საკონსულტაციო კომპანია RRG-მ, მოსკოვში კომერციული უძრავი ქონების გაყიდვისა და იჯარის მონიტორინგის ფარგლებში, 2016 წლის შედეგები შეაჯამა. გასულ წელს, ქირაობისა და გაყიდვების ბაზრებზე მიწოდების მოცულობა კლებას განაგრძობდა.

ძირითადი დასკვნები

1. გაყიდვებისა და გაქირავების ბაზრებზე მიწოდების მოცულობა 2016 წელს კლებას განაგრძობდა. ტენდენცია განპირობებულია კომერციული უძრავი ქონების ყველა სექტორში ახალი მშენებლობების მოცულობის შემცირებით, ტრანზაქციების დადებასთან, აგრეთვე იმით, რომ მესაკუთრეები ხსნიან თავიანთ საკუთრებებს ჩვენებიდან და არ სურთ გაყიდონ დაბალ ფასებში. გაყიდვების ბაზარზე მიწოდების კლების დონე ნაკლები აღმოჩნდა, ვიდრე გაქირავების ბაზარზე.
2. გასაყიდი მიწოდების მოცულობა მთლიანი ფართობის მიხედვით გაიზარდა საცალო და სამრეწველო-სასაწყობო სეგმენტში, ხოლო ოფისების მიწოდება შემცირდა 18%-ით. იჯარის ბაზარზე მიწოდების მოცულობის შემცირება მთლიანი ფართობის მიხედვით დაფიქსირდა ყველა სეგმენტში, თუმცა მაქსიმალური კორექტირება დაფიქსირდა საოფისე ბაზარზეც - მინუს 25%. ამავდროულად, ოფისები კვლავ დომინირებენ მიწოდების სტრუქტურაში. ამრიგად, საოფისე ფართების წილი გასაყიდი მიწოდების სტრუქტურაში 61%-ია.
3. კომერციული უძრავი ქონების გაყიდვის საშუალო შეწონილი ფასი წლის განმავლობაში რუბლებში შემცირდა 10%-ით, დოლარის თვალსაზრისით - 20%-ით. ნეგატიური კორექტირება დაფიქსირდა ყველა სეგმენტში, თუმცა ყველაზე დიდი კლება დაფიქსირდა ვაკანტურ შენობებში (მინუს 10% რუბლებში) და საცალო უძრავი ქონების (მინუს 8%). ფასების კლება მიწოდების შემცირების კონტექსტში შეიძლება მიუთითებდეს ბაზარზე სივრცის ჭარბი მიწოდებაზე რთული მაკროეკონომიკური ვითარების ფონზე.
4. გაქირავების საშუალო ბაზრის კურსი 2015 წლის დეკემბრიდან 2016 წლის დეკემბრამდე შემცირდა 2% რუბლით, ხოლო 12% დოლარით. ამასთან, განაკვეთების უარყოფითი ტენდენცია დაფიქსირდა საოფისე და სამრეწველო-სასაწყობო სექტორში, ხოლო საცალო უძრავი ქონება, პირიქით, ეროვნული ვალუტით 8%-ით გაიზარდა. მაჩვენებლების კლება დაფიქსირდა წლის პირველ ნახევარში, რის შემდეგაც უმნიშვნელო ზრდა დაფიქსირდა. ზოგადად, შეიძლება ვისაუბროთ იჯარის ბაზარზე შედარებით სტაბილიზაციაზე.

მთავარი დასკვნა:

სერიოზული მაკროეკონომიკური შოკების არარსებობისა და საპროგნოზო მაჩვენებლების ზევით გადახედვის ფონზე, კომერციული უძრავი ქონების ბაზარზე სტაბილიზაცია შეინიშნება. დადებითი ტენდენციები მოიცავს წლის ბოლოდან დაფიქსირებულ ობიექტებზე მოთხოვნის ზრდას, ვაკანსიების დონის შემცირებას, მათ შორის საოფისე ბაზარზე და ფასების შედარებით სტაბილიზაციას დოლარში. ეკონომიკური ზრდის პროგნოზები რჩება ძალიან კონსერვატიული, მაგრამ საშუალებას აძლევს უძრავი ქონების სეგმენტს მოემზადოს აღდგენისთვის.

_____________

კვლევის მეთოდოლოგია

კომერციული უძრავი ქონების გაყიდვების ბაზრის კვლევის ობიექტად შეირჩა ღია წყაროებში გასაყიდად გამოტანილი კომერციული უძრავი ქონების ობიექტები - საოფისე, სამრეწველო და სასაწყობო ფართები (PSP) და უფასო კომერციული ფართები (PSN), ასევე საცალო ფართები საერთო ფართი 100 კვ.მ-ზე მეტი. ამ შემთხვევაში, ფასების დინამიკის ანალიზის მიზნით, გამოიყენება გაყიდვების საშუალო შეწონილი ფასი, რომელიც გამოითვლება როგორც ობიექტების მთლიანი ღირებულების თანაფარდობა ამ ობიექტების მთლიან ფართობთან.

კომერციული უძრავი ქონების გაქირავების ბაზრის კვლევის ობიექტებად შეირჩა ღია წყაროებში შემოთავაზებული კომერციული უძრავი ქონების ობიექტები - საცალო, საოფისე, სამრეწველო და სასაწყობო ფართები (PSP) საერთო ფართობით 50 კვ.მ-ზე მეტი. ფასების დინამიკის გასაანალიზებლად გამოიყენება გაქირავების საშუალო განაკვეთი, რომელიც გამოითვლება როგორც ყველა ობიექტის ფასების საშუალო არითმეტიკული, ასევე მთლიანი წლიური ქირა (GAP), რომელიც გამოითვლება როგორც ქირის ჯამი. წელიწადი.

გაყიდვა

ბაზარი მთლიანად

მიწოდების მოცულობა

ბაზრის მიწოდების მოცულობა მნიშვნელოვნად მერყეობდა 2016 წელს. ყოველთვიური რყევების გათვალისწინების გარეშე შეგვიძლია დავასკვნათ, რომ წლის შუა რიცხვებამდე იყო მიწოდების მოცულობის შემცირება, რის შემდეგაც მიწოდების მოცულობა ოდნავ გაიზარდა.

2015 წლის დეკემბრიდან 2016 წლის დეკემბრამდე მიწოდების მოცულობა შემცირდა 13 პროცენტით, ხოლო მთლიან ფართობზე გაიზარდა 10 % ოდენობით 1 609 ობიექტები მთლიანი ფართობით 2 646 ათასი კვ.მ.

ფასების ინდიკატორები

შეგიძლიათ შეამჩნიოთ ფასების შემცირება მთელი წლის განმავლობაში. წლის განმავლობაში რუბლის ფასების შემცირებამ შეადგინა 10 %, ხოლო დოლარის თვალსაზრისით - 20 % 2016 წლის დეკემბერში საშუალო შეწონილი ფასი შემცირდა 187 275 რუბ./კვ.მ, ან 3 016 $/კვ.მ. ფასების კლება მიწოდების შემცირების კონტექსტში შეიძლება მიუთითებდეს ბაზარზე სივრცის ჭარბი მიწოდებაზე რთული მაკროეკონომიკური ვითარების ფონზე.

დეკემბერში მიწოდების მთლიანი მოცულობა ღირებულებით შემცირდა 22 % და შეადგენდა 495 მილიარდი რუბლი

მიწოდების მოცულობა

2016 წელს მიწოდების მოცულობა მთლიანი ფართობის მიხედვით გაიზარდა 23 % ვაჭრობაზე და 56 % საწარმოო და სასაწყობო ფართებისთვის და შემცირდა 18 % ოფისისთვის და 51 % ვაკანტური ფართებისთვის.

წინადადებების მოცულობამ 2016 წლის დეკემბერში შეადგინა 305 საცალო ობიექტები მთლიანი ფართობით 245 ათასი კვ.მ. 997 საოფისე ფართი საერთო ფართით 1617 ათასი კვ.მ. 107 საწარმოო და სასაწყობო ფართი მთლიანი ფართობით 515 ათასი კვ.მ. და 200 თავისუფალი სარგებლობის ფართი მთლიანი ფართობით 269 ათასი კვ.მ.

ბაზრის სტრუქტურაში მთლიანი ფართობის მიხედვით, 2016 წლის დეკემბერში წამყვანი პოზიცია, ისევე როგორც ადრე, დაიკავა საოფისე ფართმა, რომლის ბაზრის წილი იყო. 61 %, მეორე ადგილი წილით 19 % წარმოებისა და შენახვის ობიექტებისთვის. თავისუფალი სარგებლობის შენობების წილმა მთლიან მიწოდებაში შეადგინა 11 % და საცალო ფართების წილი – 9 % საოფისე ფართების წილი შემცირდა 3 %-ით გაიზარდა საცალო ფართების წილი 2 %-ით შემცირდა ვაკანტური ფართების წილი 7 %-ით გაიზარდა სამრეწველო და სასაწყობო ფართების წილი 8 %.

ვიმსჯელებთ საოფისე და თავისუფალი სარგებლობის ობიექტების საშუალო ფართობის შემცირებით 29 და 42 დიდი ზომის ფართების % ტოვებს ბაზარს, ხოლო საცალო და სამრეწველო და სასაწყობო შენობებისთვის, რომლის საშუალო ფართობი გაიზარდა. 5 და 45 % შესაბამისად, საპირისპირო სიტუაცია იყო.

ფასების ინდიკატორები

ფასების შემცირება დაფიქსირდა ყველა სეგმენტში და შეადგინა: 8 % საცალო ობიექტებისთვის, 3 % - ოფისისთვის, 4 % - წარმოებისთვის, საწყობისთვის და 10 % - ვაკანტურ ფართებზე.

საცალო ვაჭრობის ობიექტების მიწოდების მოცულობა ღირებულებით გაიზარდა 13 %, საწარმოო და სასაწყობო ფართებისთვის - მიერ 50 %, საოფისე ფართებისთვის შემცირდა 20 %, ხოლო თავისუფალი სარგებლობის შენობებისთვის – მიერ 56 %.

უძრავი ქონების საცალო ვაჭრობა

მიწოდების მოცულობა

2016 წლის დეკემბერში ცენტრში საცალო უძრავი ქონების მიწოდების მთლიანი ფართობი გაიზარდა. 30 %, ხოლო ცენტრის გარეთ - მიერ 23 %.

საერთო ჯამში, 2016 წლის დეკემბერში იყო 30 ობიექტები ბაღის რინგში და 275 ობიექტები მისი მთლიანი ფართობის გარეთ 17 და 228 ათასი კვ.მ.

საცალო ფართების მთლიანმა მიწოდებამ დეკემბერში შეადგინა 305 ობიექტები მთლიანი ფართობით 245 ათასი კვ. მ საშუალო ობიექტის ფართობით 800 კვ. მ.

ფასების ინდიკატორები

2015 წლის დეკემბრიდან 2016 წლის დეკემბრამდე ცენტრში საცალო ვაჭრობის ფასი შემცირდა 16 % ადრე 720 703 რუბლ./კვ.მ, ხოლო ბაღის რინგს გარეთ - გვერდით 7 % ადრე 214 948 რუბ/.კვ.მ. ცენტრში არსებულ ობიექტებზე ფასების უფრო მნიშვნელოვანი კლება შეიძლება იყოს ფასების უფრო მნიშვნელოვანი კორექტირების შედეგი, ვინაიდან 2015 წელს დაფიქსირდა ფასების უფრო მნიშვნელოვანი ზრდა ცენტრში არსებულ ობიექტებზე, ვიდრე მის გარეთ არსებულ ობიექტებზე.

ყველა საცალო ფართის ფასი 2016 წელს შემცირდა 8 % ადრე 249 112 რუბლს/კვ.მ.

12 თვის განმავლობაში ცენტრში საცალო ობიექტების მიწოდების ღირებულება გაიზარდა 9 %, ხოლო პერიფერიაზე - მიერ 14 %.

ქუჩა-საცალო ვაჭრობა

ქუჩის საცალო ფორმატის ობიექტების მიწოდების მოცულობა 2016 წელს მთლიანი ფართობის მიხედვით შემცირდა 3 % და შეადგენდა 23 ათასი კვ.მ. ცენტრში მთლიანი ფართობი შემცირდა 27 % ადრე 3 ათასი კვ.მ., გარეთ კი გაიზარდა 3 % და შეადგენდა 19 ათასი კვ.მ.

