교과목: 부동산 평가에 대한 모기지 및 투자 분석. 부동산 평가 및 자산 관리 부동산 평가에 있어서 모기지 투자 분석
모기지 및 투자 분석
모기지 투자 분석(MIA)은 부동산 평가에 사용됩니다. 부동산 평가는 부동산 가치의 금전적 등가물을 결정하는 프로세스입니다. 평가에는 세 가지 주요 접근 방식이 있습니다. 비용이 많이 드는 시장 소득 IIA는 주로 소득 접근 방식의 틀 내에서 사용됩니다. 소득접근법은 부동산의 가치가 소유자가 미래에 받게 될 소득(임대료, 전매가격)에 의해 결정된다고 가정합니다. 따라서 부동산의 가치를 결정하려면 미래의 현금 수령액을 현재 가치로 환산해야 합니다.
시장에 나와 있는 부동산은 모기지 대출로 인해 방해를 받는 경우가 많기 때문에 그 가치의 일부는 대출 기관의 재산이고 일부는 대출 기관의 재산입니다. 형평성판매자 투자 및 모기지 분석의 목적은 사용된 부동산을 고려하여 부동산 가격을 결정하는 것입니다. 빌린 자금
모기지 투자 분석은 잔여 기술입니다. 자산을 구매할 때 투자자는 의무적으로 지불합니다. 현금 지불, 그 금액은 해당 금액에서 차감 후 남은 가격과 동일합니다. 담보대출, 부채로 전환; 재산을 사용할 때 투자자는 의무적인 채무 상환액을 공제한 후 재산 사용으로 인한 잔여 순이익을 받습니다. 부동산이 청산(재판매)되면 지분 소유자는 주택담보대출 잔액을 모두 갚은 후 판매 가격에서 돈을 받습니다.
모기지 투자 분석 기법: 1) 전통적 - 재산의 총 가치는 자기자본 이자 현재 가치와 빌린 자본 이자 현재 가치의 합과 같습니다. 2) 재산사용소득의 자본화에 기초한 모형 : 엘우드법, 투자집단법, 부채보상비율을 이용한 방법 등
전통적인 기술 원칙: 투자자와 채권자 모두 평가된 수익을 받습니다. 대출 기관과 투자자에 대한 수익을 합친 현재 가치는 해당 부동산에 대해 지불해야 하는 가격에 해당합니다. 가격 = 자산 가치 + 모기지 대출
자기자본비용은 현금 영수증과 재판매 수익이라는 두 가지 요소의 합으로 정의됩니다. 두 요소 모두 적절한 수익률로 할인됩니다. 자기자본 비용 = = PVAF * (PMT) + PVF * (PS) 여기서 PVAF는 자기자본 수익률을 기준으로 한 연금의 현재 가치 요소이고 PMT는 다음과 같습니다. 현금 영수증, PVF는 자기자본 수익률로 환입된 현재 가치의 요소, PS - 재판매 수익금
부동산 가치를 추정하려면 현재 모기지 잔액을 자산 가치에 추가하세요. 모기지 잔액은 명목 모기지 이자율로 할인된 필수 부채 상환액의 현재 가치와 같습니다. 부동산 가치를 추정하는 일반 공식은 다음과 같습니다. V = PVAF * (CF) + PVF * (PS) + MP 여기서 V는 부동산 가치(초기)이고 MP는 현재 모기지 잔액입니다.
전통적 기법의 단계 1단계. 연간 현금영수증의 현재가치 추정. A. 연간 순영업소득(NOI) 추정 계산 방법: 1. 잠재 총수입(부동산 100% 점유 시 소득) 2. 지불금 징수 시 저활용 및 손실에 대한 조정. 3. 기타 소득 4. 영업 비용(고정 및 변동) 5. 순 영업 소득 - NOI(1.A.1 – 1.A.2 + 1.A.3 – 1.A.4)
2단계. 예측 기간 종료 시 재판매 수익금의 현재 가치 추정. A. 재판매 가격. 1. 부동산의 초기 비용. 2. 연간 부동산 가치 증가(d). 3. 재판매 가격(PS) PS = P * (1 + d) ^N 여기서 P는 해당 부동산의 원래 비용입니다. d - 연간 부동산 가치의 증가(감소); N은 부동산의 소유 기간입니다. 나. 거래비용.
E. 재판매 기대수익 추정(현재가치 2.D) 1. 환원현재가치계수(PVF). 2. 재판매 수익금의 현재 가치(2.G * 2.D.1). 3단계. 부동산의 현재 가치 추정. A. 자기자본의 추정 가치(1.D.4 + 2.D.2). B. 해당 자산의 추정 가치(3.A + 1.B.1).
소득 자본화에 기초한 모델 직접 자본화 방법 부동산 가치는 다음 공식을 사용하여 계산됩니다. V = NOI/Ro 여기서 V는 부동산의 시장 가치입니다. NOI - 예상 순영업연간소득 금액 Ro - 자본화율 자본화율에는 자본수익률(투자 자금 또는 초기 투자)과 초기 투자 자금의 회수를 고려한 수익률이 포함됩니다.
자본화율 계산 방법 Ellwood의 모기지 및 투자 기법 일정한 소득으로 자본화율을 결정하는 Ellwood의 공식: R = Y - m * C - d * (SFF;Y) Y - 자기자본수익률; m - 모기지 부채 비율 (대출 비율 총 비용재산); C - 엘우드 모기지 비율; d - 예측 기간 동안의 부동산 가치 변화(SFF;Y) - 예측 기간 동안 자기자본 수익률에 따른 보상 기금 요소
Ellwood 모기지 비율은 다음 공식을 사용하여 계산됩니다. C = Y + P * (SFF;Y) – f 여기서 C는 Ellwood 모기지 비율입니다. Y - 자기 자본 수익률 P - 예측 기간 동안 지불될 현재 대출 잔액의 일부입니다. (SFF;Y) - 예측 기간 동안 자기자본 수익률에 따른 보상 기금 요소 f는 연간 지불액과 현재(원본이 아닌) 부채 잔액을 기준으로 계산된 연간 모기지 상수입니다.
투자그룹 방식. 여기서 자본화율을 계산할 때 환매자본 중 주택담보대출이 어느 부분이고 자기자본이 얼마인지를 고려하게 된다. Ro = m Rm + (1 - m) Re m – 차입자금의 비중 Rm – 비용 차입금 Re – 자기자본비용 Ro – 부동산 자본화율
부채보상비율(DCR)을 이용한 방법 부채보상비율은 자기상각대출 조건에 따라 계산한 연간 채무상환액 DS를 순영업연간소득 NOI로 나눈 비율입니다. DCR = DS/NOI 여기서 DS는 연간 부채입니다. 서비스 지불.
