ქონების სასიცოცხლო ციკლი- დროის პერიოდი, რომლის განმავლობაშიც ის არსებობს, როგორც ფიზიკური ობიექტი.

კომერციული მიზნებისთვის შეძენილი უძრავი ქონების სასიცოცხლო ციკლი, ამ უძრავი ქონების მფლობელის თვალსაზრისით, შეიძლება განმეორდეს იმავე უძრავი ქონების ახალ მფლობელთან ქონების სიცოცხლის ბოლომდე. სასიცოცხლო ციკლი მუდმივად ექვემდებარება გარკვეულ შაბლონებს, გ.ჰარისონის აზრით - ეს არის ფიზიკური, ეკონომიკური, ქრონოლოგიური პერიოდი და ეკონომიკური ცხოვრების დარჩენილი პერიოდი.

Დროზე ფიზიკური ცხოვრება ობიექტი ეხება დროს, როდესაც შესაძლებელია ცხოვრება ან მუშაობა არსებულ შენობაში ან სტრუქტურაში. ეს მაჩვენებელი შეიძლება იყოს ნორმატიული, გათვლილი, ფაქტობრივი და შეიძლება გაიზარდოს გაუმჯობესებული პირობების ან მოდერნიზაციის გამო. თუ უძრავი ქონება დანგრეულია, მისი ფიზიკური სიცოცხლე მთავრდება.

Დროზე ეკონომიკური ცხოვრებამიუთითეთ ის პერიოდი, რომლის განმავლობაშიც შესაძლებელია ობიექტის გამოყენება მოგების მიღებისას; თუ განხორციელებულმა გაუმჯობესებამ არ შეიტანა გარკვეული წვლილი ქონების ღირებულებაში მისი მოძველების გამო, მაშინ მისი ეკონომიკური სიცოცხლე მთავრდება.

ქვეშ ქრონოლოგიური ასაკიგააცნობიეროს პერიოდი, რომელიც გავიდა ქონების ექსპლუატაციაში შესვლიდან მისი შეფასების თარიღამდე.

Სიცოცხლის განმავლობაში

შეფასებაშია გარეგნობაუძრავი ქონების ობიექტი, მისი ტექნიკური მდგომარეობა, ეკონომიკური ფაქტორები, რომელიც გავლენას ახდენს საერთო ღირებულებაობიექტი, ეფექტური ასაკი ეფუძნება.

ეფექტური ასაკი- ეს არის ასაკი, რომელიც შეესაბამება ობიექტის გარკვეულ ფიზიკურ მდგომარეობას და მისი განხორციელების შესაძლებლობის გათვალისწინებით.

ტიპიური მომსახურების ვადა ეწოდება სტანდარტული მომსახურების ვადა.

სტანდარტული მომსახურების ვადა- ეს არის შენობების ან ნაგებობების მომსახურების ვადა, რომელიც განსაზღვრულია რეგლამენტში.

ქვეშ დარჩენილი ეკონომიკური ცხოვრებაშენობები ეხება პერიოდს მისი შეფასების დღიდან ეკონომიკური სიცოცხლის დასრულებამდე. ეს პერიოდი გამოიყენება შემფასებლის მიერ მომავალი შემოსავლის შესაფასებლად. ობიექტის დარჩენილი ეკონომიკური სიცოცხლე იზრდება მისი მოდერნიზაციით ან განახლებით.

ზემოთ განხილული უძრავი ქონების ობიექტების სასიცოცხლო ციკლის ყველა ეტაპი და სიცოცხლის ხანგრძლივობა ურთიერთდაკავშირებულია. უძრავი ქონების მფლობელმა, რათა განახორციელოს ადეკვატური ღონისძიებები, რომლებიც უზრუნველყოფენ ქონების რენტაბელურობისა და უსაფრთხოების ზრდას, უნდა გაითვალისწინოს უძრავი ქონების მდებარეობა სასიცოცხლო ციკლის გარკვეულ (ნებისმიერ) ეტაპზე.

უძრავი ქონების სასიცოცხლო ციკლის ეტაპები

ამრიგად, მათი არსებობის პერიოდში უძრავი ქონების ობიექტები ექვემდებარება ეკონომიკურ, ფიზიკურ, სამართლებრივი ცვლილებებიდა გაიარეთ სასიცოცხლო ციკლის შემდეგი ეტაპები:

• ფორმირება არის მშენებლობა, ანუ ახალი საწარმოს შექმნა, მიწის შეძენა ან გამოყოფა;
• ექსპლუატაცია - მოიცავს ექსპლუატაციას და განვითარებას, ანუ გაფართოებას, რეორგანიზაციას ან რეკონსტრუქციას;
• არსებობის შეწყვეტა არის დანგრევა, ბუნებრივი განადგურება ან ლიკვიდაცია.

უძრავი ქონების სასიცოცხლო ციკლის ეტაპები:

1. პროექტის კონცეფციის ფორმირება და თავისუფალი მიწის ნაკვეთის გამოყენების ვარიანტის არჩევა. ამ პერიოდში ხდება მიწის საუკეთესო და ეფექტური გამოყენების არჩევანი. გამოყენების შემთხვევის არჩევანი მთავრდება გაუმჯობესების დიზაინის ტექნიკური მახასიათებლების შემუშავებით.

2. გაუმჯობესებების დიზაინი.ამ ეტაპზე - საპროექტო ტექნიკური მახასიათებლების საფუძველზე - პროექტის შემუშავება ხორციელდება ნებართვების მოპოვებისა და მიწის ნაკვეთის მოსამზადებლად საჭირო დოკუმენტაციის წარმოებით, ასევე კომუნიკაციების განთავსებით, შენობების აშენებით და ახალი ნარგავების გაშენებით. .

3. გაუმჯობესების წარმოება (მშენებლობა, მშენებლობა).. კონტრაქტორების მიერ პროექტის განხორციელებისას ობიექტის ყველა ფიზიკური მახასიათებელი თითქმის მთლიანად იცვლება, ეს ცვლილებები აღირიცხება ინვენტარიზაციასა და საკადასტრო დოკუმენტებში.

4. ტირაჟი (ყიდვა-გაყიდვა, შემოწირულობა, გაქირავება და ა.შ.)საკუთრების უფლების გადაცემით ან ამ უფლებაზე ტვირთის გაჩენით. ამ ეტაპზე ტრანზაქციები ქონებასთან ხორციელდება.

5. ობიექტის გამოყენება (მოხმარება) დანიშნულებისამებრ ტექნიკური და ოპერატიული მოვლა-პატრონობით. სასიცოცხლო ციკლის ამ ეტაპზე მენეჯერი (ან პროფესიონალი მენეჯმენტის კომპანია) ორგანიზებას უწევს მომხმარებლის მიერ ობიექტის სამომხმარებლო პოტენციალის რაციონალურ გამოყენებას.

6. მოდერნიზაცია: კაპიტალური რემონტი, რეკონსტრუქცია, კეთილმოწყობის აღდგენა შესაძლო გადაყენებით (შეცვლა ფუნქციური დანიშნულება) ობიექტი. ეს ეტაპი იწყება იმ მომენტში, როდესაც ობიექტი იმყოფება მიმდინარე მდგომარეობავეღარ დააკმაყოფილებს მომხმარებლების თანამედროვე საჭიროებებს ან/და თუ მისი ფუნქციონირება ეკონომიკურად არაეფექტური ხდება. ამ ეტაპზე, მინიმუმ, კაპიტალური რემონტი ტარდება ცვლილებების გარეშე დაგეგმვის გადაწყვეტადა ფუნქციური დანიშნულება, მაგრამ მოსახსნელი ფიზიკური ცვეთა და ფუნქციური სიბერის აღმოფხვრით.

7. გაუმჯობესების განადგურება, დანგრევა, ნაგავსაყრელი ან მასალების გადამუშავება. სასიცოცხლო ციკლი მთავრდება გაუმჯობესებების დანგრევით მათი ეკონომიკური ცხოვრების ბოლოს. მმართველი კომპანიაამზადებს წინადადებებს ვადების დადგენისა და შენობების დანგრევის ეკონომიკურად მისაღებ მეთოდზე, ლიკვიდირებული შენობებისა და კომუნიკაციების კონსტრუქციული ელემენტებისა და მასალების გაყიდვის შესაძლებლობის გათვალისწინებით.

ნებისმიერი უძრავი ქონების (აშენებული ან გარემონტებული) ოპერაციული ეფექტურობის შეფასება მოიცავს მის განხილვას მთელი მისი სასიცოცხლო ციკლის განმავლობაში. უძრავი ქონების პროცესის თანმიმდევრობა ჩასახიდან ლიკვიდაციამდე (განკარგვამდე). ობიექტის სიცოცხლის ციკლი ტექნიკურ-ეკონომიკური შესწავლის მომენტიდან ფიზიკური ან მორალური დაბერების მომენტამდე შეიძლება დაიყოს 4 ეტაპად:

I. წინასწარი დიზაინისა და დიზაინის ეტაპები.

1. ხარჯების გაანგარიშების რაციონალური აგება მთელი სასიცოცხლო ციკლისთვის.

