• ახალ კორპუსში ბინის ყიდვის სარგებელი გათხრების ეტაპზე
• ეკონომიური ვარიანტი: ახალი ავტოფარეხების გადაყიდვა

მცირე ზომის ბინების (19 - 35 კვ.მ.) შეძენა შემდგომი გასაყიდად არის კარგი გზაინვესტიცია ახალ შენობებში, მაგრამ, როგორც ყველგან, არის ხარვეზები.

სტრატეგიის არსი: შეიძინეთ ბინა ან სტუდია ახალ კორპუსში (სახლის ექსპლუატაციაში შესვლამდე) და გადაყიდეთ იგი ერთ-ორ წელიწადში. პატარა სტუდიები და ერთოთახიანი ბინები ისინი საუკეთესოდ იზრდებიან ფასში და უფრო თხევადი არიანვიდრე დიდი ბინები.

საჭირო დრო - მხოლოდ სამი დღე. ერთი დღე შესაფერისი ქონების მოძიება, მეორე დღე ბანკში საბუთების წარდგენა და მესამე ხელშეკრულების გაფორმება.

კრიზისის დროს ახალ შენობებში ხელახალი გასაყიდად ინვესტიციისას, უნდა გახსოვდეთ რამდენიმე მნიშვნელოვანი პუნქტი:

• უმჯობესია აირჩიოთ ახალი შენობები მშენებლობის ბოლო ეტაპებზე, რადგან არსებობს დაუმთავრებელი მშენებლობის შესაძლებლობა;
• დეველოპერები ყურადღებით უნდა შემოწმდეს;
• მეორად ბაზარზე ახალი შენობის გაყიდვა რთულია.

აშკარა პლუსია ის, რომ ეკონომიკური ვარდნის დროს, ახალი საცხოვრებლის ფასი გაცილებით დაბალია. მაგრამ შემდეგ, როდესაც კრიზისი გამოვა, უძრავი ქონება იბრუნებს ინფლაციას, ხოლო ფული უფასურდება. ანუ საუკეთესო სტრატეგია- იყიდე კრიზისის დროს და გაყიდე კრიზისის დასრულების შემდეგ, ფასის პიკზე.

ახლა უძრავი ქონების ბაზარზე მთავარი პრობლემა ის არის, რომ მეორადი ბაზარი გაიყინა. ლეგალურად თუ იყიდე ბინა და დეველოპერი და მერე გაყიდე (ერთი დღეც რომ არ იცხოვრო), ეს უკვე მეორად ბაზარზე გადაყიდვაა. მეორადი იპოთეკა არც თუ ისე მომგებიანია და ბევრს ურჩევნია ახალი შენობების დაბალ ფასად გატანა. საპროცენტო განაკვეთი. ამიტომ, ჩვენ შეგვიძლია განვიხილოთ ყველაფერი ქირავდება საინვესტიციო ვარიანტი ახალ სახლებში და ბინებშიდა შემდეგ გამოდით გარიგებიდან გაყიდვის გზით.

მეორე მხრივ, 2018 წლის 1 ივლისამდე შესაძლებელია ახალი შენობის შეძენა ძალიან მიმზიდველ ფასად. 218-FZ-ში ცვლილებების ძალაში შესვლისა და DDU-ს თანდათანობით მიტოვების გამო, ექსპერტები 2018 წლის შემოდგომაზე ამ ბაზარზე ფასების 20-30%-ით მატებას ელიან. ასე რომ, ახლა შეგიძლიათ შეიძინოთ ბინა მაქსიმუმ ახალ კორპუსში ხელსაყრელი პირობებიდა ღირებულების მატება 1-2 წელიწადში შეიძლება იყოს, ნაცვლად სტანდარტული 30-40%, ბევრად მეტი - 50-60%.

წარმოიდგინე ეს:

თქვენ იყიდეთ ბინა 2,100,000 რუბლში.
6 თვის განმავლობაში მისი ღირებულება გაიზარდა 2,600,000 - 2,700,000 რუბლამდე.
გათვლებით, მოგება იქნება 500,000 რუბლიდან.

ნახეთ ნიკოლაი მროჩკოვსკის სემინარის ფრაგმენტი, სადაც უფრო დეტალურად არის განხილული ახალ შენობებში ინვესტირების სტრატეგია გასაყიდად:

(ფრაგმენტი სემინარის – )

ახალ კორპუსში ბინის ყიდვის სარგებელი გათხრების ეტაპზე

გათხრების მომენტიდან ყველა ბინის გაყიდვამდე უძრავი ქონება დაახლოებით 40-50%-ით ძვირდება. ამიტომ, იპოთეკის გათვალისწინებითაც კი, მომგებიანია უძრავი ქონების შეძენა: სესხზე ვიხდით 7-8%-ს, უძრავი ქონება იზრდება 40-50%-ით მთელი მშენებლობის პერიოდში (1,5-2 წელი). განსხვავებას საკუთარ თავზე ვტოვებთ.

ვნახოთ, როგორ იზრდება ახალი შენობის ღირებულება სახლის აშენებისას. Ისე:

1. როგორც კი ტერიტორია შემოღობილია და მშენებლობა იწყება, ეს არის საწყისი ფასი.
2. გათხარეს ორმო, ჩაასხეს საძირკველი - პლუს ღირებულების 10%.
3. ჩვენ ავაშენეთ პირველი სართულები - კიდევ ერთი პლუს 10%.
4. დასრულდა ზედა სართულები - კიდევ ერთი პლუს 10%.
5. სახლი სახელმწიფო კომისიას გადავეცი - კიდევ პლუს 10%.
6. მათ გასცეს გასაღებები - კიდევ ერთი პლუს 10%.

