V . Yerni baholash

Er uchastkalarining bozor munosabatlarida to'liq ishtirok etishi uchun ularni adekvat baholash zarur. Er uchastkalarining yuqori narxi ularni iqtisodiy muomalaga jalb qilish istagini keltirib chiqarmaydi. Baholashning pastligi qishloq va o‘rmon xo‘jaligida yerdan samarasiz foydalanish, shuningdek, shaharni rivojlantirishning irratsional modeli, masalan, shaharning markaziy qismida sanoat zonalari, shuningdek, atrof-muhitga zararli korxonalarning joylashishini keltirib chiqaradi.

Yer o'zining turli funktsional maqsadlarida - kabi tabiiy resurs, aholining yashash muhitini shakllantirishning asosi, ko'chmas mulk ob'ekti va asosiy ishlab chiqarish vositalari - baholanadi.

Baholash obyekti ko'chmas mulk ob'ektlari bo'lmagan yer uchastkasi va unda joylashgan yer qa'ri hisoblanadi.

Yerni baholashning maqsadi quyidagi holatlarga bog'liq:

Er uchastkasining qiymatini aniqlash har qanday mulkni baholashda tannarx usulining birinchi bosqichidir.

Soliq solinadigan bazani aniqlash.

Sug'urta maqsadlarida (er uchun sug'urta predmeti hududni suv bosishi, atrof-muhitning ifloslanishi, eroziya va tuproq unumdorligining pasayishi bo'lishi mumkin).

Raqobatli sotishda, korxonalarni aktsiyalashtirishda, aktsiyalarni taqsimlashda, ipoteka kreditida, ijara to'lovi miqdorini belgilashda boshlang'ich narxlarni asoslash.

Har qanday mulk majmuasidan eng yaxshi va eng samarali foydalanish (NNEI) variantini asoslash. Ko'rib chiqilayotgan muqobil variantlarni tanlash mezoni erning qoldiq qiymatini maksimal darajada oshirishdir. Yer uchastkasining salohiyati (joylashuvi, bozor sharoiti, huquqiy imkoniyatlari va resurs parametrlari tufayli) investitsiya qarorini qabul qilishda hal qiluvchi dalil hisoblanadi.

Erni qamrov kengligi bo'yicha baholash ikki turga bo'linadi: ommaviy kadastr yerni baholash va bozor baholash yolg'iz yer uchastkasi.

Kadastr bahosining maqsadi ma’muriy-hududiy tuzilmalar (viloyatlar, tumanlar, shaharlar, shaharchalar va boshqalar) chegaralaridagi barcha yer uchastkalarining kadastr qiymatini kelgusi yil boshida baholash zonalari bo‘yicha bir vaqtning o‘zida aniqlashdan iborat.

Bozor bahosining maqsadi ta'rifidir bozor qiymati qabul qilingan baholash me’yorlari va usullariga muvofiq mustaqil baholovchilar tomonidan baholangan sanaga yagona yer uchastkasining.

Qishloq xoʻjaligi yerlari va oʻrmon fondi unumdorligi, ekologik va rekreatsion ahamiyati, joylashuvi bilan baholanadi.

Shaharlar va qishloqlar yerlari rivojlanish zichligi, joylashuv xususiyatlari, ekologik holati, ijtimoiy va muhandislik-transport joylashuvi va boshqa iste'molchi xususiyatlarini hisobga olgan holda ularning funktsional maqsadiga qarab baholanadi.

Baholash turlarining farqi baholash tartibidagi farqlarni keltirib chiqaradi. Ommaviy baholashni amalga oshirish uchun muhim xodimlar kerak, ko'p sonli heterojen ob'ektlarni baholash jarayonini birlashtirish uchun maxsus usullarni ishlab chiqish va statistik usullardan foydalanish kerak. Ommaviy baholash soliq maqsadlari uchun eng mos keladi.

Yagona mulk obyektlarini baholash oz sonli baholovchilar tomonidan amalga oshiriladi, qaror bitta baholovchi tomonidan qabul qilinadi.

Yerning kadastr va bozor bahosi uch turdagi usullarni kompleks qo'llash asosida amalga oshiriladi: foydali, qiyosiy va qimmat.

Erni baholash usullari:

Foydali:

to'g'ridan-to'g'ri kapitallashtirish;

daromadlarni davrlar bo'yicha kapitallashtirish;

er uchun dam oling.

Qiyosiy:

• sotishni taqqoslash;

  transfer.

Qimmat:

• ishlab chiqish xarajatlarini aniqlash;

  infratuzilma xarajatlari smetasi.

I. Daromad usullari (yoki kelajakdagi rentabellik usullari).

Daromadlarni erni baholash usullari yerga egalik qilishdan kutilayotgan daromadga asoslanadi. Ushbu yondashuv daromad keltiradigan er uchastkalariga nisbatan qo'llaniladi. Er uchastkasining bozor qiymati - ijaradan kutilayotgan kelajakdagi daromadlar yoki baholash sanasiga moslashtirilgan boshqa imtiyozlar, shuningdek er uchastkasini keyinchalik qayta sotishdan tushgan tushumlar yig'indisidir.

Erning narxi quyidagi formula bo'yicha hisoblanadi:

Yer qiymati =

Erning maqsadiga qarab daromad sifatida bajarishi mumkin:

Ijara (qishloq xo'jaligi va o'rmon yerlarini baholash uchun);

Mulk majmuasidan tushgan daromadning qurilgan er uchastkasiga tegishli qismi;

Ijara (hisob-kitoblarni baholash uchun);

Kelajakda sotilganda olingan er uchastkasi qiymatining oshishidan olingan daromad.

Kapitallashtirish darajasi uchta yondashuv yordamida aniqlanadi:

1) uzoq muddatli xorijiy valyutadagi depozitlar bo'yicha Sberbank kursi qo'llaniladi, chunki yerga sarmoya kiritish pul kapitali harakatining yo‘nalishlaridan biridir.

2) kümülatif qurilish texnikasi, bu hisobga oladi xavf-xatarsiz stavka (masalan, Sberbankning xorijiy valyutadagi depozitlar bo'yicha foiz stavkasi), mamlakat xavfi (masalan, Moskva uchun 3-6% Rossiyada minimal qiymat), likvidlik xavfi (bozorning etarli darajada rivojlanmaganligi yoki beqarorligi tufayli ko'chmas mulkni sotishda yo'qotish ehtimoli bilan bog'liq xavf).

3m bozorni siqib chiqarish usuli (qiyosiy savdo tahlili). Kapitalizatsiya darajasi daromadning analog ob'ektni sotish narxiga bo'linishiga teng. Bir nechta sotuvlar bo'yicha o'rtacha qiymatni hisoblash maqsadga muvofiqdir.

Tuproq qoldiqlari usuli dastlab qishloq xoʻjaligi erlari uchun ishlab chiqilgan, yerga tegishli barcha daromadlarni qoldiq sifatida koʻrib chiqadigan er iqtisodiyotining klassik nazariyasidan kelib chiqadi. Ko'chmas mulkni baholash amaliyotida bu usul bino va inshootlar hali qurilmagan (yangi qurilishning texnik-iqtisodiy asoslash ishlari olib borilmoqda) yoki nisbatan yangi bo'lgan hollarda qo'llaniladi.

II. Qiyosiy (yoki analog) usullar.

Sotishni taqqoslash usuli bo'sh erlarni baholash uchun eng mos. U taqqoslanadigan mulklarning real tranzaksiya narxlariga asoslanadi.

Baholash ikki usulda amalga oshirilishi mumkin: taqqoslash elementlari va taqqoslash birliklari yordamida. Taqqoslash elementlari sotish bahosining qiymatiga ta’sir etuvchi yer uchastkalarining xususiyatlarini va ular bilan bitimlar tuzish shartlarini nomlang. Ushbu elementlarga quyidagi omillar kiradi:

Baholangan huquqlarning tarkibi; bitimni moliyalashtirish shartlari; sotish shartlari; bozor sharoitlari (tranzaksiya vaqti); Manzil;

rayonlashtirish shartlari va boshqa cheklovlar; jismoniy xususiyatlar;

Aloqa vositalarining mavjudligi (transportdan foydalanish imkoniyati, muhandislik tarmoqlarining mavjudligi yoki yaqinligi, ularga ulanish shartlari va boshqalar).

Taqqoslash birliklari - bu har bir bozor segmenti uchun odatiy baholash birliklari, masalan, narx:

1 gektar (katta qishloq xo‘jaligi yoki o‘rmon yerlarini sotishda, sanoat maqsadlarida foydalanishda, yerlarni namunaviy uchastkalarga bo‘lishda);

1 kv. metr (tijoratni rivojlantirish uchun shahar markazlarida erlarni sotishda);

1 frontal metr (tijorat korxonalari uchun mo'ljallangan erlarni baholashda - ko'cha chegarasi bo'ylab uzunlik);

Lot (ommaviy o'zlashtirish hududlarida standart shakl va o'lchamdagi er uchastkalari narxi);

Zichlik birligi.

Ushbu usulni qo'llashda baholovchi birinchi navbatda tegishli ko'chmas mulk bozorida ko'rsatkichlar yig'indisi bo'yicha baholanganga o'xshash bir qator er uchastkalarini real sotishni aniqlaydi. Keyinchalik, o'xshash ob'ektlar baholash ob'ekti va taqqoslanadigan joylarning har biri (o'lchami, joylashuvi, tuproq turi, topografiyasi, iqtisodiy sharoitlar va boshqalar) o'rtasidagi farqlar uchun tuzatiladi.

Agar baholanayotgan ob'ekt hududida solishtirma sotuvlar etarli miqdorda bo'lmasa, qo'shni hududlardagi o'xshash xususiyatlarga ega o'xshash foydalanish ob'ektlarini sotish tanlanadi va hududlarning ahamiyati farqiga tuzatishlar kiritiladi.

Usulning afzalligi - foydalanish qulayligi. Kamchilik shundaki, qiyosiy ma'lumotlar har doim ham mavjud emas, bu zamonaviy Rossiya sharoitlariga xosdir.

Transfer yoki korrelyatsiya usuli yer uchastkasini o'zlashtirishning har bir turi uchun yerning qiymati va binolarning qiymati o'rtasida ma'lum bir nisbat mavjud degan nazariy asosga asoslanadi. Usul ma'lum bir hududdagi ko'chmas mulkning ayrim turlari bo'yicha o'rtacha nisbatni aniqlashga va uni baholashda hisobga olishga asoslangan.

Korrelyatsiya usuli bo'sh er uchastkalarini solishtirma sotishning yaqqol etarli emasligi mavjud bo'lganda mos keladi. U nisbatan yangi binolarga ega bo'lgan saytlarni tahlil qilishda maqbul natijalarni berishga qodir, ularning narxi xarajat usuli yordamida aniqlanishi mumkin. Binolarning eskirishi va amortizatsiya yig'ilishi bilan er qiymatining obodonlashtirishga (binolarga) dastlabki nisbati yer qiymatiga tegishli ulushning oshishi foydasiga o'zgaradi.

III. Qimmatbaho (yoki normativ) usullar.

Xarajat usullari qat'iy standartlardan foydalanishga asoslangan va bir ma'noli baholashni nazarda tutadi. Shu bilan birga, er uchastkalarini baholashda klassik xarajat yondashuvi, qoida tariqasida, qo'llanilmaydi, lekin xarajatlar modeli printsipi qo'llaniladi. Er uchastkasidan eng yaxshi va eng samarali foydalanishni tekin sifatida aniqlashda xarajat usullari qo'llaniladi. Ular tugallangan bitimlar to'g'risida ma'lumotlar mavjud bo'lmagan hollarda uchastkalarning bozor qiymatini aniqlashga yordam beradi.

Olib tashlash usuli haqiqiy er uchastkasining bozor qiymatini butun mulkning bozor qiymati (binolar bilan er uchastkasi) va binolarning qiymati o'rtasidagi farq sifatida belgilaydi.

Ushbu usul Rossiya Federatsiyasi Davlat er qo'mitasi tomonidan Rossiya Federatsiyasining barcha ta'sis sub'ektlari uchun er uchastkalarini, shu jumladan sanoat uchastkalarini kadastr baholashni amalga oshirish uchun tavsiya etiladi: bog 'uylari, xarajat yondashuvidan foydalanib, binoning almashtirish qiymatini uning amortizatsiyasini olib tashlashni nazarda tutadi ... mulkning umumiy bozor narxidan ... ". Xuddi shunday, Shvetsiyada erni ommaviy baholashni amalga oshiring.

Rivojlanish xarajati usuli (yoki chizma usuli) asosan oʻzlashtirilmagan yerlarga qoʻllaniladi. U sotish uchun mo'ljallangan alohida yer uchastkalariga bo'linadigan erning umumiy qiymatini belgilaydi. Ularni rivojlantirish uchun zarur bo'lgan barcha xarajatlar uchastkalarni sotishdan olingan taxminiy pul tushumidan chegirib tashlanadi. Shunday qilib, o'zlashtirilmagan yerlarning qiymati aniqlanadi. Qoida tariqasida, bu yirik nostandart er massivlari bo'lib, ular uchun ularni oqilona istiqbolli rivojlantirish masalasi hal qilinmoqda. Hududdagi odatiy bozor sharoitlariga mos keladigan uchastkalarga bo'linish nafaqat rivojlanishning optimal gipotezasini asoslash, balki butun er massasining investitsiya jozibadorligini baholash imkonini beradi. Baholash ishi quyidagilarni aniqlashdan iborat:

hududdagi odatiy savdo sharoitlariga mos keladigan uchastkalarning hajmi va soni, ularni yaxshilashga qo'yiladigan talablar;

obodonlashtirilgan uchastkalarni sotish narxlari, muomalaga kirish vaqti va ularni sotishdan kutilayotgan tushum;

obodonlashtirishga investitsiyalardan kutilayotgan foydani hisobga olgan holda investorning saytlarni rivojlantirish va ularni keyinchalik sotish uchun xarajatlari;

loyihaning qaytarilishi va mablag'larni olish chastotasini hisobga olgan holda kutilayotgan sof daromadga muvofiq er massasining joriy qiymati.

