იპოთეკა არის უძრავი ქონების გირავნობა, როგორც კრედიტორის წინაშე ვალდებულებების შესრულების გარანტი. იპოთეკური სესხის არსი მდგომარეობს შემდეგში: მსესხებელს ეძლევა გრძელვადიანი სესხი, რომლის დაფარვასაც იგი ვალდებულებას იღებს დადგენილი წესით და მისი უძრავი ქონება ამის გარანტია. ანუ დაგირავებული ქონება არ არის მოვალის საკუთრება, არამედ რჩება მის სარგებლობაში. ამ შემთხვევაში იპოთეკის საგანია როგორც უძრავი ქონება, რომელიც უკვე აქვს მოვალეს, ასევე ის, რასაც ის იპოთეკით იძენს.

იპოთეკურ სესხებს ძირითადად ბანკები გასცემენ. თითოეული მათგანი გთავაზობთ დაკრედიტების საკუთარ პირობებს და სესხის განაკვეთებს. იპოთეკური სესხი რუსეთში კონტროლდება იპოთეკური კანონმდებლობით. ასევე, ამისთვის იქმნება სპეციალური იპოთეკური სააგენტოები.

იპოთეკური სესხი ყველაზე ხშირად ხდება ბინების კრედიტით ყიდვისას. იპოთეკა ყველაზე ხშირად არის შეძენილი ბინა.

ამრიგად, იპოთეკის საგანი არის ქონება, რომელიც:
1) არის გირავნობა იპოთეკაზე;
2) შეძენილია იპოთეკით.

გირავნობა იპოთეკურ სესხში არის იპოთეკის ობიექტი. თუ თქვენ გეგმავთ იპოთეკური სესხის აღებას, უნდა გაითვალისწინოთ, რომ გირაოს სახით შეგიძლიათ შემოგთავაზოთ სხვადასხვა ვარიანტები:
1) ბინები;
2) კერძო სახლები;
3) დაჩები;
4) ავტოფარეხები;
5) მიწის ნაკვეთები;
6) შენობები და ნაგებობები;
7) საწარმოები;
8) საზღვაო და საჰაერო ტრანსპორტი;
9) კოსმოსური რაკეტები.

იპოთეკური ობიექტების ნუსხა დამტკიცებულია კანონმდებლობით. სრული სია შეგიძლიათ იხილოთ „იპოთეკის შესახებ“ კანონის პირველ მუხლში (მე-4 პუნქტი). გირაოს სახით შემოთავაზებულია როგორც ექსპლუატირებული, ასევე მშენებარე უძრავი ქონება.

ბანკებს, რომლებიც გასცემენ იპოთეკურ სესხს, აქვთ საკუთარი მოთხოვნები იპოთეკის საგნის მიმართ. სხვადასხვა ბანკს შეიძლება ჰქონდეს განსხვავებული მოთხოვნები. მაგრამ ბევრი რამ არის საერთო. მაგალითად, მაღალი ხარისხის ცვეთა ან ხის იატაკის მქონე უძრავი ქონება, ისევე როგორც ობიექტები, რომლებშიც ბავშვები და მოხუცები არიან რეგისტრირებული, არ მიიღება გირაოდ. სესხის ოდენობა და პირველი განვადება პირდაპირ დამოკიდებულია უზრუნველყოფის ხარისხზე (ანუ მის სავარაუდო ღირებულებაზე).

რა უნდა იცოდეთ სახლის იპოთეკის შესახებ

არის ერთი ძალიან მნიშვნელოვანი წერტილი, რაც გასათვალისწინებელია, თუ თქვენ გეგმავთ საცხოვრებელი კორპუსის გირაოს გამოყენებას. კერძოდ: საცხოვრებელი კორპუსები განიხილება იპოთეკის ობიექტად იმ მიწასთან ერთად, რომელზეც ისინი მდებარეობს. ამგვარ ობიექტად შეიძლება გამოყენებულ იქნას მშენებლობებიც. თუ თქვენი სახლი მდებარეობს ნაქირავებ ნაკვეთზე, მაშინ ქირავნობის უფლება გადაეცემა გირავნობის სახით.

იპოთეკის საგანი შეიძლება იყოს არა მხოლოდ განუყოფელი ობიექტი, არამედ მისი ნაწილი, ელემენტი, წილი. მაგალითად, ასეთი ობიექტი შეიძლება სულაც არ იყოს სახლი, არამედ მისი საძირკველი, ცალკე ოთახი. ბუნებრივია, ქონება, რომელსაც თქვენ იძენთ კრედიტორის მიერ გაცემული სახსრებისთვის, არის მისი საკუთრება ვალის დაფარვამდე.

იპოთეკა, როგორც პირადი მოტივაციის ზრდა

საბინაო პრობლემების მოსაგვარებლად ყველაზე ხშირად იპოთეკურ სესხს მივმართავთ. ეს უკვე ტრადიციად იქცა. იპოთეკის სისტემას აქვს თავისი დადებითი და უარყოფითი მხარეები. როგორც არ უნდა იყოს, იპოთეკა ბევრს დაეხმარა საბინაო პრობლემის მოგვარებაში.

იპოთეკით რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 334-ე მუხლის მე-2 პუნქტის შესაბამისად სამოქალაქო სამართალში, რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 334-ე მუხლის მე-2 პუნქტი იგულისხმება: „გირაო. მიწის ნაკვეთები, საწარმოები, შენობები, ნაგებობები, ბინები და სხვა უძრავი ქონება. სამოქალაქო კოდექსში მოცემული გირაოს შესახებ ზოგადი წესები ვრცელდება იპოთეკაზე იმ შემთხვევებში, როდესაც ეს კოდექსი ან კანონი იპოთეკის შესახებ სხვა წესებს არ ადგენს.

1992 წლის 29 მაისის N 2872-1 ფედერალური კანონის 42-ე მუხლში „გირაოს შესახებ“ იპოთეკა აღიარებულია, როგორც საწარმოს, ნაგებობის, შენობის, ნაგებობის ან მიწასთან უშუალოდ დაკავშირებული სხვა ობიექტის გირავნობა, შესაბამის მიწის ნაკვეთთან ერთად. ან მისი გამოყენების უფლება.

სიტყვა "იპოთეკა" ბერძნული წარმოშობისაა (ბერძნული ჰიპოტეკადან - დგომა, მხარდაჭერა). „იპოთეკის“ ცნება ეფუძნება გირავნობის ძველ რომაულ პრინციპებს, რაც მისი უფრო სრულყოფილი ფორმაა. დროთა განმავლობაში შეიცვალა მხოლოდ უზრუნველყოფის პირობები, მოცულობა და მიზნები იპოთეკური სესხი, მისი უსაფრთხოების საიმედოობა, იპოთეკასთან დაკავშირებული საკრედიტო ურთიერთობები.

იპოთეკა არის მოვალის ვალდებულებების ქონებრივი უზრუნველყოფის ერთ-ერთი ფორმა, რომლის დროსაც უძრავი ქონება რჩება მოვალის საკუთრებაში, ხოლო კრედიტორი ამ უკანასკნელის მიერ ვალდებულების შეუსრულებლობის შემთხვევაში იძენს უფლებას მიიღოს დაკმაყოფილება მოვალის მეშვეობით. ამ ქონების გაყიდვა. მოვალის ვალდებულება შეიძლება იყოს არა მხოლოდ საბანკო, არამედ ნასყიდობის, ყიდვის, იჯარის, სხვა ხელშეკრულების ან ზიანის საფუძველზე.

კანონი ეხება უძრავი ქონების მიწის ნაკვეთებს, კერძოდ, სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთებს, წიაღისეულ ნაკვეთებს, იზოლირებულ წყლის ობიექტებს და ყველა ობიექტს, რომლებიც დაკავშირებულია მიწასთან ისე, რომ მათი გადაადგილება შეუძლებელია მათი დანიშნულების არაპროპორციული დაზიანების გარეშე. მათ შორის შენობები, ნაგებობები, საცხოვრებელი და არასაცხოვრებელი ფართები, ტყეები და მრავალწლიანი ნარგავები, ამხანაგობები, საწარმოები, როგორც საკუთრების კომპლექსები, ასევე ჰაერი და ზღვის გემები, შიდა ნავიგაციის გემები და კოსმოსური ობიექტები.

იპოთეკის შესახებ კანონპროექტში სამომხმარებლო დანიშნულების შენობები, მათ შორის აგარაკები, ბაღის სახლები, ავტოფარეხები, ასევე კლასიფიცირებულია, როგორც იპოთეკის საგანი. ასევე, უძრავი ქონების იჯარის ხელშეკრულებით დამქირავებლის უფლებები შეიძლება ასევე იყოს იპოთეკის საგანი მისი მფლობელის ან მასზე ეკონომიკური მართვის უფლების მქონე პირის თანხმობით, თუ კანონით ან ხელშეკრულებით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული.

1996 წლის 28 თებერვლის №293 დადგენილების მე-2 პუნქტის შესაბამისად, იპოთეკის ხელშეკრულებით, მხოლოდ უძრავი ქონება, რომელიც ეკუთვნის დამგირავებელს საკუთრების უფლებით ან ეკონომიკური მართვის უფლებით და რომელზედაც უფლებები რეგისტრირებულია ქ. უძრავ ქონებაზე უფლების სახელმწიფო რეგისტრაციისათვის დადგენილი წესი შეიძლება იყოს გირავნობა და გარიგება. თუ იპოთეკის საგანია უძრავი ქონება, რომლის გასხვისებისთვის საჭიროა სხვა პირის ან ორგანოს თანხმობა ან ნებართვა, მაშინ იგივე თანხმობა ან ნებართვაა საჭირო ამ ქონების იპოთეკაზე (დ. 293-ე დადგენილების მე-7 ნაწილის მე-3 პუნქტი). 96 წლის 28 თებერვალი). თუ იპოთეკა დადებულია საერთო ერთობლივ საკუთრებაში არსებულ ქონებაზე (თითოეული მესაკუთრის წილის განსაზღვრის გარეშე), ბინების და არასაცხოვრებელი ფართების ჩათვლით ქ. საცხოვრებელი კორპუსები, მოითხოვს ყველა მფლობელის წერილობით დამოწმებულ თანხმობას.

თუ ხელშეკრულებით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული, ნივთი, რომელიც არის იპოთეკის საგანი, რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 135-ე მუხლის შესაბამისად, მთლიანად აქსესუარებთან ერთად დაგირავებულად ითვლება. იპოთეკის დამოუკიდებელ სუბიექტად არ შეიძლება იყოს უძრავი ქონების ნაწილი, რომლის ნატურით გაყოფა შეუძლებელია მიზნის შეცვლის გარეშე (განუყოფელი ნივთი), გარდა მრავალბინიანი საცხოვრებელი კორპუსებისა. მრავალბინიან საცხოვრებელ კორპუსში ბინის იპოთეკით დადებისას, რომლის ნაწილებიც დამგირავებლისა და სხვა პირების საერთო საზიარო საკუთრებაშია, ბინასთან ერთად, იპოთეკად ითვლება აგრეთვე საცხოვრებელი კორპუსის საერთო საკუთრებაში არსებული შესაბამისი წილი. . მრავალბინიანი საცხოვრებელი კორპუსის ბინების მესაკუთრეები ფლობენ სახლის საერთო ფართს, მის მზიდ კონსტრუქციებს, მექანიკურ, ელექტრო, სანიტარიულ და სხვა აღჭურვილობას ბინის გარეთ ან შიგნით, რომელიც ემსახურება ერთზე მეტ ბინას (სამოქალაქო კოდექსის 290-ე მუხლი). რუსეთის ფედერაცია) საერთო საზიარო საკუთრების საფუძველზე. საცხოვრებელი კორპუსის საერთო საკუთრებაში საკუთრებაში წილით, ბინის მესაკუთრეს არ აქვს უფლება განახორციელოს ისეთი ქმედებები, რამაც შეიძლება გამოიწვიოს მისი გადაცემა ბინის საკუთრებისგან განცალკევებით.

