ამ ტიპის შეთავაზებები, ბაზრის დანარჩენ სეგმენტთან შედარებით, საკმაოდ მიმზიდველია, რადგან ისინი იყიდება 20 ან თუნდაც 30%-ით დაბალ ფასად. გარდა ამისა, ადგილმდებარეობა და პირობებიც კარგია, ამიტომ ბევრს სურს ასეთი საცხოვრებელი ფართის შეძენა. თუმცა ყველაფერი ისეთი ვარდისფერი არ არის, როგორც ერთი შეხედვით ჩანს!

მემკვიდრეობის კანონიერება

ასე რომ, თუ ბინა იყიდა და მოულოდნელად გარკვეული პერიოდის შემდეგ მემკვიდრე გამოჩნდება, რომელიც ამტკიცებს იმავე კვადრატულ მეტრს, მაშინ თქვენ უნდა დაიწყოთ პრობლემის მოგვარება "მაგარი" თავით და კანონის ცოდნით.

ბინის მემკვიდრეები შეიძლება გამოცხადდნენ როგორც პირველ წლებში, ასევე 15-20 წლის შემდეგ, რაც სავსებით ბუნებრივია, ვინაიდან არსებობს ორი სახის მემკვიდრე. პირველი ლეგალურია. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 63-ე თავის მიხედვით, არსებობს ნათესავების თანმიმდევრობა, რომლებიც მემკვიდრეობით იღებენ ქონებას. მეორე ტიპი არის ნებით. ქონებას ანაწილებს მოანდერძე თავისი სურვილის მიხედვით, ჩ. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 62.

რუსეთის სამოქალაქო კოდექსის 1154-ე მუხლის ინფორმაციაც კი, სადაც ნათქვამია, რომ ქონების მემკვიდრეობის შესახებ განაცხადის დოკუმენტი, რომელიც მოცემულია მამკვიდრებლის გარდაცვალების დღიდან ექვსი თვის განმავლობაში, არ იძლევა გარანტიას, რომ ბინა დარჩება მყიდველთან. . ყოველივე ამის შემდეგ, ხელოვნებაში. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 1155, პუნქტი 1, ნათქვამია, რომ მემკვიდრეობის უფლება აღდგება, თუ მემკვიდრემ არ იცოდა სამკვიდროს გახსნის შესახებ. ამ შემთხვევაში სასამართლო აუქმებს ყიდვა-გაყიდვის ტრანზაქციას, რის შემდეგაც გამყიდველმა მყიდველს უნდა დაუბრუნოს ბინის ფულადი ღირებულება, მაგრამ აქ ბევრი სირთულე წარმოიქმნება თანხის ინდექსაციის სახით, ინფლაციის, დახარჯული სახსრების გათვალისწინებით. გამყიდველის მიერ, ფინანსების ნაკლებობა და ა.შ.

ამ სიტუაციაში, არსებობს რამდენიმე გადაწყვეტის ვარიანტი:

• შეთანხმება გამოცხადებულ მემკვიდრესთან, რომ მას გადაუხდიან გარკვეული თანხა, რის შემდეგაც ის უარს იტყვის კვადრატულ მეტრზე პრეტენზიებზე;
• შეავსეთ განაცხადი საცხოვრებელ ფართზე სოციალური კონტრაქტით. დაქირავება;
• თუ მყიდველს ჰყავს არასრულწლოვანი შვილები, შეგიძლიათ დაუკავშირდეთ მეურვეობის ორგანოებს.

ანდერძის თვისებები

საანდერძო დოკუმენტი ადგენს წესების ერთობლიობას, რომლის მიხედვითაც უნდა გაიყოს გარდაცვლილის ქონება. თუმცა, კანონი ყოველთვის არ იცავს ამ მითითებებს.

1. არიან მემკვიდრეები დამოკიდებულების, არასრულწლოვანი შვილების, მეუღლეებისა და მშობლების სახით, რომლებსაც აქვთ კანონიერი მემკვიდრეობის ½ წილის უფლება (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 1149-ე მუხლის 1-ლი პუნქტი).
2. მემკვიდრეებს შორის ხშირად არიან ისეთებიც, რომელთაც სურთ დაამტკიცონ საანდერძო დოკუმენტის სიყალბე, ვინაიდან მოანდერძე მასზე ხელმოწერისას ავად იყო.
3. შეიძლება ასევე მოხდეს, რომ წინა მფლობელმა სხვა ანდერძი დადო, რომელიც წინა ანდერძს აუქმებს.
4. ხდება ისე, რომ საანდერძო დოკუმენტის შედგენისას მოანდერძემ მიუთითა, რომ ცოლიც და დედაც სიცოცხლის ბოლომდე უნდა იცხოვრონ მემკვიდრეობით მინიჭებულ ბინაში, მაგალითად, შვილზე. ამ შემთხვევაში მათი გამოსახლება შეუძლებელი იქნება.

თუ პირველ სამ ვარიანტში მოსარჩელე ამტკიცებს, რომ საანდერძო დოკუმენტი ყალბი ან შეუსაბამოა, მაშინ იგი ძალადაკარგულად ცხადდება, შესაბამისად, მყიდველს უბრუნდება ფული, ხოლო გამყიდველი იღებს თავის ბინას.

ასევე მნიშვნელოვანია გვესმოდეს, რომ ყველა პრეტენზია მიმართულია ქონების მფლობელს და არა გამყიდველს. იმისათვის, რომ როგორმე დაიცვათ მყიდველი შეძენისას უსიამოვნებებისაგან, უძრავი ქონების სააგენტოები იღებენ ვალდებულებას ნოტარიუსის მიერ დამოწმებული გამყიდველისგან, რომ მან არ იცის მემკვიდრეების შესახებ. ანუ სხვა მემკვიდრე რომ გამოჩნდება, მასსა და ახალ ნათესავებს შორის ყველა ფინანსური საკითხი მყიდველის მონაწილეობის გარეშე მოგვარდება.

დაცვის მეთოდები

ახალ მყიდველს შეუძლია დაიცვას თავი ასეთ უსიამოვნო სიტუაციაში მოხვედრისგან პოტენციური მემკვიდრეების წრის შევიწროვებით შემდეგი გზებით:

• მიიღოს ამონაწერები ერთიანი სახელმწიფო რეესტრიდან, რომელიც შეიცავს ინფორმაციას ამ უძრავ ქონებასთან განხორციელებული ყველა ტრანზაქციისა და ტვირთის შესახებ;
• გაეცანით ამონაწერს სახლის რეესტრიდან, რათა შეამოწმოთ ბინაში ადრე რეგისტრირებული ჩვეულებრივი პარტნიორების და სხვა ნათესავების არსებობა;
• გაარკვიოს, ჰყავს თუ არა გარდაცვლილს სავალდებულო წილის მოთხოვნით მემკვიდრეები (ინვალიდთა, არასრულწლოვანთა, მშობლების და ა.შ. სახით);
• გულდასმით მივუდგეთ მამკვიდრებლისგან რეალიზაციისა და ნასყიდობის აქტის ხელმოწერას;
• შეამოწმეთ ქონების მფლობელის გარდაცვალების მოწმობა.

მემკვიდრეობით მიღებული ბინის გასაყიდად ჯერ ოფიციალურად უნდა შევიდეს მემკვიდრეობაში, შემდეგ კი დაარეგისტრირეთ ბინის საკუთრება. მხოლოდ ამ პროცედურების დასრულების შემდეგ შეგიძლიათ დაიწყოთ მყიდველის ძებნა და საჭირო დოკუმენტების შეგროვება.

იყიდება მემკვიდრული საცხოვრებელი ფართის საკუთრებაში 3 წელზე ნაკლები(თუ მემკვიდრეობით მიღებულია 2016 წლის 1 იანვრის შემდეგ - 5 წელზე ნაკლები), არის გადახდის აუცილებლობა საშემოსავლო გადასახადი(NDFL). ის არ უნდა აგვერიოს მასში, რომელიც ადრე იყო დარიცხული საკუთარ საკუთრებაში მემკვიდრეობის რეგისტრაციის შემდეგ (ახლა გაუქმებულია). გარდა ამისა, მემკვიდრეობით მიღებული უძრავი ქონების გაყიდვისას ხდება დებულებები საგადასახადო შეღავათები.

შესყიდვის გადაწყვეტილების მიღებამდე მყიდველმა უნდა დარწმუნდეს:

• არყოფნისას;
• ისინი მარაგში არიან.

დადების შემდეგ, ასეთი გარიგება ექვემდებარება სახელმწიფო რეგისტრაცია Rosreestr-ში.

როდის შეიძლება ბინის გაყიდვა მემკვიდრეობის შემდეგ

თქვენ შეგიძლიათ გაყიდოთ მემკვიდრეობით გადაცემული ბინა მისი მიღებისთანავე. საკუთრების მოწმობები- წინააღმდეგ შემთხვევაში, ასეთი გარიგება ჩაითვლება ბათილად. ამისათვის თქვენ უნდა დაუკავშირდეთ Rosreestr-ს, რაც უკვე მიიღეთ ნოტარიუსისგან, ასევე შემდეგი დოკუმენტებით:

• განცხადება საკუთრების უფლების რეგისტრაციის შესახებ (ივსება Rosreestr-ში დოკუმენტების წარდგენისას);
• მემკვიდრის პირადობის დამადასტურებელი დოკუმენტი (პასპორტი);
• საკადასტრო პასპორტი ბინისთვის;
• ოდენობით სახელმწიფო რეგისტრაციის საფასურის გადახდის ქვითარი 2000 რუბლი.

ყურადღება

1. ამისათვის თქვენ ჯერ წერილობით უნდა აცნობოთ საერთო საზიარო საკუთრებაში მყოფ ყველა მონაწილეს მემკვიდრეობითი ბინის ნაწილის გაყიდვის სურვილის შესახებ, ფასისა და გაყიდვის სხვა პირობების მითითებით.
2. ყველა თანამფლობელის უარი ფიქსირდება წერილობით.
3. თუ ერთი თვის განმავლობაშიგაყიდვის შეტყობინების მიღების დღიდან, საზიარო საკუთრებაში მყოფმა მონაწილეებმა არ დაადასტურეს გაყიდული წილის შეძენის სურვილი, უარი მიიღება ავტომატურად.

ამ პროცედურის დარღვევის შემთხვევაში ნებისმიერ თანამფლობელს უფლება ექნება წარადგინოს ა განცხადება სასამართლოშისაცხოვრებლის შესყიდვის უფლების გადაცემის შესახებ.

ინფორმაცია

2016 წელს, სახელმწიფო სათათბიროს დეპუტატები LDPR ფრაქციიდან გაკეთდა წინადადებაშესახებ იძულებითი გაყიდვაწილით მემკვიდრეობით მიღებული ბინა. ამ შემთხვევაში, თუ ექვსი თვის განმავლობაში მემკვიდრეები დამოუკიდებლად ვერ გადაწყვეტენ ერთპიროვნულ მფლობელს ან იპოვიან მყიდველს, მაშინ ბინა აუქციონის გზით იძულებით გაყიდვას დაექვემდებარება. შემოსავალი გადანაწილდება მემკვიდრეებს შორის მათი წილების შესაბამისად.

დეპუტატების თქმით, ასეთი ღონისძიება შეამცირებს ოჯახური დავების სიხშირეს მემკვიდრეობითი ქონების ირგვლივ და შეამცირებს თაღლითობის რისკებს იმ სიტუაციებში, როდესაც ერთ-ერთი მემკვიდრე ქმნის შეუფერებელ პირობებს სხვა მესაკუთრეებისთვის საცხოვრებლად, რათა გახდეს საცხოვრებელი ფართის ერთადერთი მფლობელი.