ამრიგად, შეფასების გათვალისწინებით, შეგიძლიათ გამოთვალოთ, რომელ ეტაპზეა თქვენთვის ყველაზე მომგებიანი გარიგებაში გაწევრიანება. რა თქმა უნდა, გაითვალისწინეთ როგორც ბაზრის მდგომარეობა, ასევე თქვენი ფინანსური შესაძლებლობები.

ახალ კორპუსში ბინის გადაყიდვის პოტენციალის შეფასება

ობიექტის სწორად შესაფასებლად, ჯერ უნდა დაადგინოთ:

1. რამდენი ოთახის აღება უფრო მომგებიანია? Რა ზომა?
2. რა განსხვავებაა მომგებიანობაში ერთოთახიან, ოროთახიან ან სამოთახიან ბინას შორის?
3. რა მაჩვენებლებით განისაზღვრება ობიექტის ლიკვიდობა?

ამ კითხვებზე პასუხის ნახვა შეგიძლიათ ვიდეოში " ახალ კორპუსში ბინის გადაყიდვის პოტენციალის შეფასება».

(ფრაგმენტი სემინარის – შექმნის საიდუმლოებები ფულადი სახსრების დინებადა უძრავი ქონების კაპიტალი)

ახალ შენობებში ინვესტირებისას წარუმატებელი ინვესტორების სისხლში ჩაწერილი 2 ძირითადი წესი:

• ფრთხილად შეარჩიეთ დეველოპერები და სახლები, გაითვალისწინეთ არა მხოლოდ მომგებიანობა, არამედ რისკები;
• შეისწავლეთ გარიგებიდან გასვლის შესაძლებლობა ქონების მიწოდებამდე (სანქციები, შეკვეთა) და ასევე გაითვალისწინეთ სარეზერვო სტრატეგია - ინვესტიცია ახალ შენობებში შემდგომი გასაქირავებლად.

და ნუ ჩადებთ ყველა კვერცხს ერთ კალათაში. თუ შესაძლებელია სახსრების რამდენიმე პროექტად დაყოფა, გააკეთეთ ეს!

ეკონომიური ვარიანტი: ახალი ავტოფარეხების გადაყიდვა

თქვენ შეგიძლიათ განახორციელოთ უძრავი ქონების გადაყიდვის სტრატეგია არა მხოლოდ ახალი შენობებით, არამედ ავტოფარეხებითაც. ეს შესანიშნავი ვარიანტია, თუ ჯერ კიდევ არ გსურთ ბინების დაკავება. დიმიტრი კორეცკი ბარნაულში ინვესტიციას ახორციელებს ავტოფარეხებში, რომლებიც ჯერ კიდევ მშენებარეა. ყიდულობს იაფად ადრეულ ეტაპზე და ყიდის 2-ჯერ ფასში. ცოტა ხნის წინ საინვესტიციო ტერიტორიის ინვესტორთა მორიგი შეხვედრაზემან მხოლოდ საკუთარ გამოცდილებაზე ისაუბრა:

ნახეთ ვიდეო "Killer Garage Investments":

(ჩანაწერის ფრაგმენტი ტერიტორიის საინვესტიციო პროექტის ინვესტორების პირდაპირი შეხვედრა მოსკოვში)

რომ შევაჯამოთ: არის ვარიანტები და ბევრი მათგანი. მთავარია დეტალების შესწავლა და რისკების გამოთვლა!

Flipping არის სახლის შეძენა სწრაფი გადაყიდვის მიზნით, ფულის გამომუშავების უკიდურესად პოპულარული გზა დასავლეთში. რუსეთში შემოსავლის გამომუშავების ეს მეთოდი ჯერ კიდევ არ არის პოპულარული. სტატიაში ჩვენ მივცემთ რჩევებს, რომლებიც მკითხველს დაეხმარება ფულის წარმატებით გამომუშავებაში.

მკაფიო სამოქმედო გეგმის შედგენა ნებისმიერი ფლიპერის პირველი ნაბიჯია

კარგად დაგეგმილი ნახევრად გაკეთებულია. ეს აფორიზმი განსაკუთრებით აქტუალურია იმ ადამიანებისთვის, რომლებიც ჩართულნი არიან ფლანგში. მკაფიო სამოქმედო გეგმის გარეშე, ფულის გამომუშავება ბინების სწრაფ გადაყიდვაზე თითქმის შეუძლებელია. აუცილებელია ნათლად გვესმოდეს მოქმედებების თანმიმდევრობა.

1. უძრავი ქონების ბაზარზე არსებული ვითარების ანალიზი

დამწყებ ფლიპერს სჭირდება გულდასმით შესწავლა და გაგება მიმდინარე სიტუაციაუძრავი ქონების ბაზარზე: საშუალო საბაზრო ღირებულება სხვადასხვა სახისსაცხოვრებელი ფართი, მათი ფასების ცვლილების პროგნოზი მომავალში, ამ ობიექტებზე მოთხოვნის დონე და მსგავსი საკითხები. ეს საშუალებას მოგცემთ აირჩიოთ სწორი ქონება შესაძენად და გაზარდოთ მისი სწრაფი და მომგებიანი გაყიდვის შანსები.

