주거용 부동산 시장이 시장구조의 유형에 부합하는지 분석해 보도록 하겠습니다. 에 따르면 경제 이론, 시장 구조의 유형은 판매자와 구매자의 수, 제품 차별화 정도, 제조업체와 판매자의 시장 진입 장벽, 수요와 공급의 가격 탄력성, 경제적 이익의 존재, 업계의 경쟁 기능.

1. 주거용 부동산 시장에 부동산 판매자가 많다: 건설 회사(1차 시장) - 2009년 러시아 연방 11%, 2011년 16%, 가계(2차 시장) - 2009년 89%, 2011년 84%. 그러나 2 차 시장에서 판매자 (가구)는 원칙적으로 독립적으로 행동하지 않고 소규모 개인 기업가이자 중소 부동산 회사 인 중개자를 통해 행동합니다. Russian Guild of Realtors에 따르면 2010년 9월 기준으로 Tomsk에만 27개의 공인 부동산 중개인이 포함되어 있습니다. 따라서 이를 바탕으로 2차 주거용 부동산 시장은 "독점적 경쟁" 시장 구조 유형에 속합니다. 매도자는 중대형이고 시행사도 적은 1차 부동산 시장은 과점의 조짐을 보이고 있다. 또한 전 러시아 부동산 시장에는 다음과 같은 대규모 금융 및 산업 그룹 및 보유 자산이 있습니다.

2. 주거용 부동산 시장에서 상품의 상당한 차별화가 있습니다. 일반적으로 2 차 부동산 시장은 오래된 주택, 주요 수리 후 오래된 주택, 스탈린 시대의 주택, Khrushchev, Brezhnevka, 패널 하우스 60~70년대, 80~90년대 패널하우스, 벽돌집. "Tomsk에는 주거용 부동산이 엘리트 주택, 고급 주택, 레이아웃이 개선된 아파트 및 표준 주택으로 구분되는 자체 비공식 분류가 있습니다." 1 차 부동산 시장에 관해서는 "대부분 그들은 모스크바 분류를 기초로 삼고 주택을 엘리트, 프리미엄, 비즈니스 및 경제의 네 가지 클래스로 나눕니다." 또한 각 등급의 주택은 자재의 종류, 입지면적(환경상황 포함), 바닥의 질, 방의 크기, 주방 및 기타 부대시설에 따라 구분되며, 결과적으로 가격. 주택의 개별 특성은 바닥, 창에서의 전망, 레이아웃, 외관 수리 여부, 전기 배선 상태, 물 공급 및 난방 시스템 등입니다. 거래를 위한 전체 문서 패키지의 가용성. “제품을 맞춤화하면 훨씬 더 비쌉니다. 개별 및 연속 상품의 생산량은 경제적 최적, 즉 최소 평균 비용에 도달하지 않습니다. 제품은 완전 경쟁 조건보다 소비자에게 더 많은 비용이 들지만 소비자는 위치와 배치 측면에서 자신에게 더 적합한 아파트나 자신의 집에서 사는 "즐거움에 대한 비용을 지불"하는 데 동의합니다. 따라서 이를 바탕으로 주택시장은 '상품 차별화를 통한 독점 경쟁' 유형에 속한다.

