14386

ბარტერული ხელშეკრულება

გაცვლის ხელშეკრულება ვარაუდობს, რომ გარიგების ორივე მხარეს აქვს თანაბარი ქონება და შეუძლიათ ერთდროულად შეცვალონ თავიანთი ქონების ღირებულება მეორის ღირებულებით. იმისდა მიუხედავად, რომ ხილული ნიშნების მიხედვით, ბარტერი არ არის კომერციული გარიგება, არსებობს მთელი რიგი მსგავსება ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულებასთან (). ასეთი ხელშეკრულებით ქონების გადაცემის მომენტი არის თარიღი, როდესაც საცხოვრებელი ფაქტობრივად გადავიდა პირთა მფლობელობაში. ბარტერის ცნების ეს გამოყენება გამომდინარეობს ინტერპრეტაციიდან, რომელიც ასევე იძლევა დათქმას, რომ ხელშეკრულების ფარგლებში სხვა პირობები შეიძლება შეიქმნას.

პრაქტიკაში, ჭეშმარიტად ექვივალენტის დასაკმაყოფილებლად ბინების გაცვლა ახლო ნათესავებს შორისვ 2017 წელითითქმის არარეალურია - ბინები, თუმცა ოდნავ, განსხვავდება ღირებულებით. ამ სიტუაციის გამოსასწორებლად მხარეები მიმართავენ დამატებით გადასახადებს ან გაბერილი ღირებულების ასახვის სხვა ფორმებს (მაგალითად, სამოთახიანი ბინის გაცვლა შესაძლებელია რამდენიმე ერთოთახიან ბინაში). ნებისმიერ შემთხვევაში, დოკუმენტის ყველაზე მნიშვნელოვანი კრიტერიუმია ხელშეკრულებაში მითითებული და დოკუმენტში მითითებული პირობებისგან განსხვავებული პირობების არსებობის გარეშე შესრულებული საპასუხო ვალდებულების არსებობა.

ნათესავებს შორის გაცვლის ხელშეკრულების მოთხოვნები

გაცვლის ხელშეკრულების ძირითადი მოთხოვნა გამოიხატება იმ ჩარჩოში, რომელიც განსაზღვრავს დოკუმენტის დადების წერილობით ფორმას, თუ გარიგების ფასი აღემატება 10000 რუბლი. ამრიგად, უძრავი ქონების ნებისმიერი გაცვლა ხორციელდება მხარეებს შორის დოკუმენტის ერთობლივად დაწერით, რომელიც მოიცავს შემდეგ ელემენტებს:

• გარიგების საგნის მითითებითი დოკუმენტის დასახელება.
• მხარეთა იდენტიფიკაცია, მათ შორის პერსონალური მონაცემები.
• უფლებები და მოვალეობები გარიგების დადებისას, ასევე პასუხისმგებლობა მათ დარღვევისთვის.
• უძრავი ქონების აღწერა, რომელიც არის გარიგების საგანი, კერძოდ, სრული მისამართი, რომელიც იძლევა ქონების ცალსახად იდენტიფიცირების საშუალებას.
• გადაცემის პირობები, შეკვეთის ჩათვლით, სისრულე (მაგალითად, ავეჯის არსებობა), აგრეთვე საკუთრების მოწმობის გაცემის გარემოებები.
• ობიექტების სხვადასხვა მნიშვნელობის კომპენსაციის არსებობა ან არარსებობა. ასეთ შემთხვევებში, თითოეული მათგანის სრული ღირებულება შეიძლება იყოს მითითებული, ან უბრალოდ მითითებული კომპენსაციის ოდენობა.

უძრავი ქონების გაცვლის მიზნით დადებული ხელშეკრულება, ყიდვა-გაყიდვის ნიშნების არსებობის გამო, არ საჭიროებს სავალდებულო სახელმწიფო რეგისტრაციას. ხელშეკრულების მხარეებს მხოლოდ მოეთხოვებათ დაუკავშირდნენ Rosreestr-ის ოფისს, რათა დაარეგისტრირონ საკუთრების უფლების გადაცემა. სანოტარო დამოწმება, რომელიც ხშირად გამოიყენება ბირჟებზე, პრაქტიკულად იგნორირებულია, როდესაც ხელშეკრულება იდება ახლო ადამიანებს შორის. გაცილებით უფრო „უსიამოვნო“ მოთხოვნა, რომელიც გამომდინარეობს ხელშეკრულების სამართლებრივი რეჟიმიდან, არის საგადასახადო სამსახურთან დაკავშირება შემდგომი განხორციელების მიზნით. დაბეგვრის.

ნათესავებს შორის ბინის გაცვლის პროცედურა

ბინების გაცვლის განსახორციელებლად, მხარეებმა არა მხოლოდ სიტყვიერად უნდა შეთანხმდნენ საცხოვრებლის გადაცემის პროცედურაზე, არამედ დაასაბუთონ გარიგება მრავალი დოკუმენტისა და პროცედურის ფარგლებში. გაცვლის ძირითადი ეტაპები:

1. ჩაატარეთ საცხოვრებლის შეფასება, მათ შორის თვალით. ეს პროცედურა შესაძლებელს გახდის დამატებით გადახდის საჭიროების შეფასებას.
2. მოამზადეთ გასაყიდი ბინა, კერძოდ სუფთა ტვირთები, დაფარეთ არსებული ვალი.
3. არყოფნის შემთხვევაში აიღეთ ტექნიკური პასპორტი BTI.
4. Დასკვა ბინის გაცვლის ხელშეკრულება, რომლის შინაარსი ასახავს პროცედურის თანმიმდევრობას;
5. საცხოვრებლის გადაცემა გადაცემის და მიღების მოწმობის მიხედვით.
6. გაგზავნა Rosreestrგანცხადება, ხელშეკრულების ასლი და სახელმწიფო რეგისტრაციის დოკუმენტების ჩამონათვალი. წარდგენა ხდება სინქრონულად, ასევე დასრულებული განცხადების მიღება.
7. მიმართეთ ახალ პასპორტს BTI.
8. მიმართეთ საგადასახადო ოფისს განაცხადით და დოკუმენტებით.
9. გადააფორმეთ ფულადი და ანგარიშსწორების ანგარიშები, ჩანაწერები მმართველ კომპანიაში.

Rosreestr-ის გარდა, შეგიძლიათ დაარეგისტრიროთ ბარტერი მრავალფუნქციურ ცენტრში ან სამთავრობო სერვისების პორტალზე. უფლებების რეგისტრაციის პერიოდი შეიძლება განსხვავდებოდეს რეგიონის მიხედვით - 10-30 დღე. აღსანიშნავია, რომ საბინაო კოდექსის მოქმედი ვერსია არ განასხვავებს უცხო ადამიანებთან ან ნათესავებთან გაცვლას - განსხვავებები ვლინდება საგადასახადო და სამოქალაქო კანონმდებლობაში. დადგენის პროცედურა როგორ გავცვალოთ ბინები ნათესავებს შორის, სასამართლო სხდომების დროს იგი მთლიანად კოპირებულია მსგავსი ყიდვა-გაყიდვისგან.

დოკუმენტების სია

ბინის ერთი ნათესავიდან მეორეზე გადასატანად, თქვენ უნდა გქონდეთ შემდეგი (დოკუმენტის გაფორმებიდან საგადასახადო ოფისში ინფორმაციის წარდგენამდე):

1. განცხადება გარიგების თითოეული მხარისგან (თუ ერთდროულად არის წარმოდგენილი), რომელშიც მითითებულია უძრავი ქონების შემძენი და გაცვლის ხელშეკრულების ბმული.
2. მხარეთა პასპორტები.
3. დადებული ხელშეკრულება, რომელიც განსაზღვრავს გარიგების ობიექტს და მხარეებს.
4. გარიგების კანონიერების დამადასტურებელი ადრე გაცემული სათაური დოკუმენტები. ეს შეიძლება შეიცავდეს საბუთებს, რომლებიც მიუთითებს წინა ტრანზაქციებზე, გადარიცხვებზე ან.
5. , ადრე მიღებული BTI.
6. ხმის მიცემის უფლების მქონე მესამე პირების თანხმობის დამადასტურებელი დოკუმენტები. ეს შეიძლება მოიცავდეს მეუღლის თანხმობას ან მეურვეობის ორგანოს დასკვნას, რომელიც ადასტურებს, რომ არასრულწლოვნის უფლებები არ დაირღვევა.
7. ამონაწერი სახელმწიფო რეესტრიდან, რომელიც ახასიათებს საცხოვრებლის სტატუსს და ტვირთს;
8. ორი (რადგან გაცვლა გულისხმობს ორ ჩანაწერს ერთი ხელშეკრულების ფარგლებში) სახელმწიფო გადასახადის გადახდის ქვითარი.

განსაკუთრებული შემთხვევები

ორივე ბინა არის არაპრივატიზებული

მნიშვნელოვანი განსხვავება ბარტერსა და ყიდვა-გაყიდვას შორის ჩნდება ზუსტად მაშინ, როდესაც საქმე ეხება სოციალურ დაქირავებას. სხვისი (სახელმწიფო) ქონების გაყიდვა შეუძლებელია, მაგრამ მისი გაცვლა სრულიად შესაძლებელია. რუსეთის მოქალაქეებს, რომლებიც ცხოვრობენ ბინაში სოციალური ქირის საფუძველზე, უფლება აქვთ გაცვალონ ბინები მსგავს ბინაში და სხვადასხვა ქალაქში.

გაცვლის განსახორციელებლად გჭირდებათ:

1. გააფორმეთ გაცვლის ხელშეკრულება.
2. შეიტანეთ განცხადება მუნიციპალიტეტში, თან ერთვის ხელშეკრულების ასლი.
3. ათი დღის განმავლობაში პასუხის მიღების შემდეგ, დაარეგისტრირეთ თქვენი ყოფნა. რეგისტრაცია ხორციელდება მუნიციპალიტეტის მიერ გაცემული ორდერის საფუძველზე.

ეს პროცედურა რეგულირდება და ვრცელდება ყველა ტრანზაქციაზე ამ დროისთვის.

ერთი ბინა პრივატიზებულია, მეორე არა

ყველაზე აშკარა ვარიანტი ამ შემთხვევაში იქნება საწყისი პრივატიზაციის განხორციელება. ამისათვის განაცხადი წარედგინება ადგილობრივ თვითმმართველობის ორგანოებს, რომლებიც ასევე აცნობებენ ადრე პრივატიზებული საცხოვრებლის არარსებობის შესახებ.

თუ რაიმე მიზეზით მისი განხორციელება შეუძლებელია და ოჯახში არის არასრულწლოვანი პრივატიზებული ბინით, ბავშვის გადაყვანა შესაძლებელია არაპრივატიზებულ ბინაში შემდგომი დასკვნის საფუძველზე. სოციალური ქირავნობის ხელშეკრულებები. ნახვა და ჩამოტვირთვა ნიმუში დოკუმენტიშეგიძლიათ აქ: . მეორე ბინა გადადის ან. ხელისუფლებას არ შეუძლია უარი თქვას ბავშვზე, მაგრამ მეთოდის სიმარტივის მიუხედავად, ყოველთვის არის მოტყუების რისკი.

აქციების გაცვლა, მათ შორის სხვადასხვა ბინებში

ბინის წილების გაცვლა ნათესავებს შორისხორციელდება ანალოგიურად, გარდა იმ შემთხვევებისა, როდესაც აქციები განლაგებულია სხვადასხვა ბინებში, რომლებშიც სხვა მფლობელები ცხოვრობენ. პროცედურის განსახორციელებლად აუცილებელია მათ შეატყობინოთ და თანხმობა მიიღოთ. თუ თანხმობა არ მიიღება, გაცვლა შესაძლებელია მხოლოდ სასამართლოს მეშვეობით.

ყველაზე პოპულარული კითხვები და პასუხები

Კითხვა: გამარჯობა, მე მქვია ელიზავეტა. თუ გაცვლის ხელშეკრულება ყველანაირად უტოლდება ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულებას, მაშინ რა შეიძლება ითქვას გადასახადებზე? უნდა გადაიხადო თუნდაც დედა-შვილი შეიცვალოს?

უპასუხე: გამარჯობა, ელიზაბეტ. მართლაც, საგადასახადო კანონმდებლობა მთლიანად გვერდს უვლის ბარტერს და მუხლის შესაბამისად 567 რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსიგაცვლა და გაყიდვა ექვივალენტურია, მოქმედებს გადასახადი 13% ყველა მიღებული შემოსავლისთვის. ამ შემთხვევაში, ყველა საგადასახადო გამოქვითვა მოქმედებს, თუ ფიზიკურ პირებს ადრე არ იყენებდნენ ისინი.

გადასახადების გადახდის თავიდან ასაცილებლად, თქვენ უნდა:

• ან გაცვალე ბინები, რომლებიც სამ წელზე მეტია საკუთრებაშია;
• ან შეცვალეთ საჩუქრის ხელშეკრულება, რომელიც ათავისუფლებს ნათესავებს საშემოსავლო გადასახადისგან.

