საცხოვრებელი კორპუსების და მოქალაქეთა საცხოვრებლად განკუთვნილი სხვა უძრავი ქონების მშენებლობა მშენებლობაში მუშაობის ერთ-ერთი ყველაზე მიმზიდველი სფეროა. ამ სფეროში მუშაობის სავალდებულო მოთხოვნები დადგენილია ხელოვნება. 2004 წლის 30 დეკემბრის ფედერალური კანონის No214-FZ 2-3 "ბინიანი შენობების და სხვა უძრავი ქონების ერთობლივ მშენებლობაში მონაწილეობის შესახებ და რუსეთის ფედერაციის ცალკეულ საკანონმდებლო აქტებში ცვლილებების შეტანის შესახებ" (შემდგომში - კანონი No214-). ფ.ზ) და სხვა საკანონმდებლო აქტები. ამავდროულად, საერთო მშენებლობაში ყველა მონაწილე ეკისრება გარკვეულ რისკებს. მოდით ვისაუბროთ მათზე.

კომპანიას, რომელსაც აქვს მინიმუმ 10 000 კვადრატული მეტრი ფართობის საცხოვრებელი კორპუსების მშენებლობაში მონაწილეობის მინიმუმ სამი წლის გამოცდილება, უფლება აქვს მოიზიდოს სახსრები მოქალაქეებისგან. მ მთლიანობაში, ობიექტების ექსპლუატაციაში მოპოვების ნებართვების არსებობისას, როგორც დეველოპერი, და (ან) ტექნიკური მომხმარებელი და (ან) გენერალური კონტრაქტორი.

უძრავი ქონების მშენებლობის განსახორციელებლად დეველოპერს უნდა ჰქონდეს მიწის ნაკვეთი იჯარის უფლებით, ქვეიჯარის უფლებით ან კანონით გათვალისწინებულ შემთხვევებში თავისუფლებით სარგებლობის უფლებით. ამასთან, დეველოპერი ვალდებულია კანონით დადგენილი წესით აიღოს მშენებლობის ნებართვა და გამოაქვეყნოს საპროექტო დეკლარაცია. დეველოპერს უნდა ჰქონდეს საპროექტო დოკუმენტაცია, მასზე დადებითი ექსპერტიზის დასკვნა, შექმნას საკუთარი სახსრები დაგეგმილი მშენებლობის ღირებულების არანაკლებ 10%-ის ოდენობით.

გარდა ამისა, დეველოპერი ასევე უნდა აკმაყოფილებდეს ხელოვნების მიერ დადგენილ სხვა სავალდებულო კრიტერიუმებს. No214-FZ კანონის 2-3. დამატებითი მოთხოვნები დეველოპერებისთვის შემოღებულ იქნა ფედერალური კანონით No218-FZ 2017 წლის 29 ივლისის „დეველოპერის გადახდისუუნარობის (გაკოტრების) შემთხვევაში სამოქალაქო მშენებლობაში მონაწილე მოქალაქეთა უფლებების დაცვის საჯარო სამართლის კომპანიის შესახებ და ცვლილებების შესახებ. რუსეთის ფედერაციის ცალკეულ საკანონმდებლო აქტებს“ (შემდგომში კანონი No218-FZ). გავაანალიზოთ ისინი.

ახალი მოთხოვნები დეველოპერებისთვის

No218-FZ კანონის თანახმად, დეველოპერებმა უნდა შეიტანონ შენატანები საკომპენსაციო ფონდში, რომელსაც ადმინისტრირებას უწევს საჯარო სამართლის კომპანია „მოქალაქეთა უფლებების დაცვის ფონდი - საერთო მშენებლობაში მონაწილეები“. ამჟამად შენატანის ოდენობა შეადგენს მხარეთა მიერ შეთანხმებული ფასის 1,2%-ს ერთობლივ მშენებლობაში მონაწილეობის თითოეულ ხელშეკრულებაზე, რომელიც ითვალისწინებს საცხოვრებელი ფართის გადაცემას და შეიძლება შეიცვალოს არა უმეტეს წელიწადში ერთხელ. მშენებლობაში წილობრივი მონაწილეობის ხელშეკრულების რეგისტრაცია ხორციელდება მას შემდეგ, რაც დეველოპერი გადაიხდის მითითებულ საფასურს, რისთვისაც საჯარო კომპანია რეგისტრატორს ინფორმაციას აწვდის მისი მოთხოვნით. დეველოპერებისგან შეგროვებული თანხები შეიძლება გამოყენებულ იქნას ინვესტორებისთვის კომპენსაციის გადასახდელად, ფონდის შესანარჩუნებლად, ასევე მიმდინარე მშენებლობების დასასრულებლად ღონისძიებების დასაფინანსებლად.

ერთობლივი მშენებლობის მონაწილეებს უფლება ექნებათ მოითხოვონ კომპენსაციის მიღება საკომპენსაციო ფონდიდან იმ პირობით, რომ დეველოპერი არბიტრაჟის მიერ გაკოტრებულად გამოცხადდება, მის მიმართ გაკოტრების საქმის წარმოება დაიწყება და არსებობს სავალდებულო შენატანების გადახდის მტკიცებულება. კომპენსაციის ოდენობა განისაზღვრება ინვესტორის მიერ მშენებლობაში წილობრივი მონაწილეობის ხელშეკრულებით გადახდილი შესყიდვის ფასის საფუძველზე, მაგრამ არა უმეტეს კომპენსაციის მაქსიმალური ოდენობისა. თავად შენატანებს, რომლებსაც დეველოპერები გადაუხდიან ფონდს მშენებლობაში კაპიტალის მონაწილეობის ყოველი ხელშეკრულებიდან, ისინი აშკარად გადაინაცვლებენ კაპიტალის მფლობელებზე. თუმცა, ნებისმიერ შემთხვევაში, ასეთი მექანიზმის დანერგვა გააძლიერებს მათი სამართლებრივი დაცვის გარანტიებს, ხოლო დეველოპერების მიმართ გაზრდილი მოთხოვნები და საკუთარი სახსრების ოდენობა აღმოფხვრის არასტაბილურ მოთამაშეებს ბაზრიდან.

იგი გამოითვლება, როგორც ყველა საცხოვრებელი ფართის მთლიანი ფართობის ნამრავლი ერთ მრავალბინიან კორპუსში და (ან) ბლოკად აშენებულ საცხოვრებელ კორპუსში, რომელიც შედგება სამი ან მეტი ბლოკისგან, რომელიც გადაეცემა საერთო მშენებლობაში მონაწილე მოქალაქეს. მაგრამ არაუმეტეს 120 კვ. მ, ხოლო საშუალო საბაზრო ღირებულების მაჩვენებელი 1 კვ. მ საერთო საცხოვრებელი ფართი. ამავდროულად, მხედველობაში მიიღება განაკვეთები პირველადი საბინაო ბაზარზე რუსეთის ფედერაციის შესაბამის სუბიექტში, რომლის ღირებულება განისაზღვრება იმ პერიოდში, რომელშიც ხელშეკრულება დაიდო უფლებამოსილი ორგანოს მიერ (კანონის 13-ე მუხლი. 218-FZ). კომპენსაციის გადახდის მაქსიმალური ოდენობა დაბალია, მაგრამ ყოველ შემთხვევაში ის არ ექვემდებარება პირად საშემოსავლო გადასახადს ზოგადად დადგენილი წესით, თუმცა ცოტა ხნის წინ მიღებულ იქნა ცვლილებები რუსეთის ფედერაციის მოქმედ კანონმდებლობაში, რათა ეს გადახდა გაათავისუფლოს გადასახადისგან. ფედერალური კანონი No ცვლილებები რუსეთის ფედერაციის საგადასახადო კოდექსის მეორე ნაწილში).

დეველოპერის შეწყვეტა

უფლებამოსილ ორგანოს შეუძლია სასამართლო წარმოებისას შეაჩეროს დეველოპერის საქმიანობა ინვესტორებისგან სახსრების მოზიდვის მიზნით. ამგვარ ზომას მიმართავს შემქმნელის მიერ საცხოვრებელი ფართის ინვესტორებისთვის გადაცემის ვადის დარღვევისთვის სამი თვის განმავლობაში იმ მომენტიდან, როდესაც მას უნდა შეესრულებინა ასეთი ვალდებულება, თუ იგი არ აკმაყოფილებს ბრძანებულებით გათვალისწინებულ სავალდებულო მოთხოვნებს. რუსეთის ფედერაციის მთავრობის 2006 წლის 21 აპრილის №233 „საქმიანობების დეველოპერის ფინანსური მდგრადობის შეფასების სტანდარტების შესახებ“, ასევე სხვა დარღვევებისთვის.

ეს ღონისძიება გამონაკლისია და გამოიყენება მხოლოდ როგორც უკიდურესი საშუალება, როდესაც უფლებამოსილ ორგანოს აქვს ამის საკმარისი საფუძველი, რომელიც გათვალისწინებულია ხელოვნებაში. No214-FZ კანონის 23. ამავდროულად, მისი გამოყენება შეუძლებელია საქმის ყველა გარემოების გათვალისწინების გარეშე და თავად დეველოპერის ქცევის გათვალისწინების გარეშე, შეაფასოს ის ქმედებები, რომლებსაც იგი ახორციელებს თავისი ვალდებულებების სწორად შესასრულებლად.

მაგალითი

დეველოპერმა შეაჩერა საცხოვრებელი კორპუსის საცხოვრებელი ფართის ინვესტორებისთვის გადაცემა მშენებლობის წარუმატებლობის გამო, მაგრამ გაუგზავნა მათ წინადადება დამატებითი ხელშეკრულებების დადების შესახებ ვადის გახანგრძლივების შესახებ და ვიღაცასთანაც კი დადო.

ასეთ ვითარებაში სასამართლომ აღნიშნა, რომ აღნიშნული ღონისძიების გამოყენება უარყოფითად იმოქმედებს დეველოპერის ფინანსურ მდგომარეობაზე, ფაქტობრივად, შეიძლება გამოიწვიოს შემდგომი მშენებლობის შეუძლებლობა, ობიექტის ექსპლუატაციაში გაშვების ვადების დარღვევა. და ამიტომ არ არის საკმარისი მისი გამოყენების საჭიროება. მსგავსი ღონისძიება არა მხოლოდ ხელს არ შეუწყობს ინვესტორთა უფლებების აღდგენასა და დაცვას, არამედ გამოიწვევს კიდევ უფრო გაუმართლებელ ნეგატიურ შედეგებს, რაც მიუღებელია.

(ვოლგის ოლქის საარბიტრაჟო სასამართლოს 2017 წლის 26 ივნისის დადგენილება No Ф06-21670/2017 წ.)

მოქალაქეებისგან სახსრების მოზიდვის ფორმები

არაპროფესიონალი ინვესტორები მოქალაქეებისგან სახსრების მოზიდვის იურიდიულ ფორმებს კანონი უწოდებს ხელშეკრულების დადებას საერთო მშენებლობაში მონაწილეობის შესახებ, საბინაო მოწმობების გაცემაზე, აგრეთვე მონაწილეობას საბინაო მშენებლობაში და საბინაო შემნახველ კოოპერატივებში. ეს სია მოცემულია ხელოვნების მე-2 პუნქტში. No214-FZ კანონის 1.

პრაქტიკაში, არაკეთილსინდისიერი დეველოპერები ცდილობენ ამ წესების გვერდის ავლას გაცვლითი სქემების გამოყენებით წინასწარი ხელშეკრულების დადება და კანონპროექტის გაცემა, რომელიც მოგვიანებით მიიღება, როგორც საცხოვრებლის გადახდა, ფულადი სესხის ხელშეკრულება, რომლის მიხედვითაც ხდება დაბრუნება. კომპენსაციის სახით, ასევე სხვა მეთოდებით.

სამშენებლო ინდუსტრიაში წინასწარი შეთანხმება ხშირად გამოიყენება დადგენილი მოთხოვნების გვერდის ავლით, რომლებიც მიმართულია ინვესტორების დასაცავად, მაგრამ სასამართლოებს, დავის შემთხვევაში, შეუძლიათ მისი ხელახალი კლასიფიკაცია მთავარ გაყიდვა-ყიდვის ხელშეკრულებად ან თუნდაც საერთო სამშენებლო ხელშეკრულებად. გარკვეული კრიტერიუმები. ამრიგად, სამოქალაქო მიმოქცევაში წინასწარი ხელშეკრულების დიზაინი მიზნად ისახავს მხარეთა ვალდებულებების დაფიქსირებას მომავალში მთავარი ხელშეკრულების დადების შესახებ. ეს ვალდებულება შეიძლება უზრუნველყოფილი იყოს კონფისკაციით, გარანტიით, დეპოზიტით და სხვა გზით (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 329-ე მუხლი), ხოლო მხარეებს უფლება აქვთ, სურვილის შემთხვევაში, შეავსონ წინასწარი შეთანხმება და სხვა პირობები მათი შეხედულებისამებრ, მაგალითად, მასში შედის სხვა გარიგების დებულებები, რაც მას შერეულს ხდის (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 421-ე მუხლის მე-3 პუნქტი).

თუმცა მათ უნდა გაითვალისწინონ, რომ წინასწარი შეთანხმების სპეციფიკა არ გულისხმობს მასში ძირითადი ხელშეკრულების იმ ელემენტების ჩართვას, რომლის დადებასაც ის სამომავლოდ არის მიმართული. წინააღმდეგ შემთხვევაში, იქმნება პირობები მისი ხელახალი კვალიფიკაციისთვის მთავარ ხელშეკრულებაში ყველა შემდგომი შედეგით, იმის გათვალისწინებით, რომ ხელშეკრულების სამართლებრივი ბუნება განისაზღვრება მასში გამოხატული ვალდებულებების არსიდან გამომდინარე და არა იმის მიხედვით, თუ როგორ არის დასახელებული ან სხვა. გარე ატრიბუტები (რუსეთის სამოქალაქო კოდექსის 431-ე მუხლი).

შეგახსენებთ, რომ ჯერ კიდევ 2011 წელს სასამართლო პრაქტიკაში ჩამოყალიბდა მიდგომა მშენებარე უძრავი ქონების ობიექტების ბრუნვასთან დაკავშირებით. თუ მხარეებმა დადეს მათ მიერ წინასწარ დასახელებული ხელშეკრულება, რომლის მიხედვითაც ისინი იღებენ ვალდებულებას მომავალში, ამით გათვალისწინებულ პირობებში, დადონ უძრავი ქონების ნასყიდობის ძირითადი ხელშეკრულება, რომელიც შეიქმნება ან შეიძენს. შემდგომში, მაგრამ ამავდროულად, წინასწარი შეთანხმება ადგენს ქონების შემძენის ვალდებულებას ძირითადი ხელშეკრულების დადებამდე გადაიხადოს უძრავი ქონების ან მისი მნიშვნელოვანი ნაწილის ფასი, სასამართლომ ის უნდა დააკვალიფიციროს როგორც ხელშეკრულება. მომავალი უძრავი ქონების გაყიდვა წინასწარი გადახდის პირობით.

ამ შეთანხმებიდან გამომდინარე დავები ექვემდებარება გადაწყვეტას რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის წესების შესაბამისად ნასყიდობის ხელშეკრულების შესახებ (2011 წლის 11 ივლისს რუსეთის ფედერაციის უმაღლესი საარბიტრაჟო სასამართლოს პლენუმის დადგენილების მე-8 პუნქტი). No54 „მომავალში შექმნილ ან შეძენილ უძრავ ქონებაზე წარმოშობილი დავების გადაწყვეტის ზოგიერთი საკითხის შესახებ“; შემდგომში №54 დადგენილება). ეს მიდგომა მიზნად ისახავს იმ ინვესტორების უფლებების დაცვას, რომლებიც მოქმედებდნენ კეთილსინდისიერად და ფაქტობრივად შეასრულეს გამყიდველის წინაშე გადახდის ვალდებულება, აძლევს მათ შესაძლებლობას მიიღონ უფრო ეფექტური საშუალება, იმის გამო, რომ შესაძლებელია აიძულონ გამყიდველი შეასრულოს გადაცემის ვალდებულება. ნივთი, ძირითადი ხელშეკრულების დადების იძულებით წინასწარი პროცედურის გვერდის ავლით.

ამ მიდგომის გამოყენებაზე ორიენტირებულია არა მხოლოდ სასამართლოები, არამედ სარეგისტრაციო ორგანოებიც, რომლებიც დადგენილი კომპეტენციის ფარგლებში ახორციელებენ უფლებათა და ტვირთის აღრიცხვაზე წარდგენილი გარიგებების სამართლებრივ შემოწმებას. აუდიტის ჩატარებისას მარეგისტრირებელი ორგანო ვალდებულია მიმართოს დოკუმენტების შესწავლას არა ფორმალურად, არამედ შეაფასოს წარმოშობილი სამართლებრივი ურთიერთობების არსი, გამოხატული განმცხადებლების მიერ წინასწარ ხელშეკრულებად დასახელებული გარიგების პირობებში. , მაგრამ ფაქტობრივად წარმოადგენს ნასყიდობის ხელშეკრულებას (მოსკოვის ოლქის საარბიტრაჟო სასამართლოს 21.02.2017 წლის დადგენილება No A41-31100/16 საქმეზე).

ამრიგად, წინასწარ ხელშეკრულებაში მყიდველის მიერ შესყიდვის ფასის მთელი ან მნიშვნელოვანი ნაწილის გადახდის პირობის არსებობა შესაძლებელს ხდის მის ძირითად ხელშეკრულებად კვალიფიკაციას. ამავდროულად, ეს მიდგომა ასევე ეხება იმ შემთხვევებს, როდესაც ხელშეკრულების პირობების მიხედვით გადახდის ფუნქციას ასრულებს გარანტიის დეპოზიტი, რომელიც გამყიდველის მიერ არის დარიცხული ძირითადი ხელშეკრულებით გათვალისწინებული გადახდებისთვის (მოსკოვის ოლქის საარბიტრაჟო სასამართლოს დადგენილება). 2017 წლის 31 მაისი No A40-132425 / 16 საქმეზე). იმის გათვალისწინებით, რომ სასამართლოები ძირითადი ტრანზაქციის კრიტერიუმად განიხილავენ გამყიდველის მიერ ნასყიდობის ფასის გადახდას და გამოქვითვას, ამას შეიძლება მოწმობდეს ანაბრის მყიდველის მიერ გადახდაც, რომელსაც ასევე აქვს გადახდის ფუნქცია.

შესყიდვის ფასის მნიშვნელოვანი ნაწილის ცნება არის ხარჯთაღრიცხვა და თითოეულ შემთხვევაში მას ადგენს სასამართლო. ამავდროულად, მყიდველს შეუძლია ნებისმიერ შემთხვევაში დაჟინებით მოითხოვოს გარიგების ძირითადი კონტრაქტის კვალიფიკაცია, თუ მისი პირობების თანახმად, მან გადაიხადა რაიმე თანხა ძირითადი ხელშეკრულებით გამყიდველისგან გადასახდელი შესრულებისთვის. ასეთი ანგარიშსწორების მუხლის ჩართვა გარიგებაში, პრინციპში, არ იძლევა იმის საშუალებას, რომ იგი ჩაითვალოს წინასწარ ხელშეკრულებად, ვინაიდან მისი საგანი ამოწურულია ძირითადი ხელშეკრულების დადების ვალდებულებით (სამოქალაქო კოდექსის 429-ე მუხლის 1-ლი პუნქტი). რუსეთის ფედერაციის).

ძირითად ხელშეკრულებასთან დაკავშირებული დამატებითი პირობების არსებობა ართმევს შეთანხმებას წინასწარი ხელშეკრულების საკუთრებაზე, თუმცა პრაქტიკაში სასამართლოს შეუძლია ფორმალური მიდგომაც, იმის გათვალისწინებით, რომ №1 დადგენილებაში მოცემული განმარტებები ფართოდ არის განმარტებული. მოცემულ სამართლებრივ პოზიციას სასამართლო არ გამოიყენებს იმ შემთხვევაში, როდესაც საქმე ეხება არა მომავალს, არამედ უკვე არსებულ ნივთს (როსტოვის რაიონული სასამართლოს 2014 წლის 26 აგვისტოს სააპელაციო გადაწყვეტილება საქმეზე No33-11390 / 2014 წ.) .

მეორე მხრივ, თუ წინასწარი ხელშეკრულება შეიცავს არა მხოლოდ პირობას ბინის მომავალში გადაცემის შესახებ, არამედ პირდაპირ მითითებას, რომ მყიდველი, გადახდის განხორციელების და ძირითადი ხელშეკრულების დადების შემდეგ, შეძლებს მოიპოვოს საკუთრება. ბინა მშენებარე კორპუსში, ასეთი ხელშეკრულება შეიძლება გადაკლასიფიცირდეს მშენებლობაში წილობრივი მონაწილეობის ხელშეკრულებაში. ხელოვნების მნიშვნელობით. ხელოვნების 1 და მე-2 ნაწილი. 214-FZ კანონის 27, რუსეთის ფედერაციის ეს მარეგულირებელი სამართლებრივი აქტი არეგულირებს ურთიერთობებს, რომლებიც დაკავშირებულია მოქალაქეებისგან სახსრების მოზიდვასთან საცხოვრებელი კორპუსების და (ან) სხვა უძრავი ქონების ობიექტების ერთობლივი მშენებლობისთვის, რომელთა მშენებლობის ნებართვა იქნა მიღებული მას შემდეგ. მისი ძალაში შესვლა 2005 წლის 1 აპრილიდან.

ეს კანონი ასევე ვრცელდება იმ ურთიერთობებზე, რომლებიც წარმოიქმნება, როდესაც ზემოაღნიშნული თარიღიდან იწყება ტრანზაქციები მოქალაქეებისგან სახსრების სხვა გზით მოზიდვის მიზნით. კერძოდ, ეს მოიცავს სამშენებლო ობიექტზე საცხოვრებელი ფართების ყიდვა-გაყიდვის წინასწარ ხელშეკრულებებს, საინვესტიციო ხელშეკრულებებს, სესხის ხელშეკრულებებს, ვალდებულებებს, რომლითაც სესხის დაფარვის კუთხით წყდება საცხოვრებელი ფართის მშენებლობის დასრულების შემდეგ გადაცემით. ქონება, ხელშეკრულებები მშენებლობის მიზნით ერთობლივი საქმიანობის შესახებ და სხვა.

თუმცა, თუ ინვესტორის სახსრები მოზიდულია რამდენიმე ტრანზაქციის საფუძველზე, მათთვის საგნობრივი შემადგენლობა სრულად უნდა ემთხვეოდეს, რადგან წინააღმდეგ შემთხვევაში ინვესტორს აქვს მხოლოდ უფლება მოითხოვოს სხვადასხვა კომპანიების მიმართ ცალკეული ვალდებულებების გამო, და არა შესაძლებლობა, გადაახარისხოს ტრანზაქციები. მშენებლობაში წილობრივი მონაწილეობის ხელშეკრულება და დაფინანსებული უძრავი ქონების ობიექტის საკუთრების აღიარების მიღწევა (ჩელიაბინსკის რეგიონალური სასამართლოს სააპელაციო გადაწყვეტილება 04.05.2017 No. 11-5499/2017). ამ შემთხვევაში, ინვესტორის საკუთრება ქონებაზე არ შეიძლება ეფუძნებოდეს მხოლოდ იმას, რომ მან გადაიხადა შესყიდვის ფასი თავის კონტრაგენტს. გარდა ამისა, ასევე აუცილებელია სამართლებრივ ურთიერთობებში ყველა მონაწილეს შორის დადებული ხელშეკრულებების შინაარსი და შესრულება (მოსკოვის საქალაქო სასამართლოს 06/08/2017 სააპელაციო გადაწყვეტილება საქმეზე No33-22377 / 2017 წ.).

ასეთი კვალიფიკაციის წინაპირობაა სასამართლოს მიერ ფაქტობრივი ურთიერთობების არსის გათვალისწინებით დადგინდეს, რომ მხარეები ნამდვილად გულისხმობდნენ ერთობლივ მშენებლობაში მონაწილეობის შეთანხმებას (რუსეთის შეიარაღებული ძალების დადგენილება 10.05.2016 No. 78-KG16). -13). ეს მიდგომა ამჟამად დამტკიცებულია სასამართლო პრაქტიკის მიმოხილვის 1-ლ პუნქტში, დამტკიცებული საცხოვრებელი კორპუსების და სხვა უძრავი ქონების ერთობლივ მშენებლობაში მოქალაქეთა მონაწილეობასთან დაკავშირებით წარმოქმნილი დავების გადაწყვეტისას. რუსეთის ფედერაციის შეიარაღებული ძალების პრეზიდიუმი 19.07.2017 წ.

ეს საკონტრაქტო მოდელი აძლევს ინვესტორს მნიშვნელოვნად მეტ გარანტიას მომხმარებლის სტატუსის გათვალისწინებით, მაგრამ ის შეიძლება არ დაეყრდნოს ისეთ ინსტრუმენტებს, როგორიცაა კომპენსაციის ფონდი, დაზღვევა და სხვა გზები, რათა უზრუნველყოს დეველოპერის ფინანსური სტაბილურობა. ეს გამოწვეულია იმით, რომ მან თავდაპირველად დაარღვია თავისი უფლებები, ცდილობდა შესთავაზა ურთიერთობების რეგისტრაციის გამარტივებული ვერსია, რათა მინიმუმამდე დაიყვანოს მისი პასუხისმგებლობა ინვესტორის წინაშე.

ჩაბარების ბოლო ვადა

საცხოვრებელი ფართის გადაცემის ვადის დარღვევისთვის დეველოპერმა ინვესტორს უნდა გადაუხადოს ჯარიმა რუსეთის ფედერაციის ცენტრალური ბანკის ძირითადი განაკვეთის 1/300-ის ოდენობით, რომელიც ამჟამად შეადგენს თანხის 9%-ს. ვადაგადაცილებული გადახდის ყოველი დაგვიანების დღე.

ამ ჯარიმის დადგენის წესი განისაზღვრება ხელოვნების მე-6 პუნქტით. No214-FZ კანონის 5, მაგრამ პრაქტიკაში სასამართლოები ხშირად ამცირებენ მას ხელოვნების საფუძველზე. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 333, თუ არსებობს დეველოპერის განცხადება დეკლარირებული თანხის არაპროპორციულობის მიზეზების დასაბუთებით.

ინვესტორს შეუძლია დათანხმდეს დამატებითი ხელშეკრულების დადებას ობიექტის გადაცემის ვადის გახანგრძლივებაზე, დეველოპერისგან დამატებითი შეღავათებით, მაგალითად, უფრო დიდი საცხოვრებელი ფართის მოპოვება მინიმალური გადასახადით. წინააღმდეგ შემთხვევაში, ინვესტორს მოუწევს დამატებით გადაიხადოს ბინის მთლიანი ფართობის გაზრდისთვის საპროექტო ფართთან შედარებით. ეს განპირობებულია იმით, რომ ყველა დეველოპერი შეიცავს ხელშეკრულებაში ასეთ პირობას, ეს არ ეწინააღმდეგება კანონს (მოსკოვის საქალაქო სასამართლოს 06/02/2017 სააპელაციო გადაწყვეტილება საქმეზე No33-18430).

როდესაც მხარეები დადებენ ხელშეკრულებაზე დამატებით შეთანხმებას, რომელიც უხანგრძლივებს მოვალეს ვალდებულებების შესასრულებლად ადრე დადგენილ ვადას, კრედიტორს წყვეტს სამომავლოდ მისგან ჯარიმის აღების უფლება. იმავდროულად, ადრე ჩადენილი დარღვევებისთვის კრედიტორს არ ჩამოერთმევა უფლება მოვალეს პასუხისმგებლობა დაეკისროს ჯარიმის სახით, გარდა იმ შემთხვევისა, როდესაც მხარეებმა სხვა რამ არ განსაზღვრეს თავად დამატებით ხელშეკრულებაში მუხ. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 415 და 421.

ეს გამოწვეულია იმით, რომ დამატებითი ხელშეკრულების დადება მოვალის მიერ ვალდებულების შესრულების ახალი ვადის დაწესებით თავისთავად არ აუქმებს მის მიერ ადრე ჩადენილ დარღვევებს და არ გამორიცხავს ჯარიმის აკრეფის შესაძლებლობას (პუნქტი 450-ე მუხლის 1 და რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 453-ე მუხლის მე-3 პუნქტი). დამატებითი ხელშეკრულების გაფორმებით მოვალის ვალდებულება არ წყდება, არამედ შეცვლილი სახით ინარჩუნებს. შესაბამისად, არ არსებობს სახდელის შეწყვეტის საფუძველი, რომელიც ითვალისწინებს მას (რუსეთის ფედერაციის უზენაესი სასამართლოს 2017 წლის 31 აგვისტოს დადგენილება საქმეზე No305-ES17-6839).

აშენებული ობიექტის ექსპლუატაციაში გაშვებისგან თავის არიდება

გარკვეული სირთულეები ინვესტორს უჩნდება იმ შემთხვევაშიც, როდესაც დეველოპერი თავს არიდებს აშენებული ქონების ექსპლუატაციაში გაშვებას. თუ სახლი ფაქტობრივად არის დასრულებული, ბინა ან სხვა საცხოვრებელი ფართი ინვესტორს გადაეცემა მიღება-გადაცემის აქტით და სრულად გადაიხადა მის მიერ დადებული ხელშეკრულების პირობების შესაბამისად, მას უფლება აქვს შეიტანოს პრეტენზია აღიარებაზე. მის ქონებაზე საკუთრების შესახებ (სამარას რაიონული სასამართლოს 2016 წლის 27 აპრილის სააპელაციო განჩინება საქმეზე No33-5363/2016).

ინვესტორს ასევე შეუძლია დაადასტუროს საკუთრებაში არსებული ბინის ფაქტობრივი მიღება სხვა შესაბამისი და დასაშვები მტკიცებულებებით, მაგალითად, ჩვენებებით, მიმართვებით პოლიციაში და სხვა სამართალდამცავ ორგანოებში, საიდანაც შემოწმების დოკუმენტური შედეგები შეიძლება დაადასტუროს ეს ფაქტი.

მშენებარე ობიექტთან დაკავშირებით, ინვესტორს შეუძლია დააყენოს საკითხი წილის საკუთრებაში ცნობის შესახებ, როგორც კონკრეტულ საცხოვრებელ ფართზე, თუ ობიექტი ფაქტობრივად დასრულებულია და შესაძლებელია მასში გამოყოფა, ან უბრალოდ წილის უფლებაში. საერთო საზიარო საკუთრებაში. ერთის მხრივ, ინვესტიციების შესახებ კანონმდებლობის დებულებები არ შეიძლება განიმარტოს იმ გაგებით, რომ უძრავი ქონების მშენებლობას აფინანსებენ პირები საკუთრების უფლებით (მათ შორის საზიარო საკუთრებაში) მათ ხარჯზე აშენებულ უძრავ ქონებაზე (პუნქტი 4). დადგენილება No54).

