როგორ შეინარჩუნოთ და გაზარდოთ თქვენი დანაზოგი იმ პირობებში, როდესაც რუბლის კურსი არაპროგნოზირებადია? ყველაზე გასაგები და საიმედო გზა უძრავი ქონების შეძენაა. როგორც წესი, ადამიანები ყიდულობენ ბინებს. თუმცა, დღეს ქირავნობის შემოსავალი შეიძლება იყოს უფრო დაბალი, ვიდრე საბანკო დეპოზიტების მოკრძალებული განაკვეთები. დროა ყურადღება მიაქციოთ კომერციულ უძრავ ქონებას.

საწყისი კაპიტალი

თუ ფიქრობთ, რომ ინვესტიცია არის საქმიანობა ექსკლუზიურად იმ ადამიანებისთვის, რომელთა სიმდიდრე გამოიხატება უსასრულობამდე რიცხვებით, მაშინ ცდებით. ფაქტობრივად, ინვესტორი არის ნებისმიერი ადამიანი, რომელიც ინვესტირებას ახდენს თავის თანხებს კონკრეტულ პროექტში მოგების მიღების მიზნით. თუ თქვენ ქირაობთ ბინას, რომელიც ბებიისგან მემკვიდრეობით მიიღეთ, თქვენც არსებითად ინვესტორი ხართ. თუმცა არ არის განსაკუთრებით წარმატებული, რადგან თქვენი შემოსავალი მცირეა.

კომერციულ უძრავ ქონებაში ინვესტიციისთვის საწყისი კაპიტალი შედარებულია საცხოვრებლის შესაძენად სახსრებთან, ამბობს დენის კოლოკოლნიკოვი, RRG-ის დირექტორთა საბჭოს თავმჯდომარე, RGUD-ის ხელახალი განვითარების ექსპერტთა საბჭოს თავმჯდომარე. მაგალითად, 7 მილიონ რუბლზე შეგიძლიათ შეიძინოთ ერთოთახიანი ბინა მოსკოვში ან რამდენიმე საოფისე ბლოკი ადმინისტრაციულ შენობაში, B ან C კლასის ბიზნეს ცენტრში, თუ საბინაო ბაზარზე იპოვით ბინას, რომლის ღირებულებაც 140-150 ათას რუბლს შეადგენს კვ.მ. მ თითქმის შეუძლებელია, მაშინ საოფისე ფართი იყიდება 90-100 ათასი რუბლის ფასად კვ.მ. მ, განმარტავს ექსპერტი.

თუნდაც 3 მილიონი რუბლის ოდენობით, შეგიძლიათ შეიძინოთ საოფისე ბლოკი 20-30 კვადრატული მეტრი ფართობით. მ

კომერციული ფართების შეძენისას ინვესტორი იღებს იჯარით შემოსავალს მინიმუმ ერთნახევარჯერ მეტი, ვიდრე შემოსავალი ბინის გაქირავებიდან, განუცხადეს ექსპერტებმა CIAN-ს. მაგალითად, განმარტავს დენის კოლოკოლნიკოვი, 7 მილიონ რუბლში იყიდეთ ოროთახიანი ბინა 50 კვ.მ. დღეს შეგიძლიათ იქირაოთ თვეში მაქსიმუმ 45-50 ათასი რუბლით. ამავე ტერიტორიის კომერციულ ფართს შეუძლია ინვესტორს მოუტანოს მინიმუმ 75 ათასი რუბლი.

„ფასში ეს განსხვავება აიხსნება არა მხოლოდ მაღალი მოთხოვნით. საცხოვრებელი უძრავი ქონება ქირავდება ცალკე ობიექტად (ბინა), ხოლო კომერციული უძრავი ქონების ქირის ღირებულება გამოითვლება 1 კვ.მ. მ წელიწადში. ხელსაყრელი მდებარეობის მქონე კომერციული ფართების განაკვეთები შეიძლება მიაღწიოს 300 ათას რუბლს კვ.მ. მ“, განმარტავს ჰასან არხულაევი, GR ProJect Group-ის მმართველი პარტნიორი.

კომერციულ უძრავ ქონებაში ინვესტიციის უპირატესობები

1. მაღალი მომგებიანობა - 8-დან 12%-მდე წელიწადში, შეყვანის პირობებისა და გაქირავების ტარიფების მიხედვით. ეს ორჯერ მეტია საბანკო დეპოზიტებზე.
2. შემოსავლის მიღება სტაბილურია და არ საჭიროებს დიდ ძალისხმევას ინვესტორისგან. რემონტს ახორციელებენ თავად მოიჯარეები, ფართს იჯარით აქვთ ბროკერები, ფართს კი სადაზღვევო კომპანია დაზღვევს დამქირავებლის ხარჯზე.

ანტონ ბელიხი, საკონსულტაციო კომპანია DNA Realty-ის აღმასრულებელი დირექტორი

ხარჯები და რისკები

იმავდროულად, კომერციული უძრავი ქონების შეძენისა და შენარჩუნების პროცესი მოითხოვს ომეტი ძალისხმევა და მატერიალური ხარჯები სახლის ყიდვასთან შედარებით. კომერციული უძრავი ქონების მფლობელი ვერ აიცილებს გადასახადების გადახდას (განსხვავებით ქირავნობის საცხოვრებლის ზოგიერთი არაკეთილსინდისიერი მფლობელისგან). ყველაზე ხშირად, პრობლემა წყდება ინდივიდუალური მეწარმის შექმნით, ხოლო კომერციული ფართის მფლობელი იხდის. 6% ბრუნვიდან.

გარკვეული ხარჯები შეიძლება საჭირო გახდეს საბროკერო მომსახურებისთვის ( ქირავნობის ტარიფის 50%-დან 100%-მდე თვეში), თუ ინვესტორი გადაწყვეტს მოიჯარის ძებნას ანდოს აგენტებს.

საჭიროებს ბუღალტერს გადახდების მომსახურეობაზე. როგორც წესი, ამისთვის იყენებენ ფრილანსერებს მათი მომსახურება იაფია.

ირინა ბერბენევა, MIEL-ის უძრავი ქონების ოფისების ქსელის „Krylatskoye“ ოფისის ხელმძღვანელი, შეახსენებს: თუ ინვესტორი გადაწყვეტს იყიდოს საცხოვრებელი ფართი (მაგალითად, ბინა პირველ სართულზე), ის უნდა გადაკეთდეს. არასაცხოვრებელი, ეს ხარჯებიც გასათვალისწინებელია. ხარჯები მაინც იქნება 500,000 ათასი რუბლიდან და ზემოთ.

როგორც Penny Lane Realty-ის საცალო უძრავი ქონების განყოფილების დირექტორი ანტონ კონოვალოვი აღნიშნავს, კომერციული ფართის მფლობელისთვის მთავარი რისკია დამქირავებლის წასვლა და ახლის ხანგრძლივი ძებნა. თუმცა, როგორც წესი, ხელშეკრულება ადგენს იმ პირობებს, რომლის მიხედვითაც მოიჯარემ წინასწარ უნდა აცნობოს მფლობელს იჯარის ხელშეკრულების შეწყვეტის შესახებ. ვადა ორივე მხარის მიერ არის მოლაპარაკებული.

Სწორი არჩევანი

როგორც წესი, შესაფერისი შენობის პოვნას ორი თვიდან ექვს თვემდე სჭირდება.

მომგებიანობის დონე პირდაპირ დამოკიდებულია ადგილმდებარეობაზე. ჰასან არხულაევი, GR ProJect Group-ის მმართველი პარტნიორი, ხაზს უსვამს, რომ ქონების მდებარეობა პირველ ხაზზე მაღალი ტრაფიკის და კარგი ვიზუალური ხელმისაწვდომობის ადგილებში ყველაზე მნიშვნელოვანი პირობაა კომერციული უძრავი ქონების უმეტესი ფორმატებისთვის - კაფეებიდან და რესტორნებიდან სასურსათო მაღაზიებამდე. .

ოთახის არჩევისას აუცილებლად უნდა შეამოწმოთ კედლების ხარისხი, შემოსაზღვრული კონსტრუქციები, დრენაჟი და შეამოწმოთ სარდაფები (მნიშვნელოვანია, რომ არ იყოს დატბორვის ნიშნები). რაც უფრო ნაკლები კუთხე და სვეტი იქნება ოთახში, მით უკეთესი.

იდეალური განლაგება არის მართკუთხედი. თუ მოიჯარეს ტიხრები სჭირდება, რემონტის დროს თვითონ ააშენებს მათ.

მოსკოვში უძრავი ქონების ინვესტიციების და მომგებიანობის დონე

ინვესტიციები	საცხოვრებელი ფართები	შემოსავალი	კომერციული უძრავი ქონება	შემოსავალი
3 მილიონი რუბლი	სტუდია 16 კვ.მ. მ		საოფისე ბლოკი B კლასის ბიზნეს ცენტრში 30 კვ.მ-მდე ფართობით. მ
7-8 მილიონი რუბლი	ერთ-ოროთახიანი ბინა		საოფისე ბლოკები საერთო ფართი 70-80 კვ. მ; კომერციული ფართი 50 კვ.მ-მდე ფართობით. მ მშენებარე სახლში
10-15 მილიონი რუბლი	ორ-სამ ოთახიანი ბინა		კომერციული ფართი პირველ სართულებზე ცალკე შესასვლელით და კარგი მდებარეობით.

თუ გადაწყვეტთ ჩაატაროთ მოკლე გამოკითხვა თქვენს მეგობრებს, ნაცნობებსა და ნათესავებს შორის, რომლებსაც არ აქვთ ცოდნა და გამოცდილება ინვესტიციის განხორციელების პროცესში, დაუსვით მათ შეკითხვა: ” როგორ ფიქრობთ, რა არის ფულის დაბანდების საუკეთესო საშუალება?", მაშინ, სავარაუდოდ, მათი 90% უპასუხებს: " Უძრავი ქონება».

ხალხს მოსწონს უძრავ ქონებაში ინვესტიცია მისი სიმარტივისა და საიმედოობის გამო. ისინი ირგვლივ ხედავენ მოგების მიღების ცოცხალ მაგალითებს: ვიღაცამ გაყიდა ბინა, რომელიც მემკვიდრეობით მიიღო, ვიღაცამ ბინა პირველ სართულზე გადააკეთა კომერციულ უძრავ ქონებად და ქირაობს ოფისებისთვის.

მაგრამ ეს არის ხალხის აზრი, ვისაც არ ესმის ინვესტიცია. ახლა მოდით შევხედოთ ფულის ინვესტიციის ამ მეთოდს გამოცდილი ინვესტორის თვალსაზრისით.

ფულის გამომუშავება უძრავ ქონებაზე: ქირაობა თუ გაყიდვა?

უძრავ ქონებაში შემოსავლის მხოლოდ 2 ტიპია:

• გაყიდვა.სპეკულაციური შემოსავალი: იყიდა იაფად, გაიყიდა უფრო ძვირად.
• Ქირავდება.ობიექტის გრძელვადიანი ან მოკლევადიანი გაქირავება.