მთლიანობაში ქალაქში საშუალო შეწონილი ფასი შემცირდა 19 % და შეადგენდა 443 142 რუბ./კვ.მ./წ. ცენტრში ფასები გაიზარდა 1 % ადრე 1161 727 რუბ./კვ.მ./წელიწადში, ხოლო მის გარეთ, პირიქით, შემცირდა 21 % ადრე 313 467 რუბ./კვ.მ./წ. როგორც ფასების დინამიკადან ჩანს, ცენტრში არსებულ ობიექტებზე მოთხოვნა პერიფერიულებთან შედარებით უფრო მაღალია, რაც ადასტურებს ამ შენობების ტრადიციულად მაღალ საინვესტიციო მიმზიდველობას.

Ქირავდება

ბაზარი მთლიანად

მიწოდების მოცულობა

2016 წლის განმავლობაში ქირავნობის ბაზრის განვითარებაში რამდენიმე ეტაპი შეინიშნებოდა.

• იანვრიდან აპრილამდე მიწოდების მოცულობა ოდნავ შეიცვალა;
• აპრილიდან აგვისტომდე მისი დონე შემცირდა;
• აგვისტოდან დეკემბრამდე - გაიზარდა.

მიწოდების მოცულობის მთლიანმა შემცირებამ ტერიტორიების მიხედვით 12 თვის განმავლობაში შეადგინა 20 %.

2016 წლის დეკემბერში გამოვიდა ბაზარზე 2 748 ობიექტები მთლიანი ფართობით 1 572 ათასი კვ.მ.

ფასების ინდიკატორები

გაქირავების ტარიფების დინამიკაში 2016 წლის განმავლობაში შეიძლება გამოიყოს ორი პერიოდი:

• იანვრიდან ივნისის ჩათვლით მაჩვენებლების საშუალო დონე შემცირდა;
• ივნისიდან დეკემბრამდე ის ასევე ოდნავ გაიზარდა.

გაქირავების ბაზარზე საშუალო განაკვეთი 2015 წლის დეკემბრიდან 2016 წლის დეკემბრამდე შემცირდა 2 % რუბლებში და 12 % დოლარის თვალსაზრისით. 2016 წლის დეკემბერში ქირავნობის საშუალო განაკვეთი იყო 18 099 რუბ./კვ.მ./წელი, ან 291 $/კვ.მ/წელი.

როგორც რუბლის, ისე დოლარის კუთხით ტარიფების, ასევე გაყიდვების ბაზარზე ფასების შემცირება ბაზარზე უარყოფითი ტენდენციების გაგრძელებაზე მიუთითებს.

შედარებითი ანალიზი სეგმენტების მიხედვით

მიწოდების მოცულობა

მიწოდების მოცულობის შემცირების ტემპმა მთლიანი ფართობის მიხედვით სხვადასხვა სეგმენტში 2016 წელს იჯარის ბაზარზე შეადგინა 14 % საცალო უძრავი ქონებისთვის, 25 % - ოფისისთვის და 13 % - სამრეწველო და სასაწყობო უძრავი ქონებისთვის.

მიწოდების მოცულობა მთლიანი ფართობის მიხედვით 2016 წლის დეკემბერში იყო: 212 ათასი კვ.მ. სავაჭრო ობიექტებისთვის, 791 ათასი კვ.მ. – ოფისისთვის და 569 ათასი კვ.მ. – საწარმოო და სასაწყობო ობიექტებისთვის.

2016 წლის განმავლობაში საცალო ფართების საშუალო ფართობი 18%-ით შემცირდა, სამრეწველო და სასაწყობო ფართები - 10%-ით, ხოლო საოფისე ფართები - 13%-ით.

ფასების ინდიკატორები

საცალო ფართების საშუალო განაკვეთი 2015 წლის დეკემბრიდან 2016 წლის დეკემბრამდე გაიზარდა 8 % ადრე 32 255 რუბ./კვ.მ/წელი, საოფისე ფართისთვის – შემცირდა 6 % ადრე 16 705 რუბ./კვ.მ/წელი, საწარმოო და სასაწყობო ფართებისთვის - ზე 4 % და შეადგენდა 6 425 რუბლ./კვ. მ/წელი. გაქირავების ტარიფების ზრდის მიხედვით ვიმსჯელებთ, ყველაზე დიდი მოთხოვნა საცალო ობიექტებზე იყო.

ზოგადი ბაზრის მდგომარეობა:
რუბლი გამყარდა 2016 წლის მე-2 ნახევრის განმავლობაში, რუბლის კურსი 60-65 რუბლი/დოლარი იყო 2015 წლის ანალოგიურ პერიოდში 55-70 რუბლზე;
წლიური ინფლაცია რუსეთში 2015 წლის 12,9%-დან 5,6%-მდე დაეცა;
ძირითადი მაჩვენებელი შემცირდა წლის განმავლობაში 11%-დან 10%-მდე 2016 წლის სექტემბერში.

ზოგადი მდგომარეობა მოსკოვის ბაზარზე:
2016 წლის მაისიდან მოსკოვში სამრეწველო წარმოება დადებით ზონაშია - 2016 წლის იანვარ-ნოემბერში IPP 102% იყო (+7,5% 2015 წლის შესაბამის პერიოდთან შედარებით);
ძირითადი კაპიტალის ინვესტიციების მოცულობა გაიზარდა 3%-ით და მიაღწია 647,95 მილიარდ რუბლს. (2016 წლის იანვარ-სექტემბრისთვის);
2016 წელს მოსკოვის უძრავი ქონების ბაზარი დუნე რჩებოდა და მხოლოდ წლის ბოლოს აჩვენებდა აღდგენის ნიშნებს.

მოსკოვის უძრავი ქონების ბაზრის შედეგები:
2016 წელს მოსკოვში ინვესტიციების მოცულობა დარჩა 2015 წლის დონეზე და შეადგინა 4,003 მილიონი აშშ დოლარი / 264,565 მილიონი რუბლი, უცხოური ინვესტიციების წილი 5% იყო.
2016 წელს საოფისე უძრავი ქონება რეკორდულად დაბალი იყო ექსპლუატაციაში გასული 10 წლის განმავლობაში, დაახლოებით 290 ათასი კვ.მ. მდგომარეობა მაღალი კლასის სეგმენტში ვაკანსიების დონის მიხედვით გაუმჯობესდა: A კლასში ვაკანსიის მაჩვენებელი შემცირდა 22,4%-ით (6,5 პროცენტული პუნქტი), B+ კლასში 3,6%-ით (0,6 პროცენტული პუნქტი).
საცალო უძრავ ქონებაში ვაკანსიების მაჩვენებელი წლის განმავლობაში გაიზარდა 21%-ით (2.2 პროცენტული პუნქტით), სავაჭრო გალერეის საშუალო გაქირავება შემცირდა 8.5%-ით, წამყვანის მოიჯარეებისთვის 11.0%-ით.
2016 წელს ბაზარზე გამოტანილი ბინების 90% იყო buy-to-live ფორმატში. წლის განმავლობაში გაიყიდა 1750 ბინა, რაც 25%-ით მეტია გასულ წელთან შედარებით.

ინვესტიციები:
ინვესტიციების მოცულობა უძრავ ქონებაში:
2016 წლის 4 კვარტალი - 1,106.5 მილიონი აშშ დოლარი / 69,931 მილიონი რუბლი.
(დინამიკა 2016 წლის 3 კვარტალში: ↓ -14% აშშ დოლარი, ↓ -16% რუბლი).
საინვესტიციო სტრუქტურა 2016 წლის 4 კვარტალი:
კომერციული უძრავი ქონება - 86%;
მიწის ნაკვეთები - 14%.

2016 წლის 4 კვარტალის შედეგები:
უცხოურ კაპიტალთან დაკავშირებული ტრანზაქციების წილი 1%-ზე ნაკლებია.
კომერციული უძრავი ქონების სეგმენტში ყველაზე დიდი წილი ოფისებს უკავია - 56%. ყველაზე დიდი გარიგება არის Alcon-ის ბიზნეს ცენტრის შეძენა Otkrytie FC-ის მიერ (102 ათასი კვ.მ. 17,6 მილიარდ რუბლში).

წლის შედეგები:
2016 წელს მოსკოვში განხორციელებული ინვესტიციების მოცულობა შედარებულია 2015 წლის დონესთან, 4,003 მილიონი აშშ დოლარი / 264,565 მილიონი რუბლი. (↓ -0.2% აშშ დოლარში, +8% რუბლში 2015 წლისთვის);
2016 წელს კომერციული უძრავი ქონების სექტორში ტრანზაქციების მთლიანი რაოდენობის დაახლოებით 70% ოფისებზე იყო. წლის ყველაზე დიდი ტრანზაქციები: 2016 წლის 2 კვარტალი - Evolution Tower მრავალფუნქციური კომპლექსი (80 ათასი კვ.მ. 22 მილიარდ რუბლზე); 2016 წლის 3 კვარტალი - პრეზიდენტი პლაზას ბიზნეს ცენტრი (194 ათასი კვ.მ. 37 მილიარდ რუბლზე), ოკო თაუერი (55 ათასი კვ.მ. 14,3 მილიარდ რუბლზე);
2016 წელს უცხოური კაპიტალის მონაწილეობით უძრავ ქონებაში განხორციელებული ინვესტიციების მთლიანი მოცულობიდან მხოლოდ 5% შესრულდა.

პროგნოზი:
2017 წლის დასაწყისში მოსალოდნელია დაახლოებით 800 - 900 მილიონი აშშ დოლარის (50,000 - 57,000 მილიონი რუბლი) ღირებულების ტრანზაქციების დახურვა.

საოფისე უძრავი ქონება:

შეყვანის მოცულობა:
2016 წლის 4კვარტალი - 44,5 ათასი კვ.მ. GLA (დინამიკა 2016 წლის 3 კვარტალში: ↓-728%).

ბაზრის პირობები:
გაქირავების ტარიფები კლასის მიხედვით (დინამიკა 2016 წლის 3 კვარტალში):
"A" - 1890 რუბლი / კვ. მ/თვეში (↓ -6,0%);
„B+“ - 1330 რუბლი/კვ. მ/თვეში(↓ -6.3%);

ვაკანსიის დონე კლასების მიხედვით (დინამიკა 2016 წლის 3 კვარტალში):
„A“ - 22,6% (↓-10,9% ან ↓-2,8 გვ.);
„B+“ - 16,3% (↓-2,6% ან ↓-0,4 გვ.);

2016 წლის 4 კვარტალის შედეგები:
საშუალო ვაკანსიის დონე A, B+, B კლასებში არის 17.9% (↓7.5% ან ↓1.5 პროცენტული პუნქტი 2016 წლის მე-3 კვარტალისათვის);
ყველაზე დიდი საიჯარო ტრანზაქციები იყო: 4,4 ათასი კვ.მ ვიქტორია პარკის ბიზნეს ცენტრში (დამქირავებელი GC 36,6), 1,2 ათასი კვ.მ ბიზნეს ცენტრი Golden Gate (დაქირავებული კოტონ კლუბი).

წლის შედეგები:
2016 წელს ექსპლუატაციაში შესვლის რეკორდულად დაბალი დონე დაფიქსირდა 10 წლის განმავლობაში 293,0 ათასი კვ.მ. GLA (↓-552% 2015 წლისთვის). ყველაზე დიდი წილი B+ კლასში იყო (96%);
A კლასში წლის განმავლობაში ვაკანსიების კოეფიციენტი შემცირდა 22,4%-ით (6,5 პროცენტული პუნქტი), მიზეზი არის დაბალი ექსპლუატაციის მოცულობა და გაქირავების ტარიფების შემცირება 28%-ით;
B+ კლასში, წლის განმავლობაში ვაკანსიის კოეფიციენტი შემცირდა 3,6%-ით (0,6 პროცენტული პუნქტი), გაქირავების ღირებულება შემცირდა 16%-ით;
დაბალი კლასის სეგმენტი ოდნავ შეიცვალა წლის განმავლობაში - B და C კლასებში, ვაკანსიების და გაქირავების დონე შედარებულია 2015 წლის 4 კვარტალთან (რყევები 2.5%-ის ფარგლებში).

