정부는 모기지론에 대한 이자를 낮추는 것에 대해 다시 이야기하기 시작했습니다. 관료들은 주택과 해파리 해안과 함께 모기지-우유 강을 다시 약속하고 사람들이 오랫동안 자신의 상태가 좋지 않은 이야기에주의를 기울이지 않았다는 것을 모르는 척합니다.

경제 개발부가 법안 초안을 발표했습니다. 모기지 차용인모기지론(HML) 비용의 최소 10%를 자체 비용으로 보장하도록 규정됩니다. 이니셔티브의 의미는 간단합니다. 담보를 회수한 후 부채를 완전히 상환할 수 없는 경우(예: 가격이 하락하거나 급하게 매각됨) 은행가는 채무자에게로 향하지 않고 보험 회사. 관계자에 따르면, 이 법안은 2년 안에 잠재적 차용인의 기반을 3~4.5배 늘리고 모기지 이자를 연 8.6%까지 낮출 수 있게 할 것이라고 말했다.

2010년 2월 드미트리 메드베데프 대통령은 "러시아의 모기지 이자율은...연간 6~8%에 달할 수 있다"고 말했다. 2012년 8월 드미트리 메드베데프 수상은 기준을 높였습니다. "우리는 평균적으로 이 나라에서 연간 5-6%의 모기지를 받을 수 있는 수준에 도달하는 것을 목표로 설정했습니다." 2013년 1월 31일 메드베데프 총리는 2018년까지 정부 업무에 대한 "가이드라인"에 서명했습니다. "... 2018년까지 모기지 평균 이자율" 주택 융자지수를 초과할 것이다 소비자 가격 2.2% 포인트 이하, 즉 6.3~7.1%가 될 것입니다.”

그건 그렇고, Medvedev의 예측 중 어느 것도 대출 통화(루블 또는 달러)를 나타내지 않았습니다. 아니면 위안.

정부가 횡포하고 있다고 생각하는 사람이 있습니까? 반년도 채 되지 않아 세 번 "판독값을 변경"합니다. 먼저 5~6%를 안심시킨 다음 수수료를 6.3~7.1%로 인상하고 계산을 알 수 없는 미래 인플레이션과 연결합니다. 이제 여기 새 당근 - 연간 8.6% . 그리고 전설적인 쇼맨이 말하곤 했던 "사람들 하왈라".

그것이 가능하지만 모기지 이자율은 따르기를 원하지 않습니다. 2010 년 말에 발행 된 루블 모기지 대출의 가중 평균 이자율은 2012 년 13.3 % - 2013 년 6 월 1 일 현재 12.3 % - 연간 12.8%. 통화 측면에서 역사는 조금 더 달콤합니다. 2010년 - 11.2%, 2012년 - 9.9%, 2013년 6월 1일 기준 - 연간 10.1%입니다.

무고한 대출 상어
높은 이자율은 일반적으로 탐욕스러운 은행가의 탓으로 돌립니다. 이는 부분적으로 사실입니다. 은행은 인플레이션과 위험을 비난하면서 금리를 인상하고 있습니다. 그들은 더 적은 수의 숫자가 있다면 즉시 행복하고 무기를 열 것이라고 말합니다. 거짓말하다.

먼저 인플레이션에 대해. 루블 HML의 경우 이 설명이 어떻게든 작동하지만 인플레이션율보다 5.7% 높은 마진(작년 말 6.6%)은 여전히 ​​금지되어 있지만 외환에 대해서는 죄송합니다. 예를 들어, 미국(외화 HML의 가장 큰 몫은 러시아에서 달러로 발행됨)에서 2012년 인플레이션은 2.0%였고 올해 6월 15년물 HML은 평균 3.3~3.6%로 발행되었습니다. 연간. 그리고 이것은 해외 모기지 위험이 우리보다 훨씬 더 가파르다는 사실에도 불구하고 있습니다(미국의 모기지 거품은 주스 자체에 있습니다).

위험에 대해. 먼저 미국에 대한 것이 아니라 미국에 대해 최소 요구 사항들연준이 850억 달러에 대해 차용자 또는 월별 리파이낸싱(발행된 자금의 대체)에 대한 지역 은행, 그러나 지연에 대한 것입니다. 반복하지만, 위험이 더 높은 미국에서는 2012년 말에 연체 HML의 비율이 22.3%를 초과했습니다(변동 금리 대출의 경우). 러시아에서는 루블의 HML의 경우 1.5%, HML의 경우 11.4% 통화로. 놀라운 사실은 미국에는 연체 대출이 10배 더 많고 이자율이 4배 더 낮다는 것입니다.

이제 보험에 대해. 같은 미국에서는 1934년부터 주 모기지 보험사인 FHA(Federal Housing Administration)가 운영되어 최소 계약금(플러스 또는 마이너스 3%)으로 HML을 보장합니다. FZhA는 국가에서 관리하므로 원칙적으로 은행 및 보험 개그가 있을 수 없습니다. 그것은 우리와 다른 문제입니다. 은행가와 보험사가 어떤 종류의 보험료를 청구할지, 이 경우가 될 것입니다.