დაუშვებელია წიაღისეულის ნაკვეთების, სპეციალურად დაცული ბუნებრივი ტერიტორიების, მიმოქცევიდან ამოღებული სხვა ქონების იპოთეკა, რისთვისაც, ქ. ფედერალური კანონისახელმწიფო ან მუნიციპალური საკუთრებაში მყოფ მრავალბინიან და ინდივიდუალურ საცხოვრებელ კორპუსებსა და ბინებს, აგრეთვე ქონებას, რომლის პრივატიზაცია აკრძალულია ფედერალური კანონით დადგენილი წესით (დეკრეციის მე-5 ნაწილი, მე-3 პუნქტი) დაყადაღება არ შეიძლება. 1996 წლის 28 თებერვლის No293).

იპოთეკის გაჩენის საფუძველია ხელშეკრულება. იპოთეკა ასევე შეიძლება წარმოიშვას კანონის საფუძველზე მასში მითითებული გარემოებების დადგომისთანავე, თუ კანონი ადგენს, რა ქონება და რა ვალდებულებაა აღიარებული გირავნულად. ამრიგად, რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 587-ე მუხლის 1-ლი პუნქტის თანახმად, როდესაც მიწის ნაკვეთი ან სხვა უძრავი ქონება გადადის ქირის გადასახდელად, ქირის მიმღები, რათა უზრუნველყოს გადამხდელის ვალდებულება. ქირავდება, იძენს გირავნობის უფლებას ამ ქონებაზე. ქირავნობის გადამხდელს, მისი მიმღების წინასწარი თანხმობით, უფლება აქვს დაგირავოთ მისთვის გადაცემული უძრავი ქონება უვადო უზრუნველყოფის სახით.

იპოთეკის ფარგლები საკმაოდ ფართოა. ეს არის სესხის ხელშეკრულებით (სესხის ხელშეკრულებით) ნაკისრი ვალდებულებების უზრუნველყოფა, აგრეთვე ნასყიდობის, იჯარის, ხელშეკრულების, საქონლის ტრანსპორტირების ან სხვა ხელშეკრულებით დაფუძნებული ვალდებულებები.

იპოთეკა ხასიათდება შემდეგი გამორჩეული თვისებებით:

• - უპირველეს ყოვლისა, იპოთეკა, ისევე როგორც ნებისმიერი გირავნობა, არის გზა სხვა (მთავარი) ვალდებულების - სესხის ან სესხის ხელშეკრულების, იჯარის ხელშეკრულების და ა.შ. ის კარგავს მნიშვნელობას.
• - მეორეც, უძრავი ქონება ყოველთვის მოქმედებს, როგორც იპოთეკის საგანი. უძრავი ქონება მოიცავს მიწის ნაკვეთებს და ყველაფერს, რაც მათთან მყარად არის დაკავშირებული: საწარმოები, საცხოვრებელი კორპუსები, სხვა შენობები, ნაგებობები.

ფედერალური კანონი "იპოთეკის (უძრავი ქონების გირავნობის) შესახებ" განსაზღვრავს, რომ იპოთეკური ხელშეკრულების საგანი შეიძლება იყოს:

• - მიწის ნაკვეთები, გარდა სახელმწიფო ან მუნიციპალური საკუთრებაში არსებული მიწის ნაკვეთებისა, აგრეთვე მიწის ნაკვეთები, რომელთა ზომა ნაკლებია. მინიმალური ზომასუბიექტების მარეგულირებელი აქტებით დადგენილი რუსეთის ფედერაციაან ადგილობრივი თვითმმართველობის ორგანოები ამა თუ იმ დანიშნულ და ნებადართული სარგებლობის მიწებზე;
• - საწარმოები, შენობები, ნაგებობები და სხვა უძრავი ქონება, რომელიც გამოიყენება სამეწარმეო საქმიანობაში;
• - საცხოვრებელი კორპუსები, ბინები, საცხოვრებელი კორპუსებისა და ბინების იზოლირებული ნაწილები;
• - დაჩები, ბაღის სახლები, ავტოფარეხები და სხვა სამომხმარებლო შენობები;
• - საჰაერო და საზღვაო ხომალდები, შიდა ნავიგაციის გემები და კოსმოსური ობიექტები.
• - მესამე, იპოთეკის საგანი ყოველთვის მოვალის საკუთრებაშია. ის რჩება ამ ქონების მესაკუთრე, მომხმარებელი და ფაქტობრივი მფლობელი, მაგრამ გირავნობის ვადის განმავლობაში მოკლებულია მისი განკარგვის უფლებას, სულ მცირე, კრედიტორის თანხმობის გარეშე.
• – მეოთხე, კრედიტორსა და მოვალეს შორის იპოთეკის დადგენის შესახებ ხელშეკრულება დგება სპეციალურ დოკუმენტში – იპოთეკაში, რომელსაც ახლავს სახელმწიფო რეგისტრაცია. ახლა სანოტარო მოწმობა გაუქმებულია.
• - მეხუთე, თუ გირაოს ღირებულება აღემატება გაცემული სესხის ოდენობას, იპოთეკა შესაძლებელს ხდის იმავე ქონებით უზრუნველყოფილი დამატებითი იპოთეკური სესხის მიღებას (მეორე, მესამე იპოთეკა). იპოთეკის გამსესხებლის უფლებები იმავე უძრავ ქონებაზე კმაყოფილდება იპოთეკის რეგისტრაციის წესით, ანუ იპოთეკის რეგისტრაციის შესახებ ჩანაწერის გაკეთებით სპეციალურ იპოთეკურ წიგნებში.
• – და, საბოლოოდ, იპოთეკით უზრუნველყოფილი ვალდებულების შეუსრულებლობის შემთხვევაში კრედიტორს უფლება აქვს მოითხოვოს დაგირავებული ქონების საჯარო აუქციონზე გაყიდვა. იპოთეკის ხელშეკრულებით დაგირავებული ქონების რეალიზაციისას იპოთეკურ კრედიტორს სხვა კრედიტორებთან შედარებით აქვს უპირატესობა იპოთეკაში მითითებული ოდენობით.

ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარეობს, რომ იპოთეკის შემდეგი პრინციპები შეიძლება გამოიყოს:

• 1) საჯაროობა, ანუ საჯაროობა - ყოველი დაინტერესებული პირის ხელმისაწვდომობა იპოთეკის წიგნში არსებულ ინფორმაციაზე;
• 2) სპეციალობა - იპოთეკის დადგენის შესაძლებლობა მხოლოდ გარკვეულ უძრავ ქონებაზე და გარკვეული ოდენობით;
• 3) სანდოობა - საჯარო წიგნებში ჩანაწერები ნიშნავს, რომ ამ ქონებასთან დაკავშირებით არ არსებობს სხვა უფლებები და სამართლებრივი შეზღუდვები, გარდა მითითებულისა;
• 4) ხანდაზმულობა - ერთი იპოთეკის უფლების უპირატესობა მეორეზე, მისი იპოთეკის წიგნში შესვლის დროიდან გამომდინარე;
• 5) შეუქცევადობა - იპოთეკა წყდება მხოლოდ კანონით ან ხელშეკრულებით პირდაპირ გათვალისწინებულ შემთხვევებში;
• 6) იპოთეკის წიგნში შეტანილ უფლებებზე გადაშენების წესის შეუსაბამობა.

რუსეთში იპოთეკური სესხის დასაწყისი შეიძლება მივაწეროთ იმპერატრიცა ელიზაბეტ პეტროვნას მეფობას. ამ დროს (1754 წ.) მოსკოვსა და პეტერბურგში გაიხსნა კეთილშობილური ბანკები. მაგრამ, არაორგანიზებული სახით, იპოთეკური კრედიტი გაცილებით ადრე არსებობდა. მაგალითად, ჯერ კიდევ მე-15 საუკუნეში გაჩნდა ქონების მეორადი გირავნობა სხვა ხელში და ასევე იყო დათქმა, რომ ქონება სხვა ხელში არ იყო დაგირავებული. საბინაო იპოთეკური სესხის საკითხის განხილვისას უნდა განვასხვავოთ გირაოს ობიექტისა და სესხის აღების ობიექტის ცნებები.

გირავნობის ობიექტია უძრავი ქონება (საცხოვრებელი ფართი - სახლი, ბინა და ა.შ.), რომელიც წარმოადგენს მსესხებლის ვალდებულების უზრუნველყოფას.

სესხის გაცემის ობიექტი არის კონკრეტული მიზანი, რისთვისაც გაიცემა სესხი. იპოთეკის საგანი ხელშეკრულებაში განისაზღვრება მისი დასახელების, მდებარეობისა და ამ საგნის იდენტიფიცირებისთვის საკმარისი აღწერილობის მითითებით. ასევე, იპოთეკის ხელშეკრულებაში მითითებული უნდა იყოს უფლება, რომლის ძალითაც იპოთეკის საგანი ეკუთვნის დამგირავებელს და სახელმწიფო მარეგისტრირებელი ორგანო, რომელმაც დაარეგისტრირა დამგირავებლის ეს უფლება.

იპოთეკის საგნის შეფასებული ღირებულება განისაზღვრება იპოთეკარსა და იპოთეკარს შორის შეთანხმებით და ხელშეკრულებაში მითითებულია ფულადი თვალსაზრისით. შეფასება ასევე შეიძლება დაევალოს შემფასებელთა კომერციულ ორგანიზაციას. საკითხის ეს მხარე უნდა დარეგულირდეს კანონით „რუსეთის ფედერაციაში შეფასების საქმიანობის შესახებ“. პრაქტიკაში, იპოთეკური სესხის გამცემი ბანკები თანამშრომლობენ უძრავი ქონების მსხვილ კომპანიებთან, რომლებსაც აქვთ საკუთარი უძრავი ქონების შეფასების განყოფილებები. აღსანიშნავია, რომ დღეს, სხვადასხვა კომპანიაში ერთი და იგივე ბინის შეფასებისას, სხვაობამ შეიძლება მიაღწიოს 10-15 ათას დოლარს.

თუ მომავალში უნდა განისაზღვროს იპოთეკით უზრუნველყოფილი ვალდებულების ოდენობა, უნდა მიეთითოს მისი დადგენის პროცედურა და სხვა აუცილებელი პირობები (1996 წლის 28 თებერვლის No293 დადგენილების მე-7 ნაწილი, პუნქტი 5). იმ შემთხვევაში, თუ ვალდებულება ექვემდებარება ნაწილ-ნაწილ შესრულებას, იპოთეკურ ობლიგაციაში უნდა იყოს მითითებული შესაბამისი გადახდების პირობები და მათი ოდენობა, ან პირობები, რომლებიც შესაძლებელს ხდის ამ თანხების განსაზღვრას.

იპოთეკური სესხი ბოლო რამდენიმე წლის განმავლობაში რჩება რუსული საკრედიტო ინსტიტუტების საქმიანობის ერთ-ერთ ყველაზე სწრაფად განვითარებად სფეროდ. საკრედიტო ურთიერთობების ერთ-ერთი ფუნდამენტური ცნებაა იპოთეკის საგანი, რომლის საკითხები დღეს მკაფიოდ რეგულირდება მოქმედი კანონმდებლობით.

რას ამბობს კანონმდებლობა?

იპოთეკური სესხის საკითხები დღეს იურიდიულად რეგულირდება ფედერალური კანონით No102-FZ „იპოთეკის შესახებ“. დღეს კანონმდებელმა დაადგინა თანასწორობა იპოთეკასა და გირაოს უძრავ ქონებას შორის, რაც ასახულია ამ კანონის სრულ სათაურში.

საყოველთაოდ მიღებული ცნებების მიხედვით განასხვავებენ სესხის გაცემის ობიექტს და საგანს, რომლებიც არ წარმოადგენს ეკვივალენტურ ტერმინებს. ზოგადად მიღებული ინტერპრეტაცია შემდეგია:

• იპოთეკის საგანი- ეს არის საცხოვრებელი ფართი, რომლის საკუთრების უფლება რეგისტრირებულია კანონით დადგენილი წესით უფლებამოსილ ორგანოში სავალდებულო რეგისტრაციით;
• ქვეშ იპოთეკური ობიექტიეხება საცხოვრებლად კლასიფიცირებული უძრავი ქონების ფლობის უფლებას.

იპოთეკური სესხის საგანი, მოქმედი რეგულაციების შესაბამისად, შეიძლება იყოს მხოლოდ უძრავი ქონება. ხელშეკრულება აუცილებლად შეიცავს ინფორმაციას იპოთეკური ურთიერთობების საგანს, უძრავი ქონების შეფასების შედეგებს, ხელშეკრულებების არსს, საკრედიტო ვალდებულებების შესრულების პირობებს.

