ისრაელის დეველოპერული კომპანიის MirLand Development-ის აღმასრულებელმა დირექტორმა რომან როზენტალმა განუცხადა DP-ს, თუ როგორ ახდენს კომპანია სავალუტო რისკების დივერსიფიკაციას, როგორ ქ.

რომან, თქვენი კომპანია სანქტ-პეტერბურგის ბაზარზე 2006 წელს შევიდა და მას შემდეგ პულკოვსკოეს გზატკეცილზე ტრიუმფის პარკის პროექტზე მუშაობს. რა ეტაპზეა ის?

ექსპლუატაციაში ჩართვამეორე შემობრუნება. ვადაზე 6 თვით ადრე, კონტრაქტით, დაიწყეს გასაღებების გადაცემა მოიჯარეებისთვის. იქ უკვე გაყიდულია ბინების 98%. მესამე ეტაპზე კი, რომელიც აქტიურ მშენებლობაშია, - 65%. რაც შეეხება შემდეგ ეტაპს, ჯერ კიდევ ვმსჯელობთ გაყიდვების დაწყების თარიღზე, თუმცა მშენებლობა უკვე მიმდინარეობს. ვფიქრობ, გაყიდვას მომავალი წლის მარტში დავიწყებთ. რაც შენდება ან შენდება (3,5 ათასი ბინა) პროექტის მხოლოდ მესამედია. სულ რაღაც 6 წელიწადში 9 ათასზე მეტი იქნება.

ვინ ყიდულობს თქვენს სახლს დღეს?

ჩვენი ანალიტიკის მიხედვით,ეს ძირითადად ახალგაზრდა ოჯახებია, სადაც ბავშვები არიან. როგორც წესი, პეტერბურგელები. ბევრი მათგანი, ვისაც უკვე აქვს საცხოვრებელი მოსკოვის რეგიონში და სურს აქ გაუმჯობესება საცხოვრებელი პირობებიან იყიდეთ მეორე ბინა. ასევე არის საინვესტიციო გარიგებები, მაგრამ ისინი ცოტაა. პროექტში ფასები პირველივე დღიდან გაიზარდა - წელიწადში 10-11%-ით. თუ პირველ ეტაპზე ჩვენ ვყიდდით საცხოვრებელს 80 ათასი რუბლით 1 მ2-ზე, მაშინ მეორეში - უკვე 90 ათასი რუბლით.

გეგმავთ პროექტის გაფართოებას მეზობელი ნაკვეთების შეძენით? ყოფილი ქარხანა "სამსონი", მაგალითად ...

"სამსონის" მფლობელებთან ერთადჩვენ ვურთიერთობთ და ვმეგობრობთ კიდეც. მაგრამ მათგან მიწას არ ვიყიდით. ჩვენ არ ვართ კმაყოფილი მოთხოვნადი ფასით. და არ არის საჭირო ჩვენთვის ტრიუმფის პარკის გაფართოება. ჩვენ გვინდა ავითვისოთ ის, რაც გვაქვს. მიუხედავად იმისა, რომ ჩვენ ვეძებთ ნაკვეთებს პეტერბურგის სხვა რაიონებში.

რას იტყვით ქალაქის მიწის ბაზარზე?

ბოლო წლებში ის დიდად არ შეცვლილა. ისეთივე მძიმე იყო, როგორც იყო. მიწის მესაკუთრეები ძალიან მაღალ ფასებს ითხოვენ: მათ სურთ არა მხოლოდ გაყიდონ, არამედ მიიღონ დეველოპერის მოგების დიდი ნაწილი. მე რომ მათ ადგილას ვიყო, მეც ვიქნებოდი. მაგრამ ეს ყოველთვის არ არის შესაძლებელი.

უფრო მეტიც, ხარისხინაკვეთები ხშირად საეჭვოა. ჩვენ არ ვართ კმაყოფილი ასეთი წინადადებებით.

როგორ აფასებთ ქალაქში არსებულ საინვესტიციო კლიმატს?

ხელისუფლება გამკაცრდაურბანული დაგეგმარების პოლიტიკა (სოციალურ დატვირთვაზე, სიმჭიდროვეზე, შენობის სიმაღლეზე და ა.შ.). დეველოპერებთან მუშაობა გაცილებით რთული გახდა. მაგრამ თამაშის წესები, რაც არ უნდა მკაცრი იყოს, ყველასთვის ნათელი და გამჭვირვალეა. ეს დიდი პლუსია ბაზრისთვის. ყოველივე ამის შემდეგ, ინვესტორები არ ეძებენ მარტივ გზებს. ისინი მიდიან იქ, სადაც შეუძლიათ გამოთვალონ პროექტების რისკები და ეკონომიკა.

სმოლნის პოზიცია ქალაქის ცენტრის განვითარებაზე გამკაცრდა. იზიარებთ ამ პოზიციას?

მე ვარ პატარა ქალაქის მშენებელიმაგრამ მე მესმის ამ გადაწყვეტილების ლოგიკა. პეტერბურგი უჩვეულო ქალაქია.

გაიხსენეთ ამბავი სხვენთან დაკავშირებით Stockmann უნივერმაღის ზემოთ? რამდენი ხმაური იყო. მსოფლიოს რომელ სხვა ქალაქში შეიძლებოდა რაიმე სახის სხვენის მშენებლობაზე საუბარი ასეთი ხალისით? და სად შეიძლებოდა გაზპრომის პროექტის შეზღუდვა, გარდა სანქტ-პეტერბურგისა? ..

ყველგან დიდი კომპანიებისთვის,აქვთ ადმინისტრაციული რესურსი, ქმნიან განსაკუთრებულ პირობებს ბიზნესში, რადგან იხდიან უზარმაზარ გადასახადებს და ქმნიან ათიათასობით სამუშაო ადგილს. ეს არის თამაშის წესები ნიუ იორკშიც და ისრაელშიც. მაგრამ არა პეტერბურგში. ეს, რა თქმა უნდა, გასაოცარია. მაგრამ ქალაქის იმიჯისთვის ეს, ბოლოს და ბოლოს, პლუსიც კი არის. საზოგადოების აქტიური პოზიცია და ხელისუფლების გასაგები პოზიცია პატივისცემას იმსახურებს. პირადად კი, ისტორიული პეტერბურგის სიყვარულსა და არტ ნუვოს სტილს შორის არქიტექტურაში, ავირჩევ პეტერბურგს.

დეველოპერები უჩივიან ინდუსტრიაში გადაუხდელობის კრიზისს. სწორად იხდით თუ არა კონტრაქტორებს?

კარგად ვიხდით.და გადაუხდელობის მდგომარეობა ნაწილია ეკონომიკური კრიზისი, მისი პირველი ტალღა. როგორც კი ნაკლები პროექტებია, ნაკლებია ეკონომიკური აქტივობა, ასეთი სიტუაციები აუცილებლად წარმოიქმნება. მაგრამ ამ მომენტშიჩვენ არ ვართ ამ კრიზისის ნაწილი. ჩვენი დავალიანება ტრიუმფ პარკის პროექტზე ნულია, გაყიდვები სტაბილურია….

და სბერბანკმა ახლახანს გახსნა თქვენთვის საკრედიტო ხაზი 3,3 მილიარდი რუბლის ოდენობით ტრიუმფის პარკის განვითარებისთვის. სხვათა შორის, რატომ იღებთ სესხებს რუსეთში და არა ევროპაში?

საბინაო ბაზარი რუსეთში არის რუბლის სეგმენტი. ყველა გაყიდვა და ჩვენი ხარჯების 85% აქ არის რუბლებში. ამიტომ, რუბლის სესხები. დოლარში ვაფინანსებთ მხოლოდ სავაჭრო ცენტრების მშენებლობას რეგიონებში. მაგრამ თუ გადავხედავთ ჩვენს სესხების კალათას, მათი ნახევარი რუსეთშია, ნახევარი კი სხვა ქვეყნებში (ძირითადად კორპორატიული ობლიგაციები). ამით ვახდენთ რისკების დივერსიფიკაციას. როცა სიტუაცია იცვლება საბანკო სექტორიამ შემთხვევაში, თქვენ შეგიძლიათ გადააგდოთ საყრდენი ერთი ფეხიდან მეორეზე.

