이스라엘 개발 회사인 MirLand Development의 CEO인 Roman Rozental은 DP에 회사가 통화 위험을 분산시키는 방법, St. Russia에 대해 말했습니다.

Roman, 귀하의 회사는 2006년에 상트페테르부르크 시장에 진출했으며 그 이후로 Pulkovskoye 고속도로의 Triumph Park 프로젝트에서 일하고 있습니다. 그는 어떤 단계에 있습니까?

가동하다두 번째 차례. 예정보다 6개월 앞서 계약에 따라 임차인에게 열쇠를 넘기기 시작했다. 아파트의 98%가 이미 그곳에서 판매되었습니다. 그리고 활발한 건설중인 세 번째 단계에서 - 65 %. 다음 단계는 아직 공사가 한창 진행 중이지만 분양 시작일을 논의 중이다. 내년 3월부터 판매를 시작할 것 같아요. 건설 중이거나 건설 중인 것(350만 아파트)은 프로젝트의 3분의 1에 불과합니다. 단 6년 안에 9,000개가 넘을 것입니다.

오늘 누가 당신의 집을 사나요?

우리의 분석에 따르면,이들은 대부분 자녀가 있는 젊은 가족입니다. 일반적으로 Petersburgers. 모스크바 지역에 이미 주택이 있고 여기에서 개선하려는 많은 사람들 생활 환경또는 두 번째 아파트를 구입하십시오. 투자 거래도 있지만 소수입니다. 첫날부터 프로젝트의 가격은 연간 10-11% 증가했습니다. 첫 번째 단계에서 우리가 1m2당 80,000 루블로 주택을 판매했다면 두 번째 단계에서는 이미 90,000 루블입니다.

이웃 플롯을 구입하여 프로젝트를 확장할 계획입니까? 예를 들어 이전 공장 "Samson"은 ...

"삼손"의 소유자와 함께우리는 의사 소통하고 심지어 친구를 사귈 수 있습니다. 그러나 우리는 그들에게서 땅을 사지 않을 것입니다. 우리는 요구하는 가격에 만족하지 않습니다. 그리고 트라이엄프 파크를 확장할 필요가 없습니다. 우리는 우리가 가진 것을 마스터하고 싶습니다. 우리는 상트 페테르부르크의 다른 지역에서 음모를 찾고 있지만.

도시의 토지 시장에 대해 무엇을 말할 수 있습니까?

최근 몇 년 동안 많이 바뀌지 않았습니다. 그만큼 무거웠다. 토지 소유자는 매우 높은 가격을 요구합니다. 그들은 판매뿐만 아니라 개발자 이익의 많은 부분을 얻기를 원합니다. 내가 그들의 입장이었다면 나도 그랬을 것이다. 그러나 이것이 항상 가능한 것은 아닙니다.

게다가 품질플롯은 종종 의심스럽습니다. 우리는 그러한 제안에 만족하지 않습니다.

도시의 투자 환경을 어떻게 평가합니까?

정부는 강화도시 계획 정책(사회적 부하, 밀도, 건물 높이 등). 개발자는 작업하기가 훨씬 더 어려워졌습니다. 그러나 게임의 규칙은 아무리 어렵더라도 모든 사람에게 명확하고 투명합니다. 이것은 시장에 큰 장점입니다. 결국 투자자들은 쉬운 방법을 찾지 않습니다. 그들은 프로젝트의 위험과 경제성을 계산할 수 있는 곳으로 갑니다.

도심 개발에 대한 Smolny의 입장은 더욱 강력해졌습니다. 이 입장을 공유합니까?

나는 작은 도시 건설자그러나 나는 이 결정의 논리를 이해합니다. 상트페테르부르크는 특이한 도시입니다.

다락방 이야기를 기억하십시오 Stockmann 백화점 위? 소음이 얼마나 컸는지. 세계의 다른 어떤 도시에서 이런 열성적으로 다락방 같은 건축을 논의할 수 있겠습니까? 그리고 상트페테르부르크를 제외한 다른 곳에서 Gazprom 프로젝트를 축소할 수 있습니까? ..

대기업의 모든 곳에서막대한 세금을 내고 수만 개의 일자리를 창출하기 때문에 행정 자원을 갖고 사업에 특별한 조건을 조성합니다. 이것이 뉴욕과 이스라엘의 게임 규칙입니다. 그러나 Petersburg에서는 아닙니다. 이것은 물론 놀라운 일입니다. 그러나 도시 이미지의 경우 이것은 결국 플러스입니다. 대중의 적극적인 입장과 이해하기 쉬운 당국의 입장은 존중받아 마땅합니다. 그리고 개인적으로 역사적인 상트페테르부르크에 대한 애정과 건축의 아르누보 스타일 사이에서 나는 상트페테르부르크를 선택할 것입니다.

개발자들은 업계의 미지급 위기에 대해 불평합니다. 계약자에게 제대로 지불합니까?

우리는 잘 지불합니다.그리고 미지급 상황은 경제 위기, 첫 번째 물결. 프로젝트가 줄어들수록 경제 활동, 이러한 상황이 발생할 수 있습니다. 하지만 에 이 순간우리는 이 위기의 일부가 아닙니다. Triumph Park 프로젝트에 대한 우리의 부채는 0이고 판매는 안정적입니다.

그리고 Sberbank는 최근 Triumph Park 개발을 위해 33억 루블의 신용 한도를 개설했습니다. 그런데 왜 유럽이 아닌 러시아에서 대출을 받습니까?

러시아의 주택 시장은 루블 세그먼트입니다. 여기에서 모든 판매와 지출의 85%는 루블입니다. 따라서 루블 대출. 달러로, 우리는 지역의 쇼핑 센터 건설에만 자금을 지원합니다. 그러나 우리의 차입 바구니를 보면 그 중 절반은 러시아에 있고 절반은 다른 나라(주로 회사채)에 있습니다. 이것이 우리가 위험을 분산시키는 방법입니다. 상황이 바뀔 때 은행 부문이 경우 한 발에서 다른 발로 지지대를 던질 수 있습니다.