თუმცა, მეორე მხრივ, ერთობლივ მშენებლობაში დაზარალებული მონაწილეების მდგომარეობის შეფასებისას, სასამართლოები გამოდიან მათი უფლებებისა და კანონიერი ინტერესების ეფექტურად დაცვის საჭიროებიდან, რაც ამ სიტუაციაში შესაძლებელია ობიექტში წილის საკუთრების აღიარებით. მშენებლობის პროცესშია. ამ შემთხვევაში ინვესტორს შეეძლება მაინც მიიღოს რაღაც, ხოლო დასახელებული სამართლებრივი პოზიცია, მკაცრად რომ ვთქვათ, ეხება ინვესტორთა ჯგუფს, რომელიც აფინანსებს ქონების მშენებლობას, როგორც ბიზნეს საქმიანობას, და არა უბრალო მოქალაქეებს (Determination of Supreme რუსეთის ფედერაციის სასამართლო 01.24.2017 No89-KG16-10).

ინვესტორის უფლებები

ყველას უფლება საცხოვრებელზე პირდაპირ არის გათვალისწინებული ხელოვნების 1 ნაწილით. რუსეთის ფედერაციის კონსტიტუციის 40-ე და არავის არ შეიძლება თვითნებურად ჩამოერთვას იგი. ამასთან დაკავშირებით, საზიარო მშენებლობაში მონაწილის წილის უფლების აღიარება მისი უფლებების დაცვის ერთადერთი ფორმაა, მიუხედავად იმისა, რომ ასეთი შესაძლებლობა პირდაპირ არ გამომდინარეობს No214-FZ კანონის დებულებებიდან. . ასეთი მოთხოვნის წარდგენის უფლება გათვალისწინებულია ხელოვნებაში. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 12 და შეესაბამება ჩადენილი დარღვევის ხასიათს, ხელს უწყობს ინვესტორის დარღვეული უფლებების აღდგენას, პასუხისმგებლობის პრეტენზიებისგან განსხვავებით, რომელთა დაკმაყოფილებაში მხოლოდ მითითებულია სახსრების მოპოვების აბსტრაქტული შესაძლებლობა. დეველოპერი მათი რეალური მიღების გარანტიის გარეშე.

ამ მიდგომის ლეგიტიმურობის სასარგებლოდ დამატებით არგუმენტს წარმოადგენს კანონის დებულებები ინვესტორის უფლების ფლობის, გამოყენებისა და განკარგვის კაპიტალის საინვესტიციო ობიექტებისა და მათი შედეგების შესახებ. კაპიტალური ინვესტიციები გაგებულია, როგორც ინვესტიციები ძირითად კაპიტალში (ძირითადი აქტივები), მათ შორის არსებული საწარმოების ახალი მშენებლობის, რეკონსტრუქციისა და ტექნიკური აღჭურვის ხარჯები, მანქანების, აღჭურვილობის, ხელსაწყოების, ინვენტარის შეძენა, საპროექტო და კვლევის სამუშაოები და სხვა ხარჯები.

ინვესტორის ეს უფლება პირდაპირ არის გათვალისწინებული ხელოვნებაში. 1999 წლის 25 თებერვლის №39-FZ ფედერალური კანონის 1 და 6 „რუსეთის ფედერაციაში კაპიტალური ინვესტიციების სახით განხორციელებული საინვესტიციო საქმიანობის შესახებ“ და სრულად შეესაბამება საკუთრების უფლების შინაარსს, რომელიც გათვალისწინებულია ხელოვნებაში. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 209 (სანქტ-პეტერბურგის საქალაქო სასამართლოს 2016 წლის 14 ივლისის სააპელაციო განჩინება No33-8752/2016). კანონი არ გამორიცხავს შესაძლებლობას, რომ ინვესტორმა, რომელმაც სრულად შეასრულა თავისი ვალდებულებები, განახორციელოს ინვესტიციები, რათა მოიპოვოს მათი შედეგების საკუთრება ამ უფლების აღიარების შესახებ საჩივრის წარდგენით.

ასეთ ვითარებაში, კაპიტალის მფლობელის კანონიერი ინტერესი ექვემდებარება დაცვას მას სხვა თანამფლობელებთან ერთად საზიარო საკუთრებაში მონაწილის სტატუსის მინიჭებით. სასამართლო საკუთრების ცნობის შესახებ სარჩელის განხილვისას ასევე ითვალისწინებს, სასამართლოებმა ადრე დააკმაყოფილეს თუ არა ერთობლივი მშენებლობის სხვა მონაწილეთა მსგავსი მოთხოვნები მიმდინარე მშენებლობის ობიექტთან დაკავშირებით. ეს აუცილებელია კანონისა და სასამართლოს წინაშე ყველას კონსტიტუციური თანასწორობის პრინციპის უზრუნველსაყოფად, ყველა ინვესტორს აქვს უფლება ჰქონდეს თანაბარი ოდენობის სასამართლო დაცვა მათი ინტერესების (ურალის ოლქის საარბიტრაჟო სასამართლოს სექტემბრის დადგენილება). 16, 2016 No. Ф09-8223 / 16).

ინვესტორმა, რომელიც ემზადება სასამართლო პროცესისთვის მშენებლობების ობიექტში წილის საკუთრების აღიარების შემთხვევაში, უნდა გაითვალისწინოს კიდევ ერთი ძალიან მნიშვნელოვანი ნიუანსი. აღმართული საცხოვრებელი კორპუსის მთლიანი ფართობი და სართულების რაოდენობა სრულად უნდა შეესაბამებოდეს მის მიერ კომპეტენტურ ორგანოებთან დადგენილი წესით შეთანხმებულ სამშენებლო ნებართვასა და საპროექტო დოკუმენტაციაში მითითებულ მონაცემებს. ობიექტის მშენებლობის კანონიერების მტკიცებულების არარსებობის შემთხვევაში, რომელიც განსხვავდება მისი მახასიათებლებით საწყისი მონაცემებისგან, ასეთი სარჩელი შეიძლება უარყოფილი იყოს (მოსკოვის საქალაქო სასამართლოს 2017 წლის 20 ივლისის სააპელაციო გადაწყვეტილება საქმეზე No33-28034. / 2017). თავდაპირველად, სანამ დეველოპერს აირჩევთ, საჭიროა შევაფასოთ არა მხოლოდ მისი ფინანსური მდგომარეობა, არამედ განხორციელებული საინვესტიციო პროექტები, მათი ვალდებულებების კეთილსინდისიერად შესრულება, რათა არ აღმოჩნდეს ასეთი ვითარების წინაშე.

ინვესტორს შეუძლია განკარგოს მიღებული წილი მიმდინარე სამშენებლო ობიექტზე საერთო წილობრივი საკუთრების უფლებაში ნებისმიერი საშუალებით, რომელიც არ ეწინააღმდეგება კანონს, მათ შორის შემოწირულობა, გირავნობა, გაცვლა და გაყიდვა, როგორც შენატანი საწესდებო კაპიტალში. ბიზნეს პარტნიორობა ან კომპანია, როგორც შენატანი მარტივი პარტნიორობის ხელშეკრულებით. ინვესტორს ეკისრება ასეთი ქონების შენარჩუნების ტვირთი და ასევე უფლება აქვს მონაწილეობა მიიღოს მესაკუთრეთა კრებაში მათ კომპეტენციასთან დაკავშირებული საკითხების გადაწყვეტისას, თუ იგი სრულად ახორციელებს მესაკუთრის უფლებებს (რუსეთის ფედერაციის უზენაესი სასამართლოს დადგენილება). 2017 წლის 15 სექტემბერი No307-ES17-4212).

აქციის ფასიანი გასხვისების შემთხვევაში, ინვესტორი ვალდებულია შეასრულოს მოთხოვნები შეძენის უპირატესი უფლების შესახებ, რომელსაც კანონი ანიჭებს საერთო საკუთრებაში სხვა მონაწილეებს (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 250-ე მუხლი). ინვესტორს უფლება აქვს სასამართლოში აიძულოს დეველოპერი სათანადოდ შეასრულოს თავისი ვალდებულებები მშენებლობის დასასრულებლად, დაარეგისტრიროს მიმდინარე სამშენებლო ობიექტზე საერთო საზიარო საკუთრების უფლება მასში მისი წილის საკუთრების დარეგისტრირებით.

გარდა ამისა, მას ასევე შეუძლია მოიძიოს ფინანსური რესურსები მშენებლობის დასასრულებლად, შემდგომში მისი ხარჯების დარიცხვით გაუმართავი დეველოპერის ანგარიშზე (ჩრდილო-დასავლეთი ოლქის საარბიტრაჟო სასამართლოს 2017 წლის 11 ივლისის დადგენილება No A56 საქმეზე. -50411 / 2016). ეს შესაძლებლობა განპირობებულია იმით, რომ ინვესტორის მიერ მიმდინარე სამშენებლო ობიექტში წილის საკუთრების აღიარება არ წყვეტს დეველოპერის ვალდებულებებს მასთან დადებული მშენებლობაში წილობრივი მონაწილეობის ხელშეკრულებით და არც ათავისუფლებს მას. პასუხისმგებლობა ჩადენილ დარღვევებზე. ეს მიდგომა შეესაბამება ახსნა-განმარტებებს, რომლებიც მოცემულია FAS ვოლგა-ვიატკას ოლქის სამეცნიერო მრჩეველთა საბჭოს რეკომენდაციების მე-13 პუნქტში "გადახდისუუნარობის (გაკოტრების) კანონმდებლობის გამოყენების პრაქტიკის პრობლემური ასპექტები", დამტკიცებული. ამ სასამართლოს პრეზიდიუმის გადაწყვეტილებით No3 ოქმი 19.06.2014წ.

ინვესტორს შეუძლია ასევე გამოიყენოს სხვა საშუალებები, კონკრეტული სიტუაციიდან გამომდინარე, დაუკავშირდეს სხვა დაზარალებულ ინვესტორებს.

ამრიგად, შენობების და წილების ყველა მფლობელს მიმდინარე სამშენებლო ობიექტში, საერთო კრების შედეგების საფუძველზე, შეუძლია გადაწყვიტოს შექმნას კოოპერატივი ან იურიდიული პირი სხვა ორგანიზაციულ და იურიდიულ ფორმაში მშენებლობის დასასრულებლად. ამ მიზნით, მათ შეუძლიათ ჩაერთონ კონტრაქტორი მისი სამუშაოსთვის გადასახდელი დამატებითი შენატანების ოდენობის განსაზღვრით (ებრაული ავტონომიური რეგიონის ბირობიჟანის რაიონული სასამართლოს 2017 წლის 16 ივნისის გადაწყვეტილება საქმეზე No2-5 / 2017 წ.) . მშენებარე ობიექტის საკუთრებაში წილის მფლობელი ვალდებულია მონაწილეობა მიიღოს მისი მოვლა-პატრონობის ხარჯებში საერთო კრების მიერ დამტკიცებული ხარჯთაღრიცხვის შესაბამისად (ვოლგოგრადის რაიონული სასამართლოს 2016 წლის 26 მაისის სააპელაციო გადაწყვეტილება საქმეზე No. 33-7231 / 2016).

ინვესტორი ვერ შეძლებს მოითხოვოს თავისი წილის განცალკევება მიმდინარე მშენებლობის ობიექტიდან და კონკრეტული შენობის საკუთრების აღიარება, ამ უფლების რეგისტრაცია USRN-ში. მშენებლობის დასრულებამდე, თუ ქონების პარამეტრები არ არის შეცვლილი, ინვესტორს უფლება აქვს მხოლოდ წილს (სვერდლოვსკის რაიონული სასამართლოს სააპელაციო განჩინება 21.06.2017 საქმეზე No33-10289/2017). სასამართლოს მიერ მშენებლობების ობიექტზე მათი წილის საკუთრების აღიარების შესახებ ინვესტორების მოთხოვნების დაკმაყოფილების შედეგად, დეველოპერის ინდივიდუალური საკუთრების უფლება გარდაიქმნება საერთო საზიარო საკუთრების უფლების დანარჩენ წილად.

დეველოპერი ინვესტორებთან ერთად იძენს საზიარო მფლობელობაში მონაწილის სტატუსს და ამ თვალსაზრისით მათთან თანაბარ მდგომარეობაშია. მას შემდეგ, რაც დეველოპერი დაარეგისტრირებს დაუმთავრებელ სამშენებლო ობიექტს USRN-ში, ინვესტორებს ეძლევათ შესაძლებლობა, ოფიციალურად გააფორმონ წილის საკუთრება. ნებისმიერ შემთხვევაში, ინვესტორები უნდა ცდილობდნენ დაასრულონ ბინის მშენებლობა და მოემზადონ დამატებითი ხარჯებისთვის, რომლებიც, თუმცა მათთვის წამგებიანია, მაგრამ გამართლებულია მზა თხევადი ობიექტის მოპოვების დასახული მიზნის თვალსაზრისით.

დაუმთავრებელ სახლში წილით დარჩენის პერსპექტივას ძნელად თუ შეიძლება ვუწოდოთ ვარდისფრად, ისევე როგორც დეველოპერს, რომელსაც საკრედიტო ტვირთის გარდა, ბალანსზე აქვს ასეთი გაუყიდველი ობიექტი. აზრი არ აქვს ინვესტორს უარი თქვას მშენებლობაში წილობრივი მონაწილეობის ხელშეკრულებაზე და მოითხოვოს ზარალის სრული ანაზღაურება: უცნობია შეძლებს თუ არა რაიმეს აღდგენას დეველოპერისგან და რამდენად სტაბილური იქნება მისი ფინანსური მდგომარეობაც კი. საშუალოვადიან პერიოდში.

მაგალითი

ჩვენი კომპანიის პრაქტიკაში იყო შემთხვევა, როდესაც ინვესტორი არ იყო მზად, მიეღო ბინა აშენებულ და ექსპლუატაციაში შესული მნიშვნელოვანი ხარვეზებით, რაც საჭიროებდა სერიოზულ რემონტს და განიხილავდა ხელშეკრულებიდან გასვლის ვარიანტს. ამასთან, BTI გაზომვების შედეგებით, ბინის საბოლოო ფართი 10 კვადრატული მეტრი აღმოჩნდა. მ მეტი დიზაინით, რაც მისთვის 500,000 რუბლის გადახდის ვალდებულებას ითვალისწინებდა.

ინვესტორს არ ჰქონდა უფლება მოეთხოვა დეველოპერისგან ბინის შეცვლა, ვინაიდან არც კანონი და არც დადებული ხელშეკრულება არ ითვალისწინებდა ასეთ შესაძლებლობას და საკუთრების უფლების დასარეგისტრირებლად მას დამატებითი მრიცხველების გადახდა მოუწია. ამ შემთხვევაში აზრი ექნებოდა ინვესტორს ბინის მიღება-ჩაბარების აქტით მიღება და სხვაობის გადახდა, საკუთრების ფორმირება და სასამართლოში წასვლა, რათა დეველოპერს აეძლო აღმოფხვრას ხარვეზები. ყველა ხარვეზი შეიძლება დასახელდეს მიღება-ჩაბარების აქტში ან დეველოპერისთვის გაგზავნილ წერილში, იმის გათვალისწინებით, რომ აქტის ხელმოწერაც კი არ ართმევს ინვესტორს უფლებას განაცხადოს თავისი პრეტენზიები მომავალში.

(ჩელიაბინსკის რაიონული სასამართლოს 2017 წლის 13 ივლისის სააპელაციო გადაწყვეტილება საქმეზე No11-8644/2017)

ზემოხსენებულ მაგალითში, თუ დეველოპერი აირიდა ბინაში არსებული ხარვეზების აღმოფხვრის ვალდებულებას, ინვესტორს შეეძლება აანაზღაუროს მათი აღმოფხვრის ხარჯები.

დეველოპერის გაკოტრება

ინვესტორისთვის უფრო რთული მდგომარეობაა, როდესაც დეველოპერი არა მხოლოდ არღვევს თავის ვალდებულებებს, არამედ როდესაც მისი ფინანსური მდგომარეობა იმდენად არასტაბილურია, რომ ვერ ასრულებს ვალდებულებებს. დეველოპერის გაკოტრების შემთხვევაში, საერთო მშენებლობაში მონაწილეები, რომლებზეც მან არ შეასრულა თავისი ვალდებულებები, იღებენ შესაძლებლობას მოითხოვონ თავიანთი ფულადი მოთხოვნების კრედიტორთა მოთხოვნების რეესტრში შეტანა ან საცხოვრებელი ფართის გადაცემის მოთხოვნა. ასეთი პრეტენზიების რეესტრში.

ხელოვნების მე-6 პუნქტში მოცემული პირდაპირი მითითებების ძალით. 2002 წლის 26 ოქტომბრის 2002 წლის 26 ოქტომბრის №127-FZ ფედერალური კანონის 201.1 „გადახდისუუნარობის (გაკოტრების) შესახებ“ (შემდგომში - კანონი No127-FZ), ინვესტორებისთვის, საარბიტრაჟო სასამართლო, რომელიც საქმის კურსშია სასამართლოს გაკოტრების შესახებ. დეველოპერს, უფლება აქვს აღიაროს საერთო მშენებლობაში მონაწილის სტატუსი სხვადასხვა ფონდების მოზიდვის სქემების გამოყენებისას. კანონმდებლის ეს მიდგომა დაკავშირებულია ყველა ინვესტორისთვის თანაბარი სამართლებრივი დაცვის უზრუნველყოფის აუცილებლობასთან.

საარბიტრაჟო სასამართლოს უფლება აქვს მიიღოს დროებითი ზომები მეიჯარის მიერ მიწის ნაკვეთის იჯარის ხელშეკრულების დადების აკრძალვის სახით სხვა პირთან, გარდა დეველოპერისა და აკრძალოს ასეთი იჯარის ხელშეკრულების სახელმწიფო რეგისტრაცია. ასევე მესაკუთრის მიერ მიწის ნაკვეთის სხვაგვარად განკარგვის აკრძალვა (127-FZ კანონის 201.3 მუხლი). გარდა ამისა, ერთობლივი მშენებლობის მონაწილეებს აქვთ უზრუნველყოფილი კრედიტორის სტატუსი თავიანთი მოთხოვნებისთვის, გირავნობის გირავნობით მიწის ნაკვეთისა და მასზე მშენებარე უძრავი ქონების იჯარის უფლებაზე ხელოვნების 7.1 პუნქტის საფუძველზე. ხელოვნების მე-16 პუნქტი. 134, ხელოვნება. 138-ე და ხელოვნების მე-2 პუნქტი. No127-FZ კანონის 142.

თუ ზოგიერთმა ინვესტორმა მიაღწია წილების საკუთრების აღიარებას მიმდინარე სამშენებლო ობიექტში, ასეთი აქციები გამოირიცხება გაკოტრების ქონებისგან და დაცულია გადახდისუუნარო დეველოპერის სხვა კრედიტორების პრეტენზიებისაგან (აღმოსავლეთ ციმბირის ოლქის საარბიტრაჟო სასამართლოს დადგენილება თარიღით. 2017 წლის 10 მაისი No F02-977 / 2017 წ.).

Შენიშვნა!

მიმდინარე მშენებლობის ობიექტში აქციები, თავისი ბუნებით, არ აკმაყოფილებენ საცხოვრებელი ფართის მახასიათებლებს და არ ექვემდებარება ხელოვნების 1-ლი პუნქტით გათვალისწინებული აღმასრულებელი იმუნიტეტის ზემოქმედებას. 446 რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო საპროცესო კოდექსი. ეს ცნება გამოიყენება საქმის კონკრეტული გარემოებებიდან გამომდინარე, მესაკუთრის ქცევის გათვალისწინებით, რომელიც არის სააღსრულებო წარმოებაში მოვალე. საცხოვრებლის, როგორც ერთადერთი საცხოვრებლის სტატუსი ნიშნავს, რომ იგი გამოიყენება მოვალის მიერ საცხოვრებლად, მაგრამ არა მასთან გარიგებისთვის, ვინაიდან ქონების ნებაყოფლობით გასხვისება ნიშნავს იმას, რომ თავად მოვალე მას ასეთად არ მიიჩნევს. შესაბამისად, ასეთ საცხოვრებელ შენობებთან გარიგებები სადავოა ზოგად საფუძველზე (შორეული აღმოსავლეთის ოლქის საარბიტრაჟო სასამართლოს დადგენილება 2017 წლის 28 აპრილი No. F03-1084 / 2017 წ.).

შესაძლებელია საცხოვრებლის დაყადაღება და მოვალის გაკოტრების ქონებაში შეტანაც კი (ჩრდილო კავკასიის ოლქის საარბიტრაჟო სასამართლოს 2016 წლის 17 ივნისის განკარგულება საქმეზე No A32-27904 / 2013 წ.).

დანარჩენ ნაწილში დეველოპერს უნარჩუნდება წილი საერთო საზიარო საკუთრების უფლებაში მიწის ნაკვეთისა და ქონების იჯარის უფლებასთან დაკავშირებით. გირავნობის უფლება ასევე მოქმედებს იმ ინვესტორებისთვის, ვისთვისაც არ იქნა აღიარებული წილის საკუთრება (რუსეთის ფედერაციის უზენაესი სასამართლოს 2017 წლის 25 აგვისტოს No307-ES16-20971 დადგენილება). ისინი ხდებიან გაკოტრების კრედიტორები და შედიან დეველოპერის გაკოტრების პროცესში, სადაც მათ ხელთ აქვთ რამდენიმე ვარიანტი, როგორ გააგრძელონ.

მაგალითი

მშენებლობის მონაწილეთა კრებაზე შეიძლება მიღებულ იქნეს გადაწყვეტილება საბინაო-სამშენებლო კოოპერატივის ან სხვა სპეციალიზებული სამომხმარებლო კოოპერატივის დაარსების შესახებ, რომლის მიზანია საცხოვრებელი კორპუსის მშენებლობის დასრულება. ამისთვის მშენებლობის მონაწილეებს მოუწევთ დამატებითი თანხების შეტანა შესაბამისი საქმიანობის დასაფინანსებლად, ხოლო დაუმთავრებელი სამშენებლო ობიექტის გადაცემა შესაძლებელია მთელი რიგი პირობებისა და მოთხოვნების გათვალისწინებით. მათ შორის, მაგალითად, მიმდინარე გადახდებზე ანგარიშსწორებისთვის საჭირო ქონების ხელმისაწვდომობა, პირველი და მეორე ეტაპის კრედიტორების მოთხოვნებზე, კრედიტორთა მოთხოვნების რეესტრში არ არის ობიექტზე უფლების გირავნობით უზრუნველყოფილი მოთხოვნები. მიმდინარე მშენებლობების შესახებ და მიწის ნაკვეთის იჯარით გაცემის უფლება (127-FZ კანონის 201.10 მუხლი).

თუ საცხოვრებელი კორპუსი დასრულებულია და დეველოპერმა მიიღო მისი ექსპლუატაციის ნებართვა, საერთო მშენებლობაში მონაწილეთა პრეტენზიები ანაზღაურდება მათთვის საცხოვრებელი ფართის გადაცემით. ასეთი გადაცემის წინაპირობაა, რომ ასეთი შენობები საკმარისი იყოს ყველა მოთხოვნის დასაკმაყოფილებლად, ხოლო დეველოპერის დარჩენილი ქონება საკმარისია მიმდინარე გადახდების დასაფარად, პირველი და მეორე ეტაპის კრედიტორების მოთხოვნების დასაკმაყოფილებლად და სხვა პირობებით გათვალისწინებული. ხელოვნებაში. No127-FZ კანონის 201.11.

სამშენებლო ობიექტი ასევე შეიძლება გაიყიდოს აუქციონზე, შემდეგ კი საერთო მშენებლობაში მონაწილეები შეძლებენ მიიღონ ინვესტიციის ნაწილი, იმის გათვალისწინებით, რომ შემოსავლის მხოლოდ 60% მიდის მათი მოთხოვნების დასაფარად (127-FZ კანონის 201.14 მუხლი). .

გარდა ამისა, მოვალის უფლება-მოვალეობები შეიძლება გადაეცეს სხვა დეველოპერს, რათა დაასრულოს მშენებლობა ხელოვნებაში დადგენილი წესით. No127-FZ კანონის 201.15.1-201.15.2. დეველოპერის ვალდებულებების შესრულების ეს მეთოდები ვრცელდება მხოლოდ საცხოვრებელ შენობებზე, ინვესტორებს, რომლებმაც დააფინანსეს არასაცხოვრებელი შენობების მშენებლობა, უფლება აქვთ მოითხოვონ მათი მოთხოვნების დაკმაყოფილება ჩვეული წესით (ვოლგა-ვიატკას ოლქის საარბიტრაჟო სასამართლოს განკარგულება). 2017 წლის 16 აგვისტო საქმეზე No A17-4841 / 2015 წ.

ოქმი No14

საერთო მშენებლობაში მონაწილეთა საერთო კრება (აქციონერები)

No58 და 59 მიკრორაიონი საცხოვრებელი კორპუსები. 36 მითიშჩი

2009 წლის 20 ნოემბერი მითიშჩი

შეხვედრას ესწრებოდნენ:

საერთო მშენებლობაში მონაწილეები, 58 და 59 სახლები, 154 ადამიანისგან შემდგარი.

მოწვეულები:

1. მითიშჩის მუნიციპალური რაიონის ადმინისტრაციის უფროსის მოადგილე.

2. მითიშჩის მუნიციპალური რაიონის ადმინისტრაციის სამშენებლო განყოფილების უფროსი.

3. მითიშჩის ქალაქური დასახლების ადმინისტრაციის სამშენებლო განყოფილების უფროსი.

4. ყრუთა წარმომადგენელი.

მომხმარებლისგან:

5. გენერალური დირექტორი განვითარება“.

გენერალური დიზაინერისგან:

6. აღმასრულებელი დირექტორი

ინვესტორისგან:

7. გენერალური დირექტორი Spetsstroy“.

კრების თავმჯდომარედ აირჩიეს:

კრების მდივანი აირჩიეს:

Შეხვედრის განრიგი:

1. 117D საინვესტიციო ხელშეკრულების განხორციელების მდგომარეობის შესახებ 58 და 59 სახლების მშენებლობის გაგრძელების კუთხით.

შეხვედრის წუთები

1. სიტყვა მიცემულია. მერე შეასრულეს. გამოსვლები იკვეთებოდა სხდომათა დარბაზის კითხვებით, რომლებიც მოგვიანებით გადაიზარდა შეხვედრის მონაწილეთა მიერ გამომსვლელთა პასუხების შეუსაბამობისა და საქმის ზოგადი მდგომარეობის უარყოფის გამოხატულ ემოციურ ფორმაში 58 და 59 სახლების მშენებლობის გაგრძელებასთან. .

კრების თავმჯდომარე

შეხვედრის მდივანი

რეგულირდება ფედერალური კანონი No214.

საცხოვრებლის შეძენა ბინის შენობის მშენებლობაში წილობრივი მონაწილეობის შესახებ ხელშეკრულების ხელმოწერით რჩება მოქალაქეთა საცხოვრებელი პირობების გაუმჯობესების ერთ-ერთ ყველაზე პოპულარულ ვარიანტად. თუმცა, რეალურად არ აშენებულ ობიექტზე გადახდა მყიდველს უქმნის ქონების ან ფინანსური რესურსების დაკარგვის რეალურ რისკს. ამ მიზნით, სახელმწიფო უზრუნველყოფს გარანტიების სისტემას, რომელიც მიმართულია კაპიტალის მფლობელთა უფლებების დაცვაზე.

აქციონერის სამართლებრივი მდგომარეობა

საბინაო მშენებლობის რეგულირების სფეროში ძირითადი ნორმატიული აქტია ფედერალური კანონი No214-FZ, რომელიც განსაზღვრავს დეველოპერსა და კაპიტალის მფლობელს შორის ურთიერთქმედების პროცედურას და ასევე არეგულირებს მხარეთა სამართლებრივ სტატუსს.

სამშენებლო კომპანიასთან ხელშეკრულების გაფორმების პროცესში მოქალაქე იხდის ობიექტის გარკვეულ ღირებულებას დეველოპერის ვალდებულების სანაცვლოდ ააშენოს საცხოვრებელი კორპუსი და გადასცეს მასში არსებული ერთი ან რამდენიმე შენობა მყიდველს დროულად და ხარისხიანად. . ეს ურთიერთობა წარმოშობს მნიშვნელოვანს მყიდველის რისკი:

1. ამ სახის შეთანხმება იდება სრული ან ნაწილობრივი წინასწარი გადახდის პირობებზე, ე.ი. გადახდილი ფასი არ იძლევა ობიექტის დაუყოვნებლივ გადაცემას;
2. ობიექტური და სუბიექტური მიზეზების გამო შეიძლება დაირღვეს დეველოპერის ვალდებულება დადგენილ ვადაში ააგოს შენობა;
3. დეველოპერის მიერ მშენებლობის შეწყვეტა ხელს უშლის ბინის ფაქტობრივი მიზნისთვის გამოყენებას.

ამრიგად, ხელშეკრულების მოქმედების პირველი დღიდან, საერთო მშენებლობაში მონაწილის უფლებები და ინტერესები მუდმივად ემუქრება დეველოპერის მიერ დარღვევის საფრთხის ქვეშ. მოქალაქეთა უფლებების დაცვის გარანტიებს შეიცავს ფედერალური კანონი No214-FZ.

საზიარო მშენებლობაში მონაწილის უფლებების დაცვის სამართლებრივი საშუალებები და გზები

აქციონერის ინტერესების დაცვის გარანტიები არის რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსისა და კანონის No214-FZ ნორმების საერთო სისტემა. თითქმის ყველა მეთოდი ითვალისწინებს სასამართლოში წასვლის შესაძლებლობას დეველოპერის მიერ დარღვევების აღმოსაფხვრელად და მართლმსაჯულების წინაშე წარდგომის მიზნით.

ქონების საკუთრების აღიარება

სხვადასხვა მიზეზის გამო, ობიექტის მიწოდების საბოლოო ვადა შეიძლება მნიშვნელოვნად დაირღვეს ობიექტური და სუბიექტური ნიშნით. ეს გარემოებები მოიცავს:

• შენობის მშენებლობის ფაქტობრივი შეწყვეტა მშენებლობის ერთ-ერთ ეტაპზე;
• უფლებამოსილი ორგანოს უარი შენობის ექსპლუატაციაში გაშვებაზე ნებართვის გაცემაზე ან მშენებლის მხრიდან ასეთი დოკუმენტის მოპოვებაზე თავის არიდება;
• დეველოპერი ორგანიზაციის საქმიანობის შეწყვეტა, მათ შორის გაკოტრების საქმის წარმოების დაწყების გამო.

ამ შემთხვევაში დასაშვებია აქციონერის საკუთრების უფლების აღიარება დასრულებულ ობიექტზე (საცხოვრებელ ფართზე), ან მშენებარე ობიექტზე. ეს შესაძლებლობა რეგულირდება ხელოვნებით. No214-FZ კანონის 8 და ხელოვნება. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 218 და ხორციელდება სასამართლოში.

საკუთრების ობიექტი იქნება:

1. ფაქტობრივად აშენებული, მაგრამ არა ექსპლუატაციაში შესული ბინა;
2. მშენებლობა მიმდინარეობს;
3. საცხოვრებელი კორპუსის საერთო საკუთრების უფლებაში წილი.

