ფედერალური სტანდარტი
შეფასებები "შეფასება გირაოს მიზნით (FSO No. 9)"

I. ზოგადი დებულებები

1. ეს ფედერალური შეფასების სტანდარტი შემუშავებულია შეფასების საერთაშორისო სტანდარტებისა და შეფასების ფედერალური სტანდარტების გათვალისწინებით „შეფასების ზოგადი ცნებები, მიდგომები და მოთხოვნები შეფასებისთვის (FSO N 1)“, „შეფასების მიზანი და ღირებულების ტიპები (FSO N 2) ”, „შეფასების ანგარიშის მოთხოვნები (FSO N 3)“ (შემდგომში FSO N 1, FSO N 2, FSO N 3), შეფასების სხვა ფედერალური სტანდარტები, რომლებიც არეგულირებს გარკვეული ტიპის შეფასების ობიექტების შეფასებას, დამტკიცებული სამინისტროს მიერ. რუსეთის ეკონომიკური განვითარება და განსაზღვრავს მოთხოვნებს ობიექტის (შემდგომში ასევე - ქონების) შეფასებისთვის, რომელიც არის გირავნობის საგანი ან დაგეგმილია უზრუნველყოფის სახით გადაცემა სავარაუდო ან არსებული ფულადი ვალდებულებებისთვის (შემდგომში - გირავნობის მიზნები).

2. ეს ფედერალური შეფასების სტანდარტი სავალდებულოა გამოსაყენებლად შეფასების ობიექტების გირაოს მიზნებისათვის, მათ შორის, იპოთეკური სესხის მიზნებისათვის შეფასებისას. ეს ფედერალური შეფასების სტანდარტი შეიმუშავებს, ავსებს და აკონკრეტებს გირაოს მიზნებისთვის შეფასებისას FSO No. 1, FSO No. 2, FSO No. 3 და სხვა ფედერალური შეფასების სტანდარტები, რომლებიც არეგულირებს გარკვეული ტიპის შეფასების ობიექტების შეფასებას, დამტკიცებულია რუსეთის ეკონომიკური განვითარების სამინისტროს მიერ.

II. შეფასების ობიექტი

3. ამ ფედერალური შეფასების სტანდარტის მიზნებისათვის, შეფასების ობიექტი ნიშნავს სამოქალაქო უფლებების ობიექტებს, რომელთა მიმართ რუსეთის ფედერაციის კანონმდებლობა ადგენს მათი მონაწილეობის შესაძლებლობას სამოქალაქო მიმოქცევაში და რომელთა გირავნობა არ არის აკრძალული მოქმედი რუსეთის ფედერაციის კანონმდებლობა.

III. გირაოს მიზნებისათვის შეფასების ჩატარების ზოგადი მოთხოვნები

4. გირავნობის მიზნებისათვის შეფასების (შემდგომში – ხელშეკრულება) ჩატარების ხელშეკრულების დადებისას მომხმარებელს შეუძლია შემფასებელს აცნობოს არსებული ან პოტენციური მოგირავნე. თუ მოგირავნეს აქვს საჯაროდ ხელმისაწვდომი სპეციალური მოთხოვნები გირაოს მიზნებისათვის შეფასების შესახებ, რომელიც არ ეწინააღმდეგება რუსეთის ფედერაციის კანონმდებლობას და შეფასების ფედერალური სტანდარტების მოთხოვნებს, შემფასებელმა უნდა აცნობოს მომხმარებელს ასეთი სპეციალური მოთხოვნების არსებობის შესახებ.

შემფასებელი ითვალისწინებს იპოთეკარის ამ განსაკუთრებულ მოთხოვნებს, თუ ეს მითითებულია შეფასების დავალებაში.

5. ამ ფედერალური შეფასების სტანდარტის მიზნებისათვის, გირაოს მიზნებისათვის ღირებულების განსაზღვრისას, განისაზღვრება საბაზრო ღირებულება. თუ არსებობს შესაბამისი მოთხოვნები, შეფასების ამოცანამ შესაძლოა საბაზრო ღირებულების გარდა განსაზღვროს საინვესტიციო და (ან) სალიკვიდაციო ღირებულება.

6. საერთო ფუნქციონალურ დანიშნულებასთან დაკავშირებული ქონების შეფასებისას (შემდგომში ქონებრივი კომპლექსი) აუცილებელია გაანალიზდეს ქონების დამოუკიდებელი ფუნქციონირებისა და გაყიდვის შესაძლებლობა ქონებრივი კომპლექსის შემადგენლობაში შემავალი სხვა აქტივებისგან განცალკევებით.

7. ქონების კომპლექსის შემადგენლობაში შემავალი ქონების შეფასებისას, იმ ვარაუდიდან გამომდინარე, რომ ამ ქონების გაყიდვა განხორციელდება ქონებრივი კომპლექსის შემადგენლობაში, შეფასების ობიექტის ღირებულება განისაზღვრება ღირებულების ნაწილის სახით. ქონების კომპლექსი, რომელიც მიეკუთვნება ქონებას, რომელიც ფასდება მთელი ქონების კომპლექსის გაყიდვისას. ეს დაშვება დაზუსტებულია შეფასების დავალებაში. სპეციალიზებული ქონების ღირებულება, რომელიც ამ შეფასების ფედერალური სტანდარტის მიზნებისათვის ნიშნავს ქონებას, რომელიც არ შეიძლება გაიყიდოს განცალკევებით ქონების მთელი კომპლექსისაგან, რომლის ნაწილიც ის არის, მისი უნიკალურობის გამო მისი სპეციალიზებული ბუნების, დანიშნულების, დიზაინის, კონფიგურაციის გამო. , შემადგენლობა, ზომა, მდებარეობა ან სხვა თვისებები (შემდგომში სპეციალიზებული ქონება), განისაზღვრება ქონების კომპლექსის ღირებულების ნაწილი.

8. შეფასების ანგარიში უნდა შეიცავდეს შემდეგ დამატებით შედეგებს, რომლებიც მითითებულია FSO No3-ში:

• შეფასების ობიექტის ღირებულება (ღირებულება) ამ შეფასების ფედერალური სტანდარტის მე-5 პუნქტით გათვალისწინებული ღირებულების ტიპების შესაბამისად;
• შემფასებლის მიერ შეფასების დავალების შესაბამისად მომზადებული სხვა გამოთვლილი ღირებულებები, დასკვნები და რეკომენდაციები.

შეფასების ობიექტის ლიკვიდურობის შესახებ დასკვნები აუცილებლად მითითებულია ანგარიშში, მაგრამ არ განიხილება შეფასების შედეგად.

9. როგორც შეფასების ობიექტის ლიკვიდურობის მახასიათებელი, ანგარიშში მითითებულია ღია ბაზარზე მისი საბაზრო ექსპოზიციის ტიპიური (სავარაუდო) პერიოდი, რომლის განმავლობაშიც შესაძლებელია მისი გაყიდვა საბაზრო ღირებულებით. სპეციალიზებული ქონების, როგორც ქონების კომპლექსის ნაწილად შეფასების შემთხვევაში, ასეთი ქონების ლიკვიდობა შეიძლება განისაზღვროს, როგორც იმ ქონების კომპლექსის ლიკვიდობა, რომლის განუყოფელ ნაწილს წარმოადგენს. ეს დაშვება დაზუსტებულია შეფასების დავალებასა და შეფასების ანგარიშში.

შეფასებული ობიექტის ლიკვიდურობის დადგენისას შემფასებელმა უნდა დაასაბუთოს გამოტანილი დასკვნები ობიექტის ლიკვიდობაზე მოქმედი მნიშვნელოვანი ფაქტორების ანალიზის შედეგების მითითებით.

10. შეფასების დავალება უნდა შეიცავდეს შემდეგ ინფორმაციას, დამატებით, რაც მითითებულია FSO No1-ში, ისევე როგორც სხვა ფედერალური შეფასების სტანდარტები, რომლებიც არეგულირებს შეფასების ცალკეული ტიპის ობიექტების შეფასებას, დამტკიცებული რუსეთის ეკონომიკური განვითარების სამინისტროს მიერ:

• შესაფასებელი ობიექტის შემოწმების თავისებურებები ან საფუძვლები, რომლებიც ობიექტურად აფერხებენ ობიექტის დათვალიერებას, ასეთის არსებობის შემთხვევაში;
• შეფასებისთვის საჭირო მასალებისა და ინფორმაციის მომხმარებელთა მიწოდების პროცედურა და დრო;
• დარგის ექსპერტების (აუცილებელი პროფესიული კომპეტენციების მქონე სპეციალისტების) ჩართვის აუცილებლობა იმ საკითხებში, რომლებიც საჭიროებენ ანალიზს შეფასების ჩატარებისას. თუ შეფასების ამოცანის მომზადების ეტაპზე ხელშეკრულების რომელიმე მხარე დაადგენს (დაადგენს) დარგის ექსპერტების ჩართვის აუცილებლობას, მაშინ ასეთი პირობა აუცილებლად უნდა იყოს შეტანილი შეფასების ამოცანაში.

11. შეფასების დავალებაში მომხმარებელმა ან იპოთეკარმა (თუ ის არის ხელშეკრულების მხარე), შემფასებელთან შეთანხმებით, შეუძლია მიუთითოს სხვა გამოთვლილი ღირებულებები, რომლებიც დამატებით ამ შეფასების ფედერალური სტანდარტის მე-8 პუნქტით განსაზღვრულ შეფასების შედეგებს. , მათ შორის:

• შეფასების ობიექტის ღირებულების ცვლილებების პროგნოზი მომავალში;
• დანახარჯების ოდენობა, რომელიც საჭიროა ქონების შეფასებისას ყადაღა.
• ამ შემთხვევაში, მითითებული გამოთვლილი მნიშვნელობები და დამატებითი კვლევების შედეგებზე დაფუძნებული დასკვნები შედის ანგარიშში, მაგრამ არ არის შეფასების შედეგი.

IV. შეფასების დაშვებები გირაოს მიზნებისათვის

12. შეფასებაში გამოყენებული ვარაუდები უნდა იყოს შეთანხმებული ხელშეკრულების ყველა მხარის მიერ.

13. შეფასებაში გამოყენებული დაშვებები შეფასების საგნის განვითარების პერსპექტივასთან დაკავშირებით უნდა იყოს დასაბუთებული ბაზრის მონაცემებითა და ტენდენციებით. დამკვეთის ან შეფასების ობიექტის მფლობელის საპროგნოზო მონაცემების გამოყენება მათი მიზანშეწონილობისა და მომხმარებლისგან დამოუკიდებელი ბაზრის მონაცემებთან შესაბამისობის შემოწმების გარეშე დაუშვებელია.

14. რამდენიმე სცენარზე ან ანალიტიკურ მონაცემებზე დაფუძნებული პროგნოზების გაკეთებისას მიზანშეწონილია თავი შეიკავოთ ყველაზე ოპტიმისტური პროგნოზების გამოყენებისაგან, რაც იწვევს შეფასებული ობიექტის ღირებულების მაქსიმალურ გაზრდას.

15. გირავნობის მიზნებისათვის შეფასებისას მხედველობაში არ მიიღება ყველა უპირატესობა, რაც აქვს მესაკუთრეს შეფასების ობიექტთან და შეფასების ობიექტის საკუთრების და გამოყენების პირობებთან მიმართებაში, რომლებიც განსხვავდება საბაზრო პირობებისგან, გარდა იმ შემთხვევისა, როდესაც ისინი რჩება უდავო, როდესაც შეფასების ობიექტის საკუთრება გადადის სხვა პირზე.

16. შეფასებისას მხედველობაში უნდა იქნას მიღებული ყველა ტვირთი და ვალდებულება, რომლის შესახებაც ინფორმაცია საჯარო დომენშია და (ან) შემფასებელს წარუდგენს ხელშეკრულების მხარეებს, რომლებიც გავლენას ახდენს შესაფასებელი ქონების ღირებულებაზე. შეფასების დავალებაში მითითებულია მოთხოვნები ამ ფაქტორების გავლენის გათვალისწინების შესახებ შეფასების ობიექტის ღირებულებაზე. თუ ხელშეკრულების გაფორმებამდე გამოვლინდა ტვირთი, შემფასებელი ვალდებულია ამის შესახებ აცნობოს ხელშეკრულების მხარეებს, რომლებიც მითითებულია შეფასების დავალებაში. თუ შეფასების პროცესში გამოვლინდა ტვირთი, შემფასებელი ვალდებულია მიუთითოს ანგარიშში ტვირთის არსებობა და გათვლებში გაითვალისწინოს ისინი, თუ შეფასების დავალებაში სხვა რამ არ არის განსაზღვრული.

17. შეფასებული ობიექტის შეფასების განხორციელება მისი გამოყენების ვარაუდით, გარდა მისი ამჟამინდელი მიზნისა, ექვემდებარება სავალდებულო შეთანხმებას ხელშეკრულების მხარეებთან და შედის შეფასების ამოცანაში. შეფასების ობიექტის შეფასებისას მისი ამჟამინდელი გამოყენების ცვლილების ვარაუდით, ალტერნატიული გამოყენების განხორციელებისთვის საჭირო ყველა ხარჯი ექვემდებარება სავალდებულო აღრიცხვას.

18. თუ შეფასებისას აუცილებელია გირაოს მიზნებისათვის კვლევის ჩატარება, რომელიც საჭიროებს სპეციალურ ცოდნას, აუცილებელია ასეთი ცოდნის მქონე დარგის ექსპერტების ჩართვა. შემფასებელი ვალდებულია აცნობოს მომხმარებელს დარგის ექსპერტების ჩართვის გარეშე შეფასების ჩატარების შეუძლებლობის შესახებ. ამ შემთხვევაში, შეფასების დავალებაში მითითებულია დარგის ასეთი ექსპერტების ჩართვის აუცილებლობა.

V. გირაოს მიზნებისათვის შეფასების სპეციალური მოთხოვნები

19. შეფასების ობიექტის იძულებითი გაყიდვის ფაქტორად სალიკვიდაციო ღირებულების დადგენისას და ექსპოზიციის პერიოდის არჩევისას გასათვალისწინებელია შეფასების ობიექტის გაყიდვის პირობები, რომელიც შეესაბამება გირაოს საგანზე ჩამორთმევის პროცედურებს. შეფასების დღეს მოქმედი ან ხელშეკრულებით გათვალისწინებული კანონმდებლობით. შეფასების ობიექტის შესახებ არსებული ინფორმაციის საფუძველზე შეიძლება შეირჩეს იძულებითი გაყიდვის სხვა ფაქტორები და მოსალოდნელი ვარაუდები ობიექტის ღია ბაზარზე ექსპოზიციის პერიოდში. ასეთი ფაქტორები და ვარაუდები ექვემდებარება დასაბუთებას და უნდა იყოს მითითებული შეფასების ანგარიშში.

20. შესაქმნელად შემოთავაზებული ობიექტების შეფასებისას ან შექმნის პროცესში, შეფასების თარიღისთვის მათ მდგომარეობაში მყოფი ობიექტების საბაზრო ღირებულების დადგენისას, ობიექტის გამოყენებისას ცვლილების ვარაუდის არარსებობის შემთხვევაში, ბაზარი. ღირებულება შეიძლება, ხელშეკრულების პირობების შესაბამისად, დამატებით განისაზღვროს შეფასების თარიღისთვის ობიექტის დასრულების ვარაუდის გათვალისწინებით.

VI. საბოლოო დებულებები

21. ამ შეფასების ფედერალური სტანდარტის მოთხოვნებს შორის შეუსაბამობის შემთხვევაში FSO No1, FSO No2, FSO No3 და სხვა ფედერალური შეფასების სტანდარტები, რომლებიც არეგულირებს სამინისტროს მიერ დამტკიცებული გარკვეული ტიპის შეფასების ობიექტების შეფასებას. რუსეთის ეკონომიკური განვითარების ამ ფედერალურ სტანდარტს უპირატესობა აქვს.

რუსეთის საკანონმდებლო პრაქტიკა არეგულირებს შედარებითი, ღირებულებისა და შემოსავლის მიდგომების გამოყენებას უძრავი ქონების შეფასებისას.

ამა თუ იმ მიდგომის არჩევანი დამოკიდებულია შეფასებული ქონების ბუნებაზე, მის საბაზრო გარემოზე, პოტენციური მემამულეებისა და მოიჯარეების ტიპიური მოტივაციისა და ქმედებების არსზე, საჭირო საწყისი ინფორმაციის ხელმისაწვდომობასა და ხარისხზე.

ქონების საბაზრო ღირებულების ფორმირებისთვის აუცილებელია სამუშაოს შემდეგი ეტაპების დასრულება:

1. განახორციელოს კომერციული უძრავი ქონების ბაზრის ანალიზი;

2. ჩამოაყალიბოს აზრი შეფასების ობიექტის ადგილმდებარეობის უპირატესობებსა და ნაკლოვანებებზე;

3. გააანალიზეთ საუკეთესო და ეფექტური გამოყენება (როგორც უძრავი ქონების გირაოს მიზნებისთვის შეფასების ნაწილი, ეს ანალიზი გამოიყენება გარკვეულ სიტუაციებში, მაგრამ უმეტეს შემთხვევაში არ არის საჭირო, რადგან ვარაუდობენ, რომ ობიექტი დაგირავდება მისი ამჟამინდელი გამოყენება);

4. აირჩიოს შეფასების მიდგომები;

5. შეასრულოს გამოთვლები შერჩეული მიდგომების ფარგლებში;

6. ჩამოაყალიბეთ საბოლოო დასკვნა ღირებულების შესახებ.

მოდით ვისაუბროთ ძირითად პუნქტებზე, რომლებიც გასათვალისწინებელია თითოეულ ზემოთ ჩამოთვლილ ეტაპზე უძრავი ქონების უზრუნველყოფის მიზნით შეფასებისას.

Ბაზრის ანალიზი

ბაზრის მაღალი ხარისხის ანალიზი დიდწილად განსაზღვრავს საბოლოო შეფასების შედეგის სანდოობას.

ბაზრის ანალიზი მჭიდროდ არის დაკავშირებული ლიკვიდურობის ანალიზთან. მაგალითად, საწარმოო ობიექტის შეფასებისას აუცილებელია საწარმოო შენობებზე მოთხოვნის ანალიზი (მოთხოვნილი ტერიტორიები, დიზაინი და მდგომარეობა), ასევე მსგავსი ობიექტების მიწოდების ანალიზი.

უნდა აღინიშნოს, რომ გირაოს მიზნის შეფასებისას ლიკვიდობა გირაოს მნიშვნელოვანი მახასიათებელია და ხშირ შემთხვევაში საშუალებას გვაძლევს ვიმსჯელოთ, რამდენად სწრაფად შეიძლება დაიფაროს სესხის სესხი იპოთეკარის გირაოს უფლებების განხორციელებით. უძრავი ქონების ობიექტის ლიკვიდურობის ხარისხის შესახებ დასკვნის სწორად ჩამოყალიბება საშუალებას გაძლევთ მიიღოთ ინფორმირებული აზრი მისი ღირებულების შესახებ და მიიღოთ გადაწყვეტილება გირაოს ფასდაკლების ოდენობაზე.

უძრავი ქონების ლიკვიდურობაზე მოქმედი მნიშვნელოვანი ფაქტორებია: მდებარეობა, ობიექტის ფიზიკური მახასიათებლები (ცვეთა და ცვეთა, კომუნალური მომსახურების მდგომარეობა), ობიექტის ზომა, უძრავი ქონების ბაზრის მდგომარეობა მოცემულ რეგიონში და რაიონში. უნდა აღინიშნოს, რომ ამ ფაქტორებთან შესაბამისობა, მეტ-ნაკლებად, განსაზღვრავს ობიექტის მინიჭებას კონკრეტულ კლასზე.

ლიკვიდურობის ინდიკატორად, საშუალო ექსპოზიციის დრო კონკრეტულ ლოკაციაზე გამოიყენება იმავე საბაზრო სეგმენტის ობიექტებისთვის, როგორც განხილული და მსგავსია ძირითადი მახასიათებლებით.

გაყიდვის დროიდან გამომდინარე, შემოთავაზებულია ქონების ლიკვიდობის შემდეგი გრადაცია:

ბაზრის ანალიზის ფარგლებში ძირითადი ამოცანებია:

· ობიექტური აზრის ჩამოყალიბება იმის თაობაზე, თუ რომელი ტრანზაქციებია უფრო მეტად წარმოდგენილი შეფასებულის მსგავს ობიექტებზე (იჯარის ოპერაციები ან ყიდვა-გაყიდვის ოპერაციები);

· ანალოგების იდენტიფიცირება ქირავნობის ტარიფის გამოსათვლელად (შემოსავლის მიდგომით) და შედარებითი მიდგომისთვის;

· სხვადასხვა ტიპის ობიექტების ქირავნობის ტარიფებს შორის თანაფარდობის იდენტიფიცირება (საცალო ფართის დაქირავება საოფისე ფართის დაქირავებასთან და ა.შ.).

კომერციული უძრავი ქონების გირაოს მიზნით შეფასების ანგარიშის შედგენისას ანგარიშის ამ ნაწილის ტექსტური ნაწილი უნდა შეიცავდეს შემდეგ ინფორმაციას:

1. ქალაქის კომერციული უძრავი ქონების ბაზრის სეგმენტების მოკლე აღწერა;

2. ადგილობრივი ბაზრის სეგმენტის მახასიათებლები (საშუალო ქირაობის ტარიფები და გაყიდვის ფასები 1 კვ.მ.-ზე მიმდინარე თარიღისთვის, ზრდის დინამიკა გასულ წელთან შედარებით, საბაზრო არასაკმარისი ათვისების საშუალო დონე, მსგავსი ობიექტების საოპერაციო ხარჯების საშუალო დონე ( აბსოლუტური ან ფარდობითი ტერმინები);

3. ქალაქში საინვესტიციო პროექტების არსებობა, რომლებიც დაკავშირებულია ამ ტიპის ობიექტების მშენებლობასთან ან რეკონსტრუქციასთან (აღწერილობა, მახასიათებლები, დეველოპერი, მთლიანი საინვესტიციო ხარჯები, მიმდინარე მდგომარეობა).

შეფასების ობიექტის ადგილმდებარეობის აღწერა

მდებარეობა არის ერთ-ერთი მთავარი პარამეტრი, რომელიც განსაზღვრავს ობიექტის შესაძლო მომგებიანობას. ამ პარამეტრის არასწორმა განსაზღვრამ შეიძლება გამოიწვიოს შესაფასებელი ქონების არასანდო ღირებულების ფორმირება.

ძირითადი ფაქტორები, რომლებიც გასათვალისწინებელია შესაფასებელი ქონების ადგილმდებარეობის აღწერისას არის:

საოფისე ქონებისთვის - მდებარეობა ქალაქის "საქმიან" უბანში (უფრო თხევადი საკუთრება) ან პირიქით, მდებარეობა სამრეწველო ობიექტის სიღრმეში (შესაძლო სირთულეები განხორციელებასთან დაკავშირებით), მოსახერხებელი ტრანსპორტის ხელმისაწვდომობა და ა.შ.;

საცალო ქონებისთვის - მდებარეობა საცალო დერეფანში (ან, პირიქით, „ჩიხში“ ღრმად), მოძრაობის ინტენსივობა, ადგილის პოპულარობა და ა.შ.;

სასაწყობო საკუთრებისთვის - ტრანსპორტის ხელმისაწვდომობა, ინფრასტრუქტურის ხელმისაწვდომობა (რკინიგზის ხაზი და ა.შ.), ყველა საჭირო კომუნიკაციის არსებობა საკმარისი რაოდენობით (დენი, გაზი, წყალი და ა.შ.).

შეფასების ობიექტის ადგილმდებარეობის აღწერისას სავსებით გასაგებია გრაფიკული ინფორმაციის წარმოდგენა, რომლის საფუძველზეც შეგიძლიათ გაიგოთ სად მდებარეობს შეფასების ობიექტი.

ამ ინფორმაციის წყარო შეიძლება იყოს ქალაქის ელექტრონული და ქაღალდის რუქები. მოვიყვანოთ გრაფიკული გამოსახულების მაგალითი და შეფასების ობიექტის მდებარეობის მოკლე ტექსტური აღწერა.

საუკეთესო და საუკეთესო გამოყენების ანალიზი

ვინაიდან შეფასების საქმიანობა მოიცავს საბაზრო ღირებულების განსაზღვრას, ყველაზე ეფექტური გამოყენების ანალიზი განსაზღვრავს კონკრეტული ქონების ყველაზე მომგებიან და კონკურენტუნარიან გამოყენებას.

ქონების ყველაზე ეფექტური გამოყენების ანალიზი გულისხმობს საბაზრო მდგომარეობის დეტალურ შესწავლას, შეფასებული ქონების მახასიათებლების, ბაზრის მოთხოვნის ვარიანტების იდენტიფიცირებას, რომლებიც თავსებადია შესაფასებელი ქონების პარამეტრებთან, რენტაბელობის გამოთვლას. თითოეული ვარიანტი და ქონების ღირებულების შეფასება თითოეული გამოყენების ვარიანტისთვის. ამრიგად, საბოლოო დასკვნა ყველაზე ეფექტური გამოყენების შესახებ შეიძლება გაკეთდეს მხოლოდ ღირებულების გაანგარიშების შემდეგ.

ქონების საუკეთესო და ეფექტური გამოყენება არის თავისუფალი ან განვითარებული მიწის ნაკვეთის გამოყენება, რომელიც არის იურიდიულად შესაძლებელი და სათანადოდ დაპროექტებული, ფიზიკურად შესაძლებელი, უზრუნველყოფილი შესაბამისი ფინანსური რესურსებით და უზრუნველყოფს მაქსიმალურ ღირებულებას.

მიწის ნაკვეთის ოპტიმალური გამოყენება განისაზღვრება კონკრეტული ბაზრის კონკურენტული ფაქტორებით, რომელსაც ეკუთვნის შესაფასებელი ქონება და არ არის მესაკუთრის, დეველოპერის ან შემფასებლის სუბიექტური სპეკულაციის შედეგი. ამრიგად, ყველაზე ეფექტური გამოყენების ანალიზი და შერჩევა, ფაქტობრივად, არის საბაზრო ფაქტორების ეკონომიკური შესწავლა, რომლებიც მნიშვნელოვანია შეფასებული ობიექტისთვის.

უმეტეს შემთხვევაში, საუკეთესო და საუკეთესო გამოყენების ანალიზი არ არის საჭირო გირაოს მიზნებისთვის შესაფასებლად. გირაოს მიზნებისთვის შეფასებისას ეს ანალიზი ტარდება მხოლოდ შესაფასებელი ქონებისა და მის არსებულ გამოყენებას შორის აშკარა შეუსაბამობის შემთხვევაში. ამ შემთხვევაში, შეფასება უნდა განხორციელდეს ობიექტის დანიშნულებისამებრ ცვლილებების გათვალისწინებით, თუ ასეთი მიზანი უკვე განსაზღვრულია და ცალსახად. (http://www.audit-it.ru/articles/appraisal/a109/188103.html).