2. საოპერაციო ხარჯების მინიმიზაცია.

პირველი ეტაპი დიდწილად განსაზღვრავს ობიექტის ფუნქციონირების ეფექტურობას. ეს ეტაპი განსაკუთრებით რთულია და შედგება რამდენიმე კომპონენტისგან.

წინასწარი დიზაინის ეტაპი - კონცეფციის ეტაპი. Ეს შეიცავს:

· უძრავი ქონების ბაზრის ანალიზი;

· ობიექტის ადგილმდებარეობის შერჩევა და დამტკიცება;

· ტექნიკურ-ეკონომიკური დასაბუთების შემუშავება;

· საინვესტიციო ფონდების მოზიდვა.

შედეგი: დიზაინის დავალება.

პროექტის ეტაპიმოიცავს (მუხლი 48 Grad.K):

· საინჟინრო გამოკითხვა;

· არქიტექტურული და სამშენებლო პროექტი;

· გამოკვლევა;

· პირველადი სანებართვო დოკუმენტაციის რეგისტრაცია.

II. უძრავი ქონების პროექტის მშენებლობა.

1. მომხმარებლის არჩევანი. პროექტის მენეჯმენტი (მიზანშეწონილია დაიწყოს პირველი პერიოდიდან).

2. მშენებარე კაპიტალური მშენებლობის პროექტის შესაბამისობა უძრავი ქონების ბაზრის მოთხოვნებთან.

3. კონტრაქტორის შერჩევა (გენერალური კონტრაქტი, ქვეკონტრაქტი).

4. მშენებლობის კონტროლი.

5. სახელმწიფო სამშენებლო ზედამხედველობა.

6. ობიექტის ექსპლუატაციაში გაშვების ნებართვის გაცემა.

ამ ეტაპზე ჩნდება რეალური მტკიცებულება მშენებარე ობიექტის შესაბამისობის შესახებ უძრავი ქონების ბაზრის სეგმენტის მოთხოვნებთან, რომელიც განისაზღვრება სასიცოცხლო ციკლის ლოგიკით.

III. ქონების ექსპლუატაცია.

მოიცავს ფუნქციურ და ტექნიკურ ოპერაციას.

ფუნქციონალური (ფუნქციური სარგებლობის მოპოვება მესაკუთრის ან ინვესტორის დიზაინის ფუნქციური მიზნისა და მიზნების შესაბამისად) მოიცავს:

· ფლობა და გამოყენება;

· მოგების მიღება, მოთხოვნილების დაკმაყოფილება;

· ქონების განკარგვა;

· მფლობელების, თანამფლობელების, მომხმარებლების შეცვლა (უფლებათა და გარიგებების სავალდებულო რეგისტრაციით).

ტექნიკური (უძრავი ქონების ტექნიკური მდგომარეობის შენარჩუნება, რომელიც უზრუნველყოფს მოცემულ დონეზე ფუნქციონალური სარგებლობის მოპოვების პირობებს) ოპერაცია:

· ქონების მართვა (მოვლა, შეკეთება, გამოცვლა);

· ობიექტის და მისი ნაწილების ფუნქციური დანიშნულების შეცვლა;

· სასიცოცხლო ციკლის გამეორება ან მოდიფიცირება;

· ობიექტის ეკონომიკური სიცოცხლის დასრულება.

უძრავი ქონების ობიექტების ექსპლუატაცია:

შენობის აღჭურვილობის ექსპლუატაცია;

მასალის აღრიცხვა;

ხანძარსაწინააღმდეგო დაცვა, უსაფრთხოების ზომები;

კომუნიკაციების მენეჯმენტი (ამისთვის საზოგადოებრივი შენობები);

გადამუშავება, ნარჩენების გადამუშავება;

საგანგებო სიტუაციების აღმოფხვრა;

მოვლა და შეკეთება.

ოპერაციული პერიოდები:

ა. ოპერაცია სრულ ანაზღაურებამდე;

B. ინვესტიციის შემდგომი საოპერაციო დრო (სანამ ცვეთა და ცვეთის აღმოფხვრის დამატებითი ხარჯები არ აღემატება ექსპლუატაციის სარგებელს)

IV. ობიექტის დახურვის ეტაპი.

ეს არის მისი თავდაპირველი და შეძენილი ფუნქციების სრული აღმოფხვრა, რაც იწვევს ან დანგრევას ან თვისობრივად ახალ განვითარებას. ეს ეტაპი მოითხოვს მნიშვნელოვან ხარჯებს:

ლიკვიდაცია

ობიექტის შეცვლა

ფიზიკური სიბერის აღმოფხვრა.

მიწის ნაკვეთის ღირებულება, როგორც ვაკანტური, აღემატება მიწის ღირებულებას პლუს არსებული ობიექტის ღირებულებას.

ეკონომიკური აზრიგაუმჯობესების მოხსნა მოიცავს დაბრკოლებების მოხსნას მიწის უფრო ეფექტური გამოყენებისათვის არსებული გაუმჯობესების სახით.

უძრავი ქონების სასიცოცხლო ციკლი ექვემდებარება გარკვეულ შაბლონებს და მოიცავს ეკონომიკურ, ფიზიკურ, ქრონოლოგიურ და დარჩენილ ეკონომიკურ ცხოვრებას.

ობიექტის ფიზიკური სიცოცხლის ხანგრძლივობა- ქონების ფუნქციურად შესაფერის მდგომარეობაში რეალურად არსებობის პერიოდი მის დანგრევამდე. ეს ხდება: ნორმატიული, ფაქტობრივი, გათვლილი.

ეკონომიკური სიცოცხლის ხანგრძლივობა- დროის პერიოდი, რომლის განმავლობაშიც ობიექტი გამოიყენება მოგების წყაროდ.

ობიექტის სიცოცხლის ხანგრძლივობა არის დროის პერიოდი, რომლის დროსაც ობიექტი შეიძლება გამოყენებულ იქნას მისი ფუნქციური მიზნისთვის.

სიცოცხლის პერიოდები:

ქრონოლოგიური ასაკი- ობიექტის ექსპლუატაციის პერიოდი ექსპლუატაციაში შესვლის მომენტიდან;

ეფექტური ასაკი- ობიექტის ასაკი, მისი გარეგნობისა და ტექნიკური მდგომარეობის შეფასების საფუძველზე;

დარჩენილი ეკონომიკური ცხოვრება- პერიოდი შეფასების დღიდან მისი ეკონომიკური სიცოცხლის დასრულებამდე.

ნებისმიერი უძრავი ქონების ობიექტი არის მატერიალური აქტივი, რომელიც არსებობს დროში, ამიტომ მისი სასიცოცხლო ციკლის დაზუსტება შესაძლებელია. ქონების სასიცოცხლო ციკლი (ფიზიკური) არის დროის ის პერიოდი, რომლის განმავლობაშიც ქონება არსებობს, როგორც ფიზიკური ობიექტი. უძრავი ქონების სასიცოცხლო ციკლი შედგება შემდეგი ეტაპებისგან (ფაზებისგან):

1. პროექტის კონცეფციის ფორმირება და თავისუფალი მიწის ნაკვეთის გამოყენების ვარიანტის არჩევა. ამ პერიოდის განმავლობაში ხდება მიწის ნაკვეთის საუკეთესო და ეფექტური გამოყენების არჩევანი - მისი მახასიათებლებისა და ყველა თვისების თავისებურებების გათვალისწინებით. გარემო. ანალიზის საფუძველზე, ყველაზე პროდუქტიული გამოყენების ვარიანტი შეირჩევა კანონით ნებადართული, ფიზიკურად, ეკონომიკურად და ფინანსურად მიზანშეწონილი. გამოყენების შემთხვევის არჩევანი მთავრდება გაუმჯობესების დიზაინის ტექნიკური მახასიათებლების შემუშავებით.

2. გაუმჯობესებების დიზაინი.ამ ეტაპზე - საპროექტო სპეციფიკაციების საფუძველზე - პროექტის შემუშავება ხორციელდება (სპეციალიზებული ორგანიზაციის მიერ) ნებართვების მისაღებად და მიწის ნაკვეთის მოსამზადებლად საჭირო დოკუმენტაციის წარმოებით (ფორმისა და ზომის დაფიქსირება, არასაჭირო ბუნებრივი მოცილება). და ხელოვნური მცენარეულობა, სანიაღვრე რეზერვუარები), ასევე კომუნიკაციების გაყვანა, შენობების (სტრუქტურების) მშენებლობა და ახალი ნარგავების გაშენება. მიზანშეწონილია განხორციელდეს პროექტის მიღება საპროექტო ორგანიზაციისგან მმართველი კომპანიის მონაწილეობით, რომელიც მონაწილეობდა დიზაინის ტექნიკური მახასიათებლების შემუშავებაში.

