부동산 금융: 자세히 살펴보겠습니다. 부동산 운영을 위한 자금 조달 메커니즘 부동산 자금 조달 매뉴얼

06.01.2022

금융 부동산 개체의 "방법", "형태" 및 "소스"의 개념이 구분되고 기준이 선별되며 자금 조달 소스를 최적화하기 위한 다요소 모델이 제안됩니다.

부동산 자산이 적절한 범위에서 자금을 조달하도록 하는 것은 모든 부동산 개발 프로젝트와 따라서 모든 개발자에게 가장 중요한 것 중 하나입니다. 부동산의 중요한 특징 중 하나는 높은 자본 집약도입니다. 따라서 부동산은 고가의 상품이기 때문에 이를 구입하거나 건설하려면 상당한 자본 투자가 필요합니다. 부동산 구매 또는 건설을위한 자금 조달은 한편으로는 중요한 조치이며 다른 한편으로는 그러한 투자의 수익성을 형성하는 요소입니다. 동시에 부동산 금융은 종종 자체 자금 조달과 차입 자금 조달의 조합을 포함합니다. 따라서 부동산 금융 대상의 합리적인 선택의 정당화와 관련된 문제의 해결이 시급한 과제입니다.

부동산 자금조달의 출처, 방법 및 형태에 관한 이론적 연구 결과는 다음과 같다.

자금 조달 방법의 수와 구성이 모두 다릅니다.
자금 조달 방법의 이름에는 특정 어휘 차이가 있습니다.

종종 자금 조달의 형태는 방법과 크게 다르지 않습니다.

식별된 문제를 해결하려면 통합 접근 방식을 적용해야 합니다. 따라서 일부 과학자들이 자금 조달 방법에 대해 제공한 형식의 일치 문제를 해결하기 위해 Yanovsky V.V.가 제안한 접근 방식이 편리합니다. 이러한 모순을 해결하기 위해 연구자는 이러한 개념을 구분하고 "방법"과 "형식" 범주의 의미를 참조합니다. 러시아어 사전에는 다음과 같은 방법 및 형식 정의가 포함되어 있습니다.

위의 정의에 따라 Yanovsky V.V.에 동의해야 합니다. 가능하면 "자금조달 방법"과 "자금조달 형태"라는 문구를 모두 사용하십시오. 그러나 혼란을 방지하기 위해 본 연구의 틀에서 자금원을 유치하는 방식을 부동산 대상 자금조달 방식이라고 한다. 앞으로 우리는 비유동 자산의 자금 조달 형태로 방법의 본질에 대한 외부 표현을 이해할 것입니다. 따라서 단일 자금 조달 방법은 고유 한 형태의 외부 표현을 가질 수 있습니다. 결과적으로 특정 방법의 프레임워크 내에서 식별된 형식을 통합합니다. 경제 실체, 특히 이 자금 조달 방법에 기인할 수 있습니다. 예를 들어, 대출을 모으고 채권을 발행하는 것은 부채 자금 조달의 한 형태 (금융 방법으로 간주됨)이므로 매력이 상환, 긴급 및 지불 조건을 충족하고 부동산 자금 조달의 한 방법으로 결합 할 수 있습니다. 사물.

따라서 우리는 자금 조달 방법과 자금 조달 수단으로 구성된 자금 조달 형태를 선별하는 것이 적절하다고 생각합니다 (그림 1).

자금 조달 방법	자금 조달 방법의 특징
자체 자금	에서 독점적으로 자금 조달 자신의 자금
지분	주식 및 기타 유가 증권 운용을 통한 자금 조달
부채 융자	긴급 자금 조달, 상환, 지불
컨소시엄 파이낸싱	다른 사업체와 기회를 결합하여 자금 조달
임대 및 판매	현금이 아닌 특정 조건에서 물질적 형태로 자금 조달
정부 자금	엄격하게 정의된 공적 자금에서 독점적으로 자금 조달 정부 프로그램, 프로젝트
양허성 자금조달	시장에 존재하는 것보다 훨씬 더 수익성이 높은 조건으로 자금 조달
프로젝트 파이낸스	프로젝트 결과 공유에 참여할 권리 대신 자금 조달
보조금	환불 불가 파이낸싱
혼합 금융	여러 가지 자금 조달 방법을 조합하여 자금 조달

자금 조달 방법의 고립 된 기능을 기반으로 부동산 개체 자금 조달을위한 특정 방법과 형식을 할당하는 것이 제안됩니다 (그림 2).

부동산 금융은 자신의 자금 조달 출처와 차입 자금 조달 출처의 조합을 제공하여 자금 조달 출처를 최적화하는 문제를 실현합니다. 이러한 측면에서 우리는 부동산 자금 조달 출처의 다중 기준 최적화를 수행할 것을 제안합니다. 최적화 모델을 공식화할 때 전제 조건일반적으로 결과의 최대화 또는 최소화를 제공할 수 있는 방향입니다.

쌀. 2-

부동산 개체에 대한 자금 조달 출처의 양에 대한 기준은 일정 금액의 자금 필요와 동일해야합니다. 동시에 볼륨이 충분하지 않다는 것은 부동산 개체에 대한 자금 조달 정책의 비효율성을 나타내므로이 기준에 대해 기준의 최대 값을 최적으로 고려하는 것이 좋습니다.

자금 출처를 유치하는 시간을 최소화하고 자금 확보와 관련된 비용을 최소화하기 위한 기준은 이미 제목에서 최소화에 중점을 두고 있습니다.