내가 기억하는 한, 당신의 파트너 Sberbank는 제재를 받았습니다. 아니면 대출 발급에 제한이 없나요?

많은 사람들이 제재의 영향을 받았습니다.그러나 Sberbank가 러시아에서 대출을 할 수 없다면 누가 할 수 있습니까?

그에 대한 합의그건 그렇고 우리가 돈보다 더 중요합니다. 이것은 우리의 위험에 대한 심각한 보험입니다. 주주는 내일 전체 시장이 갑자기 상승하면 Sberbank 신용 한도가 프로젝트를 완전히 완료하기에 충분하기 때문에 프로젝트를 완료 할 것임을 알고 있습니다. 자신의 자금그리고 채무자의 자금. 그러나 현실적으로는 대출의 일부가 완료되기를 바랍니다.

내년 집값 전망은?

인플레이션과 일치할 것입니다. 유일한 문제는 이 인플레이션이 얼마나 될 것인가입니다. 지금까지는 연 6%였다. 이것은 레귤레이터의 큰 장점입니다. 일반적으로 가격은 건축 자재 및 서비스 가격으로 구성됩니다. 그리고 천장이 있습니다. 따라서 내년에는 집값이 작년보다 약간 더 오를 것입니다. 그러나 중요한 것은 아무것도 없습니다.

MirLand Development는 러시아의 다른 어디에서 일합니까?

우리 계정에서는 사라토프와 야로슬라블에 두 개의 쇼핑몰을 건설했습니다. 동시에 우리는 모스크바 지역의 주택 토지를 찾고 있습니다. 우리는 이미 거기에 사무실 센터와 작은 교외 엘리트 프로젝트를 건설했지만 지금까지 대규모 주택 프로젝트는 없었습니다.

그건 그렇고, 모스크바 토지 소유자그들은 상트페테르부르크의 사람들과 다르지 않습니다. 그들은 또한 개발자들로부터 상당한 마진을 받기를 원합니다. 그러나 무엇을 데리러 갈 것이 있습니까? 우리 사업의 최고 이익에 대한 이야기는 신화입니다. 다른 산업에서 7%를 벌 수 있다면 여기에서는 10%를 벌 수 있습니다. 그리고 이것을 슈퍼 이익이라고 합니까? 그런데 이스라엘에서는 5%라도 괜찮은 마진입니다. 항상 규칙을 확인하는 일종의 예외를 찾을 수 있지만.

러시아의 어느 지역에서 일하는 것이 더 편안합니까?

우리는 아침부터 저녁까지 숟가락으로 꿀을 먹지 않습니다. 그러나 일반적으로 러시아 시장은 동질적입니다. 악마는 디테일에 있다. 데이트는 중요합니다. 인생의 모든 지인이 부패하지는 않지만.

외국 기업이 러시아에 투자하기를 원합니까?

외국인 투자자로부터단 하나의 욕망이 있습니다 - 평화롭게 살고 돈을 벌고 싶습니다.

사람들은 그것을 이해합니다.오늘날 러시아에서 발전한 지정학적 환경에서 작업은 더욱 위험하고 어려워졌습니다. 하지만 여기가 필요하다는 사실을 이해하지 못하는 투자자는 한 명도 만나지 못했습니다. 러시아에 있지 않으면 글로벌 플레이어가 될 수 없습니다. 점.

그리고 우리가 전략적 계획에 대해 이야기하는 것이 아니라 지금 여기에서 투자에 대해 이야기한다면?

러시아에 대한 제재로 지금 무슨 일이 일어나고 있습니까? 은행 시스템, 기름과 루블 - 우리가 냉정하게 생각하면 생명선의 약간의 변동일뿐입니다. 현대 기업평균 50년을 사는 사람. 현재 상황에서는 당황하지 않고 작업할 수 있습니다.

아마도 시장을 떠날 것입니다순식간에 엄청난 이윤을 남기고 사라지고 싶은 기회주의자. 그들에게 지금은 가장 더 나은 시간. 그러나 실제로 일하고보고 싶어하는 사람들이있을 것입니다. 러시아 시장비즈니스의 전략적 기둥. 우리는 그들 사이에 있습니다.

틀림없이. 그리고 이스라엘에서만이 아닙니다. 투자자들 사이에는 투자 지역에 대한 패션과 같은 것이 있지만. 한때 유행했던 BRIC 국가들: 브라질, 인도, 중국. 그러자 그들의 이미지가 다소 나빠졌습니다. 이제 몽골은 투자 패션의 정점에 있습니다.

물론 러시아의 경우,지금은 4~5년 전의 모습이 아니다. 이 기간 동안 상당한 수의 투자자가 여기에 왔습니다. 그리고 투자자가 많을수록 마진이 낮아지고 따라서 매력도가 낮아집니다. 그러나 나는 러시아 시장에 대한 관심의 르네상스가 임박했다고 확신합니다. 잠잠한 후에는 모두가 경주를 할 것입니다. 따라서 이곳에 오고 싶었지만 이미 시장이 북적북적해서 가지지 못한 현명한 투자자들이 이곳을 유심히 살펴보기 시작한다. 잠재 고객을 평가합니다. 제재는 영원히 지속되지 않습니다. 결국 러시아는 아프리카의 바나나 공화국이 아닙니다. 모두가 이것을 이해합니다. 그리고 이해하지 못하는 사람은 사업과 선거 모두에서 패배할 것입니다.

현재 상황에서 2008년 위기가 반복될 수 있다고 생각하십니까?

2008년의 위기는 반등과도 같았습니다. 날카롭고 강하고 깊지만 짧습니다. 그리고 오늘날 위기는 다릅니다. 덜 깊지는 않지만 분명히 더 오래갑니다. 하지만 전 세계에서 경기 침체 없이 성장하는 경제를 본 적이 없습니다. 그런 일은 일어나지 않습니다. 우리가 정현파의 구덩이에 있을 때 세상이 무너지고 있는 것처럼 보입니다. 하지만. 모든 것이 정상으로 돌아올 것입니다.