자본화율은 다음 공식을 사용하여 계산됩니다: Ro = m Rm DCR, 여기서 m = Vm/V, Vm은 빌린 자금 금액입니다. V는 대상 비용(전체 투자 금액)입니다. Rm = DS/Vm, - 모기지 상수 또는 빌린 자금의 자본화 비율입니다. 이 메소드에 사용된 매개변수는 공개되어 있습니다. 은행 정보(쉽게 접근 가능). 이 방법은 주된 방법은 아니지만 교정용으로 사용됩니다.
토지 모기지의 특징
어느 토지모기지 대상일 수 있음: 순환에서 제외되지 않고 순환이 제한되지 않는 토지(예: 환경 지역, 군사 시설이 점유하는 토지 등 - 토지법 참조) 토지에 대한 임대 권리(범위 내) 토지 소유자의 동의를 얻어 토지 임대 계약 기간)
모기지 대상이 될 수 없는 토지: 주 또는 지방자치단체 소유의 토지. 토지, 주택 건설 또는 주택 건설을 위한 통합 개발을 위한 것이며 엔지니어링 인프라 시설 건설을 통해 이러한 토지 개발을 위해 제공된 대출 상환을 보장하기 위해 양도되었습니다. 면적이 더 작은 토지 계획의 일부 최소 크기, 다양한 토지를 위해 설립되었습니다. 의도된 목적그리고 허용된 사용. 공동 공유 또는 공동 소유인 토지에 대한 권리를 공유합니다.
토지를 저당할 경우, 저당권은 해당 토지에 위치하거나 건설 중인 저당권 설정자의 건물이나 구조물에도 적용됩니다(계약에 의해 달리 규정되지 않은 경우). 그런 다음 토지에 대한 압류 시 저당권 설정자는 그러한 건물이나 건축에 대한 권리를 보유하고 토지의 제한된 사용(지역권) 권리를 취득합니다. 예외: 농업 목적의 토지
토지 취득을 위한 대출은 은행에게 다소 위험한 작업입니다. 토지의 유동성에 대한 불확실성이 있습니다. 평균적으로 아파트를 판매하는 것보다 토지를 판매하는 데 더 많은 시간이 걸립니다. 토지의 경우 시장 수용력이 작기 때문에 제안 가격과 크게 다른 경우가 많습니다. 은행은 대출 조건을 강화합니다: 이자율 및/또는 계약금을 인상합니다.
모기지 대출의 위험
모기지 위험은 다양한 이유로 인해 발생할 수 있습니다. 경제 인플레이션 외환세 정치적 위험 중 일부는 대출 기관이나 차용자에게만 관련되어 있지만 많은 위험은 공동으로 발생합니다. 대출 기관의 주요 위험: 신용 위험, 이자율 위험, 유동성 위험.
신용위험 관리 신용 위험은행 측: - 제공되는 대출의 품질에 대한 통제 - 러시아 중앙은행의 요구사항과 은행 내부 지침에 따라 위험 그룹별 대출 분배 및 모니터링 - 창조 예비 자금~에 손실 가능성대출; - 문제가 있는 대출을 시기적절하게 파악하고 이를 해결하기 위한 실행 계획을 개발합니다. - 대출 상환 프로그램 개발. 미납 위험을 줄이기 위해 다양한 제한 사항이 적용됩니다. 가족 소득, 담보의 시장 가치에 대한 대출 금액의 비율)
금리 위험 시장 금리의 변화는 일반적으로 인플레이션 수준의 변화로 인해 발생합니다. 이 위험은 변동금리에서 발생합니다. 대출 기관의 경우 이러한 위험은 금리가 낮아져 모기지 대출 운영의 수익성이 감소한다는 것입니다. 차용인에게는 이자율이 상승할 위험만 있고 이로 인해 정기적인 채무 상환액이 증가합니다.
대출 금리가 고정된 경우: 인플레이션이 상승하는 경우(시장 금리 상승): 은행은 대출 발행 비용을 감당할 수 없을 수 있으며, 더욱이 이는 자산과 부채의 불균형으로 이어질 수 있습니다. 무엇이든 위험을 감수하십시오. 그는 새로운 고객에 비해 더 유리한 상황에 처하게 될 것입니다. 시장 금리가 하락할 때: 대출 기관의 경우 조기상환차용인에 의한 대출 차용인은 어떤 위험도 감수하지 않습니다. 그는 새로운 것을 가져갈 수 있습니다. 저렴한 대출오래된 부채 잔액을 희생하여 동시에 상환하면서 동일한 부동산을 확보했습니다.
유동성 위험 이러한 유형의 위험은 은행이 수동적 운영(예금)에 대한 의무를 이행할 때 자산과 부채의 불균형으로 인해 이를 위한 자금이 충분하지 않을 때 발생합니다. 이는 자원 기반이 모기지 대출주로 단기대출과 예금을 유치하여 형성된다. 유동성 위험은 대출 기관의 위험일 뿐 차용자와 직접적인 관련이 없습니다.
차용인의 위험 차용인의 주요 위험은 저당 재산에 대한 압류입니다. 법에 따르면 차용인이 지불 기한을 체계적으로 위반하는 경우(12개월 이내에 3회 이상) 은행은 담보를 압류합니다. 그러나 대출금 상환에 문제가 발생할 경우 채권자와의 협상은 허용되며, 결과적으로 고객의 부실 사유를 고려한 후 양보할 수 있습니다.
차용자 위험 작업 능력 상실 위험 이 위험은 다음과 같이 변환됩니다. 대출 기관의 경우 - 차용인의 신용 위험으로 - 주택을 잃을 위험으로 변경됩니다. 재산 위험: 재산 피해 위험, 담보 소유권 상실 위험 . 재산에 대한 소유권 상실의 위험은 매매 거래가 완료된 후 제3자로부터 저당 재산에 대한 정당한 청구권이 있다는 사실이 알려졌을 때 발생합니다.
대출기간 동안 주택가격의 변화. 차용인은 어떤 위험도 감수하지 않습니다. 대출 기관은 가격 급락의 위험을 부담합니다. 부동산 시장 위기 동안 담보 가치의 변동 위험이 있을 수 있습니다. 위험 감소 방법: 상당한 요구 사항 계약금모기지를 사용하여 주택을 구입할 때 차용인( 러시아어 연습주택 구입 비용의 30~50%).
가장 예상되는 위험에 대한 보험 모기지 대출 시장에는 차용인의 생명과 건강, 담보의 손실 또는 손상 위험, 자산 손실 또는 소유권 제한의 세 가지 주요 위험을 보장하는 관행이 있습니다. 담보(소유권 보험) 비용 모기지 보험대출자가 부담하며 평균 대출 비용의 약 1.5%를 차지합니다.
모기지와 그 장점.
전통적인 IIA 기술.
엘우드 기술.
애커슨 기법.
1. 모기지와 그 장점
피거의 모든 부동산 거래는 주택담보대출을 통해 이루어집니다. 왜? 왜냐하면 투자자와 모기지 대출 기관 모두 모기지 대출의 결과로 특정 혜택을 받기 때문입니다.
