Hukumat yana ipoteka foizlarini pasaytirish haqida gapira boshladi. Bürokratlar yana uy-joyli qirg'oqlari bo'lgan garovga-sut daryolarini va'da qiladilar va odamlar uzoq vaqtdan beri bekorchilik holatiga e'tibor bermaganliklarini bilmagandek ko'rsatishadi.

Iqtisodiy rivojlanish vazirligi qonun loyihasini e'lon qildi, unga ko'ra ipoteka qarz oluvchi o'z hisobidan ipoteka krediti (HML) qiymatining kamida 10 foizini sug'urta qilish belgilab qo'yiladi. Tashabbusning ma'nosi oddiy: agar garovni undirib olgandan so'ng, qarzni to'liq to'lash mumkin bo'lmasa (masalan, narxlar pasaysa yoki shoshilinch sotilsa), bankirlar qarzdorga emas, balki qarzdorga murojaat qilishadi. sug'urta kompaniyasi. Mutasaddilarning fikricha, bu chora ikki yil ichida potentsial qarz oluvchilar bazasini 3-4,5 barobar oshirish, ipoteka foizlarini yillik 8,6 foizgacha kamaytirish imkonini beradi.

2010 yil fevral oyida prezident Dmitriy Medvedev "Rossiyada ipoteka stavkasi ... yiliga 6-8% ga yetishi mumkin", dedi. 2012 yil avgust oyida Bosh vazir Dmitriy Medvedev barni ko'tardi: "Biz o'z oldimizga mamlakatda o'rtacha yillik 5-6% ga ipoteka olish mumkin bo'lgan darajaga erishishni maqsad qilib qo'ygan edik". 2013 yil 31 yanvarda xuddi shu Bosh vazir Medvedev hukumatning 2018 yilgacha bo'lgan ishi bo'yicha "Yo'riqnoma" ni imzoladi, u erda oq va qora rangda yozilgan: "... 2018 yilga kelib, ipoteka bo'yicha o'rtacha foiz stavkasi. uy krediti indeksdan oshib ketadi iste'mol narxlari 2,2 foiz punktdan ko‘p bo‘lmagan, ya’ni 6,3-7,1 foizni tashkil etadi”.

Aytgancha, Medvedevning hech bir bashorati kreditning valyutasini ko'rsatmagan: rubl yoki dollar. Yoki yuan bo'lishi mumkin.

Hukumat hujum qilmoqda, deb o'ylaydimi? Yarim yildan kamroq vaqt ichida u uch marta "ko'rsatkichlarini o'zgartiradi": birinchi navbatda u 5-6% ni ishontiradi, keyin to'lovni 6,3-7,1% ga oshiradi va hisobni kelajakda noma'lum inflyatsiya bilan bog'laydi, endi mana bu. yangi sabzi - yiliga 8,6% . Afsonaviy shoumen aytganidek, "odamlar hawala".

Qanday bo'lmasin, lekin ipoteka stavkalari bo'ysunishni istamaydi: 2010 yil oxirida yil davomida berilgan rubl ipoteka kreditlari bo'yicha o'rtacha og'irlikdagi stavka 13,3%, 2012 yilda - 12,3%, 2013 yil 1 iyun holatiga ko'ra - Yiliga 12,8%. Valyuta nuqtai nazaridan, tarix biroz shirinroq: 2010 yil - 11,2%, 2012 yil - 9,9%, 2013 yil 1 iyun holatiga - yillik 10,1%.

Aybsiz qarz oluvchilar
Yuqori foiz stavkalari odatda ochko'z bankirlarda ayblanadi, bu qisman to'g'ri. Banklar stavkalarni oshirib, inflyatsiya va xavfni ayblamoqda - agar ular kamroq raqamlar bo'lsa, biz darhol xursand bo'lardik va qo'l ochardik, deyishadi. Yolg'on.

Birinchidan, inflyatsiya haqida. Agar rubl HMLs uchun bu tushuntirish qandaydir tarzda ishlayotgan bo'lsa-da, inflyatsiya darajasidan 5,7% yuqori marja (o'tgan yil oxirida 6,6%) hali ham taqiqlovchi bo'lsa-da, valyuta uchun - uzr. Misol uchun, AQShda (xorijiy valyutadagi HMLlarning asosiy ulushi Rossiyada dollarda chiqariladi) 2012 yilda inflyatsiya 2,0% ni tashkil etdi va joriy yilning iyun oyida 15 yillik HMLlar o'rtacha 3,3-3,6% ni tashkil etdi. yil. Va bu xorijdagi ipoteka xatarlari biznikiga qaraganda ancha keskinroq bo'lishiga qaramasdan (Amerikadagi ipoteka qabariq sharbatning o'zida).

Xatarlar haqida. Avval Amerika haqida emas, balki haqida minimal talablar mahalliy banklar qarz oluvchilarga yoki oylik qayta moliyalash (berilgan mablag'larni almashtirish) Fed tomonidan $ 85,0 milliard, lekin kechikish haqida. Takror aytaman, xavflar yuqori bo'lgan AQShda 2012 yil oxirida muddati o'tgan HMLlar ulushi 22,3% dan oshdi (o'zgaruvchan stavkalar bo'yicha kreditlar uchun), Rossiyada - rubldagi HML uchun atigi 1,5% va HML uchun 11,4%. valyutada. Ajablanarlisi shundaki, Qo'shma Shtatlarda muddati o'tgan kreditlar miqdori ko'proq va stavkalar to'rt baravar pastroq.

Endi sug'urta haqida. Xuddi shu Amerikada, 1934 yildan boshlab, davlat ipoteka sug'urtachisi, Federal uy-joy ma'muriyati (FHA) faoliyat yuritib, HMLlarni minimal to'lov (ortiqcha yoki minus 3%) bilan sug'urta qildi. FZhA davlat tomonidan nazorat qilinadi, shuning uchun printsipial ravishda bank va sug'urta tiqilishi bo'lishi mumkin emas. Bizda bu boshqa masala: bankir va sug'urtalovchi qanday sug'urta to'lovini oladi, bu shunday bo'ladi.

