ამორტიზაცია ვარაუდობს, რომ ეფექტური ასაკი, გამოხატული პროცენტულად, ასახავს ტიპიურ ეკონომიკურ სიცოცხლის ხანგრძლივობას ისევე, როგორც დაგროვილი ცვეთის პროცენტი ასახავს რეპროდუქციის მთლიან ღირებულებას, ე.ი.  

ძირითადი რემონტის გარეშე სკოლის ეკონომიკური სიცოცხლის ხანგრძლივობა (ELL) არის 60 წელი.  

რეზერვი მოიცავს შენობის და აღჭურვილობის იმ ელემენტებს, რომელთა მომსახურების ვადა ნაკლებია შენობის პროგნოზირებულ ეკონომიკურ ვადაზე. ასეთი ელემენტები მოიცავს  

ეკონომიკური ცხოვრება 277  

ა) იჯარის ვადა უფრო მოკლეა, ვიდრე აქტივების ეკონომიკური ვადა  

EZh - ობიექტის ეკონომიკური ცხოვრება  

ეს მეთოდი საკმაოდ მარტივი და ლოგიკურია, მაგრამ მისი მნიშვნელოვანი ნაკლი არის ეფექტური ასაკის და ეკონომიკური სიცოცხლის ხანგრძლივობის განსაზღვრის სუბიექტურობა.  

ეკონომიკური ცხოვრება  

დარჩენილი ეკონომიკური ცხოვრება  

ეკონომიკური ცხოვრება არის დროის ის პერიოდი, რომლის განმავლობაშიც შესაძლებელია ობიექტის (შენობის) გამოყენება მოგების მისაღებად. ამ პერიოდის განმავლობაში, გაუმჯობესება ხელს უწყობს ქონების ღირებულებას. ქონების ეკონომიკური სიცოცხლე მთავრდება, როდესაც განხორციელებული გაუმჯობესება აღარ უწყობს ხელს მის ღირებულებას ქონების ზოგადი ხანდაზმულობის გამო.  

სიცოცხლის მეთოდი. ფიზიკური ამორტიზაციის პროცენტი ამ მეთოდის გამოყენებისას გამოითვლება როგორც ეფექტური ასაკის თანაფარდობა ეკონომიკურ ცხოვრებასთან.  

NPV კრიტერიუმის გამოყენება განიხილება ინვესტიციის ეფექტურობის ყველაზე სწორ საზომად. ამავდროულად, აბსოლუტური ინდიკატორების გამოყენებამ სხვადასხვა საწყისი პირობების მქონე პროექტების ანალიზისას (საწყისი ინვესტიციები, ეკონომიკური სიცოცხლის ხანგრძლივობა და ა.შ.) შეიძლება გამოიწვიოს სირთულეები მენეჯმენტის გადაწყვეტილებების მიღებაში.  

ეს უთანასწორობა ასახავს იმ ფაქტს, რომ ძირითადი საშუალებების, განსაკუთრებით მათი აქტიური ნაწილის ეკონომიკური სიცოცხლე უფრო მოკლე უნდა იყოს, ვიდრე მათი სტანდარტული სასარგებლო სიცოცხლე, რაც ჩვეულებრივ დამახასიათებელია წარმატებით განვითარებადი ორგანიზაციებისთვის. ამრიგად, ძირითადი საშუალებები უნდა ჩამოიწეროს და შეიცვალოს ახლით მათი სასარგებლო ვადის დასრულებამდე, რადგან ახალი ძირითადი საშუალებები ხასიათდება უფრო მაღალი პროდუქტიულობით, გარემოსდაცვითი კეთილგანწყობით, შეკეთების დაბალი ხარჯებით და იძლევა უფრო კონკურენტუნარიანი პროდუქტების წარმოების საშუალებას. ასევე არ არის უარყოფითი საგადასახადო შედეგები (დღგ-სა და საშემოსავლო გადასახადზე) ძირითადი აქტივის ჩამოწერისას მისი სტანდარტული სასარგებლო ვადის დასრულებამდე. იმ ორგანიზაციებისთვის, რომლებსაც აქვთ სირთულეები, პირიქით, დამახასიათებელია, რომ ძირითადი საშუალებების ეკონომიკური სიცოცხლე აღემატება მათ სტანდარტულ სასარგებლო ცხოვრებას, რაც იწვევს სრულად ამორტიზებული ძირითადი საშუალებების ექსპლუატაციას. ეს დასკვნა არ ეხება უძრავ ქონებას (შენობებს და ნაგებობებს), რომელთა ეკონომიკური ვადა საშუალოდ შეესაბამება სააღრიცხვო სასარგებლო ვადას.  

ფინანსური იჯარის აღიარების კრიტერიუმებია, კერძოდ, იჯარის ვადა (თუ იგი წარმოადგენს აქტივის ეკონომიკური სიცოცხლის (სასარგებლო ვადის) უმეტეს ნაწილს, მიუხედავად იმისა.  

ქონების ეკონომიკური სიცოცხლე არის დროის პერიოდი, რომლის დროსაც გაუმჯობესება ხელს უწყობს საიტის ღირებულებას.  

TS - ტიპიური ეკონომიკური ცხოვრება, წლები. შეცვლილ ფორმაში ფორმულა შემდეგია  

მაგალითი 3. შეფასების ობიექტს აქვს ეკონომიკური სიცოცხლე 60 წელი (უფრო მოწინავე დიზაინისა და დიზაინის მახასიათებლები, ვიდრე მაგალითებში 1 და 2) ქრონოლოგიური ასაკი - 20 წელი ეფექტური ასაკი - 12 წელი (განხორციელდა მოდერნიზაცია და არ არსებობს უარყოფითი

აქტივის ფიზიკური სიცოცხლე არის პერიოდი, რომლის განმავლობაშიც შენობა არსებობს. ფიზიკური სიცოცხლის ხანგრძლივობა შენობის დანგრევით მთავრდება.  

სამშენებლო ელემენტების ფიზიკური სიცოცხლის მეთოდი  

ფიზიკური სიცოცხლის ხანგრძლივობა არის დროის პერიოდი, რომლის განმავლობაშიც სტრუქტურა რეალურად არსებობს და შესაფერისია მასში საცხოვრებლად ან სამუშაოდ.  

შენობის ფიზიკური სიცოცხლე (PL) არის შენობის ექსპლუატაციის პერიოდი, რომლის დროსაც შენობის მზიდი კონსტრუქციული ელემენტების მდგომარეობა აკმაყოფილებს გარკვეულ კრიტერიუმებს (კონსტრუქციის საიმედოობა, ფიზიკური გამძლეობა და ა.შ.). ობიექტის ფიზიკური სიცოცხლე განისაზღვრება მშენებლობის დროს და დამოკიდებულია შენობების კაპიტალის ჯგუფზე. ფიზიკური სიცოცხლე მთავრდება, როდესაც ობიექტი დანგრეულია.  

VF - ტიპიური ფიზიკური სიცოცხლის ხანგრძლივობა  

ობიექტის ფიზიკური (სასარგებლო) სიცოცხლე არის ობიექტის ფუნქციურად შესაფერის მდგომარეობაში რეალური არსებობის პერიოდი მის დანგრევამდე (განადგურებამდე), როდესაც მასში შეიძლება ცხოვრება ან მუშაობა. ფიზიკური სიცოცხლის ხანგრძლივობა მთავრდება, როდესაც ობიექტი დანგრეულია.  

სიცოცხლის მეთოდი. თითოეული ქონების სიცოცხლის ხანგრძლივობა განისაზღვრება მისი დიზაინის დროს. შეფასების თეორიაში არსებობს შემდეგი ცნებები, რომლებიც განსაზღვრავს უძრავი ქონების მოქმედების სხვადასხვა პერიოდს: ფიზიკური სიცოცხლე, ეკონომიკური ცხოვრება, ეფექტური ასაკი.  

ფიზიკური სიცოცხლის ხანგრძლივობა არის პერიოდი, რომლის დროსაც ქონება რეალურად არსებობს და შეიძლება გამოყენებულ იქნას მისი დანიშნულებისამებრ.  

სიცოცხლის მეთოდი. ფიზიკური ამორტიზაციის პროცენტი ამ მეთოდის გამოყენებისას გამოითვლება როგორც ეფექტური ასაკის თანაფარდობა ეკონომიკურ ცხოვრებასთან.  

საწარმოში ამორტიზაციადი აქტივების სასარგებლო სიცოცხლე შეიძლება იყოს ნაკლები, ვიდრე მათი ფიზიკური სიცოცხლე. წარმოების ფაქტორებზე დაფუძნებული მატერიალური ცვეთა და ცვეთის ფაქტორების გარდა, როგორიცაა ცვლის რაოდენობა, რომლებშიც გამოიყენება აქტივები ან ობიექტის ექსპლუატაციის ან ტექნიკური პროგრამა, მხედველობაში უნდა იქნას მიღებული სხვა ფაქტორები. ეს მოიცავს ხანდაზმულობას, რომელიც გამოწვეულია ტექნოლოგიის ან პროდუქტის გაუმჯობესების შედეგად, მოძველება პროდუქტებზე ან სერვისებზე ბაზრის მოთხოვნის ცვლილების გამო, რომლებიც წარმოიქმნება ამ პროდუქტებით და იურიდიული შეზღუდვები, როგორიცაა იჯარის ვადის გასვლის თარიღი.  

