მთავრობამ კვლავ დაიწყო იპოთეკის პროცენტების შემცირებაზე საუბარი. ბიუროკრატები კვლავ ჰპირდებიან იპოთეკური რძის მდინარეებს საცხოვრებლითა და ჟელე ნაპირებით და თითქოს არ იციან, რომ ხალხი დიდი ხანია ყურადღებას არ აქცევს მათი სტატუსის უსაქმურ საუბარს.

ეკონომიკური განვითარების სამინისტრომ გამოაქვეყნა კანონპროექტი, რომლის მიხედვითაც, იპოთეკური მსესხებელი ვალდებულია საკუთარი ხარჯებით დააზღვიოს იპოთეკური სესხის (HML) ღირებულების მინიმუმ 10%. ინიციატივის აზრი მარტივია: თუ გირაოს შეგროვების შემდეგ ვალის სრულად დაფარვა შეუძლებელია (მაგალითად, ფასები ეცემა ან ნაჩქარევად იყიდება), ბანკირები არ მიმართავენ მევალეს, არამედ სადაზღვევო კომპანია. ოფიციალური პირების თქმით, ეს ღონისძიება ორ წელიწადში საშუალებას მისცემს პოტენციური მსესხებლების ბაზა 3-4,5-ჯერ გაიზარდოს და იპოთეკის პროცენტი წელიწადში 8,6%-მდე შემცირდეს.

2010 წლის თებერვალში პრეზიდენტმა დიმიტრი მედვედევმა თქვა, რომ „რუსეთში იპოთეკის განაკვეთი შეიძლება... მიაღწიოს 6-8%-ს წელიწადში“. 2012 წლის აგვისტოში პრემიერ-მინისტრმა დიმიტრი მედვედევმა ასწია ზღვარი: „ჩვენ დასახული გვაქვს მიზანი, მივაღწიოთ იმ დონეს, სადაც, საშუალოდ, შესაძლებელი იქნება იპოთეკის მიღება წელიწადში 5-6%-ით ქვეყანაში“. 2013 წლის 31 იანვარს, იმავე პრემიერ-მინისტრმა მედვედევმა ხელი მოაწერა მთავრობის 2018 წლამდე მუშაობის „გამგებლობას“, სადაც შავ-თეთრად წერია: „... 2018 წლისთვის იპოთეკის საშუალო საპროცენტო განაკვეთი. სახლის სესხიინდექსს გადააჭარბებს სამომხმარებლო ფასებიარაუმეტეს 2,2 პროცენტული პუნქტით, ანუ იქნება 6,3-7,1 პროცენტი“.

სხვათა შორის, მედვედევის არცერთ პროგნოზში მითითებული არ იყო სესხის ვალუტა: რუბლი ან დოლარი. ან იქნებ იუანი.

ვინმეს ჰგონია, რომ ხელისუფლება შტურმია? წელიწადნახევარზე ნაკლებ დროში ის სამჯერ „იცვლის მონაცემებს“: ჯერ ამშვიდებს 5-6%-ს, შემდეგ ზრდის საფასურს 6,3-7,1%-მდე და ასევე აკავშირებს გამოთვლას უცნობ მომავალ ინფლაციასთან, ახლა აი, ახალი სტაფილო - 8,6% წელიწადში. და რა, "ხალხი ჰაალა", როგორც ლეგენდარული შოუმენი ამბობდა.

როგორც ეს შეიძლება იყოს, მაგრამ იპოთეკური განაკვეთები არ მინდა დაემორჩილოს: 2010 წლის ბოლოს, წლის განმავლობაში გაცემული რუბლის იპოთეკური სესხების საშუალო შეწონილი განაკვეთი იყო 13.3%, 2012 წელს - 12.3%, 2013 წლის 1 ივნისის მდგომარეობით - 12,8% წლიურად. ვალუტის კუთხით, ისტორია ცოტა უფრო ტკბილია: 2010 წელი - 11,2%, 2012 - 9,9%, 2013 წლის 1 ივნისის მდგომარეობით - 10,1% წელიწადში.

უდანაშაულო სასესხო ზვიგენები
მაღალ საპროცენტო განაკვეთებს, როგორც წესი, აბრალებენ ხარბ ბანკირებს, რაც ნაწილობრივ მართალია. ბანკები ამაღლებენ განაკვეთებს, აბრალებენ ინფლაციას და რისკს - ამბობენ, რომ უფრო მცირე რიცხვები ყოფილიყო, მაშინვე ვიქნებოდით ბედნიერები და ხელები გავუხსნებოდით. ტყუილი.

პირველ რიგში, ინფლაციის შესახებ. თუ რუბლის HML-ებისთვის ეს ახსნა რატომღაც მუშაობს, თუმცა ინფლაციის მაჩვენებელზე 5,7%-იანი ზღვარი (6,6% გასული წლის ბოლოს) მაინც აკრძალულია, მაშინ უცხოური ვალუტის შემთხვევაში - უკაცრავად. მაგალითად, აშშ-ში (უცხოურ ვალუტაში HML-ების ლომის წილი გამოშვებულია რუსეთში დოლარში), 2012 წელს ინფლაციამ 2,0% შეადგინა, ხოლო მიმდინარე წლის ივნისში 15-წლიანი HML-ები გამოშვებული იყო საშუალოდ 3,3-3,6%-ზე. წლიური. და ეს იმისდა მიუხედავად, რომ იპოთეკური რისკები საზღვარგარეთ ბევრად უფრო მკვეთრია, ვიდრე ჩვენი (იპოთეკური ბუშტი ამერიკაში თავად წვენშია).

რისკების შესახებ. ჯერ ამერიკაზე და არა მინიმალური მოთხოვნებიადგილობრივი ბანკები მსესხებლებისთვის ან ყოველთვიური რეფინანსირება (გამოშვებული სახსრების ჩანაცვლება) Fed-ის მიერ $85.0 მილიარდად, მაგრამ დაახლოებით დაგვიანებით. აშშ-ში, სადაც, ვიმეორებ, რისკები უფრო მაღალია, 2012 წლის ბოლოს ვადაგადაცილებული HML-ების წილმა გადააჭარბა 22,3%-ს (მცურავი განაკვეთის სესხების შემთხვევაში), რუსეთში - მხოლოდ 1,5% HML-ებისთვის რუბლით და 11,4% HML-ებისთვის. ვალუტაში. გასაკვირი ის არის, რომ შეერთებულ შტატებში არის რიგით მეტი ვადაგადაცილებული სესხები და განაკვეთები ოთხჯერ დაბალია.

ახლა რაც შეეხება დაზღვევას. იმავე ამერიკაში, 1934 წლიდან მოქმედებს სახელმწიფო იპოთეკის მზღვეველი, ფედერალური საბინაო ადმინისტრაცია (FHA), რომელიც აზღვევს HML-ებს მინიმალური წინასწარი გადახდით (პლუს ან მინუს 3%). FZhA კონტროლდება სახელმწიფოს მიერ, შესაბამისად, პრინციპში არ შეიძლება იყოს საბანკო და სადაზღვევო გაგიჟება. ჩვენთან სხვა საქმეა: ბანკირი და მზღვეველი რა სადაზღვევო საკომისიოს დააკისრებს დაზღვევას, ასე იქნება.

და ბოლოს, რეფინანსირების შესახებ. შესაძლოა, იპოთეკის საფასურის ღირებულების შემცირების ერთადერთი გზა არის რეფინანსირების ფასის მკვეთრი შემცირება, რომელიც შეადგენდა იმავე AHML-ს ამ წლის პირველ კვარტალში - გაგიკვირდებათ - 11,4% წლიური რუბლით (შეგახსენებთ, რომ იპოთეკური სესხების საშუალო შეწონილი განაკვეთი 12.8%-ს შეადგენს.