Va nihoyat, qayta moliyalash haqida. Ehtimol, ipoteka to'lovlari narxini pasaytirishning yagona yo'li bu yilning birinchi choragida bir xil AHMLni tashkil etgan qayta moliyalash narxini keskin pasaytirishdir - siz hayron qolasiz - rublda yiliga 11,4% (sizga eslatib o'taman) ipoteka kreditlari bo'yicha o'rtacha vazn stavkasi 12,8% ni tashkil etadi.

Buni qanday qilish kerak? Eng oddiy narsa - Milliy farovonlik jamg'armasi mablag'laridan foydalanish. Infratuzilma, gaz quvurlari, jahon chempionati yaxshi, lekin odamlarning yashash joyi yo‘q ekan, nega hukumat isrofga ketadi? Nafaqat davlatning, balki bir hovuch xususiy savdogarlarning, yumshoq qilib aytganda, dividend olish maqsadida faoliyat yurituvchi tijorat kompaniyalari (davlat ishtirokida bo‘lsa ham) loyihalariga xalq pullarini kiritish, deb o‘ylamaysizmi? nomussizmi?

E'tibor berilmagan pufakchalar
Hukumat buni tan olishi kerak Rossiya bozori ko'chmas mulk pufagi shakllandi. Faqat uy-joy ipoteka kreditlari bilan bog'liq ipoteka emas, balki spekulyativ narx o'sishiga asoslangan uy-joy. Rosstat ma'lumotlariga ko'ra, joriy yilning yanvar-mart oylarida o'rtacha xarajat Moskvadagi turar-joy binolarining umumiy maydonining kvadratini qurish atigi 29 ming rublni tashkil etdi. Smolensk (35 ming), Tver (39 ming) yoki Yaroslavl (40 ming) viloyatlariga qaraganda arzonroq. Shu bilan birga o'rtacha narx iqtisod sinfi yangi binolar Moskva bozorida birinchi chorakda 114 ming rubldan oshdi, bu qurilish narxidan 4 baravar yuqori. Agar bu qabariq bo'lmasa, unda nima (bu holatda korruptsiya haqida sukut saqlaymiz)?

Va uylar qurilsa yaxshi bo'lardi, lekin yo'q: so'nggi besh yil ichida qurilgan uy-joylar hajmi 58,4 million kvadrat metrni tashkil qiladi. m dan 2010 yilda 65,7 mln.kv. 2012 yilda m. Va solishtirma og'irlik jismoniy shaxslar tomonidan qurilgan turar-joy binolari barqaror 43-44%. Ushbu hisob-kitoblar fonida hukumat belgisi uy-joy qurilishi 80-110 million kv. Yuqorida aytib o'tilgan "Asosiy yo'nalishlar" da belgilangan 2018 yilga kelib yiliga m, ilmiy fantastikaga o'xshaydi.

Bekor so'zlar
Hukumatga nasihat qilish karlarga baqirish bilan barobar. Bizning hukumatimiz, afsuski, nafaqat kar, balki ko‘r hamdir, bu, albatta, ipoteka-uy-joy boshi berk ko‘chadan chiqishning iloji yo‘q, degani emas. Mana, ba'zilari, shu jumladan xorijiy tajriba.

1. Stol ustidagi musht. Bankirlarga o'z bizneslarini qanday qurishni maslahat berish yaxshi emas, ammo doimiy ravishda o'zgartiriladigan standartlar mavjud bo'lgan ipoteka kreditlarida Xudoning o'zi "ma'muriy resurs" dan foydalanishni buyurgan - asosiy manbalardan biri qarori. ijtimoiy muammolar. Hozircha bankirlarni “ko‘ndirish”yapti, lekin ertami-kechmi asosiy “arizachi”ning sabri toshib ketishi mumkin. Shoshilmoq.

2. Normativ tartibga solish ilk to'lov. Janubiy Koreyada bo'lgani kabi, nafaqat uning hajmi ko'p marta o'zgargan, balki qarz miqdori va qarz oluvchining daromadi o'rtasidagi nisbat ham. Nufuzli hududlarda kreditga uy sotib olish, ko'tarilgan dastlabki to'lov, shuningdek, qarz oluvchi oilasining umumiy daromadidagi muntazam kredit to'lovlarining ulushi bilan cheklanadi. Premium va biznes-klassdagi ipoteka stavkalari umuman uy-joy bozoriga katta ta'sir ko'rsatishini qo'shishim kerakmi?

3. Majburiy minimal badal. Qarz oluvchining allaqachon sezilarli xarajatlarini oshiradigan ipoteka kreditining bir qismini sug'urta qilish bo'yicha hukumat taklifiga alternativa qonun bilan belgilangan eng kam badalni joriy etish bo'lishi mumkin. Shveytsariyada bo'lgani kabi, quyi badal chegarasi 10% qilib belgilangan.

Bu erda - ko'chmas mulkka ega bo'lganlar uchun oshirilgan dastlabki to'lov (50% gacha). Isroilda bo'lgani kabi, uy-joy pufagi muammosi Rossiyadagidan kam emas.

4. Ikki yoki undan ortiq turar-joy mulkiga ega bo'lgan fuqarolar va kompaniyalar uchun maxsus savdo solig'i. Hech kim sotib olish erkinligiga tajovuz qilmaydi, lekin agar pul to'satdan siqilib qolsa - gunoh qilmang, xazinaga chorak (yarim) bering. Yoki investitsiya qilishdan oldin o'ylab ko'ring.

5. Xorijiy xaridorlar uchun turar-joy mulkiga qo'shimcha soliq. Gonkongda bo'lgani kabi, ko'chmas mulk narxlari ikki raqamli ko'tariladi. Odatdagidan kelib chiqib, biz o'zimizni eng ayyormiz deb o'ylaymiz va penthausni, aytaylik, offshorni ro'yxatdan o'tkazish orqali cheklovlardan o'ta olamiz. Xo'sh, xush kelibsiz, ayniqsa, viloyat va mahalliy byudjetlar, aniqrog'i, mol-mulk solig'idan tushadigan pul mablag'lariga juda muhtoj.

Umuman olganda, hamma narsani o'zgartirish va tuzatish mumkin, agar sizning uyingizda otlar bilan sirk emas, balki hukumat bo'lmasa.