ფედერალური შეფასების სტანდარტის No1, დამტკიცებული რუსეთის ეკონომიკური განვითარების სამინისტროს Vympelz-ის მიერ 2007 წლის 20 ივლისის No256-ით, საბაზრო ღირებულების შეფასების პროცედურა ხორციელდება სამი მიდგომის გამოყენებით:

შემოსავლის მიდგომა (კაპიტალიზაციის ან შემოსავლის დისკონტირების მიდგომა უძრავი ქონების შეფასებისას);

ხარჯებზე დაფუძნებული მიდგომა;

შედარებითი მიდგომა (უძრავი ქონების შეფასების საბაზრო მიდგომა).

თითოეული მიდგომისთვის შეფასების ობიექტის ღირებულების გაანგარიშებამდე დასაბუთებულია შეფასების მიდგომების გამოყენებადობა.

ამა თუ იმ მიდგომის არჩევანი, ისევე როგორც მეთოდი თითოეულ მიდგომაში, ხდება შეფასებული ობიექტის სპეციფიკის, კონკრეტული ბაზრის მახასიათებლებისა და შეგროვებულ ინფორმაციაში შემავალი ინფორმაციის შემადგენლობის საფუძველზე. შეფასების მიდგომები, როგორც წესი, ურთიერთდაკავშირებულია და ავსებენ ერთმანეთს.

გირაოს მიზნებისთვის უძრავი ქონების შეფასების ხარჯზე დაფუძნებული მიდგომა

ხარჯების მიდგომა არის შეფასებული ობიექტის ღირებულების შეფასების მეთოდების ერთობლიობა, რომელიც დაფუძნებულია შეფასებული ობიექტის აღდგენის ან შეცვლისთვის საჭირო ხარჯების განსაზღვრაზე, მისი ცვეთა და ცვეთა გათვალისწინებით.

ეს მიდგომა გირაოს მიზნებისთვის შეფასებისას, როგორც წესი, საკმაოდ იშვიათად გამოიყენება. თუმცა, ზოგიერთ შემთხვევაში, მაგალითად, საკმარისად განვითარებული ბაზრისა და მის შესახებ ინფორმაციის არარსებობის შემთხვევაში, ხარჯებზე დაფუძნებული მიდგომა შეიძლება იყოს ერთადერთი.

ღირებულების მიდგომის გამოყენებას ნამდვილად შეიძლება უარი თქვან ობიექტების შეფასებისას, რომლებზეც საკმარისად დიდი რაოდენობით საბაზრო ინფორმაცია მოიპოვება, ასევე საკმაოდ „დაძველებული“ ობიექტების შეფასებისას. ღირებულების მიდგომის გამოყენებით შეფასება ამ შემთხვევაში არ აყალიბებს საკმარისად სანდო მოსაზრებას ბაზარზე ასეთი ობიექტის შესაძლო გასაყიდი ფასის შესახებ.

შედარებით ახალი თვისებების შეფასებისას, შეფასება შეიძლება გამოყენებულ იქნას, როგორც საკმაოდ კარგი სახელმძღვანელო საბაზრო ინფორმაციის სათანადო მოცულობის არარსებობის შემთხვევაში, მაგრამ აუცილებელია მესაკუთრის მიერ მოწოდებული გაანგარიშების გულდასმით გაანალიზება (ეს შეიძლება მნიშვნელოვნად განსხვავდებოდეს საშუალო ბაზრის მაჩვენებლებისგან. ).

ღირებულების მიდგომის ფარგლებში სამუშაოს შესრულების ლოგიკა მოიცავს შემდეგი მოქმედებების შესრულებას:

შეფასებული შენობის გამოცვლის ღირებულების შეფასება (ან ჩანაცვლების ღირებულება);

ბიზნეს მოგების ოდენობის შეფასება (ინვესტორის მოგება);

აცვიათ გამოვლენილი ტიპების გაანგარიშება;

მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულების შეფასება;

შეფასების ობიექტის საბოლოო ღირებულების გაანგარიშება ცვეთაზე ჩანაცვლების ღირებულების კორექტირებით, რასაც მოჰყვება მიღებული ღირებულების გაზრდა მიწის ნაკვეთის ღირებულებით.

ეს ლოგიკა შეიძლება აღწერილი იყოს შემდეგი ფორმულის სახით, რომელიც საშუალებას გვაძლევს მივიღოთ დასკვნა კომერციული უძრავი ქონების ღირებულების შესახებ:

ობიექტის ღირებულება = მზე * (I -- I) + დედამიწა, სადაც

ВС - შეფასების ობიექტის (ან ჩანაცვლების ღირებულება) ჩანაცვლების ღირებულება მეწარმის მოგების გათვალისწინებით;

I არის ობიექტის გამოვლენილი ცვეთის რაოდენობა;

სზემ. -- მიწის ნაკვეთზე საკუთრების უფლების ღირებულება.

ჩანაცვლების ხარჯების შეფასება

ჩანაცვლების ღირებულება (RC) არის ქონების მშენებლობის ღირებულება, რომელიც შეფასებულია როგორც ახალი, გამოითვლება მიმდინარე ფასებში, ცვეთა გათვალისწინების გარეშე და დაკავშირებულია. შეფასების თარიღით.

ჩანაცვლების ღირებულება შეიძლება გამოითვალოს რეპროდუქციის ან ჩანაცვლების ღირებულების საფუძველზე.

რეპროდუქციის ღირებულება გაგებულია, როგორც მშენებლობის ღირებულება მიმდინარე ფასებში შესაფასებელი შენობის ზუსტი ასლის შეფასების ფაქტობრივ თარიღზე, გვ. იგივე სამშენებლო მასალების, სტანდარტებისა და დიზაინის გამოყენებით.

ჩანაცვლების ღირებულება განისაზღვრება მშენებლობის ხარჯებით მიმდინარე ფასებში თანაბარი სარგებლობის ობიექტის შეფასების ფაქტობრივ თარიღზე თანამედროვე მასალების, სტანდარტების, დიზაინის და არქიტექტურული გადაწყვეტილებების გამოყენებით.

როგორც ზემოაღნიშნული განმარტებებიდან ჩანს, ჩანაცვლების ღირებულების გაანგარიშება უფრო სასურველია, რადგან მეორე შემთხვევაში გამოითვლება შენობის მშენებლობის ხარჯები, რომლებიც განსხვავდება მახასიათებლებით შეფასებულისგან, ხოლო სარგებლიანობაში განსხვავების შეფასება. შედარებითი შენობები ძალიან სუბიექტურია.

მეორეს მხრივ, ჩანაცვლების ღირებულების გაანგარიშების არჩევანი შეიძლება გამართლებული იყოს, თუ შეფასებულ შენობას აქვს ფუნქციონალური ცვეთა და ცვეთა მთელი რიგი ნიშნები, რაც არ ამცირებს მის კომერციულ მიმზიდველობას პოტენციური მყიდველისთვის.

ზოგადად, არჩევანი "რეპროდუქციის" და "ჩანაცვლების" ღირებულებას შორის დამოკიდებულია ბევრ ფაქტორზე: შეფასების მიზანზე, შეფასების ობიექტის შესახებ შეგროვებული ინფორმაციის რაოდენობასა და ხარისხზე, მის ფიზიკურ მახასიათებლებზე და ა.შ.

ინფორმაციის წყაროები "რეპროდუქციის" ან "ჩანაცვლების" ღირებულების გამოსათვლელად:

შეფასების გამოთვლები (ადგილობრივი შეფასებები, ობიექტის შეფასება, კონსოლიდირებული შეფასების გამოთვლები);

UPVS კოლექციები (შენობებისა და ნაგებობების ჩანაცვლების ღირებულების საერთო ინდიკატორების კოლექციები ძირითადი საშუალებების გადაფასების მიზნით ეროვნული ეკონომიკის სექტორების მიხედვით) UPSS კოლექციები (ფასები მოცემულია 1969 წლის ფასებში):

კომპანია Co-Invest-ის მიერ წარმოებული კოლექციები (სამრეწველო, საცხოვრებელი, საზოგადოებრივი შენობები და ა.შ.) (ღირებულება 2009,2010 წწ. ფასებში);

მშენებლობის ღირებულების ინდექსები (გოსტროის განკარგულებები, Co-Invest კოლექციები) და ა.შ.

შეფასების პრაქტიკაში, სრული ჩანაცვლების ღირებულების დასადგენად გამოიყენება შემდეგი მეთოდები:

1) შედარებითი ერთეული მეთოდი,

2) კომპონენტების მიხედვით დაშლის მეთოდი,

3) რაოდენობრივი კვლევის მეთოდი.

მეთოდის არჩევა განისაზღვრება შეფასების მიზნით და საჭირო გამოთვლის სიზუსტით.

შედარებითი ერთეული მეთოდიეფუძნება მსგავსი შენობის შედარებითი ერთეულის (1 კვადრატული მეტრი, 1 კუბური მეტრი) მშენებლობის ღირებულების გამოყენებას. ანალოგის შედარებითი ერთეულის ღირებულება მოითხოვს მასსა და შესაფასებელ ობიექტს შორის გამოვლენილი განსხვავებების კორექტირებას (ფიზიკური პარამეტრები, ადვილად დაყენებული აღჭურვილობის ხელმისაწვდომობა, დაფინანსების პირობები და ა.შ.).

შეფასებული ობიექტის სრული ჩანაცვლების ღირებულება განისაზღვრება შედარების ერთეულის კორექტირებული ღირებულების გამრავლებით შედარების ერთეულების რაოდენობაზე (ფართობი, კუბური სიმძლავრე). ხარჯების ოდენობის დასადგენად, ჩვეულებრივ გამოიყენება სხვადასხვა საცნობარო და მარეგულირებელი მასალები, მაგალითად, "სამშენებლო ხარჯების საერთო ინდიკატორები", "ჩანაცვლების ღირებულების ღირებულების საერთო ინდიკატორები".

გაანგარიშებისთვის გამოიყენება შემდეგი ფორმულა:

სნ= ს.ს.ჰ Ისეჰ TO 1 ჰ TO 2 ჰ TO 3 ჰ TO 4 ჰ TO 5,

სად: სნ-- შესაფასებელი ობიექტის ღირებულება;

ს.ს.-- ღირებულება 1 კვ. ან ტიპიური სტრუქტურის კუბური მეტრი საბაზისო თარიღით;

Ისე- შედარების ერთეულების რაოდენობა (შესაფასებელი ობიექტის ფართობი ან მოცულობა)

TO 1 - კოეფიციენტი გამოვლენილი განსხვავებების გათვალისწინებით შეფასებულ ობიექტსა და შერჩეულ ტიპურ სტრუქტურას შორის ფართობის, მოცულობის და სხვა ფიზიკური პარამეტრების მიხედვით;

TO 2 -- ობიექტის მდებარეობის კორექტირების ფაქტორი;

TO 3 - სამშენებლო და სამონტაჟო სამუშაოების ღირებულების ცვლილების კოეფიციენტი საბაზისო თარიღსა და შეფასების დროს თარიღს შორის პერიოდში;

TO 4 - კოეფიციენტი დეველოპერის მოგების გათვალისწინებით;

TO 5 -- კოეფიციენტი დღგ-ს გათვალისწინებით (%).

ეს მეთოდი ეფუძნება ტიპიური ობიექტის ან ანალოგის შედარების ერთეულის ღირებულებას, რომლის არჩევისას აუცილებელია დაიცვან ფუნქციური დანიშნულების მსგავსება, ფიზიკური მახასიათებლები, სტრუქტურული სისტემების კლასი, ობიექტის ექსპლუატაციაში გაშვების თარიღი და სხვა მახასიათებლები. .

შედარებითი ერთეული მეთოდი აფასებს ნივთის ღირებულებას ჩანაცვლების ღირებულებით. ეს გამოწვეულია იმით, რომ გამოთვლებში გამოყენებული შედარებითი ერთეულის ღირებულება, როგორც წესი, წარმოადგენს არა იდენტურ ობიექტს, არამედ ახლო ანალოგს.

კომპონენტების დაშლის მეთოდითვისობრივად განსხვავებული ინფორმაციის გამოყენებაზე დაყრდნობით. შენობის ინდივიდუალური კონსტრუქციული კომპონენტები: საძირკველი, კედლები, იატაკი და ა.შ. - ფასდება დანახარჯების ინდიკატორების მიხედვით, კონკრეტული კომპონენტის მოცულობის ერთეულის ასაგებად აუცილებელი პირდაპირი და არაპირდაპირი ხარჯების ჩათვლით. მთელი შენობის ღირებულება გამოითვლება როგორც ყველა კომპონენტის ხარჯების ჯამი ფორმულის გამოყენებით:

სადაც შზდ. - მთლიანი შენობის მშენებლობის ღირებულება;

ვჯ-- მოცულობა j-ე კომპონენტი;

Cj-- ღირებულება მოცულობის ერთეულზე;

ნ-- გამოყოფილი შენობის კომპონენტების რაოდენობა;

Kn - კოეფიციენტი, რომელიც ითვალისწინებს არსებულ განსხვავებებს შეფასებულ ობიექტსა და შერჩეულ ტიპურ სტრუქტურას შორის (იდენტური ობიექტისთვის Kn = 1);

Ki არის კოეფიციენტი, რომელიც ითვალისწინებს მთლიან ცვეთას.

კომპონენტების დაშლის მეთოდს აქვს რამდენიმე სახეობა:

ქვეკონტრაქტის მეთოდი;

დაყოფა სამუშაო პროფილის მიხედვით;

ხარჯების განაწილება.

ქვეკონტრაქტის მეთოდიდაფუძნებულია გენერალური კონტრაქტორის მიერ სპეციალიზებულ სამშენებლო ორგანიზაციებთან – ქვეკონტრაქტორებთან დადებული ქვეკონტრაქტის ხელშეკრულებებით შესრულებული სამუშაოს ღირებულების შესახებ ინფორმაციის გამოყენებაზე. სრული ჩანაცვლების ღირებულება გამოითვლება, როგორც ყველა ქვეკონტრაქტირებული სამშენებლო და სამონტაჟო სამუშაოების ხარჯების ჯამი.

პროფილის მეთოდიმოიცავს სრული ჩანაცვლების ღირებულების შეფასებას, როგორც ინდივიდუალური მშენებლობების სპეციალისტების აყვანის ხარჯების ჯამს (ქვისა, ბათქაშის, დურგლის და ა.შ.)

გამოყოფილი ხარჯების მეთოდიმოიცავს შედარების ერთეულების სისტემატურ გამოყენებას შენობების სხვადასხვა კომპონენტის შესაფასებლად, რის შემდეგაც ხდება ინდივიდუალური შეფასების შედეგების შეჯამება.

რაოდენობრივი კვლევის მეთოდიმოიცავს შეფასებული ობიექტის ფასებში ახალი შეფასების შექმნას შეფასების თარიღისთვის. ამ მიზნებისათვის ტარდება დეტალური რაოდენობრივი და ხარჯების ანალიზი, აგრეთვე ცალკეული კომპონენტების და მთლიანად შენობის სამშენებლო და სამონტაჟო სამუშაოების ღირებულების გამოთვლები. გაანგარიშება ითვალისწინებს პირდაპირ ხარჯებს, ზედნადებს და სხვა ხარჯებს, რომლებიც წარმოადგენს შეფასებული ობიექტის მშენებლობის სრულ შეფასებას.

რაოდენობრივი კვლევის მეთოდი იძლევა ყველაზე ზუსტ შედეგს მთლიანი ჩანაცვლების ღირებულებიდან, მაგრამ არის ყველაზე შრომატევადი და მოითხოვს შემფასებელს ჰქონდეს პრაქტიკული ცოდნა დიზაინისა და შეფასების ბიზნესის სფეროში.

სამეწარმეო მოგების ღირებულების შეფასებები (ინვესტორის მოგება)

მეწარმის (ინვესტორის) მოგება არის ჯილდო, რომელსაც ტიპიური ინვესტორი (მშენებელი, დეველოპერი) მოითხოვს იმ რისკისთვის, რომელიც დაკავშირებულია პროექტის მშენებლობასთან, რომელიც მსგავსია სტრუქტურით შესაფასებელი ქონებისა.

სინამდვილეში, ეს მნიშვნელობა ასახავს ინვესტორის საშუალო მოგებას, რომელიც შეიძლება მოიტანოს პროექტის განხორციელებამ, მათ შორის მშენებლობის მართვისა და ორგანიზების ხარჯები, ზოგადი ზედამხედველობა და მშენებლობასთან დაკავშირებული რისკი. როგორც წესი, ამ ინდიკატორის ფორმირებისას ისინი ყურადღებას არ აქცევენ სასიცოცხლო ციკლის იმ ეტაპს, რომელზედაც მდებარეობს კომერციული უძრავი ქონების ბაზრის სეგმენტი, რომელიც მოიცავს შესაფასებელ ობიექტს, მისი ღირებულების დამოკიდებულებას მოცულობაზე. და მშენებლობის დრო, იმის შესახებ, არის თუ არა გამიჯნული ინვესტორის (მომხმარებლის) და მშენებლის (კონტრაქტორი) ფუნქციები სხვა ფაქტორებისგან. შესაბამისად, ანგარიშის განხილვისას მნიშვნელოვანია მკაფიოდ განისაზღვროს მეწარმის (ინვესტორის) მოგების დიაპაზონი და დადგინდეს მიმდინარე საშუალო საბაზრო ღირებულების დიაპაზონი.

უნდა აღინიშნოს, რომ მეწარმის მოგების ოდენობა, დამოკიდებულია უძრავი ქონების ბაზრის განვითარების ხარისხზე და სასიცოცხლო ციკლზე, რომელშიც მდებარეობს კომერციული უძრავი ქონების ბაზრის მოცემული სეგმენტი, შეიძლება განსხვავდებოდეს მნიშვნელოვან დიაპაზონში. მაგალითად, 2005 წელს მოსკოვის კომერციული უძრავი ქონების ბაზარზე, მაგრამ უმსხვილესი ანალიტიკური სააგენტოების მიხედვით, მეწარმის მოგება საცალო უძრავი ქონების სეგმენტში მერყეობდა 25-დან 40%-მდე 2006 და 2007 წლებში, კლება და სტაბილიზაცია ეს მაჩვენებელი დაფიქსირდა. პრაქტიკაში, ძნელია მოიპოვო ბაზრის მონაცემები მოგების შესახებ, რადგან ისინი ყველაზე ხშირად სავაჭრო საიდუმლოებას წარმოადგენს.

აცვიათ გამოვლენილი ტიპების გაანგარიშება

ამორტიზაცია ხასიათდება ქონების სარგებლიანობის და მისი სამომხმარებლო მიმზიდველობის შემცირებით პოტენციური ინვესტორის თვალსაზრისით.

როგორც წესი, ამორტიზაცია გამოიხატება საგნის ღირებულების შემცირებაში (ცვეთა) გარკვეული პერიოდის განმავლობაში სხვადასხვა ფაქტორების გავლენის გამო.

ქონების გაუფასურების გამომწვევი მიზეზებიდან გამომდინარე, განასხვავებენ ცვეთა ფიზიკურ, ფუნქციურ და გარე სახეობებს.

ფიზიკური გაუარესება. ასახავს ცვლილებებს ქონების ფიზიკურ თვისებებში დროთა განმავლობაში (მაგალითად, სტრუქტურული ელემენტების დეფექტები). ფიზიკური აცვიათ ორი სახისაა: პირველი ხდება საოპერაციო ფაქტორების გავლენის ქვეშ, მეორე - ბუნებრივი და ბუნებრივი ფაქტორების გავლენის ქვეშ.

შენობების ფიზიკური ამორტიზაციის გამოთვლის ოთხი ძირითადი მეთოდი არსებობს: საექსპერტო, ღირებულება, მარეგულირებელი (ან სააღრიცხვო) და შენობის სიცოცხლის გაანგარიშების მეთოდი.

საექსპერტო მეთოდით შეფასებული ობიექტის ფიზიკური გაფუჭების პროცენტი განისაზღვრება საცხოვრებელი კორპუსების ფიზიკური გაფუჭების შეფასების წესების საფუძველზე. მთლიანობაში შენობების მომსახურების ვადა დამოკიდებულია მისი კომპონენტების გამძლეობაზე. სამშენებლო ელემენტების ფიზიკური ცვეთა გამოითვლება შენობის სტრუქტურული ელემენტის სპეციფიკური წონის ნამრავლით და ამ ელემენტის ცვეთა პროცენტით, გაყოფილი 100-ზე. მთლიანი შენობის ფიზიკური ცვეთა განისაზღვრება როგორც შენობის ყველა ელემენტის საშუალო შეწონილი. ფიზიკური გაუარესების დადგენის საექსპერტო მეთოდი ჩვეულებრივ გამოიყენება უძრავი ქონების ინვენტარიზაციისას.

არსებობს მოსახსნელი და გამოუსწორებელი ფიზიკური ცვეთა. მოსახსნელი ფიზიკური აცვიათვარაუდობს, რომ მიმდინარე რემონტის ხარჯები ნაკლებია ობიექტის დამატებულ ღირებულებაზე. გამოუსწორებელი ფიზიკური ცვეთა და ცვეთაითვლება, როდესაც ხარვეზის გამოსწორების ღირებულება აღემატება იმ ღირებულებას, რომელიც დაემატება ობიექტს. შენობის ყველა ელემენტი იყოფა ორ კატეგორიად: გრძელვადიანი (საძირკველი, კედლები, ჭერი და ა.შ.) და ცვეთა (გადახურვა, დეკორატიული მორთვა, ფერწერა და ა. მიმდინარე რემონტი).

ღირებულების მეთოდი მოიცავს სამშენებლო ელემენტების რეპროდუქციის ხარჯების განსაზღვრას. ინსპექტირების გზით განისაზღვრება შენობის თითოეული ელემენტის ცვეთა პროცენტი, რომელიც შემდეგ ითარგმნება ღირებულებით. ფიზიკური ამორტიზაციის უფრო ზუსტი, კორექტირებული ხარჯთაღრიცხვა მიიღება, როდესაც ამორტიზაციის პროცენტი განისაზღვრება შეწონილი საშუალოდ.

შენობების ფიზიკური გაფუჭების დადგენის სტანდარტული (ან აღრიცხვის) მეთოდი გულისხმობს ცვეთის ერთიანი განაკვეთების გამოყენებას ძირითადი საშუალებების სრული აღდგენისთვის.

შენობის სიცოცხლის გაანგარიშების მეთოდის გამოყენებისას გამოიყენება მთელი რიგი ტერმინები.

ეკონომიკური ცხოვრება არის დრო, რომლის დროსაც ობიექტი შეიძლება გამოყენებულ იქნას მოგებისთვის. ამ პერიოდის განმავლობაში, გაუმჯობესება ხელს უწყობს ქონების ღირებულებას; ქონების ეკონომიკური ცხოვრება მთავრდება მაშინ, როდესაც განხორციელებული გაუმჯობესება არ უწყობს ხელს ქონების ღირებულებას მისი ზოგადი ხანდაზმულობის გამო.

ობიექტის ფიზიკური სიცოცხლე არის პერიოდი, რომლის განმავლობაშიც შენობა არსებობს და შეიძლება იცხოვროს ან იმუშაოს. ფიზიკური სიცოცხლის ხანგრძლივობა მთავრდება, როდესაც ობიექტი დანგრეულია.

ეფექტური ასაკი ეფუძნება გარეგნობის, ტექნიკური მდგომარეობისა და ეკონომიკური ფაქტორების შეფასებას, რომლებიც გავლენას ახდენენ ობიექტის ღირებულებაზე.

ქრონოლოგიური ასაკი არის პერიოდი, რომელიც გავიდა ობიექტის ექსპლუატაციაში შესვლის დღიდან შეფასების დღემდე.

შენობის დარჩენილი ეკონომიკური ვადა არის პერიოდი შეფასების დღიდან ქონების ეკონომიკური სიცოცხლის დასრულებამდე. ქონების შეკეთება და განახლება ზრდის მის დარჩენილ ეკონომიკურ სიცოცხლეს.

სტანდარტული მომსახურების ვადა (ან ტიპიური ფიზიკური სიცოცხლე) არის შენობებისა და ნაგებობების მომსახურების ვადა, რომელიც განისაზღვრება წესებით.

ობიექტის ფუნქციური ცვეთა.ფუნქციური მოძველება არის ის, როდესაც ობიექტი არ აკმაყოფილებს თანამედროვე სტანდარტებს მისი ფუნქციონალური სარგებლიანობის თვალსაზრისით. ფუნქციური მოძველება შეიძლება გამოიხატოს შენობის მოძველებულ არქიტექტურაში, მისი განლაგების, მოცულობის, საინჟინრო მხარდაჭერის მოხერხებულობით და ა.შ. ფუნქციური მოძველება განპირობებულია არქიტექტურისა და მშენებლობის სფეროში სამეცნიერო და ტექნოლოგიური პროგრესის გავლენით. საშინაო პრაქტიკაში ფუნქციურ ცვეთას მოძველებას უწოდებენ.

ფუნქციური აცვიათ, ისევე როგორც ფიზიკური აცვიათ, შეიძლება იყოს მოსახსნელი ან გამოუსწორებელი. მოსახსნელი ფუნქციური ცვეთა შეიძლება მოიცავდეს ჩაშენებული კაბინეტების, წყლის და გაზის მრიცხველების, სანტექნიკის აღჭურვილობის, იატაკის და ა.შ. . თუ მიღებული დამატებითი ღირებულება აღემატება აღდგენის ღირებულებას, მაშინ ფუნქციური აცვიათ მოსახსნელია. მოსახსნელი ცვეთა და ცვეთა ოდენობა განისაზღვრება, როგორც სხვაობა შენობის პოტენციურ ღირებულებას განახლებული ელემენტებით შეფასების დროს და მის ღირებულებას შორის შეფასების თარიღისთვის განახლებული ელემენტების გარეშე.

შეუცვლელი ფუნქციონალური ცვეთა ნიშნავს შენობის ღირებულების შემცირებას შენობის ხარისხის მახასიათებლებთან დაკავშირებული ფაქტორების გამო. უფრო მეტიც, შეიძლება არსებობდეს ხარისხის მახასიათებლების სიჭარბე ან ნაკლებობა. მაგალითად, ქირავნობის ბაზარზე ოროთახიან ბინებს უფრო დიდი მოთხოვნა აქვს ერთოთახიან ბინებთან შედარებით. ამ ტიპის ამორტიზაციის ოდენობა გამოითვლება როგორც ამ ბინების გაქირავებისას იჯარიდან მიღებული ზარალის ოდენობა, გამრავლებული ამ ტიპის ბინისთვის დამახასიათებელი მთლიანი ყოველთვიური ქირის მულტიპლიკატორზე. ამრიგად, გამოუსწორებელი ფუნქციონალური ცვეთა და ცვეთა განისაზღვრება ქირავნობის დანაკარგების კაპიტალიზაციის მიხედვით.

გარე (ეკონომიკური) ცვეთა და ცვეთა- ეს არის შენობის ღირებულების კლება გარე გარემოში უარყოფითი ცვლილების გამო, რომელიც გამოწვეულია ან ეკონომიკური ან პოლიტიკური ფაქტორებით, ან სხვა გარე ფაქტორებით. გარე ცვეთა მიზეზები შეიძლება იყოს, მაგალითად, ტერიტორიის ზოგადი დაქვეითება, რომელშიც მდებარეობს ობიექტი, მთავრობის ან ადგილობრივი ადმინისტრაციის ქმედებები საგადასახადო, სადაზღვევო და დასაქმების, დასვენების ბაზარზე სხვა ცვლილებები. , განათლება და ა.შ. მნიშვნელოვანი ფაქტორები, რომლებიც გავლენას ახდენენ გარე ტარების რაოდენობაზე, არის „ულამაზესი“ ბუნებრივი ან ხელოვნური ობიექტების უშუალო სიახლოვეს: ჭაობები, ჩამდინარე წყლების გამწმენდი ნაგებობები, რესტორნები, საცეკვაო მოედანი, ბენზინგასამართი სადგურები, რკინიგზის სადგურები, საავადმყოფოები, სკოლები, საწარმოები და ა.შ. აცვიათ გარე გავლენისგან. უმეტეს შემთხვევაში შეუცვლელია.

მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულების შეფასება

მიწის ნაკვეთის შეფასება, როგორც წესი, საკმაოდ რთული და შრომატევადი ამოცანაა.

განვიხილოთ ძირითადი პუნქტები, რომლებსაც ყურადღება უნდა მიექცეს განვითარებული მიწის ნაკვეთების, როგორც ერთიანი უძრავი ქონების ნაწილის საბაზრო ღირებულების შეფასებისას, რომელიც ყველაზე ხშირად გვხვდება „გირაოს“ სიტუაციებში.

მიწის იჯარის ხელშეკრულების გაანალიზებისას ყურადღება უნდა მიაქციოთ:

· კონტრაქტის დრო;

· ტვირთის და სერვიტუტის არსებობა, რომელიც შემდგომ უნდა გაანალიზდეს, რათა გაითვალისწინოს ტვირთი ქონების საბაზრო ღირებულების გამოთვლისას.

საკადასტრო გეგმის გაანალიზებისას ყურადღება უნდა მიაქციოთ:

მიწის ნაკვეთის საზღვრები;

არ არსებობს პირდაპირი შეზღუდვები დამატებითი განვითარების შესაძლებლობაზე.

შეფასების ანგარიშში უნდა იყოს ჩაწერილი მიწის კატეგორია, რომელიც მითითებულია იჯარის ხელშეკრულებაზე დართული საკუთრების მოწმობაში ან ტერიტორიის საკადასტრო გეგმაში.

მიწის ნაკვეთზე შეფასებული უფლების დადგენისას შეიძლება არსებობდეს შემდეგი სახის უფლებები:

საკუთრება;

მუდმივი გამოყენების უფლება;

იჯარის უფლება (გრძელვადიანი, მოკლევადიანი).

მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულების გამოთვლის მეთოდისა და მეთოდის არჩევა

მიწის ნაკვეთების შეფასების ძირითადი მეთოდები მოცემულია „მიწის საბაზრო ღირებულების განსაზღვრის მეთოდოლოგიურ რეკომენდაციებში“, დამტკიცებული რუსეთის საკუთრების სამინისტროს 2002 წლის 6 მარტის No568-r ბრძანებით.

აღსანიშნავია, რომ მიწის ნაკვეთის ღირებულების დაანგარიშების დაწყებამდე უნდა ჩამოყალიბდეს დასკვნა „განვითარების სიმკვრივის კოეფიციენტის“ შესახებ და აზრი ნაკვეთის „ადეკვატურობის“ შესახებ ობიექტის სრული ფუნქციონირებისთვის.

დასკვნის შედგენისას აუცილებელია მიწის ნაკვეთისა და შენობის ფართობის თანაფარდობის დადგენა. შენობის ფართობის შესახებ ინფორმაციის წყარო შეიძლება იყოს სერთიფიკატი მფლობელისგან, ან მონაცემები ტექნიკური მონაცემების ფურცლებიდან. ამ მიწის ნაკვეთზე მდებარე შენობების BTI.

ამ სიტუაციაში ჩნდება კითხვა, თუ როგორ უნდა გამოიყოს საჭირო მიმდებარე ტერიტორია. მიწის ნაკვეთის "ადეკვატურობის" შესახებ ინფორმირებული აზრის შესაქმნელად, შეგიძლიათ "დაიწყოთ" არსებული SNIP-ებიდან (თუ ისინი აქტუალურია თანამედროვე ობიექტებთან მიმართებაში) ან პროფესიონალი დეველოპერების მოთხოვნებიდან, რომლებიც ახორციელებენ საინვესტიციო პროექტებს კომერციულ განვითარებასთან დაკავშირებით.

უძრავი ქონების შეფასების შედარებითი მიდგომა გირაოს მიზნებისთვის

შედარებითი მიდგომა არის ერთ-ერთი ყველაზე ხშირად გამოყენებული მიდგომა უძრავი ქონების გირაოს მიზნებისთვის შეფასებისას.

შეფასების ეს მიდგომა ეფუძნება ჩანაცვლების პრინციპს. იგი ემყარება დაშვებას, რომ გონივრული მყიდველი არ გადაიხდის უფრო მეტს გასაყიდად გამოტანილ ობიექტში, ვიდრე ის, რისთვისაც შესაძლებელია მსგავსი ხარისხისა და ვარგისიანობის შეძენა. შედარებითი მიდგომა ეფუძნება შეფასებული ობიექტის ღირებულების დამოკიდებულებას მსგავსი ობიექტების გასაყიდ ფასზე. თითოეული შესადარებელი გაყიდვა შედარებულია საგნის ქონებასთან. კორექტირება ხდება შესადარებელ გასაყიდ ფასზე, რათა ასახოს მათ შორის მნიშვნელოვანი განსხვავებები.

შედარებითი მიდგომა მოიცავს რამდენიმე ნაბიჯს.

1 ეტაპი.შესწავლილია ბაზრის მდგომარეობა და განვითარების ტენდენციები და განსაკუთრებით ის სეგმენტი, რომელსაც განეკუთვნება შეფასებული ობიექტი. იდენტიფიცირებულია ობიექტები, რომლებიც ყველაზე მეტად შედარებულია შეფასებულთან.

მე-2 ეტაპი.ხდება ინფორმაციის შეგროვება და შემოწმება ანალოგური ობიექტების შესახებ; შეგროვებული ინფორმაცია გაანალიზებულია და თითოეული ანალოგი ობიექტი შედარებულია შესაფასებელ ობიექტთან.

მე-3 ეტაპი.შედარებული ობიექტების საფასო მახასიათებლებში გამოვლენილი განსხვავებების საფუძველზე, კორექტირება ხდება შესადარებელი ანალოგების გაყიდვის ფასებში.

მე-4 ეტაპი.ანალოგიური ობიექტების დაზუსტებული ფასები შეთანხმებულია და შეფასებული ობიექტის საბაზრო ღირებულების საბოლოო ღირებულება მიღებულია შედარებითი მიდგომის საფუძველზე.

შედარებითი მიდგომის მთავარი უპირატესობა ის არის, რომ ის ფოკუსირებულია მსგავსი ობიექტების რეალურად მიღწეულ შესყიდვა-გაყიდვის ფასებზე.

ზოგადად, შედარებითი მიდგომის გამოყენების შესაძლებლობა დამოკიდებულია აქტიური ბაზრის არსებობაზე, ვინაიდან მიდგომა გულისხმობს მონაცემების გამოყენებას რეალურ ტრანზაქციებზე, ასევე ბაზრის ღიაობასა და ფინანსური ინფორმაციის ხელმისაწვდომობაზე.

შედარებითი მიდგომის გამოყენების სისწორის საკითხი საბაზრო ტრანზაქციების არარსებობის შემთხვევაში საკმაოდ რთულია. როგორც წესი, ეს სიტუაცია შეიძლება შეინიშნოს მცირე დასახლებებში, სადაც ბაზარი ცუდად არის განვითარებული და ინფორმაციის ხელმისაწვდომი წყაროები არ შეიცავს ინფორმაციას შესადარებელი ობიექტების ყიდვა-გაყიდვის ოპერაციების შესახებ.

ამ შემთხვევაში, შემდეგი ალგორითმი შეიძლება გამოყენებულ იქნას, როგორც მისაღები გამოსავალი:

გამოვლენილია „მსგავსი“ ქალაქები, რომლებიც მდებარეობს იმავე რეგიონში, რეგიონში და ა.შ. (შედარების კრიტერიუმები შეიძლება მოიცავდეს მოსახლეობის რაოდენობას და შემოსავლის დონეს, განვითარებული საბინაო ბაზრის არსებობას, მდებარეობას „საკვანძო“ სატრანსპორტო მარშრუტთან და ა.შ.);

მოძებნეთ მონაცემები შესადარებელი ტრანზაქციების შესახებ:

ტარდება გამოთვლები და საჭიროების შემთხვევაში ხდება შესაბამისი კორექტირება.

მნიშვნელოვანია აღინიშნოს, რომ ეს მიდგომა უნდა იქნას გამოყენებული საკმაოდ დიდი სიფრთხილით. ეს მეთოდი შეიძლება გამოყენებულ იქნას როგორც დამხმარე მიდგომა იმის გასაგებად, არის თუ არა სხვა მიდგომების ფარგლებში მიღებული ობიექტის ღირებულება (შესავალი და ღირებულება) შედარებით დიაპაზონში თუ არა.

ამ მიდგომის გამოყენებისას მნიშვნელოვანია, რომ თავიდან იქნას აცილებული შეფასების ობიექტის ლიკვიდურობის ხარისხის არასწორად განსაზღვრის შეცდომა და, შედეგად, სრულიად არალიკვიდური ობიექტის შეფასება და შემდგომში „სასურველი“ შედეგის „რეალური“ გადაცემა. ერთი.

უძრავი ქონების შეფასების ძირითადი ეტაპები შედარებითი მიდგომის გამოყენებით:

ანალოგების შერჩევა და ანალოგების შესახებ ინფორმაციის შეგროვება;

შედარების ერთეულის არჩევანი;

შედარებული ობიექტების ფასების მახასიათებლებში გამოვლენილი სხვაობების კორექტირება;

საბოლოო ღირებულების ფორმირება.

მოდით განვიხილოთ ძირითადი პუნქტები, რომლებსაც ყურადღება უნდა მიექცეს თითოეულ ეტაპზე.

ანალოგების შერჩევა და ანალოგების შესახებ ინფორმაციის შეგროვება არის პირველი და, ფაქტობრივად, საკვანძო ეტაპი შედარებითი მიდგომის გამოყენებისას.

ანალოგების შესარჩევად შეიძლება გამოყენებულ იქნას შედარების შემდეგი ძირითადი ელემენტები:

ფუნქციური დანიშნულება;

მდებარეობა;

ფიზიკური მახასიათებლები (ზომა, ობიექტის მდგომარეობა და ა.შ.).

ფუნქციური დანიშნულება შედარების ერთ-ერთი მთავარი ელემენტია. ყველაზე დიდი შეცდომა შეიძლება იყოს სრულიად განსხვავებული ფუნქციური დანიშნულების ობიექტების ანალოგებად არჩევა.

აუცილებელია ანალოგების შერჩევას დიდი სიფრთხილით მივუდგეთ, თუ ობიექტი პოტენციურად ექვემდებარება დანგრევას ან რეკონსტრუქციას. ანალოგების არჩევისას მნიშვნელოვანია გვესმოდეს, რა უდევს საფუძვლად მყიდველის მოტივაციას. როგორც წესი, ასეთ ვითარებაში მოტივაცია, უპირველეს ყოვლისა, შეიძლება იყოს ახალი ობიექტის მშენებლობის უფლების მოპოვება. შესაბამისად, როგორც ანალოგები, მიზანშეწონილია ფოკუსირება მოახდინოთ დანგრევას დაქვემდებარებულ ობიექტებზე შესადარებელი მდებარეობით და ყურადღება მიაქციოთ მიწის ნაკვეთზე უფლებების შესაძლო დაშვებულ გამოყენებას.

სიის, ანალოგების შესაქმნელად და შეფასებისთვის საჭირო ინფორმაციის მისაღებად ინფორმაციის წყაროებია:

ინტერნეტის ძიების შედეგად მიღებული წინასწარი მონაცემები;

ანალიტიკური სააგენტოებისა და უძრავი ქონების კომპანიების მიერ მოწოდებული მონაცემები;

შეფასების კომპანიის მიერ შენახული საკუთარი მონაცემთა ბაზები.

საკმაოდ ტიპიური სიტუაციაა, როდესაც გამოიყენება ინფორმაცია, რომელიც არ შეიცავს ყველა საჭირო მონაცემს, რაც საშუალებას იძლევა დასკვნის გაკეთება, რომ ანალოგების არჩევანი სწორად გაკეთდა.

ანალოგად შეთავაზებული ობიექტების ძირითადი ფასების ფაქტორების მნიშვნელობების შესახებ არასრული ინფორმაციის შემთხვევაში აუცილებელია ამ ობიექტების გარე შემოწმება. რა თქმა უნდა, ანალოგების ფოტოების გამოყენება და ქალაქის რუკაზე ანალოგური ობიექტების დახატვა შეფასების ობიექტთან ერთად კიდევ უფრო სრულ ვიზუალურ ინფორმაციას მოგვცემს.

ანალოგების შერჩევისა და ინფორმაციის შეგროვების შემდეგ, თქვენ უნდა შედარების ერთეულის შერჩევის ეტაპი.

ყველაზე ხშირად გამოყენებული შედარების ერთეულები შეიძლება იყოს:

საერთო ფართი 1 კვ.მ.

1 კვ.მ. გამოსაყენებელი ან გასაქირავებელი ფართი.

აუცილებელია აღინიშნოს შედარების ერთეულის სწორად არჩევისა და ამ პარამეტრის ღირებულების მახასიათებლების განსაზღვრის მნიშვნელობა.

შედარების ერთეულების არჩევის შემდეგ ხდება კორექტირება.

უძრავი ქონების შეფასების თეორიაში განასხვავებენ შემდეგი სახის შესწორებებს:

პროცენტი (მაგალითად, ადგილმდებარეობის კორექტირება, ცვეთა, გაყიდვის დრო და ა.შ.);

ღირებულება (მაგალითად, ხარისხობრივი მახასიათებლების შესწორებები, ასევე სტატისტიკური მეთოდებით გამოთვლილი შესწორებები). მთლიანობაში გაყიდული ანალოგური ობიექტის ფასში განხორციელებული ფულადი კორექტირება უნდა მოიცავდეს კორექტირებას დამატებითი გაუმჯობესების არსებობის ან არარსებობის შესახებ (საწყობის გაფართოება, ავტოსადგომები და ა.შ.);

აბსოლუტური

ნათესავი.

მოდით უფრო დეტალურად ვისაუბროთ ძირითად პუნქტებზე, რომლებიც გასათვალისწინებელია ცვლილებების ფორმირებისას.

არსებობს ათი ძირითადი შედარების ელემენტი (რაც რეალურად არის კორექტირება), რომლებიც გასათვალისწინებელია გაყიდვების შედარების მეთოდში:

1. გადაცემული ქონებრივი უფლებები;

2. დაფინანსების პირობები (რუსულ პრაქტიკაში საკმაოდ იშვიათად გამოიყენება);

3. რეალიზაციის პირობები;

შეძენისთანავე გაწეული ხარჯები;

ბაზრის პირობები;

მდებარეობა;

ფიზიკური მახასიათებლები (ზომა, სამშენებლო მასალების ხარისხი, შენობის მდგომარეობა);

ეკონომიკური მახასიათებლები (საოპერაციო ხარჯები, იჯარის ხელშეკრულების პირობები, ადმინისტრაციული ხარჯები, მოიჯარეების შემადგენლობა და ა.შ.);

გამოყენების სახეობა;

10. ღირებულების კომპონენტები, რომლებიც არ არის უძრავი ქონების ნაწილი.

სინამდვილეში, ზემოაღნიშნული შედარების ელემენტები ანალოგების შერჩევის კრიტერიუმია. Როგორ. რაც უფრო ზუსტად შეესაბამება ანალოგს შეფასების ობიექტის მითითებულ მახასიათებლებს, მით ნაკლები შესწორებები იქნება შეტანილი და უფრო საიმედო შედეგი იქნება მიღებული.

მოდით უფრო ახლოს მივხედოთ თითოეულ ამ ელემენტს.

გადასაცემი საკუთრების უფლებები.გარიგების ფასი დამოკიდებულია გადაცემული საკუთრების უფლებებზე. საკმაოდ ტიპიური სიტუაციაა, როდესაც არსებობს ქირავნობის ხელშეკრულებები შესაფასებელი ქონების ტერიტორიებზე. ამ შემთხვევაში, ობიექტის ღირებულების დადგენისას, შესწორებები უნდა ასახავდეს განსხვავებებს შეფასებული ობიექტის შემოსავლის პოტენციალსა და მის ანალოგს შორის.

დაფინანსების პირობები.ნასესხები დაფინანსების წყაროს არსებობამ ასევე შეიძლება გავლენა მოახდინოს ქონების ღირებულებაზე. ცვლილების გამოსათვლელად აუცილებელია გქონდეთ სრული ინფორმაცია კონკრეტულ შემთხვევაში მიღებული დაფინანსების სქემის შესახებ. რუსეთის ბაზარზე არსებული პირობებიდან გამომდინარე, ეს კორექტირება საკმაოდ იშვიათად გამოიყენება.

გაყიდვის პირობები და გაყიდვის დრო.გაყიდვის პირობების კორექტირება ასახავს მყიდველის ან გამყიდველის მოტივაციას (მაგალითად, დაკავშირებულ პირებს შორის გარიგება და ა.შ.). ექსპოზიციის პერიოდი - დრო, რომლის განმავლობაშიც ობიექტი არის ბაზარზე, განსხვავდება ბაზრის სხვადასხვა სეგმენტისთვის და დიდწილად დამოკიდებულია ობიექტების ხარისხზე. თუ ობიექტი გაიყიდა სტანდარტულ საგამოფენო პერიოდზე გაცილებით მოკლე დროში, ეს მიუთითებს დაუფასებელ ფასზე. თუ ობიექტი ბაზარზე მნიშვნელოვნად აღემატება ექსპოზიციის სტანდარტულ პერიოდს, ფასი გაბერილია. ორივე შემთხვევაში, გარიგება არ არის დამახასიათებელი ბაზრის სეგმენტისთვის და არ უნდა ჩაითვალოს შესადარებლად.

შეძენისთანავე გაწეული ხარჯები.ეს ხარჯები მოიცავს იმ ხარჯებს, რომლებიც მყიდველს ეკისრება ობიექტის შეძენისთანავე და რომლებიც რეალურად მხედველობაში მიიღება გარიგების ღირებულების განსაზღვრისას, მაგალითად, წარმოების ადგილზე ერთ-ერთი ობიექტის დანგრევის ან დემონტაჟის ხარჯებს, ხელახლა. მიწათმოქმედების რეგისტრაცია და სხვ.

მდებარეობა.ეს ცვლილება აუცილებელია, თუ შეფასებული და შესადარებელი ობიექტების ადგილმდებარეობის მახასიათებლები განსხვავდება.

ფიზიკური მახასიათებლები(ზომა, სამშენებლო მასალების ხარისხი, შენობის მდგომარეობა). ფიზიკური განსხვავებები მოიცავს: ზომას, კონსტრუქციის ხარისხს, ასაკს და მდგომარეობას, ფუნქციონალურ სარგებლობას, ლოტის ზომას, ასალაგმად და ა.შ.

ეკონომიკური მახასიათებლები.ობიექტის ატრიბუტები, რომლებიც გავლენას ახდენენ მის შემოსავალზე. მაგალითად, საოპერაციო ხარჯები, ადმინისტრირების ხარისხი, იჯარის ხელშეკრულების პირობები და ა.შ.

ღირებულების კომპონენტები, რომლებიც არ შედის უძრავ ქონებაში. ეს შეიძლება მოიცავდეს მოძრავ ქონებას, რომლის ღირებულებაც შედიოდა გარიგების სტრუქტურაში (ტექნიკა, საყოფაცხოვრებო ტექნიკა, ავეჯი, ინვენტარი და ა.შ.)

შეფასების ჩატარებისას საჭიროა კორექტირება იმ კომპონენტებზე, რომლებიც არ არის შესაფასებელი ქონების ნაწილი.

ობიექტის დანიშნულებიდან გამომდინარე, ცვლილებების ჩამონათვალი შეიძლება დაზუსტდეს გარკვეული ტიპის კომერციული უძრავი ქონების ობიექტის სპეციფიკის გათვალისწინებით.

მაგალითად, საოფისე ქონების შეფასებისას, ძირითადი ცვლილებები შეიძლება იყოს:

Საკუთრების კანონი;

ფიზიკური მახასიათებლები (ობიექტის მდგომარეობა, გამოსაყენებელი და საერთო ფართის თანაფარდობა (%), პარკინგის ადგილების თანაფარდობა გასაქირავებელ ფართთან და ა.შ.);

ეკონომიკური მახასიათებლები (ჩატვირთვის დონე, ღირებულების დონე და ა.შ.).

უძრავი ქონების სასაწყობო მიზნებისთვის შეფასებისას ძირითადი ცვლილებები შეიძლება იყოს:

Საკუთრების კანონი;

მდებარეობა;

საჭირო ინფრასტრუქტურის (რკინიგზის ხაზი, გზა, მოსახერხებელი, მისასვლელი და ა.შ.) ხელმისაწვდომობა;

ფიზიკური მახასიათებლები (ობიექტის მდგომარეობა, ადმინისტრაციული და სასაწყობო ფართის თანაფარდობა (%), სიმაღლე, გათბობის არსებობა, ყველა საჭირო კომუნიკაციისა და თავისუფალი სიმძლავრის არსებობა და ა.შ.);

ეკონომიკური მახასიათებლები (უტილიზაციის დონე, ღირებულების დონე).

შედარებითი მიდგომის გამოყენებისას აუცილებელია ყურადღება მიაქციოთ შემდეგ ასპექტებს:

ანალოგები და შეფასების ობიექტი უნდა ეკუთვნოდეს უძრავი ქონების ერთსა და იმავე ბაზარს, ბაზრის სეგმენტს და ჰქონდეს შესადარებელი მდებარეობა, ტექნიკური მდგომარეობა და ფართობი;

გამოთვლების გაკეთებისას აუცილებელია მიეთითოს მითითებები იმ წყაროებზე, საიდანაც იქნა მიღებული ინფორმაცია შეფასების ობიექტის ანალოგების შესახებ. ანალოგად შეთავაზებული ობიექტების ძირითადი ფასების მახასიათებლების მნიშვნელობების შესახებ არასრული ინფორმაციის შემთხვევაში აუცილებელია ამ ობიექტების გარე შემოწმება;

კორექტირება უნდა შეესაბამებოდეს შეფასების ობიექტსა და ანალოგებს შორის არსებულ განსხვავებებს, მიუღებელია რამდენიმე კორექტირების გაკეთება, რომელიც აღმოფხვრის იმავე განსხვავებას ობიექტსა და ანალოგს შორის (მაგალითად, კორექტირება მშენებლობის წლისთვის, შენობის ტექნიკური მდგომარეობა; და შესრულებული რემონტის დონე);

შედარებითი მიდგომის გამოყენებით მიღებული ღირებულების ღირებულებები უნდა იყოს ბაზრის ანალიზის დროს გამოვლენილ ხარჯთა დიაპაზონში.

გირაოს მიზნებისთვის უძრავი ქონების შეფასების შემოსავლის მიდგომა

შემოსავლის მიდგომა არის შეფასების ობიექტის ღირებულების შეფასების მეთოდების ერთობლიობა, რომელიც ეფუძნება შეფასების ობიექტიდან მოსალოდნელი შემოსავლის განსაზღვრას.

შემოსავლის მიდგომის გამოყენება ეფუძნება მიმდინარე ღირებულების კონცეფციას: ნებისმიერი აქტივის ღირებულება არის აქტივიდან მოსალოდნელი სამომავლო ფულადი ნაკადების მიმდინარე ღირებულება, დისკონტირებული ამ აქტივში ინვესტირების რისკის ხარისხის შესაბამისი განაკვეთით.

უძრავი ქონების საშემოსავლო მიდგომის პერსპექტივით შეფასებისას შემოსავალი არის ქონების ღირებულების განმსაზღვრელი მთავარი ფაქტორი. რაც უფრო დიდია ობიექტის მიერ გამომუშავებული შემოსავალი, მით მეტია მისი ღირებულების ღირებულება, ყველა დანარჩენი თანაბარია. ამ შემთხვევაში მნიშვნელოვანია შესაძლო შემოსავლის მიღების პერიოდის ხანგრძლივობა, ამ პროცესის თანმხლები რისკების ხარისხი და ტიპი.

შემოსავლის მიდგომა ხშირად გამოიყენება უძრავი ქონების შესაფასებლად, რომელიც შეიძლება იყოს გაქირავებული ან იჯარით.

შემოსავლის მიდგომის გამოყენება მაღალ სპეციალიზებული უძრავი ქონების (მაგალითად, ფოლადის დნობის საწარმოს) შეფასების ნაწილად მოითხოვს შეფასების მიდგომის არჩევის ფრთხილად განხილვას.

პრაქტიკაში გამოიყენება ან დისკონტირებული ფულადი ნაკადების მეთოდი ან კაპიტალიზაციის მეთოდი. ქვემოთ მოცემულია ძირითადი პუნქტები, რომლებსაც ყურადღება უნდა მიაქციოთ თითოეული ამ მეთოდის ფარგლებში.

დისკონტირებული ფულადი ნაკადის მეთოდი

დისკონტირებული ფულადი ნაკადების (DCF) მეთოდი გამოიყენება ქონების შეფასებისას მისი ექსპლუატაციიდან არასტაბილური შემოსავლების ნაკადების შემთხვევაში.

მისი გამოყენება მიზანშეწონილია შემდეგ შემთხვევებში:

ქონება მშენებარე პროცესშია ან ახლახან აშენდა და მიმდინარეობს (ან ექსპლუატაციაში შესული);

ვარაუდობენ, რომ მომავალი ფულადი ნაკადები მნიშვნელოვნად განსხვავდება ამჟამინდელისგან რეკონსტრუქციის, რემონტის, ხელახალი განვითარების და ა.შ. ობიექტი;

შემოსავლებისა და ხარჯების ნაკადები სეზონურია;

შესაფასებელი ქონება არის დიდი მრავალფუნქციური კომერციული ქონება.

დისკონტირებული ფულადი ნაკადების მეთოდი აფასებს ქონების ღირებულებას შემოსავლის ამჟამინდელი ღირებულების საფუძველზე, რომელიც შედგება პროგნოზირებული ფულადი ნაკადებისა და ნარჩენი ღირებულებისგან.

DCF მეთოდის გამოსაყენებლად საჭიროა შემდეგი მონაცემები:

1. საპროგნოზო პერიოდის ხანგრძლივობა;

2. ფულადი სახსრების ნაკადების საპროგნოზო ღირებულებები, ნარჩენი ღირებულების ჩათვლით (რევერსია) - ქონების გაყიდვიდან მიღებული შემოსავლები საკუთრების პერიოდის ბოლოს;

3. ფასდაკლების განაკვეთი.

საპროგნოზო პერიოდის განსაზღვრადამოკიდებულია გრძელვადიანი პროგნოზებისთვის საკმარისი ინფორმაციის რაოდენობაზე. გაანგარიშების პერიოდი შეიძლება იყოს თვე, მეოთხედი, წელი და ა.შ. გაანგარიშების ჰორიზონტი შეიძლება მერყეობდეს 3-დან 5 წლამდე, ან უტოლდება იმ პერიოდების რაოდენობას, რომელიც საჭიროა ობიექტის მდგრადი შემოსავლის დონის მისაღწევად.