სასარგებლო სიცოცხლე - დროის პერიოდი, რომლის განმავლობაშიც ნებისმიერი აქტივი გამოიყენებს მესაკუთრეს, ჩვეულებრივ S.P. უფრო მოკლე ვიდრე ამ აქტივის ფიზიკური სიცოცხლე.  

გამოყენებული ამორტიზაციის მეთოდის მიუხედავად, სასარგებლო ვადის შეფასება პერიოდულად უნდა გადაიხედოს. აქტივის სასარგებლო ვადა განისაზღვრება საწარმოსთვის აქტივის მოსალოდნელი სარგებლიანობის საფუძველზე და, შესაბამისად, შეიძლება მნიშვნელოვნად განსხვავდებოდეს აქტივის ეკონომიკური და ფიზიკური ვადისგან. აქტივის სასარგებლო ვადის ზრდა შეიძლება გამოწვეული იყოს შემდგომი ხარჯებით, რომლებიც აღადგენს აქტივის ეფექტურობას და ამით ახანგრძლივებს მის თავდაპირველად განსაზღვრულ სასარგებლო სიცოცხლეს (მაგალითად, რემონტი, აქტივის სხვა ტექნიკური მომსახურება). აქტივის სასარგებლო ვადის შემცირება შეიძლება იყოს ახალი მოწინავე ტექნოლოგიების გაჩენის და ბაზარზე ცვლილებების შედეგი. თუ მოსალოდნელი მომსახურების ვადა მნიშვნელოვნად განსხვავდება ადრე განსაზღვრულისგან, უნდა განხორციელდეს საჭირო კორექტირება დარიცხული ამორტიზაციის ოდენობით მიმდინარე და მომავალი პერიოდებისთვის.  

სიცოცხლის ხანგრძლივობის მეთოდი შეიძლება გამოყენებულ იქნას ან მთლიანი აცვიათ გამოსათვლელად, ფიზიკური, ფუნქციური და გარე ცვეთა ჩათვლით, ან მხოლოდ ერთი ტიპის აცვიათ გამოსათვლელად.  

პერსონალის მომზადების ორგანიზების პროცესში ტექნოლოგიებისა და ტექნოლოგიების სწრაფი განვითარების კონტექსტში, მუდმივად ჩნდება მთელი რიგი კითხვები, მაგალითად, ტექნიკური და ეკონომიკური ცოდნის პროგრესირების რა კრიტერიუმები უნდა იყოს დაცული სპეციალისტებისა და მუშაკების მომზადებისას, რა არის მათ მიერ მიღებული ცოდნის სიცოცხლის ხანგრძლივობა, როგორია ამ პროცესის დინამიკა, როგორია ცოდნის განახლების ნიმუშები, რა არის მათში საკმაოდ დამკვიდრებული, როგორ ასწავლონ მუშაკებს და ა.შ. მათი გადაწყვეტა საშუალებას მისცემს მოაწყოს შესაბამისი ტრენინგი აწმყოში და მოწინავე ტრენინგი მომავალში. და ერთ-ერთი გზაა ინდივიდუალური პროფესიებისთვის სპეციალისტების მოდელების შექმნა. ეს მოდელები არ უნდა იყოს აგებული მხოლოდ სპეციალიზებული ცოდნის საფუძველზე, არამედ ორგანულად უნდა მოიცავდეს ფიზიკური და სულიერი თვისებების განვითარებას ისე, რომ შესაძლებელი იყოს მუშაკთა შორის ჰოლისტიკური მსოფლმხედველობის ჩამოყალიბება. არა მხოლოდ სპეციალისტის, არამედ განათლებული, კულტურული ადამიანის მომზადების პრობლემა დღეს უფრო და უფრო მწვავე ხდება, რადგან კულტურის ნაკლებობა, როგორც აღნიშნავს პროფესორი ვ. ვენიკოვი, ხანდახან მოულოდნელად იძიებს შურისძიებას, რაც ხელს გიშლის 1 სპეციალობის ჭეშმარიტად დაუფლებაში.  

ნებაყოფლობითი ხელშეკრულების ვადამდე შეწყვეტის შემთხვევაში მისი 5-წლიანი მოქმედების ვადის გასვლამდე (გარდა მხარეთა კონტროლის მიღმა მიზეზების გამო სადაზღვევო ხელშეკრულების შეწყვეტისა) და ფიზიკურ პირებზე ფულადი (გამოსყიდვის) თანხის დაბრუნების შემთხვევაში. გადასახდელი სადაზღვევო წესებისა და ხელშეკრულების პირობების შესაბამისად სადაზღვევო ხელშეკრულების ვადამდე შეწყვეტისას, აგრეთვე აღნიშნული ხელშეკრულების პირობების ცვლილების შემთხვევაში მისი მოქმედების ვადასთან დაკავშირებით.  

მაგალითი 1. ფიზიკური პირი, რომელმაც დადო ნებაყოფლობითი გრძელვადიანი სიცოცხლის დაზღვევის ხელშეკრულება 5 წლის ვადით, ცვლის ხელშეკრულების მოქმედების ვადას მისი მოქმედების ვადის შემცირებისკენ. წინსვლისას

ფიზიკური ამორტიზაციის განსაზღვრის მეთოდები უძრავი ქონების ღირებულების შეფასებისას

ქონების ცვეთა და ცვეთის განსაზღვრა

ამორტიზაცია ხასიათდება ქონების სარგებლიანობის შემცირებით, მისი სამომხმარებლო მიმზიდველობით პოტენციური ინვესტორის თვალსაზრისით და გამოიხატება ღირებულების შემცირებით დროთა განმავლობაში (ამორტიზაცია) სხვადასხვა ფაქტორების გავლენით. ამორტიზაცია (I) ჩვეულებრივ იზომება პროცენტულად, ხოლო ცვეთის ფულადი გამოხატულება არის ცვეთა (O).

ქონების ცვეთის გამომწვევი მიზეზებიდან გამომდინარე, განასხვავებენ ცვეთას შემდეგ სახეობებს: ფიზიკურ, ფუნქციურ და გარე.

ფიზიკური და ფუნქციური ცვეთა იყოფა მოსახსნელად და გამოუსწორებლად.

მოსახსნელი აცვიათ- ეს არის ცვეთა, რომლის აღმოფხვრა ფიზიკურად შესაძლებელია და ეკონომიკურად შესაძლებელია, ე.ი. ამა თუ იმ ტიპის ტანსაცმლის აღმოსაფხვრელად გაწეული ხარჯები ხელს უწყობს მთლიანი ობიექტის ღირებულების ზრდას.

ყველა შესაძლო სახის ცვეთა და ცვეთა იდენტიფიცირება არის ქონების დაგროვილი ცვეთა და ცვეთა. ფულადი თვალსაზრისით, მთლიანი ცვეთა არის განსხვავება შეფასებული ობიექტის ჩანაცვლების ღირებულებასა და საბაზრო ფასს შორის.

კუმულაციური დაგროვილი ცვეთა არის ობიექტის სიცოცხლის ხანგრძლივობა. განვიხილოთ ძირითადი შეფასებითი ცნებები, რომლებიც ახასიათებს ამ ინდიკატორს.

შენობის ფიზიკური სიცოცხლე (PL)- შენობის ექსპლუატაციის პერიოდი, რომლის დროსაც შენობის მზიდი კონსტრუქციული ელემენტების მდგომარეობა აკმაყოფილებს გარკვეულ კრიტერიუმებს (კონსტრუქციის საიმედოობა, ფიზიკური გამძლეობა და ა.შ.). ობიექტის ფიზიკური სიცოცხლე განისაზღვრება მშენებლობის დროს და დამოკიდებულია შენობების კაპიტალის ჯგუფზე. ფიზიკური სიცოცხლე მთავრდება, როდესაც ობიექტი დანგრეულია.

ქრონოლოგიური ასაკი (CA)- დროის ის პერიოდი, რომელიც გავიდა ობიექტის ექსპლუატაციაში შესვლიდან შეფასების დღემდე.

ეკონომიკური ცხოვრება (EJ)განისაზღვრება საოპერაციო დროით, რომლის დროსაც ობიექტი გამოიმუშავებს შემოსავალს. ამ პერიოდის განმავლობაში განხორციელებული გაუმჯობესება ხელს უწყობს ქონების ღირებულებას. ობიექტის ეკონომიკური სიცოცხლე მთავრდება, როდესაც ობიექტის ფუნქციონირება ვერ გამოიმუშავებს უძრავი ქონების ბაზრის მოცემულ სეგმენტში შესადარებელი ობიექტების შესაბამისი განაკვეთით მითითებულ შემოსავალს. ამავდროულად, განხორციელებული გაუმჯობესებები აღარ უწყობს ხელს ობიექტის ღირებულებას მისი ზოგადი ცვეთა და ცვეთა გამო.