Dunyoda sodir bo'layotgan voqealarni ozgina bo'lsa-da kuzatib boradiganlar xorijda ipoteka bizning mamlakatimizdagidan deyarli yarmi qimmat ekanligini bilishadi. Ko'pgina Evropa mamlakatlarida ipoteka stavkasi 6% dan kam, ruslar esa bunday past ko'rsatkichlarni orzu qilishlari mumkin. Ko'pchilik bunday kelishmovchiliklar nima uchun bog'liqligini va nima uchun Rossiya Federatsiyasida ipoteka kreditlari AQSh va Evropaga qaraganda qimmatroq ekanligini bilishni istashlari ajablanarli emas.

Xorijiy va rossiyalik qarz oluvchilarning mentaliteti

Ovrupoliklar uzoq muddatli kreditlarni dinamikada ko'rib chiqishga odatlangan. Shuni hisobga olib, hozirgi kunga qadar ko'pchilik Evropa mamlakatlarida ipoteka kreditlash bozorining rivojlanish dinamikasi ijobiy bo'ldi, evropalik iste'molchilar o'zgaruvchan stavkalar bilan kreditlarni tanlashga moyil. Qarz oluvchilar uchun ushbu stavkani tanlashning afzalligi shundaki, agar mamlakatdagi siyosiy va iqtisodiy vaziyat qulay bo'lsa, o'zgaruvchan stavkali kreditlar eng foydali hisoblanadi.

O'zgaruvchan foiz stavkalarining mumkin bo'lgan afzalliklariga qaramay, ruslar barqarorroq bo'lishga moyil va har doim o'zgaruvchan stavkalardan yuqoriroq bo'lgan qat'iy belgilangan stavkalarda qarz olishni afzal ko'rishadi.

“Suzuvchi” ipoteka bergan fuqarolar uchun qanday xavflar bor?

Suzuvchi stavka banklar tomonidan pasaytirish uchun ishlatiladi valyuta risklari iqtisodiyotdagi salbiy o'zgarishlar, masalan, inflyatsiyaning o'sishi natijasida yuzaga kelgan. U turg'un va o'zgaruvchan qismlardan hosil bo'ladi. Stavkaning o'zgaruvchan qismi banklararo indekslardan birini (LIBOR yoki MosPrime) hisobga olgan holda hisoblanadi yoki ma'lum bir chastota bilan ko'rib chiqiladi - har qanday iqtisodiy sakrash holatlarida, qarz oluvchi uchun ham ijobiy, ham salbiy. Shu bilan birga, siz olgan kredit bo'yicha foizlar kamayishi va shunga mos ravishda oshishi mumkin.
Albatta, bu xavfli. Ba’zan mamlakatdagi 5-10 yillik iqtisodiy tebranishlar u yoqda tursin, bir yilga ham vaziyatni bashorat qilish qiyin.

Nima uchun Rossiyada ipoteka AQSh va Evropaga qaraganda ancha qimmat?

Ko'pgina bank tahlilchilari Rossiyada va chet elda ipoteka stavkalari o'rtasidagi bunday aniq farqni inflyatsiyaning yuqori darajasi bilan izohlaydilar. Bu qanday ta'sir qiladi kredit stavkalari aholi uchun? Ha, eng to'g'ridan-to'g'ri, hech bir bank inflyatsiya darajasidan past bo'lgan foiz stavkasida kredit bera olmaydi, chunki bu yo'qotishlarga olib keladi.

Buning yana bir izohi ipoteka stavkalari chet elda Rossiya Federatsiyasiga qaraganda pastroq, shuning uchun Rossiya moliya institutlarining o'zlari Evropa banklarining qarzdorlari hisoblanadi. Ma'lumki, ko'plab rus banklarining faoliyati "uzun" pul tanqisligi muammosi bilan chambarchas bog'liq. Aynan shu muammoni hal qilish uchun esa bankirlar chet ellik hamkasblaridan aholiga taklif qilganidan pastroq foizda qarz olishga majbur. Shu tarzda pul olgach, mahalliy moliya institutlari davlatlararo pul o'tkazmalari xarajatlarini hisobga olgan holda o'zlarining marjalarini o'rnatadilar va ruslarga qarz beradilar.

Nikolay Korchagin, DeltaCredit Bank kredit bo'limi boshlig'i:
– Ipoteka kreditlari bo‘yicha foiz stavkalarining yuqori bo‘lishining asosiy sababi – mamlakatimizda ipoteka bozorining rivojlangan infratuzilmasining yo‘qligi. Rossiya- birlamchi va ikkilamchi bozor ipoteka kreditlari, qonunchilik qobig'i, bu hali bank biznesining ushbu sektorini investorlar uchun jozibador bo'lishiga imkon bermaydi. Demak, kreditlar berish uchun jalb qilingan uzoq muddatli moliyaviy resurslarning yuqori bahosi.

Mishel Bricu, "Bank Societe Generale Vostok" CAB bosh direktori:
- Avvalo, bu Rossiya Federatsiyasining amaldagi qonunchiligi bilan bog'liq. Shunday qilib, Markaziy bank me'yorlariga muvofiq, agar kredit stavkasi yiliga 9 foizdan past bo'lsa, qarz oluvchi olingan kredit bo'yicha stavka va 9 foiz o'rtasidagi farqdan yutgan summadan soliq to'lashi kerak. Bundan tashqari, ko'plab rus banklari ostida qayta moliyalashtirishni jalb qilishga majbur yuqori qiziqish. Va nihoyat, shuni esda tutish kerakki, ipoteka krediti bank uchun eng xavfli kreditlardan biri hisoblanadi, chunki u uzoq muddatga beriladi.

Andrey Belyakov, birinchi o'rinbosari Bosh direktor"Moskva ipoteka agentligi" CB:
“Chunki uzoq muddatli pul hozir bozorda aynan shuncha qimmatga tushadi – ba’zi banklar uchun biroz kamroq, boshqalari uchun biroz ko’proq, lekin darajasi taxminan bir xil. Bugungi kunda amalda bo'lgan ipoteka foiz stavkalari makroiqtisodiy sabablar bilan belgilanadigan bank stavkalarining umumiy darajasining pasayishi bilan birga asta-sekin pasayadi.