ბინის გაყიდვის პროცედურა

მემკვიდრეობით მიღებული ბინის გაყიდვამდე, რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კანონმდებლობის თანახმად, მომავალმა გამყიდველმა ჯერ უნდა გაიაროს საკუთრების უფლების სახელმწიფო რეგისტრაცია(რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 131-ე მუხლი) უკვე მიღებულის საფუძველზე. სარეგისტრაციო პალატისგან ბინის საკუთრების მოწმობის მიღების შემდეგ, შეგიძლიათ დაიწყოთ მყიდველის ძებნა და გაყიდვის ხელშეკრულებით გარიგების დასრულება.

მემკვიდრეობით მიღებული ბინის გასაყიდად თქვენ უნდა შეაგროვოთ შემდეგი დოკუმენტების სია:

• ბინის ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულება;
• გარიგებაში მონაწილე პირთა პასპორტები;
• დოკუმენტები Rosreestr-დან:
  • საკუთრების უფლების სახელმწიფო რეგისტრაციის მოწმობა;
  • ამონაწერი ერთიანი სახელმწიფო რეესტრიდან, რომელიც ადასტურებს ბინაზე დაკავების ან ტვირთის არარსებობას;
• საკადასტრო პასპორტი, ბინის გეგმა (შეიკვეთება BTI-დან);
• ცნობა საბინაო განყოფილებიდან, რომელიც ადასტურებს, რომ კომუნალურ გადასახადებზე დავალიანება არ არის;
• ამონაწერი სახლის რეესტრიდან (ბინაში რეგისტრირებული პირების არარსებობის შესახებ).

FYI

ამ შემთხვევაში მეუღლის თანხმობა არ არის საჭირო, ვინაიდან მემკვიდრეობით მიღებული ნებისმიერი ქონება არ არისმეუღლეთა ერთობლივი ქონება.

გარიგების დასრულებამდე, ასეთი უძრავი ქონების მომავალმა მყიდველმა უნდა ჰკითხოს გამყიდველს წილისათვის მემკვიდრეობითი ქონების ხელმისაწვდომობის შესახებ. ასეთი პირების აღმოჩენის შემთხვევაში მიზანშეწონილია მათგან ოფიციალური აიღოთ ყიდვა-გაყიდვამდე.

გაყიდვისა და ნასყიდობის ხელშეკრულება

ბინის გასაყიდად დგება გარიგება გამყიდველსა და მყიდველს შორის ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულებამარტივი წერილობითი ფორმით.

• ამ შემთხვევაში რეკომენდებულია ხელშეკრულების ტექსტში მითითება ბინის სრული საბაზრო ღირებულება, მათ შორის ადრე გადახდილი დეპოზიტი (ასეთის არსებობის შემთხვევაში). ეს მნიშვნელოვანია იმის გამო, რომ თუ სასამართლო პროცესის დროს წარმოიქმნება საკამათო სიტუაცია, მყიდველს შეეძლება მოითხოვოს მხოლოდ ის თანხა, რომელიც მითითებული იყო ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულებაში და არა გარკვეული „ფაქტობრივად გადახდილი“ თანხა, რომლის ოდენობაც. სასამართლოში ჯერ არ არის დადასტურებული.
• ხშირად, 3 წელზე ნაკლები ხნის განმავლობაში საკუთრებაში არსებული ბინის გაყიდვისას საჭიროების თავიდან აცილების ან მისი ზომის შესამცირებლად, გამყიდველის ინიციატივით, ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულებით საცხოვრებლის ღირებულება მითითებულია, როგორც დაუფასებელიოდენობამდე 1 მილიონი რუბლი(როცა საერთოდ არ არის საჭირო საშემოსავლო გადასახადის გადახდა).

2016 წლის 1 იანვრიდან უძრავი ქონების ტრანზაქციებზე გადასახადის გაზრდის მიზნით, მნიშვნელოვნად განსხვავებულ ფასად. ქვევითმისი საბაზრო ფასიდან გადასახადი გამოითვლება არა ნასყიდობის ხელშეკრულებაში მითითებული ფასიდან, არამედ ბინის საკადასტრო ღირებულება(ბაზართან ახლოს), გამრავლებული შემცირების კოეფიციენტზე 0.7.

ზემოაღნიშნული ხელშეკრულების სავალდებულო ელემენტებია:

• ინფორმაცია გარიგების მხარეების შესახებ;
• ბინის ღირებულება;
• ინფორმაცია ბინის შესახებ (მისამართი, საკადასტრო პასპორტის შესაბამისი ტექნიკური ინფორმაცია);
• თანხის გადარიცხვის ვადა და მეთოდი.

ყველა პირობის განხილვისა და საკამათო საკითხების მოგვარების შემდეგ, ხელშეკრულებას ხელს აწერენ ორივე მხარე და გარიგება დაექვემდებარება სახელმწიფო რეგისტრაციას, დადებულად ჩაითვლება ამ მომენტიდან.

გარიგების რეგისტრაცია Rosreestr

ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულების გაფორმების შემდეგ სავალდებულოა გაგზავნეთ განაცხადი Rosreestrგარიგების სახელმწიფო რეგისტრაციის შესახებ. მისი გაგზავნა შესაძლებელია პირადად, ფოსტით, ადვოკატის ან მრავალფუნქციური ცენტრის (MFC) მეშვეობით.

Rosreestr–ზე განაცხადის გარდა, მოცემულია შემდეგი:

• გამყიდველისა და მყიდველის პასპორტი;
• ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულება და ბინის ხელმოწერილი მიღება-ჩაბარების მოწმობა;
• მყიდველის მიერ სახელმწიფო ბაჟის გადახდის ქვითარი ოდენობით 2000 რუბლი.

სახელმწიფო რეგისტრაცია ხორციელდება ფარგლებში 10 სამუშაო დღეგანაცხადისა და საჭირო დოკუმენტების მიღების დღიდან (1997 წლის 21 ივლისის ფედერალური კანონის No122-FZ მე-13 მუხლის მე-3 პუნქტი). ზოგიერთ შემთხვევაში, რეგისტრაცია შეიძლება შეჩერდეს ან გაუქმდეს.

თუ მემკვიდრე შევიდა სამკვიდროში, მაგრამ არ დაარეგისტრირა საკუთრება, მას ნებისმიერ შემთხვევაში მოუწევს ამის გაკეთება, თუ იგი აპირებს შეინარჩუნოს მოანდერძისგან შეძენილი ქონება და რაიმე ფორმით განკარგოს იგი. რა თქმა უნდა, პირველ რიგში, ეს პროცედურა ეხება მემკვიდრეობით უძრავ ქონებას. ეს შეიძლება იყოს ბინა, კერძო სახლი, აგარაკი, ავტოფარეხი ან მიწის ნაკვეთი. ეს არის უძრავი ქონება, რომელიც მოითხოვს საკუთრების უფლების სავალდებულო რეგისტრაციას Rosreestr-ში.

მოანდერძის გარდაცვალების მომენტიდან, დატოვა თუ არა მან ანდერძი, მის მემკვიდრეებს აქვთ 6 თვე, რომ დაუკავშირდნენ სანოტარო ბიუროს და მიმართონ სამკვიდრო მოწმობას. გამოტოვებული ვადის გახანგრძლივება შესაძლებელია მხოლოდ სასამართლო მოქმედებით. თუმცა, სასამართლოში მოგიწევთ დოკუმენტებით დაამტკიცოთ, რომ ვადის გაცდენის მიზეზი ნამდვილად არ იქნება საკმარისი.

სინამდვილეში, ბინის, მიწის ნაკვეთის ან სახლის საკუთრების მისაღებად, თქვენ უნდა გაიაროთ ორი ცალკეული პროცედურა:

1. მიიღეთ სამკვიდრო მოწმობა. ამისათვის დაუკავშირდით სანოტარო ბიუროს, სასურველია მემკვიდრეობითი ქონების ადგილმდებარეობა.
2. ხელახლა დაარეგისტრირეთ ქონება თქვენს სახელზე Rosreestr-ში მემკვიდრეობის მოწმობის წარდგენით.

მემკვიდრეები ყოველთვის ვერ ხვდებიან, რომ მხოლოდ პირველი ეტაპის დასრულება საკმარისი არ არის, რადგან მეორეც სავალდებულო პროცედურაა. მოწმობის მიღებისთანავე ქონება გადადის მემკვიდრეთა საკუთრებაში. თუმცა, მათ ექნებათ უფლება განკარგონ იგი ნებისმიერი გზით (შეწირულობა, გაყიდვა, ანდერძი და ა.შ.) მხოლოდ საკუთრების ხელახალი რეგისტრაციის დამადასტურებელი ამონაწერის ერთიანი სახელმწიფო რეესტრიდან.

2015 წლის 15 ივნისამდე რუსეთის ფედერაციაში მოქმედებდა უძრავი ქონების საკუთრების დადასტურების განსხვავებული პროცედურა. მესაკუთრეს მოეთხოვებოდა ქონების საკუთრების დამადასტურებელი მოწმობა, რომელიც ყველა ინსტანციაში მისი უფლებების დამადასტურებელი იყო. №360 ფედერალური კანონის ძალაში შესვლით, სიტუაცია შეიცვალა ახლა ერთადერთი მტკიცებულება არის ამონაწერი ერთიანი სახელმწიფო რეესტრიდან, რომელიც გაცემულია Rosreestr-ის მიერ (მისი ტერიტორიული განყოფილება).

შესაძლებელია თუ არა ბინაში ცხოვრება, თუ საკუთრება ხელახლა არ არის დარეგისტრირებული?

არაფერი უშლის ხელს მემკვიდრეებს, განაგრძონ ცხოვრება გარდაცვლილი ნათესავის სახლში, თუ ისინი შედიან ანდერძში ან არიან კანონით მემკვიდრეები. მოანდერძის გარდაცვალების მომენტიდან ისინი პასუხისმგებელნი არიან კომუნალური გადასახადების გადახდაზე.

უძრავი ქონების საკუთრების რეგისტრაციის პროცედურის გაჭიანურება რისკავს იმ ფაქტს, რომ სხვა ნათესავები შეიძლება გამოჩნდნენ და განაცხადონ თავიანთი პრეტენზია მემკვიდრეობაზე. ამ ტიპის დავები ხშირად წყდება სასამართლოში, თუ მხედველობაში მიიღება შემდეგი:

1. მიზეზი, რამაც ხელი შეუშალა ნათესავებს ადრე გამოეცხადებინათ თავი. თუ მათ მიმართეს მოანდერძის გარდაცვალების დღიდან 6 თვის გასვლის შემდეგ, სასამართლოში მოუწევთ დაამტკიცონ ვადის გაცდენის მიზეზები და მათი მოთხოვნის კანონიერება.
2. ვინ მიიღო რეალურად მემკვიდრეობა და რა გააკეთეს ამით.
3. ვინ იხდის კომუნალურ გადასახადებს მისი გარდაცვალების შემდეგ?
4. ვინ გადაიხადა მოანდერძის ვალები, ასეთის არსებობის შემთხვევაში.

რუსეთის კანონმდებლობაში არსებობს მემკვიდრეობის ფაქტობრივი მიღების პრეზუმფცია. ეს არის ბრძანება, რომლის მიხედვითაც ის, ვინც აგრძელებს გარდაცვლილის ქონების შენარჩუნებას, მასზე ზრუნვას (ცხოვრობს ბინაში ან სახლში, ზრუნავს მიწაზე), აღიარებულია, როგორც ფაქტობრივად მიღებული მემკვიდრეობა.

ჩვენმა იურისტებმა იციან პასუხი თქვენს კითხვაზე

ან ტელეფონით:

კითხვა არ არის უსაქმური, განსაკუთრებით მაშინ, როდესაც მემკვიდრეები არ აპირებენ სამკვიდრო საცხოვრებლის გამოყენებას, მაგრამ სურთ მისი დაუყოვნებლივ გაყიდვა. ხელოვნების მიხედვით. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 209, მხოლოდ მის მფლობელს აქვს უფლება განკარგოს ქონება კანონიერი გზით. როგორც ჩანს, კონფლიქტი წარმოიქმნება, როდესაც პირი, რომელმაც მიიღო მემკვიდრეობა, უკვე ფლობს ქონებას, მაგრამ არ შეუძლია გაყიდოს იგი.