Infratuzilma xarajatlarini baholash usuli turar joylarga nisbatan qoʻllaniladi. Bu shahar yoki qishloqning muhandislik infratuzilmasini yaratish (yo'llar, er osti kommunal tarmoqlari va boshqalarni qurish) xarajatlarini hisobga oladi. Keyinchalik, baholangan er uchastkasiga tegishli xarajatlar ulushi ajratiladi.

Yer eng muhim tabiiy boylik, hayotning asosidir. Va shuning uchun u bebahodir. Ko'pchilik uchun erning narxi haqidagi savolni shakllantirishning o'zi mutlaqo nomaqbul ko'rinadi. Jan-Jak Russo shunday deb xitob qildi: "... yerning mevalari hamma uchun ekanligini unutib qo'ysangiz, adashgan bo'lasiz va uning o'zi ham durang". Qo'shma Shtatlardagi eng ko'zga ko'ringan mutafakkir va yozuvchilardan biri Ralf Uoldo Emerson shunday deb ta'kidlagan: "Siz yerga egalik qilsangiz, siz yerning mulkiga aylanasiz".

Ammo odamlar uzoq vaqtdan beri yerni sotish va sotib olishadi. Yer bozori mavjudligining dolzarb ehtiyojlaridan biri esa yerning qiymatini baholashdir.

Yerni baholash tushunchasi

Erni baholash u haqidagi suhbatni "pul" tekisligiga aylantirishga, uni tovar sifatida ko'rib chiqishga imkon beradi. Yerni baholash - bu yer uchastkasini baholash, chunki u yer uchastkalari (ya'ni, chegaralari belgilangan tartibda tavsiflangan va sertifikatlangan er yuzasi qismlari) bo'lib, "umuman" er emas, balki fuqarolik muomalasi predmeti.

Baholash faoliyatini amalga oshirishda yer qiymatining bir necha turlari qo'llaniladi. Rossiya Federatsiyasi Yer kodeksining (LC RF) 66-moddasi "Erni baholash" ikki turdagi qiymatni bildiradi: bozor va kadastr. Erga nisbatan ular investitsiya qiymati haqida ham gapirishadi.

Er uchastkasining bozor qiymatini aniqlashda uni raqobat sharoitida ochiq bozorda baholash sanasida begonalashtirish mumkin bo'lgan eng mumkin bo'lgan narx aniqlanadi. Shu bilan birga, bitim taraflari barcha zarur ma'lumotlarga ega bo'lgan holda oqilona harakat qiladilar va har qanday favqulodda holatlar bitim narxining qiymatida aks etmaydi.

Er uchastkasining bozor qiymatini baholashda uning maqsadi, ruxsat etilgan foydalanishi, mulkdordan tashqari boshqa shaxslarning unga bo'lgan huquqlari hisobga olinadi. Ushbu huquqiy parametrlarning har qanday o'zgarishi bilan er uchastkasining bozor qiymati o'zgaradi.

Erni baholashning asosiy qoidalari: "Yer" atamasi odatda o'zlashtirilmagan mulkka nisbatan qo'llaniladi. "Yer" atamasi ushbu saytdan foydalanishga ruxsat beruvchi ba'zi ishlar (obodonlashtirish) amalga oshirilgan hududning bir qismini anglatadi. mo'ljallangan maqsad.

Quyidagi yaxshilanishlarni ta'kidlang sayt yaratish uchun olib borilgan: tashqi: ko'chalar, piyodalar yo'laklari, drenaj va muhandislik tarmoqlari qurilmasi; ichki: rejalashtirish, obodonlashtirish, asfaltlash, muhandislik tarmoqlarini ulash uchun rozetkalarni o'rnatish, aloqa kommunikatsiyalari va boshqalar.

Rossiya Federatsiyasining Yer kodeksida er uchastkasining quyidagi ta'rifi mavjud: "Er uchastkasi - bu davlat er kadastri va hujjatlarida aks ettirilgan belgilangan chegarasi, maydoni, joylashgan joyi, huquqiy maqomi va boshqa xususiyatlarga ega bo'lgan er yuzasining bir qismi. davlat ro'yxatidan o'tkazish yerga bo'lgan huquqlar. Erning huquqiy holati o'z ichiga oladi: maqsadi, ruxsat etilgan foydalanish, qonuniy egalik shakli. Er bo'linadigan yoki bo'linmaydigan bo'lishi mumkin. Bo'linmas maqsadi va ruxsat etilgan foydalanishiga koʻra mustaqil yer uchastkalariga boʻlinib boʻlmaydigan er uchastkasi tan olinadi.

Erni baholash faqat bo'sh, o'zlashtirilmagan yerlarga taalluqli emas. Oddiy mulk er va binolardan iborat bo'lib, erning qiymatini uning tarkibidagi yaxshilanishlardan alohida aniqlash zarurati mavjud. Er munosabatlarining asosiy elementi hisoblanadi yer mulki.

Er uchastkasini baholashda u bilan bog'liq huquqlar to'plamini hisobga olish kerak. Baholashni talab qiladigan umumiy huquqlar: to'liq egalik - har qanday qonuniy yo'l bilan ijarachilardan bepul saytdan foydalanish imkoniyati; ijara huquqi - ijara shartnomasi bo'yicha yer uchastkasiga egalik qilish imkoniyati. Rossiya Federatsiyasining "Er uchun to'lov to'g'risida" gi qonuniga muvofiq, bizning davlatimizda erdan foydalanish to'lanadi. Kengash shakllari u nomlaydi: er solig'i, ijara, erning standart narxi (er uchastkalarini sotib olish va sotib olish uchun).

Rossiyada erlarning aksariyati sotilmaydi, lekin ijaraga beriladi, shuning uchun baholovchilar ko'pincha er uchastkasining narxini emas, balki uning ijara huquqlarining narxini aniqlaydilar. Ijara huquqlarini baholash er uchastkasini ijaraga berish huquqini sotish narxini aniqlashda, ijaraga olingan er uchastkasi tarkibiga kiruvchi ob'ektning qiymatini aniqlashda va ijara shartnomasini bekor qilish natijasida etkazilgan zararni baholashda qo'llaniladi. .

Yerga egalik qilishning ommaviy va yagona obyektlarini baholash: Ommaviy baholash modellari keng geografik hududda yerdan foydalanishning bir yoki bir nechta variantlari uchun bozorni qayta ishlab chiqarishga qaratilgan. Ommaviy baholash muhim xodimlarni talab qiladi; muayyan sana bo'yicha ko'p sonli mulk ob'ektlarini baholash tartibini birlashtiradigan standart metodologiyani ishlab chiqish; baholash jarayonida ham, amalga oshirilgan baholash sifatini tekshirish uchun ham statistik usullardan foydalanish. Ommaviy baholash soliqqa tortish uchun eng mos keladi. Yagona mulk ob'ektlarini ma'lum bir sanada baholash odatda kam sonli xodimlar tomonidan amalga oshiriladi, qaror bitta mutaxassis tomonidan qabul qilinadi. Bajarilgan ishlarning sifati o'xshash ob'ektlarning haqiqiy sotuvi bilan solishtirish orqali aniqlanadi.

Yerdan eng yaxshi va samarali foydalanish tahlili. Shahar yerlaridan foydalanish samaradorligini oshirish.

Eng yaxshi va eng samarali foydalanish tushunchasi(NNEI) - baholash ob'ektidan eng yaxshi rentabellik bilan ehtimoliy va qonuniy ruxsat etilgan foydalanish va bunday foydalanishning ajralmas shartlari quyidagilardir: jismoniy imkoniyat, tegishli xavfsizlik va bunday harakatlar uchun moliyaviy asos.

NNEI tahlili aniqlashga qaratilgan eng yaxshi va eng samarali foydalanish, birinchi navbatda, ob'ektni ishlab chiqilmagan sifatida (agar sayt allaqachon qurilgan bo'lsa, unda binolar yo'q deb taxmin qilish kerak va sayt bepul yoki mavjud bino va inshootlarni buzish orqali ozod qilinishi mumkin. ), ikkinchidan, - mavjud yaxshilanishlar bilan.

Tahlil mezonlari: Jismoniy imkoniyat - baholash ob'ektidan eng yaxshi va samarali foydalanishning jismoniy imkoniyati. Qonunchilik nuqtai nazaridan maqbullik - maqsadli foydalanish xususiyati ob'ekt egasining (foydalanuvchining) harakatlarini cheklovchi qonun hujjatlariga zid kelmaydi. Moliyaviy maqsadga muvofiqligi - ob'ektdan foydalanishning qonuniy maqbul tartibi mulk egasiga sof daromad keltirishi kerak. Maksimal mahsuldorlik - sof daromad olishdan tashqari, eng yaxshi va maqbul foydalanish egasining sof daromadini maksimal darajada oshirishni yoki ob'ektning o'zi maksimal qiymatiga erishishni anglatadi. Joylashuv salohiyati - saytning mavjudligi (unga kirish), erning joylashuvining noqulayligi, joylashuvning yashirin xavflari. Bozor talabi - er uchastkasidan rejali foydalanish ushbu bozorda va ushbu sohada qanchalik qiziqish uyg'otadi. Turli funktsional maqsadlardagi barcha ko'chmas mulk ob'ektlari bo'yicha talab va taklif darajasi tahlil qilinadi. Ko'chmas mulkning raqobatbardoshligini ta'minlaydigan afzalliklari va kamchiliklari tahlil qilinadi.

Shahar yerlaridan foydalanish samaradorligini oshirish:

Shahar yerlari alohida toifadir. Ularning qiymatiga shaharning kattaligi va uning ishlab chiqarish-iqtisodiy salohiyati, muhandislik va ijtimoiy infratuzilmaning rivojlanish darajasi, mintaqaviy tabiiy, ekologik va boshqa omillar ta'sir ko'rsatadi. Xuddi shu omillar ma'lum bir saytning qiymatiga teskari ta'sir ko'rsatishi mumkin: og'ir trafik turar-joy maydoni uchun istalmagan, ammo savdo maqsadlarida sayt qiymatini oshiradi; ta'lim muassasalari va savdo markazlariga nisbatan joylashuvi, estetik fazilatlari va qulayliklari erni baholashda hisobga olinadi. uy-joy qurilishi, sanoatni rivojlantirishga yo'naltirilgan hududlarning qiymatiga amalda ta'sir qilmaydi; ular uchun muhim transport infratuzilmasi va iqtisodiy rayonlashtirish.

Yerga egalikdan samaraliroq foydalanish, ya'ni foydalanishdan maksimal daromad olish va umumiy investitsiya muhitini yaxshilashga hissa qo'shish uchun uni yanada rivojlantirish zarur. bozor munosabatlari yer bozorida, bozorning hozirgi holati va bozor talablariga e'tibor qaratish. Shahar yerlarini bozor qiymatidan kelib chiqib soliqqa tortish, ijaraga olish va sotib olish jarayonlarini amalga oshirish zarur. Shu bilan birga, soliq yukining adolatli taqsimlanishiga, hududlarni tarkibiy o‘zgartirish jarayonida rekonstruksiya va rivojlantirishga investitsiyalardan samarali foydalanishni rag‘batlantirish va faollashtirishga erishilmoqda.

Yerni baholashning yondashuvlari va usullari.

Normativ usul yerning me'yoriy narxini aniqlashdan iborat. U yerni o'tkazishda, egalik qilishda sotib olishda, tekin normadan ortiq umumiy qo'shma (ulushli) mulkni tashkil etishda, meros yoki hadya qilish yo'li bilan o'tkazishda, garovga ssuda olishda, davlat yoki jamoat ehtiyojlari uchun olishda qo'llaniladi. Shahar yerlari binolarning zichligi, hududning nufuzi, uning atrofidagi yerlardan foydalanish xususiyati, ekologik holati, muhandislik va transport vositalari va boshqalarni hisobga olgan holda baholanadi.Bozor sharoitida zarur ma'lumotlar mavjud bo'lsa, maqsadga muvofiqdir. bozor ma'lumotlarini tahlil qilish asosidagi usullarni qo'llash.

Savdoni taqqoslash usuli eng sodda va samarali baholash usuli bo'lib, u ham haqiqatda bo'sh, ham bo'sh erlarni baholash uchun ishlatilishi mumkin; analoglarni sotish narxlariga foizli tuzatishlar kiritish orqali er uchastkasining o'ziga xos narxini aniqlash imkonini beradi. Yer uchastkalari bilan tuzilgan bitimlar narxlari to‘g‘risida ma’lumot mavjud bo‘lmagan taqdirda, taklif (talab) narxlaridan foydalanishga yo‘l qo‘yiladi. Usul faqat rivojlangan axborot-ochiq raqobat bozorida etarli darajada aniq natijalar beradi. Rossiya er bozori ushbu talablarga javob bermaydi, er uchastkasining narxini o'xshash uchastkalarni sotish operatsiyalari to'g'risidagi ma'lumotlarga asoslanib aniqlash mumkin emas. Er ijarasini kapitallashtirish usuli, agar yer uchastkalari uchun ijara stavkalari to'g'risida etarli ma'lumot mavjud bo'lsa, ushbu uchastkalarning qiymatini er uchun ijara shaklida kelajakdagi daromadning joriy qiymati sifatida aniqlash mumkinligiga asoslanadi. uchastka baholanmoqda. Kapitallashtirish bo'yicha dastlabki ma'lumotlar ijaraga olingan yerlarni sotish va ijara qiymatini taqqoslash natijasida olinadi. Olingan ijara stavkasidan kelib chiqqan holda, erning bozor qiymati odatda to'g'ridan-to'g'ri kapitalizatsiya usulidan foydalangan holda daromadli yondashuv yordamida aniqlanadi. Er uchastkasining narxini hisoblash formulasi quyidagicha:

Bu erda VL - erning qiymati, IL - yerga egalik qilishdan olingan daromad, RL - yer uchun kapitalizatsiya darajasi. Kapitallashtirish stavkasi o'xshash er uchastkalari uchun er ijarasi miqdorini ularni sotish bahosiga bo'lish yoki kapitalning xavf-xatarsiz daromadlilik stavkasini baholangan er uchastkasiga kapital qo'yish bilan bog'liq risk mukofoti miqdoriga oshirish yo'li bilan aniqlanadi.

