Yu.A. Inozemtseva, 회계 및 세무 전문가

국제회계: 투자부동산

IFRS에 따른 투자부동산 회계처리: 최초 인식부터 처분까지

러시아 회계에는 임대료 형태로 조직에 수입을 가져오는 물건의 회계를 규제하는 특별한 회계 표준이 없습니다. 이러한 자산은 계정 03 "중요 자산에 대한 소득 창출 투자"에 반영되며 고정 자산 유형으로 간주됩니다. 조항 5 PBU 6/01.

국제회계에는 투자부동산(IP)이라는 특별한 유형의 자산이 있는데, 이는 우리의 소득 창출 투자와 약간 비슷합니다. 이러한 항목을 회계처리하는 방법은 IAS 40 투자부동산에서 논의됩니다. 이 기사에서는 이 표준의 주요 조항을 분석합니다.

투자부동산이란 무엇인가요?

AI는 기업이 소유하거나 임대한 목적으로 소유한 토지 또는 건물입니다. pp. 5, 7 IAS 40:

• <или>운영(단기)리스로 인한 리스료;
• <или>시장 가격 상승으로 인한 가치 상승으로 인한 소득.

부동산이 임대 목적이라면 회사가 운영(단기) 임대 목적으로 임대하는 경우에만 AI로 인정받을 수 있다.

부동산을 금융(장기) 임대로 임대하는 경우 이는 임대로 간주되지 않지만 IAS 17 임대에 따라 임대인이 회계처리합니다. 사실 IFRS 규칙에 따르면 금융리스 기간 동안 해당 객체는 임차인의 계정에 반영됩니다. 그리고 임대인은 임차인에게만 채권을 가지고 있고, 문단 36 IAS 17. 운용리스를 단기로 정의하고 금융리스를 장기로 정의하는 것은 다소 단순화되어 있습니다. 금융리스의 특성은 각 문단에 자세히 나와 있습니다. 8, 10 IAS 17.

예를 들어 회사가 토지를 취득했지만 아직 용도를 결정하지 않은 경우 해당 토지는 가치를 높이기 위해 구입한 것으로 간주되며 AI로 회계처리되어야 합니다.

건물이 가까운 시일 내에 판매될 예정이지만 구매자를 찾는 동안 임대되는 경우 AI가 아닌 재고로 회계처리해야 합니다. 왜냐하면 조직은 이 자산이 매각될 때 이 자산으로부터 주요 수입을 받게 되기 때문입니다.

기업 그룹의 경우 자산을 AI로 인정하는 데에는 몇 가지 특징이 있습니다.

예를 들어 그룹사 중 한 곳이 다른 그룹사에 건물을 임대해 보고하면 이를 AI로 인식한다. 두 번째 회사는 이를 OS로 사용한다. 이는 이 건물이 연결 명세서에서 OS로 인식되어야 함을 의미합니다. 왜냐하면 궁극적으로 기업 그룹의 관점에서 볼 때 이 건물은 AI로 사용되는 것이 아니라 자체 필요에 따라 사용되기 때문입니다. 참고로, 연결재무제표는 모회사와 자회사의 자산, 부채, 자본, 수익, 비용, 현금흐름을 마치 회사그룹이 하나의 회사인 것처럼 표시합니다.

우리는 통합에 대해 자세히 썼습니다.

질문이 생길 수 있습니다. 러시아어와 달리 국제 회계에서 AI와 OS가 다른 유형의 자산인 이유는 무엇입니까? 더욱이 동일한 자산(토지 및 건물)이 특정 조건에서는 OS이자 AI가 될 수 있습니다.

AI와 다른 유형의 자산(특히 OS)의 주요 차이점은 회사가 AI가 소유한 다른 자산과 독립적으로 AI로부터 현금 흐름을 받는다는 것입니다. 즉, AI가 그 자체로 이익을 가져올 수 있는 반면, OS가 가져오는 이익은 기업 전체의 위험과 밀접한 관련이 있다는 것입니다.

예를 들어 건물을 운영리스로 임대하고 다음과 같은 형태로 조직에 수입을 창출하는 경우 결정된임대료 지불은 AI입니다.

그리고 호텔이 건물에 있고 회사가 손님 숙박으로부터 수입을 얻는다면 회사가받는 수입은 호텔 사업 전체의 결과에 달려 있기 때문에 호텔 건물은 운영 체제입니다. 문단 12 IAS 40.

건물이 공장 관리를 위해 사용되는 경우, 다른 자산과 함께만 조직에 수입을 가져오기 때문에 고정 자산으로 회계 처리됩니다.

때로는 건물의 일부를 임대하고 일부를 회사의 주요 활동에 사용하는 경우가 있습니다. 여기에는 두 가지 회계 옵션이 있습니다. 건물의 일부를 별도의 자산(고정자산 및 투자부동산)으로 회계처리할 수 있습니다. 이것이 불가능할 경우, 건물의 일부가 주요 활동에 사용되는 경우에만 건물은 투자부동산으로 회계처리됩니다. 그렇지 않으면 건물 전체를 OS로 고려해야 합니다. 문단 10 IAS 40.

인정 및 초기 평가

AI는 다음과 같은 경우 자산으로 인식되어야 합니다.