რა შეიძლება იმოქმედოს როგორც იპოთეკური ნივთი?

ობიექტების სია, რომლებსაც აქვთ იპოთეკის სუბიექტად მოქმედების უფლება, მკაფიოდ არის განსაზღვრული ფედერალური კანონებით. რა შეიძლება იყოს იპოთეკის საგანი:

• კერძო სახლები;
• ბინები მაღალსართულიან კორპუსებში;
• გარკვეული წილი ოთახში;
• მშენებარე ობიექტები;
• მოთხოვნის უფლება ერთობლივი მშენებლობის ოფციაზე ხელშეკრულების გაფორმებისას.

გირაოს ყველა არსებული ტიპის საცხოვრებელი ფართი შეიძლება დაიყოს ორ ტიპად - ინდივიდუალური შენობები და მრავალბინიანი. მონაწილეობა იპოთეკურ სესხებში საცხოვრებელი კორპუსი, რომლის გარკვეული ნაწილებიც ეკუთვნის პირებისაზიარო საკუთრების სახით დაგირავებული არის საერთო საკუთრების უფლებაში შესაბამისი თანხა.

ინდივიდუალური ტიპი მოიცავს საცხოვრებელ შენობას, რომელიც განკუთვნილია ერთი ოჯახის საცხოვრებლად ყველა დადგენილი სტანდარტის შესაბამისად. ასეთი სტრუქტურა შეიძლება შედგებოდეს როგორც ერთი ოთახისგან, ასევე რამდენიმე დაყოფილი ოთახისგან. თუ კერძო სახლი იპოთეკით არის დადებული, მაშინ იპოთეკის საგნად მოქმედებს მიწის ნაკვეთი, რომელიც ფუნქციურად უზრუნველყოფს შენობას.

მოქმედი წესები შესაძლებელს ხდის იპოთეკის საგნად განიხილოს შემდეგი ობიექტები:

• სასტუმრო;
• დაჩა;
• ბაღის სახლები;
• შენობა, რომელიც არ არის განკუთვნილი მუდმივი საცხოვრებლად.

ამავე დროს, დადგენილი წესები საცხოვრებელი კორპუსებიარ ვრცელდება ასეთ შენობებზე.

განსაკუთრებული ნიუანსი

უმეტეს შემთხვევაში, სესხის უზრუნველყოფა არის საცხოვრებელი ფართი, მაგრამ არსებული წესების მიხედვით, მისაღებია სხვა ვარიანტები. ბანკს უფლება აქვს უზრუნველყოს შემდეგი ობიექტები:

• მიწის ნაკვეთები, რომელთა სტატუსი იძლევა სასესხო ხელშეკრულებების დადების საშუალებას;
• სამრეწველო შენობები, სამეწარმეო საქმიანობისათვის გამოყენებული ქონება;
• მრავალოთახიანი საცხოვრებელი ფართი;
• სამომხმარებლო მიზნებისთვის განკუთვნილი სტრუქტურები, ბაღის სტრუქტურების ჩათვლით;
• საჰაერო საშუალებები, საცურაო საშუალებები;
• მანქანების ადგილები.

გირაო შეიძლება იყოს საცხოვრებელი უძრავი ქონება, რომელიც შეძენილია საკრედიტო სახსრებით, ხოლო შენობის მზადყოფნის ხარისხზე შეზღუდვა არ არსებობს. დასაშვებია მზა და მშენებარე საცხოვრებლების სესხის აღების პროცესში მონაწილეობა. ამ უკანასკნელ შემთხვევაში, საკრედიტო ორგანიზაციები ხშირად აყენებენ მოთხოვნას სტრუქტურის მშენებლობის გარკვეული პროცენტის სახით (არანაკლებ 30%). დღეს საერთო სესხის შეთავაზებებირომლის ფარგლებშიც ბანკი არის არა მხოლოდ მშენებარე უძრავი ქონების იპოთეკარი, არამედ მშენებლობაში ფინანსურადაც მონაწილეობს, დეველოპერებს სესხებს აძლევს. ეს მათ საშუალებას აძლევს უზრუნველყონ გამოყოფილი თანხების უსაფრთხოება. ყველაზე ხშირად, ურთიერთქმედების შემდეგი მოდელი გამოიყენება: ბანკი ახდენს გარკვეული დეველოპერების აკრედიტაციას და ყველაზე მეტ კლიენტებს სთავაზობს სესხს. მომგებიანი პირობებიმათი პარტნიორების მშენებარე სახლებში დაკრედიტება.

ქონება, რომელსაც ხშირად ფლობს მსესხებელი გირაოს სახით. არ არის აკრძალული შენობაში წილის გირაოდ გამოყენება, მაგრამ უმეტეს შემთხვევაში ბანკები მზად არიან დადონ გარიგება, თუ საკრედიტო სახსრებით შეძენილი ბინის ნაწილი ბოლო იქნება.

თუ მსესხებელი ვერ დაფარავს სესხს დროულად, ბანკს უფლება აქვს უზრუნველყოს პირგასამტეხლო. გასხვისების პროცედურა ტარდება მხოლოდ სასამართლო ხელისუფლების გადაწყვეტილების საფუძველზე აუქციონზე ან აუქციონზე რეალიზაციის სახით.

რა ობიექტების იპოთეკა დაუშვებელია?

იმისდა მიუხედავად, რომ უძრავი ქონება შეიძლება იყოს იპოთეკის საგანი, არსებობს მთელი რიგი შეზღუდვები შესაძლო საცხოვრებელ საკუთრებაზე. ეს გარემოება გასათვალისწინებელი და გააზრებული უნდა იყოს, ჩამოთვლილი ობიექტებიდან რომელის იპოთეკა დაუშვებელია.

უძრავი ქონების შემდეგი სახეობები არ შეიძლება იმოქმედოს ასე:

• სახელმწიფოს საკუთრებაში;
• რომელიც არის მუნიციპალური საკუთრება;
• მომსახურების კატეგორიის კუთვნილი შენობა;
• საცხოვრებელი, რომელიც კლასიფიცირებულია, როგორც სპეციალიზებული საბინაო მარაგი.

მოქმედი წესების თანახმად, დაუშვებელია მიწის ნაკვეთის უმნიშვნელო ნაწილის დაგირავება, რომლის ფართობიც ნაკლებია რუსეთის ფედერაციის კონკრეტული სუბიექტის იპოთეკური სესხის მარეგულირებელი დოკუმენტებით დადგენილ მინიმუმზე. ფედერაცია.

შესაძლებელია თუ არა ყველა საცხოვრებელი ფართის იპოთეკით დადება?

საკანონმდებლო შეზღუდვებთან ერთად იმის თაობაზე, თუ რა შეიძლება იყოს იპოთეკის საგანი, არსებობს ბანკების არაერთი კონკრეტული მოთხოვნა. ეს ვითარება დაკავშირებულია იმასთან, რომ კრედიტორებს სურთ მიიღონ ლიკვიდური ქონება და საჭიროების შემთხვევაში უზრუნველყონ უძრავი ქონების სწრაფად გაყიდვა. სხვადასხვა საკრედიტო ინსტიტუტს შეიძლება ჰქონდეს ოდნავ განსხვავებული დაკრედიტების წესები.

ბანკის ძირითადი მოთხოვნები საცხოვრებელი უძრავი ქონების მიმართ შემდეგია:

• მშენებლობის წლის შესაბამისობა საკრედიტო დაწესებულების წესებთან;
• საცხოვრებლის დამაკმაყოფილებელი მდგომარეობა, მისი არარსებობა გადაუდებელი უძრავი ქონების ნუსხაში;
• არ არის არარეგისტრირებული ხელახალი განვითარება;
• ობიექტის ლიკვიდურობის საკმარისი ხარისხი დაკრედიტების მთელი პერიოდის განმავლობაში;
• შენობის დიზაინის მოთხოვნა ხის იატაკის, აგურის, ქვისგან ან რკინაბეტონის კედლების არარსებობის სახით;
• ტვირთის სახით ქონებრივ ტრანზაქციებზე დაბრკოლებების არარსებობა.

ზოგიერთი საკრედიტო ორგანიზაცია მოითხოვს, რომ სამზარეულო და აბაზანა გამოიყოს შენობაში. უმეტეს შემთხვევაში, სესხის გაცემის წესები ითვალისწინებს წყალმომარაგების, კანალიზაციის, ელექტროენერგიის და სხვა საინჟინრო ნაგებობების სამუშაო სისტემების ხელმისაწვდომობას.

ბანკისთვის სასურველია სხვა მფლობელების არარსებობა. თუ გსურთ უზრუნველყოთ უზრუნველყოფა კომუნალური ბინა, ოთახი რეგისტრირებული არასრულწლოვანი ბავშვებით, შშმ პირებით, დიდი ალბათობით ბანკი არ მიიღებს ასეთ გირაოს სესხს.

დასკვნა

იპოთეკის საგნის ცნება დღეს კანონმდებლობით მკაფიოდ არის დაფიქსირებული და ასეთი ობიექტების ჩამონათვალი მკაფიოდ არის მოწესრიგებული. საკრედიტო დაწესებულებების მხრივ, გარკვეული სპეციფიკური მოთხოვნები დაწესებულია იპოთეკის უფლების მქონე ნივთებზე, რომლებიც შეიძლება ოდნავ განსხვავდებოდეს სხვადასხვა ბანკში.

ამ თავის შესწავლის შედეგად სტუდენტმა უნდა: ვიცი

• არსი და ტიპები იპოთეკური სესხები;
• იპოთეკური სესხის მარეგულირებელი ნორმატიული და სამართლებრივი აქტების ჩამონათვალი;
• იპოთეკური სესხის მოდელები;
• იპოთეკური დაკრედიტების სქემა და მონაწილეები;
• იპოთეკური სესხების ამორტიზაციის მეთოდები;
• „იპოთეკური ვალის კოეფიციენტის“, „იპოთეკის მუდმივის“ ცნებები; შეძლებს
• განასხვავებენ იპოთეკურ სესხს სხვა სახის სესხებისაგან;
• იპოთეკური სესხის სხვადასხვა სახეობის იდენტიფიცირება;
• დაახასიათეთ იპოთეკური სესხის ძირითადი ტიპები;
• განსაზღვრეთ იპოთეკური ვალის კოეფიციენტი, იპოთეკური მუდმივი; საკუთარი
• სტანდარტული ანუიტეტური გადასახადის გამოთვლის უნარები;
• ინფორმაცია რუსეთის ფედერაციაში იპოთეკური სესხის მდგომარეობის შესახებ;
• ამ თემის სპეციალური ტერმინოლოგია და ლექსიკა.

იპოთეკური სესხის არსი და სახეები

დაკრედიტების ერთ-ერთი ფორმა, რომელსაც დღეს აქტიურად იყენებენ ეკონომიკური სუბიექტები, არის იპოთეკური სესხი. იპოთეკა -ეს არის სესხი ან სესხი, რომელიც გაცემულია სამი წლის ან მეტი ვადით ბანკის (საკრედიტო დაწესებულების) ან იურიდიული პირის (არასაკრედიტო დაწესებულების) მიერ იურიდიულ ან ფიზიკურ პირზე უძრავი ქონების შეძენისთვის უზრუნველყოფილი. ვალდებულების უზრუნველყოფის სახით შეძენილი ქონება. იპოთეკური სესხი გაიცემა გადახდის, გადაუდებლობისა და დაფარვის პირობებით, ასევე საკრედიტო სახსრების გამოყენების მკაცრი კონტროლით. იპოთეკის ექსკლუზიური საკუთრება და სესხის საუკეთესო გარანტია არის გამსესხებლის უფლება, განკარგოს მსესხებლის უძრავი ქონება საკუთარი შეხედულებისამებრ, მის მიერ სესხების დაფარვის შეუსრულებლობის შემთხვევაში.

ვადა იპოთეკაპირველად ძველ საბერძნეთში VI საუკუნის დასაწყისში გამოჩნდა. ძვ.წ. (იგი შემოიღო არქონტმა სოლონმა) და დაკავშირებული იყო კრედიტორის წინაშე მოვალის პასუხისმგებლობის უზრუნველყოფასთან გარკვეული მიწის ნაკვეთებით. ამისათვის შედგენილი იქნა ვალდებულებები და მსესხებლის კუთვნილი მიწის საზღვარზე დაიდო სვეტი წარწერით, რომ აღნიშნული ქონება ემსახურებოდა კრედიტორის მოთხოვნის უზრუნველყოფას დასახელებული ოდენობით. ასეთ სვეტზე, რომელსაც ეწოდება "იპოთეკა" (ბერძნულიდან. ჰიპოთეკა -დგომა, მხარდაჭერა), აღინიშნა მიწის მესაკუთრის ყველა დავალიანება.