마지막으로 재융자에 대해. 아마도 모기지 비용을 줄이는 유일한 방법은 올해 1/4분기에 동일한 AHML에 해당하는 재융자 가격의 급격한 감소일 것입니다. 놀라실 것입니다. 루블 단위로 연간 11.4%(나는 당신에게 모기지론의 가중평균금리는 12.8%).

그것을 하는 방법? 가장 간단한 것은 국민복지기금의 재원을 활용하는 것입니다. 기반시설, 가스배관, 월드컵은 좋은데 살 곳이 없는데 왜 정부가 허물어질까? 그리고 당신은 국가뿐만 아니라 소수의 개인 거래자들의 배당금을 위해 작동하는 상업 회사의 프로젝트에 사람들의 돈을 투자한다고 생각하지 않습니까? 불명예스러운?

눈에 띄지 않는 거품
정부가 인정해야 러시아 시장부동산 거품이 생겼다. 주택담보대출과 관련된 주택담보대출이 아니라 투기적 가격 인상에 따른 주택담보대출이다. Rosstat에 따르면 올해 1~3월 평균 비용모스크바의 주거용 건물 전체 면적의 광장 건설은 29,000 루블에 불과했습니다. Smolensk(35,000), Tver(39,000) 또는 Yaroslavl(40,000) 지역보다 저렴합니다. 같은 시간에 평균 가격 1 분기 모스크바 시장의 이코노미 클래스 신축 건물은 건설 비용보다 4 배 높은 114,000 루블을 초과했습니다. 이것이 거품이 아니면 무엇입니까(이 경우 부패에 대해 침묵할 것입니다)?

그리고 주택이 지어지면 좋겠지만 아닙니다. 지난 5년 동안 건축된 주택의 면적은 5,840만 평방미터입니다. 2010년 m ~ 6,570만 sq. m. m 2012. 그리고 비중개인이 지은 주거용 건물은 43-44%로 안정적입니다. 이러한 계산을 배경으로 정부의 랜드마크 주택 건설 80~110만평 위에서 언급 한 "주요 방향"에 명시된 2018 년까지 연간 m은 공상 과학 소설처럼 보입니다.

쓸데없는 말
정부에 조언하는 것은 귀머거리에게 소리치는 것과 같습니다. 불행히도 우리 정부는 귀머거리일 뿐만 아니라 장님이기도 합니다. 물론 이것이 모기지 주택의 난국에서 벗어날 길이 없다는 것을 의미하지는 않습니다. 여기에 외국 경험을 포함하여 몇 가지가 있습니다.

1. 테이블에 주먹을 쥔다. 은행가에게 비즈니스를 구축하는 방법을 조언하는 것은 좋지 않지만 지속적으로 조정되는 표준이 있는 모기지에서 하나님 자신이 "관리 자원"을 사용하도록 명령했습니다. 사회적 문제. 지금까지는 은행가들이 '설득'을 하고 있지만 조만간 주 '신청자'의 인내심이 터질 수도 있다. 서둘러.

2. 규제 규제계약금. 규모뿐만 아니라 차용인의 소득과 부채의 비율도 여러 번 바뀌는 한국과 마찬가지로. 권위 있는 지역에서 신용으로 주택을 구입하는 것은 계약금 증가와 차용인 가족의 총 수입에서 정기적으로 지불해야 하는 대출금의 비율로 인해 제한됩니다. 프리미엄 및 비즈니스 클래스 모기지 이자율이 주택 시장 전체에 큰 영향을 미친다는 사실을 추가해야 합니까?

3. 필수 최소 기여금. 대출자의 이미 상당한 비용을 증가시키는 모기지론의 일부를 보장하기 위한 정부 제안에 대한 대안은 법적으로 정의된 최소 기여금을 도입하는 것일 수 있습니다. 낮은 기여 임계값이 10%로 설정된 스위스에서와 같이.

여기 - 이미 부동산을 소유하고 있는 사람들을 위한 계약금 인상(최대 50%). 주택 거품 문제가 러시아보다 덜 심각하지 않은 이스라엘에서와 같이.

4. 2개 이상의 주거용 부동산을 소유한 시민 및 기업에 대한 특별 판매세. 아무도 취득의 자유를 침해하지 않지만 갑자기 돈이 빡빡해지면 죄를 짓지 말고 재무부에 1/4 (반)을주십시오. 또는 투자하기 전에 생각하십시오.

5. 외국인 구매자의 주거용 부동산에 대한 추가 세금. 홍콩과 마찬가지로 부동산 가격이 두 자릿수로 상승하고 있습니다. 습관적으로 우리는 우리가 가장 교활하고 연안에 펜트하우스를 등록하여 제한을 피할 수 있다고 생각합니다. 글쎄요, 특히 지역 및 지방 예산, 즉 재산세에서 나오는 돈이 자금이 절실히 필요하기 때문에 환영합니다.

일반적으로 집에 정부가 있고 말이 있는 서커스가 아닌 경우를 제외하고는 모든 것을 조정하고 수정할 수 있습니다.

