ინდივიდუალური მეწარმე, რომელიც იყენებს გამარტივებულ საგადასახადო სისტემას დაბეგვრის „შემოსავლის“ ობიექტით, ახორციელებს სამეწარმეო საქმიანობას საკუთარი ქონების - არასაცხოვრებელი ფართების იჯარით გაცემაში. SP გეგმავს ამ არასაცხოვრებელი ფართის გაყიდვას. ქონება მის საკუთრებაშია 3 წელზე მეტი ხნის განმავლობაში. რა საგადასახადო სისტემით (STS ან პირადი საშემოსავლო გადასახადი) დაექვემდებარება ამ ტრანზაქციას, თუ ინდივიდუალური მეწარმე შეწყვეტს შენობის გამოყენებას სამეწარმეო საქმიანობაში, შეწყვეტს ყველა იჯარის ხელშეკრულებას და შემდეგ გაყიდის შენობას, ინარჩუნებს ან არ ინარჩუნებს ინდივიდუალური მეწარმის სტატუსს? არსებობს თუ არა ხანდაზმულობის ვადა ამ სიტუაციაში (მაგალითად, სამეწარმეო საქმიანობაში შენობის გამოყენების შეწყვეტიდან ერთი წლის შემდეგ, იგი ითვლება ფიზიკური პირის საკუთრებად და ექვემდებარება არა გამარტივებულ საგადასახადო სისტემას, არამედ პირად შემოსავალს. გადასახადი)?

საკითხის განხილვის შემდეგ მივედით შემდეგ დასკვნამდე:

თუ გარიგების დროს IP-მ არ დაკარგა მეწარმის სტატუსი და იყენებს გამარტივებულ საგადასახადო სისტემას, მაშინ არასაცხოვრებელი უძრავი ქონების გაყიდვისას, რომელიც გამოიყენებოდა ბიზნეს საქმიანობაში, შემოსავალი იბეგრება გამარტივებული საგადასახადო სისტემის მიხედვით. არ აქვს მნიშვნელობა, ობიექტი გამოიყენება გაყიდვის დროს სამეწარმეო საქმიანობაში თუ არა და რამდენი დრო გავიდა ამ ქონების სამეწარმეო საქმიანობაში გამოყენების შემდეგ.

თუ IP სტატუსი დაიკარგება, მაშინ გაყიდვიდან მიღებული შემოსავლები ექვემდებარება ჩართვას პირადი საშემოსავლო გადასახადის ბაზაში და იბეგრება გადასახადის განაკვეთით 13%, ასევე მიუხედავად იმისა, გამოიყენება თუ არა ქონება გაყიდვის დროს შემოსავლის შესაქმნელად. თუ არა.

ამავდროულად, რუსეთის ფედერაციის საგადასახადო კოდექსი და რუსეთის ფინანსთა სამინისტროს განმარტებები არ ითვალისწინებს შემოსავლის მისაღებად ქონების გამოყენების „შეზღუდულ პერიოდს“.

დასკვნის დასაბუთება:

გამარტივებული საგადასახადო სისტემის გამოყენების პერიოდში ინდივიდუალური მეწარმეების მიერ უძრავი ქონების რეალიზაცია.

გადასახადის გადამხდელებისთვის, რომლებიც იყენებენ გამარტივებულ საგადასახადო სისტემას, დაბეგვრის ობიექტის განსაზღვრისას, გაყიდვებიდან შემოსავალი განისაზღვრება რუსეთის ფედერაციის საგადასახადო კოდექსის შესაბამისად, აგრეთვე არაოპერაციული შემოსავალი, რომელიც განისაზღვრება რუსეთის ფედერაციის საგადასახადო კოდექსის (TC RF) შესაბამისად. მხედველობაში მიიღება.

ამავდროულად, ნებისმიერი გაყიდული ან გასაყიდად განკუთვნილი ქონება (TC RF) აღიარებულია, როგორც საქონელი საგადასახადო მიზნებისთვის.

ანუ უძრავი ქონების გაყიდვის ოპერაციები საგადასახადო მიზნებისთვის უნდა იყოს კვალიფიცირებული, როგორც საქონლის გაყიდვის ოპერაციები.

ამასთან, აღსანიშნავია, რომ ინდივიდუალური მეწარმისა და ფიზიკური პირის ქონება იურიდიულად არ არის გამიჯნული. ამიტომ, დიდი ხნის განმავლობაში, საკითხი, თუ რომელი აქტივობები უნდა გავითვალისწინოთ IP უძრავი ქონების გაყიდვის ოპერაციების დაბეგვრისას, რჩებოდა სპეციალისტებისა და სასამართლო დავების განხილვის საგანი.

ბოლო დრომდე, ოფიციალური ორგანოების მოსაზრება იყო, რომ თუ ქონება გამოიყენებოდა ინდივიდუალური მეწარმის მიერ სამეწარმეო საქმიანობის განსახორციელებლად, მაშინ მისი გაყიდვა ასევე შეიძლება მიეკუთვნებოდეს ქონების გაყიდვას, როგორც სამეწარმეო საქმიანობის ნაწილი (რუსეთის ფინანსთა სამინისტრო დათარიღებული 21.02.198, რუსეთის ფედერალური საგადასახადო სამსახური მოსკოვისთვის, 2009 წლის 16 თებერვლის N).

ამ შემთხვევაში ინდივიდუალური მეწარმის მიერ სამეწარმეო საქმიანობის განსახორციელებლად გამოყენებული უძრავი ქონების რეალიზაციით მიღებული შემოსავალი, რომლის დაბეგვრის მიზნითაც გამოიყენება გამარტივებული საგადასახადო სისტემა, არ ექვემდებარება პირადი საშემოსავლო გადასახადს საგადასახადო კოდექსით. რუსეთის ფედერაცია (რუსეთის ფინანსთა სამინისტრო დათარიღებული 2012 წლის 10 მაისი N 03-11-11 / 151, 03/15/2012 N , 09/08/2011 N , 12/05/2011 N დან 04/ 14/2011 N).

ამავდროულად, ფინანსური დეპარტამენტის ექსპერტების აზრით, გამარტივებული საგადასახადო სისტემის გამოყენებასთან დაკავშირებით გადახდილი გადასახადის საგადასახადო ბაზის შემადგენლობაში უძრავი ქონების გაყიდვიდან მიღებული შემოსავლის აღრიცხვის მიზნით (შემდგომში ქ. გადასახადი), უნდა აკმაყოფილებდეს 2 პირობა:

ინდივიდუალური მეწარმის ინდმეწარმეთა ერთიან სახელმწიფო რეესტრში რეგისტრაციისას მითითებულია ეკონომიკური საქმიანობის სახეები, კერძოდ, როგორიცაა "საკუთარი უძრავი ქონების გასაყიდად მომზადება", "საკუთარი უძრავი ქონების ყიდვა-გაყიდვა" ან " შენობებისა და ნაგებობების მშენებლობა“ (შესაბამისად კოდები 70.11, 70.12 და 45.2 ეკონომიკური საქმიანობის სახეობების რუსულენოვანი კლასიფიკატორის (OKVED), დამტკიცებული რუსეთის სახელმწიფო სტანდარტით 06.11.2001 N 454-st);

უძრავი ქონება გამოიყენებოდა ინდივიდუალური მეწარმის სამეწარმეო საქმიანობაში.

საკითხავია, უნდა დაკმაყოფილდეს თუ არა ეს პირობები ერთდროულად.

თავის მხრივ, მოსამართლეები, ამ საკითხთან დაკავშირებით საქმეების განხილვისას, უმეტეს შემთხვევაში მიუთითებენ, რომ თუ ქონება გამოიყენებოდა ბიზნეს საქმიანობაში, მაშინ მისი გაყიდვიდან შემოსავალი იბეგრება გამარტივებული საგადასახადო სისტემით, მაშინაც კი, თუ შესაბამისი OKVED კოდები არ იყო დეკლარირებული. IP-ს რეგისტრაცია და შემდგომ (FAS მოსკოვის ოლქი დათარიღებული 10.28.2011 N F05-11288/11 საქმეში N A41-40926/2010, ჩრდილო-დასავლეთის ოლქის ფედერალური ანტიმონოპოლიური სამსახური 19.04.2011 N საქმეში N A05-71. 2010).

ამ პოზიციას დაეთანხმა რუსეთის ფედერაციის უზენაესი საარბიტრაჟო სასამართლოს 2010 წლის 16 მარტის N 14009/09 პრეზიდიუმი (იხ. აგრეთვე რუსეთის ფედერაციის უზენაესი საარბიტრაჟო სასამართლოს 2011 წლის 11 ოქტომბრის N VAC-12756/11).

როგორც ჩანს, უმაღლესი არბიტრების პოზიციიდან გამომდინარე, ბოლო დაზუსტებით ფინანსურმა დეპარტამენტმა გარკვეულწილად გადაიფიქრა.

რუსეთის ფინანსთა სამინისტრომ უფრო დეტალურად განმარტა თავისი პოზიცია 2013 წლის 23 აპრილის N 03-04-05 / 14057 წერილში. დეპარტამენტის ექსპერტების აზრით, თუ უძრავი ქონება გამოიყენებოდა სამეწარმეო საქმიანობაში ან თუ ინდმეწარმემ რეგისტრაციისას გამოაცხადა ისეთი საქმიანობა, როგორიცაა უძრავი ქონების გაყიდვა, მაშინ ასეთი რეალიზაციიდან მიღებული შემოსავალი მხედველობაში მიიღება შემოსავალად, როდესაც დადგინდა. საგადასახადო ბაზა საგადასახადო. შესაბამისად, როგორც უკვე აღვნიშნეთ, თუ ინდივიდუალური მეწარმე შემოსავლის სახით დაბეგვრის ობიექტთან მიმართავს გამარტივებულ საგადასახადო სისტემას, მაშინ მიღებულ შემოსავალზე ვრცელდება გადასახადის განაკვეთი 6%-ის ოდენობით.

ამავდროულად, უძრავი ქონების რეალიზაციიდან მიღებული შემოსავალი, რომელიც არ გამოიყენებოდა IP-ს მიერ სამეწარმეო საქმიანობის განსახორციელებლად, მათ შორის, თუ IP-მ რეგისტრაციისას არ მიუთითა საკუთარი უძრავი ქონების გაყიდვასთან დაკავშირებული საქმიანობის სახეები. ქონება, ექვემდებარება პირადი საშემოსავლო გადასახადს რუსეთის ფედერაციის საგადასახადო კოდექსით დადგენილი წესით.

