სულ უფრო და უფრო მაცხოვრებლები საცხოვრებელი კორპუსებიდაიწყო ფიქრი ინდივიდუალურ საცხოვრებელ კორპუსში გადასვლაზე. ამის უამრავი მიზეზი არსებობს.

1. მეზობლების ნაკლებობა, რომლებიც შეიძლება იყოს ძალიან ხმაურიანი ან, პირიქით, ძალიან მგრძნობიარე ხმაურის მიმართ.
2. გქონდეთ საკუთარი ადგილი გარე დასვენებისთვის, იქნება ეს მწვადი, ბავშვებთან ერთად სეირნობა თუ აქტიური თამაშები.
3. არანაირი პრობლემა მეზობლებთან კომუნალური ავარიების შემთხვევაში.
4. უფრო კომფორტული პირობები შინაური ცხოველებისთვის.
5. საკუთარი უსაფრთხოება. ამ მიზეზების ჩამონათვალი შეიძლება გაგრძელდეს განუსაზღვრელი ვადით, საბოლოო ჯამში, საცხოვრებელი ადგილის შეცვლის მიზეზი არც ისე მნიშვნელოვანია.

თუმცა არიან ისეთებიც, რომლებსაც, პირიქით, სურთ საცხოვრებელი კორპუსიდან კომფორტულ ბინაში გადასვლა. როგორც წესი, ამ კატეგორიის პირებს მიეკუთვნებიან მოხუცები, რადგან შენახვა და მომსახურება კერძო სახლიარც ისე მარტივი, როგორც ერთი შეხედვით შეიძლება ჩანდეს. ეს ძვირია ფინანსურად და ფიზიკურად.

შესაძლებელია თუ არა კერძო სახლის გაცვლა ბინაში

ბინის გაცვლა როგორც კერძო სახლზე ასევე კერძო სახლის ბინაზე რა თქმა უნდა შესაძლებელია. იქნებოდა სურვილი. თუმცა, არსებობს მთელი რიგი ნიუანსი, რომელიც უნდა იქნას გათვალისწინებული ასეთი გაცვლისას.

აღსანიშნავია, რომ საცხოვრებელი არის სხვადასხვა კატეგორიებიუძრავი ქონებადა ობიექტის დოკუმენტები მნიშვნელოვნად განსხვავდება.

ასევე, არ უნდა დაგვავიწყდეს, რომ ამ შემთხვევაში ჩვენ ვისაუბრებთ უძრავი ქონებით გარიგებაზე, რომელსაც კანონმდებელი განსაკუთრებულ მოთხოვნებს აწესებს, ამ მოთხოვნების გათვალისწინება საჭირო იქნება.

გარდა ამისა, ინდივიდუალური საკითხებიმიწის რეგისტრაციასთან ერთად წარმოიქმნება. მართლაც, როგორც წესი, ინდივიდუალური საცხოვრებელი კორპუსი განლაგებულია მიწის ნაკვეთზე, რომელიც ასევე ექვემდებარება ახალ მფლობელს გადაცემას, რაც ნიშნავს, რომ საჭიროებს ახლად წარმოქმნილი უფლებების დამატებით რეგისტრაციას.

იმისათვის, რომ გადალახოთ ყველა ხარვეზი, შეგიძლიათ დაუკავშირდეთ ექსპერტებს, რომლის საკმარისი რაოდენობაა მომსახურების ბაზარზე. თუმცა, თუ რაიმე მიზეზით ადამიანი გადაწყვეტს დამოუკიდებლად შეარჩიოს საჭირო ობიექტი და შეიძინოს იგი სპეციალისტების მონაწილეობის გარეშე, თქვენ უნდა შეადგინოთ სამოქმედო გეგმა თქვენთვის და გაიგოთ, რაზე უნდა მიაქციოთ ყურადღება.

გაცვლის პროცედურა

რამდენიმე ათეული წლის წინ ერთდროულად განხორციელდა საცხოვრებელი ფართების გაცვლის პროცედურა, ეს განპირობებული იყო კერძო საკუთრების არარსებობით. ყველა უძრავი ქონება სახელმწიფოს ეკუთვნოდა, ამიტომ საკმაოდ ადვილი იყო ერთმანეთის გაცვლა. კერძო საკუთრების ინსტიტუტის გაჩენით ამ პროცედურამ მნიშვნელოვანი ცვლილებები განიცადა.

დღეს, დამკვიდრებული პრაქტიკის მიხედვით, მსგავსი ხასიათის ტრანზაქციები კონტრ ყიდვა-გაყიდვის გზით ხორციელდება. Რას ნიშნავს? ეს მხოლოდ საუბრობს დოკუმენტირებული გარიგების ფორმალიზაციის თავისებურებებზე. ამ ხასიათის ტრანზაქციების სათაური დოკუმენტი იქნება არა გაცვლის ხელშეკრულება, არამედ ნასყიდობის ხელშეკრულება. უფრო მეტიც, ისინი ერთდროულად 2 იქნება.

უფრო გასაგებად რომ ვთქვათ, უფრო ადვილია შეხედვა კონკრეტული მაგალითი.ასე რომ, მოქალაქე A ფლობს ინდივიდუალურ საცხოვრებელ კორპუსს, მოქალაქე B არის ბინის მფლობელი, მათ გადაწყვიტეს ამ ფართის გაცვლა.

დოკუმენტები გაფორმდება შემდეგნაირად: ბინის ნასყიდობის ხელშეკრულება, რომლის მიხედვითაც მოქალაქე A იმოქმედებს როგორც გამყიდველი, ხოლო B მოქალაქე, როგორც მყიდველი, ასევე ბინის ნასყიდობის ხელშეკრულება, რომლის მიხედვითაც. მოქალაქე B იმოქმედებს როგორც გამყიდველი, ხოლო მოქალაქე A - როგორც მყიდველი. გარიგებების სახელმწიფო რეგისტრაციის შემდეგ, მოქალაქე A გახდება ბინის სრული მფლობელი, ხოლო მოქალაქე B, თავის მხრივ, შეიძენს უფლებებს საცხოვრებელ კორპუსზე.

ეს პროცედურა არის საცხოვრებელი ობიექტების გაცვლის რეგისტრაციის მახასიათებელი.

თუმცა, ამ მახასიათებლის გარდა, არსებობს მთელი რიგი მოქმედებები, რომლებიც უნდა შესრულდეს გაცვლის დროს. მაშ, რა ეტაპებისაგან შედგება ამ ხასიათის გაცვლა.

ეტაპები

ასე რომ, საიდან უნდა დაიწყოთ და რას უნდა მიაქციოთ ყურადღება.

1. საჭირო საცხოვრებელი ფართის შერჩევა, ანუ საკმარისი არ იქნება მხოლოდ თქვენთვის სასურველი ობიექტის არჩევა, ასევე აუცილებელია, რომ შემოთავაზებული საცხოვრებელი კორპუსი მოერგოს ბინის გამყიდველს. ეს არის უმარტივესი ვარიანტით, მაგრამ ყველაფერი შეიძლება კიდევ უფრო რთული იყოს. ამ შემთხვევაში გარიგებაში სამი მხარე მიიღებს მონაწილეობას, ერთი პირი გაყიდის საცხოვრებელ კორპუსს, მეორე შეიძენს, მესამე პირი იქნება ბინის გამყიდველი. მსგავსი ტრანზაქციები ყველგან ტარდება, თუმცა პროცედურა ცოტა უფრო რთული იქნება.
2. პაკეტის მომზადება საჭირო საბუთებითქვენს ქონებაზე და შეძენილი ობიექტის საბუთების გადამოწმება.
3. გარიგების დადება.

