უძრავი ქონების ბაზარი

საბაზრო ეკონომიკა ეფუძნება კერძო საკუთრების უფლებას - საკუთრების ფლობის, გამოყენებისა და განკარგვის უფლებას. ეს საშუალებას აძლევს მოქალაქეებს ან კერძო საწარმოებს, საკუთარი შეხედულებისამებრ, შეიძინონ, გამოიყენონ და გაყიდონ მატერიალური რესურსები და დადონ კონტრაქტები, რომლებიც იურიდიულად სავალდებულო და სავალდებულოა პარტნიორებისთვის.

ქონების მფლობელიაქვს ანდერძის უფლება, ე.ი. ამ ქონების გარდაცვალების შემდეგ მემკვიდრის დანიშვნის უფლება, რაც მნიშვნელოვნად უწყობს ხელს კერძო საკუთრების ინსტიტუტს. აღსანიშნავია, რომ საბაზრო მოდელის მიხედვით არის ასევე სახელმწიფო საკუთრება, ასევე საკუთრება შერეული ფორმით. ბუნებრივია, კანონმდებლობა უნდა ითვალისწინებდეს კერძო საკუთრების უფლების სამართლებრივ შეზღუდვას, რომელიც დაკავშირებულია მთლიანად საზოგადოების ინტერესებთან.

მეწარმეობის და არჩევანის თავისუფლება პირდაპირ კავშირშია კერძო საკუთრებასთან.მეწარმეობის თავისუფლება საშუალებას გაძლევთ მოაწყოთ წარმოების პროცესი ხელმისაწვდომი რესურსებიდან და გაყიდოთ წარმოებული საქონელი (პროდუქცია, მომსახურება) ბაზარზე თქვენი შეხედულებისამებრ. კონკრეტულ ბაზარზე შესვლის ან გასვლის გადაწყვეტილება (საქმიანობის სახეობა) მეწარმის ხელშია.

მომხმარებლის არჩევანის თავისუფლება, ე.ი. მომხმარებლის თავისუფლება, თავისი შემოსავლის ფარგლებში, შეიძინოს საქონელი და მომსახურება მისი მოთხოვნილებების დასაკმაყოფილებლად ყველაზე შესაფერისი კომპლექტში, დომინანტურია სხვა თავისუფლებებს შორის და განსაზღვრავს მატერიალური და ადამიანური რესურსების მიმწოდებელთა არჩევანის თავისუფლების საზღვრებს. საბოლოო შედეგი არის ის, რომ მომხმარებელი წყვეტს რა უნდა აწარმოოს ეკონომიკამ.

პირადი ინტერესი აყალიბებს უძრავი ქონების ბაზრის სხვადასხვა სუბიექტების მოქმედების კურსს, როდესაც ისინი ახორციელებენ თავისუფალ არჩევანს. თითოეული მათგანი ცდილობს გააკეთოს ის, რაც მათთვის ეკონომიკურად მომგებიანია. ამრიგად, ქონების მესაკუთრეები ცდილობენ მიიღონ მაქსიმალური ფასი მისი გაყიდვის ან გაქირავებისას, მოიჯარეები ცდილობენ მიიღონ მაქსიმალური მოგება ნაქირავებ ფართის გამოყენებისგან. პირადი ინტერესის სტიმულირება საბაზრო ეკონომიკის ერთ-ერთი დამახასიათებელი მახასიათებელია და დიდწილად აძლევს მიმართულებას და წესრიგს მის ფუნქციონირებაში. არჩევანის თავისუფლება, რომელიც რეალიზდება ბაზრის თითოეული მონაწილისთვის პირადი ფულადი შემოსავლის მიღების სურვილის სახით, ემსახურება ეკონომიკური კონკურენციის, ანუ კონკურენციის საფუძველს.

უძრავი ქონების ბაზარზე კონკურენცია მოიცავს:

· გარკვეული საქონლის, პროდუქტების, რესურსების და სერვისების დამოუკიდებლად მოქმედი გამყიდველებისა და მყიდველების დიდი რაოდენობით არსებობა ბაზარზე;

· გამყიდველებისა და მყიდველების თავისუფლება შევიდნენ გარკვეულ ბაზრებზე და დატოვონ ისინი საკუთარი შეხედულებისამებრ.

თუმცა, კონკურენციის არსი მდგომარეობს იმაში, რომ უძრავი ქონების ბაზარზე არის გამყიდველების ისეთი დიდი რაოდენობა, რომ თითოეული მათგანი, რომელიც უზრუნველყოფს მთლიანი მიწოდების მცირე წილს, პრაქტიკულად არ შეუძლია გავლენა მოახდინოს პროდუქტის ფასზე. იგივე თანაფარდობა ეხება მათაც, ვინც მოქმედებს უძრავი ქონების ბაზარზე, როგორც მოთხოვნის მიმწოდებელი. ბევრი მყიდველია და ერთი მყიდველი ვერ აკონტროლებს ბაზარს თავის სასარგებლოდ. კონკურენცია უწესებს საზღვრებს უძრავი ქონების გამყიდველებსა და მყიდველებს პირადი ინტერესების რეალიზებისთვის.

კონკურენციის ყველაზე გავრცელებული ფორმაა ფასების შემცირება.ის მდგომარეობს იმაში, რომ უძრავი ქონების გამყიდველები, რომლებიც ცდილობენ გაზარდონ (დააჩქარონ) გაყიდვების რაოდენობა, სთავაზობენ მას კონკურენტებთან შედარებით დაბალ ფასებში. ამისათვის თითოეულმა გამყიდველმა უნდა გააკეთოს ყველაფერი ისე, რომ გაყიდოს იმავე ფასებში, როგორც კონკურენტმა, ან უფრო იაფად. მეწარმეს, რომელსაც არ გააჩნია საკმარისი უნარები ამ მხრივ, ადრე თუ გვიან მოუწევს უძრავი ქონების ბაზრის დატოვება. პირიქით, გამოცდილი მეწარმე იღებს მაღალ მოგებას, რაც საშუალებას აძლევს მას განავითაროს ბიზნესი.

კონკურენციის ერთ-ერთი გზა არის ინოვაციები, რომლებიც შექმნილია მყიდველების მოსაზიდად. რუსეთში უძრავი ქონების ბაზრის ფორმირების შედარებით მოკლე პერიოდში ეს ძალიან ნათლად გამოიხატა ქ. რეალტორები.

პირდაპირი კონკურენციის გარდა, უძრავი ქონების ბაზარზე მოქმედი მეწარმეები ირიბ კონკურენციაშიც აღმოჩნდებიან. ეს არის კონკურენცია ეკონომიკის სხვადასხვა სექტორსა და საქონლისა და მომსახურების სხვადასხვა ჯგუფს შორის. მაგალითად, ადამიანებმა, რომლებიც აპირებდნენ ბინის ყიდვას, შეიძლება გადაიფიქრონ და იყიდონ მანქანა ან წავიდნენ ძვირადღირებულ მოგზაურობაში, აგურის სახლებმა შეიძლება გადაანაცვლონ ხის შენობები, საცალო ვაჭრობას აქვს უპირატესობა საბანკო სესხის აღებაში, მიწისთან ტრანზაქციისგან განსხვავებით. ნაკვეთები.

უძრავი ქონების ბაზარი -ეს არის ბაზრის მექანიზმების ურთიერთდაკავშირებული სისტემა, რომელიც უზრუნველყოფს უძრავი ქონების შექმნას, გადაცემას, ექსპლუატაციას და დაფინანსებას.

უძრავი ქონების ბაზარი არის რეგიონალური, ადგილობრივი ბაზრების ერთობლიობა, რომლებიც მნიშვნელოვნად განსხვავდება ერთმანეთისგან ფასების დონით, რისკის დონით, უძრავი ქონების ინვესტიციების ეფექტურობით და ა.შ.

უძრავი ქონების ბაზარი ნებისმიერი ეროვნული ეკონომიკის მნიშვნელოვანი კომპონენტია, რადგან... უძრავი ქონება არის ეროვნული სიმდიდრის ყველაზე მნიშვნელოვანი კომპონენტი, რომელიც მსოფლიო სიმდიდრის 50%-ზე მეტს შეადგენს. უძრავი ქონების ბაზრის გარეშე ბაზარი საერთოდ არ შეიძლება იყოს, რადგან... შრომის ბაზარი, კაპიტალის ბაზარი, საქონლისა და მომსახურების ბაზარი და ა.შ. მათი არსებობისთვის მათ უნდა ჰქონდეთ ან იქირაონ ის ფართი, რომელიც მათ საქმიანობისთვის სჭირდებათ.

უძრავი ქონება ეკონომიკური პროცესების, კერძო და საჯარო ინტერესების, ადმინისტრაციული ნორმებისა და წესების ერთობლიობის ცენტრშია (ნახ. 9.1).

სურათი 9.1 - უძრავი ქონება - ეკონომიკური და სახელმწიფო ინტერესების ობიექტი

უძრავი ქონება, როგორც საქონელი არის გარიგების ობიექტი, რომელიც აკმაყოფილებს სხვადასხვა, რეალურ თუ პოტენციურ საჭიროებებს და აქვს გარკვეული ხარისხობრივი და რაოდენობრივი მახასიათებლები. თან უძრავი ქონების, როგორც პროდუქტის არსი შემდეგია:

ქონების ფიზიკური შემცველობა (ფართის, მოცულობის, სამშენებლო მასალების, საინჟინრო სისტემების სიმძლავრე და ა.შ. აღწერის ფიზიკური მახასიათებლები);

სამართლებრივი მახასიათებლები (უფლება საკუთრებაზე და არა თავად საკუთრებაზე მონაწილეობს ბაზრის ბრუნვაში);

ეკონომიკური მახასიათებლები, რომლებიც იძლევა წარმოდგენას ობიექტის ღირებულების შესახებ (ბაზარი, ჩანაცვლება, ჩანაცვლება და ა.შ.);

მისი მოვლის ხარჯები (მიმდინარე და კაპიტალური რემონტი, წყალი, გაზი, ელექტროენერგია და ა.შ.); და მომგებიანობა (ქირა და არაპირდაპირი შემოსავალი, ღირებულების ზრდა და ა.შ.).

რუსეთის უძრავი ქონების ბაზარი ასახავს გარდამავალი ეკონომიკის ყველა პრობლემას და ხასიათდება მისი სეგმენტების არათანაბარი განვითარებით, არასრულყოფილი საკანონმდებლო ჩარჩოებით და მოქალაქეებისა და იურიდიული პირების დაბალი საინვესტიციო აქტივობით. რუსეთში უძრავი ქონების ბაზრის განვითარებაში შეიძლება განვასხვავოთ შემდეგი ეტაპები:

1. უძრავი ქონების ბაზარმა განვითარების ყველაზე სწრაფი პერიოდი 90-იანი წლების დასაწყისში განიცადა. საწარმოების გახსნა და განვითარება მოხდა პრაქტიკულად სამართლებრივ ვაკუუმში, მოთხოვნამ ბევრად აჭარბა მიწოდებას. აქ ამოსავალ წერტილად შეიძლება ჩაითვალოს ბინების პრივატიზების ნებართვა და, შედეგად, ბინების გაყიდვისა და ყიდვის შესაძლებლობა. სწორედ მაშინ გამოჩნდა ბიზნესმენების და უბრალოდ შეძლებული ადამიანების მნიშვნელოვანი რაოდენობა, რომლებსაც სურდათ ახლებურად გაეუმჯობესებინათ საცხოვრებელი პირობები. ანუ, არა უფასო მუნიციპალური საცხოვრებლის მოლოდინით, არა რთული გაცვლითი სქემებით, არამედ უბრალოდ ბინების ყიდვით. იმ დროს შედარებით ცოტა ბინა იყო პრივატიზებული, ცოტა იყო გაყიდული და უკვე საკმარისი მყიდველები.

2. მეორე ეტაპზე ჩნდება რუსეთში უძრავი ქონების საქმიანობის მარეგულირებელი პირველი რეგულაციები. ეს პერიოდი ხასიათდება მნიშვნელოვანი შეღავათების მიწოდებით, რამაც კარგი საბაზრო პირობების შენარჩუნებისას შესაძლებელი გახადა კარგი შემოსავლების მიღება, რამაც ახალი მეწარმეები მიიზიდა ბაზრის ამ სეგმენტში. საბინაო ფასებმა დაიწყო მატება, მაგრამ ბინების გაყიდვა ბევრად გართულდა და მყიდველები უფრო რჩეულები გახდნენ. გაჩნდა მომხმარებელთა მომსახურების ახალი ფორმები. კერძოდ, გამოჩნდა და ფართოდ გავრცელდა ბინების განვადებით გაყიდვა და ბინებით უზრუნველყოფილი სესხების გაცემა. ზოგიერთმა კომპანიამ ექსკლუზიური კონტრაქტებით დაიწყო მუშაობა, აიღო ვალდებულება კლიენტის ბინის გაყიდვა გარკვეული პერიოდის განმავლობაში.

3. მესამე ეტაპი ხასიათდება მიწოდებაზე მოთხოვნის გადაჭარბებით, საკანონმდებლო ბაზის გამკაცრებით და ბაზარზე მძაფრი კონკურენციით, რამაც გამოიწვია შემოსავლის ვარდნა. მცირე საწარმოები გაკოტრდებიან, საშუალო და მსხვილი საწარმოებიც კი იბრძვიან გადარჩენისთვის. 1996 წლის დასაწყისისთვის ბინების ფასების ბუნებრივი კლება დაიწყო.

4. 1999 წლის მეორე ნახევრიდან რუსეთის უძრავი ქონების ბაზრის განვითარების ახალი ეტაპი დაიწყო 1998 წლის აგვისტოს კრიზისის შემდეგ - ფასების კლების შეჩერების, სტაბილიზაციის და გარკვეული გამოჯანმრთელების ეტაპი. ეს მოხდა ქვეყანაში მაკროეკონომიკური მაჩვენებლების ხელსაყრელი განვითარების ფონზე და, კერძოდ, დაბალი (1998 წლის შემოდგომასთან შედარებით) ინფლაციის მაჩვენებლები და რუბლის გლუვი და შეზღუდული დევალვაცია დოლართან მიმართებაში.

შესაბამისად, უძრავი ქონების ბაზარმა, როგორც საბაზრო ეკონომიკის თეორიიდან გამომდინარეობს, გაიარა დაცემის ეტაპი, მიაღწია სტაბილიზაციას და წინ (არა აუცილებლად დაუყოვნებლივ) ახალი მატებაა, ფასების გარკვეული მატების ჩათვლით.

ბაზრის მექანიზმითა და მთავრობის რეგულირებით უძრავი ქონების ბაზარი უზრუნველყოფს:

1. უძრავი ქონების ახალი ობიექტების შექმნა;

2. უძრავ ქონებაზე უფლების გადაცემა;

3. უძრავ ქონებაზე წონასწორული ფასების დადგენა;

4. ქონების ექსპლუატაცია (მართვა);

5. სივრცის გამოყოფა კონკურენტულ მიწათსარგებლობას შორის;

6. ინვესტიცია უძრავ ქონებაში, უძრავი ქონებით განხორციელებული შემდეგი ოპერაციების განხორციელებისას:

6.1. მფლობელის ცვლილებით:

უძრავი ქონების ყიდვა-გაყიდვა;

მემკვიდრეობა;

შემოწირულობა;

ვალდებულებების შესრულების უზრუნველყოფა (მაგალითად, იპოთეკით დადებული ან ყადაღადადებული უძრავი ქონების რეალიზაცია);

6.2. მესაკუთრეთა შემადგენლობის ნაწილობრივი ან სრული ცვლილებით:

პრივატიზაცია;

ნაციონალიზაცია;

ცვლილებები მესაკუთრეთა შემადგენლობაში, მათ შორის ქონების გაყოფა;

შენატანი საწესდებო კაპიტალში;

ბიზნეს სუბიექტების გაკოტრება (ლიკვიდაცია) (კრედიტორთა მოთხოვნების დაკმაყოფილებით, მათ შორის მესაკუთრეთა ქონების გაყიდვით);

6.3. საკუთრების შეცვლის გარეშე:

უძრავი ქონების ინვესტიცია;

უძრავი ქონების განვითარება (გაფართოება, ახალი მშენებლობა, რეკონსტრუქცია);

ცვლილებები გამოყენების მიმართულებაში, ბრენდის სახელწოდებაში, იურიდიულ მისამართში და ა.შ.;

მართვა, ოპერაცია;

გადაცემა ეკონომიკურ მენეჯმენტზე ან ოპერატიულ მენეჯმენტზე, უფასო სარგებლობისთვის;

რეგულარულად მიღებული შემოსავალი უძრავი ქონების ფლობიდან, რომელიც არ მოითხოვს მიმღებს სამეწარმეო საქმიანობით;

რენტა (ერთი მხარე (იჯარის მიმღები) საკუთრებაში გადასცემს მეორე მხარეს (ქირის გადამხდელს), ხოლო რენტაკის გადამხდელი იღებს ვალდებულებას, მიღებული ქონების სანაცვლოდ, პერიოდულად გადაუხადოს ქირა მიმღებს გარკვეული თანხის სახით. ან მისი შენარჩუნებისთვის სახსრების სხვა ფორმით უზრუნველყოფა);

უწყვეტი შენარჩუნება დამოკიდებულ პირებთან ერთად;

ნდობის მენეჯმენტზე გადასვლა;

სერვიტუტებისა და სხვა ტვირთების შემოღება (მოხსნა);

სხვადასხვა ფორმისა და სხვადასხვა ოპერაციების დაზღვევა, მათ შორის უძრავი ქონების განვითარების დაკრედიტება.

ყველა ეს ოპერაცია საბაზრო ეკონომიკაში ხორციელდება საბაზრო მექანიზმების გამოყენებით და, შესაბამისად, ისინი ქმნიან უძრავი ქონების ბაზარს.

ცხრილი 9.1 - უძრავი ქონების ბაზრის თავისებურებები

Ნიშანი	დამახასიათებელი
ლოკალიზაცია	- აბსოლუტური უმოძრაობა - ფასის მაღალი დამოკიდებულება მდებარეობაზე
კონკურსის ტიპი	- არასრულყოფილი, ოლიგოპოლია - მყიდველებისა და გამყიდველების მცირე რაოდენობა - თითოეული ობიექტის უნიკალურობა - ფასებზე კონტროლი შეზღუდულია - ბაზარზე შესვლა მოითხოვს მნიშვნელოვან კაპიტალს.
მიწოდების ელასტიურობა*	- დაბალი, მოთხოვნისა და ფასების მატებასთან ერთად მიწოდება მცირედ იზრდება - მოთხოვნა შეიძლება იყოს ძალიან ცვალებადი
ღიაობის ხარისხი	- ტრანზაქციები ბუნებით კერძოა - საჯარო ინფორმაცია ხშირად არასრული და არაზუსტია
პროდუქტის კონკურენტუნარიანობა	- დიდწილად განისაზღვრება მიმდებარე გარე გარემოთი, სამეზობლოს გავლენით - მყიდველების ინდივიდუალური პრეფერენციების სპეციფიკით
ზონირების პირობები	- რეგულირდება სამოქალაქო და მიწის კანონმდებლობით, წყლის, სატყეო მეურნეობის, გარემოსდაცვითი და სხვა სპეციალური კანონების გათვალისწინებით - კერძო და სხვა სახის საკუთრების ურთიერთდამოკიდებულება.
გარიგებების რეგისტრაცია	სამართლებრივი სირთულეები, შეზღუდვები და პირობები
ფასი	მოიცავს ობიექტის ღირებულებას და მასთან დაკავშირებულ უფლებებს

* უძრავ ქონებაზე მოთხოვნა ინდივიდუალურია და არა ურთიერთშემცვლელი, რაც ართულებს საბაზრო ბალანსისა და პროპორციულობის მიღწევას. უძრავ ქონებაზე მოთხოვნის, ასევე მიწოდების მოცულობა დიდწილად განისაზღვრება გეოგრაფიული (ობიექტის მდებარეობა ქალაქში, რეგიონში) და ისტორიული (მშენებლობის სხვადასხვა პერიოდის სახლები) ფაქტორებით; ინფრასტრუქტურის მდგომარეობა ქონების ტერიტორიაზე (მისასვლელი გზების, გზების, მეტრო და სხვა სახის სატრანსპორტო მარშრუტების არსებობა, სავაჭრო და მომხმარებელთა მომსახურების საწარმოები, პარკები, საზოგადოებრივი დასვენების სხვა ადგილები და ა.შ.). უძრავი ქონების ბაზარზე მიწოდებასა და მოთხოვნაზე გავლენას ახდენს მრავალი ფაქტორი. მათგან ყველაზე მნიშვნელოვანი მოცემულია ცხრილში. 9.2.