ფიზიკური პირის მიერ უძრავი ქონების გაყიდვა IP სტატუსის დაკარგვის შემდეგ

ინდივიდუალური მეწარმის სტატუსის მიღებითა და დაკარგვით მოქალაქე ხდება გარკვეული საგადასახადო სამართლებრივი ურთიერთობის სუბიექტი, შესაბამისად, საქმიანობის შეწყვეტისას ინდმეწარმე სახელმწიფო რეგისტრაციის გაუქმებისთანავე წყვეტს საგადასახადო სამართლებრივი ურთიერთობის განსაკუთრებულ სუბიექტს (მეორე საარბიტრაჟო სასამართლო). აპელაციის 12.03.

ამავდროულად, როგორც რუსეთის ფინანსთა სამინისტრო განმარტავს (დათარიღებული 2012 წლის 20 აგვისტოს N 03-11-11 / 25), რუსეთის ფედერაციის საგადასახადო კოდექსის მიხედვით, განაცხადთან დაკავშირებით გადახდილი გადასახადის პერიოდი გამარტივებული საგადასახადო სისტემის კალენდარული წელია, ხოლო საანგარიშგებო პერიოდებია კალენდარული წლის პირველი კვარტალი, ექვსი თვე და ცხრა თვე. საგადასახადო პერიოდი გადახდილი გადასახადისთვის გამარტივებული საგადასახადო სისტემის გამოყენებასთან დაკავშირებით გადასახადის გადამხდელისთვის, რომელმაც შეწყვიტა თავისი საქმიანობა, როგორც ინდივიდუალური მეწარმე, არის პერიოდი კალენდარული წლის დასაწყისიდან გამარტივებული საქმიანობის შეწყვეტის თარიღამდე. საგადასახადო სისტემა.

ანუ, მაგალითად, თუ 01/07/2014 წლიდან მოქალაქე დაკარგავს ინდმეწარმის სტატუსს, ამ დღიდან უწყდება მისი უფლებები და მოვალეობები გამარტივებული საგადასახადო სისტემის გამოყენებასთან დაკავშირებით. ამ მომენტიდან, მისი შემოსავლის დაბეგვრა განხორციელდება რუსეთის ფედერაციის საგადასახადო კოდექსის "ფიზიკურ პირთა შემოსავლის გადასახადი".

ასეთ კითხვებზე პასუხის გაცემისას, რუსეთის ფინანსთა სამინისტრო იცავს შემდეგ მოსაზრებას.

იმის გათვალისწინებით, რომ ეს თვალსაზრისი არ ემთხვევა საფინანსო დეპარტამენტის პოზიციას, სავარაუდოა, რომ აღნიშნული ტრანზაქციისა და მიღებული შემოსავლის დაბეგვრისაგან გათავისუფლების უფლება უნდა იყოს დაცული სასამართლოში.

ამჟამად ამ საკითხზე არბიტრაჟის პრაქტიკიდან მაგალითები არ გვაქვს.

მომზადებული პასუხი:

იურიდიული საკონსულტაციო სერვისის ექსპერტი GARANT

პროფესიონალი ბუღალტერი მოლჩანოვი ვალერი

პასუხი გავიდა ხარისხის კონტროლი

მასალა მომზადდა იურიდიული საკონსულტაციო სერვისის ფარგლებში მოწოდებული ინდივიდუალური წერილობითი კონსულტაციის საფუძველზე.

ხელოვნების 1-ლი პუნქტის შესაბამისად. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 2, სამეწარმეო საქმიანობა არის დამოუკიდებელი საქმიანობა, რომელიც ხორციელდება საკუთარი რისკის ქვეშ, რომელიც მიზნად ისახავს სისტემატურად მოიპოვოს მოგება საკუთრების სარგებლობის, საქონლის გაყიდვის, სამუშაოს შესრულების ან პირების მიერ მომსახურების გაწევისგან. კანონმდებლობით დადგენილი წესით რეგისტრირებული ამ რანგში. მოქალაქეს უფლება აქვს ეწეოდეს სამეწარმეო საქმიანობას იურიდიული პირის ჩამოყალიბების გარეშე, სახელმწიფო რეგისტრაციის მომენტიდან, როგორც ინდივიდუალური მეწარმე (რუსეთის ფედერაციის საგადასახადო კოდექსის 23-ე მუხლის 1-ლი პუნქტი).

ამავდროულად, კანონი არ განსაზღვრავს საქმიანობის სპეციფიკურ სახეებს, რომლებითაც შესაძლებელია მოგება (გარდა უკანონო საქმიანობის აკრძალვისა) (მეთხუთმეტე საარბიტრაჟო სააპელაციო სასამართლოს 11.10.2012 N 15AP-11360/2012 დადგენილება).

დაუყოვნებლივ აღვნიშნავთ, რომ სამოქალაქო სამართალი არ განსაზღვრავს სისტემატური მოგების მიღების ცნებას, შესაბამისად, სასამართლოები იღებენ გადაწყვეტილებას, არის თუ არა ესა თუ ის საქმიანობა სამეწარმეო, თითოეულ კონკრეტულ სიტუაციაში.

რეგისტრაციისას, საქმიანობის სახეები, რომლებიც უნდა განხორციელდეს, მითითებულია ეკონომიკური საქმიანობის სახეობების რუსულენოვანი კლასიფიკატორის მიხედვით. შემოსავალი საქმიანობიდან, რომელიც მიეკუთვნება ინდივიდუალური მეწარმის მიერ რეგისტრაციის დროს მითითებულ საქმიანობას, აღიარებულია, როგორც სამეწარმეო საქმიანობიდან მიღებული შემოსავალი (იხ. წერილი რუსეთის ფინანსთა სამინისტროს 2015 წლის 30 დეკემბერს N 03-11-11 / 77903).

გაითვალისწინეთ, რომ იმ შემთხვევაში, როდესაც გამარტივებული საგადასახადო სისტემა გამოიყენება სამეწარმეო საქმიანობიდან მიღებულ შემოსავალზე, ასეთი შემოსავალი თავისუფლდება დაბეგვრისგან პირადი საშემოსავლო გადასახადისგან, ხელოვნების მე-3 პუნქტის საფუძველზე. რუსეთის ფედერაციის საგადასახადო კოდექსის 346.11.

ხელოვნების 1-ლი პუნქტის შესაბამისად. რუსეთის ფედერაციის საგადასახადო კოდექსის 346.15, გადასახადის გადამხდელები, რომლებიც იყენებენ გამარტივებულ საგადასახადო სისტემას, დაბეგვრის ობიექტის განსაზღვრისას, ითვალისწინებენ გაყიდვების შემოსავალს და არაოპერაციულ შემოსავალს, რომელიც განისაზღვრება ხელოვნების შესაბამისად. რუსეთის ფედერაციის საგადასახადო კოდექსის 249 და 250.

ხელოვნების 1-ლი პუნქტი. რუსეთის ფედერაციის საგადასახადო კოდექსის 249, დადგენილია, რომ შემოსავალი საქონლის (სამუშაოების, მომსახურების) გაყიდვიდან, როგორც საკუთარი წარმოების, ასევე ადრე შეძენილი, საკუთრების უფლების რეალიზაციიდან მიღებული შემოსავალი აღიარებულია, როგორც შემოსავალი გაყიდვიდან. ამავდროულად, საგადასახადო მიზნებისთვის, საქონელი განისაზღვრება ხელოვნების მე-3 პუნქტის შესაბამისად. რუსეთის ფედერაციის საგადასახადო კოდექსის 38.

ხელოვნების მე-3 პუნქტის მიხედვით. რუსეთის ფედერაციის საგადასახადო კოდექსის 38, ნებისმიერი გაყიდული ან გასაყიდად განკუთვნილი ქონება აღიარებულია როგორც საქონელი რუსეთის ფედერაციის საგადასახადო კოდექსის მიზნებისათვის.

ჩრდილო-დასავლეთის ოლქის საარბიტრაჟო სასამართლომ 2015 წლის 15 იანვრის გადაწყვეტილებაში N A42-6384 / 2013 საქმეზე აღნიშნა, რომ ფიზიკური პირის მიერ, რომელსაც აქვს ინდივიდუალური მეწარმის სტატუსი, გამარტივებული საგადასახადო სისტემის გამოყენება ნიშნავს, რომ როგორც ნაწილი. ამ სპეციალური საგადასახადო რეჟიმით ერთიან გადასახადს დაქვემდებარებული შემოსავალი მხედველობაში უნდა იქნეს მიღებული გადასახადის გადამხდელის მიერ სამეწარმეო საქმიანობის განხორციელებასთან დაკავშირებით მიღებული ყველა შემოსავალი.

ამრიგად, თუ უძრავი ქონება გამოიყენებოდა სამეწარმეო საქმიანობაში ან თუ ინდივიდუალურმა მეწარმემ რეგისტრაციისას გამოაცხადა საქმიანობის ისეთი სახეობა, როგორიცაა უძრავი ქონების გაყიდვა, მაშინ ამ გაყიდვიდან მიღებული შემოსავალი მხედველობაში მიიღება როგორც შემოსავალი საგადასახადო ბაზის დადგენისას. გამარტივებული საგადასახადო სისტემების გამოყენებასთან დაკავშირებით გადახდილი გადასახადისთვის. მსგავსი დასკვნები შეიცავს რუსეთის ფინანსთა სამინისტროს 2015 წლის 24 ივლისის წერილში N 03-11-11/42684, 2014 წლის 24 ოქტომბრის N 03-11-11/53905, 2014 წლის 14 ივლისის N 03-. 11-11/34106.

შესაბამისად, უძრავი ქონების რეალიზაციიდან მიღებული შემოსავალი, რომელიც არ გამოიყენა ინდივიდუალურმა მეწარმემ სამეწარმეო საქმიანობის განსახორციელებლად, ასევე, თუ ინდმეწარმემ რეგისტრაციისას არ მიუთითა უძრავი ქონების გაყიდვასთან დაკავშირებული საქმიანობის სახე. , ექვემდებარება პირად საშემოსავლო გადასახადს რუსეთის ფედერაციის საგადასახადო კოდექსის 23-ე თავით დადგენილი წესით (რუსეთის ფინანსთა სამინისტროს წერილები 10.06.2015წ N 03-11-11 / 33583, 01.02.2012 N 03. -11-11/21).