3. 업계 진입 장벽. 1차 부동산 시장에서는 판매자(고객, 개발업자)의 산업 진입 장벽이 높습니다. 건설 회사를 만들려면 법인의 국가 등록 절차를 거쳐야합니다. 또한, 시공, 설계 및 구현을 위해 공학 조사 2010년 1월 1일부터 자율규제기관(SRO)에 가입하고 특정 업무에 대한 허가증을 취득해야 합니다. 나머지 장벽은 각각의 새로운 시설 건설과 별도로 관련될 것입니다. 시장 전문가에 따르면 건설 물량 증가의 주요 장애물은 채택입니다. 연방법 214-FZ "아파트 건물 및 기타 부동산의 공동 건설에 참여하고 특정 입법 행위러시아 연방의" 2004년 12월 30일자, 이는 개발자에게 돈다음이 있는 경우에만 지분 보유자: - 건축 중인 토지 계획의 소유권에 대한 개발자의 국가 등록 문서 또는 그러한 계획에 대한 임대 계약; - 건축 허가 - 개발업자는 공표일로부터 2주가 지난 후에야 첫 번째 주주와 공동 건설 참여에 대한 계약을 체결할 수 있으므로 미디어에 게시해야 하는 프로젝트 선언. 또한 1차 부동산 시장에 내재된 다른 장벽에 주목해야 합니다. 토지 플롯, 높은 비용과 판매 입찰의 불투명성. 일반적으로 지구당 1~2개의 토지가 동시에 제공됩니다. 현재 개발자가 Tomsk시에 다층 주거용 건물을 직접 건설하기 위해 취득할 수 있는 토지 비용은 230,000 루블과 다릅니다. 최대 1백만 루블 100 동안. 도시와 교외의 저층 개별 주택 건설을위한 토지 가격은 여기 가격 범위가 30 ~ 500,000 루블입니다. 100에 대해; - 다양한 사회적 의무의 형태로 건설 사업에 대한 비공식적 요구 사항. 건설회사가 시설을 신축하거나 재건축하는 대가로 편리한 위치에 자체 공사를 할 수 있도록 토지를 할당하는 경우가 많다. 사회 인프라: 유치원, 학교, 병원 등 - 국가의 구현에 필요한 건립 주택의 관리 부분으로 이전 사회 프로그램; - 고도로 전문화된 다양한 장비(높이와 운반 능력이 다른 타워 크레인, 말뚝 박기 장비 또는 말뚝 파쇄 공장, 콘크리트 혼합 공장 및 콘크리트 모르타르 장치, 콘크리트 펌프 등)에 대한 필요성을 감안할 때 구매하기에 비효율적임 작업량이 적고 임시적이며 임대해야 하는데 이는 시장 공급 부족의 위험과 관련이 있습니다. 예를 들어 건설 회사는 구매 직후 직원에 여러 사람을 추가해야 하기 때문에 타워 크레인을 구매하는 것이 항상 이치에 맞는 것은 아닙니다(크레인의 기술 상태를 담당하는 기계공 1-2명, 전기 기술자와 안전 엔지니어를 위한 추가 작업). 특히 위험한 건설 현장으로서 크레인은 Rostekhnadzor시 부서에 등록되어야 하며 기업의 대차대조표에도 기재되어야 합니다. 구매한 장비는 특정 조건에서 보관해야 하며 10개월마다 정기 검사를 실시해야 합니다. 이러한 모든 요소는 비용을 크게 증가시킵니다. 또한, 다른 유형건설 조건을 고려한 건설 작업에는 다양한 기술적 특성을 가진 타워 크레인이 필요합니다. 여기에는 적재 용량, 높이, 붐 범위, 레일 트랙 또는 자체 확장 장치가 있는 앵커 베이스에 독립형이 포함됩니다. 크레인 타워 및 타워를 건설 중인 건물에 부착할 가능성 등 .d. 이와 관련하여 가격 범위는 150 ~ 2000 만 루블입니다. 이 건설 장비 구입을 위해. 가격의 변동은 강철 등급에 따라 타워 크레인 섹션의 최대 서비스 수명이 10-18년이기 때문에 많은 수의 중고 장비가 더 낮은 가격으로 시장에 제공되기 때문입니다. . 합리적으로 선택된 타워 크레인을 임대하면 개발자에게 700 루블의 비용이 듭니다. 최대 5000 문지름. 기계 시간당(교대당 5600 루블 이상) 유지 보수, 수리, 유지 보수, 보관, 강제 중단 시간 등과 관련된 추가 비용을 절약할 수 있습니다. - 건축 자재 공급 중단. 여기서 가장 눈에 띄는 예는 지난 몇 년 동안 러시아의 유럽 지역을 뒤덮은 "시멘트 위기"입니다. 시멘트는 콘크리트를 만드는 주요 건축 자재이며 박격포. 여름에는 산업 및 주택 건설, 대규모 시설의 수리 및 재건과 같은 활동이 활성화되기 때문에 수요량은 연중 시간에 따라 다릅니다. 개별 주택 건설; 아파트 리노베이션; 개인 주택 수리 및 재건; dachas, 정원 주택 및 개인 가정의 다양한 건물의 건설, 수리 및 재건. 국내 시장에서 이 재료의 심각한 부족이 있습니다. 실제로 “러시아 시멘트 시장의 올해 성장률은 9-12%(글로벌 성장률 - 4-6%)에 달했습니다. 뒤에 작년대부분의 지역에서 이 건축 자재의 가격이 50~60% 상승했습니다. 오늘날 러시아에는 약 50개의 시멘트 공장이 있으며 그 중 7개가 대규모입니다. 총 생산능력은 6900만톤이다. 동시에 전 러시아인의 소비량은 9천만 톤을 초과하며 이는 분명히 시장의 희소성을 암시합니다. 그리고 대기업이 공급 업체와 장기 계약을 체결하여 시멘트 부족에 대비하면 소규모 개발자와 가정은 더 많은 비용을 지불하거나 시장에 시멘트가 완전히 부족한 경우 건설을 완전히 연기해야합니다. - 자격을 갖춘 인력이 부족합니다. 인재를 양성하는 교육 기관의 선택 건축 산업, 매우 제한적입니다. 한편, 건설회사의 수명 주기는 평균 5~7년으로, 필요한 모든 것을 고가로 보유하는 것은 비효율적입니다. 비유동 자산와 함께 장기간회수. 동시에 각 회사는 비유동 자산의 충분한 부분을 보유하고 있어 조직 개편이나 기반으로 새로운 회사를 만드는 동안 시장에 계속 남아 있을 수 있습니다. 새로운 입찰(시설 건설을 위한 경쟁)에 접근하는 것도 필요합니다. 동시에 기업이 출구 장벽을 낮춤에 따라 자산을 쉽게 매각하고 사업을 종료할 수 있도록 자산의 유동성이 충분해야 합니다. 대개, 건설 회사소유권 획득: 소량 트럭 (구성 및 제조 연도에 따라 300 ~ 700,000 루블의 Gazelle 자동차), 조작기 (800 ~ 250,000 루블), 로더 (제조 연도 및 적재 용량에 따라 600,000 ~ 500 만 루블, 전력, 버킷 용량 등), 디젤 발전기 및 디젤 발전소 (브랜드, 전력 및 기타 특성에 따라 160 ~ 2800,000 루블), 굴착기 (180 만 루블); 측지 도구: 레벨(6.5,000 루블부터), 경위(28,000 루블부터), 토탈 스테이션(250,000 루블부터) 등 이 모든 것은 건설 산업에서 R. Coase의 이론에서 해석되는 것처럼 회사와 시장의 명확한 경계가 종종 없음을 나타냅니다. 전기설비, 배관, 도장 및 미장, 창호 제작 및 설치 등의 일부 업무를 모회사의 기반을 유지하면서 독립된 회사로 분리하거나 독립계약자와의 계약체결은 2가지로 본다. 장단점이 있는 수용 가능한 시장 대안. "자체" 회사의 생성 및 유지는 건설 사업에서 상당히 흔한 현상입니다. 한편으로 이는 업계의 보다 효율적인 조직을 보장합니다. 또한 이러한 유형의 작업에 대한 통제력을 유지하면 시장 불확실성 요소를 극복할 수 있습니다. 반면에 이러한 활동의 ​​"분산"은 종종 품질을 희생시키면서 발생합니다. 또한 지원 회사는 전체 작업 범위와 필요한 규모의 수익을 보장하기 위해 외부 조직과 계약을 체결해야 합니다. 동시에 개별 작업을 시장으로 이전하면 공급자를 계속 선택할 가능성이 있기 때문에 더 높은 품질을 보장하는 경우가 많습니다. 동시에 공사 중단을 의미하는 계약 미체결 위험도 발생합니다. 건설 산업의 불확실성의 결과 중 하나는 명확한 작업 일정과 네트워크 일정이 없다는 것입니다. 물론 그들은 개발되었지만 실제로는 거의 관찰되지 않습니다. 산업 생산의 불확실성은 산업 진입에 대한 일종의 추가 장벽으로 볼 수 있습니다. 위에서 살펴본 1차 부동산 시장에서 판매자의 산업 진입 장벽은 "과점" 및 "독점 경쟁" 시장 구조의 특징입니다. 2차 주거용 부동산 시장은 진입장벽이 미미하다. 대부분의 경우 가정은 부동산 중개인의 서비스에 의존합니다. 부동산 회사를 만들려면 다음이 필요합니다. 국가 등록법인이지만 개인 사업자로 등록하면 충분합니다. 경쟁 우위 인 중개 회사의 명성도 중요한 역할을합니다. 부동산 중개인의 명성은 시장에 나온 시간, 사무실 수, 미디어에 대한 긍정적 및 부정적인 리뷰의 존재, 전문 출판물에 대한 그의 활동 반영 등 다양한 활동 상황으로 구성됩니다. . 부동산 회사의 일부 경쟁 우위는 전문 협회 (비영리 파트너십) RGR 및/또는 NGR. 이렇게 하려면 다음을 수행해야 합니다. 1) 제공된 중개 서비스가 표준 요구 사항을 준수한다는 인증서를 얻습니다. 2) 비밀 유지를 보장하는 협상을 위해 특별히 준비된 공간이 있는 비거주 건물을 소유하거나 공식적으로 사용합니다. 3) 판매자를 위한 전문 책임 보험 계약을 체결합니다. 4) 중개 서비스가 제공되는 규정된 방식으로 등록된 상표를 사용할 권리에 대한 문서를 얻습니다. 부동산 시장에는 일종의 상표 효과가 있습니다. 이 사업에서는 좋은 역사와 대중의 인정을 받는 것이 매우 중요합니다. 예를 들어 Vybor 부동산 중개인이 "Best"지명에서 우승자로 인정되었다는 사실 중개 회사 in the home sales market 2011”(100명 이상의 직원)은 부동산업자에게 강력한 경쟁 우위를 제공합니다. 여론과 대중 행동에 대한 신뢰의 효과는 여기에서 경제 이론에서 알려진 대다수에 합류하는 효과의 일종입니다. 부동산 시장 기능의 복잡성을 이해하지 못하고 비전문 구매자 및 판매자 (가정)가 선호합니다. 시장에서 가장 수요가 많거나 지인 및 친구가 추천하는 에이전트에 연락하십시오. 평판, 신뢰, 브랜드 우위 - 이 모든 산업 진입 장벽은 "독점적 경쟁" 시장 구조의 특징입니다. 2차 부동산 시장(가구)의 비전문 판매자 및 구매자의 경우 시장 진입 장벽이 최소화됩니다. 따라서 판매자는 판매를 위해 부동산 회사와 예비 계약을 체결하며 거의 의무가 없습니다. 그 후 중개인이 상품(주거용 건물)을 광고하고 잠재 구매자에게 보여주고 판매자를 대신하여 협상을 진행합니다. 에이전트는 지불되지 않은 거래 및 생산 비용이 있으며 많은 측면에서 그의 추가 행동을 구속합니다. 에이전트가 고객과 더 오래 일할수록 이러한 비용이 높아지고 생산적으로 만드는 데 더 많은 관심이 있습니다. 즉, 허용되는 판매 옵션을 선택하고 거래를 체결하여 고객과의 관계를 완성하는 것입니다. 이는 일반적으로 매매 계약을 체결하거나 재산권 등록을 위해 문서를 전송할 때 대리 서비스 비용이 지불되기 때문입니다. 비전문 부동산 매도인이 초기 비용을 부담하지 않아 진입과 퇴출에 장애가 거의 없음을 나타냅니다. 시장 관계. 이런 상황에서 가계용 부동산 시장은 완전경쟁 형태에 가까워지고 있다. 동시에 세부적인 종류의 관계는 가장 취약한 당사자 편에서 기회주의의 위험을 제공하는 "불분명한 계약"으로 해석될 수 있습니다.

