Salom! 2017 yilning 9 oyi davomida investitsiyalar Rossiya ko'chmas mulk 40 foizga oshdi va 1,74 milliard dollarga yetdi.Boshqa tomondan, so‘nggi to‘rt yil ichida turar-joy segmentiga investitsiyalar ommabopligi uch baravar kamaydi (CIAN tahlilchilari ma’lumotlariga ko‘ra).

Qanday xulosa chiqarish mumkin? Rossiyada investitsiyalarga bo'lgan talab turar-joy ko'chmas mulki va tijorat ko'chmas mulkiga aylanib bormoqda.

Shuning uchun, bugun biz investitsiya haqida gaplashamiz tijorat ko'chmas mulk: variantlar, ijobiy / salbiy tomonlar, xavflar va tuzoqlar.

Tijorat ko'chmas mulk - bu egasi uchun daromad keltiradigan har qanday noturar mulk (omborxona, ofis, sartaroshxona, mehmonxona, sport zali, biznes markazi, supermarket).

Sizga eng keng tarqalgan variantlar haqida batafsilroq aytib beraman.

Savdo platformalari

Rossiyada bu ko'chmas mulkning eng daromadli turlaridan biridir. Piyodalar harakati yuqori bo'lgan hududlardagi do'konlar va savdo markazlari egasiga minglab rubl foyda keltiradi. kvadrat metr.

U qanday ishlaydi? Siz yer uchastkasini topasiz, u erda savdo markazi qurasiz va saytlarni ijaraga olasiz. Mulkni obodonlashtirish bilan "bezovta qilish" ham shart emas. Ulangan kommunikatsiyalari bo'lgan yalang'och devorlar ijaraga beriladi. Ta'mirlash, mebel va maishiy texnika - bu egasining emas, balki ijarachining muammosi.

Mutaxassislar ko'cha chakana savdosini Moskvadagi tijorat ko'chmas mulkining eng qiziqarli sohasi deb bilishadi. Ilgari birinchi qavatlardagi kvartiralar bunday ob'ektlar uchun aylantirilgan. Bugungi kunda ko'cha chakana savdosi uchun o'rtacha ijara daromadi 11-12% ni tashkil qiladi. Moskva halqa yo'liga yaqinroq bo'lgan yaxshi do'kon 9-10 yil ichida o'zini to'laydi.

Darvoqe, 2017-yilning birinchi yarmi yakunlariga ko‘ra, savdo maydonlariga 690 million dollar sarmoya kiritildi – oxirgi besh yildagi maksimal ko‘rsatkich.

Ofis saytlari

Ular rentabellik bo'yicha chakana ko'chmas mulkdan kam, lekin egalariga katta foyda keltiradi. Xuddi shu hududdagi turar-joy mulkini ijaraga berishdan olingan foydadan ancha ko'p.

Bir vaqtlar ofis ko'chmas mulki eng ko'p hisoblangan foydali investitsiyalar. Va bugungi kunda ofis segmentidagi o'rtacha rentabellik chakana segmentga qaraganda 0,5-1% past. Talab faqat kichik ofis maydoni (100-200 m²) va yangi formatlarga (masalan, kovorking) ortib bormoqda.

So'nggi besh yil ichida bozorga yangi biznes mulklarini kiritish minimal bo'ldi. Bu kelgusi yoki ikki yil ichida ijara stavkalarining oshishiga umid beradi. Shunday qilib, ofis ko'chmas mulk segmentida istiqbollari bor, lekin xatarlar hali ham yuqori.

Sanoat ob'ektlari

Avvalo, bu guruhga omborlar kiradi, shuningdek sanoat ob'ektlari. Rossiyada sanoat ko'chmas mulk investorlar orasida katta talabga ega emas. Bozorda raqobat yuqori, mavjud mulklar hali taqchil emas, uzoq muddatli ijara shartnomalari kamdan-kam tuziladi.

Istisno - bu omborxonalar. Ular onlayn-do'konlar va yirik chakana savdo tarmoqlari tomonidan osongina ijaraga olinadi. Bugungi kunda eng ko'p talab qilinadiganlar 100 000 m² yoki undan ortiq maydonga ega yirik ombor majmualari.

Tijorat ko'chmas mulkka investitsiya qilish imkoniyatlari

Qurilishga investitsiyalar

Qurilish boshlangan paytdan boshlab (qurilishning barcha bosqichlarining birinchi bosqichi) ob'ekt foydalanishga topshirilgunga qadar ko'chmas mulk narxi 40-70% ga oshadi. Ammo bunday investitsiyalar yuqori xavf bilan birga keladi.

• Birinchidan, ishlab chiquvchi oddiy firibgar yoki halol bankrot bo'lib chiqishi mumkin.
• Ikkinchidan, qurilish ba'zan cheksiz muddatga cho'ziladi. Masalan, qurilish materiallari narxining keskin ko'tarilishi tufayli.
• Uchinchidan, tayyor mulk uchun xaridor yoki ijarachilarni topish unchalik oson emas. Sotishgacha (yoki harakatsizlik davrida) binolar yo'qotishlarga olib keladi.

Va, albatta, qurilishga sarmoya kiritish jiddiy kapital talab qiladi. Bundan tashqari, tijorat ko'chmas mulkiga investitsiyalar.

Crowdfunding loyihasida ishtirok etish

Crowdinvesting - bu qo'shma yoki "xalq" moliyalashtirish. Kollektiv investitsiyalar yirik loyihalarda ishtirok etish imkoniyatini beradi. Shu jumladan ko'chmas mulk sotib olish. Onlayn kraudinvesting platformalari istiqbolli loyihalarni tanlaydi, ularning dastlabki bahosini beradi va barchani ularni moliyalashtirishga jalb qiladi.

Rossiyada bir nechta yirik platformalar mavjud: StartTrack, VentureClub.co, City of Money, Potok va, albatta, AKTIVO. AKTİVO loyihasi ko'chmas mulkni onlayn xizmat orqali ijaraga berishdan passiv daromad olishning yangi imkoniyatlarini taklif etadi.

U qanday ishlaydi? Aktivo jamoasi sotiladigan mulklarni qidiradi va tekshiradi. Loyiha 13% daromadli ko'chmas mulkka qaratilgan (bu bozordagi barcha tijorat takliflarining taxminan 2% ni tashkil qiladi). Aktivo ko'pincha investitsiya uchun ko'cha chakana savdosini tanlaydi.

Pasportga ega bo'lgan har qanday katta yoshli rus "kvadrat metr" ga pul qo'yishi mumkin. Minimal o'lcham Aktivo-ga investitsiyalar 100 000 rublni tashkil qiladi.

Shaklda investitsiyalar uchun monofondlar yaratiladi yopiq investitsiya fondi. Pul mablag'lari yig'iladigan binolar monofond balansiga qo'shiladi. Boshqacha aytganda, fondning aktsiyalari aktiv tomonidan oldindan ta'minlanadi!

Har oy sayt investorlarga 1000 rubl (nominal qiymat) aktsiyalarga bo'lingan yangi ob'ektni taklif qiladi. Mijoz "investitsiya" tugmasini bosadi va uch kundan keyin uning aktsiyalari shaxsiy hisobiga o'tkaziladi. Barcha Aktivo ob'ektlari Sberbank sug'urtasi tomonidan sug'urtalangan.

Barcha aktsiyalar sotib olinishi bilanoq, aktsiyadorlar mulkni ijaraga berishdan daromad olishni boshlaydilar.

