ქონების სასიცოცხლო ციკლი- დროის პერიოდი, რომლის განმავლობაშიც ის არსებობს, როგორც ფიზიკური ობიექტი.

კომერციული მიზნებისთვის შეძენილი უძრავი ქონების სასიცოცხლო ციკლი, ამ უძრავი ქონების მფლობელის თვალსაზრისით, შეიძლება განმეორდეს იმავე უძრავი ქონების ახალ მფლობელთან, ობიექტის სიცოცხლის ბოლომდე. სასიცოცხლო ციკლი მუდმივად ექვემდებარება გარკვეულ შაბლონებს, გ.ჰარისონის მიხედვით - ეს არის ფიზიკური, ეკონომიკური, ქრონოლოგიური და ეკონომიკური ცხოვრების დარჩენილი პერიოდი.

ვადის მიხედვით ფიზიკური ცხოვრებაობიექტი მოიცავს დროს, როდესაც შესაძლებელია ცხოვრება ან მუშაობა არსებულ შენობაში ან სტრუქტურაში. ეს მაჩვენებელი შეიძლება იყოს სტანდარტული, გათვლილი, ფაქტობრივი და გაიზარდოს პირობების გაუმჯობესების ან მოდერნიზაციის გამო. თუ უძრავი ქონების დანგრევა მოხდა, მაშინ ფიზიკური სიცოცხლის ვადა მთავრდება.

ვადის მიხედვით ეკონომიკური ცხოვრებააკავშირებს პერიოდს, რომლის განმავლობაშიც შესაძლებელია ობიექტის გამოყენება, მიღება - მოგების დროს, ეს გაუმჯობესება ხელს უწყობს ობიექტის ღირებულებას. თუ განხორციელებულმა გაუმჯობესებამ გარკვეული წვლილი არ შეიტანა ქონების ღირებულებაში მისი მოძველების გამო, მაშინ მისი ეკონომიკური ცხოვრება მთავრდება.

ქვეშ ქრონოლოგიური ასაკიგააცნობიეროს პერიოდი, რომელიც გავიდა ქონების ექსპლუატაციაში შესვლიდან მისი შეფასების თარიღამდე.

Სიცოცხლის განმავლობაში

შეფასებაშია გარეგნობაუძრავი ქონების ობიექტი, მისი ტექნიკური მდგომარეობა, ეკონომიკური ფაქტორები, რომელიც გავლენას ახდენს საერთო ღირებულებაობიექტი, ეფექტური ასაკი ეფუძნება.

ეფექტური ასაკი- ეს არის ასაკი, რომელიც შეესაბამება ობიექტის გარკვეულ ფიზიკურ მდგომარეობას და მისი განხორციელების შესაძლებლობის გათვალისწინებით.

ტიპიური მომსახურების ვადა ეწოდება სტანდარტული მომსახურების ვადა.

სტანდარტული მომსახურების ვადა- ეს არის შენობების ან ნაგებობების მომსახურების ვადა, რომელიც განსაზღვრულია რეგლამენტში.

ქვეშ დარჩენილი ეკონომიკური ცხოვრებაშენობებს ესმით პერიოდი მისი შეფასების დღიდან ეკონომიკური სიცოცხლის დასრულებამდე. ეს პერიოდი გამოიყენება შემფასებლის მიერ მომავალი შემოსავლის შესაფასებლად. ობიექტის დარჩენილი ეკონომიკური სიცოცხლის ვადა იზრდება მისი მოდერნიზაციით ან შეკეთებით.

სასიცოცხლო ციკლის ყველა ზემოთ ჩამოთვლილი ეტაპი და უძრავი ქონების ობიექტების სიცოცხლე ერთმანეთთან არის დაკავშირებული. ადეკვატური ღონისძიებების განსახორციელებლად, რაც უზრუნველყოფს ქონების მომგებიანობისა და მისი უსაფრთხოების ზრდას, უძრავი ქონების მფლობელმა უნდა გაითვალისწინოს უძრავი ქონების არსებობა სიცოცხლის ციკლის გარკვეულ (ნებისმიერ) ეტაპზე.

ქონების სასიცოცხლო ციკლის ეტაპები

ასე რომ, უძრავი ქონების ობიექტები მათი არსებობის მანძილზე ექვემდებარება ეკონომიკურ, ფიზიკურ, სამართლებრივ ცვლილებებს და გადის სასიცოცხლო ციკლის შემდეგ ეტაპებს:

• ფორმირება არის მშენებლობა, ანუ ახალი საწარმოს შექმნა, შეძენა ან გამოყოფა მიწის ნაკვეთი;
• ექსპლუატაცია - მოიცავს ექსპლუატაციას და განვითარებას, ანუ გაფართოებას, რეორგანიზაციას ან რეკონსტრუქციას;
• არსებობის შეწყვეტა არის დანგრევა, ბუნებრივი განადგურება ან ლიკვიდაცია.

უძრავი ქონების სასიცოცხლო ციკლის ეტაპები:

1. პროექტის კონცეფციის ჩამოყალიბება და უფასო მიწის ნაკვეთის გამოყენების ვარიანტის არჩევა. ამ პერიოდში ხდება მიწის საუკეთესო და ეფექტური გამოყენების არჩევანი. გამოყენების შემთხვევის არჩევანი სრულდება გაუმჯობესების დიზაინის სპეციფიკაციის შემუშავებით.

2. დიზაინის გაუმჯობესება.ამ ეტაპზე, დიზაინის ტექნიკური მახასიათებლების საფუძველზე, შემუშავებულია პროექტი ნებართვების მისაღებად და მიწის ნაკვეთის მოსამზადებლად საჭირო დოკუმენტაციის მომზადებით, ასევე კომუნიკაციების განთავსებით, შენობების აშენებით და ახალი ნარგავების გაშენებით.