• AI로 인해 경제적 이익을 얻을 가능성이 있습니다.
• 그 가치를 확실하게 추정할 수 있다 문단 16 IAS 40.

예를 들어 부동산을 짓기 전에 개발자는 주정부로부터 건축 허가를 받아야 하며, 가능하면 토지를 임대해야 합니다. 하위. 5 단락 3 예술. 8, 2항, 예술. 러시아 연방 도시계획법 51조. 그러나 개발자는 허가를 받기 전에도 상당한 비용을 지출하는 경우가 많습니다. 이러한 비용은 승인을 얻을 것이라는 데 의심의 여지가 없는 경우에만 AI가 인식할 수 있습니다. 그렇지 않은 경우에는 경제적 효익을 얻을 수 있을지 알 수 없으므로 자산으로 인식하지 않고 비용으로 상각합니다.

AI는 처음에 평가되어야 한다 실제 비용을 기준으로(구입비용 + 직접필요비용) 문단 20 IAS 40. 동시에 부동산 건설 중에 발생한 원자재, 노동 또는 기타 자원의 초과 손실은 AI 비용에 포함되지 않지만 그러한 비용은 필요하지 않기 때문에 비용으로 상각됩니다. 조직은 자원 소비에 대한 자체 표준을 설정합니다.

일반적으로 새로 지어진 부동산은 계획된 소득 수준에 즉시 도달하지 않습니다. 그럼에도 불구하고 조직은 유지 관리 비용(난방, 건물에 물 공급)을 부담합니다. 이 비용 역시 AI 비용에 포함되지 않고 전액 비용으로 인식된다. 문단 23 IAS 40.

우리는 장기 연체 지불 중에 기록을 올바르게 유지하는 방법에 대해 썼습니다.

이연지급 방식으로 투자자산을 취득하는 경우 해당 자산은 즉시 지급가격으로 인식하고, 이 금액과 총 지급액의 차이는 대출금에 대한 이자로서 비용으로 인식됩니다. 문단 24 IAS 40.

II 자격을 갖춘 자산을 임대 기준으로 회사가 소유한 경우 회계상 두 가지 가치 중 낮은 값으로 인식됩니다. 문단 25 IAS 40:

• <или>부동산의 공정 가치로;
• <или>최소 리스료의 현재 가치로 계산됩니다.

AI 객체의 주요 수리에 상당한 비용이 발생하는 경우 해당 비용은 자본화됩니다(AI 객체로 처리되거나 수리된 AI 객체의 비용에 포함됨). 문단 19 IAS 40. 현재 경미한 수리 비용은 발생한 기간의 비용에 포함됩니다. 문단 18 IAS 40.

최초 인식 후 측정

후속 보고일의 회계처리를 위해 회사는 최초 인식 후 AI에 대한 두 가지 회계처리 방법 중 하나를 선택하여 모든 항목에 적용할 수 있습니다. 문단 30 IAS 40:

• <или>공정 가치(FV)로;
• <или>실제 비용으로(원가로).

그러나 운영(단기) 임대 계약에 따라 회사가 객체를 소유한 경우 공정 가치와 공정 가치로만 회계처리할 수 있습니다. 문단 34 IAS 40.

회사가 공정 가치 회계 모델을 선택한 경우 CC 회계 모델이 더 신뢰할 수 있는 정보를 제공한다고 믿기 때문에 역사적 원가 회계 모델로 변경할 수 없습니다. 하위. "b" 문단 14 IAS 8; 문단 31 IAS 40.

실제로 AI는 실제 비용보다는 공정 가치로 측정되는 경우가 가장 많습니다.

공정가치 측정

이 회계 모델에 따르면 AI는 최초 인식 후 각 보고 기간이 끝날 때 CV로 측정됩니다. 표준에서는 CV를 시장 참가자 간의 자발적인 상업 거래에서 자산을 판매할 수 있는 가격으로 정의합니다. 문단 5 IAS 40. 이는 거래 당일에 당사자들이 부동산과 시장 상황에 대한 신뢰할 수 있는 정보를 가지고 있고, 판매자는 건물을 팔도록 강요받지 않으며, 구매자는 건물을 사도록 강요받지 않는다는 것을 의미합니다.

미완성 AI 객체의 SS는 완성된 건물의 SS보다 결정하기가 더 어렵습니다. 건설 중인 부동산은 비교적 드물게 판매되고 활발한 시장이 없기 때문입니다. 따라서 이 표준에서는 회사가 기존 AI 시설에 대한 투자부동산 회계처리를 위해 SS 모델을 선택한 경우에도 미완성 AI 시설을 건설 완료 전에 원래 원가로 회계처리할 수 있도록 허용합니다.

CC에 대한 AI의 모든 가격 인하 및 재평가 금액은 이 보고 기간의 수입 또는 비용에 포함됩니다. pp. 33-35 IAS 40. 예를 들어, 한 회사가 RUB 10,000,000에 AI를 구매했습니다. 구매에 대한 법적 지원 비용은 500,000 루블에 달했습니다. RUB 10,500,000의 평가에는 AI가 고려되었습니다. (RUB 10,000,000 + RUB 500,000). 보고일에 CC가 변경되지 않았고 RUB 10,000,000에 달했다고 가정해 보겠습니다. 이는 조직이 500,000 루블을 비용으로 상각해야 함을 의미합니다. (RUB 10,500,000 – RUB 10,000,000).