저당이것 재정적 책임차용인 또는 채무자가 대출에 대한 담보로 재산을 담보로 제공하는 것입니다.
대부분의 소득 창출 부동산 구매자는 다음과 같은 이유로 대출을 찾습니다.
그들 중 소수만이 충분한 돈을 갖고 있다 현금부동산 비용 전액을 지불하고,
충분한 자금을 가진 사람들조차도 투자를 다양화하여 위험을 줄이려고 합니다. “계란을 한 바구니에 담지 않고”,
절약 소득세, 거의 모든 경우에 대출에 대한 이자는 과세 소득에서 제외되기 때문입니다.
대출을 유치하면 투자자는 많은 양의 자산을 통제할 수 있습니다.
부동산 투자를 위해 대출금을 사용하는 경우, 소위 재정적 레버리지또는 레버리지는 이익 증대를 목표로 하는 자산 관리의 품질을 나타내는 지표입니다.
재무 레버리지를 결정하는 데에는 두 가지 알려진 개념이 있습니다.
유럽 사람, 이에 따르면 FL은 차입금을 사용하여 얻은 자기 자본의 수익성이 증가한 것입니다. 자기자본이익률이 증가하는 특정 한도까지 빌린 자금을 사용하는 것이 수익성이 있습니다.
미국 사람- 순이익의 백분율 변화: 보통주이자 및 세금 전 수입의 백분율 변화에 의해 생성됩니다.
예를 들어 보겠습니다. 재무 레버리지의 효과.
A, B, C 세 개의 기업이 있다고 가정하겠습니다.
표 1.
|
형평성 | ||||
|
장기 부채 | ||||
|
이자 및 세금 전 이익 | ||||
|
대출금 %(50) 지불 | ||||
|
세전 지불 후 이익 % | ||||
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소득세(35%) | ||||
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순이익 | ||||
|
자기자본이익률(7:1) |
따라서 빌린 자금을 사용하면 두 가지 주요 이점이 있습니다. 즉, 자신의 자금을 잃을 위험이 적고 과세 기반이 감소합니다. 재무레버리지 효과를 이용하여 자기자본이익률을 분석합니다. 수익성이 가장 높은 곳은 기업 C입니다. 이자와 기타 지불금을 지불하기에 충분한 수입을 얻으면 자금을 빌리는 것이 수익성이 있습니다. 이익이 3000cu라면,
표 2.
재무 레버리지의 한계:
수령한 소득 수준(소득이 충분해야 함)
대출이자
재무 레버리지: 자기자본과 차입 자본의 비율.
따라서 차용인에 대한 대출에는 두 가지 주요 단점이 있습니다.
그것에 대한 이자를 지불해야 한다
대출 원금을 상환해야합니다.
이러한 조건 중 하나라도 준수하지 못하면 압류, 자산 손실이 발생할 수 있으며, 저당 재산 매각으로 얻은 수익이 부채 잔액을 충당하지 못하는 경우 채무자가 고소당할 수 있습니다.
부동산 금융 비용에 영향을 미치지 않습니다하지만 매우 강한 영향을 미칠 수 있습니다. 가격에.왜?
석유 탐사의 전형적인 예: 탐사 작업의 결과로 석유 분출 장치를 얻거나 유정이 건조한 것으로 판명되더라도 비용은 동일하게 유지됩니다. 비용과 가격은 다양합니다.
자금조달에 영향을 받는 것은 비용이 아니라 가격이다. 좋은 것이든 나쁜 것이든 자금조달은 부동산을 물리적으로 변화시키지 않습니다. 다만, 이는 구매자의 현금지급액과 이후 월별 대출금 지급액에 반영됩니다. 프리드먼의 예: 판매자가 상환 기간이 40년인 1% 대출로 부동산에 자금을 조달하려는 경우 구매자는 더 높은 가격을 수용하면서도 여전히 시장보다 낮은 대출금 상환액을 받을 수 있습니다. 높은 가격에는 부동산 비용과 유리한 금융 비용이 포함됩니다. 자금 조달은 투자 위험뿐만 아니라 자기자본 수익률에도 영향을 미칩니다.
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현금 흐름 금융 활동기업 소유자의 예금, 자체 주식 자본, 장기 및 단기 대출, 예금에 대한이자에서 대출 상환 및 배당금을 뺀 금액을 고려합니다.
투자 과정 중 각 활동에서 발생하는 현금 흐름 금액은 해당 기간의 청산 자금 잔액이 됩니다. 이 경우, 청구기간 말의 총 현금흐름은 이전 기간의 현금흐름과 현 기간의 청산자금 잔액을 합한 금액과 같습니다.
회사는 자본 없이는 운영될 수 없습니다. 기업 활동의 모든 기간 동안 총 현금 흐름이 긍정적인 자체 자본 및 유치(차입) 자본의 양이 충분하다고 간주할 수 있습니다. 일정 기간 동안 음수 값이 존재한다는 것은 회사가 비용을 감당할 수 없다는 것을 의미합니다.
따라서 투자 프로젝트를 수락하는 데 필요한 기준은 기업이 비용을 지출하거나 수입을 얻는 기간 동안 축적된 실제 자금의 긍정적인 잔액입니다. 마이너스 잔액은 추가로 자체 자금이나 차입 자금을 유치해야 함을 나타냅니다.
개념 " 투자 프로젝트“이벤트, 특정 목표(결과)를 달성하기 위한 활동뿐만 아니라 이 활동의 구현을 위한 조직, 결산 및 재무 문서 시스템도 포함됩니다.
프로젝트– 이것은 또한 기술적 이벤트입니다(장비 및 기술 프로세스 개선, 시설 현대화, 생산 개선을 위한 조직적 및 기술적 조치, 경영 결정) 및 자금 이동(오늘의 투자 및 미래의 소득).
투자 프로젝트의 매력 분석은 제안된 투자 규모(IC)와 미래 현금 수령액(S)의 평가 및 비교를 기반으로 합니다.
현금은 일시적인 가치를 가지므로 현금흐름 요소의 비교가능성 문제를 해결해야 한다.
비교 가능성 문제는 투자 및 소득 규모, 인플레이션율, 예측 범위, 분석가의 자격 수준, 분석 목적 등 기존 객관적 및 주관적 조건에 따라 다르게 접근할 수 있습니다.
투자 활동의 매력을 평가하는 데 사용되는 방법은 할인된 가치 평가를 기반으로 두 그룹으로 나눌 수 있습니다. 시간 요소 및 회계 추정을 고려합니다.
투자 과정은 양적 측정의 대상입니다. 재무 분석, 여기서 투자 프로젝트는 현금 흐름으로 간주됩니다. 재정적 관점에서 볼 때 투자 프로세스는 두 가지 상반된 프로세스, 즉 특정 자금이 소비되는 생산 또는 기타 시설의 생성(IC)과 지속적인 수입 수령(S)을 결합합니다.