Anton Xodko, Sberbank strategik rejalashtirish departamenti direktorining o'rinbosari:
- Nominal qiymat foiz stavkalari ipoteka kreditlari uchun, birinchi navbatda, inflyatsiyaning joriy va prognoz qilinayotgan darajasi, kreditlar bo'yicha to'lamay qolish xavfi, banklar tomonidan jalb qilingan resurslarning qiymati, qarz oluvchining to'lov qobiliyati va kreditlarning qaytarilishini ta'minlash bilan bog'liq risklar bilan belgilanadi. Ipoteka krediti o'z ichiga oladi Uzoq muddat muddati (5-15 yil va undan ortiq), uzoq muddatli resurslarning asosiy manbalari bugungi kunda aholining muddatli omonatlari esa mohiyatan talab qilib olinmagan depozitlardir, chunki ular omonatchilar tomonidan istalgan vaqtda muddatidan oldin yechib olinishi mumkin. Ya'ni, banklar ipoteka kreditini berishda qo'shimcha risklarni o'z zimmalariga oladilar, bu ham ipoteka kreditlari narxining yuqori bo'lishining muhim sababidir.

Aleksandr Koloshenko, Raiffeisenbank boshqaruv a'zosi, bilan ishlash bo'limi boshlig'i shaxslar:
– Yevropada ipoteka kreditlash haqida gapirganda, ko’p e’tibor ancha jozibador darajasi, lekin uning shakllanishi mexanizmi parda ortida qolmoqda. Raiffeisenbank Evropada ipoteka kreditlash bozorida katta tajribaga ega ekanligini hisobga olsak, biz Raiffeisen Wohn Bausparen sho'ba korxonamiz misolida o'zimizga ba'zi taqqoslashlarga ruxsat beramiz. Mijoz o'zi uchun ma'lum bir jamg'arma hisobvarag'ini ochadi, unga kamida bir necha yil davomida har oy ma'lum miqdorni kiritadi. Muayyan vaqtdan keyin mijoz nafaqat ko'chmas mulkni sotib olish, balki uni ta'mirlash uchun ham kredit oladi. Shuni ta'kidlash kerakki, bunday kreditlash sxemasi bilan har doim stavkani subsidiyalaydigan davlat muhim rol o'ynaydi, masalan, Avstriyada - yiliga 4% evroda. Albatta, mijoz oldindan jamg'arishsiz kredit olishi mumkin bo'lgan variantlar mavjud, ammo keyin stavkalar yuqoriroq bo'ladi, garchi davlat uni subsidiyalaydi. DA Rossiya uy-joy sotib olish uchun subsidiya bor, lekin hozirgacha bu faoliyat Yevropa shakllarini sotib emas. Yevropa ipoteka kreditlash stavkalari 3-4% darajasida va davlat subsidiyalarini hisobga olgan holda 3-4% haqida gapiradigan bo'lsak, aslida bizning joriy kreditlash dasturimiz (taxminan 9,5% stavkada) juda yaqin ekanligini aytishimiz mumkin. Evropadagi kredit stavkasi va u bilan deyarli bir xil.

Anatoliy Pechatnikov, Vneshtorgbankning ipoteka va iste'mol krediti bo'limi boshlig'i:
– Bizning fikrimizcha, ipoteka stavkalari Rossiya baland emas. Agar bir yoki ikki yil oldin, mamlakatda ipoteka kreditlash bozorida o'rtacha stavka AQSh dollarida yiliga taxminan 15% bo'lgan bo'lsa, hozir, masalan, Vneshtorgbank beradi. ipoteka kreditlari AQSh dollarida yiliga 10,5% dan va rublda yiliga 15% dan stavkalar bo'yicha. Shu bilan birga, agar ko‘chmas mulk bozorida narxlarning o‘sish tendentsiyasini hisobga oladigan bo‘lsak, hatto AQSH dollarida yillik 15-16 foiz stavkada kredit olgan qarz oluvchilar ham real narxlarning o‘sishi tufayli kreditga xizmat ko‘rsatish xarajatlarini anchadan beri qoplagan. ko'chmas mulk narxlari. Ipoteka krediti bo'yicha foiz stavkalari darajasiga, birinchi navbatda, uzoq muddatli resurslarning mavjudligi, kredit va yuridik risklar darajasi ta'sir qiladi. Endi kirish rus banklarning uzoq muddatli resurslari sezilarli darajada cheklangan. DA Rossiya ipoteka bozori hali shakllanmagan qimmatli qog'ozlar vositalardan to‘g‘ri foydalanilmaydi pensiya jamg'armalari va sug'urta kompaniyalari. Mamlakatda umummilliy yo'qligi kredit byurosi, shuningdek, aholining katta qismi daromadlarining noaniqligi kredit risklarining oshishiga olib keladi. Garovga qo'yilgan ko'chmas mulkni undirishning samarali tartibi yo'qligi, insofdan uy-joy oluvchilar va uy-joy qurilishi investorlari huquqlarining yetarli darajada himoyalanmaganligi bilan bog'liq stavkalar va huquqiy xavflarni kamaytirishga hissa qo'shmang.

Janis Kanestri, First OVK Bank Ipoteka kreditlash markazi direktori:
- Kredit stavkalari kreditlash uchun foydalaniladigan resurslarning narxiga bog'liq. Agar banklar tomonidan xorijiy valyutadagi depozitlar yillik 5-10 foiz miqdorida xorijiy valyutada jalb qilinsa, kreditlar bo‘yicha stavka 10-15 foizdan past bo‘lishi mumkin emas. Rubl kreditlari uchun shunga o'xshash ko'rsatkich inflyatsiya darajasidir.

Aleksandr Chernyak, Uy-joy ipoteka krediti agentligi (AHML) OAJ bosh direktorining o'rinbosari:
– Kurs inflyatsiya darajasiga bog'liq yoki chegirma stavkasi Markaziy bank, ipoteka kreditlash risklari darajasi va jarayon ishtirokchilarining marjasi. 2003 yilda rasmiy daraja inflyatsiya 12 foizni, Markaziy bank kursi 13 foizni tashkil etdi. Ipoteka krediti xavfi hozirda Rossiya bozorning rudimentar holati, kreditorlarning qarz oluvchilar va ob'ektlarni baholashga konservativ yondashuvi tufayli ahamiyatsiz (deyarli nolga teng) ipoteka, qarz oluvchilarning kreditni qaytarmaslik qo'rquvi va boshqa omillar. Ishtirokchilar marjasi, qoida tariqasida, AHML va uning sheriklari uchun 3% dan banklar uchun yillik 5% gacha. Ushbu omillarning kombinatsiyasi AHML uchun 15% darajasida foiz stavkalarining qiymatini banklar uchun rublda yiliga 18% gacha belgilaydi.

