პროცედურა, როგორიცაა წილის შეძენა ბინაში, რომლის რისკები საკმაოდ მაღალია, განსაკუთრებულ სიფრთხილეს მოითხოვს. ეს იმის გამო ხდება, რომ ყიდვა-გაყიდვის ტრანზაქციაში, გამყიდველისა და მყიდველის გარდა, ფარულად მონაწილეობენ შეძენილი ბინის წილების სხვა მფლობელები.

წილის ყიდვა: რა ჯობია ბინას?

უმეტეს შემთხვევაში ვყიდულობთ ბინას. მაგრამ ზოგიერთისთვის უფრო მოსახერხებელია წილის ყიდვა სწორედ ამ ბინაში. ჩნდება ბუნებრივი კითხვა: რატომ?

ყველაზე მნიშვნელოვანი მიზეზი, რა თქმა უნდა, არის ფულის ნაკლებობა მთელი ბინის შესაძენად, მაგრამ სადმე უნდა იცხოვრო!

მაგრამ უკვე ამ ეტაპზე შესაძლებელია პირველი რისკი. ხშირად წილის მფლობელი გიწვევთ წილის შემოწირულობის ხელშეკრულების გასაფორმებლად და ფულს მას ზოგადი წესით გადარიცხავთ. ერთის მხრივ, შენ მაინც ხდები ბინის მესაკუთრე, მიუხედავად იმისა, შეძენილია ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულებით თუ საჩუქრად. მეორეს მხრივ, თუ რაიმე მიზეზით არ დაკმაყოფილდებით ამ იგივე წილით და მიდიხართ სასამართლოში, მაშინ გამყიდველისგან დასაბრუნებელი არაფერი იქნება - საჩუქრის ხელშეკრულება უსასყიდლოა.

მაგალითად, ნ.-მ საჩუქრის ხელშეკრულებით შეიძინა წილი ბინაში. ორივე მხარე გარიგებით კმაყოფილი დარჩა, ხელი ჩამოართვეს და თავიანთი გზებით წავიდნენ. ყველაფერი კარგად იქნებოდა, ერთ მშვენიერ დღეს რომ ნ. წავიდა გამოსაძიებლად და გაირკვა, რომ ბინის ყოფილ მფლობელს ელექტროენერგიის ვალები ჰქონდა. ასეთი „სიხარულებით“ ბინის წილის თანხა ვალებზე ოდნავ მეტი იყო. მაგრამ ფულის დაბრუნება უკვე აღარ არის შესაძლებელი - ხელშეკრულებით არ იყო გადარიცხული; აქ იყო პირადი შეთანხმება, რომელიც, როგორც ამბობენ, "ამ საკითხს არ შეიძლება დაერთოს".

მეორე რისკი ჩნდება მაშინ, როდესაც მყიდველი „არევს“ ბინაში „წილის“ და „ოთახის“ ცნებებს. აქცია არის არამატერიალური „ნივთი“, რომელიც ჩანს მხოლოდ საკუთრების აქტზე. დიახ, იქ შეიძლება ჩაიწეროს რიცხვებში -1/2,1/4 წილადის გამოყენებით და ა.შ. მაგრამ წილის ცალკე შენობაში გამოყოფა ძალიან რთული პროცედურაა. ეს გამოწვეულია ტექნიკური შესაძლებლობების ნაკლებობით: წილის ნატურით გამოყოფა, საჭიროა ცალკე შესასვლელი შენობაში, იზოლირებული ოთახი და ა.შ.

გარდა ამისა, პრობლემები ჩნდება წილის ღირებულების განსაზღვრისას. უძრავი ქონების ბაზარზე არსებული ვითარებიდან გამომდინარე, წილი არ არის დიდი მოთხოვნა და, შესაბამისად, არ არის ისეთი ძვირი, როგორც, მაგალითად, იზოლირებული ოთახი. მაგრამ როგორ განვსაზღვროთ აქციის ღირებულება?

1 კვ.მ-ის ღირებულების გაანგარიშების ლოგიკა. რეგიონის მიხედვით, გამრავლებული კვადრატული მეტრის საერთო რაოდენობაზე, აქ არ გამოიყენება, რადგან ამ შემთხვევაში ბინის წილის ფასი ძალიან გაბერილი იქნება.

აქედან გამომდინარე, ამ შემთხვევაში, უნდა მოხდეს იმ ტერიტორიიდან, სადაც ბინა მდებარეობს, არის თუ არა გარემონტებული, წილების რაოდენობა (მეზობლები) და ა.შ.

აღსანიშნავია ბინაში წილის ყიდვის გარკვეულწილად უარყოფითი მხარე. თქვენ არ იცხოვრებთ მარტო ამ საცხოვრებელ სივრცეში, ამიტომ შეიძლება წარმოიშვას კონფლიქტები მეზობლებთან, რასაც შემდგომში მოჰყვება სკანდალები და სასამართლოში წასვლაც კი.

ამიტომ, თქვენ უნდა შეძლოთ თქვენი წილის გაყიდვა. მაგრამ თუ ბინა მდებარეობს, მაგალითად, არახელსაყრელ უბანში, მაშინ ამის გაკეთება რთული იქნება.

თანამფლობელები: ვინ არიან ისინი და რა უნდა გააკეთონ მათთან?

ბინაში მხოლოდ წილის ყიდვა ნიშნავს, რომ ამ ბინას უნდა ჰყავდეს მინიმუმ ერთი თანამფლობელი, ან კიდევ მეტი. შესაბამისად, თქვენ კუთვნილი ყველა საცხოვრებელი ფართის გამოყენების პროცედურა უნდა განისაზღვროს ერთობლივი ხელშეკრულებით. თუ ის იქ არ არის, მაშინ ყველა თანაბრად იყენებს ქონებას.

მაგრამ ტყუილად არ დავიწყეთ საუბარი "მეზობლებზე". თუ მოულოდნელად გადაწყვეტთ ბინის წილის გაყიდვას, მაშინ ამ წილის შეძენის პრიორიტეტის უფლება თქვენს თანამფლობელებს ეკუთვნის. ეს კეთდება შემდეგნაირად.

როგორც კი გადაწყვეტთ თქვენი წილის გაყიდვას, წერილობით უნდა აცნობოთ სხვა მფლობელებს. ამასთან, შეტყობინებაში უნდა იყოს მითითებული წილის გაყიდვის პირობები, ფასის ჩათვლით.

ასეთი წინადადება იგზავნება ხელით ხელმოწერის საწინააღმდეგოდ ან რეგისტრირებული ფოსტით. თანამფლობელებს გადაწყვეტილების მისაღებად ერთი თვე აქვთ: ან წილის შეძენაზე თანხმდებიან, ან უარს.

თუ ერთი თვის შემდეგ პასუხი არ იქნა მიღებული, მაშინ მფლობელს შეუძლია მიჰყიდოს თავისი წილი მესამე პირებს იმ პირობებით, რომლითაც იგი შესთავაზეს „მეზობლებს“ (გარდა მესამე მხარისათვის ფასის გაზრდის შემთხვევებისა).

სამართლებრივი მოთხოვნების შეუსრულებლობის შედეგები შემდეგია. თანამფლობელებს შეუძლიათ მიმართონ სასამართლოს ბინის წილის გაყიდვის დღიდან 3 თვის ვადაში მყიდველის უფლება-მოვალეობები მათთვის გადაცემის თაობაზე. და სასამართლო მათ სასარგებლოდ გამოიტანს გადაწყვეტილებას.

არ იცით თქვენი უფლებები?

მაგრამ თუ მესაკუთრე ყიდის წილს ერთ-ერთ სხვა მფლობელს, მაშინ დარჩენილი "მეზობლების" შეტყობინება არ იქნება საჭირო.

„გაფრთხილების“ გარდა, შესაძლებელია სხვა პრობლემებიც ბინის სხვა აქციების მფლობელებთან. პრაქტიკაში არის შემთხვევები, როდესაც მფლობელები არ ამტკიცებენ წილის მესამე პირებზე მიყიდვას, მაგრამ თავად არ სურთ მისი ყიდვა.

მარტივად რომ ვთქვათ, წილის გამყიდველსაც და მყიდველსაც ბორბლებში ჩასვეს სპიკერი. ეს შეიძლება მოხდეს შემდეგნაირად: ერთ-ერთი მფლობელი ან ყველა მათგანი თანხმდება წილის გამოსყიდვაზე, მაგრამ უბრალოდ ჩერდება დრო, ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულების გაფორმების განზრახვის გარეშე.

გააზიარეთ: რა არის სარგებელი და როგორ გამოვიყენოთ იგი?

ბოლო დროს უძრავი ქონების ბაზარზე სულ უფრო პოპულარული ხდება აქციების შეძენით გარიგებები.

ეს გარემოება განპირობებულია იმით, რომ, პირველ რიგში, წილის ყიდვა ინვესტიციაა. მაგალითად, თქვენ ჯერ არ დაზოგავთ ბინას, მაგრამ შეგიძლიათ მარტივად დაზოგოთ წილის სანაცვლოდ. მეორეც, აქციების შეძენის გზით, შეგიძლიათ შეიძინოთ მთელი ბინა და ეს ბევრად ნაკლები დაჯდება, რადგან არ არსებობს წილის ფასის დადგენის მექანიზმი, გამყიდველს შეუძლია მიუთითოს "შემცირებული" ფასი.

აქციების ყიდვა არ არის იგივე, რაც ოთახის ყიდვა, მაგალითად, კომუნალურ ბინაში. ძალიან ხშირად წილის გამოხატვა კვადრატულ მეტრებშიც კი შეუძლებელია, ვინაიდან მფლობელს უფლება აქვს არა მხოლოდ იმ ოთახზე, რომელშიც ის ცხოვრობს, არამედ აბაზანის, სამზარეულოს და ა.შ.

რა თქმა უნდა, წილის გამოყოფა შესაძლებელია სასამართლოს მეშვეობით. სასამართლო სხდომაზე მოსამართლე ითვალისწინებს სარჩელის წარმდგენის ფინანსური მდგომარეობის ფაქტორებს, აქვს თუ არა მას სხვა საცხოვრებელი ფართი, არის თუ არა ოჯახური ურთიერთობა, ჰყავს თუ არა შვილები და ა.შ.

დამატებითი პრობლემების თავიდან ასაცილებლად, აქციების ყიდვა-გაყიდვის ტრანზაქციის შესრულებისას, ყურადღებით შეამოწმეთ გამყიდველის ვინაობა.

საქმე ის არის, რომ პრაქტიკაში გამოიყენება შემდეგი სახის თაღლითური სქემები: გამყიდველი ხელს აწერს ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულებას, იღებს ფულს; მყიდველი იღებს თავის წილს ბინაში და ყველა ბედნიერია. მხოლოდ გარკვეული პერიოდის შემდეგ გამყიდველი "ახსოვს", რომ ის არის არაკომპეტენტური მოქალაქე და გარიგების დროს არ იცოდა მისი ქმედებები. შესაბამისად, ის მიმართავს სასამართლოს და თან ერთვის ყველა საჭირო დოკუმენტს.

ვინაიდან მას სხვა არსად აქვს საცხოვრებელი, მოსამართლე ყიდვა-გაყიდვის ტრანზაქციას ბათილად ცნობს და აუქმებს. ყოფილი მესაკუთრე ბინის თავის ნაწილში გადადის და კეთილსინდისიერ მყიდველს სხვა გზა არ აქვს, გარდა სასამართლოში მიმართოს გადახდილი თანხის დასაბრუნებლად. სასამართლო იღებს გადაწყვეტილებას თანხის დაბრუნების შესახებ... და გამყიდველი არ არის მისი დაბრუნების წინააღმდეგი. დასაბრუნებელი უბრალოდ არაფერია!
რეგისტრაცია ბინაში, სადაც შეძენილია მესაკუთრის წილი, ხდება საერთო წესით თანამესაკუთრეთა თანხმობის გარეშე; მესაკუთრის სხვა ოჯახის წევრების რეგისტრაცია - მხოლოდ „მეზობლების“ თანხმობით.

ვიყიდო წილი ბინაში თუ არა? რას რისკავთ?

