모든 주에서 모기지 시장은 금융 시스템의 필수적인 부분입니다. 많은 사람들이 빌린 자금의 도움으로 주택을 구입하는 것이 주택 문제를 해결하는 유일한 옵션입니다. 시장 지표, 개발 전망을 탐색하고 예측을 수행하려면 주요 개념을 이해하는 것이 중요합니다. 2019 년 모기지 시장이 어떤지, 러시아 연방에서 어떻게 형성되었으며 현재 활동 결과는 무엇인지 자세히 살펴 보겠습니다.

모기지 시장은 세 가지 주요 구성 요소 또는 요소로 구성된 상호 연결된 시스템입니다.

• 모기지론;
• 상업 및 주거용 부동산;
• 모기지 증권.

모기지론 시장은 1차 시장으로, 주택저당증권은 2차 시장으로 분류됩니다.

각 개념을 더 자세히 분석해 보겠습니다.

기본 모기지 시장은 차용인과 대출 기관 간의 관계를 의미하며, 그 기반은 신용 의무의 이행입니다.

1차 모기지 시장 참가자:

• 은행;
• 개인 및 법인(차용자)
• 모기지론을 발행하지만 은행 구조의 지위를 갖지 않는 금융 회사.

은행은 최대의 이윤을 추구하는 것 외에도 새로운 주택 대출을 즉시 발행할 수 있는 신용 자원 또는 자금을 지속적으로 갱신하는 것을 목표로 합니다. 이 목표는 2차 모기지 시장의 기능을 통해 실현됩니다.

2차 시장

이미 발행된 대출에 대한 모기지를 거래합니다. 결론은 모기지를 발행한 은행이 모기지로 담보된 증권을 발행한 다음 다른 투자자에게 판매한다는 것입니다. 상당한 자금을 축적하고 모기지 대출의 영역으로 보낼 수 있게 하는 것은 유통 시장입니다.

시장 자체도 1차와 2차로 나뉩니다. 1단계에서 채권자들 사이에 증권이 먼저 배치되고, 2단계에서 이들의 이동(회전율)이 시작된다. 2차 시장에 유치된 증권의 비용은 가치를 상향 조정하지 않고 유동성과 수요를 규제하는 메커니즘을 생성할 뿐입니다.

부동산 시장은 모기지론과 모기지 담보부 증권 시장이 존재하는 주된 이유입니다. 여기에서 거래는 부동산 물건의 판매 및 구매를 위해 수행되며 채권자에 대한 서약은 2 차 및 1 차 모기지 시장의 기능을 허용합니다.

세 가지 요소의 상호 작용은 매우 간단합니다.

1. 차용인은 선택한 은행에 신청서를 제출합니다.
2. 은행은 지급 능력 분석 및 확립된 요구 사항 목록 준수를 기반으로 대출 발행 가능성을 평가합니다.
3. 최대 대출 금액과 부채 상환 기간이 계산됩니다.
4. 은행은 부동산 판매자와 대출 계약, 모기지 계약 및 매매 계약을 체결한 후 1차 증권 시장을 생성합니다.
5. 모기지를 다른 투자자에게 양도함으로써 은행은 모기지 담보부 증권에 대한 2차 시장을 창출합니다.

부동산을 담보로 한 신규 대출이 발행된 후에는 이러한 사이클이 반복됩니다.

러시아 모기지 시장의 역사

현대 형식의 러시아 연방 모기지 시장은 지난 세기의 90 년대에 등장한 것처럼 비교적 젊습니다. 최초의 모기지론은 엘리자베스 시대에 러시아 제국의 은행들이 주택 구입을 위해 엘리트들에게 돈을 빌려줬을 때 발행되었습니다.

혁명 이전의 러시아에서 주택 융자 발행 규모는 크지 않았지만 볼셰비키가 집권할 때까지 이 은행 서비스 영역은 관련이 있었습니다.

소비에트 기간 동안 자연적인 이유로 1995년까지 이 나라에는 모기지론이 없었습니다. Sberbank와 DeltaCredit이 최초의 담보 대출을 발행하기 시작한 것은 1995년에 현대적인 모기지 버전이 등장한 출발점이 되었습니다. 인구.

20년이 넘는 기간 동안 모기지 시장이 변했고 한 번 이상의 위기를 겪었으며 오늘날까지 그 형성 경로를 계속하고 있다는 것은 매우 논리적입니다. 예를 들어 90년대 중반에는 2인 소득세 증명서로 소득을 확인할 수 있는 정식 고용된 차용인만 모기지를 받을 수 있었다.

오늘날 은행은 두 가지 문서 만 제공 할 때 많은 프로그램을 제공하고 고객과 가족의 추가 수입도 고려합니다.

또한 이전에는 이미 등록된 소유권이 있는 주거용 부동산(2차 주택 시장에서) 구매에 대해서만 모기지가 발행되었습니다. 이제 건설중인 기성품 구매, 상업용 부동산 구매 및 별도의 주택 건설에 대한 대출을받을 수 있습니다.

이 모든 것은 우리 경제의 건설 및 관련 산업의 발전을 위한 자극 요인이 되었습니다.

러시아 연방 모기지 시장 및 주요 지표 통계

러시아의 모기지 통계는 연방 통계청과 중앙 은행에서 수집하고 체계화합니다. 우리나라의 모기지 대출 결과에 대한 가장 완벽한 그림은 다음과 같은 지표에 대한 분석으로 구성됩니다.

• 시장 규모(모기지 대출 규모);
• 모기지를 발행하는 신용 ​​기관의 수;
• 은행의 모기지 상품 및 조건의 현재 유형.

그것들을 자세히 고려해 봅시다.

2017-2018년 발행 시장 규모 및 현재 결과

러시아 연방의 모기지 시장 규모는 "주택 대출 발행량"이라는 지표가 특징입니다. 2017-2018년 월간 기준. 시각 정보는 아래에 나와 있습니다(러시아 은행 데이터에 따름).

도표는 국가에서 발행된 대출 규모의 꾸준한 성장 추세를 보여줍니다(지표는 발생 기준으로 계산됨). 예를 들어 2018년 3월 대출은 지난해 같은 기간(약 2배)보다 1억72813만여건 늘었다.

2019년 초 가중평균 대출기간은 186.4개월, 가중평균금리는 연 9.8%(2018.01.03 기준)이다. 동시에 3 월 1 일 현재 기존 계약에 따른 부채는 5,300 억 루블입니다. 이 수치의 연체 부채는 608억 루블입니다. 이 두 매개변수 모두 역학적으로 증가하는 경향이 있습니다.

주요 선수

2019년 러시아 모기지 시장(연초 데이터)에서 러시아 연방에서는 561개의 신용 기관이 운영되고 있으며 그 중 410개 단위가 모기지 주택 대출을 발행합니다. 이들은 높은 수준의 신뢰성과 입증된 활동 효율성을 가진 대출 기관입니다.

여기에는 미국에서 가장 큰 은행이 포함됩니다.

• 스베르방크;
• Rosselkhozbank;
• 가스프롬뱅크;
• 델타크레딧;
• Raiffeisenbank 및 기타.

그들 각각은 잠재 고객에게 생활 조건을 개선하기 위해 모기지를 받을 수 있는 최소한 몇 가지 옵션을 제공합니다.

은행 조건

러시아 은행의 대출 조건은 선택한 상품, 고객의 범주 및 대출 기관과의 협력 기간에 따라 크게 다를 수 있습니다.

2019년 러시아 연방 최대 신용 기관에서 모기지 대출을 받기 위한 매개변수는 아래 표에 나와 있습니다.

2차 시장의 모기지:

은행	기본료, %	PV, %	경험, 개월	나이, 년
스베르방크	9,2	15	6	21-75
VTB	9,8	15	3	21-65
라이파이젠방크	8,99	15	3	21-65
가스프롬방크	9.2	20	6	21-60
로스뱅크	10.74	15	2	20-65
로셀호즈방크	9.1	15	6	21-65
앱살루트 은행	10.75	15	3	21-65
프롬스비아즈방크	9.8	20	4	21-65
돔.RF	9.4	15	3	21-65
우랄십	9.49	10	3	18-65
AK 바	9.2	10	3	18-70
트랜스캐피탈뱅크	9.49	20	3	21-75
FC 오크리티에	9.2	15	3	18-65
스비아즈 은행	9.3	15	4	21-65
Zapsibkombank	9.8	10	6	21-65
메탈린베스트뱅크	9	10	4	18-65
은행 제니스	9,5	15	4	21-65
SMP 은행	9,5	15	6	21-65
유니크레딧 은행	9,4	20	6	21-65
알파뱅크	9,19	15	6	20-64

주요 시장의 모기지:

은행	입찰가, %	PV, %	경험, 년	나이, 년
스베르방크	9,3	15	6	21-75
VTB	9,8	15	3	21-65
라이파이젠방크	8,99	15	3	21-65
가스프롬방크	9,2	20	6	21-65
로스뱅크	10,74	15	2	20-65
로셀호즈방크	9	20	6	21-65
앱살루트 은행	10,75	15	3	21-65
프롬스비아즈방크	9,15	15	4	21-65
DOM.RF	8,9	15	3	21-65
우랄십	9,49	10	3	18-65
AK 바	9,2	10	3	18-70
트랜스캐피탈뱅크	9,49	20	3	21-75
FC 오크리티에	8,8	15	3	18-65
스비아즈 은행	9,2	15	4	21-65
Zapsibkombank	9,8	15	6	21-65
메탈린베스트뱅크	9,1	10	4	18-65
은행 제니스	9,5	20	4	21-65
SMP 은행	10,99	15	6	21-65
알파뱅크	9,29	15	6	20-64
유니크레딧 은행	9,4	20	6	21-65

러시아의 모기지 대출 유형 및 개발 전망

러시아의 모든 모기지론은 다음 유형으로 나눌 수 있습니다.

1. 건설 중인 주택에 대한 모기지.

이 유형의 모기지를 사용하면 건설 단계에서 개발자로부터 아파트 또는 주택을 구입할 수 있습니다. 개발자와 부동산은 은행의 승인을 받아야 합니다.

현재 차주를 보다 보호하기 위한 입법적 틀이 점차 바뀌고 있습니다. 따라서 곧 DDU가 취소되고 개발자의 아파트가 건설된 후 발행됩니다.

1. 보조 주택에 대한 모기지.

이 대출의 도움으로 이미 등록된 소유권으로 주택을 구입할 수 있습니다. 입주 즉시 입주 가능한 매물입니다. 이러한 유형의 모기지 대출은 이제 가장 일반적이고 편리합니다.

1. 우선 모기지 프로그램.

여기에는 (누적 모기지 시스템에 참여하는 군인의 경우), (2명 이상의 자녀가 있는 가족의 경우), 빈곤층 및 기타 사회적으로 보호받지 못하는 시민을 위한 주택 대출이 포함됩니다.

그러한 대출의 조건은 차용인에 대한 충성스러운 태도와 낮은 이자율로 구별됩니다. 특정 개발자나 판매자가 제공하는 이러한 프로그램의 도움으로 특정 자산만 구입할 수 있습니다.

2018년에는 그러한 대출의 가족 및 재융자가 시작되었습니다.

또한 사회 모기지가 지역에서 계속 발전하여 공무원과 기타 사회적으로 중요하고 보호 대상이 아닌 범주의 시민들이 우대 금리로 모기지를 받을 수 있습니다.

1. 별채 건설을 위한 모기지.

이러한 모기지는 차용인이 소유 한 토지에 개인 주택을 건설하고 마무리하기 위해 발행됩니다. 신청서를 승인하려면 미래 주택을 위한 프로젝트를 제공하고 승인된 계약자로부터 문서를 추정해야 합니다.

2018년에 실험적으로 런칭했는데 지금까지 너무 어렵기 때문에. 은행은 이 프로그램에 대한 준비가 되어 있지 않았습니다.

1. 기업 모기지.

이러한 대출은 고용주에 의해 우대 조건으로 발행됩니다. 여기에서 눈에 띄는 예는 직원이 주택에 대한 대출을 연간 2-4%로 받을 수 있는 러시아 철도입니다(대여된 부동산에 대한 대출은 1년 이상 근무한 회사 직원이 받을 수 있음).

1. 부동산 모기지

이 저당은 은행이 담보로받는 부동산의 평가 가치만큼 돈을 발행 함을 의미합니다. 동시에 대부분의 경우 은행은 빌린 자금이 어떤 목적으로 사용될 것인지 신경 쓰지 않습니다.

이러한 대출을 통해 아파트, 토지가 있는 집, 여름 별장, 수리 비용 또는 외국 부동산 구매와 같은 비표준 부동산 옵션을 구입할 수 있습니다.

1. 재융자

2019년 가장 인기 있는 모기지론 중 하나입니다. 모기지 리파이낸싱을 사용하면 모기지 부채와 한 은행에서 담보를 청구할 권리가 더 낮은 이자율로 다른 은행으로 이전되기 때문에 기존 대출에 대한 이자율을 크게 낮출 수 있습니다.

이러한 유형의 대출은 계속 증가할 것입니다. 이전에 발행된 대출은 12% 이상의 비율로 발행되었으며 지금은 9%에서 시작하여 부채 부담을 크게 줄일 수 있습니다.