2016-yilda 200 dan ortiq kishi Aktivo platformasining investoriga aylandi. Bir yil davomida ular tijorat ko'chmas mulkiga 500 million rubl sarmoya kiritdilar. Saytda ikkita ob'ekt namoyish etildi:

• Dolgoprudniydagi "Viktoriya" supermarketi (yillik daromad 12,1%).
• Lyubertsidagi "Pyaterochka" supermarketi (yillik daromad 11,2%).

Ko'chmas mulk investitsiya fondida ulush

Rossiyada aktsiyalar orqali ko'chmas mulkka investitsiyalar faqat yopiq holda mavjud investitsiya fondlari(yopiq investitsiya fondi). Aslida, bu oddiy investitsiya fondi, ammo aktsiyadorlarning pullari ko'chmas mulkka investitsiya qilinadi.

Nima uchun fond "yopiq"? Chunki siz uni faqat boshida kiritishingiz va chiqishingiz mumkin (sotib olish uchun boshqaruv kompaniyasiga aktsiyalarni taqdim eting) - tugagandan so'ng. Klassik investitsiyalarni sotib oling va saqlang. Aytgancha, Atrium savdo markazi yopiq investitsiya fondlari hisobidan qurilgan.

Muayyan loyihalar uchun yopiq investitsiya fondlari yaratilganligi sababli ("o'zimiz uchun" yopiq klub kabi) ular past likvidligi bilan ajralib turadi.

Keling, Sberbank Asset Management tijorat ko'chmas mulk fondi misolida yopiq investitsiya fondining tuzilishini ko'rib chiqaylik.

Jamg'arma uzoq muddatli investorlarga mo'ljallangan (tavsiya etilgan investitsiya muddati besh yil). Jamg'armaning maqsadi: kelajakda ijara yoki yuqori narxda qayta sotishdan foyda olish uchun ko'chmas mulk va unga bo'lgan huquqlarni sotib olish.

Fond investitsiya qiladi ulush qurilishi turar-joy loyihalari, tijorat ko'chmas mulk va yer Moskva va Moskva viloyatida, Qozon va Novosibirskda. Har olti oyda investitsiya daromadlari aktsiyadorlar o'rtasida taqsimlanadi.

Afsuski, Tijorat ko'chmas mulk jamg'armasi hech qanday o'sishni ko'rsatmaydi. Hozircha jamg‘arma aktsiyadorlari faqat moliyaviy zarar ko‘rmoqda. Yil boshidan buyon aksiyalar narxi 10,61 foizga, uch yil ichida esa 30,56 foizga arzonlashdi. Bugungi kunda Sberovsk yopiq investitsiya fondining bir ulushi deyarli 180 rublga baholanadi.

Kvartira-mehmonxona xonasi

Apart-mehmonxonalar sizga kvartiralarni ijaraga berish orqali pul ishlash imkonini beradi.

Bunday raqam egasi uchun pul topishning ikki yo'li mavjud:

• Faol investitsiyalar: mulkni ijaraga berish (kunlik yoki oylik);
• Passiv investitsiyalar: bilan shartnoma tuzing boshqaruv kompaniyasi va foydaning bir foizini oling.

Apart-mehmonxonalarga investitsiya qilishning afzalliklari:

1. Boshqa turar-joy ob'ektlari bilan solishtirganda pastroq sotib olish narxi (10-20%).
2. Mulkni qurilish bosqichida yaxshi chegirma bilan sotib olish mumkin (mulk narxining 30% gacha).
3. Apart-mehmonxonadagi xona vaqt va kuch sarflamasdan muntazam daromad keltiradi.

Boshqaruv kompaniyasi investorga mijozlar oqimining zichligiga yoki mavsumga bog'liq bo'lmagan daromadni kafolatlaydi. Investitsion daromad odatda bank depoziti bo'yicha foizlar bilan taqqoslanadi. Ammo depozitdan farqli o'laroq, sizning qo'lingizda jismoniy aktivingiz bor.

Rossiyada apart-mehmonxonalar tendentsiyasi endigina paydo bo'lmoqda. Hozirgacha Moskva va Sankt-Peterburgda bir nechta ob'ektlar qurilgan. Ammo segment istiqbolli va yaxshi sur'atlarda o'sib bormoqda.

Xorijiy ko'chmas mulkka investitsiyalar

2017-yilning 10 oyi davomida investitsiya maqsadida xorijiy ko‘chmas mulk sotib olish bo‘yicha so‘rovlar soni (o‘tgan yilning shu davriga nisbatan) ikki baravar ko‘paydi. Biroq, bu hali ham inqirozdan oldingi darajadan 45% past.

2016-yilda rusiyzabon investorlar orasida mashhur bo‘lgan TOP 10 ta davlat shunday ko‘rinish oldi: Bolgariya, Italiya, Ispaniya, Germaniya, AQSh, Gretsiya, Chernogoriya, Turkiya, Chexiya va Fransiya. Murojaatlarning taxminan 40% tijorat ko'chmas mulkiga tegishli.

Biroq, mulk yuqori rentabellikga ega bo'lgan mamlakatlar ro'yxati butunlay boshqacha ko'rinadi: Yangi Zelandiya (15,1%), Latviya (11,5%), Kanada (11%), Isroil (9,3%), Vengriya va Avstriya (8,5%), Shvetsiya (7,9%), Turkiya (7,3%), Buyuk Britaniya (7%) va Bolgariya (6,7%).

Investitsiyalar uchun xorijiy ob'ektni qanday tanlash mumkin?

1-qadam. Investitsiya maqsadi haqida qaror qabul qiling:

• Kapitalni saqlash uchun Uzoq muddat Narxlar deyarli o'zgarmaydigan barqaror bozorlar mos keladi (Berlin, Parij, Vena, London, Oslo, Kopengagen, Stokgolm, Budapesht). Bunday investitsiyalarning rentabelligi yiliga 4-6% ni tashkil qiladi.
• Jamg'armalaringizni ko'paytirish uchun siz yaxshi o'sish potentsiali va arzon narxlarga ega bozorlarni tanlashingiz kerak.

Ob'ektlarni tanlash uchun mustaqil tahliliy sharhlarni o'rganishga arziydi (masalan, Colliers International yoki Knight Frank). Asosiysi, boshqa "qabariq" ga duch kelmaslik.

Bunday investitsiyalarning daromadliligi yiliga 9% ga yetishi mumkin.

2-qadam. Investitsiyaning jozibadorligini baholash.

Bugungi kunda Evropaning "kvadrat metrlari" ga eng foydali sarmoya qurilish bosqichida mulkni sotib olishdir. Ikkalasini ham sotib olish yaxshiroqdir yangi mulk, yoki ob'ekt 10 yildan ortiq emas. Bunday holda, odatda agentlar emas, balki ishlab chiquvchilar ixtiyorida bo'ladi.

Tranzaktsiyadan oldin investor mamlakatdagi turistlar oqimining hajmini ham o'rganishi kerak Hozirgi holat infratuzilma va ob'ektga bo'lgan talab va 1 m² uchun rubldagi narx.

3-qadam. Qo'shimcha xarajatlar haqida unutmang.

Xorijiy ko'chmas mulkni sotib olayotganda, qo'shimcha xarajatlarga tayyor bo'ling: bir martalik va muntazam (advokat, notarius va rieltorlik xizmatlari, moliyaviy vositachilik, shtamp yig'imi, mulkni ta'mirlash, soliqlar, sug'urta, boshqaruv kompaniyasi xarajatlari).

O'rtacha bir martalik xarajatlar mulk qiymatining taxminan 7% ni tashkil qiladi, muntazam xarajatlar: 1–1,5% ipotekasiz.