Taqsimlash usuli (nisbat, korrelyatsiya usuli) - yer uchastkasining tannarxining ma'lum nisbati va mulk majmuasini yaxshilash asosida er uchastkasining tannarx komponentini aniqlash. Ajratish (qazib olish) usuli, agar shunga o'xshash ko'chmas mulk ob'ektlari bo'yicha bitim narxlari to'g'risida ma'lumot mavjud bo'lsa, qurilgan er uchastkalarini baholash uchun qo'llaniladi. Usul quyidagi harakatlar ketma-ketligini nazarda tutadi: ob'ektlarni taqqoslash elementlarini aniqlash; har bir analogning baholash ob'ektidan farqlarini aniqlash; taqqoslash elementlarining har biri uchun hisoblash va tuzatishlar kiritish; yagona ko'chmas mulk ob'ektining, shu jumladan baholangan yer uchastkasining bozor qiymatini o'xshashlarning moslashtirilgan narxlarini asosli umumlashtirish yo'li bilan hisoblash; baholangan er uchastkasini almashtirish yoki obodonlashtirishni takror ishlab chiqarish xarajatlarini hisoblash; bitta ko'chmas mulk ob'ektining bozor qiymatidan, shu jumladan baholangan er uchastkasini, yer uchastkasini almashtirish yoki obodonlashtirishni takror ishlab chiqarish xarajatlarini ayirish yo'li bilan baholanayotgan yer uchastkasining bozor qiymatini hisoblash. Tanlash usuli qo'llaniladi, obodonlashtirishning uchastkaning umumiy narxiga qo'shgan hissasi kichik bo'lsa, shahar atrofi uchastkalarini baholash uchun tavsiya etiladi (ular uchun obodonlashtirish hissasi kichik va juda oson aniqlanadi), u erdan sotish to'g'risidagi ma'lumotlar mavjud bo'lmaganda qo'llaniladi. yaqinida. Usul eng samarali hisoblanadi passiv bozorda (bo'sh er uchastkalarini sotish bo'yicha ma'lumotlar yo'q), dastlabki ma'lumotlarning xususiyatlarini va kerakli qiymatni olish modelini hisobga olgan holda. Yer uchastkasining umumiy qiymati quyidagi formula bilan aniqlanadi: , bu erda Cz - er uchastkasining qiymati, C - ob'ektning narxi, Su - obodonlashtirish xarajatlari.

Qoldiq usuli jismoniy tarkibiy qismlar uchun investitsiya guruhi texnikasiga asoslangan. Usul qurilgan va qurilmagan uchastkalarni baholashda, agar daromad keltiruvchi obodonlashtirishlar bilan baholanayotgan er uchastkasini qurish imkoniyati mavjud bo'lsa, qo'llaniladi. Erning qiymati daromadning erga tegishli qismini kapitallashtirish natijasida aniqlanadi. Er uchun qoldiq usulining asosiy bosqichlari: bozor ijarasi va taxminiy operatsion xarajatlardan kelib chiqib, butun mulkning sof operatsion daromadini aniqlaydi; tuzilma (bino) bilan bog'liq sof operatsion daromad aniqlanadi; yerga tegishli sof operatsion daromad er uchun kapitalizatsiya stavkasi orqali qiymat o'lchovi sifatida kapitallashtiriladi.

Yer uchastkalarini ajratish usuli (rivojlanish yondashuvi) alohida uchastkalarga bo'linish uchun yaroqli erlarni baholash uchun ishlatiladi. U quyidagi bosqichlardan iborat: alohida uchastkalarning hajmi va sonini aniqlash; solishtirma sotuvlarni solishtirish usulidan foydalangan holda ishlab chiqilgan maydonlar tannarxini hisoblash; kutilayotgan sotish davrini va oqilona biznes foydasini ishlab chiqish uchun xarajatlar va jadvallarni hisoblash; yakka tartibdagi uchastkalarni o‘zlashtirish va sotish tugallangandan so‘ng ko‘chmas mulkni sotishdan tushgan sof tushumni aniqlash uchun uchastkalarni sotish bo‘yicha barcha xarajatlarni va tadbirkorlik faoliyatidan olingan foydani hisoblangan umumiy sotish bahosidan chegirib tashlash; kutilayotgan rivojlanish va sotish davri bilan bog'liq xavfni aks ettiruvchi diskont stavkasini tanlash.

Xarajat yondashuvi oqilona investor erni sotib olish va uning maqsadi va sifati bo'yicha bir xil yoki o'xshash obodonlashtirishlarni qurish xarajatlaridan ko'proq baholanayotgan yer uchun to'lamaydi degan taxminga asoslanadi. Ya'ni, bir xil yoki shunga o'xshash yaxshilanishlarni yaratish xarajatlari yig'indisi xarajat yondashuvidan foydalangan holda baholanayotgan erning qiymatini aniqlashda maqbul ko'rsatma hisoblanadi.

daromadli yondashuv baholanayotgan yerning qiymati mulkdorning ushbu yerga egalik qilish faktidan olishi mumkin bo‘lgan daromad miqdoriga bog‘liq degan tushunchaga asoslanadi. Ushbu yondashuvni qo'llashda baholangan erning ma'lum daromad olish qobiliyati tahlil qilinadi, bu odatda uni ishlatishdan olingan daromad va keyingi (mumkin) sotishdan olinadigan daromad shaklida ifodalanadi. Daromad yondashuvidan foydalangan holda baholanayotgan yerning qiymatini aniqlash ushbu yerga egalik qilishdan keladigan kelajakdagi sof daromadning joriy qiymatini aniqlashga asoslanadi (vaqt omilini hisobga olgan holda).

Qiyosiy yondashuv almashtirish tamoyiliga asoslanadi, uning mohiyati shundan iboratki, oqilona investor (xaridor) baholangan er uchun bozorda xuddi shunday foydali xususiyatga ega bo'lgan shunga o'xshash ob'ektni sotib olish uchun sarflanadigan mablag'dan kattaroq miqdorni to'lamaydi. Ya'ni, o'xshash yoki taqqoslanadigan yer uchastkalari uchun bozorda to'lanadigan narxlar baholanayotgan yerning bozor qiymatini aks ettirishi kerak.

Ko'chmas mulk sohasidagi soliqlar va yig'imlar tizimi. Tushunchalar va Umumiy holat ko'chmas mulk solig'i bo'yicha.

Ko'chmas mulk bozorida soliqlar va yig'imlarning asosiy guruhlanishi eng amaliy ahamiyatga ega bo'lgan sub'ektiv xarakteristikaga ko'ra shakllantiriladi, u sub'ekt-ob'ekt mulkiy munosabatlarini aks ettiradi - odamlar (jismoniy shaxslar) va xo'jalik birliklarining (korxonalar, tashkilotlar) ko'chmas mulkka bo'lgan munosabatlari, ya'ni. turli ko'chmas mulk ob'ektlariga egalik qiluvchi, ulardan foydalanish va ularni tasarruf etish bo'yicha soliq to'lovchilar toifalari bo'yicha: 1. Jismoniy shaxslardan hisoblangan va undiriladigan soliqlar. shaxslar. Shu bilan birga, ko'chmas mulk sohasidagi soliqlar va (yoki) yig'imlarni to'lovchi jismoniy shaxslarga quyidagilar kiradi: tegishli soliq rezidentlari; jismoniy rossiya Federatsiyasining soliq rezidentlari bo'lmagan, lekin Rossiya Federatsiyasida joylashgan manbalardan (ko'chmas mulk) daromad oladigan shaxslar. 2. Korxonalardan olinadigan soliqlar - jur. Rossiya Federatsiyasi qonunchiligiga muvofiq tashkil etilgan shaxslar, shuningdek fuqarolik huquqiy layoqatiga ega bo'lgan va xorijiy davlatlarning qonunlariga muvofiq tuzilgan xorijiy firmalar (kompaniyalar) xalqaro tashkilotlar, Rossiya Federatsiyasi hududida tashkil etilgan ularning filiallari va vakolatxonalari.

Rossiya Federatsiyasining Soliq kodeksi 3 tani ajratadi soliqlar va yig'imlar turlari: federal - Soliq kodeksi bilan belgilanadi va Rossiya Federatsiyasining butun hududida to'lash uchun majburiydir; mintaqaviy - Soliq kodeksiga muvofiq belgilanadi, Rossiya Federatsiyasi sub'ektlarining qonunlari bilan kuchga kiradi va faqat tegishli sub'ektlar hududida undiriladi; mahalliy - Soliq kodeksiga muvofiq mahalliy o'zini o'zi boshqarish vakillik organlarining normativ-huquqiy hujjatlari bilan kiritiladi va tegishli munitsipalitetlar hududida ishlaydi.

Tashkiliy nuqtai nazardan, soliq solish ob'ektlariga ko'ra, ko'chmas mulk sohasidagi barcha soliqlar va yig'imlarni bir-biriga bog'langan, lekin o'ziga xos xususiyatlarga ega bo'lgan ikkitaga bo'lish mumkin: navlari: shaxsiy ehtiyojlarni qondirish yoki tadbirkorlik faoliyatini yuritish uchun foydalaniladigan mol-mulk shaklidagi investitsiya kapitali sifatida jismoniy shaxslarga tegishli bo‘lgan, shuningdek yuridik shaxslarning egaligi va foydalanishida bo‘lgan mol-mulkning butun davri davomida davriy ravishda to‘lanadigan ko‘chmas mulk ob’yektlariga soliqlar; ko'chmas mulk ob'ektlari bilan oldi-sotdi bitimlari, xayriya, meros, lizing yoki ijaraga berish, ipoteka va hokazolarni amalga oshirishda to'lanadigan soliqlar va yig'imlar.

Ko'chmas mulk ob'ektlarining jismoniy tabiati va ularning funktsional maqsadiga ko'ra quyidagi soliq va yig'im turlari ajratiladi: yer solig'i; o'rmon solig'i; yer qa’ridan foydalanganlik uchun soliq; mineral-xom ashyo bazasini takror ishlab chiqarish uchun soliq; suv va havo uchun soliq transport vositasi davlat ro'yxatidan o'tkazilishi kerak va ko'chmas mulkka tenglashtirilgan.

Ko'chmas mulk solig'i quyidagi tamoyillarga asoslanadi: universallik - har bir shaxs qonun hujjatlarida belgilangan soliq va yig'imlarni to'lashi shart; Odillik va tabaqalanish - soliq stavkalari darajasi soliq to'lovchining ko'chmas mulki qiymatidan kelib chiqqan holda uning haqiqiy imkoniyatlarini hisobga olishi kerak; Majburiyatlar - har qanday davlat soliqlarsiz mavjud bo'lolmaydi, keyin ularni to'lash muqarrar; Tenglik - soliq oldida hamma tengdir. Soliqlar va yig'imlar kamsituvchi bo'lishi mumkin emas va soliq to'lovchilar o'rtasidagi siyosiy, mafkuraviy, etnik, konfessional va shunga o'xshash boshqa farqlarga ko'ra turlicha qo'llanilishi mumkin emas. Soliq stavkalari va yig'imlarini, shuningdek, imtiyozlarni mulkchilik shakliga, jismoniy shaxslarning fuqaroligiga va kapitalning kelib chiqish joyiga qarab farqlashga yo'l qo'yib bo'lmaydi.

Soliqqa tortish maqsadlari uchun o'zaro bog'liq bo'lgan yuridik va jismoniy shaxslarni aniqlash, ularning o'zaro munosabatlari ularning faoliyatining shartlari yoki iqtisodiy natijalari yoki ular vakili bo'lgan shaxslarning faoliyatiga ta'sir qilishi mumkin bo'lgan munosabatlar ham muhimdir. Tashkilotlar va (yoki) jismoniy shaxslar o'zaro bog'liq shaxslar tarkibiga, agar: bir tashkilot boshqa tashkilotda bevosita va (yoki) bilvosita 20 foizdan ortiq miqdorda ishtirok etsa; bir jismoniy shaxs boshqa jismoniy shaxsga bo'ysunadi rasmiy pozitsiya; shaxslar nikohda, qarindoshlik yoki mulkiy munosabatlarda Rossiya Federatsiyasining oila qonunchiligiga muvofiq, farzandlikka oluvchi va asrab olingan bola, shuningdek vasiy va vasiylikdagi shaxs.

Korxonaning hayotiy tsikli modeli va tashkiliy rivojlanish. Korxona rivojlanishiga ta'sir etuvchi omillar.