회사소개

미르랜드 개발공사

> 회사는 2004년에 설립되어 대규모 투자 프로젝트러시아 부동산 시장에서 회사의 지배지분은 투자지주인 Fishman Group에 속합니다. 6백만 m2 이상의 공간을 소유 및 관리합니다. 다양한 목적으로.
> 2006년 12월 MirLand Development는 약 3억 달러에 런던 증권 거래소에서 IPO를 했으며 회사의 자본금은 약 10억 달러에 달했습니다. 회사는 모스크바, 상트페테르부르크, 사라토프, 야로슬라블, 노보시비르스크 및 기타 도시 러시아.

전기

로만 로젠탈

> 지난 14년 동안 Roman Rozental은 러시아에서 활동하는 국제 기업에서도 CFO를 역임했습니다. 2006년에 그는 MirLand Development Corporation Plc에 합류했습니다.
> 이전에는 Price Waterhouse Coopers의 이스라엘 지사를 비롯한 감사 회사에서 근무했습니다. 그는 경제학 학사 학위를 가지고 있으며 회계 Tel Aviv College 및 독립 감사인(CPA) 자격.
> Calcalist에 따르면 2011년에 그는 최고 급여를 받는 이스라엘 최고 관리자 순위에서 13위에 올랐습니다.

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상트페테르부르크의 양질의 주택에 대한 수요는 고갈되지 않았습니다. 시민의 70% 이상이 생활 조건 개선을 꿈꾸지만 매년 ...

상트페테르부르크의 양질의 주택에 대한 수요는 고갈되지 않았습니다. 도시 거주자의 70% 이상이 생활 조건 개선을 꿈꾸지만 매년 2-3%만 성공합니다. 그는 상트페테르부르크의 부동산 시장 상황에 대한 자신의 비전을 BN과 공유했습니다. 최고 경영자 MirLand 개발 Roman Rosenthal.

– Roman, MirLand는 러시아의 여러 지역에서 운영됩니다. 우리나라 부동산 시장의 전반적인 동향은 무엇이라고 생각하십니까? 그리고 오늘날 상트 페테르부르크의 구매자 선호도에 대해 어떻게 생각하십니까?

– 나는 상황 전반에 걸쳐 러시아 연방비슷한. 그러나 경향은 특히 유럽 지역에서 분명합니다. 우선, 상트 페테르부르크와 모스크바에서. 상트페테르부르크는 항상 모스크바보다 몇 개월 뒤떨어진다는 것이 일반적으로 받아들여지지만 2011년에 소비자는 이곳에서 매우 활발해졌습니다. 3분기 수요는 2분기 대비 약 45% 증가했다. 그리고 일반적인 추세는 다음과 같습니다. 지난 10개월 동안 주택 수요가 증가했습니다.

- 전문가들이 10분의 1만을 "성장"이라고 불렀을 때 일어난 일...

– 예전에는 그랬지만 지금은 수요 증가가 매우 눈에 띕니다. 올해는 이미 작년보다 30% 이상 높아졌다. 모기지론에서 볼 수 있습니다. 2009년에 이 나라의 모기지는 1,430억 루블에 달했습니다. 2010년에는 3,650억으로 급증했고 올해 첫 9개월에는 이미 4,200억에 이르렀습니다. 최근 몇 달수년 간의 거래가 항상 더 활발합니다.

무엇보다도 귀하의 출판물의 데이터에 따라 귀하에게 확실히 말할 수 있습니다. 가격은 매달 약 1%씩 증가했습니다. 2009년에 하락했다는 것을 잘 기억하고 있습니다. 수요가 없었음에도 불구하고 제안이 있었기 때문입니다.

나는 지역 도시에 대해 덜 알고 있지만 근본적으로 다른 상황에 대한 전제 조건을 보지 못합니다. 모든 곳에서 동일한 그림에 대해. 물론 그렇게 큰 나라에서 모든 것이 다른 도시를 찾을 수 있지만 나는 긍정적이고 낙관적 인 주요 추세에 대해 이야기하고 있습니다.

– 면적으로 보면 상트페테르부르크가 모스크바보다 약 1.5배 더 크다는 것을 알고 계실 것입니다. 그러나 모스크바는 거의 완전히 건설되었으며 상트 페테르부르크는 많은 미개발 지역으로 둘러싸여 있습니다. 대규모 투자자들이 상트페테르부르크 지역에 관심을 가질 수 있다고 생각하십니까?

- 자, 여기에서 상트페테르부르크의 어떤 역설이 발생합니다. 당신이 올바르게 언급했듯이 도시는 거대하며 도시 자체의 건설 단계에서 복잡한 건물이 거의 없습니다. 우리가 있다, "발트해 진주", "북쪽 계곡", " 쥬빌리 쿼터»… 하나, 둘, 셋 통합 개발 프로젝트. 아마도 내가 실수로 잊어 버린 네 번째와 다섯 번째가있을 것입니다. 따라서 통합개발의 산물은 존재하지만 극히 미미하다고 할 수 있다. 모스크바에는 플롯이 거의 없기 때문에 거의 없지만 상트 페테르부르크에도 거의 없지만 영토 측면에서 잠재력이 있습니다. 그리고 비즈니스는 처음부터 넓은 지역의 인프라 개발에 투자할 준비가 항상 되어 있지 않습니다.

- 그럼에도 불구하고 많은 전문가들은 이미 실효수요가 소진되었다고 보고 있다. 그리고 우리 공무원들도 그것에 대해 이야기하고 있습니다. 예를 들어, 도시 계획 및 건축 위원회의 책임자인 Yulia Kiseleva는 최근에 다음과 같이 보고했습니다. 주택 건설이미 예정보다 4년 앞서 있다. 그녀에 따르면 오늘날 모든 Petersburger에는 24.9 평방 미터가 있기 때문입니다. m - 마스터 플랜에 따르면 2015년까지만 이 지표에 도달할 예정이었지만 ...

