ღირებულების სახეები

შეფასების პრაქტიკაში არსებობს სხვადასხვა ტიპის ღირებულება. უძრავი ქონების ღირებულება იყოფა შემდეგ ტიპებად:

• მარკეტის ფასი;
• საინვესტიციო ღირებულება;
• სალიკვიდაციო ღირებულება;
• საკადასტრო ღირებულება.

განსაზღვრისას შეფასების ობიექტის საბაზრო ღირებულებაგანისაზღვრება ყველაზე სავარაუდო ფასი, რომლითაც შესაძლებელია შეფასების ობიექტის გასხვისება შეფასების დღეს ღია ბაზარზე კონკურენტულ გარემოში, როდესაც გარიგების მხარეები მოქმედებენ გონივრულად, ფლობენ ყველა საჭირო ინფორმაციას და გარიგების ფასზე გავლენას არ ახდენს ნებისმიერი საგანგებო გარემოება, ანუ, როდესაც:

• გარიგების ერთ-ერთი მხარე არ არის ვალდებული გაასხვისოს შეფასების ობიექტი, ხოლო მეორე მხარე არ არის ვალდებული მიიღოს შესრულება;
• გარიგების მხარეებმა კარგად იციან გარიგების საგანი და მოქმედებენ საკუთარი ინტერესებიდან გამომდინარე;
• შეფასების ობიექტი ღია ბაზარზე წარმოდგენილია მსგავსი შეფასების ობიექტებისთვის დამახასიათებელი საჯარო შეთავაზების გზით;
• გარიგების ფასი წარმოადგენს გონივრულ ანაზღაურებას შეფასების ობიექტისთვის და არ ყოფილა რაიმე მხრივ ტრანზაქციის დასრულება გარიგების მხარეებთან მიმართებაში;
• შეფასების ობიექტის გადახდა გამოიხატება ფულადი ფორმით.

განსაზღვრისას შეფასების ობიექტის საინვესტიციო ღირებულებაღირებულება განისაზღვრება კონკრეტული პირის ან პირთა ჯგუფისთვის ამ პირის (პირების) მიერ დაწესებული საინვესტიციო მიზნებისათვის შეფასების ობიექტის - საინვესტიციო უძრავი ქონების გამოყენებისათვის შემოსავლის ქირის სახით და ღირებულების გაზრდის მიზნით. საინვესტიციო ღირებულების დადგენისას, საბაზრო ღირებულების განსაზღვრისგან განსხვავებით, არ არის საჭირო ღია ბაზარზე საინვესტიციო ღირებულებით გასხვისების შესაძლებლობის გათვალისწინება.

განსაზღვრისას შეფასების ობიექტის სალიკვიდაციო ღირებულებადადგენილია სავარაუდო ღირებულება, რომელიც ასახავს ყველაზე სავარაუდო ფასს, რომლითაც შესაძლებელია მოცემული შეფასების ობიექტის გასხვისება შეფასების ობიექტის ექსპოზიციის პერიოდში, რაც ნაკლებია საბაზრო პირობების ტიპიურ ექსპოზიციის პერიოდზე, იმ პირობებში, როდესაც გამყიდველი იძულებულია გააფორმოს გარიგება ქონების გასხვისებაზე. სალიკვიდაციო ღირებულების დადგენისას, საბაზრო ღირებულების განსაზღვრისგან განსხვავებით, მხედველობაში მიიღება არაჩვეულებრივი გარემოებების გავლენა, რომელიც აიძულებს გამყიდველს გაყიდოს საგანი ქონება იმ პირობებით, რომლებიც არ შეესაბამება საბაზრო პირობებს.

განსაზღვრისას შესაფასებელი ქონების საკადასტრო ღირებულებამასობრივი შეფასების მეთოდებით განსაზღვრული არის საკადასტრო შეფასების მარეგულირებელი კანონმდებლობის შესაბამისად დადგენილი და დამტკიცებული საბაზრო ღირებულება. საკადასტრო ღირებულებას განსაზღვრავს შემფასებელი, კერძოდ, საგადასახადო მიზნებისთვის.

უძრავი ქონების შეფასების ძირითადი მიდგომები

პროფესიონალი შემფასებლების მიერ გამოყენებული ნებისმიერი ტიპის უძრავი ქონების შეფასების რამდენიმე მიდგომა (მეთოდი) არსებობს: - შედარებითი (ან „ბაზრის“) მიდგომა; - ხარჯების მიდგომა; - შემოსავლის მიდგომა.

3 მიდგომიდან თითოეულს აქვს საკუთარი სპეციფიკური ტექნიკა.

შემოსავლის მიდგომა

უძრავი ქონების შეფასების შემოსავლის მიდგომა ეფუძნება ქონების ღირებულების განსაზღვრას ამ ქონების საკუთრებაში (გამოყენებიდან) მოსალოდნელი შემოსავლის გაანგარიშების საფუძველზე. ეს მაჩვენებელი ძალიან მნიშვნელოვანია, რადგან ის საშუალებას გაძლევთ წინასწარ განსაზღვროთ ობიექტის ღირებულება მომავალში.

შემოსავლის მიდგომა დღეს შეფასების პრაქტიკაში უძრავი ქონების შეფასების ერთ-ერთი ყველაზე გამოყენებული მეთოდია.

თანამედროვე ეკონომისტის A.V. Vishnevetsky- ის თანახმად, ამ მიდგომას ასევე უწოდებენ "ზღვრულს" (ინგლისური ტერმინიდან "ზღვარი", რომელიც ხშირად გამოიყენება რუსეთში, როგორც "მოგების" ცნების ანალოგი). ზღვრული მიდგომის გამოყენებადობა ნათლად არის გამოხატული სახელმწიფოში ეკონომიკური ზრდის პერიოდში. შემოსავლის მიდგომა „Due Diligence“ პროცედურის განუყოფელი ნაწილია.

შემოსავლის მეთოდი ძირითადად ეფუძნება უძრავი ქონების ღირებულების დადგენას ფასდაკლებული შემოსავლის ნაკადის გაანგარიშებით (ამ ობიექტის საკუთრებაში ან სარგებლობაში). ეს მეთოდი ეფუძნება მოლოდინის პრინციპს - შემოსავლის ამჟამინდელი ღირებულების დადგენა და სხვა სარგებელი, რომელიც შეიძლება მომავალში მიიღოთ ამ ქონების ფლობით. ლოგიკურია, რომ ქონების მესაკუთრე არ დათმობს თავის ქონებას იმაზე ნაკლებ თანხაზე, რაც მას შეეძლო მისი ექსპლუატაციის გაგრძელებით მიეღო და მყიდველი არ გადაიხდის იმ თანხაზე მეტს, რაც ამ ქონების შემდგომ გამოყენებას კომერციული მიზნებისთვის. მოიყვანს მას. ამრიგად, ქონების ფასი განისაზღვრება სამომავლო შემოსავლის ღირებულებიდან გამომდინარე, მხარეთა შეთანხმებით.

შემოსავლის მიდგომის გამოყენებით გაანგარიშებისას გამოიყენება შემდეგი მეთოდები: შემოსავლის კაპიტალიზაცია და ფულადი ნაკადების დისკონტირება. ეს ტექნიკა ამ მეთოდის მთავარია.

1) პირდაპირი კაპიტალიზაციის მეთოდის ტექნოლოგიის შესაბამისად, ღირებულება განისაზღვრება გადასახადამდე წმინდა საოპერაციო შემოსავლის კაპიტალიზაციის განაკვეთთან შეფარდებით. კაპიტალიზაციის განაკვეთს ადგენს შემფასებელი საბაზისო განაკვეთის საფუძველზე რისკების კორექტირებით.

2) დისკონტირებული ფულადი ნაკადების მეთოდი გამოიყენება, როდესაც ფულადი ნაკადები არათანაბარია (არასტაბილური შემოსავალი), ან როდესაც გამოიყენება სხვადასხვა კაპიტალიზაციის კოეფიციენტები. მეთოდოლოგიის მიხედვით, ობიექტის ღირებულება განისაზღვრება პროექტის ფასდაკლებული შემოსავლის ჯამად. ამისათვის აუცილებელია ფულადი ნაკადების მოდელის განსაზღვრა არჩეული პერიოდისთვის ხარჯებისა და ინვესტიციების პროგნოზით. დისკონტის განაკვეთი განისაზღვრება იგივე პარამეტრების გათვალისწინებით, რაც კაპიტალიზაციის მეთოდით.

მეთოდის არსი მდგომარეობს იმაში, რომ შემოსავლის მიდგომა აფასებს უძრავი ქონების ღირებულებას, როგორც მომავალი ფულადი ნაკადების მიმდინარე ღირებულებას. უფრო მეტიც, ეს მიდგომა ასახავს შესაფასებელი ქონების რისკის დონეს, ასევე იმ შემოსავლის ხარისხსა და რაოდენობას, რომელიც შესაფასებელმა ქონებამ შეიძლება მოიტანოს მისი მომსახურების ვადის განმავლობაში. შემოსავლის მიდგომის მთავარი უპირატესობა ის არის, რომ ის საშუალებას გაძლევთ ახლავე გაითვალისწინოთ მომავალი საინვესტიციო რისკები.

მეთოდის ნაკლოვანება ის არის, რომ მომავალი შემოსავალი - ქირავნობისგან მიღებული შემოსავლის პროგნოზირებული ღირებულება და ქონების მომავალი გადაყიდვის ოდენობა - განისაზღვრება შემფასებლის მიერ რიგი ფაქტორების ანალიზით და, შესაბამისად, შეიძლება შეიცავდეს გარკვეულ შეცდომას, რადგან ის არის შეუძლებელია გრძელვადიან პერსპექტივაში უძრავი ქონების ბაზრის მდგომარეობის აბსოლუტურად ზუსტად განსაზღვრა.

ხარჯთეფექტური მიდგომა

ხარჯების მიდგომა (აქტივებზე დაფუძნებული მიდგომა) არის შეფასების მეთოდების ერთობლიობა, რომელშიც ობიექტის ღირებულება უდრის მიწის ნაკვეთის ღირებულების ჯამს და ყველა გაუმჯობესების რეპროდუქციის (ჩანაცვლების) ღირებულებას, დაგროვილი ცვეთის გამოკლებით. და ვალდებულებების ღირებულება, ანუ შესაფასებელი ობიექტის ღირებულება დამოკიდებულია მსგავსი ერთი ობიექტის შექმნის ღირებულებაზე. ეს მიდგომა გამოიყენება ცალკეული შენობებისა და ოჯახების შესაფასებლად.