Leon Danko tomonidan tashkilotning hayot tsikli modeli har qanday tashkilotning hayot aylanishining klassik versiyasini ifodalaydi. Gorizontal o'q tashkilotning vaqtini yoki yoshini ko'rsatadi: yosh - etuk; vertikal o'qda - tashkilot hajmining o'zgarishi. Tashkilot hajmi bo'yicha siz turli xil parametrlarni (masalan, yillik aylanma o'zgarishlar, aktivlarning balans qiymati yoki korxonadagi xodimlar soni) tushunishingiz yoki ushbu mezonlarni birgalikda ko'rib chiqishingiz mumkin. Bir bosqichdan ikkinchisiga o'tish asta-sekin yoki juda keskin va og'riqli, inqirozlar bilan birga amalga oshirilishi mumkin. Shu bilan birga, tashkiliy tuzilmalar va madaniyatlarning turlari o'zgarib bormoqda. Tashkilotni samarali boshqarish uchun menejment tashkilot o'z rivojlanishining qaysi bosqichlaridan o'tishini va bu rivojlanish qanday inqirozlar bilan birga kelishini tushunishi kerak.

Larri Greynerning tashkilot hayotiy tsikli modeli. Greynerning fikricha, tashkiliy rivojlanish modelini yaratish uchun beshta asosiy omil eng muhim hisoblanadi: tashkilotning yoshi, tashkilot hajmi, evolyutsiya bosqichlari, inqilob bosqichlari va sanoatning o'sish sur'ati. Ushbu modelga ko'ra, tashkilotning hayotiy tsikli "o'sish bosqichlari" deb ataladigan tashkilotning hayot yo'lidagi evolyutsiya va inqilobning besh bosqichidan (bosqichlaridan) iborat. Har bir bosqich rivojlanish davri bilan boshlanadi, undan keyin barqaror o'sish va barqarorlik, tashkiliy o'zgarishlarning inqilobiy davri bilan yakunlanadi. Har bir bosqich oldingi bosqichning natijasi va keyingi bosqichning sababidir. Har bir evolyutsion davr o'sishni ta'minlash uchun qo'llaniladigan dominant boshqaruv uslubi bilan tavsiflanadi, har bir inqilobiy davr esa o'sish davom etishidan oldin hal qilinishi kerak bo'lgan dominant boshqaruv muammosi bilan tavsiflanadi. Hayotiy tsiklning yangi bosqichiga o'tish tashkilotning ichki faoliyatini amalga oshirishi va atrof-muhit bilan munosabatlarni saqlab turishi kerak bo'lgan yangi qoidalarni belgilaydi. Har bir bosqichda muhim xulosa shundan iboratki, agar tashkilot doimiy o'sishga intilgan bo'lsa, unda uning rahbariyatining keyingi harakatlari batafsil aniqlanadi. Tashkilot faoliyat ko'rsatayotgan sohaning o'sish sur'ati qanchalik yuqori bo'lsa, u bir bosqichdan ikkinchisiga tezroq o'tadi. Tashkilotning rivojlanish bosqichlari va ularga mos keladigan inqirozlar: ijodkorlik orqali o'sish (o'sishning ijodiy bosqichi) - etakchilik inqirozi; direktiv etakchilik orqali o'sish (yo'naltirilgan o'sish) - avtonomiya inqirozi; delegatsiya orqali o'sish - nazorat inqirozi; muvofiqlashtirish orqali o'sish - inhibisyonlar inqirozi; hamkorlik orqali o'sish - psixologik charchoq yoki ishonch inqirozi.

Greynerning g'oyalarini ishlab chiqayotib, Adizes tirik organizmlar bilan bir xil narsa tashkilotlarda sodir bo'lishini taklif qildi - ular tug'iladi, o'sadi, qariydi va o'ladi. Uning modeliga ko'ra, tashkilotning hayoti jarayonida hayot tsiklining o'nta muntazam ketma-ket bosqichlarini ajratish mumkin, ular etarli darajada an'anaviylik bilan ikkita katta bosqichga birlashtirilishi mumkin: o'sish bosqichi va qarish. bosqich. Bosqichlar: Birinchi bosqich. hamshiralik. Hozircha kompaniya yo'q, lekin bir fikr bor. Ikkinchi bosqich. Go'daklik. Ushbu bosqichda kompaniya hali aniq tuzilmaga va vakolat va majburiyatlarni taqsimlash tizimiga ega emas, ta'sischi, ehtimol, eng ko'p ishlaydi. Uchinchi bosqich. Bolalik("Keling, keling"). Kompaniya yaxshi ishlamoqda va u birinchi to'siqlarni engib o'tib, yanada samarali ishlay boshlaydi. To'rtinchi bosqich. Yoshlik. Ushbu bosqichda kompaniya juda ko'p o'zgarib bormoqda. Oldingi bosqichlarda hamma narsa muvaffaqiyatli bo'lgan taqdirda ham, tartib, tizim va intizomsiz keyingi rivojlanishning imkoni bo'lmaydigan payt keladi. Kompaniyaning ta'sischisi kompaniya tuzilmasini o'zgartirishi va vakolatlarni topshirishi kerak. Beshinchi bosqich. gullagan kun. Eng gullagan bosqichda tashkilot ham moslashuvchan, ham boshqariladigan. U nisbatan aniq tuzilishga, belgilangan funktsiyalarga, mukofot va jazo tizimlariga ega. Xodimlar kompaniyaning asosiy boyligi, ular bunday sharoitda ishlashdan zavqlanishadi, ular iste'dodli va kamtar, ular ajoyib jamoa o'yinchilariga aylanadi. Oltinchi bosqich. Stabilizatsiya(Kech gullash). Bu bosqichda shakl mazmundan ustun kela boshlaydi. Bu tashkilotning qarishining birinchi bosqichi bo'lib, kompaniya asta-sekin tez rivojlanish siyosatidan voz kechib, yangi bozorlarni egallab, mavjud bozorlarda o'z ishtirokini kengaytiradi. Ettinchi bosqich. aristokratiya. Kompaniya katta moliyaviy resurslarga ega bo'lib, ular o'z faoliyatini tartibga solish va mavjud nazorat tizimini mustahkamlashga sarflanadi. Sakkizinchi bosqich. Erta byurokratizatsiya. Ushbu bosqichda integratsiya funktsiyasi susayadi: tashkilot asta-sekin bir qator murakkab va ba'zan hal qilib bo'lmaydigan tizimli nizolarga tushib qoladi, ular xodimlarni ishdan bo'shatish orqali hal qilinadi, lekin shu bilan birga, tuzilmaning o'zini o'zgartirmasdan. To'qqizinchi bosqich. Kechiktirilgan byurokratizatsiya. Kompaniya butunlay o'ziga va ichki muammolarga e'tibor qaratgan. O'ninchi bosqich. O'lim. Mijozlarga yo'naltirilgan korxonaning o'limi mijozlar ushbu korxona xizmatlaridan ommaviy ravishda foydalanishni to'xtatgandan so'ng darhol sodir bo'ladi.

B. Z. Milner yondashuviga muvofiq tashkilotning hayot aylanishining asosiy bosqichlari: Tadbirkorlik bosqichi. Tashkilot boshlang'ich bosqichida, mahsulotlarning hayot aylanishi shakllanmoqda. Maqsadlar hali ham noaniq, ijodiy jarayon erkin oqadi, keyingi bosqichga o'tish barqaror resurslar ta'minotini talab qiladi. Kollektivlik bosqichi. Oldingi bosqichning innovatsion jarayonlari rivojlanmoqda, tashkilotning missiyasi shakllantirilmoqda. Tashkilot ichidagi aloqa va tuzilma asosan norasmiy bo'lib qolmoqda. Tashkilot a'zolari mexanik aloqalarni rivojlantirishga ko'p vaqt sarflashadi va yuqori majburiyatlarni namoyish etadilar. Rasmiylashtirish va boshqarish bosqichi. Tashkilot tuzilmasi barqarorlashtirildi, qoidalar kiritildi, tartiblar belgilandi. Asosiy e'tibor innovatsion samaradorlik va barqarorlikka qaratiladi. Rivojlanish va qaror qabul qilish organlari tashkilotning etakchi tarkibiy qismlariga aylanadi. Tashkilotning yuqori rahbariyatining roli ortib bormoqda, qarorlar qabul qilish jarayoni yanada muvozanatli va konservativ bo'lib bormoqda. Rollar tashkilotning ayrim a'zolarining ketishi jiddiy xavf tug'dirmaydigan tarzda ko'rsatilgan. Strukturaning rivojlanish bosqichi. Tashkilot ishlab chiqarish hajmini oshiradi va xizmatlar ko'rsatish bozorini kengaytiradi. Rahbarlar rivojlanishning yangi imkoniyatlarini aniqlaydilar. Tashkiliy tuzilma yanada murakkab va murakkablashadi. Qaror qabul qilish mexanizmi markazlashtirilmagan. Rad etish bosqichi. Raqobat, bozorning qisqarishi natijasida tashkilot o'z mahsuloti yoki xizmatlariga talabning pasayishiga duch keladi. Rahbarlar bozorlarni ushlab turish va yangi imkoniyatlardan foydalanish yo'llarini izlamoqda. Ishchilarga, ayniqsa, eng qimmatli mutaxassisliklarga ehtiyoj ortib bormoqda. Ko'pincha mojarolar soni ortib bormoqda. Pasayish tendentsiyasini jilovlash maqsadida rahbariyatga yangi odamlar keladi. Qarorlarni ishlab chiqish va qabul qilish mexanizmi markazlashtirilgan.

Korxonalar, ularning tarkibiy bo'linmalari va xo'jalik tashkilotlari ishining natijalari iqtisodiy, tashkiliy, texnik va texnologik xarakterdagi bir qator omillarga bog'liq. Omillar birinchi, ikkinchi, uchinchi, ... n-tartibli bo'lishi mumkin.

Omillar ta'sirining tabiati bo'yicha: intensiv va keng. Keng qamrovli korxona faoliyatining sifat ko'rsatkichlari emas, balki miqdoriy o'zgarishi bilan bog'liq bo'lgan omillarni o'z ichiga oladi. Ishchilar sonining ko'payishi hisobiga ishlab chiqarish hajmining ortishi misol bo'la oladi. Ekstensiv omillarga ishlab chiqarish resurslari hajmini (masalan, xodimlar sonining o'zgarishi, asosiy vositalarning qiymati), vaqt o'tishi bilan ulardan foydalanishni (ish vaqtining o'zgarishi, asbob-uskunalarning smenali koeffitsienti va boshqalar) aks ettiruvchi omillar kiradi. resurslardan unumsiz foydalanish (nikoh uchun materiallar narxi , chiqindilar tufayli yo'qotishlar). Ekstensiv omillar korxonalarning moddiy-texnik bazasini kengaytirish, moddiy (tovar) va mehnat resurslarini qo'shimcha jalb qilish, iqtisodiy salohiyatni rivojlantirish bilan bog'liq. . Intensiv omillar ishlab chiqarish jarayonining sifat tomonini tavsiflash. Misol tariqasida mehnat unumdorligi darajasini oshirish hisobiga ishlab chiqarish hajmini oshirishni keltirish mumkin. Intensiv omillarga resurslardan foydalanish samaradorligini aks ettiruvchi yoki bunga yordam beruvchi omillar kiradi (masalan, ishchilarning malakasini oshirish, asbob-uskunalar unumdorligi, ilg'or texnologiyalarni joriy etish). Intensiv omillar fan-texnika taraqqiyoti, ilg‘or texnika yutuqlaridan eng samarali foydalanish bilan bog‘liq. Ular ijtimoiy mehnat unumdorligini oshirish, moddiy (tovar), mehnat va moliyaviy resurslardan foydalanishni yaxshilash orqali iqtisodiyotning rivojlanishini ta'minlaydi. Intensiv omillar deganda korxona, xodimlarning korxona faoliyatini takomillashtirishga qaratilgan sa'y-harakatlari darajasining aks etishi tushuniladi, ular nafaqat mazmunan, balki hisoblagichlarda ham turli ko'rsatkichlar tizimida o'z aksini topadi. Intensiv omillarning o'lchovlari qiymat va fizik jihatdan mutlaq qiymatlar, koeffitsientlar, foizlar va boshqalarda ifodalangan nisbiy qiymatlar bo'lishi mumkin. Xususan, mehnat unumdorligi har bir xodimga to'g'ri keladigan ishlab chiqarish qiymati yoki miqdori bilan ifodalanishi mumkin; rentabellik darajasi - foizlarda yoki koeffitsientlarda va hokazo.

«Inqiroz» tushunchasi, inqirozlarning tasnifi.

Inqiroz- qo'zg'alish, o'tish vaqti, burilish nuqtasi, maqsadlarga erishishning mavjud vositalari etarli bo'lmagan holat, natijada oldindan aytib bo'lmaydigan vaziyatlar va muammolar. Inqirozning asosiy vazifasi- eng kam barqaror va hayotiy bo'lgan va butunning tashkil etilishini eng ko'p buzadigan elementlarni yo'q qilish. Tizimning soddalashtirilganligi va uning uyg'unligining ortishi mavjud. Iqtisodiyotda inqiroz eskirgan ishlab chiqarish usullari va korxonalarni tashkil etish shakllaridan voz kechib, eng zaif va maqsadga muvofiq bo'lmagan ko'plab korxonalarni yo'q qiladi. . Inqiroz sababi ularning namoyon bo'lishining barcha shakllarida ijtimoiy munosabatlar mavjud bo'lishi mumkin.

