Amortizatsiya, foiz sifatida ifodalangan samarali yosh, to'plangan amortizatsiya ulushi takror ishlab chiqarishning umumiy xarajatlarini aks ettirganidek, odatdagi iqtisodiy umrni aks ettiradi, deb taxmin qiladi.  

Kapital rekonstruksiya qilinmagan maktabning iqtisodiy xizmat muddati (ELL) 60 yil.  

Zaxiraga xizmat muddati binoning prognoz qilingan iqtisodiy muddatidan kamroq bo'lgan bino va jihozlarning elementlari kiradi. Bunday elementlarga kiradi  

Iqtisodiy hayot 277  

A) ijara muddati aktivlarning iqtisodiy muddatidan qisqaroq  

EZh - ob'ektning iqtisodiy hayoti  

Ushbu usul juda sodda va mantiqiy, ammo uning muhim kamchiliklari samarali yosh va iqtisodiy hayot davomiyligini aniqlashning sub'ektivligidir.  

Iqtisodiy hayot  

Qolgan iqtisodiy hayot  

Iqtisodiy hayot - bu ob'ektdan (binodan) foyda olish uchun foydalanish mumkin bo'lgan vaqt davri. Ushbu davrda yaxshilanishlar mulk qiymatiga hissa qo'shadi. Mulkning umumiy eskirganligi sababli amalga oshirilgan yaxshilanishlar uning qiymatiga hissa qo'shmasa, mulkning iqtisodiy hayoti tugaydi.  

Hayotiy usul. Ushbu usulni qo'llashda jismoniy eskirish foizi samarali yoshning iqtisodiy hayotga nisbati sifatida hisoblanadi.  

NPV mezonidan foydalanish investitsiya samaradorligining eng to'g'ri ko'rsatkichi hisoblanadi. Shu bilan birga, har xil boshlang'ich sharoitlarga ega bo'lgan loyihalarni tahlil qilishda mutlaq ko'rsatkichlardan foydalanish (dastlabki investitsiyalar, iqtisodiy xizmat muddati va boshqalar) boshqaruv qarorlarini qabul qilishda qiyinchiliklarga olib kelishi mumkin.  

Ushbu tengsizlik asosiy vositalarning, ayniqsa ularning faol qismining iqtisodiy xizmat qilish muddati, odatda muvaffaqiyatli rivojlanayotgan tashkilotlar uchun xos bo'lgan standart foydalanish muddatidan qisqa bo'lishi kerakligini aks ettiradi. Shunday qilib, asosiy fondlar foydalanish muddati tugagunga qadar hisobdan chiqarilishi va yangilari bilan almashtirilishi kerak, chunki yangi asosiy vositalar yuqori unumdorligi, ekologik tozaligi, arzonroq ta'mirlash xarajatlari bilan ajralib turadi va raqobatbardosh mahsulotlar ishlab chiqarish imkonini beradi. Bundan tashqari, asosiy vositani standart foydalanish muddati tugagunga qadar hisobdan chiqarishda salbiy soliq oqibatlari (QQS va daromad solig'i bo'yicha) mavjud emas. Qiyinchiliklarni boshdan kechirayotgan tashkilotlar uchun, aksincha, asosiy vositalarning iqtisodiy xizmat qilish muddati ularning standart foydalanish muddatidan oshib ketishi odatiy holdir, bu esa to'liq eskirgan asosiy vositalarning ishlashiga olib keladi. Ushbu xulosa iqtisodiy xizmat muddati o'rtacha hisobda foydalanish muddatiga to'g'ri keladigan ko'chmas mulkka (bino va inshootlarga) taalluqli emas.  

Moliyaviy lizingni tan olish mezonlari, xususan, ijara muddati (agar u aktivning iqtisodiy hayoti (foydalanish muddati) ko'p qismini tashkil etsa,  

Mulkning iqtisodiy hayoti - bu yaxshilanishlar sayt qiymatiga hissa qo'shadigan vaqt davri.  

TS - tipik iqtisodiy hayot, yillar. O'zgartirilgan shaklda formula quyidagicha  

Misol 3. Baholash ob'ektining iqtisodiy muddati 60 yil (1 va 2-misollarga qaraganda ilg'or dizayn va dizayn xususiyatlari) xronologik yoshi - 20 yil samarali yoshi - 12 yil (modernizatsiya amalga oshirildi va hech qanday salbiy narsa yo'q.

Ob'ektning jismoniy muddati - bu bino mavjud bo'lgan vaqt davri. Jismoniy xizmat muddati binoning buzilishi bilan tugaydi.  

Qurilish elementlarining jismoniy hayoti usuli  

Jismoniy umr ko'rish - bu strukturaning haqiqatda mavjud bo'lgan va unda yashash yoki ishlash uchun mos bo'lgan vaqt davri.  

Binoning jismoniy hayoti (PL) - bu binoning yuk ko'taruvchi konstruktiv elementlarining holati ma'lum mezonlarga (konstruktiv ishonchlilik, jismoniy chidamlilik va boshqalar) javob beradigan binoning ishlash davri. Ob'ektning jismoniy hayoti qurilish vaqtida belgilanadi va binolarning kapital guruhiga bog'liq. Ob'ekt buzilganda jismoniy hayot tugaydi.  

VF - odatdagi jismoniy hayot davomiyligi  

Ob'ektning jismoniy (foydali) muddati - bu ob'ektning buzilishi (yo'q qilinishi)gacha bo'lgan funktsional jihatdan mos holatda haqiqiy mavjud bo'lish davri, unda yashash yoki ishlash mumkin. Jismoniy xizmat muddati ob'ekt buzilganda tugaydi.  

Hayotiy usul. Har bir mulkning ishlash muddati uning dizayni davomida aniqlanadi. Baholash nazariyasida ko'chmas mulk ob'ekti faoliyatining turli davrlarini belgilaydigan quyidagi tushunchalar mavjud: jismoniy hayot, iqtisodiy hayot, samarali yosh.  

Jismoniy umr ko'rish muddati - bu mulk haqiqatda mavjud bo'lgan va undan maqsadli foydalanish mumkin bo'lgan davr.  

Hayotiy usul. Ushbu usulni qo'llashda jismoniy eskirish foizi samarali yoshning iqtisodiy hayotga nisbati sifatida hisoblanadi.  

Korxonada amortizatsiya qilinadigan aktivlarning foydalanish muddati ularning jismoniy xizmat qilish muddatidan kamroq bo'lishi mumkin. Ishlab chiqarish omillariga asoslangan moddiy eskirish omillariga qo'shimcha ravishda, masalan, aktivlar qo'llaniladigan smenalar soni yoki ob'ektni ishlatish yoki texnik xizmat ko'rsatish dasturi, boshqa omillarni hisobga olish kerak. Bularga texnologiyaning oʻzgarishi yoki mahsulotning takomillashtirilishi natijasida kelib chiqadigan eskirish, ushbu manbalar tomonidan ishlab chiqarilgan mahsulot yoki xizmatlarga bozor talabining oʻzgarishi sababli eskirish va ijaraning amal qilish muddati kabi qonuniy cheklovlar kiradi.  