4. 일반적으로 부동산에 대한 수요의 가격 탄력성은 상품의 높은 비용으로 인해 높지만(소득 효과가 있음) 구매자의 세그먼트와 부동산의 등급에 따라 다릅니다. 따라서 소득이 높은 사람의 경우 수요의 가격 탄력성이 낮은 사람보다 낮습니다. 고급 및 프리미엄 주택의 경우 비즈니스 및 이코노미 클래스 주택보다 수요의 탄력성이 낮습니다. 또한 고급 주택에 대한 수요는 아파트 자체(생활 조건)와 개별 기반 시설(요청 시), 해당 지역의 보안 수준(환경 친화성 포함)을 모두 포함하는 복합재에 대한 수요입니다. 복잡한 구조로 특정 사회 환경이 만들어집니다. 동일한 소득, 문제 및 요청을 가진 사람들이 주변에 살 것입니다. 엘리트 주택 구매자는 클럽 비용을 지불할 준비가 되어 있습니다(집에 10개 이하의 아파트). 사회적 환경(판매자는 임차인을 엄격하게 선택합니다), 위치(도시의 역사적 부분), 권위 있는 지역의 집 위치(극장, 박물관, 부티크가 근처에 있음), 대규모 인프라 부족 집 (집은 "추가 서비스"가 없어야하므로 엘리트 아파트 구매자는 일반적으로 이미 미용사, 요리사, 테니스 코트 등을 보유하고 있습니다.) 게스트 주차장 및 지하 주차장 (각 아파트 아파트 소유자의 자동차를위한 두 곳이 있음), 거주자를위한 높은 수준의 보안 (무장 경비원, 비디오 감시, 입구 플라스틱 카드거주자 등), 자치 엔지니어링 장비(자체 발전소, 상수도, 난방, 소방 등), 건축 및 장식용으로만 사용 최고의 재료. 이러한 제품의 고유성은 다른 제품을 불완전한 대체품으로 만듭니다. 그 결과 수요의 가격탄력성이 낮아진다. 게다가 고가 평방 미터(Tomsk의 2011년 9월에 따르면 고급 주택 1㎡의 가격은 55~83,000 루블입니다) 특정 사회 계층의 관심이 증가하고 수요가 가격 탄력성이 훨씬 떨어지는 권위 있는 상품의 효과를 창출합니다. . 수요의 가격 탄력성은 부동산 취득 목적에 따라 다릅니다. 이 기준에 따르면 모든 주거용 부동산은 두 부분으로 나눌 수 있습니다. 첫 번째는 소비자 선택의 변화의 일환으로 구입한 주택입니다. 두 번째는 재판매(임시 가격 차익 거래)를 목적으로 하는 투자인 투자 상품으로서의 주택입니다. 두 번째 부문의 경우 부동산 투자에는 다른 투자 대안이 있기 때문에 수요의 가격 탄력성이 더 높습니다. 공급의 가격 탄력성은 첫 번째 세그먼트의 경우 낮습니다. 즉, 가격이 상승하면 새로운 판매자가 나타나지 않습니다. 두 번째 세그먼트에서 판매자의 행동은 추가 가격 변동에 대한 기대에 따라 달라집니다. 매도자 입장에서는 이미 최고가에 도달했다면 투자 목적으로 매입한 공터가 시장에 진입해 가격 하락으로 이어질 수 있다. 그러나 이 시장 부문의 규모가 작기 때문에 가격 폭락은 거의 예상되지 않습니다. 추가 가격 인상을 예상하여 개인 판매자와 부동산업자는 아파트를 "보유"할 것입니다. 따라서 시장의 두 번째 부분에서는 공급의 가격 탄력성이 더 높습니다. 마지막으로, 1차 주택시장의 경우 공급의 가격탄력성은 단기보다 장기적으로 더 높다. 이는 새로운 제조업체 및 판매자(고객-개발자)의 시장 침투가 높은 자재 비용 및 새로운 시설 건설 기간과 관련되어 있다는 사실에 의해 설명됩니다. 단기적으로 경제 여건이 개선되면 기존 시행사들의 이익은 늘어나겠지만, 공사 물량과 분양 물량은 크게 늘어나지 않을 전망이다. 장기적으로 총 이익 분배에 참여할 새로운 회사 (리 프로파일 링 회사 포함)의 출현으로 인해 경쟁이 심화 될 것입니다.

5. 부동산 시장 경쟁의 특징. 특정 구매자가 주택을 선택할 때 주택의 개별 특성이 매우 중요하다는 점을 감안할 때 (주택의 질, 주거 환경, 개발업자 또는 부동산 중개인의 명성, 개발업자 보증, 소유권 보험 서비스 제공, 모기지 취득 지원 등) .), 판매자간 비가격 경쟁이 우세합니다. 주택 시장의 가격 경쟁은 부차적인 역할을 하며 거래가 긴급한 경우에 발효됩니다. 부동산 시장에는 공정한 경쟁이 있지만 현대에는 재료 및 건설 작업의 품질 저하, 구매자의 이익 침해, 공무원 뇌물 제공과 같은 불공정 경쟁의 특징도 있습니다. 허가증, 토지매입 등), 허위사실 유포를 통한 경쟁사 평판 훼손 등 언론매체 이용, 산업스파이 행위 기타 법령과 상도덕에 반하는 행위 2 차 주거용 부동산 시장은 "레몬 시장"의 전형적인 예입니다. 거래 당사자 중 한 사람 (구매자)에 대한 숨겨진 특성을 가진 다양한 품질의 상품과 제공하는 상품의 품질에 대한 개인 정보의 존재 거래 상대방(판매자). "악화되는 선택"이론의 저자인 J. Akerlof가 보여준 것처럼 이러한 유형의 시장에서는 좋은 특성을 가진 상품("복숭아")이 사라지고 품질이 낮은 상품("레몬")만 남습니다. 비싼 가격. 즉, 일부 부동산은 수년 동안 판매되거나 반복적으로 시장에 반환되어 구매자가 "썩은 레몬"중에서 "복숭아"를 찾기가 매우 어려워집니다. "복숭아"에 대한 대중 시장이 없기 때문에 개인 연결을 포함한 개별 판매가 그 자리를 차지합니다.