세계에서 일어나는 사건들을 최소한 조금이라도 지켜본 사람들은 해외 모기지가 우리나라의 거의 절반 수준이라는 것을 알고 있습니다. 많은 유럽 국가에서 모기지 이자율은 6% 미만인 반면 러시아인은 그러한 낮은 수치를 꿈꿀 수 있습니다. 많은 사람들이 그러한 불일치가 연결된 이유와 러시아 연방의 모기지가 미국과 유럽보다 비싼 이유를 알고 싶어하는 것은 놀라운 일이 아닙니다.

외국 및 러시아 차용인의 사고 방식

유럽인들은 역학 관계에서 물방울인 장기 대출을 고려하는 데 익숙합니다. 지금까지 대부분의 유럽 국가에서 모기지 대출 시장의 발전 역학이 긍정적이라는 점을 고려할 때 유럽 소비자는 변동 금리 대출을 선택하는 경향이 있습니다. 차용인을 위해 이 이자율을 선택하는 이점은 해당 국가의 정치 및 경제 상황이 유리한 경우 변동 이자율의 대출이 가장 수익성이 높다는 것입니다.

변동 이자율의 가능한 이점에도 불구하고 러시아인은 더 안정적인 경향이 있으며 항상 변동 이자율보다 훨씬 높은 고정 이자율로 차용하는 것을 선호합니다.

"부동" 모기지를 발행한 시민의 위험은 무엇입니까?

은행은 변동금리를 사용하여 통화 위험인플레이션 급등과 같은 경제의 부정적인 변화로 인해 발생합니다. 고정 부품과 가변 부품으로 구성됩니다. 이자율의 가변 부분은 은행 간 지수(LIBOR 또는 MosPrime) 중 하나를 고려하여 계산되거나 특정 빈도로 검토됩니다(경제적 도약의 경우 차용자에게 긍정적이거나 부정적임). 동시에 대출에 대한 이자는 그에 따라 감소하거나 증가할 수 있습니다.
물론 이것은 위험합니다. 5~10년 동안의 국내 경기변동은 고사하고 1년으로도 상황을 예측하기 어려운 경우가 있습니다.

러시아의 모기지가 미국과 유럽보다 훨씬 더 비싼 이유는 ​​무엇입니까?

많은 은행 분석가들은 높은 수준의 인플레이션으로 인해 러시아와 해외 모기지 이자율의 명백한 차이를 설명합니다. 어떤 영향을 미치나요 대출 금리인구를 위해? 예, 가장 직접적인 것은 단일 은행이 인플레이션율보다 낮은 이자율로 대출을 발행할 수 없다는 것입니다. 이는 손실로 이어질 것이기 때문입니다.

라는 사실에 대한 또 다른 설명 모기지 금리해외는 러시아보다 낮습니다. 상당히 인상적인 러시아 금융 기관 자체가 유럽 은행의 채무자입니다. 아시다시피, 많은 러시아 은행의 활동은 "긴"돈 부족 문제와 밀접한 관련이 있습니다. 그리고 바로 이 문제를 해결하기 위해 은행가들은 외국 동료들로부터 그들이 국민에게 제공하는 것보다 낮은 비율로 돈을 빌리고 있어야 합니다. 이런 식으로 돈을받은 국내 금융 기관은 주간 송금 비용을 고려하여 자체 마진을 설정하고 러시아인에게 대출합니다.

DeltaCredit Bank의 신용 부서장인 Nikolai Korchagin은 다음과 같이 말했습니다.
– 모기지론에 대한 높은 이자율의 주요 원인은 모기지 시장의 발달된 인프라가 부족하기 때문입니다. 러시아– 1차 및 2차 시장 모기지론, 아직 은행 사업의 이 부문이 투자자들에게 매력적이도록 허용하지 않는 입법부. 따라서 대출 발행을 위해 장기 재정 자원의 높은 가격을 끌어들였습니다.

CAB "Bank Societe Generale Vostok"의 Michel Bricu, 총책임자:
- 우선, 이것은 러시아 연방의 기존 법률 때문입니다. 따라서 중앙 은행의 규범에 따라 대출 금리가 연간 9% 미만인 경우 차용인은 받은 대출 금리와 9%의 차액에 대해 얻은 금액에 대해 세금을 납부해야 합니다. 또한, 많은 러시아 은행들은 고리. 마지막으로 모기지론은 장기간 발행되기 때문에 은행에게 가장 위험한 대출 중 하나라는 사실을 기억해야 합니다.

Andrey Belyakov, 첫 번째 부관 최고 경영자 CB "모스크바 모기지 기관":
“장기 화폐는 이제 시장에서 정확히 그 만큼 가치가 있기 때문입니다. 일부 은행은 조금 덜, 다른 은행은 조금 더 높지만 수준은 거의 같습니다. 현재 통용되는 모기지 이자율은 거시경제적 이유에 의해 결정되는 일반적인 은행 이자율 수준의 하락과 함께 점진적으로 하락할 것입니다.

