სალამი! 2017 წლის ცხრა თვის განმავლობაში ინვესტიციები ქ რუსული უძრავი ქონებაგაიზარდა 40%-ით და მიაღწია 1,74 მილიარდ დოლარს, მეორე მხრივ, ბოლო ოთხი წლის განმავლობაში, საცხოვრებელ სეგმენტში ინვესტიციების პოპულარობა სამჯერ დაეცა (CIAN-ის ანალიტიკოსების აზრით).

რა დასკვნის გაკეთება შეიძლება? რუსეთში ინვესტიციებზე მოთხოვნაა საცხოვრებელი უძრავი ქონებადა იზრდება კომერციულ უძრავ ქონებად.

ამიტომ, დღეს ვისაუბრებთ ინვესტირებაზე კომერციული უძრავი ქონება: ვარიანტები, დადებითი/მინუსები, რისკები და ხარვეზები.

კომერციული უძრავი ქონება არის ნებისმიერი არასაცხოვრებელი ქონება, რომელიც ქმნის შემოსავალს მესაკუთრისთვის (საწყობი, ოფისი, საპარიკმახერო, სასტუმრო, სპორტული დარბაზი, ბიზნეს ცენტრი, სუპერმარკეტი).

ნება მომეცით გითხრათ ყველაზე გავრცელებული ვარიანტების შესახებ უფრო დეტალურად.

სავაჭრო პლატფორმები

რუსეთში ეს უძრავი ქონების ერთ-ერთი ყველაზე მომგებიანი სახეობაა. მაღაზიები და სავაჭრო ცენტრები მაღალი საცალფეხო ტრაფიკის მქონე ადგილებში აწარმოებენ მფლობელისთვის ათასობით რუბლის მოგებას. კვადრატული მეტრის.

Როგორ მუშაობს? იპოვით მიწის ნაკვეთს, ააგებთ სავაჭრო ცენტრს და გაქირავებთ საიტებს. თქვენ არც კი გჭირდებათ "შეწუხება" ქონების გამწვანებაზე. ქირავდება შიშველი კედლები დაკავშირებული კომუნიკაციებით. რემონტი, ავეჯი და ტექნიკა არის დამქირავებლის პრობლემა და არა მესაკუთრის.

ექსპერტები მოსკოვში კომერციული უძრავი ქონების ყველაზე საინტერესო ზონად ქუჩის საცალო ვაჭრობას მიიჩნევენ. ადრე ასეთ ობიექტებზე გადაკეთდა ბინები პირველ სართულებზე. დღეს, ქუჩის საცალო ვაჭრობის გაქირავების საშუალო სარგებელი არის 11-12%. მოსკოვის ბეჭედთან ახლოს მდებარე კარგი მაღაზია თავის თავს იხდის 9-10 წელიწადში.

სხვათა შორის, 2017 წლის პირველი ნახევრის შედეგების მიხედვით, საცალო სივრცეში 690 მილიონი დოლარის ინვესტიცია განხორციელდა - მაქსიმალური მაჩვენებელი ბოლო ხუთი წლის განმავლობაში.

საოფისე საიტები

ისინი ჩამორჩებიან საცალო უძრავ ქონებას მომგებიანობის თვალსაზრისით, მაგრამ ასევე მოაქვს მნიშვნელოვანი მოგება მფლობელებს. ბევრად აღემატება იმავე ტერიტორიაზე საცხოვრებელი ფართის გაქირავებით მიღებულ მოგებას.

ოდესღაც საოფისე უძრავი ქონება ყველაზე მეტად ითვლებოდა მომგებიანი ინვესტიცია. დღეს კი საოფისე სეგმენტში საშუალო მომგებიანობა 0,5–1%-ით დაბალია, ვიდრე საცალო ვაჭრობის სეგმენტში. მოთხოვნა იზრდება მხოლოდ მცირე საოფისე ფართებზე (100-200 მ²) და ახალ ფორმატებზე (მაგალითად, coworking).

ბოლო ხუთი წლის განმავლობაში, ბაზარზე ახალი საწარმოების შემოტანა მინიმალური იყო. რაც იძლევა იმედს მომავალ ან ორ წელიწადში გაქირავების ტარიფების გაზრდის შესახებ. ასე რომ, არსებობს პერსპექტივები საოფისე უძრავი ქონების სეგმენტში, მაგრამ რისკები მაინც მაღალია.

სამრეწველო ობიექტები

პირველ რიგში, ამ ჯგუფში შედის საწყობები, ასევე სამრეწველო ობიექტები. რუსეთში, სამრეწველო უძრავი ქონება არ არის დიდი მოთხოვნა ინვესტორებს შორის. ბაზარზე კონკურენცია მაღალია, ხელმისაწვდომი ქონების დეფიციტი ჯერ არ არის და გრძელვადიანი იჯარის ხელშეკრულებები იშვიათად იდება.

გამონაკლისი არის საწყობები. მათ ადვილად ქირაობენ ონლაინ მაღაზიები და დიდი საცალო ქსელები. დღეს ყველაზე მოთხოვნადია დიდი სასაწყობო კომპლექსები 100000 მ² ან მეტი ფართობით.

კომერციული უძრავი ქონების ინვესტიციის ვარიანტები

ინვესტიციები მშენებლობაში

მშენებლობის დაწყებიდან (მშენებლობის ყველა ეტაპის პირველი ეტაპი) ობიექტის ექსპლუატაციაში ამოქმედებამდე უძრავი ქონების ფასი 40-70%-ით იზრდება. მაგრამ ასეთ ინვესტიციებს თან ახლავს მაღალი რისკები.

• პირველ რიგში, დეველოპერი შეიძლება აღმოჩნდეს ბანალური თაღლითი ან პატიოსანი გაკოტრებული.
• მეორეც, მშენებლობა ხანდახან გრძელდება განუსაზღვრელი ვადით. მაგალითად, სამშენებლო მასალებზე ფასების მკვეთრი ზრდის გამო.
• მესამე, არც ისე ადვილია მყიდველების ან მოიჯარეების პოვნა დასრულებული ქონებისთვის. გაყიდვამდე (ან უმოქმედობის პერიოდში) შენობა გამოიწვევს ზარალს.

და რა თქმა უნდა, მშენებლობაში ინვესტიცია მოითხოვს სერიოზულ კაპიტალს. უფრო მეტიც, ინვესტიციები კომერციულ უძრავ ქონებაში.

Crowdfunding პროექტში მონაწილეობა

Crowdinvesting არის ერთობლივი ან "ხალხის" დაფინანსება. კოლექტიური ინვესტიციებიიძლევა ფართომასშტაბიან პროექტებში მონაწილეობის შესაძლებლობას. უძრავი ქონების ყიდვის ჩათვლით. ონლაინ crowdinvesting პლატფორმები ირჩევს პერსპექტიულ პროექტებს, აკეთებს მათ თავდაპირველ შეფასებას და იზიდავს ყველას მათ დასაფინანსებლად.

რუსეთში რამდენიმე დიდი პლატფორმაა: StartTrack, VentureClub.co, City of Money, Potok და, რა თქმა უნდა, AKTIVO. AKTIVO პროექტი გთავაზობთ პასიური შემოსავლის ახალ შესაძლებლობებს უძრავი ქონების გაქირავებიდან ონლაინ სერვისის საშუალებით.

Როგორ მუშაობს? Aktivo-ს გუნდი ეძებს და ამოწმებს გასაყიდ ქონებას. პროექტი ორიენტირებულია უძრავ ქონებაზე 13% სარგებელით (ეს არის ბაზარზე არსებული ყველა კომერციული შეთავაზების დაახლოებით 2%). „აქტივო“ ინვესტიციისთვის ყველაზე ხშირად ქუჩის საცალო ვაჭრობას ირჩევს.

ნებისმიერ ზრდასრულ რუსს, რომელსაც აქვს პასპორტი, შეუძლია ფულის ინვესტიცია "კვადრატულ მეტრში". მინიმალური ზომაინვესტიცია Aktivo-ზე არის 100,000 რუბლი.

მონო-ფონდები იქმნება საინვესტიციო ფორმით დახურული ურთიერთდახმარების ფონდი. შენობა, რომლისთვისაც გროვდება სახსრები, ემატება მონოფონდის ბალანსს. ანუ ფონდის წილები წინასწარ არის უზრუნველყოფილი აქტივით!

ყოველთვიურად საიტი სთავაზობს ინვესტორებს ახალ ობიექტს, დაყოფილია 1000 რუბლის აქციებად (ნომინალური ღირებულება). კლიენტი აჭერს ღილაკს „ინვესტირება“ და სამი დღის შემდეგ მისი აქციები ირიცხება მის პირად ანგარიშზე. Aktivo-ს ყველა ობიექტი დაზღვეულია Sberbank Insurance-ის მიერ.

როგორც კი ყველა აქცია შეისყიდის, აქციონერები იწყებენ შემოსავლის მიღებას ქონების გაქირავებიდან.

