ნებისმიერ სახელმწიფოში იპოთეკური ბაზარი მისი ფინანსური სისტემის განუყოფელი ნაწილია. ეს არის საცხოვრებლის შეძენა ნასესხები სახსრებით ბევრი ადამიანისთვის საბინაო პრობლემის მოგვარების ერთადერთი ვარიანტია. ბაზრის ინდიკატორების, მისი განვითარების პერსპექტივების ნავიგაციისთვის და, შესაძლოა, პროგნოზების გასაკეთებლად, მნიშვნელოვანია ძირითადი ცნებების გაგება. მოდით უფრო დეტალურად განვიხილოთ, როგორია იპოთეკის ბაზარი 2019 წელს, როგორ ჩამოყალიბდა ის რუსეთის ფედერაციაში და როგორია მისი საქმიანობის შედეგები ამ მომენტისთვის.

იპოთეკური ბაზარი არის სამი ძირითადი კომპონენტის ან ელემენტის ურთიერთდაკავშირებული სისტემა:

• იპოთეკური სესხები;
• კომერციული და საცხოვრებელი უძრავი ქონება;
• იპოთეკური ფასიანი ქაღალდები.

იპოთეკური სესხების ბაზარი კლასიფიცირებულია, როგორც პირველადი, ხოლო იპოთეკური სესხის ფასიანი ქაღალდები, როგორც მეორადი.

მოდით გავაანალიზოთ თითოეული კონცეფცია უფრო დეტალურად.

პირველადი იპოთეკური ბაზარი გულისხმობს მსესხებელსა და გამსესხებელს შორის ურთიერთობას, რომლის საფუძველია საკრედიტო ვალდებულებების შესრულება.

პირველადი იპოთეკური ბაზრის მონაწილეები:

• ბანკები;
• ფიზიკური და იურიდიული პირები (მსესხებლები);
• ფინანსური კომპანიები, რომლებიც გასცემენ იპოთეკურ სესხებს, მაგრამ არ გააჩნიათ საბანკო სტრუქტურის სტატუსი.

ბანკები, მაქსიმალური მოგების მოპოვების გარდა, მიზნად ისახავს საკრედიტო რესურსების ან სახსრების მუდმივი განახლების მიზანს, რომელიც შეიძლება დაუყოვნებლივ იყოს მიმართული ახალი საბინაო სესხების გაცემაზე. ეს მიზანი მეორადი იპოთეკური ბაზრის ფუნქციონირებით ხორციელდება.

მეორადი ბაზარი

ის ვაჭრობს იპოთეკებით უკვე გაცემულ სესხებზე. დასკვნა ის არის, რომ ბანკი, რომელმაც გამოუშვა იპოთეკა, გასცემს იპოთეკით უზრუნველყოფილ ფასიან ქაღალდებს და შემდეგ ყიდის მათ სხვა ინვესტორებზე. ეს არის მეორადი ბაზარი, რომელიც შესაძლებელს ხდის მნიშვნელოვანი სახსრების დაგროვებას და მათ იპოთეკური სესხის სფეროში გადატანას.

თავად ბაზარი ასევე იყოფა პირველად და მეორადად. პირველ ეტაპზე ფასიანი ქაღალდები თავდაპირველად განთავსდება კრედიტორ მონაწილეთა შორის, ხოლო მეორე ეტაპზე იწყება მათი მოძრაობა (ბრუნვა). მეორად ბაზარზე მოზიდული ფასიანი ქაღალდების ღირებულება არ ცვლის მათ ღირებულებას ზევით, არამედ მხოლოდ ქმნის მათი ლიკვიდობისა და მოთხოვნის რეგულირების მექანიზმს.

უძრავი ქონების ბაზარი არის იპოთეკური სესხების და იპოთეკური ფასიანი ქაღალდების ბაზრების არსებობის მთავარი მიზეზი. აქ ტარდება უძრავი ქონების ყიდვა-გაყიდვის ოპერაციები, რომელთა გირავნობა კრედიტორებთან მეორადი და პირველადი იპოთეკური ბაზრების ფუნქციონირების საშუალებას იძლევა.

სამივე ელემენტის ურთიერთქმედება საკმაოდ მარტივია:

1. მომავალი მსესხებელი წარუდგენს განცხადებას შერჩეულ ბანკში.
2. ბანკი აფასებს სესხის გაცემის მიზანშეწონილობას მისი გადახდისუნარიანობის ანალიზისა და მოთხოვნების დადგენილ ჩამონათვალთან შესაბამისობის საფუძველზე.
3. გამოითვლება სესხის მაქსიმალური თანხა და ვალის დაფარვის ვადა.
4. უძრავი ქონების გამყიდველთან სასესხო ხელშეკრულების, იპოთეკის და ნასყიდობის ხელშეკრულების დადების შემდეგ ბანკი ქმნის ფასიანი ქაღალდების პირველად ბაზარს.
5. სხვა ინვესტორებზე იპოთეკის გადაცემით, ბანკი ქმნის მეორად ბაზარს იპოთეკით მხარდაჭერილი ფასიანი ქაღალდებისთვის.

უძრავი ქონებით უზრუნველყოფილი ახალი სესხების გაცემის შემდეგ ციკლი მეორდება.

იპოთეკური ბაზრის ისტორია რუსეთში

რუსეთის ფედერაციის იპოთეკური ბაზარი მის თანამედროვე ფორმატში შედარებით ახალგაზრდაა, როგორც გასული საუკუნის 90-იან წლებში გაჩნდა. პირველივე იპოთეკური სესხი გაიცა ელისაბედის მეფობის დროს, როდესაც რუსეთის იმპერიის ბანკებმა სესხი მისცეს ელიტას საცხოვრებლის შესაძენად.

რევოლუციამდელ რუსეთში საბინაო სესხების გაცემის მასშტაბი არ იყო მასიური, მაგრამ საბანკო მომსახურების ეს სფერო აქტუალური იყო ბოლშევიკების ხელისუფლებაში მოსვლამდე.

საბჭოთა პერიოდში, ბუნებრივი მიზეზების გამო, ქვეყანაში იპოთეკური სესხები 1995 წლამდე არ არსებობდა. სწორედ 1995 წელი გახდა იპოთეკის თანამედროვე ვერსიის გაჩენის საწყისი წერტილი, როდესაც სბერბანკმა და დელტაკრედიტმა დაიწყეს პირველი უზრუნველყოფილი სესხების გაცემა. მოსახლეობას.

20 წელზე მეტი ხნის შემდეგ სავსებით ლოგიკურია, რომ იპოთეკის ბაზარი შეიცვალა, განიცადა ერთზე მეტი კრიზისი და დღემდე აგრძელებს ფორმირების გზას. მაგალითად, 90-იანი წლების შუა პერიოდში იპოთეკის მიღება შეეძლოთ მხოლოდ იმ მსესხებლებს, რომლებიც ოფიციალურად იყვნენ დასაქმებულები და შეეძლოთ შემოსავლის დადასტურება 2-პერსონალური საშემოსავლო გადასახადის მოწმობით.

დღეს ბანკები სთავაზობენ მრავალ პროგრამას მხოლოდ ორი დოკუმენტის მიწოდებისას და ასევე ითვალისწინებენ კლიენტისა და მისი ოჯახის წევრების დამატებით შემოსავალს.

ასევე, ადრე იპოთეკა გაიცემოდა მხოლოდ უკვე რეგისტრირებული საკუთრების უფლებით (მეორადი საბინაო ბაზარზე) საცხოვრებელი ფართის შესაძენად. ახლა თქვენ შეგიძლიათ მიიღოთ სესხი მშენებარე მზა ობიექტების შესაძენად, კომერციული უძრავი ქონების შესაძენად და თუნდაც ცალკე სახლის ასაშენებლად.

ეს ყველაფერი ჩვენი ეკონომიკის სამშენებლო და მასთან დაკავშირებული დარგების განვითარების მასტიმულირებელ ფაქტორად იქცა.

რუსეთის ფედერაციის იპოთეკური ბაზრის სტატისტიკა და მისი ძირითადი მაჩვენებლები

რუსეთში იპოთეკის სტატისტიკა გროვდება და სისტემატიზებულია სტატისტიკის ფედერალური სამსახურისა და ცენტრალური ბანკის მიერ. ჩვენს ქვეყანაში იპოთეკური სესხის შედეგების ყველაზე სრულყოფილი სურათი შედგება ისეთი ინდიკატორების ანალიზზე, როგორიცაა:

• ბაზრის ზომა (იპოთეკური სესხების მოცულობა);
• იპოთეკის გამცემი საკრედიტო დაწესებულებების რაოდენობა;
• იპოთეკური პროდუქტების მიმდინარე სახეები და მათთვის პირობები ბანკებში.

განვიხილოთ ისინი დეტალურად.

ბაზრის ზომა და გამოშვების მიმდინარე შედეგები 2017-2018 წლებში

რუსეთის ფედერაციაში იპოთეკური ბაზრის მოცულობა ხასიათდება ინდიკატორით "გაცემული საბინაო სესხების მოცულობა". ყოველთვიურად 2017-2018 წწ. ვიზუალური ინფორმაცია წარმოდგენილია ქვემოთ (რუსეთის ბანკის მონაცემების მიხედვით).

დიაგრამაზე ნაჩვენებია ქვეყანაში გაცემული სესხების მოცულობის სტაბილური ზრდის ტენდენცია (ინდიკატორები გამოითვლება დარიცხვის საფუძველზე). მაგალითად, 2018 წლის მარტში გასული წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით (თითქმის 2-ჯერ) 172 813 მილიონით მეტი სესხია გაცემული.

სესხის საშუალო შეწონილი ვადა 2019 წლის დასაწყისში არის 186.4 თვე, ხოლო საშუალო შეწონილი საპროცენტო განაკვეთი 9.8% წლიური (2018 წლის 1 მარტის მდგომარეობით). ამავდროულად, არსებული კონტრაქტების ვალი 1 მარტის მდგომარეობით არის 5300 მილიარდი რუბლი. ამ მაჩვენებლის ვადაგადაცილებული დავალიანება 60,8 მილიარდი რუბლია. ორივე ეს პარამეტრი ასევე იზრდება დინამიკაში.

ძირითადი მოთამაშეები

რუსეთის იპოთეკურ ბაზარზე 2019 წელს (მონაცემები წლის დასაწყისში) რუსეთის ფედერაციაში ფუნქციონირებს 561 საკრედიტო ორგანიზაცია, საიდანაც 410 ერთეული გასცემს იპოთეკურ საბინაო სესხს. ესენი არიან კრედიტორები, რომლებსაც აქვთ მაღალი დონის საიმედოობა და მათი საქმიანობის დადასტურებული ეფექტურობა.

მათ შორისაა ქვეყნის უმსხვილესი ბანკები:

• სბერბანკი;
• როსელხოზბანკი;
• გაზპრომბანკი;
• დელტაკრედიტი;
• რაიფაიზენბანკი და სხვები.

თითოეული მათგანი პოტენციურ მომხმარებლებს სთავაზობს მინიმუმ რამდენიმე ვარიანტს იპოთეკის მისაღებად მათი საცხოვრებელი პირობების გასაუმჯობესებლად.

ბანკის პირობები

რუსეთის ბანკებში სესხის პირობები შეიძლება მნიშვნელოვნად განსხვავდებოდეს არჩეული პროდუქტის, კლიენტის კატეგორიის და კრედიტორთან მისი თანამშრომლობის ხანგრძლივობის მიხედვით.

2019 წელს რუსეთის ფედერაციის უმსხვილეს საკრედიტო ინსტიტუტებში იპოთეკური სესხის აღების პარამეტრები მოცემულია ქვემოთ მოცემულ ცხრილში.

იპოთეკა მეორად ბაზარზე:

ბანკი	საბაზისო განაკვეთი, %	PV, %	გამოცდილება, თვეები	ასაკი, წლები
სბერბანკი	9,2	15	6	21-75
ვითიბი	9,8	15	3	21-65
რაიფაიზენბანკი	8,99	15	3	21-65
გაზპრომბანკი	9.2	20	6	21-60
როსბანკი	10.74	15	2	20-65
როსელხოზბანკი	9.1	15	6	21-65
აბსალუტ ბანკი	10.75	15	3	21-65
პრომსვიაზბანკი	9.8	20	4	21-65
Dom.RF	9.4	15	3	21-65
ურალისიბი	9.49	10	3	18-65
AK ბარები	9.2	10	3	18-70
ტრანსკაპიტალბანკი	9.49	20	3	21-75
FC Otkritie	9.2	15	3	18-65
სვიაზ-ბანკი	9.3	15	4	21-65
ზაფსიბკომბანკი	9.8	10	6	21-65
მეტალინვესტბანკი	9	10	4	18-65
ბანკი ზენიტი	9,5	15	4	21-65
SMP ბანკი	9,5	15	6	21-65
უნიკრედიტ ბანკი	9,4	20	6	21-65
ალფა ბანკი	9,19	15	6	20-64

იპოთეკა პირველად ბაზარზე:

ბანკი	შეთავაზება, %	PV, %	გამოცდილება, წლები	ასაკი, წლები
სბერბანკი	9,3	15	6	21-75
ვითიბი	9,8	15	3	21-65
რაიფაიზენბანკი	8,99	15	3	21-65
გაზპრომბანკი	9,2	20	6	21-65
როსბანკი	10,74	15	2	20-65
როსელხოზბანკი	9	20	6	21-65
აბსალუტ ბანკი	10,75	15	3	21-65
პრომსვიაზბანკი	9,15	15	4	21-65
DOM.RF	8,9	15	3	21-65
ურალისიბი	9,49	10	3	18-65
AK ბარები	9,2	10	3	18-70
ტრანსკაპიტალბანკი	9,49	20	3	21-75
FC Otkritie	8,8	15	3	18-65
სვიაზ-ბანკი	9,2	15	4	21-65
ზაფსიბკომბანკი	9,8	15	6	21-65
მეტალინვესტბანკი	9,1	10	4	18-65
ბანკი ზენიტი	9,5	20	4	21-65
SMP ბანკი	10,99	15	6	21-65
ალფა ბანკი	9,29	15	6	20-64
უნიკრედიტ ბანკი	9,4	20	6	21-65

იპოთეკური სესხების სახეები რუსეთში და მათი განვითარების პერსპექტივები

რუსეთში ყველა იპოთეკური სესხი შეიძლება დაიყოს შემდეგ ტიპებად:

1. იპოთეკა მშენებარე საცხოვრებლისთვის.

ამ ტიპის იპოთეკა საშუალებას გაძლევთ შეიძინოთ ბინა ან სახლი დეველოპერისგან მისი მშენებლობის ეტაპზე. დეველოპერი და ქონება უნდა იყოს აკრედიტებული ბანკის მიერ.

ამ დროისთვის საკანონმდებლო ბაზაში თანდათან იცვლება მსესხებლების მეტი დაცვა. ასე რომ, მალე DDU გაუქმდება და დეველოპერებისგან ბინები მათი აშენების შემდეგ გაიცემა.

1. იპოთეკა მეორადი საცხოვრებლისთვის.

ამ სესხის დახმარებით თქვენ შეგიძლიათ შეიძინოთ საცხოვრებელი სახლი უკვე რეგისტრირებული საკუთრებით. ეს არის მზა ქონება, რომელშიც დაუყოვნებლივ შეგიძლიათ გადახვიდეთ. ამ ტიპის იპოთეკური სესხი ახლა ყველაზე გავრცელებული და მოსახერხებელია.

1. შეღავათიანი იპოთეკური პროგრამები.

ეს მოიცავს (დაგროვებითი იპოთეკის სისტემაში მონაწილე სამხედრო მოსამსახურეებისთვის), (ორი და მეტი შვილის მქონე ოჯახებისთვის), ღარიბი და სხვა სოციალურად დაუცველი მოქალაქეების საბინაო სესხებს.

ასეთი სესხის პირობები გამოირჩევა მსესხებლის მიმართ ლოიალური დამოკიდებულებით და დაბალი საპროცენტო განაკვეთით. მხოლოდ გარკვეული თვისებების შეძენა შესაძლებელია ასეთი პროგრამების დახმარებით კონკრეტული დეველოპერებისგან ან გამყიდველებისგან.

2018 წელს ასეთი სესხის ოჯახი და რეფინანსირება დაიწყო.

ასევე, სოციალური იპოთეკა განაგრძობს განვითარებას რეგიონებში, რაც საშუალებას აძლევს სახელმწიფო მოხელეებს და სხვა სოციალურად მნიშვნელოვან და არც თუ ისე დაცულ კატეგორიის მოქალაქეებს იპოთეკა აიღონ შეღავათიანი განაკვეთით.

1. იპოთეკა ცალკე სახლის ასაშენებლად.

ასეთი იპოთეკა გაიცემა მსესხებლის საკუთრებაში არსებულ მიწის ნაკვეთზე კერძო სახლის მშენებლობისა და დასრულებისთვის. განაცხადის დასამტკიცებლად, თქვენ უნდა წარმოადგინოთ მომავალი საცხოვრებლის პროექტი და შეფასების დოკუმენტაცია დამტკიცებული კონტრაქტორისგან.

ის ექსპერიმენტად 2018 წელს დაიწყო, მაგრამ ჯერჯერობით ეს ძალიან რთულია, რადგან. ბანკები არ იყვნენ მზად ამ პროგრამისთვის.

1. კორპორატიული იპოთეკა.

ასეთი სესხები დამსაქმებლების მიერ შეღავათიანი პირობებით გაიცემა. თვალსაჩინო მაგალითია რუსეთის რკინიგზა, სადაც თანამშრომლებს შეუძლიათ მიიღონ სესხი საცხოვრებლისთვის წელიწადში 2-4%-ით (სესხები ქონების სესხის აღება შეუძლიათ კომპანიის თანამშრომლებს, რომლებიც მუშაობენ 1 წელზე მეტი ხნის განმავლობაში).

1. უძრავი ქონების იპოთეკა

ეს იპოთეკა გულისხმობს, რომ ბანკი გასცემს ფულს იმ ქონების შეფასებული ღირებულების ოდენობით, რომელსაც იგი იღებს გირაოს სახით. ამასთან, ბანკს უმეტეს შემთხვევაში არ აინტერესებს რა მიზნებისთვის იქნება გამოყენებული ნასესხები სახსრები.

ასეთი სესხით შეგიძლიათ შეიძინოთ უძრავი ქონების არასტანდარტული ვარიანტები: ბინები, სახლი მიწით, აგარაკი, აიღოთ ფული რემონტისთვის ან უცხოური უძრავი ქონების შესაძენად.

1. რეფინანსირება

2019 წლის ერთ-ერთი ყველაზე პოპულარული იპოთეკური სესხი. იპოთეკის რეფინანსირება საშუალებას გაძლევთ მნიშვნელოვნად შეამციროთ საპროცენტო განაკვეთი არსებულ სესხზე იმის გამო, რომ იპოთეკური დავალიანება და ერთი ბანკიდან გირაოს მოთხოვნის უფლება გადაეცემა მეორეს უფრო დაბალი პროცენტით.

ამ ტიპის დაკრედიტება გაგრძელდება. ადრე გაცემული სესხები გაცემული იყო 12%-ზე მეტი განაკვეთით, ახლა კი 9%-დან იწყება, რამაც შეიძლება მნიშვნელოვნად შეამციროს ვალის ტვირთი.

ეს უნდა გვახსოვდეს და არის ორი დიდი განსხვავება. ეს ორი ცნება ხშირად ერთმანეთში აირია. ასევე, რეფინანსირება ხშირად აირია განაცხადისას იპოთეკის პროცენტის ჩვეულებრივ შემცირებასთან.

დასკვნა: საბინაო დაკრედიტების ორივე მიმართულებას სამომავლოდ განვითარების ერთი და იგივე პოზიტიური პერსპექტივები აქვს, რადგან მათზე მოთხოვნაა სხვადასხვა კატეგორიის მსესხებლებში. საბინაო პრობლემების გადაჭრა ნასესხები სახსრების გამოყენების გარეშე, უბრალოდ შეუძლებელია დღეს რუსული ოჯახების უმეტესობისთვის.

ბაზრის პროგნოზი 2019 წელს

იპოთეკური დაკრედიტების ბაზრის დეტალური ანალიზის საფუძველზე, ამ სფეროს სპეციალისტებსა და ექსპერტებს შეუძლიათ მისი განვითარების პროგნოზების გაკეთება.

რუსეთის ფედერაციაში იპოთეკური დაკრედიტების სფეროში პროგნოზირება შესაძლებელია მხოლოდ რამდენიმე წლის განმავლობაში. ეს გამოწვეულია ჩვენს ქვეყანაში მიმდინარე კრიზისით და სხვა სახელმწიფოებთან დაძაბული პოლიტიკური ურთიერთობებით.

2019 წლისთვის შესაძლებელია განისაზღვროს იპოთეკის განვითარების ძირითადი ტენდენცია - ეს არის საპროცენტო განაკვეთის თანმიმდევრული ზრდა. ცენტრალურმა ბანკმა რამდენიმე ოფიციალური განცხადება გააკეთა, რომ საბაზისო განაკვეთი მომავალშიც გააგრძელებს უმნიშვნელო ზრდას, რაც აუცილებლად გამოიწვევს იპოთეკურ და სხვა სესხებზე დაკრედიტების განაკვეთების ზრდას.