პროგნოზი:
2017 წელს 450-500 ათასი კვ.მ. ექსპლუატაციაში გაშვების ძირითადი მოცულობა დაგეგმილია 2017 წლის 2 ნახევრისთვის, დაგეგმილი ოფისების 60% განლაგებულია მოსკოვის რგოლში.

საცალო უძრავი ქონება:

შეყვანის მოცულობა:
2016 წლის 4კვარტალი - 126 ათასი კვ.მ. GLA (დინამიკა 2016 წლის 3 კვარტალში: ↓-56%);
წარმოდგენილია: სავაჭრო ცენტრი ბუტოვო მოლი (57,0 ათასი კვ.მ. GLA), სავაჭრო ცენტრი ნოვომოსკოვსკი (60,0 ათასი კვ.მ. GLA),
სავაჭრო ცენტრი "FASHION HOUSE Outlet Center Moscow" 2 ქ. (4,5 ათასი კვ.მ. GLA), სავაჭრო ცენტრი „მანგო“ (4,4 ათასი კვ.მ.).

ბაზრის პირობები:
სავაჭრო გალერეისთვის - 38,9 ათასი რუბლი/კვ. მ/წელი (+1,5%);
წამყვანის მოიჯარეებისთვის - 12,9 ათასი რუბლი/კვ.მ. მ/წელი (↓-2,4%).

12.5% ​​(+4.2% ან +0.5 p.p.).

2016 წლის 4 კვარტალის შედეგები:
2016 წლის მეოთხე კვარტალში გახსნილ სავაჭრო ცენტრებში ვაკანსიების მაჩვენებელი 40-60%-ია;
გაქირავების ყველაზე დიდი ტრანზაქციები იყო: 8,3 ათასი კვ.მ სავაჭრო ცენტრში (დაქირავებული დეტსკი მირი), 3,8 ათასი კვ.მ სავაჭრო ცენტრი "4DAILY" (დაქირავებული "მირატორგი").

წლის შედეგები:
ექსპლუატაციაში გაშვების მოცულობამ წლის განმავლობაში შეადგინა 529,1 ათასი კვ.მ. GLA (↓-13% 2015 წლამდე);
ვაკანსიების მაჩვენებელი წლის განმავლობაში გაიზარდა 21%-ით (2,2 პროცენტული პუნქტი);
სავაჭრო გალერეის გაქირავება შემცირდა 8.5%-ით, წამყვანის დამქირავებელთათვის 11.0%-ით.

პროგნოზი:
ექსპლუატაციის მაქსიმალური მოცულობა 2017 წელს შეიძლება იყოს 450 ათასი კვ.მ (GLA). უფრო სავარაუდო მაჩვენებელია 260-300 ათასი კვ.მ.
ვაკანტური ფართის წილი მიმდინარე ობიექტებზე შემცირდება 10-11%-მდე (1,5-2,5 პროცენტული პუნქტით). გამოცხადებული ობიექტების გახსნისას, ვაკანსიის საშუალო დონე შეიძლება გაიზარდოს 15%-მდე.
სავაჭრო ცენტრები, რომლებიც სავარაუდოდ 2017 წლის დასაწყისში გაიხსნება, აცხადებენ სავაჭრო გალერეის უფრო მაღალ განაკვეთს, რამაც შესაძლოა გავლენა მოახდინოს საშუალო მაჩვენებელზე (+3-4%).

საწყობი უძრავი ქონება:

შეყვანის მოცულობა:
2016 წლის 4კვარტალი - 108 ათასი კვ.მ. GBA (↓-39% 2016 წლის 3 კვარტალთან შედარებით).

ბაზრის პირობები:
გაქირავების ტარიფები (დინამიკა 2016 წლის 3 კვარტალში):
კლასი A - 4777 რუბლი/კვ.მ/წელი (+14,5%);
კლასი B - 4,229 რუბ./კვ.მ./წელი (+18.4%).

ვაკანსიის დონე (დინამიკა 2016 წლის 3 კვარტალში):
კლასი A - 14,3% (↓-12,3% ან ↓-2,0 გვ.);
კლასი B -13.0% (↓-13.0% ან ↓-1.7 გვ.).

2016 წლის 4 კვარტალის შედეგები:
დაფიქსირდა დადებითი დინამიკა: გაქირავების ტარიფების ზრდა და ვაკანსიების დონის შემცირება;
2016 წლის 4 კვარტალში 220 ათასზე მეტი კვ.მ. ყველაზე დიდი გარიგება იყო 62 ათასი კვ.მ. ჩეხოვი-2 კომპლექსში Smart LogisticGroup-ის მიერ.

წლის შედეგები:
2016 წელს ექსპლუატაციაში შევიდა 514 ათასი კვ.მ. მ GBA (↓-24% 2015 წელთან შედარებით), ექსპლუატაციაში შესული საწყობების 26% არის ჩაშენებული ფორმატის.
A კლასში გაქირავების ტარიფები წლის განმავლობაში 3%-ით გაიზარდა, მიუხედავად ვაკანსიების 42%-ით (4,2 პროცენტული პუნქტი) გაზრდისა.
B კლასში გაქირავების ტარიფები წლის განმავლობაში გაიზარდა 10%-ით, ხოლო ვაკანსიების მაჩვენებელი 33%-ით (2,8 პროცენტული პუნქტით).

პროგნოზი:
2017 წელს იგეგმება A კლასის 300-400 ათასი კვ.მ ფართობის სასაწყობო უძრავი ქონების ექსპლუატაციაში გაშვება.
ვაკანსიის დონემ შეიძლება აჩვენოს 1-2 პროცენტული პუნქტით ზრდა მნიშვნელოვანი შეტანის მოცულობების გამო.

ბინები:

შეთავაზება:
მიწოდების მოცულობა 4Q 2016 - 9,092 აპლიკაცია. 106 კომპლექსში, მათ შორის:
ბინების ყიდვა საცხოვრებლად - 7 927 აპლიკაცია. 92 კომპლექსში;
ბინების ყიდვა-გაქირავება - 1,165 აპლიკაცია. 14 კომპლექსში.
ახალი შეთავაზების მოცულობა 366 აპ. 4 პროექტში (↓-71,5% 2016 წლის 3 კვარტალისათვის).
("ნაბოკოვი", "მონოდომი", "ვერდენი", "ბარბერი" ყველა ყიდვა-გაცოცხლების პროექტებია)
შეთავაზების სტრუქტურა: კომფორტის კლასი - 13%, ბიზნეს კლასი - 70%, ელიტარული კლასი - 17%.

ბაზრის პირობები:

გაყიდვების ფასები:
კომფორტის კლასი - 148,0 ათასი რუბლი/კვ. მ (+0.9% 2016 წლის 3 კვარტალამდე);
ბიზნეს კლასი - 226,2 ათასი რუბლი../კვ. მ (+4.7% 2016 წლის 3 კვარტალამდე);
ელიტარული კლასი - 475,4 ათასი რუბლი/კვ. მ (+7,9% 2016 წლის 3 კვარტალამდე).

მოთხოვნა:
2016 წლის 4 კვარტალში გაიყიდა 550 ერთეული (+37.5% 2016 წლის მე-3 კვარტალთან შედარებით). პროექტის გაყიდვების საშუალო განაკვეთები: კომფორტის კლასი - 5 ბინა/თვეში, ბიზნეს კლასი - 7 ბინა/თვეში, ელიტარული კლასი - 3 ბინა/თვეში.

2016 წლის 4 კვარტალის შედეგები:
გაყიდვების ფასების ზრდა ყველა კლასში;
2016 წლის 4 კვარტალში დაფიქსირდა წლის რეკორდული კვარტალური მოთხოვნა.

2016 წლის სექტემბერში გაქირავებაში შესთავაზეს 2718 კომერციული უძრავი ქონება საერთო ფართით 1586 ათასი კვ.მ. მიწოდების მოცულობა რაოდენობრივად გაიზარდა 34%-ით, ხოლო მთლიანი ფართობის მიხედვით - 29%-ით.

გაქირავების საშუალო თვიური განაკვეთი გაიზარდა 7%-ით და შეადგინა $285/კვ.მ/წელი. დოლარის კურსი სექტემბერში ფაქტობრივად უცვლელი დარჩა, ამიტომ რუბლის მიხედვით კურსიც 7%-ით გაიზარდა. გაქირავების საშუალო ფასი რუბლებში იყო 18,396 რუბლი/კვ.მ/წელიწადში. წლის განმავლობაში, 2015 წლის სექტემბრიდან, დოლარის კურსი 24%-ით შემცირდა, რუბლის კურსი - 27%-ით.

გასული 12 თვის განმავლობაში დოლარისა და რუბლის კურსის მნიშვნელოვანი კლების გათვალისწინებით, თვეში კურსის ზრდა, სავარაუდოდ, მხოლოდ წლის კლების კორექტირებაა და არ მიუთითებს ბაზარზე რაიმე დადებით ტენდენციებზე.

მიწოდების მოცულობით ლიდერად ტრადიციულად რჩება საოფისე ფართი, რომლის წილი ფართობის მიხედვით 53%-ია. შემდეგ მოდის სამრეწველო და საწყობი (36%) და საცალო ფართები (11%).

ბაზარი მთლიანად

ყველა სეგმენტი	რაოდენობა	მთლიანი სხვაობა, მილიონი რუბლი	საერთო ფართი, ათასი კვ. მ	საშუალო ფართობი, ათასი კვ. მ	საშუალო განაკვეთი, ₽/კვ. მ/წელი
მნიშვნელობა	2 731	23 002	1 594	0,58	18 407
2016 წლის აგვისტომდე	+35%	+29%	+31%	-3%	+6%
2015 წლის სექტემბრისთვის	-55%	-77%	-63%	-17%	-23%

უძრავი ქონების საცალო ვაჭრობა

2016 წლის სექტემბერში ბაზარზე გამოიფინა 565 ობიექტი, საერთო ფართობით 176 ათასი კვადრატული მეტრი. წინა თვესთან შედარებით საცალო ვაჭრობის ობიექტების რაოდენობა გაიზარდა 37%-ით, ხოლო მათი საერთო ფართობი 19%-ით.

ამ ობიექტებიდან ცენტრში გამოფენილი იყო 64 შენობა, საერთო ფართობით 12 ათასი კვადრატული მეტრი. მ, რაც 49%-ით მეტია აგვისტოს მაჩვენებელზე რაოდენობრივად და 44%-ით მთლიან ფართობზე. ამ ქონების გაქირავების საშუალო მოთხოვნა თვეში გაიზარდა 23%-ით და შეადგინა $1,012/კვ.მ/წელი. 5%-ით შემცირდა იმ ობიექტების მაჩვენებელი, რომლებიც დიდი ხნის განმავლობაში იყო გამოფენილი. ძვირადღირებული უძრავი ქონების წილი (1000$/კვ.მ/წელზე მეტი განაკვეთით) თვის განმავლობაში გაიზარდა 30%-დან 39%-მდე, მათ შორის. სექტემბერში ბაზარზე ისეთი ძვირადღირებული ქონების გამოშვების გამო, როგორიცაა ქუჩაში. მ. ბრონნაია (367 კვ.მ, 2128 $/კვ.მ/წელი), ბ. ბრონნაიას ქ. (139 კვ.მ, 2379 $/კვ.მ/წელი), კუზნეცკის მოსტი (108 კვ.მ. 2991 $/კვ.მ/წელი) და ხორომნის ჩიხზე. (140 კვ.მ., 3385 $/კვ.მ/წელი).

ცენტრის გარეთ გასაქირავებლად შეთავაზებული საცალო ობიექტების რაოდენობა 2016 წლის სექტემბერში გაიზარდა 36%-ით, ხოლო მათი საერთო ფართობი 18%-ით. მიწოდების მოცულობამ შეადგინა 501 ობიექტი, საერთო ფართი 165 ათასი კვ.მ. საშუალო თვიური განაკვეთი გაიზარდა 9%-ით და შეადგინა $455/კვ.მ/წელი. ამავდროულად, დიდი ხნის განმავლობაში გამოფენილი ობიექტების განაკვეთი არ შეცვლილა. ზოგადად, ძვირადღირებული უძრავი ქონების წილი, რომლებიც გაქირავებულია $500/კვ.მ/წ-ზე მეტი ღირებულებით, გაიზარდა აგვისტოში 24%-დან სექტემბერში 30%-მდე.