საქმის განხილვის შედეგების შემდეგ მოქალაქე ადასტურებს შეძენილი ობიექტის საკუთრების კანონიერებას და შეუძლია სასამართლოს გადაწყვეტილების საფუძველზე გასცეს საკუთრების უფლება.

გარიგების ბათილად აღიარება

ტრანზაქციის ბათილად ცნობის საფუძველია საერთო მშენებლობაზე ხელშეკრულების დადების და მოქალაქეებისგან თანხების მიღების დადგენილი წესის დარღვევა. გარიგების გასაჩივრება განხორციელდება მხოლოდ სასამართლოში, ხელოვნებაში დაფიქსირებული ნორმების მიხედვით. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 395 და ხელოვნება. No214-FZ კანონის 3.

გარიგების ბათილობის საფუძველი შეიძლება იყოს შემდეგი:

• თანხების მოზიდვის პროცედურის დარღვევა (მაგალითად, საერთო სამშენებლო ხელშეკრულების არარსებობა);
• შენობის მშენებლობისას არქიტექტურული და საპროექტო დოკუმენტაციის პირობების დარღვევა;
• ობიექტის მახასიათებლების განსაზღვრის თვალსაზრისით ხელშეკრულების დებულებებსა და საპროექტო დოკუმენტაციის ნორმებს შორის შეუსაბამობა.

სასამართლოში საქმის განხილვის შედეგების საფუძველზე, საერთო მშენებლობაში მონაწილის სასარგებლოდ, შესაძლებელია შემდეგის აღდგენა:

1. გადახდილი სახსრების დაბრუნება;
2. სახსრების გამოყენების ორმაგი პროცენტი;
3. დოკუმენტირებული დაკარგვა.

გარიგების ბათილად ცნობა წყვეტს დეველოპერსა და აქციონერს შორის სამართლებრივ ურთიერთობას, რის შედეგადაც მოქალაქეებს ეკარგებათ საცხოვრებელი ობიექტის მიღების შესაძლებლობა.

დაზიანებები

ობიექტის მიწოდების ვადების დარღვევა, ასევე დასრულებული ბინის აქციონერისთვის გადაცემის პროცედურა, არის დეველოპერისგან ზარალის ანაზღაურების საფუძველი. ეს შესაძლებლობა პირდაპირ არის გათვალისწინებული ხელოვნებაში. No214-FZ კანონის 10 და ითვალისწინებს დარღვეული უფლების აღდგენის აუცილებლობასთან დაკავშირებული დოკუმენტირებული ხარჯების აღდგენის უფლებას.

ასეთი სიტუაციის ტიპიური მაგალითი შეიძლება იყოს ობიექტის დასრულებისას საცხოვრებლის დაქირავებასთან დაკავშირებული ხარჯები. აღდგენა ხორციელდება ექსკლუზიურად სასამართლოში და მხოლოდ წერილობითი მტკიცებულებით სათანადოდ დადასტურებული დანაკარგების მიმართ.

საურავის აღდგენა პროცენტის სახით

ჯარიმის გადახდის მოთხოვნა რეგულირდება მუხ. Ხელოვნება. No214-FZ კანონის 6, 7 და წარმოიქმნება შემდეგი გარემოებების წარმოქმნისას:

• მშენებლობის დასრულების ვადების დარღვევა, ან კაპიტალის მფლობელის თანხმობის არარსებობა მითითებული პერიოდის გახანგრძლივებაზე - პროცენტის ოდენობა ორმაგდება რუსეთის ფედერაციის ცენტრალური ბანკის განაკვეთის 1/300-ის ოდენობით თითოეულზე. დაგვიანების დღე;
• შეუსაბამობის აქტში დაფიქსირებული საცხოვრებელი ფართის ხარვეზების აღმოფხვრის ვადის დარღვევა - ჯარიმის ოდენობა შეადგენს ხარვეზების აღმოსაფხვრელად გაწეული ხარჯების დღიურად 1%-ს, ზოგიერთ შემთხვევაში კი ჯამსაც. ობიექტის ღირებულება.

სასამართლოში პირგასამტეხლოს ასანაზღაურებლად საჭიროა არსებობდეს მტკიცებულება ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ვადის ან ხარისხის მახასიათებლების დარღვევის შესახებ. აღდგენა ხორციელდება სასამართლო პროცესის დროს, ხოლო პასუხისმგებლობის სხვა ზომები შეიძლება იყოს სარჩელის საგანი.

მორალური ზიანის ანაზღაურების აღდგენა

ვინაიდან მოქალაქეებსა და დეველოპერს შორის საერთო მშენებლობის სამართლებრივი ურთიერთობები სრულად ექვემდებარება „მომხმარებელთა უფლებების დაცვის შესახებ“ კანონის მოთხოვნებს, აქციონერის უფლებებისა და ინტერესების დარღვევას შეიძლება თან ახლდეს მორალური ზიანის ანაზღაურება.

ამ ტიპის კომპენსაციის აღდგენა ხორციელდება ექსკლუზიურად სასამართლოში, ხოლო კომპენსაციის ოდენობას წარმოდგენილი მტკიცებულებების საფუძველზე სასამართლო დაადგენს. მომხმარებელთა უფლებების შესახებ კანონმდებლობა იძლევა მორალური ზიანის ანაზღაურების შესაძლებლობას მოქალაქეთა უფლებების დარღვევის ფაქტის არსებობის შემთხვევაში.

ჯარიმების შეგროვება

No214-FZ კანონის მე-13 მუხლი ითვალისწინებს დეველოპერისგან ჯარიმის აღდგენის უფლებას აქციონერის სამართლებრივი მოთხოვნების დაკმაყოფილებაზე არაგონივრული უარის გამო. ამ ჯარიმის აღსადგენად აუცილებელია სარჩელების კანონიერების დადასტურება სასამართლოში.

ჯარიმის ოდენობა დამოკიდებულია ამოღებული ზიანის მთლიან ოდენობაზე, პროცენტზე და ა.შ. და შეადგენს სასამართლოს მიერ დაკისრებული თანხის 50%-ს. ამ ტიპის პასუხისმგებლობა არის ერთ-ერთი ყველაზე ეფექტური გზა, რათა გავლენა მოახდინოს მოქალაქეთა უფლებების დაცვაზე ერთობლივი მშენებლობის პროცესში.

აქციონერის მიერ ხელშეკრულების პირობების შესრულებაზე ცალმხრივი უარი

ერთობლივი მშენებლობის სამართლებრივი ურთიერთობის პროცესში მოქალაქეთა უფლებების დაცვის ერთ-ერთი ყველაზე მნიშვნელოვანი გარანტია არის ვალდებულებების შესრულებაზე ცალმხრივი უარის თქმის შესაძლებლობა. ასეთი საფუძვლები რეგულირდება ხელოვნება. No214-FZ კანონის 9:

1. ბინის ხარისხობრივი მახასიათებლების მნიშვნელოვანი დარღვევები, რაც შეუძლებელს ხდის ობიექტის ძირითადი დანიშნულებისამებრ გამოყენებას;
2. გონივრულ ვადაში ბინაში არსებული დეფექტების აღმოფხვრა;
3. ორ თვეზე მეტი ხნის განმავლობაში ბინის გადაცემის ზოგადი ვადის დარღვევა;
4. აქციონერისთვის თავდებობის ხელშეკრულების შეწყვეტის შესახებ შეტყობინების პროცედურის დარღვევა.

ეს გარემოებები მნიშვნელოვნად არღვევს იმ მოქალაქეების ინტერესებს, რომლებსაც დიდწილად ჩამოერთვათ ის, რისი იმედიც ჰქონდათ ხელშეკრულების დადებისას.

სასამართლო წარმოებისას სახელშეკრულებო ურთიერთობების შეწყვეტა დასაშვებია ხელოვნებაში მითითებული საფუძვლებით. No214-FZ კანონის 9:

• ობიექტის მშენებლობის სრული შეჩერება ან შეჩერება, თუ არსებობს საფუძველი ვარაუდით, რომ მშენებლობის დასრულება არ დასრულდება;
• არქიტექტურული და საპროექტო დოკუმენტაციის შემქმნელის მიერ ცვლილება, რის შედეგადაც მოხდა საცხოვრებლის მთლიანი ან საცხოვრებელი ფართის ცვლილება 5%-ზე მეტით;
• მნიშვნელოვანი ცვლილება შენობის ან სახლის დამხმარე არასაცხოვრებელი შენობის საერთო საკუთრებაში.

მშენებლობაში კაპიტალის მონაწილეობის შესახებ ხელშეკრულების შეწყვეტა გულისხმობს დეველოპერის ვალდებულებას, დააბრუნოს მოქალაქეების მიერ ხელშეკრულების დადებისას გადახდილი თანხა. გარდა ამისა, ორმაგი პროცენტია დარიცხული.

დეველოპერის გაკოტრების საქმეში კრედიტორის სახით მონაწილეობა

თუ დეველოპერს აქვს გადახდისუუნარობისა და გადახდისუუნარობის ნიშნები, კრედიტორების ან უფლებამოსილი სახელმწიფო ორგანოების მოთხოვნით შეიძლება დაიწყოს გაკოტრების საქმის წარმოება. საარბიტრაჟო სასამართლოს მიერ გაკოტრების საქმის წარმოების დაწყებისა და საქმის მიმდინარეობის შესახებ ინფორმაციის განთავსების შემდეგ, მოქალაქეებს საშუალება ეძლევათ მოვალის მიმართ საკუთარი მოთხოვნა შეიტანონ კრედიტორთა რეესტრში.

ასეთი მოთხოვნა შეიძლება გამოიხატოს ერთ-ერთი შემდეგი ფორმით:

1. ვალდებულება ფულადი თვალსაზრისით, ხელშეკრულებით გადახდილი სახსრების ღირებულებისა და ყველა სახის ჯარიმიდან გამომდინარე;
2. საცხოვრებლის ფაქტობრივი გადაცემის მოთხოვნა (მშენებლობის ობიექტის ჩათვლით).

ყველა კრედიტორის მოთხოვნის განხილვა განხორციელდება კანონის No127-FZ „გაკოტრების შესახებ“ წესების შესაბამისად, საერთო მშენებლობის სამართლებრივი ურთიერთობების სფეროში სპეციალური წესების გათვალისწინებით.

დეველოპერის გადახდისუუნარობის საქმის განხილვის ეტაპზე საარბიტრაჟო სასამართლოს უფლება აქვს პროცესის მხარედ ჩართოს იურიდიული პირი, რომელიც რეალურად მართავს მოქალაქეებისგან მიღებულ სახსრებს. ამ შემთხვევაში კომპენსაციის მიღების შანსები მნიშვნელოვნად იზრდება, ვინაიდან ამ თანხების ხარჯზე შესაძლებელია განხორციელდეს მოქალაქეთა ზარალის ნაწილობრივი ან სრული ანაზღაურება.

სახელმწიფო ორგანოების დახმარება კაპიტალის მფლობელთა უფლებების დაცვაში

გარდა სპეციალური საშუალებებისა და დაცვის მეთოდებისა, საერთო მშენებლობაში მონაწილე მოქალაქეებს შესაძლებლობა აქვთ მიმართონ უფლებამოსილ სახელმწიფო დაწესებულებებს, მათ შორის, სამართალდამცავ ორგანოებს. ასეთი გასაჩივრების საფუძველი შეიძლება იყოს ძალიან განსხვავებული:

• უარი იმ ინფორმაციის მიწოდებაზე, რომელიც სავალდებულოა საერთო მშენებლობის სამართლებრივი ურთიერთობებისთვის;
• მშენებლობის დასრულების შემდეგ ობიექტის მიღების შეფერხება;
• იურიდიულად მნიშვნელოვანი დოკუმენტების ხელმოწერისგან თავის არიდება;
• მოქალაქეთა უფლებებისა და ინტერესების ხელყოფის სხვა საფუძვლები.

სახელმწიფო ორგანოების მხრიდან საპასუხო ღონისძიებები შეიძლება გამოიხატოს როგორც წერილობითი მოთხოვნის ან მოთხოვნის, ასევე ადმინისტრაციული ან სისხლის სამართლის საქმის აღძვრის სახით. სახელმწიფო და მუნიციპალურ დაწესებულებებს არ აქვთ უფლება თავი აარიდონ მოქალაქეთა მიმართვებისა და საჩივრების განხილვას და ზოგიერთ შემთხვევაში ისინი ვალდებულნი არიან აქციის მფლობელთა სახელით მიმართონ სასამართლო ან სამართალდამცავ ორგანოებს.

როგორც კერძო ინვესტიციის მფლობელთა ინტერესების დაცვის დამატებითი საშუალება, სახელმწიფომ უზრუნველყო სპეციალური საკომპენსაციო ფონდების შექმნა, რომელიც ჩამოყალიბდება მოქალაქეებთან მომუშავე სამშენებლო და კონტრაქტორ ორგანიზაციების შენატანებიდან. ამ სახსრების რესურსები მოხმარდება მოქალაქეთა ინტერესების მნიშვნელოვანი დარღვევით გამოწვეული ზარალის ნაწილობრივ ანაზღაურებას, ზოგიერთ შემთხვევაში კი დაწყებული მშენებლობის დასრულებას.

თუ თქვენ გაქვთ რაიმე შეკითხვა საერთო მშენებლობაში მონაწილეთა უფლებების დაცვასთან დაკავშირებით, მაშინ ჩვენი მოვალეობა მზად არის უპასუხოს მათ.

გამოაქვეყნა 38 გვერდიანი მიმოხილვა კაპიტალის მფლობელების მიერ წამოწყებული დავების გადაწყვეტის პრაქტიკის შესახებ. ერთგვაროვნებასთან სამართლებრივი მიდგომების დასახვის მიზნით, უზენაესი სასამართლო იხსენებს იმას, რაც სასამართლოებს არ უნდა დაკარგონ მხედველობიდან: ეს არის ყველაფერი, რაც ეხება საერთო სამშენებლო ხელშეკრულებების დადებას და შეწყვეტას, ასევე პასუხისმგებლობას, რომელიც გათვალისწინებულია კანონის დარღვევისთვის. ეს არე.

რა უნდა ახსოვდეს დეველოპერებს მშენებლობის გადადებისას

კომპანია ProMen-მა თამარა ოსიპოვას * მიანიჭა პრეტენზიის უფლებები კონტინენტთან დადებული წილის მშენებლობის ხელშეკრულებით - ამ უკანასკნელმა საცხოვრებელი კორპუსი უნდა აეშენებინა, მაგრამ ვალდებულება არ შეასრულა და ობიექტები დაგვიანებით გადასცა. ამან გამოიწვია აქციონერს მორალური ტანჯვა და მათი კომპენსაციისთვის მან მიმართა მეშჩანსკის რაიონულ სასამართლოს. გარდა ამისა, ოსიპოვამ მოითხოვა კონტინენტთან შეთანხმების ნაწილობრივი ბათილად ცნობა, მაგრამ მან ვერ შეძლო ამის მიღწევა. სააპელაციო საჩივარმა გააუქმა ქვემდგომი სასამართლოს გადაწყვეტილება, კერძოდ, ეხებოდა იმ ფაქტს, რომ დავალების ხელშეკრულების გაფორმებისას ქალს გაეცნო ცნობა სამშენებლო პროექტის გადადების შესახებ. თუმცა, შეიარაღებული ძალების სამოქალაქო კოლეგია ამას არ დაეთანხმა: გააუქმა სააპელაციო განჩინება, რაც მიუთითებს, რომ ერთობლივი მშენებლობაში მონაწილის დეველოპერის შეტყობინება მშენებლობის გადადების შესახებ არ იწვევს ხელშეკრულებით გათვალისწინებული პირობების ცვლილებას. შეთანხმება საერთო მშენებლობაში მონაწილეობის შესახებ. მათი შესაცვლელად აუცილებელია დეველოპერმა და საერთო მშენებლობაში მონაწილემ დადოს სახელმწიფო რეგისტრაციას დაქვემდებარებული ხელშეკრულება (2015 წლის 8 დეკემბრის დადგენილება No5-KG15-156).

როდესაც დეველოპერს არ აქვს უფლება შეწყვიტოს ხელშეკრულება

დეველოპერმა TekhnoStroyOlimp-ს უნდა გადაეცა ერთოთახიანი ბინა გენადი მელნიკოვისთვის * არაუგვიანეს 2013 წლის 31 დეკემბრისა და მამაკაცი ვალდებული იყო გადაეხადა ბინის ღირებულება ხელშეკრულების რეგისტრაციის დღიდან სამი სამუშაო დღის განმავლობაში, რაც მან გააკეთა. ამასობაში კომპანიამ დაარღვია მშენებლობის პირობები და მიტანის მომენტისთვის ბინის ფაქტობრივი ფართი ხელშეკრულებაში მითითებულზე ნაკლები აღმოჩნდა. TekhnoStroyOlimp-მა არ დააბრუნა ღირებულების სხვაობა აქციონერს და არ გადაიხადა ჯარიმა - უფრო მეტიც, იგი ცდილობდა მისგან ფულის მიღებას. შედეგად, კომპანიამ მელნიკოვს აცნობა ხელშეკრულების ცალმხრივი შეწყვეტის შესახებ. მამაკაცი წავიდა ბაბუშკინსკის რაიონულ სასამართლოში, მაგრამ ეს მოთხოვნა არ დაკმაყოფილდა, როგორც მოგვიანებით მოსკოვის საქალაქო სასამართლომ. უზენაესი სასამართლო მივიდა დასკვნამდე, რომ დეველოპერის ცალმხრივი უარი ხელშეკრულებაზე, მასში მონაწილეობის ხელშეკრულებით გათვალისწინებული საერთო მშენებლობაში მონაწილის მიერ გადახდის გადაუხდელობის გამო, დასაშვებია მხოლოდ ხელოვნების მე-4 პუნქტის დებულებების გათვალისწინებით. 450 GK პატიოსნებაზე და გონივრულობაზე. ცნო მოპასუხის მიერ ხელშეკრულების კანონიერი და ცალმხრივი შეწყვეტა მოსარჩელის მიერ სახსრების გადაუხდელობის მოტივით, სასამართლოს უნდა შეეფასებინა დეველოპერის ცალმხრივი უარის მართებულობა ხელშეკრულების შესრულებაზე და ასეთი უარის შესაბამისობა. მოქმედი კანონმდებლობით, მიუთითა უზენაეს სასამართლოს და გაგზავნა საქმე განსახილველად (დადგენილება 2016 წლის 19 აპრილი No5- CG16-51).

რატომ არის დასჯადი ინიციატივა

ელიზავეტა ურანოვამ* ქალაქ ჩებოქსარის ლენინსკის რაიონულ სასამართლოს მიმართა ჩესტრ-ინვესტის წინააღმდეგ სარჩელით: ბინის მიღებისა და გადაცემის აქტში ადრე იყო ჩაწერილი მოსარჩელის მოთხოვნები კომპანიის წინააღმდეგ. ურანოვამ ჩათვალა, რომ მას 100000-ე ჯარიმა უნდა დაეკისროს. პროცესის დროს, დეველოპერმა, ქალის ნების საწინააღმდეგოდ, მას 20000 მანეთი გადაურიცხა. მოგვიანებით რაიონულმა სასამართლომ ჯარიმის ოდენობა 18000 რუბლამდე შეამცირა. და გადახდილი თანხის გათვალისწინებით უარი თქვა მოთხოვნების შესრულებაზე. რაც შეეხება უზენაეს სასამართლოს, მან აღნიშნა, რომ დეველოპერის მიერ საჩივრის წარდგენის შემდეგ თანხის ერთობლივი მშენებლობის მონაწილესთვის გადარიცხვა არ შეიძლება იყოს მომხმარებლის მოთხოვნების შეუსრულებლობისთვის ჯარიმის შეგროვებაზე უარის თქმის საფუძველი. ნებაყოფლობით საფუძველზე და ვალდებულების დარღვევის შედეგების გადაცემის დაგვიანებისთვის გადასახდელი ჯარიმის არაპროპორციულობის მტკიცების ტვირთი ეკისრება დეველოპერს, რომელმაც დაარღვია ვალდებულებები (განმარტება No31-KG16-1 ).

არ მინდოდა ჯარიმის გადახდა - მიიღეთ ჯარიმა

მომხმარებელთა უფლებების დაცვის კრასნოდარის რეგიონალური საზოგადოებრივი ორგანიზაცია "შენი უფლება" პეტრ მუხინის ინტერესებიდან გამომდინარე ცდილობდა შპს "ცენტრ-აქტივი"-სგან დაებრუნებინა ჯარიმა საერთო მშენებლობაში მონაწილეობის შესახებ შეთანხმებით და ჯარიმა. მიზეზი ის იყო, რომ მამაკაცს გადახდილი ბინა მაშინვე არ მიუღია. კრასნოდარის პრიკუბანსკის რაიონულმა სასამართლომ ნაწილობრივ მხარი დაუჭირა სარჩელს, მაგრამ კრასნოდარის რაიონულმა სასამართლომ გააუქმა ქვედა სასამართლოს გადაწყვეტილება ჯარიმის ანაზღაურებასთან დაკავშირებით. უზენაესმა სასამართლომ გააუქმა ბოლო განჩინება, სადაც მითითებულია, რომ თუ საერთო მშენებლობის მონაწილემ სასამართლოში მისვლამდე შეიტანა კანონიერი და გონივრული სარჩელი დეველოპერის წინააღმდეგ ჯარიმის გადახდის თაობაზე, რომელიც ნებაყოფლობით არ დაკმაყოფილდა, ჯარიმა 50 ლარის ოდენობით. მითითებული ჯარიმის ოდენობის % ექვემდებარება ამოღებას დეველოპერისგან (2015 წლის 1 დეკემბრის განმარტება No18-KG15-177)

დეველოპერები პასუხისმგებელი უნდა იყვნენ

დეველოპერი ვალდებულია წილის მშენებლობის მონაწილეს გადასცეს თავისი ობიექტი, რომლის ხარისხი შეესაბამება ხელშეკრულების პირობებს, ტექნიკური რეგლამენტის, საპროექტო დოკუმენტაციისა და ქალაქგეგმარებითი დებულებების მოთხოვნებს, აგრეთვე სხვა სავალდებულო მოთხოვნებს. ამ ვალდებულების შეუსრულებლობის შემთხვევაში, საერთო მშენებლობის მონაწილეს უფლება აქვს მოითხოვოს დარღვევების აღმოფხვრა და დეველოპერი პასუხისმგებლობის აღება.

თათარსტანის საზოგადოებრივმა ორგანიზაციამ მომხმარებელთა უფლებების დაცვის სფეროში "კონსულმა", რომელიც მოქმედებდა ქსენია ფადეევას * ინტერესებში, შეიტანა სარჩელი დეველოპერის წინააღმდეგ, რათა დაებრუნებინათ სახსრები მშენებლობაში ხარვეზების აღმოსაფხვრელად და მორალური ზიანის ანაზღაურებისთვის, იმის გამო, რომ მან არ აღმოფხვრა ხარვეზები სახლის კედლების იზოლაციაში. სააპელაციო სასამართლომ პრეტენზიები სრულად უარყო და განაცხადა, რომ კედლის გარე იზოლაციაზე მუშაობა გამოიწვევს საცხოვრებელი კორპუსის მესაკუთრეთა საერთო საკუთრების შეცვლას მათი თანხმობის გარეშე. უზენაესი სასამართლო ამას არ დაეთანხმა და გაიხსენა, რომ მუხ. No214-FZ კანონის 7, სადავო სამართლებრივი ურთიერთობის დროს მოქმედი, დეველოპერი ვალდებულია გადასცეს
ერთობლივი მშენებლობის მონაწილე ობიექტი, რომლის ხარისხი შეესაბამება ხელშეკრულების პირობებს. თუ იგი აშენებულია ხელშეკრულების პირობებიდან გადახრებით, მაშინ საერთო მშენებლობის მონაწილეს, თავისი არჩევანით, უფლება აქვს მოსთხოვოს დეველოპერს გონივრულ ვადაში უსასყიდლოდ აღმოფხვრას ხარვეზები, შეამციროს ფასი. კონტრაქტის შესაბამისად ან აანაზღაუროს მისი ხარჯები
დეფექტების აღმოფხვრა. ამდენად, სააპელაციო დასკვნა უკანონოა (დადგენილება No11-KG15-9).

სასამართლომ უნდა წაიკითხოს ხელშეკრულება

ხელშეკრულების სახელწოდების მიუხედავად, სასამართლომ უნდა დაადგინოს მისი ფაქტობრივი შინაარსი, როგორც მასში შემავალი სიტყვებისა და გამონათქვამების პირდაპირი მნიშვნელობიდან, ასევე გარიგების არსიდან გამომდინარე. თუ დადგინდა, რომ რეალურად იგულისხმებოდა კაპიტალის მონაწილეობის ხელშეკრულება (DDU), მასზე უნდა იქნას გამოყენებული 214-FZ კანონის დებულებები, მის მიერ გათვალისწინებული ჯარიმების ჩათვლით.

მაგალითად, Sun მოჰყავს რამდენიმე შემთხვევა ერთდროულად. ასე, მაგალითად, მოსარჩელე სასამართლოში წავიდა, რათა დეველოპერისგან ჯარიმა გამოეხადა საერთო მშენებლობის მონაწილისთვის ბინის გადაცემის ხელშეკრულებით დადგენილი ვადის დარღვევისთვის. პირველი ინსტანციის სასამართლომ და სააპელაციო სასამართლომ უარყო სარჩელი, რადგან დეველოპერსა და წილობრივ მფლობელს შორის დაიდო წინასწარი ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულება და არა ერთობლივ მშენებლობაში მონაწილეობის შესახებ ხელშეკრულება, რაც ნიშნავს, რომ No214-FZ დებულებები არ შეიძლება გამოყენებულ იქნას გარიგებაზე.

უზენაესი სასამართლო არ დაეთანხმა. როგორიც არ უნდა იყოს ხელშეკრულების სახელწოდება, მის ფარგლებში თანხები შეგროვდა ბინის ასაშენებლად, რაც ნიშნავს, რომ ეს ურთიერთობები რეგულირდება კანონით No214-FZ. უზენაესმა სასამართლომ აღნიშნა, რომ თუ ხელშეკრულება ითვალისწინებს „მოპასუხის მიერ საცხოვრებელი კორპუსის მშენებლობას, მის ექსპლუატაციაში გაშვებას და მშენებარე სახლში ბინის გადაცემას კონტრაგენტისთვის, რომელმაც თანხები შეიტანა მშენებლობაში“, ეს არის შეთანხმება. საერთო მშენებლობაში მონაწილეობისთვის ( განმარტება No78-KG15-15).

სხვა აღწერილ საქმეში პირველი ინსტანციის სასამართლომ დააკმაყოფილა იმავე „წინასწარი“ ხელშეკრულებით ბინის დაგვიანებით გადაცემისათვის დაჯარიმების მოთხოვნა და სააპელაციო სასამართლომ გააუქმა ეს გადაწყვეტილება. მიუთითებს, რომ „წინასწარი ხელშეკრულება მხარეებს ავალდებულებს მხოლოდ სამომავლოდ ძირითადი ხელშეკრულების დადებას და არ ითვალისწინებს მოპასუხის ქონების გადაცემის ვალდებულებას“. შეიარაღებული ძალების სამოქალაქო კოლეგიამ, გააუქმა სააპელაციო გადაწყვეტილება, ურჩია გულდასმით შესწავლილიყო ასეთი ხელშეკრულებების რეალური შინაარსი, „მხარეთა რეალური საერთო ნების, შეთანხმების მიზნისა და მხარეთა რეალური ურთიერთობების გათვალისწინებით. ." თუ აღმოჩნდება, რომ DDU დამალული იყო სხვა სახელით, მაშინ დეველოპერი ეკისრება პასუხისმგებლობას მასზე, გათვალისწინებულია კანონით No214-FZ, ჯარიმის გადახდის ჩათვლით ( განმარტება No5-KG15-196).

შემდეგ მაგალითში, DDU დადო ორმა იურიდიულმა პირმა და მომჩივანმა მოიპოვა უფლება მოითხოვოს ჯარიმა აქციონერ ორგანიზაციასთან დადებული დავალების ხელშეკრულებით. პირველი ინსტანციის სასამართლომ და სააპელაციო სასამართლომ არ დააკმაყოფილა მოთხოვნები, იმის გათვალისწინებით, რომ ხელშეკრულება თავდაპირველად დადებული იყო იურიდიული პირის მიერ და მოსარჩელემ ხელი არ მოაწერა ხელშეკრულებას დეველოპერთან, თავდაპირველი კრედიტორის მოთხოვნის უფლება მას გადაეცა ქ. მოცულობას და იმ პირობებს, რომლებიც არსებობდა დავალების შესრულების დროს. უზენაესი სასამართლო, ზოგადად, დაეთანხმა მსგავს დასკვნებს, მაგრამ მიიჩნია, რომ ახალ კრედიტორს კომპენსაცია ჯერ კიდევ უხდება და განმარტა კიდეც, როგორ უნდა გადაიხადოს იგი: ასეთი ურთიერთობებისთვის უნდა იყოს გამოყენებული კანონის ნორმები მომხმარებელთა უფლებების დაცვის შესახებ. იმ ნაწილში, რომელიც არ არის რეგულირებული კანონით ერთობლივ მშენებლობაში მონაწილეობის შესახებ ( განმარტება No77-KG15-2).პირიქით, თუ მხარეებს შორის გაფორმებულია DDU, მომხმარებელთა დაცვის კანონი არ ვრცელდება მათ ურთიერთობაზე. შესაბამისად, უზენაესმა სასამართლომ აქციონერს უარი უთხრა მორალური ზიანის ანაზღაურებაზე და სამომხმარებლო ჯარიმის 50%-იანი ანაზღაურებაზე. განმარტება No18-KG15-214).

ხელშეკრულება შეიძლება ითვალისწინებდეს ბინის გამოცვლას

DDU-ს დადებისას დეველოპერი ვალდებულია აქციონერს მიაწოდოს სრული და სანდო ინფორმაცია ბინის სამომხმარებლო თვისებების შესახებ, რომელსაც ის ყიდულობს და სახლის აღწერა გარემოს გათვალისწინებით, აგრეთვე ინფორმაცია შემადგენლობის შესახებ. და საერთო ქონების ადგილმდებარეობა მრავალბინიან კორპუსში (მაგალითად, ელექტრო, სანიტარული, სხვა აღჭურვილობა). კანონი საერთო მშენებლობაში მონაწილეობის შესახებ არ ითვალისწინებს ბინის ეკვივალენტით შეცვლას, მაგრამ ეს შეიძლება იყოს გათვალისწინებული ხელშეკრულებით.

მოსარჩელემ იყიდა ბინა პირველ სართულზე გაზგამანაწილებელი კაბინეტის ფანჯრის ხედით. მას არ მოსწონდა ეს სამეზობლო და ქალი მოითხოვდა საცხოვრებლის ეკვივალენტით შეცვლას, მორალური ზიანის ანაზღაურებას და ჯარიმას მომხმარებლის მოთხოვნის ნებაყოფლობით დაკმაყოფილებაზე უარის თქმისთვის (იხ.). პირველი ინსტანციის სასამართლომ და სააპელაციო სასამართლომ უარყო სარჩელი, ვინაიდან როგორც თავად სახლი, ასევე სადავო კარადა ფანჯრის გარეთ იყო დადგმული SNIP-ისა და ტექნიკური რეგლამენტის დარღვევის გარეშე. გარდა ამისა, სააპელაციო სასამართლომ აღნიშნა, რომ კანონი No214-FZ არ ავალდებულებს დეველოპერს, აცნობოს მომავალ მფლობელებს სხვადასხვა სახის საინჟინრო აღჭურვილობის ადგილმდებარეობის შესახებ, როგორც ბინის შენობის საერთო საკუთრების ნაწილი და კოორდინაცია გაუწიოს მათ დამონტაჟებას. .

