ვ . მიწის შეფასება

საბაზრო ურთიერთობებში მიწის ნაკვეთების სრული მონაწილეობისთვის აუცილებელია მათი ადეკვატური შეფასება. მიწის ნაკვეთების მაღალი ღირებულება არ იწვევს მათი ეკონომიკურ მიმოქცევაში ჩართვის სურვილს. არადაფასება იწვევს მიწათმოქმედების არაეფექტურ გამოყენებას სოფლის მეურნეობაში და სატყეო მეურნეობაში, ასევე ურბანული განვითარების არამდგრად მოდელს, მაგალითად, ქალაქის ცენტრალურ ნაწილში ინდუსტრიული ზონების განლაგებას, ასევე ეკოლოგიურად მავნე საწარმოებს.

დედამიწა თავისი მრავალფეროვანი ფუნქციური დანიშნულებით - როგორც ნატურალური რესურსი, შეფასებას ექვემდებარება მოსახლეობის საცხოვრებელი გარემოს ფორმირების საფუძველი, უძრავი ქონების ობიექტი და წარმოების ძირითადი საშუალება.

შეფასების ობიექტიარის მიწის ნაკვეთი უძრავი ქონების ობიექტებისა და მასზე მდებარე მისი წიაღის გარეშე.

მიწის შეფასების მიზანინაკარნახევი შემდეგი გარემოებებით:

მიწის ნაკვეთის ღირებულების განსაზღვრა არის ღირებულების მეთოდის პირველი ეტაპი ნებისმიერი ქონების შეფასებისას.

დასაბეგრი ბაზის დასადგენად.

დაზღვევის მიზნებისათვის (მიწაზე დაზღვევის საგანი შეიძლება იყოს ტერიტორიის დატბორვა, გარემოს დაბინძურება, ეროზია და ნიადაგის ნაყოფიერების შემცირება).

სასტარტო ფასების გასამართლებლად კონკურენტულ გაყიდვებში, საწარმოების კორპორატიზაციაში, აქციების გაყოფაში, იპოთეკურ სესხებში, ქირის ოდენობის განსაზღვრაში.

ნებისმიერი ქონების კომპლექსის საუკეთესო და ეფექტური გამოყენების (NNEI) ვარიანტის დასაბუთება. განხილული ალტერნატივების შერჩევის კრიტერიუმია მიწის ნარჩენი ღირებულების მაქსიმიზაცია. მიწის ნაკვეთის პოტენციალი (მისი მდებარეობის, ბაზრის პირობების, სამართლებრივი შესაძლებლობებისა და რესურსების პარამეტრების გამო) გადამწყვეტი არგუმენტია საინვესტიციო გადაწყვეტილების მისაღებად.

მიწის შეფასება დაფარვის სიგანის მიხედვით იყოფა ორ ტიპად: მასობრივი საკადასტრო მიწის შეფასება და ბაზარი შეფასება მარტოხელა მიწის ნაკვეთი.

საკადასტრო შეფასების მიზანიარის ადმინისტრაციულ-ტერიტორიული ერთეულების (რაიონები, რაიონები, ქალაქები, დაბა და სხვ.) საზღვრებში შემავალი ყველა მიწის ნაკვეთის საკადასტრო ღირებულების ერთდროული განსაზღვრა მომავალი წლის დასაწყისში შეფასების ზონებით.

საბაზრო შეფასების მიზანიარის განმარტება საბაზრო ღირებულებაცალკეული მიწის ნაკვეთი დამოუკიდებელი შემფასებლების მიერ შეფასების თარიღისთვის მიღებული სტანდარტებისა და შეფასების მეთოდების შესაბამისად.

სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების და ტყის ფონდიფასდება მათი პროდუქტიულობით, გარემოსდაცვითი და რეკრეაციული მნიშვნელობით, მდებარეობით.

ქალაქებისა და დაბების მიწებიფასდება მათი ფუნქციური დანიშნულების მიხედვით, განვითარების სიმკვრივის, მდებარეობის თავისებურებების, ეკოლოგიური მდგომარეობის, სოციალური და საინჟინრო და სატრანსპორტო მოწყობის და სხვა სამომხმარებლო მახასიათებლების გათვალისწინებით.

შეფასების ტიპებში არსებული განსხვავება იწვევს განსხვავებებს შეფასების პროცედურაში. მასობრივი შეფასების ჩასატარებლად საჭიროა მნიშვნელოვანი პერსონალი, სპეციალური მეთოდების შემუშავება დიდი რაოდენობით ჰეტეროგენული ობიექტების შეფასების პროცესის გაერთიანებისთვის და სტატისტიკური მეთოდების გამოყენება. მასობრივი შეფასება ყველაზე შესაფერისია საგადასახადო მიზნებისთვის.

ცალკეული ქონებრივი ობიექტების შეფასებას ახორციელებს შემფასებელთა მცირე რაოდენობა, გადაწყვეტილებას იღებს ერთი შემფასებელი.

მიწის საკადასტრო და საბაზრო შეფასება ხორციელდება სამი ტიპის მეთოდის ინტეგრირებული გამოყენების საფუძველზე: მომგებიანი, შედარებითი და ძვირადღირებული.

მიწის შეფასების მეთოდები:

მომგებიანი:

პირდაპირი კაპიტალიზაცია;

შემოსავლების კაპიტალიზაცია პერიოდების მიხედვით;

დაისვენე დედამიწისთვის.

შედარებითი:

• გაყიდვების შედარება;

  გადაცემა.

ძვირადღირებული:

• განვითარების ხარჯების განსაზღვრა;

  ინფრასტრუქტურის ხარჯთაღრიცხვა.

მე. შემოსავლის მეთოდები (ან სამომავლო მომგებიანობის მეთოდები).

მიწის შემოსავლის შეფასების მეთოდები ეფუძნება მიწის საკუთრებიდან მოსალოდნელ შემოსავალს. ეს მიდგომა გამოიყენება შემოსავლის მომტან მიწის ნაკვეთებზე. მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულება არის მოსალოდნელი სამომავლო ქირავნობის შემოსავლის ან სხვა სარგებლის ჯამი, რომელიც კორექტირებულია შეფასების თარიღთან, ასევე მიწის ნაკვეთის შემდგომი ხელახალი გაყიდვიდან.

მიწის ღირებულება გამოითვლება ფორმულით:

მიწის ღირებულება =

მიწის დანიშნულების მიხედვით როგორც შემოსავალიშეიძლება შეასრულოს:

ქირავდება (სასოფლო-სამეურნეო და ტყის მიწების შესაფასებლად);

ქონებრივი კომპლექსიდან მიღებული შემოსავლის ნაწილი, რომელიც მიეკუთვნება აშენებულ მიწას;

ქირავდება (დასახლებების შესაფასებლად);

შემოსავალი მიწის ნაკვეთის ღირებულების მატებიდან, რომელიც მიღებულია მისი მომავალში გაყიდვისას.

კაპიტალიზაციის მაჩვენებელიგანისაზღვრება სამი მიდგომის გამოყენებით:

1) გამოიყენება სბერბანკის კურსი გრძელვადიან უცხოურ ვალუტაში დეპოზიტებზე, იმიტომ მიწაში ინვესტირება ფულადი კაპიტალის მოძრაობის ერთ-ერთი მიმართულებაა.

2) კუმულაციური მშენებლობის ტექნიკა, რომელიც ითვალისწინებს რისკის გარეშე განაკვეთი (მაგალითად, სბერბანკის საპროცენტო განაკვეთი უცხოურ ვალუტაში დეპოზიტებზე), ქვეყნის რისკი (მაგალითად, მოსკოვისთვის 3-6% არის მინიმალური მნიშვნელობა რუსეთში), ლიკვიდობის რისკი (ბაზრის არასაკმარისი განვითარების ან არასტაბილურობის გამო უძრავი ქონების გაყიდვისას დანაკარგების შესაძლებლობასთან დაკავშირებული რისკი).

3მ ბაზრის შეკუმშვის მეთოდი (შედარებითი გაყიდვების ანალიზი). კაპიტალიზაციის მაჩვენებელი უდრის შემოსავალს გაყოფილი ანალოგიური ობიექტის გასაყიდ ფასზე. სასურველია გამოვთვალოთ საშუალო ღირებულება რამდენიმე გაყიდვაზე.

გრუნტის ნარჩენი მეთოდიმომდინარეობს მიწის ეკონომიკის კლასიკური თეორიიდან, რომელიც თავდაპირველად იყო შემუშავებული სასოფლო-სამეურნეო მიწისთვის, რომელიც განიხილავს მიწას მიკუთვნებულ ყველა შემოსავალს, როგორც ნარჩენს. უძრავი ქონების შეფასების პრაქტიკაში ეს მეთოდი გამოიყენება მაშინ, როდესაც შენობები და ნაგებობები ჯერ არ არის აშენებული (ტარდება ახალი მშენებლობის ტექნიკურ-ეკონომიკური შეფასება) ან შედარებით ახალია.

II. შედარებითი (ან ანალოგური) მეთოდები.

გაყიდვების შედარების მეთოდიყველაზე შესაფერისი ვაკანტური მიწის შესაფასებლად. იგი ეფუძნება შესადარებელი ქონების რეალურ ტრანზაქციის ფასებს.

შეფასება შეიძლება განხორციელდეს ორი გზით: შედარების ელემენტებით და შედარების ერთეულების გამოყენებით. შედარების ელემენტები დაასახელეთ მიწის ნაკვეთების მახასიათებლები და მათთან გარიგების დადების პირობები, რომლებიც გავლენას ახდენს გასაყიდი ფასის ღირებულებაზე. ეს ელემენტები მოიცავს შემდეგ ფაქტორებს:

შეფასებული უფლებების შემადგენლობა; ტრანზაქციის დაფინანსების პირობები; გაყიდვის პირობები; ბაზრის პირობები (ტრანზაქციის დრო); მდებარეობა;

ზონირების პირობები და სხვა შეზღუდვები; ფიზიკური მახასიათებლები;

კომუნიკაციების ხელმისაწვდომობა (ტრანსპორტის ხელმისაწვდომობა, საინჟინრო ქსელების ხელმისაწვდომობა ან სიახლოვე, მათთან დაკავშირების პირობები და ა.შ.).

შედარების ერთეულები - ეს არის ტიპიური შეფასების ერთეულები ბაზრის თითოეული სეგმენტისთვის, მაგალითად, ფასი:

1 ჰექტარი (სასოფლო-სამეურნეო ან სატყეო მიწის დიდი ფართობის გაყიდვისას, სამრეწველო დანიშნულებით, მიწის სტანდარტულ ნაკვეთებად დაყოფისას);

1 კვ. მეტრი (ქალაქის ცენტრებში მიწის კომერციული განვითარების მიზნით გაყიდვისას);

1 ფრონტალური მეტრი (კომერციული საწარმოებისთვის განკუთვნილი მიწის შეფასებისას - სიგრძე ქუჩის საზღვრის გასწვრივ);

ლოტი (მიწების ფასი სტანდარტული ფორმისა და ზომის მიხედვით მასობრივი განაშენიანების რაიონებში);

სიმკვრივის ერთეული.

ამ მეთოდის გამოყენების შემთხვევაში შემფასებელი პირველ რიგში განსაზღვრავს მიწის ნაკვეთების ფაქტობრივ გაყიდვებს შესაბამის უძრავი ქონების ბაზარზე, ინდიკატორების კომბინაციის მიხედვით შეფასებულის მსგავსი. შემდეგ ანალოგური ობიექტების კორექტირება ხდება შეფასების ობიექტსა და თითოეულ შესადარებელ ობიექტს შორის განსხვავებების გამო (ზომა, მდებარეობა, ნიადაგის ტიპი, ტოპოგრაფია, ეკონომიკური პირობები და ა.შ.).

თუ შეფასებული ქონების ფართობზე არ არის საკმარისი რაოდენობის შესადარებელი გაყიდვები, შეირჩევა მსგავსი მახასიათებლების მქონე ანალოგიურად გამოყენებული საიტების გაყიდვები მეზობელ რეგიონებში და შესწორებები ხდება ტერიტორიების მნიშვნელობის სხვაობისთვის.

მეთოდის უპირატესობა მისი გამოყენების სიმარტივეა. მინუსი ის არის, რომ შედარებითი მონაცემები ყოველთვის არ არის ხელმისაწვდომი, რაც დამახასიათებელია თანამედროვე რუსეთის პირობებისთვის.

გადაცემის ან კორელაციის მეთოდიეფუძნება თეორიულ წინაპირობას, რომ მიწის ნაკვეთის განვითარების თითოეული ტიპისთვის არის გარკვეული თანაფარდობა მიწის ღირებულებასა და შენობების ღირებულებას შორის. მეთოდი ეფუძნება გარკვეულ რეგიონში გარკვეული ტიპის უძრავი ქონების საშუალო თანაფარდობის განსაზღვრას და შეფასებაში მის გათვალისწინებას.

კორელაციის მეთოდი მიზანშეწონილია, როდესაც აშკარაა ვაკანტური მიწის ნაკვეთების შედარებითი რეალიზაციის ნაკლებობა. მას შეუძლია მისაღები შედეგების მიცემა შედარებით ახალი შენობების მქონე ადგილების ანალიზისას, რომელთა ღირებულება შეიძლება განისაზღვროს ღირებულების მეთოდის გამოყენებით. შენობების დაბერების და მათი ცვეთა და აკუმულირებისას, მიწის ღირებულების საწყისი თანაფარდობა გაუმჯობესებებთან (შენობებთან) იცვლება მიწის ღირებულების წილის ზრდის სასარგებლოდ.

III. ძვირადღირებული (ან ნორმატიული) მეთოდები.

ხარჯების მეთოდები ეფუძნება მკაცრი სტანდარტების გამოყენებას და ითვალისწინებს ცალსახა შეფასებას. ამავდროულად, მიწის ნაკვეთების შეფასების კლასიკური ხარჯთაღრიცხვის მიდგომა, როგორც წესი, არ გამოიყენება, მაგრამ გამოიყენება ღირებულების მოდელის პრინციპი. ღირებულების მეთოდები გამოიყენება მიწის ნაკვეთის უფასო და საუკეთესოდ გამოყენების დასადგენად. ისინი ხელს უწყობენ ნაკვეთების საბაზრო ღირებულების დადგენას იმ შემთხვევებში, როდესაც არ არსებობს მონაცემები დასრულებული ტრანზაქციების შესახებ.

გატანის მეთოდიგანსაზღვრავს ფაქტობრივი მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულებას, როგორც სხვაობას მთლიანი ქონების (მიწის ნაკვეთი შენობებით) საბაზრო ღირებულებასა და შენობების ღირებულებას შორის.

ეს მეთოდი რეკომენდირებულია რუსეთის ფედერაციის მიწის სახელმწიფო კომიტეტის მიერ მიწის ნაკვეთების, მათ შორის სამრეწველო ნაკვეთების, საკადასტრო შეფასების შესასრულებლად რუსეთის ფედერაციის ყველა შემადგენელი სუბიექტისთვის: ბაღის სახლები, ხარჯთაღრიცხვის მიდგომის გამოყენებით, რომელიც გულისხმობს შენობის გამოცვლის ღირებულების გამოკლებას მისი ცვეთის გამოკლებით... ქონების მთლიანი საბაზრო ფასიდან...“. ანალოგიურად, შეასრულეთ მიწის მასიური შეფასება შვედეთში.

