Flipping - სახლის ყიდვა მისი სწრაფად გადაყიდვის მიზნით, დასავლეთში ფულის გამომუშავების უკიდურესად პოპულარული გზაა. რუსეთში შემოსავლის გამომუშავების ეს მეთოდი ჯერ კიდევ არ არის პოპულარული. ამ სტატიაში ჩვენ მივცემთ რჩევებს, რომლებიც დაეხმარება მკითხველს წარმატებით გამოიმუშაონ ფული ფლიპინგზე.

მკაფიო სამოქმედო გეგმის შედგენა ნებისმიერი ფლიპერის პირველი ნაბიჯია

კარგად დაგეგმილი - ნახევრად გაკეთებული. ეს აფორიზმი განსაკუთრებით აქტუალურია იმ ადამიანებისთვის, რომლებიც ჩართულნი არიან ფლანგში. მკაფიო სამოქმედო გეგმის გარეშე, ფულის გამომუშავება ბინების სწრაფი გადაყიდვაზე თითქმის შეუძლებელია. აუცილებელია ნათლად გვესმოდეს მოქმედებების თანმიმდევრობა.

1. უძრავი ქონების ბაზარზე არსებული მდგომარეობის ანალიზი

ახალბედა ფლიპერმა უნდა ყურადღებით შეისწავლოს და გაიგოს არსებული მდგომარეობა უძრავი ქონების ბაზარზე: საშუალო საბაზრო ღირებულება სხვადასხვა სახისსაცხოვრებელი ფართი, მათი ფასების ცვლილების პროგნოზი მომავალში, ამ ობიექტებზე მოთხოვნის დონე და მსგავსი საკითხები. ეს საშუალებას მოგცემთ აირჩიოთ შესასყიდი ქონება და გაზარდოთ მისი სწრაფი და მომგებიანი გაყიდვის შანსები.

2. მკაფიო ხარჯვის გეგმა

ასევე მნიშვნელოვანია მკაფიოდ დაგეგმოთ რა თანხა დაიხარჯება მთელი გადაყიდვის ოპერაციაზე, ქონების ფასის, მასში განხორციელებული გაუმჯობესების ღირებულების, პოტენციური მყიდველების რეკლამის, იურიდიული დახმარების, გადასახადების გადახდის გათვალისწინებით.

ვინაიდან ტრანზაქცია უნდა განხორციელდეს რაც შეიძლება სწრაფად, არ უნდა ჩაერთოთ იპოთეკაში ან არ მიმართოთ სესხს დაკარგული თანხების მისაღებად, რადგან ყველა დოკუმენტის შესრულებას დიდი დრო დასჭირდება და სესხის პროცენტი შეუძლია "შეჭამოს" მოგების მნიშვნელოვანი ნაწილი.

ბიუჯეტის მომზადებისას ფინანსური ტრანზაქციამონიშნეთ მცირე რაოდენობითმოულოდნელი ხარჯებისთვის. ბოლოს და ბოლოს, ყველაზე იდეალურ გეგმაში რაღაც ყოველთვის არასწორედ მიდის. ძალიან სამწუხარო იქნება, თუ რაიმე წვრილმანის გამო, ფასების მოულოდნელი ზრდა მომეწონება Სამშენებლო მასალები, თქვენი საგულდაგულოდ დაგეგმილი გარიგება საფრთხის ქვეშ დადგება.

3. შესაძლო დანაკარგების კომპენსაციის ვარიანტები

კიდევ ერთი მნიშვნელოვანი ასპექტი, რომელიც წინასწარ უნდა იყოს გააზრებული, არის ზარალის ანაზღაურების ვარიანტების გაანგარიშება იმ შემთხვევაში, თუ ქონება დიდი ხნის განმავლობაში ვერ გაიყიდება. თქვენ შეგიძლიათ გამოთვალოთ შესაძლო შემოსავალი უძრავი ქონების მიწოდებიდან, რომლის შეძენასაც აპირებთ ქირავნობით.

4. უძრავი ქონების ყიდვა-გაყიდვის ოპერაციების შესრულების შესახებ კანონმდებლობის ანალიზი.

მნიშვნელოვანია გაანალიზდეს კანონმდებლობა მსგავსი ტრანზაქციების განხორციელების შესახებ. მნიშვნელოვანია ნათლად გვესმოდეს, რა დოკუმენტებია საჭირო მყიდველისა და გამყიდველისგან საცხოვრებლის გაყიდვის ხელშეკრულების გაფორმებისას, სად წავიდეთ საკუთრების უფლების დასარეგისტრირებლად და მრავალი სხვა პუნქტი. ეს საშუალებას მოგცემთ არ დაკარგოთ დრო ობიექტის ყიდვის ან გაყიდვისას.

როგორ ავირჩიოთ საყიდლად სწორი ქონება

არსებობს რამდენიმე სახის უძრავი ქონება, საიდანაც ფლიპერებს შეუძლიათ გამოიმუშაონ.

1. დაუფასებელი საცხოვრებელი

ბინები თუ სახლები, რომლებთანაც მალე აშენდება მნიშვნელოვანი ინფრასტრუქტურული ობიექტები, მშენებლობის დასრულების შემდეგ, რა თქმა უნდა, გაძვირდება. ეს შეიძლება იყოს მეტროსადგურები, ჰიპერმარკეტები ან დიდი საოფისე ცენტრები.

რუსეთში, სოჭის ახალ კორპუსებში ბინებით სპეკულაციები ფართო საჯარო გახდა. მეწარმე ბიზნესმენებმა, რომლებმაც ბინები წინასწარ იყიდეს და კრიზისამდე გაყიდეს, სულ რამდენიმე თვეში დიდი ფული გამოიმუშავეს.

ანალოგიური სიტუაცია, ექსპერტების აზრით, 2018 წლის FIFA მსოფლიო ჩემპიონატის წინა დღეს უნდა მოხდეს. ჩემპიონატის მატჩების მასპინძელ ქალაქებში საცხოვრებლის ფასების ზრდა მსოფლიო ჩემპიონატის დაწყებამდე რამდენიმე თვით ადრე უნდა დაიწყოს.

2. იპოთეკური ქონება

ბანკები მოვალეთა ქონების გასაყიდად აუქციონს მართავენ. როგორც წესი, ასეთი ლოტის ღირებულება იწყება 80%-დან და შეიძლება დაეცეს ღირებულების 40%-მდე. საბაზრო ღირებულებასაცხოვრებელი. აუქციონების შესახებ ინფორმაცია ხშირად ქვეყნდება ბანკების ვებგვერდებზე. მართალია, ფლიპერს მოუწევს მათი მუდმივი მონიტორინგი, რათა მოიპოვოს საჭირო ინფორმაცია, ხოლო ყველაზე ძვირფას ობიექტებს დაინტერესებული მხარეები ყიდულობენ არა საჯარო აუქციონებზე, არამედ პირადად, მაგრამ მაინც, ზოგიერთი რუსი ახერხებს ღირსეული საცხოვრებლის მიღებას აუქციონებზე. იაფი.

3. საცხოვრებლის იძულებითი სასწრაფო გაყიდვა

ხდება ისე, რომ ბინის ან სახლის მფლობელებმა გადაწყვიტეს გადავიდნენ სხვა ქალაქში ან ქვეყანაში, ან სასწრაფოდ ესაჭიროებათ დიდი თანხა მოულოდნელი გაუთვალისწინებელი გარემოებების გამო. ამ შემთხვევაში მათ დიდი ხნით არ ვაჭრობენ და მათი საცხოვრებლის შეძენა, რა თქმა უნდა, საბაზრო ფასზე დაბალი ფასით იქნება შესაძლებელი. ასეთი ვარიანტები არ არის გავრცელებული, მაგრამ მიღებული მოგება ანაზღაურებს მათ პოვნაში არსებულ ყველა სირთულეს.

4. ბინები რემონტის გარეშე

ფლიპერისთვის ყველაზე მარტივი ვარიანტია ბინის შეძენა დასრულების გარეშე ან "მოკლულ" მდგომარეობაში. ზოგიერთი ცნობით, კარგი რემონტი საცხოვრებლის ღირებულებას 5-10%-ით ზრდის. ხოლო ელიტური უძრავი ქონების ხარისხიანი დასრულების შემდეგ, მოგება შეიძლება იყოს ბინაში დაბანდებული თანხის 20-25%.

უძრავი ქონების ფლიპერის რომელ სახეობასაც არ უნდა არჩევდეს, მან უნდა ახსოვდეს, რომ გაყიდვის უმარტივესი გზა არის ხელმისაწვდომი საცხოვრებელი სახლი, რომელიც საშუალო შემოსავლის მქონე ოჯახს შეუძლია. რა თქმა უნდა, გადაყიდვისას მდიდრული სახლიან ბინები, შეგიძლიათ მიიღოთ ბევრად მეტი მოგება, მაგრამ ასეთი ობიექტისთვის მყიდველების პოვნა გაცილებით რთულია.

პროფესიონალთა გუნდის ყოლა ფლიპინგის წარმატების გასაღებია

ბინის გადაყიდვის ოპერაცია დაყოფილია მრავალ ეტაპად და თითოეული მათგანი მოითხოვს სპეციალურ ცოდნას, ამიტომ მათთვის, ვისაც სურს ფლიფინგის გაკეთება, ძალიან მნიშვნელოვანია აირჩიოს პროფესიონალთა გუნდი, სადაც ყველა პასუხისმგებელი იქნება სამუშაოს თავის ნაწილზე.

ამის გარეშე არ შეიძლება:

• გამოცდილი უძრავი ქონების აგენტი, რომელიც კარგად იცნობს ბაზრის პირობებს, რომელიც შეძლებს შეარჩიოს შესაფერისი ქონება და შემდეგ მოძებნოს მისთვის მყიდველები;
• ადამიანები, რომლებიც განახორციელებენ სახლის რემონტს ან თუნდაც (თუ ფლიპერი თავად გააკეთებს რემონტს) კარგი დიზაინერი, რომელიც შეასრულებს დიზაინის პროექტს;
• კომპეტენტური ადვოკატი, რომელსაც შეუძლია აიღოს გარიგებების იურიდიული მხარდაჭერა.

კომპეტენტური შეკეთება მინიმალური ხარჯებით არის წარმატების გასაღები

იმისთვის, რომ ბინის ინტერიერმა მყიდველებზე შთაბეჭდილება მოახდინოს, არ არის საჭირო ათიათასობით დოლარის ინვესტიცია რემონტში. ყოველივე ამის შემდეგ, ძვირი არ ნიშნავს ელეგანტურობას. ბევრად უფრო მნიშვნელოვანია კარგი საბინაო დიზაინის პროექტის გაკეთება.

მისი წყალობით შეგიძლიათ რაციონალურად მოაწყოთ ავეჯი და შეცვალოთ განათება, რაც სივრცის ვიზუალურად გაზრდას შეუწყობს ხელს. კედლების, ბალიშების, ხალიჩების, ფარდების, ავეჯის პერანგების და სხვადასხვა აქსესუარების ფერების სწორმა კომბინაციამ, როგორიცაა კედლებზე ნახატები ან თაროებზე ფიგურები, შეუძლია ბინის ინტერიერს ინდივიდუალობა შემატოს და შეცვალოს იგი აღიარების მიღმა.

სახლის სწრაფი გაყიდვის ხელოვნება

უძრავი ქონების სწრაფი გაყიდვის რამდენიმე ვარიანტი არსებობს, რომელსაც მრავალი წელია წარმატებით იყენებს ყველა რეალტორი.

ვარიანტი 1. ექსპრომტი აუქციონი

რამდენიმე პოტენციური მყიდველი, რომლებმაც გამოხატეს ინტერესი ობიექტის მიმართ, ერთდროულად მოწვეულნი არიან ქონების სანახავად. ეს მათ უქმნის ილუზიას, რომ ბინა მოთხოვნადია და მათ უნდა სწრაფად „გაანაწილონ ის საკუთარი თავისთვის“, სანამ ობიექტს „წაართმევენ“ კონკურენტები. ზოგიერთი სამეწარმეო რეალტორი შეხვედრაზე იწვევს ყალბ მყიდველებს, რომლებიც გაზრდილი ინტერესით აიძულებენ რეალურ მომხმარებლებს სპონტანური შესყიდვისკენ.