ეფექტური ასაკი (EA)გამოითვლება შენობის ქრონოლოგიური ასაკის მიხედვით, მისი ტექნიკური მდგომარეობისა და შეფასების თარიღზე გაბატონებული ეკონომიკური ფაქტორების გათვალისწინებით, რომლებიც გავლენას ახდენენ შეფასებული ობიექტის ღირებულებაზე. შენობის ექსპლუატაციის მახასიათებლებიდან გამომდინარე, ეფექტური ასაკი შეიძლება განსხვავდებოდეს ქრონოლოგიური ასაკიდან ზემოთ ან ქვემოთ. შენობის ნორმალური (ტიპიური) მუშაობის შემთხვევაში ეფექტური ასაკი ჩვეულებრივ ქრონოლოგიურ ასაკს უტოლდება.

დარჩენილი ეკონომიკური ცხოვრება (REL)შენობა - დროის პერიოდი შეფასების დღიდან მისი ეკონომიკური სიცოცხლის დასრულებამდე (ნახ. 3.4).

ბრინჯი. 3.4. შენობის სიცოცხლის პერიოდები და მათი დამახასიათებელი ინდიკატორები

ამორტიზაცია შეფასების პრაქტიკაში მნიშვნელობით უნდა გამოირჩეოდეს ბუღალტრულ აღრიცხვაში გამოყენებული მსგავსი ტერმინისგან (ცვეთა). სავარაუდო ამორტიზაცია არის ერთ-ერთი მთავარი პარამეტრი, რომელიც საშუალებას გაძლევთ გამოთვალოთ შეფასებული ობიექტის მიმდინარე ღირებულება კონკრეტულ თარიღზე.

ფიზიკური ცვეთა არის ობიექტის ტექნიკური და ოპერაციული თვისებების თანდათანობითი დაკარგვა, რომელიც თავდაპირველად ჩამოყალიბდა მშენებლობის დროს ბუნებრივი და კლიმატური ფაქტორების, აგრეთვე ადამიანის აქტივობის გავლენის ქვეშ.

შენობების ფიზიკური გაფუჭების გამოთვლის მეთოდები შემდეგია:
· მარეგულირებელი (საცხოვრებელი შენობებისთვის);
· ღირებულება;
· უვადო მეთოდი.

ნორმატიული მეთოდიფიზიკური ცვეთა და ცვეთა გამოთვლა გულისხმობს სხვადასხვა მარეგულირებელი ინსტრუქციების გამოყენებას სექტორთაშორის ან დეპარტამენტის დონეზე.

ეს წესები აღწერს შენობების სხვადასხვა სტრუქტურული ელემენტების ფიზიკურ ცვეთას და მათ შეფასებას.

შენობის ფიზიკური ცვეთა და ცვეთა უნდა განისაზღვროს ფორმულის გამოყენებით:

, სად

ხოლო ვ - შენობის ფიზიკური ცვეთა, %;

და i არის i-ე სტრუქტურული ელემენტის ფიზიკური ცვეთა, %;

L i არის კოეფიციენტი, რომელიც შეესაბამება i-ე კონსტრუქციული ელემენტის გამოცვლის ღირებულების წილს შენობის მთლიან ჩანაცვლების ღირებულებაში;

პ- სტრუქტურული ელემენტების რაოდენობა შენობაში.

ცალკეული სტრუქტურების, ელემენტებისა და სისტემების გამოცვლის ღირებულების წილი შენობის მთლიან ჩანაცვლების ღირებულებაში (პროცენტულად) ჩვეულებრივ აღებულია დადგენილი წესით დამტკიცებული საცხოვრებელი კორპუსების გამოცვლის ღირებულების საერთო ინდიკატორების მიხედვით, ხოლო სტრუქტურებისთვის, ელემენტები. და სისტემები, რომლებსაც არ აქვთ დამტკიცებული ინდიკატორები, მათი სავარაუდო ღირებულების მიხედვით.

ეს ტექნიკა გამოიყენება ექსკლუზიურად შიდა პრაქტიკაში. მიუხედავად ყველა სიცხადისა და დამაჯერებლობისა, მას აქვს შემდეგი უარყოფითი მხარეები:
- მისი „ნორმატიულობის“ გამო, თავდაპირველად მას არ შეუძლია გაითვალისწინოს ობიექტის ატიპიური სამუშაო პირობები;
- შრომატევადი გამოყენება შენობის სტრუქტურული ელემენტების აუცილებელი დეტალების გამო;
- ფუნქციური და გარე ცვეთა გაზომვის შეუძლებლობა;
- სტრუქტურული ელემენტების სპეციფიკური აწონვის სუბიექტურობა.

ბირთვში ხარჯების მეთოდი ფიზიკური ცვეთა და ცვეთა განმარტება არის ფიზიკური ცვეთა, რომელიც გამოიხატება მისი შეფასების დროს ობიექტურად აუცილებელი სარემონტო ღონისძიებების ღირებულების თანაფარდობით სტრუქტურების, ელემენტის, სისტემის ან მთლიანად შენობის დაზიანების აღმოსაფხვრელად, და მათი ჩანაცვლების ღირებულება.

ფიზიკური ამორტიზაციის დადგენის ღირებულების მეთოდის არსი არის შენობის ელემენტების ხელახალი შექმნის ხარჯების განსაზღვრა.

ეს მეთოდი საშუალებას გაძლევთ დაუყოვნებლივ გამოთვალოთ ელემენტების და მთლიანად შენობის ცვეთა ხარჯების თვალსაზრისით. ვინაიდან გაუფასურების გაანგარიშება ეფუძნება გაცვეთილი ნივთების „არსებითად ახალ მდგომარეობაში“ მიყვანის გონივრულ რეალურ ხარჯებს, ამ მიდგომის შედეგი შეიძლება ჩაითვალოს საკმაოდ ზუსტი. მეთოდის ნაკლოვანებებია საჭირო დეტალი და სიზუსტე გაცვეთილი შენობის ელემენტების შეკეთების ხარჯების გაანგარიშებისას.

შენობების ფიზიკური გაფუჭების დადგენა სიცოცხლის მეთოდი . ფიზიკური ცვეთის, ეფექტური ასაკისა და ეკონომიკური სიცოცხლის ხანგრძლივობის ინდიკატორები გარკვეულ თანაფარდობაშია, რაც შეიძლება გამოიხატოს ფორმულით:

Მაცვია;
EV – ეფექტური ასაკი;
VF - ფიზიკური ცხოვრების ტიპიური პერიოდი;
RSF - ფიზიკური ცხოვრების დარჩენილი პერიოდი.

.

ამ ფორმულის გამოყენება ასევე აქტუალურია შედარებულ ობიექტებში ცვეთა და ცვეთის პროცენტული კორექტირების გაანგარიშებისას (შედარებითი გაყიდვის მეთოდი), როდესაც შემფასებლის მიერ შერჩეული ანალოგების შემოწმება შეუძლებელია. ამ გზით გამოთვლილი ელემენტების ან მთლიანად შენობის ამორტიზაციის პროცენტი შეიძლება ითარგმნოს ფულად ტერმინებად (ცვეთა):

.

პრაქტიკაში, სტრუქტურის ელემენტები, რომლებსაც აქვთ მოსახსნელი და გამოუსწორებელი ფიზიკური აცვიათ, იყოფა "ხანგრძლივ" და "ხანმოკლე".

"მოკლევადიანი ელემენტები"- ელემენტები, რომლებსაც აქვთ უფრო მოკლე სიცოცხლის ხანგრძლივობა, ვიდრე მთლიანი შენობა (გადახურვა, სანტექნიკა და ა.შ.).

"გრძელვადიანი ელემენტები"- ელემენტები, რომელთა მოსალოდნელი სიცოცხლის ხანგრძლივობა შედარებულია შენობის სიცოცხლის ხანგრძლივობასთან (საძირკველი, მზიდი კედლები და ა.შ.).

"მოკლევადიანი ელემენტების" მოსახსნელი ფიზიკური ცვეთა და ცვეთა ხდება დროთა განმავლობაში სამშენებლო ელემენტების ბუნებრივი ცვეთა და გაუფრთხილებლობით მუშაობის გამო. ამ შემთხვევაში შენობის გასაყიდი ფასი მცირდება შესაბამისი გაუფასურებით, ვინაიდან მომავალ მფლობელს დასჭირდება „ადრე გადავადებული რემონტის“ ჩატარება სტრუქტურის ნორმალური ოპერაციული მახასიათებლების აღსადგენად (შიდა ინტერიერის რუტინული შეკეთება, რესტავრაცია). გადახურვის გაჟონვის ადგილები და ა.შ.). ეს ვარაუდობს, რომ ნივთები აღდგება "ფაქტობრივად ახალ" მდგომარეობაში. მოხსნადი ფიზიკური ცვეთა და ცვეთა ფულადი თვალსაზრისით განისაზღვრება, როგორც „გადადებული რემონტის ღირებულება“, ე.ი. ობიექტის „ექვივალენტურ“ მდგომარეობამდე მიყვანის ხარჯები.

