შესაფასებელი ქონება მდებარეობს ოქტიაბრსკის რაიონში, ქუჩაზე. კლიუჩევსკაია 70ა. შესაფასებელი ქონების მახლობლად არის ყველა საჭირო ურბანული ინფრასტრუქტურის ობიექტი: სამრეწველო და კვების მაღაზიები, აფთიაქი, საბავშვო ბაღი, საგანმანათლებლო დაწესებულებები, საზოგადოებრივი კვება, სბერბანკის ბანკი, ტიტანის სავაჭრო ცენტრი, პარიკმახერი, საცხოვრებელი კორპუსები და სხვა სოციალური ობიექტები. მიმდებარე ტერიტორია საკმაოდ აშენებულია.

ტრანსპორტის ხელმისაწვდომობა შეფასებულია, როგორც შესანიშნავი: დაახლოებით 1-2 წუთის სავალზე ავტობუსის გაჩერებამდე. ტერიტორიის საზოგადოებრივი ტრანსპორტის უზრუნველყოფა შესანიშნავად არის შეფასებული: მახლობლად გადის დაახლოებით 13 ავტობუსის მარშრუტი. მანძილი ქალაქის ცენტრიდან - ავტობუსით 10 წუთი. ასევე არის მოსახერხებელი წვდომა სახლთან სამგზავრო მანქანებით. არის განვითარებული საინჟინრო ინფრასტრუქტურა: წყალმომარაგება კარგ მდგომარეობაში, ელექტროენერგია, კანალიზაცია, სითბოს მიწოდება, საკომუნიკაციო ქსელები.

მიწოდებასა და მოთხოვნაზე გავლენის და, შესაბამისად, ღირებულების ფორმირების პროცესზე ზემოქმედების თვალსაზრისით, მდებარეობის ყველა ზემოთ ჩამოთვლილი ასპექტი დადებითია, გარდა ქალაქის ცენტრიდან დაშორებისა.

ობიექტის ადგილმდებარეობის რუკა

ბრინჯი. 2. შესაფასებელი ქონების მდებარეობა

1.5. საუკეთესო და საუკეთესო გამოყენების ანალიზი

საკუთრების ყველაზე მაღალი გამოყენება არის ქონების გამოყენება, რომელიც ფიზიკურად შესაძლებელია, იურიდიულად დასაშვებია, ეკონომიკურად შესაძლებელია, ფინანსურად მიზანშეწონილი და რაც მაქსიმალურად ზრდის ამ ქონების ღირებულებას. ფიზიკურად შესაძლებელია ობიექტის გამოყენების ის ვარიანტები, რომლებიც შესაძლებელია მისი ფიზიკური მახასიათებლებისა და კომუნიკაციების ხელმისაწვდომობის თვალსაზრისით. კანონიერად ნებადართული გამოყენებაა, რომელიც ემთხვევა ობიექტის დანიშნულებას და არ ეწინააღმდეგება მოქმედ საკანონმდებლო ნორმებს. შეფასებული ქონების გამოყენების ყველა ფიზიკურად შესაძლებელი და კანონიერად ნებადართული ვარიანტი შედარებულია ეკონომიკური ეფექტურობის კრიტერიუმების მიხედვით. ყველაზე ეფექტური ვარიანტი საუკეთესოა მოცემული ობიექტისთვის. შეფასების ობიექტია ბინა, რომელიც მდებარეობს მეთორმეტე სართულზე საცხოვრებელი კორპუსი, ეხება ქალაქის საბინაო მარაგს, ე.ი. შეიძლება გამოყენებულ იქნას მხოლოდ საცხოვრებლად. აქედან გამომდინარე, ობიექტის ქონების საუკეთესო გამოყენება არის მისი ამჟამინდელი გამოყენება, როგორც საცხოვრებელი ფართი.

თავი 2. ობიექტის საბაზრო ღირებულების განსაზღვრა

2.1. ხარჯთეფექტური მიდგომა

მშენებლობის ღირებულება ფასდება რესტავრაციის (ჩანაცვლების) სრული ღირებულებით. მშენებლობის ღირებულების შესაფასებლად გამოყენებული იქნა წიგნის ღირებულების ინდექსაციის მეთოდი.

საბალანსო ღირებულება არის ობიექტის ღირებულება, რომელიც განისაზღვრება კონსოლიდირებული შეფასების საფუძველზე, რომელიც შედგენილია ობიექტის მშენებლობის დაწყებამდე წინა წლის ფასებში. სააღრიცხვო ღირებულება (დადგენილია შენობის პასპორტის მიხედვით, მიღებული ტექნიკური ინვენტარის ბიუროს (BTI) არქივიდან).

საბაზისო წლის ფასებიდან მიმდინარე ფასებზე გადასვლა ხდება ფასების ამაღლების ინდექსების გამოყენებით და ეს უკანასკნელი, თავის მხრივ, განისაზღვრება მასალების, ენერგიისა და შრომის ფაქტობრივი გაცვლითი ფასების გათვალისწინებით.

სრული ჩანაცვლების ღირებულება განისაზღვრება ფორმულით:

სადაც C 1971 არის 1982 წელს მშენებლობის ფასი 1 მ 3 შენობის. 32.7

K სეისმური - კოეფიციენტი, რომელიც ითვალისწინებს მშენებლობის ხარჯების ზრდას სეისმურ ზონებში, რომელშიც შედის ბურიატიის რესპუბლიკა. სეისმურობა (პუნქტებში) = 8, საცხოვრებელი კორპუსებისთვის ეს კოეფიციენტია 1,04.

ხოლო 1982/1971 – 1982 წელს სამშენებლო და სამონტაჟო სამუშაოების ღირებულების ზრდის მაჩვენებელი 1971 წელთან შედარებით = 1,17;

K reg – რეგიონული ცვლილება 2000/1987 წლების ინდექსში ბურიატიისთვის = 1.08.

ხოლო 2000/1987 წლები არის 2000 წელს სამშენებლო-სამონტაჟო სამუშაოების ღირებულების ზრდის მაჩვენებელი 1987 წელთან შედარებით. 2000 წლის 1 იანვრის მდგომარეობით ეს მაჩვენებელი იყო 10.111.

