대출에 대한 담보는 대출 부채의 반환을 보증하는 신용 ​​기관의 "안전 쿠션" 역할을 합니다. 은행은 대출을 받고 있는 차용인의 상황을 담보물을 매각해야 하는 지경에 이르게 하는 데 관심이 없습니다. 또한 은행은 러시아 연방 법률에 따라 무역 조직의 권리를 부여받지 않습니다. 따라서 은행 기관은 품질을 보장하기 위해 가능한 모든 노력을 기울이고 있습니다.연체 부채, 특히 담보물의 강제 매각을 방지합니다.

차용인이 대출을 신청할 때의 주요 임무는 심리적으로 담보물의 대상을 선택할 수 있는 것입니다(담보된 자산은 물적 가치뿐만 아니라 모기지론자에게 개인적 중요성을 가질 수 있습니다. 이는 특히 개인 및 소규모 기업에 해당됨). 다음으로 담보물의 시장 가치에 대한 신뢰할 수 있는 평가와 차용인의 신용도에 대한 적절한 평가가 필요합니다. 대출 금액은 차용인이 감당할 수 있어야 하고 담보물의 가치와 비슷해야 합니다. 그리고 차용인의 재정 상태, 차용인이 운영하는 산업의 상황, 담보의 존재 사실(정기적인 담보물 확인 수행), 차용인의 예측 지표 이행에 대한 세심한 정기적 모니터링에 따라 (수입 측면에서 기업 또는 개인 기업가의 이익 금액), 힘의 부재 -주요 상황, 차용인 대출 서비스에 문제가 발생하지 않아야합니다.

그러나 ...이 단계 중 하나에서 실수, 오산, 불가항력, 사기의 경우도 있습니다. 대출금이 연체되고 은행은 이를 갚기 위한 조치를 취하지 않을 수 없다. 이러한 조치 중 하나는 가장 인기 있고 우선적으로 사용되지는 않지만 담보 판매입니다.

비사법적 담보 매각

최근에는 법원 밖 담보물 매매에 관한 협정체결을 실무에 도입하려는 시도가 이루어지고 있다. 계약을 통해 계약에 명시된 일수 이후 대출에 연체된 부채가 있는 경우 법원에 가지 않고 당사자 간의 상호 합의에 따라 경매를 위해 담보를 설정할 수 있습니다. 거래는 특별 거래 조직에서 수행합니다. 부동산 매각대금은 담보물 매각 비용을 상환하고 은행에 대한 차용인의 부채를 상환하는 데 사용되며 나머지 금액은 질권자에게 적립됩니다.

법원 밖 합의에는 지지자와 반대자가 모두 있습니다. 공증인에 따르면 계약은 차용인/저당권자로부터 사법 보호를 받을 권리를 박탈하기 때문에 공증인은 러시아 연방 헌법과 같은 국가의 기본법과 사전에 체결된 계약의 모순에 대해 이야기합니다. 그러나 성실하고 당혹스러운 차용인에게는 법원 밖에서 담보물을 판매하는 것이 때때로 좋은 탈출구로 판명됩니다. 계약서(또는 공증된 동의서**)는 연체된 채무가 발생한 후에도 작성될 수 있습니다.

차례로, 적시에 대출 부채를 상환 할 의사가 있다고 확신하는 차용인의 경우 일반적으로 그러한 계약의 체결이 은행 대출을 얻는 데 장애가되지 않습니다. 그러나 은행이 대출의 전제 조건으로 법원 밖 계약의 체결을 제시하는 경우 은행은 그러한 계약에 편향된 일부 차용인을 잃는 경우가 있습니다.

첫 번째 단계 - 기술적 지연

연체된 부채의 경우 조치 순서는 대략 다음과 같습니다. 모니터링 결과에 따라 차용인의 재정 상태가 문제를 일으키지 않는 경우 최대 5일의 첫 번째 지연(법인 및 개별 기업가)는 은행 측의 특별한 적극적인 조치를 수반하지 않습니다. 그들은 차용인과 협상하고 연체 부채의 발생 이유, 상환 출처를 명확히하며 은행은 증빙 서류와 함께 서면 설명이 필요할 수 있습니다. 담보물에 대한 예정되지 않은 검사가 수행됩니다. 법인 및 개인 기업가의 경우 최대 5일, 개인의 경우 최대 30일 지연은 기술적인 것으로 간주됩니다.

소송 및 집행관

"기술적" 기간을 초과한 연체 부채의 경우, 담보 판매를 위한 초법적 절차에 대한 계약이 체결되지 않은 경우 은행은 채무자로부터 부채 회수와 관련하여 사법부에 항소를 준비하기 시작합니다. 지정된 기간 내에 은행에 부채를 상환하라는 요구가 차용인, 저당권자, 보증인의 주소로 전송됩니다. 요구 사항에는 은행이 사법 당국에 항소한다는 경고가 포함되어 있습니다. 차용인이 지정된 기간 내에 연체된 채무를 상환하기 위한 조치를 취하지 않으면 은행의 법률 서비스는 법원에 신청서를 보내고 예비 법원 결정에 따라 집행관 서비스와 함께 담보를 압수합니다.

부동산은 압류 전에 차용인/저당권자가 자발적으로(대출 상환의 다른 출처가 없는 경우) 매각할 수 있습니다. 이 경우 매수인의 자금은 반드시 채권자 은행에 개설된 계좌로 이체되어 실현가능한 담보로 담보된 채무를 상환하도록 지시되며, 차주/질권자는 은행의 담보 해제 동의를 받은 후에만 , 소유권은 구매자에게 이전됩니다. 이 단계에서 담보물을 시장 가격으로 판매하는 것은 여전히 ​​가능합니다. 판매자(반복합니다)는 은행이 아니라 차용인 또는 담보인, 즉 담보물에 대한 재산권의 소유자만 될 것입니다. 판매에 대한 은행의 동의는 의무적이며, 그렇지 않으면 담보 계약 위반은 행정적 기소뿐만 아니라 형사 기소를 위협합니다.