이 두 프로세스는 순차적으로 또는 병렬로 발생합니다. 투자 수익은 투자 프로세스가 완료되기 전에 시작될 수 있습니다. 시간 요소, 시간 경과에 따른 비용 IC 및 소득 S의 분포는 특히 장기 운영 및 인플레이션 조건에서 금액의 크기보다 더 큰 역할을 합니다.
계산 기간 또는 계산 범위의 기간은 생성 기간, 객체 운영 또는 특정 이익 특성 달성 기간 또는 기타 투자자 요구 사항에 해당합니다.
다양한 투자 프로젝트를 비교하고 다음 지표를 사용하여 가장 적합한 프로젝트를 선택하는 것이 좋습니다.
NPV - 현재 소득 흐름과 비용의 차이인 순 현재 가치.
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IRR - 수익률 또는 내부 규범수익성은 NPV = 0인 계산된 소득율로 이해됩니다.
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과세.
비용 접근법의 기본 공식은 다음과 같습니다.
시장 가치 = 물체의 완전 복제(PVS) 또는 교체(PSZ) 비용 - 평가 날짜 기준 건물 및 구조물의 총 감가상각비 + 토지의 시장 가치.
가치 평가에 대한 비용 접근법의 기초가 되는 기본 원칙은 대체 원칙입니다. 이는 일반적인 구매자가 토지를 구입하고 그 위에 유사한 건물을 건설하는 데 드는 비용보다 물건에 대해 더 많은 비용을 지불하지 않을 것임을 명시합니다. 평가되는 대상에 대한 소비자 특성. 물체의 건설 비용은 일반적으로 그 가치와 일치하지 않습니다.
PVA 계산 방법:
인덱스 방법.
현재 비용 = 역사적 비용 * 현재 ISS / ISS 건설 연도,
여기서 ISS는 건설 비용 지수 – 건설 비용 비율 올해기준 연도의 비용 금액입니다.
면적(S) 또는 부피(V) 단위당 비용 계산.
비용 = 단위당 일반적인 비용. S 또는 V*에스(V) * 지역 승수(한 지역에서는 비용이 알려져 있지만 대상은 다른 지역에 있습니다).
구성요소로 분할하는 방법.
정량적 조사 방법.컴파일됨 공사견적. 건설 비용은 현재 재생산 비용입니다.
미완성 건축물 평가의 특징.
제품의 경우 건설 생산건물과 구조물이 작동 준비가 되어 있지 않으면 미완성 공사가 발생합니다. 진행 중인 건설 비용은 미완성 건설 비용, 미완성 건물 및 구조물의 비용, 설치 및 내부 장비 비용, 장비 설치 비용 및 고객이 지불했지만 운영에 투입되지 않은 기타 비용을 나타냅니다. 미완성 건축물에 대한 평가에는 고유한 특성이 있습니다. 국회에 따른 특수 건물 및 구조물의 경우 평가에 비용 접근 방식이 적용됩니다. 보편적인 공간계획을 갖춘 건축물을 위한 건설적인 솔루션– 비용 효율적이고 수익성 있는 접근 방식. 조정 요인을 계산하기 어렵기 때문에 비교 접근법은 제한적으로 사용됩니다. SS 평가 프로세스 단계: 문서를 사용하여 SS 개체에 익숙해집니다. 대상 검사, 측정, 정보 수집, 정보 분석, 향후 사용 결정, 평가 접근 방식 및 방법 선택, 평가 수행, 결과 조정, 최종 비용 설정. 비용 접근법을 사용할 때, 전체 교체 비용이 조정되는 소위 가용성 요소가 계산된다는 점에 유의해야 합니다(또는 전체 비용치환). 다음으로, 외부 마모를 포함하여 PS 객체의 완성 요소에 대한 모든 유형의 마모가 계산됩니다.
모기지 투자 분석 기법과 부동산 평가에의 활용.
대부분의 수익성 있는 부동산은 빌린 자금으로 구매하기 때문에 부동산 금융의 특성을 고려해야 하며 이는 투자 과정에 다른 사람을 포함시키는 모기지 투자 분석 방법을 사용하여 수행됩니다. - 대출 기관.
투자자는 모기지 대출을 사용하여 취득한 자산에서 특정 혜택을 받습니다. 해당 자산의 연간 금융 혜택 비율이 대출 이자보다 높은 경우 유리한 금융 레버리지가 있습니다. 투자자는 대출을 받아 돈을 번다.
대출을 통해 구입한 부동산의 경우 일반적으로 이율은 대출 기관과 투자자의 예상 수익률의 가중 평균으로 계산할 수 있습니다. 전체 자본화 비율은 은행과 투자자 모두의 요구 사항을 충족해야 합니다.
은행의 요구 사항에는 대출 발행 위험을 고려하고이자 지불 및 원금 상환을 포함하여 정기적으로 동일한 지불을받는 등 특정 수준에서 이익을 얻는 것이 포함됩니다.
투자자의 요구 사항에는 보유 기간 동안 주어진 위험 수준의 투자를 정당화하기에 충분한 금액으로 투자 자본에 대한 수익을 얻고 초기에 투자한 자금을 상환하는 것이 포함됩니다.
빌린 자금의 자본화 비율 Skz– 모기지 상수.
SKZS = 연간 대출 상환액 / 대출 규모
SKZS – 모기지 상수는 이자율과 해당 감채 기금 비율의 합입니다.
SKSS 자체 펀드의 자본화율은 채무 상환 및 감가상각비 후, 세전 전 투자자 소득을 기준으로 다음 공식을 사용하여 계산됩니다.
SCC = 세전 현금흐름 / 자기자본비용
총자본화율모기지 상수와 투자자 자신의 자금에 대한 자본화 비율의 가중 평균으로 계산됩니다(투자 그룹 방법):
SKo = SKzs * K + SKss * (1-K),
어디 에게– 물건 구매 가격에서 빌린 자금의 비율.
SKz– 유사한 대상에 대한 금융 거래에 대한 평균 시장 조건을 기준으로 결정됩니다. SCSS는 비교 대상에 대한 정보를 기반으로 계산됩니다.
모기지 투자 분석은 잔여 기술입니다. 부동산 매각기간은 취득, 사용, 청산의 3단계로 구분할 수 있습니다. 그들 각각에 대해 투자자는 잔여 소득을 얻습니다.
소유 기간 동안 투자자는 채권자와 정산 후 부동산 이용에 따른 잔여 소득을 받고, 향후 부동산을 재판매할 경우 자본 소유자는 판매 가격에서 돈을 받습니다.
대출을 통해 구입한 부동산의 비용은 다음 공식(전통적인 모기지 투자 분석 방법)에 따라 결정됩니다.