ხოლო 2011/2000 წლები არის სამშენებლო-სამონტაჟო სამუშაოების ღირებულების ზრდის მაჩვენებელი 2010 წელს 2000 წელთან შედარებით. 2011 წლის 1 იანვრის მდგომარეობით ეს მაჩვენებელი 6,24 იყო.

K 1klim - კორექტირების ფაქტორი 1-ლი კლიმატური რეგიონისთვის, რომელსაც მიეკუთვნება ბურიატია, ასევე ითვალისწინებს ობიექტის კაპიტალის ჯგუფს, რომელიც განისაზღვრება ცხრილის მონაცემებით. 1 კოლექცია No4 UPVS, ტოლია 1.08.

V არის შენობის მოცულობა. V= 128,7 მ³

დღგ – დამატებული ღირებულების გადასახადი, მოქმედი საგადასახადო კანონმდებლობით უდრის 18%-ს.

საცხოვრებელი კორპუსის სრული ჩანაცვლების ღირებულება 2011 წლის 10 ნოემბრის მდგომარეობით იქნება ტოლი:

2011 წლიდან =32.7*1.04*1.17**1.08*10.111*5.24*6.24*128.7*1.18=2142464 რუბ.

აცვიათ დაგროვების რაოდენობის განსაზღვრა.

ავარიის მეთოდი გამოიყენება დაგროვილი ცვეთის დასადგენად.

ავარიის მეთოდი შედგება ყველა სახის ცვეთა და ცვეთის დეტალური განხილვისა და აღრიცხვისგან. მონაცემები ცვეთის შეფასების შესახებ მოცემულია ცხრილში 2.1.

მოსახსნელი აცვიათ არ არის გათვალისწინებული, რადგან შესაფასებელი ქონება არ საჭიროებს კოსმეტიკურ რემონტს.

ცხრილი 2.1

გამოუსწორებელი ფიზიკური ცვეთა გაანგარიშება

ძირითადი კონსტრუქციული ელემენტები	ღირებულება, %	მომსახურების ვადა,		შეუქცევადი აცვიათ, %
		აქტუალური	ნორმატიული	ექსპლუატაცია	ფაქტობრივი
ფონდი
კედლები და ტიხრები
სართულები
ღიობები (ტიხრებში)
სამუშაოს დასრულება
შიდა სანტექნიკა და ელექტრო დანადგარები
სხვა ნამუშევრები

გამოთვლების შედეგად ფიზიკურმა ცვეთამ 3,172% შეადგინა.

ცხრილი 2.2

მოსახსნელი ფიზიკური ცვეთის გაანგარიშება

სტრუქტურული ელემენტი	უდ. წონა მთლიანი ღირებულებით, %	ატარეთ ნიმუში	სარეაბილიტაციო სამუშაოები	% შესწორება
ფონდი		პატარა ბზარები	ბზარების დაფქვა.
		ინდივიდუალური ბზარები	ბზარების დალუქვა
		აბრაზია გაშვებულ ადგილებში	დაზიანებული ტილოების გამოცვლა
სართულები			ცემენტის თაბაშირის წასმა, შეღებვა
		სლოტები ვესტიბულებში

ფიზიკური მოსახსნელი ცვეთა = 9*5%+20*30%+17*15%+2*25%+9*30%=12.2%

ფიზიკური მოსახსნელი აცვიათ არის 2142464 * 12.2% = 261381 რუბლი.

ცხრილი 2.3

დაგროვილი ამორტიზაციის თანხის გაანგარიშება

ყოველივე ზემოთქმული საშუალებას გაძლევთ შეავსოთ ცხრილი 2.5, რომელიც ითვლის საბაზრო ღირებულებახარჯთეფექტური მიდგომა:

ცხრილი 2.4

საბაზრო ღირებულება ღირებულების მიდგომით

ამრიგად, ღირებულების მეთოდით მიღებული ობიექტის ღირებულებაა 1,813,124 რუბლი.

ობიექტის ადგილმდებარეობის აღწერა

მიწის ნაკვეთი, რომელზედაც ჩვენი ქონება აშენდება, აქვს განმავითარებელი სტატუსი და წარმოადგენს ერთგვარ საზღვარს, რომელიც აკავშირებს 2 ქალაქს მახაჩკალასა და კასპიისკს. მშენებლობა ფართოდ არის გავრცელებული ამ ტერიტორიაზე მრავალსართულიანი შენობებიინფრასტრუქტურა კვლავ საშუალო დონეზეა. ამ სფეროში უძრავი ქონების გაყიდვები დიდი მოთხოვნაა ფასი-ხარისხის თანაფარდობის გამო.

განაშენიანების პროექტი არის ცხრასართულიანი პანელის საცხოვრებელი კორპუსი. განაშენიანებისთვის შეირჩა მიწის ნაკვეთი საერთო ფართობით 17168 მ2. მდებარეობს კასპიისკის მისამართზე. სამშენებლო ტერიტორიის ტერიტორია ხასიათდება საცხოვრებელი განაშენიანების დაბალი სიმკვრივით, გამწვანებისა და გამწვანების საშუალო დონით.

სახელმწიფო მიწის ნაკვეთიგანვითარებისთვის

განაშენიანებისთვის შერჩეული მიწის ნაკვეთი ცარიელია. მიწის ნაკვეთის საინჟინრო და გეოლოგიური პირობები შეიძლება შეფასდეს როგორც ნორმალური. ტერიტორიის ტერიტორიაზე არ შეინიშნება არახელსაყრელი ჰიდროგეოლოგიური და გეოლოგიური პროცესების განვითარება, როგორიცაა მეწყერი, ხეობების წარმოქმნა და წყალდიდობა.

შერჩეული მიწის ნაკვეთის ტერიტორიაზე მიწისქვეშა წყლების დონე, საინჟინრო-გეოლოგიური კვლევების შედეგად, დაფიქსირდა 3 - 3,5 მ სიღრმეზე, ხოლო დონის სეზონური რყევები. მიწისქვეშა წყლებიარის 0,5 - 1 მ. მიწისქვეშა წყლების დონის მერყეობის პიკი ხდება გაზაფხულზე.

სამშენებლო ობიექტზე ნიადაგის პირობები კარგია შესაბამისი კვლევების შემდეგ, რომელიც ადგილზე ჩატარდა.