ეს მართლაც ასეა. გარდაცვლილის სახელზე რეგისტრირებული ბინის გაყიდვა შეუძლებელია. გონივრული მყიდველი არასოდეს იყიდის ასეთ ბინას ან სახლს. მყიდველის სახელზე ბინის დასარეგისტრირებლად, თქვენ უნდა წარუდგინოთ შესყიდვისა და გაყიდვის ხელშეკრულება Rosreestr-ს, ასევე ამონაწერი ერთიანი სახელმწიფო რეესტრიდან, რომელიც ადასტურებს გამყიდველის საკუთრებას. და რადგან ხელახალი რეგისტრაცია არ მომხდარა, დოკუმენტების პაკეტი არასრული იქნება.

ანალოგიური სიტუაციაა ანდერძით. თქვენ არ შეგიძლიათ თქვენს ანდერძში შეიტანოთ ქონება, რომელიც არ არის თქვენს სახელზე. იმისათვის, რომ ანდერძს ჰქონდეს იურიდიული ძალა, ის უნდა შეიცავდეს საცხოვრებელთან დაკავშირებულ ყველა ინფორმაციას.

თუ ანდერძის შედგენის დღეს არ გაქვთ ამონაწერი ერთიანი სახელმწიფო რეესტრიდან, რომელიც ადასტურებს ქონების საკუთრებას, მაშინ მისი შეტანა დოკუმენტის ტექსტში ბათილს ხდის მას.

რამდენი დრო სჭირდება საკუთრების ხელახლა რეგისტრაციას?

კანონი მკაცრად ზღუდავს მემკვიდრეობის ვადას, მოანდერძის გარდაცვალების მოწმობის მიღებიდან მხოლოდ 6 თვის შემდეგ. ამ კანონიერი პროცედურის შედეგი იქნება სამკვიდრო მოწმობის მიღება. საკუთრების უფლების ხელახალი რეგისტრაციამდე ეს დოკუმენტი ემსახურება მემკვიდრეს ბინაში ან კერძო სახლში მისი საცხოვრებლის კანონიერების შესახებ.

სანოტარო ბიურო ვალდებულია შეინახოს შესრულებული დოკუმენტები 75 წლის განმავლობაში. მთელი ამ დროის განმავლობაში ნებისმიერ მსურველს შეუძლია დაუკავშირდეს მას და მიიღოს დადასტურება განხორციელებული მემკვიდრეობის პროცედურის შესახებ. იმ შემთხვევაშიც კი, თუ დაკარგავთ გაცემული სერთიფიკატის ორიგინალს, მისი აღდგენა შესაძლებელია ნებისმიერ დროს ასლის მოთხოვნით.

რას ნიშნავს ეს?იმის შესახებ, რომ თქვენ გაქვთ 75 წელი, რათა ხელახლა დაარეგისტრიროთ ქონება თქვენს სახელზე. თუ დროულად იხდით გადასახადებს და კომუნალურ გადასახადებს, მაშინ არ უნდა იჩქაროთ ბინის რეგისტრაცია. თუ არ აპირებთ მის განკარგვას უახლოეს მომავალში, სავსებით შესაძლებელია მისი გადადება. თავად ხელახალი რეგისტრაციის პროცედურას ახლა ცოტა დრო სჭირდება - საშუალოდ 2 კვირამდე. ამ შემთხვევაში, დოკუმენტების წარდგენა შესაძლებელია არა მხოლოდ Rosreestr-ის ადგილობრივ ტერიტორიულ განყოფილებაში, არამედ ადგილობრივ MFC-ში, ასევე ისარგებლოს რუსული ფოსტის მომსახურებით.

ზოგჯერ მემკვიდრეებს სურთ დაუყოვნებლივ გაყიდონ მემკვიდრეობით მიღებული სახლი. ამის მრავალი მიზეზი შეიძლება იყოს. მაგრამ თქვენ უნდა გაითვალისწინოთ ასეთი გარიგების ნიუანსი. მემკვიდრეობასთან დაკავშირებული ერთ-ერთი აქტუალური საკითხია, როდის შეიძლება ბინის გაყიდვა მემკვიდრეობის მიღების შემდეგ?

როდის შეიძლება მემკვიდრეობით მიღებული ბინის გაყიდვა?

კანონის თანახმად, მემკვიდრე ხდება მესაკუთრე მოანდერძის გარდაცვალების დღიდან. მაშინაც კი, თუ მან ჯერ კიდევ არ მოახდინა მემკვიდრეობის ოფიციალური ფორმა (ჯერჯერობით არ არსებობს მოწმობა), მაშინაც კი, თუ მან არ დაარეგისტრირა თავისი უფლება Rosreestr– ში, მაგრამ ის მაინც არის მფლობელი. თითქოს „უკანასკნელად“. კიდევ ვის უნდა სთხოვოთ გადასახადები, კომუნალური და სხვა გადასახადები იმ პერიოდში, როდესაც მიმდინარეობს მემკვიდრეობითი პროცედურა, რომელიც შეიძლება გაგრძელდეს ექვსი თვიდან ან მეტი?

მაგრამ ფაქტობრივად, ახლად გამოყვანილ მფლობელს შეუძლია გაყიდოს, გასცეს და ა.შ. მას შემდეგ რაც ოფიციალურად დაარეგისტრირებს მესაკუთრის წოდებას. წინააღმდეგ შემთხვევაში, გარიგება არ განხორციელდება Rosreestr-ში და დოკუმენტებიც კი არ მიიღება. მემკვიდრე ჩაითვლება არაუფლებამოსილი გამყიდველად.

ზოგიერთი უძრავი ქონება ექვემდებარება გირავნობას, რომლის მოქმედება გადადის მემკვიდრეზე. და სანამ იპოთეკარი (ჩვეულებრივ, ბანკები სასესხო ხელშეკრულებებით) არ მისცემს წერილობით თანხმობას გაყიდვაზე, გამყიდველის ქმედებები უკანონო იქნება.

ასე რომ, მემკვიდრის მიერ ბინის გაყიდვა რომ იყოს შესაძლებელი, საჭიროა შემდეგი:

• მიიღეთ სამკვიდრო მოწმობა;
• დაარეგისტრირეთ ქონება საკადასტრო რეესტრში (თუ არ არსებობდა) ან განაახლეთ საკადასტრო მონაცემები (ცვლილებების შეტანა);
• სახელმწიფოს გამართვა საბინაო უფლებების რეგისტრაცია Rosreestr-ში;
• მიიღოს თანხმობა იპოთეკისგან ხელშეკრულების დადებაზე ან იპოთეკის დაფარვაზე (თუ არსებობდა იპოთეკა).

გაყიდვების გადასახადი

ბევრი მემკვიდრეობით მიღებული ქონება მემკვიდრეებისთვის სახლად არ იქცევა. ეს უკანასკნელნი ჩქარობენ მემკვიდრეობით მიღებული უძრავი ქონების გაყიდვას. ზოგჯერ ამის მიზეზია მემკვიდრეებს შორის უთანხმოება, ფულის გადაუდებელი საჭიროება, სხვა საცხოვრებლის ხელმისაწვდომობა და ა.შ.

მყიდველის პოვნა, ფასზე მოლაპარაკება და რეგისტრაცია არ არის მემკვიდრე გამყიდველების საზრუნავი. ტრანზაქციის შემოსავალზე სახელმწიფოს წინაშე კვლავ რჩება საგადასახადო ვალდებულება. ეს არის დამატებითი ხარჯები გამყიდველისთვის, გარდა სამკვიდროში შესვლის სახელმწიფო მოვალეობისა (იხ.).

• გადასახადი შეადგენს გასაყიდი ქონების მთლიანი ღირებულების 13%-ს. გადახდილი უნდა იყოს ტერიტორიულ საგადასახადო სამსახურში (დაბეგვრის პირის საცხოვრებელი ადგილის ადგილზე). არარეზიდენტებისთვის გადასახადი კიდევ უფრო მაღალია - 30%.
• თქვენ სწორად უნდა შეადგინოთ დეკლარაცია 3-NDFL ფორმაში (იხ. და ასევე დეტალურად ამის შესახებ.
• დროულად წარუდგინეთ შემოწმებას (არაუგვიანეს გაყიდვის წლის მომდევნო წლის 30 აპრილისა).
• გადაიხადეთ დროულად (15 ივლისამდე) გადასახადის მთელი თანხა (გადარიცხვის საბანკო დეტალები შეგიძლიათ მიიღოთ ადგილობრივი ფედერალური საგადასახადო სამსახურიდან).

კანონი არ შეიცავს პირადი საშემოსავლო გადასახადის შეღავათებს უძრავი ქონების გაყიდვისას (მათ შორის, სოციალურად დაუცველი კატეგორიის მოქალაქეებისთვის). ამიტომ გადასახადის გადახდა ყველას მოუწევს. თუმცა, მფლობელს შეუძლია შეამციროს დასაბეგრი თანხა ან მთლიანად გათავისუფლდეს ბიუჯეტის წინაშე პასუხისმგებლობისგან.

გადასახადის გადახდის/შემცირების სამართლებრივი გზები

საგადასახადო გათავისუფლება

ბიუროკრატიულ აურზაურს (დეკლარაციის რეგისტრაცია და წარდგენა), ასევე საგადასახადო ტვირთისაგან თავის დაცვა შეგიძლიათ, უბრალოდ ქონების შეძენის შემდეგ 3 წლის მოლოდინით.

თუ მემკვიდრეობით მიღებული ბინა განუწყვეტლივ ეკუთვნის მემკვიდრეს 3 წელზე მეტი ხნის განმავლობაში, მაშინ მისი გაყიდვისას (36 თვის შემდეგ) იგი მთლიანად თავისუფლდება პირადი საშემოსავლო გადასახადისგან.

2016 წლიდან დაწესდა საცხოვრებელი ფართის 5 წლიანი ვადა გადასახადის გარეშე გასაყიდად. ეს პერიოდი არ ვრცელდება საცხოვრებლის მემკვიდრეობაზე. ამიტომ, იმისათვის, რომ არ გადაიხადოთ გადასახადი, თქვენ უნდა დაელოდოთ 36 თვე მემკვიდრეობითი ქონების საკუთრების მიღების დღიდან.

გადასახადის შემცირება

თქვენ შეგიძლიათ შეამციროთ პირადი საშემოსავლო გადასახადის ოდენობა "0" რუბლამდე. სრული განთავისუფლებისგან განსხვავებით, 3 წელი არ უნდა გაძლო. მაგრამ დეკლარაციებთან ბიუროკრატის თავიდან აცილება შეუძლებელია.

გადასახადების "გაიაფების" პროცედურა მარტივია:

1. ე.წ.
2. ან შეძენის ხარჯები (მემკვიდრეობის და ქონების რეგისტრაციის ხარჯები);
3. მიღებული შედეგი მრავლდება 13 პროცენტით.

როგორც წესი, ხარჯები 1 მილიონ რუბლზე ნაკლებია, ამიტომ ყველა იყენებს 1 მილიონი რუბლის გამოქვითვას. თქვენ შეგიძლიათ გამოკლოთ მხოლოდ ერთი ვარიანტი:

• ან გამოქვითვა;
• ან ხარჯები (გამყიდველი-გადასახადის გადამხდელის არჩევანით).