Როგორ გავაკეთო ეს? უმარტივესი რამ არის ეროვნული კეთილდღეობის ფონდის რესურსების გამოყენება. ინფრასტრუქტურა, გაზსადენები, მსოფლიო ჩემპიონატი კარგია, მაგრამ რატომ ფუჭდება ხელისუფლება, როცა ხალხს საცხოვრებელი არსად აქვს? და არ გგონიათ, რომ ხალხის ფულის ინვესტირება კომერციული კომპანიების პროექტებში (თუმცა სახელმწიფო მონაწილეობით), რომელიც ფუნქციონირებს არა მხოლოდ სახელმწიფოს, არამედ რამდენიმე კერძო მოვაჭრეების, რბილად რომ ვთქვათ, დივიდენდებისთვის. უსინდისო?

შეუმჩნეველი ბუშტები
ხელისუფლებამ უნდა აღიაროს რუსული ბაზარიუძრავი ქონების ბუშტი ჩამოყალიბდა. მხოლოდ არა იპოთეკა, რომელიც დაკავშირებულია საბინაო იპოთეკურ სესხებთან, არამედ საბინაო, ფასის სპეკულაციური ზრდის საფუძველზე. როსსტატის მონაცემებით, მიმდინარე წლის იანვარ-მარტში საშუალო ფასიმოსკოვში საცხოვრებელი კორპუსების მთლიანი ფართობის კვადრატის მშენებლობამ მხოლოდ 29 ათასი რუბლი შეადგინა. იაფია, ვიდრე სმოლენსკის (35 ათასი), ტვერის (39 ათასი) ან იაროსლავის (40 ათასი) რეგიონებში. Ამავე დროს საშუალო ფასიეკონომიკის კლასის ახალმა შენობებმა მოსკოვის ბაზარზე პირველ კვარტალში გადააჭარბა 114 ათას რუბლს, რაც 4-ჯერ აღემატება მშენებლობის ღირებულებას. თუ ეს ბუშტი არ არის, მაშინ რა არის (ამ შემთხვევაში კორუფციას გავჩუმდებით)?

და კარგი იქნება, თუ სახლები აშენდება, მაგრამ არა: ბოლო ხუთი წლის განმავლობაში აშენებული საცხოვრებელი სახლების მოცულობა 58,4 მილიონი კვადრატული მეტრიდან მერყეობს. მ 2010 წელს 65,7 მლნ კვ.მ. მ 2012 წელს. და სპეციფიკური სიმძიმეფიზიკური პირების მიერ აშენებული საცხოვრებელი კორპუსები სტაბილურია 43-44%. ამ გათვლების ფონზე სამთავრობო ღირშესანიშნაობა საბინაო მშენებლობა 80–110 მლნ კვ. 2018 წლისთვის წლიური მ, ზემოთ ნახსენები „მთავარი მიმართულებები“, ჰგავს არამეცნიერულ ფანტასტიკას.

ფუჭი სიტყვები
მთავრობის რჩევის მიცემა ყრუთა ყვირილს ჰგავს. ჩვენი ხელისუფლება, სამწუხაროდ, არა მხოლოდ ყრუ, არამედ ბრმაა, რაც, რა თქმა უნდა, არ ნიშნავს, რომ იპოთეკა-საბინაო ჩიხიდან გამოსავალი არ არის. აქ არის რამოდენიმე, მათ შორის უცხოური გამოცდილებიდან.

1. მუშტი მაგიდაზე. არ არის კარგი ბანკირებისთვის რჩევა, თუ როგორ ააშენონ თავიანთი ბიზნესი, თუმცა, იპოთეკაში, სადაც მუდმივად მორგებული სტანდარტებია, ღმერთმა თავად უბრძანა გამოიყენონ "ადმინისტრაციული რესურსი" - ერთ-ერთი მთავარი გადაწყვეტილება. სოციალური პრობლემები. ჯერჯერობით ბანკირებს „დაყოლიება“, მაგრამ ადრე თუ გვიან შესაძლოა მთავარი „განმცხადებლის“ მოთმინება ასკდეს. Იჩქარე.

2. მარეგულირებელი რეგულირება განვადებით. როგორც სამხრეთ კორეაში, სადაც არაერთხელ შეიცვალა არა მხოლოდ მისი ზომა, არამედ თანაფარდობა ვალის ოდენობასა და მსესხებლის შემოსავალს შორის. პრესტიჟულ ადგილებში ბინის კრედიტით ყიდვა შემოიფარგლება გაზრდილი წინასწარი შენატანით, ასევე სესხის რეგულარული გადახდების წილით მსესხებლის ოჯახის მთლიან შემოსავალში. უნდა დავამატო, რომ პრემიუმ და ბიზნეს კლასის იპოთეკური განაკვეთები დიდ გავლენას ახდენს მთლიან საბინაო ბაზარზე?

3. სავალდებულო მინიმალური შენატანი. მთავრობის წინადადების ალტერნატივა იპოთეკური სესხის ნაწილის დაზღვევის შესახებ, რაც ზრდის მსესხებლის ისედაც მნიშვნელოვან ხარჯებს, შეიძლება იყოს კანონით განსაზღვრული მინიმალური შენატანის შემოღება. როგორც შვეიცარიაში, სადაც შენატანის ქვედა ზღვარი 10%-ით არის დადგენილი.

აქ - გაზრდილი წინასწარი გადახდა (50%-მდე) მათთვის, ვინც უკვე ფლობს უძრავ ქონებას. როგორც ისრაელში, სადაც საბინაო ბუშტის პრობლემა არანაკლებ მწვავეა ვიდრე რუსეთში.

4. ორი ან მეტი საცხოვრებელი ფართის მფლობელი მოქალაქეებისა და კომპანიების გაყიდვის სპეციალური გადასახადი. შეძენის თავისუფლებას არავინ არღვევს, მაგრამ თუ უცებ ფულს შეეჭიდება - ნუ შესცოდავთ, მეოთხედი (ნახევარი) მიეცით ხაზინას. ან დაფიქრდით სანამ ინვესტირებას გააკეთებთ.

5. უცხოელი მყიდველებისთვის საცხოვრებელ ქონებაზე დამატებითი გადასახადი. ისევე როგორც ჰონგ კონგში, სადაც ქონების ფასები ორნიშნა რიცხვით იზრდება. ჩვევის გამო, ჩვენ ვფიქრობთ, რომ ყველაზე ცბიერები ვართ და შეზღუდვების თავიდან აცილება შეგვიძლია პენტჰაუსის დარეგისტრირებით, ვთქვათ, ოფშორში. კეთილი იყოს თქვენი მობრძანება, მით უმეტეს, რომ რეგიონულ და ადგილობრივ ბიუჯეტს, კერძოდ, სადაც ფული მოდის ქონების გადასახადიდან, ძალიან სჭირდება სახსრები.

ზოგადად, ყველაფრის დალაგება და გამოსწორება შეიძლება, თუ, რა თქმა უნდა, სახლში მთავრობა არ გყავთ და არა ცირკი ცხენებით.