ბინაში წილის ყიდვა არის აბსოლუტურად ლეგალური გარიგება მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ იგი გაფორმებულია ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულებით. ვარიანტები, როდესაც აქციის გადაცემა ხდება გამყიდველის მოთხოვნით საჩუქრის ან გაცვლის გზით, თანხის დაკარგვის რისკს შეიცავს, თუ ის ბათილად გამოცხადდება, რადგან საჩუქრის ხელშეკრულება არის უსასყიდლო გარიგება და აღმოჩნდება, რომ თქვენ არ გადაიხადეთ ფული.

ზოგადად, ამ კონტექსტში საჩუქრის ხელშეკრულება ჩვეულებრივ გამოიყენება ორი მიზნით: არ გადაიხადოს ზედმეტი გადასახადები; აქციაზე საკუთრების გადაცემა, თუ დარჩენილი მფლობელები წინააღმდეგნი არიან ან გამოთქვეს თანხმობა ამ წილის ყიდვაზე.

გაარკვიეთ წილის გაყიდვის მიზეზი. თუ ეს არის კონფლიქტი მეზობლებს შორის, მაშინ არ არსებობს გარანტია, რომ ეს კონფლიქტი არ "გადაიღვრება" თქვენზე. სარეგისტრაციო დოკუმენტების დასრულებამდე უმჯობესია განიხილონ ყველა „დამწვარი“ საკითხი. შეიძლება დაგჭირდეთ სხვა მფლობელებთან დაჯდომა, რათა მოაგვაროთ ნებისმიერი გაუგებრობა, რომელიც შეიძლება წარმოიშვას. ნუ დაკარგავთ დროს ამაზე, რადგან ეს მნიშვნელოვნად გაამარტივებს თქვენს ერთად ცხოვრებას მოგვიანებით.

როგორც წესი, მეპატრონეები წინასწარ თანხმდებიან „საერთო საერთო საცხოვრებლის“ წესებზე. ეს შეიძლება შეთანხმდეს ზეპირად ან დადასტურდეს ხელშეკრულებით, რომელიც შეიძლება დამოწმებული იყოს ნოტარიულად.

თუ ყიდულობთ წილს ბინაში და გეგმავთ, რომ მასში თქვენს გარდა კიდევ რამდენიმე ადამიანი იცხოვროს, მაშინ, თუ ეს შესაძლებელია, უმჯობესია ეს წილი ყველას შორის გაიყოთ, რათა მუდმივად არ მოითხოვოთ სხვა მფლობელების თანხმობა გარკვეული შესრულებისთვის. მოქმედებები.

თუ წილის ყიდვას გადაწყვეტთ, ნუ შეგეშინდებათ უარყოფითი შედეგების. ყურადღება მიაქციეთ "ძირითადი" ნივთებს და ყურადღებით შეამოწმეთ ხელმოწერილი დოკუმენტები.

ჩვენი თანამოქალაქეები ხშირად ისმენენ ტერმინებს, როგორიცაა „ბინის საზიარო საკუთრება“ და „წილი ბინის საკუთრებაში“. მოდით გავარკვიოთ, რა არის ეს ტერმინები, რას უკავშირდება ისინი და რით განსხვავდება ბინის საერთო საზიარო საკუთრება ბინის კერძო თუ საერთო საკუთრების, ასევე ბინის ოთახის საკუთრებისგან?

I. ბინის საერთო საზიარო საკუთრება.

რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 244-ე მუხლის თანახმად, ორი ან მეტი პირის საკუთრებაში არსებული ქონება მათ ეკუთვნის საერთო საკუთრების უფლებით. ქონება შეიძლება იყოს საერთო საკუთრებაში საკუთრების უფლებაში თითოეული მფლობელის წილის განსაზღვრით (საერთო საკუთრება) ან ასეთი წილების განსაზღვრის გარეშე (ერთობლივი საკუთრება).
ამრიგად, საერთო საზიარო საკუთრება არის ორი ან მეტი პირის საკუთრება ერთ ქონებაზე, მათ შორის დაყოფილი გარკვეულ ნაწილებად (წილებად). თუმცა ეს ქონება, თუნდაც წილად დაყოფილი, ყველა მის მფლობელს ეკუთვნის. ანუ, ასეთი ქონების თითოეულ მფლობელს შეუძლია ფლობდეს და გამოიყენოს იგი იმავე უფლებებით, როგორც მის სხვა მფლობელებს.
რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 288-ე მუხლის თანახმად, მესაკუთრე ახორციელებს მის კუთვნილ საცხოვრებელი ფართების საკუთრების, გამოყენებისა და განკარგვის უფლებებს მისი მიზნის შესაბამისად. საცხოვრებელი ფართები განკუთვნილია მოქალაქეების საცხოვრებლად. მოქალაქეს, რომელიც ფლობს საცხოვრებელ ფართს, შეუძლია გამოიყენოს იგი პირადი საცხოვრებლად და მისი ოჯახის წევრების საცხოვრებლად.
რუსეთის ფედერაციის საბინაო კოდექსის 30-ე მუხლში საცხოვრებელი ფართის მესაკუთრის უფლებების შესახებ, კერძოდ, ნათქვამია შემდეგი:
"1. საცხოვრებელი ფართის მესაკუთრე ახორციელებს საკუთრების, სარგებლობისა და საკუთრების უფლებით კუთვნილ საცხოვრებელ ფართს მისი მიზნისა და ამ კოდექსით დადგენილი სარგებლობის საზღვრების შესაბამისად.
2. საცხოვრებელი ფართის მფლობელს უფლება აქვს ქირავნობის ხელშეკრულების, უსასყიდლო სარგებლობის ხელშეკრულების ან სხვა სამართლებრივი საფუძვლით უზრუნველყოს მოქალაქეს საკუთრებაში არსებული საცხოვრებელი ფართის ფლობა და (ან) გამოყენება. ასევე იურიდიულ პირს იჯარის ხელშეკრულების საფუძველზე ან სხვა სამართლებრივი საფუძვლით სამოქალაქო კანონმდებლობითა და ამ კოდექსით დადგენილი მოთხოვნების გათვალისწინებით.“.
ბინის საერთო საზიარო საკუთრების უფლებასთან დაკავშირებით, საერთო საკუთრებაში არსებული ბინის ყველა მფლობელი თანაბრად ფლობს რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 288-ე და რუსეთის ფედერაციის საბინაო კოდექსის 30-ე მუხლებით გათვალისწინებული ყველა უფლებას. , მათ შორის ბინაში ცხოვრების უფლებისა და მათი წევრების მასში გადაყვანის უფლების ჩათვლით.
ამასთან, ბინის განკარგვა (ბინის გაქირავება, წილის გაყიდვა, სხვა ადამიანების ბინაში გადაყვანა) შესაძლებელია საერთო საკუთრებაში მთელი რიგი შეზღუდვებით.
ასეთი შეზღუდვები გათვალისწინებულია რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 246-ე მუხლით, რომლის თანახმად, საერთო საკუთრებაში არსებული ქონების განკარგვა ხორციელდება მისი ყველა მონაწილესთან შეთანხმებით. საზიარო მფლობელობაში მონაწილეს უფლება აქვს თავისი შეხედულებისამებრ გაყიდოს, გასცეს, ანდერძით, დაგირავდეს ან სხვაგვარად განკარგოს იგი ამ კოდექსის 250-ე მუხლით გათვალისწინებული წესით საკომპენსაციოდ გასხვისებისას. .
სხვა სიტყვებით რომ ვთქვათ, ბინის საერთო საზიარო საკუთრების უფლებით წილების განკარგვა კანონით სავსებით დასაშვებია, მაგრამ მოითხოვს ბინის ყველა მფლობელის (ამ ბინის სხვა წილების მფლობელების) წინასწარ თანხმობას. კერძოდ, ბინის საკუთრებაში არსებული წილის გაყიდვა შესაძლებელია რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 250-ე მუხლით პირდაპირ გათვალისწინებული რიგი მოთხოვნების გათვალისწინებით, რომლებიც ქვემოთ იქნება განხილული.

II. საცხოვრებელი ფართების საერთო საზიარო საკუთრების გაჩენის ობიექტები და საფუძველი.

რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 244-ე მუხლის მე-4 ნაწილის თანახმად, საერთო საკუთრება წარმოიქმნება, როდესაც ორი ან მეტი პირი იძენს ქონებას, რომელიც არ შეიძლება გაიყოს მისი მიზნის შეცვლის გარეშე (განუყოფელი ნივთები) ან არ ექვემდებარება გაყოფას კანონის ძალით. საცხოვრებელ ფართებთან დაკავშირებით კანონი არ კრძალავს და არ ზღუდავს საერთო საზიარო საკუთრების უფლებას. ამრიგად, საერთო საზიარო საკუთრების უფლება შესაძლებელია რუსეთის ფედერაციის ნებისმიერ საცხოვრებელ ფართზე, რომელშიც შედის რუსეთის ფედერაციის საბინაო კოდექსის მე-16 მუხლი:

1) საცხოვრებელი კორპუსი, საცხოვრებელი კორპუსის ნაწილი;
2) ბინა, ბინის ნაწილი;
3) ოთახი.

საერთო საზიარო საკუთრების უფლების გაჩენის საფუძვლები შეიძლება ძალიან განსხვავებული იყოს, რომელთა შორის განსაკუთრებით უნდა აღინიშნოს შემდეგი საფუძვლები:
1. გარიგებები საცხოვრებელ ფართებთან როგორც მოქალაქეების, ისე ორგანიზაციების მონაწილეობით (შეწირულობა, გაცვლა, ყიდვა-გაყიდვა, გაქირავება);
2. საცხოვრებელი ფართის საკუთრებაში წილის საკუთრებაში გადაცემა მემკვიდრეობით (სამკვიდრო კანონით ან ანდერძით);
3. საცხოვრებლის პრივატიზაცია, ე.ი. მოქალაქეს სახელმწიფოს საკუთრებაში არსებული საცხოვრებელი ფართის უსასყიდლოდ გადაცემა;
4. საცხოვრებელ ფართზე საკუთრებაში (წილის საცხოვრებელ ფართზე უფლებაში) აღიარება სასამართლოს გადაწყვეტილებით.
ყველა ზემოაღნიშნულ შემთხვევაში, საკუთრება შეიძლება გადავიდეს როგორც მთელ საცხოვრებელ ფართზე, ასევე ცალკე წილს საცხოვრებელი ფართის საკუთრებაში.