ამრიგად, გამარტივებული საგადასახადო სისტემის გამოყენებასთან დაკავშირებით გადახდილი გადასახადის საგადასახადო ბაზის განსაზღვრისას მხედველობაში მიიღება შემოსავალი უძრავი ქონების რეალიზაციიდან, რომელიც გაქირავებული იყო (იხ. რუსეთის ფინანსთა სამინისტროს წერილი თ. 01.07.2013 N 03-11-11 / 24963).

რუსეთის ფედერაციის უზენაესი სასამართლოს 2015 წლის 13 მარტის განმარტებით N 309-KG14-7640, ასევე დადგინდა, რომ როდესაც ინდივიდუალური მეწარმის საკუთრებაში არსებული უძრავი ქონების ობიექტები, რომლებიც გამოიყენებოდა გადასახადის გადამხდელმა სამეწარმეო საქმიანობის განსახორციელებლად (იჯარა). ასეთი შემოსავალი ექვემდებარება დაბეგვრას გამარტივებული საგადასახადო სისტემით. ანალოგიურ დასკვნას შეიცავს მეთორმეტე საარბიტრაჟო სააპელაციო სასამართლოს 2016 წლის 11 მარტის გადაწყვეტილება საქმეზე N A12-47187 / 2015 წ.

ამასთან, მეთორმეტე საარბიტრაჟო სააპელაციო სასამართლოს 2015 წლის 7 ივლისის გადაწყვეტილებაში საქმეზე N A12-236 / 2015 წ., აღინიშნა, რომ სადავო ქონების სამეწარმეო საქმიანობაში გამოყენების (იჯარის) დაუცველობა, ქ. სასამართლოს მიერ განხილულ საქმეს არ აქვს მნიშვნელობა საგადასახადო ვალდებულების დადგენისთვის, რადგან მეწარმის მიერ გაყიდული ფართი უნდა იყოს აღიარებული, როგორც საქონელი. მეწარმე ახორციელებდა ისეთი ტიპის საქმიანობას, როგორიცაა უძრავი ქონების ყიდვა-გაყიდვა. ასეთი საქმიანობისას ფიზიკური პირის შემოსავალზე გადასახადის გამოთვლა უკანონოა. ანალოგიურ დასკვნას შეიცავს ვოლგის ოლქის საარბიტრაჟო სასამართლოს 2015 წლის 17 ნოემბრის N Ф06-2388/2015 გადაწყვეტილება.

მეწარმის მიერ რეგისტრაციისას გამოცხადებული საქმიანობის სახეობის, გაყიდული ქონების საკუთრების ხანმოკლე პერიოდის, აგრეთვე ბინების პირადი (საოჯახო) საჭიროებისთვის გამოყენების მტკიცებულებების არარსებობის გათვალისწინებით, რუსეთის უზენაეს საარბიტრაჟო სასამართლომ. ფედერაციამ 20.06.2019-ის გადაწყვეტილებაში შემდგომი გაყიდვისა და სისტემატური მოგების მოპოვების მიზნით.

ვოლგა-ვიატკას ოლქის ფედერალურმა ანტიმონოპოლიურმა სამსახურმა, 2012 წლის 10 მაისის გადაწყვეტილებაში N A79-5243 / 2011 საქმეზე, ასევე გაამახვილა ყურადღება იმ ფაქტზე, რომ შეძენილი ბინები არ გამოიყენებოდა მეწარმის მიერ პირადი მიზნებისთვის. არის მისი ოჯახის, ნათესავების საცხოვრებლად ან საცხოვრებელი პირობების გასაუმჯობესებლად (იხ. აგრეთვე მეჩვიდმეტე საარბიტრაჟო სააპელაციო სასამართლოს 2013 წლის 29 მაისის გადაწყვეტილება N 17AP-4695/2013-AK).

რუსეთის ფედერაციის უზენაესი საარბიტრაჟო სასამართლოს პრეზიდიუმმა 2010 წლის 16 მარტის N 14009/09 დადგენილებაში, როგორც უძრავი ქონების გაყიდვასთან დაკავშირებული სამეწარმეო საქმიანობის განხორციელების ერთ-ერთი არგუმენტი, მიუთითა, რომ გარიგება მოგვარდა ქ. თანხების დეპონირება მეწარმეზე.

ანუ, მოქალაქის ქმედებებში სამეწარმეო საქმიანობის ნიშნების არსებობა შეიძლება დადასტურდეს, კერძოდ, ქონების დამზადებით ან შეძენით მისი გამოყენების ან გაყიდვიდან შემდგომი მოგების მიზნით, განხორციელებასთან დაკავშირებული გარიგებების ეკონომიკური აღრიცხვა. გარიგებების, მოქალაქის მიერ განსაზღვრულ ვადაში განხორციელებული ყველა გარიგების ურთიერთდაკავშირებას (მეთორმეტე საარბიტრაჟო სააპელაციო სასამართლოს 2015 წლის 26 მაისის გადაწყვეტილება საქმეზე N A12-40055/2014).

ამრიგად, რუსეთის ფედერაციის საგადასახადო კოდექსის ნორმების თანახმად, თუ იგი გადავიდა გამარტივებულ საგადასახადო სისტემაზე, აირჩია შემოსავალი დაბეგვრის ობიექტად, მაშინ იგი ვალდებულია გაითვალისწინოს გამარტივებული საგადასახადო ბაზის განსაზღვრისას. საგადასახადო სისტემა, სამეწარმეო საქმიანობის ფარგლებში მიღებული ყველა შემოსავალი, მათ შორის, ადრე შეძენილი უძრავი ქონების გაყიდვიდან მიღებული შემოსავალი ან საერთო მშენებლობაში მონაწილეობის შესახებ შეთანხმების საფუძველზე მოთხოვნის უფლებები (ცენტრალური ოლქის ფედერალური ანტიმონოპოლიური სამსახურის აგვისტოს განკარგულება). 04, 2014 N A64-5442 საქმეზე / 2013 წ.).

ანუ, საცხოვრებელი ფართის გაყიდვა, რომელიც არ გამოიყენება ფიზიკური პირის მიერ პირადი მოხმარებისთვის, არ შეიძლება გამოირიცხოს ინდივიდუალური მეწარმის საქმიანობიდან და უნდა ჩაითვალოს ბაზაში გადახდილი გადასახადის გაანგარიშებისას გამარტივებული საგადასახადო სისტემის გამოყენებისას (მეთვრამეტე არბიტრაჟის დადგენილება 2013 წლის 24 ივნისის სააპელაციო სასამართლო N 18AP-5472 /2013 წ.).

აქვე უნდა აღინიშნოს, რომ რუსეთის ფედერაციის საკონსტიტუციო სასამართლოს სამართლებრივი პოზიციის მიხედვით, რომელიც დადგენილია 1996 წლის 17 დეკემბრის N 20-P დადგენილებით, ფიზიკური პირის ქონება კანონიერად არ იყოფა სამეწარმეო საქმიანობაში გამოყენებულ ქონებად. და გამოიყენება პირადი მიზნებისთვის. შესაბამისად, მეწარმეს შეუძლია საკუთრებაში არსებული ქონება გამოიყენოს როგორც სამეწარმეო საქმიანობაში, ასევე საკუთარი პირადი მიზნებისთვის. ამასთან, ინდივიდუალური მეწარმის სტატუსზე მითითების ნასყიდობის ხელშეკრულებებში არ არსებობას ან არსებობას იურიდიული მნიშვნელობა არ აქვს (მეთორმეტე საარბიტრაჟო სააპელაციო სასამართლოს 02.11.2015 წ. დადგენილება საქმეზე N A57-4829 / 2015 წ.) .

გთხოვთ გაითვალისწინოთ, რომ საგადასახადო პერიოდის განმავლობაში სამეწარმეო საქმიანობაში ქონების ფაქტობრივი გამოყენების დამადასტურებელი დოკუმენტები შეიძლება იყოს ხელშეკრულებები მოიჯარეებთან, გადახდის დოკუმენტები, რომლებიც მიუთითებს შემოსავლის მიღებაზე სამეწარმეო საქმიანობის სახეობიდან და ა.შ. (იხ. აგრეთვე რუსეთის ფინანსთა სამინისტროს წერილი 20.01.2014 N 03-11-11/1484).

ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, შეგვიძლია დავასკვნათ, რომ უძრავი ქონების რეალიზაციით მიღებული შემოსავლის დაბეგვრის ძირითადი პირობა გამარტივებული საგადასახადო სისტემის გამოყენებასთან დაკავშირებით გადახდილი გადასახადით არის ამ ქონების გამოყენება სამეწარმეო საქმიანობაში, ასევე მითითება უძრავი ქონების რეალიზაციასთან დაკავშირებული საქმიანობის სახეობის ინდივიდუალური მეწარმე. ისეთი პირობა, როგორიც არის უძრავი ქონების ობიექტის შეძენა ფიზიკური პირის ინდმეწარმედ რეგისტრაციამდე ან მის შემდეგ, არ რეგულირდება საგადასახადო კანონმდებლობით. ამავე დროს, ხელოვნების მე-7 პუნქტის საფუძველზე. რუსეთის ფედერაციის საგადასახადო კოდექსის 3, გადასახადების და მოსაკრებლების შესახებ კანონმდებლობის აქტებში ყველა შეუქცევადი ეჭვი, წინააღმდეგობა და ბუნდოვანება განმარტებულია გადასახადის გადამხდელის (საფასურის გადამხდელის) სასარგებლოდ.

ამრიგად, მიგვაჩნია, რომ თუ ინდივიდუალურმა მეწარმემ რეგისტრაციისას მიუთითა საკუთარი უძრავი ქონების გაყიდვასა და იჯარით გაცემასთან დაკავშირებული საქმიანობის სახეები, მაშინ ექვემდებარება ამ ფიზიკური პირის, როგორც ინდივიდუალური მეწარმის რეგისტრაციამდე შეძენილი უძრავი ქონების რეალიზაციას. განაცხადთან დაკავშირებით გადახდილი გადასახადის გამარტივებული საგადასახადო სისტემა იმ პირობით, რომ ეს უძრავი ქონების ობიექტები გამოიყენებოდა სამეწარმეო საქმიანობაში და მათში, ან მისი ნათესავები არ ცხოვრობდნენ და არ იყვნენ რეგისტრირებული.

