ყველა მსესხებელს წააწყდა „სესხის უზრუნველყოფის“ ცნება, რომელიც პირდაპირ აისახება ბანკის მიერ შეთავაზებულ სესხის პირობებზე და ზოგიერთ შემთხვევაში ეს არის სესხის აღების ინსტიტუტის სავალდებულო მოთხოვნა (მაგალითად, გირაო უძრავი ქონების იპოთეკაში. დაკრედიტება). მოდით განვიხილოთ რა არის ეს და რა სახის უსაფრთხოება არსებობს?

სესხის უზრუნველყოფა. რა არის ეს?

სესხის უზრუნველყოფა არის მსესხებლის ვალდებულებების შესრულების გარანტია კრედიტორის წინაშე დავალიანების დაფარვის შესახებ.

ბანკს შეუძლია შეამციროს ვალის შეუსრულებლობის რისკი სესხის მოძრავი ან უძრავი ქონებით უზრუნველყოფით, ასევე კანონით ან შეთანხმებით გათვალისწინებული სხვა გზით. №395-1-FZ ფედერალური კანონის 33-ე მუხლის შესაბამისად, თუ მსესხებელი არღვევს ხელშეკრულებით ნაკისრ ვალდებულებებს, ბანკს უფლება აქვს მოითხოვოს სესხისა და მასზე დარიცხული პროცენტის ვადამდე დაფარვა, აგრეთვე გირავნობის დაფარვა. ქონება.

როგორც წესი, ბანკი არბილებს პირობებს მათთვის, ვინც ასეთ გარანტიებს იძლევა (გირაოს გარეშე სესხებზე საპროცენტო განაკვეთები ჩვეულებრივ უფრო მაღალია).

სესხის დაფარვის უზრუნველყოფის სახეები

ბანკის მიერ სესხის დაფარვის გარანტიად მიღებული ყველა გარანტია იყოფა ძირითად და დამატებით.

ძირითადი მათ შორისაა:

• უძრავი ქონება;
• მოძრავი ქონება (ტრანსპორტი, სპეცტექნიკა და ა.შ.);
• აღჭურვილობა;
• ფერმის ცხოველები;
• საინვენტარო ნივთები (TMV).

სესხის უზრუნველყოფის დამატებითი ფორმები მოიცავს:

• ბანკის გარანტია;
• ხელშეკრულებით გათვალისწინებული მოთხოვნის უფლებები;
• გადასახადები და დეპოზიტები;
• დაზღვევა;
• თავდებობა

უსაფრთხოების დამატებითი ტიპები ასევე მოიცავს უძრავი ქონების გირაოს, რომელიც დაკავშირებულია ანტიკვარების, სამკაულების და სხვა ძვირფასი ნივთების დატვირთვასთან.

მოდით განვიხილოთ თითოეული ტიპის სესხის უზრუნველყოფა უფრო დეტალურად.

Უძრავი ქონება

გირაოს სახით ბანკში შეიძლება დაგირავდეს ნებისმიერი ქონება. იქნება ეს საცხოვრებელი ფართები, სასოფლო-სამეურნეო შენობები თუ კომერციული ფართები. მათ არ სურთ სესხის აღება შენობებზე, რომლებიც მსესხებლის ერთადერთი სახლია. მართლაც, კანონის ძალით, ასეთი შენობების დაყადაღება და აუქციონზე გაყიდვა ყოველთვის შეუძლებელია.

უძრავი ქონების გირავნობისას მსესხებელმა უნდა დაადასტუროს ამ ქონების ფლობისა და განკარგვის უფლება. ამისათვის ბანკი უზრუნველყოფს:

• საკუთრების მოწმობა;
• შეძენის მეთოდის დამადასტურებელი დოკუმენტები (გაყიდვის ან გაცვლის ხელშეკრულება, სამკვიდრო მოწმობა, პრივატიზაცია ან საერთო სამშენებლო ხელშეკრულება და ა.შ.);
• ამონაწერი უძრავ ქონებაზე უფლებათა ერთიანი სახელმწიფო რეესტრიდან და მასთან გარიგებები (USRP).

ზოგიერთ ბანკს შეიძლება დასჭირდეს დამატებითი დოკუმენტაცია.

ხელშეკრულება უძრავი ქონების გირაოს სახით გადაცემის შესახებ (სხვა სახელი არის იპოთეკური ხელშეკრულება) უნდა დარეგისტრირდეს Rosreestr-ის ხელისუფლებაში. ასეთი რეგისტრაციის მომენტიდან საკუთრებაში იდება ტვირთი. ანუ საკუთრების მოწმობაში ჩნდება ჩანაწერი, რომ ქონება გირავნდება და ამ დროიდან მისი არც გაყიდვა, არც ჩუქება და არც მესამე პირებისთვის სხვაგვარად გადაცემა შეუძლებელია.

მოძრავი ქონება

ყველაზე გავრცელებული მაგალითია სატრანსპორტო და სასოფლო-სამეურნეო ტექნიკის გირავნობა. ამ შემთხვევაში თქვენ უნდა მიაწოდოთ ბანკს ორიგინალი PTS, ავტომობილის სახელმწიფო რეგისტრაციის მოწმობა და ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულება. ამ შემთხვევაში ავტომობილის პასპორტი სესხის ხელშეკრულების მეორე ასლთან ერთად ბანკში ინახება სესხის მთელი პერიოდის განმავლობაში. იგი გაიცემა მხოლოდ მას შემდეგ, რაც ყველა ვალდებულება სრულად შესრულდება.

იურიდიული პირებისთვის შემუშავებული სასესხო პროგრამები გულისხმობს საკუთარი სახსრების დეპონირებას. როგორც წესი, მათი ზომაა 10-20%. როგორც ასეთი სესხის ნაწილი, თქვენ მოგიწევთ ბანკში მიიტანეთ საგადახდო დავალების ორიგინალი ან დამოწმებული ასლი ამ შენატანის გადახდისთვის მიმწოდებელთან.

აღჭურვილობა, ცხოველები და საქონელი და მასალები

დაგირავებული ტექნიკა არ უნდა იყოს სტაციონარული და უნიკალური, რადგან ეს არის დაბრკოლება მის შესაძლო გაყიდვაში. გარდა ამისა, მისი ყველა კომპონენტი უნდა იყოს მუშა მდგომარეობაში, ხოლო დამზადების წელი და ცვეთა ხარისხი უნდა შეესაბამებოდეს კონკრეტული ბანკის მოთხოვნებს.

აღჭურვილობის დაგირავებით ფინანსური ინსტიტუტი აუცილებლად მოგთხოვთ თითოეული ერთეულის საინვენტარო ბარათების მიწოდებას. ეს აუცილებელია მისი შემდგომი იდენტიფიკაციისთვის. ბანკი ხომ პერიოდულად განახორციელებს გირაოს ადგილზე ინსპექტირებას მისი ხელმისაწვდომობისა და უსაფრთხოების უზრუნველსაყოფად.

ასევე არსებობს მთელი რიგი მოთხოვნები სასოფლო-სამეურნეო პირუტყვის დაგირავებასთან დაკავშირებით. ცხოველების ასაკი არ უნდა აღემატებოდეს 5 წელს, ხოლო სესხის მთელი პერიოდის განმავლობაში დამგირავებელმა უნდა უზრუნველყოს მათთვის ნორმალური საცხოვრებელი პირობები. მაგალითად, ერთ-ერთი დოკუმენტი, რომელიც საჭიროა ასეთი სესხის გაცემისას, არის საკვების ხელმისაწვდომობის მოწმობა. ერთი ან მეტი ცხოველის იძულებითი დაკვლის შემთხვევაში დამგირავებელმა უნდა გააკეთოს გირავნობის ექვივალენტური ჩანაცვლება. ანუ სხვა პირუტყვი, თავისი მახასიათებლებით იდენტური, ტვირთად გადაიტანოს ბანკს. დეპოზიტის არსებობისა და უსაფრთხოების შესამოწმებლად, გამოიყენება ინვენტარის სიები, სადაც მითითებულია თითოეული ცხოველის ნიშანი.

სესხის დაფარვის უზრუნველსაყოფად ფინანსური ორგანიზაციები გირაოს სახით მიიღებენ აგრეთვე სასაქონლო-მატერიალური ფასეულობების ცალკეულ ნივთებს: ნედლეულს, მასალებს, საქონელს ხელახლა გასაყიდად და ა.შ. ამ ტიპის აქტივს აქვს ზარალის გაზრდილი რისკი, ამიტომ ის არ შეიძლება იყოს ერთადერთი უსაფრთხოების ღონისძიება. როგორც წესი, ინვენტარისა და მასალების „გარდა“ ბანკი დამატებით გარანტიას მოითხოვს.

აქ საკუთრების დამადასტურებელი დოკუმენტაცია მოიცავს შესყიდვისა და გაყიდვის ხელშეკრულებებს, ინვოისებს და ინვოისებს. დაგირავებული ნივთის აუცილებელ გაყიდვის ან საწარმოო საქმიანობაში გამოყენების შემთხვევაში დამგირავებელმა უნდა შეავსოს დაგირავებული ქონების შემადგენლობა თანაბარი ღირებულებისა და მახასიათებლების საინვენტარო ნივთების ხარჯზე.

ანგარიში და დეპოზიტი

კუპიურა არის უსაფრთხოების დოკუმენტი (შესრულებული და კანონიერად დამოწმებული), რისთვისაც თანხის მიღება შესაძლებელია მასზე ხელმომწერი პირისგან (კუპინატის გამყიდველისაგან) განსაკუთრებული პრობლემების გარეშე. გარდა ამისა, კუპიურის მფლობელს შეუძლია მასზე პროცენტის მიღებაც (თუ კანონპროექტში ასეთი პირობებია მითითებული). ამიტომ ფინანსურ ინსტიტუტებს უყვართ და სიამოვნებით იღებენ ამ ფასიან ქაღალდებს გირაოს სახით.

სტანდარტული დეპოზიტი იმავე ბანკში შეიძლება იყოს გირაოს ერთ-ერთი დამატებითი ფორმა. აქ მხოლოდ ერთი ნიუანსია - სესხის დოკუმენტაცია შეიცავს მსესხებლის ბრძანებას დეპოზიტიდან რეგულარული გადახდების ჩამოწერის შესახებ სესხის ანგარიშზე არასაკმარისი თანხის არსებობის შემთხვევაში.

ხელშეკრულების საფუძველზე მოთხოვნის უფლებები

უზრუნველყოფის ეს ღონისძიება გულისხმობს, რომ მსესხებელი გადასცემს ბანკს მყიდველისგან ხელშეკრულებით გათვალისწინებული თანხის მოთხოვნის უფლებას. ასეთი უფლება დაგირავებულია ნარჩენი ღირებულებით, ე.ი. ყველა წინასწარი გადახდა აკლდება ხელშეკრულების მთლიან თანხას.

გირაოს ამ ფორმის წინაპირობაა მიმდინარე ანგარიშის გახსნა კრედიტორ ბანკში, რომელიც მიიღებს შემოსავალს.

ბანკის გარანტია

აქ მესამე პირი დებს საკრედიტო ურთიერთობას - ბანკი, რომელიც იღებს გარკვეულ ვალდებულებებს იმ შემთხვევაში, თუ მსესხებელი ვერ შეძლებს დავალიანების დაფარვას. ეს არის ერთგვარი გარანტია, რომელიც გაცემულია ფინანსური ინსტიტუტის მიერ.

საბანკო გარანტიის გასაცემად მსესხებელმა თავდებს (გარანტიის მიმღებ პირს) უნდა მიაწოდოს დოკუმენტების პაკეტი მისი ფინანსური და ეკონომიკური საქმიანობის გასაანალიზებლად. თქვენ უნდა გესმოდეთ, რომ არცერთი ფინანსური ორგანიზაცია არ მოგცემთ გარანტიას. საგარანტიო დოკუმენტის გასაცემად ბანკმა უნდა გადაამოწმოს განმცხადებლის სანდოობა და გადახდისუნარიანობა.

დაზღვევა

ვალის დაფარვის ერთ-ერთი დამატებითი გარანტია არის დაზღვევა. არსებობს 2 დიზაინის ვარიანტი:

1. დაზღვევა უბედური შემთხვევისა და სამუშაოს დაკარგვისგან. ვრცელდება ფიზიკურ პირებზე, რომლებიც მოქმედებენ როგორც მსესხებლები სესხის ხელშეკრულებით.

2. გირაოს დაზღვევა. აქ რისკები მოიცავს მესამე მხარის მიერ ქონების დაზიანებას, ქურდობას, ქურდობას, სტიქიურ უბედურებებსა და ადამიანის მიერ წარმოქმნილ კატასტროფებს. რისკების კონკრეტული ჩამონათვალი დამოკიდებულია დაკრედიტების პროგრამაზე და გირაოს ფორმაზე. მაგალითად, მანქანის სესხის აღებისას მთავარი პირობაა CASCO დაზღვევის რეგისტრაცია.

სადაზღვევო შემთხვევის დადგომისას, დავალიანების გადახდაზე პასუხისმგებლობა ეკისრება სადაზღვევო კომპანიას.

გარანტია

იგი გათვალისწინებულია ნებისმიერი დაკრედიტების პროგრამის ფარგლებში. ეს შეიძლება იყოს ჩვენთვის ნაცნობი სამომხმარებლო დაკრედიტების, იურიდიული პირების გარანტიების ფარგლებში.

ბიზნესის საჭიროებებისთვის სესხზე განაცხადისას გარანტი უნდა იყოს შემდეგი:

• ორგანიზაციის ხელმძღვანელი;
• დამფუძნებლები, რომელთა წილი საწესდებო კაპიტალში 25%-ზე მეტია;
• დაკავშირებული კომპანიების ჯგუფში შემავალი საწარმოები.

ზოგიერთ შემთხვევაში შესაძლებელია მუნიციპალიტეტის გარანტია. მაგრამ ეს "მუშაობს", თუ არსებობს შესაბამისი შეთანხმება მოსკოვის რეგიონსა და კრედიტორ ბანკს შორის.

გარანტიის დეპოზიტის გაანგარიშება

ნებისმიერი სახის გარანტიას აქვს თავისი ღირებულება, რომელიც მხედველობაში მიიღება ფასიანი ქაღალდის ადეკვატურობის გაანგარიშებისას. საკმარისად ითვლება თანხა, რომელიც შეძლებს დაფაროს ძირითადი დავალიანება, სესხის საკომისიო და პროცენტის გადახდა ბანკის მიერ დადგენილ ბილინგის პერიოდში. როგორც წესი, ეს პერიოდი 3 თვეა. ან ექვსი თვე.

მაგალითად, დაგეგმილია სესხის ხელშეკრულების გაფორმება შემდეგი პირობებით:

• სესხის თანხა - 250,000 რუბლი;
• განაკვეთი – 19% წლიურად;
• სასესხო ანგარიშის მომსახურების საკომისიო – 1% წელიწადში;
• ბილინგის პერიოდი – 3 თვე (ან 92 დღე).

ჩვენ ვიღებთ შემდეგს:

250000+(19+1)/100*92/365*250000=250000+0.2*0.25*250000=262500 რუბლი.

ჩვენ ახლა გამოვთვალეთ ე.წ. უზრუნველყოფის ღირებულება, რომელიც მხედველობაში მიიღება უზრუნველყოფის ადეკვატურობის ანალიზისას.

მაგრამ არცერთი ბანკი არ მიიღებს ქონებას გირაოს სახით სრული ფასით. გამოიყენება ე.წ კორექტირების ფაქტორები, რომლებიც არეგულირებს უზრუნველყოფის ფასს. ეს კეთდება იმისათვის, რომ აღმოიფხვრას შესაძლო რისკები, რომლებიც დაკავშირებულია ქონების საბაზრო ღირებულების შემცირებასთან ან მისი სწრაფი გაყიდვის შეუძლებლობასთან.

თითოეული ბანკი ადგენს თავის კოეფიციენტის სკალას, მაგრამ საშუალო ვერსიაში ასე გამოიყურება:

• უძრავი ქონება – არაუმეტეს 0,8;
• აღჭურვილობა - არაუმეტეს 0,7;
• საოფისე ტექნიკა და პირადი ძვირფასეულობა – არაუმეტეს 0,6;
• მანქანები - არაუმეტეს 0,7;
• ინვენტარი და მასალები და მზა პროდუქცია – არაუმეტეს 0,5.

ეს რიცხვები ნიშნავს, რომ ნივთები მიიღება გირაოდ ღირებულების არაუმეტეს 80% (70%,60%,50% და ა.შ.) ოდენობით.

გირაოს ღირებულების კორექტირების ფაქტორზე გაყოფით ვიღებთ უზრუნველყოფის საჭირო საბაზრო ღირებულებას.

ჩვენს მაგალითში ასე გამოიყურება:

• 262500/0.8= 328125 რუბლი. (უძრავი ქონების გირავნობისას);
• 262500/0.7= 375000 რუბლი. (ტექნიკასთან და სატრანსპორტო საშუალებებთან მიმართებაში);
• 262500/0.6= 437500 რუბლი. (საოფისე ტექნიკისა და პირადი ფასეულობების ბანკში გადაცემისას);
• 262500/0.5= 525000 რუბლი. (თუ საქონელი და მასალა დაგირავებულია).

მარტივი სიტყვებით, გირაოს საბაზრო ღირებულება უნდა იყოს მინიმუმ 328,125 რუბლი. (დამოკიდებულია გირაოს ფორმაზე), მაგრამ სესხის დოკუმენტაცია მოიცავს 262,500 რუბლის გირაოს ღირებულებას.

გირაოს სახით შეთავაზებულმა ნებისმიერმა ქონებამ უნდა გაიაროს მისი ღირებულების შეფასება და განსაზღვროს უზრუნველყოფის სახით მიცემული სესხის ოდენობა. ქონების შეფასება, რომელიც ბანკს სთავაზობენ სესხის უზრუნველყოფის სახით, შეიძლება განხორციელდეს ბანკში გირაოს მუშაობის სპეციალისტების, საკრედიტო დეპარტამენტის შესაბამისი სპეციალისტების მიერ, რომლებიც აფასებენ ქონებას, ექსპერტ კონსულტანტებს და ბანკის მიერ კონტრაქტის შემფასებლებს. ქონების ექსპერტიზა, აგრეთვე დამოუკიდებელი შემფასებლები და შემფასებელი კომპანიები შეფასების საქმიანობის საგნებია, რომლებსაც აქვთ შესაბამისი სერტიფიკატი ან ლიცენზია შეფასების სამუშაოს შესასრულებლად, რაც იძლევა დამოუკიდებელი შეფასების ჩატარების უფლებას. ქონების შეფასების პროცესში, როგორც წესი, განისაზღვრება სამი სახის ღირებულება: საბაზრო, გირაო და ლიკვიდაცია.

საბაზრო ღირებულება - ღირებულება, რომლისთვისაც შესაძლებელია შეფასების ობიექტის შესაძლო გასხვისება მსგავსი ქონების ბაზარზე შეფასების თარიღს მყიდველსა და გამყიდველს შორის დადებული ხელშეკრულებით, შესაბამისი მარკეტინგული საქმიანობის განხორციელების შემდეგ, იმ პირობით, რომ თითოეული მხარე მოქმედებდა გაცნობიერებულად, წინდახედულად და იძულების გარეშე.

სალიკვიდაციო ღირებულება არის ღირებულება, რომელიც შეიძლება მიღებულ იქნას, თუ ქონება გაიყიდება ამ ქონების ექსპოზიციის პერიოდზე მნიშვნელოვნად მოკლე პერიოდში, რომლის განმავლობაშიც შესაძლებელია მისი გაყიდვა საბაზრო ღირებულების ტოლ ფასად.

გირაოს ღირებულება არის ქონების საბაზრო ღირებულება, დისკონტირებული შეფასების თარიღისთვის, რომელიც განისაზღვრება გირავნობის ხელშეკრულების გათვალისწინებული ვადის გასვლის თარიღით, ქონების გირავნობის ხელშეკრულების დადების მიზნით.

ბრინჯი. 8.3. ვ ბანკისთვის უზრუნველყოფის სახით მიწოდებული ქონების შეფასების პროცედურა

მსესხებლის ან ბანკის მოთხოვნებიდან გამომდინარე, შეფასების დროს შეფასების საგანმა შეიძლება განისაზღვროს ღირებულების ერთი ან რამდენიმე სახეობა (ბაზრობა, ბაზარი და უზრუნველყოფა, ბაზარი და ლიკვიდაცია). ბანკის (ფილიალისთვის) დამოუკიდებელი შეფასების ჩატარებისას შეფასების საქმიანობის სუბიექტისთვის სავალდებულოა უზრუნველყოს შეთავაზებული ქონების ორი სახის ღირებულების განსაზღვრა - საბაზრო და გირაო (ლიკვიდაცია).

ბანკისთვის გირაოს სახით მიწოდებული ქონების შეფასების ზოგადი პროცედურა შეიძლება გამოიყურებოდეს სურათი 8.3-ში ნაჩვენები.

საბანკო პრაქტიკაში დაგირავებული ქონების რეალური ღირებულება, როგორც წესი, არ უნდა იყოს ნაკლები სესხის ზომაზე და სასესხო ხელშეკრულების გაფორმებასთან, გირაოს ხელშეკრულებასთან და ა.შ. თითოეული საკრედიტო ტრანზაქციისთვის უზრუნველყოფის საჭირო რაოდენობა შეიძლება განისაზღვროს ფორმულით:

სადაც C3ab არის უსაფრთხოების ოდენობა;

სოსზ. - უზრუნველყოფის თანხის ნაწილი გირაოს ღირებულებისთვის ძირითადი უზრუნველყოფის სახით;

სდოდ.3. - უზრუნველყოფის თანხის ნაწილი უზრუნველყოფის ღირებულებისთვის დამატებითი უზრუნველყოფის სახით.

პირველადი უზრუნველყოფა არის უზრუნველყოფა, რომელიც უზრუნველყოფს სესხს. ამ შემთხვევაში, ბანკს შეუძლია ძირითადი გირაოს სახით ჩარიცხოს შემდეგი:

საცხოვრებელი და არასაცხოვრებელი შენობები;

საწარმოები, როგორც განუყოფელი ქონების კომპლექსები;

აღჭურვილობა;

საქონელი (ნედლეული, ნახევარფაბრიკატები, კომპონენტები, მზა პროდუქტები და ა.შ.);

მანქანები;

კრედიტორ ბანკში სადეპოზიტო ანგარიშზე განთავსებული მსესხებლის სახსრებზე ქონებრივი უფლებები;

იურიდიული და ფიზიკური პირების გარანტიები დაფარულია კრედიტორ ბანკში განთავსებული სახსრებით;

პერსპექტიული დაუმთავრებელი მშენებლობა მინიმუმ 95% დასრულებით;

ბანკის მიერ განსაზღვრული სხვა ღირებულებები.

