წინასწარი გაყიდვისა და ნასყიდობის ხელშეკრულება არ შეიძლება დარეგისტრირდეს Rosreestrრეალიზაციის ძირითადი ხელშეკრულებისგან განსხვავებით. წინასწარი შეთანხმება არ ადასტურებს გარიგებას, არამედ მხოლოდ მიუთითებს მხარეთა განზრახვებზე და ასევე წინასწარ განსაზღვრავს გადახდის პროცედურას და საკუთრების გადაცემისას აუცილებელ სხვა პროცედურებს.

მაგრამ, გარიგების მოწმობის არარსებობის მიუხედავად, წინასწარ ხელშეკრულებას აქვს სრული იურიდიული ძალა: ასე, მაგალითად, თუ ამ დოკუმენტის მიხედვით გადაცემის შემდეგ განვადებითგამყიდველი ვალდებულია ხელახლა დაარეგისტრიროს უფლებები მყიდველზე და ფაქტობრივად ის ამას არ გააკეთებს, მყიდველს აქვს სრული უფლება მიმართოს სასამართლოს. სასამართლოები მყიდველის მხარეს იქნება.

ყიდვა-გაყიდვის წინასწარი ხელშეკრულება რეალურად საჭიროა გარიგების ყველა მხარის მაქსიმალური უსაფრთხოების უზრუნველსაყოფად, მაგრამ არა საკუთრების უფლების გადაცემის რეალურად დაფიქსირებისთვის.

რისთვის არის წინასწარი ხელშეკრულება?

გარდა უმცირესი ბანკებისა, რომლებიც ფაქტიურად კონკურენციას უწევენ ყველა კლიენტს, თითქმის ყველა საბანკო ორგანიზაციებიმოითხოვონ გაყიდვის წინასწარი ხელშეკრულების სავალდებულო უზრუნველყოფა მეორე სახლის შეძენისას და ეს უნდა განხორციელდეს ფინანსური ოპერაციების დაწყებამდეც. პირველადი საცხოვრებლით ოპერაციებისთვის, წინასწარი ხელშეკრულება არ არის საჭირო.

წინასწარი ხელშეკრულება მრავალ ფუნქციას ასრულებს.

1. ის აფიქსირებს მხარეთა ვალდებულებებს, რის წყალობითაც გარიგების ყველა მხარე - ბანკი, მყიდველი და გამყიდველი - თავს დაცულად გრძნობს, რადგან ამ შემთხვევაში გონივრულად შეგიძლიათ მიმართოთ სასამართლოს.
2. ბანკის მიერ დოკუმენტების - ტექნიკური პასპორტების, ამონაწერების USRN-დან და სხვა დოკუმენტების განხილვის პროცესი საკმაოდ დიდ დროს იღებს. სანამ ბანკი განიხილავს დოკუმენტებს, გამყიდველს თეორიულად შეუძლია სხვა მყიდველის პოვნა, რაც ნიშნავს, რომ არსებობს წარუმატებელი ტრანზაქციის რისკი. დადებული ნასყიდობის ხელშეკრულება ადასტურებს როგორც გამყიდველის, ისე მყიდველის სერიოზულ განზრახვას.
3. ასეთი დოკუმენტის არსებობა მნიშვნელოვნად ამარტივებს მთლიანად უფლებების ხელახალი გაცემის პროცედურას. მართლაც, ხშირად გაყიდვის მთავარი ხელშეკრულება, ზოგიერთი პუნქტის გარდა, თითქმის მთლიანად იმეორებს წინასწარ.

წინასწარი შეთანხმებისთვის, კრედიტორი ბანკის იურისტებმა წამოაყენეს მკაფიო მოთხოვნები:

• დოკუმენტი უნდა იყოს წერილობითი ფორმით; ხელმოწერილი უნდა იყოს მყიდველისა და ქონების ყველა მფლობელის მიერ.
• უნდა მიეთითოს, რის საფუძველზე ეკუთვნის ქონება გამყიდველს, ასევე რა დოკუმენტი ადასტურებს ამას.
• დაუშვებელია ბუნდოვანი ფორმულირება, როდესაც ერთი და იგივე ტექსტი შეიძლება განსხვავებულად იქნას განმარტებული.
• ხელშეკრულება უნდა შეიცავდეს შედგენის ამჟამინდელ თარიღს. თუ მოგვიანებით გაირკვა, რომ ფაქტობრივი თარიღი და ხელშეკრულებაში მითითებული თარიღი განსხვავდება, ამან შეიძლება გამოიწვიოს სასამართლო პროცესი.

ის უნდა დაიდოს ორმა მხარემ - მყიდველმა და გამყიდველმა.დასაშვებია იურისტების ჩართვა: მათ შეუძლიათ სრულად დამოუკიდებლად შეადგინონ დოკუმენტი, ამ კონკრეტული გარიგების სპეციფიკის გათვალისწინებით. უფრო მეტიც, მხარეთა მოთხოვნით დოკუმენტი შეიძლება დამოწმდეს ნოტარიუსის მიერ. მიუხედავად იმისა, რომ ეს გამოიწვევს დამატებით ხარჯებს, ამ გზით მყიდველს და გამყიდველს შეუძლიათ შეამცირონ თავიანთი რისკები თითქმის ნულამდე.

მას შემდეგ, რაც ბანკმა მსესხებელს გასცა ცნობა სესხის წინასწარი დამტკიცების შესახებ, ის იწყებს გამყიდველის ძებნას. როგორც კი გამყიდველი იპოვეს, მან უნდა უზრუნველყოს მაქსიმალური ტექნიკური დოკუმენტაციათქვენი ბინის შესახებ. სწორედ ამ ეტაპზე დგება ხელშეკრულება: მიღებული მონაცემები იდება წინასწარ ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულებაში, შემდეგ ეს დოკუმენტი, გამყიდველის დანარჩენ საბუთებთან ერთად, იგზავნება ბანკში განსახილველად.