Iqtisodiy inqirozlar mamlakat iqtisodiyotidagi keskin qarama-qarshiliklarni yoki alohida korxona, firmaning iqtisodiy holatini aks ettiradi. Bular ishlab chiqarish va tovarlarni sotish inqirozlari, xo'jalik sub'ektlari o'rtasidagi munosabatlar, to'lamaslik inqirozlari, raqobatdosh ustunliklarning yo'qolishi, bankrotlik va boshqalar. Iqtisodiy inqirozlar guruhiga quyidagilar kiradi. moliyaviy inqirozlar. Ular moliyaviy tizim holatidagi yoki kompaniyaning moliyaviy imkoniyatlaridagi qarama-qarshiliklarni tavsiflaydi. Bu iqtisodiy jarayonlarning pul ifodasi inqirozlari. Ijtimoiy inqirozlar turli ijtimoiy guruhlar yoki sub'ektlarning qarama-qarshiliklari yoki manfaatlarining to'qnashuvi kuchayganida yuzaga keladi: ishchilar va ish beruvchilar, kasaba uyushmalari va tadbirkorlar, turli kasb egalari, xodimlar va menejerlar va boshqalar. Ko'pincha ijtimoiy inqirozlar iqtisodiy inqirozlarning davomi va qo'shimchasi kabi bo'ladi. ular o'z-o'zidan paydo bo'lishi mumkin, masalan, boshqaruv uslubi, mehnat sharoitlaridan norozilik, ekologik muammolarga munosabat va vatanparvarlik tuyg'ulari. Ijtimoiy inqirozlar guruhida alohida o'rin egallaydi siyosiy inqiroz- jamiyat siyosiy tuzilishidagi inqiroz, hokimiyat inqirozi, turli ijtimoiy guruhlar, sinflar manfaatlarini amalga oshirish, jamiyatni boshqarishdagi inqiroz. Siyosiy inqirozlar, qoida tariqasida, jamiyat taraqqiyotining barcha jabhalariga ta'sir qiladi va iqtisodiy inqirozlarga aylanadi. Tashkiliy inqirozlar faoliyatni ajratish va integratsiyalashuvi, funktsiyalarni taqsimlash, alohida bo'linmalar faoliyatini tartibga solish inqirozlari, ma'muriy birliklarning, hududlarning, filiallarning yoki sho'ba korxonalarning bo'linishi sifatida namoyon bo'ladi. Psixologik inqirozlar zamonaviy ijtimoiy-iqtisodiy rivojlanish sharoitida ham kam uchraydi. Bu insonning psixologik holatining inqirozlari. Ular o'zlarini ommaviy xarakterga ega bo'lgan stress shaklida, ishonchsizlik, vahima, kelajak uchun qo'rquv, ishdan, huquqiy xavfsizlik va ijtimoiy mavqedan norozilik hissi paydo bo'lishida namoyon bo'ladi. Bular jamiyat, jamoa yoki alohida guruhning ijtimoiy-psixologik iqlimidagi inqirozlardir. Texnologik inqiroz yangi texnologiyalarga aniq ifodalangan ehtiyoj sharoitida yangi texnologik g'oyalar inqirozi sifatida yuzaga keladi. Bu mahsulotlarning texnologik mos kelmasligi inqirozi yoki yangi texnologik echimlarni rad etish inqirozi bo'lishi mumkin. Ko'proq umumlashtirilgan ma'noda, bunday inqirozlar ilmiy-texnik taraqqiyot inqirozlari - uning tendentsiyalari, imkoniyatlari va oqibatlari o'rtasidagi ziddiyatlarning kuchayishi kabi ko'rinishi mumkin. Masalan, atom energiyasidan tinch maqsadlarda foydalanish, atom elektr stantsiyalari va kemalar qurish g'oyasi hozirda aniq inqirozni boshdan kechirmoqda.

Inqirozlar bevosita sabablariga ko‘ra tabiiy, ijtimoiy va ekologik inqirozlarga bo‘linadi. Birinchi qo'ng'iroq inson hayoti va faoliyatining tabiiy sharoitlari. Bunday inqirozlarning sabablari zilzilalar, bo'ronlar, yong'inlar, iqlim o'zgarishi va toshqinlarni o'z ichiga oladi. Bularning barchasi iqtisodiyotga, inson psixologiyasiga, ijtimoiy-siyosiy jarayonlarga ta'sir qilmay qolmaydi. Muayyan miqyosda bunday tabiat hodisalari inqirozlarni keltirib chiqaradi.

Zamonaviy sharoitda inson va tabiat o'rtasidagi munosabatlar inqirozini tushunish va tan olish katta ahamiyatga ega - ekologik. Bular inson faoliyati natijasida yuzaga keladigan tabiiy sharoitlarning o'zgarishi - resurslarning kamayishi, atrof-muhitning ifloslanishi, xavfli texnologiyalarning paydo bo'lishi, tabiiy muvozanat qonunlari talablariga e'tibor bermaslik natijasida yuzaga keladigan inqirozlardir.

Muammoning ko'lami bo'yicha: mikroiqtisodiy– masalalar yoki muammolarning muayyan guruhini qamrab olish; makroiqtisodiy- alohida tarmoqlar yoki umuman hududlarni qamrab oladi.

Voqea sodir bo'lish chastotasiga ko'ra: davriy inqirozlar - muntazam ravishda takrorlanadi va qoida tariqasida, kursning o'xshashligi bilan tavsiflanadi; ular bashorat qilinadi va shuning uchun siz ularga tayyorgarlik ko'rishingiz mumkin; oraliq inqirozlar - kamroq o'tkir va uzoq davom etadi, ko'pincha bir bosqichda uzilib qoladi. Bashoratlilik darajasi: bashorat qilinadigan - ko'pincha rivojlanish bosqichi sifatida yuzaga keladi, bashorat qilinadigan va ob'ektiv sabablarga ko'ra yuzaga keladi: ishlab chiqarishni qayta qurish zarurati, fan-texnika taraqqiyoti ta'siri ostida manfaatlar tarkibini o'zgartirish; oldindan aytib bo'lmaydigan (kutilmagan, tasodifiy) - boshqaruvdagi noto'g'ri hisob-kitoblar, prognozlashdagi xatolar natijasi. Oqimning ochiqlik darajasiga ko'ra: aniq - osongina aniqlanadi va sezilarli darajada oqadi; "tuzoqlar" dargumon; yashirin (yashirin) - eng xavfli, chunki ularning dastlabki bosqichlarida ular deyarli ko'rinmas, ular katta qarama-qarshiliklar aniqlanganda allaqachon paydo bo'ladi. Jarayon chuqurligi: engil - bunday inqirozlar juda yumshoq davom etadi; qisqa, oson bashorat qilinadigan va boshqarilishi mumkin; chuqur - cho'zilgan xarakterga ega, qiyin; ko'pincha ijtimoiy-iqtisodiy tizimning turli tuzilmalarini yo'q qilishga olib keladi, inqirozning yanada yirik va xavfli shakllariga olib kelishi mumkin.

Inqirozlarning butun majmuasi quyidagilarga bo'linadi uzoq muddatli va qisqa muddatli. Inqirozli vaziyatlarda vaqt omili muhim rol o'ynaydi. Uzoq davom etgan inqirozlar, qoida tariqasida, og'riqli va qiyin. Ular ko'pincha inqirozli vaziyatlarni boshqara olmaslik, inqirozning mohiyati va mohiyatini, uning sabablari va yuzaga kelishi mumkin bo'lgan oqibatlarini noto'g'ri tushunish natijasidir.

«Bankrotlik» tushunchasi va uning turlari. Rivojlangan mamlakatlarda bankrotlik.

Bankrotlik(moliyaviy inqiroz, vayronagarchilik) - xo'jalik yurituvchi sub'ektning qarz majburiyatlarini to'lash va joriy asosiy faoliyatini moliyalashtirishga hujjatlashtirilgan qobiliyatsizligi. Turlari: Birinchi tur - korxonani samarasiz boshqarish, noto'g'ri marketing strategiyasi, resurslarni isrof qilish va boshqalar bilan bog'liq biznes bankrotligi; ikkinchi tur - korxonaning bozor qiymatini saqlab qolish uchun oddiy takror ishlab chiqarish (bozorda mahsulotga talab mavjud bo'lsa ham) va ishlab chiqarishni rivojlantirish uchun aylanma mablag'larga investitsiyalarning etishmasligi natijasida yuzaga kelgan mulkdorning bankrotligi; uchinchi tur - ishlab chiqarishning bankrotligi, dastlabki ikki omil ta'sirida raqobatbardosh mahsulotlar ishlab chiqarilishi va bu ishlab chiqarishni diversifikatsiya qilish talab etiladi.

Qonunchilik va moliyaviy amaliyotda quyidagilar ham ajralib turadi korporativ bankrotlik turlari: Haqiqiy bankrotlik - foydalanilgan kapitaldagi real yo'qotishlar tufayli korxonaning kelgusi davrda moliyaviy barqarorligi va to'lov qobiliyatini to'liq tiklay olmasligini tavsiflaydi. Texnik bankrotlik. Amaldagi atama korxonaning to'lovga layoqatsizligi holatini, uning sezilarli kechikishi bilan tavsiflanadi kutilgan tushim. Bunday holda, debitorlik qarzlari miqdori summadan oshib ketadi Ta'minotchilar bilan hisob-kitob korxona va uning aktivlari miqdori moliyaviy majburiyatlari miqdoridan sezilarli darajada oshadi. Qasddan bankrotlik korxona rahbari yoki egasi tomonidan uning to'lovga layoqatsizligini ataylab yaratish (yoki oshirish) bilan tavsiflanadi; ular tomonidan korxonaga shaxsiy manfaatlarini yoki boshqa shaxslarning manfaatlarini ko‘zlab iqtisodiy zarar yetkazilishi; aniq qobiliyatsiz moliyaviy boshqaruv. Aniqlangan qasddan bankrotlik holatlari jinoiy javobgarlikka tortiladi. Soxta bankrotlik - bu korxonaning kreditorlardan kredit majburiyatlarini bajarish muddatini kechiktirish (bo'lib-bo'lib to'lash) yoki kredit qarzi miqdori bo'yicha chegirma olish uchun ularni chalg'itish maqsadida o'zining to'lovga layoqatsizligi to'g'risida ataylab yolg'on e'lon qilishidir.

Vazifalar Bozor iqtisodiyotiga ega mamlakatlarda bankrotlik to'g'risidagi qonunlar bilan hal qilinadi: mavjudlaridan maksimal darajada foydalanish keyinchalik mamlakat iqtisodiyotiga hissa qo'shish uchun bankrotlik to'g'risidagi ish yuritish orqali tiklanishi mumkin bo'lgan korxona yoki uning qismlarini "qutqarish" imkoniyatlari. Xuddi shu vaqtda davlat aktivlarni himoya qilishni qo'llab-quvvatlaydi kreditorlar manfaatlarini ko'zlab qarzdor korxona va kreditorlar talablarini maksimal darajada qondirish maqsadida qonun hujjatlariga muvofiq ushbu mol-mulkni taqsimlash. Qonun kreditorlar oldidagi qarzlarni qayta tashkil etilayotgan korxonaning aktivlarini va/yoki ulushlarini sotishdan tushgan tushumlarni taqsimlash yoki agar iloji bo'lsa, korxonaning qarzini kechiktirish yoki kamaytirishni qo'llash orqali to'lash tartibini belgilaydi. uning to'lov qobiliyatini tiklash (hisob-kitob shartnomasi). Va nihoyat, bankrot korxonalarni boshqarishda huquqbuzarlik va suiiste'mollik holatlarini ko'rib chiqish va noqonuniy bitimlarni bekor qilishning qonunchilik mexanizmi mavjud.

Amaldagi bankrotlik kontseptsiyasiga muvofiq yuqoridagi vazifalarni amalga oshiruvchi tartib-taomillar ham qarzdorlar, ham kreditorlar manfaatlarini ta’minlaydi. Qarzdor yoki uning xo‘jalik yurituvchi subyekti foyda keltirmaydigan xo‘jalik amaliyoti natijasida yuzaga kelgan qarzlardan, shuningdek, oldingi boshqaruv strategiyasini davom ettirishdan ozod qilinishi mumkin. Kreditorlar esa qarzdorning ishlari ustidan mas'uliyatli nazorat yoki monitoring o'rnatishdan, uning zararini kamaytirishdan, agar qarzdorning biznesini saqlab qolish mumkin bo'lsa, kelajakda qarzdor bilan ish munosabatlarini saqlab qolishdan manfaatdor.

Bozor iqtisodiyoti rivojlangan aksariyat mamlakatlar (AQSh, Kanada, Buyuk Britaniya, Avstraliya, Shvetsiya, Niderlandiya va boshqalar) amaliyoti shuni ko‘rsatadiki, zamonaviy iqtisodiy nochorlik tizimining asosiy elementlaridan biri bu maxsus davlat organining mavjudligidir. (bo'lim) bankrotlik masalalari bo'yicha aniq majburiyatlarga ega. Shvetsiya bankrotlik organi yagona tizimda soliq xizmati va sud-huquqni muhofaza qilish organlari va Moliya vazirligi va Adliya vazirligining birgalikdagi vakolatiga kiradi. Respublikamizning barcha viloyatlarida bo‘limlariga ega bo‘lgan ushbu organ to‘lovga layoqatsizligi to‘g‘risidagi ish yuritish jarayonini nazorat qiladi va tartibga soladi.

Iqtisodiy nuqtai nazardan, yerni baholash unga bo'lgan mulk huquqini baholashdan iborat bo'lishi mumkin. Bu, masalan, mulk yoki ijara bo'lishi mumkin.

Tanlash usuli

Binolar bilan er uchastkalarini baholaydi va agar shunga o'xshash uchastkalar bilan tuzilgan bitimlar miqdori haqida ma'lumot mavjud bo'lsa. Ushbu baholash usuli ma'lum bir ketma-ketlikda amalga oshiriladi:

1. Ob'ektlarning qiyosiy elementlari aniqlanadi;
2. O'xshash ob'ektlarning har birining baholanganidan farqlari aniqlanadi;
3. Har bir element uchun tuzatish hisoblab chiqiladi;
4. Butun ob'ektning bozor qiymati shunga o'xshash operatsiyalar uchun tuzatilgan ma'lumotlar asosida ko'rsatiladi;
5. Yaxshilash xarajatlari hisoblab chiqiladi;
6. Saqlash narxi aniqlanadi.