3. გაუმჯობესების წარმოება (მშენებლობა, მშენებლობა).. კონტრაქტორების მიერ პროექტის განხორციელებისას ობიექტის ყველა ფიზიკური მახასიათებელი თითქმის მთლიანად იცვლება, ეს ცვლილებები აღირიცხება ინვენტარიზაციასა და საკადასტრო დოკუმენტებში. კეთილმოწყობის მშენებლობისას და ობიექტის ახალი სტატუსის კონსოლიდაციის შედეგად, როგორც წესი, იცვლება გარემოს მახასიათებლებიც, რომლებიც დაკავშირებულია შექმნილ ობიექტთან.

4. მკურნალობა (ყიდვა-გაყიდვა, შემოწირულობა, იჯარა და ა.შ.) ქონებრივი უფლების გადაცემით ან ამ უფლებაზე ტვირთის გამოჩენით. ამ ეტაპზე ობიექტთან ოპერაციები მიმდინარეობს და ამ უკანასკნელის სამართლებრივი ბედის ცვლილება სახელმწიფოს მიერ აღირიცხება. ობიექტის ყიდვის ან გაყიდვისას იცვლება საკუთრების საგანი. როდესაც მიწა ან/და კეთილმოწყობა იჯარით არის გაცემული ან დაქირავებული მფლობელის მიერ (ან, მფლობელის სახელით, მმართველი კომპანიის მიერ), გამოყენების უფლებები (და, შესაძლოა, საკუთრება) გადაეცემა სხვა სუბიექტს. საკუთრების უფლებაზე ტვირთი.

5. ობიექტის გამოყენება (მოხმარება) დანიშნულებისამებრ ტექნიკური და ოპერატიული მოვლა-პატრონობით. სასიცოცხლო ციკლის ამ ეტაპზე მენეჯერი (ან პროფესიონალი მენეჯმენტის კომპანია) ორგანიზებას უწევს მომხმარებლის მიერ ობიექტის სამომხმარებლო პოტენციალის რაციონალურ გამოყენებას. დროთა განმავლობაში, ობიექტის მახასიათებლები განიცდის ცვლილებებს, რადგან გაუმჯობესება ფიზიკურად იწურება და ხდება ფუნქციურად მოძველებული, რასაც ამძიმებს ეკონომიკაში და გარე ფიზიკურ გარემოში ვითარების ცვლილება, რაც იწვევს დამატებით, ე.წ. გარეგნულ მოძველებას.

ექსპლუატაციის დროს პერიოდულად ტარდება ტექნიკური ინსპექტირება და მოვლაგაუმჯობესების ცალკეული ელემენტები მთლიანად ობიექტის გამოყენების შეწყვეტის გარეშე.

6. მოდერნიზაცია: კაპიტალური რემონტი, რეკონსტრუქცია, კეთილმოწყობის აღდგენა ობიექტის შესაძლო გადაყენებით (ფუნქციური დანიშნულების შეცვლა). ეს ეტაპი იწყება იმ მომენტიდან, როდესაც ობიექტი ამჟამინდელ მდგომარეობაში ვეღარ აკმაყოფილებს მომხმარებლების თანამედროვე მოთხოვნილებებს ან/და თუ მისი ფუნქციონირება ხდება ეკონომიკურად არაეფექტური. ამ ეტაპზე, მინიმუმ, ძირითადი რემონტი ხორციელდება დაგეგმვის გადაწყვეტისა და ფუნქციური მიზნის შეცვლის გარეშე, მაგრამ მოსახსნელი ფიზიკური ცვეთა და ფუნქციონალური სიბერის აღმოფხვრით.

თუ ამ მომენტში ჩატარებული მიწის საუკეთესო და ეფექტური გამოყენების ანალიზი და კეთილმოწყობა აჩვენებს გაუმჯობესების ფუნქციური მიზნის ნაწილობრივ შეცვლის მიზანშეწონილობას, მაშინ ეს უკანასკნელი რეკონსტრუქცია მოხდება ნაწილის განლაგების ცვლილებით. შენობა. ბუნებრივია, ეს ასევე უზრუნველყოფს ფუნქციებს კაპიტალური რემონტიგაუმჯობესების ელემენტები, რომლებიც ინარჩუნებენ თავდაპირველ ფუნქციონირებას.

თუ ობიექტის გამოყენების ანალიზმა მის არსებულ მდგომარეობაში აჩვენა მისი ფუნქციური მიზნის სრულად ჩანაცვლების აუცილებლობა, მაშინ რეკონსტრუქციას შეიძლება თან ახლდეს არა მხოლოდ განლაგების რადიკალური ცვლილება, არამედ არსებული შენობების გაფართოება ან ზედნაშენი. მიწის ნაკვეთის თავისუფალი ნაწილის განვითარება.

7. კეთილმოწყობის, ნაგავსაყრელის ან მასალების გადამუშავების განადგურება, დანგრევა. სასიცოცხლო ციკლი მთავრდება გაუმჯობესებების დანგრევით მათი ეკონომიკური ცხოვრების ბოლოს. მმართველი კომპანია ამზადებს წინადადებებს ვადების დადგენის და შენობების დანგრევის ეკონომიკურად გამართლებულ მეთოდს, ლიკვიდირებული შენობებისა და კომუნიკაციების სტრუქტურული ელემენტების და მასალების გაყიდვის შესაძლებლობის გათვალისწინებით (ლიკვიდაციის ხარჯების მოცულობა მინიმუმამდეა დაყვანილი).

ქონების სასიცოცხლო ციკლის ზოგიერთი ეტაპი შეიძლება განმეორდეს. ასე, მაგალითად, ახალი ობიექტის შექმნის პროექტის იდეა შეიძლება წარმოიშვას როგორც იმ ეტაპზე, როდესაც მიწის ნაკვეთი სრულიად უფასოა, ასევე იმ ეტაპზე, როდესაც ჩნდება შენობების რეკონსტრუქციის, ნაწილობრივი დანგრევის ან დასრულების საჭიროება. ცირკულაციის ფაზა შეიძლება განხორციელდეს რამდენჯერმე ობიექტის სიცოცხლის განმავლობაში, ხოლო მიმოქცევის მომენტები განსაზღვრავს იმ პერიოდების დროის საზღვრებს, რომლებიც ქმნიან ე.წ. საინვესტიციო ციკლების საფუძველს.

ქონება, როგორც მატერიალური აქტივი, შეიძლება გამოყენებულ იქნას როგორც ეკონომიკური საქონელი, საქონელი ან შემოსავლის წყარო. თუ ქონებას მოაქვს შემოსავალი მის მფლობელს და აკმაყოფილებს მის მოთხოვნილებებს, მაშინ მას იყენებს მომხმარებელი შემოსავლისა და მოგების გაზრდის მიზნით. როგორც კი შეფასების ობიექტი არ გამოიმუშავებს შემოსავალს, ის კარგავს სარგებლობას მფლობელისთვის და ექვემდებარება გაყიდვას და შეიძლება გაიყიდოს პროდუქტის სახით მთლიანად ან ნაწილებად სიცოცხლის ციკლის ნებისმიერ ეტაპზე.

უძრავი ქონების, როგორც პროდუქტის სასიცოცხლო ციკლის ძირითადი ეტაპები:

1. უძრავი ქონების შეძენა (შესყიდვა, მშენებლობა, მემკვიდრეობა).

2. გარკვეული პერიოდის განმავლობაში ფლობა და გამოყენება

3. ქონების მართვა

4. მოგების მიღება, მფლობელების მოთხოვნილებების დაკმაყოფილება

5. ქონების განკარგვა

6. მფლობელების, მფლობელების, მომხმარებლების შეცვლა

7. ობიექტზე საკუთრების უფლების განკარგვა

8. ფუნქციონირების შეცვლა

9. საკუთრების შეწყვეტა

ფულადი ნაკადები ეტაპობრივად საინვესტიციო ციკლიუძრავ ქონებაში ხასიათდება საპირისპირო მიმართულება და უთანასწორობა. საწყის ეტაპზე მათ აქვთ უარყოფითი ნაკადები ფული(მშენებლობის ან შეძენისას). მისი გამოყენების (გაქირავების) პერიოდში უარყოფითი ფულადი ნაკადებიგარდაიქმნება დადებითად, ხოლო მფლობელი უკვე იღებს სტაბილურ შემოსავალს, თუმცა ამავდროულად შესაძლებელია ხარჯებიც (შენობის რემონტი და მოვლა)

სხვა პროდუქტებისგან განსხვავებით, შემოსავლის მომტანი უძრავი ქონება მოითხოვს აქტივების პროფესიონალურ მენეჯმენტს, დაწყებული საუკეთესო და ეფექტური გამოყენების შემთხვევის ძიებით და მისი პრაქტიკული განხორციელებით.

უმაღლესი პროფესიული განათლების სახელმწიფო საგანმანათლებლო დაწესებულება

პეტერბურგის სავაჭრო-ეკონომიკური ინსტიტუტი

დისციპლინაში "უძრავი ქონების ეკონომიკა"

"უძრავი ქონების მახასიათებლები და სასიცოცხლო ციკლი"

დაასრულა: ანდრეიანოვა ე.ვ.

გრ. 1410 ეკონომიკის ფაკულტეტი მე-4 კურს

სამეცნიერო ხელმძღვანელი

პიროგოვა O.E.