ნიუანსები

როგორც უკვე აღვნიშნეთ, უძრავი ქონების ობიექტების გაცვლა ხდება კონტრგაყიდვის სახით. ეს არის ამ ტიპის ტრანზაქციების გამორჩეული თვისება და მნიშვნელოვნად ართულებს მათ.

გარდა ამისა, იმის გამო, რომ გარიგება იდება უძრავი ქონების ობიექტთან და კანონმდებელი აწესებს განსაკუთრებულ მოთხოვნებს უძრავი ქონებით გარიგებებზე. ეს მოთხოვნა გამოიხატება მათ სავალდებულო სახელმწიფო რეგისტრაციაში.

ანუ, დოკუმენტების საჭირო პაკეტის მომზადების შემდეგ, დოკუმენტები რეგისტრაციისთვის წარედგინება Rosreestr-ის ტერიტორიულ ოფისს. 1 თვის შემდეგ (ეს არის რეგისტრაციის ვადა) გარიგების მხარეები მიიღებენ შეძენილი ობიექტების საკუთრების დამადასტურებელ დოკუმენტებს.

ისე, თუ ინდივიდს საცხოვრებელი კორპუსიმიმაგრებული მიწის ნაკვეთი, ამ მიწის ნაკვეთზე საბუთების გაფორმების, ასევე მის გადაცემის გარიგების გაფორმების პროცედურა იქნება ცალკე.

საკანონმდებლო ბაზა

ყველა ტრანზაქციას არეგულირებს კანონმდებელი. მათი განხორციელების ძირითადი მოთხოვნები მოცემულია რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსში, უფრო სწორად, მის მეორე ნაწილში, კერძოდ, ამ ნორმატივის - სამართლებრივი აქტინებისმიერი ტრანზაქციის დაწყებამდე უნდა დაუკავშირდეთ.

გარდა ამისა, არსებობს ფედერალური კანონი, რომელიც არეგულირებს უძრავი ქონებით გარიგებებს (122-FZ).

Საჭირო საბუთები

სასურველი ტრანზაქციის განხორციელებამდედაგჭირდებათ თქვენი ქონების საბუთების მომზადება, ასევე შეძენილი ქონების საბუთების შემოწმება.

შემდეგი უნდა იყოს სწორად ფორმატირებული:

• იურიდიული დოკუმენტები;
• ობიექტის საკუთრების დამადასტურებელი დოკუმენტები;
• ობიექტის ტექნიკური მახასიათებლების შემცველი დოკუმენტები (BTI სერთიფიკატები, საკადასტრო და ტექნიკური პასპორტები).

იმ შემთხვევაში, როდესაც სახლი მდებარეობს საკუთრებაში არსებულ მიწის ნაკვეთზე, ამ ნაკვეთის საბუთები სათანადოდ უნდა იყოს შედგენილი.

საუბარია მიწის საკუთრების მოწმობაზე, მიწის ნაკვეთის საკადასტრო პასპორტზე, მიწის აზომვით (ეს არის საბუთების აუცილებელი მინიმუმი).

გარდა ამისა, აუცილებელია გაყიდვის ხელშეკრულებების სწორად გაფორმება, ისინი უნდა შეიცავდეს ინფორმაციას გარიგების ადგილისა და თარიღის შესახებ, გამყიდველისა და მყიდველის შესახებ, ობიექტების ტექნიკური მახასიათებლების შესახებ, ბმულს უფლების დამყარების შესახებ. დოკუმენტები, ინფორმაცია შენობის ფასის შესახებ.

რას მივაქციოთ ყურადღება

დიდი ყურადღება უნდა მიექცეს, რა თქმა უნდა, იმის უზრუნველსაყოფად, რომ ობიექტის ყველა დოკუმენტი სწორად არის შესრულებული. უპირველეს ყოვლისა, ეს არის დოკუმენტები ობიექტის საკუთრების შესახებ. ეს ხელს შეუწყობს უსიამოვნო შედეგების თავიდან აცილებას, ასევე თაღლითებთან შესაძლო გარიგების გამორიცხვას.

სასარგებლო იქნება საკუთარი თავის გაცნობა ამონაწერი სინგლიდან სახელმწიფო რეესტრი რადგან საკუთრების მოწმობა შეიძლება გაყალბდეს. გარდა ამისა, ღირს ყურადღება მიაქციოთ საცხოვრებელ შენობაში რეგისტრირებული პირების ჩამონათვალს, ეს დაიცავს ახალ მფლობელს. შესაძლო პრობლემებიმომავალში, მაგალითად, თუ საცხოვრებელ კორპუსში რეგისტრირებული პირი იმყოფება ციხეში.

ასე რომ, განხილულია ყველა ძირითადი პუნქტი კერძო სახლის ბინაზე გაცვლასთან დაკავშირებით, ასევე ის ნიუანსი, რომელსაც გაცვლას გეგმავს, აუცილებლად უნდა მიაქციოს დიდი ყურადღება.

თუ ადამიანი, რომელსაც სურს გაცვლა, გადაწყვეტს დამოუკიდებლად განახორციელოს ეს, ამ სტატიაში აღწერილი ინფორმაციის გაცნობა სასარგებლო და ძალიან სასარგებლო გახდება.

უძრავი ქონების გაცვლა არ არის ყველაზე მარტივი და მოსახერხებელი გზა ცვლილებისა და გაუმჯობესებისთვის საცხოვრებელი პირობები. და მაინც, კითხვა, თუ როგორ გავცვალოთ ბინა ბინაში, ყოველთვის აქტუალური იქნება. ასეთი გარიგების გეგმა თავის ალტერნატიულ ვერსიაში გულისხმობს ბევრად უფრო სწრაფ გადასვლას ახალ ადგილზე და მონაწილეებს გაცილებით ნაკლები პრობლემა აქვთ გარიგების მომზადებასა და დადებაში. არსებობს ბინის ბინაში გაცვლის მრავალფეროვანი შესაძლებლობა და მრავალი გზა. ალბათ არ არსებობენ უძრავი ქონების ექსპერტები, რომლებიც არ განიხილავდნენ და არ დაახარისხებდნენ თითოეულ შემთხვევას. ამ სტატიაში მოცემულია დოკუმენტების ჩვეულებრივი პაკეტის ჩამონათვალი, რომელიც უნდა შეგროვდეს ბინის ბინაში გაცვლამდე.

გაცვლის მიზეზები და მიზნები

გაცვლის მიზეზების გრძელი სიაა და ყველა მათგანი დიდი ძალით აიძულებს ცალკეულ მოქალაქეებს გაცვალონ საცხოვრებელი სახლი, შეცვალონ ჩვეულებრივი საცხოვრებელი ადგილი. და ამიტომ, მრავალი გზა გამოჩნდა იმის შესახებ, თუ როგორ გავცვალოთ ბინა ბინაში, თითოეული ინდივიდუალური შემთხვევის პირობებიდან გამომდინარე. გაცვლას აქვს თავისი დადებითი და უარყოფითი მხარეები. საცხოვრებლის გაცვლის ყველაზე გავრცელებული მიზეზი არის საბინაო პირობების გაუმჯობესების აუცილებლობა, ანუ საცხოვრებელი ფართის გაფართოება (მაგალითად, ოჯახი შეავსეს, გაიზარდა საჭიროებები ან მეტი კომფორტია საჭირო), შემდეგ კი ვარიანტის ძიება რაც შესაძლებელი ხდება საკუთარი ქონების გაცვლა.