სპეკულაციური შემოსავალი უძრავ ქონებაზე.

არსებობს მოსაზრება, რომ უძრავი ქონების ფასები ყოველთვის იზრდება, ასე რომ, თუ ახლა იყიდით ქონებას, გარკვეული პერიოდის შემდეგ ის შეიძლება გაიყიდოს უფრო მეტად. მაგრამ რეალურად ფასი სულაც არ გაიზრდება.

მოსკოვში საცხოვრებელი უძრავი ქონების კვადრატულ მეტრზე ფასის დინამიკა რუბლებში.

გრაფიკი აჩვენებს, რომ ბოლო რამდენიმე წლის განმავლობაში მოსკოვში ერთი კვადრატული მეტრის ფასი რუბლებში ოდნავ გაიზარდა. და თუ სტატისტიკას დოლარში გადავხედავთ, დავინახავთ, რომ ის გაცილებით გაძვირდა. ეს ნიშნავს, რომ მათ, ვინც რუსულ უძრავ ქონებაში უცხოურ ვალუტაში ჩადო ინვესტიცია, 2016 წლისთვის ზარალი დაფიქსირდა.

მოსკოვში საცხოვრებელი უძრავი ქონების კვადრატულ მეტრზე ფასის დინამიკა დოლარებში.

ზოგადად, არსებობს უძრავი ქონების ისეთი სახეობა, რომელიც ყველაზე ნაკლებად ფასდება - ეს არის ეკონომ კლასის საცხოვრებელი. ასეთ საკუთრებაზე მოთხოვნა ყოველთვის მაღალია, თუნდაც კრიზისის დროს, როდესაც ძვირადღირებული უძრავი ქონება იაფდება.

ამიტომ, ინვესტორებს ურჩევნიათ შეიძინონ საბაზრო ღირებულების დაბალი ღირებულება და შემდეგ გაყიდონ ისინი რაც შეიძლება სწრაფად.

ინვესტიციები უძრავ ქონებაში და შემოსავალი გაქირავებიდან.

უძრავ ქონებაზე ფულის გამომუშავების ეს მეთოდი ძალიან პოპულარულია. ადამიანები ყიდულობენ ბინებს ან ოფისებს, ქირაობენ და იღებენ პასიურ შემოსავალს.

მაგრამ სინამდვილეში ის არც ისე მომგებიანია, როგორც ფიქრობენ. მაგალითად, საცხოვრებელ უძრავ ქონებაში გრძელვადიანი ინვესტიციების საშუალო ანაზღაურება მერყეობს 6%-დან 10%-მდე წელიწადში.

ამიტომ, ადამიანები, რომლებიც ინვესტიციას ახორციელებენ საცხოვრებელ უძრავ ქონებაში, ცდილობენ გაზარდონ თავიანთი მომგებიანობა წელიწადში 30-40%-მდე შემდეგი მეთოდების გამოყენებით: ქონების ადგილმდებარეობის გონივრულად არჩევა, უძრავი ქონების ყიდვა ბაზარზე უფრო იაფად და ჰაკების გამოყენება, რომლებიც ხელს უწყობენ შემოსავლის გაზრდას ერთიდან. ქონება.

მაგალითად, მოსკოვსა და პეტერბურგში უძრავი ქონების ფასები იმდენად გაბერილია, რომ შეძენილი ქონების გრძელვადიანი იჯარით, შეგიძლიათ მიიღოთ წელიწადში დაახლოებით 6%. მაგრამ როგორც კი რეგიონში მიდიხართ, ინვესტორისთვის უფრო მომგებიანი ხდება თანაფარდობა „ქონების ფასი/იჯარის ღირებულება“. უკვე შეგიძლიათ მიიღოთ წელიწადში 10%-მდე საკუთრება რეგიონში.

სხვა მეთოდებზე ქვემოთ ვისაუბრებთ.

როგორ ვიყიდოთ იაფად? მომგებიანი ინვესტიცია უძრავ ქონებაში.

• არანაირი რემონტი.

ობიექტები რემონტის გარეშე, ან რემონტი, რომელიც არ გაკეთებულა ბრეჟნევის დროიდან, იაფია. გამოდის, რომ, მაგალითად, უფრო მომგებიანია „შიშველი“ ბინის აღება და მასში „ინვესტორული“ რემონტის გაკეთება, ვიდრე გარემონტებული ბინის ყიდვა.

ბინა არ არის გარემონტებული.

ბევრს ურჩევნია თავად გააკეთოს ასეთი ობიექტების შეკეთება, რითაც დაზოგავს კიდევ უფრო მეტ ფულს.

• ახალი შენობები.

მშენებარე სახლში შეგიძლიათ შეიძინოთ ობიექტი საბაზრო ფასზე 30%-ით დაბალ ფასად. ასეთი ობიექტების გაყიდვა შესაძლებელია მიტანის შემდეგ, საწყისი ინვესტიციის 1/3-მდე მოგების მიღება, ან მათი გაქირავება.

მშენებარე კორპუსი.

• დაუმთავრებელი.

ვფიქრობ, თქვენს ქალაქში გადაადგილებისას ხშირად ხედავთ ობიექტებს, რომელთა კონსტრუქცია გაყინულია. მიზეზები შეიძლება განსხვავებული იყოს: ამოიწურა ფული, გაჩნდა უფრო მომგებიანი პროექტები, გაჩნდა უთანხმოება მფლობელებს შორის და ა.შ.

დაუმთავრებელი ქონება.

ხშირად ასეთი შეკიდული საგნები მკვდარია იმ მფლობელებისთვის, რომლებსაც არ სურთ მათი გაყიდვა, თუნდაც ძალიან დაბალ ფასად. აქედან გამომდინარე, შეგიძლიათ შეიძინოთ ასეთი უძრავი ქონება და თავად დაასრულოთ იგი.

• ჩამორთმეული და დაგირავებული უძრავი ქონება.

ბანკები ხშირად ართმევენ მოვალეთა აქტივებს და შემდეგ ყიდიან შეღავათიან ფასად. ასეთი აქტივები მოიცავს არა მხოლოდ მანქანებს და სხვა აღჭურვილობას, არამედ უძრავ ქონებას.

ვინაიდან არაკეთილსინდისიერ მსესხებელზე დახარჯული თანხების დასაბრუნებლად ბანკმა ქონების რაც შეიძლება სწრაფად გაყიდვა უნდა, ფასი დადგენილია საბაზრო ფასზე დაბალი. ასეთი უძრავი ქონების შეძენა ნებისმიერ მსურველს შეუძლია.

5 ჰაკი უძრავ ქონებაში ინვესტიციისთვის.

• გეყოფა და იმართე.

ბოლო დროს მომგებიანობის გაზრდის ერთ-ერთი ყველაზე გავრცელებული სტრატეგია არის ერთი უძრავი ქონების პატარებად დაყოფა და თითოეული მათგანის ცალკე გაყიდვა. ეს მას ბევრად უფრო მომგებიანს ხდის.

მაგალითად, ხშირად ერთოთახიან ბინას ორ სტუდიად აქცევენ, რაც 50-70%-ით ზრდის შემოსავალს. ირკვევა, რომ სადარბაზოდან კარში შესვლისას ადამიანი ხვდება ვესტიბიულში, რომელშიც ორი სტუდიის კარია.

ეს მეთოდი ძალიან ფართოდ გავრცელებული ხდება, ამიტომ იქმნება კომპანიები, რომლებიც სპეციალიზირებულნი არიან ასეთ ხელახლა განვითარებაში. ისინი ხელს უწყობენ რამდენიმე აბაზანის შექმნას და გადაკეთებას.

სტუდიო ბინა.

კოტეჯები და ქალაქური სახლები იყოფა სტუდიებად იმავე პრინციპით. გარდაქმნის შემდეგ ისინი იწყებენ ჰოსტელებს ან სასტუმრო სახლებს. ეს ფორმატი ძალიან პოპულარულია მოიჯარეებს შორის, რადგან ის საშუალებას აძლევს მათ დაზოგონ საცხოვრებლის ხარჯები.

იგივე შეიძლება გაკეთდეს კომერციული უძრავი ქონებით. ხშირად, ობიექტების მფლობელები დიდ სივრცეს ყოფენ რამდენიმე პატარა ოფისად. შედეგად, გამოდის, რომ რამდენიმე პატარა ოფისის გაქირავება უფრო მომგებიანია, ვიდრე ერთი დიდი.

მაგრამ ამ მეთოდს ასევე აქვს მინუსი, ის არის, რომ მოგიწევთ მეტი მოიჯარეების ძებნა.

• გაფართოებები და გაფართოებები.

ადამიანები, რომლებიც უძრავი ქონების პროფესიონალი ინვესტორები არიან, ესმით, რომ ყოველი კვადრატული მეტრი უნდა იქნას გამოყენებული. და გაფართოებისა და გაფართოების დახმარებით შეგიძლიათ გაზარდოთ ობიექტის კადრები.

გაფართოება საცხოვრებელ კორპუსში.

ხშირად შეგიძლიათ ნახოთ, როგორ აერთიანებენ ბინის მეპატრონეები ოთახს აივნით ან ანგრევენ ტიხრებს ოთახსა და სამზარეულოს შორის, რითაც იძენენ დამატებით კვადრატულ მეტრს.

• ქვეიჯარა.

არსებობს უძრავი ქონებიდან ფულის გამომუშავების რამდენიმე სტრატეგია, რომელიც არ არის თქვენი. თქვენ შეგიძლიათ იქირაოთ საცხოვრებელი ფართი გრძელვადიანი ვადით და იქირაოთ უფრო მოკლე ვადით. მაგალითად, ვაქირავებ ბინას გრძელვადიან პერსპექტივაში და ვაქირავებ დღიურად. კარგი დატვირთვით, შეგიძლიათ ანაზღაუროთ ქირა და მიიღოთ მოგება.

იგივე პრინციპი შეიძლება გამოყენებულ იქნას კომერციულ უძრავ ქონებაზე. მაგალითად, შეგიძლიათ იქირაოთ ოფისი დიდი ხნით და იქირაოთ „ოფისი საათის“ ფორმატში.

• საცხოვრებელიდან არასაცხოვრებელამდე და უკან.

ხშირად ხდება, რომ ზოგიერთი ობიექტი არ არის მომგებიანი დანიშნულებისამებრ გაქირავება. აქედან გამომდინარე, ისინი გადადიან საცხოვრებელიდან არასაცხოვრებელში და უკან.

მაგალითად, ხანდახან უფრო მომგებიანია არასახარბიელო უბანში პირველ სართულზე ბინის გადაკეთება არასაცხოვრებელ ფართად და ოფისად გაქირავება მეწარმეებისთვის.

არასაცხოვრებელი ქონების საცხოვრებლად გადაქცევის გავრცელებული შემთხვევაა სხვადასხვა ტიპის კომერციული საკუთრებიდან ჰოსტელისა და სასტუმროს შექმნა.

• მშენებლობა ნულიდან.