FOYDALI HAYOT - har qanday aktiv egasi tomonidan foydalaniladigan vaqt davri, odatda S.P. ushbu aktivning jismoniy muddatidan qisqaroq.  

Amaldagi amortizatsiya usulidan qat'i nazar, foydali xizmat muddatini baholash vaqti-vaqti bilan qayta ko'rib chiqilishi kerak. Aktivning foydali muddati aktivning korxona uchun kutilayotgan foydasiga qarab belgilanadi va shu sababli aktivning iqtisodiy va jismoniy xizmat qilish muddatidan sezilarli darajada farq qilishi mumkin. Aktivning foydali xizmat qilish muddatini ko'paytirish, aktivning ishlashini tiklaydigan va shu tariqa uning dastlab belgilangan foydali muddatini uzaytiradigan keyingi xarajatlar natijasida yuzaga kelishi mumkin (masalan, ta'mirlash, aktivning boshqa texnik xizmat ko'rsatish). Aktivning foydali muddatining qisqarishi yangi ilg'or texnologiyalarning paydo bo'lishi va bozordagi o'zgarishlarning natijasi bo'lishi mumkin. Agar kutilayotgan xizmat muddati ilgari belgilanganidan sezilarli darajada farq qilsa, joriy va kelgusi davrlar uchun hisoblangan amortizatsiya miqdoriga zarur tuzatishlar kiritilishi kerak.  

Yashash muddati usuli jismoniy, funktsional va tashqi eskirishni o'z ichiga olgan umumiy eskirishni hisoblash yoki faqat bitta turdagi eskirishni hisoblash uchun ishlatilishi mumkin.  

Kadrlar tayyorlashni tashkil etish jarayonida texnologiya va texnologiyaning jadal rivojlanishi sharoitida doimiy ravishda bir qator savollar tug'iladi, masalan, mutaxassislar va ishchilarni tayyorlashda texnik va iqtisodiy bilimlarning progressivligining qanday mezonlariga amal qilish kerak, nima? ular olgan bilimlarning umr ko'rish muddati, bu jarayonning dinamikasi qanday, bilimlarni yangilash qonuniyatlari qanday, ularda ishchilarga qanday o'rgatish to'g'risida aniq belgilangan va hokazo. Ularning yechimi hozirgi vaqtda tegishli ta'lim va kelajakda malaka oshirishni tashkil etish imkonini beradi. Va yo'llardan biri - individual kasblar uchun mutaxassislarning modellarini yaratish. Bu modellar nafaqat maxsus bilimlar majmui asosida qurilishi, balki mehnatkashlarda yaxlit dunyoqarashni shakllantirish mumkin bo'lishi uchun jismoniy va ma'naviy fazilatlarni rivojlantirishni ham organik ravishda o'z ichiga olishi kerak. Hozirgi kunda nafaqat mutaxassis, balki bilimli, madaniyatli shaxsni tayyorlash muammosi tobora keskinlashib bormoqda, chunki madaniyatsizlik, professor V.A. Venikov, ba'zida kutilmagan tarzda qasos oladi, bu sizni 1-mutaxassislikni chinakam egallashingizga xalaqit beradi.  

Shartnoma 5 yillik amal qilish muddati tugagunga qadar ixtiyoriy ravishda muddatidan oldin bekor qilingan taqdirda (tomonlarga bog'liq bo'lmagan sabablarga ko'ra sug'urta shartnomasini bekor qilish hollari bundan mustasno) va jismoniy shaxslarga pul (sotib olish) summasi qaytarilganda. Sug'urta qoidalari va shartnoma shartlariga muvofiq sug'urta shartnomasi muddatidan oldin bekor qilinganda, shuningdek ushbu shartnoma shartlari uning amal qilish muddatiga nisbatan o'zgargan taqdirda to'lanishi kerak.  

1-misol. 5 yil muddatga ixtiyoriy uzoq muddatli hayot sug'urtasi shartnomasini tuzgan jismoniy shaxs shartnomaning amal qilish muddatini uning amal qilish muddatini qisqartirish tomon o'zgartiradi. Oldinga borayotganda

Ko'chmas mulk qiymatini baholashda jismoniy eskirishni aniqlash usullari

Mulkning eskirishini aniqlash

Amortizatsiya potentsial investor nuqtai nazaridan mulkning foydaliligi, uning iste'molchi jozibadorligining pasayishi bilan tavsiflanadi va turli omillar ta'sirida vaqt o'tishi bilan qiymatning pasayishi (amortizatsiya) bilan ifodalanadi. Amortizatsiya (I) odatda foiz sifatida o'lchanadi va eskirishning puldagi ifodasi amortizatsiya (O) hisoblanadi.

Mulkning eskirishiga olib keladigan sabablarga ko'ra, eskirishning quyidagi turlari ajratiladi: jismoniy, funktsional va tashqi.

Jismoniy va funktsional eskirish olinadigan va tuzatib bo'lmaydiganlarga bo'linadi.

Echib olinadigan kiyim- bu eskirish, uni yo'q qilish jismonan mumkin va iqtisodiy jihatdan mumkin, ya'ni. bir yoki boshqa turdagi eskirishni bartaraf etish uchun sarflangan xarajatlar umuman ob'ekt qiymatining oshishiga yordam beradi.

Barcha mumkin bo'lgan eskirish va eskirish turlarini aniqlash - bu mulkning to'plangan eskirishidir. Pul ko'rinishida jami amortizatsiya baholangan ob'ektning almashtirish qiymati va bozor narxi o'rtasidagi farqdir.

To'plangan eskirish ob'ektning ishlash muddatiga bog'liq. Keling, ushbu ko'rsatkichni tavsiflovchi asosiy baholash tushunchalarini ko'rib chiqaylik.

Binoning jismoniy hayoti (PL)- binoning yuk ko'taruvchi konstruktiv elementlarining holati ma'lum mezonlarga (konstruktiv ishonchlilik, jismoniy chidamlilik va boshqalar) javob beradigan binoning ishlash muddati. Ob'ektning jismoniy hayoti qurilish vaqtida belgilanadi va binolarning kapital guruhiga bog'liq. Ob'ekt buzilganda jismoniy hayot tugaydi.

Xronologik yosh (CA)- ob'ekt foydalanishga topshirilgan kundan boshlab baholash sanasigacha o'tgan vaqt davri.

Iqtisodiy hayot (EJ) ob'ekt daromad keltiradigan ish vaqti bilan belgilanadi. Ushbu davrda amalga oshirilgan yaxshilanishlar mulk qiymatiga hissa qo'shadi. Ob'ektning iqtisodiy hayoti ob'ektning ishlashi ko'chmas mulk bozorining ma'lum bir segmentida taqqoslanadigan ob'ektlar uchun tegishli stavkada ko'rsatilgan daromadni keltira olmaganida tugaydi. Shu bilan birga, amalga oshirilgan yaxshilanishlar endi ob'ektning umumiy eskirishi tufayli uning qiymatiga hissa qo'shmaydi.