그것을 기억할 가치가 있으며 두 가지 큰 차이점이 있습니다. 이 두 개념은 종종 혼동됩니다. 또한 재융자는 종종 신청 시 모기지 이자의 일반적인 감소와 혼동됩니다.

결론: 미래 주택 대출의 두 영역은 다양한 범주의 차용인 사이에서 수요가 있기 때문에 동일한 긍정적인 발전 전망을 가지고 있습니다. 빌린 자금을 사용하지 않고 주택 문제를 해결하는 것은 오늘날 대부분의 러시아 가정에서 불가능합니다.

2019년 시장 전망

모기지 대출 시장에 대한 자세한 분석을 바탕으로 이 분야의 전문가와 전문가들이 그 발전을 예측할 수 있습니다.

러시아 연방의 모기지 대출 분야에서의 예측은 앞으로 몇 년 동안만 가능합니다. 이것은 우리나라의 지속적인 위기와 다른 국가와의 긴장된 정치적 관계 때문입니다.

2019년에는 모기지 개발의 주요 추세를 결정할 수 있습니다. 이는 이자율이 지속적으로 증가하는 것입니다. 중앙은행은 기준금리가 앞으로도 소폭 인상될 것이며, 이는 필연적으로 모기지 및 기타 대출에 대한 대출금리 인상으로 이어질 것이라는 공식 성명을 여러 차례 발표했다.

모기지 시장 발전의 두 번째 방향은 이미 발행된 주택 대출에 대한 재융자 수요의 증가입니다. 그 이유는 매우 논리적이며 인구의 구매력 감소와 관련이 있습니다. 연체 부채의 증가가 증가하면서 사람들은 재융자 서비스를 위해 은행을 찾게 되었습니다.

러시아 연방의 모기지 시장은 발전 단계에 있으며 역동적인 성장이 특징입니다. 오늘날 Sberbank, VTB, Russian Agricultural Bank, Gazprombank, Raiffeisen Bank 등 국가의 모든 주요 은행에서 모기지를 받을 수 있습니다. 그들 각각은 조건, 이자율 및 대출 요건이 다른 다양한 주택 개조 프로그램을 제공합니다.

우리는 귀하의 질문에 대한 의견과 모기지 전문가를 특별한 형식으로 기다리고 있습니다.

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대부분의 러시아 연방 시민에게 모기지는 자신의 주택을 구입하는 가장 저렴한 도구가 되었습니다. 부동산 가격의 안정화와 관련하여 모기지 이자율의 감소는 점점 더 많은 사람들을 끌어들이고 인구를 위한 이 서비스의 가용성을 증가시킵니다. 주택 조건을 개선하기 위해 모기지가 점점 더 인기 있는 방법이 되고 있는 이유는 무엇입니까? HML 시장의 일반적인 경향은 무엇입니까? 모기지 시장 개발의 역학은 무엇입니까? 이 기사에서 이러한 질문과 기타 질문에 대해 자세히 답변하려고 노력할 것입니다.

2014-2017년 주요 시장 지표

중앙 은행의 데이터에 따르면 2017년 7월 1일에 러시아 연방에서 운영되는 589개의 신용 기관 중 423개가 시민에게 주택 담보 대출을 제공했습니다. 비교를 위해 2014년에는 635개, 2015-574개, 2016-499개였습니다. HML을 제공하는 조직의 수의 이러한 감소는 해당 국가의 경제 상황이나 수요 감소로 설명되지 않습니다. 서비스, ​​그러나 다른 이유로 파산 또는 청산의 결과로 신용 기관 자체의 활동 종료. 이전 기간에 모기지 주택 시장이 그러한 조직의 수의 증가를 특징으로 했기 때문에 2014년에 하향 추세가 정확히 2014년에 나타났습니다. 아래 표는 지난 몇 년 동안 모기지 시장의 역학을 특징 짓는 주요 지표를 보여줍니다.

표 - 2014-2017년 HML 시장 관련 동향

형질	일정 기간
	1.01.2014 - 31.12.2014	1.01.2015 - 31.12.2015	1.01.2016 - 31.12.2016	1.01.2017 - 30.06.2017
HML 수, 10억 루블	1 012 800개 1764.1의 양으로	699 510개 1161.7의 양으로	856 461개 1473.3의 양으로	423 486개 773.0의 양으로
루블로 체결된 HML 점유율	1 012 064	699 419	856 427	423 482
부채, 10억 루블	루블 - 3391.9; 외화 - 136.5	루블 - 3851.2; 외화 - 131.1	루블 - 4421.9; 외화 - 71.2	루블 - 4616.3; 외화 - 54.6
재융자된 HML의 양, 10억 루블	228,2	80,3	114,5	83,1
조기 상환 모기지 양, 10 억 루블	530,6	477,1	611,4	347,3

출처: CBR

따라서 2015년에 시민 소득의 증가가 없고 투자 수요가 감소하면서 HML의 절대 지표가 하락했습니다. 그러나 이미 2016 년에 상황이 바뀌기 시작했으며 은행 수의 감소에도 불구하고이 지표는 2014 년 수준에 접근했습니다. 2017 년 첫 6 개월 동안 지표는 2016 년 같은 기간에 비해 16.3 % 증가했습니다. 2014 년에는 루블로 발행 된 모기지론 수가 증가했으며 외화 HML은 2.5 배 감소했습니다. 루블 약세의 배경. 같은 기간 대출이 34% 감소하면서 2015년에는 1.4배 감소했다. 2016년에는 대출이 27.2% 증가한 반면 외화 HML은 2.7배 감소한 데 반해 1.2배 성장했다. 2017년에도 전년도의 추세는 계속되었습니다. 검토 기간 동안 주택 담보 대출에 대한 루블 부채는 크게 증가하고 외화는 감소했습니다.

2012-2017년 가중 평균 비율의 역학

모든 은행의 대출 포트폴리오는 여러 유형의 대출로 구성되며 장기 및 단기 및 기타 대출이 될 수 있습니다. 이러한 대출의 이자율은 종종 서로 다르며 사용 가능한 모든 대출의 총 비용을 알기 위해 가중 평균 이자율(ATR)이라는 특별한 개념이 개발되었습니다. 이는 은행 기관에서 발행한 모든 대출에 대한 평균 이자율을 반영합니다. 그림 1은 2012년부터 2017년까지 ATP 변화의 역학을 보여주고 2018년에 대한 예측을 제공합니다.

그림 1 - 2012-2017년에 발행된 모기지론의 가중 평균 이자율 외화 및 루블

출처 : 2014 년, 2015 년, 2016 년, 2017 년 상반기 러시아 중앙 은행 "주택 모기지 대출 시장 현황"분석 자료

그래프에서 볼 수 있듯이 2012년 루블의 ATP는 12.3%(2011년보다 0.4포인트 높음)이고 외화는 9.8%(0.1% 증가)였습니다. 2013 년 ATP는 크게 변하지 않았으며 루블과 외화로 각각 12.4 %와 9.6 %에 달했습니다. 2014년에는 12.45%와 9.25%로 변화가 매우 미미했습니다. 2015년에는 제공된 HML에 대한 비율이 13.35% 및 9.82% 증가했습니다. 2016 년에는 루블의 ATP가 0.87 퍼센트 포인트 감소하고 외화의 ATP가 각각 1.17 및 12.48 및 8.65 % 감소함에 따라 하향 추세가있었습니다. 2017년 상반기에 루블 및 외화로 제공된 HML에 대한 이자율이 크게 감소했으며 대출 조건은 루블 및 외화로 11.5% 및 6.75% 증가했습니다. 동시에 이미 11월에 루블 지표는 10.9%에 달했습니다. Ingrad Group of Companies의 모기지 부서장인 T. Vlasova의 예측에 따르면 2018년 ATP는 기록적인 8-8.5%로 떨어질 수 있습니다.

러시아 연방 지역에서 얼마나 많은 모기지가 발행 되었습니까?

볼가 연방 지구는 403,282,000루블에 대해 270,294개의 모기지 대출이 체결된 모기지 대출을 얻는 데 있어 선두적인 위치를 차지하고 있습니다. 지구 중 두 번째 위치는 중앙 연방 지구로, 러시아 연방 전역의 1,086,940건 중 254,969건의 대출 계약이 체결되었습니다. 동시에 HML은 모스크바에 62,505개, 모스크바 지역에 56,646개로 러시아 연방 구성 기관 중 기록입니다. 이 지역의 3위는 16,511개의 모기지론이 발행된 Voronezh 지역이 차지했습니다. 모든 모기지론 중 가장 적은 24,281단위가 북캅카스 연방 지구에서 발행되었습니다. 그림 2는 2017년 러시아 연방 지구에서 발행된 모기지론의 비율을 보여줍니다.

그림 2 - 2017년 FD의 모기지론 발행 비율

러시아 중앙 은행의 통계 데이터에 따른 "보험 포털"계산

가중 평균 이자율은 카운티마다 약간 다릅니다. 따라서 중앙 연방 지구에서는 10.64%, 북서부 연방 지구에서는 10.65%, 남부 연방 지구에서는 10.7%, 북 백인 연방 지구에서는 10.72%, 볼가 연방 지구에서는 10.6%, 우랄 - 10.65%, 시베리아 - 10.66%, 극동 - 10.57%. 러시아 연방의 구성 요소 중 2개 지역은 모기지론에 대한 최고 및 최저 이자율로 구분할 수 있습니다. 이들은 크림 공화국(11.24%)과 추바시아(10.42%)입니다.

새 건물 및 유통 시장의 모기지 비용

주택담보대출청에 따르면 2017년 주택담보대출을 이용할 수 있는 인구의 비율은 6% 포인트 증가하여 43%에 달했습니다. 주요 성장 요인은 인플레이션을 뺀 금리와 부동산 가격 하락이었다. 이에 비해 2012년에는 인구의 이 비율이 29%에 불과했습니다. 대출에 대한 월별 지불 금액도 줄어들고 전체 기간 동안 저축이 45 %에 도달 할 수 있기 때문에 금리 인하가 시민들에게 매력적입니다. 비싼 주택 조건(1차 시장과 2차 시장 모두)에서 이 사실은 모기지 대출을 선택하는 결정적인 요소 중 하나입니다. 그림 3은 1제곱미터당 평균 가격을 보여줍니다. m. 중고 시장 및 새 건물.

그림 3 - 2012-2017년 러시아 연방 부동산 시장의 가격 역학

러시아 은행과 Rosstat에 따른 Banki.ru 계산

부동산 가격 상승은 건설경기가 아직 경제위기에서 회복되지 않았기 때문이다. 주택 커미셔닝의 역동성은 지난 몇 년 동안 둔화되고 있으며, 이는 2015년 판매 감소와 자기 자본 조달 및 개발자 대출 감소로 설명할 수 있습니다. 금융위기 이후 주거용 부동산 투자는 최악의 성과를 보였다. 따라서 2016년 상반기에 이 수치는 2,390억 루블, 2017년 같은 기간에는 1,940억 루블에 불과했습니다.

2017년 주요 은행의 대출 규모

러시아 은행의 전체 포트폴리오에서 모기지 대출의 비율은 11%를 초과합니다. 2017년 말 이 수치는 10.6%였다. 전체 포트폴리오의 약 90%가 러시아 최대 30개 은행에서 발행한 대출(소매 대출 포함)로 구성됩니다. 모기지 대출은 전통적으로 Sberbank와 VTB의 2개 은행이 지배합니다. 또한 2017년 첫 번째 모기지론은 전체 모기지론의 절반 이상을 총 1조 루블 이상 발행했습니다. Sberbank의 모기지 포트폴리오는 17% 증가했습니다.

VTB는 경쟁자보다 상대적으로 뒤떨어져 있습니다. 2017년에는 모기지 대출이 4,300억 루블 이상 발행되었으며 대출 포트폴리오는 11%만 성장했습니다. 모든 모기지의 70% 이상이 이 두 은행에 의해 이루어지지만, 그 개발에 적지 않은 중요성을 지닌 다른 시장 참여자가 있습니다. 그들이 발행한 모기지론의 양은 그림 4에 나와 있습니다.

그림 4 - 2017년 러시아 연방의 주요 은행에서 발행한 모기지론의 양

AHML 조사에 따르면 "2017년 모기지 및 주택 시장 발전 결과"

2018년 1월 1일 기준으로 은행의 모기지 포트폴리오 규모는 5조 3400억 루블에 달했으며 그 중 1조 1200억 달러는 1차 시장(신규 건물)의 주택 구매를 위한 모기지론입니다. 2017년 러시아 연방 시민은 285만 개의 아파트(또는 기타 주거용 건물)를 구입했으며 이는 2016년 주택 수요에 해당합니다. 신규 건물에 대한 수요도 2016년 62만 건에서 2017년 62만 1천 건으로 같은 수준을 유지했습니다. 유통 시장에서 약 223만 건의 거래가 이루어졌습니다. 2 차 시장에서 모기지 거래의 점유율은 1 차 시장에서 31 % - 50 %, 첫 번째 경우 평균 모기지 대출 금액이 174 만 루블, 두 번째 - 212 만 루블이었습니다.