დამატებითი (მეორადი) უზრუნველყოფა არის უზრუნველყოფა, რომელიც გამოიყენება პირველადი უზრუნველყოფის შესავსებად და მისი სისუსტეების კომპენსაციისთვის. საბანკო დაწესებულებას შეუძლია შემოიღოს დამატებითი გირაო:

სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების უძრავი ქონება (გარდა მთლიანი ქონებრივი კომპლექსების გირაოს სახით რეგისტრაციის შემთხვევებისა);

მომავალი პერიოდების მოსავალი;

მსხვილფეხა რქოსანი პირუტყვი (ცხოველები გაზრდილი და გასუქებული);

კომპიუტერული, საყოფაცხოვრებო და საოფისე ტექნიკა, აგრეთვე საბანკო დაწესებულების მიერ განსაზღვრული სხვა ფასეულობები.

ბანკის მიერ მიღებული უზრუნველყოფის ჯამური ოდენობის დადგენისას დგინდება თანაფარდობა (პროცენტულად) ძირითად და დამატებით უზრუნველყოფას შორის, რომლებიც ჯამში იძლევა 100%-ს. ასევე განისაზღვრება, რამდენჯერ უნდა აღემატებოდეს ძირითადი და დამატებითი უზრუნველყოფა გაცემული სესხის ოდენობას. გირაოს სტრუქტურა შეიძლება განისაზღვროს ბანკის მიერ მსესხებლის ფინანსური მდგომარეობისა და კლასის მიხედვით სანდოობის რეიტინგის მიხედვით. ასეთ პირობებში გირაოს სტრუქტურა იქნება შემდეგი (ცხრილი 8.1).

ცხრილი 8.1. ვ

ქონების გირაოს ფასის განსაზღვრას ახორციელებს ბანკი და მსესხებელი ექსპერტიზის დასკვნაში დაფიქსირებული დამოუკიდებელი ექსპერტიზის დასკვნების გათვალისწინებით. ამავდროულად, უზრუნველყოფის ფასი შეიძლება იყოს შემოწმებით განსაზღვრულ ფასზე ნაკლები, ვინაიდან ბანკს შეუძლია უზრუნველყოს საბაზრო ფაქტორებისა და გაყიდვასთან დაკავშირებული ხარჯების კონკრეტული გავლენა.

საბანკო დაწესებულებაში დაგირავებული ქონება, როგორც წესი, ექვემდებარება დაზღვევას ბანკის სასარგებლოდ გირაოს (ლიკვიდაციის) ღირებულებით სასესხო ხელშეკრულების მთელი ვადის განმავლობაში. ამასთან, დამატებითი ვადა (თვე, კვარტალი და ა.შ.) ასევე შეიძლება დაწესდეს დაგირავებულ ქონებაზე ყადაღის დადების აუცილებლობის შემთხვევაში, თუ მსესხებელი არ დააბრუნებს გაცემულ სასესხო სახსრებს და მათ სარგებლობის პროცენტს.

როდესაც მსესხებელი ანაზღაურებს სესხის ნაწილს სასესხო ხელშეკრულებით (ერთჯერადი ვადიანი სესხი ან განუმეორებელი საკრედიტო ხაზი), ბანკს შეუძლია შეამციროს გირაოს ოდენობა შემცირებული დისკონტის ოდენობით. ამ შემთხვევაში ასეთი პირობა უნდა აისახოს გირავნობის ხელშეკრულებაში.

თუ გირაოს ხელშეკრულება ითვალისწინებს გირაოს ოდენობის შემცირების შესაძლებლობას, მაშინ ფასდაკლება გამოითვლება ფორმულით:

სადაც SKpog. - სესხის ხელშეკრულებით დაფარული სესხის თანხა;

K - სესხის თანხა სესხის ხელშეკრულებით.

დაგირავებული აქციების ღირებულების შესაფასებლად ბანკს წარედგინება გირავნობის საგანთან დაკავშირებით შემდეგი დოკუმენტაცია:

1. მსესხებლისათვის მისივე გამოშვებული აქციებით უზრუნველყოფილი სესხის გაცემისას:

დოკუმენტი, რომელიც ადასტურებს მსესხებლის (ან მისი ქონების გარანტს) წილებს (წილების მოწმობები, ამონაწერები რეგისტრირებული ფასიანი ქაღალდების მფლობელთა რეესტრებიდან). ამ შემთხვევაში დოკუმენტის ორიგინალი რჩება ბანკში (ფილიალში) და თან ერთვის ამ პუნქტში მითითებულ სხვა დოკუმენტებს (თუ გირავნობის საგანია დოკუმენტური ფორმით გაცემული აქციები, მსესხებლის შესრულების შემდეგ წილის მოწმობა უბრუნდება მფლობელს. სესხის ხელშეკრულების პირობები ან სესხის გაცემაზე უარის თქმის შემთხვევაში);

რეგისტრატორის ცნობა სარეგისტრაციო მომსახურების ტარიფების შესახებ;

ემიტენტის შემადგენელი დოკუმენტების ნოტარიულად დამოწმებული ასლები (იმ შემთხვევაში, როდესაც მსესხებელი არ არის ბანკის კლიენტი);

აქციონერთა საერთო კრების ან კომპანიის სხვა აღმასრულებელი ორგანოს გადაწყვეტილების ოქმი (იმ პირობით, რომ ემიტენტის წესდება ითვალისწინებს აღმასრულებელი ორგანოს მიერ ასეთი გადაწყვეტილების მიღების შესაძლებლობას) აქციების გირაოს სახით გადაცემასთან დაკავშირებით.

2. სხვა ემიტენტების აქციებით უზრუნველყოფილი მსესხებლისათვის სესხის გაცემისას:

დოკუმენტი, რომელიც ადასტურებს მსესხებლის (ან მისი ქონების გარანტს) წილებს (წილების მოწმობები, ამონაწერები რეგისტრირებული ფასიანი ქაღალდების მფლობელთა რეესტრებიდან). ამ შემთხვევაში, ორიგინალური დოკუმენტი რჩება ბანკში (ფილიალში) და თან ერთვის აქციების ამ პუნქტში მითითებულ სხვა დოკუმენტებს (თუ გირაო არის დოკუმენტური ფორმით გაცემული აქციები, წილის მოწმობა უბრუნდება მფლობელს მას შემდეგ, რაც მსესხებელი შეასრულებს ვალდებულებებს. სესხის ხელშეკრულების პირობები ან სესხის გაცემაზე უარის თქმის შემთხვევაში);

ინფორმაცია რეგისტრატორის შესახებ (მიუთითეთ მისი იურიდიული მისამართი, ტელეფონი და ფაქსი, აგრეთვე სახელმწიფო ფასიანი ქაღალდებისა და საფონდო ბირჟის კომიტეტის მიერ რეგისტრირებული ფასიანი ქაღალდების მფლობელთა რეესტრის წარმოების ნებართვის გაცემის ნომერი და თარიღი);

სახელმწიფო ფასიანი ქაღალდებისა და საფონდო ბირჟის კომიტეტში ემიტენტის აქციების ემისიის რეგისტრაციის მოწმობების ნოტარიულად დამოწმებული ასლები;

სერთიფიკატი რეგისტრატორისგან სარეგისტრაციო მომსახურების ტარიფების შესახებ.

აქციებით უზრუნველყოფილი სესხის გაცემისას საბანკო დაწესებულებებს შეუძლიათ დაადგინონ საინვესტიციოდ მიმზიდველი საწარმოების შერჩევის კრიტერიუმების ნუსხა, რომელთა აქციები ბანკმა შეიძლება გამოიყენოს სესხის უზრუნველყოფისთვის (დანართი 33). ამავდროულად, ბანკებმა შეიძლება დააწესონ პირობები არარეკომენდებულ ან აკრძალულ უზრუნველყოფასთან დაკავშირებით. მაგალითად, შეიძლება არ იყოს რეკომენდებული აქციების მიღება გირაოს სახით, რომლებისთვისაც რეგისტრირებული ფასიანი ქაღალდების მესაკუთრეთა რეესტრებს აწარმოებს თავად ემიტენტი, და შეიძლება აიკრძალოს ვალდებულებით დატვირთული აქციების მიღება.

დაგირავებული აქციების ღირებულების შეფასებას ბანკი ახორციელებს დამტკიცებული შიდა მეთოდოლოგიის საფუძველზე. ამავდროულად, საბანკო ინსტიტუტები ახორციელებენ:

1) უკრაინის ინსტიტუციონალიზებულ საფონდო ბირჟაზე კოტირებული აქციების გირაოს ღირებულების შეფასება;

2) აქციათა ბლოკის გირაოს ღირებულების შეფასება, რომლებსაც არ აქვთ აქტიური მიმოქცევა ინსტიტუციონალიზებულ საფონდო ბაზარზე.

ინსტიტუციონალიზებულ საფონდო ბირჟაზე კოტირებული აქციების გირაოს ღირებულების შეფასება ხდება მათი საბაზრო ღირებულების ანალიზის საფუძველზე, რომელიც განისაზღვრება ვაჭრობის საინფორმაციო სისტემებში ვაჭრობის შედეგების საფუძველზე (საფონდო სავაჭრო სისტემა (PFTS) )) და საფონდო ბირჟებზე.

აქციების შეფასების მეთოდის განხორციელება მათი საბაზრო (გაცვლითი) ღირებულების საფუძველზე მოიცავს სამი დამოუკიდებელი გამოთვლების შესრულებას:

1. გამოთვალეთ ერთი აქციის ღირებულება საშუალო ფასისა და შესყიდვების საფუძველზე ბოლო 180 დღის განმავლობაში. ამ მეთოდის გამოყენებისას აქციის საშუალო შესყიდვის ფასი გამოითვლება სტატისტიკური მონაცემების საფუძველზე ინსტიტუციონალიზებულ საფონდო ბაზარზე ფულადი და რაოდენობრივი თვალსაზრისით დადებული ტრანზაქციების მოცულობის შესახებ.

ერთი აქციის საშუალო შესყიდვის ფასი ბოლო 180 დღის განმავლობაში განისაზღვრება ფორმულით:

სადაც ფასი არის ერთი აქციის საშუალო შესყიდვის ფასი ბოლო 180 დღის განმავლობაში (თამაში);

Si - ამ აქციების ვაჭრობის მოცულობა i-th დღისთვის (UAH);

Qi არის ამ აქციების ვაჭრობის მოცულობა i-ე დღისთვის (ერთეულები).

2. გამოთვალეთ ერთი აქციის ღირებულება ბოლო 30 დღის განმავლობაში შესყიდვის საშუალო ფასის საფუძველზე. ამ შემთხვევაში, ერთი აქციის საშუალო შესყიდვის ფასი ბოლო 30 დღის განმავლობაში განისაზღვრება ფორმულით:

სადაც იზო არის ერთი აქციის საშუალო შესყიდვის ფასი ბოლო 30 დღის განმავლობაში (UAH);

5/ - ამ აქციებზე ვაჭრობის მოცულობა I-ე დღისთვის (UAH);

(), - ამ აქციების ვაჭრობის მოცულობა I-ე დღისთვის (ც.).

3. ერთი აქციის ღირებულების გაანგარიშება ინსტიტუციონალიზებულ საფონდო ბაზარზე ასეთი გარიგების განხორციელების ბოლო დღის საშუალო შესყიდვის ფასზე დაყრდნობით. ღირებულების გამოსათვლელად | აქციების ბლოკი, რომელიც ეფუძნება შესყიდვის საშუალო ფასს ბოლო დღისთვის, როდესაც ასეთი გარიგება დაფიქსირდა PFTS-ში, გამოიყენება ფორმულა:

სად არის ერთი აქციის საშუალო შესყიდვის ფასი ბოლო დღეს, როდესაც ასეთი გარიგება დაფიქსირდა PFTS-ში (UAH);

5/- ამ აქციების ვაჭრობის მოცულობა /ე დღე (UAH);

Qi - ამ აქციების ვაჭრობის მოცულობა i-ე დღისთვის (ერთეულები).

გარიგებების რაოდენობა, რომლებიც მიიღება აქციების საშუალო შესყიდვის ფასის გამოსათვლელად 30 დღის განმავლობაში, შეიძლება, მაგალითად, იყოს მინიმუმ 4, ხოლო გარიგებების რაოდენობა, რომლებიც მიიღება აქციების საშუალო შესყიდვის ფასის გამოსათვლელად 180 დღის განმავლობაში, შეიძლება იყოს მინიმუმ 20.

იმ პირობით, რომ რეალური ტრანზაქციის რაოდენობა 4-ზე ნაკლებია (20). ან აქციებზე ბოლო გარიგება მოხდა შეფასების თარიღამდე 10 დღით ადრე, შემდეგ აქციების საშუალო შესყიდვის ფასის გამოთვლასთან ერთად გამოიყენება აქციების ღირებულების შეფასების შემოსავლისა და ბალანსის მეთოდები. ამ შემთხვევაში, პაკეტის სავარაუდო ღირებულების გამოსათვლელად, მიიღება ყველაზე დაბალი ფასი.

ბანკში გირავნობის მქონე აქციების ბლოკის ღირებულება განისაზღვრება ფორმულით:

სადაც VPa არის აქციების ბლოკის სავარაუდო ღირებულება (UAH);

T არის ზუოს შეფასებიდან ყველაზე პატარა. კიიუ. C, (UAH);

K - გირაოს სახით მიწოდებული აქციების რაოდენობა (ცალი);

თუ მისი აქციები არ არის გამოტანილი საფონდო ბირჟაზე, ან არ არის დაკმაყოფილებული რეალური ტრანზაქციების რაოდენობის შესახებ აუცილებელი პირობები, მაშინ აქციების საშუალო ფასის გამოსათვლელად გამოყენებული უნდა იყოს შემოსავლისა და ბალანსის შეფასების მეთოდები.

იმ აქციების გირაოს ღირებულების შესაფასებლად, რომლებსაც არ აქვთ აქტიური მიმოქცევა რეგიონის ინსტიტუციონალიზებულ საფონდო ბაზარზე, გამოიყენება შემდეგი:

1. მოსავლიანობის მეთოდი.

აქციების ბლოკის ღირებულების შეფასება ამ მეთოდით გულისხმობს საწარმოს მიერ ბოლო ორი წლის განმავლობაში მიღებული წლიური მოგების მოცულობის ანალიზს საშემოსავლო გადასახადის გამოკლებით და მიმდინარე წლის დასაწყისიდან ბოლო სააღრიცხვო პერიოდისთვის.

აქციების ბლოკის სავარაუდო ღირებულება განისაზღვრება ფორმულის გამოყენებით:

სადაც VPp არის აქციების ბლოკის ღირებულება მომგებიანობის მეთოდის მიხედვით;

Bp - წინა ორი წლის საშუალო წლიური შემოსავლის სავარაუდო ოდენობა და მიმდინარე წლის დასაწყისიდან ბოლო სააღრიცხვო პერიოდის გამოკლებით საშემოსავლო გადასახადი (UAH);

C - კაპიტალიზაციის მაჩვენებელი;

P არის აქციების ბლოკის წილის ზომა ბიზნეს კომპანიის საწესდებო კაპიტალში, რომელიც გირავნდება ბანკში.

სავარაუდო საშუალო წლიური მოგება (BP) განისაზღვრება ფორმულით:

სადაც Bzp არის ბიზნეს კომპანიის მოგება ბოლო სააღრიცხვო პერიოდისთვის, მიმდინარე წლის დასაწყისიდან გამოკლებული საშემოსავლო გადასახადი (UAH);

l^-v - კვარტლების რაოდენობა ბოლო სააღრიცხვო პერიოდში მიმდინარე წლის დასაწყისიდან;

Bpi - ბიზნეს კომპანიის მოგება წინა წლის გამოკლებული საშემოსავლო გადასახადი (UAH);

Bp2 - ბიზნეს კომპანიის მოგება წინა წლის წინა წლისთვის, საშემოსავლო გადასახადის გამოკლებით (UAH);

კაპიტალიზაციის მაჩვენებელი (C) ასახავს კაპიტალის საინვესტიციო მომგებიანობას მითითებული ღია სააქციო საზოგადოების აქციებში.

თუ საწარმოს საშუალო წლიური მოგების (BP) სავარაუდო ღირებულება უარყოფითია, მაშინ აქციების ბლოკის სავარაუდო ღირებულება მომგებიანობის მეთოდით არ ხორციელდება.

2. ბალანსის მეთოდი.

აქციების ბლოკის ღირებულების გაანგარიშება ამ მეთოდით ასახავს ღია სააქციო საზოგადოების აქციების ფასს, მისი აქტივებისა და ვალდებულებების საბალანსო ღირებულების საფუძველზე, საწარმოს ბოლო საანგარიშო პერიოდის ბალანსის მონაცემებზე დაყრდნობით:

სადაც VPb არის ბალანსის მეთოდით განსაზღვრული აქციების ბლოკის ღირებულება;

B1 - ძირითადი საშუალებების საბალანსო ღირებულება მათი ცვეთის გამოკლებით (UAH);

მაშასადამე – საბრუნავი კაპიტალის საბალანსო ღირებულება (უდრის საწარმოს აქტივების ბალანსის მეორე და მესამე განყოფილებების ჯამს) (UAH);

K - გადასახდელების ღირებულება (UAH);

D - ცუდი დებიტორული დავალიანება (UAH);

P - აქციების ბლოკის წილი ემიტენტის საწესდებო კაპიტალში.

აქციების ბლოკის ღირებულების რენტაბელობის მეთოდით და ბალანსის მეთოდით გამოთვლის შემდეგ აუცილებელია შეარჩიოთ ყველაზე მცირე ღირებულება, რომელიც მომავალში გამოყენებული იქნება დაგირავებული აქციების ბლოკის სავარაუდო ღირებულების ღირებულებად.

უზრუნველყოფის სახით გათვალისწინებული აქციების ბლოკის ღირებულების დადგენის საფუძველზე, საბანკო დაწესებულება ითვლის სესხის ოდენობას, რომელიც შეიძლება გაიცეს აქციებზე. ამ შემთხვევაში მითითებული მეთოდებით გაანგარიშების შედეგად მიღებული აქციების ბლოკის სავარაუდო ღირებულება წარმოადგენს გირავნობის ოდენობას.

იმისათვის, რომ ბანკმა მიიღოს საბოლოო გადაწყვეტილება მსესხებლის მიერ განსაზღვრული ოდენობით სესხის გაცემაზე, დეკლარირებული სესხის თანხა უნდა აკმაყოფილებდეს შემდეგ მოთხოვნებს:

ა) თუ გირაო არის საწარმოების აქციები, რომლებიც შედიან PFTS სიის პირველ დონეზე, სესხის თანხა გამოითვლება ფორმულით:

სადაც 5 kr. - შესაძლო სესხისა და პროცენტის ოდენობა;

OP - გირავნობის საგნის ოდენობა, რომელიც განისაზღვრება აქციების საშუალო საბაზრო (გაცვლითი კურსის) ღირებულების მეთოდით (UAH);

0.5 არის კორექტირების ფაქტორი, რომელიც ითვალისწინებს ბანკის შესაძლო ხარჯებს დაგირავებული ქონების გაყიდვისას და აქციების გაუფასურების რისკს.

ბ) თუ გირაო არის საწარმოების აქციები, რომლებიც შედიან PFTS ლისტინგის მეორე და მესამე დონეებში ან არ არიან აქტიურად ვაჭრობენ საფონდო ბირჟაზე (არ შედის PFTS სიაში), სესხის თანხა გამოითვლება ფორმულით:

სადაც Z"cr არის შესაძლო სესხისა და პროცენტის ოდენობა;

OP - დაგირავებული ნივთის ოდენობა, რომელიც განისაზღვრება აქციების საშუალო საბაზრო (გაცვლითი კურსის) ღირებულების მეთოდით ან იმ აქციების გირაოს ღირებულების განსაზღვრის მეთოდით, რომლებიც აქტიურად არ ივაჭრება საფონდო ბაზარზე (UAH);

0.25 არის კორექტირების ფაქტორი, რომელიც ითვალისწინებს ბანკის შესაძლო ხარჯებს დაგირავებული ქონების გაყიდვისას და აქციების გაუფასურების რისკს.

თუ მსესხებლის მიერ მოთხოვნილი სესხის ოდენობა და მასზე პროცენტი არ აკმაყოფილებს მითითებულ მოთხოვნებს, მაშინ უზრუნველყოფის ოდენობა უნდა გაიზარდოს.

ბანკის შესაბამისი სამმართველოს თანამშრომელმა, დადგენილი მეთოდოლოგიის მიხედვით, ჩაატარა კვლევა აქციების ბლოკის ღირებულების შესახებ და შეფასების შედეგებზე ადგენს წერილობით დასკვნას. ის უნდა შეიცავდეს შემდეგ ინფორმაციას:

ემიტენტის სრული დასახელება, რომლის აქციები იდება გირავნობით, გამოშვების ფორმა, სახეობა და კატეგორია, ნომინალური ღირებულება;

ინფორმაცია ფასიანი ქაღალდებისა და საფონდო ბირჟის სახელმწიფო კომიტეტში აქციების რეგისტრაციის შესახებ (რეგისტრაციის ნომერი და თარიღი, სახელმწიფო ფასიანი ქაღალდებისა და საფონდო ბირჟის კომიტეტის ორგანო, რომელმაც განახორციელა რეგისტრაცია);

პაკეტის აქციების რაოდენობა, მათი წილი საწესდებო კაპიტალში;

გირავნობის მქონე აქციების პრიორიტეტი ემიტენტის სხვა ემისიის აქციებზე (პრიორიტეტული აქციებისთვის);

ინსტიტუციონალიზებულ ბაზარზე კვოტების ხელმისაწვდომობა, აქციების ტრანზაქციის საშუალო ფასი ბოლო 180, 30 დღის განმავლობაში და აქციების ბოლო გარიგების ფასი;

გირაოს სახით დაგირავებული აქციების ბლოკის ღირებულების გაანგარიშება და სესხის შესაძლო თანხის გაანგარიშება, რომელიც შეიძლება გაიცეს მსესხებელზე (წილების ბლოკის სავარაუდო ღირებულების გამოთვლის შედეგები თან ერთვის დასკვნას და წარმოადგენს მის განუყოფელ ნაწილს) ;

დასაბუთებული დასკვნები ფაქტორებთან დაკავშირებით, რომლებმაც შეიძლება გავლენა მოახდინონ პაკეტის ღირებულებაზე და აქციების ღირებულების პროგნოზირებული შეფასება მომდევნო პერიოდისთვის (თვე, კვარტალი, ექვსი თვე).