ტერიტორიის გეოლოგიური სისქე ძირითადად შედგება შემდეგი ნიადაგებისგან: თიხნარი და თიხნარი - რომლებიც კლასიფიცირდება, როგორც ნიადაგი, რომელსაც შეუძლია გაუძლოს მძიმე დატვირთვას და უზრუნველყოს შენობის სტაბილურობა.

გარემოს ანალიზი და შეფასების ობიექტის მდებარეობა

შეფასების ობიექტის ადგილმდებარეობის აღწერა

შეფასების ობიექტია ორსართულიანი საცხოვრებელი კორპუსი პირველ სართულზედა სხვენი, ასო K, 513,5 მ2 ფართობით (ცივი ოთახების გამოკლებით), მდებარე მიწის ნაკვეთზე 875,0 მ2 ფართობით, მისამართზე: როსტოვის ოლქი, დონის როსტოვი, ჟელეზნოდოროჟნის რაიონი. , ქ. მადოიანი, 12 წლის.

შესაფასებელი ქონება მდებარეობს სხვა კერძო სახლებს შორის და მისადგომია მადოიანის ქუჩიდან.

სახლის საკუთრება განლაგებულია ობიექტებისგან მოშორებით, რომლებიც უარყოფითად მოქმედებს გარემოს მდგომარეობაზე შესაფასებელი ქონების ადგილმდებარეობაზე.

ქონების მიმდებარე ტერიტორიაზე არის საკმარისი გამწვანება.

საცხოვრებელი კორპუსი მდებარეობს კარგად განვითარებული ინფრასტრუქტურის მქონე უბანში.

მიწის ნაკვეთი ხასიათდება წყლით სავსე კომუნიკაციების განვითარებული ქსელით, განლაგებულია საცხოვრებელი და არასაცხოვრებელი შენობებით აშენებულ კორპუსში, ღამის განათებით და ტერიტორიის დასუფთავებით წლის ნებისმიერ დროს. საცხოვრებელი კორპუსის უშუალო სიახლოვეს სამშენებლო სამუშაოები არ მიმდინარეობს.

ტერიტორია ხასიათდება დაბალი საცალფეხო მოძრაობათ.

მიმდებარე გზებზე ავტოტრანსპორტის მოძრაობა მიმდინარეობს მთელი საათის განმავლობაში და მთელი წლის განმავლობაში მაღალი ინტენსივობით.

შენობის ირგვლივ ნიადაგის ადგილობრივი დასახლება არ დაფიქსირებულა. მიწისქვეშა სამუშაოები არ არის. ტერიტორია არ გამოიყენებოდა ნარჩენების გასატანად. საცხოვრებელი შენობა არ არის ისტორიული ან არქიტექტურული ძეგლი.

სატელევიზიო პროგრამების საიმედო მიღების ზონა და ფიჭური კომუნიკაციების გამოყენება.

შინამეურნეობა მდებარეობს მეწყრული ფენომენის ზონის გარეთ, ასევე კარსტული ზონების გარეთ. მეზობელი შენობების ტექნიკური მდგომარეობა ზოგადად კარგია.

შეფასებული ობიექტის მდებარეობა ნაჩვენებია ქალაქის რუკის ფრაგმენტზე.

შეფასების ობიექტის აღწერა

შეფასების საგანია ორსართულიანი საცხოვრებელი კორპუსი სარდაფით და სხვენით, ასო K, ფართობით 513,5 მ2 (ცივი ოთახების გარდა), რომელიც მდებარეობს მიწის ნაკვეთზე 875,0 მ2 ფართობით. მისამართზე: როსტოვის რეგიონი, დონის როსტოვი, ჟელეზნოდოროჟნის რაიონი, ქ. მადოიანი, 12 წლის.

მიწის ნაკვეთის მოკლე აღწერა, რომელზეც განლაგებულია კეთილმოწყობა, მოცემულია ქვემოთ მოცემულ ცხრილში.

არა.	სახელი	მნიშვნელობა
	მიწის ფართობი, მ2
	საკადასტრო ნომერი	61:44:06 23 01:0022
		დასახლებების მიწები
	ფაქტობრივი გამოყენება (აქტივობის ბუნება)	სახლის საკუთრების ოპერაცია
	სერვიტუტი	არცერთი
	ნაკვეთის ფორმა	სწორი
	არახელსაყრელი პირობები გარემო	არ არის იდენტიფიცირებული

შესაფასებელი ქონება არის ორსართულიანი საცხოვრებელი კორპუსი პირველი სართულით და სხვენით, აგურით აშენებული 2000 წელს. ტექნიკურ პასპორტში არ არის ინფორმაცია კაპიტალის ჯგუფის შესახებ სახლის სტრუქტურული ელემენტების აღწერის მიხედვით - კაპიტალის ჯგუფი I;

მიხედვით ტექნიკური პასპორტიინვენტარი No000/6 შედგენილია 2007 წლის 21 მაისის მდგომარეობით, შენობის ყველა ნაწილის ფართობია 560,4 მ2.

სერთიფიკატი სახელმწიფო რეგისტრაციასერია 61 AB No. 000, 2001 წლის 1 იანვრით, გაცემულია 513,5 მ2 ფართობის საცხოვრებელ კორპუსზე (ცივი ოთახების გამოკლებით).

საცხოვრებელი კორპუსის ძირითადი შენობის სტრუქტურების მახასიათებლები:

კედლები და ტიხრები: აგური.

იატაკი და საფარი: რკინაბეტონი.

სახურავი: ლითონის ფილები.

იატაკი: ბეტონი, მარმარილოთი, კერამიკული ფილები, ხალიჩა.

ფანჯრების ღიობები: მეტალოპლასტმასი.

კარები: ხის.

ქვემოთ მოცემული ფოტოები გთავაზობთ შეფასებული ქონების ფოტოგრაფიულ მიმოხილვას.

