부동산 시장 가격, 균형 가격

부동산 시장에 제안합니다. 공급에 영향을 미치는 요인

부동산 시장의 수요. 수요에 영향을 미치는 요인

부동산 시장의 순환성

국내 상황과 연결해 보세요.

수요는 구매자가 일정 기간 동안 일반적인 가격으로 구매할 의사가 있는 부동산 객체와 그에 대한 권리의 수입니다. 부동산에 대한 수요는 경제, 사회, 인구통계, 자연 및 기후 등 다양한 요인의 영향을 받아 형성됩니다.

공급은 부동산 개체의 수입니다.

소유자는 일정 기간 동안 특정 가격으로 판매할 의향이 있습니다. 부동산 시장의 공급 변화는 다음과 같이 실현될 수 있습니다. 기존 부동산의 신규 건설이나 재건축을 통해; 부동산을 물리적으로 변경하지 않고 기존 소유권을 부동산으로 변경합니다.

공급에 영향을 미치는 요소:

해당 유형의 부동산의 생산자 및 소유자 수

건축업자에 대한 세금 및 보조금 수준, 경제적 자원 가격

건설자재 생산기술 수준

가계의 경제적 상황의 변화

환경 조건의 변화

인플레이션과 인플레이션 기대.

평형~라고 불리는 가격, 시장에 제공되는 상품의 양은 수요가 있는 상품의 수량과 동일합니다. 가격 안정화는 부동산 시장에 확실성을 가져오고, 판매자와 구매자가 자신의 행동을 계획할 수 있게 되면 공급과 수요가 균형에 더 가까워집니다. 부동산 시장은 자체 조직을 기반으로 꾸준히 발전할 수 있으며, 가격이 인플레이션율보다 약간 높은 비율로 상승할 때, 이 경우 투자자가 부동산 건설에 투자하는 것이 수익성이 있습니다. 소비자는 자신의 행동을 계획할 수 있습니다.

개발자 비용의 증가는 Ps(자산의 MB 비용)를 증가시킵니다.

높은 소득에 대한 기대는 Pd(MB 건설 비용 또는 완성품)를 증가시킵니다.

일반 반품률( 와이 o) 환입을 포함하여 보유 기간 동안의 소득 변화를 고려하여 투하자본에 대한 수익률(이익)을 측정하는 복리이자율입니다. 전체 수익률은 시장 상황을 반영하고 특정 자산에 대한 투자의 위험 수준에 해당하며 자금 조달 조건의 영향을 고려하지 않습니다. 이 비율은 비즈니스 평가에서 WACC 모델로 알려진 부채 및 자기자본에 대한 가중 평균 수익률로 생각할 수 있습니다.

자기자본수익률( 예)은 환입을 포함하여 보유기간 동안 자기자본에 대한 소득의 변화를 고려하여 자기자본의 수익률(이익)을 측정하는 복리이자율이다. 투자자의 자기자본 수익률은 부채 조달이 자기자본 현금 흐름에 미치는 영향을 고려합니다.

차입 자본 수익률 ( 음)은 환입을 포함하여 보유기간 동안 차입금에 대한 모든 수입을 고려하여 차입금의 수익률(이익)을 측정하는 복리이자율이다.

할인, 할인 포인트, 조기 상환에 대한 위약금 및 대출 준비 수수료를 고려합니다. 차입 자본의 수익률은 유효 이자율에 해당합니다. 대출 이자를 1년에 한 번 계산하면 음= 나, 즉. 중=1.

위에 나열된 수익률은 해당 미래 지불금을 현재 가치로 변환하는 할인율로 작용할 수 있습니다. 예를 들어, 소유자의 미래 소득의 현재 가치를 계산하려면 ( 즉) 자체 자금의 수익률이 사용됩니다 ( 예).

수익률에 따른 자본화 방식전체 예측 기간의 각 연도에 대해 계산된 순 영업 소득 값과 예측 마지막 연도 말의 복귀 비용 간의 관계를 설정합니다(자본 수익률을 할인율로 사용). 객체의 비용이 포함된 기간.

이 방법에는 자본화 소득 유형 선택과 자본화 방법이 다른 여러 가지 기술이 포함됩니다.

• 직접 할인 기술;
• 모델링 기술;
• 모기지 투자 분석 기법.

직접 할인 기법순 영업 소득(IO) 및 복귀 V의 흐름을 할인하여 부동산 가치 결정을 제공합니다. 지역(기간 동안) 및 일반 수익률 Y O의 평균 값을 사용할 때:

일반 수익률의 평균값은 객체의 획득 및 수익성 있는 사용과 관련된 투자 프로젝트의 수익성에 대한 시장 정보를 처리하거나 평가 대상 유형에 가장 가까운 대체 프로젝트의 수익성에 대한 정보를 사용하여 결정됩니다. 위험 수준으로 보면.

총 수익률 Y O의 평균값을 결정하기 위해 다음 기술이 사용됩니다.

• 누적건축기술;
• 대체 프로젝트와의 비교 기술;
• 판매비교기법;
• 시장 데이터 모니터링 기술.

위험을 합산한 할인기법(누적시공기법)특정 프로젝트의 위험 정도를 반영하는 값을 합산하여 구성됩니다. 일반적인 건축 구조는 다음과 같습니다.

여기서 Y RF는 비인플레이션 요소와 인플레이션 지수 값을 포함하는 무위험 금리입니다. Y R – 낮은 유동성 위험에 대한 프리미엄을 제외하고 물리적, 법적, 경제적, 재정적, 사회적 외부(국가 위험) 및 내부 위험 유형에 대한 프리미엄을 포함하는 위험 프리미엄 및 프리미엄 금융 관리와 관련된 위험에 대해서는 부동산이 다른 금융 상품과 구별되는 특징을 강조하기 위해 격리되어 있습니다. Y L – 낮은 유동성 위험에 대한 프리미엄; Y FM – 재무 관리와 관련된 위험에 대한 보험료

실시예 14.다음 사항이 알려진 경우 위험 합계와 할인 기법을 사용하여 부동산 가치를 결정합니다. 소유자는 해당 부동산을 3년 동안 자신의 목적으로 사용할 계획이며 그 후에는 4,500,000 루블에 재판매할 예정입니다. 평가 대상의 순 영업 수입은 910,000 루블, 950,000 루블, 990,000 루블로 결정됩니다. 객체 소유권의 첫 번째, 두 번째 및 세 번째 해에 대해 각각; 무위험이자율 - 0.03; 국가 위험 프리미엄 - 0.06; 물리적 위험에 대한 프리미엄 - 0.025; 경제적 위험에 대한 프리미엄 - 0.015; 사회적 위험에 대한 프리미엄 - 0.03; 낮은 유동성 위험에 대한 프리미엄 - 0.04; 재무 관리와 관련된 위험에 대한 프리미엄 - 0.03.