იპოთეკური ბაზრის განვითარების მეორე მიმართულებაა უკვე გაცემული საბინაო სესხების რეფინანსირების მოთხოვნის ზრდა. ამის მიზეზი საკმაოდ ლოგიკურია და მოსახლეობის მსყიდველობითუნარიანობის შემცირებას უკავშირდება. ვადაგადაცილებული ვალების ზრდა იზრდება, რაც აიძულებს ხალხს მიმართონ ბანკებს რეფინანსირების სერვისებისთვის.

რუსეთის ფედერაციაში იპოთეკის ბაზარი განვითარების ფაზაშია და ხასიათდება დინამიური ზრდით. დღეს იპოთეკის აღება შესაძლებელია ქვეყნის ნებისმიერი წამყვანი ბანკიდან: Sberbank, VTB, Russian Agricultural Bank, Gazprombank, Raiffeisen Bank და ა.შ. თითოეული მათგანი გთავაზობთ სახლის გაუმჯობესების მრავალფეროვან პროგრამებს სხვადასხვა პირობებით, საპროცენტო განაკვეთებით და სესხის აღების მოთხოვნებით.

ველოდებით თქვენს კითხვებს კომენტარებში და ჩვენს იპოთეკის სპეციალისტს სპეციალური ფორმით.

გთხოვთ შეაფასოთ ჩვენი პოსტი და მოიწონოთ.

რუსეთის ფედერაციის მოქალაქეთა უმრავლესობისთვის იპოთეკა გახდა ყველაზე ხელმისაწვდომი საშუალება საკუთარი საცხოვრებლის შესაძენად. უძრავი ქონების ფასების სტაბილიზაციის პირობებში იპოთეკის განაკვეთების შემცირება სულ უფრო მეტ ადამიანს იზიდავს და უზრუნველყოფს მოსახლეობისთვის ამ სერვისის ხელმისაწვდომობის ზრდას. რატომ ხდება იპოთეკა საბინაო პირობების გაუმჯობესების სულ უფრო პოპულარული მეთოდი? რა ტენდენციებია დამახასიათებელი HML ბაზრისთვის? როგორია იპოთეკური ბაზრის განვითარების დინამიკა? ჩვენ შევეცდებით ამ და სხვა კითხვებზე დეტალურად ვუპასუხოთ ამ სტატიაში.

2014-2017 წლების საბაზრო ძირითადი მაჩვენებლები

ცენტრალური ბანკის მონაცემებით, 2017 წლის 1 ივლისს რუსეთის ფედერაციაში ფუნქციონირებდა 589 საკრედიტო დაწესებულება, მათგან 423-მა მოქალაქეებს იპოთეკური საბინაო სესხი გასცა. შედარებისთვის, 2014 წელს იყო 635 ასეთი ორგანიზაცია, 2015 წელს - 574, 2016 წელს - 499. HML-ების მომწოდებელი ორგანიზაციების რაოდენობის ასეთი შემცირება აიხსნება არა იმდენად ქვეყანაში არსებული ეკონომიკური მდგომარეობით ან ასეთზე მოთხოვნის შემცირებით. მომსახურება, მაგრამ თავად საკრედიტო დაწესებულებების საქმიანობის შეწყვეტით სხვა მიზეზით გაკოტრების ან ლიკვიდაციის შედეგად. 2014 წელს დაღმავალი ტენდენცია გამოიკვეთა ზუსტად 2014 წელს, ვინაიდან წინა პერიოდებში იპოთეკური საბინაო ბაზარი ხასიათდებოდა ასეთი ორგანიზაციების რაოდენობის ზრდით - 2009 წელს იყო 571, ხოლო 2013 წლისთვის ეს მაჩვენებელი 665-მდე გაიზარდა. ქვემოთ მოცემულ ცხრილში მოცემულია ძირითადი ინდიკატორები, რომლებიც ახასიათებს იპოთეკური ბაზრის ბოლო წლების დინამიკას.

ცხრილი - HML ბაზრისთვის სპეციფიკური ტენდენციები 2014-2017 წლებში

მახასიათებლები	დროის მონაკვეთი
	1.01.2014 - 31.12.2014	1.01.2015 - 31.12.2015	1.01.2016 - 31.12.2016	1.01.2017 - 30.06.2017
HML-ების რაოდენობა, მილიარდი რუბლი	1 012 800 ც. ოდენობით 1764.1	699 510 ც. 1161,7 ოდენობით	856 461 ც. ოდენობით 1473.3	423 486 ც. 773,0 ოდენობით
HML-ების წილი დადებული რუბლით	1 012 064	699 419	856 427	423 482
ვალი, მილიარდი რუბლი	რუბლებში - 3391,9; უცხოურ ვალუტაში - 136,5	რუბლებში - 3851,2; უცხოურ ვალუტაში - 131,1	რუბლებში - 4421,9; უცხოურ ვალუტაში - 71,2	რუბლებში - 4616,3; უცხოურ ვალუტაში - 54,6
რეფინანსირებული HML-ების რაოდენობა, მილიარდი რუბლი	228,2	80,3	114,5	83,1
ვადაზე ადრე დაფარული იპოთეკის მოცულობა, მილიარდი რუბლი	530,6	477,1	611,4	347,3

წყარო: CBR

ამრიგად, 2015 წელს მოქალაქეების შემოსავლების ზრდისა და საინვესტიციო მოთხოვნის შემცირების არარსებობის პირობებში, დაფიქსირდა HML-ების აბსოლუტური მაჩვენებლების ვარდნა. მაგრამ უკვე 2016 წელს ვითარება შეიცვალა და ბანკების რაოდენობის შემცირების მიუხედავად ეს მაჩვენებელი 2014 წლის დონეს მიუახლოვდა. 2017 წლის პირველი 6 თვის მონაცემებით, მაჩვენებელი გაიზარდა 16,3%-ით 2016 წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით. 2014 წელს გაიზარდა რუბლებში გაცემული იპოთეკური სესხების რაოდენობა, ხოლო უცხოურ ვალუტაში HML 2,5-ჯერ შემცირდა. რუბლის შესუსტების ფონზე. ამასთან, 2015 წელს დაკრედიტების 34%-ით შემცირების გამო რაოდენობა 1,4-ჯერ შემცირდა. 2016 წელს დაკრედიტების 27,2%-ით ზრდის ფონზე 1,2-ჯერ გაიზარდა, ხოლო უცხოურ ვალუტაში HML-ები კვლავ 2,7-ჯერ შემცირდა. 2017 წელს წინა წლის ტენდენციები გაგრძელდა. განსახილველ პერიოდში საბინაო იპოთეკური სესხების ვალი რუბლებში მნიშვნელოვნად გაიზარდა და შემცირდა უცხოურ ვალუტაში.

საშუალო შეწონილი კურსის დინამიკა 2012-2017 წლებში

ნებისმიერი ბანკის საკრედიტო პორტფელი შედგება რამდენიმე ტიპის სესხისაგან, რომელიც შეიძლება იყოს როგორც გრძელვადიანი, ასევე მოკლევადიანი და სხვა. ასეთი სესხების განაკვეთები ხშირად განსხვავდება ერთმანეთისგან და იმისათვის, რომ ვიცოდეთ ყველა არსებული სესხის ჯამური ღირებულება, შემუშავდა სპეციალური კონცეფცია - საშუალო შეწონილი საპროცენტო განაკვეთი (ATR). ეს არის საბანკო ორგანიზაციების მიერ გაცემული ყველა სესხის საშუალო საპროცენტო განაკვეთის ასახვა. სურათი 1 გვიჩვენებს ATP ცვლილებების დინამიკას 2012 წლიდან 2017 წლამდე და იძლევა პროგნოზს 2018 წლისთვის.

დიაგრამა 1 - საშუალო შეწონილი საპროცენტო განაკვეთი გაცემულ იპოთეკურ სესხებზე 2012-2017 წლებში უცხოურ ვალუტაში და რუბლებში

წყარო: რუსეთის ფედერაციის ცენტრალური ბანკის ანალიტიკური მასალები "საბინაო იპოთეკური დაკრედიტების ბაზრის მდგომარეობის შესახებ" 2014, 2015, 2016, 2017 წლის პირველი ნახევრისთვის.

როგორც გრაფიკიდან ჩანს, 2012 წელს ATP რუბლებში 12,3% იყო (რაც 0,4 პუნქტით მეტია 2011 წელთან შედარებით), ხოლო უცხოურ ვალუტაში - 9,8% (ზრდა 0,1%). 2013 წელს ATP მნიშვნელოვნად არ შეცვლილა და რუბლებში და უცხოურ ვალუტაში შესაბამისად 12,4% და 9,6% შეადგინა. 2014 წელს ცვლილებები საკმაოდ უმნიშვნელო იყო - 12,45 და 9,25%. 2015 წელს მიწოდებულ HML-ებზე დაფიქსირდა მაჩვენებლების ზრდა - 13,35 და 9,82%. 2016 წელს დაღმავალი ტენდენციები იყო, რადგან ATP რუბლებში შემცირდა 0,87 პროცენტული პუნქტით, ხოლო უცხოურ ვალუტაში - 1,17-ით და შეადგინა შესაბამისად 12,48 და 8,65%. 2017 წლის პირველ ნახევარში დაფიქსირდა საპროცენტო განაკვეთების მნიშვნელოვანი კლება მოწოდებულ HML-ებზე რუბლებში და უცხოურ ვალუტაში დაკრედიტების პირობების ზრდით - 11,5 და 6,75% რუბლებში და უცხოურ ვალუტაში. ამასთან, უკვე ნოემბერში, რუბლის მაჩვენებელმა 10,9% შეადგინა. ინგრადის კომპანიების ჯგუფის იპოთეკის დეპარტამენტის უფროსის, ტ.ვლასოვას პროგნოზით, 2018 წელს ATP შესაძლოა რეკორდულ 8-8,5%-მდე დაეცეს.

რამდენი იპოთეკა გაიცა რუსეთის ფედერაციის რეგიონებში?

იპოთეკური სესხების მოპოვებაში წამყვან პოზიციას იკავებს ვოლგის ფედერალური ოლქი, სადაც დაიდო 270,294 იპოთეკური სესხი 403,282,000 რუბლზე. რაიონებს შორის მეორე პოზიცია იკავებს ცენტრალურ ფედერალურ ოლქს, სადაც რუსეთის ფედერაციის მასშტაბით 1,086,940-დან 254,969 სასესხო ხელშეკრულება დაიდო. ამავდროულად, 62,505 HML არის მოსკოვში, ხოლო 56,646 მოსკოვის რეგიონში, რაც რეკორდია რუსეთის ფედერაციის შემადგენელ სუბიექტებს შორის. რაიონში მესამე ადგილი უკავია ვორონეჟის რეგიონს, სადაც 16 511 იპოთეკური სესხია გაცემული. ყველაზე ნაკლებად იპოთეკური სესხი გაცემულია ჩრდილოეთ კავკასიის ფედერალურ ოლქში - 24281 ერთეული. ნახაზი 2 გვიჩვენებს 2017 წელს რუსეთის ფედერაციის ფედერალური ოლქების მიერ პირველად ბაზარზე გაცემული იპოთეკური სესხების წილებს.

დიაგრამა 2 - FD-ის მიერ გაცემული იპოთეკური სესხების წილი 2017 წელს

"დაზღვევის პორტალის" გაანგარიშება რუსეთის ფედერაციის ცენტრალური ბანკის სტატისტიკური მონაცემების მიხედვით

საშუალო შეწონილი საპროცენტო განაკვეთი ოდნავ განსხვავდება ქვეყნის მიხედვით. ამგვარად, ცენტრალურ ფედერალურ ოლქში არის 10,64%, ჩრდილო-დასავლეთის ფედერალურ ოლქში - 10,65%, სამხრეთ ფედერალურ ოლქში - 10,7%, ჩრდილოეთ კავკასიის ფედერალურ ოლქში - 10,72%, ვოლგის ფედერალურ ოლქში - 10,6%, ქ. ურალი - 10,65%, ციმბირში - 10,66%, შორეულ აღმოსავლეთში - 10,57%. რუსეთის ფედერაციის შემადგენელ სუბიექტებს შორის იპოთეკურ სესხებზე ყველაზე მაღალი და ყველაზე დაბალი საპროცენტო განაკვეთით შეიძლება გამოიყოს 2 რეგიონი - ეს არის ყირიმის რესპუბლიკა (11,24%) და ჩუვაშია (10,42%).

იპოთეკის ღირებულება ახალ შენობებში და მეორად ბაზარზე

საბინაო იპოთეკური სესხის სააგენტოს მონაცემებით, 2017 წელს იპოთეკაზე წვდომის მქონე მოსახლეობის წილი 6 პროცენტული პუნქტით გაიზარდა და 43% შეადგინა. ძირითადი ზრდის ფაქტორები იყო ტარიფების და უძრავი ქონების ფასების შემცირება ინფლაციის გამოკლების შემდეგ. შედარებისთვის, ჯერ კიდევ 2012 წელს მოსახლეობის ეს წილი მხოლოდ 29% იყო. განაკვეთების შემცირება მიმზიდველია მოქალაქეებისთვის, ვინაიდან სესხზე ყოველთვიური გადასახადის ოდენობაც მცირდება და დანაზოგმა მთელი პერიოდის განმავლობაში შეიძლება 45%-ს მიაღწიოს. ძვირადღირებული საცხოვრებლის პირობებში (როგორც პირველად, ასევე მეორად ბაზარზე) ეს ფაქტი ერთ-ერთი გადამწყვეტი ფაქტორია იპოთეკური სესხის არჩევისას. მე-3 სურათზე ნაჩვენებია საშუალო ფასები 1 კვ.მ. მ მეორად ბაზარზე და ახალ შენობებში.

სურათი 3 - ფასების დინამიკა რუსეთის ფედერაციის უძრავი ქონების ბაზარზე 2012-2017 წლებში.

Banki.ru-ს გამოთვლები რუსეთის ბანკისა და როსსტატის მიხედვით

უძრავი ქონების გაძვირება გამოწვეულია იმით, რომ სამშენებლო ბაზარი ეკონომიკური კრიზისიდან ჯერ არ გამოსულა. საბინაო ექსპლუატაციაში გაშვების დინამიკა ნელდება ბოლო რამდენიმე წლის განმავლობაში, რაც აიხსნება როგორც 2015 წელს გაყიდვების შემცირებით, ასევე კაპიტალის დაფინანსებისა და დეველოპერების დაკრედიტების შემცირებით. პოსტკრიზისულმა პერიოდმა საცხოვრებელ უძრავ ქონებაში ინვესტიციების ყველაზე ცუდი შედეგი აჩვენა. ასე რომ, 2016 წლის პირველ ნახევარში ეს მაჩვენებელი 239 მილიარდ რუბლს უდრიდა, ხოლო 2017 წლის იმავე პერიოდისთვის - მხოლოდ 194 მილიარდ რუბლს.

წამყვანი ბანკების მიერ გაცემული სესხების მოცულობა 2017 წელს

რუსული ბანკების მთლიან პორტფელში იპოთეკური სესხების წილი 11%-ს აღემატება. 2017 წლის ბოლოს ეს მაჩვენებელი 10,6%-ს შეადგენდა. მთლიანი პორტფელის დაახლოებით 90%-ს შეადგენს 30 უმსხვილესი რუსული ბანკის მიერ გაცემული სესხები (მათ შორის საცალო სესხები). იპოთეკურ სესხებში ტრადიციულად დომინირებს 2 ბანკი - Sberbank და VTB. უფრო მეტიც, პირველმა 2017 წელს გასცა ყველა იპოთეკური სესხის ნახევარზე მეტი, საერთო ოდენობით 1 ტრილიონ რუბლზე მეტი. სბერბანკის იპოთეკური პორტფელი 17%-ით გაიზარდა.

VTB შედარებით ჩამორჩება თავის კონკურენტს - იპოთეკური სესხები 2017 წელს გაიცა 430 მილიარდ რუბლზე მეტი, ხოლო სასესხო პორტფელი მხოლოდ 11%-ით გაიზარდა. ყველა იპოთეკის 70%-ზე მეტს სწორედ ეს 2 ბანკი ახორციელებს, მაგრამ არის ბაზრის სხვა მოთამაშეებიც, რომლებსაც არცთუ მცირე მნიშვნელობა აქვთ მის განვითარებაში. მათ მიერ გაცემული იპოთეკური სესხების მოცულობები ნაჩვენებია მე-4 სურათზე.

დიაგრამა 4 - რუსეთის ფედერაციის წამყვანი ბანკების მიერ გაცემული იპოთეკური სესხების მოცულობა 2017 წელს.

AHML კვლევის მიხედვით „იპოთეკური და საბინაო ბაზრის განვითარების შედეგები 2017 წელს“

2018 წლის 1 იანვრის მდგომარეობით, ბანკების იპოთეკური პორტფელის მოცულობამ მიაღწია 5,34 ტრილიონ რუბლს, აქედან 1,12 ტრილიონი არის იპოთეკური სესხი საცხოვრებლის შესაძენად პირველად ბაზარზე (ახალ შენობებში). 2017 წელს რუსეთის ფედერაციის მოქალაქეებმა შეიძინეს 2,85 მილიონი ბინა (ან სხვა საცხოვრებელი ფართი), რაც შეესაბამება 2016 წელს საცხოვრებლის მოთხოვნას. ახალ შენობებზე მოთხოვნაც იგივე დონეზე დარჩა - 2017 წელს 621 ათასი კონტრაქტი 2016 წლის 620 ათასის წინააღმდეგ. მეორად ბაზარზე დაახლოებით 2,23 მილიონი ტრანზაქცია განხორციელდა. მეორად ბაზარზე იპოთეკური ოპერაციების წილი იყო 31%, პირველად ბაზარზე - 50%, პირველ შემთხვევაში იპოთეკური სესხის საშუალო ზომა იყო 1,74 მილიონი რუბლი, მეორეში - 2,12 მილიონი.

დასკვნა

2017 წლის ბოლოს მიწოდებისა და მოთხოვნის მაღალი კონცენტრაცია რჩება, ეს განსაკუთრებით შესამჩნევია რუსეთის ფედერაციის 10 რეგიონში: მოსკოვსა და რეგიონში, სანქტ-პეტერბურგში, ტიუმენის რეგიონში, თათარსტანში, სვერდლოვსკის ოლქში, ბაშკორტოსტანი, კრასნოდარი. ტერიტორია და სხვა რეგიონები. ამ რეგიონებში საბინაო მშენებლობების დიდ მოცულობას ხელს უწყობს ხელფასების ზრდა და იპოთეკური სესხის აქტიური განვითარება. ეს რეგიონები 2017 წელს ყველა გაცემული იპოთეკის 48%-ს შეადგენს.

იპოთეკური ბანკი - საკრედიტო დაწესებულება, რომელიც სპეციალიზირებულია უძრავი ქონებით (მიწა, სხვადასხვა შენობები და სხვა უძრავი ქონებით) უზრუნველყოფილი გრძელვადიანი იპოთეკური სესხების გაცემაზე. იპოთეკური ბანკის რესურსები შედგება საკუთარი დანაზოგისა და იპოთეკური ობლიგაციების რეალიზაციით მიღებული სახსრებისაგან - უძრავი ქონებით გამოშვებული გრძელვადიანი ფასიანი ქაღალდებისაგან და ფიქსირებული პროცენტით.

კომერციული ბანკი განსაზღვრავს იპოთეკური დაკრედიტების ტექნოლოგიას დაკრედიტების ობიექტის, საკრედიტო პოლიტიკისა და ორგანიზაციული სტრუქტურის მიხედვით. დაკრედიტების პროცესის ორგანიზების სხვადასხვა ელემენტების მრავალვარიანტულობით, ყველა ბანკში შეიძლება ითქვას, რომ არსებობს იპოთეკური სესხის გაცემისა და დაფარვის ტექნოლოგიის შემდეგი ხუთი ძირითადი ეტაპი:

• - სესხის განაცხადის წინასწარი განხილვა და გასაუბრება პოტენციურ მსესხებელთან;
• - ანდერრაიტინგი;
• - იპოთეკური სესხის გაცემის შესახებ გადაწყვეტილების მიღება;
• - სესხის ხელშეკრულებისა და გირავნობის ხელშეკრულების რეგისტრაცია;
• - სესხის მხარდაჭერა და კონტროლი სასესხო ხელშეკრულების შესრულებაზე.

