Ko'chmas mulkni baholash: usullar va yondashuvlar. Ko'chmas mulk ob'ektlarini baholashning yondashuvlari va usullari Ko'chmas mulkka nisbatan qanday qiymat turlari mavjud

26.06.2024

Xarajat turlari

Baholash amaliyotida qiymatning har xil turlari mavjud. Ko'chmas mulkning qiymati quyidagi turlarga bo'linadi:

bozor narxi;
investitsiya qiymati;
tugatish qiymati;
kadastr qiymati.

Aniqlashda baholash ob'ektining bozor qiymati Raqobat sharoitida ochiq bozorda baholash sanasida, bitim taraflari barcha zarur ma'lumotlarga ega bo'lgan holda, oqilona harakat qilganda va bitim narxiga ta'sir qilmasa, baholash ob'ektini begonalashtirish mumkin bo'lgan eng ehtimoliy narx aniqlanadi. har qanday favqulodda holatlar, ya'ni:

bitim taraflaridan biri baholash ob'ektini begonalashtirishga, ikkinchisi esa ijroni qabul qilishga majbur emas;
bitim taraflari bitim predmetini yaxshi bilishlari va o‘z manfaatlarini ko‘zlab ish tutishlari;
baholash ob'ekti ochiq bozorda o'xshash baholash ob'ektlariga xos bo'lgan ommaviy oferta orqali taqdim etiladi;
bitimning bahosi baholash ob'ekti uchun oqilona haqni ifodalaydi va bitim taraflariga nisbatan bitimni bajarishga biron bir qismda majburlash bo'lmasa;
baholash ob'ekti uchun to'lov pul shaklida ifodalanadi.

Aniqlashda baholash ob'ektining investitsiya qiymati qiymati aniq shaxs yoki shaxslar guruhi uchun ushbu shaxs (shaxslar) tomonidan baholash ob'ekti - investitsiya ko'chmas mulkidan ijara va qiymatni oshirish shaklida daromad olish uchun foydalanish uchun belgilangan investitsiya maqsadlarida belgilanadi. Investitsiya qiymatini aniqlashda, bozor qiymatini aniqlashdan farqli o'laroq, ochiq bozorda investitsiya qiymati bo'yicha begonalashtirish imkoniyatini hisobga olish shart emas.

Aniqlashda baholash ob'ektining tugatish qiymati sotuvchi majbur bo'lgan sharoitda bozor sharoitlari uchun odatiy ta'sir qilish davridan kamroq bo'lgan baholash ob'ekti ta'sir qilish davrida ushbu baholash ob'ekti begonalashtirilishi mumkin bo'lgan eng ehtimoliy narxni aks ettiruvchi taxminiy qiymat aniqlanadi. mulkni begonalashtirish bo'yicha bitim tuzish. Tugatish qiymatini aniqlashda bozor qiymatini aniqlashdan farqli o'laroq, sotuvchini ob'ektni bozor sharoitlariga mos kelmaydigan shartlarda sotishga majbur qiladigan favqulodda holatlarning ta'siri hisobga olinadi.

Aniqlashda baholanayotgan mulkning kadastr qiymati ommaviy baholash usullari bilan belgilanadigan bozor qiymati kadastr baholashni tartibga soluvchi qonun hujjatlariga muvofiq belgilanadi va tasdiqlanadi. Kadastr qiymati, xususan, soliqqa tortish uchun baholovchi tomonidan belgilanadi.

Ko'chmas mulkni baholashning asosiy yondashuvlari

Professional baholovchilar tomonidan har qanday turdagi ko'chmas mulkni baholashning bir necha yondashuvlari (usullari) mavjud: - qiyosiy (yoki “bozor”) yondashuv; -xarajat yondashuvi; - daromadli yondashuv.

3 ta yondashuvning har biri o'ziga xos texnikaga ega.

Daromad yondashuvi

Ko'chmas mulkni baholashning daromadli yondashuvi ushbu mulkka egalik qilishdan (foydalanishdan) kutilayotgan daromadni hisoblash asosida mulk qiymatini aniqlashga asoslanadi. Bu ko'rsatkich juda muhim, chunki u kelajakda ob'ektning narxini taxmin qilish imkonini beradi.

Daromad yondashuvi bugungi kunda baholash amaliyotida ko'chmas mulkni baholashning eng ko'p qo'llaniladigan usullaridan biridir.

Zamonaviy iqtisodchi A.V.Vishnevetskiyning fikriga ko'ra, bu yondashuv "marginal" deb ham ataladi (inglizcha "margin" atamasidan, ko'pincha Rossiyada "foyda" tushunchasining analogi sifatida ishlatiladi). Marjinal yondashuvning qo'llanilishi shtatdagi iqtisodiy o'sish davrida aniq ifodalangan. Daromadga yondashuv "Tibbiy tekshiruv" protsedurasining ajralmas qismidir.

Daromad usuli asosan diskontlangan daromad oqimini (ushbu ob'ektga egalik qilish yoki undan foydalanishdan) hisoblash yo'li bilan ko'chmas mulk qiymatini aniqlashga asoslangan. Ushbu usul kutish printsipiga asoslanadi - daromadning joriy qiymatini va kelajakda ushbu mulkka egalik qilishdan olinishi mumkin bo'lgan boshqa imtiyozlarni belgilash. Mulk egasi o'z mulkini undan foydalanishni davom ettirish orqali olishi mumkin bo'lgan miqdordan kamiga bermasligi mantiqan, va xaridor keyinchalik ushbu mulkdan tijorat maqsadlarida foydalanish uchun to'lamaydi. uni olib keladi. Shunday qilib, mulkning narxi tomonlar o'rtasidagi kelishuv orqali kelajakdagi daromadning qiymatidan kelib chiqqan holda belgilanadi.

Daromad yondashuvidan foydalangan holda hisoblashda quyidagi usullar qo'llaniladi: daromadlarni kapitallashtirish va pul oqimlarini diskontlash. Ushbu texnikalar ushbu usulda asosiy hisoblanadi.

1) To'g'ridan-to'g'ri kapitalizatsiya usuli texnologiyasiga muvofiq, qiymat soliq to'lashdan oldingi sof operatsion daromadning kapitallashuv stavkasiga nisbati bilan belgilanadi. Kapitalizatsiya stavkasi baholovchi tomonidan bazaviy stavkadan kelib chiqib, uni risklarga moslashtirish orqali aniqlanadi.

2) Diskontlangan pul oqimlari usuli pul oqimlari notekis kelganda (beqaror daromad) yoki turli kapitallashuv koeffitsientlaridan foydalanganda qo'llaniladi. Metodologiyaga ko'ra, ob'ektning qiymati loyiha uchun chegirmali daromadlar yig'indisi sifatida aniqlanadi. Buning uchun tanlangan davr uchun xarajatlar va investitsiyalar prognozi bilan pul oqimlari modelini aniqlash kerak. Diskont stavkasi kapitalizatsiya usuli bilan bir xil parametrlarni hisobga olgan holda belgilanadi.

