იპოთეკის ნასყიდობის ხელშეკრულება. როგორ გავაფორმოთ ხელშეკრულება სბერბანკის იპოთეკაზე ბინის გაყიდვის შესახებ? Dkp ბინები იპოთეკით

01.12.2021

წინასწარი გაყიდვისა და ნასყიდობის ხელშეკრულება არ შეიძლება დარეგისტრირდეს Rosreestrრეალიზაციის ძირითადი ხელშეკრულებისგან განსხვავებით. წინასწარი ხელშეკრულება არ ადასტურებს გარიგებას, არამედ მხოლოდ მიუთითებს მხარეთა განზრახვებზე და ასევე წინასწარ განსაზღვრავს გადახდის პროცედურას და საკუთრების გადაცემისას აუცილებელ სხვა პროცედურებს.

მაგრამ, მიუხედავად გარიგების მოწმობის არარსებობისა, წინასწარი შეთანხმებააქვს სრული სამართლებრივი ეფექტი: ასე, მაგალითად, თუ ამ დოკუმენტის მიხედვით, წინასწარი გადახდის შემდეგ, გამყიდველი ვალდებულია ხელახლა დაარეგისტრიროს უფლებები მყიდველზე და ის ამას რეალურად არ აკეთებს, მყიდველს აქვს სრული უფლება წავიდეს სასამართლო. სასამართლოები მყიდველის მხარეს იქნება.

ყიდვა-გაყიდვის წინასწარი ხელშეკრულება რეალურად საჭიროა გარიგების ყველა მხარის მაქსიმალური უსაფრთხოების უზრუნველსაყოფად, მაგრამ არა საკუთრების უფლების გადაცემის რეალურად დაფიქსირებისთვის.

რისთვის არის წინასწარი ხელშეკრულება?

გარდა უმცირესი ბანკებისა, რომლებიც ფაქტიურად კონკურენციას უწევენ ყველა კლიენტს, თითქმის ყველა საბანკო ორგანიზაციებიმოითხოვონ გაყიდვის წინასწარი ხელშეკრულების სავალდებულო გაცემა მეორე სახლის შეძენისას და ეს უნდა განხორციელდეს ფინანსური ოპერაციების დაწყებამდეც. პირველადი საცხოვრებლით ოპერაციებისთვის, წინასწარი ხელშეკრულება არ არის საჭირო.

წინასწარი ხელშეკრულება მრავალ ფუნქციას ასრულებს.

  1. ის აფიქსირებს მხარეთა ვალდებულებებს, რის წყალობითაც გარიგების ყველა მხარე - ბანკი, მყიდველი და გამყიდველი - თავს დაცულად გრძნობს, რადგან ამ შემთხვევაში გონივრულად შეგიძლიათ მიმართოთ სასამართლოს.
  2. ბანკის მიერ დოკუმენტების - ტექნიკური პასპორტების, ამონაწერების USRN-დან და სხვა დოკუმენტების განხილვის პროცესს საკმაოდ დიდი დრო სჭირდება. სანამ ბანკი განიხილავს დოკუმენტებს, გამყიდველს თეორიულად შეუძლია სხვა მყიდველის პოვნა, რაც ნიშნავს, რომ არსებობს წარუმატებელი ტრანზაქციის რისკი. დადებული ნასყიდობის ხელშეკრულება ადასტურებს როგორც გამყიდველის, ისე მყიდველის სერიოზულ განზრახვას.
  3. ასეთი დოკუმენტის არსებობა მნიშვნელოვნად ამარტივებს მთლიანად უფლებების ხელახალი გაცემის პროცედურას. მართლაც, ხშირად გაყიდვის მთავარი ხელშეკრულება, ზოგიერთი პუნქტის გარდა, თითქმის მთლიანად იმეორებს წინასწარ.

წინასწარი შეთანხმებისთვის, კრედიტორი ბანკის იურისტებმა წამოაყენეს მკაფიო მოთხოვნები:

  • დოკუმენტი უნდა იყოს წერილობითი ფორმით; ხელმოწერილი უნდა იყოს მყიდველისა და ქონების ყველა მფლობელის მიერ.
  • უნდა მიეთითოს, რის საფუძველზე ეკუთვნის ქონება გამყიდველს, ასევე რა დოკუმენტი ადასტურებს ამას.
  • დაუშვებელია ბუნდოვანი ფორმულირება, როდესაც ერთი და იგივე ტექსტი შეიძლება განსხვავებულად იქნას განმარტებული.
  • ხელშეკრულება უნდა შეიცავდეს შედგენის ამჟამინდელ თარიღს. თუ მოგვიანებით გაირკვა, რომ ფაქტობრივი თარიღი და ხელშეკრულებაში მითითებული თარიღი განსხვავდება, ამან შეიძლება გამოიწვიოს სასამართლო პროცესი.

ის უნდა დაიდოს ორმა მხარემ - მყიდველმა და გამყიდველმა.დასაშვებია იურისტების ჩართვა: მათ შეუძლიათ სრულად დამოუკიდებლად შეადგინონ დოკუმენტი, ამ კონკრეტული გარიგების სპეციფიკის გათვალისწინებით. უფრო მეტიც, მხარეთა მოთხოვნით დოკუმენტი შეიძლება დამოწმდეს ნოტარიუსის მიერ. მიუხედავად იმისა, რომ ეს გამოიწვევს დამატებით ხარჯებს, ამ გზით მყიდველს და გამყიდველს შეუძლიათ შეამცირონ თავიანთი რისკები თითქმის ნულამდე.

მას შემდეგ, რაც ბანკმა მსესხებელს გასცა ცნობა სესხის წინასწარი დამტკიცების შესახებ, ის იწყებს გამყიდველის ძებნას. როგორც კი გამყიდველი იპოვეს, მან უნდა უზრუნველყოს მაქსიმალური ტექნიკური დოკუმენტაციათქვენი ბინის შესახებ. სწორედ ამ ეტაპზე დგება ხელშეკრულება: მიღებული მონაცემები იდება წინასწარ ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულებაში, შემდეგ ეს დოკუმენტი, გამყიდველის დანარჩენ საბუთებთან ერთად, იგზავნება ბანკში განსახილველად.

Როგორ გამოიყურება?

დოკუმენტისადმი ზემოაღნიშნული მოთხოვნების გარდა, ხელშეკრულება ასევე უნდა შეესაბამებოდეს კრედიტორი ბანკის რეგლამენტით დადგენილ სხვა მოთხოვნებს:

  1. დოკუმენტის დასაწყისში მითითებულია მყიდველისა და გამყიდველის პასპორტის დეტალები, ასევე ბავშვების არსებობა/არყოფნა და ოჯახური კავშირები, მათ შორის ყოფილი.
  2. შემდგომ - ხელშეკრულების ობიექტის ტექნიკური მახასიათებლები: სახლის მისამართი, მისი ფართობი, სახლის ცვეთა ხარისხი, ელექტრო, გაზისა და წყალმომარაგების არსებობა/არარსებობა, რისგან არის დამზადებული სახლის სართულები. , რომელ წელს არის შენობა, რომელშიც მდებარეობს საცხოვრებელი და ა.შ. სპეციფიკაციები აღებულია ტექნიკური ინვენტარის ბიუროს (BTI) მონაცემებზე დაყრდნობით. იმავე განყოფილებაში მითითებულია გამყიდველის მიერ დეკლარირებული მარკეტის ფასისაცხოვრებელი.
  3. განყოფილება, სადაც მითითებულია, რის საფუძველზე მიიღო გამყიდველმა ქონება, ასევე, რა დოკუმენტით ადასტურებს გამყიდველი ქონებაზე უფლებების არსებობას.
  4. განყოფილება მთლიანად ეძღვნება ფინანსური მხარეოპერაციები. მითითებულია, თუ რომელი სახსრებიდან იხდის მყიდველი შეძენილ ქონებას, ასევე ანგარიშსწორების პროცედურა და პირობები. ყველაზე ხშირად, იპოთეკის გამოყენებით ხელშეკრულების თანახმად, გამყიდველისთვის გადახდა იყოფა ორ ტრანშად: პირველი საკუთარი სახსრებიმსესხებელი ( საწყისი გადასახადი), მეორე - კრედიტორი ბანკიდან.
  5. გარიგებაში მონაწილე მხარეთა ყველა უფლება და მოვალეობაა დადგენილი. ასევე მითითებულია, რა პერიოდში და რა საფუძვლით არის შესაძლებელი ხელშეკრულების ცალმხრივად შეწყვეტა.
  6. ამავე თავში მითითებულია, რა ვადაში და რა მოვლენის შემდეგ უნდა მოხდეს მყიდველს ხელახალი რეგისტრაცია უძრავ ქონებაზე; გარდა ამისა, აუცილებელია დაარეგისტრიროთ უფლებების გადაცემის მეთოდები (პერსონალური მიმართვა Rosreestr-თან, მიმართვა მესამე მხარის MFC-ს მარიონეტული პირით და ა.შ.).
  7. ხელშეკრულების ვადა (როგორც წესი, იდება ზუსტად ერთი კალენდარული წლის განმავლობაში), ასევე ამ კონკრეტული გარიგების სხვა მახასიათებლები, ასეთის არსებობის შემთხვევაში.