3. კეთილმოწყობის წარმოება (აღმართვა, მშენებლობა).. პროექტის განხორციელების პერიოდში კონტრაქტორები თითქმის მთლიანად ცვლიან ობიექტის ყველა ფიზიკურ მახასიათებელს, ეს ცვლილებები ფიქსირდება ინვენტარიზაციასა და საკადასტრო დოკუმენტებში.

4. გასაჩივრება (ყიდვა-გაყიდვა, შემოწირულობა, ლიზინგი და ა.შ.)საკუთრების უფლების გადაცემით ან ამ უფლებაზე ტვირთის გაჩენით. ამ ეტაპზე უძრავი ქონებით გარიგებები ხორციელდება.

5. ობიექტის გამოყენება (გამოყენება) დანიშნულებისამებრ ტექნიკური და ოპერატიული მოვლა-პატრონობით. სასიცოცხლო ციკლის ამ ეტაპზე მენეჯერი (ან პროფესიონალი მენეჯმენტის კომპანია) აწყობს მომხმარებელთა მიერ ობიექტის სამომხმარებლო პოტენციალის რაციონალურ გამოყენებას.

6. მოდერნიზაცია: კაპიტალური რემონტი, რეკონსტრუქცია, გაუმჯობესების აღდგენა შესაძლო რეპროფილირებით (შეცვლა ფუნქციური დანიშნულება) ობიექტი. ეს ეტაპი იწყება იმ მომენტიდან, როდესაც ობიექტი ამჟამინდელ მდგომარეობაში ვეღარ აკმაყოფილებს მომხმარებლების თანამედროვე საჭიროებებს ან (და) თუ მისი ფუნქციონირება ხდება ეკონომიკურად არაეფექტური. ამ ეტაპზე, ყოველ შემთხვევაში, ძირითადი რემონტი ხორციელდება შეუცვლელად დაგეგმვის გადაწყვეტადა ფუნქციური დანიშნულება, მაგრამ მოსახსნელი ფიზიკური ცვეთა და ფუნქციური სიბერის აღმოფხვრით.

7. კეთილმოწყობის განადგურება, დანგრევა, ნაგავსაყრელი ან მასალების გადამუშავება. სასიცოცხლო ციკლი მთავრდება გაუმჯობესებების დანგრევით მათი ეკონომიკური ცხოვრების ბოლოს. მმართველი კომპანიაამზადებს წინადადებებს შენობების დანგრევის ვადების და ეკონომიკურად მომგებიანი მეთოდის დადგენის შესახებ, ლიკვიდირებული შენობებისა და კომუნიკაციების სტრუქტურული ელემენტებისა და მასალების გაყიდვის შესაძლებლობის გათვალისწინებით.

ობიექტის ფიზიკური სიცოცხლის ვადა არის დროის პერიოდი, რომლის განმავლობაშიც შენობა არსებობს. ფიზიკური სიცოცხლის ვადა შენობის დანგრევით სრულდება.

სამშენებლო ელემენტების ფიზიკური ცხოვრების მეთოდი

ფიზიკური სიცოცხლის ვადა არის დროის ის პერიოდი, რომლის განმავლობაშიც სტრუქტურა რეალურად არსებობს და შესაფერისია მასში საცხოვრებლად ან სამუშაოდ.

შენობის ფიზიკური სიცოცხლე (FZh) - შენობის ექსპლუატაციის პერიოდი, რომლის დროსაც შენობის მზიდი სტრუქტურული ელემენტების მდგომარეობა აკმაყოფილებს გარკვეულ კრიტერიუმებს (სტრუქტურის საიმედოობა, ფიზიკური გამძლეობა და ა.შ.). ობიექტის ფიზიკური სიცოცხლის ვადა დადგენილია მშენებლობის დროს და დამოკიდებულია შენობების კაპიტალის ჯგუფზე. ფიზიკური სიცოცხლე მთავრდება, როდესაც ობიექტი დანგრეულია.

VF - ფიზიკური ცხოვრების ტიპიური პერიოდი

ობიექტის ფიზიკური (სასარგებლო) სიცოცხლის ვადა არის ობიექტის ფუნქციურად გამოსაყენებელ მდგომარეობაში ფაქტობრივი არსებობის პერიოდი მის დანგრევამდე (განადგურებამდე), როდესაც თქვენ შეგიძლიათ მასში ცხოვრება ან მუშაობა. ფიზიკური სიცოცხლის ვადა მთავრდება ობიექტის დანგრევით.

სიცოცხლის მეთოდი. თითოეული ქონების სიცოცხლის ხანგრძლივობა განისაზღვრება მისი დიზაინის დროს. შეფასების თეორიაში არის შემდეგი ცნებები, რომლებიც განსაზღვრავს უძრავი ქონების ობიექტის ფუნქციონირების სხვადასხვა ტერმინებს - ფიზიკური სიცოცხლის ვადა, ეკონომიკური ცხოვრების ვადა, ეფექტური ასაკი.

ფიზიკური სიცოცხლის ტერმინი არის პერიოდი, რომლის განმავლობაშიც ქონება რეალურად არსებობს და შეიძლება გამოყენებულ იქნას დანიშნულებისამებრ.

სიცოცხლის მეთოდი. ფიზიკური ამორტიზაციის პროცენტი ამ მეთოდის გამოყენებისას გამოითვლება როგორც ეფექტური ასაკის თანაფარდობა ეკონომიკური ცხოვრების პერიოდთან.