პირველ ეტაპზე ბანკი მსესხებელს უხსნის იპოთეკური სესხის გაცემის პირობებს და სთავაზობს მას განაცხადის შევსებას, რომელიც არსებითად შეიძლება ჩაითვალოს ბანკისთვის საინტერესო ინფორმაციის შემცველ კითხვარად, თანმდევი რისკების მინიმიზაციის თვალსაზრისით. დაკრედიტებით. დაკრედიტების პროცესის უკვე პირველ ეტაპზე მნიშვნელოვანია რისკების მაქსიმალურად სრულად შეფასება. თუ გასაუბრებისას სესხის ოფიცერი არ მიიღებს დამაკმაყოფილებელ პასუხებს სესხის გაცემასთან დაკავშირებულ ძირითად კითხვებზე, მაშინ მისი გაცემის მოთხოვნა უარყოფილია და საჭიროა დასაბუთებული ახსნა-განმარტება, თუ რატომ არ შეიძლება სესხი. მინიჭებული იყოს. თუ სესხის ოფიცერი მიიღებს პოზიტიურ გადაწყვეტილებას, ის აცნობებს პოტენციურ მსესხებელს, რა დოკუმენტები და ინფორმაცია სჭირდება ბანკს სესხის განაცხადის შემდგომი განხილვისთვის.

მეორე ეტაპი არის მსესხებლის მიერ სესხის დაფარვის პოტენციური შესაძლებლობის შეფასება და მისი უსაფრთხოების ხარისხის შეფასება. ამ ეტაპზე ჩართული არიან ბანკის ან გირაოს შემფასებელი კომპანიის, იურიდიული სამსახურისა და ბანკის დაცვის სამსახურის სპეციალისტები. თუ უზრუნველყოფილია მსესხებლის არსებული ბინა, მაშინ შეისწავლება: ფართის შემადგენლობა, განლაგება, საერთო და საცხოვრებელი ფართი; ოპერაციის ხანგრძლივობა; კონსტრუქციების, კედლების, იატაკისა და ჭერის მდგომარეობა; საინჟინრო კომუნიკაციების მდგომარეობა - გათბობა, წყალმომარაგება, ელექტროენერგია, კანალიზაცია და ა.შ.; რემონტის ან განახლების საჭიროება ახლა ან მომავალში. ამ ფაქტორების შესწავლის შედეგად განისაზღვრება შემოთავაზებული უზრუნველყოფის ღირებულება. თუ უზრუნველყოფილია მშენებარე ბინა, მაშინ შეისწავლება საპროექტო-სააღრიცხვო დოკუმენტაცია, მშენებლობის დრო და დეველოპერი და კონტრაქტორის რეპუტაცია. ანალიზის შედეგები გამოიყენება სესხის ოდენობის, საკუთარი სახსრების შესაძლო წინასწარი გადახდის და სესხის წინასწარი ვადის დასადგენად. ამ მიზნით განიხილება შემდეგი შემოსავალი: ხელფასები, პრემიები, შემოსავალი საკომისიოს სახით, შემოსავალი დივიდენდებისა და პროცენტების სახით, პენსიის გადახდა, შემოსავალი ქირის სახით და ა.შ., აგრეთვე ფინანსური ვალდებულებები: საცხოვრებელი. გადასახადები, კომუნალური გადასახადები, გადასახადების სადაზღვევო გადასახადები, ადრე მიღებული სავალო ვალდებულებები, სამედიცინო დაზღვევა და ა.შ.

ანდერრაიტინგის (მსესხებლის გადახდისუნარიანობის შემოწმების) შედეგები გაიცემა ცნობის ან დასკვნის სახით და განსახილველად წარედგინება საკრედიტო კომიტეტს.

მესამე ეტაპზე საკრედიტო კომიტეტი განიხილავს ანდერაიტინგის პროცესში მიღებულ მასალებს და იკვლევს შესაბამის დოკუმენტაციას, რის შემდეგაც იღებს გადაწყვეტილებას სესხის გაცემის ან მის გაცემაზე უარის თქმის შესახებ. თუ საკრედიტო კომიტეტის გადაწყვეტილება დადებითია, შესაბამისი თანამშრომელი ვალდებულია კლიენტისთვის მოამზადოს იპოთეკური სესხის აღებასთან დაკავშირებული ხარჯების სავარაუდო შეფასება. ხარჯთაღრიცხვა შეიძლება შეიცავდეს შემდეგ პუნქტებს: საკომისიო რეალტორებისთვის; გირაოს შეფასების ხარჯები; უძრავი ქონების სარეგისტრაციო ორგანოებიდან გირავნობის საბუთების აღების გადახდა; ნასყიდობის ხელშეკრულების რეგისტრაციის სანოტარო გადასახადი; სანოტარო მოსაკრებელი გირავნობის ხელშეკრულების რეგისტრაციისთვის; გირაოს დაზღვევა.

მეოთხე ეტაპზე ბანკი მსესხებელთან აფორმებს სასესხო ხელშეკრულებას. ხელშეკრულების დადებისას მხარეები ხელმძღვანელობენ რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსით გათვალისწინებული ძირითადი დებულებებით, ბანკის საკრედიტო პოლიტიკის სპეციფიკის გათვალისწინებით.

სესხის ხელშეკრულებით კრედიტორი ბანკი იღებს ვალდებულებას უზრუნველყოს სახსრები, ე.ი. სესხი, ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ოდენობითა და პირობებით, მსესხებელი იღებს ვალდებულებას დროულად დაფაროს მიღებული თანხა და გადაიხადოს პროცენტი. თითოეულ სასესხო ხელშეკრულებაში, გარდა ისეთი სექციებისა, როგორიცაა მონაცემები ხელშეკრულებაში დადებული მხარეების შესახებ, არის სექციები, რომლებიც არეგულირებს მხარეთა უფლებებსა და მოვალეობებს:

• - სესხის ოდენობა და საბანკო პროცენტის ოდენობა;
• - სესხის გაცემის პროცედურა და ვადები;
• - პროცენტის დაფარვის პროცედურა და ვადები;
• - ცალკე გირავნობის (იპოთეკის) ხელშეკრულებით გათვალისწინებული უზრუნველყოფის აღწერა და ფასი;
• - ხელშეკრულების პირობების დამრღვევი მხარის მიერ გადახდილი სანქციების ოდენობა.

სასესხო ხელშეკრულების დადების პარალელურად იდება გირავნობის (იპოთეკის) ხელშეკრულება და გაიცემა იპოთეკა, ასევე იდება დაზღვევის ხელშეკრულება ბანკის სასარგებლოდ. ამ დოკუმენტების გარეშე იპოთეკური სესხის გაცემა ვერ დაიწყება.

მეხუთე ეტაპზე ხორციელდება სესხის მხარდაჭერა, რომელიც მოიცავს:

• - სესხის გაცემა სესხის ხელშეკრულებით დადგენილი წესით.
• - სესხის მიზნობრივი გამოყენების კონტროლი საკრედიტო ობიექტების მშენებლობის ან რეკონსტრუქციის დროს;
• - სესხის უზრუნველსაყოფად მიღებული გირაოს უსაფრთხოებისა და მდგომარეობის მონიტორინგი;
• - კონტროლი რეგულარულ, ხელშეკრულების დადებისას წინასწარ შეთანხმებული, სესხის დაფარვის ვადებსა და დარიცხულ პროცენტებზე.

სესხის დაფარვისა და პროცენტის გადახდის პირობების დარღვევის შემთხვევაში, ბანკები რიგ შემთხვევებში უწევენ მსესხებელს ვალდებულებების შესრულების გადავადებას გადავადებული სესხით სარგებლობის პერიოდისთვის უფრო მაღალი საპროცენტო განაკვეთის დარიცხვით. სესხის დაფარვის განმეორებითი ვადების დარღვევის შემთხვევაში სესხი ირიცხება ვადაგადაცილებული სესხების ანგარიშზე და იწყება უზრუნველყოფის რეალიზაციის ოპერაციები.

2006 - 2008 წლებში. საბინაო იპოთეკური სესხი რუსეთში სწრაფად განვითარდა. იპოთეკური სესხის სისტემაში მოქმედი ბანკების რაოდენობა სწრაფად გაიზარდა. ბოლო რამდენიმე წლის განმავლობაში, რუსეთში იპოთეკური სესხები შედარებით ხელმისაწვდომი გახდა მოსახლეობის საშუალო ფენისთვის: შემცირდა საპროცენტო განაკვეთები, შემცირდა დოკუმენტების პაკეტის მიწოდების მოთხოვნები (მათ შორის 2-NDFL სერთიფიკატის არ წარდგენის ნებართვა). , სესხის აღება შეიძლებოდა ნებისმიერ თანხაზე და წინასწარი გადახდის გარეშე და ა.შ. თუ გავითვალისწინებთ იპოთეკური სესხების მოცულობას 2006 - 2008 წლებში, მაშინ ამ პერიოდს შეიძლება ეწოდოს სწრაფი ზრდის ეტაპი, საბოლოო მაჩვენებლების მიხედვით: 2006 - 233,897 მილიონი რუბლი, 2007 - 611,212 მილიონი რუბლი, 2008 - 3,297 მილიონი რუბლი. 2009 წელს, კრიზისის გამო, გაცემული იპოთეკური სესხების მთლიანი მოცულობა შემცირდა 5,6%-ით და შეადგინა 1,010,889 მილიონი რუბლი. 2010 წლიდან ეკონომიკური მდგომარეობა დასტაბილურდა და გაცემული იპოთეკური სესხების მოცულობამ გადააჭარბა კრიზისამდელ მაჩვენებლებს. - 1,129,373 მილიონი რუბლი, 2011 წ - 1,474,839 მილიონი რუბლი (რუსეთის ფედერაციის ცენტრალური ბანკის მიხედვით).

ბევრმა რუსულმა ბანკმა 2007 წლის პირველ ნახევარში განსაკუთრებული ლოიალობა გამოიჩინა მათ მიმართ, ვისაც ბინის კრედიტით ყიდვა სურდა. თუ 3-4 წლის წინ, როგორც რეალტორები და იპოთეკური ბროკერები სამწუხაროდ ხუმრობდნენ, იპოთეკური სესხის ასაღებად, მსესხებელს უნდა დაემტკიცებინა ბანკს, რომ ფული არ სჭირდებოდა, მაშინ 2007 წელს ზოგიერთი ბანკი მზად იყო გასესხებინა თითქმის ყველასთვის. .

იპოთეკური სესხების სწრაფი ზრდა დაკავშირებული იყო აქტივების გადაფასებასთან და 2008 წლის ბოლოს კლიენტების სავალუტო რისკები გარდაიქმნა ბანკების საკრედიტო რისკებად.

ფინანსურმა კრიზისმა უარყოფითი გავლენა მოახდინა ბანკისა და იპოთეკური პროგრამის არჩევის უნარზე. კრიზისამდე რუსეთში 120-მდე ბანკი იპოთეკურ სესხს აძლევდა. კრიზისის დროს საგრძნობლად შემცირდა იპოთეკური სესხის მიმწოდებელი ბანკების რაოდენობა: ყველაზე სტაბილურ მსხვილ ბანკებს, ჩვეულებრივ სახელმწიფოს, შეეძლოთ იპოთეკური სესხის აღება.

ზოგიერთმა ბანკმა საცხოვრებლის შესაძენად დაკრედიტების პროგრამა ოფიციალურად შეაჩერა. ზოგიერთი ბანკი იპოთეკურ სესხებს მხოლოდ ნომინალურად გასესხებს. ბანკების იპოთეკური სესხების პროგრამებს მაღალი, ფაქტობრივად, დამცავი საპროცენტო განაკვეთები ჰქონდა. ამგვარად, რუბლის იპოთეკური სესხების განაკვეთებმა ალფა-ბანკში მიაღწია წლიურ 24%-ს, KMB-Bank-ში - 21.00%, რაიფაიზენბანკში - 20%.

ბანკების მიერ იპოთეკური პროგრამების შემცირების მიზეზი არა მხოლოდ სახსრების ნაკლებობაა, არამედ გაცილებით დიდი ზომით, მათ გადაწყვეტილებაზე ბაზრის დატოვება იპოთეკური დაკრედიტების გაზრდილმა რისკებმაც იქონია. უძრავი ქონების ფასები რამდენიმე წლის განმავლობაში სწრაფად იზრდებოდა, მაგრამ შეიძლება ასევე სწრაფად დაეცეს.

ეკონომიკური არასტაბილურობის პირობებში ბანკები ცდილობდნენ არა საკრედიტო პორტფელის გაზრდას, არამედ მისი ხარისხის გაუმჯობესებას და რისკების შემცირებას. ეს სურვილი გამოიხატა წინასწარი გადასახადის ზრდით, მსესხებლებისთვის მკაცრი მოთხოვნებით და ყველა ბანკის სესხებზე საპროცენტო განაკვეთის ზრდით, რომლებმაც არ დატოვეს იპოთეკური დაკრედიტების ბაზარი.

იპოთეკური დაკრედიტების ბაზარმა გამოჯანმრთელება 2010 წელს დაიწყო. როგორც AHML ანალიტიკური ცენტრის სპეციალისტებმა აღნიშნეს: ”2010 წელს იპოთეკური სესხი სტაბილურად აღდგა: წლის ბოლოს გაიცა 301,035 იპოთეკური სესხი, ჯამში 378,9 მილიარდი რუბლი. 2010 წელს გაცემული სესხების მოცულობამ 2009 წლის მაჩვენებელს თითქმის 2,5-ჯერ გადააჭარბა, გაცემული სესხების რაოდენობა 2,3-ჯერ გაიზარდა“.

2011 წელს ასევე განახლდა ახალი შენობების მშენებლობა და ახალ კორპუსებში ბინების გაყიდვა. ბანკებმა დაიწყეს აქტიური ურთიერთობა დეველოპერებთან, მათთან პარტნიორული ხელშეკრულებების გაფორმებით. დეველოპერისთვის, ბანკის მიერ ახალი შენობის აკრედიტაცია თითქმის ყოველთვის ნიშნავს გაყიდვების ზრდას: მხოლოდ სანდო კომპანიები გადიან აკრედიტაციას, რაც ნიშნავს, რომ მყიდველების ნდობა აკრედიტებული ახალი შენობის მიმართ მნიშვნელოვნად იზრდება. გარდა ამისა, დღეს შეიცვალა სესხების განაკვეთები ახალ კორპუსში ბინებისთვის და მეორად ბაზარზე საცხოვრებლებისთვის, ამიტომ ბევრად უფრო მომგებიანი გახდა ახალი კორპუსის იპოთეკით ყიდვა, განსაკუთრებით იმის გათვალისწინებით, რომ თავად ბინის ღირებულება მშენებლობის ეტაპი უფრო დაბალია.

დღემდე (2012 წლის დასაწყისი) იპოთეკის ბაზარი აგრძელებს იმპულსს. 2011 წლის ბოლოს, ბაზრის უმსხვილესი მონაწილეების მიერ გაცემული იპოთეკური სესხების მთლიანმა მოცულობამ შეადგინა თითქმის 624 მილიარდი რუბლი, ხოლო 2010 წლის ბოლოს იგივე ბანკებმა გასცეს სესხები 353 მილიარდ რუბლზე ოდნავ მეტი ოდენობით. ამასთან, იპოთეკური დაკრედიტების ზრდა შეინიშნება მონაწილეთა აბსოლუტურ უმრავლესობაში. ამგვარად, 91 ბანკიდან, რომელთა პროფილებიც იქნა გათვალისწინებული რეიტინგის მომზადებისას, 2011 წელს სესხების გაცემა 70-ით მეტი იყო, ვიდრე 2010 წელს, აღნიშნავენ RBC ექსპერტები.

ცხრილი 4

		გაცემული იპოთეკური სესხების მოცულობა 2011 წელს (მილიონი რუბლი)	გაცემული იპოთეკური სესხების მოცულობა 2010 წელს (მილიონი რუბლი)	ცვლილება (%)	2011 წელს გაცემული იპოთეკური სესხების რაოდენობა (ცალი)	2010 წელს გაცემული იპოთეკური სესხების რაოდენობა (ცალი)	ცვლილება (%)
	სბერბანკი
	დელტაკრედიტი
	რაიფაიზენბანკი
	ხელახალი დაბადება
	ხანტი-მანსისკის ბანკი
	აბსოლუტ ბანკი
	ზაფსიბკომბანკი

უმსხვილესი რუსული ბანკის მიერ 2011 წელს გაცემული იპოთეკური სესხების მოცულობა გაიზარდა 56,64%-ით და შეადგინა თითქმის 346 მილიარდი რუბლი, რაც, როგორც ადრე, შეესაბამება რეიტინგში პირველ ადგილს. მეორე, არანაკლებ სტაბილურია VTB 24, რომელმაც გასულ წელს აჩვენა გაცემული „საბინაო“ სესხების უფრო მნიშვნელოვანი ზრდა, ვიდრე Sberbank - 153,79%. მთლიანობაში, VTB 24-დან RBC.Rating-ის მიერ მიღებული კითხვარის მიხედვით, 2011 წელს ბანკმა გასცა იპოთეკური სესხი სულ 80,4 მილიარდი რუბლის ოდენობით. ხურავს ტოპ სამეულს "დელტაკრედიტი", რომლის იგივე მაჩვენებელმა შეადგინა 21 მილიარდი რუბლი. და გასულ წელს მატება დაახლოებით 97%-ით.

ცხრილში იპოთეკური პორტფელის ზომის მიხედვით, წამყვანი პოზიცია, რაც გასაკვირი არ არის, იკავებს სბერბანკს. მისი პორტფელი 2012 წლის 1 იანვრისთვის შეადგენდა თითქმის 770 მილიარდ რუბლს, რაც 28%-ით მეტია 2010 წელთან შედარებით. მეორე ხაზი ეკუთვნის VTB 24-ს, რომლის პორტფელი იმავე პერიოდში გაიზარდა 39%-ით და შეადგინა 246 მილიარდი რუბლი. ხურავს ტოპ3 "დელტაკრედიტს" 62,4 მილიარდი რუბლის მაჩვენებლით (იხ. ცხრილი 5).

				ცვლილება (%)
	სბერბანკი
	დელტაკრედიტი
	აბსოლუტ ბანკი
	რაიფაიზენბანკი
	უნიკრედიტ ბანკი
	ხანტი-მანსისკის ბანკი
	ზაფსიბკომბანკი

მზა საცხოვრებლის შეძენა (სბერბანკი)

სესხის გაცემის პირობები

სესხის ვალუტა	რუსული რუბლი / აშშ დოლარი / ევრო
საკრედიტო თანხა	Მინიმალური	მაქსიმალური · დაფინანსებული საცხოვრებელი ფართის სახელშეკრულებო ღირებულების 85%; · იპოთეკით დადებული სხვა საცხოვრებელი ფართის შეფასებული ღირებულების 85%.
საკრედიტო ვადა
სესხის გაცემის კომისია	დაკარგული.
სესხის უზრუნველყოფა	· იპოთეკით დატვირთული უძრავი ქონების ობიექტის რეგისტრაციამდე პერიოდისთვის საჭიროა სხვა უძრავი ქონების გირავნობის რეგისტრაცია (გარდა 3 000 000 რუბლის / 100 000 აშშ დოლარი / 76 000 ევროს ოდენობით სესხის გაცემის შემთხვევებისა. ასევე ბანკის მიერ დადგენილი უძრავი ქონების ობიექტის შერჩევის პროცედურის განხორციელების შემთხვევებს, სადაც შეიძლება გაიცეს უზრუნველყოფის სხვა ფორმები). · თუ საცხოვრებელი კორპუსის/მისი ნაწილის (წილის) იპოთეკა რეგისტრირებულია სესხის უზრუნველყოფის სახით, საჭიროა მიწის ნაკვეთის იპოთეკის ერთდროული რეგისტრაცია ან მიწის ნაკვეთის იჯარით გაცემის უფლების გირავნობა, რომელზედაც მდებარეობს ეს სახლი. .
დაზღვევა
საპროცენტო განაკვეთი	9.5--14% რუბლებში უცხოურ ვალუტაში 8,8--12,1%.