ვარიანტი 2. სატელეფონო აუქციონი

გამყიდველი მონაცვლეობით ურეკავს რამდენიმე პოტენციურ მყიდველს, რომლებიც შეთანხმდნენ შეძენაზე. მას შემდეგ, რაც პირველი მყიდველი დათანხმდება ბინის შეძენას წინასწარ განსაზღვრულ ფასად, ის აკრიფავს მეორეს ნომერს, ამბობს, რომ პირობები ოდნავ შეიცვალა და ოდნავ უფრო დიდ თანხას ასახელებს. თუ მეორე მყიდველი დათანხმდება, აკრიფეთ მესამის ნომერი და ირეკება კიდევ უფრო დიდი თანხა. ამრიგად, თქვენ შეგიძლიათ მიიღოთ ბინის მაქსიმალური გასაყიდი ფასი კლიენტებთან მოლაპარაკების დროს დიდი დროის დახარჯვის გარეშე.

ვარიანტი 3. გაყიდვა უძრავი ქონების სააგენტოში

თუ სახლის მყიდველს დიდი ხანია ვერ პოულობთ, შეგიძლიათ სცადოთ ბინის გაყიდვა უძრავი ქონების სააგენტოში. ეს ვარიანტი აქტუალურია, როდესაც მყიდველი დიდი ხანია არ არის ობიექტზე ან ფლიპერს, რაიმე მიზეზით, სჭირდება სწრაფად გასვლა პროექტი. ამ სქემის მნიშვნელოვანი მინუსი არის გასაყიდი ფასი. სააგენტო დაინტერესდება ბინით, თუ მის ხელახლა გაყიდვაზე ფულის გამომუშავების შესაძლებლობას დაინახავს. ამისთვის კი მისი ფასი საბაზროზე დაბალი უნდა იყოს. მზარდი საბინაო ბაზრით, სხვაობა უნდა იყოს 70-80%, დაცემით - 50-60%.

საგადასახადო კითხვა

მთავარი მიზეზი, რის გამოც ფრიალი არ გახდა ფართოდ გავრცელებული რუსეთში, არის საგადასახადო კანონმდებლობის თავისებურებები. უძრავი ქონების მყიდველი არ იბეგრება, მაგრამ გამყიდველი ვალდებულია გადაიხადოს მისი გასაყიდი ღირებულების 13%. დავუშვათ, ფლიპერმა იყიდა ბინა 4 მილიონ რუბლად, გააუმჯობესა მასში 500 ათასი რუბლით და შემდეგ გაყიდა 6 მილიონ რუბლად. ამ შემთხვევაში, გაყიდვების გადასახადის ოდენობა, რომელიც მას ევალება გადაიხადოს, არის 780,000 რუბლი, რაც ჭამს მოგების მნიშვნელოვან ნაწილს. მაგრამ არსებობს მრავალი გზა საგადასახადო რისკების შესამცირებლად.

მეთოდი 1

თუ საცხოვრებლის გასაყიდი თანხა სამ მილიონ რუბლზე ნაკლებია, გაყიდვების გადასახადი იგივეა 13%, მაგრამ გამყიდველს აქვს უფლება მიიღოს სახელმწიფოსგან. გადასახადის გამოქვითვა 260 ათასი რუბლის ოდენობით, ხოლო მყიდველი - 130 ათასი რუბლი. ყიდვა-გაყიდვა უნდა განხორციელდეს იმავე კალენდარული წლის განმავლობაში ( საგადასახადო პერიოდი) წინააღმდეგ შემთხვევაში ხელშეკრულების მხარეებს არ აქვთ გადასახადის გამოქვითვის უფლება.

მეთოდი 2

ზოგიერთ შემთხვევაში, როდესაც ქონების ფაქტობრივი ღირებულება აღემატება კანონიერ ლიმიტს, მყიდველი და გამყიდველი თანხმდებიან, რომ ხელშეკრულებაში მითითებული იქნება სამ მილიონზე ნაკლები თანხა, ხოლო დანარჩენი თანხა გადაირიცხება ნაღდი ანგარიშსწორებით. მიუხედავად იმისა, რომ ეს სქემა უკანონოა, მაინც არიან ადამიანები, რომლებსაც ამ გზით ფულის დაზოგვა სურთ.

მეთოდი 3

Მიხედვით საგადასახადო კოდექსი RF, თუ უძრავი ქონების გამყიდველი მას ფლობდა ხელშეკრულების დადების დღიდან სამ წელზე მეტი ხნის განმავლობაში, მას საერთოდ არ მოეთხოვება გაყიდვების გადასახადის გადახდა.

ბინების გადაყიდვა კრიზისის შემდეგ ისევ მატულობს. როგორ გამოიმუშაოთ ფული ბინების გადაყიდვაზე, რომელი მეთოდი აირჩიოს და რა უნარებია საჭირო ამისათვის, წაიკითხეთ სტატია.

ევროპასა და შეერთებულ შტატებში დიდი ხანია პოპულარულია უძრავი ქონების სწრაფი გადაყიდვა ან „ფლიფინგი“. რუსეთში, ამ ტიპის ბიზნესი ახლახან იწყებს ფესვებს ისეთი სირთულეების გამო, როგორიცაა:

• დიდი ინვესტიციები დასაწყისში;
• მაღალი რისკისარ გაყიდოს ქონება სასურველ ფასად;
• კანონმდებლობისა და უძრავი ქონების ბაზრის დახვეწილობას.

თუმცა, ვინც შეისწავლა თემა და არ გადადგა ნაჩქარევი ნაბიჯები, კონკურენტების გვერდის ავლით იპოვეს თხევადი საგნები შესაძენად და წარმატებით გამოიმუშავეს.

როგორ დავიწყოთ ფულის გამომუშავება უძრავი ქონების გაყიდვით

უძრავი ქონების ხელახალი გაყიდვით შემოსავალი უნდა დაიწყოს ბიზნესის რეგისტრაციით.

Რა თქმა უნდა, ინდივიდუალურიასევე შესაძლებელია ბინების ყიდვა. უბრალოდ გაითვალისწინეთ, რომ ძალიან ხშირი ტრანზაქციები შეიძლება გააფრთხილოს საგადასახადო ოფისში.

გარდა ამისა, თქვენ გადაიხდით მეტ გადასახადს (გაყიდვის თანხის 13%), ვიდრე IP-ზე განაცხადის შემთხვევაში. გადასახადის გამოქვითვა შესაძლებელია მხოლოდ ერთხელ და კანონით შეზღუდული ოდენობით.

საგადასახადო სისტემის არჩევა

ყველაზე მოსახერხებელი ვარიანტია გამარტივებული საგადასახადო სისტემა "შემოსავლის მინუს ხარჯები". ამ შემთხვევაში თქვენ გადაიხდით ამ სხვაობის 15%-ს.

როგორც ცხრილიდან ჩანს, დანაზოგი მნიშვნელოვანია. თქვენ შეძლებთ მშვიდად აწარმოოთ თქვენი საქმე, აჩვენოთ მომხმარებლებს, რომ მუშაობთ ოფიციალურად და ლეგალურად, შთააგონებთ მათ ნდობას და არ შეგეშინდებათ ჯარიმების უკანონო ბიზნეს საქმიანობისთვის.

გადაყიდვის სახლის მყიდველების უმეტესობა გარიგებას ხედავს ინვესტიცია.

ვარაუდობენ, რომ საკმარისი თანხა გაქვთ ბინის შესაძენად. იგი უნდა მოიცავდეს შესაძლო ხარჯებს დოკუმენტაციის, რემონტისა და კომუნალური გადასახადების გადახდაზე.

უძრავი ქონების გაყიდვა შესაძლებელია დიდი ხნის განმავლობაში. ამიტომ, კარგია, თუ ეს არის „უფასო“ ფული, რომელიც არ დაგჭირდებათ უახლოეს მომავალში.

იმის ნაცვლად, რომ იყიდოთ პირველი ბინა ან სახლი, რომელიც დაგხვდებათ, თქვენ უნდა გაანალიზოთ უძრავი ქონების ბაზარი თქვენს რეგიონსა და ქალაქში.

ჩვენ ვატარებთ კვლევას

1. ნახეთ, როგორ იყიდება სხვადასხვა საკუთრება, შემდეგი ინდიკატორების მიხედვით:

• შენობის ტიპი;
• ბინის კლასი;
• მდებარეობა;
• სეზონურობა.

1. ახალ შენობებსა და მეორე სახლებზე მიწოდება და მოთხოვნა ცალკე უნდა შეფასდეს.
2. შეაფასეთ სიტუაცია დეველოპერებისა და უძრავი ქონების სააგენტოების ბაზარზე.

ზოგიერთმა არაკეთილსინდისიერმა დეველოპერმა ისე დაარღვია მათი რეპუტაცია, რომ მათი ბინები გაცილებით უარესად იყიდება, მიუხედავად იმისა, რომ კარგ უბანში მდებარეობს და ფასდაკლებები აქვს. ეს განსაკუთრებით ეხება იმ შემთხვევაში, თუ თქვენ აპირებთ ბინის შეძენას მშენებარე სახლში.

ასეთი ანალიზის შემდეგ თქვენ შეძლებთ წარმოადგინოთ ფასების სავარაუდო დიაპაზონი გარკვეული დონისა და მდგომარეობის ბინებზე, რათა ზედმეტი არ გადაიხადოთ ჰაერში და არ დაკარგოთ ფული გაყიდვაში.

ვიყიდი ბინის ახალ კორპუსში გასაყიდად

ახალ შენობებში უძრავი ქონების გადაყიდვამ შეიძლება მოიტანოს საშუალოდ 500 ათასი რუბლი ერთი გარიგებიდან. თუმცა, თქვენ უნდა ყურადღებით შეისწავლოთ ყველა ხარვეზი, რათა დროულად გადალახოთ ისინი.

განიხილეთ ყიდვის ვარიანტები.

1. მშენებლობა გათხრების ეტაპზე.

ეს არის ყველაზე მომგებიანი ვარიანტი. მშენებლობის დასრულების შემდეგ ფასს შეიძლება დაემატოს საწყისი ღირებულების 40-50%.

არსებობს ორი ძირითადი უარყოფითი მხარე:

• მშენებლობის დაუმთავრებლობის ან დაგვიანების ალბათობა;
• დიდი ხნის ლოდინი მოუწევს გაყიდვას.

2. მშენებარე სახლი.

მშენებარე კორპუსში ბინაში სიტუაცია უფრო მარტივია: დაუმთავრებელი მშენებლობის ალბათობა გაცილებით დაბალია და ნაკლებია ლოდინი. თუმცა ნაკლებს გამოიმუშავებთ, დაახლოებით 500-600 ათასი რუბლი, კადრებიდან გამომდინარე.

3. მზა ბინის ყიდვა მოპირკეთებით ან მის გარეშე.

თუ გსურთ ფულის გამომუშავება ბინის გადაყიდვაზე, შეგიძლიათ დაუყოვნებლივ გაათავისუფლოთ მესამე ვარიანტი. მზადაა ახალი ბინამშენებლის ფასზე მაღლა გაყიდვა ადვილი არ არის და ეს შეიძლება გაკეთდეს მხოლოდ რამდენიმე წლის შემდეგ, როცა (და თუ) გაძვირდება.

ფაქტია, რომ ასეთი ბინა რეალურად გაიყიდება უკვე მეორად ბაზარზე, თუნდაც ერთი დღე არ გიცხოვრიათ. ასეთ საცხოვრებელზე იპოთეკის აღება უფრო რთულია, ამიტომ ის უკვე ნაკლებად მიმზიდველია მყიდველებისთვის.

მნიშვნელოვანია გვესმოდეს, რომ ის თანხებიც კი, რომლებიც მე მოვიყვანე, როგორც მაგალითი, შეგიძლიათ მიიღოთ მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ კარგად ხართ ბაზრის მცოდნე.

თუ თქვენ განიხილავთ ახალ შენობებს, როგორც ბიზნესის კეთების ობიექტს, მაშინ ყურადღებით შეამოწმეთ დეველოპერი და შეაფასეთ ტრანზაქციის ლიკვიდობა მის განხორციელებამდე დიდი ხნით ადრე. თუნდაც ყველაზე კარგი ბინაშესაძლოა არავის სჭირდეს, თუ ირმებით მისასვლელად სამი დღე დასჭირდება.