საწარმოში ამორტიზაციადი აქტივების სასარგებლო სიცოცხლე შეიძლება იყოს ნაკლები, ვიდრე მათი ფიზიკური სიცოცხლე. გარდა წარმოების ფაქტორებზე დაფუძნებული ცვეთა ფაქტორებისა, როგორიცაა აქტივის გამოყენებული ცვლის რაოდენობა, ან ქარხნის ექსპლუატაციის ან ტექნიკური პროგრამა, მხედველობაში უნდა იქნას მიღებული სხვა ფაქტორები. ეს მოიცავს მოძველებას ტექნოლოგიის ან პროდუქტის გაუმჯობესების ცვლილების გამო, მოძველებას წარმოების ამ საშუალებებით წარმოებულ პროდუქტებზე ან მომსახურებაზე ბაზრის მოთხოვნის ცვლილების გამო და იურიდიული შეზღუდვები, როგორიცაა იჯარის ვადის გასვლის თარიღი.

სასარგებლო სიცოცხლე - დროის პერიოდი, რომლის განმავლობაშიც აქტივს გამოიყენებს მფლობელი, ჩვეულებრივ S.P. უფრო მოკლე ვიდრე ამ აქტივის ფიზიკური სიცოცხლე.

გამოყენებული ამორტიზაციის მეთოდის მიუხედავად, სასარგებლო ვადის შეფასება პერიოდულად უნდა გადაიხედოს. აქტივის სასარგებლო ვადა განისაზღვრება აქტივის მოსალოდნელი სარგებლიანობის მიხედვით ერთეულისთვის და, შესაბამისად, შეიძლება მნიშვნელოვნად განსხვავდებოდეს აქტივის ეკონომიკური და ფიზიკური ვადისგან. აქტივის სასარგებლო ვადის ზრდა შეიძლება გამოწვეული იყოს შემდგომი ხარჯებით, რომლებიც აღადგენს აქტივის პროდუქტიულობას და ამით აგრძელებს აქტივის თავდაპირველად განსაზღვრულ სასარგებლო სიცოცხლეს (მაგალითად, რემონტი, აქტივის სხვა ტექნიკური მომსახურება). აქტივის სასარგებლო ვადის შემცირება შეიძლება იყოს ახალი მოწინავე ტექნოლოგიების გაჩენის, ბაზარზე ცვლილებების შედეგი. მოსალოდნელ მომსახურების ვადასა და ადრე განსაზღვრულს შორის მნიშვნელოვანი სხვაობის შემთხვევაში, უნდა განხორციელდეს საჭირო კორექტირება დარიცხული ამორტიზაციის ოდენობით მიმდინარე და პერსპექტიული პერიოდებისთვის.

სიცოცხლის ხანგრძლივობის მეთოდი შეიძლება გამოყენებულ იქნას ან მთლიანი ცვეთის გამოსათვლელად, მათ შორის ფიზიკური, ფუნქციური და გარე ცვეთა, ან მხოლოდ ერთი ტიპის აცვიათ გამოსათვლელად.

პერსონალის მომზადების ორგანიზების პროცესში ტექნოლოგიებისა და ტექნოლოგიების სწრაფი განვითარების კონტექსტში, მუდმივად ჩნდება რიგი კითხვები, მაგალითად, რა კრიტერიუმებით უნდა იხელმძღვანელოს ტექნიკური და ეკონომიკური ცოდნის პროგრესირება სპეციალისტებისა და მუშაკების მომზადებით. როგორია მათ მიერ მიღებული ცოდნის სიცოცხლის ხანგრძლივობა, როგორია ამ პროცესის დინამიკა, როგორია ცოდნის განახლების ნიმუშები, რა არის მათში სამართლიანად ჩამოყალიბებული, თუ როგორ უნდა ასწავლონ მათ, ვინც მუშაობს და ა.შ. მათი გადაწყვეტა შესაძლებელს გახდის პერსონალის შესაბამისი ტრენინგის ორგანიზებას აწმყოში და მოწინავე ტრენინგების ორგანიზებას მომავალში. და ერთ-ერთი გზაა ინდივიდუალური პროფესიების სპეციალისტების მოდელების შექმნა. ეს მოდელები არა მხოლოდ უნდა აშენდეს სპეციალიზებული ცოდნის ერთობლიობის საფუძველზე, არამედ ორგანულად მოიცავდეს ფიზიკური და სულიერი თვისებების განვითარებას, რათა ჩამოყალიბდეს ჰოლისტიკური მსოფლმხედველობა მუშაკებს შორის. დღეს უფრო მწვავედ დგას არა მხოლოდ სპეციალისტის, არამედ განათლებული, კულტურული ადამიანის მომზადების პრობლემა, რადგან კულტურის ნაკლებობა, როგორც პროფესორ ვ.ა. ვენიკოვი, ხანდახან მოულოდნელად იძიებს შურისძიებას, რაც ხელს გიშლის 1 სპეციალობის ჭეშმარიტად დაუფლებაში.

ზე ადრეული შეწყვეტანებაყოფლობითი შეთანხმება მისი მოქმედების 5 წლის ვადის გასვლამდე (გარდა მხარეთა კონტროლის მიღმა მიზეზების გამო სადაზღვევო ხელშეკრულების შეწყვეტისა) და ფიზიკური პირებისთვის გადასახდელი ფულადი თანხის დაბრუნებამდე (გამოსყიდვა) შესაბამისად. დაზღვევის წესები და ხელშეკრულების პირობები სადაზღვევო ხელშეკრულების ვადამდე შეწყვეტის შემთხვევაში, აგრეთვე აღნიშნული ხელშეკრულების პირობების ცვლილების შემთხვევაში მისი მოქმედების ვადასთან დაკავშირებით.