결론

2017년 말에 수요와 공급이 집중적으로 유지되고 있으며 이는 러시아 연방의 10개 지역에서 특히 두드러집니다. 모스크바 및 지역, 상트페테르부르크, 튜멘 지역, 타타르스탄, 스베르들로프스크 지역, 바쉬코르토스탄, 크라스노다르 영토 및 기타 지역. 이 지역의 많은 주택 건설은 높은 임금과 적극적인 모기지 대출 개발로 뒷받침됩니다. 이 지역은 2017년에 발행된 모든 모기지의 48%를 차지합니다.

모기지 은행 - 부동산(토지, 다양한 건물 및 기타 부동산)을 담보로 한 장기 모기지론 발행을 전문으로 하는 신용 ​​기관. 모기지 은행의 자원은 모기지 채권 판매에서 얻은 자금과 자체 저축으로 구성됩니다. 부동산에 대해 발행되고 고정 비율을 가져 오는 장기 증권입니다.

상업 은행은 대출 대상, 신용 정책 및 조직 구조에 따라 모기지 대출 기술을 결정합니다. 대출 프로세스 조직의 다양한 요소가 다변하여 모든 은행에서 모기지 대출을 발행하고 상환하는 기술의 5가지 주요 단계가 있다고 말할 수 있습니다.

• - 대출 신청에 대한 사전 고려 및 예상 차용인과의 인터뷰;
• - 인수;
• - 모기지론 발행에 대한 결정
• - 대출 계약 및 질권 계약의 등록;
• - 대출 지원 및 대출 계약 실행에 대한 통제.

첫 번째 단계에서 은행은 차용인에게 모기지론 발행 조건을 설명하고 신청서를 작성하도록 제안합니다. 이는 본질적으로 관련 위험을 최소화하는 측면에서 은행의 관심 정보를 포함하는 설문지로 간주될 수 있습니다. 대출로. 이미 대출 과정의 첫 번째 단계에서 위험을 최대한 충분히 평가하는 것이 중요합니다. 면접 시 대출담당관이 대출발행과 관련된 주요 질문에 대해 만족스러운 답변을 하지 못한 경우에는 대출신청을 기각하고 대출이 불가능한 사유를 합리적으로 설명할 필요가 있습니다. 부여되다. 대출 담당자가 긍정적인 결정을 내린 경우 잠재적인 차용인에게 은행에서 대출 신청을 추가로 고려하는 데 필요한 문서와 정보에 대해 알려줍니다.

두 번째 단계는 차용인이 대출을 상환할 수 있는 잠재적 능력을 평가하고 담보의 정도를 평가하는 것입니다. 이 단계에서는 은행 또는 담보 감정 회사의 전문가, 은행의 법률 서비스 및 보안 서비스가 관련됩니다. 차용인의 기존 아파트가 담보로 제공되는 경우 건물의 구성, 레이아웃, 전체 및 거실 면적; 운영 기간; 구조물, 벽, 바닥 및 천장의 상태; 엔지니어링 커뮤니케이션 상태 - 난방, 물 공급, 전기 공급, 하수도 등; 현재 또는 미래에 수리 또는 업그레이드가 필요합니다. 이러한 요소들을 연구한 결과, 제안된 담보물의 가치가 결정됩니다. 건설중인 아파트가 담보로 제공되면 설계 및 견적 문서, 건설 시간, 개발자 및 계약자의 평판이 조사됩니다. 분석 결과는 대출 금액, 자체 자금의 가능한 계약금 및 대출의 예비 만기를 추가로 결정하는 데 사용됩니다. 이를 위해 임금, 상여금, 커미션 형태의 소득, 배당금 및 이자 형태의 소득, 연금 지급, 임대료 형태의 소득 등, 재정적 의무: 주택 지불, 공과금, 세금 보험 지불, 이전에 승인된 채무 의무, 의료 보험 등

인수(차입자의 지불능력 확인) 결과는 증명서 또는 결론의 형태로 발행되어 신용위원회에 제출되어 검토됩니다.

3단계에서 신용위원회는 인수 과정에서 접수된 자료를 검토하고 관련 서류를 검토한 후 대출 여부를 결정합니다. 신용 위원회의 결정이 긍정적인 경우 관련 직원은 모기지 대출 획득과 관련된 대략적인 비용 추정치를 고객에게 준비해야 합니다. 추정치에는 다음 항목이 포함될 수 있습니다. 담보 평가 비용; 부동산 등록 기관에서 담보 서류를 얻기 위한 지불; 판매 계약 등록에 대한 공증 수수료; 질권 계약 등록에 대한 공증 수수료; 담보 보험.

네 번째 단계에서 은행은 차용인과 대출 계약을 체결합니다. 계약을 체결할 때 당사자는 은행 신용 정책의 세부 사항을 고려하여 러시아 연방 민법에서 제공하는 주요 조항에 따라 안내를 받습니다.

대출 계약에 따라 채권자 은행은 자금 제공을 약속합니다. 대출은 계약에 명시된 금액과 조건으로 차용인은 수령한 금액을 제때 상환하고 이에 대한 이자를 지급할 것을 약속합니다. 각 대출 계약에는 계약을 체결한 당사자에 대한 데이터와 같은 섹션 외에도 당사자의 권리와 의무를 규제하는 섹션이 있습니다.

• - 대출 금액 및 은행이자 금액
• - 대출 발급 절차 및 조건
• -이자 상환 절차 및 조건
• - 별도의 질권(모기지) 계약에서 제공하는 담보의 설명 및 가격
• - 계약 조건을 위반한 당사자가 지불한 제재 금액.

대출 계약 체결과 동시에 담보 (모기지) 계약이 체결되고 모기지가 발행되며 은행에 유리한 보험 계약이 체결됩니다. 이 서류가 없으면 모기지론 발행을 시작할 수 없습니다.

다섯 번째 단계에서는 다음을 포함하는 대출 지원이 수행됩니다.

• - 대출 계약서에 명시된 방식으로 대출을 발행합니다.
• - 대출 시설의 건설 또는 재건축 중 대출의 의도된 사용에 대한 통제
• - 대출을 확보하기 위해 승인된 담보물의 안전 및 상태 모니터링
• - 계약 체결 시 사전에 동의한 대로 대출 상환 조건 및 발생한 이자를 정기적으로 관리합니다.

대출 상환 및이자 지불 조건을 위반하는 경우 은행은 경우에 따라 대출 사용 기간 동안 더 높은 이자율이 발생하여 차용인이 의무를 이행하도록 연기를 제공합니다. 대출금의 반복상환조건을 위반할 경우 대출연체계좌로 대출금을 이체하고 담보물 매각을 위한 운영을 시작합니다.

기간 2006-2008. 러시아의 주택 모기지 대출은 빠르게 발전했습니다. 모기지 대출 시스템에서 운영되는 은행의 수는 빠르게 증가했습니다. 지난 몇 년 동안 러시아의 모기지는 중산층에게 상대적으로 저렴해졌습니다. 이자율이 감소하고 문서 패키지 제공 요구 사항이 감소했습니다(2-NDFL 인증서를 제출하지 않는 권한 포함). , 계약금 등 없이 금액에 관계없이 대출을 받을 수 있습니다. 2006-2008년 모기지 대출 규모를 고려하면 이 기간은 최종 지표에 따라 급속한 성장의 단계라고 할 수 있습니다. 2009년 위기로 인해 총 모기지론 발행량은 5.6% 감소하여 1,010,889백만 루블에 달했습니다. 2010년 이후 경제 상황이 안정되고 모기지론 발행량이 위기 이전 수치를 초과했습니다. - 2011년 1,129,373백만 루블 - 1,474,839백만 루블 (러시아 연방 중앙 은행에 따르면).

2007년 상반기에 많은 러시아 은행은 신용으로 아파트를 사고 싶어하는 사람들에게 특별한 충성도를 보였습니다. 3~4년 전 부동산 중개인과 모기지 중개인이 슬프게도 농담을 던졌던 것처럼 모기지론을 받기 위해 차용인이 은행에 돈이 필요하지 않다는 것을 증명해야 했다면 2007년 일부 은행은 거의 모든 사람에게 대출할 준비가 되었습니다. .

모기지론의 급속한 성장은 자산의 재평가와 연결되어 2008년 말 고객의 환위험이 은행의 신용위험으로 전환되었다.

금융 위기는 은행과 모기지 프로그램을 선택하는 능력에 부정적인 영향을 미쳤습니다. 위기 이전에 러시아에서는 약 120개의 은행이 모기지론을 제공하고 있었습니다. 위기 동안 모기지론을 제공하는 은행의 수는 현저하게 감소했습니다. 가장 안정적인 대형 은행(보통 국영)은 모기지론을 감당할 수 있었습니다.

일부 은행은 주택 구입을 위한 대출 프로그램을 공식적으로 중단했습니다. 일부 은행은 모기지론을 명목상으로만 대출했습니다. 은행의 모기지 대출 프로그램은 실제로 높은 보호 이자율을 보였습니다. 따라서 Alfa-Bank의 루블 모기지 대출 금리는 KMB-Bank-21.00%, Raiffeisenbank-20%에서 연간 24%에 도달했습니다.

은행에서 모기지 프로그램을 축소한 이유는 자금 부족뿐 아니라 훨씬 더 큰 범위에서 시장을 떠나는 결정이 모기지 대출의 증가된 위험에 영향을 받았기 때문입니다. 부동산 가격은 몇 년 동안 빠르게 상승했지만 그만큼 빠르게 하락할 수 있습니다.

경제가 불안정한 상황에서 은행은 대출 포트폴리오를 늘리지 않고 품질을 개선하고 위험을 줄이기 위해 노력했습니다. 이러한 욕구는 계약금의 증가, 차용인에 대한 더 엄격한 요구 사항, 모기지 대출 시장을 떠나지 않은 모든 은행의 대출에 대한 이자율의 인상으로 표현되었습니다.

모기지론 시장은 2010년부터 회복세를 보였다. AHML 분석 센터의 전문가는 다음과 같이 말했습니다. 2010년 대출 건수는 2009년 수준을 거의 2.5배, 대출 건수는 2.3배 이상 늘었다”고 말했다.

2011년에는 새 건물의 건설과 새 건물의 아파트 판매도 재개되었습니다. 은행은 개발자와 적극적으로 상호 작용하기 시작하여 파트너십 계약을 체결했습니다. 개발자에게 은행의 신축 건물 인증은 거의 항상 매출 증가를 의미합니다. 신뢰할 수 있는 회사만 인증을 통과하므로 인증된 신축 건물에 대한 구매자의 신뢰가 크게 높아집니다. 또한 오늘날 새 건물의 아파트 및 2차 시장의 주택에 대한 대출 금리가 변경되었으므로 특히 아파트 자체의 비용을 고려하면 모기지로 새 건물을 구입하는 것이 훨씬 더 유리합니다 건설 단계가 낮습니다.

현재까지(2012년 초) 모기지 시장은 계속해서 탄력을 받고 있습니다. 2011년 말, 가장 큰 시장 참여자가 발행한 모기지 대출의 총량은 거의 6,240억 루블에 달했으며, 2010년 말에는 같은 은행이 3,530억 루블을 약간 넘는 대출을 발행했습니다. 동시에 모기지 대출의 성장은 대다수의 참가자에서 관찰됩니다. 따라서 등급을 준비할 때 프로필이 고려된 91개 은행 중 2011년 대출 발행은 70개 은행에서 2010년보다 더 많았다고 RBC 전문가는 지적합니다.

표 4

		2011년 모기지론 발행량(백만 루블)	2010년 모기지론 발행량(백만 루블)	변화 (%)	2011년 모기지론 발행 건수(개수)	2010년 모기지론 발행 건수(개수)	변화 (%)
	스베르방크
	델타크레딧
	라이파이젠방크
	갱생
	한티만시스크 은행
	앱솔루트 뱅크
	Zapsibkombank

2011년 러시아 최대 은행이 발행한 모기지 대출 규모는 56.64% 증가했으며 거의 ​​3,460억 루블에 달했으며 이는 이전과 마찬가지로 등급 1위에 해당합니다. 덜 안정적이지 않은 두 번째는 VTB 24가 차지하며 작년에 Sberbank보다 발행 된 "주택"대출이 153.79 % 더 크게 증가했습니다. 전체적으로 RBC.Rating이 VTB 24에서 받은 설문지에 따르면 2011년 은행은 총 804억 루블의 모기지 대출을 발행했습니다. 동일한 지표가 210억 루블에 달하는 상위 3개 "Deltacredit"을 마감합니다. 지난 1년 동안 약 97% 증가했습니다.

모기지 포트폴리오의 규모와 관련하여 표에서 놀라운 것은 아니지만 Sberbank가 선두 자리를 차지하고 있습니다. 2012년 1월 1일 현재 포트폴리오는 2010년보다 28% 증가한 거의 7,700억 루블에 달했습니다. 두 번째 라인은 같은 기간 동안 포트폴리오가 39% 성장하고 2,460억 루블에 달하는 VTB 24에 속합니다. 624억 루블의 지표로 상위 3위 "델타크레딧"을 마감합니다(표 5 참조).