უკვე აშენებული ქონების ყიდვის ნაცვლად, შეგიძლიათ ფულის ინვესტირება უძრავი ქონების მშენებლობაში. სახლები კანადური ტექნოლოგიის გამოყენებით SIP პანელების გამოყენებით შენდება სწრაფად და იაფად.

სახლებისა და SIP პანელების მშენებლობა.

აქედან გამომდინარე, შეგიძლიათ იყიდოთ ან აიღოთ გრძელვადიანი იჯარით მიწა, ააგოთ მასზე ობიექტი და გაყიდოთ ან გაქირავოთ.

სად ვიშოვო ფული უძრავი ქონების შესაძენად?

ვინაიდან ყველა მშენებლობა და ინვესტიცია უძრავ ქონებაში ძირითადად ნასესხები სახსრებით ხორციელდება, ჩნდება ჩვეულებრივი ადამიანის თვალისთვის უჩვეულო სურათი. გამოდის, რომ ამ სფეროში ყველაზე მეტს შოულობს ის, ვისაც ყველაზე მეტი დავალიანება აქვს.

უბრალოდ გაიხსენეთ დონალდ ტრამპი, რომელიც, როგორც მსოფლიოში ერთ-ერთი უმდიდრესი ადამიანი, მილიარდობით დოლარის ვალი ჰქონდა კრედიტორების წინაშე.

• კრედიტი.

ფულის მიღების ერთ-ერთი გზაა ბანკში წასვლა. ბინის შესაძენად შეგიძლიათ აიღოთ იპოთეკური სესხი წლიური 15-20%-ით. გამოდის, რომ საცხოვრებელი ფართის შესაძენად მისი ღირებულების მხოლოდ 10-20%-ის შეგროვება დაგჭირდებათ. მაგალითად, თუ ბინა ახალ კორპუსში ღირს 1 000 000 რუბლი, მაშინ დაგჭირდებათ დაახლოებით 150 000 რუბლის პოვნა, რაც შედარებით მცირე თანხაა.

• სესხი

მეგობრებისგან, ნაცნობებისგან ან ნათესავებისგან ფულის სესხება უძრავი ქონების შესაძენად უფრო ადვილია, ვიდრე სხვა საჭიროებების უმეტესობისთვის. რადგან მათ ესმით, რომ ეს არის ფულის ინვესტირების ერთ-ერთი ყველაზე ნაკლებად სარისკო გზა.

• ინვესტორები.

ირგვლივ უამრავი ადამიანია, ვისაც დანაზოგი აქვს, მაგრამ არ იცის სად ჩადოს ის. მოიწვიე ისინი ფულის დაბანდებაში უძრავ ქონებაში. თქვენ შეგიძლიათ ინვესტირებას თქვენი ფულის ნაწილი, მიიღოთ პროპორციული ანაზღაურება, ან მიიღოთ ინვესტორის აქტივების მენეჯმენტის პროცენტი.

• თანაინვესტირება.

თუ არ გაქვთ საკმარისი ფული და არ გსურთ ვალებში წასვლა, მაშინ შეგიძლიათ იპოვოთ საინვესტიციო პარტნიორები. ამრიგად, მეტი ადამიანის შეგროვებით, თქვენ მოგიწევთ მცირე თანხის ინვესტიცია. რა თქმა უნდა, შემოსავალიც დაბალი იქნება, მაგრამ რისკები მინიმალურია.

მე ასევე ვხედავ მცდელობებს შექმნას საინვესტიციო პლატფორმები უძრავი ქონების ინვესტიციებისთვის. აქ არის ერთ-ერთი ასეთი საიტი: Rusinvestproject.ru. ამ ტიპის ინვესტიცია ფართოდ არის გავრცელებული დასავლეთში და, იმედი მაქვს, ჩვენთანაც მალე მოვა.

ინვესტიციები კომერციულ უძრავ ქონებაში.

კომერციული უძრავი ქონება მოიცავს ოფისს, საწყობს, საცალო ფართებს და ა.შ.

ამ ტიპის ინვესტიცია ნაკლებად სავარაუდოა, რომ დამწყებთათვის შესაფერისი იყოს მისი სირთულის გამო. ყოველივე ამის შემდეგ, ობიექტების გაქირავებისას, თქვენ უნდა დაარეგისტრიროთ იურიდიული პირი, დადოთ ხელშეკრულებები მოიჯარეებთან, შეინახოთ ბუღალტრული აღრიცხვა და მოახსენოთ საგადასახადო ოფისს.

თუ მაინც გადაწყვეტთ აირჩიოთ კომერციული უძრავი ქონება, მაშინ გახსოვდეთ, რომ, პირველ რიგში, ის ნაკლებად თხევადია, ვიდრე საცხოვრებელი, და მეორეც, ყოველთვის უფრო ადვილია მოიჯარეების პოვნა მცირე შენობებისთვის, ვიდრე დიდი.

ინვესტიციები საცხოვრებელ უძრავ ქონებაში.

ამ ტიპში შედის ბინები, კოტეჯები, ქალაქური სახლები, სასტუმრო სახლები, აგარაკები, ჰოსტელები და ა.შ. ეს არის ინვესტიციის ერთ-ერთი ყველაზე გავრცელებული გზა.

რამდენიმე მაღალი მოსავლიანობის ვარიანტი:

• ქირავდება ბინა დღიურად.
• ბინის დაშლა სტუდიად და გაქირავება გრძელვადიანი. ასეთი საცხოვრებელი პოპულარულია ახალგაზრდებსა და სტუდენტებში.
• ქირავდება აგარაკი ან აგარაკი იზოლირებული დასვენების მოყვარულთათვის.
• ქირავდება სასტუმრო სახლი. დაყავით თაუნჰაუსი სტუდიად და გადაიტანეთ მასში იმავე ასაკის ადამიანები.
• საკურორტო ზონაში დამსვენებლებისთვის ბუნგალოების აშენება და გაქირავება.

ინვესტიციები უცხოურ უძრავ ქონებაში.

რა თქმა უნდა, ეროვნული ვალუტის გაუფასურებისა და ცხოვრების დონის გაუარესების გამო, ინვესტორებს სურთ ფულის მიღება უფრო სტაბილურ ვალუტაში. ამიტომ, ბევრი მათგანი ეძებს უცხოური უძრავი ქონების შეძენას.

უმეტეს ქვეყნებში, სადაც განიხილება ქონების შეძენა, შემოსავლის დონე უფრო მაღალია, ვიდრე ყოფილი დსთ-ს ქვეყნებში და უძრავი ქონების ფასები არც ისე გაბერილია. აქედან გამომდინარე, თანაფარდობა „ქონების ფასი/იჯარის ღირებულება“ უფრო მომგებიანია უძრავ ქონებაზე ფულის გამომუშავებისთვის.

უძრავი ქონების შესაძენად ყველაზე გავრცელებული ქვეყნებია ისკანია, ბულგარეთი, საფრანგეთი, გერმანია, საბერძნეთი და პორტუგალია.

უძრავი ქონების ურთიერთდახმარების ფონდები.

უძრავ ქონებაში ინვესტიციის ერთ-ერთი გზაა უძრავი ქონების ურთიერთდახმარების ფონდებში ინვესტირება. ეს არის დახურული ურთიერთდახმარების ფონდები, რომლებიც სპეციალიზირებულია უძრავ ქონებაში.

ფაქტობრივად, ამ ტიპის ინვესტიცია დაბალი მოსავლიანობაა. გარდა ამისა, აქციების შეძენისას თქვენ ვერ შეძლებთ თანხის ამოღებას საინვესტიციო პერიოდის დასრულებამდე. როგორც წესი, ეს დაახლოებით 5 წელია.

ამდენად, მიუხედავად იმისა, რომ ამ ტიპის ინვესტიცია არის უაღრესად საიმედო, ის ასევე გრძელვადიანი და დაბალი შემოსავლიანია.

უძრავ ქონებაში ინვესტიციის რისკები.

მიუხედავად იმისა, რომ ამ ტიპის ინვესტიცია ითვლება ერთ-ერთ ყველაზე საიმედოდ, ინვესტორმა მაინც უნდა იცოდეს, რა რისკები შეიძლება ელოდეს მას.

თითოეულ ინდივიდუალურ შემთხვევაში, ინვესტორი შეიძლება წააწყდეს სხვადასხვა ხაფანგს. მაგალითად, ახალ კორპუსში უძრავი ქონების შეძენისას შესაძლოა მშენებლობა გაიყინოს ან ქონება დროულად არ მოხდეს. გარდა ამისა, მშენებლობის დროს შესაძლოა დაეცეს უძრავი ქონების ფასი მოცემულ ტერიტორიაზე (მაგალითად, მეტროსადგურის მშენებლობის გაუქმება, ან მიმდებარედ საწარმოო ობიექტის გახსნა და ა.შ.).

ამიტომ, ვერ დაიჯერებთ პოპულარულ ჭორს, რომ უძრავი ქონების ფასები ყოველთვის იზრდება. როგორც ბოლო კრიზისმა აჩვენა, ფასები ასევე შეიძლება დაეცეს.

კომერციულ უძრავ ქონებაში ინვესტიცია თქვენი აქტივების მიქსში დასამატებლად ახალი არაფერია. თუმცა, ეს სფერო ბევრი ინვესტორისთვის ჯერ კიდევ საიდუმლოდ რჩება. კომერციულ უძრავ ქონებაში ინვესტიციის მახასიათებლები:

• კომერციული უძრავი ქონება მოიცავს ბინებს, ოფისებს, საცალო ფართებს და სხვა ბევრს.
• ექსპლუატაცია და გადაყიდვა არის კომერციულ უძრავ ქონებაში ფულის გამომუშავების ორი გზა. ოპერაცია არის გაქირავება ან გამოყენება თქვენი საკუთარი კომერციული საჭიროებისთვის, ხოლო გადაყიდვა არის თამაში დროთა განმავლობაში ობიექტის ღირებულების გაზრდისთვის.
• როგორც წესი, კომერციულ უძრავ ქონებაში ინვესტირება მოითხოვს მეტ კაპიტალს, ასევე გამოცდილებას და დროს.

კომერციული უძრავი ქონება არის ზოგადი ტერმინი უძრავი ქონებისთვის, რომელიც გამოიყენება მოგებისთვის. კომერციული უძრავი ქონების მაგალითებია საოფისე შენობები, სამრეწველო საკუთრება, სამედიცინო ცენტრები, სასტუმროები, სავაჭრო ცენტრები, სასოფლო-სამეურნეო მიწა, საცხოვრებელი კორპუსები და საწყობები.

ისტორიულად, კომერციულ უძრავ ქონებაში ინვესტირებას იყენებდნენ მილიონობით ინვესტორი, რადგან ეს არის არა მხოლოდ საშუალო და დაბალი რისკის სფერო, არამედ პორტფელის დივერსიფიკაციის საშუალება. თუმცა, ბევრ ინვესტორს ჯერ კიდევ არ ესმის, როგორ მუშაობს ასეთი უძრავი ქონება, როგორც საინვესტიციო საშუალება.