თუ საზიარო უძრავი ქონება იყიდება, მაშინ თითოეული აქციონერი საკუთარი სახელით წარადგენს ცალკე დეკლარაციას. მასში მითითებულია გადასახადის ოდენობა, რომელიც გამოითვლება მის საკუთრებაში არსებული წილის ღირებულებიდან. საგადასახადო გამოქვითვა გამოიყენება აქციონერებს შორის პროცენტულად განაწილებით, თითოეული აქციის ზომის შესაბამისად (ანუ თითოეული აქციონერი არ იყენებს 1 მილიონ რუბლს, არამედ 1 მილიონს მთელ ქონებაზე).

საცხოვრებლის ფასი მითითებულია ხელშეკრულებაში (ეს არის თანხა, რომელიც უნდა აისახოს საგადასახადო დეკლარაციაში). სახელშეკრულებო ღირებულებას ადგენენ მხარეები, მაგრამ თუ ის საკადასტრო ღირებულებაზე ნაკლები აღმოჩნდა, მაშინ საგადასახადო მიზნებისთვის დასაშვებია საკადასტრო ღირებულების არანაკლებ 70%-ის ოდენობა.

საგადასახადო რისკები და ვალდებულებები

პრაქტიკულად არ არსებობს საგადასახადო ორგანოებისთვის უცნობი გარემოებების ჟონგლირებისა და დამახინჯების მეთოდები გადასახადების დაზოგვის მიზნით (ღირებულების დაზოგვა, ხარჯების გაზრდა და ა.შ.). სულ უფრო ძნელია დარჩე ორიგინალურ და გამომგონებელ დეფოლდერად.

• რუსეთში თითქმის ყველა უძრავი ქონება შეფასებულია და ახლა საკადასტრო ღირებულება აქვს. ის ახლოსაა რეალურ საბაზრო ფასთან, რომლითაც ბაზარზე ბინა იყიდება.
• ახლა კი თქვენი ხელშეკრულების ფასი შედარდება საკადასტრო ფასთან. თუ ის 70%-ზე დაბალია, გადასახადი დაითვლება არა ხელშეკრულებით გათვალისწინებულ თანხაზე, არამედ საკადასტრო ღირებულების 70%-ზე.
• ინსპექციას შეუძლია საეჭვო მოხსენების იდენტიფიცირება თუნდაც Rosreestr-ში საცხოვრებელი ფართის შესახებ ინფორმაციის მოთხოვნის ეტაპზე.
• შემდეგი, საგადასახადო შემოწმება (სამაგიდო ან საველე) ემუქრება. შედეგებიდან გამომდინარე, სავარაუდოა, რომ დადგინდება დამატებითი გადასახადები, ჯარიმებთან და ჯარიმებთან ერთად.

საგადასახადო მინიმიზაციის სფეროს ექსპერტები გვირჩევენ, რომ ანგარიში მაქსიმალურად გამჭვირვალე იყოს. ისინი უფრო სერიოზულად ეკიდებიან გადახდას და თუ თქვენ გაქვთ რთული კითხვები, დაუკავშირდით ადგილობრივ ინსპექციას (სასურველია თუნდაც წერილობით) განმარტებისთვის.

ბინის ყიდვა მემკვიდრეებისგან: მყიდველის რისკები

შესაძლოა, საბინაო ბაზარზე ერთ-ერთი ყველაზე სარისკო ტიპის გარიგება არის ბინის ყიდვა მემკვიდრეობის შემდეგ. ბევრი ფარული საფრთხეა, რაც ზოგჯერ თავად გამყიდველისთვისაც კი მოულოდნელია.

მიზანშეწონილია გარიგებაში ჩართოთ მეგობარი, სანდო იურისტი ან რეალტორი. თუ ეს შეუძლებელია, მაშინ მკაცრად უნდა მიჰყვეთ ქვემოთ მოცემულ ინსტრუქციებს, რათა როგორმე მინიმუმამდე დაიყვანოთ რისკები ბინის მემკვიდრეობით ყიდვისას.

ინსტრუქციები, თუ როგორ სწორად იყიდოთ მემკვიდრეობით მიღებული ბინა

პირველი შთაბეჭდილება

შესყიდვის მიმზიდველი პირობების მქონე ვარიანტები, განსაკუთრებით მიმზიდველი ფასით, განიხილება განსაკუთრებული სიფრთხილით. მიუხედავად იმისა, რომ ხშირად დაბალი ფასის მიზეზები არ არის რაიმე "ნაკლოვანება", არამედ მიღებული მემკვიდრეობის სწრაფად გაყოფის სურვილი. ამის წყალობით, ღირებულება შეიძლება იყოს 5-10% დაბალი, ვიდრე საბაზრო საშუალო. მაგრამ თუ ფასი ძალიან დაბალია, აზრი აქვს სერიოზულად ვიფიქროთ მიზეზებზე, რის გამოც მემკვიდრეს სურს თავი დააღწიოს მემკვიდრეობას.

შეხვედრა გამყიდველთან

პირველ რიგში, თქვენ უნდა შეამოწმოთ მისი ვინაობა პასპორტით და გაარკვიოთ არის თუ არა ის მფლობელი თუ მოქმედებს მარიონეტული. თუ წარმომადგენლთან გაქვთ საქმე, მაშინ აუცილებელია მფლობელთან პირადი კონტაქტი (სასურველია მოწმეების თანდასწრებით და გასაყიდ შენობაში). საუბრის დროს გაიგეთ:

• გაყიდვის მოტივები;
• საცხოვრებლის ისტორია (როგორ გაჩნდა პირველი მფლობელი (პრივატიზაცია, გრძელვადიანი მონაწილეობა ბინის მშენებლობაში), როგორ შეიძინა ქონება გამყიდველმა და ა.შ.);
• არიან თუ არა რეგისტრირებული პირები ან სხვა მოქალაქეები, რომლებსაც აქვთ ბინადრობის უფლება (ვინც უარი თქვა პრივატიზაციაზე, ანდერძით ლეგატები, ჯარში გაწევრიანების, ნასამართლობის, საზღვარგარეთ გამგზავრების გამო და ა.შ.);
• როგორ იქნა მიღებული სამკვიდრო მოწმობა (იყო/არ იყო თუ არა სამართლებრივი დავა, იყვნენ თუ არა სხვა განმცხადებლები და რომელმა ნოტარიუსმა (ნოტარიუსის სრული სახელი, გვარი, მისამართი) შეასრულა სამკვიდრო ქონების რეგისტრაცია). ანდერძით ან კანონით ბინის შეძენას იგივე რისკები აქვს, თუმცა მნიშვნელოვანია შესვლის საფუძვლის გარკვევა (ალბათ ეს მოგცემთ საშუალებას სწორად შეაფასოთ საერთო სურათი და სწორად შეაფასოთ ყიდვა-გაყიდვის პერსპექტივა);
• ტექნიკური თვალსაზრისით საბინაო პრობლემების არსებობა/არარსებობა (უკანონო განაშენიანება (ხელახალი აღჭურვა), შეცდომები დოკუმენტაციაში, ერთიან სახელმწიფო რეესტრში, სახელმწიფო ქონების კომიტეტში და ა.შ.)
• კითხვები საბინაო დავალიანების შესახებ (კომუნალური გადასახადები, ენერგომომარაგების კომპანიები: გაზი, ელექტროენერგია, წყალი და ა.შ.);
• არის თუ არა რაიმე ტვირთი (იპოთეკა, ქირავნობა, იჯარა და ა.შ.);
• მიზეზები, რის გამოც გაყიდვის უფლებამოსილება გადადის რწმუნებულზე (თუ ყიდის თავად მესაკუთრე არ არის);
• ხელშეკრულების ძირითადი პირობების განხილვა (ფასი, დადების ვადა და ა.შ.);
• სხვა კითხვები.

დეპოზიტები არ არის

ხელშეკრულების გაფორმებამდე არ უნდა დადოთ წინასწარი ხელშეკრულებები, არ დადოთ დეპოზიტები ან დატოვოთ დეპოზიტები. საცხოვრებელი განსაკუთრებული პროდუქტია, რომელიც ნელა და რთულად იყიდება. და ყიდულობენ მაგარი თავით და ემოციების გარეშე. ფული უფრო თხევადია, ვიდრე უძრავი ქონება და თუ ეს ვარიანტი ვერ მოხერხდა, სხვა იქნება.

დოკუმენტები

ყურადღებით შეისწავლეთ მოთხოვნილი საბინაო დოკუმენტაცია:

• სათაურის დოკუმენტები:
  • სამკვიდრო მოწმობა;
  • ხელშეკრულება მემკვიდრეობით მიღებული წილების გაყოფის შესახებ;
  • ყიდვა-გაყიდვის, შემოწირულობის, პრივატიზების ხელშეკრულებები (მოანდერძის უფლებების დადასტურება) და ა.შ.;
• იურიდიული დოკუმენტები:
  • ქონების სახელმწიფო რეგისტრაციის მოწმობა (უქმებულია 2016 წლის 15 ივლისიდან),
  • ამონაწერი სახელმწიფო რეესტრიდან;
• ტექნიკური დოკუმენტები:
  • BTI პასპორტი;
  • ტექნიკური გეგმა;
  • საკადასტრო პასპორტი ან ამონაწერი სახელმწიფო ქონების კომიტეტიდან;
  • დადგენილება რეკონსტრუქციის ლეგალიზაციის შესახებ;
• დარჩენილი ქონების მესაკუთრეთა დამოწმებული თანხმობა ბინის წილების მემკვიდრეების მიერ გაყიდვის შემთხვევაში;
• რეგისტრირებულ პირთა გაფართოებული მოწმობა, ოჯახის შემადგენლობის ცნობა საცხოვრებელ ადგილზე;
• გაფართოებული ამონაწერი ერთიანი სახელმწიფო რეესტრიდან, რომელიც შეიცავს ობიექტზე გარიგებების ისტორიას;
• სერთიფიკატები საბინაო განყოფილების, სახლის მესაკუთრეთა ასოციაციის, ERIC-ისგან ვალის არარსებობის შესახებ;
• სერთიფიკატები ფსიქიატრიული და ნარკომანიის კლინიკიდან - დარწმუნებული უნდა იყოს გამყიდველის ქმედუნარიანობაში;
• მეურვეობის საბჭოს ნებართვა, თუ მფლობელი ბავშვია, ან თუნდაც ის უბრალოდ რეგისტრირებულია მისამართზე;
• და სხვები.

უპირველეს ყოვლისა, გაარკვიეთ, როდის გადაეცა მემკვიდრეობა. თუ ლეგენდა ახალია (1 წლამდე), მაშინ მყიდველის რისკები რეალურია.

ოპერაციის შედეგის უდავოობა გარანტირებულია, როდესაც მემკვიდრე ფლობდა ქონებას ხანგრძლივი პერიოდის განმავლობაში (5 და მეტი წელი).

ასევე ღირს ყურადღების მიქცევა მესაკუთრისგან მიღებული ინფორმაციის დოკუმენტებთან შესაბამისობაზე, ასევე თავად დოკუმენტაციაში შეცდომების, წინააღმდეგობების არსებობა/არ არსებობაზე და ა.შ.

ინსპექტირება

განახორციელოს ქონების საფუძვლიანი შემოწმება განლაგების, კავშირგაბმულობისა და საინჟინრო აღჭურვილობის (ელექტრო პანელები, ვენტილაცია და ა.შ.) შესაბამისობაზე. გზად შეგიძლიათ შეხედოთ მეზობლებს (განსაკუთრებით ქვედა სართულზე) და გკითხოთ, არის თუ არა რაიმე პრეტენზია ბინაზე (დატბორვის, სანიტარული სტანდარტების დარღვევის, ურბანული დაგეგმარების, საცხოვრებლის მოვლა და ა.შ.).