და დაუყოვნებლივ დაუმიზნეთ ერთოთახიან, ოროთახიან აპარტამენტებსა და სტუდიებს, რადგან გაცილებით რთულია ფულის გამომუშავება დიდი ზომის ბინების გადაყიდვაზე. ისინი უფრო ძვირია და მათზე მოთხოვნა უფრო დაბალია, ამიტომ გაყიდვის პროცესი შეიძლება შეფერხდეს.

მიუხედავად იმისა, რომ ჩვენს ქვეყანაში ეს ბიზნესი არც თუ ისე გავრცელებულია, მასში კონკურენციაა. ბინებისთვის არც ისე ბევრი მომგებიანი ვარიანტია და ბევრი მათგანი არც კი შემოდის ღია ბაზარზე და რჩება რეალტორების დახურულ ბაზებში.

თუ ასეთ რესურსებზე წვდომა მხოლოდ უძრავი ქონების ბაზრის სპეციალისტებს შეუძლიათ, მაშინ გაკოტრების სავაჭრო პლატფორმები ღიაა ყველასთვის,და თქვენ შეგიძლიათ იპოვოთ ასობით ვარიანტი თხევადი ბინების მათზე.

სხვათა შორის, გაკოტრების აუქციონის ბაზარზე კონკურენცია შესამჩნევად დაბალია, ვიდრე ბინების გადაყიდვისას პირდაპირ ყიდვაში.

როგორ არის ეს შესაძლებელი საბაზრო ფასზე 50-70%-ით დაბალ ფასად ბინის ყიდვის აშკარა უპირატესობების გათვალისწინებით? ჯერჯერობით ცოტამ თუ იცის ამ შესაძლებლობის შესახებ ან არ ესმის, საიდან მოდის ასეთი დაბალი ფასები აუქციონზე და ამის შესახებ ჩვენს ექსპერტთან ვიდეოდან შეიტყობთ.

სად ჩავდოთ მცირე ფულის ინვესტიცია?

შეიტყვეთ მეტი იმის შესახებ, თუ როგორ მუშაობს აუქციონები და ამის შესახებ საუკეთესო სტრატეგიებიგაკოტრების ბინების, სახლების და მანქანების შესყიდვები, ჩვენ ვამბობთ უფასო მასტერკლასზე:

საინტერესოა?

მეორე სახლის ყიდვა გასაყიდად

რამდენად მომგებიანია მეორად ბაზარზე ნაყიდი ბინის გადაყიდვა? მთავარია შეაფასოთ ინვესტიციის ანაზღაურება.

ამისათვის თქვენ გაქვთ ბევრად მეტი საწყისი მონაცემები თქვენს განკარგულებაში, რადგან ბინები განლაგებულია დასახლებულ ადგილებში უკვე ჩამოყალიბებული ინფრასტრუქტურით: ტრანსპორტის გაჩერებები, მაღაზიები, საბავშვო ბაღები, სკოლები და კლინიკები.

მეორად ბაზარზე ბინის ყიდვისას ბიუჯეტში ჩადეთ მისი შესაძლო შეკეთების ხარჯებიც. ეს შეიძლება იყოს განსხვავებული: კოსმეტიკური მოპირკეთებიდან და ფონის გამოცვლიდან ხანძრის ან წყალდიდობის შემდეგ საცხოვრებლის ძირითად აღდგენამდე.

იმ მოსაზრების საწინააღმდეგოდ, რომ მომგებიანია მხოლოდ ბინების ყიდვა „შემოდი და იცხოვრე“ მდგომარეობაში, გაკოტრების აუქციონებზე ყიდვისას ნუ შეგეშინდებათ არც ისე აშკარად მიმზიდველი ობიექტების განხილვა.

ამ მიდგომით აუქციონზე სწრაფად იპოვით ბინას, რომლის ყიდვაც შესაძლებელია 2-3-ჯერ იაფად. საბაზრო ღირებულებადა თქვენი მარკირება გაყიდვაში დაფარავს სარემონტო ხარჯებს.

წაიკითხეთ დეტალური ინსტრუქციებიაუქციონზე ბინების ყიდვა სტატიაში:

აუქციონის ორგანიზატორებს რეალიზაციიდან მიღებული თანხით სჭირდებათ გაკოტრებულის დავალიანების გასტუმრება, ამიტომ აუქციონი უფრო მაღალი ფასით იწყება, შემდეგ კი მცირდება. თუმცა, ასეთი ლოტების ლიკვიდობა შეიძლება განსხვავებული იყოს, ამიტომ მოვალეთა ქონების ხელახალი გაყიდვა მოითხოვს ფრთხილად მიდგომას.

მნიშვნელოვანი პლუსია ის, რომ თქვენ არა მხოლოდ ხედავთ ფოტოებსა და ვიდეოებს და შეგიძლიათ მიხვიდეთ ობიექტთან, არამედ გაქვთ შესაძლებლობა გაეცნოთ ყველა დოკუმენტს ყიდვამდე. ამრიგად, თქვენ შეძლებთ შეაფასოთ ქონების ლიკვიდურობა და მკაფიოდ გამოთვალოთ თქვენი მოგება.

ამ ვიდეოში ჩვენი ანალიტიკოსი აანალიზებს სანქტ-პეტერბურგიდან 50 კმ-ში დაშორებული ბინის ლიკვიდურობის ძირითადი ანალიზის სქემას, რომელიც იყიდება გაკოტრების აუქციონზე:

იყიდეთ ბინა სანკტ-პეტერბურგთან იაფად?

მეორად ბაზარზე უძრავი ქონების მომგებიანად გადაყიდვის მიზნით, შეგიძლიათ დღეები და ღამეები გაატაროთ ჯერ ძიებაში. მომგებიანი ვარიანტიდა შემდეგ იპოვონ მყიდველი, რომელსაც სურს გადაიხადოს გაბერილი ფასი.

გაკოტრების აუქციონზე შეძენის შემთხვევაში, თქვენ გაქვთ ალტერნატივა - დოქტორ უოტსონის ფორმულა,რაც მდგომარეობს იმაში, რომ თქვენ პოულობთ მყიდველს კონკრეტულ ლოტზე ტენდერის დადებამდეც, ისე რისკავს აბსოლუტურად არაფერს.

შემოსავალი უძრავი ქონების იჯარით

უძრავი ქონების გადაყიდვის ბიზნესის დაწყებისას, ბინის დაქირავება შეიძლება იყოს დამხმარე ვარიანტი.

ბინა არის სერიოზული ინვესტიცია. თუ თქვენ ჯერ საკუთარი სახსრებით იყიდეთ ობიექტი, შემდეგ კი გასაყიდად გაიტანეთ, მაშინ უცნობია, რამდენად მალე იპოვით მყიდველს; შეიძლება ხვალ, შესაძლოა ექვს თვეში.

ამ დროის განმავლობაში შესაძლებელია შეძენილი ბინის გაქირავება მის მოვლაში ჩადებული ინვესტიციის ანაზღაურების მიზნით.

ბინის გრძელვადიანი იჯარით დაქირავება კარგ ზრდას იძლევა ხელფასები. ზოგი ყიდულობს რამდენიმე ბინას და მხოლოდ ამ ფულით ცხოვრობს, ნაკლებს იღებს, მაგრამ ყოველთვიურად.

ამ ტიპის ბიზნესს აქვს თავისი უპირატესობები:

• თქვენ არ გჭირდებათ უძრავი ქონების კანონმდებლობის შესწავლა და მუდმივი მონიტორინგი;
• თქვენ არ რისკავთ მუდმივი ინვესტიციებით ახალი ბინების შეძენაში;
• თქვენ არ ხარჯავთ დიდ ფულს თქვენი ანგარიშების საშუალებით, რაც ნიშნავს, რომ იხდით ნაკლებ გადასახადს.

ბინების გარდა, გაკოტრების აუქციონებზე სხვადასხვა ქონება იყიდება.

შეგიძლიათ შეიძინოთ და იქირაოთ ავტოფარეხი ან არასაცხოვრებელი ფართები, რომლებიც უფრო იაფია ვიდრე აპარტამენტები და მოთხოვნადია მოიჯარეებს შორის. გარდა ამისა, შეგიძლიათ იქირაოთ საოფისე ან სამრეწველო შენობები, თუ მათ დაუყოვნებლივ არ გაყიდით.

მე უფრო დეტალურად განვიხილავ უძრავი ქონების ბიზნესის თემას ბლოგის სხვა სტატიაში:

სხვა უძრავი ქონების გადაყიდვა

თქვენ შეგიძლიათ შეიძინოთ ყველაფერი გასაყიდად, მათ შორის:

• საოფისე შენობები და სახელოსნოები;
• აგარაკის სახლები;
• ავტოფარეხები და ავტოსადგომები;
• მიწა;
• ტექნიკური შენობები.

ერთხელ ქალაქის აბანოში 228 509 რუბლს ვიყიდე და გავყიდე 300 000 რუბლად...

საქმე №7 ლოტის შესყიდვა ფურმანოვის გაკოტრების აუქციონებიდან

როგორც ხედავთ, ქონების გადაყიდვა, მათ გაქირავებასთან ერთად, პერსპექტიული ნიშაა ბიზნესისთვის, თუნდაც პატარა ქალაქში ცხოვრობთ.

თუმცა იმისთვის, რომ თქვენი შემოსავალი გაიზარდოს და არ მოგიწიოთ 24 საათის განმავლობაში მუშაობა, საჭიროა კვალიფიკაციის ამაღლება და ინვესტორის აზროვნების განვითარება.

უძრავი ქონების გაყიდვის ტრენინგი

არ არის აუცილებელი იყოთ გამოცდილი რეალტორი, რათა შეიძინოთ და მომგებიანად გაყიდოთ მოვალეთა ბინები.

გაკოტრების აუქციონების აკადემიაში სტუდენტებს ვასწავლით აუქციონზე გატანილ უძრავ ქონებასთან ტრანზაქციის განხორციელებას ყველა წესის დაცვით:

• ობიექტის ლიკვიდურობის შეფასება და ტრანზაქციის გასვლის სარეზერვო გეგმის შემუშავება;
• კომპეტენტურად შეადგინოს განაცხადები აუქციონში მონაწილეობის შესახებ;
• დაუკავშირდით გაკოტრების რწმუნებულებს და შეაგროვეთ რაც შეიძლება მეტი ინფორმაცია ლოტის შესახებ;
• დაადგინეთ წამგებიანი ლოტები და სწორად იმოქმედეთ იმ სიტუაციებში, როდესაც პრეტენდენტი ცდილობს თავი აარიდოს თავის მოვალეობებს

ეს საშუალებას აძლევს მომავალ სპეციალისტებს გაიგონ უკვე ტრენინგის ეტაპზე, როგორ გამოიმუშაონ ფული უძრავი ქონების გადაყიდვაზე ზედმეტი მუწუკების ჩაყრის გარეშე და საკუთარი ფულის დაკარგვის გარეშე.

აუქციონის სპეციალისტის პროფესია არ საჭიროებს სპეციალურ განათლებას და უნივერსიტეტში ხუთწლიან სწავლას, თუმცა თუ გაინტერესებთ შეხვიდეთ ამ ბიზნესში და ისწავლოთ როგორ იყიდოთ ნებისმიერი გაკოტრებული ქონება 50-70% ფასდაკლებით, მაშინ გირჩევთ. რომ გაიგოთ საგნების პოვნისა და აუქციონებში მონაწილეობის სირთულეები.

უძრავ ქონებასთან მუშაობისთვის ზედმეტი არ იქნება ცოდნა სამართლის, მარკეტინგის, ანალიტიკისა და პირდაპირი გაყიდვების სფეროებიდან; თუმცა, მათ გარეშეც კი შეგიძლიათ მიიღოთ 100-150% მოგება, უბრალოდ დადასტურებული ტექნოლოგიის გამოყენებით.

ნაბიჯ ნაბიჯ გეგმადა ინვესტორებთან თანამშრომლობის მკაფიო ალგორითმი დაგიცავთ შეცდომებისგან და დაგეხმარებათ სწრაფად იპოვოთ მყიდველები თქვენი ქონებისთვის.

Როგორ იპოვნეთ "ოქროს" ობიექტები აუქციონზე, ასევე მზა მყიდველი ან ინვესტორი დოქტორ უოტსონის ფორმულის მიხედვით,თქვენ ისწავლით ჩვენს მასტერკლასზე, რომელზეც გირჩევთ დარეგისტრირდეთ ახლავე ამ ფორმით!

