ჩვენ გავაანალიზებთ საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარს ბაზრის სტრუქტურის ტიპთან მის შესაბამისობაში. ეკონომიკური თეორიის მიხედვით, ბაზრის სტრუქტურების ტიპები გამოირჩევა შემდეგი მახასიათებლების საფუძველზე: გამყიდველებისა და მყიდველების რაოდენობა, პროდუქტის დიფერენციაციის ხარისხი, მწარმოებლებისა და გამყიდველების ბაზარზე შესვლის ბარიერები, მიწოდებისა და მოთხოვნის ფასის ელასტიურობა. , ეკონომიკური მოგების არსებობა და კონკურენციის მახასიათებლები ინდუსტრიაში.

1. საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარზე ბევრია უძრავი ქონების გამყიდველი: სამშენებლო კომპანიები (პირველ ბაზარზე) - 2009 წლისთვის რუსეთის ფედერაციაში არის 11%, ხოლო 2011 წლისთვის 16% და შინამეურნეობები (მეორადი ბაზარზე) - 2009 89%, ხოლო 84% 2011 წელს. თუმცა, მეორად ბაზარზე გამყიდველები (ოჯახები), როგორც წესი, დამოუკიდებლად კი არ მოქმედებენ, არამედ შუამავლების მეშვეობით, რომლებიც არიან როგორც მცირე ინდმეწარმეები, ასევე საშუალო ზომის უძრავი ქონების კომპანიები. რუსეთის რეალტორთა გილდიის თანახმად, 2010 წლის სექტემბრის მდგომარეობით, მასში შედიოდა სერტიფიცირებული რეალტორების 27 კომპანია მხოლოდ ტომსკში. ამრიგად, ამ საფუძველზე, საცხოვრებელი უძრავი ქონების მეორადი ბაზარი მიეკუთვნება ბაზრის სტრუქტურის ტიპს „მონოპოლისტური კონკურენცია“. უძრავი ქონების პირველადი ბაზარი, სადაც გამყიდველები არიან საშუალო და მსხვილი ფირმები, ხოლო დეველოპერების რაოდენობა მცირეა, ოლიგოპოლიის ნიშნები აქვს. გარდა ამისა, უძრავი ქონების რუსულ ბაზარზე არის ისეთი დიდი ფინანსური და სამრეწველო ჯგუფები და ჰოლდინგი, როგორიცაა:

2. საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარზე საქონლის მნიშვნელოვანი დიფერენციაციაა. ჩვეულებრივ, უძრავი ქონების მეორადი ბაზარი იყოფა: ძველ საცხოვრებელ სახლებად, ძველ საცხოვრებელ სახლებად ძირითადი რემონტის შემდეგ, სტალინის პერიოდის სახლები, ხრუშჩოვი, ბრეჟნევკა, 60-70-იანი წლების პანელის სახლები, 80-90-იანი წლების პანელის სახლები, აგურის სახლები. „ტომსკს აქვს საკუთარი არაოფიციალური კლასიფიკაცია, რომლის მიხედვითაც საცხოვრებელი უძრავი ქონება იყოფა ელიტარულ საცხოვრებლებად, ძვირადღირებულ სახლებად, გაუმჯობესებული დაგეგმარებით და სტანდარტულ საცხოვრებელ ბინებად. რაც შეეხება უძრავი ქონების პირველად ბაზარს, "ყველაზე ხშირად ისინი იღებენ მოსკოვის კლასიფიკაციას, როგორც საფუძველს და ყოფენ საცხოვრებელს ოთხ კლასად: ელიტა, პრემია, ბიზნესი და ეკონომიკა". ასევე, თითოეული კლასის საცხოვრებლები გამოირჩევა მასალის ტიპით, მდებარეობის ფართობით (გარემოსდაცვითი სიტუაციის ჩათვლით), ჭერის ხარისხით, ოთახების ზომით, სამზარეულოთი და სხვა დამხმარე ნაგებობებით და, როგორც. შედეგად, ფასებში. საცხოვრებლის ინდივიდუალური მახასიათებლებია: იატაკი, ხედი ფანჯრიდან, განლაგება, კოსმეტიკური რემონტის არსებობა, ელექტრო გაყვანილობის, წყალმომარაგების და გათბობის სისტემის მდგომარეობა და ა.შ. ტრანზაქციისთვის დოკუმენტების სრული პაკეტის ხელმისაწვდომობა. „პროდუქტის მორგება მას კიდევ უფრო აძვირებს. ინდივიდუალური და სერიული საქონლის წარმოების მოცულობა არ აღწევს თავის ეკონომიკურ ოპტიმალს, ანუ საშუალო ხარჯების მინიმალურს. პროდუქტი მომხმარებელს უფრო ძვირი უჯდება, ვიდრე სრულყოფილი კონკურენციის პირობებში, მაგრამ მომხმარებელი თანახმაა, „გადაიხადოს სიამოვნება“ ბინაში ან საკუთარ სახლში, რომელიც მისთვის უფრო შესაფერისია ადგილმდებარეობისა და განლაგებით. ამრიგად, ამ საფუძველზე საბინაო ბაზარი მიეკუთვნება „მონოპოლისტური კონკურენციის პროდუქციის დიფერენციაციის“ ტიპს.