ბინის ბინაზე გაცვლა, რეალტორების აზრით, შესაძლოა ასევე საჭირო გახდეს ცვლილებისთვის, როდესაც დიდი საცხოვრებელი ფართი უფრო პატარაზე გადაინაცვლებს დამატებითი გადახდით. ამ შემთხვევაში სიცოცხლის ადგილი შენარჩუნებულია და არსებობს საშუალებები ამ ცხოვრების ხარისხის გასაუმჯობესებლად. მაგრამ ბოლო დროს ბევრად უფრო ხშირად, პირიქით ხდება - უძრავი ქონების შენარჩუნებისას, ადამიანები ცვლიან ბინას ბინში პატარადან უფრო დიდზე, ამატებენ ფართს დამატებითი სახით. კვადრატული მეტრი. არანაკლებ ხშირად იცვლებოდა დიდი ბინაორი პატარა, თუ ოჯახი გადაწყვეტს წასვლას. ეს ხდება განქორწინებებით, რომელთაგან ახლა ბევრია, ზრდასრული ბავშვების ცალკეულ საცხოვრებელში განსახლება ან განსახლება. მაგალითად, 1-ოთახიანი ბინის 1-ოთახიან ბინაზე გაცვლა ნაკლებად ხდება. აქ მიზეზი შეიძლება იყოს ტერიტორიის შეცვლა უფრო პრესტიჟულზე ან სახლების სერია უფრო მოსახერხებელი განლაგებით.

Პარამეტრები

საბჭოთა პერიოდში ბინები პრაქტიკულად არ იყიდებოდა, რადგან თითქმის ყველა, როგორც ახლა ამბობენ, მუნიციპალურ საკუთრებაში იყო. მაშასადამე, უძრავ ქონებასთან, როგორც გაცვლასთან დაკავშირებული გარიგება ჭარბობდა. მაშინ ექვივალენტი არ იყო იშვიათი, განსაკუთრებით გადაადგილებისას, როცა ბინები ქალაქიდან ქალაქში იცვლებოდა. ჩვეულებრივ, ეს ხდებოდა სამუშაოს შეცვლისას, ცხოვრებისეული გარემოებების შეცვლისას. საქალაქთაშორისო გაცვლა მაშველი იყო, თუმცა ამას დაუჯერებელი დრო და ძალისხმევა დასჭირდა. ახლა კი არ აუქმებს მყიდველის ძიებას საკუთარ ქალაქში, ბინის ძებნას უცხოეთში. და მხოლოდ ადამიანებს ეხმარება ამ საქმეებში. ასეთი გაცვლა ჩვეულებრივ ხდება გაყიდვისა და შემდგომი შესყიდვის გზით. ასევე არის ალტერნატიული ტრანზაქციები, ასევე ბინის პირდაპირი გაცვლა (მეორადი საცხოვრებელი), მაგრამ გაცილებით იშვიათად. სწორედ ამ სამ ვარიანტს იყენებენ ყველაზე ხშირად უძრავი ქონების სააგენტოები.

პირველი ვარიანტი არის უმარტივესი და, შესაბამისად, ყველაზე ხშირად გამოყენებული. თუ ბინის მფლობელს აქვს უძრავი ქონებით მუშაობის საკმარისი გამოცდილება, მან შეიძლება არ მოიზიდოს პროფესიონალი რეალტორი. ამ შემთხვევაში პროცესი ორ ოპერაციად იყოფა: მყიდველის პოვნა და თქვენი ბინის გაყიდვა, ამავდროულად ახალი სახლის ძიება, რომელიც აკმაყოფილებს ყველა მოთხოვნას. რეალტორის გარეშე პირდაპირი გაცვლით, ჩვეულებრივი ადამიანი ნაკლებად სავარაუდოა, რომ გაუმკლავდეს. აქ ასევე საჭიროა რეალტორი, რომელიც საკმარისად გამოცდილია, რომელმაც იცის როგორ გაცვალოს როგორც პრივატიზებული, ისე არაპრივატიზებული ბინები. სირთულეები წარმოიქმნება იქიდან, რომ ყოველთვის რამდენჯერმე მეტი ადამიანია, ვისაც სურს გაყიდოს საცხოვრებელი ფართი, ვიდრე გაცვლის მსურველებს. მათზე ცოტა მეტი, ვისაც სურს ბინის ბინაში გადაცვლა დამატებითი გადასახადით.

რისკები

მიუხედავად ამისა, არჩევანი რჩება უკიდურესად ვიწრო გარიგების თითოეული მხარისთვის. ალტერნატიულ ტრანზაქციას ახორციელებენ მხოლოდ გამოცდილი რეალტორები, ვინაიდან მონაწილეებისთვის ფინანსური რისკები ძალიან მაღალია. ბინის მყიდველი ანაზღაურებს წინასწარ, ხოლო ბინის გამყიდველი აკეთებს ეგეოს იმ ბინას, რომლის შეძენასაც აპირებს. ამრიგად, ბინების ფასი ფიქსირდება და დადასტურებულია განზრახვების სერიოზულობა (ავანსი გადახდის შემდეგ ძნელია უარი თქვას გარიგებაზე).

ქვეყანაში ფინანსური მდგომარეობის არასტაბილურობა განსაკუთრებულ რისკებს უქმნის მათ, ვინც ბინის გაყიდვით და შემდეგ ყიდვით ცვლის. ეს განსაკუთრებით ეხება იმ ადამიანებს, რომლებიც გადაწყვეტენ ბინის ბინაში გაცვლას დამატებითი გადასახადით. არაერთი ასეთი შემთხვევაა, როცა ფასების უეცარმა ნახტომმა ადამიანები ძველი ბინის გაყიდვის შემდეგ და ახლის ყიდვამდე დაიჭირა. არ არის საკმარისი ფული და არ არის საცხოვრებელი. ალტერნატიული გარიგება გამორიცხავს ამ რისკს. არსებობს კიდევ ერთი მეთოდი, რომელიც შემოწმებულია დედაქალაქის რეალტორების მიერ და საკმაოდ ხშირად გამოიყენება მოსკოვში ბინის გაცვლისას.

ვაჭრობა

ამ მეთოდს ეწოდება Trade-in, რომლის დროსაც საცხოვრებლის გაცვლის კლიენტი სწრაფად გადადის ახალ კორპუსში და მისი ძველი ბინა მიიღება გადახდად. ამჟამად ეს მეთოდი საკმაოდ პოპულარულია დედაქალაქში. მეთოდი მოსახერხებელი და სწრაფია - მთელ ტრანზაქციას მაქსიმუმ სამი დღე სჭირდება. რა თქმა უნდა, მეორადი ბაზარი კვლავ დომინირებს ტრანზაქციების რაოდენობით, მაგრამ სულ უფრო მეტ ადამიანს სურს ძველი სახლის ახალ კორპუსში გაცვლა და ეს მეთოდი სულ უფრო ხშირად გამოიყენება, რაც შესაძლებელს ხდის მოგების გაცვლასაც კი. 1 ოთახიანი ბინა 1 ოთახიანი ბინა.