2. მკაფიო ხარჯვის გეგმა

ასევე მნიშვნელოვანია მკაფიოდ დაგეგმოთ რა თანხა დაიხარჯება მთლიანი გაყიდვის ოპერაციაზე, ქონების ფასის, მასში განხორციელებული გაუმჯობესების ხარჯების, პოტენციური მყიდველებისთვის რეკლამის, იურიდიული დახმარებისა და გადასახადების გადახდის გათვალისწინებით.

ვინაიდან ტრანზაქცია უნდა დასრულდეს რაც შეიძლება სწრაფად, არ უნდა ჩაერთოთ იპოთეკაში ან აიღოთ სესხი დაკარგული სახსრების მისაღებად, რადგან ყველა დოკუმენტის შევსებას დიდი დრო დასჭირდება, ხოლო სესხის პროცენტი შეიძლება. შეჭამეთ“ მოგების მნიშვნელოვანი ნაწილი.

ბიუჯეტის მომზადებისას ფინანსური ტრანზაქციამონიშნეთ მცირე რაოდენობით on მოულოდნელი ხარჯები. ყოველივე ამის შემდეგ, ყველაზე იდეალურ გეგმაში, რაღაც ყოველთვის არასწორია. სირცხვილი იქნება, თუ რაიმე წვრილმანის გამო ფასების მოულოდნელი ზრდა მომეწონება Სამშენებლო მასალები, თქვენი საგულდაგულოდ დაგეგმილი გარიგება საფრთხის ქვეშ დადგება.

3. შესაძლო დანაკარგების კომპენსაციის ვარიანტები

კიდევ ერთი მნიშვნელოვანი ასპექტი, რომელიც წინასწარ უნდა იქნას გათვალისწინებული, არის ზარალის კომპენსაციის ვარიანტების გამოთვლა იმ შემთხვევაში, თუ სახლი დიდი ხნის განმავლობაში ვერ გაიყიდება. თქვენ შეგიძლიათ გამოთვალოთ შესაძლო შემოსავალი უძრავი ქონების გაქირავებიდან, რომლის შეძენასაც აპირებთ ქირით.

4. უძრავი ქონების ყიდვა-გაყიდვის ოპერაციების რეგისტრაციის შესახებ კანონმდებლობის ანალიზი

მნიშვნელოვანია გაანალიზდეს კანონმდებლობა მსგავსი ტრანზაქციების განხორციელების შესახებ. მნიშვნელოვანია ნათლად გვესმოდეს, რა დოკუმენტებია საჭირო მყიდველისა და გამყიდველისგან საცხოვრებლის გაყიდვის ხელშეკრულების გაფორმებისას, სად წავიდეთ საკუთრების უფლების დასარეგისტრირებლად და მრავალი სხვა პუნქტი. ეს საშუალებას მოგცემთ არ დაკარგოთ დრო ობიექტის ყიდვის ან გაყიდვისას.

როგორ ავირჩიოთ სწორი საქონელი შესაძენად

არსებობს რამდენიმე სახის უძრავი ქონება, საიდანაც ფლიპერებს შეუძლიათ ფულის გამომუშავება.

1. დაუფასებელი საცხოვრებელი

ბინები ან სახლები, რომლებთანაც მალე აშენდება მნიშვნელოვანი ინფრასტრუქტურული ობიექტები, მათი მშენებლობის დასრულების შემდეგ, რა თქმა უნდა, გაძვირდება. ეს შეიძლება იყოს მეტროსადგურები, ჰიპერმარკეტები ან დიდი საოფისე ცენტრები.

რუსეთში, სოჭის ახალ კორპუსებში ბინებთან დაკავშირებით სპეკულაციები ფართო საჯარო გახდა. მეწარმე ბიზნესმენებმა, რომლებმაც იქ ბინები წინასწარ იყიდეს და კრიზისამდე გაყიდეს, სულ რამდენიმე თვეში დიდი ფული გამოიმუშავეს.

ექსპერტების აზრით, მსგავსი სიტუაცია 2018 წლის FIFA-ს მსოფლიო ჩემპიონატის წინა დღესაც უნდა მოხდეს. ჩემპიონატის მატჩების მასპინძელ ქალაქებში საცხოვრებლის ფასების ზრდა მსოფლიო ჩემპიონატის დაწყებამდე რამდენიმე თვით ადრე უნდა დაიწყოს.

2. გირაოს ქონება

ბანკები მოვალეთა ქონების გასაყიდად აუქციონს მართავენ. როგორც წესი, ასეთი ლოტის ღირებულება იწყება 80%-დან და შეიძლება დაეცეს ღირებულების 40%-მდე. საბაზრო შეფასებასაცხოვრებელი. აუქციონების შესახებ ინფორმაცია ხშირად ქვეყნდება ბანკების ვებგვერდებზე. მართალია, ფლიპერს მოუწევს მათი მუდმივი მონიტორინგი, რათა მოიპოვოს საჭირო ინფორმაცია, ხოლო ყველაზე მეტად ძვირფასი საგნებიდაინტერესებული მხარეები ყიდულობენ არა საჯარო აუქციონებზე, არამედ კერძო, მაგრამ მაინც ზოგიერთი რუსი ახერხებს ღირსეული საცხოვრებლის მიღებას აუქციონებზე იაფად.

3. საცხოვრებლის იძულებითი სასწრაფო გაყიდვა

ეს ხდება, რომ ბინის ან სახლის მფლობელებმა გადაწყვიტეს სხვა ქალაქში ან ქვეყანაში გადასვლა ან სასწრაფოდ სჭირდებოდათ დიდი თანხაფული მოულოდნელი გაუთვალისწინებელი გარემოებების გამო. ამ შემთხვევაში მათ დიდი ხნით არ მოუწევთ ვაჭრობა და დიდი ალბათობით საბაზრო ფასზე დაბალი ფასით შეიძენენ მათ საცხოვრებელს. ასეთი ვარიანტები ხშირად არ არის ნაპოვნი, მაგრამ მიღებული მოგება ანაზღაურებს მათ პოვნაში არსებულ ყველა სირთულეს.