მყიდველმა განსაკუთრებული ყურადღება უნდა მიაქციოს იმ განყოფილებას, რომელიც განსაზღვრავს რის საფუძველზე და როგორ ადასტურებს გამყიდველი მის უფლებებს ქონებაზე. იმის გამო, რომ ყველა გამყიდველი არ არის სრულიად გულწრფელი მყიდველებთან და ასევე "აყვავებასთან" დაკავშირებით. თაღლითური საქმიანობაუძრავი ქონების ბაზარზე, ამ განყოფილების ნებისმიერი საეჭვო არარსებობა ან მისი არასრული ბუნება უნდა გააფრთხილოს მყიდველი.

თუ სათაურის დოკუმენტი არის ამონაწერი USRN-დან, მიზანშეწონილია, რომ მყიდველი დამოუკიდებლად წავიდეს Rosreestr-ში და იქ მიიღოს ეს დოკუმენტი - ამის გაკეთება ყველას შეუძლია. ამის წყალობით, მყიდველს შეუძლია შეამოწმოს, არის თუ არა გამყიდველის მიერ მოწოდებული დოკუმენტები ყალბი.

თავის მხრივ, გამყიდველმა გულდასმით უნდა შეისწავლოს განყოფილება, რომელიც არეგულირებს ანგარიშსწორების პირობებს და პროცედურას. თუ დოკუმენტს წაუკითხავად მოაწერ ხელს, ის მაინც იურიდიულ ძალას იძენს; სხვა სიტყვებით რომ ვთქვათ, თუ ხელშეკრულება, მაგალითად, მიუთითებს გამყიდველისთვის არასასიამოვნო გადაცემაზე ფულინაღდი ფულით ხელშეკრულების დადების დღიდან სამი თვის განმავლობაში, ამ პუნქტის მოგვიანებით გასაჩივრება თითქმის შეუძლებელი იქნება.

გამყიდველი სრულად უნდა აკმაყოფილებდეს ამ პუნქტში მითითებულ პირობებს დოკუმენტზე ხელმოწერამდეც კი.

როდის მთავრდება მთავარი PrEP?

ყიდვა-გაყიდვის წინასწარი ხელშეკრულების გაფორმებისთანავე იგი სხვა დოკუმენტებთან ერთად იგზავნება ბანკში განსახილველად. 5-10 სამუშაო დღის შემდეგ ბანკი გასცემს გადაწყვეტილებასიპოთეკის გაცემის დამტკიცების ან უარყოფის შესახებ. დადებითი გადაწყვეტილების გაცემის შემთხვევაში ჯერ იპოთეკის ხელშეკრულება იდება, შემდეგ კი ძირითადი ნასყიდობის ხელშეკრულება.

დოკუმენტს აქვს შემდეგი მოთხოვნები:

  1. ეს უნდა იყოს წერილობითი ფორმით; ხელშეკრულება უნდა შეიცავდეს სახლის მესაკუთრეთა, მყიდველის და ბანკის უფლებამოსილი თანამშრომლების ხელმოწერებს.
  2. დოკუმენტში უნდა იყოს მითითებული მისი ხელმოწერის რეალური თარიღი.
  3. ის უნდა შეიცავდეს ინფორმაციას, რომელ რაიონში ხდება ტრანზაქცია ბანკის მონაწილეობით.
  4. ხელშეკრულების მთელი ფორმა უნდა შეესაბამებოდეს კრედიტორი ბანკის დებულებებს. ზოგიერთ შემთხვევაში, რეგულაციების შეუსრულებლობის შემთხვევაში, ბანკი ან სთავაზობს დახმარებას შიდა ადვოკატებისგან, ან მთლიანად აჩერებს ტრანზაქციას.

ხელშეკრულების გაფორმებასა და გაფორმებაში ამჯერად სამი მხარეა ჩართული - მყიდველი, გამყიდველი და კრედიტორი ბანკი. ამასთან დაკავშირებით, ხელშეკრულების მოცულობა და სამართლებრივი სირთულე მრავალჯერ იზრდება, შესაბამისად დოკუმენტის შემდგენელს რეკომენდირებულია მიმართოს პროფესიონალ იურისტებს- ეს შეამცირებს წარუმატებელი გარიგების ალბათობას, გაზრდის მხარეთა ფინანსურ უსაფრთხოებას და ასევე საშუალებას მისცემს მომავალში დაარეგისტრირონ ეს დოკუმენტი უპრობლემოდ Rosreestr-ში.

როგორ გამოიყურება ასეთი დოკუმენტი?

არ არის მნიშვნელოვანი განსხვავებები წინასწარი გაყიდვისა და ნასყიდობის ხელშეკრულებისგან, გარდა კრედიტორი ბანკის ტრანზაქციაში ყოფნისა:

  1. მყიდველისა და გამყიდველის პასპორტის მონაცემები, ბავშვების ყოფნა/არყოფნა და ოჯახური კავშირები, მათ შორის ყოფილი. ბანკის დეტალები, რომელმაც გასცა სესხი.
  2. დადგენილია იპოთეკის ობიექტის ტექნიკური მახასიათებლები, გამყიდველის მიერ დეკლარირებული საცხოვრებლის საბაზრო ღირებულება და საცხოვრებლის საბოლოო სავარაუდო ღირებულება (უძრავი ქონების შეფასება სავალდებულოა ქ. იპოთეკური სესხი).
  3. რის საფუძველზე მიიღო გამყიდველმა უფლება საკუთრებაზე, ასევე საკუთრების უფლების მქონე დოკუმენტების გადაცემაზე.
  4. რა სახსრებიდან არის გადახდილი შეძენილი ქონება, ასევე გაანგარიშების პროცედურა, ვადები და მახასიათებლები.
  5. გარიგებაში მონაწილე მხარეთა უფლება-მოვალეობები, მათ შორის ბანკის ვალდებულებები.
  6. როგორ და რა ვადაში უნდა მოხდეს მყიდველს ხელახალი რეგისტრაცია უძრავ ქონებაზე უფლებები. მითითებულია, რომ საცხოვრებლის შეძენის შემდეგ ქონება რეგისტრირდება გირავნობის სახით კრედიტორ ბანკში.
  7. ხელშეკრულების ვადა, ისევე როგორც ამ კონკრეტული გარიგების სხვა მახასიათებლები, ასეთის არსებობის შემთხვევაში.

ვინაიდან გაყიდვის ძირითადი ხელშეკრულება არის ერთი ნაბიჯი გარიგების საბოლოო რეგისტრაციამდე, მყიდველმა განსაკუთრებული ყურადღება უნდა მიაქციოს უფლებების ხელახალი გაცემის პროცედურას. მკაფიოდ და ნათლად უნდა იყოს მითითებული, რომელ ვადაში, რომელ დაწესებულებაში დარეგისტრირდება ტრანზაქცია.

გამყიდველმა ყურადღება უნდა მიაქციოს განყოფილებას „მხარეთა უფლებები და მოვალეობები“: ის უნდა შეიცავდეს ბანკის ვალდებულებას, გადარიცხოს წინასწარ განსაზღვრული თანხა უძრავი ქონების ხელშეკრულებაში მითითებულ ანგარიშზე. თანხების გადარიცხვის ვადები და პროცედურა მკაფიოდ უნდა დარეგულირდეს:

  • საბანკო ანგარიშის მეშვეობით;
  • აკრედიტივის ანგარიში;
  • გადარიცხვა საბანკო ანგარიშზე.

მჭირდება რეგისტრაცია, როგორ გავაკეთო?

არ არის აუცილებელი ნასყიდობის წინასწარი ხელშეკრულების რეგისტრაცია.

  1. Rosreestr უბრალოდ არ მიიღებს მას, როგორც გარიგების ფაქტის დადასტურებას, რადგან ამ ფუნქციას ასრულებს გაყიდვის მთავარი ხელშეკრულება.
  2. ის უმეტესწილად საჭიროა მხოლოდ გარიგების ყველა მხარის ფინანსური უსაფრთხოებისთვის. გაყიდვის ძირითადი ხელშეკრულება უნდა დარეგისტრირდეს, რადგან მის საფუძველზე ხდება უძრავი ქონების უფლებების გადაცემა გამყიდველისგან მყიდველზე.