სკ არ დაეთანხმა ამას. მისი აზრით, მოქმედი კანონმდებლობა ავალდებულებს გამყიდველს, დასკვნამდეც კი მიაწოდოს მყიდველს პროდუქტის შესახებ სრული ინფორმაცია, რაც გამორიცხავს მის სამომხმარებლო მახასიათებლებზე ეჭვის გაჩენის შესაძლებლობას (მომხმარებელთა დაცვის კანონის 10-ე მუხლის პირველი პუნქტი). და ხელოვნების მიხედვით. საზიარო მშენებლობაში მონაწილეობის შესახებ კანონის 19, დეველოპერმა უნდა აცნობოს აქციონერს პროექტისა და მისი ცვლილებების შესახებ. მათ შორის, „საცხოვრებელ კორპუსში საერთო ქონების შემადგენლობისა და ადგილმდებარეობის შესახებ, მაგალითად, ელექტრო, სანიტარული და სხვა აღჭურვილობა“. ასე რომ, მოსარჩელეს შეეძლო მოითხოვოს მორალური ზიანის ანაზღაურება და ჯარიმა, მაგრამ არა ბინის შეცვლა, რადგან კანონი საერთო მშენებლობის შესახებ არ ითვალისწინებს უფლებების დაცვის ასეთ გზას ( განმარტება No5-KG16-47).

როდის უნდა გაწევრიანდნენ აქციონერები კოოპერატივში?

საბინაო-სამშენებლო კოოპერატივი, რომელმაც შეცვალა გაკოტრებული დეველოპერი და შეიქმნა მშენებლობის დასრულება კაპიტალის მფლობელების ხარჯზე, ვალდებულია მიიღოს ისინი სწორედ ამ კოოპერატივის წევრებად.

მოსარჩელე დეველოპერთან შევიდა DDU-ში და გადაიხადა თანხა იმ სახლში, რომელსაც ის აშენებდა. მოგვიანებით სამშენებლო კომპანია გაკოტრებულად გამოცხადდა, დაუმთავრებელი სახლი კი საბინაო კოოპერატივს გადაეცა, რომელმაც მშენებლობის დასრულება აიღო. თუმცა, როდესაც მოსარჩელემ მოითხოვა ხელშეკრულებით მისთვის გადახდილი თანხის წილის შენატანის გადარიცხვა და მისი მიღება კოოპერატივის წევრად, საბინაო კოოპერატივმა უარი თქვა, რადგან იმ დროისთვის კოოპერატივის რიგგარეშე საერთო კრება იყო. შედგა, რაზეც გადაწყდა: არ მიეღოთ ახალი წევრები, თუნდაც გაკოტრებული დეველოპერის კრედიტორების რაოდენობით.

პირველი ინსტანციის სასამართლომ დააკმაყოფილა წილის მშენებლობის მონაწილის მოთხოვნები, რადგან მან არაფერი იცოდა ამ საერთო კრების შესახებ და კოოპერატივმა არ მისცა მას მის რიგებში შესვლის შესაძლებლობა. საჩივარი გაუქმდა იმის გათვალისწინებით, რომ მოსარჩელემ კოოპერატივს ძალიან გვიან მიმართა, ხოლო მისი წესდების პუნქტები, რომლის მიხედვითაც საბინაო კოოპერატივს უფლება აქვს გამართოს საერთო კრება და შეწყვიტოს წევრების მიღება, არ გასაჩივრებულა. უზენაესმა სასამართლომ გააუქმა სააპელაციო განჩინება და განაცხადა, რომ ვინაიდან კოოპერატივი შეიქმნა საერთო მშენებლობის მონაწილეთა უფლებების დასაცავად მისი დასრულებით და საკუთრების საფუძველზე კოოპერატივის წევრების სასარგებლოდ საცხოვრებლის შეძენით, იგი ვალდებული იყო. მიიღოს მის წევრობაში ყოველი აქციონერი, რომელიც აღიარებულია წილის მფლობელად, საბინაო კოოპერატივში გადაცემული სახლის მშენებლობაში შეტანილი შენატანის შესაბამისი. იმის დასამტკიცებლად, რომ საზიარო მშენებლობაში მონაწილეს არ გააჩნდა ასეთი უფლება, კოოპერატივმა უნდა (განმარტება No19-KG16-5).

* შეიცვალა გმირების სახელები და გვარები

უზენაესი სასამართლოს პრეზიდიუმის მიერ 2017 წლის 19 ივლისს დამტკიცებული უზენაესი სასამართლოს პრეზიდიუმის მიერ 2017 წლის 19 ივლისს დამტკიცებული საპროცესო პრაქტიკის განხილვის საკითხებზე დავების გადაწყვეტისას, რომლებიც წარმოიქმნება მრავალბინიანი შენობების და სხვა უძრავი ქონების ერთობლივ მშენებლობაში მოქალაქეების მონაწილეობასთან დაკავშირებით, შეიძლება ნაპოვნია.

მრავალბინიანი შენობების და სხვა უძრავი ქონების ობიექტების ერთობლივ მშენებლობაში მონაწილეობა არის რუსეთის ფედერაციის კონსტიტუციით გარანტირებული საცხოვრებლის უფლების განხორციელების საშუალება (რუსეთის ფედერაციის კონსტიტუციის 40-ე მუხლის მე-2 ნაწილი).

სამართლებრივი მიდგომების ერთგვაროვნების უზრუნველსაყოფად, 2013 წლის 4 დეკემბერს, რუსეთის ფედერაციის უზენაესი სასამართლოს პრეზიდიუმმა დაამტკიცა სასამართლოს მიერ დავების გადაწყვეტის პრაქტიკის განხილვა, რომელიც წარმოიქმნება მრავალბინიანი შენობების ერთობლივ მშენებლობაში მოქალაქეების მონაწილეობით. და სხვა უძრავი ქონების ობიექტები. სასამართლო პრაქტიკის გარკვეული საკითხები გაშუქდა რუსეთის ფედერაციის უზენაესი სასამართლოს პერიოდულ განხილვებში.

განხილული საქმეების ანალიზი ცხადყოფს, რომ განხილვაში მოცემული სამართლებრივი პოზიციები, როგორც წესი, მხედველობაში მიიღება სასამართლოს მიერ მათი გადაწყვეტისას.

მოქალაქეებისგან სახსრების მოზიდვასთან დაკავშირებული ურთიერთობების სპეციალური სამართლებრივი რეგულირების გათვალისწინებით, მათი სოციალური მნიშვნელობის გამო, და ასევე 2004 წლის 30 დეკემბრის ფედერალურ კანონში No 214-FZ. ” მრავალბინიანი შენობების და სხვა უძრავი ქონების საერთო მშენებლობაში მონაწილეობის შესახებ და რუსეთის ფედერაციის ცალკეულ საკანონმდებლო აქტებში ცვლილებების შეტანის შესახებ“ (შემდგომში კანონი No214-FZ), რუსეთის ფედერაციის უზენაესმა სასამართლომ მოამზადა ეს მიმოხილვა. სასამართლო პრაქტიკა.

ერთობლივ მშენებლობაში მონაწილეობის ხელშეკრულების დადება, გაფორმება და შეწყვეტა

1. სასამართლომ, განურჩევლად ხელშეკრულების სახელწოდებისა, უნდა დაადგინოს მისი ფაქტობრივი შინაარსი, როგორც მასში შემავალი სიტყვებისა და გამონათქვამების პირდაპირი მნიშვნელობიდან, ასევე გარიგების არსიდან, ფაქტობრივი საერთო ნების გათვალისწინებით. მხარეები, ხელშეკრულების მიზანი და მხარეთა ფაქტობრივი ურთიერთობები.

თუ დადგინდა, რომ მხარეები გარიგების დადებისას, რომელიც არ აკმაყოფილებს No214-FZ კანონის მოთხოვნებს, ფაქტობრივად გულისხმობდნენ შეთანხმებას საერთო მშენებლობაში მონაწილეობის შესახებ, ამ კანონის დებულებები, მათ შორის, გათვალისწინებული ჯარიმები. გამოიყენება გარიგებაზე.

1.1. კ.-მ შეიტანა სარჩელი დეველოპერის წინააღმდეგ სასჯელის აღდგენის მოთხოვნით მრავალბინიან კორპუსში ბინის ერთობლივი მშენებლობის მონაწილისთვის გადაცემის სახელშეკრულებო ვადის დარღვევისთვის.

აღნიშნული პრეტენზიების დასადასტურებლად მითითებულია, რომ დავალების ხელშეკრულებით კომპანიამ მას გადასცა უფლება მოპასუხისგან მოეთხოვა ბინის გადაცემა მრავალბინიან კორპუსში მასსა და დეველოპერს შორის დადებული ხელშეკრულების შესაბამისად, ქ. წინასწარი ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულება, რომლის პირობებითაც დეველოპერს უნდა დაედო მთავარი ხელშეკრულება კომპანიასთან მშენებარე კორპუსში ბინის ყიდვა-გაყიდვის შესახებ. იმავდროულად, ბინის მოსარჩელესთვის გადაცემის ვალდებულება მოპასუხეს არ შეუსრულებია, ხოლო ქონების მშენებლობაზე გადახდა განხორციელდა.

პირველი ინსტანციის და სააპელაციო ინსტანციის სასამართლოებმა არ დააკმაყოფილეს საჩივრები.

ამავდროულად, პირველი ინსტანციის სასამართლო გამოვიდა იქიდან, რომ No214-FZ კანონის დებულებები არ გამოიყენება მხარეთა სამართლებრივ ურთიერთობებზე, ვინაიდან დეველოპერსა და კომპანიას შორის დაიდო წინასწარი შეთანხმება, ურთიერთობები, რომლებშიც აღნიშნული კანონი არ რეგულირდება.

სააპელაციო სასამართლომ, დაეთანხმა პირველი ინსტანციის სასამართლოს დასკვნებს, მიუთითა, რომ რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 384-ე მუხლის შესაბამისად, თუ კანონით ან ხელშეკრულებით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული, თავდაპირველი კრედიტორის უფლება გადადის ახალი კრედიტორი იმ მოცულობითა და პირობებით, რაც არსებობდა გადაცემის უფლებების დროს.

რუსეთის ფედერაციის უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა სასამართლო კოლეგია არ დაეთანხმა სასამართლოების დასკვნებს და განიხილავდა მათ მატერიალური სამართლის არასწორ გამოყენებაზე დაყრდნობით.

ამდენად, სასამართლოებმა არ გაითვალისწინეს, რომ ხელშეკრულებით გათვალისწინებული სახსრები, რომლის მხარეც იყო კ. პირების ვალდებულებაში ცვლილების გამო, მოზიდული იყო ბინის ასაშენებლად, შესაბამისად, ეს ურთიერთობები. რეგულირდება კანონი No214-FZ.

აღნიშნული კანონის 1-ლი მუხლის 1-ლი ნაწილის შესაბამისად, იგი არეგულირებს ურთიერთობებს, როგორც მოქალაქეებიდან, ასევე იურიდიული პირებიდან თანხების მოზიდვასთან საცხოვრებელი კორპუსების და (ან) სხვა უძრავი ქონების ობიექტების ერთობლივი მშენებლობისთვის (შემდგომში მონაწილეები). საზიარო მშენებლობა) და საერთო სამშენებლო ობიექტებზე საკუთრების უფლების გაჩენა და საერთო საზიარო საკუთრების უფლების გაჩენა საცხოვრებელ კორპუსში და (ან) სხვა უძრავ ქონებაზე, ასევე ადგენს გარანტიებს მონაწილეთა უფლებების, კანონიერი ინტერესებისა და ქონების დაცვისათვის. საერთო მშენებლობაში.

ასეთი გარანტიების დონე მოქალაქე-მომხმარებელთან მიმართებაში არ შეიძლება შემცირდეს იმისდა მიხედვით, რომ მისი სახსრები მოზიდული იქნება საერთო მშენებლობაზე მოთხოვნის უფლების მინიჭებით.

თუ რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 431-ე მუხლის 1-ლი პუნქტით გათვალისწინებული წესები არ იძლევა ხელშეკრულების შინაარსის განსაზღვრას, მხარეთა ფაქტობრივი საერთო ნება უნდა დაზუსტდეს ხელშეკრულების მიზნის გათვალისწინებით. ამ შემთხვევაში მხედველობაში მიიღება ყველა შესაბამისი გარემოება, მათ შორის ხელშეკრულების წინა მოლაპარაკებები და მიმოწერა, მხარეთა ურთიერთ ურთიერთობებში დამკვიდრებული პრაქტიკა, ბიზნეს პრაქტიკა და მხარეთა შემდგომი ქცევა.

ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, სასამართლოს, განურჩევლად ხელშეკრულების სახელწოდებისა, უნდა დაედგინა მისი ფაქტობრივი შინაარსი, როგორც მასში შემავალი სიტყვებისა და გამონათქვამების პირდაპირი მნიშვნელობით, ასევე მთლიანად ხელშეკრულების პირობებიდან გამომდინარე. გაითვალისწინოს ხელშეკრულების მიზანი და, შესაბამისად, გაითვალისწინოს, რომ ფაქტობრივი ურთიერთობების გათვალისწინებით, ხელშეკრულების საგანია ბინის შენობის მშენებლობისთვის სახსრების მოზიდვა.

ამრიგად, კომპანიასა და დეველოპერს შორის დადებული ზემოაღნიშნული ხელშეკრულება, თუნდაც ეს იყოს წინასწარი ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულება, ითვალისწინებს მოპასუხის მიერ საცხოვრებელი კორპუსის მშენებლობას, მის ექსპლუატაციაში გაშვებას და მშენებარე სახლში ბინის გადაცემას. კონტრაგენტი, რომელმაც თანხები შეიტანა მშენებლობაში.

ამრიგად, სასამართლოების დასკვნა, რომ No214-FZ კანონის დებულებები არ გამოიყენება სადავო ურთიერთობებზე, მცდარია.

დეველოპერის მიერ აშენებულ და ექსპლუატაციაში გაშვებულ სახლში ბინის გადაცემის ძირითადი ვალდებულებით თავდაპირველი კრედიტორის (კომპანიის) უფლებების მოსარჩელეზე გადაცემასთან დაკავშირებით, კ. ბინის გადაცემის შეფერხების მომენტი. მოსარჩელესა და კომპანიას შორის დავალების ხელშეკრულება არ შეიცავს შეზღუდვებს ახალი კრედიტორისთვის კომპანიასა და დეველოპერს შორის დადებული თავდაპირველი ხელშეკრულებით გადაცემული უფლებების ოდენობით.

(რუსეთის ფედერაციის უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა სასამართლო კოლეგიის 2015 წლის 21 ივლისის No78-KG15-15 დადგენილება)

1.2. რაიონული სასამართლოს მიერ, პ.-ს პრეტენზიები, რომელმაც დადო წინასწარი ხელშეკრულება მშენებარე კორპუსში ბინების გაყიდვის თაობაზე კომპანიასთან, მოპასუხისგან აანაზღაუროს ჯარიმა სამშენებლო მოედნის გადაცემის დაგვიანებისთვის, ა. ჯარიმა მომხმარებელთა მოთხოვნების დაკმაყოფილების ნებაყოფლობითი პროცედურის შეუსრულებლობისთვის, ნაწილობრივ დაკმაყოფილდა.

ამავდროულად, პირველი ინსტანციის სასამართლო, სხვა საკითხებთან ერთად, ეყრდნობოდა No214-FZ კანონის დებულებებს.

პირველი ინსტანციის სასამართლოს გადაწყვეტილების გაუქმებით და სარჩელის უარყოფის შესახებ ახალი გადაწყვეტილების მიღებით, სააპელაციო სასამართლომ, ხელმძღვანელობით რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 429-ე და 445-ე მუხლების დებულებებით, მიუთითა, რომ წინასწარი ხელშეკრულება მხარეებს მხოლოდ ავალდებულებს. სამომავლოდ დადოს მთავარი ხელშეკრულება და არ ითვალისწინებს მოპასუხის ქონების გადაცემის ვალდებულებას.

გარდა ამისა, სააპელაციო სასამართლომ გამოიტანა ის ფაქტი, რომ საქმის მასალები არ შეიცავს მტკიცებულებებს სახლის ასაშენებლად მიწის ნაკვეთის გამოყოფის, მის მშენებლობაზე ნებართვის გაცემის შესახებ და ასევე აღნიშნა, რომ კომპანიამ არ არის დეველოპერი.

რუსეთის ფედერაციის უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეების სასამართლო კოლეგიამ გააუქმა სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება, მითითებით, რომ No214-FZ კანონის მე-4 მუხლის 1 ნაწილის შესაბამისად, რუსეთის სამოქალაქო კოდექსის 431-ე მუხლი. ფედერაციამ, მიუხედავად ხელშეკრულების სახელწოდებისა, უნდა დაადგინოს მისი ფაქტობრივი შინაარსი, მასში შემავალი სიტყვებისა და გამონათქვამების პირდაპირი მნიშვნელობიდან და გარიგების არსიდან გამომდინარე, ფაქტობრივი საერთო ნების გათვალისწინებით. მხარეები, ხელშეკრულების მიზანი და მხარეთა ფაქტობრივი ურთიერთობები.

თუ სასამართლო დაადგენს, რომ მხარეები გარიგების დადებისას, რომელიც არ აკმაყოფილებს No214-FZ კანონის მოთხოვნებს, ფაქტობრივად გულისხმობდნენ შეთანხმებას საერთო მშენებლობაში მონაწილეობის შესახებ, ამ კანონის დებულებები, მათ შორის, მის მიერ გათვალისწინებული ჯარიმების ჩათვლით. გამოიყენება გარიგებაზე. ასეთი ხელშეკრულებებიდან გამომდინარე ურთიერთობები, რომლებიც დადებულია საერთო მშენებლობაში მონაწილე მოქალაქეების მიერ ექსკლუზიურად პირადი, საოჯახო, საყოფაცხოვრებო და სხვა საჭიროებებისთვის, რომლებიც არ არის დაკავშირებული სამეწარმეო საქმიანობასთან, ექვემდებარება რუსეთის ფედერაციის კანონმდებლობას მომხმარებელთა უფლებების დაცვის შესახებ იმ ნაწილში, რომელიც არ რეგულირდება აღნიშნულით. ფედერალური კანონი.

მიწის ნაკვეთის სამშენებლოდ მიწოდების შესახებ ინფორმაციის ნაკლებობა, მშენებლობის ნებართვის არქონა და ა.შ. შეუძლია მოპასუხის მიერ ჩადენილი დარღვევების ჩვენება ბინის მშენებლობისთვის თანხების მოზიდვისას, მაგრამ არ არის საფუძველი მისი ვალდებულების შეუსრულებლობისათვის პასუხისმგებლობისაგან გათავისუფლების.

(რუსეთის ფედერაციის უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა სასამართლო კოლეგიის 2016 წლის 19 იანვრის No5-KG15-196 დადგენილება)

1.3. დეველოპერსა და ერთობლივ მშენებლობაში მონაწილე ორგანიზაციას შორის დაიდო ბინის შენობის მშენებლობაში წილობრივი მონაწილეობის ხელშეკრულება. ამის შემდეგ ორგანიზაციამ გააფორმა ხელშეკრულება თ.-სთან, რომლის პირობებითაც თ.-მ შეიძინა დეველოპერისგან ბინის მოთხოვნის უფლება, რომლის ღირებულებაც გადაიხადა.

დეველოპერმა დაარღვია ბინის გადაცემის ხელშეკრულებით დადგენილი ვადები.

პირველი ინსტანციის სასამართლოს გადაწყვეტილებით, დეველოპერისგან თ.-ს სასარგებლოდ ამოღებული იქნა კონფისკაცია, მორალური ზიანის ანაზღაურებასთან დაკავშირებული მოთხოვნების დაკმაყოფილება და მომხმარებლის მოთხოვნების ნებაყოფლობით დაუკმაყოფილებლობისათვის დაჯარიმება განხორციელდა. უარყოფილი.

სასამართლომ იქიდან გამომდინარე, რომ საცხოვრებელი კორპუსის მშენებლობაში ერთობლივი მონაწილეობის შესახებ ხელშეკრულება დაიდო ორ იურიდიულ პირს შორის, მოსარჩელე პირადად არ დადო ხელშეკრულება დეველოპერთან საცხოვრებელი კორპუსის ერთობლივ მშენებლობაში მონაწილეობის შესახებ, რის შედეგადაც. რომლის თავდაპირველი კრედიტორის უფლება გადაეცა თ.-ს იმ მოცულობით და იმ პირობებით, რაც არსებობდა გადასვლის დროს.

სააპელაციო სასამართლო დაეთანხმა პირველი ინსტანციის სასამართლოს დასკვნას.

რუსეთის ფედერაციის უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა სასამართლო კოლეგიამ დაადგინა მოსარჩელის უფლებების დარღვევა, როდესაც სასამართლოებმა გადაწყვიტეს საერთო მშენებლობის მონაწილისთვის - საზიარო ობიექტზე საკუთრების უფლების მოქალაქისთვის გადაცემის საკითხი. მშენებლობა, რომელიც გამომდინარეობს იურიდიული პირის მიერ ერთობლივ მშენებლობაში მონაწილეობის შესახებ ხელშეკრულებით პრეტენზიის უფლების მინიჭებიდან, მითითებით:

No214-FZ კანონის მე-6 მუხლის 1-ლი ნაწილის ძალით, დეველოპერი ვალდებულია გადასცეს საერთო სამშენებლო ობიექტი საერთო მშენებლობის მონაწილეს არაუგვიანეს ხელშეკრულებით გათვალისწინებული პერიოდისა და იგივე უნდა იყოს მონაწილეთათვის. საერთო მშენებლობაში, რომელსაც დეველოპერი ვალდებულია გადასცეს საერთო სამშენებლო ობიექტები, რომლებიც წარმოადგენს ბინის შენობის ნაწილს და (ან) სხვა უძრავი ქონების ობიექტს ან ბინის კორპუსის ბლოკის ნაწილს, რომელსაც აქვს ცალკე შესასვლელი. საერთო ფართი, გარდა ამ მუხლის მე-3 ნაწილით დადგენილი შემთხვევისა.

No 214-FZ კანონის მე-6 მუხლის მე-2 ნაწილის შესაბამისად, სამშენებლო ობიექტის საერთო სამშენებლო მონაწილისთვის გადაცემის ვადის დარღვევის შემთხვევაში, დეველოპერი უხდის ჯარიმას (ჯარიმას) საერთო მშენებლობის მონაწილეს. რუსეთის ფედერაციის ცენტრალური ბანკის რეფინანსირების განაკვეთის ერთი სამასი ოდენობით, რომელიც მოქმედებს ვალდებულების შესრულების დღიდან, ხელშეკრულების ფასიდან ყოველი დაგვიანების დღისთვის. თუ საერთო მშენებლობაში მონაწილე მოქალაქეა, ამ ნაწილით გათვალისწინებულ სახდელს (ჯარიმას) იხდის დეველოპერი ორმაგი ოდენობით.

No214-FZ კანონის მე-4 მუხლის მე-9 ნაწილის შესაბამისად, რუსეთის ფედერაციის კანონები მომხმარებელთა უფლებების დაცვის შესახებ იმ ნაწილში, რომელიც არ არის რეგულირებული ამ ფედერალური კანონით.

ამრიგად, მოქმედი კანონმდებლობის მითითებული დებულებებიდან და მისი დაზუსტების აქტიდან გამომდინარეობს, რომ მომხმარებელთა უფლებების დაცვის შესახებ კანონის ნორმები არ არის რეგულირებული No214-FZ კანონით.

(რუსეთის ფედერაციის უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა სასამართლო კოლეგიის 2015 წლის 2 ივნისის No77-KG15-2 დადგენილება)

1.4. მომხმარებელთა უფლებების დაცვის საზოგადოებამ ე.-ს ინტერესებიდან გამომდინარე შეიტანა სარჩელი სასჯელის აღდგენის, მორალური ზიანის ანაზღაურებისა და ჯარიმის მოთხოვნით, რაც მიუთითებს იმაზე, რომ კომპანიას შორის 2011 წლის 18 ნოემბერს დაიდო ხელშეკრულება. და დეველოპერს მონაწილეობა მიიღოს ბინის შენობის საერთო მშენებლობაში. ხელშეკრულების პირობების შესაბამისად, დეველოპერი ვალდებულია ააშენოს სახლი, შეასრულოს დასრულების სამუშაოები, მიიღოს ექსპლუატაციაში გაშვების ნებართვა და სამშენებლო ობიექტები გადასცეს საერთო მშენებლობაში მონაწილეს არაუგვიანეს 2014 წლის 1 მარტისა.

მშენებარე სახლში ბინის მოთხოვნის უფლების მინიჭების თაობაზე კომპანიასა და ე.-ს შორის 2013 წლის 5 სექტემბერს დაიდო ხელშეკრულება.

ე-მ ბინის ღირებულება გადაიხადა, თუმცა კომპანიამ ხელშეკრულებით დადგენილ ვადაში ნაკისრი ვალდებულება არ შეასრულა, ე.-ს ბინა მხოლოდ 2014 წლის 9 სექტემბერს გადასცა.

პირველი ინსტანციის სასამართლო დაეთანხმა მოსარჩელის არგუმენტებს და ნაწილობრივ დააკმაყოფილა მოთხოვნები.

გააუქმა პირველი ინსტანციის სასამართლოს გადაწყვეტილება მოპასუხის მხრიდან არამატერიალური ზიანის ანაზღაურებისა და მომხმარებლის მოთხოვნების ნებაყოფლობით დაუკმაყოფილებლობისათვის დაჯარიმების თაობაზე და ამ ნაწილით სარჩელის უარყოფა, სააპელაციო სასამართლომ დაიწყო ქ. იქიდან, რომ მხარეებმა დაამყარეს სამართლებრივი ურთიერთობები, რომლებიც წარმოიქმნება საცხოვრებლის მშენებლობაში წილობრივი მონაწილეობის ხელშეკრულებიდან, რომლებიც რეგულირდება No214-FZ კანონით. სააპელაციო სასამართლოს განმარტებით, ეს სამართლებრივი ურთიერთობები არ ექვემდებარება „მომხმარებელთა უფლებების დაცვის შესახებ“ კანონის დებულებებს მორალური ზიანის ანაზღაურებისა და მომხმარებლის მოთხოვნების ნებაყოფლობით დარღვევისთვის ჯარიმის ანაზღაურების შესახებ. .

რუსეთის ფედერაციის 1992 წლის 7 თებერვლის კანონის No2300-I „მომხმარებელთა უფლებების დაცვის შესახებ“ (შემდგომში „კანონი მომხმარებელთა უფლებების დაცვის შესახებ“) პრეამბულის შესაბამისად, ეს კანონი აწესრიგებს წარმოშობილ ურთიერთობებს. მომხმარებლებსა და მწარმოებლებს შორის, შემსრულებლებს, იმპორტიორებს, გამყიდველებს შორის საქონლის გადაცემისას (სამუშაოს შესრულება, მომსახურების გაწევა). ამ შემთხვევაში მომხმარებელი არის მოქალაქე, რომელიც არა მხოლოდ ბრძანებს, ყიდულობს ან იყენებს საქონელს (მუშაობას, მომსახურებას) პირადი, საოჯახო, საყოფაცხოვრებო და სხვა საჭიროებისთვის, რომელიც არ არის დაკავშირებული სამეწარმეო საქმიანობასთან, არამედ აქვს განზრახვა შეუკვეთოს ან შეიძინოს ასეთი საქონელი. სამუშაოები, მომსახურება).

რუსეთის ფედერაციის უზენაესი სასამართლოს პლენუმის 2012 წლის 28 ივნისის No17 დადგენილების მე-2 პუნქტში „მომხმარებელთა უფლებების დაცვის შესახებ დავების განხილვის თაობაზე სამოქალაქო საქმეთა სასამართლოებში“ ნათქვამია, რომ თუ გარკვეული სახის ურთიერთობა მომხმარებლებთან არის დაკავშირებული. ასევე რეგულირდება რუსეთის ფედერაციის სპეციალური კანონებით, რომლებიც შეიცავს სამოქალაქო უფლებების ნორმებს (მაგალითად, ხელშეკრულება საერთო მშენებლობაში მონაწილეობის შესახებ, სადაზღვევო ხელშეკრულება, როგორც პირადი, ასევე ქონებრივი, საბანკო დეპოზიტის ხელშეკრულება, ტრანსპორტირების ხელშეკრულება, ენერგომომარაგების ხელშეკრულება). , შემდეგ ასეთი ხელშეკრულებებიდან წარმოშობილ ურთიერთობებზე ვრცელდება „მომხმარებელთა უფლებების დაცვის კანონი“ ნაწილობრივ, რომელიც არ რეგულირდება სპეციალური კანონებით.

სასამართლოს მიერ დადგენილი წესით, დავალების ხელშეკრულებისა და საერთო მშენებლობაში მონაწილეობის შესახებ ხელშეკრულების საფუძველზე, ე. , ხოლო მოპასუხე არის იურიდიული პირი, რომელიც ეწევა საცხოვრებელი კორპუსის მშენებლობით, საცხოვრებელი ფართები, რომლებშიც შექმნილია საცხოვრებლის მოქალაქეების საჭიროებების დასაკმაყოფილებლად.

კანონი No214-FZ არ აწესრიგებს მორალური ზიანის ანაზღაურებისა და ჯარიმის ანაზღაურების საკითხებს, შესაბამისად, ამ ნაწილში გამოყენებული უნდა იყოს „მომხმარებელთა უფლებების დაცვის შესახებ“ კანონის დებულებები ამ ნაწილში.

(რუსეთის ფედერაციის უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა სასამართლო კოლეგიის 2015 წლის 15 დეკემბრის No18-KG15-214 დადგენილება)

2. საერთო მშენებლობაში მონაწილეობის ხელშეკრულების გაფორმებისას დეველოპერი ვალდებულია საერთო მშენებლობაში მონაწილეს მიაწოდოს სრული და სანდო ინფორმაცია კონკრეტული საერთო სამშენებლო ობიექტის სამომხმარებლო თვისებებისა და მახასიათებლების შესახებ და უძრავი ქონების ადგილმდებარეობის აღწერა. მშენებარე ობიექტი, გარემოს გათვალისწინებით, აგრეთვე ინფორმაციას ბინის კორპუსში საერთო ქონების შემადგენლობისა და ადგილმდებარეობის შესახებ (მაგალითად, ელექტრო, სანიტარული, სხვა აღჭურვილობა).

