모기지는 채권자에 대한 의무 이행을 보증하는 부동산 담보입니다. 모기지 대출의 본질은 다음과 같습니다. 차용인에게 장기 대출이 제공되어 정해진 방식으로 상환할 것을 약속하고 부동산이 이를 보증합니다. 즉, 질권설정된 재산은 채무자의 재산이 아니라 채무자가 사용하는 것입니다. 이 경우 저당권의 대상은 채무자가 이미 가지고 있는 부동산과 저당권을 통해 취득한 부동산 모두입니다.

모기지는 주로 은행에서 발행합니다. 그들 각각은 자체 대출 조건과 대출 금리를 제공합니다. 러시아의 모기지 대출은 모기지 법률에 의해 통제됩니다. 또한 이를 위해 특별 모기지 기관이 만들어집니다.

모기지 대출은 신용으로 아파트를 구입할 때 가장 일반적입니다. 모기지는 가장 자주 구입 한 아파트입니다.

따라서 모기지의 대상은 다음과 같은 속성입니다.
1) 모기지 담보물;
2) 모기지를 통해 취득합니다.

모기지론의 담보는 모기지론의 대상입니다. 모기지 대출을 받을 계획이라면 다양한 옵션을 담보로 제공할 수 있다는 점을 염두에 두어야 합니다.
1) 아파트;
2) 개인 주택;
3) 다차;
4) 차고;
5) 토지 구획;
6) 건물 및 구조물;
7) 기업;
8) 해상 및 항공 운송;
9) 우주 로켓.

모기지 대상 목록은 법률에 의해 승인됩니다. 전체 목록은 "모기지에 관한" 법률의 첫 번째 기사(4항)에서 찾을 수 있습니다. 운영 중이거나 아직 건설 중인 부동산이 모두 담보로 제공됩니다.

모기지론을 발행하는 은행은 모기지 주제에 대한 자체 요구 사항이 있습니다. 은행마다 요구 사항이 다를 수 있습니다. 하지만 공통점이 많습니다. 예를 들어, 마모도가 높거나 바닥이 나무로 된 부동산, 어린이와 노인이 등록된 물건은 담보로 인정되지 않습니다. 대출 금액과 첫 번째 할부는 담보의 품질(즉, 추정 가치)에 직접적으로 의존합니다.

주택 담보 대출에 대해 알아야 할 사항

하나는 아주 중요한 포인트, 주거용 건물을 담보로 사용할 계획이라면 고려해 볼 가치가 있습니다. 즉, 주거용 건물은 해당 건물이 위치한 토지와 함께 저당의 대상으로 간주됩니다. 진행중인 공사도 이러한 개체로 사용할 수 있습니다. 집이 임대 플롯에 있으면 임대 권리가 담보로 양도됩니다.

모기지의 주제는 필수적인 대상 일뿐만 아니라 그 일부, 요소, 몫이 될 수 있습니다. 예를 들어, 그러한 물체는 반드시 집일 필요는 없지만 그 기초, 별도의 방일 수도 있습니다. 당연히 채권자가 제공한 자금으로 취득한 재산은 채무가 상환될 때까지 그의 재산입니다.

개인 동기 부여의 증가로서의 모기지

우리는 주택 문제를 해결하기 위해 가장 자주 모기지 대출에 의존했습니다. 그것은 이미 전통이 되었습니다. 모기지 시스템에는 장점과 단점이 있습니다. 그렇지만 모기지론은 많은 사람들이 주택 문제를 해결하는 데 도움이 되었습니다.

민법에서 러시아 연방 민법 제 334 조 2 항에 따른 모기지에서 러시아 연방 민법 제 334 조 2 항은 다음과 같이 이해됩니다. 토지 플롯, 기업, 건물, 구조물, 아파트 및 기타 부동산. 민법에 포함된 담보에 대한 일반 규칙은 이 법이나 모기지법이 다른 규칙을 설정하지 않는 경우 모기지에 적용됩니다.

1992년 5월 29일자 연방법 42조 N 2872-1 "약속"에서 저당은 해당 토지와 함께 토지와 직접 관련된 기업, 구조물, 건물, 구조물 또는 기타 물건의 질권으로 인식됩니다. 또는 그것을 사용할 권리.

"모기지"라는 단어는 그리스어에서 유래했습니다(그리스어 hypoteka - 스탠드, 지원). 모기지(mortgage)의 개념은 고대 로마의 보증 원칙에 기초한 것으로 보다 완전한 형태입니다. 시간이 지남에 따라 제공 조건, 수량 및 목표 만 변경되었습니다. 모기지론, 보안의 신뢰성, 모기지와 관련된 신용 관계.

모기지(mortgage)는 채무자의 채무에 대한 재산담보의 형태 중 하나로 부동산이 채무자의 소유로 남아 있고, 채권자가 채무를 이행하지 않을 경우 채권자가 채무자의 변제를 통해 변제를 받을 권리를 취득하는 것입니다. 이 부동산의 매각. 채무자의 채무는 은행의 의무일 뿐만 아니라 판매, 구매, 임대, 기타 계약 또는 파손에 따른 의무가 될 수 있습니다.

이 법은 부동산 토지 구획, 특히 농경지, 하층토 구획, 고립된 수역 및 목적에 과도하게 손상되지 않는 이동이 불가능한 방식으로 토지에 연결된 모든 물체의 구성에서 나온 구획을 말합니다. , 건물, 구조물, 주거용 및 비주거용 건물, 산림 및 다년생 식물, 콘도미니엄, 부동산 단지로서의 기업, 공기 및 바다 선박, 내륙 항법 선박 및 우주 물체.

모기지에 관한 법률 초안에서 여름 별장, 정원 주택, 차고를 포함한 소비자 목적의 건물도 모기지 대상이 될 수 있는 재산으로 분류됩니다. 또한 부동산 임대차 계약에 따른 임차인의 권리는 법률이나 계약에 특별한 규정이 없는 한 소유자 또는 이에 대한 경제적 관리 권한이 있는 자의 동의에 따라 저당의 대상이 될 수도 있습니다.

1996년 2월 28일 시행령 293호 2항에 따라 모기지 계약에 따라 소유권 또는 경제 관리권에 대한 질권자에 속하는 부동산과 부동산 부동산에 대한 권리의 국가 등록을 위해 확립 된 방식은 질권 될 수 있으며 그것을 처리합니다. 저당의 대상이 부동산이고 양도가 다른 사람이나 단체의 동의 또는 허가를 필요로 하는 경우, 이 재산의 저당에 대해서도 동일한 동의 또는 허가가 필요합니다(법령 293호 7부 3항 96년 2월 28일). 아파트 및 비거주 건물을 포함하여 공동 소유(각 소유자의 지분을 결정하지 않음)에 있는 부동산에 모기지가 설정된 경우 주거용 건물, 이에 대한 모든 소유자의 서면 공증 동의가 필요합니다.

계약에서 달리 규정하지 않는 한, 러시아 연방 민법 제 135 조에 따라 저당의 대상이 되는 물건은 전체적으로 부속품과 함께 질권된 것으로 간주됩니다. 다세대 주거용 건물의 아파트를 제외하고 목적을 변경하지 않고는 현물 분할이 불가능한 부동산의 일부(분할할 수 없는 것)는 단독 저당 대상이 될 수 없습니다. 다세대 주거용 건물의 아파트를 담보로 설정하는 경우 일부는 보증인 및 타인의 공유 소유권에 있으며 해당 아파트와 함께 주거용 건물의 공유 소유권에 해당하는 지분도 저당된 것으로 간주됩니다. . 다중 아파트 주거용 건물의 아파트 소유자는 주택의 공동 건물, 내 하중 구조, 기계, 전기, 위생 및 기타 장비를 두 개 이상의 아파트를 제공하는 아파트 외부 또는 내부에 소유합니다(민법 290조). 러시아 연방) 공통 공유 소유권을 기반으로 합니다. 주거용 건물의 공동 재산 소유권에 대한 지분으로 아파트 소유자는 아파트 소유권과 별도로 양도를 수반할 수 있는 조치를 취할 자격이 없습니다.