MFC-ში ან ტერიტორიული ორგანო Rosreestr პირადად უნდა გამოცხადდეს გამყიდველი და მყიდველი, ასევე სახლის სხვა მფლობელები, ასეთის არსებობის შემთხვევაში და ბანკის უფლებამოსილი თანამშრომელი (განსაკუთრებულ შემთხვევებში). უძრავი ქონების გამყიდველი წერს განცხადებას უფლებების გადაცემის შესახებ დადგენილ ფორმაზეხელისუფლების წარმომადგენლების მიერ გაცემული.

თავის მხრივ, მყიდველი წერს განცხადებას ახალი უფლების რეგისტრაციისთვის. ამის შემდეგ ტრანზაქციის მხარეებს ეძლევათ დეტალები, რომლებზედაც მათ უნდა გადარიცხონ თანხები სახელმწიფო ბაჟის ანგარიშზე.

Ჩეკი, გადახდის დავალებაან დოკუმენტების ზოგად სიას უნდა დაერთოს ქვითარი; წინააღმდეგ შემთხვევაში, ტრანზაქცია არ დარეგისტრირდება.

სახელმწიფო გადასახადის გადახდის ქვითრის გარდა, გამყიდველმა უნდა მიაწოდოს სარეგისტრაციო ორგანოებს შემდეგი დოკუმენტები:

  1. დოკუმენტი, რომლის საფუძველზეც გამყიდველმა მიიღო უფლებები უძრავ ქონებაზე (სასაკუთრო დოკუმენტი).
  2. ბინის გაყიდვის ხელშეკრულება.
  3. გამყიდველისა და მყიდველის რუსეთის ფედერაციის შიდა პასპორტის ორიგინალი და ასლი.
  4. განაცხადი სახელმწიფოსთვის რეგისტრაცია - ივსება MFC-ში ან Rosreestr-ის ორგანოებში, მსესხებლის მიერ არჩეული დოკუმენტების წარდგენის მეთოდის მიხედვით.
  5. სურვილისამებრ, მაგრამ ზოგიერთ შემთხვევაში საჭირო დოკუმენტები:
    • უძრავი ქონების საკადასტრო პასპორტი;
    • მეუღლის თანხმობა ქონების გაყიდვაზე (თუ საცხოვრებელი სახლი შეძენილია მიმდინარე ქორწინების დროს, მაგრამ ის რეგისტრირებულია მხოლოდ ერთ მეუღლისთვის);
    • მეურვეობისა და მეურვეობის ორგანოების თანხმობა, თუ ქონების ერთ-ერთი მფლობელი არასრულწლოვანი ან ქმედუუნარო პირია.

ყველა ეს დოკუმენტი განსახილველად წარედგინება Rosreestr. გამყიდველს ეძლევა ქვითარი სახელმწიფო რეგისტრაციისთვის დოკუმენტების მიღებისთვის - ის ყურადღებით უნდა წაიკითხოთ ისე, რომ აბსოლუტურად ყველა წარმოდგენილი დოკუმენტი იყოს მითითებული ქვითარში. 5-7 სამუშაო დღის განმავლობაში ხდება ტრანზაქციის რეგისტრაცია და მყიდველს უფლებები ხელახლა რეგისტრირდება; მიღების-გადაცემის აქტის გაფორმებისთანავე სრულდება უფლებების გადაცემის პროცედურა.

Ხარჯები

ძირითადი ხარჯები დაკავშირებულია არა ხელშეკრულების, როგორც ასეთის შედგენასთან, არამედ მის რეგისტრაციასთან და სხვა არაპირდაპირ პროცედურებთან. მთლიანი ხარჯები იქნება:

  1. საბუთების შეგროვება გამყიდველისა და მყიდველისგან. ზოგიერთი დოკუმენტი გაიცემა მხოლოდ საფასურის გადახდის შემდეგ - მაგალითად, ამონაწერი USRN-დან 2018 წლისთვის ღირს 200 რუბლი.
  2. თუ არც გამყიდველს და არც მყიდველს არ გააჩნიათ საკმარისი კომპეტენცია, რომ დამოუკიდებლად გააფორმონ წინასწარი და ძირითადი გაყიდვის ხელშეკრულებები, თქვენ მოგიწევთ იურისტების დახმარება. არჩეული იურიდიული ფირმის პოლიტიკიდან და რეგიონის გადახდისუნარიანობის მიხედვით, მომსახურების ღირებულება (ორივე კონტრაქტისთვის) შეიძლება განსხვავდებოდეს 8000 რუბლიდან კრასნოდარში 40000 რუბლამდე მოსკოვში.
  3. სახსრების გადაცემის მეთოდების ხარჯები (იპოთეკური სესხის შემთხვევაში - წინასწარი გადარიცხვა). თუ ეს არის სხვა ბანკიდან გადარიცხვა გამყიდველის ანგარიშზე, ირიცხება 1-2% საკომისიო; თუ სეიფი ქირავდება, ხარჯები დღეში საშუალოდ 400 რუბლს შეადგენს; აკრედიტივის ანგარიში გამოყენების მთელი პერიოდისთვის ეღირება 10,000-20,000 რუბლი.
  4. სახელმწიფო მოვალეობა უფლებების რეგისტრაციისთვის - სულ 1000 რუბლი პირები.
  5. თუ ორივე მხარეს სურს რომელიმე კონტრაქტის ნოტარიულად დამოწმება, ნოტარიუსის ერთი რეგისტრაცია ეღირება 5000-დან 15000 რუბლამდე, რაც დამოკიდებულია ობიექტისა და რეგიონის ღირებულებიდან.

ყიდვა-გაყიდვის წინასწარი ხელშეკრულების გაფორმება აუცილებლობაა არა მხოლოდ ბანკისთვის, არამედ გამყიდველ-მყიდველისთვისაც. ყოველივე ამის შემდეგ, ეს არის წინასწარი შეთანხმება, რომელიც აფიქსირებს მხარეთა ვალდებულებებს, საშუალებას აძლევს მყიდველს შიშის გარეშე გადაიტანოს წინასწარი გადახდა, ხოლო გამყიდველს დაელოდოს ორი ან სამი კვირა, სანამ ბანკი საბოლოოდ განიხილავს მის დოკუმენტებს.

ამ მიზეზით, ნასყიდობის წინასწარი ხელშეკრულების მომზადება მაქსიმალურად სერიოზულად უნდა იქნას მიღებული; მით უმეტეს, რომ ეს დოკუმენტი შემდეგ გახდება ნასყიდობის მთავარი ხელშეკრულების საფუძველი. ამრიგად, უძრავი ქონების ყიდვა-გაყიდვის მთელი პროცესის წარმატება არსებითად დამოკიდებულია ამ ეტაპზე.

თუ შეცდომას იპოვით, გთხოვთ, მონიშნეთ ტექსტის ნაწილი და დააწკაპუნეთ Ctrl+Enter.

ბანკები სთავაზობენ თავიანთ სტანდარტულ იპოთეკურ ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულებას, მიუხედავად იმისა, რომ ფორმალურად დოკუმენტი არის ორმხრივი ხელშეკრულება გამყიდველსა და მყიდველს შორის. თანხმობისას შეისწავლეთ თითოეული სიტყვა. თუ ეს თქვენს ინტერესებს ეწინააღმდეგება, მოითხოვეთ ცვლილებები. ტრანზაქციის შემდეგ ორიგინალ ხელშეკრულებას ინახავს მყიდველი და გამყიდველი, ხოლო თუ დამატებითი ასლი გაკეთდება, მაშინ ბანკში.

სამომავლოდ შესაძლოა კამათი წარმოიშვას. დაინტერესებული მხარეები და მართლმსაჯულება კანონის ნორმებითა და ხელშეკრულების პირობებით იხელმძღვანელებენ. შეადგინეთ და ყურადღებით წაიკითხეთ ხელშეკრულება, ჩვენ კი გეტყვით იმ რისკების შესახებ, რომლებიც გასათვალისწინებელია, როგორ შევამციროთ ისინი გაფორმების ეტაპზე.

საცხოვრებელ კორპუსში რეგისტრირებული მოქალაქეების ყოფნა-არყოფნა ჩანს სახლის რეესტრის ამონაწერიდან ან რეგისტრაციის მოწმობიდან. მათი მიღება შეგიძლიათ MFC-ში, პასპორტის ოფისი. მყიდველის ინტერესებიდან გამომდინარე, რეგისტრირებული პირების სრული არარსებობა. იმ პირთა გამოსახლება, ვინც გარიგების დაწყებამდე არ იყო მოხსნილი, შეიძლება იყოს პრობლემური, მაშინაც კი, თუ ხელშეკრულება ითვალისწინებს მათი რეგისტრაციის მოხსნის პირობებს. ეს შეიძლება აღსრულდეს მხოლოდ სასამართლოს გადაწყვეტილებით.