Sberbank 전략기획부 부국장 Anton Khodko:
– 정격 값 금리모기지 대출의 경우 현재 및 예상 인플레이션 수준, 대출 채무 불이행 위험, 은행이 끌어들이는 자원 비용, 차용인의 지급 능력 및 대출 수익 보장과 관련된 위험에 의해 주로 결정됩니다. 모기지론 관련 장기간만기(5-15년 또는 그 이상)인 반면 오늘날 장기 자원의 주요 원천인 인구의 정기 예금은 본질적으로 예금자에 의해 일정보다 먼저 인출될 수 있기 때문에 본질적으로 요구불 예금입니다. 즉, 은행은 모기지론을 발행할 때 추가적인 위험을 감수해야 하는데, 이는 모기지론의 고비용도 중요한 원인이 된다.

Alexander Koloshenko, Raiffeisenbank 경영이사회 위원, 작업부장 개인:
– 유럽의 모기지 대출에 대해 말하면 많은 사람들이 훨씬 더 매력적인 이율에 주목하지만 형성 메커니즘은 배후에서 남아 있습니다. Raiffeisenbank가 유럽의 모기지 대출 시장에서 방대한 경험을 가지고 있다는 점을 감안할 때 자회사인 Raiffeisen Wohn Bausparen의 예를 사용하여 몇 가지 비교를 허용하겠습니다. 고객은 자신을 위해 특정 저축 계좌를 개설하고 최소 몇 년 동안 매월 일정 금액을 예금합니다. 일정 시간이 지나면 고객은 부동산 구매뿐만 아니라 수리를 위해 대출을받습니다. 이러한 대출 계획을 사용하면 예를 들어 오스트리아의 경우 연간 4%(유로)와 같이 항상 비율을 보조하는 국가에 중요한 역할이 할당된다는 점에 유의하는 것이 중요합니다. 물론 고객이 사전 적립 없이 대출을 받을 수 있는 옵션이 있지만 국가에서 보조금을 지급하지만 이율은 더 높습니다. 에 러시아주택 구입에 대한 보조금이 있지만 지금까지 이 활동은 유럽 형태를 획득하지 못했습니다. 3-4% 수준의 유럽 모기지 대출 금리와 3-4%의 국가 보조금을 고려하면 실제로 현재의 대출 프로그램(약 9.5% 비율)이 매우 가깝다고 말할 수 있습니다. 유럽의 대출 금리와 그녀와 거의 동일합니다.

Anatoly Pechatnikov, Vneshtorgbank의 모기지 및 소비자 대출 책임자:
– 우리가 생각하는 모기지 이자율은 러시아높지 않습니다. 1~2년 전만 해도 미국 모기지 대출 시장의 평균 금리가 미국 달러로 환산하면 연 15% 정도였다면 지금은 예를 들어 Vneshtorgbank가 제공하는 모기지론연간 10.5%(미국 달러) 및 15%(루블)의 요율로 적용됩니다. 동시에 부동산 시세의 상승세를 감안하면 연 15~16%의 미 달러화 대출을 받은 차주들도 부동산 가격 상승으로 인한 대출 상환 비용을 오래전에 회수한 상태다. 부동산 가격. 모기지 대출에 대한 이자율 수준은 주로 장기 자원의 가용성, 신용 수준 및 법적 위험의 영향을 받습니다. 지금 액세스 러시아인장기 자원에 대한 은행은 상당히 제한되어 있습니다. 에 러시아모기지 시장은 아직 형성되지 않았습니다. 귀중한 서류수단이 제대로 사용되지 않음 연기금및 보험 회사. 전국의 부재 신용 조사 기관, 인구의 많은 부분의 소득이 불투명할 뿐만 아니라 신용 위험이 증가합니다. 모기지 부동산을 압류하는 효과적인 절차의 부재, 선의의 주택 구매자 및 주택 건설 투자자의 권리 보호 불충분과 관련된 요율 및 법적 위험 감소에 기여하지 마십시오.

First OVK Bank의 모기지 대출 센터 소장인 Janis Kanestri는 다음과 같이 말했습니다.
– 대출 금리는 대출에 사용된 자원 비용에 따라 다릅니다. 은행이 외화 예금을 연 5-10%로 외화로 유치하는 경우 대출 금리는 10-15%보다 낮을 수 없습니다. 루블 대출의 경우 비슷한 기준이 인플레이션입니다.

JSC 주택 모기지 대출 기관(AHML)의 부국장 Alexander Chernyak:
– 이자율은 인플레이션 수준 또는 할인율중앙 은행, 모기지 대출의 위험 수준 및 과정 참가자의 마진. 2003년 공식 수준인플레이션은 12%, 중앙 은행 금리는 13%에 달했습니다. 모기지 대출 위험은 현재 러시아시장의 초보적인 상태로 인해 중요하지 않은(거의 0과 같음) 차용인 및 대상 평가에 대한 대부업체의 보수적 접근 모기지, 대출 및 기타 요인을 상환하지 않는 차용인에 대한 두려움. 참가자의 마진은 원칙적으로 AHML 및 파트너의 경우 3%에서 은행의 경우 연간 5%입니다. 이러한 요소의 조합은 AHML의 경우 15%에서 은행의 경우 루블 단위로 연간 18% 수준의 이자율을 결정합니다.