1. 일반 수익률의 평균값을 결정해 보겠습니다.

대체 설계와의 비교 기술부동산 투자와 관련된 수익률의 후속 조정을 위해 유사한 위험도를 가진 투자 프로젝트를 금융 시장에서 검색하는 것으로 구성됩니다.

이 경우 일반 수익률 Y O 값의 경우 가능한 값의 범위는 Y 1 미만 및 Y 2 초과 경계로 결정됩니다.

매출비교기법부동산 소유에 따른 미래 이익에 대한 투자자의 가정을 재구성하기 위해 완료된 구매 및 판매 거래에 대한 데이터를 분석하는 것으로 구성됩니다. 프로젝트의 현금 흐름도를 기반으로 프로젝트의 내부 수익률이 결정됩니다.

시장 데이터 모니터링 기술이익률의 현재 예상 가치를 결정하기 위해 과거 시장 데이터를 분석하는 것으로 구성됩니다. 이 경우 부동산 투자 수익성 변화 추세와 기타 금융시장 상품 변화 추세 간의 상관관계를 활용할 필요가 있습니다.

모델 기술기간에 따라 변하지 않는 순 영업 소득 자본화의 상대적으로 간단한 특별한 경우에 대해 전체 자산의 시장 가치 결정 및 시간에 따른 변화를 예측하여 원하는 가치와 관련된 복귀 비용의 가치를 제공합니다.

여기서 d n = 1/(1+ Y O) n은 할인 요소이고, n = 1/(1- d n) n은 단위 연금의 현재 가치입니다.

이 경우 일반 자본화 비율의 값과 유사하게 결정된 동일한 일반 수익률이 모든 기간에 사용됩니다.

여기서 SFF O = 1/S On은 보상 기금 계수이고, S On = 1/(1+Y O) n –1은 단일 연금의 미래 가치이며, Δ O = (V On – VO)/ VO는 값입니다. 물건의 가치가 상대적으로 높아지는 것.

이 그룹에는 다음이 포함됩니다.

• 감가 상각을 제외한 장비;
• 완전 감가상각 기법;
• 선형 감가상각 기법.

감가상각 없는 장비두 가지 경우에 적용됩니다: 무한한 소득 흐름(SFF O >0)이 있거나 소득 흐름이 유한하지만 객체의 판매 가격이 초기 구매 가격(Δ O =0)과 같습니다. 초기 투자.

그러한 부동산의 가치는 순영업소득을 적절한 수익률로 나누어 결정됩니다(12).

실시예 15.다음 사항이 알려진 경우 감가상각을 고려하지 않고 모델링 기술을 사용하여 부동산의 가치를 결정합니다. 소유자가 해당 부동산을 3년 동안 자신의 목적으로 사용하고 그 후에는 구매 가격으로 재판매할 예정입니다. 평가 대상의 순 영업 수입은 910,000 루블로 결정됩니다. 해당 객체를 소유한 각 연도에 대해 자본수익률은 0.203으로 결정됩니다.

속성의 가치를 결정해 보겠습니다.

천 루블.

완전한 쿠셔닝 기술영업 이익이 자본 소득의 형성뿐만 아니라 완전한 자본 수익을 제공하는 경우에 사용됩니다(Δ O = -1, R 0 =Y 0 + SFF O).

결과적으로 (26)은 다음과 같은 형태를 취한다.

보상 기금 계수(SFF O)를 계산하기 위해 평가 중인 프로젝트의 수익률 특성(Inwood 기법) 또는 무위험 수익률(Hoskold 기법)이 사용됩니다.

실시예 16.다음 사항이 알려진 경우 Inwood 모델 완전 감가상각 기법과 Hoskold 모델 완전 감가상각 기법을 사용하여 부동산의 가치를 결정합니다. 소유자는 해당 부동산을 3년 동안 자신의 목적으로 사용할 계획이며 그 후 1년 동안 재판매할 예정입니다. 구매 가격; 평가 대상의 순 영업 수입은 910,000 루블로 결정됩니다. 해당 객체를 소유한 각 연도에 대해 자본수익률은 0.10으로 설정됩니다. 무위험이자율은 0.06으로 설정되었습니다.

1. 인우드 기술:

1.1 전체 자본화 비율을 결정해 보겠습니다.

1.2 부동산의 가치를 결정해 봅시다:

천 루블.

2. 호스콜드 기술:

2.1 전체 자본화 비율을 결정해 보겠습니다.

2.2 부동산의 가치를 결정해 봅시다:

천 루블.

선형 감가상각 기법소득과 부동산 가치가 모두 알려진 정기적인 방식으로 변하는 경우 현재 가치를 결정하는 데 사용됩니다.

자산 가치의 변화를 설명하기 위해 기본 Ellwood 공식이 사용됩니다.

여기서 A는 조정 금액입니다.

또한, 개체의 가치가 감소하면 조정 A에는 "+" 기호가 표시되고, 비용이 증가하면 조정에는 "-" 기호가 표시됩니다.

조정 수치는 가치의 상대적 변화(ΔO)에 보상 기금 계수(SFF O)를 곱하여 결정되며, 자본화 비율에 대한 일반 공식은 (26) 형식을 취합니다.

실시예 17.다음 사항이 알려진 경우 모델 선형 감가상각 기법을 사용하여 부동산 가치를 결정합니다. 소유자가 해당 부동산을 3년 동안 자신의 목적으로 사용할 계획이면 해당 부동산 가치가 소유 기간 동안 12% 감소합니다. 평가 대상의 순 영업 수입은 910,000 루블로 결정됩니다. 해당 객체를 소유한 각 연도에 대해 자본수익률은 0.10으로 설정된다.

1. 객체 가치의 상대적 증가 가치를 결정합니다.

2. 전체 자본화 비율을 결정해 보겠습니다.

3. 부동산 가치를 결정합니다.

천 루블.

모기지 투자 분석 기법가치와 소득의 변화를 고려하고 금융 조건을 고려하여 부동산 가치를 결정합니다. 모기지 투자 분석에는 두 가지 기술이 있습니다.

• 할인을 이용한 모기지 투자 분석 기술;
• 모델 분석 기술(Ellwood 기술).