პეტერბურგი, 2010 წ

შესავალი

თავი 1. უძრავი ქონების ცნება და მისი ობიექტი

1 უძრავი ქონების განმარტება

2 უძრავი ქონების ობიექტი

თავი 2. უძრავი ქონების მახასიათებლები და სასიცოცხლო ციკლი

1 ქონების მახასიათებლები

2 უძრავი ქონების, როგორც ფიზიკური ობიექტის სასიცოცხლო ციკლი

3 უძრავი ქონების სასიცოცხლო ციკლი, როგორც ეკონომიკური ობიექტი

4 საწარმოს უძრავი ქონების, როგორც ქონებრივი კომპლექსის სასიცოცხლო ციკლი

დასკვნა

ბიბლიოგრაფია

აპლიკაციები

შესავალი

უძრავი ქონების ობიექტებს განსაკუთრებული ადგილი უჭირავთ საზოგადოებასთან ურთიერთობის სისტემაში, რადგან მათთან არის დაკავშირებული ეკონომიკური საქმიანობა და პრიორიტეტული ურთიერთობები მათი საქმიანობის ყველა სფეროში.

დღეს ეს არის უძრავი ქონება, რომელიც, როგორც ჩანს, სისტემის ცენტრალურ რგოლს წარმოადგენს საბაზრო ეკონომიკაქვეყნები. და ეს გასაგებია - უძრავი ქონების ნაწილი არის არა მხოლოდ სპეციალური პროდუქტი, არამედ კაპიტალი, რომელიც ქმნის შემოსავალს და მომსახურების გაწევის საფუძველს ეფექტური განხორციელების მიზნით. სამეწარმეო საქმიანობა.

უძრავი ქონების ეკონომიკა არის ურთიერთობების სისტემა, რომელიც წარმოიქმნება უძრავი ქონების გარიგების პროცესში.

დისციპლინის ცოდნა აუცილებელია თანამედროვე სპეციალისტების მომზადებისას, ვინაიდან ამჟამად ნებისმიერ პროფესიონალს აწყდება პრაქტიკული აქტივობებიუძრავი ქონების ბაზარზე მიმდინარე პროცესებთან.

მთავარი მიზანი მეთოდოლოგიური მითითებები- სტუდენტების ცოდნის განვითარება უძრავი ქონების ობიექტების არსის შესახებ, სამართლებრივი ასპექტებიუძრავი ქონების ეკონომიკა, ძირითადი ოპერაციები და უძრავი ქონების შეფასების მიდგომები, უძრავი ქონების ბაზრის თავისებურებები და მასზე ბიზნეს საქმიანობის სახეები.

1. უძრავი ქონების ცნება და მისი ობიექტი

1 უძრავი ქონების განმარტება

„უძრავი ქონების“ ცნება განუყოფელია სხვა კონცეფციისგან - „ქონება“.

საკუთრება არის ქონების კოლექცია, ე.ი. ექვემდებარება ფულად შეფასებას, სამართლებრივ ურთიერთობებს, რომელშიც ეს პირი (ფიზიკური ან იურიდიული) იმყოფება.

ნებისმიერი პირის საკუთრებაში არსებული ქონება ან იურიდიული პირიშინაარსის მიხედვით იყოფა:

· აქტივი: ნივთების ერთობლიობა, რომელსაც ფლობს პირი საკუთრების უფლებით ან სხვა საკუთრების უფლებით; უფლებების ერთობლიობა სხვათა ქმედებებზე (მაგალითად, სავალო ქონება);

· პასიური: ნივთების ერთობლიობა, რომელიც ეკუთვნის სხვა პირებს, მაგრამ დროებით იმყოფება მოცემული ადამიანის მფლობელობაში; მოცემულ პირზე დაკისრებული ვალდებულებების მთლიანობა.

ისტორიულად, რომაული სამართლის დროიდან მოყოლებული, ქონება იყოფა მოძრავად და უძრავად.

ხელოვნების მიხედვით. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 130 (შემდგომში რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსი) ”უძრავ ნივთებზე ( უძრავი ქონებაუძრავი ქონება) მოიცავს მიწის ნაკვეთებს, წიაღის ნაკვეთებს, იზოლირებულ წყლის ობიექტებს და ყველაფერს, რაც მყარად არის დაკავშირებული მიწასთან, ანუ ობიექტებთან, რომელთა გადაადგილება მათი დანიშნულების არაპროპორციული დაზიანების გარეშე შეუძლებელია, მათ შორის ტყეები, მრავალწლიანი ნარგავები, შენობები, ნაგებობები.

უძრავ ნივთებშიც შედის საგნები სახელმწიფო რეგისტრაციაჰაერი და ზღვის გემები, შიდა ნავიგაციის გემები, კოსმოსური ობიექტები. კანონმა შეიძლება სხვა ქონება უძრავ ქონებად მიიჩნიოს.“.

თანამედროვე რუსულმა იურიდიულმა პრაქტიკამ დაადგინა მთელი რიგი კრიტერიუმები, რომლითაც ფიზიკური ობიექტი შეიძლება კლასიფიცირდეს უძრავ ქონებად:

· მყარი კავშირი კონკრეტულ მიწის ნაკვეთთან (ობიექტის გადაადგილების შეუძლებლობა მისი დანიშნულების არაპროპორციული დაზიანების გარეშე);

სისრულე გამოყენების შესაძლებლობის თვალსაზრისით დანიშნულებისამებრ;

· სერტიფიცირებული (ოფიციალურად რეგისტრირებული), რომელიც ეკუთვნის კონკრეტულ მფლობელს - სახელმწიფოს, ფედერაციის სუბიექტს, მუნიციპალიტეტს, კერძო პირს ან კერძო პირთა ჯგუფს;

· უძრავი ქონების ობიექტისა და უძრავი ქონების ფიზიკური იზოლაციის შესაძლებლობა (ანუ უძრავი ქონების ობიექტის მკაფიოდ დადგენილი ფიზიკური საზღვრების არსებობა);

· უძრავი ქონების ობიექტის ფუნქციონალური დამოუკიდებლობა (შეიძლება თუ არა ამ უძრავი ქონების სხვა ობიექტებისგან დამოუკიდებლად გამოყენება, თუ მისი ფუნქციური დანიშნულება გულისხმობს სხვა უძრავი ქონების ნაწილობრივ გამოყენებას);

· სერვიტუტების არსებობა (ან არარსებობა) და გამოყენების უფლებაზე სხვა შეზღუდვები.

ნივთები, რომლებიც არ უკავშირდება უძრავ ქონებას, მათ შორის ფულს და ფასიანი ქაღალდები, აღიარებულია მოძრავ ქონებად. მოძრავ ნივთებზე უფლების რეგისტრაცია არ არის საჭირო, გარდა კანონით განსაზღვრული შემთხვევებისა.

2 უძრავი ქონების ობიექტი

„უძრავი ქონება“ შეიცავს ორ ბაზას - ფიზიკურს და იურიდიულს. ამ კონცეფციის ფიზიკური საფუძველი ეფუძნება უძრავი ქონების მატერიალურ კომპონენტს, კერძოდ: შენობებს, ნაგებობებს, მიწის ნაკვეთებს, წიაღისეულს და ა.შ. ყველაფერი, რაც „არის ობიექტი, რომელიც დაკავშირებულია დედამიწასთან ისე, რომ მისი მოძრაობა შეუძლებელია მისი მიზნის არაპროპორციული ზიანის გარეშე“.

იურიდიული ნაწილი მდგომარეობს უძრავი ქონებით გარიგების შედეგად წარმოშობილი უფლებების განხორციელებისა და მისი გამოყენების არეალში.

ცვეთა და ცვეთას გამო, ქონება კარგავს ლიკვიდობას - „უძრავი ქონების ფულად გადაქცევის ნებისმიერი მეთოდის განხორციელების შესაძლებლობა“ - ეს არის კონცეფციის სამართლებრივი კომპონენტი.
თითოეულ ქონებას აქვს საკუთარი საკადასტრო ნომერი, მასზე გამოიყენება პროცესი სახელწოდებით „უძრავი ქონების ინვენტარიზაცია“. მას ახასიათებს „ინვენტარი“ - უძრავი ქონების ობიექტის გაჩენისა და ცვლილებების ისტორია. ყოველივე ზემოთქმული ეხება უძრავი ქონების განმარტების სამართლებრივ ნაწილს.

სამოქალაქო უფლებების ობიექტებს მიეკუთვნება ნივთები, მათ შორის ფული და ფასიანი ქაღალდები, სხვა ქონება, მათ შორის ქონებრივი უფლებები; სამუშაოები და მომსახურება; ინფორმაცია; შედეგები ინტელექტუალური საქმიანობა, მათ შორის ექსკლუზიური უფლებებიმათზე (ინტელექტუალური საკუთრება); არამატერიალური სარგებელი.

