1. სამოქალაქო კოდექსის 130-ე მუხლის პირველი პუნქტით განსაზღვრული უძრავი ქონება შეიძლება დაგირავდეს იპოთეკის ხელშეკრულებით. რუსეთის ფედერაციაუფლებები, რომლებზედაც რეგისტრირებულია უძრავ ქონებაზე უფლებისა და მასთან გარიგებების სახელმწიფო რეგისტრაციისათვის დადგენილი წესით, მათ შორის:

1) მიწის ნაკვეთები, გარდა ამ ფედერალური კანონის 63-ე მუხლით განსაზღვრული მიწის ნაკვეთებისა;

2) საწარმოები, აგრეთვე შენობები, ნაგებობები და სხვა უძრავი ქონება, რომლებიც გამოიყენება სამეწარმეო საქმიანობაში;

3) საცხოვრებელი კორპუსები, ბინები და საცხოვრებელი კორპუსებისა და ბინების ნაწილები, რომლებიც შედგება ერთი ან მეტი იზოლირებული ოთახისაგან;

4) ბაღის სახლები, ავტოფარეხები და სხვა სამომხმარებლო შენობები;

5) ჰაერი და ზღვის გემები, შიდა ნავიგაციის გემები;

6) პარკინგის ადგილები.

შენობები, მათ შორის საცხოვრებელი სახლები და სხვა ნაგებობები და ნაგებობები, რომლებიც უშუალოდ არის დაკავშირებული მიწასთან, შეიძლება დაექვემდებაროს იპოთეკას, ამ ფედერალური კანონის 69-ე მუხლის წესების შესაბამისად.

მიწის ნაკვეთებზე საკუთრების უფლების სახელმწიფო რეგისტრაციის არარსებობა, რომლის სახელმწიფო საკუთრება არ არის შემოსაზღვრული, არ წარმოადგენს დაბრკოლებას ამ ფედერალური კანონის 62.1 მუხლის შესაბამისად, ასეთი მიწის ნაკვეთების იპოთეკით.

2. ამ ფედერალური კანონის წესები ვრცელდება მიწის ნაკვეთზე მშენებარე უძრავი ქონების გირავნობაზე რუსეთის ფედერაციის კანონმდებლობის მოთხოვნების შესაბამისად, შენობებისა და ნაგებობების ჩათვლით, 69-ე მუხლის წესების შესაბამისად. ამ ფედერალური კანონის.

3. თუ ხელშეკრულებით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული, იპოთეკის საგანი გირავნულად ითვლება მთლიანად აქსესუარებთან ერთად (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 135-ე მუხლი).

4. ქონების ნაწილი, რომლის ნატურით გაყოფა შეუძლებელია მისი მიზნის შეცვლის გარეშე (განუყოფელი ნივთი), არ შეიძლება იყოს იპოთეკის დამოუკიდებელი საგანი.

5. უძრავი ქონების იპოთეკის შესახებ წესები შესაბამისად ვრცელდება ამ ქონების იჯარის ხელშეკრულებით გათვალისწინებული უფლებების გირავნობისას (იჯარის უფლება), თუ ფედერალური კანონით სხვა რამ არ არის დადგენილი და არ ეწინააღმდეგება საიჯარო ურთიერთობის არსს. .

უძრავი ქონების იპოთეკის წესი ვრცელდება აგრეთვე საზიარო მშენებლობაში მონაწილის მოთხოვნის უფლების გირავნობაზე, რომელიც გამომდინარეობს მონაწილეობაზე ხელშეკრულებიდან. საერთო მშენებლობა(შემდგომში მოხსენიებული, როგორც საზიარო მშენებლობაში მონაწილის პრეტენზია), რომელიც აკმაყოფილებს 2004 წლის 30 დეკემბრის N 214-FZ ფედერალური კანონის მოთხოვნებს "ბინა შენობების და სხვა უძრავი ქონების საერთო მშენებლობაში მონაწილეობის შესახებ და ცვლილებების შესახებ რუსეთის ფედერაციის გარკვეული საკანონმდებლო აქტები" (შემდგომში - ფედერალური კანონი„საყოფაცხოვრებო შენობების და სხვა უძრავი ქონების ერთობლივ მშენებლობაში მონაწილეობისა და რუსეთის ფედერაციის ცალკეულ საკანონმდებლო აქტებში ცვლილებების შეტანის შესახებ“).

1998 წლის 16 ივლისის N 102-FZ ფედერალური კანონის მე-5 მუხლის შესაბამისად, „იპოთეკის (უძრავი ქონების გირავნობის) შესახებ“, იპოთეკის საგანი შეიძლება იყოს სამოქალაქო კოდექსის 130-ე მუხლის 1-ლი პუნქტით განსაზღვრული უძრავი ქონება. რუსეთის ფედერაცია, რომლის უფლებები რეგისტრირებულია უძრავი ქონების უფლებისა და მასთან გარიგებების სახელმწიფო რეგისტრაციისთვის დადგენილი წესით, მათ შორის:

• მიწის ნაკვეთები, გარდა 1998 წლის 16 ივლისის N 102-FZ ფედერალური კანონის 63-ე მუხლით განსაზღვრული მიწის ნაკვეთებისა.
• საწარმოები, ასევე შენობები, ნაგებობები და სხვა უძრავი ქონება, რომლებიც გამოიყენება ბიზნეს საქმიანობაში.
• საცხოვრებელი კორპუსები, ბინები და საცხოვრებელი კორპუსებისა და ბინების ნაწილები, რომლებიც შედგება ერთი ან მეტი იზოლირებული ოთახისგან.
• დაჩები, ბაღის სახლები, ავტოფარეხები და სხვა სამომხმარებლო შენობები.
• საჰაერო და საზღვაო ხომალდები, შიდა ნავიგაციის გემები და კოსმოსური ობიექტები.

შენობებს, მათ შორის საცხოვრებელ და სხვა ნაგებობებს და მიწასთან უშუალოდ დაკავშირებული ნაგებობები შეიძლება დაექვემდებაროს იპოთეკას 1998 წლის 16 ივლისის No102-FZ ფედერალური კანონის 69-ე მუხლის წესების შესაბამისად.

მიწის ნაკვეთების საკუთრების სახელმწიფო რეგისტრაციის არარსებობა, რომელთა სახელმწიფო საკუთრება არ არის შემოსაზღვრული, არ წარმოადგენს დაბრკოლებას ასეთი მიწის ნაკვეთების იპოთეკაზე 1998 წლის 16 ივლისის N 102-FZ ფედერალური კანონის 62.1 მუხლის შესაბამისად.

იპოთეკის საგანი ასევე შეიძლება იყოს მიწის ნაკვეთზე აშენებული უძრავი ქონების მშენებლობა, რუსეთის ფედერაციის კანონმდებლობის მოთხოვნების შესაბამისად, შენობებისა და ნაგებობების ჩათვლით, ფედერალური კანონის 69-ე მუხლის წესების შესაბამისად. 1998 წლის 16 ივლისის 102-FZ.

თუ იპოთეკის ხელშეკრულებით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული, იპოთეკის საგანი მთლიანად აქსესუარებთან ერთად დაგირავებულად ითვლება.

ქონების ნაწილი, რომლის ნატურით გაყოფა შეუძლებელია მისი მიზნის შეცვლის გარეშე (განუყოფელი ნივთი), არ შეიძლება იყოს იპოთეკის დამოუკიდებელი საგანი.

იპოთეკის საგანი, იპოთეკის შეფასება, იპოთეკით უზრუნველყოფილი ვალდებულების ხასიათი, ოდენობა და შესრულების ვადა მითითებული უნდა იყოს იპოთეკის ხელშეკრულებაში. ამ შემთხვევაში, იპოთეკის ხელშეკრულება უნდა შეიცავდეს იპოთეკის საგნის ზუსტ დასახელებას, მის ადგილსა და ამ საგნის იდენტიფიცირებისთვის საკმარის აღწერას. გარდა ამისა, იპოთეკის ხელშეკრულებაში მითითებული უნდა იყოს უფლება, რომლის მიხედვითაც იპოთეკის საგანი ეკუთვნის დამგირავებელს და იმ ორგანოს დასახელება, რომელიც ახორციელებს უძრავ ქონებაზე უფლების სახელმწიფო რეგისტრაციას და მასთან გარიგებებს. დაარეგისტრირა დამგირავებლის ეს უფლება.

დაკავშირებული სიახლეები

• „ვალუტის“ იპოთეკის მფლობელები მასიურად ათავისუფლებენ ბინებს და უსახლკაროდ ხდებიან

  ბევრი არ არის დარჩენილი. რუსების იშვიათი კლასი, რომელიც გარდაიცვალა, როდესაც დოლარი 80 რუბლს გადააჭარბა. ისინი ისევ ცდილობდნენ რაღაცის გაკეთებას დოლარზე 50 დოლარად, დათმეს 60 დოლარად, ახლა კი უბრალოდ სხედან და ელიან სასამართლოს გამოძახებას და სააღსრულებო ფურცელს ბანკებიდან.

• 6 ხაფანგები სავალუტო მსესხებლებისთვის: No4004 კანონპროექტის ანალიზი

  მიმდინარე წლის თებერვალში მინისტრთა კაბინეტმა უმაღლეს რადას წარუდგინა საკუთარი კანონპროექტი (რეგისტრაციის ნომერი 4004), რომელიც შემუშავებულია უკრაინის ბანკების დამოუკიდებელი ასოციაციის მხარდაჭერით და შექმნილია ვალის ტვირთის შესამცირებლად იმ მოქალაქეებისთვის, რომლებმაც იღებდნენ უცხოურ ვალუტაში სესხებს. საცხოვრებლის შესაძენად.

• სარგებელი ყველასთვის: იაფი იპოთეკის მიღების არა აშკარა გზები

  როგორც წესი, იპოთეკის ხელსაყრელი პირობები ვრცელდება ცალკე კატეგორიებიმსესხებლები, როგორიცაა სამხედროები ან დაბალშემოსავლიანი. მიუხედავად ამისა, ბაზარზე არის სპეციალური შეთავაზებები მათთვის, ვინც არ მიეკუთვნება რომელიმე ამ ჯგუფს.

კანონმდებლობა განსაზღვრავს გარკვეულ მოთხოვნებს იპოთეკის ხელშეკრულების შინაარსთან დაკავშირებით. ხელოვნების მიხედვით. 9 ფედერალური კანონის No102-FZ 1998 წლის 16 ივლისის „იპოთეკის შესახებ“, დოკუმენტში უნდა იყოს მითითებული იპოთეკის საგანი, მისი შეფასება, იპოთეკით უზრუნველყოფილი ვალდებულების შესრულების ბუნება, ზომა და ვადა. ხელშეკრულება შეიძლება ითვალისწინებდეს აგრეთვე დაგირავებულ ქონებაზე სასამართლოს გადაწყვეტილებით ყადაღის დადებისას, მისი განხორციელების პირობებისა და წესის დაზუსტებით.

გირავნობის საგანი ხელშეკრულებაში განისაზღვრება შემდეგნაირად: მისი იდენტიფიკაციისათვის საკმარისი დასახელება, ადგილმდებარეობა და აღწერილობა. ამასთან, დოკუმენტში მითითებული უნდა იყოს უფლება (ქონება, იჯარა და ა.შ.), რომლის ძალითაც ქონება, რომელიც იპოთეკის საგანია, ეკუთვნის დამგირავებელს და სახელმწიფო მარეგისტრირებელ ორგანოს, რომელმაც ეს უფლება დაარეგისტრირა.

უზრუნველყოფის სავარაუდო ღირებულება განისაზღვრება ხელშეკრულების მხარეების მიერ და მითითებულია დოკუმენტში ფულადი თვალსაზრისით.

იპოთეკით უზრუნველყოფილი ვალდებულება ხელშეკრულებაში უნდა იყოს დასახელებული მისი ოდენობის, წარმოშობის საფუძვლისა და შესრულების ვადის მითითებით. თუ ასეთი ვალდებულება განვადებით უნდა შესრულდეს, მაშინ ხელშეკრულებაში უნდა მიეთითოს შესაბამისი გადახდების ვადები (პერიოდულობა) და მათი თანხები, ან პირობები, რომლებიც ამ თანხების დადგენის საშუალებას იძლევა. ანუ ხელშეკრულება უნდა შეიცავდეს ინფორმაციას იმის შესახებ, თუ ვინ არის გამსესხებელი და მსესხებელი, სესხის ოდენობა და ვადა, საპროცენტო განაკვეთი, ყოველთვიური გადახდების ოდენობა და სესხის დაფარვის წესი.