განვითარების ღირებულების მეთოდი (ან დაბლოკვის მეთოდი)გამოიყენება ძირითადად განუვითარებელ მიწაზე. იგი განსაზღვრავს მიწის მთლიან ღირებულებას, რომელიც დაიყოფა გასაყიდად განკუთვნილ ცალკეულ მიწის ნაკვეთებად. მათი განვითარებისათვის საჭირო ყველა ხარჯი გამოიქვითება ნაკვეთების გაყიდვიდან მიღებული ნაღდი ფულის სავარაუდო შემოსავლიდან. და ამით დგინდება განუვითარებელი მიწის ღირებულება. როგორც წესი, ეს არის დიდი არასტანდარტული სახმელეთო მასივები, რისთვისაც წყდება მათი რაციონალური პერსპექტიული განვითარების საკითხი. ნაკვეთებად დაყოფა, რომლებიც შეესაბამება ტერიტორიის საბაზრო გაყიდვების ტიპურ პირობებს, საშუალებას იძლევა არა მხოლოდ დაასაბუთოს განვითარების ოპტიმალური ჰიპოთეზა, არამედ შეაფასოს მთელი მიწის მასის საინვესტიციო მიმზიდველობა. შეფასების სამუშაო შედგება:

ადგილების ზომა და რაოდენობა, მათი გაუმჯობესების მოთხოვნები, რომლებიც შეესაბამება ზონაში ტიპიური გაყიდვების პირობებს;

გაუმჯობესებული ნაკვეთების გაყიდვის ფასები, მიმოქცევის დრო და მათი გაყიდვიდან მოსალოდნელი შემოსავალი;

ინვესტორის ხარჯები საიტების განვითარებისთვის და მათი შემდგომი გაყიდვისთვის, გაუმჯობესების ინვესტიციებიდან მოსალოდნელი მოგების გათვალისწინებით;

მიწის მასის მიმდინარე ღირებულება მოსალოდნელი წმინდა შემოსავლის მიხედვით, პროექტის დაბრუნებისა და თანხების მიღების სიხშირის გათვალისწინებით.

ინფრასტრუქტურის ხარჯების შეფასების მეთოდიგამოიყენება საცხოვრებელ ადგილებში. იგი ითვალისწინებს ქალაქის ან სოფლის საინჟინრო ინფრასტრუქტურის შექმნის ღირებულებას (გზების მშენებლობა, მიწისქვეშა კომუნალური და ა.შ.). შემდეგი, გამოყოფილია შეფასებული მიწის ნაკვეთისთვის მიკუთვნებული ხარჯების წილი.

დედამიწა არის ყველაზე მნიშვნელოვანი ბუნებრივი რესურსი, სიცოცხლის საფუძველი. და ამიტომ არის ფასდაუდებელი. ბევრისთვის მიწის ფასის საკითხის ფორმულირება ფუნდამენტურად მიუღებელია. ჟან-ჟაკ რუსომ წამოიძახა: „...დაკარგული ხარ, თუ დაივიწყებ, რომ დედამიწის ნაყოფი ყველასთვისაა და ის თავად არის ფრედ“. და შეერთებული შტატების ერთ-ერთმა ყველაზე გამოჩენილმა მოაზროვნემ და მწერალმა, რალფ უოლდო ემერსონმა, აღნიშნა: „როცა მიწის საკუთრებას იძენ, მიწის საკუთრება ხდები“.

მაგრამ ხალხი უკვე დიდი ხანია ყიდის და ყიდულობს მიწას. მიწის ბაზრის არსებობის ერთ-ერთი გადაუდებელი საჭიროება კი მიწის ღირებულების შეფასებაა.

მიწის შეფასების კონცეფცია

მიწის ღირებულების შეფასება შესაძლებელს ხდის მასზე საუბრის „ფულად“ სიბრტყეში გადატანას, საქონელად მიჩნევას. მიწის შეფასება არის მიწის ნაკვეთის შეფასება, ვინაიდან ეს არის მიწის ნაკვეთები (ანუ დედამიწის ზედაპირის ნაწილები, რომელთა საზღვრები აღწერილია და დამოწმებულია დადგენილი წესით), და არა მიწა „ზოგადად“ სამოქალაქო ბრუნვის საგანი.

შეფასების საქმიანობის განხორციელებისას გამოიყენება მიწის ღირებულების რამდენიმე სახეობა. რუსეთის ფედერაციის მიწის კოდექსის (LC RF) მუხლი 66 "მიწის შეფასება" ეხება ღირებულების ორ ტიპს: საბაზრო და საკადასტრო. მიწასთან დაკავშირებით საინვესტიციო ღირებულებაზეც საუბრობენ.

მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულების დადგენისას განისაზღვრება ყველაზე სავარაუდო ფასი, რომლითაც შესაძლებელია მისი გასხვისება შეფასების თარიღზე კონკურენტულ პირობებში. ამავდროულად, გარიგების მხარეები მოქმედებენ გონივრულად, ფლობენ ყველა საჭირო ინფორმაციას და რაიმე საგანგებო გარემოება არ აისახება გარიგების ფასის ღირებულებაზე.

მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულების შეფასებისას მხედველობაში მიიღება დანიშნულება, ნებადართული გამოყენება, მასზე მესაკუთრის გარდა სხვა პირების უფლებები. რომელიმე ამ სამართლებრივი პარამეტრის ცვლილებით იცვლება მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულება.

მიწის შეფასების ძირითადი დებულებები: ტერმინი „მიწა“ ჩვეულებრივ გამოიყენება განუვითარებელ ქონებაზე მითითებისას. ტერმინი „მიწა“ ნიშნავს ტერიტორიის ნაწილს, რომელზედაც ჩატარდა სამუშაოები (გაუმჯობესებები), რაც ამ საიტის გამოყენების საშუალებას იძლევა დანიშნულებისამებრ.

მონიშნეთ შემდეგი გაუმჯობესებებიჩატარდა საიტის შესაქმნელად: გარე: ქუჩების, ტროტუარების, სანიაღვრე და საინჟინრო ქსელების მოწყობილობა; შიდა: დაგეგმვა, გამწვანება, ასფალტირება, საინჟინრო ქსელების დამაკავშირებელი განყოფილებების მონტაჟი, საკომუნიკაციო კომუნიკაციები და ა.შ.

რუსეთის ფედერაციის მიწის კოდექსი შეიცავს მიწის ნაკვეთის შემდეგ განმარტებას: ”მიწის ნაკვეთი არის მიწის ზედაპირის ნაწილი, რომელსაც აქვს ფიქსირებული საზღვარი, ფართობი, ადგილმდებარეობა, სამართლებრივი სტატუსი და სხვა მახასიათებლები, რომლებიც ასახულია სახელმწიფო მიწის კადასტრში და დოკუმენტებში. სახელმწიფო რეგისტრაციაუფლებები მიწაზე. მიწის იურიდიული სტატუსი მოიცავს: დანიშნულება, ნებადართული გამოყენება, კანონიერი ფლობის ფორმა. მიწა შეიძლება იყოს გასაყოფი ან განუყოფელი. განუყოფელიაღიარებულია მიწის ნაკვეთი, რომელიც მისი დანიშნულებისა და ნებადართული სარგებლობის მიხედვით არ შეიძლება დაიყოს დამოუკიდებელ მიწის ნაკვეთებად.

მიწის შეფასება არ ვრცელდება მხოლოდ ვაკანტურ, განუვითარებელ მიწაზე. ტიპიური ქონება შედგება მიწისა და შენობებისგან და საჭიროა მიწის ღირებულების განსაზღვრა მასში შემავალი გაუმჯობესებისგან განცალკევებით. მიწის ურთიერთობის მთავარი ელემენტია მიწის ნაკვეთი.

მიწის ნაკვეთის შეფასებისას აუცილებელია გავითვალისწინოთ მასთან დაკავშირებული უფლებების ნაკრები. საერთო უფლებები, რომლებიც საჭიროებენ შეფასებას: სრული საკუთრება - საიტის ნებისმიერი ლეგალური გზით გამოყენების შესაძლებლობა მოიჯარეებისგან თავისუფალი; იჯარის უფლება - იჯარის ხელშეკრულებით მიწის ნაკვეთის ფლობის შესაძლებლობა. რუსეთის ფედერაციის კანონის "მიწის გადახდის შესახებ", ჩვენს სახელმწიფოში მიწის გამოყენება ფასიანია. დაფის ფორმებიიგი ასახელებს: მიწის გადასახადს, იჯარას, მიწის სტანდარტულ ფასს (მიწის შესაძენად და გამოსასყიდად).

რუსეთში მიწის უმეტესი ნაწილი არ იყიდება, არამედ იჯარით არის გაცემული, ამიტომ შემფასებლები ხშირად განსაზღვრავენ არა მიწის ნაკვეთის ღირებულებას, არამედ მისი საიჯარო უფლებების ღირებულებას. იჯარის უფლების შეფასება გამოიყენება მიწის ნაკვეთის იჯარით აღების უფლების გასაყიდი ფასის განსაზღვრისას, იმ ობიექტის ღირებულების დადგენისას, რომლის ნაწილია იჯარით აღებული მიწის ნაკვეთი და იჯარის ხელშეკრულების შეწყვეტით მიყენებული ზიანის შეფასებისას. .

მიწის საკუთრების მასობრივი და ცალკეული ობიექტების შეფასება: მასობრივი შეფასების მოდელები ფოკუსირებულია ბაზრის რეპროდუცირებაზე მიწათსარგებლობის ერთი ან მეტი ვარიანტისთვის ფართო გეოგრაფიულ არეალში. მასობრივი შეფასება მოითხოვს მნიშვნელოვან პერსონალს; სტანდარტული მეთოდოლოგიის შემუშავება, რომელსაც შეუძლია გააერთიანოს საკუთრების ობიექტების დიდი რაოდენობის კონკრეტულ თარიღზე შეფასების პროცედურა; სტატისტიკური მეთოდების გამოყენება, როგორც შეფასების პროცესში, ასევე შესრულებული შეფასების ხარისხის შესამოწმებლად. მასობრივი შეფასება საუკეთესოა გადასახადისთვის. ცალკეული საკუთრების ობიექტების შეფასება კონკრეტულ თარიღზე, როგორც წესი, ხორციელდება მცირე რაოდენობის პერსონალის მიერ, გადაწყვეტილებას იღებს ერთი სპეციალისტი. შესრულებული სამუშაოს ხარისხი განისაზღვრება მსგავსი ობიექტების რეალურ გაყიდვებთან შედარებით.

მიწის საუკეთესო და ეფექტური გამოყენების ანალიზი. ურბანული მიწათსარგებლობის ეფექტიანობის გაუმჯობესება.

საუკეთესო და ეფექტური გამოყენების კონცეფცია(NNEI) - შეფასების ობიექტის სავარაუდო და კანონიერად ნებადართული გამოყენება საუკეთესო ანაზღაურებით, და ასეთი გამოყენების აუცილებელ პირობებს წარმოადგენს: ფიზიკური შესაძლებლობა, სათანადო უსაფრთხოება და ასეთი ქმედებების ფინანსური გამართლება.

NNEI ანალიზი მიზნად ისახავს იდენტიფიცირებასსაუკეთესო და ეფექტური გამოყენება, უპირველეს ყოვლისა, როგორც განუვითარებელი (თუ საიტი უკვე აშენებულია, მაშინ უნდა ვივარაუდოთ, რომ შენობები არ არის და საიტი თავისუფალია ან შეიძლება განთავისუფლდეს არსებული შენობებისა და ნაგებობების დანგრევით. ), და მეორეც, - არსებული გაუმჯობესებებით.

ანალიზის კრიტერიუმები: ფიზიკური შესაძლებლობა - შეფასების ობიექტის საუკეთესო და ეფექტური გამოყენების ფიზიკური შესაძლებლობა. დასაშვებობა კანონმდებლობის თვალსაზრისით - დანიშნულებისამებრ გამოყენების ბუნება არ ეწინააღმდეგება კანონმდებლობას, რომელიც ზღუდავს ობიექტის მფლობელის (მომხმარებლის) ქმედებებს. ფინანსური მიზანშეწონილობა - ობიექტის გამოყენების სამართლებრივად მისაღები პროცედურა უნდა უზრუნველყოფდეს ქონების მფლობელს წმინდა შემოსავალს. მაქსიმალური პროდუქტიულობა - გარდა იმისა, რომ მიიღება წმინდა შემოსავალი, როგორც ასეთი, საუკეთესო და ოპტიმალური გამოყენება გულისხმობს ან მფლობელის წმინდა შემოსავლის მაქსიმიზაციას, ან თავად ობიექტის მაქსიმალური ღირებულების მიღწევას. ადგილმდებარეობის პოტენციალი - საიტის ხელმისაწვდომობა (შესასვლელი), მიწის ადგილმდებარეობის უხერხულობა, მდებარეობის ფარული საფრთხეები. ბაზრის მოთხოვნა - რამდენად არის მიწის ნაკვეთის გეგმიური სარგებლობა საინტერესო ამ ბაზარზე და ამ ტერიტორიაზე. გაანალიზებულია მიწოდებისა და მოთხოვნის დონე სხვადასხვა ფუნქციური დანიშნულების უძრავი ქონების ყველა ობიექტზე. გაანალიზებულია უძრავი ქონების უპირატესობები, რომლებიც უზრუნველყოფს მის კონკურენტუნარიანობას და ნაკლოვანებებს.

ურბანული მიწათსარგებლობის ეფექტიანობის გაუმჯობესება:

ურბანული მიწები განსაკუთრებული კატეგორიაა. მათ ღირებულებაზე გავლენას ახდენს ქალაქის ზომა და მისი საწარმოო და ეკონომიკური პოტენციალი, საინჟინრო და სოციალური ინფრასტრუქტურის განვითარების დონე, რეგიონალური ბუნებრივი, გარემო და სხვა ფაქტორები. იგივე ფაქტორებმა შეიძლება საპირისპირო გავლენა მოახდინოს მოცემული საიტის ღირებულებაზე: მძიმე ტრაფიკი არასასურველია საცხოვრებელი ფართისთვის, მაგრამ ზრდის საიტის ღირებულებას სავაჭრო მიზნებისთვის; მდებარეობა საგანმანათლებლო დაწესებულებებთან და სავაჭრო ცენტრებთან მიმართებაში, ესთეტიკური ღირსებები და კეთილმოწყობა, რომლებიც გათვალისწინებულია მიწის შეფასებისას საბინაო მშენებლობა, პრაქტიკულად არ იმოქმედებს სამრეწველო განვითარებაზე ორიენტირებული ტერიტორიების ღირებულებაზე; მათთვის მნიშვნელოვანი სატრანსპორტო ინფრასტრუქტურადა ეკონომიკური ზონირება.

იმისათვის, რომ მიწის საკუთრება უფრო ეფექტურად იყოს გამოყენებული, ანუ გამოიყენოს მაქსიმალური შემოსავალი და ხელი შეუწყოს საერთო საინვესტიციო კლიმატის გაუმჯობესებას, აუცილებელია შემდგომი განვითარება. საბაზრო ურთიერთობებიმიწის ბაზარზე, აქცენტი გაკეთებული ბაზრის მდგომარეობასა და ბაზრის მოთხოვნებზე. აუცილებელია ურბანული მიწის დაბეგვრის, იჯარის და გამოსყიდვის პროცესების განხორციელება მისი საბაზრო ღირებულებიდან გამომდინარე. ამავდროულად, მიიღწევა საგადასახადო ტვირთის სამართლიანი გადანაწილება, ტერიტორიის რესტრუქტურიზაციის პროცესში ეფექტური გამოყენებისა და ინვესტიციების გააქტიურება რეკონსტრუქცია-განვითარებაში.

მიწის შეფასების მიდგომები და მეთოდები.

ნორმატიული მეთოდი მდგომარეობს მიწის ნორმატიული ფასის განსაზღვრაში. გამოიყენება მიწის გადაცემის, საკუთრებაში გამოსყიდვის, თავისუფალ ნორმაზე მეტი საერთო ერთობლივი (საზიარო) ქონების დაარსების, მემკვიდრეობით ან შემოწირულობით გადაცემის, უზრუნველყოფით უზრუნველყოფილი სესხის აღების, სახელმწიფო ან საზოგადოებრივი საჭიროებისთვის გატანისას. ქალაქის მიწები ფასდება შენობის სიმკვრივის, ტერიტორიის პრესტიჟის, მიმდებარე მიწათსარგებლობის ხასიათის, ეკოლოგიური მდგომარეობის, საინჟინრო და სატრანსპორტო საშუალებების და ა.შ. საბაზრო პირობებში, საჭირო ინფორმაციის არსებობის შემთხვევაში, მიზანშეწონილია. ბაზრის მონაცემების ანალიზზე დაფუძნებული მეთოდების გამოყენება.