2016 წელს 200-ზე მეტი ადამიანი გახდა ინვესტორი Aktivo-ს პლატფორმაზე. ერთი წლის განმავლობაში მათ კომერციულ უძრავ ქონებაში 500 მილიონი რუბლის ინვესტიცია მოახდინეს. ადგილზე ორი ობიექტი იყო გამოფენილი:

• სუპერმარკეტი "ვიქტორია" დოლგოპრუდნიში (წლიური სარგებელი 12,1%).
• სუპერმარკეტი "პიატეროჩკა" ლიუბერცში (წლიური სარგებელი 11,2%).

წილი უძრავი ქონების ურთიერთდახმარების ფონდში

რუსეთში ინვესტიციები უძრავ ქონებაში აქციების საშუალებით შესაძლებელია მხოლოდ დახურულ პირობებში ურთიერთდახმარების ფონდები(დახურული ურთიერთდახმარების ფონდი). არსებითად, ეს არის ჩვეულებრივი ურთიერთდახმარების ფონდი, მაგრამ აქციონერების ფული ინვესტიცია ხდება უძრავ ქონებაში.

რატომ არის ფონდი "დახურული"? იმის გამო, რომ თქვენ შეგიძლიათ შეიყვანოთ იგი მხოლოდ დასაწყისში, ხოლო გასვლა (გადასცეს აქციები მმართველ კომპანიას გამოსასყიდად) - დასრულების შემდეგ. კლასიკური ყიდვა და შენარჩუნება ინვესტიციები. სხვათა შორის, სწორედ დახურული ურთიერთდახმარების ფონდების ხარჯზე აშენდა სავაჭრო ცენტრი „ატრიუმი“.

გამომდინარე იქიდან, რომ დახურული ურთიერთდახმარების ფონდები იქმნება კონკრეტული პროექტებისთვის (რაღაც დახურული კლუბის „ჩვენებისთვის“), ისინი ხასიათდებიან დაბალი ლიკვიდურობით.

მოდით შევხედოთ დახურული ურთიერთდახმარების ფონდის სტრუქტურას Sberbank Asset Management-ის კომერციული უძრავი ქონების ფონდის მაგალითის გამოყენებით.

ფონდი გათვლილია გრძელვადიან ინვესტორებზე (რეკომენდებული საინვესტიციო პერიოდი ხუთი წელია). ფონდის დანიშნულება: უძრავი ქონების შეძენა და მასზე უფლებები, რათა მომავალში მიიღოთ მოგება გაქირავებიდან ან უფრო მაღალ ფასად.

ფონდი ინვესტიციას ახორციელებს წილი შენობასაცხოვრებელი პროექტებისთვის, კომერციული უძრავი ქონებისთვის და მიწამოსკოვსა და მოსკოვის რეგიონში, ყაზანსა და ნოვოსიბირსკში. ყოველ ექვს თვეში ერთხელ საინვესტიციო შემოსავალი ნაწილდება აქციონერებს შორის.

სამწუხაროდ, კომერციული უძრავი ქონების ფონდი ზრდას არ აჩვენებს. ფონდის აქციონერები ჯერჯერობით მხოლოდ ფინანსურ ზარალს განიცდიან. წლის დასაწყისიდან აქციის ფასი 10,61%-ით დაეცა, ხოლო სამი წლის განმავლობაში - 30,56%-ით. დღეს სბეროვსკის დახურული ურთიერთდახმარების ფონდის ერთი აქცია თითქმის 180 რუბლს შეადგენს.

აპარტ-სასტუმროს ნომერი

აპარტ-ოტელები საშუალებას გაძლევთ გამოიმუშაოთ ფული ბინების გაქირავებით.

ასეთი ნომრის მფლობელისთვის ფულის გამომუშავების ორი გზა არსებობს:

• აქტიური ინვესტიციები: ქონების გაქირავება (დღიურად ან ყოველთვიურად);
• პასიური ინვესტიციები: დადო ხელშეკრულება მმართველი კომპანიადა მიიღეთ მოგების პროცენტი.

აპარტ-სასტუმროებში ინვესტიციის უპირატესობები:

1. სხვა საცხოვრებელ სახლებთან შედარებით დაბალი შესყიდვის ფასი (10-20%).
2. ქონების შეძენა შესაძლებელია მშენებლობის ეტაპზე კარგ ფასდაკლებით (ქონის ფასის 30%-მდე).
3. ოთახს აპარტ-სასტუმროში მოაქვს რეგულარული შემოსავალი დროისა და ძალისხმევის მნიშვნელოვანი ინვესტიციის გარეშე.

მმართველი კომპანია გარანტიას აძლევს ინვესტორს შემოსავალს, რომელიც არ არის დამოკიდებული კლიენტის ნაკადის სიმჭიდროვეზე ან სეზონზე. ინვესტიციის ანაზღაურება ჩვეულებრივ შედარებულია საბანკო ანაბრის პროცენტთან. მაგრამ დეპოზიტისგან განსხვავებით, თქვენ გაქვთ ფიზიკური აქტივი თქვენს ხელში.

რუსეთში აპარტ-სასტუმროების ტენდენცია ახლახან ჩნდება. აქამდე რამდენიმე ობიექტი აშენდა მოსკოვსა და პეტერბურგში. მაგრამ სეგმენტი პერსპექტიულია და კარგი ტემპით იზრდება.

ინვესტიციები უცხოურ უძრავ ქონებაში

2017 წლის 10 თვის განმავლობაში უცხოური უძრავი ქონების საინვესტიციო მიზნებით შესყიდვის მოთხოვნის რაოდენობა გაორმაგდა (გასული წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით). თუმცა, ეს ჯერ კიდევ 45%-ით დაბალია კრიზისამდელ მაჩვენებელზე.

2016 წელს რუსულენოვანი ინვესტორების პოპულარული ტოპ 10 ქვეყანა ასე გამოიყურებოდა: ბულგარეთი, იტალია, ესპანეთი, გერმანია, აშშ, საბერძნეთი, მონტენეგრო, თურქეთი, ჩეხეთი და საფრანგეთი. განაცხადების დაახლოებით 40% ეხებოდა კომერციულ უძრავ ქონებას.

თუმცა, ქონების მაღალი მომგებიანობის მქონე ქვეყნების სია სრულიად განსხვავებულად გამოიყურება: ახალი ზელანდია (15.1%), ლატვია (11.5%), კანადა (11%), ისრაელი (9.3%), უნგრეთი და ავსტრია (8.5%), შვედეთი (7.9%), თურქეთი (7.3%), დიდი ბრიტანეთი (7%) და ბულგარეთი (6.7%).

როგორ ავირჩიოთ უცხოური ობიექტი ინვესტიციისთვის?

ნაბიჯი 1. გადაწყვიტეთ ინვესტიციის მიზანი:

• კაპიტალის შესანარჩუნებლად გრძელვადიანიშესაფერისია სტაბილური ბაზრები, სადაც ფასები პრაქტიკულად არ იცვლება (ბერლინი, პარიზი, ვენა, ლონდონი, ოსლო, კოპენჰაგენი, სტოკჰოლმი, ბუდაპეშტი). ასეთი ინვესტიციების მომგებიანობა არის 4-6% წელიწადში.
• თქვენი დანაზოგის გასაზრდელად, თქვენ უნდა აირჩიოთ ბაზრები კარგი ზრდის პოტენციალით და ხელმისაწვდომი ფასებით.

ობიექტების შესარჩევად, ღირს დამოუკიდებელი ანალიტიკური მიმოხილვების შესწავლა (მაგალითად, Colliers International ან Knight Frank). მთავარია არ გადაეყაროთ სხვა "ბუშტს".

ასეთი ინვესტიციების შემოსავალმა შეიძლება მიაღწიოს 9%-ს წელიწადში.

ნაბიჯი 2. შეაფასეთ ინვესტიციის მიმზიდველობა.

დღეს ევროპულ „კვადრატულ მეტრებში“ ყველაზე მომგებიანი ინვესტიცია არის ქონების შეძენა მშენებლობის ეტაპზე. ჯობია ერთიც იყიდო ახალი ქონება, ან ობიექტი არ არის 10 წელზე უფროსი ასაკის. ამ შემთხვევაში, ის ჩვეულებრივ დეველოპერების განკარგულებაშია და არა აგენტების.

ტრანზაქციის დაწყებამდე ინვესტორს მოუწევს შეისწავლოს როგორც ქვეყანაში ტურისტული ნაკადის მოცულობა, ასევე Მიმდინარე მდგომარეობაინფრასტრუქტურა და მოთხოვნა ობიექტზე და ფასი რუბლებში 1 მ²-ზე.

ნაბიჯი 3. არ დაივიწყოთ დამატებითი ხარჯები.

უცხოური უძრავი ქონების შეძენისას მოემზადეთ დამატებითი ხარჯებისთვის: ერთჯერადი და რეგულარული (ადვოკატის, ნოტარიუსის და რეალტორის მომსახურება, ფინანსური შუამავლობა, შტამპი, ქონების შეკეთება, გადასახადები, დაზღვევა, მმართველი კომპანიის ხარჯები).

საშუალო ერთჯერადი ხარჯები შეადგენს ქონების ღირებულების დაახლოებით 7%-ს, რეგულარული ხარჯები: 1–1,5% იპოთეკის გარეშე.

