08.11.2012

ლამაზი ტერმინი "ექსპოზიცია" ალბათ უკვე ცნობილია არა მხოლოდ ბაზრის პროფესიონალებისთვის, არამედ მომხმარებლებისთვისაც. და მაინც, მოდით განვმარტოთ - სიტყვებით "ბინის ექსპოზიცია", ექსპერტები გულისხმობენ ობიექტის ადგილმდებარეობას უძრავი ქონების ბაზარზე. ყველა მფლობელს, რომელიც ნამდვილად არის დაინტერესებული ბინის გაყიდვით, ყოველთვის სურს, რომ ექსპოზიციის პერიოდი იყოს რაც შეიძლება მოკლე. თვის საუკეთესო რეალტორი ოქტომბრის მუშაობის შედეგებზე დაყრდნობით, ხამოვნიკის ფილიალში უძრავი ქონების ოპერაციების ექსპერტი ელენა ცარევა საუბრობს იმაზე, თუ რა გავლენას ახდენს ექსპოზიციის ხანგრძლივობასა და წარმატებაზე. *

ბინის ექსპოზიცია იწყება იმ მომენტიდან, როდესაც ინფორმაცია თქვენი სახლის შესახებ შედის მონაცემთა ბაზაში და მთავრდება, როდესაც თქვენ გადაწყვეტთ მყიდველს. ეს რთული და საპასუხისმგებლო პერიოდია. თქვენი სახლის ბინა, სადაც ყოველი წვრილმანი მოგონებებთან არის დაკავშირებული, უცნობები ზედმიწევნით განიხილავენ როგორც საქონელს, ახარისხებენ მის ყველა უპირატესობასა და მინუსს. დიდი ალბათობით, გინდათ, რომ ეს ყველაფერი რაც შეიძლება მალე დასრულდეს, ასე რომ შვებით ამოისუნთქოთ და მშვიდად მოემზადოთ გარიგებისთვის. და ყველას სურს, რომ მათი სახლი დაფასდეს.

გავლენის ფაქტორები

”ბინის ექსპოზიციის ხანგრძლივობა დამოკიდებულია რამდენიმე კომპონენტზე”, - ამბობს ჩვენი ექსპერტი ელენა ცარევა. - ერთ-ერთი მთავარი ფაქტორი ლიკვიდურობაა ე.წ საცხოვრებელი: რამდენად მოთხოვნადია მსგავსი ბინები ასეთ ტერიტორიაზე. რა თქმა უნდა, მაღალი მოთხოვნა საშუალებას გაძლევთ გაყიდოთ ქონება მოკლე დროში.

მეორე წერტილი არის ფასი, უფრო სწორად, მისი ადეკვატურობა. მოგეხსენებათ, ნებისმიერი გამყიდველი ოცნებობს გაყიდოს თავისი ბინა უფრო მაღალ ფასად, ხოლო ნებისმიერ მყიდველს სურს იყიდოს იაფად. და ისე, რომ ბინა არ გაიყინოს, აუცილებელია კომპრომისის პოვნა.

- არსებობს საშუალო ფასის ცნება, რომელიც შეესაბამება ამ ტიპის საცხოვრებლის ყველაზე გავრცელებულ ფასებს. თუ თქვენი მიზანია გაყიდვა რაც შეიძლება სწრაფად, ფასი უნდა იყოს საშუალო ან ოდნავ დაბალი. თუ თქვენ სთავაზობთ ობიექტს საშუალოზე მაღალ ფასში, ეს ნიშნავს, რომ თქვენს ბინას უნდა ჰქონდეს აშკარა უპირატესობები: მაგალითად, ევროპული ხარისხის რემონტი, მოსახერხებელი სატრანსპორტო ბმულები, სკოლა ან საბავშვო ბაღი ფანჯრების ქვეშ. თუ არ არსებობს მნიშვნელოვანი უპირატესობები, უმჯობესია გადაწყვიტოთ პოტენციური მყიდველისთვის უფრო მისაღები თანხა. თავად განსაჯეთ: შესაძლებელი იქნება თუ არა ოროთახიანი ბინის სწრაფად გაყიდვა 8 მილიონ 800 ათას რუბლად, თუ ის, რბილად რომ ვთქვათ, ნორმალურ მდგომარეობაშია და მისი „წითელი ფასი“ რვა მილიონზე მეტი არ არის? რა თქმა უნდა, თუ კლიენტი დაჟინებით მოითხოვს თავის გაბერილ ფასს, უძრავი ქონების სპეციალისტი ეძებს მყიდველს და არის კიდეც შანსი, რომ იპოვოს. მთელი საკითხია რამდენი დრო დასჭირდება. დიდი ალბათობით, თვეების ლოდინი მოგიწევთ და უცნობია, შეძლებთ თუ არა ამდენი ფულის გამომუშავებას.

გარკვეული მნიშვნელობა აქვს სახლის ტიპს (აგური, პანელი, ბლოკი, მონოლითური), ასევე იატაკი, რომელზეც ბინა მდებარეობს. მაგალითად, ბინა პირველ სართულზე ყოველთვის ცოტა იაფად იყიდება.