გადასაცემი საერთო მშენებლობის ობიექტის ეკვივალენტით ჩანაცვლება არ არის გათვალისწინებული No214-FZ კანონით, როგორც საერთო მშენებლობაში მონაწილის უფლების დასაცავად. ამავდროულად, საერთო მშენებლობაში მონაწილეობისათვის გადასაცემი საერთო მშენებლობის ობიექტის შეცვლა შეიძლება დადგინდეს ერთობლივ მშენებლობაში მონაწილეობის შესახებ ხელშეკრულებით.

მ.-მ შეიტანა სარჩელი დეველოპერის წინააღმდეგ მისთვის ერთოთახიანი ბინის სახით გადასაცემი საერთო სამშენებლო ობიექტის ეკვივალენტით შეცვლის, აგრეთვე მორალური ზიანის ანაზღაურების, ჯარიმის დაკისრების ვალდებულების დაკისრების თაობაზე. მომხმარებლის მოთხოვნის ნებაყოფლობით დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა და წარმომადგენლის მომსახურების გადახდის ხარჯების ანაზღაურება.

აღნიშნული მოთხოვნების მხარდასაჭერად მან მიუთითა, რომ საერთო მშენებლობაში მონაწილეობის შესახებ ხელშეკრულების გაფორმებისას მის ყურადღებას არ მიეცა ინფორმაცია საერთო სამშენებლო ობიექტში მნიშვნელოვანი ნაკლის შესაძლებლობის შესახებ, რომელიც შედგება კაბინეტის ტიპის მდებარეობაში. ბენზინგასამართი სადგური (GRPSH) ზემოაღნიშნული ობიექტის ფანჯრიდან მეტრზე ნაკლებ მანძილზე. იმავდროულად, ასეთ ინფორმაციას მნიშვნელოვანი ექნებოდა, როდესაც მოსარჩელე ირჩევდა საერთო მშენებლობის ობიექტს, რადგან ბინა მდებარეობს პირველ სართულზე და ფანჯრიდან ხედს გადამწყვეტი მნიშვნელობა ჰქონდა საცხოვრებელ კორპუსში ობიექტის ადგილმდებარეობის არჩევისას. . გარდა ამისა, GRPSh-ის ექსპლუატაციაში ჩართვა ეხება გაზის საშიშ სამუშაოებს და, ფანჯრის ქვეშ საცხოვრებელთან ახლოს მდებარეობით, GRPSh საფრთხეს უქმნის მასში მცხოვრებ ადამიანებს. მოპასუხემ ნებაყოფლობით უარი განაცხადა ხარვეზის აღმოფხვრაზე, ასევე, საერთო მშენებლობის ობიექტის ეკვივალენტით შეცვლაზე.

სააპელაციო სასამართლოს მიერ უცვლელი დატოვებული რაიონული სასამართლოს გადაწყვეტილებით, სარჩელი არ დაკმაყოფილდა.

საჩივრების დაკმაყოფილებაზე უარის თქმისთანავე, პირველი ინსტანციის სასამართლომ, რომელსაც დაეთანხმა სააპელაციო სასამართლო, იმ ფაქტიდან გამომდინარეობდა, რომ მოპასუხემ მიიღო ნებართვა საცხოვრებელი კორპუსის ექსპლუატაციაში გაშვების შესახებ ურბანული დაგეგმარების კოდექსის 55-ე მუხლის შესაბამისად. რუსეთის ფედერაცია ადასტურებს აშენებული საცხოვრებელი კორპუსის შესაბამისობას სამშენებლო კოდებთან და წესებთან და სხვა ტექნიკურ რეგლამენტებთან, აგრეთვე იმ ფაქტს, რომ საცხოვრებლის ხარისხი შესაფერისია მასში მცხოვრები მოქალაქეებისთვის. სანდო და საკმარისი მტკიცებულება, რომელიც ადასტურებს, რომ მოპასუხემ დაარღვია SNiP-ის მოთხოვნები და ტექნიკური რეგლამენტები GRPSH-ის მშენებლობის დროს.

სააპელაციო სასამართლომ ასევე აღნიშნა, რომ კანონი No214-FZ არ ითვალისწინებს დეველოპერის ვალდებულებას, აცნობოს მონაწილეს საერთო მშენებლობაში სხვადასხვა სახის საინჟინრო აღჭურვილობის ადგილმდებარეობის შესახებ, როგორც ბინის შენობის საერთო საკუთრების ნაწილი და მისი ინსტალაციის კოორდინაცია მასთან.

რუსეთის ფედერაციის უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა სასამართლო კოლეგიამ სადავო სასამართლო გადაწყვეტილებები არაკანონიერად გამოაცხადა მორალური ზიანის ანაზღაურების მოთხოვნის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმის, ჯარიმის და სასამართლო ხარჯების შეგროვების თვალსაზრისით, რაც მიუთითებს იმაზე, რომ მოქმედი კანონმდებლობა ავალდებულებს გამყიდველს. დროულად (ანუ შესაბამისი ხელშეკრულების დადებამდე) მიაწოდოს მომხმარებელს პროდუქციის შესახებ ისეთი ინფორმაცია, რომელიც უზრუნველყოფს მყიდველის მიერ პროდუქტის თავისუფალი და სწორი არჩევანის შესაძლებლობას, ამ უკანასკნელის გამორიცხვას ყოველგვარი ეჭვისგან. პროდუქტის სამომხმარებლო თვისებები და მახასიათებლები, მისი ეფექტური გამოყენების წესები და პირობები.

ამავდროულად, No214-FZ კანონის მე-2 მუხლის თანახმად, საერთო სამშენებლო ობიექტი არის საცხოვრებელი ან არასაცხოვრებელი ფართი, საერთო საკუთრება მრავალბინიან კორპუსში და (ან) სხვა უძრავი ქონების ობიექტი, რომელიც ექვემდებარება გადაცემას. საზიარო მშენებლობის მონაწილე ბინის შენობის ექსპლუატაციაში გაშვების ნებართვის მიღების შემდეგ და (ან) სხვა უძრავი ქონება და შედის მითითებულ კორპუსში და (ან) სხვა უძრავი ქონება, მშენებარე (შექმნილი) ასევე მონაწილეთა თანხების მონაწილეობით. საერთო მშენებლობა.

No214-FZ კანონის მე-4 მუხლის მე-4 ნაწილის 1-ლი პუნქტის შესაბამისად, საერთო მშენებლობაში მონაწილეობის ხელშეკრულება უნდა შეიცავდეს კონკრეტული საერთო სამშენებლო ობიექტის განმარტებას, რომელიც გადაეცემა დეველოპერს საპროექტო დოკუმენტაციის შესაბამისად მას შემდეგ, რაც მას. იღებს ნებართვას ბინის შენობის ან (ან) სხვა ობიექტის უძრავი ქონების ექსპლუატაციაში შესვლის ნებართვას.

214-FZ კანონის 21-ე მუხლის 1-ლი ნაწილი ადგენს, რომ ინფორმაცია სამშენებლო პროექტის შესახებ უნდა შეესაბამებოდეს საპროექტო დოკუმენტაციას და, სხვა საკითხებთან ერთად, შეიცავდეს ინფორმაციას მშენებარე (შექმნილი) და (ან) სხვა უძრავი ქონების ადგილმდებარეობის შესახებ. ობიექტები და მათი აღწერილობა, მომზადებული საპროექტო დოკუმენტაციის შესაბამისად, რის საფუძველზეც გაიცა მშენებლობის ნებართვა; მრავალბინიან კორპუსში არასაცხოვრებელი ფართების ფუნქციონალური დანიშნულების შესახებ, რომელიც არ წარმოადგენს მრავალბინიან კორპუსში საერთო საკუთრების ნაწილს, თუ მშენებარე (შექმნილი) ქონება არის საცხოვრებელი კორპუსი; საცხოვრებელ კორპუსში არსებული საერთო ქონების და (ან) სხვა უძრავი ქონების ობიექტზე, რომელიც ამ უძრავი ქონების ექსპლუატაციაში გაშვების ნებართვის მიღებისა და საერთო სამშენებლო ობიექტების ქ. მონაწილეები საერთო მშენებლობაში.

კანონის ზემოაღნიშნული წესების ანალიზიდან გამომდინარეობს, რომ ერთობლივ მშენებლობაში მონაწილეობის შესახებ ხელშეკრულების გაფორმებისას, დეველოპერი ვალდებულია მიაწოდოს საერთო მშენებლობაში მონაწილეს სანდო ინფორმაცია არა მხოლოდ კონკრეტული ობიექტის სამომხმარებლო თვისებებისა და მახასიათებლების შესახებ. ხელშეკრულებით დადგენილ ვადებში გადასაცემად ერთობლივი მშენებლობა (ამ შემთხვევაში ბინა), მაგრამ ასევე სხვა ინფორმაცია მშენებარე კორპუსთან დაკავშირებით, რომელიც საერთო მშენებლობის მონაწილეს მისცემს შესაძლებლობას თავისუფლად და სწორად აირჩიოს მშენებარე ობიექტში შესაბამისი ფართები.

ამავდროულად, მითითებულ ინფორმაციაში უნდა შეიცავდეს მშენებარე ქონების ადგილმდებარეობის აღწერას გარემოს გათვალისწინებით, აგრეთვე ინფორმაციას ბინის კორპუსში საერთო ქონების შემადგენლობისა და ადგილმდებარეობის შესახებ, მაგალითად, ელექტრო, სანიტარული. და სხვა აღჭურვილობა.

ზემოაღნიშნული მატერიალური კანონის დარღვევით, სასამართლოებმა არ გაითვალისწინეს, რომ არც მხარეებს შორის გაფორმებული საერთო მშენებლობაში მონაწილეობის ხელშეკრულება, არც პროექტი ან სხვა დოკუმენტაცია, რომელიც ხელმისაწვდომი იყო ამ ხელშეკრულების დადების დროს მ. რომელიც შეიცავს საერთო სამშენებლო ობიექტის აღწერას, შეიცავს ინფორმაციას ამ ობიექტის GRPSH-ის ფანჯრების სიახლოვეს განთავსების შესახებ.

შესაბამისად, ერთობლივ მშენებლობაში მონაწილეობის შესახებ ხელშეკრულების გაფორმებისას მოპასუხემ მ.-ს არ მიაწოდა მშენებარე ობიექტის შესახებ საჭირო და სანდო ინფორმაცია, რაც მოსარჩელეს, როგორც მომხმარებელს, საშუალებას მისცემდა გაეკეთებინა თავისუფალი და ინფორმირებული არჩევანი ობიექტებს შორის. მსგავსი სამომხმარებლო დანიშნულების.

მ.-ს დარღვეული უფლების აღდგენის მეთოდის შესახებ საკითხზე, მისთვის გადასაცემი საერთო სამშენებლო ობიექტის ეკვივალენტით ჩანაცვლებით, სასამართლო კოლეგიამ აღნიშნა, რომ მომხმარებელთა უფლებების დაცვის კანონისა და კანონის No. საერთო მშენებლობის ობიექტი აშენდა დადებული ხელშეკრულების პირობებიდან გადახრით, რამაც გამოიწვია ასეთი ობიექტის ხარისხის გაუარესება.

ვინაიდან ამ შემთხვევაში No214-FZ კანონის ნორმები განსაკუთრებულია მომხმარებელთა უფლებების დაცვის შესახებ კანონის ნორმებთან მიმართებაში, გამოიყენება ამ კანონის პირველი ნორმები, რომლებიც დაცვის ასეთი მეთოდია საზიარო მშენებლობაში მონაწილის უფლება, როგორც საზიარო მშენებლობის ობიექტის შემცვლელი, გადაეცეს ექვივალენტით, არ არის გათვალისწინებული.

(რუსეთის ფედერაციის უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა სასამართლო კოლეგიის 2016 წლის 10 მაისის No5-KG16-47 დადგენილება)

3. დეველოპერის გაკოტრებასთან დაკავშირებით შექმნილი საბინაო-სამშენებლო კოოპერატივი, რათა დაასრულოს მშენებლობა ერთობლივ მშენებლობაში მონაწილეთა მიერ შეტანილი სახსრების ხარჯზე, ვალდებულია მიიღოს ისინი კოოპერატივის წევრებად.

კ.-მ შეიტანა სარჩელი საბინაო კოოპერატივის წინააღმდეგ, რათა მიეღო იგი აღნიშნული კოოპერატივის წევრად და გადაიხადა მის მიერ მშენებლობაში წილობრივი მონაწილეობის ხელშეკრულებით გადახდილი თანხები წილის შენატანად.

პრეტენზიების მხარდასაჭერად კ.-მ მიუთითა, რომ დეველოპერთან დადებული ხელშეკრულებით იგი მონაწილეობდა საცხოვრებელი კორპუსის საერთო მშენებლობაში. მოსარჩელის ვალდებულებები მშენებლობაში ინვესტირებაზე სრულად შესრულდა. საერთო მშენებლობაში მონაწილეთა ხარჯზე, დეველოპერმა ააშენა მიმდინარე სამშენებლო ობიექტი. დეველოპერის გაკოტრებასთან დაკავშირებით, საერთო მშენებლობის მონაწილეებმა, სახლის მშენებლობის დასრულება და ექსპლუატაციაში მისაცემად შექმნეს საბინაო კოოპერატივი, რომელსაც მშენებლობების მითითებული ობიექტი და მიწის ნაკვეთი, რომელზეც ის მდებარეობს გადაეცა. მოსარჩელის განცხადება კოოპერატივის წევრის წილობრივი შენატანის კრედიტის შესახებ სახლის საერთო მშენებლობაში მისი წვლილისთვის და მოპასუხის მიერ საბინაო კოოპერატივის წევრად ნებაყოფლობით მიღების შესახებ არ დაკმაყოფილდა.

საბინაო კოოპერატივის წესდების თანახმად თავდაპირველი ვერსიით, კოოპერატივის საქმიანობა მიზნად ისახავს საცხოვრებელი კორპუსის საერთო მშენებლობაში მონაწილეთა უფლებების დაცვას, აგრეთვე მშენებლობის დასრულებას და საკუთრების საფუძველზე საცხოვრებლის შეძენას. კოოპერატივის წევრების ინტერესები.

2008 წლის 29 აგვისტოს, საბინაო კოოპერატივის წევრთა რიგგარეშე საერთო კრებაზე, ერთხმად გადაწყდა, რომ მიეღოთ დეველოპერის კრედიტორები კოოპერატივის წევრებად, საცხოვრებელი კორპუსის საერთო მშენებლობაში ყველა მონაწილის მაქსიმალური იდენტიფიკაციის შემდეგ.

საბინაო კოოპერატივის 2009 წლის 15 აპრილის რიგგარეშე გენერალური კრების ოქმის მიხედვით, კოოპერატივის წევრთა საერთო კრებამ გადაწყვიტა, რომ კოოპერატივის წევრების (საზიარო მშენებლობაში მონაწილეების) მიერ დეველოპერთან შეთანხმებით შეტანილი თანხა. ჩაითვლება წილობრივი შენატანი, ვინაიდან კერძო სექტორის განსახლება და საცხოვრებელი კორპუსის მშენებლობა განხორციელდა ერთობლივი მშენებლობის მონაწილეთა სახსრების ხარჯზე.

2011 წლის 31 აგვისტოს იურიდიულ პირთა ერთიან სახელმწიფო რეესტრმა დაარეგისტრირა კოოპერატივის წესდებაში შეტანილი ცვლილებები, რომლითაც, კერძოდ, დადგინდა ამ კოოპერატივის წევრობაზე უპირატესი უფლების შეწყვეტის მომენტი - 5 აპრილი. 2010 წელი.

2013 წლის 17 აპრილს მოსარჩელემ განაცხადი წარადგინა საბინაო სამშენებლო კოოპერატივში ამ კოოპერატივში წევრობის თაობაზე დეველოპერისთვის კაპიტალის მონაწილეობის ხელშეკრულებით დეველოპერისთვის გადახდილი სახსრების საწყისი წილი კრედიტით. ეს განცხადება რესპონდენტმა არ დააკმაყოფილა.

საჩივრების დაკმაყოფილებით, პირველი ინსტანციის სასამართლომ გამოიყვანა ის ფაქტი, რომ საბინაო კოოპერატივმა, კოოპერატივის შექმნის მიზნის საწინააღმდეგოდ, თავისი წესდების და მოსარჩელის ქონებრივი უფლებების დარღვევით, არ აცნობა მოსარჩელეს გენერალური მოწვევის შესახებ. შეხვედრა, რომლის დროსაც მიღებულ იქნა გადაწყვეტილება საერთო მშენებლობაში მონაწილეთა მიღების შეწყვეტის შესახებ საბინაო კოოპერატივის წევრებად და ასევე არ მისცეს მას შესაძლებლობა შეუერთდეს კოოპერატივს, როგორც საერთო მშენებლობაში მონაწილე.

გააუქმა პირველი ინსტანციის სასამართლოს გადაწყვეტილება და არ დააკმაყოფილა სარჩელი, სააპელაციო სასამართლომ განაპირობა ქ. საერთო მშენებლობაში მონაწილეთა კოოპერატივის წევრები. ამასთან, სააპელაციო სასამართლომ მხედველობაში მიიღო ის ფაქტი, რომ ასეთი შეწყვეტის გათვალისწინებულ წესდების დებულებები კანონით დადგენილი წესით არავის დაუპირისპირდა.

რუსეთის ფედერაციის უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა სასამართლო კოლეგიამ გააუქმა სააპელაციო განჩინება, რომელშიც ნათქვამია.

No214-FZ კანონის 1-ლი მუხლის მე-2 ნაწილის შესაბამისად, მოქალაქეთა სახსრების მოზიდვა, რომელიც დაკავშირებულია მოქალაქეთა საკუთრების უფლებასთან საცხოვრებელ შენობებში, რომლებიც მოქალაქეებისგან ასეთი სახსრების მოზიდვის დროს არ იყო. ექსპლუატაციაში შევიდა ქალაქგეგმარებითი საქმიანობის შესახებ კანონმდებლობით დადგენილი წესით, დასაშვებია როგორც ერთობლივ მშენებლობაში მონაწილეობის შესახებ ხელშეკრულების გაფორმებით, ასევე საბინაო სამშენებლო კოოპერატივის შექმნით.

რუსეთის ფედერაციის კანონის 21-ე მუხლის 1992 წლის 19 ივნისის No3085-I "რუსეთის ფედერაციაში მომხმარებელთა თანამშრომლობის (მომხმარებელთა საზოგადოებების, მათი გაერთიანებების) შესახებ", სამომხმარებლო საზოგადოების საკუთრების ფორმირების წყაროებია. აქციონერთა წვლილი, შემოსავალი სამომხმარებლო საზოგადოების და მის მიერ შექმნილი ორგანიზაციების სამეწარმეო საქმიანობიდან, აგრეთვე შემოსავალი ბანკებში, ფასიან ქაღალდებსა და რუსეთის ფედერაციის კანონმდებლობით აკრძალულ სხვა წყაროებში საკუთარი სახსრების განთავსებიდან (პუნქტი 3). .

სამომხმარებლო საზოგადოების სააქციო ფონდი შედგება წილობრივი შენატანებისგან, რომლებიც წარმოადგენს სამომხმარებლო საზოგადოების საკუთრების ფორმირების ერთ-ერთ წყაროს (აღნიშნული კანონის 23-ე მუხლის პირველი პუნქტი).

საბინაო კოოპერატივი შეიქმნა იმისათვის, რომ დაიცვას საცხოვრებელი კორპუსის ერთობლივი მშენებლობაში მონაწილეთა უფლებები, მშენებლობის დასრულება და საცხოვრებლის შეძენის საფუძველზე საკუთრების საფუძველზე კოოპერატივის წევრების ინტერესებიდან გამომდინარე.

საცხოვრებელი კორპუსის მშენებლობის დასასრულებლად, საზიარო მშენებლობაში მონაწილეთა, მათ შორის მოსარჩელის თანხმობით, მოპასუხეს გადაეცა მიწის ნაკვეთი, ასევე მიმდინარე მშენებლობის ობიექტი.

ამრიგად, საბინაო კოოპერატივს აქვს ვალდებულება მიიღოს კოოპერატივის წევრები ბინის შენობის საერთო მშენებლობაში მონაწილეებად, რისთვისაც აღიარებულია საბინაო კოოპერატივში გადაცემული ობიექტის მშენებლობაში შეტანილი შენატანის შესაბამისი წილის საკუთრება. .

ამ ვალდებულების სათანადო შესრულების დადასტურება რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის მე-6 მუხლის 1-ლი პუნქტისა და 401-ე მუხლის მე-2 პუნქტის დებულებების საფუძველზე უნდა დაევალოს საბინაო კოოპერატივს.

გასაჩივრებული სააპელაციო განჩინებიდან, ისევე როგორც საქმის მასალებიდან გამომდინარეობს, რომ მოპასუხის მიერ მოსარჩელის საბინაო კოოპერატივის წევრად მიღების ვალდებულების შესრულების დამადასტურებელი მტკიცებულებები, მათ შორის შესაბამისი გადაწყვეტილების მიღებით მისი შეყვანის შესახებ. კოოპერატივის წევრებს, მიანიჭონ მას შესაბამისი წილი, სფეროები, აგრეთვე მტკიცებულება მისი შეტყობინების შესახებ კოოპერატივის წევრების საერთო კრების მოწვევის, საერთო კრების გადაწყვეტილებების შესახებ, წესდებაში ცვლილებების შესახებ. კოოპერატივში მოპასუხე არ იყო წარმოდგენილი.

(რუსეთის ფედერაციის უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა სასამართლო კოლეგიის 2016 წლის 12 აპრილის No19-KG16-5 დადგენილება)

4. ერთობლივ მშენებლობაში მონაწილის დეველოპერის შეტყობინება მშენებლობის გადავადების შესახებ არ იწვევს ერთობლივ მშენებლობაში მონაწილეობის შესახებ ხელშეკრულებით გათვალისწინებული პირობების ცვლილებას. მათი შესაცვლელად აუცილებელია დეველოპერმა და ერთობლივი მშენებლობის მონაწილემ დადოს სახელმწიფო რეგისტრაციას დაქვემდებარებული ხელშეკრულება.

იუ-მ შეიტანა სარჩელი დეველოპერის წინააღმდეგ ხელშეკრულების ნაწილობრივ ბათილად ცნობის, ზიანის, ზარალის, მორალური ზიანის ანაზღაურებისა და ჯარიმის ანაზღაურების თაობაზე, მიუთითებს იმაზე, რომ კომპანიამ მას მიანიჭა უფლება მოითხოვოს საზიაროში მონაწილეობის შესახებ შეთანხმებით. მასსა და დეველოპერს შორის დადებული მშენებლობა. ბრალდებულმა დაარღვია ბინის მშენებლობის და გადაცემის ვადები.

სააპელაციო სასამართლოს მიერ უცვლელი დატოვებული პირველი ინსტანციის სასამართლოს გადაწყვეტილებით, სარჩელი არ დაკმაყოფილდა. სასამართლოებმა აღნიშნეს, რომ დავალების ხელშეკრულების გაფორმებისას იუ გაეცნო სამშენებლო ობიექტის მიწოდების გადავადების ცნობას.

რუსეთის ფედერაციის უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა სასამართლო კოლეგიამ გააუქმა სააპელაციო განჩინება, რომელშიც ნათქვამია.

No214-FZ კანონის მე-6 მუხლის მე-3 ნაწილის შესაბამისად, თუ შეუძლებელია მშენებლობის დასრულება ხელშეკრულებით განსაზღვრულ ვადაში, დეველოპერი, განსაზღვრული ვადის გასვლამდე არაუგვიანეს ორი თვით ადრე, ვალდებულია გაუგზავნოს შესაბამისი ინფორმაცია და წინადადება ხელშეკრულებაში ცვლილებების შეტანის შესახებ საერთო მშენებლობაში. ხელშეკრულებაში ცვლილებების შეტანა ხორციელდება რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსით დადგენილი წესით.

რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 452-ე მუხლის 1-ლი პუნქტის თანახმად, შეთანხმება ხელშეკრულების შესწორების ან შეწყვეტის შესახებ იდება იმავე ფორმით, როგორც ხელშეკრულება, თუ სხვა რამ არ გამომდინარეობს კანონიდან, სხვა სამართლებრივი აქტებიდან, ხელშეკრულებიდან ან ჩვეულებიდან.

მოსარჩელესა და კომპანიას შორის დადებულ უფლებათა (პრეტენზიების) გადაცემის ხელშეკრულებაში მითითებულია მოსარჩელის მიერ მშენებლობის დროის ცვლილების შესახებ ცნობის გაცნობაზე.

ამასთან, დამატებითი ხელშეკრულება, რომელიც ითვალისწინებს დასახელებული პირობების შეცვლას, არ გაფორმებულა დეველოპერსა და საერთო მშენებლობის მონაწილეს შორის და არ გაიარა სახელმწიფო რეგისტრაცია.

ასეთ პირობებში, მშენებლობის დროის ცვლილების შესახებ შეტყობინება ვერ გამოდგება ასეთი დროის შეცვლის საფუძვლად.

ვინაიდან კანონი არ ითვალისწინებს ხელშეკრულებაში ცალმხრივი ცვლილების შესაძლებლობას, დეველოპერის შეტყობინება მშენებლობის ვადის ცვლილების შესახებ თავისთავად არ იწვევს ცვლილებას? მდგომარეობა? შეთანხმებები ვალდებულებების შესრულების პირობებზე.

(რუსეთის ფედერაციის უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა სასამართლო კოლეგიის 2015 წლის 8 დეკემბრის N 5-KG15-156 დადგენილება)

5. ხელშეკრულებით გათვალისწინებულ ვადაში ცვლილება დეველოპერის მიერ ერთობლივი მშენებლობის ობიექტის საერთო მშენებლობის მონაწილისათვის გადაცემის შესახებ ხორციელდება რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსით დადგენილი წესით, იმის გათვალისწინებით, რომ ქ. No214-FZ კანონის მე-6 მუხლის მე-3 ნაწილის დებულებები.

2012 წლის 2 მარტს უ.-მ მოპასუხესთან გააფორმა ხელშეკრულება ერთობლივ მშენებლობაში მონაწილეობის შესახებ, რომლის ობიექტი იყო ოროთახიანი ბინა.

ხელშეკრულება ითვალისწინებდა საცხოვრებელი კორპუსის ექსპლუატაციაში 2012 წლის 31 დეკემბრამდე ნებართვის მოპოვებას და საზიარო სამშენებლო ობიექტის მიღება-ჩაბარების აქტით არაუგვიანეს 2013 წლის 28 თებერვლისა საზიარო სამშენებლო ობიექტის გადაცემას.

2013 წლის 13 სექტემბერს უ.-მ და ს.-მ გააფორმეს ხელშეკრულება ხსენებული ხელშეკრულებით პრეტენზიის უფლების მინიჭების შესახებ ერთობლივ მშენებლობაში მონაწილეობის შესახებ, რომელიც მიუთითებს დეველოპერს ექსპლუატაციაში გაშვების ნებართვის მიღების ვადაზე 31 დეკემბრამდე. , 2013 წელი, ხოლო საერთო მშენებლობის ობიექტის გადაცემის ვადა - 2014 წლის 28 თებერვლამდე.

ს.-მ დეველოპერს საზიარო მშენებლობის ობიექტის გადაცემის ვადის დარღვევისთვის სახდელის აღდგენის მოთხოვნით სარჩელი შეიტანა.

2013 წლის 1 მარტიდან 2014 წლის 1 მარტამდე ვადით ჯარიმის აღდგენაზე უარის თქმის შესახებ, პირველმა ინსტანციის სასამართლომ აღნიშნა, რომ მოთხოვნის უფლების მინიჭების შესახებ ხელშეკრულების დადების შემდეგ მხარეები შეთანხმდნენ, რომ მოპასუხე გადასცემს ობიექტს. საერთო მშენებლობაში მონაწილეობის შესახებ მოსარჩელეს არაუგვიანეს 2014 წლის 28 თებერვლისა და მივიდა დასკვნამდე, რომ პრეტენზიის უფლება მოსარჩელეს გადაეცა სხვა პირობებით, ვიდრე გათვალისწინებული იყო საერთო მშენებლობაში მონაწილეობის შესახებ ხელშეკრულებით. ამასთან, სასამართლომ არ გაითვალისწინა მოსარჩელის არგუმენტები, რომ ბინის დეველოპერისთვის გადაცემის განსხვავებული თარიღის მითითება იყო ბეჭდვითი შეცდომა.

მეორე ინსტანციის სასამართლომ დააკმაყოფილა სასამართლოს ეს პოზიცია.

რუსეთის ფედერაციის უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა სასამართლო კოლეგია არ დაეთანხმა პირველი და სააპელაციო ინსტანციის სასამართლოების დასკვნებს, სადაც ნათქვამია შემდეგი.

რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 384-ე მუხლის შესაბამისად, თუ კანონით ან შეთანხმებით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული, თავდაპირველი კრედიტორის უფლება გადადის ახალ კრედიტორზე იმ მოცულობითა და პირობებით, რაც არსებობდა გადაცემის დროს. უფლება. კერძოდ, ახალ კრედიტორს გადაეცემა ვალდებულების შესრულების უზრუნველყოფის უფლებები, აგრეთვე მოთხოვნასთან დაკავშირებული სხვა უფლებები, მათ შორის პროცენტის უფლება.

რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 452-ე მუხლის 1-ლი პუნქტის თანახმად (როგორც ცვლილება ძალაშია სადავო ურთიერთობის დროს), შეთანხმება ხელშეკრულების ცვლილების ან შეწყვეტის შესახებ იდება იმავე ფორმით, როგორც ხელშეკრულება, თუ კანონი, სხვა სამართლებრივი აქტები, ხელშეკრულება ან საქმიანი წეს-ჩვეულებები სხვაგვარად არ გამომდინარეობს.

კანონი No214-FZ ითვალისწინებს, რომ თუ ბინის შენობის და (ან) სხვა უძრავი ქონების მშენებლობა (შექმნა) ვერ დასრულდება ხელშეკრულებით გათვალისწინებულ ვადაში, დეველოპერი, ვადის გასვლამდე არაუგვიანეს ორი თვით ადრე. განსაზღვრული პერიოდის განმავლობაში, ვალდებულია გაუგზავნოს მონაწილეს სამშენებლო გაზიარებაში შესაბამისი ინფორმაცია და წინადადება ხელშეკრულებაში ცვლილების შეტანის შესახებ. ხელშეკრულებით გათვალისწინებულ ვადაში ცვლილება ერთობლივი მშენებლობის ობიექტის დეველოპერის მიერ საერთო მშენებლობის მონაწილისთვის გადაცემის შესახებ ხორციელდება რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსით დადგენილი წესით.

ამრიგად, ზემოაღნიშნული კანონმდებლობის ანალიზი საშუალებას გვაძლევს დავასკვნათ, რომ დეველოპერის მიერ U.-სთან თავდაპირველ კონტრაქტში დადგენილი საერთო მშენებლობაში მონაწილეობის ობიექტის (ბინა) გადაცემის ვადა შეიძლება შეიცვალოს მხოლოდ დადგენილი წესით. No214 -FZ კანონის მე-6 მუხლის მე-3 ნაწილით. თუმცა, საქმის მასალები არ შეიცავს ინფორმაციას მსგავსი პროცედურის შესახებ.