6. 부동산 시장에서 경제적 이익의 원천. 개발자에게 경제적 이익의 기원은 시장의 과점 구조와 관련이 있습니다. 건설 산업 및 부동산 서비스 부문에서 초과 이익을 얻을 가능성은 국가의 현재 거시 경제 상황뿐만 아니라 사람들의 기대와 개발 전망에 대한 평가, 인구 소득의 역학, 얻을 수 있는 가능성과 조건 모기지론기타 부동산 시장의 중개자(부동산 회사)에게 이익은 위험에 대한 보상일 뿐만 아니라 거래의 각 단계에서 서비스 소비자에게 발생하는 정보 불확실성을 극복하기 위한 것입니다. 또한 대형 부동산 중개업소는 부동산에 투자해 일시적인 가격차익을 얻어 투기적 차익을 얻을 수 있다. 특히 수익성 있는 투자 대상은 거래의 긴급성이 중요한 요소인 아파트입니다. 불공정한 경쟁에서 비롯된 엄청난 이익을 얻는 부정직한 방법도 있습니다. 다양한 기준에 따른 주거용 부동산 시장의 특성에 대한 연구를 통해 시장 구조 유형인 "독점적 경쟁"에 더 적합하다는 결론을 내릴 수 있습니다. 완벽한 경쟁". 또한 이 시장은 기능의 특성을 결정하는 극단적인 이질성을 특징으로 합니다.

2. 부동산 시장

2.1. 부동산 시장의 주요 특징

부동산 시장 -이익과 권리가 결합되어 부동산 가격이 결정되는 메커니즘입니다.

부동산 시장과 그 발전 수준은 국가 경제 발전의 특징입니다. 러시아 부동산 시장의 발전에서 다음 단계를 구분할 수 있습니다.

부동산 시장은 90년대 초반에 처음이자 가장 격동의 발전기를 겪었습니다. 기업의 개방과 발전은 실질적으로 법적 진공 상태에서 이루어졌고 수요가 공급보다 훨씬 앞서 있었기 때문에 소득이 매우 높았습니다. 여기에서 출발점은 아파트 민영화에 대한 허가로 간주될 수 있으며 결과적으로 아파트를 매매할 수 있는 기회입니다. 그런 다음 상당한 수의 사업가와 단순히 부유 한 사람들이 등장하여 자신의 능력을 향상시키고 자했습니다. 생활 환경새로운 길. 즉, 무료 공공 주택에 대한 기대가 아니라 복잡한 교환 계획이 아니라 단순히 아파트 구매입니다. 그 당시에는 민영화된 아파트가 상대적으로 적고 아파트 매도인도 적었으며 이미 구매자도 충분했습니다.

두 번째 단계에서는 첫 번째 규정러시아의 부동산 활동 규제. 이 기간은 좋은 시장 환경을 유지하면서 좋은 수입을 얻을 수 있는 상당한 혜택을 제공하는 것이 특징이며, 이는 새로운 기업가를 이 시장 부문으로 끌어들였습니다. 집값은 오르기 시작했지만 아파트는 팔기가 훨씬 더 어려워졌고 구매자는 더 까다로워졌습니다. 새로운 형태의 고객 서비스가 등장했습니다. 특히 아파트를 할부로 매매, 아파트를 담보로 대출을 제공하는 일이 나타나 널리 퍼졌다. 일부 회사는 일정 기간 동안 고객의 아파트를 판매해야 할 의무가 있는 독점 계약에 따라 작업을 시작했습니다.

세 번째 단계는 공급에 대한 수요 초과, 법적 프레임 워크 강화, 시장에서의 치열한 경쟁으로 인해 소득 감소가 특징입니다. 중소기업은 도산하고, 중견기업과 대기업도 생존을 위해 싸운다. 1996년 초 아파트 비용의 자연 감소가 시작되었습니다. 1996년 봄, 모스크바, 상트페테르부르크 및 기타 러시아 도시의 아파트 가격이 하락하기 시작했습니다. 평균적으로 매달 2~3%씩 저렴해졌습니다. 매물로 나온 아파트의 수는 증가한 반면 잠재 구매자의 수는 감소했습니다.

1999년 하반기부터 1998년 8월 위기 이후 러시아 부동산 시장 발전의 새로운 단계, 즉 가격 인하 종료 단계, 안정화 시작 및 일부 회복 단계가 시작되었습니다. 이것은 국가의 거시 경제 지표의 유리한 발전, 특히 낮은 (1998 년 가을에 비해) 인플레이션 율, 달러에 대한 루블의 원활하고 제한적인 평가 절하를 배경으로 발생했습니다.

결과적으로 시장 경제 이론에서 다음과 같이 부동산 시장은 경기 침체를 겪고 안정화에 도달했으며 앞으로 (반드시 즉시는 아님) 약간의 가격 상승을 포함하여 새로운 상승이 있습니다.

부동산은 점유 중앙 위치모든 사회 구조에서 생산 수단과 생활, 레크리에이션, 문화 여가 등을 위한 개인 소비의 두 가지 중요한 기능을 동시에 수행합니다. 경제와 경제 법적 규제사회 및 물질 생산의 다양한 영역의 상태.

부동산의 주요 기본 대상 - 토지는 사람들과 그들의 삶의 기업가 활동의 전체 시스템에서 독특한 가치를 가지고 있습니다. 그것은 모든 민족과 모든 세대의 사람들이 거주하는 유일한 장소이며 모든 사업 영역의 주요하고 유일한 요소이며 다른 모든 재화와 혜택의 생산에 직간접적으로 관여하므로 인류 사회 전체에 특히 가치가 있습니다. . 부동산은 경제 과정, 사적 및 공익, 행정 규범 및 규칙의 결합 중심에 있습니다(그림 2.1).

쌀. 2.1. 부동산은 경제 및 국가 이익의 대상입니다.

상품으로서의 부동산은 다양한 실제 또는 잠재적 요구를 충족시키는 거래 대상이며 일정한 질적 및 양적 특성을 가지고 있습니다.

부동산이 가장 내구재다양한 요인의 영향으로 시간이 지남에 따라 가치가 증가할 수 있기 때문에 투자의 신뢰성을 보장하는 기존의 모든 것 중. 부동산의 또 다른 중요한 특징은 부동산이 그 위치에서 소비되기 때문에 영토 선호와 같은 경제적 특성이 있다는 것입니다. 부동산의 다른 경제적 특징은 고르지 않다 현금 흐름, 과세의 차별화, 재산권의 다양한 조합, 엄격한 거래 규제, 유동성 및 관리의 필요성. 시장 관계 조건에서 부동산 관리는 복잡합니다. 통합 시스템특정 유형의 부동산 요구를 충족하기 위해.

그 특수성으로 인해 부동산 시장은 여러 기능표에 제시. 2.1.

표 2.1

부동산 시장의 특징

	특성
현지화	절대 부동 - 위치에 따른 가격 의존도가 높음
경쟁 유형	불완전, 과점 - 소수의 구매자와 판매자 - 각 개체의 고유성 - 가격 통제가 제한됨 - 시장 진입에는 상당한 자본이 필요합니다.
제안의 탄력성	낮음, 수요와 가격이 증가함에 따라 공급이 거의 증가하지 않음 - 수요는 매우 불안정할 수 있습니다.
도 개방 상태	거래는 비공개입니다 - 종종 불완전하고 부정확한 공개 정보
제품 경쟁력	주로 외부 환경에 의해 결정되며, 이웃의 영향 - 구매자의 개별 선호도의 특이성
조닝 조건	물, 임업, 환경 및 기타 특별 권리를 고려하여 민법 및 토지법에 의해 규제됨 - 사적 소유와 다른 형태의 소유권의 상호의존성 증대
거래 등록	법적 복잡성, 제한 및 조건
가격	개체 및 관련 권한의 가치를 포함합니다.