Turar-joy ko'chmas mulki haqida bir necha so'z

Yangi binoda kvartira

2008 yilda siz yangi binoda kvartira sotib olishingiz va uni bir necha oydan keyin 40% daromad bilan qayta sotishingiz mumkin edi. Bugungi kunda "asosiy" tovarlarni qayta sotishdan pul ishlash juda qiyin.

Kvartira sotib olish muammo emas - uni "belgi bilan" sotib olishga tayyor xaridorni topish ancha qiyin. Sotib olish va sotish o'rtasida bir necha yil o'tishi mumkin. Va bu vaqt davomida ob'ekt egasi ob'ektni saqlash xarajatlarini o'z zimmasiga oladi. Kamdan kam hollarda bitimlarning rentabelligi 20% ga etadi.

Rossiyada uy-joy narxi yaqin kelajakda o'sishi ehtimoli juda kam. Bu Moskva meriyasining ta'mirlash doirasida bozorga ulkan hajmdagi yangi uy-joylarni taqdim etish bo'yicha ulkan rejalarini hisobga olgan holda Moskvaga ham tegishli.

Kvartira ijaraga beriladi

2017 yilda ekspertlar ijara uchun turar-joy ko'chmas mulk sotib olishni tavsiya etmaydi. Jiddiy sotib olish va texnik xizmat ko'rsatish xarajatlari turar-joy kvartiralari Depozitlar bo'yicha foizlar ostida ijara rentabelligi "tomchi". Rossiyada uzoq muddatli ijaradan olingan daromad darajasi Evropa darajasiga yaqinlashmoqda: yiliga 4-6%. Vaqt xarajatlari nuqtai nazaridan, binolarni ijaraga berish passiv investitsiyalardan ko'ra ko'proq shaxsiy biznesingizni eslatadi.

Shuning uchun, "qarz oling yoki saqlang" degan savolga men odatda "faqat ipotekasiz" deb javob beraman. Uy-joy bo'yicha daromadlar ipoteka stavkalarini qoplaydigan vaqt ortda qoldi.

Xatarlar va tuzoqlar

Rossiyada tijorat ko'chmas mulkiga investitsiyalar uchta xavf guruhiga ta'sir qiladi:

• Siyosiy;
• Iqtisodiy;
• Huquqiy.

IN o'tgan yillar Rossiya geosiyosat, yumshoq qilib aytganda, nomuvofiqdir. Biz rivojlanishning ustuvor yo'nalishlarini ham, ittifoqchilarimizni ham keskin va kutilmagan tarzda o'zgartirmoqdamiz. Bunday "otish" Rossiyani xalqaro xavfsizlik nuqtai nazaridan xavfli qiladi. Mashhur sanktsiyalar va qarshi sanktsiyalar haqida gapirmasa ham bo'ladi.

Turizm, savdo va ommaviy tadbirlar bilan bog'liq korxonalar birinchi navbatda "hamma narsa murakkab" maqomiga ega. Shu jumladan mehmonxonalar.

Rossiyadagi iqtisodiy vaziyat ham, afsuski, bulutsiz emas. Va yaqin yillarda biror narsa tubdan o'zgarishi dargumon. Axir, 2014 yilgi inqiroz (2008 yildan farqli o'laroq) tashqi emas, balki sabab bo'ldi ichki omillar. Xom ashyo eksportiga yo'naltirilgan model xavfli darajada zaif bo'lib chiqdi.

Xo'sh, Rossiyada huquqiy xavflar har doim yuqori bo'lgan. Har yili hukumat byudjetdan moliyalashtirishning yangi manbalarini izlaydi. Va bu, qoida tariqasida, xususiy biznesga qattiq ta'sir qiladi. Misol uchun, 2017 yil 1 yanvardan boshlab ko'chmas mulkning kadastr bahosi to'liq davlat nazoratiga o'tdi. Bu amaldorlarni boyitdi va ko'chmas mulkka ega bo'lgan ishbilarmonlar uchun juda ko'p muammolarni keltirib chiqardi.

Ko'chmas mulkka investitsiya qilishning afzalliklari

• Turar-joy ko'chmas mulkiga investitsiyalar bilan solishtirganda, to'lov muddati past va rentabellik yuqori.
• Mamlakatda iqtisodiy tiklanish bosqichida tijorat ko'chmas mulkiga talab doimo o'sib bormoqda.
• Agar siz mulkni boshqaruvga qo'ysangiz, u ko'p yillar davomida haqiqiy passiv daromad keltirishi mumkin.
• Agar siz binoni o'z vaqtida ta'mirlash va texnik xizmat ko'rsatishga sarmoya kiritsangiz, mulkning qiymati yillar davomida oshadi.
• Banklar garov sifatida tijorat ko'chmas mulkidan foydalangan holda tegishli shartlar va shartlarda kredit berishga tayyor.
• Yiqilish holatida fond bozori, tijorat ko'chmas mulk narxlari darhol tushmaydi, lekin "kechikish bilan".

Ko'chmas mulkka investitsiya qilishning kamchiliklari

• Katta boshlang'ich kapital talab qilinadi. Turar-joy ko'chmas mulkidan ancha katta.
• Investitsiyalar likvidligi past. Siz tezda ombor yoki do'konni sota olmaysiz.
• Ko'chmas mulk narxlari va ijara haqi qanday o'zgarishini oldindan aytish qiyin.
• Tijorat ko'chmas mulki iqtisodiyotdagi salbiy hodisalarga (iste'mol talabining pasayishi, milliy valyutaning qadrsizlanishi, mahalliy inqirozlar) kuchliroq munosabatda bo'ladi.

Xulosa

Har doim ko'chmas mulk eng yaxshi investitsiya variantidir. Yillar davomida faqat tendentsiyalar va yo'nalishlar o'zgaradi va investorlar uchun yangi formatlar paydo bo'ladi. 2017 yilda chakana ko’chmas mulk, apart-mehmonxonalar Yangi Zelandiya, Latviya va Kanada kabi mamlakatlarda talabga ega.

Qurilish va investitsiya fondlariga yo'naltirilgan mablag'lar bugungi kunda past rentabellikga ega. Ammo kraudinvesting loyihalarida ishtirok etish har qachongidan ham mashhur.

O'z mablag'larini ko'paytirishning bu usuli, masalan, tijorat ko'chmas mulkiga sarmoya kiritish, yaqinda nafaqat professional moliyachilar, balki xususiy investorlar orasida ham mashhur bo'ldi. To'g'ri, ularning hammasi ham ko'chmas mulk bozori ularga beradigan imkoniyatlarni to'g'ri boshqara olmayapti.

Sankt-Peterburgda biz ba'zan sarmoya kiritish mavzusida yo'limizni kesib o'tgan bir tanishim o'zining bir nechta investitsiya kvartiralarini ijaraga sotdi va yangi binolardan tijorat ko'chmas mulkini sotib oldi. Uning so'zlariga ko'ra, bu ko'p marta foydali. Albatta, ba'zi muammolar bor, lekin men bu qanday joy ekanligini tushunishga harakat qilaman.

Qanday qilib daromad olish mumkin

Tijorat ko'chmas mulkida pul ishlashning ikki yo'li mavjud:

• binolarni yuqori narxda qayta sotishdan daromad olish;
• binolaringizni ijaraga berish (ko'chmas mulkni ijaraga olishga investitsiya qilish).