				변화 (%)
	스베르방크
	델타크레딧
	앱솔루트 뱅크
	라이파이젠방크
	유니크레딧 은행
	한티만시스크 은행
	Zapsibkombank

완성 주택 취득(Sberbank)

대출 조건

대출 통화	러시아 루블 / 미국 달러 / 유로
크레딧 금액	최저한의	최고 · 자금이 조달되는 주거 건물의 계약 가치의 85%; · 담보로 제공되는 다른 주거용 건물의 감정가의 85%.
신용 기간
대출 발급 수수료	잃어버린.
대출 보증	· 저당 부동산 등록 전 기간 동안 다른 부동산 물건의 질권 등록 필수 다른 형태의 담보가 발행될 수 있는 은행이 설정한 부동산 대상을 선택하는 절차를 수행하는 경우). · 주거용 건물/그 일부(지분)의 저당권이 대부담보로 등록된 경우 해당 주택이 위치한 대지의 저당권 또는 담보권의 동시 등록 필요 .
보험
이자율	9.5--14%(루블) 8.8--12.1% 외화

새 건물에 있는 아파트(VTB 24)

대출 조건

대출 통화	러시아 루블 / 미국 달러 / 유로
크레딧 금액	최저한의 300,000 루블 (10,000 미국 달러 또는 7,000 유로).	최고 다음 중 작은 것을 초과해서는 안 됩니다. · 융자 대상 주거 건물의 계약 비용의 80%; · 담보로 제공되는 다른 주거용 건물의 감정가의 80%.
신용 기간
대출 발급 수수료	잃어버린.
대출 보증	· 신용 또는 기타 재산에 대한 서약.
보험	대출 계약의 전체 기간 동안 은행에 유리한 손실/파괴, 손해의 위험에 대한 담보 재산(토지 제외)의 의무 보험. 차용인의 생명 및 작업 능력 상실; 아파트 소유권의 종료 또는 제한. · (필수는 아니지만 2개의 추가 보험이 없을 경우 % 요율은 3% 증가)
이자율	루블의 8.90 %에서 외화 8.95%부터

아파트 건물의 완성된 주택(Deltacredit)

대출 조건

대출 통화	러시아 루블 / 미국 달러 / 유로
크레딧 금액	600,000 루블에서. - 모스크바 및 모스크바 지역; 450,000 루블에서. - 상트페테르부르크에서; · 300,000 문지름에서. - 다른 지역에서.	$20,000부터 - 모스크바 및 모스크바 지역 $15,000부터 - 상트페테르부르크 $10,000부터 - 기타 지역
신용 기간
대출 발급 수수료	잃어버린.
대출 보증	· 신용 또는 기타 재산에 대한 서약.
보험	구입한 아파트의 분실 및 파손 위험에 대한 보험은 필수입니다.
이자율	루블의 10.50% %부터 외화 7.25%부터

표준 "이코노믹 5"(Rosbank )

대출 조건

액션 "턴키!" (우랄십)

대출 조건

대출 통화
크레딧 금액	최대 8,000,000루블(단, 재산 가치의 80% 이하)
신용 기간	3~30세
대출 발급 수수료	잃어버린.
대출 보증	· 신용 또는 기타 재산에 대한 서약.
보험	재산 (담보) 보험은 다음과 같은 경우에 수행됩니다. 자연 재해; 홍수; 예상치 못한 물리적 힘의 영향(번개, 가스 폭발, 비행 물체 또는 파편 및 기타 물체의 낙하, 차량과의 충돌); 제3자의 불법 행위; 구조적 결함.
이자율

많은 은행의 모기지 프로그램 및 금리 개정에도 불구하고 최저 금리는 여전히 매우 높은 수준(10-12%)입니다. http://realty.dmir.ru 사이트의 전문가가 수행한 연구에 따르면 2012년 5월 14일 현재 수도의 평방 미터당 평균 비용은 188,502루블입니다. 작은 원룸 아파트의 평균 비용은 6,531,985 루블입니다. 올해 모스크바의 평균 급여는 7 % 증가했으며 48.5 천 루블에서 증가했습니다. 최대 51.1,000 루블. 이것은 채용 회사인 HeadHunter의 리서치 서비스의 보도 자료에 나와 있습니다.

위의 사실, 특히 평방 미터당 평균 가격을 감안할 때. 수도의 미터로 볼 때 우리 나라에서는 모기지를 감당할 수 있는 사람이 거의 없다고 말할 수 있습니다.

블라디미르 푸틴은 2012년 5월 11일 정부 회의에서 러시아인의 생활 조건을 개선하고 모기지 이자율을 낮추기 위한 조치를 취하라고 정부에 지시했습니다. 대통령은 "러시아 연방 시민들에게 저렴하고 안락한 주택을 제공하고 주택과 공공 서비스의 질을 개선하기 위한 조치에 관한" 법령에 서명했다고 Finmarket 통신이 보도했습니다. "러시아 연방 정부는 2018년까지 소비자 물가 지수와 관련하여 주택 담보 대출에 대한 평균 이자율(루블)을 초과하는 지표를 다음 수준 이하로 낮추도록 해야 합니다. 2.2% 포인트"라고 법령에 명시하고 있다. 블라디미르 푸틴과 드미트리 메드베데프는 모기지 이자율 수준에 대해 반복적으로 희망을 표명했습니다. 동시에 특정 수치가 호출되고 가능한 솔루션이 표시되었습니다.

대통령의 지시에 따라 주택담보대출 시장의 상황은 더 좋게 바뀌어야 한다. 더 많은 가족이 자신의 주택을 마련할 수 있게 될 것이며, 제 생각에는 러시아의 인구 통계학적 상황에 긍정적인 영향을 미칠 것입니다.

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소개

주택 문제 해결을 위한 시장 원칙으로의 전환과 관련하여 러시아 사회 경제 발전의 중요한 문제 중 하나는 현재 시민의 현금 수령액(급여, 사업 소득)과 높은 비용 사이의 다중 격차가 되었습니다. 주거 부동산의.

주택 건설 자금을 조달할 수 있는 국가와 기업의 능력이 눈에 띄게 감소하는 상황에서 대다수의 인구가 생활 조건을 개선할 기회가 없는 상황이 발생했습니다. 초기에 시민들이 주택 문제를 해결하는 주요 방법이 공공 주택을 구입하는 것이라면 오늘날 이 문제는 주로 자신의 저축을 희생하여 주택을 구입하거나 건축함으로써 해결됩니다. 한편 주택 문제는 주택 구입 자금을 한 번에 모두 지불할 수 없는 저소득 및 중산층 인구 집단에 가장 큰 영향을 미친다.

현재 인구에 주택을 제공하는 문제는 모기지 대출을 통해 해결되어야 합니다. 모기지 메커니즘의 도움으로 주택 시장에 자금이 유입되고 건설 및 관련 산업 부문이 부활하고 일자리가 확대되고 인구 소득과 모든 수준의 예산이 증가합니다. 따라서이 사회적으로 중요한 경제 부문에서 프로세스를 규제하기위한 시장 및 국가 메커니즘을 사용하여 대량 주택 건설의 증가에 필요한 조직, 법적 및 재정적 전제 조건을 만들기 위해 지역이 가진 실제 조건과 기회를 사용해야합니다 .

모기지는 인구, 은행, 금융 및 건설 회사, 건설 산업 기업의 화폐 자원 간의 관계를 보장하고 금융 자원을 경제의 실제 부문에 직접 연결하는 능력이 있는 경제의 연결 고리입니다.

거의 모든 국가의 경험에 따르면 모기지가 적절하게 조직되면 전체 주택 시장의 기능을 형성하고 보장하는 자체 자금 조달 시스템으로 점차 변모할 것입니다.

전술한 내용을 바탕으로 코스 작업 주제의 관련성은 다음과 같습니다. 첫째, 러시아의 사회 경제적 발전의 실제 문제를 해결하는 데 모기지 대출의 중요성 - 국가 인구의 주요 부분에 주택 제공 . 둘째, 모기지론 기능에 대한 많은 방법론적, 이론적 문제에 대한 연구가 충분하지 않습니다.

코스 작업의 주요 목적은 모기지 대출의 문제를 연구하고 식별하는 것입니다.

모기지 주택 대출의 이론적 토대를 밝히기 위해;

러시아의 모기지 대출을 분석하십시오.

문제를 해결하고 모기지 대출을 개발하기 위한 방향을 결정합니다.

연구의 대상은 러시아의 모기지 대출 시장이며, 주제는 주택 모기지 대출입니다.

작업의 과학 및 방법론적 기초는 입법 및 기타 규정, 국내 과학자 및 모기지 대출 전문가의 작업, 경제, 금융 및 신용 이론에 대한 작업이었습니다.

작업의 개념적 조항을 입증하고 그 안에 포함된 결론과 제안의 신뢰성을 보장하기 위한 분석적 근거는 러시아 연방 통계 위원회, 주택 모기지 대출 기관의 통계 데이터, 경험적 데이터, 자료 정기 간행물.

연구의 실질적인 중요성은 모기지 대출이 은행 비즈니스의 주요 부문 중 하나라는 사실에 의해 결정됩니다. 작품에서 제시한 이러한 이론적 측면은 현대 세대가 사용할 수 있습니다.

목표와 목적이 이 연구의 구조를 결정했습니다. 작업은 서론, 2개 장, 결론 및 제안, 참고 문헌 목록으로 구성됩니다.

1. 이론적 토대저당주택 융자

1.1 본질과 의미주택 담보 대출박수

만성적인 공적 자금 부족의 맥락에서 모든 수준의 당국이 해야 할 전통적인 임무는 주택 부문에 예산 외 자원을 유치하는 것이 되었습니다. 부동산 전문가들은 "주택 문제"에 대한 가장 근본적인 해결책은 장기 모기지 대출 시스템의 개발이라고 믿습니다.

모기지 (그리스어 Hypotheka - 서약) - 모기지 대출을 받기 위해 부동산, 주로 토지와 건물에 대한 서약. 모기지 서약의 경우 재산은 채권자의 손에 넘어가지 않고 채무자에게 남아 있습니다.

모기지론 - 부동산을 담보로 한 대출로서 채무자의 주된 금전적 의무이행을 담보로 하는 대출 - 채권자에 대한 질권자 - 채무자가 담보된 주된 의무를 이행하지 못하는 경우에 권리를 취득하는 질권자 질권에 의하여 담보부동산으로부터 변제를 받기 위하여 그 소유자(소유자)가 남아 있는

경제적 측면에서 모기지는 다른 형태의 소외(구매 및 판매, 교환)가 경제적으로 실현 가능하지 않은 경우 부동산에 대한 재산권 전환을 위한 시장 도구입니다. 모기지를 통해 다양한 경제 및 사회 프로젝트를 수행하기 위한 추가 재정 자원을 유치할 수 있습니다. 다시 말해 모기지론은 지역 또는 주 전체의 경제 회복을 위한 강력한 도구가 될 수 있습니다.

기능적 측면에서 모기지는 특정 금융, 생산, 소비자, 조직, 법률 및 규제 도구 및 메커니즘의 시스템입니다. 조직적 측면에서 모기지는 특정 참가자 집합이며, 이들 간의 관계는 모기지 시스템에서의 기능에 따라 결정됩니다.

동적 용어로 모기지는 모기지 프로세스입니다.

모기지 시스템 - 모기지 프로세스에 참여하는 일련의 참가자로, 자신의 경제적 이익을 충족시키기 위해 모기지 메커니즘의 도움으로 영향을 받고 특정 모기지 수단을 통해 서로 상호 작용합니다. 모기지론의 재융자 - 모기지 시스템의 첫 번째 수준에서 차용인에게 모기지론을 발행하기 위해 다양한 방법을 사용하는 대출 기관이 장기 투자 자원을 유치하는 프로세스입니다. 재융자는 채권자 은행 계좌에 있는 인구의 저축 예금을 통해, 발행 시장에서 은행의 모기지 매각을 통해 또는 모기지 담보부 증권 발행을 통해 수행될 수 있으며, 이 두 가지 모두 채권자가 수행할 수 있습니다. 은행 및 이러한 유형의 유가 증권을 독립적으로 운영하는 투자자 회사에 의해 주식 시장에 유동성이 높고 수익성이 높은 유가 증권으로 제공됩니다.

모기지 대출의 기능과 이러한 종류의 대출 기능을 구별하여 다른 대출 방법보다 우선적으로 받을 수 있는 권리를 부여해야 합니다.

모기지 대출이 수행하는 기능:

자재 생산 환경에 대한 투자를 유치하기 위한 재정 메커니즘의 기능;

차입금의 반환을 보장하는 기능;

다른 방법이 경제적으로 불가능하거나 법적으로 불가능할 때 부동산의 회전과 재분배를 촉진하는 기능

모기지, 산업 모기지 담보부 증권 등의 형태로 자본 형성 기능

모기지론의 특징:

담보 제공 의무

대출 기간

모기지론은 상대적으로 위험이 낮은 은행 업무로 간주됩니다.

많은 국가의 예는 경제 회복이 종종 모기지 대출의 발전을 동반한다는 것을 보여줍니다. 모기지는 다음과 같은 방식으로 위기를 극복하는 데 영향을 미칩니다.

모기지 사업의 발전은 경제의 실물 부문 발전에 긍정적인 영향을 미칩니다. 모기지는 건축된 주택의 판매를 촉진하고 건설의 성장은 건축 자재 및 구조물 생산, 건설 및 도로 공학 등의 생산을 부흥시킵니다. 산업 모기지 대출은 생산을 현대화하여 제품의 품질과 경쟁력을 높이고 결과적으로 국가의 경제적 잠재력을 높일 수 있습니다.