- 수요가 얼마 남지 않았다고 느낀다. 나는 당신에게 이것을 말할 것이다. 우리가 가지고 있는 통계에 따르면, 상트페테르부르크 주민의 70% 이상이 생활 환경 개선을 꿈꿉니다. 하지만 매년 2~3%만이 그렇게 합니다.

- 그렇다면 이 엄청난 수요는 회사가 트라이엄프 파크에서 발표한 컴포트 클래스가 아니라 이코노미 클래스를 말하는 것일까요?

- 확실하지 않다. 판매 초기에는 가장 낙관적인 예측보다 더 많은 고객이 있음을 알 수 있습니다. 글쎄요, '편안함'과 '이코노미'의 구분은 돈으로, 품질로 구분해야 한다고 생각하나요?

- 물론 합리적인 타협을 원합니다.

- 바로 그거야! 가격 평방 미터우리는 "병원의 평균"- 75,000 루블을 가지고 있습니다. 평방 당 m. 그리고 품질에 관해서는, 우리는 또한 개별 프로젝트. 또한 우리 집은 많은 추가 요소로 "경제"와 구별됩니다. 예를 들어 정수 필터, 폐쇄된 조경 구역, 핀란드의 고품질 엘리베이터 등이 있습니다.

– 현재 트라이엄프 파크에서 숙소를 예약하고 있는 소비자는 은행에서 모기지론 승인을 받은 상태로 오나요? 아니면 주택을 분할납부하기 위해 선불로 결제하나요? 일반적으로 대부분의 고객은 MirLand에 지불하는 것을 선호합니까?

– 고객의 약 60%가 모기지 또는 전액 선불로 방문합니다. 다른 사람들은 모두 할부로 구매합니다.

- 로만, 이제 어떤 사업가들은 위기가 계속되고, 다른 사람들은 위기에서 벗어났고, 또 다른 사람들은 그것이 영원하다고 말합니다. 시장 운영자에게 2011년은 2010년보다 얼마나 쉬웠습니까?

- 비교불가. 마치 두 개의 다른 시대 같아요. 작년매우 무거웠다.

- 이 "중력"은 정확히 무엇이었습니까?

- 돈을 빌릴 수 없습니다. 결국 개발 비즈니스는 두 가지 구성 요소로 구성됩니다. 개발자여야 하지만 금융가이기도 해야 합니다. 2010년은 금융가들에게 거의 불가능에 가까웠습니다. 이 2년은 비교할 수 없습니다. 작년에 사람들은 경제가 위기에서 벗어났는지 여부를 아직 확신하지 못했습니다.

일반적으로 나는 위기에 대해 다른 이론을 말할 준비가 되어 있습니다. 당신은 그녀에 동의하거나 동의하지 않을 수 있지만, 나는 그녀를 믿습니다. 러시아에는 위기가 시작되기 위한 전제 조건이 없었습니다. 여기서 심리학이 작용합니다. 러시아는 서구의 위기를 초래한 모든 재화를 사용한 적이 없습니다. 이 모든 저렴한 신용 패키지, 저렴한 모기지 -이 모든 것이 러시아에 있지 않았습니다. 러시아는 자원 수출 면에서만 수출이 많습니다.

러시아에 실제로 영향을 미칠 수 있는 유일한 것은 유가였습니다. 그러나 그녀는 넘어졌다가 곧 올라갔다. 그래서 나는 러시아의 위기가 순전히 심리적인 것이라고 말합니다. 사람들은 기분이 좋아지고 스트레스를 받았지만 그 이상은 아니었습니다. 그리고 2011년에 러시아인들은 이미 이러한 스트레스에서 벗어나 위기가 없다고 믿었습니다.

- 트라이엄프파크 프로젝트 발표회에서 15억 달러 투자에 대해 말씀하셨는데, 최근에 이미 10억 달러를 언급했는데 이게 무슨 뜻인가요? 당신은 주택의 품질을 낮추고 건설 더 적은 수의 아파트, 조경 비용을 줄인다? ..

주택 건설에 약 11억 달러가 투자될 예정입니다. 내가 "약"이라고 말하는 이유는 그러한 많은 수와 대규모 프로젝트에서 10분의 1이 반발이기 때문입니다. 그리고 프로젝트의 매개 변수는 어떤 식 으로든 악화되지 않고 개선되었습니다.

– 우리 나라 로만은 물론 제3세계 국가에 속해 있지 않지만 그럼에도 불구하고 모든 서구 금융가들이 우리를 신뢰하는 것은 아닙니다. 그럼에도 불구하고 Fishman 씨는 러시아에 왔습니다. 비밀이 아니라면 무엇이 그를 우리에게 데려왔습니까?

- 비밀이 아닙니다. Fishman이 건설 중인 곳을 알려 드리겠습니다. 그러면 모든 것이 즉시 명확해질 것입니다. 그는 러시아보다 다소 복잡한 국가인 벨로루시에서 건설합니다. 인도, 태국에서 건설. 이제 그는 베트남에서 건설할 예정입니다.

Fishman Group의 경우 러시아(조금 놀라게 할게요)는 제3의 세계일 뿐만 아니라 제1의 세계입니다. Eliezer Fishman 자신은 예를 들어 독일에서보다 러시아에서 일하는 것이 훨씬 쉽다고 말할 것입니다.

우리는 이미 야로슬라블, 사라토프 및 모스크바에서 230,000제곱미터를 판매했습니다. 주택 m, 쇼핑 센터 2개, 비즈니스 센터. 그러나 상트페테르부르크 프로젝트는 우리에게 가장 중요하고 가장 야심찬 프로젝트입니다.

- 한편, Smolny는 영토의 통합 개발 참여에 대한 "모라토리엄"을 도입할 계획입니다. 개발자가 인프라 비용을 직접 지불하는 것으로 가정합니다. 이것은 MirLand에 적용됩니까?