სურათი 9.2 - უძრავი ქონების ბაზრის ციკლური განვითარება

1 - უძრავი ქონების ბაზრის კლება შეინიშნება აშენებული შენობების გადაჭარბებისას, როდესაც უკაცრიელი შენობების რაოდენობა სწრაფად იზრდება და ქონების მფლობელს უჭირს მისი გაყიდვა, ფასები იკლებს. ეს არის მყიდველის ბაზარი; 2 - შექმნილი უძრავი ქონების ობიექტების შეწოვა ხდება აშენებულ ობიექტებზე მოთხოვნის ზრდის შემდეგ და ხასიათდება ახალი ობიექტების მიწოდების ვირტუალური არარსებობით. ეს ციკლი განისაზღვრება ახალი უძრავი ქონების შესაქმნელად წინასწარი საინვესტიციო კვლევების ზრდით; 3 - ახალი მშენებლობა კულმინაციას აღწევს ახალშექმნილ ობიექტებზე გაზრდილი მოთხოვნის შედეგად და ხასიათდება სამშენებლო პროექტებზე ფასების მატებით. ეს არის გამყიდველის ბაზარი; 4 - უძრავი ქონების ბაზრის გაჯერება ხდება მაშინ, როდესაც ჭარბობს სამშენებლო სიმძლავრე და სამშენებლო პროდუქციის ჭარბი წარმოება, ხოლო სამშენებლო აქტივობა მცირდება. ამ პერიოდში უძრავი ქონების გაყიდვების ზრდა შემცირებულია.

ცხრილი 9.2 - მიწოდებასა და მოთხოვნაზე მოქმედი ფაქტორების სისტემა

ფაქტორები	გავლენა მიწოდებაზე	ზემოქმედება მოთხოვნაზე
ეკონომიკური
მოსახლეობის შემოსავლების დონის ცვლილებები: ზრდის შემცირება	თანამედროვე პირობებში ეს არის მზა საბინაო ბაზარზე მიწოდების გაზრდის ფაქტორი	Გაზრდა შემცირება
ბიზნესის შემოსავლის დონის ცვლილებები: ზრდის შემცირება	კომერციული უძრავი ქონების ბაზარზე მიწოდების გაზრდა	Გაზრდა შემცირება
ფინანსური, კერძოდ საკრედიტო რესურსების ხელმისაწვდომობა: ზრდა, შემცირება	Გაზრდა შემცირება	Გაზრდა შემცირება
ქირავნობის განაკვეთები: ზრდის შემცირება	Გაზრდა შემცირება	შემცირება გაზრდა
მშენებლობის ხარჯები: გაზრდა შემცირება	შემცირება გაზრდა	მზა საბინაო ბაზრის ზრდა
ტარიფები კომუნალურ და რესურსებზე გადასახადებზე: გაზრდა შემცირება	Მომატება	Მომატება
სოციალური
მოსახლეობის ცვლილება: ზრდის შემცირება	Მომატება	Გაზრდა შემცირება
განათლების დონის ცვლილება: გაზრდა შემცირება		Გაზრდა შემცირება
დანაშაულის მაჩვენებლის ცვლილება: მატება, შემცირება		შემცირება გაზრდა
ადმინისტრაციული
ქონების გადასახადის დონე: გაზრდა, შემცირება	Მომატება	შემცირება
მიწის გადასახადის დონე: გაზრდა, შემცირება	Მომატება	Მომატება
განვითარების უფლებების მოპოვების პირობები: ლიბერალური შემზღუდველი	Გაზრდა შემცირება

უძრავი ქონების ბაზარს აქვს განშტოებული სტრუქტურა და შეიძლება დიფერენცირებული იყოს ცხრილში წარმოდგენილი სხვადასხვა კრიტერიუმების მიხედვით. 9.3.

ცხრილი 9.3 - უძრავი ქონების ბაზრების კლასიფიკაცია

კლასიფიკაციის ნიშანი	ბაზრების ტიპები
ობიექტის ტიპი	-მიწები, შენობები, ნაგებობები, საწარმოები, ფართები, მრავალწლიანი ნარგავები, საკუთრების უფლება, სხვა ობიექტები.
გეოგრაფიული (ტერიტორიული)	ადგილობრივი, ქალაქი, რეგიონალური, ეროვნული, გლობალური
ფუნქციური დანიშნულება	სამრეწველო ფართები, საცხოვრებელი, არასამრეწველო შენობები და შენობები
ოპერაციისთვის მზადყოფნის ხარისხი	არსებული ობიექტები, დაუმთავრებელი მშენებლობა, ახალი აშენებული
მონაწილეთა ტიპი	ინდივიდუალური გამყიდველები და მყიდველები, შუალედური გამყიდველები, მუნიციპალიტეტები, კომერციული ორგანიზაციები
გარიგების ტიპი	ყიდვა-გაყიდვა, იჯარა, იპოთეკა, საკუთრების უფლება
ინდუსტრიის კუთვნილება	სამრეწველო ობიექტები, სასოფლო-სამეურნეო ობიექტები, საზოგადოებრივი შენობები და სხვა
საკუთრების ტიპი	სახელმწიფო და მუნიციპალური ობიექტები, კერძო
გარიგების მეთოდი	პირველადი და მეორადი, ორგანიზებული და არაორგანიზებული, გაცვლითი და ურეცეპტოდ, ტრადიციული და კომპიუტერიზებული

უძრავი ქონების ბაზრის ფუნქციები

ბაზრის ერთ-ერთი მთავარი ფუნქციაა წონასწორული ფასების დამყარება, რომელშიც ეფექტური მოთხოვნა შეესაბამება მიწოდების მოცულობას. როდესაც ფასები წონასწორულ ფასზე დაბალია, არის ჭარბი მოთხოვნა, ხოლო როდესაც ფასი წონასწორულ ფასზე მაღალია, არის ჭარბი მიწოდება. ფასი ასევე შეიცავს უამრავ ინფორმაციას ბაზრის გაჯერების, მყიდველის პრეფერენციების, მშენებლობის ხარჯების, რეგიონის სახელმწიფოს ეკონომიკური და სოციალური პოლიტიკის შესახებ, მაგალითად, საცხოვრებლის მშენებლობა და ა.შ.

მარეგულირებელი ფუნქციაარის ის, რომ ბაზარი, რომელიც დამოუკიდებლად ფუნქციონირებს, ა. სმიტის განმარტებით, „უხილავი ხელით“ ანაწილებს რესურსებს მეწარმეობის სფეროებში და მიმართავს თავის მონაწილეებს მიზნისკენ, რომელიც საერთოდ არ იყო მათი განზრახვების ნაწილი - ჩამოაყალიბონ ეფექტური სტრუქტურა. ეკონომიკა და საზოგადოებრივი ინტერესების დაკმაყოფილება. თანამედროვე მსოფლიოში ბაზრის რეგულირების ხარვეზებს სულ უფრო მეტად ანაზღაურებს ეროვნული ეკონომიკის სახელმწიფო მენეჯმენტი, განსაკუთრებით გარემოს დაცვის, კონკურენციის დაცვის, შემოსავლების გადანაწილების, ბიზნესისთვის სამართლებრივი გარემოს შექმნის, სოციალური პრობლემების გადაჭრის და ა.შ.

კომერციული ფუნქციამოიცავს უძრავი ქონების ღირებულებისა და გამოყენების ღირებულების რეალიზებას და დაბანდებულ კაპიტალზე მოგების მიღებას.

სანიტარული ფუნქცია- ეს არის ეკონომიკის გაწმენდა ბაზრის არაკონკურენტული და სუსტი მონაწილეებისგან, არაეფექტიანების გაკოტრება. საბაზრო მექანიზმი ხალხს მიუთითებს მათი ძიების მიმართულებით, მაგრამ არ იძლევა გარანტიას საბოლოო ფინანსურ შედეგებთან დაკავშირებით. იგი აღიარებს მხოლოდ სოციალურად აუცილებელ ინვესტიციებს უძრავ ქონებაში, რადგან მხოლოდ მათ იხდის მყიდველი. აქედან გამომდინარე, ბაზრის გათავისუფლება ბიზნესისა და სხვა უძრავი ქონების არაეფექტური მფლობელებისგან იწვევს მდგრადობის გაზრდას და ეკონომიკურ ზრდას.

ინფორმაციის ფუნქციაარის განზოგადებული ობიექტური ინფორმაციის სწრაფად შეგროვებისა და გავრცელების უნიკალური საბაზრო მეთოდი, რომელიც უძრავი ქონების გამყიდველებსა და მყიდველებს საშუალებას აძლევს, თავისუფლად და გააზრებულად მიიღონ გადაწყვეტილებები საკუთარი ინტერესებიდან გამომდინარე.

შუამავლის ფუნქციაგამოიხატება იმით, რომ ბაზარი მოქმედებს როგორც კოლექტიური შუამავალი და შეხვედრის ადგილი მრავალი დამოუკიდებელი და ეკონომიკურად იზოლირებული მყიდველისა და გამყიდველისთვის, მათ შორის მყარდება კავშირი და გათვალისწინებულია პარტნიორების ალტერნატიული არჩევანის შესაძლებლობა. უძრავი ქონების ბაზარზე ასევე მუშაობენ პროფესიონალი შუამავლები: რეალტორები, შემფასებლები, აგენტები, ბროკერები, მზღვეველები, იპოთეკური კრედიტორები და სხვა პირები, რომლებიც მომსახურებას უწევენ დაინტერესებულ მონაწილეებს.

მასტიმულირებელი ფუნქციამოქმედებს ეკონომიკური წახალისების სახით მოგებით სამეცნიერო და ტექნოლოგიური პროგრესის პროდუქტიული გამოყენებისთვის უძრავი ქონების შექმნასა და გამოყენებაში. კონკურენცია ეკონომიკურად აიძულებს და მხარს უჭერს მაღალ ბიზნეს აქტივობას და ახალი შესაძლებლობების ძიებას კაპიტალის ქონების ეფექტური მართვისთვის.

საინვესტიციო ფუნქცია- უძრავი ქონების ბაზარი კაპიტალის შენარჩუნებისა და ღირებულების გაზრდის მიმზიდველი გზაა. იგი ხელს უწყობს დანაზოგების გადატანას და მოსახლეობის დაგროვებას რეზერვების პასიური ფორმიდან რეალურ საწარმოო კაპიტალში, რაც უძრავი ქონების მფლობელს შემოსავალს ქმნის. ამავდროულად, თავად უძრავი ქონება ემსახურება ერთგვარ სადაზღვევო გარანტიას საინვესტიციო რისკებზე.

სოციალური ფუნქციაგამოიხატება მთელი მოსახლეობის შრომითი აქტივობის ზრდაში, იმ მოქალაქეების მუშაობის ინტენსივობის მატებაში, რომლებიც ცდილობენ გახდნენ ბინების, მიწის ნაკვეთების და სხვა კაპიტალის და პრესტიჟული ობიექტების მფლობელები.

ძირითადი უძრავი ქონების ბაზრის მართვის მიზნები:

უძრავ ქონებაზე მოქალაქეთა კონსტიტუციური უფლებებისა და მის საკუთრებასთან დაკავშირებული პასუხისმგებლობების განხორციელება;

ბაზარზე მუშაობის გარკვეული წესრიგისა და პირობების დადგენა მისი ყველა მონაწილისათვის;

მონაწილეთა დაცვა არაკეთილსინდისიერებისგან, თაღლითობისა და კრიმინალური ორგანიზაციებისა და ინდივიდებისგან;

უძრავი ქონების უფასო ფასების უზრუნველყოფა მიწოდებისა და მოთხოვნის შესაბამისად;

საწარმოო სექტორში სამეწარმეო საქმიანობის სტიმულირების საინვესტიციო პირობების შექმნა;

ეკოლოგიური გარემოს გაუმჯობესება, ეკონომიკური ზრდის მიღწევა, უმუშევრობის შემცირება, საბინაო პრობლემის მოგვარება და სხვა საზოგადოებრივი მიზნები;

უძრავი ქონების და უძრავი ქონების ბაზრის მონაწილეთა სამართლიანი დაბეგვრა;

ქვეყანაში და რეგიონებში საბინაო პრობლემის მოსაგვარებლად ხელსაყრელი პირობების შექმნა.

უძრავი ქონების ბაზარს აქვს განშტოებული სტრუქტურა და მისი დიფერენცირება შესაძლებელია სხვადასხვა კრიტერიუმების მიხედვით: ფინანსური აქტივის ტიპი, გეოგრაფიული ფაქტორი, ფუნქციონალური დანიშნულება და სხვა მაჩვენებლები (ცხრილი 4.2).

პირველადი ბაზარირუსეთში ყალიბდება ახლად აშენებული ობიექტების და სახელმწიფო და მუნიციპალური საწარმოების, მიწის ნაკვეთების, შენობებისა და შენობების და საკუთრების უფლების პრივატიზაციით. ის უზრუნველყოფს უძრავი ქონების ეკონომიკურ მიმოქცევაში გადაცემას. ყველა შემდგომი გარიგება არის მეორადიბუნება, რადგან ისინი დაკავშირებულია გაყიდვასთან ან ბაზარზე განთავსებული ობიექტების ერთი მფლობელიდან მეორეზე გადაცემის სხვა ფორმებთან.

ორგანიზებული ბაზარი- ეს არის უძრავი ქონების ეკონომიკური ბრუნვა და მასზე უფლებები მოქმედი კანონმდებლობის მკაცრი დაცვით ლიცენზირებული პროფესიონალი შუამავლების მონაწილეობით. ეს ბაზარი გარანტიას იძლევა გარიგებების სამართლებრივი სიწმინდისა და მათი მონაწილეთა უფლებების დაცვას. მოუწესრიგებელი(ქუჩის) ბაზარი ყოველთვის არ უზრუნველყოფს ტრანზაქციების სანდოობას.

საბირჟო ბაზარი არის ობიექტების ყიდვა-გაყიდვა უძრავი ქონების ბირჟაზე, სახელმწიფო და მუნიციპალური ქონების ფონდების, მიწის ხელისუფლების, მუნიციპალური საბინაო კომიტეტების ან სპეციალურად უფლებამოსილი ორგანიზაციების მიერ ჩატარებულ კონკურსებსა და აუქციონებზე.

ურეცეპტო ბაზარი არის ბირჟის გარეთ ტრანზაქციების განხორციელება. ის შეიძლება იყოს ორგანიზებული ან არაორგანიზებული. ორგანიზებული ურეცეპტო ბაზარი ძირითადად ეფუძნება ლიცენზირებული უძრავი ქონების სააგენტოების კომპიუტერულ საკომუნიკაციო სისტემებს.

ცხრილი 4.2. უძრავი ქონების ბაზრების კლასიფიკაცია ასპექტის მეთოდით

არა.	კლასიფიკაციის ნიშანი	უძრავი ქონების ბაზრის სახეები
	ობიექტის ტიპი (პროდუქტი)	1. მიწა. 2. შენობები. 3. საშუალებები. 4. საწარმოები. 5. შენობა. 6. საკუთრების უფლება. 7. სხვა ობიექტები
	გეოგრაფიული (ტერიტორიული) ფაქტორი	1. ადგილობრივი. 2. ურბანული. 3. რეგიონალური. 4. ეროვნული. 5. მსოფლიო
	ფუნქციური დანიშნულება	1. სამრეწველო შენობები. 2. საცხოვრებელი. 3. არასამრეწველო შენობები და შენობები (ოფისები, საწყობები და ა.შ.)
	ოპერაციისთვის მზადყოფნის ხარისხი	1. არსებული ობიექტები (ძველი მარაგი). 2. დაუმთავრებელი მშენებლობა. 3. ახალი აშენებული
	მონაწილეთა ტიპი	1. ინდივიდუალური გამყიდველები და მყიდველები. 2. შუალედური გამყიდველები. 3. მუნიციპალიტეტები. 4. კომერციული ორგანიზაციები
	გარიგების ტიპი	1. შესყიდვები და გაყიდვები. 2. იჯარა 3. იპოთეკა. 4. ქონებრივი უფლებები (იჯარა, გირავნობა და ა.შ.)
	ინდუსტრიის კუთვნილება	1. სამრეწველო ობიექტები. 2. სასოფლო-სამეურნეო ობიექტები. 3. საზოგადოებრივი შენობები. 4. სხვები
	საკუთრების ტიპი	1. სახელმწიფო და მუნიციპალური ობიექტები. 2. კერძო ობიექტები
	გარიგების მეთოდი	1. პირველადი და მეორადი. 2. ორგანიზებული და არაორგანიზებული. 3. გაცვლითი და ურეცეპტოდ. 4. ტრადიციული და კომპიუტერიზებული

ძირითადი მახასიათებლის - უძრავი ქონების სახეობიდან გამომდინარე, განასხვავებენ მინიმუმ რვა სპეციფიკურ ბაზარს (იხ. ცხრილი 4.2), რომელთა შორის უნივერსალური მნიშვნელობისაა მიწის ნაკვეთების, საცხოვრებელი და არასაცხოვრებელი ფართების ყველაზე განვითარებული ბაზრები. ვინაიდან მიწა შედის, როგორც აუცილებელ კომპონენტად თითქმის ნებისმიერ უძრავ ქონებაში, მოდით უფრო ახლოს მივხედოთ მიწის ბაზრის სტრუქტურას, მის სეგმენტაციას და ძირითად პარამეტრებს.

მიწის ბაზარიროგორც უძრავი ქონების ბაზრის რთული დამოუკიდებელი ტიპი, ჩვეულებრივია მისი დაყოფა შედარებით ერთგვაროვან ქვეტიპებად ან ჯიშებად მიწის დანიშნულების მიხედვით, რომლებიც შემდეგ დიფერენცირებულია რიგი სხვა მახასიათებლების მიხედვით (ზომა, მდებარეობა და ა.შ.). (დიაგრამა 4.8).

მიწის ბაზრის შემდეგი კომპონენტია ბაზრის სეგმენტი - მისი მოცემული ტიპის სპეციალურად შერჩეული ნაწილი, ელემენტების ჯგუფი, რომელსაც აქვს გარკვეული საერთო მახასიათებლები (მიწის ხარისხი, დაშორება ინდუსტრიული ცენტრებიდან და ა.შ.).

ყველაზე მომგებიანი ბაზრის სეგმენტი ხასიათდება:

• o მიმდინარე ან მოსალოდნელი გაყიდვების მაღალი დონე;
• o მიწის ნაკვეთის გაყიდვების ზრდის მაღალი ტემპები;
• o სახსრების სწრაფი ბრუნვა და მოგების მისაღები მაჩვენებელი. ბაზრის სეგმენტაცია ერთ-ერთი ყველაზე მნიშვნელოვანი მარკეტინგული ინსტრუმენტია. კონკურენციაში წარმატება დიდწილად დამოკიდებულია ბაზრის სეგმენტის სწორ არჩევანზე.

არსებობს მთელი რიგი კრიტერიუმები და მახასიათებლები, რომლითაც შესაძლებელია მიწის ბაზრის სეგმენტირება.

სეგმენტაციის ობიექტები არიან მყიდველები, თავად პროდუქტი, მიწა და ბაზრის მონაწილეები - კომერციული ორგანიზაციები და მეწარმეები.

სეგმენტაციის ნიშანი არის ფაქტორი, რომლითაც ხდება ბაზრის სეგმენტების იდენტიფიცირება.

სეგმენტაციის მიზნებიდან გამომდინარე, მახასიათებლებად შეიძლება გამოყენებულ იქნას ფიზიკური და იურიდიული პირების შესყიდვის ქცევის დამახასიათებელი ფაქტორები, მიწის ნაკვეთების პარამეტრები და კომერციული ორგანიზაციების ეკონომიკური მაჩვენებლები. ამჟამად უძრავი ქონების ფირმები იყენებენ მრავალ სეგმენტაციას, ე.ი. სეგმენტაცია ერთდროულად რამდენიმე მახასიათებლის საფუძველზე (მულტიფაქტორიანი სეგმენტაციის მოდელი).