რამდენადაც მახსოვს, თქვენი პარტნიორი სბერბანკი სანქციების ქვეშ მოექცა. ანუ მას არ აქვს შეზღუდვები სესხების გაცემაზე?

სანქციები ბევრ ადამიანს შეეხო.მაგრამ თუ სბერბანკს არ შეუძლია სესხის გაცემა რუსეთში, მაშინ ვის შეუძლია?

მასთან შეთანხმებაჩვენ, სხვათა შორის, ფულზე უფრო მნიშვნელოვანია. ეს არის ჩვენი რისკების სერიოზული დაზღვევა. აქციონერებმა იციან, რომ თუ ხვალ მთელი ბაზარი უცებ მოიმატებს, ჩვენ დავასრულებთ ჩვენს პროექტს, რადგან სბერბანკის საკრედიტო ხაზი საკმარისია პროექტის სრულად დასასრულებლად, გარეშე. საკუთარი სახსრებიდა მოვალეთა სახსრები. მაგრამ რეალურად, იმედი მაქვს, რომ სესხის მცირე პროცენტი დასრულებამდე წავა.

როგორია თქვენი პროგნოზი საცხოვრებლის ფასებზე მომავალ წელს?

ეს იქნება ინფლაციის შესაბამისი. ერთადერთი საკითხია, რამდენად იქნება ეს ინფლაცია. აქამდე ეს იყო 6% წლიური. ეს მარეგულირებლის დიდი დამსახურებაა. ზოგადად, ფასი შედგება სამშენებლო მასალების და მომსახურების ფასებისგან. და მათ აქვთ ჭერი. ასე რომ, მომავალ წელს სახლების ფასები გასულ წელთან შედარებით ოდნავ გაიზრდება. მაგრამ კრიტიკული არაფერი გველოდება.

კიდევ სად მუშაობს MirLand Development რუსეთში?

ჩვენს ანგარიშზე, ორი სავაჭრო ცენტრის მშენებლობა სარატოვსა და იაროსლავში. ამავდროულად, ჩვენ ვეძებთ საცხოვრებელ მიწას მოსკოვის რეგიონში. იქ უკვე ავაშენეთ საოფისე ცენტრი და პატარა გარეუბნის ელიტური პროექტი, მაგრამ ჯერჯერობით მასობრივი საბინაო პროექტები არ ყოფილა.

სხვათა შორის, მოსკოვის მიწის მფლობელებიარაფრით განსხვავდებიან სანქტ-პეტერბურგისგან: მათ ასევე სურთ დეველოპერებისგან მნიშვნელოვანი მარჟის აღება. მაგრამ რა არის გასაყიდი? ჩვენს ბიზნესში სუპერ მოგებაზე საუბარი მითია. თუ სხვა ინდუსტრიებში შეგიძლიათ მიიღოთ 7%, მაშინ აქ 10%. და ამას ქვია სუპერმოგება? ისრაელში, სხვათა შორის, 5%აც კი ღირსეული ზღვარია. მიუხედავად იმისა, რომ ყოველთვის შეგიძლიათ იპოვოთ რაიმე სახის გამონაკლისი, რომელიც მხოლოდ წესს ადასტურებს.

რუსეთის რომელ რეგიონშია თქვენთვის უფრო კომფორტული მუშაობა?

დილიდან საღამომდე არსად არ ვჭამთ თაფლს კოვზით. მაგრამ ზოგადად, რუსული ბაზარი ერთგვაროვანია. ეშმაკი დეტალებშია. გაცნობა მნიშვნელოვანია. მიუხედავად იმისა, რომ ცხოვრებაში ყველა ნაცნობი არ არის კორუფცია.

სურთ თუ არა უცხოურ კომპანიებს რუსეთში ინვესტირება?

უცხოელი ინვესტორებისგანმხოლოდ ერთი სურვილია - იცხოვრო მშვიდად და იშოვო ფული.

ხალხს ეს ესმისიმ გეოპოლიტიკურ კლიმატში, რომელიც დღეს რუსეთში განვითარდა, მუშაობა უფრო სარისკო და რთული ხდება. მაგრამ მე არ შემხვედრია არც ერთი ინვესტორი, რომელიც ვერ გაიგებს, რომ აუცილებელია აქ ყოფნა. ვერ იქნები გლობალური მოთამაშე, თუ რუსეთში არ იმყოფები. Წერტილი.

და თუ ვსაუბრობთ არა სტრატეგიულ გეგმებზე, არამედ ინვესტიციებზე აქ და ახლა?

რაც ახლა ხდება რუსეთის წინააღმდეგ სანქციებით, ქ საბანკო სისტემა, ნავთობით და რუბლით - ეს, თუ ფხიზლად დავფიქრდებით, მხოლოდ უმნიშვნელო რყევაა სიცოცხლის ხაზზე. თანამედროვე კომპანიებირომლებიც ცხოვრობენ საშუალოდ 50 წელი. არსებულ ვითარებაში შეგიძლიათ პანიკის გარეშე იმუშაოთ.

ბაზარს ალბათ დატოვებსოპორტუნისტები, რომლებსაც სურდათ სწრაფად მიეღოთ სუპერ მოგება და გაქრეს. მათთვის ახლა ყველაზე არ არის უკეთესი ჯერ. მაგრამ იქნებიან ისეთებიც, ვისაც ნამდვილად სურს მუშაობა და ნახოს რუსული ბაზარითქვენი ბიზნესის სტრატეგიული საყრდენი. ჩვენ მათ შორის ვართ.

Რა თქმა უნდა. და არა მარტო ისრაელში. მიუხედავად იმისა, რომ ინვესტორებს შორის არის ისეთი რამ, როგორიცაა მოდა რეგიონებისთვის ინვესტიციებისთვის. BRIC ქვეყნები ოდესღაც მოდაში იყვნენ: ბრაზილია, ინდოეთი, ჩინეთი. შემდეგ მათი იმიჯი გარკვეულწილად გაუარესდა. ახლა მონღოლეთი საინვესტიციო მოდის პიკზეა.

რაც შეეხება რუსეთს, რა თქმა უნდა,ახლა ის არ არის ის, რაც 4-5 წლის წინ იყო. ამ დროის განმავლობაში აქ ინვესტორების მნიშვნელოვანი რაოდენობა მოვიდა. რაც უფრო მეტი ინვესტორია, მით უფრო დაბალია მარჟა და, შესაბამისად, დაბალია მიმზიდველობა. მაგრამ დარწმუნებული ვარ რუსეთის ბაზრის მიმართ ინტერესის გარდაუვალი აღორძინებაში. სიმშვიდის შემდეგ, ყველა რბოლას მიიღებს. ამიტომ, ჭკვიანი ინვესტორები, რომლებსაც სურდათ აქ ყოფნა, მაგრამ ვერ შეძლეს, რადგან ბაზარი უკვე ხალხმრავლობა იყო, იწყებენ აქ ყურადღებით თვალიერებას. შეაფასეთ პერსპექტივები. სანქციები სამუდამოდ არ გაგრძელდება. რუსეთი ხომ არ არის ბანანის რესპუბლიკა აფრიკაში. ყველას ესმის ეს. და ვინც ვერ გაიგებს წააგებს: ბიზნესსაც... და არჩევნებსაც.

შესაძლებელია, თქვენი აზრით, 2008 წლის კრიზისის განმეორება არსებულ ვითარებაში?

2008 წელს კრიზისი მობრუნების მსგავსი იყო: მკვეთრი, ძლიერი, ღრმა, მაგრამ მოკლე. დღეს კი კრიზისი განსხვავებულია - არანაკლებ ღრმა, მაგრამ აშკარად უფრო გაჭიანურებული. მაგრამ მე არ მინახავს მსოფლიოში არც ერთი ეკონომიკა, რომელიც რეცესიის გარეშე გაიზარდა. ასე არ ხდება. როცა სინუსოიდის ორმოში ვართ, გვეჩვენება, რომ სამყარო ინგრევა. Მაგრამ არა. ყველაფერი ნორმალურად დაბრუნდება.