მოგვიანებით ამ მიზნით დაიწყეს სპეციალური წიგნების გამოყენება, სახელწოდებით იპოთეკური წიგნები. უკვე ძველ საბერძნეთში იყო საჯაროობა, რაც საშუალებას აძლევდა თითოეულ დაინტერესებულ პირს თავისუფლად შეემოწმებინა მოცემული მიწის ნაკვეთის მდგომარეობა. იპოთეკის ინსტიტუტმა ახალი განვითარება მიიღო რომის იმპერიაში. I საუკუნეში ახ.წ შეიქმნა იპოთეკური დაწესებულებები, რომლებიც ფიზიკურ პირებზე ქონებით უზრუნველყოფილ სესხებს გასცემდნენ.

ჩვენს ქვეყანაში „იპოთეკის“ ცნება პირველად გაჩნდა რუსეთის კანონმდებლობაში რუსეთის ფედერაციის 1992 წლის 29 მაისის No2872-1 „გირაოს შესახებ“ კანონში. ხელოვნებაში. ამ კანონის 42-ე მუხლით მოცემულია იპოთეკის შემდეგი განმარტება: „იპოთეკა აღიარებულია საწარმოს გირავნად, შენობები, შენობა, შენობა ან სხვა ობიექტი, პირდაპირ დაკავშირებულია მიწასთან, შესაბამის მიწის ნაკვეთთან ან სარგებლობის უფლებასთან ერთად.

იპოთეკური სესხის შესახებ კანონმდებლობის შემუშავების შემდეგი ნაბიჯი იყო რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის მიღება, რომელიც ძალაში შევიდა 1995 წლის 1 იანვარს. კოდექსით დადგენილია უძრავი ქონების გირავნობით სესხის უზრუნველყოფის ზოგადი წესები, დებულება. საცხოვრებელ ფართზე საკუთრების უფლებაზე და სხვა უძრავ უფლებებზე, იპოთეკით დადებულ საცხოვრებელ საკუთრებაზე ყადაღის საფუძვლებზე.

შემდგომში მიღებულ იქნა იპოთეკური სესხის მარეგულირებელი სპეციალური კანონი - 1998 წლის 16 ივლისის ფედერალური კანონი No102-FZ „იპოთეკის (უძრავი ქონების გირავნობის შესახებ)“ (შემდგომში „იპოთეკის კანონი“). ის განსაზღვრავს იპოთეკური ხელშეკრულებებიროგორც ხელშეკრულება, რომლის მიხედვითაც მოგირავნეს, რომელიც არის კრედიტორი იპოთეკით უზრუნველყოფილი ვალდებულებით, უფლება აქვს მიიღოს ამ ვალდებულებით მოვალის მიმართ თავისი ფულადი მოთხოვნების დაკმაყოფილება მეორე მხარის დაგირავებული უძრავი ქონების ღირებულებიდან - დამგირავებელი, უპირატესად დამგირავებლის სხვა კრედიტორებზე, ფედერალური კანონით დადგენილი გამონაკლისების გარდა (გვ. 1 მუხლი 1).

რუსეთის ფედერაციაში იპოთეკური ბაზრის განვითარების ყველაზე მნიშვნელოვანი მოვლენა იყო რუსეთის ფედერაციის მთავრობის 2000 წლის 11 იანვრის No28 დადგენილება „რუსეთის ფედერაციაში საბინაო იპოთეკური დაკრედიტების სისტემის განვითარების ღონისძიებების შესახებ“. დაამტკიცა რუსეთის ფედერაციაში საბინაო იპოთეკური დაკრედიტების სისტემის განვითარების კონცეფცია. მან განსაზღვრა სახელმწიფოს სტრატეგია იპოთეკური დაკრედიტების სფეროს ფორმირებასა და განვითარებაში და დეტალურად აღწერა სისტემის ფორმირება და ამ სფეროში საკრედიტო რესურსების მოზიდვის ორგანიზაციულ-ეკონომიკური მექანიზმი.

სახელმწიფოს მცდელობა გაუმჯობესდეს საცხოვრებელი პირობებიმისი მოქალაქეების იყო ფედერალური პროგრამა "საბინაო", დამტკიცებული რუსეთის ფედერაციის მთავრობის 2001 წლის 17 სექტემბრის No675 დადგენილებით "2002-2010 წლების ფედერალური სამიზნე პროგრამის შესახებ "საბინაო".

FTP "Housing"-ის განხორციელების პირველი ეტაპის შედეგების საფუძველზე, ფედერალური კანონების პაკეტის ძალაში შესვლის გათვალისწინებით ხელმისაწვდომი საბინაო ბაზრის ფორმირების შესახებ ეროვნული პროექტის "ხელმისაწვდომი" განხორციელებასთან დაკავშირებით. და კომფორტული საცხოვრებელი რუსეთის მოქალაქეებისთვის" და საბინაო პოლიტიკის ეროვნული საბჭოს შექმნა მითითებულ ფედერალურ მიზნობრივ პროგრამაში რუსეთის ფედერაციის მთავრობის 2005 წლის 31 დეკემბრის №865 დადგენილებით "დამატებითი ღონისძიებების შესახებ ფედერალური ფედერალური სამიზნე პროგრამა„საბინაო“ 2002-2010 წლებში“, განხორციელდა შესაბამისი ცვლილებები, რამაც განაპირობა FTP „საბინაო“ ქვეპროგრამების მოდერნიზაცია.

FTP „Housing“-ის განხორციელების მეორე ეტაპი 2006-2010 წლებში განხორციელდა. და ითვალისწინებდა საბინაო სექტორში დაწყებული რეფორმების გაგრძელებას და ღონისძიებების კომპლექსის განხორციელებას პრიორიტეტული ეროვნული პროექტის „ხელმისაწვდომი და კომფორტული საცხოვრებელი რუსეთის მოქალაქეებისთვის“ ფარგლებში. FTP „საბინაო“ განხორციელების ეს ეტაპი მიზნად ისახავს ქვეპროგრამების „მიწის ნაკვეთების კომუნალური ინფრასტრუქტურით უზრუნველყოფას“ განხორციელებას. საბინაო მშენებლობა»; „საჯარო ინფრასტრუქტურის ობიექტების მოდერნიზაცია“; „ახალგაზრდა ოჯახებისთვის საცხოვრებელი ფართით უზრუნველყოფა“; „ფედერალური კანონმდებლობით დადგენილი მოქალაქეების კატეგორიების საცხოვრებლით უზრუნველყოფის სახელმწიფო ვალდებულებების შესრულება“. ეს ქვეპროგრამები არის ღონისძიებები, რომლებიც მიმართულია ეროვნული პროექტის ძირითადი პრიორიტეტული მიმართულებების განხორციელებაზე და შექმნილია ერთ-ერთი მთავარი ამოცანის გადასაჭრელად - საბინაო ბაზარზე მიწოდებასა და მოთხოვნას შორის ბალანსის სტაბილიზაციაზე.

FTP „საბინაო“ და მისი ქვეპროგრამების განხორციელების ვადა 2011-2015 წლებში გაგრძელდა. ამავდროულად, ფედერალური პროგრამის ადრე არსებულ ქვეპროგრამებსა და ღონისძიებებთან ერთად დაემატა საბინაო უზრუნველყოფის ახალი სფეროები.

იპოთეკური სესხის სისტემის განვითარების შემდეგი ნაბიჯი იყო 2003 წლის 11 ნოემბრის ფედერალური კანონის No152-FZ „იპოთეკური ფასიანი ქაღალდების შესახებ“ (შემდგომში კანონი იპოთეკური ფასიანი ქაღალდების შესახებ) მიღება. ამ კანონის არსებობა აუცილებელია იპოთეკური სესხის ორსაფეხურიანი სისტემის ნორმალური განვითარებისა და ფუნქციონირებისათვის.

მნიშვნელოვანი ფაქტი, რომელმაც გავლენა მოახდინა საბინაო იპოთეკური დაკრედიტების ბაზრის ფორმირებაზე, არის კონცეფცია რუსეთში საბინაო იპოთეკური სესხების რეფინანსირების ერთიანი სისტემის განვითარების შესახებ, რომელიც დამტკიცებულია რუსეთის ფედერაციის მთავრობის მიერ 2005 წლის 30 ივნისს.

ამრიგად, ჩვენს ქვეყანაში იპოთეკური სესხის გაცემის პროცედურა რეგულირდება იპოთეკის კანონით, რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის მეორე ნაწილით და სხვა საკანონმდებლო აქტებით.

იპოთეკაარის უძრავი ქონების სესხის იოდ გირავნობის ფორმა. იპოთეკური სესხის სისტემა მოიცავს ორ სფეროს:

• 1) იპოთეკური სესხის პირდაპირი გაცემა ბიზნეს სუბიექტებისა და საზოგადოებისათვის;
• 2) მეორად ბაზარზე იპოთეკური სესხების გაყიდვა (იპოთეკური ვალდებულებები).

პირველ შემთხვევაში გაიცემა იპოთეკური სესხი იპოთეკური ბანკებიმსხვილი კაპიტალური ხარჯების დაფარვა, ახალი მშენებლობა, უძრავი ქონების შეძენა. მეორე მიმართულებას ახორციელებენ ფინანსური კომპანიები, ფონდები, რომლებიც ყიდულობენ იპოთეკური ბანკების აქტივებს, რომლებიც უზრუნველყოფილია ქონების გირავნობით და შემდეგ გამოსცემენ ფასიან ქაღალდებს (ობლიგაციები, მონაწილეობის მოწმობებს) საკუთარი სახელით, რათა უზრუნველყონ რესურსების დამატებითი მოზიდვა დაკრედიტებისთვის.

საკრედიტო ურთიერთობები აგებულია პრინციპებზე: მიზნობრივი გამოყენების, უსაფრთხოების, გადაუდებლობის, გადახდის, დაფარვის პრინციპებზე. Დანიშნულებისამებრ გამოყენებისსესხი დასტურდება მსესხებლის მიერ მოწოდებული დოკუმენტებით. სესხის უზრუნველყოფის ძირითადი სახეებია: თავდებობა, გარანტია, გირავნობა, მსესხებლის პასუხისმგებლობის დაზღვევა სესხის დაუფარავად. იპოთეკური სესხი უზრუნველყოფილია მსესხებლის მიერ უძრავი ქონების ობიექტის გირავნობით და ქონებრივი უფლებებით, რაც კრედიტორს ემსახურება მოვალის მიერ მიღებული სესხის სრულად და დროულად დაფარვისა და მის კუთვნილი პროცენტის დაფარვის გირავნობას. დაფარვის დადასტურება არის მსესხებლის მიერ მისი გადახდისუნარიანობის შესახებ დოკუმენტების წარდგენა.

იპოთეკური სესხი აკეთებს შემდეგს ფუნქციები“.

• მატერიალური წარმოების სფეროში ინვესტიციების მოზიდვის ფინანსური მექანიზმის ფუნქცია;
• ნასესხები სახსრების დაბრუნების უზრუნველყოფის ფუნქცია;
• უძრავი ქონების ბრუნვის სტიმულირებისა და გადანაწილების ფუნქცია, როდესაც სხვა მეთოდები (ყიდვა-გაყიდვა და ა.შ.) ეკონომიკურად არ არის შესაძლებელი ან იურიდიულად შეუძლებელი;
• მრავალდონიანი ფიქტიური კაპიტალის ფორმირების ფუნქცია იპოთეკის სახით, იპოთეკით უზრუნველყოფილი ფასიანი ქაღალდების წარმოებულები და სხვ.

ასე რომ, ეკონომიკური თვალსაზრისით იპოთეკა - ego არის უძრავი ქონების ობიექტებზე საკუთრების უფლების მიმოქცევის საბაზრო ინსტრუმენტი, რომელიც შესაძლებელს ხდის დამატებითი ფინანსური რესურსების მოზიდვას ნებისმიერი პროექტის განსახორციელებლად, ხოლო იურიდიული თვალსაზრისით, იპოთეკა მოიცავს საკუთრების უფლების დატვირთვას. უძრავი ქონების ობიექტები გირავნობისას.