Როგორ გამოიყურება?

დოკუმენტისადმი ზემოაღნიშნული მოთხოვნების გარდა, ხელშეკრულება ასევე უნდა შეესაბამებოდეს კრედიტორი ბანკის რეგლამენტით დადგენილ სხვა მოთხოვნებს:

1. დოკუმენტის დასაწყისში მითითებულია მყიდველისა და გამყიდველის პასპორტის დეტალები, ასევე ბავშვების არსებობა/არყოფნა და ოჯახური კავშირები, მათ შორის ყოფილი.
2. შემდგომ - ხელშეკრულების ობიექტის ტექნიკური მახასიათებლები: სახლის მისამართი, მისი ფართობი, სახლის ცვეთა ხარისხი, ელექტრო, გაზისა და წყალმომარაგების არსებობა/არარსებობა, რისგან არის დამზადებული სახლის სართულები. , რომელ წელს არის შენობა, რომელშიც მდებარეობს საცხოვრებელი და ა.შ. სპეციფიკაციები აღებულია ტექნიკური ინვენტარის ბიუროს (BTI) მონაცემებზე დაყრდნობით. იმავე განყოფილებაში მითითებულია გამყიდველის მიერ დეკლარირებული საბაზრო ღირებულებასაცხოვრებელი.
3. განყოფილება, სადაც მითითებულია, რის საფუძველზე მიიღო გამყიდველმა ქონება, ასევე, რა დოკუმენტით ადასტურებს გამყიდველი ქონებაზე უფლებების არსებობას.
4. განყოფილება მთლიანად ეძღვნება ოპერაციის ფინანსურ მხარეს. მითითებულია, თუ რომელი სახსრებიდან იხდის მყიდველი შეძენილ ქონებას, ასევე ანგარიშსწორების პროცედურა და პირობები. ყველაზე ხშირად, იპოთეკის გამოყენებით ხელშეკრულების თანახმად, გამყიდველისთვის გადახდა იყოფა ორ ტრანშად: პირველი საკუთარი სახსრებიმსესხებელი (განვადებით), მეორე - კრედიტორი ბანკიდან.
5. გარიგებაში მონაწილე მხარეთა ყველა უფლება და მოვალეობაა დადგენილი. ასევე მითითებულია, რა პერიოდში და რა საფუძვლით არის შესაძლებელი ხელშეკრულების ცალმხრივად შეწყვეტა.
6. ამავე თავში მითითებულია, რა ვადაში და რა მოვლენის შემდეგ უნდა მოხდეს მყიდველს ხელახალი რეგისტრაცია უძრავ ქონებაზე; გარდა ამისა, აუცილებელია დაარეგისტრიროთ უფლებების გადაცემის მეთოდები (პერსონალური მიმართვა Rosreestr-თან, მიმართვა მესამე მხარის MFC-ს მარიონეტული პირით და ა.შ.).
7. ხელშეკრულების ვადა (როგორც წესი, იდება ზუსტად ერთი კალენდარული წლის განმავლობაში), ასევე ამ კონკრეტული გარიგების სხვა მახასიათებლები, ასეთის არსებობის შემთხვევაში.

მყიდველმა განსაკუთრებული ყურადღება უნდა მიაქციოს იმ განყოფილებას, რომელიც განსაზღვრავს რის საფუძველზე და როგორ ადასტურებს გამყიდველი მის უფლებებს ქონებაზე. იმის გამო, რომ ყველა გამყიდველი არ არის სრულიად გულწრფელი მყიდველებთან და ასევე "აყვავებასთან" დაკავშირებით. თაღლითური საქმიანობაუძრავი ქონების ბაზარზე, ამ განყოფილების ნებისმიერი საეჭვო არარსებობა ან მისი არასრული ბუნება უნდა გააფრთხილოს მყიდველი.

თუ სათაურის დოკუმენტი არის ამონაწერი USRN-დან, მიზანშეწონილია, რომ მყიდველი დამოუკიდებლად წავიდეს Rosreestr-ში და იქ მიიღოს ეს დოკუმენტი - ამის გაკეთება ყველას შეუძლია. ამის წყალობით, მყიდველს შეუძლია შეამოწმოს, არის თუ არა გამყიდველის მიერ მოწოდებული დოკუმენტები ყალბი.

თავის მხრივ, გამყიდველმა გულდასმით უნდა შეისწავლოს განყოფილება, რომელიც არეგულირებს ანგარიშსწორების პირობებს და პროცედურას. თუ დოკუმენტს წაუკითხავად მოაწერ ხელს, ის მაინც იურიდიულ ძალას იძენს; სხვა სიტყვებით რომ ვთქვათ, თუ ხელშეკრულება, მაგალითად, მიუთითებს გამყიდველისთვის არასასიამოვნო გადაცემაზე ფულინაღდი ფულით ხელშეკრულების დადების დღიდან სამი თვის განმავლობაში, ამ პუნქტის მოგვიანებით გასაჩივრება თითქმის შეუძლებელი იქნება.

გამყიდველი სრულად უნდა აკმაყოფილებდეს ამ პუნქტში მითითებულ პირობებს დოკუმენტზე ხელმოწერამდეც კი.

როდის მთავრდება მთავარი PrEP?