III. განსხვავება ბინის საერთო საკუთრებასა და ბინის საერთო საკუთრებას შორის.

საცხოვრებელი ფართის (კერძოდ, ბინის) საკუთრება შეიძლება იყოს არა მხოლოდ საერთო საერთო, არამედ საერთო ერთობლივი.
როგორც უკვე აღვნიშნეთ, ქონება შეიძლება იყოს საერთო საკუთრებაში თითოეული მფლობელის წილის განსაზღვრით საკუთრების უფლებაში (საზიარო საკუთრებაში) ან ასეთი წილების განსაზღვრის გარეშე (ერთობლივი საკუთრება), რაც გათვალისწინებულია 244-ე მუხლის მე-2 ნაწილში. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსი.
რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 253-ე მუხლის თანახმად, ერთობლივი საკუთრების მონაწილეები, თუ მათ შორის ხელშეკრულებით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული, ისევე როგორც საერთო საზიარო საკუთრებაში მონაწილეები, ერთობლივად ფლობენ და სარგებლობენ საერთო საკუთრებაში.
ამასთან, საერთო ერთობლივი ქონების განკარგვას აქვს საკუთარი მახასიათებლები, რომლებიც ასევე გათვალისწინებულია რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 253-ე მუხლით. კერძოდ, საერთო ქონების განკარგვა შეიძლება მხოლოდ ერთობლივად განახორციელოს საერთო ერთობლივი ქონების ყველა მონაწილემ. სხვა სიტყვებით რომ ვთქვათ, თუ ბინის საერთო საზიარო საკუთრების მონაწილეს შეუძლია, მაგალითად, გაყიდოს თავისი წილი ბინაში, წინასწარ შეატყობინა ამ ბინის სხვა აქციების მფლობელებს მისი განზრახვის შესახებ, მაშინ მონაწილეები ბინის საერთო ერთობლივ საკუთრებაში. მათ შეუძლიათ საკუთრების უფლებით კუთვნილი ბინის განკარგვა მხოლოდ ერთობლივად, ანუ შეუძლიათ გაყიდონ არა ბინის საკუთრებაში არსებული წილი, არამედ მთლიანად ბინა.
ასეთი შეზღუდვის თავიდან აცილების მიზნით, რაც ძალზე ართულებს ბინის საერთო საკუთრების განკარგვას (ბოლოს და ბოლოს, მისი გაყიდვა ან სხვაგვარად გასხვისება შესაძლებელია მხოლოდ მთლიანად და არა ნაწილებად), ერთობლივი ერთობლივი საკუთრების მონაწილეები. ბინას შეუძლია განსაზღვროს თავისი წილი საკუთრებაში წილების განსაზღვრის შესახებ შესაბამისი ხელშეკრულების გაფორმებით თუმცა, ბინის საერთო საკუთრების უფლებაში წილების განსაზღვრისასაც, საერთო ერთობლივი საკუთრების მონაწილეები არ არიან თავისუფალნი არჩევანში. ვინაიდან უძრავი ქონების გარიგება, რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 164-ე მუხლის მოთხოვნების შესაბამისად, ექვემდებარება სავალდებულო სახელმწიფო რეგისტრაციას ფედერალურ სარეგისტრაციო სამსახურში, ხელშეკრულების ტექსტი საერთო ერთობლივი საკუთრების უფლებაში წილების განსაზღვრის შესახებ. ბინა უნდა შეესაბამებოდეს ამ დაწესებულების თანამდებობის პირების მიერ ამგვარი შეთანხმების მოთხოვნებს. ფედერალური სარეგისტრაციო სამსახურის მოთხოვნები საერთო ერთობლივი საკუთრების უფლებაში წილების განსაზღვრის შესახებ შეთანხმების შესახებ პირდაპირ გამომდინარეობს რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 254-ე მუხლის მე-2 ნაწილის შინაარსიდან, რომელიც შეიცავს მოთხოვნას თანასწორობის შესახებ. ყველა მონაწილის წილები ქონების საერთო ერთობლივ საკუთრებაში.
სხვა სიტყვებით რომ ვთქვათ, თუ ბინა დარეგისტრირდა, მაგალითად, სამი მოქალაქის საკუთრებად, მაშინ ფედერალური სარეგისტრაციო სამსახური დაარეგისტრირებს ხელშეკრულებას ასეთ ბინაში წილების განსაზღვრის შესახებ მხოლოდ იმ პირობით, რომ თითოეული მონაწილე საერთო საკუთრებაშია. ბინას გადაეცემა ამ ბინების წილის 1/3.
ბინის საერთო საზიარო საკუთრების უფლების რეგისტრაციის შემდეგ, ასეთ საკუთრებაში მონაწილეები მიიღებენ ყველა უფლებას ამ საცხოვრებელ ფართზე, რაც ჩამოყალიბებულია ამ მუხლის I თავში.

IV. განსხვავება ბინის საერთო საკუთრებასა და ბინის ან ოთახის კერძო საკუთრებას შორის.

აუცილებელია განვასხვავოთ ბინაში წილის საკუთრების უფლება ამ ბინაში ბინის ან ცალკე ოთახის კერძო საკუთრების უფლებისგან.
საცხოვრებელ კორპუსში ბინების მფლობელებს და მრავალბინიან კორპუსში ბინების საკუთრებაში მყოფ წილებს აქვთ ერთი საერთო უფლება - საკუთრების უფლება ბინის კორპუსში არსებულ საერთო ქონებაზე წილის საკუთრებაში.
რუსეთის ფედერაციის საბინაო კოდექსის 36-ე მუხლის თანახმად, ბინის კორპუსში შენობების მფლობელები, საერთო საზიარო საკუთრების უფლებით, ფლობენ ამ შენობაში შენობებს, რომლებიც არ წარმოადგენს ბინების ნაწილს და გამიზნულია ერთზე მეტი შენობის მოსამსახურებლად. ეს შენობა, მათ შორის ბინათაშორისი სადესანტოები, კიბეები, ლიფტები, ლიფტები და სხვა შახტები, დერეფნები, ტექნიკური სართულები, სხვენი, სარდაფები, რომლებშიც არის საინჟინრო კომუნიკაციები, სხვა აღჭურვილობა, რომელიც ემსახურება ერთზე მეტ ოთახს მოცემულ სახლში (ტექნიკური სარდაფები), როგორც ასევე სახურავები, რომლებიც აკრავს ამა თუ იმ სახლის მზიდ და არამზიდ კონსტრუქციებს, მექანიკურ, ელექტრო, სანიტარიულ ტექნიკურ და სხვა აღჭურვილობას, რომელიც მდებარეობს ამ სახლში შენობის გარეთ ან შიგნით და ემსახურება ერთზე მეტ ოთახს, მიწის ნაკვეთს, რომელზეც ეს სახლი მდებარეობს კეთილმოწყობისა და გამწვანების ელემენტებით და სხვა ობიექტებით, რომლებიც განკუთვნილია ამ სახლის მოვლა-პატრონობის, ექსპლუატაციისა და კეთილმოწყობისთვის, რომელიც მდებარეობს მითითებულ მიწის ნაკვეთზე (შემდგომში - საერთო საკუთრება ბინის კორპუსში).
ამრიგად, ბინების მესაკუთრეები, რომლებიც ფლობენ მათ როგორც საერთო ერთობლივი საკუთრების უფლებით, ასევე საერთო საზიარო ან კერძო საკუთრების უფლებით, ასევე ფლობენ საერთო საკუთრების უფლებას საერთო ფართებზე და ყველა კომუნალურ საცხოვრებელ კორპუსში.
ამასთან, ბინის საკუთრებაში არსებული წილის მფლობელს აქვს ოდნავ ნაკლები უფლებები, ვიდრე მთლიანი ბინის მფლობელს, რომელსაც ბინა ეკუთვნის, როგორც კერძო საკუთრებას, და კომუნალური ბინის ოთახის მფლობელს.
მესაკუთრეებს, რომლებიც ფლობენ ბინას ინდივიდუალურად, შეუძლიათ განკარგონ თავიანთი ბინა (გაყიდვა, გაცვლა, შემოწირულობა და ა.შ.) სხვისი თანხმობის გარეშე და წინასწარ ვინმესთვის მათი განზრახვის შესახებ შეტყობინების გარეშე.
კომუნალურ ბინებში ოთახების მფლობელები უნდა გამოირჩეოდნენ ბინის მესაკუთრეებისაგან, რომლებიც ფლობენ ბინებს როგორც კერძო საკუთრებას. ამ შემთხვევაში მოქალაქეს შეუძლია ფლობდეს ცალკე იზოლირებულ საცხოვრებელ ფართს (ოთახს), რომელიც წარმოადგენს სხვა საცხოვრებელი ფართის (ბინის) ნაწილს, როგორც საერთო, ისე კერძო საკუთრების საფუძველზე. ამასთან, კომუნალურ ბინებში ოთახების მფლობელებს, რუსეთის ფედერაციის საბინაო კოდექსის 41-42-ე მუხლების თანახმად, ასევე აქვთ საერთო საერთო საკუთრების უფლება კომუნალურ ბინებში (დერეფანი, სამზარეულო, აბაზანა და ა.შ.).
როგორც უკვე აღვნიშნეთ, რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 246-ე მუხლის თანახმად, აქციების მფლობელები საკუთრებაში საერთო საზიარო საკუთრებაში განკარგავენ მას საერთო თანხმობით. ვინაიდან კომუნალურ ბინაში ოთახების მფლობელებს ასევე აქვთ წილი ამ კომუნალურ ბინაში საერთო ფართების საკუთრებაში, ოთახის განკარგვა (გაყიდვა, გაცვლა, გაქირავება და ა.შ.) შესაძლებელია მხოლოდ ცოდნით და (ქირაობისას) ამ კომუნალურ ბინაში სხვა ოთახების მფლობელების წერილობითი თანხმობა.
ცალკე ბინაში აქციების მფლობელებს უფლება აქვთ განკარგონ (საკუთრების გასხვისების გარიგების განხორციელების უფლება) მთელი ბინის წილები, ხოლო კომუნალურ ბინაში ოთახების მფლობელებს უფლება აქვთ განკარგონ კონკრეტული ოთახები. შესაბამისად, საცხოვრებელთან რაიმე გარიგების განხორციელებისას, ცალკეულ ბინაში აქციების მფლობელებს შეუძლიათ გაყიდონ მხოლოდ ეგრეთ წოდებული „იდეალური“ წილი მთელი ბინის საკუთრებაში (მაგალითად, 1/2 წილი), ხოლო ოთახების მფლობელებს. შეიძლება გაიყიდოს ბევრად უფრო მაღალ ფასში ცალკე ოთახი კომუნალურ ბინაში.

V. გარიგებები წილით ბინის საკუთრებაში.

ბინის საკუთრებაში არსებული წილების მფლობელებს შეუძლიათ თავიანთი წილით განახორციელონ ნებისმიერი გარიგება, რომელიც არ არის აკრძალული მოქმედი კანონმდებლობით - გაყიდონ, გაწირონ, გადასცენ ქირავნობის ხელშეკრულებით, ანდერძით, იჯარით და ა.შ.
თუმცა, ორი ტრანზაქციის შემთხვევაში, წილის მფლობელს მოეთხოვება მთელი რიგი ქმედებების შესრულება, რათა მომავალში ეს გარიგებები სასამართლოში არ გაასაჩივროს ამ ბინის სხვა აქციების მფლობელებმა.
თუ წილის მფლობელი გეგმავს ბინის გაქირავებას, მაშინ წერილობითი თანხმობა უნდა იქნას მიღებული ამ ბინის სხვა აქციების მფლობელებისგან, ან ცალკე დოკუმენტის სახით (შინაარსი: მფლობელი ივანოვი არ ეწინააღმდეგება გაქირავებას. გადასცეს ბინა მოქალაქე პეტროვს ასეთ და ასეთ პირობებში), ან ნიშნის სახით სხვა ბინის მესაკუთრეებთან იჯარის ხელშეკრულების დამტკიცების შესახებ თავად ხელშეკრულების ტექსტზე მათი ხელმოწერებით და ხელმოწერების ჩანაწერებით.
თუ ვსაუბრობთ ბინის საკუთრებაში არსებული წილის რომელიმე აუტსაიდერზე მიყიდვაზე, მაშინ წილის გამყიდველი ვალდებულია ისარგებლოს ამ ბინის სხვა მფლობელების მიერ მისი წილის შეძენის უპირატესი უფლებით, სრული დაცვით. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 250-ე მუხლის მოთხოვნები.
წილის გამყიდველს მოეთხოვება წერილობით აცნობოს ბინის სხვა მფლობელებს მისი წილის გაყიდვამდე ერთი თვით ადრე, წერილობით შეტყობინებაში მიუთითოს ზუსტი ფასი, რომლითაც აპირებს თავისი წილის გაყიდვას ნებისმიერ დაინტერესებულ პირზე. ბინის სხვა მფლობელებს მოუწევთ გამყიდველს უპასუხონ ერთი თვის განმავლობაში ან წერილობითი თანხმობით, რომ შეიძინონ მისი წილის შეთავაზებული ფასი, ან წერილობითი უარი თქვან ასეთი გარიგების დასრულებაზე. იმ შემთხვევაში, თუ ბინის სხვა აქციების მფლობელები უპასუხებენ წერილობით უარს შემოთავაზებულ ფასად წილის შეძენაზე, ან მათთვის შეტყობინების გაგზავნის დღიდან ერთი თვის ვადაში არაფერი უპასუხებენ გამყიდველს (რაც იქნება განიხილება გარიგების დასრულებაზე ფაქტობრივ უარს), გასხვისებული წილის მფლობელს უფლება ექნება მიყიდოს ის ნებისმიერ მსურველს. ამასთან, ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულების ფასი ზუსტად უნდა შეესაბამებოდეს ბინის სხვა მესაკუთრეთა მიმართულ შეტყობინებაში მითითებულ ფასს. თუ აქციის ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულების ფასი მინიმუმ ერთი კაპიკით მაღალი ან დაბალია, ვიდრე განცხადებაში მითითებული ფასი, ან თუ აქციის გამყიდველი არ აცნობებს ბინის არცერთ მფლობელს მისი წილის გაყიდვის განზრახვის შესახებ, ბინის სხვა მფლობელებს უფლება აქვთ მიმართონ სასამართლოს მყიდველის უფლებების მათზე გადაცემის თაობაზე.