ამავდროულად, რუსეთის ფედერალური საგადასახადო სამსახურის ქალაქ მოსკოვისთვის 2011 წლის 10 მარტის N 20-14/4/21822 წერილის თანახმად, ერთ-ერთი საფუძველი, რომლითაც შემოსავალი საცხოვრებელი უძრავი ქონების რეალიზაციიდან. არ ვრცელდება სამეწარმეო საქმიანობიდან მიღებულ შემოსავალზე, არის მდგომარეობა, როდესაც ქონება ფიზიკური პირის საკუთრებაში იყო მის ინდმეწარმედ რეგისტრაციამდე და გამოიყენებოდა მის მიერ გაყიდვამდე პირადი სარგებლობისთვის.

ასეთი პოზიციის არსებობის გათვალისწინებით, გადასახადის გადახდისას გამარტივებული საგადასახადო სისტემის გამოყენებასთან დაკავშირებით, საგადასახადო ორგანოს პრეტენზიები არ შეიძლება მთლიანად გამოირიცხოს.

ასეთ ვითარებაში, ჩვენ გირჩევთ, მიმართოთ წერილობით განმარტებებს რუსეთის ფინანსთა სამინისტროს ან რეგისტრაციის ადგილზე საგადასახადო ორგანოს (რუსეთის ფედერაციის საგადასახადო კოდექსის 1, 2, პუნქტი 1, მუხლი 21). წერილობითი ახსნა-განმარტების არსებობა მხედველობაში მიიღება დავის შემთხვევაში, როგორც გარემოება, რომელიც გამორიცხავს გადასახადის გადამხდელის ბრალს (რუსეთის ფედერაციის საგადასახადო კოდექსის 111-ე მუხლის 3, პუნქტი 1).

უძრავი ქონების შეძენასთან დაკავშირებული ხარჯები

გადასახადის გადამხდელები, რომლებიც იყენებენ გამარტივებულ საგადასახადო სისტემას და დაბეგვრის ობიექტად ირჩევენ ხარჯების ოდენობით შემცირებულ შემოსავალს, საგადასახადო ბაზის დადგენისას, ითვალისწინებენ ხელოვნების 1-ლი პუნქტით გათვალისწინებულ ხარჯებს. რუსეთის ფედერაციის საგადასახადო კოდექსის 346.16, მათი დაცვით ხელოვნების 1 პუნქტში მითითებულ კრიტერიუმებთან. რუსეთის ფედერაციის საგადასახადო კოდექსის 252.

ხელოვნების 1-ლი პუნქტის მიხედვით. რუსეთის ფედერაციის საგადასახადო კოდექსის 252, დაბეგვრის მიზნებისათვის, ხარჯები აღიარებულია, როგორც გონივრული და დოკუმენტირებული ხარჯები (და რუსეთის ფედერაციის საგადასახადო კოდექსის 265-ე მუხლით გათვალისწინებულ შემთხვევებში, ზარალი) გაწეული (გაწეული). გადასახადის გადამხდელს.

რუსეთის ფედერაციის საგადასახადო კოდექსის 346.25 მუხლი ადგენს საგადასახადო ბაზის გაანგარიშების სპეციფიკას ინდივიდუალური მეწარმის სხვა საგადასახადო რეჟიმებიდან გამარტივებულ საგადასახადო სისტემაზე გადასვლისას და გამარტივებული საგადასახადო სისტემიდან სხვა საგადასახადო რეჟიმზე გადასვლისას. გამარტივებული საგადასახადო სისტემის მომხმარებელი ინდივიდუალური მეწარმის მიერ სახელმწიფო რეგისტრაციამდე გაწეული ხარჯების აღრიცხვის წესი, ჩვ. რუსეთის ფედერაციის საგადასახადო კოდექსის 26.2 არ არის რეგულირებული.

ამრიგად, ვინაიდან უძრავი ქონების შეძენის ხარჯები ფიზიკურმა პირმა გაიღო, მის ინდმეწარმედ დარეგისტრირებამდე, ეს ხარჯები გადახდის თარიღისთვის არ იყო დაკავშირებული ბიზნესის კეთებასთან და არ შეიძლება ჩაითვალოს გათვალისწინებული კრიტერიუმების დაკმაყოფილებად. ხელოვნების 1 პუნქტში. რუსეთის ფედერაციის საგადასახადო კოდექსის 252. შესაბამისად, ინდივიდუალურ მეწარმეს არ აქვს უფლება გაითვალისწინოს ასეთი ხარჯები გამარტივებული სისტემის გამოყენებასთან დაკავშირებით გადახდილი გადასახადის ბაზის გაანგარიშებისას (რუსეთის ფინანსთა სამინისტროს 2013 წლის 28 თებერვლის წერილი N 03-11-). 11/88).

როგორც ზემოთ აღინიშნა, ვინაიდან ინდივიდუალური მეწარმე არის ფიზიკური პირი, ის ფლობს ქონებას, რომელსაც იყენებს კომერციული მიზნებისთვის და ქონებას, რომელიც გამოიყენება პირადი მიზნებისთვის. და მიუხედავად იმისა, რომ ის ფაქტობრივად არ არის დაყოფილი, კანონიერად მეწარმის ქონება, რომელიც მის მიერ გამოიყენება მოგების მისაღებად, გამოიყოფა გარკვეული გადასახადების გამოანგარიშების მიზნით. მაგალითად, პროფესიული გადასახადის გამოქვითვაში პირადი საშემოსავლო გადასახადის გაანგარიშებისას შეგიძლიათ მხოლოდ ბიზნეს საქმიანობაში გამოყენებულ ქონებასთან დაკავშირებული ხარჯები შეიტანოთ. იგივე მდგომარეობაა გამარტივებული საგადასახადო სისტემისა და ერთიანი სასოფლო-სამეურნეო გადასახადის ხარჯებთან დაკავშირებით.

ინდივიდუალურმა მეწარმემ დამოუკიდებლად უნდა განსაზღვროს, საგადასახადო მიზნებისთვის ქონება უნდა იყოს კლასიფიცირებული, როგორც გამოყენებული სამეწარმეო საქმიანობაში, თუ არა. მაგრამ პრაქტიკაში ამის გაკეთება საკმაოდ რთულია. მაგალითად, მანქანა, კომპიუტერი შეიძლება გამოყენებულ იქნას როგორც პირადი მიზნებისთვის, ასევე მოგებისთვის. და ასეთი ქონების ხარჯები საგადასახადო ორგანოებსა და მეწარმეებს შორის მუდმივი დავის მიზეზია. ეს განსაკუთრებით ეხება მანქანებს და მათთან დაკავშირებულ ხარჯებს.

კიდევ ერთი პრობლემა, რომელიც ინდივიდუალური მეწარმის ქონებას უკავშირდება, საოჯახო კოდექსს უკავშირდება. მოგეხსენებათ, ქორწინების დროს შეძენილი ქონება ორივე მეუღლეს ეკუთვნის (თუ საქორწინო ხელშეკრულებით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული). მოქალაქის მიერ სამეწარმეო საქმიანობის განხორციელების მიზნით გამოყენებული ქონება არ არის გამორიცხული ერთობლივი საკუთრების რეჟიმიდან.

იმის გათვალისწინებით, რომ საერთო ქონების ფლობა, გამოყენება და განკარგვა ხდება მეუღლეთა ურთიერთშეთანხმებით, უნდა იყოს აღიარებული, რომ დაქორწინებული მეწარმე გარკვეულწილად შეზღუდულია თავისი ქონების ბიზნეს მიზნებისთვის გამოყენებაში. ასე რომ, იმისათვის, რომ განკარგოს უძრავი ქონება და განახორციელოს ოპერაციები, რომლებიც საჭიროებენ ნოტარიულად დამოწმებას და (ან) რეგისტრაციას, ინდივიდუალურმა მეწარმემ უნდა მიიღოს ნოტარიულად დამოწმებული თანხმობა მეორე მეუღლისგან. ასევე, სიურპრიზები შეიძლება დაელოდოს მეწარმეს განქორწინების დროს, რადგან ყოფილ მეუღლეს აქვს უფლება მთელი ქონების ნახევარზე. და მაგალითად, ინდმეწარმემ, რომელიც ახორციელებს სავაჭრო საქმიანობას მაღაზიაში, შეიძლება დაკარგოს საქონლის ნახევარი, მაღაზიის ფართობის ნახევარი და ა.შ.

გასათვალისწინებელია, რომ მეუღლეებს უფლება აქვთ შეცვალონ ერთობლივი საკუთრების ნორმატიული რეჟიმი (ოჯახის კოდექსის 34-ე მუხლი) და დაადგინონ ერთობლივი, საზიარო ან ცალკე საკუთრების რეჟიმი ცალკეულ სახეობებზე ან მთელ ქონებაზე. . ამრიგად, საქორწინო კონტრაქტი შეიძლება გამოყენებულ იქნას ინდივიდუალური მეწარმის ქონების სამართლებრივი რეჟიმის დასადგენად, მათ შორის მისი ქონებრივი პასუხისმგებლობის საკითხებში.

სალამი! კომერციული უძრავი ქონება ყიდულობენ და იყიდება ისე, როგორც საცხოვრებელი. მართალია, უფრო ძვირი ღირს, ხოლო ქონების რეგისტრაცია უფრო რთულია. თავად პროცედურაში არის უამრავი ნიუანსი, რომლის შესახებაც წინასწარ უნდა იცოდეთ.

დღეს ჩვენ დეტალურად განვიხილავთ, თუ რას წარმოადგენს ფიზიკური პირის მიერ კომერციული უძრავი ქონების შეძენა: „ხაფანგები“, ობიექტის შეფასება, გადამოწმება და რეგისტრაცია, გაყიდვების გადასახადები და ხარჯების ოპტიმიზაცია.

კომერციული უძრავი ქონება არის არასაცხოვრებელი ობიექტები, რომლებიც განკუთვნილია მოგებისთვის (საწყობები, ოფისები, მაღაზიები).

მე მაშინვე ვპასუხობ "დიახ" კითხვაზე: "შეუძლია თუ არა ფიზიკურ პირს კომერციული უძრავი ქონების შეძენა?" კანონის თანახმად, CN შეიძლება შეიძინოს როგორც „ფიზიკოსს“, ასევე ინდივიდუალური მეწარმის სტატუსის მქონე ფიზიკურ პირს და იურიდიულ პირს.