სქემა 4.8.

და სხვებთან გარკვეული კომბინაციით, რათა უფრო ზუსტად განისაზღვროს ვის და რა საჭიროებებს აკმაყოფილებს ესა თუ ის ტიპის მიწის ნაკვეთი (დიაგრამა 4.9).

სეგმენტაციის კრიტერიუმი- ეს არის ფაქტორი, რომლითაც ფასდება ბაზრის კონკრეტული სეგმენტის არჩევანის მართებულობა. ყველაზე გავრცელებული კრიტერიუმებია: სეგმენტის რაოდენობრივი პარამეტრები, მატერიალურობა, მომგებიანობა, სეგმენტის თავსებადობა ძირითადი კონკურენტების ბაზართან, არჩეულ სეგმენტზე მუშაობის ეფექტურობა, შერჩეული სეგმენტის დაცვა კონკურენტებისგან.

ბაზრის სეგმენტაცია პროდუქტის მიხედვით- ადგილზე - საშუალებას გაძლევთ ზუსტად განსაზღვროთ კონკრეტული საიტის რომელი პარამეტრები შეიძლება იყოს მიმზიდველი მყიდველებისთვის. ამ შემთხვევაში გამოიყენება მიწის ისეთი მახასიათებლები, როგორიცაა მათი ხარისხი, მანძილი სამრეწველო ცენტრებიდან (მოსკოვში - მოსკოვის ბეჭედი გზიდან), ნაკვეთების ზომა, საინვესტიციო მიმზიდველობა, პრესტიჟი და ა.შ.

ამრიგად, მოსკოვის რეგიონში, მიწის ბაზარზე არაერთმა სეგმენტმა დაიწყო გამორჩევა ხარისხის დონის მიხედვით.

სქემა 4.9.

• 1. მაღალი ხარისხის ნაკვეთები -ელიტა. მათ ყიდულობენ მდიდარი მოქალაქეები და მსხვილი ორგანიზაციები. ეს მოიცავს პრესტიჟული დასავლური მიმართულებების მიწებს 30 კილომეტრიან ზონაში. ასეთ ადგილებში ყველაზე ხშირად აშენებულია კომფორტული კოტეჯები მუდმივი საცხოვრებლად.
• 2. საშუალო ხარისხის ნაკვეთებიინტერესდებიან საშუალო და შედარებით მაღალი შემოსავლის მქონე ადამიანებისთვის. მათი დაშორება მოსკოვის ბეჭედი გზიდან 10-დან 60 კმ-მდე მერყეობს; ასეთ ადგილებში აშენებულია უფრო მოკრძალებული აგარაკი.
• 3. დაბალი ხარისხის მიწებიშეძენილია დაბალი შემოსავლის მქონე ადამიანების მიერ, მაგრამ შედარებით დაბალ ფასებში. ამ სეგმენტში ეკოლოგია, ინფრასტრუქტურა და პრესტიჟი კარგავს გავლენას მყიდველის ქცევაზე. ამ კატეგორიის მიწა მდებარეობს თითქმის ყველა მიმართულებით მოსკოვიდან 50 კმ-ზე მეტ მანძილზე (ცხრილი 4.3).

მოსკოვის აღმოსავლეთი და სამხრეთ-აღმოსავლეთი რეგიონები არ არის პრესტიჟული და ეკოლოგიურად არახელსაყრელი, ხოლო მოსკოვის ბეჭედი გზის მახლობლად - კოსინო, ჟულებინო, რომელიც მდებარეობს დაბინძურების ცენტრებთან, როგორიცაა ინდუსტრიული ზონები (მაგალითად, კაპოტნია).

მიწის ბაზრის დიდი დიფერენციაცია შეინიშნება პრესტიჟის კუთხითაც. ეკოლოგიურად ლამაზი მიწები მდებარეობს მოსკოვის რეგიონის სამხრეთ-დასავლეთით და დასავლეთით, მაგალითად, მდინარე პახრას ნაპირები, რუბლევო-უსპენსკოე გზატკეცილის გასწვრივ და ა.შ. ყაზანის მიმართულება არაპოპულარულია. სამხრეთ და აღმოსავლეთის მიმართულების მიწები არაპრესტიჟულად და არამიმზიდველად ითვლება.

მოსკოვის ბეჭედი გზიდან ადგილების მანძილის გავლენის ნიმუში მათ ფასებზე ზოგადად გამოიხატება შემდეგი დამოკიდებულებით - რაც უფრო შორს, მით უფრო იაფია.

სეგმენტაციის შემდეგი ნიშანი- ნაკვეთების ზომები. დიდი ნაკვეთები, როგორც წესი, მოთხოვნადია და, შესაბამისად, უფრო მაღალია მხოლოდ პრესტიჟულ ადგილებში. ზოგადად, მიწის ერთეულის ფასი დიდ ნაკვეთებზე გაცილებით დაბალია, ვიდრე მცირე ნაკვეთებზე. ამავდროულად, ასი კვადრატული მეტრის ღირებულება მცირე და დიდ ნაკვეთებზე შეიძლება მნიშვნელოვნად განსხვავდებოდეს მთელი რიგი ფაქტორების მიხედვით.

ხარჯზე დიდ გავლენას ახდენს ინფრასტრუქტურის განვითარების ხარისხი. კარგად განვითარებულ მიწის ნაკვეთებზე ნაკვეთები მნიშვნელოვნად ფასდება, ვიდრე განუვითარებელზე. თანაბარი ზომის განაშენიანებულ და აუშენებელ ნაკვეთებს შორის სხვაობა დაახლოებით იქნება ინფრასტრუქტურის განვითარებისა და კაპიტალის მართვის მთლიანი ხარჯების ტოლი (ნაკვეთის განვითარების „დროის ღირებულება“).

ცხრილი 4.3. მიწის ბაზრის სეგმენტაცია მოსკოვის რეგიონში

ნიშნები	ბაზრის სეგმენტები
1. მიწის ხარისხი	o ელიტარული ნაკვეთები კოტეჯის მშენებლობისთვის o საშუალო ხარისხის ნაკვეთები აგარაკებისთვის სეზონური საცხოვრებლისთვის o დაბალი ხარისხის ნაკვეთები ბაღის აგარაკებისთვის
2. მანძილი MKAD-დან	o 25 კმ-მდე; 25-50 კმ; 50-100 კმ; 100 კმ-ზე მეტი o მოსკოვში - ბაღის რგოლში და ბაღის რინგის მიღმა
3. მდებარეობა	o პრესტიჟული ტერიტორიები: მინსკოე, რუბლევო-უსპენსკოე, რიგის მიმართულებები o ეკოლოგიურად არახელსაყრელი: სამხრეთ და აღმოსავლეთის მიმართულებები
4. ნაკვეთების ზომა	o მცირე ნაკვეთები: 0,06-0,2 ჰა o საშუალო: 0,25-0,50 ჰა o დიდი: 0,5-ზე მეტი და 15 ჰა-მდე, ხოლო შორეულ რაიონებში - 10-დან 50 ჰა-მდე.
5. მიზანი	o საცხოვრებელი კორპუსებისთვის o ადმინისტრაციული და საწარმოო მიზნებისთვის o ბაღის ნაკვეთები და ა.შ.
6. საკუთრების უფლების სახე	o სრული საკუთრება o ქირავნობისა და სარგებლობის უფლება o მიწის წილების მიღების უფლება
7. საინვესტიციო მოტივაცია	o სფეროები, რომლებიც საჭიროებენ მცირე მართვას, მაგრამ ღირებულების დიდი ზრდით o სფეროები მაღალი ფულადი ნაკადებით და მენეჯმენტით
	o ახალი მფლობელების ელიტარული კატეგორია o მყიდველების საშუალო კლასი o დაბალი შემოსავლის მქონე მომხმარებლები
9. მყიდველის ქცევა	o მიწისა და ბუნებისადმი დამოკიდებულება მზარდი პროდუქტებისთვის: დასვენება; მეწარმეობა და ა.შ.

მიწის ნაკვეთის ღირებულების ზრდა კომუნიკაციების ხელმისაწვდომობიდან გამომდინარე,%:

მნიშვნელოვან როლს თამაშობს ბაზრის ნიშის არჩევაც, ე.ი. მისი მცირე ნაწილი, რომელიც არ არის დაკავებული ან არასაკმარისად გამოყენებული კონკურენტების მიერ და მყიდველთა მკაფიოდ განსაზღვრული წრე.

საბინაო ბაზარიდაყოფილია სახლების ხარისხით (5-სართულიანი - პანელი, აგური, ბლოკი; მასიური შენობები - 9-, 12-, 16-, 22-სართულიანი, ძირითადად პანელი; პრესტიჟული თანამედროვე აგური და ფუფუნება), ოთახების რაოდენობის მიხედვით (1). -, 2- და 3-ოთახიანი, მრავალოთახიანი ბინები), განლაგების მიხედვით (სტანდარტული, გაუმჯობესებული განლაგება), საცხოვრებლის მიხედვით (აგარაკების, სახლების და ა.შ.).

საბინაო ფონდი შეადგენს რუსეთში განმეორებადი უძრავი ქონების 20%-ზე მეტს, ხოლო ბაღისა და დაჩის ნაკვეთებზე საცხოვრებელი კორპუსების გათვალისწინებით - დაახლოებით 30%. საბინაო მშენებლობაში განხორციელებული ინვესტიციების მოცულობა შეადგენს მისი მთლიანი მოცულობის დაახლოებით მეოთხედს; მშრომელი მოსახლეობის დაახლოებით 13% დასაქმებულია საცხოვრებლის მშენებლობასა და ექსპლუატაციაში. თითქმის 10 მილიონი ოჯახი და კერძო პირი ცხოვრობს კომუნალურ ბინებში, საერთო საცხოვრებელში ან ფართს ქირაობს კერძო პირებისგან, 2 მილიონზე მეტი ადამიანი ცხოვრობს დანგრეულ და დანგრეულ სახლებში, 5-6 მილიონი ოჯახი საბინაო პირობების გაუმჯობესების მოლოდინშია, მილიონობით ადამიანი ცხოვრობს. ვიწრო - 5 მ2 ფართობზე ერთ ადამიანზე. მაგრამ მხოლოდ 1,5-2%-ს, ვისაც სჭირდება საბინაო პირობების გაუმჯობესება, შეუძლია ერთდროულად გადაიხადოს ბინის ან სახლის ღირებულება. ექსპერტების აზრით, საცხოვრებლის ღირებულება საშუალო შემოსავლის მქონე ოჯახის წლიური შემოსავლის 12-15%-ს არ უნდა აღემატებოდეს. თუ ასეთი ოჯახი შემოსავლის მესამედს იყენებს საბანკო სესხის პროცენტით დაფარვას, მაშინ ბინის ყიდვას 30 წელზე მეტი დრო დასჭირდება.

საცხოვრებელი ფართების რაოდენობა ხასიათდება 20-30 ინდიკატორით, მათ შორისაა სამზარეულოს ზომა, აივნის ან ლოჯიის არსებობა, ოთახების განლაგება, სველი წერტილები, ხედები ფანჯრებიდან და ა.შ. ძვირადღირებული საცხოვრებლები მოსკოვში ეხება ბინებს, რომლებიც მდებარეობს შენობებში, რომლებიც აკმაყოფილებენ შემდეგ მოთხოვნებს. ისინი უნდა აშენდეს (ან რეკონსტრუქცია) შედარებით ცოტა ხნის წინ (არაუმეტეს 15 წლის წინ) და განთავსდეს ცენტრში ან ცენტრის მიმდებარე ეკოლოგიურად სუფთა ზონაში, ან თუნდაც შორეულ მხარეში (ზოგჯერ მოსკოვის რგოლის მიღმა), მაგრამ უნდა იყოს შესაძლებელი სწრაფად მოხვედრა ცენტრში. სავალდებულოა სახლში კონსიერჟის ან დაცვის თანამშრომელი და, იდეალურ შემთხვევაში, მიმდებარე ტერიტორიის დაცვა. შენობაში წესრიგის დაცვასა და შენარჩუნებაზე პასუხისმგებელი სამსახურების მუშაობა უნდა განხორციელდეს მაღალ დონეზე; ასევე სასურველია იყოს ავტონომიური გათბობა და წყალმომარაგება. ავტოფარეხის ან უსაფრთხო პარკირების არსებობა შენობაში ან შენობის უშუალო სიახლოვეს (იდეალურად, მიწისქვეშა ავტოფარეხი) სულ უფრო მნიშვნელოვან როლს თამაშობს. ელიტური საცხოვრებლის მნიშვნელოვანი ნიშანი არის დაბალი სოციალური სტატუსის მქონე ადამიანების არარსებობა მოსახლეობაში. ეს უკანასკნელი შესაძლოა შენობის რეკონსტრუქციის დროს მაღალი კლასის ბინებში აღმოჩნდეს. არსებული სტანდარტების მიხედვით, რეკონსტრუქციის დროს გამოსახლებულ ასეთი სახლების ყოფილ მაცხოვრებლებს უფლება აქვთ რეკონსტრუქციის დასრულების შემდეგ დაბრუნდნენ სახლში. ასეთ სახლებში საცხოვრებლის შეძენას აქვს გარკვეული უპირატესობები: გარიგების იურიდიული სიწმინდე, თქვენი სახლის თავდაპირველად საკუთარი გემოვნებით გაფორმების შესაძლებლობა, ერთგვაროვანი სოციალური გარემო.

სახლები, რომლებიც ზემოაღნიშნული მოთხოვნების უმეტესობას აკმაყოფილებენ, მრავალფეროვანია: აგურის, მონოლითური, არის თუნდაც პანელის. ძვირადღირებული შენობების ბინები შეიძლება განთავსდეს ერთ ან ორ დონეზე. განსხვავებულია შენობების სართულების რაოდენობაც - 5, 9, 10, 12, 14, 17, 22, 26 სართული. ამავდროულად, შეიძლება აღინიშნოს დამახასიათებელი თვისება - სართულების რაოდენობა იზრდება ცენტრიდან დაშორებით. ელიტარული სახლების ინფრასტრუქტურა ასევე განსხვავდება მისი განვითარებით: მათ შეიძლება ჰქონდეთ სპორტული კომპლექსი, სამომხმარებლო მომსახურება, საცურაო აუზი, საუნა და ზამთრის ბაღი.

ბინის საერთო ფართი არის 120-150 მ2 ან მეტი, შესასვლელში არის 20 მ2 დარბაზი პატარა შადრევნით და აკვარიუმით, ორი სველი წერტილი, სამზარეულო-სასადილო 15 მ2, სტუმრების და მასტერ ზონები. ორ დონეზე.

პირველადი საბინაო ბაზარი ყალიბდება და ფუნქციონირებს ორი წყაროდან: მუნიციპალური ხელისუფლების მიერ საჯარო სახსრებით აშენებული ბინების გაყიდვა და მოქალაქეების მიერ პრივატიზებული საცხოვრებლის გაყიდვა.

მოსკოვში, საბინაო ბაზრის მონიტორინგისთვის, 173 რაიონში გასაყიდად შეთავაზებული ბინების 12 ინდიკატორი მონიტორინგს და ანალიზს ახდენენ, ძირითადად მეტროსადგურებთან. მონიტორინგის ფორმა მოცემულია ცხრილში. 4.4.

ცხრილი 4.4.

აღნიშვნები ცხრილში. 4.4:

STmes - მიწოდების ფასი (დოლარებში) მთლიანი ფართობის 1 მ2 საშუალოდ ბოლო ოთხი კვირის განმავლობაში;

MINotkl (MAXotkl) - მიწოდების საშუალო ფასის მინიმალური (მაქსიმალური) გადახრა (დოლარებში) მთლიანი ფართობის 1 მ2 70% ნდობის ალბათობით;

PRmes (PRkv) - ტერიტორიის სამომხმარებლო პრიორიტეტი ბოლო თვის (კვარტალში);

STkv - შეთავაზების ფასი (დოლარებში) საერთო ფართის 1 მ2 საშუალოდ ბოლო 12 კვირის განმავლობაში;

Mmes (Mq) - მიწოდების ფასის (დოლარებში) ცვლილების ყოველკვირეული კურსის მათემატიკური მოლოდინი ბოლო თვის განმავლობაში (ბოლო სამი თვის განმავლობაში);

იაკრატი (კერედი) - უძრავი ქონებით გარიგების მოკლევადიანი (საშუალოვადიანი) რისკები. ისინი ახასიათებენ რისკის წილს, რომელიც შემოტანილია მთლიანი ბაზრის გაურკვევლობით. რაც უფრო ახლოსაა ღირებულებები მენულამდე (0< მე < 1), რაც უფრო ქაოტურია საბინაო ბაზრის ქცევა და მით უფრო დაბალანსებული უნდა იყოს მენეჯერის გადაწყვეტილება;

GRP - რეალტორის მიმზიდველობის ჯგუფი, რომელიც განისაზღვრება ტერიტორიის ინტეგრალური ბაზრის მახასიათებლებით (ჯგუფების სახელები პირობითია):

"+++" - უკიდურესად მიმზიდველი;

<<++" - очень привлекательная; " + >> - ძალიან მიმზიდველი; "+/-" - საკმაოდ მიმზიდველი; "-/+" - მიმზიდველი;

"-" - არც თუ ისე მიმზიდველი; საკმაოდ არამიმზიდველი, ვიდრე მიმზიდველი (ტრანზაქციების მართებულობა უნდა დადასტურდეს ანალიზში არ გათვალისწინებული ფაქტორებით); არამიმზიდველი (ტრანზაქციის ნამდვილობა უნდა დადასტურდეს მხოლოდ გარიგების მონაწილეებისთვის ცნობილი ფაქტორებით);

ადგილი GRP-ში - ფართობის რიგითი ადგილი უძრავი ქონების მიმზიდველობის ჯგუფში, რომელიც განისაზღვრება მისი ინტეგრალური ბაზრის მახასიათებლებით.

არასაცხოვრებელი შენობების პირველად და მეორად ბაზრებზე, მათი ფუნქციონალური დანიშნულების მიხედვით, გამოირჩევა ოთხი ძირითადი სეგმენტი: სამრეწველო, სასაწყობო, საოფისე და საცალო ობიექტები, რომელთა ზოგადი მახასიათებლები ეფუძნება ადგილმდებარეობის, ფართობის, ხარისხის გათვალისწინებას. შენობის შესახებ, იჯარის ვადა, ფასი ან ქირავნობა და სხვა ფაქტორები.

საოფისე ფართი წარმოადგენს მოსკოვის უძრავი ქონების ბაზრის მეორე (საცხოვრებლის შემდეგ) სეგმენტს ზომით, სადაც მოთხოვნა აღემატება მიწოდებას. ხარისხის მახასიათებლებიდან გამომდინარე, საოფისე ფართი იყოფა ოთხ კლასად: A, B, C, D.

TO კლასი Aმოიცავს საოფისე ფართებს სპეციალიზებულ ბიზნეს ცენტრებში ქალაქის ცენტრალურ რაიონებში და მთავარ სატრანსპორტო მარშრუტებთან ახლოს. ამ კატეგორიის ყველა ოფისი აღჭურვილია დასავლური სტანდარტების შესაბამისად, დაწყებული ყველაზე თანამედროვე სატელეკომუნიკაციო სისტემებიდან კლიმატის კონტროლის სისტემებამდე. ინტერიერი, შენობები და მიმდებარე ტერიტორია ინახება სანიმუშო მდგომარეობაში, არის საკუთარი მენეჯმენტის, ტექნიკური და დაცვის სამსახური, დაცული ავტოსადგომი.

საოფისე ოთახები კლასი Bაქვს თითქმის ყველა ზემოთ ჩამოთვლილი მახასიათებელი, მაგრამ დამატებითი სერვისების უფრო მცირე ჩამონათვალით. გაქირავების ღირებულება შეადგენს 700-დან 900 დოლარამდე 1 მ2 წელიწადში.

A და B კლასის საოფისე ფართების მოიჯარეები არიან დასავლური კომპანიები და მსხვილი რუსული ფირმები.