საბანკო დაწესებულების საკრედიტო დეპარტამენტს სესხის გაცემის შესახებ საბოლოო გადაწყვეტილების მისაღებად ეგზავნება წერილობითი ანგარიში აქციების ბლოკის ღირებულების შეფასების შედეგების შესახებ, რომელსაც ხელს აწერს შესაბამისი დეპარტამენტის უფროსი.

უძრავი ქონების, როგორც გირაოს სუბიექტის შეფასებამ უნდა გაითვალისწინოს შემდეგი ასპექტები:

1. განისაზღვრება ქონების მოსალოდნელი გასაყიდი ფასი, რომელიც შეიძლება განსხვავდებოდეს ფაქტობრივი საბაზრო ფასისგან. გირაოს ღირებულების განსაზღვრისას, თქვენ უნდა გაითვალისწინოთ მისი გრძელვადიანი თვისებები და შემოსავალი, რომელიც გირაოს შეუძლია ნორმალური ბიზნესისთვის ნებისმიერ მფლობელს მოუტანოს. მერყევი ფაქტორები, რომლებმაც შეიძლება გაზარდონ მიმდინარე ღირებულება (სპეკულაციური მოსაზრებები, პიროვნების სუბიექტური ინტერესები და ა.შ.) არ უნდა იქნას გათვალისწინებული.

2. სესხის გამცემი სუბიექტები დაინტერესებულნი არიან, უპირველეს ყოვლისა, გირაოს გასაყიდი ფასით შესაძლო ჩამორთმევის, და არა მხოლოდ სესხის ხელშეკრულების დადების თარიღით.

3. ანაბრის ფასი ყოველთვის დაბალია მოსალოდნელ გასაყიდ ფასზე. როგორც წესი, ეს არის გასაყიდი ფასის 50-80%. უზრუნველყოფის ფასის შემცირება გასაყიდ ფასთან შედარებით მიზნად ისახავს უზრუნველყოს უზრუნველყოფის საკმარისი ლიკვიდურობა მისი იძულებითი გაყიდვის შემთხვევაში.

4. საბანკო დაწესებულება უნდა იყოს უზრუნველყოფის ფასის დადგენის სავალდებულო მონაწილე.

5. ანაბრის ფასის დადგენა შესაძლებელია როგორც დღგ-ით, ასევე მის გარეშე. მოხერხებულობისთვის მიზანშეწონილია გამოიყენოთ ფასები დღგ-ს გარეშე, საიდანაც საჭიროების შემთხვევაში მარტივად შეგიძლიათ გადახვიდეთ ფასებზე დღგ-ით.

უძრავი ქონების შეფასება შეიძლება განხორციელდეს შემდეგი მეთოდებით:

1. შემოსავლის ღირებულების მეთოდი.

ამ მეთოდის მიხედვით, ქონების ფასი განისაზღვრება იმ შესაძლო შემოსავლის (ქირა, მოგება) ღირებულებად, რომელსაც მიიღებს ამ ქონების მფლობელი. გამომდინარე იქიდან, რომ უძრავი ქონების ღირებულება ამ შემთხვევაში განისაზღვრება მისგან მოსალოდნელი შემოსავლის კაპიტალიზაციით, ამ მეთოდს კაპიტალიზებული შემოსავლის მეთოდსაც უწოდებენ.

შემოსავლის ღირებულების მეთოდის გამოყენებით ობიექტის ფასის გაანგარიშებისას დგინდება, ეს შემოსავალი უვადოდ არის თუ დროებითი. სიცოცხლის განმავლობაში შემოსავალი უზრუნველყოფილია ობიექტებით, რომლებსაც არ აქვთ სარგებლობის კონკრეტული პერიოდი (მაგალითად, მიწის ნაკვეთი). დროებითი შემოსავალი მოდის გარკვეული პერიოდის გამოყენების ობიექტებიდან (მაგალითად, მრავალწლიანი ხილის მცენარეები).

ობიექტის ფასი, რომელიც გამოიმუშავებს სიცოცხლის განმავლობაში შემოსავალს, ეფუძნება ობიექტიდან შესაძლო წლიური შემოსავლის თანაფარდობას შესაბამის დისკონტირებულ განაკვეთთან (კაპიტალიზაციის განაკვეთი). შესაძლო შემოსავალი არის ნორმალური შემოსავალი, რომელიც შეიძლება მიღებულ იქნეს შეფასებული ობიექტის დანიშნულებისამებრ გამოყენებით გადასახადებისა და სხვა შესაძლო ხარჯების გამოკლების შემდეგ, რომელიც შემოსავლის მიმღებს მოეთხოვება მოქმედი კანონმდებლობისა და ღირებულების გამოყენებასთან დაკავშირებული ხელშეკრულებების შესაბამისად. ობიექტი.

დისკონტის განაკვეთი განისაზღვრება, როგორც შესაძლო სადეპოზიტო განაკვეთი, შემცირებული სადეპოზიტო შემოსავალზე გადასახადის გათვალისწინებით მოქმედი კანონმდებლობის შესაბამისად და კორექტირებულია სახსრების დეპოზიტთან დაკავშირებული რისკების ბალანსის გათვალისწინებით და ღირებული ობიექტის დანიშნულებისამებრ გამოყენებას. დანიშნულება. სათანადო დასაბუთებისთვის შეიძლება გამოყენებულ იქნას დისკონტის განაკვეთის განსაზღვრის სხვა მეთოდები.

ობიექტის ფასი, რომელიც ქმნის დროებით შემოსავალს, ეფუძნება დისკონტირებას (ამჟამინდელი ღირებულების გამოთვლას) ობიექტიდან შესაძლო წლიური შემოსავლის დისკონტირებას (ამჟამინდელი ღირებულების გამოთვლა) მისი მომავალი გამოყენებისას, ასევე ობიექტის ნარჩენი (ლიკვიდაციური) ღირებულება, ლიკვიდაციის ხარჯების გათვალისწინებით. .

2. შედარებითი ღირებულების მეთოდი (გაყიდვების შედარების მეთოდი).

ამ მეთოდის მიხედვით, უძრავი ქონების ღირებულება განისაზღვრება მსგავსი დანიშნულების მსგავსი უძრავი ქონების ობიექტების რეალურ საბაზრო ფასებთან შედარებით, რომლებიც განსხვავდება ერთმანეთისგან გარკვეული მახასიათებლების მიხედვით. ასეთი ნიშნები შეიძლება იყოს როგორც შიდა (საკარმიდამო მიწის ნაკვეთები შეიძლება განსხვავდებოდეს ნაყოფიერებით, ეკოლოგიური მდგომარეობით, ტოპოგრაფიით, კონფიგურაციით) და გარეგანი (დამძიმების არსებობა ან არარსებობა, ობიექტების განთავსების, გამოყენების ან გაყიდვის განსხვავებული პირობები). თუ ეს მეთოდი გამოიყენება, ფაქტობრივი საბაზრო ფასები შესაბამისად უნდა დარეგულირდეს.

3. ხარჯების საფუძველზე ღირებულების განსაზღვრის მეთოდი (ღირებულების მეთოდი).

ამ მეთოდის მიხედვით, ქონების ღირებულება განისაზღვრება ქონების მესაკუთრის შექმნის ან შეძენის ფაქტობრივი ხარჯების გათვალისწინებით, ცვეთის გამოკლებით. მესაკუთრის მიერ გაწეული ხარჯები დოკუმენტირებულია. თუ ობიექტის მფლობელს მოეთხოვება სააღრიცხვო ჩანაწერების წარმოება მოქმედი კანონმდებლობის შესაბამისად, ობიექტი შეიძლება შეფასდეს ფინანსურ ანგარიშგებაში ასახული საანგარიშო ნარჩენი ღირებულებით. ქონების ღირებულება ინდექსირებულია ინფლაციის გათვალისწინებით. ხარჯებზე დაფუძნებული ღირებულების განსაზღვრის მეთოდის ვარიაცია არის მეთოდი, რომელიც გულისხმობს შემფასებლის გაანგარიშებას ობიექტის შექმნის შესაძლო ხარჯების მიმდინარე ფასებში ცვეთის გამოკლებით.

აღსანიშნავია, რომ უძრავი ქონების ობიექტების შეფასების ჩამოთვლილი მეთოდები ძირითადად გამოიყენება კომბინაციაში. მაგრამ შეფასების არჩეული ობიექტიდან გამომდინარე, მათ შეიძლება ჰქონდეთ განსხვავებული სტატუსი: ერთი არჩეულია მთავარად, მეორე კი დამხმარე. გამონაკლისს წარმოადგენს სიტუაცია, როდესაც შეფასება შესაძლებელია მხოლოდ ერთი მეთოდით (ცხრილი 8.2).

ცხრილი 8.2. ვ ქონების შეფასება

შემოსავლის ღირებულების მეთოდი მთავარია ობიექტების შეფასებისას, რომელთა შექმნა ან შეძენა ხორციელდება მოგების (რენტა) მიღების მიზნით. ასეთ ობიექტებს მიეკუთვნება საწარმოები და მათი სტრუქტურული დანაყოფები, როგორც განუყოფელი ქონებრივი კომპლექსები; სასოფლო-სამეურნეო მიწა, რომელიც განკუთვნილია საბაზრო პროდუქციის წარმოებისთვის; სხვა მომგებიანი მიწის ნაკვეთები; მომგებიანი შენობები და ნაგებობები. ამავდროულად, შემოსავლის ღირებულების მეთოდი ერთადერთი მეთოდია მომგებიანი მიწის ნაკვეთების შესაფასებლად მტკიცებულებებისა და მათი გარიგების შესახებ საკმარისი ინფორმაციის არარსებობის შემთხვევაში. შემოსავლის მომტანი ობიექტების შეფასების სხვა მეთოდები შეიძლება გამოყენებულ იქნას როგორც დამხმარე.

შედარებითი ღირებულების მეთოდი მთავარია არამომგებიანი ობიექტების ან ობიექტების შეფასებისას, რომელთა მომგებიანობას არ აქვს გადამწყვეტი მნიშვნელობა. ასეთ ობიექტებს მიეკუთვნება ინდივიდუალური საცხოვრებელი კორპუსები და კერძო ბინები; პირადი მიწის ნაკვეთები; ინდივიდუალური საცხოვრებელი განაშენიანებისთვის გამოყოფილი მიწის ნაკვეთები; აგარაკი და ნაკვეთები. გარდა ამისა, შედარებითი ღირებულების მეთოდი არამომგებიანი მიწის ნაკვეთების შეფასების ერთადერთი მეთოდია. ის ასევე შეიძლება გამოყენებულ იქნას როგორც დამხმარე საშუალება მომგებიანი ქონების შეფასებაში.

ხარჯზე დაფუძნებული შეფასების მეთოდი შეიძლება გამოყენებულ იქნას ადამიანის მიერ შექმნილი ობიექტების შეფასებისას, როგორც პირველადი (ან მეორადი) მეთოდი. გამონაკლისს წარმოადგენს ადამიანის მიერ შექმნილი არამომგებიანი ობიექტების შეფასება მათი გარიგების შესახებ ინფორმაციის არარსებობის შემთხვევაში: ამ შემთხვევაში ხარჯებზე დაფუძნებული ღირებულების დადგენის მეთოდი ერთადერთია.

თუ შეფასების ძირითადი მეთოდი არის შემოსავლის ღირებულების მეთოდი, დამხმარე მეთოდი არის შედარებითი ღირებულების მეთოდი, ხოლო თუ შეუძლებელია მისი გამოყენება, ღირებულების დადგენის მეთოდი ხარჯებზე დაყრდნობით. თუ ძირითადი შეფასების მეთოდი შედარებითი ღირებულების მეთოდია, დამხმარე მეთოდად გამოიყენება ხარჯების საფუძველზე ღირებულების განსაზღვრის მეთოდი.

სხვადასხვა მეთოდით განსაზღვრულ შეფასებებს შორის მცირე გადახრების შემთხვევაში (დამხმარე მეთოდით განსაზღვრული შეფასების გადახრა არ აღემატება ძირითადით განსაზღვრული შეფასების 10%-ს), შემდგომი შეფასების პროცედურა შემდეგია:

თუ ძირითადი მეთოდი შემოსავლის ღირებულებაა და ამ მეთოდით განსაზღვრული ობიექტის ფულადი შეფასება დაბალია დამხმარეებით განსაზღვრულ შეფასებაზე, მიიღება ძირითადი მეთოდით განსაზღვრული შეფასება, ხოლო თუ ძირითადი მეთოდით განსაზღვრული შეფასება. უფრო მაღალია, მაშინ ამ ორის საშუალო მნიშვნელობა განისაზღვრება რეიტინგებით,

თუ ძირითადი მეთოდი არის შედარებითი ღირებულების მეთოდი, გამოიყენება ამ მეთოდით განსაზღვრული შეფასება.

თუ შეფასებებს შორის გადახრები 10%-ზე მეტია, შეფასების შედეგები ორივე მეთოდის გამოყენებით ექვემდებარება მათი ვალიდობის დამატებით შემოწმებას.

თითოეული ამ მეთოდის საფუძველზე მუშავდება უძრავი ქონების შეფასების სხვადასხვა მეთოდი. გასაყიდი ფასის დადგენისას მხედველობაში მიიღება ობიექტის სამომავლო დანიშნულება (მაგალითად, შესაფასებელი მიწის ნაკვეთი განკუთვნილია სასოფლო-სამეურნეო წარმოებისთვის ან გამოყოფილია ინდივიდუალური საცხოვრებლის გასაშენებლად). გაყიდვების ფასები შეიძლება განისაზღვროს როგორც მიმდინარე (შეფასების თარიღისთვის) ან პერსპექტიული (განისაზღვრება მომავალი თარიღისთვის).

შეფასების შედეგების გაანალიზებისას ყურადღება უნდა მიაქციოთ იმასაც, რომ ეს შედეგები უნდა შეესაბამებოდეს რეგიონში მსგავსი ქონების ფასების (იჯარის) დიაპაზონს. ინფორმაცია უძრავი ქონების ფასების შესახებ შეგიძლიათ მიიღოთ შემდეგი წყაროებიდან: კონსულტაციები უძრავი ქონების ფირმებთან; უძრავი ქონების რეგიონალური გამოცემები და მედია; აუქციონები და ღია ტენდერები; ინტერნეტი და სხვა.

საბანკო დაწესებულებები ყოველთვის არ სარგებლობენ დამოუკიდებელი შემფასებელი კომპანიების მომსახურებით. ამ შემთხვევაში ისინი თავად აფასებენ უზრუნველყოფას. ცნობილია, რომ ბევრ ბანკს ჰყავს საკმაოდ კვალიფიციური შემფასებლები. ბანკში საკუთარი გირაოს შეფასების განყოფილების შექმნას აქვს მთელი რიგი დადებითი და უარყოფითი მხარეები. კერძოდ, უპირატესობებში შედის:

პრაქტიკულად გამორიცხულია მსესხებლის მიერ შეფასების შედეგზე გავლენის მოხდენა მისი გაბერვის მიზნით;

არსებობს კონკურენტული უპირატესობის შესაძლებლობა სხვა ბანკებთან მიმართებაში, ვინაიდან განაცხადის განხილვის ეტაპზე პოტენციურ მსესხებელს არ ეკისრება უზრუნველყოფის შეფასების ხარჯები;

შეფასების პარალელურად, ბანკის თანამშრომლებს შეუძლიათ უზრუნველყონ უზრუნველყოფის ლიკვიდურობის განსაზღვრა.

ნაკლოვანებებს შორისაა:

შეფასების განყოფილების შენარჩუნების ხარჯები უმეტეს შემთხვევაში უფრო მაღალია, ვიდრე დამოუკიდებელი შემფასებელი კომპანიის რეგულარული ჩართვა;

გირაოს შეფასების ყველა ხარჯი ეკისრება საბანკო დაწესებულებას. საბანკო პრაქტიკა აჩვენებს, რომ არა ყველა საბანკო

დაწესებულებები კმაყოფილნი არიან შემფასებელ კომპანიებთან თანამშრომლობით და შემფასებლების მიერ მოწოდებული ანგარიშები უმეტეს შემთხვევაში მოწმდება ბანკის თანამშრომლების მიერ.

ბანკებთან და შემფასებელ კომპანიებთან ურთიერთობისას შეიძლება წარმოიშვას შემდეგი პრობლემები:

1. შემფასებლის მთლიანობა.

პოტენციური მსესხებელი (ეს არის ის, ვინც უმეტეს შემთხვევაში ახორციელებს შეფასებას) დაინტერესებულია უზრუნველყოს მისი ქონების შეფასებული ღირებულების მაქსიმალური გაზრდა. საბანკო დაწესებულება არ არის კმაყოფილი ამ მიდგომით, ვინაიდან სესხის გადაუხდელობის შემთხვევაში მას მოუწევს ზარალის დაფარვა უზრუნველყოფის გაყიდვით. გირაოს ღირებულების გადაჭარბებული შეფასების გამო, გაცემული სესხის ოდენობა აღემატება უზრუნველყოფის რეალურ ფასს და დაბალია ალბათობა იმისა, რომ ბანკმა შეძლოს ზარალის დაფარვა ასეთ სესხზე.

ეს პრობლემა გამოწვეულია მსესხებელსა და ბანკს შორის ინტერესთა კონფლიქტით, ვინაიდან პირველს აინტერესებს სესხის მაქსიმალური ოდენობით მინიმალური უზრუნველყოფა, მეორე კი დაინტერესებულია უზრუნველყოს უზრუნველყოფის გაყიდვიდან შემოსული თანხის დაფარვით მსესხებლის ვალი. ამ პრობლემის გადასაჭრელად საბანკო დაწესებულებამ დამოუკიდებლად უნდა შეარჩიოს შემფასებელი კომპანიები, რომელთა ანგარიშებსაც მას ენდობა. ამავდროულად, შემფასებლებმა უნდა გააცნობიერონ, რომ მათი კლიენტი არის საბანკო დაწესებულება (თუმცა მსესხებელი იხდის შეფასების მომსახურებას) და არსებობს მისი დაკარგვის შესაძლებლობა, როგორც კლიენტი, რომელიც აწვდის შეკვეთებს.

2. შემფასებლის კომპეტენცია.

შეფასებული ღირებულების გადაჭარბებული შეფასება ასევე შეიძლება მიუთითებდეს შეცდომებზე შემფასებელთა საქმიანობაში. ამ პრობლემის არსი მდგომარეობს შემფასებელთა დაბალ პროფესიონალურ დონეზე ან მათი საქმისადმი დაუდევარი დამოკიდებულებაში. ამ პრობლემის მოგვარება შესაძლებელია შემფასებლების ტესტირებით მათი პროფესიული ვარგისიანობის შესახებ. ამასთან, შესაძლებელია შეიქმნას ბანკის მიერ აკრედიტებული შემფასებელი კომპანიების ვიწრო წრე, რომელიც შემოწმდება თანამშრომლების პროფესიონალიზმზე.

3. შეფასების ანგარიშის საინფორმაციო შინაარსი.

შემფასებელი კომპანიების ანგარიშებში ინფორმაციის ნაკლებობის მიზეზი, როგორც წესი, არის საბანკო დაწესებულების არასაკმარისი მონაწილეობა შეფასების ამოცანების დადგენაში. ბანკებმა მონაწილეობა უნდა მიიღონ შეფასების ხელშეკრულების დადებაში და მათ ექნებათ შესაძლებლობა მკაფიოდ განსაზღვრონ და ჩართონ ყველა საჭირო საკითხი შეფასების ამოცანების უზრუნველყოფის საგნის ღირებულების შესაფასებლად.

ამრიგად, ბანკსა და შემფასებელ კომპანიას შორის ერთობლივი მუშაობის ძირითად პირობებს შორის უნდა აღინიშნოს შემდეგი:

აკრედიტებული შემფასებელი კომპანიების ფონდის ჩამოყალიბების აუცილებლობა, რომელსაც საბანკო ინსტიტუტი ენდობა უზრუნველყოფის შეფასებას. ამ შემთხვევაში, შეგიძლიათ გამოაცხადოთ კონკურსი შემფასებელი კომპანიის შესარჩევად, შერჩევის გარკვეული კრიტერიუმების დადგენით (მაგალითად, მინიმუმ სამი წლის მუშაობის გამოცდილება ბაზარზე, მაღალკვალიფიციური სპეციალისტების არსებობა). შემფასებელი კომპანიის არჩევისას ბანკმა ყურადღება უნდა მიაქციოს როგორც შეფასების ხარისხს, ასევე გაწეული მომსახურების ღირებულებას და მათი მიწოდების სიჩქარეს;

აკრედიტებული შემფასებელი კომპანიების კეთილსინდისიერებისა და კომპეტენციის მიზნით რეგულარული შემოწმების საჭიროება;

გირაოს შეფასების სამმხრივი ხელშეკრულების დადება, რომელიც უნდა ითვალისწინებდეს ბანკის ყველა საჭირო მოთხოვნას შეფასების ანგარიშისთვის.

ასე რომ, უზრუნველყოფის ხელშეკრულების გაფორმებამდე და სესხის გაცემის პროცედურის განხორციელებამდე, საბანკო ორგანიზაციამ უნდა დაადგინოს უზრუნველყოფის სახით გაცემული ქონების ღირებულება და ამ ქონების ადეკვატურობა გაცემული სესხის ოდენობასთან. თუ მსესხებლის მიერ შეთავაზებული უზრუნველყოფის ღირებულება არასაკმარისია, ბანკებმა შეიძლება მოითხოვონ დამატებითი გარანტიები სესხის დაფარვისთვის.