할인을 이용한 모기지 투자 분석 기법이는 모기지 원금(V M)에 미래 현금 수령 및 자산 재판매 수익금의 할인된 현재 가치를 더한 것을 기반으로 합니다.

여기서 d En = 1/(1+ Y E) n은 할인 요소이고, a En = 1/(1- d En) n은 자기자본 수익률로 m 기간 동안 계산된 단위 연금의 현재 가치입니다. , Y E는 동일한 기술에 의해 결정되며 일반 수익률과 동일합니다. I E = NOI - DS - 자기 자본에 대한 소득 금액, V En = V On - V Mn - 정의된 자기 자본에 대한 복귀 비용 총 복귀 비용(V On)과 대출금 잔액(V Mn)의 차이입니다.

실시예 18.다음 사항이 알려진 경우 할인과 함께 모기지 투자 분석 기술을 사용하여 부동산 가치를 결정합니다. 소유자가 2년 전 부동산 취득에 3,400,000루블을 지출했습니다. 부동산 구입을 위해 1,000,000 루블의 대출을 받았습니다. 6년 동안 연 13%(연간 부채 상환액 250,000루블) 소유자는 해당 부동산을 3년 동안 자신의 목적으로 사용할 계획이며 그 후에는 4,000,000 루블에 재판매할 예정입니다. 평가 대상의 순 영업 수입은 910,000 루블로 결정됩니다. 해당 객체를 소유한 각 연도에 대해 자본수익률은 0.10으로 설정된다.

1. 평가 시점(대출 3년차)과 보유 기간 종료(대출 5년차) 시점의 대출 잔액을 결정합니다.

천 장애.

천 장애.

2. 부동산 가치를 결정합니다.

천 장애.

모델분석기법(엘우드기법)

이 기술은 일정한 소득과 수익률을 갖는 특별한 경우에 사용됩니다. 이 기술은 전체 자본화 비율을 계산하는 공식을 기반으로 합니다.

여기서 r O는 기본 자본화 비율이며, 이는 소득 및 부동산 가치의 변화를 조정하기 전 자기자본 수익률에 대한 투자자의 요구사항을 기초로 합니다. 소득 및 재산 가치가 변하지 않는 경우 기본 자본화율은 전체 자본화율에 해당합니다. P=[(l+Y m) N -1]/[(l+Y m) n -1] - 총 대출 기간과 함께 n번째 기간 말까지 지불된 자기 상각 대출의 비율 N년과 동일한 계약(위 참조), Ym은 이 대출에 대한 유효 이자율입니다.

사용된 문헌 목록:

1. Ozerov E. S. 경제 및 부동산 관리. 상트페테르부르크: 출판사 "ISS", 2003 - 422 p. – ISBN 5-901-810-04-Х
2. Vinogradov D.V. 할인율 : 본질, 결정 방법. // "시장 가치"평가 백과 사전 - MARKETVALUE.RU, 2006

4.6 부동산 가치 평가에 대한 시장(비교) 접근법

시장(비교) 접근법은 평가 대상과 거래 가격에 대한 정보를 이용할 수 있는 유사한 부동산 대상의 비교를 기반으로 부동산 가치를 추정하는 일련의 방법입니다.

부동산 평가에 시장 접근법을 적용하기 위한 초기 전제 조건은 발전된 부동산 시장의 존재입니다. 이 방법은 다음과 같은 부동산 평가 원칙을 기반으로 합니다.

• 수요와 공급의 원칙(재산에 대한 필요성과 제한된 공급 사이에는 관계가 있음)
• 대체 원칙(정보를 잘 알고 합리적인 구매자는 유사한 효용을 가진 다른 부동산에 대해 동일한 시장에서 구매 가격(제안)보다 더 많은 금액을 지불하지 않습니다.)

부동산 가치를 평가하는 시장 접근 방식의 본질은 객체와 유사한(유사) 객체와의 거래(구매, 판매 또는 임대) 가격에 대한 처리 데이터를 기반으로 객체의 시장 가치에 대한 결론을 내리는 것입니다. 일련의 가격 요소(비교 대상)를 기반으로 한 평가입니다. 이는 시장 가치의 개념이 본질적으로 균형 가격의 개념과 일치한다는 것을 의미하며, 이는 비교 대상의 공급과 수요를 결정하는 철저하게 완전한 가격 형성 요소 집합의 정량적 특성만의 함수인 것으로 밝혀졌습니다.

비교 요소 및 단위. 비교 요소의 수는 매우 많고, 그 조합의 수는 무한합니다. 따라서 거래 가격에 가장 중요한 방식으로 영향을 미치는 객관적으로 제어할 수 있는 요소로만 제한하면 됩니다.

거래 시장을 연구할 때 물건 자체의 소비자 속성 특성과 그 기능의 환경이 가격 형성 요소(비교 대상)로 간주됩니다. 거래의 비교 분석에서는 비교 대상이 평가 대상과 서로 다른 요소만 연구합니다. 연구 과정에서 이러한 요소의 철저한 세트가 식별되고 이 세트의 각 요소의 변화는 화폐 단위로 평가됩니다.

부동산은 가격결정요인의 총량이 매우 크기 때문에 조사과정에서 민감도 분석을 통해 고려대상에서 제외되며, 그 변동이 거래가격 변동에 미치는 영향은 미미합니다. 그럼에도 불구하고, 고려해야 할 영향 요소의 수는 상당합니다. 분석 절차를 단순화하기 위해 나머지 요소를 그룹화하고 이 경우 언급된 그룹을 비교 요소로 간주할 수 있습니다. 표 4는 이러한 그룹의 목록과 분석에 사용하도록 권장되는 이러한 그룹의 비교 요소를 제공합니다.