დონაციის მინუსი აშკარაა სამართლებრივი დავის შემთხვევაში - გაცვლის შემთხვევაში ბინების საკუთრება უბრუნდება სტატუს კვოს, ხოლო დონაციის შემთხვევაში საჭიროა ყოველი გარიგების კანონიერების არარსებობის დადასტურება.

ნათესავებს შორის ბინის გაცვლის მაგალითი

ორმა ძმამ, რომელთაგან ერთი რუსეთის, ხოლო მეორე აზერბაიჯანის მოქალაქე იყო, ბინების გაცვლა გადაწყვიტა. რეალტორთან კონსულტაციის შემდეგ აღმოაჩინეს, რომ რუსი ნებისმიერ შემთხვევაში გადაიხდის 13% გადასახადები და აზერბაიჯანული - 30% , რადგან ის არ არის საგადასახადო რეზიდენტი ().

ამავდროულად, ძმები საკმარისად არ ენდობოდნენ ერთმანეთს საჩუქრის გასაკეთებლად, რაც არ იბეგრება, თუნდაც ძმები სხვა ქვეყანაში ცხოვრობდნენ. ამ შემთხვევაში საგადასახადო კოდექსი იძლევა რეზიდენტის სტატუსის დადგენის შემდეგ 183 დღერეზიდენცია რუსეთში, რომლითაც მხარეებმა ისარგებლეს, თითოეულმა გადაიხადა 13% გამოქვითვის გათვალისწინებით 1000000 რუბლი.

1. გაცვლის ხელშეკრულების კონცეფცია

მეორეც, საგარეო სავაჭრო ბარტერისთვის გათვალისწინებულია მხოლოდ ექვივალენტური ღირებულების გაცვლა (თუნდაც გადახდის საშუალებების ნაწილობრივი გამოყენების გარეშე შესაძლო ფასების სხვაობის კომპენსაციის მიზნით). თუ ხელშეკრულების პირობები შეიცვლება გადახდის საშუალებებით გადახდის შესაძლებლობის მიმართ, ეს ხელშეკრულება წყვეტს ბარტერულ გარიგებად მიჩნევას და გათვალისწინებულია მკაცრი ადმინისტრაციული კონტროლი გადახდის საშუალებების ბრუნვაზე.

მესამე, ბარტერული გარიგებების განხორციელებისას, არა მხოლოდ ნივთები საქონლის სახით, არამედ სამუშაოები, მომსახურება და ინტელექტუალური საქმიანობის შედეგები შეიძლება გამოყენებულ იქნას როგორც ობიექტი. ტრადიციულად ფორმალიზებული საგარეო სავაჭრო ოპერაციების სისტემაში ბარტერული ოპერაციები ექვემდებარება სპეციალურ კონტროლს ფინანსური და საბაჟო ორგანოების მიერ. ეს პროცედურა განპირობებულია იმით, რომ საგარეო ვაჭრობის ბარტერი ობიექტურად არის ყალბი გარიგების დადების ვარიანტი. ამასთან დაკავშირებით, ბარტერული ტრანზაქციის ძირითადი კონტროლირებადი პარამეტრებია: შესრულების რეალობა, რაოდენობა და ხარისხი (განსაკუთრებით სამუშაოების, მომსახურებისა და ინტელექტუალური საქმიანობის შედეგების გაცვლის შემთხვევაში) და „ეკვივალენტობის“ პირობასთან შესაბამისობა.

არსებითი პირობა არის ხელშეკრულების საგანი, ე.ი. ნომენკლატურა, რაოდენობა და ხარისხი, თუ ჩვენ ვსაუბრობთ ნივთებზე საქონლის სახით, ან სამუშაოების, სერვისების და ინტელექტუალური საქმიანობის შედეგების ჩამონათვალზე (კონტრაქტის ტექსტში განმარტებით, დოკუმენტების ჩამონათვალი, რომლებიც ადასტურებენ ფაქტებს. სამუშაოს შესრულება, მომსახურების გაწევა და ინტელექტუალური საქმიანობის შედეგებზე უფლებების მინიჭება).

ბარტერული გარიგების საკითხზე შეთანხმება რთულია სხვა სახის ვალდებულებებთან შედარებით, რადგან აქ ჩვეულებრივი გადახდის საშუალებები შეიძლება გამოყენებულ იქნას მხოლოდ პირობით ღირებულებად. თითოეული კონტრაგენტი სთავაზობს საქონელს კომპენსაციის სახით, რომლის ღირებულება უნდა შეესაბამებოდეს ეკვივალენტობის პრინციპს.

გარდა ამისა, როგორც ხელშეკრულების პირობები, აუცილებელია გამოვყოთ ექსპორტის/იმპორტის ვადა და პირობები, რათა გამოირიცხოს ფარული სესხის აღება, ასევე პრეტენზიების დაკმაყოფილების პროცედურა შეუსრულებლობის ან არასწორად შესრულების შემთხვევაში. ხელშეკრულების პირობების მხარეთა მიერ.

შემოწირულობის ხელშეკრულება

1. საჩუქრის ხელშეკრულების კონცეფცია

ანუიტეტის ხელშეკრულება ცნობილი იყო შუა საუკუნეებიდან. ლიტერატურაში მითითებულია ანუიტეტის ხელშეკრულების ევროპულ კანონმდებლობაში გაჩენის ორი მიზეზი. ცნობილმა ფრანგმა ცივილისტმა L.J. Morandier-მა უწოდა ფულადი სახსრების ნაკლებობა პირველ მიზეზად, რამაც გამოიწვია ანუიტეტის გაჩენა. ის წერდა, რომ „მფლობელს, რომელსაც სურდა თავისი უძრავი ქონების გაყიდვა, გაუადვილდა მყიდველის პოვნა, რომელსაც სურდა მისთვის მუდმივი ანუიტეტის გადახდა, ვიდრე ის, ვინც დათანხმდებოდა კაპიტალის თანხის გადახდას, რადგან არ იყო უხვად ნაღდი ფული“. ლ.ჯ. მორანდიემ ანუიტეტის გამოჩენის კიდევ ერთი მიზეზი იმაში ნახა, რომ „ეკლესია, ისევე როგორც საერო კანონმდებლობა, კრძალავდა პროცენტიანი სესხების გაცემას, რომელსაც უწოდეს უწოდეს“. მისი აზრით, „ეს იყო მორცხვი აკრძალვა და ხალხი დახვეწილი იყო მის გვერდის ავლით, კერძოდ, ამისთვის ისინი იყენებდნენ შეთანხმებას, რომ დაადგინონ კაპიტალის თანხა, მსესხებელმა არ იკისრა პროცენტის გადახდა ეს თანხა და დაბრუნდეს, მაგრამ განუსაზღვრელი ვალდებულება კრედიტორისთვის ანუიტეტის გადახდის შესახებ“.

თავის ნორმებით გათვალისწინებული ქირის სახელშეკრულებო დაწესებულება. სამოქალაქო კოდექსის 33 ახალია რუსეთის სამოქალაქო კანონმდებლობაში. ეს ინსტიტუტი არ იყო რევოლუციამდელ სამოქალაქო კანონმდებლობაში, თუმცა ცნობილი იყო რუსეთის სამოქალაქო სამართლის მეცნიერებისთვის. ცნობილი რუსი სამოქალაქო სამართლის ექსპერტი კ.პ. ჩვენთვის შესაძლებელია მსგავსი ხელშეკრულების დადება: „. ოქტომბრის რევოლუციამდე ცოტა ხნით ადრე იყო მცდელობა დაკანონებულიყო ანუიტეტური ხელშეკრულების ინსტიტუტი. პროექტ წიგნში. V სამოქალაქო კოდექსი, წარდგენილი 1913 წლის 14 ოქტომბერს სახელმწიფო სათათბიროში, წ. XIX ეწოდა "სასიცოცხლო შემოსავალი (იჯარა) და უვადოდ მოვლა". საინტერესოა აღინიშნოს, რომ სამოქალაქო კოდექსის პროექტი ითვალისწინებდა უვადო შემოსავალზე (მუხლი 1100) ხელშეკრულების განმარტებებს და მის მრავალფეროვნებას - ხელშეკრულებას უვადო შენახვაზე, მაგრამ მუდმივი ანუიტეტის კონცეფცია, რომელიც ცნობილია თანამედროვე რუსული კანონმდებლობით, არ არსებობდა. .

1922 წლის RSFSR-ის სამოქალაქო კოდექსში, ისევე როგორც იმდროინდელი სამოქალაქო კანონმდებლობის სხვა აქტებში, ანუიტეტური ხელშეკრულების მსგავსი სახელშეკრულებო მოდელები არ იყო იდეოლოგიური მიზეზების გამო, რაც საერთოდ არ იძლეოდა უზრდელობას. ამავდროულად, უკვე NEP-ის წლებში მრავალრიცხოვანი გახდა საცხოვრებელი კორპუსების გაყიდვის შესახებ ხელშეკრულებების გაფორმების შემთხვევები გამყიდველის უვადო მოვლა-პატრონობის უზრუნველყოფის პირობით. ასეთი შეთანხმებები არაერთხელ იქნა განხილული სასამართლოების მიერ. სასამართლოების ორიენტაცია ამ საქმეში ადვილად გამოსაცნობია NKJ დეპარტამენტის N 1103 1923 წლის 12 ოქტომბრის განმარტებიდან, რომელშიც მყიდველის მიერ გამყიდველისთვის დამოკიდებულების უზრუნველსაყოფად საცხოვრებელი კორპუსების გადაცემასთან დაკავშირებით ნათქვამია. რომ ეს გარიგება ან გაყალბებულია და ფარავს ფაქტობრივ შემოწირულობას, ან აშკარად არახელსაყრელია ერთ-ერთი მხარისთვის და ეჭვქვეშ აყენებს უბადლო ელემენტად. გაყიდული სახლის ფასში მყიდველის მიერ გამყიდველის გარდაცვალებამდე მხარდაჭერის (გამოკვების) ვალდებულების ან იმავე განუსაზღვრელი ვადით მისთვის უფასო ფართის მიწოდების, პირველ რიგში, ფასის ელემენტს ართმევს ყოველგვარ სიზუსტეს და დარწმუნებას და ამ მხრივ. შეიძლება ჩაითვალოს წინააღმდეგობრივი ხელოვნება. 1922 წლის RSFSR სამოქალაქო კოდექსის 180, მეორეც, სამოქალაქო სამართლებრივ სფეროში შემოაქვს მისთვის სრულიად უჩვეულო სოციალური უზრუნველყოფის ელემენტი. ამავდროულად, რსფსრ უზენაესმა სასამართლომ განაცხადა, რომ ამ პერიოდის ყოველდღიური ეკონომიკური პირობებიდან გამომდინარე, სასამართლოებმა რიგ შემთხვევებში უნდა აღიარონ ასეთი გარიგებები, განსაკუთრებით სოფლად, როგორც ქმედითად, რადგან მათი შეწყვეტა იქნება. ზიანი მიაყენოს სუსტ მხარეს, რომელიც არის გამყიდველი.

დიდი სამამულო ომის დროს და მის შემდეგ, მოსახლეობის მნიშვნელოვანი ნაწილის გაღატაკების პირობებში, სასამართლო პრაქტიკა კვლავ დადგა საცხოვრებელი კორპუსების გასხვისების ხელშეკრულებებიდან წარმოშობილი დავების გადაწყვეტის აუცილებლობის წინაშე, გამყიდველის უვადოდ უზრუნველყოფის პირობით. მოვლა. განსხვავებულმა სოციალურ-ეკონომიკურმა ვითარებამ, რაც არსებობდა NEP-ის დროს, აიძულა მრავალი მეცნიერი ეძია თეორიული საფუძველი ამ შეთანხმებების მოქმედად აღიარებისთვის. მათი არგუმენტები კონცენტრირებული იყო შემდეგში:

ა) რსფსრ სამოქალაქო კანონმდებლობაში არ არსებობს ყველა სახის ხელშეკრულების ამომწურავი ჩამონათვალი, ხოლო რსფსრ სამოქალაქო კოდექსში კონკრეტული ხელშეკრულების ხსენების არარსებობა არ ნიშნავს მის ბათილობას;
ბ) საცხოვრებელი კორპუსის ნასყიდობის ხელშეკრულება უფასო უვადოდ მოვლის პირობით - ეს არის უსახელო ფასიანი ხელშეკრულების სახეობა: ის ასევე შეიცავს ფასს ბუნებრივი ეკვივალენტის სახით. მეცნიერთა ძალისხმევა არ იყო უშედეგო. მათი მოსაზრების, ისევე როგორც ობიექტურად ჩამოყალიბებული სოციალური საჭიროებების გათვალისწინებით, 1964 წელს რსფსრ სამოქალაქო კოდექსის მიღებისას დაშვებული იყო ქირავნობის ურთიერთობის შესაძლებლობა, თუმცა ძალიან შეზღუდულ არეალში. ჩაწერა ხელოვნებაში. ამ კოდექსის 253-254, ნორმა საცხოვრებელი კორპუსის ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულების შესახებ გამყიდველის უვადო შენარჩუნების პირობით, საბჭოთა კანონმდებელი არ წასულა კომპრომისზე იდეოლოგიურ პრინციპებზე და დაუშვა ასეთი ურთიერთობები მხოლოდ გასხვისების შემთხვევაში. შეზღუდული შესაძლებლობის მქონე მოქალაქეების ინდივიდუალური საცხოვრებელი კორპუსები სხვა მოქალაქეებს, რომლებიც აკისრებენ პასუხისმგებლობას შეზღუდული შესაძლებლობის მქონე პირის უწყვეტად მოვლაზე. რუსეთის გადასვლამ საბაზრო ურთიერთობებზე წინასწარ განსაზღვრა უახლეს სამოქალაქო კანონმდებლობაში ანუიტეტური ხელშეკრულებების ინსტიტუტის გაჩენა.