მოკლე სიცოცხლის ხანგრძლივობის მქონე კომპონენტების შეუცვლელი ფიზიკური ცვეთა არის სწრაფი ტარების კომპონენტების აღდგენის ღირებულება, რომელიც განისაზღვრება ჩანაცვლების ღირებულებასა და მოსახსნელ ცვეთას შორის სხვაობით, გამრავლებული ქრონოლოგიური ასაკისა და ამ ელემენტების ფიზიკურ სიცოცხლეზე. .

ხანგრძლივი სიცოცხლის მქონე ელემენტების მოსახსნელი ფიზიკური ცვეთა განისაზღვრება მისი აღმოფხვრის გონივრული ხარჯებით, ისევე როგორც მოკლე ხანგრძლივობის მქონე ელემენტების მოსახსნელი ფიზიკური აცვიათ.

გრძელვადიანი ელემენტების შეუქცევადი ფიზიკური გაფუჭება გამოითვლება, როგორც სხვაობა მთელი შენობის ჩანაცვლების ღირებულებასა და მოსახსნელი და გამოუსწორებელი გაფუჭების ჯამს შორის, გამრავლებული ქრონოლოგიური ასაკისა და შენობის ფიზიკური სიცოცხლის თანაფარდობით.

ხარჯებზე დაფუძნებული მიდგომა- ეს არის შეფასების მეთოდების ერთობლიობა, რომელიც დაფუძნებულია შეფასების ობიექტის აღდგენისთვის ან ჩანაცვლებისთვის საჭირო ხარჯების განსაზღვრაზე, დაგროვილი ცვეთა და ცვეთა გათვალისწინებით. ეფუძნება ვარაუდს, რომ მყიდველი არ გადაიხდის უფრო მეტს მზა ობიექტში, ვიდრე მსგავსი სარგებლობის ობიექტის შესაქმნელად.

ხარჯების მიდგომის გამოსაყენებლად საჭირო ინფორმაცია:

ხელფასის დონე;

ზედნადები ხარჯების ოდენობა;

აღჭურვილობის ხარჯები;

მოგების განაკვეთები მშენებლებისთვის მოცემულ რეგიონში;

სამშენებლო მასალების საბაზრო ფასები.

ხარჯების მიდგომის უპირატესობები:

1. ახალი ობიექტების შეფასებისას ყველაზე სანდოა ხარჯების მიდგომა.

2. ეს მიდგომა არის შესაბამისი ან ერთადერთი შესაძლებელი შემდეგ შემთხვევებში:

§ახალი მშენებლობის ღირებულების ტექნიკური და ეკონომიკური ანალიზი;

§არსებული ობიექტის განახლების საჭიროების დასაბუთება;

§სპეციალური დანიშნულების შენობების შეფასება;

ბაზრის „პასიური“ სექტორების ობიექტების შეფასებისას;

მიწათსარგებლობის ეფექტიანობის ანალიზი;

§ობიექტების დაზღვევის პრობლემების გადაჭრა;

§საგადასახადო პრობლემების მოგვარება;

§სხვა მეთოდებით მიღებული ქონების ღირებულებებზე შეთანხმებისას.

ხარჯების მიდგომის უარყოფითი მხარეები:

1. ხარჯები ყოველთვის არ არის საბაზრო ღირებულების ექვივალენტური.

2. უფრო ზუსტი შეფასების შედეგის მიღწევის მცდელობებს თან ახლავს შრომის ხარჯების სწრაფი ზრდა.

3. შეუსაბამობა შესაფასებელი ქონების შესყიდვის ხარჯებსა და ზუსტად იმავე ქონების ახალი მშენებლობის ხარჯებს შორის, რადგან შეფასების პროცესში დაგროვილი ცვეთა გამოიქვითება მშენებლობის ღირებულებიდან.

4. ძველი შენობების რეპროდუქციის ღირებულების გაანგარიშების პრობლემატური ბუნება.

5. ძველი შენობებისა და ნაგებობების დაგროვილი ცვეთა და ცვეთა რაოდენობის განსაზღვრის სირთულე.

6. მიწის ნაკვეთის განცალკევებული შეფასება შენობებისგან.

7. მიწის ნაკვეთების შეფასების პრობლემატური ბუნება რუსეთში.

ხარჯების მიდგომის ეტაპები(იხილეთ სურათი):

მიწის ნაკვეთის ღირებულების გაანგარიშება ყველაზე ეფექტური გამოყენების (Sz) გათვალისწინებით.

ჩანაცვლების ღირებულების ან ჩანაცვლების ღირებულების გაანგარიშება (Svs ან Szam).

დაგროვილი ცვეთის გაანგარიშება (ყველა ტიპის) (Cizn):

ობიექტის ღირებულების გაანგარიშება დაგროვილი ცვეთის გათვალისწინებით: Son = Свс-Сызн.

უძრავი ქონების საბოლოო ღირებულების განსაზღვრა: Sit= Sz+Son.

ბრინჯი. უძრავი ქონების ღირებულების შეფასების პროცედურა ხარჯების მიდგომის გამოყენებით

ხარჯების გაანგარიშების მეთოდები. ინვესტორსა და კონტრაქტორს ალტერნატიულ საფუძველზე შეფასების (გამოთვლების) შედგენისას შეიძლება გამოყენებულ იქნას ხარჯების გაანგარიშების შემდეგი მეთოდები:

მარაგი;

რესურს-ინდექსი;

ბაზა-ინდექსი;

ძირითადი კომპენსაცია;

მონაცემთა ბანკის საფუძველზე ადრე აშენებული ან დაპროექტებული ანალოგური ობიექტების ღირებულების შესახებ.

რესურსის მეთოდი - რესურსების მიმდინარე (საპროგნოზო) ფასებში და ტარიფებში (ღირებულების ელემენტები) გაანგარიშება ხორციელდება მასალების, პროდუქტების, სტრუქტურების (მათ შორის, დამხმარეების ჩათვლით) საჭიროების საფუძველზე, ასევე მათი დისტანციებისა და მეთოდების შესახებ. სამშენებლო მოედანზე მიტანა, ენერგიის მოხმარება ტექნოლოგიური მიზნებისთვის, სამშენებლო მანქანების მუშაობის დრო და მათი შემადგენლობა, მუშების შრომის ხარჯები.

3A. ქონების ცვეთა და ცვეთის განსაზღვრა

ამორტიზაცია ხასიათდება ქონების სარგებლიანობის შემცირებით, მისი სამომხმარებლო მიმზიდველობით პოტენციური ინვესტორის თვალსაზრისით და გამოიხატება ღირებულების შემცირებით დროთა განმავლობაში (ამორტიზაცია) სხვადასხვა ფაქტორების გავლენით. ამორტიზაცია (I) ჩვეულებრივ იზომება პროცენტულად, ხოლო ცვეთის ფულადი გამოხატულება არის ცვეთა (O).

ქონების ცვეთის გამომწვევი მიზეზებიდან გამომდინარე, განასხვავებენ ცვეთას შემდეგ სახეობებს: ფიზიკურ, ფუნქციურ და გარე.

ფიზიკური ცვეთა - ცვეთა, რომელიც დაკავშირებულია ობიექტის მუშაობის დაქვეითებასთან ბუნებრივი ფიზიკური დაბერების და გარე უარყოფითი ფაქტორების გავლენის შედეგად;

ფუნქციური აცვიათ - აცვიათ ასეთი ობიექტების თანამედროვე მოთხოვნების შეუსრულებლობის გამო;

გარე ცვეთა - ცვეთა გარე ეკონომიკური ფაქტორების ცვლილების შედეგად.

ფიზიკური და ფუნქციური ცვეთა იყოფა მოსახსნელად და გამოუსწორებლად.

მოსახსნელი აცვიათ - ეს არის ცვეთა, რომლის აღმოფხვრა ფიზიკურად შესაძლებელია და ეკონომიკურად შესაძლებელია, ე.ი. ამა თუ იმ ტიპის ტანსაცმლის აღმოსაფხვრელად გაწეული ხარჯები ხელს უწყობს მთლიანი ობიექტის ღირებულების ზრდას.

ყველა შესაძლო სახის ცვეთა და ცვეთა იდენტიფიცირება არის ქონების მთლიანი დაგროვილი ცვეთა. კუმულაციური დაგროვილი ცვეთა არის ობიექტის სიცოცხლის ხანგრძლივობა. განვიხილოთ ძირითადი შეფასებითი ცნებები, რომლებიც ახასიათებს ამ ინდიკატორს.