იპოთეკის ხელშეკრულება იდება წერილობით და ექვემდებარება სახელმწიფო რეგისტრაციას. ხელშეკრულება ძალაში შედის რეგისტრაციის მომენტიდან. თუ მოგირავნის უფლებები დამოწმებულია იპოთეკით, მაშინ ეს უნდა აისახოს დოკუმენტში, წინააღმდეგ შემთხვევაში იგი არ დარეგისტრირდება.

მსესხებელს უფლება აქვს ისარგებლოს გირავნობის საგანი ხელშეკრულების მთელი ვადის განმავლობაში. ამასთან, მას არ შეუძლია ბანკის წინასწარი წერილობითი თანხმობის გარეშე გირავნობის საგანი გადაიტანოს შემდგომ იპოთეკაზე, დატვირთოს გირავნობის საგანი მესამე პირის ქონებრივი უფლებებით, დაარეგისტრიროს ნებისმიერი პირი (გარდა ხელშეკრულებაში მითითებულისა). მისი ადგილმდებარეობის მისამართზე, გაქირავდეს, ან სხვაგვარად დატვირთოს იპოთეკის საგანი. რეორგანიზაცია და ხელახალი განვითარება ასევე ხორციელდება კრედიტორისგან ასეთი თანხმობის მიღების შემდეგ.

დამგირავებელი ვალდებულია მიიღოს ზომები დაგირავებული ქონების შესანარჩუნებლად და გამართულ მდგომარეობაში შესანარჩუნებლად; დროულად გადაიხადოს გადასახადები, მოსაკრებლები, კომუნალური და სხვა გადასახადები, რომლებიც დაკავშირებულია იპოთეკის საგნის გამოყენებასთან; უზრუნველყოს კრედიტორის პირველივე მოთხოვნით ბანკის წარმომადგენლების დაუბრკოლებელი დაშვება გირავნობის საგანთან და ა.შ.

გამსესხებელს უფლება აქვს, დოკუმენტების მიხედვით და ფაქტობრივად, შეამოწმოს იპოთეკის საგნის ხელმისაწვდომობა, განლაგება, უსაფრთხოება და ხარისხი, მოითხოვოს გირავნობის საგანზე უზრუნველყოფილი ვალდებულების ვადამდე შესრულება. იპოთეკის ხელშეკრულებით და დადგენილი რუსეთის ფედერაციის კანონმდებლობით.

იპოთეკარი ვალდებულია მსესხებელს აცნობოს იპოთეკით გათვალისწინებული უფლებების გადაცემის თაობაზე, მიუთითოს უფლებების გადაცემის თარიღი და პირი, რომელსაც ისინი გადაეცემა.

მას შემდეგ, რაც მსესხებელი შეასრულებს იპოთეკური ხელშეკრულებით ნაკისრ ყველა ვალდებულებას, ხელშეკრულების ორივე მხარე უძრავ ქონებაზე უფლების სახელმწიფო აღრიცხვასა და მასთან ოპერაციებს ახორციელებს ორგანოს წარუდგენს განცხადებას გირავნობის საგნიდან იპოთეკური ტვირთის მოხსნის შესახებ, ე.ი. , იპოთეკის რეგისტრაციის ჩანაწერი ქრება. ამ შემთხვევაში ანაბარი გაუქმდება.

რუსეთის ციფრულ იპოთეკაზე გადასვლის დაწყებით და ელექტრონული იპოთეკის დანერგვით, მოსალოდნელია, რომ უახლოეს მომავალში იპოთეკური ხელშეკრულებებიგაფორმდება ონლაინ ჭკვიანი კონტრაქტების გამოყენებით.

24 663 ნახვა

ბანკის იპოთეკის პირობები

დღეს იპოთეკის აღება ბევრისთვის კარგი გამოსავალია იმ შემთხვევაში, თუ ბინა სასწრაფოდ არის საჭირო, მაგრამ ფული არ არის. მაგრამ სანამ მიიღებთ მას, თქვენ უნდა ყურადღებით შეისწავლოთ ბანკებში იპოთეკის პირობები. ერთ-ერთი ყველაზე ხელსაყრელი პირობაა სბერბანკში. ეს საკრედიტო დაწესებულება მოქალაქეთა გარკვეული ჯგუფებისთვის სოციალური პროგრამის ფარგლებში იპოთეკას უზრუნველყოფს. მაგალითად, ახალგაზრდა ოჯახებისთვის ან სამხედროებისთვის. რა პირობებია იპოთეკური სესხისთვის სბერბანკში? თუ თქვენ არ მიეკუთვნებით ზემოხსენებულ ჯგუფებს, მაშინ Sberbank-ის იპოთეკის პირობები იქნება შემდეგი: საწყისი გადასახადი- 15%, იპოთეკის განაკვეთი - 13%, გაცემის ვადა იპოთეკური სესხი- 30 წლამდე. ახალგაზრდა ოჯახის იპოთეკის პირობები უფრო შემწყნარებელია: განვადება მხოლოდ 10%, დაფარვა მაქსიმუმ 30 წლის განმავლობაში, ხოლო საპროცენტო განაკვეთი მხოლოდ 11,5%. " სამხედრო იპოთეკა„საკმაოდ ხელსაყრელ პირობებსაც გულისხმობს: საპროცენტო განაკვეთი მხოლოდ 10,5%-ია, განვადებით, ისევე როგორც ახალგაზრდა ოჯახისა, მხოლოდ 10%, ვადა 20 წლამდე. ასევე წინასწარ უნდა გაარკვიოთ, რა პირობებით არის მზად ბანკი უზრუნველყოს მოქალაქეებს იპოთეკური სესხი. ძირითადი მოთხოვნაა, რომ მსესხებლის ასაკი განაცხადის მომენტში არ იყოს 21 წელზე ნაკლები, ხოლო გადახდის ბოლოს 60-65 წელზე მეტი. ასევე მხედველობაში მიიღება სამუშაოს ბოლო ადგილზე სტაჟი: ის უნდა იყოს მინიმუმ ექვსი თვე.

ამ თავის შესწავლის შედეგად სტუდენტმა უნდა: ვიცი

• არსი და ტიპები იპოთეკური სესხები;
• იპოთეკური სესხის მარეგულირებელი ნორმატიული და სამართლებრივი აქტების ჩამონათვალი;
• იპოთეკური სესხის მოდელები;
• იპოთეკური დაკრედიტების სქემა და მონაწილეები;
• იპოთეკური სესხების ამორტიზაციის მეთოდები;
• „იპოთეკური ვალის კოეფიციენტის“, „იპოთეკის მუდმივის“ ცნებები; შეძლებს
• განასხვავებენ იპოთეკურ სესხს სხვა სახის სესხებისაგან;
• იპოთეკური სესხის სხვადასხვა სახეობის იდენტიფიცირება;
• დაახასიათეთ იპოთეკური სესხის ძირითადი ტიპები;
• განსაზღვრეთ იპოთეკური ვალის კოეფიციენტი, იპოთეკური მუდმივი; საკუთარი
• სტანდარტული ანუიტეტური გადასახადის გამოთვლის უნარები;
• ინფორმაცია რუსეთის ფედერაციაში იპოთეკური სესხის მდგომარეობის შესახებ;
• ამ თემის სპეციალური ტერმინოლოგია და ლექსიკა.

იპოთეკური სესხის არსი და სახეები

დაკრედიტების ერთ-ერთი ფორმა, რომელსაც ამჟამად აქტიურად იყენებენ ეკონომიკური სუბიექტები, არის იპოთეკური სესხი. იპოთეკა -ეს არის სესხი ან სესხი, რომელიც გაცემულია სამი წლის ან მეტი ვადით ბანკის (საკრედიტო დაწესებულების) ან იურიდიული პირის (არასაკრედიტო დაწესებულების) მიერ იურიდიულ ან ფიზიკურ პირზე უძრავი ქონების შეძენისთვის უზრუნველყოფილი. ვალდებულების უზრუნველყოფის სახით შეძენილი ქონება. იპოთეკური სესხი გაიცემა გადახდის, გადაუდებლობისა და დაფარვის პირობებით, ასევე საკრედიტო სახსრების გამოყენების მკაცრი კონტროლით. იპოთეკის ექსკლუზიური საკუთრება და სესხის საუკეთესო გარანტია არის გამსესხებლის უფლება, განკარგოს მსესხებლის უძრავი ქონება საკუთარი შეხედულებისამებრ, მის მიერ სესხების დაფარვის შეუსრულებლობის შემთხვევაში.

ვადა იპოთეკაპირველად ძველ საბერძნეთში VI საუკუნის დასაწყისში გამოჩნდა. ძვ.წ. (იგი შემოიტანა არქონტმა სოლონმა) და დაკავშირებული იყო გარკვეული მიწის ნაკვეთებით მოვალის კრედიტორის წინაშე პასუხისმგებლობის უზრუნველყოფასთან. ამისათვის შედგენილი იქნა ვალდებულებები და მსესხებლის კუთვნილი მიწის საზღვარზე დაიდო სვეტი წარწერით, რომ აღნიშნული ქონება ემსახურება კრედიტორის მოთხოვნის უზრუნველყოფას დასახელებული ოდენობით. ასეთ სვეტზე, რომელსაც ეწოდება "იპოთეკა" (ბერძნულიდან. ჰიპოთეკა -დგომა, მხარდაჭერა), აღინიშნა მიწის მესაკუთრის ყველა დავალიანება.

მოგვიანებით ამ მიზნით დაიწყეს სპეციალური წიგნების გამოყენება, სახელწოდებით იპოთეკური წიგნები. უკვე ძველ საბერძნეთში იყო საჯაროობა, რაც საშუალებას აძლევდა თითოეულ დაინტერესებულ პირს თავისუფლად გაეგო მოცემული მიწის ნაკვეთის მდგომარეობა. იპოთეკის ინსტიტუტმა ახალი განვითარება მიიღო რომის იმპერიაში. I საუკუნეში ახ.წ შეიქმნა იპოთეკური დაწესებულებები, რომლებიც გასცემდნენ სესხებს ქონებით უზრუნველყოფილ ფიზიკურ პირებზე.

ჩვენს ქვეყანაში „იპოთეკის“ ცნება პირველად გაჩნდა რუსეთის კანონმდებლობაში რუსეთის ფედერაციის 1992 წლის 29 მაისის No2872-1 „გირაოს შესახებ“ კანონში. ხელოვნებაში. ამ კანონის 42-ე მუხლით მოცემულია იპოთეკის შემდეგი განმარტება: „იპოთეკა აღიარებულია საწარმოს გირავნად, შენობები, შენობა, შენობა ან სხვა ობიექტი, პირდაპირ დაკავშირებულია მიწასთან, შესაბამის მიწის ნაკვეთთან ან სარგებლობის უფლებასთან ერთად.

იპოთეკური სესხის შესახებ კანონმდებლობის შემუშავების შემდეგი ნაბიჯი იყო რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის მიღება, რომელიც ძალაში შევიდა 1995 წლის 1 იანვარს. კოდექსით დადგენილია უძრავი ქონების გირავნობით სესხის უზრუნველყოფის ზოგადი წესები, დებულება. საცხოვრებელ ფართზე საკუთრების უფლებაზე და სხვა უძრავ უფლებებზე, იპოთეკით დადებულ საცხოვრებელ საკუთრებაზე ყადაღის საფუძვლებზე.

შემდგომში მიღებულ იქნა იპოთეკური სესხის მარეგულირებელი სპეციალური კანონი - 1998 წლის 16 ივლისის ფედერალური კანონი No102-FZ „იპოთეკის (უძრავი ქონების გირავნობის შესახებ)“ (შემდგომში „იპოთეკის კანონი“). ის განსაზღვრავს იპოთეკური ხელშეკრულებებიროგორც ხელშეკრულება, რომლის მიხედვითაც მოგირავნეს, რომელიც არის კრედიტორი იპოთეკით უზრუნველყოფილი ვალდებულებით, უფლება აქვს მიიღოს ამ ვალდებულებით მოვალის მიმართ თავისი ფულადი მოთხოვნების დაკმაყოფილება მეორე მხარის დაგირავებული უძრავი ქონების ღირებულებიდან - დამგირავებელი, უპირატესად დამგირავებლის სხვა კრედიტორებზე, ფედერალური კანონით დადგენილი გამონაკლისების გარდა (გვ. 1 მუხლი 1).