Usulning mohiyati shundan iboratki, daromad yondashuvi ko'chmas mulk qiymatini kelajakdagi pul oqimlarining joriy qiymati sifatida baholaydi. Bundan tashqari, ushbu yondashuv baholanayotgan mulk uchun xavf darajasini, shuningdek baholanayotgan mulkning xizmat qilish muddati davomida olib kelishi mumkin bo'lgan daromad sifati va miqdorini aks ettiradi. Daromad yondashuvining asosiy afzalligi shundaki, u kelajakdagi investitsiya risklarini hozirdanoq hisobga olish imkonini beradi.

Usulning kamchiliklari shundaki, kelajakdagi daromad - ijaradan olinadigan daromadning taxminiy qiymati va mulkni kelajakda qayta sotish miqdori - baholovchi tomonidan bir qator omillarni tahlil qilish orqali aniqlanadi va shuning uchun u ma'lum bir xatoni o'z ichiga olishi mumkin, chunki u uzoq muddatga ko'chmas mulk bozorining holatini mutlaqo aniq aniqlash mumkin emas.

Tejamkor yondashuv

Xarajatlarga asoslangan yondashuv (aktivga asoslangan yondashuv) - bu ob'ektning qiymati er uchastkasining qiymati va barcha yaxshilanishlarni qayta ishlab chiqarish (almashtirish) xarajatlari yig'indisi, yig'ilgan amortizatsiyani olib tashlagan holda teng bo'lgan baholash usullari to'plamidir. va majburiyatlar qiymati, ya'ni baholanayotgan ob'ektning qiymati bir xil ob'ektni yaratish xarajatlariga bog'liq. Ushbu yondashuv alohida binolar va uy xo'jaliklarini baholash uchun ishlatiladi.

Qiyosiy yondashuv

Qiyosiy yondashuv - bu baholash ob'ektining qiymatini baholash ob'ektini baholash ob'ektining o'xshashi bo'lgan ob'ektlar bilan taqqoslashga asoslangan, ular uchun narxlar to'g'risidagi ma'lumotlar mavjud bo'lgan baholash usullari to'plami. Ob'ekt - baholash maqsadlari uchun baholash ob'ektining o'xshashi uning qiymatini belgilaydigan asosiy iqtisodiy, moddiy-texnikaviy va boshqa xususiyatlari bo'yicha baholash ob'ektiga o'xshash ob'ekt deb tan olinadi. (Qarang: Federal baholash standarti №1)

Ko'chmas mulkni baholashning asosiy usullari

Daromadlarni kapitallashtirish usuli

Daromadlarni kapitallashtirish usulining mohiyati shundan iboratki, ko'chmas mulk ob'ektining qiymati o'zgartirish orqali aniqlanadi yillik sof operatsion daromad(CHOD) joriy qiymatga.

Asosiy formula:

- mulk qiymati (pul birliklari) - sof operatsion daromad yoki NOR (inglizcha) Operatsiyadan sof daromad (NOI)) - kapitallashtirish darajasi

Kapitallashtirish darajasi- kutilayotgan yillik daromadning (ANI) ko'chmas mulk qiymatiga nisbatini aks ettiruvchi ko'rsatkich:

- kapitallashuv koeffitsienti - investorning qo'yilgan kapitaldan olinadigan daromad darajasi - bozordagi tavakkalchilikni hisobga olgan holda investor tomonidan investitsiya kiritishdan kutilayotgan daromad darajasi. - kapitalning rentabellik darajasi - dastlabki investitsiyalarning qaytarilishini ta'minlaydigan foiz stavkasi. Ushbu stavka daromadni ikki qismga ajratadi: ko'chmas mulkka kapital qo'yilmalarni qoplash va mulkka egalik qilishdan daromad olish.

Baholash amaliyotida kapital rentabelligini hisoblash uchun 3 ta usul qo'llaniladi: Ring usuli, Invud usuli va Xoskold usuli.

Ring usuli Ushbu usul asosiy qarzni teng qismlarga to'lash kutilayotganda qo'llaniladi. Daromad darajasi - bu foizsiz tiklash fondiga to'langan dastlabki kapitalning yillik ulushi. Bu ulush kapitalning 100% rentabelligida.

Inwood usuli Ushbu usul kapitalning daromadlilik miqdori investitsiyalarning daromadlilik darajasi bo'yicha qayta investitsiya qilingan taqdirda qo'llaniladi. Bunday holda, kapitallashuv koeffitsientining tarkibiy qismi sifatida rentabellik darajasi bir xil foiz stavkasida tiklanish fondi omiliga teng bo'ladi.

Xoskold usuli Dastlabki investitsiyalarning daromadlilik darajasi biroz yuqori bo'lganda va bir xil tezlikda qayta investitsiya qilish ehtimoldan yiroq bo'lganda foydalaniladi. Qayta investitsiya qilingan mablag'lar xavf-xatarsiz stavkada daromad olishi kutilmoqda.

Agar daromadlar oqimi uzoq vaqt davomida barqaror bo'lsa va sezilarli bo'lsa, shuningdek, daromad oqimi barqaror sur'atlarda o'sib borayotgan bo'lsa, bu usul qo'llaniladi.

Usul baholanayotgan mulk tugallanmagan qurilish loyihasi bo'lgan yoki jiddiy rekonstruksiya qilishni talab qiladigan, ya'ni yaqin kelajakda barqaror daromad keltira olmaydigan vaziyatda qo'llanilmaydi.

Rossiya bozorining "axborot shaffofligi" haqiqiy savdo operatsiyalari, operatsion to'lovlar va boshqalar to'g'risida ma'lumot yo'qligi sababli sof operatsion daromad va kapitallashuv stavkalarini hisoblashni qiyinlashtiradi.

Diskontlangan pul oqimi usuli

Diskontlangan pul oqimi (DCF) usuli yanada murakkab, batafsil va ob'ektni undan beqaror pul oqimlari olingan taqdirda baholash, ularni olishning xarakterli xususiyatlarini modellashtirish imkonini beradi.

DCF usuli quyidagi hollarda qo'llaniladi:

kelajakdagi pul oqimlari hozirgisidan sezilarli darajada farq qilishi kutilmoqda;
ko'chmas mulkdan kelajakdagi pul oqimlari hajmini asoslash uchun ma'lumotlar mavjud;
daromadlar va xarajatlar oqimi mavsumiydir;
baholanayotgan mulk yirik ko'p funksiyali tijorat ob'ekti hisoblanadi;
mulk qurilmoqda yoki endigina qurilgan va foydalanishga topshirilgan: (yoki foydalanishga topshirilgan).

Diskontlangan pul oqimlari usuli kelajakdagi pul oqimlarining joriy qiymatini aniqlashning eng universal usuli hisoblanadi. Pul oqimlari o'zboshimchalik bilan o'zgarishi, notekis bo'lishi va yuqori darajadagi xavfga ega bo'lishi mumkin. Bu ko'chmas mulk kabi kontseptsiyaning o'ziga xos xususiyatlari bilan bog'liq. Ko'chmas mulk investor tomonidan birinchi navbatda ma'lum kelajakdagi foyda uchun sotib olinadi. Investor ko'chmas mulkni kelajakdagi foydalar to'plami sifatida ko'rib chiqadi va uning jozibadorligini ushbu kelajakdagi imtiyozlarning pul qiymati mulkni sotib olish mumkin bo'lgan narx bilan solishtirish nuqtai nazaridan baholaydi.

