모기지 증권의 종류. 모기지 담보 증권. 모기지 증권 시장. 기본 개념 및 유형

14.07.2023

해당 증권에 대한 이자 및 원금 지급은 담보 대출을 통해 받은 자금에서 이루어집니다.

모기지담보부증권(고대 그리스어 ὑποϑήκenna - 서약, 지시) - 일종의 보조 귀중한 서류, 주택 건설에 대한 투자를 재융자하기 위한 보편적인 도구, 즉 모기지를 통해 시장에서 구매한 주거용 부동산 건설에 대한 금융 투자를 단기적으로 복원하기 위한 수단으로 사용됩니다. 동시에, 증권은 수익률이 높기 때문에 모기지 재융자 건설의 안정성을 지원합니다. 돈투자자에게 모기지 대출 금액의 상환 기간보다 짧은 기간에 수행됩니다.

주택저당증권과 관련하여 발생하는 관계는 해당 증권의 발행, 발행, 유통 및 그에 따른 의무 이행에 있어서 다릅니다. 영토에서 러시아 연방모기지를 제외하고 모기지 담보 증권과 관련하여 나열된 모든 유형의 관계는 2003년 11월 11일자 연방법 No. 152-FZ "모기지 기반 증권에 관한" 규정에 의해 규제됩니다.

주택저당증권의 목적

주택담보부증권의 목적은 상환 지연 위험을 최소화하는 것입니다. 빌린 돈모기지 건설에 투자할 때 증권화 메커니즘(영어 증권-증권)을 사용하여 수행됩니다. 증권화 메커니즘의 핵심은 재융자와 관련된 채무를 허용 가능한 담보와 상대적으로 높은 유동성을 갖춘 증권으로 전환하는 절차입니다. 증권화의 절차적 측면은 두 가지 전술 중 하나를 구현하는 것으로 구성됩니다. 첫 번째 경우, 모기지 대출에 종사하는 신용 기관은 담보 증권을 발행합니다. 두 번째 경우에는 모기지 투자자가 모기지 담보 채권을 발행할 권리가 있기 때문에 궁극적으로 담보 증권을 발행하는 전문 상업 조직인 모기지 대리인에게 채무를 판매하는 것입니다.

재융자 과정에서 주택담보부증권 적용 모기지 자본세 가지 방법으로 수행됩니다. 이 법안은 은행이 제공하는 문제를 규정합니다. 저당, 주택저당채권. 그러나 은행이 모기지 및/또는 모기지로 담보된 신용(대출)에 따른 청구권을 모기지 대리인에게 양도하는 것도 가능합니다. 그리고 마지막으로 모기지 참여 증명서와 교환하여 이러한 청구권을 관리 회사에 양도하는 것이 가능합니다.

주택저당증권의 특징

에도 불구하고 다른 종류모기지담보부증권의 경우 일반적으로 대부분의 MBS는 다음과 같은 일반적인 특징을 가지고 있습니다.

1) 거의 모든 경우에 유가증권 보유자에게 지급되는 지급액은 주기적입니다. 기간은 월별인 경우가 더 많고, 분기별인 경우는 적습니다.

2) 자산 풀의 지불은 일반적으로 이자(대출 사용 수수료)와 상각(대출 상환)의 두 부분으로 구성됩니다. 분할상환 지불은 예정되거나 조기, 전체 또는 부분적으로 이루어질 수 있습니다.

이는 모든 모기지 대출자가 체결한 대출 계약에 따라 원금과 이자를 포함하여 은행(대출 기관)에 지불해야 하는 금액입니다. 이 지표는 은행에서 모기지 증권 발행 가능 금액을 계산하기 위한 기초로 사용됩니다.

주택저당증권의 종류

모기지 담보 증권에는 모기지 어음, 모기지 담보 채권 및 모기지 참여 증명서가 포함됩니다.

저당

저당권은 부동산 질권에 의해 담보된 의무를 이행받을 수 있는 법적 소유자의 권리를 인증하는 등록된 담보입니다. 본 논문의 목적은 저당권자의 청구권을 신속하게 충족시킬 수 있는 능력을 확대하기 위해 저당된 부동산의 회전율을 가속화하는 것입니다. 저당권자에 의한 저당권의 양도는 양도(청구권의 양도)를 기반으로 수행됩니다. 이 서류가 있다고 해서 모기지 계약을 체결해야 할 필요성이 배제되는 것은 아니며, 그 조건은 모기지 수혜자에게 모기지 발행을 규정해야 합니다. 다만, 계약보다 담보가 우선되므로 계약 내용에 차이가 있는 경우에는 담보의 내용을 따라야 합니다.

대부분의 다른 증권(예: 약속어음, 영장 등)과 달리 모기지 내용이 변경되거나 모기지가 대체될 수 있습니다. 이 권리는 저당권, 저당권자 및 저당권의 법적 소유자가 보장하는 의무에 따라 채무자에게 부여됩니다. 모든 변경 또는 교체는 지정된 당사자 간의 합의에 의해서만 이루어집니다. 모기지 대체 또는 수정은 일반적으로 주요 의무를 개인적으로 실행하는 경우에 실행됩니다.

모기지는 발행 절차를 위반하거나 법적 소유자가 손실을 입은 경우 두 가지 경우에 법원에서 무효로 선언되며 손실 사실은 모기지 사본을 발행하여 반드시 확인됩니다. 저당권자. 모기지 사본은 모기지의 주 등록을 수행한 기관에서 발행됩니다.

모기지 담보 채권

주택저당채권은 모기지 담보에 의해 전부 또는 일부가 담보되는 의무 이행을 보장하는 채권입니다. 이 논문은 다큐멘터리와 비다큐멘터리 형식으로 발행됩니다. 대부분 주택 채권은 시장에서 거래됩니다. 즉, 주거용 건물의 모기지로 담보된 청구권을 보장해 왔습니다. 다만, 주택채권은 담보로 담보할 수 없습니다. 부동산, 건설이 완료되지 않았습니다.

따라서 주택저당증권의 일종인 채권의 독특한 특징은 그러한 채권에 따른 의무 이행이 (부동산 담보 대신) 모기지 보장 담보에 의해 보장된다는 사실이며, 이 보장은 대부분의 경우 사건은 모기지로 담보된 청구로 구성됩니다.

특히, 모기지 보장의 일부로서 모기지로 담보된 의무에 대한 요건을 확인하려면 모기지의 존재만으로 충분합니다. 따라서 해당 채권에서 발생하는 의무를 위반하는 경우(예: 모기지 채권을 발행하는 은행이 이에 대한 지불을 거부한 경우), 해당 증권의 소유자는 모기지 보장 범위를 압류할 권리가 있습니다. 서약의 주제. 한편, 저당권 설정자(주거용 건물의 소유자)는 주거용 건물의 저당권에 의해 담보된 대출 계약에서 발생한 의무를 이행하지 못한 것에 대해서만 책임을 집니다.

모든 미상환 주택저당채권의 부채액은 모기지 보장액을 초과할 수 없으며, 이는 해당 채권 소유자의 권리를 보호하기 위한 필수 조건입니다. 동시에, 채권의 모기지 보장 범위에 포함된 모기지 담보 청구 금액은 발행된 채권 명목 가치의 80% 이상이어야 합니다. 동시에, 모기지 또는 담보로 담보된 대출 계약 또는 신용 계약에 따른 청구의 원금은 모기지 대상을 구성하고 독립적인 평가자가 평가한 부동산 시장 가치의 80%를 초과할 수 없습니다.

모기지 담보 채권 발행은 신용 기관 및 모기지 대리인에 의해서만 수행될 수 있으며, 이들의 역할은 전문 상업 기관(합자회사)이 수행하며, 주요 활동은 채권 인수 및 모기지 채권 발행입니다. 후자의 경우, 모기지 대출을 제공한 은행은 대출 계약으로 인해 발생하는 청구권을 모기지 대리인에게 양도하며, 이는 모기지 자본을 재융자하는 방향으로도 간주됩니다. 모기지 대출 금액의 신속한 반환(은행과 모기지 대리인 간의 합의에 명시된 이자 제외).

모기지 참여 증명서

모기지 참가 증명서는 무액면으로 등록된 담보로서 권리에 대한 소유자의 지분을 증명합니다. 공동 재산모기지 보장에 대한 권리와 이를 발행한 사람에게 적절한 것을 요구할 권리 신뢰 관리법률에 의해 제공되고 투자 지분 소유자의 권리에 가까운 모기지 보장 및 기타 권리. 따라서 모기지 참여 증명서는 신용 기관이 대출 계약으로 인해 발생하는 청구권을 관리 회사의 신탁 관리로 이전할 때 교환 수단으로 작용합니다.

투자 자금, 뮤추얼 펀드 및 비국가 연금 기금 관리와 관련된 활동을 수행할 수 있는 허가를 받은 상업 조직(합자 회사)만이 모기지 참여 증명서를 발급할 권리가 있습니다. 모기지 보장을 구성하는 부동산 단지의 관리는 모기지 참여 증명서 소유자의 이익을 위해 수행됩니다.

모기지참여증명서의 소유자가 된 신용기관은 신탁관리되는 모기지 보장 범위에 대한 공동 공유 소유권을 취득합니다. 이 지분에는 금전적 청구권, 금융 자산, 증권 및 부동산으로 구성된 재산 및 책임 권리 풀이 포함됩니다. 모기지 보장 구성 요소의 소유, 보관 및 회계는 관리자 및 전문 예탁 기관의 권한에 따라 수행됩니다. 첫 번째(관리자)는 모기지 참여 증명서 소유자의 이익을 위해 모기지 보장을 소유, 사용 및 처분합니다. 두 번째(예탁소)는 모기지 보장 등록을 유지함으로써 관리자의 활동을 통제합니다.

모기지 기반 증권의 유형

일반적으로 다음과 같은 유형의 모기지 담보 증권이 구별됩니다.

주택저당담보부증권(영어) 주거용 모기지 담보 증권 - RMBS 듣기))는 가장 일반적인 형태의 증권화입니다. 그러한 증권에 대한 담보는 주거용 부동산을 담보로 하는 동종 모기지 대출 풀입니다.
상업용 부동산 모기지담보부증권- (영어) 상업용 모기지 담보 증권 - CMBS ) - 하나 이상의 모기지 풀로 담보되는 증권입니다. 그러한 증권에 대한 담보는 다음이 담보하는 하나 이상의 대출로 구성될 수 있습니다.

국내 증권시장이 초기 단계에 있다는 점을 인정해야 합니다. 대부분의 시민들은 모기지는 물론 증권에 대해서도 들어 본 적이 없으며 더욱 그렇습니다.

이 해외 기적은 부동산 제도와 실제로 모기지가 형성된 이후 우리 지역에 나타났습니다.

모기지 채권은 모기지 대출에 따른 청구권으로 은행이 양도하고 차용인이 부채를 상환함에 따라 상환됩니다. 담보부동산으로 높은 신뢰성을 보장합니다.

불행하게도 입법 체계의 불완전성으로 인해 유동성이 높은 이 투자 수단은 아직 선진국만큼 인기가 없습니다.

기사에서 실제로 사용할 때의 기능과 장점에 대해 자세히 알아보세요.

모기지담보부증권

모기지담보부증권(MBS)은 투자 수단입니다. 소유자는 이러한 증권이 발행된 부동산 가격 변동을 통해 돈을 벌 수 있습니다. 오늘날 MBS는 많은 국가의 금융 시장에서 가장 인기 있는 금융 상품 중 하나입니다. 투자자는 아파트 및 기타 주택 가격 상승의 역학으로부터 보장된 수입을 얻습니다.

최근 러시아 연방 부동산 가격은 평균 30%에서 50%로 상승했습니다. 부동산은 가치 하락이 거의 없는 몇 안 되는 자산 중 하나이다. 이는 투자자를 유치하고 주택저당증권 시장 발전에 기여합니다. MBS가 무엇인지, 어떤 유형과 조건이 있는지 자세히 살펴보겠습니다.

그것은 무엇입니까

MBS는 하나 이상의 모기지 대출에 대한 은행의 투자를 재융자하는 부채 담보입니다. 모기지 은행 운영 메커니즘의 예: 은행은 천만 루블에 대한 모기지를 발행합니다. 이 금액에 대해 즉시 증권을 발행합니다.