정부는 모기지론에 대한 이자를 낮추는 것에 대해 다시 이야기하기 시작했습니다. 관료들은 주택과 해파리 해안과 함께 모기지-우유 강을 다시 약속하고 사람들이 오랫동안 자신의 상태가 좋지 않은 이야기에주의를 기울이지 않았다는 것을 모르는 척합니다.

경제 개발부는 모기지 차용인이 모기지론(HML) 비용의 최소 10%를 자비로 보장해야 한다는 법안을 발표했습니다. 이니셔티브의 의미는 간단합니다. 담보를 수집한 후 부채를 완전히 상환할 수 없는 경우(예: 가격이 떨어지거나 급하게 판매되는 경우) 은행가는 채무자가 아닌 보험 회사로 향합니다. 관계자에 따르면, 이 법안은 2년 안에 잠재적 차용인의 기반을 3~4.5배 늘리고 모기지 이자를 연 8.6%까지 낮출 수 있게 할 것이라고 말했다.

예언의 역사에서. 2010년 2월 드미트리 메드베데프 대통령은 "러시아의 모기지 이자율은...연간 6~8%에 달할 수 있다"고 말했다. 2012년 8월 드미트리 메드베데프 수상은 기준을 높였습니다. "우리는 평균적으로 이 나라에서 연간 5-6%의 모기지를 받을 수 있는 수준에 도달하는 것을 목표로 설정했습니다." 2013년 1월 31일 메드베데프 총리는 2018년까지 정부 업무 지침에 서명했습니다. 이 지침은 흑백으로 작성되어 있습니다. "... 2018년까지 모기지 대출의 평균 이자율은 소비자물가지수는 2.2%포인트 이하, 즉 6.3~7.1%가 될 것”이라고 말했다.

그건 그렇고, Medvedev의 예측 중 어느 것도 대출 통화(루블 또는 달러)를 나타내지 않았습니다. 아니면 위안.

정부가 횡포하고 있다고 생각하는 사람이 있습니까? 6개월도 채 되지 않아 세 번 "판독값을 변경"합니다. 첫째, 5-6%를 안심시킨 다음 수수료를 6.3-7.1%로 인상하고 계산을 알 수 없는 미래 인플레이션과 연결합니다. 이제 여기 새 당근 — 연간 8.6% . 그리고 전설적인 쇼맨이 말하곤 했던 "사람들 하왈라".

그럴 수도 있지만 모기지 이자율은 따르기를 원하지 않습니다. 2010년 말, 해당 연도에 발행된 루블 표시 모기지론의 가중 평균 이자율은 2012년 13.3% - 6월 1일 현재 12.3%, 2013 - 연간 12.8%. 통화 측면에서 역사는 약간 더 달콤합니다. 2010년 - 11.2%, 2012년 - 9.9%, 2013년 6월 1일 기준 - 연간 10.1%입니다.

무고한 대출 상어

높은 이자율은 일반적으로 탐욕스러운 은행가의 탓으로 돌립니다. 이는 부분적으로 사실입니다. 은행은 인플레이션과 위험을 비난하면서 금리를 인상하고 있습니다. 그들은 더 적은 수의 숫자가 있다면 즉시 행복하고 무기를 열 것이라고 말합니다. 거짓말하다.

먼저 인플레이션에 대해. 루블 HML의 경우 이 설명이 적어도 어떻게든 굴러간다면 인플레이션율보다 5.7% 높은 마진(작년 말 6.6%)이 여전히 엄두가 나지 않지만 외환의 경우 죄송합니다. 예를 들어, 미국(외화 HML의 가장 큰 몫은 러시아에서 달러로 발행됨)에서 2012년 인플레이션은 2.0%였고 올해 6월 15년물 HML은 평균 3.3~3.6%로 발행되었습니다. 연간. 그리고 이것은 해외 모기지 위험이 우리보다 훨씬 더 가파르다는 사실에도 불구하고 있습니다(미국의 모기지 거품은 주스 자체에 있습니다).

위험에 대해. 첫째, 미국에 관한 것이지 차용인에 대한 지역 은행의 최소 요구 사항이나 연준이 850억 달러에 대한 월별 재융자(발행된 자금의 대체)에 관한 것이 아니라 지연에 관한 것입니다. 반복하지만, 위험이 더 높은 미국에서는 2012년 말에 연체 HML의 비율이 22.3%를 초과했습니다(변동 금리 대출의 경우). 러시아에서는 루블의 HML의 경우 1.5%, HML의 경우 11.4% 통화로. 놀라운 점은 미국에는 연체 대출이 10배 더 많고 이율이 4배 더 낮다는 것입니다.