მაგალითი 1. ფიზიკური პირი, რომელსაც აქვს დადებული ნებაყოფლობითი გრძელვადიანი სიცოცხლის დაზღვევის ხელშეკრულება 5 წლის ვადით, ცვლის ხელშეკრულების ვადას ვადის შემცირების მიმართულებით. დაწყებისას

უძრავი ქონების ღირებულების შეფასებისას ფიზიკური ცვეთა და ცვეთა განსაზღვრის მეთოდები

ქონების ცვეთის განსაზღვრა

ამორტიზაცია ხასიათდება ქონების სარგებლიანობის შემცირებით, მისი სამომხმარებლო მიმზიდველობით პოტენციური ინვესტორის თვალსაზრისით და გამოიხატება დროთა განმავლობაში ღირებულების შემცირებით (ცვეთა) სხვადასხვა ფაქტორების გავლენით. ამორტიზაცია (I) ჩვეულებრივ იზომება პროცენტულად, ხოლო ცვეთა ფასდება როგორც ცვეთა (O).

ქონების ცვეთის გამომწვევი მიზეზებიდან გამომდინარე გამოირჩევა ცვეთის შემდეგი სახეობები: ფიზიკური, ფუნქციური და გარე.

ფიზიკური და ფუნქციური აცვიათ იყოფა მოსახსნელად და გამოუსწორებლად.

მოსახსნელი აცვიათ- ეს არის ცვეთა, რომლის აღმოფხვრა ფიზიკურად შესაძლებელია და ეკონომიკურად შესაძლებელია, ე.ი. ამა თუ იმ ტიპის ტანსაცმლის აღმოსაფხვრელად გაწეული ხარჯები ხელს უწყობს მთლიანი ობიექტის ღირებულების ზრდას.

ყველა შესაძლო სახის ცვეთის იდენტიფიკაცია არის ქონების დაგროვილი ცვეთა. ღირებულების თვალსაზრისით, კუმულაციური ამორტიზაცია არის განსხვავება ჩანაცვლების ღირებულებადა შეფასებული ქონების საბაზრო ფასი.

კუმულაციური დაგროვილი ცვეთა არის ობიექტის სიცოცხლის ხანგრძლივობა. განვიხილოთ ძირითადი შეფასებითი ცნებები, რომლებიც ახასიათებს ამ ინდიკატორს.

შენობის ფიზიკური სიცოცხლე (FZh)- შენობის ექსპლუატაციის პერიოდი, რომლის დროსაც შენობის მზიდი კონსტრუქციული ელემენტების მდგომარეობა აკმაყოფილებს გარკვეულ კრიტერიუმებს (სტრუქტურის საიმედოობა, ფიზიკური გამძლეობა და ა.შ.). ობიექტის ფიზიკური სიცოცხლის ვადა დადგენილია მშენებლობის დროს და დამოკიდებულია შენობების კაპიტალის ჯგუფზე. ფიზიკური სიცოცხლე მთავრდება, როდესაც ობიექტი დანგრეულია.

ქრონოლოგიური ასაკი (XV)- დროის ის პერიოდი, რომელიც გავიდა ობიექტის ექსპლუატაციაში გაშვების დღიდან შეფასების დღემდე.

ეკონომიკური ცხოვრება (EJ)განისაზღვრება საოპერაციო დროით, რომლის განმავლობაშიც ობიექტი გამოიმუშავებს შემოსავალს. ამ პერიოდის განმავლობაში, მიმდინარე გაუმჯობესება ხელს უწყობს ქონების ღირებულებას. ობიექტის ეკონომიკური სიცოცხლე მთავრდება, როდესაც ობიექტის ფუნქციონირება ვერ გამოიმუშავებს შემოსავალს, რაც მითითებულია უძრავი ქონების ბაზრის ამ სეგმენტის შესადარებელი ობიექტების შესაბამისი განაკვეთით. ამავდროულად, მიმდინარე გაუმჯობესება აღარ უწყობს ხელს ობიექტის ღირებულებას მისი ზოგადი ცვეთა და ცვეთა გამო.

ეფექტური ასაკი (EV)გამოითვლება შენობის ქრონოლოგიური ასაკის მიხედვით, მისი ტექნიკური მდგომარეობისა და შეფასების თარიღზე გაბატონებული ეკონომიკური ფაქტორების გათვალისწინებით, რომლებიც გავლენას ახდენენ შესაფასებელი ქონების ღირებულებაზე. შენობის ფუნქციონირების მახასიათებლებიდან გამომდინარე, ეფექტური ასაკი შეიძლება განსხვავდებოდეს ქრონოლოგიური ასაკიდან ზემოთ ან ქვემოთ. შენობის ნორმალური (ტიპიური) გამოყენების შემთხვევაში ეფექტური ასაკი ჩვეულებრივ ქრონოლოგიურს უტოლდება.

დარჩენილი ეკონომიკური სიცოცხლე (OSE)შენობები - დროის პერიოდი შეფასების დღიდან მისი ეკონომიკური სიცოცხლის დასრულებამდე (ნახ. 3.4).

ბრინჯი. 3.4. ცხოვრების მშენებლობის პერიოდები და მათი დამახასიათებელი ინდიკატორები

ამორტიზაცია შეფასების პრაქტიკაში მნიშვნელობით უნდა გამოირჩეოდეს ბუღალტრულ აღრიცხვაში გამოყენებული მსგავსი ტერმინისგან (ცვეთა). სავარაუდო ამორტიზაცია არის ერთ-ერთი მთავარი პარამეტრი, რომელიც საშუალებას გაძლევთ გამოთვალოთ შეფასებული ობიექტის მიმდინარე ღირებულება კონკრეტულ თარიღზე.

ფიზიკური ცვეთა არის ობიექტის ტექნიკური და ოპერაციული თვისებების თანდათანობითი დაკარგვა, რომელიც თავდაპირველად ჩამოყალიბდა მშენებლობის დროს ბუნებრივი და კლიმატური ფაქტორების, აგრეთვე ადამიანის სიცოცხლის გავლენის ქვეშ.