კომპანიის შესახებ

Mir Land Development Corporation

> კომპანია დაარსდა 2004 წელს მსხვილი საინვესტიციო პროექტებირუსეთის უძრავი ქონების ბაზარზე. კომპანიის საკონტროლო აქცია ეკუთვნის საინვესტიციო ჰოლდინგ Fishman Group-ს. ის ფლობს და მართავს 6 მილიონ მ2 ფართს სხვადასხვა მიზნებისთვის.
> 2006 წლის დეკემბერში MirLand Development-მა გამართა IPO ლონდონის საფონდო ბირჟაზე დაახლოებით $300 მილიონი, ხოლო კომპანიის კაპიტალიზაცია შეადგენდა დაახლოებით $1 მილიარდს.კომპანია ახორციელებს საცხოვრებელ და კომერციულ უძრავი ქონების პროექტებს მოსკოვში, სანქტ-პეტერბურგში, სარატოვში, იაროსლავში. ნოვოსიბირსკი და რუსეთის სხვა ქალაქები.

ბიოგრაფია

რომან როზენტალი

> ბოლო 14 წლის განმავლობაში რომან როზენტალს ეკავა ფინანსური დირექტორის თანამდებობა რუსეთში მოქმედ საერთაშორისო კომპანიებშიც. 2006 წელს შეუერთდა MirLand Development Corporation Plc.
> ადრე მუშაობდა აუდიტორულ ფირმებში, მათ შორის Price Waterhouse Coopers-ის ისრაელის ფილიალში. აქვს ბაკალავრის ხარისხი ეკონომიკაში და აღრიცხვათელ-ავივის კოლეჯი, ასევე დამოუკიდებელი აუდიტორის კვალიფიკაცია (CPA).
> 2011 წელს ის მე-13 ადგილზე იყო ყველაზე მაღალანაზღაურებადი ისრაელის ტოპ მენეჯერების რეიტინგში Calcalist-ის მიხედვით.

აირჩიეთ ფრაგმენტი შეცდომის ტექსტით და დააჭირეთ Ctrl+Enter

სანქტ-პეტერბურგში ხარისხიან საცხოვრებელზე მოთხოვნა შორს არის ამოწურული: მოქალაქეების 70%-ზე მეტი ოცნებობს საცხოვრებელი პირობების გაუმჯობესებაზე, მაგრამ ყოველწლიურად...

სანქტ-პეტერბურგში ხარისხიან საცხოვრებელზე მოთხოვნა შორს არის ამოწურვისაგან: ქალაქის მაცხოვრებლების 70%-ზე მეტი ოცნებობს საცხოვრებელი პირობების გაუმჯობესებაზე, მაგრამ ყოველწლიურად მხოლოდ 2-3%-ს მიაღწევს წარმატებას. მან გაუზიარა თავისი ხედვა პეტერბურგში უძრავი ქონების ბაზარზე არსებული სიტუაციის შესახებ BN აღმასრულებელი დირექტორი MirLand Development Roman Rosenthal.

– Roman, MirLand მოქმედებს რუსეთის რამდენიმე რეგიონში. თქვენი აზრით, როგორია ზოგადი ტენდენციები ჩვენს ქვეყანაში უძრავი ქონების ბაზარზე? და რას ფიქრობთ დღეს სანქტ-პეტერბურგში მყიდველების პრეფერენციებზე?

- მე ვფიქრობ, რომ მთელი სიტუაციაა რუსეთის ფედერაციამსგავსი. მაგრამ ტენდენციები განსაკუთრებით აშკარაა ქვეყნის ევროპულ ნაწილში. პირველ რიგში, პეტერბურგსა და მოსკოვში. ზოგადად მიღებულია, რომ პეტერბურგი ყოველთვის რამდენიმე თვით ჩამორჩება მოსკოვს, მაგრამ 2011 წელს მომხმარებელი აქ ძალიან გააქტიურდა. მოთხოვნა მესამე კვარტალში, მეორესთან შედარებით, დაახლოებით 45%-ით გაიზარდა. საერთო ტენდენციები კი ასეთია: ბოლო ათი თვის განმავლობაში საცხოვრებლებზე მოთხოვნა მზარდია.

- ეს მოხდა მაშინ, როდესაც ექსპერტებმა პროცენტის მხოლოდ მეათედი უწოდეს "ზრდა" ...

– ადრე ასე იყო, მაგრამ ახლა მოთხოვნის ზრდა ძალიან შესამჩნევია. წელს ის უკვე 30%-ით მეტია გასულ წელთან შედარებით. ამის ნახვა შეგიძლიათ იპოთეკაში. 2009 წელს ქვეყანაში იპოთეკური სესხი 143 მილიარდი რუბლი იყო. 2010 წელს ის გადახტა 365 მილიარდამდე, ხოლო ამ წლის პირველ ცხრა თვეში უკვე 420 მილიარდს მიაღწია. ამავდროულად ვიცით, რომ ქ. ბოლო თვეებიწლების განმავლობაში გარიგებები ყოველთვის უფრო აქტიურია.

დანამდვილებით შემიძლია გითხრათ, სხვათა შორის, თქვენი გამოცემის მონაცემებით ხელმძღვანელობით: ფასები ყოველთვიურად დაახლოებით პროცენტით იზრდებოდა. კარგად გახსოვთ, რომ 2009 წელს დაეცა. იმიტომ რომ მოთხოვნა არ იყო, თუმცა შემოთავაზებები მაინც იყო.

მე ნაკლებად ვიცი რეგიონული ქალაქების შესახებ, მაგრამ ვერ ვხედავ რაიმე წინაპირობას, რომ იქ სიტუაცია ფუნდამენტურად განსხვავებული იყოს - ყველგან ერთი და იგივე სურათი. რა თქმა უნდა, ასეთ უზარმაზარ ქვეყანაში შეგიძლიათ იპოვოთ ქალაქი, სადაც ყველაფერი განსხვავებულია, მაგრამ მე ვსაუბრობ მთავარ ტენდენციაზე, რომელიც მეჩვენება დადებითად და ოპტიმისტურად.

– ალბათ, იცით, რომ ფართობით პეტერბურგი დაახლოებით ერთნახევარჯერ აღემატება მოსკოვს. თუმცა, მოსკოვი თითქმის მთლიანად არის აშენებული, ხოლო პეტერბურგი გარშემორტყმულია დიდი რაოდენობით განუვითარებელი ტერიტორიებით. თქვენი აზრით, რა შეიძლება იყოს სანქტ-პეტერბურგის ტერიტორიების ინტერესი მსხვილი ინვესტორებისთვის?

– აი, სწორედ აქ ჩნდება პეტერბურგის გარკვეული პარადოქსი. ქალაქი უზარმაზარია, როგორც სწორად აღნიშნეთ და თავად ქალაქში მშენებლობის აქტიურ ფაზაში კომპლექსური ნაგებობები თითქმის არ არის. ჩვენ ვართ, არის "ბალტიის მარგალიტი", "ჩრდილოეთის ველი", " საიუბილეო კვარტალი»… ერთი, ორი, სამი ინტეგრირებული განვითარების პროექტი. შეიძლება არის მეოთხე და მეხუთე, რომელიც შემთხვევით დამავიწყდა. აქედან გამომდინარე, შეგვიძლია ვთქვათ, რომ ინტეგრირებული განვითარების პროდუქტი არსებობს, მაგრამ ძალიან მცირე რაოდენობით. მოსკოვში ცოტაა, რადგან იქ ნაკვეთები ცოტაა, მაგრამ პეტერბურგშიც ცოტაა, თუმცა ტერიტორიული თვალსაზრისით არის პოტენციალი. და ბიზნესი ყოველთვის არ არის მზად ნულიდან ინვესტირებას დიდი ტერიტორიების ინფრასტრუქტურის განვითარებაში.

- მიუხედავად ამისა, ბევრი ექსპერტი მიიჩნევს, რომ ეფექტიანი მოთხოვნა უკვე ამოწურულია. და ჩვენი ჩინოვნიკებიც ამაზე საუბრობენ. მაგალითად, ურბანული დაგეგმარებისა და არქიტექტურის კომიტეტის ხელმძღვანელმა იულია კისელევამ ცოტა ხნის წინ განაცხადა, რომ ტემპი საბინაო მშენებლობაუკვე ოთხი წლით ადრე. იმის გამო, რომ მისი თქმით, დღეს ყველა პეტერბურგელზე არის 24,9 კვადრატული მეტრი. მ - თუმცა გენერალური გეგმის მიხედვით, ისინი აპირებდნენ ამ მაჩვენებელს მხოლოდ 2015 წლისთვის ...