ყიდვა-გაყიდვის წინასწარი ხელშეკრულების გაფორმებისთანავე იგი სხვა დოკუმენტებთან ერთად იგზავნება ბანკში განსახილველად. 5-10 სამუშაო დღის შემდეგ ბანკი გასცემს გადაწყვეტილებასიპოთეკის გაცემის დამტკიცების ან უარყოფის შესახებ. თუ დადებითი გადაწყვეტილება იქნა მიღებული, მას ჯერ ხელს აწერენ იპოთეკის ხელშეკრულებაშემდეგ კი ნასყიდობის მთავარი ხელშეკრულება.

დოკუმენტს აქვს შემდეგი მოთხოვნები:

1. ეს უნდა იყოს წერილობითი ფორმით; ხელშეკრულება უნდა შეიცავდეს სახლის მესაკუთრეთა, მყიდველის და ბანკის უფლებამოსილი თანამშრომლების ხელმოწერებს.
2. დოკუმენტში უნდა იყოს მითითებული მისი ხელმოწერის რეალური თარიღი.
3. ის უნდა შეიცავდეს ინფორმაციას, რომელ რაიონში ხდება ტრანზაქცია ბანკის მონაწილეობით.
4. ხელშეკრულების მთელი ფორმა უნდა შეესაბამებოდეს კრედიტორი ბანკის დებულებებს. ზოგიერთ შემთხვევაში, რეგულაციების შეუსრულებლობის შემთხვევაში, ბანკი ან სთავაზობს დახმარებას შიდა ადვოკატებისგან, ან მთლიანად აჩერებს ტრანზაქციას.

ხელშეკრულების გაფორმებასა და გაფორმებაში ამჯერად სამი მხარეა ჩართული - მყიდველი, გამყიდველი და კრედიტორი ბანკი. ამასთან დაკავშირებით, ხელშეკრულების მოცულობა და სამართლებრივი სირთულე მრავალჯერ იზრდება, შესაბამისად დოკუმენტის შემდგენელს რეკომენდირებულია მიმართოს პროფესიონალ იურისტებს- ეს შეამცირებს წარუმატებელი გარიგების ალბათობას, გაზრდის მხარეთა ფინანსურ უსაფრთხოებას და ასევე საშუალებას მისცემს მომავალში დაარეგისტრირონ ეს დოკუმენტი უპრობლემოდ Rosreestr-ში.

როგორ გამოიყურება ასეთი დოკუმენტი?

არ არის მნიშვნელოვანი განსხვავებები წინასწარი გაყიდვისა და ნასყიდობის ხელშეკრულებისგან, გარდა კრედიტორი ბანკის ტრანზაქციაში ყოფნისა:

1. მყიდველისა და გამყიდველის პასპორტის მონაცემები, ბავშვების ყოფნა/არყოფნა და ოჯახური კავშირები, მათ შორის ყოფილი. ბანკის დეტალები, რომელმაც გასცა სესხი.
2. დადგენილია იპოთეკური ობიექტის ტექნიკური მახასიათებლები, გამყიდველის მიერ გამოცხადებული საცხოვრებლის საბაზრო ღირებულება და საცხოვრებლის საბოლოო სავარაუდო ღირებულება (უძრავი ქონების შეფასება სავალდებულოა იპოთეკური სესხის ფარგლებში).
3. რის საფუძველზე მიიღო გამყიდველმა უფლება საკუთრებაზე, ასევე საკუთრების უფლების მქონე დოკუმენტების გადაცემაზე.
4. რა სახსრებიდან არის გადახდილი შეძენილი ქონება, ასევე გაანგარიშების პროცედურა, ვადები და მახასიათებლები.
5. გარიგებაში მონაწილე მხარეთა უფლება-მოვალეობები, მათ შორის ბანკის ვალდებულებები.
6. როგორ და რა ვადაში უნდა მოხდეს მყიდველს ხელახალი რეგისტრაცია უძრავ ქონებაზე უფლებები. მითითებულია, რომ საცხოვრებლის შეძენის შემდეგ ქონება რეგისტრირდება გირავნობის სახით კრედიტორ ბანკში.
7. ხელშეკრულების ვადა, ისევე როგორც ამ კონკრეტული გარიგების სხვა მახასიათებლები, ასეთის არსებობის შემთხვევაში.

ვინაიდან გაყიდვის ძირითადი ხელშეკრულება არის ერთი ნაბიჯი გარიგების საბოლოო რეგისტრაციამდე, მყიდველმა განსაკუთრებული ყურადღება უნდა მიაქციოს უფლებების ხელახალი გაცემის პროცედურას. მკაფიოდ და ნათლად უნდა იყოს მითითებული, რომელ ვადაში, რომელ დაწესებულებაში დარეგისტრირდება ტრანზაქცია.

გამყიდველმა ყურადღება უნდა მიაქციოს განყოფილებას „მხარეთა უფლებები და მოვალეობები“: ის უნდა შეიცავდეს ბანკის ვალდებულებას, გადარიცხოს წინასწარ განსაზღვრული თანხა უძრავი ქონების ხელშეკრულებაში მითითებულ ანგარიშზე. თანხების გადარიცხვის ვადები და პროცედურა მკაფიოდ უნდა დარეგულირდეს:

• საბანკო ანგარიშის მეშვეობით;
• აკრედიტივის ანგარიში;
• გადარიცხვა საბანკო ანგარიშზე.

მჭირდება რეგისტრაცია, როგორ გავაკეთო?

არ არის აუცილებელი ნასყიდობის წინასწარი ხელშეკრულების რეგისტრაცია.

1. Rosreestr უბრალოდ არ მიიღებს მას, როგორც გარიგების ფაქტის დადასტურებას, რადგან ამ ფუნქციას ასრულებს გაყიდვის მთავარი ხელშეკრულება.
2. ის უმეტესწილად საჭიროა მხოლოდ გარიგების ყველა მხარის ფინანსური უსაფრთხოებისთვის. გაყიდვის ძირითადი ხელშეკრულება უნდა დარეგისტრირდეს, რადგან მის საფუძველზე ხდება უძრავი ქონების უფლებების გადაცემა გამყიდველისგან მყიდველზე.