압류 및 채무자로부터 부채 징수에 대한 법원 결정이 발행 된 후 압류 된 담보 재산을 매각 할 의무는 집행관 서비스로 이전됩니다. 실현은 특별히 지정된 거래 기관을 통해 입찰 형식으로 수행됩니다. 첫 번째 경매에서 담보 구매자가 없는 경우 두 번째 구매자는 일정 기간 후에 이미 원래 가격에서 할인된 가격으로 지정됩니다(현재 법률에 따라). 이 경우 비용은 더 높고 더 높으며 은행이 연체된 부채를 완전히 상환하는 데 필요한 금액을 받지 못할 위험이 있습니다. 부동산은 담보 가치 이하로 매각될 수 있습니다.

또는 은행은 차용인의 부채에 대해 대차 대조표의 담보 재산을 수락 할 수 있습니다. 이는 매우 드물게 발생하며 원칙적으로 미판매 집행관 재산입니다. 담보재산은 이른바 은행의 비핵심자산이다. 그러한 부동산은 상당히 저렴한 가격에 팔 수 있습니다.

대출 연장

연체된 부채가 이미 발생했고 차용인이 특정 이유로 현재 대출을 상환할 수 없는 것으로 판명되었지만 예를 들어 1~2개월 내에 상환에 필요한 금액을 받을 것으로 예상되는 경우, 즉, 차용인은 실제로 대출을 연장해야 하며 동시에 (2주 동안 또는 대출 문서에 명시된 기간 내에) 은행에 신청하지 않으면 은행은 더 이상 그러한 대출을 연장할 수 없습니다. 예를 들어 농업 부문에서 적절한 가격이 아직 형성되지 않았기 때문에 생산자가 의도적으로 수확을 "유예"하는 경우 유사한 상황이 발생할 수 있습니다. 대출에 대한 연체 부채를 상환하기 위해 상품(재산)을 불리하고 저렴한 가격에 판매해야 하기 때문에 그러한 조치의 결과가 최선이 아닐 수 있습니다. 대출 연장 신청 및 신청 사유에 대한 명확한 근거와 함께 적시에 은행에 연락하여 이러한 상황을 피할 수 있습니다.

하나의 결론만 있을 수 있습니다. 은행은 차용인의 대출 부채를 모니터링(모니터링)하는 데 관심이 있을 뿐만 아니라 차용인 자신도 대출의 적시 상환 가능성을 미리 평가하고 적절한 조치를 취해야 합니다. 양은 안전하고 늑대는 먹일 것입니다.

* 또한 "질권에 관한 법률"에 따라 질권자와 위탁대리인 사이에 체결된 위탁계약에 따라 질권설정된 동산을 매각할 수 있음(편집자주, 2011.08.29)

** 러시아 연방 민법에 따라 저당권자가 개인인 경우 담보된 동산에 대한 집행을 부과하기 위한 법원 밖 절차에 대한 저당권자의 공증된 동의가 필요합니다(편집자 주, 2011.08.29).

서약은 의무 이행을 보장하는 가장 신뢰할 수 있는 방법 중 하나로 간주되므로 담보 대출은 종종 대규모 및(또는) 장기 자금 조달에 사용됩니다. 은행의 경우 담보는 대출 불이행 가능성에 대한 보험이며 차용인에게는 무담보 대출보다 수용 가능하고 일반적으로 더 유리한 조건에서 장기간 큰 금액을 받을 수 있는 기회입니다. 오늘 우리는 담보 판매가 어떻게 발생하는지, 절차는 무엇이며 어떤 옵션이 있는지에 대해 자세히 이야기할 것입니다.

담보 판매로 인한 채권자의 이익 및 이익

담보 대출 시스템과 그 발전은 신용 관계에서 가장 빈번한 담보 대상인 경제의 일반적인 상태, 인구의 지불 능력 수준 및 부동산 및 자동차 운송 시장의 추세에 크게 의존합니다.

오늘날의 현실을 바탕으로 담보물 압류에 대한 은행의 접근 방식에 대한 몇 가지 변화에 대해 말할 수 있습니다. 주요 사항을 강조합시다.

1. 은행은 협상, 서신 및 집행의 단계를 우회하거나 매우 신속하게 전달하여 담보를 희생하여 차용인-채무자에 대한 청구를 충족시킬 준비가 점점 더 많이 되어 있습니다. 따라서 많은 은행의 경우 차용인의 재정 문제에 대한보다 엄격한 접근 방식이 특징이되었으며 유일한 예외는 아마도 모기지 인 것으로 간주 될 수 있으며 차용인이 취득 및 담보 한 주택에 관한 문제 일 경우에만 가능합니다.
2. 얼마 전까지만 해도 담보부동산은 거의 대부분 은행의 비핵심 자산으로 인식되어 최대한 빨리 매각하려고 노력했습니다. 오늘날 그러한 자산의 축적, 빈번한 비유동성, 다소 유리한 가격으로 판매하기 어려운 점을 배경으로 일부 은행은 담보 판매 이외의 다른 방법으로 이익을 얻을 수 있는 옵션을 고려하기 시작했습니다. 지금까지 표시된 추세는 특히 모기지에서 법인에 대한 담보 대출 시스템에서 잘 추적됩니다. 그러나 동일한 접근 방식이 인구에 대한 대출 영역으로 이전될 가능성이 있습니다. 부동산 매각에 대한 좋은 대안은 임대가 되었습니다.

일반적으로 서약의 이행이 항상 명백한 과정은 아니라고 말할 수 있습니다. 경우에 따라 은행은 자산 자체에 관심이 있을 수 있으며 판매 수익에는 관심이 없을 수 있습니다. 그러나 차용인-채무자에게는 둘 중 하나에 근본적인 차이가 없습니다.

부수적 구현 옵션

이행을 포함한 담보에 대한 압류 문제는 많은 법률에 의해 규제됩니다.

절차의 기능은 다음 상황에 따라 다릅니다.

1. 담보물의 종류 - 운송, 부동산, 토지, 증권, 동산 등
2. 질권의 상태, 질권에 대한 채권자와 채무자의 권리, 정확히 소유자가 누구인지.
3. 질권을 희생하여 채권자의 청구를 만족시킬 수 있는 사유가 발생한 경우 당사자의 절차, 권리 및 의무에 관한 질권 약정의 조건.
4. 채무자의 파산절차 개시 등 질권의 압류 절차에 수반되고 영향을 미치는 상황.
5. 질권과 그 처분에 관하여 채권자와 채무자가 합의한 것.

모든 상황에 따라 실제로 서약 이행은 세 가지 주요 방법으로 가능합니다.