지하토양, 특별히 보호된 자연 지역, 순환에서 철회된 기타 재산을 저당하는 것은 허용되지 않습니다. 연방법압류는 주 또는 시 소유의 다중 아파트 및 개별 주거용 건물 및 아파트뿐만 아니라 연방법에 의해 설정된 절차에 따라 민영화가 금지된 재산에 부과될 수 없습니다(법령 제5부, 제3항 1996년 2월 28일자 제293호).

모기지 출현의 기초는 계약입니다. 저당은 법률에 명시된 상황의 발생에 따라 법률에 따라 발생할 수 있습니다. 법이 어떤 재산을 규정하고 어떤 의무가 담보로 인정되는지 보장합니다. 따라서 러시아 연방 민법 제 587 조 1 항에 따르면 토지 또는 기타 부동산이 임대료 지불을 위해 양도 된 경우 임대료 수령인은 지불 인의 의무를 보장하기 위해 임대, 이 부동산에 대한 담보권을 획득합니다. 임대료 지불자는 수령인의 사전 동의를 받아 생명 유지를 위한 담보로 양도된 부동산을 질권할 권리가 있습니다.

모기지의 범위는 상당히 넓습니다. 이것은 대출 계약(대여 계약)에 따른 의무와 판매, 임대, 계약, 물품 운송 또는 기타 계약에 따른 의무를 제공합니다.

모기지는 다음과 같은 특징이 있습니다.

• - 첫째, 저당은 담보와 마찬가지로 다른 (주요) 의무(대출 또는 대출 계약, 임대 계약 등)의 적절한 이행을 보장하는 방법입니다. 따라서 저당은 주요 의무를 기반으로 합니다. 의미를 잃게 됩니다.
• - 둘째, 부동산은 항상 저당의 대상이 된다. 부동산에는 토지 플롯과 기업, 주거용 건물, 기타 건물, 구조물과 같이 단단히 연결된 모든 것이 포함됩니다.

연방법 "모기지 (부동산 담보)"는 모기지 계약의 대상이 다음과 같을 수 있다고 지정합니다.

• - 토지 구획(주 또는 지방 자치 단체 소유의 토지 구획 및 크기가 다음보다 작은 토지 구획 제외) 최소 크기, 주제의 규제 행위에 의해 설정 러시아 연방또는 하나 또는 다른 지정 목적 및 허용된 사용의 토지에 대한 지방 자치 단체;
• - 기업 활동에 사용되는 기업, 건물, 구조물 및 기타 부동산
• - 주거용 건물, 아파트, 주거용 건물 및 아파트의 고립된 부분;
• - dachas, 정원 주택, 차고 및 기타 소비자 건물;
• - 항공 및 해상 선박, 내륙 항법 선박 및 우주 물체.
• - 셋째, 저당권의 주체는 항상 채무자에게 있다. 그는 이 재산의 소유자, 사용자 및 실제 소유자로 남아 있지만 담보 기간 동안 적어도 채권자의 동의 없이 처분할 권리를 박탈당합니다.
• - 넷째, 모기지 설정에 대한 채권자와 채무자 간의 계약은 국가 등록이 수반되는 모기지라는 특수 문서에 작성됩니다. 이제 공증 증명서가 취소되었습니다.
• - 다섯째, 담보의 가치가 대출금액을 초과하는 경우 동일한 재산을 담보로 하는 추가 담보대출(2차, 3차 담보대출)을 받을 수 있다. 동일한 부동산에 대한 모기지 대출 기관의 권리는 모기지 등록 순서, 즉 특별 모기지 장부에 모기지 등록에 관한 항목을 작성함으로써 충족됩니다.
• - 마지막으로 저당권에 의해 담보된 채무를 이행하지 않는 경우 채권자는 공매를 통해 질권설정된 재산의 매각을 요구할 수 있는 권리가 있습니다. 모기지 계약에 따라 담보로 제공되는 부동산을 판매할 때 모기지 채권자는 모기지에 지정된 금액에서 다른 채권자보다 유리합니다.

이상에서 저당의 원칙은 다음과 같이 구별될 수 있다.

• 1) 홍보 또는 홍보, - 모기지 책에 포함된 정보에 대한 각 이해 당사자의 액세스
• 2) 전문성 - 특정 부동산에 대해서만 특정 금액으로 모기지를 설정할 가능성;
• 3) 신뢰성 - 공개 장부의 항목은 이 재산과 관련하여 표시된 것을 제외하고는 다른 권리와 법적 제한이 없음을 의미합니다.
• 4) 연공서열 - 모기지 장부에 들어가는 시간에 따라 다른 모기지보다 한 모기지 권리의 이점;
• 5) 취소 불가능 - 저당은 법률 또는 계약에 명시적으로 제공된 경우에만 종료됩니다.
• 6) 저당권에 기재된 권리에 소멸시효 적용 불가.

러시아에서 모기지 대출의 시작은 Elizabeth Petrovna 황후의 통치에 기인 할 수 있습니다. 이때(1754) 모스크바와 상트페테르부르크에 귀족 은행이 문을 열었습니다. 그러나 조직화되지 않은 형태로 모기지 신용은 훨씬 더 일찍 존재했습니다. 예를 들어, 15세기에는 부동산을 타인의 손에 2차 저당권으로 양도하는 일이 나타났고, 그 부동산을 다른 손에 담보로 제공하지 않는다는 유보도 있었다. 주택담보대출 문제를 고려할 때 담보권의 대상과 대출의 대상이라는 개념을 구별해야 합니다.

질권의 대상은 부동산(주거용 건물-주택, 아파트 등)으로 차용인의 채무에 대한 담보로 사용됩니다.

대출의 목적은 대출이 제공되는 특정 목적입니다. 모기지 주제는 이름, 위치 및 이 주제를 식별하기에 충분한 설명을 표시하여 계약에서 결정됩니다. 또한 모기지 계약에는 모기지의 대상이 되는 재산이 질권자에게 속하는 권리와 질권자의 이 권리를 등록한 국가 등록 기관이 명시되어야 합니다.

저당 대상의 감정가는 저당권자와 저당권자 간의 합의에 따라 결정되며 계약서에 금전적으로 표시됩니다. 감정은 또한 감정인의 상업적 조직에 위임될 수 있습니다. 문제의이 측면은 "러시아 연방의 평가 활동에 관한"법률에 의해 규제되어야합니다. 실제로 모기지 대출 은행은 자체 부동산 평가 부서가 있는 대형 부동산 회사와 협력합니다. 오늘날 다른 회사의 동일한 아파트를 평가할 때 그 차이가 10-15,000 달러에 달할 수 있다는 점은 주목할 가치가 있습니다.

저당권을 담보로 한 채무의 금액이 장래에 결정되는 경우에는 그 결정의 절차 및 기타 필요한 조건을 기재하여야 한다(1996. 2. 28. 시행령 293호 7편 5항). 의무가 부분적으로 이행되어야 하는 경우 모기지 채권은 관련 지불 조건 및 해당 금액 또는 이러한 금액을 결정할 수 있는 조건을 표시해야 합니다.

지난 몇 년 동안 모기지 대출은 러시아 신용 기관에서 가장 빠르게 발전하는 분야 중 하나로 남아 있습니다. 신용 관계의 기본 개념 중 하나는 모기지론의 주제이며, 오늘날 그 문제는 현재 법률에 의해 명확하게 규제됩니다.

법안은 무엇을 말합니까?

오늘날 모기지 대출 문제는 연방법 No. 102-FZ "On Mortgage"에 의해 법적으로 규제됩니다. 오늘날 입법자는 모기지와 담보 부동산 간의 평등을 확립했으며 이는 이 법의 전체 제목에 반영됩니다.

일반적으로 통용되는 개념에 따르면 대출의 대상과 대상은 구별되며 동등한 용어가 아닙니다. 일반적으로 인정되는 해석은 다음과 같습니다.