Hukumat yana ipoteka foizlarini pasaytirish haqida gapira boshladi. Bürokratlar yana uy-joyli qirg'oqlari bo'lgan garovga-sut daryolarini va'da qiladilar va odamlar uzoq vaqtdan beri bekorchilik holatiga e'tibor bermaganliklarini bilmagandek ko'rsatishadi.

Iqtisodiy rivojlanish vazirligi qonun loyihasini e'lon qildi, unga ko'ra ipoteka qarz oluvchi o'z hisobidan ipoteka krediti (HML) qiymatining kamida 10 foizini sug'urta qilishi kerak. Tashabbusning ma'nosi oddiy: agar garovni undirib bo'lgach, qarzni to'liq to'lash imkoni bo'lmasa (masalan, narxlar tushib qolsa yoki shoshilinch sotilsa), bankirlar qarzdorga emas, balki sug'urta kompaniyasiga murojaat qilishadi. Mutasaddilarning fikricha, bu chora ikki yil ichida potentsial qarz oluvchilar bazasini 3-4,5 barobar oshirish, ipoteka foizlarini yillik 8,6 foizgacha kamaytirish imkonini beradi.

Bashorat tarixidan. 2010 yil fevral oyida prezident Dmitriy Medvedev "Rossiyada ipoteka stavkasi ... yiliga 6-8% ga yetishi mumkin", dedi. 2012 yil avgust oyida Bosh vazir Dmitriy Medvedev barni ko'tardi: "Biz o'z oldimizga mamlakatda o'rtacha yillik 5-6% ga ipoteka olish mumkin bo'lgan darajaga erishishni maqsad qilib qo'ygan edik". 2013 yil 31 yanvarda xuddi shu Bosh vazir Medvedev hukumatning 2018 yilgacha bo'lgan ishi bo'yicha Yo'riqnomani imzoladi, u erda oq va qora rangda yozilgan: "... 2018 yilga kelib, ipoteka krediti bo'yicha o'rtacha foiz stavkasi iste’mol narxlari indeksini 2,2 foiz punktdan ko‘p bo‘lmagan, ya’ni 6,3-7,1 foizni tashkil etadi”.

Aytgancha, Medvedevning hech bir bashorati kreditning valyutasini ko'rsatmagan: rubl yoki dollar. Yoki yuan bo'lishi mumkin.

Hukumat hujum qilmoqda, deb o'ylaydimi? Olti oydan kamroq vaqt ichida u uch marta "ko'rsatkichlarini o'zgartiradi": birinchi navbatda, u 5-6% ni ishontiradi, keyin to'lovni 6,3-7,1% ga oshiradi va hisobni kelajakdagi noma'lum inflyatsiya bilan bog'laydi, endi mana bu. yangi sabzi - yiliga 8,6% . Afsonaviy shoumen aytganidek, "odamlar hawala".

Qanday bo'lmasin, lekin ipoteka stavkalari bo'ysunishni istamaydi: 2010 yil oxirida rublda berilgan ipoteka kreditlari bo'yicha o'rtacha o'rtacha stavka yil davomida 13,3%, 2012 yilda - 12,3%, 1 iyun holatiga ko'ra. 2013 yil - yiliga 12,8%. Valyuta nuqtai nazaridan, tarix biroz shirinroq: 2010 yil - 11,2%, 2012 yil - 9,9%, 2013 yil 1 iyun holatiga - yillik 10,1%.

Aybsiz qarz oluvchilar

Yuqori foiz stavkalari odatda ochko'z bankirlarda ayblanadi, bu qisman to'g'ri. Banklar stavkalarni oshirib, inflyatsiya va xavfni ayblamoqda - agar ular kamroq raqamlar bo'lsa, biz darhol xursand bo'lardik va qo'l ochardik, deyishadi. Yolg'on.

Birinchidan, inflyatsiya haqida. Agar rubl HMLs uchun bu tushuntirish qandaydir tarzda ishlayotgan bo'lsa-da, inflyatsiya darajasidan 5,7% yuqori marja (o'tgan yil oxirida 6,6%) hali ham taqiqlovchi bo'lsa-da, valyuta uchun - uzr. Misol uchun, AQShda (xorijiy valyutadagi HMLlarning asosiy ulushi Rossiyada dollarda chiqariladi) 2012 yilda inflyatsiya 2,0% ni tashkil etdi va joriy yilning iyun oyida 15 yillik HMLlar o'rtacha 3,3-3,6% ni tashkil etdi. yiliga. Va bu xorijdagi ipoteka xatarlari biznikiga qaraganda ancha keskinroq bo'lishiga qaramasdan (Amerikadagi ipoteka qabariq sharbatning o'zida).

Xatarlar haqida. Birinchidan, Amerika haqida va mahalliy banklarning qarz oluvchilar uchun minimal talablari yoki Fed tomonidan 85,0 milliard dollarga oylik qayta moliyalash (berilgan mablag'larni almashtirish) haqida emas, balki kechikish haqida. Takror aytaman, xavflar yuqori bo'lgan AQShda 2012 yil oxirida muddati o'tgan HMLlar ulushi 22,3% dan oshdi (o'zgaruvchan stavkalar bo'yicha kreditlar uchun), Rossiyada - rubldagi HML uchun atigi 1,5% va HML uchun 11,4%. valyutada. Ajablanarlisi shundaki, Qo'shma Shtatlarda muddati o'tgan kreditlar miqdori ko'proq va stavkalar to'rt baravar pastroq.

Endi sug'urta haqida. Xuddi shu Amerikada, 1934 yildan boshlab, davlat ipoteka sug'urtachisi, Federal uy-joy ma'muriyati (FHA) faoliyat yuritib, HMLlarni minimal to'lov (ortiqcha yoki minus 3%) bilan sug'urta qildi. FZhA davlat tomonidan nazorat qilinadi, shuning uchun printsipial ravishda bank va sug'urta tiqilishi bo'lishi mumkin emas. Bizda bu boshqa masala: bankir va sug'urtalovchi qanday sug'urta to'lovini oladi, bu shunday bo'ladi.