P = Ra + Pb + ZS, 어디
아르 자형– 부동산의 현재 가치;
라– 부동산 소유 기간 동안의 소득 흐름의 현재 가치
RB– 미래 부동산의 현재 재판매 가치(복귀);
ZS– 빌린 자금의 금액.
부동산평가의 이론과 실제. 부동산 가치평가의 원리.
부동산 가치평가도 그 분야 중 하나입니다. 평가 활동.
가치평가 활동– 1998년 7월 29일자 러시아 연방 "평가 활동에 관한" 법률 No. 135-FZ에 의거합니다. 이는 사물과 관련된 시장 또는 기타 가치에 대한 평가를 확립하는 것을 목표로 하는 활동입니다.
부동산 평가의 주요 목적– 신고, 구매 및 판매, 교환에 반영; 대회, 경매, 거래 개최; 임대료, 임대권, 임대; 약속; 분할, 상속, 기부; 보험; 세금, 관세, 수수료 계산; 민영화; 몰수; 국유화; 변제; 재산 분쟁 해결; 소유권 이전; 재산을 들여오다 승인된 자본; 재산권 지분 결정; 로 이전하다 신뢰 관리; 투자 설계; 상업적 양보; 피해 보상; 저장; 결혼 계약서를 작성합니다.
평가대상은 부동산입니다.러시아 연방 민법 제 130조에 따르면 부동산에는 토지, 하층토, 고립된 수역 및 토지와 관련된 모든 것이 포함됩니다. 숲, 다년생 식물, 건물, 구조물 및 기타 재산을 포함하여 목적에 불균형적인 손상을 입히지 않고 이동하는 것이 불가능한 물체.
평가대상– 평가 서비스 제공 계약 당사자:
한편, 감정평가사는 - 법인평가 활동에 대한 라이센스를 가진 개인 민간 기업가;
반면에 고객, 서비스 소비자-법인 및 개인.
평가자의 독립성– 평가활동에 관한 법률 제16조.
감정인 윤리강령.
감정인의 권리와 의무평가 활동에 관한 법률 제14조 및 제15조.
부동산평가대상– 이는 부동산 객체의 가치 유형(시장, 투자, 청산, 보험, 담보, 과세 대상 등) 중 하나를 설정하는 것입니다.
평가의 원칙.
세계적으로 부동산 시장 참여자들은 4개 그룹으로 결합된 통합된 기본 가치 평가 규칙 또는 원칙 세트를 개발했습니다.
1. 사용자 인식에 기초한 원칙:
에이) 공익사업– 주어진 장소와 주어진 기간 동안 사용자의 요구를 충족시키는 부동산의 능력. 부동산은 잠재적 소유자에게 유용하고 특정 경제적 기능을 구현하는 데 필요할 경우에만 가치가 있습니다.
비) 치환.합리적인 구매자는 동일하게 적합한 다른 부동산을 구입하는 데 드는 비용보다 부동산에 대해 더 많은 비용을 지불하지 않습니다.
다섯) 기대.시장 가치는 일반적인 구매자와 판매자의 관점에서 부동산이 창출하는 미래 소득이나 혜택의 현재 가치와 같습니다.
2. 토지, 건물 및 구조물에 관한 원칙:
에이) 잔여 생산성노동, 자본 및 기업가 정신 비용이 지불된 후 토지에 귀속되는 순이익으로 측정됩니다.
비) 기여 또는 한계 생산성.생산요소나 부동산 구성요소의 가치는 해당 요소나 구성요소가 구성하는 부동산 총 가치의 정확한 비율에 따라 달라집니다.
다섯) 가변 비율(소득 증가 및 감소) 재산이 최대 생산성 지점에 도달하거나 최고의 사용, 생산요소(토지, 노동, 자본, 경영)가 서로 균형을 이루는 경우. 이를 균형의 원리 또는 결과의 증가 또는 감소의 원리라고도 합니다.
G) 균형(비례성)– 모든 유형의 토지 이용은 다양한 생산 요소의 최적 합에 해당하며, 이들 요소의 조합은 토지의 최대 가치를 달성합니다.
디) 경제적 가치특정 위치의 시장 상황에 따라 최적의 토지 이용 규모를 달성하는 데 필요한 토지의 양입니다.
이자형) 경제 부문다음과 같은 권리가 있는 경우 발생합니다. 부동산두 개 이상의 부동산 지분으로 분할되어 부동산의 전체 가치를 높일 수 있습니다.
3. 시장 환경과 관련된 원칙:
에이) 탐닉– 특정 부동산의 가치는 영향을 받을 수 있으며 그 자체가 해당 지역에 있는 다른 물건의 성격과 가치에 영향을 미칩니다. 입지는 부동산의 가치에 영향을 미치는 가장 중요한 요소 중 하나입니다.
비) 수요와 공급.부동산의 시장가치는 평가일의 수요와 공급 비율에 따라 결정됩니다.
다섯) 변경.수요와 공급의 힘은 역동적이고 끊임없이 새로운 부동산 환경을 만들어 가격과 가치의 변동을 초래합니다.
G) 경쟁.가격은 동일한 수준으로 유지되며 시장 가치는 구매자, 판매자, 계약자 및 기타 시장 참여자 간의 지속적인 경쟁과 상호 작용을 통해 형성됩니다.
디) 대응(일관성).부동산은 물리적, 경제적, 사회적으로 동질적인 환경이나 협동적이고 조화로운 토지이용 환경에 위치할 때 그 가치가 극대화됩니다.
4. 최고와 최선의 사용을 원칙으로 합니다.
목적을 위해 시장 가치부동산은 최선의 사용, 즉 평가 시점에 부동산의 최고 가치를 제공할 수 있는 합법적인 사용을 기준으로 평가되어야 합니다.
러시아 연방 교육과학부
모스크바 주립 경제, 통계 및 정보학 대학
교과 과정
주제: 부동산 평가
주제: "부동산 평가에 대한 모기지 및 투자 분석"
완료자: 학생 Tsakun Anna Aleksandrovna
그룹 DNF-404
확인자 : 체육학과 선임강사 및 체육교육과 교수
슬레푸닌 블라디미르 르보비치
음반번호 : 01/AOS-093-09
모스크바, 2011.
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콘텐츠
소개..........................................................................................................3
1장. 모기지 투자 분석의 개념. 구현에 대한 접근 방식…………………………………………………… …………………..8
- 모기지 투자 분석의 목표와 목표…………………8
투자 분석 방법..........................................................................9
모기지 투자 분석의 역할.......................................................
2.1 엘우드 모기지 및 투자기법 .............................................. 15
2.2 투자집단 방식 ............................................................................18
2.3 직접 대문자 사용 방법................................................................20
3장.모기지 프로그램..........................................................................................
3.1 담보대출의 대상 및 유형 ..............................
3.2 Sberbank와 VTB의 비교 ..............................................................
결론…………………………………………………… ………………...