შენობის ფიზიკური სიცოცხლე (PL) - შენობის ექსპლუატაციის პერიოდი, რომლის დროსაც შენობის მზიდი კონსტრუქციული ელემენტების მდგომარეობა აკმაყოფილებს გარკვეულ კრიტერიუმებს (კონსტრუქციის საიმედოობა, ფიზიკური გამძლეობა და ა.შ.). ფიზიკური სიცოცხლე მთავრდება, როდესაც ობიექტი დანგრეულია.

ქრონოლოგიური ასაკი (CA) - დროის ის პერიოდი, რომელიც გავიდა ობიექტის ექსპლუატაციაში გაშვების დღიდან შეფასების დღემდე.

ეკონომიკური ცხოვრება (EJ) განისაზღვრება საოპერაციო დროით, რომლის განმავლობაშიც ობიექტი გამოიმუშავებს შემოსავალს. ამ პერიოდის განმავლობაში განხორციელებული გაუმჯობესება ხელს უწყობს ქონების ღირებულებას. ობიექტის ეკონომიკური სიცოცხლე მთავრდება, როდესაც ობიექტის ფუნქციონირება ვერ გამოიმუშავებს უძრავი ქონების ბაზრის მოცემულ სეგმენტში შესადარებელი ობიექტების შესაბამისი განაკვეთით მითითებულ შემოსავალს.

ეფექტური ასაკი (EA) გამოითვლება შენობის ქრონოლოგიური ასაკის მიხედვით, მისი ტექნიკური მდგომარეობისა და შეფასების თარიღზე გაბატონებული ეკონომიკური ფაქტორების გათვალისწინებით, რომლებიც გავლენას ახდენენ შეფასებული ობიექტის ღირებულებაზე.

დარჩენილი ეკონომიკური ცხოვრება (REL) შენობა - დროის პერიოდი შეფასების დღიდან მისი ეკონომიკური სიცოცხლის დასრულებამდე (ნახ. 3.4).

ამორტიზაცია შეფასების პრაქტიკაში მნიშვნელობით უნდა გამოირჩეოდეს ბუღალტრულ აღრიცხვაში გამოყენებული მსგავსი ტერმინისგან (ცვეთა). სავარაუდო ამორტიზაცია არის ერთ-ერთი მთავარი პარამეტრი, რომელიც საშუალებას გაძლევთ გამოთვალოთ შეფასებული ობიექტის მიმდინარე ღირებულება კონკრეტულ თარიღზე.

ბრინჯი. შენობის სიცოცხლის პერიოდები და მათი დამახასიათებელი ინდიკატორები

ფიზიკური გაუარესება - ბუნებრივი და კლიმატური ფაქტორების გავლენის ქვეშ, ისევე როგორც ადამიანის აქტივობის გავლენის ქვეშ მშენებლობის დროს თავდაპირველად გათვალისწინებული ობიექტის ტექნიკური და ოპერატიული თვისებების თანდათანობითი დაკარგვა.

არსებობს ოთხი ცნობილი მეთოდი შენობებისა და ნაგებობების ფიზიკური ცვეთა და ცვეთის დასადგენად:

სტანდარტი (საცხოვრებელი შენობებისთვის);

ღირებულება;

· უვადოდ მეთოდი;

· ექსპერტი.

ნორმატიული მეთოდი ფიზიკური ცვეთა და ცვეთა გამოთვლა გულისხმობს სხვადასხვა მარეგულირებელი ინსტრუქციების გამოყენებას სექტორთაშორის ან დეპარტამენტის დონეზე.

არსი ხარჯების მეთოდი ფიზიკური ცვეთა და ცვეთა განსაზღვრა შენობის ელემენტების ხელახალი შექმნის ხარჯების განსაზღვრა.

შენობების ფიზიკური გაფუჭების დადგენა სიცოცხლის მეთოდი . ფიზიკური ცვეთის, ეფექტური ასაკისა და ეკონომიკური სიცოცხლის ხანგრძლივობის ინდიკატორები გარკვეულ თანაფარდობაშია, რაც შეიძლება გამოიხატოს ფორმულით:

Მაცვია;

EV – ეფექტური ასაკი;

VF - ფიზიკური ცხოვრების ტიპიური პერიოდი;

RSF - ფიზიკური ცხოვრების დარჩენილი პერიოდი.

ფუნქციური ტარება. ფუნქციური აცვიათ ნიშნები შეფასებულ შენობაში - სივრცის დაგეგმარების ან/და კონსტრუქციული გადაწყვეტის შეუსაბამობა თანამედროვე სტანდარტებთან, მათ შორის, სტრუქტურის ნორმალური ფუნქციონირებისთვის საჭირო სხვადასხვა აღჭურვილობის, მისი ამჟამინდელი ან დანიშნულებისამებრ გამოყენების შესაბამისად.

მოსახსნელი ფუნქციური აცვიათ განისაზღვრება საჭირო რეკონსტრუქციის ხარჯებით, რაც ხელს უწყობს ქონების უფრო ეფექტურ ფუნქციონირებას.

ფუნქციური აცვიათ მიზეზები:

ნაკლოვანებები, რომლებიც საჭიროებენ ელემენტების დამატებას;

· ხარვეზები, რომლებიც საჭიროებენ ელემენტების შეცვლას ან მოდერნიზაციას;

· სუპერ გაუმჯობესება.

შეუქცევადი ფუნქციური აცვიათ გამოწვეულია თანამედროვე სამშენებლო სტანდარტებთან შეფასებული შენობების მოძველებული საპროექტო მახასიათებლებით. გამოუსწორებელი ფუნქციონალური ცვეთის ნიშანია ამ ხარვეზების აღმოფხვრაზე დახარჯვის ეკონომიკური მიზანშეწონილობა. გამოუსწორებელი ფუნქციონალური ცვეთის ღირებულება შეიძლება განისაზღვროს ორი გზით:

1) ზარალის კაპიტალიზაცია რენტში;

2) ჭარბი საოპერაციო ხარჯების კაპიტალიზაცია, რომელიც აუცილებელია შენობის სათანადო წესრიგში შესანარჩუნებლად.

გარეგანი (ეკონომიკური) ცვეთა - ობიექტის გაუფასურება გარე გარემოს უარყოფითი გავლენის გამო შეფასების ობიექტთან მიმართებაში: ბაზრის მდგომარეობა, უძრავი ქონების გარკვეულ გამოყენებაზე დაწესებული სერვიტუტები, ცვლილებები მიმდებარე ინფრასტრუქტურაში და საკანონმდებლო გადაწყვეტილებები საგადასახადო სფეროში; და ა.შ. უძრავი ქონების გარეგანი ცვეთა უმეტეს შემთხვევაში გამოუსწორებელია უცვლელი მდებარეობის გამო, მაგრამ ზოგიერთ შემთხვევაში მას შეუძლია „თავი მოიხსნას“ გარემომცველი ბაზრის გარემოში დადებითი ცვლილების გამო.

გარე ცვეთის შესაფასებლად შეიძლება გამოყენებულ იქნას შემდეგი მეთოდები:

ზარალის კაპიტალიზაცია რენტში;

შედარებითი გაყიდვები (დაწყვილებული გაყიდვები);

ეკონომიკური სიცოცხლის ხანგრძლივობა.

ამორტიზაციის განსაზღვრა აუცილებელია ახალი ობიექტის მახასიათებლებში და რეალურად შეფასებული ქონების განსხვავებების გასათვალისწინებლად.

აცვიათშეფასებაში ნიშნავს შეფასების ობიექტის სარგებლიანობის და, შესაბამისად, ღირებულების დაკარგვას რაიმე მიზეზით.

ტარების გამოთვლის ორი გზა არსებობს:

სიცოცხლის მეთოდი;

ტანსაცმლის ტიპებად დაყოფის მეთოდი.

6.3.1. ცვეთა და ცვეთის გაანგარიშება სიცოცხლის მეთოდის გამოყენებით

კუმულაციური დაგროვილი ცვეთა არის ობიექტის ასაკის ფუნქცია.

ეფექტური ასაკის მეთოდის გამოყენებით ცვეთა და ცვეთა გაანგარიშებისას გამოიყენება შემდეგი ცნებები: შენობის ფიზიკური სიცოცხლე, ეფექტური ასაკი, დარჩენილი ეკონომიკური სიცოცხლე. განვიხილოთ შენობის სიცოცხლის პერიოდები და შეფასების ინდიკატორები, რომლებიც ახასიათებს მათ (იხ. სურ. 6.2.)