모기지론의 발달은 사회불안 극복에 긍정적인 영향을 미친다. 모기지는 고용 문제(건설 및 기타 산업 분야의 추가 일자리)에 영향을 미치고 인구의 주택 수요를 충족시키는 데 도움이 됩니다.

1998 년 7 월 16 일에 발효 된 러시아 연방 "모기지 (부동산 서약)"연방법 제 102-FZ는 국내 모기지 시장의 형성에 큰 영향을 미쳤습니다. 이 법에 따르면 부동산이 채무에 대한 담보로 사용될 때 모기지가 발생합니다. 상기 법(제2부, 제1조)은 또한 질권에 의해 담보된 채무에 따라 채무자 자신과 이 채무에 참여하지 않는 사람 모두가 질권자가 될 수 있다는 규칙을 명시하고 있습니다.

제3자의 담보적 법률관계 참여는 이 경우 뿐만 아니라, 질권자와 채무자가 1인 행위를 하는 상황에서도 제3자가 담보로 제공한 재산을 필수조건으로 하고 있음을 나타냅니다. , 예를 들어 대출 계약에 따라 그러한 질권자와 주요 채무자 사이에 어떤 종류의 관계가 존재하는지가 아닙니다. .

이 법은 또한 저당된 재산이 저당권자에게 남아 있다고 분명히 정의하며, 이는 저당권자가 부동산을 소유하고 사용하는 모기지의 주요 조건 중 하나를 강조합니다. 보증인과 함께 재산을 떠나는 것뿐만 아니라 적절한 제한이있는 회전율의 보존과 함께 서약이 있습니다.

예술에서. "모기지에 관한"법률 2는 모기지로 확보 된 의무 목록을 제공합니다. 모기지는 연방법에서 달리 규정하지 않는 한, 판매, 구매, 임대, 계약, 기타 계약, 피해에 기반한 의무를 포함하여 대출 계약, 대출 계약 또는 기타 의무에 따른 의무에 대한 담보로 설정할 수 있습니다. .

Art의 단락 1에서. "모기지에 관한"법률 3에는 모기지로 확보 할 수있는 요구 사항 목록이 포함되어 있습니다.

a) 모기지 계약에 따라 전체 또는 부분적으로 제공되는 모기지 계약 또는 모기지에 의해 담보된 기타 의무에 따른 부채의 원금을 모기지에게 지불합니다.

b) 지불 조건으로 대출 계약 또는 대출 계약의 실행을 위한 담보로 저당이 설정되는 경우 신용(차입 자금) 사용에 대한 이자의 채권자(대주)에게 지불 관심;

c) 그에게 지불해야 할 금액을 질권자에게 지불(계약에 달리 명시되지 않는 한):

저당권에 담보된 채무 불이행, 이행 지연 또는 기타 부적절한 이행으로 인한 위약금으로 손실에 대한 보상

모기지 또는 연방법에 의해 보장되는 의무에 의해 제공되는 다른 사람의 자금의 불법 사용에 대한 이자의 형태;

저당 재산에 대한 부동산의 압류로 인한 법률 및 기타 비용의 보상;

저당 부동산 판매 비용을 상환합니다.

약정에 달리 규정되지 않는 한, 저당권은 질권자가 질권한 재산을 희생하여 만족할 때까지 질권자의 청구를 담보합니다.

전술한 내용과 관련하여 모기지론은 신용의 종류 중 하나입니다. 즉, 토지 및 기타 부동산(주로 건물)의 보안에 대해 발행되는 장기 대출입니다. 모기지 신용은 토지의 사적 소유권이 있는 국가에서 널리 퍼져 있으며, 예를 들어 농민의 자본이 토지 개간 및 토지 개간 및 토지 개간을 위한 현대 장비를 구입하기에 충분하지 않기 때문에 경제의 농업 부문과 같은 자금 조달을 위한 중요한 채널입니다. 다른 필요. 모기지론은 엄격하게 지정된 목적을 가지고 있으며, 장기간에 걸쳐 남은 상환액과 동일한 조건으로 제공된다는 점에 유의해야 합니다. 주택담보대출은 연 이자율이 상대적으로 낮고, 차입자의 재정상황에 따라 차등 적용됨

모기지 은행은 부동산 - 토지 및 다양한 건물을 담보로 한 장기 대출 (모기지 대출)을 전문으로하는 금융 기관입니다. 모기지 은행의 자원은 자체 저축 및 모기지 채권으로 구성됩니다. 즉, 부동산에 대해 발행되고 고정 비율을 가져오는 장기 증권입니다. 현대 조건에서 모기지 은행의 기능은 상업 및 농업 은행, 보험 회사 및 기타 금융 기관에서 수행할 수 있습니다.

모기지 대출은 의심 할 여지없이 은행 활동의 유망한 영역입니다. 모기지 은행은 비교적 안정적이고 수익성이 높은 경제 기관입니다. 국가 차원의 모기지 은행은 일반적으로 협회를 형성합니다. 모기지 은행 협회의 틀 내에서 추가 준비금을 생성하여 모기지 은행에 예치된 예금을 보장하는 것도 은행 시스템을 강화합니다.

장기 모기지 대출 분야로 신용 자원을 유치하려면 유리한 경제 및 정치 환경을 조성하고 필요한 입법 및 규제 체제를 개발하며 인구의 복지를 개선해야합니다. 주요 문제 중 하나는 모기지 대출 발행 및 서비스 절차의 표준화, 차용인의 지급 능력 평가 규칙 및 자금 조달을 위한 금융 수단입니다.

따라서 주택담보대출은 부동산(주로 건물)을 담보로 발행하는 장기 대출로 이해된다.

1.2 기존의모기지 대출의 개발 모델

모기지 대출 주택 법적

지난 10년 동안 만들어진 모든 계획은 여러 블록으로 줄일 수 있습니다. 블록별 분배는 이 계획이나 저 계획에 얼마나 다른 자원이 관련되어 있는지, 얼마나 많은 참가자가 있고, 그 전망이 무엇인지에 따라 다릅니다.

a) 다양한 수준의 예산에서 자금을 사용하는 계획:

지역 및 지방 예산에서 전체 또는 부분적으로 자금을 조달하는 지역의 주택 프로그램;

주택증명서 및 시영주택채권

주택 보조금.

이것은 사회 지향적인 블록 다이어그램입니다. 대기자 명단에 있는 사람들, 공공 부문 근로자, 군인 이민자 및 기타 특권 범주의 시민을 대상으로 합니다.

b) 공유 건설 및 할부 계획:

공유 건물;

공사가 끝날 때까지 할부로 주택을 매매하는 행위

회사 직원의 주택 대출 받기.

이 블록 다이어그램은 가장 단순한 것으로 간주됩니다. 담보 메커니즘을 사용하지 않으며 개발자와 구매자의 두 참가자만 있습니다.

c) 시장 계획:

장기 모기지 대출(법률에 따라 모기지 등록과 함께 은행 대출, 모기지 대출 및 주택 할부 판매)

저축 은행 및 주택 협동 조합을 사용하는 누적 계획;

2단계 모기지 계획의 원칙에 따라 모기지 시장의 전문 운영자의 도움을 받아 모기지 대출 및 대출의 재융자.

가장 진보적인 것으로 간주되는 것은 이 세 번째 블록 다이어그램입니다. 실제로 모기지론의 기본 원칙을 최대한 반영한 진정한 모기지 제도를 포함합니다. 운영자(은행, 모기지 펀드, 기관 및 기업)의 범위는 주택 부동산을 대출 담보로 사용하여 인구에 대한 장기 대출을 지속적으로 전문적으로 마스터하는 것이 점점 더 넓어지고 있습니다. 주택협동조합은 공제기금을 원칙으로 활발히 발전하고 있습니다.

입법 영역에서는 저축 예금 및 추가 대출을 위해 시민으로부터 자금을 유치하는 모든 문제를 자세히 규제 할뿐만 아니라 매우 중요한 "건설 저축 은행에 관한"법 채택을 준비하는 작업이 진행 중입니다. , 불가항력 상황에서 자금 반환 조건. 이것은 "금융 피라미드"의 출현으로부터 시장 참가자를 보호할 것입니다.

계획 번호 1 - 대안. 대체 또는 대체 주택은 종종 거래에 사용할 수 있는 기존 주택이라고 합니다.

가장 순수한 형태의 기존주택을 활용한 제도는 매매를 통한 교환거래이다. 동시에 주택가격이 더 저렴한 다른 지역이나 더 저렴한 지역에서 더 넓은 지역이나 더 좋은 품질의 새로운 지역을 매입하기 위해 일정 금액을 매도하고 지불하고, 그 차액을 자신의 재량에 따라 사용할 수 있습니다.

이러한 작업을 수행하면 부동산 중개업자의 전문가가 도움이 될 것입니다. 계약금을 다른 주택 구매 계획에 필요한 아파트로 대체하는 것을 고려하십시오. 실습에서 알 수 있듯이 다양한 모기지 프로그램에 참여하는 시민의 약 절반이 이 기회를 사용합니다.

대규모 투자 및 건설 회사는 건설에 대한 지분 참여 및 새 건물의 주택 구매에 대한 계약을 체결할 때 오래된 주택을 고려합니다. 많은 상업 은행은 고객 기반을 확장하기 위해 가정 외 대출 계획을 제공합니다. 아파트를 사기 위해 계약금을 위한 현금 저축이 없는 차용인을 유치하기 위해. 주택건설협동조합은 주주의 종전의 주택을 첫 할부금으로 양도한 주택을 다른 주주에게 제공하여 내부회전율에 포함할 수 있다. 국영 주택 프로그램에서 보조금 지급 및 대기자 생활여건 개선 후 해제된 주택도 유통되고 있어 다른 불우이웃에게 제공될 수 있다.

그러나 경우에 따라 주택 상쇄 프로그램에 참여하지 않고 부동산 중개업체를 통해 아파트를 판매하는 것이 더 유리할 수 있습니다.

계획 번호 2 - 할부 계획. 공유 건설과 할부 주택 판매 계획은 건설 자금 조달의 기존 예산 시스템을 대체 한 최초의 계획이며 오늘날까지 지속되고 있습니다. 아시다시피, 건설 초기 단계에서 개발자는 집을 지을 만큼 충분한 자금이 없습니다. 은행에서 건설 대출을 받는 것은 매우 어렵습니다. 따라서 개발자는 미완성 아파트를 잠재적으로 미래의 세입자(개인)에게 판매해야 합니다. 시민은 건설의 공동 투자자가 되므로 모든 위험을 개발자와 동등하게 집니다. 건설 과정의 경계는 "주주"가 일정에 따라 지불을 할 수있게하여 전체 건설 기간 동안, 때로는 완료 후 특정 기간 동안, 즉 주택 비용을 분할 지불하도록 "확장"할 수 있습니다. 건설사는 공유건설을 통해 주택을 구매하는 인구의 증가에 관심을 가지기 위해 보다 유리한 할부조건을 제공하기 위해 노력하고 있습니다.

이를 위해 개발자와 대규모 자본가 간의 합의에 따라 상업 은행, 펀드 및 투자 회사의 재정 자원을 사용하여 할부 제공 기간이 다소 길어집니다. 대규모 소스에서 자본을 모으는 것은 전체 계획의 신뢰성을 높일 뿐만 아니라 새로운 의미와 내용을 제공합니다. 공유 건설 계획의 장점은 단순하고 장기 은행 대출에서 발생하는 주택 비용의 현저한 증가가 없다는 것입니다. 따라서 모기지론이 아직 발달하지 않은 지역에서는 공유 건설이 주택 구입을 위한 유일한 방식으로 작용하는 경우가 많습니다. 또 다른 장점은 유통 시장의 완성 아파트 비용에 비해 건설 과정에서 주택 비용이 저렴하다는 것입니다. 완성된 주택과 건설 중인 주택의 가격 차이가 클수록 이 계획에 더 많은 지지자가 있습니다. 지분 참여 방식의 단점은 "주주"에 대한 높은 위험도입니다. 시기 적절하지 않거나 품질이 좋지 않거나 완료되지 않은 건설의 경우 주요 손실을 부담하는 사람들입니다. 지분 참여 제도가 작동하는 동안 수백 건의 지분 보유자를 기만한 사례가 이미 법원에서 고려되었습니다. 일부 긍정적인 발전은 대법원이 주주를 소비자로 간주하고 분쟁을 고려할 때 "소비자 권리 보호에 관한 법률"을 적용하기로 결정한 2003년에만 달성되었습니다. 덕분에 개발자의 잘못으로 인해 건설 기한을 지키지 못한 투자 자금에 대해 더 이상 개인 책임을지지 않습니다.

이 계획의 또 다른 단점은 사회적 비효율성입니다. 기간이 짧기 때문에 인구의 주택 문제를 대량으로 해결할 수 없습니다. 또한 지분참여란 건설 및 할부계획이 완료된 후 제공된 주택에 대한 전액을 납입한 후 재산을 등록하는 것을 말합니다.