შენობების ფიზიკური გაფუჭების გამოთვლის მეთოდები შემდეგია:
ნორმატიული (საცხოვრებელი შენობებისთვის);
ღირებულება;
სიცოცხლის დროის მეთოდი.

ნორმატიული მეთოდიფიზიკური ცვეთა და ცვეთა გაანგარიშება გულისხმობს სხვადასხვა მარეგულირებელი ინსტრუქციების გამოყენებას სექტორთაშორისი ან დეპარტამენტის დონეზე.

ამ წესებში მოცემულია შენობების სხვადასხვა სტრუქტურული ელემენტების ფიზიკური ცვეთა აღწერა და მათი შეფასება.

შენობის ფიზიკური გაფუჭება უნდა განისაზღვროს ფორმულით:

, სად

და ვ - შენობის ფიზიკური გაფუჭება,%;

ხოლო i - i-ე სტრუქტურული ელემენტის ფიზიკური ცვეთა,%;

L i - კოეფიციენტი, რომელიც შეესაბამება i-ე კონსტრუქციული ელემენტის გამოცვლის ღირებულების წილს შენობის მთლიან გამოცვლის ღირებულებაში;

პ- სტრუქტურული ელემენტების რაოდენობა შენობაში.

ცალკეული სტრუქტურების, ელემენტებისა და სისტემების გამოცვლის ღირებულების წილი შენობის მთლიან ჩანაცვლების ღირებულებაში (პროცენტულად) ჩვეულებრივ აღებულია დადგენილი წესით დამტკიცებული საცხოვრებელი კორპუსების გამოცვლა ღირებულების საერთო მაჩვენებლების მიხედვით და სტრუქტურებისთვის. , ელემენტები და სისტემები, რომლებსაც არ გააჩნიათ დამტკიცებული ინდიკატორები, მათი სავარაუდო ღირებულებით.

ეს ტექნიკა გამოიყენება ექსკლუზიურად შიდა პრაქტიკაში. მთელი მისი სიცხადისა და დამაჯერებლობის მიუხედავად, მას აქვს შემდეგი უარყოფითი მხარეები:
- მისი „ნორმატიულობის“ გამო თავდაპირველად ვერ ითვალისწინებს ობიექტის ატიპიურ საექსპლუატაციო პირობებს;
- განაცხადის სირთულე შენობის სტრუქტურული ელემენტების აუცილებელი დეტალების გამო;
- ფუნქციური და გარე ცვეთა გაზომვის შეუძლებლობა;
- სტრუქტურული ელემენტების სპეციფიკური აწონვის სუბიექტურობა.

ბირთვში ხარჯების მეთოდი ფიზიკური ცვეთა განმარტება არის ფიზიკური ცვეთა, რომელიც გამოიხატება მისი შეფასების დროს ობიექტურად აუცილებელი სარემონტო ღონისძიებების ღირებულების თანაფარდობით, რაც გამორიცხავს სტრუქტურების, ელემენტის, სისტემის ან მთლიანად შენობის დაზიანებას და მათ ჩანაცვლების ფასს.

ფიზიკური ცვეთა და ცვეთა განსაზღვრის ხარჯების მეთოდის არსი არის შენობის ელემენტების ხელახალი შექმნის ღირებულების განსაზღვრა.

ეს მეთოდი საშუალებას გაძლევთ დაუყოვნებლივ გამოთვალოთ ელემენტების და მთლიანად შენობის ცვეთა ღირებულების თვალსაზრისით. ვინაიდან გაუფასურების გაანგარიშება ემყარება ნახმარი ნივთების „ახალი მდგომარეობის“ მიტანის გონივრულ ფაქტობრივ ღირებულებას, ამ მიდგომის შედეგი შეიძლება ჩაითვალოს საკმაოდ ზუსტი. მეთოდის ნაკლოვანებებია გაცვეთილი შენობის ელემენტების შეკეთების ხარჯების სავალდებულო დეტალიზაცია და გაანგარიშების სიზუსტე.

შენობების ფიზიკური გაფუჭების დადგენა სიცოცხლის მეთოდი . ფიზიკური ამორტიზაციის, ეფექტური ასაკისა და ეკონომიკური ცხოვრების მაჩვენებლები გარკვეულ თანაფარდობაშია, რაც შეიძლება გამოიხატოს ფორმულით:

Მაცვია;
EV - ეფექტური ასაკი;
VF - ფიზიკური ცხოვრების ტიპიური პერიოდი;
OSFZh - ფიზიკური ცხოვრების დარჩენილი პერიოდი.

.

ამ ფორმულის გამოყენება ასევე აქტუალურია შედარებულ ობიექტებში ამორტიზაციის პროცენტული კორექტირების გაანგარიშებისას (შედარებითი გაყიდვის მეთოდი), როდესაც შემფასებლის მიერ შერჩეული ანალოგების შემოწმება შეუძლებელია. ამ გზით გამოთვლილი ელემენტების ან მთლიანი შენობის ამორტიზაციის პროცენტი შეიძლება ითარგმნოს ღირებულების ტერმინებად (ცვეთა):

.

პრაქტიკაში, შენობის ელემენტები, რომლებსაც აქვთ მოსახსნელი და მოუხსნელი ფიზიკური აცვიათ, იყოფა "ხანგრძლივ" და "ხანმოკლე".

"მოკლევადიანი ელემენტები"- ელემენტები, რომლებსაც აქვთ უფრო მოკლე სიცოცხლე, ვიდრე მთლიანი შენობა (გადახურვა, სანიტარული აღჭურვილობა და ა.შ.).

"გრძელვადიანი ელემენტები"- ელემენტები, რომელთა მოსალოდნელი სიცოცხლე შედარებულია შენობის ვადასთან (საძირკველი, მზიდი კედლები და ა.შ.).