자금 출처 구조가 자본의 목표 재무 구조에 부합하는지 여부의 기준은 목표 자본의 재무 구조에서 편차가 가장 작은 제곱을 갖는 최적의 대안으로 인식합니다.

따라서 최적화 문제는 이러한 단일 대안(자금 출처 조합)을 선택해야 한다는 것입니다. 엑스*수용 가능한 대안 세트(가능한 모든 자금 출처 조합) 엑스. 다목적 최적화의 공식화된 모델은 다음과 같은 형식을 갖습니다.

어디: y v = f v (x)- 자금 조달 금액을 최적화하는 객관적인 기능;

y t = f t (x)- 자금 조달을 위한 시간을 최적화하는 목표 기능;

y c = f c (x)- 자금 조달 비용을 최적화하는 객관적 기능;

y s = f s (x)- 자금조달구조 최적화의 목적함수

엑스- 수용 가능한 대안 세트;

엑스 x는 별도의 대안입니다.

따라서 제안된 최적화 모델을 사용하면 자금 규모, 시기, 비용 및 구조 준수 측면에서 자금 출처의 가장 합리적인 조합을 선택할 수 있습니다.

서지 목록

야노프스키 V.V. 실제 투자 자금 조달의 출처와 경제적 정당성: Cand. … 캔디. 경제 과학: 08.00.10. - 벨고로드, 2002. - 170 p.

부동산 자금조달의 원천(자원유치의 형태)

소유권을 기반으로 하는 두 가지 큰 출처 그룹이 있습니다. 소유 자금과 다른 사람의 (빌린) 자금입니다. 더 자세한 분류가 가능합니다. 금융 시장에서 동원된 자원; 재분배 순서대로 현금 영수증.

자체 자금 출처는 다음과 같습니다.

1. 고정 자산의 단순 재생산을 위해 기업가 조직이 지시하는 감가상각 공제
2. 주식의 발행·매각으로 조성된 자금
3. 조직의 처분에 남아 있는 이익(순이익)에서 공제액, 운전자본 및 고정 자본의 증가에 관한 것.
4. 보험회사 및 기관이 천재지변 등으로 인한 손해배상의 형태로 지급하는 금액
5. 우월한 지주회사, 주식회사, 금융 및 산업단체가 취소할 수 없는 기준으로 배정한 자금
6. 기부금 등

현재 자체 자금이 전체 할당 자금의 약 80%를 차지합니다. 내부 자금에 대한 주요 투자 출처는 감가상각이며, 그 비율은 70~93%(기업 부문 평균)입니다.

외부 자금 출처는 다음과 같습니다.

1. 국가의 세출(연방 주제 러시아 연방) 및 무료로 제공되는 다양한 창업 지원 기금의 지방 예산;

주요 사용 지침 예산 기금:

* 수리 및 건설 주택 재고사회적 사용;
* 건설 산업 기반의 개발 및 고효율 건축 자재 생산;
* 공공 시설의 건설 및 재건;
* 엔지니어링 교육새로운 건설을 위한 지역.
2. 금융 지분 또는 기타 유형 및 무형의 합작 투자 승인 자본 형태 및 국제 기구의 직접 투자 형태로 제공되는 외국인 투자
3. 국가가 제공하는 대출 및 상환 가능한 창업지원기금(우대조건 포함)을 포함한 다양한 형태의 차입
4. 은행, 투자 펀드 및 회사로부터의 대출. 신용 자원의 유치 기업 조직의 가능성을 확장하고 수익의 성장에 기여 형평성.

은행 대출은 은행이나 신용 기관에서 긴급, 상환, 지불 조건으로 발행하는 대출입니다.

인구에 대한 은행 대출은 주택 건설을 위한 중요한 자금원으로 간주되어야 합니다. 이와 관련하여 다양한 형태의 금융 및 신용 메커니즘을 사용하는 것이 매우 중요합니다.

* 부동산 담보 기관;
* 모기지;
* 개발을 위한 엔지니어링 준비 지역의 우대 및 무료 제공;
* 기업이 직원에게 대출을 우선적으로 제공하고 대출을 받은 경우 상환합니다.
5. 상업 경쟁에서 판매 귀중한 서류부동산 투자 조건이 있는 부동산.

선진국에서 시장 경제"투자"와 "금융"이라는 용어는 종종 같은 의미로 사용됩니다. 러시아에서는 이러한 경제적 범주가 명확하게 구분됩니다. 저개발로 인해 투자 시장러시아에 대한 투자는 종종 주요 기능을 수행하지 않고 순수한 자금 조달의 요소로 남아 있습니다.

현재 단계에서 부동산 투자의 독특한 특징은 전반적인 신용 및 투자 부문으로의 통합이 확대된다는 것입니다.

자기 자본 (또는 차입되지 않은 자금)만으로 부동산 물건을 조달하는 경우 : 자체 자금을 희생하여 거래를 할 때 구매자와 판매자의 합의는 매우 드뭅니다. 차입 자본만을 희생하여 부동산 물건을 융자한다는 것은 특별한 융자, 대출 및 보험 기술이 필요한 특수한 유형의 융자 (건설 융자, 다양한 유형의 시립 융자 등)에 더 큰 범위를 의미합니다. 동시에 대출 양식 자체는 여러 대출과 차입금으로 구성된 복잡한 구조를 가질 수 있습니다. 빌린 자금만을 사용하여 인구가 주택 구입 자금을 조달하는 것도 매우 드물며 추가 보험이나 기타 (추가) 담보가 필요합니다.