Samarali yosh (EA) Binoning xronologik yoshi asosida, uning texnik holati va baholangan ob'ektning qiymatiga ta'sir qiluvchi baholash sanasida hukmron bo'lgan iqtisodiy omillarni hisobga olgan holda hisoblanadi. Binoning operatsion xususiyatlariga qarab, samarali yosh xronologik yoshdan yuqoriga yoki pastga qarab farq qilishi mumkin. Binoning normal (odatiy) ishlashida samarali yosh odatda xronologik yoshga teng.

Qolgan iqtisodiy hayot (REL) bino - baholash sanasidan boshlab uning iqtisodiy hayotining oxirigacha bo'lgan vaqt davri (3.4-rasm).

Guruch. 3.4. Binoning yashash davrlari va ularni tavsiflovchi ko'rsatkichlar

Baholash amaliyotida amortizatsiyani buxgalteriya hisobida qo'llaniladigan o'xshash atamadan (amortizatsiya) farqlash kerak. Taxminiy amortizatsiya ma'lum bir sanada baholangan ob'ektning joriy qiymatini hisoblash imkonini beruvchi asosiy parametrlardan biridir.

Jismoniy eskirish - bu tabiiy va iqlim omillari, shuningdek, inson faoliyati ta'sirida qurilish jarayonida dastlab qo'yilgan ob'ektning texnik va ekspluatatsion fazilatlarini bosqichma-bosqich yo'qotish.

Binolarning jismoniy eskirishini hisoblash usullari quyidagilardan iborat:
· normativ (turar-joy binolari uchun);
· xarajat;
· umrbod usuli.

Normativ usul jismoniy eskirish va eskirishni hisoblash tarmoqlararo yoki idoraviy darajada turli xil tartibga soluvchi ko'rsatmalardan foydalanishni o'z ichiga oladi.

Ushbu qoidalar binolarning turli konstruktiv elementlarining jismoniy eskirishini va ularni baholashni tavsiflaydi.

Binoning jismoniy eskirishini quyidagi formula yordamida aniqlash kerak:

, Qayerda

Va f - binoning jismoniy eskirishi, %;

Va i - i-chi konstruktiv elementning jismoniy eskirishi, %;

L i - i-konstruktiv elementni almashtirish qiymatining binoning umumiy almashtirish qiymatidagi ulushiga mos keladigan koeffitsient;

P- binodagi konstruktiv elementlarning soni.

Alohida tuzilmalar, elementlar va tizimlarni almashtirish qiymatining binoning umumiy almashtirish qiymatidagi ulushi (foizda) odatda turar-joy binolarini almashtirish qiymatining belgilangan tartibda tasdiqlangan jamlangan ko'rsatkichlari bo'yicha, tuzilmalar, elementlar uchun esa olinadi. va tasdiqlangan ko'rsatkichlarga ega bo'lmagan tizimlar, ularning taxminiy narxiga ko'ra .

Ushbu usul faqat mahalliy amaliyotda qo'llaniladi. Barcha ravshanlik va ishontirishga qaramay, u quyidagi kamchiliklarga ega:
- "normativligi" tufayli u dastlab ob'ektning atipik ish sharoitlarini hisobga olmaydi;
- binoning konstruktiv elementlarini zarur detallashtirish tufayli mehnat talab qiladigan qo'llanilishi;
- funktsional va tashqi eskirishni o'lchashning mumkin emasligi;
- konstruktiv elementlarni o'ziga xos tortishning subyektivligi.

Asosiyda xarajat usuli Jismoniy eskirishning ta'rifi jismoniy eskirish va eskirish bo'lib, uni baholash vaqtida tuzilmalar, elementlar, tizimlar yoki umuman binoning shikastlanishini bartaraf etish uchun ob'ektiv zarur ta'mirlash tadbirlari qiymatining nisbati bilan ifodalanadi. ularni almashtirish qiymati.

Jismoniy eskirishni aniqlash uchun xarajat usulining mohiyati qurilish elementlarini qayta tiklash xarajatlarini aniqlashdan iborat.

Ushbu usul sizga elementlarning va umuman binoning eskirishini darhol hisoblash imkonini beradi. Qiymatsizlanishni hisoblash eskirgan narsalarni "muhim yangi holatga" keltirish uchun oqilona haqiqiy xarajatlarga asoslanganligi sababli, ushbu yondashuv natijasini juda aniq deb hisoblash mumkin. Usulning kamchiliklari - eskirgan qurilish elementlarini ta'mirlash xarajatlarini hisoblashda kerakli detal va aniqlik.

Binolarning jismoniy eskirishini aniqlash umrbod usuli . Jismoniy eskirish ko'rsatkichlari, samarali yosh va iqtisodiy hayot davomiyligi ma'lum nisbatda bo'lib, ularni quyidagi formula bilan ifodalash mumkin:

men - kiyish;
EV - samarali yosh;
VF - jismoniy hayotning odatiy davri;
RSF - jismoniy hayotning qolgan davri.

.

Ushbu formuladan foydalanish, shuningdek, baholovchi tomonidan tanlangan analoglarni tekshirish imkoni bo'lmaganda, taqqoslangan ob'ektlarning eskirishi va eskirishi uchun foizli tuzatishlarni hisoblashda (qiyosiy sotish usuli) ham tegishli. Shu tarzda hisoblangan elementlarning yoki umuman binoning amortizatsiya foizini pul shaklida (amortizatsiya) tarjima qilish mumkin:

.

Amalda, olinadigan va tuzatib bo'lmaydigan jismoniy eskirishga ega bo'lgan strukturaning elementlari "uzoq umr" va "qisqa muddatli" ga bo'linadi.

"Qisqa muddatli elementlar"- butun binoga nisbatan qisqaroq xizmat muddatiga ega bo'lgan elementlar (tom yopish, sanitariya-tesisat uskunalari va boshqalar).

"Uzoq umr ko'radigan elementlar"- kutilayotgan xizmat muddati binoning ishlash muddati bilan taqqoslanadigan elementlar (poydevor, yuk ko'taruvchi devorlar va boshqalar).

"Qisqa muddatli elementlar" ning olinadigan jismoniy eskirishi vaqt o'tishi bilan qurilish elementlarining tabiiy aşınması va yirtilib ketishi, shuningdek, ehtiyotsizlik bilan ishlash tufayli yuzaga keladi. Bunday holda, binoning sotish narxi mos keladigan buzilish bilan kamayadi, chunki bo'lajak egasi strukturaning normal ekspluatatsion xususiyatlarini tiklash uchun "oldindan kechiktirilgan ta'mirlash" ni amalga oshirishi kerak (ichki qismni muntazam ta'mirlash, restavratsiya qilish). tom yopish joylari va boshqalar). Bu elementlarning "deyarli yangi" holatiga tiklanganligini nazarda tutadi. Pul shaklida olinadigan jismoniy eskirish "kechiktirilgan ta'mirlash qiymati" sifatida belgilanadi, ya'ni. ob'ektni asl holatiga "ekvivalent" holatga keltirish xarajatlari.

Qisqa xizmat muddati bo'lgan komponentlarning olib tashlanmaydigan jismoniy eskirishi - bu almashtirish qiymati va olinadigan eskirish miqdori o'rtasidagi farq bilan belgilanadigan, xronologik yosh va ushbu elementlarning jismoniy ishlash muddati nisbatiga ko'paytiriladigan tez eskiradigan komponentlarni tiklash xarajatlari. .