შედარებითი მიდგომა

შედარებითი მიდგომა არის შეფასების ობიექტის ღირებულების შეფასების მეთოდების ერთობლიობა, რომელიც ეფუძნება შეფასების ობიექტის შედარებას ობიექტებთან, რომლებიც არიან შეფასების ობიექტის ანალოგები, რისთვისაც ხელმისაწვდომია ინფორმაცია ფასების შესახებ. ობიექტი - შეფასების ობიექტის ანალოგი შეფასების მიზნებისთვის აღიარებულია, როგორც ობიექტი, რომელიც მსგავსია შეფასების ობიექტის ძირითადი ეკონომიკური, მატერიალური, ტექნიკური და სხვა მახასიათებლებით, რომლებიც განსაზღვრავენ მის ღირებულებას. (იხ. ფედერალური შეფასების სტანდარტი No1)

უძრავი ქონების შეფასების ძირითადი მეთოდები

შემოსავლის კაპიტალიზაციის მეთოდი

შემოსავლის კაპიტალიზაციის მეთოდის არსი მდგომარეობს იმაში, რომ უძრავი ქონების ღირებულება განისაზღვრება ტრანსფორმაციის გზით წლიური წმინდა საოპერაციო შემოსავალი(CHOD) მიმდინარე მნიშვნელობამდე.

ძირითადი ფორმულა:

- ქონების ღირებულება (ფულადი ერთეულები) - წმინდა საოპერაციო შემოსავალი ან NOR (ინგლ. წმინდა საოპერაციო შემოსავალი (NOI)) - კაპიტალიზაციის მაჩვენებელი

კაპიტალიზაციის მაჩვენებელი- ინდიკატორი, რომელიც ასახავს მოსალოდნელი წლიური შემოსავლის (ANI) თანაფარდობას უძრავი ქონების ღირებულებასთან:

- კაპიტალიზაციის კოეფიციენტი - ინვესტორის ანაზღაურება დაბანდებულ კაპიტალზე - ანაზღაურება, რომელსაც ინვესტორი ელოდება ინვესტიციებისგან, ბაზარზე არსებული რისკის გათვალისწინებით. - კაპიტალის დაბრუნების მაჩვენებელი - საპროცენტო განაკვეთი, რომელიც უზრუნველყოფს საწყისი ინვესტიციის დაბრუნებას. განაკვეთი ყოფს შემოსავალს ორ ნაწილად: უძრავ ქონებაში განხორციელებული კაპიტალური ინვესტიციების ანაზღაურება და ქონების ფლობიდან მიღებული შემოსავლის მიღება.

შეფასების პრაქტიკაში კაპიტალის ანაზღაურების განაკვეთის გამოსათვლელად გამოიყენება 3 მეთოდი: Ring მეთოდი, Inwood მეთოდი და Hoskold მეთოდი.

ბეჭდის მეთოდიეს მეთოდი გამოიყენება მაშინ, როდესაც მოსალოდნელია ძირითადი თანხის თანაბარი განვადებით დაფარვა. უკუგების მაჩვენებელი არის თავდაპირველი კაპიტალის წლიური წილი, რომელიც გადახდილია უპროცენტო აღდგენის ფონდში. ეს წილი არის კაპიტალის 100%-იანი დაბრუნება.

ინვუდის მეთოდიეს მეთოდი გამოიყენება იმ შემთხვევაში, თუ კაპიტალის დაბრუნების თანხა რეინვესტირდება ინვესტიციის ანაზღაურების კურსით. ამ შემთხვევაში, უკუგების მაჩვენებელი, როგორც კაპიტალიზაციის კოეფიციენტის კომპონენტი, უდრის აღდგენის ფონდის ფაქტორს იმავე საპროცენტო განაკვეთით.

ჰოსკოლდის მეთოდიგამოიყენება მაშინ, როდესაც საწყისი ინვესტიციის ანაზღაურება გარკვეულწილად მაღალია და რეინვესტირება იმავე ტემპით ნაკლებად სავარაუდოა. მოსალოდნელია, რომ რეინვესტირებული სახსრები მიიღებენ შემოსავალს რისკის გარეშე.

ეს მეთოდი გამოიყენება იმ შემთხვევაში, თუ შემოსავლების ნაკადები სტაბილურია ხანგრძლივი პერიოდის განმავლობაში და მნიშვნელოვანია, ასევე, თუ შემოსავლის ნაკადი სტაბილური ტემპით იზრდება.

მეთოდი არ გამოიყენება იმ სიტუაციაში, როდესაც შესაფასებელი ქონება არის დაუმთავრებელი სამშენებლო პროექტი ან საჭიროებს მნიშვნელოვან რეკონსტრუქციას, ანუ ის ვერ გამოიმუშავებს სტაბილურ შემოსავალს უახლოეს მომავალში.

რუსული ბაზრის „ინფორმაციული გაუმჭვირვალობა“ ართულებს წმინდა საოპერაციო შემოსავლის და კაპიტალიზაციის კოეფიციენტის გამოთვლას, რეალური გაყიდვების ტრანზაქციების, საოპერაციო გადახდების და ა.შ. ინფორმაციის ნაკლებობის გამო.

დისკონტირებული ფულადი ნაკადის მეთოდი

დისკონტირებული ფულადი ნაკადების (DCF) მეთოდი უფრო რთული, დეტალურია და საშუალებას გაძლევთ შეაფასოთ ობიექტი მისგან არასტაბილური ფულადი ნაკადების მიღების შემთხვევაში, მოდელირებით მათი მიღების დამახასიათებელი მახასიათებლებით.

DCF მეთოდი გამოიყენება, როდესაც:

• მოსალოდნელია, რომ სამომავლო ფულადი ნაკადები მნიშვნელოვნად განსხვავდებიან მიმდინარე ნაკადებისგან;
• არსებობს მონაცემები უძრავი ქონებიდან მომავალი ფულადი ნაკადების სიდიდის გასამართლებლად;
• შემოსავლებისა და ხარჯების ნაკადები სეზონურია;
• შესაფასებელი ქონება არის დიდი მრავალფუნქციური კომერციული ობიექტი;
• ქონება მშენებარე პროცესშია ან ახლახან აშენდა და ექსპლუატაციაში შევიდა: (ან ექსპლუატაციაში).

დისკონტირებული ფულადი ნაკადების მეთოდი არის ყველაზე უნივერსალური მეთოდი მომავალი ფულადი ნაკადების ამჟამინდელი ღირებულების დასადგენად. ფულადი ნაკადები შეიძლება შეიცვალოს თვითნებურად, იყოს არათანაბარი და ჰქონდეს მაღალი რისკის დონე. ეს განპირობებულია ისეთი კონცეფციის სპეციფიკით, როგორიცაა უძრავი ქონება. უძრავ ქონებას ყიდულობს ინვესტორი, უპირველეს ყოვლისა, გარკვეული მომავალი სარგებლისთვის. ინვესტორი უყურებს ქონებას, როგორც სამომავლო სარგებლის შეკვრას და აფასებს მის მიმზიდველობას იმის მიხედვით, თუ როგორ შეედრება ამ სამომავლო სარგებლის ფულადი ღირებულება იმ ფასს, რომლითაც შესაძლებელია ქონების შეძენა.

DCF მეთოდი აფასებს უძრავი ქონების ღირებულებას შემოსავლის ამჟამინდელი ღირებულების საფუძველზე, რომელიც შედგება პროგნოზირებული ფულადი ნაკადებისა და ნარჩენი ღირებულებისგან.

შენიშვნები

შეფასების საქმიანობის მარეგულირებელი და სამართლებრივი ბაზა

დამოუკიდებელი შემფასებლების მუშაობას აკონტროლებენ საზოგადოებრივი ორგანიზაციები, მაგალითად, რუსეთის შემფასებელთა საზოგადოება.

ლიტერატურა

• საღამო ნ.ფ. ოლხოვსკი ა.ა.
• Tapman L.N. უძრავი ქონების შეფასება. ერთიანობა 2005 წ
• ივანოვა E.N. უძრავი ქონების შეფასება. მ.: 2007 წ
• ფრიდმენი. დ, ორდუეი. N. შემოსავლის მომტანი უძრავი ქონების ანალიზი და შეფასება M.:, Delo, 1998 წ.

კითხვის დრო: 13 წუთი

უძრავი ქონება, როგორც საბაზრო ურთიერთობების სუბიექტი, ფასში იცვლება. თუმცა, ობიექტური ღირებულება არის უძრავი ქონებით ნებისმიერი გარიგების მნიშვნელოვანი კომპონენტი: გადასახადების გადახდა, მემკვიდრეობის მიღება, ყიდვა-გაყიდვა და სხვა ოპერაციები. მხოლოდ უძრავი ქონების შეფასებას შეუძლია რეალური ფიგურის დადგენა. განვიხილოთ, რას მოიცავს ეს სერვისი, ვის აქვს უფლება ჩაატაროს მსგავსი ღონისძიებები და რა დაუჯდება ისინი მომხმარებელს 2020 წელს.

• მიწის ნაკვეთები, განურჩევლად მათი დანიშნულების;
• სასოფლო-სამეურნეო აქციები;
• ბინები, სახლები და სხვა სახის საცხოვრებელი უძრავი ქონება;
• სამრეწველო და კომერციული ფართები;
• საოფისე შენობები და შენობები;
• საცალო ფართი;
• დაუმთავრებელი სამშენებლო პროექტები;
• კაპიტალური ავტოფარეხები, კომერციული არასაცხოვრებელი შენობები და სხვა ღირებულების ობიექტები.

ზოგადად, პასუხი კითხვაზე, რა არის უძრავი ქონების შეფასება, მოიცავს ანალიზს:

• ეკონომიკის ზოგადი მდგომარეობა კონკრეტულ რეგიონში;
• ობიექტის ინდივიდუალური მახასიათებლები: მდებარეობა, მდგომარეობა, რაოდენობრივი მახასიათებლები, არქიტექტურული მახასიათებლები, გაფორმება და ა.შ.
• მსგავსი ხარისხობრივი და რაოდენობრივი მახასიათებლების მქონე სხვა ობიექტების ფასები.

ასეთი კვლევა საშუალებას გვაძლევს დავადგინოთ კავშირი იმ პრინციპებს, ფაქტორებსა და პარამეტრებს შორის, რომლებიც ქმნიან შესაფასებელი ნივთის ღირებულებას. სწორედ ეს ფორმულირებაა ყველაზე ზუსტად აღწერს უძრავი ქონების შეფასების კონცეფციას და მიზნებს.