ვინც მსოფლიოში მიმდინარე მოვლენებს ადევნებს თვალს, ცოტათი მაინც იცის, რომ უცხოეთში იპოთეკა თითქმის ნახევარზე მეტია, ვიდრე ჩვენთან. ევროპის ბევრ ქვეყანაში იპოთეკის განაკვეთი 6%-ზე ნაკლებია, რუსებს კი ასეთ დაბალ მაჩვენებლებზე მხოლოდ ოცნება შეუძლიათ. გასაკვირი არ არის, რომ ბევრს სურს იცოდეს, რატომ არის დაკავშირებული ასეთი შეუსაბამობები და რატომ არის იპოთეკა რუსეთის ფედერაციაში უფრო ძვირი, ვიდრე აშშ-სა და ევროპაში.

უცხოელი და რუსი მსესხებლების მენტალიტეტი

ევროპელები მიჩვეულები არიან გრძელვადიანი სესხების დინამიკაში განხილვას, რაც წვეთოვანია. იმის გათვალისწინებით, რომ ევროპის უმეტეს ქვეყნებში იპოთეკური დაკრედიტების ბაზრის განვითარების დინამიკა დღემდე დადებითი იყო, ევროპელი მომხმარებლები მიდრეკილნი არიან აირჩიონ სესხები მცურავი განაკვეთებით. მსესხებლებისთვის ამ განაკვეთის არჩევის უპირატესობა ის არის, რომ თუ ქვეყანაში პოლიტიკური და ეკონომიკური ვითარება ხელს უწყობს, მცურავი განაკვეთის სესხები ყველაზე მომგებიანია.

მცურავი საპროცენტო განაკვეთების შესაძლო სარგებელის მიუხედავად, რუსები უფრო სტაბილურები არიან და ურჩევნიათ სესხის აღება ფიქსირებული განაკვეთებით, რაც ყოველთვის იყო ცვლადი განაკვეთების სიდიდის რიგითობა.

რა რისკები ემუქრებათ მოქალაქეებს, რომლებმაც გასცეს „მცურავი“ იპოთეკა?

მცურავი კურსი გამოიყენება ბანკების მიერ ეკონომიკაში ნეგატიური ცვლილებებით გამოწვეული სავალუტო რისკების შესამცირებლად, როგორიცაა ინფლაციის მატება. იგი იქმნება ფიქსირებული და ცვლადი ნაწილებისგან. განაკვეთის ცვლადი ნაწილი გამოითვლება ერთ-ერთი ბანკთაშორისი ინდექსის (LIBOR ან MosPrime) გათვალისწინებით ან და განიხილება გარკვეული სიხშირით - ნებისმიერი ეკონომიკური ნახტომის შემთხვევაში, როგორც დადებითი, ასევე უარყოფითი მსესხებლისთვის. ამასთან, თქვენ მიერ აღებულ სესხზე პროცენტი შესაძლოა შემცირდეს და შესაბამისად გაიზარდოს.
რა თქმა უნდა, ეს სარისკოა. ზოგჯერ რთულია სიტუაციის პროგნოზირება თუნდაც ერთი წლის განმავლობაში, რომ აღარაფერი ვთქვათ ქვეყანაში 5-10 წლის ეკონომიკური რყევების შესახებ.

რატომ არის იპოთეკა რუსეთში მნიშვნელოვნად უფრო ძვირი, ვიდრე აშშ-სა და ევროპაში?

ბევრი საბანკო ანალიტიკოსი ხსნის ასეთ აშკარა განსხვავებას იპოთეკის განაკვეთებს შორის რუსეთში და მის ფარგლებს გარეთ ინფლაციის მაღალი დონით. რა გავლენას ახდენს მასზე დაკრედიტების განაკვეთებიმოსახლეობისთვის? დიახ, ყველაზე პირდაპირი ის არის, რომ ვერც ერთი ბანკი ვერ გასცემს სესხებს ინფლაციის მაჩვენებელზე დაბალი პროცენტით, რადგან ეს გამოიწვევს ზარალს.

კიდევ ერთი ახსნა იმისა, რომ საზღვარგარეთ იპოთეკური განაკვეთები უფრო დაბალია, ვიდრე რუსეთის ფედერაციაში, არის ის, რომ რუსული ფინანსური ინსტიტუტების საკმაოდ შთამბეჭდავი რაოდენობა თავად არის ევროპული ბანკების მოვალეები. მოგეხსენებათ, ბევრი რუსული ბანკის საქმიანობა მჭიდრო კავშირშია „გრძელი“ ფულის დეფიციტის პრობლემასთან. და სწორედ ამ პრობლემის გადასაჭრელად ბანკირებს უწევთ უცხოელი კოლეგებისგან სესხის აღება იმაზე ნაკლები პროცენტით, ვიდრე სთავაზობენ მოსახლეობას. ამ გზით ფულის მიღების შემდეგ, შიდა ფინანსურმა ინსტიტუტებმა დააწესეს საკუთარი ზღვარი, სახელმწიფოთაშორისი ტრანსფერების ხარჯების გათვალისწინებით და რუსებს სესხს აძლევდნენ.

ნიკოლაი კორჩაგინი, დელტაკრედიტ ბანკის საკრედიტო დეპარტამენტის ხელმძღვანელი:
- იპოთეკურ სესხებზე მაღალი საპროცენტო განაკვეთების ძირითადი მიზეზი არის იპოთეკური ბაზრის განვითარებული ინფრასტრუქტურის არარსებობა. რუსეთი- პირველადი და მეორადი ბაზარი იპოთეკური სესხები, საკანონმდებლო ჭურვი, რომელიც ჯერ არ აძლევს საშუალებას საბანკო ბიზნესის ეს სექტორი იყოს მიმზიდველი ინვესტორებისთვის. აქედან გამომდინარეობს სესხების გაცემისთვის მოზიდული გრძელვადიანი ფინანსური რესურსების მაღალი ფასი.

მიშელ ბრიკუ, CAB "Bank Societe Generale Vostok"-ის გენერალური დირექტორი:
- პირველ რიგში, ეს გამოწვეულია რუსეთის ფედერაციის არსებული კანონმდებლობით. ასე რომ, ცენტრალური ბანკის ნორმების შესაბამისად, თუ სესხის განაკვეთი წლიურად 9%-ზე დაბალია, მაშინ მსესხებელმა უნდა გადაიხადოს გადასახადი იმ თანხაზე, რომელიც მოიგო მიღებული სესხის განაკვეთსა და 9%-ს შორის სხვაობაზე. გარდა ამისა, ბევრი რუსული ბანკი იძულებულია მოიზიდოს რეფინანსირება მაღალი ინტერესი. და ბოლოს, უნდა გვახსოვდეს, რომ იპოთეკური სესხი ერთ-ერთი ყველაზე სარისკოა ბანკისთვის, ვინაიდან ის გაცემულია ხანგრძლივი ვადით.

ანდრეი ბელიაკოვი, პირველი მოადგილე აღმასრულებელი დირექტორი CB "მოსკოვის იპოთეკური სააგენტო":
„რადგან გრძელვადიანი ფული ახლა ზუსტად იმდენი ღირს ბაზარზე – ზოგიერთი ბანკისთვის ცოტა ნაკლები, სხვებისთვის ცოტა მეტი, მაგრამ დონე დაახლოებით იგივეა. დღეს არსებული იპოთეკური საპროცენტო განაკვეთები თანდათან შემცირდება მაკროეკონომიკური მიზეზებით განსაზღვრული საბანკო განაკვეთების საერთო დონის კლებასთან ერთად.