표 4 가격 조정 시 고려되는 비교 요소

요인 그룹	판매 거래의 비교 요소
1. 권리의 질	1.1. 임대 계약에 따른 물건의 부담 1.2. 지역권 및 공공 부담금 1.3. 물건의 일부인 토지에 대한 권리의 질
2. 자금 조달 조건	2.1. 2.2. 판매자가 구매자에게 우대 대출을 제공합니다. 현금등가지불
3. 특별조건	3.1. 거래에 대한 재정적 압박의 존재 3.2. 판매가격과 임대료의 비시장적 관계 3.3. 보조금이나 개발혜택을 약속
4. 시장 상황	4.1. 시간이 지남에 따라 가격이 변합니다 4.2. 제안가격과 거래가격의 차이
5. 위치	5.1. 지역의 명성 5.2. 비즈니스 활동 및 생활 지원 센터와의 근접성 5.3. 사물의 접근성(교통 및 보행자) 5.4. 환경의 질(레크리에이션 및 생태학)
6. 신체적 특성	6.1. 필지의 특징 6.2. 건물의 크기 및 재질 6.3. 건물의 노후화 및 수리 필요성 6.4. 주변 건물의 상태
7. 경제적 특성	7.1. 자원 절약 기회 7.2. NNEI 원칙에 따른 객체 준수
8. 서비스 및 추가요소	8.1. 통신 및 유틸리티 제공 8.2. 주차장 및(또는) 차고의 가용성 8.3. 보안시스템 현황 8.4. 업무용 장비 가용성

주어진 비교 요소를 더 자세히 고려해 봅시다.

1. 유사한 객체와 평가 대상에 대한 권리의 질은 후자의 민간 및 공공 지역권의 부담 정도와 연관되어 있으며, 이는 완전 소유권의 객체와 비교하여 담보 객체의 가치를 감소시킵니다.

1.1. 임대 계약 기간 동안 시장 상황 변화의 역학과 일치하지 않는 임대료로 임대 계약으로 유사하거나 평가된 물건을 담보하는 것은 취득한 물건의 운영으로 인한 수입이 임대 계약에 비해 감소할 수 있습니다. 시장 수준.

그러한 감소가 아날로그 객체와 관련된 경우, 해당 객체의 거래 가격은 상향 조정됩니다. 유사물이 그러한 임대 계약에 의해 담보되지 않고 평가된 물건이 불리한 조건으로 임대되는 경우, 유사물에 대한 거래 가격은 하향 조정됩니다.

1.2. 유사한 객체 또는 평가 객체의 소유권 및 사용 권한은 개인 또는 공공 지역권 및 기타 부담으로 인해 제한될 수 있습니다.

위의 제한 사항 중 하나라도 해당 부동산의 가치가 감소할 수 있습니다. 결과적으로 예산가집행이 유사한 대상에 관한 경우 후자의 가격은 상향 조정됩니다. 반대로, 가치 있는 물건의 사용 가능성이 제한되는 경우, 유사한 물건의 가격은 조정 금액만큼 감소됩니다.

1.3. 아날로그 객체 또는 평가 객체의 일부인 토지 계획에 대한 권리의 품질 차이는 다음과 같은 경우에 나타납니다.

• 거래 중 건물 소유자는 소유권이 아닌 임대권 또는 토지에 대한 기타 재산권을 구매자에게 양도합니다.
• 토지에 대한 권리를 변경하지 않고(또는 변경하여) 해당 물건의 후속 판매를 금지하거나 금지하지 않습니다.

이 경우 조정은 토지 사용 지불의 변화를 자본화하여 평가할 수 있습니다. 복잡하거나 금지된 기타 사례는 거래에 대한 비교 분석과 저당권의 특정 특징의 기여도에 대한 전문가 평가를 바탕으로만 고려할 수 있습니다.

2. 파이낸싱 조건을 분석할 때, 유사 대상에 대해 발생하고 평가 대상에 대해 계획된 거래에 대한 주관적인 계약 정산 조건이 고려됩니다. 다음 옵션이 가능합니다:

2.1. 판매자는 자본 시장의 조건과 다른 조건(대출 이자율이 시장 금리보다 낮음)에서 구매 대금의 일부를 구매자에게 적립하거나 무이자 지불 연기를 제공합니다.

2.2. 유사한 대상의 거래에 대한 지불은 다음을 포함하여 전체 또는 일부가 돈이 아닌 현금 등가물로 이루어집니다(거래에 관련된 현금 금액이 감소됨). 모기지를 포함한 유가 증권 패키지 양도; 물질적 자원의 이전.

이 경우 해당 지급수단의 시가를 평가하여 이 가액에 해당하는 금액(부동산 매매계약서에 명시된 금액은 아님)을 가격(또는 해당 부분)으로 간주합니다. 가격) 거래.

3. 판매 조건이라고 불리는 요소 그룹에는 대상 외부의 거래 계약의 기타 주관적인 조건이 포함되며 평가되는 가치 유형의 정의에 의해 제공된 조건과 다른 경우 고려됩니다.

3.1. 파산 또는 채권 매각과 관련된 상황으로 인한 재정적 압박으로 인해 거래가 강제 가속화됩니다. 시장에 물건이 노출되는 시간은 시장 마케팅 기간에 비해 확연히 단축됩니다. 이 경우 가격을 인하하여 긴급하게 판매합니다.

가족 관계, 파트너십 및 기타 관계 거래에 대한 재정적 압력의 영향을 고려하는 것은 실제 상황 분석을 기반으로 한 전문가 평가 수준에서만 가능합니다. 대부분의 경우 이러한 평가는 어렵습니다. 이러한 유형의 압력을 부담하는 유사한 개체와의 거래는 고려 대상에서 제외됩니다.

3.2. 구매자와 판매자가 매매관계와 임대관계로 동시에 연결되는 경우에는 임대료와 거래가격이 비시장관계의 거래가격에 미치는 영향을 고려할 필요가 있다.

일반적인 상황은 구매자가 판매자에게 판매 후 장기간 동안 판매되는 건물(전체 또는 일부)을 임대할 수 있는 권한을 부여하는 것입니다. 세금 납부를 줄이기 위해 당사자들은 구매 및 판매 가격과 계약 임대 요율을 (시장 가격 대비) 동시에 인하하는 데 동의합니다. 아날로그 물건의 거래가격은 판매자가 구매자에게 입금하는 조건에 따라 조정될 수 있습니다.

이러한 비교 요소에는 옵션에 의해 제공된 조건에 따라 임대인이 임차인에게 유사 물체를 판매하는 경우도 포함되며, 그 조건은 판매일의 시장 상황과 일치하지 않습니다.

3.3. 인프라 개발을 위한 정부 보조금이나 기타 보조금을 받을 가능성이나 대상 개발을 위한 특혜 대출 가능성은 구매자를 추가적으로 자극하여 거래 가격이 시장 기반 가치를 초과하도록 보장할 수 있습니다. 조정 금액은 보조금으로 인해 구매자의 향후 인프라 개발 기여도가 이 금액만큼 감소한다는 가정을 기반으로 추산할 수 있습니다. 이러한 평가는 평가 대상이 위치한 지역의 인프라 자금 할당 비율에 대한 특정 데이터와 유사 대상을 비교하여 수행됩니다. 우대 대출을 약속하는 경우 우대 대출과 시장 대출에 대한 연간 지불액 차이의 현재 가치를 기준으로 조정이 평가됩니다.