იმის გათვალისწინებით, რომ ცენტრში ქონების საშუალო განაკვეთები გაიზარდა ბოლო 12 თვის განმავლობაში და შემცირდა ცენტრის გარეთ, ხოლო სექტემბერში ტარიფების ზრდა პირველ საკუთრებაზე 2-ჯერ მეტი იყო, შეგვიძლია დავასკვნათ, რომ მოთხოვნა საცალო ვაჭრობისთვის ცენტრში უფრო მაღალია.

საცალო ფართი ბაღის რინგში

ვაჭრობა დიდ ბრიტანეთში	რაოდენობა	მთლიანი სხვაობა, მილიონი რუბლი	საერთო ფართი, ათასი კვ. მ	საშუალო ფართობი, ათასი კვ. მ	საშუალო განაკვეთი, ₽/კვ. მ/წელი
მნიშვნელობა	64	686	11,719	0,183	65 424
2016 წლის აგვისტომდე	+49%	+70%	+44%	-3%	+22%
2015 წლის სექტემბრისთვის	-65%	-81%	-81%	-46%	+10%

საცალო ფართი ბაღის რინგის გარეთ

ვაჭრობა დიდი ბრიტანეთის ფარგლებს გარეთ	რაოდენობა	მთლიანი სხვაობა, მილიონი რუბლი	საერთო ფართი, ათასი კვ. მ	საშუალო ფართობი, ათასი კვ. მ	საშუალო განაკვეთი, ₽/კვ. მ/წელი
მნიშვნელობა	502	3 844	164,979	0,329	29 456
2016 წლის აგვისტომდე	+37%	+24%	+20%	-12%	+10%
2015 წლის სექტემბრისთვის	-48%	-58%	-49%	-3%	-15%

საოფისე უძრავი ქონება

2016 წლის სექტემბერში საოფისე ფართების გასაქირავებლად მიწოდება გაიზარდა 31%-ით რაოდენობით და 29%-ით მთლიან ფართობზე და შეადგინა 1632 ობიექტი, საერთო ფართობით 841 ათასი კვადრატული მეტრი. მ.

ერთი თვის განმავლობაში ცენტრში საოფისე ფართების რაოდენობა 46%-ით გაიზარდა, მათი საერთო ფართი 19%-ით. გაქირავების საშუალო თვიური განაკვეთი გაიზარდა 1%-ით და შეადგინა $392/კვ.მ/წელი.

ბაღის რინგს გარეთ მიწოდება რაოდენობაში 29%-ით და მთლიან ფართობზე 31%-ით გაიზარდა. საშუალო განაკვეთი გაიზარდა 3%-ით და შეადგინა $241/კვ.მ/წელი. დიდი ხანია გაყიდვაში მყოფი ქონების განაკვეთები არ შეცვლილა და 250$/კვ-ზე მაღალი განაკვეთების მქონე ქონების წილი. მ/წლიური მთლიანი მიწოდება აგვისტოში 30%-დან სექტემბერში 31%-მდე გაიზარდა.

ცენტრსა და მის ფარგლებს გარეთ არსებულ საკუთრებაზე თვეში ტარიფების ზრდასა და მათ კლებას შორის ბოლო 12 თვის განმავლობაში განსხვავებების უმნიშვნელოობა მიუთითებს იმაზე, რომ ამ საკუთრებაზე მოთხოვნაც ოდნავ განსხვავდება.

საოფისე ფართი ბაღის რინგში

ოფისები დიდ ბრიტანეთში	რაოდენობა	მთლიანი სხვაობა, მილიონი რუბლი	საერთო ფართი, ათასი კვ. მ	საშუალო ფართობი, ათასი კვ. მ	საშუალო განაკვეთი, ₽/კვ. მ/წელი
მნიშვნელობა	246	2 878	115,834	0,471	25 365
2016 წლის აგვისტომდე	+46%	+15%	+19%	-18%	+1%
2015 წლის სექტემბრისთვის	-78%	-90%	-86%	-34%	-15%

საოფისე ფართი ბაღის რინგის გარეთ

ოფისები დიდი ბრიტანეთის გარეთ	რაოდენობა	მთლიანი სხვაობა, მილიონი რუბლი	საერთო ფართი, ათასი კვ. მ	საშუალო ფართობი, ათასი კვ. მ	საშუალო განაკვეთი, ₽/კვ. მ/წელი
მნიშვნელობა	1 398	12 080	732,623	0,524	15 518
2016 წლის აგვისტომდე	+31%	+32%	+34%	+2%	+2%
2015 წლის სექტემბრისთვის	-56%	-77%	-70%	-32%	-21%

რუსული კომერციული უძრავი ქონების ბაზარი: 2016 წლის შედეგები და 2017 წლის პროგნოზი

მიმდინარე წლის შედეგები და ძირითადი ტენდენციები საოფისე, საწყობი, საცალო და სასტუმროს უძრავი ქონების ბაზრებზე გაანალიზდა უძრავი ქონების წამყვანი საერთაშორისო საკონსულტაციო კომპანია CBRE-ის მიერ. კომპანიის სპეციალისტებმა ასევე განსაზღვრეს კომერციული უძრავი ქონების ბაზრის პერსპექტივები მომავალი 2017 წელს.

2016 წელი დაამახსოვრდება უძრავი ქონების ბაზრის სტაბილიზაციის, ინვესტორების აქტივობის გაზრდით, თუმცა საბაზრო საინვესტიციო ტრანზაქციების შეზღუდული რაოდენობით და მოიჯარეების განწყობის ცვლილებით - იჯარის პირობების გადახედვიდან ყველა სეგმენტში ახალი ტრანზაქციის დადებამდე. წლის მეორე ნახევრიდან დაწყებული.

ექსპერტების პროგნოზით, რუსეთის ეკონომიკა 2017 წელს მცირე ზრდას იჩენს - 0,5%-დან 2%-მდე. ეკონომიკური განვითარების სამინისტროს (MED) საბაზო სცენარის პროგნოზი 2017 წელს 0,8%-იან ეკონომიკურ ზრდას ითვალისწინებს.

ეტაპობრივი ეკონომიკური აღდგენის მოლოდინების ფონზე, კომერციული უძრავი ქონების ბაზრის ზრდის მთავარი მამოძრავებელი იქნება სტაბილურობა და ახალი ციკლის დასაწყისი, რომლის ფარგლებშიც ინვესტორებს აქვთ მომგებიანობის კარგი პოტენციალი.

რუსეთის ბანკის მიერ ძირითადი განაკვეთის შემცირების მიუხედავად, საბანკო დაფინანსების ღირებულება მაინც არ აძლევს დეველოპერებს ახალი პროექტების დაწყების საშუალებას. ამავდროულად, ისინი ეფექტურად იყენებენ წარმოშობილ პაუზას: ათვალიერებენ საიტებს, თანხმდებიან ახალი პროექტების პარამეტრებზე და იღებენ ნებართვებს. ეს მათ საშუალებას მისცემს ისარგებლონ მომავალ წელს მოსალოდნელი სავალო ბაზრის პირობების გაუმჯობესებით.

კომერციული უძრავი ქონების ბაზრის ტენდენციები 2016 წელს

2016 წელს დაფიქსირდა კომერციული უძრავი ქონების ახალი მიწოდების მუდმივი კლება, განსაკუთრებით სასაწყობო და საოფისე ბაზრებზე, ხოლო საცალო უძრავი ქონების ექსპლუატაციაში გაშვების მოცულობა მაღალი რჩებოდა ინერციის გამო. საოფისე სეგმენტში ვაკანტური ფართის წილის შემცირება დაფიქსირდა სამთავრობო უწყებებისა და კომპანიების აქტიურობის გამო, რომლებიც შექმნილი სიტუაციის გამოყენებით იყიდეს ან იქირავეს დიდი მოცულობის საოფისე ფართი.

ბაზარი საბოლოოდ დასტაბილურდა 2016 წელს და წლის მეორე ნახევარში მოიჯარეების აქტივობა საგრძნობლად გაიზარდა. წელს საბოლოოდ ჩამოყალიბდა 2017 წელს კომერციული უძრავი ქონების ბაზრის ეტაპობრივი აღდგენის დაწყების წინაპირობები.

კომერციული უძრავი ქონების ქირავნობის ტარიფები მყარად არის დადგენილი რუბლის ზონაში (იშვიათი გამონაკლისის გარდა), მიაღწია ბოლოს და დასტაბილურდა ყველა სეგმენტში. მესამედით შემცირდა არსებული საიჯარო ხელშეკრულებების განახლების, აგრეთვე მათი პირობების გადახედვის ოპერაციების მოცულობა. ამავდროულად, წლის შუა რიცხვებიდან გაიზარდა აქტივობა საბაზრო პირობებში ახალი საიჯარო ოპერაციების დადებაში.

მოსკოვისთვის 2016 წელი გარღვევა იყო ინფრასტრუქტურის განვითარების კუთხით: გაიხსნა რუმიანცევოსა და სალარიევოს მეტროსადგურები ახალ მოსკოვში, ამოქმედდა მოსკოვის ცენტრალური წრე და წლის ბოლომდე იგეგმება პირველი მონაკვეთის ამოქმედება. მესამე გაცვლის წრე.

CBRE ანალიტიკოსები თვლიან, რომ კომერციული უძრავი ქონების ბაზარმა საბოლოო სტაბილიზაცია განიცადა 2016 წელს და წლის მეორე ნახევარში მოიჯარეების აქტივობა მნიშვნელოვნად გაიზარდა. წელს საბოლოოდ ჩამოყალიბდა 2017 წელს კომერციული უძრავი ქონების ბაზრის ეტაპობრივი აღდგენის დაწყების წინაპირობები.

ინვესტიციები კომერციულ უძრავ ქონებაში

CBRE-ის კაპიტალის ბაზრებისა და საინვესტიციო დეპარტამენტის უფროსის, ირინა უშაკოვას თქმით, 2016 წელს ინვესტიციების მოცულობა 29%-ით გაიზრდება და 4,5 მილიარდ დოლარს (ანუ დაახლოებით 300 მილიარდ რუბლს) შეადგენს. ამასთან, ამ მოცულობის 40% სახელმწიფო უწყებებისა და სახელმწიფო კომპანიების მიერ დადებული ტრანზაქციებით იყო ჩამოყალიბებული, გასულ წელს კი ასეთი გარიგებები არ ყოფილა.

2016 წელს რუსული კაპიტალი დომინირებდა, რომელიც მთლიანი ტრანზაქციის მოცულობის 96%-ს შეადგენს. უცხოური კაპიტალის წილი საინვესტიციო ტრანზაქციების მოცულობაში 4%-მდე შემცირდა გასული წლის 15%-დან. თუმცა, ჩვენ ვხედავთ რუსეთის ბაზარზე უკვე წარმოდგენილი უცხოური ფონდების მაღალ საინვესტიციო აქტივობას და დამატებით კაპიტალის შემოდინებას. საეტაპო გარიგება, რომელიც მოიცავდა უცხოურ კაპიტალს, იყო არაბული ფონდის Mubadala-ს მიერ, RDIF-თან ერთად, სასაწყობო შენობების შეძენა ორ პროექტში PNK Sheremetyevo და PNK Chekhov 3.

საინვესტიციო მოცულობის მიხედვით წლის ბოლოს ლიდერები საოფისე სეგმენტი (44%) და სასტუმროები (17%) იქნება. უფრო მეტიც, სასტუმროების წილი წელს რეკორდულად მაღალია ბოლო 10 წლის განმავლობაში. ასევე 2016 წელს დაფიქსირდა საცხოვრებელი სეგმენტის მაღალი წილი (11%) - დეველოპერები აქტიურად ყიდულობდნენ უბნებს საბინაო მშენებლობისთვის. საცალო და სასაწყობო უძრავი ქონების წილი იქნება შესაბამისად 18% და 4%.