უძრავი ქონების ბაზრის ანალიზი

ნებისმიერი ქალაქის თუ რეგიონის განვითარების ერთ-ერთი ყველაზე მნიშვნელოვანი კომპონენტი მისი უძრავი ქონების ბაზარია. უნიკალურია დასავლეთის საცხოვრებელ ზონაში. უზარმაზარი ლივენცოვსკის რაიონის ფართომასშტაბიანი განვითარება სარგებელს მოუტანს დასავლეთ რეგიონს. ვინაიდან ახალ შენობებთან ერთად განვითარდება ინფრასტრუქტურა, გაჩნდება სამუშაო ადგილები, უმსხვილესი კომპანიები გახსნიან ფილიალებსა და წარმომადგენლობებს. ეს ყველაფერი უდავოდ აისახება საცხოვრებელ უძრავი ქონების ფასებზე, განსაკუთრებით „მეორად ბაზარზე“. Don-MT უძრავი ქონების სააგენტოს წამყვანი სპეციალისტების აზრით, ახლა ამ ბაზრის აღორძინებაა. ფასების ზრდა ახალ წლამდე გაგრძელდება. კვადრატული მეტრიარაპროპორციულად ძვირდება სხვადასხვა ნომრის მქონე ბინები. ფასების ყველაზე დრამატული ზრდა შეინიშნება ერთოთახიან ბინებში. 4 თვის განმავლობაში მაისიდან აგვისტომდე მან 16,5% შეადგინა. საშუალო ფასიშეთავაზებები 1 მ2 ერთოთახიან ბინებში დასავლეთ რეგიონში გაიზარდა შესვლა. დამატებითი რუბლი. შედარებისთვის, ოთხოთახიან ბინებში 1 მ2-ის ფასი იმავე დროს გაიზარდა მხოლოდ 3.2% რუბლში.

დასავლეთის ტერიტორია აქტიურად შენდება. იზვილისტაიას ქუჩაზე ახლა არის შესაძლებლობა შეიძინოთ ბინები ახალ ათსართულიან პანელის შენობებში, ხოლო სტაბილნაიას ქუჩაზე შენდება სხვადასხვა ფორმატის ობიექტები, მაგრამ ყველა მათგანი ასევე გამოირჩევა მაღალი ხარისხის თანამედროვე საცხოვრებლით. და მათი ზომების მრავალფეროვნება საშუალებას გაძლევთ აირჩიოთ ყველაზე შესაფერისი ფასისთვის. მაგალითად, 16-სართულიან კორპუსში 40 მეტრი ფართობის სრულიად ახალი ერთოთახიანი ბინა 2,2 მილიონ რუბლად იყიდება.

მონიშნეთ დასავლეთის რეგიონი- კერძო სექტორი. სახლის საკუთრების სექტორში არის ადგილების უზარმაზარი არჩევანი მომავალი მშენებლობისთვის. დასავლეთის საცხოვრებელ ზონაში მყიდველს აქვს არჩევანის ყველაზე ფართო არჩევანი დაჩის ასოციაციაში არსებული ვარიანტებისგან. განაშენიანებისთვის შესაფერისი 6 ჰექტარი მიწის ნაკვეთის ფასი 1,5-დან 6 მილიონ რუბლამდე და მეტია. დამოკიდებულია საიტზე კომუნიკაციების ადგილმდებარეობისა და ხელმისაწვდომობის მიხედვით.

კომერციული მიწის ბაზარი კერძო საცხოვრებელი ფართებით შეივსება. რეალტორები როსტოვის მიწის ბაზარს ყველაზე დინამიურად მიიჩნევენ. წლის განმავლობაში აქ მიწა 50-60%-ით მაინც გაძვირდა, ქალაქის ცენტრში ყველაზე საინტერესო ნაკვეთებმა 2-3-ჯერ გაძვირება მოახერხეს. რამდენიმე ასეული კვადრატული მეტრის მცირე ნაკვეთებთან ერთად, 15 ასეული ნაწილიდან 0,5 ჰექტარამდე ფართობზე აქტიური მოთხოვნილება დაიწყო - საცხოვრებელი კორპუსების შემდგომი მშენებლობისთვის, საცალო და საცალო ვაჭრობისთვის. საოფისე საშუალებები. მაგრამ ასეთი უფასო საიტები დღეს შეიძლება ჩამოყალიბდეს მხოლოდ კერძო სექტორში მცირე ნაკვეთების განსახლებისა და კონსოლიდაციის გზით.

ქალაქში ასი კვადრატული მეტრი მიწის ფასი მერყეობს ძალიან ფართო დიაპაზონში: 20 ათასი დოლარიდან გარეუბანში 150 ათას დოლარამდე ცენტრში. საცხოვრებელ ადგილებში (SZhM, ZZhM) ქსოვის მიწის ქვეშ საცხოვრებელი უძრავი ქონება(ტრასაზე არა) დღეს შეიძლება $30-40 ათასი და მეტი დაჯდეს. ცენტრში ასეთი ნაკვეთი ას კვადრატულ მეტრზე 100-150 ათასი დოლარი დაჯდება. იგივე მდგომარეობაა საოფისე და მაღაზიებისთვის განკუთვნილი მიწის ნაკვეთებთან დაკავშირებით. კომერციული განვითარებისთვის რეგიონულ მაგისტრალებზე და დატვირთულ ქუჩებზე მიწა 20-70 ათასი დოლარი და მეტი 100 კვადრატულ მეტრზე, ადგილმდებარეობის მიხედვით, ეღირება.

განსახლება შეიძლება იყოს მომგებიანი ბიზნესი.

მოსკოვისა და სანკტ-პეტერბურგისგან განსხვავებით, როსტოვში ქალაქის შიგნით ბევრი მიწა უკავია კერძო ოჯახებს და სამრეწველო საწარმოებს. გამონაკლისი არც ქალაქის ცენტრია, სადაც კერძო სახლებისა და სამრეწველო ობიექტების მთელი ადგილობრივი ბლოკებია. რეალტორების თქმით, ზუსტად ასეთ ადგილებში იმალება ამ ტერიტორიის განვითარების პერსპექტივები მომდევნო 10 წლის განმავლობაში. ოპერაციების კარგი მომგებიანობა შინამეურნეობების განსახლებიდან და დოკუმენტების „გასუფთავება“ მსხვილ დეველოპერზე შემდგომი გაყიდვის მიზნით, ხელს უწყობს ბაზრის ამ სექტორის აქტიურ განვითარებას.