• 모기지 대상-이것은 권한있는 기관에 의무적으로 등록되어 법률에 의해 설정된 규칙에 따라 소유권이 등록 된 주거용 건물입니다.
• 아래에 모기지 대상주택으로 분류되는 부동산을 소유할 수 있는 권리를 말합니다.

모기지 대출의 대상으로 현행 규정에 따르면 부동산만 가능합니다. 계약에는 모기지 관계의 주제, 부동산 감정 결과, 계약의 본질, 신용 의무 이행 조건과 관련된 정보가 반드시 포함됩니다.

모기지 항목으로 사용할 수 있는 것은 무엇입니까?

모기지 대상으로 활동할 권리가 있는 대상 목록은 연방법에 의해 명확하게 정의됩니다. 모기지의 대상이 될 수 있는 것:

• 개인 주택;
• 고층 건물의 아파트;
• 방의 특정 몫;
• 건설중인 물건;
• 공유 건설 옵션에 대한 계약을 작성할 때 청구할 권리.

기존의 모든 유형의 담보 주거용 부동산은 개별 건물과 다중 아파트 건물의 두 가지 유형으로 나눌 수 있습니다. 모기지론 참여 아파트, 어떤 부분이 속하는지 개인공유 소유권의 형태로 질권은 공유 소유권의 해당 금액입니다.

개별 유형에는 설정된 모든 표준에 따라 한 가족이 거주하도록 의도된 주거용 건물이 포함됩니다. 이러한 구조는 하나의 방 또는 여러 개의 분할된 방으로 구성될 수 있습니다. 개인 주택이 저당되는 경우 건물을 기능적으로 제공하는 토지도 저당의 대상이 됩니다.

현재 규칙에 따라 다음과 같은 대상을 모기지 대상으로 고려할 수 있습니다.

• 호텔;
• 다차;
• 정원 주택;
• 영구 거주를 목적으로 하지 않는 건물.

동시에 제정된 규칙은 아파트 건물그러한 건물에는 적용되지 않습니다.

특별한 뉘앙스

대부분의 경우 대출을 위한 담보물은 주거용 부동산이지만 현행 규정에 따르면 다른 옵션도 허용됩니다. 은행은 다음 항목을 담보로 수락할 권리가 있습니다.

• 대출 계약의 체결을 허용하는 토지 플롯;
• 산업 건물, 사업 활동에 사용되는 재산;
• 다중 방 주거 건물;
• 정원 구조물을 포함한 소비자 목적의 구조물;
• 공기 수단, 수영 수단;
• 기계 장소.

담보는 신용 자금으로 구입하는 주거용 부동산이 될 수 있지만 건물의 준비 정도에는 제한이 없습니다. 완공 및 건설 중인 주택에 대한 대출 과정에 참여할 수 있습니다. 후자의 경우 신용 기관은 종종 구조 건설의 일정 비율(30% 이상)의 형태로 요구 사항을 제시합니다. 오늘 공통 대출 제안, 은행은 건설중인 부동산의 저당권자 일뿐만 아니라 재정적으로 건설에 참여하여 개발자에게 대출을 제공합니다. 이를 통해 할당된 자금의 안전을 보장할 수 있습니다. 대부분 다음과 같은 상호 작용 모델이 사용됩니다. 은행은 특정 개발자를 인증하고 차용 고객에게 가장 많이 제공합니다. 수익성 있는 조건파트너가 건설 중인 주택에 대출을 제공합니다.

종종 차용인이 담보로 소유한 부동산. 건물의 지분을 담보로 사용하는 것은 금지되어 있지 않지만 대부분의 경우 은행은 신용 자금으로 구입한 아파트의 일부가 마지막 부분인 경우 거래할 준비가 되어 있습니다.

차용인이 적시에 대출금을 상환하지 못하면 은행은 담보물에 벌금을 부과할 권리가 있습니다. 소외 절차는 경매 또는 경매의 형태로 사법 당국의 결정에 근거하여 만 수행됩니다.

어떤 물건의 모기지가 허용되지 않습니까?

부동산이 모기지의 대상이 될 수 있다는 사실에도 불구하고 가능한 주거용 부동산에는 여러 가지 제한이 있습니다. 이 상황을 고려하고 이해해야 하며 나열된 대상 중 저당이 허용되지 않습니다.

다음 유형의 부동산은 그 역할을 할 수 없습니다.

• 국가 소유;
• 시립 재산입니다.
• 서비스 범주에 속하는 건물;
• 주택은 전문 주택으로 분류됩니다.

현재 규칙에 따르면 러시아의 특정 주제에 대한 모기지 대출에 대한 규제 문서에 의해 설정된 최소값보다 작은 토지의 중요하지 않은 부분을 약속하는 것은 허용되지 않습니다. 연합.

모든 주거용 부동산을 담보로 설정할 수 있습니까?

모기지 대상으로 작용할 수 있는 항목에 대한 법적 제한과 함께 은행에는 여러 가지 특정 요구 사항이 있습니다. 이 상황은 채권자가 유동 자산을 받고 필요한 경우 담보 부동산을 신속하게 판매할 수 있기를 원한다는 사실과 관련이 있습니다. 대출 기관마다 대출 규정이 약간 다를 수 있습니다.

주거용 부동산에 대한 은행의 주요 요구 사항은 다음과 같습니다.

• 신용 기관의 규칙을 준수하는 건설 연도;
• 주택의 만족스러운 상태, 비상 부동산 목록에 없음;
• 등록되지 않은 재개발 없음;
• 전체 대출 기간에 걸쳐 대상의 충분한 유동성;
• 나무 바닥, 벽돌, 석재 또는 철근 콘크리트로 만든 벽이없는 형태의 건물 설계 요구 사항;
• 부담의 형태로 재산 거래에 대한 장애물의 부재.

일부 신용 기관은 구내에서 주방과 욕실을 분리할 것을 요구합니다. 대부분의 경우 대출 승인 규칙은 상수도, 하수도, 전기 및 기타 엔지니어링 구조의 작업 시스템 가용성을 규정합니다.

은행의 경우 다른 소유자가 없는 것이 바람직합니다. 담보로 제공하고자 하는 경우 공동 아파트, 등록된 미성년 자녀, 장애인이 있는 방, 높은 확률로 은행에서 대출을 위해 이러한 담보를 수락하지 않습니다.

결론

오늘날 모기지 주제의 개념은 법률에 명확하게 명시되어 있으며 그러한 대상 목록은 명확하게 규제됩니다. 신용 기관 측에서는 모기지 대상 항목에 대해 특정 요구 사항을 제시하며 이는 은행마다 약간 다를 수 있습니다.

이 장을 공부한 결과 학생은 다음을 수행해야 합니다. 알고있다

• 본질과 유형 모기지론;
• 모기지 대출을 규제하는 규범 및 법적 행위 목록;
• 모기지 대출 모델;
• 모기지 대출 계획 및 참가자;
• 모기지론의 상각 방법;
• "모기지 부채 비율", "모기지 상수"의 개념; 가능하다
• 모기지 대출을 다른 유형의 대출과 구별합니다.
• 다양한 유형의 모기지 대출을 식별합니다.
• 모기지 대출의 주요 유형을 특성화합니다.
• 모기지 부채 비율, 모기지 상수를 결정합니다. 소유하다
• 표준 연금 지불 계산 기술;
• 러시아 연방의 모기지 대출 상태에 대한 정보;
• 이 주제의 특수 용어 및 어휘.

모기지론의 본질과 종류

현재 경제 주체가 적극적으로 사용하는 대출 형태 중 하나는 모기지론입니다. 모기지 -은행(신용기관) 또는 법인(비신용기관)이 피취득자가 담보하는 부동산의 취득을 위하여 법인 또는 개인에게 3년 이상의 기간 동안 부여한 신용 또는 대출을 말합니다. 의무에 대한 담보로 재산. 모기지론은 신용 자금 사용에 대한 엄격한 통제뿐만 아니라 지불, 긴급 및 상환 조건에 따라 발행됩니다. 모기지의 배타적 재산과 대출에 대한 최선의 보증은 대출 상환에 대한 채무 불이행의 경우 대출자가 자신의 재량으로 대출자의 부동산을 처분할 수 있는 권리입니다.