이제 보험에 대해. 같은 미국에서는 1934년부터 주 모기지 보험사인 FHA(Federal Housing Administration)가 운영되어 최소 계약금(플러스 또는 마이너스 3%)으로 HML을 보장합니다. FZhA는 국가에서 관리하므로 원칙적으로 은행 및 보험 개그가 있을 수 없습니다. 그것은 우리와 다른 문제입니다. 은행가와 보험사가 어떤 종류의 보험료를 청구할지, 이 경우가 될 것입니다.

마지막으로 재융자에 대해. 아마도 모기지 비용을 줄이는 유일한 방법은 올해 1/4분기에 동일한 AHML에 해당하는 재융자 가격의 급격한 감소일 것입니다. 놀라실 것입니다. 루블 단위로 연간 11.4%(나는 당신에게 모기지론의 가중평균금리는 12.8%).

그것을 하는 방법? 가장 간단한 것은 국민복지기금의 재원을 활용하는 것입니다. 기반시설, 가스배관, 월드컵은 좋은데 살 곳이 없는데 왜 정부가 허물어질까? 그리고 당신은 국가뿐만 아니라 소수의 개인 거래자들의 배당금을 위해 작동하는 상업 회사의 프로젝트에 사람들의 돈을 투자한다고 생각하지 않습니까? 불명예스러운?

눈에 띄지 않는 거품

정부는 러시아 부동산 시장에 거품이 형성되었음을 인정해야 합니다. 주택담보대출과 관련된 주택담보대출이 아니라 투기적 가격 인상에 따른 주택담보대출이다. Rosstat에 따르면 올해 1-3월에 모스크바의 주거용 건물 전체 면적의 제곱을 짓는 데 드는 평균 비용은 29,000 루블에 불과했습니다. Smolensk(35,000), Tver(39,000) 또는 Yaroslavl(40,000) 지역보다 저렴합니다. 동시에 1 분기 모스크바 시장의 이코노미 클래스 신축 건물 평균 가격은 건설 비용의 4 배인 114,000 루블을 초과했습니다. 이것이 거품이 아니면 무엇입니까(이 경우 부패에 대해 침묵할 것입니다)?

그리고 주택이 지어지면 좋겠지만 아닙니다. 지난 5년 동안 건축된 주택의 면적은 5,840만 평방미터입니다. 2010년 m ~ 6,570만 sq. m. m 2012. 또한 개인이 건축하는 주거용 건물의 비율은 43~44%로 안정적입니다. 이러한 계산의 배경에 대해, 80-110백만 평방 미터의 주택 건설에 대한 정부 벤치마크. 위에서 언급 한 "주요 방향"에 명시된 2018 년까지 연간 m은 공상 과학 소설처럼 보입니다.

쓸데없는 말

정부에 조언하는 것은 귀머거리에게 소리치는 것과 같습니다. 불행히도 우리 정부는 귀머거리일 뿐만 아니라 장님이기도 합니다. 물론 이것이 모기지 주택의 난국에서 벗어날 길이 없다는 것을 의미하지는 않습니다. 여기에 외국 경험을 포함하여 몇 가지가 있습니다.

1. 테이블에 주먹을 쥔다. 은행가에게 사업을 구축하는 방법을 조언하는 것은 좋지 않지만, 기준이 지속적으로 조정되는 모기지에서는 신이 직접 "관리 자원"을 사용하도록 명령했습니다. 주요 사회 문제 중 하나에 대한 해결책이 위태로워졌습니다. 지금까지는 은행가들이 '설득'을 하고 있지만 조만간 주 '신청자'의 인내심이 터질 수도 있다. 서둘러.

2. 계약금의 규범적 규정. 규모뿐만 아니라 차용인의 소득과 부채의 비율도 여러 번 바뀌는 한국과 마찬가지로. 권위 있는 지역에서 신용으로 주택을 구입하는 것은 계약금 증가와 차용인 가족의 총 수입에서 정기적으로 지불해야 하는 대출금의 비율로 인해 제한됩니다. 프리미엄 및 비즈니스 클래스 모기지 이자율이 주택 시장 전체에 큰 영향을 미친다는 사실을 추가해야 합니까?

3. 필수 최소 기여금. 대출자의 이미 상당한 비용을 증가시키는 모기지론의 일부를 보장하기 위한 정부 제안에 대한 대안은 법적으로 정의된 최소 기여금을 도입하는 것일 수 있습니다. 낮은 기여 임계값이 10%로 설정된 스위스에서와 같이.

여기 - 이미 부동산을 소유하고 있는 사람들을 위한 계약금 인상(최대 50%). 주택 거품 문제가 러시아보다 덜 심각하지 않은 이스라엘에서와 같이.

4. 2개 이상의 주거용 부동산을 소유한 시민 및 기업에 대한 특별 판매세. 취득의 자유를 침해하는 사람은 아무도 없지만, 갑자기 금전적인 문제가 생기면 죄를 짓지 말고 국고에 4분의 1(반)을 바치십시오. 또는 투자하기 전에 생각하십시오.