ფიზიკური პირისთვის საწყობის ან ბიზნეს ცენტრის შენობის ყიდვისას ყურადღება მიაქციეთ შემდეგს:

• თუ ობიექტის ფლობას ხუთ წელზე ნაკლები ვადით გეგმავთ, მაშინ გაყიდვის დროს მოგიწევთ გადასახადის გადახდა (გაყიდვისა და შესყიდვის ფასს შორის სხვაობის 13%).
• განქორწინების შემთხვევაში, KN ჩაითვლება ერთობლივად შეძენილ საკუთრებად.
• ობიექტის შესაძენად საჭიროა მეუღლის (მეუღლის) თანხმობა.

მნიშვნელოვანი წერტილი! კომერციული უძრავი ქონების შესაძენად არ არის საჭირო ინდმეწარმის რეგისტრაცია. თუ თქვენ გამოიმუშავებთ არასაცხოვრებელი ფართების გაქირავებით, მაშინ საკმარისია რეგულარულად გადაიხადოთ სტანდარტული პირადი საშემოსავლო გადასახადი შემოსავალზე.

შესაძლებელია თუ არა საბანკო სესხის აღება უძრავი ქონებით უზრუნველყოფილი KN-ის შესაძენად?

უძრავი ქონების ყიდვა ფულის გარეშე, სამწუხაროდ, არ გამოდგება. თუნდაც ბანკის სესხით. ნებისმიერ ბანკში წინასწარი გადახდა სავალდებულო პირობაა!

აქ არის აბსოლუტ ბანკის კომერციული იპოთეკური სესხის მიმდინარე პირობები.

სესხი გაიცემა არასაცხოვრებელი (კომერციული) უძრავი ქონების შესაძენად. მისი მაქსიმალური ზომაა 15 მილიონი რუბლი (თუ ობიექტი მდებარეობს მოსკოვში, სანკტ-პეტერბურგში ან რეგიონში). სხვა რეგიონებისთვის, მაქსიმალური მცირდება 9 მილიონ რუბლამდე. შეგიძლიათ მიიღოთ „კომერციული იპოთეკა“ 5-დან 10 წლამდე ვადით. საბაზო განაკვეთი იწყება წლიური 13,9%-დან.

აბსოლუტ ბანკში შეგიძლიათ დაითვალოთ ობიექტის ღირებულების მაქსიმუმ 60%. გსურთ მიიღოთ მეტი? შესთავაზეთ ბანკს დამატებითი გირაო. ამ შემთხვევაში ის მოგცემთ სესხს ობიექტის ღირებულების არა 60%, არამედ 80%.

უფრო მეტიც, სულაც არ არის ფაქტი, რომ ფართი შეფასდება საბაზრო ფასში. ბანკის წესების მიხედვით, ორი ღირებულებიდან (გამყიდველის ფასი და სავარაუდო ფასი) ბანკი ირჩევს უფრო მცირეს. და არ დაივიწყოთ დამატებითი ხარჯები: დაზღვევა, ქონების შეფასება, სანოტარო მომსახურება და სხვა.

კომერციული უძრავი ქონების ყიდვის სამი ეტაპი

1. აირჩიეთ და შეაფასეთ ობიექტი

დასაწყისისთვის, ჩვენ განვსაზღვრავთ უძრავი ქონების შეძენის მიზანს. არის ორი ვარიანტი:

• ჩემთვის (წარმოებისთვის, საწყობისთვის, ოფისისთვის).
• შემოსავლის მისაღებად (გაქირავება ან გადაყიდვა).

მეორე ეტაპზე ვირჩევთ შესაბამის ობიექტს. ჩვენ ყურადღებას ვაქცევთ მომავალი უძრავი ქონების სტატუსს. KN-ის შეძენა შესაძლებელია ორიდან ერთ-ერთ "შტატში":

• საკუთრების მოწმობით (ამ შემთხვევაში გამყიდველი და მყიდველი ხელს აწერენ ნასყიდობის ხელშეკრულებას).
• საკუთრების დამადასტურებელი საბუთი. ეს შეიძლება იყოს, მაგალითად, არაკაპიტალური სამშენებლო ობიექტი, რომელიც ჯერ არ არის ამოქმედებული. ასეთი უძრავი ქონება ფორმალურია თანაინვესტირების ხელშეკრულებით.

შემდეგი, ვიწყებთ ადგილის ძებნას. თქვენ შეგიძლიათ გააკეთოთ ეს თავად (რეკლამები ინტერნეტში, გაზეთებსა და ჟურნალებში, მონაწილეობა აუქციონებში და საჯარო აუქციონებში). მაგრამ უმჯობესია დაუკავშირდეთ პროფესიონალ შუამავალს. ის თან ახლავს გარიგებას ნებისმიერ ეტაპზე:

• ეს დაგეხმარებათ იპოვოთ ქონება და შეაფასოთ იგი.
• შეამოწმეთ გარიგება იურიდიული სიწმინდისთვის და გააფორმეთ ხელშეკრულება.
• მოამზადოს დოკუმენტების პაკეტი და გასცეს ობიექტზე საკუთრების უფლების სახელმწიფო რეგისტრაცია.

შუამავლის მომსახურების გადახდა ხდება მხოლოდ მისი მუშაობის შედეგის მიხედვით!

მაგრამ მაშინაც კი, თუ უძრავ ქონებას დამოუკიდებლად ეძებთ, უმჯობესია მისი შეფასება ლიცენზირებულ შემფასებელ კომპანიას მიანდოთ.

2. ობიექტის შემოწმება

რა უნდა იცოდეთ KN-ის ყიდვისას ან გაყიდვისას? 2017 წლის 1 იანვრიდან ძალაში შევიდა ფედერალური კანონი No218 „უძრავი ქონების სახელმწიფო რეგისტრაციის შესახებ“. ცვლილებები შეეხო როგორც მყიდველებს, ასევე გამყიდველებს.

ადრე რუსეთში ფუნქციონირებდა ორი ორგანო, სადაც ინახებოდა ინფორმაცია უძრავი ქონების შესახებ: უფლებათა ერთიანი სახელმწიფო რეესტრი (EGRP) და უძრავი ქონების სახელმწიფო კადასტრი (GKN).

2017 წლიდან ეს ორი ინსტანცია „გაერთიანდა“ ერთ – უძრავი ქონების ერთიან სახელმწიფო რეესტრში (EGRN). ოფიციალური პირები გვპირდებიან, რომ უძრავი ქონების რეგისტრაცია და შემოწმება ახლა ბევრად უფრო ადვილია.

შეგახსენებთ, რომ ჯერ კიდევ 2016 წელს რუსეთმა მიატოვა ქაღალდის საკუთრების მოწმობები. ისინი მთლიანად შეიცვალა USRR-ის ამონაწერებით. ახლა რუსებს უნდა შეუკვეთონ ამონაწერები ახალი რეესტრიდან - USRN.

ახალი ორგანო აერთიანებს ორ პროცესს, რომლებიც ადრე იყო გამოყოფილი: საკუთრების უფლების რეგისტრაცია და საკადასტრო რეგისტრაცია. ახლა ამონაწერი USRN-დან არის ერთადერთი დადასტურება ობიექტის არსებული საკუთრების შესახებ. უძრავი ქონების ყიდვისას ქონების შემოწმება კი ასეთი ამონაწერის შეკვეთაზე მოდის.

ამონაწერები USRN-დან რამდენიმე ტიპისაა და შეიცავს სხვადასხვა ინფორმაციას. არ არის აუცილებელი ყველა მათგანს შეუკვეთოთ კომერციული უძრავი ქონების შემოწმება. როგორც წესი, მყიდველისთვის საკმარისია "ამონაწერი USRN-1-დან".

რა ინფორმაციას შეიცავს იგი?

1. ობიექტის საკადასტრო ნომერი მონაცემთა ბაზაში და მისი საკადასტრო ღირებულება.
2. ქონების სრული დასახელება, მისამართი, ტერიტორია და დანიშნულება („საცხოვრებელი“ ან „არასაცხოვრებელი“).
3. საავტორო უფლებების მფლობელის სრული სახელი, საკუთრების ტიპი (მაგალითად, „საზიარო საკუთრება“), უფლების რეგისტრაციის თარიღი და საკუთრების დამადასტურებელი დოკუმენტი (ნასყიდობის ხელშეკრულება).
4. შეზღუდვების/ ტვირთის არსებობა ან არარსებობა (გირაო, დაკავება). აქვე ნაჩვენებია მიმდინარე პრეტენზიები (თუ უძრავ ქონებაზე უფლებებზე მესამე მხარე სადავოა).
5. ოთახის გრაფიკული გეგმა.

ამონაწერი USRN-1-დან გაძლევთ საშუალებას:

• ობიექტის საკადასტრო ღირებულებისა და ტექნიკური მახასიათებლების დაზუსტება;
• შეამოწმეთ მფლობელები (ინფორმაცია ამონაწერიდან შეიძლება გადამოწმდეს გამყიდველის პასპორტის მონაცემებით).
• მოერიდეთ „პრობლემური“ აქტივის შეძენას (ობიექტი უნდა იყოს „სუფთა“: ტვირთის გარეშე, დაკავების გარეშე და მასზე მესამე მხარის პრეტენზიების გარეშე).

სურვილის შემთხვევაში შეგიძლიათ შეუკვეთოთ სხვა ექსტრაქტები. მაგალითად, EGRN-4 ამონაწერი შეიცავს მონაცემებს საკუთრების გადაცემის შესახებ (შეგიძლიათ თვალყური ადევნოთ ობიექტის მფლობელების შეცვლის მთელ ისტორიას).

ნებისმიერი ამონაწერის შეკვეთა შესაძლებელია Rosreestr ვებსაიტზე ონლაინ სერვისის გამოყენებით. საკმარისია იცოდეთ ობიექტის ზუსტი მისამართი და საკადასტრო (პირობითი) ნომერი. ამონაწერის უზრუნველსაყოფად, თქვენ უნდა გადაიხადოთ სახელმწიფო გადასახადი (700-900 რუბლი). შეკვეთის გადახდა შეგიძლიათ ონლაინ. ელექტრონული ამონაწერი მოცემულია გადახდის მიღებიდან სამი დღის ვადაში.

USRN-დან ამონაწერის ნამდვილობა დადგენილი არ არის კანონით. ნაგულისხმევად, ითვლება, რომ რაც უფრო "ახალი" განცხადებაა, მით უფრო სანდოა იგი.

3. ვაფორმებთ ხელშეკრულებას არასაცხოვრებელი ფართების გაყიდვაზე

გაყიდვის ხელშეკრულების გაფორმებამდე ექსპერტები გირჩევენ წინასწარი ხელშეკრულების გაფორმებას. ასეთი დოკუმენტი გარანტიას იძლევა ორივე მხარის მიერ ხელშეკრულებების დაცვას ძირითად დოკუმენტზე ხელმოწერამდე.