გაყიდვების შედარების მეთოდი არის უმარტივესი და ეფექტური შეფასების მეთოდი და შეიძლება გამოყენებულ იქნას როგორც რეალურად ვაკანტური, ისე სავარაუდოდ ვაკანტური მიწის შესაფასებლად; საშუალებას გაძლევთ განსაზღვროთ მიწის ნაკვეთის კონკრეტული ფასი ანალოგების გაყიდვის ფასებში პროცენტული კორექტირებით. მიწის ნაკვეთებთან გარიგების ფასებზე ინფორმაციის არარსებობის შემთხვევაში დასაშვებია მიწოდების (მოთხოვნის) ფასების გამოყენება. მეთოდი საკმარისად ზუსტ შედეგს იძლევა მხოლოდ განვითარებულ ინფორმაციის ღია კონკურენტულ ბაზარზე. რუსეთის მიწის ბაზარი არ აკმაყოფილებს ამ მოთხოვნებს, მიწის ნაკვეთის ღირებულება არ შეიძლება განისაზღვროს ანალოგიური ნაკვეთების გაყიდვის ოპერაციების შესახებ ინფორმაციის საფუძველზე. მიწის ქირის კაპიტალიზაციის მეთოდი ეფუძნება იმ ფაქტს, რომ თუ არსებობს საკმარისი ინფორმაცია მიწის ნაკვეთების ქირავნობის განაკვეთების შესახებ, შესაძლებელია ამ ნაკვეთების ღირებულების განსაზღვრა, როგორც მომავალი შემოსავლის მიმდინარე ღირებულება მიწის ქირის სახით. ნაკვეთი ფასდება. კაპიტალიზაციის საწყისი მონაცემები მიღებულია იჯარით გაცემული მიწის გაყიდვისა და იჯარის ღირებულებების შედარებიდან. მიღებული იჯარის განაკვეთიდან გამომდინარე, მიწის საბაზრო ღირებულება განისაზღვრება შემოსავლის მიდგომის გამოყენებით, როგორც წესი, პირდაპირი კაპიტალიზაციის მეთოდის გამოყენებით. მიწის ნაკვეთის ღირებულების გაანგარიშების ფორმულა შემდეგია:

სადაც VL არის მიწის ღირებულება, IL არის შემოსავალი მიწის ფლობიდან, RL არის მიწის კაპიტალიზაციის მაჩვენებელი. კაპიტალიზაციის განაკვეთი განისაზღვრება მსგავსი მიწის ნაკვეთების იჯარის ოდენობის გაყოფით მათ გასაყიდ ფასზე ან კაპიტალის ანაზღაურების ურისკო განაკვეთის გაზრდით შეფასებულ მიწის ნაკვეთზე კაპიტალის ინვესტირებასთან დაკავშირებული რისკის პრემიის ოდენობაზე.

განაწილების მეთოდი (ფარდობის მეთოდი, კორელაცია) - მიწის ნაკვეთის ღირებულების კომპონენტის განსაზღვრა მიწის ღირებულების ცნობილი თანაფარდობის და ქონებრივი კომპლექსის კეთილმოწყობის საფუძველზე. გამოყოფის (მოპოვების) მეთოდი გამოიყენება განაშენიანებული მიწის ნაკვეთების შესაფასებლად, თუ არსებობს ინფორმაცია მსგავსი უძრავი ქონების ტრანზაქციის ფასებზე. მეთოდი ითვალისწინებს მოქმედებების შემდეგ თანმიმდევრობას: ობიექტების შედარების ელემენტების განსაზღვრა; თითოეული ანალოგის განსხვავებების განსაზღვრა შეფასების ობიექტიდან; თითოეული შედარების ელემენტის გამოთვლა და კორექტირება; ერთი უძრავი ქონების ობიექტის, მათ შორის, შეფასებული მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულების გამოთვლა ანალოგების დაზუსტებული ფასების გონივრული განზოგადებით; შეფასებული მიწის ნაკვეთის ჩანაცვლების ან გაუმჯობესების რეპროდუქციის ღირებულების გაანგარიშება; შეფასებული მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულების გაანგარიშება ერთი უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულებიდან გამოკლებით, შეფასებული მიწის ნაკვეთის ჩათვლით, ჩანაცვლების ან მიწის ნაკვეთის კეთილმოწყობის რეპროდუქციის ღირებულება. გამოყენებულია შერჩევის მეთოდიროდესაც კეთილმოწყობის წვლილი ნაკვეთის მთლიან ფასში მცირეა, რეკომენდებულია გარეუბნის ნაკვეთების შესაფასებლად (რომელზეც გაუმჯობესების წვლილი მცირეა და საკმაოდ ადვილად განისაზღვრება), გამოიყენება მიწის გაყიდვის შესახებ მონაცემების არარსებობის შემთხვევაში. მიმდებარედ. მეთოდი ყველაზე ეფექტურიაპასიურ ბაზარზე (არ არსებობს მონაცემები ვაკანტური მიწის ნაკვეთების გაყიდვის შესახებ), საწყისი ინფორმაციის მახასიათებლებისა და სასურველი ღირებულების მოპოვების მოდელის გათვალისწინებით. მიწის ნაკვეთის ღირებულება ზოგადად განისაზღვრება ფორმულით: , სადაც Cz არის მიწის ნაკვეთის ღირებულება, C არის ობიექტის ღირებულება, Su არის გაუმჯობესების ღირებულება.

ნარჩენი მეთოდი ეფუძნება საინვესტიციო ჯგუფის ტექნიკას ფიზიკური კომპონენტებისთვის. მეთოდი გამოიყენება ჩაშენებული და არააშენებული ნაკვეთების შეფასებისას, თუ არსებობს შეფასებული მიწის ნაკვეთის შემოსავლის მომტანი გაუმჯობესებებით აშენების შესაძლებლობა. მიწის ღირებულება განისაზღვრება მიწასთან დაკავშირებული შემოსავლის ნაწილის კაპიტალიზაციის შედეგად. მიწის ნარჩენი მეთოდის ძირითადი საფეხურები: განსაზღვრავს მთლიანი ქონების წმინდა საოპერაციო შემოსავალს საბაზრო ქირის და სავარაუდო საოპერაციო ხარჯების საფუძველზე; განისაზღვრება სტრუქტურასთან (ნაგებობასთან) დაკავშირებული წმინდა საოპერაციო შემოსავალი; მიწაზე მიკუთვნებული წმინდა საოპერაციო შემოსავალი კაპიტალიზდება ღირებულების საზომად მიწის კაპიტალიზაციის განაკვეთის მეშვეობით.

ამანათების მეთოდი (განვითარების მიდგომა) გამოიყენება ცალკეულ ნაკვეთებად დასაყოფად შესაფერისი მიწის შესაფასებლად. იგი შედგება შემდეგი ნაბიჯებისგან: ცალკეული ნაკვეთების ზომისა და რაოდენობის განსაზღვრა; განვითარებული ტერიტორიების ღირებულების გაანგარიშება გაყიდვების შესადარებელი შედარების მეთოდით; გაყიდვების მოსალოდნელი პერიოდისა და გონივრული ბიზნეს მოგების განვითარების ხარჯების გაანგარიშება და გრაფიკი; განაშენიანების ყველა ხარჯისა და ბიზნესის მოგების გამოქვითვა ნაკვეთების მთლიანი გასაყიდი ფასიდან, რათა განისაზღვროს უძრავი ქონების რეალიზაციიდან მიღებული წმინდა შემოსავალი ინდივიდუალური ნაკვეთების განაშენიანებისა და რეალიზაციის დასრულების შემდეგ; დისკონტის განაკვეთის შერჩევა, რომელიც ასახავს მოსალოდნელი განვითარებისა და გაყიდვის პერიოდთან დაკავშირებულ რისკს.

ხარჯების მიდგომაემყარება ვარაუდს, რომ გონივრული ინვესტორი არ გადაიხდის მიწის შეფასების საფასურს იმაზე მეტს, რაც დაჯდება მოცემული მიწის შეძენაზე და მასზე იდენტური ან მსგავსი დანიშნულებითა და ხარისხით გაუმჯობესებებით. ანუ, იდენტური ან მსგავსი გაუმჯობესების შექმნის დანახარჯების ჯამი არის მისაღები სახელმძღვანელო ღირებულების მიდგომის გამოყენებით შესაფასებელი მიწის ღირებულების განსაზღვრისას.

შემოსავლის მიდგომაეფუძნება მოსაზრებას, რომ შესაფასებელი მიწის ღირებულება დამოკიდებულია შემოსავლის ოდენობაზე, რომელიც შეიძლება გამოიტანოს მფლობელმა ამ მიწის საკუთრების ფაქტიდან. ამ მიდგომის გამოყენებისას გაანალიზებულია შეფასებული მიწის უნარი, გამოიმუშაოს გარკვეული შემოსავალი, რაც, როგორც წესი, გამოიხატება შემოსავლის სახით მისი ექსპლუატაციიდან და შემოსავლის სახით შემდგომი (შესაძლო) გაყიდვიდან. შემოსავლის მიდგომის გამოყენებით შესაფასებელი მიწის ღირებულების განსაზღვრა ეფუძნება ამ მიწის საკუთრებიდან მომავალი წმინდა შემოსავლის დღევანდელი ღირებულების განსაზღვრას (დროის ფაქტორის გათვალისწინებით).

შედარებითი მიდგომაეფუძნება ჩანაცვლების პრინციპს, რომლის არსი მდგომარეობს იმაში, რომ რაციონალური ინვესტორი (მყიდველი) არ გადაიხდის შეფასებულ მიწაზე იმაზე მეტ თანხას, რაც დაჯდება ბაზარზე მსგავსი ობიექტის შეძენა იმავე კომუნალური საშუალებით. ანუ, მსგავსი ან შესადარებელი მიწის ნაკვეთების ბაზარზე გადახდილი ფასები უნდა ასახავდეს შესაფასებელი მიწის საბაზრო ღირებულებას.

გადასახადებისა და მოსაკრებლების სისტემა უძრავი ქონების სფეროში. ცნებები და ზოგადი დებულებებიუძრავი ქონების დაბეგვრის შესახებ.

უძრავი ქონების ბაზარზე გადასახადებისა და მოსაკრებლების ძირითადი დაჯგუფება ყალიბდება პრაქტიკულად ყველაზე მნიშვნელოვანი სუბიექტური მახასიათებლის მიხედვით, რომელიც ასახავს სუბიექტ-ობიექტს ქონებრივ ურთიერთობებს - ადამიანების (ფიზიკები) და ბიზნეს ერთეულების (საწარმოები, ორგანიზაციები) ურთიერთობას უძრავ ქონებასთან, ე.ი. გადასახადის გადამხდელთა კატეგორიების მიხედვით, რომლებიც ფლობენ, სარგებლობენ და განკარგავენ უძრავი ქონების სხვადასხვა ობიექტს: 1. ფიზიკურ პირებზე გამოთვლილი და დარიცხული გადასახადები. პირები. ამავდროულად, უძრავი ქონების სფეროში გადასახადებისა და (ან) მოსაკრებლების გადამხდელებად ფიზიკურ პირებს მიეკუთვნებიან: შესაბამისი საგადასახადო რეზიდენტები; ფიზიკური პირები, რომლებიც არ არიან რუსეთის ფედერაციის საგადასახადო რეზიდენტები, მაგრამ იღებენ შემოსავალს რუსეთის ფედერაციაში მდებარე წყაროებიდან (უძრავი ქონებიდან). 2. გადასახადები საწარმოებიდან - ჟურ. რუსეთის ფედერაციის კანონმდებლობის შესაბამისად ჩამოყალიბებული პირები, აგრეთვე სამოქალაქო იურიდიული შესაძლებლობების მქონე უცხოური ფირმები (კომპანიები) და შექმნილი უცხო სახელმწიფოების კანონმდებლობის შესაბამისად, საერთაშორისო ორგანიზაციებიმათი ფილიალები და წარმომადგენლობები, რომლებიც შექმნილია რუსეთის ფედერაციის ტერიტორიაზე.

რუსეთის ფედერაციის საგადასახადო კოდექსი გამოყოფს 3 გადასახადებისა და მოსაკრებლების სახეები: ფედერალური - დადგენილია საგადასახადო კოდექსით და სავალდებულოა გადახდისთვის რუსეთის ფედერაციის მთელ ტერიტორიაზე; რეგიონალური - იქმნება საგადასახადო კოდექსის შესაბამისად, ამოქმედდება რუსეთის ფედერაციის სუბიექტების კანონმდებლობით და ანაზღაურდება მხოლოდ შესაბამისი სუბიექტების ტერიტორიაზე; ადგილობრივი - საგადასახადო კოდექსის შესაბამისად შემოიღეს ადგილობრივი თვითმმართველობის წარმომადგენლობითი ორგანოების მარეგულირებელი სამართლებრივი აქტებით და მოქმედებენ შესაბამისი მუნიციპალიტეტების ტერიტორიაზე.

ორგანიზაციული თვალსაზრისით, დაბეგვრის ობიექტების მიხედვით, ყველა გადასახადი და მოსაკრებელი უძრავი ქონების სფეროში შეიძლება დაიყოს ორ ურთიერთდაკავშირებულად, მაგრამ სპეციფიკური მახასიათებლებით, ჯიშები: გადასახადები უძრავ ობიექტებზე, როგორც განსახიერებულ საინვესტიციო კაპიტალზე, პირადი მოთხოვნილებების დასაკმაყოფილებლად ან ბიზნესის წარმოებისთვის გამოყენებული ქონების სახით, პერიოდულად გადახდილი ფიზიკური პირების საკუთრებაში არსებული ქონების მთელი პერიოდის განმავლობაში, აგრეთვე იურიდიული პირების მფლობელობაში და გამოყენებაში; უძრავი ქონების ობიექტებთან ყიდვა-გაყიდვის ოპერაციების, შემოწირულობის, მემკვიდრეობის, ლიზინგის ან გაქირავების, იპოთეკის და ა.შ. გადახდილი გადასახადები და მოსაკრებლები.

უძრავი ქონების ობიექტების ფიზიკური ხასიათისა და მათი ფუნქციონალური დანიშნულების მიხედვით გამოიყოფა გადასახადებისა და მოსაკრებლების შემდეგი სახეობები: მიწის გადასახადი; ტყის გადასახადი; წიაღით სარგებლობის გადასახადი; მინერალური რესურსის ბაზის რეპროდუქციაზე გადასახადი; გადასახადი წყალსა და ჰაერზე მანქანებისახელმწიფო რეგისტრაციას ექვემდებარება და უძრავ ობიექტებთან გაიგივებულია.

უძრავი ქონების დაბეგვრა ეფუძნება შემდეგ პრინციპებს: უნივერსალურობა - თითოეულმა ადამიანმა უნდა გადაიხადოს კანონით დადგენილი გადასახადები და მოსაკრებლები; სამართლიანობა და დიფერენციაცია - საგადასახადო განაკვეთების დონემ უნდა გაითვალისწინოს გადასახადის გადამხდელის რეალური შესაძლებლობები მისი უძრავი ქონების ღირებულებიდან გამომდინარე; ვალდებულებები - ვერცერთი სახელმწიფო ვერ იარსებებს გადასახადების გარეშე, მაშინ მათი გადახდა გარდაუვალია; თანასწორობა - ყველა თანასწორია გადასახადის წინაშე. გადასახადები და მოსაკრებლები არ შეიძლება იყოს დისკრიმინაციული და განსხვავებულად გამოყენებული გადასახადის გადამხდელებს შორის პოლიტიკური, იდეოლოგიური, ეთნიკური, კონფესიური და სხვა მსგავსი განსხვავებების საფუძველზე. დაუშვებელია საგადასახადო განაკვეთებისა და მოსაკრებლების, აგრეთვე სარგებლის დიფერენცირება საკუთრების ფორმის, ფიზიკური პირების მოქალაქეობისა და კაპიტალის წარმოშობის ადგილის მიხედვით.

დაბეგვრის მიზნებისათვის ასევე მნიშვნელოვანია ურთიერთდამოკიდებული იურიდიული და ფიზიკური პირების განსაზღვრა, რომელთა ურთიერთობამ შეიძლება გავლენა მოახდინოს მათი საქმიანობის პირობებზე ან ეკონომიკურ შედეგებზე ან იმ პირთა საქმიანობაზე, რომელსაც ისინი წარმოადგენენ. ორგანიზაციები და (ან) პირები შედიან ურთიერთდამოკიდებულ პირთა სტრუქტურაში, თუ: ერთი ორგანიზაცია პირდაპირ ან (ან) არაპირდაპირ მონაწილეობს მეორე ორგანიზაციაში 20%-ზე მეტი ოდენობით; ერთი ფიზიკური პირი ექვემდებარება მეორე ფიზიკურ პირს ოფიციალური პოზიცია; პირები შეესაბამება რუსეთის ფედერაციის საოჯახო კანონმდებლობას ქორწინებაში, ნათესაურ ან ქონებრივ ურთიერთობებში, მშვილებელსა და შვილად აყვანილ შვილზე, აგრეთვე რწმუნებულსა და პალატაში.