ბინა ახალ კორპუსში (ვითიბი 24)

სესხის გაცემის პირობები

სესხის ვალუტა	რუსული რუბლი / აშშ დოლარი / ევრო
საკრედიტო თანხა	Მინიმალური 300000 რუბლი (10000 აშშ დოლარი ან 7000 ევრო).	მაქსიმალური არ უნდა აღემატებოდეს მცირეს: · დაფინანსებული საცხოვრებელი ფართის სახელშეკრულებო ღირებულების 80%; · იპოთეკით დადებული სხვა საცხოვრებელი ფართის შეფასებული ღირებულების 80%.
საკრედიტო ვადა
სესხის გაცემის კომისია	დაკარგული.
სესხის უზრუნველყოფა	· დაკრედიტებული ან სხვა ქონების გირავნობა.
დაზღვევა	დაგირავებული ქონების (გარდა მიწის ნაკვეთისა) სავალდებულო დაზღვევა დანაკარგის/განადგურების, ზიანის რისკებისგან ბანკის სასარგებლოდ სასესხო ხელშეკრულების მთელი ვადის განმავლობაში. მსესხებლის სიცოცხლისა და შრომისუნარიანობის დაკარგვა; ბინის საკუთრების შეწყვეტა ან შეზღუდვა. · (არ არის სავალდებულო, მაგრამ ორი დამატებითი სადაზღვევო პოლისის არარსებობის შემთხვევაში პროცენტი გაიზრდება 3%-ით).
საპროცენტო განაკვეთი	8,90%-დან რუბლებში უცხოურ ვალუტაში 8,95%-დან

დასრულებული საცხოვრებელი კორპუსში (დელტაკრედიტი)

სესხის გაცემის პირობები

სესხის ვალუტა	რუსული რუბლი / აშშ დოლარი / ევრო
საკრედიტო თანხა	600000 რუბლიდან. - მოსკოვში და მოსკოვის რეგიონში; 450,000 რუბლიდან. - პეტერბურგში; · 300 000 რუბლიდან. - სხვა რეგიონებში.	20 000 დოლარიდან - მოსკოვსა და მოსკოვის რეგიონში $15000-დან - სანკტ-პეტერბურგში $10000-დან - სხვა რეგიონებში
საკრედიტო ვადა
სესხის გაცემის კომისია	დაკარგული.
სესხის უზრუნველყოფა	· დაკრედიტებული ან სხვა ქონების გირავნობა.
დაზღვევა	შეძენილი ბინის დაზღვევა დაკარგვისა და დაზიანების რისკისგან სავალდებულოა
საპროცენტო განაკვეთი	10,50%-დან რუბლებში უცხოურ ვალუტაში 7,25%-დან

სტანდარტი "ეკონომიკური 5" (როსბანკი )

სესხის გაცემის პირობები

აქცია "ანაზრაურები!" (ურალსიბი)

სესხის გაცემის პირობები

სესხის ვალუტა
საკრედიტო თანხა	მაქსიმალური, 8,000,000 რუბლი (მაგრამ არაუმეტეს ქონების ღირებულების 80%)
საკრედიტო ვადა	3-დან 30 წლამდე
სესხის გაცემის კომისია	დაკარგული.
სესხის უზრუნველყოფა	· დაკრედიტებული ან სხვა ქონების გირავნობა.
დაზღვევა	ქონების (გირაოს) დაზღვევა ხორციელდება შემდეგ შემთხვევებში: ბუნებრივი კატასტროფები; წყალდიდობა; გაუთვალისწინებელი ფიზიკური ძალების ზემოქმედება (ელვის დარტყმა, გაზის აფეთქება, მფრინავი ობიექტების ან მათი ნამსხვრევების და სხვა ობიექტების დაცემა, მანქანებთან შეჯახება); მესამე მხარის უკანონო ქმედებები; სტრუქტურული დეფექტები.
საპროცენტო განაკვეთი

მიუხედავად ბევრი ბანკის მიერ იპოთეკური პროგრამებისა და მათზე საპროცენტო განაკვეთების გადახედვისა, მინიმალური საპროცენტო განაკვეთი კვლავ ძალიან მაღალ დონეზეა (10-12%). კვადრატული მეტრის საშუალო ღირებულება დედაქალაქში 2012 წლის 14 მაისის მდგომარეობით, საიტის http://realty.dmir.ru (ჟურნალ Realty and Prices-თან თანამშრომლობით) სპეციალისტების მიერ ჩატარებული კვლევის მიხედვით, არის 188,502 რუბლი. პატარა ერთოთახიანი ბინის საშუალო ღირებულებაა 6,531,985 რუბლი. საშუალო ხელფასი მოსკოვში წელს 7%-ით გაიზარდა და 48,5 ათასი რუბლიდან გაიზარდა. 51,1 ათას რუბლამდე. ამის შესახებ რეკრუტირების კომპანია HeadHunter-ის კვლევითი სამსახურის პრესრელიზშია ნათქვამი.

ზემოაღნიშნული ფაქტების გათვალისწინებით და კერძოდ საშუალო ფასი კვ. მეტრზე დედაქალაქში, შეიძლება ითქვას, რომ ჩვენს ქვეყანაში ძალიან ცოტა ადამიანს შეუძლია იპოთეკის გადახდა.

ვლადიმერ პუტინმა მთავრობის სხდომაზე 2012 წლის 11 მაისს დაავალა მთავრობას მიიღოს ზომები რუსების საცხოვრებელი პირობების გასაუმჯობესებლად და იპოთეკური განაკვეთების შესამცირებლად. პრეზიდენტმა ხელი მოაწერა განკარგულებას „რუსეთის ფედერაციის მოქალაქეებისთვის ხელმისაწვდომი და კომფორტული საცხოვრებლით უზრუნველყოფისა და საბინაო და კომუნალური მომსახურების ხარისხის გაუმჯობესების ღონისძიებების შესახებ“, იუწყება საინფორმაციო სააგენტო Finmarket. „რუსეთის ფედერაციის მთავრობამ 2018 წლისთვის უნდა უზრუნველყოს იპოთეკური საბინაო სესხის საპროცენტო განაკვეთის საშუალო დონის გადამეტების ინდიკატორის შემცირება (რუბებში) სამომხმარებლო ფასების ინდექსთან მიმართებაში არაუმეტეს დონეზე. 2,2 პროცენტული პუნქტი“, - ნათქვამია განკარგულებაში. აღსანიშნავია, რომ ვლადიმერ პუტინმაც და დიმიტრი მედვედევმაც არაერთხელ გამოთქვეს სურვილი იპოთეკური განაკვეთების დონესთან დაკავშირებით. ამასთან, გამოიძახეს კონკრეტული ფიგურები, ასევე მითითებული იყო შესაძლო გადაწყვეტილებები.

პრეზიდენტის დავალებით, მდგომარეობა იპოთეკური სესხების ბაზარზე უკეთესობისკენ უნდა შეიცვალოს. უფრო მეტი ოჯახი შეძლებს საკუთარი საცხოვრებლის შეძენას, რაც, ჩემი აზრით, დადებითად აისახება რუსეთის დემოგრაფიულ მდგომარეობაზე.

თქვენი კარგი სამუშაოს გაგზავნა ცოდნის ბაზაში მარტივია. გამოიყენეთ ქვემოთ მოცემული ფორმა

სტუდენტები, კურსდამთავრებულები, ახალგაზრდა მეცნიერები, რომლებიც იყენებენ ცოდნის ბაზას სწავლასა და მუშაობაში, ძალიან მადლობლები იქნებიან თქვენი.

მასპინძლობს http://www.allbest.ru/

შესავალი

საბინაო საკითხების გადასაჭრელად საბაზრო პრინციპებზე გადასვლასთან დაკავშირებით, რუსეთის სოციალურ-ეკონომიკური განვითარების ერთ-ერთი მნიშვნელოვანი პრობლემა გახდა მრავალჯერადი უფსკრული მოქალაქეების მიმდინარე ფულადი სახსრების ზომასა (ხელფასი, ბიზნესის შემოსავალი) და მაღალ ღირებულებას შორის. საცხოვრებელი უძრავი ქონების.

სახელმწიფოსა და საწარმოების საბინაო მშენებლობის დაფინანსების უნარის შესამჩნევი შემცირების პირობებში ქვეყანაში შეიქმნა ვითარება, როდესაც მოსახლეობის უმრავლესობას არ აქვს შესაძლებლობა გააუმჯობესოს საცხოვრებელი პირობები. თუ ადრე მოქალაქეებისთვის საბინაო პრობლემის გადაჭრის მთავარი გზა საჯარო საცხოვრებლის მოპოვება იყო, დღეს ეს პრობლემა ძირითადად საკუთარი დანაზოგის ხარჯზე საცხოვრებლის შეძენით ან აშენებით წყდება. იმავდროულად, საბინაო საკითხი ყველაზე მეტად ეხება დაბალი და საშუალო შემოსავლების მქონე მოსახლეობის ჯგუფებს, რომლებიც ვერ ახერხებენ შეძენილი საცხოვრებლის ყველა თანხის ერთდროულად გადახდას.

დღეისათვის მოსახლეობის საცხოვრებლით უზრუნველყოფის პრობლემა იპოთეკური სესხით უნდა მოგვარდეს. იპოთეკის მექანიზმის დახმარებით მოხდება სახსრების შემოდინება საბინაო ბაზარზე, აღორძინდება სამშენებლო და მრეწველობის მასთან დაკავშირებული დარგები, გაიზრდება სამუშაო ადგილები, გაიზრდება მოსახლეობის შემოსავლები და ყველა დონის ბიუჯეტი. აქედან გამომდინარე, აუცილებელია რეგიონებში არსებული რეალური პირობებისა და შესაძლებლობების გამოყენება, რათა შეიქმნას აუცილებელი ორგანიზაციული, სამართლებრივი და ფინანსური წინაპირობები მასობრივი საცხოვრებლის მშენებლობისთვის ეკონომიკის ამ სოციალურად მნიშვნელოვან სექტორში პროცესების რეგულირების ბაზრისა და სახელმწიფო მექანიზმების გამოყენებით. .

იპოთეკა არის ეკონომიკის რგოლი, რომელსაც შეუძლია უზრუნველყოს მოსახლეობის ფულადი რესურსების, ბანკების, საფინანსო და სამშენებლო კომპანიების და სამშენებლო ინდუსტრიის საწარმოების კავშირი და ფინანსური რესურსები ეკონომიკის რეალურ სექტორში წარმართვა.

თითქმის ყველა ქვეყნის გამოცდილება გვიჩვენებს, რომ სათანადო ორგანიზების შემთხვევაში, იპოთეკა თანდათან გადაიქცევა თვითდაფინანსების სისტემად, რომელიც ჩამოაყალიბებს და უზრუნველყოფს მთელი საბინაო ბაზრის ფუნქციონირებას.

ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, კურსის მუშაობის თემის აქტუალობა განპირობებულია: პირველ რიგში, იპოთეკური სესხის მნიშვნელობა რუსეთის სოციალურ-ეკონომიკური განვითარების აქტუალური პრობლემის გადაჭრაში - ქვეყნის მოსახლეობის ძირითადი ნაწილისთვის საცხოვრებლის უზრუნველყოფა. . მეორეც, იპოთეკური სესხის ფუნქციონირების მრავალი მეთოდოლოგიური და თეორიული საკითხის არასაკმარისი შესწავლა.

კურსის მუშაობის ძირითადი მიზანია იპოთეკური სესხის პრობლემების შესწავლა და იდენტიფიცირება.

იპოთეკური საბინაო დაკრედიტების თეორიული საფუძვლების გამოვლენა;

გააანალიზეთ იპოთეკური სესხი რუსეთში;

პრობლემების გადაჭრისა და იპოთეკური სესხის განვითარების მიმართულებების განსაზღვრა.

კვლევის ობიექტია იპოთეკური დაკრედიტების ბაზარი რუსეთში, საგანია საბინაო იპოთეკური სესხი.

სამუშაოს მეცნიერულ და მეთოდოლოგიურ საფუძველს წარმოადგენდა საკანონმდებლო და სხვა რეგულაციები, იპოთეკური სესხის გაცემის ადგილობრივი მეცნიერებისა და სპეციალისტების მუშაობა, აგრეთვე სამუშაოები ეკონომიკის, ფინანსებისა და საკრედიტო თეორიის შესახებ.

სამუშაოს კონცეპტუალური დებულებების დასაბუთების ანალიტიკურ საფუძველს, მასში მოყვანილი დასკვნებისა და წინადადებების სანდოობის უზრუნველსაყოფად, იყო რუსეთის ფედერაციის სტატისტიკის სახელმწიფო კომიტეტის, საბინაო იპოთეკური სესხის სააგენტოს სტატისტიკური მონაცემები, ემპირიული მონაცემები, მასალები. პერიოდული გამოცემები.

კვლევის პრაქტიკულ მნიშვნელობას განაპირობებს ის, რომ იპოთეკური სესხი საბანკო ბიზნესის ერთ-ერთი მთავარი სეგმენტია. ნაშრომში წარმოდგენილი ეს თეორიული ასპექტები თანამედროვე თაობას შეუძლია გამოიყენოს.

მიზნებმა და ამოცანებმა განსაზღვრა ამ კვლევის სტრუქტურა: ნაშრომი შედგება შესავალი, ორი თავი, დასკვნები და წინადადებები, ცნობარების ჩამონათვალი.

1. თეორიული საფუძვლებიიპოთეკასაბინაო სესხები

1.1 არსი და მნიშვნელობასახლის იპოთეკური სესხიოვაციები

სახელმწიფო სახსრების ქრონიკული ნაკლებობის პირობებში, ყველა დონის ხელისუფლების ტრადიციულ ამოცანად იქცა საბინაო სექტორში საბიუჯეტო რესურსების მოზიდვა. უძრავი ქონების ექსპერტები მიიჩნევენ, რომ „საბინაო პრობლემის“ ყველაზე პრიმიტიული გადაწყვეტა გრძელვადიანი იპოთეკური სესხის სისტემის შემუშავებაა.

იპოთეკა (ბერძნ. Hypotheka - იპოთეკა) - უძრავი ქონების, ძირითადად მიწისა და შენობების გირავნობა იპოთეკური სესხის მისაღებად. იპოთეკის გირავნობით ქონება არ გადადის კრედიტორის ხელში, მაგრამ რჩება მოვალესთან.

იპოთეკური სესხი - უძრავი ქონებით უზრუნველყოფილი სესხი, რომელიც ემსახურება მოვალის - დამგირავებლის - კრედიტორის - მოგირავნეის მიერ ძირითადი ფულადი ვალდებულების შესრულების უზრუნველყოფას, რომელიც იძენს უფლებას მოვალის მიერ უზრუნველყოფილი ძირითადი ვალდებულების შეუსრულებლობის შემთხვევაში. გირავნობით მიიღოს კმაყოფილება დაგირავებული უძრავი ქონებიდან, რომლის მფლობელი (მფლობელი) რჩება.

ეკონომიკური თვალსაზრისით, იპოთეკა წარმოადგენს უძრავ ქონებაზე საკუთრების უფლების ბრუნვის საბაზრო ინსტრუმენტს იმ შემთხვევებში, როდესაც გასხვისების სხვა ფორმები (ყიდვა-გაყიდვა, გაცვლა) ეკონომიკურად მიუღებელია. იპოთეკა საშუალებას გაძლევთ მოიზიდოთ დამატებითი ფინანსური რესურსები სხვადასხვა ეკონომიკური და სოციალური პროექტების განსახორციელებლად. სხვა სიტყვებით რომ ვთქვათ, იპოთეკა შეიძლება გახდეს ძლიერი ინსტრუმენტი რეგიონის ან მთელი სახელმწიფოს ეკონომიკური აღდგენისთვის.

ფუნქციური თვალსაზრისით, იპოთეკა არის კონკრეტული ფინანსური, საწარმოო, სამომხმარებლო, ორგანიზაციული, სამართლებრივი და მარეგულირებელი ინსტრუმენტებისა და მექანიზმების სისტემა. ორგანიზაციული თვალსაზრისით, იპოთეკა არის მონაწილეთა გარკვეული ნაკრები, რომელთა შორის ურთიერთობა განისაზღვრება მათი ფუნქციებით იპოთეკის სისტემაში.

დინამიური თვალსაზრისით, იპოთეკა არის იპოთეკური პროცესი.

იპოთეკური სისტემა - იპოთეკური პროცესის მონაწილეთა ერთობლიობა, რომლებიც ურთიერთქმედებენ ერთმანეთთან იპოთეკური ინსტრუმენტების გარკვეული ნაკრების გავლენის ქვეშ და იპოთეკური მექანიზმების დახმარებით საკუთარი ეკონომიკური ინტერესების დაკმაყოფილების მიზნით. იპოთეკური სესხების რეფინანსირება - კრედიტორების მიერ გრძელვადიანი საინვესტიციო რესურსების მოზიდვის პროცესი სხვადასხვა მეთოდების გამოყენებით იპოთეკური სისტემის პირველ დონეზე მსესხებლებზე იპოთეკური სესხების გაცემის მიზნით. რეფინანსირება შეიძლება განხორციელდეს მოსახლეობის შემნახველი დეპოზიტების მეშვეობით კრედიტორი ბანკის ანგარიშებზე, ბანკის მიერ იპოთეკის გაყიდვით პირველად ბაზარზე ან იპოთეკით უზრუნველყოფილი ფასიანი ქაღალდების გამოშვებით, რაც შეიძლება განხორციელდეს როგორც კრედიტორმა. ბანკი და ინვესტორი კომპანიის მიერ, რომელიც დამოუკიდებლად ოპერირებს ამ ტიპის ფასიანი ქაღალდებით, ათავსებს მათ საფონდო ბაზარზე, როგორც მაღალლიკვიდური და მომგებიანი ფასიანი ქაღალდები.

აუცილებელია ხაზი გავუსვა იპოთეკური სესხის ფუნქციებს და ამ ტიპის სესხის თავისებურებებს, რაც მას ანიჭებს უპირატესობის უფლებას დაკრედიტების სხვა მეთოდებთან შედარებით.

იპოთეკური სესხით შესრულებული ფუნქციები:

მატერიალური წარმოების გარემოში ინვესტიციების მოზიდვის ფინანსური მექანიზმის ფუნქცია;

ნასესხები სახსრების დაბრუნების უზრუნველყოფის ფუნქცია;

უძრავი ქონების ბრუნვისა და გადანაწილების სტიმულირების ფუნქცია, როდესაც სხვა მეთოდები ეკონომიკურად არ არის მიზანშეწონილი ან იურიდიულად შეუძლებელი;

კაპიტალის ფორმირების ფუნქცია იპოთეკის, სამრეწველო იპოთეკით უზრუნველყოფილი ფასიანი ქაღალდების სახით და ა.შ.

იპოთეკური სესხის გამორჩეული მახასიათებლები:

გირაოს უზრუნველყოფის ვალდებულება;

სესხის ხანგრძლივობა;

იპოთეკური სესხი ითვლება შედარებით დაბალი რისკის მქონე საბანკო ოპერაციად.

მრავალი ქვეყნის მაგალითი აჩვენებს, რომ ეკონომიკის აღდგენას ხშირად თან ახლავს იპოთეკური სესხის განვითარება. იპოთეკა კრიზისის დაძლევაზე გავლენას ახდენს შემდეგი გზით.

იპოთეკური ბიზნესის განვითარება დადებითად მოქმედებს ეკონომიკის რეალური სექტორის განვითარებაზე. იპოთეკა ხელს უწყობს აშენებული სახლების გაყიდვას, ხოლო მშენებლობის ზრდა იწვევს აღორძინებას სამშენებლო მასალებისა და კონსტრუქციების წარმოებაში, სამშენებლო და საგზაო ინჟინერიაში და ა.შ. სამრეწველო იპოთეკური დაკრედიტება შესაძლებელს ხდის წარმოების მოდერნიზაციას, რაც იწვევს პროდუქციის ხარისხისა და კონკურენტუნარიანობის ამაღლებას და, შესაბამისად, ქვეყნის ეკონომიკური პოტენციალის ზრდას.

იპოთეკური სესხის განვითარება დადებითად აისახება სოციალური არასტაბილურობის დაძლევაზე. იპოთეკა გავლენას ახდენს დასაქმების პრობლემაზე (დამატებითი სამუშაოები სამშენებლო და სხვა ინდუსტრიებში) და ეხმარება მოსახლეობის საცხოვრებლის მოთხოვნილების დაკმაყოფილებას.

რუსეთის ფედერაციის ფედერალური კანონი No102-FZ „იპოთეკის (უძრავი ქონების გირავნობის) შესახებ“, რომელიც ძალაში შევიდა 1998 წლის 16 ივლისს, მნიშვნელოვანი გავლენა იქონია შიდა იპოთეკური ბაზრის ფორმირებაზე. ამ კანონის შესაბამისად, იპოთეკა წარმოიქმნება მაშინ, როდესაც უძრავი ქონება ემსახურება ვალდებულების უზრუნველყოფას. აღნიშნული კანონი (მე-2 ნაწილი, მუხლი 1) ასევე განსაზღვრავს წესს, რომ გირავნობით უზრუნველყოფილი ვალდებულებით დამგირავებელი შეიძლება იყოს როგორც თავად მოვალე, ასევე ამ ვალდებულებაში არ მონაწილე პირი.

მესამე პირის მონაწილეობა გირაოს სამართლებრივ ურთიერთობებში მიუთითებს იმაზე, რომ ამ შემთხვევაში, ისევე როგორც იმ ვითარებაში, როდესაც დამგირავებელი და მოვალე მოქმედებენ ერთ პირში, არსებითი პირობაა მესამე პირის მიერ გირაოს სახით მიწოდებული ქონება. , და არა როგორი ურთიერთობა არსებობს ასეთ დამგირავებელსა და მთავარ მოვალეს შორის, მაგალითად, სესხის ხელშეკრულებით. .

კანონი ასევე ცალსახად განსაზღვრავს, რომ იპოთეკით დატვირთული ქონება რჩება იპოთეკართან და ეს ხაზს უსვამს იპოთეკის ერთ-ერთ ძირითად პირობას, რომლის მიხედვითაც იპოთეკარი ფლობს და იყენებს ქონებას, ე.ი. არის გირავნობა არა მხოლოდ დამგირავებელთან ქონების დატოვებით, არამედ მისი ბრუნვის შენარჩუნებით, რასაც შესაბამისი შეზღუდვები აქვს.