"შუალედურ" ეტაპზე შეამოწმეთ:

• გამყიდველის (ან მისი წარმომადგენლის) უფლებამოსილებები.
• გარიგების სამართლებრივი სიწმინდე:
  • არის თუ არა ობიექტი წინა და ამჟამინდელ მფლობელს შორის დავის საგანი.
  • იყო თუ არა ყველა წინა ტრანზაქცია ობიექტზე ლეგალური?
  • არის თუ არა რაიმე ტვირთი ქონებაზე (გირაო, დაკავება).

თუ ყველაფერი წესრიგშია, მაშინ მყიდველი და გამყიდველი ხელს აწერენ გაყიდვის ხელშეკრულებას. ობიექტის ახალ მფლობელზე გადაცემა დასტურდება გადაცემის აქტით.

რა უნდა ეწეროს არასაცხოვრებელი ფართის გაყიდვის ხელშეკრულებაში? ობიექტის დეტალური აღწერა, გაანგარიშების პროცედურა და გადახდის პირობები. ხელშეკრულების დადებისას ფასი ჩვეულებრივ მითითებულია დოლარში ან ევროში, ხოლო რუბლის ექვივალენტი იდება მის გვერდით. და დარწმუნდით, რომ შეამოწმეთ რა დოკუმენტების საფუძველზე ფლობს გამყიდველი, განკარგავს და იყენებს ობიექტს.

თქვენ ასევე უნდა დარწმუნდეთ, რომ გამყიდველმა არ ჩაატარა შენობაში უკანონო რეკონსტრუქცია და ხელახალი განვითარება. წინააღმდეგ შემთხვევაში, ქონების გაქირავება რთული იქნება. ან მყიდველს მოუწევს ხელახალი განვითარება "რეტროაქტიულად" და საკუთარი ხარჯებით. თუ თქვენ ყიდულობთ დამოუკიდებელ შენობას, დარწმუნდით, რომ მის ქვემოთ მიწა ასევე ეკუთვნის გამყიდველს.

როგორ დავარეგისტრიროთ შეძენილი ობიექტის ქონება? გაგზავნეთ მონაცემები USRN-ში, დაელოდეთ და მიიღეთ ამონაწერი.

შესაძლებელია თუ არა კომერციული ქონების გადაკეთება საცხოვრებლად?

თეორიულად, შეგიძლიათ. მთავარია ორი პირობა დაკმაყოფილდეს:

1. თქვენ ხართ ობიექტის მფლობელი. და მასზე არანაირი ტვირთი არ არის.
2. ქონება აკმაყოფილებს საცხოვრებელი ფართის მოთხოვნებს. ან თქვენ გაქვთ შესაძლებლობა მოიყვანოთ ობიექტი „საცხოვრებელ“ ფორმაში.

ნაბიჯ-ნაბიჯ ინსტრუქცია

Ნაბიჯი 1. მოამზადეთ ობიექტის განახლების ან რეორგანიზაციის პროექტი.

კანონის მიხედვით, საცხოვრებელ ობიექტებზე უამრავი მოთხოვნაა დაწესებული: ხანძარსაწინააღმდეგო, ჰიგიენური და სანიტარულ-ეპიდემიოლოგიური (ჭერის სიმაღლე, ბუნებრივი განათება, ვენტილაცია, ხმის იზოლაცია და ა.შ.). რეკონსტრუქციის პროექტი შეიძლება გაკეთდეს საკუთარი ხელით ან სპეციალისტების დაკვეთით.

ნაბიჯი #2. შეაგროვეთ დოკუმენტები:

• ობიექტის მფლობელის პასპორტი.
• განცხადება არასაცხოვრებელი ფართის საცხოვრებლად გადაცემის შესახებ.
• იურიდიული დოკუმენტები ობიექტისთვის.
• ხელისუფლების დასკვნა, რომ შენობა აკმაყოფილებს საცხოვრებელი ფართის მოთხოვნებს (ან შეიძლება მათთან მიტანა).

ნაბიჯი #3. მიმართეთ უფლებამოსილ ორგანოს საჯარო მომსახურების მისაღებად.

თითოეულ რეგიონში საკუთარი ორგანოა პასუხისმგებელი არასაცხოვრებელი შენობების საცხოვრებელში გადაცემაზე. მაგალითად, მოსკოვში ამას აკეთებს ქალაქის ქონების დეპარტამენტი. დოკუმენტების წარდგენა შეგიძლიათ პირადად (MFC-ის მეშვეობით) ან ელექტრონული ფორმის საშუალებით.

გადაწყვეტილება მიიღება 48 დღის ვადაში. ამის შემდეგ მფლობელს ეგზავნება პასუხი:

• დადებითი (ოთახი შეიძლება გადაკეთდეს საცხოვრებლად).
• უარყოფითი. სამი თვის განმავლობაში შეგიძლიათ დაიცვათ თქვენი უფლებები სასამართლოში.

ნაბიჯი ნომერი 4. განახორციელეთ ხელახალი განვითარება და მიიღეთ მისაღები კომიტეტის აქტი.

ნაბიჯი ნომერი 5. მიიღეთ ტექნიკური განახლების გეგმა საკადასტრო ინჟინერისაგან.

დასრულებული ტექნიკური გეგმა წარედგინება Rosreestr-ს შენობის ტექნიკური მახასიათებლების საკადასტრო რეგისტრაციისთვის.

ნაბიჯი ნომერი 6. დაელოდეთ სანამ ინფორმაცია შეიტანება USRN-ში და მიიღეთ ამონაწერი

როგორ გამოვთვალოთ გადასახადი კომერციული უძრავი ქონების გაყიდვაზე?

გადასახადი ფიზიკური პირებისთვის

ადრე, თუ ფიზიკური პირი უძრავ ქონებას სამ წელზე მეტი ხნის განმავლობაში ფლობდა, მაშინ მისი გაყიდვიდან მიღებული შემოსავალი არ იბეგრებოდა. მაგრამ 2016 წლის 1 იანვრიდან რუსეთში უძრავი ქონების საკუთრების პერიოდი "გადასახადის გარეშე" გაიზარდა სამი წლიდან ხუთამდე.

მარტივად რომ ვთქვათ. თუ ქონება იყიდეთ 2016 წლამდე, შეგიძლიათ გაყიდოთ იგი გადასახადის გარეშე სამი წლის შემდეგ. და თუ შესყიდვა მოხდა 2016 წლის 1 იანვრის შემდეგ, მაშინ დაელოდეთ ხუთი წლის ვადის ამოწურვას.

თავად უძრავი ქონების გადასახადი შეადგენს 13%-ს (ის იხდის გასაყიდ ფასსა და შესყიდვის ფასს შორის სხვაობიდან). თუ არ გაქვთ უძრავი ქონების შეძენის დამადასტურებელი საბუთები, მოგიწევთ გადასახადის 13%-ის გადახდა არა სხვაობაზე, არამედ გაყიდვის მთლიან თანხაზე!

მაგალითი. ორი წლის წინ ოლეგმა იყიდა საწყობი 10 მილიონ რუბლად და გაყიდა 11 მილიონ რუბლად.

1. მას აქვს საბუთები შესყიდვისთვის. ის გადაიხდის გადასახადს 1 მილიონ რუბლზე (11 მილიონი - 10 მილიონი). 1 მილიონი რუბლის 13% = 130 ათასი რუბლი.
2. ნასყიდობის საბუთები ხანძარში დაიწვა. ოლეგი გადაიხდის 13% პირადი საშემოსავლო გადასახადს გაყიდვის მთლიან თანხაზე (11 მილიონი რუბლის 13% = 1 მილიონ 430 ათასი რუბლი).

არის კიდევ ერთი ნიუანსი - 2016 წლიდან რუსეთი გადავიდა საკადასტრო დაბეგვრის ბაზაზე. ვთქვათ, რომ საკადასტრო ღირებულება უკვე დათვლილია თქვენს ობიექტზე. ფასს კადასტრის მიხედვით ადგენენ მხოლოდ სახელმწიფო ორგანოები (რის შემდეგაც ხარჯი შეიტანება სახელმწიფო რეესტრის მონაცემთა ბაზაში).

თუ 0,7-ზე გამრავლებული საკადასტრო შეფასება (კორექტირების კოეფიციენტი) აღემატება გასაყიდ ფასს, მაშინ იგი ჩაითვლება გადასახადის გამოთვლის საფუძვლად. მაგრამ ეს პირობა ვრცელდება მხოლოდ 2016 წლის 1 იანვრის შემდეგ შეძენილ ობიექტებზე!

მაგალითი. 2016 წელს ანდრეიმ იყიდა ოფისი 4 მილიონ რუბლში. ერთი წლის შემდეგ მან 6 მილიონად გაყიდა, მაგრამ სამთავრობო უწყებებმა ოფისის საკადასტრო ღირებულება 10 მილიონ რუბლად შეაფასეს. კორექტირების ფაქტორის გათვალისწინებითაც კი (0,7 * 10 მილიონი რუბლი) 7 მილიონი 6 მილიონზე მეტია, ამიტომ გადასახადის გამოსათვლელად ანდრეიმ უნდა აიღოს საკადასტრო და არა გასაყიდი ღირებულება.

მოდით გამოვთვალოთ გადასახადის ოდენობა. 7 მილიონი (კადასტრის მიხედვით) - 4 მილიონი (შესყიდვის ფასი) = 3 მილიონი რუბლი. 3 მილიონი რუბლის 13% = 390 ათასი რუბლი.

გადასახადი IP-სთვის

IP ქონების გაყიდვაზე გადასახადი დამოკიდებული იქნება იმაზე, გამოიყენებოდა თუ არა ეს ობიექტი ბიზნესში.

თუ თქვენ არ იყენებდით, მაშინ გადასახადის გადახდის პროცედურა იგივე იქნება, რაც ფიზიკური პირისთვის (ზემოთ ეს დეტალურად აღვწერე).

თუ თქვენ იყენებდით მას (მაგალითად, დამქირავებლის გაქირავების ტარიფი გამოითვლებოდა), მაშინ გადასახადი სხვაგვარად უნდა გადაიხადოთ. თუნდაც 10 წელი გასულიყო ყიდვა-გაყიდვის მომენტს შორის.