შიდა ფირმების დიდი ნაწილი ურჩევნია დაქირავდეს საოფისე ფართები დაბალი ხარისხის, დაკავშირებული კლასები Cდა დ.პირველი მათგანი წარმოდგენილია ოფისებით სასტუმროებში, ადაპტირებული შენობებით (კვლევითი ინსტიტუტები, საგანმანათლებლო დაწესებულებები და ა.შ.), რომლებიც მდებარეობს ქალაქის ცენტრის გარეთ, მაგრამ სატრანსპორტო მარშრუტების კვეთაზე, მეტროსადგურებთან ახლოს. გაქირავების ტარიფები მერყეობს $400-დან $600-მდე, რაც დამოკიდებულია ბაღის რინგიდან მანძილის, გაწეული მომსახურებისა და გაქირავების პირობებზე.

უვარგისი ფართები, რომელიც მდებარეობს სატრანსპორტო გზაჯვარედინების გარეთ, მიეკუთვნება D კლასს. მათი უდავო უპირატესობაა საჭირო ზომის ფართობის მიღების შესაძლებლობა ხელმისაწვდომ საფასურად.

ქირავნობის ტარიფები მერყეობს შენობის ტიპისა და ადგილმდებარეობის მიხედვით.

სასაწყობო ბაზარი განსხვავდება მათი ტიპისა და აღჭურვილობის მიხედვით:

• o თანამედროვე ტექნიკური საშუალებებით, გათბობით და სხვა კეთილმოწყობით აღჭურვილი სპეციალიზებული სასაწყობო კომპლექსები;
• o თანამედროვე აღჭურვილი ანგარები;
• o სარდაფი და ნახევრად სარდაფი ნაგებობები;
• o სხვადასხვა შენობების პირველი სართულები;
• o გადაკეთებული ბომბის თავშესაფრები;
• o სხვა შენობა.

საწარმოები, როგორც ქონებრივი კომპლექსები, ამჟამად შემოდიან უძრავი ქონების პირველად ბაზარზე სახელმწიფო და მუნიციპალური ქონების პრივატიზაციის პროცესში.

დაუმთავრებელი მშენებლობის ბაზარს აყალიბებს მუნიციპალური და კერძო ობიექტები, რომლებიც არ არის უზრუნველყოფილი ფინანსური, მატერიალური და შრომითი რესურსებით. იგი ეფუძნება ორმხრივი სარგებლის პრინციპს - შეთანხმებას აშენებული ფართის 50%-იანი განაწილების შესახებ ინვესტორსა და მფლობელს (ქალაქი, კომპანია) შორის.

კოტეჯების ბაზარი სწრაფად ვითარდება ქვეყნის ყველა რეგიონში. მოსკოვის რეგიონში, მაგალითად, 160 ათასი კოტეჯი აშენდა დაახლოებით 48 ათასი ჰექტარ ფართობზე კერძო ინვესტიციების პირობებით: კოტეჯების 35% იღებს ინვესტორს, საიდანაც ის ყიდის 15% დახურულ აუქციონზე. ადგილობრივ მაცხოვრებლებს 40% მოსკოვი ყიდულობს თვითღირებულებას, ხოლო 10% გადაეცემა ქალაქსა და რეგიონს.

დასასრულს, ხაზგასმით უნდა აღინიშნოს, რომ უძრავი ქონების ბაზრის ფუნქციონირება ხელს უწყობს ქვეყნის მთლიანი ეკონომიკური ბრუნვის განვითარებას (სურათი 4.10).

სქემა 4.10.

ეკონომიკური თეორიის მიხედვით, ბაზრის სტრუქტურების ტიპების იდენტიფიცირება (მონოპოლია, ოლიგოპოლია, მონოპოლისტური კონკურენცია, სრულყოფილი კონკურენცია და ა.შ.) ხდება შემდეგი მახასიათებლების საფუძველზე: გამყიდველებისა და მყიდველების რაოდენობა, პროდუქტის დიფერენციაციის ხარისხი, ბარიერები. მწარმოებლებისა და გამყიდველების ბაზარზე შესვლა, ინდუსტრიაში კონკურენციის მახასიათებლები და ა.შ.

განვიხილოთ ეს კრიტერიუმები ცალკე.

1. გამყიდველთა რაოდენობა. პირველადი საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარზე გამყიდველები მოიცავს როგორც მსხვილ, ეროვნული მასშტაბის სამშენებლო ფირმებს, რომელთა რაოდენობა შეზღუდულია, ასევე საშუალო ზომის რეგიონულ ფირმებს. ამჟამად უძრავი ქონების სრულიად რუსული ბაზარი მოიცავს ისეთ მსხვილ ფინანსურ და სამრეწველო ჯგუფებს და ჰოლდინებს, როგორიცაა: GC "SU-155" (მოსკოვი) - სახელმწიფოს წამყვანი კონტრაქტორი საბინაო და სოციალურად მნიშვნელოვანი ობიექტების მშენებლობაში, მათ შორის 64 სამრეწველო და სამშენებლო საწარმო. რუსეთის 17 ქალაქში, 45 ათასზე მეტი მუშახელით, რომელთა სამშენებლო პროექტები ხორციელდება რუსეთის, დსთ და ევროპის 50 ქალაქში; PIK კომპანიების ჯგუფი (მოსკოვი) არის ერთ-ერთი წამყვანი დეველოპერი საცხოვრებელი უძრავი ქონების სფეროში, კარგად გააზრებული სოციალური ინფრასტრუქტურით მოსკოვში, მოსკოვის რეგიონში და რუსეთის ფედერაციის მთელ რიგ რეგიონებში, მოიცავს 19 შვილობილი კომპანიას. თუმცა, ასევე არსებობს რამდენიმე მცირე სამშენებლო ფირმა.

ასევე, სხვა ბაზრების მონაწილეები ხშირად შედიან საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარზე, როგორც გამყიდველები:

დეველოპერები დაკავშირებული სამშენებლო ინდუსტრიებიდან (მაგალითად, შპს ISKP

"ვოლგო-ვიატკას სამშენებლო კომპანია", სს NPSK

„ლითონის კონსტრუქცია“ და ა.შ.);

სამშენებლო მასალების და ინდივიდუალური სტრუქტურების მწარმოებლები

(მაგალითად, კომპანია GC "Saxes", CJSC "78 DOK" და ა.შ.);

მსხვილი რეალტორები (მაგალითად, უძრავი ქონების სააგენტო "Vybor").

ასეთი მონაწილეები, როგორც წესი, თვლიან საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარს, როგორც ბიზნესის განვითარების ერთ-ერთ სფეროს და აერთიანებენ მას არსებულ საქმიანობასთან.

ბაზრის მონაწილეთა გამოკითხვის შედეგების საფუძველზე, RBC კომპანია ადგენს რუსეთის ფედერაციის 20 უმსხვილესი სამშენებლო კომპანიის ყოველწლიურ რეიტინგებს. მისი მონაცემებით, ასეთ კომპანიებს შეადგენდნენ 2012 წელს მიწოდებული მრიცხველების დაახლოებით 11% და მათ ააგეს 28%-ით მეტი ურბანული საცხოვრებელი, ვიდრე 2011 წელს (იხ. დანართი 3). რეგიონულ ბაზრებზე კომპანიების რაოდენობა უფრო მცირეა, ხოლო მსხვილი კომპანიების წილი მნიშვნელოვნად დიდია. ცხადია, ფირმების რაოდენობის მიხედვით, პირველადი საბინაო ბაზარი უახლოვდება კონკურენტული გარემოს მქონე ოლიგოპოლიის ტიპს.

საცხოვრებელი უძრავი ქონების მეორად ბაზარზე გამყიდველთა (ამ შემთხვევაში შინამეურნეობების) რაოდენობა საგრძნობლად დიდია, რაც ბაზრის ამ სეგმენტს კონკურენტული ბაზრის სტრუქტურის მახასიათებლებს ანიჭებს. თუმცა, მეორად ბაზარზე გამყიდველები ხშირად მოქმედებენ სპეციალიზებული შუამავლების - უძრავი ქონების ფირმების მეშვეობით. მათი რაოდენობა უკვე საგრძნობლად მცირეა, რაც ამცირებს ამ ბაზრის სეგმენტის კონკურენტუნარიანობის ხარისხს. ამრიგად, ნიჟნი ნოვგოროდის სერტიფიცირებული რეალტორთა გილდია (NGSR) 2011 წლის სექტემბერში მოიცავდა

27 კომპანია. განსახილველი კრიტერიუმის მიხედვით, ბაზრის ეს სეგმენტი უფრო ახლოს არის „მონოპოლისტური კონკურენციის“ ტიპთან. ამრიგად, მიხედვით

„გამყიდველთა რაოდენობა“ საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარი მერყეობს მონოპოლისტური კონკურენციიდან ოლიგოპოლიამდე.

2. მაღალია პროდუქციის დიფერენციაციის ხარისხი საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარზე. უძრავი ქონების მეორად ბაზარზე არის: ძველი საცხოვრებელი, ძველი

საცხოვრებელი ძირითადი რემონტის შემდეგ, სტალინის პერიოდის სახლები, ხრუშჩოვი, ბრეჟნევი, 60-70-იანი წლების პანელის სახლები, 80-90-იანი წლების პანელური სახლები, აგურის სახლები. ნიჟნი ნოვგოროდის რეგიონში, არაოფიციალური კლასიფიკაციის მიხედვით, საცხოვრებელი უძრავი ქონება იყოფა ძვირადღირებულ საცხოვრებლებად, ძვირადღირებულ სახლებად, გაუმჯობესებული განლაგებით და სტანდარტულ საცხოვრებლებად. უძრავი ქონების პირველადი ბაზრისთვის გამოიყენება მოსკოვის კლასიფიკაცია, რომლის მიხედვითაც საცხოვრებელი დაყოფილია ოთხ კლასად: ელიტური, პრემიუმი, ბიზნეს და ეკონომიკის კლასი. ასევე, თითოეული კლასის საცხოვრებელი გამოირჩევა მასალის ტიპით, ადგილმდებარეობის ფართობით (რომელიც, სხვა საკითხებთან ერთად, განსხვავდება გარემო პირობებით), იატაკის ხარისხით, ოთახების ზომით, სამზარეულოთი და სხვა დამხმარე ნაგებობებით და, შედეგად, ფასებით. საცხოვრებლის ინდივიდუალური მახასიათებლებია: იატაკი, ხედი ფანჯრიდან, განლაგება, კოსმეტიკური რემონტის არსებობა, ელექტრო გაყვანილობის მდგომარეობა, წყალმომარაგების და გათბობის სისტემა და ა.შ. ტრანზაქციისთვის დოკუმენტების სრული პაკეტის ხელმისაწვდომობა. სხვა საკითხებთან ერთად, ასევე არის ინდივიდუალური მახასიათებლები თითოეული კონკრეტული ბინისთვის. ამრიგად, ობიექტის თვისებების თვალსაზრისით, საბინაო ბაზარი მიეკუთვნება „მონოპოლისტურ კონკურენციას პროდუქტის დიფერენციაციის“ ტიპს.

3. ინდუსტრიაში შესვლის ბარიერები. უძრავი ქონების პირველად ბაზარზე, გამყიდველებისთვის (მომხმარებლები, დეველოპერები) ბაზარზე შესვლის ბარიერები განისაზღვრება ქვედა რიგის ბარიერებით - სამშენებლო ინდუსტრიაში შესვლა. უპირველეს ყოვლისა, სამშენებლო კომპანიის შესაქმნელად აუცილებელია იურიდიული პირის სახელმწიფო რეგისტრაციის პროცედურის გავლა. გარდა ამისა, სამშენებლო, საპროექტო და საინჟინრო კვლევის საქმიანობების განსახორციელებლად, 2010 წლის 1 იანვრიდან, თქვენ უნდა შეუერთდეთ თვითრეგულირების ორგანიზაციას (SRO) და მიიღოთ გარკვეული სახის სამუშაოზე დაშვების სერთიფიკატი. ზოგადი ბარიერების გარდა, ასევე არსებობს ინდივიდუალური ბარიერები, რომლებიც დაკავშირებულია თითოეული კონკრეტული ობიექტის მშენებლობასთან. მშენებლობის მოცულობის გაზრდის ძირითადი დაბრკოლებები დადგენილია ფედერალურ კანონში №214-FZ „ბინის შენობების საერთო მშენებლობაში მონაწილეობის შესახებ და სხვა.

უძრავი ქონების ობიექტები და რუსეთის ფედერაციის გარკვეულ საკანონმდებლო აქტებში ცვლილებების შეტანის შესახებ" 2004 წლის 30 დეკემბერს, რომელიც დეველოპერს ანიჭებს უფლებას მოიზიდოს სახსრები კაპიტალის მფლობელებისგან მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ არსებობს:

· დამამუშავებელი მიწის ნაკვეთის საკუთრებაში მყოფი დეველოპერის მიერ სახელმწიფო რეგისტრაციის შესახებ დოკუმენტი ან ასეთი ნაკვეთის იჯარის ხელშეკრულება;

· მშენებლობის ნებართვები;

· პროექტის დეკლარაცია, რომელიც უნდა გამოქვეყნდეს მედიაში, ვინაიდან დეველოპერს შეუძლია დადოს ხელშეკრულება საერთო მშენებლობაში მონაწილეობის შესახებ პირველ აქციონერთან გამოქვეყნების დღიდან მხოლოდ ორი კვირის შემდეგ (No. 214-FZ დათარიღებული

ასევე აუცილებელია აღინიშნოს უძრავი ქონების პირველადი ბაზრის თანდაყოლილი სხვა ბარიერები:

ა. შემოთავაზებული მიწის ნაკვეთების არასაკმარისი რაოდენობა, მათი მაღალი ღირებულება და ტენდერების ნაკლებობა მათი გასაყიდად. როგორც წესი, ქალაქის ერთ საცხოვრებელ ფართს ერთდროულად სთავაზობენ რამდენიმე მიწის ნაკვეთს შევსების მიზნით, რაც აისახება შეთავაზების ფასში. მაგალითად, მიწის ნაკვეთების ღირებულება, რომელიც დეველოპერს შეუძლია შეიძინოს ქალაქ ნიჟნი ნოვგოროდში მრავალსართულიანი საცხოვრებელი კორპუსების საკუთარი მშენებლობისთვის, დიფერენცირებულია 230 ათასი რუბლიდან. 1 მილიონ რუბლამდე 1 ასად. რაც შეეხება მიწის ნაკვეთების ფასებს დაბალსართულიანი ინდივიდუალური საცხოვრებლის მშენებლობისთვის, როგორც ქალაქში, ასევე გარეუბნებში, აქ ფასების დიაპაზონი 30-დან 500 ათას რუბლამდეა. 1 ასად. საინვესტიციო კონტრაქტებისა და მიწის მაღალი ღირებულება აიხსნება მათ ფასში ეგრეთ წოდებული „ადმინისტრაციული ქირის“ ჩართვით - კორუფციული კომპონენტი დეველოპერულ ობიექტზე უფლებების შეძენისას (საკუთრების რეგისტრაცია ან იჯარა), ქალაქის კომუნალურ ქსელებთან კავშირი. ეზოს ტერიტორიის გამწვანება და სხვა ხარჯები.

ამჟამად, ქალაქის ხელისუფლება დიდ ყურადღებას აქცევს ტერიტორიების გამოყოფას ინტეგრირებული საცხოვრებელი განვითარებისთვის: ეს შეიძლება იყოს მიწის ნაკვეთები გარეუბნებში და იმ ადგილებში, სადაც არის დანგრეული გადაუდებელი ფონდი. თუმცა, ამას თან ახლავს გარკვეული ხარჯები დეველოპერებისთვის: მიწის ნაკვეთებს გარეუბნებში არ აქვთ კომუნალური და მისასვლელი გზები, ხოლო დანგრეული შენობების მქონე ურბანული ნაკვეთები მოითხოვს ანგარიშსწორების ხარჯებს. ნიჟნი ნოვგოროდის რეგიონში საბინაო მშენებლობის ზრდის მიუხედავად (2012 წლის პირველი ნახევრის ბოლოს ეს მაჩვენებელი იმავე პერიოდთან შედარებით 2,7%-ით გაიზარდა.

2011 წ.), არის ინვესტორებისთვის საინტერესო სამშენებლო უბნების დეფიციტი.

მიწის ნაკვეთების არასაკმარისი რაოდენობა ყოველთვის არ მიუთითებს იმაზე, რომ შენობის ტერიტორიების ზომა მცირეა. ასე, მაგალითად, in

2012 წელს ნიჟნი ნოვგოროდის რეგიონის სახელმწიფო ქონებისა და მიწის რესურსების სამინისტრომ ჩაატარა აუქციონი, რათა გაეყიდა იჯარის უფლებები 453 ჰექტარ მიწის ნაკვეთზე ნიჟნი ნოვგოროდის სოვეცკის რაიონში. ერთი ლოტი აერთიანებდა 14 მიწის ნაკვეთს და იყო ყველაზე დიდი მიწის მასა, რომელიც აუქციონზე გამოიტანეს ნიჟნი ნოვგოროდის რეგიონის ხელისუფლებამ. აუქციონზე იყო მხოლოდ ერთი პრეტენდენტი, რაც აიხსნებოდა დიდი მოცულობით (არსებითად ახალი უბნის შექმნა 120 ათასი მოსახლეზე) და დეველოპერის წინაშე არსებული ქსელების მშენებლობის უზარმაზარი ხარჯებით. ამრიგად, ხელისუფლების უხალისობის გამო, დამოუკიდებლად განავითაროს პროექტი 453 ჰექტარი მიწის ნაკვეთების ცალკეულ ნაკვეთებად სხვადასხვა ინვესტორებისთვის, ნიჟნი ნოვგოროდის საბინაო მშენებლობის არცერთმა ლიდერმა ვერ მიიღო მონაწილეობა ამ აუქციონში.

ბ. სამშენებლო ბიზნესის მიმართ არაფორმალური მოთხოვნები სხვადასხვა სახის სოციალური ვალდებულებების სახით. ხშირად პრაქტიკაშია, რომ ადმინისტრაცია სამშენებლო კომპანიას უთმობს მიწის ნაკვეთს საკუთარი მშენებლობისთვის მოსახერხებელ ადგილას, სოციალური ინფრასტრუქტურის ობიექტების აშენების ან რეკონსტრუქციის ვალდებულების სანაცვლოდ: საბავშვო ბაღები, სკოლები, საავადმყოფოები და ა.შ., ან ნაწილის გადაცემა. მზა ქონების ადმინისტრაციას

აშენდა სამთავრობო სოციალური პროგრამების განსახორციელებლად გამოყოფილი საცხოვრებელი. სოციალური ვალდებულებების შესასრულებლად დამატებითი ხარჯების გაჩენის გამო, სამშენებლო კომპანიები იძულებულნი არიან, ყველა საჭირო ნებართვის მიღების შემდეგ, შეცვალონ (და ხელახლა მოახდინონ) სამშენებლო ტექნოლოგიები, ხშირად ხარისხის საზიანოდ და მომხმარებელთა უფლებების დარღვევით. აქციონერები).

B. საჭიროება მრავალფეროვანი მაღალ სპეციალიზებული აღჭურვილობის. მრავალი სახის სამშენებლო სამუშაოებისთვის საჭიროა სხვადასხვა ტიპის აღჭურვილობა (კოშკის ამწეები: სხვადასხვა სიმაღლით, ამწევი სიმძლავრით და ბუმის წვდომით, თავისუფლად დგას ლიანდაგზე ან წამყვან ბაზაზე, ამწე კოშკის თვითგაფართოების მოწყობილობით. და მშენებარე შენობაზე კოშკის მიმაგრების შესაძლებლობით; წყობის ამძრავი აღჭურვილობა ან წყობის საწნეხის დანადგარები; ბეტონის შემრევი ქარხნები და ბეტონის ნაღმტყორცნები, ბეტონის ტუმბოები და ა.შ.). სამუშაოს მცირე მოცულობისა და დროებითი ხასიათის გათვალისწინებით, აღჭურვილობის მთელი ნაკრების შეძენა არაეფექტურია. გარდა ამისა, კოშკის ამწე ყიდვა გამოიწვევს დაკავშირებული ხარჯების ზრდას: სამშენებლო კომპანიას მოუწევს პერსონალს რამდენიმე ადამიანის დამატება (1-2 ამწე ოპერატორი, ამწის ტექნიკურ მდგომარეობაზე პასუხისმგებელი მექანიკოსი, ელექტრიკოსი) პლიუს დამატებითი სამუშაო იქნება უსაფრთხოების ინჟინრისთვის. გარდა ამისა, როგორც განსაკუთრებით საშიში სამშენებლო მოედანი, ამწე უნდა დარეგისტრირდეს როსტეხნაძორის საქალაქო სამმართველოში და ასევე საწარმოს ბალანსზე. საბოლოოდ, შეძენილი აღჭურვილობა უნდა ინახებოდეს გარკვეულ პირობებში და გეგმიური შემოწმება უნდა ჩატარდეს ყოველ 10 თვეში ერთხელ. თითქმის ყველა კომპანიას შეუძლია შეინახოს ყველა საჭირო აღჭურვილობა ბალანსზე, მაგრამ ყველას არ აქვს მასზე წვდომა კონტრაქტისა და ლიზინგის სახით.