ანტონ ხოდკო, სბერბანკის სტრატეგიული დაგეგმვის დეპარტამენტის დირექტორის მოადგილე:
- რეიტინგული ღირებულება საპროცენტო განაკვეთებიიპოთეკური სესხებისთვის, უპირველეს ყოვლისა, განისაზღვრება ინფლაციის მიმდინარე და პროგნოზირებული დონე, სესხების დეფოლტის რისკები, ბანკების მიერ მოზიდული რესურსების ღირებულება, მსესხებლის გადახდისუნარიანობასთან დაკავშირებული რისკები და სესხების დაბრუნების უზრუნველყოფა. იპოთეკური სესხი მოიცავს დაფარვის ხანგრძლივ პერიოდს (5-15 წელი და მეტი), ხოლო დღეს გრძელვადიანი რესურსების ძირითადი წყაროები - მოსახლეობის ვადიანი დეპოზიტები - ძირითადად მოთხოვნადი დეპოზიტებია, რადგან მათი ამოღება შესაძლებელია ვადაზე ადრე. მეანაბრეები ნებისმიერ დროს. ანუ ბანკები იპოთეკური სესხის გაცემისას იღებენ დამატებით რისკებს, რაც ასევე მნიშვნელოვანი მიზეზია იპოთეკური სესხის სიძვირისა.

ალექსანდრე კოლოშენკო, რაიფაიზენბანკის მმართველი საბჭოს წევრი, თანამშრომლობის დეპარტამენტის უფროსი. პირები:
– ევროპაში იპოთეკურ სესხზე საუბრისას ბევრი ყურადღებას აქცევს ბევრად უფრო მიმზიდველ განაკვეთს, მაგრამ მისი ფორმირების მექანიზმი კულისებში რჩება. იმის გათვალისწინებით, რომ რაიფაიზენბანკს აქვს დიდი გამოცდილება ევროპაში იპოთეკური დაკრედიტების ბაზარზე, ჩვენ თავს დავუშვებთ რამდენიმე შედარებას ჩვენი შვილობილი კომპანიის Raiffeisen Wohn Bausparen-ის მაგალითის გამოყენებით. კლიენტი თავისთვის ხსნის გარკვეულ შემნახველ ანგარიშს, რომელშიც ყოველთვიურად დებს გარკვეულ თანხას მინიმუმ რამდენიმე წლის განმავლობაში. გარკვეული დროის შემდეგ კლიენტი იღებს სესხს არა მხოლოდ უძრავი ქონების შესაძენად, არამედ მის შეკეთებაზეც. მნიშვნელოვანია აღინიშნოს, რომ ასეთი დაკრედიტების სქემით მნიშვნელოვანი როლი ენიჭება სახელმწიფოს, რომელიც ყოველთვის სუბსიდირებს განაკვეთს, მაგალითად, ავსტრიაში - წელიწადში 4% ევროში. რა თქმა უნდა, არის ვარიანტები, როცა კლიენტს შეუძლია სესხის აღება წინასწარი დაგროვების გარეშე, მაგრამ შემდეგ ტარიფები უფრო მაღალია, თუმცა სახელმწიფო სუბსიდირებს. AT რუსეთიარის საცხოვრებლის შესყიდვის სუბსიდირება, მაგრამ ჯერჯერობით ამ საქმიანობას ევროპული ფორმები არ მიუღია. ევროპული იპოთეკური სესხების განაკვეთებზე საუბრისას 3-4%-ის დონეზე და სახელმწიფო სუბსიდიების 3-4%-ის გათვალისწინებით, შეგვიძლია ვთქვათ, რომ რეალურად ჩვენი ამჟამინდელი დაკრედიტების პროგრამა (დაახლოებით 9,5%) ძალიან ახლოს არის. დაკრედიტების განაკვეთი ევროპაში და თითქმის მისი იდენტურია.

ანატოლი პეჩატნიკოვი, Vneshtorgbank-ის იპოთეკური და სამომხმარებლო დაკრედიტების განყოფილების ხელმძღვანელი:
– ჩვენი აზრით, იპოთეკური განაკვეთები ქ რუსეთიარ არიან მაღალი. თუ ერთი ან ორი წლის წინ ქვეყანაში იპოთეკური დაკრედიტების საშუალო განაკვეთი იყო დაახლოებით 15% წელიწადში აშშ დოლარში, მაშინ ამჟამად, მაგალითად, Vneshtorgbank გასცემს იპოთეკურ სესხებს 10,5%–დან აშშ დოლარში. წლიური 15%-დან რუბლში. ამავდროულად, თუ გავითვალისწინებთ უძრავი ქონების ბაზარზე ფასების ზრდის ტენდენციას, მაშინ იმ მსესხებლებმაც კი, რომლებმაც სესხი აიღეს წელიწადში 15-16% აშშ დოლარში, დიდი ხნის წინ აანაზღაურეს სესხის მომსახურების ხარჯები ზრდის გამო. უძრავი ქონების ფასები. იპოთეკური სესხის საპროცენტო განაკვეთების დონეზე, პირველ რიგში, გავლენას ახდენს გრძელვადიანი რესურსების ხელმისაწვდომობა, საკრედიტო დონე და სამართლებრივი რისკები. ახლა წვდომა რუსულიბანკების გრძელვადიანი რესურსები მნიშვნელოვნად შეზღუდულია. AT რუსეთიიპოთეკური ბაზარი ჯერ არ ჩამოყალიბებულა ძვირფასი ქაღალდებისაშუალებები არ გამოიყენება სწორად საპენსიო ფონდებიდა სადაზღვევო კომპანიები. არარსებობა ქვეყანაში ქვეყნის მასშტაბით საკრედიტო ბიურო, ისევე როგორც მოსახლეობის დიდი ნაწილის შემოსავლების გაუმჭვირვალობა იწვევს საკრედიტო რისკების ზრდას. არ შეუწყოთ ხელი განაკვეთების შემცირებას და სამართლებრივი რისკებს, რომლებიც დაკავშირებულია იპოთეკით დადებული უძრავი ქონების ჩამორთმევის ეფექტური პროცედურის არარსებობასთან, კეთილსინდისიერი სახლის მყიდველებისა და ინვესტორების უფლებების არასაკმარისი დაცვასთან საბინაო მშენებლობაში.

Janis Kanestri, First OVK Bank-ის იპოთეკური დაკრედიტების ცენტრის დირექტორი:
– სესხის განაკვეთები დამოკიდებულია დაკრედიტებისთვის გამოყენებული რესურსების ღირებულებაზე. თუ ბანკები უცხოურ ვალუტაში დეპოზიტებს იზიდავენ ყოველწლიურად 5-10%-ით უცხოურ ვალუტაში, მაშინ სესხების განაკვეთი არ შეიძლება იყოს 10-15%-ზე დაბალი. რუბლის სესხებისთვის, ანალოგიური მაჩვენებელია ინფლაციის მაჩვენებელი.

ალექსანდრე ჩერნიაკი, სს საბინაო იპოთეკური დაკრედიტების სააგენტოს გენერალური დირექტორის მოადგილე (AHML):
– განაკვეთი დამოკიდებულია ინფლაციის დონეზე ან ფასდაკლების განაკვეთიცენტრალური ბანკი, იპოთეკური დაკრედიტების რისკების დონე და პროცესში მონაწილეთა მარჟა. 2003 წელს ოფიციალურ დონეზეინფლაციამ 12% შეადგინა, ცენტრალური ბანკის განაკვეთმა 13%. იპოთეკური სესხის რისკი ახლა არის რუსეთიუმნიშვნელო (თითქმის ნულის ტოლი) ბაზრის ელემენტარული მდგომარეობის გამო, კრედიტორების კონსერვატიული მიდგომა მსესხებლებისა და ობიექტების შეფასებისას. იპოთეკა, მსესხებლების შიში არ დაფაროს სესხი და სხვა ფაქტორები. მონაწილეთა მარჟა, როგორც წესი, მერყეობს 3%-დან AHML-ისთვის და მისი პარტნიორებისთვის ბანკებისთვის წელიწადში 5%-მდე. ამ ფაქტორების ერთობლიობა განსაზღვრავს საპროცენტო განაკვეთების ღირებულებას 15% დონეზე AHML–დან 18%–მდე წელიწადში რუბლებში ბანკებისთვის.