용어 저당 VI 세기 초 고대 그리스에서 처음 등장했습니다. 기원전. (Archon Solon에 의해 도입됨) 특정 토지 보유에 의해 채권자에 대한 채무자의 책임을 보장하는 것과 관련되었습니다. 이를 위해 채무가 작성되었고 지정된 재산이 지정된 금액의 채권자의 청구에 대한 담보 역할을한다는 비문이 차용인에게 속한 토지의 경계에 기둥이 세워졌습니다. "모기지"(그리스어에서. 가설스탠드, 지원), 토지 소유자의 모든 부채가 기록되었습니다.

나중에 모기지 책이라고 불리는 특별한 책이이 목적으로 사용되기 시작했습니다. 고대 그리스에서는 이미 홍보가 제공되어 관심 있는 각 사람이 주어진 토지의 상태를 자유롭게 확인할 수 있었습니다. 모기지 제도는 로마 제국에서 새로운 발전을 이루었습니다. 1세기에 기원 후 부동산을 담보로 한 개인에게 대출을 제공하는 모기지 기관이 만들어졌습니다.

우리나라에서 "모기지"의 개념은 1992 년 5 월 29 일 러시아 연방 법률 No. 2872-1 "약속"의 러시아 법률에 처음 등장했습니다. 예술에서. 이 법의 42에서 모기지의 정의는 다음과 같습니다. “저당권은 기업의 질권으로 인정, 건물, 건물, 건물 또는 기타 물건, 지상에 직접 연결, 관련 토지 또는 그것을 사용할 권리와 함께.

모기지 대출에 관한 법률 개발의 다음 단계는 1995년 1월 1일에 발효된 러시아 연방 민법의 채택이었습니다. 이 법은 부동산 담보 대출을 보장하기 위한 일반 규칙을 제정했습니다. 주거용 건물에 대한 소유권 및 기타 실제 권리, 저당된 주거용 부동산에 대한 압류 근거.

그 후, 모기지 대출을 규제하는 특별법이 채택되었습니다 - 1998년 7월 16일 연방법 No. 102-FZ "On Mortgage(부동산 담보)"(이하 모기지법) 그것은 정의 모기지 계약저당권에 의해 담보된 채무에 따라 채권자인 질권자가 상대방의 담보부동산 가치에서 이 의무에 따라 채무자에 대한 금전적 청구권의 변제를 받을 권리가 있는 계약으로 - 연방법에 의해 설정된 예외를 제외하고, 주로 질권자의 다른 채권자보다 질권자.

러시아 연방의 모기지 시장 발전에서 가장 중요한 사건은 2000년 1월 11일자 러시아 연방 정부 법령 No. 28 "러시아 연방 주택 모기지 대출 시스템 개발 조치"였습니다. 러시아 연방에서 주택 담보 대출 시스템 개발을 위한 개념을 승인했습니다. 그녀는 모기지 대출 영역의 형성 및 개발에서 국가 전략을 결정하고이 영역에 신용 자원을 유치하기위한 시스템 및 조직 및 경제적 메커니즘의 형성을 자세히 설명했습니다.

개선을 위한 국가의 노력 생활 환경시민 중 2001 년 9 월 17 일 러시아 연방 정부 법령 No. 675 "2002-2010 년에 대한 연방 목표 프로그램 "주택"에 의해 승인 된 연방 프로그램 "주택"이었습니다.

FTP "Housing" 구현의 첫 번째 단계 결과를 바탕으로 국가 프로젝트 "Affordable"의 구현과 관련하여 저렴한 주택 시장 형성에 관한 연방법 패키지의 발효를 고려합니다. 및 러시아 시민을 위한 편안한 주택" 및 2005년 12월 31일 러시아 연방 정부령 No. 대상 프로그램 2002-2010년에 대한 "하우징""에서 적절한 변경이 이루어졌으며 이에 따라 FTP "하우징"의 하위 프로그램이 현대화되었습니다.

FTP "하우징" 구현의 두 번째 단계는 2006-2010년에 수행되었습니다. 그리고 주택 부문에서 시작된 개혁을 계속하고 우선 순위 국가 프로젝트 "러시아 시민을 위한 저렴하고 편안한 주택"의 틀 내에서 일련의 조치를 시행하도록 규정했습니다. FTP "주택" 구현의 이 단계는 하위 프로그램의 구현을 목표로 합니다. 주택 건설»; "공공 기반 시설의 현대화"; "젊은 가족을 위한 주택 제공"; "연방법에 의해 설정된 시민 범주에 주택을 제공해야 하는 주정부 의무 이행." 이 하위 프로그램은 국가 프로젝트의 주요 우선 순위 영역을 구현하기 위한 조치이며 주요 과제 중 하나인 주택 시장의 수급 균형을 안정화하기 위해 설계되었습니다.

FTP "하우징" 및 하위 프로그램의 구현 기간이 2011-2015년 동안 연장되었습니다. 동시에 연방 프로그램의 기존 하위 프로그램 및 조치와 함께 주택 공급의 새로운 영역이 추가되었습니다.

모기지 대출 시스템 개발의 다음 단계는 2003년 11월 11일 No. 152-FZ "모기지 증권에 관한 연방법"(이하 모기지 증권에 관한 법률이라고 함)의 2003년 채택이었습니다. 이 법의 존재는 2계층 모기지 대출 시스템의 정상적인 개발 및 기능을 위해 필요합니다.

주택 모기지 대출 시장의 형성에 영향을 미친 중요한 사실은 2005년 6월 30일 러시아 연방 정부가 승인한 러시아 주택 모기지 대출 재융자를 위한 통합 시스템 개발 개념입니다.

따라서 우리나라에서 모기지 대출 절차는 모기지법, 러시아 민법 2 부 및 기타 입법 행위에 의해 규제됩니다.

저당부동산을 담보로 대출을 해주는 형식입니다. 모기지 대출 시스템에는 두 가지 영역이 있습니다.

• 1) 사업체 및 인구에 대한 모기지론의 직접 제공
• 2) 2차 시장에서의 모기지론 판매(모기지 의무).

첫 번째 경우 모기지론이 발행됩니다. 모기지 은행대규모 자본 지출, 신축, 부동산 취득을 포함합니다. 두 번째 방향은 부동산 담보를 담보로 한 모기지 은행의 자산을 구입한 금융 회사가 자체적으로 증권(채권, 참여 증명서)을 발행하여 대출 자원을 추가로 유치하는 펀드가 수행합니다.

신용 관계는 목표 사용, 보안, 긴급성, 지불, 상환의 원칙에 따라 구축됩니다. 사용 목적대출은 차용인이 제공한 문서로 확인됩니다. 대출 담보의 주요 유형은 보증, 보증, 담보, 대출 미상환에 대한 차용인 책임 보험입니다. 모기지론은 부동산 물건과 재산권에 대한 차용인의 질권에 의해 담보되며, 이는 대출자가 채무자가 받은 대출을 완전하고 시기적절하게 상환하고 그에 따른 이자를 지불하기 위한 담보 역할을 합니다. 상환 확인은 차용인이 지불 능력에 관한 문서를 제공하는 것입니다.

모기지론은 다음을 수행합니다. 기능".

• 자재 생산 분야에서 투자를 유치하기 위한 재정 메커니즘의 기능;
• 빌린 자금의 반환을 보장하는 기능;
• 다른 방법(매매 등)이 경제적으로 불가능하거나 법적으로 불가능할 때 부동산의 회전과 재분배를 촉진하는 기능
• 모기지, 모기지 담보부 증권의 ​​파생 상품 등의 형태로 다단계 가상 자본을 형성하는 기능

그래서 경제적인 관점에서 모기지 -자아는 부동산 개체에 대한 재산권 순환을위한 시장 도구로 모든 프로젝트 구현을위한 추가 재정 자원을 유치 할 수 있으며 법적 관점에서 모기지는 부동산 소유권의 재산권 침해로 구성됩니다. 그들이 서약했을 때 물건.