- ვგრძნობ, რომ მოთხოვნა შორს არის ამოწურვისაგან. ამას გეტყვი. სტატისტიკის მიხედვით, რაც გვაქვს, პეტერბურგელთა 70%-ზე მეტი ოცნებობს ცხოვრების პირობების გაუმჯობესებაზე. მაგრამ მხოლოდ 2-3% აკეთებს ამას ყოველწლიურად.

- მაშ, იქნებ ეს უზარმაზარი მოთხოვნა ეკონომ კლასს ეხება და არა კომფორტის კლასს, რომელიც თქვენმა კომპანიამ ტრიუმფ პარკში გამოაცხადა?

- Დარწმუნებული არ ვარ. გაყიდვების დასაწყისში ჩვენ ვხედავთ, რომ უფრო მეტი მომხმარებელია, ვიდრე ჩვენს ყველაზე ოპტიმისტურ პროგნოზებშიც კი. ისე, „კომფორტად“ და „ეკონომიკად“ დაყოფა, თქვენი აზრით, ფულით უნდა გამოირჩეოდეს თუ ხარისხით?

- რა თქმა უნდა, გონივრული კომპრომისის მომხრე ვარ.

- Ის არის! ფასი კვადრატული მეტრისჩვენ გვაქვს "საშუალო საავადმყოფოსთვის" - 75 ათასი რუბლი. კვ. მ, ხოლო რაც შეეხება ხარისხს, გვაქვს მყარი აგურის მონოლითი, უფრო მეტიც, შესაბამისად დამზადებული ინდივიდუალური პროექტი. გარდა ამისა, ჩვენი სახლები "ეკონომიურისგან" ბევრი დამატებითი ელემენტით გამოირჩევა. მაგალითად, წყლის გამწმენდი ფილტრები, დახურული კეთილმოწყობილი ადგილები, მაღალი ხარისხის ლიფტები ფინეთიდან და მრავალი სხვა.

– მომხმარებლები, რომლებიც ახლა ჯავშნავენ საცხოვრებელს ტრიუმფ პარკში, აქვთ თუ არა ბანკის თანხმობა იპოთეკური სესხისთვის, თუ იხდიან წინასწარ გადახდას საცხოვრებელი ფართის განვადებით მისაღებად? ზოგადად, როგორ ურჩევნია მომხმარებელთა დიდი ნაწილი MirLand-ის გადახდას?

– კლიენტების დაახლოებით 60% ჩვენთან მოდის იპოთეკით ან სრული წინასწარი გადახდით. ყველა დანარჩენი ყიდულობს განვადებით.

- რომან, ახლა ზოგიერთი ბიზნესმენი ამბობს, რომ კრიზისი გრძელდება, სხვები გამოვიდნენ მისგან, სხვები კი - სამუდამოდ. რამდენად ადვილი იყო გამავალი 2011 წელი ბაზრის ოპერატორებისთვის, ვიდრე 2010?

- შეუდარებელი. ეს ორ სხვადასხვა ეპოქას ჰგავს. Გასულ წელსიყო უკიდურესად მძიმე.

- კონკრეტულად რა იყო ეს "გრავიტაცია"?

- ფულის სესხის შეუძლებლობა. დეველოპერული ბიზნესი ხომ ორი კომპონენტისგან შედგება: უნდა იყო დეველოპერი, მაგრამ ასევე უნდა იყო ფინანსისტი. 2010 წელი თითქმის შეუძლებელი იყო ფინანსისტებისთვის - თითქმის შეუძლებელი. ეს ორი წელი შეუდარებელია. გასულ წელს ხალხი ჯერ კიდევ არ იყო დარწმუნებული, გამოვიდა თუ არა ეკონომიკა კრიზისიდან.

ზოგადად, მე მზად ვარ გამოვაცხადო განსხვავებული თეორია კრიზისის შესახებ. შეგიძლიათ დაეთანხმოთ ან არ დაეთანხმოთ მას, მაგრამ მე მჯერა მისი. რუსეთში არ არსებობდა წინაპირობები კრიზისის დასაწყებად. სწორედ აქ მოქმედებს ფსიქოლოგია. რუსეთი არასოდეს ყოფილა ყველა იმ საქონლის მომხმარებელი, რამაც დასავლეთში კრიზისი გამოიწვია. ყველა ეს იაფი საკრედიტო პაკეტი, ხელმისაწვდომი იპოთეკა - ეს ყველაფერი რუსეთში არ იყო. რუსეთს დიდი ექსპორტი აქვს მხოლოდ რესურსების ექსპორტის კუთხით.

ერთადერთი, რაც რეალურად შეიძლება გავლენა იქონიოს რუსეთზე, იყო ნავთობის ფასი. მაგრამ ის დაეცა, შემდეგ კი სწრაფად ავიდა. ამიტომ ვამბობ, რომ რუსეთში კრიზისი იყო წმინდა ფსიქოლოგიური. ხალხმა მიიღო კარგი შერყევა, სტრესი, მაგრამ მეტი არაფერი. 2011 წელს კი რუსებმა უკვე გათავისუფლდნენ ამ სტრესისგან, სჯეროდათ, რომ კრიზისი არ იყო.

- ტრიუმფ პარკის პროექტის პრეზენტაციაზე თქვენ ისაუბრეთ 1,5 მილიარდი დოლარის ინვესტიციებზე, ახლახან კი უკვე ახსენეთ 1 მილიარდი, რას ნიშნავს ეს? საცხოვრებლის, აშენების ხარისხს დააკლებ ნაკლები ბინა, შეამცირეთ გამწვანების ღირებულება? ..

საბინაო მშენებლობაში დაახლოებით 1,1 მილიარდი ინვესტიცია განხორციელდება. მე ვამბობ "დაახლოებით", რადგან ასეთ დიდ რაოდენობასა და ასეთ დიდ პროექტებში, მეათედი უკუშედეგია. და პროექტის პარამეტრები არანაირად არ გაუარესდა, არამედ მხოლოდ გაუმჯობესდა.

– რომან, ჩვენი ქვეყანა, რა თქმა უნდა, არ ეკუთვნის მესამე სამყაროს ქვეყნებს, მაგრამ, მიუხედავად ამისა, ყველა დასავლელი ფინანსისტი არ გვჯერა. მიუხედავად ამისა, ბატონი ფიშმანი რუსეთში ჩამოვიდა. თუ საიდუმლო არ არის, რამ მოიყვანა ჩვენთან?

- საიდუმლო არ არის. მე გეტყვით სად აშენებს ფიშმანი და ყველაფერი ერთბაშად გაირკვევა. ის აშენებს ბელორუსიაში, რომელიც გარკვეულწილად უფრო რთული ქვეყანაა, ვიდრე რუსეთი. აშენებს ინდოეთში, ტაილანდში. ახლა ის აშენებას აპირებს ვიეტნამში.

Fishman Group-ისთვის რუსეთი - ცოტა გაგაოცებთ - არა მხოლოდ მესამე სამყაროა, არამედ პირველი. თავად ელიზერ ფიშმანი გეტყვით, რომ რუსეთში მუშაობა ბევრად უფრო ადვილია, ვიდრე, მაგალითად, გერმანიაში.

იაროსლავში, სარატოვსა და მოსკოვში უკვე გავყიდეთ 230 000 კვ.მ. მ საცხოვრებელი, ორი სავაჭრო ცენტრი, ბიზნეს ცენტრი. მაგრამ პეტერბურგის პროექტი ჩვენთვის ყველაზე მნიშვნელოვანი და ყველაზე ამბიციურია.

– იმავდროულად, სმოლნი აპირებს „მორატორიუმის“ შემოღებას ტერიტორიების ინტეგრირებულ განვითარებაში მონაწილეობაზე – ვარაუდობენ, რომ დეველოპერი თავად იხდის ინფრასტრუქტურის საფასურს. ეს ეხება MirLand-ს?

– უპირველეს ყოვლისა, ჩვენ უნდა გავიგოთ ამ „მორატორიუმის“ პირობები.