3. დარგში შესვლის ბარიერები. უძრავი ქონების პირველად ბაზარზე, გამყიდველებისთვის (მომხმარებლები, დეველოპერები) ინდუსტრიაში შესვლის მაღალი ბარიერები არსებობს. სამშენებლო კომპანიის შესაქმნელად აუცილებელია იურიდიული პირის სახელმწიფო რეგისტრაციის პროცედურის გავლა. გარდა ამისა, სამშენებლო, საპროექტო და საინჟინრო კვლევებისთვის საქმიანობების განსახორციელებლად, 2010 წლის 1 იანვრიდან აუცილებელია თვითრეგულირების ორგანიზაციაში (SRO) გაწევრიანება და გარკვეული სახის სამუშაოზე დაშვების მოწმობის აღება. დარჩენილი ბარიერები შეეხება თითოეული ახალი ობიექტის ცალკე მშენებლობას. ბაზრის ექსპერტების აზრით, მშენებლობის მოცულობის გაზრდის მთავარი დაბრკოლებაა დეკემბრის ფედერალური კანონის მიღება No. 2004 წლის 30, რომელიც ითვალისწინებს, რომ დეველოპერს უფლება აქვს მოიზიდოს სახსრები კაპიტალის მფლობელებისგან მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ არსებობს: - დოკუმენტი დეველოპერის მიერ მშენებარე მიწის ნაკვეთზე საკუთრების უფლების სახელმწიფო რეგისტრაციის შესახებ ან ასეთი ნაკვეთის იჯარის ხელშეკრულება. ; - მშენებლობის ნებართვები; - პროექტის დეკლარაცია, რომელიც უნდა განთავსდეს მედიაში, რადგან დეველოპერს შეუძლია დადოს ხელშეკრულება საერთო მშენებლობაში მონაწილეობის შესახებ პირველ აქციონერთან მხოლოდ გამოქვეყნების დღიდან ორი კვირის შემდეგ. ასევე აუცილებელია აღინიშნოს უძრავი ქონების პირველადი ბაზრისთვის დამახასიათებელი სხვა ბარიერები: - შემოთავაზებული მიწის ნაკვეთების არასაკმარისი რაოდენობა, მათი მაღალი ღირებულება და ტენდერების არაგამჭვირვალობა მათი გასაყიდად. ჩვეულებრივ, თითო რაიონში ერთდროულად 1-2 მიწის ნაკვეთს სთავაზობენ. ამჟამად, მიწის ნაკვეთების ღირებულება, რომელიც დეველოპერს შეუძლია შეიძინოს ქალაქ ტომსკში მრავალსართულიანი საცხოვრებელი კორპუსების საკუთარი მშენებლობისთვის, დიფერენცირებულია 230 ათასი რუბლიდან. 1 მილიონ რუბლამდე 1 ასად. რაც შეეხება მიწის ნაკვეთების ფასებს დაბალი აწევა ინდივიდუალური საცხოვრებლის მშენებლობისთვის, როგორც ქალაქში, ასევე გარეუბნებში, აქ ფასების დიაპაზონი 30-დან 500 ათას რუბლამდეა. 1 ასზე; - სამშენებლო ბიზნესის მიმართ არაფორმალური მოთხოვნები სხვადასხვა სოციალური ვალდებულებების სახით. ხშირად გამოიყენება სამშენებლო კომპანიისთვის მიწის ნაკვეთის გამოყოფა საკუთარი მშენებლობისთვის მოსახერხებელ ადგილას, სოციალური ინფრასტრუქტურის ობიექტების აშენების ან რეკონსტრუქციის ვალდებულების სანაცვლოდ: საბავშვო ბაღები, სკოლები, საავადმყოფოები და ა.შ., ან გადაეცემა ადმინისტრაციულ ნაწილს. სახელმწიფო სოციალური პროგრამების განსახორციელებლად საჭირო აშენებული საცხოვრებელი სახლები; - სხვადასხვა სახის უაღრესად სპეციალიზებული აღჭურვილობის საჭიროება (სხვადასხვა სიმაღლისა და ტევადობის კოშკის ამწეები, წყობის ამძრავი აღჭურვილობა ან წყობის დამტვრევი ქარხნები, ბეტონის შემრევი ქარხნები და ბეტონის შემრევი დანადგარები, ბეტონის ტუმბოები და ა.შ. ), რომლის ყიდვა არაეფექტურია სამუშაოს მცირე მოცულობისა და დროებითი ხასიათის გათვალისწინებით და მისი გაქირავება, რაც დაკავშირებულია ბაზრის მიწოდების ნაკლებობის რისკებთან. მაგალითად, კოშკის ამწეების შეძენას ყოველთვის არ აქვს აზრი, რადგან სამშენებლო კომპანიას შეძენისთანავე მოუწევს პერსონალს რამდენიმე ადამიანის დამატება (1-2 ამწე ოპერატორი, მექანიკოსი, რომელიც პასუხისმგებელია ამწის ტექნიკურ მდგომარეობაზე, ელექტრიკოსი პლუს დამატებითი სამუშაო უსაფრთხოების ინჟინრისთვის). როგორც განსაკუთრებით სახიფათო სამშენებლო მოედანი, ამწე უნდა დარეგისტრირდეს როსტეხნაძორის საქალაქო სამმართველოში და ასევე შეიტანოს საწარმოს ბალანსზე. შეძენილი აღჭურვილობა უნდა ინახებოდეს გარკვეულ პირობებში და გეგმიური შემოწმება უნდა ჩატარდეს ყოველ 10 თვეში ერთხელ. ყველა ეს ფაქტორი მნიშვნელოვნად ზრდის ხარჯებს. გარდა ამისა, სხვადასხვა ტიპის სამშენებლო სამუშაოებისთვის, მშენებლობის პირობების გათვალისწინებით, საჭიროა სხვადასხვა ტექნიკური მახასიათებლების კოშკის ამწეები, რომლებიც მოიცავს: დატვირთვის სიმძლავრეს, სიმაღლეს, ბუმის აწევას, თავისუფლად დგომას რელსებზე ან წამყვან ბაზაზე. თვითგაგრძელებული ამწე კოშკი და მშენებარე შენობაზე ანძების დამაგრების შესაძლებლობა და ა.შ. ამასთან დაკავშირებით, ფასების დიაპაზონი 1,5-დან 20 მილიონ რუბლამდეა. ამ სამშენებლო ტექნიკის შესაძენად. ფასების ცვალებადობა ასევე განპირობებულია იმით, რომ კოშკის ამწე მონაკვეთის მაქსიმალური მომსახურების ვადა, დამოკიდებულია ფოლადის ხარისხზე, არის 10-18 წელი, შესაბამისად, ნახმარი აღჭურვილობის დიდი რაოდენობა ბაზარზე შემოთავაზებულია უფრო დაბალ ფასად. ფასი. რაციონალურად შერჩეული კოშკის ამწეების დაქირავება დეველოპერს 700 რუბლიდან დაუჯდება. 5000 რუბლამდე. მანქანის საათში (5600 რუბლიდან და მეტი ცვლაში) და გადაარჩენს მას დამატებითი ხარჯებისგან, რომლებიც დაკავშირებულია მოვლასთან, შეკეთებასთან, მოვლასთან, შენახვასთან, იძულებით შეფერხებასთან და ა.შ.; - სამშენებლო მასალების მიწოდების შეფერხებები. აქ ყველაზე ნათელი მაგალითია „ცემენტის კრიზისი“, რომელმაც რუსეთის ევროპული ნაწილი ბოლო რამდენიმე წლის განმავლობაში მოიცვა. ცემენტი არის ძირითადი სამშენებლო მასალა, რომლის საფუძველზეც მზადდება ბეტონი და ნაღმტყორცნები. მასზე მოთხოვნის მოცულობა დამოკიდებულია წელიწადის დროზე, ვინაიდან ზაფხულში აქტიურდება შემდეგი აქტივობები: სამრეწველო და საბინაო მშენებლობა, დიდი ობიექტების შეკეთება და რეკონსტრუქცია; ინდივიდუალური საცხოვრებლის მშენებლობა; ბინების რემონტი; კერძო სახლების შეკეთება და რეკონსტრუქცია; კერძო ოჯახებში დაჩის, ბაღის სახლებისა და სხვადასხვა შენობების მშენებლობა, შეკეთება და რეკონსტრუქცია. შიდა ბაზარზე ამ მასალის კრიტიკული დეფიციტია. მართლაც, ”ცემენტის ბაზრის ზრდამ წელიწადში 9-12% შეადგინა (გლობალური ზრდა - 4-6%). გასული წლის განმავლობაში, უმეტეს რეგიონებში ეს სამშენებლო მასალა 50-60%-ით გაძვირდა. რუსეთში დღეს ცემენტის 50-მდე ქარხანაა, რომელთაგან შვიდი დიდია. მთლიანი საწარმოო სიმძლავრე 69 მილიონი ტონაა. ამავდროულად, მთლიანი რუსული მოხმარება აღემატება 90 მილიონ ტონას, რაც აშკარად გულისხმობს ბაზრის მწირ ხასიათს. და თუ მსხვილი კომპანიები ცემენტის დეფიციტისგან იზღვევენ თავს მომწოდებლებთან გრძელვადიანი კონტრაქტების გაფორმებით, მაშინ მცირე დეველოპერებს და შინამეურნეობებს მეტის გადახდა მოუწევთ ან, ბაზარზე ცემენტის სრული არარსებობის შემთხვევაში, მთლიანად გადადებენ მშენებლობას; - კვალიფიციური კადრების ნაკლებობა. საგანმანათლებლო დაწესებულებების არჩევანი, რომლებიც ამზადებენ პერსონალს სამშენებლო ინდუსტრიისთვის, ძალიან შეზღუდულია. ერთის მხრივ, სამშენებლო კომპანიის სასიცოცხლო ციკლი საშუალოდ 5-7 წელია, რაც არაეფექტურს ხდის საჭირო ძვირადღირებული გრძელვადიანი აქტივების მთელი ნაკრების არსებობას ხანგრძლივი ანაზღაურებადი პერიოდით. ამავდროულად, თითოეულ კომპანიას აქვს არამიმდინარე აქტივების საკმარისი ნაწილი, რაც საშუალებას აძლევს მას დარჩეს ბაზარზე მისი რეორგანიზაციის ან მის ბაზაზე ახალი კომპანიის შექმნის დროს. ასევე აუცილებელია ახალ ტენდერებზე წვდომა (კონკურსი ობიექტების მშენებლობაზე). ამავდროულად, აქტივები უნდა იყოს საკმარისად ლიკვიდური, რათა მათი ადვილად გაყიდვა და ბიზნესიდან გასვლა შესაძლებელია, რადგან კომპანიები ამცირებენ გასვლის ბარიერებს. როგორც წესი, სამშენებლო კომპანიები იძენენ საკუთრებას: მსუბუქი სატვირთო მანქანებზე (გაზელის მანქანა 300-დან 700 ათას რუბლამდე, კონფიგურაციისა და წარმოების წლის მიხედვით), მანიპულატორები (800-დან 2,5 ათას რუბლამდე), მტვირთავებზე (600 ათასი რუბლიდან ზემოთ). 5 მილიონ რუბლამდე, რაც დამოკიდებულია წარმოების წელიწადზე და დატვირთვის მოცულობაზე, სიმძლავრეზე, თაიგულის სიმძლავრეზე და ა. 1,8 მილიონი რუბლი); გეოდეზიური ინსტრუმენტები: დონეები (6,5 ათასი რუბლიდან), თეოდოლიტები (28 ათასი რუბლიდან), მთლიანი სადგურები (250 ათასი რუბლიდან) და ა.შ. ეს ყველაფერი მიუთითებს იმაზე, რომ სამშენებლო ინდუსტრიაში ხშირად არ არსებობს ფირმისა და ბაზრის მკაფიო საზღვრები, როგორც ეს არის განმარტებული რ.კოუზის თეორიაში. გარკვეული ტიპის სამუშაოების (ელექტრო მონტაჟი, სანტექნიკა, შეღებვა და ბათქაში, ფანჯრებისა და კარების წარმოება და მონტაჟი და ა.შ.) გამოყოფა დამოუკიდებელ კომპანიებად, მშობელი კომპანიის მიერ ფონდის შენარჩუნებისას ან დამოუკიდებელ კონტრაქტორებთან ხელშეკრულების გაფორმება განიხილება ორად. მისაღები ბაზრის ალტერნატივები, რომლებსაც აქვთ საკუთარი დადებითი და უარყოფითი მხარეები. „საკუთარი“ ფირმების შექმნა და შენარჩუნება საკმაოდ გავრცელებული მოვლენაა სამშენებლო ბიზნესში. ერთის მხრივ, ეს უზრუნველყოფს ინდუსტრიის უფრო ეფექტურ ორგანიზაციას. გარდა ამისა, ამ ტიპის სამუშაოებზე კონტროლის შენარჩუნება საშუალებას გაძლევთ დაძლიოთ ბაზრის გაურკვევლობის ელემენტები. მეორე მხრივ, საქმიანობის ასეთი „დაშლა“ ხშირად ხდება ხარისხის ხარჯზე. გარდა ამისა, დამხმარე ფირმებს ასევე უწევთ კონტრაქტების გაფორმება გარე ორგანიზაციებთან, რათა უზრუნველყონ სამუშაოს სრული მოცულობა და საჭირო ანაზღაურება მასშტაბით. ამავდროულად, ინდივიდუალური სამუშაოების ბაზარზე გადატანა ხშირად იძლევა უმაღლესი ხარისხის გარანტიას მომწოდებლების არჩევის მუდმივი შესაძლებლობის გამო. ამასთანავე, წარმოშობს ხელშეკრულებების გაუფორმების რისკს, რაც გულისხმობს სამშენებლო სამუშაოების შეფერხებას. სამშენებლო ინდუსტრიაში გაურკვევლობის ერთ-ერთი შედეგი არის სამუშაო გრაფიკისა და ქსელის გრაფიკის არარსებობა. ისინი, რა თქმა უნდა, განვითარებულია, მაგრამ პრაქტიკაში ისინი იშვიათად შეინიშნება ზუსტად. ინდუსტრიის წარმოების გაურკვევლობა შეიძლება განიხილებოდეს, როგორც ერთგვარი დამატებითი ბარიერი ინდუსტრიაში შესვლისთვის. ზემოთ განხილული უძრავი ქონების პირველად ბაზარზე გამყიდველების ინდუსტრიაში შესვლის ბარიერები დამახასიათებელია ბაზრის სტრუქტურებისთვის „ოლიგოპოლია“ და „მონოპოლისტური კონკურენცია“. მეორადი საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარზე, ინდუსტრიაში შესვლის უმნიშვნელო ბარიერებია. ყველაზე ხშირად, შინამეურნეობები მიმართავენ შუამავლების - უძრავი ქონების სააგენტოების მომსახურებას. უძრავი ქონების კომპანიის შესაქმნელად საჭიროა იურიდიული პირის სახელმწიფო რეგისტრაცია, მაგრამ საკმარისია ინდივიდუალური მეწარმის რეგისტრაცია. ასევე მნიშვნელოვან როლს თამაშობს შუამავალი ფირმის რეპუტაცია, რაც მისი კონკურენტული უპირატესობაა. რეალტორის რეპუტაცია შედგება მისი საქმიანობის სხვადასხვა გარემოებიდან: ბაზარზე მისი ყოფნის დრო, ოფისების რაოდენობა, მედიაში დადებითი და უარყოფითი მიმოხილვების არსებობა, მისი საქმიანობის ასახვა პროფესიულ გამოცემებში და ა.შ. . ზოგიერთი კონკურენტული უპირატესობა უძრავი ქონების კომპანიისთვის არის ასევე მონაწილეობა პროფესიულ ასოციაციაში (არაკომერციული პარტნიორობა) RGR და/ან NGR. ამისათვის თქვენ უნდა: 1) მიიღოთ გაწეული საბროკერო მომსახურების სტანდარტის მოთხოვნებთან შესაბამისობის სერტიფიკატი; 2) ფლობდეს ან ოფიციალურად გამოიყენოს არასაცხოვრებელი ფართი, რომელსაც აქვს სპეციალურად აღჭურვილი მოლაპარაკების ოთახი, რომელიც უზრუნველყოფს კონფიდენციალობას; 3) დადოს გამყიდველს პროფესიული პასუხისმგებლობის დაზღვევის ხელშეკრულება; 4) მოიპოვოს დადგენილი წესით რეგისტრირებული სასაქონლო ნიშნით სარგებლობის უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტი, რომლითაც ხდება საბროკერო მომსახურება. უძრავი ქონების ბაზარზე არის ერთგვარი სასაქონლო ნიშნის ეფექტი - ამ ბიზნესში ძალიან მნიშვნელოვანია კარგი ისტორია და საზოგადოების აღიარება. მაგალითად, ის ფაქტი, რომ Vybor უძრავი ქონების სააგენტო გამარჯვებულად იქნა აღიარებული საუკეთესო საბროკერო კომპანიაში საბინაო ბაზარზე 2011 წლის ნომინაციაში (100-ზე მეტი თანამშრომელი) ჩატარებული რუსულენოვანი კონკურსის "პროფესიული აღიარება - 2011" შედეგების მიხედვით. რუსეთის რეალტორთა გილდიის მიერ (100-ზე მეტი თანამშრომელი), აძლევს რეალტორს ძლიერ კონკურენტულ უპირატესობას. საზოგადოებრივი აზრისა და საზოგადოებრივი ქცევისადმი ნდობის ეფექტი აქ არის ეკონომიკური თეორიიდან ცნობილ უმრავლესობის შეერთების ერთგვარი ეფექტი - არ ესმით უძრავი ქონების ბაზრის ფუნქციონირების სირთულეები, არაპროფესიონალი მყიდველები და გამყიდველები (ოჯახები) ამჯობინებენ. დაუკავშირდით აგენტებს, რომლებიც ყველაზე მოთხოვნადია ბაზარზე ან რეკომენდაციას უწევენ ნაცნობებსა და მეგობრებს. რეპუტაცია, ნდობა, ბრენდის უპირატესობა - ინდუსტრიაში შესვლის ყველა ეს ბარიერი დამახასიათებელია „მონოპოლისტური კონკურენციის“ საბაზრო სტრუქტურისთვის. უძრავი ქონების მეორად ბაზარზე (ოჯახები) არაპროფესიონალი გამყიდველებისა და მყიდველებისთვის ბაზარზე შესვლის ბარიერები მინიმალურია. ასე რომ, გამყიდველი დებს წინასწარ ხელშეკრულებას უძრავი ქონების კომპანიასთან გასაყიდად, რაც მას თითქმის არაფერს ავალდებულებს. ამის შემდეგ საქონელი (საცხოვრებელი ფართი) რეკლამირებულია შუამავლის მიერ, აჩვენებს პოტენციურ მყიდველებს და მიმდინარეობს მოლაპარაკებები გამყიდველის სახელით. აგენტს აქვს გადაუხდელი ტრანზაქციისა და წარმოების ხარჯები, რაც მრავალი თვალსაზრისით აკავშირებს მის შემდგომ ქცევას. რაც უფრო მეტ ხანს მუშაობს აგენტი კლიენტთან, მით უფრო მაღალია ეს ხარჯები და უფრო მეტად ის არის დაინტერესებული მათი პროდუქტიული გახადოს, ანუ კლიენტთან ურთიერთობის დასრულება გაყიდვის მისაღები ვარიანტის შერჩევით და გარიგების დადების გზით. ეს გამოწვეულია იმით, რომ სააგენტოს მომსახურება, როგორც წესი, ფასიანია ნასყიდობის ხელშეკრულების დადების ან საკუთრების უფლების რეგისტრაციისათვის დოკუმენტების გადაცემის დროს. უძრავი ქონების არაპროფესიონალი გამყიდველი თავად არ ეკისრება თავდაპირველ ხარჯებს, რაც მიუთითებს დაბრკოლებების თითქმის სრულ არარსებობაზე, როგორც შესვლის, ასევე საბაზრო ურთიერთობებიდან გასვლისთვის. ეს გარემოება აახლოებს უძრავი ქონების ბაზარს ოჯახებისთვის სრულყოფილი კონკურენციის ტიპთან. ამავდროულად, დეტალური სახის ურთიერთობები შეიძლება განიმარტოს, როგორც „ბუნდოვანი ხელშეკრულება“, რომელიც ითვალისწინებს ყველაზე ნაკლებად დაუცველი მხარის ოპორტუნიზმის საშიშროებას.