Uzoq umrga ega bo'lgan elementlarning olinadigan jismoniy aşınması, qisqa umrga ega bo'lgan elementlarning olinadigan jismoniy aşınmasına o'xshash, uni yo'q qilishning oqilona xarajatlari bilan belgilanadi.

Uzoq muddatli elementlarning olib tashlanmaydigan jismoniy buzilishi butun binoni almashtirish qiymati va olinadigan va tuzatib bo'lmaydigan buzilishlar yig'indisi o'rtasidagi farq sifatida hisoblanadi, binoning xronologik yoshi va jismoniy xizmat muddati nisbatiga ko'paytiriladi.

Tejamkor yondashuv- bu to'plangan eskirish va eskirishni hisobga olgan holda baholash ob'ektini tiklash yoki almashtirish uchun zarur bo'lgan xarajatlarni aniqlashga asoslangan baholash usullari to'plami. Xaridor tayyor ob'ekt uchun shunga o'xshash foydali ob'ektni yaratishdan ko'ra ko'proq pul to'lamaydi degan taxminga asoslanadi.

Xarajat yondashuvini qo'llash uchun zarur bo'lgan ma'lumotlar:

Ish haqi darajasi;

Qo'shimcha xarajatlar miqdori;

Uskunalar uchun xarajatlar;

Muayyan hududdagi quruvchilar uchun foyda stavkalari;

Qurilish materiallarining bozor narxlari.

Xarajat yondashuvining afzalliklari:

1. Yangi ob'ektlarni baholashda xarajat yondashuvi eng ishonchli hisoblanadi.

2. Ushbu yondashuv quyidagi hollarda mos yoki yagona mumkin:

§yangi qurilish qiymatining texnik-iqtisodiy tahlili;

§mavjud ob'ektni yangilash zarurligini asoslash;

§maxsus maqsadlardagi binolarni baholash;

§bozorning "passiv" sektorlaridagi ob'ektlarni baholashda;

§yerdan foydalanish samaradorligini tahlil qilish;

§ob'ektni sug'urtalash muammolarini hal qilish;

§soliq muammolarini hal qilish;

§boshqa usullar bilan olingan mulk qiymatini kelishishda.

Xarajatli yondashuvning kamchiliklari:

1. Xarajatlar har doim ham bozor qiymatiga teng bo'lavermaydi.

2. Aniqroq baholash natijasiga erishishga urinishlar mehnat xarajatlarining tez o'sishi bilan birga keladi.

3. Baholanayotgan mulkni sotib olish xarajatlari bilan aynan bir xil mulkni yangi qurish xarajatlari o‘rtasidagi nomuvofiqlik, chunki Baholash jarayonida yig'ilgan amortizatsiya qurilish qiymatidan chegirib tashlanadi.

4. Eski binolarni qayta ishlab chiqarish xarajatlarini hisoblashning muammoli tabiati.

5. Eski bino va inshootlarning to'plangan eskirish miqdorini aniqlashning qiyinligi.

6. Er uchastkasini binolardan alohida baholash.

7. Rossiyada er uchastkalarini baholashning muammoli tabiati.

Xarajat yondashuvining bosqichlari(rasmga qarang):

Eng samarali foydalanishni hisobga olgan holda er uchastkasining narxini hisoblash (Sz).

O'zgartirish yoki almashtirish qiymatini hisoblash (Svs yoki Szam).

Yig'ilgan amortizatsiyani hisoblash (barcha turdagi) (Cizn):

Yig'ilgan amortizatsiyani hisobga olgan holda ob'ekt tannarxini hisoblash: Son = Svs-Syzn.

Ko'chmas mulkning yakuniy qiymatini aniqlash: Sit= Sz+Son.

Guruch. Xarajat yondashuvidan foydalangan holda ko'chmas mulk qiymatini baholash tartibi

Xarajatlarni hisoblash usullari. Muqobil asosda investor va pudratchi uchun smetalarni (hisob-kitoblarni) tayyorlashda quyidagi xarajatlarni hisoblash usullaridan foydalanish mumkin:

topqir;

resurs indeksi;

bazaviy indeks;

asosiy kompensatsiya;

ilgari qurilgan yoki loyihalashtirilgan analog ob'ektlarning narxi to'g'risidagi ma'lumotlar banki asosida.

Resurs usuli - Resurslarning (xarajat elementlarining) joriy (prognoz) narxlari va tariflarida hisob-kitoblar materiallarga, mahsulotlarga, konstruksiyalarga (shu jumladan, ish jarayonida qo'llaniladigan yordamchi) ehtiyoj, shuningdek masofalar va ularni amalga oshirish usullari to'g'risidagi ma'lumotlar asosida amalga oshiriladi. qurilish maydonchasiga etkazib berish , texnologik maqsadlar uchun energiya iste'moli, qurilish mashinalarining ishlash muddati va ularning tarkibi, ishchilarning mehnat xarajatlari.

3A. Mulkning eskirishini aniqlash

Amortizatsiya potentsial investor nuqtai nazaridan mulkning foydaliligi, uning iste'molchi jozibadorligining pasayishi bilan tavsiflanadi va turli omillar ta'sirida vaqt o'tishi bilan qiymatning pasayishi (amortizatsiya) bilan ifodalanadi. Amortizatsiya (I) odatda foiz sifatida o'lchanadi va eskirishning puldagi ifodasi amortizatsiya (O) hisoblanadi.

Mulkning eskirishiga olib keladigan sabablarga ko'ra, eskirishning quyidagi turlari ajratiladi: jismoniy, funktsional va tashqi.

Jismoniy eskirish - tabiiy jismoniy qarish va tashqi salbiy omillarning ta'siri natijasida ob'ektning ishlashining pasayishi bilan bog'liq eskirish;

Funktsional eskirish - bunday ob'ektlar uchun zamonaviy talablarga mos kelmasligi sababli eskirish va eskirish;

Tashqi eskirish - tashqi iqtisodiy omillarning o'zgarishi natijasida eskirish.

Jismoniy va funktsional eskirish olinadigan va tuzatib bo'lmaydiganlarga bo'linadi.

Echib olinadigan kiyim - bu eskirish, uni yo'q qilish jismonan mumkin va iqtisodiy jihatdan mumkin, ya'ni. bir yoki boshqa turdagi eskirishni bartaraf etish uchun sarflangan xarajatlar umuman ob'ektning qiymatini oshirishga yordam beradi.

Barcha mumkin bo'lgan eskirish va eskirish turlarini aniqlash - bu mulkning umumiy to'plangan eskirishi. To'plangan eskirish ob'ektning ishlash muddatiga bog'liq. Keling, ushbu ko'rsatkichni tavsiflovchi asosiy baholash tushunchalarini ko'rib chiqaylik.

Binoning jismoniy hayoti (PL) - binoning yuk ko'taruvchi konstruktiv elementlarining holati ma'lum mezonlarga (konstruktiv ishonchlilik, jismoniy chidamlilik va boshqalar) javob beradigan binoning ishlash muddati. Ob'ekt buzilganda jismoniy hayot tugaydi.