4. ბინები რემონტის გარეშე

ფლიპერისთვის ყველაზე მარტივი ვარიანტია ბინის შეძენა დაუმთავრებელი ან "დანგრეული" მდგომარეობაში. ზოგიერთი მონაცემებით, კარგი რემონტი საცხოვრებლის ღირებულებას 5-10%-ით ზრდის. და მაღალი ხარისხის დასრულების შემდეგ ძვირადღირებული უძრავი ქონებამოგება შეიძლება იყოს ბინაში ჩადებული თანხის 20-25%.

როგორი ტიპის უძრავი ქონებაც არ უნდა აირჩეს ფლიპერმა, მას უნდა ახსოვდეს, რომ გაყიდვის უმარტივესი გზა არის ხელმისაწვდომი საცხოვრებელი სახლი, რომელიც საშუალო შემოსავლის მქონე ოჯახს შეუძლია. რა თქმა უნდა, ელიტური სახლის ან ბინის გადაყიდვაზე გაცილებით დიდი მოგების მიღება შეგიძლიათ, მაგრამ ასეთი ობიექტისთვის მყიდველების პოვნა გაცილებით რთულია.

პროფესიონალთა გუნდის ყოლა ფლიპინგის წარმატების გასაღებია

ბინის გადაყიდვის ოპერაცია დაყოფილია მრავალ ეტაპად და თითოეული მათგანი მოითხოვს სპეციალურ ცოდნას, ამიტომ მათთვის, ვისაც სურს დაკავდეს ფლიპინგით, ძალიან მნიშვნელოვანია პროფესიონალთა გუნდის შერჩევა, სადაც ყველა პასუხისმგებელი იქნება თავის ნაწილზე. მუშაობა.

თქვენ არ შეგიძლიათ ამის გარეშე:

• გამოცდილი უძრავი ქონების აგენტი, რომელიც კარგად იცნობს ბაზრის პირობებს, რომელსაც შეუძლია შეარჩიოს შესაფერისი ქონება და შემდეგ მოძებნოს მისთვის მყიდველები;
• ადამიანები, რომლებიც განახორციელებენ სახლის რემონტს ან თუნდაც (თუ ფლიპერი თავად აკეთებს რემონტს) კარგი დიზაინერი, რომელიც შეასრულებს დიზაინის პროექტს;
• კომპეტენტური იურისტი, რომელსაც შეუძლია აიღოს გარიგებების სამართლებრივი მხარდაჭერა.

კომპეტენტური რემონტი მინიმალური ხარჯებით არის წარმატების გასაღები

იმისთვის, რომ ბინის ინტერიერმა მყიდველებზე შთაბეჭდილება მოახდინოს, არ არის საჭირო ათიათასობით დოლარის ინვესტიცია რემონტში. ყოველივე ამის შემდეგ, ძვირი არ ნიშნავს ელეგანტურობას. ბევრად უფრო მნიშვნელოვანია კარგი საბინაო დიზაინის პროექტის გაკეთება.

მისი წყალობით შეგიძლიათ რაციონალურად მოაწყოთ ავეჯი და შეცვალოთ განათება, რაც სივრცის ვიზუალურად გაზრდას შეუწყობს ხელს. და კედლების, ბალიშების, ხალიჩების, ფარდების, ავეჯის პერანგების და სხვადასხვა აქსესუარების ფერების სწორმა კომბინაციამ, როგორიცაა ნახატები კედლებზე ან ფიგურები თაროებზე, შეუძლია ბინის ინტერიერს ინდივიდუალობა შემატოს და შეცვალოს იგი აღიარების მიღმა.

სახლის სწრაფად გაყიდვის ხელოვნება

უძრავი ქონების სწრაფად გაყიდვის რამდენიმე ვარიანტი არსებობს, რომელსაც მრავალი წლის განმავლობაში წარმატებით იყენებს ყველა რეალტორი.

ვარიანტი 1. ექსპრომტი აუქციონი

რამდენიმე პოტენციური მყიდველი, რომლებმაც გამოხატეს ინტერესი ქონების მიმართ, მოწვეულნი არიან ერთდროულად დაათვალიერონ ქონება. ეს მათ უქმნის ილუზიას, რომ ბინა მოთხოვნადია და მათ უნდა სწრაფად „გაანაწილონ ის საკუთარი თავისთვის“, სანამ კონკურენტები საკუთრებას „გაართმევენ“. ზოგიერთი სამეწარმეო რეალტორი შეხვედრაზე იწვევს ყალბ მყიდველებს, რომლებიც გაზრდილი ინტერესით აიძულებენ რეალურ კლიენტებს სპონტანური შესყიდვისკენ.

ვარიანტი 2. სატელეფონო აუქციონი

გამყიდველი მონაცვლეობით ურეკავს რამდენიმე პოტენციურ მყიდველს, რომლებიც შეთანხმდნენ შეძენაზე. მას შემდეგ, რაც პირველი მყიდველი დათანხმდება ბინის შეძენას წინასწარ განსაზღვრულ ფასად, ის აკრიფავს მეორეს ნომერს, ამბობს, რომ პირობები ოდნავ შეიცვალა და ასახელებს ოდნავ მეტ თანხას. მეორე მყიდველის თანხმობის შემთხვევაში აკრიფეთ მესამის ნომერი და ხელახლა გამოძახება დიდი თანხა. ამ გზით თქვენ შეგიძლიათ მიიღოთ თქვენი ბინის მაქსიმალური გასაყიდი ფასი კლიენტებთან მოლაპარაკების დროს დიდი დროის დახარჯვის გარეშე.