AI와 달리 고정 자산의 추가 평가 금액은 자본에 포함됩니다 (즉, 러시아 회계에서 계정 83까지).

AI가 CC로 평가되면 감가상각이 부과되지 않습니다.

고정 자산과 달리 AI(공정 가치로 회계처리)는 회계에서 구성요소로 분리되지 않습니다. 즉, 예를 들어 엘리베이터, 에어컨 시스템 및 기타 건물 요소는 단일 AI 개체인 건물의 일부로 기록됩니다. 이러한 요소의 비용은 구매자가 판매자에게 지불하는 가격에 이미 포함되어 있습니다. 즉, 이 금액은 별도로 할당되지 않습니다. 문단 50 IAS 40.

AI가 빌린 돈으로 구축되고 CC로 평가되면 회사는 선택권을 갖습니다. 초기 인식 시 이자를 AI 비용에 포함하거나 비용으로 상각할 수 있습니다. SS에 따라 재평가될 때 AI 취득에 드는 실제 비용과 SS의 차이는 어떤 경우에도 소득(비용)에 포함되므로 대출 이자 회계를 위해 선택한 옵션은 이익과 순자산에 영향을 미치지 않습니다.

실제 비용을 기준으로 추정

실제 원가로 회계 처리된 AI는 역사적 원가 회계 모델을 사용하여 OS에 대해 설정된 규칙에 따라 회계에 반영되며, 문단 30 IAS 16.

우리는 IFRS 규칙에 따른 자산 회계에 대해 다음과 같이 썼습니다.

이는 자산이 원가로 인식되고 해당 기간에 걸쳐 감가상각되어야 함을 의미합니다. 문단 56 IAS 40. 또한, 자산의 손상 여부를 정기적으로 테스트해야 하며, 필요한 경우 손상 여부를 확인해야 합니다. pp. 30, 63 IAS 16.

AI가 실제 비용으로 계산되는 경우 객체는 구성 요소로 분류되어 SPI가 다른 중요한 부품이 별도로 감가상각됩니다. pp. 43, 44 IAS 16.

실제 원가 회계 모델은 실제로 SS 회계 모델보다 훨씬 덜 자주 사용됩니다. 그 이유는 다음과 같습니다.

• 회사는 이를 재무제표 주석에 공시하기 위해 CC를 결정해야 합니다.
• 자본금이 증가하면 회사 명세서에 소득이 반영되지 않지만 감소하면 감가 상각시 자산 가치의 필수 감소에 대한 규칙이 자산에 적용되므로 자산 감가 상각 비용이 나타납니다. 고정자산과 마찬가지로 문단 63 IAS 16.

AI 개체를 실제 원가로 회계처리한 후 회사가 이를 SS에서 회계처리하기로 결정한 경우 개체 비용의 증가는 수입(비용)을 통하지 않고 이익잉여금에 직접 반영됩니다.

재분류

재분류는 자산이 사용되는 방식이 변경될 때 자산 분류가 변경되는 것입니다. 따라서 AI의 목적이 변경되면 새로운 목적에 따라 개체를 고려해야 합니다. 결정이 내려지면 가능하다 문단 57 IAS 40:

• <или>AI를 운영 체제로, 즉 회사의 핵심 활동으로 활용하는 방법
• <или>차후 매각을 위한 재건축에 대해 이 경우 AI 객체는 인벤토리 카테고리로 이동됩니다. SS에 따라 회계처리된 객체의 매각이 예비 재구성 없이 발생한 경우, 처분될 때까지 자산으로 회계처리됩니다. 문단 58 IAS 40.

반대로 회사가 이전에 고정자산으로 사용했거나 판매할 예정이었던 건물을 임대하기 시작하면 해당 자산을 고정자산(또는 재고)에서 AI로 이전해야 합니다. 하위. “c”, “d” 문단 57 IAS 40.

회사가 회계 모델을 사용하는 경우 실제 비용에 따르면,그런 다음 장부가치에 따라 고정 자산, AI 및 재고 범주 간에 객체가 이전되고 문단 59 IAS 40.

회계모형을 사용하는 경우 SS에 따르면,그러면 규칙은 이렇습니다. 품목은 목적 변경일의 공정 가치로 AI에서 고정 자산 또는 재고로 이전됩니다. 문단 60 IAS 40. 마지막 재평가가 오래 전에 수행된 경우 CC에 따라 회계처리된 항목의 장부금액은 재분류일의 CC와 다를 수 있습니다.

AI에서 고정 자산으로 재분류되는 경우 IAS 16의 규칙에 따라 고정 자산의 재평가로 해당 항목의 장부금액과 새로운 CC 간의 차이를 고려해야 합니다. 문단 61 IAS 40; pp. 39, 40 IAS 16. 그리고 물건이 재고로 이전되면 그 차액이 수입(비용)에 고려됩니다.

처분

AI 개체는 폐기되거나 서비스에서 철회되면 대차대조표에서 제거됩니다. 문단 66 IAS 40.

이는 금융리스로 매각되거나 양도될 때 발생합니다. 문단 67 IAS 40.