Va nihoyat, qayta moliyalash haqida. Ehtimol, ipoteka to'lovlari narxini pasaytirishning yagona yo'li bu yilning birinchi choragida bir xil AHMLni tashkil etgan qayta moliyalash narxini keskin pasaytirishdir - siz hayron qolasiz - rublda yiliga 11,4% (sizga eslatib o'taman) ipoteka kreditlari bo'yicha o'rtacha vazn stavkasi 12,8% ni tashkil etadi.

Buni qanday qilish kerak? Eng oddiy narsa - Milliy farovonlik jamg'armasi mablag'laridan foydalanish. Infratuzilma, gaz quvurlari, jahon chempionati yaxshi, lekin odamlarning yashash joyi yo‘q ekan, nega hukumat isrofga ketadi? Nafaqat davlatning, balki bir hovuch xususiy savdogarlarning, yumshoq qilib aytganda, dividend olish maqsadida faoliyat yurituvchi tijorat kompaniyalari (davlat ishtirokida bo‘lsa ham) loyihalariga xalq pullarini kiritish, deb o‘ylamaysizmi? nomussizmi?

E'tibor berilmagan pufakchalar

Hukumat Rossiya ko'chmas mulk bozorida pufak paydo bo'lganini tan olishi kerak. Faqat uy-joy ipoteka kreditlari bilan bog'liq ipoteka emas, balki spekulyativ narx o'sishiga asoslangan uy-joy. Rosstat ma'lumotlariga ko'ra, joriy yilning yanvar-mart oylarida Moskvadagi turar-joy binolarining umumiy maydonining kvadratini qurishning o'rtacha qiymati atigi 29 ming rublni tashkil etdi. Smolensk (35 ming), Tver (39 ming) yoki Yaroslavl (40 ming) viloyatlariga qaraganda arzonroq. Shu bilan birga, birinchi chorakda Moskva bozorida ekonom-sinfdagi yangi binolarning o'rtacha narxi 114 000 rubldan oshdi, bu qurilish narxidan 4 baravar yuqori. Agar bu qabariq bo'lmasa, unda nima (bu holatda korruptsiya haqida sukut saqlaymiz)?

Va uylar qurilsa yaxshi bo'lardi, lekin yo'q: so'nggi besh yil ichida qurilgan uy-joylar hajmi 58,4 million kvadrat metrni tashkil qiladi. m dan 2010 yilda 65,7 mln.kv. 2012 yilda m. Bundan tashqari, jismoniy shaxslar tomonidan qurilgan turar-joy binolarining ulushi barqaror 43-44 foizni tashkil etadi. Ushbu hisob-kitoblar fonida, 80-110 million kvadrat metr uy-joy qurilishi uchun hukumat etalon. Yuqorida aytib o'tilgan "Asosiy yo'nalishlar" da belgilangan 2018 yilga kelib yiliga m, ilmiy fantastikaga o'xshaydi.

Bekor so'zlar

Hukumatga nasihat qilish karlarga baqirish bilan barobar. Bizning hukumatimiz, afsuski, nafaqat kar, balki ko‘r hamdir, bu, albatta, ipoteka-uy-joy boshi berk ko‘chadan chiqishning iloji yo‘q, degani emas. Mana, ba'zilari, shu jumladan xorijiy tajriba.

1. Stol ustidagi musht. Bankirlarga o'z biznesini qanday qurishni maslahat berish yaxshi emas, ammo doimiy ravishda tuzatiladigan standartlar mavjud bo'lgan ipoteka kreditlarida Xudoning o'zi "ma'muriy resurs" dan foydalanishni buyurdi - asosiy ijtimoiy muammolardan birining echimi xavf ostida. Hozircha bankirlarni “ko‘ndirish”yapti, lekin ertami-kechmi asosiy “arizachi”ning sabri toshib ketishi mumkin. Shoshilmoq.

2. Dastlabki to'lovni me'yoriy tartibga solish. Janubiy Koreyada bo'lgani kabi, nafaqat uning hajmi ko'p marta o'zgargan, balki qarz miqdori va qarz oluvchining daromadi o'rtasidagi nisbat ham. Nufuzli hududlarda kreditga uy sotib olish, ko'tarilgan dastlabki to'lov, shuningdek, qarz oluvchi oilasining umumiy daromadidagi muntazam kredit to'lovlarining ulushi bilan cheklanadi. Premium va biznes-klassdagi ipoteka stavkalari umuman uy-joy bozoriga katta ta'sir ko'rsatishini qo'shishim kerakmi?

3. Majburiy minimal badal. Qarz oluvchining allaqachon sezilarli xarajatlarini oshiradigan ipoteka kreditining bir qismini sug'urta qilish bo'yicha hukumat taklifiga alternativa qonun bilan belgilangan eng kam badalni joriy etish bo'lishi mumkin. Shveytsariyada bo'lgani kabi, quyi badal chegarasi 10% qilib belgilangan.

Bu erda - ko'chmas mulkka ega bo'lganlar uchun oshirilgan dastlabki to'lov (50% gacha). Isroilda bo'lgani kabi, uy-joy pufagi muammosi Rossiyadagidan kam emas.

4. Ikki yoki undan ortiq turar-joy mulkiga ega bo'lgan fuqarolar va kompaniyalar uchun maxsus savdo solig'i. Hech kim sotib olish erkinligiga tajovuz qilmaydi, lekin agar u to'satdan pul bilan siqilib qolsa, gunoh qilmang, xazinaga chorak (yarim) bering. Yoki investitsiya qilishdan oldin o'ylab ko'ring.

5. Xorijiy xaridorlar uchun turar-joy mulkiga qo'shimcha soliq. Gonkongda bo'lgani kabi, ko'chmas mulk narxlari ikki raqamli ko'tariladi. Odatdagidan kelib chiqib, biz o'zimizni eng ayyormiz deb o'ylaymiz va penthausni, aytaylik, offshorni ro'yxatdan o'tkazish orqali cheklovlardan o'ta olamiz. Xo'sh, xush kelibsiz, ayniqsa, viloyat va mahalliy byudjetlar, aniqrog'i, mol-mulk solig'idan tushadigan pul mablag'lariga juda muhtoj.