დღეისათვის მსოფლიოში შემუშავებულია იპოთეკური სესხის მრავალი სახეობა, რომლებიც განსხვავდება გაცემის, დაფარვისა და მომსახურების სქემების მიხედვით (ცხრილი 4.1).

იპოთეკური სესხის სახეები

კლასიფიკაციის ნიშანი	სესხის ტიპები
	Უძრავი ქონება	მიწა; საწარმოები, ასევე შენობები, ნაგებობები და ა.შ. საცხოვრებელი კორპუსები, ბინები და მათი ნაწილები; საჰაერო და საზღვაო ხომალდები, შიდა ნავიგაციის გემები და კოსმოსური ხომალდები
	უძრავი ქონების მშენებლობა მიმდინარეობს	Შენობა; სტრუქტურები
გამსესხებლის ტიპი	სტატუსის მიხედვით	ბანკი; არასაბანკო
	მაგრამ აქსესუარები	სახელმწიფო; კერძო; საჯარო
	სპეციალობის ხარისხის მიხედვით	უნივერსალური; სპეციალიზებული
მსესხებლის ტიპი	დაკრედიტების საგანი	დეველოპერებისთვის გაცემული სესხები; უშუალოდ მომავალ მფლობელს გაცემული სესხები
	მსესხებლების კუთვნილების ხარისხი	გაცემული სესხები: ბანკის თანამშრომლები; ფირმების თანამშრომლები - ველოსიპედის მომხმარებლები; უძრავი ქონების ფირმების კლიენტები; ამ რეგიონში მცხოვრები ხალხი; ყველას
ვალის ამორტიზაციის მეთოდი	მუდმივი იპოთეკური სესხი
	სესხი ცვლადი გადახდებით	სესხები ბურთის გადახდით; საგაზაფხულო სესხები; სესხები მონაწილეობით (იპოთეკური სესხები, რომლებიც უზრუნველყოფენ გამსესხებლის ფინანსურ ინტერესს); სესხები მზარდი გადახდებით; საპირისპირო ანუიტეტური სესხები; ცვლადი განაკვეთის სესხები; კანადური გადახვევა; საბოლოო იპოთეკა; პროცენტით დამატებული სესხები
სესხის გაცემის მეთოდი	ევროპული მოდელი; ამერიკული მოდელი

კლასიფიკაციის ნიშანი	სესხის ტიპები
შესაძლებლობა ადრე დაფარვა	ვადამდელი დაფარვის უფლებით; ვადამდელი დაფარვის უფლების გარეშე; ჯარიმის გადახდის პირობით ვადამდე დაფარვის უფლებით
საპროცენტო განაკვეთის ტიპი	სესხი ფიქსირებული საპროცენტო განაკვეთი; ცვლადი განაკვეთის სესხი
რეფინანსირების მეთოდი	იპოთეკური ობლიგაციების გამოშვება; მსესხებლების წინასწარი დანაზოგი, სახელმწიფო სუბსიდიები; საკუთარი, ნასესხები და ნასესხები სახსრები (მათ შორის სესხები საერთაშორისო ორგანიზაციები); იპოთეკური სესხის გაყიდვა იპოთეკის სააგენტოში ან დიდ იპოთეკურ ბანკში
დაკრედიტების მიზანი	საბინაო დაკრედიტება	დასრულებული საცხოვრებელი კორპუსის შეძენა; მშენებლობა, რეკონსტრუქცია, კაპიტალური რემონტი; საინვესტიციო მიზნით მზა საცხოვრებლის მშენებლობა და შეძენა
	მიწის განვითარება
	სოფლის მეურნეობის განვითარება
	წარმოების განვითარება
	არსებული უძრავი ქონებით უზრუნველყოფილი სესხები მსესხებლის სხვადასხვა საჭიროებებისთვის
სესხზე განაცხადის პირობები და მიზანი	მოკლევადიანი სესხი(ნაღდი ფულის ამჟამინდელი საჭიროება); გრძელვადიანი სესხი (დაფინანსება კაპიტალური მშენებლობა, რეკონსტრუქცია, მიწის ათვისება)

იპოთეკის საგანიშეიძლება იყოს შემდეგი ქონება (მუხ. 5 იპოთეკის შესახებ კანონი).

• 1. ხელოვნების 1 პუნქტით განსაზღვრული უძრავი ქონება. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 130, რომლის უფლებები რეგისტრირებულია უძრავ ქონებაზე უფლებების სახელმწიფო რეგისტრაციისთვის და მასთან ოპერაციებისთვის დადგენილი წესით, მათ შორის:
  • მიწა;
  • საწარმოები, აგრეთვე შენობები, ნაგებობები და სხვა უძრავი ქონება, რომელიც გამოიყენება სამეწარმეო საქმიანობაში;
  • საცხოვრებელი კორპუსები, ბინები და საცხოვრებელი კორპუსებისა და ბინების ნაწილები, რომლებიც შედგება ერთი ან მეტი იზოლირებული ოთახისაგან;
  • დაჩები, ბაღის სახლები, ავტოფარეხები და სხვა სამომხმარებლო შენობები;
  • საჰაერო და საზღვაო ხომალდები, შიდა ნავიგაციის გემები და კოსმოსური ობიექტები.
• 2. სამშენებლო სამუშაოებისთვის გამოყოფილ მიწის ნაკვეთზე კანონით დადგენილი წესით მშენებარე უძრავი ქონების, მათ შორის შენობა-ნაგებობების მშენებლობა.

მიწის ნაკვეთების, საწარმოების, ნაგებობების, ბინების და სხვა უძრავი ქონების გირავნობა შეიძლება წარმოიშვას მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ მათი მიმოქცევა ნებადართულია ფედერალური კანონებით.

ქონების ნაწილი, რომლის გაყოფა შეუძლებელია მისი მიზნის შეცვლის გარეშე (განუყოფელი ნივთი), არ შეიძლება იყოს იპოთეკის დამოუკიდებელი საგანი. იპოთეკა დაუშვებელია შემდეგთან დაკავშირებით:

• მიწის ნაკვეთის ნაწილი, რომელიც, მისი სიდიდის გათვალისწინებით, არ შეიძლება გამოყენებულ იქნას დამოუკიდებელ ნაკვეთად შესაბამისი კატეგორიის მიწის აღნიშვნის შესაბამისად;
• საცხოვრებელი ოთახები, რომლებიც ქმნიან ამ სახლის ან ბინის მესაკუთრის სახლის ან ბინის ნაწილს;
• საწარმო, რომლის მიმართაც აღძრულია გაკოტრების საქმე ან მიღებულია გადაწყვეტილება ლიკვიდაციის ან რეორგანიზაციის შესახებ.

იპოთეკა დადებულია ქონებაზე, რომელიც ეკუთვნის დამგირავებელს საკუთრების ან ეკონომიკური მართვის საფუძველზე. ქონება, რომელზეც დადებულია იპოთეკა, რჩება დამგირავებელთან მის მფლობელობაში და სარგებლობაში.

იპოთეკა შეიძლება დადგეს საერთო ერთობლივ საკუთრებაში არსებულ ქონებაზე (საკუთრების უფლებაში თითოეული მესაკუთრის წილის განსაზღვრის გარეშე), ყველა მფლობელის თანხმობით. თანხმობა უნდა მოხდეს წერილობით.

იპოთეკის საგანი განისაზღვრება ხელშეკრულებაში მისი დასახელების, მდებარეობისა და აღწერილობის საკმარისი მითითებით ამ საგნის იდენტიფიცირებისთვის.

ხელოვნების მიხედვით. იპოთეკის შესახებ კანონის 43, იპოთეკის ხელშეკრულებით დაგირავებული ქონება ერთი ვალდებულების შესრულების უზრუნველსაყოფად (წინასწარი იპოთეკა) შეიძლება დაგირავდეს იმავე ან სხვა მოვალის სხვა ვალდებულების შესრულების უზრუნველსაყოფად იმავე ან სხვა იპოთეკარის წინაშე (შემდეგი იპოთეკა). მოგირავნეთა რიგითობა დგინდება ერთიანის მონაცემების საფუძველზე სახელმწიფო რეესტრიუძრავ ქონებაზე უფლებები და მასთან გარიგებები იპოთეკის წარმოშობის მომენტზე.

შემდგომი იპოთეკა დასაშვებია, თუ იგი არ არის აკრძალული იმავე ქონებაზე წინა იპოთეკის ხელშეკრულებებით, რომელთა მოქმედება არ შეწყვეტილა შემდგომი იპოთეკის ხელშეკრულების დადების მომენტამდე. თუ წინა იპოთეკის ხელშეკრულება ითვალისწინებს პირობებს, რომლითაც შეიძლება დაიდოს შემდგომი იპოთეკური ხელშეკრულება, ეს უკანასკნელი უნდა დაიდოს ამ პირობების დაცვით.

ფიზიკურ და იურიდიულ პირებს და კომერციულ ბანკებს შეუძლიათ იმოქმედონ როგორც კრედიტორები და მსესხებლები იპოთეკურ სესხებში.

მსესხებლის ტიპის მიხედვითროგორც დაკრედიტების სუბიექტები, იპოთეკური სესხები იყოფა:

• დეველოპერებისთვის და მშენებლებისთვის გაცემული სესხები;
• უშუალოდ მომავალი სახლის მფლობელზე გაცემული სესხები;
• მსესხებელთა კუთვნილების ხარისხის მიხედვით.

წევრებიიპოთეკური სესხი: ბანკები (შეამოწმეთ მსესხებლის გადახდისუნარიანობა) და არასაბანკო ორგანიზაციები; Სადაზღვევო კომპანიები(იპოთეკური სესხის აღების პროცესში წარმოშობილი რისკების დაზღვევის ვალდებულება); შემფასებელი კომპანიები (შეაფასეთ ბინის საბაზრო ღირებულება).

ამორტიზაციის მეთოდიდან გამომდინარე, გამოირჩევა შემდეგი: სესხების სახეები.

მუდმივი იპოთეკური სესხი- კრედიტის უმარტივესი ფორმა. ეს სესხი ხასიათდება ფიქსირებული სესხის ვადით და ფიქსირებული საპროცენტო განაკვეთით. ეს დამახასიათებელია დაბალი ინფლაციის მქონე ქვეყნებისთვის, სესხის ხანგრძლივი ვადით და გულისხმობს თანაბარ დაფარვას (ამორტიზაციას) რეგულარული ინტერვალებით (მაგალითად, თვეში ერთხელ). აქედან გამომდინარე, ასეთი სესხები კლასიფიცირდება როგორც თვითშეწოვა.

სტანდარტული ანუიტეტის გადახდა გამოითვლება ფორმულის გამოყენებით

სადაც P - ყოველთვიური ანუიტეტის გადახდის ოდენობა; K - სესხის თანხა; მე- საპროცენტო განაკვეთი პერიოდისთვის (თვე, წელი); პ- გადახდის პერიოდების რაოდენობა (თვეები, წლები).

განსაზღვრეთ ანუიტეტის გადახდის ოდენობა. საპროცენტო განაკვეთი - 20% წლიურად. სესხის თანხა 1 მილიონი რუბლია. სესხის ვადა - 5 წელი. გადახდა ხდება წელიწადში ერთხელ.

გამოსავალი.

