1. Fuqarolik kodeksining 130-moddasi 1-bandida ko‘rsatilgan ko‘chmas mulk ipoteka shartnomasi bo‘yicha garovga qo‘yilishi mumkin. Rossiya Federatsiyasi Ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarni va u bilan tuzilgan bitimlarni davlat ro'yxatidan o'tkazish uchun belgilangan tartibda ro'yxatga olingan huquqlar, shu jumladan:

1) er uchastkalari, ushbu Federal qonunning 63-moddasida ko'rsatilgan er uchastkalari bundan mustasno;

2) tadbirkorlik faoliyatida foydalaniladigan korxonalar, shuningdek binolar, inshootlar va boshqa ko‘chmas mulk;

3) bir yoki bir nechta izolyatsiya qilingan xonalardan iborat turar-joy binolari, kvartiralar va turar-joy binolari va kvartiralarning qismlari;

4) bog 'uylari, garajlar va boshqa iste'mol binolari;

5) havo va dengiz kemalari, ichki navigatsiya kemalari;

6) to'xtash joylari.

Binolar, shu jumladan turar-joy uylari va boshqa inshootlar, shuningdek er bilan bevosita bog'liq bo'lgan inshootlar ushbu Federal qonunning 69-moddasi qoidalarini hisobga olgan holda ipoteka ob'ekti bo'lishi mumkin.

Davlat mulki chegaralari belgilanmagan er uchastkalariga bo'lgan mulk huquqining davlat ro'yxatidan o'tkazilmaganligi ushbu Federal qonunning 62.1-moddasiga muvofiq bunday er uchastkalarini garovga qo'yish uchun to'sqinlik qilmaydi.

2. Ushbu Federal qonunning qoidalari Rossiya Federatsiyasi qonunchiligi talablariga, shu jumladan 69-moddaning qoidalariga rioya qilgan holda binolar va inshootlarga muvofiq er uchastkasida qurilayotgan tugallanmagan ko'chmas mulk qurilishi garoviga nisbatan qo'llaniladi. ushbu Federal qonun.

3. Agar shartnomada boshqacha tartib nazarda tutilgan bo'lmasa, ipoteka predmeti bo'lgan narsa, umuman olganda, aksessuarlar (Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 135-moddasi) bilan birga garovga qo'yilgan deb hisoblanadi.

4. Mulkning maqsadini o‘zgartirmasdan naturada bo‘linib bo‘lmaydigan qismi (bo‘linmas narsa) garovning mustaqil predmeti bo‘la olmaydi.

5. Ko'chmas mulkni garovga qo'yish to'g'risidagi qoidalar, agar federal qonunlarda boshqacha qoida nazarda tutilgan bo'lmasa va ijara munosabatlarining mohiyatiga zid bo'lmasa, ijara shartnomasi bo'yicha ijarachining huquqlarini garovga qo'yish uchun tegishli ravishda qo'llaniladi. .

Ko'chmas mulkni garovga qo'yish to'g'risidagi qoidalar birgalikda qurilish ishtirokchisining ishtirok etish to'g'risidagi shartnomadan kelib chiqadigan da'vo huquqlarini garovga qo'yish uchun ham qo'llaniladi. umumiy qurilish 2004 yil 30 dekabrdagi 214-FZ-sonli "Ko'p qavatli uylar va boshqa ko'chmas mulk ob'ektlarini birgalikda qurishda ishtirok etish va unga o'zgartirishlar kiritish to'g'risida" Federal qonuni talablariga javob beradigan (bundan buyon matnda umumiy qurilish ishtirokchisining da'vo huquqlari deb yuritiladi). Rossiya Federatsiyasining ayrim qonun hujjatlari" (bundan buyon matnda - federal qonun"Ko'p qavatli uylar va boshqa ko'chmas mulkni birgalikda qurishda ishtirok etish va Rossiya Federatsiyasining ayrim qonun hujjatlariga o'zgartishlar kiritish to'g'risida").

"Ipoteka (ko'chmas mulk garovi) to'g'risida" gi 1998 yil 16 iyuldagi 102-FZ-sonli Federal qonunining 5-moddasiga muvofiq, ipoteka predmeti Fuqarolik kodeksining 130-moddasi 1-bandida ko'rsatilgan ko'chmas mulk bo'lishi mumkin. Rossiya Federatsiyasi, ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarni va u bilan tuzilgan bitimlarni davlat ro'yxatidan o'tkazish uchun belgilangan tartibda ro'yxatga olingan huquqlar, shu jumladan:

• Er uchastkalari, 1998 yil 16 iyuldagi N 102-FZ Federal qonunining 63-moddasida ko'rsatilgan er uchastkalari bundan mustasno.
• Korxonalar, shuningdek, tadbirkorlik faoliyatida foydalaniladigan binolar, inshootlar va boshqa ko'chmas mulklar.
• Turar-joy binolari, kvartiralar va turar-joy binolari va kvartiralarning qismlari, bir yoki bir nechta izolyatsiya qilingan xonalardan iborat.
• Dachalar, bog 'uylari, garajlar va boshqa iste'mol binolari.
• Havo va dengiz kemalari, ichki navigatsiya kemalari va kosmik ob'ektlar.

Binolar, shu jumladan turar-joy binolari va boshqa inshootlar, er bilan bevosita bog'liq bo'lgan inshootlar 1998 yil 16 iyuldagi 102-FZ-sonli Federal qonunining 69-moddasi qoidalariga rioya qilgan holda ipoteka ob'ekti bo'lishi mumkin.

1998 yil 16 iyuldagi 102-FZ-sonli Federal qonunining 62.1-moddasiga muvofiq, davlat mulki chegaralanmagan er uchastkalariga egalik huquqining davlat ro'yxatidan o'tkazilmaganligi bunday er uchastkalarini garovga qo'yish uchun to'sqinlik qilmaydi.

Ipoteka predmeti, shuningdek, Rossiya Federatsiyasi qonunchiligining talablariga muvofiq er uchastkasida qurilayotgan ko'chmas mulk ob'ekti, shu jumladan 69-moddaning qoidalariga muvofiq binolar va inshootlar bo'lishi mumkin. 1998 yil 16 iyuldagi 102-FZ-son.

Agar ipoteka shartnomasida boshqacha tartib nazarda tutilgan bo‘lmasa, ipoteka predmeti bo‘lgan narsa butlovchi buyumlar bilan birga garovga qo‘yilgan hisoblanadi.

Maqsadini o'zgartirmasdan naturada bo'linib bo'lmaydigan mol-mulkning bir qismi (bo'linmas narsa) mustaqil ipoteka predmeti bo'la olmaydi.

Ipoteka shartnomasida ipoteka predmeti, ipotekaning bahosi, ipoteka bilan ta'minlangan majburiyatning mohiyati, miqdori va bajarilishi muddati belgilanishi kerak. Bunda ipoteka shartnomasida ipoteka predmetining aniq nomi, uning joylashgan joyi va ushbu predmetni aniqlash uchun yetarli tavsif bo‘lishi kerak. Bundan tashqari, ipoteka shartnomasida ipoteka predmeti bo'lgan mol-mulk garovga qo'yuvchiga tegishli bo'lgan huquq, ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarni va u bilan tuzilgan bitimlarni davlat ro'yxatidan o'tkazuvchi organning nomi ko'rsatilishi kerak. garovga qo'yuvchining ushbu huquqini ro'yxatdan o'tkazdi.

Tegishli yangiliklar

• "Valyuta" ipoteka egalari o'z kvartiralaridan ommaviy ravishda qutulib, uysiz qolishadi

  Ko'p qolmadi. Dollar kursi 80 rubldan oshib ketganda nobud bo'lgan ruslarning noyob toifasi. Ular hali ham bir dollar uchun 50 dollardan nimadir qilishga urinib, 60 dollardan voz kechishdi, endi esa banklardan sudga chaqiruv va ijro qog‘ozini kutib o‘tirishdi.

• Valyuta qarz oluvchilar uchun 6 ta tuzoq: 4004-sonli qonun loyihasining tahlili

  Joriy yilning fevral oyida Vazirlar Mahkamasi Ukraina mustaqil banklari assotsiatsiyasi ko‘magida ishlab chiqilgan va xorijiy valyutada kredit olgan fuqarolarning qarz yukini kamaytirishga qaratilgan o‘z qonun loyihasini (ro‘yxat raqami 4004) Oliy Radaga taqdim etdi. uy-joy sotib olish uchun.

• Hamma uchun imtiyozlar: arzon ipoteka olishning noaniq usullari

  Odatda, imtiyozli ipoteka shartlari qo'llaniladi alohida toifalar qarz oluvchilar, masalan, harbiy yoki kam daromadli. Shunga qaramay, bozorda ushbu guruhlardan biriga kirmaydiganlar uchun maxsus takliflar mavjud.

Qonun hujjatlarida ipoteka shartnomasining mazmuniga nisbatan muayyan talablar nazarda tutilgan. San'atga muvofiq. "Ipoteka to'g'risida" gi 1998 yil 16 iyuldagi 102-FZ-sonli Federal qonunining 9-moddasi, hujjatda ipoteka predmeti, uning bahosi, ipoteka bilan ta'minlangan majburiyatni bajarish xarakteri, hajmi va muddati ko'rsatilishi kerak. Shartnomada garovga qo‘yilgan mol-mulkni sud qarori bilan undirishda uni amalga oshirish shartlari va tartibi ko‘rsatilgan holda suddan tashqari tartibda undirib olish imkoniyati ham nazarda tutilishi mumkin.

Garov predmeti shartnomada quyidagicha belgilanadi: uning nomi, joylashgan joyi va uni aniqlash uchun yetarli tavsifi. Bundan tashqari, hujjatda ipoteka predmeti bo'lgan mol-mulk garovga qo'yuvchiga tegishli bo'lgan huquq (mulk, ijara va boshqalar) va ushbu huquqni ro'yxatdan o'tkazgan davlat ro'yxatidan o'tkazuvchi organ ko'rsatilishi kerak.

Garovning taxminiy qiymati shartnoma taraflari tomonidan belgilanadi va hujjatda pul ko'rinishida ko'rsatiladi.

Ipoteka bilan ta'minlangan majburiyat shartnomada uning miqdori, yuzaga kelish asoslari va bajarish muddati ko'rsatilgan holda ko'rsatilishi kerak. Agar bunday majburiyat bo'lib-bo'lib bajarilishi kerak bo'lsa, u holda shartnomada tegishli to'lovlarni to'lash shartlari (davriyligi) va ularning miqdori yoki ushbu miqdorlarni aniqlash imkonini beradigan shartlar ko'rsatilishi kerak. Ya'ni, shartnomada qarz beruvchi va qarz oluvchi kim ekanligi, kredit miqdori va muddati, foiz stavkasi, oylik to'lovlar miqdori va kreditni to'lash tartibi to'g'risidagi ma'lumotlar bo'lishi kerak.

Ipoteka shartnomasi yozma shaklda tuziladi va davlat ro'yxatidan o'tkazilishi kerak. Shartnoma ro'yxatdan o'tgan paytdan boshlab kuchga kiradi. Agar garovga oluvchining huquqlari ipoteka bilan tasdiqlangan bo'lsa, bu hujjatda aks ettirilishi kerak, aks holda u ro'yxatdan o'tkazilmaydi.

Qarz oluvchi shartnomaning amal qilish muddati davomida garov predmetidan foydalanishga haqli. Shu bilan birga, u bankning oldindan yozma roziligisiz garovga qo‘yilgan mol-mulkni keyingi ipotekaga o‘tkazishi, garov predmetiga uchinchi shaxslarning mulkiy huquqlarini yuklashi, har qanday shaxslarni (shartnomada ko‘rsatilganlardan tashqari) ro‘yxatga olishi mumkin emas. uning joylashgan manzili bo'yicha, uni ijaraga berish yoki ipoteka predmetini boshqacha tarzda yuklash. Qayta tashkil etish va qayta rejalashtirish kreditordan bunday rozilik olingandan keyin ham amalga oshiriladi.

Garovga qo'yuvchi garovga qo'yilgan mol-mulkni saqlab qolish va uni zarur holatda saqlash uchun zarur choralarni ko'rishi shart; soliqlar, yig‘imlar, kommunal to‘lovlar va ipoteka predmetidan foydalanish bilan bog‘liq boshqa to‘lovlarni o‘z vaqtida to‘lash; kreditorning birinchi iltimosiga ko'ra bank vakillarining garov predmetiga to'siqsiz kirishini ta'minlash va hokazo.

Qarz beruvchi hujjatlarga ko'ra va haqiqatda ipoteka predmetining mavjudligini, tartibini, saqlanishini va sifatini tekshirishga, garov bilan ta'minlangan majburiyatning muddatidan oldin bajarilishini yoki nazarda tutilgan hollarda garov predmeti bo'yicha yig'im undirilishini talab qilishga haqli. ipoteka shartnomasida va Rossiya Federatsiyasi qonunlarida belgilangan.

Ipoteka oluvchi qarz oluvchini ipoteka bo'yicha huquqlar o'tkazilganligi to'g'risida, huquqlar o'tgan sanani va ular o'tgan shaxsni ko'rsatgan holda xabardor qilishi shart.

Qarz oluvchi ipoteka shartnomasi bo'yicha barcha majburiyatlarni bajargandan so'ng, shartnomaning har ikki tomoni ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarni va u bilan tuzilgan bitimlarni davlat ro'yxatidan o'tkazuvchi organga garov predmetidan ipoteka og'irligini olib tashlash to'g'risida ariza beradi, ya'ni. , ipoteka ro'yxatga olish yozuvi o'chadi. Bunday holda, omonat bekor qilinadi.

Rossiyaning raqamli ipoteka tizimiga o‘tishi va elektron ipotekaning joriy etilishi bilan yaqin kelajakda ipoteka shartnomalari aqlli shartnomalar yordamida onlayn tuziladi.

24 663 ko'rish

Bank ipoteka shartlari

Bugungi kunda ipoteka olish ko'pchilik uchun zudlik bilan kvartiraga muhtoj bo'lgan taqdirda yaxshi echimdir, ammo pul yo'q. Lekin siz uni qabul qilishdan oldin, banklarda ipoteka shartlarini diqqat bilan o'rganishingiz kerak. Eng qulay shartlardan biri Sberbankda. Ushbu kredit muassasasi fuqarolarning ayrim guruhlari uchun ijtimoiy dastur doirasida ipoteka kreditlarini taqdim etadi. Masalan, yosh oilalar yoki harbiylar uchun. Sberbankda ipoteka olish uchun qanday shartlar mavjud? Agar siz yuqoridagi guruhlarga tegishli bo'lmasangiz, Sberbank ipotekasi uchun shartlar quyidagicha bo'ladi: boshlang'ich to'lov- 15%, ipoteka stavkasi - 13%, berish muddati ipoteka krediti- 30 yilgacha. “Yosh oila” ipotekasi shartlari yanada yumshoqroq: dastlabki to‘lov atigi 10%, to‘lov maksimal 30 yil ichida, foiz stavkasi esa atigi 11,5%. " harbiy ipoteka“Bu ham ancha qulay shart-sharoitlarni nazarda tutadi: foiz stavkasi atigi 10,5 foiz, boshlang‘ich to‘lov, xuddi Yosh oila singari, bor-yo‘g‘i 10 foiz, muddati 20 yilgacha. Shuningdek, bank fuqarolarga qanday shartlarda ipoteka berishga tayyorligini oldindan bilib olishingiz kerak. Asosiy talab - qarz oluvchining yoshi ariza berish paytida 21 yoshdan kam bo'lmasligi va to'lovlar yakunida 60-65 yoshdan oshmasligi kerak. Oxirgi ish joyidagi ish staji ham hisobga olinadi: u kamida olti oy bo'lishi kerak.

Ushbu bo'limni o'rganish natijasida talaba: bilish

• mohiyati va turlari ipoteka kreditlari;
• ipoteka kreditlashni tartibga soluvchi normativ-huquqiy hujjatlar ro'yxati;
• ipoteka kreditlash modellari;
• ipoteka kreditlash sxemasi va ishtirokchilari;
• ipoteka kreditlarini amortizatsiya qilish usullari;
• "ipoteka qarzi nisbati", "ipoteka doimiysi" tushunchalari; imkoniyatiga ega bo'lish
• ipoteka kreditini boshqa kredit turlaridan farqlash;
• ipoteka kreditlarining har xil turlarini aniqlash;
• ipoteka kreditlarining asosiy turlarini tavsiflash;
• ipoteka qarzi nisbatini, ipoteka konstantasini aniqlash; Shaxsiy
• standart annuitet to'lovini hisoblash ko'nikmalari;
• rossiya Federatsiyasida ipoteka kreditining holati to'g'risidagi ma'lumotlar;
• ushbu mavzuning maxsus terminologiyasi va lug'ati.

Ipoteka kreditlarining mohiyati va turlari

Hozirgi vaqtda xo'jalik yurituvchi sub'ektlar tomonidan faol foydalanilayotgan kreditlash shakllaridan biri bu ipoteka kreditidir. Ipoteka - bu bank (kredit muassasasi) yoki yuridik shaxs (kredit tashkiloti) tomonidan yuridik yoki jismoniy shaxsga koʻchmas mulk obʼyektini sotib olish uchun garovga olingan holda uch yil va undan ortiq muddatga beriladigan kredit yoki ssuda. majburiyat uchun kafolat sifatida mulk. Ipoteka ssudasi toʻlov, muddatlilik va toʻlov shartlarida, shuningdek, kredit mablagʻlaridan foydalanish ustidan qatʼiy nazorat ostida beriladi. Ipotekaning mutlaq mulki va kreditning eng yaxshi kafolati kreditorning qarz oluvchining ko'chmas mulkini o'z xohishiga ko'ra tasarruf etish huquqi, agar u kreditlarni to'lash bo'yicha majburiyatni bajarmagan bo'lsa.

Muddati ipoteka birinchi marta VI asr boshlarida qadimgi Yunonistonda paydo bo'lgan. Miloddan avvalgi. (U Archon Solon tomonidan kiritilgan) va ma'lum yer egalari tomonidan qarzdorning kreditor oldidagi javobgarligini ta'minlash bilan bog'liq edi. Buning uchun majburiyatlar tuzilib, qarz oluvchiga tegishli er uchastkasining chegarasiga ko'rsatilgan mol-mulk kreditorning ko'rsatilgan summadagi talabini ta'minlash vazifasini o'taydi, degan yozuv bilan ustun o'rnatildi. "Ipoteka" deb nomlangan bunday ustunda (yunoncha. gipoteka stend, tayanch), er egasining barcha qarzlari qayd etildi.

Keyinchalik bu maqsadda ipoteka kitoblari deb nomlangan maxsus kitoblardan foydalanila boshlandi. Qadimgi Yunonistonda allaqachon har bir manfaatdor shaxsga ma'lum bir er mulkining holatini erkin aniqlash imkonini beradigan reklama ta'minlangan. Ipoteka instituti Rim imperiyasida yangi rivojlanish oldi. 1-asrda AD Jismoniy shaxslarga mol-mulk bilan garovga olingan kreditlar beruvchi ipoteka institutlari tashkil etildi.

Mamlakatimizda "ipoteka" tushunchasi birinchi marta Rossiya qonunchiligida Rossiya Federatsiyasining 1992 yil 29 maydagi 2872-1-sonli "Garov to'g'risida" gi qonunida paydo bo'lgan. San'atda. Ushbu Qonunning 42-moddasida ipotekaga quyidagi ta’rif berilgan: “Ipoteka korxona garovi sifatida tan olinadi, binolar, bino, bino yoki boshqa ob'ekt, to'g'ridan-to'g'ri erga ulangan, tegishli yer uchastkasi yoki undan foydalanish huquqi bilan birgalikda.

Ipoteka krediti to'g'risidagi qonun hujjatlarini ishlab chiqishda navbatdagi qadam 1995 yil 1 yanvarda kuchga kirgan Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining qabul qilinishi bo'ldi. Kodeks ko'chmas mulk garovi bilan kreditlarni ta'minlashning umumiy qoidalarini belgilab qo'ydi. turar-joy binolariga bo'lgan mulk huquqi va boshqa mulkiy huquqlar, garovga qo'yilgan turar-joy mulkini undirish asoslari.

Keyinchalik ipoteka kreditini tartibga soluvchi maxsus qonun qabul qilindi - 1998 yil 16 iyuldagi 102-FZ-sonli "Ipoteka (ko'chmas mulk garovi) to'g'risida" Federal qonuni (keyingi o'rinlarda Ipoteka to'g'risidagi qonun). U belgilaydi ipoteka shartnomalari ipoteka bilan ta'minlangan majburiyat bo'yicha kreditor bo'lgan garovga oluvchi ushbu majburiyat bo'yicha qarzdorga nisbatan o'zining pul talablarini boshqa tomonning garovga qo'yilgan ko'chmas mulki qiymatidan qondirishga haqli bo'lgan shartnoma sifatida. garovga qo'yuvchi, asosan garovga qo'yuvchining boshqa kreditorlari ustidan, federal qonun bilan belgilangan istisnolardan tashqari (1-modda 1-bet).

Rossiya Federatsiyasida ipoteka bozorining rivojlanishidagi eng muhim voqea Rossiya Federatsiyasi Hukumatining 2000 yil 11 yanvardagi 28-sonli "Rossiya Federatsiyasida uy-joy ipoteka kreditlash tizimini rivojlantirish chora-tadbirlari to'g'risida" gi qarori bo'ldi. Rossiya Federatsiyasida uy-joy ipoteka krediti tizimini rivojlantirish kontseptsiyasini tasdiqladi. U ipoteka kreditlash sohasini shakllantirish va rivojlantirishda davlat strategiyasini belgilab berdi hamda ushbu sohaga kredit resurslarini jalb qilish tizimi va tashkiliy-iqtisodiy mexanizmini shakllantirish masalalarini batafsil bayon qildi.

Davlatning takomillashtirishga urinishi yashash sharoitlari fuqarolarining "2002-2010 yillar uchun "Uy-joy" Federal maqsadli dasturi to'g'risida" 2001 yil 17 sentyabrdagi 675-sonli Rossiya Federatsiyasi Hukumati qarori bilan tasdiqlangan "Uy-joy" Federal dasturi edi.

"Uy-joy" milliy loyihasini amalga oshirish munosabati bilan arzon uy-joy bozorini shakllantirish bo'yicha federal qonunlar to'plamining kuchga kirishini hisobga olgan holda "Uy-joy" FTPni amalga oshirishning birinchi bosqichi natijalariga ko'ra. va Rossiya fuqarolari uchun qulay uy-joy" va Rossiya Federatsiyasi Hukumatining 2005 yil 31 dekabrdagi 865-sonli "Federal qonun hujjatlarini amalga oshirish bo'yicha qo'shimcha chora-tadbirlar to'g'risida"gi qarori bilan belgilangan Federal maqsadli dasturda uy-joy siyosati bo'yicha Milliy kengashni tashkil etish. maqsadli dastur 2002-2010 yillarga mo'ljallangan "Uy-joy" ga tegishli o'zgartirishlar kiritildi, bu esa FTP "Uy-joy" kichik dasturlarini modernizatsiya qilishga olib keldi.

"Uy-joy" FTPni amalga oshirishning ikkinchi bosqichi 2006-2010 yillarda amalga oshirildi. va uy-joy sohasida boshlangan islohotlarni davom ettirish va "Rossiya fuqarolari uchun arzon va qulay uy-joy" ustuvor milliy loyihasi doirasida kompleks chora-tadbirlarni amalga oshirishni ta'minladi. "Uy-joy" FTPni amalga oshirishning ushbu bosqichi "Yer uchastkalarini kommunal infratuzilma bilan ta'minlash" kichik dasturlarini amalga oshirishga qaratilgan. uy-joy qurilishi»; “Davlat infratuzilmasi ob’ektlarini modernizatsiya qilish”; “Yosh oilalarni uy-joy bilan ta’minlash”; "Federal qonun hujjatlarida belgilangan fuqarolar toifalarini uy-joy bilan ta'minlash bo'yicha davlat majburiyatlarini bajarish". Ushbu kichik dasturlar milliy loyihaning asosiy ustuvor yo‘nalishlarini amalga oshirishga qaratilgan chora-tadbirlar bo‘lib, asosiy vazifalardan biri – uy-joy bozorida talab va taklif o‘rtasidagi muvozanatni barqarorlashtirishga qaratilgan.

"Uy-joy" FTP va uning kichik dasturlarini amalga oshirish muddati 2011-2015 yillarga uzaytirildi. Shu bilan birga, federal dasturning ilgari mavjud bo'lgan kichik dasturlari va chora-tadbirlari bilan bir qatorda, uy-joy bilan ta'minlashning yangi yo'nalishlari qo'shildi.

Ipoteka kreditlash tizimini rivojlantirishning navbatdagi bosqichi 2003 yil 11 noyabrdagi 152-FZ-sonli "Ipoteka qimmatli qog'ozlari to'g'risida" Federal qonunining (keyingi o'rinlarda "Ipoteka qimmatli qog'ozlari to'g'risida" gi qonuni) qabul qilinishi edi. Ushbu Qonunning mavjudligi ikki bosqichli ipoteka kreditlash tizimining normal rivojlanishi va faoliyat yuritishi uchun zarurdir.

Uy-joy ipoteka kreditlash bozorining shakllanishiga ta'sir ko'rsatgan muhim fakt Rossiya Federatsiyasi Hukumatining 2005 yil 30 iyundagi qarori bilan tasdiqlangan Rossiyada uy-joy ipoteka kreditlarini qayta moliyalashtirishning yagona tizimini rivojlantirish kontseptsiyasidir.

Shunday qilib, mamlakatimizda ipoteka krediti berish tartibi Ipoteka to'g'risidagi qonun, Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik kodeksining ikkinchi qismi va boshqa qonun hujjatlari bilan tartibga solinadi.

Ipoteka ko'chmas mulkni garovga qo'yish uchun kredit berish shaklidir. Ipoteka kreditlash tizimi ikki yo'nalishni o'z ichiga oladi:

• 1) tadbirkorlik subyektlari va aholiga bevosita ipoteka kreditlari berish;
• 2) ikkilamchi bozorda ipoteka kreditlarini sotish (ipoteka majburiyatlari).

Birinchi holda, ipoteka krediti beriladi ipoteka banklari katta kapital xarajatlarni qoplash, yangi qurilish, ko'chmas mulk sotib olish. Ikkinchi yo'nalishni moliya kompaniyalari, ya'ni ipoteka banklarining mol-mulk garovi bilan ta'minlangan aktivlarini sotib oladigan, so'ngra o'z nomidan ular asosida kreditlar beruvchi fondlar amalga oshiradi. qimmat baho qog'ozlar(obligatsiyalar, ishtirok etish sertifikatlari) kreditlash uchun resurslarni qo'shimcha jalb qilishni ta'minlash.

Kredit munosabatlari: maqsadli foydalanish, ta'minlash, tezkorlik, to'lov, to'lov tamoyillari asosida quriladi. Kreditdan maqsadli foydalanish qarz oluvchi tomonidan taqdim etilgan hujjatlar bilan tasdiqlanadi. Kredit ta'minotining asosiy turlari: kafillik, kafillik, garov, qarz oluvchining kreditni qaytarmaslik uchun javobgarligi sug'urtasi. Ipoteka krediti qarz oluvchining ko'chmas mulk ob'ekti va mulkiy huquqlari garovi bilan ta'minlanadi, ular qarzdor tomonidan olingan ssudani to'liq va o'z vaqtida qaytarish va ularga tegishli foizlarni to'lash uchun garov vazifasini bajaradi. Qarz oluvchi tomonidan uning to'lov qobiliyati to'g'risidagi hujjatlarni taqdim etish to'lovni tasdiqlashdir.

Ipoteka krediti quyidagilarni amalga oshiradi funktsiyalari".

• moddiy ishlab chiqarish sohasiga investitsiyalarni jalb qilishning moliyaviy mexanizmi funktsiyasi;
• jalb qilingan mablag'larning qaytarilishini ta'minlash funktsiyasi;
• boshqa usullar (sotib olish va sotish va boshqalar) iqtisodiy jihatdan maqsadga muvofiq bo'lmagan yoki qonuniy jihatdan imkonsiz bo'lgan hollarda ko'chmas mulk ob'ektlarining aylanmasi va qayta taqsimlanishini rag'batlantirish funktsiyasi;
• ipoteka, ipoteka bilan ta'minlangan qimmatli qog'ozlarning hosilalari va boshqalar ko'rinishidagi ko'p darajali soxta kapitalni shakllantirish funktsiyasi.

Shunday qilib, bilan iqtisodiy nuqta ko'rish ipoteka - ego - bu ko'chmas mulk ob'ektlariga bo'lgan mulk huquqlarining muomalada bo'lishining bozor vositasi bo'lib, u har qanday loyihalarni amalga oshirish uchun qo'shimcha moliyaviy resurslarni jalb qilish imkonini beradi va huquqiy nuqtai nazardan, ipoteka mulkka egalik huquqini yuklashdan iborat. ko'chmas mulk ob'ektlari garovga qo'yilganda.

Hozirgi vaqtda dunyoda ipoteka kreditlarining ko'plab turlari ishlab chiqilgan bo'lib, ular berish, to'lash va xizmat ko'rsatish sxemalariga qarab farqlanadi (4.1-jadval).

Ipoteka kreditlarining turlari

Tasniflash belgisi	Kredit turlari
	Ko `chmas mulk	Yer; korxonalar, shuningdek, binolar, inshootlar va boshqalar; turar-joy binolari, kvartiralar va ularning qismlari; havo va dengiz kemalari, ichki navigatsiya kemalari va kosmik kemalar
	Qurilish davom etayotgan ko'chmas mulk	Bino; tuzilmalar
Qarz beruvchi turi	Status bo'yicha	Bank; bank bo'lmagan
	Ammo aksessuarlar	davlat; xususiy; ommaviy
	Mutaxassislik darajasi bo'yicha	Universal; ixtisoslashgan
Qarz oluvchining turi	Kreditlash predmeti	Ishlab chiquvchilarga beriladigan kreditlar; to'g'ridan-to'g'ri kelajakdagi egasiga berilgan kreditlar
	Qarz oluvchilarning mansublik darajasi	Berilgan kreditlar: bank xodimlari; firmalarning xodimlari - velosiped mijozlari; ko'chmas mulk firmalarining mijozlari; ushbu hududda yashovchi odamlar; hamma
Qarzni amortizatsiya qilish usuli	Doimiy ipoteka krediti
	O'zgaruvchan to'lovlar bilan kredit	Balli to'lov bilan kreditlar; bahorgi kreditlar; ishtirok etgan kreditlar (kreditorning moliyaviy manfaatlarini ta'minlaydigan ipoteka kreditlari); ortib borayotgan to'lovlar bilan kreditlar; teskari annuitet kreditlari; o'zgaruvchan foizli kreditlar; Kanada ag'darilishi; yakuniy ipoteka; foizli kreditlar
Kredit berish tartibi	Evropa modeli; amerika modeli

Tasniflash belgisi	Kredit turlari
Imkoniyat erta to'lov	To'lovni muddatidan oldin to'lash huquqi bilan; muddatidan oldin to'lash huquqisiz; jarima to'lash sharti bilan muddatidan oldin to'lash huquqi bilan
Foiz stavkasi turi	Belgilangan kredit stavka foizi; o'zgaruvchan foizli kredit
Qayta moliyalashtirish usuli	Ipoteka obligatsiyalarini chiqarish; qarz oluvchilarning oldindan jamg'armalari, davlat subsidiyalari; o'z, qarz va qarz mablag'lari (shu jumladan kreditlar). xalqaro tashkilotlar); ipoteka kreditlarini ipoteka agentligiga yoki yirik ipoteka bankiga sotish
Kredit berishning maqsadi	Uy-joy krediti	Turar-joy binosida tayyor uy-joy sotib olish; qurilish, rekonstruksiya, kapital ta'mirlash; sarmoya kiritish maqsadida tayyor uy-joy qurish va sotib olish
	Rivojlanish yer uchastkasi
	Qishloq xo'jaligini rivojlantirish
	Ishlab chiqarishni rivojlantirish
	Qarz oluvchining turli ehtiyojlari uchun mavjud ko'chmas mulk bilan garovga olingan kreditlar
Kredit olish uchun ariza berish shartlari va maqsadi	Qisqa muddatli kredit(naqd pulga hozirgi ehtiyoj); uzoq muddatli kredit (moliyalash kapital qurilish, rekonstruksiya qilish, yerlarni rivojlantirish)

Ipoteka predmeti quyidagi mulk bo'lishi mumkin (Art. 5 Ipoteka qonuni).

• 1. San'atning 1-bandida ko'rsatilgan ko'chmas mulk. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 130-moddasi, huquqlar ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarni va u bilan tuzilgan bitimlarni davlat ro'yxatidan o'tkazish uchun belgilangan tartibda ro'yxatga olinadi, shu jumladan:
  • yer;
  • korxonalar, shuningdek tadbirkorlik faoliyatida foydalaniladigan binolar, inshootlar va boshqa ko‘chmas mulklar;
  • turar-joy binolari, kvartiralar va turar-joy binolari va xonadonlarning qismlari, bir yoki bir nechta izolyatsiya qilingan xonalardan iborat;
  • dachalar, bog 'uylari, garajlar va boshqa iste'mol binolari;
  • havo va dengiz kemalari, ichki navigatsiya kemalari va kosmik ob'ektlar.
• 2. Qurilish uchun qonun hujjatlarida belgilangan tartibda ajratilgan yer uchastkasida, shu jumladan bino va inshootlarda qurilayotgan ko‘chmas mulk ob’ektlari qurilishi tugallanmaganligi.

Er uchastkalari, korxonalar, inshootlar, kvartiralar va boshqa ko'chmas mulk garovi faqat federal qonunlarda ularning aylanishiga ruxsat berilgan taqdirdagina yuzaga kelishi mumkin.

Maqsadini o'zgartirmasdan bo'linib bo'lmaydigan mol-mulkning bir qismi (bo'linmas narsa) mustaqil ipoteka predmeti bo'la olmaydi. Quyidagilarga nisbatan ipotekaga ruxsat berilmaydi:

• er uchastkasining tegishli toifadagi yerlarning belgilanishiga muvofiq, kattaligi hisobga olingan holda mustaqil uchastka sifatida foydalanish mumkin bo‘lmagan qismi;
• ushbu uy yoki kvartiraning egasining uyi yoki kvartirasining bir qismini tashkil etuvchi yashash xonalari;
• bankrotlik to'g'risidagi ish qo'zg'atilgan yoki tugatish yoki qayta tashkil etish to'g'risida qaror qabul qilingan korxona.

Ipoteka garovga qo'yuvchiga mulkchilik yoki xo'jalik yuritish asosida tegishli bo'lgan mol-mulkka o'rnatiladi. Ipoteka o'rnatilgan mol-mulk garovga qo'yuvchida uning egaligida va foydalanishida qoladi.

Ipoteka umumiy birgalikdagi mulkka (egalarning har birining mulk huquqidagi ulushini belgilamasdan) barcha mulkdorlarning roziligi bilan belgilanishi mumkin. Rozilik yozma ravishda berilishi kerak.

Ipoteka predmeti shartnomada uning nomi, joylashgan joyi va ushbu predmetni aniqlash uchun yetarli tavsifi ko'rsatilgan holda belgilanadi.

San'atga muvofiq. "Ipoteka to'g'risida"gi qonunning 43-moddasiga binoan, bir majburiyatni (avvalgi ipoteka) bajarilishini ta'minlash uchun ipoteka shartnomasi bo'yicha garovga qo'yilgan mol-mulk o'sha yoki boshqa qarzdorning o'sha yoki boshqa ipoteka oldidagi boshqa majburiyatini (keyingi ipoteka) bajarilishini ta'minlash uchun garovga qo'yilishi mumkin. Garov qo'yuvchilarning ketma-ketligi Yagona ma'lumotlari asosida belgilanadi davlat reestri ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlar va u bilan bog'liq bitimlar ipoteka vujudga kelgan paytda.

Keyingi ipotekaga, agar ipoteka to'g'risidagi oldingi shartnomalar bilan taqiqlanmagan bo'lsa, uning amal qilish muddati keyingi ipoteka shartnomasi tuzilgan vaqtgacha to'xtamagan bo'lsa, ruxsat etiladi. Agar oldingi ipoteka shartnomasida keyingi ipoteka shartnomasi tuzilishi mumkin bo'lgan shartlar nazarda tutilgan bo'lsa, ikkinchisi ushbu shartlarga rioya qilgan holda tuzilishi kerak.

Ipoteka kreditlashda jismoniy va yuridik shaxslar hamda tijorat banklari kreditor va qarz oluvchi sifatida qatnashishi mumkin.

Qarz oluvchining turi bo'yicha Kreditlash sub'ekti sifatida ipoteka kreditlari quyidagilarga bo'linadi:

• quruvchilar va quruvchilarga beriladigan kreditlar;
• to'g'ridan-to'g'ri kelajakdagi uy egasiga beriladigan kreditlar;
• qarz oluvchilarning mansubligi darajasiga ko'ra.

A'zolar ipoteka krediti: banklar (qarz oluvchining to'lov qobiliyatini tekshirish) va bank bo'lmagan tashkilotlar; sug'urta kompaniyalari (ipoteka krediti berish jarayonida yuzaga keladigan risklarni sug'urtalashga majburdirlar); baholash kompaniyalari bozor qiymati kvartiralar).

Amortizatsiya usuliga ko'ra quyidagilar ajralib turadi: kredit turlari.

Doimiy ipoteka krediti- kreditning eng oddiy shakli. Bu kredit belgilangan kredit muddati va belgilangan foiz stavkasi bilan tavsiflanadi. Bu inflyatsiya darajasi past, kredit muddati uzoq bo'lgan mamlakatlar uchun xos bo'lib, muntazam ravishda (masalan, oyda bir marta) teng to'lovlarni (amortizatsiya) o'z ichiga oladi. Shuning uchun bunday kreditlar o'z-o'zidan o'zlashtiriladigan deb tasniflanadi.

Standart annuitet to'lovi formula bo'yicha hisoblanadi

bu erda P - oylik annuitet to'lovi miqdori; K - kredit summasi; i- davr (oy, yil) uchun foiz stavkasi; P- to'lov muddatlari soni (oylar, yillar).

Annuitet to'lovi miqdorini aniqlang. Foiz stavkasi - yillik 20%. Kredit miqdori 1 million rublni tashkil qiladi. Kredit muddati - 5 yil. To'lovlar yiliga bir marta amalga oshiriladi.

Yechim.

Biz (4.1) formuladan foydalanamiz:

O'zgaruvchan to'lovli kreditlar o'z-o'zidan amortizatsiya qiluvchilar qatoriga kirmaydi va asosiy qarz va foizlarni to'lashning turli davrlarini, shuningdek boshqa qo'shimcha shartlarni nazarda tutadi. Bu kreditlar o'z ichiga oladi balon to'lov kreditlari, bir martalik yakuniy (to'p) to'lovni nazarda tutgan holda yoki bir martalik to'lovni taqsimlash bilan. Ular bo'linadi:

• faqat foizli kreditlar - bu to'lov kreditining bir turi bo'lib, muddat oxirida asosiy qarzni to'lashni va kreditning butun muddati davomida muntazam foizlarni to'lashni nazarda tutadi. Bunday kredit, shuningdek, kechiktirilgan ipoteka deb ataladi;
• kredit muddati tugagunga qadar foizlar to‘lovlari muzlatilgan, asosiy qarzni ham, foizlarni ham qaytarishda hech qanday to‘lovlar nazarda tutilmagan kreditlar. Kreditni to'lash va u bo'yicha kapitallashtirilgan foizlar kredit muddati oxirida amalga oshiriladi. Bunday kreditlardan foydalanish ancha qimmat va shuning uchun cheklangan. Ularga, asosan, ssuda, foiz va sotishdan olingan foydani qaytarishga imkon beradigan muddat tugashi bilan er uchastkasini sotishga umid qilayotgan yer chayqovlari murojaat qiladi;
• qisman amortizatsiya qilingan va yakuniy balon to'lovi bilan kreditlar asosiy qarzni ham, foizlarni ham qisman davriy to'lashni, shuningdek qarzning qolgan summasini bir martalik to'lashni nazarda tutadi;
• Faqat asosiy qarzni bosqichma-bosqich to'lash bilan kreditlar asosiy qarz summalarini to'lashni va bir martalik to'lovni, shu jumladan foizlarni to'lash bo'yicha qarzni o'z ichiga oladi.

Bahorgi kreditlar asosiy qarzni to'lash uchun muntazam to'lovlarni o'z ichiga oladi. Misol uchun, dastlabki to'rt yil davomida faqat foizlar to'lanadi, keyingi uch yilda esa foizlar va asosiy qarz to'lanadi.

O'z ichiga olgan kreditlar foydali ko'chmas mulkni moliyalashtirishda foydalaniladi. Bu ssuda o'z-o'zidan o'zlashtiriladigan ssudaga yaqin, lekin u asosiy qarz va undan foizlarni muntazam ravishda oladigan kreditor ob'ektdan olinadigan daromadda ham ishtirok etadi, deb taxmin qiladi. Qarz beruvchining ishtiroki har xil bo'lishi mumkin: u ijara haqining ortiqcha qismini, sof operatsion daromadning bir qismini (daromadda ishtirok etgan kredit), kapital daromadining bir qismini yoki sotishdan olingan daromadni talab qilishi mumkin. ko'chmas mulk (kapitalning o'sishida ishtirok etgan kredit) va boshqalar.

To'lovlarni oshiruvchi kreditlar(ortib borayotgan annuitet bilan) butun davr davomida teng darajada o'zgaruvchan to'lovlarni ta'minlaydi va ijaraga olingan ko'chmas mulk egalari tomonidan to'lovlar har yili yoki boshqa vaqt oralig'ida ko'payishini kutishda foydalaniladi. Bunday ssudalar kredit muddati boshidan oxirigacha kamroq daromadga ega bo'lgan yosh oilalarga kredit berish uchun ishlatiladi.

Teskari annuitet kreditlari, aksincha, ular to'lovlarni qisqartirishni nazarda tutadi, lekin muddat oxirida kredit yoki ularning tugatilishi. Shu nuqtai nazardan, ular muzlatilgan kreditlar bilan taqqoslanadi. Bunday kreditlar eski uy egalarini moliyalashtirish uchun ishlatiladi.

O'zgaruvchan foizli kreditlar, odatda pul bozori indekslari, inflyatsiya, valyuta va hokazolardan biriga "bog'langan" kreditni uning minimal va maksimal qiymatlari bo'yicha cheklovlar bilan o'zgaruvchan stavkada to'lash imkonini beradi. Tariflarning o'zgarishi kreditlar shartlariga ta'sir qiladi.

Kanada ag'darilishi oldindan belgilangan vaqt oralig'ida (masalan, har besh yilda) o'zgaruvchan foiz stavkalari bilan tavsiflanadi. Ushbu turdagi kreditning o'zgarishi kelishilgan stavkaga ega bo'lgan kredit bo'lib, u to'lovlar chastotasiga qo'shimcha ravishda, marjinal foiz stavkalari oldindan kelishilganligi bilan farqlanadi.

Ipoteka shartnomasini bekor qilish bir nechta navlarga ega va o'zlari ikkinchi darajali (kichik) moliyalashtirishning alohida holatidir. Ushbu turdagi kreditlashning mohiyati shundan iboratki, ikkinchi kredit allaqachon akkreditatsiya qilingan ko'chmas mulk uchun beriladi, ular bo'yicha to'lovlar birinchi kreditni to'lash uchun yuboriladi. Bunday kreditlar bo'yicha foiz stavkalari odatda birinchi kreditga qaraganda yuqori.

Qo'shimcha foiz stavkasi bilan kreditlar asosiy qarzga foizlarni belgilashni ta'minlaydi va natija keyingi to'lov hajmini aniqlash uchun to'lash muddatlari soniga bo'linadi.

Ipoteka rivojlanishi tarixida kredit berish usuliga qarab, ipoteka kreditlash bozorining ikkita asosiy modeli ajralib turadi: Evropa va Amerika.

Evropa modeli - Bu ipoteka kreditlashning bir bosqichli modeli bo'lib, uning mohiyati shundan iboratki, bank kredit bergandan so'ng uni o'zining standart tuzilmadagi qimmatli qog'ozlarini (ipoteka, uzoq muddatli ipoteka bilan ta'minlangan obligatsiyalar) chiqarish yo'li bilan mustaqil ravishda qayta moliyalashtiradi. to'lov muddati oxirida asosiy qarzni to'lash (4.1-rasm). Bunday qimmatli qog'ozlarni chiqarish va muomalasi maxsus qonun hujjatlari bilan tartibga solinadi. Ipoteka qoplamasiga kiritilgan kreditlar emitent bank balansida qoladi. Ipoteka obligatsiyalari emitentlarining faoliyati, qoida tariqasida, qonun bilan ipoteka kreditlari berish va past darajadagi risk bilan tavsiflangan boshqa operatsiyalar bilan cheklanadi. Qonunda sanab o‘tilganlardan tashqari hech bir boshqa emitent “ipoteka varaqasi” deb ataladigan qimmatli qog‘ozlarni chiqara olmaydi. Ipoteka banklari faoliyati davlat va bank nazorati organlari tomonidan qattiq nazorat qilinadi.

Guruch. 4.1.

1 - jamg'arma depoziti; 2 - qarz oluvchi tomonidan ipoteka krediti olish; 3 - oldi-sotdi shartnomalari yoki mehnat shartnomasi (o'z va qarz kapitali) bo'yicha uy-joy uchun to'lov; 4 - ipoteka krediti va u bo'yicha foizlarni qaytarish; 5 - garovga qo'yilgan uy-joy sug'urtasi; 6 - qimmatli qog'ozlarni (ipoteka) sotishdan olingan daromadlar; 7 - qimmatli qog'ozlar (ipoteka) va ularni to'lashdan olingan daromadlar

Ushbu modelni amalga oshirish quyidagi asosiy shartnoma turlarini tuzishni nazarda tutadi:

• qarz oluvchi va kreditor o'rtasida - omonat uy-joy depoziti bo'yicha shartnoma, keyin esa - kredit shartnomasi va ipoteka shartnomasi;
• qarz oluvchi va sug'urta kompaniyasi o'rtasida - garovga qo'yilgan uy-joy sug'urtasi shartnomasi;
• qarz oluvchi va sotuvchi (quruvchi) o'rtasida - uy-joy oldi-sotdi shartnomasi.

Ipoteka kreditlashning ushbu modeli G‘arbiy Yevropaning bir qator mamlakatlarida – Daniya, Germaniya, Fransiyada, so‘nggi paytlarda – Polsha, Chexiya, Slovakiya, Vengriyada uzoq vaqtdan beri amal qilib kelmoqda.

Ushbu sxemani qo'llashning eng yorqin misoli Nemis modeli. U nemis "xususiy qurilish jamg'arma kassalari" kabi ishlashning jamg'arma va kredit printsipiga asoslanadi - Bausparkasse, frantsuz Livret Epargne Logement, amerikalik Tejamkorlik & kreditlar. Qurilish jamg‘arma kassasi yopiq moliyaviy tuzilma bo‘lib, o‘z faoliyatini tashkil topishdan boshlaydi ustav kapitali va uning asosida kreditlar berish uchun o'z mablag'lari manbalariga (shu jumladan uy-joy fondiga) ega. Kassaning barcha mavjud mablag'lari (o'z va qarzga olingan) faqat qonuniy faoliyatni amalga oshirish uchun ishlatiladi, ya'ni. uy-joy qurilishini moliyalashtirish va allaqachon qurilgan kvartiralarni sotib olish uchun ipoteka kreditlari berish. Omonatchi uzoq vaqt davomida kvartirani sotib olish uchun zarur badalni (masalan, uning qiymatining 50% miqdorida) to'plash imkoniyatiga ega bo'ladi, keyin esa uyni sotib olish (qurish) uchun ipoteka kreditini oladi. - tanlangan kvartira. Nemis versiyasida qarzning roli yo'q pul mablag'lari, va to'g'ridan-to'g'ri uy-joy - tugallangan yoki tugallanmagan (qurilish ipotekasi deb ataladigan).

Nemis modelining kamchiliklari quyidagilardan iborat: qurilish jamg'arma kassasi tomonidan qurilgan va ishtirokchi tomonidan taklif qilinishi mumkin bo'lgan turar-joy binolarining cheklangan tanlovi) "; kassaning o'zi tomonidan belgilanadigan qat'iy narx; uchta kredit berish shartlari cheklangan. besh yilgacha, qarz oluvchi tomonidan qarzni to'lagunga qadar kvartirani sotishning mumkin emasligi.

Yana bir ipoteka kreditlash modeli Amerikaning ikki darajali modeli, anglo-sakson huquq tizimi mamlakatlarida keng tarqalgan. Uning mohiyati shundan iboratki, bank kredit berib, uni uzoq muddatli resurslarni jalb qilish, allaqachon berilgan ipoteka kreditlari bo‘yicha talablarni boshqa moliya institutiga (ikkilamchi bozor operatori, maxsus tuzilgan agentliklar) berish yo‘li bilan qayta moliyalashtiradi.

O'z navbatida, moliya institutlari (ikkilamchi bozor operatorlari, maxsus tashkil etilgan agentliklar) olingan ipoteka kreditlari bilan quyidagi tarzda shug'ullanishlari mumkin:

• 1) ularni ikkilamchi investorlarga berish;
• 2) yagona ipoteka kreditlari pullarini shakllantirish va bunday bo'linmas ipoteka pullarini yoki bunday pullarda ishtirok etish huquqini (ulushlarini) ikkilamchi investorlarga sotish;
• 3) ipoteka bilan ta'minlangan qimmatli qog'ozlarni chiqarish va joylashtirish (ipoteka bilan ta'minlangan obligatsiyalar yoki ipoteka ishtiroki sertifikatlari bo'lishi mumkin).

Ushbu tizim AQShda juda keng tarqalgan. Ikki darajali strukturaning Amerika modelining soddalashtirilgan diagrammasi shaklda ko'rsatilgan. 4.2. Berilgan ipoteka kreditlari keyinchalik ixtisoslashgan ipoteka agentliklariga topshiriladi. Banklardan kreditlarni nominal qiymatida qaytarib olib, ipoteka agentliklari ularni pullarga birlashtiradi va ular tomonidan kafolatlangan o'zlarining qarz majburiyatlarini chiqaradilar. Qarz oluvchilar banklarga olingan kredit uchun to'lov sifatida pul to'laydilar va banklar ushbu mablag'larni ushlab qolish komissiyalarini ipoteka agentiga o'tkazadilar, u ipoteka qimmatli qog'ozlari egalariga ulardan daromadlarni to'laydi.

Guruch. 4.2.

• 1 - kredit shartnomasi; 2 - ipoteka shartnomasi; 3 - garovga qo'yilgan uy-joy sug'urtasi shartnomasi; 4 - oldi-sotdi shartnomasi yoki shartnoma;
• 5 - kreditor va ipoteka agentligi o'rtasidagi umumiy kelishuv; b - agentlik shartnomasi;
• 7 - topshiriq shartnomasi; 8 - qimmatli qog'ozlar bilan operatsiyalarni amalga oshirish tartibi to'g'risidagi shartnoma

ipoteka agentligi hujjatlari; 9 - tadbirkorlik tavakkalchiligini sug'urtalash shartnomasi; 10 - qimmatli qog'ozlarni sotish bo'yicha shartnomalar

Ipoteka kreditlashning ikki bosqichli modelini amalga oshirishda quyidagi xulosalar beriladi:

• qarz oluvchi va qarz beruvchi o'rtasidagi kredit shartnomasi va ipoteka shartnomasi;
• qarz oluvchi va sotuvchi (quruvchi) o'rtasida uy-joy oldi-sotdi shartnomalari;
• qarz oluvchi va sug'urta kompaniyasi o'rtasida garovga qo'yilgan uy-joy uchun sug'urta shartnomalari;
• sug'urta kompaniyasi va ipoteka agentligi o'rtasidagi tadbirkorlik tavakkalchiligini sug'urta qilish shartnomalari;
• kreditor va ipoteka agentligi o'rtasida ipoteka kreditlari bo'yicha talab qilish huquqini boshqa shaxsga o'tkazish to'g'risidagi shartnomalar;
• shartnomalar ishonchli boshqaruv sotib olingan da'volar.

Ikki darajali modelni tanlash nafaqat davlat manfaatlari bilan, balki Anglo-Sakson huquq tizimidagi mulkchilik tushunchasining o'ziga xos xususiyatlari bilan izohlanadi, bu uning bo'linishini nazarda tutadi. Xuddi shu mulk uchun bir nechta mulk huquqini belgilash va mulk huquqi mazmunini o'rtasida taqsimlash mumkin turli shaxslar. Angliya-Amerika huquqiy tizimi mamlakatlarida mulk huquqi ob'ekti huquqning o'zi bo'lishi mumkin.

Ipoteka tushunchasi mongage) AQSh fuqarolik huquqida (va ingliz fuqarolik huquqida) kontinental Yevropa mamlakatlari fuqarolik huquqidagi ipoteka tushunchasi bilan mutlaqo mos kelmaydi. Xususan, ko'chmas mulk ham, ko'char ham ipoteka predmeti bo'lishi mumkin. Lekin asosiysi, ipoteka bo'yicha garovga qo'yilgan mulkka egalik huquqi garovga oluvchiga o'tadi. Bu ishonchli garov bo'lib, bunda garovga oluvchi garovga qo'yilgan mol-mulkning egasiga aylanadi 1 .

Ikkilamchi ipoteka kreditlash bozorining ikki darajali modeli mexanizmining murakkabligi uni saqlash xarajatlarining oshishini oldindan belgilab beradi. Bu, o'z navbatida, qarz oluvchi uchun kredit mablag'lari narxini oshiradi. Yana bir kamchilik - Angliya-Amerika modelida qurilgan ipoteka kreditlash bozorini kontinental huquq tizimi doirasida aniq va samarali tartibga solishning mumkin emasligi.

Ushbu bosqichda Rossiya qonunchiligi arzon uy-joy bozorini yaratish islohoti doirasida qabul qilingan oʻzgarishlarni hisobga olgan holda ipoteka bilan taʼminlangan qimmatli qogʻozlar boʻyicha kredit tashkilotlariga ipoteka kreditini rivojlantirishning yuqorida koʻrsatilgan barcha usullariga banklar tomonidan resurslarni jalb qilish orqali ham, foydalanish orqali ham foydalanish imkonini beradi. moliyaviy vositalar ikkilamchi bozor operatorlari.

Imkoniyatga qarab muddatidan oldin to'lash muddatidan oldin to'lash huquqi bilan va muddatidan oldin to'lash huquqisiz kreditlar ajratish. San'atga muvofiq. "Ipoteka to'g'risida"gi qonunning 45-moddasiga binoan, garovga qo'yuvchi istalgan vaqtda ipoteka bilan ta'minlangan majburiyatni to'liq hajmda muddatidan oldin bajarishga haqli, agar ipoteka shartnomasi xuddi shu ipoteka predmetini keyinchalik garovga qo'yish imkoniyatini istisno qilsa.

ga qarab foiz stavkasi turi Kredit belgilangan foiz stavkasi va o'zgaruvchan foiz stavkasi bilan beriladi. Rossiya Federatsiyasida ipoteka krediti bo'yicha foiz stavkasi qat'iy yoki o'zgaruvchan bo'lishi mumkin. Masalan, "CB DeltaCredit" YoAJ ipoteka banki indikativ stavkaga bog'langan o'zgaruvchan foiz stavkasi bilan rublda kredit mahsulotini ishga tushirdi. MosPrime darajasi.

Daromadlarini rasman tasdiqlay oladigan qarz oluvchilar uchun DeltaCredit Bank 5,5% + uch oylik stavkani belgilaydi. MosPrime Rate,"kulrang" daromadli qarz oluvchilar uchun - 6,5% + uch oy MosPrime darajasi. Tariflar har chorakda qayta hisoblab chiqiladi.

Qayta moliyalashtirish usuliga ko'ra - Ipoteka krediti turli kredit tashkilotlari tomonidan amalga oshiriladi. Ularning faoliyatining xususiyatlari berilgan kreditlarni qayta moliyalashtirish usulida (4.2-jadval).

4.2-jadval

Ipoteka kreditlarini qayta moliyalashtirish usullari

Xavfsizlik darajasiga ko'ra kreditlar dastlabki to‘lov miqdoriga qarab bo‘linadi, uning miqdori garovga qo‘yilgan mol-mulk qiymatining 0 dan 100 foizigacha bo‘lishi mumkin. Ipoteka kreditlari birinchi yoki keyingi ipoteka (kichik, katta ipoteka) bilan ta'minlanishi mumkin.

kreditorlar soniga qarab kredit berishda ishtirok etadi, ipoteka kreditlari: an'anaviy va kombinatsiyalangan. Oddiy ssudalar bitta kreditor tomonidan, qo'shma kreditlar bir nechta kreditorlar tomonidan beriladi.

ga qarab kredit shartlari farqlash: subsidiyalangan kredit va berilgan kredit umumiy sharoitlar. Imtiyozli kredit jismoniy va yuridik shaxslarga - benefitsiarlar guruhiga beriladi. davlat dasturlari. Moliyalashtirish ham hukumatdan, ham kredit tashkilotlari. Shunday qilib, 2011 yilda Rossiya Sberbanki quyidagi dasturlarni amalga oshirdi: Davlat yordami bilan ipoteka, Ipoteka Plus. onalik kapitali”, “Harbiy ipoteka” va boshqalar; Uy-joy ipoteka krediti agentligi (AHML) “Yosh olimlar uchun ipoteka” dasturini ishga tushirdi; Globex Bank faol ravishda kreditlar berdi ipoteka dasturi harbiy xizmatchilar uchun. Biroq, faqat cheklangan miqdordagi odamlar bunday dasturlardan foydalanishlari mumkin.

Bundan tashqari, ipoteka kreditlari kredit liniyalari shaklida va bir martalik asosda berilishi mumkin.

Ipoteka kreditining afzalliklari quyidagilardan iborat:

• qisqa vaqt ichida uy-joy egasi bo'lish va unga ko'chib o'tish imkoniyati yangi kvartira;
• uzoq muddatga kredit olish, buning uchun oylik to'lovlar miqdori kvartiraning narxi oshgan taqdirda o'zgarmaydi;
• o'z kvartirangiz uchun to'lovni amalga oshirish va boshqa birovning mulkini ijaraga olmaslik qobiliyati, shu bilan birga kredit bo'yicha foizlar shunga o'xshash kvartiraning oylik ijarasi bilan taqqoslanadi;
• ipoteka krediti bo'yicha sotib olingan kvartirada qarz oluvchi va uning oila a'zolarini ro'yxatdan o'tkazish imkoniyati;
• foydali investitsiyalar mablag'lar (ko'chmas mulk narxlari barqaror o'sib bormoqda);
• ipotekaning butun muddati uchun 2 million rubl miqdorida soliq imtiyozini olish, shuningdek kreditni to'lash muddati uchun foizlar bo'yicha to'langan summadan (Rossiya Federatsiyasi Soliq kodeksining 220-moddasi 1-bandi 2-bandi). federatsiyasi).
Rossiya pul bozorining ko'rsatkichi, bu Moskvada rublda kreditlar (depozitlar) berishning o'rtacha stavkasi. pul bozori va Milliy valyuta assotsiatsiyasi tomonidan hisoblab chiqilgan.
• Razumova I. A. Ipoteka krediti. 2-nashr. Sankt-Peterburg: Piter, 2009, 14-bet.

Ipoteka predmeti (obyekt)

Rossiya Federatsiyasining Fuqarolik Kodeksi San'atning 1-bandida. 334-modda garov predmeti mulk ekanligi belgilab qo'yilgan. “Mulk” atamasi narsalar, qimmatli qog'ozlar, da'volar, pullar deb tushunilishi kerak.

Ipoteka - bu garov bo'lib, uning predmeti ko'chmas mulk bo'lib, u, qoida tariqasida, boshqa mulkka nisbatan yuqoriroq qiymatga ega va bozorda talabga ega.

Mulkning ko'char va ko'chmasga bo'linishi Rim huquqidan boshlangan va deyarli barcha zamonaviy huquq tizimlari tomonidan qabul qilingan. Zamonaviy huquqda ko'chmas mulk ob'ektida alohida huquqiy rejim saqlanib qolgan bo'lib, u og'irlashtirish va begonalashtirishning alohida tartibini, ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarni maxsus ro'yxatga olish, ushbu huquqlarni muayyan darajada cheklash va ularning amalga oshirilishi ustidan ma'muriy (ekologik, shaharsozlik va boshqalar) nazoratini o'z ichiga oladi. .

"Ko'chmas mulk" tushunchasining qonunchilik ta'rifi San'atda ochib berilgan. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 130-moddasiga ko'ra, ko'chmas mulk er uchastkalari, er qa'ri uchastkalari, suv havzalari va er bilan mustahkam bog'liq bo'lgan barcha narsalarni, ya'ni ularning maqsadiga mutanosib ravishda zarar etkazmasdan ko'chirilishi mumkin bo'lmagan narsalarni, shu jumladan. o'rmonlar, ko'p yillik o'simliklar, binolar, inshootlar, shuningdek samolyotlar, dengiz kemalari, ichki navigatsiya kemalari, ro'yxatga olinishi kerak bo'lgan kosmik ob'ektlar

San'atda keltirilgan tushuncha. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 130-moddasi ko'chmas mulk kabi murakkab fuqarolik-huquqiy ob'ektni to'g'ri aks ettirmaydi. Qonunchilikda ko'chmas mulkka nisbatan muhim ahamiyatga ega bo'lgan "mulk" tushunchasining aniq mazmuni ochib berilmagan.

"Ko'chmas mulk" tushunchasining qonunchilik ta'rifini tanqid qilish ob'ektlarni ko'chmas mulk sifatida tasniflashning nomuvofiqligi bilan bog'liq. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 130-moddasi 1-bandiga binoan, agar u yer bilan kuchli aloqaga ega bo'lsa va unga biron bir zarar etkazmasdan uning kosmosda harakatlanishi mumkin bo'lmasa, ko'chmas mulk deb tasniflanishi mumkin. Shuningdek, fuqarolik huquqi nazariyasida ko'chmas mulkning zaruriy belgilari sifatida mustahkamlik va iste'mol qilmaslik ko'rsatilgan.

Fuqarolik Kodeksining 130-moddasida ko‘chmas mulk sifatida sanab o‘tilgan barcha narsalardan shak-shubhasiz bu xususiyatlarning barchasiga ega bo‘lishiga misol qilib, o‘z ichiga ashyolar, xomashyo, inventarlarni o‘z ichiga olgan korxona misol bo‘la oladi, lekin ular uchun ko‘chmas mulk rejimi qonun bilan ham o‘rnatiladi. .

Eng qiziqarli masalalardan biri bu garovga qo'yilgan narsalarning aylanmasi muammosi. Qonun chiqaruvchi ipotekaning "pub'ekti" va "ob'ekti" o'rtasida aniq tafovut bermaydi, ammo "Ipoteka to'g'risida"gi qonun u bilan tartibga solinadigan ko'chmas mulkni "ob'ektlar" deb ataydi va "ob'ekt" so'zini qachon eslatib o'tish o'rinlidir. fuqarolik huquqlari elementi ma'nosida bir xil ko'chmas mulkni belgilash.

“Ipoteka to‘g‘risida”gi Qonunning 5-moddasiga muvofiq, ipoteka shartnomasining predmeti quyidagilar bo‘lishi mumkin: yer uchastkalari, korxonalar, shuningdek, tadbirkorlik faoliyatida foydalaniladigan binolar, inshootlar va boshqa ko‘chmas mulklar (angarlar, ustaxonalar va boshqalar); turar-joy binolari va kvartiralari yoki turar-joy binolari va kvartiralarning bir yoki bir nechta izolyatsiya qilingan xonalardan iborat qismlari; dachalar, bog 'uylari, garajlar va boshqa iste'mol binolari. Ipoteka predmeti, shuningdek, ajratilgan er uchastkasida qurilayotgan ko'chmas mulk hisoblanadigan tugallanmagan qurilish ham bo'lishi mumkin. Shunday qilib, “Ipoteka to'g'risida”gi qonunning 76-moddasida aniq ko'rsatilgandek, turar-joy binosini qurish uchun kredit berishda ipoteka shartnomasida garovga qo'yuvchiga tegishli bo'lgan qurilishi tugallanmagan qurilish va materiallar va jihozlar bilan ta'minlash majburiyati ko'zda tutilishi mumkin. qurilish uchun. Havo va dengiz kemalari, ichki navigatsiya kemalari va kosmik ob'ektlar ham garovga qo'yilishi mumkin, chunki ular er bilan uzviy bog'liq bo'lmagan mulk bo'lmasa-da, lekin Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksida alohida nazarda tutilganidek, ular o'ziga xos xususiyatlariga ko'ra ko'chmas mulk sifatida tasniflanadi. Ipoteka predmeti mol-mulkdan tashqari garovga oluvchiga tegishli bo'lgan ijara huquqi ham bo'lishi mumkin. Naumov. M.: Wolters Kuver, 2008, - p. 868. Bunday garovga, agar ipoteka to'g'risidagi qonunda boshqacha tartib nazarda tutilgan bo'lmasa va ijara munosabatlarining mohiyatiga zid bo'lmasa, ipoteka to'g'risidagi umumiy normalar qo'llaniladi. Shunday qilib, ijara huquqi faqat lizing beruvchining roziligi bilan garovga qo'yilishi mumkin. Shuningdek, bunday huquqni egasining yoki xo‘jalik yuritish huquqiga ega bo‘lgan shaxsning roziligisiz garovga qo‘yishga, agar qonun yoki shartnomada ushbu shaxslarning roziligisiz bunday huquqni begonalashtirish taqiqlangan bo‘lsa, yo‘l qo‘yilmaydi.

Sud amaliyoti shuni ko'rsatadiki, agar erlarning o'zini emas, balki ijara huquqini garovga qo'yish nazarda tutilgan bo'lsa, bu yerlarni garovga qo'yishni taqiqlash garovga qo'yilgan mulk huquqi undirib olingan taqdirda, unga bo'lgan huquq boshqa shaxslarga o'tishi bilan izohlanadi. shaxslar. Ijara huquqining garovga qo'yilishi va shu bilan bog'liq holda ijara huquqining o'tkazilishi mulk huquqining o'zgarishiga olib kelmaydi. Da'vogarning so'zlariga ko'ra, ma'muriyat San'atni buzgan. Ipoteka to'g'risidagi qonunning 63-moddasi. Sud, bahsli ob'ekt munitsipalitetga qarashli er uchastkasida joylashganligini aniqladi, shuning uchun bunday er uchastkasini garovga qo'yish qonuniy bo'lmaydi. Bizning fikrimizcha, munitsipal mulkdagi yer uchastkalarini garovga qo‘yishga qo‘yilgan taqiq bekor qilinmaguncha, uni ijaraga olish huquqini garovga qo‘yib bo‘lmaydi. Shuningdek, biz, masalan, er uchastkasi kadastr ro'yxatidan o'tmagan bo'lsa, ijara huquqi garovi mumkin emas deb hisoblaymiz. Bu esa, o‘z navbatida, lizing obyektining noto‘g‘ri tavsifi tufayli shartnomaning haqiqiy emas deb topilishiga olib keladi.

Ipoteka shartnomasining predmeti bo'lgan ko'chmas mulk, qoida tariqasida, xususiy mulk huquqi yoki xo'jalik yuritish huquqi asosida garovga qo'yuvchiga tegishlidir.

Ipoteka predmeti bo'lishi mumkin bo'lmagan mulkka nisbatan qonun hujjatlarida ko'zda tutilgan bir qator cheklovlar mavjud.

Birinchidan, bu mulk muomaladan chiqariladi. Fuqarolik kodeksiga ko'ra, muomaladan olib qo'yilgan narsalar - bu bir shaxsdan boshqa shaxsga o'z-o'zidan boshqa shaxsga o'tkazilishi yoki o'tkazilishi mumkin bo'lmagan narsalardir. Bunday narsalarga asosan davlatning mutlaq mulki bo'lgan narsalar kiradi (masalan, resurslar, mudofaa ishlab chiqarish ob'ektlari va boshqalar). Ikkinchidan, federal qonunga muvofiq undirib bo'lmaydigan mulk. Fuqarolarning bunday mulklari ro'yxati Fuqarolik protsessual kodeksida mavjud. Uchinchidan, federal qonun bilan belgilangan tartibda majburiy xususiylashtirish nazarda tutilgan yoki xususiylashtirish taqiqlangan mol-mulk ipoteka predmeti bo'lishi mumkin emas. Shuningdek, mulkning maqsadini o‘zgartirmasdan naturada bo‘linib bo‘lmaydigan qismi (bo‘linmas narsa) ipoteka shartnomasining mustaqil predmeti bo‘la olmaydi. Ipoteka to'g'risidagi qonun garovga qo'yiladigan mol-mulkka nisbatan quyidagi cheklovlarni belgilaydi. Demak, agar ipoteka shartnomasining predmeti mulk bo‘lib, uni begonalashtirish uchun boshqa shaxs yoki organning roziligi yoki ruxsati zarur bo‘lsa, ushbu mol-mulkni garovga qo‘yish uchun ham xuddi shunday rozilik zarur. Masalan, ipoteka er-xotinning birgalikdagi mulki bo'lgan mol-mulkka faqat ipoteka shartnomasining tarafi bo'lmagan boshqa turmush o'rtog'ining yozma roziligi bilan belgilanishi mumkin Qarang: Rossiya Federatsiyasining Oila kodeksi. San'atning 2-bandiga muvofiq. "Ipoteka to'g'risida" Federal qonunining 62-moddasi garov predmeti bo'lishi mumkin bo'lgan er uchastkalariga umumiy ulushli yoki birgalikda egalik qilgan taqdirda, ipoteka faqat fuqaroga tegishli bo'lgan mol-mulkka o'rnatilishi mumkin. yuridik shaxs umumiy ulushli yoki umumiy mulkdagi yerlardan natura shaklida ajratilgan er uchastkasi.

Ipoteka predmeti bo'lgan ko'chmas mulk, agar shartnomada boshqacha tartib nazarda tutilgan bo'lmasa (Ipoteka to'g'risidagi qonunning 5-moddasi 3-bandi) butlovchi buyumlar bilan birgalikda garovga qo'yilgan hisoblanadi. Buyumning tegishliligi deganda boshqa, asosiy narsaga va u bilan bog'liq umumiy maqsadga xizmat qilish uchun mo'ljallanganligi tushuniladi. Masalan, ipoteka sharoitida korxonalar dastgohlar, asbob-uskunalar, mahsulotlarni vaqtincha saqlash uchun xizmat ko'rsatish xonalari va boshqalar. Ushbu me'yor bilan chambarchas bog'liq holda San'atning 4-bandining normasi hisoblanadi. "Ipoteka to'g'risida"gi Qonunning 5-moddasi: mulkning naturada bo'linib bo'lmaydigan qismi (bo'linmas narsa) ipotekaning mustaqil predmeti bo'la olmaydi. Maqsadini o'zgartirmasdan tabiatan bo'linib bo'lmaydigan narsa bo'linmas deb tan olinadi (FKning 133-moddasi). Ushbu normaning imperativligi ipotekaning ko'chmas mulk garovi sifatidagi mohiyati bilan oqlanadi.

Jamiyat garovga qo‘yilganda garov mol-mulkka, shu jumladan talab qilish huquqiga va mutlaq huquqlarga, shu jumladan ipoteka muddati davomida sotib olinganlarga ham tatbiq etiladi (Fuqarolik Kodeksining 340-moddasi 2-bandi).

M.M.ning fikri. Orlova, ko'char mulkka nisbatan korxonalarning mulkchilik rejimini tartibga soluvchi qonun normalari muayyan texnik qiyinchiliklarni keltirib chiqaradi va deformatsiyaga olib keladi. huquqiy tartibga solish ko'char va ko'chmas narsalar, chunki ko'char bo'lgan alohida narsalar ko'chmas rejimda korxona mulkini aniqlashda xizmat qiladi. Biz shunday xulosaga kelamizki, bunday holat narsalarni huquqiy tartibga solishning deformatsiyasiga olib kelmaydi, chunki korxona tarkibiga kiruvchi ko'char va ko'chmas narsalar ma'lum bir maqsadga bo'ysunadigan yagona kompleksni tashkil qiladi va alohida harakatlanuvchi narsalarni ajratib turadi. yoki ko'chmas narsalar korxonaning mohiyatiga to'g'ri kelmaydi.

Amaldagi qonunchilikni tahlil qilish bizga umumiy garov (ya'ni bir vaqtning o'zida bir nechta ob'ektlar bo'yicha ipoteka) mumkin degan xulosaga kelishga imkon beradi, ammo bu masala bo'yicha aniq ko'rsatmalar mavjud emas. Qonun hujjatlarini bir xil va to'g'ri qo'llash uchun San'atni to'ldirish kerak. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 340-moddasida ipoteka shartnomasi bir nechta ko'chmas mulk ob'ektlari bilan ta'minlanishi mumkin, ularning har biri majburiyatni ta'minlashning mustaqil predmeti hisoblanadi. Shu bilan birga, asosiy majburiyat garov qiymatiga mos keladigan aktsiyalarga bo'linishi kerak Kosenko, E. V. Rossiya fuqarolik qonunchiligi bo'yicha ko'chmas mulk garovi. yuridik fanlar nomzodi ilmiy darajasini olish uchun dissertatsiya. - Saratov, 2004 yil.

Ipoteka, agar shartnomada yoki qonunda boshqacha qoida nazarda tutilgan bo'lmasa, ob'ektning barcha ajralmas yaxshilanishlariga taalluqlidir.