მოსკოვის რემონტი ახლა იმავე მიმართულებით მიდის. ასევე არის გაცვლა სამშობიარო კაპიტალიდან დამატებითი გადახდის გამოყენებით და დღეს ასეთი გარიგება სულაც არ არის ეგზოტიკური. ასეთი სერვისი არის ნებისმიერი თავმოყვარე უძრავი ქონების სააგენტოს სიაში. ბინების გაცვლა მოსკოვში ძალიან ფართოდ არის წარმოდგენილი ტრანზაქციებით სამშობიარო კაპიტალი(მაგრამ ეს შეიძლება გაკეთდეს, თუ ბავშვი, რომელსაც სახსრები ეკუთვნის, უკვე სამი წლისაა).

იპოთეკის გაცვლა

იპოთეკაში მყოფი ბინის გაცვლის შესახებ კითხვები საკმაოდ ხშირად ჩნდება. ეს არის კიდევ ერთი საკმაოდ რთული ტიპის სამუშაო უძრავი ქონებით და დროთა განმავლობაში ის უფრო გავრცელებული ხდება, რადგან ბინების ძალიან მნიშვნელოვანი ნაწილი კრედიტით ყიდულობს. ეს ოპერაცია მოითხოვს არა მხოლოდ დამტკიცებას, არამედ ბანკის უშუალო მონაწილეობას, რომელმაც დააფინანსა საცხოვრებლის შეძენა.

ამ გარიგების ტექნიკური მხარე ის არის, რომ ერთდროულად იდება არა ერთი, არამედ ორი ხელშეკრულება: ერთი არის გასაყიდი, მეორე კი ნასყიდობა. ბინის გაყიდვისას მყიდველმა გამყიდველის ნაცვლად ვალი უნდა გადაუხადოს ბანკს, ან მასზე გადადის სავალო ვალდებულებები. ბოლო ბანკები უფრო მეტს აკეთებენ, ვიდრე უხალისოდ. გარდა ამისა, ბანკი ხელახალი რეგისტრაციის პარალელურად აწესებს ტვირთს ბინაზე და ეს არ მისცემს ახალ მფლობელს უფლებას გაყიდოს ეს ქონება ვალის სრულად დაფარვამდე.

გაცვლა მუნიციპალურ ქონებასთან

კიდევ ერთი ვარიაციაა საკუთარი ბინის გაცვლა მუნიციპალურ ბინაზე და პირიქით. უნდა ითქვას, რომ უძრავი ქონების უზარმაზარი ნაწილი, თუნდაც დედაქალაქებში, ჯერ არ გადასულა კერძო საკუთრებაში და ქალაქის ფონდებში უამრავი მუნიციპალური ქონებაა. ეს, რა თქმა უნდა, არ ნიშნავს, რომ ასეთი ბინის გაცვლა შეუძლებელია. ქვეყნის ყველა მოქალაქეს აქვს ერთნაირი უფლება მოითხოვოს საუკეთესო საცხოვრებელი პირობები. თქვენ შეგიძლიათ შეცვალოთ ფართი ან გააფართოვოთ საცხოვრებელი ფართი, მაგრამ ერთადერთი გზა, რომელიც ამის საშუალებას გაძლევთ, ბინის ახალში გაცვლაა.

აქ ყიდვა-გაყიდვის გზები ვერ იმუშავებს. გაცვლაც კი ამ შემთხვევაში საკმაოდ რთული იქნება პრივატიზებულ ბინებთან შედარებით. მუნიციპალური საცხოვრებლის მფლობელს მოუწევს ბევრი საბუთის შეგროვება, ხოლო პრივატიზებული საცხოვრებლის მფლობელი გაცვლისგან პრაქტიკულად არ მიიღებს სარგებელს. ბინის გაცვლის ხელშეკრულებას მხარს უჭერს სოციალური ქირავნობის ხელშეკრულება, რომელიც არეგულირებს მუნიციპალურ ბინაში ცხოვრებას და კერძო საცხოვრებელი ფართის მფლობელს მისი ხელახალი რეგისტრაცია მოუწევს. ხოლო მუნიციპალური ბინის მეპატრონე იღებს ახალს სრული საკუთრებაში. ბინის მფლობელებს, რომლებსაც სურთ შეცვალონ საცხოვრებელი პირობები, შეუძლიათ აირჩიონ სხვადასხვა ჩამოთვლილი მეთოდებიდან, ანუ გამოიყენონ უფრო დიდი ბინის პატარა ბინაში გაცვლა დამატებითი გადასახადის გათვალისწინებით, ან გამოიყენონ გაყიდვის ხელშეკრულება, გაცვლის ხელშეკრულებები და მოსწონს. მუნიციპალურ ბინაში ცხოვრება სულ სხვა პირობებშია - არის მხოლოდ გაცვლა. ბევრი ჯერ ახორციელებს საცხოვრებლის პრივატიზებას, შემდეგ კი ყიდის და გაცვლის, ეს უფრო ადვილი და მომგებიანია.

გადასახადი და დოკუმენტები

და ბინის გაცვლის ერთ-ერთი ყველაზე მნიშვნელოვანი ასპექტია გადასახადები. საგადასახადო კოდექსი არ არეგულირებს გადასახადს ბინების პირდაპირ გაცვლაზე, მაგრამ Სამოქალაქო კოდექსი 567-ე მუხლი ამბობს, რომ ბარტერული ხელშეკრულება ექვემდებარება იმავე საგადასახადო წესებს, როგორც გაყიდვის. საკუთრების უფლების გადამცემი მხარე აღიარებულია გამყიდველად, ხოლო მეორე მხარე მყიდველად და, შესაბამისად, თითოეული ბინისთვის გადასახადის გადახდა გამოითვლება საცხოვრებლის ღირებულების ბუნებრივი ფორმის მიხედვით, რომელიც აისახება გაცვლაში. შეთანხმება. ბირჟაზე გადასახადი არ ირიცხება მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ ბინა მესაკუთრის საკუთრებაშია სამ წელზე მეტი ხნის განმავლობაში.

შიგთავსების სია საუკეთესო საშუალებაა დოკუმენტების პაკეტის შესახებ სათქმელად:

1. დოკუმენტები, რომლებიც განსაზღვრავს საცხოვრებელი ფართის საკუთრებას.

2. საკადასტრო პასპორტი.

3. პირადი ანგარიშის ასლი და ამონაწერი სახლის წიგნიდან.

4. ბინის შეფასების დოკუმენტი უძრავი ქონების შეფასების შემდეგ.

5. პირადობის დამადასტურებელი დოკუმენტები (მაცხოვრებელთა დაბადების მოწმობები და პასპორტები).

6. განქორწინების ან ქორწინების მოწმობები (თუ ქონება შეძენილია განქორწინებამდე, გარიგებისთვის საჭიროა ყოფილი მეუღლეების წერილობითი თანხმობა).

7. არასრულწლოვანთა მეურვეობის განყოფილების ცნობა (თუ ისინი რეგისტრირებულია საცხოვრებელ ფართში ან აქვთ წილები).

გარანტიები

გარიგებები, რომლებიც მოიცავს ერთი ქონების მეორეზე გაცვლას, ყოველთვის უფრო რთულია, ვიდრე მარტივი გაყიდვა-ყიდვა. ეს პროცედურა აუცილებლად მოითხოვს პროფესიონალურ მიდგომას, მაგრამ ამ შემთხვევაშიც არის გარკვეული რისკები. ბევრი დრო იკარგება და გაცილებით მეტი ძალისხმევა იხარჯება.