საპროგნოზო პერიოდის განსაზღვრისას მნიშვნელოვანია გვესმოდეს, რამდენ ხანს შეიძლება გაგრძელდეს შესაფასებელი ქონების სიცოცხლე მისი ამჟამინდელი მდგომარეობისა და ექსპლუატაციაში შესვლის წლის მიხედვით.

ამის გაგება საშუალებას გაძლევთ სწორად განსაზღვროთ საპროგნოზო პერიოდის ხანგრძლივობა და აირჩიოთ მიდგომა ობიექტის ღირებულების დასადგენად პოსტ-პროგნოზის (ნარჩენი) პერიოდის ბოლოს.

სინამდვილეში, საპროგნოზო პერიოდი არ შეიძლება იყოს აქტივის სიცოცხლეზე მეტი.

შემდეგი ეტაპი არის ფულადი ნაკადების განსაზღვრა საპროგნოზო პერიოდში და ობიექტის ღირებულების განსაზღვრა მის დასასრულს.

ფულადი ნაკადით, ობიექტიდან შემოსავლის რამდენიმე დონე გამოითვლება (თითოეული საპროგნოზო წლისთვის):

1. პოტენციური მთლიანი შემოსავალი (PVI);

2. ფაქტობრივი მთლიანი შემოსავალი (DVD);

3. წმინდა საოპერაციო შემოსავალი (NOI);

4. ფულადი ნაკადები გადასახადამდე (BCF);

5. ფულადი ნაკადები გადასახადების შემდეგ (AFPT).

ფასდაკლებული შემოსავლის დონედ ყველაზე ხშირად გამოიყენება ორი რაოდენობა:

CHOD - თუ თქვენ გჭირდებათ მთლიანობაში ობიექტის ღირებულების შეფასება, მთელი ინვესტირებული კაპიტალის ღირებულება მისი წყაროების გათვალისწინების გარეშე;

DPDN - თუ გჭირდებათ მფლობელის მიერ ინვესტირებული კაპიტალის ღირებულების შეფასება.

DPDN და CHOD - განსხვავდება ვალის მომსახურების ხარჯების ოდენობით (იპოთეკური სესხი).

პოტენციური მთლიანი შემოსავალი. VDP-ის ფორმირებისას აუცილებელია ყურადღება მიაქციოთ შემდეგ ძირითად პარამეტრებს, რომლებიც მონაწილეობენ ობიექტის ღირებულების გაანგარიშებაში:

ობიექტის ფართობის სწორი აღრიცხვა, როგორც გამოთვლილი მნიშვნელობა;

ქირავნობის ტარიფის სწორად განსაზღვრა ქონების შერჩეული ფართობის მიხედვით;

იჯარის ტარიფებში კომუნალური ხარჯების ჩართვის შემოწმება ანალოგებით (კომუნალური ხარჯების გათვალისწინებით, კომუნალური ხარჯების გამოკლებით) და ტვირთის არსებობის შემოწმება გრძელვადიანი იჯარის ხელშეკრულების სახით.

ობიექტების ტერიტორიების ტიპები:

მთლიანი გაზომილი ფართობი - მოიცავს შენობის ყველა სართულის მთელ შიდა ფართობს;

მთლიანი გასაქირავებელი ფართობი - შენობის მთლიანი გაზომილი ფართობი, გამოკლებული ძირითადი ვერტიკალური ღიობები (როგორიცაა ლიფტის შახტები, ვენტილაცია, კიბეები);

შენობის საერთო ფართი, ან შენობის საზოგადოებრივი ფართი (Building Common Area), არის შენობის ფართობი, რომელიც განკუთვნილია შენობის ყველა მოიჯარესთვის საერთო სარგებლობისთვის, მაგრამ არ შედის საოფისე ფართებში. და საცალო ფართები (შენობის მთავარი დარბაზი, პირველი სართულის სახანძრო დერეფნები და ა.შ.);

გამოსაყენებელი ფართი არის შენობის გასაქირავებელი ფართი, გარდა სართულებზე საერთო ფართებისა და შენობის ყველა საერთო ფართის გამოკლებით.

დაკარგული ქირამოიცავსზარალი გადაუხდელობისა და გადატვირთვისგან, რომლებიც მხედველობაში მიიღება როგორც ფაქტობრივი ღირებულებები კლიენტის მონაცემებზე და საშუალოვადიან ღირებულებებზე.

თუ გამოვლინდა გადატვირთვა, აუცილებელია ამის მიზეზების ანალიზი. არსებითი პუნქტია ობიექტის დატვირთვის ობიექტური შეუძლებლობა, მაგალითად, 75%-ით (ამჟამინდელი დატვირთვის დონეზე 25%), მისი სპეციფიკური მახასიათებლების გამო. ამ ფაქტორის შეუფასებლობამ ან არასწორმა გათვალისწინებამ შეიძლება გამოიწვიოს ობიექტის ღირებულების გადაჭარბება.

Საოპერაციო ხარჯები

უნდა აღინიშნოს, რომ საოპერაციო ხარჯების ფორმირებისთვის წყაროებმა შეიძლება გამოიყენონ სხვადასხვა პრინციპი.

საოპერაციო ხარჯების ოდენობის დასადგენად შემფასებელს შეუძლია გამოიყენოს ასეთი ხარჯების როგორც საშუალო საბაზრო მაჩვენებელი (ინდიკატორის მნიშვნელობების დიაპაზონი) (სპეციფიკური აბსოლუტი შეფასების ობიექტის გაზომვის ერთეულზე ან ობიექტის შემოსავლის ღირებულებასთან შედარებით) ბაზრისთვის. სეგმენტი, რომელსაც განეკუთვნება შეფასების ობიექტი, ასევე შეფასების ობიექტის საოპერაციო ხარჯების ელემენტარულ ანალიზს.

საოპერაციო ხარჯები ობიექტზე 1 კვ.მ, როგორც წესი, შეესაბამება საბაზრო საშუალო მაჩვენებელს, წინააღმდეგ შემთხვევაში საჭიროა გაანალიზდეს, რა ფაქტორებით არის გადახრა საშუალო საბაზრო დონიდან და რა მიზეზებით არის გამოწვეული ეს გადახრა.

საოპერაციო ხარჯები - პერიოდული ხარჯები ქონების ნორმალური ფუნქციონირებისა და ფაქტობრივი მთლიანი შემოსავლის რეპროდუქციის უზრუნველსაყოფად - შეიძლება დაიყოს სამ ჯგუფად:

ფიქსირებული ხარჯები;

ცვლადი ხარჯები:

ჩანაცვლების ხარჯები.

ფიქსირებული ხარჯები მოიცავს ხარჯებს, რომლებიც არ არის დამოკიდებული ობიექტის დაკავებულობის კოეფიციენტზე. მაგალითად, გადასახადის გადახდა (ქონების გადასახადი, გადასახადი ან მიწის გადასახადები და ა.შ.).

ცვლადები მოიცავს ხარჯებს, რომლებიც დაკავშირებულია ობიექტის გამოყენების ინტენსივობასთან და გაწეული მომსახურების დონესთან:

მართვის ხარჯები;

იჯარის ხელშეკრულებების დადების ხარჯები;

მომსახურე პერსონალის ხელფასი;

კომუნალური ხარჯები;

დასუფთავების ხარჯები;

საოპერაციო და სარემონტო ხარჯები;

ტერიტორიისა და ავტოსადგომის შენარჩუნების ხარჯები;

უსაფრთხოების ხარჯები და ა.შ.

საკმაოდ ხშირად ვხვდებით საოპერაციო ხარჯების ცნებას, რაც ნიშნავს:

სამშენებლო სტრუქტურების ნორმალური ფუნქციონირების შენარჩუნებასთან დაკავშირებული ხარჯები;

საინჟინრო სისტემების საპროექტო ფუნქციონირების შენარჩუნებასთან დაკავშირებული ხარჯები, გაუმართავი აღჭურვილობის გამოცვლის გათვალისწინებით;

შენობისა და შენობის უსაფრთხოების, შენობის და მიმდებარე ტერიტორიების შემოღობვის, თოვლის მოცილებისა და სახურავის გაწმენდის, ფანჯრების წმენდის ხარჯები;

კომუნალური ხარჯები და ა.შ.

საოპერაციო ხარჯების ოდენობის განსაზღვრისას უნდა „დაიწყოთ“ მათი საშუალო საბაზრო ღირებულებიდან (საცნობარო ღირებულებად შეიძლება გამოყენებულ იქნას შიდა შემოსავლის ან შიდა შემოსავლის წილი).

ტიპიური სიტუაციაა, როდესაც მფლობელი აცხადებს, რომ ხარჯების ოდენობა მნიშვნელოვნად ნაკლებია ბაზრის საშუალო მაჩვენებელზე. ამ შემთხვევაში შემფასებელმა უნდა ჩაატაროს დეტალური ანალიზი ხარჯების შემცირების მიზეზის დასადგენად.

მაგალითად, თუ მფლობელმა ააშენა საკუთარი საქვაბე ოთახი და ამით მიაღწია ხარჯების მნიშვნელოვან შემცირებას, მაშინ ეს უნდა იყოს ხაზგასმული ანგარიშში და ყველა საჭირო გამოთვლა სწორად უნდა განხორციელდეს, ამ ფაქტის გათვალისწინებით.

გარდა ამისა, ასეთი ფაქტის დადგენის შემთხვევაში, საჭიროა უფრო დეტალურად განიხილოს გირაოს მასის წარმოქმნასთან დაკავშირებული საკითხი (მაგალითად, შესაძლოა მიზანშეწონილი იყოს ქვაბის ოთახის დამატებით უზრუნველყოფა, აღჭურვილობის ჩათვლით).

ცალკე საკითხია, შევიდეს თუ არა კომუნალური გადასახადები მთლიან თანხაში. აღსანიშნავია, რომ ამ საკითხზე მკაფიო მოსაზრება არ არსებობს, მაშინ როცა სხვადასხვა რეგიონულ ბაზარს აქვს საკუთარი პრაქტიკა საიჯარო ხელშეკრულებების გაფორმებისას. თუმცა, ყურადღება უნდა მიექცეს სასამართლო პრაქტიკის არსებობას ქონების ექსპლუატაციასთან დაკავშირებული კომუნალური საშუალებების ქირავნობაში ჩართვის საკითხზე.

რუსეთის ფედერაციის უზენაესი საარბიტრაჟო სასამართლოს პრეზიდიუმის 2002 წლის 11 იანვრის ტ ქონების ექსპლუატაციასთან დაკავშირებით კომუნალური საშუალებებით სარგებლობა.“. ვარაუდობენ, რომ კომუნალური, საოპერაციო და ადმინისტრაციული ხარჯები ანაზღაურდება ცალკე მომსახურების ხელშეკრულებით. ქირა არის გადახდა უშუალოდ ქონების მფლობელზე ნივთის (უძრავი ქონების) სასარგებლო თვისებებით სარგებლობისთვის. კომუნალური და სხვა ჩამოთვლილი გადასახადები არის იჯარით აღებული ქონების შენარჩუნების ხარჯები, რომლებიც იჯარის ხელშეკრულებით შეიძლება დაეკისროს როგორც მოიჯარეს, ასევე მეიჯარეს (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 616-ე მუხლის მე-2 პუნქტი).

ფაქტობრივი მთლიანი შემოსავალი-- ეს არის პოტენციური მთლიანი შემოსავალი მინუს ზარალი უსაქმური ფართიდან, რომელიც არ შეიძლებოდა იჯარით გაცემული და ვადაგადაცილებული ქირავნობა, პლუს სხვა შემოსავალი ქონების ჩვეულებრივი ბაზრის გამოყენებისგან (მაგალითად, შემოსავალი ფასიანი ავტოსადგომებიდან ან ავტოფარეხებიდან).

DVD = PVD -- დანაკარგები + სხვა ხარჯები

ფაქტობრივი მთლიანი შემოსავალი უნდა ასახავდეს რეალურ მდგომარეობას ობიექტის დატვირთვის ამჟამინდელი დონის მიხედვით.

ჩანაცვლების ხარჯები მოიცავს სტრუქტურის აცვიათ ნაწილების პერიოდულ გამოცვლას. ეს კომპონენტები მოიცავს:

გადახურვა, იატაკი და სხვა სამშენებლო ელემენტები ხანმოკლე მომსახურების ვადით:

სანიტარული და ელექტრო მოწყობილობები და მოწყობილობები;

მექანიკური აღჭურვილობა;

საცალფეხო ბილიკები, მისასვლელი გზები და ა.შ.;

დაქირავებული შენობების კოსმეტიკური შეკეთების ხარჯები ახალი მოიჯარის გადასვლამდე, თუ რემონტს იხდის მფლობელი.

საბაზრო ღირებულების შეფასებისას, ჩანაცვლების ხარჯები მხედველობაში მიიღება, რეალურად ხდება თუ არა შენახვის პერიოდში.

აღსანიშნავია, რომ რაც უფრო ძველია ქონების ექსპლუატაციაში გაშვების წელი, მით უფრო მნიშვნელოვანი იქნება გამოთვლებში ჩანაცვლების ხარჯების ოდენობა.

წმინდა საოპერაციო შემოსავალი - ფაქტობრივი მთლიანი შემოსავალი გამოკლებული საოპერაციო ხარჯები (OR) წლისთვის (ამორტიზაციის და ამორტიზაციის გამოკლებით).

მიღებული შედეგის სისწორის შემოწმებისას ზოგჯერ სასარგებლოა წმინდა საოპერაციო შემოსავლის წილის საშუალო მნიშვნელობის გამოყენება პოტენციურ მთლიან შემოსავალში ობიექტის ტიპისა (ოფისები, საცალო ვაჭრობა, საწყობები) და მისი ტექნიკური მდგომარეობა (აშენების წელი). , კაპიტალური რემონტი და ა.შ.).

შეფასებული ობიექტისთვის მიღებული ღირებულება საშუალებას იძლევა მივიღოთ დასკვნა ობიექტის საბაზრო ღირებულების ფორმირებული ღირებულების „ადეკვატურობის“ ხარისხის შესახებ.

კაპიტალის უკუგების გაანგარიშება (დისკონტის განაკვეთები)

გაანგარიშება შეიძლება განხორციელდეს კუმულაციური მშენებლობის მეთოდით და ბაზრის მოპოვების მეთოდით.

კაპიტალის უკუგების გაანგარიშება (რევერსია) საპროგნოზო პერიოდის ბოლოს

ობიექტის ღირებულების განსაზღვრა საპროგნოზო პერიოდის ბოლოს გულისხმობს იმის გაგებას, თუ რა მოუვა ობიექტს შემდეგ.

უმეტეს შემთხვევაში, მდგრადი ზრდის მოდელი გამოიყენება:

რევერსია;

წმინდა საოპერაციო შემოსავალი პირველ პოსტსაპროგნოზო პერიოდში;

კაპიტალზე უკუგების განაკვეთი;

შემოსავლის ზრდის სტაბილური ტემპი.

მიდგომა, რომელიც ასევე შეიძლება გამოვიყენოთ, არის საპროგნოზო პერიოდის ბოლოს ყველაზე სავარაუდო გაყიდვის ფასის პროგნოზირება მსგავსი უძრავი ქონების არსებული და (ან) საბაზრო მოსალოდნელი გაყიდვების ფასების საფუძველზე საპროგნოზო პერიოდის ბოლოს.

ამ პუნქტის გათვალისწინება ფუნდამენტური მნიშვნელობა ენიჭება, თუ შეფასების ობიექტი საკმარისად არის გაცვეთილი და საპროგნოზო პერიოდის ბოლოს, ბაზრის არსებული და (ან) მოსალოდნელიდან გამომდინარე, საპროგნოზო პერიოდის ბოლოს შეიძლება შეწყდეს. არსებობდეს. ცხადია, ამ შემთხვევაში მიზანშეწონილია მდგრადი ზრდის გამოყენება.

ქონების საბაზრო ღირებულების გამოთვლა საპროგნოზო პერიოდში ნაკადების მიმდინარე მნიშვნელობებისა და შემდგომი საპროგნოზო ღირებულების მიმდინარე ღირებულების შეჯამებით

ფულადი ნაკადების მიმდინარე ღირებულების შესახებ სწორი აზრის შესაქმნელად, მიზანშეწონილია გამოიყენოთ ფასდაკლების ფაქტორები პერიოდის შუა პერიოდისთვის.

ქონების საბოლოო ღირებულება შემოსავლის მიდგომის ფარგლებში არის საპროგნოზო და შემდგომი საპროგნოზო პერიოდების ფულადი ნაკადების მიმდინარე ღირებულებების ჯამი.

შემოსავლის კაპიტალიზაციის მეთოდი

კაპიტალიზაციის მეთოდი არის დისკონტირებული ფულადი ნაკადების მეთოდის განსაკუთრებული შემთხვევა.

შემოსავლის კაპიტალიზაციის მეთოდი გამოიყენება, თუ:

· შემოსავლების ნაკადები სტაბილურია ხანგრძლივი პერიოდის განმავლობაში და დადებითია;

· შემოსავლების ნაკადები სტაბილური ტემპით იზრდება.

ამ მეთოდით მიღებული შედეგი არის მთლიანი ქონების ღირებულება, რომელიც შედგება შენობების, ნაგებობების და მიწის ღირებულებისგან.

ქონების ღირებულება განისაზღვრება წმინდა საოპერაციო შემოსავლის კაპიტალიზაციის კოეფიციენტზე გაყოფით.

შემოსავლის კაპიტალიზაციის მეთოდი მოიცავს შემდეგი მოქმედებების შესრულებას:

მოსალოდნელი წმინდა საოპერაციო შემოსავლის განსაზღვრა;

კაპიტალიზაციის კოეფიციენტის გაანგარიშება;

ქონების ღირებულების განსაზღვრა NPV-ის კაპიტალიზაციის კოეფიციენტზე გაყოფით.

ძირითადი პუნქტები, რომლებსაც ყურადღება უნდა მიექცეს წმინდა საოპერაციო შემოსავლის გაანგარიშებისას, ზემოთ იყო მითითებული (ფასდაკლებული ფულადი ნაკადების მეთოდის განხილვისას). მოდით უფრო დეტალურად განვიხილოთ კაპიტალიზაციის კოეფიციენტის გამოთვლა.

კაპიტალიზაციის მაჩვენებელიშედგება ორი ნაწილისაგან:

1. დისკონტის განაკვეთი (ინვესტიციების უკუგების განაკვეთი), რომელიც არის კომპენსაცია, რომელიც უნდა გადაიხადოს ინვესტორს სახსრებით სარგებლობისთვის რისკის ფაქტორისა და კონკრეტულ ინვესტიციებთან დაკავშირებული სხვა ფაქტორების გათვალისწინებით;

2. კაპიტალის სტანდარტები, ე.ი. საწყისი ინვესტიციის დაფარვა. უფრო მეტიც, კაპიტალიზაციის კოეფიციენტის ეს ელემენტი ვრცელდება მხოლოდ აქტივების ამორტიზებად ნაწილზე (ანუ შენობებსა და ნაგებობებზე, მაგრამ არა მიწაზე, რომელიც არ ექვემდებარება ამორტიზაციას).

კაპიტალზე უკუგების მაჩვენებელი აგებულია კუმულაციური მშენებლობის მეთოდით.

კაპიტალის უკუგების მაჩვენებელი (დისკონტის განაკვეთი) = = ანაზღაურების ურისკო განაკვეთი + რისკის პრემია + პრემია უძრავი ქონების დაბალი ლიკვიდურობისთვის + ინვესტიციის მართვის პრემია.

გაითვალისწინეთ, რომ უძრავი ქონების ინვესტიციების მართვა განიხილება უფრო რთულ და სარისკო საქმიანობად, ვიდრე ფინანსურ აქტივებში ინვესტიციების მართვა, რაც საჭიროებს დამატებით პრემიას.

პრაქტიკაში, ასეთი გამოთვლითი ლოგიკის გამოყენება დაკავშირებულია მნიშვნელოვან „პირობითობას“ მტკიცებულებათა ნაწილის ფორმირებაში.

როგორც რისკის გარეშე განაკვეთიშეგიძლიათ გამოიყენოთ რუსეთის ფედერაციის გრძელვადიანი სახელმწიფო ობლიგაციების დაფარვის საშუალო ეფექტური სარგებელი 10-დან 14 წლამდე ვადით.

როგორც წესი, პრაქტიკაში ჩამოთვლილი რისკების პრემია შერჩეულ ქონებასთან მიმართებაში ფასდება ექსპერტების მიერ. მიუხედავად ამისა, მიზანშეწონილია რეგიონულ ბაზარზე დაფუძნებული ბაზის ჩამოყალიბება და ბაზრის სპეციფიკის გათვალისწინებით ამ ცვლილებების გამოტანა.

დაბალი ლიკვიდობის პრემიაუძრავი ქონება ითვალისწინებს უძრავ ქონებაში განხორციელებული ინვესტიციების დაუყოვნებელი დაბრუნების შეუძლებლობას. დაბალი ლიკვიდობისთვის კორექტირების ოდენობის დადგენისას, ჩვენ გამოვდივართ იმ წინაპირობიდან, რომ ობიექტის ექსპოზიციის პერიოდი მისი გასაყიდად გატანის მომენტიდან გრძელია. რაც უფრო სარისკო და რთულია ინვესტიცია, მით უფრო კომპეტენტურ მენეჯმენტს მოითხოვს იგი.

ინვესტიციების მართვის ჯილდომერყეობს ძირითადად 1%-დან 5%-მდე. მიზანშეწონილია გამოთვალოთ საინვესტიციო მენეჯმენტის პრემია არასაკმარისი ათვისების კოეფიციენტისა და ზარალის გათვალისწინებით ქირავნობის გადასახადების აღებისას.

რისკის პრემიის სხვადასხვა კომპონენტების გაანგარიშება:

დაბალ ლიკვიდურობის პრემია ითვალისწინებს ინვესტიციის შეუძლებლობას, ექსპერტების შეფასებით, როგორც წესი, 3-5 პროცენტული პუნქტის დონეზე;

უძრავ ქონებაში ინვესტირების რისკის პრემია ითვალისწინებს ობიექტის სამომხმარებლო ღირებულების შემთხვევით დაკარგვის შესაძლებლობას და შეიძლება მიღებულ იქნეს სადაზღვევო შენატანების ნორმის ოდენობით სანდოობის უმაღლესი კატეგორიის სადაზღვევო კომპანიებში;

ინვესტიციის მართვის პრემია განისაზღვრება იმის გათვალისწინებით, რომ რაც უფრო სარისკო და კომპლექსურია ინვესტიციები, მით უფრო კომპეტენტურ მენეჯმენტს საჭიროებენ, რაც ნიშნავს, რომ მით უფრო მაღალი იქნება ამ პრემიის ღირებულება.

კაპიტალზე უკუგების მაჩვენებელი შეიძლება გამოითვალოს შემდეგი სამი გზით.

კაპიტალის სწორხაზოვანი დაბრუნება (Ring მეთოდი);

კაპიტალის დაბრუნება ჩანაცვლებითი ფონდისა და ინვესტიციის ანაზღაურების განაკვეთის საფუძველზე (ინვუდის მეთოდი). მას ზოგჯერ ანუიტეტის მეთოდს უწოდებენ.

კაპიტალის დაბრუნება კომპენსაციის ფონდისა და რისკის გარეშე საპროცენტო განაკვეთის საფუძველზე (Hosksld მეთოდი).

მოდით მივცეთ თითოეული ამ მეთოდის მოკლე აღწერა.

რინგის მეთოდი.ამ მეთოდის გამოყენება მიზანშეწონილია, როდესაც მოსალოდნელია ძირითადი თანხის თანაბარი განვადებით დაფარვა. კაპიტალზე ანაზღაურების წლიური მაჩვენებელი გამოითვლება აქტივის ღირებულების 100%-ის დარჩენილ სასარგებლო ვადაზე გაყოფით, ე.ი. ეს არის აქტივის მომსახურების ვადის ორმხრივი. ამ შემთხვევაში ითვლება, რომ კომპენსაციის ფონდისთვის გამოყოფილი თანხები არ არის რეინვესტირება. კაპიტალიზაციის კოეფიციენტის ფორმულა იღებს შემდეგ ფორმას:

Rk = Rd + 1/n, სადაც:

n არის დარჩენილი ეკონომიკური სიცოცხლე.

ინვუდის მეთოდიგამოიყენება, თუ კაპიტალის ანაზღაურება რეინვესტირდება ინვესტიციის ანაზღაურების კოეფიციენტით. ამ შემთხვევაში, უკუგების მაჩვენებელი, როგორც კაპიტალიზაციის კოეფიციენტის კომპონენტი, უდრის ჩანაცვლებითი ფონდის ფაქტორს იგივე საპროცენტო განაკვეთით, როგორც ინვესტიციებისთვის:

Rk = R + SFF(n,Y), სადაც:

SFF - კომპენსაციის ფონდის ფაქტორი;

Y = R - ინვესტიციის ანაზღაურება.

ჰოსკოლდის მეთოდიგამოიყენება იმ შემთხვევებში, როდესაც თავდაპირველი ინვესტიციის ანაზღაურების მაჩვენებელი გარკვეულწილად მაღალია, რაც ნაკლებად სავარაუდოა, რომ რეინვესტირება იგივე განაკვეთით მოხდეს. რეინვესტირებული სახსრებისთვის, ვარაუდობენ, რომ შემოსავალი მიიღება რისკის გარეშე:

Rk = R + SFF(n,Yb), სადაც:

Yb - რისკის გარეშე საპროცენტო განაკვეთი.

უკუგების ყველაზე დაბალი მაჩვენებელი მიიღება ინვუდის მეთოდით, ყველაზე მაღალი - რინგის მეთოდის მიხედვით. როდესაც აქტივის ფასი ეცემა, იმისდა მიუხედავად, ანაზღაურება გამოითვლება თუ არა Ring, Hoskold ან Inwood მეთოდით, ინვესტიციის ანაზღაურების მაჩვენებელი ნაკლებია კაპიტალიზაციის განაკვეთზე Rk > R.

Rint-ის მეთოდი ყველაზე მეტად გამოიყენება „ძველ“ ობიექტებზე.

კაპიტალიზაციის კოეფიციენტის გამოთვლის კიდევ ერთი გზაა ბაზრის შეკუმშვის მეთოდი (ბაზრის მოპოვების მეთოდი).

IN ბაზრის შეკუმშვის მეთოდიარ არსებობს კაპიტალის ანაზღაურებისა და კაპიტალის უკუგების ცალკე აღრიცხვა და შემოსავლის ზრდის ტემპი ცალკე არ არის გათვალისწინებული. ეს კომპონენტები მხედველობაში მიიღება საერთო კაპიტალიზაციის კოეფიციენტში „ყოვლისმომცველი“ საფუძველზე და არ საჭიროებს ცალკეულ ანალიზს, რაც ამ მეთოდის ერთ-ერთი უპირატესობაა.

გაყიდვების ფასებისა და შესადარებელი ქონების NAV ღირებულებების საბაზრო მონაცემების საფუძველზე, კაპიტალიზაციის განაკვეთები გამოითვლება შემდეგი ფორმულის გამოყენებით:

სადაც CHOD არის i-ე ანალოგი ობიექტის წმინდა საოპერაციო შემოსავალი;

Vi არის მე-ე ანალოგი ობიექტის გასაყიდი ფასი.