2. ქონების მახასიათებლები და სასიცოცხლო ციკლი

1 ქონების მახასიათებლები

მიწის ნაკვეთის შემადგენელი ნაწილის მქონე ყველა ხელოვნურ შენობას (უძრავი ქონების ობიექტს) აქვს ზოგადი მახასიათებლები, რაც საშუალებას აძლევს მათ განასხვავოს მოძრავი ობიექტებისგან. ეს:

სტაციონალურობა, უმოძრაობა. ნიშანს ახასიათებს ქონების ძლიერი ფიზიკური კავშირი დედამიწის ზედაპირთან და სივრცეში მისი გადაადგილების შეუძლებლობა ფიზიკური განადგურებისა და დაზიანების გარეშე, რაც მას შემდგომი გამოყენებისთვის უვარგისს ხდის.

მატერიალურობა. აღსანიშნავია, რომ უძრავი ქონება ყოველთვის მოქმედებს ფიზიკური და ღირებულებითი ფორმით. ქონების ფიზიკურ მახასიათებლებს მიეკუთვნება, მაგალითად, მისი ზომა და ფორმა, უსიამოვნებები და საფრთხეები, გარემო, მისასვლელი გზები, კომუნალური, ზედაპირული და წიაღის ფენა, ლანდშაფტი და ა.შ. ამ მახასიათებლების ერთობლიობა განსაზღვრავს ობიექტის სარგებლიანობას, რაც საფუძვლად უდევს ქონების ღირებულებას. თუმცა, ეს თავისთავად არ განსაზღვრავს ღირებულებას. ნებისმიერ ობიექტს აქვს ღირებულება, რომელსაც აქვს ამა თუ იმ ხარისხით ისეთი მახასიათებლები, როგორიცაა ვარგისიანობა და შეზღუდული მიწოდება. მნიშვნელოვანი ღირებულების შესაქმნელად უნდა იყოს შეზღუდული მიწოდება. სოციალური იდეალები და სტანდარტები, ეკონომიკური აქტივობები და ტენდენციები, კანონები, მთავრობის გადაწყვეტილებები და ქმედებები და ბუნებრივი ძალები გავლენას ახდენენ ადამიანის ქცევაზე და ეს ყველაფერი ერთმანეთთან ურთიერთქმედებს უძრავი ქონების ღირებულების შესაქმნელად, შესანარჩუნებლად, შესაცვლელად ან შესამცირებლად. აქვე უნდა აღინიშნოს, რომ უძრავი ქონება ერთ-ერთია იმ მცირერიცხოვან საქონელს შორის, რომლის ღირებულება არა მხოლოდ თითქმის ყოველთვის სტაბილურია, არამედ დროთა განმავლობაში თანდათან იზრდება.

უძრავი ქონების გამძლეობა პრაქტიკულად აღემატება ყველა სხვა საქონლის გამძლეობას, გარდა ძვირფასი ქვებისა და იშვიათი ლითონებისგან დამზადებული პროდუქტების გარკვეული სახეებისა.

მაგალითად, რუსეთში მოქმედი სამშენებლო კოდებისა და რეგულაციების (SNiP) მიხედვით, საცხოვრებელი პროექტები, ძირითადი სტრუქტურების მასალის მიხედვით (საძირკველი, კედლები, ჭერი), იყოფა 6 ჯგუფად, სტანდარტული მომსახურების ვადით 15-დან 150-მდე. წლები.

დედამიწის მიმოქცევის ხანგრძლივობა სწორი გამოყენების შემთხვევაში უსასრულოა და მისი სწორი გამოყენების დარღვევა გამოუსწორებელ ზარალს გამოიწვევს.

უძრავი ქონების ძირითადი ზოგადი მახასიათებლების გარდა, შესაძლებელია განვასხვავოთ კერძო მახასიათებლები, რომლებიც განისაზღვრება კონკრეტული მაჩვენებლებით, უძრავი ქონების სახეობიდან გამომდინარე.

თითქმის შეუძლებელია საუბარი ორ იდენტურ ბინაზე, ორ იდენტურ ნაკვეთზე, ორ იდენტურ შენობაზე, რადგან მათ აუცილებლად ექნებათ განსხვავებები მდებარეობის სხვა უძრავი ქონების ობიექტებთან, ინფრასტრუქტურასთან და თუნდაც კარდინალურ მიმართულებებთან მიმართებაში, რაც აჩვენებს ჰეტეროგენულობას, უნიკალურობას და თითოეული ქონების უნიკალურობა.

უძრავმა ქონებამ გაზარდა ეკონომიკური ღირებულება. ეს გამოწვეულია იმით, რომ იგი განკუთვნილია ხანგრძლივი გამოყენებისთვის და არ მოიხმარება გამოყენებისას. როგორც წესი, მას აქვს სტრუქტურული სირთულე, რომელიც მოითხოვს მაღალ ხარჯებს სათანადო მდგომარეობაში შესანარჩუნებლად.

გარდა ამისა, ქონებას ყოველთვის აქვს თავისი ფუნქციონალური დანიშნულება. ეს შეიძლება იყოს პროდუქტიული ან არაპროდუქტიული. ზე სამრეწველო მიზნებისთვისქონება პირდაპირ თუ ირიბად მონაწილეობს პროდუქციის შექმნაში, სამუშაოს შესრულებაში და მომსახურების გაწევაში. არასაწარმოო მიზნებისთვის ის უზრუნველყოფს ადამიანების ცხოვრებისა და მომსახურების პირობებს.

უძრავი ქონება ყოველთვის მოქმედებს როგორც გრძელვადიანი ინვესტიციის ობიექტი. ყველაზე ხშირად, ეს გამოწვეულია იმით, რომ ქონების ნაწილებად შეძენა შეუძლებელია, რადგან ქონებაში კაპიტალის დაბანდება მოითხოვს მნიშვნელოვან კაპიტალს. გარდა ამისა, თუ ვსაუბრობთ საქმის მომგებიან მხარეზე, ფულადი ინვესტიციები უძრავ ქონებაში წარმოადგენს ხარჯებს საკმაოდ მაღალი ანაზღაურებადი პერიოდით.

აღსანიშნავია, რომ ზოგიერთი სახის უძრავი ქონება შეიძლება გადაკეთდეს მოძრავ ქონებად. მაგალითად, ტყეები და მრავალწლიანი ნარგავები, განსაზღვრებით, ეკუთვნის უძრავ ქონებას, ხოლო მოკრეფილი ხე უკვე მოძრავი საკუთრებაა.

გთხოვთ გაითვალისწინოთ, რომ შენობებსა და ნაგებობებში განთავსებული აღჭურვილობა (გათბობა, წყალმომარაგება, კანალიზაცია, ელექტრომოწყობილობა, ლიფტები, გრილები, მეორე ლითონის კარები და ა.შ.) კლასიფიცირდება მოძრავ ქონებად. მაგრამ რადგან ის გახდა უძრავი ქონების განუყოფელი ნაწილი, ამ ობიექტზე გარიგების შემთხვევაში, უძრავ ქონებაში შემავალი ყველა მოძრავი ქონება დეტალურად უნდა იყოს აღწერილი (ეს განსაკუთრებით ეხება ქონებას, რომელიც ექვემდებარება ყადაღას გარიგება).

ხშირად, უძრავი ქონებით ტრანზაქციებმა შეიძლება გადაიტანოს უფლებები და ინტერესები, რომლებიც არ არის უძრავი ქონების ნაწილი. ეს შეიძლება იყოს იჯარის უფლებები, უპირატესი უფლებები ან სხვა ინტერესები (სერვიტუტები).

ასე რომ, უძრავი ქონება მოიცავს ძირითადი საშუალებების ყველაზე ძვირფას და ზოგადად მნიშვნელოვან ობიექტებს, ხოლო უძრავი ქონების ობიექტებს, როგორიცაა მიწა და წიაღისეული, აქვს დიდი არა მხოლოდ ეკონომიკური, არამედ სტრატეგიული მნიშვნელობა ნებისმიერი სახელმწიფოსთვის ნებისმიერ დროს.

მაგალითად, პრეკაპიტალისტურ პერიოდში მიწა იყო ერთადერთი მნიშვნელოვანი სიმდიდრის წყარო თითოეული ინდივიდისთვის, ისევე როგორც სახელმწიფოსა და მთლიანად საზოგადოებისთვის.

უძრავი ქონება ნებისმიერ სოციალურ სისტემაში არის ეკონომიკური და სახელმწიფო ინტერესების ობიექტი და, შესაბამისად, ამ კატეგორიის საკუთრებისთვის შემოღებულ იქნა მასზე უფლებების სავალდებულო სახელმწიფო რეგისტრაცია, რაც შესაძლებელს ხდის კანონის ობიექტისა და სუბიექტის იდენტიფიცირებას, ვინაიდან კავშირი ქონებასა და მასზე უფლების საგანს შორის უხილავია და უძრავი ქონების ფიზიკური გადაადგილებით გადაცემა შეუძლებელია.

2 უძრავი ქონების, როგორც ფიზიკური ობიექტის სასიცოცხლო ციკლი

მოქმედებს როგორც ფიზიკური ობიექტი, უძრავი ქონება არის პროდუქტი, საკუთრების, ბიზნესის ობიექტი და გადის სხვადასხვა ეტაპებსა და პროცესებს მის თითოეულ ინკარნაციაში.