2. ანუიტეტური ხელშეკრულების კონცეფცია

ქირავნობის ხელშეკრულებით, ერთი მხარე (იჯარის მიმღები) გადასცემს საკუთრებას მეორე მხარეს (ქირის გადამხდელს), ხოლო ქირის გადამხდელი იღებს ვალდებულებას, მიღებული ქონების სანაცვლოდ, პერიოდულად გადაუხადოს ქირა მიმღებს გარკვეული სახით. ფულის ოდენობა ან სხვა ფორმით მისი შენარჩუნებისთვის სახსრების უზრუნველყოფა (პუნქტი 1 მუხ. 583 სამოქალაქო კოდექსი).

ანუიტეტის ხელშეკრულებით შესაძლებელია დადგინდეს ანუიტეტის გადახდის ვალდებულება განუსაზღვრელი ვადით (მუდმივი ანუიტეტი) ან ანუიტეტის მიმღების უვადოდ (უვადო ანუიტეტი) (სამოქალაქო კოდექსის 583-ე მუხლის მე-2 პუნქტი). ანუიტეტის ხელშეკრულების მხარეები არიან:

ა) ქირის მიმღები (იჯარის კრედიტორი) – პირი, რომელიც გადასცემს თავის ქონებას სხვა პირის საკუთრებაში, ამ უკანასკნელისგან გრძელვადიანი შემოსავლის (ქირის) მიღების მიზნით;
ბ) ქირის გადამხდელი (იჯარის მოვალე) – პირი, რომელიც ვალდებულია საკუთრებაში მიღებული ქონების სანაცვლოდ გადაუხადოს შემოსავალი (ქირა) იმ პირს, რომელმაც იგი გადასცა დიდი ხნის განმავლობაში.

უვადო ანუიტეტის ხელშეკრულებაში ანუიტეტის მიმღებები და მისი ვარიანტი - უვადო შენარჩუნების ხელშეკრულება დამოკიდებულ პირებთან - ამ ხელშეკრულებების არსით მხოლოდ მოქალაქეები შეიძლება იყვნენ. ხელოვნების 1 პუნქტში. სამოქალაქო კოდექსის 589-ე წერია, რომ მუდმივი ანუიტეტის მიმღებები შეიძლება იყვნენ მხოლოდ მოქალაქეები, ისევე როგორც არაკომერციული ორგანიზაციები, თუ ეს არ ეწინააღმდეგება კანონს და შეესაბამება მათი საქმიანობის მიზნებს. ქირავნობის მიმღები არ შეიძლება იყოს იგივე, რაც ქირავნობის გადასახდელად ქონების გადამცემი. მაგალითად, უვადო ანუიტეტი შეიძლება დადგინდეს ერთი მოქალაქის მიერ მეორე მოქალაქის ან მოქალაქეთა ჯგუფის სასარგებლოდ (სამოქალაქო კოდექსის 596-ე მუხლის 1, 2 პუნქტები).

ქირის გადამხდელები (ქირის მოვალეები) შეიძლება იყოს ნებისმიერი მოქალაქე და იურიდიული პირი, კომერციული და არაკომერციული, რომელიც დაინტერესებულია ანუიტეტის მიმღების მიერ შეთავაზებული ქონების შეძენით და შეუძლია შეასრულოს კანონით დაწესებული მოთხოვნები ანუიტეტის ხელშეკრულების შინაარსზე და უზრუნველყოს მისი გადახდა. ეს უნარი ფაქტობრივი შეკვეთის თვისებაა და განისაზღვრება კონკრეტულ სუბიექტთან ხელშეკრულების დადების პერიოდში. ამავდროულად, ეს უნარი შეიძლება განისაზღვროს სამართლებრივი კრიტერიუმებითაც (მაგალითად, იმ შემთხვევებში, როდესაც იურიდიული პირის წესდება კრძალავს ანუიტეტური ხელშეკრულებების დადების შესაძლებლობას).

ანუიტეტის ხელშეკრულების საგანი განისაზღვრება ხელოვნების 1-ლი პუნქტით. სამოქალაქო კოდექსის 583 „ქონებად“. ზუსტად დასახელებულია მხოლოდ უძრავ ქონებად გამოცხადებული ანუიტეტური ხელშეკრულების საგანი უვადო შენარჩუნების პირობით (სამოქალაქო კოდექსის 601-ე მუხლის 1-ლი პუნქტი).

ხელოვნების 1-ლი პუნქტის ზუსტი მნიშვნელობის მიხედვით. სამოქალაქო კოდექსის 583, ანუიტეტის მიმღები ქონებაზე საკუთრებაში გადადის ანუიტეტის გადამხდელს. ვინაიდან საკუთრების ობიექტი შეიძლება იყოს მხოლოდ ინდივიდუალურად განსაზღვრული ნივთი, ქირავნობის ხელშეკრულების საგანი შეიძლება იყოს ნივთები (როგორც მოძრავი, ასევე უძრავი), ფულადი სახსრები და დოკუმენტური ფასიანი ქაღალდები. უნაღდო ფული, რომელიც თავისი ბუნებით არის არა ნივთი, არამედ მოთხოვნის უფლება, „საბუღალტრო ფასიანი ქაღალდები“, რომლებიც წარმოადგენს უფლებების დაფიქსირების განსაკუთრებულ საშუალებას, ისევე როგორც სხვა ქონებრივი უფლებები, არ შეიძლება იყოს საკუთრების ობიექტი და შესაბამისად. , ქირავნობის ხელშეკრულების საგანი. ამავე მიზეზით, სამუშაო, მომსახურება, ინფორმაცია, ინტელექტუალური საქმიანობის შედეგები, მათზე ექსკლუზიური უფლებების ჩათვლით და არამატერიალური სარგებელი არ შეიძლება იყოს ქირავნობის ხელშეკრულების საგანი.

ამავდროულად, არ არსებობს თეორიული დაბრკოლებები კანონმდებლობაში საკუთრების უფლების, ინფორმაციის, ინტელექტუალური საქმიანობის შედეგების, მათ შორის ექსკლუზიური უფლებების გადაცემის, სამუშაოს შესრულებისა და იმავე მიზნით მომსახურების გაწევის შესაძლებლობის ქირის გადახდისთვის. მაგალითად, შეიძლება მოვიყვანოთ იაპონიის სამოქალაქო კანონმდებლობის ნორმა, რომელიც ითვალისწინებს უვადო შენარჩუნების სახით ანუიტეტის შესაძლებლობას იმ მოქალაქისთვის, რომელიც დიდი ხნის განმავლობაში მუშაობდა გადამხდელის სასარგებლოდ. ყოველივე ამის შემდეგ, ქირავნობის ხელშეკრულების დიზაინის მოდელირება შესაძლებელია იმის მითითების გარეშე, რომ ქონება გადადის ქირის გადამხდელის საკუთრებაში. ზუსტად ასე გადაწყდა, მაგალითად, საკითხი ხელოვნებაში. კვებეკის სამოქალაქო კოდექსის 2367, სადაც ნათქვამია, რომ ანუიტეტური ხელშეკრულება არის ხელშეკრულება, რომლის თანახმადაც ერთი პირი იღებს ვალდებულებას, უსასყიდლოდ ან მის სასარგებლოდ კაპიტალის გასხვისების სანაცვლოდ, პერიოდულად გადაუხადოს სხვა პირს, მიმღებს. ანუიტეტი, გარკვეული პერიოდის განმავლობაში.

ქონების სამართლებრივ რეჟიმში არსებული განსხვავება, რომელიც შეიძლება იყოს ქირავნობის ხელშეკრულების საგანი, წინასწარ განსაზღვრავს ამა თუ იმ ქონების ქირავნობის საფასურად გადაცემის (გასხვისების) პროცედურის სპეციფიკას. ამრიგად, უძრავი ქონების ქირის გადახდის მიზნით ექსპროპრიაცია მოითხოვს უძრავი ქონების გადაცემის პროცედურის წესების დაცვას უძრავი ქონების გაყიდვის ხელშეკრულების შესაბამისად, რომელიც გათვალისწინებულია ხელოვნებაში. 556 სამოქალაქო კოდექსი; ფასიანი ქაღალდების გასხვისება ქირის გადასახდელად მოითხოვს ხელოვნების მოთხოვნების დაცვას. სამოქალაქო კოდექსის 146 ფასიანი ქაღალდზე უფლებების გადაცემის წესის შესახებ და ა.შ.

ხელოვნების შესაბამისად. სამოქალაქო კოდექსის 584, ქირავნობის ხელშეკრულება ექვემდებარება ნოტარიულად დამოწმებას, ასევე სახელმწიფო რეგისტრაციას ექვემდებარება ხელშეკრულება, რომელიც ითვალისწინებს უძრავი ქონების გასხვისებას ქირის გადასახდელად. ქირავნობის ტვირთი უნდა დარეგისტრირდეს ხელოვნების მე-6 პუნქტის შესაბამისად. უძრავი ქონების რეგისტრაციის შესახებ კანონის 12, როგორც საკუთრების უფლების ტვირთი სხვა შეზღუდვებზე შეტანის ფურცელზე უძრავ ქონებაზე უფლებათა ერთიანი სახელმწიფო რეესტრისა და მასთან გარიგებების წარმოების წესის 59-ე პუნქტის შესაბამისად.

თუ მხარეები დაარღვევენ ანუიტეტის ხელშეკრულების ნოტარიულად დამოწმების მოთხოვნებს, ასეთი ხელშეკრულება ჩაითვლება ბათილად გარიგებად (სამოქალაქო კოდექსის 165-ე მუხლის 1-ლი პუნქტი, 584-ე მუხლი). თუ უძრავი ქონების ქირავნობით გადაცემის შესახებ ხელშეკრულება დამოწმებულია ნოტარიულად, მაგრამ არ ექვემდებარება სახელმწიფო რეგისტრაციას, იგი განიხილება ხელოვნების მე-3 პუნქტის ძალით. დაუდოებული გარიგების სამოქალაქო კოდექსის 433, ვინაიდან მუხ. სამოქალაქო კოდექსის 584 არ შეიცავს მითითებას მის ბათილობაზე. კანონმდებლის გაზრდილი მოთხოვნები ანუიტეტის ხელშეკრულების გაფორმებაზე შექმნილია ანუიტეტის მიმღების ინტერესების მაქსიმალურად გარანტირებისთვის.

3. ანუიტეტის ხელშეკრულების სამართლებრივი ბუნება

ანუიტეტური ხელშეკრულება დამოუკიდებელი ტიპის ხელშეკრულებაა. იგი განსხვავდება ჩუქების ხელშეკრულებისგან იმით, რომ პირს, რომელმაც გაასხვისა ქონება სხვის საკუთრებაში, უფლება აქვს მოითხოვოს საპირისპირო დაკმაყოფილება - იჯარით შემოსავალი. ანუიტეტური ხელშეკრულება განსხვავდება ყიდვა-გაყიდვისა და ბარტერული კონტრაქტებისაგან ანაზღაურების ბუნებით. მიმღების კუთვნილი ანუიტეტის ოდენობა გაურკვეველია, რადგან ანუიტეტის გადახდის ვალდებულება მოქმედებს ან განუსაზღვრელი ვადით (მუდმივი ანუიტეტი) ან მიმღების უვადოდ (უვადო ანუიტეტი). მაშასადამე, ანუიტეტური ხელშეკრულება განეკუთვნება ალეატორული (რისკის) ხელშეკრულებების ჯგუფს. რისკის ელემენტი, რომელსაც აიღო თითოეული მხარე, არის იმის ალბათობა, რომ ერთი ან მეორე კონტრაგენტი რეალურად მიიღებს ანაზღაურებას იმაზე ნაკლები, ვიდრე მათ თავად უზრუნველყოფდნენ. ანუიტეტის ხელშეკრულების ალეატორული ბუნება გამართლებულია ფრანგულ იურიდიულ ლიტერატურაში და კანონიერად არის დაფიქსირებული ხელოვნებაში. 1964 საფრანგეთის სამოქალაქო კოდექსი. ლიტერატურაში გამოითქვა ეჭვი მუდმივი ანუიტეტის ალეატორულ ხასიათზე.

ანუიტეტის ხელშეკრულებაზე შესაძლებელია ნასყიდობა-გაყიდვისა და ჩუქების ხელშეკრულებების წესების დამხმარე წესით გამოყენება, თუ ეს არ ეწინააღმდეგება ამ ხელშეკრულების არსს (სამოქალაქო კოდექსის 585-ე მუხლის მე-2 პუნქტი). ეს აიხსნება იმით, რომ ქირის გადასახდელად ქონების გასხვისება შეიძლება განხორციელდეს როგორც საფასურით (ყიდვა-გაყიდვის ურთიერთობის მოდელის მიხედვით) ასევე უსასყიდლოდ (შეწირულობის ურთიერთობის მოდელის მიხედვით). ეს მხედველობაში უნდა იქნას მიღებული ანუიტეტური ხელშეკრულების რეალობის ან კონსენსუალურობის გადაწყვეტისას.