ჩვენ ვიყენებთ ფორმულას (4.1):

სესხები ცვლადი გადახდებითარ განეკუთვნება თვითამორტიზაციის რიცხვს და ითვალისწინებს ძირისა და პროცენტის დაფარვის სხვადასხვა პერიოდს, აგრეთვე სხვა დამატებით პირობებს. ეს სესხები მოიცავს ბალონის გადახდის სესხები,ერთჯერადი საბოლოო (ბურთის) გადახდის ან ერთჯერადი გადახდის ავარიით. ისინი იყოფა:

• მხოლოდ საპროცენტო სესხი არის ბუშტის გადახდის სესხის სახეობა, რომელიც ითვალისწინებს ძირითადი თანხის ბუშტის გადახდას ვადის ბოლოს და პროცენტის რეგულარულ გადახდას სესხის მთელი ვადის განმავლობაში. ასეთ სესხს ასევე უწოდებენ გადავადებულ იპოთეკას;
• სესხები საპროცენტო გადახდების გაყინვით სესხის ვადის ამოწურვამდე, რომლებიც არ ითვალისწინებს არანაირ გადახდას, როგორც ძირის, ასევე პროცენტის დაფარვისას. სესხის და მასზე კაპიტალიზებული პროცენტის დაფარვა ხდება სესხის ვადის ბოლოს. ასეთი სესხების გამოყენება საკმაოდ ძვირია და ამიტომ შეზღუდულია. მათ მიმართავენ ძირითადად მიწის სპეკულანტები, რომლებიც ითვლიან მიწის ნაკვეთის გაყიდვას ვადის ბოლოს იმ ოდენობით, რაც მათ საშუალებას აძლევს გადაიხადონ სესხი, პროცენტი და გაყიდვიდან მიღებული მოგება;
• სესხები ნაწილობრივი ამორტიზაციით და საბოლოო ბალონური გადახდით გულისხმობს როგორც ძირითადი თანხის, ასევე პროცენტის ნაწილობრივ პერიოდულ გადახდას, ასევე ვალის დარჩენილი თანხის ერთჯერად გადახდას;
• სესხები მხოლოდ ძირითადი ვალის ეტაპობრივი დაფარვით გულისხმობს ძირითადი თანხების გადახდის განხორციელებას და ერთჯერად გადახდას, პროცენტის გადახდის დავალიანების ჩათვლით.

საგაზაფხულო სესხებიმოიცავს რეგულარულ გადახდებს ძირითადი დავალიანების დასაფარად. მაგალითად, პირველი ოთხი წლის განმავლობაში მხოლოდ პროცენტის გადახდა ხდება, შემდეგ სამ წელიწადში კი პროცენტი და ძირი.

სესხები მოიცავსგამოიყენება მომგებიანი უძრავი ქონების დაფინანსებაში. ეს სესხი უახლოვდება თვითშემწოვ სესხს, მაგრამ იგი ვარაუდობს, რომ გამსესხებელი, რეგულარულად იღებს ძირს და მასზე პროცენტს, ასევე მონაწილეობს ობიექტიდან შემოსავალში. გამსესხებლის მონაწილეობა შეიძლება განსხვავებული იყოს: მას შეუძლია მოითხოვოს ქირის ჭარბი ნაწილი, წმინდა საოპერაციო შემოსავლის ჭარბი ნაწილი (სესხი შემოსავალში მონაწილეობით), კაპიტალის მოგების ნაწილი ან გაყიდვიდან მიღებული შემოსავლები. უძრავი ქონება (სესხი კაპიტალის აფასებში მონაწილეობით) და ა.შ.

სესხები მზარდი გადახდებით(ანუიტეტის გაზრდით) ითვალისწინებს თანაბრად ცვლადი გადასახადებს მთელი პერიოდის განმავლობაში და გამოიყენება იჯარით აღებული უძრავი ქონების მფლობელების მიერ იმ მოლოდინით, რომ გადახდები გაიზრდება ყოველწლიურად ან სხვა ინტერვალებით. ასეთი სესხები გამოიყენება ახალგაზრდა ოჯახებისთვის, რომლებსაც სესხის პერიოდის დასაწყისში ნაკლები შემოსავალი აქვთ, ვიდრე ბოლოს.

შებრუნებული ანუიტეტური სესხები,პირიქით, ისინი გულისხმობენ გადახდების შემცირებას, მაგრამ სესხს ვადის ბოლოს ან მათ შეწყვეტას. ამ თვალსაზრისით, ისინი შედარებულია გაყინულ სესხებთან. ასეთი სესხები გამოიყენება ხანდაზმული მემამულეების დასაფინანსებლად.

ცვლადი განაკვეთის სესხები,ჩვეულებრივ „მიბმული“ ფულის ბაზრის ერთ-ერთ ინდექსზე, ინფლაციაზე, ვალუტაზე და ა.შ., საშუალებას გაძლევთ გადაიხადოთ სესხი ცვლადი განაკვეთით, მისი მინიმალური და მაქსიმალური მნიშვნელობების შეზღუდვით. განაკვეთების ცვლილება გავლენას ახდენს სესხის პირობებზე.

კანადური გადახვევახასიათდება ცვლადი საპროცენტო განაკვეთებით წინასწარ განსაზღვრული ინტერვალებით (მაგალითად, ყოველ ხუთ წელიწადში). ამ ტიპის სესხის ვარიაციაა სესხი შეთანხმებული განაკვეთით, რომელიც განსხვავდება იმით, რომ გადახდის სიხშირის გარდა, ზღვრული საპროცენტო განაკვეთები წინასწარ არის შეთანხმებული.

იპოთეკის შეწყვეტააქვთ რამდენიმე ჯიში და თავად არიან მეორადი (უმცროსი) დაფინანსების განსაკუთრებული შემთხვევა. ამ ტიპის დაკრედიტების არსი მდგომარეობს იმაში, რომ უკვე აკრედიტებული უძრავი ქონებისთვის გათვალისწინებულია მეორე სესხი, რომელზედაც გადახდები იგზავნება პირველი სესხის დასაფარად. ასეთ სესხებზე საპროცენტო განაკვეთები ჩვეულებრივ უფრო მაღალია, ვიდრე პირველ სესხზე.

სესხები დამატებული საპროცენტო განაკვეთითითვალისწინებს პროცენტის გადაცემას ძირითად დავალიანებაზე და შედეგი იყოფა დაფარვის ვადების რაოდენობაზე, რათა დადგინდეს შემდეგი გადახდის ზომა.

იპოთეკური სესხის განვითარების ისტორიაში სესხის გაცემის მეთოდიდან გამომდინარე, განასხვავებენ იპოთეკური დაკრედიტების ბაზრის ორ ძირითად მოდელს: ევროპულ და ამერიკულ.

ევროპული მოდელი -ეს არის იპოთეკური სესხის ერთ დონის მოდელი, რომლის არსი იმაში მდგომარეობს, რომ ბანკი, გაცემული სესხით, დამოუკიდებლად ახორციელებს მის რეფინანსირებას სტანდარტული სტრუქტურის საკუთარი ფასიანი ქაღალდების (იპოთეკური სესხები, გრძელვადიანი იპოთეკური ობლიგაციების) გამოშვებით. ძირითადი თანხის გადახდის პერიოდის ბოლოს (ნახ. 4.1). ასეთი ფასიანი ქაღალდების გამოშვება და მიმოქცევა რეგულირდება სპეციალური კანონმდებლობით. იპოთეკის დაფარვაში შემავალი სესხები რჩება ემიტენტი ბანკის ბალანსზე. იპოთეკური ობლიგაციების ემიტენტების საქმიანობა, როგორც წესი, იურიდიულად შემოიფარგლება იპოთეკური სესხების გაცემით და რისკის დაბალი ხარისხით დამახასიათებელი სხვა ოპერაციებით. არცერთ სხვა ემიტენტს, გარდა კანონში ჩამოთვლილი პირებისა, არ შეუძლია გამოუშვას ფასიანი ქაღალდები, რომლებიც მოიხსენიება როგორც „იპოთეკური ფურცელი“. იპოთეკური ბანკების საქმიანობა მკაცრად კონტროლდება სახელმწიფო და საბანკო ზედამხედველობის ორგანოების მიერ.

ბრინჯი. 4.1.

1 - შემნახველი ანაბარი; 2 - მსესხებლის მიერ იპოთეკური სესხის აღება; 3 - საცხოვრებლის გადახდა გაყიდვის ხელშეკრულებით ან სამუშაო ხელშეკრულებით (საკუთარი და ნასესხები კაპიტალი); 4 - იპოთეკური სესხის დაბრუნება და მასზე პროცენტი; 5 - იპოთეკით დადებული საცხოვრებლის დაზღვევა; 6 - შემოსავალი ფასიანი ქაღალდების (იპოთეკის) რეალიზაციიდან; 7 - შემოსავალი მაგრამ ფასიანი ქაღალდები(იპოთეკა) და მათი დაფარვა

ამ მოდელის განხორციელება ითვალისწინებს შემდეგი ძირითადი ტიპის კონტრაქტების დადებას:

• მსესხებელსა და გამსესხებელს შორის - ხელშეკრულება შემნახველი საბინაო ანაბრის შესახებ, შემდეგ კი - სესხის ხელშეკრულება და იპოთეკური ხელშეკრულება;
• მსესხებელსა და სადაზღვევო კომპანიას შორის - იპოთეკით დადებული საცხოვრებლის დაზღვევის ხელშეკრულება;
• მსესხებელსა და გამყიდველს (მშენებელს) შორის - საცხოვრებლის გაყიდვის ხელშეკრულება.

იპოთეკური სესხის ეს მოდელი უკვე დიდი ხანია მოქმედებს დასავლეთ ევროპის რიგ ქვეყანაში - დანიაში, გერმანიაში, საფრანგეთში, ბოლო დროს კი - პოლონეთში, ჩეხეთში, სლოვაკეთსა და უნგრეთში.

ამ სქემის გამოყენების ყველაზე ნათელი მაგალითია გერმანული მოდელი.იგი ემყარება ფუნქციონირების შემნახველ და სესხის პრინციპს, როგორც გერმანული „კერძო სამშენებლო შემნახველი ბანკები“ - ბაუსპარკასე,ფრანგული Livret Epargne Logement,ამერიკელი დანაზოგი & სესხები.სამშენებლო შემნახველი ბანკი არის დახურული ფინანსური სტრუქტურა და იწყებს საქმიანობას საწესდებო კაპიტალის ფორმირებით და აქვს სახსრების საკუთარი წყარო (მათ შორის საბინაო ფონდი) მის საფუძველზე სესხების გაცემისთვის. სალაროს ყველა არსებული სახსრები (საკუთარი და ნასესხები) გამოიყენება მხოლოდ ნორმატიული საქმიანობის განსახორციელებლად, ე.ი. საცხოვრებლის მშენებლობის დაფინანსება და უკვე აშენებული ბინების შესაძენად იპოთეკური სესხების გაცემა. მეანაბრე ეძლევა შესაძლებლობა დააგროვოს საჭირო შენატანი ბინის შესაძენად (მაგალითად, მისი ღირებულების 50%-ის ოდენობით) ხანგრძლივი ვადით, შემდეგ კი მიიღოს იპოთეკური სესხი წინასწარი შესყიდვისთვის (მშენებლობისთვის). -არჩეული ბინა. გერმანულ ვერსიაში სესხის როლი არის არა ნაღდი ფული, არამედ უშუალოდ საცხოვრებელი - დასრულებული ან დაუმთავრებელი (ე.წ. სამშენებლო იპოთეკა).

გერმანული მოდელის ნაკლოვანებებია: საცხოვრებელი ფართების შეზღუდული არჩევანი, რომლებიც აშენებულია სამშენებლო შემნახველი ბანკის მიერ და შეუძლია შესთავაზოს მონაწილეს) "; ფიქსირებული ფასი, რომელსაც თავად სალარო განსაზღვრავს; სესხის შეზღუდული პირობები სამზე. ხუთ წლამდე, მსესხებლის მიერ ბინის გაყიდვის შეუძლებლობა ვალის დაფარვამდე.

იპოთეკური სესხის კიდევ ერთი მოდელია ამერიკული ორ დონის მოდელი,რომელიც გავრცელებულია ანგლო-საქსური სამართლის სისტემის ქვეყნებში. მისი არსი იმაში მდგომარეობს, რომ ბანკი სესხის გაცემის შემდეგ ახორციელებს მის რეფინანსირებას გრძელვადიანი რესურსების მოზიდვით, უკვე გაცემულ იპოთეკურ სესხებზე პრეტენზიების მინიჭებით სხვა ფინანსურ ინსტიტუტზე (მეორადი ბაზრის ოპერატორი, სპეციალურად შექმნილი სააგენტოები).

თავის მხრივ, ფინანსურ ინსტიტუტებს (მეორადი ბაზრის ოპერატორები, სპეციალურად შექმნილი სააგენტოები) შეუძლიათ მიიღონ იპოთეკური სესხები შემდეგნაირად:

• 1) დაავალოს ისინი მეორად ინვესტორებს;
• 2) შექმნას ერთიანი იპოთეკური სესხების ფონდები და მიყიდოს იპოთეკის ასეთი განუყოფელი აუზები ან ასეთ აუზებში მონაწილეობის უფლებები (წილები) მეორად ინვესტორებზე;
• 3) გამოუშვას და განათავსოს იპოთეკით უზრუნველყოფილი ფასიანი ქაღალდები (ასეთი შეიძლება იყოს იპოთეკით უზრუნველყოფილი ობლიგაციები ან იპოთეკური მონაწილეობის სერთიფიკატები).