რუსეთის ფედერაციაში იპოთეკური ბაზრის განვითარების ყველაზე მნიშვნელოვანი მოვლენა იყო რუსეთის ფედერაციის მთავრობის 2000 წლის 11 იანვრის No28 დადგენილება „რუსეთის ფედერაციაში საბინაო იპოთეკური დაკრედიტების სისტემის განვითარების ღონისძიებების შესახებ“. დაამტკიცა რუსეთის ფედერაციაში საბინაო იპოთეკური დაკრედიტების სისტემის განვითარების კონცეფცია. მან განსაზღვრა სახელმწიფოს სტრატეგია იპოთეკური დაკრედიტების სფეროს ფორმირებასა და განვითარებაში და დეტალურად აღწერა სისტემის ფორმირება და ამ სფეროში საკრედიტო რესურსების მოზიდვის ორგანიზაციულ-ეკონომიკური მექანიზმი.

სახელმწიფოს მცდელობა გაუმჯობესდეს საცხოვრებელი პირობებიმისი მოქალაქეების იყო ფედერალური პროგრამა "საბინაო", დამტკიცებული რუსეთის ფედერაციის მთავრობის 2001 წლის 17 სექტემბრის No675 დადგენილებით "2002-2010 წლების ფედერალური სამიზნე პროგრამის შესახებ "საბინაო".

FTP "Housing"-ის განხორციელების პირველი ეტაპის შედეგების საფუძველზე, ფედერალური კანონების პაკეტის ძალაში შესვლის გათვალისწინებით ხელმისაწვდომი საბინაო ბაზრის ფორმირების შესახებ ეროვნული პროექტის "ხელმისაწვდომი" განხორციელებასთან დაკავშირებით. და კომფორტული საცხოვრებელი რუსეთის მოქალაქეებისთვის" და საბინაო პოლიტიკის ეროვნული საბჭოს შექმნა მითითებულ ფედერალურ მიზნობრივ პროგრამაში რუსეთის ფედერაციის მთავრობის 2005 წლის 31 დეკემბრის №865 დადგენილებით "დამატებითი ღონისძიებების შესახებ ფედერალური ფედერალური სამიზნე პროგრამა„საბინაო“ 2002-2010 წლებში“, განხორციელდა შესაბამისი ცვლილებები, რამაც განაპირობა FTP „საბინაო“ ქვეპროგრამების მოდერნიზაცია.

FTP „Housing“-ის განხორციელების მეორე ეტაპი 2006-2010 წლებში განხორციელდა. და ითვალისწინებდა საბინაო სექტორში დაწყებული რეფორმების გაგრძელებას და ღონისძიებების კომპლექსის განხორციელებას პრიორიტეტული ეროვნული პროექტის „ხელმისაწვდომი და კომფორტული საცხოვრებელი რუსეთის მოქალაქეებისთვის“ ფარგლებში. FTP „საბინაო“ განხორციელების ეს ეტაპი მიზნად ისახავს ქვეპროგრამების „მიწის ნაკვეთების კომუნალური ინფრასტრუქტურით უზრუნველყოფას“ განხორციელებას. საბინაო მშენებლობა»; „საჯარო ინფრასტრუქტურის ობიექტების მოდერნიზაცია“; „ახალგაზრდა ოჯახებისთვის საცხოვრებელი ფართით უზრუნველყოფა“; „ფედერალური კანონმდებლობით დადგენილი მოქალაქეების კატეგორიების საცხოვრებლით უზრუნველყოფის სახელმწიფო ვალდებულებების შესრულება“. ეს ქვეპროგრამები არის ღონისძიებები, რომლებიც მიმართულია ეროვნული პროექტის ძირითადი პრიორიტეტული მიმართულებების განხორციელებაზე და შექმნილია ერთ-ერთი მთავარი ამოცანის გადასაჭრელად - საბინაო ბაზარზე მიწოდებასა და მოთხოვნას შორის ბალანსის სტაბილიზაციაზე.

FTP „საბინაო“ და მისი ქვეპროგრამების განხორციელების ვადა 2011-2015 წლებში გაგრძელდა. ამავდროულად, ფედერალური პროგრამის ადრე არსებულ ქვეპროგრამებსა და ღონისძიებებთან ერთად დაემატა საბინაო უზრუნველყოფის ახალი სფეროები.

იპოთეკური სესხის სისტემის განვითარების შემდეგი ნაბიჯი იყო 2003 წლის 11 ნოემბრის ფედერალური კანონის No152-FZ „იპოთეკური ფასიანი ქაღალდების შესახებ“ (შემდგომში კანონი იპოთეკური ფასიანი ქაღალდების შესახებ) მიღება. ამ კანონის არსებობა აუცილებელია იპოთეკური სესხის ორსაფეხურიანი სისტემის ნორმალური განვითარებისა და ფუნქციონირებისათვის.

მნიშვნელოვანი ფაქტი, რომელმაც გავლენა მოახდინა საბინაო იპოთეკური დაკრედიტების ბაზრის ფორმირებაზე, არის კონცეფცია რუსეთში საბინაო იპოთეკური სესხების რეფინანსირების ერთიანი სისტემის განვითარების შესახებ, რომელიც დამტკიცებულია რუსეთის ფედერაციის მთავრობის მიერ 2005 წლის 30 ივნისს.

ამრიგად, ჩვენს ქვეყანაში იპოთეკური სესხის გაცემის პროცედურა რეგულირდება იპოთეკის კანონით, რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის მეორე ნაწილით და სხვა საკანონმდებლო აქტებით.

იპოთეკაარის უძრავი ქონების სესხის იოდ გირავნობის გაცემის ფორმა. იპოთეკური სესხის სისტემა მოიცავს ორ სფეროს:

• 1) იპოთეკური სესხის პირდაპირი გაცემა ბიზნეს სუბიექტებისა და მოსახლეობისათვის;
• 2) მეორად ბაზარზე იპოთეკური სესხების გაყიდვა (იპოთეკური ვალდებულებები).

პირველ შემთხვევაში გაიცემა იპოთეკური სესხი იპოთეკური ბანკებიმსხვილი კაპიტალური ხარჯების დაფარვა, ახალი მშენებლობა, უძრავი ქონების შეძენა. მეორე მიმართულებას ახორციელებენ ფინანსური კომპანიები, ფონდები, რომლებიც ყიდულობენ იპოთეკური ბანკების აქტივებს, უზრუნველყოფილნი არიან ქონების გირავნობით, შემდეგ კი, მათი სახელით, მათ საფუძველზე, გამოსცემენ. ფასიანი ქაღალდები(ობლიგაციები, მონაწილეობის სერთიფიკატები) დაკრედიტების მიზნით რესურსების დამატებითი მოზიდვის უზრუნველსაყოფად.

საკრედიტო ურთიერთობები აგებულია პრინციპებზე: მიზნობრივი გამოყენების, უსაფრთხოების, გადაუდებლობის, გადახდის, დაფარვის პრინციპებზე. სესხის მიზნობრივი გამოყენება დასტურდება მსესხებლის მიერ მოწოდებული დოკუმენტებით. სესხის უზრუნველყოფის ძირითადი სახეებია: თავდებობა, გარანტია, გირავნობა, მსესხებლის პასუხისმგებლობის დაზღვევა სესხის დაუფარავად. იპოთეკური სესხი უზრუნველყოფილია მსესხებლის მიერ უძრავი ქონების ობიექტის გირავნობით და ქონებრივი უფლებებით, რაც კრედიტორს ემსახურება მოვალის მიერ მიღებული სესხის სრულად და დროულად დაფარვისა და მათთვის კუთვნილი პროცენტის დაფარვის გირავნობას. დაფარვის დადასტურება არის მსესხებლის მიერ მისი გადახდისუნარიანობის შესახებ დოკუმენტების წარდგენა.

იპოთეკური სესხი აკეთებს შემდეგს ფუნქციები“.

• მატერიალური წარმოების სფეროში ინვესტიციების მოზიდვის ფინანსური მექანიზმის ფუნქცია;
• ნასესხები სახსრების დაბრუნების უზრუნველყოფის ფუნქცია;
• უძრავი ქონების ბრუნვის სტიმულირებისა და გადანაწილების ფუნქცია, როდესაც სხვა მეთოდები (ყიდვა-გაყიდვა და ა.შ.) ეკონომიკურად არ არის შესაძლებელი ან იურიდიულად შეუძლებელი;
• მრავალდონიანი ფიქტიური კაპიტალის ფორმირების ფუნქცია იპოთეკის სახით, იპოთეკით უზრუნველყოფილი ფასიანი ქაღალდების წარმოებულები და სხვ.

ამრიგად, თან ეკონომიკური წერტილიხედვა იპოთეკა - ego არის უძრავი ქონების ობიექტებზე საკუთრების უფლების მიმოქცევის საბაზრო ინსტრუმენტი, რომელიც იძლევა დამატებითი ფინანსური რესურსების მოზიდვის საშუალებას ნებისმიერი პროექტის განსახორციელებლად, ხოლო იურიდიული თვალსაზრისით, იპოთეკა მოიცავს უძრავ ქონებაზე საკუთრების საკუთრების უფლების დატვირთვას. ობიექტები გირავნობისას.

დღეისათვის მსოფლიოში შემუშავებულია იპოთეკური სესხების მრავალი სახეობა, რომლებიც განსხვავდება გაცემის, დაფარვისა და მომსახურების სქემების მიხედვით (ცხრილი 4.1).

იპოთეკური სესხის სახეები

კლასიფიკაციის ნიშანი	სესხის ტიპები
	Უძრავი ქონება	მიწა; საწარმოები, ასევე შენობები, ნაგებობები და ა.შ. საცხოვრებელი კორპუსები, ბინები და მათი ნაწილები; საჰაერო და საზღვაო ხომალდები, შიდა ნავიგაციის გემები და კოსმოსური ხომალდები
	უძრავი ქონების მშენებლობა მიმდინარეობს	Შენობა; სტრუქტურები
გამსესხებლის ტიპი	სტატუსის მიხედვით	ბანკი; არასაბანკო
	მაგრამ აქსესუარები	სახელმწიფო; კერძო; საჯარო
	სპეციალობის ხარისხის მიხედვით	უნივერსალური; სპეციალიზებული
მსესხებლის ტიპი	დაკრედიტების საგანი	დეველოპერებისთვის გაცემული სესხები; უშუალოდ მომავალ მფლობელს გაცემული სესხები
	მსესხებლების კუთვნილების ხარისხი	გაცემული სესხები: ბანკის თანამშრომლები; ფირმების თანამშრომლები - ველოსიპედის მომხმარებლები; უძრავი ქონების ფირმების კლიენტები; ამ რეგიონში მცხოვრები ხალხი; ყველას
ვალის ამორტიზაციის მეთოდი	მუდმივი იპოთეკური სესხი
	სესხი ცვლადი გადახდებით	სესხები ბურთის გადახდით; საგაზაფხულო სესხები; სესხები მონაწილეობით (იპოთეკური სესხები, რომლებიც უზრუნველყოფენ გამსესხებლის ფინანსურ ინტერესს); სესხები მზარდი გადახდებით; საპირისპირო ანუიტეტური სესხები; ცვლადი განაკვეთის სესხები; კანადური გადახვევა; საბოლოო იპოთეკა; პროცენტით დამატებული სესხები
სესხის გაცემის მეთოდი	ევროპული მოდელი; ამერიკული მოდელი

კლასიფიკაციის ნიშანი	სესხის ტიპები
შესაძლებლობა ადრე დაფარვა	ვადამდელი დაფარვის უფლებით; ვადამდელი დაფარვის უფლების გარეშე; ჯარიმის გადახდის პირობით ვადამდე დაფარვის უფლებით
საპროცენტო განაკვეთის ტიპი	სესხი ფიქსირებული საპროცენტო განაკვეთი; ცვლადი განაკვეთის სესხი
რეფინანსირების მეთოდი	იპოთეკური ობლიგაციების გამოშვება; მსესხებლების წინასწარი დანაზოგი, სახელმწიფო სუბსიდიები; საკუთარი, ნასესხები და ნასესხები სახსრები (მათ შორის სესხები საერთაშორისო ორგანიზაციები); იპოთეკური სესხის გაყიდვა იპოთეკის სააგენტოში ან დიდ იპოთეკურ ბანკში
დაკრედიტების მიზანი	საბინაო დაკრედიტება	დასრულებული საცხოვრებელი კორპუსის შეძენა; მშენებლობა, რეკონსტრუქცია, კაპიტალური რემონტი; საინვესტიციო მიზნით მზა საცხოვრებლის მშენებლობა და შეძენა
	განვითარება მიწის ნაკვეთი
	სოფლის მეურნეობის განვითარება
	წარმოების განვითარება
	არსებული უძრავი ქონებით უზრუნველყოფილი სესხები მსესხებლის სხვადასხვა საჭიროებებისთვის
სესხზე განაცხადის პირობები და მიზანი	მოკლევადიანი სესხი(ნაღდი ფულის ამჟამინდელი საჭიროება); გრძელვადიანი სესხი (დაფინანსება კაპიტალური მშენებლობა, რეკონსტრუქცია, მიწის ათვისება)

იპოთეკის საგანიშეიძლება იყოს შემდეგი ქონება (მუხ. 5 იპოთეკის შესახებ კანონი).