საბაზრო საინვესტიციო ტრანზაქციების რაოდენობა კვლავ შემოიფარგლება მყიდველებსა და გამყიდველებს შორის ფასების მოლოდინების მნიშვნელოვანი სხვაობით, რაც ზღუდავს ტრანზაქციების დახურვას.

ექსპერტების აზრით, კომერციულ უძრავ ქონებაში ინვესტირებისთვის ხელმისაწვდომი კაპიტალის ოდენობა დაახლოებით 3,5 მილიარდი დოლარია (რომლის 50% -ზე მეტი უცხოური ინვესტორების ფულია), ხოლო კიდევ დაახლოებით 1 მილიარდი დოლარი საცხოვრებლებში ინვესტიციისთვის. ბერკეტების ჩათვლით, 10 მილიარდ დოლარზე მეტი ეძებს უძრავი ქონების საინვესტიციო შესაძლებლობებს.

დამკვიდრებული სტაბილურობისა და ეტაპობრივი ეკონომიკური და ბაზრის აღდგენის მოლოდინების ფონზე, ისევე როგორც 2017 წელს ბაზარზე არსებული კაპიტალის გააზრების ფონზე, ინვესტიციების მოცულობა, CBRE პროგნოზების მიხედვით, შეიძლება გაიზარდოს 5 მილიარდ აშშ დოლარამდე. ზრდის მთავარი მამოძრავებელი ამ შემთხვევაში იქნება მუდმივი სტაბილურობა და ახალი ციკლის დასაწყისი, რომლის ფარგლებშიც ინვესტორებს აქვთ კარგი მომგებიანობის პოტენციალი.

საოფისე უძრავი ქონება

ელენა დენისოვა, უფროსი დირექტორი, CBRE-ს საოფისე შენობების დეპარტამენტის უფროსი, თვლის, რომ 2016 წლის პირველ ნახევარზე გავლენა იქონია 2015 წელს ჩამოყალიბებულმა ტენდენციებმა: მოთხოვნამ მხარი დაუჭირა მსხვილ ტრანზაქციებს, რომლებიც განხორციელდა სახელმწიფო უწყებების ან კომპანიების მიერ, ხშირად სახელმწიფო მონაწილეობით. ჰქონდა არასაბაზრო ხასიათი და დაკავშირებული იყო სავალო ვალდებულებების დაფარვასთან. ასეთი ტრანზაქციები მოიცავს Eurasia Tower-ის VTB-ზე, President Plaza Business Center-ის Sberbank-ზე გადასვლას.

2016 წლის მეორე ნახევრიდან კომერციულ უძრავ ქონებაზე მოთხოვნის მდგომარეობის მაჩვენებლები გაუმჯობესდა - შეიმჩნევა ტენდენცია ბაზრის პირობებში დადებული ახალი ტრანზაქციების მოცულობის გაზრდის შესახებ.

2016 წელს საოფისე უძრავი ქონების ბაზრისთვის კიდევ ერთი დადებითი და მნიშვნელოვანი მომენტი იყო ვაკანსიების მაჩვენებლების შემცირება. ვაკანტური ფართების წილი ყველაზე შესამჩნევად შემცირდა A კლასის საოფისე სეგმენტში: 2015 წლის ბოლოს აქ ვაკანსიების მაჩვენებელი ამ წლის ბოლოს 26% იყო, ანალიტიკოსების აზრით, ის 19.8%-მდე დაეცემა; 2017 წელს ექსპერტები ვარაუდობენ ამ კლასში ვაკანსიების სტაბილურობას, ვინაიდან დაგეგმილია არაერთი მსხვილი ბიზნეს ცენტრის ექსპლუატაციაში გაშვება. B კლასში შესაძლებელია ვაკანტური ფართის წილის უფრო მნიშვნელოვანი შემცირება - 2016 წლის ბოლოს 15,2%-დან 2017 წელს 14%-მდე.

CBRE-ის შეფასებით, 2016 წლის ბოლოს ექსპლუატაციაში შესული ახალი ფართის მოცულობა იქნება 355000 კვ.მ. მ, რაც ორჯერ ჩამორჩება შარშანდელ მაჩვენებელს. 2017 წელს, გამოცხადებული განცხადებების მიხედვით, ექსპლუატაციაში შევა 440 000 კვ. მ ახალი ოფისის შეთავაზება. აღსანიშნავია, რომ ძირითადი მოცულობა იქნება ქალაქ მოსკოვში (210 000 კვ.მ) და დედაქალაქის ცენტრალურ ბიზნეს ოლქში (100 000 კვ.მ). ახალი მაღალი ხარისხის ობიექტების შეზღუდული დანერგვა ხელს უწყობს ბაზრიდან მაღალი ხარისხის პროდუქციის შემდგომ „გამორეცხვას“ დიდი მომხმარებლებისთვის.

ტარიფები სტაბილურია და 2016 წლის ბოლოს ისინი დარჩება შემდეგ დიაპაზონში: A კლასის Prime - $800 - 900 $ კვ.მ. მ წელიწადში, A კლასისთვის - 18,000 - 35,000 რუბლი. კვ. მ წელიწადში, B კლასისთვის - 13,000 - 28,000 რუბლი. კვ. მ წელიწადში (ყველა განაკვეთი არ შეიცავს საოპერაციო ხარჯებს და დღგ-ს).

2017 წელს მოთხოვნილი ქირავნობის ტარიფების ნომინაცია უპირატესად რუბლებში დარჩება, ხოლო გარე ფონის თანდათანობითი ნორმალიზებით შესაძლებელია განაკვეთების გაზრდა რუბლის თვალსაზრისით 5-10%-ით.

საწყობი უძრავი ქონება

CBRE-ს სამრეწველო და სასაწყობო უძრავი ქონების დეპარტამენტის დირექტორის ანტონ ალიაბიევის თქმით, 2016 წელი იყო გარდამავალი წელი სასაწყობო უძრავი ქონებისთვის - შენელების ფაზიდან ბაზრის შემდგომი სტაბილიზაციის ფაზამდე.

წლის დასაწყისში ეკონომიკურმა რყევებმა გამოიწვია რიგი ტრანზაქციების განხორციელების შემდგომი თარიღისთვის გადადება, რაც აისახა 2016 წლის მეორე და მესამე კვარტალში მოთხოვნის დაბალი მოცულობით. თუმცა, წლის ბოლოსთვის დაფიქსირდა ბიზნეს აქტივობის აღდგენა: მეოთხე კვარტალში საწყობებთან ტრანზაქციების მოცულობამ შეიძლება მიაღწიოს 300 000 კვ.მ. მ, რაც წლის ყველაზე მაღალი მაჩვენებელია.

მოთხოვნის რყევების პარალელურად, ცვლილება შეინიშნებოდა საბაზრო ძირითადი მაჩვენებლების - თავისუფალი სასაწყობო ფართის წილისა და გაქირავების ტარიფების მოძრაობის ტენდენციაში. მეორე კვარტლის დასაწყისში ვაკანსიების ზრდა, რომელიც წარმოიშვა საბოლოო მომხმარებლის სასაწყობო ობიექტების ბაზარზე შესვლის გამო, სწრაფად გაქრა. უფასო საწყობების წილი სტაბილური დარჩა ბოლო 6 თვის განმავლობაში. ამავდროულად, სასაწყობო ფართების გაქირავების ტარიფები იგივე დონეზე დარჩა სამი მეოთხედი.

2016 წელს CBRE ანალიტიკოსებმა დაინახეს ახალი ტენდენციების გაჩენა მიწოდებისა და მოთხოვნის სტრუქტურაში. ბიზნეს აქტივობას სულ უფრო მეტად ასტიმულირებს ახალი დრაივერები - ძველი საწყობიდან უკეთესზე გადასვლა, ლოგისტიკური ოპერატორების შენობიდან პირდაპირ იჯარაზე გადასვლა და საწყობის სიმძლავრის კონსოლიდაცია დიდ სადისტრიბუციო ცენტრებში.

მოთხოვნის ხასიათის ამ ცვლილებებმა, თავის მხრივ, გამოიწვია მიწოდების დიფერენციაცია. დეველოპერები გვთავაზობენ სხვადასხვა გადაწყვეტილებებს სხვადასხვა კატეგორიის კლიენტებისთვის. ეს შეიძლება იყოს მაღალტექნოლოგიური საწყობები, რომლებიც განკუთვნილია მსხვილი ბიზნესის საჭიროებებისთვის, რომლებიც განაგრძობენ ზრდას. კომპანიებისთვის, რომლებსაც სურთ გადავიდნენ ახალი ხარისხის შენობაში, მაგრამ უფრო შეზღუდული ფინანსური რესურსებით, სთავაზობენ A კლასის სტანდარტიზებულ საწყობებს ძირითადი სპეციფიკაციების ნაკრებით.

2017 წელს ბაზარი განაგრძობს მუშაობას არსებულ გარემოში. ექსპლუატაციაში გაშვების მოცულობა კიდევ უფრო შემცირდება და კლიენტისთვის ძირითადად ახალი შენობები აშენდება. ახალი მიწოდების წლიური მაჩვენებელი 500-600 ათასი კვ.მ. მ.

2017 წელს სასაწყობო ბაზარზე ტრანზაქციების საპროგნოზო მოცულობა შეიძლება იყოს მინიმუმ 800 000 კვ.მ. მ. ბაზრის სტაბილიზაცია ქმნის წინაპირობებს ბიზნესის ეტაპობრივი ზრდისთვის. წლის მეორე ნახევარში შესაძლოა ვიხილოთ ბაზრის დინამიკაში დადებითი ცვლილებები ვაკანსიების თანდათანობითი შემცირებისა და საწყობების გაქირავების ტარიფების ზრდის სახით.

საცალო ფართი, მოსკოვი

მარინა მალახათკო, მოსკოვის CBRE-ს საცალო სივრცის განყოფილების დირექტორი, თვლის, რომ 2016 წელს მოსკოვში ექსპლუატაციაში შესული საცალო ფართის მოცულობა იქნება დაახლოებით 427 000 კვ.მ. მ, რაც 3%-ით ნაკლებია 2015 წელთან შედარებით. ეს მოცულობა ბაზრისთვის მნიშვნელოვანია და 7 ახალი ქონების ექსპლუატაციაში გაშვებამ გამოიწვია უძრავი ქონების საცალო ვაკანსიების მოკლევადიანი ზრდა წლის განმავლობაში, რაც მესამე კვარტალში 11.4%-მდე გაიზარდა. მაგრამ ამ წლის ბოლომდე მოსალოდნელია ის სისტემატიურად შემცირდეს და, შეტანის მოცულობის შემცირების წყალობით, 2017 წლის პირველ ნახევარში 10%-იან ნიშნულს მიაღწევს.

მოსკოვში ხარისხის სავაჭრო ცენტრების ჯამური მარაგი წლის ბოლომდე იქნება 5,6 მლნ კვ.მ. მ, ხოლო საცალო ფართით უზრუნველყოფილია 456 კვ.მ. მ 1000 ადამიანზე.

ახალი საცალო ვაჭრობის ობიექტები გაიხსნა კარგი დასაქმების დონით: სავაჭრო ცენტრებში 2016 წელს ვაკანსიების დონე მერყეობდა 20-40%-მდე, შარშან კი ობიექტები გაიხსნა 50-80%-იანი ვაკანსიით. მნიშვნელოვნად შემცირდა რუსეთის ბაზრიდან გამოსული საცალო ვაჭრობის რაოდენობა: 2 ბრენდი 2016 წელს 11-ის წინააღმდეგ 2015 წელს.

2017 წელს მოსალოდნელია საცალო ფართის ექსპლუატაციაში გაშვების ტემპის შემდგომი შემცირება: გასახსნელად არის გამოცხადებული დაახლოებით 273 000 კვ. მ, რაც 36%-ით ნაკლებია 2016 წლის მოცულობაზე. ამასთან, მომავალი წლის ერთ-ერთი ობიექტი – ბუტოვო მოლი (54 000 კვ.მ GLA), თავდაპირველად 2016 წელს იყო გამოცხადებული გასახსნელად.