ვარიანტი 3. გაყიდვა უძრავი ქონების სააგენტოში

თუ თქვენი სახლის მყიდველს დიდი ხანია ვერ პოულობთ, შეგიძლიათ სცადოთ ბინის გაყიდვა უძრავი ქონების სააგენტოში. ეს ვარიანტი აქტუალურია, როდესაც ობიექტის მყიდველი დიდი ხნის განმავლობაში არ არის ან ფლიპერს რაიმე მიზეზით სჭირდება სწრაფად გასვლა პროექტი. ამ სქემის მნიშვნელოვანი მინუსი არის გასაყიდი ფასი. სააგენტო დაინტერესდება ბინით, თუ მის ხელახლა გაყიდვაზე ფულის გამომუშავების შესაძლებლობას დაინახავს. და ამისთვის მისი ფასი საბაზრო ფასზე დაბალი უნდა იყოს. მზარდი საბინაო ბაზრით, სხვაობა უნდა იყოს 70-80%, დაცემასთან ერთად - 50-60%.

საგადასახადო საკითხი

მთავარი მიზეზი, რის გამოც ფლიპინგი არ გახდა ფართოდ გავრცელებული რუსეთში, არის საგადასახადო კანონმდებლობის თავისებურებები. უძრავი ქონების მყიდველი არ ექვემდებარება გადასახადს, მაგრამ გამყიდველი ვალდებულია გადაიხადოს მისი გასაყიდი ფასის 13%. ვთქვათ, ფლიპერმა იყიდა ბინა 4 მილიონ რუბლად, გააუმჯობესა 500 ათასი რუბლი და შემდეგ გაყიდა 6 მილიონ რუბლად. ამ შემთხვევაში, გაყიდვების გადასახადის ოდენობა, რომელიც მას უნდა გადაიხადოს, არის 780,000 რუბლი, რაც ჭამს მოგების მნიშვნელოვან ნაწილს. მაგრამ არსებობს მრავალი გზა საგადასახადო რისკების შესამცირებლად.

მეთოდი 1

თუ საცხოვრებლის გასაყიდი ფასი სამ მილიონ რუბლზე ნაკლებია, გაყიდვების გადასახადი იგივეა 13%, მაგრამ გამყიდველს აქვს უფლება მიიღოს სახელმწიფოსგან. გადასახადის გამოქვითვა 260 ათასი რუბლის ოდენობით, ხოლო მყიდველი - 130 ათასი რუბლი. აუცილებელია, რომ ყიდვა-გაყიდვა განხორციელდეს ერთი კალენდარული წლის განმავლობაში ( საგადასახადო პერიოდი) წინააღმდეგ შემთხვევაში ხელშეკრულების მხარეებს არ აქვთ გადასახადის გამოქვითვის უფლება.

მეთოდი 2

ზოგიერთ შემთხვევაში, როდესაც ქონების ფაქტობრივი ღირებულება აღემატება კანონიერ ლიმიტს, მყიდველი და გამყიდველი თანხმდებიან, რომ ხელშეკრულებაში მითითებული იქნება სამ მილიონზე ნაკლები თანხა, ხოლო დარჩენილი თანხა გადაირიცხება ნაღდი ანგარიშსწორებით. მიუხედავად იმისა, რომ ეს სქემა უკანონოა, მაინც არიან ადამიანები, რომლებსაც ამ გზით ფულის დაზოგვა სურთ.

მეთოდი 3

Მიხედვით Საგადასახადო კოდექსირუსეთის ფედერაცია, თუ უძრავი ქონების გამყიდველი ფლობდა მას ხელშეკრულების დადების დღიდან სამ წელზე მეტი ხნის განმავლობაში, მას საერთოდ არ მოეთხოვება გაყიდვების გადასახადის გადახდა.

ბევრი მდიდარი რუსი ბოლო დროს აქტიურად ყიდულობს საცხოვრებელი უძრავი ქონებაშემდგომი გადაყიდვის მიზნით თანხის ინვესტირებისთვის. გავრცელებულია მოსაზრება, რომ შენ შეგიძლია გამოიმუშაო კარგი ფული მშენებლობის დროს ბინის ყიდვით და გაყიდვით, როცა სახლი დასრულდება და ექსპლუატაციაში შევა.

ამბობენ, რომ ბინის ყიდვა გათხრის ეტაპზე, ე.ი. Როდესაც სამშენებლო კომპანიაახლახან იწყება ობიექტის მშენებლობა, მას შეუძლია მოგების დაახლოებით 200 პროცენტი მოიტანოს.

სინამდვილეში, ეს არც ისე მარტივია. ამ ტიპის ბიზნესს აქვს თავისი სპეციფიკა, ამიტომ ყველასთვის შესაფერისი არ არის. პირველ რიგში, თუნდაც ყველაზე საბიუჯეტო უძრავი ქონების შესაძენად, გჭირდებათ სახსრების სერიოზული საწყისი ინვესტიცია. მეორეც, არავინ არ არის დაცული არაკეთილსინდისიერი დეველოპერების, ან უბრალოდ თაღლითების შეხვედრისგან.