ნაკვეთები 15 ჰექტარიდან 0,5 ჰექტარამდე (50 ჰექტარი) დღეს ყველაზე პოპულარული სეგმენტია. ქალაქის ცენტრში სართულების რაოდენობაზე არსებული შეზღუდვების გათვალისწინებით, ყველაზე მომგებიანია ქუჩის ზემოთ ნაკვეთების შეძენა. კრასნოარმეისკაია, სადაც შესაძლებელია 15-17 სართულიანი შენობის აშენება. მოთხოვნადია მიწის ნაკვეთები სემაშკოს გამზირზე, იპოდრომის ტერიტორიაზე. ერთი წლის წინ ასი კვადრატული მეტრი 50-60 ათასი დოლარი ღირდა. გასული წლის განმავლობაში მათი ფასი გაორმაგდა.

გადატვირთულ ქუჩებზე მცირე ნაკვეთების მთავარ მყიდველებად რჩება მცირე ბიზნესი. ძალიან მოთხოვნადია 6-10 ჰექტარი მიწის ნაკვეთები, ქუჩისკენ. კოროლევა, დარტყმის გამზ., კომუნისტი, გამარჯვების 40 წლისთავი, ქ. მალინოვსკი. ახალი მფლობელები აშენებენ მაღაზიებს, კაფეებს, მანქანის სერვისებს და ა.შ. კერძო სახლების (ნაკვეთების) შეძენისას შემდგომი გაყიდვის ან კომერციული ობიექტის მშენებლობისთვის, ყურადღება უნდა მიაქციოთ მიწის სტატუსს. თუ ის არ არის შეძენილი, ის უნდა იყოს შეძენილი, როგორც საკუთრება, წინააღმდეგ შემთხვევაში შესაძლებელია სიტუაციები, როდესაც მსხვილ დეველოპერს, რომელსაც სურს აქ საკუთარი ობიექტის აშენება, შეძლებს თქვენი გადასახლებას სასამართლოს მეშვეობით, შემოგთავაზებთ ნაკვეთის საშუალო საბაზრო ფასს. და მას მოუწევს მიწის მფლობელთან დიდი ხნის განმავლობაში ვაჭრობა ობიექტის ფასზე.

რეალტორების ინფორმაციით, დღეს 30-60 ჰექტარი ფართობის ნაკვეთები სტაჩკის გამზირზე, ლენინის გამზირზე, ქ. ტეკუჩევი, ნანსენი, ტაგანროგის გზატკეცილი. მათი ფასები ას კვადრატულ მეტრზე 20-70 ათასი დოლარის ფარგლებში მერყეობს, მაგრამ ასეთი ობიექტების გაყიდვის შეთავაზებები იშვიათია. მსგავსი ფართობის სამრეწველო (არასაცხოვრებელი) ტერიტორიები დიდი ხანია გაყიდულია, არსებული მფლობელები დიდი ნაკვეთები(სამრეწველო ბაზები, მოქმედი საწარმოები, მიწის ნაკვეთები 1,5-3 ჰექტარი ან მეტი) ჩვეულებრივ არ განიხილება მათი ობიექტების გაყიდვის ვარიანტები, როგორც ნაწილებად, ისე მთლიანად. შესაბამისად, მეორადი მიწის ბაზრის 20-50 ჰექტარი მიწის ნაკვეთებით შევსების ძირითადი წყარო მომდევნო 2-3 წელიწადში იქნება ასეთი ქუჩების გასწვრივ მდებარე შინამეურნეობების განსახლება. ეს პროცესი ქუჩაში უკვე გაჩაღდა. კრასნოარმეისკაია, სადაც მრავალი ნაკვეთი აშენებულია საქმიანი შენობებით და განსახლება უკვე ხდება ფასადების მიღმა და მრავალი გარიგება მიზნად ისახავს არსებული მიწის საკუთრების კონსოლიდაციას.

ინვესტორებმა ყურადღება უნდა მიაქციონ რაიონული და ტრანს-რაიონული მაგისტრალების განშტოებამდე ქუჩებზე განლაგებულ უბნებს (ერმენკოს ქ., გამარჯვების 40 წლისთავის გამზ.), ქუჩების კომპლექსს ნაგიბინას გამზირის ბოლოსა და კოსმონავტოვის გამზირის დასაწყისს შორის, ქუჩები. კამენკას მიკრორაიონებისა და სამხედრო მეცნიერების შესასვლელთან. უკვე ამუშავებული საქმიანი ობიექტების ადგილზე გამოჩენა ფასადებზე, ცუდი არ არის ტრანსპორტის ხელმისაწვდომობაგადაადგილების რეალური ფასები, დიდი რაოდენობადანგრეული შინამეურნეობები - ეს ყველაფერი ამ ტერიტორიებზე მიმზიდველ ფუნქციონირებას გულისხმობს.

დღეს დეველოპერები აქტიურად ყიდულობენ მიმზიდველ მიწის ნაკვეთებს (20 ჰექტარიდან, ასიდან 50 ათასი დოლარიდან) დიდ საცხოვრებელ ადგილებში (SZhM, ZZhM) საცხოვრებელი უძრავი ქონების ასაშენებლად. მსხვილ ნაკვეთებს (1 ჰექტარიდან) ასევე სთავაზობენ ბაზრობას ალექსანდროვკაში, მე-2 სოფელ ორჯონიკიძეში. იქ ფასი უფრო დაბალია - ას კვადრატულ მეტრზე $20-30 ათასიდან, მაგრამ ეს ტერიტორიები, რეალტორების აზრით, ნაკლებად პერსპექტიულია.

ასეთი წინადადებების დაბალი ფასი არ ნიშნავს დაბალ ხარჯებს შემდგომი მშენებლობისთვის. ამ ადგილებში კომუნალური ინფრასტრუქტურა ნაკლებად განვითარებულია და მშენებლებისთვის კომუნიკაციების ხარჯები შეიძლება საკმაოდ მნიშვნელოვანი იყოს. გარდა ამისა, ასეთ ადგილებში ახალი ბინების გაყიდვა უფრო რთულია, ვიდრე ჩრდილოეთში ან დასავლეთში.

უძრავი ქონების ობიექტი არის მართვის ობიექტი, რომელიც წარმოადგენს: 4 სართულიანი შენობაფართობით 384 მ2, ორი გაფართოებით 100 და 80 მ2 ფართობით (შესაბამისად).