მაგრამ ჩვენ ვაპირებთ გავაგრძელოთ მუშაობა რუსეთში, რადგან, ჩემი აზრით, უახლოეს მომავალში საცხოვრებლის ფასების მხოლოდ ერთი ტენდენცია შეინიშნება - ზრდა.

დახმარება BN

ბოლო 12 წლის განმავლობაში რომან როზენტალს ეკავა ფინანსური დირექტორის თანამდებობები რუსეთში მოქმედ საერთაშორისო კომპანიებში. 2006 წელს რომან როზენტალი შეუერთდა MirLand Development Corporation Plc-ს, სადაც ეკავა ფინანსური დირექტორის თანამდებობა და იყო დირექტორთა საბჭოს წევრი.

მანამდე ექსპერტი მუშაობდა აუდიტორულ კომპანიებში, მათ შორის, PricewaterhouseCoopers-ის ისრაელის ფილიალში.

რომან როზენტალს აქვს ბაკალავრის ხარისხი ეკონომიკასა და ბუღალტერიაში თელ-ავივის კოლეჯიდან და CPA კვალიფიკაცია.

I. S. Rosenthal.

პროვოკატორი. რომან მალინოვსკი: ბედი და დრო.

შესავალი

1980-90-იანი წლების მიჯნაზე ცენტრალური და აღმოსავლეთ ევროპის ქვეყნებში კომუნისტური რეჟიმების დაშლა არ შეიძლებოდა არ გაიხსენოს მსგავსი რამ. რუსეთის ისტორია- მონარქიის დაცემის დღეები თებერვალში - 1917 წლის მარტი. არა იმდენად მომხდარის არსი, არც მოვლენების კონკრეტული შემობრუნება - თუმცა ბევრი მსგავსებაა ორივეში - არამედ ზოგადი ეიფორიის ატმოსფერო და ერთნაირად, ერთი შეხედვით, ძველი ძალაუფლების სტრუქტურების ერთსულოვანი უარყოფა. რომელიც იმ მომენტში სრული გაქრობისთვის განწირული ჩანდა.

პირველ რიგში, უნდა ითქვას სერვისებზე სახელმწიფო უსაფრთხოება. გრძნობები, რომლითაც ისინი წარმოთქვამენ და ახლაც წარმოთქვამენ თავიანთ სახელებს - კგბ, "სეკურიტატე" (რუმინეთში) ან "შტაზი" (გერმანიაში), დიდად არ განსხვავდება თებერვლის რევოლუციის მონაწილეთა განცდებისგან, როდესაც საიდუმლოებები გამოვლინდა ცარისტული საიდუმლო პოლიციის. თითოეულმა პოლიტიკურმა აჯანყებამ გააჩინა სიძულვილი „სპეციალური სამსახურის“ მიმართ, რომელიც წლების და ათწლეულების განმავლობაში გროვდებოდა.

მაშინაც და ახლაც, თანამედროვეები ზოგიერთ ეპიზოდს სიმბოლური მოვლენების როლს ანიჭებდნენ. 1917 წელს, ცნობილი დაცვის ს.ვ. ზუბატოვის თვითმკვლელობა სიმბოლური ჩანდა თითქმის ერთდროულად მისი შთამომავლობის, მოსკოვის უსაფრთხოების დეპარტამენტის, გაბრაზებული ბრბოს მიერ დამარცხებასთან ერთად. 1991 წლის აგვისტოში მოსკოვის კგბ-ს შენობის მახლობლად მოედანზე "პირველი ჩეკისტის" ფელიქს ძერჟინსკის ძეგლის ჩამოგდება დაახლოებით იგივე მოვლენად იქნა მიჩნეული. შემთხვევითი არ არის, რომ იმავე აგვისტოს დღეებში გაჩნდა შიში კგბ-ს არქივების ბედზე: 1917 წელს მრავალი დოკუმენტი დაიღუპა პოლიციის დაწესებულებებთან აალებული კოცონის ცეცხლში. და ბოლოს, საიდუმლო სამსახურის აგენტების სახელების გამოქვეყნების პრობლემა არ შეიძლება ჩაითვალოს აბსოლუტურად ახალ პრობლემად, რომელიც, რა თქმა უნდა, ბევრად უფრო მტკივნეული და ორმხრივი იყო ტოტალიტარული სისტემის ნგრევის პირობებში, მაგრამ ასევე მნიშვნელოვანი იყო 1917 წელს. პოლიტიკური შედეგები.

სწორედ მაშინ, თებერვლის რევოლუციის შემდეგ, რომან მალინოვსკის სახელი სხვებზე თითქმის ხმამაღლა ჟღერდა. გაირკვა, რომ მუშათა მოძრაობის ეს ცნობილი ლიდერი და ბოლშევიკური ცენტრალური კომიტეტის წევრი V.I. ლენინთან დაახლოებული ასრულებდა მოსკოვის უშიშროების დეპარტამენტისა და პოლიციის განყოფილების საიდუმლო ოფიცრის მოვალეობებს.

ბოლო დრომდე, კითხვაზე, იმსახურებს თუ არა კორუმპირებული პოლიციის აგენტის კარიერა განსაკუთრებულ შესწავლას, დიდი მსჯელობის გარეშე ექნებოდა უარყოფითი პასუხი - საუკეთესო შემთხვევაში, პოპულარული წიგნების სერიისთვის The Lives of Remarkable People-ის პიროვნებების შერჩევის კრიტერიუმების მითითებით. . მართალია, გასული საუკუნის ბოლოს ამ სერიის შექმნისას სიტყვა "მშვენიერი" თავდაპირველი მნიშვნელობა განსხვავებული იყო: ის ნიშნავდა საყურადღებო ფიგურებს, მაგრამ არა აუცილებლად მიბაძვის ღირსი. ცნობილია პოლიციის გამოჩენილი მოღვაწეების ბიოგრაფიებიც, მაგალითად, ჯოზეფ ფუტე. არაერთხელ, კიდევ ერთი ცნობილი პროვოკატორის, E.F. Azef-ის ბიოგრაფია გახდა სამეცნიერო კვლევისა და მხატვრული გამოსახვის საგანი, მიუხედავად იმისა, რომ მის შესახებ წიგნების ავტორებს (P.E. სიმპათია ჰქონდათ მათი გმირის მიმართ.

თუმცა, დღეს, როცა ასეთი ფიგურების გამოსახულების, თუნდაც მონოგრაფიული შეზღუდვა არ არსებობს, მათზე ჩვეული შეხედულება ზოგჯერ კითხვის ნიშნის ქვეშ დგება. ჩვენი „არაპროგნოზირებადი წარსულის“ ოპორტუნისტული გადაფასება ასევე შეეხო ცარისტული საიდუმლო პოლიციის აგენტებს. არგუმენტი რთული არ არის: ვინაიდან მონარქია რუსეთისთვის უპირობო კურთხევა იყო, მისი დაცვაც კარგი საქმეა, არ აქვს მნიშვნელობა ვინ და რა ფორმით განხორციელდება იგი. მაშასადამე, მაგალითად, სტალინის პიროვნების დემონიზაციას ადგილი უთმობს არა მხოლოდ ახალ კერპთაყვანისმცემლობას, რომლისთვისაც ფაქტებს მნიშვნელობა არ აქვს, არამედ დათმობასა და ღალატის გამართლებასაც კი, როდესაც საქმე ეხება საიდუმლო პოლიციაში სტალინის თანამშრომლობის შესახებ ვარაუდებს: “. .. თუ რამე „პლუს“-ში მას ბოლო განჩინებაზე მიაწერენ, არის ის, რომ ის ემსახურებოდა ლეგიტიმურ მთავრობას, როგორც შეეძლო, თუ, რა თქმა უნდა, ეს მართლაც ასეა.

ფაქტობრივად, ეს არის დაბრუნება მცდელობებზე, დაადგინონ, რომელ ბატონს მოუტანა პროვოკატორმა მეტი სარგებელი. აგენტის დამსაქმებლებისთვის ბუნებრივი კითხვის „საქმიანი“ ფორმულირება მიიღეს მათმა ოპონენტებმა, მაგალითად, მალინოვსკის, ლენინსა და კრილენკოს შესახებ. ყველა ასეთ შემთხვევაში არის მორალური რელატივიზმი, რომელიც უნდა იქნას შესწავლილი, როგორც ისტორიული ფენომენი, მაგრამ თავად ისტორიკოსის მიერ მიღებული მხოლოდ ობიექტურობის მიბაძვაა, არანაირად არ აახლოებს მას სიმართლესთან.