(რუსეთის ფედერაციის უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა სასამართლო კოლეგიის 2016 წლის 26 აპრილის No5-KG16-45 დადგენილება)

6. მშენებლობაში ერთობლივი მონაწილეობის შესახებ ხელშეკრულების სახელმწიფო რეგისტრაციის შესახებ ერთობლივი მშენებლობაში მონაწილის მოთხოვნების დაკმაყოფილების აუცილებელი და საკმარისი პირობებია ასეთი ხელშეკრულების სათანადო ფორმის დაცვა, მის რეგისტრაციაში დაბრკოლებების არარსებობა და მოპასუხის მხრიდან თავის არიდება. ასეთი რეგისტრაცია.

ა.-მ შეიტანა სარჩელი დეველოპერის წინააღმდეგ საერთო მშენებლობაში მონაწილეობის შესახებ ხელშეკრულების დარეგისტრირების მიზნით, რომლის პირობებითაც მოპასუხე აიღო ვალდებულება საცხოვრებელი კორპუსის მშენებლობის დასრულებისთანავე გადაეცა საცხოვრებელი ფართი ორი სახით. -ოთახიანი ბინა მოსარჩელის საკუთრებაში.

სასამართლოსთვის მიმართვის დროს, მოსარჩელის თქმით, არ არსებობდა რაიმე სამართლებრივი დაბრკოლება ხელშეკრულების რეგისტრაციასთან დაკავშირებით, ეს ხელშეკრულება გაფორმდა სათანადო ფორმით, საზიარო სამშენებლო ობიექტის გადახდის ვალდებულება შესრულდა მოსარჩელის მიერ და ხელშეკრულების სახელმწიფო რეგისტრაციის ერთადერთი დაბრკოლება არის მოპასუხის უმოქმედობა.

პრეტენზიების დაკმაყოფილებაზე უარის თქმისას, პირველი და სააპელაციო ინსტანციის სასამართლოები გამომდინარეობდნენ იმ ფაქტიდან, რომ არ არსებობდა რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 165-ე მუხლის მე-2 პუნქტით გათვალისწინებული სამართლებრივი საფუძველი დადებული საერთო მშენებლობაში მონაწილეობის ხელშეკრულების რეგისტრაციისთვის. ა.-სა და დეველოპერს შორის, ვინაიდან მოსარჩელემ არ წარმოადგინა აღნიშნული მოთხოვნების მართებულობის დამადასტურებელი მტკიცებულება.

რუსეთის ფედერაციის უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა სასამართლო კოლეგიამ გააუქმა სააპელაციო განჩინება, რომელშიც ნათქვამია.

რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 165-ე მუხლის მე-2 პუნქტის თანახმად, თუ გარიგება, რომელიც მოითხოვს სახელმწიფო რეგისტრაციას, შესრულებულია სათანადო ფორმით, მაგრამ ერთ-ერთი მხარე თავს არიდებს მის რეგისტრაციას, სასამართლო, მეორე მხარის მოთხოვნით, უფლება აქვს მიიღოს გადაწყვეტილება გარიგების რეგისტრაციის შესახებ. ამ შემთხვევაში გარიგება რეგისტრირდება სასამართლოს გადაწყვეტილების შესაბამისად.

No214-FZ კანონის მე-4 მუხლის მე-3 ნაწილის თანახმად, საერთო მშენებლობაში მონაწილეობის ხელშეკრულება იდება წერილობით და ექვემდებარება სახელმწიფო რეგისტრაციას.

მატერიალური სამართლის ზემოაღნიშნული ნორმების მნიშვნელობით, მოპასუხის მიერ გარიგების სახელმწიფო რეგისტრაციაზე აცილების გარემოების დადგენის გარდა, დავის გადაწყვეტის სამართლებრივად მნიშვნელოვანი გარემოებებია მხარეთა მიერ სათანადო ფორმის დაცვის შესახებ კითხვების გარკვევა. გარიგების შესახებ, ისევე როგორც მისი სახელმწიფო რეგისტრაციისთვის დაბრკოლებების არარსებობა.

აღნიშნული მოთხოვნების დასადასტურებლად მოსარჩელემ წარმოადგინა 2010 წლის 29 ოქტომბრით დადებული ხელშეკრულება ერთობლივ მშენებლობაში მონაწილეობის შესახებ, რომელიც დადებულია მასსა და დეველოპერს შორის და ხელს აწერენ მხარეებს.

ამ ხელშეკრულების დადების საფუძველი იყო 2004 წლის 15 აპრილით დათარიღებული საინვესტიციო ხელშეკრულება საცხოვრებელი ქონების მშენებლობაზე, 2008 წლის 22 ოქტომბრით დათარიღებული დამატებითი ხელშეკრულება ინვესტიციის ფარგლებში კომპანიის უფლება-მოვალეობების დეველოპერისათვის გადაცემის შესახებ. ხელშეკრულება მესამე პირებთან მათთან დადებული ხელშეკრულებებით; 2007 წლის 14 მარტს კომპანიასა და ა.

რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 160-ე მუხლის 1-ლი პუნქტი ითვალისწინებს, რომ წერილობითი გარიგება უნდა განხორციელდეს დოკუმენტის შედგენით, რომელიც გამოხატავს მის შინაარსს და ხელს აწერს გარიგების განმახორციელებელი პირის ან პირების, ან მათ მიერ სათანადოდ უფლებამოსილი პირების მიერ.

როგორც 2010 წლის 29 ოქტომბრის ხელშეკრულების შინაარსიდან ირკვევა, მხარეები შეთანხმდნენ დაემყარებინათ სამართლებრივი ურთიერთობები მშენებლობაში წილობრივი მონაწილეობის შესახებ ხელშეკრულებიდან გამომდინარე, მათზე ნაკისრი ორმხრივი უფლებები და ვალდებულებები.

საქმის მასალებით ასევე დასტურდება, რომ მოსარჩელემ არაერთხელ გაუგზავნა მოპასუხეს წინადადებები ზემოაღნიშნული ხელშეკრულების დარეგისტრირების თაობაზე, მაგრამ მოპასუხემ თავი აარიდა რეგისტრაციას, ამ დრომდე ხელშეკრულება კანონით დადგენილი წესით არ დარეგისტრირებულა.

აღნიშნული გარემოებები სამართლებრივად მნიშვნელოვანი იყო დავის სწორი გადაწყვეტისთვის, თუმცა საპროცესო სამართლის ნორმების დარღვევით სასამართლომ სათანადო სამართლებრივი შეფასება ვერ მიიღო.

(რუსეთის ფედერაციის უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა სასამართლო კოლეგიის 2016 წლის 21 ივნისის N 5-KG16-91 დადგენილება)

7. დეველოპერის ცალმხრივი უარი ხელშეკრულებაზე (ხელშეკრულების შეწყვეტა) ერთობლივი მშენებლობის მონაწილის მიერ ერთობლივი სამშენებლო ხელშეკრულებით გადაუხდელობის გამო დასაშვებია მხოლოდ სამოქალაქო კოდექსის 450-ე მუხლის მე-4 პუნქტის დებულებების გათვალისწინებით. რუსეთის ფედერაცია კეთილსინდისიერებასა და გონივრულობაზე.

ლ.-სა და დეველოპერს შორის დაიდო ხელშეკრულება ბინის შენობის ერთობლივ მშენებლობაში მონაწილეობის შესახებ, რომლის პირობებითაც მოპასუხე აიღო ვალდებულება ერთოთახიანი ბინა გადაეცა მოსარჩელეს არაუგვიანეს 2013 წლის 31 დეკემბრისა და ქ. მოსარჩელე ვალდებულია გადაიხადოს ბინის ღირებულება ხელშეკრულების რეგისტრაციის დღიდან სამი სამუშაო დღის ვადაში.

საერთო მშენებლობაში მონაწილეობის ხელშეკრულება დარეგისტრირდა Rosreestr-ის ინსტიტუტში 2013 წლის 9 სექტემბერს.

2014 წლის 28 აპრილს, დეველოპერმა აცნობა ლ.

2014 წლის 20 ოქტომბერს ლ.-მ დეველოპერს გაუგზავნა განცხადება ზედმეტად გადახდილი თანხის დაბრუნების მოთხოვნით, საცხოვრებელი ფართის შემცირებასთან დაკავშირებით.

2014 წლის 10 ნოემბერს დეველოპერმა აცნობა მოსარჩელეს ორმხრივი მოთხოვნების კომპენსაციის შესახებ, ხელახლა გამოითვალა ლ.

2014 წლის 20 ნოემბერს დეველოპერმა აცნობა ლ.-ს წილობრივი ხელშეკრულების შესრულებაზე ცალმხრივი უარის შესახებ.

უარი თქვა საზიარო მშენებლობაში მონაწილეობის ხელშეკრულების ცალმხრივად შეწყვეტის შესახებ საჩივრების უკანონოდ ცნობის შესახებ, პირველი ინსტანციის სასამართლომ, რომლის დასკვნებსაც სააპელაციო სასამართლო დაეთანხმა, მიუთითა, რომ ლ. საერთო მშენებლობაში მონაწილეობისთვის, დაარღვია ხელშეკრულების ღირებულების გადახდის ვადა.

No214-FZ კანონის მე-5 მუხლის მე-4 ნაწილის შესაბამისად, თუ ხელშეკრულების შესაბამისად, ხელშეკრულების ღირებულების გადახდა უნდა განხორციელდეს საერთო მშენებლობის მონაწილემ ერთიანი გადახდის გზით, ა. ორ თვეზე მეტი ხნის განმავლობაში გადახდის დაგვიანება არის დეველოპერის მიერ ხელშეკრულებების შესრულებაზე ცალმხრივი უარის საფუძველი.

იმ მომენტიდან, როდესაც მოსარჩელემ გადაიხადა თანხა და მშენებლობის დასრულებამდე, დეველოპერმა გამოიყენა მოსარჩელის ფული, არ ყოფილა პრეტენზია გადახდის დაგვიანებაზე და დეველოპერისგან მოქალაქეზე დამატებითი თანხების დარიცხვაზე მითითებულ პერიოდში.

დეველოპერსა და ლ.-ს შორის დავა წარმოიშვა საცხოვრებელი კორპუსის მშენებლობის დასრულებისას გადახდის თანხის განხორციელების დღიდან ერთი წლის შემდეგ და საერთო სამშენებლო ობიექტის გადასაცემად მზადყოფნა.

რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 1-ლი მუხლის მე-3 პუნქტის შესაბამისად, სამოქალაქო უფლებების დამყარების, განხორციელებისას და დაცვისას და სამოქალაქო ვალდებულებების შესრულებისას, სამოქალაქო სამართლებრივი ურთიერთობების მონაწილეებმა უნდა იმოქმედონ კეთილსინდისიერად.

ამავე კოდექსის მე-10 მუხლის თანახმად, სამოქალაქო უფლებების გამოყენება მხოლოდ სხვა პირისთვის ზიანის მიყენების მიზნით, კანონის გვერდის ავლით უკანონო მიზნით ქმედებები, აგრეთვე სამოქალაქო უფლებების სხვა აშკარად უსამართლო განხორციელება (უფლების ბოროტად გამოყენება). დაუშვებელია (პუნქტი 1).

ზემოაღნიშნული პუნქტით გათვალისწინებული მოთხოვნების შეუსრულებლობის შემთხვევაში სასამართლო, საარბიტრაჟო სასამართლო ან საარბიტრაჟო სასამართლო, ჩადენილი შეურაცხყოფის ხასიათისა და შედეგების გათვალისწინებით, უარს ამბობს პირს მისი უფლების სრულად ან ნაწილობრივ დაცვაზე. ასევე იყენებს კანონით გათვალისწინებულ სხვა ზომებს (მე-2 პუნქტი).

სამოქალაქო გარიგებებში მონაწილეთა კეთილსინდისიერების და გონივრული მოთხოვნა არის სამოქალაქო სამართლის ზოგადი პრინციპი, რომელიც გამოიყენება ხელშეკრულების შეწყვეტის შესახებ დებულებებზე, რაც დასტურდება რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 450-ე მუხლის მე-4 პუნქტით, რომელიც ითვალისწინებს, რომ მხარე, რომელსაც ეს კოდექსი, სხვა კანონები ან ხელშეკრულება მინიჭებული აქვს ხელშეკრულების ცალმხრივად შეცვლის უფლებას, ამ უფლების განხორციელებისას უნდა იმოქმედოს კეთილსინდისიერად და გონივრულად ამ კოდექსით, სხვა კანონებით ან ხელშეკრულებით გათვალისწინებულ ფარგლებში. .

მხარეთა ქმედებების კეთილსინდისიერად ან არაკეთილსინდისიერად შეფასებისას, უნდა მოხდეს სამოქალაქო გარიგების ნებისმიერი მონაწილისგან მოსალოდნელი ქცევა, მეორე მხარის უფლებებისა და კანონიერი ინტერესების გათვალისწინებით, დახმარება, მათ შორის საჭირო ინფორმაციის მოპოვებაში.

ცნო მოპასუხის მიერ ხელშეკრულების კანონიერი და ცალმხრივი შეწყვეტა მოსარჩელის მიერ სახსრების გადაუხდელობის მოტივით, სასამართლომ უნდა შეაფასოს დეველოპერის მიერ ხელშეკრულების შესრულებაზე ცალმხრივი უარის მართებულობა და ასეთი უარის შესაბამისობა ქ. მოქმედი კანონმდებლობა.

აღნიშნული გარემოებები სასამართლომ არ გამოიკვლია და სათანადო სამართლებრივი შეფასება არ მიუღია.

ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, რუსეთის ფედერაციის უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა სასამართლო კოლეგიის გადაწყვეტილებით, გაუქმდა პირველი და სააპელაციო ინსტანციების სასამართლოების გადაწყვეტილებები, საქმე გადაეგზავნა ახალი განხილვისთვის საქართველოს სასამართლოს. მიმართვა.

(რუსეთის ფედერაციის უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა სასამართლო კოლეგიის 2016 წლის 19 აპრილის No5-KG16-51 დადგენილება)

პასუხისმგებლობა საერთო მშენებლობაში მონაწილეობის შესახებ კანონმდებლობის დარღვევისთვის

8. კანონი No214-FZ საერთო მშენებლობაში მონაწილეობის შესახებ არ შეიცავს დებულებებს, რომლებიც ადგენს დეველოპერის პასუხისმგებლობას საერთო მშენებლობაში მონაწილის გარკვეული მოთხოვნების დაკმაყოფილების ვადების შეუსრულებლობის გამო, მათ შორის მოთხოვნას აღმოფხვრას ხარვეზები, რომლებიც გამოვლენილია გადაცემის დროს. სამშენებლო ობიექტი უფასოდ.

მითითებული მოთხოვნის დაკმაყოფილების ვადის დარღვევა იწვევს „მომხმარებლის უფლებების დაცვის შესახებ“ კანონით გათვალისწინებულ გამყიდველის პასუხისმგებლობის დაწყებას ჯარიმის გადახდის სახით.

ი.-მ დეველოპერს მიმართა სარჩელი პირგასამტეხლოსა და მორალური ზიანის ანაზღაურების თაობაზე, რომ მშენებლობაში წილობრივი მონაწილეობის შესახებ დადებული ხელშეკრულებით მას გადაეცა ბინა, რომელშიც შემდგომში გამოვლინდა ხარვეზები.

მას შემდეგ, რაც ი.-მ პრეტენზია გაუგზავნა დეველოპერს, ხარვეზები არ აღმოიფხვრა.

სასამართლოს კანონიერ ძალაში შესული გადაწყვეტილებით დაკმაყოფილებულია ი.-ს მოთხოვნები დეველოპერის მიმართ ხარვეზების აღმოფხვრის ვალდებულების დაკისრების შესახებ.

სასამართლოს გადაწყვეტილება არ შესრულდა დეველოპერის მიერ, რაზეც მოსარჩელემ კვლავ შეიტანა სარჩელი, რომლითაც მოითხოვა მოპასუხისგან დაებრუნებინა მომხმარებელთა უფლებების დაცვის კანონის 23-ე მუხლით გათვალისწინებული სასჯელი და მიყენებული მორალური ზიანის ანაზღაურება. მას მოპასუხის უმოქმედობით სასამართლო გადაწყვეტილების კანონიერ ძალაში შესვლამდე.

სააპელაციო სასამართლოს მიერ უცვლელი დატოვებული პირველი ინსტანციის სასამართლოს გადაწყვეტილებით, სარჩელი არ დაკმაყოფილდა.

ამასთან, სასამართლოები გამომდინარეობდნენ იქიდან, რომ მხარეებს შორის განვითარებული ურთიერთობა სამოქალაქო საპროცესო კანონმდებლობისა და სააღსრულებო წარმოების შესახებ კანონმდებლობის ნორმებით რეგულირდება, რაც დაკავშირებულია კანონიერ ძალაში შესული სასამართლო გადაწყვეტილების აღუსრულებლობასთან.

სასამართლო მივიდა დასკვნამდე, რომ აღნიშნული გადაწყვეტილების მიღების შემდეგ მოსარჩელეს არ ჰქონდა უფლება შეეტანა პრეტენზია მომხმარებელთა მოთხოვნების დაკმაყოფილების ვადების დარღვევისთვის ჯარიმის ანაზღაურებისა და არამატერიალური ზიანის ანაზღაურების შესახებ. მომხმარებელთა უფლებების დაცვის შესახებ კანონის დებულებებს.

რუსეთის ფედერაციის უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა სასამართლო კოლეგიამ, გააუქმა სასამართლო აქტები, მიუთითა, რომ სადავო სამართლებრივი ურთიერთობები, რომლებიც წარმოიშვა საერთო მშენებლობაში მონაწილეობის შესახებ ხელშეკრულებიდან, ექვემდებარება მომხმარებელთა უფლებების დაცვის კანონს, რამდენადაც ეს არ არის რეგულირებული სპეციალური კანონი - კანონი No214-FZ.

საზიარო მშენებლობაში მონაწილეობის შესახებ კანონმდებლობა არ შეიცავს დებულებებს, რომლებიც ადგენს დეველოპერის პასუხისმგებლობას საერთო მშენებლობაში მონაწილის გარკვეული მოთხოვნების შესრულების ვადების დარღვევისთვის, მათ შორის სამშენებლო ობიექტის გადაცემის დროს გამოვლენილი დეფექტების უფასო აღმოფხვრის მოთხოვნას. იმ შემთხვევაში, თუ საზიარო სამშენებლო ობიექტი აქციონერმა მიიღო ასეთი ხარვეზებით).

მომხმარებელთა უფლებების დაცვის შესახებ კანონის მე-18 მუხლის პირველი პუნქტის შესაბამისად, მომხმარებელს, საქონელში ხარვეზების აღმოჩენის შემთხვევაში, თუ ისინი არ არის მითითებული გამყიდველის მიერ, მისი არჩევანით, უფლება აქვს ქ. მოითხოვონ საქონლის დეფექტების დაუყოვნებლივ, უსასყიდლოდ აღმოფხვრა ან მომხმარებლის ან მესამე მხარის მიერ მათი გამოსწორების ხარჯების ანაზღაურება.

ამავე კანონის მე-20 მუხლის 1-ლი პუნქტის მიხედვით, თუ მხარეთა შეთანხმებით წერილობით არ არის განსაზღვრული საქონლის ხარვეზების აღმოფხვრის ვადა, ეს ხარვეზები უნდა აღმოიფხვრას მწარმოებლის (გამყიდველის, უფლებამოსილი ორგანიზაცია ან უფლებამოსილი ინდივიდუალური მეწარმე, იმპორტიორი) მიერ. ) დაუყოვნებლივ, ანუ ობიექტურად აუცილებელი მინიმალური პერიოდის განმავლობაში მათ აღმოსაფხვრელად, ჩვეულებრივ გამოყენებული მეთოდის გათვალისწინებით. მხარეთა შეთანხმებით წერილობით განსაზღვრული საქონლის ხარვეზების აღმოფხვრის ვადა არ შეიძლება აღემატებოდეს ორმოცდახუთ დღეს.

ამავდროულად, განსაზღვრული ვადის დარღვევისთვის პასუხისმგებლობა დგინდება მომხმარებელთა უფლებების დაცვის კანონის 23-ე მუხლის 1-ლი პუნქტით ჯარიმის სახით, რომელსაც მწარმოებელი, რომელმაც ჩაიდინა ასეთი დარღვევები, უხდის მომხმარებელს ყოველი დაგვიანების დღისთვის. ჯარიმა (ჯარიმა) საქონლის ფასის ერთი პროცენტის ოდენობით.

საზიარო სამშენებლო ობიექტში გამოვლენილი ხარვეზის აღმოსაფხვრელად სასამართლოს კანონიერი გადაწყვეტილების არსებობა არ ათავისუფლებს დეველოპერს აღნიშნული მოთხოვნის შეუსრულებლობის პასუხისმგებლობისგან აღნიშნული სასამართლო აქტის მიღების შემდეგ.

(რუსეთის ფედერაციის უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა სასამართლო კოლეგიის 2016 წლის 1 მარტის No4-KG15-70 დადგენილება)

9. საზიარო მშენებლობის ობიექტის გადაცემის ვადის დარღვევისთვის ჯარიმის ოდენობა შეიძლება შემცირდეს სასამართლოს მიერ რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 333-ე მუხლის საფუძველზე მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ არსებობს განცხადება დეველოპერისგან. , რომელმაც უნდა წარმოადგინოს სასჯელის აშკარა არაპროპორციულობა ვალდებულების დარღვევის შედეგებთან.

2006 წლის 5 ოქტომბერს ფ.-მ და დეველოპერმა გააფორმეს ხელშეკრულება ბინის შენობის მშენებლობაში წილობრივი მონაწილეობის შესახებ.

ფ. დასახელებული ხელშეკრულებით ნაკისრი ვალდებულებები შესრულდა, თუმცა მოპასუხემ ბინა მოსარჩელეს ხელშეკრულებით დადგენილ ვადაში არ გადასცა.

მოთხოვნების ნაწილობრივ დაკმაყოფილებით, პირველი ინსტანციის სასამართლომ, რომელსაც სააპელაციო სასამართლო დაეთანხმა, მიიჩნია, რომ ანაზღაურებადი ჯარიმის ოდენობა აშკარად არაპროპორციულად იყო ვალდებულებების დარღვევის შედეგების მიმართ, დაასკვნა, რომ არსებობდა მისი შემცირების საფუძველი. ზომა და გამოიყენა რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 333-ე მუხლის დებულებები ხელშეკრულების დადების დროს მოქმედ ვერსიაში.

რუსეთის ფედერაციის უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეების სასამართლო კოლეგია არ დაეთანხმა სასამართლოების მითითებულ დასკვნებს, სადაც ნათქვამია შემდეგი.

საერთო მშენებლობაში მონაწილეობის შესახებ შეთანხმებიდან გამომდინარე სადავო სამართლებრივი ურთიერთობები ექვემდებარება „მომხმარებელთა უფლებების დაცვის შესახებ“ კანონს იმდენად, რამდენადაც არ არის რეგულირებული სპეციალური კანონით - კანონი No214-FZ.

რუსეთის ფედერაციის უზენაესმა სასამართლომ 2012 წლის 28 ივნისის No17 პლენუმის დადგენილების 34-ე პუნქტში „მომხმარებელთა უფლებების დაცვის შესახებ დავებში სამოქალაქო საქმეთა სასამართლოების განხილვის შესახებ“ განმარტა, რომ 333-ე მუხლის გამოყენებამ. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის მომხმარებელთა დაცვის შემთხვევაში შესაძლებელია გამონაკლის შემთხვევებში და მოპასუხის მოთხოვნით იმ მოტივების სავალდებულო მითითებით, რომლებზეც სასამართლო მიიჩნევს, რომ ჯარიმის ოდენობის შემცირება დასაშვებია.

თუმცა, კანონის ამ მოთხოვნების დარღვევით, საქმის მასალებში არ არსებობდა ინფორმაცია, რომელიც ადასტურებდა, რომ პირველი ინსტანციის სასამართლოში მოპასუხემ გამოაცხადა სახდელის ოდენობის შემცირება.

ამასთან, პირველი ინსტანციის სასამართლოს გადაწყვეტილებაში და სააპელაციო განჩინებაში არ არის მითითებული, თუ რა არის ამ საქმის ექსკლუზიურობა და სასჯელის აშკარა არაპროპორციულობა მოპასუხის მიერ ვალდებულებების დარღვევის შედეგებთან.

(რუსეთის ფედერაციის უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა სასამართლო კოლეგიის 2015 წლის 20 ოქტომბრის No14-KG15-9 დადგენილება)

გასათვალისწინებელია, რომ 2015 წლის 1 ივნისის შემდეგ დადებული ხელშეკრულების შეუსრულებლობასთან ან არაჯეროვნად შესრულებასთან დაკავშირებული ურთიერთობებისთვის, რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 333-ე მუხლი ექვემდებარება 42-ე ფედერალური კანონის შესწორებას. 2015 წლის 8 მარტის FZ ”რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის პირველ ნაწილში ცვლილებების შეტანის შესახებ.

გარდა ამისა, აუცილებელია ვიხელმძღვანელოთ იმ განმარტებებით, რომლებიც შეიცავს რუსეთის ფედერაციის უზენაესი სასამართლოს პლენუმის 2016 წლის 24 მარტის №7 დადგენილებაში „სასამართლოების მიერ სამოქალაქო კოდექსის გარკვეული დებულებების გამოყენების შესახებ. რუსეთის ფედერაცია ვალდებულებების დარღვევისთვის პასუხისმგებლობის შესახებ.

10. დეველოპერის მიერ პრეტენზიის წარდგენის შემდეგ თანხის ერთობლივი მშენებლობის მონაწილისთვის გადარიცხვა არ შეიძლება იყოს მომხმარებლის მოთხოვნების შეუსრულებლობისთვის ჯარიმის ნებაყოფლობით უარის თქმის საფუძველი.

საზიარო სამშენებლო ობიექტის ვალდებულების დარღვევის შედეგებზე გადაცემის დაგვიანებისთვის გადასახდელი ჯარიმის არაპროპორციულობის მტკიცების ტვირთი ეკისრება ვალდებულებას დამრღვევ დეველოპერს.

ე.-მ შეიტანა სარჩელი დეველოპერის წინააღმდეგ საზიარო სამშენებლო ობიექტის (ბინის) გადაცემის დაგვიანებისთვის სახდელის, მორალური ზიანის ანაზღაურებისა და ჯარიმის ანაზღაურებისთვის.

სასამართლოებმა დაადგინეს, რომ 2013 წლის 15 დეკემბერს ე.-მ და დეველოპერმა გააფორმეს ხელშეკრულება ერთობლივ მშენებლობაში მონაწილეობის შესახებ. სამშენებლო ობიექტის მიწოდების პირობების დარღვევასთან დაკავშირებით, აკრეფილი ჯარიმის ოდენობამ შეადგინა 100 543 რუბლი.

პირველი ინსტანციის სასამართლოში განხილვისას დეველოპერმა მოსარჩელეს ჯარიმის სახით გადაურიცხა 20 000 მანეთი.

პირველი ინსტანციის სასამართლომ, რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 333-ე მუხლის შესაბამისად, შეამცირა ჯარიმის ოდენობა 18000 რუბლამდე და, გადახდილი თანხის გათვალისწინებით, არ დააკმაყოფილა სარჩელი სასჯელის და ჯარიმის ანაზღაურების შესახებ. .

სააპელაციო სასამართლომ ძალაში დატოვა პირველი ინსტანციის სასამართლოს გადაწყვეტილება.

რუსეთის ფედერაციის უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა სასამართლო კოლეგიამ გააუქმა აღნიშნული სასამართლო გადაწყვეტილებები, სადაც ნათქვამია შემდეგი.

ჯარიმა No214-FZ კანონის შესაბამისად ეკისრება საზიარო მშენებლობის მონაწილისთვის ბინის დროულად გადაცემის ფაქტის დადგენისას, რომელიც დადგენილია და სადავო არ არის.

რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 333-ე მუხლის მნიშვნელობით, რომელიც შესწორებულია ხელშეკრულების დადების დროს და მისი განმარტების აქტის შესაბამისად, კერძოდ, რუსეთის ფედერაციის უზენაესი სასამართლოს პლენუმის დადგენილება. 2012 წლის 28 ივნისის ფედერაცია No. მომხმარებელთა უფლებების დაცვა“, დეველოპერი, რომელმაც დაუშვა ვალდებულების არასათანადო შესრულება, ვალდებულია დაამტკიცოს, რომ ჯარიმა არაპროპორციულია ვალდებულების დარღვევის შედეგების მიმართ, თუ მან მოითხოვა შემცირება. ჯარიმის ოდენობით.

სააპელაციო სასამართლომ არასწორად გაანაწილა მტკიცების ტვირთი, რითაც წილის მშენებლობაში მონაწილეს დააკისრა ვალდებულება დაემტკიცებინა, რომ ჯარიმის ოდენობა შეესაბამება ჩადენილ დარღვევას.

ასევე, რუსეთის ფედერაციის უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა სასამართლო კოლეგია მივიდა იმ დასკვნამდე, რომ უკანონო იყო უარის თქმა ჯარიმის აღდგენაზე მომხმარებლის მოთხოვნების ნებაყოფლობით დაკმაყოფილებაზე უარის თქმის გამო და თქვა შემდეგი.

მომხმარებელთა უფლებების დაცვის შესახებ კანონის მე-13 მუხლის მე-6 პუნქტის შესაბამისად, როდესაც სასამართლო აკმაყოფილებს მომხმარებლის კანონით დადგენილ მოთხოვნებს, სასამართლო ახორციელებს მწარმოებლისგან (შემსრულებელს, გამყიდველს, უფლებამოსილ ორგანიზაციას ან უფლებამოსილ ინდმეწარმეს, იმპორტიორს). ) მომხმარებლის მოთხოვნების ნებაყოფლობით დაუცველობისათვის ჯარიმა სასამართლოს მიერ მომხმარებლის სასარგებლოდ დაკისრებული თანხის ორმოცდაათი პროცენტის ოდენობით.

სასამართლო დავის არსებობა საზიარო მშენებლობის ობიექტის გადაცემის დაგვიანებისთვის ჯარიმის ანაზღაურების შესახებ, მას შემდეგ, რაც დეველოპერმა უარი თქვა გადახდის მსგავსი მოთხოვნის შესრულებაზე, მიუთითებს დეველოპერის მიერ მისი ნებაყოფლობით გადახდის ვალდებულების შეუსრულებლობაზე და, შესაბამისად, საზიარო მშენებლობაში მონაწილის მოთხოვნების დაკმაყოფილება დავის სასამართლოში განხილვის პერიოდში არ ათავისუფლებს დეველოპერს ჯარიმის გადახდისგან.