საუბარი ნოტარიუსთან

მიმართეთ ნოტარიუსს, რომელმაც დაამუშავა მემკვიდრეობა და შეიტყვეთ: სამკვიდრო საქმის სისუფთავე, განმცხადებლებს შორის უთანხმოება და კონფლიქტი, სამართლებრივი დავები (ასეთის არსებობის შემთხვევაში). ნოტარიუსები თავს არიდებენ ამგვარი ინფორმაციის გაზიარებას, მაგრამ თუ ასეთი ვიზიტი განხორციელდება თავად მემკვიდრე-გამყიდველთან ერთად და ნოტარიუსს აუხსნიან, რომ ინტერესი გამოწვეულია მომავალი ყიდვა-გაყიდვით, მაშინ შესაძლებელია ზოგადი ინფორმაციის მიღება (რომელიც უკვე ღირებულია). გარდა ამისა, შეგიძლიათ ნოტარიუსს მოსთხოვოთ ინფორმაცია შეძენილი საცხოვრებელი ფართის დაკავებისა და შეზღუდვის შესახებ.

მონაცემთა ბაზის მოთხოვნა

შეამოწმეთ მემკვიდრე-გამყიდველი, სხვა მემკვიდრეები და მოანდერძე სასამართლო და სააღსრულებო წარმოების არსებობისთვის:

• რუსეთის ფედერაციის სახელმწიფო ანტიმონოპოლიური სამსახურის ვებსაიტზე "იუსტიცია" (რუსეთის ფედერაციის სასამართლოების ზოგადი ვებგვერდი) მისამართი: https://sudrf.ru, ჩანართში "საქმეების და სასამართლო აქტების ძიება"
• რუსეთის ფედერაციის FSSP ვებსაიტზე (აღმასრულებლები), მისამართი: http://fssprus.ru, "სააღსრულებო წარმოებათა მონაცემთა ბანკის" სერვისში.

გამოკითხვა

მეგობრების მეშვეობით (თუ თქვენ გაქვთ ასეთი კავშირები) პოლიციის ტერიტორიულ განყოფილებებში (მემკვიდრეობითი ქონების ადგილზე) გაარკვიეთ თაღლითობისა და სხვა დანაშაულების შესახებ გამყიდველისა და სხვა დაინტერესებული პირების მიმართ.

რეგისტრაცია

უფრო უსაფრთხოა გარიგების ფორმალიზება სანოტარო წესით და სასურველია იმავე ნოტარიუსთან, რომელიც ამუშავებდა ამ მემკვიდრეობას. თუ ქონება საზიაროა, მაშინ ნოტარიულად დამოწმება გარიგების კანონიერების წინაპირობაა. შეთანხმების ეს ფორმა აღმოფხვრის ბევრ რისკს, ვინაიდან ნოტარიუსს უკვე აქვს ინფორმირებული მოვლენები. გარდა ამისა, ის ამოწმებს გარიგების კანონიერებას (ანუ მის „სამართლებრივ სიწმინდეს“) და პრობლემების შემთხვევაში პირადად აგებს პასუხს საკუთარ ქონებაზე არსებულ ხარვეზებზე.

მაგრამ ეს არ არის ისეთი მნიშვნელოვანი ეტაპიდან გამოსვლის მიზეზი, როგორიცაა პირობების განხილვა და ხელშეკრულების გაფორმება (ხელმოწერა).

ტექსტში ასახეთ მხოლოდ რეალური რიცხვები და თარიღები, განსაკუთრებით ფასები. თქვენ არ შეგიძლიათ შეაფასოთ შესყიდვის ფასი, რაც არ უნდა შეეხოს გამყიდველის თხოვნებს, წონიან მიზეზებს და დამაჯერებელ არგუმენტებს. თუ რაიმე მიზეზით ტრანზაქცია გამოცხადდა ბათილად, მაშინ შეგიძლიათ მხოლოდ იმ ფულზე დათვლა, რომლის ოდენობაც მითითებულია ხელშეკრულებაში.

ძალიან გონივრული ნაბიჯი იქნება ყველა მემკვიდრესთან (ასეთის არსებობის შემთხვევაში) და სახლის ბედით დაინტერესებულ სხვა პირებთან შეხვედრა და მათგან ქვითრების მიღება, რომლებიც დაადასტურებენ პრეტენზიებისა და წინააღმდეგობების არარსებობას მოახლოებულ ყიდვა-გაყიდვაზე. ასეთი თანხმობა და დამტკიცება კანონით არ არის საჭირო, მაგრამ ფურცელზე ორიოდე წინადადება ამხელა სიმშვიდის გარანტიაა. ვინაიდან ამ პირების მხრიდან სამართლებრივი პრეტენზიების შემთხვევაში, ეს დოკუმენტები გადაიქცევა კარგ მტკიცებულებად სასამართლო მხარის წინააღმდეგ.

თუ მიმდინარე შემოწმების დროს გამოვლინდა რაიმე ეჭვი ან საეჭვო ასპექტი (მათ შორის, გამყიდველისა და სხვა დაინტერესებული მხარეების ქცევაში), უმჯობესია ტაქტიანად უარი თქვან შეძენაზე.

რა უნდა გააკეთოს, თუ შეძენის შემდეგ პრობლემები წარმოიქმნება

განმცხადებელთა სიმრავლის გამო (კანონით და ანდერძით, სავალდებულო აქციების მფლობელები, მემკვიდრეები გადაცემით, წარმომადგენლობით და ა.შ.), მათი პრეტენზიების არაერთგვაროვნების გამო (მესაკუთრეობა, ფულადი კომპენსაციის მოთხოვნა, ბინადრობის უფლების მოპოვება, და ა.შ.), ისევე როგორც მემკვიდრეობაში შესვლის პროცესის ხანგრძლივობა (ექვსი თვე შესვლის პერიოდის აღდგენის შესაძლებლობით), მემკვიდრეებს შეიძლება ჰქონდეთ არაპროგნოზირებადი მრავალფეროვანი უარყოფითი შედეგები ბინის შეძენის შემდეგ:

აშკარა მუქარები

გარიგების გაუქმება

მემკვიდრე-გამყიდველსა და მყიდველს შორის დადებული სამემკვიდრეო ბინის ყიდვა-გაყიდვის გარიგების სასამართლო გაუქმება (ბათილირება) წარმოიქმნება უთანხმოების, კონფლიქტების და ურთიერთობის გარკვევის შემთხვევაში:

• მოანდერძის მეუღლის მხრივ:
  • დავა მემკვიდრეობის განაწილების შესახებ მისი მონაწილეობის გარეშე (ყველაზე ხშირად ყოფილი მეუღლე ვერ ახერხებდა ერთობლივი ქონების გაყოფას);
  • სამკვიდრო ქონების აღიარება მოანდერძის მეუღლის პირად საკუთრებად, ანუ უკანონოდ შეტანილი სამკვიდრო მასაში;
  • მეუღლის (ყოფილი ქმრის) მიმართ კრედიტორების მოთხოვნების წამოყენება, ერთობლივი ქონების გაყოფის მოთხოვნის ჩათვლით.
• მესამე მხარის გათვალისწინებით:
  • ბინის მესაკუთრის მიერ მისი უფლების დაცვა (რომელსაც არ ჰქონდა დრო როსრეესტრში საკუთარი უფლებების დარეგისტრირება) ბინის უკანონო ჩართვით სამკვიდრო მასაში (მაგალითად, მოხდა ბინის გაყიდვა, რომლის რეგისტრაციაც მოხდა. მოანდერძემ თავი აარიდა სიცოცხლეშივე, გარდაცვალების შემდეგ გაყიდული ბინა შედიოდა სამკვიდრო მასაში, შევიდა სამკვიდროში და მოგვიანებით გაიყიდა);
  • მამკვიდრებლის კრედიტორების მიმართ სავალო მოთხოვნების წარდგენა (მემკვიდრეების ან სამკვიდრო ქონების წინააღმდეგ მოთხოვნის შეტანა);
• პოტენციურ მემკვიდრეებს შორის:
  • სამკვიდროში შესვლის გამოტოვებული ვადის აღდგენა;
  • გაასაჩივროს არაუფლებამოსილი მემკვიდრეების სამკვიდროდან გაუმართლებელი გარიცხვის ან, პირიქით, სამკვიდროში შესვლის (არა თავის მხრივ);
  • სხვა მემკვიდრეების მემკვიდრეობაზე უკანონო უარის გამოწვევა (მაგალითად, უარი განხორციელდა მოტყუების ან ბოდვის გავლენის ქვეშ);
  • არასწორად გაკეთებული წილების სამემკვიდრეო გაყოფა;
  • მემკვიდრეებს შორის შეთანხმების გასაჩივრება (რომლებმაც მიიღეს მემკვიდრეობა, მაგრამ ჯერ არ დაარეგისტრირეს თავიანთი საკუთრების უფლებები Rosreestr-ში) სამკვიდროში წილების განაწილების შესახებ;
  • ანდერძის ბათილობა;
  • ნათესაობის დამადასტურებელი საბუთი, რომელიც უზრუნველყოფს სამკვიდრო პროცედურაში მონაწილეობის უფლებით (მაგალითად, მოანდერძის უკანონო შვილები);
  • სავალდებულო წილის მოთხოვნის მიზნით მოანდერზე დამოკიდებული ყოფნის ფაქტის დადასტურება;
  • ანდერძის აღმოჩენა დაინტერესებული პირის მიერ, რომელმაც ადრე არ იცოდა მისი არსებობის შესახებ სამემკვიდრეო საქმის დასრულების შემდეგ;
  • საბუთების გაყალბება და გამყიდველის, როგორც არასათანადო მემკვიდრის, სხვა უკანონო ქმედებები.
• მოანდერძის მხრიდან.არის სიტუაციები, როდესაც მოანდერძე სასამართლოს გადაწყვეტილებით ცხადდება გარდაცვლილად, შემდეგ კი ჩნდება და ცდილობს დაიბრუნოს ის ქონება, რომელიც მის მფლობელობაში იყო მის გარდაცვლილად გამოცხადებამდე.

არის სხვა სიტუაციებიც. მათ შეუძლიათ გამოიწვიონ გარიგების გაუქმება მხოლოდ სასამართლოს გადაწყვეტილების საფუძველზე, რაც დამოკიდებულია საქმის გარემოებებზე და მოდავე მხარეების ინტერესების დაცვის უნარზე.

ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულების პირობების შეცვლა

მაგალითად, ანდერძის პირობების მიხედვით, საცხოვრებლის გაყიდვას ექვემდებარებოდა ანდერძის შემსრულებელი, ხოლო შემოსავალი გადაეცა არასრულწლოვან მემკვიდრეს. სახლის მდგომარეობა სასურველს ტოვებდა, მაგრამ მისმა ღირებულებამ ანაზღაურა ეს ხარვეზი. არასრულწლოვანს, როგორც ხელშეკრულების ერთ-ერთ მხარეს, პირად ანგარიშზე ჰქონდა ჩარიცხული თანხა. შემდგომში მეურვეობის ორგანომ, რომელიც მოქმედებდა არასრულწლოვანი ლეგატის სახელით, შეცვალა ხელშეკრულების პირობები ფასთან დაკავშირებით. კერძოდ, ბინის ფასი საბაზრო ფასს გაუტოლდა. შედეგად, მყიდველმა დამატებით უნდა გადაიხადოს სახლისთვის, რაც ყიდვა-გაყიდვას მისთვის ძალიან წამგებიანი ხდის.

ახალი მფლობელის უფლებების შეზღუდვა

მაგალითი: მოანდერძემ შეადგინა ანდერძი, რომელშიც ითვალისწინებდა თავისი მეგობრის უვადოდ რეგისტრაციას. მემკვიდრემ დაარეგისტრირა სახლი და შემდეგ გაყიდა. მაგრამ მე არ მიფიქრია ლეგატზე. ამ უკანასკნელმა გარკვეული პერიოდის შემდეგ გამოაცხადა თავისი უფლება, მაგრამ ახალ მფლობელს. შედეგად, საცხოვრებელი ფართი უნდა გაიზიაროს უცხო ადამიანთან.