გირაოს ადეკვატურობის დასადგენად აუცილებელია განისაზღვროს:
დაგირავებული ნივთის სააღრიცხვო/საბალანსო ღირებულება დამგირავებელის სააღრიცხვო ჩანაწერების მიხედვით ბოლო საანგარიშგებო თარიღისთვის;
გირაოს სახით შეთავაზებული ქონების საბაზრო ღირებულება, რომლითაც მისი გაყიდვა შესაძლებელია უმოკლეს დროში;
უზრუნველყოფის სამართლიანი ღირებულება;
გირაოს გირაოს ღირებულება.
გირაოს ღირებულების შეფასებისას გათვალისწინებულია შემდეგი ძირითადი კრიტერიუმები:
გირაოს ლიკვიდობა;
ბანკის შესაძლებლობა დააკვირდეს დაგირავებული ქონების ხელმისაწვდომობასა და უსაფრთხოებას;
გირავნობაზე ტვირთისა და შეზღუდვის არარსებობა, რამაც შეიძლება გაართულოს იპოთეკარის მიერ ამ ქონების განკარგვის პროცედურა (შეზღუდვა შეიძლება გამოიხატოს ქონებაზე ყადაღის დადების ან ამ ქონებაზე მესამე მხარის უფლებების არსებობის სახით). ქონებაზე ყადაღის დადების ფაქტი შეიძლება დადგინდეს აღმასრულებლის მიერ ქონების დალუქვის ფაქტით; აღმასრულებლის ბრძანების თანდასწრებით ქონების ჩამორთმევის შესახებ; ამონაწერის მიხედვით აქციონერთა რეესტრიდან ან დეპოზიტარიდან (ემისიის ხარისხის ფასიანი ქაღალდებისთვის); უძრავ ქონებაზე - უძრავ ქონებაზე უფლებათა ერთიანი სახელმწიფო რეესტრისა და მასთან გარიგებების ცნობის მიხედვით (ამონაწერი უძრავი ქონების ერთიანი სახელმწიფო რეესტრიდან);
იპოთეკის საკუთრების და სარეგისტრაციო დოკუმენტების არსებობა. აღჭურვილობის სათაური დოკუმენტების მოთხოვნა არ შეიძლება (საკმარისია ანალიტიკური დოკუმენტები), თუ დაგირავებული ნივთის შეძენა დამგირავებელმა 8 წელზე მეტი ხნისაა (5 წელი რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 234-ე მუხლის შესაბამისად, დაწყებული არა უადრეს. ვიდრე 3 წლის ხანდაზმულობის ვადის გასვლა, რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 195-ე მუხლის შესაბამისად). შეიძლება დაგირავდეს ქონება, რომელიც ეკუთვნის დამგირავებელს მხოლოდ საკუთრების უფლებით. იპოთეკარის მიერ ეკონომიკური მართვის უფლებით საკუთრებაში არსებული ქონება, ისევე როგორც რამდენიმე პირის საერთო საკუთრებაში არსებული ქონება, შეიძლება დაგირავდეს შემდეგი მოთხოვნების შესაბამისად: თუ იპოთეკარი ფლობს ქონებას ეკონომიკური მართვის უფლებით, გადაცემა. ეს ქონება გირაოს სახით დაიშვება მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ არსებობს ქონების მფლობელის/უფლებამოსილი ორგანოს წერილობითი თანხმობა; საერთო საერთო საკუთრებაში არსებული ქონების დაგირავება შესაძლებელია მხოლოდ ყველა მესაკუთრის თანხმობით. აუცილებელია გავითვალისწინოთ, რომ რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 250-ე მუხლის თანახმად, როდესაც ერთი მფლობელი ყიდის თავის წილს, საზიარო საკუთრებაში დარჩენილი მონაწილეები ინარჩუნებენ უპირატესობის უფლებას, შეიძინონ წილის თანაბარი პირობებით სხვა მყიდველებთან. .
Მარკეტის ფასი
გირაოს საბაზრო ღირებულება შეიძლება განისაზღვროს როგორც დამოუკიდებელი შემფასებელი კომპანიის მიერ, ასევე ბანკის გირაოს სერვისით. საბაზრო ღირებულება არ უნდა შეიცავდეს დღგ-ს.
გირაოს სავალდებულო დამოუკიდებელი შეფასება რეკომენდებულია იმ შემთხვევებში, როდესაც:
ქონება მთლიანად ან ნაწილობრივ ეკუთვნის რუსეთის ფედერაციას, რუსეთის ფედერაციის შემადგენელ სუბიექტებს ან მუნიციპალიტეტებს;
ქონება ეკუთვნის სახელმწიფო და მუნიციპალურ უნიტარულ საწარმოებს, რომელთა გირავნობა კანონით დადგენილი წესით მოითხოვს მფლობელის თანხმობას;
აღჭურვილობის ან ტრანსპორტის მომსახურების ვადა აღემატება, შესაბამისად, ერთ და ორ წელს;
მოწყობილობა დიდ ფართობებს იკავებს, უნიკალურია ან წარმოების ხაზის ნაწილია;
ფასის შესახებ ინფორმაცია გირავნობის თემაზე არასაკმარისია (არ არსებობს დირექტორიები, სტატისტიკა და ა.შ.);
გირაოს სახით შეთავაზებულ ფასიან ქაღალდებს არ აქვთ ბაზრის კვოტირება; გირაოს სახით შემოთავაზებულია ქონების კომპლექსები;
გირაოს სახით შემოთავაზებულია საკუთრების უფლება მშენებარე უძრავ ქონებაზე;
უზრუნველყოფილია აუთვისებელი მიწის ნაკვეთები; გირაოს სახით შემოთავაზებულია საჰაერო, საზღვაო და მდინარის გემები;
გირაოს სახით შემოთავაზებულია სხვა ქონება, რომელიც მოითხოვს შეფასებას რუსეთის ფედერაციის კანონმდებლობის შესაბამისად.
ბანკის გირაოს სერვისი და რისკის მენეჯერი ვალდებულნი არიან გააანალიზონ შეფასების შედეგების სანდოობა. ანგარიშის შედეგების გაანალიზებისას ყურადღება უნდა მიაქციოთ შემდეგს:
შეფასების შედეგები უნდა შეესაბამებოდეს რეგიონში მსგავსი ქონების ფასების დიაპაზონს;
შემოწმებისას მიზანშეწონილია ფუნქციონირება არა უზრუნველყოფის მთლიანი ღირებულებით, არამედ შედარების ერთეულით (კვადრატული მეტრი, საერთო გამოსაყენებელი ფართობი);
შემფასებლის მიერ მითითებული ფასებისა და გარე წყაროებიდან მიღებული ფასების ადეკვატურობა და კორელაცია (უძრავი ქონების ფირმებიდან; გირაოს ექსპლუატაციაში ან ვაჭრობაში ჩართული სპეციალისტები; რეგიონული გამოცემები; მედია; მონაცემები აუქციონებიდან და ღია ტენდერებიდან; ინტერნეტი და ა.შ. დ.).
უზრუნველყოფის საბაზრო ღირებულების დადგენის შემდეგ, გამოითვლება უზრუნველყოფის რეალური ღირებულება.
სამართლიანი ღირებულება
უზრუნველყოფის სამართლიანი ღირებულება = საბაზრო ღირებულება (ან საბალანსო ღირებულება) - გაყიდვის ხარჯები.
გირაოს გაყიდვასთან დაკავშირებული ხარჯების ოდენობა შესაძლოა ფასდაკლებაში შევიდეს გირაოს ღირებულების დადგენისას (დამოკიდებულია ბანკის შიდა მეთოდებზე). როგორც წესი, გირაოს სამართლიანი ღირებულების დასადგენად, ბანკის საკუთარი გადასახადებისა და სადეპოზიტო მოწმობების ხარჯების ოდენობა განისაზღვრება 0%-ით, სხვა უზრუნველყოფის შემთხვევაში - უზრუნველყოფის საბაზრო ღირებულების 10%. რეალური ღირებულების გაანგარიშებისას, გირაოს საბაზრო ფასის ნაცვლად, საბალანსო ღირებულება შეიძლება გამოყენებულ იქნას, თუ გირაო არის მიმოქცევაში მყოფი საქონელი ან ახალი აღჭურვილობა/უძრავი ქონება, რომლის მომსახურების ვადა არ აღემატება ერთ წელს. ამავდროულად, ჩვენ შეგვიძლია გირჩიოთ პერიოდი არაუმეტეს 12 თვისა, როგორც აღჭურვილობის მაქსიმალური მომსახურების ვადა მისი შეძენის მომენტიდან. უზრუნველყოფის საბაზრო და (ან) რეალური ღირებულების დადგენის შემდეგ დგინდება უზრუნველყოფის უზრუნველყოფის ღირებულება.
გირაოს ღირებულება
გირაოს ღირებულება = საბაზრო ან რეალური ღირებულება - ფასდაკლება (ზღვარი).
უზრუნველყოფის უზრუნველყოფის ღირებულება 100%-ით უნდა ფარავდეს სასესხო დავალიანების ოდენობას ძირითად დავალიანებაზე და მასზე დაკრედიტების პირველი სამი თვის განმავლობაში მაინც.
გირაოს ადეკვატურობის დადგენის მაგალითი: სესხის თანხა 100 მილიონი რუბლი, განაკვეთი - 10% წლიურად, ვადა - 12 თვე. ფასიანი ქაღალდის გირაოს ღირებულებაა 120 მილიონი რუბლი. სამი თვის სესხის პროცენტი 2,5 მილიონი რუბლია. (100*0.1/12*3). დავალიანების საერთო ოდენობა იქნება 102,5 მილიონი რუბლი. შესაბამისად, გირაოს ღირებულება ფარავს სესხის ოდენობას და მასზე პროცენტს 117%-ით.
ფასდაკლება განისაზღვრება თითოეული ტიპის უზრუნველყოფისთვის ცალ-ცალკე, მისი ლიკვიდურობისა და ბანკის მარეგულირებელი დოკუმენტების მიხედვით.
დადგენილი დისკონტის (მარჟის) ადეკვატურობის დადგენისას აუცილებელია გათვალისწინებულ იქნას ყველა გამოვლენილი უარყოფითი გირაოს რისკის ფაქტორი, რომელიც განხილულია ქვემოთ.
ფასდაკლების დაწესებისას საჭიროა გაითვალისწინოთ: გირაოს გაყიდვის ხარჯები;
ცვეთა (ფიზიკური და მორალური) ფულადი თვალსაზრისით სესხის ხელშეკრულების დასრულებისას;
უზრუნველყოფის საპროექტო ღირებულება - ფასის შემცირების კოეფიციენტი უზრუნველყოფის საბაზრო ღირებულებასთან შედარებით შესაძლო ჩამორთმევის დროს. საპროექტო ღირებულება გამოითვლება წარსულში გარკვეული პერიოდის განმავლობაში ფასების ცვლილების ტენდენციებზე და მომავალში ქონების საბაზრო ღირებულების ცვლილების აშკარა ტენდენციებზე დაყრდნობით, ამორტიზაციის გათვალისწინებით. საბაზრო ღირებულების ცვლილებების ტენდენციები აშკარად ითვლება იმ შემთხვევაში, როდესაც დიდი ხნის განმავლობაში (მინიმუმ პროცენტის იმ პერიოდის, რომლისთვისაც გათვალისწინებულია სესხი) საბაზრო ღირებულება შეიცვალა გარკვეული მიმართულებით თანაბრად, მკვეთრი რყევების გარეშე. . ამ შემთხვევაში შეფასება ხდება იმ დაშვების გათვალისწინებით, რომ მომავალში ქონების ღირებულება შეიცვლება იმავე ნიმუშის მიხედვით, რაც იყო დემონსტრირებული განსახილველ პერიოდში. მიზანშეწონილია დაწესდეს ფასდაკლების ოდენობა არაუმეტეს ფასის შემცირების კოეფიციენტისა გირაოს საბაზრო ღირებულების მიმართ;
დაგირავებული ნივთის რეალიზაციის ვადა. რაც უფრო გრძელია გაყიდვების პერიოდი, მით ნაკლებია მისი ლიკვიდობა. პრაქტიკაში, ლიკვიდობა დამაკმაყოფილებლად ითვლება, თუ გირაოს გაყიდვას სჭირდება არაუმეტეს 180 დღე. განხორციელების პერიოდი დამოკიდებულია შემდეგ ფაქტორებზე: რეგიონში უზრუნველყოფის პოტენციური მყიდველების რაოდენობა; მსგავსი გირაოს გამყიდველი ორგანიზაციების არსებობა და რაოდენობა; ინდუსტრიის მომგებიანობა და ა.შ.
ბანკებს არ აქვთ ფასდაკლების გამოთვლის ერთიანი ფორმულა. ის არ შეიძლება შედგებოდეს რამდენიმე ტერმინისგან, რომლებსაც აქვთ იდენტური სპეციფიკური წონა ერთის ტოლი, რადგან ამ შემთხვევაში ფასდაკლების ღირებულება ადვილად შეიძლება აღემატებოდეს 100%-ს. ფასდაკლების განსაზღვრისას გირჩევთ გამოიყენოთ ორი მნიშვნელობის მეტი:
მთლიანი ცვეთა და ცვეთას პლუს გაყიდვების ხარჯები პლუს დამატებითი ხარჯები გაყიდვების პერიოდის გაზრდისას (შენახვა, დაცვა, დამატებითი ცვეთა და ა.შ.);
პროგნოზირებული ღირებულება უზრუნველყოფის შესაძლო ჩამორთმევის დროს.

მეტი თემაზე გირაოს ადეკვატურობა:

1. 1.4. საბანკო საკრედიტო რესურსებით ეკონომიკის მოთხოვნილებების დასაკმაყოფილებლად პირობების შექმნა და მათი ინვესტიციების მიმართულებები.

გამოქვეყნებულია ვებგვერდზე 12/05/2007

სესხის ხელშეკრულების მოქმედების პერიოდში უზრუნველყოფის სამართლიანმა ღირებულებამ შეიძლება განიცადოს ხარისხობრივი ცვლილება. ეს შეიძლება გამოწვეული იყოს გირაოს გაყიდვის აუცილებლობით შეზღუდულ ვადაში (ლიკვიდაციის გაყიდვა). ეს სტატია ეძღვნება იმავე ობიექტის საბაზრო და სალიკვიდაციო ღირებულებებს შორის ურთიერთობის განხილვას და მასთან დაკავშირებულ კონკრეტულ საოპერაციო საბანკო რისკებს. ამ თანაფარდობის გათვალისწინება საშუალებას გაძლევთ ახალი თვალი გადახედოთ ბანკში გირაოს მუშაობის ორგანიზებას და, საჭიროების შემთხვევაში, გააკეთოთ მასში შესაბამისი კორექტირება. ამისათვის ეს სტატია გთავაზობთ უამრავ სასარგებლო მონაცემს.

საბანკო დაკრედიტების პრაქტიკაში გირაო წარმოადგენს ვალდებულებების უზრუნველყოფის ძირითად ტიპს. ამავდროულად, ბევრი საუბარია გირაოს კანონმდებლობის არასრულყოფილებაზე, რომელიც ზედმეტად იცავს იპოთეკარს და ხელს უშლის უზრუნველყოფის სწრაფ დაყადაღებას.

ბევრი ექსპერტის აზრით, ამის გამო ყველაზე რთულია მცირე და საშუალო ბიზნესის დაკრედიტების განვითარება. ასევე შეიძლება გონივრულად ვივარაუდოთ, რომ იპოთეკური სესხი, მიუხედავად გირაოს დაფარვის ყველაზე დეტალური და „პროსაბანკო“ მექანიზმისა, შეიცავს „გადადებულ რისკებს“, რომლებიც დაკავშირებულია დეფოლტის „კრიტიკული მასის“ დაგროვებასთან. 2007 წელს შეერთებულ შტატებში იპოთეკური კრიზისის ერთ-ერთი ყველაზე სერიოზული გაკვეთილი, ავტორების აზრით, არის ის, რომ იპოთეკური უძრავი ქონების მასიურმა შეთავაზებამ „გასაყიდად“ გამოიწვია მისი არალიკვიდურობა, ამ უძრავი ქონების ღირებულების სერიოზული შემცირება. და თუნდაც მთლიანი ტერიტორიების საინვესტიციო მიმზიდველობის შემცირება.

აღსანიშნავია, რომ ამჟამად მიმდინარეობს გარკვეული სამუშაოები გირაოს კანონმდებლობის გასაუმჯობესებლად. როგორც თქვა ანატოლი აქსაკოვმა, რეგიონული ბანკების ასოციაციის "რუსეთი" პრეზიდენტმა, სახელმწიფო სათათბიროს საბანკო კომიტეტის თავმჯდომარის მოადგილემ: "ჩვენი ამოცანაა გავაკეთოთ ყველაფერი, რათა 2008 წელს კანონი "მოძრავი ქონების გირავნობისა და ქონებრივი უფლებების შესახებ". ძალაში შედის” 1 .

თუმცა, არსებული ბანკირებიც და ექსპერტებიც უკვე დარწმუნებით აცხადებენ, რომ ამ კანონის მიღება, რომელიც, უპირველეს ყოვლისა, მოძრავი ქონების გირავნობის რეგისტრაციის აუცილებლობის დაკანონებას ისახავს მიზნად, ყველა პრობლემას ვერ გადაჭრის. აღნიშნულია, რომ აუცილებელია გირავნობის ვალდებულებების მარეგულირებელ მატერიალურ და საპროცესო სამართლის რიგ ნორმატიულ აქტებში ცვლილებების შეტანა მათი წარმოშობის მომენტიდან ვალდებულების შესრულებამდე ან დაგირავებულ ქონებაზე ჩამორთმევამდე.

ჩნდება კითხვა, თუ რა უნდა იყოს მოქმედი გირაოს კანონმდებლობაში ცვლილებების ძირითადი ვექტორი, შეიძლება თუ არა ის შემოიფარგლოს მხოლოდ შეგროვების პროცედურული გამარტივებით თუ, როგორც ავტორები მიიჩნევენ, საპროცესო მოქმედებების სიჩქარეს დამოუკიდებელი მნიშვნელობა არ აქვს, ვინაიდან შეგროვების სიჩქარე არავითარ შემთხვევაში არ არის პანაცეა ყველა დაავადებისთვის.

პრობლემა უფრო ღრმაა: იმისთვის, რომ რაღაც სწრაფად გაყიდოთ (და ყადაღის არსი ამაში მდგომარეობს და არა შესაბამისი სასამართლო გადაწყვეტილების მიღებაში), აუცილებელია, რომ ვინმე მზად იყოს სწრაფად იყიდოს ეს "რაღაც" და არა უბრალოდ იყიდოს. და სწრაფად გადაიხადეთ რეალური ფულით.

რა არის ეს საფუძველი და რეალურად რა პრობლემები უნდა გადაიჭრას იმისათვის, რომ გირავნობა გახდეს არა მხოლოდ ვალდებულებების უზრუნველყოფის ერთ-ერთი სახეობა, არამედ კრედიტორი ბანკის ფულადი მოთხოვნების დაკმაყოფილების რეალური მექანიზმი, ავტორები ცდილობდნენ აეხსნათ. ეს არტიკლი.

შეფასების გაურკვევლობა: რა არის უზრუნველყოფის რეალური ღირებულება

რუსეთის ფედერაციის ცენტრალური ბანკის No254-P დებულების 6.4 პუნქტში „საკრედიტო ინსტიტუტების მიერ რეზერვების ფორმირების პროცედურის შესახებ სესხებზე, სესხებზე და ექვივალენტურ დავალიანებაზე“ (შემდგომში - რეგლამენტი No254). -P) განისაზღვრება, რომ „... ოდენობით (ღირებულებით) გირაოს სახით იგულისხმება: გირაოსათვის (გარდა ფასიანი ქაღალდების ბაზარზე ვაჭრობის ორგანიზატორის მიერ კვოტირებული ფასიანი ქაღალდებისა) - უზრუნველყოფის რეალური ღირებულება. მიუხედავად იმისა, რომ რეგლამენტი No254-P არ შეიცავს „სამართლიანი ღირებულების“ განმარტებას, შეიძლება ვივარაუდოთ, რომ შეფასების საქმიანობის შესახებ რუსეთის კანონმდებლობის პირობებიდან გამომდინარე, ჩვენ ვსაუბრობთ საბაზრო ღირებულებაზე. გირაო.

ამას, კერძოდ, მოწმობს ფედერალური შეფასების სტანდარტის „შეფასების მიზანი და ღირებულების სახეები“ დებულებები, რომელიც ახლახან შევიდა ძალაში (FSO No. 2, დამტკიცებული რუსეთის ეკონომიკური განვითარების სამინისტროს 20 ივლისის ბრძანებით. 2007 No255): „საბაზრო ღირებულებას ადგენს შემფასებელი, კერძოდ, შემდეგ შემთხვევებში: ... გირაოს, მათ შორის იპოთეკის ღირებულების დადგენისას...“. საბაზრო ღირებულებიდან გამომდინარე, სასამართლო დამგირავებელსა და მოგირავნეს შორის დავის არსებობის შემთხვევაში ადგენს დაგირავებული ქონების საწყისი გასაყიდ ფასს. 2 .

ამავდროულად, FSO No2-ის შესაბამისად, „შეფასების ობიექტის საბაზრო ღირებულების დადგენისას დგინდება ყველაზე სავარაუდო ფასი, რომლითაც შესაძლებელია შეფასების ობიექტის გასხვისება შეფასების დღეს ღია ბაზარზე კონკურენტულ გარემოში. როდესაც გარიგების მხარეები მოქმედებენ გონივრულად, ფლობენ ყველა საჭირო ინფორმაციას და გარიგების ფასი არ ასახავს რაიმე საგანგებო გარემოებებს, ანუ, როდესაც:

• გარიგების ერთ-ერთი მხარე არ არის ვალდებული გაასხვისოს შეფასების ობიექტი, ხოლო მეორე მხარე არ არის ვალდებული მიიღოს შესრულება;
• გარიგების მხარეებმა კარგად იციან გარიგების საგანი და მოქმედებენ საკუთარი ინტერესებიდან გამომდინარე;
• შეფასების ობიექტი ღია ბაზარზე წარმოდგენილია მსგავსი შეფასების ობიექტებისთვის დამახასიათებელი საჯარო შეთავაზების გზით;
• გარიგების ფასი წარმოადგენს შეფასების ობიექტის გონივრულ ანაზღაურებას და არ ყოფილა რაიმე მხრივ ტრანზაქციის დასრულება გარიგების მხარეებთან მიმართებაში;
• შეფასების ობიექტის გადახდა გამოიხატება ფულადი ფორმით.

ღია ბაზარზე გასხვისების შესაძლებლობა ნიშნავს, რომ შეფასებული ქონება წარმოდგენილია ღია ბაზარზე საჯარო შეთავაზების გზით, რომელიც დამახასიათებელია მსგავსი ქონებისთვის, ხოლო ბაზარზე ქონების ექსპოზიციის პერიოდი საკმარისი უნდა იყოს იმისათვის, რომ მიიპყროს ყურადღება. პოტენციური მყიდველების საკმარისი რაოდენობა.