현재 전 세계적으로 많은 유형의 모기지론이 개발되었으며 발행, 상환 및 서비스 계획에 따라 다릅니다(표 4.1).

모기지론의 종류

분류 기호	대출 유형
	부동산	착륙하다; 기업, 건물, 구조물 등 주거용 건물, 아파트 및 그 부품; 항공 및 해상 선박, 내륙 항해 선박 및 우주선
	진행중인 부동산	건물; 구조
대출의 종류	상태별	은행; 비은행
	하지만 액세서리	상태; 사적인; 공공의
	전문화 정도에 따라	만능인; 전문화된
차용인 유형	대출 대상	개발자에게 제공되는 대출 미래 소유자에게 직접 제공되는 대출
	차용인의 소속 정도	대출 제공: 은행 직원; 회사 직원 - 자전거 고객; 부동산 회사의 고객; 이 지역에 사는 사람들; 여러분
부채 상각 방법	영구 모기지론
	변동 지불 대출	공 지불 대출; 봄 대출; 참여 대출 (대출자의 재정적 이익을 제공하는 모기지 대출); 지불이 증가하는 대출; 역연금 대출; 변동금리 대출; 캐나다 롤오버; 최종 모기지; 이자 추가 대출
대출 승인 방법	유럽 ​​모델; 미국 모델

분류 기호	대출 유형
가능성 일찍 반환	조기 상환의 권리로; 조기 상환의 권리 없이; 벌금을 내야 하는 조기 상환에 대한 권리
이자율의 종류	고정 대출 이자율; 변동금리 대출
재융자 방법	모기지 채권의 발행 차용인의 사전 저축, 정부 보조금; 소유, 차입 및 차입 자금(대출 포함 국제기구); 모기지 대행사나 대형 모기지 은행에 모기지 판매
대출 목적	주택 대출	아파트 건물의 완성 주택 취득; 건설, 재건축, 분해 검사; 투자 목적으로 완성된 주택의 건설 및 구매
	토지 개발
	농업 개발
	생산 개발
	차용인의 다양한 요구에 대해 기존 부동산을 담보로 한 대출
대출 신청 조건 및 목적	단기 대출(현금 필요); 장기 대출(금융 자본 건설, 재건, 토지 개발)

모기지론의 대상다음 재산일 수 있습니다(모기지법 5조).

• 1. Art의 단락 1에 명시된 부동산. 러시아 연방 민법 130, 다음을 포함하여 부동산 및 거래에 대한 권리의 국가 등록을 위해 설정된 방식으로 권리가 등록되었습니다.
  • 착륙하다;
  • 기업뿐만 아니라 사업 활동에 사용되는 건물, 구조물 및 기타 부동산;
  • 하나 이상의 격리 된 방으로 구성된 주거용 건물, 아파트 및 주거용 건물 및 아파트의 일부;
  • dachas, 정원 주택, 차고 및 기타 소비자 건물;
  • 항공 및 해상 선박, 내륙 항해 선박 및 우주 물체.
• 2. 건물 및 구조물을 포함하여 법률이 정한 절차에 따라 건설을 위해 할당된 토지에 건설 중인 부동산의 건설.

토지 플롯, 기업, 구조물, 아파트 및 기타 부동산에 대한 서약은 연방법에 의해 유통이 허용되는 한에서만 발생할 수 있습니다.

목적을 변경하지 않고는 분할이 불가능한 재산의 일부(분할할 수 없는 것)는 단독 저당 대상이 될 수 없습니다. 모기지는 다음과 관련하여 허용되지 않습니다.

• 크기를 고려하여 해당 범주의 토지 지정에 따라 독립 플롯으로 사용할 수 없는 토지 구획의 일부
• 이 집이나 아파트 소유자의 집이나 아파트의 일부를 구성하는 거실;
• 파산절차가 개시되거나 청산 또는 구조조정이 결정된 기업

저당권은 소유 또는 경제 관리에 기초하여 질권자에 속하는 재산에 설정됩니다. 저당권이 설정된 재산은 질권자가 점유하고 사용하는 상태로 유지됩니다.

모든 소유자의 동의 하에 (소유권에서 각 소유자의 지분을 결정하지 않고) 공동 소유 재산에 대해 모기지를 설정할 수 있습니다. 동의는 서면으로 이루어져야 합니다.

모기지의 주제는 이 주제를 식별하기에 충분한 이름, 위치 및 설명을 나타내는 계약에서 결정됩니다.

예술에 따르면. 모기지법 43조에 따르면, 한 가지 의무의 이행을 보장하기 위해 모기지 계약에 따라 담보로 제공되는 재산(사전 모기지)은 동일하거나 다른 저당권자에 대한 동일한 또는 다른 채무자의 다른 의무 이행을 보장하기 위해 담보로 제공될 수 있습니다(후속 모기지). 질권자의 순서는 통합의 데이터를 기반으로 설정됩니다. 주 등록부모기지 발생 순간에 대한 부동산 및 거래에 대한 권리.

동일한 부동산에 대한 이전 모기지 계약에서 금지하지 않은 경우 후속 모기지가 허용되며, 후속 모기지 계약이 체결될 때까지 그 효력이 중단되지 않았습니다. 이전 모기지 계약이 후속 모기지 계약을 체결할 수 있는 조건을 제공하는 경우 후자는 이러한 조건에 따라 체결되어야 합니다.

개인, 법인 및 상업 은행은 모기지 대출에서 대출 기관 및 차용인 역할을 할 수 있습니다.

차용인 유형별대출 대상으로 모기지론은 다음과 같이 나뉩니다.

• 개발자 및 건축업자에게 제공되는 대출;
• 미래의 주택 소유자에게 직접 제공되는 대출;
• 차용인의 소속 정도에 따라.

회원모기지 대출: 은행(차용인의 지급 능력 확인) 및 비은행 조직 보험 회사(모기지 대출 과정에서 발생하는 위험을 보장하기 위한 약속) 감정 회사(아파트의 시장 가치 추정).

감가상각 방법에 따라 다음과 같이 구분됩니다. 대출의 종류.

영구 모기지론- 가장 간단한 형태의 신용. 이 대출은 고정 대출 기간과 고정 금리가 특징입니다. 이는 인플레이션이 낮고 대출 기간이 긴 국가에 일반적이며 일정한 간격(예: 한 달에 한 번)으로 균등 상환(상각)을 포함합니다. 따라서 이러한 대출은 자기 흡수로 분류됩니다.

표준 연금 지불은 공식을 사용하여 계산됩니다.

어디서? P - 월별 연금 지불액; K - 대출 금액 나- 해당 기간(월, 년)의 이자율 피- 지불 기간의 수(월, 년).

연금 지불 금액을 결정하십시오. 이자율 - 연 20%. 대출 금액은 100만 루블입니다. 대출 기간 - 5년. 지불은 1년에 한 번 이루어집니다.

해결책.

우리는 공식 (4.1)을 사용합니다:

변동 지불이 있는 대출자체 상각 수에 속하지 않으며 원금 상환 기간 및 기타 추가 조건을 제공합니다. 이러한 대출에는 다음이 포함됩니다. 풍선 지불 대출,일회성 최종(볼) 지불을 가정하거나 일회성 지불의 고장. 다음과 같이 세분화됩니다.