4. 시장 상황은 평가 대상 유형의 기능적 사용에 대한 우선 순위 변경을 포함하여 공급과 수요 관계의 변화와 관련됩니다. 이러한 변경 사항은 제안 가격과 거래 가격 간의 차이에도 영향을 미칩니다.

4.1. 시장 상황은 유사한 물건을 거래한 시점부터 평가일까지의 기간 동안 부동산 가격의 변화를 결정합니다. 조정은 평가 대상과 유사한 목적을 가지고 있지만 평가 시점으로부터 한 달 이상 "먼" 시점에 이전에 판매자에서 구매자로 이전된 부동산 개체의 시장 가격 차이에 따라 달라질 수 있습니다. 유사한 대상의 거래 시점에 대한 조정 금액에 대한 대략적인 추정은 인플레이션 지수, 건설 제품 가격 및 부동산 거래 가격의 시간 경과에 따른 변화 분석을 기반으로 수행됩니다. 다양한 시장 부문.

4.2. 유사한 부동산에 대한 제안 가격이 알려진 경우 부동산 시장 운영자의 전문가 평가를 바탕으로 결정된 조정(일반적으로 하향)을 통해 조정됩니다.

5. 위치 요인은 다음과 같습니다.

5.1. 역사적, 건축적 기념물, 보호 구역 및 기타 명소를 포함하여 소구역에 유명한 사용자 또는 개체가 집중되어 있는 것을 특징으로 하는 사회적 요소로서 개체가 위치한 지역의 명성입니다.

5.2. 행정, 공공, 금융, 무역, 창고 단지 및 자원 공급원을 포함하여 비즈니스 활동 및 생활 지원(현장)의 중심에서 멀리 떨어져 있습니다.

5.3. 주요 및 보조 고속도로, 주차장, 대중교통 정류장과의 근접성을 포함하여 해당 건물의 교통 및 보행자 접근성.

5.4. 건물의 개발 유형 및 건축적 특징, 휴양지(숲, 공원, 호수, 강)와의 근접성, 환경적 불편 요인(매립지, 화학 및 기타 위험한 산업)과의 거리를 포함한 즉각적인 환경의 품질.

시장 데이터를 기반으로 한 비교 분석 기법을 사용하여 거래 체인을 조정할 때 유사한 개체 및 평가 개체와의 거래 가격에 대한 이 그룹의 모든 요소의 차이가 미치는 영향이 고려됩니다.

6. 토지와 개량물은 물리적 특성을 가지고 있습니다.

6.1. 토지의 특징에는 크기, 모양, 지형 및 지질 매개변수, 토지의 준비 수준(식생 및 불균일 제거) 및 토양 피복의 품질이 포함됩니다. 동시에 현장의 가장 중요한 지형 매개변수는 표면의 불균일성, 경사면, 언덕, 도랑 및 암석의 존재입니다.

지질학적 매개변수 중에서 현장 아래 지각 암석의 강도 특성(지지력), 지하수의 존재 및 형태가 가장 큰 관심을 받을 가치가 있습니다.

광물 자원의 발생 가능성에 대한 정보(미래에 부담이 될 수 있는 소스)도 유용합니다.

6.2. 개량의 특징 중 건축규모, 층수, 층수 등 건물의 규모에 중점을 두고 있다. 모든 건물의 전체 면적, 주 건물, 보조 건물 및 기술 건물의 면적, 천장 높이를 포함하여 건물의 크기가 고려됩니다. 구조적 요소를 구성하는 재료의 종류와 품질은 거래 가격에 큰 영향을 미칩니다.

6.3. 중요한 요소에는 구조 요소의 상태, 재건축 및 수리의 필요성, 건물 외관(건축 스타일) 및 외관 상태, 입구 방향(안마당 또는 거리 방향)이 포함됩니다.

6.4. 건물 자체의 특성 외에도 주변 건물의 유형 및 건축, 건물 외관 상태, 영토 개선, 토양 및 대기 오염 등 환경 특성도 중요합니다.

이 그룹의 대부분 요소의 차이에 대한 조정은 거래 가격 비교를 기반으로 이루어집니다. 건물 크기 및 건물 부피의 차이에 대한 조정은 특정 유형의 건물 면적 단위 또는 부피 단위의 시장 가치에 대한 데이터를 기반으로 수행됩니다. 아날로그 객체와 평가 대상 내의 토지 면적 차이에 대한 조정은 토지 단위 면적의 시장 가치에 대한 데이터를 기반으로 결정됩니다. 평가 대상의 차원과 다른 차원을 갖는 유사한 대상과의 거래 가격을 평가하고 조정할 때 단가 조정 기술을 사용하는 것이 유용할 것입니다.

수리 필요성과 관련된 수정 사항은 수리 작업 비용에 기업가의 이익을 더해 계산되며, 신규 건설에 투자된 자본 수익률에 따라 계산됩니다.

7. 경제적 특성에는 대상의 수익성에 영향을 미치는 특성이 포함됩니다.

7.1. 자산의 경제성과 가치에 필수적인 것은 자원을 절약할 수 있는 기회입니다.

객체의 수익성 특성은 건물 전체 면적에 대한 사용 가능한 면적의 비율에 따라 달라집니다. 이 비율이 클수록 객체 운영 비용에 대한 소득 비율이 커지고 금액의 비율이 작아집니다. 물건 임대로 인한 순이익에서 물건의 재생산(자본 반환)을 위해 유보됩니다. 아날로그 객체와 평가 대상의 이러한 특성 차이에 대한 조정은 보조 및 기술 시설의 "초과" 평방미터에 대한 세금, 보험, 운영, 공과금 및 기타 운영 비용에 대한 초과 지출을 자본화하여 이루어질 수 있습니다.

비용 측정기가 없는 경우 제어할 수 없고 열 및 기타 자원의 손실을 최소화할 수 없으면(개선 설계 기능으로 인해) 운영 비용 비율이 증가하고 순 운영 수입 및 가치가 감소합니다. . 계량기 부재로 인한 가치 손실은 계량기 설치 비용으로 추정할 수 있습니다.

설계 또는 설계 결함으로 인한 가치 상실로 인해 평가 대상과 유사 대상에 대한 자원 비용의 차이가 운영 비용 비율의 차이로 평가됩니다.