"ამ ტენდენციას აქვს თავისი ყოველდღიური მიზეზები", - განმარტავს ელენა. - პირველი სართულის მცხოვრებლებს, როგორც წესი, აწყდებიან ხმამაღლა იკეტება შესასვლელი კარი, საიდანაც, უფრო მეტიც, მუდმივად უბერავს და, შესაძლოა, სარდაფიდან უსიამოვნო სუნი. გარდა ამისა, აუცილებლად მოგიწევთ ფანჯრებზე გისოსების დაყენება, რათა დაიცვათ თქვენი სახლი ქურდებისგან. იყო პერიოდი, როცა პირველ სართულზე ბინებს დიდი სურვილით ყიდულობდნენ, მით უმეტეს, თუ სახლი მდებარეობდა ავტობუსის გაჩერებასთან ან მეტროსთან, ე.წ. „წითელ ხაზზე“. ბევრმა შეიძინა ისინი, რათა შემდგომში გადაექცია ისინი ოფისში, მაღაზიაში, პარიკმახერად და ა.შ. თუმცა, ახლა სიტუაცია შეიცვალა. ჯერ ერთი, უფრო მკაცრი გახდა საცხოვრებელი ფართის არასაცხოვრებელ შენობაში გადაცემის წესები. მეორეც, დღევანდელ ბაზარზე არის მზა არასაცხოვრებელი შენობების კარგი არჩევანი, რომელიც არ საჭიროებს გადაკეთებას, კარგავს დიდ დროს და ნერვებს. და ბიზნესის წარმომადგენლები ყველაზე ხშირად მათ ურჩევნიათ.

თუ შევადარებთ პირველადი და მეორადი საბინაო ბაზრებს, ახალ კორპუსებში ბინები უფრო მოთხოვნადია (და შესაბამისად უფრო სწრაფად იყიდება).

- ახალაშენებული საცხოვრებლის აშკარა უპირატესობების გარდა, აღსანიშნავია კიდევ ერთი პუნქტი. ბინა, რომელიც უკვე ვიღაცას ეკუთვნოდა, წინა მესაკუთრის გემოვნებით არის მორთული. პოტენციურ მყიდველს შეიძლება არ მოეწონოს რემონტი ან თუნდაც ერთი შეხედვით მოსახერხებელი ხელახალი განვითარება. და, როგორც მოგეხსენებათ, გადაკეთება უფრო რთულია, ვიდრე ამის გაკეთება ნულიდან. ახალი შენობა ამ გაგებით ცარიელ ფურცელს ჰგავს და არ წარმოადგენს რაიმე სირთულეს, ამბობს ელენა.

ასე რომ, საცხოვრებლის ექსპოზიციაზე გავლენის ფაქტორებს შორის შეიძლება აღინიშნოს მისი ლიკვიდურობა, ფასის ადეკვატურობა, ტიპი და ადგილმდებარეობა, როგორც სახლის, ასევე ბინის.

- თუმცა, ამ პარამეტრების გარდა, ბინის ექსპოზიციის ხანგრძლივობაზე ასევე გავლენას ახდენს დოკუმენტების მზადყოფნის ხარისხი და თავად სათაური დოკუმენტების არსებობა: ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულებები, შემოწირულობები, გაცვლა, სამკვიდრო მოწმობა. ანდერძი ან კანონით, სასამართლოს გადაწყვეტილება, ცნობა წილის სრულად გადახდის შესახებ და ა.შ., -ელენა აღნიშნავს. - საცხოვრებლის თითოეული ვარიანტის განხილვისას, უძრავი ქონების კომპანიის სპეციალისტები აფასებენ შესაძლო რისკს მესაკუთრის საკუთრების საბუთების ხელმისაწვდომობის საფუძველზე. და თუ რისკი ძალიან მაღალია, ჩვენ გირჩევთ ძიების გაგრძელებას, თუმცა არჩევანი ყოველთვის მყიდველზეა.

ჩვენზეა დამოკიდებული

ექსპერტის აზრით, ჩვენ არ შეგვიძლია შევცვალოთ მრავალი ფაქტორი, რომელიც გავლენას ახდენს საბინაო ექსპოზიციის ხანგრძლივობასა და წარმატებაზე, თუნდაც ეს გვსურს. ჩვენი ძალა არ არის სახლის გაჩერებასთან და სკოლასთან მიახლოება. იგივე შეიძლება ითქვას მასალაზე, საიდანაც სახლი აშენებულია, სართულების რაოდენობაზე და ბოლოს, ბაზრის პირობებზე. თუმცა, არის სხვა წარმატების ფაქტორები, რომლებიც ჩვენზეა დამოკიდებული. მაგალითად, ჩვენ საკმაოდ შეგვიძლია დროულად შევაგროვოთ დოკუმენტების ნაკრები. იგივე ეხება ბინის სანახავად სწორად მომზადებას.

კერძოდ, თუ ბინა არის ისეთ მდგომარეობაში, რომელსაც ხალხში „დანგრეულს“ უწოდებენ, მაშინ უკეთესი იქნება მცირე კოსმეტიკური რემონტი.