უძრავი ქონების ობიექტის (ფიზიკური) სასიცოცხლო ციკლი არის დროის ის პერიოდი, რომლის განმავლობაშიც უძრავი ქონება არსებობს, როგორც ფიზიკური ობიექტი. უძრავი ქონების სასიცოცხლო ციკლი შედგება შემდეგი ეტაპებისგან (ფაზებისგან):

პროექტის კონცეფციის ფორმირება და თავისუფალი მიწის ნაკვეთის გამოყენების ვარიანტის არჩევა. ამ პერიოდში ხდება მიწის ნაკვეთის საუკეთესო და ეფექტური გამოყენების არჩევანი - მისი მახასიათებლების თავისებურებებისა და გარემოს ყველა თვისების გათვალისწინებით. ანალიზის საფუძველზე, ყველაზე პროდუქტიული გამოყენების ვარიანტი შეირჩევა კანონით ნებადართული, ფიზიკურად, ეკონომიკურად და ფინანსურად მიზანშეწონილი. გამოყენების შემთხვევის არჩევანი მთავრდება გაუმჯობესების დიზაინის ტექნიკური მახასიათებლების შემუშავებით.

გაუმჯობესებების დიზაინი. ამ ეტაპზე - საპროექტო სპეციფიკაციების საფუძველზე - პროექტის შემუშავება ხორციელდება (სპეციალიზებული ორგანიზაციის მიერ) ნებართვების მისაღებად და მიწის ნაკვეთის მოსამზადებლად საჭირო დოკუმენტაციის წარმოებით (ფორმისა და ზომის დაფიქსირება, არასაჭირო ბუნებრივი მოცილება). და ხელოვნური მცენარეულობა, სანიაღვრე რეზერვუარები), ასევე კომუნიკაციების გაყვანა, შენობების (სტრუქტურების) მშენებლობა და ახალი ნარგავების გაშენება. მიზანშეწონილია განხორციელდეს პროექტის მიღება საპროექტო ორგანიზაციისგან მმართველი კომპანიის მონაწილეობით, რომელიც მონაწილეობდა დიზაინის ტექნიკური მახასიათებლების შემუშავებაში.

გაუმჯობესების წარმოება (მშენებლობა, მშენებლობა). კონტრაქტორების მიერ პროექტის განხორციელებისას ობიექტის ყველა ფიზიკური მახასიათებელი თითქმის მთლიანად იცვლება, ეს ცვლილებები აღირიცხება ინვენტარიზაციასა და საკადასტრო დოკუმენტებში. კეთილმოწყობის მშენებლობისას და ობიექტის ახალი სტატუსის კონსოლიდაციის შედეგად, როგორც წესი, იცვლება გარემოს მახასიათებლებიც, რომლებიც დაკავშირებულია შექმნილ ობიექტთან.

მკურნალობა (ყიდვა-გაყიდვა, შემოწირულობა, იჯარა და ა.შ.) ქონებრივი უფლების გადაცემით ან ამ უფლებაზე ტვირთის გამოჩენით. ამ ეტაპზე ობიექტთან ოპერაციები მიმდინარეობს და ამ უკანასკნელის სამართლებრივი ბედის ცვლილება სახელმწიფოს მიერ აღირიცხება. ობიექტის ყიდვის ან გაყიდვისას იცვლება საკუთრების საგანი. როდესაც მიწა ან/და კეთილმოწყობა იჯარით არის გაცემული ან დაქირავებული მფლობელის მიერ (ან, მფლობელის სახელით, მმართველი კომპანიის მიერ), გამოყენების უფლებები (და, შესაძლოა, საკუთრება) გადაეცემა სხვა სუბიექტს. საკუთრების უფლებაზე ტვირთი.

ობიექტის გამოყენება (მოხმარება) დანიშნულებისამებრ ტექნიკური და ოპერატიული მოვლა-პატრონობით. სასიცოცხლო ციკლის ამ ეტაპზე მენეჯერი (ან პროფესიონალი მენეჯმენტის კომპანია) ორგანიზებას უწევს მომხმარებლის მიერ ობიექტის სამომხმარებლო პოტენციალის რაციონალურ გამოყენებას. დროთა განმავლობაში, ობიექტის მახასიათებლები განიცდის ცვლილებებს, რადგან გაუმჯობესება ფიზიკურად იწურება და ხდება ფუნქციურად მოძველებული, რასაც ამძიმებს ეკონომიკაში და გარე ფიზიკურ გარემოში ვითარების ცვლილება, რაც იწვევს დამატებით, ე.წ. გარეგნულ მოძველებას.

ექსპლუატაციის დროს პერიოდულად ტარდება ტექნიკური ინსპექტირება და ინდივიდუალური გაუმჯობესების ელემენტების რუტინული შეკეთება მთლიანად ობიექტის გამოყენების შეწყვეტის გარეშე.

მოდერნიზაცია: კაპიტალური რემონტი, რეკონსტრუქცია, კეთილმოწყობის აღდგენა ობიექტის შესაძლო გადაყენებით (ფუნქციური დანიშნულების შეცვლა). ეს ეტაპი იწყება იმ მომენტიდან, როდესაც ობიექტი ამჟამინდელ მდგომარეობაში ვეღარ აკმაყოფილებს მომხმარებლების თანამედროვე მოთხოვნილებებს ან/და თუ მისი ფუნქციონირება ხდება ეკონომიკურად არაეფექტური. ამ ეტაპზე, მინიმუმ, ძირითადი რემონტი ხორციელდება დაგეგმვის გადაწყვეტისა და ფუნქციური მიზნის შეცვლის გარეშე, მაგრამ მოსახსნელი ფიზიკური ცვეთა და ფუნქციონალური სიბერის აღმოფხვრით.

თუ ამ მომენტში ჩატარებული მიწის საუკეთესო და ეფექტური გამოყენების ანალიზი და კეთილმოწყობა აჩვენებს გაუმჯობესების ფუნქციური მიზნის ნაწილობრივ შეცვლის მიზანშეწონილობას, მაშინ ეს უკანასკნელი რეკონსტრუქცია მოხდება ნაწილის განლაგების ცვლილებით. შენობა. ბუნებრივია, ამავდროულად, უზრუნველყოფილია გაუმჯობესების ელემენტების ძირითადი შეკეთების ფუნქციები, თავდაპირველი ფუნქციური დანიშნულების შენარჩუნებით.

თუ ობიექტის გამოყენების ანალიზმა მის არსებულ მდგომარეობაში აჩვენა მისი ფუნქციური მიზნის სრულად ჩანაცვლების აუცილებლობა, მაშინ რეკონსტრუქციას შეიძლება თან ახლდეს არა მხოლოდ განლაგების რადიკალური ცვლილება, არამედ არსებული შენობების გაფართოება ან ზედნაშენი. მიწის ნაკვეთის თავისუფალი ნაწილის განვითარება.

გაუმჯობესების განადგურება, დანგრევა, ნაგავსაყრელი ან მასალების გადამუშავება. სასიცოცხლო ციკლი მთავრდება გაუმჯობესებების დანგრევით მათი ეკონომიკური ცხოვრების ბოლოს. მმართველი კომპანია ამზადებს წინადადებებს ვადების დადგენის და შენობების დანგრევის ეკონომიკურად გამართლებულ მეთოდს, ლიკვიდირებული შენობებისა და კომუნიკაციების სტრუქტურული ელემენტების და მასალების გაყიდვის შესაძლებლობის გათვალისწინებით (ლიკვიდაციის ხარჯების მოცულობა მინიმუმამდეა დაყვანილი).

ცხადია, ზოგიერთი ფაზა მეორდება სიცოცხლის ციკლის სხვადასხვა ეტაპზე. ასე, მაგალითად, ახალი ობიექტის შექმნის პროექტის იდეა შეიძლება წარმოიშვას როგორც იმ ეტაპზე, როდესაც მიწის ნაკვეთი სრულიად უფასოა, ასევე იმ ეტაპზე, როდესაც ჩნდება შენობების რეკონსტრუქციის, ნაწილობრივი დანგრევის ან დასრულების საჭიროება. ცირკულაციის ფაზა შეიძლება განხორციელდეს რამდენჯერმე ობიექტის სიცოცხლის განმავლობაში, ხოლო მიმოქცევის მომენტები განსაზღვრავს იმ პერიოდების დროის საზღვრებს, რომლებიც ქმნიან ე.წ. საინვესტიციო ციკლების საფუძველს.

3 უძრავი ქონების, როგორც ეკონომიკური ობიექტის სასიცოცხლო ციკლი

ობიექტი უძრავი ქონების ეკონომიკურ

უძრავი ქონების სასიცოცხლო ციკლი ექვემდებარება გარკვეულ ნიმუშებს და მოიცავს ეკონომიკური და ფიზიკური ცხოვრების პერიოდს

ეკონომიკური ცხოვრება, რომელიც განსაზღვრავს დროის იმ პერიოდს, რომლის განმავლობაშიც შესაძლებელია ობიექტის გამოყენება მოგების წყაროდ. ეკონომიკური ცხოვრება მთავრდება მაშინ, როდესაც განხორციელებული გაუმჯობესება აღარ უწყობს ხელს ქონების ღირებულებას.