საინტერესოა?

დააწკაპუნეთ ღილაკზე და დარეგისტრირდით უფასო მასტერკლასზე, რათა გაეცნოთ დოქტორ უოტსონის ფორმულის 5 საფეხურს, როგორ ვიყიდოთ მანქანები, ბინები და სახლები გაკოტრების აუქციონზე 50 - 90% ფასდაკლებით!

უძრავი ქონების ბაზარზე ფულის გამომუშავების მრავალი გზა არსებობს. უმარტივესი და გასაგები პრინციპი არის იყიდო, როცა იაფია და გაყიდო ძვირად. ახალბედა ინვესტორს შეუძლია გამოიყენოს მარტივი წრებინის შეძენა მშენებლობის საწყის ეტაპზე, მისი ღირებულების ზრდის გათვალისწინებით, როგორც დასრულების ეტაპი და ბაზარზე არსებული ზრდის ტენდენცია შემდგომი გადაყიდვით.

ვთქვათ, ჩვენმა ინვესტორმა გადაწყვიტა განხილული საინვესტიციო ბინების ადგილმდებარეობის შეზღუდვა მოსკოვში და მოსკოვის რეგიონში. პირველი კითხვა, რომელიც ჩნდება მის წინაშე, არის: რა მინიმალური ბიუჯეტია საჭირო ამ ბიზნესში შესასვლელი ბილეთის მისაღებად?

Domostroitel Management Company-ის მარკეტინგის განყოფილების ხელმძღვანელი, ოლგა გუსევა ამბობს, რომ თქვენ უნდა შეიძინოთ მხოლოდ განხორციელების საწყის ეტაპზე - მშენებლობის დაწყებიდან ან გაყიდვების დაწყებიდან არაუგვიანეს 2-3 თვისა, როდესაც შესასვლელი ბილეთი გაქვთ. მაინც მინიმალურია. ”მოსკოვის რეგიონის პირველადი საბინაო ბაზარზე ინვესტიციებისთვის საჭიროა მინიმუმ 2-3 მილიონი რუბლი, მოსკოვისთვის - 4-5 მილიონი რუბლი. თუ გარემოებები იძლევა საშუალებას და საინვესტიციო მიმზიდველობაობიექტი, შეგიძლიათ ისარგებლოთ განვადებით. ამასთან, წინასწარი თანხის ოდენობა ბინის ღირებულების არანაკლებ 50%-ს უნდა შეადგენდეს, ხოლო დაფარვის მაქსიმალური ვადა 6 თვეა“, – განაცხადა ექსპერტმა.

იგორ ლებედევი, საინვესტიციო და განვითარების კომპანია City-XXI Century-ის ანალიზის განყოფილების ხელმძღვანელი, თვლის, რომ კაპიტალურ საცხოვრებელში ინვესტიციის მინიმალური თანხა იწყება 3 მილიონი რუბლიდან, მოსკოვის მახლობლად მდებარე საცხოვრებლებში - 1,5 მილიონი რუბლიდან. ამ ფულით შეგიძლიათ შეიძინოთ ბინა ობიექტის მშენებლობის საწყის ეტაპზე ერთ-ერთ თხევად პროექტში.

Peresvet-Invest-ის მარკეტინგის სპეციალისტმა ოლგა მარკოვამ თქვა, რომ მოსკოვის რეგიონში ბინების ფასი გაცილებით დაბალია, ”მოსკოვიდან არც თუ ისე შორს შეგიძლიათ შეიძინოთ ერთოთახიანი ბინა 1,3-1,5 მილიონ რუბლზე. მაგალითად, შჩერბინკაში სთავაზობენ ერთოთახიან ბინას 1,3 მილიონად და დიდ ახლომდებარე ქალაქებშიც კი ფასი მაინც დაბალია კაპიტალის ფასზე - მიტიშში 2,7 მილიონი რუბლი, კრასნოგორსკში 3,4 მილიონი რუბლი, ლიუბერცი 2,3 მილიონი რუბლი. ოდინცოვო 2,7-3,0 მილიონი რუბლი, ”- ამბობს ექსპერტი.

საინვესტიციო რისკები

მას შემდეგ რაც ინვესტორმა შეაფასა ბინის შესყიდვის სავარაუდო საწყისი ბიუჯეტი, მან უნდა გაიგოს რა რისკებთან არის დაკავშირებული აღწერილი სქემის განხორციელება. ინვესტორისთვის არის სტანდარტული რისკები – ლეგალური, საბაზრო პირობების ცვლილების რისკი და ა.შ.

მიუხედავად ამისა, ზემოაღნიშნული სქემისთვის მთავარი რისკია მშენებლობის გაყინვა, მისი დროის გაჭიანურება.

ასე რომ, იგორ ლებედევი ამბობს, რომ ობიექტის მშენებლობის საწყის ეტაპზე ბინის ყიდვისას ძირითადი რისკები დაკავშირებულია მის დროულად დასრულებასთან. ”მაგრამ თუ ყიდულობთ საცხოვრებელს დეველოპერისგან, რომელიც დიდი ხანია მუშაობს ბაზარზე, წარმატებით გაართვა თავი 2008-2009 წლების კრიზისის სირთულეებს და იწყებს ახალი პროექტების დაწყებას, მაშინ ამ შემთხვევაში ფულის დაკარგვის რისკები მინიმალურია. სანდო დეველოპერის არჩევისას და რისკისა და ფასის თანაფარდობის გათვალისწინებით, ახლა, როგორც ადრე, უფრო მომგებიანია ახალ კორპუსში ბინის ყიდვა პროექტის განხორციელების ყველაზე ადრეულ ეტაპზე“, - განაცხადა ექსპერტმა.

ამავდროულად, როგორც ოლგა მარკოვა ამბობს, ყველაფერი თავად პროექტზე და დეველოპერზეა დამოკიდებული. მათ შეუძლიათ გააგრძელონ სახლის მშენებლობა მაშინაც კი, თუ ის 90% მზადაა, მაგალითად, კომუნიკაციების დაკავშირების პრობლემების შემთხვევაში, ან დეველოპერისგან დაფინანსების სირთულეების შემთხვევაში.

ქალბატონი მარკოვა ამბობს, რომ ბინის არჩევისას ყურადღება უნდა მიექცეს ტერიტორიას, პროექტს და თავად დეველოპერს. თუ დეველოპერი ცნობილია ბაზარზე, აქვს დადებითი რეპუტაცია და არ აქვს გრძელვადიანი სამშენებლო პროექტები, მაშინ რისკები მინიმალურია. წინააღმდეგ შემთხვევაში, მაშინაც კი, თუ ფასი დაბალია, თქვენ მნიშვნელოვნად რისკავთ თქვენს ინვესტიციას.

ასევე, ექსპერტის აზრით, განსაკუთრებული ყურადღება უნდა მიექცეს ახალი მიკრორაიონების განვითარებას, სადაც სახლების ექსპლუატაციაში გაშვებისთვის საჭიროა ახალი კომუნიკაციების განხორციელება და ახალი საინჟინრო ინფრასტრუქტურის ობიექტების (ტრანსფორმატორული ქვესადგურები და საქვაბე სახლები) აშენება. სახლის ექსპლუატაციაში გაშვება შეიძლება აქ დაგვიანდეს და არა ყოველთვის დეველოპერის ბრალით.

„ანუ ახალი შენობის ყიდვისას არის ობიექტის დასრულების ვადის გახანგრძლივების რისკი, მაგრამ უმეტესად შენდება სახლები; მშენებლობის ვადა, თუ გახანგრძლივდა, არის არა ათწლეულებით, არამედ 1, მაქსიმუმ 2 წლით“, - განაცხადა ექსპერტმა.

გრიგორი ალტუხოვი, ფინანსური და სამშენებლო კორპორაციის პრეზიდენტის მრჩეველი გრიგორი ალტუხოვი, თვლის, რომ თუ მზად ხართ რისკისთვის, მაშინ ინვესტიცია უნდა განახორციელოთ რაც შეიძლება ადრე, "პიტინგის" ეტაპზე, ფასის ზრდა მზადყოფნის ხარისხიდან. ექსპლუატაციაში გაშვების დრო იქნება 20-35%. თუ რაიმე დარწმუნება გსურთ, მაშინ უნდა დაელოდოთ 2-4 სართულის აშენებას, ეს გაზრდის ღირებულებას 15-25% -ით. მართალია, სწორედ მაშინ იზრდება დეველოპერისგან ბინების ღირებულება. „მზადყოფნის დიდი ეტაპი უფრო მეტ ფსიქოლოგიურ ეფექტს იძლევა, ვიდრე რეალური გარანტიები. არის შემთხვევები, როცა სახლები მონოლითური სამუშაოების დასრულების შემდეგ, ფასადების დაგების ან თუნდაც სახლების კონტურის დახურვის შემდეგ იყინებოდა“, - განაცხადა ექსპერტმა.

საინვესტიციოდ ბინის არჩევა

მნიშვნელოვანი ნაბიჯი არის საინვესტიციო ბინის არჩევა. თუ აქ არასწორ გამოთვლას გააკეთებთ, მაშინ შეგიძლიათ არა მხოლოდ არ მიიღოთ, არამედ წააგოთ. ბინა უნდა იყოს თხევადი, ანუ ბაზარზე მოთხოვნადი და უნდა იცოდეთ, რომ ნებისმიერ დროს შეგიძლიათ შედარებით სწრაფად გაყიდოთ. მეორეც, ბინა უნდა იყოს სწორ კორპუსში და სწორ უბანში. საიდუმლო არ არის, რომ სულ უფრო და უფრო ნაკლებია გაშვებული განლაგება, სახლები და ა.შ. ამავდროულად, სწორი ადგილმდებარეობის არჩევა იმ ბინისთვის, რომელშიც ინვესტირებას აპირებთ, მნიშვნელოვანი სტრატეგიული ნაბიჯია. მდებარეობა, უბნის პრესტიჟი, ქალაქი (თუ ვსაუბრობთ მოსკოვის რეგიონზე), მიმდებარე ინფრასტრუქტურა - ამ ყველაფერმა შეიძლება მნიშვნელოვნად იმოქმედოს თქვენი ქონების ღირებულების ზრდაზე. ასე რომ, თუ აიღებთ ბინას აქტიურად ჩაშენებულ უბანში, სადაც, ვთქვათ, მალე აშენდება მეტრო, მაშინ დროთა განმავლობაში მისი ღირებულება შესაძლოა ზედმეტად გაიზარდოს. და თუ მოულოდნელად გადაწყვეტთ ავტომაგისტრალის აშენებას თქვენი ბინის ფანჯრების ქვეშ, მოემზადეთ დანაკარგებისთვის.

იგორ ლებედევი ამბობს, რომ პირველად ბაზარზე ინვესტიციებისთვის ყველაზე მიმზიდველი ობიექტი 65-მდე ბინაა კვადრატული მეტრივ საცხოვრებელი კომპლექსიმოსკოვის ჩრდილო-დასავლეთით, დასავლეთით ან სამხრეთ-დასავლეთით პროექტის განხორციელების ეტაპზე. ”მეორად ბაზარზე, ეს შეიძლება იყოს ერთოთახიანი ბინა პანელის სახლში მოსკოვის გარეუბანში, მეტროდან არც თუ ისე შორს. ტერიტორია არ არის ძალიან მნიშვნელოვანი. თუ ვსაუბრობთ მოსკოვის რეგიონზე, მაშინ თუნდაც გლობალური ეკონომიკის არახელსაყრელი ტენდენციების მდგრადობის გათვალისწინებით, ბინები ახალ კორპუსებში ვიდნიში, კრასნოგორსკში, ლიუბერცში და მოსკოვის მახლობლად მდებარე სხვა სატელიტურ ქალაქებში გაძვირდება, ”- თქვა ექსპერტმა.

ოლგა გუსევა თვლის, რომ უფრო მცირე ფართობისა და ღირებულების მქონე ბინები უნდა შეირჩეს - ხშირად მათი ლიკვიდობა უფრო მაღალია. ეს შეიძლება იყოს 1 ოთახიანი ან 2 ოთახიანი ბინები. თუ აირჩევთ ორ 1-ოთახიან და ერთ 2-ოთახიან ბინას, უნდა აირჩიოთ პირველი ვარიანტი.