VI. წილის ნატურით გამოყოფა და ბინით სარგებლობის პროცედურის განსაზღვრა.

ზოგჯერ არის სიტუაციები, როდესაც კონფლიქტი წარმოიქმნება საცხოვრებელ ფართში წილების მფლობელებს შორის, რაც ართულებს ამ საცხოვრებელ შენობაში ერთად ცხოვრებას (ნათესავებს არ უშვებენ ბინაში, მათ არ აქვთ უფლება გამოიყენონ ცალკე ოთახი, ისინი ქმნიან დაბრკოლებებს. ამ ბინის საცხოვრებელ ადგილას ბინაში რეგისტრირებული ერთ-ერთი მესაკუთრის ოჯახის წევრების გადაადგილება და ა.შ.).

ამ სიტუაციიდან მხოლოდ სამი გამოსავალი შეიძლება იყოს:

1) წილის გაყიდვა ვინმესთვის;
2) საცხოვრებელი ფართით სარგებლობის წესის განსაზღვრა;
3) აქციების ნატურით განაწილება.

საცხოვრებელი ფართის საკუთრებაში წილის გაყიდვა კომერციული თვალსაზრისით ძალიან საეჭვო ნაბიჯია. აქციის ახალი მფლობელი რისკავს იგივე პრობლემების წინაშე, რაც ამ აქციის გამყიდველს ჰქონდა. შესაბამისად, წილის მყიდველმა იცის მოახლოებული „ბრძოლები“ ​​ბინაში გადასვლის უფლებისთვის და ასეთ პრობლემურ ბინაში რამდენიმე შენობის გამოყენების უფლებისთვის. ყოველივე ეს მივყავართ იმ ფაქტს, რომ აქცია იყიდება აშკარად შემცირებულ ფასში, ზოგჯერ სამიდან ოთხჯერ ნაკლები, ვიდრე დაჯდებოდა ბინით სარგებლობის პროცედურების დადგენა ან წილის ნატურით განაწილება.
რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 252-ე მუხლის მე-2 ნაწილის თანახმად, საზიარო საკუთრებაში მონაწილეს უფლება აქვს მოითხოვოს თავისი წილის გამოყოფა საერთო ქონებიდან.
წილის ნატურით განაწილება წარმოადგენს ცალკე იზოლირებულ შენობაზე კერძო საკუთრების უფლების აღიარებას. მაგალითად, მოქალაქე იყო წილის მფლობელი სამოთახიან ბინაში და წილის ნატურით გამოყოფის შემდეგ შეიძლება გახდეს ამ ბინაში ცალკე იზოლირებული ოთახის მფლობელი.
თუმცა, ყველა საცხოვრებელ შენობაში არ არის შესაძლებელი წილის ნატურით სავალდებულო გამოყოფა.
რუსეთის ფედერაციის უზენაესი სასამართლოს პლენუმის 1993 წლის 24 აგვისტოს №8 დადგენილების მე-12 პუნქტის თანახმად, „რუსეთის ფედერაციის კანონის სასამართლოების მიერ მიმართვის ზოგიერთ საკითხზე „საბინაო ფონდის პრივატიზაციის შესახებ რუსეთის ფედერაცია“ (შესწორებული 1993 წლის 21 დეკემბერს), პრივატიზებულ საცხოვრებელ ფართზე, რომელიც წარმოადგენს ცალკე ბინას, მის კუთვნილ წილს, საერთო საკუთრების მონაწილისთვის გამოყოფა დასაშვებია, თუ ტექნიკურად შესაძლებელია მოსარჩელეზე გადაცემა. არა მხოლოდ საცხოვრებელი ფართის იზოლირებული ნაწილი, არამედ კომუნალური ოთახები (სამზარეულო, დერეფანი, სააბაზანო და ა.შ.) და ცალკე სადარბაზოს აღჭურვილობა მოსარჩელეს, განსაზღვროს ბინით სარგებლობის წესი.
ამრიგად, წილის იძულებითი (სასამართლოს მეშვეობით) ნატურით გამოყოფა შესაძლებელია მხოლოდ ცალკეულ საცხოვრებელ კორპუსებში (მაგალითად, სოფლის სახლი ან კოტეჯი), სადაც შესაძლებელია ცალკე შესასვლელის აღჭურვა და დანაყოფის გაკეთება, რომელიც საშუალებას გაძლევთ. გადააქციოს ეს საცხოვრებელი კორპუსი, ფაქტობრივად, ორ ან მრავალბინიან საცხოვრებელ კორპუსად ცალკე, იზოლირებული ბინებით.
ქალაქის აპარტამენტების მაცხოვრებლებს აქვთ შემდეგი არჩევანი: ან გაანაწილონ წილი ნატურით (ინდივიდუალური იზოლირებული ოთახების საკუთრების უზრუნველსაყოფად), ნებაყოფლობით დადონ ხელშეკრულება წილის რეალურ გამოყოფაზე ბინის სხვა მფლობელებთან, ან განსაზღვრონ სასამართლოს ამ ბინის გამოყენების პროცედურა.
რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 247-ე მუხლის თანახმად, საერთო საკუთრებაში არსებული ქონების მფლობელობა და გამოყენება ხორციელდება მისი ყველა მონაწილესთან შეთანხმებით, ხოლო თუ შეთანხმება არ არის მიღწეული, სასამართლოს მიერ დადგენილი წესით.
ქალაქის ბინით სარგებლობის პროცედურის დადგენა სავსებით შესაძლებელია სასამართლოში. მთავარი პირობაა, რომ ბინაში ოთახები იყოს იზოლირებული (არა მიმდებარე). ამ შემთხვევაში სასამართლო ადგენს ბინის რომელ მფლობელს აქვს უფლება ისარგებლოს კონკრეტულად იზოლირებული ოთახით. მაგალითად, სასამართლომ შეიძლება სცნოს No1 ოთახით სარგებლობის უფლება მოსარჩელე ივანოვს (BTI-დან ბინის სართულის ქირავნობის მიხედვით), ხოლო მოპასუხეებს პეტროვსა და სიდოროვს - No2 და ოთახებით სარგებლობის უფლება. No3.
ცალკე სახლში წილის ნატურით გამოყოფის შემთხვევაში, ივანოვი იღებს 1 ოთახს, როგორც კერძო საკუთრებას, ხოლო ქალაქის ბინაში გამოყენების წესის დადგენის შემთხვევაში, მას სარგებლობის უფლება ეცნობა (( ბინადრობის უფლება) ოთახი No1.
პირველ შემთხვევაში, ივანოვს შეუძლია გაყიდოს თავისი სახლი ცალკე საცხოვრებელი ფართის საბაზრო ფასად (ცალკე ოთახი). მეორე შემთხვევაში გაყიდეთ ბინის საკუთრებაში არსებული წილი, მაგრამ სასამართლოს გადაწყვეტილებით უზრუნველყოფილი ცალკე ოთახით სარგებლობის უფლებით.
ეს არის რუსეთის ფედერაციაში საცხოვრებელი ფართების საერთო, საერთო ერთობლივი და კერძო საკუთრების ზოგადი მახასიათებლები და განსხვავებები.

Შინაარსი საერთო საკუთრებაწარმოიქმნება მაშინ, როდესაც ერთი ობიექტი რამდენიმე პირის (როგორც ფიზიკური, ასევე იურიდიული) საკუთრებაშია.

წარმოშობის მიზეზები და ტიპები

ამ ტიპის ქონება წარმოიქმნება სხვადასხვა მიზეზის გამო: ქორწინების ოფიციალური რეგისტრაცია; სადაც რამდენიმე ადამიანი ცხოვრობს; ფერმის შექმნა, სადაც რამდენიმე მფლობელია და ა.შ. - სხვა სიტყვებით რომ ვთქვათ, როდესაც ორი ან მეტი ადამიანი ფლობს ქონებას, რომელიც არ შეიძლება დაიყოს რამდენიმე ნაწილად არც კანონის ძალით და არც მისი დანიშნულების შეუცვლელად.

საერთო საკუთრების უფლების ორი ტიპი შეიძლება გამოიყოს, რომლებიც განსხვავდება საკუთრების არსით და რეგულირდება სხვადასხვა წესებით:

• საერთო საკუთრება– ქონების სახეობა, რომელიც ხასიათდება ქონების როგორც მოძრავი, ისე უძრავი საკუთრებაში გარკვეული წილის გამოყოფით;
• ერთობლივი საკუთრება– როდესაც ქონების საკუთრებაში არსებული წილი წინასწარ არ არის განსაზღვრული.

წილი ბინის საკუთრებაში - რა არის ეს?

როდესაც ბინა რამდენიმე პირის საკუთრებაში გადადის და საკუთრების წილები წინასწარ არის შეთანხმებული, საუბარია ბინის საერთო საკუთრებაზე. ასეთ სიტუაციაში საცხოვრებლის განკარგვა შესაძლებელია მხოლოდ ყველა მფლობელის თანხმობით, წილის ზომის მიუხედავად.

უნდა გვესმოდეს, რომ თუ ყველა მფლობელი ბინადრობს ბინის ტერიტორიაზე, მაშინ შეუძლებელია ტერიტორიის რეალურად გაყოფა თითოეულის წილების შესაბამისად დოკუმენტების მიხედვით. ამ შემთხვევაში, თანამფლობელები ცდილობენ შეთანხმებას მიაღწიონ და გაანაწილონ საცხოვრებელი ფართი თითოეულის ცხოვრებისეული გარემოებებისა და საჭიროებების გათვალისწინებით. თუ ეს საკითხი მშვიდობიანად ვერ გადაწყდება, მესაკუთრეები სასამართლოს მიმართავენ, სადაც საცხოვრებელი ფართის გამოყენების წესი დადგინდება. თუ რაიმე ახალი გარემოების გამო (მაგალითად, ბავშვის დაბადება) საჭიროა ბრძანების შეცვლა, სასამართლოს შეუძლია გადახედოს ადრე მიღებულ გადაწყვეტილებას.

მარეგულირებელი აქტები, რომლებიც არეგულირებს ბინის საერთო საკუთრების საკითხებს

გამოყენების წესის დადგენის მიზნით და როგორ შეუძლიათ თანამფლობელებს თავიანთი აქციების განკარგვა, უნდა მიმართოთ რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსს (ნაწილი პირველი) 1994 წლის 30 ნოემბრის N-51 ფედერალური კანონი. მე-16 თავი მთლიანად ეთმობა საერთო საკუთრების უფლების რეგულირებას.