– 우선, 우리는 이 "모라토리엄"의 용어를 이해해야 합니다.

그러나 우리는 러시아에서 계속 일할 계획입니다. 제 생각에는 가까운 장래에 주택 가격이 상승하는 추세가 하나뿐이기 때문입니다.

도움말 BN

지난 12년 동안 Roman Rozental은 러시아에서 활동하는 국제 기업에서 CFO 직위를 역임했습니다. 2006년에 Roman Rozental은 MirLand Development Corporation Plc에 합류하여 재무 이사직과 이사회 이사직을 역임했습니다.

이전에 이 전문가는 PricewaterhouseCoopers의 이스라엘 지사를 비롯한 감사 회사에서 근무했습니다.

Roman Rosenthal은 Tel Aviv College에서 경제학 및 회계 학사 학위와 CPA 자격을 취득했습니다.

I.S. 로젠탈.

도발사. 로만 말리노프스키: 운명과 시간.

소개

1980년대와 1990년대로 접어들면서 중부와 동유럽 국가들의 공산주의 체제의 붕괴는 다음과 같은 것을 떠올리지 않을 수 없다. 러시아 역사- 1917년 2월 - 3월 군주제가 몰락하던 날. 일어난 일의 본질이나 사건의 구체적인 전환(둘 다 많은 유사점이 있음에도 불구하고)보다는 일반적인 행복감의 분위기와 마찬가지로 언뜻 보기에는 오래된 권력 구조에 대한 만장일치의 거부, 그 순간 완전히 사라질 운명처럼 보였습니다.

우선, 서비스에 대해 말해야합니다. 국가 안보. 그들이 이름을 발음하고 여전히 발음하는 감정 - KGB, "Securitate"(루마니아) 또는 "Stasi"(독일)는 2 월 혁명 참가자들이 경험 한 감정과 크게 다르지 않습니다. 차르의 비밀경찰이 공개되었다. 각각의 정치적 격변은 수십 년 동안 축적되어 온 "특별 서비스"에 대한 증오를 발산했습니다.

당시와 현재 모두 동시대인들은 일부 에피소드에 상징적 사건의 역할을 할당했습니다. 1917년에 유명한 경비원 S. V. Zubatov의 자살은 그의 자손인 모스크바 보안부가 성난 폭도에게 패배한 것과 거의 동시에 상징적으로 보였습니다. 1991년 8월 모스크바의 KGB 건물 근처 광장에 있는 "최초의 체키스트" Felix Dzerzhinsky의 기념비 전복은 거의 같은 사건으로 간주되었습니다. 같은 8월에 KGB 기록 보관소의 운명에 대한 두려움이 생긴 것은 우연이 아닙니다. 1917년에는 경찰 기관 근처에서 타오르는 모닥불로 많은 문서가 소멸되었습니다. 마지막으로, 비밀 요원의 이름을 공개하는 문제는 완전히 새로운 문제로 간주 될 수 없습니다. 물론 전체주의 시스템의 파괴 조건에서 훨씬 더 고통스럽고 양날의 문제이지만 1917 년에도 중요한 문제였습니다. 정치적 결과.

2월 혁명 이후 로만 말리노프스키의 이름이 다른 이들보다 더 크게 들린 것은 그때였다. 이 유명한 노동자 운동 지도자이자 V.I. 레닌에 가까운 볼셰비키 중앙 위원회 위원은 모스크바 보안 부서와 경찰 부서의 비밀 장교의 임무를 "결합"으로 수행한 것으로 나타났습니다.

최근까지만 해도 부패경찰이라는 직업에 대해 특별히 연구할 가치가 있느냐는 질문에 대해서는 크게 고민하지 않고 부정적으로 대답했을 것이다. 기껏해야 인기도서 시리즈 '눈에 띄는 사람들의 삶'의 인격지시적 기준을 참고하면 말이다. . 사실, 지난 세기 말에이 시리즈를 만들 때 "멋진"이라는 단어의 원래 의미는 달랐습니다. 주목할만한 인물을 의미하지만 반드시 모방 할 가치가있는 것은 아닙니다. 저명한 경찰 인물의 전기도 알려져 있습니다(예: Joseph Fute). 한 번 이상 다른 유명한 도발사 E.F. Azef의 전기는 그에 관한 책의 저자 (PE.가 영웅에게 동정심을 가졌다는 사실에도 불구하고 과학적 연구 및 예술적 묘사의 주제였습니다.

그러나 오늘날에는 그러한 인물의 이미지에 대한 제한이 없으며 단행본일지라도 그러한 인물에 대한 일반적인 견해에 의문이 제기되는 경우가 있습니다. 우리의 "예측할 수 없는 과거"에 대한 기회주의적 재평가는 차르 비밀경찰 요원들에게도 영향을 미쳤습니다. 논쟁은 복잡하지 않습니다. 군주제는 러시아에게 무조건적인 축복이었기 때문에, 군주제는 누가, 어떤 형태로 수행되든 간에 선한 행위입니다. 따라서 예를 들어 스탈린의 성격에 대한 악마화는 사실이 중요하지 않은 새로운 우상 숭배뿐만 아니라 비밀 경찰에 대한 스탈린의 협력에 대한 가정과 관련하여 배신과 심지어 배신의 정당화에도 자리를 내줍니다. .. 최후의 심판에서 "더하기"로 인정되는 것이 있다면 그가 할 수 있는 한 최선을 다해 합법적인 정부에 봉사했다는 것입니다. 물론 이것이 정말로 사실이라면 말입니다.

사실, 이것은 두 명의 도발자가 더 많은 이익을 가져왔는지 확인하려는 시도로 돌아가는 것입니다. 대리인의 고용주에게 자연스러운 질문의 "사업적"형식은 예를 들어 Malinovsky, Lenin 및 Krylenko에 대해 말하면 반대자들에 의해 채택되었습니다. 그러한 모든 경우에는 역사적 현상으로 연구되어야 하지만 역사가 자신이 채택한 도덕적 상대주의가 있으며, 이는 객관성을 모방할 뿐 결코 진리에 가까워지지 않습니다.