ტრანზაქციის მხარეთა ქმედებების გონივრული მიდგომა ნიშნავს, რომ გარიგების ფასი არის ყველაზე მაღალი ფასი, რომელიც გონივრულად არის ხელმისაწვდომი გამყიდველისთვის და ყველაზე დაბალი ფასი, რომელიც გონივრულად ხელმისაწვდომია მყიდველისთვის.

ხელმისაწვდომი ინფორმაციის სისრულე ნიშნავს, რომ გარიგების მხარეები საკმარისად არიან ინფორმირებულნი გარიგების საგანზე და მოქმედებენ იმისათვის, რომ მიაღწიონ გარიგების საუკეთესო პირობებს თითოეული მხარის თვალსაზრისით, სრული ბაზრის მდგომარეობისა და შეფასების საგნის შესახებ ინფორმაციის რაოდენობა, რომელიც ხელმისაწვდომია შეფასების დღეს.

საგანგებო გარემოებების არარსებობა ნიშნავს, რომ გარიგების თითოეულ მხარეს აქვს გარიგების შესრულების მოტივები, ხოლო მხარეთა მიმართ არ არსებობს იძულება გარიგების დასრულებაზე“.

შემთხვევითი არ არის, რომ ავტორებმა წარმოადგინეს ვრცელი ციტატა FSO No. 2-დან, სადაც განმარტავენ საბაზრო ღირებულების განმარტებას, რადგან უბრალოდ შეუძლებელია ამ დებულებების შედარება გირაოს რეალურ ფუნქციონირებასთან, როგორც ვალდებულებების უზრუნველყოფის ინსტიტუტის სახეობასთან.

ფაქტია, რომ, როგორც ვალდებულებების უზრუნველყოფის ინსტიტუტის ერთ-ერთი სახეობა, გირაოს გარიგებას არ აქვს თავისი ღირებულება და მნიშვნელობა.

საბანკო დაკრედიტებისას უზრუნველყოფას სამმაგი ხასიათი აქვს, რომელიც იცვლება სესხის ვადის განმავლობაში.

ამრიგად, სესხის განაცხადის განხილვის ეტაპზე, სესხის გაცემის აუცილებელი ან/და საკმარისი პირობაა უზრუნველყოფა. მსესხებლის მიერ დავალიანების მომსახურებისა და დაფარვის და ბანკის მიერ ამ პროცესის ადმინისტრირების ეტაპზე, გირაო ატარებს მსესხებლის დისციპლინირების არსს და ასევე საშუალებას აძლევს ბანკს მინიმუმამდე დაიყვანოს ხარჯები რეზერვების ფორმირებისთვის შესაძლო დანაკარგებისთვის. და ბოლოს, ვადაგადაცილებული დავალიანების აკრეფის ეტაპზე გირავნობა წარმოადგენს ბანკის მოთხოვნების დაკმაყოფილების წყაროს მსესხებლის მიმართ დაგირავებული ნივთის რეალიზაციით და გირავნობის ხელშეკრულებით დადგენილი წესით მიღებული სახსრების ხარჯზე.

თუმცა, თუ გავაანალიზებთ ზემოთ მოყვანილ FSO No2-ის დებულებებს, შეგვიძლია აბსოლუტურად დავასკვნათ, რომ გირაოს გარიგება სრულად არ შეესაბამება ამ დებულებებს საკრედიტო პროცესის არცერთ ეტაპზე.

ასე, მაგალითად, პირველ ორ ეტაპზე ობიექტი ბაზარზე არანაირად არ არის წარმოდგენილი, მით უმეტეს, საჯარო შეთავაზებით, და ობიექტის ანაზღაურება პრინციპში არ არის გათვალისწინებული. თუმცა, უნდა იქნას აღიარებული, რომ ამ ეტაპებზე უზრუნველყოფის სამართლიანი ღირებულება მნიშვნელობით კვლავ ახლოსაა საბაზრო ღირებულებასთან.

ვადაგადაცილებული დავალიანების აკრეფის ეტაპზე უზრუნველყოფის ღირებულებაზე მოქმედებს მნიშვნელოვნად უფრო დიდი რაოდენობის გარემოებები, რომლებსაც „არაჩვეულებრივი“ ეწოდება. Კერძოდ:

• არსებობს დამგირავებლის ვალდებულება, დაასრულოს გირაოს გაყიდვის გარიგება;
• სასამართლო ჩამორთმევის შემთხვევაში აშკარაა იპოთეკარის იძულება გარიგების დასრულებაზე;
• ობიექტის ექსპოზიციის ვადები, დადგენილი ფედერალური კანონით "სააღსრულებო წარმოებათა შესახებ". 3 , შესაძლოა საგრძნობლად ნაკლები იყოს ვიდრე საჭიროა პოტენციური მყიდველების საკმარისი რაოდენობის ყურადღების მიქცევისთვის.

ასეთი გარემოებების ჩამონათვალი, რომლებიც აშკარად „არაჩვეულებრივია“ შეიძლება გაგრძელდეს.

ავარიული გარემოებების რაოდენობის ზრდა, რომლებიც გავლენას ახდენენ საბაზრო ღირებულებაზე შეგროვების ეტაპზე, ცხადია, განპირობებულია უზრუნველყოფის არსის ცვლილებით - თავად გირაოდან ხდება სახსრების წყარო, იპოთეკარის გაყიდვის საჭიროება და ვალდებულება. ჩნდება უზრუნველყოფა, რომელიც არ დაფიქსირებულა საკრედიტო პროცესის პირველ ორ ეტაპზე.

შესაბამისად, იცვლება გირაოს ტერმინში „სამართლიანი ღირებულების“ არსი და, შესაბამისად, უნდა შეიცვალოს მისი სახეობა.

შეფასების საქმიანობის პრაქტიკაში ამ მიზნით გამოიყენება ტერმინი „ლიკვიდაციის ღირებულება“.

FSO No. 2-ის მიხედვით, „შეფასების ობიექტის სალიკვიდაციო ღირებულების დადგენისას, განისაზღვრება სავარაუდო ღირებულება, რომელიც ასახავს ყველაზე სავარაუდო ფასს, რომლითაც შესაძლებელია ამ შეფასების ობიექტის გასხვისება შეფასების ობიექტის ექსპოზიციის პერიოდში, რაც ნაკლებია ტიპიური ექსპოზიციის პერიოდი საბაზრო პირობებისთვის, იმ პირობებში, როდესაც გამყიდველი იძულებულია დაასრულოს ტრანზაქცია ქონების გასხვისებაზე. სალიკვიდაციო ღირებულების დადგენისას, საბაზრო ღირებულების დადგენისგან განსხვავებით, მხედველობაში მიიღება არაჩვეულებრივი გარემოებების გავლენა, რომელიც აიძულებს გამყიდველს გაყიდოს საგანი ქონება საბაზრო პირობებთან შეუსაბამო პირობებით.“.

უფრო დეტალური განმარტებები მოცემულია, კერძოდ, რუსეთის შემფასებელთა საზოგადოების სტანდარტის 3.10 და 5.8 მუხლებში „შეფასების საფუძვლები, გარდა საბაზრო ღირებულებისა“ (STO ROO 20-03-96). „ლიკვიდაციური ღირებულება, ან იძულებითი გასაყიდი ღირებულება, არის ფულის ოდენობა, რომელიც რეალურად შეიძლება განხორციელდეს ქონების გაყიდვის შედეგად ძალიან მოკლე დროში, რათა დაუშვას ადეკვატური მარკეტინგი საბაზრო ღირებულების განსაზღვრის შესაბამისად. ზოგიერთ შტატში, იძულებითი გაყიდვის სიტუაციები შეიძლება მოიცავდეს სიტუაციებს, რომლებიც დაკავშირებულია უნებლიე გამყიდველთან და მყიდველთან, ან მყიდველებთან, რომლებმაც იციან გამყიდველის სირთულეები.

”იძულებითი გაყიდვა გულისხმობს ფასს, რომელიც გამოწვეულია ქონების გაყიდვით ატიპიური პირობებით და, როგორც წესი, ასახავს მარკეტინგის არასაკმარისი პერიოდის, სათანადო ღიაობისა და რეკლამირების გარეშე, და ზოგჯერ მიუთითებს გამყიდველის უნებლიე ქცევის ან/და გაყიდვის ქვეშ იძულებით. გარემოებები. ამ მიზეზების გამო, იძულებითი გასაყიდი ფასი, რომელსაც იძულებითი გაყიდვის ღირებულება ეწოდება, არ არის საბაზრო ღირებულების წარმოდგენა“.

ამრიგად, No254-P რეგულაციის მიზნებისათვის ვადაგადაცილებული დავალიანების ამოღების ეტაპზე ტერმინი „გირაოს სამართლიანი ღირებულების“ განხილვისას, ის უნდა იყოს იდენტიფიცირებული ტერმინით „ლიკვიდაციის ღირებულება“.

ამაზე, კერძოდ, მიუთითებს გირავნობის ობიექტზე დაწესებული შეზღუდვა 254-პ დებულებით უზრუნველყოფად აღიარების მიზნით: „II კატეგორიის ხარისხის უსაფრთხოება შეიძლება მოიცავდეს: ... ნივთების გირავნობას, თუ არსებობს. არის ... საკმარისი საფუძველი იმის დასაჯერებლად, რომ გირავნობის შესაბამისი საგანი შეიძლება გაიყიდოს გირავნობაზე ჩამორთმევის საფუძვლის წარმოშობის დღიდან არაუმეტეს 180 კალენდარული დღის ვადაში.“.

შესაბამისად, უკვე სასესხო განაცხადის განხილვის ეტაპზე, ბანკი, ავტორების აზრით, ვალდებულია უზრუნველყოს გირაოს ღირებულების ასეთი ცვლილება და შეიტანოს შესაბამისი დებულებები სასესხო ხელშეკრულებასა და გირაოს ხელშეკრულებაში. უზრუნველყოფის გარანტია 180 დღის განმავლობაში არგაყიდვის რისკისგან.

გარდა ამისა, სესხის გაცემის მომენტიდან ბანკი ვალდებულია „გაითვალისწინოს“ როგორც ღირებულება, ასევე საბაზრო და ლიკვიდაცია, ვინაიდან ღირებულების ტიპის ცვლილება შეიძლება მოხდეს ბანკის მიუხედავად.

სამწუხაროდ, ეს გარემოება არანაირად არ არის ასახული No254-P დებულებაში.

ამასთან დაკავშირებით, როგორც ჩანს, რელევანტურია იმავე ობიექტის საბაზრო და სალიკვიდაციო ღირებულებების თანაფარდობის დეტალური ანალიზი და ამ თანაფარდობის განმსაზღვრელი ფაქტორები.

ლიკვიდაციის ღირებულების მოდელები

გირავნობის ხელშეკრულების დადებისას განსაზღვრული გირავნობის ნივთის საბაზრო ღირებულებიდან გირავნობის სალიკვიდაციო ღირებულებაზე გადასვლა ხორციელდება საბაზრო ღირებულების კლებად სალიკვიდაციო კოეფიციენტზე გამრავლებით.

Art.liq. (T) = ქ. ბაზარი (T) x K სითხე., (1)

სად Art.liq. (T)- გირაოს სალიკვიდაციო ღირებულება T მომენტში;

ძველი ბაზარი (T)- უზრუნველყოფის საბაზრო ღირებულება T მომენტში;

სითხემდე- ლიკვიდაციის კოეფიციენტი, რომელიც განსაზღვრავს დაგირავებული ობიექტის ღირებულების შემცირების ოდენობას დაგირავებული ობიექტის რეალიზაციის ატიპიური პირობების გამო.

საბაზრო ღირებულების დროზე დამოკიდებულება განისაზღვრება, კერძოდ, საბაზრო პირობების დინამიკით, ობიექტის მოძველებით და ცვეთა და ა.შ.

გირაოს ობიექტის გაყიდვის პირობების ატიპიურობა ზოგად შემთხვევაში განპირობებულია ორი ძირითადი ფაქტორით:

• შეზღუდული გაყიდვის დროის ფაქტორი;
• იძულებითი გაყიდვის ფაქტორი - ფსიქოლოგიური ასპექტი, რომელიც გავლენას ახდენს მყიდველების ინიციატივაზე.

ამ პირობებში ლიკვიდაციის კოეფიციენტი განისაზღვრება შემდეგნაირად:

სითხემდე = დროის მიხედვით x გარეთ, (2)

სად დროით- კოეფიციენტი გაყიდვების შეზღუდული დროის ფაქტორის გათვალისწინებით;

გარეთ.- კოეფიციენტი, რომელიც ითვალისწინებს იძულებითი გაყიდვის ფაქტორის გავლენას ობიექტის სალიკვიდაციო ღირებულებაზე.

თუ, მაგალითად, შესაბამისი ობიექტების საბაზრო პირობები იცვლება დროთა განმავლობაში, K დრო და K ex შეიძლება შეიცვალოს დროთა განმავლობაში, რაც ბუნებრივად გამოიწვევს K სითხის ცვლილებას. თუმცა, ავტორების აზრით, ეს გარემოება შეიძლება უგულებელყო პირველი მიახლოებით.

მაგალითად, იუ კოზირის მუშაობა ეძღვნება შეზღუდული გაყიდვების დროის ფაქტორს 4 , სადაც სალიკვიდაციო ღირებულების დამოკიდებულების სამი ალტერნატიული მოდელი განიხილება იძულებითი გაყიდვით გამოწვეული ფასდაკლების გათვალისწინების გარეშე, როდესაც ობიექტის გაყიდვის პერიოდი უფრო მოკლეა ვიდრე ტიპიური ექსპოზიციის პერიოდი ობიექტის გაყიდვისას ნორმალურ პირობებში. საბაზრო ღირებულების განსაზღვრა.

რაც შეეხება მეორე ფაქტორს, იუ კოზირი ასკვნის, რომ შეუძლებელი ჩანს მეორე ფაქტორის (იძულებითი გაყიდვის ფაქტორი) გავლენის სიდიდის რეალურად შეფასება.

ს. დოლგინმა, ობიექტის სალიკვიდაციო გაყიდვის დროს ექსპოზიციის შეზღუდული პერიოდის გარდა, გამოავლინა ქვედა დონის ფაქტორების შემდეგი სისტემა, რომელიც განსაზღვრავს იძულებითი გაყიდვის ფაქტორს. 5 :

• ბაზრის განვითარება;
• ობიექტის ზოგადი საინვესტიციო მიმზიდველობა;
• ობიექტის საბაზრო ღირებულების აბსოლუტური ღირებულება;
• საბაზრო პირობები შეფასების დღეს;
• მარკეტინგის დონე.

ვიქტორ და ვალერი გალასიუკოვების ნამუშევრების სერიაში 6, 7 იძულებითი გაყიდვის ფაქტორის შესაფასებლად, შემოთავაზებულია დაეყრდნოთ გაყიდული ობიექტის „მოთხოვნის ფასის ელასტიურობის“ კონცეფციას. ამავდროულად, ავტორებმა მიიღეს K el.sp. კოეფიციენტის გამოხატულება, რომელიც კლებულად მოქმედებს ობიექტის საბაზრო ღირებულების ღირებულებაზე.

შესაძლოა არ დაგეთანხმოთ, რომ მოთხოვნის ელასტიურობა, როგორც ძირითადი მიკროეკონომიკური კონცეფცია საშუალებას გვაძლევს გავითვალისწინოთ ს. დოლგინის მიერ მოცემული ქვედა დონის ყველა ფაქტორი, თუმცა ეს კონცეფცია ორიენტირებულია „ბაზარზე მისი სუფთა სახით“. ”, სადაც გასაყიდი და შესყიდვის ობიექტების ფასი განისაზღვრება მხოლოდ მიწოდებისა და მოთხოვნის თანაფარდობით და მყიდველები ყიდულობენ გარკვეულ ნივთებს ძირითადად საკუთარი საჭიროებისთვის და არა შემდგომი გასაყიდად.

ალტერნატიული მიდგომა აჩვენა ა.როდენმა 8 , სადაც ობიექტის პოტენციური მყიდველის მოტივაციის საკითხი განიხილება იმ თვალსაზრისით, რომ მან მიიღო გარკვეული მოგების მაჩვენებელი ობიექტის შეძენის ოპერაციიდან ექსპოზიციის ტიპურ პერიოდზე მოკლე პერიოდში და შემდგომ გაყიდვა. ობიექტი საბაზრო ღირებულებით ექსპოზიციის ნორმალური პერიოდის შესაბამისი პერიოდის განმავლობაში და ნასესხები სახსრების გამოყენება ამ ოპერაციის დასაფინანსებლად.

ვინაიდან ა. როდენი განიხილავს ქონების ლიკვიდაციის შემთხვევას მესაკუთრის გაკოტრების დროს და ამგვარად ტოვებს განხილვის საკითხს კრედიტორის ინტერესების დაკმაყოფილების საკითხს, ღირებულება, რომელსაც ის უწოდებს „ბაზარს“, ფაქტობრივად არ არის საბაზრო ღირებულება. ობიექტი (1) ფორმულაში, მაგრამ საბაზრო ღირებულების ღირებულება უკვე გამრავლებულია K დროზე, რაც დამახასიათებელია დაგირავებული ქონების სალიკვიდაციო რეალიზაციისათვის.

ამ შემთხვევაში, როგორც ჩანს, ვარაუდობენ, რომ ქონების პოტენციური მყიდველი ცნობილია. ამ პირობებში, ობიექტის შესაძენად მისი მზადყოფნა განისაზღვრება ორი გარემოებით: მოგების მაჩვენებელი, რომელსაც იგი საკმარისად თვლის ამ ოპერაციის განსახორციელებლად და რესურსების ღირებულება, რომელსაც იგი იზიდავს ამ ოპერაციისთვის.

ცხადია, ამ მიდგომის განსაკუთრებული შემთხვევაა საკმაოდ გავრცელებული „დაკრედიტება“: ბანკთან აფილირებული კომპანიისთვის სესხის გაცემა ობიექტის შესაძენად და მისი გირაოს სახით გამოყენება.

ზემოაღნიშნულის გათვალისწინებით, შეგვიძლია დავასკვნათ, რომ ობიექტის იძულებითი გაყიდვის ფაქტორის გათვალისწინება (K ex. ფორმულაში (2)) შეიძლება განხორციელდეს ორი ალტერნატიული გზით: მოთხოვნის ელასტიურობის გათვალისწინებით (ამ შემთხვევაში , K ex = K el.sp.) და მყიდველის სპეკულაციური ინტერესის გათვალისწინებით (ამ შემთხვევაში K out = K sip).

ქვემოთ უფრო დეტალურად და თანმიმდევრობით განვიხილავთ ობიექტის სალიკვიდაციო გაყიდვის შეზღუდული დროის ფაქტორის გავლენას, აგრეთვე იძულებითი გაყიდვის ფაქტორის გავლენას ვიქტორ და ვალერი გალასიუკოვისა და ა.-ს ორი ალტერნატიული მოდელის მიხედვით. როდენი.

შეზღუდული გაყიდვების დროის ფაქტორი

K დროის დამოკიდებულების აღწერის ფორმულა. ობიექტის ლიკვიდაციის რეალიზაციის მომენტიდან წარმოგიდგენთ მას შემდეგი ფორმით 9 :

K დრო=(1+(i:m)) –(Td x m) , (3)

სად ტდ- ფასდაკლების პერიოდი (წლები);

მ- წლის განმავლობაში პროცენტის დარიცხვის პერიოდების რაოდენობა (12-ჯერ);

მე- წლიური დისკონტის განაკვეთი, რომელიც გამოიყენება სამაშველო ღირებულების გამოსათვლელად (გამოხატული ათობითი წილადის სახით);

Тd = Tr – Tf, (4)

სად ტრ- ობიექტის ექსპოზიციის გონივრულად ხანგრძლივი პერიოდი გაყიდვების ტიპურ პირობებში (წლები);

ტფ- ობიექტის ექსპოზიციის ფიქსირებული პერიოდი იძულებითი გაყიდვის პირობებში (წლები).

სურათი 1 გვიჩვენებს ურთიერთობას დროითობიექტის სალიკვიდაციო რეალიზაციის ეფექტური ანაზღაურების კოეფიციენტიდან და სხვადასხვა ღირებულებიდან ტდ.

აშკარად ჩანს, რომ ობიექტის სალიკვიდაციო გაყიდვის შეზღუდული დროის ფაქტორი შეიძლება მნიშვნელოვანი გავლენა იქონიოს იმავე ობიექტის საბაზრო და სალიკვიდაციო ღირებულების თანაფარდობაზე.

მნიშვნელოვანია, რომ დროის ფაქტორის გავლენის ხარისხი მნიშვნელოვნად იზრდება ი.

მეთოდოლოგიის ავტორთა აზრით, „თუ შეფასების ობიექტია გირავნობის ობიექტი, ხოლო გირავნობის მფლობელი ბანკია, მაშინ სალიკვიდაციო ღირებულების (i) გამოსათვლელად გამოყენებული წლიური დისკონტის განაკვეთი აღებულია წლიური განაკვეთის დონეზე. საბანკო სესხებზე, რომელიც განისაზღვრება ბაზრის მონაცემებით“ 10 .

თუმცა, ავტორების აზრით, ეს განცხადება სიმართლეს არ შეესაბამება. როგორც წლიური დისკონტის განაკვეთი (i), აუცილებელია აიღოთ არა წლიური სესხის განაკვეთი, რომლის უზრუნველყოფაც არის ამ ობიექტის გირავნობა, არამედ გარკვეული „ობიექტის სალიკვიდაციო გაყიდვის ანაზღაურების ეფექტიანი განაკვეთი“, რომელიც ასევე იღებს გაზომვის შესაბამის ერთეულებში მხედველობაში მიიღება „... ჯარიმა, შესრულების დაგვიანებით გამოწვეული ზარალის ანაზღაურება, აგრეთვე მოგირავნეს დაგირავებული ნივთის მოვლა-პატრონობისა და საინკასო ხარჯების ანაზღაურება“ (მუხლი რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 337 "პრეტენზია უზრუნველყოფილია გირავნობით").

შედეგად, დაკრედიტების მიმდინარე განაკვეთებით, მაგალითად, მცირე და საშუალო ბიზნესისთვის, გადაადგილებასთან დაკავშირებული ჯარიმებისა და ხარჯების გათვალისწინებით, ბანკის მიერ გირაოს შენარჩუნებასთან, ასევე მარკეტინგულ ხარჯებთან, „ეფექტური ანაზღაურება ობიექტის სალიკვიდაციო გაყიდვა“ შეიძლება აღემატებოდეს განაკვეთს, თავად სესხის მომგებიანობა გაორმაგდება, რაც ბანკის მიერ რეალურად მოთხოვნილ i ღირებულებებს გადააქვს 30-60% წელიწადში.