უფრო მეტიც, ერთი შეხედვით თითქმის მთლიანად დასრულებულმა სახლმაც შეიძლება რამდენიმე წელი დაელოდოს კომუნიკაციებთან დაკავშირებას და რეალურ ექსპლუატაციას. ამიტომ, უძრავი ქონების ბაზრისა და მისი ყველა ნაკლის მხოლოდ დეტალური წინასწარი შესწავლა მინიმუმამდე დააყენებს რისკებს და უზრუნველყოფს კარგ შემოსავალს.

ბინების ბიზნეს გადაყიდვის ორგანიზების რამდენიმე გზა

ბინების გადაყიდვაზე ფულის შოვნა ახალ შენობებთან ურთიერთობის გარეშეც შეგიძლიათ, რადგან მეორადი ბაზარიც არის. მაგალითისთვის მოვიყვანოთ რამდენიმე ყველაზე გავრცელებული ბიზნეს სქემა, რომელიც საშუალებას გაძლევთ მიიღოთ მოგება მეორად ბაზარზე:

1. ვყიდულობთ „მოკლულ“ ბინას, ვაკეთებთ იაფფასიან კოსმეტიკურ რემონტს და ვყიდით მათ მოგებით. ამ შემთხვევაში ბინის შეძენის ფულადი ხარჯები მნიშვნელოვნად მაღალი იქნება, ვიდრე ბინის შესყიდვისას მშენებლობის ეტაპზე, მაგრამ რისკები მინიმუმამდეა დაყვანილი. მთავარია რაციონალურად მივუდგეთ მოწყობის საკითხს.

დღეს ბაზარი გთავაზობთ უამრავ იაფ სამშენებლო მასალას, რომლებსაც აქვთ კარგი შესრულების მახასიათებლები. მცირე თანხის დახარჯვით შეგიძლიათ მიიღოთ ბინა მაღალი ხარისხის კოსმეტიკური რემონტით, რომელიც სწრაფად იპოვის თავის მყიდველს. ამ გზით თქვენ შეგიძლიათ მიიღოთ საცხოვრებლის საწყისი ღირებულების 15-20%-მდე.

2. ბინების სასწრაფო შეძენა. ხშირად, გარკვეული გარემოებების გამო, მფლობელებს სასწრაფოდ სჭირდებათ ბინის გაყიდვა. ამ შემთხვევაში, გაყიდვის პროცესის დაჩქარების მიზნით, სთავაზობენ ქონებას საბაზრო საშუალოზე 10-15%-ით დაბალ ფასში. წარმატებული ტრანზაქციის შემდეგ რჩება მხოლოდ ბინის გასაყიდად გატანა ადეკვატურ ფასად.

3. ოთახები კომუნალურ ბინებში.ეს სქემა მოიცავს ცალკეული ოთახების ეტაპობრივ შეძენას იმავეში კომუნალური ბინა. ყველა შეძენილი ინდივიდუალური ოთახის ღირებულება იქნება დაახლოებით 20%-ით დაბალი, ვიდრე მთლიანი ბინის ღირებულება. აქ ყველაზე რთულია ყველა სახლის მფლობელთან შეთანხმება, რაც ყოველთვის არ არის შესაძლებელი.

რომელი ბინები ვიყიდო გასაყიდად?

დამწყებთათვის, რომლებიც ახლახან შედიან ბინების გადაყიდვის ბიზნესში, ექსპერტები გვირჩევენ, რომ მათ ჯერ შეიძინონ მხოლოდ თხევადი ბინები, ანუ ის, რაც შეიძლება სწრაფად გაიყიდოს. დღეს ეს არის ერთოთახიანი ან ოროთახიანი ბინები საშუალო ფასის კატეგორიაში.

დიდი ფართის მქონე ბინა უფრო ძვირია და მასში რეალური მყიდველი საგრძნობლად ნაკლები იქნება.

თუ ბინა არ იყიდება

უნდა გესმოდეთ, რომ ბინა არ არის პური, ამიტომ ძალიან იშვიათია მისი გაყიდვა რამდენიმე დღეში. ზოგჯერ მოგიწევთ რამდენიმე თვის ლოდინი მისაღები გარიგებისთვის.

ბინა რომ მკვდარი სიმძიმის სახით არ ჩამოიხრჩო, არამედ მოგება მიიღოს, შესაძლებელია მისი გაქირავება, გაფრთხილება მოიჯარეები, რომ როდესაც რეალური მყიდველი აღმოჩნდება, მათ მოუწევთ საცხოვრებელი ფართის დაცლა.

ხალხი ყიდულობს საკმაოდ ბევრ ბინას ახალ კორპუსებში შემდგომი გასაყიდად. სქემა ცნობილია: შენ იღებ საცხოვრებელს საძირკვლის ორმოს ეტაპზე, ყიდი უკვე დასრულებულს, მისი ფასი იატაკებთან ერთად იზრდება. არის კიდევ ერთი დახვეწილობა - სათანადო დასრულებამ ასევე შეიძლება გაზარდოს უძრავი ქონების ღირებულება.

რა თქმა უნდა, ბევრი რამ არის დამოკიდებული თავად ბინის სტატუსზე. მაგალითად, ელიტარულ ბინაში აზრი არ აქვს რემონტის გაკეთებას, ეს არანაირად არ იმოქმედებს საცხოვრებლის ლიკვიდობაზე და ღირებულებაზე ახალი მფლობელიალბათ შეიცვლის თავის გარეგნობას "თავისთვის შესაფერისად". ძვირადღირებული საქონლის მყიდველები, როგორც წესი, ექსკლუზიურად არიან ორიენტირებული, ამიტომ მათ ურჩევნიათ თავად გააკეთონ დასრულება, სპეციალიზებული დიზაინის სააგენტოების თანამშრომლობით. მაგრამ "ეკონომიკის" და "ბიზნესის" სეგმენტებში რემონტი ნამდვილად შეიძლება იყოს კარგი ინვესტიცია.