არაპირდაპირი პრობლემები

წარუმატებელი ტრანზაქციის შედეგად პირდაპირი ზარალის გარდა, მყიდველისთვის შეიძლება იყოს დამატებითი ზედნადები ხარჯებიც.

მაგალითად, შეძენის შემდეგ ძვირადღირებული რემონტი ჩაუტარდა. ხელშეკრულება ძალადაკარგულად გამოცხადდა, მხარეებს დაევალათ უკან დაებრუნებინათ ყველაფერი (როგორც ეს იყო გარიგებამდე). სახლის შესყიდვის ფასიც რომ დაუბრუნდეს მყიდველს, არავინ აუნაზღაურებს რემონტის ხარჯებს დამატებითი ძალისხმევისა და სასამართლო პროცესის გარეშე.

ზემოთ ჩვენ ვსაუბრობდით მარტივ პრობლემურ სიტუაციებზე, რომელთა გადაწყვეტა იშლება სტანდარტულ სასამართლო დავაში. მაგრამ არის ისტორიები, როდესაც მყიდველი ექვემდებარება გაზრდილ რისკებს და განიცდის ორმაგ ზიანს.

მაგალითად,ანდერძით მემკვიდრისგან შეიძინა ბინა. შემდეგ პატივცემული მყიდველი ყიდის ქონებას შემდეგ მფლობელზე საკუთარი მარკირებით. და გარკვეული პერიოდის შემდეგ, ჩნდებიან განმცხადებლები მემკვიდრეობაში სავალდებულო წილის მისაღებად. და ისინი აპროტესტებენ ყველა ტრანზაქციას (როგორც პირველი, ასევე შემდგომი გაყიდვები). შედეგად, თავდაპირველმა მყიდველმა უნდა დაუბრუნოს ხელშეკრულების ფასი შემდგომ მფლობელს. ამ შემთხვევაში პირველი მყიდველი არ უბრუნებს საცხოვრებელ ფართს (რადგან ის კანონიერი მემკვიდრეების საკუთრება ხდება), არამედ მხოლოდ უფლება აქვს მოითხოვოს გადახდილი თანხის დაბრუნება ცრუ მემკვიდრისგან (რომელმაც დახარჯა მთელი თანხა და. გადახდისუუნაროა). ამგვარად, მყიდველმა დაკარგა ბინა და დღემდე დიდი ვალი აქვს.

ბევრი პოტენციური პრობლემის თავიდან აცილება შესაძლებელია ქონების ფრთხილად და რაციონალური საკუთრების და გამოყენების გზით.

თქვენ უნდა გახსოვდეთ სამი ძირითადი წესი:

• ნუ ჩქარობთ თქვენი ქონების გაყიდვას. ვინაიდან შემდგომი გაყიდვა არ დაგიცავთ ტრანზაქციის გამოწვევის შესაძლებლობისგან და თუ ასეთი მოვლენები მოხდება, შედეგების მოგვარება უფრო რთული იქნება.
• განახორციელეთ რემონტი, ხელახალი განვითარება და სხვა გაუმჯობესება ოფიციალური ნებართვების საფუძველზე (საჭიროების შემთხვევაში) და ყველა ხარჯის დოკუმენტური მტკიცებულებით. უარეს შემთხვევაში, ეს ხარჯები შეიძლება აღიარებულ იქნეს როგორც ზარალი და ანაზღაურდეს გამყიდველისგან.
• შეძენის შემდეგ, ექვსი თვიდან ერთ წლამდე, თქვენ უნდა მოითხოვოთ ამონაწერები Rosreestr-ისგან ობიექტისთვის (იხილეთ ინფორმაცია დაკავებების, შეზღუდვების, სამართლებრივი დავების შესახებ და ა.შ.), ასევე MFC-დან რეგისტრირებული პირების სერთიფიკატებისთვის. ეს საშუალებას მოგცემთ სწრაფად უპასუხოთ წარმოშობილ პრობლემებს. უბრალოდ, ზოგჯერ დაგვიანება იწვევს ძალიან სერიოზულ შედეგებს. ამავე მიზეზების გამო, თქვენ თავად უნდა დარეგისტრირდეთ შეძენილ საცხოვრებელში (იმისთვის, რომ დროულად მიიღოთ საფოსტო კორესპონდენცია, მათ შორის სასამართლო კორესპონდენცია).

თუ გარიგების შედეგი არასახარბიელო აღმოჩნდება და ქონების რეგისტრაციის შემდეგ წარმოიქმნება პრობლემები, გონივრული იქნება შემდეგი პრინციპების დაცვა.

მშვიდად უნდა დარჩე

ანუ არ გადადგათ ნაჩქარევი და ნაჩქარევი ნაბიჯები. არავითარ შემთხვევაში არ უნდა ჩაერთოთ გამყიდველის ან სადავო მემკვიდრის მიერ შემოთავაზებულ თავგადასავალში. შესაძლოა, ეს არის ხრიკი, რომელიც მხოლოდ გააუარესებს სიტუაციას.

სამართლებრივ დავებში მაქსიმალური მონაწილეობა

რა პრეტენზიაც არ უნდა ჰქონდეს მემკვიდრეებს, მოანდერძის კრედიტორებს ან სხვა პირებს სამკვიდრო ქონებასთან დაკავშირებით (ანდერძის გამოწვევა, მემკვიდრეობაში შესვლის ვადის აღდგენა, უთანხმოება სამკვიდრო წილების ოდენობასთან დაკავშირებით, წინააღმდეგობები საცხოვრებლებთან გარიგებებზე და ა.შ.), ქონების ახალი მფლობელისთვის მათ შეიძლება ჰქონდეთ შედეგები. შესაბამისად, მყიდველი ნებისმიერ შემთხვევაში არის დაინტერესებული მხარე. და როგორც კი გახდება ცნობილი რაიმე სამართლებრივი წარმოების შესახებ, აუცილებელია ვიბრძოლოთ პროცესში ჩართვისთვის (როგორც საქმის მხარე ან როგორც მესამე მხარე), საბედნიეროდ, მატერიალურ ინტერესზე მითითება ამის საშუალებას იძლევა. .

აუცილებელია იყოთ სასამართლოში აქტიურობა, არ უნდა დაიშუროთ ფული კვალიფიციურ ადვოკატზე. ყვავი გადაიხდის.

ურთიერთქმედება გამყიდველთან

უაღრესად მნიშვნელოვანია უბედური ქონების გამყიდველთან კონტაქტის შენარჩუნება, რადგან მას აქვს უფრო სრულყოფილი ინფორმაცია სადავო ქონების შესახებ, მოწინააღმდეგის განზრახვებისა და სხვა ღირებული ინფორმაციის შესახებ. ძალისხმევისა და ერთობლივი მოქმედებით, თქვენ შეგიძლიათ მოიპოვოთ უპირატესობა მოსარჩელეზე.

მაგრამ ასეთი თანამშრომლობა ძალიან ფრთხილად უნდა იყოს. საჭიროა სიფხიზლე და სიფრთხილე, რადგან გამყიდველს შეუძლია მოკავშირის როლი შეასრულოს, მაგრამ სინამდვილეში იყოს საპირისპირო მხარეს.

მიმართავს პოლიციას, პროკურატურას

თქვენი უფლებების დასაცავად, რაც შეიძლება მეტი ძალა უნდა მოიზიდოთ. საკუთრების საფრთხის შესახებ პოლიციის ანგარიშის შეტანით, შეგიძლიათ მიიღოთ ბევრი სარგებელი.

• უპირველეს ყოვლისა, შემოწმების შედეგები შეიძლება იყოს კარგი დახმარება სამართლებრივ დავაში (რადგან თქვენ შეგიძლიათ ამოიღოთ სასარგებლო ინფორმაცია ინსპექტირების ოქმებიდან, მოწმეების გამოკითხვადან და პასუხებზე იმ თხოვნებზე, რომლებსაც დამოუკიდებლად ვერ მიიღებთ). ამიტომ, მაშინაც კი, თუ სისხლის სამართლის საქმე არ არის აღძრული, შეგიძლიათ გაეცნოთ უარის თქმის მასალას და გათხაროთ რაიმე სასარგებლო.
• მეორეც, სამართალდამცავი ორგანოებისადმი მიმართვამ შესაძლოა შეაშინოს სავარაუდო მოსარჩელე. ვთქვათ, რომ უძრავი ქონების გაყიდვა და შემდგომ სასამართლოში დავის შეტანა ერთი თაღლითური ჯაჭვის რგოლი იყო. სამართალდამცავი თანამშრომლის თვალი შეთქმულებას ხედავს. თავდამსხმელები ამჯობინებენ უარი თქვან თავიანთ გეგმაზე, რათა დანაშაულში არ მოხვდნენ.

მემკვიდრის მიერ ბინის გაყიდვა: რისკები გამყიდველისთვის

მემკვიდრეობით მიღებული უძრავი ქონების ბრუნვის თავისებურება ის არის, რომ არავისთვის არ არსებობს აბსოლუტური გარანტიები. მყიდველთან ერთად გამყიდველიც „ცეცხლს თამაშობს“. ამ უკანასკნელისთვის კი დიდია გვერდითი მოვლენების განვითარების ალბათობა:

• ხელშეკრულების ფასის ოდენობით თანხის დაბრუნების ვალდებულება;
• გაყიდული ობიექტის რემონტის, ხელახალი აღჭურვის, დანიშნულების შეცვლის ხარჯების ანაზღაურება, რომელიც გაწეული იყო ბოლო მფლობელის მიერ (თუ ასეთი ინვესტიციები განხორციელდა);
• მყიდველის მორალური ზიანისა და სხვა დანაკარგის ანაზღაურება (რეგრესი).

ჩამორთმეულმა მემკვიდრეებმა, რომლებმაც გააუქმეს ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულება, შეუძლიათ სასამართლოს წესით სცადონ მემკვიდრე-გამყიდველის უღირსად აღიარება. და თუ ეს წარმატებას მიაღწევს, მაშინ მას ჩამოერთმევა ყველა უფლება მოანდერძის ქონებაზე. ანუ ახალი განმცხადებელი არ შეამცირებს მემკვიდრეობის წილს, არამედ საერთოდ წაართმევს მას. სხვა მავნე შედეგების გამორიცხვა შეუძლებელია.

რა უნდა გააკეთოს გამყიდველმა გაყიდვისას უარყოფითი შედეგების თავიდან ასაცილებლად?

გამყიდველის რისკები შეიძლება მინიმუმამდე შემცირდეს.

დაელოდე დროს

არ უნდა განკარგოთ ქონება ნაჩქარევად. რამდენიმე წლის მოლოდინით, თქვენ შეგიძლიათ მოკლათ ორი ფრინველი ერთი ქვით: შეგიძლიათ დაზოგოთ გადასახადებზე (გაყიდვები მფლობელობის 3 წლის შემდეგ თავისუფლდება გადასახადების გადახდისგან) და განახორციელოთ „უღრუბლო“ ყიდვა-გაყიდვა.

მოაგვარეთ ყველა კონფლიქტი

მემკვიდრეობა უნდა იყოს შეტანილი პატივით და სამართლიანობით. ყველაფერი მაქსიმალურად უნდა შეესაბამებოდეს კანონს. არ არის რეკომენდებული სხვა განმცხადებლებისგან რაიმე ინფორმაციის მიზანმიმართული მიტოვება, ფაქტებით მანიპულირება, შეცდომაში შეყვანა და ა.შ. პროცედურა უნდა იყოს მაქსიმალურად ღია. წინააღმდეგ შემთხვევაში, ასეთმა ხრიკებმა შეიძლება მოგვიანებით შედეგი გამოიღოს.

თუ მემკვიდრეობის მიღების პერიოდში ყველა ქვაკუთხედი და მოლიპულ საკითხი არ მოგვარდა, შეეცადეთ ამის შემდეგ მოაგვაროთ ყველაფერი. არასდროს არ არის გვიან.