თუ ჩვენ კონკრეტულად გვაინტერესებს ბინაზე საერთო საკუთრების უფლება, ყურადღება უნდა მივაქციოთ შემდეგ სტატიებს:

• Ხელოვნება. 245. მუხლში ნათქვამია, რომ თუ საერთო საკუთრებაში წილები წინასწარ არ არის განსაზღვრული, მაშინ წილები თანაბრად ჩაითვლება. ასევე, ქონების მდგომარეობის გაუმჯობესების მიზნით ინვესტირებისას, წილის ზომა შეიძლება გაიზარდოს ინვესტიციის პროპორციულად.
• Ხელოვნება. 246. საზიარო ქონების განკარგვა შესაძლებელია მხოლოდ თანამესაკუთრეთა თანხმობით, ხოლო ნებისმიერ მესაკუთრეს აქვს უფლება და ა.შ. შენი წილი.
• Ხელოვნება. 247. აქციონერებს უფლება აქვთ ისარგებლონ ქონებით ყველა თანააქციონერთან შეთანხმებით. თითოეულ მფლობელს აქვს უფლება მიიღოს თავისი წილი გამოსაყენებლად, თუ ეს რეალურად შეუძლებელია, მას აქვს უფლება დაეყრდნოს კომპენსაციას.
• Ხელოვნება. 248. ყველაფერი, რაც მესაკუთრეებს შეუძლიათ მიიღონ საზიარო ქონების ექსპლუატაციის შედეგად (შემოსავალი, ხილი და ა.შ.) ნაწილდება მესაკუთრეებს შორის მათი წილების მიხედვით, გარდა იმ შემთხვევისა, როდესაც არსებობს სხვა შეთანხმებები.
• Ხელოვნება. 249. საერთო საზიარო ქონების შენარჩუნების ხარჯები - ეს ყველაფერი ასევე ნაწილდება თანამფლობელებს შორის წილების სიდიდის მიხედვით.
• Ხელოვნება. 250. ეს მუხლი აღწერს თანამფლობელების უპირატესობის უფლებას საერთო საზიარო საკუთრებაში არსებული წილის შესყიდვისას, იმ პირობით, რომ გაყიდვა არ განხორციელდება საჯარო აუქციონის გზით.
• Ხელოვნება. 251. გაყიდვისას წილი საკუთრებაში გადადის ხელშეკრულების დადების დღიდან, თუ ხელშეკრულებაში სხვა პირობები არ არის განსაზღვრული.
• Ხელოვნება. 252. ქონების გაყოფა შეიძლება მოხდეს ყველა თანააქციონერის შეთანხმებით. ნებისმიერ თანამფლობელს აქვს უფლება გამოყოს თავისი წილი ყველა მესაკუთრის შეთანხმებით ან სასამართლოს გადაწყვეტილებით. თუ ქონების გამოყოფა ან გაყოფა შეუძლებელია ან აკრძალულია კანონით, მაშინ აქციონერს აქვს კომპენსაციის უფლება, რომლის მიღების შემდეგ მას ჩამოერთმევა ქონებრივი უფლება.
• Ხელოვნება. 255. კრედიტორს უფლება აქვს მიმართოს სასამართლოს, თუ საერთო საკუთრების ერთ-ერთ მესაკუთრეს არ შეუძლია გადაიხადოს დავალიანება იმ ქონებით, რომელიც ფლობს, მოაგროვოს მოვალის წილი, ხოლო წილის მიყიდვა შესაძლებელია როგორც მეორე ქონებაზე. მფლობელებს და საჯარო აუქციონზე, ხოლო პროცესიდან შემოსული თანხა მოხმარდება დავალიანების დაფარვას.

ბოლო დროს ცვლილებები შეეხო მხოლოდ რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 250-ე მუხლის პირველ პუნქტს (ცვლილებები ძალაში შევიდა 2015 წლის 1 მარტს), სადაც საუბარია საერთო საკუთრებაში წილების შეძენის უპირატეს უფლებაზე. მფლობელები. დამატებულია ქულები, რომლებშიც ეს უპირატესობა უქმდება ქონების, უფრო სწორად, წილით გაყიდვისას.

ძირითადი პრობლემები: როგორ გავყოთ, გავყიდოთ ან ვაქირაოთ წილი ბინაში

ასე რომ, პრობლემები, რომლებსაც აწყდებიან ადამიანები, რომლებიც ფლობენ საერთო საკუთრებას, შეიძლება დაიყოს რამდენიმე ტიპად: მინდა მქონდეს ჩემი ოთახი, მინდა გავყიდო ან გავქირავდე ჩემი წილი. მოდით შევხედოთ ყველაფერს თანმიმდევრობით.

მე მინდა მქონდეს ჩემი ოთახი

თუ ბინაში არა მარტო წილს ფლობთ, არამედ მასში სხვა აქციონერებთან ერთადაც გიწევთ ცხოვრება, ჩნდება კითხვა: როგორ უნდა გაიყოთ ტერიტორია ისე, რომ ყველას ჰქონდეს თავისი კუთხე. ეს საკითხი რეგულირდება კანონით და აღწერილია ხელოვნებაში. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 245 - საცხოვრებელი ფართის გამოყენების წესის შესახებ. წესრიგის დადგენის პირველი ვარიანტი მშვიდობიანია, რადგან უმჯობესია მეზობლებთან მეგობრული შეთანხმება და გადაწყვიტოთ ვინ და სად იცხოვრებს.

ჯანმრთელი! მაშინაც კი, თუ ყველაფერზე შეთანხმებული გაქვთ სხვა მაცხოვრებლებთან, უმჯობესია ნოტარიუსთან ფორმალური გამოყენების პროცედურა, რათა მოგვიანებით არ დაგჭირდეთ იმის დამტკიცება, თუ ვინ რა თქვა.

კიდევ ერთი ვარიანტი, როდესაც საცხოვრებლის საკითხის მშვიდობიანი გზით მოგვარება შეუძლებელია, არის სასამართლოში წასვლა. სასამართლო გაითვალისწინებს ყველა გარემოებას და დაყოფს ოთახებს მესაკუთრეებს შორის, როგორც ამას სწორად მიიჩნევს, ყოველთვის არ ითვალისწინებს მესაკუთრეთა წილების ზომას. თუ ერთ მფლობელს ჰყავს ოჯახი და მეორე მარტოხელა, მაშინ პირველი მფლობელი მიიღებს უფრო დიდ ოთახს.

ჩემი წილის გაყიდვა მინდა?

როდესაც თანაცხოვრება არ უხდება ერთ ან მეტ საკუთრების მფლობელს და მათ სურთ მიიღონ თავისი წილის ფულადი კუთხით, ჩნდება კითხვა საერთო ბინაში წილის გაყიდვის შესახებ. ასეთ სიტუაციაში რამდენიმე შესაძლო გამოსავალია:

1. თუ მხოლოდ ერთი მფლობელი აცხადებს წილის გაყიდვას, მაშინ დარჩენილ მაცხოვრებლებს აქვთ უპირატესობა სხვებთან შედარებით, ვისაც ყიდვა სურთ და ამ შემთხვევაში აუცილებელია მათი თანხმობის მიღება. ეს უფლება რეგულირდება რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 250-ე მუხლით.
2. თუ რამდენიმე თანამფლობელს სურს გაყიდოს მთლიანი ქონება, მაგრამ ერთი, რომელსაც აქვს მცირე წილი, რომლის რეალისტურად გამოყოფა შეუძლებელია, მაშინ შეგიძლიათ მიმართოთ სასამართლოს (სამოქალაქო კოდექსის 252-ე მუხლის მე-4 პუნქტის საფუძველზე. რუსეთის ფედერაცია), სადაც მიიღება ნებართვა ბინის თანხმობის გარეშე გაყიდვაზე“, ბინის მთლიანი ღირებულების მისი წილის ოდენობით კომპენსაციის გადახდის პირობით.
3. თუ ყველა თანამფლობელი მზად არის წასასვლელად, მაშინ მათ შეუძლიათ უბრალოდ გაყიდონ ბინა და თითოეულმა მიიღოს თავისი წილი.

მნიშვნელოვანია იცოდეთ, რომ ბინაში წილის გაყიდვა გაცილებით დაბალია, ვიდრე იგივე წილის ღირებულება, თუ ბინა მთლიანად გაიყიდება. ფასის სხვაობამ შეიძლება 15-25% მიაღწიოს.

როგორ წარადგინოთ თქვენი ნაწილი?

აქ ყველაფერი ძალიან მარტივია - თქვენი საცხოვრებელი ფართის გაქირავება ან რეგისტრაცია შესაძლებელია მხოლოდ ყველა მფლობელის თანხმობით, ეს საკითხი რეგულირდება რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 246-ე მუხლის საფუძველზე. თუ საჭიროა არასრულწლოვანი ბავშვის რეგისტრაცია, მაშინ ეს შეიძლება გაკეთდეს სხვა მფლობელების ნებართვის გარეშე, რადგან ბავშვები რეგისტრირებულნი არიან ერთ-ერთი მშობლის რეგისტრაციის ადგილზე (რუსეთის ფედერაციის საბინაო კოდექსის 70-ე მუხლი, ნორმები. ოჯახის კოდექსის)

მეუღლეთა საერთო ერთობლივი საკუთრების უფლება

მამაკაცსა და ქალს შორის ერთობლივი საკუთრების უფლება რომ წარმოიშვას, ქორწინება ოფიციალურად უნდა დარეგისტრირდეს. ქორწინების დროს შეძენილი ქონება გადადის მეუღლეთა ერთობლივ საკუთრებაში, სადაც თითოეულს თანაბარი წილი აქვს. სხვა პროცედურა შეიძლება დაწესდეს იმ პირობით, რომ გაფორმებულია საქორწინო ხელშეკრულება, რომელშიც ცოლ-ქმრის თანხმობით განისაზღვრება საკუთრების უფლება თითოეული მათგანის ქონებაზე. ერთობლივი ქონების გამოყენებისა და განკარგვისას წარმოშობილი საკითხები რეგულირდება რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 256-ე მუხლით და RF IC-ის 33-39-ე მუხლებით.

ერთობლივი სარგებლობის უფლება მოიცავს ქონებას, რომელიც შეიძინეს მეუღლეებმა ქორწინების დროს, მაგრამ მნიშვნელოვანია იცოდეთ, რომ ეს უფლება არ ვრცელდება:

• შეძენილი ქორწინებამდე;
• შედეგად მიღებული;
• პირადი ნივთები.

ეს ყველაფერი მეუღლეთა ცალკე საკუთრებაა.

ცნობისთვის: ერთ-ერთი მეუღლის ინდივიდუალური საკუთრება შეიძლება აღიარებულ იქნეს ერთობლივ საკუთრებად, იმ პირობით, რომ მასში ქორწინების დროს იყო ინვესტიციები, რამაც მნიშვნელოვნად გაზარდა ქონების ღირებულება (რემონტი, რეკონსტრუქცია).

მართალია ერთობლივი ქონებით გარიგების დადებისას ორივე მეუღლის წერილობითი ან ნოტარიულად დამოწმებული ნებართვა არ არის საჭირო (იმის გათვალისწინებით, რომ ორივე მეუღლე ეთანხმება გარიგებას და სხვა არაფერია დადასტურებული), მაგრამ ნოტარიუსის გარეშე მეუღლეებს შეუძლიათ განკარგონ უძრავი ქონება ან საგნები. რომ საჭიროებს რეგისტრაციას ან/და ნოტარიულად დამოწმებულ თანხმობას მეორე მეუღლის მიხედვით არ შეიძლება. 35 IC RF.

ქონების გაყოფა შეიძლება განხორციელდეს როგორც ქორწინების დროს, ასევე მისი დაშლისას. ეს პროცესი რეგულირდება RF IC-ის 38-ე და 39-ე მუხლებით. საუკეთესო შემთხვევაში, დაყოფა ხდება მშვიდობიანად, როცა მფლობელები შეთანხმდებიან, ვინ რას მიიღებს. თუ დამოუკიდებლად ვერ მიაღწევთ შეთანხმებას, ერთადერთი გამოსავალი არის სასამართლოში წასვლა. სასამართლო დაადგენს ქონების თანაბარ ნაწილებად დაყოფას, რათა ორივე მეუღლემ მიიღოს ქონების თანაბარი წილი ღირებულებით. იმ შემთხვევაში, თუ წილები არ არის თანაბარი, უფრო მცირე წილის მქონე მეუღლეს ეძლევა ფულადი ან სხვა სახის კომპენსაცია.

ძალიან მნიშვნელოვანი საკითხია არა მხოლოდ ქორწინების დროს ქონების შეძენა, არამედ ის, თუ რა თანხებით იქნა იგი შეძენილი, რადგან ამან შეიძლება დიდად იმოქმედოს სასამართლოს გადაწყვეტილებაზე გაყოფის შესახებ.

მაგალითი No1

ცოლმა უჩივლა ქმარს ქორწინების დროს შეძენილი ბინის გაყოფისთვის.