• 1. ხელოვნების 1 პუნქტით განსაზღვრული უძრავი ქონება. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 130, რომლის უფლებები რეგისტრირებულია უძრავ ქონებაზე უფლებების სახელმწიფო რეგისტრაციისთვის და მასთან ოპერაციებისთვის დადგენილი წესით, მათ შორის:
  • მიწა;
  • საწარმოები, აგრეთვე შენობები, ნაგებობები და სხვა უძრავი ქონება, რომლებიც გამოიყენება ბიზნეს საქმიანობაში;
  • საცხოვრებელი კორპუსები, ბინები და საცხოვრებელი კორპუსებისა და ბინების ნაწილები, რომლებიც შედგება ერთი ან მეტი იზოლირებული ოთახისაგან;
  • დაჩები, ბაღის სახლები, ავტოფარეხები და სხვა სამომხმარებლო შენობები;
  • საჰაერო და საზღვაო ხომალდები, შიდა ნავიგაციის გემები და კოსმოსური ობიექტები.
• 2. სამშენებლო სამუშაოებისთვის გამოყოფილ მიწის ნაკვეთზე კანონით დადგენილი წესით მშენებარე უძრავი ქონების, მათ შორის შენობა-ნაგებობების მშენებლობა.

მიწის ნაკვეთების, საწარმოების, ნაგებობების, ბინების და სხვა უძრავი ქონების გირავნობა შეიძლება წარმოიშვას მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ მათი მიმოქცევა ნებადართულია ფედერალური კანონებით.

ქონების ნაწილი, რომლის გაყოფა შეუძლებელია მისი მიზნის შეცვლის გარეშე (განუყოფელი ნივთი), არ შეიძლება იყოს იპოთეკის დამოუკიდებელი საგანი. იპოთეკა დაუშვებელია შემდეგთან დაკავშირებით:

• მიწის ნაკვეთის ნაწილი, რომელიც, მისი სიდიდის გათვალისწინებით, არ შეიძლება გამოყენებულ იქნას დამოუკიდებელ ნაკვეთად შესაბამისი კატეგორიის მიწის აღნიშვნის შესაბამისად;
• საცხოვრებელი ოთახები, რომლებიც ქმნიან ამ სახლის ან ბინის მესაკუთრის სახლის ან ბინის ნაწილს;
• საწარმო, რომლის მიმართაც აღძრულია გაკოტრების საქმე ან მიღებულია გადაწყვეტილება ლიკვიდაციის ან რეორგანიზაციის შესახებ.

იპოთეკა დადებულია ქონებაზე, რომელიც ეკუთვნის დამგირავებელს საკუთრების ან ეკონომიკური მართვის საფუძველზე. ქონება, რომელზეც დადებულია იპოთეკა, რჩება დამგირავებელთან მის მფლობელობაში და სარგებლობაში.

იპოთეკა შეიძლება დადგეს საერთო ერთობლივ საკუთრებაში არსებულ ქონებაზე (საკუთრების უფლებაში თითოეული მესაკუთრის წილის განსაზღვრის გარეშე), ყველა მფლობელის თანხმობით. თანხმობა უნდა მოხდეს წერილობით.

იპოთეკის საგანი განისაზღვრება ხელშეკრულებაში მისი დასახელების, მდებარეობისა და აღწერილობის საკმარისი მითითებით ამ საგნის იდენტიფიცირებისთვის.

ხელოვნების მიხედვით. იპოთეკის შესახებ კანონის 43, იპოთეკის ხელშეკრულებით დაგირავებული ქონება ერთი ვალდებულების შესრულების უზრუნველსაყოფად (წინასწარი იპოთეკა) შეიძლება დაგირავდეს იმავე ან სხვა მოვალის სხვა ვალდებულების შესრულების უზრუნველსაყოფად იმავე ან სხვა იპოთეკარის წინაშე (შემდეგი იპოთეკა). მოგირავნეთა რიგითობა დგინდება ერთიანის მონაცემების საფუძველზე სახელმწიფო რეესტრიუძრავ ქონებაზე უფლებები და მასთან გარიგებები იპოთეკის წარმოშობის მომენტზე.

შემდგომი იპოთეკა დასაშვებია, თუ ეს არ არის აკრძალული იმავე ქონებაზე წინა იპოთეკის ხელშეკრულებებით, რომლის მოქმედება არ შეწყვეტილა შემდგომი იპოთეკის ხელშეკრულების დადების მომენტამდე. თუ წინა იპოთეკის ხელშეკრულება ითვალისწინებს იმ პირობებს, რომლითაც შეიძლება დაიდოს შემდგომი იპოთეკური ხელშეკრულება, ეს უკანასკნელი უნდა დაიდოს ამ პირობების დაცვით.

ფიზიკურ და იურიდიულ პირებს და კომერციულ ბანკებს შეუძლიათ იმოქმედონ როგორც კრედიტორები და მსესხებლები იპოთეკური სესხების დროს.

მსესხებლის ტიპის მიხედვითროგორც დაკრედიტების სუბიექტები, იპოთეკური სესხები იყოფა:

• დეველოპერებისთვის და მშენებლებისთვის გაცემული სესხები;
• უშუალოდ მომავალი სახლის მფლობელზე გაცემული სესხები;
• მსესხებელთა კუთვნილების ხარისხის მიხედვით.

წევრებიიპოთეკური სესხი: ბანკები (შეამოწმეთ მსესხებლის გადახდისუნარიანობა) და არასაბანკო ორგანიზაციები; სადაზღვევო კომპანიები (ვალდებულნი არიან დააზღვიონ იპოთეკური სესხის აღების პროცესში წარმოშობილი რისკები); შემფასებელი კომპანიები საბაზრო ღირებულებაბინები).

ამორტიზაციის მეთოდიდან გამომდინარე, გამოირჩევა შემდეგი: სესხების სახეები.

მუდმივი იპოთეკური სესხი- კრედიტის უმარტივესი ფორმა. ეს სესხი ხასიათდება ფიქსირებული სესხის ვადით და ფიქსირებული საპროცენტო განაკვეთით. ეს დამახასიათებელია დაბალი ინფლაციის მქონე ქვეყნებისთვის, სესხის ხანგრძლივი ვადით და გულისხმობს თანაბარ დაფარვას (ამორტიზაციას) რეგულარული ინტერვალებით (მაგალითად, თვეში ერთხელ). აქედან გამომდინარე, ასეთი სესხები კლასიფიცირდება როგორც თვითშეწოვა.

სტანდარტული ანუიტეტის გადახდა გამოითვლება ფორმულის გამოყენებით

სადაც P - ყოველთვიური ანუიტეტის გადახდის ოდენობა; K - სესხის თანხა; მე- საპროცენტო განაკვეთი პერიოდისთვის (თვე, წელი); პ- გადახდის პერიოდების რაოდენობა (თვეები, წლები).

განსაზღვრეთ ანუიტეტის გადახდის ოდენობა. საპროცენტო განაკვეთი - 20% წლიურად. სესხის თანხა 1 მილიონი რუბლია. სესხის ვადა - 5 წელი. გადახდა ხდება წელიწადში ერთხელ.

გამოსავალი.

ჩვენ ვიყენებთ ფორმულას (4.1):

სესხები ცვლადი გადახდებითარ განეკუთვნება თვითამორტიზაციის რიცხვს და ითვალისწინებს ძირისა და პროცენტის დაფარვის სხვადასხვა პერიოდს, აგრეთვე სხვა დამატებით პირობებს. ეს სესხები მოიცავს ბალონის გადახდის სესხები,ერთჯერადი საბოლოო (ბურთის) გადახდის ან ერთჯერადი გადახდის ავარიით. ისინი იყოფა:

• მხოლოდ საპროცენტო სესხი არის ბუშტის გადახდის სესხის სახეობა, რომელიც ითვალისწინებს ძირითადი თანხის ბუშტის გადახდას ვადის ბოლოს და პროცენტის რეგულარულ გადახდას სესხის მთელი ვადის განმავლობაში. ასეთ სესხს ასევე უწოდებენ გადავადებულ იპოთეკას;
• სესხები საპროცენტო გადასახდელების გაყინვით სესხის ვადის გასვლამდე, რომლებიც არ ითვალისწინებს არანაირ გადახდას, როგორც ძირის, ასევე პროცენტის დაფარვისას. სესხის და მასზე კაპიტალიზებული პროცენტის დაფარვა ხდება სესხის ვადის ბოლოს. ასეთი სესხების გამოყენება საკმაოდ ძვირია და ამიტომ შეზღუდულია. მათ მიმართავენ ძირითადად მიწის სპეკულანტები, რომლებიც ითვლიან მიწის ნაკვეთის გაყიდვას ვადის ბოლოს იმ ოდენობით, რაც მათ საშუალებას აძლევს დაფარონ სესხი, პროცენტი და გაყიდვიდან მიღებული მოგება;
• სესხები ნაწილობრივი ამორტიზაციით და საბოლოო გადახდით მოიცავს როგორც ძირითადი თანხის, ასევე პროცენტის ნაწილობრივ პერიოდულ გადახდას, ასევე ვალის დარჩენილი თანხის ერთჯერად გადახდას;
• სესხები მხოლოდ ძირითადი ვალის ეტაპობრივი დაფარვით გულისხმობს ძირითადი თანხების გადახდის განხორციელებას და ერთჯერად გადახდას, მათ შორის პროცენტის გადახდის ვალის ჩათვლით.

საგაზაფხულო სესხებიმოიცავს რეგულარულ გადახდებს ძირითადი დავალიანების დასაფარად. მაგალითად, პირველი ოთხი წლის განმავლობაში მხოლოდ პროცენტის გადახდა ხდება, შემდეგ სამ წელიწადში კი პროცენტი და ძირითადი თანხა.

სესხები, რომლებიც მოიცავსგამოიყენება მომგებიანი უძრავი ქონების დაფინანსებაში. ეს სესხი უახლოვდება თვითშემწოვ სესხს, მაგრამ იგი ვარაუდობს, რომ გამსესხებელი, რეგულარულად იღებს ძირს და მასზე პროცენტს, ასევე მონაწილეობს ობიექტიდან შემოსავალში. გამსესხებლის მონაწილეობა შეიძლება განსხვავებული იყოს: მას შეუძლია მოითხოვოს ქირის ჭარბი ნაწილი, წმინდა საოპერაციო შემოსავლის ჭარბი ნაწილი (სესხი შემოსავალში მონაწილეობით), კაპიტალის მოგების ნაწილი ან გაყიდვიდან მიღებული შემოსავლები. უძრავი ქონება (სესხი კაპიტალის აფასებში მონაწილეობით) და ა.შ.

სესხები მზარდი გადახდებით(ანუიტეტის გაზრდით) ითვალისწინებს თანაბრად ცვლადი გადასახადებს მთელი პერიოდის განმავლობაში და გამოიყენება იჯარით აღებული უძრავი ქონების მფლობელების მიერ იმ მოლოდინით, რომ გადასახადები გაიზრდება ყოველწლიურად ან სხვა ინტერვალებით. ასეთი სესხები გამოიყენება ახალგაზრდა ოჯახების დაკრედიტებისთვის, რომლებსაც სესხის პერიოდის დასაწყისში ნაკლები შემოსავალი აქვთ, ვიდრე ბოლოს.

შებრუნებული ანუიტეტური სესხები,პირიქით, ისინი გულისხმობენ გადახდების შემცირებას, მაგრამ სესხს ვადის ბოლოს ან მათ შეწყვეტას. ამ თვალსაზრისით, ისინი შედარებულია გაყინულ სესხებთან. ასეთი სესხები გამოიყენება ხანდაზმული მემამულეების დასაფინანსებლად.