ხელოვნებაში. „იპოთეკის შესახებ“ კანონის 2-ში მოცემულია იპოთეკით უზრუნველყოფილი ვალდებულებების ჩამონათვალი. იპოთეკა შეიძლება დაწესდეს, როგორც სესხის ხელშეკრულებით, სესხის ხელშეკრულებით ან სხვა ვალდებულებით გათვალისწინებული ვალდებულების უზრუნველყოფა, მათ შორის ვალდებულება გაყიდვის, ყიდვის, იჯარის, ხელშეკრულების, სხვა ხელშეკრულების, ზიანის მიყენების საფუძველზე, თუ ფედერალური კანონით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული. .

ხელოვნების 1 პუნქტში. „იპოთეკის შესახებ“ კანონის 3 შეიცავს იმ მოთხოვნების ჩამონათვალს, რომლებიც შეიძლება უზრუნველყოფილი იყოს იპოთეკით:

ა) სესხის ხელშეკრულებით ან იპოთეკით უზრუნველყოფილი სხვა ვალდებულებით სრულად ან ნაწილობრივ გათვალისწინებული სესხის ხელშეკრულებით გათვალისწინებული დავალიანების ძირითადი თანხის იპოთეკარისთვის გადახდა;

ბ) კრედიტორს (გამსესხებელს) კრედიტის (ნასესხები სახსრების) გამოყენებისათვის მის კუთვნილი პროცენტის გადახდა, თუ იპოთეკა დადებულია სასესხო ხელშეკრულების ან სესხის ხელშეკრულების შესრულების უზრუნველყოფაში, გადახდის პირობით. ინტერესი;

გ) მოგირავნესთვის მის კუთვნილი თანხების გადახდა (თუ ხელშეკრულებით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული):

ზარალის ანაზღაურება, როგორც ჯარიმა, რომელიც გამოწვეულია შეუსრულებლობის, შესრულების დაგვიანებით ან იპოთეკით უზრუნველყოფილი ვალდებულების სხვა არაჯეროვნად შესრულების გამო;

სხვა ადამიანების სახსრების უკანონო გამოყენებისათვის პროცენტის სახით, რომელიც გათვალისწინებულია იპოთეკით ან ფედერალური კანონით უზრუნველყოფილი ვალდებულებით;

იპოთეკით დადებულ ქონებაზე უძრავი ქონების ჩამორთმევით გამოწვეული სამართლებრივი და სხვა ხარჯების ანაზღაურებაში;

იპოთეკით დატვირთული ქონების რეალიზაციის ხარჯების ანაზღაურებაში.

თუ ხელშეკრულებით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული, იპოთეკა უზრუნველყოფს მოგირავნის მოთხოვნებს იმ მოცულობით, რაც მათ აქვთ გირავნული ქონების ხარჯზე მათი დაკმაყოფილების მომენტისთვის.

ზემოაღნიშნულთან დაკავშირებით, იპოთეკური სესხი არის კრედიტის ერთ-ერთი სახეობა - გრძელვადიანი სესხი, რომელიც გაცემულია მიწისა და სხვა უძრავი ქონების (ძირითადად შენობების) უზრუნველყოფის წინააღმდეგ. იპოთეკური კრედიტი ფართოდ არის გავრცელებული იმ ქვეყნებში, სადაც არის მიწის კერძო საკუთრება და წარმოადგენს მნიშვნელოვან არხს, მაგალითად, ეკონომიკის სოფლის მეურნეობის სექტორის დაფინანსებისთვის, რადგან ფერმერების საკუთარი კაპიტალი ხშირად არ არის საკმარისი თანამედროვე აღჭურვილობის შესაძენად, მიწის მელიორაციისთვის და. სხვა საჭიროებები. აღსანიშნავია, რომ იპოთეკურ სესხს აქვს მკაცრად განსაზღვრული დანიშნულება, გაცემულია ხანგრძლივი ვადით დარჩენილი დაფარვის ტოლი პირობებით. იპოთეკურ სესხზე წლიური საპროცენტო განაკვეთი შედარებით დაბალია და საპროცენტო განაკვეთები დიფერენცირებულია მსესხებლის ფინანსური მდგომარეობის მიხედვით.

იპოთეკური ბანკი არის ფინანსური ინსტიტუტი, რომელიც სპეციალიზირებულია უძრავი ქონებით – მიწის და სხვადასხვა შენობებით უზრუნველყოფილი გრძელვადიანი სესხების (იპოთეკური სესხების) გაცემაზე. იპოთეკური ბანკის რესურსები შედგება საკუთარი შემნახველი და იპოთეკური ობლიგაციებისგან - გრძელვადიანი ფასიანი ქაღალდები, რომლებიც გამოშვებულია უძრავი ქონებით და აქვს ფიქსირებული პროცენტი. თანამედროვე პირობებში იპოთეკური ბანკის ფუნქციების შესრულება შეუძლიათ კომერციულ და სასოფლო-სამეურნეო ბანკებს, სადაზღვევო კომპანიებს და სხვა ფინანსურ ინსტიტუტებს.

იპოთეკური სესხი უდავოდ საბანკო საქმიანობის პერსპექტიული სფეროა. იპოთეკური ბანკი შედარებით სტაბილური და მომგებიანი ეკონომიკური ინსტიტუტია. იპოთეკური ბანკები ეროვნულ დონეზე ჩვეულებრივ ქმნიან ასოციაციებს. იპოთეკური ბანკების ასოციაციის ფარგლებში დამატებითი რეზერვების შექმნა, იპოთეკურ ბანკებში განთავსებული დეპოზიტების გარანტია, ასევე აძლიერებს საბანკო სისტემას.

გრძელვადიანი იპოთეკური დაკრედიტების სფეროში საკრედიტო რესურსების მოსაზიდად აუცილებელია ქვეყანაში ხელსაყრელი ეკონომიკური და პოლიტიკური გარემოს შექმნა, აუცილებელი საკანონმდებლო და მარეგულირებელი ბაზის შემუშავება და მოსახლეობის კეთილდღეობის გაუმჯობესება. ერთ-ერთ ცენტრალურ საკითხს წარმოადგენს იპოთეკური სესხების გაცემისა და მომსახურების პროცედურების სტანდარტიზაცია, მსესხებლების გადახდისუნარიანობის შეფასების წესები, ასევე სახსრების მოზიდვის ფინანსური ინსტრუმენტები.

ამრიგად, საბინაო იპოთეკური სესხი გაგებულია, როგორც გრძელვადიანი სესხი, რომელიც გაცემულია უძრავი ქონების (ძირითადად შენობების) უსაფრთხოების წინააღმდეგ.

1.2 არსებულიიპოთეკური სესხის განვითარების მოდელები

იპოთეკური სესხი საცხოვრებლის ლეგალური

ყველა სქემა, რომელიც შეიქმნა ბოლო ათი წლის განმავლობაში, შეიძლება შემცირდეს რამდენიმე ბლოკად. ბლოკების მიხედვით განაწილება დამოკიდებულია იმაზე, თუ რამდენად განსხვავებული რესურსია ჩართული ამა თუ იმ სქემაში, რამდენი მონაწილე ჰყავს და რა პერსპექტივები აქვს.

ა) სქემები, რომლებიც იყენებენ სახსრებს სხვადასხვა დონის ბიუჯეტიდან:

რეგიონების საბინაო პროგრამები, რომლებიც ფინანსდება მთლიანად ან ნაწილობრივ რეგიონული და ადგილობრივი ბიუჯეტიდან;

საბინაო მოწმობები და მუნიციპალური საბინაო ობლიგაციები;

საბინაო სუბსიდიები.

ეს არის სოციალურად ორიენტირებული ბლოკ-სქემა. ის გამიზნულია მოლოდინში მყოფ პირებზე, საჯარო სექტორის მუშაკებზე, სამხედრო მიგრანტებზე და სხვა პრივილეგირებული კატეგორიის მოქალაქეებზე.

ბ) საერთო სამშენებლო და განვადებით სქემები:

წილი შენობა;

ბინის გაყიდვა განვადებით მშენებლობის დასრულებამდე;

საწარმოში თანამშრომლების მიერ საბინაო სესხის აღება.

ეს ბლოკ-სქემა ითვლება უმარტივესად. იგი არ იყენებს გირაოს მექანიზმებს და არის მხოლოდ ორი მონაწილე - დეველოპერი და მყიდველი.

გ) ბაზრის სქემები:

გრძელვადიანი იპოთეკური სესხი (საბანკო დაკრედიტება, იპოთეკური სესხი და საცხოვრებლის განვადებით გაყიდვა იპოთეკური რეგისტრაციით კანონის ძალით);

აკუმულაციური სქემები შენობების შემნახველი ბანკებისა და საბინაო კოოპერატივების გამოყენებით;

იპოთეკური სესხების და სესხების რეფინანსირება იპოთეკური ბაზრის სპეციალიზებული ოპერატორის დახმარებით ორსაფეხურიანი იპოთეკური სქემის პრინციპით.

ეს არის მესამე ბლოკ-სქემა, რომელიც ითვლება ყველაზე პროგრესულად. ფაქტობრივად, ის მოიცავს ნამდვილ იპოთეკურ სქემებს, რომლებიც ყველაზე მეტად ასახავს იპოთეკური სესხის ძირითად პრინციპებს. ოპერატორთა წრე (ბანკები, იპოთეკური ფონდები, სააგენტოები და კორპორაციები) სულ უფრო ფართოვდება, თანმიმდევრულად და პროფესიონალურად ეუფლებიან მოსახლეობის გრძელვადიან დაკრედიტებას, სესხების უზრუნველყოფად საცხოვრებელ უძრავ ქონებას. საბინაო კოოპერატივები აქტიურად ვითარდება, რომლებიც ურთიერთდახმარების ფონდების პრინციპით მუშაობენ.

საკანონმდებლო სფეროში მიმდინარეობს მუშაობა „სამშენებლო შემნახველი ბანკების შესახებ“ კანონის მისაღებად მოსამზადებლად, რომელიც არა მხოლოდ დეტალურად არეგულირებს მოქალაქეთაგან შემნახველი ანაბრებისა და შემდგომი სესხების მიზნით სახსრების მოზიდვის ყველა საკითხს, არამედ, რაც ძალიან მნიშვნელოვანია. ფორსმაჟორულ ვითარებაში სახსრების დაბრუნების პირობები. ეს დაიცავს ბაზრის მონაწილეებს „ფინანსური პირამიდების“ გამოჩენისგან.

სქემა No1 - ალტერნატივა. ალტერნატიულ ან ალტერნატიულ საცხოვრებელს ხშირად მოიხსენიებენ როგორც არსებულ საცხოვრებელს, რომელიც შეიძლება გამოყენებულ იქნას გარიგებაში.

მისი სუფთა სახით, არსებული საცხოვრებლის გამოყენებით არსებული სქემა არის გაცვლითი ტრანზაქცია ყიდვა-გაყიდვის გზით. ამავდროულად, შეგიძლიათ გაყიდოთ და გადაიხადოთ გარკვეული თანხა ახალი ფართობის ან უკეთესი ხარისხის შესაძენად, სხვა რეგიონში, სადაც საცხოვრებლის ფასები დაბალია, ან იყიდოთ იაფი, და გამოიყენოთ ფასში სხვაობა თქვენი შეხედულებისამებრ.

ამ ოპერაციების განხორციელებაში დაეხმარებიან უძრავი ქონების სააგენტოების სპეციალისტებს. განიხილეთ წინასწარი გადასახადის შეცვლა ბინით, რაც საჭიროა საცხოვრებლის შესყიდვის სხვა სქემებში. როგორც პრაქტიკა გვიჩვენებს, სხვადასხვა იპოთეკურ პროგრამაში მონაწილე მოქალაქეების დაახლოებით ნახევარი იყენებს ამ შესაძლებლობას.

მსხვილი საინვესტიციო და სამშენებლო კომპანიები მხედველობაში მიიღებენ ძველ საცხოვრებელს ახალ კორპუსში საცხოვრებლის მშენებლობაში და საცხოვრებლის შესყიდვის ხელშეკრულების გაფორმებისას. ბევრი კომერციული ბანკი გვთავაზობს საშინაო სესხების სქემებს კლიენტთა ბაზის გასაფართოებლად, ე.ი. ბინის შესაძენად მსესხებლების მოზიდვა, რომლებსაც არ აქვთ ნაღდი ფულის დანაზოგი წინასწარ. საბინაო-სამშენებლო კოოპერატივებს შეუძლიათ თავიანთი აქციონერების ყოფილი საცხოვრებელი ფართი, რომელიც გადაეცემა პირველი შენატანის გადახდის სახით, სხვა აქციონერებს, რითაც შეიცავენ მათ შიდა ბრუნვაში. სახელმწიფო საბინაო პროგრამებში ასევე მიმოქცევაში რჩება საცხოვრებელი ფართი, რომელიც იხსნება სუბსიდიების გაცემის და მომლოდინეთა საცხოვრებელი პირობების გაუმჯობესების შემდეგ და შეიძლება მიეცეს სხვა გაჭირვებულ ოჯახებს.

თუმცა, ზოგიერთ შემთხვევაში, შესაძლოა თქვენთვის უფრო მომგებიანი იყოს არა საბინაო ოფსეტური პროგრამებში მონაწილეობა, არამედ თქვენი ბინის გაყიდვა უძრავი ქონების სააგენტოების მეშვეობით.

სქემა No2 - განვადება. საერთო მშენებლობისა და საცხოვრებლის განვადებით გაყიდვის სქემებმა პირველმა შეცვალა მშენებლობის დაფინანსების ძველი საბიუჯეტო სისტემა და დღემდე აგრძელებს არსებობას. მოგეხსენებათ, მშენებლობის საწყის ეტაპზე დეველოპერებს არ აქვთ საკუთარი სახსრები სახლის ასაშენებლად საკმარისი რაოდენობით. ბანკიდან სამშენებლო სესხის აღება უაღრესად რთულია. ამიტომ, დეველოპერები იძულებულნი არიან მიყიდონ დაუმთავრებელი ბინები პოტენციურად მომავალ მოიჯარეებზე - ფიზიკურ პირებზე. მოქალაქეები ხდებიან თანაინვესტორები მშენებლობაში და ამიტომ ყველა რისკს დეველოპერთან ერთად ეკისრებათ. მშენებლობის პროცესის სიფხიზლე საშუალებას აძლევს "აქციონერებს" განახორციელონ გადახდები გრაფიკის შესაბამისად, "გააწელონ" ისინი მშენებლობის მთელი პერიოდის განმავლობაში, ზოგჯერ კი მისი დასრულებიდან გარკვეული პერიოდის განმავლობაში, ანუ გადაიხადონ საცხოვრებელი ფართი განვადებით. მსურველებმა მოსახლეობის მზარდი ნაწილი დააინტერესონ საერთო სამშენებლო სქემით საცხოვრებლის შეძენით, სამშენებლო კომპანიები ცდილობენ უზრუნველყონ მოსახლეობის უფრო ხელსაყრელი განვადება.

ამისათვის, დეველოპერებსა და მსხვილ კაპიტალის მფლობელებს შორის შეთანხმებით, გამოიყენება კომერციული ბანკების, ფონდებისა და საინვესტიციო კომპანიების ფინანსური რესურსები, რაც გარკვეულწილად ახანგრძლივებს განვადების ვადებს. დიდი წყაროებიდან კაპიტალის მოზიდვა არა მხოლოდ ზრდის მთელი სქემის სანდოობას, არამედ ანიჭებს მას ახალ მნიშვნელობას და შინაარსს. საერთო სამშენებლო სქემის უპირატესობებია მისი სიმარტივე და საცხოვრებლის ღირებულების მნიშვნელოვანი ზრდის არარსებობა, რაც ხდება გრძელვადიანი საბანკო დაკრედიტებით. ამიტომ, რეგიონებში, სადაც იპოთეკური სესხი ჯერ კიდევ არ არის განვითარებული, საერთო მშენებლობა ხშირად მოქმედებს როგორც ერთადერთი სქემა საცხოვრებლის შესაძენად. კიდევ ერთი უპირატესობა არის მშენებლობის პროცესში საცხოვრებლის დაბალი ღირებულება მეორად ბაზარზე მზა ბინების ღირებულებასთან შედარებით. რაც უფრო დიდია სხვაობა მზა და მშენებარე საცხოვრებლის ფასში, მით მეტი მომხრე ჰყავს ამ სქემას. კაპიტალის მონაწილეობის სქემის უარყოფითი მხარე მოიცავს „აქციონერებისთვის“ რისკის მაღალ ხარისხს. უადგილო, უხარისხო ან დაუმთავრებელი მშენებლობის შემთხვევაში ძირითად ზარალს სწორედ ისინი იღებენ. კაპიტალის მონაწილეობის სქემის ფუნქციონირების პერიოდში, სასამართლოში უკვე განიხილეს აქციების მოტყუებული მფლობელების ასობით საქმე. გარკვეული პოზიტიური განვითარება მხოლოდ 2003 წელს იქნა მიღწეული, როდესაც უზენაესმა სასამართლომ გადაწყვიტა, რომ კაპიტალის მფლობელები მომხმარებლებად განეხილათ და დავების განხილვისას გამოეყენებინათ კანონი „მომხმარებელთა უფლებების დაცვის შესახებ“. ამის წყალობით მათ აღარ ეკისრებათ პირადი პასუხისმგებლობა დაბანდებულ თანხებზე დეველოპერის ბრალით მშენებლობის ვადების შეუსრულებლობისთვის.

ამ სქემის კიდევ ერთი მინუსი არის მისი სოციალური არაეფექტურობა: ხანმოკლე ხანგრძლივობის გამო ის არ იძლევა მოსახლეობის საბინაო პრობლემის მასობრივ გადაწყვეტას. გარდა ამისა, კაპიტალში მონაწილეობა გულისხმობს ქონების რეგისტრაციას მხოლოდ უზრუნველყოფილი საცხოვრებლის სრული გადახდის შემდეგ, მშენებლობის და განვადების გეგმის დასრულების შემდეგ.

სქემა No3 - იპოთეკის ტერიტორია. საბიუჯეტო სახსრებიდან ტერიტორიების საინჟინრო მომზადების ხარჯების დაფინანსება არ არის საცხოვრებლის სუფთა სახით შეძენის სქემა, არამედ ახალი ტიპის ვარიანტები სახელმწიფოს მონაწილეობისთვის საბინაო მშენებლობის დაფინანსებაში. იგი შემუშავდა სპეციალისტების მიერ რეგიონებში გამოსაყენებლად. საინჟინრო ტერიტორიებზე აშენებული საცხოვრებელი სახლების მშენებლობის ღირებულების შემცირების გამო, მის შეძენას გაცილებით მეტი ადამიანი შეძლებს, განსაკუთრებით იპოთეკური სესხით გადახდისას.

რეგიონული ხელისუფლებისთვის, საცხოვრებლის შეძენის ხელშეწყობის ეს მეთოდი საკმაოდ მომგებიანია. ხარჯები კეთდება ერთ დროს, არ არის საჭირო საბიუჯეტო სახსრების დიდი ხნის განმავლობაში გადატანა. გარდა ამისა, ტერიტორიების საინჟინრო მომზადებაში ინვესტიციები ანაზღაურდება; ბინის გაყიდვისას ბიუჯეტის ხარჯები ანაზღაურდება.

სქემა No4 - სუბსიდიები. თანამედროვე საბინაო სუბსიდიები, რომლებიც მიეწოდებათ მოქალაქეებს საცხოვრებელი პირობების გასაუმჯობესებლად, საბჭოთა პერიოდის უფასო საბინაო პრაქტიკისგან განსხვავებით, იშვიათად აღწევს შეძენილი საცხოვრებლის ღირებულების 100%-ს. ლოდინის სიაში მყოფებს შეუძლიათ ხარჯების 100%-იანი დაფარვის იმედი ჰქონდეთ, რომელთა შემოსავალი მხოლოდ მინიმალურ მიმდინარე მოთხოვნილებებს ფარავს და არ შეიძლება გამოყენებულ იქნას არც პირველი შენატანის გადასახდელად, არც იპოთეკურ სესხზე გადახდების დასაბრუნებლად და არც პროცენტის გადასახდელად.

სქემა No5 - მუნიციპალური ობლიგაციები და სერთიფიკატები. დღეისათვის ქვეყნის ბევრ რეგიონს აქვს საბინაო ობლიგაციებისა და სერთიფიკატების გაცემის გამოცდილება, კერძოდ, მოსკოვი, სანკტ-პეტერბურგი, სარატოვი, ულიანოვსკი, დუბნა და ა.შ.

განსხვავება საბინაო მოწმობასა და სხვა სახის ფასიან ქაღალდებს შორის მის დანიშნულებაში: საბინაო მოწმობის ნომინალური ღირებულება დგინდება ფიზიკური თვალსაზრისით - საცხოვრებლის მთლიანი ფართობის ერთეულები (მაგალითად, 0,1 კვადრატული მეტრი) და ამ ერთეულის ფულად ეკვივალენტში, ხოლო ნომინალური ღირებულება პერიოდულად უნდა იყოს ინდექსირებული, ინდექსაციის სქემას ადგენს ემიტენტი საბინაო მოწმობის გაცემისას და უცვლელი რჩება.