2016 წლის უმსხვილეს სავაჭრო ცენტრებს შორის აღსანიშნავია რივიერა (91,200 კვ.მ GLA), ოკეანია (60,000 კვ.მ GLA) და კარგი! (53,000 კვ.მ), მეტროპოლიის ფაზა 2 (38,000 კვ.მ GLA). ახალი ქონების გახსნისას ვაკანსიების განაკვეთები მნიშვნელოვნად განსხვავდება მდებარეობისა და კონცეფციის მიხედვით. საშუალოდ, ახალი საცალო ობიექტები იხსნება კარგი დაკავებულობით: სავაჭრო ცენტრებში 2016 წელს ვაკანსიების დონე მერყეობდა 20-40%-მდე, შარშან კი ობიექტები გაიხსნა 50-80%-იანი ვაკანსიით.

2016 წლის 11 თვის განმავლობაში მოსკოვის ბაზარზე 32 საერთაშორისო ბრენდი შემოვიდა და კიდევ 5 გეგმავს პირველის გახსნას წლის ბოლომდე. ეს შედარებულია 2015 წლის მაჩვენებელთან, როდესაც მოსკოვის ბაზარზე 40 საერთაშორისო ბრენდი შემოვიდა. აღსანიშნავია, რომ საგრძნობლად შემცირდა ბაზრიდან გამოსული საცალო ვაჭრობის რაოდენობა: 2016 წელს 2 ბრენდი 2015 წელს 11-ის წინააღმდეგ.

პრაიმ ტარიფი მოსკოვში იყო 100 000 რუბლი კვ.მ. მ წელიწადში, პრაქტიკულად უცვლელი 2015 წელთან შედარებით. 2017 წელს CBRE ექსპერტები პროგნოზირებენ სტაბილურ ტარიფებს საცალო ფართის ვაკანსიების შედარებით მაღალი მაჩვენებლის გამო.

სავაჭრო ცენტრებში ქირავნობის განაკვეთები საბოლოოდ გამოითვლება რუბლებში, ან ფიქსირდება გაცვლითი კურსის დერეფანი. მფლობელები მზად არიან ისარგებლონ ფასდაკლებით ქირავნობის პირველ წელს, შემდგომ წლებში კურსის თანდათანობითი ზრდით. საცალო ობიექტის მფლობელთან ურთიერთობის ფორმა ბრუნვის პროცენტული ფორმატით არის სულ უფრო გავრცელებული და კომფორტული პრაქტიკა საცალო ვაჭრობისთვის და აღარ გამოიყენება მხოლოდ წამყვანებისთვის, არამედ ყველა პროფილის საშუალო ზომის მოიჯარეებისთვის. ქირავნობის ტარიფების სტრუქტურირების მრავალფეროვანი სქემა საშუალებას აძლევს მფლობელებს და მოიჯარეებს იპოვონ კომპრომისი კომერციული პირობებისთვის მისაღები ვარიანტის არჩევით განვითარებადი ბაზრის პრაქტიკის ფარგლებში. ეს უკანასკნელი, თავის მხრივ, მტკიცედ არის დაკავშირებული საცალო მოვაჭრეების ბრუნვასთან.

2016 წლის ბოლოს მოსკოვში ძვირადღირებული და ეკონომიური კლასის საცალო ვაჭრობის ბრუნვა გაიზარდა, ზოგიერთ შემთხვევაში ზრდამ 30% -ს მიაღწია. საშუალო დონის საცალო მოვაჭრეებმა აჩვენეს ბრუნვის მინიმალური ზრდა წლის ბოლოს

საცალო ფართი რუსეთის რეგიონებში

CBRE-ს რეგიონული საცალო ვაჭრობის დეპარტამენტის დირექტორის მიხაილ როგოჟინის თქმით, 2016 წლის ბოლოს ზრდა იქნება დაახლოებით 1,2 მლნ კვ.მ. მ, საიდანაც 58% (719000 კვ.მ) შემოვიდა რეგიონულ ქალაქებში, პეტერბურგის გამოკლებით. რუსეთში ექსპლუატაციაში შესული საცალო ფართის მთლიანი მოცულობა წინა წელთან შედარებით 28%-ით შემცირდა, ხოლო რეგიონებში - 40%-ით. 2016 წლის უდიდეს ახალ რეგიონულ ცენტრებს შორის აღსანიშნავია მეგაგრინი კურსკში (129000 კვ.მ GLA), მაქსი არხანგელსკში (49200 კვ.მ GLA), სედანკა ქალაქი ვლადივოსტოკში (45000 კვ.მ GLA).

რუსეთის რეგიონებში ვაკანტური საცალო ფართის წილი ქალაქიდან ქალაქში მნიშვნელოვნად განსხვავდება. მილიონზე მეტი ქალაქების ვაკანსიების საშუალო მაჩვენებელი დღეს არის 8-10%. მაგრამ, როგორც წესი, ყველა ქალაქში არის პროექტები კარგი მდებარეობითა და ძლიერი დამქირავებელთა ნაზავით, რომლებშიც დაკავებულობის მაჩვენებელი 100%-ს უახლოვდება.

2017 წელს რეგიონული ქალაქები, სავარაუდოდ, კიდევ უფრო შეამცირებენ ექსპლუატაციაში შესული ახალი საცალო ფართის მოცულობას - 637000 კვ.მ. მ, რაც 11%-ით ნაკლებია 2016 წელთან შედარებით. ამასთან, 2017 წლის ზოგიერთი ობიექტი თავდაპირველად ექსპლუატაციაში 2016 წელს გამოცხადდა, თუმცა შემდგომ თარიღები გადაიდო.

ზოგადად, აღსანიშნავია უძრავი ქონების საცალო ბაზრის განვითარების მაღალი პოტენციალი ქალაქებში, რომლებსაც აქვთ ხარისხიანი საცალო ობიექტების დაბალი მიწოდება მოსახლეობის კარგი მსყიდველობითუნარიანობის არსებობის პირობებში. დღეს ასეთ ქალაქებს მიეკუთვნება ხაბაროვსკი, ჩიტა, სტავროპოლი, მახაჩკალა, ნოიაბრსკი და სხვა.

ვაკანსიების განაკვეთები მნიშვნელოვნად განსხვავდება ქალაქიდან ქალაქში და დამოკიდებულია ქონების ხარისხზე და მდებარეობაზე. დღეს მილიონზე მეტი მოსახლეობით ქალაქების ვაკანსიების საშუალო მაჩვენებელი 8-10%-ია, რაც ოდნავ აღემატება 2015 წლის ვაკანსიას 7-8%-ს. მაგრამ, როგორც წესი, ყველა ქალაქში არის პროექტები კარგი მდებარეობით და ძლიერი მოიჯარეების ნაზავით, რომლებშიც დაკავებულობის მაჩვენებელი 100%-ს უახლოვდება.

რეგიონებში წარმოდგენილ საცალო მოვაჭრეებს შორის 2016 წელს ყველაზე აქტიური იყო სასურსათო ქსელები Lenta, X5 Retail და Magnit. წლის დასაწყისში მათ გამოაცხადეს განვითარების ამბიციური გეგმები მოსკოვსა და რეგიონებში: Lenta - 40 ჰიპერმარკეტი, Pyaterochka - 1000 მაღაზია, Magnit - 950 მაღაზია და 80 ჰიპერმარკეტი. ბაზრის ამჟამინდელმა მდგომარეობამ ქსელებს საშუალება მისცა წარმატებით განახორციელონ გამოცხადებული გაფართოების გეგმები. წვრილმანი საცალო ვაჭრობა Leroy Merlin და OBI, ელექტრონიკის მაღაზიები M.Video და Eldorado და საბავშვო საქონლის მაღაზიათა ქსელები Detsky Mir და Dochki-Synochki ასევე საკმაოდ აქტიურად ვითარდება რეგიონულ ქალაქებში.

სასტუმროები

სტანისლავ ივაშკევიჩი, განვითარების, სტუმართმოყვარეობის ინდუსტრიის დირექტორის მოადგილე, CBRE, მიიჩნევს, რომ 2016 წელს მოსკოვის სასტუმროების ბაზარზე გავლენის მთავარი ფაქტორი ტურისტული ტრეფიკის ზრდა იყო. წინასწარი მონაცემებით, წლის ბოლომდე მხოლოდ მოსკოვში ტურისტების რაოდენობა იქნება დაახლოებით 17,5 მილიონი ადამიანი, ტურიზმის მოხმარების წილი დედაქალაქის GRP-ში 4%-ს გადააჭარბებს და შესაძლოა 470 მილიარდ რუბლს მიაღწიოს. ამრიგად, ამ მოცულობიდან, წლის ბოლომდე სასტუმროს შემოსავლების წილი შეიძლება იყოს დაახლოებით 60 მილიარდი რუბლი.

2016 წლის განმავლობაში საერთაშორისო ქსელების მიერ მართული სასტუმროების რაოდენობა 3772 ნომრით გაიზარდა. მოსკოვში წელს ყველაზე დიდი ახალი სასტუმრო იყო Accor-ის კომპლექსი, რომელმაც კიევსკაიას მოედანზე სამი სასტუმრო გახსნა: Ibis, Adagio, Novotel სულ 701 ნომრით. მთავარი რეგიონალური გახსნიდან, აღსანიშნავია ორი დიდი Marriott სასტუმრო კრასნოდარსა და ვორონეჟში.

მიუხედავად იმისა, რომ ტურისტების აბსოლუტური უმრავლესობა რუსები არიან (70-75%), უცხოელი ტურისტების ნაკადის ზრდა ახლაც ნამდვილად შესამჩნევია, ისევე როგორც ის, რომ ეს ძირითადად ხდება ზოგადად აზიის ბაზრის და ჩინეთის გამო. განსაკუთრებით ტურისტებს. როსტურიზმის შეფასებით, მხოლოდ ტურისტების ამ ჯგუფის გამო ნაკადის ზრდა 2016 წლის ბოლომდე დაახლოებით 40% იქნება.
ამრიგად, 2016 წელს მოსკოვის სასტუმროებში დასაქმების მაჩვენებელმა რეკორდულ დონეს მიაღწია და გარკვეულ სეგმენტებში 70%-ს აღემატება. ტევადობის ზრდამ, თავის მხრივ, გამოიწვია სასტუმროების ტარიფების ზრდა, რითაც 2016 წლის 9 თვის განმავლობაში საშუალო ADR 8%-ით გაიზარდა.
ოთახის საშუალო ღირებულების ყველაზე საოცრად დადებითი დინამიკა გამოიხატა მაღალი ხარისხის ძვირადღირებული სასტუმროების სეგმენტში, სადაც ADR-ის ყველაზე მნიშვნელოვანი ზრდა 20-22 ათას რუბლამდე დაფიქსირდა ამ სეგმენტის ლიდერთა ჯგუფში. (მაგალითად, ისეთი პრემიუმ სასტუმროები, როგორიცაა Hyatt, Baltschug Kempinski, Four Seasons).

ამავდროულად, ფუფუნების სეგმენტის სასტუმროების უმეტესობა ფრთხილია და არ ზრდის ADR-ს, ინარჩუნებს მას 12-15 ათასი რუბლის დონეზე. ამრიგად, ყველაზე ძვირადღირებული სასტუმროების სეგმენტში, ADR ახლა საშუალოდ დაახლოებით 18 ათასი რუბლია.
„საშუალო“ და „საშუალოზე დაბალი“ სეგმენტებში 2016 წელს განსახლების ტარიფების ზრდა არ დაფიქსირებულა. სასტუმროების ბაზარზე ჯერ კიდევ არის ძლიერი დემპინგური განწყობები და ამიტომ ბევრ სასტუმროს არ გაუძვირებია ფასები, მიუხედავად მოთხოვნის ზრდისა.

2016 წლის განმავლობაში საერთაშორისო ქსელების მიერ მართული სასტუმროების რაოდენობა გაიზარდა 3772 ნომრით, აქედან 1511 მოსკოვის რეგიონს ეკუთვნოდა. მოსკოვში წელს ყველაზე დიდი ახალი სასტუმრო იყო Accor-ის კომპლექსი, რომელმაც კიევსკაიას მოედანზე სამი სასტუმრო გახსნა: Ibis, Adagio, Novotel სულ 701 ნომრით. მთავარი რეგიონალური გახსნიდან, აღსანიშნავია Marriott-ის ქსელის ორი დიდი სასტუმრო კრასნოდარსა და ვორონეჟში.