• 채권자와 채무자가 담보물 매각 절차에 대해 합의

여기에서 다른 접근 방식이 가능합니다. 기본적으로 채권자는 매각에 관여하여 채무자에게 매각의 중요한 측면을 알리고 그와 협력하거나 채무자이지만 특히 가격 및 시기 문제와 관련하여 채권자의 통제 하에 있습니다. 원칙적으로 당사자는 최대 가치를 얻기 위해 서약 이행을 위해이 옵션을 선택합니다. 담보물을 시장 가치로 판매하는 것이 일반적이지만 약간 더 높은(+10-15%) 입찰 및 다양한 형식 해결과 관련된 비용을 어느 정도 충당해야 합니다. 그러나 종종 가격을 낮추는 것이 필요합니다. 모두 시장 동향과 수요 상태에 달려 있습니다. 당사자가 합의에 도달하지 않았거나 나중에 불일치가 나타나면 지정된 구현 순서가 불가능합니다. 그러나 다른 한편으로는 문제 해결의 속도, 담보 판매로 좋은 돈을 벌 수 있는 능력, 그리고 일반적으로 최소 비용으로 구별됩니다.

• 무조건 또는 법원 결정에 따라 채권자의 재산에 질권 양도

이 경우 질권의 처분과 관련된 모든 문제는 채권자가 독립적으로 결정하여 소유자의 권리에 따라 결정됩니다. 그는 질권의 대상을 판매하거나 임대하거나 처분할 수 있습니다. 채권자와 채무자 간의 상호 합의를 보장하기 위해 담보물에 대한 예비 평가가 수행되며, 이는 일반적으로 평가 활동 당시 대상의 시장 가치에 해당합니다. 은행에 대해 이야기하면 대부분의 경우 자산을 가능한 한 빨리 판매하려고 시도합니다. 그렇지 않으면 대차 대조표에 장기간 머물려면 추가 비용이 필요합니다. 또한, 목표가 구현되지 않는 동안 은행은 문제 부채 준비금 형성과 관련된 비용도 부담하거나 문제 대출 마감 문제를 어떻게든 해결해야 합니다.

• 집행 절차의 틀 내에서 서약의 실현

이 경우 법원 결정에 따라 채권자가 담보의 소유자가 아닌 경우 담보 신청을 포함하여 집행 문제가 집행관에게 이전됩니다. 평가 후 담보물의 가격에 대한 분쟁이 발생할 경우 임명되는 초기 시장 평가 또는 감정 심사 후 담보물의 매각은 공개 경매를 조직 및 개최하여 수행됩니다.

경매 담보물 매각의 핵심 문제 중 하나- 판매가격이 크게 하락할 가능성이 있으며, 이러한 상황이 더욱 보편화되고 있습니다. 이 추세는 세 가지 요인에 의해 주도됩니다.

• 구매자에 대한 거래의 잠재적인 불안정성, 예를 들어 모기지 아파트에 사는 어린이와 같은 제3자의 권리로 취득한 재산이 저당된다는 사실에 직면할 수 있습니다.
• 채권자와 채무자는 입찰자가 아니며 실제로 집행관은 물건이 얼마에 팔릴지 신경 쓰지 않습니다.
• 사회, 재계, 전문가들 사이에서 집행관이 주최하는 경매를 통해 부동산을 항상 싸게 살 수 있다는 의견이 널리 퍼졌습니다. 따라서 잠재적으로 구매에 관심이 있는 많은 사람들이 의도적으로 가격을 낮추고 이에 대한 모든 조건을 만들려고 합니다.

이러한 특징과 관련하여 채권자와 채무자가 사건을 집행관이 주최한 경매에서 담보권을 판매하는 것은 사건 전개에 유리한 전망과는 거리가 멀다. 따라서 가장 높은 가격에 서약을 실현하기 위해 모든 가능성을 활용하는 것이 좋습니다. 여기서 유의할 점은 질권설정물을 매각하여 받은 금액과 변제받은 채무액의 차액, 즉 이러한 차익은 채무자에게 이전된다는 점이다. 물론 부채의 규모가 담보권 매각으로 추정되는 금액과 비슷하거나 적다면 말이다. 그러나 더 많이, 더 비싸게 팔수록 채무자는 다른 출처에서 상환해야 할 금액이 줄어듭니다. 따라서 채무의 모든 참여자(대주와 차용인 모두)는 더 높은 가격에 판매하는 데 관심이 있습니다.

전문법률사무소 “프라보. 부동산. 가족." 즈다노바 엘레나 발레리예브나.

모기지(모기지) 계약에 따라 금전적 의무가 있는 채권자와 질권자 일방은 질권자로부터 모기지에 담보된 재산의 가치에서 채권의 변제를 받을 권리가 있습니다. 질권자는 1차 채권자 및 대출 계약(대부 계약), 청구권 양도에 관한 계약 또는 모기지 매매 계약에 따라 권리와 의무를 취득한 당사자일 수 있습니다. 마찬가지로 질권자는 채무자 자신과 의무에 따라 채무자가 아닌 사람이 될 수 있습니다. 저당권자는 항상 저당 재산의 소유자입니다.

따라서 모기지는 대출 계약(대출 계약)에 따른 부채의 원금과 빌린 자금을 사용하는 기간 동안 그로 인한 이자를 모두 모기지인에게 반환하도록 하는 현행법에 의해 지시됩니다. 또한 저당권은 몰수액(벌금, 과태료), 타인의 금전 도용에 대한 이자, 법적 비용 변제 및 질권 자산 매각 비용을 저당권에 제공합니다.

질권자의 청구를 만족시키기 위해 재산에 대한 압류를 부과하는 경우에는 채무자에게 다른 재산이 있는지 여부에 관계없이 질권설정된 재산에 대한 압류가 우선 부과됩니다.

법률에 근거하여 발생하는 저당권자의 청구는 "저당권(부동산의 담보)"에 관한 연방법 제111조에 의해 설정된 청구의 만족 순서를 준수하지 않고 질권 재산의 가치에서 충족됩니다.

일반적인 사법 절차에서의 추심과 저당권에 따라 담보된 재산을 압류하여 담보권자의 부채 금액을 수령하는 것 사이에는 상당한 차이가 있습니다. 첫 번째 경우 법원 결정에 채권자의 청구에 대한 특정 금액의 만족이 포함되어 있고 저당 재산에 대한 압류의 경우 저당권자의 청구는 부동산 매각 시점에 확보됩니다(계약에서 달리 규정하지 않는 한) 전부. 따라서 판결은 다음을 제공합니다.