- არავინ გთხოვს ბევრი ფულის დახარჯვას, შეგიძლიათ უბრალოდ დააწებოთ შპალერი, ძველი გაცვეთილი ლინოლეუმის ნაცვლად ახალი დადოთ, თუნდაც ეს იაფი იყოს - ეს უფრო მოვლილ იერს მისცემს ბინას. და აუცილებლად ითამაშებს როლს. ზოგად დასუფთავებაზე საუბარიც კი არ არის საჭირო, არა მხოლოდ ოთახებში, არამედ სამზარეულოსა და აბაზანაშიც. გარდა ამისა, ყურადღება უნდა მიაქციოთ სუნებს – ისინი იმაზე ძლიერ გავლენას ახდენენ ადამიანზე, ვიდრე ჩვენ გვგონია. ჩვენ ასევე ჩვეულებრივ ვურჩევთ გამყიდველებს, კარგად გაასუფთავონ ფანჯრები და გააღონ ფარდები და ფარდები, რათა მეტი სინათლე შემოვიდეს ბინაში. ზოგადად, ბინის სანახავად მომზადებაში ზედმეტი დეტალები არ არის, რადგან მყიდველზე კარგი პირველი შთაბეჭდილების მოხდენის მეორე შესაძლებლობა არ გექნებათ, აჯამებს ჩვენი ექსპერტი.

გარდა ამისა, ბინის ჩვენებისას პროფესიონალები გვირჩევენ მინიმუმამდე დაიყვანოთ ყურადღების გაფანტვა. მიზანშეწონილია, რომ ჩვენებაზე რაც შეიძლება ნაკლები ადამიანი იყოს (და თუ სახლში ცხოველები არიან, სჯობს ისინი ხედიდან მოიშოროთ). ეს მისცემს პოტენციურ მყიდველს შესაძლებლობას მშვიდად შეხედოს და შეაფასოს ბინა და წარმოიდგინოს საკუთარი თავი მესაკუთრედ.

და ბოლოს, კიდევ ერთი მნიშვნელოვანი რჩევა. მიეცით აგენტს მოლაპარაკება: იყავით მეგობრული და თავაზიანი, მაგრამ არ ჩაერიოთ აგენტ-მყიდველის მოლაპარაკებებში. შეეცადეთ გასცეთ ამომწურავი პასუხები, მაგრამ მხოლოდ დასმულ კითხვებზე. თქვენმა აგენტმა ყველაზე კარგად იცის, რა არის მნიშვნელოვანი მყიდველისთვის და ადვილად უმკლავდება ნებისმიერ სიტუაციას.

ექსპერტების აზრით, ყველა ზემოთ ჩამოთვლილი რჩევა დაგეხმარებათ გაყიდოთ თქვენი ბინა ოპტიმალურ ფასად და ოპტიმალურ ვადებში.

* ელენა ცარევაის უკვე მრავალი წელია მუშაობს რესკორში, გამოირჩევა პასუხისმგებლობის აბსოლუტური გრძნობითა და კლიენტებთან ურთიერთობის სწორად ჩამოყალიბების უნარით. ალბათ ამიტომაა, რომ მათ მიმოხილვებში ისინი აღნიშნავენ მის ინდივიდუალურ მიდგომას, რეაგირებას და მათი მოთხოვნების სრულ გაგებას, ზოგჯერ ინტუიციურ დონეზეც კი.

საწყისი
2,8 მილიონი
რუბლს შეადგენს.

საწყისი
3,6 მილიონი
რუბლს შეადგენს.

საწყისი
1 მილიონი
რუბლს შეადგენს.

საწყისი
2,5 მილიონი
რუბლს შეადგენს.

საწყისი 2 789 320 რუბლს შეადგენს. 635 ახალი კორპუსი +2.6%

საწყისი 3 601 220 რუბლს შეადგენს. 140 ახალი კორპუსი -5.0%

6 სასარგებლო რჩევა რეალტორებისგან ბინის გამყიდველებისთვის

უძრავი ქონების ბაზარზე ბინის გამოფენის საშუალო პერიოდი ორნახევრიდან ოთხ თვემდეა. მაგრამ ზოგჯერ შესაძლებელია გაყიდვა სამ ან ოთხ კვირაში. ეს ყველაფერი ეხება წინასწარ გაყიდვის სწორ მომზადებას, რომელიც აუცილებლად მოიზიდავს მყიდველებს, ირწმუნებიან რეალტორები.