მთავრობამ კვლავ დაიწყო იპოთეკის პროცენტების შემცირებაზე საუბარი. ბიუროკრატები კვლავ ჰპირდებიან იპოთეკური რძის მდინარეებს საცხოვრებლითა და ჟელე ნაპირებით და თითქოს არ იციან, რომ ხალხი დიდი ხანია ყურადღებას არ აქცევს მათი სტატუსის უსაქმურ საუბარს.

ეკონომიკური განვითარების სამინისტრომ გამოაქვეყნა კანონპროექტი, რომლის მიხედვითაც, იპოთეკური მსესხებელი ვალდებულია საკუთარი ხარჯებით დააზღვიოს იპოთეკური სესხის (HML) ღირებულების მინიმუმ 10%. ინიციატივის აზრი მარტივია: თუ გირაოს შეგროვების შემდეგ ვალის სრულად დაფარვა ვერ მოხერხდა (მაგალითად, ფასები ეცემა ან ნაჩქარევად იყიდება), ბანკირები მევალეს კი არ მიმართავენ, არამედ სადაზღვევო კომპანიას. ოფიციალური პირების თქმით, ეს ღონისძიება ორ წელიწადში საშუალებას მისცემს პოტენციური მსესხებლების ბაზა 3-4,5-ჯერ გაიზარდოს და იპოთეკის პროცენტი წელიწადში 8,6%-მდე შემცირდეს.

წინასწარმეტყველების ისტორიიდან. 2010 წლის თებერვალში პრეზიდენტმა დიმიტრი მედვედევმა თქვა, რომ „რუსეთში იპოთეკის განაკვეთი შეიძლება... მიაღწიოს 6-8%-ს წელიწადში“. 2012 წლის აგვისტოში პრემიერ-მინისტრმა დიმიტრი მედვედევმა ასწია ზღვარი: „ჩვენ დასახული გვაქვს მიზანი, მივაღწიოთ იმ დონეს, სადაც, საშუალოდ, შესაძლებელი იქნება იპოთეკის მიღება წელიწადში 5-6%-ით ქვეყანაში“. 2013 წლის 31 იანვარს იგივე პრემიერ-მინისტრმა მედვედევმა ხელი მოაწერა 2018 წლამდე მთავრობის მუშაობის სახელმძღვანელოს, სადაც შავ-თეთრად წერია: „... 2018 წლისთვის იპოთეკურ სესხზე საშუალო საპროცენტო განაკვეთი გადააჭარბებს. სამომხმარებლო ფასების ინდექსი არაუმეტეს 2,2 პროცენტული პუნქტით, ანუ იქნება 6,3–7,1 პროცენტი“.

სხვათა შორის, მედვედევის არცერთ პროგნოზში მითითებული არ იყო სესხის ვალუტა: რუბლი ან დოლარი. ან იქნებ იუანი.

ვინმეს ჰგონია, რომ ხელისუფლება შტურმია? ექვს თვეზე ნაკლებ დროში ის სამჯერ „ცვლის მონაცემებს“: ჯერ ამშვიდებს 5-6%-ს, შემდეგ ზრდის საფასურს 6,3-7,1%-მდე და ასევე აკავშირებს გამოთვლას უცნობ მომავალ ინფლაციასთან, ახლა აი, ახალი სტაფილო - 8,6% წელიწადში. და რა, "ხალხი ჰაალა", როგორც ლეგენდარული შოუმენი ამბობდა.

როგორც ეს შეიძლება იყოს, მაგრამ იპოთეკური განაკვეთები არ მინდა დაემორჩილოს: 2010 წლის ბოლოს, წლის განმავლობაში გაცემული რუბლით დენომინირებული იპოთეკური სესხების საშუალო შეწონილი განაკვეთი იყო 13.3%, 2012 წელს - 12.3%, 1 ივნისის მდგომარეობით. 2013 წელი - 12,8% წლიურად. ვალუტის მხრივ, ისტორია ოდნავ ტკბილია: 2010 წელი - 11,2%, 2012 - 9,9%, 2013 წლის 1 ივნისის მდგომარეობით - 10,1% წელიწადში.

უდანაშაულო სასესხო ზვიგენები

მაღალ საპროცენტო განაკვეთებს, როგორც წესი, აბრალებენ ხარბ ბანკირებს, რაც ნაწილობრივ მართალია. ბანკები ამაღლებენ განაკვეთებს, აბრალებენ ინფლაციას და რისკს - ამბობენ, რომ უფრო მცირე რიცხვები ყოფილიყო, მაშინვე ვიქნებოდით ბედნიერები და ხელები გავუხსნებოდით. ტყუილი.

პირველ რიგში, ინფლაციის შესახებ. თუ რუბლის HML-ებისთვის ეს ახსნა მაინც რატომღაც გადადის, თუმცა ინფლაციის მაჩვენებელზე 5,7%-იანი ზღვარი (6,6% გასული წლის ბოლოს) მაინც აკრძალულია, მაშინ უცხოური ვალუტის შემთხვევაში - უკაცრავად. მაგალითად, აშშ-ში (უცხოურ ვალუტაში HML-ების ლომის წილი გამოშვებულია რუსეთში დოლარში), 2012 წელს ინფლაციამ 2,0% შეადგინა, ხოლო მიმდინარე წლის ივნისში 15-წლიანი HML-ები გამოშვებული იყო საშუალოდ 3,3-3,6%-ზე. წლიური. და ეს იმისდა მიუხედავად, რომ იპოთეკური რისკები საზღვარგარეთ ბევრად უფრო მკვეთრია, ვიდრე ჩვენი (იპოთეკური ბუშტი ამერიკაში თავად წვენშია).

რისკების შესახებ. პირველ რიგში, ამერიკის შესახებ და არა ადგილობრივი ბანკების მინიმალური მოთხოვნების შესახებ მსესხებლებისთვის ან ყოველთვიური რეფინანსირების (გამოშვებული სახსრების ჩანაცვლების) შესახებ Fed-ის მიერ $85.0 მილიარდ დოლარად, არამედ შეფერხების შესახებ. აშშ-ში, სადაც, ვიმეორებ, რისკები უფრო მაღალია, 2012 წლის ბოლოს ვადაგადაცილებული HML-ების წილმა გადააჭარბა 22,3%-ს (მცურავი განაკვეთის სესხების შემთხვევაში), რუსეთში - მხოლოდ 1,5% HML-ებისთვის რუბლით და 11,4% HML-ებისთვის. ვალუტაში. საოცარი ის არის, რომ შეერთებულ შტატებში არის რიგით მეტი ვადაგადაცილებული სესხები და განაკვეთები ოთხჯერ დაბალია.

ახლა რაც შეეხება დაზღვევას. იმავე ამერიკაში, 1934 წლიდან მოქმედებს სახელმწიფო იპოთეკის მზღვეველი, ფედერალური საბინაო ადმინისტრაცია (FHA), რომელიც აზღვევს HML-ებს მინიმალური წინასწარი გადახდით (პლუს ან მინუს 3%). FZhA კონტროლდება სახელმწიფოს მიერ, შესაბამისად, პრინციპში არ შეიძლება იყოს საბანკო და სადაზღვევო გაგიჟება. ჩვენთან სხვა საქმეა: ბანკირი და მზღვეველი რა სადაზღვევო საკომისიოს დააკისრებს დაზღვევას, ასე იქნება.