შენობის ფიზიკური სიცოცხლე (PL) არის შენობის ექსპლუატაციის პერიოდი, რომლის დროსაც შენობის მზიდი კონსტრუქციული ელემენტების მდგომარეობა აკმაყოფილებს გარკვეულ კრიტერიუმებს (კონსტრუქციის საიმედოობა, ფიზიკური გამძლეობა და ა.შ.). ობიექტის ფიზიკური სიცოცხლე დგინდება მშენებლობის დროს და დამოკიდებულია შენობის კაპიტალის ჯგუფზე. ფიზიკური სიცოცხლე მთავრდება, როდესაც ობიექტი დანგრეულია.

ქრონოლოგიური ასაკი (CA) არის დროის პერიოდი, რომელიც გავიდა ობიექტის ექსპლუატაციაში გაშვებიდან შეფასების თარიღამდე.

ეკონომიკური სიცოცხლე (EL) განისაზღვრება საოპერაციო დროით, რომლის განმავლობაშიც ობიექტი გამოიმუშავებს შემოსავალს. ამ პერიოდის განმავლობაში განხორციელებული გაუმჯობესება ხელს უწყობს ქონების ღირებულებას.

ეფექტური ასაკი (EA) გამოითვლება შენობის ქრონოლოგიური ასაკის მიხედვით, მისი ტექნიკური მდგომარეობისა და შეფასების თარიღზე გაბატონებული ეკონომიკური ფაქტორების გათვალისწინებით, რომლებიც გავლენას ახდენენ შეფასებული ობიექტის ღირებულებაზე. შენობის ექსპლუატაციის მახასიათებლებიდან გამომდინარე, ეფექტური ასაკი შეიძლება განსხვავდებოდეს ქრონოლოგიური ასაკიდან ზემოთ ან ქვემოთ. შენობის ნორმალური (ტიპიური) მუშაობის შემთხვევაში ეფექტური ასაკი ჩვეულებრივ ქრონოლოგიურ ასაკს უტოლდება.

შენობის დარჩენილი ეკონომიკური ვადა (REL) არის დროის პერიოდი შეფასების დღიდან მისი ეკონომიკური სიცოცხლის დასრულებამდე (ნახ. 6.2).

შენობების ამორტიზაციის განსაზღვრა სიცოცხლის ხანგრძლივობის მეთოდის გამოყენებით ეფუძნება შესაფასებელი ობიექტის სტრუქტურების გამოკვლევას და დაშვებას, რომ ობიექტის ეფექტური ასაკი დაკავშირებულია ეკონომიკური ცხოვრების ტიპურ პერიოდთან ისევე, როგორც დაგროვილი ცვეთა. დაკავშირებულია შენობის რეპროდუქციის (ჩანაცვლების) ღირებულებასთან.

ფიზიკური ცვეთის, ეფექტური ასაკისა და ეკონომიკური სიცოცხლის ხანგრძლივობის ინდიკატორები გარკვეულ თანაფარდობაშია, რაც შეიძლება გამოიხატოს ფორმულით

I = (EV: VF) 100% = [EV: (EV + OSFJ)] 100%, (6.4)

სადაც მე მაცვია, %;

EV – ეფექტური ასაკი, რომელიც განისაზღვრება ექსპერტის მიერ ელემენტების ან მთლიანად შენობის ტექნიკური მდგომარეობის გათვალისწინებით;

VF - ფიზიკური ცხოვრების ტიპიური პერიოდი;

RSF - ფიზიკური ცხოვრების დარჩენილი პერიოდი.

I = (HV: VF) 100%, (6.5)

სადაც მე მაცვია, %;

VF არის ფიზიკური ცხოვრების ტიპიური პერიოდი.

ფორმულის გამოყენება 6.5. ასევე აქტუალურია შედარებულ ობიექტებში ცვეთა და ცვეთის პროცენტული კორექტირების გაანგარიშებისას (შედარებითი გაყიდვის მეთოდი), როდესაც შემფასებლის მიერ შეუძლებელია შერჩეული ანალოგების შემოწმება ფორმულაში გამოყენებული ინდიკატორების დასადგენად 6.4.

ამ გზით გამოთვლილი ელემენტების ან მთლიანად შენობის ამორტიზაციის პროცენტი შეიძლება ითარგმნოს ფულად ტერმინებად (ცვეთა):

O = SV (I: 100), (6.6)

სადაც მე მაცვია, %;

SV – რეპროდუქციის ღირებულება (ჩანაცვლების ღირებულება).

მაგალითი.

დიდი სამრეწველო საკუთრების კომპლექსი ექვემდებარება შეფასებას. შეფასების თარიღი იყო 2005 წლის 1 აპრილი.

განვიხილოთ ცვეთა და ცვეთის გაანგარიშება მოცემული ქონების კომპლექსიდან რამდენიმე საწყობისთვის, რომელიც აშენებულია იმავე პროექტის შესაბამისად, გამოიყენება სამშენებლო მასალების შესანახად. შესაფასებელი საწყობების დოკუმენტაციის შესაბამისად, ფიზიკური სიცოცხლის ხანგრძლივობაა 75 წელი (FL = 75 წელი).

ეფექტურ ასაკს ადგენს შემფასებელი შესაფასებელი ობიექტების ტექნიკური მდგომარეობის შესაბამისად, მოცემულია ცხრილში.

ამორტიზაციის გამოთვლის ეს მეთოდი გამოიყენება მასობრივი შეფასებისთვის, საწარმოს (ბიზნესის) შეფასებისას უძრავი ქონების ობიექტების, როგორც საწარმოს აქტივების ნაწილის შეფასებისას.

დაგროვილი ცვეთის შესაფასებლად სიცოცხლის ხანგრძლივობის მეთოდის გამოყენების მინუსი არის ის, რომ არსებობს მხოლოდ ერთი ფაქტორი, რომელიც განსაზღვრავს ცვეთის რაოდენობას (ეფექტური ასაკის თანაფარდობა ფიზიკურ სიცოცხლესთან). ამ ნაკლის აღმოსაფხვრელად განიხილება სხვადასხვა სახის ხარჯების შემცირების ფაქტორები და გამოიყენება აცვიათ ტიპებად დაყოფის მეთოდი.

ფორექსის კლასები შესანიშნავი საშუალებაა თქვენთვის მოემზადოთ ფორექსის ბაზარზე წარმატებული მუშაობისთვის!

6.3.2. აცვიათ გაანგარიშება აცვიათ ტიპებად დაყოფის მეთოდით

ყველაზე გავრცელებული არის ტანსაცმლის ტიპებად დაყოფის მეთოდი.

უძრავი ქონების ღირებულების შემცირების ფაქტორებიდან გამომდინარე, ცვეთა იყოფა ფიზიკურად, ფუნქციურ და გარე (ეკონომიკურად). ფიზიკური და ფუნქციური ცვეთა შეიძლება იყოს მოსახსნელი ან გამოუსწორებელი. ეკონომიკური ცვეთა, როგორც წესი, არ შეიძლება აღმოიფხვრას.

ცვეთა ითვლება მოსახსნელად, თუ მისი აღმოფხვრა ფიზიკურად შესაძლებელია და ეკონომიკურად შესაძლებელია.

ყველა შესაძლო სახის ცვეთის ჯამი არის ქონების დაგროვილი ცვეთა.

ფიზიკური გაუარესებაასახავს ცვლილებებს ქონების ფიზიკურ თვისებებში დროთა განმავლობაში (მაგალითად, სტრუქტურული ელემენტების დეფექტები). ფიზიკური ცვეთა შეიძლება მოხდეს ოპერაციული ფაქტორების გავლენის ქვეშ ან ბუნებრივი და ბუნებრივი ფაქტორების გავლენის ქვეშ.

ფიზიკური ამორტიზაციის გაანგარიშების ოთხი ძირითადი მეთოდი არსებობს:

ექსპერტი;

მარეგულირებელი (ან საბუღალტრო);

ღირებულება;

შენობის სიცოცხლის გაანგარიშების მეთოდი.

ყველაზე ზუსტი და ყველაზე შრომატევადი მეთოდია ექსპერტი.იგი გულისხმობს დეფექტების სიის შექმნას და შენობის ან სტრუქტურის ყველა სტრუქტურული ელემენტის ცვეთის პროცენტის განსაზღვრას.

მაგალითი.

ცხრილი 6.2 განსაზღვრავს შენობის ცალკეული სტრუქტურული ელემენტების ცვეთას ექსპერტიზის მეთოდის გამოყენებით.

ნორმატიული მეთოდიფიზიკური ცვეთის გაანგარიშება ეფუძნება სხვადასხვა მარეგულირებელი ინსტრუქციების გამოყენებას სექტორთაშორის ან დეპარტამენტის დონეზე. იგი ძალიან იშვიათად გამოიყენება შეფასების პრაქტიკაში.

ღირებულების მეთოდიმოიცავს შენობებისა და ნაგებობების ელემენტების აღდგენის ხარჯების განსაზღვრას. ინსპექტირების გზით განისაზღვრება შენობის თითოეული ელემენტის ცვეთა პროცენტი, რომელიც შემდეგ ითარგმნება ღირებულებით. ღირებულების მეთოდი გამოიყენება მოსახსნელი ფიზიკური ცვეთის დასადგენად.