DCF usuli prognoz qilingan pul oqimlari va qoldiq qiymatdan iborat bo'lgan daromadning joriy qiymatiga asoslangan ko'chmas mulk qiymatini baholaydi.

Eslatmalar

Baholash faoliyatining me'yoriy-huquqiy asoslari

Mustaqil baholovchilarning ishi jamoat tashkilotlari, masalan, Rossiya baholovchilar jamiyati tomonidan nazorat qilinadi.

Adabiyot

Kechki N.F.Olxovskiy A.A. Sankt-Peterburgdagi tijorat ko'chmas mulkiga investitsiyalar: 2005 yil.
Tapman L.N. Ko'chmas mulkni baholash. BIRLIK 2005
Ivanova E. N. Ko'chmas mulkni baholash. M.: 2007 yil
Fridman. D, Ordvey. N. Daromad keltiruvchi ko'chmas mulkni tahlil qilish va baholash M.:, Delo, 1998 y.

O'qish vaqti: 13 daqiqa

Ko'chmas mulk bozor munosabatlarining sub'ekti sifatida narxning o'zgarishiga moyil bo'ladi. Biroq, ob'ektiv qiymat ko'chmas mulk bilan bog'liq har qanday bitimlarning muhim tarkibiy qismidir: soliqlarni to'lash, meros olish, sotib olish va sotish va boshqa operatsiyalar. Faqat ko'chmas mulkni baholash haqiqiy ko'rsatkichni aniqlashi mumkin. Keling, ushbu xizmat nimani o'z ichiga oladi, bunday tadbirlarni kim o'tkazish huquqiga ega va ular 2020 yilda mijozlarga qancha turadi, muhokama qilaylik.

er uchastkalari, ularning maqsadidan qat'i nazar;
qishloq xo'jaligi aktsiyalari;
kvartiralar, uylar va boshqa turdagi ko'chmas mulk;
sanoat va tijorat binolari;
ofis binolari va binolari;
chakana savdo binolari;
tugallanmagan qurilish loyihalari;
kapital garajlar, tijorat noturar binolari va boshqa qimmatli ob'ektlar.

Umuman olganda, ko'chmas mulkni baholash nima degan savolga javob tahlilni o'z ichiga oladi:

muayyan mintaqadagi iqtisodiyotning umumiy holati;
ob'ektning individual xususiyatlari: joylashuvi, holati, miqdoriy xususiyatlari, me'moriy xususiyatlari, bezaklari va boshqalar;
o'xshash sifat va miqdoriy xususiyatlarga ega bo'lgan boshqa ob'ektlar uchun narxlar.

Bunday tadqiqot baholanayotgan ob'ekt qiymatini tashkil etuvchi tamoyillar, omillar va parametrlar o'rtasidagi munosabatni o'rnatishga imkon beradi. Ko'chmas mulkni baholash tushunchasi va maqsadlarini eng aniq tavsiflovchi ushbu formuladir.

Axborotni to'liqroq tahlil qilish bozor tendentsiyalarini bashorat qilish, qiymatning o'sish yoki pasayish dinamikasini aniqlash va hatto kelajakda muayyan mulkning investitsion jozibadorligini aniqlash imkonini beradi.

Zamonaviy bozor sharoitida baholashning dolzarbligi

Baholash faoliyatining o'ziga xos xususiyatlari bilan bir nechta oddiy odamlar tanish. Shu sababli, ko'pchilik bugungi kunda ko'chmas mulkni baholash nima ekanligini qiziqtirishi ajablanarli emas. Uning dolzarbligining bir necha sabablari bor:

Ba'zi hollarda ko'chmas mulkni baholash qonun bilan talab qilinadi, masalan, davlat va kommunal ko'chmas mulk bilan bitimlar haqida gap ketganda yoki ob'ektlar garovga qo'yilganda, masalan, kredit olishda.
Soliq to'lovlari va yig'imlari miqdorini aniqlash, notarial xizmatlarni to'lash, agar kadastrda oshirilgan ko'rsatkich mavjud bo'lsa, soliq solinadigan bazani aniqlashtirish.
Mulkni baholashda nafaqat bozor qiymati, balki investitsiya qiymati ham belgilanishi mumkin, masalan, agar mulk xo'jalik jamiyatining ustav kapitalidagi ulush sifatida berilgan bo'lsa.
Ko'chmas mulk bilan bog'liq mulkiy nizolarni hal qilishda: meros mulkini yoki turmush o'rtoqlarning umumiy mulkini bo'lish, tovon to'lash va boshqalar.
Sotib olish va sotish operatsiyalarini amalga oshirish uchun. Agar narx juda yuqori bo'lsa, mulkni sotish imkoniyati sezilarli darajada kamayadi va past narx sotuvchi uchun foydasiz bo'ladi.

Shunday qilib, zamonaviy bozor sharoitida ko'chmas mulkni baholashning dolzarbligi shubhasizdir. Har qanday ob'ekt bozorda mavjud ekan, qimmatga ega.

Bozor muhiti narx shakllanishining asosidir. Munosabatlarning boshqa ob'ektlari va sub'ektlarisiz ko'chmas mulkning o'zi hech qanday qiymatga ega bo'lmaydi va shuning uchun mulkdor va boshqa shaxslar uchun hech qanday qiymatga ega bo'lmaydi. Shuning uchun bozorda ob'ektning mavjudligi baholashning ajralmas shartidir. Busiz, ko'chmas mulk huquqlar hajmi emas, balki faqat beton konstruktsiya yoki tuproq qatlamidir.

Rossiya Federatsiyasida me'yoriy baholash asoslari

Baholash faoliyati bozorning normal ishlashi uchun muhim bo'lganligi sababli, ular alohida davlat tomonidan tartibga solishni talab qiladi. Shuning uchun qonun chiqaruvchi ko'chmas mulkni baholash bo'yicha me'yoriy-huquqiy bazani shakllantirdi. Bunga quyidagilar kiradi:

"Rossiya Federatsiyasida baholash faoliyati to'g'risida" 1998 yil 29 iyuldagi 135-sonli Federal qonuni. Qonun muhokama qiladi:
- ushbu faoliyatni tartibga solish uchun asos;
- tomonlar o'rtasida yuzaga keladigan munosabatlar;
- bunday xizmatlar ko'rsatish huquqiga ega bo'lgan shaxslar;
- baholash harakatlarini amalga oshirish uchun asoslar;
- ularning natijalarini qayd etish tartibi;
- baholash faoliyatini nazorat qilish asoslari;
- kadastr baholashni o'tkazish qoidalari.
Federal baholash standarti FSO No 7, tasdiqlangan. Energetika vazirligining 2014 yil 25 sentyabrdagi 611-son buyrug'i bilan. Hujjatda quyidagilar ko'rsatilgan:
- baholash ob'ektlari;
- baholash tartibiga qo'yiladigan talablar;
- baholovchiga topshiriq berish tartibi;
- bozor axborotini tahlil qilish xususiyatlari;
- baholash faoliyatida turli yondashuvlardan foydalanish;
- turli usullar va yondashuvlar bilan olingan natijalarni uyg'unlashtirish tartibi va boshqalar.
1. Shartnoma tuzish va topshiriq.
2. Eng ishonchli narxni olish uchun zarur bo'lgan ma'lumotlarni to'plash va tahlil qilish.
3. Yondashuv va usullarni tanlash, hisob-kitoblarni amalga oshirish.
4. Agar bir nechta usullar tanlansa, ularni muvofiqlashtirish talab qilinadi. Turli usullar va yondashuvlar doirasida ko'chmas mulkni baholash bo'yicha hisob-kitoblar muvofiqlashtiriladi.
5. Bajarilgan ishlarni tavsiflovchi yozma hisobot tuzish, baholash natijalarini asoslash, ekspert tomonidan erishilgan asosiy faktlar va xulosalarni sanab o'tish.
Hisobot mijozga yozma va kerak bo'lganda elektron shaklda uzatiladi.
Agar to'lov oldindan amalga oshirilmagan bo'lsa, baholovchining to'lovi hisobot topshirilgandan keyin to'lanadi. Ko'chmas mulkni baholash uchun kim to'laydi, sotuvchi yoki xaridor, tomonlarning dastlabki kelishuviga va baholash maqsadiga bog'liq. Masalan, ipoteka shartnomasini tuzishda xarajatlar xaridor tomonidan qoplanadi. Agar u soliq solish maqsadida zarur bo'lsa - soliq to'lovchiga, sug'urta polisini ro'yxatdan o'tkazishda - sug'urta sotib oluvchiga va uning manfaatlarini ko'zlab baholash amalga oshirilayotgan boshqalarga.

Ko'chmas mulkni baholash tamoyillari

Baholashning asosiy tushunchalari va tamoyillari 135-sonli Federal qonunida belgilanmagan - bu qonun hujjatlarida aks ettirilmagan faqat nazariy qoidalar. Ular baholash ishlarini olib borish uchun asos bo'lib, baholovchi birinchi navbatda amal qilishi kerak.
3 ta printsiplar guruhi mavjud bo'lib, ularning har biri quyidagilarni o'z ichiga oladi:
- Foydalanuvchining pozitsiyasi printsipi. U ob'ektning afzalliklarini aks ettirishni, uning uchun eng maqbul narxni aniqlashni va kelajakdagi foydani baholashni o'z ichiga oladi.
- Ko'chmas mulk qismlarini o'zaro bog'lash tamoyillari, ular doirasida narx bitta ko'chmas mulkning har bir alohida qismidan eng foydali foydalanishga asoslanadi.
- Narx bozor tomonidan belgilab qo'yilgan shartlarga muvofiq belgilanadigan bozor pozitsiyasi tamoyillari.
Eng yaxshi foydalanish tamoyili ko'chmas mulkni baholash maqsadlarini to'liq aks ettiruvchi ushbu uch guruhni umumlashtiradi.

Baholash metodologiyasi

Bir nechta eng keng tarqalgan sifat va miqdoriy baholash usullari, shuningdek ularning ko'plab kombinatsiyalari mavjud. Ularning tanlovi baholovchi tomonidan amalga oshiriladi, ularning kombinatsiyasiga ruxsat beriladi; Ular mijoz tomonidan qo'yilgan maqsad va vazifalarga qarab ko'chmas mulk qanday baholanishini aks ettiradi.
Eng keng tarqalgan usullarga quyidagilar kiradi:
- Qiyosiy - baholash predmeti tegishli bo'lgan bozor segmentining o'rtacha narxlarini tahlil qilish va o'rganilayotgan va boshqa ob'ektlarning xususiyatlarini taqqoslash asosida tannarxni hisoblash.
- Kapitallashtirish usuli. Qabul qilinishi mumkin bo'lgan sof daromad ko'rinishidagi joriy qiymatni aniqlashni o'z ichiga oladi.
- Moliyaviy oqimlarni diskontlash usuli. Kelajakda egasi oladigan beqaror potentsial daromadning joriy miqdorini aniqlash imkonini beradi.
Ko'chmas mulkni baholash texnologiyasi bir vaqtning o'zida bir nechta usullardan foydalanishni o'z ichiga olishi mumkin.

Tijorat mulklarini baholash

Har qanday ob'ekt tijorat hisoblanadi, uning ishlashi foyda keltirishi kerak. Shuning uchun daromadni baholash usulini tanlash mantiqan to'g'ri keladi. Ya'ni, hozirgi oqilona qiymat egasi bunday ob'ektni ishlatish yoki begonalashtirishdan oladigan va katta ehtimol bilan oladigan kelajakdagi foydani o'z ichiga olishi kerak.
Tijorat mulkidan olinadigan foydaning asosiy turi ijara hisoblanadi, shuning uchun ularni baholashda ijarachining asosiy xarajatlarini hisobga olgan holda sof ijara daromadini hisoblash kerak:
- Xizmat ko'rsatish;
- kommunal to'lovlar;
- kliring xizmatlari;
- sug'urta va boshqalar.
Bunday vaziyatda ko'chmas mulkni baholashda tekshirish majburiydir, chunki ijara narxini hisoblash mulkning holatini o'rganishni talab qiladi.
Qiyosiy yondashuv ham qo'llaniladi. Tijorat mulkining narxini hisoblashda baholovchi xaridor bozorda shunga o'xshash mulk narxidan ko'proq pul to'lamaydi, deb taxmin qiladi.
Biznes ob'ektlarining xususiyatlari haqida batafsil ma'lumot "" maqolasida.

Turar-joy mulklarini baholash

Turar-joy binosidagi binolarning qiymatini baholash baholash harakatining eng keng tarqalgan turi hisoblanadi. Turar joy - bu sanitariya-texnik me'yorlarga muvofiq, odamlarning doimiy yashashi uchun mo'ljallangan har qanday mulk: kvartiralar va yotoqxonalar, uylar va qishloq uylari, kottejlar, kvartiralar, penthauslar va boshqalar.
Uni baholashning asosiy sabablari:
- ipoteka kreditini olish va garovni ro'yxatdan o'tkazish;
- merosga kirish;
- bitimlar tuzish - sotish uchun ko'chmas mulkni baholash, sovg'a shartnomasini rasmiylashtirish, ayirboshlash shartnomasini tuzish, umrbod annuitet va boshqalar;
- mulkiy nizolarni, shu jumladan uni taqsimlash paytida hal qilish.
Turar-joy ko'chmas mulkini baholashda ko'pincha qiyosiy usul qo'llaniladi. Eng to'g'ri narx bozor kon'yunkturasini, boshqa shunga o'xshash ob'ektlar narxlarini, talab va taklifni hisobga olgan holda adolatli bo'ladi.
Shaxsiy xususiyatlarni hisobga olish ham muhimdir. Masalan, kichik o'lchamdagi iqtisodiy uy-joylarni baholash tartibi hashamatli ko'chmas mulkni qanday to'g'ri baholashdan farq qiladi.