우리에게 "Malinovsky 사례"에 대한 연구의 의미는 주로 다릅니다. 이 역사적 인물이 얼마나 중요한 역할을 했는지, 그를 대하는 동시대인들과 후손들의 태도와 상관없이, 전체적인 그림을 왜곡하는 위험을 감수하지 않고 상호 연결된 사건의 살아있는 구조에서 누구도 제거하는 것은 불가능합니다. 역사의 주요 사건은 많은 힘의 충돌, 다양한 열망의 상호 작용의 결과입니다. 오래 전에 언급한 바와 같이 그 결과는 필연적으로 그러한 상호 작용의 개별 주체의 의도와 다릅니다. 동시대 사람들에게 숨겨진 Okhrana의 활동은 러시아 정치 과정의 중요한 구성 요소였으며 "아무도 원하지 않는 것"이 ​​궁극적으로 어떻게 밝혀 졌는지 이해하려면 Roman Malinovsky의 전기를 무시할 수 없습니다.

오랫동안 그녀는 우리 역사에서 인위적으로 만들어진 많은 "빈 자리" 중 하나로 남아 있었습니다. 비록 아주 평범하지는 않았지만: 스탈린의 인도를 포함한 기록을 가진 도발사 스탈린이 설정한 규모에 따르면 자신은 경찰에 (완전히 사실이 아님) 여전히 독재자의 라이벌인 "인민의 적" 위에 서 있었습니다. 후자와 달리 그는 일종의 전기에 대한 권리를 보유했습니다. A. E. Badaev의 책 "The Bolsheviks in the State Duma"는 "Provocateur Roman Malinovsky"라는 장이 있는 스탈린 하에서 7번 출판되었습니다. 여덟 번째 판은 1954 년에 출판되었습니다.).

Badaev의 책은 많은 질문에 대한 답을 찾지 못했습니다. 이것은 Okhrana 요원의 직업 자체가 비밀을 의미한다는 사실로 설명할 수 있습니다. 그러나 종종 강제되는 Malinovsky의 경우 발표에서 침묵과 누락은 완전히 다른 순전히 정치적인 이유로 인해 발생했습니다. "해동"의 시작과 "인격 숭배"에 대한 투쟁은 상황을 바꾸지 않았지만이 주제에 대한 관심을 되살렸습니다. 60년대 등장. Malinovsky에 대한 에세이에는 새로운 데이터가 거의 포함되어 있지 않았으며 참고 서적에서는 추정적 순간, 부정적이지만 의도적으로 모호한 형식으로 표현되어 종종 사실을 은폐했습니다. 예를 들어, Lepin의 수집된 작품의 이름 색인에서 Malinovsky는 "이기적인 목적을 위해 노동 운동에 합류했다"고 보고되었습니다(이로부터 파업과 노동 조합에 참여하면 농축), 그리고 그는 "노출의 위협 하에" 또는 "내무부의 도움으로" 또는 "요청에 따라" 자신의 자유 의지로 제4국 두마 의원의 권한을 사임했습니다. 동일한 사역(한 판의 세 권에 있는 세 개의 상호 배타적인 버전).

미국과 유럽연합 국가들은 러시아에 대해 점점 더 많은 새로운 제재를 가하고 있습니다. 그들은 만지고 재무 시스템국가. 특히 8월부터 자금조달 제한이 시행되고 있다. 주립 은행. 같은 시간에 경제 상황러시아에서 - 최고와는 거리가 멀다. 경제 상황에 대해 개발자와 금융가 간의 관계에 대해 자금 조달이 얼마나 중요한지에 대해 건축 산업- 준 모기지론개인을 위한 프로젝트 파이낸싱, 개발자를 위한 프로젝트 파이낸싱 - Mirland Development Corporation의 CEO인 Roman Rozental이 말했습니다.

- 로만 씨는 건설/개발 산업의 대출 의존도가 어느 정도라고 생각하시나요?

다른 업종과 비교를 해보지 않아서 확답을 드릴 수는 없습니다. 그러나 자금이 없으면 프로젝트 초기 단계에서 대출에 대해 이야기하기 때문에 건설이 크게 어려움을 겪을 것이 분명합니다.

건설 대출은 은행의 주요 분야 중 하나인 것 같습니다. 이것은 은행에게 중요합니다. 반면에 금융 건설은 다른 산업에 비해 덜 위험합니다. 대출을 할 때 실물 자산을 담보로 사용하기 때문입니다. 자금을 얻으려면 공유 형평성프로젝트 비용은 프로젝트 비용의 30% 이상이어야 합니다.

개발자를 위한 건설 자금 조달은 전혀 논의되지 않습니다. 이것은 중요합니다. 예를 들어 우리는 건설 초기부터 판매를 시작하기 때문에 프로젝트의 모든 단계에서 차입금필요하지 않습니다. 그러나 각 단계가 시작될 때 우리는 신용 한도를 개설하기 위해 은행과 계약을 체결합니다. 9월 말에 우리는 Sberbank와 31억 루블에 Triumph Park의 4단계 건설을 위한 신용 한도를 개설하는 계약을 체결했습니다. 무엇 때문에? 이것은 책임입니다. 우리와 우리의 주주들에게 이것은 프로젝트가 완료될 것이라는 보장입니다. 아파트 한 채를 팔지 않더라도. Fishman Group은 오랫동안 시장에 나와 왔습니다. 우리 그룹의 어느 나라에서도 주주를 실망시키는 회사는 없습니다.

- 외국계 은행에 대한 의존도는 어느 정도입니까?

외국 은행에 대한 의존도가 낮습니다. 실제로 러시아 시장에는 주요 금융 외국 플레이어가 없었습니다.