때때로 AI는 자산의 큰 부분을 교체할 때 완전하지는 않지만 부분적으로 폐기됩니다. 따라서 기업이 AI 자산의 상당 부분을 교체하고 새 부품을 구입하여 교체하는 데 드는 비용을 자산 장부금액으로 인식하는 경우 교체된 부품의 원가를 상각해야 합니다. 원가로 평가되는 자산의 경우, 별도로 감가상각되었을 가능성이 높기 때문에 대형 교체 부품의 원가를 판단할 수 있습니다.

CC에 따라 AI의 가치가 평가된다면 교체된 부품의 비용을 평가하고 상쇄하는 방법이 완전히 명확하지 않습니다. 결국, 자산의 상당 부분이 마모된 경우 이는 이미 이 자산의 CV에 영향을 미쳤을 가능성이 높습니다. 회사가 AI에서 교체 부품의 장부가액을 결정하기 어려운 경우, 마모된 부품의 비용을 상각하지 않고 새 요소의 비용으로 해당 품목의 장부가액을 간단히 늘릴 수 있습니다. , CC에 따라 AI를 재평가합니다. 문단 68 IAS 40.

포괄손익계산서(우리의 경우 손익계산서)에서 AI 매각으로 인한 재무적 결과는 매각대금과 자산 장부가치 간의 잔액으로 붕괴된 것으로 표시됩니다. 문단 69 IAS 40.

IAS 40을 적용할 때 가장 큰 어려움은 회계 영역이 아니라 AI의 공정 가치를 적절하게 측정하는 것입니다. 실제로 위기 상황에서는 AI의 시장 가치가 크게 과소평가될 수 있습니다. 그러나 객체의 SS를 결정하는 것은 회계사가 아니라 전문 평가자입니다(IAS 40에서는 이를 요구하지 않음에도 불구하고).

국제회계

투자 부동산

A. V. 수보로프,

경제 과학 후보자

IASB 이사회는 2001년 1월 1일 이후 개시하는 기간의 재무제표에 적용되는 새로운 투자부동산 기준인 IAS 40을 승인했습니다. 이 표준의 조항은 IAS 25 투자회계에 명시된 이전 요구사항을 대체합니다. IFRS 25에 따라 신용기관은 투자부동산 회계처리 방법을 선택할 수 있었습니다(IFRS 16 "유형자산"에 명시된 기본 회계 절차에 따른 잔존 가치; 재평가 원가에서 감가상각비를 차감한 금액). IFRS 16에 규정된 허용되는 대체 회계 절차에 따라 원가에서 IFRS 25에 따라 손상 금액을 차감한 금액 또는 IFRS 25에 따라 재평가된 금액으로 계산). IFRS 25의 규정은 IFRS 40이 발효되면 더 이상 적용되지 않습니다.

투자부동산이란 소유자 또는 임차인이 임대료, 시세차익 등의 목적으로 금융리스로 보유하고 있는 재산(토지, 건물 및/또는 건물의 일부 또는 둘 다)을 말하며, 다음의 경우는 제외합니다.

상품(서비스)의 생산이나 판매에 사용하거나 관리 목적으로 사용합니다.

정상적인 영업과정에서의 판매.

IFRS 40은 다음과 같은 경제적 범주를 고려합니다.

IFRS 16에 따라 잔존 가치 또는 후속 감가상각을 차감한 재평가 금액으로 표시되는 소유자 점유 자산(즉, 상품(서비스)의 생산이나 판매 또는 관리 목적으로 사용하기 위해 보유하는 자산) (속성, for-

소유자 점유는 상품 생산이나 공급, 서비스 제공 또는 관리 목적으로 사용하기 위해(금융 임대 계약에 따라 소유자 또는 임차인이) 보유하는 자산입니다.

IFRS 2 목록에 따라 원가와 순실현가능가치 중 낮은 금액으로 표시되는 일반적인 사업 과정에서 판매용으로 보유하는 부동산

미래에 투자부동산으로 사용될 것으로 예상되는 건설 중이거나 재건축 중인 객체 - IFRS 16은 건설 또는 재건축 과정에서 그러한 객체를 회계 처리하는 데 사용되며 건설 또는 재건축이 완료된 후에 이러한 객체는 이전됩니다. "투자재산" 범주에 포함되며 이 기준의 조항이 해당 범주에 적용되기 시작합니다. 그러나 이 기준은 향후 투자부동산으로 사용하기 위해 개조되는 기존 투자부동산에 적용됩니다.

IFRS 17 리스가 적용되는 운용리스에 따른 임차인의 지분

산림 및 기타 재생 가능한 천연자원

하층토를 사용할 권리, 광물, 석유 매장지, 천연 가스 및 기타 재생 불가능한 천연 자원의 탐사 및 개발 활동에 대한 권리.

고려중인 표준 조항에 따라 신용 기관

선택할 수 있음:

♦ 공정가치 회계모형: 투자부동산은 공정가치로 표시되며, 공정가치의 변동은 손익계산서에 인식됩니다.

◆ 초기 취득 비용을 기반으로 한 회계 모델. 취득원가 모델은 IFRS 1의 주요 회계방법으로 확립되었습니다. 투자부동산은 잔존가치(손상차손 차감)로 표시됩니다. 비용모형을 선택한 신용기관은 투자부동산의 공정가치를 공시해야 합니다. 공정 가치 모델

특정 비금융 자산에 적용이 허용되는 재평가 원가 모델과 다릅니다. 재평가모형에서는 원가를 초과하는 장부금액을 재평가잉여금으로 인식하는 반면, 공정가치모형에서는 공정가치의 모든 변동을 손익계산서에 인식합니다.