საბაზრო შეკუმშვის მეთოდის გამოყენებით კაპიტალიზაციის კოეფიციენტის გამოთვლა საშუალებას იძლევა მინიმუმამდე შემცირდეს შემფასებლის სუბიექტურობა. გარდა ამისა, ამ გზით განსაზღვრული კაპიტალიზაციის კოეფიციენტი ითვალისწინებს კაპიტალის დაბრუნების მაჩვენებელს და მსგავსი ობიექტების ღირებულების მოსალოდნელ ცვლილებებს - ყოვლისმომცველ საფუძველზე. შესაბამისად, არ არის საჭირო კაპიტალიზაციის კოეფიციენტის ამ კომპონენტების ცალკე გამოთვლა, რომლის კუმულაციური მეთოდის გაანგარიშების შეცდომამ შეიძლება მნიშვნელოვნად იმოქმედოს შედეგზე. და დაგროვილმა შეცდომამ რისკების განსაზღვრის კუმულატიურ მეთოდში შეიძლება შემდგომი გავლენა მოახდინოს შედეგზე.

კაპიტალიზაციის კოეფიციენტის განსაზღვრისას, ასევე აუცილებელია ყურადღება მიაქციოთ საგადასახადო კომპონენტის გათვალისწინებას (თუ NIR არის გადასახადამდე, მაშინ კაპიტალიზაციის კოეფიციენტი უნდა გამოითვალოს გადასახადამდე შემოსავალზე: ან პირიქით, NIR და კაპიტალიზაციის კოეფიციენტი. გამოითვლება როგორც „გადასახადის შემდეგ“).

ტექნიკის არჩევისას და საბაზრო შეკუმშვის (მოპოვების) მეთოდის გაანგარიშებისას მნიშვნელოვანია სწორი საოპერაციო შემოსავლის და ანალოგების გაყიდვის ფასის შესახებ ინფორმაციის გენერირება.

შემოსავლის მიდგომის გამოყენებისას ყურადღება უნდა მიაქციოთ შემდეგ პუნქტებს:

შესაბამისობა ქირავნობის ტარიფთან, რომელიც გამოიყენება მსგავსი ქონების საბაზრო ქირის განაკვეთის გაანგარიშებისას;

ქირავნობის ტარიფების ანალოგების შესახებ ინფორმაცია უნდა დადასტურდეს იმ წყაროების მითითებით, საიდანაც იგი იქნა მიღებული, გადამოწმებისთვის ხელმისაწვდომი ფორმით. ანგარიშს თან უნდა ახლდეს უძრავი ქონების კომპანიების მონაცემთა ბაზების ამონაბეჭდი ან ბეჭდური გამოცემების გვერდების ასლები, რომლებიც შეიცავს მსგავსი ობიექტების გაქირავების რეკლამას;

გრძელვადიან პერსპექტივაში იჯარის განაკვეთების ზრდის საპროგნოზო ტემპი არ უნდა იყოს უსაფუძვლოდ მაღალი, თუნდაც არსებული ადგილობრივი ზრდის პირობებში. სამრეწველო წარმოების ზრდის ტემპი შეიძლება გამოყენებულ იქნას სახელმძღვანელოდ;

გამოთვლებში არ უნდა იქნას გამოყენებული დაუსაბუთებლად დაბალი დისკონტის განაკვეთი ან კაპიტალიზაციის განაკვეთი. შედარების კრიტერიუმად შეიძლება გამოყენებულ იქნას 1 კვ.მ-ზე წლიური ქირის თანაფარდობა შემოთავაზებულ/გაყიდვის ფასთან 1 კვ.მ მსგავსი ობიექტების;

დაუშვებელია მიწის ნაკვეთის ცალკე გამოთვლილი ღირებულების დამატება შემოსავლის მიდგომით გამოთვლილ ქონების ღირებულებაზე.

შედეგების შეჯერება

შეფასების ობიექტის საბაზრო ღირებულება განისაზღვრება, როგორც საშუალო შეწონილი მნიშვნელობა შემოსავლის, ღირებულებისა და შედარებითი მიდგომების ფარგლებში მიღებულ გამოთვლების შედეგებს შორის.

ხარჯების მიდგომა ასახავს თანხების რაოდენობას, რომელიც საჭიროა თანამედროვე პირობებში შეფასებული ობიექტის მსგავსი ობიექტის შესაქმნელად, მაგრამ არ ასახავს ბაზრის რეაქციას ამ აქტივებზე. ხარჯთაღრიცხვის მიდგომით მიღებული შედეგი, თუ შემფასებელმა სწორად გაითვალისწინა გარეგანი ცვეთის ფაქტორი, ძალიან ახლოს უნდა იყოს სხვა მიდგომებით მიღებულ შედეგებთან.

შედარებითი მიდგომა საბაზრო პირობებში საშუალებას გაძლევთ ყველაზე ზუსტად განსაზღვროთ შესაფასებელი ქონების ღირებულება, თუ არსებობს ბაზარზე შესაფერისი ანალოგები. ამ მიდგომის შედეგების წილი განვითარებულ ბაზარზე ყველაზე დიდი უნდა იყოს.

შემოსავლის მიდგომა ეფუძნება მსგავსი ქონების გაქირავების შესახებ მონაცემებს განვითარებულ ბაზარზე მსგავსი ობიექტების გაქირავების ტარიფების წარმოდგენილი მონაცემთა ბაზა საშუალებას გვაძლევს საკმარისად სრულად განვსაზღვროთ ფასების ფაქტორების გავლენა არსებული ქირავნობის ტარიფებზე. თუმცა, შემოსავალს თან ახლავს რისკები მომავალი შემოსავლის პროგნოზირებისას. ამ მიდგომის შედეგების წონა უნდა იყოს შედარებით დაბალი (ან ტოლი) შედარებითი მიდგომის შედეგებზე.

ძირითადი პუნქტები, რომლებსაც ყურადღება უნდა მიაქციოთ შედეგების შეთანხმებისას:

სწორად განახორციელეთ აწონვა, თუ არსებობს შედეგების მნიშვნელოვანი შეუსაბამობა; ღირებულება შეიძლება ჩაითვალოს განსხვავებულად ყველაზე ადეკვატური მიდგომის შედეგისგან, თუ მისი ღირებულება ეწინააღმდეგება სხვა მიდგომების შედეგებს;

არ არის საჭირო წონების განხორციელება რთული პროცედურების გამოყენებით, როგორიცაა იერარქიული ანალიზი. უმეტეს შემთხვევაში საკმარისია მარტივი საშუალო დადგენა, ვინაიდან თუ სხვადასხვა მიდგომით მიღებულ შედეგებში წინააღმდეგობები არ არის, აწონვის პროცედურა საბოლოო შედეგზე მნიშვნელოვან გავლენას არ მოახდენს.

აღსანიშნავია, რომ უძრავი ქონების ბაზარზე მოთამაშეების მოტივაცია შეიძლება იყოს მრავალმხრივი, რაც დამოკიდებულია შემდგომი ქმედებებიდან გარიგების ობიექტთან.

უძრავი ქონების ყიდვა-გაყიდვის ბაზარზე პოტენციური „მოთამაშისთვის“ შესაძლებელია ორი მოქმედება:

ობიექტის შეძენა შემდგომი გადაყიდვით („გახურებულ“ ბაზარზე), მაგალითად, სოჭის ბაზარი 2007 წელს ზამთრის ოლიმპიური თამაშების ჩატარების შესახებ გადაწყვეტილების მიღებამდე;

ქონების შეძენა სტაბილური ფულადი ნაკადის შეძენის მიზნით.

გირაოს მიზნებისთვის შეფასების ჩატარებისას, უპირველეს ყოვლისა, უნდა ეფუძნებოდეს მიდგომის შედეგებს, რომლებიც ყველაზე ადეკვატური იქნება კონკრეტულ პრაქტიკულ სიტუაციასთან მიმართებაში.

ინდივიდუალური მიდგომებით მიღებული შედეგები მნიშვნელოვნად ვერ განსხვავდებიან ერთმანეთისგან - ამ ფაქტის არსებობა ანგარიშში მიუთითებს შემოსავლის, ღირებულების ან შედარებითი მიდგომების ფარგლებში მნიშვნელოვანი ფაქტორების გათვალისწინების არასწორად.

შეფასება გირაოს მიზნებისთვის

შეფასება გირაოს მიზნებისთვის - ეს არის გირაოს ფაქტობრივი საბაზრო ღირებულების განსაზღვრის პროცედურა, რაც შესაძლებელს ხდის უზრუნველყოს უზრუნველყოფის ღირებულებასა და სესხის ოდენობას შორის სამართლიანი და დამაკმაყოფილებელი თანაფარდობის განსაზღვრა, რომელიც ორივე მხარეს შეეფერება. იგი ასევე ხორციელდება გარიგების მხარეებს შორის უთანხმოების მოგვარების მიზნით, რომლებიც წარმოიქმნება დაგირავებული ქონების ჩამორთმევის დროს.

კომპანია "აქტიური ბიზნეს კონსულტაციები" გთავაზობთ მაღალ ხარისხს შეფასება გირაოს მიზნებისთვის, საერთაშორისო და რუსული სტანდარტების დაცვით, მოხსენებების მომზადებისა და გამოცდების ჩატარების სტანდარტები.

რას ვგულისხმობთ გირაოში?

გირავნობა არის ყველაზე ეფექტური გზა ვალდებულებების შესრულების უზრუნველსაყოფად, ვინაიდან მისი თანდასწრებით კრედიტორი აღარ არის დამოკიდებული მოვალის ან თავდების ფინანსურ მდგომარეობაზე. ეს საშუალებას გაძლევთ რეალურად გაზარდოთ ვალდებულებები კრედიტორის წინაშე იმ ქონების ხარჯზე, რომელიც გირაოს საგანია.

კრედიტორს, გირავნობით უზრუნველყოფილი ვალდებულებით, მოვალის მიერ ამ ვალდებულებების შეუსრულებლობის შემთხვევაში, უფლება აქვს დააკმაყოფილოს თავისი მოთხოვნები დაგირავებული ნივთის ღირებულებიდან, უპირატესად დამგირავებლის სხვა კრედიტორების წინაშე, გარდა. კანონით რეგულირებული გამონაკლისების. იმისათვის, რომ უზრუნველყოფა იყოს ვალდებულებების უზრუნველყოფის ჭეშმარიტად ეფექტური საშუალება, მხედველობაში უნდა იქნას მიღებული შემდეგი პუნქტები:

დამგირავებელი უნდა იყოს დაგირავებული ნივთის მფლობელი, ან ჰქონდეს ეკონომიკური მართვის უფლება. პოტენციურმა მსესხებელმა უნდა მიაწოდოს თავის გამსესხებელს დაგირავებულ ქონებაზე უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტური მტკიცებულება - ასეთი დოკუმენტები მოიცავს: ხელშეკრულებას, რომლის საფუძველზეც შეიძინა დაგირავებული ქონება, საკუთრების უფლების გადაცემის მტკიცებულებებთან ერთად (ინვოისი, მიღება-ჩაბარების მოწმობა). ასევე რეგისტრაციის მოწმობა. პრაქტიკაში საკმაოდ ხშირად იქმნება სიტუაცია, როცა იპოთეკარს დროის დაკარგვის გამო არ აქვს ხელშეკრულება ქონების შესყიდვაზე. ასეთ შემთხვევებში, რუსეთის ფედერაციის მოქმედი კანონმდებლობის თანახმად, მოქალაქე ან იურიდიული პირი, რომელიც კეთილსინდისიერად ფლობს უძრავ ქონებას 15 წლის განმავლობაში ან სხვა ქონებას 5 წლის განმავლობაში, მაგრამ არ არის მისი მფლობელი, ავტომატურად იძენს უფლებას ამ ქონებაზე. .
იჯარის უფლებები ან სხვა უფლებები სხვის საკუთრებაზე ასევე შეიძლება გამოყენებულ იქნას გირაოდ - თუმცა, ამ შემთხვევაში საჭიროა მესაკუთრის ან ასეთი საკუთრების უფლების მფლობელი პირის წერილობითი თანხმობა.

გირავნობის საგანი შეიძლება იყოს ნებისმიერი ქონება, მათ შორის ნივთები და ქონებრივი უფლებები, გარდა იმ ქონებისა, რომელიც ამოღებულია მიმოქცევიდან, აგრეთვე იმ პრეტენზიებისა, რომლებიც დაკავშირებულია კრედიტორის პირთან (ალიმენტი, ზიანის ანაზღაურება. ჯანმრთელობა და სხვა უფლებები, რომელთა მინიჭება აკრძალულია კანონით). ასევე არსებობს ქონების სახეობების ჩამონათვალი, რომელთა აღდგენა შეუძლებელია - და, შედეგად, ისინი ვერ იქნება უზრუნველყოფის საგანი. ასეთი ქონების სრული სია მოცემულია რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 446-ე მუხლში.

გირავნობა მოქმედებას იწყებს ხელშეკრულების ძალაში შესვლიდან და მასში ჩამოთვლილი გარემოებებიდან გამომდინარე, კანონის შესაბამისად, კრედიტორის წინაშე ვალდებულებების უზრუნველყოფის მიზნით, ქონება აღიარებულია გირავნულად. ამ შემთხვევაში შეიძლება გირავნობის გადაცემაც - ეს დასაშვებია, თუ ეს არ არის აკრძალული კრედიტორთან დადებული ხელშეკრულებით. ამ მოთხოვნის დარღვევა იწვევს შემდგომი გირავნობის ბათილად ცნობას.

გირავნობის ხელშეკრულების დადება უნდა განხორციელდეს წერილობით, რომელიც დგება ერთიანი დოკუმენტის სახით, ასევე პირებს შორის გირავნობის გაცვლის შემთხვევაში უნდა განხორციელდეს საფოსტო, სატელეფონო, ელექტრონული ან სხვა კომუნიკაცია, რომელიც შესაძლებელს ხდის დადგინდეს, რომ დოკუმენტი გაგზავნილია შეთანხმების ერთ-ერთი მხარის მიერ.

რა უძრავი ქონება ექვემდებარება გირაოს?

ბანკს აქვს საკმაოდ მარტივი მოთხოვნები გირაოს მიმართ: ღირებულება, ლიკვიდობა. ეს მაჩვენებლები ერთმანეთთან მჭიდრო კავშირშია - მაგალითად, საბაზრო ღირებულება ხშირად ამცირებს ლიკვიდობას, ხოლო სალიკვიდაციო ღირებულება, პირიქით, ზრდის მას. ამიტომ ბანკი პირველ რიგში დაინტერესებულია ამ უკანასკნელი ტიპის ღირებულებით, ვინაიდან სესხის არ დაფარვის შემთხვევაში გირაოს გასხვისება ხდება საბაზრო ღირებულების 10-30%-ით დაბალი ფასით. ასეთი რისკებისგან დაზღვევის მიზნით ბანკები იღებენ გირაოს, რომლის საბაზრო ღირებულება მინიმუმ 30%-ით აღემატება დაფინანსების ოდენობას.

უზრუნველყოფილი სესხის აღება ბევრად უფრო ადვილია, თუ საკუთრების უფლებები სათანადოდ არის დარეგისტრირებული და არ არსებობს იურიდიული პრეტენზია უზრუნველყოფის მიმართ. ასევე მნიშვნელოვანია ქონების ლიკვიდურობა - მეტია დადებითი გადაწყვეტილების მიღების ალბათობა, თუ ქონება არის მომგებიანი ბიზნესი და ამ მოგების ოდენობა ფასდება და დოკუმენტირებულია დამოუკიდებელ ექსპერტთა დასკვნაში. მაგრამ გასათვალისწინებელია, რომ კომერციული უძრავი ქონების ობიექტები შეიძლება გახდეს გირავნობის საგანი მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ კომპანია მათ გამოყოფს კომპანიის მთელი აქტივებიდან გირავნობის ხელშეკრულების დამოუკიდებელ ობიექტად. გირაოდ არ მიიღება ის ობიექტები, რომლებიც აღიარებულია არაუსაფრთხო და არ გავლილი აქვთ სახელმწიფო რეგისტრაცია და ინვენტარიზაცია.

შეფასება გირაოს მიზნებისთვის კომერციული უძრავი ქონება კომპანია "Active Business Consultations"-ში უპირველეს ყოვლისა მიზნად ისახავს ბანკის ინტერესების დაკმაყოფილებას - კრედიტორებს კი უპირველესად აინტერესებთ რეალურად დადებული ტრანზაქციების შესახებ ინფორმაციის არსებობა. აქ არის მითითებული არა მხოლოდ გარიგების ზომა და იჯარით აღებული ან შეძენილი შენობების რაოდენობა, არამედ სხვა ფაქტორები - გარიგების პირობები, მომგებიანობის დონე, ტექნიკური მახასიათებლები. ბანკებს სჭირდებათ მომგებიანობის მკაფიო დასაბუთება შესაფასებელ ქონებასთან მიმართებაში - მაგრამ თუ ვსაუბრობთ ახლად აშენებულ ობიექტზე, ფასდება მშენებლობის ხარჯთაღრიცხვა.

რას ვგულისხმობთ გირაოს მიზნებისთვის შეფასებაში?

შეფასება გირაოს მიზნებისთვის ხდება სამი მხარის მონაწილეობით: ბანკი, მსესხებელი და დამოუკიდებელი ექსპერტები Active Business Consulting კომპანიისგან. დაკრედიტების პროცესში ჩვენი სპეციალისტების მონაწილეობის მიზანია მონაწილეთა კომერციული ინტერესების დაცვა და უფრო გამჭვირვალე პირობების შექმნა საკრედიტო მომსახურების გაწევისთვის.

ჩვენ გთავაზობთ მომსახურებას შეფასებები გირაოს მიზნებისთვისკრედიტორი ბანკები და მსესხებლები (როგორც იურიდიული, ისე ფიზიკური პირები), რომლებიც მუშაობენ როგორც საწარმოს აქტივებთან, ასევე არამატერიალურ აქტივებზე უფლებებთან დაკავშირებით. აღსანიშნავია, რომ ზუსტი ღირებულების მითითება ქონებით უზრუნველყოფილი სესხის გაცემის სავალდებულო ნაწილია - ეს გათვალისწინებულია რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსით, კერძოდ, 339-ე მუხლით.

შეფასება გირაოს მიზნებისთვის შეიძლება გაკეთდეს რამდენიმე გზით:

შედარებითი მიდგომა;

შემოსავლის მიდგომა;

ხარჯთეფექტური მიდგომა.

Active Business Consulting კომპანია ქ შეფასება გირაოს მიზნებისთვისიყენებს ინტეგრირებულ მიდგომას, რომელიც მოიცავს ობიექტის, მისი მახასიათებლებისა და ღირებულების ყოვლისმომცველ შესწავლას.

ჩატარებისას შეფასებები გირაოს მიზნებისთვისტარდება ობიექტის დეტალური ანალიზი, იდენტიფიცირებულია უზრუნველყოფის ეფექტური გამოყენების ყველა შესაძლო გზა. ასევე საგულდაგულო ​​შესწავლა მიმდინარეობს იმ ქონებაზე, რომელიც გირავნდება არა როგორც ერთიანი ქონებრივი კომპლექსი, რომელსაც შეუძლია მოგების გამომუშავება - არამედ მხოლოდ ნაწილობრივ, მაგრამ ამავე დროს დამოუკიდებლობის შენარჩუნება. Პროგრესირებს შეფასებები გირაოს მიზნებისთვისკომპანია "Active Business Consulting"-ის სპეციალისტები განიხილავენ უზრუნველყოფის ღირებულების ეტაპობრივად შემცირების შესაძლებლობას, რომელიც წარმოადგენს მხოლოდ ერთი საწარმოო ჯაჭვის რგოლს. დაარღვიე სამიზნე კავშირები.

მთავარი კრიტერიუმი შეფასებები გირაოს მიზნებისთვისარის პროექტის განმახორციელებელი იპოთეკარის სანდოობა. უფრო მეტიც, მიზანშეწონილია მფლობელმა აჩვენოს თავისი „პოზიტიური ზრახვები“ და დაადასტუროს ფინანსური ნაკადების მოძრაობა ბანკში.

საბანკო დაწესებულებებისთვის დიდი პლიუსია, როდესაც კლიენტი მათ აწვდის აუცილებელ ცოდნას ბიზნესისა და მოგების მიღების შესახებ. ყოველივე ამის შემდეგ, გირაოს მიუხედავად, გამსესხებელი ითხოვს ფინანსური დოკუმენტაციის, კლიენტებისა და პარტნიორი მომწოდებლების რაოდენობის შესახებ ინფორმაციის მიწოდებას და ფინანსური ნაკადების სტაბილურობის დადასტურებას. ამაში დაეხმარება მსესხებელს ჩვენი კომპანია "Active Business Consultations", რომელიც შეიმუშავებს ანგარიშს კრედიტორი ბანკის ყველა პრეფერენციისა და ინტერესის შესაბამისად - ბოლოს და ბოლოს, თუ ის ხედავს, რომ კლიენტის ბიზნესი სტაბილურია, მაშინაც კი, შეფერხების დროს. აქტივობა და მოკლევადიანი გადახდების დროული გადახდები, მსესხებელი აუცილებლად გადაიხდის სასესხო ვალდებულებებს.

ასევე აქტუალური შეფასება გირაოს მიზნებისთვისდა იპოთეკურ სესხებში. ეს არის სავალდებულო პროცედურა შესაძლო დავების გადაწყვეტის მიზნით და რეგულირდება ფედერალური კანონის მე-8 მუხლით „რუსეთის ფედერაციაში შეფასებითი საქმიანობის შესახებ“. ამრიგად, თანამედროვე სამართლებრივი მოთხოვნების მარტივი შესწავლის საფუძველზე შეგვიძლია დავასკვნათ, რომ დამოუკიდებელი შეფასება გირაოს მიზნებისთვისარის მყარი და სამართლიანი საფუძველი ორივე მხარისთვის შემდგომი წარმატებული და ხელსაყრელი თანამშრომლობისთვის.

შეფასების შედეგები გირაოს მიზნებისთვის

Როგორც შედეგი შეფასებები გირაოს მიზნებისთვისშედგენილია ანგარიში, რომელიც შეიცავს პასუხებს შემდეგ კითხვებზე:

რა არის პოტენციური უზრუნველყოფის სამართლიანი საბაზრო ღირებულება?

რა არის მარკეტინგული პერიოდის ხანგრძლივობა? და რამდენად მოქმედებს ეს ფაქტორი გირაოს ღირებულებაზე?

შესაძლებელია თუ არა გირაოს ქონების ელემენტის მიხედვით გაყიდვა? და რა არის ღირებულების შემცირების ხარისხი, როდესაც დარღვეულია სამიზნე კავშირები ქონებრივ კომპლექსებში?

წარმოდგენილი ანგარიში ასევე შეიცავს სრულ ინფორმაციას გირავნობის საგანზე - იმისდა მიხედვით, არის ეს კერძო უძრავი ქონება თუ კომერციული აქტივი, ძირითადი აქცენტი კეთდება:

გირაოს ლიკვიდურობის ხარისხი და მისი გაყიდვის შესაძლო ვადები;

მსესხებლის ფულადი ნაკადების ზომა, მისი ბიზნესის სტაბილურობა და შემოსავლის ოდენობა;

განვითარების პერსპექტივები.

კომპანია "აქტიური ბიზნეს კონსალტინგი" არის პროფესიონალი შეფასება გირაოს მიზნებისთვისგამოიყენეთ ყველა შესაძლებლობა თქვენი პრობლემების საუკეთესო მოსაგვარებლად.

თქვენი კარგი სამუშაოს გაგზავნა ცოდნის ბაზაში მარტივია. გამოიყენეთ ქვემოთ მოცემული ფორმა

სტუდენტები, კურსდამთავრებულები, ახალგაზრდა მეცნიერები, რომლებიც იყენებენ ცოდნის ბაზას სწავლასა და მუშაობაში, ძალიან მადლობლები იქნებიან თქვენი.

გამოქვეყნებულია http://www.allbest.ru/

• შესავალი
• ᲗᲐᲕᲘ 1.
• 1.1 უძრავი ქონება, როგორც უზრუნველყოფის ობიექტი
• 1.2
• თავი 2. უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულების შეფასება გირავნობის მიზნით სასაწყობო შენობის მაგალითის გამოყენებით
• 2.1 შეფასების ობიექტის აღწერა
• 2.2 შეფასების ობიექტის ბაზრის ანალიზი
• 2.3 შეფასების ობიექტის საბაზრო ღირებულების განსაზღვრა
• თავი 3. რეკომენდაციები საქმიანობის გასაუმჯობესებლად უძრავი ქონების შეფასება უზრუნველყოფის მიზნით
• დასკვნა
• ბიბლიოგრაფია
• აპლიკაციები
• შესავალი

უძრავი ქონების შეფასება ახლა აქტუალურია და აქტუალური იქნება მანამ, სანამ ქონება არსებობს. რუსეთში მიმდინარეობს უძრავი ქონების ბაზრის აქტიური ფორმირება და განვითარება და მოქალაქეების, საწარმოებისა და ორგანიზაციების მზარდი რაოდენობა მონაწილეობს უძრავი ქონების გარიგებებში.

უძრავ ქონებასთან და სხვა შეფასების ობიექტებთან მრავალი ტრანზაქციისთვის შემფასებლის დასკვნა შეიძლება იყოს არა მხოლოდ სასურველი, არამედ მკაცრად სავალდებულოც. შეფასებითი საქმიანობა, როგორც სამართლებრივი რეგულირების ობიექტი, წარმოადგენს, ერთი მხრივ, შემფასებლის მომსახურებას - დამოუკიდებელი ექსპერტის საბაზრო ღირებულების განსაზღვრაში და მეორე მხრივ, სამართლებრივ ფაქტორს, რომელიც ადგენს შეფასების ობიექტის ღირებულებას განსაზღვრული მიზნებისთვის. შეფასების ხელშეკრულებაში.

გირაოს მიზნებისთვის შეფასება არის შეფასების თეორიის პრაქტიკული გამოყენების ერთ-ერთი ყველაზე მნიშვნელოვანი ასპექტი, რადგან არის ერთ-ერთი ყველაზე პოპულარული ტიპის მომსახურება შეფასების ბაზარზე.

გირაოს მიზნებისთვის აქტივების არჩევისას, უძრავი ქონების ობიექტები ყველაზე მიმზიდველია. ეს „მიმზიდველობა“ აიხსნება უპირველეს ყოვლისა დაგირავებული ობიექტის სანდოობით, როგორც ფიზიკური ასპექტით - მისი გადატანის შეუძლებლობა, ასევე იურიდიული ასპექტით - სავალდებულო სახელმწიფო რეგისტრაცია (გირავნობის არსებობა არ იძლევა რეალიზაციის საშუალებას. ობიექტი მოგირავნის ინფორმირების გარეშე).

გირაოს შეფასებაში შეცდომები ბანკს საკმაოდ ძვირი უჯდება და შეცდომები როგორც ერთი, ისე მეორე მიმართულებით იწვევს უარყოფით შედეგებს. გადაჭარბებული გირაო სავსეა ზარალით დეფოლტის შემთხვევაში დაბალფასიანი ზღუდავს დაკრედიტების მოცულობას (ყოველ შემთხვევაში, ბევრ ბანკში) და, შესაბამისად, იწვევს შემოსავლის დაკარგვას. ანუ, ბანკს ყველაზე მეტად აინტერესებს უზრუნველყოფის ღირებულების ობიექტური შეფასება, საპირისპიროდ გავრცელებული მოსაზრებისა, რომ ბანკისთვის მომგებიანია ღირებულების გაუფასურება.