დ. სამშენებლო მასალების მიწოდების შეფერხებები. ამის მაგალითია ზემოთ აღწერილი ცემენტის დეფიციტი (იხ. პუნქტი 1.3.2) რუსეთის ევროპულ ნაწილში. ნებისმიერი პრობლემა, რომელიც წარმოიქმნება კონკრეტულ ინდუსტრიაში სამეწარმეო საქმიანობაში, ბუნებრივი თუ ხელოვნური წარმოშობის, შეიძლება ჩაითვალოს მასში შესვლის ბარიერად.

დ. კვალიფიციური კადრების ნაკლებობა. ამრიგად, ნიჟნი ნოვგოროდის რეგიონში ყოფნის მიუხედავად დიდი სპეციალიზებული ინდუსტრიული უნივერსიტეტის ინჟინერიისა და სამშენებლო პერსონალის მომზადებისთვის (FSBEI HPE

"ნიჟნი ნოვგოროდის სახელმწიფო არქიტექტურისა და სამოქალაქო ინჟინერიის უნივერსიტეტი), სამშენებლო ინდუსტრიის ბუმის კონტექსტში, საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარი განიცდის სპეციალისტების დეფიციტს მთელ რიგ სამუშაო პროფესიებში და მაღალკვალიფიციური ინჟინერიის პერსონალის, პირველ რიგში სპეციალისტების ახალ სფეროში. და მაღალ სპეციალიზებულ სფეროებში. საგანმანათლებლო დაწესებულებების კურსდამთავრებულთა უმეტესობას აქვს კარგი თეორიული მომზადება, მაგრამ მათ ხშირად არ აქვთ საკმარისი პრაქტიკული უნარები სამუშაოდ. სასწრაფოდ არის საშუალო პროფესიული განათლების მქონე კვალიფიციური მუშაკების დეფიციტი: მასონები, შემდუღებლები და ა.შ. გარდა ამისა, ასეთი პროფესიები, რომლებიც საბჭოთა პერიოდში მასობრივად იყო კლასიფიცირებული, დღეს არ არის პოპულარული და არაპრესტიჟულად ითვლება, რაც აიხსნება სირთულით. და მძიმე სამუშაო პირობები; უცხოეთიდან დაბალი კვალიფიკაციის მქონე მუშახელის მუდმივი შემოდინება მნიშვნელოვნად ამცირებს ხელფასის დონეს.

უნდა აღინიშნოს, რომ შუამავლებს ასევე ექმნებათ ისეთი ბარიერი, როგორიცაა კვალიფიციური კადრების ნაკლებობა, ვინაიდან ამჟამად რუსეთის ფედერაციის საგანმანათლებლო სისტემა არ ამზადებს სპეციალისტებს უძრავი ქონების ტრანზაქციებში. ზოგადად, საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარზე კვალიფიციური კადრების ნაკლებობა აიძულებს სამშენებლო და უძრავი ქონების კომპანიებს მჭიდროდ ითანამშრომლონ სპეციალიზებულ უნივერსიტეტებთან, გახსნან საკუთარი სასწავლო ცენტრები სპეციალისტების მოსამზადებლად და ასევე მიმართონ რეკრუტირების სააგენტოების მომსახურებას.

E. დამტკიცების პროცედურების გადაჭარბებული რაოდენობა. ურბანული ეკონომიკის ინსტიტუტის მიერ რუსეთის 43 ქალაქში ჩატარებული კვლევა საშუალებას გვაძლევს დავასკვნათ, რომ საბინაო მშენებლობაში არის ბარიერების უკიდურესად მაღალი დონე. საშუალოდ, ბინის შენობის აშენებისას დეველოპერები გადიან 100 პროცედურას, ხარჯავენ დაახლოებით 3 წელი და 25 მილიონი.

რუბლი, და ასეთი ხარჯების უმეტესი ნაწილი (დაახლოებით 80%) არის საინჟინრო დამხმარე ქსელებთან დაკავშირების (მიმაგრების) ხარჯები. საერთო ჯამში, დღეს, SRO "მშენებელთა ეროვნული ასოციაციის (NOSTROY)" ექსპერტების აზრით, დაახლოებით 23 დამტკიცების პროცედურა აშკარად ზედმეტია; მათი გაუქმება შეამცირებს მშენებლობის ნებართვის მისაღებად საჭირო დროს დაახლოებით 600 დღით, რაც მნიშვნელოვნად შეამცირებს პროექტის განვითარების ხარჯები.

ზემოთ განხილული უძრავი ქონების პირველად ბაზარზე გამყიდველების ინდუსტრიაში შესვლის ბარიერები, განსაკუთრებით პირველი სამი, დამახასიათებელია „ოლიგოპოლიის“ ტიპის ბაზრის სტრუქტურისთვის.

საცხოვრებელი უძრავი ქონების მეორად ბაზარზე შესვლის ბარიერები არაპროფესიონალი გამყიდველებისა და მყიდველებისთვის (ოჯახები და მათი წევრები) უმნიშვნელოა (გამყიდველებისთვის: ქონების ხელმისაწვდომობა და მასზე საკუთრების უფლება; მყიდველებისთვის: ფულის ხელმისაწვდომობა; ორივე მხარისთვის: სამართლებრივი სისუფთავე. გარიგების). ამავდროულად, მათი მოტივები, მიმართონ პროფესიონალ შუამავალს (უძრავი ქონების სააგენტო ან ინდივიდუალური რეალტორი) შეიძლება იყოს: გაურკვევლობის დაძლევა და რისკის მესამე მხარეზე გადატანა, არჩევანის გაფართოება და მისაღები ვარიანტის პოვნის დროის შემცირება (რაც ხდება ორივეს გამო. მასშტაბის ეკონომია და კომპიუტერული მონაცემთა ბაზებთან და პროფესიონალურ ტექნოლოგიებთან კავშირების გამო). ასეთი მკურნალობა ეფექტურია, თუ ტრანზაქციის ხარჯების დანაზოგი უფრო მეტია, ვიდრე უძრავი ქონების კომპანიის მომსახურების ღირებულება.

ბაზარზე, სადაც ტრანზაქციები ხორციელდება პროფესიონალი შუამავლის მონაწილეობით, ჩნდება შესვლის დამატებითი ბარიერები. ამრიგად, უძრავი ქონების კომპანიის შესაქმნელად საჭიროა იურიდიული პირის სახელმწიფო რეგისტრაცია ან შუამავლის ინდმეწარმედ რეგისტრაცია. ასევე მნიშვნელოვანია შუამავალი კომპანიის კარგი რეპუტაცია, რომელიც წარმოადგენს მის მნიშვნელოვან კონკურენტულ უპირატესობას. რეალტორის რეპუტაცია შედგება სხვადასხვა გარემოებებით.

აქტივობა: ბაზარზე ყოფნის დრო, საქმიანობის მასშტაბი (ვიზუალურად ხშირად განისაზღვრება მოქმედი ოფისების რაოდენობით), დადებითი და უარყოფითი მიმოხილვების არსებობა მედიაში, საქმიანობის ასახვა პროფესიულ გამოცემებში და ა.შ.

უძრავი ქონების კომპანიის გარკვეული კონკურენტული უპირატესობა ასევე არის მონაწილეობა პროფესიულ ასოციაციაში (არაკომერციული პარტნიორობა) - რეალტორთა გილდიაში. თუმცა, აქაც არის ბარიერები. გილდიაში მისაღებად უნდა: 1) აიღოთ სერთიფიკატი დადგენილი სტანდარტის მოთხოვნებთან გაწეული საბროკერო მომსახურების შესაბამისობის შესახებ; 2) ფლობს ან ოფიციალურად იყენებს არასაცხოვრებელ ფართს მოლაპარაკებებისთვის სპეციალურად აღჭურვილი ოთახით, რომელიც უზრუნველყოფს კონფიდენციალობას; 3) დადოს გამყიდველს პროფესიული პასუხისმგებლობის დაზღვევის ხელშეკრულება; 4) მოიპოვოს დადგენილი წესით რეგისტრირებული სასაქონლო ნიშნით სარგებლობის უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტი, რომლითაც ხდება საბროკერო მომსახურება.

უძრავი ქონების ბაზარზე ერთგვარი ბრენდის ეფექტია.

– ამ ბიზნესში ძალიან მნიშვნელოვანია არა მხოლოდ ისტორია, არამედ საზოგადოების აღიარებაც. მაგალითად, ის ფაქტი, რომ ნიჟნი ნოვგოროდის უძრავი ქონების სააგენტო

"არჩევანი" ეფუძნება რუსულ კონკურსს "პროფესიული აღიარება -"

2011", რომელიც გაიმართა რუსეთის რეალტორთა გილდიის მიერ, გამარჯვებულად იქნა აღიარებული კატეგორიაში "საუკეთესო საბროკერო კომპანია 2011 წლის საბინაო გაყიდვების ბაზარზე" (100-ზე მეტი თანამშრომელი), რაც რეალტორს ანიჭებს ძლიერ კონკურენტულ უპირატესობას. ბრენდის ეფექტთან მჭიდრო კავშირშია ნდობის ეფექტი. ფართო გაგებით, საუბარია სხვადასხვა სახის ნდობაზე: 1) ინსტიტუციონალური – ჩვენს შემთხვევაში ნდობა თავად შუამავალი ინსტიტუტების მიმართ; 2) ორგანიზაციული

– ნდობა კონკრეტული ორგანიზაციების მიმართ; 3) სოციალური – ნდობა საზოგადოებრივი აზრისა და საზოგადოებრივი ქცევის მიმართ, როდესაც იგი საფუძვლად არის მიღებული გადაწყვეტილების მიღებისას; 4) პერსონალიზებული - ნდობა კონკრეტული ადამიანების მიმართ. ხშირად, უძრავი ქონების ბაზრის ფუნქციონირების სირთულეების გააზრების გარეშე, არაპროფესიონალი მყიდველები და გამყიდველები (ოჯახები)

ურჩევნია დაუკავშირდეს აგენტებს, რომლებიც ყველაზე მოთხოვნადია ბაზარზე ან რეკომენდაციას უწევენ მეგობრებისა და ნაცნობებს.

რეპუტაცია, ნდობა, ბრენდის უპირატესობა - ინდუსტრიაში შესვლის ყველა ეს ბარიერი დამახასიათებელია "მონოპოლისტური კონკურენციის" ტიპის ბაზრის სტრუქტურისთვის.

4. კონკურენციის თავისებურებები უძრავი ქონების ბაზარზე. მყიდველთა სხვადასხვა ჯგუფისთვის საცხოვრებლის ინდივიდუალური მახასიათებლების დიდი მნიშვნელობის გათვალისწინებით (საცხოვრებლის ხარისხი, საცხოვრებელი გარემო, დეველოპერი ან შუამავალი უძრავი ქონების კომპანიის რეპუტაცია, დეველოპერის გარანტია, საკუთრების დაზღვევის მომსახურება, დახმარება იპოთეკის მიღებაში და ა.შ. ), გამყიდველებს შორის ჭარბობს არასაფასო კონკურენცია. საბინაო ბაზარზე ფასების კონკურენცია მეორეხარისხოვან როლს ასრულებს და ძალაში შედის, თუ გარიგება გადაუდებელია.

უძრავი ქონების ბაზარზე სამართლიანი კონკურენციაა, მაგრამ თანამედროვე პირობებში ასევე არის არაკეთილსინდისიერი კონკურენციის ისეთი ნიშნები, როგორიცაა მასალების ხარისხის დაქვეითება და სამშენებლო სამუშაოები, მყიდველების ინტერესების დარღვევა, თანამდებობის პირების მოსყიდვა (სხვადასხვა მოპოვების მიზნით. ნებართვების სახეები, მიწის შეძენა და ა.შ.), კონკურენტების რეპუტაციის შელახვა ცრუ ჭორების გავრცელებით, მ.შ. მედიის გამოყენება, სამრეწველო ჯაშუშობა და სხვა ქმედებები, რომლებიც არ შეესაბამება კანონსა და ბიზნეს ეთიკას.

5. ეკონომიკური მოგების წყაროები უძრავი ქონების ბაზარზე. დეველოპერებისთვის (საბინაო მწარმოებლებისთვის), ეკონომიკური მოგების წარმოშობა დაკავშირებულია ბაზრის ოლიგოპოლიტურ სტრუქტურასთან. ჭარბი შემოსავლის მიღების შესაძლებლობას, როგორც სამშენებლო ინდუსტრიაში, ასევე უძრავი ქონების მომსახურების სექტორში, განისაზღვრება ქვეყანაში არსებული მაკროეკონომიკური მდგომარეობით, ასევე ხალხის რაციონალური (ამა თუ იმ ხარისხით) მოლოდინებით და მათი განვითარების პერსპექტივების შეფასებით. შინამეურნეობის შემოსავლის დინამიკა, იპოთეკური სესხის აღების შესაძლებლობა და პირობები და ა.შ. უძრავი ქონების ბაზარზე შუამავლებისთვის (უძრავი ქონების ფირმები) მოგებაა.

ჯილდო რისკისთვის, ასევე ინფორმაციული გაურკვევლობის დაძლევისთვის, რომელიც წარმოიქმნება მომსახურების მომხმარებლისთვის ტრანზაქციის თითოეულ ეტაპზე. ასევე, მსხვილ უძრავი ქონების სააგენტოებს შეუძლიათ მიიღონ სპეკულაციური მოგება უძრავ ქონებაში ინვესტიციების და დროებითი ფასის არბიტრაჟის მიღებით. განსაკუთრებით მომგებიანი საინვესტიციო ობიექტებია ის ბინები, რომლებისთვისაც მნიშვნელოვანი ფაქტორია გარიგების გადაუდებლობა. ასევე არსებობს ჭარბი მოგების მიღების არაკეთილსინდისიერი გზები, რომლის წყაროც არის უსამართლო კონკურენცია ან საქონლის საბოლოო გამყიდველების ან მყიდველების მოტყუება.

საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზრის მახასიათებლების შესწავლა სხვადასხვა კრიტერიუმების მიხედვით საშუალებას გვაძლევს დავასკვნათ, რომ ის უფრო შეეფერება ბაზრის სტრუქტურის ტიპს „მონოპოლისტური კონკურენცია“, თუმცა მის ზოგიერთ სეგმენტს აქვს „ოლიგოპოლიის“, „სრულყოფილის“ მახასიათებლები. კონკურენცია“ და უკიდურეს შემთხვევაში „მონოპოლია“. გარდა ამისა, ეს ბაზარი ხასიათდება უკიდურესი ჰეტეროგენულობით, რაც განაპირობებს მისი ფუნქციონირების თავისებურებებს.

შევაჯამოთ პირველი თავი. საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარი არის ბაზარი, რომლის შესწავლა შესაძლებელია როგორც ნეოკლასიკური, ასევე ნეოინსტიტუციური მიდგომების პერსპექტივიდან, კვლევის ეკონომიკური და სამართლებრივი ასპექტების გაერთიანებით. კვლევის შედეგად დადგინდა, რომ საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარი ყიდის სპეციალურ ობიექტს, რომელიც ერთდროულად სარგებელიცაა და რესურსიც. ამ ობიექტს აქვს რთული საქონლის მახასიათებლები, რომელიც აკმაყოფილებს ა. მასლოუს იერარქიაში მოთხოვნილებების სტრუქტურის ხუთივე დონეს. საბინაო ბაზარი იყოფა პირველად და მეორად სეგმენტებად; სამომხმარებლო და საინვესტიციო მიზნებისთვის შეძენილი საცხოვრებელი; ობიექტის ხარისხითა და სირთულით გამორჩეული სეგმენტები. მათ ახასიათებთ მიწოდებისა და მოთხოვნის განსხვავებული ელასტიურობა და აქვთ საკუთარი მოქმედების მექანიზმები.

საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარზე წონასწორობის მდგომარეობაზე გავლენას ახდენს მოთხოვნის ფაქტორები, მიწოდების ფაქტორები და ბაზრის სტრუქტურების ტიპები. თავი დეტალურად

გააანალიზა შემდეგი მოთხოვნის ფაქტორების გავლენა საცხოვრებელ უძრავი ქონების ბაზარზე: მომხმარებელთა პრეფერენციები და გემოვნება, პროდუქტის ხარისხი, მყიდველის შემოსავალი, ფასები სხვა საქონელსა და მომსახურებაზე, დროის ფაქტორი, მყიდველების რაოდენობა, მომხმარებელთა მოლოდინი ნებისმიერი პოლიტიკური ან ეკონომიკური ცვლილების შესახებ, გადასახადები. და სუბსიდიები (სუბსიდიები) მყიდველები, მთლიანი მოთხოვნის შოკები. საცხოვრებლებზე მოთხოვნა მეტად ფასის ელასტიურია (შემოსავლის ეფექტის გამო, ხოლო ჩანაცვლების ეფექტი უმნიშვნელოა) და დიფერენცირებულია საცხოვრებლის სხვადასხვა ხარისხის სეგმენტებისთვის. ასევე, საცხოვრებელზე მოთხოვნა ხასიათდება მაღალი ელასტიურობით შემოსავლის თვალსაზრისით და მყიდველების დაგროვილი დანაზოგებით გრძელვადიან პერსპექტივაში. დეტალურად იქნა შესწავლილი საბინაო მიწოდების შემდეგი ფაქტორები: ფასები და რესურსების ხელმისაწვდომობა (წარმოების ფაქტორები), ახალი (უფრო პროდუქტიული) ტექნოლოგიები, გადასახადები და სუბსიდიები (სუბსიდიები) გამყიდველებზე, წარმოებასთან დაკავშირებული საქონლის ფასები; საცხოვრებელი უძრავი ქონების გამყიდველთა რაოდენობა, გარე მიწოდების შოკები. გამოვლინდა, რომ საბინაო მიწოდება ხასიათდება დაბალი ელასტიურობით მოკლევადიან პერსპექტივაში და უფრო მაღალი ელასტიურობით გრძელვადიან პერიოდში, რაც ასევე დამოკიდებულია სამშენებლო ინდუსტრიაში შესვლის ბარიერებზე. ბაზრის სტრუქტურების ტიპების დასადგენად, ნაშრომში გაანალიზდა საბინაო ბაზრის შემდეგი მახასიათებლები: გამყიდველების რაოდენობა, საცხოვრებელი უძრავი ქონების დიფერენციაციის ხარისხი, ინდუსტრიაში შესვლის ბარიერები, საცხოვრებელ უძრავ ქონებაში კონკურენციის მახასიათებლები. ბაზარი, ეკონომიკური მოგების წყაროები. მიღებულია დასკვნა, რომ პირველადი საბინაო ბაზარი განსხვავდება მონოპოლისტური კონკურენციის სახეობიდან ოლიგოპოლიამდე, ხოლო მეორადი საბინაო ბაზარი მერყეობს სრულყოფილი კონკურენციიდან მონოპოლისტურ კონკურენციამდე.

ჩატარებული თეორიული კვლევა საშუალებას გვაძლევს გადავიდეთ თანამედროვე რუსეთში საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზრის სპეციფიკური მახასიათებლებისა და ტენდენციების ანალიზზე.

თქვენი კარგი სამუშაოს გაგზავნა ცოდნის ბაზაში მარტივია. გამოიყენეთ ქვემოთ მოცემული ფორმა

სტუდენტები, კურსდამთავრებულები, ახალგაზრდა მეცნიერები, რომლებიც იყენებენ ცოდნის ბაზას სწავლასა და მუშაობაში, ძალიან მადლობლები იქნებიან თქვენი.