და ბოლოს, რეფინანსირების შესახებ. შესაძლოა, იპოთეკის საფასურის ღირებულების შემცირების ერთადერთი გზა არის რეფინანსირების ფასის მკვეთრი შემცირება, რომელიც შეადგენდა იმავე AHML-ს ამ წლის პირველ კვარტალში - გაგიკვირდებათ - 11,4% წლიური რუბლით (შეგახსენებთ, რომ იპოთეკური სესხების საშუალო შეწონილი განაკვეთი 12.8%-ს შეადგენს.

Როგორ გავაკეთო ეს? უმარტივესი რამ არის ეროვნული კეთილდღეობის ფონდის რესურსების გამოყენება. ინფრასტრუქტურა, გაზსადენები, მსოფლიო ჩემპიონატი კარგია, მაგრამ რატომ ფუჭდება ხელისუფლება, როცა ხალხს საცხოვრებელი არსად აქვს? და არ გგონიათ, რომ ხალხის ფულის ინვესტირება კომერციული კომპანიების პროექტებში (თუმცა სახელმწიფო მონაწილეობით), რომელიც ფუნქციონირებს არა მხოლოდ სახელმწიფოს, არამედ რამდენიმე კერძო მოვაჭრეების, რბილად რომ ვთქვათ, დივიდენდებისთვის. უსინდისო?

შეუმჩნეველი ბუშტები

მთავრობამ უნდა აღიაროს, რომ რუსეთის უძრავი ქონების ბაზარზე ბუშტი შეიქმნა. მხოლოდ არა იპოთეკა, რომელიც დაკავშირებულია საბინაო იპოთეკურ სესხებთან, არამედ საბინაო, ფასის სპეკულაციური ზრდის საფუძველზე. როსსტატის თანახმად, მიმდინარე წლის იანვარ-მარტში მოსკოვში საცხოვრებელი კორპუსების მთლიანი ფართობის კვადრატის აშენების საშუალო ღირებულებამ შეადგინა მხოლოდ 29 ათასი რუბლი. იაფია, ვიდრე სმოლენსკის (35 ათასი), ტვერის (39 ათასი) ან იაროსლავის (40 ათასი) რეგიონებში. ამავდროულად, ეკონომიკის კლასის ახალი შენობების საშუალო ფასმა მოსკოვის ბაზარზე პირველ კვარტალში გადააჭარბა 114000 რუბლს, რაც 4-ჯერ აღემატება მშენებლობის ღირებულებას. თუ ეს ბუშტი არ არის, მაშინ რა არის (ამ შემთხვევაში კორუფციას გავჩუმდებით)?

და კარგი იქნება, თუ სახლები აშენდება, მაგრამ არა: ბოლო ხუთი წლის განმავლობაში აშენებული საცხოვრებელი სახლების მოცულობა 58,4 მილიონი კვადრატული მეტრიდან მერყეობს. მ 2010 წელს 65,7 მლნ კვ.მ. მ 2012 წელს. უფრო მეტიც, ფიზიკური პირების მიერ აშენებული საცხოვრებელი კორპუსების წილი სტაბილურად 43-44%-ს შეადგენს. ამ გათვლების ფონზე, სამთავრობო ნიშნული 80-110 მლნ კვ.მ. 2018 წლისთვის წლიური მ, ზემოთ ნახსენები „მთავარი მიმართულებები“, ჰგავს არამეცნიერულ ფანტასტიკას.

ფუჭი სიტყვები

მთავრობის რჩევის მიცემა ყრუთა ყვირილს ჰგავს. ჩვენი ხელისუფლება, სამწუხაროდ, არა მხოლოდ ყრუ, არამედ ბრმაა, რაც, რა თქმა უნდა, არ ნიშნავს, რომ იპოთეკა-საბინაო ჩიხიდან გამოსავალი არ არის. აქ არის რამოდენიმე, მათ შორის უცხოური გამოცდილებიდან.

1. მუშტი მაგიდაზე. არ არის კარგი, თუ როგორ უნდა ავაშენოთ ბიზნესი ბანკირებისთვის, მაგრამ იპოთეკაში, სადაც მუდმივად მორგებული სტანდარტებია, თავად ღმერთმა ბრძანა გამოიყენოს „ადმინისტრაციული რესურსი“ - ერთ-ერთი მთავარი სოციალური პრობლემის გადაწყვეტა სასწორზე დგას. ჯერჯერობით ბანკირებს „დაყოლიება“, მაგრამ ადრე თუ გვიან შესაძლოა მთავარი „განმცხადებლის“ მოთმინება ასკდეს. Იჩქარე.

2. წინასწარი გადახდის ნორმატიული რეგულირება. როგორც სამხრეთ კორეაში, სადაც არაერთხელ შეიცვალა არა მხოლოდ მისი ზომა, არამედ თანაფარდობა ვალის ოდენობასა და მსესხებლის შემოსავალს შორის. პრესტიჟულ ადგილებში ბინის კრედიტით ყიდვა შემოიფარგლება გაზრდილი წინასწარი შენატანით, ასევე სესხის რეგულარული გადახდების წილით მსესხებლის ოჯახის მთლიან შემოსავალში. უნდა დავამატო, რომ პრემიუმ და ბიზნეს კლასის იპოთეკური განაკვეთები დიდ გავლენას ახდენს მთლიან საბინაო ბაზარზე?

3. სავალდებულო მინიმალური შენატანი. მთავრობის წინადადების ალტერნატივა იპოთეკური სესხის ნაწილის დაზღვევის შესახებ, რაც ზრდის მსესხებლის ისედაც მნიშვნელოვან ხარჯებს, შეიძლება იყოს კანონით განსაზღვრული მინიმალური შენატანის შემოღება. როგორც შვეიცარიაში, სადაც შენატანის ქვედა ზღვარი 10%-ით არის დადგენილი.

აქ - გაზრდილი წინასწარი გადახდა (50%-მდე) მათთვის, ვინც უკვე ფლობს უძრავ ქონებას. როგორც ისრაელში, სადაც საბინაო ბუშტის პრობლემა არანაკლებ მწვავეა ვიდრე რუსეთში.

4. ორი ან მეტი საცხოვრებელი ფართის მფლობელი მოქალაქეებისა და კომპანიების გაყიდვის სპეციალური გადასახადი. შეძენის თავისუფლებას არავინ არღვევს, მაგრამ თუ უცებ ფულს შეეჭიდება, ნუ შესცოდავთ, მეოთხედი (ნახევარი) მიეცით ხაზინას. ან დაფიქრდით სანამ ინვესტირებას გააკეთებთ.

5. უცხოელი მყიდველებისთვის საცხოვრებელ ქონებაზე დამატებითი გადასახადი. ისევე როგორც ჰონგ კონგში, სადაც ქონების ფასები ორნიშნა რიცხვით იზრდება. ჩვევის გამო, ჩვენ ვფიქრობთ, რომ ყველაზე ცბიერები ვართ და შეზღუდვების თავიდან აცილება შეგვიძლია პენტჰაუსის დარეგისტრირებით, ვთქვათ, ოფშორში. კეთილი იყოს თქვენი მობრძანება, მით უმეტეს, რომ რეგიონულ და ადგილობრივ ბიუჯეტს, კერძოდ, სადაც ფული მოდის ქონების გადასახადიდან, ძალიან სჭირდება სახსრები.