რუსეთის ფედერაციის უზენაესი სასამართლოს პლენუმის 2012 წლის 28 ივნისის No17 დადგენილების 47-ე პუნქტის დებულებების შესაბამისად "მომხმარებელთა უფლებების დაცვის შესახებ დავების შესახებ სამოქალაქო საქმეთა სასამართლოების განხილვის შესახებ", თუ სარჩელის სასამართლო განხილვაზე დაშვების შემდეგ მოპასუხე მხარე (გამყიდველი, შემსრულებელი, მწარმოებელი, უფლებამოსილი ორგანიზაცია ან უფლებამოსილი ინდმეწარმე, იმპორტიორი) ნებაყოფლობით აკმაყოფილებს მომხმარებლის მოთხოვნებს, მაშინ თუ მოსარჩელე უარს იტყვის სარჩელზე, სასამართლო წყვეტს. სამართალწარმოება რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 220-ე მუხლის შესაბამისად. მხოლოდ ამ შემთხვევაში „მომხმარებელთა უფლებების დაცვის კანონის“ მე-13 მუხლის მე-6 პუნქტით გათვალისწინებული ჯარიმა არ ანაზღაურდება მოპასუხისგან.

(რუსეთის ფედერაციის უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა სასამართლო კოლეგიის 2016 წლის 26 აპრილის No31-KG16-1 დადგენილება)

11. საზიარო მშენებლობის ობიექტის გადაცემის ვალდებულების შეუსრულებლობის გამო დეველოპერის პასუხისმგებლობის შესახებ დავის გადაწყვეტისას დეველოპერი სამართლებრივად მნიშვნელოვანია და დასაბუთებულია ის გარემოებები, რომლებშიც იგი ასრულებს თავის ვალდებულებას, აცნობოს ერთობლივი მშენებლობის მონაწილეს. მშენებლობის დასრულება, საზიარო მშენებლობის ობიექტის მზადყოფნა გადასაცემად, აგრეთვე საერთო სამშენებლო მშენებლობის მონაწილის გაფრთხილების გარემოებები ობიექტის მიღების აუცილებლობისა და მისი უმოქმედობის შედეგების შესახებ.

პირველი ინსტანციის სასამართლოს გადაწყვეტილებით, ბ.-ს მოთხოვნები დეველოპერის მიმართ მოპასუხის მიერ საზიარო სამშენებლო ობიექტის გადაცემის ვალდებულების შეუსრულებლობის გამო ჯარიმის, ჯარიმისა და მორალური ზიანის ანაზღაურების თაობაზე ნაწილობრივ იყო. კმაყოფილი.

სააპელაციო განჩინებით გადაწყვეტილება ბათილად ცნეს, საქმეზე გამოიცა ახალი გადაწყვეტილება, რომლითაც სარჩელი არ დაკმაყოფილდა.

დავის გადაწყვეტისას პირველი ინსტანციის სასამართლო მივიდა დასკვნამდე, რომ ბ. ამავდროულად, დეველოპერმა, No214-FZ კანონის მე-8 მუხლის მე-4 ნაწილის მოთხოვნების დარღვევით, მოსარჩელეს არ გაუგზავნა შეტყობინება სახლის მშენებლობის დასრულებისა და საერთო მშენებლობის მზადყოფნის შესახებ. ხელშეკრულების შესაბამისად გადაცემის ობიექტი და ასევე არ გააფრთხილა ბ.

გააუქმა სასამართლოს გადაწყვეტილება და არ დააკმაყოფილა სარჩელი, სააპელაციო სასამართლომ განაპირობა ის ფაქტი, რომ მოსარჩელემ არ წარმოადგინა დეველოპერის მიერ მისი ვალდებულებების არაჯეროვნად შესრულების მტკიცებულება, ეცნობებინა საერთო მშენებლობის მონაწილეს ობიექტის მზადყოფნისა და საჭიროების შესახებ. დაეთანხმე.

რუსეთის ფედერაციის უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა სასამართლო კოლეგია არ დაეთანხმა სააპელაციო სასამართლოს დასკვნებს, რომლითაც, სხვა საკითხებთან ერთად, ჩაიდინა საპროცესო სამართლის ნორმების მნიშვნელოვანი დარღვევა (სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 56-ე მუხლი). რუსეთის ფედერაციის), მიუთითებს შემდეგზე.

No214-FZ კანონის მე-8 მუხლის მე-4, მე-6 ნაწილების შესაბამისად, დეველოპერი, ხელშეკრულებით დადგენილ საერთო სამშენებლო ობიექტის გადაცემის ვადამდე მინიმუმ ერთი თვით ადრე, ან თუ ხელშეკრულება ითვალისწინებს დაწყების თარიღს. საზიარო სამშენებლო ობიექტის გადაცემისა და მიღებაზე გადაცემის და მიღების დაწყების ვადამდე არანაკლებ თოთხმეტი სამუშაო დღით ადრე ვალდებულია გაუგზავნოს შეტყობინება საერთო მშენებლობის მონაწილეს საცხოვრებელი კორპუსის მშენებლობის (შექმნის) დასრულების შესახებ. და (ან) სხვა უძრავი ქონების ობიექტი ხელშეკრულების შესაბამისად და საზიარო მშენებლობის ობიექტის გადაცემის მზადყოფნის შესახებ, აგრეთვე გააფრთხილოს ერთობლივი მშენებლობის მონაწილე საზიარო მშენებლობის ობიექტის მიღების აუცილებლობისა და შედეგების შესახებ. ამ მუხლის მე-6 ნაწილით გათვალისწინებული ერთობლივი მშენებლობაში მონაწილის უმოქმედობა. ერთობლივი მშენებლობის მონაწილე, რომელმაც მიიღო შეტყობინება დეველოპერისგან ხელშეკრულების შესაბამისად საცხოვრებელი კორპუსის და (ან) სხვა უძრავი ქონების მშენებლობის დასრულების (შექმნის) და საერთო სამშენებლო ობიექტის გადაცემისთვის მზადყოფნის შესახებ, ვალდებულია გააგრძელოს მისი მიღება ხელშეკრულებით განსაზღვრულ ვადაში ან, თუ ასეთი ვადა არ არის დადგენილი, აღნიშნული შეტყობინების მიღებიდან შვიდი სამუშაო დღის ვადაში.

თუ ხელშეკრულებით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული, თუ ერთობლივი მშენებლობის მონაწილე თავს არიდებს საერთო მშენებლობის ობიექტის მიღებას ამ მუხლის მე-4 ნაწილით გათვალისწინებულ ვადაში, ან თუ ერთობლივი მშენებლობის მონაწილე უარს იტყვის საერთო მშენებლობის ობიექტის მიღებაზე (გარდა ამ მუხლის მე-5 ნაწილით განსაზღვრული შემთხვევისთვის დეველოპერს, საერთო მშენებლობის მონაწილისთვის საერთო სამშენებლო ობიექტის გადაცემის ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ხელშეკრულებით გათვალისწინებული დღიდან 2 თვის შემდეგ, უფლება აქვს შეადგინოს ცალმხრივი აქტი ან. სხვა დოკუმენტი საზიარო სამშენებლო ობიექტის გადაცემის შესახებ (გარდა ამ მუხლის მე-3 ნაწილით განსაზღვრული საზიარო სამშენებლო ობიექტის ვადამდე გადაცემის შემთხვევისა).

ზემოაღნიშნული ნორმებიდან მათი ურთიერთდამოკიდებულებიდან გამომდინარეობს, რომ იურიდიულად მნიშვნელოვანია და ექვემდებარება მტკიცებულებას, რომ დეველოპერი ასრულებს ვალდებულებას, აცნობოს საერთო მშენებლობის მონაწილეს მშენებლობის დასრულების, საერთო სამშენებლო ობიექტის გადაცემის მზადყოფნის შესახებ, აგრეთვე. როგორც ერთობლივი მშენებლობის მონაწილე გააფრთხილოს საერთო სამშენებლო ობიექტის მიღების აუცილებლობისა და უმოქმედობის შედეგების შესახებ.

სააპელაციო სასამართლოს მითითება იმის თაობაზე, რომ მოსარჩელემ არ წარმოადგინა დეველოპერის მიერ ბინის გადაცემისგან თავის არიდების მტკიცებულება, სარჩელზე უარის თქმის ერთ-ერთ საფუძვლად, მცდარი იყო, ვინაიდან სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 56-ე მუხლის დარღვევით. რუსეთის ფედერაციის, საცხოვრებლის მშენებლობაში წილობრივი მონაწილეობისა და ბ.-ს ბინის გადაცემის შესახებ ხელშეკრულებით ნაკისრი ვალდებულებების სათანადო შესრულების მტკიცების ტვირთი ან საზიარო მშენებლობის ობიექტზე მყოფი ბინის მიღებისგან თავის არიდება დევს. დეველოპერთან, რომელმაც დაარღვია ვალდებულება.

(რუსეთის ფედერაციის უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა სასამართლო კოლეგიის 2016 წლის 14 ივნისის No18-KG16-40 დადგენილება)

12. თუ ერთობლივი მშენებლობის მონაწილემ სასამართლოსთვის მიმართვამდე კანონიერი და დასაბუთებული მოთხოვნა წარუდგინა დეველოპერს პირგასამტეხლოს გადახდის თაობაზე, რომელიც არ დაკმაყოფილდა ნებაყოფლობით, ჯარიმა ორმოცდაათი პროცენტის ოდენობით. მითითებული ჯარიმის ოდენობა ექვემდებარება დეველოპერისგან დაბრუნებას.

მომხმარებელთა უფლებების დაცვის რეგიონულმა საზოგადოებრივმა ორგანიზაციამ დ.-ს ინტერესებიდან გამომდინარე შეიტანა სარჩელი დეველოპერის წინააღმდეგ სასჯელის აღდგენის თაობაზე ერთობლივ მშენებლობაში მონაწილეობის შესახებ შეთანხმებით, ჯარიმა და მორალური ზიანის ანაზღაურება.

პრეტენზია დასაბუთებულია იმით, რომ 2012 წლის 19 ოქტომბერს დეველოპერსა და დ.-ს შორის დაიდო ხელშეკრულება ერთობლივ მშენებლობაში მონაწილეობის შესახებ, რომლის მიხედვითაც დეველოპერმა აიღო ვალდებულება 30 მაისამდე გადაეცა საერთო მშენებლობაში მონაწილეს ბინა. 2013 წელს, თუმცა ბინა გადაეცა 2014 წლის 6 მარტს, მაშინ არის ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ვადის დარღვევა.

დ.-მ ბრალდებულს ბინის გადაცემის ვადების დარღვევისთვის ჯარიმის გადახდის მოთხოვნით მიმართა, თუმცა მისი მოთხოვნა არ დაკმაყოფილდა.

პირველი ინსტანციის სასამართლომ, დაეთანხმა მოსარჩელის არგუმენტებს, სარჩელი ნაწილობრივ დააკმაყოფილა.

გააუქმა პირველი ინსტანციის სასამართლოს გადაწყვეტილება და უარი თქვა ჯარიმის ამოღების თაობაზე სარჩელის დაკმაყოფილებაზე, სააპელაციო სასამართლომ მიუთითა, რომ ჯარიმის ოდენობა მოპასუხის მიერ სასამართლოში სადავო იყო, რაც დეველოპერს არ მისცა უფლება. მომხმარებლის მოთხოვნების დაკმაყოფილება ნებაყოფლობით საფუძველზე.

სამოქალაქო საქმეთა სასამართლო კოლეგიამ გააუქმა სააპელაციო განჩინება შემდეგი.

No214-FZ კანონის მე-6 მუხლის მე-2 ნაწილის შესაბამისად, საზიარო სამშენებლო ობიექტის საერთო მონაწილისთვის გადაცემის ვადის დარღვევის შემთხვევაში, დეველოპერი უხდის ჯარიმას (ჯარიმას) საზიარო. მშენებლობის მონაწილე რუსეთის ფედერაციის ცენტრალური ბანკის რეფინანსირების განაკვეთის ერთი სამასი ოდენობით, რომელიც მოქმედებს ვალდებულების შესრულების დღიდან, ხელშეკრულების ფასიდან ყოველი დაგვიანების დღისთვის. თუ საერთო მშენებლობაში მონაწილე მოქალაქეა, აღნიშნული ნაწილით გათვალისწინებულ ფესტივალს (ჯარიმას) იხდის დეველოპერი ორმაგი ოდენობით.

მომხმარებელთა უფლებების დაცვის კანონის მე-13 მუხლის მე-6 პუნქტი ითვალისწინებს, რომ თუ სასამართლო აკმაყოფილებს მომხმარებლის კანონით დადგენილ მოთხოვნებს, სასამართლო ანაზღაურებს მწარმოებელს (შემსრულებელს, გამყიდველს, უფლებამოსილ ორგანიზაციას ან უფლებამოსილ ინდივიდუალურ მეწარმეს, იმპორტიორს) ნებაყოფლობით შეუსრულებლობისთვის. მომხმარებელთა მოთხოვნები სასამართლოს მიერ მომხმარებლის სასარგებლოდ დაჯარიმებული თანხის ორმოცდაათი პროცენტის ოდენობით. თუ მომხმარებელთა საზოგადოებრივი გაერთიანებები (მათი გაერთიანებები, გაერთიანებები) ან ადგილობრივი თვითმმართველობის ორგანოები აკეთებენ განცხადებას მომხმარებელთა უფლებების დასაცავად, აკრეფილი ჯარიმის ოდენობის ორმოცდაათი პროცენტი გადაეცემა მითითებულ გაერთიანებებს (მათ გაერთიანებებს, გაერთიანებებს) ან ორგანოებს.

ზემოაღნიშნული სამართლებრივი ნორმების მნიშვნელობიდან გამომდინარე, იმ შემთხვევაში, როდესაც მომხმარებლის კანონიერი და დასაბუთებული მოთხოვნები ჯარიმის (ჯარიმის) გადახდის თაობაზე ნებაყოფლობით არ შესრულდება და იგი ახორციელებს სასამართლო დაცვის უფლებას, სასამართლო, მოთხოვნის დაკმაყოფილებით, აკისრებს მწარმოებელი (შემსრულებელი, გამყიდველი, უფლებამოსილი ორგანიზაცია ან უფლებამოსილი ინდივიდუალური მეწარმე, იმპორტიორი), რომელიც პასუხისმგებელია მომხმარებელთა უფლებების დარღვევისთვის ჯარიმის სახით, სასამართლოს მიერ მომხმარებლის სასარგებლოდ დაკისრებული თანხის ორმოცდაათი პროცენტის ოდენობით.

მაშასადამე, თუ სასამართლო დაადგენს, რომ მომხმარებელმა სასამართლოსთვის მიმართვამდე შეიტანა სარჩელი ჯარიმის გადახდის თაობაზე და იგი ნებაყოფლობით არ დაკმაყოფილდა მოპასუხის მიერ სასამართლოს გარეშე, ეს უკანასკნელი ეკისრება ჯარიმის ანაზღაურებას, იმ პირობით, რომ რადგან „მომხმარებელთა უფლებების დაცვის შესახებ“ კანონის მე-13 მუხლის მე-6 პუნქტით, სასამართლოს მიერ დაკისრებული პირგასამტეხლოს ოდენობიდან გამომდინარე.

(რუსეთის ფედერაციის უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა სასამართლო კოლეგიის 2015 წლის 1 დეკემბრის No18-KG15-177 დადგენილება)

13. საზიარო მშენებლობაში მონაწილის უფლებების ახალ კრედიტორზე გადაცემის შემთხვევაში, კერძოდ, დეველოპერისგან ჯარიმის ანაზღაურების უფლების, ეს უკანასკნელი გამოითვლება იმ პერიოდის განმავლობაში, როდესაც დეველოპერი დაარღვევს მის მიერ. ვალდებულებები წინა კრედიტორის მიმართ, თუ ხელშეკრულებით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული.

დეველოპერსა და X.-ს შორის დაიდო ხელშეკრულება საცხოვრებელი კორპუსის ერთობლივ მშენებლობაში მონაწილეობის შესახებ, რომლის მიხედვითაც ბინა უნდა გადაეცა არაუგვიანეს 2012 წლის 31 აგვისტოსა.

ჰ.-მ სრულად და ხელშეკრულებით დადგენილ ვადებში გადაუხადა დეველოპერს ოროთახიანი ბინის ღირებულება.

ქ.-მ მოთხოვნის უფლების გადაცემის შესახებ 2013 წლის 25 აპრილის ხელშეკრულების საფუძველზე შ.-ს მიანიჭა დეველოპერისათვის აღნიშნული ქონების საკუთრებაში გადაცემის მოთხოვნის უფლება.

ბინა დეველოპერმა შ.-ს წარმომადგენელს გადასცა საერთო სამშენებლო ხელშეკრულებით გათვალისწინებული თარიღიდან 193 დღის შემდეგ.

პირველი ინსტანციის სასამართლომ, დააკმაყოფილა მოსარჩელის პრეტენზიები ქონების გადაცემის ვადის დარღვევისთვის სასჯელის აღდგენის თაობაზე, მივიდა დასკვნამდე, რომ ჯარიმა 2012 წლის 31 აგვისტოდან უნდა გამოითვალოს, ე.ი. მხარეთა მიერ ბინის შენობის ერთობლივ მშენებლობაში მონაწილეობის ხელშეკრულებით და მასზე დამატებითი ხელშეკრულებით განსაზღვრული დღიდან.

ამ ნაწილში პირველი ინსტანციის სასამართლოს გადაწყვეტილების შეცვლით, სააპელაციო სასამართლო გამოვიდა იქიდან, რომ შ.-ს აქვს უფლება აანაზღაუროს სასჯელი იმ მომენტიდან, როდესაც გადავიდა დეველოპერისგან საერთო სამშენებლო ობიექტის საკუთრებაში გადაცემის უფლება. მას.

რუსეთის ფედერაციის უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა სასამართლო კოლეგია არ დაეთანხმა სააპელაციო სასამართლოს აღნიშნულ დასკვნებს და აღნიშნა შემდეგი.

საზიარო სამშენებლო ობიექტის ერთობლივი მშენებლობის მონაწილისთვის გადაცემის ვადის დარღვევის შემთხვევაში დეველოპერი უხდის საზიარო მშენებლობის მონაწილეს ჯარიმას (ჯარიმას), რომლის ოდენობაც დადგენილია კანონი No214-FZ.

რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 382-ე მუხლის 1-ლი პუნქტის შესაბამისად, კრედიტორის კუთვნილი უფლება (მოთხოვნა) ვალდებულების საფუძველზე შეიძლება გადაეცეს სხვა პირს გარიგებაში (მოთხოვნის გადაცემა) ან კანონის საფუძველზე გადაეცემა სხვა პირს.

No214-FZ კანონის მე-11 მუხლის მე-2 პუნქტის ძალით, ხელშეკრულებით გათვალისწინებული პრეტენზიების უფლებების ერთობლივ მშენებლობაში მონაწილის მიერ დანიშვნა დასაშვებია ხელშეკრულების სახელმწიფო რეგისტრაციის მომენტიდან მხარეთა მიერ ხელმოწერამდე. გადაცემის აქტი ან სხვა დოკუმენტი საერთო სამშენებლო ობიექტის გადაცემის შესახებ.

რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 384-ე მუხლის თანახმად, თუ კანონით ან ხელშეკრულებით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული, თავდაპირველი კრედიტორის უფლება გადადის ახალ კრედიტორზე იმ მოცულობით და იმ პირობებით, რაც არსებობდა უფლების გადაცემის დროს. კერძოდ, ახალ კრედიტორს გადაეცემა ვალდებულების შესრულების უზრუნველყოფის უფლებები, აგრეთვე მოთხოვნასთან დაკავშირებული სხვა უფლებები, მათ შორის, გადაუხდელი პროცენტის უფლება.

რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 431-ე მუხლის თანახმად, ხელშეკრულების პირობების ინტერპრეტაციისას სასამართლო ითვალისწინებს მასში შემავალი სიტყვებისა და გამონათქვამების პირდაპირი მნიშვნელობით. ხელშეკრულების პირობების პირდაპირი მნიშვნელობა მისი გაურკვევლობის შემთხვევაში დგინდება სხვა ტერმინებთან შედარებით და მთლიანად ხელშეკრულების მნიშვნელობა.

მოპასუხისგან ჯარიმის ანაზღაურების უფლება წარმოიშვა თავდაპირველი კრედიტორისგან ბინის შენობის ერთობლივ მშენებლობაში მონაწილეობის შესახებ ხელშეკრულებით ბინის გადაცემის დაგვიანების მომენტიდან. შესაბამისად, მოთხოვნების უფლების გადაცემის ხელშეკრულებით, ახალი კრედიტორი იძენს უფლებებს იგივე ფარგლებს, მათ შორის უფლებას მოითხოვოს მოპასუხისგან ჯარიმის ანაზღაურება დაგვიანების მთელი პერიოდის განმავლობაში.

(რუსეთის ფედერაციის უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა სასამართლო კოლეგიის 2015 წლის 27 იანვრის No2-KG14-1 დადგენილება)

14. დეველოპერი ვალდებულია საერთო მშენებლობის მონაწილეს გადასცეს საერთო მშენებლობის ობიექტი, რომლის ხარისხი შეესაბამება ხელშეკრულების პირობებს, ტექნიკური რეგლამენტის, საპროექტო დოკუმენტაციისა და ქალაქგეგმარებითი დებულებების მოთხოვნებს, აგრეთვე სხვა სავალდებულო დებულებებს. მოთხოვნები.

ამ ვალდებულების შეუსრულებლობის შემთხვევაში, საერთო მშენებლობის მონაწილეს უფლება აქვს მოითხოვოს დარღვევების აღმოფხვრა და დეველოპერი პასუხისმგებლობის აღება.

მომხმარებელთა უფლებების დაცვის სფეროში მოქმედმა საზოგადოებრივმა ორგანიზაციამ უ.-ს ინტერესებიდან გამომდინარე შეიტანა სარჩელი დეველოპერის წინააღმდეგ, რათა დაებრუნებინათ თანხები მშენებლობაში ხარვეზების აღმოსაფხვრელად, მორალური ზიანის ანაზღაურებისთვის.

2011 წლის 14 ნოემბერს დეველოპერმა და უ.

პირველი ინსტანციის სასამართლო, სარჩელების ნაწილობრივ დაკმაყოფილებისას, გამომდინარე იქიდან, რომ უ.-ს ბინაში გამოვლენილი ხარვეზების აღმოფხვრის ვალდებულება, რომელიც გამოხატულია სახლის კედლების არასაკმარისი იზოლაციით, უნდა დაეკისროს დეველოპერს, ვინაიდან. ეს ხარვეზები წარმოიშვა სახლის მშენებლობისას დაშვებული დარღვევების შედეგად.

პირველი ინსტანციის სასამართლოს გადაწყვეტილების გაუქმებით და მოთხოვნების სრულად დაკმაყოფილებაზე უარის თქმით, სააპელაციო სასამართლომ მიუთითა, რომ კედლის გარე იზოლაციაზე მუშაობა გამოიწვევს ბინის მესაკუთრეთა საერთო საკუთრების ცვლილებას. ბინის შენობის შენობის ყველა მფლობელის თანხმობა არ მიიღეს.

რუსეთის ფედერაციის უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეების სასამართლო კოლეგია არ დაეთანხმა სააპელაციო სასამართლოს ზემოაღნიშნულ დასკვნებს, სადაც ნათქვამია შემდეგი.

No214-FZ კანონის მე-7 მუხლის შესაბამისად, რომელიც მოქმედი სადავო სამართლებრივი ურთიერთობის დროს, დეველოპერი ვალდებულია გადასცეს საერთო მშენებლობის მონაწილეს საერთო მშენებლობის ობიექტი, რომლის ხარისხი შეესაბამება პირობებს. ხელშეკრულების ტექნიკური რეგლამენტის, საპროექტო დოკუმენტაციისა და ქალაქგეგმარებითი დებულებების მოთხოვნები, აგრეთვე სხვა სავალდებულო მოთხოვნები (ნაწილი 1). თუ საერთო მშენებლობის ობიექტი აშენებულია (შექმნილია) დეველოპერის მიერ ხელშეკრულების პირობებიდან და (ან) ამ მუხლის პირველი ნაწილით განსაზღვრული სავალდებულო მოთხოვნებიდან გადახრებით, რამაც გამოიწვია ასეთი ობიექტის ხარისხის გაუარესება, ან სხვა ხარვეზებით, რაც მას შეუფერებელს ხდის ხელშეკრულებით გათვალისწინებულ გამოყენებას, საერთო მშენებლობის მონაწილეს, თუ ხელშეკრულებით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული, მისი არჩევანით უფლება აქვს დეველოპერს მოსთხოვოს ხარვეზების უსასყიდლოდ აღმოფხვრა გონივრულ ვადაში. დროში, ხელშეკრულების ფასის თანაზომიერი შემცირება ან ხარვეზების აღმოსაფხვრელად მისი ხარჯების ანაზღაურება (ნაწილი 2).

სასამართლომ დაადგინა, რომ დავა წარმოიშვა დეველოპერის მიერ სახლის მშენებლობის დროს დაშვებულ ხარვეზებთან დაკავშირებით და, შესაბამისად, სააპელაციო სასამართლოს დასკვნები უ. ხოლო არამატერიალური ზიანის ანაზღაურება უკანონოა.

(რუსეთის ფედერაციის უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა სასამართლო კოლეგიის 2015 წლის 28 აპრილის No11-KG15-9 დადგენილება)

15. No214-FZ კანონის მე-8 მუხლის მნიშვნელობით, ბინის შენობის ექსპლუატაციაში ჩართვაზე ნებართვის მოპოვება განსაზღვრავს საერთო მშენებლობის მონაწილისთვის ობიექტის გადაცემის პერიოდის დაწყებას, რომლის დარღვევაც იწვევს პასუხისმგებლობას დებულებით. კანონი.

2013 წლის 15 ივლისს კომპანიასა და დეველოპერს შორის დაიდო ხელშეკრულება საცხოვრებელი კორპუსის ერთობლივ მშენებლობაში მონაწილეობის შესახებ, რომლის საგანია ბინის მშენებლობაში მონაწილეობა.

მოსარჩელეებსა და კომპანიას შორის დაიდო გადაცემის ხელშეკრულება, რომლის პირობებით მიმნიჭებელმა თანაბარი წილით დაუთმო მოსარჩელეებს კაპიტალის ხელშეკრულებით გათვალისწინებული თითოეული უფლება და მოვალეობა.

ხელშეკრულების 3.2 პუნქტის მიხედვით, დეველოპერი ობიექტის მშენებლობის დასრულებას 2015 წლის I - II კვარტალში გეგმავდა.

ხელშეკრულების 3.2.1 პუნქტი ითვალისწინებს, რომ მე-4 მუხლის მე-4 ნაწილის მე-2 პუნქტის, №214-FZ კანონის მე-8 მუხლის მე-3 ნაწილის შესაბამისად, დეველოპერი იღებს ვალდებულებას გადასცეს ბინა საერთო მშენებლობის მონაწილეს, შესაბამისად. მიღებისა და გადაცემის აქტი ობიექტის ექსპლუატაციაში შესვლის ნებართვის მიღებიდან არაუგვიანეს ექვსი თვისა.

იმის გამო, რომ ობიექტის ექსპლუატაციაში გაშვების ნებართვა მიღებულ იქნა 2014 წლის 25 დეკემბერს, ხოლო ბინა მოსარჩელეებს 2015 წლის 21 ოქტომბერს გადაეცა, ერთობლივი მშენებლობის მონაწილეებმა სარჩელი შეიტანეს დეველოპერის წინააღმდეგ ჯარიმის აღდგენის მოთხოვნით. მორალური ზიანის ანაზღაურება, ასევე ჯარიმა.

რაიონული სასამართლოს გადაწყვეტილებით, სარჩელი არ დაკმაყოფილდა.

სააპელაციო სასამართლომ გადაწყვეტილება გააუქმა, საქმეზე ახალი გადაწყვეტილება მიიღეს, რომლითაც სარჩელები ნაწილობრივ დაკმაყოფილდა.

საკასაციო სასამართლოს გადაწყვეტილებით, სააპელაციო განჩინება გაუქმდა, რაიონული სასამართლოს გადაწყვეტილება უცვლელი დარჩა.

სარჩელების დაკმაყოფილებაზე უარის თქმისთანავე, პირველი ინსტანციის სასამართლომ, ხელშეკრულების 3.2 და 3.2.1 პუნქტების სისტემატური ინტერპრეტაციის საფუძველზე, მიუთითა, რომ ვინაიდან ობიექტის მიწოდება უნდა მომხდარიყო 2015 წლის II კვარტალში, ე.ი. 2015 წლის 30 ივნისს ბინა უნდა გადაეცათ მოსარჩელეებს მითითებული თარიღიდან არაუგვიანეს ექვსი თვისა, კერძოდ არაუგვიანეს 2015 წლის 30 დეკემბრისა. იქიდან გამომდინარე, რომ ბინა მოსარჩელეებს 21 ოქტომბერს გადაეცა, 2015 წელს მოპასუხის მიერ ბინის გადაცემის ვადები არ დაირღვა.

სააპელაციო სასამართლო არ დაეთანხმა პირველი ინსტანციის სასამართლოს დასკვნას და გააუქმა მისი გადაწყვეტილება, მიუთითებს იმაზე, რომ დეველოპერისთვის ბინის მოსარჩელეებისთვის გადაცემის ერთადერთი კონკრეტული ვადა არის 3.2.1 პუნქტით განსაზღვრული ვადა. კონტრაქტი. იქიდან გამომდინარე, რომ ობიექტის ექსპლუატაციაში გაშვების ნებართვა მიღებული იქნა 2014 წლის 25 დეკემბერს, ბინა მოსარჩელეებს უნდა გადაეცეს არაუგვიანეს 2015 წლის 25 ივნისისა. ბინის ფაქტობრივი გადაცემა მოხდა 2015 წლის 21 ოქტომბერს. რაც მიუთითებს მოპასუხის მიერ ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ბინის მოსარჩელეებისთვის გადაცემის ვადის დარღვევაზე.

პრეზიდიუმი გააუქმა სააპელაციო განჩინება და ძალაში დატოვა პირველი ინსტანციის სასამართლოს გადაწყვეტილება საჩივრების დაკმაყოფილებაზე უარის თქმის შესახებ, დაეთანხმა დასკვნას, რომ არ დაირღვა საერთო სამშენებლო ობიექტის გადაცემის ვალდებულება.

რუსეთის ფედერაციის უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა სასამართლო კოლეგიამ გააუქმა პრეზიდიუმის გადაწყვეტილება, სადაც მითითებულია, რომ პირველი და საკასაციო სასამართლოების დასკვნა, რომ ბინის გადაცემის ექვსთვიანი ვადა, დადგენილია 3.2 პუნქტით. ხელშეკრულების .1 უნდა გამოითვალოს მშენებლობის დაგეგმილი დასრულების დღიდან და არა ობიექტის ექსპლუატაციაში გაშვების ნებართვის მიღების დღიდან, რომელიც გაკეთდა სასამართლოს მიერ კანონის გათვალისწინების გარეშე. 214-FZ.