계획 번호 3 - 모기지 영역. 예산 기금에서 영토의 엔지니어링 준비 비용을 조달하는 것은 순수한 형태의 주택 구입 계획이 아니라 주택 건설 자금 조달에 국가 참여를위한 새로운 종류의 옵션입니다. 지역에서 사용하기 위해 전문가가 개발했습니다. 공학적 영역에 건설된 주택 건설 비용이 감소하기 때문에 특히 모기지 대출로 지불할 때 훨씬 더 많은 사람들이 주택을 구입할 수 있습니다.

지역 당국의 경우 주택 취득을 촉진하는이 방법은 상당히 수익성이 있습니다. 비용은 한 번에 만들어지며 오랫동안 예산 자금을 전용할 필요가 없습니다. 또한 영토의 엔지니어링 준비에 대한 투자가 결실을 맺습니다. 주택 판매시 예산 비용이 보상됩니다.

계획 번호 4 - 보조금. 소비에트 시대의 무료 주택 관행과 달리 생활 조건을 개선하기 위해 시민들에게 제공되는 현대 주택 보조금은 주택 구입 비용의 100%에 거의 도달하지 않습니다. 대기자 명단에 있는 사람들은 비용을 100% 보장받을 수 있으며 소득은 최소한의 현재 필요만 충족하며 첫 번째 할부금을 지불하거나 모기지 대출 상환금을 상환하거나 이자를 지불하는 데 사용할 수 없습니다.

계획 번호 5 - 지방 채권 및 증명서. 현재까지 모스크바, 상트페테르부르크, 사라토프, 울리야노프스크, 두브나 등 많은 지역에서 주택 채권 및 증명서 발급 경험이 있습니다.

주택 증명서와 다른 유형의 유가 증권의 의도 된 목적의 차이점 : 주택 증명서의 명목 가치는 물리적 용어로 설정됩니다 - 주택 총 면적의 단위 (예 : 0.1 평방 미터) 및 이 단위에 해당하는 화폐 단위로 명목 가치를 주기적으로 색인화해야 하지만 색인화 체계는 주택 증명서를 발급할 때 발행자가 설정하며 변경되지 않습니다.

지방 당국에서 주택 증명서와 채권을 발행할 때의 이점은 발행된 증권의 신뢰성, 해당 증명서의 소유자로서 귀하가 받는 주택의 상대적인 가격, 그리고 앞으로 발생할 수많은 증명서 발행의 규모와 전망으로 표현됩니다. 오랫동안 유리한 조건으로 아파트 자금을 축적 할 수 있습니다.

주택 증명서가 없다는 것은 건설 중이거나 재건축 중인 부동산의 특정 대상과 연결해야 할 필요성과 관련이 있습니다. 이 때문에 구매자는 아파트를 선택할 기회가 없으며 특정 주택에서만 주택을 구입할 수 있는 권리가 주어지며 이는 항상 만족스럽지는 않을 수 있습니다.

예외는 러시아 지역의 공식 통계에 따라 계산된 "평균"제곱미터의 비용이 드는 군사 정착민 및 자연 재해 희생자를 위한 주정부 주택 증명서입니다. 물론 그 가치가 주택 시장 가격과 항상 일치하는 것은 아니므로 실제 거래가 어렵습니다. 일부 조건부 평방 미터의 비용에 묶여 있어야 하는 상업용 건물에 의해 비개인 주택 증명서를 발급하려는 시도는 여전히 성공하지 못했습니다. "조건부 평방 미터"라는 개념은 병원의 평균 온도와 비슷합니다. 부동산 가격은 너무 많은 양적 및 질적 요인의 영향을 받기 때문에 어떤 식으로든 평균을 낼 수 없습니다. 그러나 부동산을 담보로 한 유가증권에 투자하는 것이 특정 주택의 면적 단위 비용과 관련이 없는 투자가 불가능하다고 주장할 수는 없습니다. 뮤추얼 펀드와 가까운 장래에 모기지 담보부 모기지 담보부 증권은 그러한 증권에 투자하고자 하는 사람들을 위한 출구가 될 수 있습니다.

계획 번호 6 - 군대를 위한 주정부 주택 증명서. 주정부 주택 증명서(SHC) - 프로그램 참여자가 주택 구매에 대한 무상 보조금을 받을 수 있는 권리를 인증하는 명목상의 증명서. 소유자는 1차 및 2차 시장 모두에서 개인 또는 법인으로부터 국가의 모든 지역에서 주택을 구입할 수 있습니다.

계획 번호 7 - 젊은이들을 위한 주택. 하위 프로그램 "젊은 가족을 위한 주택 제공"은 연방 목표 프로그램 "주택"의 일부입니다. 구현을 위해 지역 수준에서 그들의 프로그램은 배우자가 30 세에 도달하지 않은 젊은 가족에게 주택을 제공하도록 승인되었으며, 주거 조건이 개선되고 러시아의 주제 영역에 영구적으로 거주하는 것으로 인정됩니다. 하위 프로그램의 구현에 참여하는 연맹. 아이가 태어날 때 상환해야 할 아파트 비용의 일정 부분을 상각하는 것이 중요합니다.

계획 번호 8 - 기업. 이 계획은 젊은 전문가를 유치하고 우수한 인력을 유지하는 데 관심이 있는 기업에 유용합니다. 원리는 간단하다. 근로자는 자기 자금의 20~30%를 주택비로 충당하고 나머지는 고용주로부터 대출을 받는다. 이러한 대출은 기간(최대 10-15년)과 이자(때로는 이자가 전혀 없음) 면에서 우선적으로 간주됩니다.

이 계획의 긍정적인 특징은 명백한 사회적 지향입니다. 차용인이 자신의 기업에서보다 더 유리한 신용 조건을 찾을 가능성은 거의 없습니다. 그리고 기업의 경우 이는 소중한 직원을 유지하는 효과적인 메커니즘입니다.

하지만 기업의 장점이 오히려 직원에게 불리하게 작용할 수 있고, 사실 오랜 시간 속박에 빠진다.

계획 번호 9 - 저축 프로그램 및 예금. 계약금을 낼 돈이 없고 새 아파트를 사기 위해 아파트를 팔 수 없는 경우 누락된 자금을 축적할 수 있는 기회가 있습니다.

상업 은행에 일정 기간(보통 최소 1년) 동안 돈을 예치하면 미래에 우대 조건(저금리)으로 모기지론을 받을 수 있습니다. 그러나 지금까지 이러한 서비스를 제공하는 은행은 소수에 불과합니다.

소비자협동조합의 저축 프로그램은 이자가 발생한다는 점에서 매력적이지만 협동조합의 주주에게만 제공되며 적립 기간이 끝날 때 선언된 이자가 수령된다는 완전한 보장이 없습니다(협동조합은 은행 통제).

주택 취득을 최종 목표로 하는 보험사의 누적 프로그램은 흔하지 않다. 누적 생명 보험 프로그램을 결합하고 파트너 은행에서 모기지 대출을 제공하는 긍정적인 경험이 있습니다. 그러나 이러한 경험과 상업 은행에서의 저축 경험은 모든 시장 참가자가 원하는 발전을 얻지 못했습니다.

계획 번호 10 - 임대료 및 생활 지원. 최근에는 이러한 주택 구입 옵션이 점점 더 널리 보급되고 있습니다. 일반적으로 임대료를 받는 사람은 아파트를 소유하고 있는 외로운 노인이며, 지불하는 사람은 언젠가 그러한 아파트의 완전한 소유자가 될 것으로 예상하는 개인 또는 조직입니다.

계획 번호 11 - 상호 투자 기금. 주택 구매를 위한 자금 축적 옵션이 법으로 완전히 규정되어 있음에도 불구하고 아직 개발되지 않았습니다.

계획 번호 12 - 주택 및 건물 협동 조합. 이 제도는 은행 대출에 필요한 계약금을 위한 자금이 없고 소득이 은행에서 모기지론을 받기에 부족하고 몇 년 동안 아파트를 기다릴 수 있는 사람들에게 적합합니다.

이 제도의 장점은 기존의 초기 뮤추얼 펀드와 유사한 이해하기 쉬운 조직 구조와 간단한 참여 원칙을 포함합니다.

이 계획의 단점은 인구 자금 사용에 대한 국가 통제 부족(협동조합은 러시아 은행의 허가를 받지 않음)이므로 현금 흐름이 적절하게 관리되지 않으면 협동조합을 피라미드형으로 만들 위험이 있습니다. .

축적에는 몇 년이 걸리며 아파트를 선택하는 과정은 몇 달 동안 늘어날 수 있습니다. 따라서 아파트 입주가 머지 않아 이뤄지지 않을 것이라는 점에 대비해야 한다.

아파트 소유권 등록은 대출금을 전액 상환한 후에만 발생하므로 상환 기간 전체에 걸쳐 소득세 감면 권리는 주주에게 적용되지 않습니다.

많은 협동조합에서는 대출이나 벌금을 조기에 상환하는 것이 금지되어 있습니다.

계획 번호 13 - 건설 저축 은행. 건설 저축 은행을 이용한 주택 취득 계획. 이것은 저축 계획입니다. 먼저 주택 비용의 50%를 적립한 다음 나머지 금액을 낮은 이율로 대출 받습니다.

계획 14 - 은행 대출. 상업 은행에서 부동산 담보 대출을 받는 것이 현재 가장 진보적이고 신뢰할 수 있는 주택 구입 방법으로 간주됩니다. 모기지 대출 서비스를 제공하는 은행의 수는 수십 개이며 지속적으로 증가하고 있습니다.

따라서 모기지론의 발달은 다양한 수준의 예산, 공유 건설 및 할부 계획, 시장 계획에서 자금을 사용하는 계획을 형성했습니다.

1.3 주거용 모기지 대출을 위한 법적 프레임워크

모기지 대출의 법적 근거는 연방(전 러시아) 및 지역 규제 법률 행위입니다. 모기지 대출에 대한 연방 법률 프레임워크는 현재 다음과 같이 구성되어 있습니다.

러시아 연방 민법(1, 2, 3부);

1998년 7월 16일 연방법 "모기지(부동산 담보)"에 후속 수정 및 추가;

2000 년 1 월 11 일 러시아 연방 정부 법령 No. 28 "러시아 연방 모기지 대출 시스템 개발 조치". 이 결의안은 러시아의 모기지 대출 시스템 개발에 대한 개념을 승인하고 러시아의 모기지 대출 시스템 개발을 보장하는 규정 초안 준비 계획을 승인했으며 구성 기관의 집행 당국에 권고했습니다. 러시아 연방 및 지방 정부의 개발 개념은 러시아의 모기지 대출 시스템, 모기지 대출의 지역 프로그램을 기반으로 합니다.

1996 년 6 월 27 일 러시아 연방 정부 법령 No. 753에 의해 승인 된 연방 대상 프로그램 "자택"의 개발에서 준비된 러시아 연방 주택 모기지 대출 시스템 개발 개념 , 주택 융자에서 모기지 대출의 위치와 역할뿐만 아니라이 지역의 개발 및 개발에 대한 국가 전략을 결정합니다.

현대 국가 주택 정책은 사회적으로 보호받지 못하는 인구 집단의 필요에 대한 이전의 초점과 함께 평균 소득, 저축 및 주택을 소유하는 노동 인구의 주요 부분의 주택 문제 해결에 새로운 강조점을 두어야 합니다. 자유 민영화의 결과. 인구의 이 부분에 대한 주택 문제를 해결하는 주요 방법은 장기 모기지 대출, 이 개념에 공개된 조직의 가능성과 필요성입니다. 이 문서는 러시아 법률 및 기존 사회 경제적 조건을 고려하여 모기지 대출 시스템 형성에 대한 주요 목표와 원칙을 정의합니다. 이 개념에는 장기 모기지 대출 시스템의 형성과 이 분야의 신용 자원을 유치하기 위한 조직 및 경제적 메커니즘에 대한 자세한 설명이 포함됩니다.

이 개념은 연방 수준뿐만 아니라 러시아 연방 및 지방 자치 단체의 구성 기관 수준에서 주택 모기지 대출에 대한 입법 및 규제 프레임워크를 개선하기 위한 특정 영역을 설명합니다. 이 개념은 시장 경제가 선진화된 국가와 시장 원칙에 따라 경제를 재건하고 있는 국가 모두에서 모기지 대출 메커니즘을 만들고 운영하는 관행과 러시아 지역의 주택 융자 경험을 고려합니다.

개념에 따라 최종 형태의 러시아 모기지 대출 시스템은 추가로 상당한 국가 자금이 필요하지 않은 자체 개발 및 자급 자족 시스템이 될 것입니다. 모기지 대출 시스템을 구축하는 국가의 주요 임무는 참가자의 재정적 위험을 줄이고 시민의 주택 구입 가능성을 높이기 위해 입법 프레임 워크와 프로세스의 규제 규제를 만드는 것입니다. 국가 예산 자금 조달은 소득 수준이 스스로 생활 조건을 개선할 수 없는 시민들을 대상으로 주택 구매에 대한 환불 불가 보조금의 형태로 직접 지원하는 데 사용됩니다. 따라서 시민의 주택 문제를 해결하기 위한 상호 보완적인 시장 메커니즘과 사회적 지원 메커니즘의 기능이 보장됩니다.