5. 외국인 구매자의 주거용 부동산에 대한 추가 세금. 홍콩과 마찬가지로 부동산 가격이 두 자릿수로 상승하고 있습니다. 습관적으로 우리는 우리가 가장 교활하고 연안에 펜트하우스를 등록하여 제한을 피할 수 있다고 생각합니다. 글쎄요, 특히 지역 및 지방 예산, 즉 재산세에서 나오는 돈이 자금이 절실히 필요하기 때문에 환영합니다.

일반적으로 집에 정부가 있고 말이 있는 서커스가 아닌 경우를 제외하고는 모든 것을 조정하고 수정할 수 있습니다.

니키타 크리체프스키

모기지 프로그램을 선택하는 방법?

숫자 모기지 프로그램그들의 조건은 거의 동일하지만 지속적으로 성장하고 있습니다. 은행은 차용인에게 유사한 요구 사항을 부과하고 소득 확인, 계약금 규모에 대한 유사한 규칙을 설정합니다. 새 건물의 구매자가 다른 은행이 아닌 한 은행의 모기지 프로그램을 선택하는 이유는 무엇입니까?

1. 은행의 평판

회사 "MIEL-Novostroyki"의 전문가에 따르면, 우선 구매자는 은행의 평판, 경험 및 다른 고객의 리뷰에 중점을 둡니다. 모기지 구매자는 알려지지 않은 조직의 매력적인 이율보다 신뢰할 수 있는 은행의 신뢰성을 선호합니다.

2. 은행 카드

또한, 그것은 매우 중요합니다 급여 카드은행은 일반적으로 고객에게 더 많은 것을 제공하기 때문에 고객이 사용하는 은행 수익성 있는 조건대출.

3. 스페셜

은행의 특별 프로모션이 중요한 역할을 합니다. 모기지 시장의 선두주자가 출시되자마자 특별 프로그램, 즉시 거래가 급증합니다.

4. 조기 인정

가능한 한 많이 저축하기 위해 모기지 구매자는 종종 건설 초기 단계에서 새 건물을 선택합니다. 이 경우 모든 은행이 건설 초기 단계에서 대상에 대한 인증을 제공하는 것은 아니기 때문에 모기지 프로그램의 선택은 매우 제한적입니다. 모기지 구매자는 가장 크고 유명하지는 않지만 인증 측면에서 가장 충성도가 높은 은행을 선택할 수 있습니다.

5. 은행 소재지

은행 지점이 새 건물 근처에 있으면 도움으로 체결 된 모기지 거래 수가 증가합니다. 마찬가지로 은행 담당자가 시설에 근무하는 경우 모기지 거래 수가 증가합니다. 고객은 현장에서 전문가와 모기지 세부 사항에 대해 논의하는 것이 편리하며 원칙적으로 은행을 변경하지 않습니다.

6. 신축 건물의 시행 형태

모기지 프로그램의 선택은 새 건물이 어떻게 구현되는지에 달려 있습니다. 새 건물의 구현 형태(지분 계약)가 법적으로 투명할수록 더 많은 은행이 서비스를 제공하고 그 반대의 경우도 덜 투명합니다(주택 건설 협동 조합, 예비 합의판매), 구매자가 선택할 수 있는 모기지 프로그램이 더 적습니다.

7. 모기지 받기 쉬움

이 기준은 대부분의 은행에서 모기지 거래를 처리하는 절차가 거의 동일하기 때문에 구매자 선택에 덜 영향을 미칩니다.

이 질문은 모기지 대출 분야의 전문가가 답변합니다.

DeltaCredit Bank의 신용 부서장인 Nikolai Korchagin은 다음과 같이 말했습니다.
모기지 대출에 대한 높은 이자율의 주된 이유는 러시아의 모기지 시장의 개발 된 인프라가 부족하기 때문입니다. 투자자. 따라서 대출 발행을 위해 장기 재정 자원의 높은 가격을 끌어들였습니다.

CAB "Bank Societe Generale Vostok"의 Michel Bricou 사무총장:
우선, 이것은 러시아 연방의 기존 법률 때문입니다. 따라서 중앙 은행의 규범에 따라 대출 금리가 연간 9% 미만인 경우 차용인은 받은 대출 금리와 9%의 차액에 대해 얻은 금액에 대해 세금을 납부해야 합니다. 또한 많은 러시아 은행높은 이율로 재융자를 유치해야 합니다. 마지막으로 모기지론은 장기간 발행되기 때문에 은행에게 가장 위험한 대출 중 하나라는 사실을 기억해야 합니다.

Andrey Belyakov, CB "Moscow Mortgage Agency"의 첫 번째 부국장:
시장에 나와 있는 장기 화폐는 이제 그만큼의 비용이 들기 때문입니다. 일부 은행은 조금 덜, 다른 은행은 조금 더 비싸지만 수준은 거의 같습니다. 현재 통용되는 모기지 이자율은 거시경제적 이유에 의해 결정되는 일반적인 은행 이자율 수준의 하락과 함께 점진적으로 하락할 것입니다.