ჭამე ძირითადი წესები, რომელიც უნდა დაიცვან, რომ რემონტი იმუშაოს ბინაში სამომავლო სარგებლობაში. „ყველაზე მნიშვნელოვანია სამუშაოს ეფექტურად შესრულება და ინტერიერის ნეიტრალურად გაფორმება, რათა დააკმაყოფილოს პოტენციური მყიდველების მაქსიმალური გემოვნება“, - აფრთხილებს მარია ლიტინეცკაია. აღმასრულებელი დირექტორიკომპანია Metrium Group.

რა რემონტი არ არის საჭირო?

ასე რომ, დასრულება. აქ მნიშვნელოვანია, რომ არ გადააჭარბოთ მას, დაიცვან ოქროს შუალედი. უმჯობესია ყურადღება გაამახვილოთ კლასიკურ სტილზე. რემონტი უნდა გახდეს ავეჯის და დეკორაციის უნივერსალური საფუძველი, ასე რომ საუკეთესო გადაწყვეტილება- მსუბუქი, გლუვი კედლები (ყოველგვარი ყვავილების, შტუკოს ჩამოსხმის ან ფერწერის გარეშე). თქვენ არ უნდა გააკეთოთ ექსკლუზიური დასრულება, ამან შეიძლება შეზღუდოს წრე პოტენციური კლიენტები. დაივიწყეთ ზედმეტად ნათელი დეკორატიული ელემენტები, ზედმეტად მიმზიდველი ფერები და ინტერიერის დეტალები და დიზაინის ექსპერიმენტები. ასევე მისაღებია ნეიტრალური ყავისფერი, თეთრი და კრემისფერი ჩრდილები, რადგან მათ კარგად უხდებათ განსხვავებული ტიპებიავეჯი.

იატაკისთვის, იქნება ეს პარკეტი თუ ლამინატი, ასევე უმჯობესია აირჩიოთ ბუნებრივი ტონი დახვეწილი მოზაიკის, ჰერინგბონის და მსგავსი სიამოვნების გარეშე. თქვენ შეგიძლიათ გამოიყენოთ შპალერი სქელი უქსოვი ძირით შეღებვისთვის, რადგან მას აქვს მსუბუქი გამაძლიერებელი ეფექტი. ეს ღირებული ხარისხი, რადგან სახლი გაგრძელდება მცირდება რამდენიმე წლის განმავლობაში. გარდა ამისა, ინტერიერის შეცვლა არ გაგიჭირდებათ, თუ მოგბეზრდათ წინა ფერი და ბავშვებს უშიშრად შეუძლიათ ასეთ კედლებზე დახატვა.

„უძრავი ქონების ღირებულების შემცირება და გაყიდვის მნიშვნელოვნად შეფერხება შეიძლება ასევე იყოს კრეატიული გადაწყვეტილებებიმფლობელები“, - გვარწმუნებს Best-Novostroy-ის დირექტორთა საბჭოს თავმჯდომარე ირინა დობროხოტოვა. მაგალითად, არავითარ შემთხვევაში არ უნდა განახორციელოთ ხელახალი განვითარება მზიდი კედლების ან ტიხრების დანგრევით (განსაკუთრებით პირველ სართულებზე), ან გადაიტანოთ სველი ადგილები. მაშინაც კი, თუ შემოვლითი გზით, შესაძლებელი იყო BTI-სგან დამტკიცების მიღება საეჭვო განლაგებისთვის, რაიმე საგანგებო სიტუაციის შემთხვევაში (იქნება ეს მეზობლის ბინაში წყალდიდობა ან კედლების ჩამონგრევა), ყველა დამტკიცება გაუქმებულია და გამოცხადებულია. უკანონო. რა თქმა უნდა, არცერთი მყიდველი არ დათანხმდება ასეთ დატვირთვას.

რა ჯობია არ დაზოგოთ?

თუნდაც მოკრძალებული ბიუჯეტით, შეგიძლიათ ბინა გადააქციოთ კომფორტულ საცხოვრებლად, თუ გამოიჩენთ ფანტაზიას და გამომგონებლობას. გამოიყენეთ პატარა ხრიკები - მაგალითად, დაბალი ხარისხის კედლების მქონე ოთახებისთვის აირჩიეთ სქელი ფონი ცხელი ტექსტურირებული ჭედურით, რომელიც დამალავს შესაძლო დეფექტებს. გაჭიმვის ჭერი ასევე შესანიშნავია სამშენებლო შეცდომების დასაფარად. და თქვენ შეგიძლიათ გააკეთოთ ისეთი პრობლემური და შრომატევადი სამუშაოების გარეშე, როგორიცაა იატაკის დალაგება და დამონტაჟება.

ბინა უფრო ძვირი გამოიყურება, თუ მაღალხარისხიან კარებს დაამონტაჟებთ და ტუალეტის ოთახებს მაღალი ხარისხის სანტექნიკით აღჭურავთ. ამავდროულად, ოქროთი მოოქროვილი ონკანების სახით ექსცესები სრულიად არასაჭიროა. მაგრამ უძრავი ქონების მყიდველები, როგორც წესი, ყურადღებას აქცევენ შენობაში გაცხელებული იატაკის არსებობას, საინჟინრო კომუნიკაციები, ტელევიზორის ანტენები, წყლის და ჰაერის ფილტრები.