სასამართლომ დაადგინა, რომ ეს ბინა შეძენილია ქმრის ქორწინებამდელი ქონების გაყიდვით, რომელიც არ არის საერთო საკუთრება. ამ ფაქტის გათვალისწინებით სასამართლომ გადაწყვიტა, რომ ბინა გაყოფას არ ექვემდებარებოდა, რადგან არ არის ერთობლივი საკუთრება.

მაგალითი No2

ცოლმა განქორწინების შემდეგ ქონების, მათ შორის ბინის გაყოფის მოთხოვნით სასამართლო ორგანოებს მიმართა.

სასამართლომ განაცხადა, რომ ეს ბინა მეუღლეებს არ უყიდიათ საერთო სახსრებით, არამედ გადაეცათ ქმარს, როგორც სამხედრო მოსამსახურეს, ეს ქონება არ არის საერთო და ერთობლივი საკუთრება და არ ექვემდებარება გაყოფას.

როგორ ხდება უძრავი ქონების წილ საკუთრებაში გაყოფა?

ვიდეოში ნაჩვენებია ქონების გაყოფის წესი, პროცედურა და მახასიათებლები, რომელიც ეკუთვნის ერთზე მეტ მფლობელს.

ფოტო pokeroff.ru-დან

ხდება ისე, რომ ერთი ბინის მეპატრონეები ერთმანეთისთვის უცხოები აღმოჩნდებიან.- შენობის მცირე ნაწილი შეიძლება გადაეცეს უცნობს საჩუქრად ან ანდერძით. როგორც წესი, ბინის მცირე ნაწილის მეპატრონე არ არის მისი გაყიდვის წინააღმდეგი, მით უმეტეს, თუ მასში არ ცხოვრობს - მაგრამ გაბერილ ფასად. არის თუ არა შანსი, რომ დაავალდებულოთ შეუპოვარი თანამფლობელი, გაყიდოს თავისი წილი საბაზრო ღირებულებით? ეს შესაძლებლობა არსებობს და უზენაესმა სასამართლომ კიდევ ერთხელ შეგვახსენა. უზენაესმა სასამართლომ განმარტა, თუ რა პირობებში შეუძლია საცხოვრებელი ფართის უმრავლესობის მფლობელს იძულებით გამოისყიდოს თავისი უმნიშვნელო წილის სხვა მესაკუთრეები.

ბინა სასამართლოში გაიყო

თუ მესაკუთრეებს სჭირდებათ წილების გაყოფა ბინაში, მათ აქვთ ორი გზა: მოლაპარაკება და საერთო ქონების გაყოფის შესახებ შეთანხმების გაფორმება, ან ქონების გასაყოფად სასამართლოში წასვლა. ორივე შესაძლებლობა გათვალისწინებულია ხელოვნებაში. 252 სამოქალაქო კოდექსი. ზოგჯერ შეუძლებელია წილის გამოყოფა ამა თუ იმ მიზეზით – მაგალითად, როცა ის ძალიან მცირეა. მაშინ მფლობელს უფლება აქვს მიიღოს ფულადი კომპენსაცია სხვა ქონების მესაკუთრეებისგან - რა თქმა უნდა, თუ იგი თანახმაა ამაზე. თუმცა, ასევე შესაძლებელია სიტუაციები, როდესაც მესაკუთრე შეიძლება აიძულოს აიღოს ფული, თუმცა მას ამჯობინებს საცხოვრებელი ფართის ნაწილის შენარჩუნება.

ეს ჩვეულებრივ ხდება, როდესაც დგება საჩუქრის ხელშეკრულებები ან უძრავი ქონება გადადის რამდენიმე მემკვიდრეზე - და, ერთის მხრივ, აქციების მფლობელები არიან პირები, რომლებიც დაკავშირებულია ან ოჯახურ ურთიერთობებში და ერთობლივად იყენებენ ამ ქონებას, ხოლო მეორეს მხრივ, ვინმე. რომელსაც საერთო ქონებაში მცირე წილი აქვს და ქონებით ფაქტობრივად არ სარგებლობს, განმარტავს ოქსანა სტუპინა, ადვოკატი. ანალოგიური ვითარება შეიქმნა კრიუჩკოვის მეუღლეების საქმეზეც, რომელიც უზენაეს სასამართლომდე მივიდა.

ივანე და ვარვარა კრიუჩკოვები* და მათი მცირეწლოვანი ქალიშვილი ცხოვრობდნენ სამ რუბლიან ბინაში 66,4 კვადრატული მეტრი ფართობით. მ. ერთხელ ბინის პრივატიზება ივან კრიუჩკოვსა და მის დედას შორის მოხდა, მაგრამ მოგვიანებით დედამ გადაწყვიტა თავისი წილის გაყიდვა. შედეგად, ოჯახს, სხვა ნათესავთან ერთად (1/12 წილის მფლობელი) ბინის მხოლოდ ნახევარი დარჩა - ფაქტობრივად, ორი იზოლირებული ოთახი დაიკავეს. ბინის მეორე ნახევარი ეკუთვნოდა ვლადიმერ ზახარჩენკოს, რომელმაც ბინის ნახევარი იყიდა, ასევე ინა ნოვიჩენკოვა* და ოლგა ზახარჩენკო*, რომლებსაც მამაკაცმა საჩუქრის ხელშეკრულებით გადასცა თავისი წილის მესამედი.

მაშინვე მას შემდეგ, რაც ბინის ნახევარი უცნობი ადამიანების ხელში აღმოჩნდა, კრიუჩკოვებს სურდათ მთელი საცხოვრებელი ფართის ხელში ჩაგდება. ეს ვარიანტი თავად ახალმა მფლობელებმა შემოგვთავაზეს, მაგრამ მხარეები ფასზე არ შეთანხმდნენ. ვინაიდან ბინის გამოყენებაზე შეთანხმება ვერ მოხერხდა, ოჯახმა სასამართლოს მეშვეობით გადაწყვიტა. გაგზავნილ სარჩელში ისინი ითხოვდნენ ნოვიჩენკოვას და ზახარჩენკოს წილების ბინაში უმნიშვნელოდ აღიარებას (თითოეული მათგანი ფლობდა ბინის 1/6-ს), შეეწყვიტათ საკუთრების უფლება, გადაეხადათ აქციების საბაზრო ღირებულება და ასევე. აღიარონ მოსარჩელეთა არასრულწლოვანი ქალიშვილის საკუთრების უფლება მოპასუხე წილების კუთვნილ პირებზე.

განმცხადებლები პირველ ინსტანციაზე უარი თქვეს. სააპელაციო წესით (საქმე №33-14211/2016), პირიქით, მათ დაადგინეს, რომ მოთხოვნები იყო საფუძვლიანი და დააკმაყოფილეს სარჩელი. ისინი მივიდნენ დასკვნამდე, რომ თითოეული მოპასუხის წილი უმნიშვნელოა. მხარეები ბინის სარგებლობის უფლებაზე ვერ შეთანხმდნენ. ამასთან, მოპასუხეები, მოსარჩელეებისგან განსხვავებით, მასში არ არიან დარეგისტრირებული, ისინი სხვა ადგილას ცხოვრობენ, მათ საკუთრებაში კი სხვა საცხოვრებელი ფართი აქვთ. ეს საკმარისია კრიუჩკოვების მოთხოვნების დასაკმაყოფილებლად, ნათქვამია მიმართვაში. ბრალდებულები მოსკოვის საქალაქო სასამართლოს გადაწყვეტილების გასაჩივრებას უზენაეს სასამართლოში ცდილობდნენ.

როდის შეიძლება აიძულონ მესაკუთრე გაყიდოს თავისი წილი?

ბრალდებულები დაჟინებით ამტკიცებდნენ: ბინა სჭირდებოდათ და შემფასებლის მიერ წარმოდგენილი წილის ღირებულება არ იყო შეფასებული. მართალია, რატომღაც მათ არ მოითხოვეს ექსპერტიზა და არ ცდილობდნენ დაემტკიცებინათ, რომ ღირებულება განსხვავებული უნდა ყოფილიყო.

სამოქალაქო დავების კოლეგიამ, მოსამართლის თავმჯდომარეობით, მხარი დაუჭირა საჩივარს (საქმე No5-КГ17-51). განჩინებაში სასამართლომ გაიხსენა ხელოვნების მე-4 პუნქტი. სამოქალაქო კოდექსის 252: ის განმარტავს, თუ როდის შეიძლება აიძულონ მცირე წილის მფლობელი გაყიდოს იგი საბაზრო ღირებულებით, მაშინაც კი, თუ ის არ ეთანხმება ასეთ სცენარს. ამისთვის, გარდა წილის უმნიშვნელოობისა და რა არის „უმნიშვნელოვნება“, მიხედვით ალექსანდრა ლატიევი, პარტნიორი, არავის განუსაზღვრა, უბრალოდ, „ყველას ესმის, რომ 1/3 მნიშვნელოვანი წილია, 1/100 კი უმნიშვნელო,“ კიდევ ორი ​​პირობა ერთდროულად უნდა დაკმაყოფილდეს. ჯერ ერთი, არ უნდა არსებობდეს აქციების რეალური განაწილების შესაძლებლობა. მეორეც, მესაკუთრე არ უნდა იყოს დაინტერესებული საერთო საკუთრებით სარგებლობით.

სჭირდება თუ არა მფლობელს წილი, ეს ინდივიდუალურად უნდა გადაწყდეს, აღნიშნა საბჭომ. აუცილებელია ყურადღება მიაქციონ მოცემული პირის ასაკს, მის ჯანმრთელობას, პროფესიას, ბავშვების არსებობას და სხვა გარემოებებს, უზენაესმა სასამართლომ მიუთითა უზენაესი სასამართლოს პლენუმის 36-ე პუნქტისა და უზენაესი საარბიტრაჟო სასამართლოს შესახებ. 1996 წლის 1 ივლისი №8 „რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის პირველი ნაწილის გამოყენებასთან დაკავშირებულ ზოგიერთ საკითხზე“.

როგორ დავადასტუროთ "დამატებითი" მფლობელის მხრიდან საცხოვრებლის გამოყენების ინტერესის ნაკლებობა?

1) მიაწოდეთ მონაცემები იმის შესახებ, აქვს თუ არა ამ პირს სხვა უძრავი ქონება (ეს შეიძლება დადასტურდეს ამონაწერით უძრავი ქონების ერთიანი სახელმწიფო რეესტრიდან), მიუთითეთ, რომ მას არასოდეს გამოუყენებია (არ ცხოვრობდა) სადავო ქონება.

2) დაინტერესებულ მფლობელებს შეუძლიათ წარმოადგინონ დოკუმენტები, რომლებიც ადასტურებენ, რომ მათ ეკისრებათ სადავო ქონების შენარჩუნების ყველა ხარჯი.

3) სასამართლოს ასევე შეუძლია შეაფასოს მხარეთა ურთიერთობა (ნათესაური და ოჯახური კავშირების არსებობა), რათა შეფასდეს საერთო საკუთრების ერთობლივი გამოყენების პერსპექტივები და შესაძლებლობა.

4) წილის ნატურით გამოყოფის შესაძლებლობა ფასდება სადავო ობიექტის მთლიანი ფართობის, შენობების (ან ოთახების) რაოდენობისა და იზოლირებული ოთახის გამოყოფის შესაძლებლობის, ობიექტის დიზაინის მახასიათებლების საფუძველზე, რომელიც განსაზღვრავს შესაძლებლობას. მისი ხელახალი განვითარება. ამრიგად, დაინტერესებული თანამფლობელების პრეტენზია შეიძლება დაკმაყოფილდეს მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ "დამატებითი" მფლობელის წილი იმდენად მცირეა, რომ მისი ცალკე შენობაში გადანაწილება შეუძლებელია, ან თავად შენობის დიზაინი არ იძლევა წილის განაწილების საშუალებას. რათა მფლობელმა სრულად გამოიყენოს თავისი საკუთრების უფლება.

თუ სასამართლო მივიდა დასკვნამდე, რომ ყველა პირობა დაკმაყოფილებულია და მხარეები ვერ შეთანხმდნენ საერთო საკუთრებით სარგებლობის წესზე, მაშინ პუნქტის საფუძველზე შეტანილი სარჩელი. 2 პუნქტი 4 ხელოვნება. დაკმაყოფილდება რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 252.