• 질권설정재산의 가액에서 질권자에게 지급할 금액
• 이자가 발생하는 금액, 이자가 발생하는 금액 및 기간
• 질권자의 청구가 충족되는 가치에서 재산이 표시됩니다.
• 봉쇄된 재산의 실현 방법;
• 매각 시 질권 부동산의 최초 매각 가격
• 매각 전 재산의 안전을 보장하기 위한 조치(있는 경우).

재산의 보호 및 매각을 위한 비용 금액은 매각이 완료되는 시점에 결정됩니다. 질권자의 요청에 따른 회복은 법원 결정뿐만 아니라 Art에 따라 허용됩니다. 연방법 55조 "저당권(부동산 담보)"이 없습니다. 질권자와 질권자 사이에 공증된 약정이 있는 경우입니다. 법에 의해 제공되는이 규칙의 구현에 몇 가지 제한 사항이 있지만.

첫 번째- 상기 합의는 채권자의 청구사유가 발생한 후에만 체결될 수 있습니다.

초- 공동 소유인 모기지의 주제에 대해 다른 공동 소유자의 서면 또는 연방법에 의해 설정된 다른 형식의 동의가 있는 경우.

다음과 같은 경우에는 법정 밖에서 질권자의 주장을 충족시키는 것이 전혀 허용되지 않습니다.

1. 재산 저당은 후견 기관과 같은 다른 사람이나 기관의 동의 또는 허가를 필요로 하는 경우,
2. 모기지 대상은 부동산 단지로서의 기업입니다.
3. 모기지의 주제는 농지 구성의 토지 플롯입니다. 지방 자치 단체 소유의 토지 구획 및 주 소유권이 제한되지 않은 토지 구획; 사회에 중요한 역사적, 예술적 또는 기타 문화적 가치가 있는 자산

재산의 질권자-소유자뿐만 아니라 미성년자를 포함한 다른 사람도 사용할 권리가 있는 경우 저당에 저당된 주거용 주택(아파트)에 압류가 부과될 때 법원 절차의 특성에 대해 살펴보겠습니다. 그것. 현행법은 저당된 아파트(주거용 건물)를 압류할 때 해당 재산을 사용할 권리의 종료를 금지하지 않습니다. 유일한 차이점은 저당의 근거가 미성년자, 법적 무능력자, 부분적으로 무능력자에 대한 후견 및 후견 기관의 허가였다면, 저당의 청구를 만족시킬 때 후견 및 후견 기관의 동의도 필요하다는 것입니다. 모기지가 발생하기 전과 모기지의 동의하에 체결 된 임대 계약 또는 주거 임대 계약을 종료하는 절차는 러시아 연방 민법 및 주택 입법에 의해 결정됩니다.

이 경우 주거용 건물 (아파트)의 석방은 연방법에 의해 규정 된 방식으로 수행됩니다. 법원 결정 - 자발적 또는 강제 퇴거.

모기지 계약에 따라 담보로 제공되는 주거용 부동산은 공개 경매 또는 입찰 형식으로 열리는 경매에서 판매 방식으로 판매됩니다.

질권 매매를 위한 공개 경매는 전문 기관에 의해 조직되고 진행됩니다. 채무자의 매각 재산 양도시 집행관은 적절한 결정을 내리고 수락 및 양도 행위에 따라 양도해야합니다.

1. 담보권 부동산의 판매를 위한 공개 경매는 이 부동산의 위치에서 진행됩니다.
2. 공개 경매의 주최자는 예정된 공개 경매에 대해 정기간행물 개최 30일 이전, 60일 이전에 공지해야 합니다. 정기 간행물은 공개 경매의 날짜, 시간 및 장소, 판매되는 자산의 성격 및 초기 판매 가격을 나타내는 러시아 연방 관련 주제의 집행 기관의 공식 정보 기관이어야 합니다.
3. 공개경매에 참여하고자 하는 자는 공개경매 공고에 명시된 방법과 기간 내에 공탁을 해야 합니다. 보증금의 금액은 질권 부동산의 최초 판매 가격의 5%를 초과할 수 없습니다.
4. 판매 중인 부동산을 사용할 권리 또는 이 부동산에 대한 실제 권리와 후속 모기지에 대한 모기지를 가진 사람은 공개 경매에 참석할 권리가 있습니다.
5. 공개 경매의 승자는 공개 경매에서 판매되는 부동산에 대해 가장 높은 가격을 제시한 사람입니다.
6. 공매에 낙찰된 사람은 경매 종료 후 5일 이내에 질권을 구입한 금액(매입금액)에서 선납입금을 뺀 금액을 공매 주최자가 지정한 계좌에 입금해야 합니다. 이 금액을 지불하지 않으면 보증금은 반환되지 않습니다.
7. 공개 경매에서 낙찰된 자가 구매 대금을 지불한 날로부터 5일 이내에 공개 경매의 주최자는 그와 판매 계약을 체결합니다.

주거용 저당 재산의 소유권 이전 및 부동산 물건의 새 소유자 소유권 등록은 물건 판매 계약, 공개 경매 결과에 대한 프로토콜을 기반으로 수행됩니다.

공개 경매는 Art에 따라 무효로 선언될 수도 있습니다. 연방법 58 "담보 대출 (부동산 서약) 다음 날까지 :

• 공개 경매에 2명 미만의 구매자가 출품한 경우
• 공개 경매에서 질권 재산의 최초 판매 가격에 대해 추가 요금이 부과되지 않은 경우;
• 공매에 낙찰된 자가 정해진 기간 내에 대금을 지급하지 아니한 경우

저당권자는 저당된 주거용 부동산을 공개 경매에서 발표된 최초 판매 가격으로 구입할 권리가 있습니다. 질권자의 청구를 만족시킬 수 있는 권리는 일반적인 매매계약의 규칙에 따라 질권자와 질권자 사이에 합의가 있는 경우에만 이 단계에서 가능합니다. 그러한 계약의 기간은 입법부에 의해 제한됩니다. 공개 경매가 발표되지 않은 날로부터 10일 이내입니다. 그렇지 않으면 초기 판매 가격의 15 %만큼 질권 자산의 판매 가격을 낮추는 반복 공개 경매가 구성됩니다.