IASB 이사회는 처음으로 비금융자산을 공정가치로 회계처리하도록 허용했습니다. 기준서 초안에 대한 많은 의견제시자들이 이 제안을 지지했지만, 일부는 여전히 비금융자산에 공정가치모형을 적용하는 것과 관련하여 상당한 실무적, 개념적 의구심을 갖고 있었습니다. 또한 일부 전문가들은 특정 유형의 부동산 시장이 아직 공정 가치 모델을 성공적으로 적용할 만큼 충분히 개발되지 않았다고 생각합니다. 많은 전문가들은 투자부동산을 정확하게 정의하는 것은 불가능하다고 생각합니다. 이러한 점에서 공정가치 회계모형의 의무적 사용에 대한 요구사항을 도입하는 것은 현재 부적절합니다.

이러한 이유로 IASB 이사회는 현 단계에서 투자부동산에 공정가치회계모형을 의무적으로 적용하라는 요구사항을 도입하는 것이 적절하지 않다고 생각합니다. 동시에 이사회는 그것이 적절하다고 판단한다.

공정가치모형을 사용하도록 허용한다. 이러한 진화적인 발전을 통해 재무제표 작성자와 사용자는 공정 가치 모델을 적용하는 경험을 쌓는 동시에 특정 유형의 부동산 시장에 더욱 발전할 시간을 제공할 수 있습니다.

이 기준의 조항에 따라 신용 기관은 모든 투자 자산과 관련하여 선택한 회계 모델을 적용해야 합니다. 한 모델에서 다른 모델로의 전환은 보다 수용 가능한 정보 제공으로 이어질 때만 이루어져야 합니다. 표준에서는 공정가치모형에서 원가모형으로 전환할 때 그러한 상황이 현실적으로 불가능하다고 명시하고 있습니다.

다만, 투자부동산 취득 당시(또는 준공, 개량 후, 용도 변경 후 기존 부동산이 투자부동산의 지위를 최초로 취득한 경우)에는 다음 사항이 명백히 인정되는 경우는 예외로 합니다. 회사는 투자부동산의 공정가치를 항상 신뢰성 있게 결정할 수 있는 것은 아닙니다. 이 경우 회사는 투자부동산의 잔존가치가 0이라는 가정하에 투자부동산을 처분할 때까지 IFRS 16에서 정한 기본회계원칙에 따라 투자부동산을 측정하여야 합니다. 공정가치모형을 사용하기로 선택한 기업은 다른 모든 투자부동산을 공정가치로 기록합니다.

IFRS 40은 신용기관이 IFRS 16 '부동산' 대신 IFRS 40(투자부동산)을 적용해야 하는지 여부를 결정할 수 있는 방법을 제공합니다. 미래에 투자부동산으로) 또는 IFRS 2 재고자산(정상적인 사업과정에서 매각을 위해 보유하는 부동산).

IFRS 40의 목적은 투자부동산의 회계처리 및 관련 공시 요구사항을 규정하는 것입니다. 따라서 이 기준서는 투자부동산의 인식, 측정 및 공시에 적용됩니다.

IFRS 40은 또한 리스이용자의 재무제표가 금융리스에 따른 투자부동산을 측정하는 방법과 리스제공자의 재무제표가 운용리스에 따른 투자부동산을 측정하는 방법을 다루고 있습니다. 이 표준은 다음과 같이 IFRS 17 리스에 명시된 문제를 다루지 않습니다.

F - 임대를 금융 및

수술실; -F- 투자부동산 임대로 인한 수익 인식(이 문제는 IFRS 18 "수익"에도 명시되어 있음) ^ 임차인의 재무제표에 있는 운용리스 계약에 따른 투자 부동산을 평가하는 절차; -F- 임대인의 재무제표에서 금융리스에 따라 제공된 투자 부동산을 평가하는 절차; -F- 재임대를 통한 판매 거래 회계 처리

F - 금융 및 운영리스에 관한 정보 공개. 이 표준은 다음에는 적용되지 않습니다.

산림 및 기타 재생 가능한 천연자원

하층토 사용, 광물, 석유, 천연가스 및 기타 재생 불가능한 천연 자원의 탐사 및 생산에 대한 권리.

투자 부동산은 임대 소득이나 자본 이득, 또는 두 가지 모두를 얻기 위한 것이라는 점에 유의해야 합니다. 따라서 투자부동산에서 창출된 현금흐름은 일반적으로 대출기관의 나머지 자산과 관련이 없습니다. 이는 투자부동산과 자가점유부동산을 구별합니다. 상품의 생산 또는 공급, 서비스 제공(또는 관리 목적으로 고정자산 항목의 사용) 과정에서 발생하는 현금 흐름은 고정자산 항목뿐만 아니라 기타 자산과도 관련됩니다.

상품(서비스)의 생산 또는 배송 과정에서 귀하에게 사용됩니다. 자가사용부동산은 IFRS 16 '유형자산'에 따라 회계처리됩니다.

예를 들면 다음과 같은 투자 자산이 있습니다.