„მოსკოვის რეგიონში ინვესტიციის მიზნით ბინის შეძენისას, შემოიფარგლეთ მოსკოვის ბეჭედი გზიდან 15 კილომეტრის რადიუსში. ეს უნდა იყოს დიდი ქალაქი ან ახალი უბანი კარგი ინფრასტრუქტურით და ტრანსპორტით ხელმისაწვდომობით.

ბინის საკუთრებაში რეგისტრაციამდე უნდა გაიყიდოს (ამით თავიდან აიცილებთ უძრავი ქონების გადასახადს), მაგრამ ობიექტის ექსპლუატაციაში გაშვების ნებართვის მიღებამდე არა უადრეს ერთი თვით ადრე“, - ამბობს ქალბატონი გუსევა.

გრიგორი ალტუხოვმა თქვა, რომ ბინის არჩევისას სასურველია რაიმე „საინტერესო“ უპირატესობა: კარგი ტრანსპორტის ხელმისაწვდომობა(საზოგადოებრივი და კერძო ტრანსპორტით), გარემოს გამორჩეული ობიექტები ან მათზე ხედები (პარკი, მდინარის სანაპირო, ქალაქის ცნობილი ობიექტები), ინფრასტრუქტურის ხელმისაწვდომობა (განსაკუთრებით სკოლებისა და საბავშვო ბაღებისთვის). მოსკოვის რეგიონისთვის სარკინიგზო ხაზის არსებობა და რეგულარული ავტობუსების არსებობა სახლიდან 10 წუთში ფეხით მოსკოვში დიდი პლუსია. ამასთან, ყურადღება უნდა მიაქციოთ ბინების ფართობს, რომელიც არ უნდა აღემატებოდეს: ერთოთახიან 45 მ2-მდე (უკეთესი 36-42 მ2), ოროთახიან 75 მ2-მდე (უკეთესი 65-მდე). 70 მ2), სამოთახიანი ბინები 100 მ2-მდე (უკეთესი 80-90 მ2). „თანამედროვე სერიის პანელური სახლების ბინები ძალიან „გაშვებულია“ ბინების მცირე ფართობისა და ბინის დასრულების მინიმალური ღირებულების გამო. თუ ზემოაღნიშნული მახასიათებლები თანაბარია, ახალ მიკრორაიონში სახლი უფრო სასურველია, ვიდრე ცალკე სახლი არსებული შენობის შუაში. შეგიძლიათ იპოვოთ ობიექტები ინვესტიციისთვის 2 მილიონი რუბლის ფასად. მოსკოვის რეგიონში ერთოთახიანი ბინისთვის და 4,5 მილიონი რუბლიდან. მოსკოვში“, - განაცხადა ექსპერტმა.

რამდენის შოვნა შეგიძლიათ?

ინვესტორისთვის ყველაზე მნიშვნელოვანი კითხვაა, რამდენის შოვნა შეუძლია ამ სქემის განხორციელებით.

იგორ ლებედევი მაგალითს მოჰყავს, რომ ერთი წლის წინ მოსკოვის ჩრდილო-აღმოსავლეთით მდებარე ერთ-ერთ კომპლექსში, გაყიდვების გახსნაზე, ბინის ყიდვა კვ.მ 2300 დოლარად შეიძლებოდა. მ. ახლა მას სთავაზობენ 5500 დოლარად კვ.მ. მ.

ოქსანა დივეევამ, ბლექვუდის ურბანული უძრავი ქონების გაყიდვების დეპარტამენტის დირექტორმა, თქვა, რომ მშენებლობის მზადყოფნის საწყის ეტაპზე ახალ შენობაში ინვესტირებას შეუძლია შემოსავალი გამოიმუშაოს, როგორც ბაზრის ზრდის გამო, ასევე სამშენებლო მზადყოფნის ეტაპის გაზრდით. „ბაზრის ნორმალური განვითარების პირობებში, ზრდა არის დაახლოებით 10-15% წელიწადში, ობიექტის ღირებულების ზრდა, რადგან მშენებლობის მზადყოფნის ეტაპი იზრდება საწყისი მშენებლობის ეტაპიდან ობიექტის სრულ მზადყოფნამდე აღწევს 20% -ს. ", - ამბობს ექსპერტი.

ოლგა მარკოვა ამტკიცებს, რომ ახლა მთავარი წარმატებაა საინვესტიციო ინვესტიცია- მშენებლობის მაღალი სიჩქარე და შედარებით დაბალი ფასი: სწორედ ამ პროექტებზეა ყველაზე დიდი მოთხოვნა, ამ შემთხვევაში ფასი კვ.მ. იზრდება ყოველ სართულზე. „მაგალითად, კვ.მ. მოსკოვში ჩრდილო-აღმოსავლეთ ადმინისტრაციულ ოლქში ეკონომიკის ახალ შენობებში ერთი წლის წინ გათხრების ეტაპზე ეს იყო დაახლოებით 90,000 რუბლი, შემოდგომაზე ფასი გაიზარდა 110,000 რუბლამდე, ზამთარში 140,000 რუბლს, ახლა, როდესაც სახლი უკვე აშენდა, ბინები ბაზარზე იყიდება კვ.მ 170 000 რუბლის ფასად“, - განაცხადა ექსპერტმა.

პორტალი Move.su გისურვებთ, რომ ყურადღებით გაითვალისწინოთ ყველა დადებითი და უარყოფითი მხარე, აწონოთ ყველაფერი და გააკეთოთ სწორი არჩევანი. წარმატებული ინვესტიცია!

კალაჩიხინა ევგენია

როგორიც არ უნდა იყოს ფინანსისტების არგუმენტები სხვა დაფინანსების ინსტრუმენტებთან დაკავშირებით, უძრავი ქონება არის ადამიანის სახლი, მისი სახლი, სადაც ის ცხოვრობს და სადაც ის ზრდის შვილებს. ადამიანს ყოველთვის სჭირდება საცხოვრებელი. მათთვის, ვისაც აქვს უძრავი ქონება, მათ ყოველთვის შეუძლიათ სტაბილური შემოსავლის წყაროს იმედი. ამ სტატიაში შევეცადეთ სისტემატიზებულიყო რაც შეიძლება მეტი ინფორმაცია მისგან შემოსავლის გზების შესახებ. წარმოდგენილია 18 მეთოდის მოკლე მიმოხილვა.

იჯარით შემოსავლის მეთოდები

1) შეიძინეთ ბინა და იქირავეთ დღიურად

უძრავი ქონებით ფულის გამომუშავების ყველაზე პოპულარული გზა. ნებისმიერ ადამიანს კითხვაზე „როგორ გამოიმუშაო ფული უძრავ ქონებაზე“, მაშინვე გიპასუხებთ - იქირავეთ იგი ყოველთვიურად. მოიჯარეებისგან ბევრი შეთავაზებაა - თქვენ მხოლოდ უნდა გაასუფთაოთ ის, რაც თქვენი აზრით შეუსაბამოა. ეს მოიცავს ოთახის დაქირავებას ბინაში ან ჰოსტელში.

Დადებითი:

• ამ მეთოდში კარგია სხეულის მინიმალური მოძრაობა. ერთხელ დამქირავებელთან ხელშეკრულების გაფორმება, შემდეგ კი თვეში ერთხელ მისვლა საცხოვრებლის ფულის მისაღებად.

მინუსები:

• შედარებით დაბალი შემოსავალი. თუ ბინა აიღეთ იპოთეკით და მინიმალური წინასწარი გადახდით, ყოველთვიური იჯარით გაქირავების შემოსავალი ნაკლებად სავარაუდოა, რომ ფარავდეს იპოთეკის გადახდას. იდეალური ვარიანტია, როცა ბინა მემკვიდრეობით მიიღე, ან უბრალოდ ფული გამოიმუშავე ბანკის დახმარების გარეშე.

2) შეიძინეთ ბინა და იქირავეთ დღიურად

თქვენს ბინაში ფულის გამომუშავების უფრო საინტერესო გზა. იგი მოიცავს ბინების თითქმის ყოველდღიურ ჩვენებას, შემოწმებას, გასვლას და დასუფთავებას. ბინის გასაქირავებლად საუკეთესო კონტინგენტი ბიზნესმენები, მოგზაურები არიან. შეუფერებელი კონტიგენტი არის ღამის კლუბის სტუმრები და სხვა მოქეიფეები, რომლებსაც სურთ ბინის დაქირავება კარგი დროის გასატარებლად. მივლინებაში მოსულ ადამიანებს კიდევ რა კარგია ის, რომ ხშირად რჩებიან არა ერთი დღით, არამედ ერთი-ორი კვირით, რაც მაინც ბევრად მომგებიანია მათთვის, ვიდრე სასტუმროში ცხოვრება. ესენი არიან, როგორც წესი, ღირსეული სოციალური სტატუსის მქონე ადამიანები და ყოფნისას არავის უქმნიან პრობლემებს.

Დადებითი:

• უფრო მაღალი შემოსავალი ყოველთვიურ მიწოდებასთან შედარებით.

მინუსები:

• ქონების შესაძლო დაზიანება „არასწორ“ აუდიტორიაში დამკვიდრების შემთხვევაში. საუკეთესო აუდიტორია საქმიანი მოგზაურები და მოგზაურები არიან. ისინი აწვდიან მინიმალურ პრობლემას და ხშირად ქირაობენ საცხოვრებელს ერთ დღეზე მეტ ხანს.
• ბინის რეგულარული დასუფთავება და თეთრეულის რეცხვა

3) იყიდეთ ბინა და იქირავეთ საათობრივად

ბინის ქირაობის ყველაზე აგრესიული ვარიანტი, რაც უზრუნველყოფს მაქსიმალურ შემოსავალს. ამ მეთოდის გამოსაყენებლად სასურველია ნაქირავებლის გვერდით გქონდეთ ოფისი ან სხვა ბინა საცხოვრებლად, ვინაიდან გამუდმებით სირბილი მოგიწევთ მოიჯარეების დასასახლებლად. მეზობლებიც შესაძლოა უკმაყოფილონი იყვნენ საიტზე ხალხის მუდმივი ბრუნვით.

Დადებითი:

• ძალიან მაღალი შემოსავალი. თუ არსებობს ძლიერი სარეკლამო მხარდაჭერა, შეგიძლიათ იქირაოთ ბინა დღის უმეტესი ნაწილისთვის.

მინუსები:

• ქონების შესაძლო დაზიანება საეჭვო აუდიტორიის დასახლების გამო.
• მუდმივად უნდა იყოთ ბინასთან ახლოს, რათა შეძლოთ რეგულარულად შესვლა და გასვლა.
• თეთრეულის უფრო ხშირი გაწმენდა და რეცხვა.
• მეზობლების შესაძლო უკმაყოფილება

4) იყიდეთ ბინა ჰოსტელისთვის

დასავლეთიდან შემოსული ბიუჯეტის სასტუმროს ფორმატი კომფორტულ ბინაში საწოლის დაქირავებას გულისხმობს. საწოლების რაოდენობამ შეიძლება 10-12-ს მიაღწიოს. თუ გახსენდებათ ჰოსტელი, სადაც სტუმრების დიდი რაოდენობაა, მაშინ ეს სულაც არ არის იგივე. ჰოსტელი არის ევროპული დონის ძალიან კარგი რემონტით და ყველანაირი კომფორტით დასახლებული ძირითადად რუსებით. კლიენტების უმეტესობა საქმიანი მოგზაურები და მოგზაურები არიან. ჰოსტელი შესანიშნავი გამოსავალია მათთვის, ვისაც ღამისთევა ესაჭიროება, მაგრამ არ სურს ბინის დღისთვის დიდი თანხის გადახდა. 2015 წლის რეგიონებში ჰოსტელში საწოლის დაქირავება 400-500 რუბლს შეადგენს, ასე რომ თქვენ დამეთანხმებით ბევრად იაფად, ვიდრე ნებისმიერ სასტუმროში და ქირავდება ბინაში.

Დადებითი:

• ძალიან მაღალი შემოსავალი მომხმარებელთა დიდი ბრუნვის გათვალისწინებით
• რეგულარული შემოსავალი საწოლების დიდი რაოდენობის გამო. ზოგიერთი ადგილი კვლავ დასახლებული იქნება, რაც უკვე საშუალებას მოგცემთ იყოთ შავებში.