სურათი 1-დან ირკვევა, რომ რაც უფრო ახლოს არის Tf-ის მნიშვნელობა Tr-ის მნიშვნელობასთან, მით ნაკლებია ობიექტის გაყიდვის შეზღუდული დროის ფაქტორის გავლენა სალიკვიდაციო ღირებულებაზე და, პირიქით, უფრო მნიშვნელოვანია Tf-ის მნიშვნელობა. განსხვავდება Tr-ის ღირებულებისგან, მით უფრო განსხვავდება ობიექტის სალიკვიდაციო ღირებულება მისი საბაზრო ღირებულებისგან დროის იმავე მომენტში.

შევჩერდეთ იმ გარემოებებზე, რომლებიც, ავტორების აზრით, დაადგენს კრედიტორი ბანკის მოტივაციას №254-პ რეგლამენტის შესაბამისად „... გირაოს დადების საფუძვლის დადგომის დღეს“ მოსვლისას.

აღსანიშნავია, რომ დოკუმენტში არ არის „გირავნობის ჩამორთმევის საფუძვლების“ განმარტება და ჩამონათვალი. როგორც ჩანს, ეს ბანკმა დამოუკიდებლად უნდა გააკეთოს და აისახოს შესაბამის შიდა დოკუმენტებსა და ხელშეკრულებებში (სესხი და გირაო).

გამონაკლისი არის იპოთეკა, სადაც ეს გარემოებები კანონით არის გათვალისწინებული და იძლევა ძალზე მკაცრი ვარიანტის საშუალებას ხელოვნების მე-2 პუნქტის შესაბამისად. 50 „იპოთეკით დატვირთულ ქონებაზე ყადაღის დადების საფუძველი“ 1998 წლის 16 ივლისის ფედერალური კანონის No102-FZ (შესწორებულია 2007 წლის 26 ივნისს) „იპოთეკის შესახებ (უძრავი ქონების გირავნობა)“: „თუ სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული იპოთეკით. პერიოდული გადახდებით შესრულებული ვალდებულების უზრუნველსაყოფად დადებული ხელშეკრულება, ქონებაზე დაყადაღება დასაშვებია გადახდის პირობების სისტემატური დარღვევის შემთხვევაში, ანუ თუ 12 თვის განმავლობაში სამჯერ დაირღვა გადახდის ვადა. ყოველი დაყოვნება უმნიშვნელოა“.

მაგალითად, განვიხილოთ შემთხვევა, როდესაც მსესხებელი არ იხდის სამი თვის განმავლობაში (არ აქვს გადახდილი სამი თვის გადახდა) და ეს ითვლება აუცილებელ და საკმარის გარემოებად გირაოს ასაღებად.

ამ შემთხვევაში, ბანკს აქვს 180 დღე გირაოს ასაღებად. მხოლოდ ამ შემთხვევაში აქვს ბანკს შესაძლებლობა არ გაიღოს მოულოდნელი ხარჯები დამატებითი რეზერვებისთვის სესხის გაცემისას რეგლამენტის No254-P 6.5 პუნქტის შესაბამისად (თუ შესაძლო დანაკარგების რეზერვის ოდენობა დათვლილი იყო ღირებულების მიხედვით. გირაოს).

ეს გარემოება აშკარაა და განსაზღვრავს Tf-ის მნიშვნელობების დიაპაზონს - შეფასების ობიექტის ექსპოზიციის ფიქსირებულ პერიოდს იძულებითი გაყიდვის პირობებში - Tf-ის დიაპაზონში.< 0,5 года (180 дней, 6 месяцев).

განვიხილოთ გირაოსა და სიტუაციის განვითარების უმარტივესი ვარიანტი, ე.ი. ვარიანტი, როდესაც დამგირავებელი ნებაყოფლობით აყენებს გირავნობას სპეციალიზებულ ორგანიზაციაში, რომელთანაც ბანკს აქვს შესაბამისი ხელშეკრულება.

აღსანიშნავია, რომ ასეთი განვითარება, ცხადია, სავალდებულო არ არის - უფრო სწორედ, იდეალური ვარიანტია ბანკისთვის. თუმცა, რიგ შემთხვევებში (მაგრამ არა ყოველთვის), გირავნობის ხელშეკრულების კომპეტენტური შედგენით, რომელიც მიზნად ისახავს დაგირავებული ქონების რაც შეიძლება სწრაფად გაყიდვას, მოვლენების რეალური განვითარება შეიძლება მიუახლოვდეს იდეალს.

ახლა განვსაზღვროთ მნიშვნელობა ტრ- გაყიდვების ტიპიური პირობებით შეფასების ქვეშ მყოფი ქონების გონივრულად ხანგრძლივი ექსპოზიციის პერიოდი.

ავტორების აზრით, ასეთი ღირებულების გონივრული განსაზღვრის შესაძლებლობა არის ერთ-ერთი აუცილებელი პირობა No254-P რეგლამენტის მოთხოვნის შესასრულებლად, რომლის მიხედვითაც „ხარისხის II კატეგორიის უზრუნველყოფა შეიძლება მოიცავდეს: ... გირაოს. ნივთების სტაბილური ბაზრის თანდასწრებით მითითებული გირაოს საგნებისთვის…“.

სხვა სიტყვებით რომ ვთქვათ, თუ ბანკი ვერ განსაზღვრავს Tr-ის ღირებულებას 30 დღის სიზუსტით, მაშინ არ არის საჭირო გირაოს სტაბილური ბაზრის არსებობაზე საუბარი და ასეთი გირაო არ შეიძლება და არ უნდა ჩაითვალოს გირაოდ. №254-P რეგულაციის თვალსაზრისით (ამ გარემოებაზე ჩვენ უფრო ქვემოთ ვისაუბრებთ, როდესაც განვიხილავთ უზრუნველყოფის მოთხოვნის ფასის ელასტიურობის ფაქტორის ლიკვიდაციის კოეფიციენტზე გავლენას).

ამავდროულად, ბანკს რჩება „გარკვეული ხარვეზი“ სახით „... და (ან) სხვა საკმარისი საფუძველი იმის დასაჯერებლად, რომ შესაბამისი გირაოს გაყიდვა შესაძლებელია დღიდან არაუმეტეს 180 კალენდარული დღის განმავლობაში. უზრუნველყოფაზე ყადაღის დადების საფუძვლების დადგომის შესახებ.“. ავტორების აზრით, ეს ვარიანტი შეესაბამება ა.როდენის ნაშრომში აღწერილს, ე.ი. ოფცია ცნობილ მყიდველთან, რომელიც კარგად არის ინფორმირებული უზრუნველყოფის ობიექტზე და გადაწყვეტილი აქვს მიიღოს გარკვეული სპეკულაციური მოგება.

დავუშვათ, რომ არსებობს საფუძველი Tr = 1 წლის მნიშვნელობის დასაყენებლად. ეს, ავტორების აზრით, არის ზედა შეფასება მოსკოვში ურბანული საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზრისთვის, ოპტიმალური შეფასება მოსკოვის რეგიონში საგარეუბნო უძრავი ქონების ბაზრისთვის და მინიმალური შეფასება სპეციალური ტექნოლოგიური აღჭურვილობის ბაზრისთვის (მაგალითად, ოფსეტური საბეჭდი მანქანები), მაგრამ არ გამოიყენება, მაგალითად, ინდივიდუალური მოდელების მანქანების ბაზარზე - უცხოური მანქანები ხანმოკლე მომსახურების ვადით (სამ წელზე ნაკლები), სადაც Tr შეიძლება იყოს მნიშვნელოვნად ნაკლები (6 თვე ან ნაკლები).

ამიტომ, ფორმულაში (4) მნიშვნელობა Td = Tr – Tfუნდა იქნას მიღებული 6 თვეზე ნაკლები ან ტოლი.

აქ არის დილემა ბანკისთვის:

• ფოკუსირება რეალურად Td-ის მინიმალურ შესაძლო მნიშვნელობებზე, მაგალითად, ერთი თვის განმავლობაში, და ამით შეაფასეთ ლიკვიდაციის ღირებულება, მაგრამ მინიმუმამდე დაიყვანოთ ჯარიმები და ჯარიმები და ამით გაზარდოთ ლიკვიდაციის ღირებულება i-ის შემცირებით; ან
• ფოკუსირება მაქსიმალურ შესაძლო მნიშვნელობებზე Td = 6 თვე და ამით გაზრდის სალიკვიდაციო ღირებულებას, გაზრდის ჯარიმებს და ჯარიმებს და ამით ამცირებს სალიკვიდაციო ღირებულებას გაზრდით i.

• ბანკი - ადეკვატური მარკეტინგის შესაძლებლობები (პოტენციური მყიდველების მოძიება და ინფორმირება ლიკვიდაციის რეალიზაციის ფაქტის შესახებ და მათთან ვაჭრობა, საჭიროების შემთხვევაში და საჭიროების შემთხვევაში);
• პოტენციური მყიდველები - დრო ფინანსური რესურსების კონცენტრირებისთვის (საჭიროების შემთხვევაში და ნასესხები სახსრების მოზიდვისთვის);
• მსესხებელს, რომელმაც დაგვიანებით გადაიხადა, აქვს დრო, გამოასწოროს სიტუაცია.

გარდა ამისა, ავტორების აზრით, მეორე ვარიანტი მინიმუმამდე ამცირებს ბანკის რისკს, რომელიც დაკავშირებულია იპოთეკარის პოტენციურ შესაძლებლობასთან, გაასაჩივროს გირაოს გაყიდვა გარიგების დამონების გამო (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 179-ე მუხლის 1-ლი პუნქტი). „... რთული გარემოებების ერთობლიობის გავლენით დადებული გარიგების ბათილობა“: „... გარიგება, რომელიც პირი იძულებული გახდა დაედო რთული გარემოებების შერწყმის შედეგად საკუთარი თავისთვის უკიდურესად არახელსაყრელ პირობებში. , რომლითაც ისარგებლა მეორე მხარემ (მონური გარიგება), დაზარალებულის მოთხოვნით სასამართლომ შეიძლება ბათილად გამოაცხადოს.“. ამ შემთხვევაში გირაოს სალიკვიდაციო რეალიზაციის არახელსაყრელი პირობები პირდაპირ გამომდინარეობს არა უზრუნველყოფის დაჩქარებული რეალიზაციის ფაქტიდან, არამედ სესხის ხელშეკრულებითა და გირაოს ხელშეკრულებით განსაზღვრული ჯარიმებიდან და ჯარიმებიდან.

შეჯამებით დროის ფაქტორის გავლენის გათვალისწინება საბაზრო თანაფარდობაზე და იმავე უზრუნველყოფის სალიკვიდაციო ღირებულებებზე, გონივრულად შეგვიძლია ვთქვათ, რომ რეალურად უნდა ველოდოთ, რომ უზრუნველყოფის სალიკვიდაციო ღირებულება (ექვემდებარება სტაბილური ბაზარი ზემოაღნიშნული მსგავსი ობიექტებისთვის) იქნება საბაზრო ღირებულების 60–90%-ის ფარგლებში. ეს გამოწვეულია დაგირავებული ობიექტის სალიკვიდაციო გაყიდვის ეფექტური განაკვეთის მიღების აუცილებლობით მინიმუმ 40% წელიწადში და ობიექტის ლიკვიდაციის პირობებში გაყიდვის დრო ორჯერ ან მეტჯერ ნაკლებია, ვიდრე ნორმალურ საბაზრო პირობებში. .

საბაზრო მიდგომა მოთხოვნის ელასტიურობის ფაქტორზე დაფუძნებული

ახლა განვიხილავთ იძულებითი გაყიდვის ფაქტორის გავლენის ორ მოდელს იმავე ობიექტის საბაზრო და სალიკვიდაციო ღირებულებების თანაფარდობაზე.

ვიქტორ და ვალერი გალასიუკების მიერ შემოთავაზებული მოდელის შესაბამისად, თუ ხელმისაწვდომია მოთხოვნის ფასის ელასტიურობის კოეფიციენტის დასადგენად საჭირო მონაცემები (Kel.sp.), ის შეიძლება განისაზღვროს ფორმულით. 11 :

ელ.სპ. = th |ED|, (5)

სად ე- ჰიპერბოლური ტანგენსი;

ედ- მოთხოვნის ფასის ელასტიურობა.

ამ ტიპის დამოკიდებულება გამოიყენეს ავტორებმა, რომლებიც გამოიყენეს წმინდა ხარისხობრივი მოსაზრებებიდან: ჰიპერბოლური ტანგენსი იღებს მნიშვნელობებს ნულიდან და მიდრეკილია ერთიანობისკენ, არასოდეს აღწევს მას. აქედან გამომდინარე, თუ სასურველია, შეიძლება სხვა ტიპის დამოკიდებულების მიღება მსგავსი მახასიათებლებით.

მოთხოვნის ფაქტობრივი ფასის ელასტიურობის გამოსათვლელად შეგიძლიათ გამოიყენოთ შემდეგი ფორმულა 12 :

სად ედ- მოთხოვნის ფასის ელასტიურობა;

Q1- ობიექტზე მოთხოვნის საწყისი ღირებულება;

Q2- ობიექტზე მოთხოვნის საბოლოო რაოდენობა;

P1- ობიექტის საბაზრო ღირებულება;

P2- ობიექტის სალიკვიდაციო ღირებულება.

მოთხოვნის ფასის ელასტიურობიდან გამომდინარე, ყველაზე ხშირად განასხვავებენ მოთხოვნის შემდეგ ტიპებს:

• აბსოლუტურად არაელასტიური - |ED| = 0, როდესაც ფასის ცვლილებისას მოთხოვნილი რაოდენობა არ იცვლება;
• არაელასტიური - 0< |ED| < 1, когда относительное изменение величины спроса меньше, чем относительное изменение цены;
• ერთეული ელასტიურობით - |ED| = 1, როდესაც მოთხოვნილი რაოდენობის ფარდობითი ცვლილება უდრის ფასის ფარდობით ცვლილებას;
• ელასტიური - |ED| > 1, როდესაც მოთხოვნილი რაოდენობის ფარდობითი ცვლილება მეტია, ვიდრე ფასის ფარდობითი ცვლილება;
• აბსოლუტურად ელასტიური - |ED| = u, როდესაც ფასის უსასრულოდ მცირე ცვლილება იწვევს მოთხოვნილი რაოდენობის უსასრულოდ დიდ ცვლილებას.

ამავდროულად, აბსოლუტურად ელასტიური და აბსოლუტურად არაელასტიური მოთხოვნის დაკმაყოფილება რეალურ ეკონომიკურ პირობებში თითქმის შეუძლებელია.

ამრიგად, რაც უფრო დიდია მოთხოვნის ფასის ელასტიურობის კოეფიციენტის მნიშვნელობა, მით უფრო უმნიშვნელოა, სხვა თანაბარი პირობებით, ობიექტის სალიკვიდაციო ღირებულების ღირებულება განსხვავდება მისი საბაზრო ღირებულებისგან.

იმ შემთხვევებში, როდესაც არ არსებობს სანდო მონაცემები მოთხოვნის ფასის ელასტიურობის გამოსათვლელად, ავტორები გვთავაზობენ გამოიყენონ გამარტივებული პროცედურა მოთხოვნის კოეფიციენტის ფასის ელასტიურობის დასადგენად, ნაჩვენებია ცხრილში 1.

ცხრილი 1 წარმოადგენს დამოკიდებულების უმარტივეს ვერსიას K el.sp. ორი პარამეტრიდან, რომელთაგან თითოეული იღებს სამ მნიშვნელობას. თუ სასურველია, შეგიძლიათ გაზარდოთ როგორც პარამეტრების, ასევე შესაძლო მნიშვნელობების რაოდენობა და ამით გაზარდოთ K el.sp-ის განსაზღვრის სიზუსტე.

254-P რეგულაციის თვალსაზრისით („... მითითებული უზრუნველყოფის სტაბილური ბაზრის არსებობისას...“) გირაოს გირაოდ კლასიფიკაციის პირობას რომ დავუბრუნდეთ, უნდა დაისვას კითხვა, თუ არა. მაღალი სპეციალობის მქონე ობიექტების ბაზარი და მყიდველების მცირე რაოდენობა შეიძლება ჩაითვალოს სტაბილურად. პასუხი, ავტორების აზრით, ცალსახაა - შეუძლებელია. უფრო მეტიც, ავტორების აზრით, ყველა ობიექტი, რომლის მოთხოვნის ელასტიურობა უფრო უარესია, ვიდრე „სუსტად არაელასტიური“, მიუღებელია ლიკვიდურობის თვალსაზრისით, ე.ი. 0,68-ზე ნაკლები მოთხოვნის ელასტიურობის კოეფიციენტით.

როგორც 1-ლი ცხრილის მონაცემების გამოყენების მაგალითი, ჩვენ ჩავატარებთ პოტენციური მოთხოვნის ელასტიურობის შედარებით თვისებრივ ანალიზს მოსკოვისა და მოსკოვის რეგიონის უძრავი ქონების ბაზრის სხვადასხვა სეგმენტში.

მოსკოვისა და მოსკოვის რეგიონის უძრავი ქონების ბაზრის თვისებრივი ანალიზი მოთხოვნის ელასტიურობის თვალსაზრისით

მოსკოვისა და მოსკოვის რეგიონის უძრავი ქონების ბაზარი ყველაზე მარტივი და გასაგებია მოთხოვნის ელასტიურობის თვისებრივი შესწავლისთვის ცხრილში 1 მოცემული პარამეტრების მიხედვით. ცხადია, ცნება „განვითარებული“ სრულად გამოიყენება ამ ბაზარზე და, შესაბამისად, არსებობს ყველა საფუძველი, რომ სერიოზულად განიხილებოდეს შესაბამისი ობიექტები გირაოს სახით.

ამ ბაზრის ფარგლებში შეიძლება გამოიყოს ორი მაკრო სეგმენტი - საცხოვრებელი უძრავი ქონების მაკრო-სეგმენტი, რომელიც შედგება ურბანული და გარეუბნების უძრავი ქონების სეგმენტებისგან და კომერციული უძრავი ქონების მაკრო-სეგმენტი, რომელიც შედგება საცალო ვაჭრობის, საოფისე, საწყობი, სამრეწველო და სპეციალური დანიშნულებისგან. სეგმენტები (სასტუმროები, რესტორნები, ფიტნეს ცენტრები და ა.შ.) უძრავი ქონება. თითოეულ სეგმენტში განასხვავებენ კლასებს, ქვეკლასებს და ა.შ. მოთხოვნის ელასტიურობის გათვალისწინება, რომლის ფარგლებშიც სცილდება ხარისხობრივი ანალიზის ფარგლებს.

„მყიდველთა რაოდენობის“ კრიტერიუმის მიხედვით, ამ სეგმენტების დაყოფა სამ ჯგუფად, ავტორების აზრით, შემდეგია:

1) „მნიშვნელოვანი“ - ურბანული საცხოვრებელი უძრავი ქონება. ყველაზე ზოგადი მოსაზრებებიდანაც კი ცხადია, რომ ყველა გამოვლენილი სეგმენტიდან მყიდველთა რაოდენობა ამ სეგმენტში არის მაქსიმალური და მნიშვნელოვნად აღემატება პოტენციურ მყიდველთა რაოდენობას დანარჩენ სეგმენტებში ცალკე;

2) "საშუალო" - საგარეუბნო საცხოვრებელი უძრავი ქონება, საოფისე უძრავი ქონება, საცალო უძრავი ქონება. პოტენციური მყიდველების რაოდენობა ამ სეგმენტებში ნაკლებია, ვიდრე ურბანული საცხოვრებელი უძრავი ქონების სეგმენტში, მაგრამ უფრო მაღალია, ვიდრე სასაწყობო, სამრეწველო და სპეციალური უძრავი ქონების სეგმენტებში;

3) „მცირე“ - საწყობი, სამრეწველო, სპეციალური უძრავი ქონება. ავტორების აზრით, ამ სეგმენტებში პოტენციური მყიდველების რაოდენობა უფრო მცირეა, ვიდრე ყველა დანარჩენში.

ყველა სეგმენტის ყველა ობიექტის „სპეციალიზაციის ხარისხი“ ავტორების მიერ შეფასებულია, როგორც „მნიშვნელოვანი“, რაც ფაქტობრივად სავსებით აშკარაა, რადგან, მაგალითად, გარეუბნის უძრავი ქონების გამოყენება ქალაქად გამორიცხულია და მისი გამოყენება როგორც სამრეწველო. მართალია, რაღაც აზრი აქვს, მაგრამ, ყოველ შემთხვევაში, არ არის ტიპიური.

შესაბამისად, თუ გამოვიყენებთ ცხრილში 1-ში მოცემულ კრიტერიუმებს, მაშინ:

• ურბანული საცხოვრებელი უძრავი ქონება ხასიათდება ზომიერად ელასტიური მოთხოვნით და ელასტიურობის კოეფიციენტით 0,94;
• საგარეუბნო საცხოვრებელი უძრავი ქონება, საოფისე და საცალო უძრავი ქონება ხასიათდება ოდნავ არაელასტიური მოთხოვნით და, შესაბამისად, ელასტიურობის კოეფიციენტით 0,68;
• სასაწყობო, სამრეწველო და სპეციალური უძრავი ქონებისთვის - აბსოლუტურად არაელასტიური მოთხოვნა და ნულოვანი ელასტიურობის კოეფიციენტი, რომელსაც, როგორც ზემოთ აღვნიშნეთ, პრაქტიკული მნიშვნელობა არ აქვს. როგორც ჩანს, ამ შემთხვევაში აუცილებელია ელასტიურობის კოეფიციენტის გამოყენება 0,16.

მიუხედავად მისი სიმარტივისა, ცხრილი 1-ის გამოყენება სიფრთხილეს მოითხოვს, რადგან მოთხოვნის ფასის განაწილების დამახასიათებელი უფრო დეტალური ინფორმაციის არსებობისას, ფორმულების (5) და (6) გამოყენებით გაანგარიშებამ შეიძლება მისცეს როგორც მნიშვნელოვნად მაღალი, ასევე მნიშვნელოვნად დაბალი მნიშვნელობები. მოთხოვნის ელასტიურობის კოეფიციენტი მათ „ფრონტალურ“ გაანგარიშებასთან შედარებით, ცხრილი 1-ის მონაცემებზე დაყრდნობით.