მართვის ობიექტი მოიცავს 2200 მ2 ფართობის მიწის ნაკვეთს, მათ შორის:

სამშენებლო ფართი 564 მ². თავისუფალი მიწის ნაკვეთის ფართობია 1363 მ2.

ქონების გეოგრაფიული მდებარეობა

ქონება, რომელიც გადაეცა ჩვენს მენეჯმენტს, მდებარეობს ვოლგოგრადის ცენტრალურ უბანში.

ცენტრალურ ოლქში ინფრასტრუქტურის მდგომარეობა და განვითარება კარგია: მერკურის ბიზნეს ცენტრი, ვოროშილოვსკის სავაჭრო ცენტრი და პირამიდის სავაჭრო ცენტრი და კონფილის არაკომერციული საწარმო ახლოს მდებარეობს. უახლოესი საცხოვრებელი კორპუსები არის 5 და 16 სართულიანი სახლები.

ვოროშილოვსკის უბანი მიმზიდველია ბიზნესის მშენებლობისთვის, საცალო ვაჭრობისთვის, საოფისე ფართი, იმიტომ არის ქალაქის ერთ-ერთი ბიზნეს ცენტრი.

ტრანსპორტის ხელმისაწვდომობა კარგად არის განვითარებული: ძირითადი საცალფეხო მარშრუტები გადის რაბოჩე-კრესტიანსკაიას, კალინინას, კანუნნიკოვას, კოზლოვსკაიას ქუჩებზე; უახლოესი გაჩერება საზოგადოებრივი ტრანსპორტიტროლეიბუსები No2, 8a, 10, 15a, ჩქაროსნული ტრამვაის და მიკროავტობუსების რგოლი pl. ჩეკისტები.

1.3 ქონების მიმდინარე სარგებლობის აღწერა

მართვის ობიექტი (ორსექციიანი საცხოვრებელი კორპუსი ორი გაფართოებით, სხვენით და ავტოსადგომით) მდებარეობს ქ. ნოვოროსიისკაია 15, მიწის ნაკვეთის საკადასტრო ნომერი 34:34:04:050000:000120:040

საკონტროლო ობიექტის აღწერა:

1. აგების წელი 1988 წ (ობიექტის მშენებლობის დროს საცალო ფართისთვის დაიგო 4მ სიმაღლის 1-ლი და მე-2 სართული)

2. სართულების რაოდენობა - 4

3. ობიექტის ტიპი: ორსექციიანი საცხოვრებელი კორპუსი ორი გაფართოებით, სხვენის პარკინგი

4. შენობა-ნაგებობების ტექნიკური მდგომარეობა კარგია.

5. მიმდებარე ტერიტორიის მდგომარეობა დამაკმაყოფილებელია, საჭიროა კეთილმოწყობა

6. კომუნიკაციების მდგომარეობა ცუდია და საჭიროებს შეცვლას.

7. განათება კარგია

8. მისასვლელი გზების მდგომარეობა კარგია

9. საერთო ფართების მდგომარეობა საჭიროებს შეკეთებას

10. საჭიროა სპეციალიზებული დაცვის დაყენება

11. პარკინგი ძველია და საჭიროებს მოდერნიზაციას.

1.4 სამართლებრივი სათანადო გამოკვლევა

ჩვენი ობიექტი ეკუთვნის მეორადი უძრავი ქონების ობიექტებს, ანუ ეს არის საცხოვრებელი და არასაცხოვრებელი ფართები, რომლებიც ენიჭება მათზე უფლებების რეგისტრაციის მიზნით. საკადასტრო ნომრებიროგორც ინდივიდუალური (განცალკევებული) ქონებრივი უფლებების (სხვა ქონებრივი უფლებების) ობიექტები. ქონება კერძო საკუთრებაშია და მისი მფლობელია ინდივიდუალური. ქონების ერთადერთი მფლობელია ბ-ნი სურინ კ.ა. მენეჯმენტის ხელშეკრულება უშუალოდ მასთან გაფორმდება.

მენეჯმენტზე გადაცემული ქონება ეკუთვნის კერძო საცხოვრებელ საკუთრებას არასაცხოვრებელი ფართებით, ძირითადი შენობის გაფართოების სახით.

თავდაპირველად მიწის ნაკვეთი იჯარით იყო გაცემული, მაგრამ მიწის კანონის მიღების შემდეგ იგი კერძო საკუთრებაში გადავიდა.

მენეჯმენტის გადაწყვეტილება: ცვლილებების გამო საჭიროა ხელახალი განვითარება ფუნქციური დანიშნულებადა შენობის რემონტი. ამ შემთხვევაში, ხელახალი განვითარების ნებართვა იქნა მიღებული ინვესტორისგან (მფლობელისგან).

1.5 გარემოსდაცვითი შეფასება

ადამიანების ჯანსაღ ცხოვრებაზე მოქმედი ფაქტორების დასადგენად ტარდება ქონების ეკოლოგიური აუდიტი. გარემოსდაცვითი აუდიტი შეიძლება მოიცავდეს ჰაერისა და წყლის ნიმუშების ანალიზს, რადიაციის დონის, ხმაურის და ვიბრაციის გაზომვას.

ვოლგოგრადი ერთ-ერთი უდიდესი ინდუსტრიული ცენტრია რუსეთში, მაგრამ არასახარბიელო გარემოსდაცვითი ქალაქების ათეულში შედის. ყოველწლიურად მხოლოდ ვოლგოგრადის მაცხოვრებლებზე მოდის 130 ათასი ტონა. მყარი 252 ტიტული. დაბინძურებულია არა მხოლოდ ატმოსფერული ჰაერი და ნიადაგი, არამედ მთელი ჰიდროგრაფიული ქსელი. უდიდესი მდინარე, ვოლგა, ყოველწლიურად შთანთქავს 33 მილიონ კუბურ მეტრ გაუწმენდელ ჩამდინარე წყალს.

დღეს საგრძნობლად იზრდება პირადი და სატვირთო მანქანების რაოდენობა, საზარელია საზოგადოებრივი ტრანსპორტის პარკის გაუარესება და ეს ყველაფერი მუშაობს ტყვიის შემცველ, ტოქსიკურ ბენზინზე. ვოლგოგრადის გზებისა და ქუჩების მდგომარეობა არ შეიძლება კრიტიკა, რაც კიდევ უფრო ამძიმებს ურბანული გარემოს ეკოლოგიურ მდგომარეობას.