მინუსები

• ძალიან მაღალი ხარისხის რემონტის საჭიროება. ბებიას ჰოსტელის ვარიანტი ძნელად შესაფერისია. ასევე დაგჭირდებათ რამდენიმე ორსართულიანი საწოლის ყიდვა
• შესაძლოა მეზობლების უკმაყოფილება ხალხის დიდი ბრუნვის გამო
• ასისტენტის ყოლის აუცილებლობა ან მთელი თავისუფალი დრო ამას დაუთმოთ, რადგან. დიდი რიცხვიხალხი დიდ შრომას მოიცავს დასახლებაში, გამოსახლებაზე, დასუფთავებაზე
• მაღალი ხარისხის მუშაობისა და მაქსიმალური შემოსავლისთვის საჭირო იქნება ინდივიდუალური მეწარმის რეგისტრაცია, რომელიც მოგზაურობის ფურცლებს გასცემს სტუმრად.

ჰოსტელების შესახებ კანონში ახლახან გამოქვეყნებული ცვლილება კრძალავს ამისთვის საცხოვრებელი ფართის გამოყენებას. ვაი :(

ჰოსტელებთან თეთრ ფერში მუშაობისთვის მოგიწევთ კომერციული უძრავი ქონების შეძენა.

5) იყიდეთ ქალაქური სახლი და იქირავეთ

Townhouse არის ევროპული დაბალსართულიანი ტიპის საცხოვრებელი, რომელიც ხასიათდება მაღალი საცხოვრებელი კომფორტით. ქალაქური სახლები ხასიათდება მეზობლების მცირე რაოდენობით და მეტროპოლიის დიდი ტერიტორიებიდან მოშორებით. როგორც წესი, ეს არის ცხოვრების მშვიდი იზოლირებული კუთხეები ქალაქის გარეუბანში, ახლად აშენებულ სოფლებში და ტყეებთან ახლოს. ჩვენ გამოვყავით თაუნჰაუსი ჩვეულებრივი ბინისგან განცალკევებით, რადგან მას თავისი მახასიათებლები აქვს. ასევე შესაძლებელია ქირავდება ყოველთვიურად, დღიურად ან საათობრივად.

Დადებითი:

• მოიჯარის უმაღლესი სტატუსი – როგორც უმაღლესი კლასის საცხოვრებელი
• არის ხელახალი განაშენიანების შესაძლებლობა ბინების რაოდენობის გაზრდის მიზნით (სტუდიაში ბინების ჭრა)

მინუსები:

• მოიჯარეების უფრო ვიწრო ბაზარი - საცხოვრებლის გაქირავება შეიძლება დაგჭირდეთ ჩვეულებრივზე დიდხანს

6) შეიძინეთ კოტეჯი/აგარაკზე და იქირავეთ იგი

ვისაც საკუთარი კოტეჯი აქვს, მისგან შემოსავლის ქირის სახით მიღებაც არ არის პრობლემა. ამავდროულად, ხშირია როგორც ყოველთვიური, ასევე ყოველდღიური მიწოდების ვარიანტები. ამავდროულად, უნდა გვახსოვდეს, რომ კოტეჯის ყოველთვიურად დაქირავებისას, კოტეჯის მდებარეობა სატრანსპორტო კვანძებთან შედარებით მნიშვნელოვან როლს ასრულებს, რადგან ამ სახლების უმეტესობა აშენებულია ქალაქის გარეთ.

დიდი კოტეჯების მფლობელებისთვის შესაძლებელია ფართის ნაწილობრივ დაქირავებაც (კოტეჯის ერთ ნაწილში იცხოვროთ დამოუკიდებლად, მეორეში კი იქირაოთ) ან ოთახების მიხედვით.

ასევე არის კოტეჯის დაქირავება წლის გარკვეულ დროს. მაგალითად, ზაფხულში ჩვენ თვითონ ვიცხოვროთ იქ, ზამთარში კი ისე, რომ არ ვიყოთ ცარიელი, რომ მოიჯარეები დავსახლდეთ.

აგარაკზე ფულის გამომუშავების ძალიან ელეგანტური ვარიანტია მისი საახალწლოდ გაქირავება. ალბათ ყველასთვის ცნობილია ამ დღესასწაულისთვის დასასვენებელი ადგილების დაჯავშნის მღელვარება. და დახარჯვა Ახალი წელილამაზ და მყუდრო კოტეჯში - ძალიან კარგი იდეაა. ასევე შეგიძლიათ გააფართოვოთ ვარიანტები - დაქირავება კომპანიებზე სხვადასხვა კორპორატიული ღონისძიებებისთვის.

Დადებითი:

• სტაბილური შემოსავალი - კოტეჯის დაქირავება შეგიძლიათ წლის ნებისმიერ დროს. ეს არის კომფორტული საცხოვრებელი სუფთა ჰაერზე და მეზობლებისგან იზოლაცია.
• ქირავნობის ტიპის ცვალებადობა - კოტეჯის ნაწილის დაქირავება შეგიძლიათ, ოთახების მიხედვით, შეგიძლიათ დაქირავდეთ წლის სხვადასხვა დროს.

მინუსები:

• ყველაზე ხშირად, კოტეჯები მდებარეობს ქალაქგარეთ, ამიტომ მისი ტრანსპორტის მდებარეობა აქ მნიშვნელოვანია.
• ყველაზე დიდი მოთხოვნაა მცირე ფართობის საცხოვრებელზე - 50-80 კვ.მ. მ, როგორც წესი, კოტეჯებს გაცილებით დიდი ფართობი აქვთ. გამოსავალი არის რამდენიმე მოიჯარე.

7) შეიძინეთ ან ააშენეთ მრავალსართულიანი დაბალსართულიანი კორპუსი და იქირავეთ

მათთვის, ვისაც აქვს მნიშვნელოვანი კაპიტალი, რა თქმა უნდა, მათ უკვე დააფასეს ინვესტიციის უპირატესობა საცხოვრებელი კორპუსები. ამასთან, აქ შესაძლებელია ერთგვარი მომგებიანი სახლის შექმნა, სადაც ყველა ბინა გაქირავდება ქირავნობის პრინციპით. მშენებლობა და შემოსავალი ასეთი სახლებიდან ცალკე სტატიის თემაა. რაც შეეხება ასეთი სახლის ღირებულებას, არსებობს ბიუჯეტის საცხოვრებლის აშენების ვარიანტები, მაგალითად, იგივე LSTK-დან. ყველაზე რთული ამ მეთოდით არის შესაფერისი მიწის პოვნა მოსახერხებელი სატრანსპორტო გადასასვლელით, ჭაბურღილით და საკმარისი კაპიტალის ხელმისაწვდომობით.

Დადებითი:

• მაღალი შემოსავალი - ნაქირავებ ბინების დიდი რაოდენობა უზრუნველყოფს სტაბილურ შემოსავალს არასრული დასახლების შემთხვევაშიც კი.

მინუსები:

• მაღალი საწყისი საინვესტიციო ღირებულება;
• შესაძლებელია თუ არა შესაფერისი მიწის ძებნა დიდი ხნის განმავლობაში? თუ მშენებლობა იგეგმება.

8) შეიძინეთ ქონება საზღვარგარეთ და იქირავეთ გარანტირებული ქირით

უცხოური უძრავი ქონება უკვე დიდი ხანია იბრძვის თავისით ხელსაყრელი პირობებირუსი ინვესტორები ყველა ზოლის, პატარადან დიდამდე. გაჩნდა მოსაზრება, რომ უძრავი ქონების დასავლური ბაზარი უფრო საიმედო და ამავე დროს უფრო მომგებიანია.

როგორ გამოვიმუშავოთ ფული უცხოურ უძრავ ქონებაზე რუსეთში ცხოვრებისას? უმარტივესი რამ არის მისი ყიდვა ხელშეკრულების გაფორმებით გარანტირებული იჯარით დაბრუნება . (მაშასადამე, მეთოდი პირველად საფრანგეთში გამოჩნდა.) რა არის ეს მექანიზმი? თქვენ ყიდულობთ ქონებას საზღვარგარეთ, აწვდით მას თქვენი შეხედულებისამებრ და დეველოპერის შვილობილი კომპანია გაქირავებთ მას (ფაქტობრივად, ეს არის მმართველი კომპანია) და გიხდით საკომისიოს, ქვეყნიდან გამომდინარე, ღირებულების 2-6% წელიწადში. საცხოვრებელი. ამ მეთოდის კარგია ის, რომ თქვენ არ გჭირდებათ გამქირავებელთა შერჩევა და სხვა ორგანიზაციული საკითხები, ხოლო უცხოური უძრავი ქონების სანდოობა ნაკლებად სავარაუდოა, რომ ვინმეს ეჭვს შეუქმნას.

უძრავი ქონება საზღვარგარეთ წარმოდგენილია ყველაზე მრავალფეროვანი - ეს არის ვილები, აპარტ-სასტუმროები, მინი-სასტუმროები, ბინები, ჩვეულებრივი ბინები, სახლები ზღვის სანაპიროზე. გარკვეულ ქვეყნებში კურორტებზე მაღალი მოთხოვნის გათვალისწინებით, ასეთი ობიექტები ნაკლებად სავარაუდოა, რომ ცარიელი იყოს. უცხოურ უძრავ ქონებაში ინვესტიციის კიდევ ერთი მნიშვნელოვანი უპირატესობა ის არის, რომ მისი ფასი გაცილებით დაბალია, ვიდრე მაგალითად მოსკოვში.

Დადებითი:

• ფუნდამენტური საინვესტიციო ინსტრუმენტი - ყველა ინვესტორი დიდიდან პატარამდე ინვესტირებას (ან ოცნებობს ინვესტირებაზე) თავისი ფულის ნაწილს საზღვარგარეთ უძრავ ქონებაში. ის საიმედო და პერსპექტიულია.
• გარანტირებული ქირის მეშვეობით რუსეთში ყოფნისას მეტი შემოსავლის მიღების შესაძლებლობა.

მინუსები:

• სასურველია უცხო ენის (მინიმუმ ინგლისური) ცოდნა;
• უძრავი ქონების შეძენის ადგილზე გამგზავრების აუცილებლობა;
• მცირე ინფორმაციაა იმ ქვეყნის სამართლებრივ და საკანონმდებლო ასპექტებთან დაკავშირებით, სადაც ქონება შეძენილია.

9) იყიდეთ ოთახი რუსულ ბინაში და იქირავეთ

ჩართულია რუსული ბაზარიუძრავი ქონება თანდათან იძენს პოპულარობას ბინები. ეს ძალიან მოგვაგონებს წინა პუნქტს, მაგრამ მხოლოდ შემთხვევა ხდება რუსეთში, შესაბამისი, ნაცნობი სოციალური სიტუაციით. ბინები ჩვეულებრივ აპარტამენტებს წააგავს, მაგრამ უკვე მორთული ინტერიერით. ასევე აქ არის ყველა სერვისი, როგორც სხვა უცხოურ სასტუმროებში - კონსიერჟის სერვისი, საკვების მიტანა ნომერში და სხვა. მათ შესახებ დამატებითი დეტალები დაიწერა ცალკე სტატიაში.

Დადებითი:

• რუსული ბინების ღირებულება უფრო იაფია, ვიდრე იმავე ზომის ბინები;
• ძალიან მაღალი მომსახურება ევროპული უცხოური სასტუმროების დონეზე;
• იდეალური ადგილმდებარეობა დამატებითი ბინისთვის;
• ტერიტორიის მაღალგანვითარებული ინფრასტრუქტურა - მიმდებარედ (და ხშირად თავად შენობაშიც) არის რესტორნები, ბარები, ფიტნეს ცენტრები, სილამაზის სალონები და ა.შ.;
• ქირავნობის შესაძლებლობა მმართველი კომპანია, რომელიც თავად გაუმკლავდება მოიჯარეების დასახლებას თქვენს ოთახში.

მინუსები:

• ობიექტი, რომელიც საკმარისად არ არის შესწავლილი კანონმდებლობის თვალსაზრისით, კერძოდ, კანონები 214-FZ და რიგი სხვა სამართლებრივი შეზღუდვები ჯერ კიდევ არ გამოიყენება მასზე.
• ბინები არის არასაცხოვრებელი ფართი, შესაბამისად, მასში რეგისტრაცია შეუძლებელია.
• წინა პუნქტიდან გამომდინარეობს, რომ ბინები შეიძლება იყოს მხოლოდ მეორე და შემდგომი საცხოვრებელი, რომელიც ხელმისაწვდომია მოსახლეობის ძალიან ცოტა სეგმენტისთვის.
• ჯერ კიდევ არ არის საკმარისი შეთავაზებები ბაზარზე, ძირითადად მოსკოვის რეგიონში.