ფიზიკური ამორტიზაციის გაანგარიშების პირობითი მაგალითი ღირებულების მეთოდით მოცემულია ცხრილში. 6.4.

ეს მეთოდი საშუალებას გაძლევთ დაუყოვნებლივ გამოთვალოთ ელემენტების და მთლიანად შენობის ცვეთა ხარჯების თვალსაზრისით. ვინაიდან გაუფასურების გაანგარიშება ემყარება გაცვეთილი ნივთების თითქმის ახალ მდგომარეობაში მოყვანის გონივრულ რეალურ ხარჯებს, ამ მიდგომის შედეგი შეიძლება ჩაითვალოს საკმაოდ ზუსტი. მეთოდის ნაკლოვანებებია საჭირო დეტალი და სიზუსტე გაცვეთილი შენობის ელემენტების შეკეთების ხარჯების გაანგარიშებისას.

სიცოცხლის მეთოდიგამოიყენება ფიზიკური ცვეთის გამოსათვლელად, ეს მეთოდი დეტალურად არის განხილული 6.3.1 ნაწილში. ამ სახელმძღვანელოს.

TO ფუნქციური ტარებამოიცავს ქონების ღირებულების შემცირებას, რომელიც დაკავშირებულია საპროექტო და დაგეგმვის გადაწყვეტილებების, სამშენებლო სტანდარტების, დიზაინის ხარისხთან და ამ ნივთების თანამედროვე მოთხოვნების დამზადების მასალების შეუსაბამობასთან.

მოსახსნელი ცვეთა და ცვეთა განისაზღვრება, როგორც სხვაობა შენობის პოტენციურ ღირებულებას შორის მისი განახლებული ელემენტებით შეფასების დროს და მის ღირებულებას შორის შეფასების თარიღისთვის განახლებული ელემენტების გარეშე (სხვაობა შენობის რეპროდუქციის ღირებულებას შორის და მისი ჩანაცვლების ღირებულება).

ფუნქციური აცვიათ მიზეზები:

ნაკლოვანებები, რომლებიც საჭიროებენ ელემენტების დამატებას;

ნაკლოვანებები, რომლებიც საჭიროებენ ელემენტების შეცვლას ან მოდერნიზაციას;

სუპერ გაუმჯობესება.

ხარვეზები, რომლებიც საჭიროებენ დამატებით, არის შენობისა და აღჭურვილობის ელემენტები, რომლებიც არ არსებობს არსებულ გარემოში და რომლის გარეშეც იგი ვერ აკმაყოფილებს იქ არსებულ საოპერაციო სტანდარტებს. ამ ერთეულების გამო ცვეთა იზომება ამ ნივთების დამატების ღირებულებით, მათი მონტაჟის ჩათვლით.

ფუნქციური აცვიათ შეიძლება იყოს მოსახსნელი ან გამოუსწორებელი. მოსახსნელი ფუნქციური აცვიათ ყველაზე ხშირად გამოითვლება ღირებულების მეთოდით.

ხარვეზები, რომლებიც საჭიროებენ ელემენტების შეცვლას ან მოდერნიზაციას, არის ელემენტები, რომლებიც კვლავ ასრულებენ თავიანთ ფუნქციებს, მაგრამ აღარ აკმაყოფილებენ თანამედროვე სტანდარტებს (წყლისა და გაზის მრიცხველები და ხანძარსაწინააღმდეგო აღჭურვილობა). ამ ერთეულების ცვეთა ფასდება როგორც არსებული ელემენტების ღირებულება, მათი ფიზიკური გაუარესების გათვალისწინებით, მასალების დაბრუნების ღირებულების გამოკლებით, პლუს არსებულის დემონტაჟის ღირებულება და პლუს ახალი ელემენტების დაყენების ღირებულება. მასალების დაბრუნების ღირებულება გამოითვლება როგორც დემონტაჟი მასალებისა და აღჭურვილობის ღირებულება სხვა ობიექტებში გამოყენებისას (დასამუშავებელი ნარჩენი ღირებულება).

სუპერ გაუმჯობესება არის სტრუქტურის პოზიციები და ელემენტები, რომელთა ხელმისაწვდომობა ამჟამად არაადეკვატურია ბაზრის სტანდარტების თანამედროვე მოთხოვნების მიმართ. მოსახსნელი ფუნქციური ცვეთა ამ შემთხვევაში იზომება, როგორც სუპერ-გაუმჯობესებული ნივთების რეპროდუცირების ღირებულება, გამოკლებული ფიზიკური ცვეთა, პლუს დემონტაჟის ღირებულება და მინუს დემონტაჟული ელემენტების სამაშველო ღირებულება.

ზედმეტად გაუმჯობესების მაგალითი იქნება სიტუაცია, როდესაც სახლის მფლობელმა, მის საჭიროებებზე ადაპტირებით, შეიტანა გარკვეული ცვლილებები საკუთარი მოხერხებულობისთვის (საინვესტიციო ღირებულება), რომელიც არ იყო ადეკვატური ტიპიური მომხმარებლის თვალსაზრისით. ეს მოიცავს შენობის გამოსაყენებელი ფართობის გადაკეთებას კონკრეტული სარგებლობისთვის, რომელიც განისაზღვრება მფლობელის ჰობიებით ან მისი პროფესიით. მოსახსნელი ფუნქციური აცვიათ ასეთ სიტუაციაში განისაზღვრება შეცვლილი ელემენტების თავდაპირველ მდგომარეობაში მიყვანის მიმდინარე ღირებულებით.

გარდა ამისა, ზედმეტად გაუმჯობესების კონცეფცია მჭიდროდ არის დაკავშირებული უძრავი ქონების ბაზრის სეგმენტთან, სადაც იგივე გაუმჯობესება შეიძლება ჩაითვალოს როგორც შესაბამისი კონკრეტული სეგმენტისთვის, ასევე გადაჭარბებული ტიპიური მომხმარებლის თვალსაზრისით.

ცხრილში 6.5 მოცემულია ფუნქციური მოსახსნელი აცვიათ გამოთვლის მაგალითი.

შეუქცევადი ფუნქციონალური ცვეთა გამოწვეულია თანამედროვე სამშენებლო სტანდარტებთან შეფასებული შენობების მოძველებული სივრცის დაგეგმარებით და/ან სტრუქტურული მახასიათებლებით. გამოუსწორებელი ფუნქციონალური ცვეთის ნიშანია ამ ხარვეზების აღმოფხვრაზე დახარჯვის ეკონომიკური მიზანშეწონილობა. გარდა ამისა, აუცილებელია გავითვალისწინოთ შეფასების თარიღისთვის არსებული ბაზრის პირობები, რათა უზრუნველყოფილი იყოს, რომ შენობა ადეკვატურად არქიტექტურულად შეეფერება მის დანიშნულებას.

კონკრეტული სიტუაციიდან გამომდინარე, გამოუსწორებელი ფუნქციონალური ცვეთის ღირებულება შეიძლება განისაზღვროს ორი გზით:

ზარალის კაპიტალიზაცია რენტში;

ჭარბი საოპერაციო ხარჯების კაპიტალიზაცია.

საჭირო საანგარიშო ინდიკატორების დასადგენად (იჯარის ტარიფები, კაპიტალიზაციის განაკვეთები და ა.შ.), გამოიყენება შესადარებელი ანალოგების კორექტირებული მონაცემები.

ამ შემთხვევაში, შერჩეულ ანალოგებს არ უნდა ჰქონდეთ გამოუსწორებელი ფუნქციური ცვეთა გამოვლენილი შეფასების ობიექტში. გარდა ამისა, მთლიანი ქონების კომპლექსის (შენობა და მიწის) მიერ გამომუშავებული და ქირაში გამოხატული მთლიანი შემოსავალი შესაბამისად უნდა დაიყოს ორ კომპონენტად. შენობისთვის მიკუთვნებული შემოსავლის ნაწილის გამოსაყოფად შეგიძლიათ გამოიყენოთ შენობა-ნაგებობის საინვესტიციო ბალანსის მეთოდი ან მიწის ნაკვეთის ღირებულებისა და ქონების კომპლექსის საერთო გასაყიდი ფასის შეფარდების ანალიზის მეთოდი. ქვემოთ მოცემულ მაგალითში მითითებული პროცედურა ითვლება დასრულებულად წინასწარი გამოთვლების პროცესში (ცხრილი 6.6).

მოძველებული სივრცის დაგეგმარების გადაწყვეტის გამო გამოუსწორებელი ფუნქციონალური ცვეთით გამოწვეული გაუფასურების დადგენა (სპეციფიკური ფართობი, კუბური სიმძლავრე) ხორციელდება რენტაში ზარალის კაპიტალიზაციის მეთოდით.