4. ზოგადად უძრავ ქონებაზე მოთხოვნის ფასის ელასტიურობა მაღალია საქონლის მაღალი ღირებულების გამო (შემოსავლის ეფექტი მოქმედებს), მაგრამ განსხვავდება მყიდველების სხვადასხვა სეგმენტისთვის და უძრავი ქონების სხვადასხვა კლასებისთვის. ამრიგად, მაღალი შემოსავლის მქონე ადამიანებისთვის მოთხოვნის ფასის ელასტიურობა უფრო დაბალია, ვიდრე დაბალი შემოსავლის მქონე ადამიანებისთვის. ძვირადღირებული და პრემიუმ საცხოვრებლებისთვის, მოთხოვნის ელასტიურობა უფრო დაბალია, ვიდრე ბიზნესისა და ეკონომ კლასის საცხოვრებლებზე. გარდა ამისა, მოთხოვნა პრემიუმ საცხოვრებელზე არის მოთხოვნა კომპლექსურ საქონელზე, მათ შორის როგორც თავად ბინაზე (საცხოვრებელი პირობები), ასევე ინდივიდუალური ინფრასტრუქტურა (მოთხოვნით), ასევე ტერიტორიის უსაფრთხოების დონე (მათ შორის გარემოსდაცვითი კეთილგანწყობა). კომპლექსური მშენებლობით იქმნება გარკვეული სოციალური გარემო - ირგვლივ იცხოვრებენ იგივე შემოსავლის, პრობლემებისა და თხოვნის მქონე ადამიანები. ელიტური საცხოვრებლის მყიდველები მზად არიან გადაიხადონ კლუბის ხასიათი (შენობაში არ არის 10-ზე მეტი ბინა), ერთიანი სოციალური გარემო (გამყიდველი ატარებს მაცხოვრებლების მკაცრ შერჩევას), მდებარეობა (ქალაქის ისტორიულ ნაწილში), ასევე სახლის მდებარეობა პრესტიჟულ კვარტალში (თეატრები, მუზეუმები მდებარეობს). უკვე ჰყავთ საკუთარი პარიკმახერი, მზარეული, ჩოგბურთის კორტი და ა.შ.), სტუმრების პარკინგისა და მიწისქვეშა პარკინგის არსებობა (სადაც თითოეულ ბინას აქვს ორი ადგილი ბინის მესაკუთრეთა მანქანებისთვის), მაცხოვრებლების უსაფრთხოების მაღალი ხარისხი (შეიარაღებული დაცვა, ვიდეო მეთვალყურეობა). , შესასვლელი პლასტიკური ბარათები მაცხოვრებლებისთვის და ა.შ.), ავტონომიური საინჟინრო აღჭურვილობა (საკუთარი ელექტროსადგური, წყალმომარაგება, გათბობა, სახანძრო სამსახური და ა.შ.), გამოყენება მშენებლობაში და დასასრულებლად მხოლოდ საუკეთესო მასალები. ასეთი პროდუქტის უნიკალურობა სხვა პროდუქტებს არასრულყოფილ შემცვლელებად აქცევს. შედეგად, მცირდება მოთხოვნის ფასის ელასტიურობა. გარდა ამისა, კვადრატული მეტრის გადაჭარბებული ღირებულება (2011 წლის სექტემბრის მიხედვით ტომსკში, ელიტარული საცხოვრებლის 1 კვ.მ-ის ფასი 55-დან 83 ათას რუბლამდე მერყეობს) ქმნის პრესტიჟული საქონლის ეფექტს, რომლის მიმართ ინტერესი გარკვეული სოციალურია. ფენა იზრდება და მოთხოვნა კიდევ უფრო ნაკლებად ელასტიური ხდება ფასის მიხედვით. მოთხოვნის ფასის ელასტიურობა დამოკიდებულია უძრავი ქონების შეძენის მიზანზე. ამ კრიტერიუმის მიხედვით, ყველა საცხოვრებელი უძრავი ქონება შეიძლება დაიყოს ორ სეგმენტად. პირველი არის საცხოვრებელი, რომელიც შეძენილია მომხმარებლის არჩევანის ცვლილების ფარგლებში. მეორე არის საცხოვრებელი, როგორც საინვესტიციო პროდუქტი, რომელშიც ინვესტიციები ხორციელდება გადაყიდვის მიზნით (დროებითი ფასის არბიტრაჟის მიღება). მეორე სეგმენტისთვის მოთხოვნის ფასის ელასტიურობა უფრო მაღალია, ვინაიდან უძრავ ქონებაში ინვესტიციებს სხვა საინვესტიციო ალტერნატივებიც აქვს. რაც შეეხება მიწოდების ფასის ელასტიურობას, ის პირველი სეგმენტისთვის დაბალია, ანუ ფასის მატებასთან ერთად ახალი გამყიდველები არ გამოჩნდებიან. მეორე სეგმენტში გამყიდველების ქცევა დამოკიდებულია მათ მოლოდინებზე ფასების შემდგომ ცვლილებებთან დაკავშირებით. თუ გამყიდველების თვალსაზრისით, ფასმა უკვე მიაღწია მაქსიმუმს, ბაზარზე საინვესტიციო მიზნით შეძენილი ვაკანტური უძრავი ქონება, რამაც შესაძლოა ფასის კლება გამოიწვიოს. მაგრამ ფასების კოლაფსი ძნელად მოსალოდნელია, ბაზრის ამ სეგმენტის სიმცირის გამო. შემდგომი გაძვირების მოლოდინში, ინდივიდუალური გამყიდველები და რეალტორები ბინებს „გამართავენ“. ამრიგად, ბაზრის მეორე სეგმენტში მიწოდების ფასის ელასტიურობა უფრო მაღალია. და ბოლოს, პირველადი საბინაო ბაზრისთვის, მიწოდების ფასების ელასტიურობა უფრო მაღალია გრძელვადიან პერსპექტივაში, ვიდრე მოკლევადიან პერიოდში. ეს აიხსნება იმით, რომ ბაზარზე ახალი მწარმოებლებისა და გამყიდველების (მომხმარებელ-დეველოპერების) შეღწევა დაკავშირებულია მატერიალურ ხარჯებთან და ახალი ობიექტის მშენებლობის ხანგრძლივობასთან. ეკონომიკური პირობების გაუმჯობესება მოკლევადიან პერსპექტივაში გამოიწვევს უფრო მაღალ მოგებას არსებული დეველოპერებისთვის, მაგრამ მშენებლობისა და გაყიდვების მოცულობა ნაკლებად სავარაუდოა, რომ მნიშვნელოვნად გაიზრდება. გრძელვადიან პერსპექტივაში გაიზრდება კონკურენცია ახალი ფირმების (მათ შორის, რეპროფილების) გაჩენის გამო, რომლებიც მონაწილეობას მიიღებენ მთლიანი მოგების განაწილებაში.

5. კონკურენციის თავისებურებები უძრავი ქონების ბაზარზე. კონკრეტული მყიდველის მიერ საცხოვრებლის ინდივიდუალური მახასიათებლების დიდი მნიშვნელობის გათვალისწინებით (საცხოვრებლის ხარისხი, საცხოვრებელი გარემო, დეველოპერი ან უძრავი ქონების ბროკერის რეპუტაცია, დეველოპერის გარანტია, საკუთრების სადაზღვევო სერვისების გაწევა, დახმარება იპოთეკის აღებაში, და ა.შ.), გამყიდველებს შორის ჭარბობს არასაფასო კონკურენცია. საბინაო ბაზარზე ფასების კონკურენცია მეორეხარისხოვან როლს ასრულებს და ძალაში შედის გარიგების გადაუდებლობის შემთხვევაში. უძრავი ქონების ბაზარზე სამართლიანი კონკურენციაა, მაგრამ თანამედროვე პირობებში არის არაკეთილსინდისიერი კონკურენციის ისეთი ნიშნებიც, როგორიცაა მასალებისა და სამშენებლო სამუშაოების ხარისხის დაქვეითება, მყიდველების ინტერესების დარღვევა, თანამდებობის პირების მოსყიდვა (სხვადასხვა სახის მოპოვების მიზნით. ნებართვების, მიწის შესყიდვის და ა.შ.), ძირს უთხრის კონკურენტების რეპუტაციას ცრუ ჭორების გავრცელებით, მათ შორის. მედიის, სამრეწველო ჯაშუშობის და სხვა ქმედებების გამოყენება, რომლებიც არ შეესაბამება კანონსა და ბიზნეს ეთიკას. მეორადი საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარი არის "ლიმონის ბაზრის" ტიპიური მაგალითი - განსხვავებული ხარისხის საქონელი, ფარული მახასიათებლებით გარიგების ერთ-ერთი მხარისთვის (მყიდველი) და შემოთავაზებული საქონლის ხარისხის შესახებ პირადი ინფორმაციის არსებობა. გარიგების მეორე მხარე (გამყიდველი). როგორც „გაუარესების შერჩევის“ თეორიის ავტორმა ჯ. აკერლოფმა აჩვენა, ამ ტიპის ბაზრებზე კარგი მახასიათებლების მქონე საქონელი („ატამი“) ქრება, რჩება მხოლოდ დაბალი ხარისხის საქონელი („ლიმონები“), უფრო მეტიც, აშკარად. გადაჭარბებული ფასი. სხვა სიტყვებით რომ ვთქვათ, ზოგიერთი ქონება წლების განმავლობაში იყიდება ან არაერთხელ უბრუნდება ბაზარზე, სადაც მყიდველს ძალიან უჭირს „ატმის“ პოვნა „დამპალ ლიმონებს შორის“. ვინაიდან „ატმის“ მასობრივი ბაზარი არ არსებობს, მის ადგილს ინდივიდუალური გაყიდვები იკავებს, მათ შორის, პირადი კავშირებით.