Bozorda standart faoliyat mavjud bo'lmaganda ham qo'llaniladi.

Qolgan usul

Rivojlanish orqali takomillashtirilishi mumkin bo'lgan sohalarni baholaydi va bundan maksimal foyda oladi.

Usul quyidagi rejaga muvofiq amalga oshiriladi:

1. Ob'ektdan olinadigan daromad bozor ijarasi miqdori va rejalashtirilgan xarajatlardan kelib chiqqan holda aniqlanadi;
2. Binolardan olinadigan daromad aniqlanadi;
3. Xotiradan olingan daromad normalar bo'yicha narxda kapitallashtiriladi.

Syujet usuli

Erni kichik uchastkalarga bo'lish uchun ishlatiladi. U quyidagi ketma-ketlikda amalga oshiriladi:

1. Kelajakdagi uchastkalarning soni va hajmi aniqlanadi;
2. O'zlashtirilgan xotiraning narxi taqqoslash yo'li bilan aniqlanadi;
3. Xarajatlar hisoblab chiqiladi, rivojlanish jadvali tuziladi, sotishning taxminiy vaqti aniqlanadi, foyda hisoblanadi;
4. Sof foyda barcha uchastkalarni sotishdan keyin hisoblanadi;
5. Rivojlanish va sotish faoliyati davomidagi xatarlarni aks ettiruvchi chegirma stavkasi tanlanadi.

Erni o'zlashtirish uchun odatda quyidagi xarajatlar hisobga olinadi:

• Hududni tozalash, rejalashtirish va uchastkalarga bo'lish;
• Muhandislik tarmoqlari, yo'llarni qurish;
• Dizaynerlar va ishchilarning ish haqi, sug'urta, soliqlar;
• Reklama va marketing.

Baholash faoliyatini faqat baholash kompaniyalari (yuridik va jismoniy shaxslar - yakka tartibdagi tadbirkorlar) amalga oshirishi mumkin. Butun protsedura bir necha bosqichlarga bo'linadi.

• Shartnoma tuziladi Uni tuzish uchun baholovchi quyidagi ma'lumotlarga ega bo'lishi kerak:
  • Baholash maqsadi;
  • Baholash standartlari;
  • Er toifasi;
  • Ruxsat etilgan foydalanish turi;
  • Mulkchilik turi;
  • Egasi tomonidan ob'ektni tasarruf etishda cheklovlar mavjudligi;
  • er reestri ma'lumotlari;
  • Binolarning mavjudligi;
  • Baholash sanasi kelishilgan.
• Mavjud ma'lumotlarni to'plash va tahlil qilish ishlari olib borilmoqda. Bunga quyidagilar kiradi:
  • Huquqiy hujjatlar va mulkni ro'yxatga olish ma'lumotlari;
  • Xotiraning jismoniy xususiyatlari;
  • Binolar va muhandislik kommunikatsiyalarining tavsifi;
  • Xotira va qo'shni ob'ektlarning joylashuvi tavsifi;
  • Xotiraning joylashuvi bilan bog'liq xususiyatlari;
  • Iqtisodiy omillar tahlil qilinadi.
• Ob'ekt va uning atrofidagi hududni to'g'ridan-to'g'ri tekshirish amalga oshiriladi.
• Kerakli ma'lumotlar va hujjatlar sayt egasidan va operatsion xizmatlardan so'raladi.
• Ko'chmas mulk bozorini tahlil qilish va bunday sotish amaliyoti o'tkaziladi.
• Baholash usulining ta’rifi.
• Olingan natijalarni muvofiqlashtirish.
• Hisobotni tuzish.

Yakuniy hisobot

Natijalar yozma hisobot shaklida chiqariladi va manfaatdor shaxslar uchun dalil hujjati hisoblanadi. Hisobotning shakli va mazmuni federal qonun talablariga muvofiq bo'lishi kerak. Amalda, hisobotning yagona shakli hali mavjud emas, shuning uchun turli baholash kompaniyalari bajarilgan ishlar bo'yicha hisobotlarni turli shakllarda va turli xil mazmunda taqdim etishlari mumkin. Ammo ulardagi ma'lumotlar, tadqiqot shakli va yakuniy xulosalar ma'lum talablarga javob berishi kerak:

Ob'ektning qiymati haqida ma'lumotlarning mavjudligi. Mijoz mustaqil ravishda olishi mumkin bo'lgan ma'lumotlarning mavjudligi:

• Uning mazmuni va baholash usulini tushunish;
• Baholashning oraliq va yakuniy natijalarini tekshiring.
  • Hisobotdagi ma'lumotlar tasdiqlangan va tasdiqlangan bo'lishi kerak;
  • Tarkib aniqlik tamoyiliga mos kelishi va yozilganlarni tushunishda noaniqlikka olib kelmasligi kerak. Maxsus atamalar talqin qilinishi kerak;
  • Tekshirish printsipiga rioya qilish (yuqoridagi barcha hisob-kitoblar bo'yicha);
  • Oraliq ixtiyoriy ma'lumotlar hisobotga kiritilmasligi kerak.

Baholash hisobotini tayyorlashda pudratchi:

• Baholash hisobotini o'z vaqtida to'ldirish va mijozga taqdim etish;
• Hisobotda baholash sanasi, baholash standartlari, baholash maqsadi va baholash natijalarini noaniq talqin qilishga imkon bermaydigan boshqa ma'lumotlarni ko'rsatish;
• Baholash jarayonida har qanday qiymatni (bozor qiymatidan tashqari) belgilashda uning mezonlari, shuningdek, bunday baholashni o'tkazish sabablari ko'rsatiladi;
• Hisobot pudratchining fikriga ko'ra, ma'lum bir usulni to'liqroq qo'llash uchun hisobotga kiritish uchun zarur bo'lgan ma'lumotlarni o'z ichiga olishi mumkin;
• Hisobotni raqam va sahifama-sahifa yoritib turing, o'z qo'lingiz bilan imzolang va muhr bilan tasdiqlang.

Narxi

Baholash ishlarini bajarish qiymati saqlash joyining maydoniga, uning joylashgan joyiga va ijrochiga yuklangan vazifalarga bog'liq.

Rossiyaning turli mintaqalarida xarajat farq qilishi mumkin, ammo o'rtacha hisobda xotirani baholash minimal bo'lishi mumkin 2 ming rubldan va undan ko'p. Baholash muddati odatda 5 ish kunidan oshmaydi.

Rossiyada ko'chmas mulk bozorining rivojlanishi bilan xotira egalari mavjud ko'chmas mulkni to'g'ri baholash narxini tushunish zarurligini his qildilar.

Baholashda er uchun xarajat yondashuvini qo'llash mumkin emas, chunki uni qayta ishlab chiqarish mumkin emas (agar faqat binolarsiz er nazarda tutilgan bo'lsa). O'z-o'zini baholash uchun siz daromad yoki qiyosiy usullardan foydalanishingiz mumkin. Daromad usuli qiyosiy usulga qaraganda biroz murakkabroq, shuning uchun baholovchilar dastlab erning qiymatini aniqlash uchun ushbu usuldan foydalanishni tavsiya qiladilar.

Qiyosiy yondashuvni qo'llash deyarli har bir bozor ishtirokchisi uchun mavjud bo'lib, u bir necha bosqichda amalga oshirilishi mumkin:

1. Qiziqish sohasi bo'yicha takliflar bozori o'rganilmoqda. Sotish uchun shunga o'xshash saytlar tanlanmoqda.
2. Tanlangan uchastkalarning har biri uchun 1 ta to'quv uchun xarajat hisoblab chiqiladi. Qabul qilingan miqdor taxminan 5% ga kamayishi kerak - bu bitimni tuzishda taxminiy chegirma miqdori.
3. Olingan natijalar bo'yicha 1 ta to'quv uchun o'rtacha xarajatlarni hisoblang.
4. 1 gektarga o'rtacha narxga ega bo'lgan holda, saytingiz narxini hisoblang.

Ushbu usuldagi asosiy qiyinchilik - o'xshash jumlalarni to'g'ri tanlash, keyin esa oddiy matematika.

Shuni ta'kidlash kerakki, bunday baholashni, masalan, xaridor ipoteka krediti uchun murojaat qilganda, bankka taqdim etish uchun qonuniy asoslab bo'lmaydi. Yuridik hujjat faqat yozma ravishda amalga oshirilgan va taqdim etilgan baholash bo'lishi mumkin baholash kompaniyasi.

Xotirani malakali baholash zarurati tug'ilganda, joylashuv va ekologiya kabi ko'rsatkichlar hisobga olinadi. Bozor uchastkaning eng mumkin bo'lgan narxini ko'rsatadi, chunki xuddi shu ko'chmas mulk sohasida taklif qilinganidan ancha qimmatroq sotish haqiqatga to'g'ri kelmaydi.

Erning bozor qiymati ehtimoliy foyda miqdori va uni olish muddatiga bog'liq.. Vaqt o'tishi bilan u o'zgarishi mumkin, shuning uchun baholash bitimni tuzishdan oldin darhol amalga oshirilishi kerak. Bozor qiymati mo'ljallangan maqsaddagi o'zgarishlar tufayli ham o'zgarishi mumkin.

Bog' va dacha shirkatlarida xususiy mulkni baholash sotilgan o'xshash ob'ektlar yoki o'zlashtirilmagan uchastkalarning narxlarini hisobga olgan holda amalga oshiriladi. Bunday hollarda xarajat transport aloqalarining mavjudligi va intensivligiga, elektr va gazning mavjudligiga va ko'p jihatdan ekologik holatga bog'liq.

Maqolada kadastr baholash kontseptsiyasi ko'rsatilgan, turli mamlakatlarda ommaviy baholash tizimlarini qurish misollari keltirilgan, shuningdek, Rossiya qonunchiligining tegishli segmentida innovatsiyalarning afzalliklari isbotlangan.

Reynxold Vessi, Anton Lankin
Soliq maqsadlarida davlat kadastrini (ommaviy) baholash - Rossiya va xorijiy tajriba
“Iqtisodiy strategiyalar”, 02-2008-son, 124-131-betlar.

Kirish va fon

Ushbu maqola mualliflari 1998 yildan beri Rossiyada yer islohotini qo'llab-quvvatlashga qaratilgan Evropa Ittifoqi TACIS dasturining to'rtta loyihasi doirasida birgalikda ishlamoqda. Ushbu loyihalar quyidagi asosiy yo'nalishlarni o'z ichiga oladi:

• Rossiyada kadastr tizimining huquqiy, institutsional va texnik asoslari nuqtai nazaridan rivojlanishi.
  
• Hududiy rejalashtirish.
  
• Ko'chmas mulk garovi bilan kreditlash tizimini rivojlantirish.
  
• Soliq maqsadlarida ko'chmas mulkni baholash.
  

Ushbu o'n yillik davrda Rossiyada kadastr ko'chmas mulk ob'ektlarini aniqlash va hisobga olishning huquqiy asosi sifatida yer kadastridan to'liq ko'chmas mulk kadastriga aylantirildi, uning asosida mulkiy huquqlar va boshqa huquqlar o'rnatiladi.

Bugungi kunda kadastr ko'plab ijtimoiy ahamiyatga ega funktsiyalarni amalga oshirish uchun asosdir (1-rasmga qarang).

Soliq maqsadlarida kadastr (ommaviy) baholash iqtisodiy rivojlanish va shahar byudjetlarining kelajakdagi moliyaviy asoslari uchun asosiy masala bo'ldi. Afsuski, “Ko‘chmas mulkning davlat kadastri to‘g‘risida”gi qonun loyihasi doirasida ilgari taklif etilgan, davlat kadastrini baholash jarayonlarini tartibga soluvchi qoidalar mazkur qonunning qabul qilingan tahriridan chiqarib tashlandi, bu esa bir qator masalalarni yechimsiz qoldirdi.
Rossiyada mavjud bo'lgan soliq maqsadlarida ommaviy baholash kontseptsiyasi, qonunchilik nuqtai nazaridan, to'liq amalga oshirilmagan bo'lsa ham, foydalanilgan tizimlar bundan mustasno, xorijda joriy qilingan ko'plab shunga o'xshash tizimlardan ustun bo'lgan zamonaviy tizimning namunasidir. AQShning ba'zi shtatlarida.

Ko'chmas mulkni soliqqa tortish uchun asos sifatida kadastr (ommaviy) baholash tushunchasi

Evropa Ittifoqining TACIS loyihasining "Yer va mulk munosabatlarini isloh qilish II" loyihasining eng muhim vazifalaridan biri bu Rossiya Federatsiyasining hokimiyat organlariga, xususan, Ko'chmas mulk kadastri federal agentligiga va Iqtisodiy rivojlanish va savdo vazirligiga yordam berishdir. soliq bazasi sifatida ko'chmas mulkni ommaviy kadastr baholashning yangi tizimini joriy etish jarayonida.

Ikki oldingi TACIS loyihasi Rossiya Federatsiyasida ommaviy baholash tizimini joriy qilishni qo'llab-quvvatladi:

• 2001 yilda "Yer siyosati masalalari bo'yicha maslahatlar" ("Rossiyada erlarning davlat kadastr baholash tizimini ishlab chiqish") Evropa maslahat xizmati loyihasi doirasida pilot hududlarda shahar va qishloq xo'jaligi erlarini kadastr baholash jarayoni tahlil qilindi. .
  