ზემოთ მოყვანილმა არგუმენტებმა განსაზღვრა არჩეული თემის აქტუალობა.

ნაშრომის საგანი იყო უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულების შეფასება უზრუნველყოფის მიზნით.

ნაშრომში კვლევის ობიექტი იყო საწყობის შენობა.

სასაწყობო შენობის საბაზრო ღირებულების დადგენის თარიღი: 01.07.2010წ.

ნაშრომის შედგენის თარიღი: 09.12.2010წ

დისერტაციის მიზანი იყო უძრავი ქონების შეფასების თეორიული საფუძვლების ანალიზი და მათი პრაქტიკული განხორციელება სასაწყობო შენობის შეფასების მაგალითის გამოყენებით, შეფასების შედეგების გირაოს გამოყენების თავისებურებების გათვალისწინებით.

ამ მიზნის მისაღწევად გადაწყდა შემდეგი ამოცანები:

გირაოს მიზნებისათვის უძრავი ქონების შეფასების თეორიული საფუძვლების ანალიზი;

აჩვენეთ უძრავი ქონების გირაოს მიზნებისთვის შეფასების მეთოდებისა და მიდგომების გამოყენება და შეზღუდვები.

პირველადი ინფორმაციის გაანალიზება, მიღებული მონაცემების დაჯგუფება, შეფასების თარიღისთვის უძრავი ქონების ბაზრის მოკლე მიმოხილვის შედგენა;

სასაწყობო შენობის საბაზრო ღირებულების უზრუნველყოფის მიზნით შეფასების შედეგების დასაბუთება და კოორდინაცია;

ᲗᲐᲕᲘ 1.უძრავი ქონების ქონების შეფასების თეორიული ჩარჩოები უზრუნველყოფის მიზნით

1.1 უძრავი ქონება, როგორც უზრუნველყოფის ობიექტი

"უძრავი ქონების" კონცეფცია მოიცავს ობიექტების საკმაოდ ფართო სპექტრს. მასში შედის: უძრავი ქონების ობიექტები საოფისე, საცალო ვაჭრობის, სასაწყობო მიზნებისათვის: ობიექტები, რომლებსაც იყენებენ სერვისის სექტორის საწარმოები (ავტოდილერები და ავტოსერვისები, ავტოსამრეცხაოები, სასტუმროები და ა.შ.); საწარმოო ობიექტები (საამქროები და ქარხნების შენობები და სხვ.). ყველა ზემოაღნიშნული ობიექტი მესაკუთრეებმა შეიძლება ჩაითვალონ გირაოდ, რომელიც მოქმედებს როგორც საკრედიტო ტრანზაქციის უზრუნველყოფა.

აღსანიშნავია, რომ შეფასების საკითხების გარდა, გირავნობა ეხება იურიდიული სფეროს მნიშვნელოვან სფეროს. ამიტომ უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულების უზრუნველსაყოფად შეფასებასთან დაკავშირებული საკითხების დიაპაზონის განხილვამდე ჩვენ განვსაზღვრავთ სამართლებრივი სფეროს საზღვრებს.

საკანონმდებლო ბაზა უძრავი ქონების ობიექტების უზრუნველყოფის სფეროში

უძრავი ქონების გირავნობის მარეგულირებელი ძირითადი მარეგულირებელი დოკუმენტებია:

რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსი, ნაწილი პირველი;

რუსეთის ფედერაციის მიწის კოდექსი;

ფედერალური კანონი „მოძრავ ნივთებზე უფლებების სახელმწიფო რეგისტრაციის შესახებ და მასთან გარიგებები“ No122-FZ;

1998 წლის 16 ივლისის ფედერალური კანონი No102-FZ „იპოთეკის (უძრავი ქონების გირავნობის შესახებ) შესახებ“.

მოქმედი კანონმდებლობის შესაბამისად (ფედერალური კანონი „რუსეთის ფედერაციაში შეფასებითი საქმიანობის შესახებ“, მუხლი 8), სესხის გაცემის მიზნებთან დაკავშირებით, შესაფასებელი ობიექტების შეფასების ჩატარება სავალდებულოა შემდეგ შემთხვევებში:

რუსეთის ფედერაციის, რუსეთის ფედერაციის შემადგენელი სუბიექტების ან მუნიციპალიტეტების საკუთრებაში მთლიანად ან ნაწილობრივ შეფასებული ობიექტების გარიგებაში მონაწილეობა, მათ შორის, რუსეთის ფედერაციის, რუსეთის ფედერაციის შემადგენელი სუბიექტების ან მუნიციპალიტეტების საკუთრებაში არსებული შეფასებული ობიექტების ღირებულების განსაზღვრისას, როგორც გირავნობის საგანი;

რუსეთის ფედერაციის, რუსეთის ფედერაციის შემადგენელი სუბიექტების ან მუნიციპალიტეტების კუთვნილ შეფასების ობიექტებთან დაკავშირებული სავალო ვალდებულებების მინიჭებისას;

რუსეთის ფედერაციის, რუსეთის ფედერაციის შემადგენელი სუბიექტების ან მუნიციპალიტეტების კუთვნილი შეფასების ობიექტების გადაცემისას საწესდებო კაპიტალში, იურიდიული პირების სახსრებში შენატანად, აგრეთვე, როდესაც წარმოიქმნება დავა შეფასების ობიექტის ღირებულებაზე, მათ შორის იპოთეკაში. ფიზიკურ და იურიდიულ პირებზე სესხის გაცემა იპოთეკით დატვირთული ქონების ღირებულების შესახებ დავის წარმოშობის შემთხვევაში.

ქონების განმარტება

უძრავი ქონების განმარტება მოცემულია რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსში. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 130 „...უძრავი ნივთები (უძრავი ქონება, უძრავი ქონება) მოიცავს მიწის ნაკვეთებს, მიწის ნაკვეთებს და ყველაფერს, რაც მყარად არის დაკავშირებული მიწასთან, ანუ ობიექტებთან, რომელთა გადაადგილება არაპროპორციული ზიანის გარეშე შეუძლებელია. , მათ შორის ტყეები, მრავალწლიანი ნარგავები, შენობები“ ნაგებობები, დაუმთავრებელი სამშენებლო პროექტები. უძრავ ქონებაში ასევე შედის საჰაერო და საზღვაო ხომალდები, შიდა ნავიგაციის გემები, სახელმწიფო რეგისტრაციას დაქვემდებარებული კოსმოსური ობიექტები“.

MCO-ს თანახმად, „უძრავი ქონება მოიცავს მიწას და ყველაფერს, რაც ბუნებრივად არის მიმაგრებული მიწაზე -- როგორიცაა ხეები და მინერალები, და ყველაფერი, რასაც ხალხი ამატებს, როგორიცაა შენობები და საკუთრების გაუმჯობესება. ყველა მუდმივი მიმაგრება შენობებზე, როგორიცაა სანტექნიკის სისტემები, გათბობის და გაგრილების სისტემები, ელექტრო გაყვანილობა და ჩაშენებული ობიექტები, როგორიცაა საბაგიროები და ლიფტები, ასევე უძრავი ქონების ნაწილია. ქონება მოიცავს ყველა კავშირს - მიწისქვეშა და მიწისზედაც“.

უძრავი ქონების შემდეგი ობიექტები არ შეიძლება იყოს გირაოს ობიექტები:

1. გაურკვეველი დანიშნულების შენობები;

2. დადგენილი წესით სარგებლობისთვის უვარგისად აღიარებული ნაგებობები (ავარიული, განლაგებულია დანაღმულ ადგილებში, თბოელექტროსადგურების ნარჩენ ადგილებში, კარსტულ ზონებში, დაზიანებულია სტიქიის ან ხანძრის შედეგად);

3. უნებართვო და უპატრონო ობიექტები;

4. შენობა-ნაგებობები, რომლებმაც არ გაიარეს სახელმწიფო რეგისტრაცია დადგენილი წესით.

გასათვალისწინებელია, რომ უძრავი ქონების (იპოთეკის) გირავნობის ხელშეკრულება ძალაში შედის ფედერალური სარეგისტრაციო პალატის ტერიტორიულ სამმართველოში რეგისტრაციის მომენტიდან. ხელშეკრულება, რომელმაც არ გაიარა სახელმწიფო რეგისტრაცია, არასწორია.

ქონების გირავნობის პარალელურად რეგისტრირდება მიწის ნაკვეთის სარგებლობის (საკუთრების, მათ შორის საზიარო საკუთრების, ეკონომიკური მართვის ან იჯარის) უფლებების გირავნობა, რაც უზრუნველყოფს შენობის ფუნქციონირებას იმ შემთხვევაში, თუ ეს უფლებები ეკუთვნის. შენობის მფლობელი.

ფედერალური კანონის 62-ე მუხლი „იპოთეკის შესახებ“ (უძრავი ქონების გირავნობა 1998 წლის 16 ივლისის No102-FZ) მიუთითებს მიწის ნაკვეთებზე, რომლებიც შეიძლება იყოს გირავნობის (იპოთეკის) საგანი:

1. მიწის ნაკვეთები იპოთეკის ხელშეკრულებით შეიძლება დაიდოს იპოთეკით, თუ შესაბამისი მიწები ფედერალური კანონის საფუძველზე არ არის გამორიცხული მიმოქცევიდან ან შეზღუდული არ არის მიმოქცევაში.

1.1. თუ მიწის ნაკვეთი იჯარის ხელშეკრულებით გადაეცემა მოქალაქეს ან იურიდიულ პირს, მიწის დამქირავებელს უფლება აქვს დააგირაოს მიწის ნაკვეთის იჯარის უფლებები მიწის ნაკვეთის იჯარის ხელშეკრულების ვადაში მესაკუთრის თანხმობით. მიწის ნაკვეთი;

2. ამ მუხლის პირველი პუნქტით გათვალისწინებულ მიწის ნაკვეთებზე საერთო საზიარო ან ერთობლივი საკუთრების შემთხვევაში იპოთეკა შეიძლება დადგეს მხოლოდ მოქალაქის ან იურიდიული პირის საკუთრებაში არსებულ მიწის ნაკვეთზე, რომელიც ნატურით არის გამოყოფილი საერთო საყოფაცხოვრებო ან საზიარო მიწებიდან. ერთობლივი საკუთრება.

63-ე მუხლში ჩამოთვლილია მიწის ნაკვეთები, რომლებიც არ ექვემდებარება იპოთეკას:

· ამ ფედერალური კანონის შესაბამისად სახელმწიფო ან მუნიციპალური საკუთრებაში არსებული მიწების იპოთეკა დაუშვებელია;

· დაუშვებელია მიწის ნაკვეთის ნაწილის იპოთეკა, რომლის ფართობი ნაკლებია რუსეთის ფედერაციის შემადგენელი ერთეულების დებულებითა და ადგილობრივი თვითმმართველობის რეგლამენტებით დადგენილ მინიმალურ ზომაზე, სხვადასხვა დანიშნულებისა და ნებადართული სარგებლობის მიწებისთვის. .

დღევანდელი სასამართლო პრაქტიკა მიუთითებს უძრავი ქონების გირავნობის შესაძლებლობაზე მიწის ნაკვეთის ერთდროულად დაგირავების გარეშე „... როცა იპოთეკარი არ არის მიწის ნაკვეთის მესაკუთრე ან მოიჯარე, მას აქვს მხოლოდ შენობის (სტრუქტურის) დაგირავების უფლება. ასეთი შეთანხმება არ არის ბათილი“.

ამ შემთხვევაში აუცილებელია შენობის მფლობელისგან ასეთი უფლებების არარსებობის დოკუმენტირება. ასეთი დადასტურება შეიძლება იყოს ამონაწერი ერთიანი სახელმწიფო რეესტრიდან ან (ერთიანი სახელმწიფო რეესტრის ინფორმაციის არარსებობის შემთხვევაში) ცნობა მიწის ორგანოდან. შენობების გირავნობისას საჭიროა მიწათსარგებლობის უფლების გირავნობა, თუ შენობის მფლობელს აქვს ასეთი უფლებები (ნატურით გამოყოფით ან მის გარეშე).

ცხრილში. 1 აღწერს მიწის ნაკვეთის უფლების, საკუთრების უფლების შესაძლო ვარიანტებს და იძლევა შესაბამის კომენტარებს, სადაც მითითებულია ძირითადი პუნქტები, რომლებსაც ყურადღება უნდა მიექცეს გირაოს მასის ფორმირებისა და ღირებულების შესაფასებლად სამუშაოს შესრულებისას.

მაგიდა 1

	შესაძლო ვარიანტები	კომენტარები
	მიწის სამართლებრივი ურთიერთობები არ არის გაფორმებული	თუ შენობაზე საკუთრების უფლება და მიწათსარგებლობის უფლება ეკუთვნის სხვადასხვა პირს, მიწათსარგებლობის უფლების გირავნობის რეგისტრაცია არ არის საჭირო, მაგრამ ასეთი დადასტურებისთვის საჭიროა შენობის მფლობელისგან ასეთი უფლებების არარსებობის დოკუმენტური მტკიცებულება. საჭიროა ამონაწერი ერთიანი სახელმწიფო რეესტრიდან ან (ერთიან სახელმწიფო რეესტრში ინფორმაციის არარსებობის შემთხვევაში) ცნობა მიწის ორგანოდან. შენობების გირავნობისას საჭიროა მიწათსარგებლობის უფლების გირავნობა, თუ შენობის მფლობელს აქვს ასეთი უფლებები (ნატურით ან გამოყოფით)
	გაფორმებულია მიწის სამართლებრივი ურთიერთობები
	საკუთარი	გირაოს ყველაზე სასურველი ვარიანტი. აუცილებელია ყურადღება მიაქციოთ ობიექტის მიზნობრივი გამოყენების შესაბამისობას არსებულთან და ტვირთის არსებობას.
	მუდმივი (განუსაზღვრელი) გამოყენება	იპოთეკის საკუთრებაში არსებული მიწის ნაკვეთი საკუთრების (უვადო) სარგებლობის უფლებით არ არის იპოთეკის საგანი.* 2001 წლის 25 ოქტომბრის №137-FZ ფედერალური კანონის მე-3 მუხლის მე-2 პუნქტის თანახმად „რუსეთის ფედერაციის მიწის კოდექსის ძალაში შესვლის შესახებ“, იურიდიული პირები, გარდა 1-ლი პუნქტით განსაზღვრულისა. ხელოვნება. რუსეთის ფედერაციის მიწის კოდექსის 20, იურიდიულ პირებს მოეთხოვებათ ხელახლა დაარეგისტრირონ მიწის ნაკვეთების მუდმივი განუსაზღვრელი სარგებლობის უფლება იჯარის უფლებაზე 2010 წლის 1 იანვრამდე მიწის კოდექსის 36-ე მუხლის წესების შესაბამისად. რუსეთის ფედერაცია. ასეთი ობიექტების გირავნობისას უნდა განისაზღვროს, რომ მიწათსარგებლობის უფლების ხელახალი რეგისტრაციის შემთხვევაში მიწის ნაკვეთის მფლობელმა ან მოიჯარემ უნდა დადოს დამატებითი ხელშეკრულება იპოთეკის ხელშეკრულებაზე, რომლის მიხედვითაც ან იჯარის უფლება. მიწის ნაკვეთი ან საკუთრების უფლება გადაეცემა გირაოს სახით შენობასთან ან შენობასთან ერთად
	ქირავდება (გრძელვადიანი ან მოკლევადიანი)	შეფასების გაკეთებისას მხედველობაში უნდა იქნას მიღებული იჯარის ვადა.
Გასათვალისწინებელია:	თუ მიწის ნაკვეთი აღემატება შენობის ფართობს. საჭიროა ანალიზი იმის დასადგენად, არის თუ არა მიწის ნაკვეთის დამატებითი ღირებულება, თუ მისი ფართობი აღემატება ობიექტის სრული ფუნქციონირებისთვის საჭირო ფართობს.
	თუ დარეგისტრირებულია მხოლოდ განვითარების საიტი, მაშინ ასეთ სიტუაციაში საჭიროა ფრთხილად და გონივრულად მივუდგეთ ობიექტის ღირებულების ფორმირების საკითხებს. ტექსტში მოცემულია მსგავსი სიტუაციის მაგალითი, რომელიც წარმოიქმნება სავაჭრო ცენტრის შეფასებისას
*ხელოვნების 1-ლი პუნქტის მიხედვით. 6 ფედერალური კანონის „იპოთეკის შესახებ (უძრავი ქონების გირავნობა)“ 1998 წლის 16 ივლისის No102-FZ, იპოთეკა შეიძლება დადგეს ქონებაზე, რომელიც ეკუთვნის იპოთეკარს საკუთრების უფლებით ან ეკონომიკური მართვის უფლებით, ე.ი. უზრუნველყოფის სახით გადაცემულ უფლებებს შორის არ შედის მუდმივი (განუსაზღვრელი) სარგებლობის უფლება. ამავდროულად, რუსეთის ფედერაციის მიწის კოდექსის 36-ე მუხლის მე-4 პუნქტის შესაბამისად, მოქალაქეებს ან იურიდიულ პირებს, რომლებიც ფლობენ მიწის ნაკვეთებს მუდმივი (მუდმივი) სარგებლობის უფლებით, არ აქვთ ამ მიწის ნაკვეთების განკარგვის უფლება. , ხოლო ქონების გირაოს სახით გადაცემა გულისხმობს ასეთი ქონების განკარგვას. მოქალაქეებსა და ორგანიზაციებს მუდმივი (განუსაზღვრელი) სარგებლობისთვის გადაცემული მიწის ნაკვეთები სახელმწიფო ან მუნიციპალური საკუთრებაა, ხოლო სახელმწიფო ან მუნიციპალური საკუთრებაში არსებული მიწის ნაკვეთების იპოთეკა დაუშვებელია (ფედერალური კანონის 63-ე მუხლი "იპოთეკის შესახებ (უძრავი ქონების გირავნობა)"). .

1.2 უძრავი ქონების ღირებულების შეფასების მიდგომების ანალიზი უზრუნველყოფის მიზნით

რუსეთის საკანონმდებლო პრაქტიკა არეგულირებს შედარებითი, ღირებულებისა და შემოსავლის მიდგომების გამოყენებას უძრავი ქონების შეფასებისას.

ამა თუ იმ მიდგომის არჩევანი დამოკიდებულია შეფასებული ქონების ბუნებაზე, მის საბაზრო გარემოზე, პოტენციური მემამულეებისა და მოიჯარეების ტიპიური მოტივაციისა და ქმედებების არსზე, საჭირო საწყისი ინფორმაციის ხელმისაწვდომობასა და ხარისხზე.

ქონების საბაზრო ღირებულების ფორმირებისთვის აუცილებელია სამუშაოს შემდეგი ეტაპების დასრულება:

1. განახორციელოს კომერციული უძრავი ქონების ბაზრის ანალიზი;

2. ჩამოაყალიბოს აზრი შეფასების ობიექტის ადგილმდებარეობის უპირატესობებსა და ნაკლოვანებებზე;

3. გააანალიზეთ საუკეთესო და ეფექტური გამოყენება (როგორც უძრავი ქონების გირაოს მიზნებისთვის შეფასების ნაწილი, ეს ანალიზი გამოიყენება გარკვეულ სიტუაციებში, მაგრამ უმეტეს შემთხვევაში არ არის საჭირო, რადგან ვარაუდობენ, რომ ობიექტი დაგირავდება მისი ამჟამინდელი გამოყენება);

4. აირჩიოს შეფასების მიდგომები;

5. შეასრულოს გამოთვლები შერჩეული მიდგომების ფარგლებში;

6. ჩამოაყალიბეთ საბოლოო დასკვნა ღირებულების შესახებ.

მოდით ვისაუბროთ ძირითად პუნქტებზე, რომლებიც გასათვალისწინებელია თითოეულ ზემოთ ჩამოთვლილ ეტაპზე უძრავი ქონების უზრუნველყოფის მიზნით შეფასებისას.

Ბაზრის ანალიზი

ბაზრის მაღალი ხარისხის ანალიზი დიდწილად განსაზღვრავს საბოლოო შეფასების შედეგის სანდოობას.

ბაზრის ანალიზი მჭიდროდ არის დაკავშირებული ლიკვიდურობის ანალიზთან. მაგალითად, საწარმოო ობიექტის შეფასებისას აუცილებელია საწარმოო შენობებზე მოთხოვნის ანალიზი (მოთხოვნილი ტერიტორიები, დიზაინი და მდგომარეობა), ასევე მსგავსი ობიექტების მიწოდების ანალიზი.

უნდა აღინიშნოს, რომ გირაოს მიზნის შეფასებისას ლიკვიდობა გირაოს მნიშვნელოვანი მახასიათებელია და ხშირ შემთხვევაში საშუალებას გვაძლევს ვიმსჯელოთ, რამდენად სწრაფად შეიძლება დაიფაროს სესხის სესხი იპოთეკარის გირაოს უფლებების განხორციელებით. უძრავი ქონების ობიექტის ლიკვიდურობის ხარისხის შესახებ დასკვნის სწორად ჩამოყალიბება საშუალებას გაძლევთ მიიღოთ ინფორმირებული აზრი მისი ღირებულების შესახებ და მიიღოთ გადაწყვეტილება გირაოს ფასდაკლების ოდენობაზე.

უძრავი ქონების ლიკვიდურობაზე მოქმედი მნიშვნელოვანი ფაქტორებია: მდებარეობა, ობიექტის ფიზიკური მახასიათებლები (ცვეთა და ცვეთა, კომუნალური მომსახურების მდგომარეობა), ობიექტის ზომა, უძრავი ქონების ბაზრის მდგომარეობა მოცემულ რეგიონში და რაიონში. უნდა აღინიშნოს, რომ ამ ფაქტორებთან შესაბამისობა, მეტ-ნაკლებად, განსაზღვრავს ობიექტის მინიჭებას კონკრეტულ კლასზე.

ლიკვიდურობის ინდიკატორად, საშუალო ექსპოზიციის დრო კონკრეტულ ლოკაციაზე გამოიყენება იმავე საბაზრო სეგმენტის ობიექტებისთვის, როგორც განხილული და მსგავსია ძირითადი მახასიათებლებით.

გაყიდვის დროიდან გამომდინარე, შემოთავაზებულია ქონების ლიკვიდობის შემდეგი გრადაცია:

ბაზრის ანალიზის ფარგლებში ძირითადი ამოცანებია:

· ობიექტური აზრის ჩამოყალიბება იმის თაობაზე, თუ რომელი ტრანზაქციებია უფრო მეტად წარმოდგენილი შეფასებულის მსგავს ობიექტებზე (იჯარის ოპერაციები ან ყიდვა-გაყიდვის ოპერაციები);

· ანალოგების იდენტიფიცირება ქირავნობის ტარიფის გამოსათვლელად (შემოსავლის მიდგომით) და შედარებითი მიდგომისთვის;

· სხვადასხვა ტიპის ობიექტების ქირავნობის ტარიფებს შორის თანაფარდობის იდენტიფიცირება (საცალო ფართის დაქირავება საოფისე ფართის დაქირავებასთან და ა.შ.).

კომერციული უძრავი ქონების გირაოს მიზნით შეფასების ანგარიშის შედგენისას ანგარიშის ამ ნაწილის ტექსტური ნაწილი უნდა შეიცავდეს შემდეგ ინფორმაციას:

1. ქალაქის კომერციული უძრავი ქონების ბაზრის სეგმენტების მოკლე აღწერა;

2. ადგილობრივი ბაზრის სეგმენტის მახასიათებლები (საშუალო ქირაობის ტარიფები და გაყიდვის ფასები 1 კვ.მ.-ზე მიმდინარე თარიღისთვის, ზრდის დინამიკა გასულ წელთან შედარებით, საბაზრო არასაკმარისი ათვისების საშუალო დონე, მსგავსი ობიექტების საოპერაციო ხარჯების საშუალო დონე ( აბსოლუტური ან ფარდობითი ტერმინები);

3. ქალაქში საინვესტიციო პროექტების არსებობა, რომლებიც დაკავშირებულია ამ ტიპის ობიექტების მშენებლობასთან ან რეკონსტრუქციასთან (აღწერილობა, მახასიათებლები, დეველოპერი, მთლიანი საინვესტიციო ხარჯები, მიმდინარე მდგომარეობა).

მდებარეობის აღწერა მე შეფასების ობიექტი

მდებარეობა არის ერთ-ერთი მთავარი პარამეტრი, რომელიც განსაზღვრავს ობიექტის შესაძლო მომგებიანობას. ამ პარამეტრის არასწორმა განსაზღვრამ შეიძლება გამოიწვიოს შესაფასებელი ქონების არასანდო ღირებულების ფორმირება.

ძირითადი ფაქტორები, რომლებიც გასათვალისწინებელია შესაფასებელი ქონების ადგილმდებარეობის აღწერისას არის:

-- საოფისე ქონებისთვის - მდებარეობა ქალაქის "საქმიან" უბანში (უფრო ლიკვიდური საკუთრება) ან პირიქით, მდებარეობა სამრეწველო ობიექტში ღრმად (შესაძლო სირთულეები განხორციელებასთან დაკავშირებით), მოსახერხებელი ტრანსპორტის ხელმისაწვდომობა და ა.შ.;

საცალო ქონებისთვის - მდებარეობა საცალო დერეფანში (ან, პირიქით, „ჩიხში“ ღრმად), მოძრაობის ინტენსივობა, ადგილის პოპულარობა და ა.შ.;

სასაწყობო საკუთრებისთვის - ტრანსპორტის ხელმისაწვდომობა, ინფრასტრუქტურის ხელმისაწვდომობა (რკინიგზის ხაზი და ა.შ.), ყველა საჭირო კომუნიკაციის არსებობა საკმარისი რაოდენობით (დენი, გაზი, წყალი და ა.შ.).

შეფასების ობიექტის ადგილმდებარეობის აღწერისას სავსებით გასაგებია გრაფიკული ინფორმაციის წარმოდგენა, რომლის საფუძველზეც შეგიძლიათ გაიგოთ სად მდებარეობს შეფასების ობიექტი.

ამ ინფორმაციის წყარო შეიძლება იყოს ქალაქის ელექტრონული და ქაღალდის რუქები. მოვიყვანოთ გრაფიკული გამოსახულების მაგალითი და შეფასების ობიექტის მდებარეობის მოკლე ტექსტური აღწერა.

საუკეთესო და საუკეთესო გამოყენების ანალიზი

ვინაიდან შეფასების საქმიანობა მოიცავს საბაზრო ღირებულების განსაზღვრას, ყველაზე ეფექტური გამოყენების ანალიზი განსაზღვრავს კონკრეტული ქონების ყველაზე მომგებიან და კონკურენტუნარიან გამოყენებას.