종이를 구입한 투자자는 지출한 금액을 은행에 반환하며, 이는 이미 다른 차용자에게 발행될 수 있습니다. 유가증권 매각 후, 은행은 차용인이 반환한 자금에서 유가증권을 상환하기 시작합니다.

이런 금융투자상품은 부동산을 담보로 하기 때문에 인기가 높다. 이들의 수익성은 매년 몇 퍼센트 포인트씩 증가하는 부동산 가치에 의해 보장됩니다.

최근 몇 년 동안 성장률은 50%에 달했습니다. 지난 10~12년을 평가해보면 성장률은 200~400%에 이른다. 모든 금융 메커니즘이 이러한 비율의 수익성을 제공할 수 있는 것은 아닙니다. 증권 투자는 주로 장기(10~20년)로 이루어집니다. 이것은 서양의 일반적인 관행입니다. 그러나 러시아 투자자들은 3~5년의 짧은 기간을 선호합니다.

러시아에서는 증권 시장이 아직 초기 개발 단계에 있다는 점은 주목할 가치가 있습니다. 일부 참여자들은 이미 모기지 증권을 한꺼번에 발행하고 싶어하지만, “모기지에 관한 법률”은 부족한 점이 너무 많아 참여자들이 모기지 시장 발전을 위한 좋은 입법 기반을 갖출 수 있도록 여전히 많은 작업이 필요합니다.

또한 그러한 증권 발행에 대한 통일된 접근 방식의 관행도 없습니다. 은행은 주택담보대출 발행에 대한 재정적 기반이 양호하므로 특히 증권에 관여하고 싶어하지 않습니다. 우리가 미국 시장을 차지한다면 그곳에서는 오랫동안 증권 발행 관행이 사용되어 왔습니다.

지금까지 주택담보대출증서와 채권은 주식시장에서 상당한 비중(약 40%)을 점유하고 있다. 그렇지 않았다면 미국은 적어도 한 번의 위기에서 거의 살아남지 못했을 것입니다. 하지만 주식에서 부동산 시장으로 돈이 흘러들어 경제는 급등세를 버틸 수 있었다. 주가지수위기 기간 동안.

주택저당증권의 특징:

MBS의 원금채무는 일반 유가증권의 경우처럼 만기일에 일률적으로 상환되는 것이 아니라 정기적으로(월 1회) 상환됩니다.
지불 횟수와 지불 금액은 차용인이 모기지 조기 상환 여부에 따라 달라질 수 있습니다. 대출이 조기 마감되는 경우 마감 시간그러면 은행은 투자자에게 구입한 증권을 예정보다 일찍 상환합니다.
증권은 가격이 높기 때문에 유동성이 낮습니다(낮은 협상가능성).
모기지 증권은 실제 담보가 있고 주로 보험 회사, 연금 기금 및 국가에서 구매하기 때문에 가장 신뢰할 수 있는 증권 중 하나입니다.
수익성은 다음에 달려있다. 모기지 이자율, 대출 서비스 비용, 관리자, 예금 등의 지분이 공제됩니다. 이는 은행 예금이나 정부 증권 투자로 인한 소득보다 높습니다.

종류

세 가지 유형이 있습니다:

저당.

그녀는 등록된 C/W로 선언되었습니다. 이는 소유자에게 부동산으로 확보된 자금을 받을 권리를 부여합니다. 모기지는 담보 회전율을 크게 높여 담보 소유자에게 더 빨리 자금을 제공합니다.

모기지 담보 채권.

이는 다큐멘터리 또는 비다큐멘터리 형식으로 발행된 논문입니다. 부동산이 아닌 모기지 보장으로 보장됩니다. 부채의 원금과 이에 대해 발생한 이자를 포함하여 고객이 모기지 계약에 따라 은행에 지불해야 하는 금액입니다.

은행이 해당 채권에 대한 부채 상환을 거부하는 경우, 투자자는 은행이 모기지 차용자로부터 받아야 하는 금액을 압류할 수 있습니다.

은행은 차용자로부터 받을 수 있는 금액보다 더 많은 금액으로 이러한 채권을 발행할 수 없습니다. 규정에 따르면 채권 총액은 부동산 담보 가치의 80%를 초과할 수 없다. 이러한 증권은 증권을 구매하고 증권을 발행하는 은행 및 모기지 대리인이 발행할 수 있습니다.

모기지 참여 증명서.

이는 액면가가 없는 등록된 증권입니다. 그녀는 모기지 보장 범위에 대한 투자자의 지분을 지정합니다(예: 총 금액의 30%). 뮤추얼 펀드나 비국가 연금 기금을 다룰 수 있는 라이센스를 가진 특수 조직만이 그러한 인증서를 발급할 수 있습니다. 그들은 빠른 투자 수익을 위해 취득한 권리를 여러 부분으로 나눕니다.

예를 들어, 투자자는 천만 루블의 보상 권리를 획득했습니다. 채권에. 이 권리는 530만 루블과 200만 루블로 나누어졌습니다. 후속 투자자에게 판매되어 더 빠른 투자 수익을 얻을 수 있습니다.

러시아 연방에서는 모기지 참여 증명서와 모기지 담보 채권이 유통되고 있습니다.

전자는 높은 비용으로 인해 대규모 투자자(대형 국영 기업, 연금 기금, 비국가 연금 기금, 투자 기금, 보험 기관 등)에 의해 인수됩니다.
후자는 소규모 회사(개인 포함)가 구매합니다. 이들 증권은 수익성보다는 신뢰성과 수익 보장으로 주목을 받고 있습니다.

수익성

이는 모기지 대출이 제공되는 평균 금리에 따라 다릅니다. 예를 들어, 비율이 15%에 도달하면 MBS의 수입은 9-10%에 도달할 수 있습니다. 차액은 중개자(에이전트, 보관소 등)의 비용을 상환하는 데 사용됩니다.

금리가 낮아지면 차용인이 더 많은 금액으로 재융자를 받기 때문에 수익성이 감소할 수 있습니다. 낮은 비율아니면 빚을 일찍 갚든지요. 주택담보대출을 조기상환할 때 은행은 발행된 채권도 조기상환해 투자자의 수입이 감소한다.

구입 방법

다른 증권과 마찬가지로 모기지 채권도 증권 거래소에서 구입할 수 있습니다. 투자자는 독립적으로 또는 전문 기관(브로커, 수탁자 등)의 도움을 받아 이를 수행할 수 있습니다.

출처: "Investor100.ru"

모기지 채권은 모기지를 담보로 하는 담보입니다.

주택담보대출은 주택담보대출 전문은행이나 주택담보대출 기관이 발행한 증권입니다. 다른 채무증권과의 주요 차이점은 이 채권이 모기지 청구에 의해 담보된다는 것입니다.

모기지 채권을 사용하면 증권 거래소를 통해 개인 및 기관 투자자(예: 보험 및 연기금)의 자금을 주택 금융으로 재분배할 수 있습니다. 모기지 채권은 모기지 대출을 뒷받침하기 때문에 투자자에게 매력적입니다.

믿을 수 있는 액상입니다 금융상품, 높은 등급은 발행 신용 기관의 신뢰성뿐만 아니라 그러한 담보가 없는 채권에 비해 투자자의 위험을 줄이는 모기지 대출 포트폴리오의 높은 품질에 의해 뒷받침됩니다.

따라서 모기지 채권을 통해 대출 기관은 더 낮은 비용으로 장기 자원을 확보할 수 있습니다.

유럽의 AI 시장

현재 유럽 주택담보대출 시장은 3개국에 집중되어 있다. 독일, 덴마크, 스웨덴은 유럽 모기지 채권 시장의 78%를 차지합니다. 유럽 최대 모기지 채권 시장은 독일에 형성되어 있으며, 그 규모는 미국, 일본에 이어 세계 3위를 차지하고 있습니다.

발행자

유럽에는 80개 이상의 모기지 채권 발행자가 있습니다. 독일 39개, 스페인 16개, 덴마크 8개, 스웨덴과 프랑스 각 5개, 오스트리아, 룩셈부르크, 핀란드 각 3개, 스위스 2개입니다. 거의 모든 국가에서 모기지 채권은 법률로 규제되고 특수 기관에 의해 통제되는 전문 신용 기관에서 발행됩니다.

우선, 신용기관의 활발한 운영과 신용상품에 대한 요구사항이 규제됩니다. 이 접근 방식은 독일, 덴마크, 스웨덴, 프랑스, 핀란드 및 룩셈부르크에서 일반적입니다. 일부 국가(오스트리아, 스페인, 포르투갈, 그리스 포함)에서는 모기지 채권 발행 권리가 전문 신용 기관에만 국한되지 않습니다.

스위스에서는 모든 신용 기관이 모기지 대출을 제공할 수 있지만 모기지 채권(Pfandbrief)은 두 개의 Pfandbriefe 기관에서만 발행할 수 있습니다.

독일에서 Pfandbrief의 공개는 법률로 엄격하게 규제됩니다. 독일에서는 모기지 채권을 발행하는 모든 조직을 세 가지 범주로 나눌 수 있습니다.

대출 업무가 주택 모기지 대출 및 공공 부문 대출로 제한되는 민간 모기지 은행
순수 모기지 은행 외에 일반 상업 은행의 업무도 수행할 수 있는 두 개의 혼합 은행이 있습니다.
공공(지방) 부문의 신용 기관(토지 은행 등), 대부분의 경우 소유자는 지역 저축 은행입니다.
두 개의 개인 선박 모기지 은행.

2005년 7월, 독일 모기지 채권에 관한 법률 개정(Pfandbrief)에 관한 법률이 독일에서 발효되었습니다. 이 법은 독일 모기지 채권(Pfandbrief)을 발행하는 은행에 대한 필수 전문화 요구 사항을 폐지하고 은행 활동에 대한 엄격한 규제를 국가에 맡겼습니다. .

덴마크에서는 모기지 채권은 법에 따라 모기지 및 관련 거래만 수행하는 전문 신용 기관인 모기지 은행에서 발행합니다.

모기지은행의 자본은 상업은행과 저축은행의 자금으로 구성되며, 국립은행.

프랑스에서는 전통적으로 모기지 채권(obligations foncieres)이 두 금융 회사인 Credit Foncier de France와 Caisse de Refinancement de l'Habitat에서 발행되었습니다.

1999년 6월 25일부터 신용 기관 소시에테 드 신용 폰시에(부동산 분야에서 운영되는 전문 신용 기관)가 발행인이 되었습니다. 현재 이러한 조직이 2개 운영되고 있습니다.

대출 자금 조달

이들 국가의 모기지 채권 시장은 대출자가 수용할 수 있는 더 낮고 안정적인 이자율로 주택 모기지 대출을 위한 중장기 자원을 대출 기관에 제공합니다.

서유럽의 모기지 채권은 모기지의 약 20%에 대한 자원을 제공합니다. 주택 대출. 따라서 주택담보대출에 대한 자금 조달 수단으로서 모기지 채권의 중요성은 국가마다 크게 다릅니다.

전통적으로 모기지 채권을 사용해 온 국가로는 덴마크, 스웨덴, 오스트리아, 독일 등이 있습니다.

덴마크에서는 모기지 대출이 거의 전적으로 코펜하겐 증권 거래소에서 거래되는 모기지 채권으로 뒷받침됩니다. 법은 덴마크어를 허용하지 않습니다 모기지 은행예금을 유치합니다. 채권은 시리즈(또는 로트)로 발행되며, 그 특성은 이를 보장하는 모기지 대출 조건(기간, 이자율, 상환 기간)에 따라 달라집니다.

스웨덴에서는 모기지 회사가 모기지 채권을 발행하여 자금의 65%를 창출합니다. 또한 다른 금융기관(보통 모회사)에 대출을 요청할 수도 있지만 덴마크와 마찬가지로 예금은 허용되지 않습니다.

독일에서는 모기지 채권이 모기지 대출의 약 20%(2002년 €208,694백만 상당)를 조달합니다. 독일 모기지채권(Pfandbriefe)이 시장을 지배하고 있다는 점에 주목해야 합니다. 유럽 시장모기지 채권.

프랑스와 스페인에서는 모기지 채권이 예금 다음으로 모기지 대출의 두 번째 자금조달원으로, 발행된 전체 주택 모기지 대출의 각각 17%(2002년 44,351백만 유로)와 약 7%(2002년 25,266백만 유로)를 차지합니다.

주 및 지방자치단체

다수의 유럽 국가에서는 모기지 채권을 정부 대출에 대한 재정적 안정을 제공하는 데에도 사용합니다. 지방자치단체. 이러한 대출은 일반적으로 인프라 프로젝트에 자금을 조달하는 데 사용됩니다.

이러한 채권(종종 주, 지역 또는 지방자치단체 모기지 채권이라고 함)은 독일과 오스트리아에서 널리 사용됩니다. 이들 국가에서는 공공 부문에 제공되는 대출이 주로 이러한 유형의 모기지 채권으로 조달됩니다.

독일에서는 이러한 공공 담보 채권이 독일 모기지 채권 총량의 78%를 차지하고, 오스트리아에서는 59%를 차지합니다.

법률 제정

모기지 채권은 법으로 규제됩니다. 주로 주택담보대출을 담보로 하는 주택담보대출이 규제됩니다. LTV 요건이 있습니다. 따라서 독일과 오스트리아에서는 LTV가 60%이고, 덴마크에서는 최대 80%입니다. 주택담보대출상업용 부동산의 경우 60%입니다.

은행은 자산과 부채가 조건과 일치해야 한다는 요구사항은 물론 대출과 채권에 대한 이자를 준수해야 합니다. 대부분의 국가에서 모기지 채권의 주요 투자자는 연기금, 보험 회사, 신용 기관입니다.

출처: "textbooks.studio"

간단한 언어로 된 모기지 채권에 대한 모든 것

오랫동안 해외에 알려졌던 금융상품인 모기지 채권이 이제 러시아에도 등장합니다. 분석가들은 2015년 말부터 러시아 연방에서 이러한 증권이 곧 등장할 것이라고 이야기해 왔지만 보다 구체적인 정보는 2016년 봄이 되어서야 공개되었습니다.

AHML (주택 담보 대출 기관) 이사 인 K. Zakharin은 "실수"했습니다. 그는 Sberbank와의 광범위한 협력 및 500 억 루블 상당의 채권 발행을 발표했습니다. 협력의 규모는 인상적이지만 채권이 서비스 최종 사용자에게 혜택을 주는지 여부와 도움이 될 경우 어떻게 도움이 될지는 아직 명확하지 않습니다.

러시아에서 곧 새로운 금융 상품이 출시될 것이라는 데에는 의심의 여지가 거의 없습니다. 지난 5월 푸틴 대통령은 국무원 회의에서 모기지 담보 증권 문제를 해결하겠다는 제안을 했습니다. 그리고 역사상 가장 큰 금융 위기를 촉발한 것이 MBS였다는 사실을 누구도 두려워하지 않는 것 같습니다.

예, 장점 및 대안

불행하게도 러시아의 증권 시장은 초기 개발 단계에 있어서 많은 러시아인들이 채권 전반에 대해, 특히 모기지에 대해 전혀 알지 못합니다. 따라서 모기지증권의 종류와 일반적인 특징을 고려하기 위해서는 모기지채권이 무엇인지를 간단히 말해서 명확히 하는 것이 중요하다.

모기지 채권은 부동산 대출에 대한 투자를 재융자하는 부채 담보입니다.

다음 예를 사용하면 이 금융 상품의 본질을 쉽게 이해할 수 있습니다.

은행 XXX는 500만 루블의 부동산 대출을 발행하고 즉시 담보, 즉 모기지 채권을 발행했습니다. 증권이 매물로 나와 구매자를 기다리는 시간이 시작됩니다.
투자자 S는 위험을 최소화하면서 인상적인 저축을 유지하기 위해 상당히 안정적인 자산을 찾고 있다고 발표되었습니다.
투자자 S.는 500만 루블을 은행 XXX(발행자)로 이체하고 그 대가로 소중한 서류를 받습니다.
은행 XXX는 500만 루블을 다시 발행하여 또 다른 모기지 자금을 조달하고, 은행은 투자자 S.의 손에 있는 채권에 대해 차용인이 모기지 하에서 반환하는 돈으로 지불하기 시작합니다.

결과적으로 모든 것이 장점이 됩니다.

은행은 거래 횟수를 늘리며 이는 더 많은 이자 수입을 의미합니다.
투자자는 진정으로 신뢰할 수 있는 자산에 돈을 투자하고 상당한 자금 증가를 기대할 수 있습니다. MBS 금리는 전통적으로 모기지 금리보다 낮기 때문에 주택 가격 상승으로 인해 투자자가 가장 큰 이익을 얻습니다. 통계에 따르면 지난 10~12년 동안 부동산 가치가 약 200% 증가했다고 합니다.
차용자 – 거래 건수가 증가하면 은행은 모기지 금리를 낮추게 됩니다. 이 순간하늘 높이 보세요. 아무도 상당한 감소에 대해 이야기하지 않습니다. 대출 기관은 최대 1.5%까지 "폐기"할 것으로 예상됩니다. 그러나 높은 주택 비용을 고려할 때 절대적인 측면에서 차용인의 절감액은 상당히 인상적일 수 있습니다.

이것은 과학적 논문이 아니라 간단히 말해서 모기지 채권이라는 것입니다.

모든 투자자는 모기지 채권이 모기지 담보 증권의 한 유형일 뿐이라는 점을 이해해야 합니다. 대안도 있습니다:

모기지는 (차용자로부터) 재정적 의무에 따라 돈을 받을 수 있는 소유자의 권리와 차용자가 담보로 양도한 재산에 대한 권리를 확인하는 담보입니다. 모기지는 개인 문서이며 대출 계약의 모든 주요 매개변수와 이체 메모를 위한 공간을 포함합니다. 차용인의 동의가 있으면 모기지는 "소유자"를 변경할 수 있습니다.
모기지 참여 증명서 – 자산을 구입하기 위해 받은 대출 금액의 일부로 표시됩니다. 따라서 인증서 보유자는 빌린 자금으로 구매한 자산을 사용하여 발생하는 이익을 공유할 권리가 있습니다.

법적으로, 모기지 증권은 사실상보다 훨씬 일찍 러시아에 나타났습니다. 이는 예를 들어 인증서 참여를 이미 언급한 연방법 No. 152 "모기지 증권에 관한"이 발효된 2003년에 시작되었습니다.

러시아 연방 MBS의 특징 및 문제점

러시아 연방에서 모기지 채권에 대한 외국 경험을 채택하는 것이 가능할 것 같지 않습니다. 우리나라에는 아마도 "안정적"이라는 특성에 적합한 시장이 없을 것입니다. 이는 부동산 시장에 적합하지 않습니다. 모두.

유명한 브로커 Alpari의 수석 분석가인 A. Bodrova는 지난 14개월 동안 러시아 연방의 주택 가격이 심각하게 하락했다고 지적합니다. 이를 배경으로 투자자들은 MBS가 실제로 이론가만큼 신뢰할 수 있는 도구인지 의구심을 갖고 있습니다. 말하다?

2018년 모기지담보부증권은 가격이 완고하게 상승했을 때 AHML이 기대했던 만큼 투자자들 사이에서 인기가 없을 위험이 있습니다. 불안정성은 러시아 증권의 첫 번째 문제입니다.

러시아 모기지 채권의 또 다른 특징은 높은 비용입니다. 일반 시민은 말할 것도 없고 개인 투자자가 이를 감당할 수 없다는 것은 분명합니다.

채권에 대한 이자는 비국가 연기금, 보험사 및 은행(많은 수의 조직)에서 표시될 예정입니다. 무료 자금그리고 그것을 증가시키고자 하는 불타는 열망이 있습니다. A. Bodrova에 따르면 "거품을 제거"할 수 있는 최초의 투자자는 증권에서 인상적인 수입을 얻을 수 있으며 앞으로 MBS가 확산되고 시장이 발전함에 따라 수익성 수준이 감소할 것입니다.

마지막으로, 러시아 연방의 주택저당증권 전망에 의문을 제기하는 마지막 측면은 입법의 불완전성입니다. 아쉽게도 "모기지 증권에 관한 연방법"은 주택 대출 시장 발전을위한 고품질 입법 체계라고 할 수 없습니다.

"건조한 잔류물"에서는 무엇을 얻게 되나요? 다소 조잡한 아이디어-미래 수익성이 확실하지 않은 값 비싼 채권을 발행하려는 의도입니다.

그러나 AHML, 특히 K. Zakarin은 (인터뷰에서 말했듯이) 금융 수단의 단점을 이해하고 가장 야심찬 목표인 국내 모기지 채권을 만들기 때문에 이 아이디어의 성공에 대한 희망은 여전히 남아 있습니다. 모기지보다 유동성이 높고 투자 매력이 높은 자산입니다. 그러나 전문가들은 이러한 목표를 달성하는 데 최대 10년이 걸릴 수 있다고 말합니다.

출처: "subsidii.net"

모기지 담보 채권

예술에 따라. 연방법 "모기지 증권에 관한"모기지 담보 채권은 모기지 보장 서약으로 보장되는 의무 이행을 보장하는 채권입니다.

모기지 보장 대상에는 모기지 증명을 포함한 모기지 참여 증명서, 현금(외화 포함), 국채, 부동산 등 부동산 담보 계약(모기지)으로 인해 발생하는 청구권이 포함됩니다.

러시아 법률에 따르면 모기지 담보 채권은 "깊은" 유형의 담보 채권이며, 그 유형 중 하나가 담보입니다. 채권에 대한 다른 가능한 유형은 다음과 같습니다. 은행 보증, 주 또는 지방 자치 단체 보증.

담보로 담보된 채권을 담보채권이라고 합니다. 후자의 기초가 부동산 담보인 경우 주택저당채권이 발생합니다.

채권에 대한 특정 유형의 담보의 유무는 일반적으로 채권으로서의 본질에 아무런 영향을 미치지 않습니다. 담보는 위험을 줄이거나 신뢰성을 높이고 채권에 따른 의무 이행을 보장하는 데 중요하며 시장 가격, 수익성 수준 및 투자자 구성에 반영됩니다.

주요특징

모든 채권과 동일합니다.

빚;
방사;
유리한;
다큐멘터리 또는 비다큐멘터리;
긴급한. 모기지 채권은 원래 모기지 계약 기간을 초과하는 기간 동안 발행될 수 없으며, 이 기간은 1년 이상 40년을 초과할 수 없습니다.
무기명 또는 등록된 사람;
지명.

출시 순서

다른 유형의 채권과 달리 모기지담보부채권은 시장 참가자가 아닌 신용 기관 및 모기지 대리인만이 발행할 수 있습니다.

모기지 대리인은 모기지 및/또는 모기지로 담보된 신용(대출)에 대한 청구권 취득을 독점적인 활동으로 하는 전문 시장 참여자입니다.

이러한 시장 참가자 외에는 누구도 그러한 증권을 발행할 권리가 없습니다. 그렇지 않은 경우 이러한 유형의 채권 발행은 모든 채권에 공통적인 방식으로 수행됩니다.

항소

주택담보부채권은 만기까지 유통시장에서 자유롭게 거래됩니다.

이 채권의 소유자는 다음과 같은 경우 발행자에게 조기 상환을 요구할 권리가 있습니다.

모기지 보장 금액은 채권에 대한 의무 금액보다 적습니다.
모기지 보장을 구성하는 재산을 교체하는 절차를 위반했습니다.
법률에 의해 확립된 규칙이나 본 채권 발행 결정과 비교하여 발행인 측에 다른 위반 사항이 있습니다.

출처: "k2x2.info"

모기지 채권이란 무엇입니까?

모기지 채권은 단일 계층의 2차 모기지 시장 상품입니다.

모기지 채권은 해당 모기지 패키지로 담보된 금융 상품으로, 모기지 대출 기관에 대한 보장된 청구권의 증거입니다.

세계적으로는 보호되는 자산 유형, 보증 등이 다른 다양한 모기지 채권이 사용됩니다. 모기지와 마찬가지로 모기지 채권의 형식과 내용에 대한 요구 사항은 동일하지 않습니다. 다른 나라.

이는 주택저당증권의 발행, 배치 및 회계에 대한 법적 원칙, 조건 및 절차를 규율하는 입법 및 규제법에 정의되어 있습니다. 모기지 채권을 발행할 때 모기지 대출 기관은 대차대조표에 모기지를 보관합니다. 이는 모기지 대출에 대한 위험이 은행에 있음을 의미합니다.

단일 계층 2차 모기지 시장의 특별한 부문은 정부 기관에 대한 대출을 기반으로 하는 최소 5억 유로 상당의 대규모 채권 패키지입니다. 예를 들어, 독일에서는 지방 정부가 자신이 소유한 부동산에 대해 모기지를 받습니다.

그들은 신뢰할 수 있는 차용인으로 간주되므로 정부 기관이 담보로 제공한 재산을 담보로 하는 모기지 채권의 발행 및 배치는 위험이 가장 적은 것으로 간주되며 이를 대규모 패키지로 결합하면 국제 시장증권은 독일 은행의 입지를 강화합니다.

출처: "webinvesto.ru"

모기지 증권

모기지 증권은 모기지 대출을 담보로 하는 증권의 총칭입니다. 모기지 담보 증권은 다음과 같은 점에서 전통적인 채무 수단인 회사 및 정부(재무부) 채권과 주로 다릅니다.

이에 대한 주요 부채(액면가) 잔액은 월별 또는 분기별로 부분적으로 지불되며 유통 기간이 끝날 때 전액이 지불되지 않습니다.
MBS를 제공하는 주택담보대출의 조기상환 속도에 따라 유통기간 동안 정기상환 규모와 횟수가 달라집니다.
정기적으로 지불하는 이자율은 채권의 고정 이표와 달리 시간이 지남에 따라 변경될 수 있습니다.

품종

커버드 모기지 채권(Mortgage Bond, Covered Bonds)은 발행자의 대차대조표에 모기지론이나 주택담보대출을 담보로 담보로 제공되는 채권입니다.

투자자를 보호하기 위해 담보 가치를 정기적으로 검토하고 필요한 경우 채권의 액면가와 현재 이자를 지불하기에 충분하도록 담보 가치를 보충합니다.

모기지 채권은 반년마다 이자를 지급하고 만기일에 만기됩니다. 해당 채권의 만기일과 지급일은 미리 알려져 있습니다.

모기지 담보 증권(MBS)은 모기지 풀의 현금 흐름에서 해당 증권에 대한 서비스 수수료 및 보증을 뺀 금액과 일치하는 지급액을 갖는 증권입니다.

가장 중요한 기능 MBS는 발행될 때 모기지 대출 풀이 발행자의 대차대조표에서 "떠나는" 반면, 적용 모기지 채권이 발행될 때 담보는 발행자의 대차대조표에 남아 있다는 사실에 기인합니다.

패스스루 모기지 증권은 다음과 같이 발행될 수 있습니다.

Ginnie Mae와 관련된 모기지 대출 포트폴리오를 기반으로 은행에서 직접 제공 정부 조직, 이는 미국 정부의 보증을 제공합니다. 이러한 점에서 지니메이가 보증하는 증권은 (신용위험 측면에서) 무위험으로 평가됩니다.
Fannie Mae 또는 Freddie Mac과 같은 조직이 MBS에 대해 자체 보증을 제공하는 은행 대출 기관에서 구입한 모기지를 기반으로 하는 전문 모기지 펀드입니다. Fannie Mae와 Freddie Mac이 보증하는 서류를 Agency Pass-Through라고 합니다.

패스스루 모기지담보부증권은 지급 빈도와 규모, 결과적으로 만기까지의 정확한 기간을 사전에 알 수 없다는 점에서 모기지 채권과 다릅니다. 이는 차용인이 언제든지 대출금을 분할 상환할 수 있는 기회를 갖기 때문입니다. 따라서 최종 투자자는 모기지 대출의 조기 상환 위험을 감수합니다.

조기상환리스크란 투자금액의 일부 또는 전부가 만기일 이전에 지급되어 투자수익률이 감소할 위험을 말합니다.

모기지 통과 증명서(Mortgage Pass-Through Certificate) - 모기지 대출 풀의 소유권에 대한 소유자의 지분을 인증하는 등록된 증권입니다.

모기지 참여 증명서는 액면가가 없으며 증권 시장에서 거래가 가능하며 파생 증권을 발행하는 데 사용할 수 없습니다.

만기 시 원금을 상환하는 모기지 채권과 달리 모기지 참여 인증서는 이자와 원금 상환액(풀 관리 수수료 제외)을 매월 지불합니다.

모기지 페이스루 채권(Mortgage Pay-Through Bond) - 모기지 채권과 모기지 증서의 속성을 결합한 채권입니다.

한편으로는 발행자의 대차대조표에 있는 주택담보대출 풀에 의해 담보된 부채담보입니다. 반면, 인증서에 대한 지불은 담보 풀에 대한 지불에 따라 달라집니다.

CMO(담보부 모기지 채무)는 지불 유형(이자만, 원금만, 이자 및 원금), 만기 및 위험 수준을 기준으로 클래스로 그룹화된 모기지 담보 증권 풀로 구성된 구조화된 증권입니다.

각 유가증권 종류에 대한 지급액은 매월 계산되어 정해진 규칙에 따라 분배됩니다. 지불금은 먼저 상위 클래스로 전송된 후 다음 순위 클래스로 리디렉션됩니다. 즉, 클래스 "A"가 먼저 소멸되고 그 다음 "B" 등이 소멸됩니다.

출처: "mindspace.ru"

주식 시장 발전의 새로운 벡터

현대인을 위한 부동산 구입은 주택 구입 방법일 뿐만 아니라 가용 자금을 투자하기 위한 도구가 되었습니다. 부동산 가치의 변동으로 이익을 얻으려는 투자자의 욕구는 금융상품의 증가에 영향을 미쳤습니다.

증권 시장 상품 라인은 새로운 투자 수단인 모기지 담보 증권으로 보완될 예정입니다. 여러 국가에서 이러한 유형의 금융 상품이 이미 널리 보급되었지만 키르기스스탄 금융 시장에서는 여전히 완전히 새로운 상품입니다.

이미 존재하고 시장에서 거래되는 투자 상품의 가용성을 고려할 때 필연적으로 다음과 같은 질문이 제기됩니다. 주택저당증권을 만들 필요가 있습니까? 이 질문에 답하기 위해 먼저 “담보대출 담보”의 개념과 그 주요 특징을 살펴보겠습니다.

간단한 말로"모기지 담보 증권"(MSB)은 모기지 대출을 담보로 하는 증권입니다. 이를 구매함으로써 투자자는 항상 가격이 상승하는 부동산을 제공받기 때문에 안정적이고 신뢰할 수 있는 추가 수입원의 소유자가 됩니다.

MBS에는 모기지 채권과 모기지 참여 증명서의 두 가지 유형이 있습니다. 두 경우 모두 담보부 증권입니다. 유일한 차이점은 모기지 참여 인증서는 투자자를 보호하기 위한 메커니즘이며 모기지 채권을 발행한 회사가 채무를 지불할 수 없는 경우에만 발급된다는 점입니다.

채무상품으로서의 모기지 채권의 수익성 수준은 만기 기간뿐만 아니라 미납 위험 수준에 따라 달라집니다. 결국 모기지 채권의 채무 불이행 위험은 담보와 직접적인 관련이 있습니다. 부동산과 정부 보증이 뒷받침되는 모기지 채권은 회사채보다 위험도가 낮고 수익성이 높지만 국채보다는 수익성이 높습니다.

일반적으로 MBS는 신뢰성, 투명성, 접근성 및 내구성과 같은 지표가 특징입니다.

새로운 금융상품의 의미

그렇다면 모기지 담보부 증권이라는 새로운 금융 수단이 필요한 이유는 무엇입니까? MBS를 만드는 주요 동기는 국가의 주택 대출 문제를 해결하는 것입니다. 현재 모기지 대출의 높은 이자율로 인해 일반 시민은 모기지로 주택을 구입할 수 없습니다.

그 결과 은행들은 주택담보대출 포트폴리오를 늘릴 수 없게 되었고, 국내 주택 부문도 침체에 빠졌습니다.

MBS의 도움으로 모기지 대출에 대한 이자율을 낮출 계획이며, 이는 저렴한 주택에 대한 주 프로그램과 결합하여 일반 인구가 자신의 생활 공간의 소유자가 될 수 있도록 하고 자극제 역할도 할 것입니다. 주택과 은행 부문국가.

각 금융 시장 참여자에 대한 MBS의 가치는 나름대로 높습니다.

투자자를 위한 - 추가 수입을 얻는 방법,
은행의 경우 - 효과적인 재융자 메커니즘,
인구를 위해 - 낮은 이자율로 모기지 대출을 받을 수 있는 기회,
국가를 위해-경제 상태 전체를 개선하는 방법입니다.

세계 경험

MBS 시장은 설계 단계에 있다. 메커니즘, 절차 및 법적 문서가 개발되고 있으며, 그 결과 이 시장의 정상적인 기능을 위한 모든 조건이 조성되어야 합니다. 따라서 해외 경험에 대한 연구는 국내 증권시장에서 큰 관심을 끌고 있다.

유럽과 미국 대부분의 국가에서 모기지는 채권과 증서로 전환된 최초의 자산이었습니다. 세계적으로 모기지 대출을 통해 자금을 유치하는 두 가지 계획이 가장 널리 퍼져 있습니다. "미국인"-중개자를 통해 "독일인"-대출 주최자가 독립적으로.

미국은 가장 발전된 MBS 시장을 가지고 있습니다. 그러나 그 발전은 모기지 대출 시장에서 시작되었습니다. 다양한 모기지 대출 계획이 처음으로 개발되기 시작한 것은 미국 모기지 시장에서였으며, 이를 통해 각 차용인은 자신에게 가장 적합한 옵션을 선택할 수 있었습니다. 미국 모기지 대출 발전의 다음 단계는 완전히 새로운 금융 수단인 모기지 담보 증권을 만드는 것이었습니다.

정부가 통제하거나 정부 소유의 기관이 MBS 시장에서 중요한 역할을 했습니다. 초기 단계에서 이들 기관에 상당한 예산이 투자되었는데, 이것이 아마도 시장에서 MBS가 성공적으로 발전하는 주요 원동력이었을 것입니다.

독일에서는 신용 기관 덕분에 MBS 시장이 발전했습니다. 구별되는 특징엄격한 규제 규제의 틀 내에서 증권이 대출주선업체에 의해 직접 발행된다는 점입니다.

주식시장이 이제 막 탄력을 받기 시작했다는 점을 고려하면, 금융 교육인구가 여전히 국가의 세심한 관심과 지원을 필요로 하기 때문에, 국내 시장에 가장 적용 가능한 경험은 국영 모기지 회사가 주도했던 미국의 경험일 수 있습니다.

그러나 두 모델을 결합할 가능성도 배제되지 않습니다. 이는 국영 모기지 회사의 설립과 은행이 스스로 증권을 발행할 수 있는 권한을 부여한다는 것을 의미합니다.

MBS 순환 방식

주 모기지 회사가 참여하는 MBS의 유통 계획은 다음과 같습니다.

은행과 차용인 사이에 모기지 대출을 발행하기로 합의가 체결되었습니다.
차용인은 자신이 구입한 부동산을 담보로 은행에 이체합니다.
은행은 자신이 발행한 모기지론을 바탕으로 소위 '모기지 풀'(동일한 유형의 모기지 그룹)을 구성하여 모기지 회사에 판매합니다.
모기지 회사는 모기지 수수료 형태로 은행에 자원을 제공합니다.
모기지 회사는 "모기지 풀"을 기반으로 증권을 발행합니다.
투자자는 모기지 회사로부터 MBS를 구입합니다. 이에 대한이자 지불은 차용인의 모기지 대출 상환을 통해 수행됩니다.

일반적으로 MBS는 증권 시장에서 제공 범위를 확장할 수 있을 뿐만 아니라 국내 주택 모기지 대출 문제 해결에도 기여할 수 있는 매우 유망한 투자 수단입니다.

선진국에서는 증권시장에서 주택담보대출을 유치하는 자원량이 확대되면서 주택담보대출 비용을 절감할 수 있었습니다. 그 결과, MBS는 자본 시장에서 주택 부문으로 자금을 유치하는 주요 메커니즘이 되었습니다.

2003년 11월 11일자 연방법 "모기지 증권" No. 152-FZ의 적용 범위 내에서

1. 주택저당채권– 채권, 모기지 담보로 전체 또는 부분적으로 의무 이행을 보장합니다.

모기지 보장 – 부채 원금 반환 또는 신용 계약 및 대출 계약에 따른이자 지불을 위해 모기지로 담보된 청구. 모기지 인증을 받았습니다.

모기지 참여 증명서

러시아 통화 또는 외화로 된 현금.

주 중앙은행

법률에 규정된 경우의 부동산

이자는 최소 1년에 1회 지급되어야 합니다. 이것이 쿠폰채입니다. 이 채권을 발행할 수 있습니다. 신용 기관그리고 모기지 대리인(- 확립된 요구 사항을 충족하고 대출에 대한 청구권 취득 및 모기지 취득이 독점적인 활동인 전문 상업 조직). 이는 서류형 무기명 증권 또는 등록된 비서류형 증권의 형태로만 발행됩니다.

2. 모기지 참여 증명서– 등록된 주식 투자 시장의 문서화되지 않은 증권, 모기지 보장의 공동 소유권에 대한 소유자의 지분을 인증합니다. 모기지 보장에 대한 적절한 신탁 관리를 요구할 권리, 돈을 받을 권리도 있습니다. 이 중앙 은행의 수입으로 수요일. 발행하는 중앙은행이 아닙니다.

소유자는 모기지가 보장되는 의무에 대한 불이행 위험을 부담합니다.

3. 모기지– 모기지 계약에 따라 저당권자-채권자(은행)는 상대방의 저당 부동산 가치로부터 채무자에 대한 청구권을 만족시킬 권리가 있습니다.

주제에 대해 사용된 문헌:

1. 민법 RF

2. "증권 시장에 관하여" 1996년 4월 22일자 연방법 No. 39-FZ

3. 1995년 12월 26일자 "JSC에 관한" 연방법 No. 208-FZ

4. "모기지 담보 증권에 관한" 2003년 11월 11일자 연방법 No. 152-FZ

5. 1997년 3월 11일자 No. 48-FZ "약속어음 및 환어음"

6. Galanov V A. 증권 시장. 엠: 인프라-M, 2010

6. 러시아 주식시장의 탄생: 교과서. 방향으로 공부하는 대학생을 위한 매뉴얼 080100.62 경제학 / E.S. 바실리예프, T.G. 볼코바, R.A. 갈리아흐메토프 - Izhevsk: IzhSTU 출판사, 2012

7. Kilyachkov AA, Chaldaeva L A. 증권 시장 및 증권 거래소 사업. M.: Yurayt, 2010.

주제 8. 금융기관

투자 수요 및 공급의 이행은 경제 주체의 투자 및 금융 요구를 충족할 수 있는 광범위한 역량을 갖춘 금융 중개업체에 의해 수행됩니다. 이러한 중개인을 다음과 같이 부릅니다. 금융 및 신용 기관(FCI).

전경련 -이들은 가계 및 생산 부문의 투자 자원을 동원하고 이후 투자 또는 선박 자본의 형태로 금융 시장에 투자하는 조직입니다.

FCI 유형:

상업은행

보험 회사

NPF(비정부 연기금) + PFR( 연금기금러시아)

투자회사

투자 자금.

증권 거래소

신용조합.

전당포

FCI 간의 별도 그룹은 다음과 같습니다. 그리고집합투자기관.

금융시장의 집합투자는 다수의 투자자가 투자한 자금을 전문 운용사가 관리하는 하나의 풀(펀드)로 통합하여 후속 투자를 통해 투자수익을 얻는 것을 말합니다.

집합투자 형태는 원칙적으로 다음과 같은 특징을 갖습니다.

유가증권을 발행하거나 계약을 체결하여 자금을 조달합니다.

주요 활동은 수집된 자금을 증권 및 법이 허용하는 기타 재산에 투자하는 것입니다.

투자 소득의 주요 부분은 유가 증권 소득 및 금융 자산 거래의 형태로 얻습니다.

배당금, 이자 및 기타 지급 형태로 집합 투자 계획 참가자에게 투자로 얻은 소득을 분배합니다.

집합투자에는 여러 가지 장점이 있습니다.

전문적인 관리의 가능성;

다각화(투자 위험을 줄이기 위한 투자 위치의 다양성)

투자와 관련된 비용 절감;

외국 금융 시장에 대한 접근;

투자자의 권리 보호

유리한 조세 제도를 사용합니다.

세계 관행에 따른 집단 투자 유형:

1. 기업 투자(양식은 주식회사 형태로 작성되며, 펀드 참가자는 주주입니다. 관리 회사는 그들의 이익을 위해 일합니다) - 미국, 룩셈부르크

2. 신탁(펀드는 수탁자와 펀드의 소유자 또는 수탁자 간의 계약을 기반으로 생성됨) – 호주, 남아프리카, 뉴질랜드, 미국

3. 계약(펀드 자산은 관리 회사에 속함) – 독일, 이탈리아, 스위스, 일본.

러시아 연방의 집단 투자자는 다음과 같습니다.:

운용사에서 운용하는 투자펀드

뮤추얼 펀드 - 뮤추얼 투자 펀드;

AIF - 주식 투자 자금;

비국가 연기금(NPF);

시민신용소비자협동조합.

투자 기금- 주식회사가 소유하거나 개인 또는 법인이 공동 소유한 부동산 단지로, 관리 회사가 전적으로 펀드 창립자(주주, 주주). [연방법 “투자 자금에 관한”]

AIF-이는 법률이 규정하는 유가증권 및 기타 대상에 대한 재산 투자를 독점적으로 수행하는 OJSC입니다. (부동산, 귀금속, 벤처투자 등)

투자 이외의 다른 유형의 활동을 수행할 자격이 없습니다. 라이센스가 있습니다. 주주는 개인일 수도 있습니다. 그리고 법적 AIF에 봉사하는 특별 보관소, 등록관, 감정인 및 감사인이 아닌 사람. AIF 자산은 투자용 자산(투자 자산)과 펀드 기관의 활동을 지원하기 위한 자산으로 구분됩니다. AIF의 자산(투자자산)은 운용회사가 신탁운용으로 이관합니다. AIF 주식은 보통주여야 하며, 배치 시 전액을 현금으로만 지불해야 합니다. AIF에 이익이 있는 경우, 즉 연말 순자산액이 연초 순자산액을 초과하는 경우 회계연도 결과에 따라 배당금을 지급합니다.

뮤추얼 펀드관리회사가 신탁관리에 양도한 재산과 신탁경영설립자(주주)가 이 재산을 결합하는 조건으로 신탁관리에 양도한 재산과 신탁관리 과정에서 받은 재산으로 구성된 별도의 재산복합체입니다. 이 부동산의 소유권 지분은 증권에 의해 인증됩니다. 공유하다.

투자 비중 -뮤추얼 투자 기금을 구성하는 부동산의 소유권에 대한 소유자의 지분을 증명하는 등록된 증권. 주식은 주주에게 다음과 같은 권리를 부여합니다.

뮤추얼펀드의 적절한 관리를 관리회사에 요구할 권리

전체 주주와의 뮤추얼펀드 신탁운용계약 해지 시 금전적 보상을 받을 권리

뮤추얼 펀드를 관리하는 관리회사나 그 대리인으로부터 주식을 매매할 수 있는 권리입니다.

각 주식은 동일한 주식을 인증하고 동일한 권리를 부여하지만 발행등급증권이나 장부증권은 아닙니다. 주식에 대한 권리는 전문 예탁기관이나 등기소 보유자가 고려합니다. 뮤추얼 펀드는 법인이 아니므로 법인에 대한 소득세나 기타 세금이 없으며 개인 소득세만 있습니다! 투자 단위의 추정 가치는 신청 접수일 이전에 계산된 NAV(순자산 가치)를 뮤추얼 펀드의 투자 단위 수로 나누어 결정됩니다.

NAV = 자산 - 뮤추얼 펀드의 부채.

예상 주가 = NAV/주식 수.

실제주가(매수)=결제가+프리미엄(최대 1.5%)

실제주가(매출액) = 예상가 - 할인율(최대 3%)

수입 = (실제 판매 가격 - 실제 구매 가격)

소득(있는 경우)에는 개인소득세가 부과됩니다.

뮤추얼 펀드의 종류.

1. 주식 매입/매각 신청서 제출 방법에 따라 자금은 다음과 같이 구분됩니다.

열려 있는

닫은

간격

안에 오픈 뮤추얼 펀드주주는 영업일 기준으로 관리회사에 주식 매매 신청을 수락하도록 요구할 권리가 있습니다.

안에 간격 뮤추얼 펀드그러한 권리는 정해진 기간 동안에만 존재하지만 적어도 1년에 한 번은 존재합니다.

폐쇄형 뮤추얼 펀드에서는 주주에게 그러한 권리가 없습니다.

주식의 매입은 뮤추얼펀드의 유효기간이 시작될 때 이루어지며, 매각은 뮤추얼펀드의 유효기간이 종료될 때 이루어집니다. 폐쇄형 뮤추얼 펀드의 유효기간은 3~15년입니다.

2. 뮤추얼 펀드를 배치하는 방법에 따라 뮤추얼 펀드는 다음과 같습니다.

주식형 뮤추얼펀드

채권 뮤추얼 펀드

상호투자펀드

머니마켓 뮤추얼 펀드

직접 투자 뮤추얼 펀드

벤처투자를 위한 뮤추얼펀드

뮤추얼 펀드

임대 뮤추얼 펀드

부동산 뮤추얼 펀드

모기지 뮤추얼 펀드

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비국가 연기금(NPF)- 이것은 비영리 사회 보장 조직의 특별한 조직 및 법적 형태로, 기금이 있는 인구의 비국가 연금 제공에 관한 합의에 기초하여 기금 참가자의 비국가 연금 제공이 독점적인 활동 유형입니다. 펀드 참여자를 선호하는 투자자, 노동 연금의 펀드 펀드 관리의 일환으로 의무 연금 보험 시행.

종 NPF 활동이다:

비국가 연금 제공 계약에 따른 참가자의 비국가(임의) 연금 제공을 위한 활동

의무보험교육에 관한 계약에 따라 의무연금보험의 보험자 역할을 합니다.

NPF의 주요 활동은 다음과 같습니다. 비국가 연금 제공.이 활동에는 다음이 포함됩니다.

참가자의 연금 기여금 누적

연금 준비금 배치 및 조직

기금의 연금 의무 회계

기금 참가자에게 비국가 연금 할당 및 지급

보험사로서 펀드의 활동 의무연금보험다음이 포함됩니다:

자금 축적 연금 저축(근로연금 누적부분)

투자저축펀드 투자 조직

피보험자의 연금 저축 회계

피보험자에게 노동연금 지원부분 할당 및 지급

과목

PFR (러시아 연금 기금)

투자자

참가자들

보험 계약자

피보험자

전문가. 공탁소

참가자들비국가 연금 제공과 의무 연금 보험에 대한 관계는 다음과 같습니다.

신용 기관
연금 준비금에 자금을 투입하는 과정에 관여하는 기타 조직

NPF에서 사용하는 용어:

투자자-연금 계약의 당사자이고 연금 기금에 연금 기여금을 지불하는 개인 또는 법인체.

보험 계약자-피보험자를 위해 노동 연금의 자금 조달 부분을 조달하기 위해 보험료를 이전할 의무가 있는 개인 또는 법인.

참가자-비국가 연금을 지급할 예정이거나 지급 중인 개인.

피보험자- 의무연금보험에 관한 계약을 체결한 개인.

연금 적립금 -참가자에 대한 NPF 의무 이행을 위한 자금.

연금 저축- 피보험자에 대한 의무를 이행하기 위한 수단.

신용 조합국민소비자협동조합은 상호금융지원의 필요를 충족시키기 위해 자발적으로 뭉친 시민들이 만든 시민소비자협동조합입니다.

협동조합은 거주지 공동체, 업무 활동, 직업적 소속 또는 기타 시민 공동체를 기반으로 설립될 수 있습니다. 회원 수는 15명 이상, 2000명 이하로 구성됩니다.

신용협동조합 활동의 주요 원칙은 다음과 같습니다.:

자발적 입국;

출국의 자유;

모든 구성원의 권리와 의무의 평등;

신용협동조합 경영에 회원의 개인적 참여;

신용협동조합(조합)의 재산조합원들의 지분 기부금, 신용협동조합의 금융 활동 수입, 후원 기부금, 자선 기부금으로 구성됩니다. 해당 재산은 소유권에 따라 협동조합에 속합니다.

주식 기부는 활동 이행을 위해 신용협동조합 회원에게 신용협동조합의 소유권으로 이전되는 자금입니다.

소비자협동조합 회원의 개인 저축은 소비자협동조합의 재산이 아니며 의무 이행에 대한 부담을 지지 않습니다.

개인저축은 조합원이 국민신용협동조합의 목적에 따라 사용하기로 약정하여 조합에 이체한 자금을 말합니다.

상호금융지원기금 - 신용협동조합이 사용하는 자금으로 협동조합 자체 자금과 회원들의 개인 저축으로 구성됩니다.

신용협동조합의 자금은 다음과 같이 나뉩니다.

1. 상호금융지원기금

2. 법인으로서의 활동을 수행하는 데 필요한 자금.

상호금융지원기금은 협동조합 회원들에게 대출을 제공하는 데 사용됩니다. 상호 재정 지원 기금의 임시 무료 잔액(기금의 절반 이하)은 국유 및 지방 증권 취득 및 은행 예금 계좌 보관에만 사용할 수 있습니다.

신용조합 회원이 아닌 시민에게 대출을 제공합니다.

법인에 대출을 발행합니다.

본인 또는 제3자의 의무에 대한 보증인 역할을 합니다.

제3자의 승인된 자본에 재산을 기부합니다.

주식 및 증권 구매

이러한 자금을 사용하여 금융 시장에서 거래를 수행할 수 없습니다.

자신의 증권을 발행하십시오.

협동조합에서 회원에게 자금을 이체하는 것은 대출 계약으로 공식화되며 계약은 서면으로 작성됩니다. 협동조합은 회원에게 다음과 같은 서비스를 제공할 수 있습니다.

컨설팅;

고객을 대신하여 보험 계약을 체결하지만 헌장에 따라야 합니다.

소비자협동조합의 회원은 다음과 같은 권리를 갖습니다.

협동조합이 제공하는 모든 서비스를 이용하세요

협동조합 경영에 참여하다

개인 저축을 협동조합으로 이체

대출을 받다

협동조합의 활동에 대한 정보를 받습니다.

협동조합 회원 자격이 종료되면 협동조합 재산의 일부에 해당하는 금전적 가치를 받습니다.

시민신용소비자협동조합의 기관은 다음과 같습니다.

조합원총회, 조합이사회, 조합감사위원회, 이사.

신용 기관- 이익을 활동의 주요 목표로 삼기 위해 러시아 중앙 은행(러시아 은행)의 특별 허가(라이센스)를 기반으로 다음을 수행할 권리가 있는 법인입니다. 법률로 규정된 은행업무..

은행- 다음과 같은 은행 업무를 총체적으로 수행할 독점권을 가진 신용 기관:

개인 및 법인으로부터 자금을 예금으로 유치하고,

상환, 지불, 긴급 등의 조건에 따라 귀하를 대신하여 귀하의 비용으로 이러한 자금을 배치합니다.

개인 및 법인을 위한 은행 계좌 개설 및 유지.

은행 업무에는 다음이 포함됩니다.

1) 개인 및 법인으로부터 예금으로 자금을 유치합니다(요구에 따라 일정 기간 동안).

2) 자신을 대신하여 자신의 비용으로 모금된 자금을 배치합니다.

3) 개인 및 법인의 은행 계좌 개설 및 유지

4) 환거래 은행을 포함한 개인 및 법인을 대신하여 은행 계좌를 통해 자금 이체를 수행합니다.

5) 개인 및 법인을 위한 자금 수집, 청구서, 지불 및 결제 서류, 현금 서비스

6) 현금 및 비현금 형태의 외화 구매 및 판매

7) 퇴적물 유치 및 귀금속 배치;

8) 은행 보증 발행

9) 전자 화폐를 포함하여 은행 계좌를 개설하지 않고 송금하는 경우(우편 송금 제외)

상장된 은행 업무 외에 신용 기관 다음 거래를 수행할 권리가 있습니다:

1) 제3자에 대한 보증 발행, 금전적 형태의 의무 이행 제공

2) 제3자에게 금전적 형태로 의무 이행을 요구할 권리를 취득합니다.

3) 개인 및 법인과의 계약에 따른 자금 및 기타 재산의 신탁 관리;

4) 거래 수행 귀금속러시아 연방 법률에 따른 보석;

5) 문서 및 귀중품을 보관하기 위해 개인 및 법인에게 특수 건물 또는 금고를 임대합니다.

6) 임대 운영;

7) 컨설팅 및 정보 서비스 제공.

신용 기관은 러시아 연방 법률에 따라 기타 거래를 수행할 권리가 있습니다.

모든 은행 업무 및 기타 거래는 루블로 이루어지며, 러시아 은행으로부터 적절한 라이센스가 있는 경우 외화로 이루어집니다. 물질적 및 기술적 지원에 대한 규칙을 포함하여 은행 업무 수행에 대한 규칙은 연방법에 따라 러시아 은행에서 정합니다.

신용 기관 금지된제조, 무역, 보험 활동에 종사합니다.

모든 은행 업무는 능동형과 수동형으로 나눌 수 있습니다. 능동 및 수동 작업의 예가 표에 나와 있습니다.

활성 작업

수동적 운영

1. 개인에 대한 대출

2. 법인에 대한 대출

3. 주택담보대출(부동산 질권)

4. 임대 운영 - 담보로 제공되는 동산 형태의 대출입니다.

5. 팩토링 작업 - 법적 의무의 환매. 명

6. 청구서 거래:

청구서 회계 - 상환 목적으로 상환

수집 - 고객을 대신하여 청구서 상환 작업

수락 - 고객 청구서 지불인이 되기로 합의

환어음 대출 - 환어음 형태의 대출

환어음담보대출

7. 기타 법인의 유가증권 및 수권자본에 대한 투자.

8. 화폐거래

9. 귀금속 취급

10. 중앙은행 및 예금보험청 의무적립금

1. 주식발행

2. 사채발행

3. 어음 및 은행증명서 발급

4. 예금업무

5. 정산 및 현금 서비스(법인에 대한 당좌 계좌 개설)

6. 은행간 대출

7. 필수 은행 준비금 생성

활동의 특징 투자 은행- 장기 자본을 유치하고 장기 대출, 증권 인수 및 기타 법인 설립 활동 참여를 통해 이를 제공하는 데 중점을 두고 있습니다.

모기지 은행부동산으로 담보된 장기 신용 기반으로 자금을 받고 배치합니다. 이런 은행에서 자금을 조달하는 특징이 문제입니다 모기지 증권- 모기지 담보 채권 및 모기지 참여 증명서.

신탁은행- 적절한 라이센스를 기반으로 신뢰 관리 구현을 전문으로 합니다.

참고자료

러시아의 모기지 주택 보조금 개발은 국가의 주요 임무 중 하나입니다. 그러나 담보 이자율이 높은 경우가 많기 때문에 많은 잠재적 차용인이 대출을 받는 것이 불가능합니다. 전문가들에 따르면, 자금 투자 메커니즘인 주택저당증권(MBS)은 결과적인 불균형을 완화하는 데 도움이 될 것입니다. 언급된 문서의 소유자는 부동산 가격 변동으로 이익을 얻을 수 있으며 그 결과 중앙 은행이라는 유가 증권이 발행되었습니다. 현재 상황은 대출 및 증권 시장에서 가장 바람직한 금융 문서로 자리 잡고 있음을 시사합니다.

재산권을 포함하는 이러한 증권은 모기지 신용 한도에 금융 기관의 투자를 재투자하는 채무 증권으로 대표됩니다. 이는 다음과 같은 방식으로 발생합니다. 은행기관예를 들어 5천만 루블에 대한 대출을 발행하고 동일한 금액에 대한 재산권 증명서를 즉시 발행했습니다. 도착했다 재산 서류투자자는 은행이 지출한 금액을 반환하고, 이 금액은 즉시 다른 차용자에게 신용 한도로 전달됩니다. 재산증명서를 매각한 후, 은행은 신청인의 상환가능자금으로 발급금액을 상환합니다.

이러한 금융상품은 부동산을 담보로 하기 때문에 큰 인기를 얻고 있습니다. 그들의 수익성은 부동산 가치의 증가에 의해 결정되며, 이는 매년 일정 비율 포인트를 얻습니다. 지난 10~15년 동안 수익성 성장은 400%에 이르렀으며 이는 다른 어떤 금융 메커니즘으로도 달성할 수 없습니다. 증권에 대한 투자는 일반적으로 장기(최대 20년)이지만 러시아 투자자들은 더 짧은 기간(최대 5년)을 선호합니다.

아마도, 단기이는 유럽과 미국 금융 시장에 대해서는 말할 수 없는 좋은 입법 체계가 부족하기 때문이라고 설명됩니다. 그리고 우리 은행은 재산 증명서 처리를 꺼리는 데 영향을 미치는 좋은 재정 기반을 가지고 있습니다.

주택저당증권의 특징

이러한 재산 증명서의 발행에는 다음과 같은 몇 가지 특징이 있는 다양한 세부 사항이 포함됩니다.

일반적으로 그러한 문서 보유자는 체계적인 지불을 지불합니다. 월별 또는 분기별로 다릅니다.
연결 후 결합된 자산의 지급은 일반적으로 이자와 감가상각이라는 두 부분으로 나뉩니다. 첫 번째는 신용한도 사용을 위한 것이고, 두 번째는 상환을 위한 것입니다. 감가상각은 두 가지 계획된 변형으로도 표시됩니다.
첫 번째는 신용 한도의 체계적인 상환 절차에 의해 활성화되며 유효 기간이 끝나기 전에 전액 지불됩니다. 회사채는 다른 방식으로 작동합니다. 이 라인은 만료될 때까지 상환되지 않으며 채권의 액면가(이표율)를 지불해야만 지원됩니다.
라인의 조기 상환은 계약 체결 시 담보였던 부동산 매각을 통해 차용인이 대출을 조기에 마감할 수 있는 능력에 따라 결정됩니다.

물론 동시에 인증서에는 다음과 같은 몇 가지 단점이 있습니다.

낮은 수준의 타당성;
수익성 계산에 도움이 되지 않는 장기 상환 위험이 존재합니다.

장점 중에는 적절한 수준의 법적 보호, 내구성 및 일반적인 접근성이 주목되어야 합니다.

러시아의 MBS

국내 시장은 모기지 대출을 규제하는 법률이 시행된 후인 2000년대 초 문제의 채권을 테스트했습니다. 철저한 법적 보호와 손쉬운 실현 가능성에 많은 기업가들이 매료되었습니다. 이러한 인증서는 투자를 원하는 투자자에게 흥미로울 것입니다. 재원미래의 이익을 위해 부동산에 투자합니다.

모기지 대출은 법적 근거를 얻었으며 차용인 수는 지속적으로 증가하고 있습니다. 지난 몇 년 동안의 소비자 보조금 관행은 일반 대중과 상업 금융 기관에게 매력적인 것으로 입증되었습니다. 그 양은 매년 크게 증가합니다. 이는 가계 소득의 증가와 은행 기관의 활동 범위 확대로 설명됩니다.

모기지 증명서가 나타나는 것 외에도 국내 시장, 금융 기관은 Euromortgage 채권을 발행하기 시작했습니다. 이는 거래량, 할당된 등급 및 수익성이 다른 세 가지 트랜치로 특징 지어집니다. 그 중 가장 나이가 많은 것은 러시아 지폐 서랍의 전형적인 지표가 가장 높습니다. 문서의 유통기간은 최소 29년입니다.

IBC 발행의 주요 목표는 인구에 대한 대출에 사용될 장기 자원을 자본 시장으로 끌어들이는 것을 목표로 합니다. 여기에는 정부 등록을 거친 보조금, 러시아 최대 보험 기관이 보장하는 Vneshtorgbank가 약속한 부동산 채권도 포함됩니다.

발행, 증권 유통, 모기지 문서를 제외한 발행 중에 발생하는 관계는 모기지 기반 증권에 관한 연방법에 의해 규제됩니다.

유가증권의 종류

많은 유가증권은 재산, 각종 귀중품, 채권, 모기지, 신용증명서 등으로 담보된 문서로 표현됩니다.

저당

설명된 등록 문서는 부동산 보증이 적용되는 의무 이행을 받을 수 있는 소유자의 권리를 확인합니다. 모기지 기능은 양도를 기반으로 담보 부동산의 회전 속도를 높이기 위해 설계되었습니다. 화폐 문서. 이 증명서가 있으면 모기지 계약이 체결되며 모기지 증명서가 우선적으로 적용됩니다. 거래 조건이 일치하지 않는 경우 언급된 문서의 내용을 통해 최적화는 물론 조정도 가능합니다. 다음과 같은 다른 경우에는 문서가 유효하지 않은 것으로 간주됩니다.

서류 발행 절차 위반;
원본이 손실되었을 때 기존 복사본의 존재.

모기지 계약 등록 기관에서만 사본을 얻을 수 있습니다.

모기지 담보 채권

언급된 채권은 발행인의 계약이 이행된 주택 보험으로 담보됩니다. 개인화된 귀중한 문서로 자리잡고 있습니다. 채권은 소유자의 재정 자원 기여, 채권의 명목 가치를 반환해야 하는 발행자의 의무를 확인합니다. 현금 수입. 발행인이 계약을 준수하지 못하는 경우 보유자는 커버리지 계정에 대한 요구 사항을 충족할 권리가 있습니다.

모기지 채권은 다음과 같습니다.

평범한;
구조화.

전자의 문제는 모기지 대출 기관이 수행하고, 후자는 해당 문서에 대한 계약 이행을 담당하는 전문 모기지 조직이 수행합니다.

모기지 채권은 비서류 방식으로 발행됩니다. 글로벌 채권 발행 증명서에는 채권 이름, 발행인의 의무에 대한 주택 보장 보장에 대한 언급이 포함되어 있습니다. 법률에 따라 요구되는 기타 세부정보가 있을 수 있습니다.

저당인증서

제시 귀중한 인증서자산이나 모기지로 담보됩니다. 고정소득증명서 형태로 발행될 수 있습니다. 인증서에는 고정 수익(명목 가격, 참여 증명서)이 있는 회전 기간이 있으며, 대출 유효 기간을 연장하거나 이전에 발행된 것을 하나로 결합하여 형성된 총 부채 금액의 일부입니다. 또한 명목 가격과 문서 유통 기간이 동일해야 합니다. 가격은 인플레이션 경고를 고려하여 국가 통화로 설정됩니다. 설명된 문서의 필수 세부정보는 다음과 같습니다.

모기지 증명서라는 문구는 이름의 일부로 표시됩니다.
성명, 방출을 생성하는 신체의 위치;
유형 표시 - 등록 또는 보유자;
번호, 문서 시리즈;
고정 수입 증권 시장의 액면가 또는 발행 등록일에 연결된 참여 문서에 귀속되는 통합 부채의 일부
인증서 유통 기간, 지불 절차 및 시간;
해당 유가증권 발행에 관한 정보;
통화 및 기타 위험에 대한 인증서 소유자의 보험;
문제를 수행하는 기관장의 서명;
젖은 인쇄가 있습니다.

개인 문서에는 소유자의 이름과 법적 주소(법인 소유자의 경우, 개인의 경우 여권 정보)가 포함되어야 합니다.

이러한 증권은 상업적으로 운영되는 구조에 의해 발행됩니다. 후자는 투자 자원의 구조를 관리할 수 있는 적절한 라이센스를 보유해야 합니다.

투자 증권 수익률

수익률 범주는 모기지 대출이 발행되는 평균 이자율을 기준으로 합니다. 이자율이 15단위에 도달하면 이익은 9%에서 10%까지 다양할 수 있습니다. 나머지 금액은 중개자 비용을 상환합니다.

요금 인하로 수익성도 악화된다. 신청자는 더 낮은 금리로 재융자를 받거나 부채를 조기에 상환할 권리가 있습니다. 후자는 발행된 채권의 상환으로 이어지며, 이는 투자자의 소득 감소에 영향을 미칩니다.

MBS 구매 방법

모든 귀중한 재산 증명서, 모기지 서류증권 거래소에서 구입했습니다. 투자자는 구매 증서를 독립적으로 완료하거나 대리인, 모기지 증권 시장을 주도하는 전문 조직의 수탁자를 통해 완료할 권리가 있습니다.

우선, 투자자는 투자 도구를 결정해야 합니다. 부동산 증권 시장에는 위험과 수익이라는 두 가지 상호 연관된 범주가 있습니다. 그러나 수익성이 증가하면 위험 상황도 증가하며 그 반대도 마찬가지입니다.

다음 개념은 수익성과 위험의 내림차순으로 정렬됩니다.

국채;
은행 예금, 예금 계좌, 금전적 의무;
기업이자 채권;
산업 기업의 주식;
파생금융증권.

투자자는 개인 문서 포트폴리오를 독립적으로 관리하거나 전문 시장 파트너에게 양도할 권리가 있습니다. 후자는 예금신탁관리의 다음과 같은 속성으로 표현된다.

상호 투자 기금;
은행 조직의 신탁 관리;
자문라이센스를 보유한 투자회사의 민간경영에 관한 계약서입니다.

법률은 시장 파트너에게 일부 제한을 부과하며 이는 수단 범위의 축소에 반영됩니다. 재산 증명서와 금융 자산을 부서로 이전하는 경우 종종 총액으로 전환됩니다. 뮤추얼 펀드는 얻은 결과에 관계없이 서비스에 대해 순자산 가격의 연간 최대 5%를 청구합니다. 금융 기관 및 투자 대행사는 투자자로부터 받는 수입의 최대 4분의 1을 차지합니다. 그렇습니다. 회사는 결정을 내리지만 여전히 책임은 투자자에게 있습니다. 위의 내용을 바탕으로 이익을 얻을 수도 있고 손실을 볼 수도 있습니다. 물론 자기주도형은 더욱 나쁠 수도 있다.

투자자는 부동산 증권을 직접 거래할 수 있지만, 거래 참가자가 위치한 거래소에 자발적으로 참여할 권리는 없습니다. 최고의 솔루션그는 좋은 중개인을 찾을 것이며 다음 기준은 그가 평가하는 데 도움이 될 것입니다.

신뢰성, 높은 전문성;
필요한 라이센스의 가용성;
러시아 상품 또는 은행 간 환전소 회원 자격,
수수료 금액;
클라이언트의 원격 액세스 가용성.

상담은 초보 투자자에게 도움이 될 것입니다 투자 회사, 중개회사.

결론

주택담보대출 부문의 발전으로 인해 투자자들은 주택담보대출 증권에 투자하게 되었습니다. 높은 수익률로 인해 소유자는 향후 높은 모기지 스왑을 받을 수 있습니다. 그러나 채권관리를 누구에게 맡길 것인지, 신탁회사를 이용할 것인지, 거래소 중개업체를 이용할 것인지는 투자자가 결정해야 합니다.

MBS에 대한 투자가 귀하에게 적합한지 확인하려면 변호사와 무료 상담을 예약하세요. 그것은 무료입니다.

우리는 귀하의 질문을 기다리고 있으며 기사 및 재게시물에 대한 귀하의 평가에 감사드립니다.

모기지 기반 증권에 관한 연방법은 2003년 11월 11일에 서명되었습니다. 그 본질은 이제 모든 사람이나 조직이 주택 모기지 펀드의 투자자가 될 수 있다는 사실에 있습니다. 증권은 차용인의 담보 및 상환 대출 의무에 의해 담보됩니다. 위험 보험은 대형 보험사에서 제공합니다.

연방법 제 152호는 주택 건설 시장에서 대출 기관, 차용인 및 잠재적 투자자의 재무 관계를 규제하기 위한 것만은 아닙니다. 이것 규범적인 문서주로 다양한 정부 자금으로부터 자금을 효과적으로 투자하기 위한 도구를 얻기 위해 개발되었습니다.

따라서 서방 국가의 경험을 살펴보면 연금을 위해 적립된 자금의 최대 절반 이상이 모기지 및 주택 담보에 배치되어 있음을 알 수 있습니다. 오늘날 우리나라에서는 이 법의 효과가 특정 집단에 국한되어 있습니다. 뮤추얼 펀드투자 자금의 일부를 모기지 담보 증권에 투자하십시오. 그러나 이 금융 수단은 완전히 작동하지 않았습니다.

2015년의 위기는 교단의 급격한 하락에 영향을 미쳤습니다. 국가 통화. 주택 건설 투자는 부도 위험이 높아 수익성이 떨어지게 됐다. 개인파산법은 잠재적 투자자의 위험을 더욱 악화시킬 뿐입니다.

모기지 담보 증권에 관한 연방법의 기본 개념

우선, 모기지 담보 증권에 관한 연방법의 기본 기본 개념을 이해하는 것이 좋습니다. 이 규정 문서는 다음 개념으로 작동합니다.

모기지 담보 증권을 통해 법은 미래에 특정 이익을 받을 권리를 부여하는 담보로 확보된 문서를 이해합니다.
주택담보부채권은 금융기관이 자신의 포트폴리오를 담보로 발행한 증권이다. 모기지 계약부동산 담보로 완벽하게 보호됩니다.
주택 채권은 부수적 위험에 의해서만 보장되며 신용 이익 분배에 참여할 권리를 부여하는 문서가 아닙니다.
모기지 대리인은 러시아 중앙은행이 발행한 라이센스의 틀 내에서 운영되는 전문 조직일 수 있으며, 그 활동은 모기지 담보 증권 패키지를 형성하고 주택 시장에서 은행과 잠재적 투자자 간의 중개를 목표로 합니다. 러시아 연방;
모기지 참가 증명서 역시 담보이지만 유효 기간이 제한되어 있으므로 해당 증명서 보유자는 담보 재산 매각으로 얻은 이익의 분배를 청구할 수 없습니다.

이러한 기본 용어는 연방 모기지 담보 증권법의 핵심입니다. 이는 채권자가 부담하는 의무를 보장하는 데에만 사용될 수 있습니다. 자금 조달은 체결된 투자 계약의 틀 내에서 수행됩니다. 지급될 배당금 금액은 신용 기관의 이사회 회의에서 모기지 대리인과의 합의에 따라 결정됩니다.

모기지 보장이란 무엇입니까?

모기지 기반 증권에 관한 연방법에 따르면, 이들은 모두 모기지 담보로 제공되며 차용인의 담보 및 신용 의무로 인해 발생할 수 있는 손실 위험으로부터 투자자를 보호합니다.

설명된 연방법에 따른 모기지 보장 범위는 무엇입니까? 이는 부동산, 모기지, 부채 원금을 상환하기 위한 대출 의무 및 재정 자원 사용으로 발생한 이자가 될 수 있습니다. 투자자의 증권 투자 안전을 보장하는 모든 것은 모기지 보장입니다. 모기지 증권을 발행하는 은행은 이러한 자금의 안전을 책임집니다. 이 분야의 법률 준수 책임은 특별히 발급된 허가 라이센스를 보유한 모기지 대리인에게 있습니다.

따라서 모기지 대리인은 금융 기관에 대한 전체 감사를 수행하고 투자된 금융 자산의 안전 분야에서 투자자의 권리를 존중할 기회와 직접적인 책임을 갖습니다.

모기지 보장 범위의 예외는 담보 재산 평가 가치의 80% 이상을 차지하는 금액입니다. 실제로 이는 차용인이 계약금 없이 모기지 대출을 받는 경우 이 자산을 모기지 증권 패키지에 포함할 때 은행이 해당 금액의 20%를 금융 자산에서 충당해야 함을 의미합니다.

주택 모기지 대출 계약은 증권, 증서 및 채권 발행에 대한 모기지 보장입니다. 그러나 이 문서를 준비하는 데에는 여러 가지 연방법 요구 사항이 있습니다.

계약서에는 현금 또는 비현금 자금 이체 형태의 결제만 포함된다는 점을 명시해야 합니다(물물교환에 의한 결제는 현행법에 의해 규정되지 않음).
모기지 계약에는 구입한 재산의 손상 및 손실 위험에 대비한 보험 정책이 동반되어야 합니다.
일정 금액의 융자에 대해 모기지 대출 계약을 체결한 경우, 구매한 부동산 평가 가치의 80%를 초과할 수 없습니다.
계약에는 아파트, 주택, 방 또는 별도의 상업용 건물의 시장 가치 평가가 수반됩니다.
모기지 수령 및 모기지 수취인인 신용 기관에 대한 보관을 위한 양도와 함께 담보 의무를 공식화하는 것이 필수입니다.
계약에는 저당권 설정자가 은행에 대한 모든 재정적 의무가 완전히 이행될 때까지 채권자의 적절한 허가 없이 이 재산을 양도할 권리가 없음을 명시해야 합니다.

등록되지 않은 모든 부동산은 모기지 보장에서 제외됩니다. 보험 정책모기지법에 의해 제공되는 모든 포인트와 위험에 대해. 다른 모든 유형의 보험은 선택 사항입니다. 그리고 차용인이 해당 부동산에 대한 모기지 보험에 가입하지 않은 경우 은행은 이 계약을 대출 포트폴리오에 포함하고 이를 모기지 증권 데이터베이스로 전송할 권리가 없습니다. 따라서 신용 기관은 자금을 반환받지 못하고 차용인에게 대출하는 전체 기간 동안 운전 자본을 잃습니다. 이는 금리 인상의 정당한 명분이 됩니다.

모기지 대리인 : 조직 형태, 권리 및 의무

모기지 대리인은 러시아 모기지 증권 시장 규제를 포함한 권리와 책임을 지닌 전문 조직입니다. 모기지 대리인은 다음과 같은 형태로 조직의 법적 형태로 일할 수 있습니다. 주식회사개방형 및 폐쇄형, 유한 책임 회사. 활동을 시작하려면 법인을 등록하고, 필요한 모든 허가를 발급하고, 러시아 연방 영토에서 금융 활동을 수행할 권리를 부여하는 러시아 중앙 은행으로부터 라이센스를 받아야 합니다.

모기지 대리인은 다음과 같은 권리와 책임을 갖습니다.

은행 기관으로부터 대출 의무를 구매할 수 있습니다.
잠재적 투자자의 위험을 제한하는 원칙을 준수하기 위해 담보 자산 관리 및 모기지 보장의 안전 보장 분야에서 은행의 업무를 확인합니다.
대출 및 담보 의무를 환매한 후 별도의 투자 제안 패키지를 구성합니다.
러시아 연방 영토 또는 해외에 위치한 개인 및 법인의 처분에서 빌린 자금을 유치합니다.
이익 수단의 분배 과정을 통제합니다.
받은 배당금 분배에 관한 회의에 참여합니다.

다른 말로는 대리인을 전문 모기지 기관이라고 부를 수도 있습니다. 경제 활동의 주요 본질을 반영하는 두 가지 이름 중 하나가 전체 이름 형성에 포함되어야 합니다.

모기지 대리인은 본격적인 상업 조직이 아니며 상환 가능한(유료) 기준으로 개인과 계약을 체결할 권리가 없습니다. 어느 기업가 활동정보 판매 또는 귀중한 정보 이전과 관련하여 조직의 사법 청산 형태로 책임을 규정합니다.

전문 모기지 기관의 자발적 청산은 모든 의무를 이행한 후에만 가능합니다.

모기지 보장 등록부

각 모기지 대리인은 연방 모기지 담보 증권법에 따라 완전한 기록을 유지해야 합니다. 모기지 보장 등록부는 빌린 자금의 투자를 위해 승인된 모든 항목을 입력해야 하는 데이터베이스입니다.

모기지 보장 등록부는 전자 형식과 종이 형식으로 동시에 관리됩니다. 접수된 정보의 입력 기한은 접수 및 처리 후 24시간입니다. 통제 정부 기관(러시아 중앙은행), 대차대조표에 이 담보가 위치한 신용 기관, 투자자, 증서 및 채권 보유자는 이 등록부에서 정보에 접근할 수 있습니다.

모기지 보장 등록부에 다음 정보를 입력해야 합니다.

숙소 위치의 전체 주소
예상 지적 및 시장 유동 가치;
담보 의무 제공;
체결된 모기지 대출 계약의 유효 기간;
이 부동산에 적용되는 보험 유형,
연간 기준으로 예상되는 잠재적 이익 마진;
대출 재융자를 위해 빌린 자금을 유치하는 방법에 대한 참고 사항
나머지 지분은 투자 패키지 유치를 통해 구조조정 대상이 됩니다.

이 모든 정보는 서면 요청 시 주택저당증권 보유자에게 제공되어야 합니다. 담보 손실, 교체, 시장 유동 가치의 증가 또는 감소에 관한 모든 정보는 등록부에 즉시 입력되어야 합니다.

권리 인증 양식

주택저당채권을 발행할 때에는 소유자의 권리를 인증하는 특별한 형식이 사용됩니다. 담보로서 담보 범위와 의무를 나타내는 종이 및 전자 액면가가 발행될 수 있습니다.

증권 소유자의 권리를 보장하는 주요 형태는 해당 증권을 주정부 등록부에 포함시키는 것입니다. 이 등록부는 정부 기관에서 관리합니다. 채권이나 증명서의 종이 또는 전자 버전이 분실된 경우에도 투자자는 러시아 중앙은행에 연락하여 법적 권리를 회복하도록 요청할 수 있습니다. 그 후 신분증이 발급됩니다. 이 증명서를 통해 이자와 배당금을 받을 수 있습니다. 또한 이전에 발행된 채권 및 증서의 액면가로 사본 발행을 주문하는 데에도 사용할 수 있습니다.

지불에 대한이자 및 보안

주택저당증권을 발행하여 금융시장에 상장한 후 모기지 대리인은 이자를 지급해야 합니다. 수익성 금액은 부동산 저당권자인 금융기관과의 합의를 통해 사전에 결정됩니다. 그런 다음 법인 및 개인으로부터 투자를 유치할 때 계약서에는 발생한 이자의 지불 날짜와 수익성 금액이 명시되어 있습니다. 모기지 증권 발행을 위한 투자 자금을 조달하는 전체 기간 동안 특정 수익률 비율의 감소는 허용되지 않습니다.

연 1회 미만으로 지불할 수 없습니다. 그렇지 않으면 계약 조건에 따라 규정될 수 있습니다. 그러나 12개월에 1회 미만으로 이자를 지급하는 것은 주택저당증권에 관한 법률에 의해 허용되지 않습니다.

채권 및 증서 보유자에 대한 지급 보장은 담보 모기지 보장을 통해 수행됩니다. 모든 은행에는 자금이 있습니다. 승인된 자본. 이러한 준비금이 감소하면 중앙 은행은 라이센스 취소 및 신용 기관 종료를 시작합니다. 자기 자산 잔액의 환원 불가능성은 은행이 맡은 모든 의무를 이행할 수 있는 능력을 보장합니다. 재정적 의무투자자들에게.

저당증권 발행(발행)

주택저당증권의 발행 또는 유통은 현행 연방법에 의해 엄격하게 규제됩니다. 잠재적 투자자를 위한 초기 제안 패키지를 구성하는 단계에서 이미 매우 엄격한 요구 사항이 부과됩니다.

특히 다음 매개변수에 주의해야 합니다.

주택저당채권을 발행하기 전에 담보 부동산에 관한 모든 기본 정보가 포함된 등록부를 작성해야 합니다.
발행량은 등록부에 포함된 담보의 유동 시장 가치의 80%로 제한됩니다.
담보 저당 재산과 은행 자체 자산이 담보로 인정됩니다.
투자 제안서의 전체 패키지가 판매된 후 등록부는 닫히고 재산이 교체되거나 가치가 변경되는 경우에만 등록이 변경됩니다.

채권이나 모기지 증명서를 발행할 때 가장 중요한 정보는 액면가로 표시됩니다.

이 증권의 유효 기간(보통 부동산 담보를 받은 모기지 대출 기간으로 제한됨)
법인의 성명 또는 개인의 성, 이름 및 부칭, 증권 보유자
액면가 및 모기지 보장;
매년 발생하여 보유자에게 지급되는 이자의 금액입니다.
또한 발행 시 투자자에 대한 모든 보안 조건 및 추가 재정적 보장이 규정됩니다.

주택저당증권을 발행할 때, 전체 명목 가치에 대한 단일 상환을 우선순위로 두고 있습니다. 따라서 대부분의 경우 이러한 투자 패키지는 뮤추얼 펀드 및 기타 펀드의 손에 넘어갑니다.

모기지 보장 요건

연방 모기지 담보 증권법(Federal Mortgage-Backed Securities Act)은 더 높은 보장 범위나 담보 요건을 부과합니다. 특히, 대부분의 커버리지에는 시장 유동성이 낮은 개체가 포함될 수 없습니다.

이러한 이유로 모든 은행은 부동산 대출에 대한 자체 요구 사항을 작성합니다. 이는 예를 들어 낡은 주택 재고에 위치한 아파트에는 시장 유동성이 없으며 모기지 보장 등록부에 포함될 수 없기 때문입니다. 따라서, 발행된 담보대출에 대해서는 담보대출을 받을 수 없습니다. 투자 자금제3자 기여자로부터.

요구 사항에는 비용이 포함됩니다. 발행된 채권 및 증서 액면가의 80% 미만이어야 합니다. 나머지 담보 가치는 은행이 자체 준비금에서 보상해야 합니다.

소비자 특성이 상실된 경우, 증권 모기지 증권 발행 등록부에 포함된 모든 자산은 유동 시장 가치를 지닌 유사한 자산으로 대체되어야 합니다. 이 조항은 고객이 모기지 대출금을 조기에 상환하는 경우 은행이 조치를 취하도록 강제합니다.

이러한 상황에서는 해당 담보를 30일 이내에 주택저당채권 등록부에서 삭제해야 합니다. 이후 해고 사실이 등록됩니다. 담보 계약등록실로 이동하면 해당 정보가 전자 데이터베이스에 입력됩니다. 이때까지 모기지 보장 등록부에 또 다른 부동산이 나타나서 유동성 시장 가치로 부족분을 충당해야 합니다.

두 번째 경우는 보험사고가 발생한 경우입니다. 예를 들어 붕괴가 발생하면 벽 구조건물과 부동산이 파괴되고, 보험 회사발생한 손해에 대한 전액을 은행에 지불합니다. 이러한 상황에서는 모기지 보장 등록부에 공백이 형성됩니다.

모기지 채권 및 증서의 회전율

모기지 증명서 및 채권의 기존 회전율은 발행인의 파산 경우를 포함하여 상환, 재산 성격의 압류, 판매 및 기타 판매 방법을 의미합니다.

따라서 모기지 담보 증권에 관한 연방법에 따라 이는 액수로 표시되고 주 증권 등록부에 등록된 보유자의 재산입니다. 따라서 모기지 채권 소유자는 다음과 같은 권리를 갖습니다.

당신의 철회 재원유가증권을 상환함으로써;
채권을 제3자에게 재판매하지만 모기지 대리인의 도움을 받아야만 가능합니다.
발행인이 파산하는 경우 조기 이행을 요구합니다.

발생한 재산 피해를 보상하기 위해 부상당한 사람을 위해 모기지 증명서 및 채권이 압류될 수 있습니다. 이는 일반적으로 서비스의 요청에 따라 수행됩니다. 집행관법원 명령, 집행 영장 및 기타 법적 문서의 사본을 첨부할 때.

발행된 모기지 채권 및 증서의 조기 상환은 발행인의 요청과 담보 보유자의 요청에 따라 가능합니다. 금융기관이나 모기지 전문기관의 업무상 심각한 부정행위가 발견된 경우 주택저당증권의 조기상환이 개시될 수 있습니다. 중앙 은행러시아. 모기지 담보 조기 종료의 근거는 모기지 보장 등록부의 구조적 부분에 상당한 변화가 있을 수 있습니다.

첨부된 비디오에서 모기지 기반 증권에 관한 연방법의 주요 요점을 시청하십시오. 전문 변호사가 잠재적 투자자를 위해 실제로 시행할 때 발생할 수 있는 모든 어려움에 대해 이야기합니다.

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