მხოლოდ კომპეტენტური რეალტორის მომსახურების მოზიდვა გარკვეულწილად დაზოგავს დროსა და ნერვებს. სპეციალური რისკები არსებობს დოკუმენტების გადამოწმებისას. უძრავი ქონების სააგენტოს სპეციალისტი შეძლებს თავიდან აიცილოს მინიმუმ ეს პრობლემები, რომლებიც დაკავშირებულია მეორადი საცხოვრებლის გაცვლასთან. აქ ხომ ალბათ რამდენიმე მფლობელი შეიცვალა და ამიტომ არის საშიშროება, თუ ვინმეს უფლებები დაირღვა.

საქალაქთაშორისო გაცვლა

განსაკუთრებით რისკი ეხება საქალაქთაშორისო ტრანზაქციებს, თუნდაც ბინის გაცვლა გარეუბანში. ეს საკმაოდ რთული ამოცანაა იმავე ქალაქში, რადგან ეს არის ყველაზე რთული ტიპის საბინაო ტრანზაქცია. მაგრამ აქ მესაკუთრეები და ობიექტები ერთმანეთისგან განცალკევებულია წმინდა გეოგრაფიულად, სხვადასხვა ადგილას კი უძრავი ქონებით გარიგების პრაქტიკა განსხვავებულია და კარგია, თუ უბრალოდ შესამჩნევად განსხვავდება და არა რადიკალურად.

მაგრამ არის ბოლო ვარიანტიც, რომელიც სერიოზულად აისახება ამ საწარმოს საბოლოო შედეგზე. ასეთი გარიგებების ორგანიზება უკიდურესად რთულია. რეგისტრაციისა და განთავისუფლების უმარტივესი საკითხები, ბინის ფიზიკური გათავისუფლებით, არც ისე ადვილი მოსაგვარებელია თუნდაც შეთანხმებით. მაგრამ თითქმის ყოველთვის საქმე ეხება ბევრად უფრო რთულ ამოცანებს.

პირდაპირი გაცვლა და ალტერნატივა

ქალაქებს შორის საბინაო გაცვლის ორი ძირითადი გზა არსებობს - პირდაპირი და ალტერნატიული ტექნოლოგიები. პირდაპირი გაცვლა ცნობილი იყო საბჭოთა დროიდან და ხორციელდება მხარეთა ორმხრივი ინტერესების შესაბამისად, ანუ, მაგალითად, მოსკოვის მაცხოვრებლებმა, რომლებსაც სურთ რიაზანში გადასვლა, რიაზანში უნდა იპოვონ ისინი, ვისაც სურს გადავიდეს დედაქალაქში, და ისე, რომ საცხოვრებელი ფართი შეესაბამებოდეს ორივე მხარის სურვილებს. ურთულესი ნაწილი არის ვარიანტების პოვნა. ძიების ყველა არსებული მეთოდი არ არის საკმარისად ეფექტური, თუნდაც ინტერნეტით. ამიტომ, გაცვლის მხოლოდ პირველი ეტაპი ყველაზე ხშირად გრძელდება წლების განმავლობაში. მეორე გზა არის კონტრასტული შეძენა (ალტერნატივა). ეს არის ბაზარზე დაფუძნებული ვარიანტი, რომელიც უზრუნველყოფს წარმატებული ტრანზაქციის მაღალ ალბათობას. დასკვნა ის არის, რომ ჯერ უნდა გაყიდოთ ბინა მოსკოვში, შემდეგ კი შეიძინოთ რიაზანში.

გაცვლა ხდება პირდაპირი ფინანსებით და, შესაბამისად, საქმეები უფრო სწრაფად და უკეთესად წავა, თუმცა გარკვეული სირთულეების თავიდან აცილება აქაც შეუძლებელია (ახალი საცხოვრებლის ყიდვის დრო, როდესაც ძველის უკვე გათავისუფლება სჭირდება, მაგალითად, ან ხელახალი რეგისტრაცია ). ერთ-ერთი ყველაზე მნიშვნელოვანი გარემოებაა გარიგების ყველა ეტაპის დრო, რომელიც უნდა მომზადდეს ისე, რომ მის არცერთ ეტაპზე არ იყოს შეფერხებები. გამოთვლები ასევე მნიშვნელოვანია. ყველაზე ხშირად (და ეს საუკეთესო ვარიანტია) გამოიყენება სეიფი. ბინის შესაძენად გათვალისწინებული მთელი თანხა, საბუთებისა და ხელშეკრულების გაფორმების დღეს, იდება საკანში, სადაც გამყიდველი წვდომას იძენს მხოლოდ ხელშეკრულების სახელმწიფო რეგისტრაციის შემდეგ, რის შემდეგაც ის ავტომატურად ხდება მფლობელი. ამ საცხოვრებელი ფართის.

თუ გაცვლა შესაძლებელია, საჭიროა შეაგროვოთ მთელი რიგი დოკუმენტები: განცხადება დამსაქმებლისგან, რომელსაც ხელს აწერს ოჯახის ყველა ზრდასრული წევრი, მათ შორის დროებით არყოფნის; ორიგინალური ორდერი ან შრომითი ხელშეკრულება; ამ საცხოვრებელში მცხოვრები პირების სერთიფიკატი; საბინაო მოვლის ორგანიზაციის სერთიფიკატი კომუნალურ გადასახადებში დავალიანების არარსებობის შესახებ. თუ ბინაში არასრულწლოვნები, ქმედუუნარო ან ნაწილობრივ ქმედუნარიანი პირები ცხოვრობენ, თქვენ უნდა მიიღოთ მეურვეობისა და მეურვეობის ორგანოების წერილობითი თანხმობა ამ გარიგების დასასრულებლად. გარდა ამისა, მოიჯარეებს შორის, რომელთაც სურთ გაცვლა, გაფორმებულია ხელშეკრულება საცხოვრებელი ფართის გაცვლის შესახებ. მის ორიგინალს მოიჯარეები წარუდგენენ თითოეულ მესაკუთრეს, რომლებთანაც მათ აქვთ დადებული სოციალური შრომითი ხელშეკრულებები შესაბამისი გაცვლის განხორციელებაზე თანხმობის მისაღებად. შინაარსი:

• როგორ გავცვალოთ ბინა სწორად.

როგორ გავცვალოთ ბინა

EGRN: უძრავი ქონების ერთიანი სახელმწიფო რეესტრი (EGRN) იწარმოება ROSREESTR-ის მიერ - ფედერალური სამსახურისახელმწიფო რეგისტრაცია, კადასტრი და კარტოგრაფია 01/02/2017-დან უძრავი ქონების ობიექტების რეესტრი და მათზე უფლებები. ელექტრონულ ფორმატში. 6. განაცხადები Rosreestr-ზე: შეგიძლიათ მიმართოთ Rosreestr-ს MFC-ის მეშვეობით - მრავალფუნქციური ცენტრები "My Documents" ქონების ადგილმდებარეობის მიუხედავად Rosreestr ხურავს თავის ოფისებს დოკუმენტების მიღებისა და გაცემისთვის.
7. საკუთრების დადასტურება: საკუთრების სახელმწიფო რეგისტრაციის მოწმობა აღარ გაიცემა, რეგისტრირებული უფლების ერთადერთი მტკიცებულებაა ამის შესახებ ჩანაწერის არსებობა USRN-ში, შესაბამისად, საკუთრების რეგისტრაციის შემდეგ, ამონაწერი USRN-დან. გაიცემა უფლების ახალ მფლობელზე, რომელიც შეიცავს სრულ და სანდო ინფორმაციას ქონების, რეგისტრირებული უფლებებისა და უფლებების შეზღუდვის შესახებ. 8.