Umuman olganda, hamma narsani o'zgartirish va tuzatish mumkin, agar sizning uyingizda otlar bilan sirk emas, balki hukumat bo'lmasa.

Nikita Krichevskiy

Ipoteka dasturini qanday tanlash mumkin?

Raqam ipoteka dasturlari doimiy ravishda o'sib boradi, shu bilan birga ularning shartlari deyarli bir xil. Banklar qarz oluvchilarga o'xshash talablarni qo'yadilar, daromadlarni, dastlabki to'lov miqdorini tasdiqlash uchun o'xshash qoidalarni o'rnatadilar. Nima uchun yangi binoning xaridori boshqa bankning emas, balki birining ipoteka dasturini tanlaydi?

1. Bankning obro'si

"MIEL-Novostroyki" kompaniyasi mutaxassislarining fikriga ko'ra, xaridor birinchi navbatda bankning obro'siga, uning tajribasiga, shuningdek, boshqa mijozlarning sharhlariga e'tibor beradi. Ipoteka xaridori noma'lum muassasaning jozibador stavkalaridan ko'ra ishonchli bankning ishonchliligini afzal ko'radi.

2. Bank kartasi

Bundan tashqari, bu katta ahamiyatga ega ish haqi kartasi mijoz qaysi bankdan foydalanadi, chunki banklar odatda o'z mijozlariga ko'proq narsani taklif qilishadi foydali shartlar qarz berish.

3. Maxsus

Banklarning maxsus aksiyalari muhim rol o'ynaydi. Bu uzoq bilanoq ipoteka bozorida yetakchi o'yinchilar ishga, deb ma'lum qilindi maxsus dasturlar, darhol tranzaktsiyalarda sakrash mavjud.

4. Erta akkreditatsiya

Ipoteka oluvchi iloji boricha tejashni istab, ko'pincha qurilishning dastlabki bosqichlarida yangi binoni tanlaydi. Bunday holda, ipoteka dasturlarini tanlash juda cheklangan, chunki barcha banklar qurilishning dastlabki bosqichlarida ob'ektlarni akkreditatsiyadan o'tkazmaydi. Ipoteka xaridori eng yirik va mashhur bo'lmagan, ammo akkreditatsiya bo'yicha eng sodiq bo'lgan bankni tanlashi mumkin.

5. Bankning joylashgan joyi

Agar bank filiali yangi bino yaqinida joylashgan bo'lsa, uning yordami bilan tuzilgan ipoteka operatsiyalari soni ortadi. Xuddi shu tarzda, agar bank vakili ob'ektda navbatchilik qilsa, ipoteka operatsiyalari soni ortadi. Mijoz uchun ipoteka tafsilotlarini joyida mutaxassis bilan muhokama qilish qulay va, qoida tariqasida, u bankni o'zgartirmaydi.

6. Yangi binoni amalga oshirish shakli

Ipoteka dasturini tanlash yangi binoning qanday amalga oshirilishiga bog'liq bo'ladi. Yangi binoni (ishtirok etish shartnomasi) amalga oshirish shakli qanchalik huquqiy jihatdan shaffof bo'lsa, shuncha ko'p banklar o'z xizmatlarini taklif qiladilar va aksincha - kamroq shaffof (uy-joy qurilish kooperativi, dastlabki kelishuv sotish), xaridor tanlashi mumkin bo'lgan kamroq ipoteka dasturlari.

7. Ipoteka olishning qulayligi

Ushbu mezon kamroq darajada xaridorning tanloviga ta'sir qiladi, chunki ko'pgina banklarda ipoteka bitimini qayta ishlash tartibi taxminan bir xil.

Bu savolga ipoteka krediti sohasidagi mutaxassislar javob beradi.

Nikolay Korchagin, DeltaCredit Bank kredit bo'limi boshlig'i:
Ipoteka kreditlari bo'yicha yuqori foiz stavkalarining asosiy sababi Rossiyada ipoteka bozorining rivojlangan infratuzilmasi - birlamchi va ikkilamchi ipoteka bozori, qonunchilik bazasining yo'qligi bo'lib, bu bank biznesining ushbu sektori uchun hali jozibador bo'lishiga imkon bermaydi. investorlar. Demak, kreditlar berish uchun jalb qilingan uzoq muddatli moliyaviy resurslarning yuqori bahosi.

Mishel Bricou, CAB "Bank Societe Generale Vostok" bosh direktori:
Avvalo, bu Rossiya Federatsiyasining amaldagi qonunchiligi bilan bog'liq. Shunday qilib, Markaziy bank me'yorlariga muvofiq, agar kredit stavkasi yiliga 9 foizdan past bo'lsa, qarz oluvchi olingan kredit bo'yicha stavka va 9 foiz o'rtasidagi farqdan yutgan summadan soliq to'lashi kerak. Bundan tashqari, ko'p Rossiya banklari yuqori foiz stavkalarida qayta moliyalashtirishni jalb qilishga majbur. Va nihoyat, shuni esda tutish kerakki, ipoteka krediti bank uchun eng xavfli kreditlardan biri hisoblanadi, chunki u uzoq muddatga beriladi.

Andrey Belyakov, "Moskva ipoteka agentligi" CB bosh direktorining birinchi o'rinbosari:
Chunki bozorda uzoq muddatli pul hozirda shuncha qimmatga tushadi - ba'zi banklar uchun biroz kamroq, boshqalari uchun biroz ko'proq, lekin darajasi taxminan bir xil. Bugungi kunda amalda bo'lgan ipoteka foiz stavkalari makroiqtisodiy sabablar bilan belgilanadigan bank stavkalarining umumiy darajasining pasayishi bilan birga asta-sekin pasayadi.

Anton Xodko, Sberbank strategik rejalashtirish departamenti direktorining o'rinbosari:
Ipoteka kreditlari bo'yicha foiz stavkalarining nominal qiymati, birinchi navbatda, joriy va prognoz qilinayotgan inflyatsiya darajasi, kreditlar bo'yicha to'lovlarni to'lash xavfi, banklar tomonidan jalb qilingan resurslarning qiymati, qarz oluvchining to'lov qobiliyati bilan bog'liq risklar va kreditning qaytarilishini ta'minlash bilan belgilanadi. kreditlar. Ipoteka krediti uzoq muddatli to'lov muddatini (5-15 yil va undan ko'proq) o'z ichiga oladi, shu bilan birga bugungi kunda uzoq muddatli resurslarning asosiy manbalari - aholining muddatli omonatlari mohiyatan talab qilib olinmagan depozitlardir, chunki ularni muddatidan oldin qaytarib olish mumkin. istalgan vaqtda omonatchilar. Ya'ni, banklar ipoteka kreditini berishda qo'shimcha risklarni o'z zimmalariga oladilar, bu ham ipoteka kreditlari narxining yuqori bo'lishining muhim sababidir.