예를 들어 모스크바에서 주택 모기지 대출은 1999년 3월 31일자 모스크바 시법 No. 11 "조직 및 재정 지원에 관한 규정을 고려하여 나열된 규제 법률 행위를 기반으로 수행됩니다. 모스크바시에서 주택 모기지 대출 시스템 구현 "대출. 예를 들어, 모스크바 지역에서 주택 모기지 대출은 2001년 9월 19일자 대출 No. 러시아의 다른 구성 기관에서 모기지 대출은 연방 관련 구성 기관 당국의 법률 및 규정 조항에 따라 수행됩니다.

러시아 연방 법률은 모기지 계약의 내용을 자세히 정의하고 다른 민법 계약과 비교하여 계약의 필수 조건 목록을 광범위하게 포함합니다. 모든 계약의 필수 조건의 중요성은 당사자가 각각에 대해 합의에 도달하지 않으면 계약이 체결 된 것으로 간주 될 수 없다는 사실에 있습니다 (러시아 연방 민법 제 432 조).

따라서 주택 모기지 대출의 법적 근거는 러시아 연방 민법, 연방법 "모기지 (부동산 서약)"및 법령과 같은 연방 (전체 러시아) 및 지역 규제 법률 행위입니다. 러시아 연방 정부 "러시아 연방의 모기지 주택 대출 시스템 개발을 위한 조치".

2. 러시아 주택담보대출 분석

2.1 러시아 연방에서 모기지 대출의 출현 분석

개혁 이전 시대의 주택금융제도는 현행 주택정책에 부합하는 것으로, 공공주택 건설을 위한 예산을 중앙집중화하고, 주거환경 개선을 위해 줄을 선 시민들에게 무상으로 제공하는 방식이었다.

1987 년 주택 건설에 대한 국가 자본 투자의 비율은 80 % 이상이었고 인구 자금은 14.6 %에 불과했습니다 (개인 개발자 및 주택 건설 협동 조합 구성원 포함).

러시아에서 경제 개혁이 시작될 무렵에는 주택 문제를 해결하는 데 인구가 독립적으로 참여하는 시장 메커니즘이 없었습니다. 사실상 자유 주택 시장이 없었고, 인구에 대한 장기 대출은 전체 주택 융자 규모에서 미미한 부분을 차지했으며 주로 개인 개발자, 주택 건설 및 주택 건설을 위해 신규 건설을 위해 제공되었지만 주택 건설을 위해 제공되지 않았습니다. 완성 된 주택 구입.

예를 들어, 개혁 기간 1990-1998년 동안. 주택 금융은 큰 변화를 겪었습니다. 소유 형태와 자금 출처의 형태로 운영되는 주거용 건물의 구조가 크게 바뀌었습니다. 민간 부문의 점유율은 크게 증가했지만 국가는이 시장의 주요 참가자가 아닙니다. 운영에 투입된 총 주택 규모에서 주 및 지방 자치 단체가 소유한 기업 및 조직의 몫은 80%에서 20%로 감소했으며, 연방 부동산 기업의 몫은 9%로 감소했습니다. 동시에 1998년 연방예산을 희생하여 130만 평방미터만 직접 건설했습니다. 전체 주택 시운전의 4.2 %를 차지하는 주거용 건물의 총 면적의 m. 개혁의 주요 긍정적인 결과는 개인 개발자를 희생하여 건설된 주택의 비중이 크게 증가한 것인데, 이는 1990년 말부터 1998년까지 약 3배 증가하여 연간 총 위탁 주택의 39.4%에 도달했습니다.

주택 시장이 형성되었으며 빠르게 발전하고 있습니다. 주택의 자유로운 사유화와 인구가 소유한 주거용 건물의 수에 대한 제한 해제의 지속적인 정책의 결과로 소유권에 따른 주택 재고 구조가 변경되었습니다. 현재 러시아 전체 주택 재고의 57%가 개인 소유입니다. 추정에 따르면 러시아의 대도시에서는 개인 소유 아파트의 1.5~2%가 매년 구매 및 판매 거래에 관여합니다.

건설을 위한 예산 할당이 줄어들면서 대기자 명단에 있는 사람들에게 제공되는 무료 주택의 양이 크게 감소했습니다. 대부분의 인구가 신축 주택에 대한 용제 수요가 충분하지 않은 상황과 완공된 주택의 건설 및 구매를 위한 대출이 부족한 상황에서 주택 건설이 감소했습니다. 그 결과 개혁 초기에 형성된 주택 시장에는 건설 예산 할당 감소를 보충할 수 있는 필요한 신용 및 재정 메커니즘이 제공되지 않았습니다. 주택 부문의 예산 지출이 급격히 감소한 상황에서 국가는 주로 주택 문제를 스스로 해결할 수없는 특정 범주 및 인구 집단의 문제에 중점을 두었습니다. 소득이 상대적으로 안정적이고 주택을 부동산으로 취득하고자 하는 대다수의 인구는 충분한 저축과 장기 대출이 부족하여 그렇게 할 수 없었습니다.

새로운 조건에서 국가의 임무는 사회의 예산 외 자원을 동원하고 신용 및 재정적 자원으로 안내하기 위한 시장 메커니즘의 개발을 위한 조건을 만들어 주택 시장에서 인구의 다양한 부문의 효과적인 수요를 유지하는 것입니다. 장기 주택 모기지 대출 시스템 개발, 예산 기금 계정에 대한 주택 건설 관행에서 전환 및 자유 시장에서 인구에 의한 기성품 주택 구매를위한 무료 배포 자신의 비용과 신용 자금. 국가는 소득 수준에 따라 장기 대출과 무상 보조금 지원에도 불구하고 부동산으로 주택을 구입할 수 없는 시민들에게 사회적 임대 조건으로 주택을 제공하는 기능을 유지한다는 점에 유의해야 합니다. 주택 비용의.

오늘날 러시아의 주거용 모기지 개발은 다음과 같은 여러 요인에 의해 제약을 받습니다.

1. 인구의 제한된 유효 수요. 러시아 경제 개발부의 추정에 따르면, 가장 "자유로운"실제로 존재하지 않는 매개 변수에도 불구하고 (모기지 대출은 15 년 동안 주택 비용의 70 %에 해당하는 가격으로 제공됩니다. 제곱미터당 11,200루블, 대출 이자율 10%), 러시아 인구의 최대 접근성 한도는 10%를 넘지 않습니다.

2. 러시아 연방 구성 기관의 낮은 수량과 낮은 품질의 신규 주택 건설은 주택 시장에서 공급 부족과 아파트의 높은 비용을 결정합니다.

3. 부동산에 관한 법률의 개발 및 개선 속도가 낮고 법률 행위가 일치하지 않습니다. 예를 들어 토지법이 주택시장의 발전에 얼마나 중요한지 알 수 있습니다.

또한 현재까지 부동산과 관련된 관계를 어느 정도 규제하는 규칙을 포함하는 많은 연방법에는 많은 단점이 있다는 점에 유의해야 합니다.

4. 주택 시장 및 주택 건설 기반 시설의 저개발. 주택 시장의 전통적인 참가자는 건설 회사, 은행, 건축 자재 제조업체, 보험 회사, 부동산 및 감정 기관입니다. 러시아에 이러한 구조가 실제로 존재함에 따라 상호 작용의 기술 체계가 디버깅되지 않았으므로 결과적으로 시스템 전체의 효율성이 낮고 거래 비용이 과대 평가되었습니다.

5. 심리적 요인은 대다수 인구의 국가적 특징, 부채 생활을 꺼리는 것입니다.

6. 많은 수의 관리 장벽, 건설 회사, 차용인 및 모기지 회사가 심각한 관리 장벽에 직면해 있습니다. 예를 들어, 건설 회사는 새로운 프로젝트를 등록하기 위해 최소 40건의 승인 및 허가를 받아야 하며, 이는 많은 비용을 수반합니다.

7. 이 분야의 많은 보조금과 "약한 타겟팅". 같은 이유로 2 차 주택 시장의 발전에 부정적인 영향을 미칩니다.

8. 러시아의 모기지 대출이 널리 퍼지지 않고 대부분의 러시아인이 주택 문제를 해결하기 위해 모기지를 사용할 수 없는 것과 관련된 높은 이자율.

9. 불투명한 시민 소득원.

10. 모기지 시스템의 조직, 기술 및 금융 인프라의 저개발. 불행히도 오늘날 러시아, 특히 모스크바의 인구 문제를 해결하고 해결하는 모기지가 없습니다. 이것은 모기지 거래 통계, 인구 소득의 규모와 구조, 모스크바 당국의 공식 성명에서도 입증됩니다. 러시아 은행 협회(ARB)의 통계에 따르면 지난 1년 동안 러시아에서 모기지론이 발행된 금액은 약 5억 달러입니다. 다시 말해 은행 대출로 주택을 구입한 비율은 2%에 불과했다.

모기지 대출 시장의 발전 수준에 대한 진지한 평가로 그 규모는 GDP와 상관 관계가 있습니다. EU 국가에서는 이 수치가 34%, 미국에서는 53%이지만 우리나라에서는 1%에도 미치지 못합니다.

2012년 대출 건수는 27,000건이었기 때문에 계산을 해보면 평균 대출 규모와 거의 같은 18,000달러를 얻게 됩니다. 대부분의 대도시와 모스크바 지역에서도 그러한 금액으로 아파트를 구입할 수 없습니다. 최선의 경우에는 기존 생활 여건을 개선하기 위해 추가 지급으로 충분할 것입니다. 그러나 이것은 더 이상 모기지가 아니라 일반 소비자 대출입니다. 또한 주어진 데이터조차도 과대 평가될 가능성이 있습니다. 예를 들어, 27,000이라는 숫자는 실제로 발행된 대출 건수가 아니라 은행이 제공하기 위해 내린 결정 건수일 뿐이므로 동일한 것은 아닙니다. 모스크바의 경우 수도에 모기지를 설정하려는 모든 시도로 3,000개의 은행 대출과 약 200개의 비은행 대출이 발행되었습니다. 수만 채의 아파트가 동시에 매매되는 거대한 대도시 규모의 모기지론이라고 하는 것은 그다지 심각한 일이 아니다. 따라서 위의 모든 것을 고려하면 오늘날 러시아에서 주택을 구입하기가 어렵다는 것이 밝혀졌습니다.

많은 전문가에 따르면 모기지 수요를 늘리려면 대출 금리를 '심리적' 장벽인 10% 미만으로 낮추고 대출을 받는 절차를 간소화해야 한다고 합니다. 아마도 이것은 잠재적인 고객에게 현재 조건에서 모기지의 모든 매력을 감소시킬 수 있습니다. 그러나 금리를 낮추는 것에 대해 이야기하기는 어렵습니다. 모기지는 시장 메커니즘입니다. 대출 상환액은 복리로 계산되며, 총 금액은 아파트 비용을 1.5배 이상 초과할 수 있습니다. 또한 대출이자 지불에 추가 비용이 추가됩니다. 아파트, 생명 및 장애 보험은 총 금액의 또 다른 0.5-2%입니다. 그래서 그가 필요하다는 것을 대중에게 확신시키십시오.

절차의 단순화와 관련하여 은행가는 "인수"(대출 상환 가능성에 대한 대출 기관의 평가)에 대해 상당히 강력한 주장을 펼치고 있습니다. 대출을 신청할 때 은행은 세 가지 사항을 평가합니다.

차용인의 지불능력

대출 상환 의지(신용 기록 분석),

담보물 가치의 추정.

그러나 현재 러시아 상황에서 고객의 실제 지급 능력을 결정하는 것은 거의 불가능하며 이 경우 공식 수입 증명서는 완전히 쓸모가 없습니다. 객관적인 어려움은 시민들 사이에 신용 기록이 없다는 것입니다(보험 회사가 여기에서 위험에 참여할 수 있지만). 또한 오늘 약속한 재산이 미래에 대출을 위한 충분한 담보로 남아 있을 것이고, 그 집은 사용할 수 없게 될 수도 있고, 그 옆에 시끄러운 고속도로가 건설될 수도 있고, 심지어 도시의 필요로 인해 철거될 수도 있다는 사실도 아닙니다. 따라서 은행은 자신의 직원이나 기업 고객인 조직의 직원에게 모기지론을 발행하기로 결정합니다. "거리에서" 사람들의 신청서는 몇 달 동안 고려되며 대부분의 경우 거부됩니다. 그러나 문제는 물론 은행에 있지 않으며 "질문"도 은행에 있지 않습니다.

러시아 연방 정부처럼 서구 모기지 모델을 모든 주택 문제의 만병통치약으로 생각할 필요는 없습니다. 지불 능력이있는 서구 중산층에 좋으며 여기에 국가의 노력이 필요하지 않으며 법적 틀을 만드는 것만으로 충분하며 시장 메커니즘 자체가 작동합니다. 반면에 러시아에서는 "오늘날 모기지"의 도움으로 아주 적은 수의 인구만이 주택을 제공할 수 있습니다. 현 상황에서 시민들의 주요 부분은 즉시 또는 몇 년 안에 아파트를 구입할 수 있는 능력이 전혀 없습니다.