მარია მიაგკოვა, RBC, 07.17.18

28.02.19: შეიძინეთ ბინა რეალტორისა და ადვოკატის დახმარების გარეშე ბევრი ფიქრობს, რომ რეალტორები ის წარმომადგენლები და შუამავლები არიან, რომლებსაც შეუძლიათ თავიდან ბოლომდე განახორციელონ გარიგება და სრულად უზრუნველყონ მისი უსაფრთხოება. სამწუხაროდ, ეს ასე არ არის. დიახ, სავსებით შესაძლებელია ვარიანტის პოვნა. დიახ, ხელშეკრულების შესრულების ორგანიზება და დოკუმენტების MFC-სთვის გადაცემა არ არის პრობლემა. დიახ, ბინაში მისვლა და საცხოვრებელი ფართის მიღების და გადაცემის აქტის გაფორმებისას არ არის პრობლემა. და ბოლოს, საკუთრების გადაცემის რეგისტრაციის დასრულებისას ან მის დაწყებამდე დაეხმარეთ ქვითრის ხელმოწერასა და გადაცემაში. ალბათ სულ ესაა. 04/20/18: სირიამ და რუბლის შესუსტებამ გააფუჭა მოთხოვნა ბინებზე აპრილში მარტში მოსკოვის Rosreestr-მა დაარეგისტრირა 11654 საცხოვრებლის უფლება ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულებების საფუძველზე. თებერვალთან შედარებით ეს მაჩვენებელი 14,9%-ით გაიზარდა, ხოლო 2017 წლის მარტთან შედარებით – 14,1%-ით. რა თქმა უნდა, მარტში უფლებების გადაცემის რაოდენობის ზრდა თებერვალთან შედარებით დიდწილად განპირობებულია იმით, რომ თებერვალი სამი დღით ნაკლები იყო. მაგრამ გაზაფხულის დასაწყისში ბაზარი შარშანდელთან შედარებით საკმაოდ აქტიური დარჩა: მარტში დაახლოებით იმდენივე ტრანზაქცია შესრულდა, რაც ოქტომბერ-ნოემბერში, 2017 წლის შემოდგომის ყველაზე პროდუქტიულ თვეებში. ხოლო 2018 წლის პირველ კვარტალში. 09.21.17: ბინები მოსკოვსა და მოსკოვის რეგიონში 2017 წლის აგვისტო-სექტემბერში: გამყიდველები იმედოვნებენ შემოდგომაზე ფასების ზრდას შემოდგომაზე ბინის გამყიდველები ტრადიციულად მოთხოვნისა და საცხოვრებლის ფასების მნიშვნელოვან ზრდას ელიან. ბოლო წლებში მათი იმედები ტრადიციულად არ მართლდება, მაგრამ იმედი, როგორც ყოველთვის, ბოლო კვდება. მოთხოვნა აგვისტო Rosreestr-ის სტატისტიკით ვიმსჯელებთ, აგვისტოში მოსკოვის რეგიონში მეორადი საცხოვრებლის მოთხოვნა ზოგადად სტაბილური იყო. მოსკოვში დეპარტამენტმა დაარეგისტრირა უძრავ ქონებაზე 10239 გადაცემა - 3,8%-ით ნაკლები, ვიდრე ივლისში, ხოლო მოსკოვის რეგიონში - 50012 (+3,2% წინა თვესთან შედარებით). გასულ წელთან შედარებით მოსკოვში ეს მაჩვენებელი 7,6%-ით გაიზარდა, მოსკოვის რეგიონში 2,6%-ით დაეცა. 06/20/17: ბინები მოსკოვსა და მოსკოვის რეგიონში 2017 წლის მაის-ივნისში: ფასები გაბერილია 25% -ით მაისის არდადეგები არ იყო უშედეგო მეორადი საბინაო ბაზრისთვის, რომელიც გაჭიანურებულ კრიზისშია: Rosreestr-ის თანახმად, მოსკოვში უძრავ ქონებაზე უფლებების გადაცემის რაოდენობა აპრილთან შედარებით 9,8%-ით შემცირდა. თუმცა, მეიმ არ გაამართლა რეალტორების ყველაზე ცუდი მოლოდინი. მოთხოვნა 2017 წლის მაისში Rosreestr-მა დაარეგისტრირა 9722 ახალი უფლება უძრავ ქონებაზე მოსკოვში - 9,8%-ით ნაკლები, ვიდრე აპრილში და 9,1%-ით ნაკლები, ვიდრე გასული წლის მაისში. 28.11.16: რეალტორების საქმიანობის კიდევ ერთხელ დარეგულირება სურთ რეალტორების საქმიანობის რეგულირების აუცილებლობაზე უკვე დიდი ხანია განიხილება. შედეგი იყო კანონპროექტი „უძრავი ქონებით გარიგებების ბაზარზე შუამავლობის (სააგენტო) საქმიანობის შესახებ“. მართალია, ექსპერტების აზრით, მასში ჯერ კიდევ ბევრი ხარვეზია. საიტის რედაქტორებმა გაარკვიეს, რა შეიძლება მისცეს ახალმა კანონმა ბინების მყიდველებსა და გამყიდველებს, ასევე სხვა ცვლილებები უძრავი ქონებით საქმიანობის სფეროში. კვალიფიკაციისა და ფინანსური პასუხისმგებლობის დადასტურება რუსეთის რეალტორთა გილდიის მონაცემებით, რუსეთში წელიწადში დაახლოებით 4,5 მილიონი უძრავი ქონების ტრანზაქცია ხორციელდება, აქედან დაახლოებით 3,5 მილიონი რეალტორების დახმარებით. 09/07/16: ბინის მყიდველები ეძებენ ფასდაკლებებს კრიზისის გამო, არაღარიბი რუსებიც კი გადაიქცნენ "გარიგების მონადირეებად" და გამყიდველები - როგორც დეველოპერები, ასევე მეორადი ბაზრის კერძო მესაკუთრეები - მწირი მყიდველებისთვის გაძლიერებული ბრძოლის ფონზე, თანხმდებიან დათმობებზე, რაც წარმოუდგენელი იყო რამდენიმე წლის წინ. . ამასთან, ყველა ფასდაკლება არ არის "თანაბრად სასარგებლო" - დიდი ფასდაკლება შეიძლება იყოს მარკეტინგული ხრიკი ან ქონების სერიოზული ნაკლოვანებების დამალვის მცდელობა. 09/15/15: გამყიდველები იწყებენ ფასდაკლებების შემცირებას - ბინის ფასებთან ერთად მოსკოვის მეორად ბაზარზე ბინების აბსოლუტური უმრავლესობა აგვისტოში, ისევე როგორც წინა თვეებში, გაიყიდა ფასდაკლებით - საწყისი ფასის 20%-მდე. ამავდროულად, რიგი რეალტორები აღნიშნავენ ფასდაკლების ზომის შემცირების ტენდენციას, რადგან მფლობელები უფრო და უფრო გონივრულ ფასებს ადგენენ. 01/10/14: როგორ ვიყიდოთ ბინა და არ მოხვდეთ თაღლითების კლანჭებში ნებისმიერ პროფესიონალ იურისტს და რეალტორს აქვს საკუთარი დადგენილი ალგორითმი გასაყიდად გამოტანილ უძრავ ქონებასთან დაკავშირებული გარიგების სიწმინდის შესამოწმებლად. მაგრამ მიდგომებში არსებული ყველა განსხვავების მიუხედავად, არის გარკვეული დეტალები, რომლებსაც ამ სფეროში მომუშავე ყველა პროფესიონალი ითვალისწინებს. 04/23/13: იყიდეთ ბინა მოსკოვში და გააკეთეთ რეალტორის გარეშე ხშირად ადამიანებს აქვთ ნეგატიური დამოკიდებულება რეალტორების მიმართ, რადგან მიაჩნიათ, რომ ისინი აკისრებენ არასაჭირო მომსახურებას. მაგრამ ბაზარი ვითარდება და ახლა ზოგიერთი სააგენტო მზად არის უზრუნველყოს ინდივიდუალური სერვისები ძვირადღირებული სრული ტრანზაქციის მხარდაჭერის ნაცვლად. საფინანსო-უძრავი ქონების სააგენტოს გენერალურმა დირექტორმა ელვირა დადაშევამ ისაუბრა იმაზე, თუ რისი გაკეთება შეუძლია ადამიანმა დამოუკიდებლად და რა შემთხვევაში სჯობს სპეციალისტის ჩართვა ონლაინ კონფერენციაზე „იყიდე ან გაყიდე ბინა: იმოქმედე დამოუკიდებლად თუ ა.შ. სააგენტო?” 08/10/12: ბინის გაყიდვა არანაკლებ სარისკოა ვიდრე ყიდვა. გამყიდველის მცნებები ითვლება, რომ მეორად ბაზარზე ყიდვა-გაყიდვის ტრანზაქციაში რისკის ქვეშ მხოლოდ მყიდველები არიან. მაგრამ ცოტა ადამიანი ფიქრობს ბინის გამყიდველებზე და იმაზე, თუ როგორ შეიძლება მათ ჩამოართვან ფული ან ქონება. მოდით გადავხედოთ ყველაზე გავრცელებულ პრობლემებს, რომლებსაც უძრავი ქონების გამყიდველები ელოდებათ - ყველა მათგანი შეგვხვდა როგორც ჩემს პრაქტიკაში, ასევე ჩემი კოლეგების პრაქტიკაში. მათი თავიდან აცილება შესაძლებელია მარტივი წესების დაცვით.