ზოგადად, ყველაფრის დალაგება და გამოსწორება შეიძლება, თუ, რა თქმა უნდა, სახლში მთავრობა არ გყავთ და არა ცირკი ცხენებით.

ნიკიტა კრიჩევსკი

როგორ ავირჩიოთ იპოთეკური პროგრამა?

ნომერი იპოთეკური პროგრამებიმუდმივად იზრდება, ხოლო მათი პირობები პრაქტიკულად იგივეა. ბანკები მსესხებლებს მსგავს მოთხოვნებს აწესებენ, აწესებენ მსგავს წესებს შემოსავლის, წინასწარი გადახდის ზომის დასადასტურებლად. რატომ ირჩევს ახალი შენობის მყიდველი ერთი და არა მეორე ბანკის იპოთეკის პროგრამას?

1. ბანკის რეპუტაცია

კომპანია "MIEL-Novostroyki"-ის ექსპერტების აზრით, პირველ რიგში, მყიდველი ყურადღებას ამახვილებს ბანკის რეპუტაციაზე, მის გამოცდილებაზე, ასევე სხვა კლიენტების მიმოხილვაზე. იპოთეკის მყიდველს ურჩევნია სანდო ბანკის სანდოობა, ვიდრე უცნობი ინსტიტუტის მიმზიდველი განაკვეთები.

2. საბანკო ბარათი

გარდა ამისა, მას დიდი მნიშვნელობა აქვს სახელფასო ბარათირომელ ბანკს იყენებს კლიენტი, ვინაიდან, როგორც წესი, ბანკები მომხმარებლებს სთავაზობენ სესხის უფრო ხელსაყრელ პირობებს.

3. სპეციალური

ბანკების სპეციალური აქციები მნიშვნელოვან როლს თამაშობს. დიდი ხანია ცნობილია, რომ როგორც კი იპოთეკური ბაზრის წამყვანი მოთამაშეები დაიწყებენ გაშვებას სპეციალური პროგრამები, მაშინვე ხდება ტრანზაქციების ნახტომი.

4. ადრეული აკრედიტაცია

რაც შეიძლება მეტი დაზოგვის სურვილით, იპოთეკის მყიდველი ხშირად ირჩევს ახალ შენობას მშენებლობის საწყის ეტაპზე. ამ შემთხვევაში, იპოთეკური პროგრამების არჩევანი ძალიან შეზღუდულია, რადგან ყველა ბანკი არ უზრუნველყოფს ობიექტების აკრედიტაციას მშენებლობის ადრეულ ეტაპზე. იპოთეკის მყიდველს შეუძლია აირჩიოს ბანკი, რომელიც არ არის ყველაზე დიდი და ცნობილი, მაგრამ ყველაზე ლოიალური აკრედიტაციის თვალსაზრისით.

5. ბანკის ადგილმდებარეობა

თუ ბანკის ფილიალი მდებარეობს ახალ კორპუსთან, იზრდება მისი დახმარებით დადებული იპოთეკური ოპერაციების რაოდენობა. ანალოგიურად იზრდება იპოთეკური ოპერაციების რაოდენობა, თუ ობიექტზე მორიგეობს ბანკის წარმომადგენელი. კლიენტისთვის მოსახერხებელია იპოთეკის დეტალების განხილვა პროფესიონალთან ადგილზე და, როგორც წესი, ბანკს არ ცვლის.

6. ახალი შენობის განხორციელების ფორმა

იპოთეკური პროგრამის არჩევანი დამოკიდებული იქნება იმაზე, თუ როგორ განხორციელდება ახალი შენობა. რაც უფრო სამართლებრივად გამჭვირვალეა ახალი შენობის განხორციელების ფორმა (მონაწილეობის ხელშეკრულება), მით მეტი ბანკი გვთავაზობს მომსახურებას და პირიქით - ნაკლებად გამჭვირვალე (საბინაო-სამშენებლო კოოპერატივი, წინასწარი შეთანხმებაგაყიდვა), მით უფრო ნაკლები იპოთეკური პროგრამა შეუძლია მყიდველს აირჩიოს.

7. იპოთეკის აღების სიმარტივე

ეს კრიტერიუმი გავლენას ახდენს მყიდველის არჩევანზე ნაკლებად, რადგან ბანკების უმეტესობაში იპოთეკური ტრანზაქციის დამუშავების პროცედურა დაახლოებით იგივეა.

ამ კითხვას პასუხობენ იპოთეკური დაკრედიტების სფეროს ექსპერტები.

ნიკოლაი კორჩაგინი, დელტაკრედიტ ბანკის საკრედიტო დეპარტამენტის ხელმძღვანელი:
იპოთეკურ სესხებზე მაღალი საპროცენტო განაკვეთების მთავარი მიზეზი არის რუსეთში იპოთეკური ბაზრის განვითარებული ინფრასტრუქტურის არარსებობა - პირველადი და მეორადი იპოთეკური ბაზარი, საკანონმდებლო ბაზა, რომელიც ჯერ კიდევ არ აძლევს საშუალებას საბანკო ბიზნესის ეს სექტორი იყოს მიმზიდველი. ინვესტორები. აქედან გამომდინარეობს სესხების გაცემისთვის მოზიდული გრძელვადიანი ფინანსური რესურსების მაღალი ფასი.

მიშელ ბრიკუ, CAB "Bank Societe Generale Vostok"-ის გენერალური დირექტორი:
უპირველეს ყოვლისა, ეს გამოწვეულია რუსეთის ფედერაციის არსებული კანონმდებლობით. ასე რომ, ცენტრალური ბანკის ნორმების შესაბამისად, თუ სესხის განაკვეთი წლიურად 9%-ზე დაბალია, მაშინ მსესხებელმა უნდა გადაიხადოს გადასახადი იმ თანხაზე, რომელიც მოიგო მიღებული სესხის განაკვეთსა და 9%-ს შორის სხვაობაზე. გარდა ამისა, ბევრი რუსული ბანკებიიძულებულნი არიან მოიზიდონ რეფინანსირება მაღალი საპროცენტო განაკვეთებით. და ბოლოს, უნდა გვახსოვდეს, რომ იპოთეკური სესხი ერთ-ერთი ყველაზე სარისკოა ბანკისთვის, ვინაიდან ის გაცემულია ხანგრძლივი ვადით.

ანდრეი ბელიაკოვი, CB "მოსკოვის იპოთეკური სააგენტოს" გენერალური დირექტორის პირველი მოადგილე:
იმის გამო, რომ ბაზარზე გრძელვადიანი ფული ახლა სწორედ ამდენი ღირს - ზოგი ბანკისთვის ცოტა ნაკლები, ზოგისთვის ცოტა მეტი, მაგრამ დონე დაახლოებით იგივეა. დღეს არსებული იპოთეკური საპროცენტო განაკვეთები თანდათან შემცირდება მაკროეკონომიკური მიზეზებით განსაზღვრული საბანკო განაკვეთების საერთო დონის კლებასთან ერთად.

ანტონ ხოდკო, სბერბანკის სტრატეგიული დაგეგმვის დეპარტამენტის დირექტორის მოადგილე:
იპოთეკურ სესხებზე საპროცენტო განაკვეთების ნომინალური ღირებულება განისაზღვრება, პირველ რიგში, ინფლაციის მიმდინარე და პროგნოზირებული დონით, სესხების შეუსრულებლობის რისკებით, ბანკების მიერ მოზიდული რესურსების ღირებულებით, მსესხებლის გადახდისუნარიანობასთან და დაბრუნების უზრუნველსაყოფად. სესხები. იპოთეკური სესხი გულისხმობს დაფარვის ხანგრძლივ პერიოდს (5-15 წელი და მეტი), ხოლო დღეს გრძელვადიანი რესურსების ძირითადი წყაროები - მოსახლეობის ვადიანი დეპოზიტები - არსებითად მოთხოვნამდე დეპოზიტებია, რადგან მათი ვადაზე ადრე გატანა ნებისმიერ დროს შეიძლება. . ანუ ბანკები იპოთეკური სესხის გაცემისას იღებენ დამატებით რისკებს, რაც ასევე მნიშვნელოვანი მიზეზია იპოთეკური სესხის სიძვირისა.