ტიპიური ფიზიკური სიცოცხლის ხანგრძლივობა არის ქონების ფაქტობრივი არსებობის პერიოდი ფუნქციურად შესაფერის მდგომარეობაში მის დანგრევამდე. Განსაზღვრული მარეგულირებელი დოკუმენტები. უძრავი ქონების ობიექტების ფიზიკური და ეკონომიკური სიცოცხლის ხანგრძლივობა ობიექტური ხასიათისაა, რომელიც შეიძლება დარეგულირდეს, მაგრამ არ შეიძლება გაუქმდეს.

სიცოცხლის ხანგრძლივობა არის პერიოდი, როდესაც ობიექტი არსებობს და შეგიძლიათ მასში იცხოვროთ ან იმუშაოთ.

უძრავი ქონების სიცოცხლის ხანგრძლივობის თვალსაზრისით, განასხვავებენ შემდეგ პერიოდებს:

ü ეფექტური ასაკი, რომელიც ასახავს ობიექტის ასაკს მისი გარეგნობისა და ტექნიკური მდგომარეობის მიხედვით.

ü ქრონოლოგიური (ფაქტობრივი) ასაკი, რომელიც შეესაბამება ობიექტის ექსპლუატაციაში გაშვების დღიდან.

ü დარჩენილი ეკონომიკური სიცოცხლე, რომელიც გამოიყენება ექსპერტის შემფასებლის მიერ ობიექტის შესაფასებლად და წარმოადგენს პერიოდს შეფასების დღიდან ობიექტის ეკონომიკური სიცოცხლის დასრულებამდე.

უძრავი ქონების, როგორც ეკონომიკური ობიექტის სასიცოცხლო ციკლი ასეთია:

შემოქმედება

უძრავი ქონების სახელმწიფო რეგისტრაცია - რუსეთის ფედერაციაში - უძრავი ქონების წარმოშობის, შეზღუდვის (დატვირთვის), უფლებების გადაცემის ან შეწყვეტის სახელმწიფოს მიერ აღიარების და დადასტურების სამართლებრივი აქტი. Სამოქალაქო კოდექსი RF.

ფლობა და გამოყენება; მფლობელების შეცვლა. ფლობა - ში სამოქალაქო სამართალი- მფლობელის უფლებამოსილება; ნივთის ფაქტობრივი ფლობა, რაც მფლობელს უქმნის ნივთზე პირდაპირი ზემოქმედების შესაძლებლობას.

განვითარება

უძრავი ქონების სამომხმარებლო ქონების გაუარესება

ეკონომიკური ცხოვრების დასასრული

4 საწარმოს უძრავი ქონების, როგორც ქონებრივი კომპლექსის სასიცოცხლო ციკლი

საწარმო, როგორც უფლებების ობიექტი აღიარებულია, როგორც ქონებრივი კომპლექსი, რომელიც გამოიყენება სამეწარმეო საქმიანობის განსახორციელებლად.

საწარმო მთლიანად, როგორც ქონებრივი კომპლექსი, აღიარებულია უძრავ ქონებად.

საწარმო მთლიანად ან მის ნაწილს შეიძლება წარმოადგენდეს ყიდვა-გაყიდვის, გირავნობის, იჯარის და სხვა ოპერაციების ობიექტს, რომლებიც დაკავშირებულია საკუთრების უფლების დაფუძნებასთან, ცვლილებასთან და შეწყვეტასთან.

საწარმოს შემადგენლობა, როგორც ქონებრივი კომპლექსი, მოიცავს ყველა სახის ქონებას, რომელიც განკუთვნილია მისი საქმიანობისთვის, მათ შორის მიწის ნაკვეთები, შენობები, ნაგებობები, აღჭურვილობა, ინვენტარი, ნედლეული, პროდუქტები, მოთხოვნის უფლებები, დავალიანება, ისევე როგორც ინდივიდუალური აღნიშვნების უფლება. საწარმოს, მის პროდუქტებს, სამუშაოებს და მომსახურებას (სავაჭრო დასახელება, სავაჭრო ნიშნები, მომსახურების ნიშნები) და სხვა ექსკლუზიური უფლებები, თუ კანონით ან ხელშეკრულებით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული.

საწარმოს, როგორც ქონების კომპლექსის სასიცოცხლო ციკლი:

საწარმოს შექმნა ან პრივატიზაცია

საკუთრების უფლების სახელმწიფო რეგისტრაცია (სახელმწიფო, მუნიციპალური, კერძო, საზიარო საკუთრება). საწარმოზე უფლებების სახელმწიფო რეგისტრაცია და მასთან გარიგებები უნდა განხორციელდეს ქ სპეციალური შეკვეთა, განპირობებული სამართლებრივი სპეციფიკაამ ობიექტის. საწარმოს მთავარი მახასიათებელია ჩართვის შესაძლებლობა მიწის ნაკვეთებიდა სხვადასხვა ტერიტორიაზე მდებარე სხვა უძრავი ქონება, ასევე საწარმოდან უძრავი ქონების გამორიცხვის შესაძლებლობა.

გახდეს ან მიაღწიოს დიზაინის შესაძლებლობებს

ოპტიმალური შესრულება

საკუთრების შეცვლა, კერძო და სრული

რეორგანიზაცია, რეფორმა, რეკონსტრუქცია, შერწყმა, შეძენა

გაკოტრება (არასავალდებულო ეტაპი)

ლიკვიდაცია (სურვილისამებრ ეტაპი). ქონებრივი კომპლექსის ლიკვიდაცია არის გაკოტრებული ორგანიზაციის ქონების (მათ შორის უძრავი ქონების) გაყიდვის აუქციონი და სხვა მექანიზმები გაკოტრების საქმის წარმოების სამართლებრივი დებულებების შესაბამისად.

ფუნქციონირების შეწყვეტა: ბუნებრივი არააღდგენითი შეწყვეტა, ფიზიკური განადგურება, განზრახ დანგრევა.

დასკვნა

ნებისმიერ სოციალურ სისტემაში უძრავ ქონებას განსაკუთრებული ადგილი უჭირავს სოციალური ურთიერთობების სისტემაში, რომელთა ფუნქციონირებასთან არის დაკავშირებული ადამიანების ცხოვრება და საქმიანობა ბიზნესის, მენეჯმენტისა და ორგანიზაციის ყველა სფეროში. ეს არის უძრავი ქონება, რომელიც წარმოადგენს მთელი სისტემის ცენტრალურ რგოლს საბაზრო ურთიერთობები. უძრავი ქონება არა მხოლოდ ყველაზე მნიშვნელოვანი პროდუქტია, რომელიც აკმაყოფილებს ადამიანების სხვადასხვა მოთხოვნილებებს, არამედ ის არის რეალური სახით კაპიტალიც, რომელიც ქმნის შემოსავალს.

უძრავი ქონება არის ქვეყნის ეროვნული სიმდიდრის საფუძველი, რომელსაც აქვს მასიური ხასიათი მესაკუთრეთა რაოდენობის მიხედვით. ამიტომ, უძრავი ქონების ეკონომიკის ცოდნა აუცილებელია წარმატებული სამეწარმეო საქმიანობისთვის სხვადასხვა სახისბიზნესში, ისევე როგორც ნებისმიერი ოჯახისა და ცალკეული მოქალაქის ცხოვრებაში, ვინაიდან უძრავი ქონების ფლობა არის უპირველესი საფუძველი თავისუფლებისა, დამოუკიდებლობისა და ყველა ადამიანის ღირსეული არსებობისა.

ბიბლიოგრაფია

1. „უძრავი ქონების ეკონომიკა“. სახელმძღვანელო. გორემიკინი V.A., მოსკოვი, 2008 წ.

. "უძრავი ქონების ეკონომიკა". სახელმძღვანელო. Asaul A.N. Karasev A.V., მოსკოვი, 2009 წ.

ოზეროვი E.S. ეკონომიკა და უძრავი ქონების მენეჯმენტი. პეტერბურგი: გამომცემლობა "ISS", 2006 - 422 გვ. - ISBN 5-901-810-04-Х

Ignatov L.L. უძრავი ქონების ეკონომიკა. სასწავლო და მეთოდური სახელმძღვანელო. - მ.: MSTU im. N. E. Bauman, 2008. - 168გვ. - ISBN 5-7038-2174-6

უძრავი ქონების ობიექტის, როგორც ფიზიკური ობიექტის სასიცოცხლო ციკლი არის უძრავი ქონების ობიექტის არსებობის პროცესების თანმიმდევრობა ჩასახიდან ლიკვიდაციამდე (განკარგვამდე). მატერიალური ობიექტების სასიცოცხლო ციკლი შედგება შემდეგი ეტაპებისგან: ჩასახვა - დაბადება - სიმწიფე - დაბერება - სიკვდილი.

უძრავი ქონების სასიცოცხლო ციკლის ეტაპებს სხვანაირად უწოდებენ: წინასწარი პროექტი - პროექტი - მშენებლობა - ექსპლუატაცია - დახურვა.