640 (1 დღეს)

Შეხედულება

როგორ შევამციროთ კომერციული უძრავი ქონების ექსპოზიციის პერიოდი?

დიმიტრი მიხაილოვი, Crowdfunding პლატფორმის AKTIVO-ს განვითარების დირექტორი

საიდუმლო არ არის, რომ კომერციული ქონების გაყიდვა ადვილი საქმე არ არის და საკმაოდ დიდ დროს მოითხოვს. და რაც უფრო ძვირია ობიექტი, მით უფრო გრძელია მისი ექსპოზიციის ხანგრძლივობა. საკუთარი გამოცდილებიდან გამომდინარე, შემიძლია ვთქვა, რომ, როგორც წესი, მაღალი ხარისხის ობიექტი 100 მილიონ რუბლამდე ღირს. 300–600 მილიონი რუბლის ღირებულების ობიექტები შეიძლება გაიყიდოს 1–3 თვეში. - წელიწადნახევრის განმავლობაში და შენობის გაყიდვა 600 მილიონი რუბლის ფასად. შეიძლება წლები დასჭირდეს. ასეთი სტატისტიკა ექსპოზიციის ხანგრძლივობის შესახებ, რა თქმა უნდა, არის საავადმყოფოში საშუალო ტემპერატურის მსგავსი. არც ისე იშვიათია სიტუაციები, როდესაც თითქოს ყველაფერი წესრიგშია ობიექტთან, მაგრამ გარიგება არ გადის. რა არის შესაძლო მიზეზები, რის გამოც მაღალი ხარისხის ქონება არ იყიდება და როგორ შევამციროთ მისი ექსპოზიციის პერიოდი?