Bizning ulkan uyimizning butun birinchi qavati tijorat ko'chmas mulkidir. Kecha men u erda nima borligini ko'rish uchun maxsus tashrif buyurdim: do'konlar, bir nechta kafelar, ikkita fitnes zali, ingliz tili darslari, bolalar tovarlarini tarqatish punkti va boshqalar. Va bularning barchasi faol ijaraga, ijaraga va qayta ijaraga olinadi. Ammo uy qurilayotganda, kichkina xona sotib olish g'oyasi bor edi, lekin men jur'at etmadim ...

Har bir usul o'zining afzalliklari va kamchiliklariga ega. Ko'pchilik foydali tarzda mablag'larni investitsiya qilish - bu doimiy yuqori ijara daromadini beruvchi ijara uchun maydonni ta'minlash.

Nimaga investitsiya qilish kerak (tijorat ko'chmas mulk turlari)

Barcha tijorat ko'chmas mulkini bir necha toifalarga bo'lish mumkin. Tijorat ob'ektlari:

• ofis: ofis binolari, idoralar, idoralar;
• xarid qilish: savdo markazlari, do'konlar;
• sanoat: korxonalar, omborlar;
• xizmat ko'rsatish sohasi: sport inshootlari, klublar, restoranlar, mehmonxonalar.

Investitsiyalar uchun binolarni tanlashda siz undan foydalanmoqchi bo'lgan maqsadlardan kelib chiqishingiz kerak.

Idora

Liquid ofis ko'chmas mulk bo'lishi mumkin har xil turlari:

• Turar-joy bo'lmagan fondga o'tkazilgan yoki maxsus qurilgan kvartira noturarjoy binolari. Ijara narxiga quyidagi omillar ta'sir qilishi mumkin:
• joylashuv maydoni;
• yaqin atrofdagi to'xtash joyining mavjudligi;
• Kelajakdagi ofisning joylashuvi metro va jamoat transporti bekatlaridan piyoda masofada joylashgan.
• Kichik alohida binolar. Ofisning bunday joylashuvi uning "maqomi" ni oshiradi: agar u butun binoni qo'shnilarsiz egallab olsa, kompaniya ancha "hurmatli" ko'rinadi.
• Biznes markazlaridagi binolar. Ularning afzalliklari bor. Masalan, mulk egasi bilan bog'liq bo'lgan ko'plab muammolar (to'xtash joyi, kommunal xizmatlar, tozalash, ta'mirlash va boshqalar) biznes markazi ma'muriyati tomonidan hal qilinadi.

Savdo

Eng mashhur tijorat ko'chmas mulki birinchi qavatlarda yoki binolarning podvalida, ham turar-joy, ham ofisda joylashgan. Bu kichik do'konlar, dorixonalar, sartaroshlar yoki kafelar egalarini qiziqtiradi. Agar u turar-joy hududida joylashgan bo'lsa ham, u hali ham o'z ijarachisini topa oladi - odamlar doimo uyga yaqin joylashgan kichik xizmatlarga muhtoj.

Savdo markazlaridagi binolar qulay, chunki ba'zida qo'shni hududlarni sotib olish, investitsiyalaringizni oshirish imkoniyati mavjud. Odatda, chakana ko'chmas mulkning narxi ofis ko'chmas mulkining narxidan bir necha baravar yuqori.

Sanoat

Kamroq mashhur, lekin hech qanday holatda ko'chmas mulkning daromadli turlari. Hozirgi vaqtda Rossiyada kichik hududlarda har qanday mahsulotni ishlab chiqarish qiyin bo'lganligi sababli, ushbu ko'chmas mulkning eng mashhur turlari omborlar, avtoulovlarga xizmat ko'rsatish va avtoulovlarni yuvish joylari bo'lishi mumkin.

Xizmat ko'rsatish sohasida

Ko'chmas mulkka foydali sarmoya fitnes markazi yoki mini-sport zali uchun binolarni sotib olish bo'lishi mumkin. Bunday holda, albatta, tegishli infratuzilma - dush va, ehtimol, suzish havzasi mavjudligini ta'minlash kerak. Agar siz to'g'ri joyni tanlasangiz, mini-mehmonxona yoki yotoqxona qurilishiga investitsiyalar ham tezda o'zini oqlashi mumkin.

To'g'ri mulkni qanday tanlash kerak

Tabiiyki, har bir aniq shaharning ko'chmas mulk bozori o'ziga xos xususiyatlarga ega. Biroq, biz katta daromad keltirishi mumkin bo'lgan ob'ektlarni tanlashga yordam beradigan eng muhim jihatlarni ajratib ko'rsatishimiz mumkin.

• Kelajakdagi mulkka bo'lgan talabni baholang. Shahar chekkasidagi ofis yoki markazdagi doimiy tiqilinchli omborxonadan yaxshi daromadga ishona olmaysiz. Har bir ob'ekt eng katta foyda keltiradigan joyda joylashgan bo'lishi kerak.
• Kichik ofislar katta ofislarga qaraganda ancha oson ijaraga olinadi. Shunday qilib, bir nechta kichik binolarga sarmoya kiritib, bitta kattasini sotib olishdan ko'ra ko'proq foyda olishingiz mumkin.
• Yangi binolarda sotib oling. Qurilishning dastlabki bosqichlariga sarmoya kiritib, siz ko'p pulni tejaysiz.
• Takliflardagi narxlarni tahlil qiling. Bir xil turdagi ko'chmas mulkning narxi shahar tumanlari bo'yicha sezilarli darajada farq qilishi mumkin.

Qoida tariqasida, inqiroz davrida eng yuqori narx sinfidagi tijorat ko'chmas mulkiga talab pasayadi:

Qanday daromad kutish mumkin?

Lizingda tijorat ko'chmas mulkining rentabelligi mulkni ijaraga berishdan olingan yillik daromadning uni sotib olish qiymatiga nisbati hisoblanadi.

Shu bilan birga, umumiy foyda va sof rentabellik tushunchalari ajralib turadi:

• umumiy foyda - bu xarajatlarni hisobga olmagan holda ijara daromadi (ko'chmas mulkni saqlash xarajatlari, soliqlarni to'lash va boshqalar).
• Sof rentabellik - barcha xarajatlar chegirib tashlangandan keyin umumiy foydadan qolgan mablag'lar.

Investitsiyalar qanchalik foydali?

Xususiy investor sifatida meni ushbu sohaga investitsiyalarning daromadliligi boshqalarga nisbatan qanday ko'rinishga ega degan savol doimo tashvishga solgan. moliyaviy vositalar?

Bozor eng yaqin ko'rinadi turar-joy ko'chmas mulki. Biroq, ekspertlarning fikriga ko'ra, tijorat ko'chmas mulkiga investitsiyalar bir yarim-ikki baravar ko'p investitsiyadan yaxshiroqdir yashash xonasiga.

Agar rentabellikni solishtirsak bank depozitlari va tijorat ko'chmas mulkiga investitsiyalar, keyin bugungi kunda unga investitsiyalar bank depozitlariga qaraganda ko'proq daromad keltiradi.

Agar biz investitsion daromadni hisobga olsak fond bozori, keyin asboblar qanchalik to'g'ri tanlanganiga juda bog'liq. Qimmatli qog'ozlar bozori daromadlari faqat qisqa muddatli strategiya ustida ehtiyotkorlik bilan ishlaganda yuqori bo'lishi mumkin. Ko'chmas mulk bilan ishlash mo'ljallangan uzoq muddatli davrlar uchun siz uni faqat ko'k chiplardan olishingiz mumkin.