부동산 시장은 사람들의 삶과 활동의 모든 측면에 큰 영향을 미치며 가격 책정, 규제, 상업, 위생, 정보, 중개, 자극, 투자, 사회 등 여러 가지 일반 및 특수 기능을 수행합니다.

부동산 시장의 기능은 판매자, 구매자, 전문 참가자, 정부 기관을 포함하는 주제에 의해 수행됩니다.

전문 시장 참여자는 부동산업자, 감정인, 딜러 및 기타 중개인입니다. 부동산 활동은 법인이 수행하는 활동이며 개인 기업가이해 관계인 (또는 대리인)과의 계약을 기반으로 자신을 대신하여 자신의 비용으로 또는 자신을 대신하여 이해 관계인의 비용과 이익을 위해 민법 거래 토지 플롯, 건물, 구조물, 구조물, 주거 및 비거주 건물 및 그에 대한 권리.

부동산 시장은 분기 구조를 가지고 있으며 표에 제시된 다양한 특징에 따라 차별화 될 수 있습니다. 2.2.

표 2.2

부동산 시장의 분류

분류 기호	시장 유형
개체 유형	토지, 건물, 구조물, 기업, 부지, 다년생 식목, 물권, 기타 물건
지리적(영토)	지역, 도시, 지역, 국가, 세계
기능적 목적	산업 현장, 주거용, 비산업용 건물 및 건물
작동 준비 정도	기존시설, 공사진행중, 신축
참가자 유형	개인 판매자와 구매자, 리셀러, 지자체, 상업 조직
거래 유형	매매, 임대차, 저당권, 대물권
산업 제휴	산업시설, 농업시설, 공공건물 등
소유권 유형	국가 및 시립 시설, 민간
거래방법	1차 및 2차, 조직 및 비조직, 교환 및 창구 판매, 전통 및 전산화

이전의

부동산 시장 -그것은 부동산의 생성, 이전, 운영 및 자금 조달을 보장하는 시장 메커니즘의 상호 연결된 시스템입니다.

부동산 시장은 가격, 위험 수준, 부동산 투자 효율성 등의 측면에서 서로 크게 다른 일련의 지역, 지역 시장입니다.

부동산 시장은 국가 경제의 필수 요소입니다. 부동산은 세계 부의 50% 이상을 차지하는 국부의 가장 중요한 구성요소이다. 부동산 시장이 없으면 시장도 존재할 수 없습니다. 노동 시장, 자본 시장, 상품 및 서비스 시장 등 그들의 존재를 위해 그들의 활동을 위해 그들이 필요로 하는 구내를 소유하거나 임대해야 합니다.

부동산은 경제 과정, 사적 및 공익, 행정 규범 및 규칙의 조합의 중심에 있습니다(그림 9.1).

그림 9.1 - 부동산 - 경제 및 국가 이익의 대상

상품으로서의 부동산은 다양한 실제 또는 잠재적 요구를 충족시키는 거래 대상이며 일정한 질적 및 양적 특성을 가지고 있습니다. 와 함께 상품으로서의 부동산의 본질은 다음과 같습니다.

재산의 물리적 내용(면적, 체적, 건축 자재, 전력을 설명하는 물리적 특성) 엔지니어링 시스템등등.);

법적 특성(객체 자체가 아니라 부동산 객체에 대한 권리가 시장 회전율에 관여함)

경제적 특성, 대상의 가치에 대한 아이디어 제공(시장, 복원, 교체 등)

유지 보수 비용 (현재 및 주요 수리, 수도, 가스, 전기 등) 및 수익성(임대료 및 간접 수입, 가치 상승 등).

러시아 시장부동산은 모든 문제를 반영합니다 전환 경제부문의 불균등한 발전, 불완전한 입법 체계 및 시민의 저조한 투자 활동이 특징입니다. 법인. 러시아 부동산 시장의 발전에서 다음 단계를 구분할 수 있습니다.

1. 부동산 시장은 90년대 초반에 가장 격동적인 발전기를 겪었습니다. 기업의 개방과 발전은 실질적으로 법적 공백 상태에서 이루어졌으며 수요는 공급보다 훨씬 앞서있었습니다. 여기에서 출발점은 아파트 민영화 허가와 결과적으로 아파트 판매 및 구매 기회로 간주 될 수 있습니다. 새로운 방식으로 생활 조건을 개선하기를 원하는 상당수의 사업가와 단순히 부유 한 사람들이 나타났습니다. 즉, 무료 공공 주택에 대한 기대가 아니라 복잡한 교환 계획이 아니라 단순히 아파트 구매입니다. 그 당시에는 민영화된 아파트가 상대적으로 적고 아파트 매도인도 적었으며 이미 구매자도 충분했습니다.

2. 두 번째 단계에서는 러시아의 부동산 활동을 규제하는 첫 번째 규범 행위가 나타납니다. 이 기간은 좋은 시장 환경을 유지하면서 좋은 수입을 얻을 수 있는 상당한 혜택을 제공하는 것이 특징이며, 이는 새로운 기업가를 이 시장 부문으로 끌어들였습니다. 집값은 오르기 시작했지만 아파트는 팔기가 훨씬 더 어려워졌고 구매자는 더 까다로워졌습니다. 새로운 형태의 고객 서비스가 등장했습니다. 특히 아파트를 할부로 매매, 아파트를 담보로 대출을 제공하는 일이 나타나 널리 퍼졌다. 일부 회사는 일정 기간 동안 고객의 아파트를 판매해야 할 의무가 발생하는 독점 계약하에 작업을 시작했습니다.

3. 세 번째 단계는 공급에 대한 수요 초과, 법적 프레임 워크 강화, 시장에서의 치열한 경쟁으로 인해 소득 감소가 특징입니다. 중소기업은 도산하고, 중견기업과 대기업도 생존을 위해 싸운다. 1996년 초 아파트 비용의 자연 감소가 시작되었습니다.

4. 1999년 하반기부터 1998년 8월 위기 이후 러시아 부동산 시장 발전의 새로운 단계, 즉 가격 인하 종료 단계, 안정화 시작 및 일부 회복 단계가 시작되었습니다. 이것은 국가의 거시 경제 지표의 유리한 발전, 특히 낮은 (1998 년 가을에 비해) 인플레이션 율, 달러에 대한 루블의 원활하고 제한적인 평가 절하를 배경으로 발생했습니다.

결과적으로 시장 경제 이론에서 다음과 같이 부동산 시장은 경기 침체 단계를 거쳐 안정화에 도달했으며 앞으로 (반드시 즉시는 아님) 약간의 가격 상승을 포함하여 새로운 상승이 있습니다.

시장 메커니즘을 통해 국가 규정 부동산 시장이 제공하는:

1. 새로운 부동산 객체 생성

2. 부동산에 대한 권리 이전

3. 부동산 대상의 균형가격의 설정

4. 부동산물의 운용(관리)

5. 경합하는 토지 용도 사이의 공간 할당

6. 부동산 투자, 부동산으로 수행되는 다음 작업 수행:

6.1. 소유권 변경:

부동산 물건의 매매

계승;

기부;

의무 이행 보장(예: 담보 또는 압류된 부동산 매각)

6.2. 소유자 구성의 일부 또는 전체 변경:

민영화;

국유화;

재산 분할을 포함하여 소유자 구성의 변경

진입 공인 자본;

사업체의 파산(청산)(소유자의 재산 매각을 포함하여 채권자의 청구 만족)

6.3. 소유권 변경 없이:

부동산 투자;

부동산 개발(확장, 신축, 재건축);

사용 방향, 상표명, 법적 주소 등의 변경

관리, 운영;

경제 관리 또는 운영 관리로의 이전, 무상 사용

수령인의 기업 활동이 필요하지 않은 부동산 소유권으로 정기적으로 수입을 얻었습니다.