Baholash va tekshirish

Ko'chmas mulkni baholash ob'ektiv bozor sharoitlarini va baholanayotgan mulkning sub'ektiv xususiyatlarini hisobga olgan holda mumkin bo'lgan narxni aniqlashga asoslanadi. Shu bilan birga, sub'ektiv xususiyatlarni baholash mumkin bo'lgan yashirin kamchiliklarni hisobga olmasdan, ob'ekt to'g'risidagi ko'rinadigan va hamma uchun ochiq bo'lgan ma'lumotlar asosida amalga oshiriladi. Ularning mavjudligi ko'chmas mulkni baholash bo'yicha hisobotning kamchiliklarini tushuntiradi - hisobot ob'ektiv bo'lmaydi.
Mulkning holati to'g'risida eng ishonchli ma'lumotni olish uchun, ayniqsa, bu borada shubhalar mavjud bo'lsa, mulkni ekspertizadan o'tkazish tavsiya etiladi. Uning natijalari ba'zan ochib beradi, masalan:
- qo'llab-quvvatlovchi tuzilmalardagi nuqsonlar;
- yashirin buzilishlar yoki ichki kommunikatsiyalarning jiddiy aşınması;
- to'g'ri ro'yxatdan o'tkazilmagan va ruxsatsiz qayta rejalashtirish;
- baholash natijasiga ta'sir qilishi kerak bo'lgan boshqa sifat omillari.
Ko'chmas mulkni baholash natijalarini muvofiqlashtirish mijozning manfaatlariga javob bermaydigan oshirib yuborilgan natijani bergan taqdirda ekspertiza o'tkaziladi.

Sinov uchun baholash

Sud uchun baholash odatda mulkiy nizo tufayli yuzaga keladi. Bu ko'pincha vasiylik yoki nikoh mulkining bo'linishini o'z ichiga oladi, ayniqsa, bir tomonning yagona mulk evaziga to'lashi kerak bo'lgan tovon miqdori haqida gap ketganda.
Sud muhokamasi uchun baholash nizo taraflaridan birining tashabbusi bilan ham, sudyaning qarori bilan ham amalga oshirilishi mumkin.
Ko'p odamlar ko'chmas mulkni arzon baholashga intilishadi. Ammo bu turdagi baholash eng ob'ektiv bo'lishi kerak, chunki uning natijalari sudya tomonidan sinchkovlik bilan tekshirilishi shubhali bo'lishi mumkin.
Agar baholash hisobotining ob'ektivligi sudya uchun shubhali bo'lsa, uning natijalari hisobga olinmaydi va sud yangi ekspertiza tayinlaydi.

Yana bir xususiyat: bunday baho uni buyurtma qilgan shaxs tomonidan emas, balki sud xarajatlari bilan bog'liq bo'lgan shaxs tomonidan to'lanishi kerak. Qoidaga ko'ra, bu hakamning qaroriga qarab yutqazgan yoki ikkala tomon tomonidan amalga oshiriladi.

Baholash natijalari va hisobot

Hisobot, 3-sonli FSO ning 3-bandiga binoan, baholash harakatlarining maqsad va vazifalariga asoslangan bozor va boshqa qiymatlarni o'z ichiga olgan dalil qiymatiga ega hujjatdir. Mulkning bozor qiymatini baholash to'g'risidagi hisobot mutaxassis tomonidan olingan ochiq va ishonchli ma'lumotlar asosida tuzilgan xulosalar va asosli mulohazani o'z ichiga oladi.
Hisobotni tuzishda baholovchi uchta asosiy tamoyilni hisobga oladi:
- muallif muhim deb hisoblagan har qanday ma'lumotni o'z ichiga oladi;
- o'rganilayotgan qiymatni aniqlash uchun asos bo'lgan ma'lumotlar ishonchli va tasdiqlangan bo'lishi kerak;
- Hujjatda aks ettirilgan ma'lumotlar noaniq talqinni anglatmasligi va mijozni chalg'itmasligi kerak.
Hisobotda mol-mulk qanday baholanishi haqidagi barcha tafsilotlar, jumladan:
- barcha jalb qilingan mutaxassislar va o'rganilayotgan ob'ektlar to'g'risidagi ma'lumotlar;
- bozor kon'yunkturasini tahlil qilish, aniq narx omillaridan foydalanish;
- baholash jarayonining tavsifi: muayyan yondashuvlardan foydalanishni asoslash, usullardan foydalanish ketma-ketligi, shuningdek yakuniy natijalar;
- turli usullar bilan olingan baholash natijalarini uyg'unlashtirish tartibi;
- asosiy xulosalar, natijalar qiymat jihatidan.
Ko'chmas mulkni baholash tartibi qog'oz va elektron shaklda hisobot tuzishni o'z ichiga oladi. Qog'oz hujjat raqamlangan, bog'langan va baholash faoliyati sub'ekti tomonidan shaxsan imzolangan bo'lishi kerak.
Baholash shartnomasi

San'atga muvofiq. 9 F No 135, shartnoma baholash harakatlarini amalga oshirish uchun asosiy va majburiy asos hisoblanadi. Bundan tashqari, baholash faqat sud qarori asosida amalga oshirilishi mumkin.
Buyurtmachi va baholovchi o'rtasidagi shartnoma tomonlarning asosiy majburiyatlarini, shu jumladan ko'chmas mulkni baholash qanday amalga oshirilishini belgilaydi. Unda aks ettirilgan fikrlar keyinchalik baholash hisobotining mazmunini belgilaydi.
- baholash maqsadlari;
- o'rganilayotgan ob'ektning tavsifi;
- aniqlanadigan qiymat turi;
- baholovchining haq miqdori va uni to'lash tartibi;
- baholash tadbirlarini o'tkazish va hisobot tayyorlash muddatlari;
- ekspertning fuqarolik javobgarligini sug'urtalash to'g'risidagi ma'lumotlar, SRO to'g'risidagi ma'lumotlar;
- Ish paytida foydalaniladigan FSO va boshqa ma'lumotlar.
Sizni baholash shartnomasi namunasi bilan tanishishingizni taklif qilamiz.