რამდენიმე სიტყვა საცხოვრებელ უძრავ ქონებაზე

ბინა ახალ კორპუსში

2008 წელს შეგეძლოთ ბინა ახალ კორპუსში იყიდოთ და რამდენიმე თვის შემდეგ გადაეყიდათ 40%-იანი შემოსავლით. დღეს ძალიან რთულია ფულის გამომუშავება "პირველადი" საქონლის გადაყიდვაზე.

ბინის ყიდვა პრობლემას არ წარმოადგენს - გაცილებით რთულია მყიდველის პოვნა, რომელიც მზად არის იყიდოს იგი „მარკაპით“. ყიდვასა და გაყიდვას შორის შეიძლება რამდენიმე წელი გავიდეს. და მთელი ამ დროის განმავლობაში ობიექტის მფლობელს ეკისრება ობიექტის შენარჩუნების ხარჯები. იშვიათ შემთხვევებში ტრანზაქციების მომგებიანობა 20%-ს აღწევს.

ნაკლებად სავარაუდოა, რომ რუსეთში საცხოვრებლის ფასები უახლოეს მომავალში გაიზრდება. ეს ასევე ეხება მოსკოვს, მოსკოვის მერიის გრანდიოზული გეგმების გათვალისწინებით, ბაზარზე ახალი საცხოვრებლის გიგანტური მოცულობის შემოტანა, როგორც რემონტის ნაწილი.

Ქირავდება ბინა

2017 წელს ექსპერტები არ გირჩევენ საცხოვრებელი უძრავი ქონების გაქირავებას. სერიოზული შეძენისა და ტექნიკური ხარჯები საცხოვრებელი ბინები„დაამცირეთ“ იჯარის შემოსავალი დეპოზიტებზე პროცენტის ქვემოთ. რუსეთში გრძელვადიანი გაქირავებიდან მიღებული შემოსავლის დონე ევროპულ დონეს უახლოვდება: 4-6% წელიწადში. და დროის ხარჯების თვალსაზრისით, შენობების გაქირავება უფრო მოგაგონებთ საკუთარ ბიზნესს, ვიდრე პასიურ ინვესტიციას.

ამიტომ, კითხვაზე "აიღე სესხი ან დაზოგე", მე ჩვეულებრივ ვპასუხობ: "მხოლოდ იპოთეკის გარეშე". დრო, როდესაც საბინაო იპოთეკური განაკვეთების შემოსავალი უკვე უკან არის.

რისკები და ხარვეზები

რუსეთში კომერციულ უძრავ ქონებაში ინვესტიციები გავლენას ახდენს სამი ჯგუფის რისკებით:

• პოლიტიკური;
• ეკონომიკური;
• იურიდიული.

IN ბოლო წლებირუსული გეოპოლიტიკა, რბილად რომ ვთქვათ, არათანმიმდევრულია. ჩვენ მკვეთრად და მოულოდნელად ვცვლით როგორც განვითარების პრიორიტეტებს, ასევე მოკავშირეებს. ასეთი „გადაგდება“ რუსეთს სახიფათო ხდის საერთაშორისო უსაფრთხოების თვალსაზრისით. რომ აღარაფერი ვთქვათ ყბადაღებულ სანქციებზე და კონტრსანქციებზე.

ტურიზმთან, ვაჭრობასთან და საზოგადოებრივ ღონისძიებებთან დაკავშირებული ბიზნესები, უპირველეს ყოვლისა, განიცდიან სტატუსს „ყველაფერი რთულია“. სასტუმროს ჩათვლით.

რუსეთში ეკონომიკური მდგომარეობაც, სამწუხაროდ, არ არის უღრუბლო. და ნაკლებად სავარაუდოა, რომ უახლოეს წლებში რამე რადიკალურად შეიცვალოს. 2014 წლის კრიზისი ხომ (2008 წლისგან განსხვავებით) გამოწვეული იყო არა გარე, არამედ შიდა ფაქტორები. მოდელი, რომელიც ორიენტირებულია ნედლეულის ექსპორტზე, სახიფათოდ დაუცველი აღმოჩნდა.

ისე, იურიდიული რისკები რუსეთში ყოველთვის მაღალი იყო. ყოველწლიურად მთავრობა ეძებს ბიუჯეტის დაფინანსების ახალ წყაროებს. და ეს, როგორც წესი, ძლიერ ურტყამს კერძო ბიზნესს. მაგალითად, 2017 წლის 1 იანვრიდან საკადასტრო შეფასებაუძრავი ქონება მთლიანად სახელმწიფო კონტროლის ქვეშ მოექცა. რამაც გაამდიდრა ჩინოვნიკები და უამრავ პრობლემას შეუქმნა უძრავი ქონების მფლობელ ბიზნესმენებს.

უძრავი ქონების ინვესტიციის დადებითი მხარეები

• საცხოვრებელ უძრავ ქონებაში ინვესტიციებთან შედარებით, ანაზღაურებადი პერიოდი უფრო დაბალია და მომგებიანობა უფრო მაღალია.
• ქვეყანაში ეკონომიკური აღდგენის ეტაპზე კომერციულ უძრავ ქონებაზე მოთხოვნა ყოველთვის იზრდება.
• მას შეუძლია შექმნას მართლაც პასიური შემოსავალი მრავალი წლის განმავლობაში, თუ თქვენ დააყენებთ ქონებას მართვის ქვეშ.
• თუ ინვესტიციას ჩადებთ შენობის დროულ შეკეთებასა და მოვლაში, ქონების ღირებულება წლების განმავლობაში მხოლოდ გაიზრდება.
• ბანკები მზად არიან გასცენ სესხები ადეკვატური პირობებით კომერციული უძრავი ქონების გირაოს სახით.
• ჩამოშლის შემთხვევაში საფონდო ბაზარზე, კომერციულ უძრავ ქონებაზე ფასები არ დაეცემა დაუყოვნებლივ, მაგრამ "დაგვიანებით".

უძრავი ქონების ინვესტიციის უარყოფითი მხარეები

• საჭიროა დიდი საწყისი კაპიტალი. ბევრად აღემატება საცხოვრებელ უძრავ ქონებას.
• ინვესტიციების დაბალი ლიკვიდობა. თქვენ ვერ შეძლებთ სწრაფად გაყიდოთ საწყობი ან მაღაზია.
• ძნელია იმის პროგნოზირება, თუ როგორ შეიცვლება ქონების ფასი და იჯარა.
• კომერციული უძრავი ქონება უფრო მძაფრად რეაგირებს ეკონომიკაში არსებულ ნეგატიურ მოვლენებზე (მომხმარებლის მოთხოვნის დაცემა, ეროვნული ვალუტის დევალვაცია, ადგილობრივი კრიზისები).

დასკვნა

ნებისმიერ დროს, უძრავი ქონება შესანიშნავი საინვესტიციო ვარიანტია. წლების განმავლობაში იცვლება მხოლოდ ტენდენციები და მიმართულებები და ჩნდება ახალი ფორმატები ინვესტორებისთვის. 2017 წელს საცალო უძრავი ქონება, აპარტ-სასტუმროები მოთხოვნადია ისეთ ქვეყნებში, როგორიცაა ახალი ზელანდია, ლატვია და კანადა.

სამშენებლო და ურთიერთდახმარების ფონდებში ინვესტიციები დღეს დაბალშემოსავლიანია. მაგრამ crowdinvesting პროექტებში მონაწილეობა უფრო პოპულარულია, ვიდრე ოდესმე.

სახსრების გამრავლების ეს მეთოდი, როგორიცაა ინვესტიცია კომერციულ უძრავ ქონებაში, ბოლო დროს პოპულარული გახდა არა მხოლოდ პროფესიონალ ფინანსისტებში, არამედ კერძო ინვესტორებშიც. მართალია, ყველა მათგანს ჯერ არ შეუძლია სათანადოდ მართოს ის შესაძლებლობები, რასაც უძრავი ქონების ბაზარი აძლევს.

ჩემმა ნაცნობმა, რომელთანაც პეტერბურგში ინვესტირების თემაზე ხანდახან გადავკვეთეთ გზები, რამდენიმე მისი საინვესტიციო ბინა გაყიდა ქირავდება და იყიდა კომერციული უძრავი ქონება ახალ კორპუსებში. მისი თქმით, ეს ბევრჯერ უფრო მომგებიანია. პრობლემები, რა თქმა უნდა, არის, მაგრამ შევეცდები გავიგო, რა სახის ნიშაა ეს.

როგორ მივიღოთ შემოსავალი

კომერციულ უძრავ ქონებაზე ფულის გამომუშავების ორი გზა არსებობს:

• შემოსავლის მიღება შენობის ხელახალი გაყიდვიდან უფრო მაღალ ფასად;
• თქვენი ფართის გაქირავება (ინვესტიცია უძრავი ქონების გაქირავებაში).

ჩვენი უზარმაზარი სახლის მთელი პირველი სართული არის კომერციული უძრავი ქონება. გუშინ სპეციალურად ვესტუმრე რა იყო იქ: მაღაზიები, რამდენიმე კაფე, ორი ფიტნეს ოთახი, ინგლისურის კურსები, საბავშვო საქონლის გაცემის პუნქტი და მრავალი სხვა. და ეს ყველაფერი აქტიურად ქირავდება, ქირავდება და ხელახლა ქირავდება. მაგრამ როცა სახლს აშენებდნენ, გაჩნდა იდეა, მეყიდა პატარა ოთახი, მაგრამ ვერ გავბედე...