6. ეკონომიკური მოგების წყაროები უძრავი ქონების ბაზარზე. დეველოპერებისთვის ეკონომიკური მოგების წარმოშობა დაკავშირებულია ბაზრის ოლიგოპოლიტურ სტრუქტურასთან. სამშენებლო ინდუსტრიაში და უძრავი ქონების მომსახურების სექტორში ჭარბი მოგების მიღების შესაძლებლობას განაპირობებს ქვეყანაში არსებული მაკროეკონომიკური ვითარება, ასევე ხალხის მოლოდინები და მათი შეფასებით განვითარების პერსპექტივები, შინამეურნეობების შემოსავლების დინამიკა, შესაძლებლობა და. იპოთეკური სესხის აღების პირობები და ა.შ. შუამავლები (უძრავი ქონების ფირმები) უძრავი ქონების ბაზარზე მოგება არის ჯილდო რისკისთვის, ასევე ინფორმაციული გაურკვევლობის დასაძლევად, რომელიც წარმოიქმნება მომსახურების მომხმარებლისთვის ტრანზაქციის თითოეულ ეტაპზე. ასევე, მსხვილ უძრავი ქონების სააგენტოებს შეუძლიათ მიიღონ სპეკულაციური მოგება უძრავ ქონებაში ინვესტიციების და დროებითი ფასის არბიტრაჟის მიღებით. განსაკუთრებით მომგებიანი საინვესტიციო ობიექტებია ის ბინები, რომლებისთვისაც მნიშვნელოვანი ფაქტორია გარიგების გადაუდებლობა. ასევე არსებობს სუპერმოგების მიღების არაკეთილსინდისიერი გზები, რომლის წყაროც არაკეთილსინდისიერი კონკურენციაა. საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზრის მახასიათებლების შესწავლა სხვადასხვა კრიტერიუმების მიხედვით საშუალებას გვაძლევს დავასკვნათ, რომ ის უფრო შესაფერისია ბაზრის სტრუქტურის ტიპისთვის "მონოპოლისტური კონკურენცია", თუმცა მის ზოგიერთ სეგმენტს აქვს "ოლიგოპოლიის" და თუნდაც ". სრულყოფილი კონკურენცია". გარდა ამისა, ეს ბაზარი ხასიათდება უკიდურესი ჰეტეროგენულობით, რაც განაპირობებს მისი ფუნქციონირების თავისებურებებს.

2. უძრავი ქონების ბაზარი

2.1. უძრავი ქონების ბაზრის ძირითადი მახასიათებლები

უძრავი ქონების ბაზარი - ეს არის მექანიზმი, რომლითაც ხდება ინტერესებისა და უფლებების გაერთიანება, უძრავი ქონების ფასების დადგენა.

უძრავი ქონების ბაზარი და მისი განვითარების დონე ახასიათებს ეროვნული ეკონომიკის განვითარებას. რუსეთში უძრავი ქონების ბაზრის განვითარებისას შეიძლება განვასხვავოთ შემდეგი ეტაპები.

უძრავი ქონების ბაზარმა განიცადა განვითარების პირველი, ყველაზე მღელვარე პერიოდი 90-იანი წლების დასაწყისში. საწარმოების გახსნა და განვითარება მოხდა პრაქტიკულად სამართლებრივ ვაკუუმში, მოთხოვნა ბევრად უსწრებდა მიწოდებას და, შესაბამისად, შემოსავლებიც ძალიან მაღალი იყო. აქ ამოსავალ წერტილად შეიძლება ჩაითვალოს ბინების პრივატიზაციის ნებართვა და შედეგად, ბინების გაყიდვისა და ყიდვის შესაძლებლობა. სწორედ მაშინ გამოჩნდა ბიზნესმენების და უბრალოდ შეძლებული ადამიანების მნიშვნელოვანი რაოდენობა, რომლებსაც სურდათ ახლებურად გაეუმჯობესებინათ საცხოვრებელი პირობები. ეს არის არა უფასო საჯარო საცხოვრებლის მოლოდინი, არა რთული გაცვლის სქემები, არამედ უბრალოდ ბინების შეძენა. იმ დროს შედარებით ცოტა ბინა იყო პრივატიზებული, ცოტა იყო ბინების გამყიდველი და უკვე საკმარისი მყიდველები.

მეორე ეტაპზე ჩნდება პირველი ნორმატიული აქტები, რომლებიც არეგულირებს უძრავი ქონების საქმიანობას რუსეთში. ეს პერიოდი ხასიათდება მნიშვნელოვანი შეღავათების მიწოდებით, რამაც კარგი საბაზრო გარემოს შენარჩუნებით შესაძლებელი გახადა კარგი შემოსავლის მიღება, რამაც ახალი მეწარმეები მიიზიდა ბაზრის ამ სეგმენტში. საბინაო ფასებმა დაიწყო მატება, მაგრამ ბინების გაყიდვა ბევრად გართულდა და მყიდველი უფრო არჩევითი გახდა. გაჩნდა მომხმარებელთა მომსახურების ახალი ფორმები. კერძოდ, გამოჩნდა და ფართოდ გავრცელდა ბინების განვადებით გაყიდვა, ბინებით უზრუნველყოფილი სესხების გაცემა. ზოგიერთმა ფირმამ ექსკლუზიური კონტრაქტებით დაიწყო მუშაობა, აიღო ვალდებულება კლიენტის ბინის გაყიდვა გარკვეული ვადით.

მესამე ეტაპი ხასიათდება მიწოდებაზე მოთხოვნის გადაჭარბებით, საკანონმდებლო ბაზის გამკაცრებით, ინტენსიური კონკურენციით ბაზარზე, რამაც გამოიწვია შემოსავლის ვარდნა. მცირე საწარმოები გაკოტრდებიან, საშუალო და მსხვილიც კი იბრძვიან გადარჩენისთვის. 1996 წლის დასაწყისისთვის დაიწყო ბინების ღირებულების ბუნებრივი კლება. 1996 წლის გაზაფხულისთვის მოსკოვში, სანქტ-პეტერბურგსა და რუსეთის სხვა ქალაქებში ბინების ფასებმა დაიწყო ვარდნა. საშუალოდ ყოველთვიურად 2-3%-ით იაფდებოდა. გაიზარდა გასაყიდად შემოთავაზებული ბინების რაოდენობა, ხოლო პოტენციური მყიდველების რაოდენობა შემცირდა.

1999 წლის მეორე ნახევრიდან დაიწყო რუსეთის უძრავი ქონების ბაზრის განვითარების ახალი ეტაპი 1998 წლის აგვისტოს კრიზისის შემდეგ - ფასების შემცირების დასრულების ეტაპი, სტაბილიზაციის დასაწყისი და გარკვეული აღდგენა. ეს მოხდა ქვეყანაში მაკროეკონომიკური მაჩვენებლების ხელსაყრელი განვითარების ფონზე და, კერძოდ, დაბალი (1998 წლის შემოდგომასთან შედარებით) ინფლაციის მაჩვენებლების, რუბლის გლუვი და შეზღუდული დევალვაციის ფონზე დოლართან მიმართებაში.

შესაბამისად, უძრავი ქონების ბაზარი, როგორც საბაზრო ეკონომიკის თეორიიდან გამომდინარეობს, გაიარა რეცესია, მიაღწია სტაბილიზაციას და წინ (არა აუცილებლად დაუყოვნებლივ) ახალი მატებაა, ფასების გარკვეული ზრდის ჩათვლით.

უძრავი ქონება ცენტრალურ ადგილს იკავებს ნებისმიერ სოციალურ სტრუქტურაში, ერთდროულად ასრულებს ორ მნიშვნელოვან ფუნქციას: წარმოების საშუალებებს და პირადი მოხმარების საგანს საცხოვრებლად, დასვენებისთვის, კულტურული საქმიანობისთვის და ა.შ. სახელმწიფოს მიერ საზოგადოების სხვადასხვა სფეროს ეკონომიკური და სამართლებრივი რეგულირება და მატერიალური წარმოება მჭიდროდაა დაკავშირებული უძრავი ქონების ობიექტებთან.

უძრავი ქონების მთავარი, ძირითადი ობიექტი - მიწას აქვს უნიკალური ღირებულება ადამიანების სამეწარმეო საქმიანობის მთელ სისტემაში და მათ ცხოვრებაში. მას განსაკუთრებული მნიშვნელობა აქვს მთელი კაცობრიობის საზოგადოებისთვის, რადგან ის არის ერთადერთი საცხოვრებელი ადგილი ყველა ხალხისა და ხალხის თაობისთვის, მთავარი და ერთადერთი ფაქტორი ნებისმიერ ბიზნეს სფეროში, რომელიც პირდაპირ ან ირიბად მონაწილეობს ყველა სხვა საქონლისა და სარგებლის წარმოებაში. . უძრავი ქონება ეკონომიკური პროცესების, კერძო და საჯარო ინტერესების, ადმინისტრაციული ნორმებისა და წესების ერთობლიობის ცენტრშია (ნახ. 2.1).

ბრინჯი. 2.1. უძრავი ქონება ეკონომიკური და სახელმწიფო ინტერესების ობიექტია

უძრავი ქონება, როგორც საქონელი არის გარიგების ობიექტი, რომელიც აკმაყოფილებს სხვადასხვა რეალურ თუ პოტენციურ საჭიროებებს და აქვს გარკვეული ხარისხობრივი და რაოდენობრივი მახასიათებლები.

უძრავი ქონება ყველაზე მეტია გამძლე საქონელიყველა არსებულიდან, რაც უზრუნველყოფს ინვესტიციების სანდოობას, ვინაიდან მისი ღირებულება შეიძლება დროთა განმავლობაში გაიზარდოს სხვადასხვა ფაქტორების გავლენით. უძრავი ქონების კიდევ ერთი მნიშვნელოვანი მახასიათებელია ის, რომ უძრავი საქონელი მოიხმარება მათ ადგილას, ამიტომ არსებობს ისეთი ეკონომიკური მახასიათებელი, როგორიცაა ტერიტორიული უპირატესობები. უძრავი ქონების სხვა ეკონომიკური მახასიათებლებია ფულადი სახსრების არათანაბარი ნაკადები, საგადასახადო დიფერენციაცია, საკუთრების უფლების მრავალფეროვნება, ოპერაციების მკაცრი რეგულირება, ლიკვიდობა და მენეჯმენტის საჭიროება. საბაზრო ურთიერთობების პირობებში უძრავი ქონების მართვა წარმოადგენს კომპლექსურ ინტეგრირებულ სისტემას კონკრეტული ტიპის უძრავი ქონების მოთხოვნილებების დასაკმაყოფილებლად.

თავისი სპეციფიკიდან გამომდინარე, უძრავი ქონების ბაზარს აქვს მთელი რიგი მახასიათებლები, რომლებიც წარმოდგენილია ცხრილში. 2.1.

ცხრილი 2.1

უძრავი ქონების ბაზრის მახასიათებლები

	დამახასიათებელი
ლოკალიზაცია	აბსოლუტური უმოძრაობა - ფასის დიდი დამოკიდებულება მდებარეობაზე
კონკურსის ტიპი	არასრულყოფილი, ოლიგოპოლია - მყიდველებისა და გამყიდველების მცირე რაოდენობა - თითოეული ობიექტის უნიკალურობა - ფასების კონტროლი შეზღუდულია - ბაზარზე შესვლას მნიშვნელოვანი კაპიტალი სჭირდება
შეთავაზებების ელასტიურობა	დაბალი, მოთხოვნისა და ფასების მატებასთან ერთად, მიწოდება ნაკლებად იზრდება - მოთხოვნა შეიძლება იყოს ძალიან არასტაბილური
ხარისხი გახსნილობა	ტრანზაქციები კერძოა - საჯარო ინფორმაცია, ხშირად არასრული და არაზუსტი
პროდუქტის კონკურენტუნარიანობა	დიდწილად განსაზღვრავს გარე გარემოს, სამეზობლოს გავლენით - მყიდველების ინდივიდუალური პრეფერენციების სპეციფიკა
ზონირების პირობები	რეგულირდება სამოქალაქო და მიწის კანონმდებლობით, წყლის, სატყეო მეურნეობის, გარემოსდაცვითი და სხვა განსაკუთრებული უფლებების გათვალისწინებით - კერძო და საკუთრების სხვა ფორმების უფრო დიდი ურთიერთდამოკიდებულება
გარიგებების რეგისტრაცია	სამართლებრივი სირთულეები, შეზღუდვები და პირობები
ფასი	მოიცავს ობიექტის ღირებულებას და მასთან დაკავშირებულ უფლებებს

უძრავი ქონების ბაზარი დიდ გავლენას ახდენს ადამიანების ცხოვრებისა და საქმიანობის ყველა ასპექტზე, ასრულებს მთელ რიგ ზოგად და სპეციალურ ფუნქციებს: საფასო, მარეგულირებელი, კომერციული, სანიტარული, საინფორმაციო, შუამავალი, მასტიმულირებელი, საინვესტიციო, სოციალური.