Texnik vazifa

Jarayon oldidan ko'chmas mulkni baholash uchun texnik shart tuziladi. 1-sonli FSO ning 21-bandiga binoan, 7-sonli FSO ning 8-bandiga binoan, u quyidagilarni o'z ichiga olishi kerak:
- ob'ektning har bir qismini aniqlash imkonini beruvchi tavsifi;
- baholanishi lozim boʻlgan huquqlar roʻyxati, shuningdek narxga taʼsir etuvchi ogʻirliklar va boshqa cheklovlar;
- ob'ektning xususiyatlari;
- tadqiqot maqsadi va hisobotdan maqsadli foydalanish;
- narx turi va uni belgilash sanasi;
- baholash natijalarini tasdiqlovchi taxminlar va boshqa muhim ma'lumotlar.
Ko'chmas mulkni baholash bo'yicha texnik topshiriqda hisobga olinishi kerak bo'lgan boshqa qiymatlar bo'lishi mumkin: ijara miqdori, ta'mirlash xarajatlari, yo'qotishlar va boshqalar. Odatda u mijoz bilan shartnoma imzolashda ko'rsatilgan maqsad va vazifalarni hisobga olgan holda baholovchining o'zi tomonidan tuziladi.
Vazifa baholash hisobotining ajralmas qismidir, chunki u baholash ishini bajaruvchining asosiy ko'rsatkichlarini tavsiflaydi.
Baholash natijalarining amal qilish muddati

Tegishli qonun hujjatlarida ko'chmas mulkning bozor qiymatini baholashning amal qilish muddati belgilanmagan. Bu hisobot ma'lum bir sana uchun tuzilganligi bilan bog'liq: hozirgi vaqtda yoki o'tmishning ma'lum bir nuqtasida. Shuning uchun, bunday hujjatning amal qilish muddati cheklanmagan; Shunga qaramay, u hujjatda ko'rsatilgan sana uchun narxni aniq belgilaydi, boshqasi uchun emas.
Shunday bo'lsa-da, bu hisobotdan faqat narx belgilangan kuni foydalanish mumkin degani emas. Ko'chmas mulkni baholashning taxminiy muddati San'atning 2-bandi bilan belgilanadi. 12-sonli 135-sonli Federal qonuni.
Qonunga ko'ra, baholash natijalari bo'yicha olingan narx hisobot tuzilgan kundan boshlab olti oy ichida bitimni bajarish uchun tavsiya etilishi mumkin.

Masalan, kvartirani sotishda baholash natijalariga ko'ra bozor qiymati 6 oy davomida amal qiladi. Bu vaqtdan keyin bozordagi vaziyat o'zgarishi mumkin, bu bozor narxiga ham ta'sir qiladi.
Baholovchining ish haqi miqdori

Ko'chmas mulkni baholash bo'yicha xizmatlar narxi qonun bilan tartibga solinmaydi. Xususiy amaliyot bilan shug'ullanuvchi baholash faoliyatining har bir sub'ekti o'z xizmatlari narxini mustaqil ravishda tartibga solishda erkindir.
Qoida tariqasida, baholovchining to'lovi uning tayyorgarligiga, boshqa mutaxassislar orasidagi obro'siga va mijozga berishi mumkin bo'lgan natijalarning ob'ektivligi kafolatlariga bog'liq.
Boshqa sub'ektiv omillar ham ko'chmas mulkni baholash qancha turadi:
- ob'ektning joylashuvi va joylashgan hududi;
- ko'chmas mulk klassi. Biznes ko'chmas mulkini baholash qimmatroq;
- ob'ekt maydoni. Ob'ekt qanchalik katta bo'lsa, baholash qimmatroq bo'ladi;
- xizmat ko'rsatishning dolzarbligi;
- xarajatlarni hisoblash amalga oshiriladigan maqsadlar;
- tadqiqot chuqurligi va vaziyatning boshqa xususiyatlari.
Xizmatlarning narxi shartnomada ko'rsatilishi kerak. O'rtacha narxlar mintaqadan mintaqaga farq qiladi. Poytaxtda tijorat mulklarini baholash qiymati 20 ming rubldan, turar-joy binolari 5-6 ming rubldan boshlanadi.

Ko'chmas mulkni o'z-o'zini baholash

Har kim ham baholash uchun pul to'lashga tayyor emas, ayniqsa, agar narx kvartirani sotish bo'yicha e'lonni nashr etish uchun zarur bo'lsa. Ko'chmas mulkni o'zingiz baholashning eng oson usuli - bozordagi mavjud takliflarni o'rganish, o'xshash mulklarni topish, ularning xususiyatlarini solishtirish va kvartirangizning individual xususiyatlarini hisobga olgan holda taxminiy narxingizni hisoblash.
Qoida tariqasida, narxga quyidagi omillar ta'sir qiladi:
- qavat. Eng tashqi qavatlar arzonroq narxga ega;
- infratuzilmani rivojlantirish. Yaqin atrofda bolalar bog'chalari, maktablar, transport bekatlari, supermarketlar, shifoxonalar, avtoturargohlar va boshqa infratuzilmalarning mavjudligi xarajatlarni oshiradi, ularning yo'qligi esa uni kamaytiradi;
- Uy-joy holati. Yangi ta'mirlash, uskunalar va yangi sanitariya-tesisat narxni oshirishi mumkin.
"" materialidan boshqa narx omillari haqida ko'proq bilib oling.

Kadastr narxi

Ko'chmas mulk narxlarining ommaga ochiq turlaridan biri bu (KS). Bu Rosreestr nazorati ostida o'tkazilgan baholash natijalari asosida aniqlanadi. Ushbu xarajat soliqqa tortish uchun hisoblab chiqiladi va har bir hududda mahalliy hokimiyat qarori bilan alohida belgilanadi.

BTI ko'chmas mulkini baholash ommaviy baholash usullaridan foydalanishni o'z ichiga oladi, bu muqarrar ravishda qiymatni aniqlashda katta xatolikka olib keladi va to'lanadigan soliq miqdorini oshirib yuborishi / kam baholanishi mumkin.
Baholangan ob'ektlarning CS to'g'risidagi ma'lumotlar hamma uchun ochiqdir. Ularni olishning eng oson yo'li - Davlat kadastr xaritasi. Buning uchun havolaga o'ting va xaritadagi qiziqish maydonini bosing.

Xulosa

Ko'chmas mulkni baholash - bu muayyan sharoitlarda ob'ektning eng ehtimoliy qiymatini aniqlashga qaratilgan baholovchining harakatlaridir. Jarayon turli sabablarga ko'ra amalga oshiriladi, lekin faqat malaka sertifikatiga ega ekspert baholovchilar tomonidan amalga oshiriladi. Ular kerakli ma'lumotlarni to'playdi va tahlil qiladi va tahlil natijalariga ko'ra eng mumkin bo'lgan narxni hisoblab chiqadi. Natijalar baholash natijasi bo'lgan hisobotga kiritiladi. U dalil hujjati hisoblanadi va sudda aksi isbotlanmaguncha ob'ektiv hisoblanadi.

Fuqarolik va oilaviy huquq sohasida huquq magistri. 2005 yilda Sankt-Peterburg davlat universitetini, 2012 yilda Moskva davlat universitetining iqtisod fakultetini tamomlagan. M.V. Lomonosov moliyaviy tahlil bo'yicha ilmiy darajaga ega. Ikkinchi oliy ma'lumotni olgach, mustaqil baholash kompaniyasiga asos soldi. Men ko'chmas mulk, yer va boshqa mulkni baholash bilan shug'ullanaman.

Ko'chmas mulkni baholash ko'chmas mulk bozorining asosiy bosqichlaridan biridir. Har bir ob'ekt kvadrat metrgacha bo'lgan turli xil xususiyatlarga qarab aniq baholanishi kerak. metr va hududning nufuzi darajasi, rivojlangan infratuzilma bilan yakunlanadi.