Mini-ofislardan qancha pul ishlashingiz mumkin:

Investitsiyalarning ijobiy tomonlari Pul Tijorat ko'chmas mulkida quyidagilar mavjud:

• jamg'armalarni moliyaviy muammolardan himoya qilish;
• investitsiya mulk huquqiga asoslanadi;
• olingan daromadlarning barqarorligi;
• yuqori daromad darajasi;
• kapitalingizni mustaqil ravishda nazorat qilish qobiliyati.

Ammo biz kamchiliklarni unutmasligimiz kerak:

Investitsion risklar

• yuridik shaxslar xususiy ijarachilarga qaraganda ko'proq prognozli bo'lishiga qaramay, ular ijara haqini to'lashda muammolarga duch kelishi mumkin;
• ommaviy bankrotlik bilan inqiroz davrida binolarga talab pasayadi, ijara narxi pasayadi va binolarni ijaraga berish qiyinroq;
• noto'g'ri baholangan operatsion xarajatlar investitsiyalar rentabelligini keskin kamaytirishi mumkin;
• ikkilamchi bozorga investitsiya qilishda turli og'irliklar ehtimoli;
• shahar hokimiyati tomonidan mulk joylashgan yer uchastkasini ijaraga berish shartnomasini bekor qilish imkoniyati.

Soliqlar

Tijorat ko'chmas mulkni ijaraga berishdan olinadigan daromad solig'i Rossiyadagi jismoniy shaxslar uchun boshqa har qanday daromad solig'i kabi 13% stavkada hisoblanadi. Lekin siz mulk egasi sifatida mulk solig'ini ham to'lashingiz kerak. Uning o'lchami bunga bog'liq kadastr qiymati sizga tegishli ob'ektlar. Stavka foizi bosqichma-bosqich o'zgaradi:

• 10 million rubldan kam qiymat uchun 0,1%;
• 10-20 million rubl qiymatida 0,15%;
• 20-50 million rubl qiymatida 0,2%;
• 50-300 million rubl qiymatida 0,3%;
• 300 million rubldan ortiq qiymat uchun 2%.

Shu bilan birga, yo'q soliq imtiyozlari taqdim etilmagan.

1 aprelgacha soliqlarni hisoblab to'laysiz, topshirasiz soliq deklaratsiyasi- va keyingi yilgacha "tinch uxlang".

Gerchik tijorat ko'chmas mulkiga sarmoya kiritish imkoniyati haqida nima deydi:

Tijorat ko'chmas mulkiga investitsiya qilishning barcha xususiyatlarini hisobga olgan holda, barcha xavf va imtiyozlarni tahlil qilib, siz o'zingizning mablag'ingizni investitsiya qilish uchun ob'ektni tanlash to'g'risida mustaqil ravishda qaror qabul qilishingiz mumkin.

Muvaffaqiyatli investitsiyalar va barqaror daromadlar!

Bugungi kunda investorlar turar-joy ko'chmas mulkiga sarmoya kiritish maqsadga muvofiqligiga tobora ko'proq shubha qilmoqdalar. Ijarachilarga ijaraga berishdan tushadigan daromadning pastligi va uy-joy narxining ko'tarilishi uchun jiddiy shartlarning yo'qligi tijorat ko'chmas mulkiga investitsiyalar yanada dolzarb bo'lib borayotganiga yordam beradi.

Tijorat ko'chmas mulk bozorining xususiyatlari

Turar-joy ko'chmas mulki kabi, tijorat mulklari spekulyativ operatsiyalar (sotib olish va sotish) yoki ijara shaklida daromad keltirishi mumkin.

Biroq, tijorat mulkining biznes uchun mo'ljallanganligi potentsial ijarachilarning soniga va ularning tabiatiga ta'sir qiladi. Uy-joyga muhtoj bo'lganlarga qaraganda, tijorat ko'chmas mulkiga qiziquvchilar taxminan 4-5 baravar kam. Bu tabiiy: tadbirkorlar, ayniqsa, o‘rta va yirik tadbirkorlar jamiyatning nisbatan kichik qatlamini ifodalaydi.

Bundan tashqari, tijorat ko'chmas mulk bozori turar-joy fondiga qaraganda salbiy omillarga nisbatan sezgir. Buning sababi shundaki, tadbirkorlik faoliyati ko'tarilish va pasayishlardan o'tadi. Pasayish davrida omborlar, ofislar va boshqa ob'ektlarga talab keskin pasayadi va shu bilan birga narx ham tushadi. Tor yo'nalishga ega bo'lgan holda, tijorat mulkiga investitsiyalar faqat qulay sharoitlarda yaxshi istiqbolga ega.

Daromadlilik darajasi

Inqirozdan oldingi davrda ofis, ombor va shunga o'xshash binolarga sarmoya kiritishning afzalliklari yaqqol ko'rinib turardi. Ko'chmas mulk narxi ikki baravar ko'tarilgan yillar bo'ldi va hatto kichik mulk ham o'z egasiga katta daromad keltirishi mumkin edi. Hozirgi vaqtda daromadni har doim ham olish mumkin emas, shuning uchun investitsiya faqat barcha tafsilotlarni diqqat bilan hisoblab chiqqandan keyin amalga oshirilishi kerak.

Ishlab chiqilgan investitsiya strategiyasiga muvofiq, investor turar joydan ko'ra tijorat binosidan sezilarli darajada ko'proq daromad olishi mumkin. Buning sababi shundaki, tijorat mulki ijarasi ob'ektlarning bir xil boshlang'ich qiymatiga ega bo'lgan turar-joy ko'chmas mulki ijarasidan 1,5 - 2,5 baravar yuqori bo'lishi mumkin. Tijorat ko'chmas mulkni ijaraga berish jozibador, chunki siz yuqori narxda uzoq muddatli shartnoma tuzishingiz mumkin. Bu olishni istaganlar uchun ideal tanlovdir passiv daromad. Uy-joy faqat kunlik ijara uchun qimmat, bu ko'plab qiyinchiliklarni o'z ichiga oladi.

Ko'chmas mulk bilan bog'liq operatsiyalardan olingan daromadlar miqdori "kapitalizatsiya koeffitsienti" bilan o'lchanadi, bu yil uchun sof daromadning dastlabki investitsiya summasiga nisbati sifatida aniqlanadi. Turar-joy ob'ektlari uchun normal stavka 3 dan 7% gacha, tijorat ob'ektlari uchun - 8 dan 12% gacha.

Investitsiyalar uchun jozibador ob'ektlar

Ko'pincha investorlar omborlar, ofis va chakana binolar, shuningdek mehmonxonalarga ustunlik berishadi. Muayyan shahar yoki hududda qaysi turdagi ko'chmas mulk eng foydali bo'lishini tushunish uchun sizga quyidagilar kerak:

1. mahalliy bozorning talab, taklif va infratuzilmasini tahlil qilish;
2. to'plangan ma'lumotlarga asoslanib, rentabellik va to'lov muddatini hisoblang har xil turlari ob'ektlar;
3. natijalarni jadvalga to'plang va eng jozibali variantlarni tanlang.

Qoida tariqasida, ofislarning narxi va savdo maydonchalari: Bu 5 yildan 10 yilgacha davom etadi. Omborlar va mehmonxona tipidagi binolar ko'proq vaqtni talab qiladi: 7 yildan 11 yilgacha.

Investorlar uchun eng katta xavf qurilayotgan tijorat binolariga sarmoya kiritishdan kelib chiqadi. Ob'ektning qurilishi har doim oldindan aytib bo'lmaydigan sabablarga ko'ra muzlatilishi yoki butunlay to'xtatilishi mumkin. Bunday holatlar ayniqsa inqiroz va inqirozdan keyingi davrda tez-tez yuzaga keladi. Xavfsiz o'ynash uchun siz ikkilamchi bozorda taqdim etilgan ob'ektlarga ustunlik berishingiz kerak.