გამოუსწორებელი ფუნქციონალური ცვეთის გამოთვლა ჭარბი საოპერაციო ხარჯების კაპიტალიზაციით, რომელიც საჭიროა შენობის კარგ მდგომარეობაში შესანარჩუნებლად, შეიძლება გაკეთდეს ანალოგიურად. ეს მიდგომა სასურველია იმ შენობების გამოუსწორებელი ფუნქციონალური ცვეთა შესაფასებლად, რომლებიც გამოირჩევიან არასტანდარტული არქიტექტურული გადაწყვეტილებებით და რომლებშიც, მიუხედავად ამისა, ქირის ოდენობა შედარებულია თანამედროვე ანალოგური ობიექტების ქირასთან, საოპერაციო მოცულობისგან განსხვავებით. ღირს.

ფუნქციური ცვეთის რაოდენობის განსაზღვრის მაგალითი ჭარბი საოპერაციო ხარჯების კაპიტალიზაციის მეთოდით წარმოდგენილია ცხრილში 6.7.

გარეგანი (ეკონომიკური) ცვეთა– ობიექტის გაუფასურება გარე გარემოს უარყოფითი გავლენის გამო შეფასების ობიექტთან მიმართებაში: მდებარეობა, ბაზრის მდგომარეობა, უძრავი ქონების გარკვეულ სარგებლობაზე დაწესებული სერვიტუტები, ცვლილებები მიმდებარე ინფრასტრუქტურაში და საკანონმდებლო გადაწყვეტილებები საგადასახადო სფეროში. და ა.შ. მიუხედავად იმისა, რომ გარე ცვეთა უმეტეს შემთხვევაში არ შეიძლება აღმოიფხვრას, ის ზოგჯერ თავისთავად წყდება გარემომცველი ბაზრის გარემოში დადებითი ცვლილების გამო.

გარე ცვეთის შესაფასებლად შეიძლება გამოყენებულ იქნას შემდეგი მეთოდები:

რენტაში ზარალის კაპიტალიზაციის მეთოდი;

ჭარბი საოპერაციო ხარჯების კაპიტალიზაციის მეთოდი;

დაწყვილებული გაყიდვების მეთოდი;

სიცოცხლის მეთოდი.

გარე ცვეთა შეფასება რენტაში დანაკარგების კაპიტალიზაციის მეთოდით და ჭარბი საოპერაციო ზარალის კაპიტალიზაციის მეთოდით, ხორციელდება ზემოთ განხილული ფუნქციონალური ცვეთის ამ მეთოდების გაანგარიშების მსგავსად. გარე ცვეთის შეფასების შემთხვევაში, აუცილებელია იჯარის დანაკარგების იდენტიფიცირება, რომელიც გამოწვეულია გარე ცვეთა ნიშნებით ან ჭარბი საოპერაციო ხარჯები, რომლებიც გამოწვეულია გარე ცვეთა ნიშნებით.

დაწყვილებული გაყიდვების მეთოდი ეფუძნება ახლახან გაყიდული მსგავსი ქონების შესახებ ხელმისაწვდომი ფასების ინფორმაციის ანალიზს (დაწყვილებული გაყიდვები). ვარაუდობენ, რომ დაწყვილებული რეალიზაციის ობიექტები ერთმანეთისგან განსხვავდებიან მხოლოდ გამოვლენილი და შეფასების ობიექტთან დაკავშირებული ეკონომიკური ცვეთა. ანალოგიური მიდგომა გარე ცვეთა გამოთვლაში ნაჩვენებია ცხრილში. 6.8.

მაგალითი.აუცილებელია შეფასდეს გარეგანი ცვეთა და ცვეთა, რომელიც გამოწვეულია საოფისე შენობის საინვესტიციო მიმზიდველობის შემცირებით მის მახლობლად ტანსაცმლის ან სურსათის ბაზრის დაარსების გამო. დაე, მსგავსი დანიშნულების A და B ობიექტების წყვილი გაყიდვა გამოვლინდეს უძრავი ქონების ბაზარზე. მიწის ღირებულება ამ ტერიტორიაზე არის ტიპიური ქონების მთლიანი ღირებულების 30%.

ზოგიერთ შემთხვევაში, გაყიდვების შედარებითი ანალიზის მეთოდი შესაძლებელს ხდის განისაზღვროს საერთო დაგროვილი ცვეთა, როგორც წესი, ტიპიური შეფასების ობიექტის. საშუალო სხვაობა კორექტირებულ ჩანაცვლების ღირებულებასა და თითოეული ანალოგის საბაზრო ფასს შორის (მიწის ნაკვეთის ღირებულების გამოკლებით) იქნება დაგროვილი ცვეთის ღირებულებითი გამოხატულება. საშინაო პრაქტიკაში, გაყიდვების შედარებითი ანალიზის ელემენტებზე დაფუძნებული გარეგანი ცვეთა და ცვეთა გამოთვლის განხილული მეთოდები ხშირ შემთხვევაში გამოუყენებელია მათი მაღალი შრომის ინტენსივობის გამო, ასევე საჭირო და სანდო საინფორმაციო ბაზის არარსებობის გამო.

დანგრევის მიზეზები:

ხელახალი განვითარების საჭიროება;

სატრანსპორტო მარშრუტების გაფართოება.

გასათვალისწინებელია დანგრეული შენობა-ნაგებობების ტექნიკური მდგომარეობა, რაც ხშირ შემთხვევაში საშუალებას მისცემს მათ გამოიყენონ საკმაოდ დიდი ხნის განმავლობაში.

მაგალითი.შეფასების საგანია შენობა, რომელიც ადრე იყო ამოღებული საბინაო ფონდიდან და ახლა ადაპტირებულია ადმინისტრაციული საჭიროებისთვის. შენობა მუნიციპალიტეტის საკუთრებაშია. შეფასებული შენობის ფიზიკური გაფუჭება, BTI-ს მიხედვით, შეფასების დროს არის 40%. შენობის ტექნიკური მდგომარეობა, მდებარეობა და განვითარებული ინფრასტრუქტურა მიუთითებს ქონების საკმაოდ მაღალ კომერციულ მიმზიდველობაზე პოტენციური ინვესტორების მხრიდან. თუმცა, განახლების გეგმის მიხედვით, ზემოთ ჩამოთვლილი მიზეზების გამო, შენობა ექვემდებარება დანგრევას შეფასების დღიდან ხუთი წლის შემდეგ.

ექსპერტის მიერ ობიექტის შემოწმებისას დადგინდა შემდეგი მაჩვენებლები:

1) შესაფასებელი შენობის ეფექტური ასაკია 30 წელი;

2) დარჩენილი ეკონომიკური სიცოცხლე 60 წელია.

დაგროვილი აცვიათ პროცენტი აქტივობის გამოკლებით. გარე ფაქტორი გამოითვლება ფორმულით:

I = EV: (EV+OSEJ)100 = (30:90) 100 = 33%.

აცვიათ პროცენტი გარე ფაქტორების მოქმედების გათვალისწინებით:

I= (30 / 35) 100 = 86%.

ამ შემთხვევაში გამოთვლილი 86% დაგროვილი ცვეთა განპირობებულია უპირატესად გარე ფაქტორების მოქმედებით. ამ შედეგში სხვა სახის აცვიათ შესაძლო გათვალისწინების წილი უკიდურესად მცირეა, რაც საშუალებას გვაძლევს მივიჩნიოთ მიღებული შედეგი როგორც გარე ცვეთა. შენობის დარჩენილი ეკონომიკური სიცოცხლის მკვეთრი შემცირება იწვევს ინვესტიციების მიმზიდველობის შემცირებას და, შედეგად, სავარაუდო გასაყიდი ფასის მკვეთრ ვარდნას. ასეთ შემთხვევებში, შეფასების მიზანია არა შეფასებული შენობის სრული საკუთრების უფლების გამოთვლა, არამედ მოკლევადიანი იჯარის უფლებები დარჩენილი ეკონომიკური (ფიზიკური) სიცოცხლისთვის, იმ პირობით, რომ პოტენციური ინვესტორი დაინახავს რაიმე სარგებელს ამ შენაძენიდან. .

რეპროდუქციის ღირებულების (ჩანაცვლების ღირებულების), ასევე დაგროვილი ცვეთის გაანგარიშების შემდეგ დგინდება მიწის ნაკვეთისა და მთლიანობაში შეფასებული ქონების ღირებულება. (ტაბ. 6.9).

მიწის ნაკვეთების შეფასების მიდგომები და მეთოდები განხილულია ამ სახელმძღვანელოს მე-7 თავში.

გაანგარიშების პროცედურების სიზუსტის გასაზრდელად, როგორც ჩანაცვლების ღირებულების დადგენის, ასევე ამორტიზაციის გამოთვლისთვის, აუცილებელია ამ მაჩვენებლების გამოთვლის რამდენიმე მეთოდის გონივრული შედგენა.

მიწის ნაკვეთების ღირებულების გამოთვლის მეთოდები წარმოდგენილია მე-7 თავში.