როგორ ხდება ბინების გაცვლა

რუსეთის ფედერაციის შესახებ სააღსრულებო წარმოება 1) მოქალაქის მოვალის გარდაცვალების, გარდაცვლილად გამოცხადების ან უგზო-უკვლოდ დაკარგულად ცნობის შემთხვევაში, თუ სასამართლო აქტით, სხვა ორგანოს ან თანამდებობის პირის აქტით დადგენილი მოთხოვნები ან ვალდებულებები არ შეიძლება გადაეცეს უფლებამონაცვლეს და ვერ აღსრულდება. რწმუნებულის, დანიშნული მეურვეობის ორგანოსა და მეურვეობის მიერ 2) გამორიცხვის შესახებ ჩანაწერის გაკეთება. იურიდიული პირი(მოვალე ორგანიზაცია) იურიდიული პირების ერთიანი სახელმწიფო რეესტრიდან.3. ამ მუხლის პირველ პუნქტში მითითებულ პირთათვის ერთჯერადი ანაზღაურება არ შეიძლება აღემატებოდეს მილიონ რუბლს.4.

რუსეთის ფედერაციას, რომელიც წარმოდგენილია უფლებათა რეგისტრაციის ორგანოს მიერ, უფლება აქვს მიმართოს სარჩელს ანაზღაურების ოდენობით. რუსეთის ფედერაციაამ მუხლის თანხების შესაბამისად.

როგორ გავცვალოთ ბინები ყიდვა-გაყიდვის გარეშე

Მნიშვნელოვანი

თავის მხრივ, „ბინის უფრო დიდზე გადასახადით გაცვლის“ შესაძლებლობა სწორედ მოქალაქეებს სჭირდებათ, რომელთაც საცხოვრებელი პირობების გაუმჯობესება სურთ; გარდა ამისა, ყოველთვის არიან ისეთებიც, ვისაც დიდი ბინის გაცვლა სურს ორ პატარა ბინაში. ამ შემთხვევაში, ყველაზე ხშირად, საუბარია მემკვიდრეობის გაყოფაზე ან განცალკევებაზე - განქორწინების დროს ოჯახის წევრები იზიარებენ საერთო საცხოვრებელ ადგილს და გადადიან საცხოვრებლად ცალკე ბინებში.

გაცვლისას ბევრი რამ არის დამოკიდებული ბინის მდებარეობასა და მდგომარეობაზე, მაგალითად, დედაქალაქის ცენტრალურ უბანში მდებარე პატარა ბინა შეიძლება გაიცვალოს ცენტრიდან გარკვეულ მანძილზე მდებარე საკმაოდ ვრცელ საცხოვრებელ ფართში. მეტიც, არის შესაძლებლობა, ცენტრში მდებარე ბინის მფლობელს დამატებითი გადასახადის გადახდა არ მოუწიოს.

როგორ გავცვალოთ ბინა სწორად. უძრავი ქონების გაცვლის მეთოდები

როგორ განვახორციელოთ ბინის გაცვლა საქალაქთაშორისო გაცვლა მაშველი იყო, თუმცა ამას წარმოუდგენელი დრო და ძალისხმევა დასჭირდა. ახლა კი არ აუქმებს მყიდველის ძიებას საკუთარ ქალაქში, ბინის ძებნას უცხოეთში.
და მხოლოდ კარგი უძრავი ქონების სააგენტო ეხმარება ადამიანებს ამ საქმეებში. ასეთი გაცვლა ჩვეულებრივ ხდება გაყიდვისა და შემდგომი შესყიდვის გზით.

ასევე არის ალტერნატიული ტრანზაქციები, ასევე ბინის პირდაპირი გაცვლა (მეორადი საცხოვრებელი), მაგრამ გაცილებით იშვიათად. სწორედ ამ სამ ვარიანტს იყენებენ ყველაზე ხშირად უძრავი ქონების სააგენტოები.

პირველი ვარიანტი არის უმარტივესი და, შესაბამისად, ყველაზე ხშირად გამოყენებული. თუ ბინის მფლობელს აქვს უძრავი ქონებით მუშაობის საკმარისი გამოცდილება, მან შეიძლება არ მოიზიდოს პროფესიონალი რეალტორი.

საბინაო კონსულტანტი

თუმცა, ის, რომ საცხოვრებელი სახლი ქალაქს ეკუთვნის, სულაც არ ნიშნავს, რომ ამ ბინაში მცხოვრებნი ვერ აცხადებენ საცხოვრებელი პირობების გაუმჯობესებას და საცხოვრებელი ფართის გაფართოების (ან ფართის შეცვლის) ერთადერთი გზა იგივე გაცვლაა. თუმცა, ასეთი ტრანზაქციები ფართოდ არ გამოიყენებოდა მრავალი ქაღალდის შეგროვების აუცილებლობის გამო, ისევე როგორც პრივატიზებული საცხოვრებლის მფლობელისთვის ბირჟის წამგებალობის გამო.
მუნიციპალურ ბინაში ცხოვრება რეგულირდება სოციალური ქირავნობის ხელშეკრულებით და იმ დროს, როდესაც კერძო ბინის მესაკუთრე გადადის მუნიციპალურ ბინაში, ეს ხელშეკრულება ხელახლა გაიცემა მასზე და მეორე მხარე იღებს ბინას სრულ საკუთრებაში.

ბინის გაცვლის ხელშეკრულების მახასიათებლები 2018 წელს

• გადასახადის გამოქვითვა

ამ სტატიაში ჩვენ განვიხილავთ გადასახადის გამოქვითვაბინის გაცვლისას. გაეცანით პროცედურის შესახებ. მოდით გადავხედოთ საჭირო დოკუმენტებს.

ყურადღება

საბინაო გაცვლის გარიგების განხორციელებისას, ასევე ნასყიდობის ხელშეკრულების გაფორმებისას მყიდველსა და გამყიდველს აქვს საგადასახადო ვალდებულებები. მოპოვების საფუძველია ბარტერული ხელშეკრულებაც ქონების გამოქვითვაშეთანხმების თითოეული მხარისთვის.

დღეს ვისაუბრებთ გაცვლის ხელშეკრულებით გამოქვითვის დამუშავების სპეციფიკაზე, ასევე გავცემთ პასუხებს თემის გავრცელებულ კითხვებზე. საგადასახადო ვალდებულებები საცხოვრებლის გაცვლაში საგადასახადო კოდექსის დებულებების ფარგლებში მხარე, რომელმაც უძრავი ქონების გაცვლა მოახდინა გაცვლითი ხელშეკრულების საფუძველზე, ვალდებულია გადაიხადოს პირადი საშემოსავლო გადასახადი მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ გაცვლა განხორციელდა დამატებითი გადახდა.

საგადასახადო გამოქვითვა ბინის დანამატით გაცვლისას 2018 წ

პრივატიზებული საცხოვრებლის გაცვლა ასევე არსებობს ხელშეკრულება სახელწოდებით „ყიდვა-გაყიდვა“, რომელსაც ბევრი განსხვავება აქვს გაცვლის ხელშეკრულებისგან. განსხვავება ისაა, რომ ნასყიდობის ხელშეკრულება გულისხმობს ნებისმიერი ქონების გაცვლას ნაღდი ფულით.