შეიტყვეთ საიდუმლოებები და საიდუმლოებები

პოტენციურ მემკვიდრეებთან, რომლებმაც უარი თქვეს მოანდერძის ფასეულობების დაყოფაში მონაწილეობაზე, უმჯობესია, ასე ვთქვათ, მსგავსი გზით ისაუბროთ. დელიკატურია იმის გარკვევა, იციან თუ არა, რომ მოანდერძეს ჰქონდა ქონება, რომ ჰქონდათ მასზე უფლება და ასევე იკითხეთ, რატომ თქვეს უარი იმ შეღავათებზე, რაც მათ ეკისრებოდათ.

თუ სიტუაცია საშუალებას მოგცემთ, ისაუბრეთ ქონების გეგმებზე და მიიღეთ მათგან წერილობითი დადასტურება, რომ არ არსებობს მატერიალური პრეტენზია მათი მხრიდან.

დავიწყებული ანდერძი

ზედმეტი არ არის დაუკავშირდეს ნოტარიუსს (სასურველია მას, ვინც აწარმოებდა სამკვიდრო საქმეს) მოანდერძის ანდერძის არსებობის/არარსებობის დადგენის მოთხოვნით. რა თქმა უნდა, ნოტარიუსს არ დაუკარგავს ასეთი დეტალი და თუ მოანდერძის ბრძანება იქნებოდა, მის მიერ არჩეულ მემკვიდრეებს დაურეკავდა. ანდერძის გარკვევა მისთვის რთული არ არის (არსებობს ელექტრონული სანოტარო მონაცემთა ბაზა, მანამდე კი სპეციალური ჟურნალები ინახებოდა). მაგრამ იშვიათია შემთხვევები, როდესაც მოანდერძემ უკვე 90-იანი წლების დასაწყისში გამოსცა სამკვიდრო ორდერი და თქვენ შეგიძლიათ გაიგოთ ასეთი ანდერძის შესახებ მხოლოდ რეგიონალური ნოტარიუსთა პალატის არქივიდან მონაცემების მოთხოვნით.

ასეთი გარემოებების შესახებ ინფორმაცია ძალზე მნიშვნელოვანია, განსაკუთრებით მაშინ, როდესაც მემკვიდრეები კანონიერად შევიდნენ ანდერძის შესახებ. თქვენ შეგიძლიათ ყურადღებით გაარკვიოთ, იცოდა თუ არა არჩეულმა განმცხადებელმა მოანდერძის ნების, მემკვიდრეობის გახსნის და მისი დამოკიდებულების შესახებ, თუ რა ხდებოდა.

რა თქმა უნდა, ასეთმა ცნობისმოყვარეობამ შეიძლება გააუარესოს თქვენი მდგომარეობა. მაგრამ მეორეს მხრივ, "შესაძლოა!" გაანგარიშების ფასი ძალიან მაღალია. ნებისმიერ შემთხვევაში, რა უნდა გააკეთოს ამ სიტუაციაში, არის გამყიდველი-მემკვიდრის არჩევანის უფლება.

გლობალური გადაწყვეტა

როდესაც დაინტერესებული მხარეების მხრიდან საჩივრები ჩნდება, უფრო გონივრულია ზომების მიღება პრობლემის საწყის ეტაპზე გადასაჭრელად.

პირველ რიგში ფასდება სიტუაცია: რამდენად გამართლებულია მათი პრეტენზია, ვინც არ ეთანხმება. თუ ყველაფერი სერიოზულია, მაშინ უნდა დაამყაროთ მეგობრული კონტაქტი, შესთავაზოთ ხელსაყრელი პირობები საკითხის მოსაგვარებლად (მიიღეთ ფულადი კომპენსაცია, სხვა ქონება, გარკვეული წილი გასაყიდ უძრავ ქონებაში და ა.შ.). მოგიწევთ თქვენი სარგებლის ნაწილის დათმობა, მაგრამ საბოლოოდ „მეფეებში“ დარჩებით, ვიდრე პრინციპული პოზიცია დაიკავოთ და მეტი დაკარგოთ.

შეუერთეთ ძალები მყიდველს

თუ გამოსავალს მშვიდობა არ მოგცემთ, მაშინ შეგიძლიათ აქტიურად დაიცვათ თქვენი უფლებები სასამართლოში. ყოველი შემთხვევა ზოგადი პრობლემის ფარგლებში მნიშვნელოვანია (თუ ბევრი სამართლებრივი დავაა), თქვენ არ შეგიძლიათ უგულებელყოთ თუნდაც წვრილმანი და მოიპოვოთ ძალა საერთო ბრძოლისთვის.

აუცილებლად უნდა მიმართოთ მაღალკვალიფიციურ ადვოკატს/ადვოკატს, ძალიან არ უნდა დაეყრდნოთ საკუთარ ძალებს.

სანამ იყიდით უძრავ ქონებას გამყიდველისგან, რომელსაც ის მემკვიდრეობით გადაეცა, გაზომეთ შვიდჯერ. ასეთი ბინა არ არის მხოლოდ "რუსული რულეტი", არამედ ნამდვილი დამოკლეს ხმალი, რომელიც შეიძლება დაგეცეს მოულოდნელი ნათესავების სახით ერთ წელიწადში, ორ ან თუნდაც ოცი წელიწადში. მაგრამ ხშირად ასეთ შეთავაზებებს ბაზარზე 20-30%-იანი ფასდაკლებით გვთავაზობენ, თავად ბინებს აქვთ კარგი მდებარეობა და სხვა "უპირატესობები". არავის სურს ასეთი შანსის ხელიდან გაშვება, ამიტომ ვცადოთ გაერკვნენ, რა არის საფრთხეები და არის თუ არა მათი თავიდან აცილების გზა.

ილუსტრაცია: ირინა ფატეევა

მოხვევის მარჯვნივ

მემკვიდრეები შეიძლება იყვნენ ორი „ტიპის“: ანდერძით და კანონით. ეს უკანასკნელი ნიშნავს, რომ თუ არ არის ნება, მაშინ მთელი ქონება ნაწილდება რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის შესაბამისად. ჩვ. 63-ში ნათქვამია, რომ ნათესავების რამდენიმე ხაზი არსებობს: პირველი (და ყველაზე მნიშვნელოვანი) მოიცავს გარდაცვლილის მეუღლეს, შვილებს და მშობლებს, მეორეში - ძმებს და დებს, მესამეში - დეიდებს და ბიძებს და ა.შ. (ეს ყველაფერი დაწვრილებით არის აღწერილი სამოქალაქო კოდექსის 1142-1145-ე და 1148-ე მუხლებში). მთავარი პრინციპი ისაა, რომ ვინც უფრო ახლოსაა, იღებს ყველაფერს, ან თანაბრად ანაწილებენ, თუ ორივე (მაგალითად, ქვრივი და ვაჟი) მემკვიდრეობის პირველ ხაზს ეკუთვნის. თუ მოანდერძეს (სამემკვიდრეო სამართლის უცნაურ ენაზე ეს ტერმინი გულისხმობს მას, ვინც ანდერძს უტოვებს თავის ქონებას) სურდა დამოუკიდებლად განეკარგა თავისი ქონება, მაშინ ანდერძში მითითებულია მისი ანდერძი და იქ მას შეუძლია დაწეროს და გაყოს. ყველაფერი, რაც მან შეიძინა, როგორც მისი გული სურს (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 62-ე თავი).

მნიშვნელოვანია:დაუყოვნებლივ უნდა აღინიშნოს, რომ რუსეთის ფედერაციის მუხლებისა და სამოქალაქო კოდექსის გათვალისწინებით, არსებობს ნათესავების გარკვეული წრე, რომელთა მემკვიდრეობაც კი შეუძლებელია! მათ შორის: გარდაცვლილის ინვალიდი, მეუღლეებისა და მშობლების შეზღუდული შესაძლებლობის მქონე პირები, აგრეთვე არასრულწლოვანი შვილები, რომლებსაც კანონით მემკვიდრეობით უნდა მიეღოთ თითოეული მათგანის წილის ნახევარი მაინც (სამოქალაქო კოდექსის 1149-ე მუხლის 1-ლი პუნქტი). რუსეთის ფედერაცია).

კანონი ყოველთვის მართალია?

კეთილსინდისიერი მყიდველის დაუცველობის საკითხი გარდაცვლილის უკანონო შვილების ან სხვა ქორწინების შვილების სახით „სიურპრიზებისგან“ ძალიან მწვავეა, რადგან ამ „მოულოდნელ“ მემკვიდრეებს აქვთ სრული უფლება საკუთრებაზე და შეუძლიათ გამოჩნდნენ ზღურბლზე. თქვენი ბინა არა მხოლოდ ერთ წელიწადში, არამედ ოცში. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსიც კი, სადაც ნათქვამია, რომ სამკვიდროს მიღების შესახებ განცხადება უნდა შეიტანოს მოანდერძის გარდაცვალების დღიდან „ექვს თვეში“, არავის აბნევს, რადგან სამოქალაქო სამართლის 1155-ე მუხლის 1-ლი პუნქტი რუსეთის ფედერაციის კოდექსში ნათქვამია, რომ მემკვიდრეობის მიღების უფლება შეიძლება აღდგეს. თუ მემკვიდრემ არ იცოდა სამკვიდროს გახსნის შესახებ(ანუ მოანდერძის გარდაცვალება) და როცა შეიტყო, ისევ 6 თვე დარჩა განცხადების შესატანად. ანუ, თუ ბავშვი 5 წლის იყო, როცა მამა გარდაეცვალა, 15 წლის შემდეგ კი გაიგო, რომ ქონება ჰქონდა, მაშინ ზრდასრული ვაჟი ადვილად წავა სასამართლოში და მოითხოვოს თავისი წილი.

ასეთ შემთხვევებში სასამართლო ვალდებულია დააკმაყოფილოს მემკვიდრის განცხადება და მან შეიძლება დაიბრუნოს თავისი ბინა (ან მოითხოვოს ფული მემკვიდრეობის უფლებაზე უარის თქმისთვის), მაგრამ ლოდინის პერიოდში ბინის ღირებულება შეიძლება მნიშვნელოვნად გაზრდილიყო. ბინის ყიდვა-გაყიდვის ტრანზაქციას სასამართლო აუქმებს და, თეორიულად, გამყიდველმა, სასამართლოს გადაწყვეტილებით, მყიდველს უნდა დაუბრუნოს მთელი თანხა, მაგრამ რამდენი სირთულე იქნება: თანხის ინდექსირება ინფლაციის გათვალისწინებით. , ფული შეიძლება დაიხარჯოს, გამყიდველი გარდაიცვალა/გაუჩინარდა/დატოვა, მას არ აქვს ფინანსები, არ აქვს ქონება, რომლის გაყიდვაც შეიძლება და ა.შ.

კანონი ვერანაირად ვერ დაგიცავს ახალგამოჩენილი ნათესავების გამოჩენისგან, რომლებიც ფლობენ ბინას.