ინფორმაციის უფრო სრულყოფილი ანალიზი საშუალებას გაძლევთ იწინასწარმეტყველოთ ბაზრის ტენდენციები, განსაზღვროთ ზრდის ან ღირებულების შემცირების დინამიკა და კიდევ განსაზღვროთ კონკრეტული ქონების საინვესტიციო მიმზიდველობა მომავალში.

შეფასების შესაბამისობა თანამედროვე საბაზრო პირობებში

რამდენიმე ჩვეულებრივი ადამიანი იცნობს შეფასების საქმიანობის სპეციფიკას. ამიტომ, გასაკვირი არ არის, რომ ბევრს აინტერესებს, რა არის დღეს უძრავი ქონების შეფასება. მისი შესაბამისობის რამდენიმე მიზეზი არსებობს:

1. ზოგიერთ შემთხვევაში, უძრავი ქონების შეფასება კანონით არის მოთხოვნილი, მაგალითად, როდესაც საქმე ეხება სახელმწიფო და მუნიციპალურ უძრავ ქონებასთან გარიგებებს ან ობიექტების დაგირავებას, მაგალითად, სესხის აღებისას.
2. საგადასახადო გადასახადებისა და მოსაკრებლების ოდენობის განსაზღვრა, სანოტარო მომსახურების გადახდა, საგადასახადო ბაზის დაზუსტება, თუ კადასტრი შეიცავს გაბერილ ციფრს.
3. ქონების შეფასებისას შეიძლება დადგინდეს არა მხოლოდ საბაზრო ღირებულება, არამედ საინვესტიციო ღირებულებაც, მაგალითად, თუ ქონება გადაეცემა წილის სახით ბიზნეს კომპანიის საწესდებო კაპიტალში.
4. უძრავ ქონებასთან დაკავშირებით ქონებრივი დავების გადაწყვეტისას: სამკვიდრო ან მეუღლეთა ერთობლივი ქონების გაყოფა, კომპენსაციის გადახდა და ა.შ.
5. ყიდვა-გაყიდვის ოპერაციების განსახორციელებლად. თუ ფასი ძალიან მაღალია, ქონების გაყიდვის შანსები მნიშვნელოვნად შემცირდება, ხოლო დაბალი ფასი გამყიდველისთვის წამგებიანია.

ასე რომ, უძრავი ქონების შეფასების აქტუალობა თანამედროვე საბაზრო პირობებში უდაოა. ნებისმიერ ობიექტს აქვს ღირებულება, სანამ ის იმყოფება ბაზარზე.

საბაზრო გარემო არის ფასის ფორმირების საფუძველი. ურთიერთობის სხვა ობიექტებისა და სუბიექტების გარეშე, თავად უძრავ ქონებას არ ექნება ღირებულება და, შესაბამისად, არანაირი ღირებულება მესაკუთრისა და სხვა პირებისთვის. ამიტომ, ბაზარზე ობიექტის არსებობა შეფასების განუყოფელი პირობაა. ამის გარეშე უძრავი ქონება არ არის უფლებების მოცულობა, არამედ მხოლოდ ბეტონის სტრუქტურა ან ნიადაგის ფენა.

მარეგულირებელი შეფასების ჩარჩო რუსეთის ფედერაციაში

ვინაიდან შეფასების აქტივობები მნიშვნელოვანია ბაზრის ნორმალური ფუნქციონირებისთვის, ისინი საჭიროებენ ცალკეულ სახელმწიფო რეგულირებას. აქედან გამომდინარე, კანონმდებელმა ჩამოაყალიბა უძრავი ქონების შეფასების მარეგულირებელი ჩარჩო. Ეს შეიცავს:

• 1998 წლის 29 ივლისის ფედერალური კანონი No135 „რუსეთის ფედერაციაში შეფასების საქმიანობის შესახებ“. კანონი განიხილავს:
  • ამ საქმიანობის რეგულირების საფუძველი;
  • მხარეებს შორის წარმოშობილი ურთიერთობები;
  • პირები, რომლებსაც აქვთ ასეთი მომსახურების გაწევის უფლება;
  • შეფასების მოქმედებების განხორციელების საფუძველი;
  • მათი შედეგების ჩაწერის პროცედურა;
  • შეფასების საქმიანობის კონტროლის საფუძვლები;
  • საკადასტრო შეფასების ჩატარების წესები.
• ფედერალური შეფასების სტანდარტი FSO No7, დამტკიცებული. ენერგეტიკის სამინისტროს 2014 წლის 25 სექტემბრის No611 ბრძანებით. დოკუმენტში მითითებულია:
  • შეფასების ობიექტები;
  • შეფასების პროცედურის მოთხოვნები;
  • შემფასებლისათვის დავალებების მინიჭების პროცედურა;
  • ბაზრის ინფორმაციის ანალიზის თავისებურებები;
  • შეფასების აქტივობებში სხვადასხვა მიდგომის გამოყენება;
  • სხვადასხვა მეთოდით და მიდგომით მიღებული შედეგების ჰარმონიზაციის პროცედურა და ა.შ.

  ამრიგად, ფედერალური კანონი No135 განსაზღვრავს შეფასების საქმიანობის წარმართვის სამართლებრივ საფუძველს, ხოლო შეფასების სტანდარტი განმარტავს მათ, არეგულირებს შემფასებელთა და სხვა მხარეთა საქმიანობას პროცედურული თვალსაზრისით.

  გარდა ამისა, არსებობს სხვა შეფასების სტანდარტები. მაგალითად, FSO No1 განსაზღვრავს ზოგად ცნებებსა და მიდგომებს შეფასების საქმიანობებში, განურჩევლად შეფასების ობიექტისა, ფსო No2 აღრიცხავს შეფასების ძირითად ტიპებს და მათ საფუძველზე გამოთვლილ ღირებულებას; FSO No3 განმარტავს შედეგების ინფორმაციის დამუშავების სამართლებრივ ასპექტებს.

  შეფასების სტანდარტები და წესები შეიძლება დადგინდეს შემფასებელთა თვითრეგულირებადი ორგანიზაციების შინაგანაწესით, აგრეთვე შეფასების საქმიანობის განხორციელების შესახებ შეთანხმებებით.

  მოდით, უფრო დეტალურად განვიხილოთ, ვის აქვს შეფასების ჩატარების უფლება.

  ვინ ატარებს შეფასებას

  შეფასება ევალება შემფასებლებს - ექსპერტებს სპეციალური უნარების, განათლების, აღჭურვილობისა და ნებართვების მქონე ექსპერტებს. ყველაზე სრულყოფილი პასუხი კითხვაზე, ვინ არის უძრავი ქონების შემფასებელი, არის ხელოვნებაში. 4 ფედერალური კანონი No135. ამ დოკუმენტის მიხედვით შემფასებელი არის ფიზიკური პირი, რომელიც არის თვითრეგულირებადი პროფესიული ორგანიზაციის წევრი, აქვს კვალიფიკაციის დამადასტურებელი სერტიფიკატი და კანონით დადგენილი წესით დააზღვევია პასუხისმგებლობა.

  შემფასებელს შეუძლია იმუშაოს როგორც კერძო, ისე შემფასებელი ორგანიზაციის თანამშრომელი.

  ვინც აკეთებს უძრავი ქონების შეფასებას, უნდა აკმაყოფილებდეს ხელოვნების მოთხოვნებს. 15 ფედერალური კანონი No135, კერძოდ:

  • შეასრულოს შეფასების შესახებ კანონმდებლობის მოთხოვნები, ბიზნესის წესები და პროფესიული ეთიკი;
  • უზრუნველყონ წარმოდგენილი დოკუმენტების უსაფრთხოება, არ გაამჟღავნონ თავიანთი საქმიანობის შედეგად მიღებული ინფორმაცია;
  • შეინახოს ანგარიშების ასლები მინიმუმ სამი წლის განმავლობაში და მოთხოვნის შემთხვევაში წარუდგინოს სამართალდამცავ და სასამართლო ორგანოებს;
  • სანდო ინფორმაციაზე დაყრდნობით ობიექტის ღირებულების დადგენა, ობიექტურად ჩატარება, დაინტერესებული მხარეების მოთხოვნების მიუხედავად და ა.შ.

  შეგახსენებთ, რომ 01.04. 2020 წელს შემფასებელს უნდა ჰქონდეს საკვალიფიკაციო მოწმობა მინიმუმ ერთი ღია მიმართულებით, მაგალითად, „უძრავი ქონების შეფასება“. მას შეუძლია უზრუნველყოს მხოლოდ დოკუმენტში ჩამოთვლილი სერვისები.

  

  მოთხოვნები უძრავი ქონების შეფასების პროცედურისთვის

  გარდა იმ პირობებისა, რომელსაც უნდა აკმაყოფილებდეს შეფასების საქმიანობის სუბიექტი, კანონი ასევე აყენებს მოთხოვნებს, რომლებსაც უნდა აკმაყოფილებდეს თავად შეფასების პროცედურა და ინფორმაცია მისი განხორციელების შედეგების შესახებ.

  უძრავი ქონების შეფასების მოთხოვნები განისაზღვრება ფედერალური სტანდარტის No7 V ნაწილით, რომლის დებულებების მიხედვით:

  • შეფასება ხორციელდება მხოლოდ შემფასებელსა და მომხმარებელს შორის შეთანხმების საფუძველზე;
  • საბოლოო ღირებულება განისაზღვრება შემფასებლის მიერ შეგროვებული მიმდინარე ინფორმაციის საფუძველზე;
  • ფასის დადგენა შესაძლებელია სხვადასხვა მიდგომებისა და მეთოდების გამოყენებით, რაც ექსპერტს აქვს დამოუკიდებლად არჩევის უფლება. თუ შერჩეულია რამდენიმე მიდგომა, ისინი უნდა იყოს კოორდინირებული;
  • საბოლოო ღირებულება, მიუხედავად მისი ბუნებისა, უნდა იყოს ნაჩვენები რუბლებში;
  • შემფასებელი ამზადებს ანგარიშს ქონების სავარაუდო ღირებულების მითითებით. საბოლოო ღირებულება უნდა იყოს დასაბუთებული, ამიტომ ექსპერტი ანგარიშში აწვდის თავის მსჯელობას და მტკიცებულებებს მისი დასკვნების სასარგებლოდ.

  თუ ყველა მოთხოვნა დაკმაყოფილებულია, ანგარიშში საბოლოო ფასი, ხელოვნების შესაბამისად. 12 ფედერალური კანონი No135, აღიარებულია, როგორც სანდო, გამართლებული და რეკომენდირებული ობიექტთან გარიგებების განხორციელებისას.

  გაიარეთ სოციოლოგიური გამოკითხვა!