საწარმოს სასიცოცხლო ციკლის მოდელი და ორგანიზაციული განვითარება. საწარმოს განვითარებაზე მოქმედი ფაქტორები.

ორგანიზაციის სასიცოცხლო ციკლის მოდელი ლეონ დანკოს მიერწარმოადგენს ნებისმიერი ორგანიზაციის სასიცოცხლო ციკლის კლასიკურ ვერსიას. ჰორიზონტალური ღერძი აჩვენებს ორგანიზაციის დროს ან ასაკს: ახალგაზრდა - მოწიფული; ვერტიკალურ ღერძზე - ორგანიზაციის ზომის ცვლილება. ორგანიზაციის ზომის მიხედვით, შეგიძლიათ გაიგოთ სხვადასხვა პარამეტრები (მაგალითად, ცვლილებები წლიურ ბრუნვაში, აქტივების საბალანსო ღირებულება ან საწარმოში დასაქმებულთა რაოდენობა) ან განიხილოთ ეს კრიტერიუმები კომბინაციაში. ერთი ეტაპიდან მეორეზე გადასვლა შეიძლება განხორციელდეს თანდათანობით ან საკმაოდ მკვეთრად და მტკივნეულად, რასაც თან ახლავს კრიზისები. ამავდროულად, იცვლება ორგანიზაციული სტრუქტურებისა და კულტურის ტიპები. ორგანიზაციის ეფექტურად მართვისთვის მენეჯმენტმა უნდა გაიგოს, რა ეტაპებს გადის ორგანიზაცია მის განვითარებაში და რა სახის კრიზისები ახლავს ამ განვითარებას.

ლარი გრეინერის ორგანიზაციული ცხოვრების ციკლის მოდელი. გრეინერის აზრით, ხუთი ძირითადი ფაქტორი ყველაზე მნიშვნელოვანია ორგანიზაციული განვითარების მოდელის შესაქმნელად: ორგანიზაციის ასაკი, ორგანიზაციის ზომა, ევოლუციის ეტაპები, რევოლუციის ეტაპები და ინდუსტრიის ზრდის ტემპი. ამ მოდელის მიხედვით, ორგანიზაციის სასიცოცხლო ციკლი შედგება ორგანიზაციის ცხოვრების გზაზე ევოლუციისა და რევოლუციის ხუთ ეტაპად (ფაზა), რომელსაც ეწოდება „ზრდის ეტაპები“. ყოველი ეტაპი იწყება განვითარების პერიოდით, რასაც მოჰყვება სტაბილური ზრდა და სტაბილურობა, მთავრდება ორგანიზაციული ცვლილებების რევოლუციური პერიოდით. თითოეული ეტაპი არის წინა ეტაპის შედეგიც და მომდევნო ეტაპის მიზეზიც. თითოეულ ევოლუციურ პერიოდს ახასიათებს მენეჯმენტის დომინანტური სტილი, რომელიც გამოიყენება ზრდის შესანარჩუნებლად, ხოლო ყოველ რევოლუციურ პერიოდს ახასიათებს დომინანტური მენეჯმენტის პრობლემა, რომელიც უნდა მოგვარდეს ზრდის გაგრძელებამდე. სასიცოცხლო ციკლის ახალ ეტაპზე გადასვლა განსაზღვრავს ახალ წესებს, რომლითაც ორგანიზაციამ უნდა განახორციელოს შიდა ფუნქციონირება და შეინარჩუნოს ურთიერთობა გარემოსთან. თითოეულ ეტაპზე მნიშვნელოვანი დასკვნა არის ის, რომ თუ ორგანიზაცია მოწოდებულია მუდმივი ზრდისკენ, მაშინ მისი მენეჯმენტის შემდგომი ქმედებები დეტალურად არის განსაზღვრული. რაც უფრო მაღალია ინდუსტრიის ზრდის ტემპი, რომელშიც ორგანიზაცია მუშაობს, მით უფრო სწრაფად გადადის ის ერთი ეტაპიდან მეორეზე. ორგანიზაციის ზრდის ეტაპებიდა მათი შესაბამისი კრიზისები: ზრდა შემოქმედებითობის გზით (ზრდის შემოქმედებითი ეტაპი) - ლიდერობის კრიზისი; ზრდა დირექტიული ლიდერობით (directed growth) - ავტონომიის კრიზისი; ზრდა დელეგაციის გზით - კონტროლის კრიზისი; ზრდა კოორდინაციის გზით - ინჰიბირების კრიზისი; ზრდა თანამშრომლობით - ფსიქოლოგიური დაღლილობის ან ნდობის კრიზისი.

გრეინერის იდეების შემუშავებისას, ადიზესმა თქვა, რომ ორგანიზაციებთან იგივე ხდება, რაც ცოცხალ ორგანიზმებთან - ისინი იბადებიან, იზრდებიან, ბერდებიან და კვდებიან. მისი მოდელის მიხედვით, ორგანიზაციის ცხოვრების პროცესში შეიძლება გამოიყოს სასიცოცხლო ციკლის ათი რეგულარული თანმიმდევრული ეტაპი, რომლებიც, პირობითობის საკმარისი ხარისხით, შეიძლება დაიყოს ორ დიდ ეტაპად: ზრდის სტადია და დაბერება. ეტაპი. ეტაპები: ეტაპი პირველი. საექთნო. ჯერ არ არის კომპანია, მაგრამ არის იდეა. ეტაპი მეორე. ჩვილობა. ამ ეტაპზე კომპანიას ჯერ არ გააჩნია მკაფიო სტრუქტურა და უფლებამოსილებებისა და პასუხისმგებლობების განაწილების სისტემა, დამფუძნებელი, ალბათ, ყველაზე მეტად მუშაობს. ეტაპი სამი. ბავშვობა("მოდი, მოდი"). კომპანია კარგად მუშაობს და ის იწყებს უფრო პროდუქტიულად მუშაობას, პირველი დაბრკოლებების გადალახვით. ეტაპი მეოთხე. Ახალგაზრდობა.კომპანია ამ ეტაპზე ძალიან იცვლება. მაშინაც კი, თუ ყველაფერი წარმატებული იყო წინა ეტაპებზე, დგება მომენტი, როდესაც წესრიგის, სისტემის და დისციპლინის გარეშე შემდგომი განვითარება შეუძლებელია. კომპანიის დამფუძნებელს აქვს კომპანიის სტრუქტურის შეცვლა და უფლებამოსილების დელეგირება. ეტაპი მეხუთე. აყვავება. აყვავების ეტაპზე, ორგანიზაცია არის მოქნილი და მართვადი. მას აქვს შედარებით მკაფიო სტრუქტურა, დადგენილი ფუნქციები, ჯილდოსა და დასჯის სისტემები. თანამშრომლები კომპანიის მთავარი აქტივია, სიამოვნებით მუშაობენ ასეთ პირობებში, ნიჭიერები და თავმდაბლები არიან, გუნდური შესანიშნავი მოთამაშეები არიან. ეტაპი მეექვსე. სტაბილიზაცია(გვიან ყვავილობა). ამ ეტაპზე ფორმა იწყებს ჭარბობს შინაარსზე. ეს არის ორგანიზაციის დაბერების პირველი ეტაპი, როდესაც კომპანია თანდათან შორდება სწრაფი განვითარების პოლიტიკიდან, ახალი ბაზრების ხელში ჩაგდებას და არსებულ ბაზრებზე ყოფნის გაფართოებას. ეტაპი მეშვიდე. არისტოკრატია. კომპანია ფლობს მნიშვნელოვან ფინანსურ რესურსებს, რომელიც იხარჯება საკუთარი საქმიანობის მოწყობასა და არსებული კონტროლის სისტემის გაძლიერებაზე. ეტაპი მერვე. ადრეული ბიუროკრატიზაცია. ამ ეტაპზე, ინტეგრაციის ფუნქცია ქრება: ორგანიზაცია თანდათან ჩაძირავს კომპლექსურ და ზოგჯერ გადაუჭრელ სტრუქტურულ კონფლიქტებში, რომლებიც წყდება თანამშრომლების გათავისუფლებით, მაგრამ ამავე დროს, თავად სტრუქტურის შეცვლის გარეშე. ეტაპი მეცხრე. გვიანი ბიუროკრატიზაცია. კომპანია მთლიანად ორიენტირებულია საკუთარ თავზე და შიდა პრობლემებზე. ეტაპი მეათე. სიკვდილი.მომხმარებელზე ორიენტირებული საწარმოს სიკვდილი მაშინვე ხდება მას შემდეგ, რაც მომხმარებლები შეწყვეტენ ამ საწარმოს სერვისების მასობრივ გამოყენებას.

ორგანიზაციის სასიცოცხლო ციკლის ძირითადი ეტაპები B.Z. Milner-ის მიდგომის შესაბამისად: მეწარმეობის ეტაპი. ორგანიზაცია საწყის ეტაპზეა, ყალიბდება პროდუქციის სასიცოცხლო ციკლი. მიზნები ჯერ კიდევ ბუნდოვანია, შემოქმედებითი პროცესი თავისუფლად მიედინება, შემდეგ ეტაპზე გადასვლა რესურსების სტაბილურ მიწოდებას მოითხოვს. კოლექტიურობის ეტაპი. ვითარდება წინა ეტაპის ინოვაციური პროცესები, ყალიბდება ორგანიზაციის მისია. ორგანიზაციაში კომუნიკაცია და სტრუქტურა არსებითად არაფორმალური რჩება. ორგანიზაციის წევრები დიდ დროს უთმობენ მექანიკური კონტაქტების განვითარებას და ავლენენ მაღალ ერთგულებას. ფორმალიზაციისა და მართვის ეტაპი.სტაბილიზებულია ორგანიზაციის სტრუქტურა, შემოღებულია წესები, განისაზღვრება პროცედურები. აქცენტი კეთდება ინოვაციების ეფექტურობასა და სტაბილურობაზე. განვითარებისა და გადაწყვეტილების მიღების ორგანოები ორგანიზაციის წამყვანი კომპონენტები ხდებიან. ორგანიზაციის უმაღლესი მენეჯმენტის როლი იზრდება, გადაწყვეტილების მიღების პროცესი უფრო დაბალანსებული და კონსერვატიული ხდება. როლები დაზუსტებულია ისე, რომ ორგანიზაციის ცალკეული წევრების წასვლა სერიოზულ საფრთხეს არ წარმოადგენს. სტრუქტურის განვითარების ეტაპი. ორგანიზაცია ზრდის გამომუშავებას და აფართოებს მომსახურების მიწოდების ბაზარს. ლიდერები იდენტიფიცირებენ განვითარების ახალ შესაძლებლობებს. Ორგანიზაციული სტრუქტურახდება უფრო რთული და დახვეწილი. გადაწყვეტილების მიღების მექანიზმი დეცენტრალიზებულია. დაცემის ეტაპი. კონკურენციის, ბაზრის შემცირების შედეგად, ორგანიზაცია ემუქრება მოთხოვნის შემცირებას მის პროდუქტებზე ან მომსახურებაზე. ლიდერები ეძებენ გზებს ბაზრის შესანარჩუნებლად და ახალი შესაძლებლობების გამოყენებისთვის. მუშების მოთხოვნილება, განსაკუთრებით ყველაზე ღირებული სპეციალობების მიმართ, იზრდება. ხშირად იზრდება კონფლიქტების რაოდენობა. ახალი ხალხი მოდის ლიდერობაზე, რათა შეაჩეროს დაღმავალი ტენდენცია. განვითარებისა და გადაწყვეტილების მიღების მექანიზმი ცენტრალიზებულია.

საწარმოების, მათი სტრუქტურული განყოფილებებისა და ეკონომიკური ორგანიზაციების მუშაობის შედეგები დამოკიდებულია ეკონომიკური, ორგანიზაციული, ტექნიკური და ტექნოლოგიური ხასიათის უამრავ ფაქტორზე. ფაქტორები შეიძლება იყოს პირველი, მეორე, მესამე, ... n-ე რიგის.

ფაქტორების მოქმედების ბუნებით: ინტენსიური და ვრცელი. ვრცლადმოიცავს ფაქტორებს, რომლებიც დაკავშირებულია საწარმოს ფუნქციონირების რაოდენობრივი და არა ხარისხობრივი მახასიათებლების ცვლილებასთან. ამის მაგალითია წარმოების მოცულობის ზრდა მუშათა რაოდენობის ზრდის გამო. ფართო ფაქტორები მოიცავს ფაქტორებს, რომლებიც ასახავს წარმოების რესურსების მოცულობას (მაგალითად, დასაქმებულთა რაოდენობის ცვლილება, ძირითადი საშუალებების ღირებულება), დროთა განმავლობაში მათი გამოყენება (სამუშაო საათების ცვლილება, აღჭურვილობის ცვლის კოეფიციენტი და ა.შ.), ასევე. რესურსების არაპროდუქტიული გამოყენება (ქორწინების მასალების ღირებულება, ნარჩენების გამო დანაკარგები). ფართო ფაქტორები დაკავშირებულია საწარმოების მატერიალურ-ტექნიკური ბაზის გაფართოებასთან, მატერიალური (სასაქონლო) და შრომითი რესურსების დამატებით მოზიდვასთან, ეკონომიკური პოტენციალის განვითარებასთან. . ინტენსიური ფაქტორებიახასიათებს წარმოების პროცესის ხარისხობრივ მხარეს. ამის მაგალითია წარმოების მოცულობის ზრდა შრომის პროდუქტიულობის დონის გაზრდით. ინტენსიური ფაქტორები მოიცავს ფაქტორებს, რომლებიც ასახავს რესურსების გამოყენების ეფექტურობას ან ხელს უწყობს ამას (მაგალითად, მუშაკთა მოწინავე ტრენინგი, აღჭურვილობის პროდუქტიულობა, მოწინავე ტექნოლოგიების დანერგვა). ინტენსიური ფაქტორები დაკავშირებულია სამეცნიერო და ტექნოლოგიური პროგრესის მიღწევების, მოწინავე ტექნოლოგიების ყველაზე ეფექტურად გამოყენებასთან. ისინი უზრუნველყოფენ ეკონომიკის განვითარებას სოციალური შრომის პროდუქტიულობის გაზრდით, მატერიალური (სასაქონლო), შრომითი და ფინანსური რესურსების გამოყენების გაუმჯობესებით. ინტენსიური ფაქტორები გაგებულია, როგორც საწარმოს ძალისხმევის ხარისხის ასახვა, თანამშრომლები საწარმოს საქმიანობის გასაუმჯობესებლად, რაც აისახება შესრულების სხვადასხვა ინდიკატორების სისტემაში, არა მხოლოდ შინაარსით, არამედ მრიცხველების თვალსაზრისითაც. ინტენსიური ფაქტორების საზომები შეიძლება იყოს აბსოლუტური მნიშვნელობები ღირებულებით და ფიზიკური თვალსაზრისით, ფარდობითი მნიშვნელობები გამოხატული კოეფიციენტებით, პროცენტებით და ა.შ. კერძოდ, შრომის პროდუქტიულობა შეიძლება გამოიხატოს წარმოების ღირებულებაში ან რაოდენობაზე თითო თანამშრომელზე დროის ერთეულზე; მომგებიანობის დონე - პროცენტებში ან კოეფიციენტებში და ა.შ.

„კრიზისის“ ცნება, კრიზისების კლასიფიკაცია.

კრიზისი- აჯანყება, გარდამავალი დრო, გარდამტეხი, მდგომარეობა, როდესაც მიზნების მიღწევის არსებული საშუალებები ხდება არაადეკვატური, რაც იწვევს არაპროგნოზირებად სიტუაციებსა და პრობლემებს. კრიზისის მთავარი ფუნქცია- იმ ელემენტების განადგურება, რომლებიც ყველაზე ნაკლებად სტაბილური და სიცოცხლისუნარიანია და ყველაზე მეტად არღვევს მთლიანობის ორგანიზაციას. ხდება სისტემის გამარტივება და მისი ჰარმონიის ზრდა. ეკონომიკაში კრიზისი ანადგურებს ბევრ ყველაზე სუსტ და ნაკლებად მიზანშეწონილად ორგანიზებულ საწარმოს, უგულებელყოფს წარმოების მოძველებულ მეთოდებს და საწარმოთა ორგანიზაციის ფორმებს უფრო თანამედროვეების სასარგებლოდ. . კრიზისის მიზეზიშეიძლება არსებობდეს სოციალური ურთიერთობები მათი გამოვლინების ყველა ფორმით.