ახლა რაღაც ძალიან სამწუხაროზე. ითვლება, რომ თუ ახალ მყიდველს საცხოვრებელი აღარ აქვს და ახალი მემკვიდრე გამოჩნდა, შეუძლებელია მყიდველის გამოსახლება, რომელიც აღმოჩნდება უხერხულ საბინაო მდგომარეობაში. თუმცა, პრესასა და სასამართლო პრაქტიკაში შეიძლება აღმოჩნდეს შემთხვევები, როდესაც ადამიანები ფაქტიურად ქუჩაში გაყარეს მიახლოებითი ფორმულირებით „ბინის გამყიდველი დამნაშავეა, უჩივლეთ მას“ ყოველგვარი ფინანსური ანაზღაურების გარეშე. და არავის, რა თქმა უნდა, არ აინტერესებს, რომ გამყიდველის პოვნა აღარ არის შესაძლებელი. ამ სიტუაციიდან რამდენიმე გზა არსებობს:

• მოლაპარაკება მემკვიდრესთან გარკვეული თანხის შესახებ, რათა მან უარი თქვას პრეტენზიებზე;
• დაწერეთ განცხადება ხელშეკრულებით ბინაზე;
• შეეცადეთ ჩართოთ მეურვეობისა და მეურვეობის ორგანოები იმ შემთხვევაში, თუ გყავთ არასრულწლოვანი შვილები. მათი უფლება ერთ სახლზე უკიდურესად მკაცრად არის დაცული და ეს შეიძლება დაგვეხმაროს დროის გადადებაში, სანამ სასამართლო უჩივლებთ გამყიდველს.

სხვა სიტყვებით რომ ვთქვათ, კანონი ვერანაირად ვერ იცავს ახალგამოჩენილი ნათესავების გამოჩენას, რომლებიც ფლობენ ბინას, რადგან ნოტარიუსებს არ მოეთხოვებათ მემკვიდრეთა წრის შემოწმება. მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ ძალიან გაგიმართლათ და შეგიძლიათ დაამტკიცოთ, რომ ამ ადამიანმა იცოდა სიკვდილის შესახებ და უბრალოდ არ მოითხოვა ბინის უფლება პირველი ექვსი თვის განმავლობაში (მოიხდიდა ციხეში / იყო ხანგრძლივი მივლინებით / იყო ზარმაცი). მაგრამ ეს განსაკუთრებული შემთხვევებია, რომლებიც ცალკე უნდა გაანალიზდეს.

ამას ვანდერძებ...

ანდერძი, როგორც დოკუმენტი, საინტერესოა, რადგან ადამიანების უმრავლესობის გონებაში ეს არის გარდაცვლილის ურყევი მითითებების გარკვეული ნაკრები, რომელიც განსაზღვრავს რა, ვის და რა ოდენობით ეკისრება. მაგრამ სინამდვილეში ყველაფერი არც ისე მარტივია, რადგან კანონი ხშირად ნებაზე მაღლა დგას.

უპირველეს ყოვლისა, არიან სავალდებულო მემკვიდრეები - დამოკიდებულები, მეუღლეები და მშობლები, რომლებიც ვალდებულნი არიან მიიღონ წილის ნახევარი მაინც, რაც კანონით მემკვიდრეობით გადაეცემა თითოეულ მათგანს (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 1149-ე მუხლის 1-ლი პუნქტი). ).

მეორეც, მემკვიდრეებს შორის თითქმის ყოველთვის არიან უკმაყოფილო ნათესავები, რომლებიც ცდილობენ დაამტკიცონ, რომ ანდერძი ყალბია ან რომ მოანდერძე იყო გიჟი, მთვრალი და არაადეკვატური, როდესაც ის დაწერა. ბოლოს და ბოლოს, ხშირად ხდება, რომ ზოგი ბინას მიმართავს, მაგრამ სხვებს ანიჭებს - ახალ ჩვეულებრივ ცოლს ან მეზობელს, რომელიც სიცოცხლის ბოლომდე უვლიდა მოანდერძეს.

„ცუდი“ ბინის მყიდველი, ფაქტობრივად, ერთადერთ ფინანსურად პასუხისმგებელ პირად რჩება.

მესამე, ადვილად შეიძლება აღმოჩნდეს, რომ მოანდერძემ დადო მოგვიანებით ანდერძი, რომელიც, კანონის თანახმად, აუქმებს ყველა წინა ანდერძს, მაგრამ ამის შესახებ არავის შეატყობინა. ან პირიქით, იმდენი ხნის წინ შეადგინა, რომ აღარ ახსოვს, მაგრამ ამასობაში კანონიერი იყო და ერთ-ერთი ახლობლის სეიფში ფრთებში ელოდა.

მნიშვნელოვანია:ამ სამ შემთხვევაში (თუ თქვენ იყიდეთ უძრავი ქონება ასეთი მემკვიდრისგან; მოსარჩელე ახერხებს დაამტკიცოს, რომ ანდერძი ყალბია ან მოანდერძე იყო არაადეკვატურ მდგომარეობაში, როდესაც ხელი მოაწერა მას, ანუ სამოქალაქო კოდექსის 1131-ე მუხლის მიხედვით. რუსეთის ფედერაციაში ანდერძი ძალადაკარგულად გამოცხადდა, შემდეგ აღმოჩნდა ფული მყიდველს, ხოლო ბინა გამყიდველს.

მეოთხე, არსებობს სხვადასხვა მემკვიდრეობითი ნიუანსი, როგორიცაა ანდერძის უარი. მარტივად რომ ვთქვათ, მოანდერძემ ბინა შვილს გადასცა, ოღონდ იმ პირობით, რომ მასში დედა ან დეიდა იცხოვრებდნენ სიცოცხლის ბოლომდე. შენი შვილისგან ასეთი ბინა რომ იყიდე, დანარჩენ ნათესავებს იქიდან ვერ გაასახლებ.

და უნდა დაემატოს, რომ ყველა პრეტენზია წამოიჭრება ბინის მესაკუთრის წინააღმდეგ და არა გამყიდველის წინააღმდეგ. უაღრესად რთულია ფულის მოთხოვნა გამყიდველისგან და ამავდროულად ნათესავისგან, და ზუსტად არ არის ნათელი რისთვის, რადგან მან არ იცოდა სხვა ანდერძის არსებობის შესახებ, ან უკანონო შვილის ან სხვა რამის შესახებ. და ბინას ყიდდა როგორც რიგითი მესაკუთრე, ხოლო „ცუდი“ ბინის მყიდველი, ფაქტობრივად, ერთადერთ ფინანსურად პასუხისმგებელ პირად რჩება. განსაკუთრებით ასეთი შემთხვევებისთვის, უძრავი ქონების რიგ სააგენტოებში, გამყიდველისგან იღებენ სანოტარო წესით დამოწმებულ ვალდებულებას, რომ ის გარანტიას იძლევა, რომ არ იცის სხვა მემკვიდრეების შესახებ და თუ ისინი მოულოდნელად გამოჩნდებიან, ყველა ფინანსური საკითხი რეგულირდება მხოლოდ მათ შორის, გარეშე. ახალი მფლობელის მონაწილეობა ამ ჩხუბში. მაგრამ რა უნდა გააკეთოს, თუ უბედურმა ადამიანმა ბინა თავისით იყიდა ან გამყიდველი გაუჩინარდა? არსებობს დიდი რაოდენობით ხაფანგები და განსაკუთრებული სიტუაციები.

როგორ დავიცვათ თავი?

სინამდვილეში, არავითარ შემთხვევაში. მაქსიმუმი, რაც შეიძლება გაკეთდეს, არის რიგი წესების დაცვა, რათა რაც შეიძლება სრულად ჩამოყალიბდეს პოტენციური მემკვიდრეების წრე. დიახ, ზემოაღნიშნული რჩევა გამყიდველისგან ნოტარიულად დამოწმებული ვალდებულების მოთხოვნის შესახებ შეიძლება დაგიცავთ ზედმეტი პრობლემებისგან, მაგრამ, სამწუხაროდ, ის ასევე არ იძლევა 100%-იან გარანტიას. გარდა ამისა, კარგი იქნებოდა:

• აიღეთ ამონაწერები ერთიანი სახელმწიფო რეესტრიდან, რომელიც შეიცავს ყველა ინფორმაციას ბოლო ორი ათწლეულის განმავლობაში უძრავი ქონების ტრანზაქციებისა და ბინაზე დაწესებული ყველა ჯარიმის შესახებ. რა მოხდება, თუ ის ბანკშია დაგირავებული ან დიდი ხნით იჯარით?
• მოითხოვეთ ამონაწერი სახლის რეესტრიდან, სადაც, მინიმუმ, შეგიძლიათ ნახოთ ჩვეულებრივი ცოლები ან სხვა რეგისტრირებული ნათესავები.
• ესაუბრეთ მეზობლებს.
• შეამოწმეთ, ჰყავს თუ არა გარდაცვლილს სავალდებულო წილის მქონე მემკვიდრეები (დამოკიდებულები, არასრულწლოვანი შვილები, მეუღლეები და მშობლები).
• თუ არსებობს უარი მემკვიდრეობაზე ერთი ნათესავის სასარგებლოდ, გაარკვიეთ რა მიზეზით და კიდევ უკეთესი - მოითხოვეთ ნოტარიულად დამოწმებული უარი.
• სანოტარო ოფისში შეგიძლიათ მიიღოთ ინფორმაცია ანდერძით უარის შესახებ - იყო თუ არა.
• იყავით ორმაგად ყურადღებიანი მათ მიმართ, ვინც მოდის ყიდვა-გაყიდვის აქტზე მემკვიდრის მინდობილობით. და ეს არ დააზარალებს თავად მემკვიდრის საბუთების შემოწმებას პასპორტის ოფისში.
• არ დაგავიწყდეთ ბინის მესაკუთრის გარდაცვალების მოწმობის მოთხოვნა. რა მოხდება, თუ ის უბრალოდ დაიკარგა?
• შეიტყვეთ მეტი ე.წ. ტიტულის დაზღვევაზე, ე.ი. დაზღვევა საკუთრების უფლების დაკარგვისგან. აქ უპირატესობა ის არის, რომ სადაზღვევო კომპანია ჩართულია ყიდვა-გაყიდვის პროცესში და ასევე ამოწმებს ყველა დოკუმენტს. თუ ის ტრანზაქციას სარისკოდ მიიჩნევს, უარს იტყვის დაზღვევაზე და ეს უკვე მყიდველისთვის გამოფხიზლების სიგნალია და, შესაძლოა, გარიგების გაუქმების მიზეზიც კი.

ყველა ზემოთ ჩამოთვლილი რეკომენდაცია, რა თქმა უნდა, ბევრად უფრო ადვილია ქაღალდზე ჩამოთვლა, ვიდრე რეალურად დაველოდოთ ყველა რიგში და გაიაროთ ბიუროკრატიული ჯოჯოხეთის ცხრა წრე, მაგრამ თუ ბინა გაიყიდება საბაზრო ფასზე 20-30%-ით დაბალ ფასად ან თქვენთვის იდეალურ ზონაში, შეიძლება აზრი ჰქონდეს ამის გადაწყვეტას. თუ ასეთი შესყიდვა არ გვპირდება რაიმე კონკრეტულ ფინანსურ სარგებელს, უფრო უსაფრთხოა თქვენი ყურადღების გადატანა უფრო „გამჭვირვალე“ ობიექტებზე.

მნიშვნელოვანია:თუ ბინა იყიდება ნაჩქარევად და შეღავათიან ფასად, ეს სიფრთხილის მიზეზია, რადგან სავსებით შესაძლებელია, რომ აქ თაღლითები მუშაობდნენ. ხდება ისე, რომ სხვადასხვა გზით ისინი ხელახლა წერენ ანდერძს (ან იღებენ გენერალურ მინდობილობას) და ცდილობენ რაც შეიძლება სწრაფად გაყიდონ ბინა, სანამ ახლობლები არ შეიტყობენ მოანდერძის გარდაცვალების შესახებ. ეს ხდება, რომ თაღლითები აფორმებენ ჩუქების ხელშეკრულებას, რომელიც სავარაუდოდ შედგენილია მესაკუთრის სიცოცხლეში, რათა ქონება არ გახდეს სამკვიდრო მასის ნაწილი (სხვა საშინელი ტერმინი სამემკვიდრეო კანონიდან, რაც ნიშნავს საკუთრების უფლებათა და მოვალეობებს, რომლებიც გადადის მოანდერძისგან. მემკვიდრე). ასე რომ ფრთხილად!

ანდრეი შენინი