Zamonaviy tendentsiyalar

2014 yilda tijorat ko'chmas mulkiga bo'lgan talab sezilarli o'zgarishlarga duch keldi. Investitsiyalar, birinchi navbatda, chet ellik investorlarning chiqib ketishi hisobiga ikki baravardan koʻproq qisqardi. Tahlilchilar buni keskinlashgan siyosiy vaziyat, Rossiya Federatsiyasiga qarshi sanksiyalarning kuchga kirishi mumkinligi, shuningdek, sekinlashuv bilan izohlamoqda. iqtisodiy o'sish Rossiya iqtisodiyoti.

Biroq, katta shaharlar nima bo'lishidan qat'iy nazar jozibali bo'lib qolmoqda. Moskva va Sankt-Peterburgdagi ko'chmas mulkka bo'lgan talab nafaqat kamaymadi, balki biroz o'sishni ham ko'rsatdi. Mehmonxona va ofis binolari endi eng jozibali deb hisoblanadi.

Mutaxassislarning ishonchi komilki, kelgusi yilda vaziyat normallashadi. Rivojlanayotgan inqiroz rossiyalik investorlarga ba'zi afzalliklarni beradi: bozorning pasayishidan foydalanib, ular ko'chmas mulkni arzon narxda sotib olishlari va kelajakda yuqori spekulyativ daromad olishlari mumkin.

Xulosa

Tijorat mulkiga investitsiya qilish uzoq muddatda turar-joy mulkiga investitsiya qilishdan ko'ra foydaliroqdir. Biroq, bozorning o'ziga xos xususiyatlari uni tahlil qilishga chuqurroq yondashishni talab qiladi. Bundan tashqari, kichik investorlar uchun yuqoriligi sababli ba'zi to'siqlar mavjud o'rtacha xarajat tijorat ob'ektlari.

Mamlakatdagi beqaror iqtisodiy vaziyat rossiyaliklarni tezda o'z jamg'armalaridan foydali foydalanishni izlashga undaydi. Eng keng tarqalgan investitsiya variantlaridan biri bu kvartirani sotib olishdir. Shu bilan birga, siz nafaqat turar-joy ko'chmas mulkiga, balki tijorat ko'chmas mulkiga ham pul sarflashingiz mumkin. To'g'ri yondashuv bilan chakana savdo va ofis maydoni standart kvartiralarga qaraganda tezroq to'laydi va hatto inqiroz davrida ham egasiga barqaror daromad keltiradi.

Tijorat ko'chmas mulkni sotib olish - masalaning narxi

Ofis maydonining eng arzon variantlari Yangi Moskva hududida joylashgan (masalan, 18 kv.m maydoni bo'lgan noturarjoy binolari). birinchi qavat Zarechnaya ko'chasidagi Troitsk shahridagi yangi turar-joy binosi 990 ming rublga taklif etiladi) va Moskva viloyati. Aleksandr Bolotovning so'zlariga ko'ra, Bosh direktor MIEL-Commercial Real Estate kompaniyasining poytaxtdan tashqarida, byudjeti 2 million rublgacha bo'lgan holda, siz alohida ma'muriy bino sotib olishingiz mumkin.

Biroq, pulni investitsiya qilishdan oldin, siz barcha ijobiy va salbiy tomonlarini tortishingiz va potentsial ijarachilar doirasini aniq tushunishingiz kerak. Bunday ob'ektlar har doim yuqori raqobatbardoshligi bilan maqtana olmaydi, ayniqsa bugungi kunda iqtisodiy vaziyat. Istisno - bu notariuslar, yuridik firmalar va sayyohlik kompaniyalari tomonidan osongina ijaraga olingan shahar markazidagi kichik binolar.

Tijorat ko'chmas mulkiga sarmoya kiritishning yana bir varianti - ombor sotib olish. Biroq, bu erda bir nechta nuanslar mavjud: alohida xonani ijaraga olish unchalik oson emas, bu o'z xavfsizligini, aloqa aloqalarini va qo'shimcha jihozlarni talab qiladi. Xususiy investor uchun esa yirik ombor majmualari bilan raqobatlashish qiyin. Shuning uchun, agar siz mos keladigan xonani o'rtacha narxda sotib olishga muvaffaq bo'lsangiz, uni xizmat ko'rsatish stantsiyasiga, shinalar xizmatiga yoki avtoulovlarni yuvishga aylantira olasiz va shundan keyingina ijarachini qidirasiz.

Agar siz investitsiya qilish bo'yicha bilim va tajribaga ega bo'lmagan do'stlaringiz, tanishlaringiz va qarindoshlaringiz orasida qisqa so'rov o'tkazishga qaror qilsangiz, ularga savol bering: " Sizningcha, pulni investitsiya qilishning eng yaxshi usuli qanday?", keyin ularning 90% javob beradi: " Ko'chmas mulk».

Odamlar ko'chmas mulkka investitsiya qilishni yaxshi ko'radi, chunki uning soddaligi va ishonchliligi. Ular atrofida daromad olishning jonli misollarini ko'rishadi: kimdir meros bo'lib qolgan kvartirani sotgan, kimdir birinchi qavatdagi kvartirani tijorat ko'chmas mulkiga aylantirib, ofislarga ijaraga bergan.

Ammo bu investitsiya qilishni tushunmaydigan odamlarning fikri. Keling, pulni investitsiya qilishning ushbu usulini tajribali investor nuqtai nazaridan ko'rib chiqaylik.

Ko'chmas mulkda pul ishlash: ijara yoki sotish?

Ko'chmas mulkda faqat 2 turdagi daromad mavjud:

• Sotish. Spekulyativ daromad: arzonroq sotib olingan, qimmatroq sotilgan.
• Ijara. Mulkni uzoq muddatli yoki qisqa muddatli ijaraga berish.

Ko'chmas mulk bo'yicha spekulyativ daromad.

Ko'chmas mulk narxlari har doim o'sib bormoqda, degan fikr bor, shuning uchun agar siz hozir mulk sotib olsangiz, bir muncha vaqt o'tgach, u ko'proq sotilishi mumkin. Lekin, aslida, narx ko'tarilishi shart emas.

Moskvada rubldagi turar-joy ko'chmas mulkining kvadrat metri narxining dinamikasi.

Grafikdan ko'rinib turibdiki, so'nggi bir necha yil ichida Moskvada bir kvadrat metrning narxi rublda biroz oshdi. Dollardagi statistik ma’lumotlarga nazar tashlasak, ancha arzonlashganiga guvoh bo‘lamiz. Bu shuni anglatadiki, Rossiya ko'chmas mulkiga xorijiy valyutada sarmoya kiritganlar 2016 yilga kelib zarar ko'rgan.

Moskvadagi ko'chmas mulkning kvadrat metri narxining dinamikasi dollarda.

Umuman olganda, eng kam qadrsizlanadigan ko'chmas mulk turi mavjud - bu ekonom toifadagi uy-joy. Bunday ob'ektlar uchun talab har doim yuqori, hatto inqiroz, qachon elita ko'chmas mulk arzonlashib bormoqda.

Shuning uchun investorlar mulkni bozor qiymatidan pastroq sotib olishni afzal ko'radilar va keyin ularni bozor narxida imkon qadar tezroq sotishadi.

Ko'chmas mulkka investitsiyalar va ijaradan olingan daromadlar.

Ko'chmas mulkda pul ishlashning bu usuli juda mashhur. Odamlar kvartiralar yoki ofislarni sotib olishadi, ularni ijaraga berishadi va passiv daromad olishadi.