• 2003-2005-yillarda amalga oshirilgan “Yer va mulkiy munosabatlarni tartibga solish mexanizmlarini joriy etishni qo‘llab-quvvatlash” loyihasi kadastr organiga ommaviy kadastr baholashning yangi tizimini joriy etishga tayyorgarlik ko‘rishda texnik yordam ko‘rsatish imkonini berdi.
  

Umumiy shartlar

Rossiya Federatsiyasi tegishli mulkning bozor qiymatiga yaqin qiymatidan kelib chiqqan holda ko'chmas mulkka soliq solishning yangi tizimini joriy etishga tayyorlanmoqda. Old federal agentlik ko'chmas mulk kadastri, vazifa yaratish edi soliq bazasi ko'chmas mulk kadastri yagona va eng ko'p ekanligi asosida to'liq ro'yxat ko'chmas mulk ob'ektlari.

Asosan, turli mamlakatlarda mol-mulk solig'i bo'yicha soliq solinadigan bazani o'rnatish uchun ikkita asosiy model qo'llaniladi:

• davlat tomonidan belgilangan oldindan belgilangan xarajatga ("standart xarajat") asoslangan model;
  
• bozor qiymatiga asoslangan model yoki bozor qiymatiga yaqin qiymat.
  

Standart qiymat asosida soliq solinadigan bazani aniqlash, baholash tartibi nuqtai nazaridan ancha "oddiy" ko'rinadi: bu holatda shubhaga o'rin yo'q, chunki biz mavhum qiymat haqida gapiramiz. Shu bilan birga, bozorga yaqin qiymatni qo'llash ma'lum qiyinchiliklar bilan bog'liq, xususan:

• bozorlar beqaror;
  
• bozor qiymatini hisoblash (baholash) uchun juda ehtiyotkor va qimmatroq yondashuvni talab qiladi.
  

Biroq, ko'chmas mulkni soliqqa tortishda bozor yoki bozor qiymatiga yaqin qo'llash foydasiga juda ishonchli dalillar mavjud.

Birinchidan, adolat masalasi bor. Davlat organlari tomonidan atayin belgilab qo‘yilgan “standart” qiymat, garchi ular tizimdan foydalansalar ham, mulk egasiga, qolaversa, butun jamiyatga nisbatan adolatsizdir. Bunday tizim barcha mulkdorlarning aktivlarining har xil bahosi tufayli ularga teng munosabatda bo'lishiga to'sqinlik qiladi.

Ikkinchidan, ko'chmas mulkning qiymati va umumiy qiymati o'rtasida bog'liqlik mavjud iqtisodiy vaziyat, ayniqsa, ko'chmas mulk qiymatini oshiradigan infratuzilma investitsiyalariga nisbatan. Bu munosabatlarni davlat va fuqarolar o‘rtasida iqtisodiy manfaatlarni taqsimlash jarayoni yoki davlatning iqtisodiy siyosatini takomillashtirish va infratuzilmaga investitsiyalarni ko‘paytirish va umuman, fuqarolarning turmush darajasini oshirishga qaratilgan sa’y-harakatlarini rag‘batlantirish sifatida qarash mumkin.

Baholash tushunchasi

Mulk huquqi tushunchasi, shuningdek, oldi-sotdi, soliqqa tortish va garov ta'minoti bilan bog'liq bo'lgan bitimlar ko'chmas mulk qiymatini aniqlash zarurligini anglatadi. Bu ancha qiyin jarayon. Vaqt o'tishi bilan umumiy qoidalar va xalqaro standartlar rivojlandi, bugungi kunda ular professional baholovchilar tomonidan qo'llaniladigan baholashning asosiy tamoyillari va qoidalari hisoblanadi.

Ko'chmas mulkni baholash nazariyasi va amaliyoti o'ziga xos xususiyatlarga ega bo'lgan uchta yondashuvga asoslanadi (1-jadvalga qarang).

Ommaviy baholash

Agar ko'p sonli mulkni baholash kerak bo'lsa, individual baholash qiyin va qimmatga tushadi. Shu sababli, ko'p sonli ko'chmas mulk ob'ektlarining qiymatini aniqlash (asosan soliqqa tortish uchun) muammolariga javob beradigan ommaviy baholash konsepsiyasini ishlab chiqish zarurati paydo bo'ldi. Ushbu usul doirasida real yoki taklif etilayotgan bitimlarning reprezentativ namunasi tahlil qilinadi, shundan so'ng olingan ma'lumotlar joylashuvi, hajmi, sifati va boshqalar bo'yicha o'xshash bir xil sinfning barcha ob'ektlari uchun odatiy hisoblanadi.

Shunday qilib, “ommaviy baholash” deganda “koʻchmas mulk obʼyektlari guruhini maʼlum bir sanada ularni statistik qayta ishlashga asoslangan umumiy maʼlumotlardan foydalangan holda standart tartib-qoidalar yordamida tizimli ravishda baholash” deb taʼriflash mumkin.

Soliq maqsadlarida ommaviy baholashning asosiy afzalliklari:

• vaqt (natijalar odatda har yili yangilanib turishini hisobga olib);
  
• xarajatlar - ommaviy baholash individual baholashdan ancha arzon;
  
• bozor ta'sirini ob'ektiv va xolis tahlil qilish imkoniyati (statistik va geografik);
  
• katta hajmdagi ma'lumotlardan foydalangan holda ko'chmas mulkni tanlash, qidirish, taqqoslash va farqlarni aniqlash qobiliyati;
  
• baholash natijalarining yaxlitligi (narxni hisoblashda adolatlilik, chunki har bir ob'ekt bir xil tarzda qayta ishlanadi);
  
• natijalarni asoslash va himoya qilish uchun katta hajmdagi ma'lumotlarning mavjudligi.
  

Ushbu kontseptsiyani qo'llash bilan bog'liq asosiy qiyinchiliklar:

• kiritilgan ma'lumotlarning sifati va ishonchliligi, ayniqsa real tranzaksiya narxlariga, shuningdek, boshqa muhim omillarga nisbatan;
  
• faoliyat ko'rsatayotgan ko'chmas mulk bozori va tadqiqot uchun yetarli namunaning mavjudligi;
  
• namunalarni tahlil qilish va maqbul modelni yaratish uchun zarur bo'lgan statistik ma'lumotlarni qayta ishlash dasturining mavjudligi.
  

Ommaviy baholash tizimini yaratishda xalqaro tajriba

Yakka tartibdagi ko'chmas mulkni baholashda uchta klassik baholash usuli qo'llaniladi. Yuqorida ta'riflangan ommaviy baholash ham ushbu tamoyillarga asoslanishi kerak.

Ommaviy baholash, birinchi navbatda, soliq maqsadlarida va ba'zi hollarda, uchun ishlatiladi hududiy rejalashtirish va iqtisodiyot va/yoki rejalashtirish sohasidagi boshqa shunga o'xshash maqsadlar. Ko'chmas mulkni baholash standartlari va usullari dunyoning ko'plab mamlakatlarida, shu jumladan Rossiyada ham qabul qilingan.

Evropa mamlakatlari ko'chmas mulk solig'ining haqiqiy miqdori hisoblab chiqiladigan soliq bazasini o'rnatish uchun keng ko'lamli usullardan foydalanadi.

Nemis misoli

Germaniyada ko'chmas mulk solig'i "mulkning odatiy qiymati" (Bodenrichtwert) deb ataladigan narsaga asoslanadi. Bu joylashuvga qarab o'rtacha xarajat sifatida aniqlanadi va evro/m2 da ifodalanadi. Bunday qiymat har yili aniqlanadi, nashr etiladi va ommaga ko'rgazmali tarzda taqdim etiladi.

Turli sohalardagi mutaxassislardan (surveyyorlar, baholovchilar, rieltorlar va boshqalar) iborat mustaqil ekspert komissiyasiga bitimlar narxlari to'g'risida ma'lumot to'plash, ko'chmas mulk ob'ektlarining namunaviy qiymatini aniqlash, bozor hisobotlarini yaratish, mulkni majburan olib qo'yish holatlarida baholash, shuningdek, parlamentga hisobot berish. Bitim narxlari to'g'risida ma'lumot to'plash uchun ma'lumotlar turli manbalardan, xususan, deklaratsiya qilinishi kerak bo'lgan haqiqiy sotish shartnomalaridan olinadi.

Ma'muriy qonunchilikka muvofiq sudga shikoyat qilish mumkin. Biroq komissiya a’zolarining kasbiy malakasi va ma’lumotlarni to‘plash tartib-qoidalarining o‘ziga xosligini hisobga olsak, murojaatlar tez-tez uchramaydi. Apellyatsiya berish soliqni kechiktirishni anglatmaydi.

Qo'shma Shtatlardagi bozor qiymatiga asoslangan ko'chmas mulk soliqqa tortish misollari

Qo'shma Shtatlarda ko'chmas mulk solig'i faoliyatni moliyalashtirish vositasidir davlat muassasalari, ayniqsa maktablar, infratuzilma ob'ektlari, politsiya, parklarni rivojlantirish va boshqalar. Shuning uchun ko'chmas mulk soliqlarini undirish davlat organlarining vakolatiga kiradi va turli xil usullar va stavkalar bilan tavsiflanadi. Ko'pgina shtatlarda soliqqa tortish maqsadida ko'chmas mulkni baholash okrug (tuman) darajasida tashkil etilgan va "soliq hisoblagichi" ("baholovchi") zimmasiga yuklangan. Soliq bazasini aniqlash uchun ommaviy baholashning klassik usullari qo'llaniladi. Soliq deklaratsiyasini tayyorlash va soliqlarni undirish funktsiyalari soliq inspektorining funktsiyalaridan ajralib turadi. Ko'chmas mulk solig'i maqsadlari uchun zamonaviy ommaviy baholash tizimining ajoyib namunasi Kolorado shtatida joriy etilgan tizim bo'lib, u qaysidir ma'noda Rossiyada joriy etilayotgan ko'chmas mulkni kadastr (ommaviy) baholash tizimi uchun namuna bo'lishi mumkin.

Soliq xabarnomasi (soliq schyot-fakturasi) soliq bazasining tavsifini va soliq stavkasi to'g'risidagi ma'lumotlarni o'z ichiga oladi. Shunga ko'ra, bu holda, soliq schyot-fakturasining mazmuni bo'yicha apellyatsiya berish mumkin, bu ham soliq solinadigan bazaga, ham soliq summasiga tegishli bo'lishi mumkin. Amalda, apellyatsiya berish uchun asoslar ancha cheklangan: mulk turi, hajmi yoki joylashgan joyi bo'yicha noto'g'ri aniqlangan hollarda mumkin; hisob-kitoblarda matematik xatolik holatlari ham mumkin. Ko'chmas mulkni ommaviy baholashda qo'llaniladigan metodologiya ma'qullangan, tasdiqlangan va jamoatchilik uchun ochiq bo'lganligi sababli, murojaatlar kamdan-kam hollarda metodologiyaning o'ziga yoki uni qo'llash natijasida yuzaga keladigan natijalarga ta'sir qiladi.

Murojaatlar to'liq shtatdagi xodimlardan iborat mustaqil Apellyatsiya kengashiga yuboriladi. Agar hay'at qarori shikoyatchi uchun nomaqbul bo'lsa, yagona variant - sudga murojaat qilish. Biroq, bu juda kamdan-kam hollarda sodir bo'ladi. Qanday bo'lmasin, apellyatsiya berish, hech qanday holatda, soliqni kechiktirish uchun asos emas. Bundan tashqari, soliqlarni o'z vaqtida to'lamaslik apellyatsiyaning bekor qilinishiga olib keladi.

Ko'chmas mulk kadastri va davlat kadastrini baholash to'g'risidagi yangi qonun

2004 yil 29 noyabrdagi 141-sonli Federal qonunning qabul qilinishi bilan davlat kadastrini baholashni tashkil etish bilan bog'liq masalalarning dolzarbligi oshdi.
"Rossiya Federatsiyasi Soliq kodeksining ikkinchi qismiga va Rossiya Federatsiyasining ayrim boshqa qonun hujjatlariga o'zgartishlar kiritish to'g'risida, shuningdek Rossiya Federatsiyasining ayrim qonun hujjatlarini (qonun hujjatlari qoidalarini) o'z kuchini yo'qotgan deb topish to'g'risida", o'zgartirishlar kirituvchi qism. 2006 yil 1 yanvardan kuchga kirgan Rossiya Federatsiyasi Soliq kodeksining II Yuqoridagi qonun soliq bazasini shakllantirish uchun asosni aniqladi - er uchastkasining kadastr qiymati - davlat doirasida aniqlanadi. kadastr baholash.

Bugun federal daraja soliqqa tortish maqsadida ommaviy kadastr baholash sohasida maxsus tartibga solish mavjud emas. Turli federal qonunlarda alohida qoidalar mavjud qoidalar Rossiya Federatsiyasi (yer, soliq kodlari rossiya Federatsiyasi, Rossiya Federatsiyasi Hukumatining 945-sonli va 315-sonli qarorlari, Rossiya Federatsiyasi Iqtisodiy rivojlanish va savdo vazirligining 222-son buyrug'i), lekin umuman olganda, ular har biriga to'liq emas va ba'zan ziddir. boshqa.

2007 yil 24 iyuldagi 221-FZ-sonli "Ko'chmas mulkning davlat kadastri to'g'risida" gi yangi Federal qonuni 2008 yil 1 martdan kuchga kirdi (ayrim qoidalar bundan mustasno). Ushbu qonun er uchastkalarini, kapital qurilish ob'ektlarini, binolarni, inshootlarni, binolarni va boshqalarni kadastr bo'yicha hisobga olishni tartibga soladi. Ushbu Federal qonunga ko'ra, davlat ko'chmas mulk kadastri federal davlat axborot resursidir. Qonun kadastr faoliyatini amalga oshirish uchun kadastr va buxgalteriya hisobini yuritish tartibini (asoslari, muddatlari, buxgalteriya hisobi ob'ektlari va boshqalar) belgilaydi.