თავის მხრივ, გაცვლის ხელშეკრულება ითვალისწინებს ერთი ქონების მეორეზე გაცვლას, ხოლო თუ ასეთი გარიგება არათანაბარია, დამატებით გადახდა ხდება. გაცვლის უპირატესობა ის არის, რომ სახლის მყიდველს არ სჭირდება უზარმაზარ თანხებთან გამკლავება ფული, მაგრამ ეს ოპერაცია უფრო რთული და შრომატევადია. ნათესავებს შორის ბინების გაცვლა (პრივატიზებული) ითვალისწინებს პირთა შეთანხმებას, რომელთაგან ერთის საცხოვრებელი ფართი არის პირადი საკუთრება. ასეთი გაცვლა ითვალისწინებს რეესტრში რეგისტრაციას და ხელახალი რეგისტრაციას საკადასტრო ორგანოებში. პროცედურა მთავრდება ხელშეკრულების თითოეული მხარისათვის ახალი სარეგისტრაციო მოწმობის გაცემით.

როგორ გავცვალოთ ბინა დამატებითი გადახდის გარეშე 2018 წელს

ამგვარად, პირს, რომელმაც გაცვლა მოახდინა, აქვს რეალური შანსი, გათავისუფლდეს საგადასახადო ტვირთისაგან: თუ მიღებული დამატებითი გადასახადის ოდენობა 1 მილიონზე ნაკლებია ან ტოლია, თქვენ არ გჭირდებათ საშემოსავლო გადასახადის გადახდა. მაგალითი #2. სკვორცოვმა გაცვალა დასასვენებელი სახლი(სავარაუდო ღირებულება - 2 მილიონი რუბლი)

420 ათასი რუბლი) ოროთახიანი ბინისთვის (სავარაუდო ღირებულება - 1 მილიონი 806 ათასი რუბლი) და მიიღო დამატებითი გადახდა 614 ათასი რუბლი.

ვინაიდან საგადასახადო ბაზა (614 ათასი) ნაკლებია გამოქვითვის თანხაზე, სკვორცოვს არ სჭირდება გადასახადის გადახდა. საგადასახადო ტვირთის ოდენობის შემცირების ან გადასახადის სრულად გათავისუფლების კიდევ ერთი გზაა საცხოვრებლის შესყიდვის ოდენობის გამოქვითვა.

ამ შემთხვევაში გათვალისწინებულია შემდეგი მექანიზმი: თუ პირს, რომელმაც მიიღო დანამატი, აქვს გაყიდული საცხოვრებლის ხარჯების დამადასტურებელი დოკუმენტები, მაშინ მოქალაქეს შეუძლია შეამციროს საგადასახადო ბაზა ასეთი ხარჯების ოდენობით. თუ ბინა იყიდება შესყიდვის ფასზე იაფად, მაშინ გადასახადის გადახდა არ გჭირდებათ.

იურიდიული დახმარება!