ადგილობრივი ხელისუფლების მიერ საბინაო სერთიფიკატების და ობლიგაციების გაცემის უპირატესობები გამოიხატება გამოშვებული ფასიანი ქაღალდების სანდოობაში, თქვენ მიერ, როგორც ასეთი სერთიფიკატის მფლობელის მიერ მიღებული საცხოვრებლის შედარებით იაფად, ასევე მრავალი სერტიფიკატის გაცემის მასშტაბებსა და პერსპექტივაში, რაც საშუალებას გაძლევთ დააგროვოთ თანხები ბინისთვის ხელსაყრელი პირობებით დიდი ხნის განმავლობაში.

საბინაო მოწმობების ნაკლებობა დაკავშირებულია მათი მშენებარე ან რეკონსტრუქციული უძრავი ქონების კონკრეტულ ობიექტთან დაკავშირების აუცილებლობასთან. ამის გამო მყიდველს არ აქვს ბინის არჩევის შესაძლებლობა, მას ეძლევა საცხოვრებლის შეძენის უფლება მხოლოდ გარკვეულ სახლებში, რაც შესაძლოა ყოველთვის არ აკმაყოფილებდეს მათ.

გამონაკლისი არის სამხედრო დასახლებებისა და სტიქიური უბედურების შედეგად დაზარალებულთა სახელმწიფო საცხოვრებლის სერთიფიკატები, რომლებსაც აქვთ "საშუალო" კვადრატული მეტრის ღირებულება, გამოითვლება რუსეთის რეგიონების ოფიციალური სტატისტიკის მიხედვით. ცხადია, მათი ღირებულება ყოველთვის არ ემთხვევა საცხოვრებლის საბაზრო ფასებს, რაც ართულებს რეალურ გარიგებებს. კომერციული სტრუქტურების მიერ უპიროვნო საცხოვრებლის მოწმობების გაცემის მცდელობები, რომლებიც, სავარაუდოდ, რაღაც პირობითი კვადრატული მეტრის ღირებულებაზე უნდა ყოფილიყო დაკავშირებული, წარუმატებელი დარჩა. თავად კონცეფცია "პირობითი კვადრატული მეტრი" უფრო ჰგავს საშუალო ტემპერატურას საავადმყოფოში. უძრავი ქონების ფასებზე გავლენას ახდენს იმდენი რაოდენობრივი და ხარისხობრივი ფაქტორი, რომ ნაკლებად სავარაუდოა, რომ იგი რაიმე ფორმით იყოს საშუალოდ. თუმცა, არ შეიძლება იმის მტკიცება, რომ უძრავი ქონებით უზრუნველყოფილ ფასიან ქაღალდებში ინვესტიცია, მაგრამ არ არის დაკავშირებული კონკრეტულ სახლში ტერიტორიის ერთეულის ღირებულებასთან, შეუძლებელია. ურთიერთდახმარების ფონდები და უახლოეს მომავალში ასევე იპოთეკით მხარდაჭერილი იპოთეკით მხარდაჭერილი ფასიანი ქაღალდები შეიძლება იყოს გამოსავალი მათთვის, ვისაც სურს ასეთ ფასიან ქაღალდებში ინვესტირება.

სქემა No6 - სახელმწიფო საცხოვრებლის მოწმობები სამხედროებისთვის. სახელმწიფო საბინაო მოწმობა (SHC) - ნომინალური სერთიფიკატი, რომელიც ადასტურებს პროგრამის მონაწილის უფლებას მიიღოს უსასყიდლო სუბსიდია საცხოვრებლის შესაძენად. მის მფლობელს აქვს შესაძლებლობა შეიძინოს საცხოვრებელი ფართი ქვეყნის ნებისმიერ რაიონში ფიზიკური თუ იურიდიული პირებისგან, როგორც პირველადი, ისე მეორადი ბაზრებზე.

სქემა No7 - ახალგაზრდების საცხოვრებელი. ქვეპროგრამა „ახალგაზრდა ოჯახებისთვის საცხოვრებლის უზრუნველყოფა“ ფედერალური მიზნობრივი პროგრამის „საბინაო“ ნაწილია. მისი განხორციელებისთვის, რეგიონულ დონეზე, დამტკიცებულია მათი პროგრამები, რათა უზრუნველყონ ახალგაზრდა ოჯახები, რომლებშიც მეუღლეებმა არ მიაღწიეს 30 წლის ასაკს, აღიარებულნი არიან, რომ საჭიროებენ გაუმჯობესებულ საცხოვრებელ პირობებს და მუდმივად ცხოვრობენ რუსეთის სუბიექტის ტერიტორიაზე. ქვეპროგრამის განხორციელებაში მონაწილე ფედერაცია. მნიშვნელოვანია, რომ ბავშვის დაბადებისას ჩამოიწეროს დასაფარი ბინის ღირებულების გარკვეული ნაწილი.

სქემა No8 - საწარმო. ეს სქემა საინტერესოა იმ საწარმოებისთვის, რომლებიც დაინტერესებულნი არიან ახალგაზრდა პროფესიონალების მოზიდვით და მაღალკვალიფიციური კადრების შენარჩუნებით. მისი პრინციპი მარტივია, თანამშრომელი საკუთარი სახსრების 20-30%-ს აბარებს საცხოვრებლის გადახდას, ხოლო დარჩენილი თანხით იღებს სესხს დამსაქმებლისგან. ასეთი სესხი შეღავათიანად ითვლება ვადით (10-15 წლამდე) და პროცენტით (ზოგჯერ საერთოდ უპროცენტოდ).

ამ სქემის დადებითი თვისებაა მისი აშკარა სოციალური ორიენტაცია. ნაკლებად სავარაუდოა, რომ მსესხებელმა იპოვნოს უფრო ხელსაყრელი საკრედიტო პირობები, ვიდრე საკუთარ საწარმოში. საწარმოსთვის კი ეს არის ეფექტური მექანიზმი ღირებული თანამშრომლის შესანარჩუნებლად.

ამასთან, საწარმოს უპირატესობა შეიძლება თანამშრომლისთვის მინუსი აღმოჩნდეს, ფაქტობრივად, ის დიდი ხნის განმავლობაში ტყვეობაში ვარდება.

სქემა No9 - შემნახველი პროგრამები და დეპოზიტები. თუ არ გაქვთ ფული წინასწარი გადახდისთვის და ვერ გაყიდით ბინას ახლის შესაძენად, გაქვთ შესაძლებლობა დააგროვოთ დაკარგული თანხა.

თუ კომერციულ ბანკში გარკვეული პერიოდის განმავლობაში (ჩვეულებრივ, მინიმუმ 1 წლით) ჩადებთ ფულს, მომავალში შეგიძლიათ მიიღოთ იპოთეკური სესხი შეღავათიანი პირობებით (დაბალი საპროცენტო განაკვეთით). თუმცა, ჯერჯერობით, მხოლოდ რამდენიმე ბანკი გვთავაზობს ასეთ სერვისს.

სამომხმარებლო კოოპერატივების შემნახველი პროგრამები მიმზიდველია დარიცხული პროცენტის მხრივ, თუმცა ისინი გათვალისწინებულია მხოლოდ კოოპერატივის აქციონერებისთვის და არ არსებობს სრული გარანტია, რომ დეკლარირებული პროცენტი მიიღება დაგროვების პერიოდის ბოლოს (კოოპერატივებს არ აქვთ საბანკო კონტროლი).

სადაზღვევო კომპანიების აკუმულაციური პროგრამები, რომლის საბოლოო მიზანი საცხოვრებლის შეძენაა, არ არის გავრცელებული. არსებობს სიცოცხლის დაგროვებითი დაზღვევის პროგრამების გაერთიანებისა და პარტნიორ ბანკში იპოთეკური სესხის გაცემის დადებითი გამოცდილება. თუმცა, ამ გამოცდილებას, ისევე როგორც კომერციულ ბანკებში დაზოგვის გამოცდილებას, არ მიუღია ისეთი განვითარება, როგორიც ბაზრის ყველა მონაწილეს ისურვებდა.

სქემა No10 - ქირავნობა და სიცოცხლის მხარდაჭერა. ცოტა ხნის წინ, საცხოვრებლის შეძენის ეს ვარიანტი სულ უფრო და უფრო ფართოდ გავრცელდა. როგორც წესი, ქირის მიმღებები არიან მარტოხელა ხანდაზმული მოქალაქეები, რომლებიც ფლობენ ბინას, ხოლო გადამხდელები არიან ფიზიკური პირები ან ორგანიზაციები, რომლებიც ელოდებათ, რომ გარკვეული პერიოდის განმავლობაში გახდებიან ასეთი ბინების სრული მფლობელები.

სქემა No11 - ურთიერთსაინვესტიციო ფონდები. იმისდა მიუხედავად, რომ საცხოვრებლის შესაძენად თანხების დაგროვების ეს ვარიანტი საკმაოდ სრულად არის გათვალისწინებული კანონით, მას ჯერ არ მიუღია განვითარება.

სქემა No12 - საბინაო და სამშენებლო კოოპერატივები. ეს სქემა შესაფერისია მათთვის, ვისაც არ აქვს საბანკო დაკრედიტებისთვის საჭირო წინასწარი გადახდის სახსრები და აქვს შემოსავალი, რომელიც არასაკმარისია ბანკიდან იპოთეკური სესხის მისაღებად და შეუძლია ბინას რამდენიმე წელი დაელოდოს.

ამ სქემის უპირატესობებში შედის ორგანიზაციის გასაგები სტრუქტურა და მონაწილეობის მარტივი პრინციპები არსებული ადრეული ურთიერთდახმარების ფონდების მსგავსი.

სქემის უარყოფითი მხარე მოიცავს მოსახლეობის სახსრების გამოყენებაზე სახელმწიფო კონტროლის არარსებობას (კოოპერატივები არ არის ლიცენზირებული რუსეთის ბანკის მიერ), ამიტომ არსებობს კოოპერატივის პირამიდად გადაქცევის რისკი, თუ ფულადი ნაკადები სათანადოდ არ იმართება. .

დაგროვებას რამდენიმე წელი სჭირდება, ბინის შერჩევის პროცესი შეიძლება თვეობით გაგრძელდეს. შესაბამისად, მზად უნდა იყოთ იმისთვის, რომ ბინაში გადასვლა მალე არ მოხდება.

ვინაიდან ბინაზე საკუთრების რეგისტრაცია ხდება მხოლოდ სესხის სრული დაფარვის შემდეგ, საშემოსავლო გადასახადის შეღავათების უფლება დაფარვის ყველა წლის განმავლობაში არ ვრცელდება აქციონერზე.

ბევრ კოოპერატივში აკრძალულია სესხის ვადაზე ადრე დაფარვა ან ჯარიმები.

სქემა No13 - სამშენებლო შემნახველი ბანკები. სამშენებლო შემნახველი ბანკის გამოყენებით საცხოვრებლის შეძენის სქემა. ეს არის შემნახველი სქემა, ჯერ აგროვებთ საცხოვრებლის ღირებულების 50%-ს, შემდეგ იღებთ სესხს დანარჩენ თანხაზე დაბალი საპროცენტო განაკვეთით.

სქემა No14 - ბანკის დაკრედიტება. კომერციულ ბანკში უძრავი ქონებით უზრუნველყოფილი სესხის აღება ამჟამად ითვლება ყველაზე პროგრესულ და საიმედო გზად საცხოვრებლის შესაძენად. ბანკების რიცხვი, რომლებიც გვთავაზობენ იპოთეკური სესხის მომსახურებას, ათეულობითაა და მუდმივად იზრდება.

ამრიგად, იპოთეკური სესხის განვითარებამ ჩამოაყალიბა სქემები სხვადასხვა დონის ბიუჯეტიდან მიღებული სახსრების, საერთო სამშენებლო და განვადებით გეგმებისა და ბაზრის სქემების გამოყენებით.

1.3 საცხოვრებელი ფართის იპოთეკური სესხის საკანონმდებლო ბაზა

იპოთეკური სესხის იურიდიული საფუძველია ფედერალური (მთლიანად რუსული) და ადგილობრივი მარეგულირებელი სამართლებრივი აქტები. იპოთეკური სესხის ფედერალური სამართლებრივი ბაზა ამჟამად ჩამოყალიბებულია:

რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსი (ნაწილები 1, 2 და 3);

1998 წლის 16 ივლისის ფედერალური კანონი „იპოთეკის (უძრავი ქონების გირავნობის) შესახებ“ შემდგომი ცვლილებებითა და დამატებებით;

რუსეთის ფედერაციის მთავრობის 2000 წლის 11 იანვრის No28 დადგენილება „რუსეთის ფედერაციაში იპოთეკური სესხის სისტემის განვითარების ღონისძიებების შესახებ“. ამ რეზოლუციამ დაამტკიცა რუსეთში იპოთეკური სესხის სისტემის განვითარების კონცეფცია, დაამტკიცა გეგმა რეგულაციების მომზადების შესახებ, რომელიც უზრუნველყოფს რუსეთში იპოთეკური სესხის სისტემის განვითარებას და ასევე რეკომენდაციას უწევს შემადგენელი ერთეულების აღმასრულებელ ხელისუფლებას. რუსეთის ფედერაციის და ადგილობრივი თვითმმართველობების განვითარების კონცეფციის საფუძველზე ვითარდება იპოთეკური სესხის სისტემები რუსეთში, იპოთეკური დაკრედიტების რეგიონალური პროგრამები.

რუსეთის ფედერაციაში საბინაო იპოთეკური დაკრედიტების სისტემის განვითარების კონცეფცია, მომზადებული ფედერალური მიზნობრივი პროგრამის „საკუთარი სახლის“ შემუშავებაში, დამტკიცებული რუსეთის ფედერაციის მთავრობის 1996 წლის 27 ივნისის No753 დადგენილებით. , განსაზღვრავს იპოთეკური სესხის ადგილსა და როლს საბინაო დაფინანსებაში, ასევე სახელმწიფოს სტრატეგიას ამ სფეროს განვითარებასა და განვითარებაში.

თანამედროვე სახელმწიფო საბინაო პოლიტიკამ, მოსახლეობის სოციალურად დაუცველი ჯგუფების საჭიროებებზე ადრე გაკეთებულ აქცენტთან ერთად, ახალი აქცენტი უნდა გააკეთოს მშრომელი მოსახლეობის ძირითადი ნაწილის საბინაო პრობლემების გადაჭრაზე, რომლებსაც აქვთ საშუალო შემოსავალი, დანაზოგი და საკუთარი საცხოვრებელი. უფასო პრივატიზაციის შედეგად. მოსახლეობის ამ ნაწილისთვის საბინაო პრობლემის გადაჭრის მთავარი გზა არის გრძელვადიანი იპოთეკური სესხი, რომლის ორგანიზების შესაძლებლობა და აუცილებლობა მოცემულია ამ კონცეფციაში. დოკუმენტი განსაზღვრავს იპოთეკური სესხის სისტემის ფორმირების ძირითად მიზნებსა და პრინციპებს რუსეთის კანონმდებლობისა და არსებული სოციალურ-ეკონომიკური პირობების გათვალისწინებით. კონცეფცია მოიცავს გრძელვადიანი იპოთეკური სესხის სისტემის ფორმირების დეტალურ აღწერას, ასევე ამ სფეროში საკრედიტო რესურსების მოზიდვის ორგანიზაციულ-ეკონომიკურ მექანიზმს.

კონცეფცია ასახავს კონკრეტულ სფეროებს საბინაო იპოთეკური სესხის გაცემის საკანონმდებლო და მარეგულირებელი ჩარჩოს გასაუმჯობესებლად ფედერალურ დონეზე, ასევე რუსეთის ფედერაციის და მუნიციპალიტეტების შემადგენელი ერთეულების დონეზე. კონცეფცია ითვალისწინებს იპოთეკური დაკრედიტების მექანიზმის შექმნისა და ექსპლუატაციის პრაქტიკას როგორც განვითარებული საბაზრო ეკონომიკის მქონე ქვეყნებში, ასევე იმ ქვეყნებში, რომლებიც კვლავ აშენებენ თავიანთ ეკონომიკას საბაზრო პრინციპებზე დაყრდნობით, ასევე რუსეთის რეგიონებში საბინაო დაფინანსების გამოცდილებას.

კონცეფციის შესაბამისად, რუსეთში იპოთეკური დაკრედიტების სისტემა მისი საბოლოო სახით იქნება თვითგანვითარებადი და თვითკმარი სისტემა, რომელიც არ საჭიროებს დამატებით მნიშვნელოვან სახელმწიფო დაფინანსებას. სახელმწიფოს მთავარ ამოცანას იპოთეკური სესხის სისტემის ჩამოყალიბების საქმეში უნდა იყოს საკანონმდებლო ბაზის შექმნა და პროცესის მარეგულირებელი რეგულირება, რათა შემცირდეს მონაწილეთა ფინანსური რისკები და გაზარდოს მოქალაქეებისთვის საცხოვრებლის ხელმისაწვდომობა. სახელმწიფო ბიუჯეტის დაფინანსება მიმართული იქნება იმ მოქალაქეების პირდაპირი მხარდაჭერისთვის, რომელთა შემოსავლის დონე მათ არ აძლევს საშუალებას, დამოუკიდებლად გააუმჯობესონ საცხოვრებელი პირობები, საცხოვრებლის შესაძენად მიზნობრივი, დაუბრუნებელი სუბსიდიების სახით. ამგვარად, უზრუნველყოფილი იქნება მოქალაქეთა საბინაო პრობლემების მოგვარების ურთიერთშემავსებელი საბაზრო მექანიზმებისა და სოციალური მხარდაჭერის მექანიზმების ფუნქციონირება.

მაგალითად, მოსკოვში, საბინაო იპოთეკური სესხი ტარდება ჩამოთვლილი მარეგულირებელი სამართლებრივი აქტების საფუძველზე, 1999 წლის 31 მარტის No11 ქალაქ მოსკოვის კანონის დებულებების გათვალისწინებით „ორგანიზაციული და ფინანსური მხარდაჭერის შესახებ. საბინაო იპოთეკური დაკრედიტების სისტემის დანერგვა ქალაქ მოსკოვში“ დაკრედიტება. მაგალითად, მოსკოვის რეგიონში, საბინაო იპოთეკური სესხი ხორციელდება ჩამოთვლილი მარეგულირებელი სამართლებრივი აქტების საფუძველზე, მოსკოვის რეგიონის კანონის დებულებების გათვალისწინებით, 2001 წლის 19 სექტემბრის No. რუსეთის სხვა შემადგენელ სუბიექტებში იპოთეკური სესხი ტარდება ფედერაციის შესაბამისი შემადგენელი სუბიექტების კანონმდებლობისა და დადგენილებების შესაბამისად.

რუსეთის ფედერაციის კანონმდებლობა დეტალურად განსაზღვრავს იპოთეკის ხელშეკრულების შინაარსს და შეიცავს ვრცელ, სხვა სამოქალაქო სამართლის ხელშეკრულებებთან შედარებით, ხელშეკრულების არსებითი პირობების ჩამონათვალს. ნებისმიერი ხელშეკრულების ძირითადი პირობების მნიშვნელობა მდგომარეობს იმაში, რომ ხელშეკრულება არ შეიძლება ჩაითვალოს დადებულად, თუ მხარეები ვერ მიაღწევენ შეთანხმებას თითოეულ მათგანზე (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 432-ე მუხლი).

ამრიგად, საბინაო იპოთეკური სესხის იურიდიული საფუძველია ფედერალური (მთლიანად რუსული) და ადგილობრივი მარეგულირებელი სამართლებრივი აქტები, როგორიცაა რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსი, ფედერალური კანონი "იპოთეკის შესახებ (უძრავი ქონების გირავნობა)" და დადგენილება. რუსეთის ფედერაციის მთავრობა "რუსეთის ფედერაციაში იპოთეკური საბინაო დაკრედიტების სისტემის განვითარების ღონისძიებების შესახებ".

2. რუსეთში საცხოვრებელი ფართის იპოთეკური სესხის ანალიზი

2.1 რუსეთის ფედერაციაში იპოთეკური სესხის გაჩენის ანალიზი

საბინაო დაფინანსების სისტემა რეფორმამდელ პერიოდში შეესაბამებოდა არსებულ საბინაო პოლიტიკას და მოიცავდა საბიუჯეტო რესურსების ცენტრალიზებულ განაწილებას საზოგადოებრივი საცხოვრებლის მშენებლობისთვის და მის უფასო მიწოდებას საბინაო პირობების გაუმჯობესების რიგში მყოფი მოქალაქეებისთვის.

1987 წელს საბინაო მშენებლობაში სახელმწიფო კაპიტალის ინვესტიციების წილი 80%-ზე მეტი იყო, ხოლო მოსახლეობის სახსრები - მხოლოდ 14,6% (ინდივიდუალური დეველოპერების და საბინაო სამშენებლო კოოპერატივების წევრების სახსრების ჩათვლით).