არსებობს მრავალი ძირითადი განსხვავება კომერციულ უძრავ ქონებაში ინვესტირებასა და ტრადიციულ ინვესტიციებს შორის, როგორიცაა აქციები და ობლიგაციები. ამ უკანასკნელებისგან განსხვავებით, რომლებიც ხშირად ყიდულობენ მეორად ბაზარზე, უძრავი ქონება მწირი რესურსია და აქვს შინაგანი ღირებულება, როგორც მატერიალური აქტივი. ყველაზე ხშირად, აქციები ყიდულობენ ხელახალი გაყიდვის მიზნით, და არა როგორც რეგულარული შემოსავლის წყარო.

საინვესტიციო სტრატეგია კომერციული უძრავი ქონების შემთხვევაში მარტივია: ასეთ უძრავ ქონებაზე მუდმივი მოთხოვნაა. ინვესტორები ყიდულობენ ქონებას და იღებენ ფულს მასზე ორი გზით: ქონების იჯარით და გაქირავებით ან ხელახალი გაყიდვით. მოდით უფრო ახლოს მივხედოთ ამ ორ გზას:

ქირის მიღება

სხვადასხვა მოიჯარეებს განსხვავებული საჭიროებები აქვთ, ამიტომ ხელშეკრულებები განსხვავებული იქნება. აქ არის რამდენიმე მაგალითი:

• ოფისი. იურიდიულ ფირმებს ან სტარტაპ პროექტებს შეუძლიათ იმოქმედონ როგორც მოიჯარე. როგორც წესი, ფართები იჯარით არის გაცემული ხუთიდან ათ წლამდე ვადით.
• საცხოვრებელი კორპუსები. მრავალბინიან საცხოვრებელ კორპუსებს, როგორც წესი, კერძო პირები ქირაობენ. უმეტეს შემთხვევაში - არა უმეტეს ერთი წლის ან თუნდაც რამდენიმე თვისა. თუმცა არის გრძელვადიანი კონტრაქტებიც.
• სამრეწველო ობიექტები. საწყობები და ქარხნები. ტიპიური მოიჯარე არის მწარმოებელი ან სადისტრიბუციო კომპანია. როგორც წესი, ასეთი ობიექტები განლაგებულია შორეულ ადგილებში, რომლებიც ცუდად არის შესაფერისი მუდმივი საცხოვრებლად ან ისეთი კომერციული ობიექტების გასახსნელად, როგორიცაა სავაჭრო ცენტრები. სამრეწველო ობიექტების იჯარის ხანგრძლივობა, როგორც წესი, ხუთი წელი ან მეტია.

ღირებულების გაზრდა და გადაყიდვა

ინვესტიციის პოტენციური ანაზღაურების მეორე შესაძლებლობა ეხება ნივთების ღირებულების ზრდას იმ პერიოდის განმავლობაში, რომლის განმავლობაშიც ინვესტორი ფლობს მათ. თუმცა, უძრავმა ქონებამ ასევე შეიძლება დაკარგოს ღირებულება. და დადასტურებული საინვესტიციო სტრატეგიებიც კი ვერ უზრუნველყოფს წარმატების 100% გარანტიას.

ზოგადად, უძრავი ქონება არის განსაკუთრებული და თითქმის უნიკალური აქტივების კლასი. მიზეზი არის შეზღუდული მიწის ფართი. განსაკუთრებით დიდი ქალაქის ცენტრში. მოთხოვნის მატებასთან ერთად და ფართობის განვითარებასთან ერთად, სადაც განთავსებულია ქონება, დიდია ალბათობა იმისა, რომ პოტენციური მოიჯარეები მზად იქნებიან გადაიხადონ უფრო მაღალი ქირა და მყიდველები შეიძენენ ქონებას უფრო მაღალ ფასად.

მოთხოვნის მოლოდინი არ არის უძრავი ქონების ღირებულების გაზრდის ერთადერთი გზა. ბევრი ინვესტორი უფრო აქტიურ მიდგომას იყენებს. მაგალითად, აკეთებენ კოსმეტიკურ რემონტს ან ყიდულობენ ახალ აღჭურვილობას. ორივე ვარიანტი მოქმედებს სამრეწველო ობიექტების მქონე ოფისებისთვის და საცხოვრებელი კორპუსებისთვის. გარე მიმზიდველობამ შეიძლება რამდენჯერმე გაზარდოს ქონების ღირებულება და, შესაბამისად, ქირაც. გარდა ჩამოთვლილი მანიპულაციებისა, არსებობს უფრო შრომატევადი მეთოდებიც, რომლებიც არ არის დაკავშირებული ქონების გარეგნობის გაუმჯობესებასთან. მაგალითად, ეს შეიძლება მოიცავდეს მეზობელი მიწის ნაკვეთის გადანაწილებას. საცხოვრებელი კორპუსის შემთხვევაში, ეს იქნება შენობის გაფართოება მეტი ბინების ასაშენებლად. ქონების რემონტზე დახარჯულმა ნებისმიერმა ფულმა შესაძლოა მომავალში გაზარდოს შენობის გასაყიდი ფასი.

რეალური შემთხვევის შესწავლა: ინვესტიცია ბინებში

მოდით შევხედოთ კომერციული უძრავი ქონების ინვესტიციას მოქმედებაში. ალექსანდრე ფილადელფიაში 5 მილიონ დოლარად ყიდულობს არც თუ ისე ახალ 40-ერთეულ საცხოვრებელ კორპუსს. ის წლიურ შემოსავალს 500 000 დოლარს ელის. როგორც ჩვეულებრივ ხდება, ზოგიერთი მოიჯარე ერთ წელზე მეტხანს არ რჩება. ალექსანდრე გამოთავისუფლებული ბინების იერსახეს აუმჯობესებს და შემდეგ ახალ მოიჯარეებს უფრო მაღალ ფასებს სთავაზობს. ალექსანდრეს სახლის გაუმჯობესების მცდელობები გაზრდის მის შემოსავალს ქირით ყოველწლიურად 50,000 დოლარით ხუთი წლის განმავლობაში. მაშასადამე, ხუთწლიანი პერიოდის წლის ბოლომდე ქონება მას წელიწადში დაახლოებით 750 000 აშშ დოლარი მოაქვს.

შემდეგ ალექსანდრე გადაწყვეტს შენობის გაყიდვას 16 მილიონ დოლარად. პოტენციური მყიდველი მზად იქნება გადაიხადოს იმაზე მეტი ფასი, ვიდრე ალექსანდრემ 5 წლის წინ გადაიხადა ორი მიზეზის გამო: პირველი, ინვესტორმა ბინები გარემონტდა და ახლა 50%-ით მეტი შემოსავალი მოაქვს, ვიდრე პირველად იყიდა შენობა. მეორეც, ტერიტორია, სადაც შენობა მდებარეობს, ეკონომიკურად უფრო განვითარდა, რადგან გამოჩნდნენ ახალი მოიჯარეები და, შესაბამისად, გაჩნდა გასართობი ადგილები, როგორიცაა კაფეები და სავაჭრო ცენტრები. ზოგადად, ალექსანდრე შესანიშნავია და კარგი საქმე გააკეთა.

მოდით შევაჯამოთ

• აქციებისგან განსხვავებით, კომერციული უძრავი ქონების ინვესტიციები უფრო მეტად უზრუნველყოფენ ფულადი სახსრების სტაბილურ ნაკადებს საიჯარო შემოსავლის სახით.
• კომერციული უძრავი ქონება არის რთული აქტივი და ასევე მწირი რესურსი. ასეთ ობიექტებს ყოველთვის აქვთ შინაგანი ღირებულება და დროთა განმავლობაში მატულობენ.
• კომერციული უძრავი ქონების ღირებულება განპირობებულია მთლიანი ეკონომიკის ზრდით.

ისტორიულად, პირდაპირი ინვესტიცია კომერციულ უძრავ ქონებაში არ იყო ხელმისაწვდომი ყველა ინვესტორისთვის. ეს გამოწვეულია იმით, რომ მსგავსი პროექტები მოითხოვს მნიშვნელოვან კაპიტალს მილიონობით დოლარს, ისევე როგორც ცოდნის დიდ აუზს ქონების მართვისთვის. აქედან გამომდინარე, კომერციული უძრავი ქონების ბაზარზე დომინირებს ინსტიტუციური ინვესტორები. თუმცა, ზოგიერთი კომპანია საშუალებას აძლევს კერძო ინვესტორებს განახორციელონ ინვესტიციები ასეთ ობიექტებში, რაც მათ საშუალებას აძლევს განახორციელონ თავიანთი პორტფელის დივერსიფიკაცია.

სახსრების გამრავლების ეს მეთოდი, როგორიცაა ინვესტიცია კომერციულ უძრავ ქონებაში, ბოლო დროს პოპულარული გახდა არა მხოლოდ პროფესიონალ ფინანსისტებში, არამედ კერძო ინვესტორებშიც. მართალია, ყველა მათგანს ჯერ არ შეუძლია სათანადოდ მართოს ის შესაძლებლობები, რასაც უძრავი ქონების ბაზარი აძლევს.

ჩემმა ნაცნობმა, რომელთანაც პეტერბურგში ინვესტირების თემაზე ხანდახან გადავკვეთეთ გზები, რამდენიმე მისი საინვესტიციო ბინა გაყიდა ქირავდება და იყიდა კომერციული უძრავი ქონება ახალ კორპუსებში. მისი თქმით, ეს ბევრჯერ უფრო მომგებიანია. რა თქმა უნდა, არის გარკვეული პრობლემები, მაგრამ შევეცდები გავიგო, რა სახის ნიშაა ეს.

როგორ მივიღოთ შემოსავალი

კომერციულ უძრავ ქონებაზე ფულის გამომუშავების ორი გზა არსებობს:

• შემოსავლის მიღება შენობის ხელახალი გაყიდვიდან უფრო მაღალ ფასად;
• თქვენი ფართის გაქირავება (ინვესტიცია უძრავი ქონების გაქირავებაში).

ჩვენი უზარმაზარი სახლის მთელი პირველი სართული არის კომერციული უძრავი ქონება. გუშინ სპეციალურად ვესტუმრე რა იყო იქ: მაღაზიები, რამდენიმე კაფე, ორი ფიტნეს ოთახი, ინგლისურის კურსები, საბავშვო საქონლის გაცემის პუნქტი და მრავალი სხვა. და ეს ყველაფერი აქტიურად ქირავდება, ქირავდება და ხელახლა ქირავდება. მაგრამ როცა სახლს აშენებდნენ, გაჩნდა იდეა, მეყიდა პატარა ოთახი, მაგრამ ვერ გავბედე...

თითოეულ მეთოდს აქვს თავისი დადებითი და უარყოფითი მხარეები. ინვესტიციის ყველაზე მომგებიანი გზაა გაქირავებული ფართის უზრუნველყოფა, რაც უზრუნველყოფს მუდმივ მაღალ შემოსავალს.