참고문헌 .......................................................................
애플리케이션…………………………………………………… ………………..
"부동산"이라는 단어는 러시아어로 "부동산", "재산"( "부동산"), "재산"의 세 단어로 구성되었습니다. 따라서 러시아어 단어 "부동산"에는 부동성, 누군가에게 속함, 소유권에 따라 속함 등의 특징이 포함됩니다. '부동산'이라는 개념은 '재산'이라는 또 다른 개념과 분리될 수 없습니다.
주요 목표는 다음과 같습니다.
-소득 자본화 방법 및 할인 방법을 사용하는 기능에 대한 설명 현금 흐름주택담보대출의 경우,
- 평가 결과에 미치는 영향 정도를 파악하기 위해 대출 계약에 명시된 자금 조달 조건을 분석합니다.
부동산 평가에는 주로 자산의 시장 가치를 결정하는 작업이 포함됩니다. 그러나 평가 대상 부동산이 투자자 자신의 자금과 차입금으로 조달된 경우, 투자자 지분의 시장 가치와 관련 모기지 대출의 시장 가치를 결정하는 문제가 발생합니다.
모기지 투자 분석은 모기지 대출로 구입한 부동산을 평가하는 데 사용하는 것이 바람직한 소득 접근 모델입니다.
부동산의 주요 요소 또는 속성은 토지라는 점에 유의해야 합니다. 금융의 모든 대상과 기타 모든 시장에 대한 가격의 높은 역학과 부동산 대상에 대한 다소 효율적인 정보 기반이 부족하기 때문에 부동산 시장은 평가 없이는 존재할 수 없습니다. 그 개체.
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부동산평가란 무엇보다도 부동산에 대한 소유권과 부동산 자체에 대한 평가를 말한다. 여기서는 부동산의 가격과 가치라는 두 가지 개념을 분리해야 합니다.
부동산의 시가란 부동산의 특정 매매거래의 가격인 계약가격을 말합니다. 부동산 가격은 이미 이루어진 사실, 즉 거래를 반영합니다.
부동산의 가치는 다양한 형태나 표현을 가지고 있습니다. 가장 관련성이 높은 부동산의 시장 가치에 초점을 맞춰 보겠습니다.
부동산의 시장가치는 현재 시장에서 부동산을 매매하여 얻을 수 있는 가장 가능성이 높은 가격입니다.
부동산의 시장 가치는 시장 가격보다 높거나 낮거나 같을 수 있습니다. 또한, 재산의 교체 비용, 재산의 재생산 비용, 투자 비용 또는 투자 잠재력부동산 등
거의 모든 부동산 구입 거래는 주택 담보 대출이나 부동산 담보 대출을 통해 이루어집니다. 이러한 조건에서 부동산 가치는 담보 대출, 부동산 사용으로 인한 소득의 현재 가치 및 부동산 재판매 수익금의 합계로 결정됩니다.
일반적으로 주택담보대출로 담보되거나 취득한 부동산의 가치에 대한 평가는 주택담보대출 투자 분석을 통해 수행됩니다.
모기지 투자 분석 기법은 모기지 부채의 원금에 미래 현금 수령액의 할인된 현재 가치와 자산 재판매 수익금을 더해 소득 창출 재산(부동산)의 가치를 추정하는 기법입니다.
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1장.
모기지 투자 분석의 개념. 구현에 대한 접근 방식
1.1 모기지 투자 분석의 목표와 목표
모기지 지분 모델은 자기자본과 타인자본의 비율을 기준으로 부동산의 실제 가치를 결정합니다. 모기지 자산 분석 또는 자본 구조 분석은 많은 경우 평가 과정을 촉진할 수 있는 분석 도구입니다. 타인자본이 부동산 가치를 결정하는 데 중요한 역할을 한다는 것은 이론적으로 입증되었습니다.
거의 모든 부동산 투자 거래는 주택담보대출을 통해 이루어집니다. 모기지 대출을 통해 투자자는 재무 레버리지를 받을 수 있으며 이를 통해 현재 수익을 높이고, 부동산 가치 상승으로 더 많은 혜택을 누리고, 자산을 더욱 다양화하고, 세금 목적으로 이자 지불 및 감가상각에 대한 공제를 늘릴 수 있습니다. 모기지 대출 기관은 대출을 보장하는 합리적으로 보장된 소득 금액을 받습니다. 그들은 채무 위반이 발생한 경우 차용인의 영업 소득과 자산에 대한 우선 청구권을 갖습니다.
모기지 투자 분석은 잔여 기술입니다. 주식 투자자는 초기 비용의 잔액을 지불합니다. 그들은 순 영업 이익의 나머지 부분과 재판매 가격을 받습니다.
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해당 부동산을 현재 사용하는 동안과 재판매한 후에 채권자에 대한 모든 지불이 이미 이루어진 방법.
부동산 소유권을 실현하는 기간은 세 단계로 나눌 수 있으며, 각 단계에서 투자자는 자본을 받습니다.
잔여 소득:
- 자산 취득 - 투자자는 의무적으로 현금을 지불하며, 그 금액은 부채로 변하는 모기지 대출을 뺀 후 남은 가격과 같습니다.
재산 사용 - 투자자는 의무 채무 상환액을 공제한 후 재산 사용으로 인한 잔여 순이익을 받습니다.
청산 - 부동산이 재판매될 때 지분 소유자는 모기지 잔액이 상환된 후 판매 가격에서 돈을 받습니다.
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단, 차입 자본 수익률 대신 차입 자본에 대한 투자 수익률을 포함하는 차입 자본의 자본화 비율이 사용됩니다. 따라서 세 번째와 네 번째 구성요소는 투자수익률 측면에서 자기자본이익의 "균등화"를 위해 설계되었습니다. 세 번째 구성요소인 P x M x SFF(YE, n)는 대출 상환으로 인한 자기자본 증가를 반영합니다. 이는 연간 자기자본이익률이 아닌 다른 출처에서 발생한 소득을 나타내기 때문에 자기자본이익률로 할인되고 차감됩니다. 네 번째 구성 요소인 AVO x SFF(YE, n)는 투자 보유 기간 동안 자본 증가/감소 제공을 나타냅니다. 또한 자기자본수익률로 할인됩니다. 이 구성요소는 보유 기간 동안 자본금이 증가하면 차감되고, 자본금이 감소하면 추가됩니다. 이러한 방식으로 계산된 총 요율은 순 영업 소득을 부동산 가치로 자본화하는 데 사용될 수 있습니다. 따라서 이자율은 부동산 가치에 대한 대출 금액의 일반적인 비율을 기준으로 대출 기관이 부과하는 이자율과 일치해야 합니다. 대출금 지급에는 일반적인 정책도 반영되어야 합니다. 신용 기관. 비슷한 부동산이라면 투자유치 기간도 비슷해야 합니다. 마지막으로, 자본 이득이나 손실은 합리적이어야 합니다. 또한 모기지 투자 분석에서 일반 자본화율을 사용하는 것은 각 기간의 소득 흐름이 동일하거나 동일할 수 있다고 가정합니다. 이를 위해 Ellwood의 테이블에는 한편으로는 소득 및 가치의 백분율 변화와 자기자본 수익률에 관한 다양한 가정에 대한 전체 자본화 비율의 값을 설정하는 데 사용할 수 있는 "J-비율"이 포함되어 있습니다. 다른 한편으로는.