რამდენის შოვნა შეგიძლიათ

და კიდევ ერთი რამ, რაც მნიშვნელოვანია იცოდეთ: უმჯობესია საერთოდ არ დაიწყოთ რემონტი, თუ ამისთვის საკმარისი ფული არ გაქვთ. რეალტორები ამბობენ, რომ მყიდველებისთვის იმ შენობების ჩვენება, სადაც რემონტი შეჩერებულია, რამდენჯერმე ამცირებს გაყიდვის შანსებს. ჯობია საერთოდ მორთვის გარეშე გაყიდო.

მაგრამ თუ სწორად აკეთებთ იაფ რემონტს, არის შანსი არა მხოლოდ დაფაროთ ხარჯები, არამედ კარგი ფულიც გამოიმუშაოთ. ეკონომიკის კლასში, Metrium Group-ის მიხედვით, მოსკოვის ერთოთახიანი ბინა დამთავრებული შეიძლება გაიყიდოს 0,5-1 მილიონ რუბლამდე. უფრო ძვირია, ვიდრე მსგავსი საცხოვრებელი დამთავრების გარეშე. Best-Novostroy-ის სპეციალისტები ადასტურებენ: სათანადო რემონტით, შეგიძლიათ იმედი გქონდეთ ბინის ფასის საშუალოდ 20%-ით ზრდაზე.

მათთვის, ვისაც რამდენიმე ასეული ათასი დოლარი აქვს, შეგიძლიათ კარგი ფულის გამომუშავება. ეს თანხა შეიძლება დაიხარჯოს ბინის შესაძენად ან მისი შემდგომი გაყიდვით. ამ მიზნებისათვის აუცილებელია პარამეტრების ფრთხილად შერჩევა. ბინას უნდა ჰქონდეს დაბალი ფასი რემონტის არარსებობის გამო.

იდეალური გადაწყვეტა იქნება ბინის ყიდვა ანტისოციალური პირებისგან, რომლებიც მზად არიან მისცეს ის უფრო იაფად, ვიდრე საბაზრო ფასს. თქვენ უნდა მოემზადოთ იმისთვის, რომ ასეთი საცხოვრებელი ფართი გამოიყურება ძალიან სავალალო. როგორც წესი, ასეთ ბინებში საერთოდ არ არის რემონტი და შეიძლება გაჟღენთილი იყოს ავეჯის ზოგიერთი ელემენტი, მაგალითად, სანტექნიკა.

რა არის აქ საუკეთესო გასაკეთებელი? ამ მიზნებისათვის თქვენ უნდა გახსნათ კომპანია. იაფი ბინის მფლობელთან შეთანხმების საფუძველზე, შეგიძლიათ, გარკვეულ პირობებში, დაიწყოთ მისი შეკეთება. ორმხრივი შეთანხმებით მესაკუთრე ბინადრობს გარემონტებულ ქონებაზე და გაყიდვის შემდეგ იღებს განახლებამდე შეთანხმებულ თანხას. ამ შემთხვევაში, შეიძლება არ გქონდეთ საწყისი კაპიტალიიყიდოს მთელი ბინა, მაგრამ მხოლოდ მისი რემონტისთვის სახსრები. ასეთ სქემაში მიზანშეწონილია უზრუნველყოთ ადვოკატის დახმარება და დადოთ ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულება ნოტარიულად დამოწმებული. განსაკუთრებული ყურადღება უნდა მიექცეს გამოსწორებას საბუთებისაბუთებით, ბინის გამყიდველი გარიგების დროს უნდა იყოს იურიდიულად ქმედუნარიანი და საღი მდგომარეობაში.

Ეს საინტერესოა: თუ ასეთი ბიზნესი რაიმე მიზეზით გაგიჭირდებათ, შეგიძლიათ განიხილოთ სხვები. მაგალითად, "" და "".

არყოფნით საჭირო თანხაბინის საყიდლად ფული შეიძლება გქონდეს. ყველაზე ხშირად, ბანკს სჭირდება გირაოს დატოვება, ეს შეიძლება იყოს თქვენი საკუთარი ბინა, აგარაკი ან მანქანა. სქემა ნებისმიერ შემთხვევაში მომგებიანი იქნება. პირველი გარემონტებული ბინის გაყიდვის შემდეგ სესხი უპრობლემოდ დაიფარება და იქნება გარკვეული თანხა სხვა ქონების მოსაძებნად.

ზოგადად, ეს საქმიანობა მომგებიანია. შეგიძლიათ განიხილოთ მაგალითი. ბინა რემონტის გარეშე დაახლოებით 1 მილიონი რუბლი ღირს. მის შეკეთებას 300 ათას რუბლამდე დასჭირდება. მაღალი ხარისხის რემონტის შემდეგ, შეგიძლიათ უსაფრთხოდ გაიტანოთ იგი გასაყიდად. სარგებელი აშკარაა. თვეში ორი-სამი ბინის გაყიდვიდან შემოსული თანხით შეგიძლიათ უსაფრთხოდ მხარი დაუჭიროთ კომპანიას რამდენიმე თანამშრომლით.

წარმატებული გაყიდვისთვის კომპანიას უნდა ჰყავდეს კომპეტენტური გაყიდვების მენეჯერი თავის თანამშრომლებს შორის. მარაგი რეალტორთან ერთად ისინი შეარჩევენ შესაფერის უძრავ ქონებას.