ეკონომიკური კრიზისებიასახავს მწვავე წინააღმდეგობებს ქვეყნის ეკონომიკაში ან ცალკეული საწარმოს, ფირმის ეკონომიკურ მდგომარეობას. ეს არის საქონლის წარმოებისა და რეალიზაციის კრიზისები, ეკონომიკურ აგენტებს შორის ურთიერთობა, გადაუხდელობის კრიზისი, კონკურენტული უპირატესობების დაკარგვა, გაკოტრება და ა.შ. ეკონომიკური კრიზისების ჯგუფში შეიძლება გამოვყოთ. ფინანსური კრიზისები. ისინი ახასიათებენ წინააღმდეგობებს ფინანსური სისტემის მდგომარეობასა თუ კომპანიის ფინანსურ შესაძლებლობებში. ეს არის ეკონომიკური პროცესების ფულადი გამოხატვის კრიზისები. სოციალური კრიზისებიწარმოიქმნება მაშინ, როდესაც მწვავდება სხვადასხვა სოციალური ჯგუფის ან სუბიექტის წინააღმდეგობები ან ინტერესთა შეჯახება: მუშები და დამსაქმებლები, პროფკავშირები და მეწარმეები, სხვადასხვა პროფესიის მუშები, პერსონალი და მენეჯერები და ა.შ. ხშირად სოციალური კრიზისები ეკონომიკური კრიზისის გაგრძელებასა და დამატებას ჰგავს. ისინი ასევე შეიძლება წარმოიშვას დამოუკიდებლად, მაგალითად, მართვის სტილის, სამუშაო პირობებით უკმაყოფილების, გარემოსდაცვითი პრობლემებისადმი დამოკიდებულების და პატრიოტული გრძნობების შესახებ. სოციალური კრიზისების ჯგუფში განსაკუთრებული პოზიცია უკავია პოლიტიკური კრიზისი- კრიზისი საზოგადოების პოლიტიკურ სტრუქტურაში, ძალაუფლების კრიზისი, კრიზისი სხვადასხვა სოციალური ჯგუფის, კლასების ინტერესების რეალიზებაში, საზოგადოების მართვაში. პოლიტიკური კრიზისები, როგორც წესი, გავლენას ახდენს საზოგადოების განვითარების ყველა ასპექტზე და გადადის ეკონომიკურ კრიზისში. ორგანიზაციული კრიზისებივლინდება როგორც საქმიანობის გამიჯვნისა და ინტეგრაციის, ფუნქციების განაწილების, ცალკეული ერთეულების საქმიანობის რეგულირების კრიზისები, როგორც ადმინისტრაციული ერთეულების, რეგიონების, ფილიალების ან შვილობილი კომპანიების გამოყოფა. ფსიქოლოგიური კრიზისებიარცთუ იშვიათია სოციალურ-ეკონომიკური განვითარების თანამედროვე პირობებში. ეს არის ადამიანის ფსიქოლოგიური მდგომარეობის კრიზისები. ისინი თავს იჩენენ სტრესის სახით, რომელიც იძენს მასობრივ ხასიათს, დაუცველობის, პანიკის, მომავლის შიშის, შრომით უკმაყოფილების, სამართლებრივი უსაფრთხოებისა და სოციალური მდგომარეობის განცდის გაჩენაში. ეს არის კრიზისები საზოგადოების, კოლექტიური თუ ცალკეული ჯგუფის სოციალურ-ფსიქოლოგიურ კლიმატში. ტექნოლოგიური კრიზისიწარმოიქმნება როგორც ახალი ტექნოლოგიური იდეების კრიზისი ახალი ტექნოლოგიების მკაფიოდ გამოხატული საჭიროების ფონზე. ეს შეიძლება იყოს პროდუქციის ტექნოლოგიური შეუთავსებლობის კრიზისი ან ახალი ტექნოლოგიური გადაწყვეტილებების უარყოფის კრიზისი. უფრო განზოგადებული გაგებით, ასეთი კრიზისები შეიძლება გამოიყურებოდეს როგორც მეცნიერული და ტექნოლოგიური პროგრესის კრიზისები - წინააღმდეგობების გამწვავება მის ტენდენციებს, შესაძლებლობებსა და შედეგებს შორის. მაგალითად, ატომური ენერგიის მშვიდობიანი გამოყენების იდეა, ატომური ელექტროსადგურების და გემების მშენებლობა, ამჟამად აშკარა კრიზისს განიცდის.

კრიზისები იყოფა ბუნებრივ, სოციალურ და ეკოლოგიურ კრიზისებად მათი უშუალო მიზეზების გამო. ჯერ დაურეკესადამიანის ცხოვრებისა და საქმიანობის ბუნებრივი პირობები. ასეთი კრიზისების გამომწვევი მიზეზებია მიწისძვრები, ქარიშხლები, ხანძრები, კლიმატის ცვლილება და წყალდიდობა. ეს ყველაფერი არ შეიძლება გავლენა იქონიოს ეკონომიკაზე, ადამიანის ფსიქოლოგიაზე, სოციალურ და პოლიტიკურ პროცესებზე. გარკვეული მასშტაბით, ასეთი ბუნებრივი მოვლენები წარმოშობს კრიზისებს.

თანამედროვე პირობებში დიდი მნიშვნელობა აქვს ადამიანისა და ბუნების ურთიერთობის კრიზისების გააზრებას და აღიარებას - გარემოს.ეს არის კრიზისები, რომლებიც წარმოიქმნება ადამიანის საქმიანობით გამოწვეული ბუნებრივი პირობების ცვლილების შედეგად - რესურსების ამოწურვა, გარემოს დაბინძურება, საშიში ტექნოლოგიების გაჩენა, ბუნებრივი წონასწორობის კანონების მოთხოვნების უგულებელყოფა.

პრობლემის მასშტაბით: მიკროეკონომიკური– აშუქებს საკითხთა ან პრობლემათა კონკრეტულ ჯგუფს; მაკროეკონომიკური- მოიცავს ცალკეულ ინდუსტრიებს ან სფეროებს მთლიანობაში.

გაჩენის სიხშირის მიხედვით: პერიოდული კრიზისები - მეორდება რეგულარულად და, როგორც წესი, ხასიათდება კურსის მსგავსებით; ისინი პროგნოზირებადია და ამიტომ შეგიძლიათ მოემზადოთ მათთვის; შუალედური კრიზები - ნაკლებად მწვავე და გახანგრძლივებულია, ხშირად წყდება რაღაც ეტაპზე. პროგნოზირებადობის ხარისხიპროგნოზირებადი - ხშირად წარმოიქმნება როგორც განვითარების ეტაპი, პროგნოზირებადი და გამოწვეული ობიექტური მიზეზებით: წარმოების რესტრუქტურიზაციის საჭიროება, ინტერესების სტრუქტურის შეცვლა სამეცნიერო და ტექნოლოგიური პროგრესის გავლენის ქვეშ; არაპროგნოზირებადი (მოულოდნელი, შემთხვევითი) - მენეჯმენტში არასწორი გამოთვლების, პროგნოზირების შეცდომების შედეგი. დინების გახსნილობის ხარისხის მიხედვით: აშკარა - ადვილად გამოვლენილი და შესამჩნევად მიედინება; "ხაფანგები" ნაკლებად სავარაუდოა; ლატენტური (დამალული) - ყველაზე საშიში, რადგან საწყის ეტაპზე ისინი პრაქტიკულად უხილავია, ჩნდება უკვე დიდი წინააღმდეგობების გამოვლენისას. პროცესის სიღრმე: მსუბუქი - ასეთი კრიზისები საკმაოდ ნაზად მიმდინარეობს; მოკლე, ადვილად პროგნოზირებადი და მართვადი; ღრმა - აქვს გაჭიანურებული ბუნება, რთულია; ხშირად იწვევს სოციალურ-ეკონომიკური სისტემის სხვადასხვა სტრუქტურების ნგრევას, შეიძლება გამოიწვიოს კრიზისის უფრო დიდი და საშიში ფორმები.

კრიზისების მთელი ნაკრები იყოფა გაჭიანურებული და მოკლევადიანი.დროის ფაქტორი მნიშვნელოვან როლს ასრულებს კრიზისულ სიტუაციებში. გაჭიანურებული კრიზისები, როგორც წესი, მტკივნეული და რთულია. ისინი ხშირად კრიზისული სიტუაციების მართვის უუნარობის, კრიზისის არსის და ბუნების, მისი მიზეზებისა და შესაძლო შედეგების გაუგებრობის შედეგია.

„გაკოტრების“ ცნება და მისი სახეები. გაკოტრება განვითარებულ ქვეყნებში.

გაკოტრება(ფინანსური კრახი, ნგრევა) არის ბიზნეს სუბიექტის დოკუმენტირებული უუნარობა გადაიხადოს სავალო ვალდებულებები და დააფინანსოს მიმდინარე ძირითადი საქმიანობა. სახეები:პირველი ტიპი არის ბიზნესის გაკოტრება, რომელიც დაკავშირებულია საწარმოს არაეფექტურ მენეჯმენტთან, არასწორ მარკეტინგულ სტრატეგიასთან, რესურსების გაფლანგვასთან და ა.შ. მეორე ტიპი არის მესაკუთრის გაკოტრება, რომელიც გამოწვეულია საბრუნავი კაპიტალის უქონლობის გამო მარტივი რეპროდუქციისთვის (თუნდაც პროდუქციაზე მოთხოვნა იყოს ბაზარზე) და წარმოების განვითარებაში საწარმოს საბაზრო ღირებულების შესანარჩუნებლად; მესამე ტიპი არის წარმოების გაკოტრება, როდესაც პირველი ორი ფაქტორის გავლენით იწარმოება არაკონკურენტუნარიანი პროდუქცია და საჭიროა ამ წარმოების დივერსიფიკაცია.

საკანონმდებლო და ფინანსურ პრაქტიკაში ასევე გამოირჩევა შემდეგი საწარმოთა გაკოტრების სახეები: რეალური გაკოტრება - ახასიათებს საწარმოს სრული უუნარობა აღადგინოს ფინანსური სტაბილურობა და გადახდისუნარიანობა უახლოეს პერიოდში გამოყენებული კაპიტალის რეალური ზარალის გამო. ტექნიკური გაკოტრება. გამოყენებული ტერმინი ახასიათებს საწარმოს გადახდისუუნარობის მდგომარეობას, რომელიც გამოწვეულია მისი მნიშვნელოვანი დაგვიანებით დებიტორული ანგარიშები. ამავდროულად, დებიტორული დავალიანების ოდენობა აღემატება თანხას გადასახდელი ანგარიშებისაწარმო და მისი აქტივების ოდენობა მნიშვნელოვნად აღემატება ფინანსური ვალდებულებების ოდენობას. განზრახ გაკოტრება ახასიათებს საწარმოს ხელმძღვანელის ან მფლობელის მიერ მისი გადახდისუუნარობის განზრახ შექმნას (ან გაზრდას); მათთვის საწარმოს ეკონომიკური ზიანის მიყენება მათი პირადი ან სხვა პირების ინტერესებიდან გამომდინარე; აშკარად არაკომპეტენტური ფინანსური მართვა. გამოვლენილი განზრახ გაკოტრების ფაქტები სისხლის სამართლის პასუხისგებაში მიდის. ფიქტიური გაკოტრება ახასიათებს საწარმოს განზრახ ცრუ განცხადებას მისი გადახდისუუნარობის შესახებ, რათა შეცდომაში შეიყვანოს კრედიტორები, რათა მათგან მიიღონ გადავადება (განვადება) საკრედიტო ვალდებულებების შესრულების ან საკრედიტო დავალიანების ოდენობის ფასდაკლება.

Დავალებებიმოგვარებულია საბაზრო ეკონომიკის მქონე ქვეყნებში გაკოტრების კანონების დახმარებით: არსებულის მაქსიმალური გამოყენებასაწარმოს ან მისი ნაწილების „გადარჩენის“ შესაძლებლობები, რომლებიც შეიძლება აღდგეს გაკოტრების პროცესის გზით, რათა შემდგომში ხელი შეუწყოს ქვეყნის ეკონომიკას. Ამავე დროს სახელმწიფო მხარს უჭერს აქტივების დაცვასმოვალე საწარმო კრედიტორების ინტერესებში და ამ აქტივების კანონის შესაბამისად განაწილება კრედიტორთა მოთხოვნების მაქსიმალურად დაკმაყოფილების მიზნით. კანონი განსაზღვრავს კრედიტორების მიმართ დავალიანების დაფარვის წესს აქტივების გაყიდვიდან და/ან რეორგანიზაციული მოქმედი საწარმოს აქციების სახით შემოსავლების განაწილებით, ან საწარმოს ვალის გადავადების ან შემცირების გამოყენებით, თუ ეს შესაძლებელია. მისი გადახდისუნარიანობის აღდგენა (ანგარიშსწორების ხელშეკრულება). და ბოლოს, არსებობს საკანონმდებლო მექანიზმი გაკოტრებული საწარმოების მართვაში დარღვევისა და ბოროტად გამოყენების შემთხვევების განხილვისა და უკანონო გარიგებების ბათილად ცნობისთვის.

გაკოტრების გამოყენებითი კონცეფციის შესაბამისად, პროცედურები, რომლებიც ახორციელებენ ზემოაღნიშნულ ამოცანებს, უზრუნველყოფს როგორც მოვალეების, ასევე კრედიტორების ინტერესებს. მოვალე ან მისი ბიზნესი შეიძლება გათავისუფლდეს არამომგებიანი ეკონომიკური პრაქტიკის შედეგად წარმოშობილი ვალებისაგან, ასევე წინა მენეჯმენტის სტრატეგიის გაგრძელებისგან. მეორე მხრივ, კრედიტორები დაინტერესებულნი არიან მოვალის საქმეებზე პასუხისმგებელი კონტროლის ან მონიტორინგის დაწესებით, მისი ზარალის შემცირებით და თუ მოვალის ბიზნესის შენარჩუნება შესაძლებელია, მომავალში მოვალესთან საქმიანი ურთიერთობის შენარჩუნებით.

როგორც განვითარებული საბაზრო ეკონომიკის მქონე ქვეყნების (აშშ, კანადა, დიდი ბრიტანეთი, ავსტრალია, შვედეთი, ნიდერლანდები და ა.შ.) პრაქტიკა აჩვენებს, ეკონომიკური გადახდისუუნარობის თანამედროვე სისტემის ერთ-ერთი ძირითადი ელემენტია სპეციალური სახელმწიფო ორგანოს არსებობა. (დეპარტამენტი) კონკრეტული პასუხისმგებლობით გაკოტრების საკითხებზე. შვედეთის გაკოტრების ორგანო არის ერთიან სისტემაში საგადასახადო სამსახურიდა სასამართლო აღმასრულებელი ორგანოები და შედის ფინანსთა სამინისტროსა და იუსტიციის სამინისტროს ერთობლივ კომპეტენციაში. ეს ორგანო, რომელსაც აქვს ფილიალები ქვეყნის ყველა პროვინციაში, აკონტროლებს და არეგულირებს გადახდისუუნარობის საქმის წარმოებას.

ეკონომიკური თვალსაზრისით, მიწის შეფასება შეიძლება შედგებოდეს მასზე საკუთრების უფლების შეფასებაში. ეს შეიძლება იყოს, მაგალითად, ქონება ან ქირავნობა.

შერჩევის მეთოდი

აფასებს მიწის ნაკვეთებს, რომლებსაც აქვთ შენობა-ნაგებობები და თუ არის ინფორმაცია მსგავს ნაკვეთებთან გარიგებების ოდენობის შესახებ. შეფასების ეს მეთოდი ხორციელდება კონკრეტული თანმიმდევრობით:

1. განისაზღვრება ობიექტების შედარებითი ელემენტები;
2. ვლინდება თითოეული მსგავსი ობიექტის განსხვავება შეფასებულისაგან;
3. თითოეული ელემენტისთვის გამოითვლება კორექტირება;
4. მთლიანი ობიექტის საბაზრო ღირებულება ნაჩვენებია მსგავსი ტრანზაქციების დაზუსტებული მონაცემების საფუძველზე;
5. გაუმჯობესების ღირებულება გამოითვლება;
6. შენახვის ღირებულება განისაზღვრება.