რუსეთში ეკონომიკური რეფორმების დაწყებისას არ არსებობდა საბაზრო მექანიზმი, რომელიც მოიცავდა მოსახლეობის დამოუკიდებელ მონაწილეობას საბინაო პრობლემის გადაჭრაში. პრაქტიკულად არ არსებობდა თავისუფალი საბინაო ბაზარი, მოსახლეობისთვის გრძელვადიანი სესხები შეადგენდა საბინაო დაფინანსების მთლიან მოცულობაში უმნიშვნელო წილს და ძირითადად მიეწოდებოდა ცალკეულ დეველოპერებს, საბინაო მშენებლობებს და საბინაო კოოპერატივებს ახლის მშენებლობისთვის და არა დასრულებული საცხოვრებლის შეძენა.

მაგალითად, რეფორმის პერიოდში 1990-1998 წწ. საბინაო დაფინანსებამ მნიშვნელოვანი ცვლილებები განიცადა. ექსპლუატაციაში შესული საცხოვრებელი კორპუსების სტრუქტურა მკვეთრად შეიცვალა საკუთრების ფორმებისა და დაფინანსების წყაროების მხრივ. მნიშვნელოვნად გაიზარდა კერძო სექტორის წილი, მაშინ როცა სახელმწიფომ შეწყვიტა ამ ბაზრის მთავარი მონაწილე. ექსპლუატაციაში შესული საცხოვრებლების მთლიან მოცულობაში, სახელმწიფო და მუნიციპალური საკუთრებაში მყოფი საწარმოებისა და ორგანიზაციების წილი შემცირდა 80-დან 20%-მდე, მათ შორის ფედერალური ქონების საწარმოების წილი შემცირდა 9%-მდე. ამავდროულად, 1998 წელს ფედერალური ბიუჯეტის პირდაპირ აშენდა მხოლოდ 1,3 მილიონი კვადრატული მეტრი). მ საცხოვრებელი კორპუსების მთლიანი ფართობი, რომელიც შეადგენდა მთლიანი საბინაო ექსპლუატაციაში 4.2%. რეფორმების მთავარი დადებითი შედეგი იყო ინდივიდუალური დეველოპერების ხარჯზე აშენებული საცხოვრებლების წილის მნიშვნელოვანი ზრდა, რომელიც გაიზარდა დაახლოებით სამჯერ 1990 წლის ბოლოდან 1998 წლამდე და მიაღწია ექსპლუატაციაში შესული საცხოვრებლის მთლიანი წლიური მოცულობის 39,4%-ს.

საბინაო ბაზარი ჩამოყალიბდა და სწრაფად ვითარდება. საცხოვრებლის უფასო პრივატიზების მიმდინარე პოლიტიკისა და მოსახლეობის საკუთრებაში არსებული საცხოვრებელი ფართების ოდენობაზე შეზღუდვების მოხსნის შედეგად შეიცვალა საბინაო ფონდის სტრუქტურა საკუთრების მიხედვით. ამჟამად რუსეთში მთლიანი საბინაო მარაგის 57% კერძო საკუთრებაშია. შეფასებით, რუსეთის დიდ ქალაქებში ყოველწლიურად კერძო საკუთრებაში არსებული ბინების 1,5 - 2% მონაწილეობს ყიდვა-გაყიდვის ოპერაციებში.

მშენებლობისთვის საბიუჯეტო ასიგნებების შემცირებამ გამოიწვია მომლოდინეთათვის უფასო საცხოვრებლის მოცულობის მნიშვნელოვანი შემცირება. ახალაშენებულ საცხოვრებელ სახლებზე მოსახლეობის უმრავლესობის არასაკმარისი გადახდისუნარიანი მოთხოვნის, ასევე დასრულებული საცხოვრებლის მშენებლობისა და შესყიდვისთვის სესხების ნაკლებობის პირობებში, ადგილი ჰქონდა საბინაო მშენებლობის შემცირებას. შედეგად, რეფორმების პირველ წლებში შექმნილი საბინაო ბაზარი არ იყო უზრუნველყოფილი საჭირო საკრედიტო და ფინანსური მექანიზმებით, რომლებიც შეძლებდა მშენებლობისთვის ბიუჯეტის ასიგნებების შემცირებას. საბინაო სექტორში საბიუჯეტო ხარჯების მკვეთრი შემცირების ფონზე, სახელმწიფომ ძირითადად ყურადღება გაამახვილა მოსახლეობის გარკვეული კატეგორიებისა და ჯგუფების პრობლემებზე, რომლებიც დამოუკიდებლად ვერ ახერხებენ საბინაო პრობლემების მოგვარებას. მოსახლეობის ძირითად ნაწილს, რომელსაც აქვს შედარებით სტაბილური შემოსავალი და სურს საკუთრებაში საცხოვრებლის შეძენა, საკმარისი დანაზოგისა და გრძელვადიანი სესხის არარსებობის გამო ვერ შეძლო.

სახელმწიფოს ამოცანაა ახალ პირობებში შეინარჩუნოს მოსახლეობის სხვადასხვა სეგმენტის ეფექტური მოთხოვნა საბინაო ბაზარზე საზოგადოების ექსტრაბიუჯეტური რესურსების მობილიზების საბაზრო მექანიზმების შემუშავების პირობების შექმნით და მათი საკრედიტო და ფინანსური მიმართულებით მიმართვით. სექტორი გრძელვადიანი საბინაო იპოთეკური სესხის სისტემის შემუშავების გზით, საბიუჯეტო სახსრების ანგარიშზე საბინაო მშენებლობის პრაქტიკიდან გადასვლა და მისი შემდგომი უფასო განაწილება მოსახლეობის მიერ მზა საცხოვრებლის შესაძენად თავისუფალ ბაზარზე. საკუთარი და საკრედიტო სახსრების ხარჯი. აღსანიშნავია, რომ სახელმწიფო ინარჩუნებს იმ მოქალაქეებს, რომლებიც შემოსავლის დონის მიხედვით, გრძელვადიანი სესხითა და უსასყიდლო სუბსიდიითაც კი ვერ ყიდულობენ საცხოვრებელს, როგორც საკუთრებას, უნარჩუნებს ფუნქციას. საცხოვრებლის ღირებულების შესახებ.

დღეს რუსეთში საცხოვრებელი იპოთეკის განვითარება შეზღუდულია მრავალი ფაქტორით:

1. მოსახლეობის შეზღუდული ეფექტური მოთხოვნა. რუსეთის ეკონომიკური განვითარების სამინისტროს შეფასებით, თუნდაც ყველაზე "ლიბერალური", პრაქტიკულად არარსებული პარამეტრებით (იპოთეკური სესხი გაიცემა 15 წლის განმავლობაში, საცხოვრებლის ღირებულების 70% -ის ოდენობით, ფასით. 11,200 რუბლი კვადრატულ მეტრზე, სესხის განაკვეთით 10%), რუსეთის მოსახლეობისთვის ხელმისაწვდომობის მაქსიმალური ზღვარი არ იქნება 10% -ზე მეტი.

2. რუსეთის ფედერაციის შემადგენელ სუბიექტებში ახალი საცხოვრებლის მშენებლობის დაბალი მოცულობები და დაბალი ხარისხი განაპირობებს საბინაო ბაზარზე ბინების მიწოდების ნაკლებობას და მაღალ ღირებულებას.

3. უძრავი ქონების შესახებ კანონმდებლობის განვითარებისა და სრულყოფის დაბალი ტემპები და სამართლებრივი აქტების შეუსაბამობა. მაგალითად, აშკარაა, რამდენად მნიშვნელოვანია მიწის კანონმდებლობა საბინაო ბაზრის განვითარებისთვის.

აქვე უნდა აღინიშნოს, რომ დღემდე ბევრ ფედერალურ კანონს, რომელიც შეიცავს წესებს, რომლებიც გარკვეულწილად არეგულირებს უძრავ ქონებასთან დაკავშირებულ ურთიერთობებს, ბევრი ნაკლი აქვს.

4. საბინაო ბაზრის ინფრასტრუქტურის განუვითარებლობა და საბინაო მშენებლობა. საბინაო ბაზრის ტრადიციული მონაწილეები არიან სამშენებლო კომპანიები, ბანკები, სამშენებლო მასალების მწარმოებლები, სადაზღვევო კომპანიები, უძრავი ქონების და შემფასებელი სააგენტოები. რუსეთში ამ სტრუქტურების ფაქტობრივი არსებობით, მათი ურთიერთქმედების ტექნოლოგიური სქემა არ არის გამართული და, შედეგად, სისტემის ეფექტურობა მთლიანად დაბალია და ტრანზაქციების ხარჯები გადაჭარბებულია.

5. ფსიქოლოგიური ფაქტორები, რომელთაგან მთავარია მოსახლეობის უმრავლესობის ეროვნული თავისებურება, ვალებში ცხოვრების სურვილი.

6. დიდი რაოდენობით ადმინისტრაციული ბარიერები, სამშენებლო კომპანიები, მსესხებლები და იპოთეკური კომპანიები განიცდიან მნიშვნელოვან ადმინისტრაციულ ბარიერებს. მაგალითად, სამშენებლო კომპანიებმა უნდა მიიღონ მინიმუმ 40 ნებართვა და ნებართვა ახალი პროექტის დასარეგისტრირებლად, რაც დიდ ხარჯებს მოითხოვს.

7. სუბსიდიების დიდი რაოდენობა ამ სფეროში და მათი „სუსტი მიზნობრივი მიზნობრივი“. იგივე მიზეზი უარყოფითად აისახება მეორადი საბინაო ბაზრის განვითარებაზე.

8. მაღალი საპროცენტო განაკვეთები, რის გამოც რუსეთში იპოთეკური დაკრედიტება არ ხდება ფართოდ გავრცელებული და რუსების უმეტესობა ვერ იყენებს იპოთეკას საბინაო პრობლემების გადასაჭრელად.

9. მოქალაქეთა შემოსავლის გაუმჭვირვალე წყაროები.

10. იპოთეკის სისტემაში ორგანიზაციული, ტექნოლოგიური და ფინანსური ინფრასტრუქტურის განუვითარებლობა. სამწუხაროდ, დღეს არ არსებობს იპოთეკა, რომელიც მუშაობს და აგვარებს მოსახლეობის პრობლემას რუსეთში და განსაკუთრებით მოსკოვში. ამას მოწმობს იპოთეკური ოპერაციების სტატისტიკა, მოსახლეობის შემოსავლების ზომა და სტრუქტურა და მოსკოვის ხელისუფლების ოფიციალური განცხადებებიც კი. რუსეთის ბანკების ასოციაციის (ARB) სტატისტიკის მიხედვით, გასული წლის განმავლობაში რუსეთში დაახლოებით 500 მილიონი დოლარის ოდენობით იპოთეკური სესხები გაიცა. ანუ საბანკო სესხით ბინების მხოლოდ 2% იყიდა.

იპოთეკური დაკრედიტების ბაზრის განვითარების დონის სერიოზული შეფასებით, მისი მოცულობა მშპ-სთან კორელაციაშია. ევროკავშირის ქვეყნებში ეს მაჩვენებელი 34%-ია, აშშ-ში - 53%, ჩვენთან კი 1%-საც კი არ აღწევს.

2012 წელს სესხების რაოდენობა 27 ათასი იყო, ასე რომ, თუ გამოთვლებს ვცდილობთ, საშუალო სესხის დაახლოებით იგივე ზომას მივიღებთ - 18 ათასი აშშ დოლარი. უმეტეს დიდ ქალაქებში და მოსკოვის რეგიონშიც კი, ასეთი თანხით ბინას ვერ იყიდით. საუკეთესო შემთხვევაში, საკმარისი იქნება დამატებითი გადახდა არსებული საცხოვრებელი პირობების გასაუმჯობესებლად. მაგრამ ეს უკვე აღარ არის იპოთეკა, არამედ ჩვეულებრივი სამომხმარებლო სესხი. გარდა ამისა, მოცემული მონაცემებიც კი სავარაუდოდ გადაჭარბებული იქნება. მაგალითად, რიცხვი 27 ათასი ეხება არა რეალურად გაცემული სესხების რაოდენობას, არამედ მხოლოდ ბანკის მიერ მიღებული გადაწყვეტილებების რაოდენობას მათ გაცემაზე, რაც შორს არის იგივესგან. რაც შეეხება მოსკოვს, დედაქალაქში იპოთეკის დაარსების ყველა მცდელობამ გამოიწვია 3000 საბანკო სესხის გაცემა და 200-მდე არასაბანკო სესხი. უწოდა მას იპოთეკა უზარმაზარი მეტროპოლიის მასშტაბით, სადაც ერთდროულად რამდენიმე ათეული ათასი ბინა იყიდება, უბრალოდ არასერიოზულია. ასე რომ, ყოველივე ზემოთქმულის გათვალისწინებით, გამოდის, რომ დღეს რუსეთში საცხოვრებლის ყიდვა, რბილად რომ ვთქვათ, რთულია.

არაერთი ექსპერტის აზრით, იპოთეკურ სესხებზე მოთხოვნის გასაზრდელად აუცილებელია სესხის განაკვეთების შემცირება „ფსიქოლოგიური“ ბარიერის 10%-ზე ქვემოთ და მისი მიღების პროცედურის გამარტივება. შესაძლოა, ამან როგორმე შეამციროს იპოთეკის არამიმზიდველობა, მისი ამჟამინდელი პირობებით, პოტენციური კლიენტისთვის. თუმცა ტარიფების შემცირებაზე საუბარი რთულია, იპოთეკა საბაზრო მექანიზმია. სესხზე გადახდების ოდენობა გამოითვლება ნაერთი პროცენტით, ხოლო მთლიანი თანხა შეიძლება აღემატებოდეს ბინის ღირებულებას 1,5-ჯერ და მეტით. გარდა ამისა, სესხზე პროცენტის გადახდას ემატება დამატებითი ხარჯები: ბინის, სიცოცხლისა და ინვალიდობის დაზღვევა არის მთლიანი თანხის კიდევ 0,5-2%. ამიტომ შეეცადეთ დაარწმუნოთ მოსახლეობა, რომ მას ეს სჭირდება.

რაც შეეხება პროცედურის გამარტივებას, ბანკირებს ამის წინააღმდეგ საკმაოდ ძლიერი არგუმენტი აქვთ - „ანდერრაიტი“ (ეს არის კრედიტორის შეფასება სესხის დაფარვის ალბათობის შესახებ). სესხზე განაცხადის დროს ბანკი აფასებს სამ ქულას:

მსესხებლის გადახდისუნარიანობა

სესხის დაფარვის სურვილი (საკრედიტო ისტორიის ანალიზი),

დაგირავებული ქონების ღირებულების შეფასება.

მაგრამ კლიენტის რეალური გადახდისუნარიანობის დადგენა დღევანდელ რუსულ პირობებში თითქმის შეუძლებელია და ოფიციალური შემოსავლის მოწმობა ამ შემთხვევაში სრულიად უსარგებლო რამ არის. ობიექტურ სირთულეს წარმოადგენს მოქალაქეთა შორის საკრედიტო ისტორიის ნაკლებობა (თუმცა სადაზღვევო კომპანიებს შეუძლიათ მიიღონ რისკი აქ). ისიც არ არის ფაქტი, რომ დღეს დაგირავებული ქონება მომავალში დარჩება სესხის საკმარისად გარანტირებული სახით, შესაძლოა სახლი გამოუსადეგარი გახდეს, მის გვერდით აშენდეს ხმაურიანი გზატკეცილი, ან თუნდაც დაინგრა ქალაქის საჭიროებიდან გამომდინარე. ასე რომ, გამოდის, რომ ბანკები გადაწყვეტენ გასცენ იპოთეკური სესხი ან საკუთარ თანამშრომლებზე, ან იმ ორგანიზაციების თანამშრომლებზე, რომლებიც არიან კორპორატიული კლიენტები. „ქუჩიდან“ ხალხის განაცხადები განიხილება რამდენიმე თვის განმავლობაში და უმეტეს შემთხვევაში უარყოფილია. მაგრამ საქმე, რა თქმა უნდა, ბანკებში არ არის და „კითხვა“ მათთვის არ არის.

არ არის აუცილებელი, როგორც ამას აკეთებს რუსეთის ფედერაციის მთავრობა, განიხილოს დასავლური იპოთეკური მოდელი, როგორც პანაცეა ყველა საბინაო პრობლემის მოსაგვარებლად. ეს კარგია დასავლური საშუალო ფენისთვის თავისი გადახდისუნარიანობის დონით და აქ სახელმწიფოს ძალისხმევა არ არის საჭირო, საკმარისია მხოლოდ საკანონმდებლო ბაზის შექმნა და თავად საბაზრო მექანიზმები იმუშავებს. მეორეს მხრივ, რუსეთში მოსახლეობის მხოლოდ ძალიან მცირე ნაწილს შეუძლია უზრუნველყოს საცხოვრებელი ფართი „დღევანდელი იპოთეკის“ დახმარებით. მოქალაქეების ძირითად ნაწილს, დღევანდელ ვითარებაში, საერთოდ არ ძალუძს ბინების შეძენა არც დაუყოვნებლივ და არც რამდენიმე წელიწადში.

რუსეთს სჭირდება საკუთარი სქემა იპოთეკური ინსტიტუტის გამოყენებისთვის. უპირველეს ყოვლისა, მაქსიმალურად შემცირდეს საცხოვრებლის შესაძენად ურთიერთობების საგნობრივი შემადგენლობა, საბჭოთა დროიდან ნაცნობი საბინაო სამშენებლო კოოპერატივების ტიპის მიხედვით, როდესაც სახელმწიფოსა და მოქალაქეებს შორის ეკონომიკური საქმიანობის სხვა საგანი არ დგას. ასევე შესაძლებელია სოციალური იპოთეკის სხვა ფორმებიც, რაც გულისხმობს მოქალაქეებთან მშენებლობის ერთობლივ დაფინანსებას, როდესაც სახელმწიფო გარანტიას აძლევს სესხებს და ნაწილობრივ იხდის მათ. უფრო მეტიც, სახელმწიფოს შეუძლია გამოიყენოს არა მხოლოდ საბიუჯეტო აქტივები, არამედ მიწა და უძრავი ქონება. მოსკოვის უძრავი ქონება კი ძალიან სერიოზული აქტივია და ამისთვის აუცილებლად იქნებიან კერძო ინვესტორები. ძალიან საინტერესო იქნებოდა რუსეთში იპოთეკის გაყიდვის რამდენიმე სქემით ერთდროულად შეიარაღება, რითაც მოსახლეობას საშუალება მიეცა თავად გადაწყვიტოს, თუ რა გზით არის მათთვის მოსახერხებელი საცხოვრებლის შეძენა. თუმცა, იმის ცოდნა, რომ ჩვენი ხელისუფლების ერთგულება საკუთარი პრინციპებისადმი და მათი მტკიცე ნდობა ოდესღაც არჩეული ზოგადი ხაზის სისწორეში, ეჭვგარეშეა, რომ იპოთეკა შეუფერხებლად არ "იმუშავებს", სანამ ხელისუფლება არ შექმნის მის "ადამიანურ" პირობებს. მუშაობა.

რუსეთის იპოთეკური ბაზარი ცხოვრობს იპოთეკურ სესხებზე მოთხოვნის ზრდის მოლოდინში. რუსეთში იპოთეკური სესხების შემდგომი არსებობისა და განვითარების პერსპექტივები ყველას სხვადასხვანაირად არის წარმოდგენილი. ამ თემაზე დღეს კამათობენ პოლიტიკოსები, ადვოკატები, საჯარო მოხელეები, დიასახლისები და თავისუფალი ხელოვანებიც კი. ოპტიმისტები თვლიან, რომ ეს იქნება ძლიერი და ძალიან მალე მოვა. პესიმისტები გირჩევენ, უკან გაიხედოთ და სასწაულების რწმენა შეწყვიტოთ. ზომიერი შეხედულებების მომხრეებს კი ყველა საფუძველი აქვთ იფიქრონ, რომ ნეიტრალური სცენარი "გაიმარჯვებს".