ჩვენთვის, პირველ რიგში, განსხვავებულია „მალინოვსკის საქმის“ შესწავლის მნიშვნელობა. მიუხედავად იმისა, თუ რამდენად მნიშვნელოვანი როლი ითამაშა ამა თუ იმ ისტორიულმა ფიგურამ, მიუხედავად მისი თანამედროვეებისა და შთამომავლების მისდამი დამოკიდებულებისა, შეუძლებელია ვინმეს ამოღება ურთიერთდაკავშირებული მოვლენების ცოცხალი ქსოვილიდან საერთო სურათის დამახინჯების რისკის გარეშე. ისტორიის მთავარი მოვლენები მრავალი ძალის შეჯახების, სხვადასხვა მისწრაფებების ურთიერთქმედების შედეგია. როგორც დიდი ხნის წინ აღინიშნა, მათი შედეგი აუცილებლად განსხვავდება ასეთი ურთიერთქმედების ცალკეული სუბიექტების განზრახვებისგან. თანამედროვეთაგან მიმალული ოხრანას საქმიანობა რუსეთში პოლიტიკური პროცესის მნიშვნელოვანი კომპონენტი იყო და იმის გასაგებად, თუ როგორ გამოვიდა "ის, რაც არავის სურდა" საბოლოოდ, არ შეიძლება უგულებელყო რომან მალინოვსკის ბიოგრაფია.

დიდი ხნის განმავლობაში, იგი დარჩა ჩვენს ისტორიაში ხელოვნურად შექმნილ "ცარიელ წერტილებიდან" ერთ-ერთი, თუმცა არც ისე ჩვეულებრივი: სტალინის მიერ დადგენილი მასშტაბის მიხედვით, პროვოკატორი, რომლის გამოცდილება, სხვა საკითხებთან ერთად, მოიცავდა სტალინის ექსტრადიციას. თავად პოლიციაში (რაც მთლად სიმართლეს არ შეესაბამება), მაინც მაღლა იდგა დიქტატორის კონკურენტებზე - "ხალხის მტრებზე". ამ უკანასკნელისგან განსხვავებით, მას შეუნარჩუნდა რაიმე სახის ბიოგრაფიის უფლება: ა.ე. ბადაევის წიგნი "ბოლშევიკები სახელმწიფო სათათბიროში" თავით "პროვოკატორი რომან მალინოვსკი" შვიდჯერ გამოიცა სტალინის დროს - უპრეცედენტო შემთხვევა მაშინდელ საგამომცემლო პრაქტიკაში ( მერვე გამოცემა გამოიცა 1954 წელს.).

ბადაევის წიგნმა ბევრი კითხვა დატოვა უპასუხოდ. ეს შეიძლება აიხსნას იმით, რომ თავად ოხრანას აგენტის პროფესია საიდუმლოებას გულისხმობს. მაგრამ მალინოვსკის საქმის წარდგენისას დუმილი და გამოტოვება, ხშირად იძულებითი, გამოწვეული იყო სრულიად განსხვავებული, წმინდა პოლიტიკური მიზეზებით. "დათბობის" დაწყებამ და "პიროვნების კულტის" წინააღმდეგ ბრძოლამ სიტუაცია არ შეცვალა, თუმცა ამ თემისადმი ინტერესი გააცოცხლა. გამოჩნდა 60-იან წლებში. მალინოვსკის შესახებ ნარკვევები თითქმის არ შეიცავდა ახალ მონაცემებს, ხოლო საცნობარო წიგნებში შეფასებითი მომენტი, უარყოფითი, მაგრამ გამოხატული განზრახ ბუნდოვანი ფორმით, ხშირად ახშობდა ფაქტებს. ლეპინის შეგროვებული ნამუშევრების სახელების ინდექსში, მაგალითად, ნათქვამია, რომ მალინოვსკი „შეუერთდა შრომით მოძრაობას ეგოისტური მიზნებისთვის“ (საიდანაც შეიძლება დავასკვნათ, რომ გაფიცვებში და პროფკავშირებში მონაწილეობამ გახსნა გამდიდრების შესაძლებლობა) და ის გადადგა. IV სახელმწიფო სათათბიროს წევრის უფლებამოსილებები ან საკუთარი ნებით "გამოვლენის საფრთხის ქვეშ", ან "შინაგან საქმეთა სამინისტროს დახმარებით", ან იმავე სამინისტროს "მოთხოვნით" (სამი ურთიერთდახმარებით. ექსკლუზიური ვერსიები ერთი გამოცემის სამ ტომად).

აშშ და ევროკავშირის ქვეყნები გულმოდგინედ და დაუღალავად აწესებენ უფრო და უფრო ახალ სანქციებს რუსეთის წინააღმდეგ. ეხებიან და ფინანსური სისტემაქვეყნები. კერძოდ, აგვისტოდან დაიწყო სახსრების მოზიდვაზე შეზღუდვები. სახელმწიფო ბანკები. Ამავე დროს ეკონომიკური სიტუაციარუსეთში - შორს საუკეთესოსგან. ეკონომიკური მდგომარეობის შესახებ, დეველოპერებისა და ფინანსისტების ურთიერთობის შესახებ, იმის შესახებ, თუ რამდენად მნიშვნელოვანია დაფინანსება სამშენებლო ინდუსტრია- კვაზი იპოთეკური სესხებიფიზიკური პირებისთვის, პროექტების დაფინანსება დეველოპერებისთვის, - განაცხადა Mirland Development Corporation-ის აღმასრულებელმა დირექტორმა რომან როზენტალმა.

- რომან, თქვენი აზრით, რამდენად დიდია სამშენებლო/დეველოპერული ინდუსტრიის დამოკიდებულება სესხებზე?

დანამდვილებით ვერ ვიტყვი - მე არ შევადარე სხვა ინდუსტრიებს. მაგრამ აშკარაა, რომ დაფინანსების გარეშე მშენებლობა დიდად დაზარალდება, ვინაიდან საუბარია პროექტის საწყის ეტაპზე დაკრედიტებაზე.

მეჩვენება, რომ სამშენებლო დაკრედიტება ბანკებისთვის ერთ-ერთი წამყვანი მიმართულებაა, ეს მათთვის მნიშვნელოვანია. მეორე მხრივ, მშენებლობის დაფინანსება სხვა ინდუსტრიებთან შედარებით ნაკლებად სარისკოა. სესხის გაცემის დღიდან უძრავი აქტივები გამოიყენება გირაოს სახით. დაფინანსების მისაღებად, გააზიარეთ კაპიტალიპროექტში უნდა იყოს პროექტის ღირებულების მინიმუმ 30%.

დეველოპერისთვის მშენებლობის დაფინანსება საერთოდ არ განიხილება: ეს მნიშვნელოვანია. ვინაიდან ჩვენ, მაგალითად, ვხსნით გაყიდვებს მშენებლობის დაწყებიდან, გვაქვს პროექტის ნებისმიერ ეტაპზე ნასესხები სახსრებიᲐრაა საჭირო. მაგრამ ყოველი ფაზის დასაწყისში ვაფორმებთ ხელშეკრულებას ბანკთან საკრედიტო ხაზის გასახსნელად. სექტემბრის ბოლოს გავაფორმეთ ხელშეკრულება სბერბანკთან ტრიუმფის პარკის მეოთხე ეტაპის მშენებლობისთვის საკრედიტო ხაზის გასახსნელად 3,1 მილიარდ რუბლამდე. Რისთვის? ეს არის პასუხისმგებლობა. ჩვენთვის და ჩვენი კაპიტალის მფლობელებისთვის ეს არის დაზღვევა, რომ პროექტი დასრულდება. თუნდაც ერთი ბინა არ გავყიდოთ. Fishman Group დიდი ხანია ბაზარზეა. არცერთ ქვეყანაში არ არის ჩვენი ჯგუფის არც ერთი კომპანია, რომელიც აქციონერებს დაანგრევს.