მიზეზი პირველი: მყიდველთან მოლაპარაკება ხდება თეატრალური სცენა

სამწუხაროდ, კომერციულად მიუწვდომელი ქონების ზოგიერთი გამყიდველი კვლავ ცხოვრობს წინაკრიზისულ რეალობაში, როდესაც ბაზარზე ბევრი მყიდველი იყო და რამდენიმე შენობა. გამყიდველს ესმის, რომ მისი მიზანია ქონებისთვის მეტი ფულის მიღება და მყიდველების მხრიდან ზედმეტი კითხვების თავიდან აცილება (ბოლოს და ბოლოს, შენობები და შენობები, როგორც წესი, არ არის იდეალურ მდგომარეობაში). ასეთი გამყიდველი იწყებს მყიდველთან ქედმაღლურად და დამოკიდებულ ქცევას, დემონსტრირებას, რომ ის ძალიან სერიოზული, დაკავებული ადამიანია, მაგრამ მყიდველი, რომელიც მასთან შესახვედრად მოდის, ეჭვებს ბადებს. მთელი თავისი გარეგნობით აჩვენებს, რომ არის B კაპიტალის მქონე „ბიზნესმენი“, ასე რომ, ფაქტი არ არის, რომ ასეთ მყიდველს ელაპარაკება და საერთოდ მიყიდის მას ქონებას. მეპატრონე ამბობს, რომ „ალბათ ის არ გაყიდის“, პროვოცირებას უწევს მყიდველს, დაამტკიცოს თავისი ღირსება და დაარწმუნოს იგი შენობის ან შენობის გაყიდვაში. თუმცა, ასეთი "ერთი კაცის შოუ", როგორც წესი, არ მუშაობს დღევანდელ მყიდველებზე. "შენ არ გინდა გაყიდო, რატომ დარეკე შეხვედრაზე?" უმჯობესია უარი თქვან ბიზნესის კეთების ამ გზაზე არსებულ საბაზრო ვითარებაში.

ქონების გაძვირებისას ისიც არ უნდა თქვათ, რომ დღეს კიდევ 5 მყიდველი მოვა თქვენთან და თქვენმა შენობამ ბაზარზე ნამდვილი აჟიოტაჟი გამოიწვია. კომერციული უძრავი ქონების მყიდველები, თავის მხრივ, დარწმუნებულები არიან, რომ ქვეყანაში კრიზისია და მათ გარდა მყიდველები არ არიან (თუნდაც რეალურად ჰყავდეთ კონკურენტები და მაინც მოუწევთ აუქციონში მონაწილეობა; ).

მიზეზი მეორე: ობიექტის შესახებ ინფორმაციის ნაკლებობა

ობიექტის სწრაფად და ძვირად გაყიდვის სურვილით, გამყიდველი ხშირად აქებს მას. ის ყვება, რამდენად ძვირფასია მისთვის ეს ქონება, რამდენად არის დაკავშირებული მასთან და რამდენად კარგად არიან აქ მცხოვრები. ეს პოზიცია გამყიდველისთვის საკმაოდ ლოგიკურია. თქვენ უბრალოდ უნდა გესმოდეთ, რომ დღევანდელი მყიდველი სულაც არ არის იგივე, რაც ადრე. თუ, ვთქვათ, 90-იან წლებში (როდესაც ქონება მფლობელმა თავად იყიდა), ტრანზაქციები ხდებოდა „კონცეპტუალურ“ დონეზე და მყიდველები აფასებდნენ ობიექტებს „მომწონს - არ მომწონს“, „კარგი“ კრიტერიუმებით. შენობა თუ ცუდი”, მაგრამ ახლა დრო შეიცვალა. კომერციული უძრავი ქონების ბაზარზე მყიდველების უმეტესობა პროფესიონალები არიან. მათ არ აინტერესებთ ემოციები, მათ სჭირდებათ დეტალური ინფორმაცია ობიექტის შესახებ.

შენობის ან შენობის გასაყიდად, თქვენ უნდა მოემზადოთ მყიდველთან შეხვედრისთვის და იცოდეთ როგორ უპასუხოთ კითხვებს ქონების დაბეგვრის, მისი ტექნიკური მდგომარეობის, მოიჯარეებისა და მათი ფინანსური შესაძლებლობების, ტექნიკური ხარჯების შესახებ და ა.შ. თუ ასეთი ინფორმაცია არ არის, მეპატრონე ხშირად ამბობს, რომ მოგვიანებით იპოვის ან უარს ამბობს კითხვებზე პასუხის გაცემაზე, მყიდველი კი ამით არ არის კმაყოფილი. მისთვის ქონების შეძენა ბიზნესია და პროფესიონალთან მუშაობა სასიამოვნოა. იმის გაგება, რომ მესაკუთრისგან ვერ მიიღებ ინფორმაციას და თავად მოგიწევს საკუთრებაში არსებული პრობლემების ამოხსნა, სხვა მიზეზს იძლევა სხვა ქონების მოსაძებნად ან შესყიდვის გადადებაში.