정상적인 사업 과정에서 단기간 내에 실현되기보다는 장기적으로 시세차익의 혜택을 받기 위해 보유하는 토지

아직 용도가 결정되지 않은 토지입니다. (대부기관이 해당 토지를 자가점유재산으로 사용할 것인지, 정상적인 영업과정에서 단기 처분할 것인지를 결정하지 아니한 경우에는 시세차익을 목적으로 보유하는 것으로 본다.)

보고 신용 기관이 소유하거나 금융 리스에 따라 보고 회사가 보유하고 하나 이상의 운용 리스에 따라 임대한 시설입니다.

현재 점유되어 있지 않지만 하나 이상의 운용리스에 따라 임대할 예정인 구조물.

IAS 40이 적용되지 않는 비투자부동산 자산의 예도 제공되어야 합니다.

정상적인 영업 과정에서 매각 예정 자산 또는 매각 목적으로 건설 중이거나 개조 중인 자산(해당 자산에 대한 회계처리가 IFRS 2 '재고목록'에 의해 제공되지 않는 한) 예를 들어 가까운 장래에 후속 판매 또는 개조 및 재판매를 위해 취득한 부동산;

제3자를 대신하여 건설 중이거나 재건축 중인 객체(이 자산에 대한 회계 처리가 IFRS 11 "건설 계약"에 의해 제공되지 않는 경우)

◆ 소유자 점유 부동산(자산에 대한 회계처리가 IFRS 16 '유형자산'에 규정되지 않은 경우). 여기에는 (무엇보다도) 소유자 점유 부동산으로 계속 사용할 목적의 부동산이 포함됩니다. 재개발되어 나중에 소유자 점유 부동산으로 사용될 부동산, 대출 기관의 직원이 점유한 부동산(직원이 시장 임대료를 지불하는지 여부에 관계 없음) 및 처분을 위해 보유하고 있는 소유자 점유 부동산

♦ 장래에 투자부동산으로 사용될 것으로 예상되는 건설중이거나 재건축중인 물건. 해당 항목과 관련하여 건설작업이나 재건축이 완료되어 해당 항목이 투자부동산이 될 때까지 IFRS 16의 규정이 적용되고 IAS 40의 규정이 회계처리에 적용되기 시작합니다. 투자부동산으로 추가 사용하기 위해 재개발 중인 기존 투자부동산을 회계처리할 때 적용됩니다.

어떤 경우에는 부동산의 일부가 임대료나 시세차익을 창출하는 데 사용될 수 있습니다. 다른 부분은 상품의 생산이나 공급, 서비스 제공 또는 관리 목적을 위한 것입니다. 객체의 이러한 부분이 서로 독립적으로 판매될 수 있는 경우(또는 금융리스에 대해 독립적으로 제공) 신용 기관은 객체의 이러한 부분을 별도로 회계처리합니다. 대상물의 일부를 별도로 판매할 수 없는 경우, 해당 대상물의 작은 부분이 상품의 생산이나 공급, 서비스 제공 또는 관리 목적으로 사용되는 경우에만 해당 대상은 투자 자산으로 간주됩니다.

대출 기관은 자신이 소유한 부동산의 세입자에게 지원 서비스를 제공할 수 있습니다. 이 경우 신용 기관은 다음을 고려합니다.

제공된 서비스가 전체 거래에서 상대적으로 작은 부분을 구성하는 경우 부동산을 투자 부동산으로 간주합니다. 예를 들어, 사무실 단지의 소유자는 세입자에게 보안 서비스와 지속적인 건물 유지 관리를 제공합니다.

그러나 제공된 서비스가 거래의 중요한 부분을 구성하는 경우가 있습니다. 예를 들어, 대출 기관이 호텔을 소유하고 운영하는 경우 고객에게 제공되는 서비스는 전체 호텔 서비스의 필수 구성 요소입니다. 따라서 자가대출기관이 운영하는 호텔은 투자부동산이 아니라 자가점유부동산이다.

부수적인 용역이 부동산을 투자부동산으로 분류할 수 없을 정도로 유의적인지 여부를 결정하는 것이 때로는 어려울 수 있습니다. 예를 들어, 호텔 소유주는 관리 계약에 따라 특정 기능을 제3자에게 위임하는 경우가 있습니다. 이러한 관리 계약의 조건은 매우 다양합니다. 소유자는 사실상 수동적 투자자의 입장에 있을 수 있습니다. 소유자는 특정 운영 관리 기능을 제3자에게 위임할 수 있지만 호텔과 관련된 현금 흐름의 갑작스러운 변화에 대한 위험은 계속해서 부담하게 됩니다.

부동산이 투자부동산의 정의를 충족하는지 여부를 결정하려면 전문적인 판단이 필요합니다. 대출 기관은 투자 자산 정의 및 지침에 따라 전문적인 판단을 일관되게 사용하기 위한 특정 기준을 개발합니다. IFRS 40에 따르면 신용기관은 대상을 특정 범주로 분류하기 어려운 경우 이러한 기준을 공개해야 합니다.

동시에 IFRS 17 리스에 따라 임차인은 운용리스에 따라 보유하고 있는 부동산을 자본화하지 않습니다. 따라서 임차인은 해당 부동산에 대한 지분을 투자부동산으로 취급하지 않습니다.

때로는 조직이 모회사나 다른 자회사가 임대하고 점유하는 자산을 소유하는 경우도 있습니다. 연결재무제표에는 다음과 같은 내용이 기재되어 있습니다.