ქალაქის არსებული ხაზობრივად დაშლილი სტრუქტურა კონფლიქტში შევიდა მის ეკოსისტემებზე ანთროპოგენური დატვირთვების მნიშვნელოვან ზრდასთან. ისტორიულად გიგანტური სამრეწველო საწარმოებივოლგოგრადში მდებარეობდა მდინარე ვოლგის გასწვრივ მის ზედა ტერასაზე, სამხრეთ და ჩრდილოეთით ინდუსტრიული სფეროებიისინი ასევე განლაგებულია ძალიან დიდი საცხოვრებელი უბნების სიახლოვეს. პარადოქსული სიტუაცია შეიქმნა, როცა ვოლგის სიგრილითა და სისუფთავით სარგებლობს არა მოსახლეობა, არამედ გიგანტური ქარხნები, რომლებიც 50 წელია აბინძურებენ მას.

ეს ვითარება დამახასიათებელია თითქმის ყველა დიდი ქალაქისთვის და განსაკუთრებით დამახასიათებელია ხაზოვანი გენერალური გეგმის სტრუქტურის მქონე ქალაქებისთვის, სადაც მთავარი კომპოზიციური ღერძი, როგორც წესი, მთავარი გზატკეცილია - დისკომფორტის ერთ-ერთი მთავარი წყარო. ტრადიციულად, ხაზოვანი ქალაქების ყველა სავაჭრო, სოციალური და კულტურული ობიექტი განლაგებულია მთავარი სატრანსპორტო ღერძის გასწვრივ და წარმოადგენს მთავარ „მაგნიტს“. ამრიგად, ათიათასობით ვოლგოგრადის მცხოვრები ყოველდღიურად აღმოჩნდება გარემოსდაცვითი ზეწოლის ზონაში, განადგურებულია ადამიანების ჯანმრთელობა, მცირდება მათი შრომისუნარიანობა და მათი შესაძლებლობები სრულფასოვანი და ეფექტური ფუნქციონირებამოსახლეობის კულტურული და საჯარო სერვისების მთელი სისტემა.

სახეობებს უარყოფითი გავლენაგარემოზე ზემოქმედება მოიცავს:

დამაბინძურებლების და სხვა ნივთიერებების ემისიები ჰაერში

დამაბინძურებლების, სხვა ნივთიერებებისა და მიკროორგანიზმების ჩაშვება ზედაპირულ წყლის ობიექტებში, მიწისქვეშა წყლებში და სადრენაჟო ადგილებში

წიაღის, ნიადაგის დაბინძურება

გარემოს დაბინძურება ხმაურით, სითბოთი, ელექტრომაგნიტური, მაიონებელი და სხვა სახის ფიზიკური ზემოქმედებით

სხვა სახის უარყოფითი ზემოქმედება გარემოზე.

დიზაინის საფუძველია მომავალი საცხოვრებელი ფართის ტერიტორიის „ეკოლოგიური პასპორტის“ მომზადება, ახალი სახლების მშენებლობა, რომელიც მოიცავს რაოდენობრივ და ხარისხის მახასიათებლებიწინასაპროექტო გარემოსდაცვითი და ლანდშაფტის ანალიზი.

მიღებული ძირითადი საწყისი ნაგებობები დაგეგმვის გადაწყვეტაარიან:

მდგრადი ხელსაყრელი ადამიანური გარემო;

ბუნებრივი ლანდშაფტის მდგრადობა;

რესურსების რაციონალური მართვა.

პირველი დებულება გულისხმობს:

ადგილის ხელსაყრელი მიკროკლიმატის შექმნა; დაგეგმვის მეთოდები და ტექნიკა გამოიყენება მავნე ანთროპოგენური (ხმაური, მტვერი, გაზის დაბინძურება, ელექტრომაგნიტური ველების არსებობა და ა.შ.) და ბუნებრივი ფაქტორების (მზის გადაჭარბებული გამოსხივება, ქარის პირობები, მწვანე სივრცის სისტემის არარსებობა და ა.შ.) შესამცირებლად;

„ვიზუალურ-ეკოლოგიური გარემოს“ შექმნა სხვადასხვა ტიპის საცხოვრებელი განაშენიანების დანერგვით;

„გამჭოლი მწვანე ჩარჩოს“ შექმნა დონიდან და კვადრატიდან სახლის სათბურისა და ზამთრის ბაღის დონეზე, „მწვანე სახურავი“ და „მწვანე ფასადი“.

მეორე პოზიცია ეფუძნება:

ბუნებრივი რესურსების რაციონალური ფუნქციონალური გამოყენება; ტერიტორიის ფუნქციონალური გამოყენება გულისხმობს ტერიტორიის რესურს-გეგმის შესაბამისობას და ურბანული დაგეგმარების სტრუქტურის ტერიტორიის ბუნებრივ ჩარჩოში ჩართვას;

ტერიტორიის დამახასიათებელი თვისებების გათვალისწინებით საცხოვრებელი განაშენიანების მრავალფეროვანი ფორმებით

ტერიტორიის ბიომრავალფეროვნების შენარჩუნება და ფორმირება.

მესამე დებულება გულისხმობს „ეკოციკლის“ მეთოდის გამოყენებას. დიზაინის გადაწყვეტა მოიცავს:

ფორმირება ახალი სისტემანარჩენების გატანა ნარჩენების ტიპების მიხედვით დაყოფით;

ტექნოლოგიურად ახალი ენერგიისა და სითბოს მიწოდების სისტემების გამოყენება.

წინასაპროექტო გარემოსდაცვითი და ლანდშაფტის ანალიზის მოთხოვნებიდან გამომდინარე, შეიძლება დავასკვნათ, რომ ქონება მდებარეობს შედარებით ხელსაყრელ ეკოლოგიურ ზონაში, რადგან ის მდებარეობს ვოროშილოვსკის რაიონში, სადაც არ არის საწარმოები, რომლებიც უარყოფითად მოქმედებს ადამიანის სხეულზე. „ვიზუალურ-ეკოლოგიური გარემოს“ შესაქმნელად ჩვენ გავაშენებთ მწვანე სივრცეებს ​​ჩვენს საკუთრებაში და მოვაწესრიგებთ ხეებს.