내가 위에서 지적한 것과 같은 이유로 공매의 선언과 반복이 실패한 경우 질권자는 질권자와의 약정 없이 1차 경매의 최초 매매가보다 더 낮은 가격으로 질권을 매매할 권리가 있다. 25%로. 따라서 요구 사항을 설정하십시오.

채무자의 미판매 재산이 회수자에게 양도되면 집행관은 결정을 내리고 선임 집행관이 승인합니다. 집행관 집행자가 채무자의 재산을 회수자에게 양도하는 것은 수락 및 양도 행위로 공식화됩니다.

집행이 부과된 재산의 소유권은 이 재산이 양도된 사람에게서 압류된 재산의 소유권이 발생한 순간부터 소유자에 의해 종료됩니다.

질권자가 반복경매의 불합격 발표 후 1개월 이내에 저당권을 행사하지 아니한 경우 저당권은 종료된다.

질권설정자가 본계약에 따른 의무를 이행하지 아니한 경우 질권자는 질권을 회복할 수 있다. 이러한 계약에는 일반적으로 신용 계약이 포함되며, 금융 기관이 차용자에게 동산 또는 부동산 구매를 위한 자금을 제공할 때 구매 대상은 담보입니다.

고액 대출을 신청한 고객도 부동산을 담보로 설정할 수 있습니다. 자연인도 모기지가 될 수 있습니다. 법적 절차를 시작하기위한 중요한 측면은 문서의 올바른 실행입니다. 그 중 하나는 신용 자금 발행에 대한 동의이고 두 번째는 차용인이 지급 능력을 상실한 경우 반환을 제공하는 담보입니다.

친애하는 독자 여러분! 이 기사에서는 법적 문제를 해결하는 일반적인 방법에 대해 설명하지만 각 사례는 개별적입니다. 방법을 알고 싶다면 정확히 당신의 문제를 해결- 컨설턴트에게 문의:

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문서는 주정부 및 공증인 등록 대상입니다. 질권자는 언제든지 질권의 목적물의 수집을 신청할 권리가 있습니다. 그 이유는 차용인이 일년에 3 번 이상 의무 지불 조건을 위반하고 3 개월 이상 연속으로 기부금이 완전히 없기 때문일 수 있습니다. 담보 계약 조건에 따라 대출 기관과 차용인은 초기에 후자가 대출을 상환할 수 없는 경우 사건이 어떻게 전개될지를 미리 결정합니다.

문서에는 질권자가 법원에 출두하거나 법원 밖에서 독립적으로 부채를 회수할 기회가 있다고 명시되어 있습니다. 어떠한 경우에도 최종 결과는 질권자가 담보로 설정한 담보물을 매각하는 것이어야 합니다.

법원을 통해 회복이 이루어지면 집행관이 집행관이 됩니다. 질권자가 채무자로부터 원금을 회수하기 위한 청구를 제기한 후, 항소는 질권의 대상에게 보내질 것입니다. 집행관은 법원 결정에 따라 담보물을 압류하고 경매에서 판매를 조직해야합니다.

질권자가 스스로 질권을 실현하고자 하는 경우에는 집행관에게 청구할 수 있다. 요청이 없는 경우 집행관은 자체적으로 판매를 조직하는 수락 증명서를 기반으로 보증인으로부터 서약을 철회하고 이를 질권자에게 양도할 권리가 있습니다.

기본 컨셉

민법 제350조에서 입법자는 다음과 같은 법률에 따라 담보로 제공되는 채무자의 동산 및 부동산을 매각할 수 있다고 명시하고 있습니다.

• 약속;
• 모기지 대출;
• 집행 생산.

대출자의 담보권이 판매되면 자금은 대출자의 채무를 상환하기 위해 반환되고, 수익금의 일부는 법적 비용 지불, 입찰 또는 경매 조직 및 기타 비용에 사용됩니다. 모든 채무를 상환한 후에도 자금이 남아 있으면 재산 소유자에게 반환되며, 자금이 부족할 경우 채권자는 담보되지 않은 채무자의 다른 재산으로 전환할 권리가 있습니다.

소유자-채무자는 법원의 결정이나 통지를 통해 10 일이 서약은 법정 밖에서 이행하기 위해 압수될 것입니다. 그는 집행관이 경매를 조직했다고 선언한 경우에도 이를 수행할 수 있습니다. 채무자의 주요 조치는 벌금과 벌금을 고려하여 연체된 채무를 전액 상환하는 것입니다.

차용인은 또한 경매가 시작되기 전에도 자발적으로 부채를 상환할 수 있는 기회가 있습니다. 이 제안은 부동산이 경매에 부쳐지고 압류될 것임을 알리러 오는 집행관으로부터 그에게 옵니다. 차주는 법원 결정의 집행을 지연시킬 수 있습니다. 일년신청시,이 경우 그는 의무를 이행하기로 약속하므로 부채가 상환 될 때까지 재산을 매각 할 수 없습니다.

어떠한 경우에도 채무자가 채무를 이행하지 않고 모든 상환 유예 기간이 경과한 경우 해당 재산은 매각됩니다. 그러나 이 순간 저당권자는 질권자-채무자와 합의하여 재산을 취득할 기회가 있습니다.

질권 계약서에 보증인이 법원 밖 절차에 반대하지 않는다고 명시되어 있는 경우, 대출 기관은 독립적으로 차용인으로부터 재산을 압류하여 매각합니다.

이 경우 판매 및 구매 계약의 규칙이 적용되며 부채 금액은 담보물의 구매 가격에 대해 상각됩니다. 그러나 그러한 절차를 시작하려면 첫 번째 경매가 무효로 선언되어야 합니다. 즉, 아무도 재산을 취득하지 않았습니다.

반복 경매 후에도 재산이 팔리지 않고 무효로 선언되면 질권자는 감가상각으로 질권의 대상을 취하는 것이 허용됩니다. 이 권리는 기간으로 확장됩니다. 30 일. 질권자가 두 번째 경매가 이루어지지 않은 날로부터 1개월 이내에 재산을 인수할 권리를 사용하지 않으면 질권자와의 계약이 종료된 것으로 간주됩니다. 부동산은 세 번째 경매를 위해 올려야 합니다.

질권자는 자신의 청구를 충족시키기 위해 다른 채권자보다 우선권을 가집니다. 법에 따라 대출 기관과 차용인이 사법적 또는 비사법적 절차를 선택하든지 간에 부동산은 반드시 매각되어야 합니다.