გამოქვეყნდა http://www.allbest.ru/

რუსეთის ფედერაციის განათლებისა და მეცნიერების სამინისტრო

ფედერალური სახელმწიფო საბიუჯეტო საგანმანათლებლო დაწესებულება

ვიატკას სახელმწიფო უნივერსიტეტი

სამშენებლო და არქიტექტურის ფაკულტეტი

საფინანსო და ეკონომიკური უსაფრთხოების დეპარტამენტი

კურსის პროექტი

დისციპლინაში ექსპერტიზა და საინვესტიციო პროცესის შემოწმება

შემუშავებულია სტუდენტის მიერ

გრ. ST 38-01 სტეპანენკო ა.ა.

ხელმძღვანელი ლოგინოვი დ.ა

შესავალი

თავი 2. პრაქტიკული ნაწილი

დასკვნა

განაცხადი

შესავალი

რუსეთში კერძო საკუთრებაში არსებული უძრავი ქონების გაჩენის შედეგად დაიწყო უძრავი ქონების ბაზრის ფორმირება და განვითარება, რომელიც ეფუძნება უძრავ ქონებაზე საკუთრების უფლების ყიდვა-გაყიდვას.

რუსეთის მოქალაქეების, საწარმოებისა და ორგანიზაციების მზარდი რაოდენობა ჩართულია უძრავი ქონების ტრანზაქციებში - შენდება, იყიდება, ყიდულობს, ქირავდება, იპოთეკით იდება, ცვლის და ა.შ. უძრავი ქონების ბაზრის განვითარებას თავდაპირველად უძრავი ქონების სექტორი სპონტანური გზით მიმართავდა. ცხადია, სწორედ ამიტომ რუსეთის უძრავი ქონების ბაზარი მალე ვერ მოერგება მსოფლიოს.

ჩემი კურსის მუშაობა ავლენს ისეთ კონცეფციას, როგორიცაა უძრავი ქონების ბაზარი, მისი მახასიათებლები და ფუნქციები.

ცენტრალიზებული, დაგეგმილიდან საბაზრო ეკონომიკაზე გადასვლასთან ერთად, დაიწყო რუსეთის ეკონომიკის ახალი სექტორის განვითარება - უძრავი ქონების ბაზარი. მისი განვითარების საწყისი წერტილი უნდა ჩაითვალოს 1990 წელს, როდესაც „სსრკ-ში საკუთრების შესახებ კანონი“ აღიარა კერძო საკუთრების ცნება, რომელიც მოგვიანებით დაკანონდა მიწის ნაკვეთებზე, შენობებსა და ნაგებობებზე და მათ ცალკეულ ნაწილებზე - შენობებზე.

საკურსო სამუშაოს მიზანი: უძრავი ქონების ბაზრების კლასიფიკაციისა და ფუნქციების გათვალისწინება, ასევე სამუშაოს პრაქტიკული ნაწილის ამოხსნა.

მიზნები: 1) „უძრავი ქონების ბაზრის“ კონცეფციის შესწავლა;

2) განიხილოს უძრავი ქონების ბაზრების კლასიფიკაცია;

3) უძრავი ქონების ბაზრის, როგორც პროდუქტის თავისებურებების გამოვლენა;

5) პროექტის ანალიტიკურ ნაწილში თქვენ უნდა გაანალიზოთ:

1. ქონების რეკონსტრუქციის ხარჯები.

2. ქონების ექსპლუატაციის ხარჯები მისი რეკონსტრუქციის შემდეგ, ბაზრის მდგომარეობის გათვალისწინებით.

3. აირჩიეთ საუკეთესო ვარიანტი ქონების რეკონსტრუქციისა და შემდგომი ფუნქციონირებისთვის.

უძრავი ქონების ბაზრის რეკონსტრუქციის ხარჯები

თავი 1. უძრავი ქონების ბაზრების კლასიფიკაცია. ბაზრების მოკლე აღწერა

უძრავი ქონების ბაზარი არის მექანიზმი, რომლის მეშვეობითაც ინტერესები და უფლებები ერწყმის ერთმანეთს და დგინდება უძრავი ქონების ფასები.

უძრავი ქონების ბაზარი და მისი განვითარების დონე ახასიათებს ეროვნული ეკონომიკის განვითარებას. რუსეთში უძრავი ქონების ბაზრის განვითარებაში შეიძლება განვასხვავოთ შემდეგი ეტაპები.

უძრავი ქონება იკავებს ცენტრალურ ადგილს ცოდნის სისტემაში ნებისმიერ სოციალურ სისტემაში, ერთდროულად ასრულებს ორ მნიშვნელოვან ფუნქციას: წარმოების საშუალება და პირადი მოხმარების ნივთი საცხოვრებლად, დასვენებისთვის, კულტურული დასვენებისთვის და ა.შ. სახელმწიფოს მიერ სოციალური ცხოვრებისა და მატერიალური წარმოების სხვადასხვა სფეროს ეკონომიკური და სამართლებრივი რეგულირება მჭიდრო კავშირშია უძრავ ქონებასთან.

უძრავი ქონების მთავარ, ძირითად ობიექტს - მიწას - უნიკალური მნიშვნელობა აქვს ხალხის სამეწარმეო საქმიანობის მთელ სისტემაში და მათ ცხოვრებაში. მას განსაკუთრებული მნიშვნელობა აქვს მთელი კაცობრიობის საზოგადოებისთვის, რადგან ის არის ყველა ხალხისა და ადამიანთა თაობის ერთადერთი საცხოვრებელი ადგილი, მთავარი და ერთადერთი ფაქტორი ბიზნესის ნებისმიერ სფეროში, რომელიც პირდაპირ თუ ირიბად მონაწილეობს წარმოებაში. ყველა სხვა საქონელი და სარგებელი. უძრავი ქონება ეკონომიკური პროცესების, კერძო და საჯარო ინტერესების, ადმინისტრაციული ნორმებისა და წესების ერთობლიობის ცენტრშია.

უძრავი ქონება ეკონომიკური და სახელმწიფო ინტერესების ობიექტია

უძრავი ქონება, როგორც საქონელი, არის ტრანზაქციის (ყიდვა-გაყიდვის, შემოწირულობის, გირავნობის და ა.შ.) ობიექტი, რომელიც აკმაყოფილებს სხვადასხვა, რეალურ თუ პოტენციურ საჭიროებებს და აქვს გარკვეული ხარისხობრივი და რაოდენობრივი მახასიათებლები.

უძრავი ქონება არის ყველა არსებულიდან ყველაზე გამძლე პროდუქტი, რომელიც უზრუნველყოფს ინვესტიციის უსაფრთხოებას, რადგან მისი ღირებულება შეიძლება გაიზარდოს დროთა განმავლობაში სხვადასხვა ფაქტორების გავლენის ქვეშ. უძრავი ქონების კიდევ ერთი მნიშვნელოვანი მახასიათებელია ის, რომ უძრავი ქონების საქონლის მოხმარება ხდება მათ ადგილას, რის გამოც ჩნდება ისეთი ეკონომიკური მახასიათებელი, როგორიცაა ტერიტორიული უპირატესობები. უძრავი ქონების სხვა ეკონომიკური მახასიათებლებია ფულადი ნაკადების უთანასწორობა, დაბეგვრის დიფერენციაცია, ქონებრივი უფლებების მრავალფეროვნება, ოპერაციების მკაცრი რეგულირება, ლიკვიდობა და მართვის საჭიროება. საბაზრო პირობებში ქონების მენეჯმენტი წარმოადგენს კომპლექსურ ინტეგრირებულ სისტემას კონკრეტული ტიპის უძრავი ქონების საჭიროებების დასაკმაყოფილებლად.

უძრავი ქონების ბაზარი დიდ გავლენას ახდენს ადამიანების ცხოვრებისა და საქმიანობის ყველა ასპექტზე, ასრულებს მთელ რიგ ზოგად და სპეციალურ ფუნქციებს: ფასების, მარეგულირებელი, კომერციული, ხელახალი განვითარება, საინფორმაციო, შუამავალი, მასტიმულირებელი, საინვესტიციო, სოციალური.

უძრავი ქონების ბაზრის ფუნქციონირებას ახორციელებენ მისი სუბიექტები, რომლებიც შედიან: გამყიდველები, მყიდველები, პროფესიონალი მონაწილეები, სახელმწიფო ორგანოები.

ბაზრის პროფესიონალი მონაწილეები არიან რეალტორები, შემფასებლები, დილერები და სხვა შუამავლები. უძრავ ქონებად ითვლება იურიდიული და ინდივიდუალური მეწარმეების მიერ დაინტერესებულ პირთან (ან მინდობილ პირთან) შეთანხმების საფუძველზე სამოქალაქო გარიგებების განხორციელების მიზნით მიწის ნაკვეთებით მისი სახელით, მისი ხარჯებით ან საკუთარი ძალებით განხორციელებული საქმიანობა. დაინტერესებული პირის, შენობების, ნაგებობების, ნაგებობების, საცხოვრებელი და არასაცხოვრებელი ფართების და მათზე უფლებების ხარჯზე და ინტერესებიდან გამომდინარე.

უძრავი ქონების ბაზარს აქვს განშტოებული სტრუქტურა და შეიძლება დიფერენცირებული იყოს სხვადასხვა კრიტერიუმების მიხედვით: ფინანსური აქტივის ტიპი, გეოგრაფიული ფაქტორი, ფუნქციონალური დანიშნულება და ცხრილში წარმოდგენილი სხვა მაჩვენებლები. 1.

ცხრილი 1

უძრავი ქონების ბაზრების კლასიფიკაცია

კლასიფიკაციის ნიშანი	ბაზრების ტიპები
ობიექტის ტიპი	მიწა, შენობები, ნაგებობები, საწარმოები, ფართები, მრავალწლიანი ნარგავები, საკუთრების უფლება, სხვა ობიექტები
გეოგრაფიული (ტერიტორიული)	ადგილობრივი, ქალაქი, რეგიონალური, ეროვნული, გლობალური
ფუნქციური დანიშნულება	სამრეწველო ფართები, საცხოვრებელი, არასამრეწველო შენობები და შენობები (ოფისები, საწყობები და ა.შ.)
ოპერაციისთვის მზადყოფნის ხარისხი	არსებული ობიექტები (ძველი მარაგი), დაუმთავრებელი მშენებლობა, ახალი აშენებული
მონაწილეთა ტიპი	ინდივიდუალური გამყიდველები და მყიდველები, შუალედური გამყიდველები, მუნიციპალიტეტები, კომერციული ორგანიზაციები
გარიგების ტიპი	ყიდვა-გაყიდვა, იჯარა, იპოთეკა, ქონებრივი უფლებები (იჯარა, გირავნობა და ა.შ.)
ინდუსტრიის კუთვნილება	სამრეწველო ობიექტები, სასოფლო-სამეურნეო ობიექტები, საზოგადოებრივი შენობები და სხვა
საკუთრების ტიპი	სახელმწიფო და მუნიციპალური ობიექტები, კერძო
გარიგების მეთოდი	პირველადი და მეორადი, ორგანიზებული და არაორგანიზებული, გაცვლითი და ურეცეპტოდ, ტრადიციული და კომპიუტერიზებული

უძრავი ქონების ბაზრის გათვალისწინება შეუძლებელია მისი სეგმენტაციის გარეშე.

უძრავი ქონების ბაზრის სეგმენტაცია არის მისი დაყოფა მყიდველთა ერთგვაროვან ჯგუფებად. უძრავი ქონების ბაზრის შემდეგი ძირითადი სეგმენტები გამოირჩევა:

1. საბინაო ბაზარი;

2. კომერციული უძრავი ქონების ბაზარი;

3. მიწის ბაზარი.

საბინაო ბაზარი

საბინაო ფონდი შეადგენს რუსეთში განმეორებადი უძრავი ქონების 20%-ზე მეტს, ხოლო ბაღისა და დაჩის ნაკვეთებზე საცხოვრებელი კორპუსების გათვალისწინებით - დაახლოებით 30%. საბინაო მშენებლობაში განხორციელებული ინვესტიციების მოცულობა შეადგენს მისი მთლიანი მოცულობის დაახლოებით მეოთხედს; მშრომელი მოსახლეობის დაახლოებით 13% დასაქმებულია საცხოვრებლის მშენებლობასა და ექსპლუატაციაში. თუმცა, მილიონობით ოჯახი და ინდივიდი ცხოვრობს კომუნალურ ბინებში, საერთო საცხოვრებელში ან ქირაობს ფართს კერძო პირებისგან, ცხოვრობს დანგრეულ და დანგრეულ სახლებში, დგას რიგში საბინაო პირობების გასაუმჯობესებლად, ცხოვრობს ვიწრო - 5 მ2 ფართობზე ერთ ადამიანზე.

საცხოვრებლის მწვავე დეფიციტი რუსეთისთვის ქრონიკული მოვლენაა. ამჟამად საბინაო პრობლემას ამძიმებს მეზობელი ქვეყნებიდან ლტოლვილთა და იძულებით მიგრანტთა მუდმივი ნაკადი. ამავდროულად, საბაზრო ურთიერთობებზე გადასვლამ განაპირობა საბინაო მშენებლობის შემცირება სახელმწიფო ბიუჯეტის ხარჯზე, რაც ადრე საბინაო მშენებლობაში ინვესტიციის ძირითად წყაროს წარმოადგენდა.

საცხოვრებლის დიდი მოთხოვნილება არსებობს იმავდროულად, როდესაც თანამედროვე რუსული ოჯახის შემოსავლის საშუალო დონე დაბალია, რაც არ აძლევს საშუალებას მოსახლეობის უმრავლესობას მიმართოს საცხოვრებლის შესაძენად. მყიდველთა ძირითადი ჯგუფი, რომელიც ამჟამად აყალიბებს საცხოვრებელზე მოთხოვნას, არის მოსახლეობის 4-6%. შესაბამისად, როგორც კი ეკონომიკის მდგრადი განვითარება დაიწყება, დაიწყება მოქალაქეების კეთილდღეობის ზრდა და მოსახლეობის მოთხოვნა საცხოვრებელზე დაჩქარებული ტემპით.

საბინაო ბაზარი იყოფა ურბანული საბინაო ბაზრად და გარეუბნების საბინაო ბაზრად.

ურბანული საბინაო მარაგი დაყოფილია რამდენიმე ჯგუფად, განვითარების ბუნების გათვალისწინებით:

· დაბალი ხარისხის საცხოვრებელი, სტანდარტული საცხოვრებელი, სტალინის დროინდელი შენობები, სახლები გაუმჯობესებული განლაგებით,

· ძვირადღირებული საცხოვრებელი. ამავდროულად, საცხოვრებლის ხარისხი და მისი ადგილმდებარეობა არის მთავარი პარამეტრები,

· საბინაო ბაზარზე მოთხოვნაზე გავლენის მოხდენა და საცხოვრებლის ფასებში გათვალისწინება. საცხოვრებელი კვარტლების ხარისხი

· ახასიათებს 20-30 ინდიკატორი, მათ შორის სამზარეულოს ზომა, აივნის ან ლოჯიის არსებობა,

· ოთახების განლაგება, სველი წერტილები, ხედები ფანჯრებიდან და ა.შ.

მაგალითად, მოსკოვში ძვირადღირებული საცხოვრებელი ეხება შენობებში მდებარე ბინებს, რომლებიც აკმაყოფილებენ შემდეგ მოთხოვნებს. ისინი უნდა აშენდეს (ან რეკონსტრუქცია) შედარებით ცოტა ხნის წინ (არაუმეტეს 15 წლის წინ). ასეთი სახლები, როგორც წესი, მდებარეობს ცენტრში, ან ცენტრის მიმდებარედ ეკოლოგიურად სუფთა ადგილას, ან თუნდაც შორეულ მხარეში (ზოგჯერ მოსკოვის ბეჭედი გზის მიღმა), მაგრამ ცენტრამდე სწრაფად მოხვედრა უნდა იყოს შესაძლებელი. სავალდებულოა სახლში კონსიერჟის ან დაცვის თანამშრომელი და, იდეალურ შემთხვევაში, მიმდებარე ტერიტორიის დაცვა. შენობაში მოვლა-პატრონობაზე და წესრიგის დაცვაზე პასუხისმგებელი სამსახურების მუშაობა უნდა განხორციელდეს მაღალ დონეზე; ასევე სასურველია იყოს ავტონომიური გათბობა და წყალმომარაგება.

ავტოფარეხის ან უსაფრთხო პარკირების არსებობა შენობაში ან შენობის უშუალო სიახლოვეს (იდეალურად, მიწისქვეშა ავტოფარეხი) სულ უფრო მნიშვნელოვან როლს თამაშობს.

საცხოვრებლის „ელიტარულობის“ მნიშვნელოვანი ნიშანია მოსახლეობაში დაბალი სოციალური სტატუსის მქონე ადამიანების არარსებობა. ეს უკანასკნელი შესაძლოა შენობის რეკონსტრუქციის დროს მაღალი კლასის ბინებში აღმოჩნდეს. არსებული სტანდარტების მიხედვით, რეკონსტრუქციის დროს გამოსახლებულ ასეთი სახლების ყოფილ მაცხოვრებლებს უფლება აქვთ დაბრუნდნენ მისი დასრულების შემდეგ. ასეთ სახლებში საცხოვრებლის შეძენას აქვს გარკვეული უპირატესობები: გარიგების იურიდიული სიწმინდე, თქვენი სახლის თავდაპირველად საკუთარი გემოვნებით გაფორმების შესაძლებლობა, ერთგვაროვანი სოციალური გარემო. სახლები, რომლებიც ზემოაღნიშნული მოთხოვნების უმეტესობას აკმაყოფილებენ, მრავალფეროვანია: აგურის, მონოლითური, არის თუნდაც პანელის. ძვირადღირებული შენობების ბინები შეიძლება განთავსდეს ერთ ან ორ დონეზე. განსხვავებულია შენობების სართულების რაოდენობაც - 5, 9, 10, 12, 14, 17, 22, 26 სართული. ამავდროულად, ცენტრიდან მანძილის მატებასთან ერთად სართულების რაოდენობა იზრდება. ელიტარული სახლების ინფრასტრუქტურა ასევე განსხვავდება მისი განვითარებით: მათ შეიძლება ჰქონდეთ სპორტული კომპლექსი, კეთილდღეობის სერვისები, საცურაო აუზი, საუნა და ზამთრის ბაღი.

ბინის საერთო ფართი არის 120-150 მ2 ან მეტი, შესასვლელში არის 20 მ2 დარბაზი პატარა შადრევნით და აკვარიუმით, ორი სველი წერტილი, სამზარეულო-სასადილო 15 მ2, სტუმრების და მასტერ ზონები. ორ დონეზე.

საგარეუბნო საბინაო ბაზრის ჩამოყალიბება დაკავშირებულია ინდივიდუალური გარეუბნების მშენებლობაზე შეზღუდვების მოხსნასთან. მიუხედავად ქვეყანაში არსებული მძიმე ეკონომიკური მდგომარეობისა, მოსახლეობის საკმაოდ აყვავებული ფენის ზრდამ გაამძაფრა მოთხოვნა აგარაკებზე და აგარაკებზე.

საგარეუბნო საცხოვრებლებზე მოთხოვნა დამოკიდებულია მდებარეობაზე (დაშორება და მიმართულება ქალაქიდან), თანამედროვე კომუნიკაციების ხელმისაწვდომობაზე (ელექტროენერგია, გაზი, კანალიზაცია, წყალმომარაგება, ტელეფონი), რეკრეაციული ზონების სიახლოვეს (რეზერვუარები, ტყეები), პირადი უსაფრთხოების უზრუნველყოფა. და ქონების უსაფრთხოება.

კომერციული უძრავი ქონების ბაზარი.

კომერციული უძრავი ქონების ბაზარმა ფორმირება დაიწყო საწარმოების პრივატიზაციასთან და საბაზრო ურთიერთობების განვითარებასთან დაკავშირებით; ის გაცილებით მცირეა, ვიდრე საბინაო ბაზარი, მცირეა განხორციელებული ტრანზაქციების რაოდენობა; ჭარბობს გაქირავების ოპერაციები. კომერციული უძრავი ქონების ბაზარს აქვს განვითარების დიდი პერსპექტივები და რეზერვები, განსაკუთრებით დიდ ქალაქებში, მაგრამ ის ნელა ვითარდება.