რაში ღირს ინვესტიცია (კომერციული უძრავი ქონების სახეები)

ყველა კომერციული უძრავი ქონება შეიძლება დაიყოს რამდენიმე კატეგორიად. კომერციული ობიექტებია:

• ოფისი: საოფისე შენობები, ოფისები, ოფისები;
• სავაჭრო: სავაჭრო ცენტრები, მაღაზიები;
• სამრეწველო: საწარმოები, საწყობები;
• მომსახურების სექტორი: სპორტული ობიექტები, კლუბები, რესტორნები, სასტუმროები.

ინვესტიციისთვის შენობის არჩევისას, თქვენ უნდა გააგრძელოთ იმ მიზნებიდან, რისთვისაც გსურთ მისი გამოყენება.

ოფისი

თხევადი საოფისე უძრავი ქონება შეიძლება იყოს სხვადასხვა ტიპის:

• ბინა გადაცემულია არასაცხოვრებელ შენობაში ან სპეციალურად აშენებულ არასაცხოვრებელ შენობაში. ქირავნობის ფასზე შეიძლება გავლენა იქონიოს შემდეგმა ფაქტორებმა:
• ადგილმდებარეობის არეალი;
• ახლომდებარე პარკინგის ადგილის არსებობა;
• მომავალი ოფისის მდებარეობა მეტროსთან და საზოგადოებრივი ტრანსპორტის გაჩერებებთან ფეხით დაშორებითაა.
• პატარა ცალკეული შენობები. ოფისის ეს მდებარეობა ზრდის მის „სტატუსს“: კომპანია ბევრად უფრო „საპატივცემულოდ“ გამოიყურება, თუ ის მთელ შენობას იკავებს მარტო, მეზობლების გარეშე.
• ფართი ბიზნეს ცენტრებში. მათ აქვთ თავისი უპირატესობები. მაგალითად, ბევრ საკითხს, რომელიც ეკისრება ქონების მფლობელს (პარკინგი, კომუნალური მომსახურება, დასუფთავება, რემონტი და ა.შ.) წყვეტს ბიზნეს ცენტრის ადმინისტრაციას.

ვაჭრობა

ყველაზე პოპულარული კომერციული უძრავი ქონება განთავსებულია შენობების პირველ სართულებზე ან სარდაფში, როგორც საცხოვრებელი, ასევე საოფისე. ის საინტერესოა მცირე მაღაზიების, აფთიაქების, პარიკმახერის ან კაფეების მფლობელებისთვის. საცხოვრებელ უბანშიც რომ იყოს, მაინც ახერხებს მოინახოს თავისი მოიჯარე - ადამიანებს ყოველთვის სჭირდებათ მცირე სერვისები სახლთან ახლოს.

სავაჭრო ცენტრებში შენობები მოსახერხებელია, რადგან ხანდახან გეძლევათ შესაძლებლობა იყიდოთ მეზობელი ტერიტორიები, გაზარდოთ თქვენი ინვესტიცია. როგორც წესი, საცალო უძრავი ქონების ფასი რამდენჯერმე აღემატება საოფისე უძრავი ქონების ღირებულებას.

სამრეწველო

ნაკლებად პოპულარული, მაგრამ არავითარ შემთხვევაში ნაკლებად მომგებიანი ტიპის უძრავი ქონება. იმის გამო, რომ ახლა ძნელია რუსეთში რაიმე საქონლის წარმოება მცირე რაიონებში, ამ უძრავი ქონების ყველაზე პოპულარული სახეობები შეიძლება იყოს საწყობები, მანქანის მომსახურება და მანქანის სამრეცხაო.

მომსახურების სექტორში

მომგებიანი ინვესტიცია უძრავ ქონებაში შეიძლება იყოს შენობის შეძენა ფიტნეს ცენტრის ან მინი სპორტული დარბაზისთვის. ამ შემთხვევაში, რა თქმა უნდა, აუცილებელია შესაბამისი ინფრასტრუქტურის - საშხაპეების და, შესაძლოა, საცურაო აუზის არსებობა. მინი-სასტუმროს ან ჰოსტელის მშენებლობაში ინვესტიციები ასევე შეიძლება სწრაფად ანაზღაურდეს, თუ სწორ ადგილს აირჩევთ.

როგორ ავირჩიოთ სწორი ქონება

ბუნებრივია, თითოეული კონკრეტული ქალაქის უძრავი ქონების ბაზარს თავისი მახასიათებლები აქვს. თუმცა, ჩვენ შეგვიძლია გამოვყოთ ყველაზე მნიშვნელოვანი ასპექტები, რომლებიც დაგეხმარებათ აირჩიოთ ობიექტები, რომლებსაც შეუძლიათ დიდი მოგების მოტანა.

• შეაფასეთ მოთხოვნა მომავალ ქონებაზე. თქვენ არ შეგიძლიათ იმედი გქონდეთ კარგ შემოსავალზე ქალაქის გარეუბანში მდებარე ოფისიდან ან ცენტრში არსებული საწყობიდან მუდმივი საცობებით. თითოეული ობიექტი უნდა განთავსდეს იქ, სადაც ის ყველაზე დიდ მოგებას მოიტანს.
• მცირე ოფისები ბევრად უფრო ადვილად ქირავდება, ვიდრე დიდები. ასე რომ, რამდენიმე პატარა შენობაში ინვესტიციით, სავსებით შესაძლებელია, რომ მიიღოთ უფრო დიდი მოგება, ვიდრე ერთი დიდის შეძენით.
• იყიდეთ ახალ შენობებში. მშენებლობის ადრეულ ეტაპებზე ინვესტიციით თქვენ დაზოგავთ დიდ ფულს.
• გაანალიზეთ ფასები შეთავაზებებში. ერთი და იგივე ტიპის უძრავი ქონების ფასი შეიძლება მნიშვნელოვნად განსხვავდებოდეს ქალაქის რაიონებში.

როგორც წესი, კრიზისის დროს, ყველაზე მაღალი ფასის კლასის კომერციულ უძრავ ქონებაზე მოთხოვნა ეცემა:

რა შემოსავალს შეიძლება ველოდოთ?

ლიზინგის დროს კომერციული უძრავი ქონების მომგებიანობა არის ქონების იჯარით მიღებული წლიური შემოსავლის თანაფარდობა მისი შეძენის ღირებულებასთან.

ამავდროულად, განასხვავებენ მთლიანი მოგების და წმინდა მომგებიანობის ცნებებს:

• მთლიანი მოგება არის იჯარის შემოსავალი ხარჯების გათვალისწინების გარეშე (უძრავი ქონების შენახვის ხარჯები, გადასახადების გადახდა და ა.შ.).
• წმინდა მომგებიანობა არის მთლიანი მოგებიდან დარჩენილი თანხები ყველა ხარჯის გამოკლების შემდეგ.

რამდენად მომგებიანია ინვესტიცია?

როგორც კერძო ინვესტორს, მე ყოველთვის მაწუხებდა კითხვა, როგორ გამოიყურება ამ კონკრეტულ სფეროში ინვესტიციის დაბრუნება სხვა ფინანსურ ინსტრუმენტებთან შედარებით?

ბაზარი ყველაზე ახლოს გამოიყურება საცხოვრებელი უძრავი ქონება. თუმცა, ექსპერტების აზრით, კომერციულ უძრავ ქონებაში ინვესტიცია ერთნახევარ-ორჯერ უფრო მომგებიანია, ვიდრე საცხოვრებელ უძრავ ქონებაში ინვესტირება.

თუ შევადარებთ მომგებიანობას საბანკო დეპოზიტებიდა ინვესტიციები კომერციულ უძრავ ქონებაში, მაშინ დღეს მასში ინვესტიციებს უფრო მეტი შემოსავალი მოაქვს, ვიდრე საბანკო დეპოზიტები.

თუ განვიხილავთ საინვესტიციო შემოსავალს ზე საფონდო ბაზარზე, მაშინ ეს ძალიან დამოკიდებულია იმაზე, თუ რამდენად სწორად არის შერჩეული ხელსაწყოები. საფონდო ბირჟაზე შემოსავალი შეიძლება იყოს უფრო მაღალი მხოლოდ მოკლევადიან სტრატეგიაზე ფრთხილად მუშაობით. გრძელვადიანი პერიოდებისთვის, რისთვისაც შექმნილია უძრავი ქონებით მუშაობა, შეგიძლიათ მიიღოთ მხოლოდ ბლუ ჩიპებიდან.

რამდენის შოვნა შეგიძლიათ მინი ოფისებიდან:

კომერციულ უძრავ ქონებაში ფულის ინვესტიციის დადებითი ასპექტებია:

• დანაზოგის დაცვა ფინანსური პრობლემებისგან;
• ინვესტიცია ეფუძნება საკუთრების უფლებებს;
• მიღებული შემოსავლის სტაბილურობა;
• შემოსავლის მაღალი დონე;
• თქვენი კაპიტალის დამოუკიდებლად კონტროლის უნარი.

მაგრამ არ უნდა დავივიწყოთ უარყოფითი მხარეები:

საინვესტიციო რისკები

• მიუხედავად იმისა, რომ იურიდიული პირები უფრო პროგნოზირებადი არიან, ვიდრე კერძო მოიჯარეები, მათ შეიძლება ჰქონდეთ პრობლემები ქირის გადახდასთან დაკავშირებით;
• კრიზისის პერიოდში მასობრივი გაკოტრების დროს მცირდება ტერიტორიებზე მოთხოვნა, მცირდება ქირავნობის ფასები და უფრო რთულია შენობის გაქირავება;
• არასწორად შეფასებულმა საოპერაციო ხარჯებმა შეიძლება მკვეთრად შეამციროს ინვესტიციის ანაზღაურება;
• მეორად ბაზარზე ინვესტირებისას სხვადასხვა დატვირთვის შესაძლებლობა;
• ქალაქის ხელისუფლების მხრიდან შესაძლებლობა შეწყვიტოს საიჯარო ხელშეკრულება მიწის ნაკვეთზე, რომელზეც მდებარეობს ქონება.

Გადასახადები

კომერციული უძრავი ქონების გაქირავებიდან შემოსავალზე გადასახადი გამოითვლება როგორც ნებისმიერი სხვა საშემოსავლო გადასახადი რუსეთში ფიზიკური პირებისთვის, 13% განაკვეთით. მაგრამ თქვენ, როგორც ქონების მფლობელს, ასევე გჭირდებათ ქონების გადასახადის გადახდა. მისი ზომა დამოკიდებულია თქვენს საკუთრებაში არსებული ობიექტების საკადასტრო ღირებულებაზე. საპროცენტო განაკვეთი ეტაპობრივად იცვლება:

• 0.1% 10 მილიონ რუბლზე ნაკლები ღირებულებისთვის;
• 0.15% 10-20 მილიონი რუბლის ღირებულებისთვის;
• 0.2% 20-50 მილიონი რუბლის ღირებულებისთვის;
• 0.3% 50-300 მილიონი რუბლის ღირებულებისთვის;
• 2% 300 მილიონ რუბლზე მეტი ღირებულებისთვის.

ამ შემთხვევაში საგადასახადო გამოქვითვა არ არის გათვალისწინებული.