თითოეულ მეთოდს აქვს თავისი დადებითი და უარყოფითი მხარეები. ყველაზე მომგებიანი გზითსახსრების ინვესტიცია არის ფართის გაქირავება, რაც იძლევა მუდმივ მაღალ საიჯარო შემოსავალს.

რაში ღირს ინვესტიცია (კომერციული უძრავი ქონების სახეები)

ყველა კომერციული უძრავი ქონება შეიძლება დაიყოს რამდენიმე კატეგორიად. კომერციული ობიექტებია:

• ოფისი: საოფისე შენობები, ოფისები, ოფისები;
• სავაჭრო: სავაჭრო ცენტრები, მაღაზიები;
• სამრეწველო: საწარმოები, საწყობები;
• მომსახურების სექტორი: სპორტული ობიექტები, კლუბები, რესტორნები, სასტუმროები.

ინვესტიციისთვის შენობის არჩევისას, თქვენ უნდა გააგრძელოთ იმ მიზნებიდან, რისთვისაც გსურთ მისი გამოყენება.

ოფისი

თხევადი საოფისე უძრავი ქონება შეიძლება იყოს სხვადასხვა სახის:

• ბინა გადაცემულია არასაცხოვრებელ მარაგში ან სპეციალურად აშენებული არასაცხოვრებელი ფართები. ქირავნობის ფასზე შეიძლება გავლენა იქონიოს შემდეგმა ფაქტორებმა:
• ადგილმდებარეობის არეალი;
• ახლომდებარე პარკინგის ადგილის არსებობა;
• მომავალი ოფისის მდებარეობა მეტროსთან და საზოგადოებრივი ტრანსპორტის გაჩერებებთან ფეხით დაშორებითაა.
• პატარა ცალკეული შენობები. ოფისის ეს მდებარეობა ზრდის მის „სტატუსს“: კომპანია ბევრად უფრო „საპატივცემულოდ“ გამოიყურება, თუ ის მთელ შენობას იკავებს მარტო, მეზობლების გარეშე.
• ფართი ბიზნეს ცენტრებში. მათ აქვთ თავისი უპირატესობები. მაგალითად, ბევრი საკითხი, რომელიც აწუხებს ქონების მფლობელს (პარკინგი, კომუნალური მომსახურება, დასუფთავება, რემონტი და ა.შ) წყვეტს ბიზნეს ცენტრის ადმინისტრაციას.

ვაჭრობა

ყველაზე პოპულარული კომერციული უძრავი ქონება განთავსებულია შენობების პირველ სართულებზე ან სარდაფში, როგორც საცხოვრებელი, ასევე საოფისე. ის საინტერესოა მცირე მაღაზიების, აფთიაქების, პარიკმახერის ან კაფეების მფლობელებისთვის. საცხოვრებელ უბანშიც რომ იყოს, მაინც ახერხებს მოინახულოს თავისი მოიჯარე - ადამიანებს ყოველთვის სჭირდებათ მცირე სერვისები სახლთან ახლოს.

სავაჭრო ცენტრებში შენობები მოსახერხებელია, რადგან ზოგჯერ გექნებათ შესაძლებლობა შეიძინოთ მეზობელი ტერიტორიები, გაზარდოთ თქვენი ინვესტიცია. როგორც წესი, საცალო უძრავი ქონების ფასი რამდენჯერმე აღემატება საოფისე უძრავი ქონების ღირებულებას.

სამრეწველო

ნაკლებად პოპულარული, მაგრამ არავითარ შემთხვევაში ნაკლებად მომგებიანი უძრავი ქონების სახეობები. იმის გამო, რომ ახლა ძნელია რუსეთში რაიმე საქონლის წარმოება მცირე რაიონებში, ამ უძრავი ქონების ყველაზე პოპულარული სახეობები შეიძლება იყოს საწყობები, მანქანის მომსახურება და მანქანის სამრეცხაო.

მომსახურების სექტორში

მომგებიანი ინვესტიცია უძრავ ქონებაში შეიძლება იყოს შენობის შეძენა ფიტნეს ცენტრის ან მინი სპორტული დარბაზისთვის. ამ შემთხვევაში, რა თქმა უნდა, აუცილებელია შესაბამისი ინფრასტრუქტურის - საშხაპეების და, შესაძლოა, საცურაო აუზის არსებობა. მინი-სასტუმროს ან ჰოსტელის მშენებლობაში ინვესტიციები ასევე შეიძლება სწრაფად ანაზღაურდეს, თუ სწორ ადგილს აირჩევთ.

როგორ ავირჩიოთ სწორი ქონება

ბუნებრივია, თითოეული კონკრეტული ქალაქის უძრავი ქონების ბაზარს თავისი მახასიათებლები აქვს. თუმცა, ჩვენ შეგვიძლია გამოვყოთ ყველაზე მნიშვნელოვანი ასპექტები, რომლებიც დაგეხმარებათ აირჩიოთ ობიექტები, რომლებსაც შეუძლიათ დიდი მოგების მოტანა.

• შეაფასეთ მოთხოვნა მომავალ ქონებაზე. თქვენ არ შეგიძლიათ იმედი გქონდეთ კარგ შემოსავალზე ქალაქის გარეუბანში მდებარე ოფისიდან ან ცენტრში არსებული საწყობიდან მუდმივი საცობებით. თითოეული ობიექტი უნდა განთავსდეს იქ, სადაც ის ყველაზე დიდ მოგებას მოიტანს.
• მცირე ოფისები ბევრად უფრო ადვილად ქირავდება, ვიდრე დიდები. ასე რომ, რამდენიმე პატარა შენობაში ინვესტიციით, სავსებით შესაძლებელია, რომ მიიღოთ უფრო დიდი მოგება, ვიდრე ერთი დიდის შეძენით.
• იყიდეთ ახალ შენობებში. მშენებლობის ადრეულ ეტაპებზე ინვესტიციით თქვენ დაზოგავთ დიდ ფულს.
• გაანალიზეთ ფასები შეთავაზებებში. ერთი და იგივე ტიპის უძრავი ქონების ფასი შეიძლება მნიშვნელოვნად განსხვავდებოდეს ქალაქის რაიონებში.

როგორც წესი, კრიზისის დროს, ყველაზე მაღალი ფასის კლასის კომერციულ უძრავ ქონებაზე მოთხოვნა ეცემა:

რა შემოსავალს შეიძლება ველოდოთ?

ლიზინგის დროს კომერციული უძრავი ქონების მომგებიანობა არის ქონების იჯარით მიღებული წლიური შემოსავლის თანაფარდობა მისი შეძენის ღირებულებასთან.

ამავდროულად, განასხვავებენ მთლიანი მოგების და წმინდა მომგებიანობის ცნებებს:

• მთლიანი მოგება არის იჯარის შემოსავალი ხარჯების გათვალისწინების გარეშე (უძრავი ქონების შენახვის ხარჯები, გადასახადების გადახდა და ა.შ.).
• წმინდა მომგებიანობა არის მთლიანი მოგებიდან დარჩენილი თანხები ყველა ხარჯის გამოკლების შემდეგ.

რამდენად მომგებიანია ინვესტიცია?

როგორც კერძო ინვესტორს, მე ყოველთვის მაწუხებდა კითხვა, როგორ გამოიყურება ამ კონკრეტულ სფეროში ინვესტიციების ანაზღაურება სხვებთან შედარებით. ფინანსური ინსტრუმენტები?

ბაზარი ყველაზე ახლოს გამოიყურება საცხოვრებელი უძრავი ქონება. თუმცა, ექსპერტების აზრით, კომერციულ უძრავ ქონებაში ინვესტიციები ერთნახევარ-ორჯერა უკეთესია, ვიდრე ინვესტიციამისაღები ოთახისკენ.

თუ შევადარებთ მომგებიანობას საბანკო დეპოზიტები და ინვესტიციები კომერციულ უძრავ ქონებაში, მაშინ დღეს მასში ინვესტიციებს უფრო მეტი შემოსავალი მოაქვს, ვიდრე საბანკო დეპოზიტები.

თუ განვიხილავთ საინვესტიციო შემოსავალს ზე საფონდო ბაზარზე, მაშინ ეს ძალიან დამოკიდებულია იმაზე, თუ რამდენად სწორად არის შერჩეული ხელსაწყოები. საფონდო ბირჟაზე შემოსავალი შეიძლება იყოს უფრო მაღალი მხოლოდ მოკლევადიან სტრატეგიაზე ფრთხილად მუშაობით. გრძელვადიანი პერიოდებისთვის, რისთვისაც შექმნილია უძრავი ქონებით მუშაობა, შეგიძლიათ მიიღოთ მხოლოდ ბლუ ჩიპებიდან.