კომერციული უძრავი ქონების გაქირავების ფასი დამოკიდებულია:

ობიექტის ტიპი და მდებარეობა;

ცალკე შესასვლელი, დაცვა, პარკინგის ადგილები,

ინფრასტრუქტურა;

ეს ბაზარი იყოფა ორ სეგმენტად, რომლებიც დიფერენცირებულია ფუნქციური დანიშნულებით: საოფისე ბაზარი და საცალო სივრცის ბაზარი.

დიდ ქალაქებში საოფისე ბაზარი უძრავი ქონების ბაზრის სიდიდით მეორე სეგმენტს ქმნის (საცხოვრებლის შემდეგ). საოფისე ფართების ბაზარს აქვს კარგი პერსპექტივები მისი განვითარებისთვის, რადგან ბიზნეს საქმიანობის თავისუფლება იწვევს უფრო და უფრო ახალი ბიზნეს სტრუქტურების შექმნას, რომლებიც საჭიროებენ შენობებს მათი ფუნქციონირებისთვის. საოფისე ბაზარზე გაჩნდა სამი ძირითადი სექტორი:

1. პრესტიჟული ოფისები, რომლებიც აკმაყოფილებენ ადმინისტრაციული შენობის საერთაშორისო სტანდარტებს. ისინი განლაგებულია სპეციალიზებულ ბიზნეს ცენტრებში ქალაქის ცენტრალურ რაიონებში და მთავარ სატრანსპორტო მარშრუტებთან ახლოს. ამ კატეგორიის ყველა ოფისი აღჭურვილია დასავლური სტანდარტების შესაბამისად, დაწყებული ყველაზე თანამედროვე სატელეკომუნიკაციო სისტემებიდან კლიმატის კონტროლის სისტემებამდე. ინტერიერი, შენობები და მიმდებარე ტერიტორია ინახება სანიმუშო მდგომარეობაში, არის საკუთარი მენეჯმენტის, ტექნიკური და დაცვის სამსახური და დაცული ავტოსადგომი. ასეთ შენობებში ქირა ძალიან მაღალია. ამ მიზეზით, ზოგიერთი რუსი მეწარმე ხშირად ქირაობს პირველი კლასის ოფისებს საზღვარგარეთ უფრო ხელმისაწვდომ ფასად.

2. ოფისები, რომლებიც განლაგებულია კეთილმოწყობილ და აღჭურვილ შენობებში, ზოგჯერ კარგად დაკავებულ და კარგად გარემონტებულ დიდ აპარტამენტებსა და სასტუმროებში. აქ გაქირავების ტარიფები მისაღებია წარმატებით მოქმედი კომპანიებისთვის, აქტიური მოთხოვნაა ამ სექტორში, რომელიც მუდმივად იზრდება.

3. შენობა-ნაგებობები მუნიციპალურ და საუწყებო არასაცხოვრებელ შენობებში, სახელმწიფო საწარმოებში (ძირითადად სამეცნიერო დაწესებულებებში), კოოპერატიულ და კერძო საწარმოებში. ეს არის შენობები დასრულების, რემონტისა და მასთან დაკავშირებული მომსახურების გარეშე. აქ ქირავნობის ტარიფები დაბალია. უვარგისი შენობა, რომელიც მდებარეობს სატრანსპორტო კვეთაზე.

ქალაქის ცენტრები ოპტიმალური ადგილია ოფისებისთვის, მაგრამ საცობები და პარკინგის ნაკლებობა ამცირებს საერთო ხელმისაწვდომობას. ოფისების განლაგება ცენტრალური ზონის რაიონებში, რომელსაც ასევე იყენებენ მაღაზიები, მიწის უფრო ინტენსიური გამოყენების საშუალებას იძლევა, რადგან მესამე სართულის ზემოთ საცალო ვაჭრობის ადგილები თითქმის არასოდეს მოინახულება. ოფისები გარკვეულწილად ზრდის საცალო ბრუნვას თავისი სერვისების მოხმარებით.

ბოლო დროს შეიმჩნევა კომპანიების უმაღლესი მენეჯმენტის ადგილმდებარეობისა და ზოგადი ადმინისტრაციული მენეჯმენტის, ბუღალტრული აღრიცხვისა და მიმდინარე მენეჯმენტის განცალკევების ტენდენცია. ამავდროულად, ცენტრის სათაო ოფისებში განლაგებულია უფროსი მენეჯმენტი, რომელსაც სჭირდება კონტაქტები მიმდებარე ბიზნეს გარემოსთან, ხოლო საშუალო და ქვედა მენეჯერები გარეუბნებში გადადიან.

საქმიანობა, რომლისთვისაც ოფისები გამოიყენება, ემსახურება ეკონომიკის ყველა სფეროს, ამიტომ ამ აქტივობებზე მოთხოვნა პირდაპირ არის დამოკიდებული საერთო ეკონომიკური აქტივობის დონეზე.

საცალო უძრავი ქონების ქირავნობის ღირებულება დიდწილად განისაზღვრება მიწოდებისა და ბრუნვის ელასტიურობის ხარისხით.

სპეციალიზებულ საქონელს (პრესტიჟული საქონელი) და სპეციალიზებულ საქონელს, როგორც წესი, აქვთ მაღალი შემოსავლის ელასტიურობა და იშვიათად ყიდულობენ. ამიტომ, მყიდველები მზად არიან გაწიონ ტრანსპორტირების ხარჯები შესაბამისი ვარიანტების მოსაძებნად და შედარებისთვის. მაღაზიებისთვის, რომლებიც ყიდიან ასეთ ასორტიმენტს, წინა პლანზე მოდის ზოგადი ხელმისაწვდომობა რაც შეიძლება მეტი სფეროდან.

ამიტომ, ეს მაღაზიები მზად არიან გადაიხადონ მაღალი ქირა მდებარეობისთვის ცენტრალურ ბიზნეს უბანში.

ყოველდღიურ საქონელს ხშირად ყიდულობენ, ამიტომ მაღაზიები ოპტიმიზაციას უკეთებენ მათ მდებარეობას სახლებთან ან სამუშაო ადგილებთან ახლოს. როგორც წესი, ასეთი მაღაზიები მზად არიან გადაიხადონ ქირის მაქსიმალური ფასი საზოგადოებრივი ტრანსპორტის გაჩერებებთან, განსაკუთრებით მეტროსთან და ელექტრომატარებლებთან. ამავდროულად, დამახასიათებელია გარეუბანში დიდი სავაჭრო ცენტრების შექმნა, სადაც, გარდა თავად სავაჭრო ფუნქციისა, არის დამატებითი - ბანკები, ფოსტა, სადაზღვევო კომპანიები, რესტორნები, დისკოთეკები და ა.შ.

ტრანზაქციების გაბატონებული ფორმა საცალო ობიექტების ბაზარზე ქალაქის ცენტრში არის საცალო ფართების ყიდვა-გაყიდვა, ცენტრის გარეთ - შენობების დაქირავება. ქირავნობის ტარიფები ცენტრში და გარეუბანში რამდენჯერმე განსხვავდება. როგორც პრაქტიკა გვიჩვენებს, მაგალითად, მოსკოვში გაქირავების ტარიფები მიუწვდომელი ხდება რუსული სავაჭრო კომპანიებისთვის, რომლებიც მოსახლეობას იაფ საქონელს ყიდიან. მათ ადგილს მოდური მაღაზიები იკავებს. ბევრი მყიდველი ჯერ ქირაობს კომერციულ დაწესებულებას, რათა შეამოწმოს, იმუშავებს თუ არა ვაჭრობა მოცემულ ადგილას, შემდეგ კი ყიდულობს მას.

პრაქტიკა ვითარდება, როდესაც იჯარით ხდება მიწის ნაკვეთი, რომელზედაც ვაჭრობა ხორციელდება მანქანებიდან ან კონტეინერებიდან.

უძრავი ქონების სამრეწველო ბაზარი

სამრეწველო უძრავი ქონება თავის არსში არის საქონლის წარმოების ან შენახვის ადგილი. პროდუქტის ბუნებიდან, წარმოების ორგანიზაციიდან და შესრულებული ფუნქციებიდან გამომდინარე, სამრეწველო უძრავ ქონებას შეიძლება დაექვემდებაროს სხვადასხვა მოთხოვნები, მაგალითად, იატაკის სიმაღლე, იატაკის დატვირთვა, ტემპერატურისა და ტენიანობის პირობები, დატვირთვისა და გადმოტვირთვის ოპერაციების შესაძლებლობა, ტრანსპორტირება. ხელმისაწვდომობა და ა.შ. ქირავნობის ღირებულება დამოკიდებული იქნება ქონების უნარზე, მაქსიმალურად გაზარდოს მოგება პოტენციური მოიჯარეებისთვის. ქირავნობის ფასების ტენდენციები, როგორც წესი, გამოხატული ციკლური ხასიათისაა, რაც კორელაციაშია მთლიანი ეკონომიკური აქტივობის ციკლურ ცვლილებებთან. მიმდინარე ეკონომიკური კრიზისის გამო საწარმოების ქონებრივ კომპლექსებად რეალიზაცია არ გავრცელებულა. ინვესტიციები სამრეწველო უძრავ ქონებაში უფრო სარისკოა კომერციულ უძრავ ქონებასთან შედარებით, რადგან სამრეწველო უძრავი ქონება უფრო დაუცველია ეკონომიკური რყევების მიმართ.

ურბანულ მხარეში მდებარეობა დამოკიდებული იქნება საქმიანობის ბუნებაზე, ბაზრის ზომაზე და ფირმის განვითარების სტადიაზე. მცირე ლოკალიზებული ბაზრის მქონე ფირმებს (სტამბები, მცირე სარემონტო და სამშენებლო კომპანიები) შეუძლიათ ამჯობინონ თავიანთი ბაზრის სიახლოვეს მდებარეობა. მსხვილი ფირმები ურჩევნიათ განლაგდნენ ურბანული ტერიტორიის კიდეზე სატრანსპორტო მარშრუტებთან სიახლოვისა და დიდი ტერიტორიების გამოყენების შესაძლებლობის გამო.

უძრავი ქონების ბაზრის დინამიურად განვითარებადი სეგმენტია სასაწყობო ბაზარი. იგი გამოირჩევა ტიპისა და აღჭურვილობის მიხედვით:

თანამედროვე ტექნიკური აღჭურვილობით აღჭურვილი სპეციალიზებული სასაწყობო კომპლექსები

ობიექტები, გათბობა და სხვა კეთილმოწყობა;

თანამედროვე აღჭურვილი ანგარები;

სარდაფის და ნახევრად სარდაფის ნაგებობები;

სხვადასხვა შენობების პირველი სართულები;

გადაკეთებული ბომბის თავშესაფრები;

სხვა ნაგებობები.

ამჟამად გამოიყენება სასაწყობო ფართის უზრუნველყოფის შემდეგი ძირითადი ფორმები: ქირა, ტვირთის შენახვა, დაზღვევით შენახვა.

სასაწყობო ბაზარზე ქირის ტარიფები დიფერენცირებულია საწყობის აღჭურვილობის დონის, მისი მდებარეობისა და სატრანსპორტო კვანძებიდან დაშორების მიხედვით.

სასაწყობო ბაზარზე მიწოდება იზრდება. სასაწყობო ობიექტების საჭიროების ზრდა ბიზნეს სუბიექტების რაოდენობის მატებასთან ერთად შექმნის გარანტირებულ მოთხოვნას სასაწყობო ფართზე.

მიწის ბაზარი (სასოფლო-სამეურნეო უძრავი ქონება)

სასოფლო-სამეურნეო საკუთრება გულისხმობს მიწის ნაკვეთს არსებული გაუმჯობესებით, რომელიც განკუთვნილია სასოფლო-სამეურნეო წარმოებისთვის. ამჟამინდელ ბაზარზე სასოფლო-სამეურნეო უძრავი ქონების მიწოდება არაელასტიურია, ამიტომ იჯარის ღირებულება განისაზღვრება მოთხოვნით, რაც, თავის მხრივ, დამოკიდებული იქნება მიწის პროდუქტიულობაზე, წარმოების ხარჯებსა და საბოლოო პროდუქციის ფასებზე. გასაყიდი ნაკვეთების მოთხოვნა და ფასი ასევე დამოკიდებულია ნაკვეთის დანიშნულებაზე (საცხოვრებელი განაშენიანებისთვის, მებაღეობისთვის, გლეხური მეურნეობისთვის), ქალაქიდან დაშორებაზე, ტერიტორიის პრესტიჟზე, მიმდებარე რეზერვუარებისა და ტყეების არსებობაზე.

ბევრ ქვეყანაში მიწა უძრავი ქონების ბაზარზე ვაჭრობის ერთ-ერთი მთავარი აქტივია. რუსეთში მიწის ბაზარი ახლახან იწყებს ჩამოყალიბებას. არის ტრანზაქციები ბაღის ნაკვეთებთან, აგარაკებთან და მცირე რაოდენობის გარიგებები შეძენილი საწარმოების მიწებთან. მიწის ბაზრის ფორმირება და მიწის ნაკვეთებზე საბაზრო ფასების ფორმირება, თუმცა, არასაკმარისი ტემპით მიმდინარეობს, რაც აიხსნება საკანონმდებლო ბაზისა და მიწის ურთიერთობის არსებული მექანიზმის არასრულყოფილებით.

რუსეთის ფედერაციის მიწის ბაზრის დამახასიათებლად, აუცილებელია აღინიშნოს შემდეგი.

მიუხედავად იმისა, რომ „სახმელეთო რეფორმის შესახებ“ კანონის თანახმად, მიწის კერძო საკუთრება ჯერ კიდევ 1990 წელს იყო დაშვებული, საქმე უფრო შორს არ წასულა, ვიდრე კერძო მიწის საკუთრების შესაძლებლობის გამოცხადება.

რსფსრ მიწის კოდექსი, რომელიც მიღებულ იქნა 1991 წლის აპრილში, მნიშვნელოვნად ზღუდავდა პოტენციურ მფლობელთა წრეს და მათ უფლებებს. ასევე არ იყო შემუშავებული პრივატიზაციის მექანიზმები. სახელმწიფო მაშინაც და ახლაც რჩება მთავარ მიწის მესაკუთრედ და ინარჩუნებს თავის კონტროლის ყველა ფუნქციას. თითოეული წარმოდგენილი ბაზრის სეგმენტი შეიძლება დაიყოს სხვა სეგმენტებად. მაგალითად, საბინაო ბაზარი დაყოფილია ურბანული საბინაო ბაზარი და ქვეყნის საბინაო ბაზარი, არასაცხოვრებელი ბაზარი საცალო უძრავი ქონების ბაზარზე, საოფისე ბაზარი, საწყობის ბაზარი და ა.შ.

ჯეკ ფრიდმანისა და ნიკოლას ორდუეის თქმით, „უძრავი ქონების ბაზარი არის მექანიზმების განსაზღვრული ნაკრები, რომლის მეშვეობითაც ხდება საკუთრების უფლებების და მასთან დაკავშირებული ინტერესების გადაცემა, ფასების დაწესება და სივრცის გამოყოფა სხვადასხვა კონკურენტულ მიწათსარგებლობას შორის“.

თუმცა, უძრავი ქონების ბაზრის უფრო სრულყოფილი განმარტება, რომელიც წარმოადგენს ურთიერთობების კომპლექსს, რომელიც დაკავშირებულია როგორც ახალი უძრავი ქონების შექმნასთან, ასევე არსებულის ოპერირებასთან.

„უძრავი ქონების ბაზარი არის საბაზრო მექანიზმების ურთიერთდაკავშირებული სისტემა, რომელიც უზრუნველყოფს უძრავი ქონების შექმნას, გადაცემას, ექსპლუატაციას და დაფინანსებას“.

უძრავი ქონების ბაზარი არის რეგიონალური, ადგილობრივი ბაზრების ერთობლიობა, რომლებიც მნიშვნელოვნად განსხვავდება ერთმანეთისგან ფასების დონით, რისკის დონით, უძრავი ქონების ინვესტიციების ეფექტურობით და ა.შ.

უძრავი ქონების ბაზარს აქვს მთელი რიგი მახასიათებლები, რომლებიც მოცემულია ცხრილში. 2.

მაგიდა 2

უძრავი ქონების ბაზრის მახასიათებლები

	დამახასიათებელი
ლოკალიზაცია	აბსოლუტური სიმშვიდე მაღალი ფასის დამოკიდებულება მდებარეობაზე
კონკურსის ტიპი	არასრულყოფილი, ოლიგოპოლია მყიდველებისა და გამყიდველების მცირე რაოდენობა თითოეული ობიექტის უნიკალურობა ფასების კონტროლი შეზღუდულია ბაზარზე შესვლას მნიშვნელოვანი კაპიტალი სჭირდება
მიწოდების ელასტიურობა	დაბალი, მოთხოვნისა და ფასების მატებასთან ერთად, მიწოდება ნაკლებად იზრდება მოთხოვნა შეიძლება იყოს ძალიან ცვალებადი
ღიაობის ხარისხი	ტრანზაქციები კერძოა საჯარო ინფორმაცია, ხშირად არასრული და არაზუსტი
პროდუქტის კონკურენტუნარიანობა	დიდწილად განსაზღვრავს მიმდებარე გარე გარემოს, სამეზობლოს გავლენით მყიდველების ინდივიდუალური პრეფერენციების სპეციფიკა
ზონირების პირობები	რეგულირდება სამოქალაქო და მიწის კანონმდებლობით, წყლის, სატყეო მეურნეობის, გარემოსდაცვითი და სხვა სპეციალური კანონების გათვალისწინებით კერძო და საკუთრების სხვა ფორმების უფრო დიდი ურთიერთდამოკიდებულება
გარიგებების რეგისტრაცია	სამართლებრივი სირთულეები, შეზღუდვები და პირობები
ფასი	მოიცავს ობიექტის ღირებულებას და მასთან დაკავშირებულ უფლებებს

საბაზრო მექანიზმისა და მთავრობის რეგულირების მეშვეობით უძრავი ქონების ბაზარი უზრუნველყოფს:

უძრავი ქონების ახალი ობიექტების შექმნა;

უძრავ ქონებაზე უფლებების გადაცემა;

უძრავი ქონების წონასწორული ფასების დადგენა;

უძრავი ქონების ოპერირება (მართვა);

სივრცის გამოყოფა კონკურენტულ მიწათსარგებლობებს შორის;

უძრავი ქონების ინვესტიცია,

უძრავი ქონებით შემდეგი ოპერაციების შესრულებისას:

* მფლობელის ცვლილებით:

უძრავი ქონების ყიდვა-გაყიდვა;

მემკვიდრეობა;

შემოწირულობა;

ვალდებულებების შესრულების უზრუნველყოფა (მაგალითად, იპოთეკით დადებული ან ყადაღადადებული უძრავი ქონების რეალიზაცია);

* მფლობელების შემადგენლობის ნაწილობრივი ან სრული ცვლილებით:

პრივატიზაცია;

ნაციონალიზაცია;

ცვლილებები მესაკუთრეთა შემადგენლობაში, მათ შორის ქონების გაყოფა;

შენატანი საწესდებო კაპიტალში;

ბიზნეს სუბიექტების გაკოტრება (ლიკვიდაცია) (კრედიტორთა მოთხოვნების დაკმაყოფილებით, მათ შორის მესაკუთრეთა ქონების გაყიდვით);

* საკუთრების შეცვლის გარეშე:

უძრავი ქონების ინვესტიცია;

უძრავი ქონების განვითარება (გაფართოება, ახალი მშენებლობა, რეკონსტრუქცია);

ცვლილებები გამოყენების მიმართულებაში, ბრენდის სახელწოდებაში, იურიდიულ მისამართში და ა.შ.;

მართვა, ოპერაცია;

გადაცემა ეკონომიკურ მენეჯმენტზე ან ოპერატიულ მენეჯმენტზე, უფასო სარგებლობისთვის;

რეგულარულად მიღებული შემოსავალი უძრავი ქონების ფლობიდან, რომელიც არ მოითხოვს მიმღებს სამეწარმეო საქმიანობით;

უწყვეტი შენარჩუნება დამოკიდებულ პირებთან ერთად;

ნდობის მენეჯმენტზე გადასვლა;

სერვიტუტებისა და სხვა ტვირთების შემოღება (მოხსნა);

სხვადასხვა ფორმისა და სხვადასხვა ოპერაციების დაზღვევა, მათ შორის უძრავი ქონების განვითარების დაკრედიტება.