მოსკოვი და რეგიონი

პეტერბურგი და რეგიონი

ფედერალური ნომერი

იურიდიული თვალსაზრისით, გაცვლა შეიძლება განხორციელდეს მხოლოდ არაპრივატიზებული საცხოვრებლის მოიჯარეებს შორის. იურიდიული ტერმინი "მენა" გამოიყენება იმ სიტუაციებზე, როდესაც ბინები, რომლებიც საკუთრებაშია, ჩართულია გარიგებაში. ამავდროულად, უმეტეს შემთხვევაში, გაცვლითი ოპერაციები არსებითად ხორციელდება ერთი ბინის გაყიდვით და მეორის შეძენით, ანუ ისინი ლეგალურად არ არის გაცვლა. გაცვლის სახეებიბინის გაცვლა ბევრად უფრო რთული და პრობლემური საქმეა, ვიდრე „ალტერნატიული გარიგება“. მართლაც, მისი განსახორციელებლად საჭიროა, რომ თქვენ დაკმაყოფილდეთ გაცვლაში მონაწილე სხვა ბინით და თქვენი ბინა, თავის მხრივ, შეეფერება ამ ბინის მფლობელებს. შესაბამისად, თუ ბირჟაში მონაწილე ბინების რაოდენობა ორზე მეტია, ინტერესთა ასეთი „დაკავშირების“ სირთულე ექსპონენტურად იზრდება. სწორედ ამიტომ, ბოლო წლებში ასეთი ტრანზაქციები ძალიან შეზღუდულია. ბირჟების აბსოლუტური უმრავლესობა განხორციელდა განსხვავებული სქემით, რომელსაც რეალტორების პროფესიულ ჟარგონში „ალტერნატივას“ უწოდებენ. სქემის არსი შემდეგია. გასაცვლელად შემოთავაზებული ბინა იყიდება. მას შემდეგ, რაც მას მყიდველი აღმოაჩენენ, გამყიდველებისთვის ირჩევა მათთვის შესაფერისი ბინა ღია ბაზარზე გაყიდული ბინადან. რა თქმა უნდა, ასეთი სქემა თავისთავად ბევრად უფრო მოსახერხებელია, ვიდრე "პირდაპირი" გაცვლა, რადგან ის თავიდან აიცილებს გადამცვლელთა "კონტრ" ინტერესების კოორდინაციის აუცილებლობას. თუმცა, არის პატარა პრობლემა: იმისათვის, რომ "ალტერნატიული ჯაჭვი" განხორციელდეს, თავიდანვე უნდა იყოს "სუფთა" მყიდველი (ანუ ის, ვინც მზად არის იყიდოს ფულზე არაფრის გაყიდვის გარეშე) და "ჯაჭვის" ბოლოს უნდა იყოს "სუფთა" გამყიდველი (ვინც არ უნდა იყიდოს სხვა საცხოვრებელი ბინის გაყიდვის ნაცვლად). სწორედ იმასთან დაკავშირებით, რომ დღეს უძრავი ქონების ბაზარზე „სუფთა“ მყიდველები იშვიათობად იქცნენ, „ალტერნატიული“ ტრანზაქციების უმეტესობა გაიყინა. შანსები კი, რომ უახლოეს მომავალში სიტუაცია შეიცვალოს და ბაზარი ფულისგან „გაბერილი“ ჯიბეებით მყიდველებით გაივსოს, ჯერჯერობით მცირე ჩანს. ამ სიტუაციაში ორი ძირითადი გამოსავალი არსებობს: მოთმინება და გადადეთ თქვენი საბინაო საკითხის გადაწყვეტა „მოგვიანებით“, ან დაიმახსოვრეთ „პირდაპირი“ გაცვლის კარგად დავიწყებული სქემა. მისი განხორციელებისთვის ხომ „ალტერნატივისთვის“ ასე მნიშვნელოვანი პირობები უმნიშვნელოა. შესაბამისად, გაცვლითი ტექნოლოგია ნამდვილ ხსნად იქცევა ბაზრის სტაგნაციისა და „პირდაპირი“ მყიდველების არარსებობის პირობებში. გაცვლის სქემაგარიგებაში, როგორც წესი, მონაწილეობენ პრივატიზებული ბინები. შესაბამისად, საკუთრების გადაცემა ხდება ნასყიდობის ხელშეკრულებების საფუძველზე. და ამ თვალსაზრისით, გარიგების ტექნოლოგია არაფრით განსხვავდება საცხოვრებლის ჩვეულებრივი ყიდვა-გაყიდვისგან. თუმცა, ჯერ კიდევ არსებობს ტექნოლოგიური განსხვავება. თუ "ალტერნატიული" სქემით, გარიგებაში მონაწილე ყველა ობიექტის იურიდიული შემოწმება ტარდება, როგორც წესი, ბირჟის "ჯაჭვის" აშენების შემდეგ, მაშინ "პირდაპირი" გაცვლის მომზადებისას ეს სამუშაო უნდა განხორციელდეს. ჯაჭვის აგების პარალელურად. ყოველივე ამის შემდეგ, განსხვავებით "ალტერნატივებისგან", სადაც, როგორც წესი, არსებობს ამა თუ იმ გზით ლეგალურად დეფექტური ბინის სხვა გზით "ჩანაცვლების" შესაძლებლობა, "პირდაპირი" გაცვლის სიტუაციაში ძალიან იშვიათია და დიდი სირთულეებით არის ასეთი შემცვლელის პოვნა. . შესაბამისად, ამ შემთხვევაში ექსპერტიზის გადადება შეუძლებელია – რეალტორი, რომელიც აგროვებს „ჯაჭვს“ აბსოლუტურად დარწმუნებული უნდა იყოს, რომ გაცვლაში მონაწილე ყველა ბინა არ შეიცავს იურიდიულ ხარვეზს. „ჯაჭვის“ მშენებლობის დასრულების და გაცვლაში მონაწილე ბინების ექსპერტიზის დასრულების შემდეგ უნდა მომზადდეს საჭირო დოკუმენტაცია. შემდეგი, კეთდება გარიგება - მონაწილეებს შორის ურთიერთშეთანხმება იმ შემთხვევაში, თუ გაცვლა ხდება დამატებითი გადახდით, ხელმოწერით და გაყიდვის ხელშეკრულებების სახელმწიფო რეგისტრაციისთვის. გარიგება სრულდება რეგისტრირებული საბუთების მიღების, გადაცვლილი ბინების ხელახალი რეგისტრაციისა და ფიზიკური გათავისუფლების შემდეგ. დოკუმენტების პაკეტივინაიდან ბირჟების იურიდიული რეგისტრაცია, რომლებშიც მონაწილეობენ საკუთრებაში არსებული ბინები, ხორციელდება მხარეთა მიერ გაყიდვის ან გაცვლის ხელშეკრულებების დადების გზით (რომელზეც, მოქმედი სამოქალაქო კანონმდებლობის შესაბამისად, ყიდვა-გაყიდვის ყველა ძირითადი წესია დადგენილი. ვრცელდება), ტრანზაქციისთვის საჭირო დოკუმენტების პაკეტს არ აქვს განსხვავება ბინის გაყიდვისას საჭიროსგან. სტანდარტულ შემთხვევაში, ასეთი პაკეტი უნდა შეიცავდეს: - სათაური დოკუმენტები, რომლის მიხედვითაც ბინა საკუთრებაშია. ეს შეიძლება იყოს კონტრაქტები, მაგალითად, გადარიცხვები, გაცვლა, შემოწირულობები; საკუთრების მოწმობები, უფლებათა სახელმწიფო რეგისტრაციის მოწმობები, მემკვიდრეობის უფლების მოწმობები, საბინაო კოოპერატიული სახლებისთვის - გადახდილი წილის მოწმობა. შესაძლებელია საკუთრების უფლება დადგინდეს სასამართლოს გადაწყვეტილებით. ამ შემთხვევაში ასეთი გადაწყვეტილებაც განეკუთვნება ტიტული დოკუმენტების კატეგორიას; - შენობის საკადასტრო პასპორტი, რომელშიც შედის ბინის განმარტება და სართულის გეგმა. ეს დოკუმენტი გაიცემა მოთხოვნით რეგიონალურ BTI-ში. ხელშეკრულების დადების სანოტარო წესით დამოწმებული ფორმის შემთხვევაში საჭირო პაკეტს ემატება შეფასებული ღირებულების ცნობა; - EIRC-ში მიღებული დოკუმენტები: ამონაწერი სახლის წიგნიდან - ყველა ტრანზაქციისთვის და ფინანსური პირადი ანგარიშის ასლი ნოტარიულად განხორციელებული ოპერაციებისთვის. ამჟამად ზოგიერთი EIRC ამ დოკუმენტების ნაცვლად გასცემს ე.წ. „ერთიანი საბინაო დოკუმენტს“; - გარიგების მონაწილეთა პასპორტები და დაბადების მოწმობები; - ქორწინების მოწმობები, განქორწინება; - თუ გაცვლაში მონაწილე ბინა შეძენილია ქორწინების დროს, მესაკუთრემ უნდა მიიღოს წერილობითი თანხმობა მეუღლეებისგან ხელშეკრულების დადებაზე. უფრო მეტიც, ეს მოთხოვნა მოქმედებს მაშინაც კი, თუ ქორწინება ამჟამად დაიშალა: მნიშვნელოვანია არა ის, რომ ეს ასეა, არამედ ის არსებობდა ბინის შეძენის დროს. ამ წესიდან გამონაკლისს წარმოადგენს უსასყიდლოდ მიღებული ბინები (მემკვიდრეობით მიღებული, პრივატიზებული და საჩუქრად მიღებული). ასევე, თანხმობის მიღება არ არის საჭირო, თუ მეუღლეებს შორის დადებულია საქორწინო ხელშეკრულება, რომელიც ითვალისწინებს მეუღლის ერთპიროვნულ საკუთრებას ბინაზე. ამ შემთხვევაში, ასეთი ხელშეკრულება საჭირო იქნება გარიგებისთვის. სხვათა შორის, საქორწინო კონტრაქტის არარსებობის შემთხვევაში, მეორე ნახევრის თანხმობა აუცილებელია არა მხოლოდ გასაყიდად, არამედ სხვა საცხოვრებლის შესაძენად; - თუ არასრულწლოვანები მონაწილეობენ გაცვლის ოპერაციაში, ასევე აუცილებელია ადგილობრივი ხელისუფლების დაკვეთით მარაგები. მისი მიღება შეგიძლიათ რაიონის მთავრობის არასრულწლოვანთა მეურვეობისა და მეურვეობის განყოფილებაში. ზემოაღნიშნული სიის გარდა, შესაძლოა საჭირო გახდეს სხვა დოკუმენტები მომავალი ტრანზაქციის სპეციფიკიდან გამომდინარე. ასეთი დოკუმენტების ჩამონათვალი განისაზღვრება თითოეულ კონკრეტულ შემთხვევაში ინდივიდუალურად. გადასახადიუკიდურესად ძნელია იპოვოთ ბინა, რომელიც აბსოლუტურად იდენტურია პარამეტრების, მდებარეობისა და შესაბამისად ფასის მიხედვით. ამიტომ, გაცვლისას, არსებობს დამატებითი გადახდების მექანიზმი. როგორც წესი, დანამატის გაანგარიშება ხდება ბირჟაზე ჩართული ბინების მიმდინარე საბაზრო ფასებზე. თუმცა, გაანგარიშებისას გასათვალისწინებელია, რომ პირდაპირი გაცვლა დახვეწილი ინსტრუმენტია. ოპერაციის წარმატება დიდწილად დამოკიდებულია გარიგების ყველა მონაწილის თანამშრომლობის მზადყოფნაზე. ბუნებრივია, ერთი ადამიანის სურვილი გაცვლაში ყველა სხვა მონაწილეს „გაატეხოს ხელები“ ​​ხშირად იწვევს იმ ფაქტს, რომ მთელი ჯაჭვი შეიძლება დაიშალოს.