იგი ასევე გამოიყენება, როდესაც არ არის სტანდარტული აქტივობა ბაზარზე.

დარჩენილი მეთოდი

აფასებს სფეროებს, რომლებიც შეიძლება გაუმჯობესდეს განვითარებით და მიიღოს მაქსიმალური მოგება აქედან.

მეთოდი ხორციელდება შემდეგი გეგმის მიხედვით:

1. ობიექტიდან შემოსავალი განისაზღვრება საბაზრო იჯარისა და გეგმიური ხარჯების ოდენობიდან გამომდინარე;
2. განსაზღვრულია შემოსავალი შენობებიდან;
3. მეხსიერებიდან მიღებული შემოსავალი ნორმების მიხედვით კაპიტალიზდება ფასში.

ნაკვეთის მეთოდი

გამოიყენება მიწის მცირე ნაკვეთებად გასაყოფად. იგი ხორციელდება შემდეგი თანმიმდევრობით:

1. განისაზღვრება მომავალი ნაკვეთების რაოდენობა და ზომა;
2. ათვისებული მეხსიერების ფასი განისაზღვრება შედარებით;
3. გამოითვლება ხარჯები, დგება განვითარების გრაფიკი, დგინდება გაყიდვის სავარაუდო დრო, გამოითვლება მოგება;
4. წმინდა მოგება გამოითვლება ყველა ნაკვეთის გაყიდვის შემდეგ;
5. შერჩეულია დისკონტის განაკვეთი, რომელიც ასახავს რისკებს განვითარებისა და გაყიდვების დროს.

მიწის გასაშენებლად, როგორც წესი, გათვალისწინებულია შემდეგი ხარჯები:

• ტერიტორიის გასუფთავება, დაგეგმვა და მონაკვეთებად დაყოფა;
• საინჟინრო ქსელების, გზების მშენებლობა;
• დიზაინერებისა და მუშაკების ხელფასები, დაზღვევა, გადასახადები;
• რეკლამა და მარკეტინგი.

შეფასებითი საქმიანობის განხორციელება შესაძლებელია მხოლოდ შემფასებელი კომპანიების მიერ (იურიდიული და ფიზიკური პირები - ინდივიდუალური მეწარმეები). მთელი პროცედურა დაყოფილია რამდენიმე ეტაპად.

• ხელშეკრულება გაფორმებულიამის შესადგენად შემფასებელს უნდა ჰქონდეს შემდეგი ინფორმაცია:
  • შეფასების მიზანი;
  • შეფასების სტანდარტები;
  • მიწის კატეგორია;
  • ნებადართული გამოყენების სახეობა;
  • საკუთრების სახეობა;
  • მესაკუთრის მიერ ობიექტის განკარგვაზე შეზღუდვების არსებობა;
  • მიწის რეესტრის მონაცემები;
  • შენობების არსებობა;
  • შეფასების თარიღი შეთანხმებულია.
• მიმდინარეობს არსებული ინფორმაციის შეგროვება და ანალიზი.Ეს მოიცავს:
  • იურიდიული დოკუმენტები და ქონების რეგისტრაციის მონაცემები;
  • მეხსიერების ფიზიკური მახასიათებლები;
  • შენობებისა და საინჟინრო კომუნიკაციების აღწერა;
  • მეხსიერების და მიმდებარე ობიექტების მდებარეობის აღწერა;
  • მეხსიერების მახასიათებლები, რომლებიც დაკავშირებულია მის მდებარეობასთან;
  • გაანალიზებულია ეკონომიკური ფაქტორები.
• ტარდება ობიექტისა და მიმდებარე ტერიტორიის პირდაპირი შემოწმება.
• საჭირო ინფორმაცია და დოკუმენტაცია მოთხოვნილია საიტისა და ოპერატიული სერვისების მფლობელისგან.
• ტარდება უძრავი ქონების ბაზრის ანალიზი და ასეთი გაყიდვების პრაქტიკა.
• შეფასების მეთოდის განსაზღვრა.
• მიღებული შედეგების კოორდინაცია.
• ანგარიშის შედგენა.

Საბოლოო ანგარიში

შედეგები გაიცემა წერილობითი ანგარიშის სახით და წარმოადგენს დაინტერესებულ მხარეთა მტკიცებულებას. ანგარიშის ფორმა და შინაარსი უნდა შეესაბამებოდეს ფედერალური კანონის მოთხოვნებს. პრაქტიკაში ჯერ კიდევ არ არის შემუშავებული ერთიანი ანგარიშის ფორმა, ამიტომ სხვადასხვა შემფასებელ კომპანიებს შეუძლიათ წარმოადგინონ ანგარიშები შესრულებული სამუშაოს შესახებ სხვადასხვა ფორმით და განსხვავებული შინაარსით. მაგრამ მათში შემავალი ინფორმაცია, კვლევის ფორმა და საბოლოო დასკვნები უნდა აკმაყოფილებდეს გარკვეულ მოთხოვნებს:

ინფორმაციის ხელმისაწვდომობა ობიექტის ღირებულების შესახებ. ინფორმაციის ხელმისაწვდომობა, რომლის შესახებაც მომხმარებელს შეუძლია დამოუკიდებლად:

• გაიაზრონ მისი შინაარსი და შეფასების მეთოდი;
• შეამოწმეთ შეფასების შუალედური და საბოლოო შედეგები.
  • ანგარიშში მოცემული ინფორმაცია უნდა იყოს დადასტურებული და დასაბუთებული;
  • შინაარსი უნდა შეესაბამებოდეს გაურკვევლობის პრინციპს და არ გამოიწვიოს გაურკვევლობა დაწერილის გაგებაში. სპეციალური ტერმინები უნდა იყოს ინტერპრეტირებული;
  • შემოწმების პრინციპთან შესაბამისობა (ყველა ზემოთ ჩამოთვლილ გამოთვლებთან დაკავშირებით);
  • შუალედური არჩევითი ინფორმაცია არ უნდა იყოს შეტანილი ანგარიშში.

შეფასების ანგარიშის მომზადებისას, კონტრაქტორმა უნდა:

• შეფასების ანგარიშის დროულად შევსება და მომხმარებლისთვის წარდგენა;
• ანგარიშში მიუთითეთ შეფასების თარიღი, შეფასების სტანდარტები, შეფასების მიზანი და სხვა მონაცემები, რომლებიც არ იძლევა შეფასების შედეგების ორაზროვან ინტერპრეტაციას;
• ნებისმიერი ღირებულების (გარდა საბაზრო ღირებულებისა) შეფასების პროცესში დადგენისას მითითებულია მისი კრიტერიუმები და მიზეზები, რისთვისაც განხორციელდა ასეთი შეფასება;
• ანგარიში შეიძლება შეიცავდეს ინფორმაციას, რომელიც, კონტრაქტორის აზრით, აუცილებელია ანგარიშში ჩასართავად კონკრეტული მეთოდის უფრო სრულყოფილი გამოყენებისთვის;
• ნომერი და გვერდი-გვერდ აკრიფეთ ანგარიში, მოაწერეთ ხელი საკუთარი ხელით და დაამტკიცეთ ბეჭდით.

ღირებულება

შეფასების სამუშაოს შესრულების ღირებულება დამოკიდებულია შენახვის ობიექტის ფართობზე, მის მდებარეობაზე და შემსრულებლისათვის დაკისრებულ ამოცანებზე.

რუსეთის სხვადასხვა რეგიონში ღირებულება შეიძლება განსხვავდებოდეს, მაგრამ საშუალოდ, მეხსიერების შეფასება შეიძლება იყოს მინიმალური 2 ათასი რუბლიდან და მეტიდან.შეფასების ვადები, როგორც წესი, არ აღემატება 5 სამუშაო დღეს.

რუსეთში უძრავი ქონების ბაზრის განვითარებით, მეხსიერების მფლობელებმა იგრძნონ საჭიროება, გაეგოთ არსებული უძრავი ქონების სწორი შეფასების ღირებულება.

ღირებულების მიდგომა არ შეიძლება გამოყენებულ იქნას მიწაზე შეფასებისას, ვინაიდან მისი რეპროდუცირება შეუძლებელია (თუ იგულისხმება მხოლოდ მიწა შენობების გარეშე). თვითშეფასებისთვის შეგიძლიათ გამოიყენოთ შემოსავალი ან შედარებითი მეთოდები. შემოსავლის მეთოდი გარკვეულწილად უფრო რთულია, ვიდრე შედარებითი მეთოდი, ამიტომ შემფასებლები გვირჩევენ ამ მეთოდის გამოყენებას მიწის ღირებულების თავდაპირველად დასადგენად.

შედარებითი მიდგომის გამოყენება ხელმისაწვდომია ბაზრის თითქმის ყველა მონაწილისთვის, ის შეიძლება განხორციელდეს რამდენიმე ეტაპად:

1. ინტერესთა სფეროში წინადადებების ბაზარი შესწავლილია. მიმდინარეობს მსგავსი გასაყიდი საიტების შერჩევა.
2. თითოეულ შერჩეულ ნაკვეთზე გამოითვლება 1 ქსოვის ღირებულება. მიღებული თანხა უნდა შემცირდეს დაახლოებით 5%-ით - ეს არის ფასდაკლების სავარაუდო თანხა ტრანზაქციის დადებისას.
3. მიღებული შედეგებიდან გამოთვალეთ საშუალო ღირებულება 1 ქსოვილზე.
4. 1 ჰექტარზე საშუალო დანახარჯით, გამოთვალეთ თქვენი საიტის ღირებულება.

ამ მეთოდის მთავარი სირთულე არის მსგავსი წინადადებების სწორი შერჩევა, შემდეგ კი მარტივი მათემატიკა.

უნდა აღინიშნოს, რომ ასეთი შეფასება არ შეიძლება იურიდიულად გამართლებული იყოს წარდგენისთვის, მაგალითად, ბანკში, როდესაც მყიდველი იპოთეკურ სესხზე მიმართავს. იურიდიული დოკუმენტი შეიძლება იყოს მხოლოდ შეფასება და წერილობითი ფორმით მიწოდება შემფასებელი კომპანია.

როდესაც საჭიროა მეხსიერების კომპეტენტური შეფასება, მაშინ მხედველობაში მიიღება ისეთი ინდიკატორები, როგორიცაა მდებარეობა და ეკოლოგია. ბაზარი აჩვენებს ნაკვეთის ყველაზე სავარაუდო ღირებულებას, რადგან უბრალოდ არ იქნება რეალური გაყიდვა ბევრად უფრო ძვირად, ვიდრე იმავე უძრავი ქონების სექტორშია შემოთავაზებული.

მიწის საბაზრო ღირებულება დამოკიდებულია სავარაუდო მოგების ოდენობაზე და მისი მიღების ვადაზე.. დროთა განმავლობაში, ის შეიძლება შეიცვალოს, ამიტომ შეფასება უნდა განხორციელდეს გარიგების დადებამდე. საბაზრო ღირებულება ასევე შეიძლება შეიცვალოს დანიშნულებისამებრ გამოყენების ცვლილების გამო.

კერძო საკუთრების შეფასება ბაღისა და დაჩის ამხანაგობებში ხორციელდება მსგავსი გაყიდული ობიექტების ან აუთვისებელი ნაკვეთების ფასების გათვალისწინებით. ღირებულება ამ შემთხვევებში ძლიერ არის დამოკიდებული სატრანსპორტო კავშირების ხელმისაწვდომობაზე და ინტენსივობაზე, ელექტროენერგიისა და გაზის ხელმისაწვდომობაზე და დიდწილად ეკოლოგიურ მდგომარეობაზე.

სტატიაში მოცემულია საკადასტრო შეფასების კონცეფცია, მოცემულია სხვადასხვა ქვეყანაში მასობრივი შეფასების სისტემების მშენებლობის მაგალითები და ასევე ადასტურებს ინოვაციების უპირატესობას რუსეთის კანონმდებლობის შესაბამის სეგმენტში.

რეინჰოლდ ვესელი, ანტონ ლანკინი
სახელმწიფო საკადასტრო (მასობრივი) შეფასება საგადასახადო მიზნებისთვის - რუსული და უცხოური გამოცდილება
„ეკონომიკური სტრატეგიები“, No02-2008, გვ.124-131

შესავალი და ფონი

ამ სტატიის ავტორები ერთად მუშაობენ 1998 წლიდან ევროკავშირის TACIS პროგრამის ოთხი პროექტის ფარგლებში, რომლებიც მიზნად ისახავს რუსეთში მიწის რეფორმის მხარდაჭერას. ეს პროექტები მოიცავდა შემდეგ ძირითად სფეროებს:

• საკადასტრო სისტემის განვითარება რუსეთში სამართლებრივი, ინსტიტუციური და ტექნიკური ჩარჩოს კუთხით.
  
• ტერიტორიული დაგეგმარება.
  
• უძრავი ქონებით უზრუნველყოფილი დაკრედიტების სისტემის შემუშავება.
  
• ქონების შეფასება საგადასახადო მიზნებისთვის.
  

ამ ათწლიანი პერიოდის განმავლობაში, რუსეთში კადასტრმა განიცადა ტრანსფორმაცია მიწის კადასტრიდან უძრავი ქონების ყოვლისმომცველ კადასტრში, როგორც უძრავი ქონების ობიექტების იდენტიფიკაციისა და აღრიცხვის სამართლებრივი საფუძველი, რომლის საფუძველზეც დგინდება საკუთრება და სხვა უფლებები.

დღესდღეობით კადასტრი მრავალი სოციალურად მნიშვნელოვანი ფუნქციის განხორციელების საფუძველია (იხ. სურ. 1).

საკადასტრო (მასობრივი) შეფასება საგადასახადო მიზნებისთვის გახდა ძირითადი საკითხი ეკონომიკური განვითარებისა და მუნიციპალური ბიუჯეტების სამომავლო ფინანსური საფუძვლისთვის. სამწუხაროდ, ამ კანონის მიღებული ვერსიიდან გამოირიცხა უძრავი ქონების სახელმწიფო კადასტრის შესახებ კანონის პროექტის ფარგლებში ადრე შემოთავაზებული დებულებები, რომლებიც არეგულირებს სახელმწიფო საკადასტრო შეფასების პროცესს, რაც გადაუჭრელ ტოვებს მთელ რიგ საკითხებს.
საგადასახადო მიზნებისთვის მასობრივი შეფასების კონცეფცია, რომელიც არსებობს რუსეთში, თუნდაც სრულად არ განხორციელდეს, კანონმდებლობის თვალსაზრისით, არის თანამედროვე სისტემის მაგალითი, რომელიც აღემატება ბევრ მსგავს სისტემას, რომელიც უკვე დანერგილია საზღვარგარეთ, გარდა გამოყენებული სისტემებისა. ამერიკის ზოგიერთ შტატში.

საკადასტრო (მასობრივი) შეფასების ცნება, როგორც უძრავი ქონების დაბეგვრის საფუძველი

ევროკავშირის TACIS პროექტის „მიწისა და ქონებრივი ურთიერთობების რეფორმის II“ ერთ-ერთი ყველაზე მნიშვნელოვანი ამოცანაა დაეხმაროს რუსეთის ფედერაციის ხელისუფლებას, კერძოდ უძრავი ქონების საკადასტრო ფედერალურ სააგენტოს და ეკონომიკური განვითარებისა და ვაჭრობის სამინისტროს. საგადასახადო ბაზის უძრავი ქონების მასობრივი საკადასტრო შეფასების ახალი სისტემის დანერგვის პროცესში.

ორი წინა TACIS პროექტი მხარს უჭერდა მასობრივი შეფასების სისტემის დანერგვას რუსეთის ფედერაციაში:

• ევროპის საკონსულტაციო სამსახურის პროექტის "კონსულტაციები მიწის პოლიტიკის საკითხებზე" ("მიწის სახელმწიფო საკადასტრო შეფასების სისტემის განვითარება რუსეთში") ფარგლებში 2001 წელს გაანალიზდა საპილოტე რეგიონებში ურბანული და სასოფლო-სამეურნეო მიწების საკადასტრო შეფასების კურსი. .
  