ეს სისტემა ძალიან გავრცელებულია აშშ-ში. ორდონიანი სტრუქტურის ამერიკული მოდელის გამარტივებული დიაგრამა ნაჩვენებია ნახ. 4.2. შემდეგ გაცემული იპოთეკური სესხები გადაეცემა სპეციალიზებულ იპოთეკურ სააგენტოებს. ბანკებიდან სესხების ნომინალური ღირებულებით გამოსყიდვით, იპოთეკური სააგენტოები აერთიანებენ მათ აუზებად და გასცემენ მათ მიერ უზრუნველყოფილ სავალო ვალდებულებებს. მსესხებლები ფულს უხდიან ბანკებს მიღებული სესხის გადახდის სახით და ბანკები ამ თანხებს გადარიცხავენ საკომისიოს დაკავებით იპოთეკურ აგენტს, რომელიც მათგან შემოსავალს უხდის იპოთეკური ფასიანი ქაღალდების მფლობელებს.

ბრინჯი. 4.2.

• 1 - სესხის ხელშეკრულება; 2 - იპოთეკის ხელშეკრულება; 3 - იპოთეკით დადებული საცხოვრებლის დაზღვევის ხელშეკრულება; 4 - ნასყიდობის ხელშეკრულება ან ხელშეკრულება;
• 5 - საერთო ხელშეკრულება გამსესხებელსა და იპოთეკურ სააგენტოს შორის; ბ - სააგენტოს ხელშეკრულება;
• 7 - დავალების ხელშეკრულება; 8 - შეთანხმება ფასეულობებთან გარიგებების განხორციელების პროცედურის შესახებ

იპოთეკური სააგენტოს საბუთები; 9 - ბიზნეს რისკის დაზღვევის ხელშეკრულება; 10 - ფასიანი ქაღალდების გაყიდვის ხელშეკრულებები

იპოთეკური სესხის ორსაფეხურიანი მოდელის განხორციელებისას მოცემულია დასკვნა:

• სესხის ხელშეკრულება და იპოთეკური ხელშეკრულება მსესხებელსა და გამსესხებელს შორის;
• მსესხებელსა და გამყიდველს (მშენებელს) შორის საცხოვრებლის გაყიდვის ხელშეკრულებები;
• მსესხებელსა და სადაზღვევო კომპანიას შორის იპოთეკით დადებული საცხოვრებლის სადაზღვევო ხელშეკრულებები;
• ბიზნეს რისკის დაზღვევის ხელშეკრულებები სადაზღვევო კომპანიასა და იპოთეკის სააგენტოს შორის;
• კრედიტორსა და იპოთეკურ სააგენტოს შორის იპოთეკური სესხის მოთხოვნის უფლების მინიჭების ხელშეკრულებები;
• შეთანხმებები ნდობის მენეჯმენტიშეძენილი პრეტენზიები.

ორდონიანი მოდელის არჩევანი აიხსნება არა მხოლოდ სახელმწიფო ინტერესებით, არამედ ანგლო-საქსური სამართლის სისტემაში საკუთრების ცნების თავისებურებებით, რაც მის გაყოფას გულისხმობს. ერთსა და იმავე საკუთრებაზე შესაძლებელია საკუთრების რამდენიმე დასახელების დადგენა და საკუთრების უფლების შინაარსის დაყოფა სხვადასხვა პირებს შორის. საკუთრების უფლების ობიექტი ანგლო-ამერიკული სამართლებრივი სისტემის ქვეყნებში შეიძლება იყოს თავად უფლება.

იპოთეკის ცნება მონჟირება)აშშ-ს სამოქალაქო სამართალში (და ინგლისის სამოქალაქო სამართალში) მთლად არ ემთხვევა იპოთეკის კონცეფციას კონტინენტური ევროპის ქვეყნების სამოქალაქო სამართალში. კერძოდ, იპოთეკის საგანი შეიძლება იყოს როგორც უძრავი, ისე მოძრავი ქონება. მაგრამ მთავარი ის არის, რომ იპოთეკით, იპოთეკით დატვირთული ქონების საკუთრება გადადის იპოთეკარზე. ეს არის ფიდუციარული გირავნობა, რომლის დროსაც მოგირავნე ხდება დაგირავებული ქონების მესაკუთრე 1 .

მეორადი იპოთეკური დაკრედიტების ბაზრის ორდონიანი მოდელის მექანიზმის სირთულე წინასწარ განსაზღვრავს მისი შენარჩუნების ღირებულების ზრდას. ეს, თავის მხრივ, ზრდის მსესხებლის საკრედიტო სახსრების ღირებულებას. კიდევ ერთი ნაკლი არის კონტინენტური სამართლის სისტემის ფარგლებში ანგლო-ამერიკულ მოდელზე აგებული იპოთეკური დაკრედიტების ბაზრის მკაფიოდ და ეფექტურად რეგულირების შეუძლებლობა.

Ამ სცენაზე რუსეთის კანონმდებლობაიპოთეკით მხარდაჭერილ ფასიან ქაღალდებზე, ხელმისაწვდომ საბინაო ბაზრის შესაქმნელად რეფორმის ფარგლებში მიღებული ცვლილებების გათვალისწინებით, საკრედიტო ინსტიტუტებს საშუალებას აძლევს მიმართონ იპოთეკის განვითარების ყველა ზემოთ ჩამოთვლილ მეთოდს, როგორც ბანკების მიერ რესურსების მოზიდვის, ასევე გამოყენების გზით. ფინანსური ინსტრუმენტებიმეორადი ბაზრის ოპერატორები.

შესაძლებლობის მიხედვით ადრეული დაფარვაგამოყოს სესხები ვადამდელი დაფარვის უფლებით და ვადამდე დაფარვის უფლების გარეშე. ხელოვნების მიხედვით. „იპოთეკის შესახებ“ კანონის 45, დამგირავებელს უფლება აქვს ნებისმიერ დროს ვადაზე ადრე შეასრულოს იპოთეკით უზრუნველყოფილი ვალდებულება სრულად, თუ იპოთეკის ხელშეკრულება გამორიცხავს იმავე იპოთეკის საგნის შემდგომი გირავნობის შესაძლებლობას.

დამოკიდებულია იმაზე საპროცენტო განაკვეთის ტიპისესხი მოდის ფიქსირებული და ცვლადი საპროცენტო განაკვეთით. რუსეთის ფედერაციაში იპოთეკური სესხის საპროცენტო განაკვეთი შეიძლება იყოს ფიქსირებული ან ცვლადი. მაგალითად, იპოთეკურმა ბანკმა CJSC CB DeltaCredit-მა გამოუშვა სასესხო პროდუქტი რუბლებში მცურავი საპროცენტო განაკვეთით, რომელიც დაკავშირებულია საორიენტაციო განაკვეთთან. MosPrime Rate.

მსესხებლებისთვის, რომლებსაც შეუძლიათ ოფიციალურად დაადასტურონ თავიანთი შემოსავალი, დელტაკრედიტ ბანკი ადგენს განაკვეთს 5,5% + სამი თვე. MosPrime Rate,„ნაცრისფერი“ შემოსავლის მქონე მსესხებლებისთვის - 6,5% + სამი თვე MosPrime კურსი.განაკვეთები ხელახლა გამოითვლება კვარტალურად.

რეფინანსირების მეთოდის მიხედვით -იპოთეკური სესხი ახორციელებს სხვადასხვა საკრედიტო ინსტიტუტს. მათი საქმიანობის თავისებურებები მოცემულია გაცემული სესხების რეფინანსირების მეთოდში (ცხრილი 4.2).

ცხრილი 4.2

იპოთეკური სესხების რეფინანსირების გზები

უსაფრთხოების ხარისხის მიხედვითსესხები იყოფა საწყისი გადახდის ოდენობის მიხედვით, რომლის ოდენობა შეიძლება მერყეობდეს დაგირავებული ქონების ღირებულების 0-დან 100%-მდე. იპოთეკური სესხის უზრუნველყოფა შესაძლებელია პირველი ან შემდგომი იპოთეკით (უმცროსი, უფროსი იპოთეკით).

კრედიტორების რაოდენობის მიხედვითსესხის გაცემაში მონაწილეობენ იპოთეკური სესხები: ჩვეულებრივი და კომბინირებული. ჩვეულებრივ სესხებს გასცემს ერთი გამსესხებელი, კომბინირებულ სესხებს გასცემს რამდენიმე კრედიტორი.

დამოკიდებულია იმაზე სესხის პირობებიგანასხვავებენ: სუბსიდირებული სესხი და გაცემული სესხი ზოგადი პირობები. სუბსიდირებული სესხი გაიცემა ფიზიკურ პირებზე და იურიდიული პირები-ში შემავალი ბენეფიციარების ჯგუფები სამთავრობო პროგრამები. დაფინანსება მოდის როგორც მთავრობისგან, ასევე საკრედიტო ორგანიზაციები. ასე რომ, 2011 წელს რუსეთის სბერბანკმა განახორციელა შემდეგი პროგრამები: "იპოთეკა სახელმწიფო მხარდაჭერით", "იპოთეკა პლუს სამშობიარო კაპიტალი", " სამხედრო იპოთეკა"და ა.შ.; საბინაო იპოთეკური დაკრედიტების სააგენტომ (AHML) დაიწყო პროგრამა „იპოთეკა ახალგაზრდა მეცნიერებისთვის“; Globex Bank აქტიურად გასცემდა სესხებს სამხედრო მოსამსახურეებისთვის იპოთეკური პროგრამის ფარგლებში. თუმცა, მხოლოდ შეზღუდულ რაოდენობას აქვს წვდომა ასეთ პროგრამებზე.

გარდა ამისა, იპოთეკური სესხი შეიძლება გაიცეს საკრედიტო ხაზების სახით და ერთჯერადად.

იპოთეკური სესხის უპირატესობებია:

• შესაძლებლობა, საკმაოდ მოკლე დროში გახდე საცხოვრებლის მფლობელი და გადახვიდე ახალი ბინა;
• გრძელვადიანი სესხის აღება, რისთვისაც ყოველთვიური გადასახდელების ოდენობა არ შეიცვლება ბინის ღირებულების გაზრდის შემთხვევაში;
• საკუთარი ბინის გადახდის შესაძლებლობა და არ იქირავოთ სხვისი ქონება, ხოლო სესხის პროცენტი შედარებულია მსგავსი ბინის ყოველთვიურ ქირასთან;
• იპოთეკურ სესხზე შეძენილ ბინაში დარეგისტრირების შესაძლებლობა, მსესხებელი და მისი ოჯახის წევრები;
• მომგებიანი ინვესტიციასახსრები (უძრავი ქონების ფასები სტაბილურად იზრდება);
• იპოთეკის მთელი პერიოდის განმავლობაში საგადასახადო შეღავათის მიღება 2 მილიონი რუბლის ფარგლებში, ასევე სესხის დაფარვის პერიოდისთვის პროცენტზე გადახდილი თანხიდან (რუსეთის საგადასახადო კოდექსის 220-ე მუხლის მე-2 ქვეპუნქტი, პუნქტი 1). ფედერაცია).
რუსული ფულის ბაზრის მაჩვენებელი, რომელიც არის მოსკოვში რუბლის სესხების (დეპოზიტების) მიწოდების საშუალო კურსი. ფულის მარკეტიდა გამოითვლება ეროვნული სავალუტო ასოციაციის მიერ.
• რაზუმოვა I.A. იპოთეკური სესხი. მე-2 გამოცემა. სანქტ-პეტერბურგი: პიტერი, 2009 წ., გვ.14.

ო.პ. კაზაჩენოკი, 2005 წ

მოკლე სამეცნიერო მოხსენებები

იპოთეკის ხელშეკრულების საგანი

O. P. კაზაჩენოკი

ხელოვნების შესაბამისად. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 334, იპოთეკა აღიარებულია, როგორც მიწის ნაკვეთების, საწარმოების, შენობების, ნაგებობების, ბინების და სხვა უძრავი ქონების გირავნობა. ამავდროულად, ქონება, რომელზედაც დადებულია იპოთეკა, რჩება იპოთეკართან მის მფლობელობაში და სარგებლობაში („იპოთეკის შესახებ“ ფედერალური კანონის 1 მუხლი 1).