Xronologik yosh (CA) - ob'ekt foydalanishga topshirilgan kundan boshlab baholash sanasigacha o'tgan vaqt davri.

Iqtisodiy hayot (EJ) ob'ekt daromad keltiradigan ish vaqti bilan belgilanadi. Ushbu davrda amalga oshirilgan yaxshilanishlar mulk qiymatiga hissa qo'shadi. Ob'ektning iqtisodiy hayoti ob'ektning ishlashi ko'chmas mulk bozorining ma'lum bir segmentida taqqoslanadigan ob'ektlar uchun tegishli stavkada ko'rsatilgan daromadni keltira olmaganida tugaydi.

Samarali yosh (EA) Binoning xronologik yoshi asosida, uning texnik holati va baholangan ob'ektning qiymatiga ta'sir qiluvchi baholash sanasida hukmronlik qiluvchi iqtisodiy omillarni hisobga olgan holda hisoblab chiqilgan.

Qolgan iqtisodiy hayot (REL) bino - baholash sanasidan boshlab uning iqtisodiy hayotining oxirigacha bo'lgan vaqt davri (3.4-rasm).

Baholash amaliyotida amortizatsiyani buxgalteriya hisobida qo'llaniladigan o'xshash atamadan (amortizatsiya) farqlash kerak. Taxminiy amortizatsiya ma'lum bir sanada baholangan ob'ektning joriy qiymatini hisoblash imkonini beruvchi asosiy parametrlardan biridir.

Guruch. Binoning yashash davrlari va ularni tavsiflovchi ko'rsatkichlar

Jismoniy buzilish - tabiiy-iqlim omillari, shuningdek, inson faoliyati ta'sirida qurilish jarayonida dastlab qo'yilgan ob'ektning texnik va ekspluatatsion fazilatlarini bosqichma-bosqich yo'qotish.

Bino va inshootlarning jismoniy eskirishini aniqlashning to'rtta ma'lum usuli mavjud:

standart (turar-joy binolari uchun);

xarajat;

· umrbod usul;

· mutaxassis.

Normativ usul jismoniy eskirish va eskirishni hisoblash tarmoqlararo yoki idoraviy darajada turli xil tartibga soluvchi ko'rsatmalardan foydalanishni o'z ichiga oladi.

mohiyati xarajat usuli Jismoniy eskirish va eskirishni aniqlash qurilish elementlarini qayta yaratish xarajatlarini aniqlashdir.

Binolarning jismoniy eskirishini aniqlash umrbod usuli . Jismoniy eskirish ko'rsatkichlari, samarali yosh va iqtisodiy hayot davomiyligi ma'lum nisbatda bo'lib, ularni quyidagi formula bilan ifodalash mumkin:

men - kiyish;

EV - samarali yosh;

VF - jismoniy hayotning odatiy davri;

RSF - jismoniy hayotning qolgan davri.

Funktsional kiyinish. Funktsional eskirish belgilari baholanayotgan binoda - kosmik rejalashtirish va / yoki konstruktiv yechimning zamonaviy standartlarga, shu jumladan joriy yoki maqsadli foydalanishga muvofiq strukturaning normal ishlashi uchun zarur bo'lgan turli xil jihozlarga mos kelmasligi.

Chiqariladigan funktsional eskirish mulkning yanada samarali ishlashiga hissa qo'shadigan zarur rekonstruksiya xarajatlari bilan belgilanadi.

Funktsional eskirish sabablari:

·elementlarni qo'shishni talab qiluvchi kamchiliklar;

· elementlarni almashtirish yoki modernizatsiya qilishni talab qiladigan kamchiliklar;

· super takomillashtirish.

Qayta tiklanmaydigan funktsional eskirish zamonaviy qurilish standartlariga nisbatan baholanayotgan binolarning eskirgan dizayn xususiyatlaridan kelib chiqadi. Tuzatib bo'lmaydigan funktsional eskirishning belgisi bu kamchiliklarni bartaraf etish uchun xarajatlarning iqtisodiy maqsadga muvofiq emasligidir. Tuzatib bo'lmaydigan funktsional eskirish narxini ikki yo'l bilan aniqlash mumkin:

1) ijaradagi yo'qotishlarni kapitallashtirish;

2) binoni to'g'ri tartibda saqlash uchun zarur bo'lgan ortiqcha operatsion xarajatlarni kapitallashtirish.

Tashqi (iqtisodiy) eskirish va eskirish - baholash ob'ektiga nisbatan tashqi muhitning salbiy ta'siri tufayli ob'ektning amortizatsiyasi: bozor kon'yunkturasi, ko'chmas mulkdan ma'lum foydalanish uchun belgilangan servitutlar, atrofdagi infratuzilmadagi o'zgarishlar va soliqqa tortish sohasidagi qonun hujjatlari; va boshqalar. Ko'chmas mulkning tashqi eskirishi ko'p hollarda o'zgarmagan joylashuvi tufayli tuzatib bo'lmaydi, lekin ba'zi hollarda u atrofdagi bozor muhitidagi ijobiy o'zgarishlar tufayli "o'zini olib tashlashi" mumkin.

Tashqi kiyimni baholash uchun quyidagi usullardan foydalanish mumkin:

ijaradagi yo'qotishlarni kapitallashtirish;

Qiyosiy savdo (juftlashgan savdo);

iqtisodiy hayot davomiyligi.

Amortizatsiyani aniqlash yangi ob'ekt va baholanayotgan haqiqiy mulkning xususiyatlaridagi farqlarni hisobga olish uchun zarurdir.

Kiyish baholashda har qanday sababga ko'ra baholash ob'ektining foydaliligini va shuning uchun qiymatini yo'qotish tushuniladi.

Kiyinishni hisoblashning ikki yo'li mavjud:

umrbod usuli;

Kiyinish turlariga bo'linish usuli.

6.3.1. Umr bo'yi usuli yordamida eskirish va eskirishni hisoblash

Kümülatif to'plangan eskirish ob'ektning yoshiga bog'liq.

Effektiv yosh usuli yordamida eskirish va eskirishni hisoblashda quyidagi tushunchalar qo'llaniladi: binoning jismoniy muddati, samarali yosh, qolgan iqtisodiy hayot. Keling, binoning xizmat qilish muddatini va ularni tavsiflovchi baholash ko'rsatkichlarini ko'rib chiqaylik (6.2-rasmga qarang).

Binoning jismoniy hayoti (PL) - bu binoning yuk ko'taruvchi konstruktiv elementlarining holati ma'lum mezonlarga (konstruktiv ishonchlilik, jismoniy chidamlilik va boshqalar) javob beradigan binoning ishlash davri. Ob'ektning jismoniy hayoti qurilish vaqtida belgilanadi va binoning kapital guruhiga bog'liq. Ob'ekt buzilganda jismoniy hayot tugaydi.

Xronologik yosh (CA) - ob'ektni foydalanishga topshirishdan boshlab baholash sanasigacha o'tgan vaqt davri.