რამდენის შოვნა შეგიძლიათ მინი ოფისებიდან:

ინვესტიციის დადებითი ასპექტები ფულიკომერციულ უძრავ ქონებაში არის:

• დანაზოგის დაცვა ფინანსური პრობლემებისგან;
• ინვესტიცია ეფუძნება საკუთრების უფლებებს;
• მიღებული შემოსავლის სტაბილურობა;
• შემოსავლის მაღალი დონე;
• თქვენი კაპიტალის დამოუკიდებლად კონტროლის უნარი.

მაგრამ არ უნდა დავივიწყოთ უარყოფითი მხარეები:

საინვესტიციო რისკები

• მიუხედავად იმისა, რომ იურიდიული პირები უფრო პროგნოზირებადი არიან, ვიდრე კერძო მოიჯარეები, მათ შეიძლება ჰქონდეთ პრობლემები ქირის გადახდასთან დაკავშირებით;
• კრიზისულ პერიოდში მასობრივი გაკოტრების დროს მცირდება ტერიტორიებზე მოთხოვნა, მცირდება ქირავნობის ფასები და უფრო რთულია შენობის გაქირავება;
• არასწორი ფასი საოპერაციო ხარჯებიშეუძლია მკვეთრად შეამციროს ინვესტიციის ანაზღაურება;
• მეორად ბაზარზე ინვესტირებისას სხვადასხვა დატვირთვის შესაძლებლობა;
• ქალაქის ხელისუფლების მხრიდან შესაძლებლობა შეწყვიტოს საიჯარო ხელშეკრულება მიწის ნაკვეთზე, რომელზეც მდებარეობს ქონება.

Გადასახადები

კომერციული უძრავი ქონების გაქირავებიდან შემოსავალზე გადასახადი გამოითვლება როგორც ნებისმიერი სხვა საშემოსავლო გადასახადი რუსეთში ფიზიკური პირებისთვის, 13% განაკვეთით. მაგრამ თქვენ, როგორც ქონების მფლობელს, ასევე გჭირდებათ ქონების გადასახადის გადახდა. მისი ზომა დამოკიდებულია საკადასტრო ღირებულებაშენს საკუთრებაში არსებული ობიექტები. საპროცენტო განაკვეთიიცვლება ეტაპობრივად:

• 0.1% 10 მილიონ რუბლზე ნაკლები ღირებულებისთვის;
• 0.15% 10-20 მილიონი რუბლის ღირებულებისთვის;
• 0.2% 20-50 მილიონი რუბლის ღირებულებისთვის;
• 0.3% 50-300 მილიონი რუბლის ღირებულებისთვის;
• 2% 300 მილიონ რუბლზე მეტი ღირებულებისთვის.

ამავე დროს, არა საგადასახადო გამოქვითვებიარ არის გათვალისწინებული.

1 აპრილამდე იანგარიშებთ და იხდით გადასახადებს, წარადგენთ საგადასახადო დაბრუნების- და მომავალ წლამდე "მშვიდად დაიძინე".

რას იტყვის გერჩიკი კომერციულ უძრავ ქონებაში ინვესტიციის შესაძლებლობის შესახებ:

კომერციულ უძრავ ქონებაში ინვესტიციის ყველა მახასიათებლის გათვალისწინებით, ყველა რისკისა და სარგებლის გაანალიზების შემდეგ, შეგიძლიათ დამოუკიდებლად გადაწყვიტოთ თქვენი სახსრების ინვესტირების ობიექტის არჩევა.

წარმატებული ინვესტიციები და სტაბილური მოგება!

დღეს ინვესტორები სულ უფრო მეტად ეჭვობენ საცხოვრებელ უძრავ ქონებაში ინვესტიციის მიზანშეწონილობაში. დაბალი შემოსავალიდამქირავებელზე გაქირავებიდან და საცხოვრებლის გაძვირების სერიოზული წინაპირობების არარსებობა ხელს უწყობს იმ ფაქტს, რომ ინვესტიციები კომერციულ უძრავ ქონებაში უფრო აქტუალური ხდება.

კომერციული უძრავი ქონების ბაზრის მახასიათებლები

ისევე როგორც საცხოვრებელ უძრავ ქონებას, კომერციულ საკუთრებებსაც შეუძლიათ შემოსავალი გამოიმუშაონ სპეკულაციური ტრანზაქციებით (შესყიდვები და გაყიდვები) ან იჯარის სახით.

თუმცა, ის ფაქტი, რომ კომერციული ქონება განკუთვნილია ბიზნესისთვის, გავლენას მოახდენს პოტენციური მოიჯარეების რაოდენობაზე და მათ ბუნებაზე. კომერციული უძრავი ქონებით დაინტერესებული დაახლოებით 4-5-ჯერ ნაკლებია, ვიდრე მათ, ვისაც საცხოვრებელი სჭირდება. ეს ბუნებრივია: მეწარმეები და განსაკუთრებით საშუალო და მსხვილი მეწარმეები წარმოადგენენ საზოგადოების შედარებით მცირე ფენას.

გარდა ამისა, კომერციული უძრავი ქონების ბაზარი უფრო მგრძნობიარეა უარყოფითი ფაქტორების მიმართ, ვიდრე საცხოვრებელი ბინები. ეს განპირობებულია იმით, რომ ბიზნეს საქმიანობაგანიცდის აღმავლობას და დაცემას. კლების პერიოდში მკვეთრად იკლებს მოთხოვნა საწყობებზე, ოფისებსა და სხვა ობიექტებზე და ამასთან ერთად იკლებს ფასიც. ვიწრო აქცენტით, კომერციულ საკუთრებაში ინვესტიციებს კარგი პერსპექტივა აქვს მხოლოდ ხელსაყრელ პირობებში.

მომგებიანობის დონე

კრიზისამდელ პერიოდში აშკარა იყო საოფისე, საწყობი და მსგავსი შენობების ინვესტიციების სარგებელი. იყო წლები, როცა უძრავი ქონების ფასი გაორმაგდა და მცირე საკუთრებასაც კი შეეძლო მფლობელს მნიშვნელოვანი შემოსავალი მოეტანა. ამჟამად შემოსავლის მიღება ყოველთვის ვერ ხერხდება, ამიტომ ინვესტიცია უნდა განხორციელდეს მხოლოდ ყველა დეტალის გულდასმით გაანგარიშების შემდეგ.

შემუშავებული საინვესტიციო სტრატეგიის გათვალისწინებით, ინვესტორს შეუძლია მიიღოს მნიშვნელოვნად მეტი შემოსავალი კომერციული შენობიდან, ვიდრე საცხოვრებელი. ეს გამოწვეულია იმით, რომ კომერციული ქონების ქირა შეიძლება იყოს 1,5 - 2,5-ჯერ მეტი, ვიდრე საცხოვრებელი უძრავი ქონების ქირა, ობიექტების იგივე საწყისი ღირებულებით. კომერციული უძრავი ქონების გაქირავება მიმზიდველია, რადგან შეგიძლიათ დადოთ გრძელვადიანი კონტრაქტი მაღალ ფასად. ეს არის იდეალური არჩევანი მათთვის, ვისაც სურს მიიღოს პასიური შემოსავალი. საცხოვრებელი ძვირია მხოლოდ დღიურად, რაც უამრავ უბედურებას მოიცავს.

უძრავი ქონებით გარიგებებიდან მიღებული შემოსავლის ოდენობა იზომება „კაპიტალიზაციის კოეფიციენტით“, რომელიც განისაზღვრება, როგორც წლის წმინდა შემოსავლის თანაფარდობა საწყის ინვესტიციასთან. საცხოვრებელი ფართებისთვის ნორმალური განაკვეთია 3-დან 7%-მდე, კომერციული ფართებისთვის - 8-დან 12%-მდე.

ინვესტიციებისთვის მიმზიდველი ობიექტები

ყველაზე ხშირად, ინვესტორები უპირატესობას ანიჭებენ საწყობებს, საოფისე და საცალო ობიექტებს, ასევე სასტუმროებს. იმის გასაგებად, თუ რა ტიპის უძრავი ქონება იქნება ყველაზე მომგებიანი კონკრეტულ ქალაქში ან რაიონში, საჭიროა:

1. ადგილობრივი ბაზრის მიწოდების, მოთხოვნისა და ინფრასტრუქტურის ანალიზი;
2. შეგროვებული მონაცემების საფუძველზე გამოთვალეთ მომგებიანობა და ანაზღაურებადი პერიოდები სხვადასხვა სახისობიექტები;
3. შეაგროვეთ შედეგები ცხრილში და შეარჩიეთ ყველაზე მიმზიდველი ვარიანტები.

როგორც წესი, ოფისების ღირებულება და სავაჭრო პლატფორმები: ამას 5-დან 10 წლამდე სჭირდება. საწყობები და სასტუმროს ტიპის ფართები მეტ დროს მოითხოვს: 7-დან 11 წლამდე.

ინვესტორებისთვის ყველაზე დიდი რისკი მოდის მშენებარე კომერციულ შენობებში ინვესტიციიდან. ობიექტის მშენებლობა შეიძლება გაიყინოს ან საერთოდ შეჩერდეს ისეთი მიზეზების გამო, რომელთა წინასწარმეტყველება ყოველთვის შეუძლებელია. ასეთი სიტუაციები განსაკუთრებით ხშირად წარმოიქმნება კრიზისულ და პოსტკრიზისულ დროს. იმისათვის, რომ უსაფრთხოდ ითამაშოთ, უპირატესობა უნდა მიანიჭოთ იმ ობიექტებს, რომლებიც წარმოდგენილია მეორად ბაზარზე.