7.2. 비교 가능한 부동산의 판매 전 및 판매 후 사용은 BUE(최고 및 가장 효율적인 사용) 원칙을 완전히 준수하지 않을 수 있습니다. 예를 들어, 시설에서 구현된 일련의 기능이 이 원칙을 준수해야 하는 필수 요구 사항을 충족할 때 시설의 롤링 또는 기타 소득 창출 가능성이 완전히 실현되지 않는 경우가 많으며 임차인을 위한 추가 인센티브 조치가 손실을 줄이기 위해 사용되지 않습니다. 미지급 부하 및 미납. 유효 총소득 금액에 대한 시장 기반 조정을 통해 유사한 대상과의 거래 가격을 조정함으로써 이러한 상황을 고려해야 합니다.

8. 추가적인 비부동산 구성요소를 포함하여 필요하거나 바람직한 서비스 요소의 유무는 거래 가격에 상당한 영향을 미칠 수 있습니다.

8.1. 전화선, 중앙 또는 지역 난방 시스템, 가스, 물 및 에너지 공급 시스템, 하수 시스템의 부재 또는 결함으로 인해 부동산 가치가 감소합니다. 유사한 개체에 이러한 단점이 존재하는 경우 거래 가격을 상향 조정해야 합니다. 이러한 단점이 평가 대상에 내재되어 있는 경우 유사한 대상의 거래 가격이 하향 조정됩니다. 개체 근처에 해당 프로필의 주요 통신이 있는 경우 조정 금액은 기업가의 이익을 고려하여 이러한 통신에 연결하는 비용에 따라 결정됩니다. 주요 통신이 없는 경우 시설에 자원을 제공하고 폐기물을 제거하기 위한 자율 시스템을 만드는 비용(기업가의 이익도 고려)에 따라 조정이 결정됩니다.

8.2. 대부분의 소득 창출 기능을 구현하기 위해 매우 중요한 조건은 차량 주차 가능 여부입니다. 이 경우 기준옵션은 최소 주차면수가 최대 주차면수 이상인 경우로 간주된다. "표준" 요구 사항에서 벗어나면 그에 따라 거래 가격을 조정해야 합니다(일반적으로 인접 지역 일부의 영구 또는 임시 임대에 대한 구매자의 향후 비용을 자본화하여).

8.3. 현장의 기술적 보안 시스템(충분한 수량 및 적절한 품질)의 유무와 신뢰할 수 있는 보안 서비스와의 계약 관계는 (비정형적인 경우를 제외하고) 거래 금액에 영향을 미칩니다. 이 경우 장비 설치(수리, 교체) 비용(사업자 이익 포함)을 추가(제외)하고, 보안 전문업체 중 파트너를 찾아 거래가격을 조정할 수 있다.

8.4. 유사한 부동산의 판매 가격에는 부동산의 요소가 아닌 자산 항목(영업용 또는 사무용 장비, 소유자 또는 관리자의 개인 재산(첫 번째 옵션))이 포함되는 경우가 많습니다. 때로는 이러한 유형의 요소가 평가 대상인 부동산의 일부로 끝나는 경우도 있습니다(두 번째 옵션). 이 경우 조정된 거래가격(평가 대상의 계산 가격)은 유사한 계산 대상과의 거래 가격을 낮추거나(첫 번째 옵션에서) 인상(두 번째 옵션)하여 구합니다.

이 그룹의 요소를 구현하면 임대료가 증가합니다. 이러한 요소가 아날로그 객체에만 내재되어 있고 평가 대상 객체에 대해 실현 가능하지 않은 경우 아날로그 객체의 임대료는 하향 조정됩니다. 조정 금액은 임대 계약에 따른 시장 거래의 비교 분석과 임차인이 독립적으로 "아웃소싱"한 서비스 구매에 대한 추가 비용 추정을 통해 결정됩니다.

조정 순서다음과 같이 수행 :

• 비교의 첫 번째 요소에서 네 번째 요소까지의 조정은 항상 지정된 순서로 수행되며, 각 조정 후에 비교 대상의 판매 가격이 다시 계산됩니다(후속 조정으로 이동하기 전).
• 후속(비교의 네 번째 요소 이후) 조정은 순서에 관계없이 이루어질 수 있으며, 각 조정 후에는 비교 대상의 판매 가격이 다시 계산되지 않습니다.

아날로그 객체와 평가 객체의 비교 단위(특정 특성)은 시장 거래에 대한 신뢰할 수 있는 데이터가 눈에 띄게 부족하다는 점에 대응하기 위해 사용됩니다.

다음과 같은 비교 단위가 구별됩니다.

1. 개선되지 않은 토지의 경우 특정 특성(단가)이 사용됩니다.

1.1. 토지 단위 면적당 가격 :

• 평방 미터 - 인구 밀집 지역에 건물을 짓는 데 사용됩니다.
• "직조"(100제곱미터) – 인구 밀집 지역 외부의 정원 가꾸기 또는 개별 주택 건설을 위한 부지용
• 헥타르(만 평방미터) - 농업 및 임지용;

1.2. "빨간색 선"(교통 또는 보행자 고속도로)을 따른 부지 경계의 단위 길이(선형 미터)당 가격 - 상업, 창고, 산업 시설의 경우 사업의 성공 여부는 방문 시설의 접근성에 달려 있습니다. 상품 배송 및 발송을 위해 구매자 및 사용자에 의한

1.3. 이러한 유형의 기능적 사용에 대한 지역 표준 플롯의 가격;

2. 개선된 토지의 경우 특정 특성으로 전체 대상의 비용에 가장 큰 기여를 하는 부동산 구성 요소의 가격 요소 수량에 대한 측정 단위의 특정 가격이 사용됩니다. 건물 비용이 토지 비용보다 분명히 큰 경우 건물 단가가 전체 대상에 대한 주요 비교 단위로 사용됩니다.