  შეფასების სახეები

  უძრავი ქონების საბაზრო შეფასება რუსეთის ფედერაციაში კერძო შეფასების საქმიანობის ყველაზე გავრცელებული სახეობაა. იგი გულისხმობს სავარაუდო ფასის განსაზღვრას, რომლითაც შესაძლებელია საგნის ქონების გასხვისება კონკრეტულ მომენტში, მათ შორის წარსულში.

  საბაზრო შეფასების მნიშვნელოვანი პირობები:

  • ბაზარზე არის კონკურენტული ობიექტები;
  • გარიგების მხარეებს აქვთ საჭირო მონაცემები, მათ შორის ინფორმაცია ბაზრის მდგომარეობის შესახებ და მოქმედებენ საკუთარი ინტერესებიდან გამომდინარე;
  • ფასი გონივრულია და გადახდას აქვს ფულადი ღირებულება;
  • ქონება წარმოდგენილია ღია ბაზარზე;
  • მხარეები საკუთარი ნებით დებენ გარიგებას, ისინი არ არიან ვალდებულნი ყიდვა/გაყიდვა;

  გარდა საბაზრო ღირებულებისა, არსებობს ღირებულების სხვა ძირითადი ტიპები, რომლებიც გამოიყენება უძრავი ქონების შეფასებაში:

  • ინვესტიცია. განისაზღვრება იმ სარგებლით, რომელიც შეიძლება მიიღოს ინვესტორმა. მოიცავს მოსალოდნელი მომგებიანობისა და კაპიტალიზაციის განაკვეთის გაანგარიშებას კონკრეტული ინვესტორისთვის.
  • ლიკვიდაცია. მაქსიმალური ფასი, რომელსაც მესაკუთრე მიიღებს საწარმოს/ობიექტის ლიკვიდაციის ან მისი იძულებითი გასხვისებისას.
  • საკადასტრო. მასობრივი შეფასების მეთოდებით განისაზღვრება, რის გამოც მას აქვს დიდი შეცდომა. ეს სავალდებულოა კანონით და ხორციელდება Rosreestr-ის კონტროლის ქვეშ.
  • დაზღვევა. ფასი, რომელსაც მფლობელი მიიღებს კომპენსაციის სახით სადაზღვევო შემთხვევის დადგომისას. პოლისის შეძენისას ტარდება უძრავი ქონების ღირებულების შეფასება სადაზღვევო მიზნებისთვის. იგი გამოიყენება სადაზღვევო თანხების, პროცენტების, მზღვეველის ანაზღაურების ოდენობის და ა.შ.
  • ნარჩენი – ფასი შეფასების დროს, ნორმალური და სხვა ცვეთა გათვალისწინებით.

  

  შეფასების მიდგომები

  FSO No1-ის მე-11 პუნქტის შესაბამისად დამტკიცებულია. ეკონომიკის სამინისტროს 2015 წლის 20 მაისის No297 ბრძანებით, არსებობს მთელი რიგი მიდგომები შეფასების ქმედებებთან დაკავშირებით და უძრავი ქონების შეფასების დანიშვნა გულისხმობს ერთი ან რამდენიმე ერთდროულად არჩევას. მათ შორისაა:

  • მომგებიანი. ის ყველაზე ხშირად გამოიყენება, რადგან ის ადგენს ყველაზე სავარაუდო ფასს, რომელსაც ბენეფიციარი მიიღებს, რისკების გათვალისწინებით. როგორც პროგნოზირებადი მიდგომა, მას შეიძლება ჰქონდეს დიდი შეცდომა, რადგან არავის შეუძლია საიმედოდ წინასწარ განსაზღვროს ბაზრის მდგომარეობა გრძელვადიან პერსპექტივაში.
  • ძვირი. გულისხმობს არსებული ობიექტის შექმნის ღირებულების შესწავლას. ფასი განისაზღვრება, როგორც გამოხატულება, რომელიც საჭიროა მსგავსი ქონების ასაგებად.
  • შედარებითი. იგი ეფუძნება ფასის განსაზღვრას, გამოითვლება მსგავსი ან მსგავსი ობიექტების ღირებულების გათვალისწინებით, რომლის შესახებ ინფორმაცია ქვეყნდება ღია წყაროებში. იგი გამოიყენება სალიკვიდაციო ღირებულების შეფასებისას, ასევე საბაზრო, საკადასტრო და სხვა.

  თითოეულ ამ მიდგომას აქვს საკუთარი მეთოდები. შემფასებელი დამოუკიდებლად აკეთებს მათ შერჩევას და შერწყმას, მისთვის დაკისრებული მიზნებისა და ამოცანების გათვალისწინებით. საბოლოო ანგარიშში მან უნდა დაასაბუთოს ამა თუ იმ მიდგომის არჩევანი.

  წესები, რომლებიც უნდა დაიცვას შემფასებელმა, განსაზღვრულია FSO No7-ის VII ნაწილში.

  შეფასების პროცედურა

  მოკლედ გადავხედოთ უძრავი ქონების შეფასების პროცესს და მის ეტაპებს. იგი მოიცავს მოვლენების ჯაჭვს და ურთიერთქმედებას შემფასებელსა და მომხმარებელს შორის:

  1. ხელშეკრულების დადება და დავალება.
  2. ყველაზე სანდო ფასის მისაღებად საჭირო ინფორმაციის შეგროვება და ანალიზი.
  3. მიდგომებისა და მეთოდების შერჩევა, გამოთვლების განხორციელება.
  4. თუ რამდენიმე მეთოდი შეირჩევა, საჭიროა მათი კოორდინაცია. უძრავი ქონების შეფასების გამოთვლები, რომლებიც გაკეთებულია სხვადასხვა მეთოდებისა და მიდგომების ფარგლებში, შესაბამისობაშია.
  5. გაწეული სამუშაოს აღწერის, შეფასების შედეგების დასაბუთებული, ძირითადი ფაქტებისა და ექსპერტის მიერ მიღწეული დასკვნების ჩამოთვლა, წერილობითი ანგარიშის შედგენა.

  ანგარიში ეგზავნება მომხმარებელს წერილობითი და საჭიროების შემთხვევაში ელექტრონული ფორმით.

  თუ გადახდა არ განხორციელებულა წინასწარ, შემფასებლის საფასური იხდის ანგარიშის მიწოდებისთანავე. ვინ იხდის უძრავი ქონების შეფასებას, გამყიდველი თუ მყიდველი, დამოკიდებულია მხარეთა წინასწარ შეთანხმებაზე და შეფასების მიზანზე. მაგალითად, იპოთეკის ხელშეკრულების გაფორმებისას ხარჯებს მყიდველი ეკისრება. თუ ეს საჭიროა საგადასახადო მიზნებისთვის - გადასახადის გადამხდელისთვის, სადაზღვევო პოლისის რეგისტრაციისას - დაზღვევის მყიდველისა და სხვებისთვის, რომელთა ინტერესებშიც მიმდინარეობს შეფასება.

  

  უძრავი ქონების შეფასების პრინციპები

  შეფასების ძირითადი ცნებები და პრინციპები არ არის განსაზღვრული ფედერალურ კანონში No135 - ეს მხოლოდ თეორიული წესებია, რომლებიც არ არის ასახული კანონმდებლობაში. ისინი წარმოადგენს შეფასების სამუშაოს ჩატარების საფუძველს, რომელსაც შემფასებელმა პირველ რიგში უნდა დაიცვას.

  არსებობს პრინციპების 3 ჯგუფი, რომელთაგან თითოეული მოიცავს:

  • მომხმარებლის პოზიციის პრინციპი. იგი გულისხმობს ობიექტის სარგებლის ასახვას, მისთვის ყველაზე ხელსაყრელი ფასის დადგენას და სამომავლო სარგებლის შეფასებას.
  • უძრავი ქონების ნაწილების ურთიერთდაკავშირების პრინციპები, რომლის ფარგლებშიც ფასი ეფუძნება ერთი უძრავი ქონების თითოეული ცალკეული ნაწილის ყველაზე მომგებიან გამოყენებას.
  • საბაზრო პოზიციის პრინციპები, რომლითაც ფასი განისაზღვრება ბაზრის მიერ ნაკარნახევი პირობების მიხედვით.

  საუკეთესო გამოყენების პრინციპი აჯამებს ამ სამ ჯგუფს, რაც სრულად ასახავს უძრავი ქონების შეფასების მიზნებს.

  შეფასების მეთოდოლოგია

  არსებობს რამდენიმე ყველაზე გავრცელებული თვისებრივი და რაოდენობრივი შეფასების მეთოდი, ასევე მათი მრავალი კომბინაცია. მათი შერჩევა ხდება შემფასებელის მიერ დაშვებულია მეთოდების კომბინაცია. ისინი ასახავს, ​​თუ როგორ ფასდება უძრავი ქონება მომხმარებლის მიერ დასახული მიზნებიდან და ამოცანებიდან გამომდინარე.

  ყველაზე გავრცელებული მეთოდები მოიცავს:

  • შედარებითი - საბაზრო სეგმენტის საშუალო ფასების ანალიზი, რომელსაც განეკუთვნება შეფასების საგანი და ღირებულების გამოთვლა შესწავლილი და სხვა ობიექტების მახასიათებლების შედარების საფუძველზე.
  • კაპიტალიზაციის მეთოდი. გულისხმობს არსებული ღირებულების განსაზღვრას წმინდა შემოსავლის სახით, რომლის მიღებაც შესაძლებელია.
  • ფინანსური ნაკადების დისკონტირების მეთოდი. საშუალებას გაძლევთ განსაზღვროთ არასტაბილური პოტენციური შემოსავლის მიმდინარე ოდენობა, რომელსაც მფლობელი მიიღებს მომავალში.

  უძრავი ქონების შეფასების ტექნოლოგია შეიძლება მოიცავდეს ერთდროულად რამდენიმე მეთოდის გამოყენებას.

  კომერციული ქონების შეფასება

  ნებისმიერი ობიექტი, რომლის ფუნქციონირებამ მოგება უნდა მოიტანოს, ითვლება კომერციულად. ამიტომ, შემოსავლის შეფასების მიდგომის არჩევანი ლოგიკურია. ანუ, ამჟამინდელი გონივრული ღირებულება უნდა მოიცავდეს მომავალ მოგებას, რომელიც მფლობელს შეუძლია და, სავარაუდოდ, მიიღებს ასეთი ობიექტის ექსპლუატაციიდან ან გასხვისებით.

  კომერციული ქონების მოგების ძირითადი სახეობა არის ქირა, ამიტომ მათი შეფასებისას უნდა გამოითვალოს წმინდა იჯარის შემოსავალი, მინუს მესაკუთრის ძირითადი ხარჯები:

  • ტექნიკური მომსახურება;
  • კომუნალური გადასახადები;
  • საკლირინგო მომსახურება;
  • დაზღვევა და ასე შემდეგ.