두 회사 모두에 대한 정보가 제공되지만 해당 부동산은 그룹 전체의 관점에서 볼 때 소유자 점유 부동산이므로 투자 부동산으로 표시되지 않습니다. 그러나 개인 소유주체의 관점에서 해당 항목이 정의를 충족한다면 투자부동산입니다. 따라서 임대인은 해당 부동산을 재무제표에 투자부동산으로 보고합니다.

인식, 측정 및 비용

투자부동산은 다음과 같은 경우 자산으로 인식되어야 합니다.

투자부동산과 관련된 미래 경제적 이익이 신용기관으로 유입될 가능성이 있습니다.

투자부동산의 가치는 신뢰성있게 추정될 수 있습니다.

항목이 첫 번째 인식 기준을 충족하는지 여부를 결정할 때 신용기관은 최초 인식 당시 이용 가능한 정보를 기반으로 미래 경제적 이익 유입에 대한 확실성의 정도를 평가해야 합니다. 두 번째 인식 기준은 일반적으로 자산 취득을 확인하는 교환 거래가 그 가치를 결정하기 때문에 충족됩니다.

투자부동산은 초기에 원가로 평가되어야 합니다. 거래 비용은 초기 견적에 포함되어야 합니다.

투자부동산 구입비용에는 구입가격과 직접비용이 포함됩니다. 직접 비용에는 전문 법률 비용, 양도세, 기타 거래 비용 등이 포함됩니다.

자가 건설한 투자부동산의 원가는 준공일 또는 개량일의 가액으로 합니다. 이 날짜 이전에 신용 기관은 IFRS 16 "고정 자산"을 적용해야 합니다. 건설 또는 개조가 완료되면 해당 부동산은 투자부동산의 지위를 획득하며 다음과 같은 조건을 따릅니다.

문제의 표준 조항이 확산되기 시작합니다.

커미셔닝 비용(시설을 작동 상태로 만드는 데 필요한 경우 제외), 건물 임대 계획 수준에 도달하기 전 초기 운영 손실, 자재, 노동 및 기타 자원의 초과 소비량 시설자산의 건설 또는 재건축 비용은 투자부동산 원가에 포함되지 않습니다.

투자부동산에 대한 지급을 유예하는 경우 원가는 후불 없이 현금으로 지급한 경우의 해당 부동산의 가격으로 합니다. 이 금액과 최종 지불액의 차액은 대출 기간 동안 이자 비용으로 인식됩니다.

보고된 투자부동산과 관련된 후속비용은 신용기관이 기존 투자부동산에 대해 원래 계산한 기준을 초과하여 미래 경제적 효익을 얻을 가능성이 높은 경우 투자부동산 장부금액의 증가분으로 포함되어야 합니다. 기타 모든 후속 비용은 해당 비용이 발생한 기간에 비용으로 인식되어야 합니다.

투자부동산 취득 후 발생한 원가의 처리는 해당 부동산을 최초로 측정하고 인식할 당시 고려된 상황에 따라 달라집니다. 예를 들어, 투자부동산의 장부금액에 미래경제적효익의 손실이 이미 고려되어 있다면, 해당 자산의 예상되는 미래경제적효익을 회복하기 위한 후속원가는 자본화됩니다. 자산의 구매 가격이 미래에 자산을 작동 상태로 만드는 데 필요한 비용을 지불해야 하는 회사의 의무를 반영하는 경우에도 동일한 상황이 발생합니다. 이에 대한 예는 현대화가 필요한 구조물을 인수하는 것입니다. 이 경우 후속원가는 장부금액에 포함됩니다.

신용 기관의 회계 정책으로 회계 모델 중 하나를 선택해야 합니다.

공정가치모형이나 비용모형 중 하나를 선택하고 이 정책을 모든 투자부동산에 적용합니다.

IFRS 8 "당기순손익, 회계정책의 근본적인 오류 및 변경"에 따라 회계정책의 자발적인 변경은 재무제표에 사건이나 거래를 보다 정확하게 표시하는 경우에만 수행됩니다. 신용 기관. 공정가치모형에서 원가모형으로의 변경이 개선된 정보를 제공할 가능성은 거의 없습니다.

IAS 40에 따르면 모든 기업은 측정(공정가치모형에 따라) 또는 공시(원가모형에 따라) 목적으로 투자부동산의 공정가치를 결정해야 합니다. 회사는 유사한 범주 및 위치의 투자 부동산을 평가하는 데 있어 인정받고 적절한 전문 자격과 경험을 가진 독립적인 평가자의 평가를 기반으로 투자 부동산의 공정 가치를 결정하도록 권장되지만 필수는 아닙니다.

공정 가치 모델

최초 인식 후 공정가치모형을 선택한 기관은 아래 설명된 특정 예외를 제외하고 모든 투자부동산을 공정가치로 기록합니다.

투자부동산의 공정가치 변동으로 인한 손익은 발생한 기간의 당기손익으로 인식됩니다.

공정가치는 지식이 풍부하고 의지가 있는 당사자들 사이에서 독립된 거래에서 자산이 교환될 수 있는 금액입니다.