მიზეზი მესამე: ობიექტის ნაკლოვანებების მიზანმიმართული ჩახშობა

ხშირად, უძრავი ქონების გაყიდვისას, გამყიდველები ურჩევნიათ თავი შეიკავონ ქონების ძვირადღირებული ნაწილის შესახებ. ისინი მზად არიან აცნობონ შემოსავალს, რომელსაც იღებენ მოიჯარეებისგან, მაგრამ ურჩევნიათ არ აცნობონ პოტენციურ მყიდველებს ხარჯების შესახებ. მათი აზრით, ამგვარმა მონაცემებმა შეიძლება შეაშინოს იგი. სინამდვილეში, ყველაფერი პირიქით ხდება. მყიდველს მშვენივრად ესმის, რომ გაქირავების ბიზნესში არის ღირებულების კომპონენტი და სურს იცოდეს რა არის ეს ამ ქონებისთვის. ინფორმაციის ნაკლებობა მივყავართ იმ ფაქტს, რომ პოტენციური მყიდველი არ ჩქარობს „ღორის ჯიშის“ შეძენას, რადგან მას დიდი თანხის გადახდა მოუწევს.

მიზეზი მეოთხე: ინერცია ან ბაზრის მიმდინარე ტენდენციების იგნორირება

რუსეთში საინვესტიციო ბაზარი მუდმივად ვითარდება. და ერთ-ერთი აქტუალური ბაზრის ტენდენცია არის crowdfunding-ის განვითარება უძრავ ქონებაში. Crowdfunding გულისხმობს ინვესტორების - ფიზიკური პირების - დიდი რაოდენობის მონაწილეობას ტრანზაქციაში. ეს არის crowdfunding-ის უპირატესობა, რადგან ასეთი პროექტის ფინანსური შესაძლებლობები უფრო ფართოა, ვიდრე ინდივიდუალური კერძო ინვესტორის ან იურიდიული პირის. შეიძლება უფრო ადვილი იყოს ფასზე შეთანხმება ინვესტორების მთელ ჯგუფთან. ამავდროულად, crowdfunding პროექტთან გარიგების სტრუქტურა შეიძლება მნიშვნელოვნად განსხვავდებოდეს ჩვეულებრივისგან. აზრი არ აქვს ასეთ შეთავაზებებზე დაუყოვნებლივ უარის თქმას. ჯობია მცოდნე იურისტს მიმართოთ ან თავად შეისწავლოთ საკითხი დეტალურად.

მაგალითად, ჩვენი საიტის ბოლო გარიგება საცალო ქონების შესაძენად Dolgoprudny-ში (წამყვანი მოიჯარე არის სუპერმარკეტი Victoria) მოიცავდა ქონების გაყიდვას საიტის ინვესტორებისთვის დახურული ერთობლივი ფონდის მეშვეობით. ქონების მფლობელმა ქონება გადასცა დახურული ურთიერთდახმარების ფონდის ბალანსზე, სანაცვლოდ მიიღო ასეთი ფონდის წილების 100%. პროექტში კერძო ინვესტორები შევიდნენ მესაკუთრისგან აქციების შეძენით. როგორც წესი, ამ ტიპის ყიდვა-გაყიდვის ტრანზაქციები შეიძლება დაიხუროს ორ-სამ თვეში. ქონების შეძენის პირობები შეიძლება დაზუსტდეს ხელშეკრულებაში, ხოლო თავად გარიგება შეიძლება შეწყდეს, თუ შენობის შეძენასთან დაკავშირებით პრობლემები წარმოიქმნება. ამავდროულად, crowdfunding საიტის მიერ წარმოდგენილი შუამავალი არანაირად არ არის დაინტერესებული პროცესის შენელებით (როგორც ხშირად მყიდველები ითხოვენ განვადებას და აჭიანურებენ მომდევნო ტრანშის ვადას) და არ იყიდონ მთლიანი ქონება, რადგან საიტის მოგება არის კომერციული უძრავი ქონების აქციების გაყიდვიდან მიღებული პროცენტი. ასეთ საინვესტიციო პროექტში მონაწილეობა მფლობელს საშუალებას აძლევს გაყიდოს ქონება უფრო სწრაფად.

* სავარაუდო შეფასება შეთავაზებების მცირე რაოდენობის გამო

სამრეწველო უძრავი ქონების ბაზარზე, ექსპოზიციის პერიოდები უფრო გრძელია, ვიდრე საცხოვრებელი და სხვა კომერციული უძრავი ქონების ბაზრებზე. ცხრილი 3.4.1 აჩვენებს, რომ საშუალოდ, თითქმის ნებისმიერი სამრეწველო ქონების გაყიდვა შესაძლებელია ერთი წლის განმავლობაში. თუმცა, კონკრეტული ობიექტის ექსპოზიციის სპეციფიკური ხანგრძლივობა მნიშვნელოვნად არის დამოკიდებული ამ ობიექტის ტიპზე, მის მდებარეობასა და ხარისხზე, ასევე ფასის შესაბამისობაზე ამ ფაქტორებთან.

ამჟამად ყველაზე თხევად სამრეწველო უძრავ ქონებად შეიძლება ჩაითვალოს მცირე ფორმატის საწყობები და სამრეწველო ფართები (800 კვ.მ-მდე) ხელსაყრელი მდებარეობით, როგორც წესი, პირველ ზონაში. ასეთი ობიექტების ექსპოზიციის პერიოდი 2-დან 6 თვემდეა. ამრიგად, საწყობების ყიდვა-გაყიდვის ბაზარზე, ყველა შეთავაზების 50%-ზე მეტი არის საწყობები, რომელთა ფართობი 800 კვ.მ-ზე ნაკლებია.