„მოკლევადიანი ელემენტების“ მოსახსნელი ფიზიკური ცვეთა წარმოიქმნება სამშენებლო ელემენტების დროთა განმავლობაში ბუნებრივი ცვეთა და გაუფრთხილებლობით მუშაობის გამო. ამ შემთხვევაში, შენობის გასაყიდი ფასი მცირდება შესაბამისი გაუფასურებით, რადგან მომავალ მფლობელს მოუწევს „ადრე გადავადებული რემონტის გაკეთება“ სტრუქტურის ნორმალური მუშაობის მახასიათებლების აღსადგენად ( მოვლაშიდა ტერიტორიები, გაჟონვითი სახურავის უბნების აღდგენა და ა.შ.). ეს ვარაუდობს, რომ ნივთები აღდგება "პრაქტიკულად ახალ" მდგომარეობაში. მოხსნადი ფიზიკური ცვეთა ფულადი თვალსაზრისით განისაზღვრება, როგორც „გადადებული რემონტის ღირებულება“, ე.ი. ობიექტის ორიგინალის „ექვივალენტურ“ მდგომარეობამდე მიყვანის ღირებულება.

ხანმოკლე ხანგრძლივობის მქონე კომპონენტების ფატალური ფიზიკური ცვეთა არის მაღალი ცვეთის კომპონენტების აღდგენის ღირებულება, რომელიც განისაზღვრება ჩანაცვლების ღირებულებასა და მოსახსნელი ცვეთას შორის სხვაობით, გამრავლებული ქრონოლოგიური ასაკისა და ამ ელემენტების ფიზიკური სიცოცხლის თანაფარდობით.

ელემენტების ფიზიკური ცვეთის აღმოფხვრა გრძელვადიანისიცოცხლე განისაზღვრება მისი აღმოფხვრის გონივრული ღირებულებით, მოკლე სიცოცხლის ხანგრძლივობის მქონე ელემენტების მოსახსნელი ფიზიკური ცვეთისა და გაფუჭების მსგავსი.

ხანგრძლივობის მქონე ელემენტების გამოუსწორებელი ფიზიკური ცვეთა გამოითვლება, როგორც სხვაობა მთელი შენობის გამოცვლის ღირებულებასა და მოსახსნელი და შეუცვლელი ცვეთას შორის, გამრავლებული ქრონოლოგიური ასაკისა და შენობის ფიზიკური სიცოცხლის თანაფარდობაზე.

რეპროდუქციის ან გამოცვლის სრული ღირებულება არის ახალი შენობის რეპროდუქციის (ჩანაცვლების) ხარჯების ჯამი შეფასების თარიღისთვის მოქმედ ფასებში. აქედან გამომდინარე, აუცილებელია გავითვალისწინოთ განსხვავებები ახალი ობიექტისა და შესაფასებელი ქონების მახასიათებლებში.

აცვიათშეფასებაში ნიშნავს სარგებლიანობის დაკარგვას და, შესაბამისად, შეფასების ობიექტის ღირებულებას რაიმე მიზეზით. ამორტიზაცია (როგორც ღირებულების დაკარგვა) შეიძლება გამოიხატოს აბსოლუტური და ფარდობითი ერთეულებით. თუ ამორტიზაცია გამოიხატება აბსოლუტური ერთეულებით (ფულადი ერთეულებით), მაშინ მას აკლდება რეპროდუქციის მთლიანი ღირებულება.

V თამაში \u003d Vp თამაში - და ან V შემცვლელი \u003d Vp შემცვლელი - და, (6.5)

სადაც CB არის ობიექტის რეპროდუქციის ღირებულება;

V ჩანაცვლება - ობიექტის გაუმჯობესების ჩანაცვლების ღირებულება;

Vp reproduction - ობიექტის რეპროდუქციის ჯამური ღირებულება;

Vp ჩანაცვლება - ობიექტის გამოცვლის ჯამური ღირებულება;

და - შეფასების ობიექტის ცვეთა, გამოხატული ფულად ერთეულებში.

თუ ცვეთა გამოიხატება ფარდობით ერთეულებში (პროცენტში), მაშინ გამოიყენება შემდეგი ფორმულა:

Vp თამაში = V თამაში ∙(1 – I), (6.6)

სადაც I არის შეფასების ობიექტის ამორტიზაცია, გამოხატული ფარდობითი ერთეულებით.

ტარების დასადგენად ორი გზა არსებობს:

სიცოცხლის მეთოდი;

ტარების ტიპებად დაყოფის მეთოდი.

ამორტიზაცია, როგორც ღირებულების დაკარგვა, შეიძლება გამოიხატოს როგორც ფარდობითი თვალსაზრისით (რეპროდუქციის სრულ ღირებულებასთან ან სრული ჩანაცვლების ღირებულებასთან მიმართებაში), ასევე აბსოლუტური თვალსაზრისით.

აცვიათ გაანგარიშება სიცოცხლის მეთოდით

ტარება არის ობიექტის დროის ფუნქცია.

შენობების ამორტიზაციის განსაზღვრა სიცოცხლის ხანგრძლივობის მეთოდით ემყარება შესაფასებელი ობიექტის შენობების გამოკვლევას და ვარაუდს, რომ ობიექტის ეფექტური ასაკი ეხება ტიპიურ ეკონომიკურ ცხოვრებას ისევე, როგორც დაგროვილი ცვეთა რეპროდუქციის ღირებულებასთან. შენობის (გამოცვლა).