2017 წლისთვის რუსეთში გამოცხადდა 11 სასტუმრო საერთაშორისო ბრენდების მენეჯმენტის ქვეშ 2566 ნომრის საერთო ტევადობით, აქედან 3 სასტუმრო უნდა გაიხსნას მოსკოვში: Four Points By Sheraton ვნუკოვოს აეროპორტში, Radisson Blu Novion MFC-ში. Olimpiysky Prospekt და Hyatt Regency VTB Arena Petrovsky Park, როგორც VTB Dynamo-ს კომპლექსური განვითარების ნაწილი ლენინგრადის პროსპექტზე.

მიმოხილვა მომზადებული CBRE-ს მიერ

1. გაყიდვების ბაზარზე მიწოდების მოცულობა შემცირდა ყველა სეგმენტში, გარდა სამრეწველო და სასაწყობო ფართებისა, ხოლო იჯარის ბაზარზე მიწოდების მოცულობის ცვლილება უმნიშვნელო აღმოჩნდა.
2. გაიზარდა როგორც კურსი, ასევე ფასები დოლარის კუთხით, გარდა ვაკანტურ ფართებზე ფასებისა, ხოლო როგორც კურსის ასევე ფასების ზრდის მაქსიმალური დონე დაფიქსირდა საცალო უძრავ ქონებაზე.
3. 2016 წლის მე-2 კვარტალში ქირავნობისა და გაყიდვების ბაზარზე გარკვეული ტიპის კომერციული უძრავი ქონების განვითარების ძირითად მახასიათებლებს შორისაა:

• უძრავი ქონების საცალო ვაჭრობის სეგმენტში, ცენტრში არსებულ უძრავ ქონებაზე ფასები შემცირდა, ხოლო ცენტრის გარეთ ფასები გაიზარდა. ცენტრში მდებარე ობიექტების ტემპების ზრდა უფრო დაბალი იყო, ვიდრე მის გარეთ. ქუჩის საცალო ვაჭრობის შემთხვევაში ტარიფების დინამიკა მსგავსი იყო, ფასებში კი პირიქით: გაიზარდა ფასები ცენტრში არსებულ უძრავ ქონებაზე, მის გარეთ კი პირიქით, შემცირდა.
• საოფისე უძრავი ქონების გაყიდვის ბაზარზე, ცენტრში მდებარე უძრავი ქონების ფასები შემცირდა და ცენტრს გარეთ ფასები თითქმის უცვლელი დარჩა, ხოლო ქირავნობის ტარიფები გაიზარდა როგორც ცენტრში, ასევე ბაღის რინგზე მდებარე საკუთრებაში.
• სამრეწველო და სასაწყობო ფართებზე გაყიდვის ფასები შემცირდა, ხოლო გაქირავება გაიზარდა.

მთავარი დასკვნა:

ფასების ზრდა ზოგიერთ სეგმენტში და კურსი დოლარის კუთხით უფრო დაბალი აღმოჩნდა, ვიდრე დოლარის კურსის კლება, რის შედეგადაც ფასები და კურსები რუბლის კუთხით მეორე კვარტალში შემცირდა, რაც ქვეყანაში შექმნილი რთული ვითარების გამო. მაკროეკონომიკა, მაშინ როცა გაყიდვების ბაზარი, ზოგიერთ სეგმენტში ფასების შემცირებით და სხვებისთვის ნაკლებად მაღალი ფასების ზრდით ვიმსჯელებთ, თავს ნაკლებად თავდაჯერებულად გრძნობს, ვიდრე იჯარის ბაზარი, რაც შეიძლება გამოწვეული იყოს რთული საინვესტიციო სიტუაციით.

კვლევის მეთოდოლოგია

ინფორმაცია ამ კვლევისთვის მოპოვებული იქნა მოსკოვის კომერციული უძრავი ქონების ბაზრისადმი მიძღვნილი 30-ზე მეტი სპეციალიზებული და თემატური წყაროდან. წყაროებია უძრავი ქონების ელექტრონული ბაზები, ბეჭდური და ელექტრონული მედია, უძრავი ქონების სააგენტოები და საკონსულტაციო კომპანიები.

საოფისე, სამრეწველო და სასაწყობო ფართები (ISP) და უფასო კომერციული ფართები (PSN) $560 ათასიდან, ასევე საცალო ფართები $400 ათასიდან, ან შენობები საერთო ფართობით არანაკლებ 100 კვ. მ. ფასის დინამიკის გასაანალიზებლად გამოიყენება გაყიდვების საშუალო შეწონილი ფასი, რომელიც გამოითვლება როგორც ობიექტების მთლიანი ღირებულების თანაფარდობა ამ ობიექტების მთლიან ფართობთან.

ღია წყაროებში შემოთავაზებული ობიექტები შეირჩა კომერციული უძრავი ქონების გაქირავების ბაზრის კვლევის ობიექტებად - საცალო, საოფისე, სამრეწველო და სასაწყობო ფართები (PSP) საერთო ფართობით მინიმუმ 50 კვადრატული მეტრი. მ. ფასის დინამიკის გასაანალიზებლად გამოიყენება გაქირავების საშუალო განაკვეთი, რომელიც გამოითვლება როგორც ყველა ობიექტის ფასების საშუალო არითმეტიკული, ასევე მთლიანი წლიური ქირა (GAP), რომელიც გამოითვლება როგორც ჯამი. ქირავდება ყველა ობიექტი წლის განმავლობაში.

გაყიდვა

ბაზარი მთლიანად

მიწოდების მოცულობა

მე-2 კვარტალში 2016 წელს მიწოდების მოცულობა რაოდენობრივად 15%-ით და მთლიან ფართობზე 28%-ით შემცირდა. წლის განმავლობაში, შედარებითგ დაახლოებით 2 კვ. 2015 წელს მიწოდების მოცულობა რაოდენობრივად 26%-ით, ხოლო მთლიან ფართობზე 36%-ით შემცირდა.

საერთო ჯამში, მე-2 კვარტალში გასაყიდად გაიყიდა 2 083 ობიექტი საერთო ფართით 2 986 ათასი კვ.მ.

ფასის მაჩვენებლები 52,8 74,9 65,9

საშუალო შეწონილი ფასი 2016 წლის მე-2 კვარტალში 2%-ით შემცირდა და 3293$/კვ. იმის გათვალისწინებით, რომ ამ პერიოდში დოლარის კურსი 12%-ით შემცირდა,რუბლის ექვივალენტში ფასი შემცირდა 14%-ით და 217000 რუბლს/კვ.მ.. წლის განმავლობაში, 2015 წლის მე-2 კვარტალში, დოლარში ფასი 18%-ით შემცირდა.და რუბლებში გაიზარდა 2% -ით.

კომერციული უძრავი ქონების ჯამური ღირებულება კვარტალში 30%-ით, ხოლო წლის განმავლობაში 48%-ით შემცირდა და 9,83 მილიარდი დოლარი შეადგინა.

მე-2 კვარტალში როგორც დოლარის, ასევე რუბლის ფასების კლება მიუთითებს ბაზარზე უარყოფითი ტენდენციების ეტაპობრივ გამყარებაზე.

სქემები მთლიანი ბაზრისთვის

საერთო ფართობი

ობიექტების რაოდენობა

საშუალო შეწონილი ფასი

საერთო ღირებულება

მიწოდების მოცულობა

მიწოდების მოცულობა მთლიანი ფართობის მიხედვით II კვარტალში პირველ კვარტალთან შედარებით საცალო უძრავი ქონებისთვის 29%-ით შემცირდა, საოფისე ფართზე - 38%-ით, სამრეწველო და სასაწყობო ფართებზე - 17%-ით, ხოლო თავისუფალი. ფართის გამოყენება - შემცირდა 10%-ით.

მიწოდების მოცულობა მთლიანი ფართობის მიხედვით წელიწადში, 2 კვ. 2015 წელს საცალო უძრავი ქონება 60%-ით შემცირდა, საოფისე უძრავი ქონება 43%-ით, სამრეწველო და სასაწყობო უძრავი ქონება 46%-ით შემცირდა, ხოლო თავისუფალი სარგებლობის ფართებზე 9%-ით გაიზარდა.

სეგმენტების წილი ფართობის მიხედვით მნიშვნელოვნად არ შეცვლილა. ლიდერად დარჩა საოფისე ფართი, რომლის მოცულობა ფართობის მიხედვით 56%-ია. შემდეგ მოდის კომერციული ფართები (23%), საცალო (9%) და სამრეწველო და სასაწყობო ფართები (13%).

ფასების ინდიკატორები

2016 წლის მე-2 კვარტალში საცალო უძრავი ქონების ფასი გაიზარდა 7%-ით და 4480$/კვ.მ-მდე, საოფისე უძრავი ქონების ფასი 2%-ით და 3527$/კვ.მ.-მდე, სამრეწველო და სასაწყობო უძრავი ქონების ფასი 4%-ით. $1,712/კვ.მ, ხოლო ვაკანტურ ფართებზე – 9%-ით შემცირდა და $3,139/კვ.მ.

2015 წლის მე-2 კვარტალთან შედარებით საშუალო შეწონილი ფასი გაიზარდა 1%-ით საცალო ვაჭრობაზე და 6%-ით სამრეწველო და სასაწყობო უძრავ ქონებაზე, 18%-ით შემცირდა საოფისე ფართზე და 23%-ით თავისუფალი სარგებლობის ფართებზე.

საცალო და სამრეწველო და სასაწყობო ობიექტებზე ფასების უფრო მნიშვნელოვანი ზრდა მიუთითებს იმაზე, რომ მათზე მოთხოვნა ამჟამად აღემატება მოთხოვნას საოფისე ფართებზე.

მთლიანი ფართობი სეგმენტის მიხედვით

ობიექტების რაოდენობა

საშუალო ფართობი

საშუალო შეწონილი ფასი

საერთო ღირებულება

უძრავი ქონების საცალო ვაჭრობა

მიწოდების მოცულობა

მე-2 კვარტალში გამოიფინა 445 საცალო ობიექტი 282 ათასი კვადრატული მეტრი ფართობით, საიდანაც 62 ობიექტი ბაღის რინგში იყო, ხოლო 383 ობიექტი მის გარეთ.

კვარტალში ცენტრში სავაჭრო ობიექტების მიწოდება 3%-ით შემცირდა, ხოლო მთლიანი ფართობით 24%-ით.

ცენტრის გარეთ საცალო ობიექტების მიწოდების მოცულობა რაოდენობრივად გაიზარდა 9%-ით, ხოლო მთლიანი ფართობის მიხედვით 30%-ით შემცირდა.

ფასების ინდიკატორები

ცენტრში საცალო უძრავი ქონების საშუალო შეწონილი ფასი 2016 წლის II კვარტალში 9%-ით შემცირდა და 10 839 აშშ დოლარი/კვ.მ. ამავდროულად, დიდი ხნის გამოფენილ ობიექტებზე ფასები პრაქტიკულად არ შეცვლილა და ფასების კლება განპირობებული იყო, კერძოდ, გამოფენის დასრულებით პირველ კვარტალში ნოვინსკის ბულვარზე ორი დიდი და ძვირადღირებული ობიექტის (1220 კვ.მ. , $19,000/კვ.მ.) და არბატის ქუჩაზე (1413 კვ.მ., $25,129/კვ.მ).

ცენტრის გარეთ საცალო ფართის საშუალო შეწონილი ფასი 11%-ით გაიზარდა და $3,877/კვ.მ.-მდე, რაც აიხსნება ბაზრიდან I კვარტალში რამდენიმე იაფი ქონების გასვლით - იუროვსკაიას ქუჩაზე (4,892 კვ.მ, $1,345/). კვ.მ), მიტნაიას ქ. (12900 კვ.მ., 1600 $/კვ.მ.) და ანდროპოვის გამზირზე (90000 კვ.მ. 3090 $/კვ.მ.). დიდი ხნის განმავლობაში გამოფენილ ობიექტებზე ფასები 9%-ით გაიზარდა.