- და რამდენად დიდია დამოკიდებულება უცხოურ ბანკებზე?

მცირე დამოკიდებულება უცხოურ ბანკებზე. რეალურად, რუსეთის ბაზარზე არ არსებობდა მსხვილი ფინანსური უცხოელი მოთამაშეები.

სხვათა შორის, მოთამაშე, რომელიც, ჩემი აზრით, აკლია პეტერბურგის ბაზარზე, არის ევროპის რეკონსტრუქციისა და განვითარების ბანკი. სანკტ-პეტერბურგში დიდი ხანია არ გასესხებს პროექტებს: ბანკის იდეოლოგია რეგიონებში პროექტებს აკრედიტებს.

არასოდეს დიდი უცხოური ბანკებიარ იყვნენ სერიოზული მოთამაშეები რუსეთში. მაგრამ ყოველთვის ვისურვებდი, რომ მეტი ბანკი ყოფილიყო, დიდი ბანკი. მეტი მსხვილი ბანკი ნიშნავს მეტ კონკურენციას და კონკურენცია არის ბიზნესის ეფექტური განვითარების გასაღები. კონსოლიდაცია ბუნებრივი პროცესია. ის ტალღა, რომელიც ცენტრალურმა ბანკმა მოაწყო ლიცენზიების ამოღების მიზნით, ჩემი აზრით, სავსებით ლოგიკურია. ვფიქრობ, რომ ცენტრალური ბანკი გააგრძელებს ამ პოლიტიკას, რომელიც საბოლოო ჯამში მიმართულია დარგის გამჭვირვალობის გაზრდაზე. ჯიბის პატარა ქილები ბაზარს ტოვებს. მე ნაკლებად მჯერა ჯიბის ბანკინგის მომავლის. მომავალი არის დიდი ბანკები.

- დაკრედიტების რომელი ფორმები შეიძლება დაზარალდეს ყველაზე მეტად სანქციების გამო?

უპირველეს ყოვლისა, პროექტების დაფინანსება დაზარალდება - არა იმიტომ, რომ გაიზრდება განაკვეთები, არამედ იმიტომ, რომ ძნელი მოსაპოვებელი იქნება. იპოთეკური სესხიიტანჯება - სესხებზე პროცენტი გაიზრდება.

მაგრამ სანქციები კატალიზატორიც კი არ არის. რუსეთსა და მსოფლიოში ისეთი მაკროეკონომიკური მდგომარეობაა, რომ სანქციებით მასზე გავლენის მოხდენა რთულია. ევროპაში მთავრობები დაუფიქრებლად არ ჩქარობენ რუსეთის წინააღმდეგ სანქციების დაწესებას, რადგან იციან, რომ მათი ეკონომიკაც დაზარალდება. იყო ზოგადი უარყოფითი ფონი, იყო რეცესია ეკონომიკაში და სანქციებმა მხოლოდ ფერი შემატა საერთო პალიტრას.

მაგრამ ეკონომიკაში რეცესია ნორმალურია. რყევები ყოველთვის ხდება. რა თქმა უნდა, ჩვენ გვსურს, რომ ამ რეცესიის შედეგები ნაკლებად ღრმა იყოს და სწრაფად გაიაროს. მაგრამ ახლა ნებისმიერი პოზიტიური ცვლილება პოლიტიკურ ფონზე იქნება ეკონომიკის სწრაფი ზრდის მიზეზი.

დაფინანსება შეთანხმებით

- შეცვლიან თუ არა ბანკები პროექტების დაფინანსების პირობებს არსებულ ვითარებაში?

შეიცვლება პირობები - ისინი უკვე იცვლება. განაკვეთები გაიზარდა 1-2%-ით. მაგრამ ყველაფერი შერჩევით ხდება. ყველაფერი, მათ შორის დაფინანსების მიღების ან არ მიღების შესაძლებლობა, დამოკიდებული იქნება დეველოპერისადმი, კონკრეტული პროექტისადმი დამოკიდებულებაზე.

ჯერ ბანკი განიხილავს პროექტს - აფასებს მის ფინანსურ მიმზიდველობას, ანუ რისკებს. შემდეგ ისინი შეაფასებენ დეველოპერის რეპუტაციას, გამოცდილებას (რეპუტაცია, ისტორია, ამჟამინდელი მდგომარეობა. - "ექსპერტი S-Z").

შესაძლოა გაიზარდოს ბანკის მიერ მოთხოვნილი საკუთარი სახსრების ოდენობა. და, რა თქმა უნდა, ბანკები უფრო კონსერვატიულად განიხილავენ პროგნოზებს კონკრეტული ობიექტის შემოსავალზე.

- თქვენი აზრით, რომელი პროექტები შეძლებენ პროექტების დაფინანსებას?

გასაგებია, რომ თუ რომელიმე ქალაქში არ არის საკმარისი საცხოვრებელი, მიწის ნაკვეთი, იქ უფრო ადვილია სესხის აღება - ყველაფერი შეისყიდება, თანხის დაბრუნება ბანკში გარანტირებულია. ეს არის მოსკოვი, სანკტ-პეტერბურგი, სხვა მილიონზე მეტი ქალაქები. ამ თვალსაზრისით, ჩვენი კომპანიისთვის საკმაოდ კომფორტულია მუშაობა - ასეთ ქალაქებში ვაშენებთ.

- რომელი ბანკებიდან გაგიადვილდებათ დაფინანსება - შესაძლოა, უცხოური კაპიტალის მქონე ბანკები?

ქოთნის ზომა არის კრიტერიუმი. ბანკი, რომელსაც შეუძლია ფულის მოზიდვა ამ სიტუაციაში.

- მაგალითად, ბანკი სახელმწიფო მონაწილეობით?

ასეთ ბანკებს, რა თქმა უნდა, სახელმწიფოს მონაწილეობის ფაქტი ეხმარება. ერთგვარი პირობითი ინტერპიტერბანკი, სადაც ასი კლიენტია და რუსეთის სბერბანკი სხვადასხვა წონით კატეგორიაშია. ისინი ფულს მისცემენ სბერბანკს, მაგრამ ძნელად პირობით ინტერპეტერბანკს.

და როგორც ბანკი აფასებს დეველოპერს, ასევე დეველოპერი აფასებს ბანკებს. გარდა ამისა, თუ სბერბანკი სესხს გასცემს პროექტს, ამ პროექტის მიმართ მეტი ნდობაა. ხალხმა გააცნობიერა, რომ სბერბანკს შეუძლია რისკების გამოთვლა და რთულ პერიოდში სახსრების მოძიება და სტაბილურობის შენარჩუნება.

ბაზრის მძღოლები

გასაგებია, რომ იპოთეკური სესხები გაძვირდება და მოსახლეობის ეფექტური მოთხოვნა შემცირდება. ამავდროულად, დეველოპერებს, რომლებიც ხელმძღვანელობენ საცხოვრებელ პროექტებს, დასჭირდებათ სახსრები. ბანკები, როგორც გავარკვიეთ, ყველას საკრედიტო ხაზს არ გაუწევენ. სად არის გასასვლელი? არიან სხვებიც მზად ფინანსური ინსტრუმენტები- IPO-ს მსგავსად?

თუ სბერბანკი არ უზრუნველყოფს დაფინანსებას, მაშინ IPO-ზე წასვლას აზრი არ აქვს. ასევე განვითარდება კორპორატიული ობლიგაციები, ისევე როგორც სხვა ალტერნატიული გზებიდაფინანსება. რამდენად გამჭვირვალე და ლეგიტიმური იქნებიან, უცნობია.

იპოთეკა ნამდვილად არის გაყიდვების ერთ-ერთი წამყვანი, მაგრამ არა ერთადერთი. სანქტ-პეტერბურგში, როგორც ვიცი, ტრანზაქციების დაახლოებით 40% მოიცავს იპოთეკურ ფულს. ისე, ტრანზაქციების რაოდენობა განახევრდება. ეს გამოიწვევს ბაზრის შეკუმშვას, მაგრამ არა მის სრულ სტაგნაციას. მე ჯერ არ მინახავს ქვეყნები, სადაც საბინაო მშენებლობა მთლიანად შეჩერებულია ამის გამო.