Iqtisodiy hayot (EL) ob'ekt daromad keltiradigan ish vaqti bilan belgilanadi. Ushbu davrda amalga oshirilgan yaxshilanishlar mulk qiymatiga hissa qo'shadi.

Samarali yosh (EA) binoning xronologik yoshidan kelib chiqqan holda, uning texnik holatini va baholangan ob'ektning qiymatiga ta'sir qiluvchi baholash sanasida mavjud bo'lgan iqtisodiy omillarni hisobga olgan holda hisoblanadi. Binoning operatsion xususiyatlariga qarab, samarali yosh xronologik yoshdan yuqoriga yoki pastga qarab farq qilishi mumkin. Binoning normal (odatiy) ishlashida samarali yosh odatda xronologik yoshga teng.

Binoning qolgan iqtisodiy muddati (REL) - bu baholash sanasidan boshlab uning iqtisodiy hayotining oxirigacha bo'lgan vaqt davri (6.2-rasm).

Binolarning yaroqlilik muddati usuli bo'yicha amortizatsiyani aniqlash baholanayotgan ob'ektning konstruksiyalarini tekshirish va ob'ektning amaldagi yoshi to'plangan amortizatsiya kabi iqtisodiy hayotning odatiy davri bilan bog'liq degan taxminga asoslanadi. binoni qayta ishlab chiqarish (almashtirish) xarajatlari bilan bog'liq.

Jismoniy eskirish ko'rsatkichlari, samarali yosh va iqtisodiy hayot davomiyligi ma'lum nisbatda bo'lib, ularni formula bilan ifodalash mumkin.

I = (EV: VF) 100% = [EV: (EV + OSFJ)] 100%, (6.4)

qayerda kiysam, %;

EV - elementlarning yoki umuman binoning texnik holatidan kelib chiqqan holda ekspert tomonidan belgilanadigan samarali yosh;

VF - jismoniy hayotning odatiy davri;

RSF - jismoniy hayotning qolgan davri.

I = (HV: VF) 100%, (6,5)

qayerda kiysam, %;

VF - jismoniy hayotning odatiy davri.

6.5-formulani qo'llash. Shuningdek, 6.4-formulada qo'llaniladigan ko'rsatkichlarni aniqlash uchun baholovchi tanlangan analoglarni tekshirish imkoni bo'lmaganda, taqqoslangan ob'ektlarning eskirishi va eskirishi uchun foizli tuzatishlarni hisoblashda (qiyosiy sotish usuli) ham tegishli.

Shu tarzda hisoblangan elementlarning yoki umuman binoning amortizatsiya foizini pul shaklida (amortizatsiya) tarjima qilish mumkin:

O = SV (I: 100), (6.6)

qayerda kiysam, %;

SV - takror ishlab chiqarish qiymati (almashtirish qiymati).

Misol.

Yirik sanoat mulki kompleksi baholanadi. Baholash sanasi 2005 yil 1 aprel.

Keling, bir xil loyihaga muvofiq qurilgan, qurilish materiallarini saqlash uchun ishlatiladigan ma'lum bir mulk majmuasidan bir nechta omborlar uchun eskirish va eskirishni hisoblashni ko'rib chiqaylik. Baholanayotgan omborlar uchun hujjatlarga muvofiq, jismoniy xizmat muddati 75 yil (FL = 75 yil).

Effektiv yosh baholovchi tomonidan baholanayotgan ob'ektlarning texnik holatiga muvofiq belgilanadi, eskirishni hisoblash uchun ma'lumotlar jadvalda keltirilgan;

Amortizatsiyani hisoblashning ushbu usuli korxonani (biznesni) baholashda korxona aktivlarining bir qismi sifatida ko'chmas mulk ob'ektlarini baholashda ommaviy baholash uchun qo'llaniladi.

To'plangan eskirishni baholash uchun umr ko'rish usulini qo'llashning noqulayligi shundaki, eskirish miqdorini aniqlaydigan bitta omil mavjud (samarali yoshning jismoniy hayotga nisbati). Ushbu kamchilikni bartaraf etish uchun har xil turdagi xarajatlarni kamaytirish omillari ko'rib chiqiladi va eskirish turlariga bo'linish usuli qo'llaniladi.

Forex kurslari Forex bozorida muvaffaqiyatli ishlashga tayyorlanishingiz uchun ajoyib usuldir!

6.3.2. Eskirish turlariga bo'lish usuli yordamida eskirishni hisoblash

Eng keng tarqalgani kiyish turlariga bo'linish usuli.

Ko'chmas mulk qiymatini pasaytiradigan omillarga qarab, eskirish jismoniy, funktsional va tashqi (iqtisodiy) bo'linadi. Jismoniy va funktsional eskirish olinadigan yoki tuzatib bo'lmaydigan bo'lishi mumkin. Iqtisodiy eskirish, qoida tariqasida, yo'q qilinishi mumkin emas.

Agar uni yo'q qilish jismoniy va iqtisodiy jihatdan mumkin bo'lsa, eskirish olinadigan hisoblanadi.

Barcha mumkin bo'lgan amortizatsiya turlarining yig'indisi - bu mulkning to'plangan amortizatsiyasi.

Jismoniy buzilish vaqt o'tishi bilan mulkning fizik xususiyatlarining o'zgarishini aks ettiradi (masalan, strukturaviy elementlardagi nuqsonlar). Jismoniy eskirish operatsion omillar ta'sirida yoki tabiiy va tabiiy omillar ta'sirida sodir bo'lishi mumkin.

Jismoniy amortizatsiyani hisoblashning to'rtta asosiy usuli mavjud:

Mutaxassis;

Normativ (yoki buxgalteriya);

Narxi;

Binoning ishlash muddatini hisoblash usuli.

Eng aniq va eng ko'p vaqt talab qiladigan usul mutaxassis. Bu nuqsonlar ro'yxatini yaratish va bino yoki inshootning barcha strukturaviy elementlarining eskirish foizini aniqlashni o'z ichiga oladi.

Misol.

6.2-jadvalda ekspert usuli yordamida binoning alohida konstruktiv elementlarining aşınması aniqlanadi.

Normativ usul jismoniy eskirish va eskirishni hisoblash tarmoqlararo yoki idoraviy darajada turli xil me'yoriy ko'rsatmalardan foydalanishga asoslangan. U baholash amaliyotida juda kam qo'llaniladi.

Narx usuli binolar va inshootlarning elementlarini tiklash xarajatlarini aniqlashdan iborat. Tekshiruv orqali binoning har bir elementining eskirish foizi aniqlanadi, keyinchalik u qiymat shartlariga aylantiriladi. Xarajat usuli olinadigan jismoniy eskirishni aniqlash uchun ishlatiladi.

Xarajat usulidan foydalangan holda jismoniy eskirishni hisoblashning shartli misoli Jadvalda keltirilgan. 6.4.

Ushbu usul sizga elementlarning va umuman binoning eskirishini darhol hisoblash imkonini beradi. Qiyinchilikni hisoblash eskirgan narsalarni deyarli yangi holatga keltirish uchun oqilona haqiqiy xarajatlarga asoslanganligi sababli, ushbu yondashuv natijasini juda aniq deb hisoblash mumkin. Usulning kamchiliklari - eskirgan qurilish elementlarini ta'mirlash xarajatlarini hisoblashda kerakli detal va aniqlik.