그건 그렇고, 내 생각에 상트페테르부르크 시장에서 부족한 선수는 유럽부흥개발은행(European Bank for Reconstruction and Development)이다. 그것은 오랫동안 상트페테르부르크의 프로젝트에 대출되지 않았습니다. 은행의 이념은 지역의 프로젝트에 대출하는 것입니다.

결코 크지 않다 외국 은행러시아에서 진지한 선수가 아니 었습니다. 그러나 나는 항상 더 많은 은행, 큰 은행이 있기를 바랍니다. 더 큰 은행은 더 많은 경쟁을 의미하며 경쟁은 효과적인 비즈니스 개발의 열쇠입니다. 통합은 자연스러운 과정입니다. 내 생각에 중앙 은행이 라이센스를 철회하기 위해 조직 한 물결은 매우 논리적입니다. 나는 중앙 은행이 궁극적으로 산업의 투명성을 높이는 것을 목표로이 정책을 계속할 것이라고 생각합니다. 작은 주머니 항아리가 시장을 떠나고 있습니다. 나는 포켓 뱅킹의 미래에 대한 믿음이 거의 없습니다. 미래는 큰 은행.

- 제재로 인해 어떤 형태의 대출이 가장 큰 피해를 입는가?

우선, 프로젝트 파이낸싱이 어려움을 겪을 것입니다. 요금이 인상될 것이기 때문이 아니라 확보하기 어려울 것이기 때문입니다. 모기지 신용 대출고통 - 대출에 대한이자가 증가합니다.

그러나 제재는 촉매도 아니다. 러시아와 세계의 거시경제 상황은 제재로 영향을 미치기 어려운 상황이다. 유럽에서 정부는 러시아 경제도 타격을 받을 것임을 알면서도 무심코 러시아에 제재를 가하기 위해 서두르지 않습니다. 전반적으로 부정적인 배경이 있었고 경제 침체가 있었고 제재는 전체 팔레트에 색을 추가했을 뿐입니다.

하지만 경기 침체는 정상이다. 변동은 항상 발생합니다. 물론 우리는 이러한 경기 침체의 결과가 덜 심각하고 빨리 지나가기를 바랍니다. 그러나 이제 정치적 배경의 긍정적인 변화는 경제의 급속한 성장의 원인이 될 것입니다.

합의에 의한 재정

- 현 상황에서 은행들이 프로젝트 파이낸싱 조건을 바꿀 것인가?

조건이 변경됩니다. 이미 변경되고 있습니다. 요금이 1-2% 인상되었습니다. 그러나 모든 것은 선택적으로 발생합니다. 자금 지원을 받을 수 있는지 여부를 포함한 모든 것은 특정 프로젝트에 대한 개발자의 태도에 달려 있습니다.

첫째, 은행은 프로젝트를 고려합니다-재정적 매력, 즉 위험을 평가합니다. 그런 다음 개발자의 평판, 실적(평판, 역사, 현재 상태. - "전문가 S-Z")을 평가합니다.

은행에서 요구하는 자체 자금의 양이 증가할 수 있습니다. 그리고 물론 은행은 특정 대상의 소득에 대한 예측을 보다 보수적으로 고려할 것입니다.

- 어떤 프로젝트가 프로젝트 파이낸싱을 받을 수 있다고 생각합니까?

일부 도시에 주택, 토지가 충분하지 않으면 대출을받는 것이 더 쉽습니다. 모든 것이 구입되고 은행에 대한 자금 반환이 보장됩니다. 이들은 모스크바, 상트 페테르부르크, 기타 백만 개 이상의 도시입니다. 이러한 관점에서 우리 회사는 일하는 것이 매우 편안합니다. 우리는 그러한 도시에서 건설합니다.

- 어느 은행에서 자금 조달이 더 쉬울 것입니까? 아마도 외국 자본이 있는 은행입니까?

냄비의 크기가 기준입니다. 이런 상황에서 돈을 모을 수 있는 은행.

- 예를 들어, 국가 참여 은행?

물론 그러한 은행은 국가 참여의 사실에 의해 도움을 받습니다. 100명의 고객이 있는 일종의 조건부 Interpiterbank와 러시아의 Sberbank는 다른 가중치 범주에 있습니다. 그들은 Sberbank에 돈을 줄 것이지만 조건부 Interpeterbank에는 거의 주지 않습니다.

그리고 은행이 개발자를 평가하듯이 개발자는 은행을 평가합니다. 또한 Sberbank가 프로젝트에 대출을 해준다면 이 프로젝트에 대한 신뢰도가 더 높아집니다. 사람들은 Sberbank가 위험을 계산할 수 있고 어려운시기에 자금을 찾고 안정성을 유지할 수 있음을 깨달았습니다.

시장 동인

모기지론의 가격이 상승하고 인구의 실질 수요가 감소할 것이 분명합니다. 동시에 주거 프로젝트를 주도하는 개발자에게는 자금이 필요합니다. 우리가 알아낸 바와 같이 은행은 모든 사람에게 신용 한도를 제공하지 않습니다. 출구는 어디입니까? 다른 사람들이 준비되어 있습니까 금융 상품- IPO처럼?

Sberbank가 자금 조달을 제공하지 않으면 IPO에 갈 의미가 없습니다. 회사채도 마찬가지로 발전할 것입니다. 대체 방법자금 조달. 그들이 얼마나 투명하고 합법적인지는 알려지지 않았습니다.

모기지는 실제로 판매 동인 중 하나이지만 유일한 것은 아닙니다. 내가 아는 한 상트페테르부르크에서는 거래의 약 40%가 모기지론과 관련되어 있습니다. 글쎄, 거래의 수가 절반으로 줄어들 것입니다. 이것은 시장의 수축으로 이어질 것이지만 완전한 침체는 아닙니다. 이 때문에 주택건설이 완전히 중단된 나라는 아직 보지 못했다.

대출 서비스 비용의 증가와 같은 신용 조건 강화가 최종 소비자의 가격에 영향을 줍니까?