სიცოცხლის დროის მეთოდით აცვიათ გაანგარიშებისას გამოიყენება შემდეგი ცნებები:

შენობის ფიზიკური სიცოცხლე (T n) არის შენობის ექსპლუატაციის პერიოდი, რომლის დროსაც შენობის მზიდი კონსტრუქციული ელემენტების მდგომარეობა აკმაყოფილებს გარკვეულ კრიტერიუმებს (კონსტრუქციის საიმედოობა, ფიზიკური გამძლეობა და ა.შ.). ობიექტის ფიზიკური სიცოცხლის ვადა დადგენილია მშენებლობის დროს და დამოკიდებულია შენობის კაპიტალის ჯგუფზე. ფიზიკური სიცოცხლე მთავრდება, როდესაც ობიექტი დანგრეულია.

ქრონოლოგიური ასაკი (T ფაქტი) – დროის ის პერიოდი, რომელიც გავიდა ობიექტის ექსპლუატაციაში გაშვებიდან შეფასების დღემდე.

ეფექტური ასაკი (T eff) გამოითვლება შენობის ქრონოლოგიური ასაკის საფუძველზე, მისი ტექნიკური მდგომარეობისა და შეფასების თარიღზე გაბატონებული ეკონომიკური ფაქტორების გათვალისწინებით, რომლებიც გავლენას ახდენენ შესაფასებელი ქონების ღირებულებაზე. შენობის ფუნქციონირების მახასიათებლებიდან გამომდინარე, ეფექტური ასაკი შეიძლება განსხვავდებოდეს ქრონოლოგიური ასაკიდან ზემოთ ან ქვემოთ. შენობის ნორმალური (ტიპიური) გამოყენების შემთხვევაში ეფექტური ასაკი ჩვეულებრივ ქრონოლოგიურს უტოლდება.

ბრინჯი. 6.1. შენობის ცხოვრების პერიოდები და მათი დახასიათება

შესრულების ინდიკატორები

ფიზიკური ამორტიზაციის, ეფექტური ასაკისა და ეკონომიკური ცხოვრების მაჩვენებლები გარკვეულ თანაფარდობაშია, რაც შეიძლება გამოიხატოს ფორმულით

და \u003d (T ef / T n) ∙ 100%, (6.7)

სადაც მე - აცვიათ, %;

T eff - ეფექტური ასაკი, რომელიც განისაზღვრება ექსპერტის მიერ ელემენტების ან მთლიანად შენობის ტექნიკური მდგომარეობის საფუძველზე;

T n - ფიზიკური ცხოვრების ტიპიური პერიოდი.

და \u003d (T ფაქტი / T n) ∙ 100%, (6.8)

სადაც T ფაქტი არის ქრონოლოგიური ასაკი.

ფორმულის (6.8) გამოყენება რელევანტურია შედარებულ ობიექტებში ამორტიზაციის პროცენტული კორექტირების გაანგარიშებისას (შედარებითი გაყიდვის მეთოდი), როდესაც შემფასებლის მიერ შეუძლებელია არჩეული ანალოგების შემოწმება ფორმულაში გამოყენებული ინდიკატორების დასადგენად (6.7).

მაგალითი.განსაზღვრეთ შესაფასებელი ქონების ღირებულება. ფასდება 1980 წელს აშენებული მიწის ნაკვეთი. შენობის ნორმატიული ვადა 150 წელია. Მარკეტის ფასიმიწის ნაკვეთი განისაზღვრება გაყიდვების შედარების მეთოდით და უდრის 4,5 მილიონ რუბლს. შენობის მთლიანი ჩანაცვლების ღირებულება განისაზღვრა შედარებითი ერთეულის მეთოდით 11,4 მილიონი რუბლის დონეზე. შეფასების თარიღია 2010 წლის 30 იანვარი.

გამოსავალი.

შენობის ქრონოლოგიური ასაკი 30 წელია. სტრუქტურის ცვეთა გამოსათვლელად ვიყენებთ ფორმულას (6.8), ვინაიდან ეფექტური ასაკი არ არის მოცემული.

და \u003d (T ფაქტი / T n) ∙ 100% \u003d 30/150 * 100% \u003d 30%.

შეფასებული ობიექტის მნიშვნელობის გამოსათვლელად ვიყენებთ ფორმულას 6.2.

V \u003d 4,500,000 + (11,400,000 - 0.3 * 11,400,000) \u003d 12,480,000 რუბლი.

ამრიგად, შეფასებული ქონების ღირებულება, გამოთვლილი ღირებულების მიდგომის გამოყენებით, შეადგენდა 12,480,000 რუბლს.

სასიცოცხლო ციკლი არის უძრავი ქონების არსებობის პროცესების სრული თანმიმდევრობა ექსპლუატაციიდან შეწყვეტამდე. თეორიულად და პრაქტიკაში გამოიყოფა ციკლის ოთხი ტიპი: ბიზნეს ციკლი, პროდუქტის სასიცოცხლო ციკლი, ბიზნესის ტიპი და საწარმო, როგორც ქონებრივი კომპლექსი. ციკლის ხანგრძლივობაზე გავლენას ახდენს წარმოების პერიოდები, ფიზიკური და მორალური გაუარესება, ობიექტის კაპიტალის ღირებულება, საოპერაციო პირობები, ბაზრის პირობები და სხვა ფაქტორები. უძრავი ქონების შეფასებისთვის საინტერესოა უძრავი ქონების 2 სასიცოცხლო ციკლის გათვალისწინება:

1. უძრავი ქონების, როგორც ფიზიკური ობიექტის სასიცოცხლო ციკლი.

2. უძრავი ქონების, როგორც საკუთრების ობიექტის სასიცოცხლო ციკლი.

უძრავი ქონების (საქონლის), როგორც ფიზიკური ობიექტის სასიცოცხლო ციკლი შედგება 11 ეტაპისგან:

1. წინასაინვესტიციო ეტაპი (შესაძლებლობის ანალიზი, დასაბუთება).

2. შექმნა, ფორმირება (დაპროექტება, მშენებლობა).

3. ექსპლუატაციაში გაშვება.

4. ფლობა და გამოყენება.