მე-2 კვარტალის მონაცემებზე დაყრდნობით, ცენტრის გარეთ საცალო ფართებზე მოთხოვნა მნიშვნელოვნად აჭარბებდა მოთხოვნას საცალო ფართებზე ცენტრში.

საცალო უძრავი ქონების ინდიკატორების გრაფიკები

საერთო ფართობი

ობიექტების რაოდენობა

საშუალო ფართობი

საშუალო შეწონილი ფასი

საერთო ღირებულება

ქუჩის საცალო ვაჭრობა

მიწოდების მოცულობა

2016 წლის II კვარტალში გასაყიდად გაიყიდა 31 ათასი კვადრატული მეტრი ფართობის 119 ქუჩა-საცალო ობიექტი, საიდანაც 26 ობიექტი ბაღის რინგში იყო, ხოლო 93 ობიექტი მის გარეთ.

ცენტრში საცალო ობიექტებზე მიწოდების მოცულობა რაოდენობრივად 13%-ით შემცირდა, ხოლო მთლიანი ფართობი - 49%-ით. ცენტრის გარეთ საცალო ვაჭრობის ობიექტების მიწოდების მოცულობა გაიზარდა 12%-ით რაოდენობით და 1%-ით მთლიან ფართობზე.

ფასების ინდიკატორები

ქუჩის საცალო ობიექტებზე საშუალო შეწონილი ფასი ცენტრში 4%-ით გაიზარდა და 15538$/კვ.მ-მდე გაიზარდა, ხოლო ძველი საკუთრების ფასი 8%-ით გაიზარდა. ზრდა ასევე განპირობებული იყო როგორც ბაზრიდან პირველ კვარტალში ზემლიანოი ვალ ქუჩაზე (469 კვ.მ., $5,767/კვ.მ.) გასვლით, ასევე ძვირადღირებული ქონების მე-2 კვარტალში გასვლით. ბ.ბრონნაიას ქუჩა (139 კვ.მ., 26981 $/კვ.მ).

ცენტრის გარეთ საშუალო შეწონილი ფასი 6%-ით შემცირდა და 4985$/კვ.მ-ზე ფასების კლებაზე, კერძოდ, ორი იაფი ქონების ბაზარზე - ნოვოზავოდსკაიას ქუჩაზე შემოსვლამ იმოქმედა. (832 კვ.მ., 1007 $/კვ.მ.) და ტროფიმოვას ქუჩაზე (1767 კვ.მ., 2872 $/კვ.მ.), ხოლო ბაღის რინგს მიღმა ყოფილ უძრავ ქონებაზე ფასები 6%-ით გაიზარდა. .

ქუჩის საცალო ვაჭრობის ინდიკატორების სქემები

საერთო ფართობი

ობიექტების რაოდენობა

საშუალო ფართობი

საშუალო შეწონილი ფასი

საერთო ღირებულება

საოფისე უძრავი ქონება

მიწოდების მოცულობა

საოფისე ფართების მიწოდების მოცულობა მე-2 კვარტალში შემცირდა 22%-ით რაოდენობრივად და 38%-ით მთლიანი ფართობით და შეადგინა 1,170 ობიექტი საერთო ფართობით 1,636 ათასი კვადრატული მეტრი, საიდანაც 243 ობიექტი გამოიფინა ცენტრში. და მის გარეთ 927 ობიექტი.

საოფისე ფართების მიწოდების მოცულობა მთლიანი ფართობის მიხედვით Garden Ring-ის ფარგლებში შემცირდა 27%-ით, ხოლო მის გარეთ - 40%-ით. 2015 წლის მე-2 კვარტალთან შედარებით, ცენტრში გამოფენილი ობიექტების მთლიანი ფართობი შემცირდა 37%-ით, ხოლო ბაღის რინგის გარეთ - 44%-ით.

ფასების ინდიკატორები

ცენტრში საოფისე ფართების საშუალო შეწონილი ფასი 2016 წლის II კვარტალში 5%-ით შემცირდა და 6330 აშშ დოლარი/კვ.მ. ფასების შემცირება მოხდა, კერძოდ, ილიინკას ქუჩაზე ძვირადღირებული ქონების I კვარტალში გამოფენის დასრულების (3291 კვ.მ, $15493/კვ.მ) გამოფენის და ასევე ბაზარზე შესვლის გამო. ორი იაფი ქონების - ზნამენკას ქუჩაზე (3,000 კვ.მ., 2,477 $/კვ.მ) და მაშკოვას ქუჩაზე (7,585 კვ.მ., 3,176 $/კვ.მ), ხოლო ფასები გამოფენილ ობიექტებზე. დიდი ხნის განმავლობაში გაიზარდა 5%-ით.

მე-2 კვარტალში ბაღის რინგს მიღმა საოფისე ფართების საშუალო შეწონილი ფასი 1%-ით გაიზარდა და შეადგინა $2,972/კვ.მ.

ის ფაქტი, რომ ცენტრში მდებარე ობიექტებზე ფასები შემცირდა, ხოლო ცენტრის გარეთ მდებარე ობიექტებზე ოდნავ გაიზარდა, მიუთითებს მოთხოვნის ზრდაზე ცენტრის გარეთ მდებარე შენობებზე. თუმცა, წლის განმავლობაში ფასების ზრდის იგივე ტემპებიდან გამომდინარე, შეგვიძლია დავასკვნათ, რომ საშუალოვადიან პერიოდში მსგავსი განსხვავებები არ შეინიშნება.

საოფისე უძრავი ქონების მუშაობის სქემები

საერთო ფართობი

ობიექტების რაოდენობა

საშუალო ფართობი

საშუალო შეწონილი ფასი

საერთო ღირებულება

Ქირავდება

ბაზარი მთლიანად

მიწოდების მოცულობა

იჯარის ბაზარზე მიწოდების მოცულობა 2016 წლის მე-2 კვარტალში შემცირდა 1%-ით რაოდენობით და 5%-ით მთლიან ფართობზე. მთლიანობაში, ბოლო 4 კვარტალში მიწოდება შემცირდა რაოდენობით 25%-ით, ხოლო მთლიანი ფართობით 31%-ით.

მე-2 კვარტალში საერთო ფართით 4265 ობიექტი გამოიფინა 2394 ათასი კვ.მ.

ფასების ინდიკატორები

საშუალო კვარტალში მაჩვენებელი 7%-ით გაიზარდა და შედარებით2015 წლის მე-2 კვარტლიდან- შემცირდა 35%-ით და შეადგინა $286/კვ.მ/წელი.იმის გათვალისწინებით, რომ წლის განმავლობაში დოლარის კურსი 12%-ით შემცირდა,რუბლის ექვივალენტის კურსი კვარტალში შემცირდა 5%-ით, ხოლო წლის განმავლობაში - 19%-ით და 18,847 რუბლს/კვ.მ/წელიწადში. წლიური ქირა 2015 წლის მე-2 კვარტლიდან 2016 წლის მე-2 კვარტალამდე შემცირდა 56%-ით და შეადგინა 0,555 მილიარდი დოლარი.

ის ფაქტი, რომ ქირავნობის ბაზარზე საშუალო გაქირავების კურსი შემცირდა არა მხოლოდ დოლარებში, არამედ რუბლებშიც, აგრძელებს იმის მანიშნებელს, რომ მაკროეკონომიკაში შედარებითი სტაბილიზაციის მიუხედავად, სიტუაცია მასში და უძრავი ქონების ბაზარზე კვლავ მძიმე რჩება. .

სქემები მთლიანი ბაზრისთვის

საერთო ფართობი

ობიექტების რაოდენობა

საშუალო მაჩვენებელი

სულ უფსკრული

შედარებითი ანალიზი სეგმენტების მიხედვით

მიწოდების მოცულობა

მიწოდების მოცულობა მთლიანი ფართობის მიხედვით 2016 წლის მე-2 კვარტალში 6%-ით შემცირდა საცალო ვაჭრობაზე, 5%-ით საოფისე და 4%-ით სამრეწველო და სასაწყობო უძრავ ქონებაზე.

მიწოდების მოცულობა მთლიანი ფართობის მიხედვით წლის განმავლობაში საცალო უძრავი ქონების 42%-ით შემცირდა, საოფისე უძრავი ქონების - 31%-ით, ხოლო სამრეწველო და სასაწყობო უძრავი ქონების - 26%-ით.

მიწოდების მხრივ ლიდერად რჩება საოფისე ფართი, რომლის წილმაც 51% შეადგინა. შემდეგ მოდის სამრეწველო და საწყობი (36%) და საცალო ფართები (13%).

ფასების ინდიკატორები

მე-2 კვარტალში საცალო უძრავი ქონების საშუალო განაკვეთი გაიზარდა 10%-ით და შეადგინა 466 $/კვ.მ/წელი, საოფისე უძრავი ქონებისთვის - 6%-ით 268 $/კვ.მ/წელი, ხოლო სამრეწველო და სასაწყობო. ქონება - 8%-ით 104$/კვ.მ/წელიწადში.

2015 წლის მე-2 კვარტალთან შედარებით, საცალო ვაჭრობის ქირაობა 32%-ით, საოფისე 35%-ით და სამრეწველო და სასაწყობო უძრავი ქონების 28%-ით შემცირდა.

სქემების ბენჩმარკინგი სეგმენტების მიხედვით

მთლიანი ფართობი სეგმენტის მიხედვით

ობიექტების რაოდენობა

საშუალო ფართობი

საშუალო მაჩვენებელი

სულ უფსკრული

უძრავი ქონების საცალო ვაჭრობა

მიწოდების მოცულობა

საცალო უძრავი ქონების მიწოდების მოცულობა II კვარტალში რაოდენობრივად 1%-ით, ხოლო მთლიანი ფართობის მიხედვით 6%-ით შემცირდა. მიწოდების მოცულობა წლის განმავლობაში შემცირდა რაოდენობრივად 32%-ით, ხოლო მთლიან ფართობზე 42%-ით.

მე-2 კვარტალში სულ გამოიფინა 1002 ობიექტი 311 ათასი კვადრატული მეტრი ფართობით. მ, საიდანაც 96 ობიექტი ცენტრშია, ხოლო 906 ოთახი მის გარეთ.

მიწოდების მოცულობა მთლიანი ფართობის მიხედვით II კვარტალში ცენტრში 8%-ით და მის ფარგლებს გარეთ 6%-ით შემცირდა.

ფასების ინდიკატორები

2016 წლის II კვარტალში Garden Ring-ის შიგნით საცალო ვაჭრობის ობიექტების გაქირავების საშუალო განაკვეთი გაიზარდა 5%-ით და შეადგინა $830/კვ.მ/წელი. მაჩვენებლების ზრდა დაფიქსირდა დიდი ხნის გამოფენილი ობიექტების განაკვეთების 2%-იანი ზრდის კონტექსტში. ტარიფების ზრდა ასევე მოხდა, კერძოდ, მე-2 კვარტალში ორი ძვირადღირებული ქონების გამოშვების გამო - მ.ბრონნაიას ქუჩაზე (367 კვ.მ, 2128$/კვ.მ/წელი) და ბ.ბრონნაიაზე. ქ (139 კვ.მ., 2 379$/კვ.მ/წელი).

ბაღის რინგის მიღმა საცალო ვაჭრობის ქირავნობის საშუალო განაკვეთი გაიზარდა 11%-ით და შეადგინა $427/კვ.მ/წელი. ამავდროულად, პირველ კვარტალზე მეტი გამოფენილი ობიექტების განაკვეთები გაიზარდა 3%-ით, ხოლო ძვირადღირებული ობიექტების წილი, რომელთა განაკვეთები აღემატება $400/კვ.მ/წელიწადში, გაიზარდა 30%-დან პირველ კვარტალში 34%-მდე. .

ცენტრში შენობების განაკვეთები კვარტალში ნაკლებად გაიზარდა, ვიდრე მის ფარგლებს გარეთ, მაგრამ წლის განმავლობაში ტარიფების კლება შედარებითი აღმოჩნდა, ამიტომ შეუძლებელია ვისაუბროთ საცალო ფართებზე მოთხოვნის მნიშვნელოვან განსხვავებებზე ბაღის რინგზე და მის გარეთ. საშუალოვადიან პერსპექტივაში.