러시아는 모기지 기관의 적용을 위한 자체 계획이 필요합니다. 우선, 국가와 시민 사이에 경제 활동의 다른 주제가 존재하지 않는 소비에트 시대부터 친숙한 주택 건설 협동 조합의 유형에 따라 주택 취득을위한 관계의 주제 구성을 최대한 줄이십시오. 국가가 대출을 보증하고 부분적으로 지불하는 경우 시민과의 공동 건설 자금 조달을 포함하는 다른 형태의 사회적 모기지 또한 가능합니다. 또한 국가는 예산 자산뿐만 아니라 토지와 부동산도 사용할 수 있습니다. 그리고 모스크바 부동산은 매우 심각한 자산이며 확실히 개인 투자자가 있을 것입니다. 한 번에 러시아에서 모기지 판매를위한 여러 계획으로 무장하여 인구가 주택을 구입하는 것이 편리한 방법을 스스로 결정할 수있게하는 것은 매우 흥미로울 것입니다. 그러나 당국이 자체 원칙에 대한 약속과 한 번 선택한 일반 라인의 정확성에 대한 확고한 확신을 알고 있기 때문에 당국이 모기지론에 대한 "인간적인" 조건을 마련할 때까지 모기지가 원활하게 "작동"하지 않을 것이라는 데 의심의 여지가 없습니다. 일하다.

러시아 모기지 시장은 모기지 수요 증가를 예상하며 살아갑니다. 러시아에서 모기지의 추가 존재와 발전에 대한 전망은 모든 사람에게 다양한 방식으로 제시됩니다. 정치인, 변호사, 공무원, 주부, 심지어 프리랜서 예술가까지 오늘날 이 주제로 논쟁을 벌이고 있습니다. 낙관론자들은 그것이 강력할 것이며 곧 올 것이라고 믿습니다. 비관론자들은 뒤돌아보고 기적을 믿지 말라고 조언합니다. 그리고 온건한 견해의 지지자들은 중립 시나리오가 "승리"할 것이라고 믿을 만한 모든 이유가 있습니다.

최근까지 법적 규제가 초기 단계에 있었던 모기지담보부증권은 장기 신용 자원을 유치하기 위한 보편적인 메커니즘이 되어야 합니다. 그러한 유가 증권은 은행 청산시 채권자의 권리로 귀속됩니다. 아주 최근에 State Duma는 이러한 단점을 해결했습니다. 의회의 충격적인 작업의 결과, 러시아의 저렴한 주택 시장 창출에 관한 규정 패키지의 마지막 17개 법안이 세 번째 독회에서 채택되었습니다(처음 8개 법안은 작년 중반에 채택됨). 그 중에는 이 법의 특정 조항과 기타 규범적 행위 사이에 이전에 존재했던 모순을 제거하는 "모기지 증권에 관한 법률"에 대한 수정안이 있습니다. 따라서 러시아 최초의 모기지 담보부 증권의 ​​출현을 막는 장애물이 제거되었습니다. 그리고 모기지 채권 메커니즘이 작동하려면 많은 조례가 통과되어야 하지만 첫 번째 모기지 담보부 증권의 ​​등장이 멀지 않았습니다. 주택담보대출국은 모기지 채권의 데뷔를 위한 준비에 들어갔다. 조속히 필요한 조치가 모두 취해지면 올해 첫 유가증권을 발행할 예정이다.

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모기지는 우리 나라에서 아주 최근에 탄력을 받기 시작했습니다. 러시아 대도시, 지역 및 개별 상업 은행에서는 모기지 분야의 현재 법적 틀을 기반으로 다양한 주택 프로그램이 개발되기 시작했습니다.

러시아의 주택 문제는 현대 경제의 가장 중요한 문제 중 하나입니다. 오늘날 러시아인의 8%는 기숙사와 서비스 아파트 또는 임대 주택에 살고 있습니다. 주택은 소득이 충분하지 않은 사람들에 의해 임대되며, 그 중 58%는 저소득 가족이고 37%는 평균 소득을 가진 가족이며 5%만이 상대적으로 부유한 인구 집단에 속합니다. 더욱이 대부분의 세입자는 모든 공동 편의 시설이 아닌 작은 영상을 갖춘 주택을 보유하고 있습니다. 약 6% 더 많은 사람들이 공동 아파트 또는 공동 편의 시설이 없는 집의 일부에 살고 있습니다. 생활 수준 측면에서 이것은 인구의 불리한 부분입니다.

러시아에서는 한 사람의 면적이 23.4제곱미터에 불과합니다. 주택의 m. 선진국에서는 2~3배 더 많습니다.

부동산 시장에서 발전한 상황은 인구의 주택 수요가 계속 증가하고 있음을 나타냅니다. 결과적으로 모기지론이 점점 더 중요해지고 있습니다. 다른 한편으로는 위기를 초래할 수 있습니다. 이에 대한 놀라운 예는 모기지론으로 시작된 글로벌 금융 위기입니다.

많은 선진국의 경험은 모기지 대출 메커니즘의 전망을 증명하고 그 사용을 통해 주택을 한 번 구매할 수 있는 충분한 자금이 없지만 안정적인 수입과 일정 저축이 있는 시민들이 주거 문제를 해결합니다. 러시아 연방에서는 최근 몇 년 동안 모기지 대출 시스템을 사용하는 관행이 이미 개발되었으며 기반이 형성되었으며 모기지 기능을위한 입법 프레임 워크가 마련되었지만 아직 대량 배포를받지 못했습니다 (표 2) .

이 표는 모기지론 발행량이 증가하는 일반적인 추세를 보여줍니다. 2008년 시장이 겪은 모기지 쇼크로 인해 2009년에는 주택 대출이 감소했습니다. 일부 은행은 모기지 대출 발행을 전혀 거부한 반면 다른 은행은 금리를 연 35.6%까지 인상하여 대출을 감당할 수 없었습니다.

유일한 예외는 이자율을 수용 가능한 수준인 13-19%로 유지하려고 시도한 국영 은행이었습니다. 그러나 이 역시 너무 높은 것으로 간주됩니다. 따라서 2009년에는 2008년에 비해 모기지론 발행량은 4.3배, 2.7배는 큰 폭으로 감소하였다. 그 이유는 인구의 전반적인 소득 감소와 모기지론의 높은 금리 때문이었습니다. 다음 해에는 성장률이 약간 둔화됩니다.

2010년은 주택담보대출 시장의 회복과 회복의 해로 간주됩니다. 건설 중인 아파트에 대한 대출 및 기타 프로그램(모성 자본, 군사 모기지 등)이 재개되었습니다. 대출은 인구가 더 쉽게 접근할 수 있게 되어 시장 규모에 즉시 영향을 미쳤습니다. 그 결과 2010년에 발행된 모기지론의 양은 2.5배 증가한 3,801억 루블로 증가했습니다. 2011년 모기지 시장은 위기에서 거의 회복되었습니다. 발행 된 대출 금액은 7190 억 루블에 도달했습니다. 러시아 연방의 모기지 평균 이자율은 몇 년 동안 15% 내에서 변동했습니다. 가중 평균 대출 기간은 15년입니다.

따라서 주택담보대출 시장의 급성장에도 불구하고 여전히 불안정하다. 성장은 주에서 지원합니다(주택 모기지 대출 기관, AHML의 프로그램, VEB 모기지 재융자 프로그램).

모기지 대출 시장의 기능의 결과 또한 연체 부채의 꾸준한 증가 추세입니다.

모기지 연체율이 꾸준히 증가하고 있습니다. 2013 년 말에 그 양은 2536.869 억 루블에 달했습니다. AHML은 여러 지역에서 연체의 급격한 증가를 사회 상황 악화와 "일부 파트너 은행"의 업무 품질 저하와 연관시킵니다. 대출 연체 수준은 국가 전체의 상황을 잘 보여주는 지표라고 전문가들은 지적한다. 또 다른 의견이 있습니다. 문제 대출 수준의 급격한 증가는 모기지 발행의 증가와 동시에 발생합니다. 이는 위기의 해제 때문입니다.

모기지 시장의 경쟁은 두 가지 수준에서 심화되고 있습니다. 중형 은행은 Sberbank, VTB 24, Gazprombank 및 AHML(주택 모기지 대출 기관)과 같은 대형 고객을 위해 불평등한 투쟁을 하고 있는 반면, 민간 및 국영 은행은 모두 AHML과 적극적으로 경쟁하고 있습니다. 모기지 시장의 대부분은 Sberbank에 속하며 Sberbank가 발행하는 모기지론의 규모는 꾸준히 증가하고 있습니다.

요약하면 러시아 모기지 대출 시장의 주요 추세를 확인할 수 있습니다.

모기지론 발행 건수 증가

연체금 증가

총 대출에서 소규모 은행의 비중 증가;

차용인에 대한 요구 사항이 완화되고 있으며 특히 요금이 인하되고 있습니다.

외화로 발행된 모기지론의 양이 크게 감소했습니다.

오늘날 러시아의 주거용 모기지 개발은 다음과 같은 주요 요인에 의해 제한됩니다.

국내 은행 시스템의 상대적인 취약성, 인구와의 협력에 대한 관심, 장기 대출 경험 부족;

국내 보험, 부동산, 감정평가 회사의 낮은 재정적 잠재력, 모기지론 제공으로 인한 위험을 보장하는 데 필요한 경험 부족

규제 체계의 불완전성;

인구의 지불 능력이 낮은 높은 대출 비용;

모기지 주택 시스템에 장기 자원을 유치하는 문제.

심리적 요인, 부채 생활을 꺼림.

미지급 문제와 담보 판매 불가능 문제는 우선 잠재적 차용인의 신용도에 대한 초기 평가 품질이 낮기 때문에 발생합니다. 이러한 문제는 차용인 평가를 위한 통일된 정성 시스템(러시아 조건에 적합한 채점 시스템)을 개발하여 해결할 수 있습니다.

은행의 주요 문제는 대출 발행을위한 자금 조달 출처입니다. 모기지론은 장기 자산이므로 장기 자금 조달이 필요합니다.

인구의 주택 수요가 충족되지 않는 이유 중 하나는 우선 인구의 소득입니다. 인구 소득의 증가에도 불구하고 현금 소득 사용 구조에서 상품 구매 및 서비스 지불 비용의 비율이 증가합니다.

오늘날 억제 요인에 대해 이야기하는 많은 전문가들은 높은 이자율을 지적하며 러시아의 모기지를 서방 국가와 비교합니다.

그러나 아무도 인플레이션, 인구 소득 증가를 고려하여 비율의 절대 지표가 아니라 상대적 지표를 비교할 필요가 있다고 말하지 않습니다.

이상을 바탕으로 주택담보대출의 발전 방향을 여러 가지로 확인할 수 있다.

모기지 대출 개발의 유망한 분야 중 하나는 현재 저층 이코노미 클래스 건설입니다. 이 방향의 저개발은이 방향이 다층 건설보다 수익성이 낮고 개발자가 값 비싼 프로젝트의 구현을 통해 더 높은 수준의 수익성을 얻으려고한다는 사실 때문입니다.

모기지 대출 분야의 전문가는 통행료와 같은 방향을 개발할 가능성을 제공합니다. 그 본질은 모기지를 전문 모기지 조직으로 이전하는 은행이 결국 돈이 아니라 비슷한 금액의 모기지 담보 증권을 받는다는 사실에 있습니다. 따라서 은행은 발행된 대출의 위험을 전문 모기지 기관과 공유합니다.

현재 러시아에는 새로운 유형의 모기지 대출이 도입되고 있습니다. 이미 약속된 부동산 판매입니다. 동시에 이전 차용인은 이행할 수 없는 은행에 대한 의무를 없애고 은행은 새로운 재정적 위험을 관리하며 구매자는 이자율이 이전 차용인으로부터 "상속"으로 유지되고 대출이 없기 때문에 우선 모기지 대출 조건을 받습니다. 규정된 은행 수수료.

러시아에서 모기지 대출을 개선하기 위한 중요한 영역은 모기지 중개와 같은 서비스의 개발입니다. 이 서비스의 본질은 미래 차용인을 위한 최적의 대출 조건 선택, 즉 신용 기관 선택, 모기지 대출을 받기 위한 문서 패키지 구성 지원, 고객에 대한 법률 및 재정적 조언입니다.

물론 모기지 대출의 발전에 대한 전망이 있지만 느린 속도로 발전할 것입니다. 이 분야에서 은행 간에는 이미 눈에 띄는 경쟁이 있으며, 이는 새로운 모기지 상품의 출현과 낮은 대출 이자율을 초래할 것입니다. 금리 인하가 있더라도 예상 인플레이션율에서 은행이 거의 동일한 수준으로 금리를 유지하기 때문에 그 폭은 작을 것입니다.

모기지 대출은 국가의 지원을 받아 전국적으로 고르게 발전해야 하며, 이는 모기지 기능에 유리한 조건을 조성해야 합니다.

위의 내용을 요약하면 현재 모기지가 많은 상충되는 의견을 야기한다고 말할 수 있습니다. 어떤 사람들은 현재 생활 수준으로 이러한 주택 문제를 해결하는 방법이 앞으로도 오랫동안 인기가 없을 것이라고 확신합니다. 다른 사람들은 모기지가 제때에 우리나라에 들어왔다고 말합니다.

러시아 최대 은행 및 모기지 브로커의 분석가에 따르면 러시아의 모기지 대출 발전 전망은 세계 금융 시장의 발전 방식과 직접적인 관련이 있습니다. 이는 주로 은행의 신용 능력뿐만 아니라 현재 경제 상황 및 재무 능력에 대한 대출 기관 및 차용인의 신뢰 정도 때문입니다.