იმოქმედებს თუ არა ფასებზე საბოლოო მომხმარებლისთვის საკრედიტო პირობების გამკაცრება, მაგალითად, სესხის მომსახურების ღირებულების ზრდა?

თუ კრიზისი ყველასთვის კრიზისია. ამიტომ, დეველოპერისთვის ფასების გაზრდის შესაძლებლობა შეზღუდულია. ნაკლების შოვნა მოგვიწევს - ჭერი აქვს. არის მომხმარებელი მსყიდველობითუნარიანობაარიან კონკურენტები. ყველას მოუწევს მოგების შემცირება. ისევე, როგორც ნებისმიერ სხვა ინდუსტრიაში. დაცემის ციკლი ყველასთვისაა.

ამავდროულად, მშენებარე უძრავ ქონებაზე ფასები ვერ დაეცემა - შეუძლიათ პირობებს მოერგოს. მაგრამ პეტერბურგის ბაზარზე ბუშტი არ არის: პეტერბურგი არის ქალაქი, სადაც ბევრი ხალხი მოდის. და არ არის საკმარისი საცხოვრებელი.

- როგორ იმოქმედებს სიტუაცია სპეკულაციურ შესყიდვებზე?

ჩვენ აუცილებლად ვხედავთ კავშირს. როდესაც რუბლმა დაიწყო კლების ტენდენცია, ნაკლები სპეკულაციური ტრანზაქციები იყო. Mirland Development არ არის დამოკიდებული ინვესტორებზე სანკტ-პეტერბურგის პროექტში. და ჩვენ ბედნიერები ვართ ამით.

ინვესტორები, რა თქმა უნდა, ნაკლები იქნება. ისინი ბაზრის გამორჩეული მოთამაშეები იყვნენ. მათი წამოსვლა ბაზრიდან ყველა იმოქმედებს. მაგრამ ისინი წავლენ, თუ კრიზისი იქნება.

დღეს, როცა აშკარაა, რომ ეკონომიკა შენელდა, რუბლი უფასურდება, არ არის გამორიცხული, ინვესტორები უფრო ფრთხილად იყვნენ.

- გეგმავთ თუ არა პეტერბურგში დარჩენას გარკვეული ეკონომიკური სირთულეების მიუხედავად?

ახლა ჩვენ გვაქვს ტრიუმფ პარკის მეოთხე ეტაპის აშენების ნებართვა. ჩვენ უკვე შევედით საიტზე. გაყიდვები ჯერ არ გახსნილა - დავიწყოთ სიტუაციის მიხედვით. სანამ ჩვენ ვუყურებთ რა ხდება, საკუთარ თავს ვხატავთ სცენარს.

ახალი სამშენებლო ნაკვეთები ჯერ არ არის შეძენილი. ჩვენ არ ვართ კმაყოფილი ფასებით. მიწის მესაკუთრეებს სურთ მოგება მიიღონ როგორც გამყიდველისთვის, ასევე დეველოპერისთვის, ხოლო ყველა რისკი დეველოპერს გადასცეს. ჩვენ გვჭირდება პროექტები, რომლებიც ჩვენთვის საინტერესო იქნება და მოგება. ვიმედოვნებ, რომ ეკონომიკური მდგომარეობა გამოიწვევს ხელმისაწვდომ ფასებს.

პეტერბურგი.

სექტემბრის ბოლოს Mirland Development-მა გამოაცხადა სანქტ-პეტერბურგში ახალი სამშენებლო უბნის შეძენის შესაძლებლობა. Mirland Development-ის გენერალურმა დირექტორმა რომან როზენტალმა ვებ პორტალთან ინტერვიუში განაცხადა, რომ ამ დროისთვის არცერთი შემოთავაზებული საიტი არ აკმაყოფილებს კომპანიის მიერ დადგენილ მოთხოვნებს. მან დასძინა, რომ სანკტ-პეტერბურგში მირლანდს ყველაზე მეტად მოსკოვსკის ოლქი უყვარს, მაგრამ მზად არის განიხილოს ქალაქის სხვა საცხოვრებელი ადგილები.

ახლა Mirland Development აწარმოებს მოლაპარაკებას სანქტ-პეტერბურგში საიტის შესყიდვაზე ორ პოტენციურ გამყიდველთან. პარალელურად გრძელდება ახალი საიტის ძებნა. „სამწუხაროდ, ნაკვეთების რაოდენობა, რომელსაც გვთავაზობენ, საკმაოდ დიდია, მაგრამ მათი უმეტესობა ამჟამად არ აკმაყოფილებს ჩვენს მიერ სექტემბერში გამოცხადებულ პარამეტრებს: საცხოვრებელი ფართი ქალაქის ფარგლებში მინიმუმ 150 ათასი კვადრატული მეტრის ფართობით“, - ამბობს რომანი. Rozental - ამ დროისთვის საიტი არ არის ნაპოვნი, მაგრამ ჩვენ ვაწარმოებთ მოლაპარაკებებს ორ პოტენციურ გამყიდველთან და ვაგრძელებთ საიტის ძებნას. ჩვენი პრეფერენციების შესახებ: ყველაზე მეტად ჩვენ გვიყვარს მოსკოვსკის უბანი, საცხოვრებელი ფართი, მაგრამ ჩვენ მზად ვართ შეამოწმონ და შეაფასონ ქალაქის ნებისმიერი ტერიტორია, რადგან პეტერბურგში ვხედავთ საძილე ადგილების განვითარების დიდ პერსპექტივას, იქნება ეს ქალაქის სამხრეთი, ჩრდილოეთი, დასავლეთი და თუნდაც აღმოსავლეთი. "

როგორც ცნობილია, Mirland Development Corporation, შპს Petra-8-ის შვილობილი კომპანია Sberbank-თან გააფორმა ხელშეკრულება თითქმის $1,5 მილიარდი საკრედიტო ხაზის გასახსნელად, ხელმოწერა შედგა სანკტ-პეტერბურგში. სესხი გაიცა ტრიუმფ პარკის საცხოვრებელი კომპლექსის მშენებლობის მეორე ეტაპისთვის სამი წლის ვადით. კომპლექსი შენდება სანკტ-პეტერბურგის მოსკოვსკის რაიონში.

რომან როზენტალმა ისაუბრა იმაზე, თუ რამდენად მომგებიანია უცხოური კაპიტალის მქონე კომპანიებისთვის რუსეთში სესხების აღება. „საკითხავია, არის თუ არა მომგებიანი, – ამბობს ის, – მშენებლობა მიმდინარეობს რუსეთში, პროექტი შენდება ქ. კომერციული უძრავი ქონება, არა საცხოვრებელი, ამიტომ საბინაო დაფინანსების პრაქტიკა, როგორც ასეთი დასავლური ბანკებითითქმის არ არსებობს. ამიტომ, რუსული ადგილობრივი ბანკიარის საუკეთესო არჩევანიდაფინანსებისა და მშენებლობისთვის, ხოლო რუსული ბანკებიდან ყველაზე დიდი ბანკია სბერბანკი.

რომან როზენტალის თქმით, პეტერბურგში არსებული საინვესტიციო კლიმატი ძალიან შესაფერისია Mirland Development-ისთვის. იგი აღნიშნავს, რომ კომპანია თავისი პროექტის განხორციელებაში ქალაქის ადმინისტრაციის სრულ მხარდაჭერას გრძნობს. როზენთალი იხსენებს, რომ Mirland Development პირველი კომპანიაა რუსეთში, რომელმაც მიიღო "მწვანე სერტიფიკატი" BREEAM საცხოვრებელი სახლების მშენებლობისთვის.

„პროცესი იოლი არ არის, მაგრამ ჩვენ უკვე გავიარეთ. ჩვენ აშკარად არ შევდივართ პროექტში, რომელიც იყო, მაგალითად, ყოფილი ქიმიური ქარხნის მიწებზე ან სადაც ცუდი ნარჩენებია. ამას უკვე ვამოწმებთ. პროექტის შერჩევის ეტაპი“, - განმარტავს რომან როზენტალი. აღსანიშნავია, რომ BREEAM სტანდარტების სისტემა არის მსოფლიოში უძრავი ქონების გარემოსდაცვითი შეფასების ყველაზე ცნობილი და ფართოდ გავრცელებული მეთოდი.