ოქსანა სტუპინა, ხრენოვი და პარტნიორების იურისტი

დავის გარემოებების შესწავლის შემდეგ, უზენაესმა სასამართლომ უცვლელად დატოვა მოსკოვის საქალაქო სასამართლოს გადაწყვეტილება.

იმის გათვალისწინებით, რომ საერთო ჯამში ორი თანამფლობელის „უმნიშვნელო წილი“ ბინის 1/3 ან 22 კვადრატულ მეტრზე ცოტა მეტია. მეტრი მოსკოვის ბინაში, სასამართლოების დასკვნები, ერთი შეხედვით, შეიძლება შოკისმომგვრელი იყოს, აღნიშნავს ელენა პოლეონოვა, იურიდიული ბიუროს პარტნიორი. საქმეში ყველაფერი ნათელი არ არის, მისი აზრით: სასამართლოები მივიდნენ დასკვნამდე, რომ სარჩელი იყო გამართლებული, შეაფასეს დავის გარემოებები: ის ფაქტი, რომ შეუძლებელია ბინაში იზოლირებული შენობების მიწოდება საერთო საკუთრებაში არსებული ყველა მონაწილესთვის. (ბინა შედგება სამი საცხოვრებელი ოთახისგან და არის 7 თანამესაკუთრე), რომ ბრალდებულები არ არიან ნათესავები, რეალურად არ ცხოვრობენ საცხოვრებელ ფართში და ა.შ. „მაგრამ ჩემთვის გაუგებარია რატომ კიდევ ორი ​​მფლობელი საკუთარი აქციები 1/6 და 1/12 ოდენობით, საქმეში არ მონაწილეობდნენ - დავის შესახებ გადაწყვეტილება ხომ მათ უფლებებზეც აისახება“, - აღნიშნავს იგი. საქმეში ასევე როლი ითამაშა იმ ფაქტმა, რომ მოსარჩელეებმა ძალიან აქტიური პოზიცია დაიკავეს, ხოლო მოპასუხეებმა, პირიქით, არ დაუჭირეს მხარი არგუმენტს აქციის საბაზრო ღირებულების მტკიცებულებით გადახედვის შესახებ.

საზიარო საკუთრებაში თითქმის ნებისმიერი მონაწილე შეიძლება გახდეს მოპასუხე ასეთ დავაში. „ჩემი აზრით, საკამათო საკითხები საერთო საკუთრებაში არსებული ბინის გამოყენებასთან დაკავშირებით, საუკეთესოდ წყდება სიტუაციის მოგვარებით დაინტერესებული ყველა მფლობელის აქტიურ მონაწილეობას. და სასამართლო დავა ყოველთვის დროს, ფულს და ნერვებს უჯდება“, - ამბობს ელენა პოლეონოვა.

„თუ თქვენი დავა უკვე მივიდა სასამართლომდე, მაშინ მთელი პასუხისმგებლობით უნდა მიმართოთ თქვენი პოზიციის დაცვას.
ამისათვის თქვენ უნდა მოიპოვოთ და დაუყოვნებლივ მიაწოდოთ სასამართლოს თქვენი არგუმენტების დამადასტურებელი და ოპონენტის არგუმენტების უარყოფის მტკიცებულებები, გამოაცხადოთ ექსპერტიზის დანიშვნა, მოწმეების გამოძახება და დაკითხვა და მტკიცებულებების მოთხოვნა (თუ კანონი არ გაძლევთ უფლებას მიიღოთ ეს თავად).
ეს ყველაფერი უნდა გაკეთდეს საქმის პირველ ინსტანციაში განხილვისას. იმისთვის, რომ იყოს წარმატებული, სასამართლო მხარე უნდა იყოს აქტიური და კომპეტენტურად დაიცვას საკუთარი თავი“.

ელენა პოლეონოვა, იურიდიული ბიუროს პარტნიორი "ოლევინსკი, ბუუკიანი და პარტნიორები"

*პროცესში მონაწილეთა სახელები და გვარები შეიცვალა რედაქციით

ტექნიკური მახასიათებლებით ინდივიდუალური სახლი და ბინა მნიშვნელოვნად განსხვავდება. ამასთან, კანონის წესები, რომლებიც არეგულირებს წილების განსაზღვრისა და შემდგომში განაწილების პროცედურას, ერთნაირია როგორც სახლისთვის, ასევე ბინისთვის.

თუმცა, ბინთან ერთად გაცილებით რთულია ყველა მანიპულაციის განხორციელება წილების დასადგენად, რადგან მისი რეკონსტრუქცია შეუძლებელია, მისი ფართობის გაზრდა და ოთახების მოწყობა არ შეიძლება შეიცვალოს. თუმცა, ბინა მეტროპოლიაში გაცილებით ძვირი დაჯდება, ვიდრე სოფელში მდებარე სახლი და, შესაბამისად, მოსახლეობას მოუწევს ამა თუ იმ გზით მათი წილების განსაზღვრა, თუნდაც ტექნიკურად ამის გაკეთება თითქმის შეუძლებელია.

მაშასადამე, წილების განსაზღვრის საკითხები მოიცავს მრავალწლიან დავას, კონფლიქტს და სასამართლო დავას. ამავდროულად, ბევრი რამ შეიძლება იყოს დამოკიდებული სასამართლოში კომპეტენტურად წარმოდგენილ პოზიციაზე. კიდევ უფრო მნიშვნელოვანია, რომ დროებით დაივიწყოს ორმხრივი წყენა და სიძულვილი და შევეცადოთ შეთანხმებას ისე, რომ წილების განსაზღვრა მაქსიმალურად მოსახერხებელი იყოს ყველა მხარისთვის.

სწორედ აქ იჩენს თავს იურიდიული დახმარების მნიშვნელობა, რომელსაც ჩვენი თანამშრომლები სიამოვნებით გაუწევენ. მათი ტაქტი, ცოდნა და გამოცდილება მაცხოვრებლებს ყველაზე რთული საკითხების გადაჭრაშიც კი ეხმარება. და თუ შეთანხმება ვერ მიიღწევა, მაშინ ჩვენი ადვოკატები პოულობენ დამაჯერებელ არგუმენტებს მათი კლიენტის ინტერესების დასაცავად.

როგორ შეგვიძლია დაგეხმაროთ?

შეგახსენებთ, რომ წილების დასადგენად ან საცხოვრებელი ფართით სარგებლობის პროცედურის დასადგენად, მაცხოვრებლებს მოუწევთ სასამართლოში წასვლა, თუნდაც მათ შეეძლოთ ერთმანეთთან შეთანხმება, რადგან მხოლოდ სასამართლოს შეუძლია წილების დადგენა. აქედან გამომდინარე, მაცხოვრებლებს აწყდებათ მთელი რიგი პრობლემები, რომლებიც ბევრად უფრო ადვილი და იაფია ენდობა პროფესიონალებს, რომლებიც მსგავს დავებს საკმაოდ სწრაფად მოაგვარებენ. ეს უკეთესია, ვიდრე ბევრი რეგლამენტის კითხვა, ნერვიულობა და სასამართლოში წასვლა, როგორც სამუშაო რამდენიმე თვით, ან თუნდაც წლების განმავლობაში. ამიტომ ჩვენი სპეციალისტები გთავაზობთ შემდეგ სერვისებს:

• იურიდიული კონსულტაციის გაწევა, რომლის ამოცანაა პრობლემის არსის გაგება და კლიენტის ორიენტირება რეგულაციების მოთხოვნებზე;
• დახმარების გაწევა შემდგომი ვარიანტის არჩევაში (საბოლოო გადაწყვეტილება კვლავ რჩება კლიენტთან - ჩვენი სპეციალისტები ამას არ აკისრებენ, არამედ მხოლოდ ყურადღებას აქცევენ თითოეული ვარიანტის უპირატესობებსა და ნაკლოვანებებს);
• დახმარება დოკუმენტების საჭირო ნუსხის დადგენაში და დაკარგულის შეგროვებაში;
• დახმარება მეზობლებთან მოლაპარაკებებში, რადგან უფრო გონივრულია კომპრომისის პოვნა და მზა გადაწყვეტა იმ საკითხზე, რომელიც ყველას შეეფერება;
• დახმარება სარჩელის მომზადებაში, მტკიცებულებების შეგროვებაში, მოწმეების ძებნაში;
• კლიენტის ინტერესების წარმოდგენა სასამართლოში, რომელშიც ჩვენი სპეციალისტები ყველა ღონეს გამოიყენებენ, რათა მიაღწიონ საკითხის ყველაზე ხელსაყრელ გადაწყვეტას კლიენტის სასარგებლოდ;
• დახმარება მორიგების შეთანხმების მიღწევაში, რაც ისევ სჯობს სასამართლოს არასასიამოვნო გადაწყვეტილებას და შემდგომ უსიამოვნებებს მეზობლებთან;
• კლიენტის ინტერესების დაცვა ზემდგომ სასამართლოებში, ექსპერტიზისა და სხვა ღონისძიებების დროს;
• სასამართლო გადაწყვეტილების აღსრულების მონიტორინგი;
• სხვა იურიდიული დახმარების გაწევა, რომელიც შეიძლება იყოს საჭირო მხოლოდ გარკვეულ სიტუაციაში.

და იმისათვის, რომ ჩვენმა კლიენტმა უკეთ გაიგოს სიტუაცია აქციების განსაზღვრასთან დაკავშირებით, ამ საკითხზე მიმოხილვის ინფორმაცია მისთვის ძალიან სასარგებლო იქნება.

როგორ განისაზღვრება წილები ბინაში?

ბინაში წილების განსაზღვრა შეიძლება საჭირო გახდეს მრავალი მიზეზის გამო, როდესაც ერთი ბინის რამდენიმე მფლობელია. ეს მდგომარეობა ჩნდება შემდეგ:

• განქორწინება და ბინის გაყოფა მეუღლეებს შორის;
• ბინის მემკვიდრეობა რამდენიმე მემკვიდრის მიერ;
• ერთობლივი პრივატიზაცია და სხვა უფრო იშვიათი მიზეზების გამო.

თეორიულად და ქაღალდზე, ასეთი რთული საკითხი აღმაშფოთებლად მარტივად წყდება. კანონის მიხედვით, თუ ორი მფლობელია, მაშინ თითოეულ მათგანს აქვს ნახევარი ბინის უფლება. თუ სამი მფლობელია, მაშინ თითოეულს აქვს უფლება დაითვალოს მესამეზე და ა.შ. იურიდიულად, საკითხიც მარტივად წყდება. ბინა რჩება ერთ უძრავ ქონებად და როგორც ასეთი არ არის დაყოფილი. უძრავი ქონების რეესტრში ბინა დარეგისტრირდება მთლიან ობიექტად მესაკუთრეთა რაოდენობისა და მათი წილების სიდიდის მითითებით.

თითოეულ მფლობელს ეძლევა მოწმობა, რომელიც მიუთითებს, რომ მესაკუთრე ფლობს წილს ბინაში, რომელიც შეადგენს მისი ფართობის ნახევარს (მესამედი, მეოთხედი). აქ მთავრდება ქონების თეორიული დაყოფა, წილები კი ქაღალდზე განისაზღვრება.

ყველაფერი კარგად იქნება, რა თქმა უნდა, თუ ბინას მაშინვე გაყიდი და ფულს გაიყოფ ან ბინაში საერთოდ არ იცხოვრებ. მაგრამ მხოლოდ რამდენიმეს შეუძლია ასეთი ფუფუნება. და მოქალაქეთა უმეტესობას მოუწევს ასეთ ბინაში ცხოვრება. და სწორედ აქ იწყება პრობლემები.

შეუძლებელია თქვენს წილზე ვინმეს დარეგისტრირება (დარეგისტრირება) ყველა აქციის მფლობელის თანხმობის გარეშე. პრაქტიკაში ეს ნიშნავს, რომ შეუძლებელი იქნება ვინმეს რეგისტრაცია. მაგრამ ეს არც ისე ცუდია. შემდეგი, კომუნალური და სახლის რემონტის გადახდის საკითხი აუცილებლად დადგება. ერთ მფლობელს აქვს კომპიუტერი და სარეცხი მანქანა, მეორეს კი არა. მაშ, რატომ გადაიხადოთ თანაბარი ელექტროენერგია? და კანონი ზოგადად კრძალავს პირადი ანგარიშების გაყოფას. როგორ გავყოთ ოთახები, თუ არის ორი მფლობელი და 3 ოთახი?