Aleksandr Koloshenko, Raiffeisenbank boshqaruv a'zosi, jismoniy shaxslar bilan ishlash bo'limi boshlig'i:
Evropada ipoteka kreditlash haqida gapirganda, ko'pchilik ancha jozibador stavkaga e'tibor berishadi, ammo uni shakllantirish mexanizmi parda ortida qolmoqda. Raiffeisenbank Evropada ipoteka kreditlash bozorida katta tajribaga ega ekanligini hisobga olsak, biz Raiffeisen Wohn Bausparen sho'ba korxonamiz misolida o'zimizga ba'zi taqqoslashlarga ruxsat beramiz. Mijoz o'zi uchun ma'lum bir jamg'arma hisobvarag'ini ochadi, unga kamida bir necha yil davomida har oy ma'lum miqdorni kiritadi. Muayyan vaqtdan keyin mijoz nafaqat ko'chmas mulkni sotib olish, balki uni ta'mirlash uchun ham kredit oladi. Shuni ta'kidlash kerakki, bunday kreditlash sxemasi bilan har doim stavkani subsidiyalaydigan davlat muhim rol o'ynaydi, masalan, Avstriyada - yiliga 4% evroda. Albatta, mijoz oldindan jamg'arishsiz kredit olishi mumkin bo'lgan variantlar mavjud, ammo keyin stavkalar yuqoriroq bo'ladi, garchi davlat uni subsidiyalaydi. Rossiyada uy-joy sotib olish uchun subsidiyalar mavjud, ammo hozirgacha bu faoliyat Evropa shakllarini sotib ololmadi. Yevropa ipoteka kreditlash stavkalari 3-4% darajasida va davlat subsidiyalarini hisobga olgan holda 3-4% haqida gapiradigan bo'lsak, aslida bizning joriy kreditlash dasturimiz (taxminan 9,5% stavkada) juda yaqin ekanligini aytishimiz mumkin. Evropadagi kredit stavkasi va u bilan deyarli bir xil.

Anatoliy Pechatnikov, Vneshtorgbankning ipoteka va iste'mol krediti bo'limi boshlig'i:
Bizning fikrimizcha, Rossiyada ipoteka stavkalari yuqori emas. Agar bir yoki ikki yil oldin mamlakatda ipoteka kreditlash bozorida o'rtacha stavka AQSH dollarida yiliga taxminan 15% bo'lgan bo'lsa, hozirgi vaqtda, masalan, Vneshtorgbank AQSh dollarida yiliga 10,5% dan stavkalarda ipoteka kreditlarini taqdim etadi. rublda yiliga 15% dan. Shu bilan birga, agar ko‘chmas mulk bozorida narxlarning o‘sish tendentsiyasini hisobga oladigan bo‘lsak, hatto AQSH dollarida yillik 15-16 foiz stavkada kredit olgan qarz oluvchilar ham real narxlarning o‘sishi tufayli kreditga xizmat ko‘rsatish xarajatlarini anchadan beri qoplagan. ko'chmas mulk narxlari. Ipoteka krediti bo'yicha foiz stavkalari darajasiga, birinchi navbatda, uzoq muddatli resurslarning mavjudligi, kredit va yuridik risklar darajasi ta'sir qiladi. Endi Rossiya banklarining uzoq muddatli resurslarga kirishi sezilarli darajada cheklangan. Rossiyada hali ipoteka bilan ta'minlangan qimmatli qog'ozlar bozori shakllanmagan, pensiya jamg'armalari va sug'urta kompaniyalari mablag'laridan to'g'ri foydalanilmayapti. Mamlakatda umummilliy kredit byurosining mavjud emasligi, shuningdek, aholining katta qismining daromadlari shaffof emasligi kredit tavakkalchiligining oshishiga olib keladi. Garovga qo'yilgan ko'chmas mulkni undirishning samarali tartibi yo'qligi, insofdan uy-joy oluvchilar va uy-joy qurilishi investorlari huquqlarining yetarli darajada himoyalanmaganligi bilan bog'liq stavkalar va huquqiy xavflarni kamaytirishga hissa qo'shmang.

Janis Kanestri, First OVK Bank Ipoteka kreditlash markazi direktori:
Kredit stavkalari kreditlash uchun ishlatiladigan resurslarning narxiga bog'liq. Agar banklar tomonidan xorijiy valyutadagi depozitlar yillik 5-10 foiz miqdorida xorijiy valyutada jalb qilinsa, kreditlar bo‘yicha stavka 10-15 foizdan past bo‘lishi mumkin emas. Rubl kreditlari uchun shunga o'xshash ko'rsatkich inflyatsiya darajasidir.

Aleksandr Chernyak, Uy-joy ipoteka krediti agentligi (AHML) OAJ bosh direktorining o'rinbosari:
Stavkalar qiymati inflyatsiya darajasiga yoki Markaziy bankning diskont stavkasiga, ipoteka kreditlash risklari darajasiga va jarayon ishtirokchilarining marjasiga bog'liq. 2003 yilda rasmiy inflyatsiya darajasi 12%, Markaziy bank stavkasi 13% edi. Rossiyada ipoteka kreditlash xavfi hozirgi vaqtda bozorning ibtidoiy holati, kreditorlarning qarz oluvchilar va garovga qo'yilgan ob'ektlarni baholashga konservativ yondashuvi, qarz oluvchilarning kreditlarni qaytarmaslik qo'rquvi va boshqa omillar tufayli ahamiyatsiz (deyarli nolga teng). Ishtirokchilar marjasi, qoida tariqasida, AHML va uning sheriklari uchun 3% dan banklar uchun yillik 5% gacha. Ushbu omillarning kombinatsiyasi AHML uchun 15% darajasida foiz stavkalarining qiymatini banklar uchun rublda yiliga 18% gacha belgilaydi.