ქირავნობის ხელშეკრულება რეალურია, როცა მოძრავი ქონება იჯარის გადამხდელის საკუთრებაში გადადის (გასხვისდება) უსასყიდლოდ, ვინაიდან ამ შემთხვევებში ჩ. ჩუქების ხელშეკრულების შესახებ სამოქალაქო კოდექსის 32. ქირავნობის ხელშეკრულება კონსენსუალურია იმ შემთხვევებში, როდესაც მოძრავი ქონების გადაცემა ქირის გადამხდელის საკუთრებაში ხდება საფასურის სანაცვლოდ, ვინაიდან ამ შემთხვევებში გათვალისწინებულია თავის ნორმები. ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულების შესახებ სამოქალაქო კოდექსის 30.

ამრიგად, მოძრავი ქონების გასხვისებისთვის დადებულ საიჯარო ხელშეკრულებებს შეიძლება ჰქონდეს რეალური და კონსენსუალური ხასიათი, იმისდა მიხედვით, მოძრავი ქონება გასხვისდება გადასახდელად თუ უსასყიდლოდ ქირის გადასახდელად.

შესაბამისად, ანუიტეტური ხელშეკრულებები შეიძლება იყოს ცალმხრივი ან ორმხრივი. უძრავი ანუიტეტური ხელშეკრულებები, რომლებითაც მოძრავი ქონების გადაცემა ხდება ჩუქების ხელშეკრულების მოდელის მიხედვით, არის ცალმხრივი და კონსენსუალური ანუიტეტური ხელშეკრულებები, რომლებშიც მოძრავი ქონების გადაცემა ხდება ყიდვა-გაყიდვის მოდელის მიხედვით. შეთანხმება, ორმხრივია.

თუ უძრავი ქონება გადადის ქირავნობის საფასურად, არ არის საჭირო ხელშეკრულების კონსენსუალურობაზე ან რეალურობაზე საუბარი, ვინაიდან ქირავნობის ხელშეკრულების იურიდიული ძალა შეიძლება მოხდეს მხოლოდ სახელმწიფო რეგისტრაციის აქტთან ერთად. მაშინაც კი, თუ უძრავი ქონება გასხვისდა ქირავნობის უსასყიდლოდ, ქირის გადამხდელს უფლება აქვს მოითხოვოს მისი გადაცემა, როგორც ფასიანი გადარიცხვის შემთხვევაში. ანუიტეტის ხელშეკრულება ანაზღაურდება. ეს გამოიხატება ქირის გადამხდელის მიერ საკუთრებაში მიღებული ქონების სანაცვლოდ მის მიმღებს ქირავნობის გადასახადებით (ქირა, იჯარით შემოსავალი) უზრუნველყოფის აუცილებლობაში. ქირავნობის ანაზღაურების (იჯარის, ქირის შემოსავალი) მიღების უფლება ქირის მიმღებს უჩნდება მხოლოდ ქირავნობის გადასახდელად ქონების გადაცემის შემდეგ. ამ მომენტიდან ქირავნობის გადამხდელს უჩნდება ქირის გადახდის ვალდებულება.

4. ანუიტანტის ინტერესების დაცვა

ქირის გადახდა შეიძლება განხორციელდეს ნაღდი ანგარიშსწორების სახით (590-ე მუხლის 1-ლი პუნქტი, სამოქალაქო კოდექსის 597-ე მუხლის 1-ლი პუნქტი), ასევე დამოკიდებულების უზრუნველყოფის სახით, მათ შორის საცხოვრებლის, საკვების, ტანსაცმლის საჭიროებების უზრუნველყოფას. და ა.შ. (სამოქალაქო კოდექსის 602-ე მუხლის 1-ლი პუნქტი). კანონით შეიძლება დადგინდეს უვადო სარჩოს მინიმალური ოდენობა (სამოქალაქო კოდექსის 597-ე მუხლის მე-2 პუნქტი) და დამოკიდებულ პირებთან შენარჩუნების მთლიანი თანხის მინიმალური ღირებულება (სამოქალაქო კოდექსის 602-ე მუხლის მე-2 პუნქტი). ასეთი საკანონმდებლო დებულებების მიზანია ანუიტეტური კრედიტორის ინტერესების დაცვა და ობიექტური კრიტერიუმების დადგენა ყალბი ანუიტეტური გარიგებების დელიმიტაციისთვის, რომელიც ფარავს სხვა გარიგებებს. ფორმის მიუხედავად, ყველა ანუიტეტის გადახდას უნდა ჰქონდეს შესაბამისი ფულადი ღირებულება.

ქირავნობის გადახდის ვალდებულება გრძელდება და ექვემდებარება სისტემატურ შესრულებას. ამ კანონთან დაკავშირებით დადგენილია რიგი წესები ქირის გადახდის ვალდებულების შესრულების უზრუნველსაყოფად ფორმასა და მეთოდებზე.

ხელოვნების მე-2 პუნქტის შესაბამისად. სამოქალაქო კოდექსის 587-ე ხელშეკრულების არსებითი პირობა, რომელიც ითვალისწინებს ქირის გადახდის სანაცვლოდ ფულის ან სხვა მოძრავი ნივთის გადაცემას, არის პირობა, რომელიც ადგენს ქირის გადამხდელის ვალდებულებას ან უზრუნველყოს მისი ვალდებულებების შესრულების უზრუნველყოფა. ქირის გადახდა (ეს ეხება კანონით ან ხელშეკრულებით გათვალისწინებულ ნებისმიერ მეთოდს ვალდებულებების შესრულების უზრუნველსაყოფად: გირავნობა, მოვალის ქონების შეკავება, თავდებობა, საბანკო გარანტია, დეპოზიტი და ა.შ.), ან დაზღვევას ხელოვნების წესების მიხედვით. სამოქალაქო კოდექსის 932 ანუიტეტის მიმღების სასარგებლოდ, ანუიტეტის გადამხდელის მიერ მისი გადახდის ვალდებულების შეუსრულებლობის ან არაჯეროვნად შესრულებისათვის პასუხისმგებლობის რისკი. თუ ანუიტეტის გადამხდელი არ შეასრულებს ამ ვალდებულებებს, აგრეთვე უსაფრთხოების დაკარგვის ან მისი პირობების გაუარესების შემთხვევაში იმ გარემოებების გამო, რომლებზეც პასუხისმგებელი არ არის ანუიტეტის მიმღები, ამ უკანასკნელს უფლება აქვს შეწყვიტოს ხელშეკრულება და მოითხოვოს კომპენსაცია. დანაკარგები (სამოქალაქო კოდექსის 587-ე მუხლის მე-2 პუნქტი). მიწის ნაკვეთის ან სხვა უძრავი ქონების ქირავნობის საფასურად გადაცემისას ქირის მიმღები, როგორც ქირის გადამხდელის ვალდებულებების უზრუნველყოფა, იძენს ამ ქონებაზე გირავნობის უფლებას. აქედან გამომდინარეობს, რომ ქირავნობით დატვირთული უძრავი ქონების გასხვისება შესაძლებელია მხოლოდ საიჯარო გადასახადების მიმღების, როგორც იპოთეკარის თანხმობით. გირავნობის ასეთი უფლება, რომელიც წარმოიშვა კანონის ინსტრუქციებით, მემკვიდრეობითი უფლებით არის დაცული, როდესაც რენტაბლის გადამხდელი გაასხვისებს ქირის გადასახდელად გადაცემულ უძრავ ქონებას.

უვადო ანუიტეტი შეიძლება დაწესდეს ანუიტეტის გადასახდელად ქონების გადამცემი მოქალაქის ან მის მიერ განსაზღვრული სხვა მოქალაქის უვადოდ. უვადო ანუიტეტი შეიძლება დაწესდეს რამდენიმე მოქალაქის სასარგებლოდ, რომელთა წილი ანუიტეტის მიღების უფლებაში თანაბარია, თუ უვადო ანუიტეტის ხელშეკრულებით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული. უფრო მეტიც, ერთ-ერთი ანუიტეტის მიმღების გარდაცვალების შემთხვევაში, მისი წილი ანუიტეტის მიღების უფლებაში გადადის გადარჩენილ ანუიტეტის მიმღებებზე, თუ სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული უვადო ანუიტეტის ხელშეკრულებით, ხოლო ბოლო ანუიტეტის გარდაცვალების შემთხვევაში. მიმღებს, ანუიტეტის გადახდის ვალდებულება უწყდება (სამოქალაქო კოდექსის 596-ე მუხლის მე-2 პუნქტი). თუ უვადო ანუიტეტი დადგენილია სხვა მოქალაქის სიცოცხლის ვადით, რომელიც მითითებულია იმ პირის მიერ, ვინც გადასცა ქონება ანუიტეტის გადასახდელად, და მოქალაქე, რომლის სასარგებლოდც დაიდო ანუიტეტის ხელშეკრულება, ამ დროისთვის გარდაიცვალა, ასეთი ხელშეკრულება არის. ბათილია, როგორც უვადო ანუიტეტი დადგენის დროს გარდაცვლილი მოქალაქის სასარგებლოდ. აქ საინტერესოა აღინიშნოს, რომ საფრანგეთის სამოქალაქო კოდექსი ბათილად ცნობს უვადო ანუიტეტის ხელშეკრულებას, რომელიც დადებულია „დაავადებით დაავადებული პირის სასარგებლოდ, რომლისგანაც ეს ადამიანი გარდაიცვალა ხელშეკრულების დადების დღიდან არაუგვიანეს 20 დღისა“. ეს დებულება არის ბოროტად გამოყენების საშუალება, როდესაც ანუიტეტური კონტრაქტები გამოიყენება არასასურველი მიზნებისთვის.

უვადო ანუიტეტის გადახდის ფორმა შეიძლება იყოს მხოლოდ ანუიტანტისთვის პერიოდულად გადახდილი თანხის თანხა მთელი ცხოვრების განმავლობაში. თუ ხელშეკრულებით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული, უვადო ანუიტეტის გადახდა ხდება ყოველი კალენდარული თვის ბოლოს. ალტერნატიულად, უვადო ანუიტეტის ხელშეკრულება შეიძლება მიუთითებდეს, რომ ანუიტეტის გადახდა ხდება წინასწარ გარკვეული პერიოდის განმავლობაში. უვადო ანუიტეტის ზომას განსაზღვრავენ მხარეები ხელშეკრულებაში. ამასთან, თვეში ის არანაკლებ უნდა იყოს კანონით დადგენილ მინიმალურ ხელფასზე. კანონმდებლობით დადგენილი მინიმალური ხელფასის ზრდისას უვადო ანუიტეტის ოდენობა ექვემდებარება პროპორციულ ზრდას (სამოქალაქო კოდექსის 597-ე მუხლი).

უვადო ანუიტეტის ხელშეკრულება არის ვადიანი გარიგება. მის მიერ წარმოქმნილი ვალდებულებები ქირის გადამხდელს შეუძლია შეწყვიტოს მხოლოდ ზოგადი პრინციპით. ამის გამო უვადოდ გადაცემული ქონების შემთხვევითი განადგურებაც ან შემთხვევითი დაზიანებაც კი არ ათავისუფლებს ანუიტეტის გადამხდელს მისი უვადო ანუიტეტით გათვალისწინებული პირობებით გადახდის ვალდებულებისაგან (სამოქალაქო კოდექსის 600-ე მუხლი).

ანუიტეტის გადამხდელისგან განსხვავებით, უვადო ანუიტეტის მიმღებს ეძლევა უფლება შეწყვიტოს უვადო ანუიტეტის ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ვალდებულებები. ამრიგად, მისი გადამხდელის მიერ უვადო ანუიტეტის ხელშეკრულების მნიშვნელოვანი დარღვევის შემთხვევაში, ანუიტეტის მიმღებს უფლება აქვს მოსთხოვოს გადამხდელს ანუიტეტის ხელახალი შესყიდვა ხელოვნებაში გათვალისწინებული პირობებით. სამოქალაქო კოდექსის 594, ან ხელშეკრულების შეწყვეტა და ზარალის ანაზღაურება. უფრო მეტიც, თუ ბინა, საცხოვრებელი კორპუსი ან სხვა ქონება უსასყიდლოდ გასხვისდება უვადო ანუიტეტის გადასახდელად, ანუიტეტის მიმღებს უფლება აქვს ანუიტის გადამხდელის მიერ ხელშეკრულების მნიშვნელოვანი დარღვევის შემთხვევაში მოითხოვოს დაბრუნება. ამ ქონების ღირებულებით კომპენსირებული ანუიტეტის გამოსყიდვის ფასით (სამოქალაქო კოდექსის 599-ე მუხლი).