Baholashni boshlash uchun bozorni o'rganish, iste'molchilarning xohish-istaklarini, ko'chmas mulkning ayrim turlarining nisbatlarini, aniqrog'i ularning tijorat yoki notijorat bo'lishini o'rganish kerak.

Ko'chmas mulkni baholashning maqsadlari har xil bo'lishi mumkin (ob'ektni sotib olish va sotish, sug'urta va mulkiy nizolar, ko'chmas mulkka soliq solish, investitsiya loyihalarini amalga oshirish, garovga qo'yilgan kreditlash va boshqalar), ular bir necha turdagi qiymatlarga mos keladi. Ko'chmas mulkni baholash ishini boshlashdan oldin, baholovchi ma'lum bir vaziyatda qo'llaniladigan qiymat turini aniqlashi kerak. Hisobot baholanayotgan qiymat turini aks ettirishi va uning tanlovini asoslashi kerak.

Ko'chmas mulkni baholashda bir nechta yondashuvlar mavjud: qiyosiy, daromad va xarajatlar.

Daromad yondashuvi investitsiya loyihalarini baholash va kapital qurilish yoki rekonstruksiyaga investitsiya kiritayotgan munitsipalitet va jismoniy shaxslarning ulushlarini hisoblashda foydalaniladi. Bular. ob'ektlarning rejalashtirilgan daromadlari uchun qo'llaniladigan yondashuv - ko'chmas mulkning qiymati undan foydalanishdan keladigan kelajakdagi daromad qiymatiga teng. Pul resurslarining tannarxi nafaqat ularning taklif hajmiga, balki ularni ta'minlash va qaytarish shartlariga ham bog'liq. Shuning uchun, undan foydalanishdan foyda olishga qaratilgan mulkni xaridor ko'chmas mulkni sotib olish uchun sarflagan xarajatlarini va rejalashtirilgan daromadni solishtirishi kerak. Agar 1 000 000 rublga sotib olingan bo'lsa. ob'ekt keyingi 10 yil ichida 100 000 rubl foyda keltirishi mumkin. yiliga, undan keyin u o'z qiymatini butunlay yo'qotadi, keyin 10 yildan keyin xaridor faqat o'z mablag'larini qaytarishi mumkin bo'ladi. Shu bilan birga, ularni bankka qo'ygan holda, u o'sha 10 yil davomida omonat bo'yicha foizlarni oladi.

Ko'chmas mulkka har qanday sarmoya muqarrar ravishda bog'lanadi xavf, ko'p omillar tufayli. Xavf ijtimoiy-siyosiy va iqtisodiy vaziyatning barqarorligiga bog'liq. Shubhasiz, investor o'z mablag'larini qanchalik ko'p xavf ostiga qo'yishga tayyor bo'lsa, u investitsiyalaridan shunchalik ko'p daromad olishni rejalashtiradi.

Yana bir muhim jihat: kelajakdagi daromad nafaqat sarflangan investitsiyalar uchun, balki ushbu investitsiyalar ma'lum vaqt davomida ishlamasligi natijasida etkazilgan zararni qoplashi kerak.

Tejamkor yondashuv to'plangan eskirish va eskirishni hisobga olgan holda ob'ektni tiklash yoki almashtirish uchun zarur bo'lgan xarajatlarni aniqlashga asoslangan baholash usullari to'plamidir. Xaridor tayyor ob'ekt uchun shunga o'xshash foydali ob'ektni yaratishdan ko'ra ko'proq pul to'lamaydi degan taxminga asoslanadi. Shu bilan birga, mulkni yaratish xarajatlari uning bozor qiymatiga teng emasligini hisobga olish kerak. Shuning uchun xarajat yondashuvini qo'llash doirasi ancha tor va ko'chmas mulk qiymatini baholashda etarli ma'lumot bo'lmaganda qo'llaniladi; ko'chmas mulkni sug'urta qilishda sug'urta summasi, sug'urta mukofoti, sug'urta tovonlari sug'urtalangan shaxsning xarajatlaridan kelib chiqqan holda aniqlanganda; ixtisoslashtirilgan binolarni (maktablar, kasalxonalar, vokzallar va boshqalar) baholashda; qonun hujjatlarida belgilangan soliqlar va yig‘imlarni hisoblashda; asosiy vositalarni qayta baholashda.

Xarajat usuli yordamida mulkni baholash bosqichma-bosqich amalga oshiriladi.

Bozor (qiyosiy) yondashuv- bu baholash ob'ektini o'xshashlari bilan taqqoslashga asoslangan qiymatni baholash usullari to'plami bo'lib, ular uchun ular bilan tuzilgan bitimlar narxlari to'g'risida ma'lumot mavjud bo'lib, ob'ektning qiymati o'xshash ob'ektlarning narxidan oshmasligi kerak. bir xil xususiyatlar. Men o'z ishimda bozor yondashuvini, to'g'rirog'i, taqqoslanadigan uchastkalarning sotish bahosini baholangan uchastkaning bozor qiymati sifatida hisobga olgan holda bozor qiymatini aniqlashdan iborat bo'lgan juftlashgan sotish usulini ko'rib chiqaman.

Bu usul, menimcha, eng muvaffaqiyatli hisoblanadi, lekin ko'chmas mulk bozoriga yangi kelgan uchun bu erda mantiq va asosiy ma'lumotlarga tayanib, aniq narxni aniqlash juda qiyin;

Ko'chmas mulk erkin fuqarolik muomalasida bo'lib, turli xil bitimlarning predmeti bo'lib, uning qiymatini baholash zaruriyatini yaratadi, ya'ni. har xil turdagi ko'chmas mulkning ma'lum bir vaqtda pul ekvivalentini aniqlashda.

Ko'chmas mulk qiymatlarining barcha turlarini ikkita katta kichik turga bo'lish mumkin:

Ayirboshlash narxi

Ayirboshlash narxi- sotib olish, sotish, ijaraga berish, garovga qo'yish, ya'ni ko'chmas mulk bozorida qo'llaniladi.

bozor;
ijara;
garov;
sug'urta;
tugatish

Bozor narxi- bitim taraflari barcha zarur ma'lumotlarga ega bo'lgan va har qanday favqulodda holatlar bitim qiymatiga ta'sir qilmagan taqdirda, ushbu ob'ektni raqobat muhitida ochiq bozorda begonalashtirish mumkin bo'lgan eng ehtimoliy narx.

Sug'urta qiymati- sug'urta hodisasi sodir bo'lganda mulkiy zararni to'liq qoplash qiymati.

Tugatish qiymati- baholash ob'ekti o'xshash ob'ektlarning odatdagi ta'sir qilish muddatidan qisqaroq muddatda begonalashtirilishi kerak bo'lgan taqdirda, baholash ob'ektining qiymati.

Foydalanish narxi

Foydalanish narxi— ob'ektni sotmoqchi bo'lmagan egasi uchun uning qiymatini ifodalaydi. Muqobil investitsiya variantlari bilan taqqoslash, shunga o'xshash ob'ektlarni yaratish va boshqa maqsadlar uchun xarajatlar smetasi bilan taqqoslash uchun zarur.

sarmoya;
muvozanat;
kadastr;
soliqqa tortiladigan;
tiklovchi;
almashtirishlar.