უძრავი ქონების ბაზრის ფუნქციონირებას ახორციელებენ მისი სუბიექტები, რომლებიც შედიან: გამყიდველები, მყიდველები, პროფესიონალი მონაწილეები, სახელმწიფო უწყებები.

ბაზრის პროფესიონალი მონაწილეები არიან რეალტორები, შემფასებლები, დილერები და სხვა შუამავლები. უძრავი ქონებით საქმიანობად ითვლება იურიდიული და ინდივიდუალური მეწარმეების მიერ დაინტერესებულ პირთან (ან მინდობილ პირთან) შეთანხმების საფუძველზე მისი სახელით და მისი ხარჯებით ან მის მიერ სამოქალაქო-სამართლებრივი გარიგების განხორციელების მიზნით. საკუთარი სახელით, მაგრამ დაინტერესებული პირის ხარჯზე და ინტერესებიდან გამომდინარე, შენობები, ნაგებობები, ნაგებობები, საცხოვრებელი და არასაცხოვრებელი ფართები და მათზე უფლებები.

უძრავი ქონების ბაზარს აქვს განშტოებული სტრუქტურა და მისი დიფერენცირება შესაძლებელია ცხრილში წარმოდგენილი სხვადასხვა მახასიათებლების მიხედვით. 2.2.

ცხრილი 2.2

უძრავი ქონების ბაზრების კლასიფიკაცია

კლასიფიკაციის ნიშანი	ბაზრის ტიპები
ობიექტის ტიპი	მიწა, შენობები, ნაგებობები, საწარმოები, შენობა-ნაგებობები, მრავალწლიანი ნარგავები, უძრავი უფლებები, სხვა ობიექტები
გეოგრაფიული (ტერიტორიული)	ადგილობრივი, ქალაქი, რეგიონალური, ეროვნული, მსოფლიო
ფუნქციური დანიშნულება	სამრეწველო ფართები, საცხოვრებელი, არასამრეწველო შენობები და შენობები
ოპერაციისთვის მზადყოფნის ხარისხი	არსებული ობიექტები, მშენებლობა მიმდინარეობს, ახალი მშენებლობა
მონაწილის ტიპი	ინდივიდუალური გამყიდველები და მყიდველები, გადამყიდველები, მუნიციპალიტეტები, კომერციული ორგანიზაციები
გარიგების ტიპი	ყიდვა-გაყიდვა, იჯარა, იპოთეკა, რეალური უფლებები
ინდუსტრიის კუთვნილება	სამრეწველო ობიექტები, სასოფლო-სამეურნეო ობიექტები, საზოგადოებრივი შენობები და სხვა
საკუთრების ტიპი	სახელმწიფო და მუნიციპალური ობიექტები, კერძო
გარიგების მეთოდი	პირველადი და მეორადი, ორგანიზებული და არაორგანიზებული, გაცვლითი და ურეცეპტოდ, ტრადიციული და კომპიუტერიზებული

წინა

უძრავი ქონების ბაზარი -ეს არის ბაზრის მექანიზმების ურთიერთდაკავშირებული სისტემა, რომელიც უზრუნველყოფს უძრავი ქონების შექმნას, გადაცემას, ექსპლუატაციას და დაფინანსებას.

უძრავი ქონების ბაზარი არის რეგიონული, ადგილობრივი ბაზრების ერთობლიობა, რომლებიც მნიშვნელოვნად განსხვავდება ერთმანეთისგან ფასების, რისკის დონის, უძრავ ქონებაში ინვესტიციების ეფექტურობის და ა.შ.

უძრავი ქონების ბაზარი ნებისმიერი ეროვნული ეკონომიკის მნიშვნელოვანი კომპონენტია. უძრავი ქონება ეროვნული სიმდიდრის ყველაზე მნიშვნელოვანი კომპონენტია, რომელიც მსოფლიო სიმდიდრის 50%-ზე მეტს შეადგენს. უძრავი ქონების ბაზრის გარეშე საერთოდ არ შეიძლება იყოს ბაზარი. შრომის ბაზარი, კაპიტალის ბაზარი, საქონლისა და მომსახურების ბაზარი და ა.შ. მათი არსებობისთვის უნდა ჰქონდეთ ან იქირაონ თავიანთი საქმიანობისთვის საჭირო ფართი.

უძრავი ქონება ეკონომიკური პროცესების, კერძო და საჯარო ინტერესების, ადმინისტრაციული ნორმებისა და წესების ერთობლიობის ცენტრშია (სურათი 9.1).

სურათი 9.1 - უძრავი ქონება - ეკონომიკური და სახელმწიფო ინტერესების ობიექტი

უძრავი ქონება, როგორც საქონელი არის გარიგების ობიექტი, რომელიც აკმაყოფილებს სხვადასხვა რეალურ თუ პოტენციურ საჭიროებებს და აქვს გარკვეული ხარისხობრივი და რაოდენობრივი მახასიათებლები. FROM უძრავი ქონების, როგორც საქონლის არსი შემდეგია:

ქონების ფიზიკური შინაარსი (ფიზიკური მახასიათებლები, რომლებიც აღწერს ფართობს, მოცულობას, სამშენებლო მასალებს, საინჟინრო სისტემების სიმძლავრეს და ა.შ.);

სამართლებრივი მახასიათებლები (უძრავი ქონების ობიექტზე და არა თავად ობიექტზე, ბაზრის ბრუნვაში შედის უფლებები);

ეკონომიკური მახასიათებლები, რომლებიც იძლევა წარმოდგენას ობიექტის ღირებულების შესახებ (ბაზარი, აღდგენა, ჩანაცვლება და ა.შ.);

მისი მოვლის ღირებულება (მიმდინარე და კაპიტალური რემონტი, წყალი, გაზი, ელექტროენერგია და ა.შ.); და მომგებიანობა (ქირა და არაპირდაპირი შემოსავალი, ღირებულების ამაღლება და ა.შ.).

რუსეთის უძრავი ქონების ბაზარი ასახავს გარდამავალი ეკონომიკის ყველა პრობლემას და ახასიათებს მისი სეგმენტების არათანაბარი განვითარებით, არასრულყოფილი საკანონმდებლო ბაზა და მოქალაქეებისა და იურიდიული პირების დაბალი საინვესტიციო აქტივობა. რუსეთში უძრავი ქონების ბაზრის განვითარებისას შეიძლება განვასხვავოთ შემდეგი ეტაპები:

1. უძრავი ქონების ბაზარმა განვითარების ყველაზე მღელვარე პერიოდი 90-იანი წლების დასაწყისში განიცადა. საწარმოების გახსნა და განვითარება მოხდა პრაქტიკულად სამართლებრივ ვაკუუმში, მოთხოვნა ბევრად უსწრებდა მიწოდებას. აქ ამოსავალ წერტილად შეიძლება ჩაითვალოს ბინების პრივატიზების ნებართვა და, შედეგად, ბინების გაყიდვისა და ყიდვის შესაძლებლობა. სწორედ მაშინ გამოჩნდა ბიზნესმენების და უბრალოდ შეძლებული ადამიანების მნიშვნელოვანი რაოდენობა, რომლებსაც სურდათ ახლებურად გაეუმჯობესებინათ საცხოვრებელი პირობები. ეს არის არა უფასო საჯარო საცხოვრებლის მოლოდინი, არა რთული გაცვლის სქემები, არამედ უბრალოდ ბინების შეძენა. იმ დროს შედარებით ცოტა ბინა იყო პრივატიზებული, ცოტა იყო ბინების გამყიდველი და უკვე საკმარისი მყიდველები.

2. მეორე ეტაპზე ჩნდება რუსეთში უძრავი ქონების საქმიანობის მარეგულირებელი პირველი ნორმატიული აქტები. ეს პერიოდი ხასიათდება მნიშვნელოვანი შეღავათების მიწოდებით, რამაც კარგი საბაზრო გარემოს შენარჩუნებით შესაძლებელი გახადა კარგი შემოსავლის მიღება, რამაც ახალი მეწარმეები მიიზიდა ბაზრის ამ სეგმენტში. საბინაო ფასებმა დაიწყო მატება, მაგრამ ბინების გაყიდვა ბევრად გართულდა და მყიდველი უფრო არჩევითი გახდა. გაჩნდა მომხმარებელთა მომსახურების ახალი ფორმები. კერძოდ, გამოჩნდა და ფართოდ გავრცელდა ბინების განვადებით გაყიდვა, ბინებით უზრუნველყოფილი სესხების გაცემა. ზოგიერთმა ფირმამ ექსკლუზიური კონტრაქტებით დაიწყო მუშაობა, გარკვეული ვადით კლიენტის ბინის გაყიდვის ვალდებულება.

3. მესამე ეტაპი ხასიათდება მიწოდებაზე მოთხოვნის გადაჭარბებით, საკანონმდებლო ბაზის გამკაცრებით, ბაზარზე ინტენსიური კონკურენციით, რამაც გამოიწვია შემოსავლის ვარდნა. მცირე საწარმოები გაკოტრდებიან, საშუალო და მსხვილიც კი იბრძვიან გადარჩენისთვის. 1996 წლის დასაწყისისთვის დაიწყო ბინების ღირებულების ბუნებრივი კლება.

4. 1999 წლის მეორე ნახევრიდან დაიწყო რუსეთის უძრავი ქონების ბაზრის განვითარების ახალი ეტაპი 1998 წლის აგვისტოს კრიზისის შემდეგ - ფასის შემცირების დასრულების, სტაბილიზაციის და გარკვეული აღდგენის ეტაპი. ეს მოხდა ქვეყანაში მაკროეკონომიკური მაჩვენებლების ხელსაყრელი განვითარების ფონზე და, კერძოდ, დაბალი (1998 წლის შემოდგომასთან შედარებით) ინფლაციის მაჩვენებლების, რუბლის გლუვი და შეზღუდული დევალვაციის ფონზე დოლართან მიმართებაში.

შესაბამისად, უძრავი ქონების ბაზარმა, როგორც საბაზრო ეკონომიკის თეორიიდან გამომდინარეობს, გაიარა რეცესიის ეტაპი, მიაღწია სტაბილიზაციას და წინ (არა აუცილებლად დაუყოვნებლივ) ახალი მატებაა, ფასების გარკვეული ზრდის ჩათვლით.

ბაზრის მექანიზმითა და სახელმწიფო რეგულირებით უძრავი ქონების ბაზარი უზრუნველყოფს:

1. უძრავი ქონების ახალი ობიექტების შექმნა;

2. უძრავ ქონებაზე უფლების გადაცემა;

3. უძრავი ქონების ობიექტებზე წონასწორული ფასების დადგენა;

4. უძრავი ქონების ობიექტის ექსპლუატაცია (მართვა);

5. სივრცის გამოყოფა კონკურენტულ მიწათსარგებლობებს შორის;

6. ინვესტიცია უძრავ ქონებაში, უძრავი ქონებით განხორციელებული შემდეგი ოპერაციების განხორციელებისას:

6.1. საკუთრების ცვლილებით:

უძრავი ქონების ობიექტების ყიდვა-გაყიდვა;

მემკვიდრეობა;

შემოწირულობა;

ვალდებულებების შესრულების უზრუნველყოფა (მაგალითად, დაგირავებული ან ყადაღადადებული უძრავი ქონების რეალიზაცია);

6.2. მფლობელების შემადგენლობის ნაწილობრივი ან სრული ცვლილებით:

პრივატიზაცია;

ნაციონალიზაცია;

ცვლილებები მესაკუთრეთა შემადგენლობაში, მათ შორის ქონების გაყოფით;

შენატანი საწესდებო კაპიტალში;

სამეწარმეო სუბიექტების გაკოტრება (ლიკვიდაცია) (კრედიტორთა მოთხოვნების დაკმაყოფილებით, მათ შორის მესაკუთრეთა ქონების რეალიზაციის გზით);

6.3. საკუთრების შეცვლის გარეშე:

ინვესტიცია უძრავ ქონებაში;

უძრავი ქონების განვითარება (გაფართოება, ახალი მშენებლობა, რეკონსტრუქცია);

ცვლილებები გამოყენების მიმართულებით, სასაქონლო ნიშნის სახელწოდება, იურიდიული მისამართი და ა.შ.;

მართვა, ექსპლუატაცია;

გადაცემა ეკონომიკურ მართვაზე ან ოპერატიულ მართვაზე, უსასყიდლო სარგებლობაში;

რეგულარულად მიღებული შემოსავალი უძრავი ქონების საკუთრებიდან, რომელიც არ საჭიროებს მიმღების სამეწარმეო საქმიანობას;

რენტა (ერთი მხარე (იჯარის მიმღები) გადასცემს ქონებას მეორე მხარეს (ქირის გადამხდელს), ხოლო რენტაბლის გადამხდელი იღებს ვალდებულებას, მიღებული ქონების სანაცვლოდ, პერიოდულად გადაუხადოს ქირას მიმღებს გარკვეული თანხის სახით ან უზრუნველყოს. სახსრები მისი შენარჩუნებისთვის სხვა ფორმით);

სიცოცხლის განმავლობაში შენარჩუნება დამოკიდებული;

ნდობის მენეჯმენტზე გადასვლა;

სერვიტუტებისა და სხვა ტვირთების შემოღება (მოხსნა);

სხვადასხვა ფორმისა და სხვადასხვა ოპერაციების დაზღვევა, მათ შორის უძრავი ქონების განვითარების დაკრედიტება.