5. ფუნქციონალური, ეკონომიკური მოძველება.

6. ფიზიკური ტარება.

7. კაპიტალური რემონტიან რეკონსტრუქცია.

8. სამომხმარებლო ქონების გაუარესება.

9. ფუნქციონირების შეცვლა.

10. ეკონომიკური ცხოვრების დასასრული.

11. არსებობის შეწყვეტა (ბუნებრივი განადგურება, დანგრევა).

უძრავი ქონების სასიცოცხლო ციკლის მე-3 და მე-11 ეტაპებზე საჭიროა უფლებების სახელმწიფო რეგისტრაციის პროცედურა.

უძრავი ქონების, როგორც საკუთრების ობიექტის სასიცოცხლო ციკლი შეიძლება დაიყოს 10 ეტაპად:

1. შეძენა (ნასყიდობა, მშენებლობა, მემკვიდრეობა).

2. ფლობა და გამოყენება გარკვეულ პერიოდში.

3. ობიექტების მართვა.

4. მოგების მოპოვება, მოთხოვნილებების დაკმაყოფილება.

5. ობიექტზე ქონებრივი და უძრავი უფლებების განკარგვა.

6. მფლობელების, მფლობელების, მომხმარებლების მრავალჯერადი ცვლილება.

7. ობიექტის ფუნქციური დანიშნულების შეცვლა.

8. საკუთრების უფლების შეწყვეტა (გაყიდვა, ნაციონალიზაცია, რეკვიზიცია).

9. ობიექტის ეკონომიკური სიცოცხლის დასრულება.

10. წინა ციკლის გამეორება ან ახლის, შეცვლილი ციკლის აგება.

უძრავი ქონების სასიცოცხლო ციკლის 1, მე-6 და მე-8 ეტაპებზე საჭიროა უფლებების სახელმწიფო რეგისტრაციის პროცედურა.

უძრავი ქონების ობიექტები არსებობის მანძილზე ექვემდებარება ფიზიკურ, სამართლებრივ და ეკონომიკურ ცვლილებებს. შედეგად, ყოველი უძრავი ნივთი (მიწის გარდა) გადის სასიცოცხლო ციკლის შემდეგ გაფართოებულ ეტაპებს:

ფორმირება - მშენებლობა, ახალი საწარმოს შექმნა, მიწის ნაკვეთის შეძენა (შესყიდვა, გამოყოფა და ა.შ.);

ოპერაცია - ფუნქციონირება და განვითარება (გაფართოება, რეკონსტრუქცია, საქმიანობის ცვლილება, რეორგანიზაცია და ა.შ.)

მფლობელის, მფლობელის ან მომხმარებლის შეცვლა (შესაძლოა განმეორდეს);

არსებობის შეწყვეტა - დანგრევა, ლიკვიდაცია, ბუნებრივი განადგურება.

პირველი, მესამე და მეოთხე ეტაპებია სახელმწიფო რეგისტრაციაობიექტის შექმნის ან ლიკვიდაციის ფაქტი, აგრეთვე საკუთრების შეცვლა.

უძრავი ქონების სასიცოცხლო ციკლი ექვემდებარება გარკვეულ შაბლონებს და მოიცავს ეკონომიკურ, ფიზიკურ, ქრონოლოგიურ და ეკონომიკური ცხოვრების დარჩენილ პერიოდს.

ეკონომიკური სიცოცხლის ხანგრძლივობაარის ობიექტის მომგებიანი სარგებლობის პერიოდი, როდესაც განხორციელებული გაუმჯობესება ხელს უწყობს ქონების ღირებულებას. კარგი შეკეთება, გარემონტება და პირობების ოპტიმიზაცია იზრდება, ხოლო ცუდი მოვლა ამცირებს ობიექტის ეკონომიკურ სიცოცხლეს. ის მთავრდება მაშინ, როდესაც გაუმჯობესებები აღარ უწყობს ხელს ნივთის ღირებულებას მისი ზოგადი მოძველების გამო.

ფიზიკური სიცოცხლის ხანგრძლივობა- ეს არის ობიექტის ფუნქციურად გამოსაყენებელ მდგომარეობაში რეალური არსებობის პერიოდი მის დანგრევამდე (განადგურებამდე). ის შეიძლება იყოს ნორმატიული, ფაქტობრივი, გათვლილი (პროგნოზირება) და გაიზარდოს მოდერნიზაციისა და პირობების გაუმჯობესების გამო.

ეფექტური ასაკიშენობის იერსახის და ტექნიკური მდგომარეობის შეფასების საფუძველზე. ეს არის ასაკი, რომელიც შეესაბამება ობიექტის ფაქტობრივ შენარჩუნებას, მის მდგომარეობას გარიგების დროს, შეფასება. ეფექტური ასაკი შეიძლება იყოს ქრონოლოგიურ ასაკზე მეტი ან ნაკლები.

ქრონოლოგიური ასაკიარის პერიოდი ობიექტის ექსპლუატაციაში შესვლის დღიდან გარიგების ან შეფასების თარიღამდე.

დარჩენილი ეკონომიკური ცხოვრებაშენობა გამოითვლება შეფასების (ანალიზის) დღიდან ეკონომიკური ცხოვრების დასრულებამდე. რემონტი და რემონტი ახანგრძლივებს ამ პერიოდს.

შენობების ფიზიკური და ეკონომიკური სიცოცხლის ხანგრძლივობა ობიექტურია, რომელიც შეიძლება დარეგულირდეს, მაგრამ არ შეიძლება გაუქმდეს. სასიცოცხლო ციკლისა და სიცოცხლის ხანგრძლივობის ყველა ეტაპი ურთიერთდაკავშირებულია და როდესაც ერთი მათგანი იცვლება, სხვები შესაბამისად იცვლება.