ამრიგად, No214-FZ კანონის მე-8 მუხლის ძალით, დეველოპერის მიერ საზიარო მშენებლობის ობიექტის გადაცემა და ერთობლივი მშენებლობის მონაწილის მიერ მისი მიღება ხდება მხარეთა მიერ ხელმოწერილი გადაცემის აქტის ან სხვა გადაცემის მიხედვით. დოკუმენტი (ნაწილი 1). საერთო მშენებლობის ობიექტის გადაცემა ხორციელდება არა უადრეს, ვიდრე დადგენილი წესით, ბინის შენობის და (ან) სხვა უძრავი ქონების ობიექტის ექსპლუატაციაში გაშვების ნებართვის მიღების შემდეგ (ნაწილი 2).

როგორც ნათქვამია No214-FZ კანონის მე-8 მუხლის მე-3 ნაწილში, მას შემდეგ რაც დეველოპერი მიიღებს, დადგენილი წესით, ბინის შენობის და (ან) სხვა უძრავი ქონების ექსპლუატაციაში მიღების ნებართვას, დეველოპერი ვალდებულია გადასცეს საერთო სამშენებლო ობიექტი არაუგვიანეს ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ვადისა. ამასთან, დეველოპერის მიერ ერთობლივი მშენებლობის ობიექტის გადაცემის ვალდებულების ვადაზე ადრე შესრულება დაუშვებელია, თუ ხელშეკრულებით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული.

ამრიგად, No214-FZ კანონის მე-8 მუხლის მნიშვნელობით, ეს არის ბინის შენობის ექსპლუატაციაში გაშვების ნებართვის მიღება, რომელიც განსაზღვრავს ობიექტის საერთო მშენებლობის მონაწილისთვის გადაცემის პერიოდს, რომლის დარღვევა იწვევს პასუხისმგებლობას No214-FZ კანონით.

16. ადმინისტრაციული სამართალდარღვევები, რომელთა ელემენტები გათვალისწინებულია რუსეთის ფედერაციის ადმინისტრაციულ სამართალდარღვევათა კოდექსის 14.28-ე მუხლით, ამ ადმინისტრაციული სამართალდარღვევის საგანი კანონიერად დაცული საზოგადოებრივი ურთიერთობების განსაკუთრებული მნიშვნელობიდან გამომდინარე, არ შეიძლება ჩაითვალოს უმნიშვნელოდ. .

16.1. კომპანიამ მიმართა საარბიტრაჟო სასამართლოს არაკანონიერად ცნობის და სამშენებლო ინდუსტრიაში ზედამხედველობის დეპარტამენტის (შემდგომში ადმინისტრაციული ორგანო) გადაწყვეტილების ადმინისტრაციულ პასუხისმგებლობაზე მიყენების თაობაზე 14.28-ე მუხლის 1 ნაწილის შესაბამისად. რუსეთის ფედერაციის ადმინისტრაციულ სამართალდარღვევათა კოდექსი (შემდგომში - რუსეთის ფედერაციის ადმინისტრაციულ სამართალდარღვევათა კოდექსი) ადმინისტრაციული ჯარიმის სახით 500 000 რუბლის ოდენობით.

პირველმა ინსტანციის სასამართლომ არ დააკმაყოფილა კომპანიის სარჩელი შემდეგი საკითხების გათვალისწინებით.

რუსეთის ფედერაციის ადმინისტრაციულ სამართალდარღვევათა კოდექსის 14.28 მუხლის 1-ლი ნაწილით გათვალისწინებული ადმინისტრაციული სამართალდარღვევის ობიექტური მხარე გამოიხატება მოქალაქისგან თანხების მოზიდვაში, რომელიც დაკავშირებულია მოქალაქის წარმოშობილ საკუთრებაში არსებულ საცხოვრებელ კორპუსში, რომელიც მოქალაქისგან ასეთი თანხების მოზიდვის დროს არ იყო ექსპლუატაციაში ურბანული დაგეგმარების საქმიანობის შესახებ კანონით დადგენილი წესით, პირი, რომელიც კანონმდებლობის შესაბამისად, საცხოვრებელი კორპუსების საერთო მშენებლობაში და (ან) სხვა უძრავი ქონების ობიექტს, არ აქვს ამის უფლება და (ან) მოზიდავს სახსრებს მოქალაქეებისგან ამ კანონმდებლობით დადგენილი მოთხოვნების დარღვევით.

No 214-FZ კანონის 1-ლი მუხლის მე-2 პუნქტის ძალით, მოქალაქეთაგან თანხების მოზიდვა, რომლებიც დაკავშირებულია მოქალაქეთა საკუთრების უფლებასთან საცხოვრებელ შენობებზე, რომლებიც მოქალაქეებისგან ასეთი სახსრების მოზიდვის დროს არ იყო. ექსპლუატაციაში შევიდა ქალაქგეგმარებითი საქმიანობის შესახებ კანონმდებლობით დადგენილი წესით (შემდგომში მოხსენიებული, როგორც მშენებლობისთვის მოქალაქეებისგან თანხების მოზიდვა), მხოლოდ:

1) ერთობლივ მშენებლობაში მონაწილეობის შესახებ ხელშეკრულების საფუძველზე;

2) ემიტენტის მიერ, რომელსაც ფლობს ან აქვს იჯარის უფლება, გასცემს მიწის ნაკვეთის ქვეიჯარის უფლების გაცემას და დადგენილი წესით მიღებული აქვს ამ მიწის ნაკვეთზე საცხოვრებელი კორპუსის მშენებლობის ნებართვა, ობლიგაციები. სპეციალური ტიპის - საბინაო სერთიფიკატები, რომლებიც აფიქსირებს მათი მფლობელების უფლებას მიიღონ საცხოვრებელი ფართი ემიტენტისგან, ფასიანი ქაღალდების შესახებ რუსეთის ფედერაციის კანონმდებლობის შესაბამისად;

3) საბინაო მშენებლობა და საბინაო შემნახველი კოოპერატივები ფედერალური კანონების შესაბამისად, რომლებიც არეგულირებენ ასეთი კოოპერატივების საქმიანობას.

მოქალაქეთაგან სახსრების მოზიდვის უფლება ბინის შენობის ასაშენებლად (შექმნისთვის) ვალდებულებების აღებით, რომლის შესრულების შემდეგ მოქალაქე იძენს მშენებარე (შექმნილ) საცხოვრებელ კორპუსზე საკუთრების უფლებას ფლობს. დეველოპერები, რომლებიც აკმაყოფილებენ No214-FZ კანონის მე-3 მუხლის მე-2 ნაწილით დადგენილ მოთხოვნებს.

საზიარო მშენებლობაში მონაწილეობის შესახებ ხელშეკრულება იდება წერილობით, ექვემდებარება სახელმწიფო რეგისტრაციას უძრავ ქონებაზე უფლების სახელმწიფო აღრიცხვასა და მასთან ტრანზაქციებზე განმახორციელებელ ორგანოებში, სარეგისტრაციო უბნის ტერიტორიაზე, საცხოვრებელი კორპუსის მდებარეობის ქვეშ. სამშენებლო (შექმნილი) და (ან) სხვა უძრავი ქონების ობიექტი, რომლის ასაგებადაც მოზიდულია თანხები ამ ხელშეკრულების შესაბამისად და დადებულად ითვლება ასეთი რეგისტრაციის მომენტიდან (კანონის მე-4 მუხლის მე-3 ნაწილი, მე-17 მუხლი. 214-FZ).

No214-FZ კანონის მე-3 მუხლის 1-ლი პუნქტის თანახმად, დეველოპერი იძენს უფლებას მოიზიდოს სახსრები საერთო მშენებლობაში მონაწილეთაგან ბინის შენობის მშენებლობისთვის მხოლოდ დადგენილი წესით მშენებლობის ნებართვის მიღების, გამოქვეყნების, საპროექტო დეკლარაციის განთავსება და (ან) წარდგენა „საერთო მშენებლობაში მონაწილეობის შესახებ“ კანონის შესაბამისად და სახელმწიფო რეგისტრაცია მიწის ნაკვეთზე საკუთრების უფლების შემქმნელის მიერ ბინის შენობის ასაშენებლად (შექმნისთვის) და (ან) სხვა. უძრავი ქონების ობიექტები, რომლებიც მოიცავს საერთო სამშენებლო ობიექტებს, ან ასეთი მიწის ნაკვეთის იჯარის ხელშეკრულებას.

მხოლოდ ამ მოთხოვნების შესრულების შემდეგ, დეველოპერს აქვს უფლება მოიზიდოს სახსრები მოქალაქეებისგან.

ადმინისტრაციულმა ორგანომ კომპანიის გეგმიური ადგილზე შემოწმების დროს დაადგინა, რომ იგი არის დეველოპერი, კანონის მე-3 მუხლის მე-3 კანონის მე-2 მუხლის მე-3 ნაწილისა და მე-4 მუხლის მე-3 ნაწილის საფუძველზე. ერთობლივ მშენებლობაში მონაწილეობა, კერძოდ, მოქალაქისგან თანხების მოზიდვა ერთობლივ მშენებლობაში მონაწილეობის შესახებ ხელშეკრულების დადებამდე (სახელმწიფო რეგისტრაცია).

კომპანიასა და მოქალაქეს შორის 2015 წლის 11 აგვისტოს ერთობლივ მშენებლობაში მონაწილეობის ხელშეკრულებით, კომპანიამ მოქალაქისგან მოიზიდა თანხები 800 000 რუბლის ოდენობით.

ამდენად, მოქალაქისგან თანხების მიღების დროს, საერთო მშენებლობაში მონაწილეობის ხელშეკრულება არ იყო რეგისტრირებული.

მრავალბინიანი კორპუსების და (ან) სხვა უძრავი ქონების ერთობლივ მშენებლობაში მონაწილეობის შესახებ კანონმდებლობის მოთხოვნათა დარღვევისთვის ადმინისტრაციული სამართალდარღვევის ოქმის საფუძველზე ჩატარებული აუდიტის შედეგების საფუძველზე, ადმინისტრაციულმა ორგანომ მიიღო გადაწყვეტილება დაკისრებისთვის. ადმინისტრაციული სახდელი, რომლითაც კომპანია დამნაშავედ ცნო ადმინისტრაციულ სამართალდარღვევაში, რომლის პასუხისმგებლობა გათვალისწინებულია რუსეთის ფედერაციის ადმინისტრაციულ სამართალდარღვევათა კოდექსის 14.28 მუხლის 1-ლი ნაწილით, და მას ჯარიმა 500,000 რუბლის ოდენობით.

ამ გარემოებების გათვალისწინებით, ისევე როგორც კომპანიის ადმინისტრაციული ორგანოს მიერ ადმინისტრაციული პასუხისმგებლობის დაკისრებით, პირველმა ინსტანციის სასამართლომ გამართლებულად მიიჩნია ადმინისტრაციული ორგანოს დასკვნები კომპანიის ქმედებებში ადმინისტრაციული სამართალდარღვევის არსებობის შესახებ. რუსეთის ფედერაციის ადმინისტრაციულ სამართალდარღვევათა კოდექსის 14.28 მუხლის 1 ნაწილი.

კომპანიამ სასამართლოს მიმართა ადმინისტრაციული პასუხისმგებლობისგან რუსეთის ფედერაციის სისხლის სამართლის საპროცესო კოდექსის 2.9 მუხლის საფუძველზე, ჩადენილი სამართალდარღვევის უმნიშვნელო მნიშვნელობის გამო.

რუსეთის ფედერაციის ადმინისტრაციულ სამართალდარღვევათა კოდექსის 2.9 მუხლის თანახმად, თუ ჩადენილი ადმინისტრაციული სამართალდარღვევა უმნიშვნელოა, მოსამართლეს, ორგანოს, ადმინისტრაციული სამართალდარღვევის საქმის გადაწყვეტის უფლებამოსილ თანამდებობის პირს შეუძლია გაათავისუფლოს ადმინისტრაციული სამართალდარღვევის ჩამდენი პასუხისმგებლობა და შემოიფარგლება ზეპირი შენიშვნით.

სასამართლომ ვერ იპოვა საფუძველი, დაეკმაყოფილებინა კომპანიის მითითებული შუამდგომლობა, ხელმძღვანელობდა რუსეთის ფედერაციის უზენაესი სასამართლოს პლენუმისა და რუსეთის ფედერაციის უზენაესი საარბიტრაჟო სასამართლოს პლენუმის განმარტებით.

რუსეთის ფედერაციის უზენაესი სასამართლოს პლენუმის 2005 წლის 24 მარტის №5 დადგენილების 21-ე პუნქტის თანახმად, „ზოგიერთ საკითხზე, რომელიც წარმოიშობა სასამართლოებთან ადმინისტრაციულ სამართალდარღვევათა შესახებ რუსეთის ფედერაციის კოდექსის გამოყენებისას“, უმნიშვნელოა. ადმინისტრაციული სამართალდარღვევა არის ქმედება ან უმოქმედობა, თუმცა ფორმალურად ის შეიცავს ადმინისტრაციული სამართალდარღვევის ნიშნებს, მაგრამ ჩადენილი სამართალდარღვევის ხასიათისა და დამნაშავის როლის, ზიანის სიდიდისა და მომხდარი შედეგების სიმძიმის გათვალისწინებით, არ წარმოადგენს დაცული საჯარო სამართლებრივი ურთიერთობების მნიშვნელოვან დარღვევას.

რუსეთის ფედერაციის უზენაესი საარბიტრაჟო სასამართლოს 2004 წლის 2 ივნისის No10 პლენუმმა „ზოგიერთ საკითხზე, რომელიც წარმოიშვა სასამართლო პრაქტიკაში ადმინისტრაციულ სამართალდარღვევათა საქმეების განხილვისას“ განმარტა, რომ სამართალდარღვევის უმნიშვნელოობა ხდება არარსებობის შემთხვევაში. მნიშვნელოვანი საფრთხე დაცული საზოგადოებასთან ურთიერთობისთვის. ამასთან, დანაშაულის უმნიშვნელოდ კვალიფიკაცია შეიძლება მოხდეს მხოლოდ გამონაკლის შემთხვევებში. ისეთი გარემოებები, როგორიცაა პასუხისმგებელი პირის ვინაობა და ქონებრივი მდგომარეობა, სამართალდარღვევის შედეგების ნებაყოფლობითი აღმოფხვრა, მიყენებული ზიანის ანაზღაურება, არ არის დანაშაულის უმნიშვნელოვანესობის დამადასტურებელი გარემოებები. ეს გარემოებები, რუსეთის ფედერაციის ადმინისტრაციულ სამართალდარღვევათა კოდექსის 4.1 მუხლის მე-2 და მე-3 ნაწილების საფუძველზე, მხედველობაში მიიღება ადმინისტრაციული სახდელის დაკისრებისას (მუხლები 18.18.1).

საქმის მასალებიდან ირკვევა, რომ კომპანიის მიერ ჩადენილი სამართალდარღვევა მიმართული იყო ერთობლივი მშენებლობისთვის სახსრების მოზიდვის დადგენილი პროცედურის წინააღმდეგ, რეალურ საფრთხეს უქმნიდა დაცულ საზოგადოებასთან ურთიერთობას, კაპიტალის მფლობელთა უფლებებს და არ შეიძლება ჩაითვალოს უმნიშვნელო. უარყოფითი შედეგების არარსებობა არ არის დანაშაულის უმნიშვნელოდ აღიარების საფუძველი.

(კრასნოდარის ტერიტორიის საარბიტრაჟო სასამართლოს საქმის მასალების მიხედვით A32-27031 / 2016 წ.)

16.2. მსგავსი დასაბუთება იყო პირველი ინსტანციის სასამართლომ საქმეზე, რომელიც ეხება ადმინისტრაციული ორგანოს გადაწყვეტილების გასაჩივრებას კომპანიის ადმინისტრაციულ პასუხისმგებლობაზე მიყენების შესახებ, რომელიც გათვალისწინებულია რუსეთის ფედერაციის ადმინისტრაციულ სამართალდარღვევათა კოდექსის 14.28 მუხლის მე-2 ნაწილით. რომლის განკარგვაა მედიაში გამოქვეყნება და (ან) საჯარო ინფორმაციისა და სატელეკომუნიკაციო ქსელებში განთავსება პროექტის დეკლარაციის შემქმნელის (მასში შეტანილი ცვლილებების ჩათვლით), რომელიც შეიცავს არასრულ და (ან) არაზუსტ ინფორმაციას, დეველოპერის მიერ არასრული და (ან). ) არაზუსტი ინფორმაცია, რომლის გამოქვეყნება, განთავსება ან მიწოდება გათვალისწინებულია კანონმდებლობით მრავალბინიანი შენობების და (ან) სხვა უძრავი ქონების ერთობლივ მშენებლობაში მონაწილეობის, აგრეთვე გამოქვეყნების და (ან) განთავსების პირობების დარღვევას. საპროექტო დეკლარაციას ან მასში განხორციელებულ ცვლილებებს.

ყოველ კვარტალში დეველოპერი ვალდებულია შეიტანოს ცვლილებები საპროექტო დეკლარაციაში No214-FZ კანონის 20-ე მუხლის 1-ლი ნაწილის მე-6 პუნქტით გათვალისწინებულ ინფორმაციასთან დაკავშირებით (214-FZ კანონის 19-ე მუხლის მე-5 ნაწილი).

No214-FZ კანონის 19, 20 მუხლის ნორმების დარღვევით, დეველოპერმა კომპანიამ არ შეიტანა ცვლილებები სამშენებლო პროექტების საპროექტო დეკლარაციებში მიმდინარე წლის ფინანსური შედეგის, გადასახდელებისა და დებიტორული ანგარიშების ოდენობის შესახებ ინფორმაციას. 2013 წლის მე-4 კვარტლისთვის.

ამასთან დაკავშირებით სასამართლო მივიდა დასკვნამდე, რომ კომპანიამ ჩაიდინა ადმინისტრაციული სამართალდარღვევა რუსეთის ფედერაციის ადმინისტრაციულ სამართალდარღვევათა კოდექსის 14.28 მუხლის მე-2 ნაწილით და არ გამოიყენა ადმინისტრაციულ სამართალდარღვევათა კოდექსის 2.9 მუხლის ნორმა. რუსეთის ფედერაციის უმნიშვნელოვანესობაზე, აღნიშნავს, რომ ადმინისტრაციული სამართალდარღვევა ირღვევა საერთო მშენებლობის სფეროში სამეწარმეო საქმიანობის განხორციელების მარეგულირებელი სამართლებრივი აქტებით დადგენილ პროცედურას და მისი ჩადენის გარემოებები არ არის გამონაკლისი.

პირველი ინსტანციის სასამართლოს გადაწყვეტილება უცვლელი დარჩა სააპელაციო და საკასაციო ინსტანციების საარბიტრაჟო სასამართლოების გადაწყვეტილებით.

(ქალაქ მოსკოვის საარბიტრაჟო სასამართლოს No A40-155989 / 14 საქმის მასალების მიხედვით).

16.3. სხვა შემთხვევაში, პირველმა ინსტანციის სასამართლომ დაადგინა, რომ კომპანიის მიერ წარმოდგენილი კვარტალური ანგარიშების ანალიზის დროს, რომელსაც ახორციელებს კონტროლი და ზედამხედველობა მრავალბინიანი შენობების და (ან) სხვა უძრავი ქონების ერთობლივი მშენებლობის სფეროში. დადგინდა, რომ წესების მე-8 პუნქტის დარღვევით, დეველოპერების მიერ კვარტალური ანგარიშის წარდგენის შესახებ ერთობლივი მშენებლობაში მონაწილეთაგან თანხების მოზიდვასთან დაკავშირებული საქმიანობის განხორციელების შესახებ, დამტკიცებული რუსეთის ფედერაციის მთავრობის დადგენილებით თ. 2005 წლის 27 ოქტომბრის No645, წარმოდგენილი ანგარიშგება არ შეიცავს მოწმობას შეწყვეტილი ხელშეკრულებების არსებობის შესახებ თითოეული ხელშეკრულების შეწყვეტის საფუძვლების მითითებით, რაც შემადგენლობის ობიექტურ მხარეს წარმოადგენს დანაშაულად გათვალისწინებული 14.28 მუხლის მე-3 ნაწილით. რუსეთის ფედერაციის ადმინისტრაციულ სამართალდარღვევათა კოდექსი.

უარი თქვას კომპანიის განცხადების დაკმაყოფილებაზე მისი უკანონოდ ცნობის შესახებ და გააუქმოს ადმინისტრაციული ორგანოს გადაწყვეტილება რუსეთის ფედერაციის ადმინისტრაციულ სამართალდარღვევათა კოდექსის 14.28 მუხლის მე-3 ნაწილის შესაბამისად ადმინისტრაციული პასუხისმგებლობის დაკისრების შესახებ, უარყო კომპანიის არგუმენტი სამართალდარღვევის უმნიშვნელო მნიშვნელობის შესახებ. , სასამართლომ შემდეგი მიუთითა.

საზოგადოებასთან ურთიერთობისთვის მნიშვნელოვანი საფრთხე მდგომარეობს არა ადმინისტრაციული სამართალდარღვევის შედეგად რაიმე მატერიალური შედეგის წარმოქმნაში, არამედ განმცხადებლის მიერ მისი საჯარო მოვალეობების შესრულებისა და საჯარო სამართლის ფორმალური მოთხოვნების ზიზღით.

დეველოპერების მიერ მოხსენებების წარდგენის ვალდებულება დგინდება უფლებამოსილი ორგანოს მიერ საზედამხედველო უფლებამოსილების განხორციელების მიზნით, მათ შორის, სამშენებლო სფეროში ერთობლივი მშენებლობაში მონაწილეთა სახსრების ჩართვის მიზნით. ანგარიშების არასრულად წარდგენა უფლებამოსილ ორგანოს ართმევს კონტროლის უფლებამოსილების განხორციელების შესაძლებლობას, რაც მნიშვნელოვან საფრთხეს უქმნის დაცულ სამართლებრივ ურთიერთობებს.

კომპანიამ არ მიიღო ყველა საჭირო და საკმარისი ზომა No214-FZ კანონის დებულებების შესასრულებლად, რომელიც ითვალისწინებს საერთო მშენებლობაში მონაწილეთა უფლებების, კანონიერი ინტერესებისა და ქონების დაცვას.

სააპელაციო ინსტანციის საარბიტრაჟო სასამართლოს გადაწყვეტილებით უცვლელი დარჩა პირველი ინსტანციის სასამართლოს გადაწყვეტილება.

რუსეთის ფედერაციის უზენაესი სასამართლოს გადაწყვეტილებით, კომპანიას უარი ეთქვა საკასაციო საჩივრის გადაცემაზე რუსეთის ფედერაციის უზენაესი სასამართლოს ეკონომიკური დავების სასამართლო კოლეგიის სასამართლო სხდომაზე განსახილველად.

(კრასნოდარის ტერიტორიის საარბიტრაჟო სასამართლოს საქმის მასალების მიხედვით A32-14511 / 2016 წ.).

16.4. რუსეთის ფედერაციის ადმინისტრაციულ სამართალდარღვევათა კოდექსის 14.28 მუხლის მე-4 ნაწილით გათვალისწინებულ ადმინისტრაციული ორგანოს გადაწყვეტილების გასაჩივრების შემთხვევაში, სასამართლომ ასევე ვერ იპოვა ნორმის გამოყენების საფუძველი. რუსეთის ფედერაციის ადმინისტრაციულ სამართალდარღვევათა კოდექსის 2.9 მუხლი.

რუსეთის ფედერაციის ადმინისტრაციულ სამართალდარღვევათა კოდექსის 14.28 მუხლის მე-4 ნაწილის თანახმად, პირი, რომლის საქმიანობა დაკავშირებულია მოქალაქეებისა და იურიდიული პირებისგან თანხების მოზიდვასთან საცხოვრებელი კორპუსების და (ან) სხვა უძრავი ქონების ობიექტების მშენებლობისთვის (შექმნისთვის). დადგენილ ვადაში კონტროლისა და ზედამხედველობის განმახორციელებელ ორგანოს, რომელიც ახორციელებს კონტროლსა და ზედამხედველობას საერთო სამშენებლო მრავალბინიანი შენობების და (ან) სხვა უძრავი ქონების ობიექტებზე, ინფორმაციას და (ან) დოკუმენტებს, რომლებიც აუცილებელია მითითებული კონტროლისა და ზედამხედველობის განსახორციელებლად და ჩამონათვალი. რომელთაგანაც დადგენილია რუსეთის ფედერაციის შემადგენელი სუბიექტების სახელმწიფო ორგანოები, აგრეთვე ასეთი ინფორმაციის და (ან) დოკუმენტების არასრული ან ყალბი ინფორმაციის მიწოდება იწვევს იურიდიულ პირებზე ადმინისტრაციული ჯარიმის დაკისრებას ოდენობით. ორმოცდაათი ათასიდან ორასი ათას რუბლამდე.

No214-FZ კანონის მე-19 მუხლის მე-2 ნაწილის დარღვევით, საერთო მშენებლობის პირველ მონაწილესთან ხელშეკრულების გაფორმებამდე თოთხმეტი დღით ადრე, დეველოპერმა არ წარუდგინა პროექტის დეკლარაცია მე-2 ნაწილში მითითებულ სამეთვალყურეო ორგანოს. No214-FZ კანონის 23-ე მუხლის.

პირველი ინსტანციის სასამართლომ კანონიერად მიიჩნია ადმინისტრაციული ორგანოს დასკვნები რუსეთის ფედერაციის ადმინისტრაციულ სამართალდარღვევათა კოდექსის 14.28-ე მუხლის მე-4 ნაწილით გათვალისწინებული ადმინისტრაციული სამართალდარღვევის არსებობის შესახებ და ვინაიდან არ არსებობს რაიმე მტკიცებულება განსაკუთრებული ხასიათის შესახებ. საქმეში წარმოდგენილი იყო ამ ადმინისტრაციული სამართალდარღვევის ჩადენის გარემოებები, სასამართლომ არ დაადგინა დანაშაულის უმნიშვნელოდ ცნობის საფუძველი და ამ საქმეში რუსეთის ფედერაციის ადმინისტრაციულ სამართალდარღვევათა კოდექსის 2.9 მუხლის გამოყენება.

რუსეთის ფედერაციის უზენაესი სასამართლოს მოსამართლის გადაწყვეტილებით ძალაში დატოვა პირველი ინსტანციის სასამართლოს გადაწყვეტილება.

(ვოლოგის რაიონის საარბიტრაჟო სასამართლოს No. А13-12171/2014 საქმის მასალების მიხედვით)

ამრიგად, რუსეთის ფედერაციის ადმინისტრაციულ სამართალდარღვევათა კოდექსის 14.28-ე მუხლით გათვალისწინებული ადმინისტრაციული სამართალდარღვევის ობიექტია საზოგადოებასთან ურთიერთობა, რომელიც წარმოიქმნება საცხოვრებელი კორპუსების ან სხვა უძრავი ქონების ობიექტების ერთობლივი მშენებლობის სფეროში.

ეს დანაშაულები მნიშვნელოვან საფრთხეს უქმნის დაცულ საზოგადოებასთან ურთიერთობას, კაპიტალის მფლობელთა უფლებებს, მათ შორის მოქალაქეებს, რომლებიც მონაწილეობენ საერთო მშენებლობაში, აფორმებენ ამ კონტრაქტებს მხოლოდ პირადი, საოჯახო, საყოფაცხოვრებო და სხვა საჭიროებებისთვის, რომლებიც არ არის დაკავშირებული სამეწარმეო საქმიანობასთან, ზიანს აყენებს საზოგადოებასთან ურთიერთობას. მშენებლობაზე ეფექტური კონტროლი, ქმნის დაბრკოლებებს დეველოპერის საქმიანობაზე კონტროლის განხორციელებისას, რომელიც დაკავშირებულია საერთო მშენებლობაში მონაწილეთაგან სახსრების მოზიდვასთან, რაც, თავის მხრივ, იწვევს საერთო მშენებლობაში მონაწილე მოქალაქეების უფლებებისა და კანონიერი ინტერესების დარღვევას და ფართო სპექტრს. ხალხი შეცდომაში შეჰყავს მრავალბინიანი საცხოვრებელი კორპუსების მშენებლობის პროცედურას (მისი დასრულების ვადის ჩათვლით).

რუსეთის ფედერაციის ადმინისტრაციულ სამართალდარღვევათა კოდექსის 14.28-ე მუხლის სანქციები ადგენს მნიშვნელოვან ჯარიმებს საერთო მშენებლობაში მონაწილეობის შესახებ კანონმდებლობის მოთხოვნების შეუსრულებლობისთვის (1 000 000 რუბლამდე).

გამომდინარე იქიდან, რომ ასეთი ადმინისტრაციული სამართალდარღვევები არღვევს საზოგადოებასთან ურთიერთობას, რომელიც წარმოიქმნება სპეციალურად რეგულირებულ ტერიტორიაზე - მრავალბინიანი საცხოვრებელი კორპუსების საერთო მშენებლობის ზონაში, სამართალდარღვევის ხასიათისა და კანონიერად დაცული საზოგადოების განსაკუთრებული მნიშვნელობის გათვალისწინებით. ურთიერთობები, რომლებიც ხელყოფის ობიექტია, ისინი არ შეიძლება აღიარებულ იქნეს როგორც უმნიშვნელო, რუსეთის ფედერაციის ადმინისტრაციულ სამართალდარღვევათა კოდექსის 2.9 მუხლის ნორმის საფუძველზე.

დოკუმენტის მიმოხილვა

რუსეთის ფედერაციის უზენაესი სასამართლოს პრეზიდიუმმა დაამტკიცა სასამართლო პრაქტიკის განხილვა ბინის კორპუსების და სხვა უძრავი ქონების ერთობლივ მშენებლობაში მოქალაქეების მონაწილეობასთან დაკავშირებულ დავებთან დაკავშირებით.

იგი მოიცავს კაპიტალში მონაწილეობის ხელშეკრულების დადების, გაფორმებისა და შეწყვეტის საკითხებს, ასევე დეველოპერის პასუხისმგებლობას, მისგან ჯარიმებისა და ადმინისტრაციული ჯარიმების აკრეფის ჩათვლით.

კერძოდ, აღნიშნულია, რომ „საზიარო მშენებლობის შესახებ“ კანონი ვრცელდება ბინის ნასყიდობის წინასწარ ხელშეკრულებაზეც, თუ რეალურად იგულისხმება საერთო მონაწილეობის ხელშეკრულება.

მშენებლობის პერიოდის გადასატანად დეველოპერმა უნდა დადოს ხელშეკრულება აქციონერთან, რომელიც ექვემდებარება სახელმწიფო რეგისტრაციას. ხელშეკრულების აქციონერის მიერ გადაუხდელობა დეველოპერს საშუალებას აძლევს შეწყვიტოს იგი მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ ეს არ ეწინააღმდეგება კეთილსინდისიერებისა და გონივრულობის მოთხოვნებს.

დეველოპერს, რომელმაც დაარღვია ხარვეზების აღმოფხვრის ვადა, შეიძლება დაეკისროს ჯარიმა მომხმარებელთა უფლებების დაცვის კანონით.

იმ შემთხვევაში, თუ აქციონერს პირგასამტეხლოს უფლება გადაეცა ახალ კრედიტორს, იგი გამოითვლება იმ პერიოდისთვის, იმ მომენტიდან, როდესაც დეველოპერმა დაარღვია თავისი ვალდებულებები წინა კრედიტორის მიმართ, თუ ხელშეკრულებით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული.