Ipoteka kreditor oldidagi majburiyatlarni bajarish kafolati sifatida ko'chmas mulk garovidir. Ipoteka kreditlashning mohiyati quyidagilardan iborat: qarz oluvchiga uzoq muddatli kredit beriladi, u belgilangan tartibda uni qaytarish majburiyatini oladi va uning ko‘chmas mulki buning kafolati hisoblanadi. Ya'ni, garovga qo'yilgan mol-mulk qarzdorning mulki emas, balki uning foydalanishida qoladi. Bunda ipoteka predmeti ham qarzdorda mavjud bo'lgan ko'chmas mulk, ham u ipoteka orqali sotib olgan narsadir.

Ipoteka kreditlari asosan banklar tomonidan beriladi. Ularning har biri o'ziga xos kredit shartlari va kredit stavkalarini taklif qiladi. Rossiyada ipoteka krediti ipoteka qonunchiligi bilan nazorat qilinadi. Buning uchun maxsus ipoteka agentliklari ham tuziladi.

Kvartiralarni kreditga sotib olayotganda ipoteka krediti eng keng tarqalgan. Ipoteka ko'pincha sotib olingan kvartiradir.

Shunday qilib, ipoteka predmeti quyidagi mulk hisoblanadi:
1) ipoteka uchun garov hisoblanadi;
2) ipoteka orqali sotib olinadi.

Ipoteka kreditlashda garov ipoteka ob'ekti hisoblanadi. Agar siz ipoteka kreditini olishni rejalashtirmoqchi bo'lsangiz, garov sifatida turli xil variantlarni taklif qilishingiz mumkinligini yodda tutishingiz kerak:
1) kvartiralar;
2) xususiy uylar;
3) dachalar;
4) garajlar;
5) yer uchastkalari;
6) binolar va inshootlar;
7) korxonalar;
8) dengiz va havo transporti;
9) kosmik raketalar.

Ipoteka ob'ektlari ro'yxati qonun hujjatlari bilan tasdiqlanadi. To'liq ro'yxatni "Ipoteka to'g'risida"gi qonunning birinchi moddasida (4-band) topish mumkin. Garov sifatida foydalanilayotgan va qurilishi davom etayotgan ko'chmas mulk taklif etiladi.

Ipoteka krediti beruvchi banklarning ipoteka predmetiga nisbatan o‘z talablari mavjud. Turli banklar har xil talablarga ega bo'lishi mumkin. Ammo umumiy narsa juda ko'p. Masalan, eskirish darajasi yuqori bo'lgan yoki taxta polga ega ko'chmas mulk, shuningdek, bolalar va qariyalar ro'yxatga olingan ob'ektlar garov sifatida qabul qilinmaydi. Kredit va birinchi to'lov miqdori to'g'ridan-to'g'ri garov sifatiga (ya'ni uning taxminiy qiymatiga) bog'liq.

Uy-joy ipotekasi haqida nimalarni bilishingiz kerak

Bittasi juda bor muhim nuqta, agar siz garov sifatida turar-joy binosidan foydalanishni rejalashtirmoqchi bo'lsangiz, e'tiborga olish kerak. Ya'ni: turar-joy binolari ular joylashgan yer bilan bir qatorda ipoteka ob'ektlari hisoblanadi. Bunday ob'ektlar sifatida tugallanmagan qurilishdan ham foydalanish mumkin. Agar sizning uyingiz ijaraga olingan uchastkada joylashgan bo'lsa, u holda ijara huquqi garov sifatida o'tkaziladi.

Ipoteka predmeti nafaqat ajralmas ob'ekt, balki uning qismi, elementi, ulushi ham bo'lishi mumkin. Misol uchun, bunday ob'ekt, albatta, uy emas, balki uning poydevori, alohida xona bo'lishi mumkin. Tabiiyki, kreditor tomonidan taqdim etilgan mablag'lar evaziga siz olgan mol-mulk, qarz to'langunga qadar uning mulki hisoblanadi.

Ipoteka shaxsiy motivatsiyaning oshishi sifatida

Biz uy-joy bilan bog'liq muammolarni hal qilish uchun ko'pincha ipoteka kreditiga murojaat qildik. Bu allaqachon an'anaga aylangan. Ipoteka tizimi o'zining afzalliklari va kamchiliklariga ega. Qanday bo'lmasin, ipoteka ko'pchilikka uy-joy muammosini hal qilishga yordam berdi.

Fuqarolik huquqida Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 334-moddasi 2-bandiga muvofiq ipoteka ostida Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 334-moddasi 2-bandi quyidagicha tushuniladi: "Garov yer uchastkalari, korxonalar, binolar, inshootlar, kvartiralar va boshqa ko'chmas mulk. Fuqarolik kodeksida mavjud bo'lgan garov to'g'risidagi umumiy qoidalar, agar ushbu Kodeksda yoki ipoteka to'g'risidagi qonunda boshqa qoidalar belgilanmagan bo'lsa, ipotekaga nisbatan qo'llaniladi.

"Garov to'g'risida" gi 1992 yil 29 maydagi 2872-1-sonli Federal qonunining 42-moddasida ipoteka korxona, inshoot, bino, inshoot yoki erga bevosita bog'liq bo'lgan boshqa ob'ektning tegishli er uchastkasi bilan birga garovi sifatida tan olinadi. yoki undan foydalanish huquqi.

"Ipoteka" so'zi yunoncha kelib chiqqan (yunoncha gipoteka - turish, qo'llab-quvvatlash). «Ipoteka» tushunchasi garovning qadimgi Rim tamoyillariga asoslanib, uning yanada mukammal shakli hisoblanadi. Vaqt o'tishi bilan faqat ta'minlash shartlari, hajmlari va maqsadlari o'zgardi ipoteka krediti, uning xavfsizligi ishonchliligi, ipoteka bilan bog'liq kredit munosabatlari.

Ipoteka - bu qarzdorning majburiyatlarini mulkiy ta'minlash shakllaridan biri bo'lib, unda ko'chmas mulk qarzdorning mulkida qoladi va kreditor o'z majburiyatini bajarmagan taqdirda kreditor o'z majburiyatlarini to'lash orqali qondirish huquqiga ega bo'ladi. ushbu mulkni sotish. Qarzdorning majburiyati nafaqat bank majburiyati, balki oldi-sotdi, ijara, boshqa shartnoma yoki zararga asoslangan majburiyat ham bo'lishi mumkin.

Qonunda koʻchmas mulk er uchastkalari, xususan, qishloq xoʻjaligi erlari tarkibidagi uchastkalar, yer qaʼri uchastkalari, ajratilgan suv havzalari va yer bilan shunday bogʻliq boʻlgan barcha obʼyektlar, ularning maqsadiga mutanosib ravishda zarar yetkazmasdan koʻchib oʻtishi mumkin emasligi nazarda tutiladi. binolar, inshootlar, turar-joy va noturar joylar, o'rmonlar va ko'p yillik o'simliklar, kondominiumlar, mulkiy majmualar sifatidagi korxonalar, shuningdek, havo va dengiz kemalari, ichki navigatsiya kemalari va kosmik ob'ektlar.

Ipoteka to‘g‘risidagi qonun loyihasida iste’mol maqsadlaridagi binolar, jumladan, dacha, bog‘ uylari, garajlar ham garovga qo‘yilishi mumkin bo‘lgan mulk sifatida tasniflanadi. Shuningdek, agar qonun hujjatlarida yoki shartnomada boshqacha tartib nazarda tutilgan bo‘lmasa, ijarachining ko‘chmas mulkni ijaraga berish shartnomasi bo‘yicha huquqlari uning egasi yoki unga xo‘jalik yuritish huquqiga ega bo‘lgan shaxsning roziligi bilan ham ipoteka predmeti bo‘lishi mumkin.

1996 yil 28 fevraldagi 293-sonli qarorining 2-bandiga muvofiq, ipoteka shartnomasi bo‘yicha faqat garovga qo‘yuvchiga mulk huquqi yoki xo‘jalik yuritish huquqida tegishli bo‘lgan va unga bo‘lgan huquqlari davlat ro‘yxatidan o‘tkazilgan ko‘chmas mulk. ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarni davlat ro'yxatidan o'tkazish uchun belgilangan tartibda garovga qo'yilishi mumkin va u bilan shug'ullanadi. Agar ipoteka predmeti ko'chmas mulk bo'lsa, uni begonalashtirish uchun boshqa shaxs yoki organning roziligi yoki ruxsati talab qilinadi, u holda ushbu mol-mulkni garovga qo'yish uchun xuddi shunday rozilik yoki ruxsatnoma talab qilinadi (Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 293-sonli qarorining 7-qismi, 3-bandi). 28 fevral, 96). Agar ipoteka umumiy birgalikdagi mulkka (egalarining har birining ulushini belgilamasdan), shu jumladan kvartiralar va noturarjoy binolariga o'rnatilgan bo'lsa. turar-joy binolari, barcha egalarining bunga yozma notarial tasdiqlangan roziligini talab qiladi.

Agar shartnomada boshqacha tartib nazarda tutilgan bo'lmasa, Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 135-moddasiga muvofiq ipoteka predmeti bo'lgan narsa, umuman olganda, aksessuarlar bilan birga garovga qo'yilgan hisoblanadi. Ko'chmas mulkning maqsadini o'zgartirmasdan naturada bo'linib bo'lmaydigan qismi (bo'linmas narsa), ko'p xonadonli turar-joylardagi kvartiralar bundan mustasno, mustaqil ipoteka predmeti bo'la olmaydi. Qismlari garovga qo‘yuvchi va boshqa shaxslarning umumiy ulushli mulkida bo‘lgan ko‘p xonadonli turar-joy binosidagi kvartirani garovga qo‘yishda kvartira bilan bir qatorda turar-joy binosining umumiy mulkidagi tegishli ulush ham garovga qo‘yilgan hisoblanadi. . Ko'p xonadonli turar-joy binosidagi kvartiralarning egalari bir nechta kvartiraga xizmat ko'rsatadigan uyning umumiy binolariga, uning yuk ko'taruvchi inshootlariga, mexanik, elektr, sanitariya va boshqa jihozlarga egalik qiladilar (Fuqarolik Kodeksining 290-moddasi). Rossiya Federatsiyasi) umumiy ulushli mulk asosida. Turar-joy binosining umumiy mulkidagi ulushga ega bo'lgan kvartiraning egasi uni kvartiraning mulkidan alohida o'tkazishga olib kelishi mumkin bo'lgan harakatlarni amalga oshirishga haqli emas.

Er qa'ri uchastkalarini, alohida muhofaza etiladigan tabiiy hududlarni, muomaladan chiqarilgan boshqa mol-mulkni garovga qo'yishga yo'l qo'yilmaydi. federal qonun Davlat yoki munitsipal mulkda bo'lgan ko'p xonadonli va yakka tartibdagi turar-joy binolari va kvartiralardan, shuningdek federal qonunlarda belgilangan tartibda xususiylashtirish taqiqlangan mol-mulkdan undirib olinishi mumkin emas (Farmonning 5-qismi 3-bandi). 1996 yil 28 fevraldagi 293-son).

Ipotekaning paydo bo'lishi uchun asos shartnoma hisoblanadi. Ipoteka, agar qonunda qanday mol-mulk va qanday majburiyatni ta'minlash uchun garovga qo'yilgan deb e'tirof etilishi nazarda tutilgan bo'lsa, unda ko'rsatilgan holatlar yuzaga kelganda ham qonun asosida vujudga kelishi mumkin. Shunday qilib, Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 587-moddasi 1-bandiga binoan, er uchastkasi yoki boshqa ko'chmas mulk ijara haqini to'lash uchun berilganda, to'lovchining majburiyatini ta'minlash uchun ijara haqini oluvchi. ijara, ushbu mulkni garovga qo'yish huquqini oladi. Ijara to'lovchisi, uni oluvchining oldindan roziligi bilan, umrbod ta'minot sifatida o'ziga berilgan ko'chmas mulkni garovga qo'yish huquqiga ega.

Ipoteka doirasi juda keng. Bu qarz shartnomasi (qarz shartnomasi) bo'yicha majburiyatlarni, shuningdek oldi-sotdi, ijara, shartnoma, tovarlarni tashish yoki boshqa shartnoma asosidagi majburiyatlarni taqdim etishdir.

Ipoteka quyidagi o'ziga xos xususiyatlar bilan tavsiflanadi:

• - Birinchidan, ipoteka, har qanday garov kabi, boshqa (asosiy) majburiyat - ssuda yoki ssuda shartnomasi, lizing shartnomasi va hokazolarning to'g'ri bajarilishini ta'minlash usulidir.Shuning uchun ipoteka asosiy majburiyatga asoslanadi, chunki u holda ma'nosini yo'qotadi.
• - Ikkinchidan, ko'chmas mulk doimo ipoteka sub'ekti sifatida ishlaydi. Ko'chmas mulk er uchastkalari va ular bilan mustahkam bog'langan barcha narsalarni o'z ichiga oladi: korxonalar, turar-joy binolari, boshqa binolar, inshootlar.

"Ipoteka (ko'chmas mulk garovi) to'g'risida" Federal qonuni ipoteka shartnomasining predmeti bo'lishi mumkinligini belgilaydi:

• yer uchastkalari, davlat yoki munitsipal mulkdagi yer uchastkalari bundan mustasno, shuningdek, hajmi 100 dan kam bo‘lgan yer uchastkalari; minimal hajmi, sub'ektlarning me'yoriy-huquqiy hujjatlari bilan belgilanadi Rossiya Federatsiyasi yoki mahalliy o'zini o'zi boshqarish organlari u yoki bu maqsadli va ruxsat etilgan foydalanishdagi erlar uchun;
• - tadbirkorlik faoliyatida foydalaniladigan korxonalar, binolar, inshootlar va boshqa ko'chmas mulklar;
• - turar-joy binolari, kvartiralar, turar-joy binolari va kvartiralarning alohida qismlari;
• - dachalar, bog 'uylari, garajlar va boshqa iste'mol binolari;
• - havo va dengiz kemalari, ichki navigatsiya kemalari va kosmik ob'ektlar.
• – Uchinchidan, ipoteka predmeti doimo qarzdorning ixtiyorida bo‘ladi. U ushbu mulkning egasi, foydalanuvchisi va haqiqiy egasi bo'lib qoladi, lekin garov muddati davomida hech bo'lmaganda kreditorning roziligisiz uni tasarruf etish huquqidan mahrum bo'ladi.
• – to‘rtinchidan, kreditor va qarzdor o‘rtasida ipoteka tashkil etish to‘g‘risidagi shartnoma maxsus hujjat – ipoteka bilan rasmiylashtirilib, davlat ro‘yxatidan o‘tkaziladi. Endi notarial guvohnoma bekor qilindi.
• - Beshinchidan, agar garov qiymati berilgan kredit summasidan oshsa, ipoteka xuddi shu mol-mulk (ikkinchi, uchinchi ipoteka) garovi bilan qo‘shimcha ipoteka kreditlarini olish imkonini beradi. Ipoteka kreditorlarining bir xil ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlari ipotekani ro'yxatdan o'tkazish tartibida, ya'ni maxsus ipoteka kitoblarida ipoteka ro'yxatidan o'tkazilganligi to'g'risida yozuv kiritish yo'li bilan qondiriladi.
• – Va nihoyat, ipoteka bilan ta’minlangan majburiyat bajarilmagan taqdirda, kreditor garovga qo‘yilgan mol-mulkni ochiq kimoshdi savdosida sotishni talab qilishga haqli. Ipoteka shartnomasi bo'yicha garovga qo'yilgan mol-mulkni sotishda ipoteka kreditori boshqa kreditorlarga nisbatan ipotekada ko'rsatilgan miqdorda afzalliklarga ega bo'ladi.

Yuqoridagilardan kelib chiqadiki, ipotekaning quyidagi tamoyillarini ajratib ko'rsatish mumkin:

• 1) oshkoralik yoki oshkoralik - har bir manfaatdor shaxsning ipoteka kitobidagi ma'lumotlardan foydalanishi;
• 2) mutaxassislik - faqat ma'lum bir ko'chmas mulk uchun va ma'lum miqdorda ipoteka belgilash imkoniyati;
• 3) ishonchlilik - ommaviy kitoblardagi yozuvlar ushbu mulkka nisbatan boshqa huquqlar va qonuniy cheklovlar mavjud emasligini anglatadi, ko'rsatilganlardan tashqari;
• 4) ish staji - bir ipoteka huquqining boshqasiga nisbatan ustunligi, uning ipoteka kitobiga kiritilgan vaqtiga qarab;
• 5) qaytarib olinmaslik - ipoteka faqat qonunda yoki shartnomada aniq nazarda tutilgan hollarda bekor qilinadi;
• 6) ipoteka daftariga kiritilgan huquqlarga yo'q bo'lib ketish to'g'risidagi ko'rsatma qo'llanilmasligi.

Rossiyada ipoteka kreditining boshlanishini Empress Yelizaveta Petrovna hukmronligi bilan bog'lash mumkin. Bu vaqtda (1754) Moskva va Peterburgda dvoryan banklari ochildi. Ammo, tashkillashtirilmagan shaklda, ipoteka krediti ancha oldin mavjud edi. Misol uchun, 15-asrda mulkning boshqa qo'llarga ikkilamchi ipotekasi paydo bo'lgan va mulk boshqa qo'llarga garovga qo'yilmaganligi haqida ham shartlar mavjud edi. Uy-joy ipoteka krediti masalasini ko'rib chiqishda garov ob'ekti va kreditlash ob'ekti tushunchalarini farqlash kerak.

Garov ob'ekti qarz oluvchining majburiyatini ta'minlash vazifasini bajaradigan ko'chmas mulk (turar joy - uy, kvartira va boshqalar) hisoblanadi.

Kredit berish ob'ekti - bu kredit berishning aniq maqsadi. Ipoteka predmeti shartnomada uning nomi, joylashgan joyi va ushbu predmetni aniqlash uchun yetarli tavsif ko'rsatilgan holda belgilanadi. Shuningdek, ipoteka shartnomasida ipoteka predmeti bo'lgan mol-mulk garovga qo'yuvchiga tegishli bo'lgan huquq va garovga qo'yuvchining ushbu huquqini ro'yxatdan o'tkazgan davlat ro'yxatidan o'tkazuvchi organ belgilanishi kerak.

Ipoteka predmetining baholangan qiymati garovga qo‘yuvchi va garovga oluvchi o‘rtasidagi kelishuv bilan belgilanadi va shartnomada pul ko‘rinishida ko‘rsatiladi. Baholash baholovchilarning tijorat tashkilotiga ham topshirilishi mumkin. Masalaning bu tomoni "Rossiya Federatsiyasida baholash faoliyati to'g'risida" gi qonun bilan tartibga solinishi kerak. Amalda, ipoteka kreditlash banklari o'zlarining ko'chmas mulkni baholash bo'limlariga ega bo'lgan yirik rieltorlik kompaniyalari bilan hamkorlik qiladilar. Shunisi e'tiborga loyiqki, bugungi kunda turli kompaniyalarda bir xil kvartirani baholashda farq 10 - 15 ming dollarga yetishi mumkin.

Agar ipoteka bilan ta'minlangan majburiyatning miqdori kelajakda belgilanishi kerak bo'lsa, uni aniqlash tartibi va boshqa zarur shartlar ko'rsatilishi kerak (1996 yil 28 fevraldagi 293-sonli Farmonning 7-qismi 5-bandi). Majburiyat qismlarga bo'lib bajarilishi shart bo'lgan taqdirda, ipoteka obligatsiyasida tegishli to'lovlar shartlari va ularning miqdori yoki ushbu summalarni aniqlash imkonini beradigan shartlar ko'rsatilishi kerak.

So'nggi bir necha yil ichida ipoteka krediti Rossiya kredit tashkilotlari faoliyatining eng jadal rivojlanayotgan yo'nalishlaridan biri bo'lib qolmoqda. Kredit munosabatlarining asosiy tushunchalaridan biri ipoteka predmeti bo'lib, uning masalalari bugungi kunda amaldagi qonun hujjatlari bilan aniq tartibga solingan.

Qonunchilikda nima deyilgan?

Bugungi kunda ipoteka kreditlash masalalari 102-FZ-sonli "Ipoteka to'g'risida" Federal qonuni bilan qonuniy tartibga solinadi. Bugungi kunda qonun chiqaruvchi ipoteka va garov ko'chmas mulk o'rtasida tenglikni o'rnatgan, bu esa ushbu qonunning to'liq nomida o'z ifodasini topgan.

Umumiy qabul qilingan tushunchalarga ko'ra, ekvivalent atamalar bo'lmagan kreditlash ob'ekti va sub'ekti ajratiladi. Umumiy qabul qilingan talqin quyidagicha:

• ipoteka predmeti- bu mulk huquqi qonun hujjatlarida belgilangan qoidalarga muvofiq vakolatli organda majburiy ro'yxatdan o'tkazilgan holda ro'yxatga olingan turar joy binosi;
• ostida ipoteka ob'ekti uy-joy sifatida tasniflangan ko'chmas mulkka egalik qilish huquqini nazarda tutadi.

Ipoteka kreditlash sub'ekti sifatida amaldagi qoidalarga muvofiq faqat ko'chmas mulk bo'lishi mumkin. Shartnoma majburiy ravishda ipoteka munosabatlarining predmeti, ko'chmas mulkni baholash natijalari, shartnomalarning mohiyati, kredit majburiyatlarini bajarish shartlariga oid ma'lumotlarni o'z ichiga oladi.

Ipoteka ob'ekti sifatida nima harakat qilishi mumkin?

Ipoteka predmeti sifatida harakat qilish huquqiga ega bo'lgan ob'ektlar ro'yxati federal qonunlar bilan aniq belgilangan. Ipoteka predmeti nima bo'lishi mumkin:

• xususiy uylar;
• ko'p qavatli binolardagi kvartiralar;
• xonada ma'lum bir ulush;
• qurilayotgan ob'ektlar;
• umumiy qurilish varianti to'g'risida shartnoma tuzishda da'vo qilish huquqi.

Garov ta'minlangan turar-joy mulkining barcha mavjud turlarini ikki turga bo'lish mumkin - yakka tartibdagi binolar va ko'p xonadonli binolar. Ipoteka kreditlashda ishtirok etish turar-joy binosi, ayrim qismlari tegishli shaxslar ulushli mulk shaklida garovga qo'yilgan - umumiy mulk huquqidagi tegishli miqdor.

Individual turga barcha belgilangan standartlarga muvofiq bir oilaning yashashi uchun mo'ljallangan turar-joy binosi kiradi. Bunday tuzilma bitta xonadan yoki bir nechta bo'lingan xonalardan iborat bo'lishi mumkin. Agar xususiy uy garovga qo'yilgan bo'lsa, u holda binoni funktsional ta'minlovchi er uchastkasi ham ipoteka predmeti sifatida ishlaydi.

Amaldagi qoidalar quyidagi ob'ektlarni ipoteka predmeti sifatida ko'rib chiqish imkonini beradi:

• mehmonxona;
• dacha;
• bog 'uylari;
• doimiy yashash uchun mo'ljallanmagan binolar.

Shu bilan birga, uchun belgilangan qoidalar turar-joy binolari bunday binolarga taalluqli emas.

Maxsus nuanslar

Ko'pgina hollarda, kredit garovi turar-joy mulkidir, ammo amaldagi qoidalarga ko'ra, boshqa variantlar maqbuldir. Bank garov sifatida quyidagi obyektlarni qabul qilishga haqli:

• maqomi ssuda shartnomalarini tuzish imkonini beruvchi yer uchastkalari;
• sanoat binolari, tadbirkorlik faoliyati uchun foydalaniladigan mulk;
• ko'p xonali turar-joy binolari;
• iste'mol maqsadlari uchun tuzilmalar, shu jumladan bog 'inshootlari;
• havo vositalari, suzish vositalari;
• mashina joylari.

Garov sifatida kredit mablag'lari hisobidan sotib olingan turar-joy ko'chmas mulki bo'lishi mumkin, shu bilan birga binolarning tayyorlik darajasida hech qanday cheklovlar yo'q. Tugallangan va qurilayotgan uy-joylarni kreditlash jarayonida ishtirok etishga ruxsat etiladi. Ikkinchi holda, kredit tashkilotlari ko'pincha strukturani qurishning ma'lum bir foizi (30% dan kam bo'lmagan) ko'rinishidagi talabni ilgari suradilar. Bugungi kunda keng tarqalgan kredit takliflari, unga ko'ra bank nafaqat qurilayotgan ko'chmas mulkning garovi, balki qurilishda moliyaviy jihatdan ishtirok etadi, ishlab chiqaruvchilarga kreditlar beradi. Bu ularga ajratilgan mablag'lar xavfsizligini ta'minlash imkonini beradi. Ko'pincha quyidagi o'zaro ta'sir modeli qo'llaniladi: bank ma'lum ishlab chiquvchilarni akkreditatsiya qiladi va eng ko'p qarz oluvchi mijozlarni taklif qiladi. foydali shartlar sheriklari qurayotgan uylarda kredit berish.

Ko'pincha garov sifatida qarz oluvchiga tegishli bo'lgan mulk. Binodagi ulushdan garov sifatida foydalanish taqiqlangan emas, lekin ko'p hollarda banklar kredit mablag'lari bilan sotib olingan kvartiraning oxirgi qismi bo'lsa, bitim tuzishga tayyor.

Agar qarz oluvchi kreditni o'z vaqtida to'lamasa, bank garov uchun jarima solishga haqli. Ajratish tartibi faqat kim oshdi savdosi yoki kim oshdi savdosi shaklida sud organining qarori asosida amalga oshiriladi.

Qaysi ob'ektlarni garovga qo'yish mumkin emas?

Ko'chmas mulk ipoteka predmeti bo'lishi mumkinligiga qaramay, mumkin bo'lgan turar-joy mulkiga bir qator cheklovlar mavjud. Ushbu holat hisobga olinishi va tushunilishi kerak, sanab o'tilgan ob'ektlarning qaysi birini garovga qo'yishga yo'l qo'yilmaydi.

Ko'chmas mulkning quyidagi turlari bunday faoliyat ko'rsata olmaydi:

• davlatga tegishli;
• kommunal mulk bo'lgan;
• xizmatlar toifasiga kiruvchi binolar;
• ixtisoslashtirilgan uy-joy fondi sifatida tasniflangan uy-joy.

Amaldagi qoidalarga ko'ra, er uchastkasining ahamiyatsiz qismini garovga qo'yishga yo'l qo'yilmaydi, uning maydoni Rossiya Federatsiyasining ma'lum bir sub'ektini ipoteka kreditlash uchun normativ hujjatlarda belgilangan minimal darajadan kam bo'ladi. Federatsiya.

Barcha turar-joy mulklarini garovga qo'yish mumkinmi?

Ipoteka predmeti bo'lishi mumkin bo'lgan qonunchilik cheklovlari bilan bir qatorda, banklarning bir qator o'ziga xos talablari mavjud. Bu holat kreditorlarning likvidli mol-mulkni olishni va kerak bo'lganda garovga qo'yilgan ko'chmas mulkni tezda sotish imkoniyatiga ega bo'lishni xohlashlari bilan bog'liq. Turli kredit tashkilotlarida kredit berish qoidalari biroz boshqacha bo'lishi mumkin.

Bankning turar-joy ko'chmas mulkiga qo'yadigan asosiy talablari quyidagilardan iborat:

• qurilish yilining kredit tashkiloti qoidalariga muvofiqligi;
• uy-joyning qoniqarli holati, uning favqulodda ko'chmas mulk ro'yxatida yo'qligi;
• ro'yxatdan o'tmagan qayta qurish yo'q;
• kredit berishning butun muddati davomida ob'ektning likvidligining etarli darajasi;
• yog'och taxta, g'isht, tosh yoki temir-betondan yasalgan devorlarning yo'qligi ko'rinishidagi binolarni loyihalash talabi;
• og'irlik ko'rinishidagi mulkiy bitimlar uchun to'siqlarning yo'qligi.

Ba'zi kredit tashkilotlari oshxona va hammomni binolarda ajratishni talab qiladi. Aksariyat hollarda kredit berish qoidalari suv ta'minoti, kanalizatsiya, elektr energiyasi va boshqa muhandislik inshootlarining ishchi tizimlarining mavjudligini nazarda tutadi.

Bank uchun boshqa egalarining yo'qligi ma'qul. Agar siz garov sifatida taqdim qilmoqchi bo'lsangiz kommunal kvartira, ro'yxatdan o'tgan voyaga etmagan bolalar, nogironlar bo'lgan xona, yuqori ehtimollik darajasi bilan, bank kredit uchun bunday garovni qabul qilmaydi.

Xulosa

Ipoteka predmeti tushunchasi bugungi kunda qonunchilikda aniq mustahkamlangan bo‘lib, bunday obyektlar ro‘yxati aniq tartibga solingan. Kredit tashkilotlari tomonidan ipoteka olish huquqiga ega bo'lgan ob'ektlar uchun muayyan talablar qo'yiladi, ular turli banklarda biroz farq qilishi mumkin.

Ushbu bo'limni o'rganish natijasida talaba: bilish

• mohiyati va turlari ipoteka kreditlari;
• ipoteka kreditlashni tartibga soluvchi normativ-huquqiy hujjatlar ro'yxati;
• ipoteka kreditlash modellari;
• ipoteka kreditlash sxemasi va ishtirokchilari;
• ipoteka kreditlarini amortizatsiya qilish usullari;
• "ipoteka qarzi nisbati", "ipoteka doimiysi" tushunchalari; imkoniyatiga ega bo'lish
• ipoteka kreditini boshqa kredit turlaridan farqlash;
• ipoteka kreditlarining har xil turlarini aniqlash;
• ipoteka kreditlarining asosiy turlarini tavsiflash;
• ipoteka qarzi nisbatini, ipoteka konstantasini aniqlash; Shaxsiy
• standart annuitet to'lovini hisoblash ko'nikmalari;
• rossiya Federatsiyasida ipoteka kreditining holati to'g'risidagi ma'lumotlar;
• ushbu mavzuning maxsus terminologiyasi va lug'ati.

Ipoteka kreditlarining mohiyati va turlari

Hozirgi vaqtda xo'jalik yurituvchi sub'ektlar tomonidan faol foydalanilayotgan kreditlash shakllaridan biri bu ipoteka kreditidir. Ipoteka - bu bank (kredit muassasasi) yoki yuridik shaxs (kredit tashkiloti) tomonidan yuridik yoki jismoniy shaxsga koʻchmas mulk obʼyektini sotib olish uchun garovga olingan holda uch yil va undan koʻproq muddatga beriladigan kredit yoki kreditdir. majburiyat uchun kafolat sifatida mulk. Ipoteka ssudasi toʻlov, muddatlilik va toʻlov shartlarida, shuningdek, kredit mablagʻlaridan foydalanish ustidan qatʼiy nazorat ostida beriladi. Ipotekaning mutlaq mulki va kreditning eng yaxshi kafolati qarz beruvchining qarz oluvchining ko'chmas mulkini o'z xohishiga ko'ra tasarruf etish huquqi, agar u kreditlarni to'lash bo'yicha majburiyatni bajarmagan bo'lsa.

Muddati ipoteka birinchi marta VI asr boshlarida qadimgi Yunonistonda paydo bo'lgan. Miloddan avvalgi. (U Archon Solon tomonidan kiritilgan) va ma'lum yer egalari tomonidan qarzdorning kreditor oldidagi javobgarligini ta'minlash bilan bog'liq edi. Buning uchun majburiyatlar tuzilib, qarz oluvchiga tegishli bo'lgan yerning chegarasiga ko'rsatilgan mol-mulk kreditorning ko'rsatilgan summadagi talabini ta'minlash vazifasini o'taydi, degan yozuv bilan ustun o'rnatildi. "Ipoteka" deb nomlangan bunday ustunda (yunoncha. gipoteka stend, tayanch), er egasining barcha qarzlari qayd etildi.

Keyinchalik bu maqsadda ipoteka kitoblari deb nomlangan maxsus kitoblardan foydalanila boshlandi. Qadimgi Yunonistonda allaqachon har bir manfaatdor shaxsga ma'lum bir er mulkining holatini erkin aniqlash imkonini beradigan reklama ta'minlangan. Ipoteka instituti Rim imperiyasida yangi rivojlanish oldi. 1-asrda AD Jismoniy shaxslarga mol-mulk bilan garovga olingan kreditlar beruvchi ipoteka institutlari tashkil etildi.

Mamlakatimizda "ipoteka" tushunchasi birinchi marta Rossiya qonunchiligida Rossiya Federatsiyasining 1992 yil 29 maydagi 2872-1-sonli "Garov to'g'risida" gi qonunida paydo bo'lgan. San'atda. Ushbu Qonunning 42-moddasida ipotekaga quyidagi ta’rif berilgan: “Ipoteka korxona garovi sifatida tan olinadi, binolar, bino, bino yoki boshqa ob'ekt, to'g'ridan-to'g'ri erga ulangan, tegishli yer uchastkasi yoki undan foydalanish huquqi bilan birgalikda.

Ipoteka krediti to'g'risidagi qonun hujjatlarini ishlab chiqishda navbatdagi qadam 1995 yil 1 yanvarda kuchga kirgan Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining qabul qilinishi bo'ldi. Kodeks ko'chmas mulk garovi bilan kreditlarni ta'minlashning umumiy qoidalarini belgilab qo'ydi. turar-joy binolariga bo'lgan mulk huquqi va boshqa mulkiy huquqlar, garovga qo'yilgan turar-joy mulkini undirish asoslari.

Keyinchalik, ipoteka kreditini tartibga soluvchi maxsus qonun qabul qilindi - 1998 yil 16 iyuldagi 102-FZ-sonli "Ipoteka (ko'chmas mulk garovi) to'g'risida" Federal qonuni (keyingi o'rinlarda Ipoteka to'g'risidagi qonun). U belgilaydi ipoteka shartnomalari ipoteka bilan ta'minlangan majburiyat bo'yicha kreditor bo'lgan garovga oluvchi ushbu majburiyat bo'yicha qarzdorga nisbatan o'zining pul talablarini boshqa tomonning garovga qo'yilgan ko'chmas mulki qiymatidan qondirishga haqli bo'lgan shartnoma sifatida. garovga qo'yuvchi, asosan garovga qo'yuvchining boshqa kreditorlari ustidan, federal qonun bilan belgilangan istisnolardan tashqari (1-modda 1-bet).

Rossiya Federatsiyasida ipoteka bozorining rivojlanishidagi eng muhim voqea Rossiya Federatsiyasi Hukumatining 2000 yil 11 yanvardagi 28-sonli "Rossiya Federatsiyasida uy-joy ipoteka kreditlash tizimini rivojlantirish chora-tadbirlari to'g'risida" gi qarori bo'ldi. Rossiya Federatsiyasida uy-joy ipoteka krediti tizimini rivojlantirish kontseptsiyasini tasdiqladi. U ipoteka kreditlash sohasini shakllantirish va rivojlantirish bo‘yicha davlat strategiyasini belgilab berdi hamda ushbu sohaga kredit resurslarini jalb qilish tizimi va tashkiliy-iqtisodiy mexanizmining shakllanishini batafsil yoritib berdi.

Davlatning takomillashtirishga urinishi yashash sharoitlari fuqarolarining "2002-2010 yillar uchun "Uy-joy" Federal maqsadli dasturi to'g'risida" 2001 yil 17 sentyabrdagi 675-sonli Rossiya Federatsiyasi Hukumati qarori bilan tasdiqlangan "Uy-joy" Federal dasturi edi.

"Uy-joy" milliy loyihasini amalga oshirish munosabati bilan arzon uy-joy bozorini shakllantirish bo'yicha federal qonunlar to'plamining kuchga kirishini hisobga olgan holda "Uy-joy" FTPni amalga oshirishning birinchi bosqichi natijalariga ko'ra. va Rossiya fuqarolari uchun qulay uy-joy" va Rossiya Federatsiyasi Hukumatining 2005 yil 31 dekabrdagi 865-sonli "Federal qonun hujjatlarini amalga oshirish bo'yicha qo'shimcha chora-tadbirlar to'g'risida"gi qarori bilan belgilangan Federal maqsadli dasturda uy-joy siyosati bo'yicha Milliy kengashni tashkil etish. maqsadli dastur 2002-2010 yillarga mo'ljallangan "Uy-joy" ga tegishli o'zgartirishlar kiritildi, bu esa FTP "Uy-joy" kichik dasturlarini modernizatsiya qilishga olib keldi.

"Uy-joy" FTPni amalga oshirishning ikkinchi bosqichi 2006-2010 yillarda amalga oshirildi. va uy-joy sohasida boshlangan islohotlarni davom ettirish va "Rossiya fuqarolari uchun arzon va qulay uy-joy" ustuvor milliy loyihasi doirasida kompleks chora-tadbirlarni amalga oshirish ko'zda tutilgan. "Uy-joy" FTPni amalga oshirishning ushbu bosqichi "Yer uchastkalarini kommunal infratuzilma bilan ta'minlash" kichik dasturlarini amalga oshirishga qaratilgan. uy-joy qurilishi»; “Davlat infratuzilmasi ob’ektlarini modernizatsiya qilish”; “Yosh oilalarni uy-joy bilan ta’minlash”; "Federal qonun bilan belgilangan fuqarolar toifalarini uy-joy bilan ta'minlash bo'yicha davlat majburiyatlarini bajarish". Ushbu kichik dasturlar milliy loyihaning asosiy ustuvor yo‘nalishlarini amalga oshirishga qaratilgan chora-tadbirlar bo‘lib, asosiy vazifalardan biri – uy-joy bozorida talab va taklif o‘rtasidagi muvozanatni barqarorlashtirishga qaratilgan.

"Uy-joy" FTP va uning kichik dasturlarini amalga oshirish muddati 2011-2015 yillarga uzaytirildi. Shu bilan birga, federal dasturning ilgari mavjud bo'lgan kichik dasturlari va chora-tadbirlari bilan bir qatorda, uy-joy bilan ta'minlashning yangi yo'nalishlari qo'shildi.

Ipoteka kreditlash tizimini rivojlantirishning navbatdagi bosqichi 2003 yilda 2003 yil 11 noyabrdagi 152-FZ-sonli "Ipoteka qimmatli qog'ozlari to'g'risida" Federal qonunining (keyingi o'rinlarda "Ipoteka qimmatli qog'ozlari to'g'risida"gi qonun) qabul qilinishi edi. Ushbu Qonunning mavjudligi ikki bosqichli ipoteka kreditlash tizimining normal rivojlanishi va faoliyat yuritishi uchun zarurdir.

Uy-joy ipoteka kreditlash bozorining shakllanishiga ta'sir ko'rsatgan muhim fakt Rossiya Federatsiyasi hukumati tomonidan 2005 yil 30 iyunda tasdiqlangan Rossiyada uy-joy ipoteka kreditlarini qayta moliyalashtirishning yagona tizimini rivojlantirish kontseptsiyasidir.

Shunday qilib, mamlakatimizda ipoteka krediti berish tartibi Ipoteka to'g'risidagi qonun, Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik kodeksining ikkinchi qismi va boshqa qonun hujjatlari bilan tartibga solinadi.

Ipoteka ko'chmas mulkni garovga qo'yish uchun kredit berish shaklidir. Ipoteka kreditlash tizimi ikki yo'nalishni o'z ichiga oladi:

• 1) tadbirkorlik subyektlari va aholiga bevosita ipoteka kreditlari berish;
• 2) ikkilamchi bozorda ipoteka kreditlarini sotish (ipoteka majburiyatlari).

Birinchi holda, ipoteka krediti beriladi ipoteka banklari katta kapital xarajatlarni qoplash, yangi qurilish, ko'chmas mulk sotib olish. Ikkinchi yo‘nalishni moliya kompaniyalari, ipoteka banklarining mol-mulk garovi bilan ta’minlangan aktivlarini sotib oladigan, so‘ngra kreditlash uchun resurslarni qo‘shimcha jalb etishni ta’minlash maqsadida o‘z nomidan qimmatli qog‘ozlar (obligatsiyalar, ishtirok etish sertifikatlari) chiqaradigan fondlar amalga oshiradi.

Kredit munosabatlari: maqsadli foydalanish, ta'minlash, tezkorlik, to'lov, to'lov tamoyillari asosida quriladi. Maqsadli foydalanish Kredit qarz oluvchi tomonidan taqdim etilgan hujjatlar bilan tasdiqlanadi. Kreditni ta'minlashning asosiy turlari: kafillik, kafillik, garov, kreditni qaytarmaslik uchun qarz oluvchining javobgarligini sug'urtalash. Ipoteka krediti qarz oluvchining ko'chmas mulk ob'ekti va mulkiy huquqlari garovi bilan ta'minlanadi, ular qarzdor tomonidan olingan kreditni to'liq va o'z vaqtida qaytarish va ularga tegishli foizlarni to'lash uchun garov bo'lib xizmat qiladi. Qarz oluvchi tomonidan uning to'lov qobiliyati to'g'risidagi hujjatlarni taqdim etish to'lovni tasdiqlashdir.

Ipoteka krediti quyidagilarni amalga oshiradi funktsiyalari".

• moddiy ishlab chiqarish sohasiga investitsiyalarni jalb qilishning moliyaviy mexanizmi funktsiyasi;
• jalb qilingan mablag'larning qaytarilishini ta'minlash funktsiyasi;
• boshqa usullar (sotib olish va sotish va boshqalar) iqtisodiy jihatdan maqsadga muvofiq bo'lmagan yoki qonuniy jihatdan imkonsiz bo'lgan hollarda ko'chmas mulk ob'ektlarining aylanmasi va qayta taqsimlanishini rag'batlantirish funktsiyasi;
• ipoteka, ipoteka bilan ta'minlangan qimmatli qog'ozlarning hosilalari va boshqalar ko'rinishidagi ko'p darajali soxta kapitalni shakllantirish funktsiyasi.

Shunday qilib, iqtisodiy nuqtai nazardan ipoteka - ego - bu ko'chmas mulk ob'ektlariga bo'lgan mulk huquqlarining aylanishining bozor vositasi bo'lib, u har qanday loyihalarni amalga oshirish uchun qo'shimcha moliyaviy resurslarni jalb qilish imkonini beradi va huquqiy nuqtai nazardan, ipoteka ko'chmas mulkka egalik qilishning mulkiy huquqlarini yuklashdan iborat. garovga qo'yilganda ob'ektlar.

Hozirgi vaqtda dunyoda ipoteka kreditlarining berish, to'lash va xizmat ko'rsatish sxemalariga ko'ra farq qiluvchi ko'plab turlari ishlab chiqilgan (4.1-jadval).

Ipoteka kreditlarining turlari

Tasniflash belgisi	Kredit turlari
	Ko `chmas mulk	Yer; korxonalar, shuningdek, binolar, inshootlar va boshqalar; turar-joy binolari, kvartiralar va ularning qismlari; havo va dengiz kemalari, ichki navigatsiya kemalari va kosmik kemalar
	Qurilish davom etayotgan ko'chmas mulk	Bino; tuzilmalar
Qarz beruvchi turi	Status bo'yicha	Bank; bank bo'lmagan
	Ammo aksessuarlar	davlat; xususiy; ommaviy
	Mutaxassislik darajasi bo'yicha	Universal; ixtisoslashgan
Qarz oluvchining turi	Kreditlash predmeti	Ishlab chiquvchilarga beriladigan kreditlar; to'g'ridan-to'g'ri kelajakdagi egasiga berilgan kreditlar
	Qarz oluvchilarning mansublik darajasi	Berilgan kreditlar: bank xodimlari; firmalarning xodimlari - velosiped mijozlari; ko'chmas mulk firmalarining mijozlari; ushbu hududda yashovchi odamlar; hamma
Qarzni amortizatsiya qilish usuli	Doimiy ipoteka krediti
	O'zgaruvchan to'lovlar bilan kredit	Balli to'lov bilan kreditlar; bahorgi kreditlar; ishtirok etgan kreditlar (kreditorning moliyaviy manfaatlarini ta'minlaydigan ipoteka kreditlari); ortib borayotgan to'lovlar bilan kreditlar; teskari annuitet kreditlari; o'zgaruvchan foizli kreditlar; Kanada ag'darilishi; yakuniy ipoteka; foizli kreditlar
Kredit berish tartibi	Evropa modeli; amerika modeli

Tasniflash belgisi	Kredit turlari
Imkoniyat erta to'lov	To'lovni muddatidan oldin to'lash huquqi bilan; muddatidan oldin to'lash huquqisiz; jarima to'lash sharti bilan muddatidan oldin to'lash huquqi bilan
Foiz stavkasi turi	Belgilangan kredit stavka foizi; o'zgaruvchan foizli kredit
Qayta moliyalashtirish usuli	Ipoteka obligatsiyalarini chiqarish; qarz oluvchilarning oldindan jamg'armalari, davlat subsidiyalari; o'z, qarz va qarz mablag'lari (shu jumladan kreditlar). xalqaro tashkilotlar); ipoteka kreditlarini ipoteka agentligiga yoki yirik ipoteka bankiga sotish
Kredit berish maqsadi	Uy-joy krediti	Turar-joy binosida tayyor uy-joy sotib olish; qurilish, rekonstruksiya, kapital ta'mirlash; sarmoya kiritish maqsadida tayyor uy-joy qurish va sotib olish
	Yerni rivojlantirish
	Qishloq xo'jaligini rivojlantirish
	Ishlab chiqarishni rivojlantirish
	Qarz oluvchining turli ehtiyojlari uchun mavjud ko'chmas mulk bilan garovga olingan kreditlar
Kredit olish uchun ariza berish shartlari va maqsadi	Qisqa muddatli kredit(naqd pulga hozirgi ehtiyoj); uzoq muddatli kredit (moliyalash kapital qurilish, rekonstruksiya qilish, yerlarni rivojlantirish)

Ipoteka predmeti quyidagi mulk bo'lishi mumkin (Art. 5 Ipoteka qonuni).

• 1. San'atning 1-bandida ko'rsatilgan ko'chmas mulk. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 130-moddasi, huquqlar ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarni va u bilan tuzilgan bitimlarni davlat ro'yxatidan o'tkazish uchun belgilangan tartibda ro'yxatga olinadi, shu jumladan:
  • yer;
  • korxonalar, shuningdek tadbirkorlik faoliyatida foydalaniladigan binolar, inshootlar va boshqa ko‘chmas mulklar;
  • turar-joy binolari, kvartiralar va turar-joy binolari va xonadonlarning qismlari, bir yoki bir nechta izolyatsiya qilingan xonalardan iborat;
  • dachalar, bog 'uylari, garajlar va boshqa iste'mol binolari;
  • havo va dengiz kemalari, ichki navigatsiya kemalari va kosmik ob'ektlar.
• 2. Qurilish uchun qonun hujjatlarida belgilangan tartibda ajratilgan yer uchastkasida, shu jumladan bino va inshootlarda qurilayotgan ko‘chmas mulk ob’ektlari qurilishi tugallanmaganligi.

Er uchastkalari, korxonalar, inshootlar, kvartiralar va boshqa ko'chmas mulk garovi faqat federal qonunlarda ularning aylanishiga ruxsat berilgan taqdirda paydo bo'lishi mumkin.

Maqsadini o'zgartirmasdan bo'linib bo'lmaydigan mol-mulkning bir qismi (bo'linmas narsa) mustaqil ipoteka predmeti bo'la olmaydi. Quyidagilarga nisbatan ipotekaga ruxsat berilmaydi:

• er uchastkasining tegishli toifadagi yerlarning belgilanishiga muvofiq, kattaligi hisobga olingan holda mustaqil uchastka sifatida foydalanish mumkin bo‘lmagan qismi;
• ushbu uy yoki kvartiraning egasining uyi yoki kvartirasining bir qismini tashkil etuvchi yashash xonalari;
• bankrotlik to'g'risidagi ish qo'zg'atilgan yoki tugatish yoki qayta tashkil etish to'g'risida qaror qabul qilingan korxona.

Ipoteka garovga qo'yuvchiga mulkchilik yoki xo'jalik yuritish asosida tegishli bo'lgan mol-mulkka o'rnatiladi. Ipoteka o'rnatilgan mol-mulk garovga qo'yuvchida uning egaligida va foydalanishida qoladi.

Ipoteka umumiy birgalikdagi mulkka (egalarning har birining mulk huquqidagi ulushini belgilamasdan) barcha mulkdorlarning roziligi bilan belgilanishi mumkin. Rozilik yozma ravishda berilishi kerak.

Ipoteka predmeti shartnomada uning nomi, joylashgan joyi va ushbu predmetni aniqlash uchun yetarli tavsifi ko'rsatilgan holda belgilanadi.

San'atga muvofiq. Ipoteka to'g'risidagi qonunning 43-moddasiga binoan, bir majburiyatning bajarilishini ta'minlash uchun ipoteka shartnomasi bo'yicha garovga qo'yilgan mol-mulk (avvalgi ipoteka) o'sha yoki boshqa qarzdorning o'sha yoki boshqa ipoteka oldidagi boshqa majburiyatini (keyingi ipoteka) bajarilishini ta'minlash uchun garovga qo'yilishi mumkin. Garov qo'yuvchilarning ketma-ketligi Yagona ma'lumotlari asosida belgilanadi davlat reestri ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlar va u bilan bog'liq bitimlar ipoteka vujudga kelgan paytda.

Keyingi ipotekaga, agar ipoteka to'g'risidagi oldingi shartnomalarda taqiqlanmagan bo'lsa, uning amal qilish muddati keyingi ipoteka shartnomasi tuzilgan vaqtgacha to'xtamagan bo'lsa, ruxsat etiladi. Agar oldingi ipoteka shartnomasida keyingi ipoteka shartnomasi tuzilishi mumkin bo'lgan shartlar nazarda tutilgan bo'lsa, ikkinchisi ushbu shartlarga rioya qilgan holda tuzilishi kerak.

Ipoteka kreditlashda jismoniy va yuridik shaxslar hamda tijorat banklari kreditor va qarz oluvchi sifatida qatnashishi mumkin.

Qarz oluvchining turi bo'yicha Kreditlash sub'ekti sifatida ipoteka kreditlari quyidagilarga bo'linadi:

• quruvchilar va quruvchilarga beriladigan kreditlar;
• to'g'ridan-to'g'ri kelajakdagi uy egasiga beriladigan kreditlar;
• qarz oluvchilarning mansubligi darajasiga ko'ra.

A'zolar ipoteka krediti: banklar (qarz oluvchining to'lov qobiliyatini tekshirish) va bank bo'lmagan tashkilotlar; Sug'urta kompaniyalari(ipoteka krediti berish jarayonida yuzaga keladigan risklarni sug'urta qilish majburiyatini oladi); baholash kompaniyalari (kvartiraning bozor qiymatini taxmin qilish).

Amortizatsiya usuliga ko'ra quyidagilar ajralib turadi: kredit turlari.

Doimiy ipoteka krediti- kreditning eng oddiy shakli. Bu kredit belgilangan kredit muddati va belgilangan foiz stavkasi bilan tavsiflanadi. Bu inflyatsiya darajasi past, kredit muddati uzoq bo'lgan mamlakatlar uchun xos bo'lib, muntazam ravishda (masalan, oyda bir marta) teng to'lovlarni (amortizatsiya) o'z ichiga oladi. Shuning uchun bunday kreditlar o'z-o'zidan o'zlashtiriladigan deb tasniflanadi.

Standart annuitet to'lovi formula bo'yicha hisoblanadi

bu erda P - oylik annuitet to'lovi miqdori; K - kredit summasi; i- davr (oy, yil) uchun foiz stavkasi; P- to'lov muddatlari soni (oylar, yillar).

Annuitet to'lovi miqdorini aniqlang. Foiz stavkasi - yillik 20%. Kredit miqdori 1 million rublni tashkil qiladi. Kredit muddati - 5 yil. To'lovlar yiliga bir marta amalga oshiriladi.

Yechim.

Biz (4.1) formuladan foydalanamiz:

O'zgaruvchan to'lovli kreditlar o'z-o'zidan amortizatsiya qiluvchilar qatoriga kirmaydi va asosiy qarz va foizlarni to'lashning turli davrlarini, shuningdek boshqa qo'shimcha shartlarni nazarda tutadi. Bu kreditlar o'z ichiga oladi balon to'lov kreditlari, bir martalik yakuniy (to'p) to'lovni nazarda tutgan holda yoki bir martalik to'lovni taqsimlash bilan. Ular bo'linadi:

• faqat foizli ssudalar - asosiy qarzni muddat oxirida to'lashni va kredit muddati davomida muntazam ravishda foizlarni to'lashni nazarda tutuvchi ballon to'lovli kredit turi. Bunday kredit, shuningdek, kechiktirilgan ipoteka deb ataladi;
• kredit muddati tugagunga qadar foizlar to‘lovlari muzlatilgan, asosiy qarzni ham, foizlarni ham qaytarishda hech qanday to‘lovlar nazarda tutilmagan kreditlar. Kreditni to'lash va u bo'yicha kapitallashtirilgan foizlar kredit muddati oxirida amalga oshiriladi. Bunday kreditlardan foydalanish ancha qimmat va shuning uchun cheklangan. Ularga, asosan, ssuda, foiz va sotishdan olingan foydani qaytarishga imkon beradigan muddat tugashi bilan er uchastkasini sotishga umid qilayotgan yer chayqovlari murojaat qiladi;
• qisman amortizatsiya qilingan va yakuniy balon to'lovi bilan kreditlar asosiy qarzni ham, foizlarni ham qisman davriy to'lashni, shuningdek qarzning qolgan summasini bir martalik to'lashni nazarda tutadi;
• Faqat asosiy qarzni bosqichma-bosqich to'lash bilan kreditlar asosiy qarz summalarini to'lashni va bir martalik to'lovni, shu jumladan foizlarni to'lash bo'yicha qarzni o'z ichiga oladi.

Bahorgi kreditlar asosiy qarzni to'lash uchun muntazam to'lovlarni o'z ichiga oladi. Misol uchun, dastlabki to'rt yil davomida faqat foizlar to'lanadi, keyingi uch yilda esa foizlar va asosiy qarz to'lanadi.

O'z ichiga olgan kreditlar foydali ko'chmas mulkni moliyalashtirishda foydalaniladi. Bu ssuda o'z-o'zidan o'zlashtiriladigan ssudaga yaqin, lekin u asosiy qarz va undan foizlarni muntazam ravishda oladigan kreditor ob'ektdan olinadigan daromadda ham ishtirok etadi, deb taxmin qiladi. Qarz beruvchining ishtiroki har xil bo'lishi mumkin: u ijara haqining ortiqcha qismini, sof operatsion daromadning bir qismini (daromadda ishtirok etgan kredit), kapital daromadining bir qismini yoki sotishdan olingan daromadni talab qilishi mumkin. ko'chmas mulk (kapitalning o'sishida ishtirok etgan kredit) va boshqalar.

To'lovlarni oshiruvchi kreditlar(ortib borayotgan annuitet bilan) butun davr davomida teng darajada o'zgaruvchan to'lovlarni ta'minlaydi va ijaraga olingan ko'chmas mulk egalari tomonidan to'lovlar har yili yoki boshqa vaqt oralig'ida ko'payishini kutishda foydalaniladi. Bunday ssudalar kredit muddati boshidan oxirigacha kamroq daromadga ega bo'lgan yosh oilalarga kredit berish uchun ishlatiladi.

Teskari annuitet kreditlari, aksincha, ular to'lovlarni qisqartirishni nazarda tutadi, lekin muddat oxirida kredit yoki ularning tugatilishi. Shu nuqtai nazardan, ular muzlatilgan kreditlar bilan taqqoslanadi. Bunday kreditlar eski uy egalarini moliyalashtirish uchun ishlatiladi.

O'zgaruvchan foizli kreditlar, odatda pul bozori indekslari, inflyatsiya, valyuta va hokazolardan biriga "bog'langan" kreditni uning minimal va maksimal qiymatlari bo'yicha cheklovlar bilan o'zgaruvchan stavkada to'lash imkonini beradi. Tariflarning o'zgarishi kreditlar shartlariga ta'sir qiladi.

Kanada ag'darilishi oldindan belgilangan vaqt oralig'ida (masalan, har besh yilda) o'zgaruvchan foiz stavkalari bilan tavsiflanadi. Ushbu turdagi kreditning o'zgarishi kelishilgan stavkaga ega bo'lgan kredit bo'lib, u to'lovlar chastotasiga qo'shimcha ravishda, marjinal foiz stavkalari oldindan kelishilganligi bilan farqlanadi.

Ipoteka shartnomasini bekor qilish bir nechta navlarga ega va o'zlari ikkinchi darajali (kichik) moliyalashtirishning alohida holatidir. Ushbu turdagi kreditlashning mohiyati shundan iboratki, ikkinchi kredit allaqachon akkreditatsiya qilingan ko'chmas mulk uchun beriladi, ular bo'yicha to'lovlar birinchi kreditni to'lash uchun yuboriladi. Bunday kreditlar bo'yicha foiz stavkalari odatda birinchi kreditga qaraganda yuqori.

Qo'shimcha foiz stavkasi bilan kreditlar asosiy qarzga foizlarni belgilashni ta'minlaydi va natija keyingi to'lov hajmini aniqlash uchun to'lash muddatlari soniga bo'linadi.

Ipoteka rivojlanishi tarixida kredit berish usuliga qarab, ipoteka kreditlash bozorining ikkita asosiy modeli ajralib turadi: Evropa va Amerika.

Evropa modeli - Bu ipoteka kreditlashning bir bosqichli modeli bo'lib, uning mohiyati shundan iboratki, bank kredit bergandan so'ng uni o'zining standart tuzilmadagi qimmatli qog'ozlarini (ipoteka, uzoq muddatli ipoteka bilan ta'minlangan obligatsiyalar) chiqarish yo'li bilan mustaqil ravishda qayta moliyalashtiradi. to'lov muddati oxirida asosiy qarzni to'lash (4.1-rasm). Bunday qimmatli qog'ozlarni chiqarish va muomalasi maxsus qonun hujjatlari bilan tartibga solinadi. Ipoteka qoplamasiga kiritilgan kreditlar emitent bank balansida qoladi. Ipoteka obligatsiyalari emitentlarining faoliyati, qoida tariqasida, qonun bilan ipoteka kreditlari berish va past darajadagi risk bilan tavsiflangan boshqa operatsiyalar bilan cheklanadi. Qonunda sanab o‘tilganlardan tashqari hech bir boshqa emitent “ipoteka varaqasi” deb ataladigan qimmatli qog‘ozlarni chiqara olmaydi. Ipoteka banklari faoliyati davlat va bank nazorati organlari tomonidan qattiq nazorat qilinadi.

Guruch. 4.1.

1 - jamg'arma depoziti; 2 - qarz oluvchi tomonidan ipoteka krediti olish; 3 - oldi-sotdi shartnomalari yoki mehnat shartnomasi (o'z va qarz kapitali) bo'yicha uy-joy uchun to'lov; 4 - ipoteka krediti va u bo'yicha foizlarni qaytarish; 5 - garovga qo'yilgan uy-joy sug'urtasi; 6 - qimmatli qog'ozlarni (ipoteka) sotishdan olingan daromadlar; 7 - daromad lekin qimmatli qog'ozlar(ipoteka) va ularni to'lash

Ushbu modelni amalga oshirish quyidagi asosiy shartnoma turlarini tuzishni nazarda tutadi:

• qarz oluvchi va kreditor o'rtasida - omonat uy-joy depoziti bo'yicha shartnoma, keyin esa - kredit shartnomasi va ipoteka shartnomasi;
• qarz oluvchi va sug'urta kompaniyasi o'rtasida - garovga qo'yilgan uy-joy sug'urtasi shartnomasi;
• qarz oluvchi va sotuvchi (quruvchi) o'rtasida - uy-joy oldi-sotdi shartnomasi.

Ipoteka kreditlashning ushbu modeli G‘arbiy Yevropaning bir qator mamlakatlarida – Daniya, Germaniya, Fransiyada, so‘nggi paytlarda – Polsha, Chexiya, Slovakiya, Vengriyada uzoq vaqtdan beri amal qilib kelmoqda.

Ushbu sxemani qo'llashning eng yorqin misoli Nemis modeli. U nemis "xususiy qurilish jamg'arma kassalari" kabi ishlashning jamg'arma va kredit printsipiga asoslanadi - Bausparkasse, frantsuz Livret Epargne Logement, amerikalik Tejamkorlik & kreditlar. Qurilish jamg‘arma kassasi yopiq moliyaviy tuzilma bo‘lib, o‘z faoliyatini ustav kapitalini shakllantirishdan boshlaydi va uning asosida kreditlar berish uchun o‘z mablag‘lari manbasiga (shu jumladan, uy-joy fondiga) ega. Kassaning barcha mavjud mablag'lari (o'z va qarzga olingan) faqat qonuniy faoliyatni amalga oshirish uchun ishlatiladi, ya'ni. uy-joy qurilishini moliyalashtirish va allaqachon qurilgan kvartiralarni sotib olish uchun ipoteka kreditlari berish. Omonatchi uzoq vaqt davomida kvartirani sotib olish uchun zarur badalni (masalan, uning qiymatining 50% miqdorida) to'plash imkoniyatiga ega bo'ladi, keyin esa uyni sotib olish (qurish) uchun ipoteka kreditini oladi. - tanlangan kvartira. Nemis versiyasida kreditning roli naqd pul emas, balki to'g'ridan-to'g'ri uy-joy - tugagan yoki tugallanmagan (qurilish ipotekasi deb ataladi).

Nemis modelining kamchiliklari quyidagilardan iborat: qurilish jamg'arma kassasi tomonidan qurilgan va ishtirokchi tomonidan taklif qilinishi mumkin bo'lgan turar-joy binolarining cheklangan tanlovi) "; kassaning o'zi tomonidan belgilanadigan qat'iy narx; uchta kredit berish shartlari cheklangan. besh yilgacha, qarz oluvchi tomonidan qarzni to'lagunga qadar kvartirani sotishning mumkin emasligi.

Ipoteka kreditlashning yana bir modeli Amerikaning ikki darajali modeli, anglo-sakson huquq tizimi mamlakatlarida keng tarqalgan. Uning mohiyati shundan iboratki, bank kredit berib, uni uzoq muddatli resurslarni jalb qilish, allaqachon berilgan ipoteka kreditlari bo‘yicha talablarni boshqa moliya institutiga (ikkilamchi bozor operatori, maxsus tuzilgan agentliklar) berish yo‘li bilan qayta moliyalashtiradi.

O'z navbatida, moliya institutlari (ikkilamchi bozor operatorlari, maxsus tashkil etilgan agentliklar) olingan ipoteka kreditlari bilan quyidagi tarzda shug'ullanishlari mumkin:

• 1) ularni ikkilamchi investorlarga berish;
• 2) yagona ipoteka kreditlari pullarini shakllantirish va bunday bo'linmas ipoteka pullarini yoki bunday pullarda ishtirok etish huquqini (ulushlarini) ikkilamchi investorlarga sotish;
• 3) ipoteka bilan ta'minlangan qimmatli qog'ozlarni chiqarish va joylashtirish (masalan, ipoteka bilan ta'minlangan obligatsiyalar yoki ipoteka ishtiroki sertifikatlari bo'lishi mumkin).

Ushbu tizim AQShda juda keng tarqalgan. Ikki darajali strukturaning Amerika modelining soddalashtirilgan diagrammasi shaklda ko'rsatilgan. 4.2. Berilgan ipoteka kreditlari keyinchalik ixtisoslashgan ipoteka agentliklariga topshiriladi. Banklardan kreditlarni nominal qiymatida qaytarib olgan ipoteka agentliklari ularni pullarga birlashtiradi va ular tomonidan kafolatlangan o'zlarining qarz majburiyatlarini chiqaradilar. Qarz oluvchilar banklarga olingan kredit uchun to'lov sifatida pul to'laydilar va banklar ushbu mablag'larni ushlab qolish komissiyalarini ipoteka agentiga o'tkazadilar, u ipoteka qimmatli qog'ozlari egalariga ulardan daromadlarni to'laydi.

Guruch. 4.2.

• 1 - kredit shartnomasi; 2 - ipoteka shartnomasi; 3 - garovga qo'yilgan uy-joy sug'urtasi shartnomasi; 4 - oldi-sotdi shartnomasi yoki shartnoma;
• 5 - kreditor va ipoteka agentligi o'rtasidagi umumiy kelishuv; b - agentlik shartnomasi;
• 7 - topshiriq shartnomasi; 8 - qimmatli qog'ozlar bilan operatsiyalarni amalga oshirish tartibi to'g'risidagi shartnoma

ipoteka agentligi hujjatlari; 9 - tadbirkorlik tavakkalchiligini sug'urtalash shartnomasi; 10 - qimmatli qog'ozlarni sotish bo'yicha shartnomalar

Ipoteka kreditlashning ikki bosqichli modelini amalga oshirishda quyidagi xulosalar beriladi:

• qarz oluvchi va qarz beruvchi o'rtasidagi kredit shartnomasi va ipoteka shartnomasi;
• qarz oluvchi va sotuvchi (quruvchi) o'rtasida uy-joy oldi-sotdi shartnomalari;
• qarz oluvchi va sug'urta kompaniyasi o'rtasida garovga qo'yilgan uy-joy uchun sug'urta shartnomalari;
• sug'urta kompaniyasi va ipoteka agentligi o'rtasidagi tadbirkorlik tavakkalchiligini sug'urta qilish shartnomalari;
• kreditor va ipoteka agentligi o'rtasida ipoteka kreditlari bo'yicha talab qilish huquqini boshqa shaxsga o'tkazish to'g'risidagi shartnomalar;
• shartnomalar ishonchli boshqaruv sotib olingan da'volar.

Ikki darajali modelni tanlash nafaqat davlat manfaatlari bilan, balki Anglo-Sakson huquq tizimidagi mulkchilik tushunchasining o'ziga xos xususiyatlari bilan izohlanadi, bu uning bo'linishini nazarda tutadi. Xuddi shu mulk uchun bir nechta mulk huquqini belgilash va mulk huquqi mazmunini turli shaxslar o'rtasida taqsimlash mumkin. Angliya-Amerika huquqiy tizimi mamlakatlarida mulk huquqi ob'ekti huquqning o'zi bo'lishi mumkin.

Ipoteka tushunchasi mongage) AQSh fuqarolik huquqi (va ingliz fuqarolik huquqi) kontinental Yevropa mamlakatlari fuqarolik huquqidagi ipoteka tushunchasi bilan to'liq mos kelmaydi. Xususan, ko'chmas mulk ham, ko'char ham ipoteka predmeti bo'lishi mumkin. Lekin asosiysi, ipoteka bo'yicha garovga qo'yilgan mulkka egalik huquqi garovga oluvchiga o'tadi. Bu ishonchli garov bo'lib, bunda garovga oluvchi garovga qo'yilgan mol-mulkning egasiga aylanadi 1 .

Ikkilamchi ipoteka kreditlash bozorining ikki darajali modeli mexanizmining murakkabligi uni saqlash xarajatlarining oshishini oldindan belgilab beradi. Bu, o'z navbatida, qarz oluvchi uchun kredit mablag'lari narxini oshiradi. Yana bir kamchilik - Angliya-Amerika modelida qurilgan ipoteka kreditlash bozorini kontinental huquq tizimi doirasida aniq va samarali tartibga solishning mumkin emasligi.

Ushbu bosqichda Rossiya qonunchiligi arzon uy-joy bozorini yaratish islohoti doirasida qabul qilingan oʻzgarishlarni hisobga olgan holda ipoteka bilan taʼminlangan qimmatli qogʻozlar boʻyicha kredit tashkilotlariga ipoteka kreditini rivojlantirishning yuqorida koʻrsatilgan barcha usullariga banklar tomonidan resurslarni jalb qilish orqali ham, foydalanish orqali ham foydalanish imkonini beradi. moliyaviy vositalar ikkilamchi bozor operatorlari.

Imkoniyatga qarab muddatidan oldin to'lash muddatidan oldin to'lash huquqi bilan va muddatidan oldin to'lash huquqisiz kreditlar ajratish. San'atga muvofiq. "Ipoteka to'g'risida"gi qonunning 45-moddasiga binoan, garovga qo'yuvchi istalgan vaqtda ipoteka bilan ta'minlangan majburiyatni to'liq hajmda muddatidan oldin bajarishga haqli, agar ipoteka shartnomasi xuddi shu ipoteka predmetini keyinchalik garovga qo'yish imkoniyatini istisno qilsa.

ga qarab foiz stavkasi turi Kredit belgilangan foiz stavkasi va o'zgaruvchan foiz stavkasi bilan beriladi. Rossiya Federatsiyasida ipoteka krediti bo'yicha foiz stavkasi qat'iy yoki o'zgaruvchan bo'lishi mumkin. Masalan, "CB DeltaCredit" YoAJ ipoteka banki indikativ stavkaga bog'langan o'zgaruvchan foiz stavkasi bilan rublda kredit mahsulotini ishga tushirdi. MosPrime darajasi.

Daromadlarini rasman tasdiqlay oladigan qarz oluvchilar uchun DeltaCredit Bank 5,5% + uch oylik stavkani belgilaydi. MosPrime Rate,"kulrang" daromadli qarz oluvchilar uchun - 6,5% + uch oy MosPrime darajasi. Tariflar har chorakda qayta hisoblab chiqiladi.

Qayta moliyalashtirish usuliga ko'ra - Ipoteka krediti turli kredit tashkilotlari tomonidan amalga oshiriladi. Ularning faoliyatining xususiyatlari berilgan kreditlarni qayta moliyalashtirish usulida (4.2-jadval).

4.2-jadval

Ipoteka kreditlarini qayta moliyalashtirish usullari

Xavfsizlik darajasiga ko'ra kreditlar dastlabki to‘lov miqdoriga qarab bo‘linadi, uning miqdori garovga qo‘yilgan mol-mulk qiymatining 0 dan 100 foizigacha bo‘lishi mumkin. Ipoteka kreditlari birinchi yoki keyingi ipoteka (kichik, katta ipoteka) bilan ta'minlanishi mumkin.

kreditorlar soniga qarab kredit berishda ishtirok etadi, ipoteka kreditlari: an'anaviy va kombinatsiyalangan. Oddiy ssudalar bitta kreditor tomonidan, qo'shma kreditlar bir nechta kreditorlar tomonidan beriladi.

ga qarab kredit shartlari farqlash: subsidiyalangan kredit va berilgan kredit umumiy sharoitlar. Jismoniy shaxslarga imtiyozli kredit beriladi va yuridik shaxslar- benefitsiarlarning guruhlari kiritilgan davlat dasturlari. Moliyalashtirish ham hukumatdan, ham kredit tashkilotlari. Shunday qilib, 2011 yilda Rossiya Sberbank quyidagi dasturlarni amalga oshirdi: "Davlat yordami bilan ipoteka", "Ipoteka va onalik kapitali", " harbiy ipoteka" va boshq.; Uy-joy ipoteka krediti agentligi (AHML) “Yosh olimlar uchun ipoteka” dasturini ishga tushirdi; Globex Bank harbiy xizmatchilar uchun ipoteka dasturi bo'yicha kreditlarni faol ravishda berdi. Biroq, faqat cheklangan miqdordagi odamlar bunday dasturlardan foydalanishlari mumkin.

Bundan tashqari, ipoteka kreditlari kredit liniyalari shaklida va bir martalik asosda berilishi mumkin.

Ipoteka kreditining afzalliklari quyidagilardan iborat:

• qisqa vaqt ichida uy-joy egasi bo'lish va unga ko'chib o'tish imkoniyati yangi kvartira;
• kvartiraning narxi oshgan taqdirda oylik to'lovlar miqdori o'zgarmaydigan uzoq muddatga kredit olish;
• o'zingizning kvartirangiz uchun to'lovni amalga oshirish va boshqa birovning mulkini ijaraga olmaslik qobiliyati, shu bilan birga kredit bo'yicha foizlar shunga o'xshash kvartiraning oylik ijarasi bilan taqqoslanishi mumkin;
• ipoteka krediti bo'yicha sotib olingan kvartirada qarz oluvchi va uning oila a'zolarini ro'yxatdan o'tkazish imkoniyati;
• foydali investitsiyalar mablag'lar (ko'chmas mulk narxlari barqaror o'sib bormoqda);
• 2 million rubl miqdoridagi summadan, shuningdek kreditni to'lash muddati uchun foizlar bo'yicha to'langan summadan (Rossiya Federatsiyasi Soliq kodeksining 220-moddasi 1-bandi 2-bandi) ipotekaning butun muddati uchun soliq imtiyozini olish. federatsiyasi).
Rossiya pul bozorining ko'rsatkichi, bu Moskvada rublda kreditlar (depozitlar) berishning o'rtacha stavkasi. pul bozori va Milliy valyuta assotsiatsiyasi tomonidan hisoblab chiqilgan.
• Razumova I. A. Ipoteka krediti. 2-nashr. Sankt-Peterburg: Piter, 2009, 14-bet.

O.P. Kazachenok, 2005 yil

QISQA ILMIY HISOBOTLAR

IPOTEKA SHARTNOMASI MAVZUSİ

O. P. Kazachenok

San'atga muvofiq. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 334-moddasida ipoteka er uchastkalari, korxonalar, binolar, inshootlar, kvartiralar va boshqa ko'chmas mulk garovi sifatida tan olinadi. Shu bilan birga, garovga qo'yilgan mol-mulk garovga qo'yuvchida uning egaligida va foydalanishida qoladi ("Ipoteka to'g'risida" Federal qonunining 1-moddasi 1-bandi).