გადასახადის თანხა:

• 13% თუ IP მუშაობს საერთო სისტემაზე. პლიუს, აქაც დაემატება დღგ (შემოსავლის 18%).
• 6% ან 15%, თუ ინდივიდუალური მეწარმე მუშაობს გამარტივებული სქემით (საგადასახადო ბაზა იქნება „შესავალი“ ან „შემოსავალი მინუს ხარჯები“, შესაბამისად).

გადასახადი იურიდიული პირისთვის

მყიდველის სამართლებრივი სტატუსი ამცირებს განქორწინების ან სასამართლო დავის შემთხვევაში ქონების დაკარგვის რისკს. ასევე სერიოზულად მცირდება სადავო სიტუაციებში უძრავი ქონების ჩამორთმევის რისკიც.

იურიდიული პირის მიერ უძრავი ქონების გაყიდვისას მასზე დაწესებულია ორი გადასახადი:

• დღგ (18%). გამყიდველი მყიდველს უგზავნის ანგარიშ-ფაქტურას, სადაც მითითებულია დღგ-ის მაჩვენებელი ქონების ღირებულებისგან განცალკევებით. მყიდველი გადასახადს უხდის იურიდიულ პირს, ის კი ბიუჯეტში რიცხავს;
• საშემოსავლო გადასახადი (გაყიდვის ფასსა და ობიექტის ნარჩენ საბალანსო ღირებულებას შორის სხვაობის 20%).

თუ იურიდიული პირი მუშაობს გამარტივებულ საგადასახადო სისტემაზე, მაშინ გაყიდვისას თქვენ უნდა გადაიხადოთ 6% (გასაყიდი თანხის) ან 15% (გაყიდვის თანხასა და ნარჩენ საბალანსო ღირებულებას შორის სხვაობის).

უძრავი ქონების თაღლითობის სახეები

ორმაგი გაყიდვა

მფლობელს შეუძლია ერთი და იგივე ობიექტი მიჰყიდოს ორ ან სამ მყიდველს.

ტვირთები

უძრავი ქონების გაყიდვის დროს ის შეიძლება იყოს ტვირთის ქვეშ (მაგალითად, დაგირავებული ბანკში). ასეთი ობიექტის შეძენა უკანონოდ ითვლება. შედეგად, მყიდველი დაკარგავს როგორც ობიექტს, ასევე ფულს, რომელიც მან გადაიხადა.

როგორც ერთი, ასევე მეორე თაღლითური სქემა ადვილად გამოითვლება USRN-ის ამონაწერიდან.

როგორ გავაუმჯობესოთ კომერციული უძრავი ქონების ყიდვის ღირებულება?

მიიღეთ მონაწილეობა დეველოპერის სარეკლამო შეთავაზებებში

დროდადრო, დიდი დეველოპერები მყიდველებს ფასდაკლებებსა და აქციებს სთავაზობენ. ასეთი „კეთილშობილების ატრაქციონები“ უფრო ხშირად ეწყობა უძრავი ქონების ბაზარზე მშვიდ სეზონზე.

პოპულარული ფორმატები: ფასდაკლება საწყისი ფასის პროცენტულად, ფასდაკლება აბსოლუტური თვალსაზრისით, საჩუქრები (მაგალითად, უფასო პარკინგი). როგორც წესი, აქციები მოქმედებს შეზღუდული დროის განმავლობაში და ვრცელდება კონკრეტულ ობიექტებზე.

შეიძინეთ ობიექტები მშენებლობის საწყის ეტაპზე

ახალი შენობის ყიდვა-გაყიდვა მშენებლობის საწყის ეტაპზე 20-30%-ით იაფი დაჯდება, ვიდრე ობიექტის ექსპლუატაციაში შესვლის შემდეგ. მაგრამ აშკარაა, რომ ასეთი ინვესტიციის რისკები გაცილებით მაღალი იქნება.

ბინის გადაკეთება კომერციულად

კომერციული უძრავი ქონების შეძენის ღირებულების შემცირების კიდევ ერთი გზა არის ბინის პირველ სართულზე ყიდვა და საცხოვრებელი ფართის არასაცხოვრებელზე გადაცემის მოწყობა.

Პირადი აზრი

არის თუ არა მომგებიანი კომერციული უძრავი ქონების ინდივიდუალურად ყიდვა? დიახ, დაბეგვრის კუთხით უფრო ადვილი და იაფია. ჯერჯერობით, ყველაზე მომგებიანი შესყიდვის ვარიანტია, როცა გამარტივებულ საგადასახადო სისტემაზე დარეგისტრირებულხარ, როგორც ინდმეწარმე და არ აპირებთ ქონების გაყიდვას მომდევნო ხუთი წლის განმავლობაში.

რა არის კომერციული უძრავი ქონების ყიდვის პრობლემები, იცით?

რა არის კომერციული უძრავი ქონების გაყიდვის საუკეთესო გზა, თუ გამყიდველი არის ინდივიდუალური მეწარმე

IP ნიუანსი

ინდივიდუალური მეწარმის ერთ-ერთი მთავარი მახასიათებელია ის, რომ არ შეუძლია მკაფიოდ განასხვავოს ბიზნესში გამოყენებული ქონება და მოქალაქის ყოველდღიურ ცხოვრებაში. და სწორედ აქ ჩნდება სირთულე ქონების რეალიზაციით მიღებული შემოსავლის კვალიფიკაციასთან დაკავშირებით. თუ შემოსავალი მიიღება სამეწარმეო საქმიანობიდან, მაშინ რუსეთის ფედერაციის ამჟამინდელი საგადასახადო კოდექსის 346.15 მუხლების შესაბამისად, ის უნდა შევიდეს საგადასახადო ბაზაში გამარტივებული საგადასახადო სისტემის მიხედვით. თუ ქონების გაყიდვიდან მიღებული შემოსავალი არის მოქალაქის პირადი შემოსავალი, მაშინ იგი ექვემდებარება პერსონალურ საშემოსავლო გადასახადს რუსეთის ფედერაციის საგადასახადო კოდექსის 23-ე თავით დადგენილი წესით. ამასთან, მოქალაქე თავად წყვეტს, ქონების რეალიზაციით შემოსული თანხა პირადი საჭიროებისთვის გამოიყენოს თუ სამუშაოდ. ექსპერტები რეკომენდაციას უწევენ მეწარმის სამ წელზე მეტი ხნის განმავლობაში საკუთრებაში არსებული ქონების რეალიზაციიდან მიღებული შემოსავლის კვალიფიკაციას, როგორც პირად შემოსავალს, თუ ის იყენებს გამარტივებულ საგადასახადო რეჟიმს შემდეგი მიზეზების გამო:

1. თუ მეწარმე „შემოსავლის“ ობიექტთან მიმართავს გამარტივებულ საგადასახადო სისტემას, მაშინ მას მოუწევს გადასახადის გადახდა გაყიდვიდან მთლიან შემოსავალზე 6%-ის ოდენობით, უძრავი ქონების შეძენის ხარჯების გამოკლებით.
2. თუ ინდივიდუალური მეწარმე იყენებს „შემოსავლის მინუს ხარჯების“ ობიექტს, მაშინ ხშირ შემთხვევაში მას მოუწევს გაითვალისწინოს არა მხოლოდ ქონების გაყიდვიდან მიღებული შემოსავალი, რომელიც იყო ძირითადი საშუალებების ნაწილი, არამედ შეცვალოს ადრე დაფიქსირებული ხარჯები შესაბამისად. რუსეთის ფედერაციის საგადასახადო კოდექსის 346.16 მუხლის წესებით.
3. თუ მეწარმის მიერ ქონების რეალიზაციით მიღებული შემოსავალი ითვლება პირად შემოსავალად, მაშინ იგი ექვემდებარება პერსონალურ საშემოსავლო გადასახადს, საიდანაც თავისუფლდება გამყიდველის საკუთრებაში არსებული ქონების გაყიდვა სამი წლით ან მეტი ვადით.

ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, ფიზიკური პირისთვის, სამ წელზე მეტი ხნის განმავლობაში საკუთრებაში არსებული ქონების გაყიდვისას შესყიდვის ფასზე მაღალი ან მის ნარჩენ ღირებულებაზე მაღალი ღირებულებით, საუკეთესო ვარიანტია უძრავი ქონების რეალიზაციით მიღებული შემოსავლის დეკლარირება. როგორც პირადი შემოსავალი, რომელიც არ არის დაკავშირებული სამეწარმეო საქმიანობასთან. მხოლოდ ამ შემთხვევაში, მეწარმის შემოსავალი, რომელიც იყენებს გამარტივებულ საგადასახადო სისტემას, არ დაიბეგრება და არ მოუწევს პირადი საშემოსავლო გადასახადის გადახდა რუსეთის ფედერაციის საგადასახადო კოდექსის 217-ე მუხლის 17.1 პუნქტის შესაბამისად. თუმცა, ამ წესის გამოყენების პრაქტიკაში არის სხვადასხვა სიტუაციები, რომლებიც გასათვალისწინებელია.

თუ ქონება გაიყიდება

ყველაზე გავრცელებული შემთხვევაა ინდმეწარმის მიერ ბიზნესის წარმოებისას უძრავი ქონების გაყიდვა, როდესაც მან გამოიყენა „გამარტივებული“ სისტემა და შეიძინა ქონება მისი სარგებლობით, მაგალითად, უძრავი ქონების გაქირავებით. მომავალში უძრავი ქონებით სარგებლობის აუცილებლობა რატომღაც გაქრა და მეწარმე გადაწყვეტს მის გაყიდვას. ამ შემთხვევაში უძრავი ქონების რეალიზაციით მიღებული შემოსავლის კვალიფიცირებისთვის გასათვალისწინებელია შემდეგი პუნქტები:

• როგორ და რა პირობებში შევიდა ეს ქონება გამყიდველის საკუთრებაში: უძრავი ქონების, მემკვიდრეობის, შემოწირულობის ან მშენებლობის შესახებ ხელშეკრულების დადების შედეგად;
• გათვალისწინებულია თუ არა უძრავი ქონების შეძენის ხარჯები საგადასახადო ბაზაში გამარტივებული საგადასახადო სისტემის ფარგლებში;
• ვინ მოქმედებდა როგორც უძრავი ქონების გამყიდველი - ფიზიკური თუ იურიდიული პირი;
• არის თუ არა გასაყიდი ქონება გამოყენებული ბიზნეს მიზნებისთვის?