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- 1.2 투자 분석 방법
투자 분석을 수행하거나 지역 또는 기타 대상의 투자 매력 분석을 위해 제안된 계획에 따라 다양한 경제적, 수학적, 통계적 및 기타 방법을 사용해야 한다고 생각합니다. 기업이 다양한 투자 가치의 매력을 분석하기 위해 제안된 기법과 방법을 적용 순서에 따라 살펴보겠습니다.
투자 가치 평가.
인수한 주식 블록의 가치를 결정하기 위해 기업은 일반적으로 다음 방법을 사용합니다.
- 할인 현금 흐름 분석
- 회사의 비교 분석;
- 운영 비교 분석
- 대체 가치 분석.
특히 현금흐름할인 분석의 경우 최종 평가의 품질을 보장하기 위한 초기 정보의 원천으로서 투자 가치에 대한 정보의 품질이 가장 중요한 역할을 하는 경우가 많습니다.
비용.
공식적인 요인 외에도 시장 가격은 다음 요인의 영향을 받습니다.
- 입찰 중 입찰자 그룹 간의 경쟁 긴장 수준
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- 판매 프로세스의 구조, 특히 구매한 주식의 양 및
인수 후 인수된 회사의 구조 조정 가능성; - 인수를 위한 재정 조건을 보장하는 문제.
취득한 투자 가치에 대한 평가는 일반적으로 고려됩니다.
두 가지 위치에서:
- 전체 비용(총 비용)
- 주요 구성요소의 비용(객체당 비용).
자금할인흐름("DFC") 평가
이 평가 절차는 사용되는 일반적인 방법론입니다.
회사를 평가할 때. 정보의 질이 충분하다면
일반적으로 문제의 방법을 사용하는 것이 우선순위입니다.
기업을 잠재적 구매자로 삼습니다.
이 알고리즘의 주요 단계 중 일부를 간략하게 살펴보겠습니다.
할인율 결정. 이익,
주식 및 채무 의무 보유자가 수령하는 금액은 해당 채무의 시장 가치에 따른 채무 의무의 가치와 해당 주식의 시장 가치에 따른 주식의 가치입니다. 다음에 따라 결정되는 평균값 시장 가치를 가중평균자본비용(WAC)이라고 합니다.
예상 잉여현금흐름은 FSC에 따라 할인됩니다.
기업 비교 분석
또한 분석대상 기업과 비교할 수 있는 다른 유사한 기업의 일부 지표를 분석하여 기업을 평가해야 합니다. 예를 들어, 한 석유 회사의 지분을 분석할 때 여러 다른 석유 회사의 데이터를 사용할 수 있습니다.
예를 들어, 준비금에 대한 동종 회사의 가치 비율, 준비금에 대한 시가 총액 비율 등 다양한 지표가 선택됩니다.
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회사. 다음으로 총 매장량과 권리가 있는 매장량에 대한 수치가 계산됩니다(보통 생산 협회의 작은 지분을 조정한 후). 회사가 권리를 갖는 준비금은 상업용(비의결권) 지분을 기준으로 계산됩니다.
취득한 지표의 가치를 비교함으로써, 인수한 회사의 대략적인 가치를 판단할 수 있습니다.
인수작업 비교분석.
투자가치의 가치를 평가하는 한 가지 방법은 인수 거래에 대한 비교 분석입니다. 이 방법은 분석을 기반으로 합니다.
유사한 투자자산의 취득을 위한 거래. 계산의 기초로 기본 지표(예: 자산의 장부가치, 주가)를 결정한 후 비율을 사용하여 투자 가치의 가능한 가치를 추정합니다. 이 방법을 사용하는 이유는 러시아 기업이 러시아 기업 지분을 인수하는 사건과 관련하여 적절한 수준의 현실성을 제공하기 때문입니다.
교체 가치 분석.
투자분석의 또 다른 방법은 투자가치의 대체가치를 추정하는 방법이다. 특히 실제 투자의 경우 현재의 화폐 가치로 새로운 투자를 구축하는 데 드는 비용을 고려하고 해당 비용에서 할인을 적용하여 기존 투자 가치를 계산할 수 있습니다.
일반적으로 교체 비용 할인은 지역에 따라 조정되는 30~40% 이상입니다. 안에 러시아의 조건일반적으로 필요에 따라 10~20%의 교체 비용이 사용됩니다.
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낮은 기술 장비와 낮은 유효 수요로 인해 상당한 현대화가 이루어졌습니다.
주식 블록 평가의 세부 사항.
러시아 시장의 특성을 고려하여 주식 블록의 초기 가격을 시장 시세에 더 가깝게 만들기 위해 두 가지 방법을 더 제안할 수 있습니다.
1. 계산된 대문자 사용 방법.
2. 그룹화 방법.
방법의 본질은 다음과 같습니다.
인수한 회사의 주식이 상장되지 않은 경우 주식 시장, 다음과 같은 초기 데이터를 사용하여 시장 가치 결정을 수행할 수 있습니다.
- 분석된 회사의 재무제표;
- 주식이 시장 가치(시장에서 공시되는)를 갖고 있는 업계 기업의 재무제표
- 이들 회사의 주식에 대한 시장 시세 가치.
평판분석(회고적 분석)
1.3 모기지 투자 분석의 역할
모기지 투자 분석은 자기자본 비용과 차입 자본 비용의 합으로 부동산 가치를 결정하는 것으로 구성됩니다. 이 경우 부동산 비용이 아닌 자본 비용을 지불한다는 투자자의 의견이 고려됩니다. 대출은 거래를 완료하는 데 필요한 투자 자금을 늘리는 수단으로 간주됩니다. 자기자본비용은 투자자에게 현금흐름을 할인하여 계산됩니다.
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정기 수입과 차입 자본 비용으로 인한 자기 자본 - 부채 상환 지불을 할인합니다.
부동산의 현재가치는 할인율과 현금흐름 특성에 따라 결정됩니다. 즉, 현재 가치는 프로젝트 기간, 자기자본과 타인자본의 비율, 부동산의 경제적 특성 및 해당 할인율에 따라 달라집니다.
부동산 가치를 계산하기 위해 모기지 투자 분석을위한 일반적인 알고리즘을 고려해 봅시다. 구매는 차입 자본으로 조달되며 그에 따라 정기 수입과 환입의 현금 흐름은 자본 지분과 차용 자본 사이에 분배됩니다. .