ცვლადი განაკვეთის სესხები,ჩვეულებრივ „მიბმული“ ფულის ბაზრის ერთ-ერთ ინდექსთან, ინფლაციასთან, ვალუტასთან და ა.შ., საშუალებას გაძლევთ გადაიხადოთ სესხი ცვლადი განაკვეთით, მისი მინიმალური და მაქსიმალური მნიშვნელობების შეზღუდვით. განაკვეთების ცვლილება გავლენას ახდენს სესხის პირობებზე.

კანადური გადახვევახასიათდება ცვლადი საპროცენტო განაკვეთებით წინასწარ განსაზღვრული ინტერვალებით (მაგალითად, ყოველ ხუთ წელიწადში). ამ ტიპის სესხის ვარიაციაა სესხი შეთანხმებული განაკვეთით, რომელიც განსხვავდება იმით, რომ გადახდების სიხშირის გარდა, ზღვრული საპროცენტო განაკვეთები წინასწარ არის შეთანხმებული.

იპოთეკის შეწყვეტააქვთ რამდენიმე ჯიში და თავად არიან მეორადი (უმცროსი) დაფინანსების განსაკუთრებული შემთხვევა. ამ ტიპის დაკრედიტების არსი მდგომარეობს იმაში, რომ უკვე აკრედიტებულ უძრავ ქონებაზე გაცემულია მეორე სესხი, რომელზედაც გადახდები იგზავნება პირველი სესხის დასაფარად. ასეთ სესხებზე საპროცენტო განაკვეთები ჩვეულებრივ უფრო მაღალია, ვიდრე პირველ სესხზე.

სესხები დამატებული საპროცენტო განაკვეთითითვალისწინებს პროცენტის გადაცემას ძირითად დავალიანებაზე და შედეგი იყოფა დაფარვის ვადების რაოდენობაზე, რათა დადგინდეს შემდეგი გადახდის ზომა.

იპოთეკური სესხის განვითარების ისტორიაში სესხის გაცემის მეთოდიდან გამომდინარე, განასხვავებენ იპოთეკური დაკრედიტების ბაზრის ორ ძირითად მოდელს: ევროპულ და ამერიკულ.

ევროპული მოდელი -ეს არის იპოთეკური სესხის ერთ დონის მოდელი, რომლის არსი იმაში მდგომარეობს, რომ ბანკი, გაცემული სესხით, დამოუკიდებლად ახორციელებს მის რეფინანსირებას სტანდარტული სტრუქტურის საკუთარი ფასიანი ქაღალდების (იპოთეკური სესხები, გრძელვადიანი იპოთეკური ობლიგაციები) გამოშვებით. ძირითადი თანხის გადახდა გადახდის პერიოდის ბოლოს (ნახ. 4.1). ასეთი ფასიანი ქაღალდების გამოშვება და მიმოქცევა რეგულირდება სპეციალური კანონმდებლობით. იპოთეკის დაფარვაში შემავალი სესხები რჩება ემიტენტი ბანკის ბალანსზე. იპოთეკური ობლიგაციების ემიტენტების საქმიანობა, როგორც წესი, კანონით შემოიფარგლება იპოთეკური სესხების გაცემით და რისკის დაბალი ხარისხით დამახასიათებელი სხვა ოპერაციებით. არცერთ სხვა ემიტენტს, გარდა კანონში ჩამოთვლილი პირებისა, არ შეუძლია გამოუშვას ფასიანი ქაღალდები, რომლებიც მოიხსენიება როგორც „იპოთეკური ფურცელი“. იპოთეკური ბანკების საქმიანობა მკაცრად კონტროლდება სახელმწიფო და საბანკო ზედამხედველობის ორგანოების მიერ.

ბრინჯი. 4.1.

1 - შემნახველი ანაბარი; 2 - მსესხებლის მიერ იპოთეკური სესხის აღება; 3 - საცხოვრებლის გადახდა გაყიდვის ხელშეკრულებით ან სამუშაო ხელშეკრულებით (საკუთარი და ნასესხები კაპიტალი); 4 - იპოთეკური სესხის დაბრუნება და მასზე პროცენტი; 5 - იპოთეკით დადებული საცხოვრებლის დაზღვევა; 6 - შემოსავალი ფასიანი ქაღალდების (იპოთეკის) რეალიზაციიდან; 7 - შემოსავალი ფასიანი ქაღალდებიდან (იპოთეკით) და მათი დაფარვით

ამ მოდელის განხორციელება ითვალისწინებს შემდეგი ძირითადი ტიპის კონტრაქტების დადებას:

• მსესხებელსა და გამსესხებელს შორის - ხელშეკრულება შემნახველი საბინაო ანაბრის შესახებ, შემდეგ კი - სესხის ხელშეკრულება და იპოთეკური ხელშეკრულება;
• მსესხებელსა და სადაზღვევო კომპანიას შორის - იპოთეკით დადებული საცხოვრებლის დაზღვევის ხელშეკრულება;
• მსესხებელსა და გამყიდველს (მშენებელს) შორის - საცხოვრებლის გაყიდვის ხელშეკრულება.

იპოთეკური სესხის ეს მოდელი უკვე დიდი ხანია მოქმედებს დასავლეთ ევროპის რიგ ქვეყანაში - დანიაში, გერმანიაში, საფრანგეთში, ბოლო დროს კი - პოლონეთში, ჩეხეთში, სლოვაკეთსა და უნგრეთში.

ამ სქემის გამოყენების ყველაზე ნათელი მაგალითია გერმანული მოდელი.იგი ეფუძნება შემნახველ და სესხის ფუნქციონირების პრინციპს, როგორც გერმანული „კერძო სამშენებლო შემნახველი ბანკები“ - ბაუსპარკასე,ფრანგული Livret Epargne Logement,ამერიკელი დანაზოგი & სესხები.სამშენებლო შემნახველი ბანკი დახურული ფინანსური სტრუქტურაა და თავის საქმიანობას ფორმირებით იწყებს საწესდებო კაპიტალიდა მის საფუძველზე აქვს საკუთარი სახსრების წყარო (მათ შორის საბინაო ფონდი) სესხების გაცემისთვის. სალაროს ყველა არსებული სახსრები (საკუთარი და ნასესხები) გამოიყენება მხოლოდ ნორმატიული საქმიანობის განსახორციელებლად, ე.ი. საბინაო მშენებლობის დაფინანსება და უკვე აშენებული ბინების შესაძენად იპოთეკური სესხების გაცემა. მეანაბრე იღებს შესაძლებლობას დააგროვოს საჭირო შენატანი ბინის შესაძენად (მაგალითად, მისი ღირებულების 50%-ის ოდენობით) ხანგრძლივი ვადით, შემდეგ კი მიიღოს იპოთეკური სესხი პრემიის შესაძენად (მშენებლობისთვის). -არჩეული ბინა. გერმანულ ვერსიაში სესხის როლი არ არის ნაღდი ფული, და პირდაპირ საცხოვრებელი - დასრულებული ან დაუმთავრებელი (ე.წ. სამშენებლო იპოთეკა).

გერმანული მოდელის ნაკლოვანებებია: საცხოვრებელი ფართების შეზღუდული არჩევანი, რომლებიც აშენებულია სამშენებლო შემნახველი ბანკის მიერ და შეუძლია შესთავაზოს მონაწილეს) "; ფიქსირებული ფასი, რომელსაც თავად სალარო განსაზღვრავს; სესხის შეზღუდული პირობები სამზე. ხუთ წლამდე, მსესხებლის მიერ ბინის გაყიდვის შეუძლებლობა ვალის დაფარვამდე.

იპოთეკური სესხის კიდევ ერთი მოდელია ამერიკული ორ დონის მოდელი,რომელიც გავრცელებულია ანგლო-საქსური სამართლის სისტემის ქვეყნებში. მისი არსი იმაში მდგომარეობს, რომ ბანკი სესხის გაცემის შემდეგ ახორციელებს მის რეფინანსირებას გრძელვადიანი რესურსების მოზიდვით, უკვე გაცემულ იპოთეკურ სესხებზე პრეტენზიების მინიჭებით სხვა ფინანსურ ინსტიტუტზე (მეორადი ბაზრის ოპერატორი, სპეციალურად შექმნილი სააგენტოები).

თავის მხრივ, ფინანსურ ინსტიტუტებს (მეორადი ბაზრის ოპერატორები, სპეციალურად შექმნილი სააგენტოები) შეუძლიათ მიიღონ იპოთეკური სესხები შემდეგნაირად:

• 1) დაავალოს ისინი მეორად ინვესტორებს;
• 2) ჩამოაყალიბოს ერთიანი იპოთეკური სესხების ფონდები და მიყიდოს იპოთეკის ასეთი განუყოფელი აუზები ან ასეთ აუზებში მონაწილეობის უფლებები (წილები) მეორად ინვესტორებზე;
• 3) გამოუშვას და განათავსოს იპოთეკით უზრუნველყოფილი ფასიანი ქაღალდები (ასეთი შეიძლება იყოს იპოთეკით უზრუნველყოფილი ობლიგაციები ან იპოთეკაში მონაწილეობის მოწმობები).

ეს სისტემა ძალიან გავრცელებულია აშშ-ში. ორდონიანი სტრუქტურის ამერიკული მოდელის გამარტივებული დიაგრამა ნაჩვენებია ნახ. 4.2. შემდეგ გაცემული იპოთეკური სესხები გადაეცემა სპეციალიზებულ იპოთეკურ სააგენტოებს. ბანკებიდან სესხების ნომინალური ღირებულებით გამოსყიდვით, იპოთეკური სააგენტოები აერთიანებენ მათ აუზებად და გასცემენ მათ მიერ უზრუნველყოფილ სავალო ვალდებულებებს. მსესხებლები უხდიან ფულს ბანკებს მიღებული სესხის გადასახდელად და ბანკები ამ თანხებს გადარიცხავენ, საკომისიოს დაკავებით, იპოთეკურ აგენტს, რომელიც მათგან შემოსავალს უხდის იპოთეკური ფასიანი ქაღალდების მფლობელებს.

ბრინჯი. 4.2.

• 1 - სესხის ხელშეკრულება; 2 - იპოთეკის ხელშეკრულება; 3 - იპოთეკით დადებული საცხოვრებლის დაზღვევის ხელშეკრულება; 4 - ნასყიდობის ხელშეკრულება ან ხელშეკრულება;
• 5 - საერთო ხელშეკრულება გამსესხებელსა და იპოთეკურ სააგენტოს შორის; ბ - სააგენტოს ხელშეკრულება;
• 7 - დავალების ხელშეკრულება; 8 - შეთანხმება ფასეულობებთან გარიგებების განხორციელების პროცედურის შესახებ

იპოთეკური სააგენტოს საბუთები; 9 - ბიზნეს რისკის დაზღვევის ხელშეკრულება; 10 - ფასიანი ქაღალდების გაყიდვის ხელშეკრულებები

იპოთეკური სესხის ორსაფეხურიანი მოდელის განხორციელებისას მოცემულია დასკვნა:

• სესხის ხელშეკრულება და იპოთეკური ხელშეკრულება მსესხებელსა და გამსესხებელს შორის;
• მსესხებელსა და გამყიდველს (მშენებელს) შორის საცხოვრებლის გაყიდვის ხელშეკრულებები;
• მსესხებელსა და სადაზღვევო კომპანიას შორის იპოთეკით დადებული საცხოვრებლის სადაზღვევო ხელშეკრულებები;
• ბიზნეს რისკის დაზღვევის კონტრაქტები სადაზღვევო კომპანიასა და იპოთეკურ სააგენტოს შორის;
• კრედიტორსა და იპოთეკურ სააგენტოს შორის იპოთეკური სესხის მოთხოვნის უფლების მინიჭების ხელშეკრულებები;
• შეთანხმებები ნდობის მენეჯმენტიშეძენილი პრეტენზიები.

ორდონიანი მოდელის არჩევანი აიხსნება არა მხოლოდ სახელმწიფო ინტერესებით, არამედ ანგლო-საქსური სამართლის სისტემაში საკუთრების ცნების თავისებურებებით, რაც მის გაყოფას გულისხმობს. ერთსა და იმავე ქონებაზე შესაძლებელია რამდენიმე საკუთრების უფლების დადგენა და საკუთრების უფლების შინაარსის დაყოფა. სხვადასხვა პირებს. საკუთრების უფლების ობიექტი ანგლო-ამერიკული სამართლებრივი სისტემის ქვეყნებში შეიძლება იყოს თავად უფლება.