MFC-ში ან ტერიტორიული ორგანო Rosreestr პირადად უნდა გამოცხადდეს გამყიდველი და მყიდველი, ასევე სახლის სხვა მფლობელები, ასეთის არსებობის შემთხვევაში და ბანკის უფლებამოსილი თანამშრომელი (განსაკუთრებულ შემთხვევებში). უძრავი ქონების გამყიდველი წერს განცხადებას უფლებების გადაცემის შესახებ დადგენილ ფორმაზეხელისუფლების წარმომადგენლების მიერ გაცემული.

თავის მხრივ, მყიდველი წერს განცხადებას ახალი უფლების რეგისტრაციისთვის. ამის შემდეგ ტრანზაქციის მხარეებს ეძლევათ დეტალები, რომლებზედაც მათ უნდა გადარიცხონ თანხები სახელმწიფო ბაჟის ანგარიშზე.

ქვითარი, გადახდის დავალებაან დოკუმენტების ზოგად სიას უნდა დაერთოს ქვითარი; წინააღმდეგ შემთხვევაში, ტრანზაქცია არ დარეგისტრირდება.

სახელმწიფო გადასახადის გადახდის ქვითრის გარდა, გამყიდველმა უნდა მიაწოდოს სარეგისტრაციო ორგანოებს შემდეგი დოკუმენტები:

1. დოკუმენტი, რომლის საფუძველზეც გამყიდველმა მიიღო უფლებები უძრავ ქონებაზე (სასაკუთრო დოკუმენტი).
2. ბინის გაყიდვის ხელშეკრულება.
3. გამყიდველისა და მყიდველის რუსეთის ფედერაციის შიდა პასპორტის ორიგინალი და ასლი.
4. განაცხადი სახელმწიფოსთვის რეგისტრაცია - ივსება MFC-ში ან Rosreestr-ის ორგანოებში, მსესხებლის მიერ არჩეული დოკუმენტების წარდგენის მეთოდის მიხედვით.
5. სურვილისამებრ, მაგრამ ზოგიერთ შემთხვევაში საჭირო დოკუმენტები:
   • უძრავი ქონების საკადასტრო პასპორტი;
   • მეუღლის თანხმობა ქონების გაყიდვაზე (თუ საცხოვრებელი სახლი შეძენილია მიმდინარე ქორწინების დროს, მაგრამ ის რეგისტრირებულია მხოლოდ ერთ მეუღლისთვის);
   • მეურვეობისა და მეურვეობის ორგანოების თანხმობა, თუ ქონების ერთ-ერთი მფლობელი არასრულწლოვანი ან ქმედუუნარო პირია.

ყველა ეს დოკუმენტი განსახილველად წარედგინება Rosreestr. გამყიდველს ეძლევა ქვითარი სახელმწიფო რეგისტრაციისთვის დოკუმენტების მიღების შესახებ - ის ყურადღებით უნდა წაიკითხოთ ისე, რომ აბსოლუტურად ყველა წარმოდგენილი დოკუმენტი იყოს მითითებული ქვითარში. 5-7 სამუშაო დღის განმავლობაში ხდება ტრანზაქციის რეგისტრაცია და მყიდველს უფლებები ხელახლა რეგისტრირდება; მიღების-გადაცემის აქტის გაფორმებისთანავე სრულდება უფლებების გადაცემის პროცედურა.

Ხარჯები

ძირითადი ხარჯები დაკავშირებულია არა ხელშეკრულების, როგორც ასეთი, შედგენასთან, არამედ მის რეგისტრაციასთან და სხვა არაპირდაპირ პროცედურებთან. მთლიანი ხარჯები იქნება:

1. საბუთების შეგროვება გამყიდველისა და მყიდველისგან. ზოგიერთი დოკუმენტი გაიცემა მხოლოდ საფასურის გადახდის შემდეგ - მაგალითად, ამონაწერი USRN-დან 2018 წლისთვის ღირს 200 რუბლი.
2. თუ არც გამყიდველს და არც მყიდველს არ აქვთ საკმარისი კომპეტენცია, რომ დამოუკიდებლად გააფორმონ წინასწარი და ძირითადი გაყიდვის ხელშეკრულებები, მოგიწევთ იურისტების დახმარება. არჩეული იურიდიული ფირმის პოლიტიკიდან და რეგიონის გადახდისუნარიანობის მიხედვით, მომსახურების ღირებულება (ორივე კონტრაქტისთვის) შეიძლება განსხვავდებოდეს 8000 რუბლიდან კრასნოდარში 40000 რუბლამდე მოსკოვში.
3. სახსრების გადაცემის მეთოდების ხარჯები (იპოთეკური სესხის შემთხვევაში - წინასწარი გადარიცხვა). თუ ეს არის სხვა ბანკიდან გადარიცხვა გამყიდველის ანგარიშზე, ირიცხება 1-2% საკომისიო; თუ სეიფი ქირავდება, ხარჯები დღეში საშუალოდ 400 რუბლს შეადგენს; აკრედიტივის ანგარიში გამოყენების მთელი პერიოდისთვის ეღირება 10,000-20,000 რუბლი.
4. სახელმწიფო მოვალეობა უფლებების რეგისტრაციისთვის - სულ 1000 რუბლი ფიზიკური პირებისთვის.
5. თუ ორივე მხარეს სურს რომელიმე ხელშეკრულების ნოტარიულად დამოწმება, ნოტარიუსის ერთი რეგისტრაცია ეღირება 5000-დან 15000 რუბლამდე, რაც დამოკიდებულია ობიექტისა და რეგიონის ღირებულებიდან.

ყიდვა-გაყიდვის წინასწარი ხელშეკრულების გაფორმება აუცილებლობაა არა მხოლოდ ბანკისთვის, არამედ გამყიდველ-მყიდველისთვისაც. ყოველივე ამის შემდეგ, ეს არის წინასწარი შეთანხმება, რომელიც აფიქსირებს მხარეთა ვალდებულებებს, საშუალებას აძლევს მყიდველს შიშის გარეშე გადაიტანოს წინასწარი გადახდა, ხოლო გამყიდველს დაელოდოს ორი ან სამი კვირა, სანამ ბანკი საბოლოოდ განიხილავს მის დოკუმენტებს.

ამ მიზეზით, ნასყიდობის წინასწარი ხელშეკრულების მომზადება მაქსიმალურად სერიოზულად უნდა იქნას მიღებული; მით უმეტეს, რომ ეს დოკუმენტი შემდეგ გახდება ნასყიდობის მთავარი ხელშეკრულების საფუძველი. ამრიგად, უძრავი ქონების ყიდვა-გაყიდვის მთელი პროცესის წარმატება არსებითად დამოკიდებულია ამ ეტაპზე.

თუ შეცდომას იპოვით, გთხოვთ, მონიშნეთ ტექსტის ნაწილი და დააწკაპუნეთ Ctrl+Enter.

უძრავი ქონების ფასები იმდენად მაღალია, რომ ოჯახების უმეტესობას მხოლოდ იპოთეკით შეუძლია სახურავის აღება, რადგან საკუთარი სახსრები, საუკეთესო შემთხვევაში, საკმარისია წინასწარი გადახდისთვის. და აქ Sberbank არის წინა პლანზე. თუმცა, იპოთეკური სესხის მისაღებად, თქვენ უნდა წარადგინოთ ფინანსური ორგანიზაციაიურიდიული დოკუმენტების გარკვეული ჩამონათვალი. მათ შორის, სბერბანკის იპოთეკაზე ბინის გაყიდვის ხელშეკრულება, რომლის ნიმუში 2019 წლისთვის ხელმისაწვდომია დაწესებულების ვებსაიტზე.

როგორ ავიღოთ იპოთეკა უძრავი ქონების შესაძენად

ცოტა დაბლა გავაანალიზებთ რას წარმოადგენს ბინის გაყიდვის ხელშეკრულება და სბერბანკის იპოთეკისთვის მისი მომზადების ნიუანსი. მაგრამ თქვენ უნდა გაიგოთ.

ფინანსური ინსტიტუტი 2019 წელს ნებადართულია საცხოვრებელი ფართის შეძენა უძრავი ქონების ორივე ბაზარზე. მშენებარე კორპუსში საცხოვრებლის შეძენისას, გაყიდვის ხელშეკრულება გაფორმებულია სბერბანკის იპოთეკის საშუალებით, ნიმუშის შევსების გამოყენებით (რომელიც შეგიძლიათ ჩამოტვირთოთ ქვემოთ). შემდეგ მსესხებელი ახორციელებს წინასწარ გადახდას გამყიდველის ანგარიშზე, ხოლო კრედიტორი ბანკი ამატებს გამოტოვებულ თანხას. პროცედურა მარტივია, ამიტომ ცოტა დრო დასჭირდება.

თუ თქვენ იყიდით მზა საცხოვრებელს, ოპერაცია უფრო რთული და ხანგრძლივი იქნება.

ნაბიჯები არის:

• განაცხადის წარდგენა ბანკში მოდელის მიხედვით, საჭირო საბუთებით;
• მისი დამტკიცებისთანავე (5 სამუშაო დღემდე) მსესხებელი იწყებს ბინის ძებნას (ეს შეიძლება გაკეთდეს წინასწარ);
• შერჩეულ ობიექტზე კრედიტორს მიეწოდება საჭირო ინფორმაცია;
• ტარდება უძრავი ქონების შეფასება, რომელსაც იხდის მყიდველი;
• მხარეები ხელს აწერენ სბერბანკის იპოთეკაზე ბინის გაყიდვის წინასწარ ხელშეკრულებას;
• კრედიტორს ეძლევა ბინის იურიდიული საბუთები, ხოლო მოდელის მიხედვით იდება იპოთეკის ხელშეკრულება, სესხის პირობების შესახებ გადაწყვეტილებით;
• ბინის გაყიდვის ძირითადი ხელშეკრულება შედგენილია სბერბანკის იპოთეკის გამოყენებით;
• მსესხებელი აფორმებს შეძენილ საცხოვრებელ საკუთრებას.

სანამ მსესხებელი არ გააკეთებს ბოლო ყოველთვიურ განვადებას, ქონება იქნება დატვირთული.

ხელშეკრულების პროექტი სბერბანკის იპოთეკის გამოყენებით

თუ მყიდველი, რომელმაც აირჩია ქონება 2019 წელს, სიტყვიერად განიხილავს გამყიდველთან გარიგების ყველა ნიუანსს, ასეთ შეთანხმებას იურიდიული ძალა არ ექნება. და ამან შეიძლება გამოიწვიოს გარკვეული სირთულეები. მაგალითად, ბინა გაიყიდება ვადაზე ადრე, გამყიდველ მხარეს შეუძლია შეცვალოს ზეპირი ხელშეკრულება და ა.შ. ასეთი სიტუაციების თავიდან ასაცილებლად საჭიროა ბინები სბერბანკის იპოთეკაზე. მოდელის მიხედვით წერილობითი შეთანხმება არის ოპერაციის გაგრძელების გარანტი.