7. უვადო შენარჩუნების ხელშეკრულება დამოკიდებულ პირებთან

დამოკიდებულ პირთან უვადო შენარჩუნების ხელშეკრულებით, ანუიტეტის მიმღები, მოქალაქე, თავის საცხოვრებელ სახლს, ბინას, მიწის ნაკვეთს ან სხვა უძრავ ქონებას გადასცემს ქირის გადამხდელს, რომელიც იღებს ვალდებულებას უზრუნველყოს მოქალაქის დამოკიდებულ პირთან უწყვეტი მოვლა. და (ან) მის მიერ მითითებულ მესამე პირს (პირებს) (1 მუხლი 601 სამოქალაქო კოდექსი).

სიცოცხლის ანუიტეტის დამოკიდებულებით სიცოცხლის შენარჩუნებისგან განასხვავებისას, ტრადიციულად აღინიშნება ორი მნიშვნელოვანი განსხვავება. უპირველეს ყოვლისა, უვადო ანუიტეტის ხელშეკრულების საგანი შეიძლება იყოს ნებისმიერი ქონება, ხოლო დამოკიდებულ პირებთან უვადო შენარჩუნების ხელშეკრულების საგანი შეიძლება იყოს მხოლოდ უძრავი ქონება. მეორეც, უვადო ანუიტეტის ხელშეკრულებაში დასაშვებია მხოლოდ ქირის გადახდის ფულადი ფორმა, ხოლო დამოკიდებულ პირებთან უვადო ანუიტეტის ხელშეკრულებაში ქირა წარმოდგენილია ანუიტეტის მიმღების საჭიროებების უზრუნველყოფის სახით საცხოვრებელში, საკვებში, ტანსაცმელში და. საჭიროების შემთხვევაში მისი ჯანმრთელობის მდგომარეობის გამო - ასევე მის უკან ზრუნვა. ხელშეკრულება ასევე შეიძლება ითვალისწინებდეს ქირის გადამხდელს და დაკრძალვის მომსახურებას. მხოლოდ გამონაკლისის სახით, დამოკიდებულ პირებთან უვადო შენარჩუნების ხელშეკრულება შეიძლება ითვალისწინებდეს მოქალაქის სიცოცხლის განმავლობაში ნატურის სახით უზრუნველყოფის ჩანაცვლების შესაძლებლობას პერიოდული ფულადი გადახდებით (სამოქალაქო კოდექსის 603-ე მუხლი). გარდა ამისა, უვადო ანუიტეტის ხელშეკრულებისგან განსხვავებით, დამოკიდებულ პირებთან უვადო შენარჩუნების ხელშეკრულებაში ყოველთვიური სარჩოს ჯამური ოდენობა უნდა იყოს მინიმუმ ორჯერ მეტი კანონით დადგენილ მინიმალურ ხელფასზე (სამოქალაქო კოდექსის 602-ე მუხლის მე-2 პუნქტი).

მაგრამ განსახილველი ხელშეკრულებების განმასხვავებელი მთავარი მახასიათებელია ანუიტეტის მიმღებსა და უვადო შენარჩუნებისა და დამოკიდებულების მიმწოდებელს შორის ურთიერთობის განსაკუთრებული ბუნება. ეს განსაკუთრებული ხასიათი განპირობებულია დამოკიდებულ პირებთან უწყვეტი შენარჩუნების ხელშეკრულების სოციალური არსით და დანიშნულებით. მაგალითად, მოვლის საჭიროება შეიძლება წარმოიშვას ხელშეკრულების დადების შემდეგ. მაგრამ როგორც კი ის წარმოიქმნება, ის ხდება ქირის გადამხდელის ვალდებულება და უნდა შესრულდეს არსებული გარემოებების და ჩვეულებრივ წარმოდგენილი მოთხოვნების გათვალისწინებით. მაშასადამე, მხარეებს შორის დავის გადაწყვეტისას კონტენტის მოცულობის შესახებ, რომელიც მიეწოდება ან უნდა მიეწოდოს მოქალაქეს, სასამართლო უნდა იხელმძღვანელოს კეთილსინდისიერებისა და გონივრულობის პრინციპებით (602-ე მუხლის მე-3 პუნქტი).

ანუიტის გადამხდელის უვადო შენარჩუნებაში მოქალაქის ყოფნა, რომელიც უზრუნველყოფს მოქალაქეს დამოკიდებულებით, საცხოვრებლითა და მზრუნველობით, მათ შორის პირადი ნდობის ურთიერთობის არსებობას გულისხმობს. შედეგად, მორალური ძალადობა, ანუიტის გადამხდელის საზიზღარი, შეურაცხმყოფელი დამოკიდებულება მოქალაქის - ანუიტის მიმღების მიმართ, რომელიც ფინანსურად არის დამოკიდებული მასზე, უნდა ჩაითვალოს ანუიტის გადამხდელის მიერ თავისი ვალდებულებების მნიშვნელოვან დარღვევად, რაც აძლევს ანუიტის მიმღებს უფლებას. მოითხოვოს უვადოდ შენახვის უზრუნველსაყოფად გადაცემული უძრავი ქონების დაბრუნება ან მისთვის გამოსყიდვის საფასურის გადახდა კანონით დადგენილი პირობებით (სამოქალაქო კოდექსის 594-ე მუხლი).

მოქალაქე-ქირის მიმღების ინტერესები გარანტირებულია სხვადასხვა გზით. უპირველეს ყოვლისა, ქირის გადამხდელს - ამ ხელშეკრულებით შეძენილი უძრავი ქონების მფლობელს - უფლება აქვს გაასხვისოს, დაგირავნოს ან სხვაგვარად დატვირთოს ასეთი ქონება მხოლოდ რენტის მიმღების წინასწარი თანხმობით (სამოქალაქო კოდექსის 604-ე მუხლი). ეს გამოწვეულია არა იმდენად დამოკიდებულ პირთან უვადო შენარჩუნების ხელშეკრულების მხარეებს შორის ურთიერთობის ნდობით აღჭურვილობის, არამედ ის ფაქტი, რომ მოქალაქეს, რომელიც იღებს ანუიტეს, აქვს გირავნობა უძრავ ქონებაზე (587-ე მუხლის 1-ლი პუნქტი). Სამოქალაქო კოდექსი). მეორეც, ანუიტეტის გადამხდელი ვალდებულია მიიღოს აუცილებელი ზომები, რათა უზრუნველყოფილი იყოს დამოკიდებული პირის მიერ უვადოდ მოვლის უზრუნველყოფის პერიოდში, აღნიშნული ქონების გამოყენებამ არ გამოიწვიოს ამ ქონების ღირებულების შემცირება.

იმ შემთხვევაში, როდესაც მოქალაქეს, რომელიც იღებს ანუიტეს, მოცემული ხელშეკრულების პირობების შესაბამისად, ენიჭება გარკვეულ საცხოვრებელ ფართში ცხოვრების უფლება, მას აქვს საკუთრების ხასიათი და შენარჩუნებულია საცხოვრებელი უძრავი ქონების საკუთრებაში გასხვისებისას. მესამე მხარე. თუ საცხოვრებელი ფართით სარგებლობის უფლება ენიჭება მოქალაქეს ქირავნობაში გადაცემულ საცხოვრებელ უძრავ ქონებაში, მაშინ საცხოვრებელი ფართით სარგებლობის განსაზღვრული უძრავი უფლების გარდა, კანონის ძალით (სამოქალაქო კოდექსის 587-ე მუხლის 1-ლი პუნქტი). მას ასევე აქვს გირავნობის (იპოთეკის) უფლება, რაც არის ქირავნობით გადაცემული საცხოვრებელი უძრავი ქონების საკუთრების ტვირთი.

უვადო ანუიტეტის შესახებ წესები გამოიყენება უვადო შენარჩუნების ხელშეკრულებაზე დამოკიდებულ პირთან, მაგალითად, როგორიცაა დამოკიდებულების ფულადი ნაწილის გადახდის ვადის წესები, ანუიტეტის საგნის შემთხვევითი განადგურების შედეგები და ა.შ. . (სამოქალაქო კოდექსის 601-ე მუხლის მე-2 პუნქტი).

ბინის გაქირავებამდე გადაწყვიტეთ როგორ გადაიხდით გადასახადს შემოსავალზე თქვენი სახლის გაქირავებისთვის. Შენ შეგიძლია:

• საცხოვრებლის გაქირავებამდე დაარეგისტრირეთ ინდივიდუალური მეწარმე, ხოლო საცხოვრებელი ფართის გაქირავებისთვის - პოტენციური შემოსავლის 6%;
• წლის ბოლოს წარადგინოს საგადასახადო დეკლარაცია და (პირადი საშემოსავლო გადასახადი) - ფაქტობრივი მიღებული შემოსავლის 13%.

თუ თქვენ ხართ საცხოვრებელი ფართის დამქირავებელი სოციალური ქირავნობის ხელშეკრულებით, შეგიძლიათ საცხოვრებლის ქვედაქირავება მხოლოდ როგორც ინდივიდუალური. ამრიგად, მოგიწევთ პირადი საშემოსავლო გადასახადის გადახდა.

2. როგორ ვიქირაოთ ბინა და გადაიხადოთ გადასახადი პატენტზე?

პატენტი არის ინდივიდუალური მეწარმეების საგადასახადო სისტემა, რომელიც მუშაობს შემდეგი პრინციპით: სახელმწიფო ადგენს მიახლოებით წლიურ შემოსავალს, რომელიც ინდივიდუალურ მეწარმეს შეუძლია მიიღოს თავისი საქმიანობიდან (ამ შემთხვევაში, საცხოვრებლის გაქირავებით). ეს არის საგადასახადო ბაზა. პატენტის ღირებულება შეადგენს ამ თანხის 6%-ს. სხვა გადასახადებიდან, კერძოდ უძრავ ქონებასთან დაკავშირებით, რომელიც გამოიყენება შემოსავლის მისაღებად.

„>უძრავი ქონების გადასახადი, მეწარმე თავისუფლდება.

მოსკოვში, საცხოვრებელი ფართის გაქირავების პატენტის ღირებულება დამოკიდებულია ბინის ზომაზე და იმ ფართობზე, რომელშიც ის მდებარეობს. პატენტის ღირებულების ზუსტად გამოსათვლელად, შეგიძლიათ გამოიყენოთ მოსკოვის ეკონომიკური პოლიტიკისა და განვითარების დეპარტამენტის გვერდი ვებსაიტზე ან სერვისი ფედერალური საგადასახადო სამსახურის ვებსაიტზე.

თუ პატენტის საგადასახადო სისტემა თქვენთვის შესაფერისია, მიჰყევით ამ ნაბიჯებს:

ნაბიჯი 3.გააფორმეთ ქირავნობის ხელშეკრულება.

ნაბიჯი 4.Თუ საჭიროა.

3. როგორ ვიქირაოთ ბინა და გადაიხადოთ პირადი საშემოსავლო გადასახადი?

პირადი საშემოსავლო გადასახადი (NDFL) არის გადასახადი, რომელიც იხდის თქვენს მიერ მიღებულ ნებისმიერ შემოსავალს. ყველაზე ხშირად (მაგალითად, როდესაც იღებთ ხელფასს), საგადასახადო ოფისში შენატანებს ახორციელებს ორგანიზაცია ან ინდივიდუალური მეწარმე, ვისგანაც იღებთ შემოსავალს (დამსაქმებელი). თუ ქირაობთ საცხოვრებელს, თქვენ თავად უნდა გადაიხადოთ პირადი საშემოსავლო გადასახადი. მაჩვენებელი 13%-ია.

ამისათვის თქვენ ჯერ უნდა განაცხადოთ თქვენი შემოსავალი საგადასახადო დეკლარაციის შეტანით ფორმა 3-NDFL, შემდეგ კი გადაიხადოთ საშემოსავლო გადასახადი.

თუ ეს საგადასახადო სისტემა თქვენთვის შესაფერისია, მიჰყევით ამ ნაბიჯებს:

Ნაბიჯი 1.გააფორმეთ ქირავნობის ხელშეკრულება (ქვეიჯარა, იჯარა).

ნაბიჯი 2.Თუ საჭიროა.

ნაბიჯი 3.შეიტანეთ თქვენი საგადასახადო დეკლარაცია და შემდეგ.

4. როგორ გავაფორმოთ ქირავნობის ხელშეკრულება?

ქირავნობის ხელშეკრულება გაფორმებულია ფიზიკურ პირებთან. იჯარის ხელშეკრულება იდება იმ შემთხვევაში, თუ მოიჯარე არის იურიდიული პირი (ამ შემთხვევაში მოიჯარეს შეუძლია გამოიყენოს საცხოვრებელი ფართი მხოლოდ მოქალაქეთა საცხოვრებლად).

ხელშეკრულება შეიძლება დაიდოს უფასო ფორმით, მაგრამ უნდა იყოს შედგენილი წერილობით. ის მაქსიმალურად უნდა ასახავდეს ყველა შეთანხმებას, რომელიც მიღწეულ იქნა მხარეებმა მოლაპარაკებების შედეგად.