Investitsion xarajatlar- baholash ob'ektining ma'lum bir shaxs uchun ma'lum bir investitsiya maqsadlari uchun rentabelligi asosida aniqlanadigan qiymati.

Investitsion qiymatni hisoblash chegirmali xarajatlar va investorning istiqbolli investitsiya loyihasida ushbu mulkdan foydalanishdan kutilayotgan daromadlarini sub'ektiv baholashga asoslanadi.

Kadastr qiymati- kadastr baholash to'g'risidagi normativ-huquqiy hujjatlar qoidalariga muvofiq ommaviy baholash usullari bilan belgilanadigan baholash ob'ektining qiymati.

Soliq solinadigan qiymat- soliq solinadigan bazani hisoblash uchun belgilangan va normativ-huquqiy hujjatlar qoidalariga muvofiq hisoblangan baholash ob'ektining qiymati.

O'zgartirish qiymati- baholash ob'ektining eskirishini hisobga olgan holda, baholash sanasida mavjud bo'lgan bozor narxlarida baholash ob'ektiga o'xshash ob'ektni yaratish uchun xarajatlar miqdori.

Mulkni baholash

Ko'chmas mulkni baholash turlari

Ommaviy baholash ko'chmas mulk - standart statistik tahlil usullaridan foydalangan holda ma'lum bir sanada ko'p sonli ko'chmas mulk ob'ektlarini baholash. Shu bilan birga, ko'p sonli ob'ektlarni baholash tartibi birlashtirilgan.

Individual baholash ko'chmas mulk - ma'lum bir sanada ma'lum bir ob'ektni baholash.

Ko'chmas mulkni baholash jarayonining bosqichlari

1. Muammoni aniqlash:

baholash ob'ekti va uni baholash maqsadi ko'rsatiladi;
mulkiy huquqlar o'rnatilmoqda;
baholash sanasi belgilanadi;
aniqlanishi kerak bo'lgan xarajatlar turi shakllantiriladi.

2. Dastlabki tekshirish va baholash rejasi:

ob'ektni tahlil qilish uchun qanday ma'lumotlar zarur va etarli ekanligi aniqlanadi;
ularni olish manbalari belgilanadi;
baholashni amalga oshirish rejasi tuziladi;
Baholovchi va buyurtmachi o'rtasida yozma shartnoma tuziladi.

3. Ma'lumotlarni to'plash va tekshirish:

buxgalteriya hisobi va hisoboti;
ob'ektning texnik va ekspluatatsion xususiyatlari to'g'risida;
huquqni tasdiqlovchi hujjatlar, baholash ob'ektining og'irligi to'g'risidagi ma'lumotlar.

4. Baholash usullarini qo'llash:

qimmat usul;
qiyosiy usul;
daromad usuli.

5. Baholash natijasi bo'yicha kelishuv:

Baholashda turli yondashuvlarni qo'llash natijalariga ko'ra mulkning yakuniy bahosini olish. Barcha muhim parametrlarni hisobga olgan holda, ob'ektning yakuniy qiymati baholovchining ekspert xulosasi asosida aniqlanadi.

6. Yakuniy bosqich

Baholash to'g'risida hisobot tuzilmoqda - baholovchining mulk qiymati to'g'risidagi fikrining asosini o'z ichiga olgan hujjat.

Ko'chmas mulkni baholashga yondashuvlar

Qiyosiy yondashuv

Baholashning qiyosiy yondashuvi - bu baholash ob'ektini uning o'xshashlari bilan taqqoslashga asoslangan qiymatni baholash usullari to'plami bo'lib, ular uchun ular bilan tuzilgan bitimlar narxlari to'g'risida ma'lumotlar mavjud.

Qiyosiy yondashuvni qo'llash shartlari:

ob'ekt noyob bo'lishi shart emas;
operatsiyalar to'g'risidagi ma'lumotlar har tomonlama bo'lishi kerak;
baholanayotgan mulkning qiyosiy analoglari narxiga ta'sir etuvchi omillar solishtirma bo'lishi kerak.

Afzalliklar qiyosiy yondashuv:

Foydalanish juda oson va ishonchli natijalar beradi;
yakuniy narx odatdagi sotuvchilar va xaridorlarning fikrini aks ettiradi;
Sotish narxlari inflyatsiya va moliyaviy sharoitdagi o'zgarishlarni aks ettiradi.

Kamchiliklar yondashuv:

amaliy sotish narxlari to'g'risida ma'lumot to'plash qiyinligi;
bozor faolligi va barqarorligiga bog'liqlik;
savdo farqlari.

Tejamkor yondashuv

Ko'chmas mulkni baholashga xarajat yondashuvi - bu to'plangan eskirish va eskirishni hisobga olgan holda, baholanayotgan mulkni tiklash yoki almashtirish uchun zarur bo'lgan xarajatlarni aniqlashga asoslangan baholash usullari to'plami.

Bu xaridor tayyor ob'ekt uchun o'xshash qiymatdagi ob'ektni yaratishdan ko'ra ko'proq pul to'lamaydi degan taxminga asoslanadi.

Afzalliklar xarajat yondashuvi

Xarajat yondashuvi quyidagi hollarda eng ishonchli va mos keladi:
eng yaxshi va eng samarali er uchastkasini tahlil qilish;
harakatsiz bozorlardagi ob'ektlarni baholash;
sug'urta va soliq maqsadlarida baholash;
yangi qurilishning iqtisodiy tahlili.

Kamchiliklar yondashuv:

xarajatlar har doim ham bozor qiymatiga teng emas;
er uchastkasini binolardan alohida baholash;
baholanayotgan mulkni sotib olish xarajatlari va aynan bir xil mulkni yangi qurish xarajatlari o'rtasidagi nomuvofiqlik.

Daromad yondashuvi

Daromad yondashuvi kapital qo'yilgan mulkning qiymati ushbu mulk ishlab chiqarishga qodir bo'lgan daromad sifati va miqdorini joriy baholashga mos kelishi kerakligiga asoslanadi.

Ushbu yondashuvdan foydalangan holda xarajatlarni hisoblashning asosiy sharti - bu mulkni ijaraga berish.

Ko'chmas mulkni baholashda bir nechta yondashuvlar mavjud: qiyosiy, daromad va xarajatlar.

Yana bir muhim jihat: kelajakdagi daromad nafaqat sarflangan investitsiyalar uchun, balki ushbu investitsiyalar ma'lum vaqt davomida ishlamasligi natijasida etkazilgan zararni qoplashi kerak.

Xarajat usuli yordamida mulkni baholash bosqichma-bosqich amalga oshiriladi.

Bu usul, menimcha, eng muvaffaqiyatli hisoblanadi, lekin ko'chmas mulk bozoriga yangi kelgan uchun bu erda mantiq va asosiy ma'lumotlarga tayanib, aniq narxni aniqlash juda qiyin;

Shunga o'xshash maqolalar