채무자의 재산은 극히 드문 경우에 정해진 방법에 따라 질권자의 소유권으로 이전됩니다. 질권을 실현할 때, 법에 따라 질권자의 이익을 보장해야 하는 시장 가치가 초기에 설정됩니다.

행정 문서

법의 틀 내에서 채권자에게 유리한 징수는 다음 순서로 이루어질 수 있습니다.

법원의 결정으로	이 경우 질권의 목적회복을 위한 집행문서는 1심(대관할) 또는 2심(중재) 법원이 결정 후 발급하는 서류이다. 법치주의를 확립하기 위해서는 사법적 행위만이 필요하며, 소송절차에서 당사자들이 맺을 수 있는 우호적인 합의는 집행문서가 될 수 없다.
법정 밖	담보 계약에 명시된 당사자 간의 계약이있는 상태에서 생성됩니다. 이 경우 질권약정을 증명하는 공증인의 등기는 질권자에게 질권을 받을 수 있는 권리를 부여한다. 재판외 추심에 관한 약정은 질권약정이나 별도의 보충약정으로 정할 수 있다.

치료 불허

대출 기관은 연체 의무 및 담보 계약이 있음에도 불구하고 차용인의 가정이 법에 따라 중요하지 않은 것으로 간주되는 경우 해당 담보를 압류할 수 없습니다. 또한 담보물의 가치와 관련하여 채권자가 제시하는 요구 사항의 규모도 고려합니다. 이는 부채보다 몇 배나 클 수 있습니다.

대출 기관은 다음과 같은 경우 담보 판매를 통해 차용인으로부터 부채를 회수할 수 없습니다.

• 아래의 신용 또는 기타 대출 계약에 따른 이행되지 않은 의무에 대한 부채 5% 질권 계약서에 명시된 질권 재산의 가치에서;
• 담보로 담보된 이행되지 않은 의무에 대한 지연이 다음보다 적습니다. 3 개월.

압류 대상이 되는 질권 재산의 매각

법원 결정 후 매각은 담보물의 매각 가치를 나타내는 집행 영장에 따라 수행됩니다. 법원은 시장에 관계없이 설정합니다. 법원이 보석금의 초기 가치를 결정하지 않고 집행 문서에 표시하지 않은 경우, 집행관은 이 문제에 대한 설명과 함께 법원에 신청해야 합니다.

부동산의 판매 가격은 경매에 참여하는 데 필요하며 기본 단계는 초기 단계입니다. 질권설정된 재산, 부동산 또는 동산의 최초 경매가 이루어지지 않은 경우 질권의 가치는 다음과 같이 감소합니다. 15% .

법원 밖 추심의 초기 가격은 대출 신청 시 대출 기관과 차용인 사이에 체결된 문서에 따라 결정됩니다. 질권 계약은 특정 가치 또는 결정 방법을 지정할 수 있습니다.

법에 따르면 반복 경매의 경우 자산 가치도 15% 감소합니다. 그러나 당사자는 재산 가치를 줄이는 다른 절차를 제공할 수 있으며, 이는 담보 계약서에 명시해야 합니다.

모기지 부동산의 판매는 모기지 대출에 관한 연방법 (10 장)에 따라 수행됩니다.

동산은 공매에서 사법적, 초법적 방법을 통해 부동산과 같은 방식으로 매각 가능

압류된 질권의 매각은 다음과 같이 할 수 있습니다.

판결 후 공개 경매에서

입찰은 담보권의 대상이 있는 곳의 집행관이 주관한다. 행사 날짜, 시간 및 장소에 대한 정보는 집행 기관의 공식 웹사이트에 인쇄된 간행물에 미리 표시됩니다. 또한 판매되는 개체의 초기 가격을 나타냅니다. 공개 경매 조건에 따르면 누구나 참여할 수 있습니다. 이를 위해서는 등록하고 보증금을 내야 합니다. 승자는 물건에 대해 가장 높은 가격을 제시한 사람입니다. 기간 내에 구매금액을 결제하신 후 3 일, 새 소유자는 매매 계약을 체결한 다음 해당 부동산을 부동산으로 등록합니다. 다음과 같은 경우 경매가 무효로 선언될 수 있습니다. 2명 미만의 구매자가 참여합니다. 주최자는 물건의 초기 비용에 추가 요금을 부과하지 않습니다. 구매자가 지정된 기간 내에 구매 가격을 지불하지 않습니다. 첫 번째 경매가 무효로 선언되면 저당권자는 원래 비용으로 부동산을 구입할 기회를 갖습니다. 반복되는 경매에서 그는 더 낮은 가격에 이것을 할 수 있을 것입니다. 두 번째 및 세 번째 경매가 진행되지 않으면 채권자는 25% 초기 비용에서. 채권자가 자신의 권리를 행사하지 않으면 모기지 계약은 더 이상 존재하지 않습니다.

법원 개입 없이 공개 경매를 통해

경매는 부동산이 있는 장소에서도 진행되어야 하며 개인 및 법인의 참여가 허용됩니다. 이 경우 질권의 대상물의 매각을 위한 경매의 주최자는 은행 그 자체이다. 참여를 위해서는 보증금도 함께 입금하고 필요한 서류를 제출해야 합니다. 공식 출처에서 주최자는 경매가 열리는 시기에 대한 정보를 제공합니다. 경매를 진행하는 절차는 입찰과 동일합니다. 단, 경매는 인터넷을 통해 전자적으로 진행되며, 개인의 참여가 필요하지 않으며 경매 기간 동안 참가자가 직접 참석합니다. 최근 몇 년 동안 경매가 인기를 얻지 못했기 때문에 집행관뿐만 아니라 은행도 전자 거래 플랫폼을 사용하여 담보 재산을 판매하는 데 의존합니다. 법원 밖 절차는 부동산 판매를 위해 은행에서 실제로 사용하는 것을 중단했으며 법원을 통해서만이 문제를 해결하는 것을 선호합니다. 부동산 매각은 다음과 같이 할 수 있습니다. 질권자 자신 또는 채권자와 체결할 위탁 계약에 따른 위탁 대리인에 의한 비공개 또는 공개 경매, 담보물을 채권자의 잔고에 입금함으로써; 경매에 참여하지 않고 제3자에게 위탁 대리인 또는 질권자, 유가증권 매각을 통해

도전적인 행동

제3자는 동산을 취득할 권리가 있으며 절차에 선의의 취득 요건을 적용해야 하며 이 규칙을 집행관이 따라야 합니다.