임대료(일방(임대료 수령인)는 재산을 상대방(임대료 지급인)에게 양도하고, 임대료 지급자는 수령한 재산과 교환하여 일정한 형식으로 수령인에게 정기적으로 임대료를 지불할 것을 약속합니다. 돈의 합또는 다른 형태로 유지 보수를 위한 자금 제공)

부양가족과의 평생 유지;

신탁관리로의 이관,

지역권 및 기타 부담금의 도입(제거),

부동산 개발 대출을 포함한 다양한 형태의 보험 및 다양한 운영.

시장 경제에서 이러한 모든 작업은 시장 메커니즘을 사용하여 수행되므로 부동산 시장을 구성합니다.

표 9.1- 부동산 시장의 특징

징후	특성
현지화	- 절대적 부동성 - 위치에 대한 가격 의존도가 높음
경쟁 유형	- 불완전하고 과점 - 소수의 구매자와 판매자 - 각 자산의 고유성 - 가격 통제가 제한됨 - 시장에 진입하려면 상당한 자본이 필요함
제안의 탄력성*	- 낮음, 수요와 가격의 증가로 공급이 거의 증가하지 않음 - 수요가 매우 변동 가능
개방도	- 거래는 비공개입니다. - 공개 정보, 종종 불완전하고 부정확합니다.
제품 경쟁력	-주변 환경, 이웃의 영향-구매자의 개별 선호도의 특이성에 의해 크게 결정됩니다.
조닝 조건	- 물, 임업, 환경 및 기타 특별 권리를 고려하여 민법 및 토지법에 의해 규제됨 - 사유 및 기타 소유권 형태의 큰 상호의존성
거래 등록	법적 복잡성, 제한 및 조건
가격	개체 및 관련 권한의 가치를 포함합니다.

* 부동산에 대한 수요는 개별화되고 상호 교환이 불가능하여 시장 균형과 비례성을 달성하기 어렵습니다. 부동산 개체에 대한 수요와 공급의 규모는 주로 지리적(도시, 지역의 개체 위치) 및 역사적(건축 기간이 다른 주택) 요인에 의해 결정됩니다. 재산 지역의 기반 시설 상태 (접근 도로, 도로, 지하철 및 기타 유형의 운송 경로, 무역 및 소비자 서비스, 공원, 기타 공공 레크리에이션 장소 등). 부동산 시장의 수요와 공급은 여러 요인에 의해 영향을 받습니다. 그들 중 가장 중요한 것은 표에 나와 있습니다. 9.2.

그림 9.2 - 부동산 시장의 주기적 발전

1 - 건설 된 건물이 과잉 일 때 부동산 시장의 하락이 관찰되며, 빈 건물의 수가 급격히 증가하고 부동산 소유자가 판매하기 어려울 때 가격이 하락합니다. 이것은 구매자의 시장입니다. 2 - 생성된 부동산 객체의 흡수는 생성된 객체에 대한 수요가 증가한 후에 발생하며 새로운 객체의 사실상 공급 부족을 특징으로 합니다. 이 주기는 새로운 부동산 창출에 대한 투자 전 연구의 성장에 의해 결정됩니다. 3 - 신축 물건에 대한 수요 증가로 인해 신축이 절정에 이르고 건축 물건 가격이 상승하는 것이 특징입니다. 이것은 판매자의 시장입니다. 4 - 부동산 시장의 포화는 초과 건설 능력이 생성되고 건설 제품의 과잉 생산이 발생하고 건설 활동이 감소할 때 발생합니다. 이 기간 동안 부동산 판매의 성장은 감소하고 있습니다.

표 9.2 - 수요와 공급에 영향을 미치는 요소 체계

요인	공급에 미치는 영향	수요에 미치는 영향
간결한
인구 소득 수준의 변화: 성장 감소	현대 여건에서는 완성 주택 시장의 공급을 늘리는 요인입니다.	증가 감소
사업 소득 수준의 변화: 성장 위축	시장 공급 확대 상업용 부동산	증가 감소
금융, 특히 신용, 자원의 가용성: 성장 감소	증가 감소	증가 감소
임대료: 성장률 감소	증가 감소	감소 증가
건설 비용: 성장 감소	감소 증가	완성 주택 시장의 증가
관세 공공 시설자원에 대한 지불: 증가 감소	증가하다	증가하다
사회의
인구 변화: 성장 위축	증가하다	증가 감소
교육 수준의 변화: 증가 감소		증가 감소
범죄율의 변화: 증가 감소		감소 증가
행정
재산세 수준: 증가 감소	증가하다	감소하다
수준 토지세: 성장수축	증가하다	증가하다
개발권 취득 조건 : 자유제한적	증가 감소

부동산 시장은 분기 구조를 가지고 있으며 표에 제시된 다양한 특징에 따라 차별화 될 수 있습니다. 9.3.

표 9.3 - 부동산 시장의 분류

분류 기호	시장 유형
개체 유형	- 토지, 건물, 구조물, 기업, 부지, 다년생 식목, 물권, 기타 물건
지리적(영토)	지역, 도시, 지역, 국가, 세계
기능적 목적	산업용 건물, 주거용, 비산업용 건물 및 구내
작동 준비 정도	기존 시설, 진행중인 건설, 신축
참가자 유형	개인 판매자 및 구매자, 리셀러, 지자체, 상업 단체
거래 유형	매매, 임대차, 저당권, 대물권
산업 제휴	산업시설, 농업시설, 공공건물 등
소유권 유형	국가 및 시립 시설, 민간
거래방법	1차 및 2차, 조직 및 비조직, 교환 및 창구 판매, 전통 및 전산화

부동산 시장의 기능

시장의 주요 기능 중 하나는 균형 가격 설정, 효과적인 수요는 제안의 양에 해당합니다. 균형 가격보다 낮은 가격에서는 초과 수요가 있고 균형 가격을 초과하면 초과 공급이 발생합니다. 가격은 또한 예를 들어 시장 포화, 고객 선호도, 건설 비용, 지역 국가의 경제 및 사회 정책에 대한 많은 양의 정보를 집중시킵니다. 주택 건설등.

조절 기능 A. Smith의 정의에 따라 자율적으로 기능하는 시장은 비즈니스 영역간에 "보이지 않는 손"으로 자원을 재분배하고 참가자를 의도의 일부가 아닌 목표로 안내하여 효과적인 구조를 형성한다는 것입니다. 경제와 공익을 만족시킨다. 오늘날 세계의 단점 시장 규제정부에서 점점 더 많은 보상을 국가 경제, 특히 자연 보호, 경쟁 보호, 소득 재분배, 비즈니스를 위한 법적 환경 조성, 솔루션 측면에서 사회적 문제등

상업 기능부동산의 가치와 사용가치를 실현하고 투하자본에 대한 수익을 창출하는 것입니다.

제균기능- 이것은 비경쟁적이고 약한 시장 참여자로부터 경제를 정화하고 비효율적 인 참여자의 파산입니다. 시장 메커니즘찾는 방향으로 사람들을 안내하지만 최종 결과에 대해서는 어떠한 보장도 제공하지 않습니다. 재무 결과. 부동산에 대한 사회적으로 필요한 투자만 구매자가 지불하기 때문에 인식합니다. 따라서 기업 및 기타 부동산의 비효율적 소유자로부터 시장을 해방하면 지속 가능성과 경제 성장이 증가합니다.