ალექსანდრე კოლოშენკო, რაიფაიზენბანკის მმართველი საბჭოს წევრი, ფიზიკურ პირებთან მუშაობის დეპარტამენტის უფროსი:
ევროპაში იპოთეკური სესხის შესახებ საუბრისას ბევრი ყურადღებას აქცევს ბევრად უფრო მიმზიდველ განაკვეთს, მაგრამ მისი ფორმირების მექანიზმი კულისებში რჩება. იმის გათვალისწინებით, რომ რაიფაიზენბანკს აქვს დიდი გამოცდილება ევროპაში იპოთეკური დაკრედიტების ბაზარზე, ჩვენ თავს დავუშვებთ რამდენიმე შედარებას ჩვენი შვილობილი კომპანიის Raiffeisen Wohn Bausparen-ის მაგალითის გამოყენებით. კლიენტი თავისთვის ხსნის გარკვეულ შემნახველ ანგარიშს, რომელშიც ყოველთვიურად დებს გარკვეულ თანხას მინიმუმ რამდენიმე წლის განმავლობაში. გარკვეული დროის შემდეგ კლიენტი იღებს სესხს არა მხოლოდ უძრავი ქონების შესაძენად, არამედ მის შეკეთებაზეც. მნიშვნელოვანია აღინიშნოს, რომ ასეთი დაკრედიტების სქემით მნიშვნელოვანი როლი ენიჭება სახელმწიფოს, რომელიც ყოველთვის სუბსიდირებს განაკვეთს, მაგალითად, ავსტრიაში - წელიწადში 4% ევროში. რა თქმა უნდა, არის ვარიანტები, როცა კლიენტს შეუძლია სესხის აღება წინასწარი დაგროვების გარეშე, მაგრამ შემდეგ ტარიფები უფრო მაღალია, თუმცა სახელმწიფო სუბსიდირებს. რუსეთში არის სუბსიდირება საცხოვრებლის შესაძენად, მაგრამ ჯერჯერობით ამ საქმიანობას ევროპული ფორმები არ მიუღია. ევროპული იპოთეკური სესხების განაკვეთებზე საუბრისას 3-4%-ის დონეზე და სახელმწიფო სუბსიდიების 3-4%-ის გათვალისწინებით, შეგვიძლია ვთქვათ, რომ რეალურად ჩვენი ამჟამინდელი დაკრედიტების პროგრამა (დაახლოებით 9,5%) ძალიან ახლოს არის. დაკრედიტების განაკვეთი ევროპაში და თითქმის მისი იდენტურია.

ანატოლი პეჩატნიკოვი, Vneshtorgbank-ის იპოთეკური და სამომხმარებლო დაკრედიტების განყოფილების ხელმძღვანელი:
ჩვენი აზრით, იპოთეკის განაკვეთები რუსეთში არ არის მაღალი. თუ ერთი ან ორი წლის წინ ქვეყანაში იპოთეკური დაკრედიტების საშუალო განაკვეთი იყო დაახლოებით 15% წელიწადში აშშ დოლარში, მაშინ ამჟამად, მაგალითად, Vneshtorgbank გასცემს იპოთეკურ სესხებს 10,5%–დან აშშ დოლარში. წლიური 15%-დან რუბლში. ამავდროულად, თუ გავითვალისწინებთ უძრავი ქონების ბაზარზე ფასების ზრდის ტენდენციას, მაშინ იმ მსესხებლებმაც კი, რომლებმაც სესხი აიღეს წელიწადში 15-16% აშშ დოლარში, დიდი ხნის წინ აანაზღაურეს სესხის მომსახურების ხარჯები ზრდის გამო. უძრავი ქონების ფასები. იპოთეკური სესხის საპროცენტო განაკვეთების დონეზე, პირველ რიგში, გავლენას ახდენს გრძელვადიანი რესურსების ხელმისაწვდომობა, საკრედიტო დონე და სამართლებრივი რისკები. ახლა რუსული ბანკების წვდომა გრძელვადიან რესურსებზე მნიშვნელოვნად შეზღუდულია. რუსეთს ჯერ არ ჩამოუყალიბებია იპოთეკით უზრუნველყოფილი ფასიანი ქაღალდების ბაზარი და საპენსიო ფონდებისა და სადაზღვევო კომპანიების სახსრები სათანადოდ არ გამოიყენება. ქვეყანაში ეროვნული საკრედიტო ბიუროს არარსებობა, ასევე მოსახლეობის დიდი ნაწილის შემოსავლების გამჭვირვალობა იწვევს საკრედიტო რისკების ზრდას. არ შეუწყოთ ხელი განაკვეთების შემცირებას და სამართლებრივი რისკებს, რომლებიც დაკავშირებულია იპოთეკით დადებული უძრავი ქონების ჩამორთმევის ეფექტური პროცედურის არარსებობასთან, კეთილსინდისიერი სახლის მყიდველებისა და ინვესტორების უფლებების არასაკმარისი დაცვასთან საბინაო მშენებლობაში.

Janis Kanestri, First OVK Bank-ის იპოთეკური დაკრედიტების ცენტრის დირექტორი:
სესხის განაკვეთები დამოკიდებულია დაკრედიტებისთვის გამოყენებული რესურსების ღირებულებაზე. თუ ბანკები უცხოურ ვალუტაში დეპოზიტებს იზიდავენ ყოველწლიურად 5-10%-ით უცხოურ ვალუტაში, მაშინ სესხების განაკვეთი არ შეიძლება იყოს 10-15%-ზე დაბალი. რუბლის სესხებისთვის, ანალოგიური მაჩვენებელია ინფლაციის მაჩვენებელი.

ალექსანდრე ჩერნიაკი, სს საბინაო იპოთეკური დაკრედიტების სააგენტოს გენერალური დირექტორის მოადგილე (AHML):
განაკვეთების ღირებულება დამოკიდებულია ინფლაციის ან ცენტრალური ბანკის დისკონტირების დონეზე, იპოთეკური სესხის რისკების დონესა და პროცესში მონაწილეთა მარჟაზე. 2003 წელს ოფიციალური ინფლაციის მაჩვენებელი იყო 12%, ცენტრალური ბანკის მაჩვენებელი - 13%. რუსეთში იპოთეკური სესხის რისკი ამჟამად უმნიშვნელოა (თითქმის ნულის ტოლია) ბაზრის ელემენტარული მდგომარეობის, კრედიტორების კონსერვატიული მიდგომის მსესხებლებისა და იპოთეკით დატვირთული ობიექტების შეფასების, მსესხებლების შიშის, სესხის არ დაფარვის და სხვა ფაქტორების გამო. მონაწილეთა მარჟა, როგორც წესი, მერყეობს 3%-დან AHML-ისთვის და მისი პარტნიორებისთვის ბანკებისთვის წელიწადში 5%-მდე. ამ ფაქტორების ერთობლიობა განსაზღვრავს საპროცენტო განაკვეთების ღირებულებას 15% დონეზე AHML–დან 18%–მდე წელიწადში რუბლებში ბანკებისთვის.