ქონების ყველაზე ეფექტური გამოყენების ანალიზი გულისხმობს საბაზრო მდგომარეობის დეტალურ შესწავლას, შეფასებული ქონების მახასიათებლების, ბაზრის მოთხოვნის ვარიანტების იდენტიფიცირებას, რომლებიც თავსებადია შესაფასებელი ქონების პარამეტრებთან, რენტაბელობის გამოთვლას. თითოეული ვარიანტი და ქონების ღირებულების შეფასება თითოეული გამოყენების ვარიანტისთვის. ამრიგად, საბოლოო დასკვნა ყველაზე ეფექტური გამოყენების შესახებ შეიძლება გაკეთდეს მხოლოდ ღირებულების გაანგარიშების შემდეგ.

ქონების საუკეთესო და ეფექტური გამოყენება არის თავისუფალი ან განვითარებული მიწის ნაკვეთის გამოყენება, რომელიც არის იურიდიულად შესაძლებელი და სათანადოდ დაპროექტებული, ფიზიკურად შესაძლებელი, უზრუნველყოფილი შესაბამისი ფინანსური რესურსებით და უზრუნველყოფს მაქსიმალურ ღირებულებას.

მიწის ნაკვეთის ოპტიმალური გამოყენება განისაზღვრება კონკრეტული ბაზრის კონკურენტული ფაქტორებით, რომელსაც ეკუთვნის შესაფასებელი ქონება და არ არის მესაკუთრის, დეველოპერის ან შემფასებლის სუბიექტური სპეკულაციის შედეგი. ამრიგად, ყველაზე ეფექტური გამოყენების ანალიზი და შერჩევა, ფაქტობრივად, არის საბაზრო ფაქტორების ეკონომიკური შესწავლა, რომლებიც მნიშვნელოვანია შეფასებული ობიექტისთვის.

უმეტეს შემთხვევაში, საუკეთესო და საუკეთესო გამოყენების ანალიზი არ არის საჭირო გირაოს მიზნებისთვის შესაფასებლად. გირაოს მიზნებისთვის შეფასებისას ეს ანალიზი ტარდება მხოლოდ შესაფასებელი ქონებისა და მის არსებულ გამოყენებას შორის აშკარა შეუსაბამობის შემთხვევაში. ამ შემთხვევაში, შეფასება უნდა განხორციელდეს ობიექტის დანიშნულებისამებრ ცვლილებების გათვალისწინებით, თუ ასეთი მიზანი უკვე განსაზღვრულია და ცალსახად. (http://www.audit-it.ru/articles/appraisal/a109/188103.html).

ფედერალური შეფასების სტანდარტის No1, დამტკიცებული რუსეთის ეკონომიკური განვითარების სამინისტროს Vympelz-ის მიერ 2007 წლის 20 ივლისის No256-ით, საბაზრო ღირებულების შეფასების პროცედურა ხორციელდება სამი მიდგომის გამოყენებით:

შემოსავლის მიდგომა (კაპიტალიზაციის ან შემოსავლის დისკონტირების მიდგომა უძრავი ქონების შეფასებისას);

ხარჯებზე დაფუძნებული მიდგომა;

შედარებითი მიდგომა (უძრავი ქონების შეფასების საბაზრო მიდგომა).

თითოეული მიდგომისთვის შეფასების ობიექტის ღირებულების გაანგარიშებამდე დასაბუთებულია შეფასების მიდგომების გამოყენებადობა.

ამა თუ იმ მიდგომის არჩევანი, ისევე როგორც მეთოდი თითოეულ მიდგომაში, ხდება შეფასებული ობიექტის სპეციფიკის, კონკრეტული ბაზრის მახასიათებლებისა და შეგროვებულ ინფორმაციაში შემავალი ინფორმაციის შემადგენლობის საფუძველზე. შეფასების მიდგომები, როგორც წესი, ურთიერთდაკავშირებულია და ავსებენ ერთმანეთს.

ხარჯთეფექტური მიდგომა უძრავი ქონების შეფასება უზრუნველყოფის მიზნით

ხარჯების მიდგომა არის შეფასებული ობიექტის ღირებულების შეფასების მეთოდების ერთობლიობა, რომელიც დაფუძნებულია შეფასებული ობიექტის აღდგენის ან შეცვლისთვის საჭირო ხარჯების განსაზღვრაზე, მისი ცვეთა და ცვეთა გათვალისწინებით.

ეს მიდგომა გირაოს მიზნებისთვის შეფასებისას, როგორც წესი, საკმაოდ იშვიათად გამოიყენება. თუმცა, ზოგიერთ შემთხვევაში, მაგალითად, საკმარისად განვითარებული ბაზრისა და მის შესახებ ინფორმაციის არარსებობის შემთხვევაში, ხარჯებზე დაფუძნებული მიდგომა შეიძლება იყოს ერთადერთი.

ღირებულების მიდგომის გამოყენებას ნამდვილად შეიძლება უარი თქვან ობიექტების შეფასებისას, რომლებზეც საკმარისად დიდი რაოდენობით საბაზრო ინფორმაცია მოიპოვება, ასევე საკმაოდ „დაძველებული“ ობიექტების შეფასებისას. ღირებულების მიდგომის გამოყენებით შეფასება ამ შემთხვევაში არ აყალიბებს საკმარისად სანდო მოსაზრებას ბაზარზე ასეთი ობიექტის შესაძლო გასაყიდი ფასის შესახებ.

შედარებით ახალი თვისებების შეფასებისას, შეფასება შეიძლება გამოყენებულ იქნას, როგორც საკმაოდ კარგი სახელმძღვანელო საბაზრო ინფორმაციის სათანადო მოცულობის არარსებობის შემთხვევაში, მაგრამ აუცილებელია მესაკუთრის მიერ მოწოდებული გაანგარიშების გულდასმით გაანალიზება (ეს შეიძლება მნიშვნელოვნად განსხვავდებოდეს საშუალო ბაზრის მაჩვენებლებისგან. ).

ღირებულების მიდგომის ფარგლებში სამუშაოს შესრულების ლოგიკა მოიცავს შემდეგი მოქმედებების შესრულებას:

შეფასებული შენობის გამოცვლის ღირებულების შეფასება (ან ჩანაცვლების ღირებულება);

ბიზნეს მოგების ოდენობის შეფასება (ინვესტორის მოგება);

აცვიათ გამოვლენილი ტიპების გაანგარიშება;

მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულების შეფასება;

შეფასების ობიექტის საბოლოო ღირებულების გაანგარიშება ცვეთაზე ჩანაცვლების ღირებულების კორექტირებით, რასაც მოჰყვება მიღებული ღირებულების გაზრდა მიწის ნაკვეთის ღირებულებით.

ეს ლოგიკა შეიძლება აღწერილი იყოს შემდეგი ფორმულით,
საშუალებას იძლევა მიიღოთ დასკვნა ღირებულების შესახებ: კომერციული უძრავი ქონების ობიექტი:

ობიექტის ღირებულება = მზე * (I -- I) + დედამიწა, სადაც

ВС - შეფასების ობიექტის (ან ჩანაცვლების ღირებულება) ჩანაცვლების ღირებულება მეწარმის მოგების გათვალისწინებით;

I არის ობიექტის გამოვლენილი ცვეთის რაოდენობა;

სზემ. -- მიწის ნაკვეთზე საკუთრების უფლების ღირებულება.

ჩანაცვლების ხარჯების შეფასება

ჩანაცვლების ღირებულება (RC) არის ქონების მშენებლობის ღირებულება, რომელიც შეფასებულია როგორც ახალი, გამოითვლება მიმდინარე ფასებში, ცვეთა გათვალისწინების გარეშე და დაკავშირებულია. შეფასების თარიღით.

ჩანაცვლების ღირებულება შეიძლება გამოითვალოს რეპროდუქციის ან ჩანაცვლების ღირებულების საფუძველზე.

რეპროდუქციის ღირებულება გაგებულია, როგორც მშენებლობის ღირებულება მიმდინარე ფასებში შესაფასებელი შენობის ზუსტი ასლის შეფასების ფაქტობრივ თარიღზე, გვ. იგივე სამშენებლო მასალების, სტანდარტებისა და დიზაინის გამოყენებით.

ჩანაცვლების ღირებულება განისაზღვრება მშენებლობის ხარჯებით მიმდინარე ფასებში თანაბარი სარგებლობის ობიექტის შეფასების ფაქტობრივ თარიღზე თანამედროვე მასალების, სტანდარტების, დიზაინის და არქიტექტურული გადაწყვეტილებების გამოყენებით.

როგორც ზემოაღნიშნული განმარტებებიდან ჩანს, ჩანაცვლების ღირებულების გაანგარიშება უფრო სასურველია, რადგან მეორე შემთხვევაში გამოითვლება შენობის მშენებლობის ხარჯები, რომლებიც განსხვავდება მახასიათებლებით შეფასებულისგან, ხოლო სარგებლიანობაში განსხვავების შეფასება. შედარებითი შენობები ძალიან სუბიექტურია.

მეორეს მხრივ, ჩანაცვლების ღირებულების გაანგარიშების არჩევანი შეიძლება გამართლებული იყოს, თუ შეფასებულ შენობას აქვს ფუნქციონალური ცვეთა და ცვეთა მთელი რიგი ნიშნები, რაც არ ამცირებს მის კომერციულ მიმზიდველობას პოტენციური მყიდველისთვის.

ზოგადად, არჩევანი "რეპროდუქციის" და "ჩანაცვლების" ღირებულებას შორის დამოკიდებულია ბევრ ფაქტორზე: შეფასების მიზანზე, შეფასების ობიექტის შესახებ შეგროვებული ინფორმაციის რაოდენობასა და ხარისხზე, მის ფიზიკურ მახასიათებლებზე და ა.შ.

ინფორმაციის წყაროები "რეპროდუქციის" ან "ჩანაცვლების" ღირებულების გამოსათვლელად:

შეფასების გამოთვლები (ადგილობრივი შეფასებები, ობიექტის შეფასება, კონსოლიდირებული შეფასების გამოთვლები);

UPVS კოლექციები (შენობებისა და ნაგებობების ჩანაცვლების ღირებულების საერთო ინდიკატორების კოლექციები ძირითადი საშუალებების გადაფასების მიზნით ეროვნული ეკონომიკის სექტორების მიხედვით) UPSS კოლექციები (ფასები მოცემულია 1969 წლის ფასებში):

კომპანია Co-Invest-ის მიერ წარმოებული კოლექციები (სამრეწველო, საცხოვრებელი, საზოგადოებრივი შენობები და ა.შ.) (ღირებულება 2009,2010 წწ. ფასებში);

მშენებლობის ღირებულების ინდექსები (გოსტროის განკარგულებები, Co-Invest კოლექციები) და ა.შ.

შეფასების პრაქტიკაში, სრული ჩანაცვლების ღირებულების დასადგენად გამოიყენება შემდეგი მეთოდები:

1) შედარებითი ერთეული მეთოდი,

2) კომპონენტების მიხედვით დაშლის მეთოდი,

3) რაოდენობრივი კვლევის მეთოდი.

მეთოდის არჩევა განისაზღვრება შეფასების მიზნით და საჭირო გამოთვლის სიზუსტით.

შედარებითი ერთეული მეთოდიეფუძნება მსგავსი შენობის შედარებითი ერთეულის (1 კვადრატული მეტრი, 1 კუბური მეტრი) მშენებლობის ღირებულების გამოყენებას. ანალოგის შედარებითი ერთეულის ღირებულება მოითხოვს მასსა და შესაფასებელ ობიექტს შორის გამოვლენილი განსხვავებების კორექტირებას (ფიზიკური პარამეტრები, ადვილად დაყენებული აღჭურვილობის ხელმისაწვდომობა, დაფინანსების პირობები და ა.შ.).

შეფასებული ობიექტის სრული ჩანაცვლების ღირებულება განისაზღვრება შედარების ერთეულის კორექტირებული ღირებულების გამრავლებით შედარების ერთეულების რაოდენობაზე (ფართობი, კუბური სიმძლავრე). ხარჯების ოდენობის დასადგენად, ჩვეულებრივ გამოიყენება სხვადასხვა საცნობარო და მარეგულირებელი მასალები, მაგალითად, "სამშენებლო ხარჯების საერთო ინდიკატორები", "ჩანაცვლების ღირებულების ღირებულების საერთო ინდიკატორები".

გაანგარიშებისთვის გამოიყენება შემდეგი ფორმულა:

სნ= ს.ს.ჰ Ისეჰ TO 1 ჰ TO 2 ჰ TO 3 ჰ TO 4 ჰ TO 5,

სად: სნ-- შესაფასებელი ობიექტის ღირებულება;

ს.ს.-- ღირებულება 1 კვ. ან ტიპიური სტრუქტურის კუბური მეტრი საბაზისო თარიღით;

Ისე- შედარების ერთეულების რაოდენობა (შესაფასებელი ობიექტის ფართობი ან მოცულობა)

TO 1 - კოეფიციენტი გამოვლენილი განსხვავებების გათვალისწინებით შეფასებულ ობიექტსა და შერჩეულ ტიპურ სტრუქტურას შორის ფართობის, მოცულობის და სხვა ფიზიკური პარამეტრების მიხედვით;

TO 2 -- ობიექტის მდებარეობის კორექტირების ფაქტორი;

TO 3 - სამშენებლო და სამონტაჟო სამუშაოების ღირებულების ცვლილების კოეფიციენტი საბაზისო თარიღსა და შეფასების დროს თარიღს შორის პერიოდში;

TO 4 - კოეფიციენტი დეველოპერის მოგების გათვალისწინებით;

TO 5 -- კოეფიციენტი დღგ-ს გათვალისწინებით (%).

ეს მეთოდი ეფუძნება ტიპიური ობიექტის ან ანალოგის შედარების ერთეულის ღირებულებას, რომლის არჩევისას აუცილებელია დაიცვან ფუნქციური დანიშნულების მსგავსება, ფიზიკური მახასიათებლები, სტრუქტურული სისტემების კლასი, ობიექტის ექსპლუატაციაში გაშვების თარიღი და სხვა მახასიათებლები. .

შედარებითი ერთეული მეთოდი აფასებს ნივთის ღირებულებას ჩანაცვლების ღირებულებით. ეს გამოწვეულია იმით, რომ გამოთვლებში გამოყენებული შედარებითი ერთეულის ღირებულება, როგორც წესი, წარმოადგენს არა იდენტურ ობიექტს, არამედ ახლო ანალოგს.

კომპონენტების დაშლის მეთოდითვისობრივად განსხვავებული ინფორმაციის გამოყენებაზე დაყრდნობით. შენობის ინდივიდუალური კონსტრუქციული კომპონენტები: საძირკველი, კედლები, იატაკი და ა.შ. - ფასდება დანახარჯების ინდიკატორების მიხედვით, კონკრეტული კომპონენტის მოცულობის ერთეულის ასაგებად აუცილებელი პირდაპირი და არაპირდაპირი ხარჯების ჩათვლით. მთელი შენობის ღირებულება გამოითვლება როგორც ყველა კომპონენტის ხარჯების ჯამი ფორმულის გამოყენებით:

სად თანშენობა - მთლიანი შენობის მშენებლობის ღირებულება;

ვჯ-- მოცულობა ჯ- ე კომპონენტი;

Cj-- ღირებულება მოცულობის ერთეულზე;

ნ-- გამოყოფილი შენობის კომპონენტების რაოდენობა;

Kn - კოეფიციენტი, რომელიც ითვალისწინებს არსებულ განსხვავებებს შეფასებულ ობიექტსა და შერჩეულ ტიპურ სტრუქტურას შორის (იდენტური ობიექტისთვის Kn = 1);

Ki არის კოეფიციენტი, რომელიც ითვალისწინებს მთლიან ცვეთას.

კომპონენტების დაშლის მეთოდს აქვს რამდენიმე სახეობა:

ქვეკონტრაქტის მეთოდი;

დაყოფა სამუშაო პროფილის მიხედვით;

ხარჯების განაწილება.

ქვეკონტრაქტის მეთოდიდაფუძნებულია გენერალური კონტრაქტორის მიერ სპეციალიზებულ სამშენებლო ორგანიზაციებთან – ქვეკონტრაქტორებთან დადებული ქვეკონტრაქტის ხელშეკრულებებით შესრულებული სამუშაოს ღირებულების შესახებ ინფორმაციის გამოყენებაზე. სრული ჩანაცვლების ღირებულება გამოითვლება, როგორც ყველა ქვეკონტრაქტირებული სამშენებლო და სამონტაჟო სამუშაოების ხარჯების ჯამი.

პროფილის მეთოდიმოიცავს სრული ჩანაცვლების ღირებულების შეფასებას, როგორც ინდივიდუალური მშენებლობების სპეციალისტების აყვანის ხარჯების ჯამს (ქვისა, ბათქაშის, დურგლის და ა.შ.)

გამოყოფილი ხარჯების მეთოდიმოიცავს შედარების ერთეულების სისტემატურ გამოყენებას შენობების სხვადასხვა კომპონენტის შესაფასებლად, რის შემდეგაც ხდება ინდივიდუალური შეფასების შედეგების შეჯამება.

რაოდენობრივი კვლევის მეთოდიმოიცავს შეფასებული ობიექტის ფასებში ახალი შეფასების შექმნას შეფასების თარიღისთვის. ამ მიზნებისათვის ტარდება დეტალური რაოდენობრივი და ხარჯების ანალიზი, აგრეთვე ცალკეული კომპონენტების და მთლიანად შენობის სამშენებლო და სამონტაჟო სამუშაოების ღირებულების გამოთვლები. გაანგარიშება ითვალისწინებს პირდაპირ ხარჯებს, ზედნადებს და სხვა ხარჯებს, რომლებიც წარმოადგენს შეფასებული ობიექტის მშენებლობის სრულ შეფასებას.

რაოდენობრივი კვლევის მეთოდი იძლევა ყველაზე ზუსტ შედეგს მთლიანი ჩანაცვლების ღირებულებიდან, მაგრამ არის ყველაზე შრომატევადი და მოითხოვს შემფასებელს ჰქონდეს პრაქტიკული ცოდნა დიზაინისა და შეფასების ბიზნესის სფეროში.

სამეწარმეო ღირებულების შეფასებები მოგება (ინვესტორის მოგება)

მეწარმის (ინვესტორის) მოგება არის ჯილდო, რომელსაც ტიპიური ინვესტორი (მშენებელი, დეველოპერი) მოითხოვს იმ რისკისთვის, რომელიც დაკავშირებულია პროექტის მშენებლობასთან, რომელიც მსგავსია სტრუქტურით შესაფასებელი ქონებისა.

სინამდვილეში, ეს მნიშვნელობა ასახავს ინვესტორის საშუალო მოგებას, რომელიც შეიძლება მოიტანოს პროექტის განხორციელებამ, მათ შორის მშენებლობის მართვისა და ორგანიზების ხარჯები, ზოგადი ზედამხედველობა და მშენებლობასთან დაკავშირებული რისკი. როგორც წესი, ამ ინდიკატორის ფორმირებისას ისინი ყურადღებას არ აქცევენ სასიცოცხლო ციკლის იმ ეტაპს, რომელზედაც მდებარეობს კომერციული უძრავი ქონების ბაზრის სეგმენტი, რომელიც მოიცავს შესაფასებელ ობიექტს, მისი ღირებულების დამოკიდებულებას მოცულობაზე. და მშენებლობის დრო, იმის შესახებ, არის თუ არა გამიჯნული ინვესტორის (მომხმარებლის) და მშენებლის (კონტრაქტორი) ფუნქციები სხვა ფაქტორებისგან. შესაბამისად, ანგარიშის განხილვისას მნიშვნელოვანია მკაფიოდ განისაზღვროს მეწარმის (ინვესტორის) მოგების დიაპაზონი და დადგინდეს მიმდინარე საშუალო საბაზრო ღირებულების დიაპაზონი.

უნდა აღინიშნოს, რომ მეწარმის მოგების ოდენობა, დამოკიდებულია უძრავი ქონების ბაზრის განვითარების ხარისხზე და სასიცოცხლო ციკლზე, რომელშიც მდებარეობს კომერციული უძრავი ქონების ბაზრის მოცემული სეგმენტი, შეიძლება განსხვავდებოდეს მნიშვნელოვან დიაპაზონში. მაგალითად, 2005 წელს მოსკოვის კომერციული უძრავი ქონების ბაზარზე, მაგრამ უმსხვილესი ანალიტიკური სააგენტოების მიხედვით, მეწარმის მოგება საცალო უძრავი ქონების სეგმენტში მერყეობდა 25-დან 40%-მდე 2006 და 2007 წლებში, კლება და სტაბილიზაცია ეს მაჩვენებელი დაფიქსირდა. პრაქტიკაში, ძნელია მოიპოვო ბაზრის მონაცემები მოგების შესახებ, რადგან ისინი ყველაზე ხშირად სავაჭრო საიდუმლოებას წარმოადგენს.

აცვიათ გამოვლენილი ტიპების გაანგარიშება

ამორტიზაცია ხასიათდება ქონების სარგებლიანობის და მისი სამომხმარებლო მიმზიდველობის შემცირებით პოტენციური ინვესტორის თვალსაზრისით.

როგორც წესი, ამორტიზაცია გამოიხატება საგნის ღირებულების შემცირებაში (ცვეთა) გარკვეული პერიოდის განმავლობაში სხვადასხვა ფაქტორების გავლენის გამო.

ქონების გაუფასურების გამომწვევი მიზეზებიდან გამომდინარე, განასხვავებენ ცვეთა ფიზიკურ, ფუნქციურ და გარე სახეობებს.

ფიზიკური გაუარესება. ასახავს ცვლილებებს ქონების ფიზიკურ თვისებებში დროთა განმავლობაში (მაგალითად, სტრუქტურული ელემენტების დეფექტები). ფიზიკური აცვიათ ორი სახისაა: პირველი ხდება საოპერაციო ფაქტორების გავლენის ქვეშ, მეორე - ბუნებრივი და ბუნებრივი ფაქტორების გავლენის ქვეშ.

შენობების ფიზიკური ამორტიზაციის გამოთვლის ოთხი ძირითადი მეთოდი არსებობს: საექსპერტო, ღირებულება, მარეგულირებელი (ან სააღრიცხვო) და შენობის სიცოცხლის გაანგარიშების მეთოდი.

საექსპერტო მეთოდით შეფასებული ობიექტის ფიზიკური გაფუჭების პროცენტი განისაზღვრება საცხოვრებელი კორპუსების ფიზიკური გაფუჭების შეფასების წესების საფუძველზე. მთლიანობაში შენობების მომსახურების ვადა დამოკიდებულია მისი კომპონენტების გამძლეობაზე. სამშენებლო ელემენტების ფიზიკური ცვეთა გამოითვლება შენობის სტრუქტურული ელემენტის სპეციფიკური წონის ნამრავლით და ამ ელემენტის ცვეთა პროცენტით, გაყოფილი 100-ზე. მთლიანი შენობის ფიზიკური ცვეთა განისაზღვრება როგორც შენობის ყველა ელემენტის საშუალო შეწონილი. ფიზიკური გაუარესების დადგენის საექსპერტო მეთოდი ჩვეულებრივ გამოიყენება უძრავი ქონების ინვენტარიზაციისას.

არსებობს მოსახსნელი და გამოუსწორებელი ფიზიკური ცვეთა. მოსახსნელი ფიზიკური აცვიათვარაუდობს, რომ მიმდინარე რემონტის ხარჯები ნაკლებია ობიექტის დამატებულ ღირებულებაზე. გამოუსწორებელი ფიზიკური ცვეთა და ცვეთაითვლება, როდესაც ხარვეზის გამოსწორების ღირებულება აღემატება იმ ღირებულებას, რომელიც დაემატება ობიექტს. შენობის ყველა ელემენტი იყოფა ორ კატეგორიად: გრძელვადიანი (საძირკველი, კედლები, ჭერი და ა.შ.) და ცვეთა (გადახურვა, დეკორატიული მორთვა, ფერწერა და ა. მიმდინარე რემონტი).

ღირებულების მეთოდი მოიცავს სამშენებლო ელემენტების რეპროდუქციის ხარჯების განსაზღვრას. ინსპექტირების გზით განისაზღვრება შენობის თითოეული ელემენტის ცვეთა პროცენტი, რომელიც შემდეგ ითარგმნება ღირებულებით. ფიზიკური ამორტიზაციის უფრო ზუსტი, კორექტირებული ხარჯთაღრიცხვა მიიღება, როდესაც ამორტიზაციის პროცენტი განისაზღვრება შეწონილი საშუალოდ.

შენობების ფიზიკური გაფუჭების დადგენის სტანდარტული (ან აღრიცხვის) მეთოდი გულისხმობს ცვეთის ერთიანი განაკვეთების გამოყენებას ძირითადი საშუალებების სრული აღდგენისთვის.

შენობის სიცოცხლის გაანგარიშების მეთოდის გამოყენებისას გამოიყენება მთელი რიგი ტერმინები.

ეკონომიკური ცხოვრება არის დრო, რომლის დროსაც ობიექტი შეიძლება გამოყენებულ იქნას მოგებისთვის. ამ პერიოდის განმავლობაში, გაუმჯობესება ხელს უწყობს ქონების ღირებულებას; ქონების ეკონომიკური ცხოვრება მთავრდება მაშინ, როდესაც განხორციელებული გაუმჯობესება არ უწყობს ხელს ქონების ღირებულებას მისი ზოგადი ხანდაზმულობის გამო.

ობიექტის ფიზიკური სიცოცხლე არის პერიოდი, რომლის განმავლობაშიც შენობა არსებობს და შეიძლება იცხოვროს ან იმუშაოს. ფიზიკური სიცოცხლის ხანგრძლივობა მთავრდება, როდესაც ობიექტი დანგრეულია.

ეფექტური ასაკი ეფუძნება გარეგნობის, ტექნიკური მდგომარეობისა და ეკონომიკური ფაქტორების შეფასებას, რომლებიც გავლენას ახდენენ ობიექტის ღირებულებაზე.

ქრონოლოგიური ასაკი არის პერიოდი, რომელიც გავიდა ობიექტის ექსპლუატაციაში შესვლის დღიდან შეფასების დღემდე.

შენობის დარჩენილი ეკონომიკური ვადა არის პერიოდი შეფასების დღიდან ქონების ეკონომიკური სიცოცხლის დასრულებამდე. ქონების შეკეთება და განახლება ზრდის მის დარჩენილ ეკონომიკურ სიცოცხლეს.

სტანდარტული მომსახურების ვადა (ან ტიპიური ფიზიკური სიცოცხლე) არის შენობებისა და ნაგებობების მომსახურების ვადა, რომელიც განისაზღვრება წესებით.

ობიექტის ფუნქციური ცვეთა.ფუნქციური მოძველება არის ის, როდესაც ობიექტი არ აკმაყოფილებს თანამედროვე სტანდარტებს მისი ფუნქციონალური სარგებლიანობის თვალსაზრისით. ფუნქციური მოძველება შეიძლება გამოიხატოს შენობის მოძველებულ არქიტექტურაში, მისი განლაგების, მოცულობის, საინჟინრო მხარდაჭერის მოხერხებულობით და ა.შ. ფუნქციური მოძველება განპირობებულია არქიტექტურისა და მშენებლობის სფეროში სამეცნიერო და ტექნოლოგიური პროგრესის გავლენით. საშინაო პრაქტიკაში ფუნქციურ ცვეთას მოძველებას უწოდებენ.