• მხარეთა გვარები, სახელები, პატრონიმიკა და პასპორტის მონაცემები;
• ქირავდება ქონების დეტალური აღწერა (მისამართი, ფართი, ოთახების რაოდენობა, სართული და სახლის სართულების რაოდენობა); ინფორმაცია ბინის მფლობელის საკუთრების დამადასტურებელი დოკუმენტების შესახებ. ასევე შეგიძლიათ ხელშეკრულებას დაურთოთ ბინის მდგომარეობის ამსახველი ფოტოები;
• თანხა, რომელსაც მოიჯარე იხდის ყოველთვიურად და მისი გადახედვის პირობები (წელიწადში რამდენჯერ, რა საფუძვლით);
• კომუნალური გადასახადების გადახდის პროცედურა;
• ბინის მესაკუთრის მიერ შემოწმებების, ვიზიტების მაქსიმალური რაოდენობა (თვეში, წელიწადში) და ასეთი ვიზიტების პირობები;
• იჯარის (დაქირავების) მიზანი (დაფიქსირება იმისა, რომ ბინა არის გაცემული სპეციალურად დამქირავებლის საცხოვრებლად და არა ქვეიჯარისთვის ან სხვა საჭიროებისთვის);
• იმ პირთა სია, რომლებიც შეიძლება მუდმივად ცხოვრობდნენ მოიჯარესთან;
• ხელშეკრულების შეწყვეტის საფუძველი;
• ბინის გაქირავების პერიოდი;
• სხვა დეტალები.

გარიგება გულისხმობს მოქალაქეებისა და იურიდიული პირების შეგნებულ ქმედებებს, რომლებიც მიზნად ისახავს მათი უფლებებისა და მოვალეობების დადგენას, შეცვლას ან შეწყვეტას (სამართლებრივი ფაქტი, რომელიც წარმოშობს იმ სამართლებრივ შედეგს, რომელსაც ეძებდნენ გარიგების მხარეები).

ნებისმიერი გარიგების მიზანია საკუთრების ან ქონების გამოყენების უფლების მოპოვება.

1. მესაკუთრის შეცვლა: საწარმოს ყიდვა-გაყიდვა, გაცვლა, შემოწირულობა, გაქირავება, პრივატიზაცია, რეალიზაცია.

ყიდვა-გაყიდვა.ამ ტრანზაქციაში იდება ქონების ყიდვა-გაყიდვის წერილობითი ხელშეკრულება, სადაც გამყიდველი იღებს ვალდებულებას გადასცეს ქონებაზე მყიდველს, ხოლო მყიდველი იღებს ვალდებულებას მიიღოს ეს ქონება და გადაიხადოს გარკვეული ფასი. უძრავი ქონების ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულება ექვემდებარება სავალდებულო სახელმწიფო რეგისტრაციას შესაბამისი სასამართლო ორგანოების მიერ ფედერალური კანონით დადგენილი წესით „უძრავ ქონებაზე უფლებების სახელმწიფო რეგისტრაციისა და მასთან გარიგებების შესახებ“. ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულების დადებისას გამყიდველს უფლება აქვს მოითხოვოს:

ხელშეკრულებით შეთანხმებული ფასის გადახდა;

ქონების ღირებულებისა და პროცენტის გადახდა (საბანკო პროცენტის ფასდაკლების განაკვეთის საფუძველზე ქონების ადგილმდებარეობის მიხედვით), თუ მყიდველი არ გადაიხდის ქონებას დროულად;

ქონების გადახდა ან ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულების შესრულებაზე უარის თქმა, თუ მყიდველი უარს იტყვის ქონების მიღებაზე და გადახდაზე. ამ შემთხვევაში გამყიდველი ვალდებულია:

გადასცეს ქონება ყოველგვარი ტვირთისგან, გარდა იმ შემთხვევისა, როდესაც მყიდველი თანახმაა მიიღოს ამ უფლებებით დატვირთული ქონება;

მესამე პირების მიერ მყიდველისთვის უძრავი ქონების ჩამორთმევის შემთხვევაში მყიდველს აუნაზღაუროს ზარალი, თუ ის არ დაამტკიცებს, რომ იცოდა ან უნდა სცოდნოდა იმ საფუძვლების არსებობის შესახებ, რაც დაყადაღების მიზეზად იქცა;

ჩაერიოს მყიდველის მხარეს მესამე პირის მიერ ქონების ჩამორთმევის მოთხოვნის შემთხვევაში;

მყიდველს გადასცეს ქონება ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ფორმით. მყიდველს უფლება აქვს მოითხოვოს: მისთვის გაყიდული ქონების დროული გადაცემა;
ქონების ფასის შემცირება ან ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულების შეწყვეტა, თუ ქონებას აქვს ტვირთი;

ქონების გადაცემისას, რომელიც არ შეესაბამება იმ სახეობას, რომელიც მას ჰქონდა ნასყიდობა-გაყიდვის ხელშეკრულების დადებისას: ა) გარიგების ფასის პროპორციული შემცირება; ბ) გარკვეული (გონივრული) ვადაში ხარვეზების უსასყიდლოდ აღმოფხვრა; გ) ამ ხარვეზების აღმოსაფხვრელად მათი ხარჯების ანაზღაურება; დ) ხელშეკრულების შესრულებაზე უარის თქმის შემთხვევაში ქონების გადახდილი ფასის დაბრუნება; ე) წარმოადგინოს პრეტენზიები ქონების ხარვეზებთან დაკავშირებით, თუ ისინი აღმოჩენილია გონივრულ ვადაში, მაგრამ ორი წლის განმავლობაში, თუ კანონით ან ხელშეკრულებით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული. ამ შემთხვევაში მყიდველი ვალდებულია:

მიიღოს აქტის მიხედვით მისთვის გადაცემული ქონება;

გადაიხადოს საგანი მის გადაცემამდე ან მის შემდეგ, თუ ხელშეკრულებით, კანონით ან სხვა სამართლებრივი აქტით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული;

გადაიხადეთ ქონება ნასყიდობის ხელშეკრულებით გათვალისწინებულ ფასად.

მენა.ამ გარიგებაში თითოეული მხარე იღებს ვალდებულებას გადასცეს ერთი უძრავი ქონების საკუთრება მეორე მხარეს მეორის სანაცვლოდ. გაცვლის ხელშეკრულება უნდა იყოს წერილობითი და ხელმოწერილი მხარეების მიერ. ხელშეკრულების ნოტარიულად დამოწმება არჩევითია. გარიგების სუბიექტები შეიძლება იყვნენ მოქალაქეები და იურიდიული პირები. თუ გარიგების დროს აღმოჩნდება, რომ გაცვლის ხელშეკრულების შესაბამისად, გაცვლის ობიექტები აღიარებულია არათანაბრად, მაშინ მხარემ, რომლის ქონების ფასი დაბალია, უნდა გადაიხადოს ფასებში სხვაობა. თუ უძრავი ქონების გადაცემის ვადები ერთმანეთს არ ემთხვევა, მაშინ მოქმედებს ვალდებულებების საწინააღმდეგო შესრულების წესები. ამ გარიგებაზე საკუთრების უფლება მხარეებს შორის წარმოიშობა შესაბამისი უფლებების გადაცემის სახელმწიფო რეგისტრაციის მომენტიდან, და არა მას შემდეგ, რაც ისინი შეასრულებენ თავიანთ ვალდებულებებს უძრავი ქონების ობიექტების გადაცემის შესახებ.

მიცემა.საჩუქრის გარიგების დროს დონორი უსასყიდლოდ გადასცემს ან იღებს ვალდებულებას, გადასცეს დასაჩუქრებულს: – ქონების საკუთრება; – საკუთრების უფლება (მოთხოვნა) საკუთარ თავზე ან მესამე პირზე ან ათავისუფლებს ან იღებს ვალდებულებას, გაათავისუფლოს დასაჩუქრებული ქონებრივი ვალდებულებებისაგან. გარიგების სუბიექტები შეიძლება იყვნენ როგორც მოქალაქეები, ასევე იურიდიული პირები. თუმცა კომერციულ ორგანიზაციებს შორის ამ გარიგებასთან დაკავშირებით განსაკუთრებული დათქმები არსებობს. არსებობს შეზღუდვები საჩუქრის ტრანზაქციაზე. თუ ქონება საერთო ერთობლივ საკუთრებაშია, მაშინ შემოწირულობა შესაძლებელია მხოლოდ მისი ყველა მონაწილის თანხმობით. იურიდიული პირებისთვის, თუ ქონება ეკუთვნის ეკონომიკური მართვის ან ოპერატიული მართვის უფლებით, შემოწირულობა შესაძლებელია მხოლოდ ქონების მესაკუთრის თანხმობით. საჩუქრის გარიგების დროს დასაჩუქრებულს უფლება აქვს უარი თქვას მასზე ნებისმიერ დროს, სანამ ქონება გადაეცემა მას. ქონების ჩუქება უნდა გაფორმდეს წერილობითი ხელშეკრულებით, რომელიც ექვემდებარება სახელმწიფო რეგისტრაციას და დადებულად ითვლება მხოლოდ ასეთი რეგისტრაციის მომენტიდან.

პრივატიზაციაარის სახელმწიფო ქონების იურიდიული და ფიზიკური პირების საკუთრებაში გადაცემის (გადაცემის, რეალიზაციის) პროცესი. რუსული მასობრივი პრივატიზაციის პროგრამის მიხედვით, თითქმის თვრამეტი თვის განმავლობაში, სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული აქტივების უმრავლესობა (12 ათასზე მეტი რუსული საწარმო) გადავიდა კერძო საკუთრებაში. პრივატიზაციის ძირითად მეთოდს წარმოადგენდა სახელმწიფო საწარმოს 100%-იანი წილის სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული OJSC-ად გარდაქმნა და მათი მიყიდვა საწარმოების თანამშრომლებზე, ასევე კონკურენტულ საფუძველზე და სპეციალიზებულ აუქციონებზე. კანონის თანახმად, მოქალაქეს ქონების უსასყიდლოდ პრივატიზება შეუძლია სიცოცხლეში მხოლოდ ერთხელ (გარდა არასრულწლოვნებისა, როცა პრივატიზაცია მათი სახელით განხორციელდა მეურვის ან მშობლების მიერ). პრივატიზაციაში მონაწილეობის მიღება შეუძლია ყველას, ვინც მუდმივად არის რეგისტრირებული ბინაში (ისევე, ვისაც აქვს ასეთი რეგისტრაციის - დაჯავშნის უფლება), ან მხოლოდ ზოგიერთმა მცხოვრებმა, თუ დანარჩენებმა არ განაცხადეს პრივატიზაციაში მონაწილეობაზე, არ გააპროტესტებენ მას. და ასევე იმ შემთხვევაში, როდესაც ერთ-ერთმა მცხოვრებმა უკვე გამოიყენა უფასო პრივატიზაციის უფლება. იმ შემთხვევაში, თუ ქმედუუნარო მოქალაქე ან ბავშვი უარს იტყვის პრივატიზაციაზე, საჭიროა მეურვეობის ორგანოს ან RONO-ს ნებართვა. ასეთი ნებართვის მოპოვება თითქმის შეუძლებელია (რადგან ბავშვის უფლებები ირღვევა), ამიტომ, თუ ბინაში ბავშვები დარეგისტრირებულნი არიან, მათ უნდა მიიღონ მონაწილეობა პრივატიზაციაში (თუ, რა თქმა უნდა, ისინი წინასწარ არ გაწერენ მეორე მშობელს). . პრივატიზების შემთხვევაში საკუთრების დამადასტურებელი სათაური დოკუმენტია პრივატიზაციის ხელშეკრულება. იგი შედგენილია რაიონულ საპრივატიზაციო სააგენტოში (ბინის ადგილმდებარეობის მიხედვით) ან ქალაქის საპრივატიზაციო სააგენტოში და ხელს აწერს ერთის მხრივ ქალაქის ადმინისტრაციას, ხოლო მეორე მხრივ საცხოვრებელი ფართის პრივატიზების მოქალაქეებს.

38. სარგებლობისა და საკუთრების უფლების შეცვლისას გარიგების სახეები (იჯარა, ერთობლივი საქმიანობა, სერვიტუტი, იპოთეკა, ლიზინგი).

გარიგება გულისხმობს მოქალაქეებისა და იურიდიული პირების შეგნებულ ქმედებებს, რომლებიც მიზნად ისახავს მათი უფლებებისა და მოვალეობების დადგენას, შეცვლას ან შეწყვეტას (სამართლებრივი ფაქტი, რომელიც წარმოშობს იმ სამართლებრივ შედეგს, რომელსაც ეძებდნენ გარიგების მხარეები). ნებისმიერი გარიგების მიზანია საკუთრების ან ქონების გამოყენების უფლების მოპოვება.