San'atda. "Ipoteka to'g'risida" Federal qonunining 5-moddasi ipoteka predmeti bo'lishi mumkin bo'lgan mulkni belgilaydi. Avvalo, bu San'atda ko'rsatilgan ko'chmas narsalar (ko'chmas mulk, ko'chmas mulk) bo'lishi mumkin. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 130-moddasi, xususan: er uchastkalari, er qa'ri uchastkalari, ajratilgan suv havzalari va er bilan mustahkam bog'liq bo'lgan barcha narsalar, ular uchun huquqlar ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarni davlat ro'yxatidan o'tkazish uchun belgilangan tartibda ro'yxatga olinadi. San'atning 1-bandi. "Ipoteka to'g'risida" Federal qonunining 5-moddasida ipoteka predmeti bo'lishi mumkin bo'lgan mulk ko'rsatilgan. Bu, birinchi navbatda, er uchastkalari, San'atda ko'rsatilgan uchastkalar bundan mustasno. 63 FZ "Ipoteka to'g'risida". Ikkinchidan, tadbirkorlik faoliyatida foydalaniladigan korxonalar, binolar va inshootlar va boshqa ko'chmas mulklar. Uchinchidan, turar-joy binolari, kvartiralar va turar-joy binolari va xonadonlarning qismlari, alohida xonalardan (bir yoki bir nechta) iborat. To'rtinchidan, dachalar, bog 'uylari, garajlar va iste'molchi maqsadlar uchun boshqa binolar. Beshinchidan, havo va dengiz kemalari, ichki navigatsiya kemalari va kosmik ob'ektlar.

Ko'chmas mulk tushunchasining ta'rifi San'atda mavjud. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 130-moddasi. Bu er bilan mustahkam bog'langan ob'ektlar bo'lib, ularning maqsadiga nomutanosib zarar etkazmasdan harakatlanishi mumkin emas.

Ko'rinib turibdiki, mulkning ko'char va ko'chmasga bo'linishi tasodifiy emas. Amalda uning ahamiyati ko'chmas mulk ustidan hukmronlikning ko'proq cheklanishida va ko'char mulkka nisbatan ushbu mulkning har xil turlariga bo'lgan huquqlarning mustahkamlanishida namoyon bo'ladi.

San'atning 1-bandi. "Ipoteka to'g'risida" gi Federal qonunning 1-moddasida ko'rsatilgan mol-mulk mavjud

ipoteka bo'yicha, garovga qo'yuvchida uning egaligi va foydalanishida qoladi. Bu aslida garovga qo'yuvchidan eng muhim egalik huquqi bo'lgan garovni tasarruf etish huquqini olib tashlashni anglatadi (Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 209-moddasi 1-bandi). A.Smolyannikovning fikricha, bu barcha kontinental Yevropa va boshqa ko‘plab davlatlar amal qiladigan klassik romano-german ipoteka huquqi an’analariga zid bo‘lib, Rossiya fuqarolik huquqi an’analariga ziddir. Ushbu qoidaga muvofiq, u davom etadi, "garovga qo'yuvchi ipotekani o'rnatishda garovga qo'yilgan mol-mulkka bo'lgan egalik huquqini kreditor foydasiga haqiqatda begonalashtirishi shart, bu moddaning 2-bandiga to'g'ri kelmaydi. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 209-moddasiga binoan, egasi o'z xohishiga ko'ra, egasi bo'lib qolgan holda, mulkni garovga qo'yish va boshqa yo'llar bilan yuklash huquqiga ega. Shu munosabat bilan, San'atning 1-bandining 3-bandi. "Ipoteka to'g'risida" gi Federal qonunning 1-bandi norma bilan to'ldiriladi, unga ko'ra ipoteka o'rnatilgan mol-mulk garovga qo'yuvchida nafaqat uning egaligi va foydalanishida, balki federal qonun bilan belgilangan cheklovlar bilan uning ixtiyorida qoladi. qonun.

San'atga muvofiq ipoteka predmeti. "Ipoteka to'g'risida" Federal qonunining 9-moddasi Rossiya Federatsiyasi qonunchiligiga muvofiq tomonlarning kelishuvi bilan baholanishi kerak. Haqiqiy eslatmalar A.A. Kiselevning ta'kidlashicha, "garov predmetini tomonlarning kelishuvi bo'yicha baholash printsipi juda o'rinli ko'rinadi, chunki faqat tomonlarning kelishuvi bilan shartnomaning ushbu sharti bo'yicha kontragentlar manfaatlarining maksimal muvozanatiga erishish mumkin. huquqiy munosabatlar" 2. Aftidan, A.Smolyannikov3 tomonidan taklif qilingan uchinchi shaxs tomonidan garov predmetini baholash, garchi u imkon qadar mustaqil bo'lsa ham, tomonlar o'rtasida hal qilib bo'lmaydigan qarama-qarshiliklarga olib kelishi va pirovardida ularni ta'minlashning boshqa usulini tanlashga majbur qilishi mumkin. asosiy majburiyat yoki ipoteka predmetini baholash bo'yicha nizolarni hal qilish uchun sudga murojaat qilish. Bu yo'llar juda mashaqqatli va shuning uchun qabul qilinishi mumkin emas.

Vestnik VolGU. Seriya 5. Muammo. 2005 yil 7

QISQA ILMIY HISOBOTLAR

Agar federal qonunlarda boshqacha qoida nazarda tutilgan bo'lmasa, ipoteka kredit shartnomasi bo'yicha majburiyatni, kredit shartnomasini yoki boshqa majburiyatni, shu jumladan sotish, sotib olish, ijaraga berish, shartnoma, boshqa shartnoma yoki zararga asoslangan majburiyatni ta'minlash uchun belgilanishi mumkin.

Ko'char mol-mulk garovi singari, ipoteka garov shartnomasida nazarda tutilgan kredit shartnomasi yoki ipoteka bilan ta'minlangan boshqa majburiyat bo'yicha qarzning asosiy summasini garovga oluvchiga to'liq yoki qisman to'lashni ta'minlaydi.

Kredit shartnomasi yoki kredit shartnomasining bajarilishini ta'minlash uchun foizlarni to'lash sharti bilan tashkil etilgan ipoteka kreditorga (qarz beruvchiga) ssudadan (qarz olingan mablag'lardan) foydalanganlik uchun unga tegishli foizlarning to'lanishini ham ta'minlaydi.

Bundan tashqari, agar shartnomada boshqacha tartib nazarda tutilgan bo'lmasa, ipoteka garovga oluvchiga unga to'lanishi kerak bo'lgan summalarni ham to'lashni ta'minlaydi:

Ipoteka bilan ta'minlangan majburiyatni bajarmaganlik, kechiktirish yoki boshqa lozim darajada bajarmaganlik tufayli etkazilgan zararni qoplash va (yoki) penya (jarima, penya) sifatida;

Boshqa odamlarning suiiste'moli uchun qiziqish shaklida naqd pulda ipoteka bilan ta'minlangan majburiyat yoki federal qonun bilan nazarda tutilgan;

garovga qo'yilgan mol-mulkni undirish natijasida yuzaga kelgan sud xarajatlari va boshqa xarajatlarni qoplashda;

Garovga qo'yilgan mol-mulkni sotish bo'yicha xarajatlarni qoplashda (bu Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 337-moddasiga to'g'ri keladi).

Ipoteka garovga oluvchining talablarini, agar shartnomada boshqacha qoida nazarda tutilgan bo'lmasa, garovga qo'yilgan mol-mulk hisobidan qanoatlantirilgan paytdagi darajada ta'minlaydi ("Ipoteka to'g'risida" Federal qonunining 3-moddasi 2-bandi). Shu bilan birga, qonun chiqaruvchi majburiyatlarni ipoteka bilan ta'minlash qoidalarida istisno qilishni nazarda tutadi. Agar ipoteka shartnomasida garovga oluvchining ipoteka bilan ta'minlangan talablarining umumiy qat'iy belgilangan miqdori belgilangan bo'lsa, qarzdorning garovga oluvchi oldidagi ushbu summadan ortiq majburiyatlari ipoteka bilan ta'minlangan deb hisoblanmaydi, quyidagilarga asoslangan talablar bundan mustasno:

garovga qo'yilgan mol-mulkni undirish natijasida yuzaga kelgan sud xarajatlari va boshqa xarajatlarni qoplash;

Garovga qo'yilgan mulkni sotish bo'yicha xarajatlarni qoplash ("Ipoteka to'g'risida" Federal qonunning 3-moddasi).

"Ipoteka to'g'risida" Federal qonunida ipoteka oluvchining boshqa qo'shimcha xarajatlari ham ipoteka bilan ta'minlanishi mumkin.

Shuni yodda tutish kerakki, San'atning 3-bandiga muvofiq. "Ipoteka to'g'risida" Federal qonunining 5-moddasida, agar shartnomada boshqacha qoida nazarda tutilgan bo'lmasa, ipoteka predmeti bo'lgan narsa, agar shartnomada boshqacha qoida nazarda tutilgan bo'lmasa, umuman aksessuarlar bilan birga garovga qo'yilgan hisoblanadi. Shu bilan birga, maqsadini o'zgartirmasdan naturada bo'linib bo'lmaydigan mulkning bir qismi (bo'linmas narsa) mustaqil ipoteka predmeti bo'la olmaydi ("Ipoteka to'g'risida" Federal qonunining 5-moddasi 4-bandi),

RSFSRning 1964 yildagi Fuqarolik protsessual kodeksiga 1-ilovada fuqarolarning undirilishi mumkin bo'lmagan mulk turlari ro'yxati mavjud. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksiga ko'ra, ushbu ro'yxatdagi mulk garovga qo'yilmaydi (Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 336-moddasi 2-bandi). Arizada ko'rsatilgan yagona ko'chmas mulk - bu turar-joy binosi yordamchi binolar yoki uning alohida qismlari - asosiy kasbi bo'lgan shaxslardan Qishloq xo'jaligi- qarzdor va uning butun oilasi doimiy istiqomat qiladigan joyda.

San'atda. "Ipoteka to'g'risida" Federal qonunining 6-moddasida ushbu qonunda belgilangan tartibda majburiy xususiylashtirish nazarda tutilgan yoki xususiylashtirish taqiqlangan mol-mulkni garovga qo'yish taqiqlanadi. Qonunchilik darajasidagi ushbu qoida shu paytgacha faqat sud amaliyoti bilan hal etib kelingan muammoni nihoyat hal qildi.

Shunday qilib, ipoteka ob'ektlarining asosiy maqsadiga ko'ra, ular quyidagilardan ajralib turadi:

uylar va kvartiralarning ipotekasi;

er uchastkalarini garovga qo'yish;

Korxonalar, binolar, inshootlar, inshootlar va boshqa ko'chmas mulk garovi.

QAYDLAR

1 Smolyannikov A. Ipoteka: qonun ijodkorligi prizmasi orqali nazariya // Iqtisodiyot masalalari. 1997. No 7. S. 115.

2 Kiselev A.A. Ipoteka shartnomasining predmeti // Notarius. 2003. No 2. S. 18.

3 Smolyannikov farmoni. op. S. 116.

O. P. Kazachenok. Ipoteka shartnomasining predmeti