ფუნქციური აცვიათ, ისევე როგორც ფიზიკური აცვიათ, შეიძლება იყოს მოსახსნელი ან გამოუსწორებელი. მოსახსნელი ფუნქციური ცვეთა შეიძლება მოიცავდეს ჩაშენებული კაბინეტების, წყლის და გაზის მრიცხველების, სანტექნიკის აღჭურვილობის, იატაკის და ა.შ. . თუ მიღებული დამატებითი ღირებულება აღემატება აღდგენის ღირებულებას, მაშინ ფუნქციური აცვიათ მოსახსნელია. მოსახსნელი ცვეთა და ცვეთა ოდენობა განისაზღვრება, როგორც სხვაობა შენობის პოტენციურ ღირებულებას განახლებული ელემენტებით შეფასების დროს და მის ღირებულებას შორის შეფასების თარიღისთვის განახლებული ელემენტების გარეშე.

შეუცვლელი ფუნქციონალური ცვეთა ნიშნავს შენობის ღირებულების შემცირებას შენობის ხარისხის მახასიათებლებთან დაკავშირებული ფაქტორების გამო. უფრო მეტიც, შეიძლება არსებობდეს ხარისხის მახასიათებლების სიჭარბე ან ნაკლებობა. მაგალითად, ქირავნობის ბაზარზე ოროთახიან ბინებს უფრო დიდი მოთხოვნა აქვს ერთოთახიან ბინებთან შედარებით. ამ ტიპის ამორტიზაციის ოდენობა გამოითვლება როგორც ამ ბინების გაქირავებისას იჯარიდან მიღებული ზარალის ოდენობა, გამრავლებული ამ ტიპის ბინისთვის დამახასიათებელი მთლიანი ყოველთვიური ქირის მულტიპლიკატორზე. ამრიგად, გამოუსწორებელი ფუნქციონალური ცვეთა და ცვეთა განისაზღვრება ქირავნობის დანაკარგების კაპიტალიზაციის მიხედვით.

გარე (ეკონომიკური) ცვეთა და ცვეთა- ეს არის შენობის ღირებულების კლება გარე გარემოში უარყოფითი ცვლილების გამო, რომელიც გამოწვეულია ან ეკონომიკური ან პოლიტიკური ფაქტორებით, ან სხვა გარე ფაქტორებით. გარე ცვეთა მიზეზები შეიძლება იყოს, მაგალითად, ტერიტორიის ზოგადი დაქვეითება, რომელშიც მდებარეობს ობიექტი, მთავრობის ან ადგილობრივი ადმინისტრაციის ქმედებები საგადასახადო, სადაზღვევო და დასაქმების, დასვენების ბაზარზე სხვა ცვლილებები. , განათლება და ა.შ. მნიშვნელოვანი ფაქტორები, რომლებიც გავლენას ახდენენ გარე ტარების რაოდენობაზე, არის „ულამაზესი“ ბუნებრივი ან ხელოვნური ობიექტების უშუალო სიახლოვეს: ჭაობები, ჩამდინარე წყლების გამწმენდი ნაგებობები, რესტორნები, საცეკვაო მოედანი, ბენზინგასამართი სადგურები, რკინიგზის სადგურები, საავადმყოფოები, სკოლები, საწარმოები და ა.შ. აცვიათ გარე გავლენისგან. უმეტეს შემთხვევაში შეუცვლელია.

მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულების შეფასება

მიწის ნაკვეთის შეფასება, როგორც წესი, საკმაოდ რთული და შრომატევადი ამოცანაა.

განვიხილოთ ძირითადი პუნქტები, რომლებსაც ყურადღება უნდა მიექცეს განვითარებული მიწის ნაკვეთების, როგორც ერთიანი უძრავი ქონების ნაწილის საბაზრო ღირებულების შეფასებისას, რომელიც ყველაზე ხშირად გვხვდება „გირაოს“ სიტუაციებში.

მიწის იჯარის ხელშეკრულების გაანალიზებისას ყურადღება უნდა მიაქციოთ:

· კონტრაქტის დრო;

· ტვირთის და სერვიტუტის არსებობა, რომელიც შემდგომ უნდა გაანალიზდეს, რათა გაითვალისწინოს ტვირთი ქონების საბაზრო ღირებულების გამოთვლისას.

საკადასტრო გეგმის გაანალიზებისას ყურადღება უნდა მიაქციოთ:

მიწის ნაკვეთის საზღვრები;

არ არსებობს პირდაპირი შეზღუდვები დამატებითი განვითარების შესაძლებლობაზე.

შეფასების ანგარიშში უნდა იყოს ჩაწერილი მიწის კატეგორია, რომელიც მითითებულია იჯარის ხელშეკრულებაზე დართული საკუთრების მოწმობაში ან ტერიტორიის საკადასტრო გეგმაში.

მიწის ნაკვეთზე შეფასებული უფლების დადგენისას შეიძლება არსებობდეს შემდეგი სახის უფლებები:

საკუთრება;

მუდმივი გამოყენების უფლება;

იჯარის უფლება (გრძელვადიანი, მოკლევადიანი).

ბაზრის გამოთვლის მეთოდისა და მეთოდის არჩევაღირებულებამიწის ნაკვეთი

მიწის ნაკვეთების შეფასების ძირითადი მეთოდები მოცემულია „მიწის საბაზრო ღირებულების განსაზღვრის მეთოდოლოგიურ რეკომენდაციებში“, დამტკიცებული რუსეთის საკუთრების სამინისტროს 2002 წლის 6 მარტის No568-r ბრძანებით.

აღსანიშნავია, რომ მიწის ნაკვეთის ღირებულების დაანგარიშების დაწყებამდე უნდა ჩამოყალიბდეს დასკვნა „განვითარების სიმკვრივის კოეფიციენტის“ შესახებ და აზრი ნაკვეთის „ადეკვატურობის“ შესახებ ობიექტის სრული ფუნქციონირებისთვის.

დასკვნის შედგენისას აუცილებელია მიწის ნაკვეთისა და შენობის ფართობის თანაფარდობის დადგენა. შენობის ფართობის შესახებ ინფორმაციის წყარო შეიძლება იყოს სერთიფიკატი მფლობელისგან, ან მონაცემები ტექნიკური მონაცემების ფურცლებიდან. ამ მიწის ნაკვეთზე მდებარე შენობების BTI.

ამ სიტუაციაში ჩნდება კითხვა, თუ როგორ უნდა გამოიყოს საჭირო მიმდებარე ტერიტორია. მიწის ნაკვეთის "ადეკვატურობის" შესახებ ინფორმირებული აზრის შესაქმნელად, შეგიძლიათ "დაიწყოთ" არსებული SNIP-ებიდან (თუ ისინი აქტუალურია თანამედროვე ობიექტებთან მიმართებაში) ან პროფესიონალი დეველოპერების მოთხოვნებიდან, რომლებიც ახორციელებენ საინვესტიციო პროექტებს კომერციულ განვითარებასთან დაკავშირებით.

უძრავი ქონების შეფასების შედარებითი მიდგომა გირაოს მიზნებისთვის

შედარებითი მიდგომა არის ერთ-ერთი ყველაზე ხშირად გამოყენებული მიდგომა უძრავი ქონების გირაოს მიზნებისთვის შეფასებისას.

შეფასების ეს მიდგომა ეფუძნება ჩანაცვლების პრინციპს. იგი ემყარება დაშვებას, რომ გონივრული მყიდველი არ გადაიხდის უფრო მეტს გასაყიდად გამოტანილ ობიექტში, ვიდრე ის, რისთვისაც შესაძლებელია მსგავსი ხარისხისა და ვარგისიანობის შეძენა. შედარებითი მიდგომა ეფუძნება შეფასებული ობიექტის ღირებულების დამოკიდებულებას მსგავსი ობიექტების გასაყიდ ფასზე. თითოეული შესადარებელი გაყიდვა შედარებულია საგნის ქონებასთან. კორექტირება ხდება შესადარებელ გასაყიდ ფასზე, რათა ასახოს მათ შორის მნიშვნელოვანი განსხვავებები.

შედარებითი მიდგომა მოიცავს რამდენიმე ნაბიჯს.

1 ეტაპი.შესწავლილია ბაზრის მდგომარეობა და განვითარების ტენდენციები და განსაკუთრებით ის სეგმენტი, რომელსაც განეკუთვნება შეფასებული ობიექტი. იდენტიფიცირებულია ობიექტები, რომლებიც ყველაზე მეტად შედარებულია შეფასებულთან.

მე-2 ეტაპი.ხდება ინფორმაციის შეგროვება და შემოწმება ანალოგური ობიექტების შესახებ; შეგროვებული ინფორმაცია გაანალიზებულია და თითოეული ანალოგი ობიექტი შედარებულია შესაფასებელ ობიექტთან.

მე-3 ეტაპი.შედარებული ობიექტების საფასო მახასიათებლებში გამოვლენილი განსხვავებების საფუძველზე, კორექტირება ხდება შესადარებელი ანალოგების გაყიდვის ფასებში.

მე-4 ეტაპი.ანალოგიური ობიექტების დაზუსტებული ფასები შეთანხმებულია და შეფასებული ობიექტის საბაზრო ღირებულების საბოლოო ღირებულება მიღებულია შედარებითი მიდგომის საფუძველზე.

შედარებითი მიდგომის მთავარი უპირატესობა ის არის, რომ ის ფოკუსირებულია მსგავსი ობიექტების რეალურად მიღწეულ შესყიდვა-გაყიდვის ფასებზე.

ზოგადად, შედარებითი მიდგომის გამოყენების შესაძლებლობა დამოკიდებულია აქტიური ბაზრის არსებობაზე, ვინაიდან მიდგომა გულისხმობს მონაცემების გამოყენებას რეალურ ტრანზაქციებზე, ასევე ბაზრის ღიაობასა და ფინანსური ინფორმაციის ხელმისაწვდომობაზე.

შედარებითი მიდგომის გამოყენების სისწორის საკითხი საბაზრო ტრანზაქციების არარსებობის შემთხვევაში საკმაოდ რთულია. როგორც წესი, ეს სიტუაცია შეიძლება შეინიშნოს მცირე დასახლებებში, სადაც ბაზარი ცუდად არის განვითარებული და ინფორმაციის ხელმისაწვდომი წყაროები არ შეიცავს ინფორმაციას შესადარებელი ობიექტების ყიდვა-გაყიდვის ოპერაციების შესახებ.

ამ შემთხვევაში, შემდეგი ალგორითმი შეიძლება გამოყენებულ იქნას, როგორც მისაღები გამოსავალი:

გამოვლენილია „მსგავსი“ ქალაქები, რომლებიც მდებარეობს იმავე რეგიონში, რეგიონში და ა.შ. (შედარების კრიტერიუმები შეიძლება მოიცავდეს მოსახლეობის რაოდენობას და შემოსავლის დონეს, განვითარებული საბინაო ბაზრის არსებობას, მდებარეობას „საკვანძო“ სატრანსპორტო მარშრუტთან და ა.შ.);

მოძებნეთ მონაცემები შესადარებელი ტრანზაქციების შესახებ:

ტარდება გამოთვლები და საჭიროების შემთხვევაში ხდება შესაბამისი კორექტირება.

მნიშვნელოვანია აღინიშნოს, რომ ეს მიდგომა უნდა იქნას გამოყენებული საკმაოდ დიდი სიფრთხილით. ეს მეთოდი შეიძლება გამოყენებულ იქნას როგორც დამხმარე მიდგომა იმის გასაგებად, არის თუ არა სხვა მიდგომების ფარგლებში მიღებული ობიექტის ღირებულება (შესავალი და ღირებულება) შედარებით დიაპაზონში თუ არა.

ამ მიდგომის გამოყენებისას მნიშვნელოვანია, რომ თავიდან იქნას აცილებული შეფასების ობიექტის ლიკვიდურობის ხარისხის არასწორად განსაზღვრის შეცდომა და, შედეგად, სრულიად არალიკვიდური ობიექტის შეფასება და შემდგომში „სასურველი“ შედეგის „რეალური“ გადაცემა. ერთი.

უძრავი ქონების შეფასების ძირითადი ეტაპები შედარებითი მიდგომის გამოყენებით:

ანალოგების შერჩევა და ანალოგების შესახებ ინფორმაციის შეგროვება;

შედარების ერთეულის არჩევანი;

შედარებული ობიექტების ფასების მახასიათებლებში გამოვლენილი სხვაობების კორექტირება;

საბოლოო ღირებულების ფორმირება.

მოდით განვიხილოთ ძირითადი პუნქტები, რომლებსაც ყურადღება უნდა მიექცეს თითოეულ ეტაპზე.

ანალოგების შერჩევა და ანალოგების შესახებ ინფორმაციის შეგროვება არის პირველი და, ფაქტობრივად, საკვანძო ეტაპი შედარებითი მიდგომის გამოყენებისას.

ანალოგების შესარჩევად შეიძლება გამოყენებულ იქნას შედარების შემდეგი ძირითადი ელემენტები:

ფუნქციური დანიშნულება;

მდებარეობა;

ფიზიკური მახასიათებლები (ზომა, ობიექტის მდგომარეობა და ა.შ.).

ფუნქციური დანიშნულება შედარების ერთ-ერთი მთავარი ელემენტია. ყველაზე დიდი შეცდომა შეიძლება იყოს სრულიად განსხვავებული ფუნქციური დანიშნულების ობიექტების ანალოგებად არჩევა.

აუცილებელია ანალოგების შერჩევას დიდი სიფრთხილით მივუდგეთ, თუ ობიექტი პოტენციურად ექვემდებარება დანგრევას ან რეკონსტრუქციას. ანალოგების არჩევისას მნიშვნელოვანია გვესმოდეს, რა უდევს საფუძვლად მყიდველის მოტივაციას. როგორც წესი, ასეთ ვითარებაში მოტივაცია, უპირველეს ყოვლისა, შეიძლება იყოს ახალი ობიექტის მშენებლობის უფლების მოპოვება. შესაბამისად, როგორც ანალოგები, მიზანშეწონილია ფოკუსირება მოახდინოთ დანგრევას დაქვემდებარებულ ობიექტებზე შესადარებელი მდებარეობით და ყურადღება მიაქციოთ მიწის ნაკვეთზე უფლებების შესაძლო დაშვებულ გამოყენებას.

სიის, ანალოგების შესაქმნელად და შეფასებისთვის საჭირო ინფორმაციის მისაღებად ინფორმაციის წყაროებია:

ინტერნეტის ძიების შედეგად მიღებული წინასწარი მონაცემები;

ანალიტიკური სააგენტოებისა და უძრავი ქონების კომპანიების მიერ მოწოდებული მონაცემები;

შეფასების კომპანიის მიერ შენახული საკუთარი მონაცემთა ბაზები.

საკმაოდ ტიპიური სიტუაციაა, როდესაც გამოიყენება ინფორმაცია, რომელიც არ შეიცავს ყველა საჭირო მონაცემს, რაც საშუალებას იძლევა დასკვნის გაკეთება, რომ ანალოგების არჩევანი სწორად გაკეთდა.

ანალოგად შეთავაზებული ობიექტების ძირითადი ფასების ფაქტორების მნიშვნელობების შესახებ არასრული ინფორმაციის შემთხვევაში აუცილებელია ამ ობიექტების გარე შემოწმება. რა თქმა უნდა, ანალოგების ფოტოების გამოყენება და ქალაქის რუკაზე ანალოგური ობიექტების დახატვა შეფასების ობიექტთან ერთად კიდევ უფრო სრულ ვიზუალურ ინფორმაციას მოგვცემს.

ანალოგების შერჩევისა და ინფორმაციის შეგროვების შემდეგ, თქვენ უნდა ეტაპი შედარების ერთეულის არჩევა.

ყველაზე ხშირად გამოყენებული შედარების ერთეულები შეიძლება იყოს:

საერთო ფართი 1 კვ.მ.

1 კვ.მ. გამოსაყენებელი ან გასაქირავებელი ფართი.

აუცილებელია აღინიშნოს შედარების ერთეულის სწორად არჩევისა და ამ პარამეტრის ღირებულების მახასიათებლების განსაზღვრის მნიშვნელობა.

შედარების ერთეულების არჩევის შემდეგ ხდება კორექტირება.

უძრავი ქონების შეფასების თეორიაში განასხვავებენ შემდეგი სახის შესწორებებს:

პროცენტი (მაგალითად, ადგილმდებარეობის კორექტირება, ცვეთა, გაყიდვის დრო და ა.შ.);

ღირებულება (მაგალითად, ხარისხობრივი მახასიათებლების შესწორებები, ასევე სტატისტიკური მეთოდებით გამოთვლილი შესწორებები). მთლიანობაში გაყიდული ანალოგური ობიექტის ფასში განხორციელებული ფულადი კორექტირება უნდა მოიცავდეს კორექტირებას დამატებითი გაუმჯობესების არსებობის ან არარსებობის შესახებ (საწყობის გაფართოება, ავტოსადგომები და ა.შ.);

აბსოლუტური

ნათესავი.

მოდით უფრო ახლოს მივხედოთ ხაზს უსვამს, რაც გასათვალისწინებელია ცვლილებების შეტანისას.

არსებობს ათი ძირითადი შედარების ელემენტი (რაც რეალურად არის კორექტირება), რომლებიც გასათვალისწინებელია გაყიდვების შედარების მეთოდში:

1. გადაცემული ქონებრივი უფლებები;

2. დაფინანსების პირობები (რუსულ პრაქტიკაში საკმაოდ იშვიათად გამოიყენება);

3. რეალიზაციის პირობები;

შეძენისთანავე გაწეული ხარჯები;

ბაზრის პირობები;

მდებარეობა;

ფიზიკური მახასიათებლები (ზომა, სამშენებლო მასალების ხარისხი, შენობის მდგომარეობა);

ეკონომიკური მახასიათებლები (საოპერაციო ხარჯები, იჯარის ხელშეკრულების პირობები, ადმინისტრაციული ხარჯები, მოიჯარეების შემადგენლობა და ა.შ.);

გამოყენების სახეობა;

10. ღირებულების კომპონენტები, რომლებიც არ არის უძრავი ქონების ნაწილი.

სინამდვილეში, ზემოაღნიშნული შედარების ელემენტები ანალოგების შერჩევის კრიტერიუმია. Როგორ. რაც უფრო ზუსტად შეესაბამება ანალოგს შეფასების ობიექტის მითითებულ მახასიათებლებს, მით ნაკლები შესწორებები იქნება შეტანილი და უფრო საიმედო შედეგი იქნება მიღებული.

მოდით უფრო ახლოს მივხედოთ თითოეულ ამ ელემენტს.

გადასაცემი საკუთრების უფლებები.გარიგების ფასი დამოკიდებულია გადაცემული საკუთრების უფლებებზე. საკმაოდ ტიპიური სიტუაციაა, როდესაც არსებობს ქირავნობის ხელშეკრულებები შესაფასებელი ქონების ტერიტორიებზე. ამ შემთხვევაში, ობიექტის ღირებულების დადგენისას, შესწორებები უნდა ასახავდეს განსხვავებებს შეფასებული ობიექტის შემოსავლის პოტენციალსა და მის ანალოგს შორის.

დაფინანსების პირობები.ნასესხები დაფინანსების წყაროს არსებობამ ასევე შეიძლება გავლენა მოახდინოს ქონების ღირებულებაზე. ცვლილების გამოსათვლელად აუცილებელია გქონდეთ სრული ინფორმაცია კონკრეტულ შემთხვევაში მიღებული დაფინანსების სქემის შესახებ. რუსეთის ბაზარზე არსებული პირობებიდან გამომდინარე, ეს კორექტირება საკმაოდ იშვიათად გამოიყენება.

მსგავსი დოკუმენტები

საცხოვრებელი იპოთეკის კონცეფცია, მახასიათებლები და საჭიროება, მეთოდოლოგია იპოთეკური სესხის მიზნებისათვის უძრავი ქონების შეფასების. შენობის ღირებულების განსაზღვრა უძრავი ქონების შეფასების სხვადასხვა მიდგომის გამოყენებით და ღირებულების, შედარებითი და შემოსავლის მიდგომის გამოყენებით.

ნაშრომი, დამატებულია 23/06/2011


გირაოს ობიექტების შეფასების თავისებურებები. მიწათსარგებლობის ანალიზი. შეფასების ობიექტის საბაზრო ღირებულების განსაზღვრა ღირებულების, შედარებითი და შემოსავლის მიდგომების საფუძველზე. ლიკვიდობის კოეფიციენტის დასაბუთება და საბოლოო დასკვნა ღირებულების შესახებ.

ნაშრომი, დამატებულია 19/12/2011


უძრავი ქონების ობიექტების კლასიფიკაცია, მათი შეფასების ზოგადი პრინციპები. სიტუაციის ანალიზი ნოვოსიბირსკში კომერციული უძრავი ქონების მეორად ბაზარზე. ადმინისტრაციული შენობის საბაზრო ღირებულების შეფასებისას ხარჯების, შემოსავლების და შედარებითი მიდგომების გამოყენება.

დისერტაცია, დამატებულია 28/06/2012


საოფისე უძრავი ქონების ღირებულების შეფასება. სამი შეფასების მიდგომის გამოყენების ძირითადი მახასიათებლები (შედარებითი, შემოსავალი და ღირებულება). მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულების განსაზღვრა. შედეგების შეჯერება და საბაზრო ღირებულების დასკვნა.

ნაშრომი, დამატებულია 08/04/2012


უძრავი ქონების შეფასების კონცეფცია, ძირითადი ეტაპები და მეთოდები. ქონების (ოთხოთახიანი ბინის) ღირებულების გამოთვლა შეფასების შედარებითი, შემოსავლისა და ხარჯების მიდგომების გამოყენებით. შემოსავლის კაპიტალიზაცია, მისი ურთიერთობა მიმდინარე ღირებულებასთან.

კურსის სამუშაო, დამატებულია 27/02/2014


ქონების საბაზრო ღირებულების განსაზღვრა უძრავი ქონების შეფასებისა და შედარებითი გაყიდვების ანალიზის ხარჯთაღრიცხვისა და შემოსავლის მიდგომების გამოყენებით. საცხოვრებელი კორპუსის ცალკეული კონსტრუქციული ელემენტების და საინჟინრო სისტემების ფიზიკური ცვეთა და ცვეთა შეფასება.

კურსის სამუშაო, დამატებულია 03/12/2013


უძრავი ქონების, როგორც შეფასების ობიექტის თავისებურებები. უძრავი ქონების შეფასებისას განსაზღვრული ღირებულების სახეები. უძრავი ქონების „შენობათა კომპლექსის“ ღირებულების გამოთვლა მეთოდების გამოყენებით შედარებითი, ღირებულებისა და შემოსავლის მიდგომების ფარგლებში. ელვუდის ტექნიკა.

კურსის სამუშაო, დამატებულია 14/12/2010


მანქანების, აღჭურვილობისა და მანქანების შეფასება გირაოს მიზნებისთვის. ღირებულების სახეები, რომლებიც გამოიყენება შეფასებისას გირაოს მიზნებისთვის. შეფასების შედარებითი, ღირებულებისა და შემოსავლის მიდგომები. შეფასებული ავტომობილის საბაზრო და სალიკვიდაციო ღირებულების გაანგარიშება.

კურსის სამუშაო, დამატებულია 11/11/2014


ტულას რეგიონში უძრავი ქონების ბაზრის ანალიზი. ქონების საბაზრო ღირებულების განსაზღვრა. შეფასების ობიექტის ადგილმდებარეობის გარემო, მისი ძირითადი პარამეტრების აღწერა. უძრავი ქონების შეფასების მიდგომების მახასიათებლები. სალიკვიდაციო ღირებულების გაანგარიშება.

კურსის სამუშაო, დამატებულია 03/14/2014


უზრუნველმყოფი არასაცხოვრებელი ფართების სავარაუდო ღირებულების განსაზღვრა. ქონების საუკეთესო და ეფექტური გამოყენების ანალიზი. არასაცხოვრებელი ფართების ღირებულების განსაზღვრა უძრავი ქონების შეფასების სხვადასხვა მიდგომის გამოყენებით.

იმისათვის, რომ აიღოთ სესხი ჩვენი კომპანიისგან, თქვენ არ გჭირდებათ თავად დაურეკოთ შემფასებელს და გადაუხადოთ მას ფული. ჩვენი სპეციალისტები ახორციელებენ უძრავი ქონების გირაოს შეფასებას. ისინი ადგენენ ქონების ზუსტ საბაზრო ღირებულებას მომენტში არსებული ბაზრის გათვალისწინებით და ამის საფუძველზე ამტკიცებენ კლიენტზე გასაცემი სესხის თანხას.

უძრავი ქონების შეფასება გირაოთი - უპირატესობები

ჩვენი კომპანია დამოუკიდებლად აფასებს უძრავ ქონებას უზრუნველყოფის მიზნით. ჩვენს სპეციალისტებს აქვთ დიდი გამოცდილება კვადრატული მეტრის მიმდინარე საბაზრო ღირებულების ზუსტად განსაზღვრაში. ჩვენ ვიყენებთ შეფასების რამდენიმე მეთოდს, რაც საშუალებას გვაძლევს ზუსტად განვსაზღვროთ თქვენი ბინის ფასი და არა სავარაუდო ფასი მთელ ტერიტორიაზე.

განაკვეთები
სესხებზე

სესხის განაკვეთი იწყება წლიური 14,59%-დან.

თითოეულ ცალკეულ შემთხვევაში პროცენტი გამოითვლება ინდივიდუალურად, რაც დამოკიდებულია უზრუნველყოფილი ქონების საერთო შეფასებაზე, სესხის ოდენობაზე და სხვა რიგ ფაქტორებზე.

შეავსეთ განაცხადი და მიიღეთ სესხი ყველაზე ხელსაყრელ პირობებში!

სესხის დაფარვის პირობები

ჩვენს კლიენტებს შეუძლიათ სესხის ვადაზე ადრე დაფარვა ყოველგვარი ჯარიმების გარეშე. ერთადერთი ჯარიმა არის დაგვიანებული გადახდა.

დაკრედიტების სარგებელი

1. ჩვენ თვითონ ვაფასებთ ქონებას გირაოს სახით, ასე რომ თქვენ არ გჭირდებათ საკუთარი ფულის დახარჯვა ამ პროცედურაზე. ფასი განისაზღვრება ბაზრის მიმდინარე განმარტებების საფუძველზე და ძალიან ზუსტია.
2. ადამიანს შეუძლია დაუყოვნებლივ მიიღოს მნიშვნელოვანი თანხა, რაც მას საშუალებას მისცემს გადაჭრას მრავალი პრობლემა - მოსკოვში გირაოს უძრავი ქონების შეფასების ოდენობამ შეიძლება მიაღწიოს ათეულ მილიონ რუბლს.
3. მოთხოვნები ძალიან მოქნილია, რის წყალობითაც განმცხადებელთა დიდი პროცენტი იღებს ფულს.
4. პროცედურა მარტივია და შეიძლება დასრულდეს ძალიან მოკლე დროში. ეს მომგებიანია კლიენტებისთვის, რომლებსაც ფული სჭირდებათ უახლოეს მომავალში.

თუ სასწრაფოდ გჭირდებათ სესხი, არ უნდა დახარჯოთ დრო უძრავი ქონების გირაოს შესაფასებლად - ჩვენი სპეციალისტები თავად განსაზღვრავენ ქონების ღირებულებას და მოამზადებენ ყველა დოკუმენტს უმოკლეს დროში.