გაყიდულ ბინაში რეგისტრირებულ, ისევე როგორც დაურეგისტრირებელ მოქალაქეებს შორის შეიძლება იყვნენ ისეთებიც, რომლებსაც აქვთ სარგებლობის კანონიერი უფლება, საკუთრების გადაცემის მიუხედავად:

  • რეგისტრირებულია პრივატიზაციის დროს და დათანხმდა პრივატიზაციას მათი მონაწილეობისა და მესაკუთრეთა შემადგენლობაში შეყვანის გარეშე;
  • მათ, ვისთვისაც საცხოვრებელი ფართი უზრუნველყოფილი იყო ანდერძით უარის თქმით (მაგალითად, ბინის მეპატრონე წერს ანდერძს მაშას და ანდერძში მიუთითებს, რომ მაშა ვალდებულია უზრუნველყოს ფაშას ამ ბინაში უწყვეტი ცხოვრება უფასოდ) ჩვენ ვამოწმებთ ამას გზა: ყურადღებით წაიკითხეთ ანდერძით მემკვიდრეობის უფლების მოწმობა;
  • არასრულწლოვნები იმ პირობით, რომ ყიდვისას გამოიყენებენ ხალიჩას და არ გამოყოფენ წილებს ბავშვებს;
  • მოიჯარეები.

შემთხვევა პრაქტიკიდან: ბანკის მიერ დაგირავებულ ბინაში რეგისტრირებული იყო შეზღუდული შესაძლებლობის მქონე ბავშვი (არა მესაკუთრე), რომლისთვისაც ეს ბინა იყო ერთადერთი საცხოვრებელი. მსესხებელმა შეწყვიტა იპოთეკის გადახდა და, შესაბამისად, ბანკმა ჩამოართვა გირავნობის ობიექტს - ბინას და შეიტანა სარჩელი. სასამართლო პროცესზე ეს ფაქტები გაირკვა და იმისთვის, რომ ბანკმა ბინის გაყიდვა შეძლოს, საჭირო იყო შშმ ბავშვის რეგისტრაციიდან მოხსნა და გამოსახლება, თუმცა სასამართლო, თავის მხრივ, ამაზე არ დათანხმდა და უარი თქვა.

სწორედ ამ შემთხვევამ გამოიწვია ზოგიერთი ბანკის მოთხოვნების ცვლილება იპოთეკური სესხის გაცემაზე. ახლა მსესხებელს ეძლევა იპოთეკა მხოლოდ იმ პირობით, რომ ყველა მე-3 მხარე და თავად მესაკუთრე გამოვიდნენ საცხოვრებლიდან.

რა უნდა გააკეთოს მესამე მხარეებთან?

მყიდველს შეუძლია სრულად დაიცვას თავისი ინტერესები, მხოლოდ ფასის საკითხია. რისკის შემცირების ზომები:

  1. მოითხოვეთ, რომ ყველას ამოიღონ რეგისტრაციიდან დოკუმენტების გაფორმებამდე, ხშირად ბანკი ამას აკეთებს მყიდველისთვის;
  2. თუ ხელშეკრულების დადებამდე შეუძლებელია ყველას ჩამოწერა, მის პირობებში შეიყვანეთ რეგისტრაციის მოხსნის პირობები;
  3. განიხილოს შესაძლებლობა, დაავალდებულოს გამყიდველს, გაათავისუფლოს ფართი რეგისტრაციიდან ბოლო ტრანშის მიღებამდე;
  4. თუ გამყიდველი ფლობს ქონებას პრივატიზების საფუძველზე (ბინის მოქალაქეთა საკუთრებაში გადაცემის ხელშეკრულება), მაშინ მოითხოვეთ პრივატიზების დროს რეგისტრირებულთა მოწმობა;
  5. დააზღვიეთ შეძენილი ქონების საკუთრება (სახელწოდება) .

აუცილებლად ჩაწერეთ ნასყიდობის ხელშეკრულებაში პირობა: „მხარეები, ხელმძღვანელობენ ხელოვნება. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 421, 431.2, 461, მივიდა შეთანხმება, რომ თუ სასამართლო ცნობს ამ ხელშეკრულებას ძალადაკარგულად ან შეწყვეტს მას გამყიდველის ბრალით წარმოქმნილი გარემოებების გამო ან მესამე მხარის პრეტენზიების შედეგად. მყიდველი გამყიდველის ბრალით წარმოშობილი გარემოებების გამო, მათ შორის, მესამე მხარის უფლებების დარღვევის შედეგად ქონების შეძენისას ან ნებისმიერი სხვა, რომელსაც სასამართლო მიიჩნევს დაკმაყოფილებად, და მყიდველისგან ქონების ჩამორთმევა. ამ საფუძვლების საფუძველზე, გამყიდველი იღებს ვალდებულებას აუნაზღაუროს მყიდველს ყველა გაწეული ზარალი და ზემოაღნიშნულ გარემოებებთან დაკავშირებული ხარჯები.

და: „გამყიდველმა მიაქცია მყიდველის ყურადღება და მყიდველმა გაითვალისწინა, რომ პირები გამოიძახეს მოქმედი გადაუდებელი დახმარებისთვის სამხედრო სამსახურისამუშაოს პირობებისა და ხასიათის დროებით გამგზავრება, მათ შორის საზღვარგარეთ გამგზავრებასთან დაკავშირებით, სასწავლებლად, მეურვის (მზრუნველის) მოვალეობის შესრულების საკითხზე არყოფნის, პატიმრობაში მყოფი პირების, ხელოვნების 1-ლი პუნქტის შესაბამისად. 558 Სამოქალაქო კოდექსი რუსეთის ფედერაციაარ არსებობს პირები, რომლებიც ინარჩუნებენ ბინის სარგებლობის უფლებას მყიდველისთვის მისი გადაცემის შემდეგ, რომლებიც იმყოფებიან ამ საცხოვრებელი ფართის მფლობელის ოჯახის წევრების მეურვეობის ან მეურვეობის ქვეშ, ან რომლებიც დარჩნენ მშობლის მზრუნველობის გარეშე ოჯახის არასრულწლოვან წევრებზე. მესაკუთრე, ბინაში არ იმყოფება.

გამყიდველის გაკოტრება

გაყიდვის დღიდან სამ წლამდე არის რისკი, რომ გამყიდველი გამოცხადდეს გაკოტრებულად და უძრავი ქონების გარიგება ბათილად. მყიდველის რისკების შემცირების გზები:

  1. ხელშეკრულებაში შეიტანოს პირობა, რომ არ არსებობს გამყიდველის გაკოტრების პროცედურა;
  2. შეისწავლეთ ამონაწერი USRN-დან ტვირთის არარსებობისთვის;
  3. ჰკითხეთ გამყიდველს საკრედიტო ისტორიადარწმუნდით, რომ არ არის აქტიური ვადაგადაცილებული სესხები;
  4. შეამოწმეთ გამყიდველის დეტალები საიტზე ფედერალური რეესტრიგაკოტრების შესახებ (bankrot.fedresurs.ru/DebtorsSearch.aspx?Name=);
  5. შეამოწმეთ გამყიდველი საიტზე მანდატურები(fssprus.ru/iss/ip/);

სავალდებულოდ მიგვაჩნია ხელშეკრულებაში შემდეგი პირობის ჩართვა: „გამყიდველი და მყიდველი ადასტურებენ და გარანტიას აძლევენ, რომ ამ ხელშეკრულების დადების მომენტში მათ და მათ მეუღლეებზე გაკოტრების საქმის წარმოება არ დაწყებულა; ქონება, რომელიც წარმოადგენს ამ ხელშეკრულების საგანს, არ შედის გაკოტრების ქონება; მათ და კანონით დადგენილ პირებს (გაკოტრების კრედიტორი, უფლებამოსილი ორგანო) არ აქვთ განზრახული გაკოტრების საქმის წარმოება.“.

არანაირი ვალები, დაპატიმრებები და აკრძალვები

ვალი ეკუთვნის მესაკუთრეს და არა მის შენობას. პრაქტიკაში, დავები ხშირად წარმოიქმნება საკუთრების გადაცემის შემდეგ. მიზანშეწონილია გაითვალისწინოთ დავალიანების ოდენობა ან მისი არარსებობა იპოთეკით ნასყიდობის ხელშეკრულების გაფორმებისას. თუ ადგილი აქვს ქონების ჩამორთმევას ან სხვა ტვირთს, თქვენ იხილავთ მათ ამონაწერში USRN-დან. საბინაო და კომუნალური მომსახურების ვალის არარსებობის მოწმობა გაიცემა MFC-ში ან შენობის მომსახურე კომპანიაში (მაგალითად, დიდი ბრიტანეთი).