• 이자 전용 대출은 만기에 원금을 일괄 상환하고 대출 기간 동안 정기적으로 이자를 지급하는 풍선 상환 대출의 한 유형입니다. 이러한 대출을 이연 모기지라고도 합니다.
• 원금과 이자의 상환 모두에 대해 지불을 제공하지 않는 대출 만기까지 이자 지불을 동결하는 대출. 대출 상환 및 자본화된 이자는 대출 기간이 끝날 때 이루어집니다. 이러한 대출의 사용은 상당히 비싸므로 제한적입니다. 대출, 이자 및 판매 이익을 상환할 수 있는 금액에 대해 기간 말에 토지를 매각할 것으로 기대하는 토지 투기꾼이 주로 사용합니다.
• 부분 분할 상환 및 최종 분할 상환 방식의 대출에는 원금과 이자의 부분 정기 상환과 부채의 나머지 금액에 대한 일회성 지불이 포함됩니다.
• 원금만 점진적으로 상환하는 대출은 원금 상환과 이자지급 부채를 포함한 일회성 상환의 이행을 포함한다.

봄 대출원금을 상환하기 위해 정기적으로 지불해야 합니다. 예를 들어 처음 4년 동안은 이자만 지급하고 다음 3년 동안은 이자와 원금을 지급합니다.

관련 대출수익성있는 부동산의 자금 조달에 사용됩니다. 이 대출은 자기 흡수 대출에 가깝지만 정기적으로 원금과 이자를 받는 대출 기관도 대상의 소득에 참여한다고 가정합니다. 대출 기관의 참여는 다를 수 있습니다. 임대료 초과 부분, 순 영업 소득 초과 부분(소득 참여 대출), 자본 이득 또는 매각으로 받은 수익금의 일부를 청구할 수 있습니다. 부동산(시세차익 담보대출) 등 .

지불이 증가하는 대출(연금 증가와 함께) 전체 기간에 걸쳐 균등하게 변동되는 지불금을 제공하고 지불액이 매년 또는 다른 간격으로 증가할 것으로 예상하여 임대 부동산 소유자가 사용합니다. 이러한 대출은 대출 기간이 끝날 때보다 시작 시점에 소득이 적은 젊은 가족에게 대출하는 데 사용됩니다.

역연금 대출,반대로, 상환액의 감소를 의미하지만 기간이 종료되거나 종료되는 대출을 의미합니다. 이런 의미에서 그들은 동결 대출과 비슷합니다. 이러한 대출은 나이가 많은 집주인에게 자금을 조달하는 데 사용됩니다.

변동금리 대출,일반적으로 단기 금융 시장 지수, 인플레이션, 통화 등 중 하나에 "고정"되어 최소 및 최대 가치에 대한 제한이 있는 가변 이자율로 대출을 지불할 수 있습니다. 금리의 변화는 대출 조건에 영향을 미칩니다.

캐나다 롤오버미리 결정된 간격(예: 5년마다)의 변동 이자율을 특징으로 합니다. 이 유형의 대출의 변형은 협상 이자율이 있는 대출로, 지불 빈도 외에도 한계 이자율이 사전에 협상된다는 점에서 다릅니다.

모기지 해지여러 종류가 있으며 그 자체가 2차(주니어) 파이낸싱의 특별한 경우입니다. 이 유형의 대출의 본질은 이미 공인된 부동산에 대해 두 번째 대출이 제공되며 첫 번째 대출을 상환하기 위해 지불금이 전송된다는 것입니다. 이러한 대출의 이자율은 일반적으로 첫 번째 대출보다 높습니다.

이자율이 추가된 대출원금에 대한 이자의 할당을 제공하고 결과를 상환 기간으로 나누어 다음 지불 규모를 결정합니다.

모기지 개발의 역사에서 대출을 제공하는 방법에 따라 모기지 대출 시장의 두 가지 주요 모델인 유럽과 미국이 구별됩니다.

유럽 ​​모델 -이것은 모기지 대출의 1 계층 모델이며 본질은 대출을 발행 한 은행이 지불 가능한 표준 구조의 자체 증권 (모기지, 장기 모기지 담보부 채권)을 발행하여 독립적으로 재융자한다는 것입니다. 지불 기간 말의 원금 중 (그림 4.1). 이러한 증권의 발행 및 유통은 특별법에 의해 규제됩니다. 모기지 보장에 포함된 대출은 발행 은행의 대차대조표에 남아 있습니다. 모기지 채권 발행인의 활동은 일반적으로 낮은 수준의 위험을 특징으로 하는 모기지 대출 및 기타 작업의 발행으로 법률에 의해 제한됩니다. 법률에 명시된 발행인을 제외하고 다른 발행인은 "모기지 시트"라고 하는 증권을 발행할 수 없습니다. 모기지 은행의 활동은 국가 및 은행 감독 당국에 의해 엄격하게 통제됩니다.

쌀. 4.1.

1 - 저축 예금; 2 - 차용인이 모기지 대출을 받기; 3 - 판매 계약 또는 작업 계약에 따른 주택 지불(자기 자본 및 차입 자본) 4 - 모기지 대출 및이자의 반환; 5 - 모기지 주택 보험; 6 - 유가 증권 (모기지) 판매 소득; 7 - 수입이지만 증권(모기지) 및 그 상환

이 모델의 구현은 다음과 같은 주요 계약 유형의 결론을 제공합니다.

• 차용인과 대출 기관 간의 - 저축 주택 예금에 관한 계약, 그리고 - 대출 계약 및 모기지 계약;
• 차용인과 보험 회사 간의 - 모기지 주택 보험 계약;
• 차용인과 판매자 (건축업자) 사이 - 주택 판매 계약.

이 모기지 대출 모델은 덴마크, 독일, 프랑스, ​​그리고 최근에는 폴란드, 체코, 슬로바키아, 헝가리 등 여러 서유럽 국가에서 오랫동안 운영되어 왔습니다.

이 계획을 적용한 가장 눈에 띄는 예는 다음과 같습니다. 독일 모델.그것은 독일의 "사설 건설 저축 은행"과 같은 기능의 저축 및 대출 원칙을 기반으로합니다. 바우스파르카스,프랑스 국민 리브렛 에파르뉴 로망,미국 사람 저금 & 대출.건설저축은행은 폐쇄형 금융구조로 수권자본의 형성으로 활동을 시작하며, 대출을 기반으로 대출을 발행하기 위한 자체 자금원(주택자금 포함)을 보유하고 있습니다. 현금 데스크의 모든 가용 자금(소유 및 차입)은 법정 활동의 이행을 위해서만 사용됩니다. 주택 건설 자금 조달 및 이미 건설된 아파트 구입을 위한 모기지론 발행. 예금자는 장기간 아파트 구매에 필요한 기여금(예: 가치의 50%)을 축적한 다음 사전 구매(건설)에 대한 모기지론을 받을 수 있는 기회를 얻습니다. - 선정된 아파트. 독일 버전에서 대출의 역할은 현금이 아니라 직접 주택 - 완성 또는 미완성(소위 건설 모기지)입니다.

독일 모델의 단점은 다음과 같습니다: 건설 저축 은행이 건설하고 참가자가 제공할 수 있는 주거용 건물의 제한된 선택) "; 현금 데스크 자체에 의해 결정되는 고정 가격, 3에 대한 제한된 대출 조건 5년까지 채무가 청산될 때까지 차용인이 아파트를 팔 수 없습니다.

또 다른 모기지 대출 모델은 미국 2단계 모델,이것은 앵글로색슨 법 체계의 국가에서 일반적입니다. 그 본질은 대출을 발행한 은행이 이미 발행된 모기지론에 대한 청구를 다른 금융 기관(2차 시장 운영자, 특별히 생성된 기관)에 할당하여 장기 자원을 유치하여 대출을 재융자한다는 것입니다.

차례로, 금융 기관(2차 시장 운영자, 특별히 생성된 기관)은 받은 모기지론을 다음과 같이 처리할 수 있습니다.

• 1) 2차 투자자에게 할당합니다.
• 2) 균일한 모기지론 풀을 형성하고 분할할 수 없는 모기지 풀 또는 그러한 풀에 대한 참여권(주식)을 2차 투자자에게 판매합니다.
• 3) 모기지 담보부 증권(모기지 담보부 채권 또는 모기지 참여 증명서 등)을 발행 및 배치합니다.