  ამ სიტუაციაში უძრავი ქონების შეფასებისას შემოწმება სავალდებულოა, რადგან ქირავნობის ფასის გამოთვლა მოითხოვს ქონების მდგომარეობის შესწავლას.

  ასევე გამოიყენება შედარებითი მიდგომა. კომერციული ქონების ფასის გაანგარიშებისას შემფასებელი ვარაუდობს, რომ მყიდველი არ გადაიხდის იმაზე მეტს, ვიდრე მსგავსი ქონება ბაზარზე ღირს.

  დამატებითი ინფორმაცია ბიზნეს ობიექტების მახასიათებლების შესახებ სტატიაში "".

  

  საცხოვრებელი ფართის შეფასება

  საცხოვრებელ კორპუსში შენობების ღირებულების შეფასება შეფასების ქმედების ყველაზე გავრცელებული ტიპია. საცხოვრებელი არის ნებისმიერი ქონება, რომელიც სანიტარიული და ტექნიკური სტანდარტების მიხედვით, განკუთვნილია ადამიანების მუდმივი საცხოვრებლად: ბინები და საერთო საცხოვრებლები, სახლები და აგარაკები, კოტეჯები, ბინები, პენტჰაუსები და ა.შ.

  მისი შეფასების ძირითადი მიზეზები:

  • იპოთეკური სესხის აღება და გირაოს რეგისტრაცია;
  • მემკვიდრეობაში შესვლა;
  • გარიგებების დადება - გასაყიდი უძრავი ქონების შეფასება, ჩუქების აქტის რეგისტრაცია, გაცვლითი ხელშეკრულების გაფორმება, უვადო ანუიტეტი და ა.შ.
  • ქონებრივი დავების გადაწყვეტა, მათ შორის მისი დაყოფის დროს.

  საცხოვრებელი უძრავი ქონების შეფასებისას ყველაზე ხშირად გამოიყენება შედარებითი მეთოდი. ყველაზე სწორი ფასი იქნება სამართლიანი ბაზრის მდგომარეობის, სხვა მსგავსი ობიექტების ფასების, მიწოდებისა და მოთხოვნის გათვალისწინებით.

  ასევე მნიშვნელოვანია ინდივიდუალური მახასიათებლების გათვალისწინება. მაგალითად, მცირე ზომის ეკონომიური საცხოვრებლის შეფასების პროცედურა განსხვავდება ძვირადღირებული უძრავი ქონების სწორად შეფასებისგან.

  შეფასება და შემოწმება

  უძრავი ქონების შეფასება ეფუძნება სავარაუდო ფასის განსაზღვრას, ობიექტური საბაზრო გარემოებების და შესაფასებელი ქონების სუბიექტური მახასიათებლების გათვალისწინებით. ამავდროულად, სუბიექტური მახასიათებლების შეფასება ხორციელდება ობიექტის შესახებ ხილული და საჯაროდ ხელმისაწვდომი ინფორმაციის საფუძველზე, შესაძლო ფარული დეფექტების გათვალისწინების გარეშე. მათი ყოფნა ხსნის უძრავი ქონების შეფასების დასკვნის ხარვეზებს - დასკვნა არ იქნება ობიექტური.

  ქონების მდგომარეობის შესახებ ყველაზე სანდო ინფორმაციის მისაღებად, მით უმეტეს, თუ არსებობს ეჭვი, რეკომენდებულია ქონების ექსპერტიზის ჩატარება. მისი შედეგები ზოგჯერ ვლინდება, მაგალითად:

  • დამხმარე სტრუქტურების დეფექტები;
  • შიდა კომუნიკაციების ფარული ავარია ან მძიმე ცვეთა;
  • დაუსაბუთებელი და არასანქცირებული ხელახალი განვითარება;
  • სხვა ხარისხობრივი ფაქტორები, რომლებმაც გავლენა უნდა მოახდინოს შეფასების შედეგზე.

  ექსპერტიზა ტარდება მაშინ, როდესაც უძრავი ქონების შეფასების შედეგების დამტკიცებამ გაბერილი შედეგი გამოიღო, რომელიც არ აკმაყოფილებს მომხმარებლის ინტერესებს.

  შეფასება საცდელად

  სასამართლოსთვის შეფასება, როგორც წესი, გამოწვეულია ქონებრივი დავა. ეს ყველაზე ხშირად გულისხმობს პირობითი ან ქორწინების ქონების გაყოფას, განსაკუთრებით მაშინ, როდესაც საქმე ეხება კომპენსაციის ოდენობას, რომელიც ერთმა მხარემ უნდა გადაიხადოს ერთპიროვნული საკუთრების სანაცვლოდ.

  სასამართლო პროცესის შეფასება შეიძლება განხორციელდეს დავის ერთ-ერთი მხარის ინიციატივით ან მოსამართლის გადაწყვეტილებით.

  ბევრი ადამიანი ცდილობს უძრავი ქონების იაფად შეფასებას. მაგრამ ამ ტიპის შეფასება უნდა იყოს ყველაზე ობიექტური, რადგან მოსამართლის მიერ სკრუპულოზურად შესწავლილი მისი შედეგები შეიძლება ეჭვქვეშ დადგეს.

  თუ შეფასების ანგარიშის ობიექტურობა მოსამართლეს საეჭვოდ ეჩვენება, მისი შედეგები არ იქნება გათვალისწინებული და სასამართლო დანიშნავს ახალ ექსპერტიზას.

  კიდევ ერთი თვისება: ასეთი შეფასება უნდა გადაიხადოს არა შემკვეთმა, არამედ იურიდიულმა ხარჯებმა. როგორც წესი, ამას აკეთებს დამარცხებული ან ორივე მხარე, იმისდა მიხედვით, თუ რას გადაწყვეტს მოსამართლე.

  

  შეფასების შედეგები და მოხსენება

  ანგარიში, FSO No. 3-ის მე-3 პუნქტის მიხედვით, წარმოადგენს მტკიცებულებათა ღირებულების დოკუმენტს, რომელიც შეიცავს საბაზრო და სხვა ღირებულებებს, რომელიც ეფუძნება შეფასების ქმედებების მიზნებსა და ამოცანებს. ქონების საბაზრო ღირებულების შეფასების დასკვნა მოიცავს სპეციალისტის დასკვნებსა და ინფორმირებულ განსჯას, რომელიც ჩამოყალიბებულია მის მიერ მიღებული ღია და სანდო ინფორმაციის საფუძველზე.

  ანგარიშის შედგენისას შემფასებელი ითვალისწინებს სამ ძირითად პრინციპს:

  • იგი შეიცავს ნებისმიერ ინფორმაციას, რომელსაც ავტორი მიიჩნევს მნიშვნელოვანად;
  • ინფორმაცია, რომელიც საფუძვლად უდევს შესასწავლი ღირებულების განსაზღვრას, უნდა იყოს სანდო და დადასტურებული;
  • დოკუმენტში ასახული მონაცემები არ უნდა გულისხმობდეს ორაზროვან ინტერპრეტაციას და შეცდომაში შეიყვანოს მომხმარებელს.

  ანგარიში მოიცავს ყველა დეტალს, თუ როგორ ხდება ქონების შეფასება, მათ შორის:

  • ინფორმაცია ყველა ჩართული სპეციალისტისა და შესწავლილი ობიექტების შესახებ;
  • ბაზრის პირობების ანალიზი, კონკრეტული ფასების ფაქტორების გამოყენება;
  • შეფასების პროცესის აღწერა: გარკვეული მიდგომების გამოყენების დასაბუთება, მეთოდების გამოყენების თანმიმდევრობა, ასევე საბოლოო შედეგები;
  • სხვადასხვა მეთოდით მიღებული შეფასების შედეგების ჰარმონიზაციის პროცედურა;
  • ძირითადი დასკვნები, შედეგები ღირებულებითი თვალსაზრისით.

  უძრავი ქონების შეფასების პროცედურა გულისხმობს ანგარიშის შედგენას ქაღალდისა და ელექტრონული ფორმით. ქაღალდის დოკუმენტი უნდა იყოს დანომრილი, შეკრული და ხელმოწერილი პირადად შეფასების აქტივობის სუბიექტის მიერ.

  შეფასების ხელშეკრულება

  ხელოვნების მიხედვით. 9 F No135 ხელშეკრულება არის ძირითადი და სავალდებულო საფუძველი შეფასების მოქმედებების განსახორციელებლად. ამასთან, შეფასება შეიძლება განხორციელდეს მხოლოდ სასამართლოს განჩინების საფუძველზე.

  დამკვეთსა და შემფასებელს შორის დადებული ხელშეკრულება განსაზღვრავს მხარეთა ძირითად პასუხისმგებლობებს, მათ შორის, თუ როგორ ხდება უძრავი ქონების შეფასება. მასში ასახული პუნქტები შემდგომში განსაზღვრავს შეფასების ანგარიშის შინაარსს.

  • შეფასების მიზნები;
  • შესწავლილი ობიექტის აღწერა;
  • დასადგენი ღირებულების ტიპი;
  • შემფასებლის საფასურის ოდენობა და მისი გადახდის წესი;
  • შეფასების მოქმედებების განხორციელების და ანგარიშის მომზადების ვადები;
  • ინფორმაცია ექსპერტის სამოქალაქო პასუხისმგებლობის დაზღვევის შესახებ, ინფორმაცია SRO-ს შესახებ;
  • FSO, რომელიც გამოყენებული იქნება მუშაობის დროს და სხვა ინფორმაცია.

  გეპატიჟებით გაეცნოთ შეფასების ხელშეკრულების ნიმუშს.

  ტექნიკური დავალება

  პროცედურის დაწყებამდე დგება უძრავი ქონების შეფასების ტექნიკური სპეციფიკაცია. FSO No1-ის 21-ე მუხლის, FSO No7-ის მე-8 პუნქტის მიხედვით, ის უნდა შეიცავდეს:

  • ობიექტის აღწერა, რომელიც საშუალებას გაძლევთ ამოიცნოთ მისი თითოეული ნაწილი;
  • უფლებათა ჩამონათვალი, რომლებიც ექვემდებარება შეფასებას, აგრეთვე ტვირთებზე და სხვა შეზღუდვებს, რომლებიც გავლენას ახდენს ფასზე;
  • ობიექტის მახასიათებლები;
  • კვლევის მიზანი და ანგარიშის მიზნობრივი გამოყენება;
  • ფასის ტიპი და თარიღი, რომელზედაც ის უნდა დადგინდეს;
  • შეფასების შედეგების დამადასტურებელი ვარაუდები და სხვა მნიშვნელოვანი ინფორმაცია.