1 ქირავდება. ქონების გაქირავებისას გამქირავებელი (ქონების მესაკუთრე ან კანონით უფლებამოსილი პირი ან მესაკუთრე) იღებს ვალდებულებას უზრუნველყოს მოიჯარეს ქონება ქირავნობით დროებით მფლობელობაში და სარგებლობაში ან მხოლოდ დროებით სარგებლობაში. ხელშეკრულების ხანგრძლივობიდან გამომდინარე, განასხვავებენ მოკლევადიან და გრძელვადიან იჯარას. იმისდა მიხედვით, იჯარის პირობები ითვალისწინებს თუ არა შენობის (სტრუქტურის) მფლობელისთვის საკუთრების გადაცემას იჯარის ვადის გასვლამდე თუ მის გასვლამდე, არასაცხოვრებელი ფართების იჯარა იყოფა მიმდინარე ან გრძელვადიანად. . თუ მოიჯარე დროებით იღებს შენობას (ნაგებობას) სარგებლობის საფასურად, მაგრამ საკუთრება რჩება მეიჯარეს, მაშინ ამ ტიპის იჯარას ეწოდება მიმდინარე. თუ ხელშეკრულება არ ითვალისწინებს იჯარით აღებული შენობის (სტრუქტურის) მფლობელობაში გადაცემას (გამოსყიდვა) იჯარის ვადის გასვლისას ან მის გასვლამდე, იმ პირობით, რომ მოიჯარე გადაიხდის ხელშეკრულებით გათვალისწინებული გამოსყიდვის მთელ ფასს. , მაშინ ასეთ შეთანხმებას გრძელვადიანი ეწოდება. გამოსყიდვის პირობა შეიძლება დადგინდეს მხარეთა დამატებითი შეთანხმებით.

2 ლიზინგილიზინგი არის საინვესტიციო საქმიანობის სახეობა, რომელიც მიმართულია დროებით თავისუფალი ან ნასესხები სახსრების ინვესტირებაზე, როდესაც ფინანსური იჯარის (ლიზინგის) ხელშეკრულებით მეიჯარე (ლიზინგი) იღებს ვალდებულებას შეიძინოს ხელშეკრულებით გათვალისწინებულ ქონებაზე კონკრეტული გამყიდველისგან და უზრუნველყოს. ეს ქონება მოიჯარეს (მოიჯარეს) საქმიანი მიზნებისთვის დროებით სარგებლობის საფასურად.

ლიზინგით უძრავი ქონების შეძენის უპირატესობები:

· ხელშეკრულების მოქმედების პერიოდში იჯარით აღებული აქტივი (ჩვენს შემთხვევაში შენობა ან შენობა) არის მეიჯარის ბალანსზე;

· ლიზინგის სქემის გამოყენება შესაძლებელს ხდის ნივთის ცვეთის ვადის სამჯერ შემცირებას, რაც დამქირავებელს საშუალებას აძლევს შეამციროს ქონების გადასახადის გადახდა;

· ქონების შეძენის შესაძლებლობა ასობით მილიონის მიმოქცევიდან ამოღების გარეშე;

· სალიზინგო გადასახადები შედის ღირებულებაში. უძრავი ქონების შეძენისას მეწარმე ვერ ჩამოწერს ხარჯად დახარჯულ თანხას ერთდროულად. ხოლო სალიზინგო გადასახადები ითვლება საწარმოს მიმდინარე ხარჯებად, რაც ამცირებს საგადასახადო ბაზას.

· ლიზინგი გულისხმობს ქონების შეძენას სალიზინგო გადახდების დასრულების შემდეგ, ასე რომ თქვენ შეგიძლიათ დაიწყოთ მუშაობა საკუთარ ტერიტორიაზე მიმოქცევიდან ზედმეტი თანხის გამოტანის გარეშე. უძრავი ქონების ლიზინგის განვითარების ხელშემშლელი ფაქტორები:

· გრძელვადიანი ამორტიზაცია.

· კომერციული უძრავი ქონების ბაზარზე მიწოდების არასაკმარისი დონე (მეორადი ბაზრის ობიექტები, როგორც წესი, არ აკმაყოფილებს ბიზნესის მოთხოვნებს, ხოლო პირველადი ბაზარზე მიწოდება არასაკმარისია).

· ბიზნეს საზოგადოების ცუდი ინფორმირებულობა ფინანსური ინსტრუმენტის შესაძლებლობების შესახებ.

· რისკის მაღალი დონე.

· დოკუმენტაციის ხანგრძლივი პერიოდი.

· სალიზინგო ტრანზაქციაზე დოკუმენტების რეგისტრაციის ეტაპი იწვევს სირთულეებს არასრულყოფილი კანონმდებლობის გამო.

· მრავალი ობიექტის მქონე სალიზინგო კომპანიების მუშაობას ართულებს უძრავი ქონების საბალანსო ღირებულებასა და საბაზრო ღირებულებას შორის მნიშვნელოვანი განსხვავება.

· მიწის იჯარით მოპოვების შეუძლებლობა. მიუხედავად გარკვეული სირთულეებისა, ექსპერტები აფასებენ ბაზრის ზრდის პერსპექტივას 50-100%, კომერციულ უძრავ ქონებაზე ფასების ზრდის ტემპი წელიწადში 10-15%. კომერციული უძრავი ქონების ლიზინგის სწრაფ განვითარებას შეუძლია გადაჭრას მცირე და საშუალო ბიზნესისთვის სივრცის ნაკლებობის პრობლემა. იმისათვის, რომ ეს მოხდეს, აუცილებელია ფედერალურ დონეზე კანონმდებლობაში არსებული შეუსაბამობების აღმოფხვრა.

3. სერვიტუტი- მიწის ნაკვეთის ერთ-ერთი თვისება. ზოგიერთ შემთხვევაში იგი კვალიფიცირდება როგორც ატრიბუტი, მიწის ნაკვეთის განუყოფელი ნაწილი. მიწის ნაკვეთებს, როგორც წესი, აქვთ არათანაბარი პირობები ექსპლუატაციისთვის: ზოგს წყალი სჭირდება, ზოგს საძოვრებზე და ა.შ. სოფლის პირობებში ნორმალური მართვა მოითხოვდა დათმობებსა და შეზღუდვებს ერთმანეთის სასარგებლოდ ან ზოგადად რამდენიმე მეზობლის და თანამემამულეების სასარგებლოდ. მოქალაქეები. კონკრეტული მაგალითები: ერთი მეზობელი ანიჭებს მეგობარს მისი მიწებით წყალსაცავზე გადასვლის უფლებას და თავის მხრივ იღებს იმავე უფლებას გადასვლის, ქალაქში, ბაზარში, სხვა მეზობლებთან და ა.შ. მეზობლებმა შექმნეს ნორმალური პირობები. სხვისი მიწის გამოყენება მათი სასიკეთოდ. სერვიტუტები იყოფა მიწის (პრედიალურ) და პირად. მიწა, თავის მხრივ, იყოფა სოფლად და ქალაქად.

4. იპოთეკა- არის უძრავი ქონების გირავნობა (მიწა, საწარმოები, შენობები, ნაგებობები, ბინები და ა.შ.) სახსრების (სესხი, კრედიტი) მიღების მიზნით. იპოთეკის მიზანია გაცემული კრედიტის (სესხის) უზრუნველყოფა უძრავი ქონებით გირაოს სახით.

იპოთეკა.

საბაზრო ეკონომიკურ პირობებში საბანკო კრედიტი ნასესხები სახსრების ერთ-ერთი მთავარი წყაროა. რუსეთის ფედერაციის კანონმდებლობა ითვალისწინებს სესხების გაცემას სხვადასხვა სახის გირაოს წინააღმდეგ.

მათგან ყველაზე მნიშვნელოვანი:

1) ქონების გირავნობა და ქონებრივი უფლებები;

2) მესამე პირების გარანტიები და გარანტიები;

3) საკრედიტო რისკის დაზღვევა;

4) დავალება ბანკის სასარგებლოდ, მოთხოვნები და მსესხებლის ანგარიშები;

5) დაკავშირებული სესხების გაცემა.

უძრავი ქონების გირავნობას ფულადი სესხის (იპოთეკური სესხი) აღების მიზნით იპოთეკა ეწოდება.

საბანკო კრედიტის სფეროში საკრედიტო ურთიერთობების სუბიექტები უძრავი ქონების სექტორთან მიმართებაში არის უძრავი ქონების ბაზრის ყველა სუბიექტი და თავად ბანკები.

კრედიტორები არიან სუბიექტები, რომლებიც თავიანთ დროებით ხელმისაწვდომ სახსრებს გადასცემენ მსესხებლის განკარგულებაში გარკვეული პერიოდის განმავლობაში.

მსესხებელი არის საკრედიტო ურთიერთობის მხარე, რომელიც იღებს აქტივებს გამოსაყენებლად და ვალდებულია დააბრუნოს ისინი განსაზღვრულ ვადაში. მაგალითად, დეველოპერი, რომელიც ათავსებს თავის აქტივებს საბანკო ანგარიშზე, მოქმედებს როგორც კრედიტორი, ხოლო ბანკი მოქმედებს როგორც მსესხებელი. ამრიგად, დეველოპერი იქცევა მსესხებელად, ხოლო ბანკი ხდება კრედიტორი.

უსაფრთხოების ერთ-ერთი ყველაზე გავრცელებული სახეობა არის გირაო.

გირაო განიმარტება, როგორც ქონება, ან როგორც სხვა ფასეულობები, რომლებიც ემსახურება სესხის უზრუნველყოფას, ანუ გირაო არის ვალდებულებების უზრუნველყოფის გარკვეული გზა, რომელშიც იპოთეკარს (იურიდიულ ან ფიზიკურ პირს) აქვს უპირატესობა.უფლება სხვა კრედიტორებთან, მათი მოთხოვნების დაკმაყოფილებით. დაგირავებული ქონების ღირებულებიდან.

იპოთეკა არის იურიდიული დოკუმენტი უძრავი ქონების გირავნობის შესახებ, რომელიც აკმაყოფილებს ობიექტზე დაბრუნებას სესხით ნაკისრი ვალდებულებების უზრუნველყოფისას.

იპოთეკით ვალდებული პირებია მოვალე, იპოთეკით უზრუნველყოფილი ვალდებულება და იპოთეკარი.

იპოთეკას ადგენს იპოთეკარი, ხოლო თუ ის არ არის მესამე პირი, ასევე მოვალე ვალდებულებების უზრუნველსაყოფად.

იპოთეკა გაიცემა თავდაპირველ იპოთეკარზე იპოთეკის ორგანოების მიერ სახელმწიფო რეგისტრაციის შემდეგ.

იპოთეკა არის უძრავი ქონების გირავნობის სახეობა, რომლის დროსაც ქონება არ გადადის კრედიტორის ხელში, მაგრამ რჩება მოვალესთან, მის მფლობელობაში და სარგებლობაში.

ეს ნიშნავს, რომ იპოთეკარი, რომელმაც ქონება გაათავისუფლა გირაოს სახით, ვეღარ იქნება სრული მესაკუთრე, რადგან არ არსებობს ქონების სრული ტრიადა (მფლობელობა, გამოყენება, განკარგვა), არამედ მხოლოდ ფლობა და სარგებლობა.

იპოთეკის საგანი შეიძლება იყოს უძრავი ქონების ობიექტები, რომლებზედაც უფლებები რეგისტრირებულია ნორმატიული წესით.

ყველა უძრავი ქონების ობიექტი შეიძლება იყოს იპოთეკის საგანი, შემდეგი პირობებით: საწარმოების, შენობებისა და ნაგებობების იპოთეკა დასაშვებია მხოლოდ ერთდროული იპოთეკით იმ მიწის ნაკვეთის იმავე ხელშეკრულებით, რომელზეც ისინი მდებარეობს.

გაცვლის ხელშეკრულება და ნასყიდობის ხელშეკრულება, ჩუქება და ქირავნობა... თითოეულ ასეთ ოპერაციას აქვს თავისი ინდივიდუალური მახასიათებლები. რომელი მათგანია ყველაზე მომგებიანი კონკრეტული კლიენტისთვის, შეიძლება გავიგოთ მხოლოდ თითოეული მათგანის დეტალური შეფასების ვითარებაში, პირად სიტუაციასთან მიმართებაში.

Პირველ რიგში ღირს ყურადღება მიაქციოთ განსხვავებებს ასეთ გარიგებებს შორის. მოდით გავარკვიოთ, რა განსხვავებაა გაცვლის ხელშეკრულებასა და ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულებას, ქირასა თუ ჩუქებას შორის.

რას ნიშნავს ქირავნობის ხელშეკრულება?

ქირავნობის ხელშეკრულებით სარგებლობა მიმზიდველია მათთვის, ვინც მზად არის მიიღოს გარანტირებული ფინანსური დახმარება და მხარდაჭერა არსებული საცხოვრებელი ქონების სანაცვლოდ.

იურიდიულ პრაქტიკაში ასეთი შეთანხმების სამი ვარიანტი არსებობს:

• მუდმივი ანუიტეტი მოქმედების ვადის შეზღუდვის გარეშე;
• უვადო ანუიტეტი, რომელშიც მკაცრად არის დადგენილი მატერიალური დახმარების გაწევის პერიოდი, რომელიც შეესაბამება ანუიტეტის მიმღების სიცოცხლის ხანგრძლივობას;
• უვადო შენარჩუნება დამოკიდებულ პირებთან, რაც შეიძლება მიუთითებდეს როგორც ანუიტეტის მიმღების, ისე ხელშეკრულებაში მითითებული მესამე მხარის შენარჩუნების აუცილებლობაზე.

ამ ანუიტანტი ფინანსური მხარდაჭერის ხელშეკრულების ყველა ვარიაცია შეიძლება დაიდოს როგორც ფიზიკურ, ასევე იურიდიულ პირთან.