Hayotiy usul jismoniy eskirishni hisoblash uchun foydalaniladi, bu usul 6.3.1-bo'limda batafsil muhokama qilinadi. ushbu qo'llanma.

TO funktsional kiyim loyiha va rejalashtirish yechimlari, qurilish standartlari, dizayn sifati va ishlab chiqarish materiallarining ushbu ob'ektlar uchun zamonaviy talablarga mos kelmasligi bilan bog'liq mulk qiymatining pasayishini o'z ichiga oladi.

Olib tashlash mumkin bo'lgan eskirish miqdori binoning yangilangan elementlar bilan baholash paytidagi potentsial qiymati va yangilangan elementlarsiz baholash sanasidagi qiymati o'rtasidagi farq sifatida aniqlanadi (binoni qayta ishlab chiqarish xarajatlari o'rtasidagi farq). va uni almashtirish qiymati).

Funktsional eskirish sabablari:

Elementlarni qo'shishni talab qiladigan kamchiliklar;

Elementlarni almashtirish yoki modernizatsiya qilishni talab qiladigan kamchiliklar;

Super yaxshilanishlar.

Qo'shimchani talab qiladigan kamchiliklar - bu mavjud muhitda mavjud bo'lmagan va ularsiz u erda mavjud operatsion standartlarga javob bera olmaydigan bino va jihozlarning elementlari. Ushbu ob'ektlar bo'yicha amortizatsiya ushbu ob'ektlarni qo'shish, shu jumladan ularni o'rnatish xarajatlari bilan o'lchanadi.

Funktsional eskirish olinadigan yoki tuzatib bo'lmaydigan bo'lishi mumkin. Chiqariladigan funktsional eskirish ko'pincha xarajat usuli yordamida hisoblanadi.

Elementlarni almashtirish yoki modernizatsiya qilishni talab qiladigan kamchiliklar hali ham o'z vazifalarini bajaradigan, ammo zamonaviy standartlarga (suv va gaz hisoblagichlari va yong'inga qarshi uskunalar) javob bermaydigan narsalardir. Ushbu ob'ektlar uchun amortizatsiya mavjud elementlarning qiymati, ularning jismoniy eskirishini hisobga olgan holda, materiallarni qaytarish qiymatini, shuningdek, mavjudlarini demontaj qilish xarajatlarini va yangi elementlarni o'rnatish xarajatlarini hisobga olgan holda o'lchanadi. Qaytariladigan materiallarning qiymati boshqa ob'ektlarda (qayta ishlanishi kerak bo'lgan qoldiq qiymat) ishlatilganda demontaj qilingan materiallar va jihozlarning qiymati sifatida hisoblanadi.

O'ta yaxshilanishlar - bu hozirgi vaqtda bozor standartlarining zamonaviy talablariga javob bermaydigan tuzilmaning pozitsiyalari va elementlari. Bu holda olinadigan funktsional eskirish o'ta yaxshilangan narsalarni qayta ishlab chiqarish xarajatlari minus jismoniy eskirish, shuningdek, demontaj qilish qiymati va demontaj qilingan elementlarning qutqarish qiymatini olib tashlash sifatida o'lchanadi.

Haddan tashqari takomillashtirishga misol qilib, uy egasi uni o'z ehtiyojlariga moslashtirib, o'ziga qulaylik (investitsiya qiymati) uchun odatiy foydalanuvchi nuqtai nazaridan adekvat bo'lmagan ba'zi o'zgarishlarni amalga oshirgan vaziyat bo'lishi mumkin. Bularga egasining sevimli mashg'ulotlari yoki mashg'uloti bilan belgilanadigan ma'lum bir foydalanish uchun binolarning foydali maydonini qayta qurish kiradi. Bunday vaziyatda olinadigan funktsional eskirish o'zgartirilgan elementlarni asl holatiga keltirish uchun joriy xarajatlar bilan belgilanadi.

Bundan tashqari, haddan tashqari takomillashtirish kontseptsiyasi ko'chmas mulk bozori segmenti bilan chambarchas bog'liq bo'lib, bu erda bir xil yaxshilanishlar ma'lum bir segment uchun ham tegishli, ham odatiy foydalanuvchi nuqtai nazaridan ortiqcha deb hisoblanishi mumkin.

6.5-jadvalda funktsional olinadigan eskirishni hisoblash misoli keltirilgan.

Qayta tiklanmaydigan funktsional eskirish zamonaviy qurilish standartlariga nisbatan baholanayotgan binolarning eskirgan kosmik rejalashtirish va / yoki konstruktiv xususiyatlari tufayli yuzaga keladi. Tuzatib bo'lmaydigan funktsional eskirishning belgisi - bu kamchiliklarni bartaraf etish uchun xarajatlarning iqtisodiy maqsadga muvofiq emasligi. Bundan tashqari, binoning me'moriy jihatdan o'z maqsadiga mos kelishini ta'minlash uchun baholash sanasida mavjud bo'lgan bozor sharoitlarini hisobga olish kerak.

Muayyan vaziyatga qarab, tuzatib bo'lmaydigan funktsional eskirish narxini ikki yo'l bilan aniqlash mumkin:

Ijaradagi yo'qotishlarni kapitallashtirish;

Ortiqcha operatsion xarajatlarni kapitallashtirish.

Kerakli hisob-kitob ko'rsatkichlarini (ijara stavkalari, kapitallashuv stavkalari va boshqalar) aniqlash uchun taqqoslanadigan analoglar uchun tuzatilgan ma'lumotlardan foydalaniladi.

Bunday holda, tanlangan analoglarda baholanayotgan ob'ektda aniqlangan tuzatib bo'lmaydigan funktsional eskirish belgilari bo'lmasligi kerak. Bundan tashqari, umumiy mulk majmuasi (bino va yer) tomonidan ishlab chiqarilgan va ijarada ifodalangan umumiy daromadni mos ravishda ikki tarkibiy qismga bo'lish kerak. Binoga tegishli bo'lgan daromadning bir qismini taqsimlash uchun siz bino uchun investitsiya balansi usulidan yoki er uchastkasining qiymati va mulk majmuasining umumiy sotish narxining nisbatini tahlil qilish usulidan foydalanishingiz mumkin. Quyidagi misolda ko'rsatilgan protsedura dastlabki hisob-kitoblar jarayonida tugallangan deb hisoblanadi (6.6-jadval).

Eskirgan kosmik rejalashtirish yechimi (o'ziga xos maydon, kub sig'im) tufayli tuzatib bo'lmaydigan funktsional eskirish natijasida yuzaga kelgan buzilishlarni aniqlash ijara haqidagi yo'qotishlarni kapitallashtirish usuli bilan amalga oshiriladi.