• 2003-2005 წლებში განხორციელებულმა პროექტმა „მიწისა და ქონებრივი ურთიერთობის რეგულირების მექანიზმების დანერგვის ხელშეწყობა“ შესაძლებელი გახადა საკადასტრო სააგენტოს ტექნიკური მხარდაჭერა მასობრივი საკადასტრო შეფასების ახალი სისტემის დანერგვის მომზადებისთვის.
  

ზოგადი წინაპირობები

რუსეთის ფედერაცია ემზადება უძრავი ქონების დაბეგვრის ახალი სისტემის დასანერგად, შესაბამისი ქონების ღირებულების მიხედვით, საბაზრო ღირებულებასთან ახლოს. წინა ფედერალური სააგენტოუძრავი ქონების კადასტრი, ამოცანა იყო შექმნა საგადასახადო ბაზაიმის საფუძველზე, რომ უძრავი ქონების კადასტრი არის ერთადერთი და ყველაზე სრული სიაუძრავი ქონების ობიექტები.

პრინციპში, არსებობს ორი ძირითადი მოდელი, რომლებიც გამოიყენება სხვადასხვა ქვეყანაში ქონების დაბეგვრის საგადასახადო ბაზის დასადგენად:

• მოდელი, რომელიც დაფუძნებულია მთავრობის მიერ წინასწარ განსაზღვრულ ღირებულებაზე („სტანდარტული ღირებულება“);
  
• მოდელი, რომელიც დაფუძნებულია საბაზრო ღირებულებაზე ან ღირებულებასთან ახლოს.
  

სტანდარტული ღირებულების საფუძველზე დასაბეგრი ბაზის განსაზღვრა შეფასების პროცედურის მხრივ უფრო „მარტივი“ ჩანს: ამ შემთხვევაში ეჭვის ადგილი არ არის, ვინაიდან საუბარია აბსტრაქტულ ღირებულებაზე. ამავდროულად, საბაზრო ღირებულების გამოყენება დაკავშირებულია გარკვეულ სირთულეებთან, კერძოდ:

• ბაზრები არასტაბილურია;
  
• მოითხოვს ძალიან ფრთხილად და ძვირადღირებულ მიდგომას საბაზრო ღირებულების გაანგარიშების (შეფასების) მიმართ.
  

თუმცა, არსებობს ძალიან დამაჯერებელი არგუმენტები უძრავი ქონების დაბეგვრისას საბაზრო ღირებულების გამოყენების ან საბაზრო ღირებულების მიახლოების სასარგებლოდ.

პირველ რიგში, არის სამართლიანობის საკითხი. „სტანდარტული“ ღირებულება, რომელიც შეგნებულად დაწესებულია სამთავრობო უწყებების მიერ, თუნდაც ისინი იყენებენ რაიმე სისტემას, უსამართლოა ქონების მფლობელის, ისევე როგორც მთლიანად საზოგადოების მიმართ. ასეთი სისტემა ხელს უშლის ყველა მფლობელის თანაბარ მოპყრობას მათი აქტივების განსხვავებული ღირებულების გამო.

მეორეც, არსებობს კავშირი უძრავი ქონების ღირებულებასა და მთლიანობას შორის ეკონომიკური სიტუაციაგანსაკუთრებით ინფრასტრუქტურულ ინვესტიციებთან დაკავშირებით, რომლებიც ზრდის უძრავი ქონების ღირებულებას. ეს ურთიერთობა შეიძლება განიხილებოდეს, როგორც სახელმწიფოსა და მოქალაქეებს შორის ეკონომიკური სარგებლის გაზიარების პროცესი, ან როგორც სახელმწიფოს ძალისხმევის წახალისება ეკონომიკური პოლიტიკის გასაუმჯობესებლად და ინფრასტრუქტურაში ინვესტიციების გაზრდისა და ზოგადად, მოქალაქეთა ცხოვრების დონის გასაუმჯობესებლად.

შეფასების კონცეფცია

საკუთრების უფლების ცნება, ისევე როგორც მასთან დაკავშირებული ოპერაციები, როგორიცაა ყიდვა-გაყიდვა, დაბეგვრა და გირაოს სესხი, გულისხმობს უძრავი ქონების ღირებულების განსაზღვრის აუცილებლობას. ეს საკმაოდ რთული პროცესია. დროთა განმავლობაში ჩამოყალიბდა ძირითადი წესები და საერთაშორისო სტანდარტები, რომლებიც დღეს ითვლება შეფასების ძირითად პრინციპებად და წესებად, რომლებსაც იყენებენ პროფესიონალი შემფასებლები.

უძრავი ქონების შეფასების თეორია და პრაქტიკა ეფუძნება სამ მიდგომას, რომლებსაც აქვთ საკუთარი მახასიათებლები (იხ. ცხრილი 1).

ნაყარი შეფასება

თუ ქონების დიდი რაოდენობა უნდა შეფასდეს, ინდივიდუალური შეფასება ხდება რთული და ძვირი. აქედან გამომდინარე, გაჩნდა საჭიროება შემუშავებულიყო მასობრივი შეფასების კონცეფცია, რომელიც დააკმაყოფილებდა უძრავი ქონების ობიექტების (ძირითადად, საგადასახადო მიზნებისთვის) ღირებულების განსაზღვრის გამოწვევებს. ამ მეთოდის ფარგლებში კეთდება რეალური ან შემოთავაზებული ტრანზაქციების წარმომადგენლობითი ნიმუშის ანალიზი, რის შემდეგაც მიღებული მონაცემები განიხილება ტიპიური ერთი კლასის ყველა ობიექტისთვის, მსგავსი მდებარეობით, ზომით, ხარისხით და ა.შ.

ამრიგად, „მასობრივი შეფასება“ შეიძლება განისაზღვროს, როგორც „უძრავი ქონების ობიექტების ჯგუფის სისტემატური შეფასება მოცემულ თარიღზე სტანდარტული პროცედურების გამოყენებით, მათი სტატისტიკური დამუშავების საფუძველზე ზოგადი მონაცემების გამოყენებით“.

მასობრივი შეფასების ძირითადი უპირატესობები საგადასახადო მიზნებისთვის:

• დრო (იმის გათვალისწინებით, რომ შედეგები ჩვეულებრივ ახლდება ყოველწლიურად);
  
• ხარჯები - მასობრივი შეფასება გაცილებით იაფია, ვიდრე ინდივიდუალური შეფასება;
  
• ბაზრის ზემოქმედების ობიექტური და მიუკერძოებელი ანალიზის შესაძლებლობა (სტატისტიკურად და გეოგრაფიულად);
  
• დიდი რაოდენობით ინფორმაციის გამოყენებით უძრავ ქონებაში განსხვავებების შერჩევის, მოძიების, შედარებისა და იდენტიფიცირების შესაძლებლობა;
  
• შეფასების შედეგების მთლიანობა (სამართლიანობა ღირებულების გაანგარიშებაში, ვინაიდან თითოეული ობიექტი დამუშავებულია ერთნაირად);
  
• დიდი რაოდენობით მონაცემების ხელმისაწვდომობა შედეგების დასაბუთებისა და დასაცავად.
  

ამ კონცეფციის გამოყენებასთან დაკავშირებული ძირითადი სირთულეებია:

• შეყვანის მონაცემების ხარისხი და სანდოობა, განსაკუთრებით ტრანზაქციის რეალურ ფასებთან, ასევე სხვა მნიშვნელოვან ფაქტორებთან მიმართებაში;
  
• უძრავი ქონების მოქმედი ბაზრისა და კვლევისთვის საკმარისი ნიმუშის არსებობა;
  
• სტატისტიკური მონაცემების დამუშავების პროგრამული უზრუნველყოფის ხელმისაწვდომობა, რომელიც აუცილებელია ნიმუშის ანალიზისა და მისაღები მოდელის შესაქმნელად.
  

საერთაშორისო გამოცდილება მასობრივი შეფასების სისტემების მშენებლობაში

ინდივიდუალური უძრავი ქონების შეფასებისას გამოიყენება შეფასების სამი კლასიკური მეთოდი. მასობრივი შეფასება, რომლის საჭიროებაც ზემოთ არის აღწერილი, ასევე უნდა ეფუძნებოდეს ამ პრინციპებს.

ნაყარი შეფასება ძირითადად გამოიყენება საგადასახადო მიზნებისთვის და ზოგიერთ შემთხვევაში ტერიტორიული დაგეგმარებადა სხვა მსგავსი მიზნები ეკონომიკის ან/და დაგეგმვის სფეროში. უძრავი ქონების შეფასების სტანდარტები და მეთოდები მიღებულია მსოფლიოს მრავალ ქვეყანაში, მათ შორის რუსეთში.

ევროპის ქვეყნები ფართო სპექტრს იყენებენ საგადასახადო ბაზის დასადგენად, საიდანაც გამოითვლება უძრავი ქონების გადასახადის რეალური ოდენობა.

გერმანული მაგალითი

გერმანიაში უძრავი ქონების დაბეგვრა ეფუძნება ეგრეთ წოდებულ „საკუთრების ტიპურ ღირებულებას“ (Bodenrichtwert). იგი განისაზღვრება, როგორც საშუალო ღირებულება მდებარეობიდან გამომდინარე და გამოხატულია ევრო/მ2-ში. ასეთი ღირებულება ყოველწლიურად დგინდება, ქვეყნდება და ვიზუალურად წარდგება საზოგადოების წინაშე.

ექსპერტთა დამოუკიდებელ კომისიას, რომელიც შედგება სხვადასხვა დარგის პროფესიონალებისგან (ამზომველები, შემფასებლები, უძრავი ქონების აგენტები და ა. ქონების იძულებითი გასხვისების შემთხვევაში შეფასება, აგრეთვე პარლამენტში მოხსენება. ტრანზაქციის ფასების შესახებ ინფორმაციის შეგროვების მონაცემები მომდინარეობს სხვადასხვა წყაროდან, კერძოდ, რეალური გაყიდვის კონტრაქტებიდან, რომლებიც უნდა იყოს დეკლარირებული.

ადმინისტრაციული კანონმდებლობის შესაბამისად, შესაძლებელია სასამართლოში გასაჩივრება. თუმცა, კომისიის წევრების პროფესიული კომპეტენციისა და მონაცემთა შეგროვების პროცედურების თავისებურებების გათვალისწინებით, გასაჩივრება არ არის ხშირი მოვლენა. საჩივრის შეტანა არ ნიშნავს გადასახადის გადადებას.

შეერთებულ შტატებში საბაზრო ღირებულების მიხედვით უძრავი ქონების დაბეგვრის მაგალითები

შეერთებულ შტატებში უძრავი ქონების დაბეგვრა არის საქმიანობის დაფინანსების ინსტრუმენტი საჯარო დაწესებულებებიგანსაკუთრებით სკოლები, ინფრასტრუქტურული ობიექტები, პოლიცია, პარკის განვითარება და ა.შ. შესაბამისად, უძრავ ქონებაზე გადასახადების აკრეფა სახელმწიფო ორგანოების კომპეტენციაშია და ხასიათდება მრავალფეროვანი მეთოდებითა და განაკვეთებით. ბევრ შტატში უძრავი ქონების შეფასება საგადასახადო მიზნებისთვის ორგანიზებულია ქვეყნის (ოლქის) დონეზე და ევალება "საგადასახადო შემფასებელს" ("შემფასებელს"). საგადასახადო ბაზის დასადგენად გამოიყენება მასობრივი შეფასების კლასიკური მეთოდები. საგადასახადო ცნობის მომზადებისა და გადასახადების აკრეფის ფუნქციები განცალკევებულია საგადასახადო შემფასებლის ფუნქციებისაგან. უძრავი ქონების გადასახადის მიზნებისთვის თანამედროვე მასობრივი შეფასების სისტემის შესანიშნავი მაგალითია კოლორადოს შტატში დანერგილი სისტემა, რომელიც, გარკვეული გაგებით, შეიძლება გახდეს რუსეთში დანერგილი უძრავი ქონების საკადასტრო (მასობრივი) შეფასების სისტემის მოდელი.

საგადასახადო შეტყობინება (საგადასახადო ანგარიშ-ფაქტურა) შეიცავს საგადასახადო ბაზის აღწერას და ინფორმაციას გადასახადის განაკვეთის შესახებ. შესაბამისად, ამ შემთხვევაში შესაძლებელია საჩივრის შეტანა საგადასახადო ანგარიშ-ფაქტურის შინაარსთან დაკავშირებით, რომელიც შეიძლება ეხებოდეს როგორც საგადასახადო ბაზას, ასევე გადასახადის ოდენობას. პრაქტიკაში, საჩივრის შეტანის საფუძვლები საკმაოდ შეზღუდულია: ეს შესაძლებელია იმ შემთხვევებში, როდესაც ქონება არასწორად იქნა განსაზღვრული ტიპის, ზომის ან მდებარეობის მიხედვით; ასევე შესაძლებელია გამოთვლებში მათემატიკური შეცდომების შემთხვევები. იმის გამო, რომ უძრავი ქონების მასობრივი შეფასების მეთოდოლოგია დამტკიცებულია, დადასტურებულია და ღიაა საზოგადოებისთვის, აპელაციები იშვიათად მოქმედებს მეთოდოლოგიაზე ან მისი გამოყენების შედეგებზე.

აპელაციები მიმართულია დამოუკიდებელ სააპელაციო საბჭოში, რომელიც შედგება სრულ განაკვეთზე თანამშრომლებისგან. თუ გამგეობის გადაწყვეტილება აპელანტისთვის მიუღებელია, ერთადერთი ვარიანტია სასამართლოში გასაჩივრება. თუმცა, ეს ხდება ძალიან იშვიათად. ნებისმიერ შემთხვევაში, საჩივრის შეტანა არავითარ შემთხვევაში არ არის გადასახადის გადავადების საფუძველი. უფრო მეტიც, გადასახადების დროულად გადაუხდელობა იწვევს საჩივრის ბათილად ცნობას.

ახალი კანონი უძრავი ქონების საკადასტრო და სახელმწიფო საკადასტრო შეფასების შესახებ

სახელმწიფო საკადასტრო შეფასების ორგანიზაციასთან დაკავშირებული საკითხების აქტუალობა გაიზარდა 2004 წლის 29 ნოემბრის No141 ფედერალური კანონის მიღებით.
„რუსეთის ფედერაციის საგადასახადო კოდექსის მეორე ნაწილში და რუსეთის ფედერაციის სხვა საკანონმდებლო აქტებში ცვლილებების შეტანის, აგრეთვე რუსეთის ფედერაციის ზოგიერთი საკანონმდებლო აქტის (საკანონმდებლო აქტების დებულებების) ბათილად ცნობის შესახებ“, ნაწილის ცვლილება. რუსეთის ფედერაციის საგადასახადო კოდექსის II, რომელიც ძალაში შევიდა 2006 წლის 1 იანვრიდან. აღნიშნული კანონი განსაზღვრავდა სახელმწიფოს ფარგლებში განსაზღვრული საგადასახადო ბაზის ფორმირების საფუძველს - მიწის ნაკვეთის საკადასტრო ღირებულებას. საკადასტრო შეფასება.

დღეს ფედერალური დონესაგადასახადო მიზნებისთვის მასობრივი საკადასტრო შეფასების სფეროში სპეციალური რეგულაცია არ არსებობს. ცალკეულ დებულებებს შეიცავს სხვადასხვა ფედერალური რეგულაციებირუსეთის ფედერაცია (მიწა, საგადასახადო კოდებირუსეთის ფედერაციის, რუსეთის ფედერაციის მთავრობის ბრძანებულებები No945 და No315, რუსეთის ფედერაციის ეკონომიკური განვითარებისა და ვაჭრობის სამინისტროს ბრძანება No222), მაგრამ ზოგადად ისინი არ არის ყოვლისმომცველი და ზოგჯერ ეწინააღმდეგება თითოეულს. სხვა.

ახალი ფედერალური კანონი 2007 წლის 24 ივლისის No221-FZ "უძრავი ქონების სახელმწიფო კადასტრის შესახებ" ძალაში შევიდა 2008 წლის 1 მარტს (გარდა გარკვეული დებულებებისა). ეს კანონი არეგულირებს მიწის ნაკვეთების, კაპიტალური სამშენებლო პროექტების, შენობების, ნაგებობების, შენობების და ა.შ. აღნიშნული ფედერალური კანონის მიხედვით, სახელმწიფო უძრავი ქონების კადასტრი არის ფედერალური სახელმწიფო საინფორმაციო რესურსი. კანონი განსაზღვრავს საკადასტრო საქმიანობის განხორციელების საკადასტრო და აღრიცხვის (საფუძვლები, ვადები, აღრიცხვის ობიექტები და ა.შ.) წარმოების პროცედურებს.