თანამედროვე ტენდენციები

კომერციულ უძრავ ქონებაზე მოთხოვნამ 2014 წელს მნიშვნელოვანი ცვლილებები განიცადა. ინვესტიციები ნახევარზე მეტით შემცირდა, პირველ რიგში, უცხოელი ინვესტორების გადინების გამო. ანალიტიკოსები ამას უკავშირებენ დამძიმებულ პოლიტიკურ ვითარებას, რუსეთის ფედერაციის წინააღმდეგ სანქციების შესაძლო ამოქმედებას და ასევე შენელებას. ეკონომიკური ზრდარუსეთის ეკონომიკა.

თუმცა, დიდი ქალაქები რჩება მიმზიდველი, რაც არ უნდა მოხდეს. მოსკოვსა და სანქტ-პეტერბურგში უძრავ ქონებაზე მოთხოვნა არათუ არ შემცირებულა, არამედ მცირედი ზრდაც აჩვენა. სასტუმრო და საოფისე შენობები ახლა ყველაზე მიმზიდველად ითვლება.

ექსპერტები დარწმუნებულნი არიან, რომ სიტუაცია მომავალ წელს ნორმალურად დაბრუნდება. განვითარებადი კრიზისი რუს ინვესტორებს გარკვეულ უპირატესობებს ანიჭებს: ბაზრის ვარდნის უპირატესობით, მათ შეუძლიათ შეიძინონ უძრავი ქონება დაბალ ფასად და მიიღონ მაღალი სპეკულაციური შემოსავალი მომავალში.

დასკვნა

კომერციულ საკუთრებაში ინვესტიცია გრძელვადიან პერსპექტივაში უფრო მომგებიანია, ვიდრე საცხოვრებელ სახლებში. თუმცა, ბაზრის სპეციფიკა მოითხოვს უფრო საფუძვლიან მიდგომას მისი ანალიზისთვის. გარდა ამისა, არსებობს გარკვეული ბარიერი მცირე ინვესტორებისთვის უფრო მაღალის გამო საშუალო ფასიკომერციული ობიექტები.

ქვეყანაში არასტაბილური ეკონომიკური მდგომარეობა ხელს უწყობს რუსებს, სწრაფად ეძებონ მომგებიანი სარგებლობა მათი დანაზოგისთვის. ერთ-ერთი ყველაზე გავრცელებული საინვესტიციო ვარიანტია ბინის ყიდვა. იმავდროულად, შეგიძლიათ ფულის ინვესტირება არა მხოლოდ საცხოვრებელ უძრავ ქონებაში, არამედ კომერციულ უძრავ ქონებაშიც. სწორი მიდგომით, საცალო და საოფისე ფართი თავის თავს უფრო სწრაფად იხდის, ვიდრე სტანდარტული ბინები და მფლობელს მოაქვს სტაბილური შემოსავალი კრიზისის დროსაც კი.

კომერციული უძრავი ქონების შეძენა – გამოშვების ფასი

საოფისე ფართის ყველაზე ხელმისაწვდომი ვარიანტები გვხვდება ახალი მოსკოვის ტერიტორიაზე (მაგალითად, არასაცხოვრებელი ფართი 18 კვ.მ. საწყისი სართულიახალი საცხოვრებელი კორპუსი ქალაქ ტროიცკში ზარეჩნაიას ქუჩაზე სთავაზობენ 990 ათას რუბლს) და მოსკოვის რეგიონს. ალექსანდრე ბოლოტოვის თქმით, გენერალური დირექტორი MIEL-კომერციული უძრავი ქონების კომპანია, დედაქალაქის გარეთ, 2 მილიონ რუბლამდე ბიუჯეტით, შეგიძლიათ შეიძინოთ ცალკე ადმინისტრაციული შენობა.

თუმცა, ფულის ინვესტირებამდე, თქვენ უნდა აწონ-დაწონოთ ყველა დადებითი და უარყოფითი მხარე და ნათლად გაიგოთ პოტენციური მოიჯარეების წრე. ასეთი ობიექტები ყოველთვის ვერ დაიკვეხნის მაღალი კონკურენტუნარიანობით, განსაკუთრებით დღევანდელ პირობებში ეკონომიკური სიტუაცია. გამონაკლისს წარმოადგენს ქალაქის ცენტრში მდებარე მცირე ფართები, რომლებსაც ადვილად ქირაობენ ნოტარიუსები, იურიდიული ფირმები და ტურისტული კომპანიები.

კომერციულ უძრავ ქონებაში ინვესტიციის კიდევ ერთი ვარიანტია საწყობის შეძენა. თუმცა, აქ არის რამდენიმე ნიუანსი: ცალკე შენობის გაქირავება არც ისე ადვილია, ეს მოითხოვს საკუთარ უსაფრთხოებას, კომუნიკაციებს და დამატებით აღჭურვილობას. კერძო ინვესტორს კი უჭირს კონკურენცია გაუწიოს დიდ სასაწყობო კომპლექსებს. ამიტომ, თუ თქვენ მოახერხებთ შესაფერის ფართის შეძენას გონივრულ ფასად, შეგიძლიათ გადააკეთოთ იგი ავტოგასამართ სადგურად, საბურავების სერვისად ან ავტოსამრეცხაოდ და მხოლოდ ამის შემდეგ მოძებნოთ მოიჯარე.

თუ გადაწყვეტთ ჩაატაროთ მოკლე გამოკითხვა თქვენს მეგობრებს, ნაცნობებსა და ნათესავებს შორის, რომლებსაც არ აქვთ ცოდნა და გამოცდილება ინვესტიციის განხორციელების პროცესში, დაუსვით მათ შეკითხვა: ” როგორ ფიქრობთ, რა არის ფულის დაბანდების საუკეთესო საშუალება?", მაშინ, სავარაუდოდ, მათი 90% უპასუხებს: " Უძრავი ქონება».

ხალხს მოსწონს უძრავ ქონებაში ინვესტიცია მისი სიმარტივისა და საიმედოობის გამო. ისინი ირგვლივ ხედავენ მოგების მიღების ცოცხალ მაგალითებს: ვიღაცამ გაყიდა ბინა, რომელიც მემკვიდრეობით მიიღო, ვიღაცამ ბინა პირველ სართულზე გადააკეთა კომერციულ უძრავ ქონებად და ქირაობს ოფისებისთვის.

მაგრამ ეს არის ხალხის აზრი, ვისაც არ ესმის ინვესტიცია. ახლა მოდით შევხედოთ ფულის ინვესტიციის ამ მეთოდს გამოცდილი ინვესტორის თვალსაზრისით.

ფულის გამომუშავება უძრავ ქონებაზე: ქირაობა თუ გაყიდვა?

უძრავ ქონებაში შემოსავლის მხოლოდ 2 ტიპი არსებობს:

• გაყიდვა.სპეკულაციური შემოსავალი: იყიდა იაფად, გაიყიდა უფრო ძვირად.
• Ქირავდება.ქონების გრძელვადიანი ან მოკლევადიანი გაქირავება.

სპეკულაციური შემოსავალი უძრავ ქონებაზე.

არსებობს მოსაზრება, რომ უძრავი ქონების ფასები ყოველთვის იზრდება, ასე რომ, თუ ახლა იყიდით ქონებას, გარკვეული პერიოდის შემდეგ ის შეიძლება გაიყიდოს უფრო მეტად. მაგრამ რეალურად ფასი სულაც არ გაიზრდება.

მოსკოვში საცხოვრებელი უძრავი ქონების კვადრატულ მეტრზე ფასის დინამიკა რუბლებში.

გრაფიკი აჩვენებს, რომ ბოლო რამდენიმე წლის განმავლობაში მოსკოვში ერთი კვადრატული მეტრის ფასი რუბლებში ოდნავ გაიზარდა. და თუ სტატისტიკას დოლარში გადავხედავთ, დავინახავთ, რომ ის გაცილებით გაძვირდა. ეს ნიშნავს, რომ მათ, ვინც რუსულ უძრავ ქონებაში უცხოურ ვალუტაში ჩადო ინვესტიცია, 2016 წლისთვის ზარალი დაფიქსირდა.

მოსკოვში საცხოვრებელი უძრავი ქონების კვადრატულ მეტრზე ფასის დინამიკა დოლარებში.

ზოგადად, არსებობს უძრავი ქონების ისეთი სახეობა, რომელიც ყველაზე ნაკლებად ფასდება - ეს არის ეკონომ კლასის საცხოვრებელი. ასეთ ობიექტებზე მოთხოვნა ყოველთვის მაღალია, თუნდაც კრიზისის დროს ელიტური უძრავი ქონებაიაფდება.

ამიტომ, ინვესტორებს ურჩევნიათ შეიძინონ საბაზრო ღირებულების დაბალი ღირებულება და შემდეგ გაყიდონ ისინი რაც შეიძლება სწრაფად საბაზრო ფასში.