1 აპრილამდე იანგარიშებთ და იხდით გადასახადებს, წარადგენთ საგადასახადო დეკლარაციას - და მომავალ წლამდე "მშვიდად დაიძინეთ".

რას იტყვის გერჩიკი კომერციულ უძრავ ქონებაში ინვესტიციის შესაძლებლობის შესახებ:

კომერციულ უძრავ ქონებაში ინვესტიციის ყველა მახასიათებლის გათვალისწინებით, ყველა რისკისა და სარგებლის გაანალიზების შემდეგ, შეგიძლიათ დამოუკიდებლად გადაწყვიტოთ თქვენი სახსრების ინვესტირების ობიექტის არჩევა.

წარმატებული ინვესტიციები და სტაბილური მოგება!

გამარჯობა. ამ სტატიაში ვისაუბრებთ უძრავი ქონების ინვესტიციაზე.

დღეს თქვენ შეისწავლით:

• რატომ არის უძრავი ქონების ინვესტიცია მომგებიანი;
• რა სახის უძრავი ქონება არსებობს?
• რა უძრავ ქონებაში შეიძლება და რაში უნდა განხორციელდეს ინვესტიცია;
• როგორ შეგიძლიათ მიიღოთ ფული მინიმალური ინვესტიციით.

უძრავ ქონებაში ინვესტიციები დიდი ხანია ითვლებოდა ერთ-ერთ ყველაზე საიმედოდ. ადამიანების აზრით, უძრავი ქონება ასოცირდება საიმედოობასთან და ფასების მუდმივ ზრდასთან. მაგრამ მართლა ასეა? არის თუ არა მომგებიანი ინვესტიცია უძრავ ქონებაში დღევანდელი ბაზრის რეალობის გათვალისწინებით?

უძრავი ქონების საინვესტიციო მიზნები

ფულმა უნდა გამოიმუშაოს ფული. ინვესტირების ეს ყველაზე მნიშვნელოვანი პრინციპი ოფიციალურად ჩამოყალიბდა მე-17 საუკუნის ბოლოს. და მიუხედავად მისი ასაკისა, ის მაინც აქტუალურია.

ამიტომაც ნებისმიერი საინვესტიციო მიზანი - შემოსავლის მიღება.

უძრავი ქონების ინვესტირებას ასევე აქვს ეს მიზანი.

შუალედური მიზნები (გზები, რომლითაც შეგიძლიათ მიიღოთ შემოსავალი) არის:

• ქონების მოპოვება გასაქირავებლად;
• ქონების გადაყიდვა;

ამ მეთოდებიდან პირველი ბევრად უფრო სტაბილური და ზუსტია. თითქმის ნებისმიერი უძრავი ქონების გაქირავება გარანტირებულია, მიუხედავად მისი ტიპისა და ხარისხისა. ეს არის ინვესტიციის ყველაზე სტაბილური და დაბალშემოსავლიანი მეთოდი, გარდა საბანკო დეპოზიტისა.

უძრავი ქონების ხელახალი გაყიდვით ფულის გამომუშავება ფულის შოვნის უფრო საინტერესო, სარისკო და ღირებული გზაა. ნაკლებად ფულზე შეძენილი უძრავი ქონების გადაყიდვა საკმაოდ რთულია, მაგრამ მიუხედავად ამისა, ეკონომიკური მდგომარეობის მიუხედავად, ზოგიერთი უძრავი ქონება აგრძელებს გაძვირებას.

მაგრამ ინვესტორების უმეტესობას ურჩევნია პირველად გაქირავონ უძრავი ქონება და მიიღონ ინვესტიციებზე დახარჯული თანხები და ამის შემდეგ იფიქრონ გაყიდვაზე.

ეს მეთოდი საშუალებას გაძლევთ მაქსიმალურად გაზარდოთ თქვენი შემოსავალი, რადგან:

ბინა მოსკოვში 10 მილიონი ღირს ყოველწლიურად მისი ღირებულება იზრდება 5%-ით - 500 ათასი რუბლი. ისინი იხდიან 60 ათას რუბლს - 720 ათას რუბლს ქირაში. მთლიანი შემოსავალი არის 1 მილიონ 220 ათასი რუბლი ან 12% წელიწადში.

უძრავი ქონების ინვესტიციების სახეები

უძრავი ქონების ინვესტიცია ეხება.

უძრავი ქონების ინვესტიციების ოთხი ძირითადი ტიპი არსებობს:

• ინვესტიციები კომერციულ უძრავ ქონებაში;
• ინვესტიციები საცხოვრებელ უძრავ ქონებაში;
• ინვესტიციები უძრავი ქონების მშენებლობაში;
• ინვესტიციები უძრავ ქონებაში საზღვარგარეთ.

თითოეულ მათგანს აქვს საკუთარი მახასიათებლები და გამორჩეული თვისებები, რაც ახასიათებს არა მხოლოდ თავად უძრავ ქონებას, როგორც საინვესტიციო ობიექტს, არამედ როგორც მთლიან მიდგომას ფულის ინვესტირებაზე. თითოეული მათგანი განსხვავდება საკუთარი რისკებით, რომელსაც იღებს ინვესტორი, სტრატეგიები და, შესაბამისად, მოგება.

ინვესტიციები საცხოვრებელ უძრავ ქონებაში

საცხოვრებელ უძრავ ქონებაში ინვესტიცია გულისხმობს:

• ოთახები;
• ბინები;
• სახლები;
• და სხვა საცხოვრებელი ფართები.

საცხოვრებელი უძრავი ქონება კარგია, რადგან ამ ინვესტიციებში შესვლის ბარიერი საკმაოდ დაბალია, რისკები მინიმალურია და ინვესტიციის ანაზღაურება გარანტირებულია. მაგრამ ამავე დროს, თქვენ არ შეგიძლიათ იმედი გქონდეთ დიდ მოკლევადიან შემოსავალზე.

მინიმალური ინვესტიციის ოდენობა მნიშვნელოვნად განსხვავდება რეგიონის მიხედვით.

სტატისტიკური ფაქტი : რუსეთის მთელ თანამედროვე ისტორიაში საცხოვრებელი უძრავი ქონების ფასი მხოლოდ 3-ჯერ დაეცა. 1998 წელს დეფოლტის გამო, 2008-2009 წლებში უძრავი ქონების გლობალური კრიზისის გამო, ხოლო 2015-2016 წლებში რუსეთის კრიზისის გამო. 90-იანი წლების დასაწყისიდან გასული წლების განმავლობაში, საშუალოდ, საცხოვრებელი უძრავი ქონების ფასი წელიწადში 3-5%-ით გაიზარდა.

როგორ შეგიძლიათ ფულის გამომუშავება საცხოვრებელ უძრავ ქონებაზე? პირველი და მთავარი გზა გაქირავებაა. როგორც მემამულე, შეგიძლიათ მიიღოთ წელიწადში 120-დან 300 ათას რუბლამდე ყოველგვარი ძალისხმევის გარეშე. მეორე გზა არის უძრავი ქონების ღირებულების დროთა განმავლობაში გაზრდა. თუ ბინა ყიდვისას 1 000 000 რუბლს შეადგენს, მაშინ თამამად შეგვიძლია ვთქვათ, რომ 3 წლის შემდეგ უკვე 1 100 000 რუბლი ეღირება.

ინვესტიციის დაბრუნება საკმაოდ გრძელია. ინვესტიციის სრულად ანაზღაურებას და წმინდა მოგების მიღწევას, ეკონომიკური მდგომარეობისა და რეგიონის მიხედვით, დაახლოებით 8-10 წელი დასჭირდება. ამავდროულად, თქვენ შეგიძლიათ დაიწყოთ სტაბილური გამოქვითვების მიღება სახლის შეძენიდან უკვე პირველ ან მეორე თვეში. მაგრამ საცხოვრებელში ინვესტირებისას, მოგიწევთ მინიმალური რემონტის გაკეთება, კარგი მოიჯარეების მოზიდვა და დარწმუნდეთ, რომ ქონებას არაფერი დაემართება.

საცხოვრებლის ფასების ზრდა ძალიან დამოკიდებულია რეგიონზე. აქტიურად განვითარებად რეგიონებში, როგორიცაა ბელგოროდის რეგიონი, უძრავი ქონების ფასები უფრო სწრაფად იზრდება ახალი ხალხის მუდმივი შემოდინების გამო. თქვენ ყურადღებით უნდა აირჩიოთ რეგიონი, რომელშიც გსურთ ინვესტიციის განხორციელება.

უნდა გვახსოვდეს, რომ უძრავ ქონებაში ინვესტიციის დროს არ უნდა იყიდოთ დიდი სახლი. საშუალო 1-2 ოთახიანი აპარტამენტები იდეალურია, ისინი არ არის ისეთი ძვირი, როგორც დიდი და, შესაბამისად, გაცილებით დიდი მოთხოვნაა.

ინვესტიციები კომერციულ უძრავ ქონებაში

კომერციულ უძრავ ქონებაში ინვესტიციები უფრო რთული ტიპის ინვესტიციაა, რომელიც მოითხოვს ინვესტორს კარგი ცოდნა და ანალიტიკური უნარები.

კომერციული უძრავი ქონება, როგორც საინვესტიციო ობიექტი მოიცავს:

• Მაღაზიები;
• ბარები;
• რესტორნები;
• საწყობები;
• ოფისები;
• სხვა ნაგებობები.

კომერციულ უძრავ ქონებას იყენებენ სხვა მეწარმეები ან კომპანიები მოგების მისაღებად. მოგება ასევე მოდის შენობების გაქირავებით, ასევე კომერციული უძრავი ქონების ღირებულების შესაძლო ზრდით. მაგრამ თუ საცხოვრებელი ფართი სტაბილურად ძვირდება, მაშინ კომერციით ყველაფერი არც ისე მარტივია.

კომერციული უძრავი ქონება მტკიცედ ავლენს ფასების უარყოფით დინამიკას ბოლო რამდენიმე წლის განმავლობაში, ამასთანავე ავლენს მოთხოვნის დიდ ვარდნას. ეს, რა თქმა უნდა, გამოწვეულია კრიზისით, მაგრამ ასევე მცირე და საშუალო ბიზნესის განუვითარებლობით, რომლებსაც უპირველესად ქირა სჭირდებათ.

კომერციული უძრავი ქონების გამორჩეული თვისებაა ბიზნესში შესვლის მაღალი ბარიერი. კერძო პირები ვეღარ შეძლებენ უბრალოდ იყიდონ ოფისი ან ბარი და იქირაონ. კლიენტების პოვნის პრობლემა ძალიან მწვავეა მეწარმეებისთვისაც. ყოველივე ამის შემდეგ, კონტრაქტები იდება გრძელვადიანი და ჩნდება დილემა: ან მოძებნეთ უფრო ხელსაყრელი შეთავაზება, ან იმუშავეთ ამ კონკრეტულ კლიენტთან.