ყველა ეს ოპერაცია საბაზრო ეკონომიკაში ხორციელდება საბაზრო მექანიზმების გამოყენებით და, შესაბამისად, ისინი ქმნიან უძრავი ქონების ბაზარს.

თავი 2. პრაქტიკული ნაწილი

ობიექტი შედგება ორი კომბინირებული შენობისგან, რომლებიც, მათი აშენების დროის მიხედვით, იყოფა ორ ეტაპად:

1) ოთხსართულიანი საცხოვრებელი კორპუსი საოფისე ფართით და მიწისქვეშა პარკინგით 38 მანქანაზე. ობიექტი ექსპლუატაციაში 2009 წელს შევიდა;

2) ბლოკირებული სახლების მრავალსართულიანი ჯგუფი, რომელშიც განლაგებულია ცალკე 2 დონის ბინები.

ქონება გადაეცა ახალ მფლობელს. 1-ელ სტადიასთან დაკავშირებული გამოყენების ტიპი და დაბრუნების მოლოდინი საკმაოდ დამაკმაყოფილებელია მფლობელისთვის. თუმცა მას ეჭვი ეპარება მე-2 ეტაპის ეკონომიკურ მიზანშეწონილობაში (მრავალსართულიანი კორპუსის სახლები).

მესაკუთრე განიხილავს ვარიანტებს მისი ქონების ეფექტურობის გასაუმჯობესებლად. ამასთან დაკავშირებით, ის განიხილავს სამ ვარიანტს თავისი ობიექტის გამოყენებისთვის:

ვარიანტი A

გადაკეტილი ერთბინიანი საცხოვრებელი კორპუსები. პარკინგი განთავსებულია ორ სართულზე, კომერციული ფართები განლაგებულია ქუჩის დონეზე, შენობის ძირითადი მოცულობა შედგება საცხოვრებელი ბინებისაგან, რომელთაგან თითოეულს აქვს ცალკე შესასვლელი, როგორც ეზოდან, ასევე პარკინგის დარბაზიდან.

ფართობის ბალანსი

სახელი
საერთო ფართობი
კომერციული ფართები
საოფისე ოთახები
ბინები
ტექნიკური შენობები
პარკინგის დარბაზი
ფართი 1 მანქანაზე
ადგილები მანქანებისთვის
ბინის სიმაღლე
კომერციული ფართის სიმაღლე

ვარიანტი B

რეკონსტრუქციის ვარიანტი ბინის ვარიანტების სხვადასხვა კომბინაციით. პარკინგის ადგილები განლაგებულია ერთ დონეზე, ქუჩის დონეზე გათვალისწინებულია სხვადასხვა კომერციული ფართები, ბინებს აქვთ ცალკე შესასვლელი ეზოდან ან კიბეებიდან, ბინები არის ერთ, ორ და ოთხ დონეზე. ეზოსთან არის კიბე და ლიფტი, როგორც პარკინგის დარბაზიდან ასევე ქუჩის დონიდან. კორპუსში დაგეგმილია 60 ბინა, საშუალო ბინის ფართობი 115 მ2.

ფართობის ბალანსი

სახელი
საერთო ფართობი
კომერციული ფართები
საოფისე ოთახები
ბინები
ტექნიკური შენობები
პარკინგის დარბაზი
ფართი 1 მანქანაზე
ადგილები მანქანებისთვის
ბინის სიმაღლე
კომერციული ფართის სიმაღლე

ვარიანტი C

შენობა გადაკეთდება საოფისე და კომერციულ ცენტრად. პარკინგი ერთ სართულზე. პირველ სართულზე არის ბევრი კომერციული ფართი. შენობა ძირითადად შეიცავს ოფისებს ქუჩიდან ან სავაჭრო არკადიდან ცალკე შესასვლელებით. პარკინგის დარბაზიდან არის ლიფტი და კიბეები სავაჭრო გალერეასთან და ოფისების ნაწილთან. შენობის შემდგომი და სხივური სტრუქტურის წყალობით, კომერციული ფართები ადვილად შეიძლება გადაკეთდეს და დაიყოს ცალკეულ ბლოკებად.

ფართობის ბალანსი

სახელი
საერთო ფართობი
კომერციული ფართები
საოფისე ოთახები
ბინები
ტექნიკური შენობები
პარკინგის დარბაზი
ფართი 1 მანქანაზე
ადგილები მანქანებისთვის
ბინის სიმაღლე
კომერციული ფართის სიმაღლე

საწყისი მონაცემები დავალების ბაზრის ვითარების შესახებ

1. საბინაო და საოფისე და კომერციული შენობების მოვლა-პატრონობისა და რუტინული რემონტის ხარჯების სავარაუდო ცვლილებები წლის მიხედვით (პროცენტებში)
2. ქონების ღირებულების პროგნოზირებული ცვლილებები წლის მიხედვით (პროცენტებში)
3. ყველა სახის უძრავი ქონების ქირავნობის ტარიფების ცვლილებების პროგნოზირება წლის მიხედვით (პროცენტებში)
4. მოიჯარეების მიერ საცხოვრებელი ფართების დაკავებულობის მაჩვენებელი წლების მიხედვით (პროცენტულად)
5. საოფისე ფართების დამქირავებელთა დაკავებულობის კოეფიციენტი წლის მიხედვით (პროცენტულად)
6. კომერციული ფართების დაკავებულობის მაჩვენებელი დამქირავებლების მიერ წლის მიხედვით (პროცენტულად)
7. მოიჯარეების მიერ პარკინგის ადგილების დაკავებულობის ხარისხი წლების მიხედვით (პროცენტულად)
8. საცხოვრებელი ფართის ქირავნობის დონე 2016 წლის საბაზისო წლის მიხედვით (რუბლი/მ2)
9. კომერციული ფართების ქირის დონე 2016 წლის საბაზისო წლის მიხედვით (რუბლი/მ2)
10. საოფისე ფართების ქირავნობის დონე 2014 წლის საბაზო წლის მიხედვით (რუბლი/მ2)
11. საპარკინგე ადგილების ქირის დონე 2014 წლის საბაზისო წლის მიხედვით (რუბლი/მ2)
12. ბინების გასაყიდი ფასი 2016 წელს (რუბ./მ2)
13. საოფისე ფართის გასაყიდი ფასი 2014 წელს (რუბლი/მ2)
14. კომერციული ფართების გასაყიდი ფასი 2016 წელს (რუბლი/მ2)
15. პარკინგის ადგილების გასაყიდი ფასი 2016 წელს (რუბლი/მ2)
16. საცხოვრებლის ტექნიკური და მიმდინარე რემონტი 2016 წელს (რუბ./მ2)
17. 2016 წელს საოფისე და კომერციული ფართების სარემონტო და მიმდინარე რემონტი (რუბლი/მ2)
18. ცვეთის წლიური განაკვეთები A, B, C ვარიანტებისთვის (პროცენტებში)
20. მიწის ნაკვეთის ქირავდება 2016 წლის საბაზისო წელს A, B, C ვარიანტების მიხედვით (RUB/წელი)
21. უძრავი ქონების გასაყიდი ფასი (2014 წლის დასაწყისში) შეკეთებამდე A, B, C, ვარიანტების მიხედვით (ათასი რუბლი / მ 2)
22. 2014 წლის დასაწყისში უძრავი ქონების შეკეთებისა და რეკონსტრუქციის საინვესტიციო ხარჯები (რეკონსტრუქციის ვარიანტის A-ს მიხედვით), (ათასი რუბლი/მ 2)
23. 2014 წლის დასაწყისში უძრავი ქონების შეკეთებისა და რეკონსტრუქციის საინვესტიციო ხარჯები (რეკონსტრუქციის ვარიანტის B-ს მიხედვით), (ათასი რუბლი/მ 2)
24. 2014 წლის დასაწყისში უძრავი ქონების რემონტისა და რეკონსტრუქციის საინვესტიციო ხარჯები (რეკონსტრუქციის ვარიანტის C მიხედვით), (ათასი რუბლი/მ 2)
25. ქირავდება ან იყიდება პარკინგის ადგილები.
ყველა ვარიანტისთვის ჩავთვალოთ ერთი პარკინგის ფართობი 30 მ2. პარკირების ადგილების რაოდენობა განისაზღვრება, როგორც პარკინგის დარბაზის ოპტიმალური ფართობი (ცხრილებიდან 3.1, 3.2, 3.3), გამოითვლება კვადრატულ მეტრებში. მეტრი იყოფა ერთი საპარკინგე ადგილის ფართობზე.
26. საშემოსავლო გადასახადი.
მიიღეთ 20% ყველა ვარიანტისთვის.
27. სასესხო კაპიტალის ღირებულება, % წლიურად

მოზიდული კაპიტალის წილი საინვესტიციო ხარჯებში (პროცენტი)

მოზიდული კაპიტალის დაფარვის დრო და ვალის დაფარვის მეთოდი

ყველა ვარიანტისთვის მიიღეთ გადახდის ვადა 10 წელი, ხოლო დავალიანების დაფარვის მეთოდი - თანაბარი წილით 10% პირველი გადახდით 2015 წელს.

საწყისი მონაცემები A, B, C რეკონსტრუქციის ვარიანტების მომგებიანობის გამოსათვლელად ფულადი ქვითრების მიმდინარე ღირებულებით

ფასდაკლების მნიშვნელობები პროცენტულად A და B გაანგარიშების ვარიანტებისთვის	ფასდაკლების ღირებულებები პროცენტულად C გაანგარიშების ვარიანტის მიხედვით

ზოგადი საწყისი მონაცემები

Quest Items
1. ცვლილებების პროგნოზირება ტექნიკური და რუტინული შეკეთების ხარჯებში, %
2. უძრავი ქონების ღირებულების საპროგნოზო ცვლილებები, %
3. საპროგნოზო ცვლილებები გაქირავების ტარიფებში, %
4. მოიჯარეების მიერ საცხოვრებელი ფართის დაკავების ხარისხი, %
5. საოფისე ფართის დამქირავებელთა დასაქმების მაჩვენებელი, %
6. კომერციული ფართების დამქირავებელთა დასაქმების მაჩვენებელი, %
7. მოიჯარეების მიერ პარკირების ადგილების დაკავების ხარისხი, %
8. საცხოვრებელი ფართის ქირავნობის დონე რუბ/მ2
9. კომერციული ფართის ქირავნობის დონე რუბ/მ2
10. საოფისე ფართის ქირავნობის დონე რუბ/მ2
11. საპარკინგე ადგილების ქირავნობის დონე რუბ/მ2
12. ბინების გასაყიდი ფასი რუბ/მ2
13. საოფისე ფართის გასაყიდი ფასი რუბ/მ2
14. კომერციული ფართის გასაყიდი ფასი რუბ/მ2
15. საპარკინგე ადგილების გასაყიდი ფასი რუბ/მ2
16. საცხოვრებლის სარემონტო და მიმდინარე რემონტი, რუბ/მ2
17. საოფისე და კომერციული ფართების სარემონტო და მიმდინარე რემონტი, რუბ/მ2

გამოთვლები განხორციელდა Excel-ში.

ოპტიმალური საინვესტიციო გადაწყვეტის დასადგენად აუცილებელია გარკვეული პერიოდის შემოსავლისა და ხარჯების ოდენობის განსაზღვრა და მთლიანი ღირებულების გამოთვლა.

პირველ რიგში, ჩვენ ვაანალიზებთ თავდაპირველ მონაცემებს და ვიყენებთ მას ხუთწლიანი პერიოდის განმავლობაში ქირავნობის დონის, გაყიდვების ფასისა და ტექნიკური ხარჯების დასადგენად. ყველა ხარჯის გაანგარიშების შემდეგ შეგვიძლია განვსაზღვროთ ქონებიდან მიღებული ქირავნობის შემოსავალი წლის მიხედვით და ოდენობა 5 წლის განმავლობაში და ვიპოვოთ შემოსავალი მთელი უძრავი ქონების რეალიზაციიდან 5 წლის მუშაობის შემდეგ.

შემდეგ ჩვენ განვსაზღვრავთ ჩვენი ობიექტის შენარჩუნების ღირებულებას წლის მიხედვით და ვიპოვით თანხას 5 წლის განმავლობაში. შემდეგ ვხვდებით სხვა ხარჯებს, რომლებიც მოიცავს მიწის ქირაობას, საინვესტიციო ხარჯებს და ამორტიზაციას. ყველა შემოსავლისა და ხარჯის ოდენობის დადგენის შემდეგ, ვპოულობთ მოგებას ჩვენი საქმიანობიდან და ვიხდით გადასახადს მასზე, შემდეგ ვამატებთ ქირით და გაყიდვით მიღებულ მოგებას და ვიღებთ საბოლოო ღირებულებას.

ოფციონების შედარებამ აჩვენა, რომ ქონების ეფექტურობის გაზრდის ყველაზე მომგებიანი ვარიანტია ვარიანტი C, რასაც მოსდევს ვარიანტი B. ვარიანტი A იკავებს ყველაზე წამგებიანი ვარიანტის პოზიციას ჩამოთვლილთა შორის.

დასკვნა

გაწეული სამუშაოს შედეგად შეიძლება გამოვიტანოთ შემდეგი დასკვნები:

უძრავი ქონების ბაზარი რუსეთში დღეს ფორმირების ეტაპზეა. მისი განვითარება არათანაბარია. არათანაბარი განვითარების მიზეზებია: ამ სფეროში დღემდე სისტემატური საკანონმდებლო ბაზის არარსებობა, გაუმართლებელი პრივატიზაცია, ეკონომიკური არასტაბილურობა და ინფლაცია, სარისკო საინვესტიციო საქმიანობა და ა.შ.

უძრავი ქონების ბაზარი ნებისმიერი ეროვნული ეკონომიკის მნიშვნელოვანი კომპონენტია.

უძრავი ქონების ბაზარი მჭიდროდაა დაკავშირებული სხვა ბაზრებთან. უძრავი ქონების ბაზრის გარეშე საერთოდ არ შეიძლება იყოს ბაზარი, ვინაიდან საქონლისა და მომსახურების ბაზარი, შრომის ბაზარი და ა.შ. არსებობისთვის არ ექნებათ მათი საქმიანობისთვის საჭირო ნაქირავები ფართი.

გარდა ამისა, უძრავი ქონება მომგებიანი ინვესტიციაა, რადგან... უძრავ ქონებაში ჩადებული სახსრები დაცულია ინფლაციისგან.

ამრიგად, უნდა აღინიშნოს, რომ უძრავი ქონების ეკონომიკის ეფექტური გაუმჯობესება თანამედროვე რუსეთის პირობებში პერსპექტიული მიმართულებაა და მისი შესწავლა, გაუმჯობესება და განვითარება აუცილებელია საგარეო და საშინაო გამოცდილების გამოყენებით.

განაცხადი

ზონების ბალანსი A ვარიანტისთვის

სახელი
საერთო ფართობი
კომერციული ფართები
საოფისე ოთახები
ბინები
ტექნიკური შენობები
პარკინგის დარბაზი
ფართი 1 მანქანაზე
ადგილები მანქანებისთვის
ბინის სიმაღლე
კომერციული ფართის სიმაღლე
საიჯარო შემოსავალი
შენობების ტიპები
საცხოვრებელი ფართები
საოფისე ოთახები
კომერციული ფართები
პარკირების ადგილები
გაყიდვების შემოსავალი
შენობების ტიპები
საცხოვრებელი ფართები
საოფისე ოთახები
კომერციული ფართები
პარკირების ადგილები

...

შენარჩუნების ხარჯები
შენობების ტიპები
საცხოვრებელი ფართები
საოფისე ოთახები
კომერციული ფართები
პარკირების ადგილები
სხვა ხარჯები
მიწის იჯარა
საინვესტიციო ხარჯები
ამორტიზაცია
მთლიანი ღირებულებები
საიჯარო შემოსავალი
მიმდინარე ხარჯები

მსგავსი დოკუმენტები

უძრავი ქონების ბაზარი და მისი მახასიათებლები. ღირებულების სახეები, უძრავი ქონების შეფასების პრინციპები და პროცესი. რუსეთის ფედერაციაში უძრავი ქონების შეფასების ძირითადი მიდგომების მახასიათებლები. ქონების საბაზრო ღირებულების გაანგარიშება არასაცხოვრებელი შენობების მაგალითის გამოყენებით.

ნაშრომი, დამატებულია 14/12/2010


ჩერეპოვეცის სამრეწველო ზონაში Vel სავაჭრო ცენტრთან საიტის გამოყენების ეფექტური ვარიანტის შერჩევა კომერციული უძრავი ქონების ბაზრის ანალიზის საფუძველზე. საბაზრო ღირებულების შეფასება, ქონების მაქსიმალური პროდუქტიულობის გამოთვლა.

კურსის სამუშაო, დამატებულია 14/12/2011


უძრავი ქონების კონცეფცია და მისი ძირითადი ტიპები. უძრავი ქონების ბაზრის ზოგადი კლასიფიკაცია და თავისებურებები. უძრავი ქონების, როგორც პროდუქტის მახასიათებლები და ძირითადი ფაქტორები. უძრავი ქონების ბაზრების ანალიზი რუსეთში და უცხო ქვეყნებში, იპოთეკური სესხის არსი.

კურსის სამუშაო, დამატებულია 12/13/2014


უძრავი ქონების ბაზრის ანალიზი - ინდივიდუალური ერთოჯახიანი საცხოვრებელი კორპუსები ყაზანის გარეუბანში. ქონების გამოცვლის ღირებულების გაანგარიშება შედარებითი ერთეული მეთოდით. ფიზიკური ცვეთის ოდენობის გაანგარიშება. ქონების ღირებულების განსაზღვრა.

ტესტი, დამატებულია 11/11/2014


შეფასება უძრავი ქონების ღირებულების შესაფასებლად ღირებულების, საბაზრო და შემოსავლის მიდგომების გამოყენებით. შესაფასებელი ქონების მახასიათებლები. საოფისე უძრავი ქონების ბაზრის ეკონომიკური მდგომარეობის მახასიათებლები. ობიექტის შეფასება შემოსავლის მიდგომის გამოყენებით. შეფასების მიზანი.

კურსის სამუშაო, დამატებულია 21/10/2008


უძრავი ქონების, როგორც პროდუქტის არსი, უძრავი ქონების ბაზრის სტრუქტურა რუსეთში. უძრავი ქონებით გარიგებების კლასიფიკაცია. საკუთრებასთან დაკავშირებით სამოქალაქო უფლებებისა და მოვალეობების დადგენა, შეცვლა ან შეწყვეტა. საკუთრების უფლების შეძენა.

კურსის სამუშაო, დამატებულია 20/12/2015


რუსეთში უძრავი ქონების ბაზრის ფუნქციონირებისა და განვითარების ნიმუშების განხილვა და ანალიზი. უძრავი ქონების კონცეფცია და სახეები, მისი, როგორც პროდუქტის მახასიათებლები. სოციალურ-ეკონომიკური ფაქტორების გავლენა უძრავი ქონების ბაზრის განვითარებაზე, რეგულირების სამართლებრივი საფუძველი.

კურსის სამუშაო, დამატებულია 18/10/2013


უძრავი ქონების ადგილი საზოგადოებასთან ურთიერთობის სისტემაში. საწარმოს უძრავი ქონების ცნება და მისი ობიექტი. ქონების მახასიათებლები. საწარმოს უძრავი ქონების, როგორც ეკონომიკური და ფიზიკური ობიექტის და როგორც ქონებრივი კომპლექსის სასიცოცხლო ციკლი.

რეზიუმე, დამატებულია 25/11/2011


ქონების ღირებულების განსაზღვრის ძირითადი მიდგომები. საცხოვრებელი უძრავი ქონების შეფასების ზოგადი მეთოდები და პრინციპები. სამარაში საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზრის ანალიზი. შეფასებული ობიექტის მახასიათებლები. შეფასების ობიექტის საბაზრო ღირებულების საბოლოო ღირებულების განსაზღვრა.

ნაშრომი, დამატებულია 08/09/2010


ტიუმენის რეგიონში უძრავი ქონების ბაზრის ანალიზი, მისი სოციალურ-ეკონომიკური მდგომარეობა. ქონების ადგილმდებარეობის აღწერა. ოთხოთახიანი ბინების ადგილი უძრავი ქონების თანამედროვე ბაზარზე, ამ ქონების შეფასების პროცედურა და ძირითადი ეტაპები.