იპოთეკით უზრუნველყოფილი ფასიანი ქაღალდები, რომელთა საკანონმდებლო რეგულირება ბოლო დრომდე იყო საწყის ეტაპზე, უნდა იქცეს გრძელვადიანი საკრედიტო რესურსების მოზიდვის უნივერსალურ მექანიზმად, მათი დახმარებით ბანკებს შეეძლებათ სწრაფად დააბრუნონ იპოთეკურ სესხებში ჩადებული სახსრები და მყიდველები. ასეთი ფასიანი ქაღალდები ბანკის ლიკვიდაციისას მიენიჭება კრედიტორების უფლებებს. სულ ცოტა ხნის წინ, სახელმწიფო დუმამ მიიღო ამ ხარვეზის გადაჭრა. პარლამენტის შოკისმომგვრელი მუშაობის შედეგად, რუსეთში ხელმისაწვდომ საბინაო ბაზრის შექმნის შესახებ რეგულაციების პაკეტიდან ბოლო 17 კანონპროექტი მესამე მოსმენით იქნა მიღებული (პირველი რვა მიღებულ იქნა გასული წლის შუა რიცხვებში). მათ შორისაა „იპოთეკური ფასიანი ქაღალდების შესახებ“ კანონში ცვლილებები, რომლითაც მოიხსნა ის წინააღმდეგობები, რომლებიც ადრე არსებობდა ამ კანონის ცალკეულ დებულებებსა და სხვა ნორმატიულ აქტებს შორის. ამრიგად, დაბრკოლება, რომელიც ხელს უშლიდა პირველი იპოთეკური ფასიანი ქაღალდების გამოჩენას რუსეთში, მოიხსნა. და მიუხედავად იმისა, რომ ჯერ კიდევ საჭიროა რიგი კანონქვემდებარე აქტების მიღება, რათა იპოთეკური ობლიგაციების მექანიზმმა იმუშაოს, პირველი იპოთეკური ფასიანი ქაღალდების გამოჩენა შორს არ არის. საბინაო იპოთეკური დაკრედიტების სააგენტომ იპოთეკური ობლიგაციების სადებიუტო გამოშვებისთვის მზადება დაიწყო. თუ ყველა საჭირო აქტი მალე იქნება მიღებული, სააგენტო პირველ ფასიან ქაღალდებს წელს გამოუშვებს.

მსგავსი დოკუმენტები

იპოთეკური სესხის განვითარების ისტორია. რუსეთის ფედერაციაში იპოთეკური საბინაო დაკრედიტების ძირითადი მოდელები. IC-ის პრაქტიკული ასპექტები რუსეთის ფედერაციის სააქციო კომერციული უშიშროების საბჭოს ფილიალის მაგალითზე ყაზანში. იპოთეკური სესხის სისტემის განვითარების პრობლემები და გადაწყვეტილებები.

ნაშრომი, დამატებულია 03/21/2011


საკურსო ნაშრომი, დამატებულია 06/10/2014


რუსეთის მოსახლეობისთვის საცხოვრებლით უზრუნველყოფილი დაკრედიტების განვითარების მიმართულებები. იპოთეკის ცნება და არსი. იპოთეკური სესხის გაცემის ორგანიზაციული მექანიზმი. სახელმწიფოს როლი იპოთეკური დაკრედიტების სისტემაში. პროგრამა "იპოთეკა ახალგაზრდა ოჯახს".

საკურსო ნაშრომი, დამატებულია 26/09/2011


რუსეთში იპოთეკური დაკრედიტების ბაზრის ძირითადი ტენდენციების ანალიზი ამ ეტაპზე. ვითიბი-24 ბანკის იპოთეკური საბინაო დაკრედიტების პრაქტიკა. გაუმჯობესების ძირითადი მიმართულებები და იპოთეკური დაკრედიტების განვითარების პერსპექტივები.

ნაშრომი, დამატებულია 21/06/2014


კრედიტის არსი, მისი თანამედროვე ფორმები და ტიპები. იპოთეკური სესხის არსი და სამართლებრივი ჩარჩო, უცხოური საბითუმო ვაჭრობის ანალიზი და მისი გამოყენების შესაძლებლობა. იპოთეკური სესხის ბუნება რუსეთში, საბანკო პრაქტიკა.

ნაშრომი, დამატებულია 27/03/2013


იპოთეკური საბინაო დაკრედიტების პროგრამები. იპოთეკური საცხოვრებლის დაკრედიტების მეთოდოლოგია. მსესხებლის, მისი გადახდისუნარიანობის და სესხის უზრუნველყოფის შეფასების პროცედურები. იპოთეკური სესხის გაცემა. სახლის სესხის სერვისი.

რეზიუმე, დამატებულია 12/09/2006


საკურსო ნაშრომი, დამატებულია 30/08/2013


იპოთეკური საბინაო დაკრედიტების ძირითადი მოდელების ელემენტები. გაფართოებული ღია მოდელის იპოთეკური სესხის სუბიექტები. დაკრედიტების ობიექტები. სესხების გაცემა. იპოთეკური პროდუქტები. გერმანიის საბინაო კონტრაქტის შემნახველი პროგრამა.

რეზიუმე, დამატებულია 12/08/2006


იპოთეკური სესხის კონცეფცია და ეკონომიკური მნიშვნელობა. საბინაო იპოთეკური დაკრედიტების სქემების ანალიზი პროგრამებში „საბინაო პირობების გაუმჯობესება“ და „საბინაო პრობლემის მოგვარება“. სახელმწიფო მხარდაჭერა OJSC "URSABank"-ში მშენებარე ბინებისთვის.

ნაშრომი, დამატებულია 26/12/2010


იპოთეკური სესხი, როგორც დაკრედიტების სპეციალური ფორმა. მიღების პროცედურა, იპოთეკური სესხის მოდელები კომერციულ ბანკში. რისკები და მათი მინიმიზაციის გზები. იპოთეკური ბანკების სამართლებრივი რეგულირება, საბინაო დაკრედიტება რუსეთის ფედერაციაში ამ ეტაპზე.

იპოთეკამ სულ ცოტა ხნის წინ დაიწყო ჩვენს ქვეყანაში იმპულსის მოპოვება. რუსეთის დიდ ქალაქებში, რეგიონებში და ცალკეულ კომერციულ ბანკებში დაიწყო სხვადასხვა საბინაო პროგრამების შემუშავება, იპოთეკური სესხის სფეროში არსებული საკანონმდებლო ბაზის საფუძველზე.

საბინაო პრობლემა რუსეთში თანამედროვე ეკონომიკის ერთ-ერთი ყველაზე მნიშვნელოვანი პრობლემაა. დღეს რუსების 8% ცხოვრობს ან საერთო საცხოვრებელში და მომსახურე ბინებში, ან ქირაობს საცხოვრებელს. საცხოვრებელს ქირაობენ არასაკმარისად მაღალი შემოსავლის მქონე ადამიანები, რომელთაგან 58% დაბალშემოსავლიანი ოჯახებია, 37% საშუალო შემოსავლის მქონე ოჯახებია და მხოლოდ 5% შეიძლება მივაწეროთ მოსახლეობის შედარებით აყვავებულ ფენებს. უფრო მეტიც, მოიჯარეების უმრავლესობას აქვს საცხოვრებელი მცირე კადრები და არა ყველა კომუნალური კეთილმოწყობა. დაახლოებით 6%-ით მეტი ცხოვრობს კომუნალურ ბინებში ან სახლის იმ ნაწილში, რომელსაც არ აქვს კომუნალური კეთილმოწყობა. ცხოვრების დონის მხრივ, ეს არის მოსახლეობის არახელსაყრელი ნაწილი.

რუსეთში ერთ ადამიანს აქვს მხოლოდ 23,4 კვადრატული მეტრი. მ საცხოვრებელი. განვითარებულ ქვეყნებში ორ-სამჯერ მეტი.

უძრავი ქონების ბაზარზე შექმნილი ვითარება მიუთითებს მოსახლეობის მხრიდან საცხოვრებლის მუდმივად მზარდი საჭიროების არსებობაზე. შედეგად, იპოთეკა სულ უფრო მნიშვნელოვანი ხდება. მეორეს მხრივ, შეიძლება გამოიწვიოს კრიზისი. ამის ნათელი მაგალითია გლობალური ფინანსური კრიზისი, რომელიც დაიწყო იპოთეკური სესხით.

არაერთი განვითარებული ქვეყნის გამოცდილება მოწმობს იპოთეკური სესხის მექანიზმის პერსპექტივებს და აჩვენებს, რომ მისი გამოყენება საშუალებას აძლევს მოქალაქეებს, რომლებსაც არ აქვთ საკმარისი სახსრები საცხოვრებლის ერთჯერადი შესაძენად, მაგრამ აქვთ სტაბილური შემოსავალი და გარკვეული დანაზოგი, საბინაო პრობლემის გადაჭრა. რუსეთის ფედერაციაში, ბოლო წლებში, უკვე განვითარდა იპოთეკური სესხის სისტემის გამოყენების პრაქტიკა, ჩამოყალიბდა საფუძველი და ჩამოყალიბდა იპოთეკის ფუნქციონირების საკანონმდებლო ბაზა, მაგრამ მას ჯერ არ მიუღია მასობრივი განაწილება (ცხრილი 2) .

ეს ცხრილები ასახავს გაცემული იპოთეკური სესხების მოცულობის ზრდის ზოგად ტენდენციას. იპოთეკური შოკი, რომელიც ბაზარმა 2008 წელს განიცადა, განაპირობა საბინაო სესხების შემცირება 2009 წელს. ზოგიერთმა ბანკმა საერთოდ უარი თქვა იპოთეკური სესხების გაცემაზე, ზოგიერთმა კი გაზარდა განაკვეთები გადაჭარბებულ სიმაღლეებამდე 35.6% წელიწადში, რითაც სესხები უბრალოდ მიუწვდომელია.

გამონაკლისს მხოლოდ სახელმწიფო ბანკები წარმოადგენდნენ, რომლებიც ცდილობდნენ განაკვეთები შეენარჩუნებინათ მისაღებ დონეზე - 13-19%, რაც, თუმცა, ასევე ძალიან მაღალია. ამრიგად, 2009 წელს, 2008 წელთან შედარებით, მკვეთრად შემცირდა როგორც გაცემული იპოთეკური სესხების მოცულობა 4,3-ჯერ, ასევე მათი რაოდენობა 2,7-ჯერ. ამის მიზეზი მოსახლეობის შემოსავლების საერთო კლება და იპოთეკური სესხების მაღალი განაკვეთები იყო. მომდევნო წლებში შეიმჩნევა ზრდის ტემპების უმნიშვნელო შენელება.

2010 წელი ითვლება იპოთეკური დაკრედიტების ბაზრის აღდგენისა და აღდგენის წლად. განახლდა მშენებარე ბინების დაკრედიტება, ასევე სხვა პროგრამები (სამშობიარო კაპიტალი, სამხედრო იპოთეკა და ა.შ.). სესხები მოსახლეობისთვის უფრო ხელმისაწვდომი გახდა, რამაც მაშინვე იმოქმედა ბაზრის მოცულობაზე. შედეგად, 2010 წელს გაცემული იპოთეკური სესხების მოცულობა 2,5-ჯერ გაიზარდა 380,1 მილიარდ რუბლამდე. 2011 წელს იპოთეკური ბაზარი თითქმის გამოჯანმრთელდა კრიზისიდან. გაცემული სესხების მოცულობამ 719 მილიარდ რუბლს მიაღწია. იპოთეკის საშუალო საპროცენტო განაკვეთები რუსეთის ფედერაციაში რამდენიმე წლის განმავლობაში იცვლებოდა 15%-ის ფარგლებში. სესხის საშუალო შეწონილი ვადა 15 წელია.

ამრიგად, იპოთეკური დაკრედიტების ბაზრის განვითარებადი ზრდის მიუხედავად, ის მაინც არასტაბილურია. ზრდას მხარს უჭერს სახელმწიფო (საბინაო იპოთეკური დაკრედიტების სააგენტოს პროგრამები, AHML; VEB იპოთეკური რეფინანსირების პროგრამა).

იპოთეკური დაკრედიტების ბაზრის ფუნქციონირების შედეგები ასევე არის ვადაგადაცილებული ვალების სტაბილური ზრდის ტენდენცია.

იპოთეკური ვადაგადაცილება სტაბილურად იზრდება. 2013 წლის ბოლოს მისმა მოცულობამ შეადგინა 2536,869 მილიარდი რუბლი. AHML ასოცირდება დანაშაულის მკვეთრ ზრდას რამდენიმე რეგიონში ერთდროულად გაუარესებულ სოციალურ მდგომარეობასთან, ასევე „ზოგიერთი პარტნიორი ბანკის“ მუშაობის ხარისხის შემცირებასთან. ექსპერტები აღნიშნავენ, რომ სესხებზე ვადაგადაცილების დონე მთლიანად ქვეყანაში არსებული მდგომარეობის კარგი მაჩვენებელია. არსებობს სხვა მოსაზრება, რომ პრობლემური სესხების დონის მკვეთრი მატება ხდება იპოთეკის გაცემის მატებასთან ერთად, ეს გამოწვეულია მათი კრიზისიდან გათავისუფლებით.

იპოთეკის ბაზარზე კონკურენცია ორ დონეზე მძაფრდება. საშუალო ზომის ბანკები უთანასწორო ბრძოლაში არიან კლიენტებისთვის მსხვილ ბანკებთან - Sberbank, VTB 24, Gazprombank და საბინაო იპოთეკური დაკრედიტების სააგენტო (AHML), ხოლო როგორც კერძო, ისე სახელმწიფო ბანკები აქტიურად ეჯიბრებიან AHML-ს. იპოთეკური ბაზრის უმეტესი ნაწილი ეკუთვნის სბერბანკს და მის მიერ გაცემული იპოთეკური სესხების მოცულობა სტაბილურად იზრდება.

შეჯამებით, ჩვენ შეგვიძლია განვსაზღვროთ რუსეთში იპოთეკური დაკრედიტების ბაზარზე ძირითადი ტენდენციები:

გაცემული იპოთეკური სესხების რაოდენობის ზრდა;

დაგვიანებული გადახდების ზრდა;

მცირე ბანკების წილის ზრდა მთლიან დაკრედიტებაში;

მსესხებლების მიმართ მოთხოვნები შემსუბუქებულია, კერძოდ, მცირდება განაკვეთები;

უცხოურ ვალუტაში გაცემული იპოთეკური სესხების მოცულობის მნიშვნელოვანი შემცირება.

დღეს, რუსეთში საცხოვრებელი იპოთეკის განვითარება შეზღუდულია შემდეგი ძირითადი ფაქტორებით:

შიდა საბანკო სისტემის შედარებითი სისუსტე, მისი მოსახლეობასთან მუშაობის ინტერესი, გრძელვადიანი დაკრედიტების გამოცდილების ნაკლებობა;

შიდა სადაზღვევო, უძრავი ქონებისა და შემფასებელი კომპანიების დაბალი ფინანსური პოტენციალი, იპოთეკური სესხის გაცემიდან გამომდინარე რისკების დაზღვევის საჭირო გამოცდილების ნაკლებობა.

მარეგულირებელი ბაზის არასრულყოფილება;

სესხების მაღალი ღირებულება მოსახლეობის დაბალი გადახდისუნარიანობით;

იპოთეკური საბინაო სისტემაში გრძელვადიანი რესურსების მოზიდვის პრობლემა.

ფსიქოლოგიური ფაქტორები, ვალებში ცხოვრების სურვილი.

გადაუხდელობის პრობლემა და გირაოს გაყიდვის შეუძლებლობა გამოწვეულია, პირველ რიგში, პოტენციური მსესხებლის კრედიტუნარიანობის უხარისხო პირველადი შეფასებით. ამ პრობლემების მოგვარება შესაძლებელია მსესხებლების შეფასების ერთიანი ხარისხობრივი სისტემის შემუშავებით - რუსეთის პირობებზე ადაპტირებული ქულების სისტემა.

ბანკებისთვის უმთავრეს პრობლემას წარმოადგენს სესხების გაცემის დაფინანსების წყაროები. ვინაიდან იპოთეკური სესხი გრძელვადიანი აქტივია, უნდა იყოს გრძელვადიანი დაფინანსება.

საცხოვრებლებზე მოსახლეობის დაუკმაყოფილებელი მოთხოვნის ერთ-ერთი მიზეზი, პირველ რიგში, მოსახლეობის შემოსავალია. მოსახლეობის შემოსავლების ზრდის მიუხედავად, ფულადი შემოსავლების გამოყენების სტრუქტურაში იზრდება საქონლის შესყიდვისა და მომსახურებისთვის გადახდის ხარჯების წილის ზრდა.

დღეს ბევრი ექსპერტი, რომელიც საუბრობს შემაკავებელ ფაქტორებზე, მიუთითებს მაღალ საპროცენტო განაკვეთებზე, ადარებს იპოთეკას რუსეთში დასავლეთის ქვეყნებთან.

მაგრამ არავინ ამბობს, რომ საჭიროა არა მაჩვენებლის აბსოლუტური, არამედ შედარებითი მაჩვენებლების შედარება, ინფლაციის, მოსახლეობის შემოსავლების ზრდის გათვალისწინებით.

ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, იპოთეკური სესხის განვითარების არაერთი მიმართულება შეიძლება გამოიკვეთოს.

იპოთეკური სესხის განვითარების ერთ-ერთი პერსპექტიული მიმართულება ამჟამად არის დაბალი აწევა ეკონომ კლასის მშენებლობა. ამ მიმართულების განუვითარებლობა განპირობებულია იმით, რომ ეს მიმართულება ნაკლებად მომგებიანია, ვიდრე მრავალსართულიანი მშენებლობა და დეველოპერები ცდილობენ მიიღონ უფრო მაღალი დონის მომგებიანობა ძვირადღირებული პროექტების განხორციელებით.

იპოთეკური დაკრედიტების დარგის სპეციალისტები ითვალისწინებენ ისეთი მიმართულების განვითარების შესაძლებლობას, როგორიცაა გადასახადი. მისი არსი მდგომარეობს იმაში, რომ ბანკები, რომლებიც იპოთეკურ სესხებს გადასცემენ სპეციალიზებულ იპოთეკურ ორგანიზაციებს, საბოლოოდ იღებენ არა ფულს, არამედ იპოთეკით მხარდაჭერილ ფასიან ქაღალდებს მსგავსი ოდენობით. ამრიგად, ბანკები გაიზიარებენ გაცემული სესხების რისკებს სპეციალიზებულ იპოთეკურ ორგანიზაციას.

ამჟამად რუსეთში ინერგება იპოთეკური სესხის ახალი ტიპი - უძრავი ქონების გაყიდვა, რომელიც უკვე დაგირავებულია. ამავდროულად, ყოფილი მსესხებლები ათავისუფლებენ ბანკის წინაშე ვალდებულებებს, რომლებსაც ვერ ასრულებენ, ბანკი მართავს წარმოშობილ ფინანსურ რისკებს და მყიდველი იღებს იპოთეკური სესხის შეღავათიან პირობებს, რადგან საპროცენტო განაკვეთები რჩება წინა მსესხებლისგან „მემკვიდრეობით“ და არ არსებობს. დადგენილი საბანკო საკომისიოები.

რუსეთში იპოთეკური სესხის გაუმჯობესების მნიშვნელოვანი სფეროა ისეთი სერვისების განვითარება, როგორიცაა იპოთეკური საბროკერო. ამ სერვისის არსი არის მომავალი მსესხებლისთვის დაკრედიტების ოპტიმალური პირობების შერჩევა, კერძოდ, საკრედიტო ინსტიტუტის არჩევა, დახმარება იპოთეკური სესხის მისაღებად დოკუმენტების პაკეტის ფორმირებაში, კლიენტისთვის იურიდიული და ფინანსური კონსულტაცია.

რა თქმა უნდა, არის იპოთეკური სესხის განვითარების პერსპექტივები, ის განვითარდება, თუმცა ნელი ტემპით. ბანკებს შორის ამ სფეროში უკვე შესამჩნევია კონკურენცია, რასაც მოჰყვება ახალი იპოთეკური პროდუქტების გაჩენა და ასევე სესხებზე საპროცენტო განაკვეთების შემცირება. თუმცა, თუ მოხდება საპროცენტო განაკვეთების შემცირება, ეს მცირე იქნება, რადგან ინფლაციის პროგნოზირებული ტემპით ბანკები განაკვეთებს დაახლოებით იმავე დონეზე დატოვებენ.

სახელმწიფოს მხარდაჭერით იპოთეკური სესხი თანაბრად უნდა განვითარდეს ქვეყნის მასშტაბით, რამაც უნდა შექმნას ხელსაყრელი პირობები იპოთეკის ფუნქციონირებისთვის.

ზემოაღნიშნულის შეჯამებით შეგვიძლია ვთქვათ, რომ ამჟამად იპოთეკა უამრავ ურთიერთსაწინააღმდეგო მოსაზრებას იწვევს. ზოგიერთი დარწმუნებულია, რომ ცხოვრების ამჟამინდელი სტანდარტით საბინაო პრობლემის მოგვარების ეს მეთოდი კიდევ დიდხანს დარჩება არაპოპულარული. სხვები ამბობენ, რომ იპოთეკა დროულად შემოვიდა ჩვენს ქვეყანაში.

უმსხვილესი რუსული ბანკების ანალიტიკოსების და იპოთეკური ბროკერების აზრით, რუსეთში იპოთეკური დაკრედიტების განვითარების პერსპექტივები პირდაპირ კავშირშია იმასთან, თუ როგორ განვითარდება გლობალური ფინანსური ბაზარი. ეს, უპირველეს ყოვლისა, განპირობებულია ბანკების საკრედიტო შესაძლებლობებით, ასევე კრედიტორებისა და მსესხებლების ნდობის ხარისხით არსებული ეკონომიკური მდგომარეობისა და მათი ფინანსური შესაძლებლობების მიმართ.