• 1. წინასაპროექტო (საწყისი) ეტაპი მოიცავს უძრავი ქონების ბაზრის ანალიზს, ქონების შერჩევას, პროექტის სტრატეგიის ფორმირებას. ინვესტიციის ანალიზი, პირველადი სანებართვო დოკუმენტაციის მომზადება, საკრედიტო საინვესტიციო ფონდების მოზიდვა.
• 2. დიზაინის ეტაპი მოიცავს ფინანსური სქემის შემუშავებას, დაფინანსების ორგანიზებას, არქიტექტურულ-საინჟინრო ჯგუფის შერჩევას და დიზაინის მართვას.

ამ პერიოდის ძირითადი ამოცანებია ეტაპების ხანგრძლივობის შემცირება, უძრავი ქონების ობიექტების სამომხმარებლო თვისებების გაუმჯობესება და, რაც მთავარია, საოპერაციო ხარჯების მინიმუმამდე შემცირება სასიცოცხლო ციკლის ყველა ეტაპზე.

ცხადია, პირველ ორ საფეხურზე მოგება არ ხდება, რადგან ისინი მოტივაციური ხასიათისაა.

• 3. მშენებლობის ეტაპი შედგება კონტრაქტორის შერჩევისგან, კოორდინაციისგან სამშენებლო სამუშაოებიდა მშენებლობის ხარისხის, ხარჯთაღრიცხვისა და დანახარჯების კონტროლი. ამ ეტაპზე ჩნდება რეალური მტკიცებულება მშენებარე ობიექტის შესაბამისობის შესახებ უძრავი ქონების ბაზრის სეგმენტის მოთხოვნებთან, რომელიც განისაზღვრება სასიცოცხლო ციკლის ლოგიკით. ამ პერიოდის განმავლობაში წყდება პოტენციური მომხმარებლების ინვესტიციების წილის გაზრდის ამოცანები, რადგან შეთავაზებებისა და მოგების მოცულობის ზრდა მიუთითებს ბაზრის საკმაოდ ფართო აღიარებაზე.
• 4. ქონების ექსპლუატაციის ეტაპი მოიცავს ობიექტების მოვლა-შეკეთებას და მათ რეკონსტრუქციას. უძრავი ქონების ექსპლუატაცია მოიცავს: აღჭურვილობისა და შენობების ექსპლუატაციას და შეკეთებას, მასალების აღრიცხვას, ხანძარსაწინააღმდეგო და უსაფრთხოების ზომებს, კომუნიკაციების მართვას, ნარჩენების გატანას და გადამუშავებას, ცვლილებებს და რეკონსტრუქციას, საგანგებო სიტუაციებზე რეაგირებას და დაწესებულების დაცვას.

უძრავი ქონების ობიექტების რეკონსტრუქცია არის რადიკალური რეკონსტრუქცია, ცვლილება ორგანიზაციული და ტექნიკური ღონისძიებების კომპლექსის გასაუმჯობესებლად, რომელიც მიზნად ისახავს მთლიანად უძრავი ქონების ობიექტების მორალური და ფიზიკური გაუარესების აღმოფხვრას ან მათ ცალკეულ ელემენტებს და სისტემებს.

ტექნიკური მომსახურება - სამუშაოები, რომლებიც შესრულებულია უძრავი ქონების სტანდარტული მომსახურების ვადის უზრუნველსაყოფად; ისინი არ იწვევენ მისი ღირებულების ზრდას, მაგრამ ხელს უშლიან ცალკეული ელემენტების გაუარესებას და წარუმატებლობას. ტექნიკური მომსახურების მიზანია უზრუნველყოს, რომ ობიექტი გამოიყენებოდეს დანიშნულებისამებრ.

რემონტი - სამუშაო ქონების დაზიანების (გაფუჭების) აღმოსაფხვრელად მისი ნორმალური ფუნქციონირების აღდგენის მიზნით. სარემონტო სამუშაოებიიყოფა პატარა და დიდად. მცირე რემონტი, რომელიც გრძელდება 1-2 დღე, არ ახანგრძლივებს ობიექტის მომსახურების ვადას და არ ზრდის მის ღირებულებას. ძირითადი რემონტი (2 დღეზე მეტი) ახანგრძლივებს ქონების სიცოცხლეს, მაგრამ არ ზრდის მის ღირებულებას.

ჩანაცვლება არის საკუთრებაში შემავალი ძირითადი საშუალებების გამოუსადეგარი ან მოძველებული კომპონენტების მსგავსი ერთეულით ჩანაცვლების პროცესი.

5. ობიექტის დახურვის ეტაპი არის მისი თავდაპირველი და შეძენილი ფუნქციების სრული აღმოფხვრა, შედეგი არის ან ნგრევა ან თვისობრივად ახალი განვითარება. ამ ეტაპზე არის მნიშვნელოვანი სალიკვიდაციო ხარჯები, რაც გამოწვეულია ქონების ფლობით. თუ ქონება მიიღებს ახალ მაღალხარისხიან განვითარებას, ცვლილების ღირებულება ეხება საკუთრების ღირებულებას ახალ ფუნქციაზე.

უძრავი ქონების ობიექტების სასიცოცხლო ციკლის მსგავსად, ქონების კომპლექსის სასიცოცხლო ციკლი შეიძლება დაიყოს ეტაპებად:

• 1. ქონებრივი კომპლექსის ფორმირება (უძრავი ქონების ობიექტებთან გარიგებების შედეგების მარეგულირებელი რეგისტრაცია და მათზე უფლებები: ყიდვა-გაყიდვა, საწესდებო კაპიტალში შენატანი, ქირა, ლიზინგი).
• 2. ქონების კომპლექსის განაშენიანება (ახალი აშენებული, ბალანსის დამატება).
• 3. ქონებრივი კომპლექსის ლიკვიდაცია - აუქციონი და გაკოტრებული ორგანიზაციის ქონების (მათ შორის უძრავი ქონების) რეალიზაციის სხვა მექანიზმები გაკოტრების საქმის წარმოების სამართლებრივი დებულებების შესაბამისად.

უძრავი ქონების ობიექტების, როგორც საკუთრების სასიცოცხლო ციკლი მესაკუთრის თვალსაზრისით, მრავალჯერ მეორდება ყოველ ახალ მფლობელთან, ობიექტის ეკონომიკური ან ფიზიკური სიცოცხლის დასრულებამდე. კატეგორიების – მატერიალური (ფიზიკური), სამართლებრივი (სამართლებრივი) და ეკონომიკური – სამეულიდან გამომდინარე, უძრავი ქონების სასიცოცხლო ციკლი შეიძლება დაიყოს სამ ეტაპად (ნახ. 1.). თითოეული ეტაპი მოიცავს მესაკუთრის გარკვეულ აქტივობებსა და ქმედებებს.

ბრინჯი. 1.

უძრავი ქონების სასიცოცხლო ციკლი ექვემდებარება გარკვეულ ნიმუშებს და მოიცავს ეკონომიკური და ფიზიკური ცხოვრების პერიოდს (ნახ. 2):

• 1. ეკონომიკური ცხოვრება განსაზღვრავს დროის პერიოდს, რომლის განმავლობაშიც შესაძლებელია აქტივის გამოყენება მოგების წყაროდ და მთავრდება მაშინ, როდესაც განხორციელებული გაუმჯობესება ხელს აღარ შეუწყობს აქტივის ღირებულებას.
• 2. ფიზიკური ცხოვრების ტიპიური პერიოდია უძრავი ქონების ფაქტობრივად შესაფერის მდგომარეობაში ყოფნის პერიოდი მის დანგრევამდე. განისაზღვრება მარეგულირებელი დოკუმენტებით.

უძრავი ქონების ობიექტების ფიზიკური და ეკონომიკური სიცოცხლის ხანგრძლივობა ობიექტური ხასიათისაა, რომელიც შეიძლება დარეგულირდეს, მაგრამ არ შეიძლება გაუქმდეს.

3. Lifetime - დროის პერიოდი, როდესაც არსებობს ობიექტი და შეგიძლია მასში იცხოვრო ან იმუშაო.

ბრინჯი. 2.

უძრავი ქონების სიცოცხლის ხანგრძლივობის თვალსაზრისით, განასხვავებენ შემდეგ პერიოდებს:

• 1. ეფექტური ასაკი, რომელიც ასახავს საგნის ასაკს მისი გარეგნობისა და ტექნიკური მდგომარეობის მიხედვით.
• 2. ობიექტის ექსპლუატაციაში მყოფი პერიოდის შესაბამისი ქრონოლოგიური (ფაქტობრივი) ასაკი ექსპლუატაციაში გაშვების მომენტიდან.
• 3. დარჩენილი ეკონომიკური სიცოცხლის პერიოდი, რომელიც გამოიყენება ექსპერტის შემფასებლის მიერ ობიექტის შესაფასებლად და წარმოადგენს პერიოდს შეფასების დღიდან ობიექტის ეკონომიკური მოქმედების დასრულებამდე.