ყველა ეს ოპერაცია საბაზრო ეკონომიკაში ხორციელდება საბაზრო მექანიზმების გამოყენებით და, შესაბამისად, ისინი ქმნიან უძრავი ქონების ბაზარს.

ცხრილი 9.1- უძრავი ქონების ბაზრის თავისებურებები

ნიშანი	დამახასიათებელი
ლოკალიზაცია	- აბსოლუტური უმოძრაობა - ფასის დიდი დამოკიდებულება მდებარეობაზე
კონკურსის ტიპი	- არასრულყოფილი, ოლიგოპოლია - მყიდველებისა და გამყიდველების მცირე რაოდენობა - თითოეული ობიექტის უნიკალურობა - ფასების კონტროლი შეზღუდულია - ბაზარზე შესვლა მოითხოვს მნიშვნელოვან კაპიტალს.
შეთავაზებების ელასტიურობა*	- დაბალი, მოთხოვნისა და ფასების მატებასთან ერთად, მიწოდება მცირედ იზრდება - მოთხოვნა შეიძლება იყოს ძალიან არასტაბილური
ღიაობის ხარისხი	- ტრანზაქციები არის პირადი - საჯარო ინფორმაცია, ხშირად არასრული და არაზუსტი
პროდუქტის კონკურენტუნარიანობა	- დიდწილად განისაზღვრება მიმდებარე გარემოთი, სამეზობლოს გავლენით - მყიდველების ინდივიდუალური პრეფერენციების სპეციფიკით.
ზონირების პირობები	- რეგულირდება სამოქალაქო და მიწის კანონმდებლობით, წყლის, სატყეო მეურნეობის, გარემოსდაცვითი და სხვა განსაკუთრებული უფლებების გათვალისწინებით - კერძო და საკუთრების სხვა ფორმების დიდი ურთიერთდამოკიდებულება.
გარიგებების რეგისტრაცია	სამართლებრივი სირთულეები, შეზღუდვები და პირობები
ფასი	მოიცავს ობიექტის ღირებულებას და მასთან დაკავშირებულ უფლებებს

* საკუთრებაზე მოთხოვნა ინდივიდუალურია და შეუცვლელია, რაც ართულებს საბაზრო ბალანსისა და პროპორციულობის მიღწევას. უძრავი ქონების ობიექტებზე მოთხოვნისა და მიწოდების სიდიდე დიდწილად განისაზღვრება გეოგრაფიული (ობიექტის მდებარეობა ქალაქში, რეგიონში) და ისტორიული (მშენებლობის სხვადასხვა პერიოდის სახლები) ფაქტორებით; ინფრასტრუქტურის მდგომარეობა ქონების ტერიტორიაზე (მისასვლელი გზების, გზების, მეტრო და სხვა სახის სატრანსპორტო მარშრუტების ხელმისაწვდომობა, სავაჭრო და სამომხმარებლო მომსახურება, პარკები, საზოგადოებრივი დასვენების სხვა ადგილები და ა.შ.). უძრავი ქონების ბაზარზე მიწოდებასა და მოთხოვნაზე გავლენას ახდენს მრავალი ფაქტორი. მათგან ყველაზე მნიშვნელოვანი მოცემულია ცხრილში. 9.2.

დიაგრამა 9.2 - უძრავი ქონების ბაზრის ციკლური განვითარება

1 - უძრავი ქონების ბაზრის კლება შეინიშნება აშენებული შენობების გადაჭარბებისას, როცა დაუსახლებელი შენობების რაოდენობა სწრაფად იზრდება და ქონების მფლობელს უჭირს მისი გაყიდვა, ფასები ეცემა. ეს არის მყიდველის ბაზარი; 2 - შექმნილი უძრავი ქონების ობიექტების შეწოვა ხდება აშენებულ ობიექტებზე მოთხოვნის ზრდის შემდეგ და ხასიათდება ახალი ობიექტების მიწოდების ვირტუალური ნაკლებობით. ეს ციკლი განისაზღვრება ახალი უძრავი ქონების შექმნის შესახებ წინასაინვესტიციო კვლევების ზრდით; 3 - ახალი მშენებლობა კულმინაციას აღწევს ახლადშექმნილ ობიექტებზე მოთხოვნის ზრდის შედეგად და ხასიათდება სამშენებლო ობიექტებზე ფასების ზრდით. ეს არის გამყიდველის ბაზარი; 4 - უძრავი ქონების ბაზრის გაჯერება ხდება მაშინ, როდესაც იქმნება სამშენებლო სიმძლავრის ჭარბი რაოდენობა და სამშენებლო პროდუქციის ჭარბი წარმოება და სამშენებლო აქტივობა მცირდება. უძრავი ქონების გაყიდვების ზრდა ამ პერიოდში კლებულობს.

ცხრილი 9.2 - მიწოდებასა და მოთხოვნაზე მოქმედი ფაქტორების სისტემა

ფაქტორები	ზემოქმედება მიწოდებაზე	ზემოქმედება მოთხოვნაზე
ეკონომიკური
მოსახლეობის შემოსავლის დონის ცვლილებები: ზრდის შემცირება	თანამედროვე პირობებში ეს არის მზა საბინაო ბაზარზე მიწოდების გაზრდის ფაქტორი	Გაზრდა შემცირება
ბიზნესის შემოსავლის დონის ცვლილება: ზრდის შეკუმშვა	კომერციული უძრავი ქონების ბაზარზე მიწოდების გაზრდა	Გაზრდა შემცირება
ფინანსური, კერძოდ საკრედიტო რესურსების ხელმისაწვდომობა: ზრდის შემცირება	Გაზრდა შემცირება	Გაზრდა შემცირება
გაქირავების განაკვეთები: ზრდის შემცირება	Გაზრდა შემცირება	შემცირება გაზრდა
მშენებლობის ღირებულება: ზრდის შემცირება	შემცირება გაზრდა	მზა საბინაო ბაზრის ზრდა
კომუნალური მომსახურების ტარიფები და რესურსების გადახდები: შემცირება შემცირება	Მომატება	Მომატება
სოციალური
მოსახლეობის ცვლილება: ზრდის შეკუმშვა	Მომატება	Გაზრდა შემცირება
განათლების დონის ცვლილება: გაზრდა შემცირება		Გაზრდა შემცირება
დანაშაულის მაჩვენებლის ცვლილება: ზრდა შემცირება		შემცირება გაზრდა
ადმინისტრაციული
ქონების გადასახადის დონე: გაზრდა შემცირება	Მომატება	შემცირება
მიწის გადასახადის დონე: ზრდის შემცირება	Მომატება	Მომატება
განვითარების უფლებების მოპოვების პირობები: ლიბერალური შემზღუდველი	Გაზრდა შემცირება

უძრავი ქონების ბაზარს აქვს განშტოებული სტრუქტურა და მისი დიფერენცირება შესაძლებელია ცხრილში წარმოდგენილი სხვადასხვა მახასიათებლების მიხედვით. 9.3.

ცხრილი 9.3 - უძრავი ქონების ბაზრების კლასიფიკაცია

კლასიფიკაციის ნიშანი	ბაზრის ტიპები
ობიექტის ტიპი	- მიწა, შენობები, ნაგებობები, საწარმოები, ფართები, მრავალწლიანი ნარგავები, საკუთრივ უფლებები, სხვა ობიექტები.
გეოგრაფიული (ტერიტორიული)	ადგილობრივი, ქალაქი, რეგიონალური, ეროვნული, მსოფლიო
ფუნქციური დანიშნულება	სამრეწველო ფართები, საცხოვრებელი, არასამრეწველო შენობები და შენობები
ოპერაციისთვის მზადყოფნის ხარისხი	არსებული ობიექტები, მშენებლობა მიმდინარეობს, ახალი მშენებლობა
მონაწილის ტიპი	ინდივიდუალური გამყიდველები და მყიდველები, გადამყიდველები, მუნიციპალიტეტები, კომერციული ორგანიზაციები
გარიგების ტიპი	ყიდვა-გაყიდვა, იჯარა, იპოთეკა, რეალური უფლებები
ინდუსტრიის კუთვნილება	სამრეწველო ობიექტები, სასოფლო-სამეურნეო ობიექტები, საზოგადოებრივი შენობები და სხვა
საკუთრების ტიპი	სახელმწიფო და მუნიციპალური ობიექტები, კერძო
გარიგების მეთოდი	პირველადი და მეორადი, ორგანიზებული და არაორგანიზებული, გაცვლითი და ურეცეპტოდ, ტრადიციული და კომპიუტერიზებული

უძრავი ქონების ბაზრის ფუნქციები

ბაზრის ერთ-ერთი მთავარი ფუნქციაა წონასწორული ფასების დადგენა, სადაც ეფექტური მოთხოვნა შეესაბამება წინადადებების მოცულობას. წონასწორული ფასის ქვემოთ ფასებში არის ჭარბი მოთხოვნა, ხოლო წონასწორობის ფასის გადაჭარბებისას არის ჭარბი მიწოდება. ფასში ასევე კონცენტრირებულია დიდი რაოდენობით ინფორმაცია ბაზრის გაჯერების, მყიდველის პრეფერენციების, მშენებლობის ხარჯების, ამ სფეროში სახელმწიფოს ეკონომიკური და სოციალური პოლიტიკის შესახებ, მაგალითად, საცხოვრებლის მშენებლობა და ა.შ.

მარეგულირებელი ფუნქციაარის ის, რომ ბაზარი, რომელიც ფუნქციონირებს ავტონომიურად, ა. სმიტის განმარტებით, გადაანაწილებს რესურსებს „უხილავი ხელით“ ბიზნეს სფეროებს შორის და მიმართავს თავის მონაწილეებს მიზნისკენ, რომელიც საერთოდ არ იყო მათი განზრახვების ნაწილი - ჩამოაყალიბონ ეფექტური სტრუქტურა. ეკონომიკისა და საზოგადოებრივი ინტერესების დაკმაყოფილება. თანამედროვე მსოფლიოში ბაზრის რეგულირების ხარვეზებს სულ უფრო მეტად ანაზღაურებს ეროვნული ეკონომიკის სახელმწიფო მენეჯმენტი, განსაკუთრებით ბუნების დაცვის, კონკურენციის დაცვის, შემოსავლების გადანაწილების, ლეგალური ბიზნეს გარემოს შექმნის, სოციალური პრობლემების გადაჭრის და ა.შ.

კომერციული ფუნქციამოიცავს უძრავი ქონების ღირებულებისა და გამოყენების ღირებულების რეალიზებას და ინვესტირებულ კაპიტალზე მოგების მიღებას.