როგორც ცხოვრება გვიჩვენებს, თუ მეპატრონეებს არ შეეძლოთ ერთად ცხოვრება, მაშინ ისინი ნაკლებად სავარაუდოა, რომ მომავალში ერთად იქნებიან. და მათი ცხოვრება ხშირად იქცევა კოშმარად მუდმივი სკანდალებით, რომელშიც მეზობლები, პოლიცია და უცნობები მონაწილეობენ.

ამიტომ, გარდაუვალი კითხვაა, რა უნდა გავაკეთოთ შემდეგ. ყოველივე ამის შემდეგ, შეუძლებელია ცხოვრება ისე, როგორც ადრე. სიტუაცია, ფაქტობრივად, სულაც არ არის ჩიხი, მაგრამ მისი გადაწყვეტა შეიძლება მრავალ გარემოებაზე იყოს დამოკიდებული.

რა იძლევა წილების ნატურით განსაზღვრას და განაწილებას

სიტუაციის მოსაგვარებლად აუცილებელია თითოეული მფლობელის წილების გამოყოფა. ანუ ერთი ბინიდან გააკეთო რამდენიმე უძრავი ქონების ობიექტი. ამ შემთხვევაში უპირატესობები აშკარაა. ჯერ ერთი, როცა ბინა რეალურად იყოფა, ყველას ესმის, სად მდებარეობს ვისი ქონება. ამ შემთხვევაში, უკვე შეგიძლიათ დაკიდოთ საკეტი თქვენს კარზე. და თუ იქ მეზობელი შემოვა, საკითხი სისხლის სამართლის პასუხისმგებლობის კუთხით განიხილება. მეორეც, თქვენ შეძლებთ დაარეგისტრიროთ თქვენი მეუღლე ან სხვა მოქალაქეები თქვენს ტერიტორიაზე. ეს ასევე ბევრს ნიშნავს. მესამე, სულ მცირე, თქვენი წილის გაყიდვა, გაცვლა ან გაქირავება შესაძლებელია.

გარდა ამისა, არ უნდა დავივიწყოთ კიდევ ერთი გარემოება. თუ საერთო საკუთრებაში წილის ერთ-ერთ მფლობელს მისი გაყიდვა სურს, მაშინ სხვა აქციების მფლობელებს ექნებათ მისი ყიდვის უპირატესი უფლება. ეს ნიშნავს, რომ წილის მფლობელს მოუწევს მეზობლებისგან მიიღოს წერილობითი უარი მისი წილის შესყიდვაზე, სანამ არ მიყიდის მას მესამე მხარეს. და თუ მეზობლებისთვის შეთავაზებული ფასი და რეალურად მითითებულია ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულებაში, განსხვავდება, მაშინ მის მეზობლებს უფლება აქვთ გაასაჩივრონ ასეთი გარიგების კანონიერება სასამართლოში.

წილის გამოყოფით ნაწილობრივ წყდება კომუნალური გადასახადებისა და რემონტის ანაზღაურების საკითხებიც. მიუხედავად იმისა, რომ პირადი ანგარიში უცვლელი დარჩება, მფლობელები შეასრულებენ ერთობლივ და რამდენიმე ვალდებულებას კომუნალური გადასახადების გადასახდელად, ანუ თანაბრად გადაიხადონ. ამიტომ აქციების თეორიული განსაზღვრის შემდეგ გადადიან პრაქტიკულ ნაწილზე, ანუ წილების განსაზღვრასა და განაწილებაზე ნატურით.

ამიტომ, მოდით შევხედოთ ამ პრობლემის გადაჭრის ტიპურ ვარიანტებს. მიუხედავად იმისა, რომ მათი არჩევანი შეიძლება შეზღუდული იყოს თითოეულ კონკრეტულ შემთხვევაში.

მარტივი და მოსახერხებელი ვარიანტი

დავიწყოთ მარტივიდან რთულამდე. მოგეხსენებათ, არსებობს სხვადასხვა ტიპის ბინები, მაგრამ სახლი, რომელსაც მინიმუმ ორი ბინა აქვს, მრავალბინად უნდა ჩაითვალოს. ანუ ასეთი სახლი შეიძლება იყოს ერთსართულიანი. ამ შემთხვევაში, აქციების იდენტიფიცირება და შემდეგ გამოყოფა საკმაოდ მარტივია. კანონის მიხედვით, ბინა რეალურად შეიძლება გაიყოს ნახევრად, მაგრამ უნდა დაკმაყოფილდეს მთელი რიგი ტექნიკური მოთხოვნები. ეს არის ცალკე გასასვლელი და იზოლირებული კომუნალური ოთახების არსებობა თითოეული წილისთვის (სამზარეულო, აბაზანა, აბაზანა). ერთსართულიან სახლში, ყველაზე ხშირად შესაძლებელია ასეთი მოთხოვნების დაკმაყოფილება. ამიტომ მფლობელების უმეტესობა ამ ვარიანტს მიმართავს.

მეპატრონეები სახლს რეკონსტრუქციას ახდენენ და ტექნიკურად სახლი მთლიანად იყოფა. ასეთი ქმედებების შედეგად წარმოიქმნება „სახლის ნახევარი“ და სხვა მსგავსი სიტყვები. ერთადერთი სირთულე კვლავ არის წილების ნატურით განსაზღვრა, რადგან ოთახებს აქვთ სხვადასხვა ფართობი და თანაბრად არ იყოფა. ამ შემთხვევაში მესაკუთრეებს მოუწევთ კომპრომისის მოძიება და შეთანხმება ისე, რომ ყველა შენობა თანაბრად გაიყოს, ხოლო მესაკუთრეს, რომელმაც ფართობის უმეტესი ნაწილი მიიღო, ზედმეტი ფართის კომპენსაცია ფულით ან სხვა ქონებით მოუწევს. თუ ოთახების კენტი რაოდენობაა, მაშინ შესაძლებელია, რომ დიდი ერთ ადამიანზე გადავიდეს, ხოლო ორი პატარა სხვა მფლობელს. და სხვაობა ანაზღაურდება.

ამიტომ, მიუხედავად მთელი რიგი ტექნიკური სირთულეებისა, მეპატრონეები, როგორც წესი, ახერხებენ პრობლემის მოგვარებას ხელსაყრელი პირობებით.

ბინა კორპუსში

თუმცა, თუ ბინა მდებარეობს მრავალსართულიანი კორპუსის მე-9 სართულზე, სადაც ყოველგვარი რეკონსტრუქცია აკრძალულია, როგორ შეიძლება ცალკე შესასვლელის გაჭრა? სამართლებრივი თვალსაზრისით, სიტუაცია ჩიხშია. მაგრამ რადგან ასეთი შემთხვევები ბევრია, სასამართლო პრაქტიკა იძულებულია ეძებოს გამოსავალი.

ტექნიკურად, ბინის კორპუსში ბინის გაყოფა არ შეიძლება. და ამას ნებისმიერი სამშენებლო და ტექნიკური ექსპერტიზა დაადასტურებს. ამ შემთხვევაში ჩვეულებრივი ბინა თანდათან გადაიქცევა კომუნალურ ბინად. ეს კეთდება შედარებით მარტივად, თუ მასში მხოლოდ ოთახები შეიძლება დაიყოს. სასამართლო შეეცდება ოთახების ნახევრად გაყოფა ისე, რომ მიღებული წილების ფართობი დაახლოებით თანაბარი იყოს. ეს ვარიანტი პრაქტიკულად შესაძლებელია დიდ ბინებში, რომლებიც შედგება 4 ან 5 ოთახისგან. ასეთ ბინაში შეგიძლიათ ოთახების გაყოფა ისე, რომ აქციების საერთო ფართობი დაახლოებით თანაბარი იყოს.

ასეთი პრობლემების არსებობის შემთხვევაში, საჭირო ხდება აივნის, სამზარეულოს და სხვა საერთო ფართების გამოყენების პროცედურის დადგენა. იდეალური ვარიანტია მხარეები შეთანხმდნენ იმაზე, თუ როგორ იცხოვრონ საუკეთესოდ. ასეთ ვითარებაში სასამართლო სიამოვნებით დაამტკიცებს მორიგების ხელშეკრულებას და საკითხიც მოგვარდება.

გაცილებით უარესია, როდესაც ეს საკითხები სასამართლოს მიერ უნდა გადაწყდეს თანამფლობელების თანხმობის არარსებობის შემთხვევაში. მაშინ სასამართლოს გადაწყვეტილება პრობლემას არათუ არ მოაგვარებს, არამედ კიდევ უფრო გაამწვავებს. ბოლოს და ბოლოს, მხარე, რომელიც თავს არახელსაყრელად გრძნობს, უბრალოდ არ დატოვებს ამ საკითხს და, შესაბამისად, შემდგომ ცხოვრებაში პრობლემები გარანტირებულია ორივე მფლობელისთვის.

სწორედ აქ მოქმედებს ჩვენი სპეციალისტების გამოცდილება ამ საკითხების გადაწყვეტაში. ბოლოს და ბოლოს, მოლაპარაკების დროს ჩვენს სპეციალისტებს საერთო სიძულვილთან ან მტრობასთან არაფერი აქვთ. ამიტომ, მეორე მხარე უფრო მეტად დაამყარებს მათთან კონტაქტს. ჩვენს ბევრ სპეციალისტს ასევე აქვს ფსიქოლოგის უნარები და შეუძლია მოლაპარაკება რამდენიმე ადამიანთან ერთდროულად. ეს ნიშნავს, რომ ბევრად უფრო ადვილი იქნება ჯიუტი თანამფლობელის მიღწევა. გარდა ამისა, ჩვენი სპეციალისტები ცდილობენ კონფლიქტის ჩაქრობას და მხარეების ნორმალურ, ადამიანურ დიალოგზე მიყვანას.

საუკეთესო გზაა არა მუქარა ან ზეწოლა, როგორც ბევრს სჯერა და მოქმედებს, არამედ მხარეებისთვის სიტუაციის ნორმალური, გასაგები და ხელმისაწვდომი ახსნა, კანონის წესებისა და სასამართლოს შესაძლებლობების ახსნა.

როგორც ჩვენი პრაქტიკა აჩვენებს, უმეტეს შემთხვევაში ჩვენი სპეციალისტები წყვეტენ საკითხებს მორიგების შეთანხმების მიღებით. რადგან ეს საუკეთესო ვარიანტია. ერთ-ერთ ასეთ შემთხვევაში ჩვენმა თანამშრომლებმა შეძლეს დაერწმუნებინათ მეუღლეები, რომლებიც ერთმანეთს შუამავლების (პოლიციელი და მეზობლების) მეშვეობითაც კი ესაუბრებოდნენ, შეთანხმებას მიაღწიეს რამდენიმე წლის განმავლობაში. რადგან სხვაგვარად შეუძლებელი იყო ჩიხების გადაწყვეტა. ზოგიერთ სიტუაციაში, ჩვენ ვარწმუნებთ მფლობელებს, რომ გაყიდონ თავიანთი აქციები ერთ პირზე, რადგან ეს არის ყველაზე გონივრული ვარიანტი, ან მიყიდონ თავიანთი წილი სხვა მხარეს განვადებით, რადგან ადამიანს შეიძლება მაშინვე არ ჰქონდეს დიდი თანხა.

ნებისმიერ, თუნდაც ყველაზე მოწინავე სიტუაციაში, ჩვენი სპეციალისტები იპოვიან ვარიანტს, რომელიც მოერგება ყველა თანამფლობელს. აქედან გამომდინარე, არჩევანი თქვენზეა: წლების განმავლობაში აწარმოოთ სასამართლო პროცესი ან მოაგვაროთ საკითხი ჩვენი დახმარებით შედარებით სწრაფად და იაფად.