부동산 투자의 주요 형태는 혼합 금융입니다. 동시에 차입 자본은 여러 유형의 대출(또는 대출)로 구성될 수도 있습니다. 자기 자본은 예를 들어 지분 참여의 형태로 일회성으로 기부되거나 다양한 저축 시스템, 주택 협동 조합, 보험 정책, 다양한 계정, 기존 부동산 매각 및 기타 외부 축적 소스를 통해 축적될 수 있습니다.

외부 자원을 유치하는 것은 높은 수준의 위험으로 인해 제약을 받습니다. 이러한 조건에서 국가는 가능한 모든 방법으로 개조 및 고정 자산 창출을 위한 자금 유치에 기여해야 합니다. 실제로는 역과정이 발생합니다. 국채 시장이 흡수 재원너무 비싸게 만들고 세금으로 인해 투자 비용이 불필요하게 증가합니다.

이러한 상황에서 부동산 시장에 대한 자금 조달의 유형과 출처를 확장하기 위해 국가와 투자자 사이에 이러한 형태의 상호 작용을 모색하여 부동산 투자를 늘릴 수 있습니다(예: 모스크바) :

* 도시 개발의 우선 순위 영역을 충족하는 프로젝트의 경우 도시 개발 및 차용인 - 확립된 기준을 충족하는 경우 도시가 영향력 있는 프로젝트의 구현을 위한 대출에 대한 보증인 역할을 하는 담보 대출 규정(지역 수준에서)의 채택 ;
* 시 프로그램에 자금의 흐름을 보장함과 동시에 시에서 필요로 하는 프로젝트 수행을 위해 투자자가 유치한 대출을 확보하기 위해 담보로 제공될 수 있는 시 증권 발행;
* 토지를 담보로 한 담보대출 발행 Ed. Resina, 부동산 경제학, Delo 출판사, M 2000, p. 100.

부동산 투자는 다양한 투자 도구와 기술을 사용하여 수행됩니다. 가장 널리 사용되는 것은 주식, 모기지, 부채, 뮤추얼 펀드입니다. 그러나 이 분야에서 새로운 방식과 형태를 끊임없이 찾고 있습니다.

모든 자금 조달 출처는 소유, 차입 및 차입의 3 그룹으로 나눌 수 있습니다.

자체 자금에는 다음이 포함됩니다.:

· 기업 이익.이익이 있는 경우 가장 접근하기 쉬운 출처이지만 가장 저렴한 출처와는 거리가 멉니다. 동시에 더 많은 이익이 투자될수록 주주에 대한 배당금이 줄어듭니다. 그리고 모든 주주가 하늘의 파이를 위해 손에 새(배당)를 희생할 준비가 된 것은 아닙니다. 미래의 예상 투자 수익입니다. 따라서 투자 이익의 가용성 또한 절대적이지 않습니다.

· 감가 상각.자본의 단순 재생산을 위한 반면 이윤은 확장 재생산을 위한 것입니다. 물론 상각 기금은 일시적으로 투자에 사용할 수 있지만 여전히 노후화로 인해 처분되는 자산을 복구하여 이익에서 감가상각 인출을 보상해야 할 때가 올 것이지만, 이것은 완전히 또는 차입 또는 차입 자금을 희생시키면서 문제가 됩니다.

· 시민의 자체 자금.

현재 전체 부동산 투자액의 약 70~80%를 자기자금이 차지하는 비중이 높다. 자체 자금 중 지금까지 주요 구성 요소는 감가 상각 (70 ... 90 %)입니다. 에 선진국부동산 시장이 확립되고 발전함에 따라 이익과 감가상각 비율은 거의 동일합니다.

모금된 기금에는 다음이 포함됩니다.주식 발행, 주식 매각, 개인 및 법인 건설을 위한 출자금을 통해 모금된 기금.

차용 자금에는 다음이 포함됩니다.모든 유형의 신용 및 대출. 부동산 대출만 고려하겠습니다.

1.3.2. 모기지론의 본질과 특징

모기지 신용 대출- 부동산을 담보로 한 대출 - 세계 은행 업무에서 널리 퍼졌습니다. 선진국은 다양한 대출 기관으로 대표되는 전체 모기지 대출 시스템을 개발했습니다. 유럽에서는 모든 대출의 4분의 3이 부동산으로 담보되어 있습니다.

경제 생활의 한 요소인 모기지는 역사에 깊이 뿌리를 두고 있습니다. "모기지"의 개념은 고대 그리스에서 세계 금융 및 경제 시스템에 왔습니다. VI 세기에 도입되었습니다. 기원전. 이 토지가 일정 금액을 청구할 수 있는 담보 역할을 한다는 사실을 모든 이해 관계자에게 알리기 위해 국경에 이에 대한 글이 적힌 기둥을 세웠다. 이러한 기둥을 모기지(그리스어로 "hypotheca"-스탠드, 소품)라고 불렀습니다.

러시아에서 우리에게 내려진 최초의 서약 행위는 13-14세기로 거슬러 올라가며, 입법 규범은 14세기 말 또는 15세기 초에 처음 등장했습니다. XVII 세기 말. 러시아는 귀족에게 모기지 대출 시스템을 개발하고 있습니다.