위기가 모두의 위기라면. 따라서 개발자의 가격 인상 능력은 제한적입니다. 우리는 더 적게 벌어야 할 것입니다. 한도가 있습니다. 소비자가 있다 구매력경쟁자가 있습니다. 모두가 이익을 줄여야 할 것입니다. 다른 산업에서와 마찬가지로. 쇠퇴의 사이클은 누구에게나 있습니다.

동시에 건설중인 부동산 가격은 떨어질 수 없으며 조건에 적응할 수 있습니다. 그러나 상트페테르부르크 시장에는 거품이 없습니다. 상트페테르부르크는 많은 사람들이 찾는 도시입니다. 그리고 주택이 부족합니다.

- 상황이 투기적 구매에 어떤 영향을 미칠 것인가?

우리는 확실히 연결이 보입니다. 루블화가 하락 추세를 보이기 시작하면서 투기 거래가 줄었습니다. Mirland Development는 St. Petersburg 프로젝트의 투자자에 의존하지 않습니다. 그리고 우리는 그것에 대해 기쁘게 생각합니다.

물론 투자자는 줄어들 것입니다. 그들은 시장에서 주목할만한 선수였습니다. 시장에서 그들의 출발은 모두에게 영향을 미칠 것입니다. 그러나 위기가 닥치면 떠날 것입니다.

오늘날 경제가 둔화되고 루블화가 하락하는 것이 분명해지면 투자자들이 더욱 신중해질 가능성이 있습니다.

- 경제적 어려움에도 불구하고 상트페테르부르크에 남을 생각이 있습니까?

이제 트라이엄프 파크의 네 번째 단계를 건설할 수 있는 허가를 받았습니다. 우리는 이미 사이트에 입장했습니다. 아직 판매가 시작되지 않았습니다. 상황에 따라 시작하겠습니다. 무슨 일이 일어나고 있는지 지켜보면서 우리는 스스로 시나리오를 그립니다.

아직 새 건물 부지가 구입되지 않았습니다. 우리는 가격에 만족하지 않습니다. 토지 소유자는 모든 위험을 개발자에게 이전하면서 판매자와 개발자 모두에게 이익을 주기를 원합니다. 우리는 우리에게 흥미롭고 이익이 될 프로젝트가 필요합니다. 경제적 상황이 감당할 수 있는 가격으로 이어지길 바랍니다.

세인트 피터스 버그.

9월 말, Mirland Development는 St. Petersburg에 새 건물 부지를 인수할 가능성을 발표했습니다. Mirland Development의 Roman Rozental 이사는 웹사이트 포털과의 인터뷰에서 현재 제안된 사이트 중 어느 것도 회사가 설정한 요구 사항을 충족하지 않는다고 말했습니다. 그는 상트페테르부르크에서 Mirland가 Moskovsky 지구를 가장 사랑하지만 도시의 다른 주거 지역을 고려할 준비가 되어 있다고 덧붙였습니다.

이제 Mirland Development는 두 명의 잠재적 판매자와 St. Petersburg의 부지 구매를 협상하고 있습니다. 동시에 새로운 사이트에 대한 검색이 계속됩니다. "불행히도 우리가 제공하는 플롯의 수는 상당하지만 대부분은 현재 9월에 우리가 발표한 매개변수를 충족하지 않습니다. 최소 150,000제곱미터의 도시 내의 주거 지역 - Roman은 말합니다. Rozental. - 현재 사이트를 찾을 수 없지만 두 명의 잠재적 판매자와 협상 중이며 계속 사이트를 찾고 있습니다. 선호 사항에 대해: 무엇보다도 우리는 주거 지역인 Moskovsky 지역을 좋아하지만 우리는 우리는 상트페테르부르크에서 도시의 남쪽, 북쪽, 서쪽, 심지어 동쪽에 관계없이 수면 지역 개발에 대한 큰 전망을 보았기 때문에 도시의 모든 지역을 확인하고 평가할 준비가 되어 있습니다. "

보고된 바와 같이 Petra-8 LLC의 자회사인 Mirland Development Corporation은 Sberbank와 약 15억 달러의 신용 한도를 개설하는 계약을 체결했으며 서명은 St. Petersburg에서 이루어졌습니다. 트라이엄프파크 주상복합 2단계 건설을 위해 3년 동안 대출을 받았습니다. 복합 단지는 상트 페테르부르크의 Moskovsky 지구에 건설되고 있습니다.

Roman Rosenthal은 외국 자본이 있는 회사가 러시아에서 대출을 받는 것이 얼마나 수익성이 있는지 말했습니다. "문제는 수익성이 있는지 없는지입니다. 건설은 러시아에서 진행 중이며 프로젝트는 상트페테르부르크에서 건설 중입니다." 상업용 부동산, 주거용이 아니므로 주택 금융의 관행 서부 은행거의 존재하지 않습니다. 따라서 러시아어 지역 은행이다 최고의 선택금융과 건설, 그리고 러시아 은행들 중 Sberbank가 가장 큰 은행입니다."

Roman Rozental에 따르면 상트페테르부르크의 투자 환경은 Mirland Development에 매우 적합합니다. 그는 회사가 프로젝트 실행에 있어 시 행정부의 전폭적인 지원을 받고 있다고 말합니다. Rosenthal은 Mirland Development가 러시아에서 주거용 건축에 대한 BREEAM 녹색 인증서를 받은 최초의 회사라고 회상합니다.

"이 과정이 쉽지는 않지만 이미 통과했습니다. 예를 들어 화학 공장이 있던 부지나 쓰레기가 많은 곳과 같은 프로젝트에 우리는 분명히 가지 않습니다. 우리는 이미 이것을 확인합니다. 프로젝트 선택 단계입니다.”라고 Roman Rozental은 설명합니다. BREEAM 표준 시스템은 세계에서 가장 유명하고 널리 사용되는 부동산 환경 평가 방법입니다.