მაგალითად, მოდით უფრო ახლოს მივხედოთ მოსკოვის მახლობლად გარე უძრავი ქონების ბაზრის სეგმენტს.

მოთხოვნის ფასის ელასტიურობის გამოყენების მაგალითი გარეუბნის უძრავი ქონების გირაოს მისაღებობის გასაანალიზებლად

2006 წელს მოსკოვის მახლობლად გარე უძრავი ქონების ბაზარზე მიწოდებასა და მოთხოვნას შორის ურთიერთობის შესახებ მონაცემები ნასესხები იყო ი.ტერენტიევის სტატიიდან. 13 (ცხრილი 2).

ცხრილი 2 გვიჩვენებს, რომ მიწოდებისა და მოთხოვნის ბალანსი შეიმჩნევა 400-600 ათას დოლარამდე ფასების სეგმენტში, 200 დოლარამდე და 200-400 ათასამდე სეგმენტებში მოთხოვნა მნიშვნელოვნად აღემატება მიწოდებას, ხოლო 800 ათას დოლარზე მეტი სეგმენტში, პირიქით. , მიწოდება სერიოზულად აჭარბებს მოთხოვნას.

შესაბამისად, როცა ობიექტის ფასი იკლებს, მაგალითად, $1200 ათასიდან 900 ათასამდე, ე.ი. მნიშვნელოვანი ოდენობით 25%-ით არ იქნება მოთხოვნის ზრდა და შესაბამისად, ობიექტის ლიკვიდურობის ზრდა არ არის მოსალოდნელი - მოთხოვნა არაელასტიურია ან თუნდაც სრულიად არაელასტიური.

მსგავსი დასკვნის გაკეთება შესაძლებელია ყველა ფასის სეგმენტში ობიექტის ფასის შემცირებასთან დაკავშირებით. ამიტომ, მოთხოვნის ელასტიურობის უზრუნველსაყოფად და ქონების ლიკვიდურობის გაზრდის მიზნით, უნდა გადავიდეს უფრო დაბალი ფასების სეგმენტებზე.

ასე, მაგალითად, ობიექტის ფასის 900 ათასიდან 700 ათასამდე დაწევა გაზრდის მოთხოვნას 11-დან 24-მდე, 900 ათასიდან 500 ათასამდე - 11-დან 49%-მდე და ა.შ., ე.ი. უფრო მნიშვნელოვანი ვიდრე შედარებითი ფასის შემცირება. შესაბამისად, მოთხოვნა ელასტიური გახდება და შესაძლებელი იქნება ობიექტის ლიკვიდურობის ზრდაზე დათვლა.

ცხრილი 3 გვიჩვენებს მოთხოვნის ელასტიურობის კოეფიციენტების გამოანგარიშების მონაცემებს მოსკოვის მახლობლად გარეუბნის უძრავი ქონების სხვადასხვა საბაზრო და სალიკვიდაციო ღირებულებებზე ფორმულების გამოყენებით (5) და (6) და მონაცემები ცხრილიდან 2.

ცხრილი 3 გვიჩვენებს, რომ ყველა შემთხვევაში, ერთი ფასის სეგმენტზე გადასვლა უფრო ელასტიურს ხდის მოთხოვნას და ფასის შემდგომი შემცირება მიზანშეწონილად უნდა ჩაითვალოს, ვინაიდან მოთხოვნის ელასტიურობის მოდულის შემდგომი ზრდის მიუხედავად, ელასტიურობის ზრდა. მოთხოვნის კოეფიციენტი უკვე უმნიშვნელოა მათ შორის ურთიერთობის ფორმის განსაზღვრის გამო ჰიპერბოლური ტანგენსის სახით.

როგორც ჩანს, ეს გარემოება მოდელის შეზღუდვაა, რადგან ყველაზე ზოგადი იდეებიდანაც კი ცხადია, რომ შეთავაზების ფასის მნიშვნელოვანმა - ორი ან სამი ფასის სეგმენტით - შემცირებამ უნდა გამოიწვიოს ახალი სამიზნე მყიდველების - სპეკულაციური ინვესტორების ჩართვა. უძრავი ქონება - და ამით დააჩქაროს ობიექტის ლიკვიდაციის პროცესის განხორციელება. თუმცა, მკაცრად რომ ვთქვათ, მე-2 ცხრილში მოცემული მონაცემები არ ითვალისწინებს ასეთი მყიდველების მოთხოვნას, მაგრამ ეფუძნება მშვიდ ბაზრის პირობებს - როდესაც მყიდველები ყიდულობენ მხოლოდ იმას, რაც მათ სიცოცხლისთვის სჭირდებათ და არ აპირებენ ზედმეტი გადახდას, ხოლო გამყიდველები არ აპირებენ. უძრავი ქონების გაყიდვის პროცესის დაჩქარება ფასების შემცირებით.

მიუხედავად ამისა, შესაძლებელია შეირჩეს ელასტიურობის კოეფიციენტის მის მოდულზე დამოკიდებულების უფრო შესაფერისი ფორმა.

ამრიგად, K el.sp-ის სპეციფიკური მნიშვნელობების გაანგარიშება. მოთხოვნის ფასის ელასტიურობის შესახებ მონაცემებზე დაყრდნობით იძლევა მნიშვნელოვნად განსხვავებულ მნიშვნელობებს, ვიდრე 0,68, რომლებიც ავტორებმა მიიღეს ხარისხობრივ ანალიზში, ცხრილი 1-ში მოცემულ მონაცემებზე დაყრდნობით.

უფრო მეტიც, ფასების ელასტიურობის სათანადო გათვალისწინებით, K el.sp-ის მნიშვნელობები. მნიშვნელოვნად აღემატება 0,68-ს და, შესაბამისად, ასეთი ღირებულების გამოყენებამ შეიძლება გამოიწვიოს გასაყიდი ფასის დაუსაბუთებელი შემცირება. ამავდროულად, K el.sp-ის მნიშვნელობის გამოყენებით. = 0,68 უნდა ჩაითვალოს გამართლებულად ზედა ფასების სეგმენტში და ობიექტების საბაზრო ღირებულებით $1,200 ათასამდე, რაც ობიექტს ერთი ფასის სეგმენტით დაბლა გადაიყვანს. თუ ობიექტის საბაზრო ღირებულება კიდევ უფრო მაღალია, აუცილებელია მიმართოთ To el.sp. 0.68-ზე ნაკლებიც კი, რაც იგივე შედეგს იძლევა.

ამრიგად, ამ თვისებრივი მოსაზრებებიდანაც კი, შეიძლება შემდეგი დასკვნების გამოტანა:

• გირაოს ლიკვიდურობის თვალსაზრისით ყველაზე მისაღებია მოსკოვის მახლობლად საგარეუბნო უძრავი ქონება 800 ათას დოლარამდე საბაზრო ღირებულებით - ამ ფასების სეგმენტში მოთხოვნის ფარდობითი ზრდა ყოველთვის უფრო მნიშვნელოვანი იქნება, ვიდრე ფასის შედარებითი შემცირება;
• მოსკოვის მახლობლად საგარეუბნო უძრავი ქონების გირავნობისას, რომლის საბაზრო ღირებულება 1000 ათას დოლარზე მეტია, მხედველობაში უნდა იქნას მიღებული სალიკვიდაციო გასაყიდი ფასის მნიშვნელოვნად შემცირების აუცილებლობა - 50% -მდე ან მეტი, რაც აბსოლუტურ ციფრებში არის $300-500 ათასი ან მეტი. . მხოლოდ ამ პირობით უნდა ველოდოთ მოთხოვნის დაჩქარებულ ზრდას.

ბაზრის ალტერნატივა "სპეკულაციურ მყიდველთან მიდგომა"

როგორც ზემოთ აღინიშნა, ეს მიდგომა გულისხმობს იპოთეკარისთვის ცნობილი მყიდველის არსებობას, რომელიც მიზნად ისახავს ამ ობიექტის სპეკულაციური გადაყიდვის შედეგად მოგების საინტერესო განაკვეთის მიღებას, რის შესახებაც მან კარგად იცის. მაგალითად, ასეთი მყიდველები შეიძლება იყვნენ სპეციალიზებული გადამყიდველები: რეალტორები, ავტოდილერები, იპოთეკარის კონკურენტები და ა.შ.

ამ მიდგომის გამოყენება, ფაქტობრივად, არ არის ალტერნატივა მე-1 ცხრილიდან განსაზღვრული დაბალი - 0,68-ზე ნაკლები - მოთხოვნის ელასტიურობის კოეფიციენტების შემთხვევაში.

ა.როდენის შრომის მონაცემებზე დაყრდნობით 14 ჩვენ შეგვიძლია დავწეროთ შემდეგი გამოხატულება კოეფიციენტისთვის, რომელიც ამცირებს ობიექტის საბაზრო ღირებულებას მყიდველის სპეკულაციური ინტერესის გათვალისწინების აუცილებლობის გამო:

Ksip = (1 – (in.p. (Td)) / (1 + (icredit (Td)), (7)

სად კრედიტი. - საპროცენტო განაკვეთი სასესხო სახსრებისთვის;

in.p.- ინვესტორის ანაზღაურება, ამ შემთხვევაში - შემოსავალი მინუს მოზიდული სახსრების ხარჯები, მაგრამ არ ითვალისწინებს ინვესტორის სხვა ხარჯებს, რომლებიც დაკავშირებულია პროექტის განხორციელებასთან.

Td = Tr – Tf- ამ შემთხვევაში, წარმოადგენს ნასესხები სახსრების მოზიდვის პერიოდს, Tr და Tf - როგორც (4) ფორმულაში, შეფასების ობიექტის გონივრულად ხანგრძლივი ექსპოზიციის პერიოდს გაყიდვის ტიპურ პირობებში და ობიექტის ექსპოზიციის ფიქსირებულ პერიოდს იძულებითი გაყიდვის პირობები, შესაბამისად.

ცხრილი 4 გვიჩვენებს კოეფიციენტის დამოკიდებულების გაანგარიშების შედეგებს მყიდველის სპეკულაციური ინტერესის გათვალისწინებით (K sip) სესხის განაკვეთზე და ვადაზე, აგრეთვე პროექტის მომგებიანობის მაჩვენებელი ინვესტორ-მყიდველისთვის. .

ცხრილი 4 გვიჩვენებს, რომ მყიდველის სპეკულაციური ინტერესის გათვალისწინებამ, როგორც ბაზარზე მოთხოვნის ელასტიურობის ალტერნატივამ, ასევე შეიძლება გამოიწვიოს სალიკვიდაციო ღირებულების მნიშვნელოვანი შემცირება და საბაზრო ღირებულების შემცირების ხარისხი უფრო დიდია, მით უფრო სპეკულაციურია მყიდველის განზრახვა. არის (მაღალი მიზიდულობის მაჩვენებელთან შედარებით, მომგებიანობის მაჩვენებლებთან შედარებით), რაც უფრო გრძელია ნასესხები სახსრების მოზიდვის პერიოდი (ე. ქონება იძულებითი გაყიდვის პირობებში), ასევე რაც უფრო მაღალია ნასესხები სახსრების მოზიდვის მაჩვენებელი.

შეზღუდული დროის ფაქტორების გავლენა ობიექტის სალიკვიდაციო გაყიდვისა და იძულებითი გაყიდვისთვის

ახლა დავუბრუნდეთ ფორმულას (2) და გავაერთიანოთ ორივე განხილული ფაქტორის გავლენა ლიკვიდაციის კოეფიციენტის ერთ მნიშვნელობაში.

ზემოაღნიშნული მონაცემებიდან გამომდინარეობს, რომ ზემოთ განხილული ორივე ფაქტორის ერთობლივად განხილვამ შეიძლება, შესაბამისი ობიექტების განვითარებული ბაზრის არსებობის მდგომარეობის ფორმალური დაკმაყოფილებითაც კი, ლიკვიდაციის კოეფიციენტის მნიშვნელობები 0,50-ზე ნაკლები იყოს. უფრო მეტიც, ლიკვიდაციის კოეფიციენტის ასეთი მნიშვნელობები მოსალოდნელად უნდა ჩაითვალოს.

ეს ნიშნავს, რომ იმ შემთხვევაშიც კი, თუ უზრუნველყოფილია პირობა „გირაოს საბაზრო ღირებულება სესხის გაცემისას ორჯერ აღემატება სასესხო დავალიანებას“ (შესაძლო ზარალის მინიმალური სავალდებულო რეზერვის პირობა), თანხები, რომლებიც მიიღება ამ პერიოდის განმავლობაში. გირაოს ლიკვიდაცია - დიდი ალბათობით, შესაძლოა არ იყოს საკმარისი კრედიტორის ყველა მოთხოვნის დასაკმაყოფილებლად მაინც.

თუმცა, თუ ასეთი შესაძლებლობა არსებობს, მხედველობაში უნდა იქნას მიღებული კიდევ ერთი მნიშვნელოვანი გარემოება, რომელიც ზღუდავს უზრუნველყოფის სახით გირავნობის გამოყენების შესაძლებლობას No254-P რეგულაციის თვალსაზრისით. კერძოდ, პუნქტის 6.5-ის შესაბამისად, „გირაო არ შეიძლება იქნას გათვალისწინებული ამ რეგლამენტის მიზნებისათვის, თუ: ... არსებობს საფუძვლები სესხის უზრუნველყოფის არსებობით წარმოშობილი უფლებების რეალიზაციის შეუძლებლობის აღიარების საფუძველი, სესხის მნიშვნელოვანი დანაკარგის გარეშე. უზრუნველყოფის ოდენობა (ღირებულება).“.

ტერმინი „ღირებულების მნიშვნელოვანი დანაკარგი“ არ არის განსაზღვრული No254-P რეგულაციაში, მაგრამ შეიძლება ვივარაუდოთ, რომ გირაოს ღირებულების ორმაგი დანაკარგი ჯერ კიდევ არ არის „მნიშვნელოვანი“. ამაზე, კერძოდ, ირიბად მიუთითებს შესაძლო ზარალის სარეზერვო მინიმალური ოდენობის შესაბამისობა უზრუნველყოფის საბაზრო ღირებულებისა და სესხის ვალის ოდენობის ორასპროცენტიან თანაფარდობასთან.

თუმცა, გირაოს საბაზრო ღირებულებასა და სასესხო დავალიანების ოდენობას შორის უფრო დიდი თანაფარდობა ასევე სიფრთხილით უნდა იქნას განხილული.

ეს განპირობებულია იმით, რომ სასამართლოს მიერ გირავნობის დადების შემთხვევაში სასამართლომ შეიძლება უარი თქვას გირავნობის აკრძალვაზე დაგირავებული ქონების ღირებულების მოგირავნის მოთხოვნების აშკარა შეუსაბამობის საფუძველზე. იგივე შედეგი შეიძლება იყოს იპოთეკარის მიერ გირაოს გაყიდვის ფაქტის გასაჩივრებისას და სასამართლოსგარეშე ამოღების შემთხვევაში. ამ შემთხვევაში სასამართლო გამოვა დაგირავებული ქონების საწყისი გასაყიდი ფასის განსაზღვრის საჭიროებიდან, რომელიც, შეგახსენებთ, დადგენილია საბაზრო ღირებულებიდან გამომდინარე. 15 .

სტატიაში თ.ს. ლვოვოი 16 ასეთი უარის ორი მაგალითია მოყვანილი: ერთ შემთხვევაში დაგირავებული ქონების ღირებულება 3.0-ჯერ აღემატებოდა მოთხოვნის ზომას, მეორეში - 3.9-ჯერ.

მაშასადამე, თუ გირავნობის ხელშეკრულება ითვალისწინებს დაგირავებულ ქონებაზე ყადაღის დადების სასამართლო პროცესს ან ასეთი პროცედურა შეიძლება წარმოიშვას იპოთეკარის მოთხოვნით, ბანკმა უნდა გამოიყენოს გირავნობის საბაზრო ღირებულებისა და ოდენობის მაქსიმალური დასაშვები თანაფარდობა. პრეტენზიები უდრის 300%-ს.

შესაბამისად, სარისკოა სალიკვიდაციო ღირებულების გამოთვლილი ღირებულებების გამოყენება, რომლებიც სამჯერ დაბალია საბაზრო ღირებულებაზე.

უზრუნველყოფის ღირებულების რეგულარული გადაფასების სარგებელის შესახებ

№254-P რეგულაციის 6.4 პუნქტი განსაზღვრავს, რომ „გირაოს სამართლიანი ღირებულება ... განისაზღვრება საკრედიტო დაწესებულების მიერ მუდმივად, მაგრამ არანაკლებ კვარტალში ერთხელ. რეზერვის ოდენობის დადგენისას მხედველობაში მიიღება გირაოს რეალური ღირებულების ცვლილებები...“.

ხშირად ბანკები ამ მოთხოვნას ფორმალურად ეპყრობიან (გარდა ფასიანი ქაღალდებისა), ხოლო გირაოს გადაფასების მთავარი მამოძრავებელი ფაქტორი სწორედ რეზერვის ოდენობის კორექტირების ან დადასტურების საჭიროებაა.

იმავდროულად, მრავალი სახის უზრუნველყოფის საბაზრო ღირებულება დროთა განმავლობაში იცვლება, რამაც შეიძლება მნიშვნელოვნად იმოქმედოს საბაზრო და სალიკვიდაციო ღირებულებების თანაფარდობაზე და ეს გარემოება გასათვალისწინებელია სესხის გაცემის მომენტიდან.

არსებობს მინიმუმ ორი ძირითადი ფაქტორი, რომელსაც შეუძლია გავლენა მოახდინოს საბაზრო ღირებულების დროზე დამოკიდებულებაზე.

პირველ რიგში, ეს არის საბაზრო პირობები და მისი პროგნოზი გირავნობის ხელშეკრულების მოქმედების პერიოდისთვის.

დადასტურებად შეიძლება მოვიყვანოთ მოსკოვში საცხოვრებელი უძრავი ქონების ღირებულების „ზვავის მსგავსი“ ზრდა, რომელიც ეწინააღმდეგებოდა ყველა პროგნოზს, 2006 წელს. ცხადია, იმ მომენტში ამ ფაქტორის გავლენამ დიდწილად გაანეიტრალა ლიკვიდაციის გაყიდვის გავლენა. ფაქტორი შესაბამისი უზრუნველყოფის ღირებულებაზე.

ცხადია, საბაზრო ღირებულების ზრდაზე გავლენას მოახდენს, მაგალითად, ისეთი ფაქტორები, როგორიცაა უცხოურ მანქანებზე იმპორტის დამატებითი გადასახადის შემოღება და ა.შ.

გარდა ამისა, ჩვენ შეგვიძლია თამამად ვიწინასწარმეტყველოთ, მაგალითად, მსუბუქი ავტომობილების ღირებულების მუდმივი და უწყვეტი ზრდა, ვინაიდან საპირისპირო - ფასების კლება - არასოდეს დაფიქსირებულა.

საბაზრო ღირებულების შემცირების მიმართულებით მუდმივად მოქმედებს გირაოს მოძველების და ცვეთა ფაქტორი.

მაგალითად, სატრანსპორტო საშუალებების (AMV) ბუნებრივი ფიზიკური ცვეთა და ცვეთა რაოდენობა შეიძლება განისაზღვროს „მეთოდური გზამკვლევის“ შესაბამისად. 17 .

კერძოდ, ფიზიკური პირების მფლობელობაში მყოფი და მათ მიერ პირადი მიზნებისთვის გამოყენებული სამგზავრო მანქანებისთვის, ამ „მეთოდური გზამკვლევის ...“ შესაბამისად, ძირითადი ბუნებრივი ფიზიკური ცვეთა და ცვეთა მერყეობს წელიწადში 5-დან 8%-მდე. კლასი და მწარმოებელი ქვეყანა. განსაკუთრებით უნდა აღინიშნოს, რომ ეს მონაცემები მიღებული იქნა გასაყიდი მანქანების შეთავაზებების შესახებ დიდი რაოდენობით ინფორმაციის ანალიზის საფუძველზე და არა მათემატიკური მოდელების საფუძველზე. შესაბამისად, ისინი არა სპეკულაციური, არამედ ობიექტურია.

სამგზავრო მანქანების საოპერაციო პირობებში ცვლილებები, რომლებიც ზრდის ცვეთას, ზრდის მას დიაპაზონში 1.00-დან 1.45-ჯერ.

მოძველებამ შეიძლება კიდევ უფრო ძლიერი გავლენა მოახდინოს გარკვეული ტიპის ობიექტების საბაზრო ღირებულებაზე. მაგალითად, კომპიუტერული და საოფისე ტექნიკის საბაზრო ღირებულება ორ-სამ წელიწადში რამდენჯერმე იკლებს და ერთ წელიწადში ეს კლება შეიძლება იყოს 50%-ზე მეტი. ეს აიხსნება მოდელების დიაპაზონის მუდმივი განახლებით.

ეს ეფექტები, შესაძლოა ასე მნიშვნელოვანი უზრუნველყოფის საბაზრო ღირებულების გაანალიზებისას, მნიშვნელოვნად უფრო ძლიერ გავლენას ახდენს მის სალიკვიდაციო ღირებულებაზე.

არის შემთხვევებიც, როდესაც გარკვეული სახის საკვები პროდუქტების რეალიზაცია სახელმწიფოს მიერ მოულოდნელად შეზღუდული ან სრულიად აკრძალული იყო (ქართული და მოლდავური ღვინოები, არაყი, პოლონური ხორცი და ა.შ.). ცხადია, ასეთ პირობებში გირაოს საბაზრო ღირებულება შეიძლება ნულამდე დაბრუნდეს.

დასკვნითი შენიშვნები

ზემოაღნიშნული მონაცემები და მოსაზრებები, ავტორების აზრით, ნათლად მეტყველებს იმაზე, რომ ბანკში გირაოს მუშაობა არ შეიძლება აშენდეს მხოლოდ გირაოს ობიექტის საბაზრო ღირებულების დადგენის საფუძველზე.

მაგალითად, წამყვანი შეფასების პორტალის Appraiser.ru-ს ფორუმზე, სხვათა შორის, განიხილეს შემდეგი კითხვა: „შეფასების კომპანიის აკრედიტაციისას ბანკი მოითხოვს, რომ შესაბამის ხელშეკრულებაში შევიდეს დებულება, რომლის მიხედვითაც შემფასებელი იღებს ვალდებულებას აანაზღაუროს განსხვავება შეფასების ანგარიშში მითითებულ უზრუნველყოფის ღირებულებასა და ბანკის მიერ გირაოს დაყადაღების პროცესში ფაქტობრივად მიღებულ თანხას შორის. რა უნდა გააკეთოს ამ სიტუაციაში?