სანიტარული ფუნქცია- ეს არის ეკონომიკის გაწმენდა ბაზრის არაკონკურენტული და სუსტი მონაწილეებისგან, არაეფექტიანების გაკოტრება. საბაზრო მექანიზმი მიუთითებს ადამიანებს მათი ძიების მიმართულებით, მაგრამ არ აძლევს მათ გარანტიას საბოლოო ფინანსური შედეგების შესახებ. იგი აღიარებს მხოლოდ სოციალურად აუცილებელ ინვესტიციებს უძრავ ქონებაში, რადგან მხოლოდ მათ იხდის მყიდველი. აქედან გამომდინარე, ბაზრის გათავისუფლება საწარმოებისა და სხვა უძრავი ქონების არაეფექტური მფლობელებისგან იწვევს მდგრადობის გაზრდას და ეკონომიკურ ზრდას.

საინფორმაციო ფუნქცია- ეს არის განზოგადებული ობიექტური ინფორმაციის სწრაფი შეგროვებისა და გავრცელების უნიკალური საბაზრო მეთოდი, რომელიც უძრავი ქონების გამყიდველებსა და მყიდველებს საშუალებას აძლევს თავისუფლად, კომპეტენტურად მიიღონ გადაწყვეტილება საკუთარი ინტერესებიდან გამომდინარე.

შუამავლის ფუნქციაეს გამოიხატება იმით, რომ ბაზარი მოქმედებს როგორც აგრეგატული შუამავალი და შეხვედრის ადგილი მრავალი დამოუკიდებელი და ეკონომიკურად იზოლირებული მყიდველისა და გამყიდველისთვის, მათ შორის მყარდება კავშირი და ეძლევა პარტნიორების ალტერნატიული არჩევანის შესაძლებლობა. უძრავი ქონების ბაზარზე ასევე მუშაობენ პროფესიონალი შუამავლები: რეალტორები, შემფასებლები, აგენტები, ბროკერები, მზღვეველები, იპოთეკური კრედიტორები და დაინტერესებულ მონაწილეებს მომსახურებას სხვა პირები.

მასტიმულირებელი ფუნქციამოქმედებს უძრავი ქონების შექმნასა და გამოყენებაში სამეცნიერო და ტექნოლოგიური პროგრესის მიღწევების პროდუქტიული გამოყენებისათვის ეკონომიკური წახალისების სახით. კონკურენცია ეკონომიკურად აიძულებს და მხარს უჭერს მაღალ ბიზნეს აქტივობას და ახალი შესაძლებლობების ძიებას კაპიტალის ქონების ეფექტური მართვისთვის.

საინვესტიციო ფუნქცია- უძრავი ქონების ბაზარი კაპიტალის შენარჩუნებისა და ღირებულების გაზრდის მიმზიდველი გზაა. ეს ხელს უწყობს მოსახლეობის დანაზოგების და დაგროვების გადატანას მარაგების პასიური ფორმიდან რეალურ საწარმოო კაპიტალში, რაც შემოსავალს მოაქვს უძრავი ქონების მფლობელს. ამავდროულად, თავად უძრავი ქონება ემსახურება როგორც ერთგვარი სადაზღვევო გარანტია საინვესტიციო რისკებზე.

სოციალური ფუნქციავლინდება მთელი მოსახლეობის შრომითი აქტივობის ზრდაში, იმ მოქალაქეების შრომის ინტენსივობის მატებაში, რომლებიც ცდილობენ გახდნენ ბინების, მიწის ნაკვეთების და სხვა კაპიტალისა და პრესტიჟული ობიექტების მფლობელები.

მთავარი უძრავი ქონების ბაზრის მართვის მიზნები:

უძრავ ქონებაზე მოქალაქეთა კონსტიტუციური უფლებებისა და მის ფლობასთან დაკავშირებული ვალდებულებების განხორციელება;

ბაზარზე მისი ყველა მონაწილის მუშაობის გარკვეული პროცედურისა და პირობების ჩამოყალიბება;

მონაწილეთა დაცვა არაკეთილსინდისიერებისგან, თაღლითობისა და კრიმინალური ორგანიზაციებისა და პირებისგან;

უძრავი ქონების ობიექტების უფასო ფასების უზრუნველყოფა მიწოდებისა და მოთხოვნის შესაბამისად;

წარმოების სფეროში ინვესტიციებისთვის, სამეწარმეო საქმიანობის სტიმულირების პირობების შექმნა;

ეკოლოგიური გარემოს გაუმჯობესება, ეკონომიკური ზრდის მიღწევა, უმუშევრობის შემცირება, საბინაო პრობლემის მოგვარება და სხვა საზოგადოებრივი მიზნები;

უძრავი ქონების და უძრავი ქონების ბაზრის მონაწილეთა სამართლიანი დაბეგვრა;

ქვეყანაში და რეგიონებში საბინაო პრობლემის მოსაგვარებლად ხელსაყრელი პირობების შექმნა.

უძრავი ქონების ბაზარი

საბაზრო ეკონომიკა ეფუძნება კერძო საკუთრების უფლებას - საკუთრების ფლობის, სარგებლობისა და განკარგვის უფლებას. ეს საშუალებას აძლევს მოქალაქეებს ან კერძო საწარმოებს, საკუთარი შეხედულებისამებრ, შეიძინონ, გამოიყენონ და გაყიდონ მატერიალური რესურსები და დადონ კონტრაქტები, რომლებიც იურიდიულად სავალდებულო და სავალდებულოა პარტნიორებისთვის.

ქონების მფლობელიაქვს ნებისყოფის უფლება, ე.ი. ამ ქონების გარდაცვალების შემდეგ მემკვიდრის დანიშვნის უფლება, რაც არსებითად უჭერს მხარს კერძო საკუთრების ინსტიტუტს. აღსანიშნავია, რომ საბაზრო მოდელის მიხედვით არის სახელმწიფო საკუთრებაც, ისევე როგორც შერეული სახით. ბუნებრივია, კანონმდებლობა უნდა ითვალისწინებდეს კერძო საკუთრების უფლების სამართლებრივ შეზღუდვას, რომელიც დაკავშირებულია მთლიანად საზოგადოების ინტერესებთან.

მეწარმეობის და არჩევანის თავისუფლება პირდაპირ კავშირშია კერძო საკუთრებასთან.მეწარმეობის თავისუფლება საშუალებას გაძლევთ მოაწყოთ წარმოების პროცესი ხელმისაწვდომი რესურსებიდან და გაყიდოთ ბაზარზე წარმოებული საქონელი (პროდუქცია, მომსახურება) თქვენი შეხედულებისამებრ. კონკრეტულ ბაზარზე შესვლის (საქმიანობის სახეობა) ან მისგან გასვლის გადაწყვეტილება მეწარმის ხელშია.

მომხმარებლის არჩევანის თავისუფლება, ე.ი. მომხმარებლის თავისუფლება, თავისი შემოსავლის ფარგლებში, შეიძინოს საქონელი და მომსახურება მისი მოთხოვნილებების დასაკმაყოფილებლად ყველაზე შესაფერისი ნაკრებით, დომინანტურია სხვა თავისუფლებებს შორის და განსაზღვრავს მატერიალური და ადამიანური რესურსების მიმწოდებლების არჩევის თავისუფლების საზღვრებს. საბოლოო ჯამში, გამოდის, რომ მომხმარებელი წყვეტს, რა უნდა აწარმოოს ეკონომიკამ.

პირადი ინტერესი აყალიბებს უძრავი ქონების ბაზრის სხვადასხვა სუბიექტების მოქმედების რეჟიმს, როდესაც ისინი ახორციელებენ თავისუფალ არჩევანს. თითოეული მათგანი ცდილობს გააკეთოს ის, რაც მისთვის ეკონომიკურად მომგებიანია. ამრიგად, ქონების მესაკუთრეები ცდილობენ მიიღონ მაქსიმალური ფასი მისი გაყიდვის ან გაქირავებისას, მოიჯარეები ცდილობენ მიიღონ მაქსიმალური მოგება იჯარით აღებული ფართის გამოყენებისგან. პირადი ინტერესის სტიმულირება საბაზრო ეკონომიკის ერთ-ერთი დამახასიათებელი ნიშანია და დიდწილად აძლევს მიმართულებას და წესრიგს მის ფუნქციონირებაში. არჩევანის თავისუფლება, რომელიც რეალიზდება ბაზრის თითოეული მონაწილისთვის პირადად მისთვის ფულადი შემოსავლის მიღების სურვილის სახით, ემსახურება ეკონომიკური კონკურენციის, ანუ კონკურენციის საფუძველს.

უძრავი ქონების ბაზარზე კონკურენცია მოიცავს:

· გარკვეული საქონლის, პროდუქტების, რესურსების და მომსახურების დიდი რაოდენობით დამოუკიდებლად მოქმედი გამყიდველებისა და მყიდველების არსებობა ბაზარზე;

· გამყიდველებისა და მყიდველების თავისუფლება შევიდნენ და დატოვონ ბაზრებზე, როგორც მათ მიზანშეწონილად მიიჩნევენ.

თუმცა, კონკურენციის არსი მდგომარეობს იმაში, რომ უძრავი ქონების ბაზარს ჰყავს გამყიდველების ისეთი დიდი რაოდენობა, რომ თითოეულ მათგანს მცირე წილი აქვს მთლიან მიწოდებაში, პრაქტიკულად არ შეუძლია გავლენა მოახდინოს საქონლის ფასზე. იგივე თანაფარდობაა მათთვის, ვინც უძრავი ქონების ბაზარზე მოთხოვნის მატარებლად მოქმედებს. ბევრი მყიდველია და ერთი მყიდველი ვერ აკონტროლებს ბაზარს თავის სასარგებლოდ. კონკურენცია ზღუდავს უძრავი ქონების გამყიდველებსა და მყიდველებს, რომლებიც აცნობიერებენ საკუთარ ინტერესებს.

კონკურენციის ყველაზე გავრცელებული ფორმაა ფასების შემცირება.ის მდგომარეობს იმაში, რომ უძრავი ქონების გამყიდველები, რომლებიც ცდილობენ გაყიდვების რაოდენობის გაზრდას (დაჩქარებას), სთავაზობენ მას კონკურენტებთან შედარებით დაბალ ფასებში. ამისათვის თითოეულმა გამყიდველმა უნდა გააკეთოს ყველაფერი ისე, რომ გაყიდოს იმავე ფასებში, როგორც კონკურენტმა, ან უფრო იაფად. მეწარმეს, რომელსაც არ გააჩნია საკმარისი უნარები ამ კუთხით, ადრე თუ გვიან უნდა დატოვოს უძრავი ქონების ბაზარი. პირიქით, გამოცდილი მეწარმე იღებს მაღალ მოგებას, რაც საშუალებას აძლევს მას განავითაროს თავისი ბიზნესი.

კონკურენციის ერთ-ერთი გზა არის ინოვაციები, რომლებიც შექმნილია მომხმარებლების მოსაზიდად. რუსეთში უძრავი ქონების ბაზრის ფორმირების შედარებით მოკლე პერიოდში, ეს აშკარად გამოიხატა საქმიანობაში. რეალტორები.

გარდა პირდაპირი კონკურენციისა, უძრავი ქონების ბაზარზე მოქმედი მეწარმეები ირიბ კონკურენციაშიც არიან ჩართული. ეს არის ეკონომიკის სხვადასხვა სექტორისა და საქონლისა და მომსახურების სხვადასხვა ჯგუფის კონკურენცია. მაგალითად, ადამიანებმა, რომლებიც განიხილავენ ბინის ყიდვას, შეიძლება გადაიფიქრონ და იყიდონ მანქანა ან წავიდნენ ძვირადღირებულ მოგზაურობაში, აგურის სახლებმა შეიძლება შეცვალონ ხის შენობები, საცალო ვაჭრობას აქვს უპირატესობა საბანკო სესხის აღებაში მიწის ტრანზაქციებისგან განსხვავებით.

უძრავი ქონების ბაზარს აქვს რთული, განშტოებული სტრუქტურა და მისი დიფერენცირება შესაძლებელია სხვადასხვა კრიტერიუმების მიხედვით:

• ა) უძრავი ქონების ბაზარზე სამი სექტორია:
  • - უძრავი ქონების განვითარება (შექმნა);
  • - უძრავი ქონების ბრუნვა;
  • - უძრავი ქონების მართვა და ექსპლუატაცია.