2.1. 유용한(임대, 총) 건축 면적 단위당 가격(평방미터)

2.2. 건물의 단위 부피당 가격;

2.3. 아파트나 방 가격;

2.4. 소득을 창출하는 물건(레스토랑이나 극장의 좌석, 호텔의 장소나 방)의 한 요소에 대한 가격;

자본을 창출하고 늘리려면 투자가 필요합니다. 투자는 자본 스톡을 창출하거나 보충하는 과정입니다. 일반적으로 투자 프로세스는 해당 연도에 새로운 자본이 유입되는 것을 의미합니다.
경제 문헌에서는 총 투자와 순 투자를 구분합니다. 총투자는 특정 기간(보통 1년) 동안 자본재의 총 생산량을 의미합니다. 순투자는 고정자본의 연간 증가분입니다.
투자 유형은 다양한 기준에 따라 달라지며, 그 중 가장 중요한 것은 자본 투자 방향, 실행 형태, 위험 정도 및 투자 주기 기간입니다. 투자의 역학은 회사의 투자 활동을 판단하는 데 사용될 수 있습니다.
생산 과정에서 자본 자산이 마모됩니다. 운전 자본은 생산 과정에서 사용되고 감소하는 반면, 고정 자본은 물리적으로나 도덕적으로 노후화되어 교체되어야 합니다. 고정자본이 물리적으로 소진되는 비율을 물리적 감가상각이라고 합니다. 감가상각은 사용 결과 및/또는 단순히 시간이 지남에 따라 발생하는 기계 가치의 감소입니다. 감가상각은 마모에 해당하는 자산 가치의 일부를 매년 상각하는 것입니다.
연말에 그 기계가 $9,000에 팔렸다고 가정해 보겠습니다. 감가상각비는 $1,000입니다. 즉, 감가상각률(원가에 대한 감가상각 상각 비율)은 10%가 됩니다. 따라서 작동 가능한 새 기계를 임대하는 데 드는 연간 비용은 다음과 같이 계산됩니다.
연간 비용 = 이자 + 감가상각비 =
투자금액 * (이자율 + 감가상각비) =
$10,000 * (0.05 + 0.10) = $1,500.
이러한 비용은 허용 가능한 최소 임대 가치, 즉 손실을 방지하기 위해 기계 사용 시 설정해야 하는 임대 요금과 동일합니다. 기계를 직접 사용하려는 경우 기계를 작동하면 최소한 연간 비용만큼 수입이 증가해야 합니다. 그렇지 않으면 기계를 구입하는 것이 부적절해 보입니다. 특정 유형의 기계에 대한 임대 가치가 허용 가능한 최소 임대 가치를 초과하는 경우 해당 기계가 제공하는 서비스 수를 늘리는 것이 좋습니다. 기계가 소유자에게 허용 가능한 최소 수익률 이하로 떨어지게 하고 모델링하거나 교체하지 않으면 제공되는 자본 서비스 수가 줄어들 것입니다.
위의 방정식에서 제공되는 자본 서비스 비용을 나타내는 최소 허용 임대 가치는 자본재 가격(투자된 자본 금액), 실질이자율 및 세 가지 요소에 의해 결정된다는 것을 알 수 있습니다. 감가 상각률.
실제로 투자자들은 임대 가치 평가 대신 "수익률" 또는 "수익률"이라는 개념을 사용하는 경우가 많습니다. 투자에 대한 수익률(내부 수익률)은 해당 투자로 인한 이익에서 투자 자금 조달과 관련된 이자 지급을 뺀 금액이며 투자 비용의 백분율로 표시됩니다. 허용 가능한 최소 수익률은 프로젝트의 수익성을 보장하기 위해 투자자가 받아야 하는 수익률입니다.
수익률과 같은 지표는 투자자에게 매우 귀중한 정보입니다. 이것이 바로 투자자가 자신의 프로젝트 자금을 조달하기 위해 대출을 받을 수 있는 표준입니다. 투자자에게 최소한 대출금을 보상할 수 있는 수익률이 제공되면 그는 자신의 계획을 실행할 준비가 된 것입니다. 프로젝트에 대한 최소 허용 수익률이 7%이고 투자자가 10%의 수익률을 기대한다면 그는 해당 프로젝트를 추구할 가능성이 높습니다. 다른 프로젝트의 예상 수익률이 12%이고 최소 허용 수익률이 13%인 경우 투자자는 이를 거부합니다.
전체 활동 전반에 걸쳐 기업가는 활동 기간에 따라 투자 규모, 성격 및 출처가 달라지는 투자를 해야 합니다. 따라서 투자주기의 기간에 따라 단기투자와 장기투자가 구분됩니다. 단기투자에 대해 자세히 살펴보겠습니다.
투자 효율성 문제를 해결하려면 프로젝트 수행에 소요되는 비용과 프로젝트 수행으로 인해 얻게 되는 수입을 비교하는 것이 필요합니다. 차입금을 활용하는 경우에는 내부수익률(r)과 대출이자(i)를 비교하는 것이 필요하다. 투자의 내부수익률은 자본에 대한 한계이자비용을 제외한 투자비용을 뺀 값으로 결정됩니다. 그리고 그 결과를 모든 투자 자금의 백분율로 표시합니다. 한계순투자수익률은 한계내부투자수익률과 이자율(r - i)의 차이입니다. 투자 수익은 r = i일 때 최대가 됩니다.
r이 i보다 작지 않은 한, 기업은 추가 이익을 얻을 것입니다. 투자 이익을 극대화하는 수준은 한계 수익이 자본 이자율과 같아지는 수준입니다. 따라서 기업이 투자에서 자본을 충전(또는 대출)할 수 있는 이자율보다 높은 한계 수익률을 추출하는 경우 기업은 투자 자금을 조달하기 위해 차입금을 상환하게 됩니다.
이를 예를 들어 설명하겠습니다(부록 D). 한 회사가 와인 저장에 종사하고 있다고 가정해 보겠습니다. 저장 용량이 증가함에 따라 와인 200리터마다 한계 비용이 25달러씩 증가합니다. 와인 구입을 위한 총 자본 투자는 저장 규모가 증가함에 따라 와인 200리터마다 $1,000씩 증가합니다. 이자율은 10%이다. 한계투자수익률이 1,200달러로 같다면 와인 200리터를 저장하는 한계비용은 1,150달러이고 한계이익은 1,200 - 1,150 = 50달러, 400리터의 한계비용은 각각 1,175달러, 25달러이다. MR = MC일 때, 즉 와인 600리터를 저장할 때.
x축에 와인 리터 수를 표시하고 y축에 한계 비용과 한계 수익을 표시하면 한계 수익은 x축과 평행하며 $1,200가 됩니다(부록 E).
한계 비용은 저장 규모가 증가함에 따라 증가하므로 곡선의 기울기는 양수입니다. 한계비용곡선과 한계수입선의 교차점에서 최적의 와인 저장량은 600리터로 결정됩니다.
우리는 단기 투자를 살펴본 결과 투자의 효율성을 결정하기 위해서는 프로젝트 실행과 관련된 비용과 프로젝트 실행으로 인해 받게 될 수입을 비교해야 한다는 사실을 발견했습니다. 이제 장기투자에 대해 살펴보겠습니다.