  უძრავი ქონების შეფასების მითითების პირობები შეიძლება შეიცავდეს სხვა მნიშვნელობებს, რომლებიც მხედველობაში უნდა იქნას მიღებული: ქირის ოდენობა, სარემონტო ხარჯები, დანაკარგები და ა.შ. როგორც წესი, მას ადგენს თავად შემფასებელი, მომხმარებელთან ხელშეკრულების გაფორმებისას მითითებული მიზნებისა და ამოცანების გათვალისწინებით.

  ამოცანა შეფასების ანგარიშის განუყოფელი ნაწილია, რადგან ის აღწერს ძირითად მეტრიკას, რომლიდანაც მიმდინარეობს შეფასების სამუშაოს შემსრულებელი.

  შეფასების შედეგების მოქმედების ვადა

  შესაბამისი კანონმდებლობა არ ადგენს უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულების შეფასების მოქმედების ვადას. ეს გამოწვეულია იმით, რომ ანგარიში შედგენილია კონკრეტული თარიღისთვის: მიმდინარე დროს ან წარსულის გარკვეულ მომენტში. მაშასადამე, ასეთ დოკუმენტს უბრალოდ არ შეიძლება ჰქონდეს მოქმედების ვადა. მიუხედავად ამისა, ფასს ზუსტად განსაზღვრავს დოკუმენტში მითითებული თარიღისთვის და არა სხვაზე.

  მიუხედავად ამისა, ეს არ ნიშნავს იმას, რომ ანგარიშის გამოყენება შესაძლებელია მხოლოდ იმ დღეს, როდესაც ფასი დაწესებულია. სავარაუდო პერიოდი, რომლისთვისაც მოქმედებს უძრავი ქონების შეფასება, განისაზღვრება ხელოვნების მე-2 პუნქტით. 12 ფედერალური კანონი No135.

  კანონის თანახმად, შეფასების შედეგებით მიღებული ფასი შეიძლება რეკომენდირებული იყოს ტრანზაქციის შესასრულებლად ანგარიშის შედგენის დღიდან ექვსი თვის განმავლობაში.

  მაგალითად, ბინის გაყიდვისას შეფასების შედეგების მიხედვით საბაზრო ღირებულება მოქმედებს 6 თვის განმავლობაში. ამ დროის შემდეგ საბაზრო ვითარება სავარაუდოდ შეიცვლება, რაც ასევე იმოქმედებს საბაზრო ფასზე.

  შემფასებლის ანაზღაურების ოდენობა

  უძრავი ქონების შემფასებლის მომსახურების ფასი კანონით არ რეგულირდება. შეფასების საქმიანობის თითოეულ სუბიექტს, რომელიც ეწევა კერძო პრაქტიკას, თავისუფლად შეუძლია დამოუკიდებლად დაარეგულიროს თავისი მომსახურების ღირებულება.

  როგორც წესი, შემფასებლის საფასური დამოკიდებულია მის მომზადებაზე, სხვა სპეციალისტებს შორის ავტორიტეტზე და იმ შედეგების ობიექტურობის გარანტიებზე, რაც მას შეუძლია მისცეს მომხმარებელს.

  სხვა სუბიექტური ფაქტორები ასევე გავლენას ახდენენ უძრავი ქონების შეფასებაზე:

  • ობიექტის მდებარეობა და ადგილმდებარეობის რეგიონი;
  • უძრავი ქონების კლასი. ბიზნესის უძრავი ქონების შეფასება უფრო ძვირია;
  • ობიექტის ფართობი. რაც უფრო დიდია ობიექტი, მით უფრო ძვირია შეფასება;
  • მომსახურების გაწევის გადაუდებლობა;
  • მიზნები, რისთვისაც ხორციელდება ხარჯების გაანგარიშება;
  • კვლევის სიღრმე და სიტუაციის სხვა მახასიათებლები.

  მომსახურების ღირებულება უნდა იყოს მითითებული ხელშეკრულებაში. საშუალო ფასები განსხვავდება რეგიონიდან რეგიონში. დედაქალაქში კომერციული ქონების შეფასების ღირებულება იწყება 20 ათასი რუბლიდან, საცხოვრებელი - 5-6 ათასი რუბლიდან.

  

  უძრავი ქონების თვითშეფასება

  ყველას არ სურს გადაიხადოს შეფასებები, მით უმეტეს, თუ ფასი აუცილებელია ბინის გასაყიდი რეკლამის გამოსაქვეყნებლად. უძრავი ქონების თავად შეფასების უმარტივესი გზაა შეისწავლოთ ბაზარზე არსებული შეთავაზებები, იპოვოთ მსგავსი თვისებები, შეადაროთ მათი მახასიათებლები და გამოთვალოთ თქვენი სავარაუდო ფასი თქვენი ბინის ინდივიდუალური მახასიათებლების გათვალისწინებით.

  როგორც წესი, ფასზე გავლენას ახდენს შემდეგი ფაქტორები:

  • იატაკი. გარე სართულები უფრო იაფია;
  • ინფრასტრუქტურის განვითარება. საბავშვო ბაღების, სკოლების, სატრანსპორტო გაჩერებების, სუპერმარკეტების, საავადმყოფოების, ავტოსადგომების და სხვა ინფრასტრუქტურის მიმდებარედ ყოფნა ზრდის ღირებულებას, მათი არარსებობა კი ამცირებს;
  • საცხოვრებლის მდგომარეობა. ახალი რემონტი, აღჭურვილობა და ახალი სანტექნიკა პოტენციურად გაზრდის ფასს.

  შეიტყვეთ მეტი სხვა ფასების ფაქტორების შესახებ მასალისგან "".

  საკადასტრო ფასი

  უძრავი ქონების ფასების ერთ-ერთი საჯაროდ ხელმისაწვდომი სახეობაა (KS). იგი განისაზღვრება Rosreestr-ის კონტროლის ქვეშ ჩატარებული შეფასების შედეგების საფუძველზე. ეს ღირებულება გამოითვლება საგადასახადო მიზნებისთვის და დგინდება თითოეულ რეგიონში ცალ-ცალკე ადგილობრივი ხელისუფლების გადაწყვეტილებით.

  BTI უძრავი ქონების შეფასება მოიცავს მასობრივი შეფასების მეთოდების გამოყენებას, რაც გარდაუვლად იწვევს დიდ შეცდომას ღირებულების განსაზღვრისას და შეიძლება გადასახდელი გადასახადის ოდენობის გადაჭარბება/დაქვეითება.

  ინფორმაცია შეფასებული ობიექტების CS-ის შესახებ საჯაროა. მათი მოპოვების უმარტივესი გზა არის საჯარო საკადასტრო რუკა. ამისათვის მიჰყევით ბმულს და დააწკაპუნეთ რუკაზე ინტერესთა არეალზე.

  დასკვნა

  უძრავი ქონების შეფასება არის შემფასებლის ქმედებების ერთობლიობა, რომელიც მიზნად ისახავს მოცემულ გარემოებებში ობიექტის ყველაზე სავარაუდო ღირებულების განსაზღვრას. პროცედურა ტარდება სხვადასხვა მიზეზით, მაგრამ მხოლოდ საკვალიფიკაციო სერტიფიკატის მქონე ექსპერტი შემფასებლების მიერ. ისინი აგროვებენ და აანალიზებენ საჭირო ინფორმაციას და ანალიზის შედეგებზე დაყრდნობით ითვლის ყველაზე სავარაუდო ფასს. შედეგები შეტანილია ანგარიშში, რომელიც შეფასების შედეგია. იგი ითვლება მტკიცებულებად და სანამ სასამართლოში სხვა რამ არ დამტკიცდება, ითვლება ობიექტურად.

  სამართლის მაგისტრი სამოქალაქო და საოჯახო სამართლის მიმართულებით. 2005 წელს დაამთავრა პეტერბურგის სახელმწიფო უნივერსიტეტი, 2012 წელს მოსკოვის სახელმწიფო უნივერსიტეტის ეკონომიკური ფაკულტეტი. მ.ვ. ლომონოსოვი ფინანსური ანალიტიკის ხარისხით. მეორე უმაღლესი განათლების მიღების შემდეგ დააარსა დამოუკიდებელი შემფასებელი კომპანია. ვარ დაკავებული უძრავი ქონების, მიწის და სხვა ქონების შეფასებით.

უძრავი ქონების შეფასება ერთ-ერთი მთავარი ეტაპია უძრავი ქონების ბაზარზე. თითოეული ობიექტი მკაფიოდ უნდა შეფასდეს სხვადასხვა მახასიათებლის საფუძველზე, დაწყებული კვ. მეტრით და დამთავრებული ტერიტორიის პრესტიჟის დონით, განვითარებული ინფრასტრუქტურით.

შეფასების დასაწყებად აუცილებელია ბაზრის კვლევა, მომხმარებლის პრეფერენციების, გარკვეული ტიპის უძრავი ქონების კოეფიციენტების შესწავლა, უფრო სწორად მათი კომერციული თუ არაკომერციული ყოფნის.

უძრავი ქონების შეფასების მიზნები შეიძლება იყოს განსხვავებული (ობიექტის ყიდვა-გაყიდვა, დაზღვევა და ქონებრივი დავა, უძრავი ქონების დაბეგვრა, საინვესტიციო პროექტების განხორციელება, უზრუნველყოფილი სესხი და ა.შ.), ისინი შეესაბამება რამდენიმე სახის ღირებულებას. უძრავი ქონების შეფასების სამუშაოების დაწყებამდე შემფასებელმა უნდა განსაზღვროს მოცემულ სიტუაციაში მოქმედი ღირებულების ტიპი. ანგარიში უნდა ასახავდეს შეფასებული ღირებულების ტიპს და დაასაბუთოს მისი არჩევანი.

უძრავი ქონების შეფასების რამდენიმე მიდგომა არსებობს: შედარებითი, შემოსავალი და ღირებულება.