1단계. 정기적인 수입원의 현재 가치 결정:
– 예측 기간 동안 대출의 특성에 따라 계산된 부채 상환 금액과 함께 수입 및 지출 명세서가 준비됩니다.
– 이자율, 전체 상각 기간 및 상환 조건, 대출 금액 및 대출 상환 빈도
– 자체 자금의 현금 흐름이 결정됩니다.
– 투자 자본 수익률이 계산됩니다.
– 계산된 자기자본수익률을 기준으로 세전 일반현금흐름의 현재가치가 결정됩니다.
2단계. 반환 수익금의 현재 가치에서 미결제 대출 잔액을 뺀 값을 결정합니다.
– 복귀로 인한 소득이 결정됩니다.
– 물건의 소유권 기간이 끝날 때 남은 부채는 귀속 소득에서 공제됩니다.
– 1단계에서 계산된 자기자본수익률을 기준으로 이 현금흐름의 현재가치가 결정됩니다.
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3단계.합산에 의한 부동산 가치 결정 현재 값현금흐름을 분석했습니다.
순 현재 가치 규칙을 적용하는 단계:
– 이 기간 말의 재판매 수입을 포함하여 전체 예상 기간 동안 프로젝트에서 발생하는 현금 흐름을 예측합니다.
– 자본의 기회비용 결정 금융 시장;
– 자본의 기회비용에 해당하는 비율로 할인하고 초기 투자 금액을 차감하여 프로젝트 현금 흐름의 현재 가치를 결정합니다.
– 여러 옵션 중에서 최대 NPV 값을 가진 프로젝트를 선택합니다.
NPV가 높을수록 투자자는 투자 자본으로부터 더 많은 수입을 얻습니다.
투자 결정을 내리는 기본 규칙을 고려해 보겠습니다.
NPV가 양수이면 프로젝트에 투자해야 합니다. 고려된 효율성 기준(NPV)을 사용하면 예상 현금 흐름과 자본의 기회 비용에만 의존하여 시간에 따른 화폐 가치의 변화를 고려할 수 있습니다. 여러 투자 프로젝트의 순 현재 가치는 오늘의 돈으로 표시되므로 정확하게 비교하고 합산할 수 있습니다.
NPV 계산에 사용되는 할인율은 자본의 기회비용에 따라 결정됩니다. 동일한 위험으로 돈을 투자할 때 프로젝트의 수익성이 고려됩니다. 실제로 프로젝트의 수익성은 대체 위험이 있는 프로젝트의 수익성보다 높을 수 있습니다. 따라서 수익률이 자본의 기회비용보다 높을 경우 프로젝트에 투자해야 합니다.
두 개 이상의 기간에 현금 흐름이 있는 경우 투자 결정을 내릴 때 고려된 규칙이 충돌할 수 있습니다.
회수 기간은 프로젝트의 현금 흐름 금액이 초기 투자 금액과 같아지는 데 필요한 시간입니다.
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제2장
모기지 투자 분석의 틀 내에서 전체 자본화 비율을 결정하는 방법
2.1 엘우드의 모기지 및 투자 기법
Ellwood 기법의 주요 매력은 알려진 모기지 부채 비율과 예측 기간 동안 부동산 가치의 예상 백분율 변화를 고려하여 간결한 모기지 투자 공식을 제공한다는 것입니다. 대출 금액과 재판매 가격이 제공되는 경우에는 전통적인 기법이 더 적용 가능합니다. Ellwood 기법은 계수를 알고 있을 때 사용하기가 더 쉽습니다.
자본화율을 결정하는 Ellwood의 공식은 다음과 같습니다.
k=Y-m*C-d*(SFF;Y)/1+?*J, (1)
어디 케이- 예측 기간 동안 주어진 예상 가치 변화에 대한 가치로 순 영업 소득을 자본화하기 위한 일반적인 수익률입니다.
와이- 자기자본수익률
중- 모기지 부채 비율(총 자산 비용에서 대출 비율)
기음- 엘우드 모기지 비율;
디- 예측 기간 동안의 부동산 가치 변화:
(SFF;Y)- 예측 기간 동안 자기자본 수익률에 따른 보상 기금 요소
?
- 소득 변화;
15
제이- 소득 안정화 계수. J-비율은 항상 양수이므로 소득에 양의 변화가 있는 경우 전체 자본화 비율은 하향 조정됩니다. 소득이 일정한 경우 일반 공식의 분모는 1이 되고 전체 자본화 비율은 다음과 같습니다. R = Y - m * C - d * (SFF;Y),(2)
Ellwood 모기지 비율은 다음 공식을 사용하여 계산됩니다.
C = Y + P * (SFF;Y) - f ,(3)
어디 기음- 엘우드 모기지 비율;
와이- 자기자본수익률
피- 예측 기간 동안 지불될 현재 대출 잔액의 일부
(SFF;Y)- 예측 기간 동안 자기자본 수익률에 따른 보상 기금 요소
에프- 연간 지불액과 현재(원래가 아닌) 부채 잔액을 기준으로 계산된 연간 모기지 상수입니다.
현재 대출 잔액 중 예측 기간 동안 지급될 부분 - 대출 상환 비율은 전체에 대한 회수 자금 계수의 비율로 정의됩니다. 청구 기간 동안의 복구 자금 비율에 대한 대출 기간:
P=[ i / (1+i)^t-1] / [ i / (1+i)^T-1],
(4)
어디 피- 대출 상환 비율;
나- 대출 이자율
티- 대출의 전체 상환 기간
티
보상 기금 요소는 다음 공식을 사용하여 계산됩니다.
(SFF;Y)= Y/(1+Y)^T-1,(5)
어디 와이- 자기자본수익률
티- 부동산의 소유권 기간.
16
연간 모기지 상수는 단위 감가상각에 대한 기여로 연금 기준으로 계산할 수 있습니다.:
, (6)
어디 에프- 연간 모기지 상수;
나- 연간 대출 이자율
티- 대출의 전체 상환 기간.
Ellwood 기법은 새로운 자금 조달을 받을 때와 구매자가 기존 부채를 떠맡을 때 모두 사용할 수 있습니다.
엘우드 기법은 전통적인 모기지 투자 기법과 동일한 가정을 요구하며, 이러한 가정에 의해 동일한 방식으로 정의됩니다. 후자에는 특정 항목이 포함됩니다.
금융 조건, 재판매 가격 또는 예상 가치 변동 및 예측 기간.
Ellwood 기법에서 가장 중요한 것은 C-factor이다. 이는 다른 변수를 종합한 결과입니다. 이 모기지 투자 분석 방법을 사용하는 사용자는 가치 추정이 전적으로 후자에 의해 결정되므로 가정 선택에 큰 주의를 기울여야 합니다.
등.............
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