Ipoteka to'g'risidagi qonun individual ipoteka ob'ektlari uchun muayyan talablarni belgilaydi. Demak, yer uchastkalari, agar ular davlat yoki munitsipal mulkda bo‘lsa, shuningdek, qishloq xo‘jaligi tashkilotlari, dehqon (fermer) xo‘jaliklari yerlari va shaxsiy yordamchi xo‘jaliklarning dala erlari tarkibidan qishloq xo‘jaligiga mo‘ljallangan yerlar garovga qo‘yilmaydi. Bundan tashqari, Rossiya Federatsiyasining ta'sis sub'ektlarining normativ hujjatlarida va mahalliy hokimiyat organlarining normativ hujjatlarida belgilangan eng kam o'lchamdan kam bo'lgan er uchastkasini garovga qo'yishga yo'l qo'yilmaydi. foydalanish. Agar ipoteka predmeti mulkiy kompleks sifatida korxona bo'lsa, u holda uning tarkibiga kiradigan barcha mol-mulk ipoteka shartnomasi bilan qoplanadi, xususan: moddiy va nomoddiy aktivlar, shu jumladan, binolar, inshootlar, asbob-uskunalar, inventar, xom ashyo, tayyor mahsulotlar, da'vo huquqlari, mutlaq huquqlar, agar shartnomada boshqacha qoida nazarda tutilgan bo'lmasa. Bino va inshootlarni garovga qo'yishga faqat ushbu bino yoki inshoot joylashgan yer uchastkasi yoxud garovga qo'yilgan ob'ektni funksional jihatdan ta'minlovchi ushbu uchastkaning bir qismi yoxud ushbu uchastkani yoki unga tegishli bo'lgan ijara huquqini bir vaqtning o'zida garovga qo'yish bilan yo'l qo'yiladi. garovga qo'yuvchiga tegishli qismi.

Yakka tartibdagi va ko'p xonadonli turar-joy binolari va davlat yoki munitsipal mulkdagi kvartiralarning ipotekasiga yo'l qo'yilmaydi Qarang: 1998 yil 16 iyuldagi N 102-FZ "Ipoteka (ko'chmas mulk garovi) to'g'risida" Federal qonuni // SZ RF. 1998. N 29. m. 3400. Voyaga etmagan fuqarolarning qonuniy vakillari, muomala layoqati cheklangan va muomalaga layoqatsiz shaxslarning vakillari bundan mustasno, fuqarolarning xususiy mulkida boʻlgan turar joy yoki kvartirani vakil orqali ipoteka shartnomasini tuzishga yoʻl qoʻyilmaydi. Ko'p qavatli uydagi kvartirani garovga qo'yish garov huquqini va turar-joy binosining umumiy mulkidagi ulushning tegishli qismini (uyning umumiy binolari, uyning yuk ko'taruvchi inshootlari, mexanik, kvartiraning tashqarisida yoki ichida bir nechta kvartiraga xizmat ko'rsatadigan elektr, sanitariya va boshqa jihozlar ).

Ushbu masalani ko'rib chiqish yakunida xulosa qilishimiz mumkin: fuqarolik huquqlari ob'ektlarini muomaladan olib qo'yish yoki ularning muomalasini cheklash, birinchi navbatda, jamoat manfaatlarini himoya qilishga qaratilgan.

Ba'zi ko'chmas mulk ob'ektlarining (masalan, er uchastkalari, korxonalar) davlat va jamiyat faoliyati uchun ahamiyatini ortiqcha baholab bo'lmaydi. Shu nuqtai nazardan, davlatning mazkur obyektlar aylanmasini cheklash istagi ham tushunarli.

Norm moddasi. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 129-moddasi ma'lumotnoma xarakteriga ega va muomaladan chiqarilgan ob'ektlar to'g'ridan-to'g'ri qonunda ko'rsatilishi kerakligini, muomalasi cheklangan ob'ektlar esa qonun hujjatlarida belgilangan tartibda belgilanishini belgilaydi. Shunday qilib, Fuqarolik Kodeksi turli xil qonunlarda amalga oshirilishi mumkin bo'lgan potentsial imkoniyat sifatida fuqarolik huquqlari ob'ektlarini boshqa shaxsga o'tkazish imkoniyatini turli cheklashlarga imkon beradi. Kimdan umumiy qoida istisnolar mavjud: er aylanmasi masalalari va boshqalar Tabiiy boyliklar yer qonunlari bilan tartibga solinadi (Fuqarolik Kodeksining 129-moddasi 3-bandi). Ipoteka to'g'risidagi qonun (1-moddaning 4-bandi) er uchastkalari, korxonalar, binolar, inshootlar, kvartiralar va boshqa ko'chmas mulk garovi faqat federal qonunlarda ularning aylanishiga ruxsat berilgan taqdirdagina yuzaga kelishi mumkinligini belgilaydi. Binobarin, bu erda alohida ko'chmas mulk ob'ektlarining huquqiy holatiga oid bir qator boshqa maxsus qonunlarga havola qilinadi. “Ipoteka to‘g‘risida”gi Qonunning 1-moddasi 4-bandini “to‘g‘ridan-to‘g‘ri ta’qiqlanmagan hamma narsa taqiqlanadi” tamoyiliga ko‘ra izohlash mumkin. Ko'rinishidan, ob'ektni garovga qo'yish faqat uning aylanishiga boshqa federal qonunlar tomonidan to'g'ridan-to'g'ri ruxsat etilgan taqdirdagina ruxsat etiladi, garchi Fuqarolik Kodeksida er uchastkalari, korxonalar, binolar, inshootlar, kvartiralar va boshqa ko'chmas mulk garovi (ipoteka) ipoteka to'g'risidagi qonun bilan tartibga solinadi (334-moddaning 2-bandi).

San'atning 2-bandi ham e'tiborga loyiqdir. Muomaladan chiqarilgan mol-mulk garovi, federal qonunga muvofiq undirib olinishi mumkin bo'lmagan mol-mulk, shuningdek federal qonunlarda belgilangan tartibda majburiy xususiylashtirish nazarda tutilgan yoki xususiylashtirish taqiqlangan mol-mulk. ruxsat berilmaydi. Bu erda 1-moddaning 4-bandida aks ettirilganidan boshqacha yondashuv ko'rinadi Qarang: "Ipoteka (ko'chmas mulk garovi) to'g'risida" 1998 yil 16 iyuldagi 102-FZ Federal qonuni // RF SZ. 1998. N 29. m. 3400. San'atning 2-bandida. Ipoteka to'g'risidagi qonunning 6-moddasida cheklovlarning aniq ro'yxati keltirilgan. Ushbu qoidadan kelib chiqadiki, “Ipoteka to'g'risida”gi qonun shunga qaramay, 4-bandga zid ravishda o'z aksini topgan umumiy shaklda bo'lsa ham, ob'ektlarning ipoteka aylanmasini tartibga solish vazifasini o'z zimmasiga oladi. 1-modda.

San'atning 1-bandi. "Ipoteka to'g'risida"gi qonunning 6-moddasida garovga qo'yuvchi garovga qo'yilgan mol-mulkning egasi yoki unga xo'jalik yuritish huquqida egalik qiluvchi sifatida belgilaydi. Bu ro'yxat to'liq ko'rinadi. Mulk huquqi uch komponentning - egalik qilish, foydalanish va tasarruf etishning yig'indisidir (FKning 209-moddasi). Egasining tarkibiy qismlaridan birining yo'qligi uni huquqiy ma'noda bunday maqomdan mahrum qiladi.

Garov kelajakda garovga oluvchining mulkiga aylanishi mumkin bo'lgan mol-mulkka nisbatan qo'llanilishi mumkin (FKning 340-moddasi 6-bandi).

Jami o'z ulushini egasining garovi kasrli egalik boshqa mulkdorlarning roziligini talab qilmaydi (Ipoteka to'g'risidagi qonunning 7-moddasi 2-bandi) va umumiy umumiy mulkda bo'lgan mol-mulkni garovga qo'yish (ya'ni mulkdorlarning har birining mulk huquqidagi ulushini belgilamasdan) faqat barcha egalarining roziligi bilan. Bundan tashqari, bunday mol-mulkni (umumiy mulkda bo'lgan) undirishda 250 va 255-moddalarning qoidalari qo'llaniladi. Fuqarolik kodeksi Rossiya Federatsiyasining boshqa mulkdorlarga tegishli bo'lgan sotib olishning imtiyozli huquqi to'g'risida va umumiy mulk huquqidagi ulushni undirish to'g'risida, umumiy mulkka egalik huquqidagi ulushni undirish hollari bundan mustasno. turar-joy binosi (Fuqarolik Kodeksining 290-moddasi).

Bizning fikrimizcha, ko‘chmas mulkning qolgan mulkdan ajratilishi nafaqat mavjud tabiiy resurslarning mamlakat iqtisodiyoti uchun ahamiyati, ko‘chmas mulk bilan, masalan, yer bilan yaqin aloqada bo‘lishi, balki shu bilan ham izohlanadi. ko'chmas mulk eng qimmatli va muhim ob'ektlarni o'z ichiga oladi. Bu esa ularning fuqarolik muomalasida maxsus ro'yxatga olinishini taqozo etadi, bu esa ko'pgina huquqiy munosabatlar mazmunining o'ziga xos xususiyatlarida, ob'ekti ko'chmas mulk bo'lgan shartnomalar tuzishning alohida tartibi va shaklida namoyon bo'ladi. Ba'zi huquqiy munosabatlar ob'ekt sifatida faqat ko'chmas mulkka ega bo'lishi mumkin, masalan, ipoteka.

Aniqlanishi kerak bo'lgan yana bir xususiyat. San'atning 1-bandining 3-kichik bandi qoidalari. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 351-moddasiga binoan, garovga qo'yilgan narsa yo'q qilingan yoki garovga qo'yilgan huquq tugatilgan taqdirda, agar garovga qo'yuvchi garov predmetini almashtirish huquqidan foydalanmagan bo'lsa. (Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 345-moddasi 2-bandi). San'atning 2-bandining qoidasi. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 345-moddasi. Garov predmetining vafoti, aftidan, har doim garov huquqining tugatilishini bildiradi. Garovga qo`yuvchi garov sifatida yangi ashyo berganida taraflar o`rtasida yangi garov huquqiy munosabatlari vujudga keladi. Mulk huquqi to‘g‘risidagi qonun hujjatlarini rivojlantirish konsepsiyasiga ko‘ra, Qonun chiqaruvchi garov predmeti almashtirilganligi munosabati bilan taraflar yangi garov shartnomasini tuzishi kerakmi yoki garov to‘g‘risidagi avvalgi shartnoma yangi predmetga nisbatan qo‘llanilishi to‘g‘risida qaror qabul qilishi zarur. va fuqarolik qonunchiligini takomillashtirish / Loyiha Kengash Prezidiumi tomonidan muhokama qilish uchun nashrga tavsiya etilgan (2009 yil 18 martdagi 3-son bayonnoma).

Xuddi shunday savol garov predmeti uning tabiiy xususiyatlari yoki uchinchi shaxslarning harakatlari tufayli yangi aylanma ob'ektining paydo bo'lishiga olib keladigan o'zgargan taqdirda ham paydo bo'ladi.