რისკებიც საკმაოდ მაღალია. დამწყებთათვის შესაფერისი ქონების არჩევა საკმაოდ რთულია, ასევე დაგჭირდებათ კომპეტენტური რემონტის გაკეთება, სწორი კლიენტების მოზიდვა და მათთან ხელშეკრულების გაფორმება. კომერციულ უძრავ ქონებაში შემოსავალი გაცილებით მაღალია, ვიდრე საცხოვრებელ უძრავ ქონებაში, მაგრამ ანაზღაურებადი პერიოდი იგივე რჩება: 8-10 წელი.

ინვესტიცია მშენებლობაში

უძრავი ქონების ინვესტიციის ყველაზე სარისკო და მომგებიანი სახეობა. ის შეიძლება დაიყოს ორ დიდ კატეგორიად: ინვესტიცია ჩვეულებრივი გაგებით და საცხოვრებლის შეძენა მშენებლობის ადრეულ ეტაპზე.

პირველ შემთხვევაში ადამიანი საკუთარ ფულს სამშენებლო სამუშაოებში დებს და მისი დასრულების შემდეგ, წილის მიხედვით, იღებს მოგებას. ყველა ინვესტორისთვის ნაცნობი სქემაა და მასში ახალი არაფერია. მოგება განისაზღვრება ინვესტიციის მიხედვით.

მეორე მეთოდი ბევრად უფრო საინტერესოა. ზოგიერთი სამშენებლო კომპანია ყიდის ბინებს საკუთარ კორპუსებში აშენებამდეც კი. ეს ხელს უწყობს მშენებლობისთვის დამატებითი თანხების მოზიდვას და სამუშაოს დასრულებას. ასეთი ბინები, როგორც წესი, მზადდება 1-2 წელიწადში, ხოლო ფასი მათი მზადყოფნის მომენტში 1,5-2-ჯერ აღემატება ორიგინალს. მაგრამ, უნდა გვახსოვდეს, რომ მშენებლობაში ინვესტიცია ბევრად უფრო სარისკო საქმიანობაა, ვიდრე მზა უძრავი ქონების შეძენა.

თქვენ უნდა ჩადოთ ინვესტიცია მშენებლობაში გონივრულად, შეისწავლოთ კომპანიის ყველა იურიდიული და ეკონომიკური ასპექტი, მისი საიმედოობა, გამოცდილება ბაზარზე და მიმოხილვები. კარგი ინვესტიციით, თქვენ შეგიძლიათ ორივე მოიგოთ სხვაობა შესყიდვის ფასსა და გასაყიდ ფასს შორის, და მიიღოთ უძრავი ქონება უფრო დაბალ ფასად, რითაც შეამცირებთ შეძენის ხარჯებს.

სამშენებლო კომპანიასთან ხელშეკრულების გაფორმებისა და გაფორმებისას რეკომენდებულია იურისტის რჩევა. ის შეძლებს გითხრათ არის თუ არა ეს კომპანია სანდო, სწორად შეადგინოს კონტრაქტი და თუ რამე არასწორედ მოხდება, მაშინ მიიღეთ რჩევა.

ინვესტიციების სახეების შედარებითი მახასიათებლები

იმისათვის, რომ უკეთ გაიგოთ, რა არის თქვენთვის უფრო მომგებიანი, წარმოგიდგენთ ინვესტიციების სახეების შედარებით აღწერას:

	ინვესტიციები საცხოვრებელ უძრავ ქონებაში	ინვესტიციები კომერციულ უძრავ ქონებაში	ინვესტიციები უძრავი ქონების მშენებლობაში
დანართები	საშუალო	მაქსიმალური	Მინიმალური
შემოსავალი	Მინიმალური	მაქსიმალური	საშუალო
ანაზღაურება	8-10 წელი	8-10 წელი	2-6 წელი
ლიკვიდურობა	საშუალო	მაქსიმალური	Მინიმალური
რისკები	დაბალი	საშუალო	მაქსიმალური
რა კატეგორიის ინვესტორებია რეკომენდებული?	ყველას	დამწყებთათვის და უფრო გამოცდილებისთვის	გამოცდილი ინვესტორებისთვის

როგორც ხედავთ, კომერციულ და საცხოვრებელ უძრავ ქონებაში ინვესტიცია შესაფერისია როგორც დამწყებთათვის, ასევე საშუალო გამოცდილების მქონე ინვესტორებისთვის მისი სიმარტივისა და საშუალო სტაბილურობის გამო. მაგრამ ამის მიუხედავად, ყველაზე მომგებიანი, ანაზღაურების თვალსაზრისით, არის ინვესტიცია მშენებლობაში. და ის ასევე ყველაზე სარისკოა.

საცხოვრებელ უძრავ ქონებაში ინვესტიცია ყველასთვის შესაფერისია მაღალი სტაბილურობის გამო. არ არის საჭირო ვიფიქროთ, რომ ინვესტიცია არ გამოდგება. მათ გარანტირებული აქვთ შემოსავალი, განურჩევლად გარემოებისა.ვ

უძრავი ქონების ინვესტიციის დადებითი და უარყოფითი მხარეები

ახლა თითოეული პუნქტის შესახებ ცოტა უფრო დეტალურად:

Დადებითი:

სტაბილურობა. ამაზე კამათი რთულია. უძრავ ქონებაში ინვესტიციები შემოსავლის ერთ-ერთი ყველაზე საიმედო და სტაბილური წყაროა. განურჩევლად წელიწადის დროისა, ეკონომიკური და პოლიტიკური ვითარებისა, საცხოვრებელი და საქმიანი ადგილები ყოველთვის ყველას სჭირდება.

აქტივების ღირებულების მუდმივი ზრდა. ტიპიურია საცხოვრებელი უძრავი ქონებისთვის. შორ მანძილზე უძრავი ქონება ოქროვით იქცევა - ის სტაბილურად და თავდაჯერებულად იზრდება ღირებულებაში.

შემოსავლის პასიური წყარო. უძრავი ქონების გაქირავებით, ან ფასის გაზრდის მოლოდინით, ინვესტორი ხარჯავს მინიმალურ ძალისხმევას.

მინიმალური რისკები. როგორც მეორე პუნქტიდან ირკვევა, საცხოვრებელი და ბიზნესის ადგილი ყოველთვის საჭიროა, ამიტომ ეკონომიკისთვის ყველაზე არახელსაყრელ დროსაც კი იქნება უძრავი ქონების გაყიდვის ან მისი გაქირავების შესაძლებლობა.

მინუსები:

არალიკვიდური საინვესტიციო ობიექტი. ლიკვიდურობა არის ობიექტის უნარი, სწრაფად გადაიქცეს ფულად ღირებულების დაკარგვის გარეშე. უძრავი ქონების დაბალი ლიკვიდურობა ნიშნავს, რომ ძნელია გაყიდვა მისი რეალური ღირებულებით. რა თქმა უნდა, ბინის/მაღაზიის/ნებისმიერი ფართის გაყიდვა ძალიან სწრაფად შეგიძლიათ დიდი ფასდაკლებით, მაგრამ ეს მხოლოდ დაბალ ლიკვიდურობაზე და შესაბამისად გაყიდვის სირთულეზე მიუთითებს.

ხანგრძლივი ანაზღაურება. ყველაზე მნიშვნელოვანი მინუსი ყველა. ანაზღაურებადი პერიოდი 8-10 წელი საკმაოდ გრძელია თუნდაც გრძელვადიანი ინვესტიციებისთვის. საშუალო და მცირე ბიზნესი იხდის თავის თავს 1 თვიდან 2 წლამდე პერიოდში. და ფინანსური ინვესტიციები იქაც იგივეა.

ფიქსირებული ტექნიკური ხარჯები. კომუნალური გადასახადები და სხვა ხარჯები, თუ ისინი არ ეკისრება დამქირავებელს, ეკისრება ინვესტორს. ისინი საგრძნობლად ამცირებენ შემოსავალს, აიძულებთ დამატებითი თანხის დახარჯვას.

ქონების მფლობელს ქონების გადასახადის გადახდა მოუწევსლიზინგის დროს ან საშემოსავლო გადასახადი (თუ ორგანიზაციაა) ან (პირადი საშემოსავლო გადასახადი). ხოლო ქონების გაყიდვის შემდეგ, ასევე მოგიწევთ გადასახადების გადახდა, რაც შემოსავლის ოდენობას 13%-ით ამცირებს.

თითოეულმა ინვესტორმა უნდა გადაწყვიტოს, რას გადაწონის - სტაბილურობა და მუდმივობა, თუ დაბალი ლიკვიდობა, შემოსავალი და ანაზღაურება.

ჩვენ მოვამზადეთ ხუთი რჩევა დამწყები ინვესტორებისთვის:

რჩევა 1.წინასწარ უნდა გადაწყვიტოთ თქვენი ფინანსური შესაძლებლობები და საინვესტიციო ობიექტი. შემდგომი სტრატეგია, სახსრების ინვესტიცია ან ანაზღაურებადი პერიოდი მთლიანად ამაზე იქნება დამოკიდებული. ინვესტორმა თავად უნდა გაიგოს, რა თანხა აქვს და რა სახის უძრავი ქონების იმედი შეიძლება ჰქონდეს ამით.

საინვესტიციო ობიექტის არჩევა ყველაზე რთულია, რადგან უნდა გესმოდეთ, რომ უძრავი ქონების თითოეულ ტიპს მოაქვს განსხვავებული შემოსავალი, განსხვავებული რისკები და განსხვავებული ვალდებულებები.

რჩევა 2.ყურადღებით შეისწავლეთ უძრავი ქონების ბაზარი და იპოვეთ შეთავაზება. ინვესტიციები თითქმის მუდმივი ანალიზია, რის გამოც თქვენ არ გჭირდებათ იჩქაროთ საინვესტიციო უძრავი ქონების ძებნა ფულის მიღებისთანავე. თქვენ უნდა ყურადღებით შეისწავლოთ შეთავაზებები, რომლებსაც ადამიანები აკეთებენ, ნახოთ სად არის მოთხოვნა და ა.შ.

ამისთვის იდეალურია ადგილობრივი და რუსული სარეკლამო პლატფორმები, როგორიცაა Avito, სადაც ზოგი დაგეხმარებათ გაიგოთ რა იყიდება, ზოგი კი რა არის გაქირავებული. და ამ ცოდნის საფუძველზე მოგიწევთ იპოვოთ ობიექტი, რომელსაც არ ექნება უმაღლესი ფასი და იქნება საკმარისი მოთხოვნა.

რჩევა 3.თუ შესაძლებელია, მოერიდეთ შუამავლების გამოყენებას. ეს უფრო მეტად ეხება საცხოვრებელ უძრავი ქონების ინვესტიციებს. ბევრი ადამიანი იყენებს რეალტორების მომსახურებებს საინვესტიციო ქონების ძიებისას. ეს ფუნდამენტურად არასწორი მიდგომაა. რეალტორის საქმეა გაყიდვა, შენი საქმეა ყიდვა. და აქ ჩნდება ინტერესთა კონფლიქტი, რომელიც თავიდან უნდა იქნას აცილებული.

უძრავი ქონების ბაზრის სრულ ყოვლისმომცველ ანალიზს შეუძლია იმის გაგება, თუ სად უნდა ვეძებოთ კარგი ბინა.