Sberbank 전략기획부 부국장 Anton Khodko:
모기지 대출에 대한 이자율의 명목 가치는 주로 현재 및 예상 인플레이션 수준, 대출 미상환 위험, 은행이 끌어들이는 자원 비용, 차용인의 지급 능력 및 보증과 관련된 위험에 의해 결정됩니다. 대출금 반환. 모기지론은 상환 기간이 길지만(5-15년 이상), 오늘날 장기 자원의 주요 원천인 인구의 정기 예금은 일정보다 일찍 인출할 수 있기 때문에 본질적으로 요구불 예금입니다. 언제든지 예금자. 즉, 은행은 모기지론을 발행할 때 추가적인 위험을 감수해야 하는데, 이는 모기지론의 고비용도 중요한 원인이 된다.

Raiffeisenbank 경영이사회 위원 Alexander Koloshenko, 개인 작업 부서 책임자:
유럽의 모기지 대출에 대해 말하면 많은 사람들이 훨씬 더 매력적인 이율에 주목하지만 그 형성 메커니즘은 배후에서 남아 있습니다. Raiffeisenbank가 유럽의 모기지 대출 시장에서 방대한 경험을 가지고 있다는 점을 감안할 때 자회사인 Raiffeisen Wohn Bausparen의 예를 사용하여 몇 가지 비교를 허용하겠습니다. 고객은 자신을 위해 특정 저축 계좌를 개설하고 최소 몇 년 동안 매월 일정 금액을 예금합니다. 일정 시간이 지나면 고객은 부동산 구매뿐만 아니라 수리를 위해 대출을받습니다. 이러한 대출 계획을 사용하면 예를 들어 오스트리아의 경우 연간 4%(유로)와 같이 항상 비율을 보조하는 국가에 중요한 역할이 할당된다는 점에 유의하는 것이 중요합니다. 물론 고객이 사전 적립 없이 대출을 받을 수 있는 옵션이 있지만 국가에서 보조금을 지급하지만 이율은 더 높습니다. 러시아에는 주택 구입에 대한 보조금이 있지만 지금까지이 활동은 유럽 형태를 얻지 못했습니다. 3-4% 수준의 유럽 모기지 대출 금리와 3-4%의 국가 보조금을 고려하면 실제로 현재의 대출 프로그램(약 9.5% 비율)이 매우 가깝다고 말할 수 있습니다. 유럽의 대출 금리와 그녀와 거의 동일합니다.

Anatoly Pechatnikov, Vneshtorgbank의 모기지 및 소비자 대출 책임자:
우리의 의견으로는 러시아의 모기지 이자율이 높지 않습니다. 1~2년 전만 해도 국내 모기지 대출 시장의 평균 금리가 미국 달러로 연간 약 15%였다면 현재 Vneshtorgbank는 미국 달러로 연간 10.5%의 금리로 모기지 대출을 제공하고 루블에서 연간 15 %. 동시에 부동산 시세의 상승세를 감안하면 연 15~16%의 미 달러화 대출을 받은 차주들도 부동산 가격 상승으로 인한 대출 상환 비용을 오래전에 회수한 상태다. 부동산 가격. 모기지 대출에 대한 이자율 수준은 주로 장기 자원의 가용성, 신용 수준 및 법적 위험의 영향을 받습니다. 이제 장기 자원에 대한 러시아 은행의 접근이 크게 제한됩니다. 러시아는 아직 주택저당증권 시장이 형성되지 않았고 연기금과 보험회사의 자금이 제대로 활용되지 않고 있다. 국가에 전국적인 신용 조사 기관이 없고 대다수 인구의 소득에 대한 투명성이 결여되어 신용 위험이 증가합니다. 모기지 부동산을 압류하는 효과적인 절차의 부재, 선의의 주택 구매자 및 주택 건설 투자자의 권리 보호 불충분과 관련된 요율 및 법적 위험 감소에 기여하지 마십시오.

First OVK Bank의 모기지 대출 센터 소장인 Janis Kanestri는 다음과 같이 말했습니다.
대출 금리는 대출에 사용된 자원 비용에 따라 다릅니다. 은행이 외화 예금을 연 5-10%로 외화로 유치하는 경우 대출 금리는 10-15%보다 낮을 수 없습니다. 루블 대출의 경우 비슷한 기준이 인플레이션입니다.

JSC 주택 모기지 대출 기관(AHML)의 부국장 Alexander Chernyak:
금리의 가치는 인플레이션 수준 또는 중앙 은행의 할인율, 모기지 대출의 위험 수준 및 과정 참가자의 마진에 따라 다릅니다. 2003년에 공식 인플레이션율은 12%, 중앙 은행 비율은 13%였습니다. 러시아에서 모기지 대출의 위험은 현재 시장의 초보적인 상태, 대출 기관이 차용인 및 담보 대출 대상을 평가하는 보수적인 접근 방식, 대출을 상환하지 않을 것에 대한 차용인의 두려움 및 기타 요인으로 인해 중요하지 않습니다(거의 0). 참가자의 마진은 원칙적으로 AHML 및 파트너의 경우 3%에서 은행의 경우 연간 5%입니다. 이러한 요소의 조합은 AHML의 경우 15%에서 은행의 경우 루블 단위로 연간 18% 수준의 이자율을 결정합니다.