გაითვალისწინეთ, რომ იპოთეკის გაყიდვისა და ნასყიდობის ხელშეკრულება შეგიძლიათ ჩამოტვირთოთ სბერბანკის ვებსაიტზე.

მსესხებელს, რომელმაც მიიღო გამსესხებლისგან „ღია წინ“, დარჩენილი აქვს გარკვეული ვადა ბინის მოსაძებნად და შესყიდული საცხოვრებლის იურიდიული დოკუმენტაციის წარდგენისთვის. თუ არჩეული სახლი გაიყიდება სხვა მყიდველზე, მსესხებელს მოუწევს ახალი სახლის ძებნა. როდესაც გამოყოფილი დრო ამოიწურება, ტრანზაქცია ჩაითვლება დასრულებულად. ეს არ მოხდება, თუ ხელშეკრულება იქნება ორივე მხარის მიერ გაფორმებული.

შედეგად, ეს ხელშეკრულება გახდება Sberbank-ის იპოთეკის ძირითადი ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულების გაფორმების საფუძველი.

ძირითადი დებულებები

ყიდვისა და ყიდვის ხელშეკრულება მყიდველისა და გამყიდველის სბერბანკის იპოთეკის გამოყენებით იდება წერილობით, რათა დაფიქსირდეს მათი ხელშეკრულება:

• უძრავი ქონების ღირებულება;
• გადახდის საშუალება;
• თანხების გადარიცხვა.

სბერბანკის იპოთეკის გამოყენებით ნასყიდობის ხელშეკრულება ძალაში შედის მყიდველისა და გამყიდველის ხელმოწერისთანავე.

ნიმუშის შევსება

2019 წელს ხელშეკრულების გაფორმებისთვის გარკვეული მოთხოვნები არსებობს:

• სანდო მონაცემები ხელშეკრულების ხელმომწერი მხარეების შესახებ, რადგან იქნება შემოწმება სახელმწიფო უწყებებში;
• უნდა იყოს მონაცემები შეძენილი ობიექტის კადრებზე და მის მისამართზე;
• მითითებულია ქონების ფასი;
• შეყვანილია გაანგარიშების ბრძანება;
• ხელშეკრულება უნდა შეიცავდეს უძრავი ქონების გადაცემის მეთოდს და კონკრეტულ პირობებს.

მოწოდებულია სბერბანკის იპოთეკის გაყიდვის ხელშეკრულების ნიმუში, ამიტომ დოკუმენტის შევსების პრობლემა არ უნდა იყოს.

ბინის იპოთეკით გაყიდვის ხელშეკრულების წინასწარი პროექტი

ჩამოტვირთეთ 2019 წლის გაყიდვის ხელშეკრულების ნიმუში

სბერბანკის იპოთეკური პროგრამები

2019 წელს ფინანსური ინსტიტუტი თავის კლიენტებს სთავაზობს სხვადასხვა ვარიანტებიიპოთეკა:

• მთავრობის მხარდაჭერით. 8 მილიონ რუბლამდე შეგიძლიათ მიიღოთ მინიმალური განაკვეთით 11.4% 30 წლის განმავლობაში, თუ გადაიხდით საცხოვრებლის ღირებულების 20% წინასწარ გადახდას. სახსრები გაიცემა უძრავი ქონების ორივე ბაზარზე საცხოვრებლის შესაძენად;
• მეორადი საცხოვრებლისთვის. 0,3 მილიონი რუბლიდან მიიღება მინიმალური განაკვეთით 8.6% 30 წლიანი პერიოდის განმავლობაში, თუ იხდით საცხოვრებლის ღირებულების 20% წინასწარ გადახდას;
• მშენებარე საცხოვრებლისთვის. 15 მილიონ რუბლამდე მიიღება მინიმალური განაკვეთით 7.4% 30 წლიანი პერიოდის განმავლობაში, თუ იხდით საცხოვრებლის ღირებულების 15% წინასწარ გადახდას;
• MSC-თან ერთად. 0,3 მილიონი რუბლიდან შეგიძლიათ მიიღოთ მინიმალური განაკვეთით 12.5% ​​30 წლიანი პერიოდის განმავლობაში, თუ იხდით 20% წინასწარ გადახდას. დასაშვებია ავანსის ჩანაცვლება დედა კაპიტალით;
• სამხედრო. სესხი ეძლევა სამხედრო მოსამსახურეებს, რომლებიც განაცხადებენ კანონით საცხოვრებლად. 1,9 მილიონ რუბლამდე შეიძლება მიღებულ იქნეს 9,5%-ით 15 წლიანი პერიოდის განმავლობაში. წინა პროგრამებთან შედარებით, დაკრედიტების ვადა განახევრებულია. გაფორმებულია ნასყიდობის ხელშეკრულება სამხედრო იპოთეკასბერბანკი.

დასკვნა

სბერბანკის იპოთეკაზე ბინის გაყიდვის ხელშეკრულების გაფორმებისას და 2019 წლის ნიმუშის გამოყენებით, ჩვენ გირჩევთ, რომ დეტალურად შეისწავლოთ ეს დოკუმენტი, მაგრამ უმჯობესია დაუკავშირდეთ ადვოკატს ამ სფეროში, რათა თავიდან აიცილოთ შემთხვევები. უარყოფითი სიტუაციები.

ბინის იპოთეკის შესახებ ხელშეკრულება არის სამმხრივი ხელშეკრულება, რომელიც შეიცავს დებულებებს იპოთეკის საგანზე, მხარეთა უფლება-მოვალეობებზე, ასევე გაანგარიშების წესსა და ვადებზე. დოკუმენტი შედგენილია მარტივი წერადა არ საჭიროებს ნოტარიულად დამოწმებას.