ნაკლებად სავარაუდოა, რომ ბანკი დაამტკიცებს იპოთეკურ სესხს, თუ არსებობს კომუნალური გადასახადები. მაგრამ განიხილეთ შემდეგი პარამეტრები:

  • ხელშეკრულებაში განსაზღვროს გამყიდველის ვალდებულება, გამოაგზავნოს ავანსი დავალიანების დასაფარად, რაც დადასტურდება დაფარვის მოწმობით;
  • უძრავი ქონების შეძენა ვალთან ერთად, ხოლო ხელშეკრულების ფასი პროპორციულად მცირდება; გახსოვდეთ, იპოთეკური სესხი არ დაფარავს გამყიდველის ვალს.

როგორ იყიდოთ ან გაყიდოთ ბანკის მიერ დაგირავებული უძრავი ქონება და სწორად შეაფასოთ რისკები, შეგიძლიათ წაიკითხოთ სხვა სტატიაში: იპოთეკით უზრუნველყოფილი უძრავი ქონების გაყიდვა ან ყიდვა.

ბანკი ამოწმებს დაკავებებისა და აკრძალვების არსებობას ან არარსებობას USRN-დან ამონაწერის მოთხოვნით ელექტრონულ ფორმატში.

კლიენტს ასევე შეუძლია მოითხოვოს ელექტრონული განცხადება Rosreestr ვებსაიტზე (rosreestr.ru), რათა დარწმუნდეს, რომ არ არსებობს შეზღუდვები.

საჭიროების შემთხვევაში მეუღლეთა თანხმობის მიღების გარანტია

მეუღლეებს აქვთ იგივე უფლებები ქორწინების დროს შეძენილ ქონებაზე, მაშინაც კი, როდესაც მესაკუთრე მხოლოდ ერთი მათგანია. 2017 წლიდან შესაძლებელია ერთობლივად შეძენილი უძრავი ქონების ყიდვა და გაყიდვა მეუღლეთა წერილობითი თანხმობის გარეშე, მაგრამ ასეთი გარიგებები განიხილება სადავო, როგორც ეს მითითებული იქნება ნიშნით Rosreestr. ბანკები საჭიროებენ ნოტარიულად დამოწმებულ თანხმობას. ჩამოვთვლით შემთხვევებს, როდესაც მეუღლეს აქვს მხოლოდ ქონების განკარგვის უფლება, ხოლო მეორე მეუღლის თანხმობა არ არის საჭირო:

  • პრივატიზაცია ერთ მეუღლეზე;
  • საჩუქრად მიღება;
  • მემკვიდრეობა;
  • საქორწინო ხელშეკრულება, რომელიც ადასტურებს თანხმობის გარეშე განკარგვის უფლებას;
  • ქორწინებამდე შეძენილი ქონების რეალიზაციით მიღებული ფულით შესყიდვა (საჭიროა დოკუმენტური მტკიცებულება).

ყველა ამ შემთხვევის წინაპირობაა მეორე მეუღლის რეგისტრირებული უფლების არარსებობა იმავე ქონებაზე.

მიზანშეწონილია ხელშეკრულებაში ჩართვა ყიდვა-გაყიდვაპირობები: ”გამყიდველი და მყიდველი ადასტურებენ და გარანტიას აძლევენ, რომ მათ არ აქვთ საქორწინო კონტრაქტები და მეუღლეები (ყოფილი მეუღლეები), რომელთა თანხმობაც, ხელოვნების შესაბამისად. ამ გარიგების დასადებად შეიძლება მოითხოვდეს რუსეთის ფედერაციის საოჯახო კოდექსის 34-37.

ქონების და გასაღებების ფაქტობრივი გადაცემა

უძრავი ქონების გადაცემა წინა მესაკუთრიდან ახალზე ხდება გადაცემის აქტის მიხედვით. მასზე ხელმოწერა შესაძლებელია პრეტენზიების გარეშე. ხელშეკრულების პირობები შესრულებულად ჩაითვლება.

ჩვეულებრივ, ნასყიდობის ხელშეკრულებაში წერია, რომ ხელშეკრულება თავისთავად არის აქცეპტისა და გადაცემის აქტი. ეს არის ასეთი პირობის იძულებითი ჩართვა, რადგან კანონის მოთხოვნათა მიხედვით, უძრავი ქონება უნდა გადაიცეს უფლებათა გადაცემის სახელმწიფო რეგისტრაციისთვის. პრაქტიკაში, უძრავი ქონების სახელშეკრულებო გადაცემა და ფაქტობრივი გადაცემა განსხვავდება დროის მიხედვით. ხშირად დადგენილია, რომ გამყიდველი ვალდებულია გაათავისუფლოს საგანი და გადასცეს გასაღები ან გარკვეულ თარიღამდე, ან 14 დღის ვადაში.

თუ მყიდველს აქვს პრეტენზიები გამყიდველთან, მან უნდა ასახოს ისინი თავად გადაცემის აქტის ტექსტში ან მის დანართში და მოითხოვოს გაუქმება. ნაბეჭდი აქტის დამატება შეგიძლიათ კალმით. მთლიანად ხელნაწერი დოკუმენტიც კი იურიდიულად მოქმედებს, თუ ის იკითხება და ორივე მხარის მიერ არის ხელმოწერილი.

რა უნდა შეამოწმოთ ხელმოწერამდე:

  • პირთა რეგისტრაციიდან მოხსნა, ასეთის არსებობის შემთხვევაში;
  • არ არის დავალიანება საბინაო და კომუნალური მომსახურებისთვის, მრიცხველის ჩვენებები;
  • შენობის ტექნიკური მდგომარეობა (ის უნდა შეესაბამებოდეს ხელშეკრულებაში შეთანხმებულს).

მხარეთა მოთხოვნით ფაქტობრივი გადაცემის აქტი შეიძლება დამოწმდეს ნოტარიუსის მიერ.

თქვენ ყოველთვის შეგიძლიათ შეადგინოთ მიღების აქტი და გადაიტანოთ საკუთარი თავი მრიცხველების ჩვენებების დარეგისტრირებით, სიტუაციისა და ღირსების ფოტოების მიმაგრებით. გადასაცემი ტექნოლოგია. წინააღმდეგ შემთხვევაში, შეიძლება წააწყდეთ იმ ფაქტს, რომ არაკეთილსინდისიერი გამყიდველი ამოიღებს ყველაფერს: დაპირებულ ავეჯს, აკრილის მორევის ტუბს და კიდევ ონკანები, ჭაღები, მავთულები ვაზნებით, სოკეტებით და კონცენტრატორებით (ეს სამწუხარო შემთხვევებია პრაქტიკიდან).

წინასწარი ხელშეკრულებები ხშირად იდება ბინების შეძენისას იპოთეკური სესხები. იპოთეკის ასაღებად ბანკს მიმართულმა მოქალაქეებმა უნდა მიაწოდონ ინფორმაცია შესყიდვის კონკრეტული ობიექტის შესახებ.

კრედიტორს დრო სჭირდება განაცხადის განსახილველად. წინასწარი შეთანხმება აკისრებს ვალდებულებებს ხელშეკრულების მხარეებს, როგორც ნებისმიერი სხვა ხელშეკრულება და ძალაშია ძირითადი დოკუმენტის ხელმოწერამდე.

ნიმუში დოკუმენტი

კანონმდებლობა

წინასწარი ხელშეკრულება გარიგების მხარეთა ინტერესების დაცვის ერთ-ერთი ფორმაა. იგი შედგენილია წერილობით, მოიცავს ძირითად პირობებს, გამოთვლებს, სახსრების მოზიდვის დებულებებს სამშობიარო კაპიტალი, თუ არსებობს. ხელოვნების მიხედვით. სამოქალაქო კოდექსის 429-ე, წინასწარი შეთანხმებით, მისი მონაწილეები იღებენ ვალდებულებას მომავალში დადონ ძირითადი ხელშეკრულება. ნების გამოხატვის ეს ფორმა შესაძლებელია ნებისმიერი ობიექტისთვის:

  • ბინები;
  • სახლში;
  • ნაკვეთები;
  • ოფისები.

მასში ნათლად უნდა იყოს მითითებული ძირითადი გარიგების ხელმოწერის პირობები. თუ ისინი არ არის დაზუსტებული, მაშინ მოქმედებს კანონის დებულებები, სადაც ეს ვადა განისაზღვრება როგორც ერთი წელი. იპოთეკის შემთხვევაში ეს ასე არ არის.