Yuqorida aytib o'tilganidek, afsuski, soliqqa tortish maqsadlarida davlat kadastrini (ommaviy) baholash masalalarini tartibga soluvchi qoidalar, ya'ni. kadastrning fiskal funktsiyasi ushbu qonun matniga kiritilmagan.

Ular alohida qonunning predmetiga aylanadi yoki 1998 yil 29 iyuldagi 135-FZ-sonli "Rossiya Federatsiyasida baholash faoliyati to'g'risida" gi amaldagi Federal qonuniga o'zgartirishlar sifatida kiritiladi deb taxmin qilinadi.

Soliq maqsadlarida davlat kadastrini (ommaviy) baholash masalalarini tartibga soluvchi maxsus qonun hujjatlarining asosiy maqsadlari quyidagilardan iborat bo'lishi kerak:

• kadastr (ommaviy va qiymatga asoslangan) baholash uchun maxsus huquqiy talablarni yaratish;
  
• soliqqa tortishni baholash, baholash va keyingi ma'muriyatchiligining huquqiy va ma'muriy jihatlari o'rtasidagi muvofiqlikni ta'minlash;
  
• baholash jarayonida ishtirok etuvchi tomonlarning vakolatlari va majburiyatlarini chegaralash;
  
• idoralararo axborot almashinuvini ta'minlash.
  

Erning davlat kadastr bahosini o'tkazish tajribasi

Bugungi kunga kelib, erning davlat kadastrini baholashning me'yoriy bazasi Rossiya Federatsiyasi Hukumatining 1999 yil 25 avgustdagi 945-sonli "Erning davlat kadastrini baholash to'g'risida"gi qarori va Rossiya Federatsiyasi Hukumatining qarori bilan tuzilgan. Federatsiyaning 2000 yil 8 apreldagi 316-son "Erning davlat kadastrini baholash qoidalarini tasdiqlash to'g'risida".

Rossiya Federatsiyasi hukumati erlarning maqsadi va funktsional foydalanish turi bo'yicha tasnifiga qarab erning davlat kadastrini baholashning umumiy uslubiy tamoyillarini belgilab berdi.

soliqqa tortish maqsadlari uchun er davlat kadastr baholash birinchi davra 1999 yildan 2005 yilgacha davrida Rossiya Federatsiyasi bo'ylab amalga oshirildi. olingan soliqlar bo'yicha) er toifalari, masalan, aholi punktlari va qishloq xo'jaligi maqsadlari uchun erlar.

Amaldagi usullar va olingan natijalar tahlili shuni ko'rsatdiki, umuman olganda, ularning aksariyati "Ko'chmas mulkni baholashni tashkil etish" kitobida juda to'g'ri va shaffof shakllantirilgan soliqqa tortish maqsadlarida ommaviy baholashning umume'tirof etilgan xalqaro standartlari va tamoyillariga mos keladi. va soliqqa tortish" mashhur olim va ommaviy baholash amaliyotchisi Jozef K. Ekkert tomonidan tahrirlangan.

Istiqbollar va oqibatlar

Umuman olganda, Rossiyada kadastr tizimini rivojlantirishning kelajakdagi yo'nalishi (va xususan, davlat kadastr bahosi) bilan bog'liq ko'plab masalalar yaqinda nashr etilgan "Rosnedvizhimost" kompaniyasining sobiq rahbari M.V.ning kitobida batafsil yoritilgan. Mishustin "Mulk solig'ini boshqarishning axborot va texnologik asoslari". Ushbu monografiya davlat ko'chmas mulk kadastrining yangi yagona tizimi asosida Rossiyada kadastr va mulk solig'ini boshqarishning axborot texnologiyalari bilan bog'liq turli jihatlarning keng tahlilini o'z ichiga olgan qulay va keng qamrovli axborot resursidir. Bundan tashqari, davlat ko'chmas mulk kadastri ushbu kontekstda rasmiy ma'lumotlarning keng qamrovli ko'p funksiyali (elektron) manbai sifatida ko'rib chiqiladi.

Yagona davlat ko'chmas mulk kadastri uchta asosiy funktsiyaga ega - buxgalteriya, fiskal va axborot. Ushbu funktsiyalarning barchasi kitobda, shu jumladan mulk solig'ini boshqarish tizimini yanada rivojlantirish va optimallashtirish nuqtai nazaridan batafsil ko'rib chiqiladi.

Kitobda mol-mulk solig‘i ma’muriyatchiligi tizimini tashkil etish bo‘yicha xalqaro tajribaga ko‘plab havolalar, shuningdek, IT-quvvatlash, kadastr texnologiyalari, fazoviy ma’lumotlarni boshqarish, idoralararo o‘zaro hamkorlik va axborot almashinuvi kabi tizimni shakllantiruvchi asosiy masalalar tahlili keltirilgan. Muallif shuningdek, mulkka bo‘lgan huquqlarni ro‘yxatga olish tizimini qo‘llab-quvvatlash va ularning davlat tomonidan kafolatlanishini yanada ta’minlash orqali ko‘chmas mulk kadastri tizimini rivojlantirishning ijtimoiy taraqqiyotga ta’sirini ham tahlil qildi.

Material shunday tuzilganki, mol-mulk solig'i ma'muriyatchiligi tizimini yaratish va yanada takomillashtirishning ustuvor yo'nalishlarini ta'kidlaydi. Kitobda soliq ma'muriyatchiligining mohiyati tahlil qilingan, xususan, ko'chmas mulkni soliqqa tortish va kadastr tizimi bilan bog'liq asosiy ta'riflar berilgan va ularni rivojlantirishning asosiy tendentsiyalari ko'rib chiqiladi. huquqiy asos soliq ma'muriyati va soliqni joriy etishning ijtimoiy-iqtisodiy oqibatlari ko'chmas mulk emas. Muallif, shuningdek, tashkiliy va texnik muammolarni hisobga olgan holda Rossiyada ko'chmas mulk kadastrining yangi tizimini muvaffaqiyatli joriy etish uchun zarur bo'lgan tizimli chora-tadbirlar haqida yozadi. Yangi tizimni joriy etish va uning keyingi faoliyati samaradorligi va unumdorligini baholash uchun bir qator xarakteristikalar va parametrlar taklif etiladi.

Kadastr tizimi 18-asr oxirida koʻpgina Yevropa mamlakatlarida fiskal funksiyani amalga oshirish zaruratidan “tugʻilgan”ligini hisobga olib, bu funksiya bilan bogʻliq masalalar juda batafsil koʻrib chiqiladi. Uni amalga oshirishning asosiy vositasi bu ko'chmas mulkni ommaviy (yoki aks holda soliq) baholashdir. Muallif qo'llanilishi mumkin bo'lgan asosiy yondashuvlar va mumkin bo'lgan echimlarni ko'rib chiqadi Rossiya shartlari, soliqqa tortish maqsadlarida davlat (ommaviy) kadastr baholash tizimini institutsional tartibga solish masalalariga e'tibor qaratgan holda, ushbu sohadagi zamonaviy xalqaro tajribani hisobga olgan holda.

istiqbollari

Ushbu maqola mualliflarining ishonchi komilki, vaqt o'tishi bilan soliqqa tortish maqsadlarida ko'chmas mulkni davlat kadastr (ommaviy) baholash tizimini joriy etish bilan bog'liq protsessual va huquqiy masalalar hal qilinadi va bunday tizim muvaffaqiyatli amalga oshiriladi. yangi davlat ko'chmas mulk kadastri. Bu, shubhasiz, hududlar va munitsipalitetlarning rivojlanishiga ijobiy ta'sir ko'rsatishi, shuningdek, yerlarni xususiylashtirish bilan bog'liq masalalarni hal etishga hissa qo'shishi kerak.

Yangi ko'chmas mulkni soliqqa tortish tizimining Rossiyadagi munitsipalitetlarga iqtisodiy ta'siri

Shubhasiz, ko'chmas mulkka (xususan, yerga) advalor asosda soliq solish munitsipalitetlarning byudjetlarini to'ldirishdan tashqari, resurslardan, birinchi navbatda, shahar yerlaridan foydalanish samaradorligini oshirish vositasiga aylanishi kerak va bo'lmoqda. Davlat kadastrini (ommaviy) baholash natijalariga ko'ra soliqqa tortish tizimini joriy etish munitsipalitetlar va mahalliy o'zini o'zi boshqarish tizimining rivojlanishi uchun bir qator muhim iqtisodiy oqibatlarga olib keladi.

Natija 1 - munitsipalitetlarning o'z taqdirini o'zi belgilashi va moliyaviy mustaqilligi. Er solig'i tushumlari to'liq yoki asosan shahar byudjetiga tushayotganligi sababli, munitsipalitetlar katta moliyaviy mustaqillikka erishadilar va bunday qo'shimcha mablag'lardan bevosita muammolarni hal qilish va shahar ehtiyojlarini qondirish uchun foydalanishlari mumkin.

Natija 2 - munitsipalitetlar o'rtasidagi raqobat. Natijada, (1) biznesni jalb qilish, (2) yaxshiroq yashash sharoitlarini yaratish yoki (3) ijtimoiy sharoitlarni yaxshilash uchun munitsipalitetlar o'rtasida raqobat paydo bo'lishi mumkin. Bunday qarorlarning oqibati shaharlarning iqtisodiy va ijtimoiy tuzilishining o'zgarishi, ularning munosabatlari, shuningdek, o'ziga xos o'ziga xos xususiyatlarning paydo bo'lishi bo'lishi mumkin.

3-ta'sir – shahar yerlarini xususiylashtirish. Hozirgi vaqtda Rossiyada qo'llanilayotgan er solig'i tizimini bozor qiymatidan kelib chiqqan holda ko'rib chiqish mumkin. Munitsipalitetlar o'z yerlariga (ko'p qavatli uylar ostidagi va atrofidagi yerlarga) soliq sola olmaydi, shu bilan birga bu hududlarda tartibni saqlash mas'uliyati va hokazo. Natijada, munitsipalitetlar bunday yerlarni kvartiralar egalari foydasiga xususiylashtirishga moyil bo'ladi, bu esa kondominium tushunchasi uchun asos yaratadi.

Natija 4 - kondominium tizimini yaratish. Rossiyada uy-joy fondi odatda juda yomon ahvolda. Statistik ma'lumotlar shuni ko'rsatadiki, binolarning o'rtacha qolgan muddati 15 yil.

G'arbda qo'llaniladigan kondominiumlar kontseptsiyasi mulkni yerning va umumiy maydonlarning bo'linmas qismi, shuningdek, ma'lum bir turar-joy (kvartira) sifatida belgilaydi. Natijada, kondominiumlarning (hamkor) egalari o'zlarining (barcha) mulklarini tegishli tartibda saqlashlari shart, bu esa oxir-oqibatda Rossiyada uy-joy fondining umrini uzaytirishi kerak.

xulosalar

• Ilmiy asoslangan metodologiya asosida va tegishli yagona dasturiy ta'minotdan foydalangan holda amalga oshirilgan ko'chmas mulkni kadastr baholash muhim hissa qo'shadi. iqtisodiy rivojlanish Rossiya.
  
• Bu munitsipalitetlarning moliyaviy o'zini o'zi belgilash imkoniyatlarini kengaytiradi.
  
• Bu barcha munitsipalitetlarda iqtisodiy va ijtimoiy sharoitlarni yaxshilaydi.
  
• Uzoq muddatda yangi tizim munitsipalitetlarni erlarni yanada xususiylashtirishga undaydi va kondominium kontseptsiyasini ishlab chiqishni qo'llab-quvvatlaydi, bu esa Rossiyada uy-joy fondini saqlash va uzaytirishga yordam beradi.
  

Xulosa

Soliq maqsadlarida baholashni institutsional tashkil etish kontseptsiyasi va keng qamrovli huquqiy bazaning yo'qligi ( federal qonun), soliqqa tortish maqsadida kadastr baholashni (er va ko'chmas mulkni) o'tkazish masalalarini tartibga soluvchi, xavfli bo'shliqqa olib keladi, bu esa kelajakda vaziyatning murakkablashishiga olib keladi. Xususan, bu ommaviy kadastr baholash natijalariga shikoyat qilish tartibiga, shuningdek, boshqa masalalarga tegishli.

Kadastr (ommaviy) baholashni o'tkazish texnologiyalari va usullari juda murakkab bo'lganligi sababli, baholash tartib-qoidalari soliqqa tortishning asosiy tamoyiliga - qonuniylik va adolatga erishish uchun butun jarayonning samaradorligi va samaradorligiga yo'naltirilgan bo'lishi kerak. yuridik shaxslar va jismoniy shaxslar. Yer solig'i tushumlari mahalliy (shahar) moliyalashtirish va byudjetning muhim manbasi ekanligini hisobga olsak, soliq solinadigan bazani aniqlashning ijtimoiy masalalari hozirgi vaqtda muhim ahamiyatga ega.

Kadastr qiymatini hisoblash uchun standartlashtirilgan dasturiy ta'minotdan foydalangan holda (ko'chmas mulk bozoridagi vaziyat to'g'risidagi ma'lumotlar asosida) yagona metodologiyaga asoslangan ommaviy baholash usullarini qo'llash eng yaxshi yechim bo'lib, bu samaradorlikni, uzluksizlikni, xolislikni, natijalarni taqqoslashni ta'minlaydi. mintaqa va butun mamlakat. Bu vazifani ixtisoslashgan tashkilot hal qilishi kerak.