მათი ერთადერთი მახასიათებელია მხარეთა შეთანხმებით ან სასამართლოში შეწყვეტის პერსპექტივა.

ხელშეკრულებები უვადო შენახვის ან უვადო ანუიტეტის შესახებ დამოკიდებულ პირებთან სხვა პუნქტების არარსებობის შემთხვევაში შეწყდეს ანუიტანტის გარდაცვალებისთანავე.

რა შედის საჩუქრის ხელშეკრულების კონცეფციაში?

სამოქალაქო სამართალი აწესებს ასეთ შეთანხმებას სრულიად უსასყიდლოდ გადასცეს რაიმე საკუთრებაში დასაჩუქრებულს. ასეთი შეთანხმება ეფუძნება რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 572-ე მუხლის დებულებებს.

მუხლი 572. შემოწირულობის ხელშეკრულება

1. ჩუქების ხელშეკრულების თანახმად, ერთი მხარე (დონორი) უსასყიდლოდ გადასცემს ან იღებს ვალდებულებას მეორე მხარეს (გაჩუქებულს) გადასცეს საკუთრების საგანი ან საკუთრების უფლება (მოთხოვნა) საკუთარ თავს ან მესამე პირს, ან ათავისუფლებს ან იღებს ვალდებულებას გათავისუფლდეს. ის ქონებრივი ვალდებულებიდან თავის ან მესამე პირის მიმართ.
   თუ ადგილი აქვს ნივთის ან უფლების საპასუხო გადაცემას ან საპასუხო ვალდებულებას, ხელშეკრულება არ არის აღიარებული შემოწირულობად. ასეთ ხელშეკრულებაზე ვრცელდება ამ კოდექსის 170-ე მუხლის მე-2 პუნქტით გათვალისწინებული წესები.
2. ნივთის ან საკუთრების უფლების ვინმესთვის უსასყიდლოდ გადაცემის ან ვინმეს ქონებრივი ვალდებულებისაგან გათავისუფლების დაპირება (შეწირულობის დაპირება) აღიარებულია როგორც ჩუქების ხელშეკრულება და ავალდებულებს პირს, თუ დაპირება გაცემულია სათანადო ფორმით (პუნქტი 2). მუხლი 574) და შეიცავს ნათლად გამოხატულ განზრახვას ნივთის ან უფლების კონკრეტულ პირზე გადაცემის ან ქონებრივი ვალდებულებისაგან გათავისუფლების შესახებ.
   ბათილია დაპირება მთელი ქონების ან მთელი ქონების ნაწილის შეწირვის შესახებ ნივთის, უფლების ან ვალდებულებისგან გათავისუფლების კონკრეტული ობიექტის მითითების გარეშე.
3. ბათილია შეთანხმება, რომელიც ითვალისწინებს ჩუქების მიმღების გადაცემას დონორის გარდაცვალების შემდეგ.
   ამ ტიპის ჩუქებაზე ვრცელდება სამოქალაქო სამემკვიდრეო სამართლის წესები.

მოსახერხებელია ასეთი დოკუმენტები შეიძლება გაიცეს მარტივი წერილობითი ფორმით და არ საჭიროებს სახელმწიფო რეგისტრაციას.

ასეთი შეთანხმების თავისებურებაა მისი პრაქტიკული შეუქცევადობა. თეორიულად, მისი შეწყვეტა შესაძლებელია, მაგრამ მხოლოდ რამდენიმე მიზეზის გამო:

ყველა ეს პუნქტი უნდა გასაჩივრდეს სასამართლოში.

გაცვლის ხელშეკრულების მახასიათებლები

რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 567-ე მუხლი ასევე ითვალისწინებს გაცვლის ხელშეკრულებას, როგორც გარიგებებს უძრავ ქონებასთან. ასეთ ვითარებაში, ხელშეკრულება თავდაპირველად ითვალისწინებს ქონების ერთი ნაწილის მეორის სანაცვლოდ გადაცემის საჭიროება.

ეს შეიძლება მოიცავდეს სახსრების არსებობას, მაგრამ ყოველთვის ხდება ქონების პირდაპირი გაცვლის ფიქსაცია.

ხელშეკრულებით ნაკისრი ყველა ვალდებულების შესრულებისას გაცვლის ნივთი ხდება ახალი მფლობელის სრული უპირობო საკუთრება.

ასეთი შეთანხმების მთავარი მახასიათებელიეს ხდება ზუსტად საცხოვრებელი ფართის გაცვლა სხვა პროდუქტზე, რომელიც არ არის დაკავშირებული რეალურ ბანკნოტებთან ან კუპიურებთან. მაგალითად, ხელშეკრულებაში მონაწილე მხარეები ერთმანეთს გადასცემენ უძრავ ქონებას.

აქ შეგიძლიათ გაიგოთ უძრავი ქონების აქციების გაცვლის შესახებ.

მუხლი 567. გაცვლითი ხელშეკრულება

1. გაცვლის ხელშეკრულების თანახმად, თითოეული მხარე იღებს ვალდებულებას გადასცეს ერთი პროდუქტი მეორე მხარის საკუთრებაში მეორის სანაცვლოდ.
2. გაცვლის ხელშეკრულებაზე გამოიყენება ყიდვა-გაყიდვის წესები (თავი 30), თუ ეს არ ეწინააღმდეგება ამ თავის წესებს და გაცვლის არსს. ამ შემთხვევაში, თითოეული მხარე აღიარებულია იმ საქონლის გამყიდველად, რომლის გადაცემასაც იგი იღებს ვალდებულებას და იმ საქონლის მყიდველად, რომლის მიღებასაც იგი იღებს ვალდებულებას სანაცვლოდ.

გაცვლითი ხელშეკრულების გაფორმების შესახებ მეტი შეგიძლიათ წაიკითხოთ აქ.

ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულების გამორჩეული თვისებები და პრეფერენციები

ყიდვა-გაყიდვის სახით ახალი ქონების დასაკუთრების გარიგების რეგისტრაციის წამყვანი მახასიათებელი ხდება უძრავი ბინის გაცვლა ფულად ეკვივალენტში.

ასეთი არაანაზღაურებადი ხელშეკრულება. ხელმოწერის შემდეგ ახალი საკუთრება გადადის ხელშეკრულებაში ქონების მყიდველად მითითებული მხარის განუყოფელ მფლობელობაში.

რა არის ძირითადი განსხვავებები?

საკუთრების შეცვლის სხვადასხვა ვარიანტებთან დაკავშირებით კონტრაქტებს შორის განსხვავებების განხილვისას, ღირს ყურადღება მიაქციოთ მათ ზოგიერთ მახასიათებელს, რამაც შეიძლება გავლენა მოახდინოს გარიგების მხარეების საბოლოო არჩევანზე.

გაცვლის ხელშეკრულებისა და ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულების განსხვავება: გაცვლის ხელშეკრულებაში ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულებისგან განსხვავებითორივე უძრავი ქონების ღირებულება უნდა იყოს მითითებული და თანაბარი.

ალტერნატიული ვარიანტია გაცვლითი ხელშეკრულების დადება ამ დოკუმენტის ტექსტში მითითებული დამატებითი გადახდით.

ანუიტეტის რეგისტრაცია გაცვლის, გაყიდვის ან ჩუქების ხელშეკრულებების გაფორმებისგან განსხვავებითგულისხმობს ამ დოკუმენტში მითითებული ბინის ყოფილი მფლობელის ფინანსური მხარდაჭერის აუცილებლობას, უმეტეს შემთხვევაში ბინაში ცხოვრებით.

ტრანზაქციის ორივე მხარისთვის მოსახერხებელი ფუნქციაა ამ ხელშეკრულების დაბრუნებადობა რომელიმე მხარის მიერ ნაკისრი ვალდებულებების შეუსრულებლობის შემთხვევაში. ეს შესაძლებლობა მითითებულია ხელშეკრულების ტექსტში, როგორც სავალდებულო პირობები.

ასეთი ქონების გადაცემის ხელშეკრულების მნიშვნელოვანი განმასხვავებელი მახასიათებელია ქონების დასაკუთრების პერიოდის დამოუკიდებლად არჩევის შესაძლებლობა.

ხელშეკრულებაში შეიძლება განისაზღვროს ბინის დაუყოვნებელი გადაცემა ან საკუთრებაში მიღება ანუიტანტის გარდაცვალების შემდეგ. ანუიტეტის ხელშეკრულებით, ისევე როგორც ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულებით, გადასახადები უნდა გადაიხადოთ.

საჩუქრის ხელშეკრულების დადებითი და უარყოფითი მხარეებიაასეთი პროცედურის გარკვეულ სამართლებრივ ნებაყოფლობით ხასიათში. ქონების საკუთრებაში გადაცემის ერთ-ერთი ყველაზე გავრცელებული ვარიანტია საჩუქრის ხელშეკრულება.

უმეტეს შემთხვევაში, ასეთი ხელშეკრულება იდება ნათესავებს შორის, რადგან ეს გულისხმობს გადასახადის არარსებობას.

საჩუქრის ხელშეკრულება შეუქცევადია. იურიდიულად შესაძლებელია მისი გაუქმება, მაგრამ ამის დამტკიცება მხოლოდ სასამართლოშია შესაძლებელი.

რომელი კონტრაქტი ჯობია აირჩიოს და რა სიტუაციებში?

უმარტივესი იურიდიული თვალსაზრისითექსპერტები აღიარებენ შესყიდვისა და გაყიდვის რეგისტრაციის ვარიანტები. უძრავი ქონების დასაკუთრების ეს მეთოდი ყველაზე ხშირად ურჩევენ აირჩიონ მხარეები, რომლებიც არანაირად არ არიან დაკავშირებული ერთმანეთთან.

თანაბარი წარმატებით, ეს შეიძლება იყოს იურიდიული და ფიზიკური პირები.

მე შემიძლია გირჩიოთ, რომ ადამიანებს აიღონ ეს ვარიანტი ანუიტეტით, რაც გულისხმობს გარანტირებული ხანგრძლივი ფინანსური და მორალური პრეფერენციების მიღებას. ასეთ დოკუმენტს ხშირად ხელს აწერენ მარტოხელა მოხუცები, რომლებსაც მოვლა ესაჭიროებათ.

გაცვლის ხელშეკრულება და საჩუქრის ხელშეკრულება ხშირად გამოიყენება ნათესავებს შორის გარიგებებში. თუმცა, პრივატიზებული და არაპრივატიზებული საცხოვრებლების გაცვლის ხელშეკრულებებში არის დახვეწილობა. ამის შესახებ მეტი ინფორმაცია შეგიძლიათ იხილოთ აქ.

გაცემა როგორც ნებაყოფლობითი აქტიდონორისთვის ფინანსური სარგებელის გარეშე, განსაკუთრებით ხშირია ქონების გადაცემის დაკავშირებულ ღონისძიებებში.

საჩუქრის მიმღებისთვის ამ ტიპის ტრანზაქცია მიმზიდველია აგრეთვე ნათესავებს შორის საჩუქრის დოკუმენტის გაფორმებისას საგადასახადო გადასახადებისგან თავის არიდების შესაძლებლობის გამო.

გაცვლის ოფციონში ასევე ხშირად გამოიყენება ტრანზაქციის შესრულების ტიპიდაკავშირებული გაცვლების განხორციელებისას. მათ შორის, უძრავი ქონების ობიექტების მფლობელის ვინაობის შეცვლის შესაძლებლობის გამო, რომლებიც სინამდვილეში განსხვავდება ღირებულებით.

საკანონმდებლო თვალსაზრისით, გაცვლის ობიექტების ოფიციალური შეფასების აუცილებლობა არ არის გათვალისწინებული, რაც შესაძლებელს ხდის მხარეთათვის მოსახერხებელი თანხების მითითებას.

დასასრულს, აღსანიშნავია, რომ ქონების მესაკუთრის შეცვლის მოქმედი სამართლებრივი წესები შესაძლებელს ხდის ასეთ გარიგებაში თითოეულ მონაწილეს თავად აირჩიოს საუკეთესო ვარიანტი.

არსებული კონტრაქტები, მათი მრავალფეროვნებით, მზად არიან გაითვალისწინონ ნებისმიერი სიტუაცია დაწყებული გაცვლიდან ბინის პოტენციურ მიღებამდე მისი მფლობელის ხანგრძლივი ზრუნვის სანაცვლოდ, ორი ქონების ყიდვა-გაყიდვამდე მათ გაცვლამდე. .

ტრანზაქციის დასრულებასთან დაკავშირებული პრობლემების შემთხვევაში, შეგიძლიათ დაუკავშირდეთ გამოცდილ რეალტორებს ან იურისტებსმუშაობს უძრავი ქონების ინდუსტრიაში, რომელიც, პირველ რიგში, აგიხსნით გაცვლის ხელშეკრულების და საჩუქრის, ქირავნობის ან გაყიდვის ხელშეკრულების კონცეფციას.

მეორეც, თითოეული ასეთი ოპერაციის ღირებულების გათვალისწინებით, ამ შემთხვევაში პროფესიონალის დახმარება და რეკომენდაციები საბოლოოდ აღმოჩნდება მოსახერხებელი და მომგებიანი გარიგების თითოეული მხარისთვის.