ექსპოზიციის მაქსიმალური დრო შეინიშნება დიდი ფორმატის ობიექტებისთვის. სამრეწველო უძრავი ქონების ბაზარზე არალიკვიდური ობიექტები მოიცავს არა მხოლოდ დიდი ფორმატის ბაზებს, არამედ თავისუფლად მდგარ დაბალი ხარისხის ობიექტებს, ყველაზე ხშირად საწყობებს. შეთავაზების მონაცემთა ბაზა შეიცავს დაუმთავრებელ სამშენებლო პროექტებსაც კი, რომლებიც შეიძლება კლასიფიცირდეს, როგორც უკიდურესად არალიკვიდური.

ექსპოზიციის პერიოდი მნიშვნელოვნად არის დამოკიდებული ობიექტის ხარისხზე. ქონება, რომელიც საუკეთესოდ აკმაყოფილებს მყიდველის მოთხოვნებს და კარგ მდგომარეობაშია, ბევრად უფრო სწრაფად იყიდება. თუ ქონება ცუდ ტექნიკურ მდგომარეობაშია, მისი გაყიდვა ან გაქირავება უკიდურესად რთულია.

წარმოების ობიექტების ექსპოზიციის თარიღები გაქირავების ბაზარზეყიდვა-გაყიდვის ბაზარზე ზემოქმედების პერიოდებთან შედარებით. ქონების ლიკვიდურობა იჯარის ბაზარზე ასევე დიდწილად დამოკიდებულია თავად ქონების ხარისხზე და მის მართვაზე.

სამრეწველო უძრავი ქონების სეგმენტში ექსპოზიციის ხანგრძლივობა პირდაპირ კავშირშია ობიექტების ვაკანსიის (არაგამოყენების) ხარისხთან. ვაკანსიის ხარისხი შეიძლება განისაზღვროს, როგორც უიჯარო ფართის ოდენობის თანაფარდობა ქირავნობას დაქვემდებარებული მთლიანი ფართობის ოდენობასთან. უძრავი ქონების ბაზრის სხვადასხვა სეგმენტისთვის არსებობს ამ კოეფიციენტის ტიპიური საბაზრო ღირებულებები, რომელთაგან გადახრები მიუთითებს კონკრეტული ქონების მართვის ხარისხზე (კოეფიციენტის მნიშვნელობები შეიძლება შეიცვალოს მესაკუთრის ან მენეჯერის ცვლილებით. ქონების).

ქვემოთ მოყვანილი ცხრილი გვიჩვენებს ქალაქ პერმში სამრეწველო ობიექტების გაქირავების ბაზრის ვაკანსიების განაკვეთების დიაპაზონს.

ცხრილი 3.4.2

სამრეწველო ობიექტების ვაკანსიის ხარისხი, %

ცხრილიდან 3.4.2 ჩანს, რომ სამრეწველო უძრავი ქონების ბაზრის სხვადასხვა ობიექტების არასაკმარისი გამოყენების ხარისხი მერყეობს 0-დან 30%-მდე. ვაკანსიის ყველაზე მაღალი ხარისხი დამახასიათებელია დიდი ფართობის ობიექტებისთვის - შენობები, შენობები, საწყობები 10000 კვადრატულ მეტრზე მეტი ფართობით. მ, ასევე საწარმოო ბაზები და ტერიტორიები. ყველაზე მაღალი დატვირთვა დამახასიათებელია სამრეწველო შენობებისთვის და მცირე საწყობებისთვის კარგ მდგომარეობაში.

10. შეფასების ობიექტის ექსპოზიციის პერიოდი – დროის პერიოდი შეფასების ობიექტის ღია ბაზარზე (საჯარო შეთავაზება) წარდგენის დღიდან მასთან გარიგების თარიღამდე.

წყარო: რუსეთის ფედერაციის მთავრობის 2001 წლის 6 ივლისის დადგენილება No519 (შესწორებული 2006 წლის 14 დეკემბერი) „შეფასების სტანდარტების დამტკიცების შესახებ“

ბმულები ცნების „შეფასების ობიექტის ექსპოზიციის პერიოდის“ განმარტებასთან

საიტის ძვირფასო მომხმარებლებო. ამ გვერდზე თქვენ იხილავთ ცნების განმარტებას „შეფასების ობიექტის ექსპოზიციის პერიოდი“. მიღებული ინფორმაცია დაგეხმარებათ გაიგოთ რა არის ბარგი. თუ, თქვენი აზრით, ტერმინის „შეფასების ობიექტის ექსპოზიციის პერიოდი“ განმარტება მცდარია ან არ გააჩნია საკმარისი სისრულე, მაშინ გირჩევთ შემოგთავაზოთ ამ სიტყვის საკუთარი ვერსია.

თქვენი მოხერხებულობისთვის, ჩვენ მოვახდენთ ამ გვერდის ოპტიმიზაციას არა მხოლოდ სწორი მოთხოვნისთვის "შეფასების ობიექტის ექსპოზიციის პერიოდი", არამედ მცდარი მოთხოვნისთვის "". ასეთი შეცდომები ზოგჯერ ხდება მაშინ, როდესაც მომხმარებლებს ავიწყდებათ კლავიატურის განლაგების შეცვლა საძიებო ზოლში სიტყვის აკრეფისას.