이 시스템은 미국에서 매우 일반적입니다. 2 단계 구조의 미국 모델의 단순화 된 다이어그램이 그림 1에 나와 있습니다. 4.2. 발행된 모기지론은 전문 모기지 기관에 할당됩니다. 은행에서 대출을 액면가로 상환한 모기지 기관은 대출을 풀로 결합하고 담보로 제공되는 자체 부채를 발행합니다. 차용자는 받은 대출에 대한 지불로 은행에 돈을 지불하고 은행은 수수료를 원천징수하여 이 자금을 모기지 대리인에게 이체합니다.

쌀. 4.2.

• 1 - 대출 계약; 2 - 모기지 계약; 3 - 모기지 주택 보험 계약; 4 - 판매 또는 계약의 계약;
• 5 - 대출 기관과 모기지 기관 간의 일반 합의 b - 대리인 계약;
• 7 - 양도 계약; 8 - 귀중한 거래를 수행하는 절차에 대한 합의

모기지 에이전시 서류; 9 - 사업 위험 보험 계약; 10 - 유가 증권 판매 계약

모기지 대출의 2단계 모델을 구현할 때 다음과 같은 결론이 제공됩니다.

• 차용인과 대출 기관 간의 대출 계약 및 모기지 계약;
• 차용인과 판매자(건축업자) 간의 주택 판매 계약;
• 차용인과 보험 회사 간의 모기지 주택에 대한 보험 계약;
• 보험 회사와 모기지 기관 간의 비즈니스 위험 보험 계약;
• 대출 기관과 모기지 기관 간의 모기지 대출에 대한 청구권 양도 계약;
• 협정 신뢰 관리취득한 청구.

2 단계 모델의 선택은 국가 이익뿐만 아니라 분할을 포함하는 앵글로 색슨 법 체계의 소유권 개념의 특성에 의해 설명됩니다. 동일한 재산에 대해 여러 명의 소유권을 설정하고 소유권 내용을 서로 다른 사람들에게 분할하는 것이 가능합니다. 영미 법률 시스템 국가에서 재산권의 대상은 권리 자체가 될 수 있습니다.

모기지의 개념 몽가주)미국 민법(및 영국 민법)은 유럽 대륙 국가의 민법에서 모기지 개념과 완전히 일치하지 않습니다. 특히 부동산과 동산 모두 모기지의 대상이 될 수 있습니다. 그러나 가장 중요한 것은 모기지 하에서 모기지 재산의 소유권이 모기지론자에게 이전된다는 것입니다. 이것은 질권자가 질권설정재산 1 의 소유자가 되는 수탁질권입니다.

2차 모기지 대출 시장의 2단계 모델 메커니즘의 복잡성은 유지 관리 비용의 증가를 미리 결정합니다. 이는 차례로 차용인의 신용 자금 비용을 증가시킵니다. 또 다른 단점은 대륙법 체계의 틀 내에서 영미 모델에 기반한 모기지 대출 시장을 명확하고 효과적으로 규제할 수 없다는 것입니다.

이 단계에서 러시아 법률모기지 담보부 증권에 대해 저렴한 주택 시장을 만들기 위한 개혁의 일환으로 채택된 변경 사항을 고려하여 신용 기관은 은행의 자원 유치와 사용 금융 상품 2차 시장 운영자.

가능성에 따라 조기 상환조기 상환 권리가 있는 대출과 조기 상환 권리가 없는 대출을 할당합니다. 예술에 따르면. 모기지에 관한 법률 45조에 따르면, 모기지 계약이 동일한 모기지 주제에 대한 후속 담보의 가능성을 배제하는 경우, 보증인은 모기지에 의해 담보된 의무를 언제든지 조기에 완수할 권리가 있습니다.

에 따라 이자율의 종류대출에는 고정금리와 변동금리가 있습니다. 러시아 연방에서 모기지론의 이자율은 고정 또는 가변일 수 있습니다. 예를 들어, 모기지 은행 CJSC CB DeltaCredit은 기준 금리에 고정된 변동 금리가 있는 루블 대출 상품을 출시했습니다. 모스프라임 요금 .

공식적으로 소득을 확인할 수 있는 차용인의 경우 DeltaCredit Bank는 5.5% + 3개월 모스프라임 요금,"회색" 소득이 있는 차용인의 경우 - 6.5% + 3개월 모스프라임 요금.요금은 분기별로 다시 계산됩니다.

재융자 방법에 따라 -모기지 대출은 다양한 대출 기관에서 처리합니다. 그들의 활동의 특징은 발행 된 대출을 재융자하는 방법에 있습니다 (표 4.2).

표 4.2

모기지론을 재융자하는 방법

보안등급에 따라대출은 초기 지불 금액에 따라 나뉩니다. 금액 범위는 담보물 가치의 0%에서 100% 사이입니다. 모기지론은 첫 번째 또는 후속 모기지(주니어, 선순위 모기지)로 담보할 수 있습니다.

채권자 수에 따라대출 발행과 관련된 모기지 대출은 기존 대출과 결합 대출입니다. 일반 대출은 단일 대출 기관에서 발행하고 결합 대출은 여러 대출 기관에서 발행합니다.

에 따라 대출 조건구별: 보조금 지급 대출 및 대출 발행 일반 조건. 보조 대출은 개인에게 발행되며 법인- 에 포함된 수혜자 그룹 정부 프로그램. 자금은 정부와 신용 기관. 따라서 2011년 러시아의 Sberbank는 "국가 지원이 있는 모기지", "모기지와 모성 자본", " 군사 모기지"등; 주택 모기지 대출 기관(AHML)은 젊은 과학자를 위한 모기지 프로그램을 시작했습니다. Globex Bank는 군인을 위한 모기지 프로그램에 따라 적극적으로 대출을 발행했습니다. 그러나 제한된 수의 사람들만이 그러한 프로그램에 액세스할 수 있습니다.

또한 모기지론은 신용 한도의 형태로 일회성으로 발행될 수 있습니다.

모기지론의 장점은 다음과 같습니다.

• 상당히 짧은 시간에 주택 소유자가되어 입주 할 수있는 기회 새 아파트;
• 아파트 비용이 증가하는 경우 월별 지불 금액이 변경되지 않는 장기간 대출 받기;
• 자신의 아파트 비용을 지불하고 다른 사람의 재산을 임대하지 않는 능력, 대출에 대한 이자는 유사한 아파트의 월세와 비슷합니다.
• 모기지론, 차용인 및 그의 가족으로 구입한 아파트에 등록할 수 있는 기회;
• 수익성 있는 투자자금(부동산 가격이 꾸준히 상승하고 있음);
• 2 백만 루블 이내의 금액과 대출 상환 기간 동안이자로 지불 된 금액에서 모기지 전체 기간 동안 세금 혜택을 얻습니다 (러시아 세금 코드 220 조 2 항 1 항 연합).
모스크바에서 루블 대출 (예금)을 제공하는 평균 비율 인 러시아 금융 시장의 지표 머니 마켓국가 통화 협회에서 계산합니다.
• Razumova I.A. 모기지 대출. 2판. 상트페테르부르크: Piter, 2009, p. 14.

O.P. 2005년 카자체녹

간략한 과학 보고서

모기지 계약의 대상

O.P. 카자체녹

예술에 따라. 러시아 연방 민법 334조에 따르면 모기지는 토지, 기업, 건물, 구조물, 아파트 및 기타 부동산의 담보로 인정됩니다. 동시에 모기지론이 설정된 재산은 모기지론자가 소유하고 사용하는 상태로 유지됩니다(연방법 "모기지에 관한" 연방법 1조 1항).