Binoni yaxshi holatda saqlash uchun zarur bo'lgan ortiqcha operatsion xarajatlarni kapitallashtirish orqali tuzatib bo'lmaydigan funktsional eskirish va eskirishni hisoblash xuddi shunday tarzda amalga oshirilishi mumkin. Ushbu yondashuv nostandart arxitektura yechimlari bilan ajralib turadigan binolarning tuzatib bo'lmaydigan funktsional eskirishini baholash uchun afzalroqdir va shunga qaramay, ijara to'lovi miqdori ekspluatatsiya qilish miqdoridan farqli ravishda zamonaviy analog ob'ektlar uchun ijara haqi bilan taqqoslanadi. xarajatlar.

Ortiqcha operatsion xarajatlarni kapitallashtirish usuli yordamida funksional eskirish miqdorini aniqlash misoli 6.7-jadvalda keltirilgan.

Tashqi (iqtisodiy) eskirish va eskirish- baholash ob'ektiga nisbatan tashqi muhitning salbiy ta'siri natijasida ob'ektning eskirishi: joylashuvi, bozor holati, ko'chmas mulkdan ma'lum foydalanish uchun belgilangan servitutlar, atrofdagi infratuzilmadagi o'zgarishlar va soliqqa tortish sohasidagi qonun hujjatlari. , va boshqalar. Garchi ko'p hollarda tashqi eskirishni bartaraf etish mumkin bo'lmasa-da, ba'zan atrofdagi bozor muhitidagi ijobiy o'zgarishlar tufayli o'zini o'zi hal qilishi mumkin.

Tashqi kiyimni baholash uchun quyidagi usullardan foydalanish mumkin:

Ijaradagi yo'qotishlarni kapitallashtirish usuli;

Ortiqcha operatsion xarajatlarni kapitallashtirish usuli;

Juftlashgan savdo usuli;

Hayotiy usul.

Ijaradagi yo'qotishlarni kapitallashtirish usuli va ortiqcha operatsion yo'qotishlarni kapitallashtirish usuli bo'yicha tashqi eskirishni baholash yuqorida muhokama qilingan ushbu funktsional eskirish usullari bo'yicha hisob-kitoblarga o'xshash tarzda amalga oshiriladi. Tashqi eskirishni baholashda, tashqi eskirish belgilaridan kelib chiqqan ijara haqidagi yo'qotishlarni yoki tashqi eskirish belgilaridan kelib chiqqan ortiqcha operatsion xarajatlarni aniqlash kerak.

Juftlashgan sotish usuli yaqinda sotilgan o‘xshash ob’ektlar (juftlashgan savdo) bo‘yicha mavjud narx ma’lumotlarini tahlil qilishga asoslangan. Juftlashgan savdo ob'ektlari bir-biridan faqat aniqlangan va baholash ob'ekti bilan bog'liq bo'lgan iqtisodiy eskirish bilan farq qiladi, deb taxmin qilinadi. Tashqi kiyishni hisoblashda shunga o'xshash yondashuv jadvalda ko'rsatilgan. 6.8.

Misol. Ofis binosiga yaqin joyda kiyim-kechak yoki oziq-ovqat bozorining tashkil etilishi tufayli uning investitsion jozibadorligi pasayishi natijasida yuzaga kelgan tashqi eskirish va eskirishni baholash kerak. Ko'chmas mulk bozorida shunga o'xshash maqsadli A va B ob'ektlarini juft sotish aniqlansin. Ushbu hududdagi erning narxi odatdagi mulkning umumiy qiymatining 30% ni tashkil qiladi.

Ba'zi hollarda sotishni qiyosiy tahlil qilish usuli, qoida tariqasida, odatiy baholash ob'ektining jami to'plangan amortizatsiyasini aniqlashga imkon beradi. Tuzatilgan almashtirish qiymati va har bir analogning bozor narxi o'rtasidagi o'rtacha farq (er uchastkasining narxi bundan mustasno) to'plangan amortizatsiya qiymatining ifodasi bo'ladi. Mahalliy amaliyotda qiyosiy sotish tahlili elementlariga asoslangan tashqi eskirish va eskirishni hisoblashning ko'rib chiqilayotgan usullari ko'p hollarda ularning yuqori mehnat zichligi, shuningdek zarur va ishonchli ma'lumot bazasining yo'qligi sababli qo'llanilmaydi.

Buzilish sabablari:

Qayta qurish zarurati;

Transport yo'nalishlarini kengaytirish.

Buzilayotgan binolarning texnik holatini hisobga olish kerak, bu ko'p hollarda ularni ancha uzoq vaqt davomida ishlatishga imkon beradi.

Misol. Baholash ob'ekti - ilgari uy-joy fondidan chiqarilgan va hozirda ma'muriy ehtiyojlar uchun moslashtirilgan bino. Bino munitsipal mulkda. BTI ma'lumotlariga ko'ra, baholangan binoning jismoniy buzilishi baholash vaqtida 40% ni tashkil qiladi. Binoning texnik holati, joylashuvi va rivojlangan infratuzilmasi potentsial investorlar tomonidan mulkning ancha yuqori tijoriy jozibadorligini ko'rsatadi. Biroq, qayta qurish rejasiga ko'ra, yuqorida ko'rsatilgan sabablarga ko'ra, bino baholangan kundan boshlab besh yil o'tgach buzilishi kerak.

Mutaxassis tomonidan ob'ektni tekshirishda quyidagi ko'rsatkichlar aniqlandi:

1) baholangan binoning amaldagi yoshi 30 yil;

2) qolgan iqtisodiy hayot - 60 yil.

Faoliyatni hisobga olmaganda, to'plangan eskirish foizi. Tashqi omil quyidagi formula bo'yicha hisoblanadi:

I = EV: (EV+OSEJ)100 = (30:90) 100 = 33%.

Tashqi omillar ta'sirini hisobga olgan holda eskirish foizi:

I= (30/35) 100 = 86%.

Bu holda hisoblangan 86% to'plangan eskirish asosan tashqi omillar ta'siriga bog'liq. Ushbu natijada boshqa turdagi eskirishlarni hisobga olish ulushi juda kichik, bu bizga olingan natijani tashqi aşınma deb hisoblash imkonini beradi. Binoning qolgan iqtisodiy muddatining keskin qisqarishi investitsion jozibadorlikning pasayishiga va natijada sotilishi mumkin bo'lgan narxning keskin pasayishiga olib keladi. Bunday hollarda, baholashning maqsadi baholanayotgan binoga to'liq egalik huquqini hisoblash emas, balki potentsial investor ushbu sotib olishdan biron bir foyda ko'rish sharti bilan qolgan iqtisodiy (jismoniy) hayot uchun qisqa muddatli ijaraga olish huquqidir. .

Qayta ishlab chiqarish xarajatlari (almashtirish qiymati), shuningdek, to'plangan amortizatsiya hisoblangandan so'ng, er uchastkasining va umuman baholangan mulkning qiymati aniqlanadi. (6.9-jadval).

Yer uchastkalarini baholashning yondashuvlari va usullari ushbu darslikning 7-bobida muhokama qilinadi.

O'zgartirish qiymatini aniqlash va amortizatsiyani hisoblash uchun hisoblash tartib-qoidalarining to'g'riligini oshirish uchun ushbu ko'rsatkichlarni hisoblashning bir nechta usullarini oqilona kompilyatsiya qilish kerak.

Er uchastkalari qiymatini hisoblash usullari 7-bobda keltirilgan.