თითოეულ სექტორს აქვს საკუთარი სტრუქტურული სიზუსტე და სპეციფიკა. მათი მიმზიდველობა, მოცულობა, დინამიკა დამოკიდებულია მათთან დაკავშირებულ ფინანსურ ნაკადებზე, დაყოფილი ინვესტიციებად (უძრავი ქონების განვითარება); შემოსავალი (გარიგებებიდან და უძრავი ქონებით ექსპლუატაციიდან); გადასახადები (უძრავი ქონების დაბეგვრა).

უძრავი ქონების ბრუნვის სექტორი ქმნის უძრავი ქონების ობიექტების საბაზრო ფასს.

მართვისა და ექსპლუატაციის სექტორი აკონტროლებს უძრავი ქონების ობიექტების სასაქონლო მახასიათებლების გავლენის ხარისხს მათ მომგებიანობაზე. სწორედ აქედან მოდის დეველოპერული სექტორის მოთხოვნა უძრავი ქონების ყველაზე მომგებიანი სახეობების შესაქმნელად. არასაკმარისად განვითარებული მენეჯმენტის სექტორით (რაც დამახასიათებელია უძრავი ქონების შიდა ბაზრისთვის), მოთხოვნა განვითარების სექტორში გადაეცემა უშუალოდ ბრუნვის სექტორიდან.

უძრავი ქონების განვითარების სექტორის ძირითადი მახასიათებლები ამჟამად არის:

• -- საბიუჯეტო ინვესტიციების წყაროების უპირატესობა;
• - პოტენციური ინვესტორების დიდი ალტერნატივა (სხვადასხვა წინადადებები ინვესტიციული უძრავი ქონების საუკეთესო ადგილმდებარეობისა და მიზნისთვის)
• -- მაღალი სირთულე საინვესტიციო პროექტის მენეჯერის პოვნაში (განზრახვის ხელშეკრულების გაფორმებიდან ქონების ექსპლუატაციაში გაშვებამდე).
• --განვითარების ბაზრის ცუდი ცოდნა (მხოლოდ ზოგიერთი სექტორის მარკეტინგი).

ეფექტური, ეკონომიური მშენებლობისთვის კარგად დამკვიდრებული ტექნოლოგიების ნაკლებობა და, შესაბამისად, სამშენებლო აღჭურვილობასა და მასალებზე გრძელვადიანი მოთხოვნა.

ბ) გარიგებების განხორციელების წესის მიხედვით უძრავი ქონების ბაზარი შეიძლება დაიყოს პირველადად და მეორადად.

უძრავი ქონების ბაზარს აქვს განშტოებული სტრუქტურა და მისი სეგმენტირება შესაძლებელია სხვადასხვა კრიტერიუმების მიხედვით.

უძრავი ქონების ბაზარზე გარიგებების განხორციელების მეთოდის მიხედვით გამოირჩევა შემდეგი კომპონენტები.

პირველადი ბაზარი არის ეკონომიკური მდგომარეობა, როდესაც უძრავი ქონება, როგორც საქონელი პირველად შემოდის ბაზარზე. ამ შემთხვევაში უძრავი ქონების ძირითადი გამყიდველები არიან სახელმწიფო, წარმოდგენილი მისი ეროვნული, რეგიონული და ადგილობრივი ხელისუფლების მიერ (სახელმწიფო და ეროვნული საწარმოების, საცხოვრებელი საკუთრების და საკუთრების უფლების პრივატიზების გამო) და სამშენებლო კომპანიები - საცხოვრებელი ან არასაცხოვრებელი ფართების მომწოდებლები. უძრავი ქონება.

პირველად ბაზარზე შეთავაზებული უძრავი ქონების რაოდენობა დამოკიდებულია ახალ მშენებლობაზე. იმის გათვალისწინებით, რომ მოსახლეობის მოთხოვნილებები საბინაო, მეწარმეების კომერციული უძრავი ქონების მიმართ შორს არის ადეკვატური დაკმაყოფილებისგან, უძრავი ქონების ბაზრის შემდგომი განვითარება შეიძლება მოხდეს მხოლოდ ახალი მშენებლობის, ანუ პირველადი ბაზრის გათვალისწინებით.

მეორად ბაზარზე უძრავი ქონება მოქმედებს როგორც საქონელი, რომელიც ადრე იყო გამოყენებული და ფლობდა კონკრეტულ მფლობელს - ფიზიკურ ან იურიდიულ პირს.

პირველადი და მეორადი ბაზრები პირდაპირ კავშირშია ერთმანეთთან. თუ რაიმე მიზეზით (მაგალითად, რეგიონში ეთნიკური კონფლიქტი, არახელსაყრელი გარემო პირობები), მეორად ბაზარზე უძრავი ქონების მიწოდება იზრდება, რაც პირდაპირ იწვევს უძრავი ქონების გაუფასურებას პირველად ბაზარზე. ამავდროულად, სამშენებლო ხარჯების ზრდა იწვევს საცხოვრებლის პირველადი ბაზარზე ფასების ზრდას, რაც უშუალოდ აისახება მეორად ბაზარზე ფასების ზრდაზე.

ამრიგად, შესაძლებელია შემდეგი დასკვნების გამოტანა.

უძრავი ქონების ბაზარს აქვს განშტოებული სტრუქტურა და მისი დიფერენცირება შესაძლებელია სხვადასხვა კრიტერიუმების მიხედვით, როგორიცაა ფინანსური აქტივის ზომა, გეოგრაფიული ფაქტორი, ფუნქციონალური დანიშნულება და სხვა მაჩვენებლები.

ყაზახეთში პირველადი ბაზარი ჩამოყალიბდა სახელმწიფო საწარმოების, მიწის ნაკვეთების, შენობებისა და შენობების პრივატიზაციით და სხვა საკუთრების უფლებით. ის უზრუნველყოფს უძრავი ქონების ეკონომიკურ მიმოქცევაში გადაცემას. ყველა შემდგომი ტრანზაქცია მეორადი ხასიათისაა, რადგან ისინი დაკავშირებულია გაყიდვასთან ან ობიექტების გადაცემის სხვა ფორმებთან, რომლებიც ბაზარზე შემოვიდა ერთი მფლობელიდან მეორეზე.

უძრავი ქონების პირველადი ბაზრის ფარგლებშიჩვეულებრივად გვესმის ახლადშექმნილ, ასევე პრივატიზებულ ობიექტებთან განხორციელებული ტრანზაქციების მთლიანობა. ის უზრუნველყოფს უძრავი ქონების ეკონომიკურ მიმოქცევაში გადაცემას.

უძრავი ქონების მეორად ბაზარზეგააცნობიეროს უკვე შექმნილ ობიექტებთან განხორციელებული ტრანზაქციები, რომლებიც ფუნქციონირებს და დაკავშირებულია გაყიდვასთან ან ობიექტების გადაცემის სხვა ფორმებთან, რომლებიც ბაზარზე შემოვიდა ერთი მფლობელიდან მეორეზე.

პირველადი და მეორადი ბაზრები გავლენას ახდენენ ერთმანეთზე. მაგალითად, მეორადი საბაზრო ფასები იძლევა კონკრეტულ ნიშნულს, რომელიც აჩვენებს, რამდენად მომგებიანია ახალი მშენებლობა მიმდინარე ხარჯების დონეზე.

უძრავი ქონების პირველად და მეორად ბაზრებზე მიწოდებისა და მოთხოვნის ურთიერთგავლენა მნიშვნელოვნად ართულებს მიმოქცევის სფეროს ანალიზს და სწორი გადაწყვეტილებების არჩევას უძრავ ქონებაში ინვესტიციებთან დაკავშირებით. გარდა ამისა, უძრავი ქონების ბაზარზე გარიგებები არის კერძო და ხშირად კონფიდენციალური, რაც ძალიან ართულებს საჭირო ინფორმაციის შეგროვებას.

უძრავი ქონების ბაზარზე გავლენას ახდენს ეკონომიკური მდგომარეობა. უძრავი ქონების პირველად და მეორად ბაზრებზე ამ ვითარების ცვლილებებზე რეაგირების შესაძლებლობები განსხვავებულია. ასე რომ, უძრავი ქონების მეორად ბაზარს შეუძლია საკმაოდ მოქნილად უპასუხოს მოთხოვნის შემცირებას მიწოდების შემცირებით და ფასების დაცემით, რომლის ქვედა ზღვარი არსებითად განისაზღვრება სამი ფაქტორით: ობიექტის შესყიდვის ფასი, გამყიდველის ფინანსური მდგომარეობა და კორესპონდენცია. მისი შემოსავლის დონე უძრავი ქონების მოვლა-პატრონობის მიმდინარე ხარჯების დონემდე. ფასების შემცირების ან შეთავაზებების დიაპაზონი შეიძლება იყოს საკმაოდ ფართო.

განსხვავებული ვითარებაა უძრავი ქონების პირველად ბაზარზე. ფასის ქვედა ზღვარი განისაზღვრება მშენებლობის დანახარჯების დონით, თუ იგი ამ დონეს ქვემოთ ჩამოვარდება, დეველოპერს აქვს პირდაპირი ზარალი. თუმცა მიწოდების შემცირებაც და გაზრდაც უფრო რთულია. მშენებლობის პროცესში არაერთი ორგანიზაციაა ჩართული და მშენებლობის პროცესის მყისიერად შეჩერება შეუძლებელია. მიწოდების სწრაფად გაზრდა შეუძლებელია, რადგან უძრავი ქონების ობიექტების შექმნის პროცესს თვეები და წლებიც კი სჭირდება.

მიწოდება პირველად ბაზარზე სრულიად არაელასტიურია მოკლევადიან პერიოდში.

უძრავი ქონების მეორადი ბაზარი უფრო ინერტულია, რადგან გადაწყვეტილებებს ბევრი ადამიანი იღებს და გაყიდვის მოტივაცია უფრო გავრცელებულია, ვიდრე პირველადი ბაზარზე, სადაც გაყიდვა არის აუცილებელი ეტაპი, რომელიც უზრუნველყოფს ინვესტიციის დაბრუნებას.

ამის საფუძველზე შეგიძლიათ დაამატოთ უძრავი ქონების ბაზრის სახეობები: ორგანიზებული და არაორგანიზებული (ქუჩა), ბირჟა (აუქციონი, კონკურსები) და ურეცეპტოდ და ა.შ.

• გ) უძრავი ქონების მთელ ბაზარზე გარიგების სახეების მიხედვით შეიძლება გამოიყოს ბაზრები:
  • - ყიდვა-გაყიდვა
  • - ქირავდება
  • - იპოთეკა
  • - საკუთრების უფლებები (ნდობის მართვა)
• დ) ექსპლუატაციისთვის მზადყოფნის ხარისხის მიხედვით განასხვავებენ მიმდინარე მშენებლობების ბაზრებს;
• - ახალი აშენებული
• - ექვემდებარება რეკონსტრუქციას
• ე) საკუთრების ფორმის მიხედვით არსებობს კერძო ან საჯარო უძრავი ქონების ობიექტების ბაზრები.
• ვ) მრეწველობის მიხედვით გამოირჩევა სამრეწველო და სასოფლო-სამეურნეო ობიექტების ბაზრები; საზოგადოებრივი და რეკრეაციული შენობები და ნაგებობები და ა.შ.
• ზ) ფუნქციონალური დანიშნულების მიხედვით, ჩვეულებრივად გამოიყოფა ბაზრები: საცხოვრებელი უძრავი ქონება; სამრეწველო შენობები; არასამრეწველო შენობები და შენობები (ოფისები, საწყობები, ავტოფარეხები და ა.შ.); სასტუმროები; კომერციული ფართები საზოგადოებრივი კვებისათვის და ა.შ.
• თ) უძრავი ქონების სახეობის მიხედვით გამოყოფენ ბაზრებს:
  • - მიწა
  • - შენობები და ნაგებობები
  • - შენობა
  • - საწარმოები, როგორც ქონებრივი კომპლექსები
  • - ამხანაგობები
  • - რეალური უფლებები
  • - მრავალწლიანი ნარგავები.

მიწის ნაკვეთების, საცხოვრებელი და კომერციული უძრავი ქონების ყველაზე განვითარებული ბაზრები უნივერსალური მნიშვნელობისაა.