რჩევა 4.აუცილებელია ადვოკატის მომსახურებით სარგებლობა. უმჯობესია ხელშეკრულებების შედგენა პროფესიონალს მიანდოთ. ყოველივე ამის შემდეგ, იჯარაც კი საუკეთესოა ლეგალურად ოფიციალურად. დიახ, შემოსავლის ღირსეული ნაწილი იკარგება, მაგრამ ამავდროულად, თუ რაიმე აუდიტი მოხდა, არ უნდა შეგეშინდეთ უსიამოვნო შედეგების, რაც გარანტირებულია, თუ არ არის ხელშეკრულება და გადასახადების გადახდა.

სამშენებლო კომპანიასთან ხელშეკრულების გაფორმებისას საჭირო იქნება პირადი ადვოკატიც. ეს დაგეხმარებათ გაიგოთ კომპანიის სანდოობა, მიუთითოთ საკამათო საკითხები და დაუცველობა ხელშეკრულებაში და დაგეხმაროთ თქვენი უფლებების დაცვაში, თუ ასეთი საჭიროება მოულოდნელად გაჩნდება. საინვესტიციო საქმიანობა ყოველთვის მოითხოვს კარგ ადვოკატს, რომელიც დაგეხმარებათ გაიგოთ ყველა საკანონმდებლო სირთულე.

რჩევა 5.თქვენ უნდა დაივიწყოთ მყისიერი მოგება. უძრავ ქონებაში ინვესტიციები გრძელვადიანი ინვესტიციაა და, შესაბამისად, მათ ანაზღაურებას დიდი დრო სჭირდება. ხელახალი გაყიდვიდან მოგების მიღება შესაძლებელია 2-3 წელიწადში, მაგრამ გაქირავების შემოსავალი მხოლოდ 6-9-ში. ამიტომ უნდა დაივიწყოთ სწრაფი და მარტივი ფულის გამომუშავება.

რამდენიმე სიტყვა რისკებზე

ნებისმიერი საინვესტიციო საქმიანობის მსგავსად, უძრავ ქონებაში ინვესტიცია სავსეა მნიშვნელოვანი რისკებით. რამდენიმე სიტყვა რუსულ რეალობაში რისკების შესახებ.

იპოთეკის რისკი. რუსეთში 2008-2009 წლების კრიზისი არ იყო ისეთი მძიმე, როგორც დანარჩენ მსოფლიოში. უძრავი ქონება დაეცა, მაგრამ არა ისე, როგორც ევროპასა და ამერიკაში. ეს გამოწვეულია იმით, რომ იპოთეკური სესხები საკმაოდ გვიან შემოვიდა რუსეთის ბაზარზე, მხოლოდ 2000-იანი წლების დასაწყისში.

2015-2016 წლებში ფასების ვარდნა, რუსეთის კრიზისის გარდა, დაკავშირებულია იმასთან, რომ 10-წლიან იპოთეკურ სესხზე გადახდების პერიოდი მოახლოებულია და შესამჩნევად გაიზარდა დეფოლტის მაჩვენებელი. უცნობია, რა მოხდება 15 და 20 წლიანი ვადების დადგომისას, რადგან ამერიკაში, დაფარვის პერიოდისკენ, გლობალური მასშტაბის კრიზისი დაიწყო.

საბინაო რისკი. უცნობია, რეალურად გადავიდა თუ არა ფასის მინიმალური ფასი, თუ საცხოვრებელი უძრავი ქონების ღირებულება მთელი დროის განმავლობაში არაგონივრულად იზრდებოდა. სწორედ მინიმალური ფასის საკითხი გვაიძულებს ვისაუბროთ საცხოვრებელ უძრავ ქონებაში მიმდინარე ინვესტიციების რისკიანობაზე.

თქვენ უნდა ყურადღებით დააკვირდეთ სიტუაციას და როგორც კი გაირკვევა, გააგრძელებს თუ არა უძრავი ქონება ზრდას თუ ნეგატიურ დინამიკას, მაშინ მიიღეთ გადაწყვეტილებები საცხოვრებლის ინვესტიციის შესახებ.

რისკი მშენებლობაში. მშენებლობაზე ბევრი ლაპარაკი არ არის საჭირო. ყალბი დეველოპერები, ბინების ორმაგი გაყიდვები და მრავალი სხვა თაღლითური სქემა, რაც ბევრმა პირადად იცის.

მშენებარე სახლებში ინვესტიცია ნამდვილად მომგებიანია და მას გაცილებით მეტი ფული მოაქვს, მაგრამ თქვენ უნდა აწონ-დაწონოთ რისკები, ყურადღებით შეისწავლოთ კომპანიები და მხოლოდ ამის შემდეგ მიიღოთ გადაწყვეტილება მშენებლობაში ინვესტირების შესახებ.

როგორ ჩადოთ ინვესტიცია მინიმალური სახსრებით

უძრავ ქონებაში ინვესტირება მაინც გაცილებით მაღალ ხარჯებს მოითხოვს, ვიდრე სხვა მეთოდებს.

თუ ფული არ არის საკმარისი, შეგიძლიათ გამოიყენოთ ერთ-ერთი შემდეგი მეთოდი:

ფულის შეგროვება. უძრავი ქონების შესაძენად სახსრების მოზიდვის ყველაზე პოპულარული გზა არის იპოთეკა. უძრავი ქონებით უზრუნველყოფილი სესხი. რუსული გაგებით, ეს არის სესხი უძრავი ქონებისთვის, იგივე უძრავი ქონებით უზრუნველყოფილი.

ბანკების უმეტესობა სიამოვნებით გასცემს იპოთეკას. ამას დასჭირდება შემოსავლის სტაბილური წყარო, კარგი საკრედიტო ისტორია და დოკუმენტების პაკეტი, რომელიც განსხვავდება ბანკების მიხედვით.

ბანკების, ვადის, სანდოობისა და მსესხებლის ფინანსური მდგომარეობის მიხედვით, საპროცენტო განაკვეთები განსხვავდება. ძირითადად, იპოთეკაზე გათვალისწინებულია წელიწადში 11-17%, ხოლო უცხოურ ვალუტაში სესხის არსებობის შემთხვევაში 5-7%.

ამ მეთოდის დადებითი მხარე ის არის, რომ თქვენ შეგიძლიათ გადაიხადოთ თქვენი ყოველთვიური იპოთეკური გადასახადები იმ თანხით, რომელსაც იჯარით იღებთ. თუ გონივრულად ყიდულობთ და იქირავებთ ხელსაყრელ ფასად, შეგიძლიათ მიიღოთ საკუთრება უფასოდ, რომლის სესხს გადაიხდის მოიჯარე.

თანაინვესტორების მოზიდვა. რუსეთში ერთობლივი ინვესტიციის იდეა ახლახან ვითარდება, რის გამოც ამ მეთოდზე სერიოზულად საუბარი ჯერ არ არის საჭირო.

ძალიან იშვიათად ინვესტორებს აქვთ შესაძლებლობა რეალურად იპოვონ პარტნიორები, რომლებიც მზად იქნებიან თანაბარი წილით (ან შენატანიდან გამომდინარე) მოითხოვონ უძრავი ქონებიდან მიღებული შემოსავალი მოგებაში ჩარევის გარეშე. ამავდროულად, საინვესტიციო პროექტში მეგობრების ან ნათესავების ჩართვის შესაძლებლობა ინვესტიციებს უფრო მცირე და შესამჩნევად მომგებიანს გახდის.

გაწევრიანდით ინვესტორთა კლუბში. ბევრი საზოგადოებაა, სადაც ინვესტორები ეძებენ თანამოაზრეებს, რომლებსაც შეუძლიათ დაეხმარონ ერთმანეთს არა მხოლოდ რჩევებით, არამედ ფინანსურადაც. ასეთ კლუბებში უამრავი ადამიანია, ვისაც ინვესტიციის პირობებით შეუძლია ინვესტირება მოახდინოს თქვენს პროექტში და ამ გზით თქვენ შეგიძლიათ მიიღოთ დამოუკიდებელი შემოსავალი და უზრუნველყოთ მოგება თქვენი პარტნიორებისთვის.

ეს ასევე საკმაოდ ახალი იდეაა რუსეთისთვის. იგი შედგება კოლექტიური დაფინანსებისგან. თქვენ შეგიძლიათ წამოიწყოთ პროექტი, რომელიც მოიზიდავს ინვესტიციებს, რათა მათი ინვესტიცია შეძლოთ უძრავ ქონებაში.

საინვესტიციო პროექტს მოუწევს მთლიან სააქციო საზოგადოებად მუშაობა - ხალხი ამ პროექტში წილებს იყიდის და მოგებაზე ითვლიან. ვარგისია კომერციული უძრავი ქონების შესაძენად და გასაქირავებლად და შემდგომ გასაყიდად.

უძრავი ქონების დამოუკიდებლად შესაძენად სახსრების მოძიება საკმაოდ რთულია. სწორედ ამიტომ, დამწყებთათვის რეკომენდებულია პარტნიორების მოზიდვა ნებისმიერი ხელმისაწვდომი საშუალებით. უფრო გამოცდილი ინვესტორები შეძლებენ არა მხოლოდ სახსრების ინვესტირებას, არამედ მათ სწორი მიმართულებით წარმართვას, თავიდან დახმარებას და ტრენინგს. ეს ბევრად უფრო ღირებული გამოცდილებაა, თუნდაც უფრო მნიშვნელოვანი, ვიდრე მოგება.

რობერტ კიოსაკი - მსოფლიოს ერთ-ერთმა ყველაზე ცნობილმა ბიზნესმენმა და თვითგანვითარების ტრენერმა დაწერა წიგნი, რომელიც ყველა უძრავი ქონების ინვესტორმა უნდა წაიკითხოს. მას "უძრავი ქონების ინვესტიციები" ჰქვია.

ის უზრუნველყოფს დეტალურ სტრატეგიას მათთვის, ვისაც სურს ინვესტიცია განახორციელოს უძრავ ქონებაში და ფლობდეს 5-6 ქონებას 40 წლის ასაკში და ჰქონდეს სტაბილური პასიური შემოსავალი პრაქტიკულად არაფრის გაკეთების გარეშე. წიგნი სავსეა საინტერესო ნივთებითა და ხარვეზებით. ის ყველასთვის სასარგებლო იქნება, მიუხედავად იმისა, რომ ის უფრო ადაპტირებულია დასავლურ და აღმოსავლურ რეალობასთან, ვიდრე რუსეთისა და დსთ-ს ქვეყნებთან.

დასკვნის შეჯამება : უძრავი ქონების ინვესტიცია უბრალო ადამიანებში ინვესტიციის ერთ-ერთი ყველაზე სალაპარაკო და პოპულარული გზაა. იგი ხასიათდება მინიმალური მოთხოვნებით ინვესტორის გამოცდილებისთვის, მაგრამ უკიდურესად მოთხოვნადია საფულეზე. უძრავ ქონებაში ინვესტიციის დაბრუნება 2-9 წელია, შემოსავლის არჩეული მეთოდის მიხედვით.