ამ სტატიაში წარმოდგენილი მონაცემების გათვალისწინებით, სავსებით აშკარა ხდება, რომ უზრუნველყოფის ღირებულების „დაშლის ფაქტორი“ „საბაზროდ“, „ლიკვიდაციაში“ და „სამართლიანად“ ამ შემთხვევაში ვლინდება მთელი ძალით. აშკარაა, რომ შემფასებელი ნიშნავს „საბაზრო“ ღირებულებას, ბანკი საუბრობს „ლიკვიდაციურ“ ღირებულებაზე, ხოლო რეგულაცია No254-P „სამართლიან“ ღირებულებაზე.

ამავდროულად, როგორც ზემოთ მოყვანილი მონაცემებით დასტურდება, შემფასებელს (ან ბანკს დამოუკიდებლად) შეუძლია ბრწყინვალედ და საიმედოდ განსაზღვროს უზრუნველყოფის ობიექტის საბაზრო ღირებულება, მაგრამ რეალურად შეუძლებელი იქნება მისი გაყიდვა შესაბამის ფასად მოკლე დროში. დრო, და ეს შეუძლებელია ობიექტური მიზეზების გამო, არა შემფასებლის (ან ბანკის თანამშრომლის) ბრალით.

ეს, რა თქმა უნდა, არ მოხდება, თუ შემდეგი პირობები დაკმაყოფილდება.

1. სალიკვიდაციო ღირებულებამ უნდა დაიკავოს სრული და საბაზრო ღირებულების ტოლი ბანკების გირაოს მუშაობაში.

2. დებულებაში No254-P აუცილებელია დაგირავებული ნივთის სამართლიანი ღირებულების ტერმინი განისაზღვროს, როგორც ღირებულება, რომელიც:

• სასესხო ხელშეკრულების დადებისა და სწორად შესრულებისას „ბაზრის“ ეკვივალენტური;
• არის „ლიკვიდაციის“ ტოლფასი, როდესაც წარმოიქმნება გარემოებები, რომლებიც საფუძველს იძლევა გირავნობის აკრძალვისთვის.

ასევე შესაძლებელია შესაძლო დანაკარგების მინიმალური რეზერვის მდგომარეობის ხელახალი ფორმულირება მოთხოვნის საფუძველზე „გირაოს ნივთის სალიკვიდაციო ღირებულება არ იყოს მსესხებლის ყველა ვალდებულების ოდენობაზე ნაკლები“. შესაბამისად, ბანკებს მოუწევთ დაწერონ შესაბამისი შიდა დოკუმენტები, რომლებიც აფორმებს სალიკვიდაციო ღირებულების განსაზღვრის ალგორითმს. თუმცა, ავტორების აზრით:

• ჯერ ერთი, სარგებლის გარდა არაფერს მოიტანს;
• მეორეც, ამის წყაროს ინფორმაცია მოცემულია ამ სტატიაში და რჩება მხოლოდ მისი კრეატიულად გამოყენება;
• მესამე, ეს შესაძლებელს გახდის სესხის განაცხადის განხილვის ეტაპზე დაბალ ლიკვიდური ტიპის გირაოს „გაწყვეტას“; შესაძლებელია კიდეც, რომ ბანკებს ჰქონდეთ გარკვეული სპეციალიზაცია გირაოსთან მუშაობაში, რაზეც მათ აქვთ სრული გაგება, თუ როგორ და როგორ უნდა გაყიდონ ისინი და არა პრინციპით „ჩვენ ყველაფერს ვიღებთ, სანამ ღირებულება გაორმაგდება. ვალის ოდენობა“;
• მეოთხე, ეს შესაძლებელს გახდის გირავნობის ხელშეკრულებებში გირავნობის ხელშეკრულებაში ჩართვას გირავნობის სარეალიზაციო ფასის მარეგულირებელი დებულებები მოგირავნის მიერ ნებაყოფლობით ან ბანკის მიერ ნივთის მოგირავნესთვის გადაცემისას და ა.შ., რაც გაზრდის შრომისმოყვარეობის ხარისხს. დამგირავებელი გირავნობის გარიგების დადებისას.

ამის სასარგებლოდ სხვა არგუმენტების მოყვანაც შეიძლება.

როგორც საბაზრო, ასევე სალიკვიდაციო ღირებულებები უნდა განისაზღვროს სესხის გაცემის დროს, შემდეგ კი რეგულარულად, მაგრამ კვარტალში ერთხელ მაინც. ეს, მინიმუმ, საშუალებას მისცემს ბანკს გონივრულად მოსთხოვოს მსესხებელს სესხის დამატებითი უზრუნველყოფა უზრუნველყოფის სალიკვიდაციო ღირებულების კრიტიკული შემცირების შემთხვევაში.

იდეალურ შემთხვევაში, სათანადო ცვლილებები უნდა განხორციელდეს გირაოს კანონმდებლობაში აუქციონის საწყისი ღირებულების განსაზღვრის კუთხით სასამართლო ჩამორთმევის პროცედურის შემთხვევაში, რომელიც არ უტოლდება საბაზრო ღირებულებას, არამედ სალიკვიდაციო ღირებულებას - ეს გარემოება, შესაბამისად. ავტორებს უფრო დიდი ეფექტი ექნება, ვიდრე, მაგალითად, მოძრავი ქონების გირაოს სავალდებულო რეგისტრაციას.

უფრო მეტიც, ამის გათვალისწინებით, მიმოქცევაში მყოფი საქონლის გირავნობა, რომელიც ბევრს სძულს, როგორც განსაზღვრებით სითხეს, გირაოს სახეობას, შეიძლება თვისობრივად განსხვავებული ფორმით გამოჩნდეს.

სინამდვილეში, ადეკვატური ანალიზით, შეიძლება აღმოჩნდეს, რომ უფრო ადვილი და იაფია საქონლის მიმოქცევაში ხელმისაწვდომობისა და გადაადგილების მაღალი ხარისხის კონტროლის ორგანიზება, ვიდრე მნიშვნელოვანი ზარალის მიყენება, რომელიც დაკავშირებულია, მაგალითად, საწყობისა და საწყობის არ გაყიდვასთან. სამრეწველო უძრავი ქონება. 1 Zamulina I. გირაოს შესახებ ახალი კანონი შეამცირებს საპროცენტო განაკვეთებს საშუალოდ 2–3%-ით // RBC.Credit. 07/12/2007 წ.

2 საარბიტრაჟო სასამართლოების მიერ რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის ნორმების გირავნობის შესახებ განცხადებასთან დაკავშირებული დავების განხილვის პრაქტიკის მიმოხილვა // დანართი რუსეთის ფედერაციის უმაღლესი საარბიტრაჟო სასამართლოს 1998 წლის 15 იანვრის No. 26.

3 2007 წლის 2 ოქტომბრის ფედერალური კანონი No229-FZ „სააღსრულებო წარმოებათა შესახებ“ (ამოქმედდეს 2008 წლის 1 თებერვალს).

4 Kozyr Yu. ლიკვიდაციის ღირებულების შეფასება, http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=41&Id=1610

5 Dolgin S. გაკოტრების ქონების სალიკვიდაციო ღირებულების შეფასების პროცედურა (ფუნქციები), http://www.arni.ru/arni/doc/stat/170402_dolgin.htm

6 Galasyuk Viktor V., Galasyuk Valery V. მოთხოვნის ელასტიურობის გათვალისწინების მეთოდი ობიექტების სალიკვიდაციო ღირებულების დადგენისას, http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=41&Id=1608

7 Galasyuk Viktor V., Galasyuk Valery V. მეთოდოლოგიური რეკომენდაციები საკუთრების და საკუთრების უფლებების შეფასებისთვის იძულებითი გაყიდვისა და ექსპოზიციის შემცირებული პერიოდის პირობებში, http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=41&Id=1595

8 Rodin A. სალიკვიდაციო ღირებულების შეფასების მეთოდოლოგია // შეფასების კითხვები. 2003. No1.

9 ამ ტიპის დამოკიდებულება გამოიყენებოდა ვიქტორ და ვალერი გალასიუკოვების ნაშრომებში. მსგავსი ტიპის დამოკიდებულება გამოიყენა იუ კოზირმა მის მიერ განხილულ სამ მოდელში.

10 Galasyuk Viktor V., Galasyuk Valery V. მეთოდოლოგიური რეკომენდაციები საკუთრების და საკუთრების უფლებების შეფასებისთვის იძულებითი გაყიდვისა და ექსპოზიციის შემცირებული პერიოდის პირობებში, http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=41&Id=1595

11 Galasyuk Viktor V., Galasyuk Valery V. მეთოდი, რომელიც ითვალისწინებს მოთხოვნის ელასტიურობას ფასის მიხედვით ობიექტების სალიკვიდაციო ღირებულების დადგენისას, http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=41&Id=1608

12 სამუელსონ პოლ. A., Nordhaus William D. Economics. - პერ. ინგლისურიდან - მ.: გამომცემლობა "BINOM", 1997. გვ. 99–106.

13 ტერენტიევი I. ცვლადი მიმართულებების მეტრი. საგარეუბნო უძრავ ქონებაზე მოთხოვნა გადადის ეკონომ კლასზე // კომერსანტი. 03/02/2007 წ. No 33. გვ 20.

14 Rodin A. სალიკვიდაციო ღირებულების შეფასების მეთოდოლოგია // შეფასების კითხვები. 2003. No1.

15 საარბიტრაჟო სასამართლოების მიერ რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის ნორმების გირავნობის შესახებ განცხადებასთან დაკავშირებული დავების განხილვის პრაქტიკის მიმოხილვა // დანართი რუსეთის ფედერაციის უმაღლესი საარბიტრაჟო სასამართლოს 1998 წლის 15 იანვრის No. 26.

16 ლვოვა თ.ს. უზრუნველყოფილი დაკრედიტების სამართლებრივი მხარდაჭერის თავისებურებები // ბანკის დაკრედიტება. 2007. No 3. გვ 77–78.

17 ძრავიანი სატრანსპორტო საშუალებების ღირებულების განსაზღვრის მეთოდოლოგიური მითითებები, ბუნებრივი ცვეთა და ტექნიკური მდგომარეობის გათვალისწინებით პრეზენტაციის დროს. RD 37.009.015-98 ცვლილებებით No1, 2, 3, 4, http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=187&Id=930

ალ-რ ა.სლუცკი
სლავური ფინანსური ცენტრი, პრეზიდენტი, ფ.

ანატ. ა.სლუცკი
სლავური ფინანსური ცენტრი

დაკრედიტების ერთ-ერთი პრინციპია სესხის უზრუნველყოფა. სესხის გაცემისას ბანკი ამცირებს რისკებს გირაოსა და თავდებობის ხელშეკრულებების გაფორმებით.

ბანკის მიერ სესხზე მიღებული გირაო იყოფა პირველად და დამატებით.

ძირითადი მხარდაჭერაუნდა დაფაროს მსესხებლის სესხით ნაკისრი ვალდებულებების მთელი ოდენობა. ვალდებულებების ოდენობა გულისხმობს ძირითადი დავალიანების (სესხის ოდენობის), ასევე გარკვეული პერიოდის განმავლობაში გამოთვლილი საკომისიოს და საკომისიოს ოდენობას. როგორც წესი, გადახდების ოდენობა გამოითვლება კვარტალში, ან ორ კვარტალში (პროცენტის გადახდის დადგენილ სიხშირეზე დაყრდნობით), ნაკლებად ხშირად - სესხის ხელშეკრულების მოქმედების მთელი პერიოდის განმავლობაში.

სესხის უზრუნველყოფა - გაანგარიშების მაგალითი

თქვენ შეგიძლიათ დამოუკიდებლად გამოთვალოთ სესხისთვის საჭირო უზრუნველყოფის ოდენობა.

ამისათვის თქვენ უნდა განსაზღვროთ გირაოს მინიმალური სავარაუდო ღირებულება - ეს არის სესხისა და გადახდების ოდენობა, როგორც ზემოთ იყო მითითებული. გირაოს სავარაუდო ღირებულება გაყოფილი კორექტირების ფაქტორზე იძლევა უზრუნველყოფის საბაზრო ღირებულებას.

მაგალითად, ხუთასი ათასი რუბლის ოდენობით სესხის ოდენობით თვრამეტი პროცენტი წელიწადში და ყოველთვიური საკომისიო წელიწადში ერთი პროცენტით, გაანგარიშება იქნება შემდეგი:

(18+1)/100/365*92*500,000+500,000) = 523,945.21 (რუბლი) – ეს არის სესხის უზრუნველყოფის უზრუნველყოფის საჭირო სავარაუდო ღირებულება,

523,945.21/0.6=873,242.02 (რუბლი) უზრუნველყოფის მინიმალური საბაზრო ღირებულება მოთხოვნილი სესხისთვის,

სად

(18+1)/100 – საპროცენტო განაკვეთი და ყოველთვიური საკომისიოს გადახდა (წლიური პროცენტებით),
365 - დღეების რაოდენობა წელიწადში,
92 – პერიოდის დღეების რაოდენობა (ეს ღირებულება განსხვავდება კონკრეტული ბანკის დაკრედიტების პირობების მიხედვით),
5000000 - სესხის თანხა,
0.6 არის კორექტირების ფაქტორი, რომელიც გამოიყენება უზრუნველყოფის გარკვეულ ტიპზე (ღირებულება ასევე იცვლება უზრუნველყოფის ტიპისა და კონკრეტული ბანკის სესხის პირობების მიხედვით).

სესხის გაცემის საკომისიო არ არის გათვალისწინებული, ვინაიდან ამ საკომისიოს გადახდა ხდება მსესხებლისათვის საკრედიტო სახსრების პირველ გაცემამდე.

სესხის ძირითადი უზრუნველყოფა

უმეტეს შემთხვევაში, ბანკის წინაშე მსესხებლის ვალდებულებების ძირითადი უზრუნველყოფა არის ქონებრივი უზრუნველყოფა: უძრავი ქონება, აღჭურვილობა, ტრანსპორტი.

ბანკისთვის გირაოს სახით მიწოდებული ქონება შეიძლება ეკუთვნოდეს როგორც თავად მსესხებელს, ასევე მესამე პირს. დამგირავებელი შეიძლება იყოს ფიზიკური პირები და ორგანიზაციები. თუ დამგირავებელი - მესამე მხარე - ორგანიზაციაა, ბანკი ითხოვს დოკუმენტების სრულ პაკეტს (სასახელო და ფინანსური დოკუმენტები) დამგირავნელის ქმედუნარიანობისა და გადახდისუნარიანობის გასაანალიზებლად. იპოთეკარის ფინანსური მდგომარეობა უნდა იყოს სტაბილური. აუცილებელი პირობაა უარყოფითი წმინდა აქტივების არარსებობა.

უძრავი ქონების გირაოდ მისაღებად აუცილებელია დადასტურდეს იპოთეკარის საკუთრება ამ ქონებაზე. უძრავი ქონების უზრუნველყოფისას ეს არის სარეგისტრაციო პალატის მიერ გაცემული საკუთრების მოწმობა და დოკუმენტები - ტრანსპორტის უფლების გაჩენის საფუძველი - PTS (სატრანსპორტო საშუალების პასპორტი) და სატრანსპორტო საშუალების რეგისტრაციის მოწმობა, ხოლო აღჭურვილობისთვის - დასტური გადახდის ფაქტის (გადახდის დავალება ან სასაქონლო და სალარო აპარატის ჩეკები), მიწოდების დადასტურება (სატრანსპორტო ბილეთი, ინვოისი და ხელშეკრულება).

ნაკლებად ხშირად, განსაკუთრებით კრიზისის დროს, ინვენტარი მიიღება გირაოს სახით: საქონელი გადაყიდვისთვის ან მსესხებლის საკუთრებაში არსებული ნედლეული. კორექტირების კოეფიციენტი აქ უფრო მკაცრია, უმეტეს შემთხვევაში 0,5-ია. თუ ინვენტარი ინახება სხვა ორგანიზაციის ტერიტორიაზე, აუცილებელია ბანკს მიაწოდოს შენახვის ხელშეკრულება, რომელზედაც გაფორმდება დამატებითი ხელშეკრულება, რომელიც საშუალებას მისცემს ბანკის წარმომადგენლებს შევიდნენ იმ ტერიტორიაზე, სადაც ინახება გირაო. გირაოს ხელმისაწვდომობის შემოწმება.

ქონების გირავნობის ხელშეკრულება, გარდა უძრავი ქონების გირავნობისა, ძალაში შედის ხელმოწერის მომენტიდან. უძრავი ქონების გირავნობის ხელშეკრულება (იპოთეკის ხელშეკრულება) ექვემდებარება სახელმწიფო რეგისტრაციას.

რაც შეეხება გირაოს სახით მიღებულ აღჭურვილობას, ის არ უნდა იყოს სტაციონარული, უნიკალური, შეუდარებელი ან გამოყენების ვიწრო ფარგლებით. ქონებას უნდა ჰქონდეს ინდივიდუალური მახასიათებლები, რათა მოხდეს მისი იდენტიფიკაცია (სერიული ნომერი, ინვენტარის ნომერი და ა.შ.).

ტრანსპორტი, თავის მხრივ, უნდა იყოს კარგ ტექნიკურ მდგომარეობაში, გაშვებული და არაუმეტეს გარკვეული ასაკისა (ჩვეულებრივ არაუმეტეს ათიდან თხუთმეტი წლისა).

გირაოდ მიღებულ უძრავ ქონებას წარმოადგენს არასაცხოვრებელი შენობები, ნაგებობები, მიწის ნაკვეთები, დაუმთავრებელი შენობები (თუ საკუთრება რეგისტრირებულია მოქმედი კანონმდებლობის შესაბამისად). საცხოვრებელი უძრავი ქონება მიიღება სესხის უზრუნველყოფად, თუ მასში არავინ არის რეგისტრირებული. გემებს (ზღვა და ჰაერი) ასევე შეუძლიათ გირაოს როლი. ბანკმა უნდა წარმოადგინოს ამონაწერი სარეგისტრაციო სერვისიდან, რომელიც დაადასტურებს გირაოს ტვირთის არარსებობას. თუ არსებობს დასრულებული და რეგისტრირებული საიჯარო ხელშეკრულებები მესამე პირებთან, ბანკს შეუძლია მოითხოვოს საიჯარო ხელშეკრულების დამატებითი ხელშეკრულების დადება საიჯარო ხელშეკრულების შეწყვეტის შესახებ იმ შემთხვევაში, თუ ბანკი ართმევს გირაოს.

გარკვეული საკრედიტო პროგრამებისთვის, ძირითადი გირაოს სახით ასევე შეიძლება მიღებულ იქნას შემდეგი:

- ხელშეკრულების საფუძველზე მოთხოვნის უფლება,
- მუნიციპალიტეტის გარანტია,
- გადაცვლა (უმეტეს შემთხვევაში რუსეთის ფედერაციის სბერბანკიდან),
- ბანკის გარანტია,
- შეძენილი ქონება და ა.შ.

მოდით მოკლედ გადავხედოთ უსაფრთხოების თითოეულ ამ ტიპს.

მოთხოვნის უფლება ხელშეკრულებითგირაოს სახით მიიღება ხელშეკრულების ნარჩენი ღირებულებით, რომელიც გამოითვლება როგორც სხვაობა ხელშეკრულების ოდენობასა და განხორციელებულ ავანსებს შორის. ამ ხელშეკრულებაში უნდა იყოს მითითებული პირობა, რომლითაც ხდება ყველა გადარიცხვა კრედიტორ ბანკში გახსნილ მსესხებლის მიმდინარე ანგარიშზე და ხელშეკრულებაში ცვლილებები შეუძლებელია კრედიტორ ბანკთან შეთანხმების გარეშე. სესხის დაფარვის გრაფიკი სინქრონიზებულია ხელშეკრულებით გათვალისწინებული გადახდის გრაფიკთან, როდესაც შემოსავალი მიიღება მითითებული ხელშეკრულებით, ჩამოიწერება მსესხებლის დავალიანება ბანკის მიმართ.

მუნიციპალიტეტის გარანტია (MO)მიიღება გირაოს სახით, თუ ბანკმა დადო ხელშეკრულება ამ MO-სთან და, თავის მხრივ, MO-ს ბიუჯეტი ითვალისწინებს საწარმოებისა და ინდივიდუალური მეწარმეებისთვის სესხების გარანტიების გაცემის ხარჯებს.

კუპიურა (უმეტეს შემთხვევაში რუსეთის ფედერაციის სბერბანკის კუპიურა) ფასიანი ქაღალდების ერთ-ერთი ყველაზე საინტერესო სახეობაა. ერთი მხრივ, კუპიურა არის იგივე ფული, მაგრამ მოთავსებულია ფასიან ქაღალდში გარკვეული პერიოდის განმავლობაში გარკვეული პირობებით (ვალუტაზე კუპიურას მფლობელს შეუძლია მიიღოს პროცენტი ბანკისგან). ასე რომ, სესხის უზრუნველყოფის კუპიურის მიწოდებისას ბანკის რისკები მინიმუმამდეა დაყვანილი და მოთხოვნები მსესხებლის მიმართ შესაბამისად უფრო ლიბერალურია, ბანკის დისკონტი გაცილებით დაბალია.

ბანკის გარანტიაშეიძლება იყოს გირაო, თუ კრედიტორმა ბანკმა დააწესა რისკის ლიმიტი გარანტიის გამცემი ბანკისთვის.თუ შეძენილი ქონება გირაოს სახით მოქმედებს, მაშინ ბანკსა და გამყიდველს შორის შესაბამისი ხელშეკრულება უნდა გაფორმდეს. ხოლო მყიდველსა (მსესხებელს) და გამყიდველს შორის გაფორმებულ ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულებაში უნდა იყოს გათვალისწინებული პირობა, რომ როცა მყიდველი (მსესხებელი) გამყიდველს გადახდის ნაწილს (ჩვეულებრივ ათიდან ოც პროცენტამდე) და წერილს აძლევს. ბანკის გარანტიით (ან ოფციონის სახით გაფორმებული სესხის ხელშეკრულება) ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულების საგნის საკუთრება გადადის მყიდველზე. შესაბამისად, მყიდველი (აგრეთვე მსესხებელი) დებს გირაოს ხელშეკრულებას ბანკთან და ბანკი, თავის მხრივ, დარჩენილ თანხას ურიცხავს ქონების გამყიდველს უზრუნველყოფილი სესხით.