იპოთეკის ცნება მონჟირება)აშშ-ს სამოქალაქო სამართალში (და ინგლისის სამოქალაქო სამართალში) მთლად არ ემთხვევა იპოთეკის კონცეფციას კონტინენტური ევროპის ქვეყნების სამოქალაქო სამართალში. კერძოდ, იპოთეკის საგანი შეიძლება იყოს როგორც უძრავი, ისე მოძრავი ქონება. მაგრამ მთავარი ის არის, რომ იპოთეკით, იპოთეკით დატვირთული ქონების საკუთრება გადადის იპოთეკარზე. ეს არის ფიდუციარული გირავნობა, რომლის დროსაც მოგირავნე ხდება დაგირავებული ქონების მესაკუთრე 1 .

მეორადი იპოთეკური დაკრედიტების ბაზრის ორდონიანი მოდელის მექანიზმის სირთულე წინასწარ განსაზღვრავს მისი შენარჩუნების ღირებულების ზრდას. ეს, თავის მხრივ, ზრდის მსესხებლის საკრედიტო სახსრების ღირებულებას. კიდევ ერთი ნაკლი არის კონტინენტური სამართლის სისტემის ფარგლებში ანგლო-ამერიკულ მოდელზე აგებული იპოთეკური დაკრედიტების ბაზრის მკაფიოდ და ეფექტურად რეგულირების შეუძლებლობა.

Ამ სცენაზე რუსეთის კანონმდებლობაიპოთეკით მხარდაჭერილ ფასიან ქაღალდებზე, ხელმისაწვდომ საბინაო ბაზრის შესაქმნელად რეფორმის ფარგლებში მიღებული ცვლილებების გათვალისწინებით, საკრედიტო ინსტიტუტებს საშუალებას აძლევს მიმართონ იპოთეკის განვითარების ყველა ზემოთ ჩამოთვლილ მეთოდს, როგორც ბანკების მიერ რესურსების მოზიდვის, ასევე გამოყენების გზით. ფინანსური ინსტრუმენტებიმეორადი ბაზრის ოპერატორები.

შესაძლებლობის მიხედვით ადრეული დაფარვასესხების გამოყოფა ვადაზე ადრე დაფარვის უფლებით და ვადაზე ადრე დაფარვის უფლების გარეშე. ხელოვნების მიხედვით. იპოთეკის შესახებ კანონის 45, დამგირავებელს უფლება აქვს ნებისმიერ დროს ვადაზე ადრე შეასრულოს იპოთეკით უზრუნველყოფილი ვალდებულება სრულად, თუ იპოთეკის ხელშეკრულება გამორიცხავს იმავე იპოთეკის საგნის შემდგომი გირავნობის შესაძლებლობას.

დამოკიდებულია იმაზე საპროცენტო განაკვეთის ტიპისესხი მოდის ფიქსირებული და ცვლადი საპროცენტო განაკვეთით. რუსეთის ფედერაციაში იპოთეკური სესხის საპროცენტო განაკვეთი შეიძლება იყოს ფიქსირებული ან ცვლადი. მაგალითად, იპოთეკური ბანკის CJSC CB DeltaCredit-მა გამოუშვა სასესხო პროდუქტი რუბლებში მცურავი საპროცენტო განაკვეთით, რომელიც დაკავშირებულია საორიენტაციო განაკვეთთან. MosPrime Rate.

მსესხებლებისთვის, რომლებსაც შეუძლიათ ოფიციალურად დაადასტურონ თავიანთი შემოსავალი, დელტაკრედიტ ბანკი ადგენს განაკვეთს 5,5% + სამი თვე. MosPrime Rate,„ნაცრისფერი“ შემოსავლის მქონე მსესხებლებისთვის - 6,5% + სამი თვე MosPrime კურსი.განაკვეთები ხელახლა გამოითვლება კვარტალურად.

რეფინანსირების მეთოდის მიხედვით -იპოთეკური სესხის გაცემას ახორციელებენ სხვადასხვა საკრედიტო ინსტიტუტები. მათი საქმიანობის თავისებურება მოცემულია გაცემული სესხების რეფინანსირების მეთოდში (ცხრილი 4.2).

ცხრილი 4.2

იპოთეკური სესხების რეფინანსირების გზები

უსაფრთხოების ხარისხის მიხედვითსესხები იყოფა საწყისი გადახდის ოდენობის მიხედვით, რომლის ოდენობა შეიძლება მერყეობდეს დაგირავებული ქონების ღირებულების 0-დან 100%-მდე. იპოთეკური სესხის უზრუნველყოფა შესაძლებელია პირველი ან შემდგომი იპოთეკით (უმცროსი, უფროსი იპოთეკით).

კრედიტორების რაოდენობის მიხედვითსესხის გაცემაში ჩართულია იპოთეკური სესხები: ჩვეულებრივი და კომბინირებული. ჩვეულებრივ სესხებს გასცემს ერთი გამსესხებელი, კომბინირებულ სესხებს გასცემს რამდენიმე კრედიტორი.

დამოკიდებულია იმაზე სესხის პირობებიგანასხვავებენ: სუბსიდირებული სესხი და სესხი გაცემული ზოგადი პირობები. სუბსიდირებული სესხი გაიცემა ფიზიკურ და იურიდიულ პირებზე - ბენეფიციაართა ჯგუფებზე, რომლებიც შედიან. სამთავრობო პროგრამები. დაფინანსება მოდის როგორც მთავრობისგან, ასევე საკრედიტო ინსტიტუტები. ამრიგად, 2011 წელს რუსეთის სბერბანკმა განახორციელა შემდეგი პროგრამები: იპოთეკა სახელმწიფო მხარდაჭერით, იპოთეკა პლუსი. დედათა კაპიტალი”, „სამხედრო იპოთეკა“ და სხვ.; საბინაო იპოთეკური დაკრედიტების სააგენტომ (AHML) დაიწყო პროგრამა „იპოთეკა ახალგაზრდა მეცნიერებისთვის“; გლობექს ბანკი აქტიურად გასცემდა სესხებს იპოთეკური პროგრამასამხედრო პერსონალისთვის. თუმცა, მხოლოდ შეზღუდულ რაოდენობას აქვს წვდომა ასეთ პროგრამებზე.

გარდა ამისა, იპოთეკური სესხი შეიძლება გაიცეს საკრედიტო ხაზების სახით და ერთჯერადად.

იპოთეკური სესხის უპირატესობებია:

• შესაძლებლობა, საკმაოდ მოკლე დროში გახდე საცხოვრებლის მფლობელი და გადახვიდე ახალი ბინა;
• გრძელვადიანი სესხის აღება, რისთვისაც ყოველთვიური გადასახდელების ოდენობა არ შეიცვლება ბინის ღირებულების გაზრდის შემთხვევაში;
• საკუთარი ბინის გადახდის შესაძლებლობა და არ იქირავოთ სხვისი ქონება, ხოლო სესხის პროცენტი შედარებულია მსგავსი ბინის ყოველთვიურ ქირასთან;
• იპოთეკურ სესხზე შეძენილ ბინაში დარეგისტრირების შესაძლებლობა, მსესხებელი და მისი ოჯახის წევრები;
• მომგებიანი ინვესტიციასახსრები (უძრავი ქონების ფასები სტაბილურად იზრდება);
• იპოთეკის მთელი პერიოდის განმავლობაში საგადასახადო შეღავათის მიღება 2 მილიონი რუბლის ფარგლებში, აგრეთვე სესხის დაფარვის პერიოდისთვის პროცენტზე გადახდილი თანხიდან (რუსეთის საგადასახადო კოდექსის 220-ე მუხლის 220-ე მუხლის მე-2 ქვეპუნქტი). ფედერაცია).
რუსული ფულის ბაზრის მაჩვენებელი, რომელიც არის მოსკოვზე რუბლის სესხების (დეპოზიტების) მიწოდების საშუალო კურსი. ფულის მარკეტიდა გამოითვლება ეროვნული სავალუტო ასოციაციის მიერ.
• რაზუმოვა I.A. იპოთეკური სესხი. მე-2 გამოცემა. სანქტ-პეტერბურგი: პიტერი, 2009 წ., გვ.14.

იპოთეკის საგანი (ობიექტი)

რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსი ხელოვნების 1 პუნქტში. 334 ადგენს, რომ გირავნობის საგანია ქონება. ტერმინი „ქონება“ უნდა გავიგოთ, როგორც ნივთები, ფასიანი ქაღალდები, მოთხოვნები, ფული.

იპოთეკა არის გირავნობა, რომლის საგანია უძრავი ქონება, რომელსაც, როგორც წესი, აქვს უფრო მაღალი ღირებულება და მოთხოვნადია ბაზარზე სხვა ქონებასთან შედარებით.

ქონების დაყოფა მოძრავად და უძრავად სათავეს იღებს რომის სამართალიდან და მიღებულია თითქმის ყველა თანამედროვე სამართლებრივი სისტემის მიერ. თანამედროვე კანონმდებლობაში უძრავი ქონება ინარჩუნებს სპეციალურ სამართლებრივ რეჟიმს, რომელიც გულისხმობს დატვირთვისა და გასხვისების სპეციალურ პროცედურას, უძრავ ქონებაზე უფლების სპეციალურ რეგისტრაციას, ამ უფლებების გარკვეულ შეზღუდვას და მათ განხორციელებაზე ადმინისტრაციულ (გარემოსდაცვითი, ურბანული დაგეგმარების და ა.შ.) კონტროლს. .

"უძრავი ქონების" ცნების საკანონმდებლო განმარტება მოცემულია ხელოვნებაში. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 130, რომლის თანახმად, უძრავი ქონება მოიცავს მიწის ნაკვეთებს, წიაღისეულ ნაკვეთებს, წყლის ობიექტებს და ყველაფერს, რაც მყარად არის დაკავშირებული მიწასთან, ანუ ობიექტებთან, რომელთა გადატანა შეუძლებელია მათი მიზნის არაპროპორციული დაზიანების გარეშე, მათ შორის. ტყეები, მრავალწლიანი ნარგავები, შენობები, ნაგებობები, აგრეთვე თვითმფრინავები, საზღვაო ხომალდები, შიდა ნავიგაციის გემები, რეგისტრაციას დაქვემდებარებული კოსმოსური ობიექტები

ხელოვნებაში მოცემული კონცეფცია. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 130 სათანადოდ არ ასახავს ისეთ რთულ სამოქალაქო იურიდიულ ობიექტს, როგორიცაა უძრავი ქონება. კანონმდებლობა არ ასახავს უძრავ ქონებასთან მიმართებაში არსებითი ცნების „ქონების“ ზუსტ შინაარსს.

„უძრავი ქონების“ ცნების საკანონმდებლო განმარტების კრიტიკა დაკავშირებულია ობიექტების უძრავად კლასიფიკაციის შეუსაბამობასთან. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 130-ე მუხლის 1-ლი პუნქტის მიხედვით, ნივთი შეიძლება კლასიფიცირდეს უძრავად, თუ მას აქვს ძლიერი კავშირი მიწასთან და მისი გადაადგილების შეუძლებლობა სივრცეში გარკვეული დაზიანების გარეშე. ასევე, სამოქალაქო სამართლის თეორიაში უძრავი ქონების აუცილებელ მახასიათებლებად მითითებულია სიმტკიცე და არამოხმარება.

მაგალითი იმისა, რომ სამოქალაქო კოდექსის 130-ე მუხლში ჩამოთვლილ ყველა ნივთს, როგორც უძრავ ქონებას, უდავოდ აქვს ყველა ეს თვისება, არის საწარმო, რომელიც მოიცავს ნივთებს - პროდუქტებს, ნედლეულს, ინვენტარს, მაგრამ მათთვის კანონით დადგენილია უძრავი ქონების რეჟიმიც. .

ერთ-ერთი ყველაზე საინტერესოა იპოთეკით დატვირთული ნივთების ბრუნვის პრობლემა. კანონმდებელი არ აყენებს კონკრეტულ განსხვავებას იპოთეკის „სუბიექტსა“ და „ობიექტს“ შორის, მაგრამ კანონი „იპოთეკის შესახებ“ მის მიერ მოწესრიგებულ უძრავ ქონებას „ობიექტს“ უწოდებს და სიტყვა „ობიექტი“ მიზანშეწონილია აღინიშნოს, როდესაც. იგივე უძრავი ქონების დანიშვნა სამოქალაქო უფლებების ელემენტის გაგებით.