ხელშეკრულებაში აუცილებლად უნდა იყოს მითითებული, რომ ბინა შეძენილია ბანკიდან მიღებული იპოთეკური სახსრების ხარჯზე. თქვენ შეგიძლიათ შეადგინოთ ბინის გაყიდვის ხელშეკრულება (DKP), ასევე ბანკის მიერ დაარსებულისამაგალითო.

სესხის მისაღებად ბანკმა უნდა წარადგინოს გადამოწმებისთვის. იპოთეკაში მყოფი ბინის გაყიდვა მხოლოდ ამის შემდეგ შეგიძლიათ თანხმობის მიღება ბანკიდან.

იპოთეკაზე უძრავი ქონების გაყიდვის ხელშეკრულების მახასიათებლები

რეგულირდება ბინის იპოთეკით გაყიდვის ხელშეკრულებით მხარეთა ვალდებულებები, პროცედურა, პირობები. ფედერალური კანონი 1998 წლის 16 ივლისის No102 (შემდგომში ფედერალური კანონი No102). უძრავ ქონებაზე DCT-ის დადების პირობები დადგენილია რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 30-ე თავით.

დასკვნაში PrEP ბინებიიპოთეკა უნდა გაითვალისწინოს შემდეგი:

• არის ორი კონტრაქტი- სესხის ხელშეკრულება ბანკთან და რომელიც შეიცავს იპოთეკის პირობას;
• დაფუძნებული სესხის ხელშეკრულებაბანკი გადარიცხავს ფულს, გაყიდვისა და ნასყიდობის ხელშეკრულებით, საკუთრების უფლება რეგისტრირებულია Rosreestr-ში;
• DKP ანდერძში პირობა ბინის ტვირთზე- იპოთეკა კანონის ძალით (102 ფედერალური კანონის 1-ლი მუხლი).

შეთანხმება სამმხრივია:

1. გამყიდველირომელიც ფლობს ბინას.
2. მყიდველი, რომელიც ამავე დროს არის შეძენილი საცხოვრებლის იპოთეკარიც.
3. ბანკირომელიც იღებს ვალდებულებას უზრუნველყოს საკრედიტო სახსრები ქონების გადასახდელად და რომელიც იღებს მას გირაოს სახით, მყიდველის საკუთრების რეგისტრაციის შემდეგ.

ბინის ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულების ნიმუში იპოთეკით

იპოთეკაში ბინის DCT შედგენილია მარტივი წერილობითი ფორმით. თუ ბინა მთლიანად ან ნაწილობრივ არასრულწლოვანთა საკუთრებაში იყო, ან თუ მას ჰყავდა რამდენიმე მფლობელი, მხარეები დოკუმენტი უნდა ჰქონდეს ნოტარიულად დამოწმებული. ყველა სხვა შემთხვევაში არ არის აუცილებელი ნოტარიუსთან დაკავშირება.

ნასყიდობის ხელშეკრულება უნდა შეიცავდეს შემდეგ პუნქტებს:

• ინფორმაცია ტრანზაქციის მონაწილეთა შესახებ- ტრანზაქციის მონაწილეთა პასპორტის დეტალები, აგრეთვე ინფორმაცია კრედიტორის შესახებ;
• საცხოვრებლის აღწერა(ფართი, მისამართი, სართული, ოთახების რაოდენობა);
• მხარეთა უფლებები და მოვალეობები;
• ფასიდა გაანგარიშების პროცედურა;
• მეთოდი და დრობინის გადაცემა.

წინასწარი ხელშეკრულება ბინის იპოთეკაზე გაყიდვაზე

სხვა ბანკები, როგორიცაა გაზპრომბანკიდა როსელხოზბანკი, არ წამოაყენოთ მკაცრი მოთხოვნები ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულებაზე - მხარეებს შეუძლიათ დამოუკიდებლად შეთანხმდნენ, ვინ შეადგინოს დოკუმენტი ან გადაიხადოს მისი შესრულების მომსახურება.

მოქალაქე, პასპორტი (სერია, ნომერი, გაცემული), მცხოვრები მისამართზე, შემდგომში " გამყიდველი„ერთის მხრივ, და მოქალაქეს, პასპორტი (სერია, ნომერი, გაცემული) მცხოვრები მისამართზე, შემდგომში „ მყიდველი”, მეორე მხრივ, შემდგომში მოხსენიებული, როგორც ” პარტიები“, დადეს ეს ხელშეკრულება, შემდგომში „შეთანხმება“, შემდეგნაირად:

1. გამყიდველი ფლობს ბინას №, მდებარე: , შედგება საცხოვრებელი ოთახებისგან საერთო ფართი კვ.მ, საცხოვრებელი ფართი კვ.მ, ბინა მდებარეობს სართულიანი კორპუსის სართულზე.
2. ზემოაღნიშნული ბინა ეკუთვნის სრულ სახელს (გამყიდველს) საკუთრების უფლების საფუძველზე, რაც დასტურდება. გამყიდველი აპირებს მყიდველს მიყიდოს მითითებული ბინა.
3. ამ განზრახვების შესაბამისად, მხარეები იღებენ ვალდებულებას დადონ ბინის ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულება "" წლამდე ვადით.
4. მითითებული ბინის ფასი შეთანხმებულია მხარეების მიერ და შეადგენს რუბლის ოდენობას. აღნიშნული თანხა შედგება:
   • თანხა რუბლის ოდენობით, რომელსაც იხდის მყიდველი საკუთარი ხარჯებით;
   • თანხა რუბლის ოდენობით, რომელსაც იხდის მყიდველი საკრედიტო სახსრების ხარჯზე, რომელიც გათვალისწინებულია სასესხო ხელშეკრულებით დადებული, შემდგომში ბანკში.
5. ბინის ყიდვა-გაყიდვის ტრანზაქციით ანგარიშსწორება ხდება ბანკის ინდივიდუალური სეიფის გამოყენებით.
6. ბინის გადახდისას გამყიდველისთვის თანხების გადარიცხვა ხორციელდება შემდეგ სახელმწიფო რეგისტრაციაბინის საკუთრებაში გადაცემა მყიდველისთვის, აგრეთვე ბინის იპოთეკის სახელმწიფო რეგისტრაცია ბანკის სასარგებლოდ კანონით.
7. გამყიდველს არ აქვს გირავნობის უფლება მითითებულ ბინაზე 488-ე მუხლის მე-5 პუნქტის შესაბამისად. Სამოქალაქო კოდექსი რუსეთის ფედერაცია.
8. ზემოაღნიშნული ბინის მყიდველის საკუთრებაში რეგისტრაციისას, ბინის გირავნობის (იპოთეკის) რეგისტრაცია, რომელიც წარმოიშვა კანონის ძალით, რუსეთის ფედერაციის ფედერალური კანონის 77-ე მუხლის შესაბამისად, „იპოთეკის შესახებ“ (გირავნობა). უძრავი ქონება)“, ერთდროულად განხორციელდება. ამ იპოთეკის ქვეშ მყოფი იპოთეკარი არის .
9. იპოთეკარის უფლება დასტურდება იპოთეკით.
10. ქონება კანონის ძალით დაგირავდება ბანკში გაერთიანებაში იპოთეკის სახელმწიფო რეგისტრაციის მომენტიდან. სახელმწიფო რეესტრიუძრავ ქონებაზე უფლებები და მასთან გარიგებები.
11. ამ ხელშეკრულების დადების დროს გამყიდველი გარანტიას იძლევა, რომ მითითებული ბინა არ არის გაყიდული, დაგირავებული, გაქირავებული, გაქირავებული, უსასყიდლოდ გამოყენებული, არ არის დამძიმებული სხვა სამოქალაქო სამართლის გარიგებებით და არ არის სადავო და დაპატიმრებული (აკრძალვა ).
12. წინამდებარე შეთანხმების ფარგლებში დავების წარმოშობის შემთხვევაში მხარეები მიიღებენ ყველა ზომას მათი მოლაპარაკების გზით გადასაჭრელად. თუ შეუძლებელია ამ გზით დავების გადაწყვეტა, მხარეებს უფლება აქვთ იმოქმედონ რუსეთის ფედერაციის მოქმედი კანონმდებლობით დადგენილი წესით.
13. თუ ერთ-ერთი მხარე თავს არიდებს ნასყიდობის ხელშეკრულების დადებას, მეორე მხარეს უფლება აქვს მიმართოს სასამართლოს ნასყიდობის ხელშეკრულების დადების იძულების მოთხოვნით. მხარე, რომელიც უსაფუძვლოდ თავს არიდებს ნასყიდობის ხელშეკრულების დადებას, უნდა აუნაზღაუროს მეორე მხარეს ამით გამოწვეული ზარალი.
14. გამყიდველი იღებს ვალდებულებას, ოფისში გაყიდვის ხელშეკრულებით საკუთრებაში გადაცემის რეგისტრაციის დღიდან ორი კვირის განმავლობაში ფედერალური სამსახურისახელმწიფო რეგისტრაციით, კადასტრითა და კარტოგრაფია მოახდინოს ბინის რეგისტრაციიდან მოხსნა და საკუთრებიდან გათავისუფლება.
15. ამ შეთანხმების ხელმოწერისას მხარეები ადასტურებენ, რომ არ არიან ჩამორთმეული და არ არიან შეზღუდული შესაძლებლობებით, არ არიან მეურვეობისა და მფარველობის ქვეშ, არ აწუხებთ დაავადებები, რომლებიც ხელს უშლის მათ გააცნობიერონ ხელმოწერილი ხელშეკრულების არსი და მისი დადების გარემოებები. და არ არსებობს გარემოებები, რომლებიც აიძულებენ ამ გარიგების განხორციელებას უკიდურესად არახელსაყრელ პირობებში.
16. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 556-ე მუხლის შესაბამისად, ბინის და დოკუმენტების გადაცემა მითითებული ბინისთვის მოხდება მხარეთა მიერ გადაცემის აქტზე ხელმოწერით, რომელიც არის ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულების განუყოფელი ნაწილი. .
17. ბინის ნასყიდობის ხელშეკრულება შეიძლება დაიდოს მხარეთა შეთანხმებით და ამ ხელშეკრულებით დადგენილ ვადაზე ადრე.
18. ხელოვნების შინაარსი. Ხელოვნება. მხარეთათვის ნათელია რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 429, 445.
19. მითითებული ბინის რეალიზაციის ხელშეკრულების დადებასთან, უფლებების გადაცემის სახელმწიფო რეგისტრაციასთან დაკავშირებულ ხარჯებს, აგრეთვე ამ ხელშეკრულების დადებასთან დაკავშირებულ ხარჯებს იხდის მყიდველი.
20. ეს შეთანხმება შეიცავს მხარეებს შორის შეთანხმებების მთელ ფარგლებს ამ შეთანხმების საგანთან დაკავშირებით, აუქმებს და ბათილს ყველა სხვა ვალდებულებას ან წარმოდგენას, რომელიც შეიძლება მიღებულ იქნა ან გაკეთებულიყო მხარეთა მიერ, ზეპირად თუ წერილობით, დადებამდე. ამ შეთანხმების.
21. ხელშეკრულება შედგენილია ორ ეგზემპლარად, თითო თითოეული მხარისთვის.