ხელოვნებაში. ფედერალური კანონის 5 "იპოთეკის შესახებ" განსაზღვრავს ქონებას, რომელიც შეიძლება იყოს იპოთეკის საგანი. უპირველეს ყოვლისა, ეს შეიძლება იყოს ხელოვნებაში მითითებული უძრავი ნივთები (უძრავი ქონება, უძრავი ქონება). რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 130, კერძოდ: მიწის ნაკვეთები, მიწისქვეშა ნაკვეთები, იზოლირებული წყლის ობიექტები და ყველაფერი, რაც მყარად არის დაკავშირებული მიწასთან, რისთვისაც უფლებები რეგისტრირებულია უძრავი ქონების უფლებების სახელმწიფო რეგისტრაციისთვის დადგენილი წესით. ხელოვნების 1-ლი პუნქტი. ფედერალური კანონის 5 "იპოთეკის შესახებ" განსაზღვრავს ქონებას, რომელიც შეიძლება იყოს იპოთეკის საგანი. ეს არის, პირველ რიგში, მიწის ნაკვეთები, გარდა ხელოვნებაში მითითებული ნაკვეთებისა. 63 FZ "იპოთეკის შესახებ". მეორეც, საწარმოები, შენობები და ნაგებობები და სხვა უძრავი ქონება, რომელიც გამოიყენება ბიზნეს საქმიანობაში. მესამე, საცხოვრებელი კორპუსები, ბინები და საცხოვრებელი კორპუსებისა და ბინების ნაწილები, რომლებიც შედგება იზოლირებული ოთახებისგან (ერთი ან მეტი). მეოთხე, დაჩები, ბაღის სახლები, ავტოფარეხები და სხვა შენობები სამომხმარებლო მიზნებისთვის. მეხუთე, საჰაერო და საზღვაო ხომალდები, შიდა ნავიგაციის გემები და კოსმოსური ობიექტები.

უძრავი ქონების ცნების განმარტება მოცემულია ხელოვნებაში. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 130. ეს არის მიწასთან მყარად დაკავშირებული ობიექტები, რომელთა გადაადგილება შეუძლებელია მათი დანიშნულების არაპროპორციული დაზიანების გარეშე.

ცხადია, ქონების დაყოფა მოძრავად და უძრავად შემთხვევითი არ არის. პრაქტიკაში მისი მნიშვნელობა გამოიხატება უძრავ ქონებაზე დომინირების უფრო დიდ შეზღუდვაში და მოძრავ ქონებასთან შედარებით ამ ქონების სხვადასხვა სახეობაზე უფლებების განმტკიცების სიძლიერეში.

ხელოვნების 1-ლი პუნქტი. 1 ფედერალური კანონის "იპოთეკის შესახებ" განსაზღვრავს, რომ ქონება, რომელზეც

იპოთეკაზე რჩება იპოთეკართან მის მფლობელობაში და სარგებლობაში. ეს ფაქტობრივად ნიშნავს დამგირავებელს გირავნობის განკარგვის უფლების, საკუთრების ყველაზე მნიშვნელოვანი უფლების მოხსნას (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 209-ე მუხლის 1-ლი პუნქტი). . ამ დებულების შესაბამისად, განაგრძობს ის, „იპოთეკის დადგენისას იპოთეკარი ვალდებულია ფაქტობრივად გაასხვისოს გირავნობის საკუთრება კრედიტორის სასარგებლოდ, რაც არ შეესაბამება ხელოვნების მე-2 პუნქტს. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 209, რომლის თანახმად, მფლობელს უფლება აქვს, საკუთარი შეხედულებისამებრ, მესაკუთრედ ყოფნისას, დადოს ქონება და დატვირთოს იგი სხვა გზით. ამასთან დაკავშირებით, ხელოვნების 1-ლი პუნქტის მე-3 პუნქტი. ფედერალური კანონის "იპოთეკის შესახებ" 1-ს დაემატება ნორმა, რომლის მიხედვითაც ქონება, რომელზედაც დადებულია იპოთეკა, რჩება დამგირავებელთან არა მხოლოდ მის მფლობელობაში და სარგებლობაში, არამედ მის განკარგულებაშიც ფედერალური მიერ დადგენილი შეზღუდვებით. კანონი.

იპოთეკის საგანი მუხ. "იპოთეკის შესახებ" ფედერალური კანონის 9 ექვემდებარება შეფასებას მხარეთა შეთანხმებით რუსეთის ფედერაციის კანონმდებლობის შესაბამისად. ჭეშმარიტი შენიშვნები A.A. კისელევი, რომ „პირიციპი მხარეთა შეთანხმებით გირავნობის საგნის შეფასების პრინციპი საკმაოდ მიზანშეწონილია, რადგან მხოლოდ მხარეთა შეთანხმებით ხელშეკრულების ამ პირობაზეა შესაძლებელი ამ მხრივ კონტრაგენტთა ინტერესების მაქსიმალური ბალანსის მიღწევა. სამართლებრივი ურთიერთობა“2. როგორც ჩანს, ა.სმოლიანიკოვის მიერ შემოთავაზებული მესამე მხარის მიერ გირავნობის საგნის შეფასებამ, თუმცა ის იქნება მაქსიმალურად დამოუკიდებელი, მაგრამ მაინც შეიძლება გამოიწვიოს მხარეებს შორის გადაუჭრელი წინააღმდეგობები და საბოლოოდ აიძულოს ისინი აირჩიონ უზრუნველყოფის სხვა მეთოდი. ძირითადი ვალდებულება ან მიმართოს სასამართლოს იპოთეკის საგნის შეფასების შესახებ დავის მოსაგვარებლად. ეს გზები განიხილება, როგორც ზედმეტად მძიმე და, შესაბამისად, მიუღებელი.

Vestnik VolGU. სერია 5. გამოცემა. 2005 წელი 7

მოკლე სამეცნიერო მოხსენებები

იპოთეკა შეიძლება დაწესდეს სესხის ხელშეკრულებით, სასესხო ხელშეკრულებით ან სხვა ვალდებულებით, მათ შორის, გაყიდვის, ყიდვის, იჯარის, ხელშეკრულების, სხვა შეთანხმების ან დაზიანების საფუძველზე ვალდებულების უზრუნველსაყოფად, თუ ფედერალური კანონით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული.

მოძრავი ქონების გირავნობის მსგავსად, იპოთეკა უზრუნველყოფს მოგირავნესთვის სესხის ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ვალის ძირითადი თანხის ან იპოთეკით უზრუნველყოფილი სხვა ვალდებულების გადახდას, სრულად ან ნაწილობრივ, გათვალისწინებული იპოთეკური ხელშეკრულებით.

სესხის ხელშეკრულების შესრულების უზრუნველსაყოფად დადებული იპოთეკა ან პროცენტის გადახდის პირობით სესხის ხელშეკრულება ასევე უზრუნველყოფს კრედიტორისთვის (გამსესხებლის) მის კუთვნილი პროცენტის გადახდას სესხით სარგებლობისთვის (ნასესხები სახსრები).

გარდა ამისა, თუ ხელშეკრულებით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული, იპოთეკა ასევე უზრუნველყოფს მოგირავნესთვის მის კუთვნილი თანხების გადახდას:

ზარალის ანაზღაურებისას და (ან) პირგასამტეხლოს (ჯარიმა, ჯარიმა) შეუსრულებლობის, შესრულების შეფერხების ან იპოთეკით უზრუნველყოფილი ვალდებულების სხვა არაჯეროვნად შესრულების გამო;

ინტერესის სახით სხვა ადამიანების ბოროტად გამოყენებისთვის ნაღდი ფულითგათვალისწინებულია იპოთეკით უზრუნველყოფილი ვალდებულებით ან ფედერალური კანონით;

დაგირავებულ ქონებაზე ყადაღის დადების შედეგად გამოწვეული იურიდიული და სხვა ხარჯების ანაზღაურებისას;

დაგირავებული ქონების გაყიდვის ხარჯების ანაზღაურებისას (ეს შეესაბამება რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 337-ე მუხლს).

იპოთეკა უზრუნველყოფს იპოთეკარის მოთხოვნებს იმდენად, რამდენადაც ისინი დაკმაყოფილების მომენტში არიან გირავნული ქონების ხარჯზე, თუ ხელშეკრულებით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული („იპოთეკის შესახებ“ ფედერალური კანონის მე-2 მუხლის მე-3 მუხლი). ამასთან, კანონმდებელი ითვალისწინებს გამონაკლისს იპოთეკით ვალდებულებების უზრუნველყოფის წესში. თუ იპოთეკის ხელშეკრულებაში მითითებულია იპოთეკით უზრუნველყოფილი მოგირავნეს მოთხოვნების მთლიანი ფიქსირებული თანხა, მოვალის ვალდებულებები მოგირავნის მიმართ ამ ოდენობაზე მეტი არ ჩაითვლება იპოთეკით უზრუნველყოფილად, გარდა იმ მოთხოვნებისა, რომლებიც ეფუძნება:

დაგირავებულ ქონებაზე ყადაღის დადების შედეგად გამოწვეული სასამართლო და სხვა ხარჯების ანაზღაურება;

დაგირავებული ქონების გაყიდვის ხარჯების ანაზღაურება („იპოთეკის შესახებ“ ფედერალური კანონის მე-3 მუხლი).

ფედერალური კანონი „იპოთეკის შესახებ“ ითვალისწინებს, რომ იპოთეკის სხვა დამატებითი ხარჯები ასევე შეიძლება უზრუნველყოფილი იყოს იპოთეკით.

გასათვალისწინებელია, რომ ხელოვნების მე-3 პუნქტის შესაბამისად. „იპოთეკის შესახებ“ ფედერალური კანონის 5, იპოთეკის საგანი გირავნულად ითვლება მთლიანად აქსესუარებთან ერთად, თუ ხელშეკრულებით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული. იმავდროულად, ქონების ნაწილი, რომლის ნატურით გაყოფა შეუძლებელია მისი მიზნის შეცვლის გარეშე (განუყოფელი ნივთი), არ შეიძლება იყოს იპოთეკის დამოუკიდებელი საგანი („იპოთეკის შესახებ“ ფედერალური კანონის მე-4 მუხლის მე-5 მუხლი).

რსფსრ 1964 წლის სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის No1 დანართი შეიცავს მოქალაქეთა ქონების სახეობების ჩამონათვალს, რომელთა დაკისრება შეუძლებელია. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის თანახმად, ამ სიაში არსებული ქონების გირავნობა შეუძლებელია (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 336-ე მუხლის მე-2 პუნქტი). განცხადებაში ჩამოთვლილი ერთადერთი უძრავი ქონება არის საცხოვრებელი კორპუსი მინაშენებიან მისი ცალკეული ნაწილები – იმ პირებისგან, რომელთა ძირითადი საქმიანობაა სოფლის მეურნეობა- რომელშიც მუდმივად ცხოვრობს მოვალე და მისი მთელი ოჯახი.

ხელოვნებაში. ფედერალური კანონის „იპოთეკის შესახებ“ მე-6 ადგენს აკრძალვას იმ ქონების იპოთეკაზე, რომლის მიმართაც ამ კანონით დადგენილი წესით გათვალისწინებულია სავალდებულო პრივატიზაცია, ან რომლის პრივატიზაცია აკრძალულია. საკანონმდებლო დონეზე ამ დებულებამ საბოლოოდ გადაჭრა პრობლემა, რომელიც აქამდე მხოლოდ სასამართლო პრაქტიკით იყო გადაჭრილი.

ამრიგად, იპოთეკური ნივთების ძირითადი დანიშნულების მიხედვით განასხვავებენ:

სახლებისა და ბინების იპოთეკა;

მიწის ნაკვეთების იპოთეკა;

საწარმოების, შენობების, ნაგებობების, ნაგებობების და სხვა უძრავი ქონების იპოთეკა.

შენიშვნები

1 სმოლიანიკოვი ა. იპოთეკა: თეორია კანონშემოქმედების პრიზმაში // ეკონომიკის კითხვები. 1997. No7. S. 115.

2 კისელევი ა.ა. იპოთეკის ხელშეკრულების საგანი // ნოტარიუსი. 2003. No 2. S. 18.

3 სმოლიანიკოვის ბრძანებულება. op. S. 116.

O. P. კაზაჩენოკი. იპოთეკის ხელშეკრულების საგანი