1754년에 러시아에서 조직화된 모기지 대출 시스템의 형성을 위한 토대가 마련되었습니다. 19세기 후반에는 국가 신용 기관인 Noble Land Bank와 Peasant Land Bank(1883)와 민간 주식 토지 은행 및 상호 공공 토지 은행을 포함하는 일관된 시스템이 이미 존재했습니다.

20세기 초까지 러시아는 인구의 많은 부분에 접근할 수 있는 모기지 대출 시스템이 개발되고 성공적으로 작동했습니다. 매우 인기가 있었던 저축 및 대출 파트너십이 800만 명을 하나로 묶었다고 해도 과언이 아닙니다.

러시아의 사유 재산 청산으로 인해 모기지론이 완전히 제거되었습니다. 그 부흥은 90년대에만 시작되었습니다.

저당(부동산의 서약)은 신용 관계와 직접적인 관련이 있습니다.

가장 흔한 모기지 정의- 부동산은 채무자의 소유로 남아 있고, 채무자의 채무불이행 시 채권자는 채무자의 채무에 대한 변제를 받을 권리를 취득하는 채무의 재산담보의 형태 중 하나이다. 담보권의 매각.

즉, 모기지는 현금 대출을 받을 목적으로 부동산을 담보로 제공하는 것입니다.

러시아 연방의 모기지 대출에 대한 규제 프레임 워크는 상당한 수의 입법 행위로 구성되며 그 중 주요 사항은 다음과 같습니다.

러시아 연방 민법 제 1 부 (334-358 조) 23 장 "의무 이행 보장" § 3 "서약"

1997년 7월 21일 연방법 No. 122-FZ "On 주 등록부동산 및 부동산 거래에 대한 권리";

· RF Law "On Mortgage(부동산 담보)", 1998년 7월 16일 No. 102-FZ, 수정됨.

이 법의 제5조에 따르면 모기지 대상(담보):

1) 토지 플롯, 제외 토지 플롯주 또는 지방 자치 단체가 소유합니다. 동시에 지방 자치 단체 소유의 토지 구획이 주택 건설을 위한 것인 경우 모기지 계약에 따른 담보권의 대상이 될 수 있습니다.

2) 기업, 건물, 구조물 및 기타 부동산에 사용 기업가 활동;

3) 주거용 건물, 하나 이상의 격리된 방으로 구성된 아파트 및 주거용 건물 및 아파트의 일부

4) dachas, 정원 주택, 차고 및 기타 소비자 건물;

5) 항공 및 해상 선박, 내륙 항해 선박 및 우주 물체.

모기지 대상이 될 수 없다. :

1. 재산의 일부로서 그 목적을 바꾸지 않고는 현물분할이 불가능한 것(분할할 수 없는 것)(아파트).

2. 회수할 수 없는 재산(건축기념물, 방사성폐기물 처분시설 등) 연방법절차는 의무적 사유화 또는 금지된 사유화를 제공합니다.

3. 국유 재산: 국영 및 시립 토지, 농지, 국영 및 시립 개인 및 다중 아파트 주거용 건물, 심토 및 특별히 보호되는 자연 지역.

4. 파트 토지 플롯, 면적이 적은 최소 크기다양한 목적 및 허용된 사용(예: 소치의 개별 주택 건설 - 2-3에이커).

5. 주거용 건물의 공동 재산 소유권을 공유합니다.

모기지 시장의 주요 참가자는 다음과 같습니다.

모기지론자(차입자) - 부채를 담보로 부동산을 담보로 제공한 개인 또는 법인. 신뢰성 및 지불 능력과 같은 여러 요구 사항이 부과됩니다. 부동산의 임의질권 선지급 능력.

모기지 대금업자(mortgagors) - 부동산 담보 대출을 발행하는 법인. 여기에는 은행, 펀드 및 기타 대출 기관이 포함됩니다.

대출 기관의 주요 기능:

대출 요건 및 조건에 따라 대출자의 지불 능력 및 신용도 평가를 기반으로 모기지 대출을 제공합니다.

대출 계약 및 모기지 계약 작성

서비스 모기지론전체 계약 기간 동안.

모기지 은행 - 부동산을 담보로 한 장기 대출 발행을 전문으로 하는 기관. 이러한 은행은 주택뿐만 아니라 산업 건설에 대해서도 대출을 발행합니다.

모기지 펀드(러시아에서 AHML은 주택 모기지 대출 기관) 융자, 주택 건설 조직 및 모기지 대출 상환을 위한 특별 기관입니다. 러시아 지역에서는 다음을 구현하는 기금이 만들어졌습니다. 다양한 방법세부 사항에 해당하는 주택 투자 경제 상황지역에 설립되었습니다.

주택 판매자– 건설 계약자 및 부동산 회사를 포함한 개인 및 법인.

부동산 및 거래에 대한 권리 등록을위한 국가 기관부동산 및 거래에 대한 권리의 국가 등록을 수행하고 통일 된 유지 주 등록부부동산에 대한 권리(EGRP).

보험 회사 저당 재산에 대한 보험을 수행하고 필요한 경우 아파트 소유권인 보증인의 생명과 작업 능력을 수행합니다. 그들은 주(시)이고 면허가 없는 비국가입니다.

감정인담보물에 대한 전문적인 감정을 수행한다. 독립적인 감정인과 감정 기관이 있습니다.

보증인– 보증인을 보증하고 그 의무에 대해 재산 책임을 지는 개인 및 법인. 모기지 대출 메커니즘에 보증인이 참여하면 상환 가능성이 높아집니다. 돈자금 조달 과정의 지속 가능성과 연속성을 보장합니다.