ბანკების დამოკიდებულება წინასწარი ხელშეკრულებებისადმი

Sberbank მიესალმება მათ. ეს გარკვეულ გარანტიებს აძლევს კრედიტორს, რომ ტრანზაქცია, რომლითაც გაიცემა სესხი, არ ჩაიშლება. უფრო მეტიც, ბანკის თანამშრომლები მზად არიან დაეხმარონ ამ დოკუმენტის მომზადებასა და შესრულებაში. წინასწარ ხელშეკრულებაში მითითებული უძრავი ქონება შემდგომში იქნება ბანკში გირავნობა. მიზანშეწონილი იქნება, თუ კრედიტორი თავის კლიენტს გააფორმებს წინასწარ ხელშეკრულებას. ამისთვის საკრედიტო დაწესებულებაეს არის სტანდარტული დოკუმენტი.

ყველას არ აქვს ფინანსური საშუალება საკუთარი სახლის შესაძენად. ამ პრობლემის მოგვარება შეგიძლიათ იპოთეკური სესხის განაცხადით. ეს შესაძლებელს ხდის შეძენილი ქონების ღირებულების ეტაპობრივ გადახდას. გარიგების პირობების მარეგულირებელი ძირითადი დოკუმენტი არის ბინის იპოთეკით გაყიდვის ხელშეკრულება (DCT). თქვენ შეგიძლიათ გახდეთ ბედნიერი სახლის მფლობელი მხოლოდ ამ დოკუმენტის ყველა პირობის საფუძვლიანი ანალიზის შემდეგ.

ბანკი პასუხისმგებელია სესხით უზრუნველყოფილი რეალიზაციის ანგარიშების შედგენაზე. ეს მოსახერხებელია ტრანზაქციის ყველა მონაწილისთვის, რადგან ფინანსურ დაწესებულებას აქვს იურიდიული განყოფილება, რომელიც პროფესიონალურად აგვარებს მსგავს საკითხებს. თუმცა, სანამ დოკუმენტის ბოლოში ხელმოწერას დადებთ, უნდა გაეცნოთ მის სტრუქტურას, შინაარსს და გარეგნობას.

განიხილეთ ძირითადი პუნქტები

PrEP საცხოვრებლის თითოეული ელემენტის არსი ყიდვისას უნდა იყოს შესწავლილი და გაგებული. ქაღალდზე ხელის მოწერა შეგიძლიათ მხოლოდ ყველა შეთანხმების შემდეგ მნიშვნელოვანი ნიუანსიმყიდველს, გამყიდველსა და კრედიტორს შორის.

ხელშეკრულების საგანი

დოკუმენტის პირველი პუნქტი განმარტავს მის არსს. იპოთეკის გამოყენებით ბინის რეალიზაციის ხელშეკრულება არის ნასყიდობის კანონპროექტი იპოთეკური ხელშეკრულების ელემენტებით. გარიგება იდება სამ მხარეს შორის: გამყიდველი, მყიდველი და გამსესხებელი.

დოკუმენტის ტექსტში მოცემულია გასხვისებული სასესხო ქონების იპოთეკის საგნის მოკლე აღწერა: მისამართი, საერთო და საცხოვრებელი ფართი. საკუთრება დასტურდება სარეგისტრაციო მოწმობით, რომლის სერიის ნომერი და გაცემის თარიღი ასევე ირკვევა ხელშეკრულებაში.

გარანტიები

ამ ნაწილში გამყიდველი ადასტურებს იმ ფაქტს, რომ ის არის ქონების სრული მფლობელი იპოთეკის გამოყენებით ბინის რეალიზაციის ხელშეკრულების შედგენისა და გაფორმების დროს. ის იძლევა გარანტიას, რომ ქონება არ არის იპოთეკით დადებული ან დაპატიმრებული და რომ მესამე მხარე არ აცხადებს საკუთრებას.

გარდა ამისა, გამყიდველი გარანტიას იძლევა, რომ მას არ აქვს გადახდის დავალიანება კომუნალური, ხოლო გასხვისებული საცხოვრებელი არის გამართულ მდგომარეობაში შემდგომი ექსპლუატაციისთვის და არ წარმოადგენს საფრთხეს მცხოვრებთათვის.

იპოთეკური ობიექტის გირავნობით საკუთრებაში გადაცემის პირობები

მომდევნო პუნქტში ხაზგასმულია იპოთეკის ობიექტის იპოთეკარზე და იპოთეკარზე (ის არის ასევე კრედიტორი, გამსესხებელი) გადაცემის პირობები. საცხოვრებელი ფართი გადადის მყიდველის მფლობელობაში (ის ასევე არის დამგირავებელი, მსესხებელი) და მისი ოჯახის წევრების სარგებლობაში სახელმწიფოს საფუძველზე. მასზე უფლებების რეგისტრაცია. იპოთეკური DCT რეგისტრაცია ხდება მსესხებლის მიერ ბინის ღირებულების გადახდის ნაწილის გადაცემის შემდეგ. ამის შემდეგ გამსესხებელს აქვს გირავნობის უფლება.

გირავნობის ვალდებულებების შესრულების უზრუნველყოფა

ამ ხელშეკრულების თანახმად, მსესხებელი თავის თავზე იღებს შემდეგი გარემოებების შესრულებას:

  • მოგირავნის მიერ ვალის ამოღებისას გაწეული ხარჯების გადახდა;
  • იპოთეკურ DCT-ზე პროცენტების და ჯარიმების გადახდა;
  • სესხის ორგანოს დაფარვა იპოთეკით DCT;
  • დამგირავებლის ნებისმიერი ხარჯი და ზარალი, რომელიც წარმოიშვა მყიდველის ბრალით.

მხარეთა შორის ანგარიშსწორების პროცედურა

მხარეთა ურთიერთმორიგება აღწერილია დოკუმენტის ცალკეულ პუნქტში. როგორც წესი, იგი შედგება ორი ეტაპისგან:

  • პირველი, იპოთეკარი იხდის საბინაო ობიექტის ღირებულების პროცენტს, განსაზღვრულ ვადაში, DCT-ის პირველი პუნქტით განსაზღვრული პირობებით;
  • დარჩენილი თანხის დაბრუნება ხდება საკრედიტო სახსრების ხარჯზე - მოგირავნე თავისი ანგარიშიდან ფულს გადარიცხავს გამყიდველის ანგარიშზე.

გამსესხებელი თანხებს გადასცემს მხოლოდ მას შემდეგ, რაც მყიდველი მიაწვდის მას შეძენილი ქონების ღირებულების ნაწილის დაფარვის დამადასტურებელი ქვითრის ასლს.

მხარეთა უფლებები და მოვალეობები

ხელშეკრულების ყველაზე მოცულობითი პუნქტია გარიგების მხარეთა უფლება-მოვალეობების ჩამოთვლა. ეს საკითხი მაქსიმალურად გამჟღავნებულია და დეტალურ შესწავლას მოითხოვს.

გამყიდველი იღებს ვალდებულებას:

  • დაეხმაროს მყიდველს მასზე საკუთრებაში გადაცემაში თანხის მიღების შემდეგ, გადასცეს მას გასაღები და გაათავისუფლოს შენობა DCT-ის მიერ დადგენილ ვადაში;
  • გადაიხადეთ ყველა გადასახდელი კომუნალური გადასახადი და გადაიხადოთ ყველა ხარჯი და გადასახადი, რომელიც ბინის მფლობელმა უნდა გადაიხადოს.

გამყიდველს უფლება აქვს:

  • შეწყვიტოს ნასყიდობის ხელშეკრულება და უარი თქვას გარიგებაზე, თუ მყიდველისა და კრედიტორისგან არ მიუღია ქონების გასხვისების გადახდა.

დამგირავებლის ვალდებულებები:

  • დააზღვიოს იპოთეკური ობიექტი დაზღვევით გათვალისწინებული ყველა რისკისგან - ზარალის, დაზიანების და ა.შ. მხარე იღებს ვალდებულებას კრედიტორს მიაწოდოს დაზღვევის ფაქტის დამადასტურებელი დოკუმენტების ასლები იპოთეკური აქტის ძალაში შესვლიდან 5 დღის ვადაში, კერძოდ: დაზღვევის წესების, პოლისის და ხელშეკრულების ასლები მზღვეველთან, დამოწმებული კომპანიის ბეჭდით და. ნოტარიულად დამოწმებული;
  • ყოველწლიურად განახლება სადაზღვევო პოლისისესხის ყველა თანხის სრულად დაფარვამდე. სადაზღვევო პოლისის ვადა უნდა აღემატებოდეს გირავნობის ვადას და არანაკლებ ექვსი თვით;
  • გააფორმეთ დაზღვევა საკუთარი ხარჯებით და თქვენი სახელით;
  • აცნობოს კრედიტორს დაზღვევის პირობების ნებისმიერი ცვლილების შესახებ და კოორდინაცია გაუწიოს მათ;
  • ფრთხილად გამოიყენოს იპოთეკის საგანი და დაიცვას იგი მესამე მხარის შემოჭრისა და ხელყოფისაგან;
  • კრედიტორთან კოორდინაცია გაუწიოს იპოთეკით დატვირთული ქონების მესამე პირების უფლებებით დატვირთვის შესაძლებლობას;
  • აცნობოს იპოთეკარს ბინაში მცხოვრები პირების შესახებ და მიაწოდოს მას საფუძვლები, რომლითაც ეს პირები სარგებლობენ ქონებით. ამასთან, იგი იღებს ვალდებულებას 30 დღის ვადაში გაათავისუფლოს ბინა ახალი მფლობელის საცხოვრებლად;
  • მიეცით კრედიტორს უფლება, შეამოწმოს ბინის მდგომარეობა და მისცეს დოკუმენტები მისი პირველივე მოთხოვნით 5 დღის ვადაში;
  • არ მიიღოს რაიმე ქმედება, რამაც შეიძლება უარყოფითად იმოქმედოს ქონების მდგომარეობაზე და შეამციროს მისი ღირებულება;
  • ქონების დაზიანების ან პოტენციური საფრთხის შემთხვევაში აცნობოს მოგირავნეს;
  • აცნობოს კრედიტორს ბინაში განხორციელებული ცვლილებების (რემონტისა და ხელახალი განვითარების შესახებ);
  • სამივე მხარის მიერ DCT-ზე ხელმოწერის შემდეგ, უზრუნველყოს ყველა Საჭირო საბუთებისახელმწიფო რეგისტრაციის მარეგისტრირებელ ორგანოს;
  • თუ მის ოჯახში არიან შეზღუდული შესაძლებლობის მქონე წევრები, ან პირები, რომლებიც იპოთეკის საგნის თანამფლობელები იქნებიან, მსესხებელი ვალდებულია უზრუნველყოს მეურვეობის ორგანოს თანხმობა იპოთეკით დატვირთული ქონების შეძენაზე;
  • იპოთეკის ობიექტის კრედიტორის მოთხოვნით შეცვლა ტოლფასი ქონებით მისი დაკარგვის ან სრული ცვეთას შემთხვევაში;
  • არ გადასცეს საკუთრება გირაოკრედიტორის ცოდნის გარეშე.

მყიდველის უფლებები:

  • გამოიყენეთ შეძენილი ქონება დანიშნულებისამებრ;
  • შეაჩეროს საინკასო მოთხოვნა ბინის გასხვისების მომენტამდე გირავნობის პირობების შესაბამისად ყველა ვადაგადაცილებული გადახდების განხორციელების ფაქტზე.

კრედიტორის უფლებები წარმოიქმნება ფულადი პოლიტიკისა და იპოთეკური ობლიგაციების საფუძველზე და რეგულირდება შემდეგი პირობებით:

  • გაჩენისთანავე დაზღვეული მოვლენამიიღოს კომპენსაცია მყიდველზე გაცემული სადაზღვევო პოლისის პირობების შესაბამისად;
  • შეამოწმოს იპოთეკური ობიექტის მდგომარეობა და გამოიყენოს იგი დანიშნულებისამებრ, ასევე მიიღოს გადამოწმებისთვის საჭირო დოკუმენტები;
  • იპოთეკური ბინის ნასყიდობის ხელშეკრულებით სასამართლოში იმოქმედოს მესამე პირად;
  • დამგირავებელს წარუდგინოს საკუთრების ობიექტის შენარჩუნების მოთხოვნები;
  • მყიდველის მიერ ნაკისრი ვალდებულებების სისტემატური შეუსრულებლობის შემთხვევაში ბინის დავალიანების ამოღების შესახებ მოთხოვნა;
  • დაჟინებით მოითხოვოს იპოთეკარის მიერ მონეტარული პოლიტიკის პირობების ადრეული შესრულება რუსეთის ფედერაციის კანონის შესაბამისად;
  • მსესხებლის და მისი ოჯახის წევრების გამოსახლება საბინაო დაწესებულებიდან ჩამორთმევის შემთხვევაში.

გარიგების მონაწილეთა პასუხისმგებლობა

იპოთეკის DCT-ის თითოეული მხარე პასუხისმგებელია ნაკისრი ვალდებულებების შეუსრულებლობისთვის. ეს საკითხი გათვალისწინებულია გაყიდვის ქვითრის შემდეგ პირობებში:

  • ვალდებულებების შეუსრულებლობის შემთხვევაში გამსესხებელი მყიდველს მიმართავს ჯარიმებს. ჯარიმის ოდენობა განისაზღვრება DCT-ში;
  • ჯარიმას იპოთეკარი იხდის კრედიტორისგან წერილობითი შეტყობინების მიღებიდან არაუგვიანეს 10 დღისა;
  • თუ ამოღების შესახებ განცხადების პასუხად სასამართლო გადაწყვეტს კრედიტორის სასარგებლოდ, მსესხებელმა და მისი ოჯახის წევრებმა უნდა დატოვონ იპოთეკის საგანი დადგენილ ვადაში;
  • მყიდველს არ შეუძლია კრედიტორის ცოდნის გარეშე გადაყიდოს ან გადასცეს უზრუნველყოფის საკუთრება.

განსაკუთრებული პირობები

ვალდებულებების შეუსრულებლობა ან არაჯეროვნად შესრულება იწვევს მოგირავნესა და დამგირავებელს შორის სახელშეკრულებო ურთიერთობის ვადამდე შეწყვეტას. ამ შემთხვევაში კრედიტორი აგზავნის საჩივარს სასამართლოში გამოსყიდვის თაობაზე და მისი დაკმაყოფილების შემთხვევაში, ბინა იყიდება. რეალიზაციიდან მიღებული თანხა გამოიყენება იპოთეკის DCT-ით გათვალისწინებული დავალიანების დასაფარად და ნაწილდება შემდეგნაირად:

  • კრედიტორის მიერ ვალების ამოღებასთან დაკავშირებული ხარჯების გადახდა (სასამართლო და სხვა ხარჯები);
  • ჯარიმის, დავალიანების და გადაუდებელი პროცენტის გადახდა;
  • სესხის სხეულზე დავალიანების დაფარვა.

თუ რეალიზაციით მიღებული თანხა არ მოიცავს ზემოაღნიშნულ მუხლებს, მაშინ მოგირავნეს უფლება აქვს დააკმაყოფილოს თავისი ფინანსური მოთხოვნები დამგირავებლის სხვა ქონების გაყიდვით.

იპოთეკის მოქმედების ვადა

საკრედიტო სახსრების გამოყენებით ნასყიდობის კანონპროექტი ძალაში შედის სახელმწიფო რეგისტრაციის შემდეგ. მისი მოქმედების ვადა:

  • ყიდვა-გაყიდვის კუთხით – გამყიდველისა და მყიდველის ვალდებულებების შესრულებამდე. გარიგების შემდეგ ყველა შემდგომი ცვლილება და კორექტირება ხდება გამსესხებლისა და მყიდველის მიერ, გამყიდველი ამაში მონაწილეობას არ იღებს;
  • იპოთეკური გირავნობის კუთხით – იპოთეკარსა და მოგირავნეს შორის ვალდებულებების სრულად შესრულების მომენტამდე.

საბოლოო დებულებები

ეს პუნქტი ეხება შემდეგ კითხვებს:

  • PrEP-ის პირობების კონფიდენციალურობა და არ გამჟღავნება;
  • დავების განხილვისა და გადაწყვეტის პროცედურა;
  • ერთ-ერთი მხარის მონაცემების ცვლილების შემთხვევაში გარიგების ყველა მონაწილეს შეტყობინების ვალდებულება;
  • ვალდებულება, წერილობით აცნობოს მხარეებს, თუ რომელიმე მონაწილეს სურს შეწყვიტოს იგი;
  • ყველა დამატებითი პირობა და შეთავაზება განიხილება წერილობითი მიმოწერით;
  • რეგისტრაციის ხარჯები ეკისრება მყიდველს;
  • დოკუმენტის ასლების რაოდენობა.

მხარეთა მისამართები და გადახდის დეტალები

ეს განყოფილება შეიცავს სამი მხარის კონტაქტს და პირად ინფორმაციას:

  • იურიდიული პირებისთვის - მისამართი, ტელეფონის ნომერი, TIN, KPP, OKVED კოდები, მიმდინარე ანგარიშის ნომერი;
  • ფიზიკური პირებისთვის - მისამართი, ტელეფონის ნომერი, TIN, პასპორტის დეტალები.

მოწოდებული მონაცემები ხელმოწერილია. იურიდიული პირებიდამატებით დაამაგრეთ იგი ბეჭდით.