იპოთეკის შესახებ კანონის მე-5 მუხლის თანახმად, იპოთეკის ხელშეკრულების საგანი შეიძლება იყოს: მიწის ნაკვეთები, საწარმოები, აგრეთვე შენობა-ნაგებობები, ნაგებობები და სხვა უძრავი ქონება, რომელიც გამოიყენება სამეწარმეო საქმიანობაში (ფარდულები, სახელოსნოები და ა.შ.); საცხოვრებელი კორპუსები და ბინები ან საცხოვრებელი კორპუსებისა და ბინების ნაწილები, რომლებიც შედგება ერთი ან მეტი იზოლირებული ოთახისაგან; დაჩები, ბაღის სახლები, ავტოფარეხები და სხვა სამომხმარებლო შენობები. იპოთეკის საგანი შეიძლება იყოს ასევე დაუმთავრებელი მშენებლობა, რომელიც ითვლება გამოყოფილ მიწის ნაკვეთზე აშენებულ უძრავ ქონებად. ამდენად, იპოთეკის შესახებ კანონის 76-ე მუხლი ცალსახად წერს, რომ საცხოვრებელი კორპუსის მშენებლობაზე სესხის გაცემისას იპოთეკის ხელშეკრულებით შეიძლება განისაზღვროს მშენებლობით მშენებლობით უზრუნველყოფის ვალდებულება და მომზადებული იპოთეკარის კუთვნილი მასალები და აღჭურვილობა. მშენებლობისთვის. საჰაერო და საზღვაო ხომალდები, შიდა ნავიგაციის გემები და კოსმოსური ობიექტები ასევე შეიძლება დაექვემდებაროს იპოთეკას, რადგან მართალია ისინი არ არიან განუყოფლად დაკავშირებული მიწასთან, მაგრამ, როგორც ეს კონკრეტულად არის გათვალისწინებული რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსით, ისინი ექვემდებარებიან იპოთეკას. კლასიფიცირდება როგორც უძრავი ქონება მათი სპეციფიკიდან გამომდინარე. ქონების გარდა, იპოთეკის საგანი შეიძლება იყოს იპოთეკარის კუთვნილი იჯარის უფლება. ნაუმოვი. M.: Wolters Kuver, 2008, - გვ. 868. ასეთ გირავნობაზე ვრცელდება იპოთეკის შესახებ ზოგადი ნორმები, თუ იპოთეკის კანონით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული და არ ეწინააღმდეგება საიჯარო ურთიერთობის არსს. ამრიგად, იჯარის უფლება შეიძლება იპოთეკით დაიდოს მხოლოდ მეიჯარის თანხმობით. ასევე დაუშვებელია ასეთი უფლების დაგირავება მესაკუთრის ან ეკონომიკური მართვის უფლების მქონე პირის თანხმობის გარეშე, თუ კანონი ან ხელშეკრულება კრძალავს ასეთი უფლების გასხვისებას ამ პირების თანხმობის გარეშე.

სასამართლო პრაქტიკა გვიჩვენებს, რომ თუ იპოთეკია არა თავად მიწები, არამედ იჯარის უფლება, ამ მიწების იპოთეკის აკრძალვა აიხსნება იმით, რომ გირავნობით საკუთრების უფლება მასზე სხვას გადადის. პირები. იჯარის უფლების იპოთეკა და ამასთან დაკავშირებით იჯარის უფლების შესაძლო გადაცემა არ იწვევს საკუთრების უფლების ცვლილებას. მოსარჩელის თქმით, ადმინისტრაციამ დაარღვია ქ. იპოთეკის კანონის 63. სასამართლომ დაადგინა, რომ სადავო ობიექტი მდებარეობს მუნიციპალიტეტის საკუთრებაში არსებულ მიწის ნაკვეთზე, ამიტომ ასეთი მიწის ნაკვეთის იპოთეკა არ იქნება კანონიერი. ჩვენი აზრით, სანამ მუნიციპალური საკუთრებაში არსებული მიწის იპოთეკაზე აკრძალვა არ მოიხსნება, მისი იჯარით აღების უფლების დაგირავება შეუძლებელია. ასევე მიგვაჩნია, რომ იჯარის უფლების გირავნობა შეუძლებელია, თუ, მაგალითად, მიწის ნაკვეთმა არ გაიარა საკადასტრო რეგისტრაცია. ეს, თავის მხრივ, გამოიწვევს ხელშეკრულების ბათილად ცნობას იჯარით აღებული ობიექტის არასწორი აღწერის გამო.

იპოთეკის ხელშეკრულების საგანი უძრავი ქონება, როგორც წესი, ეკუთვნის დამგირავებელს კერძო საკუთრების უფლებით ან ეკონომიკური მართვის უფლებით.

კანონით არის გათვალისწინებული მთელი რიგი შეზღუდვები იმ ქონებასთან დაკავშირებით, რომელიც არ შეიძლება იყოს იპოთეკის საგანი.

პირველ რიგში, ეს ქონება ამოღებულია მიმოქცევიდან. სამოქალაქო კოდექსის მიხედვით, მიმოქცევიდან ამოღებული ნივთები არის ის ნივთები, რომელთა თავისუფლად გასხვისება ან გადაცემა ერთი პირიდან მეორეზე შეუძლებელია. ასეთი რამ ძირითადად მოიცავს სახელმწიფოს ექსკლუზიურ საკუთრებაში არსებულ ნივთებს (მაგალითად, რესურსები, თავდაცვის წარმოების ობიექტები და ა.შ.). მეორეც, ქონება, რომელიც, ფედერალური კანონის შესაბამისად, არ შეიძლება დაყადაღებული იყოს. მოქალაქეთა ასეთი ქონების ნუსხას შეიცავს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსი. მესამე, ქონება, რომლისთვისაც სავალდებულო პრივატიზაციაა გათვალისწინებული ფედერალური კანონით დადგენილი წესით, ან რომლის პრივატიზაცია აკრძალულია, არ შეიძლება იყოს იპოთეკის საგანი. ასევე, ქონების ნაწილი, რომლის ნატურით გაყოფა შეუძლებელია მისი მიზნის შეცვლის გარეშე (განუყოფელი ნივთი), არ შეიძლება იყოს იპოთეკური ხელშეკრულების დამოუკიდებელი საგანი. იპოთეკის შესახებ კანონი ადგენს შემდეგ შეზღუდვებს იპოთეკას დაქვემდებარებულ ქონებაზე. ასე რომ, თუ იპოთეკის ხელშეკრულების საგანია ქონება, რომლის გასხვისებისთვის საჭიროა სხვა პირის ან ორგანოს თანხმობა ან ნებართვა, მაშინ იგივე თანხმობა აუცილებელია ამ ქონების იპოთეკაზე. მაგალითად, იპოთეკა შეიძლება დადგეს ქონებაზე, რომელიც მეუღლეთა ერთობლივ საკუთრებაშია მხოლოდ მეორე მეუღლის წერილობითი თანხმობით, რომელიც არ არის იპოთეკური ხელშეკრულების მხარე იხილეთ: რუსეთის ფედერაციის საოჯახო კოდექსი. ხელოვნების მე-2 პუნქტის შესაბამისად. „იპოთეკის შესახებ“ ფედერალური კანონის 62-ე, მიწის ნაკვეთების საერთო საზიარო ან ერთობლივი საკუთრების შემთხვევაში, რომელიც შეიძლება იყოს გირავნობის საგანი, იპოთეკა შეიძლება დადგეს მხოლოდ მოქალაქის ან საკუთრებაში არსებულ ქონებაზე. იურიდიული პირისაერთო საზიარო ან ერთობლივი საკუთრებაში არსებული მიწებიდან ნატურით გამოყოფილი მიწის ნაკვეთი.

იპოთეკის საგანი უძრავი ქონება მთლიანად აქსესუარებთან ერთად დაგირავებულად ითვლება, თუ ხელშეკრულებით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული (იპოთეკის შესახებ კანონის მე-5 მუხლის მე-3 მუხლი). ნივთის კუთვნილება განიმარტება როგორც სხვა, მთავარი ნივთის და მასთან დაკავშირებული ზოგადი მიზნის მომსახურებისთვის განკუთვნილი. მაგალითად, იპოთეკის შემთხვევაში საწარმოებია ჩარხები, აღჭურვილობა, პროდუქციის დროებითი შენახვის კომუნალური ოთახები და ა.შ. ამ ნორმასთან მჭიდრო კავშირშია ხელოვნების მე-4 პუნქტის ნორმა. იპოთეკის შესახებ კანონის 5: ქონების ნაწილი, რომლის ნატურით გაყოფა შეუძლებელია (განუყოფელი ნივთი), არ შეიძლება იყოს იპოთეკის დამოუკიდებელი სუბიექტი. ნივთი, რომლის დაყოფა ბუნებით შეუძლებელია მისი მიზნის შეცვლის გარეშე, აღიარებულია განუყოფლად (სამოქალაქო კოდექსის 133-ე მუხლი). ამ ნორმის იმპერატიულობა გამართლებულია თავად იპოთეკის, როგორც უძრავი ქონების გირავნობის არსით.

საწარმოს გირავნობისას გირავნობა ვრცელდება აგრეთვე ქონებაზეც, მოთხოვნის უფლებისა და განსაკუთრებული უფლებების ჩათვლით, იპოთეკის პერიოდში შეძენილთა ჩათვლით (სამოქალაქო კოდექსის 340-ე მუხლის მე-2 პუნქტი).

მოსაზრება მ.მ. ორლოვა, რომელიც აღნიშნავს, რომ კანონის წესები, რომლებიც არეგულირებს საწარმოების საკუთრების რეჟიმს მოძრავ ქონებასთან დაკავშირებით, ქმნის გარკვეულ ტექნიკურ სირთულეებს და იწვევს დეფორმაციას. სამართლებრივი რეგულირებამოძრავი ნივთები და უძრავი ნივთები, ვინაიდან ცალკეული ნივთები, რომლებიც მოძრავია, ფუნქციონირებს საწარმოს ქონების განსაზღვრაში უძრავის რეჟიმში. მივდივართ დასკვნამდე, რომ ასეთი ვითარება არ იწვევს ნივთების სამართლებრივი რეგულირების დეფორმაციას, რადგან საწარმოს შემადგენლობაში შემავალი მოძრავი და უძრავი ნივთები ქმნიან კონკრეტულ მიზნებს დაქვემდებარებულ ერთ კომპლექსს და ცალკე მოძრავი ნივთების იზოლაციას. ან უძრავი ნივთები არ შეესაბამება საწარმოს არსს.

მოქმედი კანონმდებლობის ანალიზი საშუალებას გვაძლევს დავასკვნათ, რომ ერთობლივი გირავნობა (ანუ იპოთეკა ერთდროულად რამდენიმე ობიექტზე) შესაძლებელია, მაგრამ ამ საკითხთან დაკავშირებით ზუსტი მითითებები არ არსებობს. კანონმდებლობის ერთგვაროვნად და ზუსტად გამოსაყენებლად აუცილებელია მუხ. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 340 დებულებით, რომ იპოთეკის ხელშეკრულება შეიძლება უზრუნველყოფილი იყოს რამდენიმე უძრავი ქონების ობიექტით, რომელთაგან თითოეული წარმოადგენს ვალდებულებით უზრუნველყოფის დამოუკიდებელ საგანს. ამავდროულად, ძირითადი ვალდებულება უნდა დაიყოს აქციებად, რომლებიც შეესაბამება გირავნობის ღირებულებას Kosenko, E. V. უძრავი ქონების გირავნობა რუსეთის სამოქალაქო კანონმდებლობით. დისერტაცია იურიდიულ მეცნიერებათა კანდიდატის ხარისხის მისაღებად. - სარატოვი, 2004 წ.

იპოთეკა ვრცელდება ობიექტის ყველა განუყოფელ გაუმჯობესებაზე, თუ ხელშეკრულებით ან კანონით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული.