ინვესტიციები უძრავ ქონებაში და შემოსავალი გაქირავებიდან.

უძრავ ქონებაზე ფულის გამომუშავების ეს მეთოდი ძალიან პოპულარულია. ადამიანები ყიდულობენ ბინებს ან ოფისებს, ქირაობენ და იღებენ პასიურ შემოსავალს.

მაგრამ სინამდვილეში ის არც ისე მომგებიანია, როგორც ფიქრობენ. მაგალითად, საცხოვრებელ უძრავ ქონებაში გრძელვადიანი ინვესტიციების საშუალო ანაზღაურება მერყეობს 6%-დან 10%-მდე წელიწადში.

ამიტომ, ადამიანები, რომლებიც ინვესტიციას ახორციელებენ საცხოვრებელ უძრავ ქონებაში, ცდილობენ გაზარდონ თავიანთი მომგებიანობა წელიწადში 30-40%-მდე შემდეგი მეთოდების გამოყენებით: ქონების ადგილმდებარეობის გონივრულად არჩევა, უძრავი ქონების ყიდვა ბაზარზე უფრო იაფად და ჰაკების გამოყენება, რომლებიც ხელს უწყობენ შემოსავლის გაზრდას ერთიდან. ქონება.

მაგალითად, მოსკოვსა და პეტერბურგში უძრავი ქონების ფასები იმდენად გაბერილია, რომ შეძენილი ქონების გრძელვადიანი იჯარით, შეგიძლიათ მიიღოთ წელიწადში დაახლოებით 6%. მაგრამ როგორც კი რეგიონში მიდიხართ, ინვესტორისთვის უფრო მომგებიანი ხდება თანაფარდობა „ქონების ფასი/იჯარის ღირებულება“. უკვე შეგიძლიათ მიიღოთ წელიწადში 10%-მდე საკუთრება რეგიონში.

სხვა მეთოდებზე ქვემოთ ვისაუბრებთ.

როგორ ვიყიდოთ იაფად? მომგებიანი ინვესტიცია უძრავ ქონებაში.

• არანაირი რემონტი.

ობიექტები რემონტის გარეშე, ან რემონტი, რომელიც არ გაკეთებულა ბრეჟნევის დროიდან, იაფია. გამოდის, რომ, მაგალითად, უფრო მომგებიანია „შიშველი“ ბინის აღება და მასში „ინვესტორული“ რემონტის გაკეთება, ვიდრე გარემონტებული ბინის ყიდვა.

ბინა არ არის გარემონტებული.

ბევრს ურჩევნია თავად გააკეთოს ასეთი ობიექტების შეკეთება, რითაც დაზოგავს კიდევ უფრო მეტ ფულს.

• ახალი შენობები.

მშენებარე სახლში შეგიძლიათ შეიძინოთ ობიექტი საბაზრო ფასზე 30%-ით დაბალ ფასად. ასეთი ობიექტების გაყიდვა შესაძლებელია მიტანის შემდეგ, საწყისი ინვესტიციის 1/3-მდე მოგების მიღება, ან მათი გაქირავება.

მშენებარე კორპუსი.

• დაუმთავრებელი.

ვფიქრობ, თქვენს ქალაქში გადაადგილებისას ხშირად ხედავთ ობიექტებს, რომელთა კონსტრუქცია გაყინულია. მიზეზები შეიძლება განსხვავებული იყოს: ფული ამოიწურა, მეტი მომგებიანი პროექტები, უთანხმოება წარმოიშვა მფლობელებს შორის და ა.შ.

დაუმთავრებელი ქონება.

ხშირად ასეთი შეკიდული საგნები მკვდარია იმ მფლობელებისთვის, რომლებსაც არ სურთ მათი გაყიდვა, თუნდაც ძალიან დაბალ ფასად. ამიტომ, შეგიძლიათ შეიძინოთ ასეთი უძრავი ქონება და თავად დაასრულოთ იგი.

• ჩამორთმეული და დაგირავებული უძრავი ქონება.

ბანკები ხშირად ართმევენ მოვალეთა აქტივებს და შემდეგ ყიდიან შეღავათიან ფასად. ასეთი აქტივები მოიცავს არა მხოლოდ მანქანებს და სხვა აღჭურვილობას, არამედ უძრავ ქონებას.

ვინაიდან არაკეთილსინდისიერ მსესხებელზე დახარჯული თანხების დასაბრუნებლად ბანკმა ქონების რაც შეიძლება სწრაფად გაყიდვა უნდა, ფასი დადგენილია საბაზრო ფასზე დაბალი. ასეთი უძრავი ქონების შეძენა ნებისმიერ მსურველს შეუძლია.

5 ჰაკი უძრავი ქონების ინვესტიციისთვის.

• გეყოფა და იმართე.

ბოლო დროს მომგებიანობის გაზრდის ერთ-ერთი ყველაზე გავრცელებული სტრატეგია არის ერთი უძრავი ქონების პატარებად დაყოფა და თითოეული მათგანის ცალკე გაყიდვა. ეს მას ბევრად უფრო მომგებიანს ხდის.

მაგალითად, ხშირად ერთოთახიან ბინას ორ სტუდიად აქცევენ, რაც 50-70%-ით ზრდის შემოსავალს. თურმე, სადარბაზოდან კარში შესვლისას ადამიანი ხვდება ვესტიბიულში, რომელშიც ორი სტუდიის კარია.

ეს მეთოდი ძალიან ფართოდ გავრცელებული ხდება, ამიტომ იქმნება კომპანიები, რომლებიც სპეციალიზირებულნი არიან ასეთ ხელახლა განვითარებაში. ისინი ხელს უწყობენ რამდენიმე აბაზანის შექმნას და გადაკეთებას.

სტუდიო ბინა.

კოტეჯები და ქალაქური სახლები იყოფა სტუდიებად იმავე პრინციპით. გარდაქმნის შემდეგ ისინი იწყებენ ჰოსტელებს ან სასტუმრო სახლებს. ეს ფორმატი ძალიან პოპულარულია მოიჯარეებს შორის, რადგან ის საშუალებას აძლევს მათ დაზოგონ საცხოვრებლის ხარჯები.

იგივე შეიძლება გაკეთდეს კომერციული უძრავი ქონებით. ხშირად, ობიექტების მფლობელები დიდ სივრცეს ყოფენ რამდენიმე პატარა ოფისად. შედეგად, გამოდის, რომ რამდენიმე პატარა ოფისის გაქირავება უფრო მომგებიანია, ვიდრე ერთი დიდი.

მაგრამ ამ მეთოდს ასევე აქვს მინუსი, ის არის, რომ მოგიწევთ მეტი მოიჯარეების ძებნა.

• გაფართოებები და გაფართოებები.

ადამიანები, რომლებიც უძრავი ქონების პროფესიონალი ინვესტორები არიან, ესმით, რომ ყოველი კვადრატული მეტრი უნდა იქნას გამოყენებული. და გაფართოებისა და გაფართოების დახმარებით შეგიძლიათ გაზარდოთ ობიექტის კადრები.

გაფართოება საცხოვრებელ კორპუსში.

ხშირად შეგიძლიათ ნახოთ, როგორ აერთიანებენ ბინის მეპატრონეები ოთახს აივნით ან ანგრევენ ტიხრებს ოთახსა და სამზარეულოს შორის, რითაც იძენენ დამატებით კვადრატულ მეტრს.

• ქვეიჯარა.

არსებობს უძრავი ქონებიდან ფულის გამომუშავების რამდენიმე სტრატეგია, რომელიც არ არის თქვენი. თქვენ შეგიძლიათ იქირაოთ საცხოვრებელი ფართი გრძელვადიან პერსპექტივაში და იქირავოთ უფრო მოკლე ვადით. მაგალითად, ვაქირავებ ბინას გრძელვადიანი ვადით და იქირავებ ყოველდღიურად. კარგი დატვირთვით, შეგიძლიათ ანაზღაუროთ ქირა და მიიღოთ მოგება.

იგივე პრინციპი შეიძლება გამოყენებულ იქნას კომერციულ უძრავ ქონებაზე. მაგალითად, შეგიძლიათ იქირაოთ ოფისი დიდი ხნის განმავლობაში და იქირაოთ „ოფისი საათობრივად“ ფორმატში.

• საცხოვრებელიდან არასაცხოვრებელამდე და უკან.

ხშირად ხდება, რომ ზოგიერთი ობიექტი არ არის მომგებიანი დანიშნულებისამებრ გაქირავება. აქედან გამომდინარე, ისინი გადადიან საცხოვრებელიდან არასაცხოვრებელში და უკან.

მაგალითად, ხანდახან უფრო მომგებიანია არასახარბიელო უბანში პირველ სართულზე ბინის გადაკეთება არასაცხოვრებელ ფართად და ოფისად გაქირავება მეწარმეებისთვის.

არასაცხოვრებელი ქონების საცხოვრებლად გადაქცევის გავრცელებული შემთხვევაა სხვადასხვა ტიპის კომერციული საკუთრებიდან ჰოსტელისა და სასტუმროს შექმნა.

• მშენებლობა ნულიდან.