22.01.2016 11:35 1806

내부 수익률(IRR)은 순 현재 가치(NPV)가 0이고 자본 수익률의 현재 가치가 초기 투자에 해당하는 할인율입니다.

여기에서 수익률은 프로젝트 수익성의 임계값을 반영합니다. 수익률이 낮은 부동산에 대한 투자는 수익성이 없기 때문입니다.

결과적으로, IRR의 규모가 투자자 또는 개발자가 수용할 수 있는 최소 수익률(IRR>i, 여기서 i는 자본 비용)보다 높으면 프로젝트의 경제적(상업적) 타당성에 대한 의견은 정확합니다. IRR이 허용되지 않는 경우< i.

따라서 IRR은 프로젝트 수익성의 임계값을 반영합니다. 왜냐하면 수익률이 낮은 부동산에 대한 투자는 수익성이 없기 때문입니다. 기본적으로 IRR은 투자한 기간 동안 각 투자 금액 단위가 매년 벌어들이는 이자율을 반영합니다. 동시에 프로젝트의 현금 흐름은 외부 환경과 격리되어 있습니다. 이는 이 기준의 이름에 "내부"라는 용어가 포함되는 것을 설명합니다. 즉, 현금 흐름의 내부 구조에만 관련됩니다.

이 상황은 내부 수익률이 이미 결정된 기간별 현금 흐름 다이어그램으로 설명됩니다. IRR = 22.03%이고 $ 80,000에 해당하는 초기 투자로 현금 흐름이 생성됩니다.

• 1년 - 0,
• 2년 - $30,000
• 3년 - $60,000
• 4년 - $59,500,

초기 투자금을 반환하는 데 사용됩니다.

내부수익률의 실제 계산은 현금흐름표 작성을 기반으로 합니다. 이어서 할인 요소(선택한 할인율당 현재 단가 요소)를 흐름의 현재 가치 계산에 사용할 수 있습니다.

양수 NPV(순현재가치)의 경우 할인율이 증가합니다(할인계수 값이 감소함). NPV 값이 음수인 경우 할인율 증가로 인해 내부 수익률 값은 두 할인율 값 사이에 있게 됩니다.

내부 수익률의 정확한 크기는 선형 보간법을 통해 결정됩니다.

여기서 IRR은 수익률입니다.
i1 - 양의 NPV에 대한 할인율
i2 – 음의 NPV에 대한 할인율;
NPV+ - 양성 NPV;
NPV- - 음수 NPV.

할인율 값을 순차적으로 설정하여 순 현재 가치(NPV)가 최소 음수 값과 최소 양수 값을 갖도록 선택합니다.

이는 22%의 할인율에서 비용이 양수임을 보여줍니다(3766). 23%에서는 음수(-3903)가 됩니다. 따라서 IRR은 22%보다 크고 23%보다 작아야 합니다.

선형 보간법을 사용하여 IRR의 정확한 값을 결정합니다.

여기서 현금 흐름 IRR은 22.5%입니다.

이 IRR 값은 투자 및 자기자본 수익률의 임계값을 나타냅니다. IRR은 투자에 손해를 끼치지 않고 지불할 수 있는 최대 이자율에 대한 아이디어를 제공하므로 대출 조건을 협상할 때 사용할 수 있습니다.

동시에, IRR을 개발 프로젝트 평가 기준으로 사용하는 데에는 단점이 있습니다. E.I.가 지적했듯이. Tarasevich(부동산 투자 분석 - St. Petersburg: MKS, 2000, p. 318), 다양한 규모의 프로젝트와 시간 경과에 따른 현금 흐름 분포가 다른 프로젝트의 경우 IRR은 모호한 의미를 갖습니다.

내부수익률(IRR)은 순현재가치가 0이 되는 할인율입니다. 즉, 현금흐름을 IRR율로 할인할 때 자본수익률의 현재가치는 초기 투자금과 동일합니다.

IRR을 찾기 위해 할인된 현금 흐름 분석 문제는 역순으로 해결됩니다. 즉, 프로젝트의 모든 양수 및 음수 현금 흐름을 분석하여 현재 가치가 초기 투자와 동일한 할인율을 결정합니다.
내부수익률법은 수익률분석이라고도 불린다. 비록 용어가 정확하지 않고 다양한 맥락에서 등장하지만, IRR 방법은 영향 분석의 대표적인 예로 간주됩니다.
IRR의 실제 계산은 일반적으로 기존 현금 흐름에 대한 적절한 할인율을 선택하는 반복 프로세스를 기반으로 합니다. 간단한 프로젝트를 생각해 보십시오(표 26).
표 26
초기 데이터

이 프로젝트의 경우 내부 수익률 IRR은 다음 방정식을 항등식으로 변환해야 합니다.
요구되는 조건 NPV = 0은 JRR =0.28에서 달성됩니다.
IRR을 결정하는 방법 중 하나는 그래픽으로 계산된 여러 지점을 부드러운 곡선으로 연결하는 것입니다(그림 11). IRR은 재무 계산기나 컴퓨터를 사용하여 더 빠르고 정확하게 결정할 수 있습니다.
고려 중인 예로 돌아가서, 자본의 기회 비용이 내부 수익률보다 낮으면 특정 프로젝트에 투자하는 것이 바람직하다고 말할 수 있습니다. 자본의 기회비용이 28% 미만이면 NPV는 0보다 크고 그 반대도 마찬가지입니다. 즉, IRR을 자본의 기회 비용과 비교함으로써 실제로 프로젝트의 NPV가 양수인지 여부를 결정하는 것입니다. 이 규칙은 완벽하게 작동하며 프로젝트의 NPV가 지속적으로 감소하는 할인율의 연속 함수인 경우 순 현재 가치 규칙과 완전히 유사합니다.

1000
"1500
"2000
실제로 내부수익률은 주요 투자기준으로 자주 사용됩니다. 그러나 이 기준이 올바르지 않은 상황이 있습니다.
예를 들어, 프로젝트 시작 시뿐만 아니라 종료 시에도 비용이 필요한 경우, 즉 현금 흐름이 기간에 따라 변화하는 경우. 이 경우 현금 흐름 부호가 바뀌는 횟수만큼 IRR 값을 가지게 됩니다.
실제로 IRR을 계산할 때 많은 회사에서는 할인율이 모든 현금 흐름에 대해 동일하다고 가정하므로 IRR이 NPV보다 신뢰성이 떨어집니다.