10) იყიდეთ კომერციული არასაცხოვრებელი ფართი და იქირავეთ

კომერციული უძრავი ქონება გამორჩეულია ინვესტიციის თემაში. კომერციული უძრავი ქონება წარმოდგენილია მრავალფეროვანი ობიექტებით - საწყობებით (თბილი და ცივი), სამრეწველო ფართები, არასაცხოვრებელი ფართები საცხოვრებელი კორპუსის პირველ სართულზე, ტერიტორიები სავაჭრო ცენტრებში, სარდაფები, კომუნალური ოთახები, ცოკოლები და სხვა. რატომ აკეთებენ ადამიანები ინვესტიციებს ასეთ უძრავ ქონებაში? პასუხი მარტივია - მასზე დიდი მოთხოვნაა. მცირე ბიზნესი არის ჩვენი ქვეყნის ეკონომიკის ხერხემალი, ამიტომ მეწარმეების დიდი ნაწილი რეგულარულად ეძებს ადგილებს, სადაც ტრაფიკი უფრო მაღალია, ან სადაც იაფია, ან უბრალოდ ახალი პუნქტების გასახსნელად.

Დადებითი:

• სტაბილური შემოსავალი. ეკონომიკური ვარდნის პირობებშიც კი, თქვენ შეგიძლიათ დროებით დათმობებზე წახვიდეთ მოიჯარეებზე, სანამ ისინი განაგრძობენ შენობების დაქირავებას.
• მიწოდების ვარიანტების დიდი არჩევანი - შენობა შეიძლება დაიყოს რამდენიმე და გაქირავდეს ნაწილებად, რასაც ბევრი წარმატებით ახორციელებს.
• საცხოვრებელი უძრავი ქონებისგან განსხვავებით, კომერციული ობიექტების ფართობი შეიძლება იყოს ასობით და ათასობით კვადრატული მეტრი, რაც, შესაბამისად, მნიშვნელოვნად აისახება შემოსავალზე.

მინუსები:

• შესაძლებელია დიდი ბაზრის არეულობა კომერციული უძრავი ქონებაკრიზისის დროს.
• შეიძლება რთული იყოს მოიჯარეების პოვნა დიდი ფართობისთვის.

11) შენობის ხელახალი დაგეგმვა მცირე ფართობის რამდენიმე ცალკეულ იზოლირებულ შენობაში დაშლით მათი შემდგომი იჯარით.

მეთოდი ეფუძნება იმავე ობიექტში იზოლირებული ბინების რაოდენობის გაზრდას, მარტივად რომ ვთქვათ, თქვენ გაქვთ ერთოთახიანი ბინა - შეგიძლიათ იქირაოთ ის, როგორც არის, ან შეგიძლიათ გააკეთოთ რემონტი და დაყოთ იგი 2 იზოლირებულ სტუდიად. ბინები და ქირავდება თითოეულ მათგანს ცალკე ობიექტად, რაც მომგებიანობის თვალსაზრისით დაახლოებით ერთნახევარჯერ აღემატება ჩვეულებრივი ბინის ქირას.

ხელახალი განვითარება შეიძლება განხორციელდეს სხვადასხვა ობიექტებში -1, 2, 3x ოთახიანი ბინები, კოტეჯები, ქალაქური სახლები. ასეთი ცვლილებების ნებართვის კუთხით არის გარკვეული დახვეწილობა, მაგრამ ყველა მათგანი, როგორც წესი, ძნელი მოსაგვარებელი არ არის.

Დადებითი:

• გაზრდილი შემოსავალი რამდენიმე იზოლირებული და დაუკავშირებელი საცხოვრებელი ერთეულის ფორმირების გამო

მინუსები:

• შეკეთების საჭიროება, განახლების კოორდინაცია

12) იყიდეთ ავტოფარეხი / ყუთი / პარკინგი და იქირავეთ

ამის შესახებ ცალკე სტატიაში დაიწერა (იხ.). ეს მეთოდი მათთვისაა, ვისაც არ აქვს დიდი თანხა, მაგრამ, მიუხედავად ამისა, სურს შეიძინოს სულ მცირე უძრავი ქონება. შეგიძლიათ შეიძინოთ ავტოფარეხები, ავტოფარეხების ყუთები, პარკინგის ადგილები მიწისქვეშა ავტოსადგომებზე.

Დადებითი:

• დაბალი ფასი - რეგიონებში ზოგიერთი ობიექტის შეძენა შესაძლებელია 200-250 ათასი რუბლიდან.

მინუსები:

• დაბალი შემოსავალი.

უძრავი ქონების გაყიდვაზე დაფუძნებული მეთოდები

13) იყიდე მიწა და მერე გაყიდე უფრო მეტად

უძრავი ქონების ინვესტიციით ფულის გამომუშავების ერთ-ერთი ყველაზე მარტივი გზა მიწის ყიდვაა. შეგიძლიათ იყიდოთ მიწა, გააჩეროთ ის ცოტა ხნით ისე, რომ მის შესანარჩუნებლად რაიმე ძალისხმევა არ გააკეთოთ და შემდეგ, ზრდის შემდეგ, გაყიდოთ იგი მომგებიანად.

თქვენ ასევე შეგიძლიათ შეძენილ ნაკვეთზე ააშენოთ სახლი, აგარაკი ან თუნდაც ქალაქის სახლი და შემდეგ გადახედოთ გარემოებებს - ან გაყიდოთ დასრულებული საცხოვრებელი, საწყისი ხარჯებიდან მნიშვნელოვანი სარგებელის მიღების შემდეგ, ან იქირაოთ.

Დადებითი:

• დიდი არჩევანი მიწის ნაკვეთებინებისმიერი ტიპის
• მიწა მოითხოვს მინიმალურ ყურადღებას, თუ თქვენი მიზანია მიწის დაკავება ზოგიერთისთვის და გაყიდვა გაძვირებული.

მინუსები:

• ყველაზე ხშირად, მიწის შეძენა ხდება მასზე სახლების შემდგომი მშენებლობისთვის, რაც, შესაბამისად, მოითხოვს ახალ ხარჯებს და სამშენებლო უნარებს (მინიმუმ ზედაპირულ)

14) შეიძინეთ ბინა მშენებლობის საწყის ეტაპზე და გაყიდეთ სახლის ექსპლუატაციაში აყვანის შემდეგ

ეს მეთოდი გულისხმობს უძრავი ქონების შეძენას, მაგალითად, საცხოვრებელ კორპუსში, მშენებლობის ადრეულ ეტაპზე. შენ შეგიძლია აიღო ორივე აგების თავიდანვე, ე.ი. გათხრის ეტაპზე ან მის შემდგომ ეტაპებზე. რაც უფრო ადრე იყიდით ბინას მშენებლობის ადრეულ ეტაპზე, მით უფრო მაღალი იქნება მარკირება საბოლოოდ ამ ბინის ექსპლუატაციაში შესვლისას.

სახლის ექსპლუატაციაში შესვლის შემდეგ შესაძლებელია შეძენილი ბინის გაყიდვა, საწყისი ინვესტიციის ოდენობას შორის სხვაობა ზოგ შემთხვევაში შეიძლება 60-80%-მდეც მიაღწიოს, მაგრამ მოლოდინს ასევე საშუალოდ 1,5-2 წელი დასჭირდება. . გასათვალისწინებელია ისიც, რომ რუსეთში არსებობს დაუმთავრებელი მშენებლობის მაღალი რისკი, მიუხედავად იმისა, რომ 214 ფედერალურ კანონში მნიშვნელოვანი ცვლილებებია შეტანილი. არის შანსი არ მიიღოთ სასურველი ბინა. ამიტომ, ყველაზე უსაფრთხო და რაც მთავარია, სწრაფი გზამოგება არის ბინის ყიდვა მშენებლობის ბოლო ეტაპებზე, მაგალითად, სახურავის მშენებლობის ეტაპზე.

Დადებითი:

• არ არის საჭირო ბინადრების გადაადგილება და განსახლება. აუცილებელია მშენებლობის გარკვეულ ეტაპზე ფულის ინვესტიცია, შემდეგ კი ბინის გაცილებით მაღალ ფასად გაყიდვა.
• მაღალი შემოსავალი უძრავი ქონების, ასევე სამშენებლო მასალების ზოგადი დაფასების გამო

მინუსები:

• არსებობს წარუმატებლობის რისკი.

15) იყიდეთ ბინა ცუდ მდგომარეობაში, გააკეთეთ რემონტი და გაყიდეთ უფრო ძვირად

უძრავი ქონების ინვესტიციების კაპიტალიზაციის კიდევ ერთი პოპულარული მეთოდი არის უძრავი ქონების შეძენა ცუდ მდგომარეობაში. ხდება ისე, რომ ბინაში ცხოვრობდნენ დაბალი სოციალური ფენის ადამიანები (ნარკომანები, მთვრალები და ა.შ.), რომელთა ცხოვრებაც ბინაში აისახა - ყველგან ჭუჭყიანი, გახეხილი და გაცვეთილი კედლები, ძლივს ცოცხალი სანტექნიკა, უსიამოვნო სუნი, დაზიანებულია. ავეჯი და ა.შ. არის შემთხვევებიც, როდესაც ბინები იყიდება მას შემდეგ, რაც პენსიონერები იქ ცხოვრობენ მრავალი წლის განმავლობაში (აქედან გამომდინარეობს ტერმინი „ბებიის ვარიანტი“), რაც ასევე კვალს ტოვებს ბინის მდგომარეობაზე. ეს სერია მოიცავს ძალიან ძველ უძრავ ქონებას, რომლის სიცოცხლემ შეიძლება მიაღწიოს მრავალ ათწლეულს.

ასეთი ბინები განსაკუთრებულ ინტერესს იწვევს, რადგან იქ მაღალი ხარისხის რემონტის გაკეთების შემდეგ, შეგიძლიათ ბინის ფასი საშუალო საბაზრო ღირებულებამდე გაზარდოთ. და თუ ასეთი ბინა მდებარეობს ცენტრში - მაშინ უფრო მაღალი საშუალო ფასიბაზრის მიხედვით. რემონტის გაკეთების შემდეგ და ბინის ღვთაებრივ ფორმაში მოყვანის შემდეგ, შეგიძლიათ დაიწყოთ მისი ყოველთვიური, ყოველდღიური ან უბრალოდ გაყიდვით გაქირავება.

Დადებითი:

• რემონტის შემდეგ შეგიძლიათ მიიღოთ სტაბილური შემოსავალი როგორც ყოველთვიურად, ასევე მარტივად, დარჩეთ დიდ პლიუსში ამ ბინის გაყიდვისას.

მინუსები:

• სარემონტო ხარჯები
• პრობლემური საცხოვრებლის ძიებას დრო სჭირდება, ასეთი შეთავაზებები ბაზარზე არც ისე ბევრია და ბევრი რეალტორი ნადირობს მათზე.

16) იყიდეთ დაგირავებული ან ჩამორთმეული ქონება დაბალ ფასად და გაყიდეთ უფრო მაღალ ფასად

სესხების გაცემისას ბანკები ხშირად გირაოს სახით იღებენ მსესხებლის ქონებას. ზოგჯერ ისეც ხდება, რომ მსესხებელი ვერ იხდის. შემდეგ გირავნობა მთლიანად გადადის ბანკში და ის ცდილობს გაყიდოს იგი ყველაზე ხელსაყრელ ფასებში, თუ მხოლოდ ამ ობიექტიდან ფულის დაბრუნებას (იმ თანხას, რომელიც მსესხებელს ემართება). სატენდერო პროცედურა საკმაოდ დამაბნეველია და დრო სჭირდება ყველა დახვეწილობის გასარკვევად.

Დადებითი:

• შეგიძლიათ იპოვოთ უძრავი ქონება ბაზარზე რამდენჯერმე იაფად

მინუსები:

• დრო სჭირდება ობიექტის ძიებას და რეკლამის რეგულარულ მონიტორინგს.
• შეძენა გირაოხორციელდება ნაღდი ფულით, აქ დამატებითი იპოთეკა არ არის გათვალისწინებული

17) ააშენეთ სახლი ნულიდან და გაყიდეთ მშენებლობის შემდეგ

შეგიძლიათ ააშენოთ როგორც სახლები, ასევე კოტეჯები, მცირე კორპუსები (საკმარისი კაპიტალით), ქალაქური სახლები.