ფიზიკური პირის, როგორც ინდივიდუალური მეწარმის მიერ უძრავი ქონების შეძენა ან რეალიზაცია

თუ უძრავი ქონების გამყიდველი ან მყიდველი არის ინდმეწარმედ რეგისტრირებული პირი, მაშინ არ აქვს მნიშვნელობა როდის შეიძინა იგი, სანამ მოქალაქე გაივლის სახელმწიფო რეგისტრაციას, როგორც ინდმეწარმე, თუ მას შემდეგ. მაგრამ ინდივიდუალურ მეწარმეებსა და საგადასახადო მოხელეებს შორის დავის შემთხვევაში, სასურველია, რომ ქონება შეიძინოს სახელმწიფო რეგისტრაციამდე, როგორც ინდმეწარმე. თუმცა, ნებისმიერ შემთხვევაში, უძრავი ქონების შეძენისას ერთ-ერთი სახის ხელშეკრულებით, მხარედ მითითებული იქნება პირი და მისი პასპორტის მონაცემები, რომლებიც შეტანილია უძრავ ქონებაზე უფლებათა ერთიან სახელმწიფო რეესტრში, ვინაიდან. ინდივიდუალური მეწარმე არ არის სამართლებრივი ურთიერთობის სუბიექტი. ინდმეწარმეს, რა თქმა უნდა, შეუძლია ხელშეკრულების ტექსტში მიუთითოს თავისი სტატუსი, თუ სამეწარმეო საქმიანობის მიზნით აპირებს უძრავი ქონების შეძენას ან გაყიდვას, მაგრამ ამ შემთხვევაში მიღებული შემოსავალი დაკვალიფიცირებული იქნება როგორც სამეწარმეო. ეს ნიშნავს, რომ გამარტივებული საგადასახადო სისტემის მიხედვით გადასახადის საგადასახადო ბაზაში უნდა იყოს გათვალისწინებული.

თუ ხარჯები შედის გამარტივებულ საგადასახადო სისტემაში

უძრავი ქონების გაყიდვიდან მიღებული შემოსავლის ბიზნესის შემოსავლად კვალიფიკაციის შემდეგი საფუძველი არის შესყიდვის ხარჯების აღრიცხვა „გამარტივებულის“ გამოყენებისას. ვინაიდან უძრავი ქონების შეძენის ხარჯები განიხილება როგორც ბიზნეს ხარჯები, ასეთი უძრავი ქონების რეალიზაციით მიღებული შემოსავალი ასევე უნდა ჩაითვალოს ბიზნესის შემოსავალად. ხოლო საგადასახადო ორგანოების თვალსაზრისით, ბიზნეს საქმიანობაში გამოყენებული უძრავი ქონების რეალიზაციით მიღებული შემოსავალი დაიბეგრება როგორც ბიზნესის შემოსავალი.

თუ ქონება სისტემატურად გამოიყენება

საგადასახადო ორგანოს თანამშრომლები, მიუხედავად რუსეთის ფედერაციის ფინანსთა სამინისტროს საპირისპირო პოზიციისა, აგრძელებენ ინდივიდუალური მეწარმის მიერ უძრავი ქონების გამოყენებას მოგების მიღების მიზნით, როგორც საკმარისი საფუძველი შემოსავლის კვალიფიკაციისთვის. ინდივიდუალური მეწარმე მისი გაყიდვიდან, როგორც მეწარმე. თუმცა ეს პოზიცია არ არის გამართლებული, ვინაიდან საკუთრებით სარგებლობის შედეგად მიღებული შემოსავალი უნდა გამოირჩეოდეს მისი გაყიდვით მიღებული შემოსავლისგან. აქ მნიშვნელოვანია მოგების სისტემურობა, რაც უნდა გავიგოთ, როგორც შემოსავლის ორჯერ ან მეტჯერ მიღება, რაც ნიშნავს, რომ უძრავი ქონების ერთჯერადი გაყიდვა არ შეიძლება ჩაითვალოს სისტემატურ და სამეწარმეო. სისტემატურობაზე საუბრობს სასამართლო პრაქტიკაც, რომელიც იმ სტატუსთან ერთად, რომელშიც ფიზიკური პირი მოქმედებდა უძრავი ქონების რეალიზაციის დროს, ითვალისწინებს შემოსავლის გამომუშავების კანონზომიერებას.

თუ ქონება გაიყიდება ბიზნესის დასრულების შემდეგ

თუ უძრავი ქონება გამოიყენებოდა ბიზნეს საქმიანობაში, რომელიც დასრულდა მის გაყიდვამდე, მაშინ მიღებული შემოსავალი უნდა დაკვალიფიცირდეს შემდეგი საფუძვლების გათვალისწინებით:

თუ გამარტივებული საგადასახადო სისტემით გათვალისწინებულ იქნა ხარჯები

თუ IP-ის მიერ შეძენილი ქონების ღირებულება გათვალისწინებულ იქნა ხარჯებში მანამ, სანამ მეწარმე გააუქმებდა IFTS-ს რეგისტრაციას და გადაწყვიტა მისი გაყიდვა, მაშინ მას არ მოუწევს გადასახადის გადახდა, რადგან მან დაკარგა სტატუსი და შეწყვიტა გამარტივებული დაბეგვრის გამოყენება. რეჟიმი. ამავდროულად, დადებითად წყდება რუსეთის ფედერაციის საგადასახადო კოდექსის 217-ე მუხლის მე-17 პუნქტის ნორმების გამოყენების საკითხი, თუ გამყიდველი ფლობდა უძრავ ქონებას სამი ან მეტი წლის განმავლობაში, რითაც თავიდან აიცილებდა გადასახადის გადახდას. ერთის მხრივ, ეს წესი არ ვრცელდება სამეწარმეო საქმიანობაში გამოყენებული ქონების რეალიზაციით მიღებულ შემოსავალზე. მეორე მხრივ, უძრავი ქონების გასხვისების ხელშეკრულების დადების მომენტში გამყიდველმა დაკარგა ინდივიდუალური მეწარმის სტატუსი და არ აწარმოა სამეწარმეო საქმიანობა. ეს ნიშნავს, რომ გაყიდული ქონება არ არის საკუთრება, რომელიც გამოიყენება ბიზნეს საქმიანობაში. საგადასახადო ორგანოს თანამშრომლები შეიძლება არ დაეთანხმონ ასეთ დებულებებს, ამიტომ შესაძლო უთანხმოება, რომელიც წარმოიშვა ქონების მთლიანი გაყიდვის ფასზე დავალიანების ამოღებასთან დაკავშირებით, პირგასამტეხლო და პირად საშემოსავლო გადასახადის ჯარიმებმა უნდა გადაწყდეს სასამართლოში.

თუ ხარჯები არ ჩამოიწერა გამარტივებული საგადასახადო სისტემით

იმ შემთხვევებში, როდესაც შეძენის ხარჯები არ იქნა ჩამოწერილი გამარტივებული საგადასახადო სისტემით, მაშინ საგადასახადო ორგანოებს არ აქვთ საფუძველი, რომ ფიზიკური პირის ასეთი შემოსავალი სამეწარმეო იყოს. თუ ქონება პირის საკუთრებაშია სამი წლის ან მეტი ხნის განმავლობაში, მაშინ არ მოგიწევთ პირადი საშემოსავლო გადასახადის გადახდა რეალიზაციით მიღებულ შემოსავალზე.

ოჯახის კოდი დასახმარებლად

საკმაოდ რთული ვითარებაა სამეწარმეო საქმიანობის პროცესში გამოყენებული ქონების გაყიდვა, როდესაც "გამარტივების" დროს მხედველობაში იქნა მიღებული შესყიდვის ხარჯები, მაგრამ მეწარმეს არ აქვს შესაძლებლობა დახუროს IP გაყიდვამდე. ამასთან, შესაძლებელია ასეთი სიტუაციებიდან გამოსავლის პოვნა და რუსეთის ფედერაციის საგადასახადო კოდექსის 217-ე მუხლის 17.1 პუნქტის ნორმების გამოყენება რუსეთის ფედერაციის ამჟამინდელი საოჯახო კოდექსის დახმარებით იმ ქონებასთან დაკავშირებით, რომელსაც გამყიდველი აქვს. ფლობს სამი ან მეტი წლის განმავლობაში. ასე რომ, ინდივიდუალურ მეწარმეს შეუძლია მეუღლესთან დადოს ხელშეკრულება ქონების გაყოფის შესახებ, რომელშიც შემდეგი იქნება ნათქვამი: „ქორწინების დროს შეძენილი ესა თუ ის ქონება არის მეორე მეუღლის საკუთრება, მიუხედავად იმისა, თუ ვინ იყო მხარე. ტრანზაქცია, რომელიც დაკავშირებულია მის შეძენასთან. გარდა ამისა, ხელშეკრულება ასევე უნდა შეიცავდეს დებულებას, რომ ქონებით სარგებლობიდან მიღებული მთელი შემოსავალი ეკუთვნის ექსკლუზიურად მეწარმედ რეგისტრირებულ მეუღლეს. ამრიგად, ქონების კომერციული სარგებლობის შედეგად მიღებული შემოსავალი გამოიყოფა მისი გაყიდვისას მიღებულ შემოსავალს. მეუღლეებს შორის ქონების გაყოფის შესახებ ხელშეკრულება უნდა გაფორმდეს წერილობით და დამოწმებული იყოს ნოტარიულად. ძალიან მოსახერხებელია, რომ საქორწინო კონტრაქტი (შეთანხმება) შეიძლება დაიდოს ნებისმიერ დროს, ანუ ქორწინებამდე ან ოჯახური ცხოვრების პროცესში. კიდევ ერთი გზა, რომელიც საშუალებას გაძლევთ ისარგებლოთ რუსეთის ფედერაციის საგადასახადო კოდექსის 217-ე მუხლის უპირატესობებით, არის უძრავი ქონების ობიექტის საკუთრების რეგისტრაცია მეუღლეებისთვის, რომლებსაც არ აქვთ ინდივიდუალური მეწარმის სტატუსი. მეუღლეს, რომელიც არ არის ინდივიდუალური მეწარმე, შეუძლია დადოს ხელშეკრულება უძრავი ქონების გაყიდვის შესახებ. მაგრამ ამ "ოჯახური" მეთოდების მთელი სილამაზითა და სიმარტივით, არცერთ ადვოკატს არ შეუძლია მათი პირდაპირი გამოყენების გარანტია, რადგან აქ ბევრი ნიუანსია.