기존 법률은 모기지 출현에 대한 두 가지 유형의 근거를 제공합니다.

· 법률에 의한 모기지;

· 계약에 의한 모기지.

법에 의한 모기지

저당권이 당사자의 질권에 관한 특약의 결과가 아니라 법률에 의하여 정하는 사실의 발생에 의하여 발생하는 상황이 법률에 의한 저당권 또는 법적 모기지. 법률에 따라 모기지가 발생하는 주요 사례는 다음과 같습니다.

주택, 아파트, 토지 구입 대출 자금항아리;

은행 대출을 사용하여 주택 건설;

법에 의한 모기지 계약 등록은 소유권 등록과 동시에 발생합니다. 차용인이 받는 구매한 아파트의 증명서에는 "저당권" 항목에 해당 아파트가 모기지 펀드를 사용하여 취득되었다는 메모가 있을 것이며, 임대인의 동의 없이는 매매가 가능하기 전까지는 매각이 불가능합니다. 대출 계약에 따른 의무가 이행됩니다. 은행에 대한 부채를 상환한 후, 저당권이 제거되고 이미 저당권이 없는 새 증명서가 발행됩니다.

예시: 차용인이 은행에서 받은 신용 자금을 희생하여 아파트를 구입합니다. 빌린 자금을 희생하여 구매가 이루어지기 때문에 소위 "신용 자금을 사용한 아파트 매매 계약"을 체결하여 집행이 수행됩니다. 그러한 계약의 국가 등록 후 차용인은 소유자가되지만 아파트는 자동으로 은행에 담보 된 것으로 간주되며 "제한 사항"열의 해당 아파트 소유권 증명서에는 "약속 법의 미덕".

계약에 의한 모기지

계약 모기지의 출현에 대한 기초는 부동산 담보 계약 당사자의 결론입니다. 이러한 계약은 대출 계약과 동시에 체결되며 독립적인 의무가 아닙니다. 구별되는 특징계약에 따른 모기지론은 대출을 제공하기 위한 전제 조건이 차용인이 이미 소유하고 있는 부동산의 담보입니다. 모기지 하에서 법률에 따라 대출이 대상이 되고 부동산 구매에만 사용할 수 있는 경우 계약 모기지를 통해 차용인은 자신의 재량에 따라 대출을 사용할 권리가 있습니다.

대부분의 경우 차용인은 부동산을 취득할 목적으로 모기지론에 의존합니다. 부동산은 이후에 은행에서 담보 역할을 하므로 법률에 따라 모기지론이 더 널리 퍼졌습니다.

모기지(mortgage)는 소유권 또는 경제관리권에 관한 질권설정자에 속하는 재산으로 양도될 수 있습니다.

법률 제10조에 따르면 모기지 계약은 당사자가 서명한 문서 하나를 작성하여 서면으로 체결되며, 국가 등록 대상입니다.

모기지 대출의 단계는 부록 2에 나와 있습니다.

"모기지에 관한" 법률의 3장에서는 모기지 담보부 의무 및 모기지 계약에 따른 모기지의 권리가 모기지로 인증될 수 있다고 규정합니다.

"저당"특정 자산이 대출에 대한 담보 역할을 하고 있음을 확인하는 보안 또는 법적 문서입니다. 모기지는 등록 대상입니다.

모기지(mortgage)는 어음과 다소 유사한 등록된 증권입니다. 그것은 대출 상환 및 담보 관계 측면에서 차용인과 대출 기관 간의 관계를 규제하도록 설계되었습니다.

모기지 계약과 모기지론의 차이점은 표 1.2에 나와 있습니다.

모기지 계약은 모기지를 증명하는 주요 문서이며 모기지는 보증 역할을 합니다.

모기지 원본은 대출 은행이 보관하지만 공증된 사본은 차용인에게 전달됩니다. 쓰지 않고

8.1. 부동산 투자

아래에 투자수익 창출을 목적으로 프로젝트를 수행하는 데 자본을 투자하는 것을 말합니다. 투자한 자금을 투자라고 합니다. 부동산 객체와 관련하여 다음이 있습니다.

부동산 투자 - 부동산 객체의 생성(개발), 재건 또는 기술적인 재장비기업(부동산 단지);

포트폴리오 투자는 주, 개발자 조직, 투자 기금, 보험 및 기타 금융 회사의 주식 및 증권 구매에 대한 투자입니다. 이 경우 투자자는 배당금(은행에 돈을 보관할 때 임대 또는 예금 이자와 유사한 증권 소득)을 받아 금융 자본을 늘립니다. 물질적 생산 없이는 이익을 얻을 곳이 없기 때문에 부동산 물건의 생성 (개발)에 돈이 투자됩니다. 주식, 유가 증권 구매에 지출 된 자금의 실제 투자는 유치하기 위해 기업 문서를 발행 한 조직에서 수행합니다. 재원부동산 객체를 생성(개발)하기 위해;

투자 무형 자산– 토지, 건물, 부동산 단지의 재산권 및 소유권(현금 등가물로 추정) 취득을 위한 투자 인증서 및 라이센스, 발명에 대한 특허, 신기술에 대한 인증서, 실용 신안, 상표, 상호 등

소유 형태에 따라 투자는 민간, 국영, 외국 및 공동으로 나뉩니다.