Lekin aslida bu ular o'ylaganchalik foydali emas ekan. Masalan, turar-joy ko'chmas mulkiga uzoq muddatli investitsiyalar bo'yicha o'rtacha daromad yiliga 6% dan 10% gacha.

Shu sababli, uy-joy ko'chmas mulkiga sarmoya kiritgan odamlar quyidagi usullardan foydalangan holda o'zlarining rentabelligini yiliga 30-40% ga oshirishga harakat qilishadi: mulkning joylashgan joyini oqilona tanlash, ko'chmas mulkni bozordan arzonroq sotib olish va daromadni oshirishga yordam beradigan buzg'unchiliklardan foydalanish. mulk.

Misol uchun, Moskva va Sankt-Peterburgdagi ko'chmas mulk narxlari shunchalik inflyatsiya qilinganki, sotib olingan mulkni uzoq muddatli ijaraga olish bilan siz yiliga taxminan 6% ni olishingiz mumkin. Ammo mintaqaga borganingizdan so'ng, "mulk narxi / ijara narxi" nisbati investor uchun yanada foydali bo'ladi. Siz allaqachon mintaqadagi mulkdan yiliga 10% gacha daromad olishingiz mumkin.

Boshqa usullar haqida quyida gaplashamiz.

Qanday qilib arzon sotib olish mumkin? Ko'chmas mulkka foydali investitsiyalar.

• Ta'mirlash yo'q.

Ta'mirsiz ob'ektlar yoki Brejnev davridan beri amalga oshirilmagan ta'mirlar arzonroq. Ma'lum bo'lishicha, masalan, ta'mirlangan kvartirani sotib olishdan ko'ra, "yalang'och" kvartirani olib, unda "investor" ta'mirlashni amalga oshirish foydaliroqdir.

Kvartira ta'mirlanmagan.

Ko'pchilik bunday ob'ektlarni o'zlari ta'mirlashni afzal ko'rishadi, bu esa ko'proq pul tejash imkonini beradi.

• Yangi binolar.

Qurilayotgan uyda ob'ektni bozor narxidan 30% past narxda sotib olishingiz mumkin. Bunday ob'ektlar dastlabki investitsiyalarning 1/3 qismigacha foyda olgan holda etkazib berilgandan keyin sotilishi yoki ijaraga berilishi mumkin.

Qurilayotgan turar-joy binosi.

• Tugallanmagan.

Menimcha, shahringiz bo'ylab harakatlanayotganda, siz tez-tez qurilishi muzlatilgan ob'ektlarni ko'rasiz. Sabablari boshqacha bo'lishi mumkin: pul tugadi, yanada foydali loyihalar paydo bo'ldi, egalari o'rtasida kelishmovchiliklar paydo bo'ldi va hokazo.

Tugallanmagan mulk.

Ko'pincha bunday to'xtatilgan ob'ektlar, hatto juda arzon narxda sotishga qarshi bo'lmagan egalari uchun o'lik vazndir. Shuning uchun siz bunday ko'chmas mulkni sotib olishingiz va uni o'zingiz to'ldirishingiz mumkin.

• Musodara qilingan va garovga qo'yilgan ko'chmas mulk.

Banklar ko'pincha qarzdorlarning mol-mulkini musodara qiladi va keyin ularni arzonlashtirilgan narxda sotadi. Bunday aktivlarga nafaqat avtomobillar va boshqa jihozlar, balki ko'chmas mulk ham kiradi.

Vijdonsiz qarz oluvchiga sarflangan mablag'larni qaytarish uchun bank mulkni imkon qadar tezroq sotishi kerakligi sababli, narx bozor narxidan pastroq bo'ladi. Har kim bunday ko'chmas mulkni sotib olishi mumkin.

Ko'chmas mulkka sarmoya kiritish uchun 5 ta hiyla.

• Ajrating va boshqaring.

So'nggi paytlarda rentabellikni oshirishning eng keng tarqalgan strategiyalaridan biri bu bitta mulkni kichikroqlarga bo'lish va ularning har birini alohida sotishdir. Bu uni ancha foydali qiladi.

Misol uchun, ko'pincha bitta xonali kvartira ikkita studiyaga aylanadi, bu esa daromadni 50-70% ga oshiradi. Ma'lum bo'lishicha, kirish joyidan eshikka kirganda, odam o'zini ikkita studiya eshiklari bo'lgan vestibyulda topadi.

Bu usul juda keng tarqalmoqda, shuning uchun bunday qayta ishlashga ixtisoslashgan kompaniyalar yaratilmoqda. Ular bir nechta hammom va ta'mirlashni yaratishga yordam beradi.

Studiya kvartirasi.

Kottejlar va shahar uylari xuddi shu printsip bo'yicha studiyalarga bo'linadi. Konvertatsiya qilingandan so'ng ular yotoqxonalar yoki mehmon uylari kabi ko'rinishni boshlaydilar. Ushbu format ijarachilar orasida juda mashhur, chunki u uy-joy xarajatlarini tejash imkonini beradi.

Tijoriy ko'chmas mulk bilan ham xuddi shunday qilish mumkin. Ko'pincha, ob'ekt egalari katta maydonni bir nechta kichik ofislarga bo'lishadi. Natijada, bitta katta ofisdan ko'ra bir nechta kichik ofislarni ijaraga berish foydaliroq ekanligi ma'lum bo'ldi.

Ammo bu usulning kamchiliklari ham bor, ya'ni siz ko'proq ijarachilarni qidirishingiz kerak bo'ladi.

• Kengaytmalar va kengaytmalar.

Professional ko'chmas mulk investorlari bo'lgan odamlar har bir kvadrat metrdan foydalanish kerakligini tushunishadi. Va kengaytmalar va kengaytmalar yordamida siz ob'ektning tasvirini oshirishingiz mumkin.

Turar-joy binosida kengaytirish.

Siz ko'pincha kvartiralarning egalari xonani balkon bilan qanday birlashtirganini yoki xona va oshxona o'rtasidagi qismlarni sindirishini ko'rishingiz mumkin, bu esa qo'shimcha kvadrat metrga ega bo'ladi.

• Sublizing.

Sizniki bo'lmagan ko'chmas mulkdan pul ishlashning bir qancha strategiyalari mavjud. Siz turar joyni uzoq muddatga ijaraga olishingiz va qisqa muddatga ijaraga olishingiz mumkin. Masalan, kvartirani uzoq muddatga ijaraga oling va uni har kuni ijaraga oling. Yaxshi yuk bilan siz ijara haqini to'lashingiz va foyda olishingiz mumkin.

Xuddi shu tamoyil tijorat ko'chmas mulkiga nisbatan qo'llanilishi mumkin. Misol uchun, siz ofisni uzoq muddatga ijaraga olishingiz va uni "soat bo'yicha ofis" formatida ijaraga olishingiz mumkin.

• Turar joydan noturar joygacha va orqaga.

Ko'pincha ba'zi ob'ektlarni o'z maqsadlari bo'yicha ijaraga berish foydali bo'lmasligi sodir bo'ladi. Shuning uchun ular turar joydan noturarjoyga va orqaga ko'chiriladi.

Masalan, noqulay hududdagi birinchi qavatdagi kvartirani noturar joylarga aylantirish va uni tadbirkorlarga ofis sifatida ijaraga berish ba'zan foydaliroq.

Turar-joy bo'lmagan mulkni turar-joyga aylantirishning keng tarqalgan holati - bu har xil turdagi tijorat ob'ektlaridan yotoqxonalar va mehmonxonalar yaratish.