შემოსავლის მიდგომაგამოიყენება საინვესტიციო პროექტების შესაფასებლად და მუნიციპალიტეტისა და კერძო პირების წილების გაანგარიშებისას, რომლებიც ინვესტირებას ახდენენ კაპიტალურ მშენებლობაში ან რეკონსტრუქციაში. იმათ. მიდგომა, რომელიც გამოიყენება ობიექტების პროგნოზირებულ შემოსავლებზე - უძრავი ქონების ღირებულება უდრის მისი გამოყენების სამომავლო შემოსავლის ღირებულებას. ფულადი რესურსების ღირებულება დამოკიდებულია არა მხოლოდ მათი მიწოდების სიდიდეზე, არამედ მათი უზრუნველყოფისა და დაბრუნების პირობებზეც. ამიტომ, ქონების მყიდველმა, რომელიც მიზნად ისახავს მისი სარგებლობისგან მოგების მიღებას, უნდა შეადაროს უძრავი ქონების შესყიდვის ხარჯები და დაგეგმილი შემოსავალი. თუ შეძენილია 1,000,000 რუბლს. ობიექტს შეუძლია გამოიმუშაოს 100,000 რუბლის მოგება მომდევნო 10 წლის განმავლობაში. წელიწადში, რის შემდეგაც იგი მთლიანად დაკარგავს თავის ღირებულებას, შემდეგ 10 წლის შემდეგ მყიდველი შეძლებს მხოლოდ თავისი სახსრების დაბრუნებას. ამავდროულად, ბანკში დაბანდებული, ანაბარზე პროცენტს იგივე 10 წელი მიიღებდა.

უძრავ ქონებაში ნებისმიერი ინვესტიცია აუცილებლად ასოცირდება რისკი, მრავალი ფაქტორის გამო. რისკი დამოკიდებულია სოციალურ-პოლიტიკური და ეკონომიკური მდგომარეობის სტაბილურობაზე. ცხადია, რაც უფრო მეტ რისკს სურს ინვესტორი გაამჟღავნოს თავისი სახსრები, მით უფრო მეტი შემოსავალი გეგმავს მიიღოს მათი ინვესტიციიდან.

კიდევ ერთი მნიშვნელოვანი მომენტი: სამომავლო შემოსავალმა უნდა ანაზღაუროს არა მხოლოდ დახარჯული ინვესტიციები, არამედ ის ზარალი, რომელიც გამოწვეულია იმით, რომ ეს ინვესტიციები გარკვეული პერიოდის განმავლობაში არ მუშაობს.

ხარჯთეფექტური მიდგომაარის შეფასების მეთოდების ერთობლიობა, რომელიც დაფუძნებულია ობიექტის აღდგენის ან ჩანაცვლებისთვის საჭირო ხარჯების განსაზღვრაზე, დაგროვილი ცვეთა და ცვეთა გათვალისწინებით. იგი ეფუძნება ვარაუდს, რომ მყიდველი არ გადაიხდის უფრო მეტს მზა ობიექტში, ვიდრე მსგავსი სარგებლობის ობიექტის შესაქმნელად. თუმცა გასათვალისწინებელია, რომ ქონების შექმნის ხარჯები არ არის მისი საბაზრო ღირებულების ეკვივალენტური. შესაბამისად, ხარჯების მიდგომის გამოყენების ფარგლები საკმაოდ ვიწროა და გამოიყენება საკმარისი ინფორმაციის არარსებობის შემთხვევაში უძრავი ქონების ღირებულების შეფასებისას; უძრავი ქონების დაზღვევისას, როდესაც სადაზღვევო თანხა, სადაზღვევო პრემია, სადაზღვევო კომპენსაცია განისაზღვრება დამზღვევის ხარჯებიდან გამომდინარე; სპეციალიზებული შენობების (სკოლები, საავადმყოფოები, მატარებლის სადგურები და ა.შ.) შეფასებისას; კანონით დადგენილი გადასახადებისა და მოსაკრებლების გაანგარიშებისას; ძირითადი საშუალებების გადაფასებისას.

ქონების შეფასება თვითღირებულების მეთოდით ხდება ეტაპობრივად.

საბაზრო (შედარებითი) მიდგომა- ეს არის ღირებულების შეფასების მეთოდების ერთობლიობა, რომელიც დაფუძნებულია შეფასების ობიექტის მის ანალოგებთან შედარებაზე, რისთვისაც არის ინფორმაცია მათთან გარიგების ფასებზე, სადაც ობიექტის ღირებულება არ შეიძლება აღემატებოდეს მსგავსი ობიექტების ღირებულებას. იდენტური მახასიათებლები. ჩემს ნაშრომში განვიხილავ საბაზრო მიდგომას, უფრო სწორად, დაწყვილებული გაყიდვების მეთოდს, რომელიც მოიცავს საბაზრო ღირებულების განსაზღვრას შესადარებელი ნაკვეთების გასაყიდი ფასების შეფასებული ნაკვეთის საბაზრო ღირებულების გათვალისწინებით.

ეს მეთოდი, ჩემი აზრით, ყველაზე წარმატებულია, მაგრამ უძრავი ქონების ბაზარზე ახალმოსულისთვის საკმაოდ რთულია ზუსტი ფასის დადგენა, ლოგიკასა და პირველადი ინფორმაციის საფუძველზე აქ უნდა იყოთ საშუალო დონის სპეციალისტი;

უძრავი ქონება თავისუფალ სამოქალაქო ბრუნვაშია და წარმოადგენს სხვადასხვა გარიგების საგანს, რაც ქმნის მისი ღირებულების შეფასების აუცილებლობას, ე.ი. დროის კონკრეტულ მომენტში სხვადასხვა სახის უძრავი ქონების ფულადი ეკვივალენტის განსაზღვრისას.

ყველა სახის უძრავი ქონების ღირებულება შეიძლება დაიყოს ორ დიდ ქვეტიპად:

გაცვლის ღირებულება

გაცვლის ღირებულება- გამოიყენება ყიდვის, გაყიდვის, ლიზინგის, გირავნობისას, ანუ უძრავი ქონების ბაზარზე.

• ბაზარი;
• გაქირავება;
• გირაო;
• დაზღვევა;
• ლიკვიდაცია

Მარკეტის ფასი- ყველაზე სავარაუდო ფასი, რომლითაც შესაძლებელია მოცემული ობიექტის გასხვისება ღია ბაზარზე კონკურენტულ გარემოში, როდესაც გარიგების მხარეებს აქვთ ყველა საჭირო ინფორმაცია და გარიგების ღირებულებაზე გავლენას არ ახდენს რაიმე საგანგებო გარემოება.

სადაზღვევო ღირებულება— სადაზღვევო შემთხვევის დადგომისას ქონებრივი ზიანის სრული ანაზღაურების ღირებულება.

სალიკვიდაციო ღირებულება- შეფასების ობიექტის ღირებულება იმ შემთხვევაში, თუ შეფასების ობიექტი უნდა გასხვისდეს მსგავსი ობიექტების ექსპოზიციის ჩვეულებრივ პერიოდზე უფრო მოკლე ვადაში.

გამოყენების ღირებულება

გამოყენების ღირებულება- გამოხატავს ობიექტის ღირებულებას მესაკუთრისთვის, რომელიც არ აპირებს მის გაყიდვას. აუცილებელია საინვესტიციო ალტერნატიულ ვარიანტებთან შედარება, მსგავსი ობიექტების შექმნის ხარჯთაღრიცხვასთან შედარება და სხვა მიზნებისთვის.

• ინვესტიცია;
• ბალანსი;
• საკადასტრო;
• დასაბეგრი;
• აღდგენითი;
• ჩანაცვლებები.

საინვესტიციო ღირებულება- შეფასების ობიექტის ღირებულება, რომელიც განისაზღვრება კონკრეტული პირისთვის მოცემული საინვესტიციო მიზნებისთვის მისი მომგებიანობის საფუძველზე.

საინვესტიციო ღირებულების გაანგარიშება ეფუძნება დისკონტირებული ხარჯებისა და ინვესტორების შემოსავლის სუბიექტურ შეფასებას, რომელიც მოსალოდნელია მოცემული ქონების პერსპექტიულ საინვესტიციო პროექტში გამოყენებისგან.

საკადასტრო ღირებულება— მასობრივი შეფასების მეთოდებით განსაზღვრული შეფასების ობიექტის ღირებულება საკადასტრო შეფასების მარეგულირებელი სამართლებრივი აქტების დებულებების შესაბამისად.

დასაბეგრი ღირებულება- საგადასახადო ბაზის გამოსათვლელად განსაზღვრული და მარეგულირებელი სამართლებრივი აქტების დებულებების შესაბამისად გამოთვლილი შეფასების ობიექტის ღირებულება.

ჩანაცვლების ღირებულება- შეფასების ობიექტის მსგავსი ობიექტის შექმნის ხარჯების ოდენობა შეფასების თარიღისთვის არსებულ საბაზრო ფასებში, შეფასების ობიექტის ცვეთის გათვალისწინებით.

ქონების შეფასება

უძრავი ქონების შეფასების სახეები

მასობრივი შეფასებაუძრავი ქონება არის უძრავი ქონების დიდი რაოდენობის შეფასება კონკრეტულ თარიღზე სტანდარტული სტატისტიკური ანალიზის ტექნიკის გამოყენებით. ამავდროულად, ერთიანია დიდი რაოდენობით ობიექტების შეფასების პროცედურა.

ინდივიდუალური შეფასებაუძრავი ქონება არის კონკრეტული ობიექტის შეფასება გარკვეულ თარიღზე.

უძრავი ქონების შეფასების პროცესის ეტაპები

1. პრობლემის განმარტება:

• მითითებულია შეფასების ობიექტი და მისი შეფასების მიზანი;
• ყალიბდება საკუთრების უფლება;
• დადგენილია შეფასების თარიღი;
• ჩამოყალიბებულია ღირებულების ტიპი, რომელიც უნდა განისაზღვროს.

2. წინასწარი შემოწმებისა და შეფასების გეგმა:

• დგინდება, რა მონაცემებია საჭირო და საკმარისი ობიექტის გასაანალიზებლად;
• დადგენილია მათი მიღების წყაროები;
• შედგენილია შეფასების განხორციელების გეგმა;
• შემფასებელსა და მომხმარებელს შორის იდება წერილობითი ხელშეკრულება.

3. მონაცემთა შეგროვება და გადამოწმება:

• ბუღალტრული აღრიცხვა და ანგარიშგება;
• ობიექტის ტექნიკურ და საოპერაციო მახასიათებლებზე;
• სათაური დოკუმენტები, ინფორმაცია შეფასების ობიექტის ტვირთის შესახებ.

4. შეფასების მიდგომების გამოყენება:

• ძვირადღირებული მეთოდი;
• შედარებითი მეთოდი;
• შემოსავლის მეთოდი.

5. შეთანხმება შეფასების შედეგზე:

ქონების საბოლოო შეფასების მიღება შეფასების სხვადასხვა მიდგომის გამოყენების შედეგების საფუძველზე. ყველა მნიშვნელოვანი პარამეტრის გათვალისწინებით, ობიექტის საბოლოო ღირებულება განისაზღვრება შემფასებლის ექსპერტიზის დასკვნის საფუძველზე.