Დადებითი:

• მაღალი შემოსავალი მშენებლობის წარმატებით დასრულებისა და ობიექტის რეალიზაციის შემთხვევაში;
• ობიექტის თავად გამოყენების უნარი ( დასასვენებელი სახლიყველა ქალაქის მაცხოვრებლის ოცნებაა.

მინუსები:

• თქვენ უნდა იყოთ მშენებლობის "თემაში", საიტის არჩევიდან ინტერიერის გაფორმებამდე.
• დააკვირდით მშენებლობის მიმდინარეობას, თუ იყენებთ მშენებლების დაქირავებას.

არა ტრივიალური გზები:

18) გამოიყენეთ გადაზიდვის კონტეინერი, როგორც სახლი

რუსეთისთვის გარეუბნების საცხოვრებლის შედარებით ახალი ფორმატი, რომელიც გარკვეულწილად მოგაგონებთ ჩვეულებრივ ცვლის სახლებს, მაგრამ უფრო კომფორტული. ეს არის ყველაზე ხელმისაწვდომი სახლი, რომლის აშენებაც შეგიძლიათ. მაგრამ აქ არაფრის აშენება არ მოგიწევთ და ეს კიდევ ერთი პლუსია, საკმარისია შემოტანა ზღვის კონტეინერი მაგალითად, 20 ან 40 ფუტი, განახორციელეთ რემონტი შიგნით (იხ. სურათი), დააკავშირეთ კომუნიკაციები - შემდეგ შეგიძლიათ იქ იცხოვროთ თავად, ან შეგიძლიათ იქირაოთ კიდეც, თუ საიტი მდებარეობს მთავარი სატრანსპორტო მარშრუტების მახლობლად.

ასეთი სახლისთვის შესაფერისია გამოყენებული კონტეინერიც კი, რომლის ღირებულება არ აღემატება 100000 რუბლს. შიდა და გარე დასრულება, პლუს დამაკავშირებელი კომუნიკაციები დაახლოებით 50-80 ათასი რუბლია. და სახლი მზად არის. ყველაზე საინტერესო ის არის, რომ მომავალში მისი გადატანა სხვა საიტზეც შეიძლება.

წარმოიდგინეთ სიტუაცია. Შენ იყიდე მიწის ნაკვეთიდა დაიწყე მშენებლობა. თქვენ გინდათ იყოთ სამშენებლო მოედანზე, ან იქნებ თავად იმუშავოთ მშენებლად. ასეთი კონტეინერი შესაფერისია მშენებლობის ეტაპზე დროებითი საცხოვრებლად. მომავალში, კონტეინერის ტრანსპორტირება შესაძლებელია სხვა ადგილზე.

რაც შეეხება ინვესტორების ინტერესს, როგორც უკვე ვთქვით, სახლი, რომელშიც შესაძლებელია ასეთი კონტეინერის გადაკეთება, შეიძლება გაქირავდეს, თუ ლამაზ დასრულებას გააკეთებთ. შესაძლოა, ასეთი საცხოვრებლის დაქირავება სხვა სახლებთან შედარებით იაფი დაჯდება, მაგრამ საკმაოდ ბევრია, ვისაც სურს საცხოვრებლის რაც შეიძლება ნაკლები გადახდა. ეს ვარიანტი იდეალურია მათთვის, ვინც მზად არ არის ბევრი გადაიხადოს ქირა.

ასევე ღირს ამ ვარიანტის განხილვა. დავუშვათ, რომ მიწის ნაკვეთი იყიდეთ, შესაძლოა, სესხითაც კი, მაგრამ ჯერ არ ხართ მზად ასაშენებლად. განათავსეთ იქ გადაზიდვის კონტეინერი, გააკეთეთ მცირე შეკეთება და გადაეცით. შემოსული თანხა მოხმარდება სესხის დაფარვას ან შემდგომ მშენებლობას.

Დადებითი:

• ძალიან იაფი საცხოვრებელი;
• კრეატიული დიზაინის შექმნის შესაძლებლობა როგორც შიგნით, ასევე გარედან.

მინუსები:

• თუ გავითვალისწინებთ ასეთი საცხოვრებლის მიწოდებას, მაშინ ყველა არ დათანხმდება აქ ცხოვრებას. თუმცა, თუ რემონტის დროს გამოიყენებთ ფანტაზიას და კრეატიულობას, მაშინ ამის თავიდან აცილება შეგიძლიათ.

გამოკითხვა: რა არის საუკეთესო ქონება ინვესტირებისთვის?

საკმაოდ ბევრ ბინას ახალ კორპუსებში ყიდულობს ხალხი შემდგომი გასაყიდად. სქემა ცნობილია: შენ იღებ საცხოვრებელს გათხრების ეტაპზე, ყიდი უკვე დასრულებულს, მისი ფასი იატაკებთან ერთად იზრდება. არის კიდევ ერთი დახვეწილობა - სწორ დასრულებას ასევე შეუძლია გაზარდოს უძრავი ქონების ღირებულება.

რა თქმა უნდა, ბევრი რამ არის დამოკიდებული თავად ბინის სტატუსზე. მაგალითად, ელიტაში აზრი არ აქვს რემონტის გაკეთებას, ეს არანაირად არ იმოქმედებს საცხოვრებლის ლიკვიდობასა და ღირებულებაზე, რადგან ახალი მფლობელირა თქმა უნდა შეიცვლება მისი გამოჩენა "თავისთვის". ელიტის მყიდველები, როგორც წესი, ორიენტირებულნი არიან ექსკლუზიურზე, ამიტომ ურჩევნიათ დასრულება დამოუკიდებლად, სპეციალიზებული დიზაინის სააგენტოების თანამშრომლობით. მაგრამ "ეკონომიკის" და "ბიზნესის" სეგმენტებში რემონტი ნამდვილად შეიძლება იყოს კარგი ინვესტიცია.

ჭამე ძირითადი წესებირომ თქვენ უნდა დაიცვას, რათა რემონტი წავიდეს ბინაში მომავალში. „ყველაზე მნიშვნელოვანი არის სამუშაოს შესრულება მაღალი ხარისხით და ინტერიერის დიზაინი ნეიტრალურად, რათა დააკმაყოფილოს პოტენციური მყიდველების მაქსიმალური გემოვნება“, - აფრთხილებს მარია ლიტინეცკაია. აღმასრულებელი დირექტორიმეტრიუმის ჯგუფი.

რა რემონტია საჭირო

ასე რომ, დასრულება. მნიშვნელოვანია, რომ აქ არ გადააჭარბოთ, დაიცვან ოქროს შუალედი. უმჯობესია ყურადღება გაამახვილოთ კლასიკურ სტილზე. შესაბამისად, რემონტი უნდა გახდეს ავეჯის და დეკორაციის უნივერსალური საფუძველი საუკეთესო გადაწყვეტილება- მსუბუქი გლუვი კედლები (ყოველგვარი ყვავილების, სტიკოსა და ნახატების გარეშე). თქვენ არ უნდა გააკეთოთ ექსკლუზიური დასრულება, ამან შეიძლება შეზღუდოს წრე პოტენციური კლიენტები. დაივიწყეთ ძალიან ნათელი დეკორის ელემენტები, ძალიან მიმზიდველი ფერები და ინტერიერის დეტალები, დიზაინის ექსპერიმენტები. ასევე მისაღებია ყავისფერი, თეთრი და კრემისფერი ნეიტრალური ჩრდილები, რადგან მათ კარგად უხდებათ განსხვავებული ტიპებიავეჯი.

იატაკისთვის, იქნება ეს პარკეტი თუ ლამინატი, ასევე უმჯობესია აირჩიოთ ნატურალური ტონალობა დახვეწილი მოზაიკის, ჰერინგბონის და მსგავსი ნაჭრების გარეშე. თქვენ შეგიძლიათ აიღოთ ფონი ფერწერისთვის მკვრივი უქსოვი ფუძით, რადგან მათ აქვთ მცირე გამაძლიერებელი ეფექტი. ეს ღირებული ხარისხი, რადგან სახლი კიდევ ორიოდე წლით შემცირდება. გარდა ამისა, არ იქნება რთული ინტერიერის შეცვლა, თუ ძველი ფერი დაიღალა და ბავშვებს შეუძლიათ შიშის გარეშე დახატონ ასეთ კედლებზე.

„უძრავი ქონების ღირებულების შემცირება და გაყიდვაში მნიშვნელოვნად შეფერხება შეიძლება ასევე კრეატიული გადაწყვეტილებებიმფლობელები“, - ამბობს Best-Novostroy-ის დირექტორთა საბჭოს თავმჯდომარე ირინა დობროხოტოვა. მაგალითად, არავითარ შემთხვევაში არ უნდა გააკეთოთ ხელახალი განვითარება მზიდი კედლების ან ტიხრების დანგრევით (განსაკუთრებით პირველ სართულებზე), ასევე სველი ადგილების გადატანა. მაშინაც კი, თუ შემოვლითი გზით შესაძლებელი იყო BTI-ში დამტკიცების მიღება საეჭვო განლაგებისთვის, ნებისმიერი გადაუდებელი შემთხვევის შემთხვევაში (იქნება ეს მეზობლის ბინის ყურე თუ კედლების ჩამონგრევა), ყველა დამტკიცება გაუქმებულია და გამოცხადებულია. უკანონო. რა თქმა უნდა, არცერთი მყიდველი არ დათანხმდება ასეთ დატვირთვას.

რა ჯობია არ დაზოგო

მოკრძალებული ბიუჯეტითაც კი შეძლებთ ბინა გადააქციოთ კომფორტულ სახლად, თუ გამოიჩენთ ფანტაზიას და გამომგონებლობას. გამოიყენეთ პატარა ხრიკები - მაგალითად, დაბალი ხარისხის კედლების მქონე ოთახებისთვის აირჩიეთ სქელი ფონები ცხელი ტექსტურირებული ჭედურით, რომელიც დამალავს შესაძლო დეფექტებს. გაჭიმვის ჭერი ასევე შესანიშნავია შენობის შეცდომების დასაფარად. და ისეთი პრობლემური და შრომატევადი სამუშაოების გარეშე, როგორიც არის იატაკის მოპირკეთება და დამონტაჟება, სავსებით შესაძლებელია.

ბინა უფრო ძვირი გამოიყურება, თუ დაამონტაჟებთ მყარ კარებს, ტუალეტებს აღჭურავთ მაღალი ხარისხის სანტექნიკით. ამავდროულად, ექსცესები მოოქროვილი მიქსერების სახით სრულიად არასაჭიროა. მაგრამ უძრავი ქონების მყიდველები, როგორც წესი, ყურადღებას აქცევენ შენობაში გაცხელებული იატაკის არსებობას, საინჟინრო კომუნიკაციები, ტელევიზორის ანტენები, წყლის და ჰაერის ფილტრები.

რამდენის შოვნა შეგიძლიათ

და აქ არის კიდევ ერთი რამ, რაც მნიშვნელოვანია იცოდეთ: უმჯობესია საერთოდ არ დაიწყოთ რემონტი, თუ ამისთვის საკმარისი თანხა არ არის. რეალტორები ამტკიცებენ, რომ მყიდველებისთვის იმ შენობების ჩვენება, სადაც რემონტი შეჩერებულია, რამდენჯერმე ამცირებს გაყიდვის შანსებს. მაშინ ჯობია გაყიდვა საერთოდ დასრულების გარეშე.

მაგრამ თუ სწორად გააკეთებთ იაფ რემონტს, არის შანსი არა მხოლოდ დაფაროთ ხარჯები, არამედ კარგი ფულიც გამოიმუშაოთ. ეკონომიკის კლასში, Metrium Group-ის მიხედვით, მოსკოვის ერთოთახიანი ბინა დეკორაციით შეიძლება გაიყიდოს 0,5-1 მილიონ რუბლამდე. უფრო ძვირია, ვიდრე მსგავსი საცხოვრებელი დამთავრების გარეშე. "ბესტ-ნოვოსტროის" ექსპერტები ადასტურებენ: სათანადო რემონტით, შეგიძლიათ იმედი გქონდეთ ბინის ფასის საშუალოდ 20%-ით ზრდაზე.