როგორც ზემოთ აღინიშნა, სამწუხაროდ, საგადასახადო მიზნებისთვის სახელმწიფო საკადასტრო (მასობრივი) შეფასების საკითხებს მარეგულირებელი დებულებები, ე.ი. კადასტრის ფისკალური ფუნქცია არ იყო გათვალისწინებული ამ კანონის ტექსტში.

ვარაუდობენ, რომ ისინი გახდებიან ცალკე კანონის საგანი ან შეტანილი იქნება ცვლილებების სახით 1998 წლის 29 ივლისის მოქმედ ფედერალურ კანონში No135-FZ "რუსეთის ფედერაციაში შეფასების საქმიანობის შესახებ".

საგადასახადო მიზნებისთვის სახელმწიფო საკადასტრო (მასობრივი) შეფასების საკითხებს მარეგულირებელი სპეციალური კანონმდებლობის ძირითადი ამოცანები უნდა იყოს:

• საკადასტრო (მასობრივი და ღირებულებით) შეფასების კონკრეტული სამართლებრივი მოთხოვნების შექმნა;
  
• დაბეგვრის შეფასების, შეფასების და შემდგომი ადმინისტრირების სამართლებრივ და ადმინისტრაციულ ასპექტებს შორის კოორდინაციის უზრუნველყოფა;
  
• შეფასების პროცესში ჩართული მხარეების უფლებამოსილებებისა და პასუხისმგებლობების განსაზღვრა;
  
• ინფორმაციის უწყებათაშორისი გაცვლის უზრუნველყოფა.
  

მიწის სახელმწიფო საკადასტრო შეფასების ჩატარების გამოცდილება

დღეისათვის მიწის სახელმწიფო საკადასტრო შეფასების მარეგულირებელი ჩარჩო შედგება რუსეთის ფედერაციის მთავრობის 1999 წლის 25 აგვისტოს No945 დადგენილებით "სახელმწიფო საკადასტრო მიწის შეფასების შესახებ" და რუსეთის ფედერაციის მთავრობის დადგენილებით. 2000 წლის 8 აპრილის No316 „მიწის სახელმწიფო საკადასტრო შეფასების წესის დამტკიცების შესახებ“.

რუსეთის ფედერაციის მთავრობამ დაადგინა მიწის სახელმწიფო საკადასტრო შეფასების ზოგადი მეთოდოლოგიური პრინციპები, რაც დამოკიდებულია მიწის კლასიფიკაციაზე დანიშნულებისა და ფუნქციონალური გამოყენების ტიპზე.

საგადასახადო მიზნებისთვის მიწის სახელმწიფო საკადასტრო შეფასების პირველი რაუნდი ჩატარდა რუსეთის ფედერაციაში 1999 წლიდან 2005 წლამდე პერიოდში. მიღებული გადასახადების მიხედვით) მიწის კატეგორიები, როგორიცაა დასახლებების და სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწა.

გამოყენებული მეთოდებისა და მიღებული შედეგების ანალიზმა აჩვენა, რომ, ზოგადად, მათი უმეტესობა შეესაბამება საგადასახადო მიზნებისთვის მასობრივი შეფასების საყოველთაოდ მიღებულ საერთაშორისო სტანდარტებს და პრინციპებს, რომლებიც ძალიან ზუსტად და გამჭვირვალედ არის ჩამოყალიბებული წიგნში „უძრავი ქონების შეფასების ორგანიზაცია“. და გადასახადები“ ცნობილი მეცნიერისა და მასობრივი შეფასების პრაქტიკოსის ჯოზეფ კ.ეკერტის რედაქციით.

პერსპექტივები და შედეგები

ზოგადად რუსეთში საკადასტრო სისტემის განვითარების სამომავლო მიმართულებასთან დაკავშირებული მრავალი საკითხი (და კერძოდ, სახელმწიფო საკადასტრო შეფასება) დეტალურად იყო გაშუქებული როსნედვიჟიმოსტის ყოფილი ხელმძღვანელის მ.ვ.-ს ახლახან გამოქვეყნებულ წიგნში. მიშუსტინი "საინფორმაციო და ტექნოლოგიური საფუძვლები ქონების გადასახადის ადმინისტრირებისთვის". ეს მონოგრაფია არის მოსახერხებელი და ყოვლისმომცველი საინფორმაციო რესურსი, რომელიც შეიცავს რუსეთში საკადასტრო საინფორმაციო ტექნოლოგიებთან და ქონების გადასახადების ადმინისტრირებასთან დაკავშირებული სხვადასხვა ასპექტების ფართო ანალიზს, სახელმწიფო უძრავი ქონების კადასტრის ახალი ერთიანი სისტემის საფუძველზე. უფრო მეტიც, უძრავი ქონების სახელმწიფო კადასტრი ამ კონტექსტში განიხილება, როგორც ოფიციალური ინფორმაციის ყოვლისმომცველი ინტეგრირებული მრავალფუნქციური (ელექტრონული) წყარო.

უძრავი ქონების ერთიან სახელმწიფო კადასტრს აქვს სამი ძირითადი ფუნქცია - სააღრიცხვო, ფისკალური და საინფორმაციო. ყველა ეს ფუნქცია დეტალურადაა განხილული წიგნში, მათ შორის ქონების გადასახადის ადმინისტრირების სისტემის შემდგომი განვითარებისა და ოპტიმიზაციის თვალსაზრისით.

წიგნი შეიცავს უამრავ ცნობას ქონების გადასახადის ადმინისტრირების სისტემების ორგანიზების საერთაშორისო გამოცდილებაზე, აგრეთვე ისეთი ძირითადი სისტემის ფორმირების საკითხების ანალიზს, როგორიცაა IT მხარდაჭერა, საკადასტრო ტექნოლოგიები, სივრცითი მონაცემების მართვა, უწყებათაშორისი ურთიერთქმედება და ინფორმაციის გაცვლა. ავტორმა ასევე გააანალიზა უძრავი ქონების საკადასტრო სისტემის განვითარების გავლენა სოციალურ განვითარებაზე საკუთრების უფლების რეგისტრაციის სისტემის მხარდაჭერისა და სახელმწიფოს მიერ მათი გარანტიის შემდგომი უზრუნველყოფის გზით.

მასალა ისეა აგებული, რომ ხაზგასმულია ქონების გადასახადის ადმინისტრირების სისტემის შექმნისა და შემდგომი გაუმჯობესების პრიორიტეტები. წიგნში გაანალიზებულია საგადასახადო ადმინისტრირების არსი, კერძოდ, მოცემულია უძრავი ქონების დაბეგვრასთან და საკადასტრო სისტემასთან დაკავშირებული ძირითადი განმარტებები და განხილულია მათი განვითარების ძირითადი ტენდენციები, ასევე. სამართლებრივი საფუძველისაგადასახადო ადმინისტრირება და არაუძრავ ქონებაზე გადასახადის შემოღების სოციალურ-ეკონომიკური შედეგები. ავტორი ასევე წერს რუსეთში უძრავი ქონების კადასტრის ახალი სისტემის წარმატებით დანერგვისთვის საჭირო სისტემატურ ღონისძიებებზე, როგორც ორგანიზაციული, ისე ტექნიკური პრობლემების გათვალისწინებით. ახალი სისტემის დანერგვისა და მისი შემდგომი ფუნქციონირების ეფექტურობისა და პროდუქტიულობის შესაფასებლად შემოთავაზებულია რიგი მახასიათებლები და პარამეტრები.

იმის გათვალისწინებით, რომ საკადასტრო სისტემა მე-18 საუკუნის ბოლოს ევროპის ბევრ ქვეყანაში ფისკალური ფუნქციის განხორციელების აუცილებლობიდან „დაიბადა“, ამ ფუნქციასთან დაკავშირებული საკითხები დეტალურადაა განხილული. მისი განხორციელების მთავარი ინსტრუმენტი არის უძრავი ქონების მასობრივი (ან, სხვაგვარად, საგადასახადო) შეფასება. ავტორი განიხილავს ძირითად მიდგომებს და შესაძლო გადაწყვეტილებებს რუსული პირობები, ამ სფეროში თანამედროვე საერთაშორისო გამოცდილების გათვალისწინებით საგადასახადო მიზნებისათვის სახელმწიფო (მასობრივი) საკადასტრო შეფასების სისტემის ინსტიტუციური მოწყობის საკითხებზე აქცენტით.

პერსპექტივები

ამ სტატიის ავტორები დარწმუნებულნი არიან, რომ დროთა განმავლობაში გადაწყდება საგადასახადო მიზნებისთვის უძრავი ქონების სახელმწიფო საკადასტრო (მასობრივი) შეფასების სისტემის დანერგვასთან დაკავშირებული პროცედურული და სამართლებრივი საკითხები და ასეთი სისტემა წარმატებით დაინერგება უძრავი ქონების ახალი სახელმწიფო კადასტრი. ამან, უდავოა, დადებითად უნდა აისახოს რეგიონებისა და მუნიციპალიტეტების განვითარებაზე, ასევე ხელი შეუწყოს მიწის პრივატიზაციასთან დაკავშირებული საკითხების მოგვარებას.

უძრავი ქონების დაბეგვრის ახალი სისტემის ეკონომიკური გავლენა რუსეთის მუნიციპალიტეტებზე

ცხადია, უძრავი ქონების (კერძოდ მიწის) დაბეგვრა ad valorem საფუძველზე, გარდა მუნიციპალიტეტების ბიუჯეტების შევსებისა, უნდა გახდეს და ხდება რესურსების, უპირველეს ყოვლისა, ურბანული მიწების გამოყენების ეფექტიანობის გაზრდის საშუალება. სახელმწიფო საკადასტრო (მასობრივი) შეფასების შედეგებზე დაფუძნებული საგადასახადო სისტემის შემოღება იწვევს მთელ რიგ მნიშვნელოვან ეკონომიკურ შედეგებს მუნიციპალიტეტების და თვით ადგილობრივი თვითმმართველობის სისტემის განვითარებისთვის.

შედეგი 1 – მუნიციპალიტეტების თვითგამორკვევა და ფინანსური დამოუკიდებლობა. ვინაიდან მიწის გადასახადის შემოსავლები მთლიანად ან ძირითადად მიდის მუნიციპალურ ბიუჯეტში, მუნიციპალიტეტები იძენენ უფრო დიდ ფინანსურ დამოუკიდებლობას და შეუძლიათ გამოიყენონ ასეთი დამატებითი სახსრები დაუყოვნებელი პრობლემების გადასაჭრელად და ურბანული საჭიროებების დასაკმაყოფილებლად.

შედეგი 2 – კონკურენცია მუნიციპალიტეტებს შორის. შედეგად, მუნიციპალიტეტებს შორის შეიძლება იყოს კონკურენცია (1) ბიზნესის მოზიდვაზე, (2) უკეთესი საცხოვრებელი პირობების შესაქმნელად, ან (3) სოციალური პირობების გასაუმჯობესებლად. ასეთი გადაწყვეტილებების შედეგი შეიძლება იყოს ქალაქების ეკონომიკური და სოციალური სტრუქტურის ცვლილება, მათი ურთიერთობები, ასევე უნიკალური გამორჩეული თვისებების გაჩენა.

გავლენა 3 – ურბანული მიწის პრივატიზაცია. რუსეთში ამჟამად გამოყენებული მიწის გადასახადის სისტემა შეიძლება ჩაითვალოს საბაზრო ღირებულების მიხედვით. მუნიციპალიტეტებს არ შეუძლიათ დაბეგვრას საკუთარი მიწა (მიწა მაღალსართულიანი შენობების ქვეშ და მის მიმდებარედ), ამასთან, ეკისრებათ პასუხისმგებლობა ამ ადგილებში წესრიგის დაცვაზე და ა.შ. შედეგად, მუნიციპალიტეტები მიდრეკილნი იქნებიან ასეთი მიწის პრივატიზებაზე ბინის მესაკუთრეთა სასარგებლოდ, რაც შექმნის საფუძველს ამხანაგობების კონცეფციისთვის.

მე-4 შედეგი არის ამხანაგობის სისტემის შექმნა. საბინაო ფონდი რუსეთში ზოგადად ძალიან ცუდ მდგომარეობაშია. სტატისტიკა აჩვენებს, რომ შენობების დარჩენილი სიცოცხლე საშუალოდ 15 წელია.

დასავლეთში გავრცელებული ამხანაგობების კონცეფცია განსაზღვრავს საკუთრებას, როგორც მიწისა და საერთო ტერიტორიების განუყოფელ ნაწილს, პლუს კონკრეტულ საცხოვრებელ ერთეულს (ბინას). შედეგად, ამხანაგობების (თანა) მესაკუთრეებს აქვთ ვალდებულება შეინარჩუნონ თავიანთი (მთელი) ქონება სათანადო წესრიგში, რამაც საბოლოოდ უნდა გაზარდოს საბინაო მარაგის სიცოცხლე რუსეთში.

დასკვნები

• მნიშვნელოვანი წვლილი შეაქვს უძრავი ქონების საკადასტრო შეფასებას, რომელიც ხორციელდება მეცნიერულად დაფუძნებული მეთოდოლოგიით და შესაბამისი ერთიანი პროგრამული უზრუნველყოფის გამოყენებით. ეკონომიკური განვითარებარუსეთი.
  
• ეს აძლიერებს მუნიციპალიტეტების ფინანსური თვითგამორკვევის შესაძლებლობებს.
  
• ეს გააუმჯობესებს ეკონომიკურ და სოციალურ პირობებს ყველა მუნიციპალიტეტში.
  
• გრძელვადიან პერსპექტივაში, ახალი სისტემა წაახალისებს მუნიციპალიტეტებს მიწის შემდგომი პრივატიზებაში და ხელს შეუწყობს ამხანაგობის კონცეფციის განვითარებას, რაც ხელს შეუწყობს რუსეთში საბინაო მარაგის შენარჩუნებას და გახანგრძლივებას.
  

დასკვნა

საგადასახადო მიზნებისთვის შეფასების ინსტიტუციური ორგანიზაციის კონცეფციისა და ყოვლისმომცველი სამართლებრივი ბაზის არარსებობა ( ფედერალური კანონი), რომელიც აწესრიგებს საგადასახადო მიზნებისთვის საკადასტრო შეფასების (მიწისა და უძრავი ქონების) ჩატარების საკითხებს, იწვევს სახიფათო ხარვეზს, რაც მომავალში გამოიწვევს სიტუაციის გართულებას. კერძოდ, ეს ეხება მასობრივი საკადასტრო შეფასების შედეგების გასაჩივრების პროცედურას, ასევე სხვა საკითხებს.

ვინაიდან საკადასტრო (მასობრივი) შეფასების ჩატარების ტექნოლოგიები და მეთოდები ძალიან რთულია, შეფასების პროცედურები უნდა იყოს ორიენტირებული მთელი პროცესის ეფექტურობასა და ეფექტურობაზე, რათა მივაღწიოთ დაბეგვრის ძირითად პრინციპს - კანონიერებას და სამართლიანობას კანონიერთან მიმართებაში. პირები და ფიზიკური პირები. იმის გათვალისწინებით, რომ მიწის გადასახადის შემოსავლები ადგილობრივი (მუნიციპალური) დაფინანსებისა და ბიუჯეტის მნიშვნელოვან წყაროს წარმოადგენს, საგადასახადო ბაზის განსაზღვრის სოციალური საკითხები ამ დროისთვის უკვე ფუნდამენტური მნიშვნელობისაა.

საუკეთესო გამოსავალია მასობრივი შეფასების მეთოდების გამოყენება ერთიან მეთოდოლოგიაზე დაფუძნებული საკადასტრო ღირებულების გამოსათვლელად სტანდარტიზებული პროგრამული უზრუნველყოფის გამოყენებით (უძრავი ქონების ბაზარზე არსებული ვითარების მონაცემებზე დაყრდნობით), რაც უზრუნველყოფს ეფექტურობას, უწყვეტობას, მიუკერძოებლობას, შედეგების შედარებას მთელს მსოფლიოში. რეგიონი და მთლიანად ქვეყანა. ეს ამოცანა სპეციალიზებულმა ორგანიზაციამ უნდა გადაჭრას.