იპოთეკის კანონი განსაზღვრავს გარკვეულ მოთხოვნებს ცალკეული იპოთეკური ნივთების მიმართ. ასე რომ, მიწის ნაკვეთები არ ექვემდებარება იპოთეკას, თუ ისინი სახელმწიფო ან მუნიციპალურ საკუთრებაშია, აგრეთვე სასოფლო-სამეურნეო მიწა სასოფლო-სამეურნეო ორგანიზაციების, გლეხური (ფერმის) მეურნეობებისა და პირადი შვილობილი ნაკვეთების მიწების შემადგენლობიდან. გარდა ამისა, დაუშვებელია მიწის ნაკვეთის იპოთეკა, რომლის ფართობი ნაკლებია რუსეთის ფედერაციის შემადგენელი სუბიექტების დებულებითა და ადგილობრივი თვითმმართველობის რეგლამენტებით დადგენილ მინიმალურ ზომაზე, სხვადასხვა დანიშნულების მიწებზე და ნებადართულია. გამოყენება. თუ იპოთეკის საგანია საწარმო, როგორც ქონებრივი კომპლექსი, მაშინ მის შემადგენლობაში შემავალი მთელი ქონება ვრცელდება იპოთეკის ხელშეკრულებით, კერძოდ: მატერიალური და. არამატერიალური აქტივები, მათ შორის შენობები, ნაგებობები, აღჭურვილობა, ინვენტარი, ნედლეული, მზა პროდუქტები, მოთხოვნის უფლებები, ექსკლუზიური უფლებები, თუ ხელშეკრულებით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული. შენობებისა და ნაგებობების იპოთეკა დასაშვებია მხოლოდ იმ მიწის ნაკვეთის ერთდროული იპოთეკით, რომელზედაც მდებარეობს ეს შენობა ან ნაგებობა, ან ამ ნაკვეთის ნაწილის, რომელიც ფუნქციურად უზრუნველყოფს დაგირავებულ ობიექტს, ან ამ ნაკვეთის ან მისი შესაბამისი იჯარით გაცემის უფლებით. დამგირავებლის კუთვნილი ნაწილი.

დაუშვებელია სახელმწიფო ან მუნიციპალური საკუთრებაში არსებული ინდივიდუალური და მრავალბინიანი საცხოვრებელი კორპუსებისა და ბინების იპოთეკა იხილეთ: 1998 წლის 16 ივლისის ფედერალური კანონი N 102-FZ "იპოთეკის შესახებ (უძრავი ქონების გირავნობა)" // SZ RF. 1998. N 29. მუხ. 3400. დაუშვებელია მოქალაქეთა კერძო საკუთრებაში არსებული საცხოვრებელი სახლის ან ბინის იპოთეკური ხელშეკრულების დადება წარმომადგენლის მეშვეობით, გარდა არასრულწლოვანთა კანონიერი წარმომადგენლისა, შეზღუდული ქმედუნარიანობისა და ქმედუუნარო პირებისა. მრავალბინიან კორპუსში ბინის იპოთეკა ითვალისწინებს გირავნობის უფლების დაწესებას და საცხოვრებელი კორპუსის საერთო საკუთრებაში წილის შესაბამისი ნაწილის (სახლის საერთო ფართები, სახლის მზიდი ნაგებობები, მექანიკური, ქ. ელექტრო, სანიტარული და სხვა აღჭურვილობა ბინის გარეთ ან შიგნით, რომელიც ემსახურება ერთზე მეტ ბინას).

ამ საკითხის განხილვის ბოლოს შეიძლება დავასკვნათ: მიმოქცევიდან მოქალაქის უფლების ობიექტების ამოღება ან მიმოქცევაში მათი შეზღუდვა მიზნად ისახავს, ​​პირველ რიგში, საზოგადოებრივი ინტერესების დაცვას.

უძრავი ქონების გარკვეული ობიექტების (მაგალითად, მიწის ნაკვეთების, საწარმოების) მნიშვნელობა სახელმწიფოსა და საზოგადოების ფუნქციონირებისთვის ძნელად შეიძლება გადაჭარბებული იყოს. ამ მხრივ, გასაგებია სახელმწიფოს სურვილიც შეზღუდოს ამ ობიექტების ბრუნვა.

ნორმა ხელოვნება. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 129 არის საცნობარო ხასიათი და განსაზღვრავს, რომ მიმოქცევიდან ამოღებული ობიექტები პირდაპირ უნდა იყოს მითითებული კანონში, ხოლო შეზღუდული ბრუნვის ობიექტები განისაზღვრება კანონით დადგენილი წესით. ამრიგად, სამოქალაქო კოდექსი იძლევა სხვადასხვა შეზღუდვას სამოქალაქო უფლებების ობიექტების გადაცემაზე, როგორც პოტენციურ შესაძლებლობაზე, რომელიც შეიძლება განხორციელდეს სხვადასხვა კანონში. დან ზოგადი წესიარის გამონაკლისები: მიწის ბრუნვის საკითხები და სხვა ბუნებრივი რესურსებირეგულირდება მიწის კანონმდებლობით (სამოქალაქო კოდექსის 129-ე მუხლის მე-3 პუნქტი). იპოთეკის კანონი (პუნქტი 4, მუხლი 1) ადგენს, რომ მიწის ნაკვეთების, საწარმოების, შენობების, ნაგებობების, ბინების და სხვა უძრავი ქონების გირავნობა შეიძლება წარმოიშვას მხოლოდ იმდენად, რამდენადაც მათი მიმოქცევა დაშვებულია ფედერალური კანონებით. შესაბამისად, აქ არის მითითება სხვა უამრავ სპეციალურ კანონზე, რომელიც, ცხადია, ინდივიდუალური უძრავი ქონების ობიექტების სამართლებრივ მდგომარეობას ეხება. „იპოთეკის შესახებ“ კანონის 1-ლი მუხლის მე-4 პუნქტი შეიძლება განიმარტოს პრინციპით „აკრძალულია ყველაფერი, რაც პირდაპირ არ არის აკრძალული“. როგორც ჩანს, ობიექტის იპოთეკა დაიშვება მხოლოდ მაშინ, როდესაც მისი ბრუნვა პირდაპირ არის ნებადართული სხვა ფედერალური კანონით, თუმცა სამოქალაქო კოდექსი აცხადებს, რომ მიწის ნაკვეთების, საწარმოების, შენობების, ნაგებობების, ბინების და სხვა უძრავი ქონების გირავნობა (იპოთეკა). რეგულირდება იპოთეკის შესახებ კანონი (334-ე მუხლის მე-2 პუნქტი).

ასევე აღსანიშნავია ხელოვნების მე-2 პუნქტი. მიმოქცევიდან ამოღებული ქონების იპოთეკა, ქონება, რომელზედაც აღსრულება შეუძლებელია ფედერალური კანონის შესაბამისად, აგრეთვე ქონება, რომლის მიმართაც სავალდებულო პრივატიზაციაა გათვალისწინებული ფედერალური კანონით დადგენილი წესით, ან რომლის პრივატიზაცია აკრძალულია. დაუშვებელია. აქ ჩანს განსხვავებული მიდგომა, ვიდრე ასახულია 1-ლი მუხლის მე-4 პუნქტში იხილეთ: 1998 წლის 16 ივლისის ფედერალური კანონი N 102-ФЗ „იპოთეკის (უძრავი ქონების გირავნობის) შესახებ“ // СЗ RF. 1998. N 29. მუხ. 3400. ხელოვნების მე-2 პუნქტში. იპოთეკის კანონის 6-ში წარმოდგენილია შეზღუდვების საკმაოდ მკაფიო სია. ამ დებულებიდან გამომდინარეობს, რომ იპოთეკის შესახებ კანონი მაინც ახორციელებს ობიექტების იპოთეკური ბრუნვის რეგულირების ამოცანას, თუმცა საკმაოდ ზოგადი ფორმით, რაც გამოიხატება მე-4 პუნქტთან წინააღმდეგობაში. მუხლი 1.

ხელოვნების 1-ლი პუნქტი. იპოთეკის შესახებ კანონის მე-6 პუნქტი განსაზღვრავს მოგირავნეს, როგორც გირავნობის მქონე ქონების მესაკუთრეს ან მის მფლობელს ეკონომიკური მართვის უფლებით. როგორც ჩანს, ეს სია ამომწურავია. საკუთრების უფლება წარმოადგენს სამი კომპონენტის – ფლობის, სარგებლობისა და განკარგვის ერთობლიობას (სამოქალაქო კოდექსის 209-ე მუხლი). მესაკუთრის ერთ-ერთი კომპონენტის არარსებობა ართმევს მას ამგვარ სტატუსს იურიდიული გაგებით.

გირავნობა შეიძლება გავრცელდეს იმ ქონებაზე, რომელიც მომავალში შესაძლოა გახდეს დამგირავებლის საკუთრება (სამოქალაქო კოდექსის 340-ე მუხლის მე-6 პუნქტი).

გირავნობა მესაკუთრის მიერ მისი წილის ჯამში ფრაქციული საკუთრებაარ საჭიროებს სხვა მესაკუთრეთა თანხმობას (იპოთეკის კანონის მე-7 მუხლის მე-2 პუნქტი) და საერთო ერთობლივ საკუთრებაში არსებული ქონების გირავნობას (ანუ საკუთრების უფლებაში თითოეული მესაკუთრის წილის განსაზღვრის გარეშე) მხოლოდ ყველა მფლობელის თანხმობით. უფრო მეტიც, ასეთ ქონებაზე (რომელიც საერთო საკუთრებაშია) ჩამორთმევის შემთხვევაში გამოიყენება 250-ე და 255-ე მუხლების წესები. Სამოქალაქო კოდექსირუსეთის ფედერაციის სხვა მფლობელების საკუთრებაში არსებული უპირატესი შესყიდვის უფლების შესახებ და საერთო საკუთრების უფლების წილის ჩამორთმევის შესახებ, გარდა საერთო საკუთრების საკუთრებაში არსებული წილის ჩამორთმევის შემთხვევებისა. საცხოვრებელი კორპუსი (სამოქალაქო კოდექსის 290-ე მუხლი).

მიგვაჩნია, რომ უძრავი ქონების გამოყოფა დანარჩენი ქონებისგან აიხსნება არა მხოლოდ ქვეყნის ეკონომიკისთვის არსებული ბუნებრივი რესურსების მნიშვნელობით, უძრავ ქონებასთან, მაგალითად, მიწასთან მჭიდრო ურთიერთობით, არამედ იმითაც, რომ უძრავი ქონება მოიცავს ყველაზე ძვირფას და მნიშვნელოვან ობიექტებს. ეს მოითხოვს მათ განსაკუთრებულ რეგისტრაციას სამოქალაქო ბრუნვაში, რაც აისახება მრავალი სამართლებრივი ურთიერთობის შინაარსის თავისებურებებში, ხელშეკრულებების დადების განსაკუთრებულ პროცედურასა და ფორმაში, რომლის საგანია უძრავი ქონება. ზოგიერთ სამართლებრივ ურთიერთობას შეიძლება ჰქონდეს მხოლოდ უძრავი ქონება, როგორც საგანი, მაგალითად, იპოთეკა.

კიდევ ერთი თვისება, რომელიც უნდა დაზუსტდეს. ხელოვნების 1-ლი პუნქტის მე-3 ქვეპუნქტის დებულებები. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 351, რომელიც ითვალისწინებს დაგირავებული ნივთის განადგურების ან დაგირავებული უფლების შეწყვეტის შემთხვევაში, თუ დამგირავებელმა არ გამოიყენა გირავნობის საგნის შეცვლის უფლება. (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 345-ე მუხლის მე-2 პუნქტი). ხელოვნების მე-2 პუნქტის თვით წესი. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 345. გირავნობის საგნის გარდაცვალება, როგორც ჩანს, ყოველთვის ნიშნავს გირავნობის უფლების შეწყვეტას. როდესაც დამგირავებელი გირავნობის სახით ახალ ნივთს აწვდის, მხარეებს შორის წარმოიქმნება ახალი გირავნობის სამართლებრივი ურთიერთობა. ქონებრივი სამართლის შესახებ კანონმდებლობის შემუშავების კონცეფციის თანახმად, კანონმდებელმა უნდა გადაწყვიტოს, მხარეებმა უნდა დადონ ახალი გირავნობის ხელშეკრულება გირავნობის საგნის გამოცვლის გამო, თუ გავრცელდება თუ არა წინა გირავნობის ხელშეკრულება ახალ საგანზე. და სამოქალაქო კანონმდებლობის დახვეწა / პროექტი განსახილველად გამოსაქვეყნებლად წარადგინა საბჭოს პრეზიდიუმმა (2009 წლის 18 მარტი №3 ოქმი).

მსგავსი კითხვა ჩნდება გირავნობის საგნის მისი ბუნებრივი თვისებების ან მესამე პირების ქმედებების გამო ცვლილების შემთხვევაში, რაც იწვევს ბრუნვის ახალი ობიექტის გაჩენას.