• Noldan qurilish.

Allaqachon qurilgan mulkni sotib olish o'rniga, siz ko'chmas mulk qurilishiga pul sarflashingiz mumkin. SIP panellari yordamida Kanada texnologiyasidan foydalangan holda uylar tez va arzon quriladi.

Uylar va SIP panellarini qurish.

Shuning uchun siz yerni sotib olishingiz yoki uzoq muddatli ijaraga olishingiz, u yerda ob'ekt qurishingiz va sotishingiz yoki ijaraga berishingiz mumkin.

Ko'chmas mulk sotib olish uchun pulni qayerdan olsam bo'ladi?

Chunki barcha qurilish va ko'chmas mulkka investitsiyalar asosan amalga oshiriladi qarz mablag'lari, oddiy odamning ko'zi uchun odatiy bo'lmagan rasm paydo bo'ladi. Ma’lum bo‘lishicha, eng ko‘p qarzga ega bo‘lganlar shu sohada eng ko‘p maosh oladi.

Dunyoning eng boy odamlaridan biri bo'lgan Donald Trampning kreditorlar oldida milliardlab dollar qarzi borligini eslang.

• Kredit.

Pul olishning bir usuli bankka borishdir. Kvartira sotib olish uchun siz olishingiz mumkin ipoteka yiliga 15-20%. Ma'lum bo'lishicha, turar-joy mulkini sotib olish uchun uning narxining atigi 10-20 foizini yig'ish kerak bo'ladi. Misol uchun, agar yangi binodagi kvartiraning narxi 1 000 000 rubl bo'lsa, unda siz taxminan 150 000 rublni topishingiz kerak bo'ladi, bu nisbatan kichik miqdordir.

• Qarz

Ko'chmas mulk sotib olish uchun do'stlaringiz, tanishlaringiz yoki qarindoshlaringizdan qarz olish boshqa ehtiyojlarga qaraganda osonroq. Chunki ular bu pulni sarmoya qilishning eng xavfli usullaridan biri ekanligini tushunishadi.

• Investorlar.

Atrofda jamg'armasi bor, lekin ularni qaerga qo'yishni bilmaydigan ko'p odamlar bor. Ularni ko'chmas mulkka pul sarflashga taklif qiling. Siz o'zingizning pulingizning bir qismini investitsiya qilishingiz, mutanosib daromad olishingiz yoki investorning aktivlarini boshqarishning foizini olishingiz mumkin.

• Birgalikda investitsiya.

Agar sizda pul etarli bo'lmasa va qarzga botishni xohlamasangiz, unda siz sarmoyaviy sheriklarni topishingiz mumkin. Shunday qilib, ko'proq odamlarni to'plash orqali siz kamroq miqdorda sarmoya kiritishingiz kerak bo'ladi. Albatta, daromad ham past bo'ladi, lekin xavflar minimaldir.

Men ko'chmas mulkka sarmoya kiritish uchun investitsiya platformalarini yaratishga urinishlarni ham ko'raman. Mana shunday saytlardan biri: Rusinvestproject.ru. Bunday sarmoya G'arbda keng tarqalgan va umid qilamanki, tez orada bizga keladi.

Tijorat ko'chmas mulkiga investitsiyalar.

Tijorat ko'chmas mulkiga ofis, omborxona, chakana savdo binolari va boshqalar kiradi.

Ushbu turdagi investitsiyalar murakkabligi tufayli yangi boshlanuvchilar uchun mos bo'lishi dargumon. Axir, ob'ektlarni ijaraga berishda siz ro'yxatdan o'tishingiz kerak bo'ladi yuridik shaxs, ijarachilar bilan shartnomalar tuzish, o'tkazish Buxgalteriya hisobi va soliq idorasiga hisobot berish.

Agar siz hali ham tijorat ko'chmas mulkini tanlashga qaror qilsangiz, esda tutingki, birinchidan, u turar-joyga qaraganda kamroq likviddir, ikkinchidan, katta binolarga qaraganda kichik binolar uchun ijarachilarni topish har doim osonroqdir.

Turar-joy ko'chmas mulkiga investitsiyalar.

Bu turga kvartiralar, kottejlar, shaharchalar, mehmon uylari, qishloq uylari, yotoqxonalar va boshqalar. Bu investitsiya qilishning eng keng tarqalgan usullaridan biridir.

Bir nechta yuqori rentabellik variantlari:

• Har kuni kvartirani ijaraga oling.
• Kvartirani studiyaga ajrating va uni uzoq muddatga ijaraga oling. Ushbu turdagi uy-joylar yoshlar va talabalar orasida mashhur.
• Berish; uzatish shahar tashqarisidagi uy yoki tanho dam olishni sevuvchilar uchun dacha.
• Mehmonxonani ijaraga oling. Shahar uyini studiyaga ajrating va unga bir xil yoshdagi odamlarni ko'chiring.
• Dam oluvchilar uchun kurort hududida bungalovlar quring va ijaraga oling.

Xorijiy ko'chmas mulkka investitsiyalar.

Albatta, amortizatsiya tufayli milliy valyuta va turmush darajasining yomonlashishi, investorlar ko'proq pul olishni xohlashadi barqaror valyutalar. Shuning uchun, ularning ko'plari xorijiy ko'chmas mulk sotib olmoqchi.

Ko'chmas mulk sotib olish ko'rib chiqilayotgan ko'p mamlakatlarda daromad darajasi sobiq MDH mamlakatlariga qaraganda yuqori va ko'chmas mulk narxlari unchalik oshirilmagan. Shuning uchun, ko'chmas mulkda pul ishlash uchun "mulk narxi / ijara narxi" nisbati foydalidir.

Ko'chmas mulk sotib olish uchun eng keng tarqalgan mamlakatlar Iskania, Bolgariya, Frantsiya, Germaniya, Gretsiya va Portugaliya hisoblanadi.

Ko'chmas mulk investitsiya fondlari.

Ko'chmas mulkka sarmoya kiritish usullaridan biri ko'chmas mulk investitsiya fondlariga investitsiya qilishdir. Bu yopiq investitsiya fondlari investitsiya fondlari ko'chmas mulkka ixtisoslashganlar.

Aslida, bunday investitsiyalar past rentabellikga ega. Bundan tashqari, aktsiyalarni sotib olayotganda, siz investitsiya davri tugaguniga qadar pulni qaytarib ololmaysiz. Odatda bu taxminan 5 yil.

Shunday qilib, ushbu turdagi investitsiyalar juda ishonchli bo'lsa-da, u uzoq muddatli va past rentabellikdir.

Ko'chmas mulkka investitsiya qilish xavfi.

Garchi ushbu turdagi investitsiya eng ishonchlilardan biri hisoblansa-da, investor uni qanday xavflar kutishi mumkinligini bilishi kerak.

Har bir alohida holatda investor turli tuzoqlarga duch kelishi mumkin. Masalan, yangi binoda ko'chmas mulk sotib olayotganda, qurilish muzlatib qo'yilishi yoki mulk o'z vaqtida topshirilmasligi mumkin. Bundan tashqari, qurilish vaqtida ma'lum bir hududdagi ko'chmas mulkning narxi tushishi mumkin (masalan, metro bekati qurilishini bekor qilish yoki yaqin atrofda ishlab chiqarish ob'ektini ochish va hokazo).

Shuning uchun, ko'chmas mulk narxlari doimo o'sib borayotgani haqidagi mashhur mish-mishlarga ishonolmaysiz. Oxirgi inqiroz ko'rsatganidek, narxlar ham tushishi mumkin.