ქონება ჰარმონიულად ჯდება ქალაქის ანსამბლში მისი შემადგენლობის შეფერხების გარეშე.

1.6 ეკონომიკური ექსპერტიზანულოვანი წლისთვის

რეალურის ანალიზი ფულადი ნაკადიქონების მოვლა-პატრონობისთვის (ნული წელი). PVD-ის წმინდა შემოსავალზე კონვერტაცია.

ქირავდება ბინები 32 - 4=28 ც.

საშუალო თვიური ქირა არის 286 რუბლი/მ2/თვეში. შემდეგ:

PVD= (28*0.286*30+120*0.24)*12 თვე= 3228.48 TR/წელი

ნაკლები რეგულირება დატვირთულობისა და რისკებისთვის (3%).

PAP= 3228,48*0,03 = 96,85 ტ.რ./წელი

შემოსავალი სამრეცხაო და სათამაშო მანქანებიდან. (162 ტრ.) შემდეგ:

DVD= 3228,48 - 96,85 + 162 = 3293,63 ტრ./წელი

ფიქსირებული ხარჯები

ცვალებადი ხარჯები

ამორტიზაციის უზრუნველყოფა

ცვეთის კომპენსაციის ჯამური ხარჯები:

ან = 673.5+439+66 = 1178.5 TR/წელი

გამოთვლილი CHOD= PVD - OR = (3228.48+162) - 1178.5 = 2211.98 ტ.რ./წ

კოფ. ეფექტურობა = OR / DVD = 1178.5 / 3293.63 = 0.36 = 36%

გამოყენების საუკეთესო ანალიზი

ყველაზე ეფექტური გამოყენება ღირებულების ფუნდამენტური წინაპირობაა.

საუკეთესო გამოყენების განსაზღვრა ასახავს შემფასებლის აზრს ქონების ეფექტურად გამოყენების შესახებ ბაზრის პირობების ანალიზის საფუძველზე. ტერმინი „უმაღლესი გამოყენება“, როგორც გამოყენებულია ამ ანგარიშში, ნიშნავს გამოყენებას, რომელიც, ყველა გონივრულად შესაძლო, ფიზიკურად შესაძლებელი, ფინანსურად მისაღები, ადეკვატურად უზრუნველყოფილი და კანონიერად დასაშვები გამოყენებისგან, იწვევს მაქსიმალურ შესაძლებლობებს. მიმდინარე ღირებულებამიწა.

საუკეთესო გამოყენების ანალიზი ხორციელდება იმის შემოწმებით, აკმაყოფილებს თუ არა გამოყენების განხილული შემთხვევები შემდეგ კრიტერიუმებს.

საკანონმდებლო ნებართვა: იმ გამოყენების განხილვა, რომელიც ნებადართულია ზონირების განკარგულებებით, კერძო ინიციატივის შეზღუდვებით, ისტორიული რაიონის რეგულაციებით და გარემოსდაცვითი კანონებით.

ფიზიკური მიზანშეწონილობა: იმ მიზნების გათვალისწინება, რომლებიც ფიზიკურად რეალისტურია მოცემულ ტერიტორიაზე.

ფინანსური მიზანშეწონილობა: იმის გათვალისწინება, თუ რა ფიზიკურად შესაძლებელია და კანონიერად ნებადართული გამოყენება მისცემს მისაღებ შემოსავალს საიტის მფლობელს.

მაქსიმალური ეფექტურობა: რომლის ფინანსურად მიზანშეწონილი გამოყენება იძლევა მაქსიმალურ წმინდა შემოსავალს ან მაქსიმალურ მიმდინარე ღირებულებას.

ამ ანგარიშმა შეარჩია შეფასებული ქონების ყველაზე ეფექტური გამოყენების ალტერნატიული ვარიანტები, რომლებიც გონივრულად შესაძლებელია, ბაზრის შესაძლებლობებისა და შეზღუდვების გათვალისწინებით. უფრო დეტალურ ანალიზს წარმოგიდგენთ ქვემოთ.

იურიდიული ნებართვა:

არსებობს საკანონმდებლო შეზღუდვა საცხოვრებელი ფართის არასაცხოვრებელ ფართად და არასაცხოვრებელ ფართს საცხოვრებელ ფართად გამოყენებაზე. ხელოვნების შესაბამისად. 22 საბინაო კოდექსი რუსეთის ფედერაციაბინის გადაცემა საცხოვრებელი კორპუსივ არასაცხოვრებელი ფართებინებადართულია მხოლოდ იმ შემთხვევებში, როდესაც ასეთი ბინა მდებარეობს მითითებული შენობის პირველ სართულზე ან პირველ სართულზე ზემოთ, მაგრამ არასაცხოვრებელ ფართად გადაკეთებული ბინის პირდაპირ ქვევით განთავსებული შენობა არ არის საცხოვრებელი. შესაფასებელი ქონება მდებარეობს მე-15 სართულზე, მის ქვემოთ განთავსებული საცხოვრებელი ფართები.

ამრიგად, კანონიერად ნებადართულია შემდეგი სახის უძრავი ქონების ექსპლუატაცია:

ცხრილი 8

ქონების ტიპი

იმის გამო, რომ არსებობს შეფასებული ობიექტის გამოყენებაზე სამართლებრივი შეზღუდვა, მიზანშეწონილი არ არის ობიექტის გამოყენების ფიზიკური და ფინანსური მიზანშეწონილობის, მაქსიმალური ეფექტურობის შესწავლა.

რეზიუმე:

შეფასების ობიექტის ყველაზე ეფექტური გამოყენების შესწავლის შედეგად გავაანალიზე შემდეგი ფაქტორებიზეგავლენა შეფასების ობიექტის ეფექტურ გამოყენებაზე:

1. საკანონმდებლო ნებართვა

ამრიგად, ამ ქონების ყველაზე ეფექტური გამოყენება არის მისი გამოყენება საცხოვრებლად. ყველა შემდგომი გამოთვლა განხორციელდა ჩემ მიერ შეფასების ობიექტის - საცხოვრებელი ფართის ყველაზე ეფექტური გამოყენების საფუძველზე.