예술에서. "모기지에 관한" 연방법의 5는 모기지의 대상이 될 수 있는 재산을 결정합니다. 우선 Art에 명시된 부동산(부동산, 부동산)일 수 있습니다. 러시아 연방 민법 130, 즉 토지 구획, 하층토 구획, 고립된 수역 및 토지와 확고하게 연결된 모든 것, 부동산 권리의 국가 등록을 위해 설정된 방식으로 권리가 등록됩니다. 예술의 단락 1. "모기지에 관한" 연방법의 5는 모기지의 대상이 될 수 있는 재산을 지정합니다. 이들은 먼저 Art에 지정된 플롯을 제외하고는 토지 플롯입니다. 63 FZ "모기지". 둘째, 사업 활동에 사용되는 기업, 건물 및 구조물 및 기타 부동산. 셋째, 주거용 건물, 아파트 및 주거용 건물 및 아파트의 일부로 격리된 방(하나 이상)으로 구성됩니다. 넷째, dachas, 정원 주택, 차고 및 기타 소비자 목적의 건물. 다섯째, 항공 및 해상 선박, 내륙 항법 선박 및 우주 물체.

부동산 개념의 정의는 Art에 포함되어 있습니다. 러시아 연방 민법 130조. 이들은 토지와 단단히 연결되어 목적에 과도하게 손상되지 않고는 이동이 불가능한 물체입니다.

분명히, 재산을 동산과 부동산으로 나누는 것은 우연이 아닙니다. 실제로 그 중요성은 부동산에 대한 지배의 더 큰 제한과 동산과 비교하여이 재산의 다양한 유형에 대한 권리를 강화하는 강점에서 나타납니다.

예술의 단락 1. 연방법 "모기지에 관한" 1조는 다음과 같이 결정합니다.

모기지론에 따라 모기지론이 소유하고 사용합니다. 이것은 실제로 가장 중요한 소유권 인 서약을 처분 할 권리의 서약자로부터의 철회를 의미합니다 (러시아 연방 민법 209 조 1 항). A. Smolyannikov에 따르면 이것은 모든 유럽 대륙과 다른 많은 국가에서 준수하는 고전적인 로마-게르만 모기지법의 전통에 위배되며 러시아 민법의 전통에 위배됩니다. 이 조항에 따라 그는 계속해서 "저당을 설정할 때 저당권자는 Art 2 단락을 준수하지 않는 채권자에게 유리한 담보 재산의 소유권을 실제로 양도할 의무가 있습니다. 러시아 연방 민법 209조에 따르면 소유자는 재량에 따라 소유자로 남아 있는 동안 재산을 담보로 제공하고 다른 방식으로 이를 방해할 권리가 있습니다. 이와 관련하여 Art 1 항 3 항. "저당에 관한" 연방법 1조는 저당이 설정된 재산이 연방법에 의해 설정된 제한에 따라 소유 및 사용뿐만 아니라 그의 처분에 따라 보증인과 함께 유지된다는 규범으로 보완되어야 합니다. 법.

Art에 따른 모기지의 주제. "모기지에 관한"연방법의 9는 러시아 연방 법률에 따라 당사자 간의 합의에 따라 평가됩니다. 트루 노트 A.A. Kiselev는 "당사자의 합의에 의해 질권의 주제를 평가하는 원칙은 계약의 이러한 조건에 대한 당사자의 합의에 의해서만 이 계약에서 상대방의 이익 균형을 최대한 달성할 수 있기 때문에 매우 적절한 것으로 보입니다. 법적 관계"2. A. Smolyannikov3가 제안한 제3자에 의한 질권의 대상 평가는 가능한 한 독립적이기는 하지만 그럼에도 불구하고 당사자 간에 해결할 수 없는 모순을 초래할 수 있으며 궁극적으로 다른 확보 방법을 선택하도록 강요할 수 있습니다. 주요 의무 또는 모기지 주제의 평가에 대한 분쟁 해결을 위해 법원에 가십시오. 이러한 경로는 너무 번거로우므로 허용할 수 없습니다.

베스트닉 VolGU. 시리즈 5. 문제. 2005년 7월

간략한 과학 보고서

연방법에서 달리 규정하지 않는 한, 모기지는 판매, 구매, 임대, 계약, 기타 계약 또는 손해에 근거한 의무를 포함하여 대출 계약, 대출 계약 또는 기타 의무에 따른 의무에 대한 담보로 설정할 수 있습니다.

동산의 질권과 마찬가지로 저당권은 모기지 계약에 따라 제공되는 대출 계약 또는 모기지가 담보하는 기타 의무에 따른 채무 원금의 전액 또는 일부를 질권자에게 보장합니다.

대출 계약 또는이자 지불 조건의 대출 계약의 이행을 보장하기 위해 설립 된 모기지는 또한 대출 (차입 자금) 사용에 대해 채권자 (대출자)에게이자를 지불하는 것을 보장합니다.

또한, 계약에서 달리 규정하지 않는 한, 저당은 또한 다음과 같은 금액을 질권자에게 지급할 것을 보장합니다.

손실에 대한 보상 및(또는) 불이행, 이행 지연 또는 모기지에 의해 담보된 의무의 부적절한 이행으로 인한 위약금(벌금, 벌금)

타인의 명예를 도용하는 이익의 형태로 현금으로모기지 담보부 의무 또는 연방법에 의해 제공됨;

담보권에 대한 압류로 인한 소송비용 기타 비용의 변제

담보물 판매 비용 상환 (러시아 연방 민법 제 337 조에 해당).

저당은 계약에서 달리 규정하지 않는 한(“모기지에 관한” 연방법 2조 3항), 담보물을 희생하여 만족하는 시점까지 저당권자의 청구를 보장합니다. 동시에 입법자는 모기지에 대한 의무를 보장하는 규칙에 예외를 제공합니다. 저당 계약서가 저당에 의해 담보된 질권자의 청구권의 총 고정 금액을 지정하는 경우 이 금액을 초과하는 질권자에 대한 채무자의 의무는 다음을 기반으로 하는 청구를 제외하고 저당에 의해 담보된 것으로 간주되지 않습니다.

3. 질권설정재산의 압류로 인한 소송비용 기타 비용의 변제

담보물 판매 비용 상환 (연방법 "모기지" 제 3 조).

"모기지에 관한" 연방법은 모기지의 다른 추가 비용도 모기지로 확보할 수 있다고 규정합니다.

Art의 단락 3에 따라 명심해야합니다. 연방법 "저당권" 5조에 따르면 저당권의 대상은 계약서에서 달리 규정하지 않는 한 전체적으로 부속품과 함께 저당된 것으로 간주됩니다. 한편, 재산의 일부로서 목적을 변경하지 않고는 현물분할이 불가능한 것(분할할 수 없는 것)은 단독 저당의 대상이 될 수 없다(연방법 "모기지" 제4조 제5항).

1964년 RSFSR 민사 소송법 부록 1에는 부과할 수 없는 시민 재산 유형 목록이 포함되어 있습니다. 러시아 연방 민법에 따르면 이 목록에 포함된 재산은 담보로 설정할 수 없습니다(러시아 연방 민법 336조 2항). 신청서에 기재된 유일한 부동산은 다음이 있는 주거용 건물입니다. 별채또는 그 별도 부분 - 주요 직업이 다음과 같은 사람으로부터 농업- 채무자와 그의 가족 전체가 영구적으로 거주하는 곳.

예술에서. 연방법 "모기지에 관한"연방법 6은이 법에 의해 설정된 절차에 따라 강제 민영화가 제공되거나 민영화가 금지되는 재산 모기지에 대한 금지를 설정합니다. 입법 차원의 이 조항은 지금까지 사법 관행에 의해서만 해결되었던 문제를 마침내 해결했습니다.

따라서 모기지 항목의 주요 목적에 따라 다음을 구별합니다.

주택 및 아파트 모기지;

토지의 모기지;

기업, 건물, 구조물, 구조물 및 기타 부동산의 모기지.

메모

1 Smolyannikov A. 모기지: 입법의 프리즘을 통한 이론 // 경제학의 질문. 1997. No. 7. S. 115.

2 키셀레프 A.A. 모기지 계약의 주제 // 공증인. 2003. 2호. S. 18.

3 Smolyannikov A 법령. op. S. 116.

O.P. 카자체녹. 모기지 계약의 대상