민간투자- 이것은 주식, 채권 및 기타 유가 증권에 대한 시민의 자금 투자와 비 국가 소유권 형태의 기업 및 조직에 대한 투자입니다.

공공 투자예산, 예산 외 자금 및 차입 자금에서 연방, 지역 및 지방 당국이 수행합니다.

해외 투자투자이다 외국 시민, 법인 및 국가.

공동 투자- 이는 국가 및 해외 파트너의 주제를 공유 기반으로 한 투자입니다.

부동산은 가장 중요한 투자 대상 중 하나입니다. 부동산 및 부동산 담보부 증권에 대한 직접 투자 수익은 효과적으로 관리될 경우 일반적으로 차입 자본 이자 및 증권 수익을 초과합니다. 또한, 부동산은 위험 평가 및 수익성 계산을 위해 "투명"하기 때문에 실물 자산이고 신뢰할 수 있기 때문에 투자자가 의무를 담보하는 수단으로 부동산을 구입하는 것이 바람직합니다.

부동산 분야의 투자 활동 주제~이다 투자 프로젝트의 모든 참가자: 투자자, 개발자, 작업 수행자, 부동산 개체 사용자, 공급자, 은행, 보험 및 중개 기관, 펀드 등

투자자 -개인 및 법인은 부동산 물건에 자금을 조달하고 의도된 사용을 보장하기 위해 자신의 차입 및 차용 자금을 투자합니다.

투자자는 다음과 같습니다.

국가 정부와 연방, 모스크바, 상트 페테르부르크, 자치 공화국의 지위를 가진 주체 및 기타 주체 (Tatarstan, Chuvashia, Komi, Buryatia, Yakutia, Tuva 등)의 구성 기관 정부 국유 재산 또는 재산권이 있는 관리 구조를 관리합니다.

지방 자치 단체, 법률에 의해 그렇게 하도록 승인된 기관 및 서비스로 대표되는 지방 자치 단체,

비즈니스 협회, 조직 및 기타 법인

합동 러시아-외국 조직;

외국 조직 및 기타 법인

국내외 개인

외국의 대표 사무소;

국제기구.

투자자는 부동산 구매자이자 사용자 역할을 하는 금융 자원 및 기타 자본의 직접적인 기여자입니다.

투자자는 금융 및 산업 그룹, 개인 투자자 역할을 하고 투자자 신디케이트 형태의 투자 펀드가 될 수도 있습니다.

부동산 분야의 투자 프로젝트를 수행하려면 타당성 조사를 개발하고 엔지니어링 조사를 수행하고 개발해야합니다. 프로젝트 문서건물 및 구조물의 건설 및 설치, 재건축 작업 수행, 건설 및 설치 수행을 위한 계약 건설 및 설치 조직과의 계약 체결, 시운전 등 투자자는 다음을 통해 고객 자신의 기능을 수행할 수 있습니다. 관련 서비스 또는 법적 중개인 또는 개인을 통해 투자자가 결정한 프레임워크 내에서 투자를 처분하는 데 필요한 권리를 부여받은 개인.

부동산 분야의 투자 프로젝트 수행 작업 수행자는 엔지니어링 및 엔지니어링 지질 조사, 건물 및 구조물 설계, 생산 건설 및 개발 작업을 수행하는 측량, 설계 및 건설, 시운전 및 기타 조직입니다. 용량.

수행자에는 자체 생산 시설이 없지만 전문 관리자가 있는 엔지니어링 회사도 포함됩니다. 이 회사들은 다음과 같이 행동합니다. 일반 계약자건설, 설치 및 기타 조직이 하청 기반으로 다양한 작업을 수행하는 투자 프로젝트의 구현을 위해. 전문 관리자는 투자 프로젝트의 틀 내에서 모든 작업의 구현을 위한 조직 계획을 형성하고 구현하며 모든 관련 조직의 작업 조정을 보장합니다.

부동산 분야의 투자 프로젝트 구현은 비표준, 전기 제품, 케이블 제품, 파이프, 압연 금속 등을 포함한 건축 자재, 구조물, 제품, 기술 장비의 대량 사용과 관련이 있습니다. 따라서 , 이러한 제품의 공급업체 및 딜러.

부동산 분야에서 투자 활동의 큰 그룹은 소위 기관 투자자,여기에는 보험 및 투자 회사, 주택 조합, 뮤추얼 투자 기금, 개별 주택 건설 자금 등이 포함됩니다. 이러한 조직의 목적은 인구, 기업체로부터 무료 자금을 유치하고 투자 목적으로 안내하는 것입니다.

실행하고자 하는 일련의 의도와 실천적 행동 투자 투자부동산 개체에서 특정 재정적, 경제적, 생산적 및 사회적 결과를 보장하는 것은 투자 프로젝트.

부동산 투자가 이루어지는 자산의 유형에 따라 실물(자본 형성), 금융 및 무형 자산에 대한 투자로 구분됩니다. 국내 경제에서는 실질 투자가 우세하고 시장 경제가 선진 국가에서는 금융 투자가 중요한 역할을 합니다. 후자는 증권의 취득, 포트폴리오 형성 및 매매, 재정적 의무의 매매, 증권의 발행 및 매매와 관련이 있습니다. 금융 투자는 다음과 같이 나뉩니다. 똑바로(주식, 채권, 어음 및 기타 증권) 및 간접(신뢰 수동 투자 등).

부동산이나 모기지론(모기지)을 담보로 한 주택증권에 대한 금융투자는 간접투자입니다. 주택 금융 투자는 대부분 실제 투자를 보완합니다.

무형 자산에 대한 투자에는 재산권 취득 및 토지, 산림 및 기타 부동산 소유권에 대한 투자가 포함됩니다.

투자 투자 방향과 실행 목표에 따라 투자 프로젝트부동산 분야에서 주거, 산업, 상업, 금융, 환경 등으로 분류됩니다. 환경 프로젝트에는 환경 시설의 생성, 기존 기업의 매개 변수 개선 등을 초래하는 프로젝트가 포함됩니다.

부동산 투자수익을 올릴 목적으로 부동산이나 주택 투자 수단의 특정 부분을 취득하는 것입니다. 선진 경제와 성숙한 시장이 있는 시장 시스템의 모든 자산은 안정적인 자산일 뿐만 아니라 소득을 창출하는 자산입니다. 개인 자산의 구매도 소득을 창출하는 부동산에 대한 투자로 간주된다는 몇 가지 이론이 있습니다. 실제로 시장 경제가 잘 확립된 국가에서 모든 부동산은 시간이 지남에 따라 가치(자본)가 증가하고 소유자에게 일정한 수입을 가져다 줍니다. 따라서 특정 자산은 주식, 채권 및 기타 증권과 유사한 투자 수단입니다.

러시아에서는 정부와 기업 증권 시장의 급속한 발전을 배경으로 시장의 유동성과 개방성을 확보하고 부동산 투자에 대한 시민의 저축을 유치하기 위한 투자 기관이 아직 형성되지 않았습니다. 공공 정책부동산 시장에서 부동산 사용으로 인한 소득 증대를 목표로 집합투자부동산에서 예금자의 권리를 보호하기위한 효과적인 시스템을 구축하여 투자 기관에 대한 신뢰를 회복합니다.

그러한 정책의 주요 수단은 활동에 대한 엄격한 규제여야 합니다. 투자 기관부동산 투자, 투자 기관 및 기타 전문 시장 참가자의 활동에 대한 정보의 의무적, 법적 공개.

부동산 투자는 후속 개발을 위한 자산 또는 권리의 직접 취득, 운영 및 소득 창출을 위한 건물 및 구조물 구매 등 다양한 방식으로 수행될 수 있습니다.

부동산 투자를 위한 다양한 투자 도구와 기술이 있습니다. 가장 널리 사용되는 것은 회사 자체 자금 및 차입 자본의 재투자, 모기지, 리스, 부채, 뮤추얼 펀드입니다. 이 분야에서 새로운 방식과 형태를 끊임없이 찾고 있으며 부동산에 대한 금융 투자를 위한 다양한 계획이 개발되고 있습니다.

부동산 투자 시스템의 핵심 중 하나는 자금 조달 기능- 자금 조달 출처에서 실제 투자의 최종 투자자에게 재정 자원 이전.

부동산 투자는 부동산에 대한 투자 활동을 수행하기 위해 돈을 제공하고 지출하는 과정입니다.

현 단계에서 부동산 투자의 특징은 일반 신용 및 투자 부문으로의 고도의 통합입니다.

부동산(주거 포함)에 대한 투자의 주요 형태는 자산을 취득하는 데 도움이 되는 자본 구축 원칙에 따라 구성될 수 있습니다.

자기 자본으로만 자금 조달

부채 융자;

혼합 자본의 도움으로 자금 조달 - 소유 및 차용.

자기자금만으로 자금조달(비차입자금), 즉 자기자금만으로 거래를 할 때 부동산을 매수인과 매도인이 정산하는 방식은 거의 사용되지 않는다. 차입 자본을 희생하여 부동산 물건을 융자한다는 것은 특별한 융자, 대출 및 보험 기술이 필요한 특수한 유형의 융자 (건설 융자, 다양한 유형의 시립 융자 등)에 더 큰 범위를 의미합니다. 동시에 대출 양식 자체는 여러 대출과 차입금으로 구성된 복잡한 구조를 가질 수 있습니다. 빌린 자금만을 사용하여 인구가 주택 구입 자금을 조달하는 것도 매우 드물며 추가 보험이나 기타 추가 담보가 필요합니다.

부동산 투자의 주요 방법은 혼합 금융입니다. 동시에 차입 자본은 여러 유형의 대출(또는 대출)로 구성될 수도 있습니다. 자기자본은 예를 들어 출자금의 형태로 일회성 출자할 수도 있고, 일반대출 기술에 포함된 다양한 저축제도와 은행, 주택협동조합, 보험 등의 저축을 통해 적립할 수도 있다. 다양한 계정, 기존 자산 판매 및 기타 외부 저축 출처.

이전의

1. 시중은행. 상업 은행은 단기 및 중기 대출의 주요 원천입니다. 그들은 일반적으로 발행하는 것을 선호합니다 단기 대출- 1년에서 3년 - 건설 및 임대 기간 동안 장기 대출 기관이 대출을 건설 대출 기관에 상환합니다.

2. 저축 및 대출 기관. 이제 그들은 자회사를 소유하고 부동산 합작 투자에 참여할 수 없습니다. 현재 그들은 주로 주택과 아파트 구입을 위한 대출에 종사하고 있습니다.

3. 보험 회사. 생명보험사는 대규모 프로젝트(보통 10년)에 대해 장기 대출을 발행하고 장단기 금융을 제공합니다. 대부분의 건설 대출 기관과 달리 일반적으로 대출을 고정 요금퍼센트. 관련 경험이 없는 초보 개발자는 프로젝트에 보험 회사를 유치하기 어려울 것입니다.