წინასწარი PrEP სასესხო სახსრების გამოყენებით

გარიგების ყველა მონაწილის მიერ ვალდებულებების გარანტირებული შესრულების უზრუნველსაყოფად დგება წინასწარი ხელშეკრულება ბინის იპოთეკაზე ნასყიდობის შესახებ. ეს შესაძლებელს ხდის არა მხოლოდ წინასწარ სწორად ჩამოაყალიბოს გარიგების პირობები, მხარეთა უფლებები და მოვალეობები, არამედ ვიფიქროთ ამ პირობების შევსებისა და შეცვლის მიზანშეწონილობაზე.

მაგალითად, in ეს დოკუმენტიღირს ისეთი მნიშვნელოვანი ასპექტის გათვალისწინება, როგორიცაა წინასწარი შეფასება კრედიტორის მიერ იპოთეკით DCT-ით შეძენილი ქონების ობიექტის, რათა მომავალში უარი არ თქვან სესხზე.

შეჯამება

ბინის ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულება იპოთეკაში შესაძლებელს ხდის ქონების შეძენას საკრედიტო სახსრებით. ამ დოკუმენტზე დაყრდნობით:

  • ხდება უფლების გადაცემა გამყიდველისგან მყიდველზე;
  • რეგულირდება ურთიერთობები საკრედიტო უზრუნველყოფის კუთხით იპოთეკარსა და მოგირავნეს შორის.

როგორც წესი, დოკუმენტში სამი მხარე ჩნდება, თუმცა არის შემთხვევები, როცა გამყიდველი და გამსესხებელი ერთი და იგივე პირით არიან წარმოდგენილი.

ველოდებით თქვენს კითხვებს კომენტარებში.

ჩვენი ადვოკატი დაგეხმარებათ ყველა დოკუმენტში. Დარეგისტრირდით უფასო კონსულტაციასპეციალური ფორმით.

გთხოვთ შეაფასოთ და მოიწონოთ ეს პოსტი ახლავე.

ბინის იპოთეკით ნასყიდობის ხელშეკრულების დადების წესი და პირობები რეგულირდება ქ. ფედერალური კანონი 1998 წლის 16 ივლისის No102-FZ“ » . იგივე კანონი არეგულირებს მხარეთა უფლებებსა და მოვალეობებს ხელშეკრულებით. ამასთან, უძრავი ქონების ნასყიდობის ხელშეკრულების დადების პირობები დგინდება ქ.

დოკუმენტის შედგენის თავისებურებები

ხელშეკრულების მახასიათებლები

იპოთეკის ხელშეკრულება იდება სავალდებულო წერილობითი ფორმით და ექვემდებარება სახელმწიფო რეგისტრაციას.

Მნიშვნელოვანი!ხელშეკრულების სავალდებულო სახელმწიფო რეგისტრაციის წესების შეუსრულებლობა იწვევს მის ბათილობას. ასეთი შეთანხმება ბათილად ითვლება.

ხელშეკრულება დადებულად ითვლება მისი სახელმწიფო რეგისტრაციის მომენტიდან -.

რომ იპოთეკის ხელშეკრულებაგამოიყენება კრედიტით შეძენილი საქონლის გადახდისათვის გათვალისწინებული წესები, კერძოდ, მყიდველის მიერ საქონლის გადახდის ვალდებულების დარღვევის შემთხვევაში პროცენტის გადახდა. პროცენტის გაანგარიშება ხორციელდება იმ წესების მიხედვით, რომლებიც ითვალისწინებს პასუხისმგებლობას ფულადი ვალდებულების შეუსრულებლობისთვის.

მყიდველის მიერ ვალდებულებების გადახდის პირობების დარღვევისთვის, გამყიდველს შეუძლია მოითხოვოს სესხის თანხის სრული დაფარვა განვადებით -.

4.1.3. მყიდველისგან თანხის მიღების დღეს, მყიდველის მხრიდან მითითებული თანხების მიღების დამადასტურებელი საბუთების მიხედვით.

(გამყიდველის ვალდებულებები მითითებულია პუნქტებში და შეიძლება შეიცვალოს რეგიონში დამკვიდრებული პრაქტიკის საფუძველზე ბინის გადაცემის ვადებთან და გადახდის დამადასტურებელი საბუთების მიწოდებასთან დაკავშირებით).

4.2. გამყიდველს უფლება აქვს:

4.2.1. მოითხოვოს წინამდებარე ხელშეკრულების შეწყვეტა, თუ არ მიიღება მითითებული თანხები, _______ დღეში [მაქსიმალური ვადა - 15 (თხუთმეტი) დღე], დათვლილი ამ ხელშეკრულების ხელმოწერის დღიდან;

4.2.2. შეინახეთ გაყიდული ბინა მყიდველისთვის გადაცემისგან მის სრულ გადახდამდე.

4.3. მყიდველი იღებს ვალდებულებას:

4.3.1. გადაიხადეთ შეძენილი ბინისთვის მითითებულ ფასად, ამ ხელშეკრულების მე-3 ნაწილში აღწერილი პირობების შესაბამისად.

4.3.2. მიიღე გამყიდველისგან საკუთრებაში არსებული შეძენილი ბინა მისი ფაქტობრივი მიღების შემდეგ.

5. ხელშეკრულების ხანგრძლივობა და სხვა პირობები.

5.1. ეს შეთანხმება ძალაში შედის (მიიჩნეულია დადებულად) მისი სახელმწიფო რეგისტრაციის დღიდან (მხარეებს ესმით.

5.5. ბინის მყიდველზე გადაცემის შემდეგ იპოთეკის საგნის შემთხვევით დაკარგვის ან შემთხვევით დაზიანების რისკი ეკისრება მყიდველს.

5.6. მყიდველი (მ.ბ. SELLER, ან აქციებში SELLER-თან)იხდის ყველა ხარჯს, რომელიც დაკავშირებულია სახელმწიფო რეგისტრაციაამ ხელშეკრულების, მყიდველისთვის ბინის საკუთრებაში გადაცემის სახელმწიფო რეგისტრაცია კანონის ძალით ბინის იპოთეკით დატვირთვით და კრედიტორზე იპოთეკის გაცემა.

5.7. იპოთეკით უზრუნველყოფილი ვალდებულების ნაწილობრივი შესრულების შემთხვევაში, კანონის ძალით ბინაზე იპოთეკა ინახება თავდაპირველი ოდენობით, სანამ მყიდველი სრულად არ შეასრულებს სასესხო ხელშეკრულებიდან და მიზნობრივი საბინაო სესხის ხელშეკრულებიდან გამომდინარე ვალდებულებებს.

5.8. ამ შეთანხმების მხარეები ადასტურებენ, რომ მათ არ აქვთ ქმედუნარიანობა, არ არიან მეურვეობისა და მეურვეობის ქვეშ, არ აწუხებთ დაავადებები, რომლებიც ხელს უშლის მათ ხელშეკრულების არსის გაგებაში და არ არსებობს გარემოებები, რომლებიც აიძულებენ მათ დადონ ხელშეკრულება. უკიდურესად არახელსაყრელი პირობები საკუთარი თავისთვის.

5.9. გამყიდველი ამით აცნობებს მყიდველს, რომ ამ ხელშეკრულების ხელმოწერის თარიღისთვის ბინაში:

ა) ცხოვრობენ და რეგისტრირებულნი არიან საცხოვრებელ ადგილზე შემდეგი პირები: __________________________

გრ. _________________________________,

რომელიც გაუქმდება რეგისტრაციიდან და გაათავისუფლებს ბინას ___ დღის განმავლობაში _________________ დღიდან

(თუ არავინ არ არის რეგისტრირებული ბინაში და/ან არ აქვს ცხოვრების განზრახვა, მაშინ ამ პუნქტში მითითებულია მხოლოდ ეს ინფორმაცია. თუ ვინმე ცხოვრობს და უნდა დატოვოს ბინა, მაშინ მითითებულია ის პერიოდი, როდესაც ბინა უნდა განთავისუფლდეს ამ მოთხოვნის შეუსრულებლობის შედეგები).

5.10. ყველა სხვა ასპექტში, რომელიც პირდაპირ არ არის გათვალისწინებული ამ შეთანხმებით, მხარეები ხელმძღვანელობენ რუსეთის ფედერაციის მოქმედი კანონმდებლობით.

5.11. წინამდებარე ხელშეკრულება შედგენილია და ხელმოწერილია თანაბარი იურიდიული ძალის ____ ეგზემპლარად, ერთი - იმ ორგანოსთვის, რომელიც არეგისტრირებს უფლებებს უძრავ ქონებაზე და მასთან გარიგებებზე და თითო ასლი თითოეული მხარისთვის.

მსგავსი სტატიები
ტიპები
  • პერსონალის მართვა
  • Დეკრეტული შვებულება
  • რეკრუტირება
  • ხელფასი
  • ნახევარი განაკვეთი
  • შვებულება
  • IP მენეჯმენტი
  • მოხსენება
პოპულარული სტატიები
ახალი სტატიები