უკვე აშენებული ქონების ყიდვის ნაცვლად, შეგიძლიათ ფულის ჩადება უძრავი ქონების მშენებლობაში. სახლები კანადური ტექნოლოგიის გამოყენებით SIP პანელების გამოყენებით შენდება სწრაფად და იაფად.

სახლებისა და SIP პანელების მშენებლობა.

აქედან გამომდინარე, შეგიძლიათ იყიდოთ ან აიღოთ გრძელვადიანი იჯარით მიწა, ააგოთ მასზე ობიექტი და გაყიდოთ ან გაქირავოთ.

სად ვიშოვო ფული უძრავი ქონების შესაძენად?

ვინაიდან ყველა მშენებლობა და ინვესტიცია უძრავ ქონებაში ძირითადად მიმდინარეობს ნასესხები სახსრები, არაჩვეულებრივი ჩანს თვალში ჩვეულებრივი ადამიანიფერწერა. გამოდის, რომ ამ სფეროში ყველაზე მეტს შოულობს ის, ვისაც ყველაზე მეტი დავალიანება აქვს.

უბრალოდ გაიხსენეთ დონალდ ტრამპი, რომელიც, როგორც მსოფლიოში ერთ-ერთი უმდიდრესი ადამიანი, მილიარდობით დოლარის ვალი ჰქონდა კრედიტორების წინაშე.

• კრედიტი.

ფულის მიღების ერთ-ერთი გზაა ბანკში წასვლა. ბინის შესაძენად შეგიძლიათ აიღოთ იპოთეკაწლიური 15-20%-ით. გამოდის, რომ საცხოვრებელი ფართის შესაძენად მისი ღირებულების მხოლოდ 10-20%-ის შეგროვება დაგჭირდებათ. მაგალითად, თუ ბინა ახალ კორპუსში ღირს 1 000 000 რუბლი, მაშინ დაგჭირდებათ დაახლოებით 150 000 რუბლის პოვნა, რაც შედარებით მცირე თანხაა.

• სესხი

მეგობრებისგან, ნაცნობებისგან ან ნათესავებისგან ფულის სესხება უძრავი ქონების შესაძენად უფრო ადვილია, ვიდრე სხვა საჭიროებისთვის. რადგან მათ ესმით, რომ ეს არის ფულის ინვესტირების ერთ-ერთი ყველაზე ნაკლებად სარისკო გზა.

• ინვესტორები.

ირგვლივ უამრავი ადამიანია, ვისაც დანაზოგი აქვს, მაგრამ არ იცის სად ჩადოს ის. მოიწვიე ისინი ფულის დაბანდებაში უძრავ ქონებაში. თქვენ შეგიძლიათ ინვესტირებას თქვენი ფულის ნაწილი, მიიღოთ პროპორციული ანაზღაურება, ან მიიღოთ ინვესტორის აქტივების მენეჯმენტის პროცენტი.

• თანაინვესტირება.

თუ არ გაქვთ საკმარისი ფული და არ გსურთ ვალებში წასვლა, მაშინ შეგიძლიათ იპოვოთ საინვესტიციო პარტნიორები. ამრიგად, მეტი ადამიანის შეგროვებით, თქვენ მოგიწევთ მცირე თანხის ინვესტიცია. რა თქმა უნდა, შემოსავალიც დაბალი იქნება, მაგრამ რისკები მინიმალურია.

მე ასევე ვხედავ მცდელობებს შექმნას საინვესტიციო პლატფორმები უძრავი ქონების ინვესტიციებისთვის. აქ არის ერთ-ერთი ასეთი საიტი: Rusinvestproject.ru. ამ ტიპის ინვესტიცია გავრცელებულია დასავლეთში და, იმედი მაქვს, ჩვენთანაც მალე მოვა.

ინვესტიციები კომერციულ უძრავ ქონებაში.

კომერციული უძრავი ქონება მოიცავს ოფისს, საწყობს, საცალო ფართებს და ა.შ.

ამ ტიპის ინვესტიცია ნაკლებად სავარაუდოა, რომ შესაფერისი იყოს დამწყებთათვის მისი სირთულის გამო. ყოველივე ამის შემდეგ, ობიექტების გაქირავებისას, თქვენ უნდა დარეგისტრირდეთ ერთეული, მოიჯარეებთან ხელშეკრულებების გაფორმება, ქცევა Აღრიცხვადა შეატყობინეთ საგადასახადო სამსახურს.

თუ მაინც გადაწყვეტთ აირჩიოთ კომერციული უძრავი ქონება, მაშინ გახსოვდეთ, რომ, პირველ რიგში, ის ნაკლებად თხევადია, ვიდრე საცხოვრებელი, და მეორეც, ყოველთვის უფრო ადვილია მოიჯარეების პოვნა მცირე შენობებისთვის, ვიდრე დიდი.

ინვესტიციები საცხოვრებელ უძრავ ქონებაში.

ეს ტიპი მოიცავს ბინებს, კოტეჯებს, ქალაქურ სახლებს, სასტუმრო სახლებს, აგარაკის სახლები, ჰოსტელები და ა.შ. ეს არის ინვესტიციის ერთ-ერთი ყველაზე გავრცელებული გზა.

რამდენიმე მაღალი მოსავლიანობის ვარიანტი:

• ქირავდება ბინა დღიურად.
• დაყავით ბინა სტუდიად და გაქირავეთ გრძელვადიანი. ამ ტიპის საცხოვრებელი პოპულარულია ახალგაზრდებსა და სტუდენტებში.
• Გადასცემს დასასვენებელი სახლიან დაჩა იზოლირებული დასვენების მოყვარულთათვის.
• ქირავდება სასტუმრო სახლი. დაყავით თაუნჰაუსი სტუდიად და გადაიტანეთ მასში იმავე ასაკის ადამიანები.
• საკურორტო ზონაში დამსვენებლებისთვის ბუნგალოების აშენება და გაქირავება.

ინვესტიციები უცხოურ უძრავ ქონებაში.

რა თქმა უნდა, ამორტიზაციის გამო ეროვნული ვალუტადა ცხოვრების დონის გაუარესება, ინვესტორებს სურთ მეტი ფულის მიღება სტაბილური ვალუტები. ამიტომ, ბევრი მათგანი ეძებს უცხოური უძრავი ქონების შეძენას.

უმეტეს ქვეყნებში, სადაც განიხილება ქონების შეძენა, შემოსავლის დონე უფრო მაღალია, ვიდრე ყოფილი დსთ-ს ქვეყნებში და უძრავი ქონების ფასები არც თუ ისე გაბერილი. აქედან გამომდინარე, თანაფარდობა „ქონების ფასი/იჯარის ღირებულება“ უფრო მომგებიანია უძრავ ქონებაზე ფულის გამომუშავებისთვის.

უძრავი ქონების შესაძენად ყველაზე გავრცელებული ქვეყნებია ისკანია, ბულგარეთი, საფრანგეთი, გერმანია, საბერძნეთი და პორტუგალია.

უძრავი ქონების ურთიერთდახმარების ფონდები.

უძრავ ქონებაში ინვესტიციის ერთ-ერთი გზა არის ინვესტიცია უძრავი ქონების ურთიერთდახმარების ფონდებში. ეს არის დახურული ურთიერთდახმარების ფონდები საინვესტიციო ფონდებირომლებიც სპეციალიზირებულნი არიან უძრავი ქონების სფეროში.

ფაქტობრივად, ამ ტიპის ინვესტიცია დაბალი მოსავლიანობაა. გარდა ამისა, აქციების შეძენისას თქვენ ვერ შეძლებთ თანხის ამოღებას საინვესტიციო პერიოდის დასრულებამდე. როგორც წესი, ეს დაახლოებით 5 წელია.

ამდენად, მიუხედავად იმისა, რომ ამ ტიპის ინვესტიცია არის უაღრესად საიმედო, ის ასევე გრძელვადიანი და დაბალი შემოსავლიანია.

უძრავ ქონებაში ინვესტიციის რისკები.

მიუხედავად იმისა, რომ ამ ტიპის ინვესტიცია ითვლება ერთ-ერთ ყველაზე საიმედოდ, ინვესტორმა მაინც უნდა იცოდეს, რა რისკები შეიძლება ელოდეს მას.

თითოეულ ინდივიდუალურ შემთხვევაში, ინვესტორი შეიძლება წააწყდეს სხვადასხვა ხაფანგს. მაგალითად, ახალ კორპუსში უძრავი ქონების შეძენისას შესაძლოა მშენებლობა გაიყინოს ან ქონება დროულად არ მიიტანოს. გარდა ამისა, მშენებლობის დროს შეიძლება დაეცეს უძრავი ქონების ფასი მოცემულ ტერიტორიაზე (მაგალითად, მეტროსადგურის მშენებლობის გაუქმება, ან მიმდებარედ საწარმოო ობიექტის გახსნა და ა.შ.).

ამიტომ, ვერ დაიჯერებთ პოპულარულ ჭორს, რომ უძრავი ქონების ფასები ყოველთვის იზრდება. როგორც ბოლო კრიზისმა აჩვენა, ფასები ასევე შეიძლება დაეცეს.