4. 연기금. 연기금이 투자의 다각화를 모색하면서 부동산 금융의 주요 원천이 되고 있습니다. 많은 금액을 투자할 수 있기 때문에 개발자들에게 매력적인 자금원입니다. 그들은 일반적으로 고정 이자율로 단기 건설 대출과 장기 모기지 금융을 제공합니다. 대개, 연기금경험 많은 개발자가 수행하는 대규모 프로젝트에 자금을 지원합니다.

5. 외국인 투자자/ 많은 외국인 투자자들이 이미 지어진 부동산에 투자하는 것을 선호하지만, 특히 대기업의 경우 신규 건설 자금 조달의 중요한 원천이기도 합니다.

7. 신디케이트 및 모기지 투자 신탁. 신디케이트와 부동산 투자 신탁(RE/7)은 부동산 소유권을 많은 시민들이 접근할 수 있는 작은 부분으로 나누는 것을 가능하게 합니다. 상장된 신디케이트는 더 이상 자기 자본의 중요한 원천이 아니지만, 유한 파트너십 및 합작 투자 형태의 민간 신디케이트는 여전히 소규모 개발자에게 최고의 자본 원천입니다.

8. 리츠는 개발 관행에 자금을 조달하기 위해 자본을 조달하는 데 점점 더 중요한 수단이 되고 있습니다. 그들은 모든 형태의 부동산에 자금을 조달하거나 제공하기 위해 많은 투자자의 자본을 모읍니다. REIT는 빈번한 투자자가 전문 관리 하에 다양한 포트폴리오의 모든 혜택을 받기 때문에 부동산 뮤추얼 펀드처럼 운영됩니다. 그들의 주식은 공개적으로 거래되며 일반적으로 주요 증권 거래소에서 거래됩니다.

9. 개인 투자자 및 합작 투자. 초보 개발자를 위한 가장 일반적인 유형의 금융 파트너는 개인 투자자일 것입니다.

10. 많은 투자자들이 투자 회사의 자기 자본을 형성하여 신규 건설 또는 기존 부동산 취득 자금을 조달할 수 있습니다. 신용 기관. 당신의 영향력을 이용하여 금융 시장, 일부 미국 기업은 *! 신용 기관. 은행에 비해 대출 활동은 연방 정부의 규제를 덜 받습니다. 결과적으로 그들은 자금을 조달한 프로젝트보다 더 위험하고 복잡한 프로젝트에 기꺼이 대출을 제공합니다. 상업 은행. 그러나 그들은 종종 더 높은 비용을 청구합니다. 금리그리고 그들의 이익을 사법적으로 보호할 수 있는 더 많은 기회를 갖게 됩니다.

11. 건설 대출 기관. 건설 단기 대출은 다양한 유형의 대출 기관에서 제공합니다. 프로젝트 자금을 조달할 특정 기관은 개발자 팀의 경험에 따라 다릅니다. 프로젝트의 유형과 범위.

8. 건설 분야의 전문 법률 활동의 대상 및 유형

국가 전문 지식은 국가 관리 및 통제의 중요하고 효과적인 방법입니다. 전문성은 분석, 연구, 평가로 이해되며 그 결과는 승인된 표준, 규범 및 규칙의 요구 사항을 충족하고 사회와 국가의 이익을 충족하는 결론입니다. 전문 지식에 의해 촉진되는 주요 목표는 최적이 아닌 관리 결정을 내릴 가능성을 줄이는 것입니다. 안타깝게도 전문가 활동 분야에서는 과학적으로 발전된 전문용어 사전이 없고, 용어의 불확실성으로 인해 해석상의 문제가 발생하는 경우가 많다. 전문가 활동은 수행되는 다른 활동 및 기능과 혼합됩니다.

국가 전문성은 국가와 공익의 관점에서 중요하다고 인정되는 분야에서 수행되므로 국가에서 제공하는 특별한 보호 보장이 필요합니다. 전문가의 참여는 사회 경제, 과학, 기술 및 기술 개발의 우선 순위 개발, 경제 및 사회의 다양한 영역에서 대상 연구 및 혁신 및 기술 활동의 프로그램 및 프로젝트에 대한 납세자 자금의 분배에 특히 필요합니다. .

주택 건설에 대한 모든 투자 및 건설 프로젝트에는 다음 활동이 포함됩니다.

토지 취득 및 기금 마련

연구;

설계;

납품(자재 및 기술 공급),

주거용 건물의 건설;

재산권 등록

시설 운영 투자 및 건설 프로젝트 수행의 각 단계에서 법률 전문 지식이 중요하며 전문가 또는 전문가 그룹이 수행하여 완료된 단계와 기존 법률 준수를 분석하고 평가합니다. 법률 전문가의 임무는 완료된 건설 단계의 환경, 경제, 사회 및 기타 결과를 평가하는 것입니다.

법률 전문가의 결론과 제안은 주거용 건물의 설계, 건설 및 운영, 재건축 및 수리, 주택 거래에 사용됩니다.

건설을위한 토지 계획의 할당은 러시아 연방의 토목, 토지 및 도시 계획 코드의 요구 사항에 따라 수행됩니다.

이를 수행하기 위해 허가가 필요한 작업은 다음과 같습니다.

신규(자본 및 비자본) 건설;