6. დასკვნითი ეტაპი

დგება შეფასების აქტი - დოკუმენტი, რომელიც შეიცავს დასაბუთებას შემფასებლის დასკვნის შესახებ ქონების ღირებულებაზე.

უძრავი ქონების შეფასების მიდგომები

შედარებითი მიდგომა

შეფასების შედარებითი მიდგომა არის ღირებულების შეფასების მეთოდების ერთობლიობა, რომელიც დაფუძნებულია შეფასების საგნის მის ანალოგებთან შედარების საფუძველზე, რისთვისაც ხელმისაწვდომია ინფორმაცია მათთან ტრანზაქციის ფასებზე.

შედარებითი მიდგომის გამოყენების პირობები:

• ობიექტი არ უნდა იყოს უნიკალური;
• ინფორმაცია ტრანზაქციების შესახებ უნდა იყოს ყოვლისმომცველი;
• შეფასებული ქონების შესადარებელი ანალოგების ღირებულებაზე მოქმედი ფაქტორები უნდა იყოს შესადარებელი.

უპირატესობებიშედარებითი მიდგომა:

• საკმაოდ მარტივი გამოსაყენებელი და იძლევა საიმედო შედეგებს;
• საბოლოო ფასი ასახავს ტიპიური გამყიდველებისა და მყიდველების აზრს;
• გაყიდვების ფასები ასახავს ინფლაციას და ფინანსური პირობების ცვლილებას.

ხარვეზებიმიდგომა:

• პრაქტიკული გაყიდვების ფასებზე ინფორმაციის შეგროვების სირთულე;
• ბაზრის აქტივობაზე და სტაბილურობაზე დამოკიდებულება;
• გაყიდვების განსხვავებები.

ხარჯთეფექტური მიდგომა

უძრავი ქონების შეფასების დანახარჯების მიდგომა არის შეფასების მეთოდების ერთობლიობა, რომელიც დაფუძნებულია შესაფასებელი ქონების აღდგენისთვის ან ჩანაცვლებისთვის საჭირო ხარჯების განსაზღვრაზე, დაგროვილი ცვეთა და ცვეთა გათვალისწინებით.

იგი ეფუძნება ვარაუდს, რომ მყიდველი არ გადაიხდის უფრო მეტს მზა ობიექტში, ვიდრე მსგავსი ღირებულების ობიექტის შესაქმნელად.

უპირატესობებიხარჯების მიდგომა

• ხარჯების მიდგომა ყველაზე საიმედო და მიზანშეწონილია, როდესაც:
• საუკეთესო და ეფექტური მიწის ნაკვეთის ანალიზი;
• არააქტიურ ბაზრებზე ობიექტების შეფასება;
• შეფასება სადაზღვევო და საგადასახადო მიზნებისთვის;
• ახალი მშენებლობის ეკონომიკური ანალიზი.

ხარვეზებიმიდგომა:

• ხარჯები ყოველთვის არ არის საბაზრო ღირებულების ექვივალენტური;
• მიწის ნაკვეთის ცალკე შეფასება შენობებისგან;
• შეუსაბამობა შესაფასებელი ქონების შეძენის ხარჯებსა და ზუსტად იგივე ქონების ახალი მშენებლობის ხარჯებს შორის.

შემოსავლის მიდგომა

შემოსავლის მიდგომა ემყარება იმ ფაქტს, რომ ქონების ღირებულება, რომელშიც კაპიტალი არის ჩადებული, უნდა შეესაბამებოდეს შემოსავლის ხარისხისა და რაოდენობის ამჟამინდელ შეფასებას, რომელიც ამ ქონებას შეუძლია გამოიმუშაოს.

ამ მიდგომის გამოყენებით ღირებულების გაანგარიშების მთავარი წინაპირობაა ქონების გაქირავება.

უძრავი ქონების შეფასება ერთ-ერთი მთავარი ეტაპია უძრავი ქონების ბაზარზე. თითოეული ობიექტი მკაფიოდ უნდა შეფასდეს სხვადასხვა მახასიათებლის საფუძველზე, დაწყებული კვ. მეტრით და დამთავრებული ტერიტორიის პრესტიჟის დონით, განვითარებული ინფრასტრუქტურით.

შეფასების დასაწყებად აუცილებელია ბაზრის კვლევა, მომხმარებლის პრეფერენციების, გარკვეული ტიპის უძრავი ქონების კოეფიციენტების შესწავლა, უფრო სწორად მათი კომერციული თუ არაკომერციული ყოფნის.

უძრავი ქონების შეფასების მიზნები შეიძლება იყოს განსხვავებული (ობიექტის ყიდვა-გაყიდვა, დაზღვევა და ქონებრივი დავა, უძრავი ქონების დაბეგვრა, საინვესტიციო პროექტების განხორციელება, უზრუნველყოფილი სესხი და ა.შ.), ისინი შეესაბამება რამდენიმე სახის ღირებულებას. უძრავი ქონების შეფასების სამუშაოების დაწყებამდე შემფასებელმა უნდა განსაზღვროს მოცემულ სიტუაციაში მოქმედი ღირებულების ტიპი. ანგარიში უნდა ასახავდეს შეფასებული ღირებულების ტიპს და დაასაბუთოს მისი არჩევანი.

უძრავი ქონების შეფასების რამდენიმე მიდგომა არსებობს: შედარებითი, შემოსავალი და ღირებულება.

შემოსავლის მიდგომაგამოიყენება საინვესტიციო პროექტების შესაფასებლად და მუნიციპალიტეტისა და კერძო პირების წილების გაანგარიშებისას, რომლებიც ინვესტირებას ახდენენ კაპიტალურ მშენებლობაში ან რეკონსტრუქციაში. იმათ. მიდგომა, რომელიც გამოიყენება ობიექტების პროგნოზირებულ შემოსავლებზე - უძრავი ქონების ღირებულება უდრის მისი გამოყენების სამომავლო შემოსავლის ღირებულებას. ფულადი რესურსების ღირებულება დამოკიდებულია არა მხოლოდ მათი მიწოდების სიდიდეზე, არამედ მათი უზრუნველყოფისა და დაბრუნების პირობებზეც. ამიტომ, ქონების მყიდველმა, რომელიც მიზნად ისახავს მისი სარგებლობისგან მოგების მიღებას, უნდა შეადაროს უძრავი ქონების შესყიდვის ხარჯები და დაგეგმილი შემოსავალი. თუ შეძენილია 1,000,000 რუბლს. ობიექტს შეუძლია გამოიმუშაოს 100,000 რუბლის მოგება მომდევნო 10 წლის განმავლობაში. წელიწადში, რის შემდეგაც იგი მთლიანად დაკარგავს თავის ღირებულებას, შემდეგ 10 წლის შემდეგ მყიდველი შეძლებს მხოლოდ თავისი სახსრების დაბრუნებას. ამავდროულად, ბანკში დაბანდებული, ანაბარზე პროცენტს იგივე 10 წელი მიიღებდა.

უძრავ ქონებაში ნებისმიერი ინვესტიცია აუცილებლად ასოცირდება რისკი, მრავალი ფაქტორის გამო. რისკი დამოკიდებულია სოციალურ-პოლიტიკური და ეკონომიკური მდგომარეობის სტაბილურობაზე. ცხადია, რაც უფრო მეტ რისკს სურს ინვესტორი გაამჟღავნოს თავისი სახსრები, მით უფრო მეტი შემოსავალი გეგმავს მიიღოს მათი ინვესტიციიდან.

კიდევ ერთი მნიშვნელოვანი მომენტი: სამომავლო შემოსავალმა უნდა ანაზღაუროს არა მხოლოდ დახარჯული ინვესტიციები, არამედ ის ზარალი, რომელიც გამოწვეულია იმით, რომ ეს ინვესტიციები გარკვეული პერიოდის განმავლობაში არ მუშაობს.

ხარჯთეფექტური მიდგომაარის შეფასების მეთოდების ერთობლიობა, რომელიც დაფუძნებულია ობიექტის აღდგენის ან ჩანაცვლებისთვის საჭირო ხარჯების განსაზღვრაზე, დაგროვილი ცვეთა და ცვეთა გათვალისწინებით. იგი ეფუძნება ვარაუდს, რომ მყიდველი არ გადაიხდის უფრო მეტს მზა ობიექტში, ვიდრე მსგავსი სარგებლობის ობიექტის შესაქმნელად. თუმცა გასათვალისწინებელია, რომ ქონების შექმნის ხარჯები არ არის მისი საბაზრო ღირებულების ეკვივალენტური. შესაბამისად, ხარჯების მიდგომის გამოყენების ფარგლები საკმაოდ ვიწროა და გამოიყენება საკმარისი ინფორმაციის არარსებობის შემთხვევაში უძრავი ქონების ღირებულების შეფასებისას; უძრავი ქონების დაზღვევისას, როდესაც სადაზღვევო თანხა, სადაზღვევო პრემია, სადაზღვევო კომპენსაცია განისაზღვრება დამზღვევის ხარჯებიდან გამომდინარე; სპეციალიზებული შენობების (სკოლები, საავადმყოფოები, მატარებლის სადგურები და ა.შ.) შეფასებისას; კანონით დადგენილი გადასახადებისა და მოსაკრებლების გაანგარიშებისას; ძირითადი საშუალებების გადაფასებისას.

ქონების შეფასება თვითღირებულების მეთოდით ხდება ეტაპობრივად.

საბაზრო (შედარებითი) მიდგომა- ეს არის ღირებულების შეფასების მეთოდების ერთობლიობა, რომელიც დაფუძნებულია შეფასების ობიექტის მის ანალოგებთან შედარებაზე, რისთვისაც არის ინფორმაცია მათთან გარიგების ფასებზე, სადაც ობიექტის ღირებულება არ შეიძლება აღემატებოდეს მსგავსი ობიექტების ღირებულებას. იდენტური მახასიათებლები. ჩემს ნაშრომში განვიხილავ საბაზრო მიდგომას, უფრო სწორად, დაწყვილებული გაყიდვების მეთოდს, რომელიც მოიცავს საბაზრო ღირებულების განსაზღვრას შესადარებელი ნაკვეთების გასაყიდი ფასების შეფასებული ნაკვეთის საბაზრო ღირებულების გათვალისწინებით.

ეს მეთოდი, ჩემი აზრით, ყველაზე წარმატებულია, მაგრამ უძრავი ქონების ბაზარზე ახალმოსულისთვის საკმაოდ რთულია ზუსტი ფასის დადგენა, ლოგიკასა და პირველადი ინფორმაციის საფუძველზე აქ უნდა იყოთ საშუალო დონის სპეციალისტი;