정보 기능- 일반화된 객관적 정보를 신속하게 수집하고 배포하여 부동산 판매자와 구매자가 자신의 이익을 위해 자유롭고 유능한 결정을 내릴 수 있는 독특한 시장 방식입니다.

중개 기능시장은 독립적이고 경제적으로 고립된 많은 구매자와 판매자를 위한 종합 중개자이자 만남의 장소 역할을 하고, 그들 사이에 연결이 설정되고 파트너의 대안 선택을 위한 기회가 제공된다는 사실로 표현됩니다. 전문 중개인도 부동산 시장에서 활동합니다: 부동산 중개인, 감정인, 대리인, 중개인, 보험사, 모기지 대출 기관 및 관심 있는 참여자에게 서비스를 제공하는 기타 개인.

자극 기능의 창조와 사용에 있어 과학기술 진보의 성과를 생산적으로 사용하기 위한 경제적 인센티브의 형태로 행동한다. 부동산. 경쟁은 경제적으로 높은 비즈니스 활동과 자본 자산의 효율적인 관리를 위한 새로운 기회 탐색을 강제하고 지원합니다.

투자 기능- 부동산 시장은 자본의 가치를 보존하고 높이는 매력적인 방법입니다. 그것은 수동적 형태의 주식에서 부동산 소유자에게 소득을 가져다주는 실제 생산 자본으로 인구의 저축 및 축적을 이전하는 데 기여합니다. 동시에 부동산은 그 자체로 투자 위험에 대한 일종의 보험 보증 역할을 한다.

사회적 기능 전체 인구의 노동 활동의 성장, 아파트, 토지 및 기타 자본 및 권위있는 물건의 소유자가 되려고 노력하는 시민의 노동 강도 증가에서 나타납니다.

기본 부동산 시장 관리 목표:

부동산에 대한 시민의 헌법상의 권리 및 그 소유와 관련된 의무 이행

모든 참가자의 작업에 대한 특정 절차 및 조건의 시장 확립;

부정직, 사기, 범죄 조직 및 개인으로부터 참가자 보호

수요와 공급에 따라 부동산 개체의 무료 가격 책정을 보장합니다.

투자 여건 조성, 자극 기업 활동생산 분야에서;

생태환경 개선·성과 경제 성장, 실업 감소, 주택 문제 해결 및 기타 공공 목표;

부동산 및 부동산 시장 참여자에 대한 공정한 과세;

국가와 지역의 주택 문제를 해결하기 위한 유리한 여건 조성

부동산 시장

시장 경제는 사유재산의 권리, 즉 재산을 소유하고 사용하고 처분할 수 있는 권리를 기반으로 합니다. 이를 통해 시민 또는 민간 기업은 재량에 따라 물질적 자원을 획득, 사용 및 판매하고 다음과 같은 계약을 체결할 수 있습니다. 법적 효력그리고 파트너에 대한 약속.

부동산 소유자의지의 권리, 즉 본질적으로 사유 재산 제도를 지원하는 사망 후이 재산에 대한 상속인을 임명 할 권리. 시장 모델에서는 국가 재산과 혼합 형태의 재산도 있다는 점에 유의해야 합니다. 당연히 법률은 사회 전체의 이익과 관련된 사유 재산에 대한 권리에 대한 법적 제한을 제공해야 합니다.

기업과 선택의 자유는 사유 재산과 직접적으로 연결되어 있습니다.기업가 정신의 자유를 통해 사용 가능한 자원에서 생산 프로세스를 구성하고 자신의 재량에 따라 시장에서 생산된 상품(제품, 서비스)을 판매할 수 있습니다. 특정 시장(활동 유형)에 진입하거나 시장에서 나가는 결정은 기업가의 손에 달려 있습니다.

소비자 선택의 자유, 즉 자신의 소득 한도 내에서 자신의 필요를 충족시키는 데 가장 적합한 상품과 서비스를 획득할 수 있는 소비자의 자유는 다른 자유 중에서도 지배적이며 물질 및 인적 자원의 공급자를 선택할 자유의 한계를 결정합니다. 결국 경제가 무엇을 생산해야 하는지는 소비자가 결정한다는 것이 밝혀졌습니다.

이기심은 부동산 시장의 다양한 주체가 자유 선택권을 행사할 때 행동 양식을 형성합니다. 그들 각자는 자신에게 경제적으로 유익한 일을 하기 위해 노력합니다. 따라서 부동산 소유자는 판매하거나 임대할 때 최대 가격을 얻으려고 노력하고 세입자는 임대 공간 사용에서 최대 이익을 추출하려고 합니다. 개인의 이익을 자극하는 것은 시장 경제의 특징 중 하나이며, 대체로 시장 경제의 기능에 방향과 질서를 부여합니다. 자신을 위해 개인적으로 받고 싶은 욕구의 형태로 각 시장 참여자에게 실현되는 선택의 자유 돈 수입, 경제적 경쟁 또는 경쟁의 기반이 됩니다.

부동산 시장에서의 경쟁에는 다음이 포함됩니다.

· 특정 상품, 제품, 자원 및 서비스에 대해 독립적으로 운영되는 다수의 판매자 및 구매자가 시장에 존재합니다.

· 판매자와 구매자가 적절하다고 생각하는 대로 시장에 진입하고 떠날 수 있는 자유.

그러나 경쟁의 본질은 부동산 시장에 판매자가 너무 많아서 각각이 전체 공급에서 작은 몫을 제공하여 상품 가격에 실질적으로 영향을 미칠 수 없다는 사실에 있습니다. 부동산 시장에서 수요 보유자로 활동하는 사람들에게도 동일한 비율이 적용됩니다. 많은 구매자가 있고 한 명의 구매자가 자신의 이익을 위해 시장을 통제할 수 없습니다. 경쟁은 부동산 판매자와 구매자가 자신의 이익을 실현하는 데 제한을 둡니다.

경쟁의 가장 일반적인 형태는 가격 인하입니다.판매 수를 늘리기 (가속화)하려는 부동산 판매자가 경쟁사보다 저렴한 가격으로 제공한다는 사실에 있습니다. 그러기 위해서는 각 판매자가 경쟁자와 같은 가격, 혹은 더 싸게 팔 수 있도록 모든 일을 다 해야 합니다. 이와 관련하여 충분한 기술이 없는 기업가는 조만간 부동산 시장을 떠나야 합니다. 반대로 숙련된 기업가는 높은 수익을 얻고 이를 통해 사업을 발전시킬 수 있습니다.

경쟁하는 방법 중 하나는 고객을 유치하도록 설계된 혁신입니다. 러시아 부동산 시장 형성의 비교적 짧은 기간에 이것은 활동에서 매우 분명하게 나타났습니다. 부동산업자.

직접 경쟁 외에도 부동산 시장에서 활동하는 기업가들은 간접 경쟁에도 참여하고 있습니다. 이것은 경제의 다양한 부문과 다양한 상품 및 서비스 그룹의 경쟁입니다. 예를 들어, 아파트 구매를 고려하고 있던 사람들이 마음을 바꿔 차를 사거나 값비싼 여행을 떠날 수도 있고, 벽돌집이 목조 건물을 밀어낼 수도 있고, 소매업체가 은행 대출토지 거래와 달리

부동산 시장은 복잡하고 분기된 구조를 가지고 있으며 다양한 기준에 따라 차별화될 수 있습니다.

• a) 부동산 시장에는 세 가지 부문이 있습니다.
  • - 부동산 개발(창출)
  • - 부동산 회전율;
  • - 부동산 관리 및 운영.

각 부문에는 자체 구조적 확실성과 특성이 있습니다. 그들의 매력, 규모, 역학은 그들과 관련된 재정적 흐름에 따라 투자(부동산 개발)로 나뉩니다. 수입(부동산 거래 및 운영) 세금(부동산세).

부동산 회전율 부문은 부동산 개체의 시장 가격을 형성합니다.

관리 및 운영 부문은 부동산 개체의 상품 특성이 수익성에 미치는 영향 정도를 모니터링합니다. 이것은 가장 수익성이 높은 유형의 부동산을 만들기 위한 개발 부문에 대한 수요가 나오는 곳입니다. 국내 부동산 시장의 전형인 관리 부문이 미비한 상황에서 개발 부문에 대한 요청은 매출 부문에서 직접 전달됩니다.

현재 부동산 개발 부문의 주요 특징은 다음과 같습니다.

• -- 예산외 투자원의 우세;
• --잠재적 투자자들의 훌륭한 대안성(투자 부동산의 최적 위치와 목적에 대한 다양한 제안)
• --매니저 찾기의 높은 어려움 투자 프로젝트(의도 계약 체결부터 재산 시운전까지).
• --개발 시장에 대한 지식 부족(일부 부문만 마케팅).

효율적이고 경제적인 건설을 위한 잘 정립된 기술이 부족하여 장기적으로 건설 장비및 재료.

b) 부동산 시장은 거래 방식에 따라 1차와 2차로 나눌 수 있다.

부동산 시장은 분기 구조를 가지고 있으며 다양한 기준에 따라 세분화될 수 있습니다.

부동산 시장에서의 거래 방법에 따라 다음과 같은 구성 요소가 구별됩니다.

1차 시장은 상품으로서의 부동산이 처음 시장에 진입하는 경제적 상황이다. 이 경우 부동산의 주요 판매자는 국가, 지역 및 지방 당국 (주 및 국가 기업, 주거용 부동산 및 재산권의 민영화로 인해) 및 건설 회사-주거 또는 비주거 공급 업체로 대표되는 국가입니다. 부동산.

1차 시장에서 제공되는 부동산의 양은 신축에 따라 다릅니다. 주택에 대한 인구, 상업용 부동산 기업가의 요구가 충분히 충족되지 않는다는 점을 고려할 때 부동산 시장의 추가 개발은 신축, 즉 1 차 시장을 고려해야 만 발생할 수 있습니다.

2차 시장에서 부동산은 이전에 사용 중이었고 특정 소유자(개인 또는 법인)가 소유한 상품 역할을 합니다.

1차 시장과 2차 시장은 직접적으로 연결되어 있습니다. 어떤 이유로든(예: 지역의 민족 갈등, 불리한 환경 조건) 2차 시장의 부동산 공급이 증가하면 1차 시장의 부동산 감가상각으로 직결됩니다. 동시에 건설 비용의 증가는 1차 주택 시장의 가격 상승으로 이어지며, 이는 2차 시장의 가격 상승에 직접적인 영향을 미칩니다.

따라서 다음과 같은 결론을 내릴 수 있습니다.

부동산 시장은 분지형 구조로 규모 등 다양한 기준에 따라 차별화 가능 금융 자산, 지리적 요인, 기능적 목적및 기타 지표.

카자흐스탄의 1차 시장은 국영 기업, 토지 구획, 건물 및 부지, 기타 재산권의 민영화를 통해 형성되었습니다. 그것은 부동산을 경제 순환으로 이전하는 것을 보장합니다. 모든 후속 거래는 재판매 또는 한 소유자에서 다른 소유자로 시장에 진입한 객체의 다른 형태의 이전과 관련되기 때문에 이차적 성격을 띤다.

기본 부동산 시장에서새로 생성된 객체와 사유화된 객체로 이루어진 트랜잭션의 총체성을 이해하는 것이 관례입니다. 그것은 부동산을 경제 순환으로 이전하는 것을 보장합니다.

2차 부동산 시장에서작동 중이고 한 소유자에서 다른 소유자로 시장에 진입한 객체의 재판매 또는 다른 형태의 양도와 관련하여 이미 생성된 객체로 이루어진 거래를 이해합니다.

1차 시장과 2차 시장은 서로 영향을 미칩니다. 예를 들어, 2차 시장 가격은 현재 비용 수준에서 신규 건설이 얼마나 수익성이 있는지를 보여주는 특정 벤치마크를 제공합니다.

1 차 및 2 차 부동산 시장에서 수요와 공급의 상호 영향은 유통 영역 분석과 부동산 투자에 관한 올바른 결정 선택을 상당히 복잡하게 만듭니다. 또한 부동산 시장에서의 거래는 사적이며 비밀이 보장되는 경우가 많기 때문에 필요한 정보를 수집하기가 매우 어렵습니다.

부동산 시장은 압박을 받고 있다 경제 상황. 1차 부동산 시장과 2차 부동산 시장에서 이러한 상황 변화에 대응할 수 있는 기회는 다릅니다. 따라서 2차 부동산 시장은 공급 감소와 가격 하락을 통해 수요 감소에 매우 유연하게 대응할 수 있습니다. 하한선은 본질적으로 세 가지 요소에 의해 결정됩니다. 재무 상태판매자와 그의 소득 수준을 현재 재산 유지 비용 수준까지. 가격 인하 또는 제안의 범위는 상당히 넓을 수 있습니다.

1차 부동산 시장에서는 상황이 다르다. 가격의 하한선은 건설 비용 수준에 따라 결정되며 이 수준 이하로 떨어지면 개발자가 직접 손실을 입게 됩니다. 그러나 공급을 줄이고 늘리는 것이 더 어렵습니다. 건설 과정에는 많은 조직이 참여하고 있으며 건설 과정을 즉시 중단하는 것은 불가능합니다. 부동산 개체를 만드는 과정은 몇 달, 심지어 몇 년이 걸리기 때문에 공급을 빠르게 늘리는 것은 불가능합니다.

1차 시장의 공급은 단기적으로 완전 비탄력적입니다.

2차 부동산 시장은 결정이 많은 사람에 의해 이루어지고 판매 동기가 투자 수익을 보장하는 필수 단계인 1차 시장보다 분산되어 있기 때문에 더 비활성입니다.

이를 기반으로 조직 및 비조직(거리), 교환(경매, 경쟁) 및 장외 등 부동산 시장 유형을 추가할 수 있습니다.

• c) 전체 부동산 시장 내의 거래 유형에 따라 시장을 구분할 수 있습니다.
  • - 구매 및 판매
  • - 임차료
  • - 모기지
  • - 재산권(신탁관리)
• d) 운영 준비 정도에 따라 진행 중인 건설 시장이 구분됩니다.
• - 신축
• - 재건축 대상
• e) 소유권 형태에 따라 사유 또는 공공 부동산 개체에 대한 시장이 있습니다.
• f) 산업별로 산업 및 농업 시설 시장이 구분됩니다. 공공 및 레크리에이션 건물 및 구조물 등
• g) 기능적 목적에 따라 시장을 구별하는 것이 관례입니다: 주거용 부동산; 산업 건물; 비산업용 건물 및 구내(사무실, 창고, 차고 등); 호텔; 상업 시설 케이터링등.
• h) 부동산 유형에 따라 시장이 구분됩니다.
  • - 땅
  • - 건물 및 구조물
  • - 구내
  • - 부동산 단지로서의 기업
  • - 콘도미니엄
  • - 대물권
  • - 다년생 재배.

토지 구획, 주거용 및 상업용 부동산에 대한 가장 발전된 시장은 보편적으로 중요합니다.