거래를 완료하기 위해 집행관은 재산을 체포한 후 다음이 판매에 포함될 것이라는 청원서와 함께 중재를 신청해야 합니다.

• 약정자;
• 저당권자;
• 성실한 구매자.

중재 법원은 질권 회복 절차의 재개 또는 질권 주제에 대한 항소의 정지에 대한 결정을 내릴 수 있습니다. 재산에 대한 권리를 제3자에게 이전하는 경우 질권자의 질권 회복은 중지되지 않고 질권자가 변경됩니다.

사실 질권을 취득한 사람은 사전에 알지 못하더라도 질권 약정에 따른 의무이행에서 면제되지 않습니다.

집행관이 다른 사람에게 소유권 이전을 신청한 후 상황은 법원과 유사한 방식으로 발전할 수 있습니다.

• 신청을 충족하고 채무자가 질권 재산을 취득할 새로운 사람이 됩니다.
• 청원 충족을 거부하고 집행 절차를 종료해야 한다는 결정을 내립니다.

질권의 실현은 채무자가 갚을 계획이 없는 큰 채무를 가지고 있는 경우에 취하는 조치입니다. 이 절차를 통해 대출을 상환하는 데 필요한 자금을 얻을 수 있습니다. 이것은 차용자에게 자금을 제공할 때 특정 위험을 수반하는 채권자의 권리를 보호하는 방법입니다. 반환되지 않더라도 은행은 부동산 매각을 통해 돈을 받게 된다. 측정값은 자주 사용되지 않습니다. 대부분의 채무자는 경고 단계에서도 지불합니다.

담보 판매 방법

저당 재산의 실현은 다양한 방법으로 수행될 수 있습니다. 특정 항목의 선택은 부채 금액, 계약 조항, 담보 대상에 따라 다릅니다.

자발적 시행

자발적인 구현은 자체적으로 수행되는 것으로 가정합니다. 이것은 부동산을 시장 가치로 판매할 수 있는 기회를 나타내므로 채무자에게 가장 수익성이 높은 옵션입니다. 단, 임의판매는 다음 조건을 만족하는 경우에만 가능합니다.

• 대출 기관의 허가가 있습니다.
• 보증금의 가치는 30,000 루블을 초과하지 않습니다.

구매자 검색은 은행 기관의 참여 여부에 관계없이 수행 할 수 있습니다. 절차의 목적은 구매자가 담보를 지불하고 채무자가 부채를 상환하는 데 필요한 금액을 받는 것입니다.

구매 거래에 따른 모든 결제는 질권을 소유한 은행 기관에서 개설한 신용장을 사용하여 수행됩니다. 채권자와 채무자 사이에 계약이 체결되며, 이에 따라 채무자는 담보물을 판매하여 갈등을 해결할 준비가 되어 있음을 보여줍니다. 중개인의 참여로 구매 거래가 수행되는 경우(예: 부동산 중개인을 통해 부동산을 판매하기로 결정), 그들과의 계약은 질권자에 의해 체결됩니다.

집행 절차 진행 중 구현 - 공개 경매에서 판매

집행 절차 과정에서 담보물의 매각은 표준 절차입니다.이 행사가 시작되기 전에 재산 압류, 판매에 대한 법원 결정 발행을 포함한 준비 조치가 수행됩니다. 작업에 대한 책임은 집행관에게 있습니다. 이것은 다소 긴 절차입니다. 1차 경매가 이루어지기 전 사법당국에 클레임을 제기한 날부터 보통 1~2년이 경과한다.

구현은 공개 경매를 통해 수행됩니다. 적절한 수정 사항이 있는 전문 회사에서만 조직할 수 있습니다. 이것은 이벤트의 전문적인 실행을 보장하기 위해 필요합니다.

속성의 초기 값은 두 가지 방법으로 결정할 수 있습니다.

• 채권자와 채무자의 합의에 의하여
• 법원의 결정에 따라 공식 감정 평가를 기반으로 합니다.

담보권 판매 수익금은 부채를 상환하고 판매 조직 비용을 충당하는 데 사용됩니다. 특히 주최측에는 수익금의 3%를 수수료로 지급해야 한다. 모든 지불 후 자금이 남아 있으면 채무자에게 보내집니다.

예산가집행이 있는 경우 은행의 대차대조표에서 이행

첫 번째 경매는 무효로 선언될 수 있습니다. 이 경우 반복 이벤트가 개최됩니다. 무효로 선언되면 해당 부동산은 초기 경매 시 초기 가격의 25% 미만의 비용으로 대출 기관에 제공됩니다. 재산이 의무를 상환하기 위해 은행 기관으로 이전되는 것을 근거로 계약이 체결됩니다. 대출자는 그러한 기회를 거부할 수 있습니다. 이 경우 대상은 예산가집행에서 해제되어 채무자에게 이전됩니다.

채권자가 제안을 수락하면 재산 소유권을 공식화해야 합니다. 이 절차는 약 6개월이 소요됩니다. 모든 권리를 획득한 후, 은행 기관은 구매 거래를 포함한 재산 거래를 수행할 권리가 있습니다.

그러나 이러한 작업은 판매 중인 개체에 장애가 있는 경우 상당히 복잡할 수 있습니다. 예를 들어, 사람들은 은행으로 옮겨진 아파트에 살 수 있습니다. 이 경우 몇 가지 옵션이 있습니다.

• 물체에 상당한 할인 제공 (일반적으로 크기는 40 ~ 60 %)
• 집값 부담을 안고 사는 행정기관, 징수기관과 협약을 체결할 수 있다.
• 그러한 문제없이 부동산을 구입할 자금이 충분하지 않은 사람과 구매 거래를 작성하는 것이 가능합니다.
• 또 다른 옵션은 아파트에 사는 사람의 친척에게 부동산을 판매하는 것입니다.

경매 주최자의 수수료는 수익금의 3%입니다.

어쨌든 문제의 절차는 꽤 오랜 시간이 걸립니다. 이러한 이유로 모든 대출 기관이 이러한 문제 담보를 기꺼이 받아들이는 것은 아닙니다.

절차의 순서

담보 재산 매각 절차는 절차가 수행되는 방식에 따라 결정됩니다(사법 기관을 통하거나 법원 밖). 각 이벤트에는 고유한 특성이 있습니다.

법적 이행: 단계, 구매 및 판매 계약의 실행

집행관은 절차를 수행할 책임이 있습니다. 판매는 공개 경매를 통해 이루어집니다. 절차가 진행되기 위해서는 반드시 법원의 결정이 필요합니다. 공개경매는 담보물의 소재지에서 금감원이 실시한다. 이벤트 순서를 고려하십시오.

1. 채무자는 은행 기관에서 청구서를 보냅니다. 채무액, 변제시기, 채권자가 법원에 출두할 의사를 채무자에게 통지하는 조항을 명시하고 있습니다.
2. 채무자가 의무를 이행하지 않으면 채권자는 사법 기관에 청구서를 보냅니다.
3. 사건이 긍정적인 결정을 받으면 사건에 대한 책임은 집행관에게 있습니다. 그들은 전문 조직에 구현을 위한 신청서를 보내야 합니다.
4. 공매 예정일의 10일 전에 채무자에게 보유 사실을 통지합니다.
5. 빠르면 1달, 늦어도 10일 전에는 누구나 참여할 수 있는 담보물 매매를 위한 공개 행사가 계획되어 있다는 메시지를 언론에 게재해야 합니다. 메시지에는 절차의 시간과 날짜, 담보의 특성, 선언된 초기 가격이 표시되어야 합니다.
6. 물건을 구입하고자 하는 사람은 소정의 보증금을 지불해야 합니다. 초기 비용의 5%를 넘지 않아야 합니다.
7. 승자는 가장 높은 가치를 제안한 사람입니다. 그와 이벤트 결과에 대한 계약이 체결됩니다. 서명을 거부하는 사람은 취득한 재산에 대한 권리를 받지 못합니다.
8. 승자는 취득한 재산에 대해 전액을 지불할 의무가 있습니다. 보증금도 결제로 이어집니다. 이를 위해 특정 기한이 제공됩니다 - 시행 조치 종료 후 5 일.
9. 구매 계약과 결과에 대한 프로토콜이 서명됩니다. 이 문서를 기반으로 부동산 등록을 목표로 한 통합 권리 등록부가 적절하게 변경되었습니다.

공개 경매는 무효로 선언될 수 있습니다.

이벤트 무효로 인식

공개 경매는 무효로 선언될 수 있습니다. 이것은 다음과 같은 경우에 발생합니다.

• 행사에 참석한 사람은 두 명도 채 되지 않았습니다.
• 신고된 초기 비용에는 추가 요금이 부과되지 않았습니다.
• 당첨자가 마감일까지 전액을 지불하지 않았습니다.
• 승자는 절차 결과에 대한 프로토콜 서명을 거부했습니다.

사건이 무효로 선언되면 채권자는 초기 비용으로 담보를 제공받습니다. 은행 기관은 그러한 제안을 거부할 수 있습니다. 이 경우 반복적인 구현 절차가 수행됩니다.

재산이 법원 밖에서 팔릴 수 있습니까?

저당 재산의 판매는 여러 경우에만 수행됩니다. 다음 조건에서 수행할 수 있습니다.

• 이 가능성은 당사자 간의 거래에 명시되어 있습니다.
• 채무자의 유일한 거소가 아닌 부동산 형태의 질권이 있는 경우

법원에 의뢰하지 않고 사건이 발생한 경우, 양 당사자는 이행 기간을 결정할 수 있습니다. 해당 계약에 포함되어야 합니다.

법원 밖에서 문제를 해결할 때 경매가 조직됩니다. 기한이 설정되지 않은 경우 합리적인 기간 내에 판매 경매가 진행됩니다. 담보물의 위치에 보관되어 열려 있습니다.

개인 및 법인 모두 이벤트에 참여할 수 있습니다. 주요 조건은 참여 신청서를 적시에 제출하고 이벤트 조직 통지에 명시된 목록에 따라 문서를 제공하는 것입니다. 참가자들은 또한 주최측이 지정한 기한까지 보증금을 지불해야 합니다.

경매는 외국인이 참여할 수 있는 행사다. 그러나 동시에 러시아 연방 법률의 요구 사항을 준수해야 합니다.

• 러시아 연방 주제 당국의 정보 포털;
• 정기.

신문, 텔레비전에 메시지를 게시할 수 있습니다. 사건의 모든 측면은 경매에서 가장 많은 구매자에게 관심이 있습니다. 이를 통해 담보물에 대해 가장 많은 금액을 얻을 수 있습니다.

경매는 자체 규칙에 따라 진행됩니다. 개체에 대한 값을 선언하려면 참가자는 카드를 들어야 합니다. 경매에는 승자를 결정하기 위한 특별 조건이 포함됩니다. 마지막으로 카드를 올리고 가장 높은 가격을 제시한 참가자가 됩니다. 그 후에는 경매가 유효한 것으로 간주됩니다. 승자가 제안한 비용은 해당 프로토콜에 입력됩니다.

주최자와 승자간에 구매 계약이 체결되며 이에 따라 동산 또는 부동산의 양도가 발생합니다. 사람이 계약 서명을 거부하는 경우 구매 거래가 무효인 것으로 간주될 수 있습니다.

절차 무효 선언

경매가 무효로 선언될 수도 있습니다. 이것은 다음과 같은 경우에 발생합니다.

• 시작 가격이 세 번 발표된 후 아무도 입장 카드를 올리지 않았습니다.
• 경매에 2명 미만의 구매자가 있었습니다.
• 이벤트 기간 동안 위반 사항이 있었습니다.

경매는 경매와 다른 규칙에 따라 진행됩니다.

이 비디오에서 담보물을 매각하여 담보물을 종료하기로 한 대법원의 결정에 대한 유용한 정보:

담보 재산의 매각을 위한 조치가 상당히 요구되고 있습니다. 그들의 도움으로 이전에는 돈이 충분하지 않은 유형의 부동산을 구입할 수 있습니다. 부동산 물건 또는 기타 물건을 구입하려면 참가 신청서를 작성하고 최고 가격을 제안할 수 있습니다. 사람이 승자가되면 계약이 체결됩니다. 이는 객체에 대한 권리를 새 소유자에게 이전하기 위한 기초입니다.