투자부동산의 공정가치는 일반적으로

시장 가격. 정의에 따르면, 공정가치는 보고일 현재 시장에서 통용될 가능성이 가장 높은 가격입니다. 이는 판매자가 기대할 수 있는 최고의 가격이자 구매자가 기대할 수 있는 최고의 가격입니다. 공정가치는 비정상적인 자금조달, 매각-리스 거래, 매각 거래에 참여하는 당사자가 제공하는 우대 대가 또는 할인과 같은 특별한 조건이나 상황의 결과로 부풀려지거나 과소평가된 추정 가격이 아닙니다.

공정 가치를 결정할 때 신용 기관은 자산 매각이나 기타 처분과 관련하여 발생할 수 있는 비용을 공제하지 않습니다.

투자부동산의 공정가치는 과거나 미래의 일이 아닌 보고일의 시장 상황과 실제 상황을 반영해야 합니다.

추정 공정 가치는 특정 기간을 기준으로 합니다. 시장 상황 및 조건은 변할 수 있으므로, 추정 가치는 추후에 정확하지 않을 수 있습니다. 또한, 공정가치 결정은 다음과 같은 경우에 합리적 판단과 거래의사가 있는 독립된 당사자 사이의 거래에서 발생할 수 있는 가격 변동 없이 자산 교환과 매매계약 체결을 동시에 가정합니다. 자산 교환과 계약 실행은 서로 다른 시간에 발생합니다.

무엇보다도 투자부동산의 공정가치를 결정하는 데에는 기존 리스로 인한 수익과 현재 시장 상황을 바탕으로 향후 리스로 예상되는 수익에 관한 시장 참가자의 합리적이고 합리적인 가정이 고려됩니다.

공정 가치의 정의는 "거래에 참여하려는 지식이 있고 의지가 있는 당사자"를 의미합니다. 이러한 맥락에서 "잘 알고 있다"는 것은 그러한 거래를 시작하려는 판매자와 구매자 모두 거래의 성격과 기본 사항에 대해 합리적으로 알고 있음을 의미합니다.

국제회계

투자부동산의 특성, 보고일 현재의 실제 및 잠재적 용도, 시장 상황.

이 거래를 완료하려는 구매자는 구매에 관심이 있지만 완료할 의무는 없습니다. 그는 어떤 대가를 치르더라도 이 재산이나 저 재산을 취득하려고 하거나 취득하려고 결심하지 않습니다. 그러한 구매자는 현재 시장 상황과 현재 시장 기대에 따라 자산을 취득하며, 조건을 입증하거나 예상할 수 없는 가상 또는 가상 시장에 따라 자산을 취득하지 않습니다. 의도된 구매자는 현재 시장 가격보다 높은 가격을 지불하지 않습니다. 투자부동산의 실제 소유자는 시장참여자에 포함됩니다.

기꺼이 판매자는 그렇게 하려고 하거나 그렇게 하도록 강요하지 않습니다. 그는 어떤 가격으로든 부동산을 팔 의향이 없지만 현재 시장 상황에서 합리적이라고 간주되지 않는 가격을 주장할 의도가 없습니다. 기꺼이 판매자는 가격에 관계없이 적절한 시장 조사 후 공개 시장에서 얻을 수 있는 최상의 가격으로 시장 상황에 따라 투자 부동산을 판매하려는 인센티브를 갖습니다. 이 거래를 완료하려는 판매자가 해당 부동산의 가상 소유자이기 때문에 투자 부동산의 실제 소유자가 위치한 실제 조건은 고려되지 않습니다.

"적절한 마케팅 조사 후"라는 표현은 투자 부동산이 최고 가격으로 판매될 목적으로 가장 적절한 방식으로 판매 제안된다는 의미입니다. 투자부동산이 판매 제안되는 기간은 시장 상황에 따라 달라질 수 있지만, 이 기간은 필요한 수의 잠재적 구매자가 투자부동산에 주의를 기울일 수 있을 만큼 충분해야 합니다. 투자부동산의 매각제안 기간은 보고일 이전으로 가정합니다.

공정가치의 정의는 “정상적인 당사자 간의 거래”를 의미합니다. 이러한 거래는 특별한 관계로 연결되지 않은 당사자들 사이에서 이루어지며, 그 결과 시장에서 일반적이지 않은 거래 가격이 설정됩니다. 거래는 관련이 없는 당사자들 사이에서 이루어지며, 각 당사자는 독립적으로 행동한다고 ​​가정합니다.

공정 가치는 일반적으로 동일한 지역에 위치하고 동일한 조건에 있으며 유사한 임대 계약 및 기타 약정이 적용되는 유사한 부동산에 대한 활성 시장의 일반적인 가격으로 가장 잘 입증됩니다. 신용 기관의 임무는 부동산의 성격, 위치 및 상태뿐만 아니라 임대 조건 및 이 부동산과 관련된 기타 계약의 차이를 확인하는 것입니다.

시장에 현재 가격이 없는 경우, 신용 기관은 다음을 포함한 다양한 출처의 정보를 고려합니다. ■F - 다른 조건이나 다른 지역(또는 해당 지역)의 다른 성격의 부동산에 대한 활성 시장의 현재 가격 다른 임대 조건이나 기타 계약이 적용됨), 기존 차이에 따라 조정됨 그리고 덜 활동적인 시장의 가장 최근 가격은 해당 가격의 거래일 이후 경제 상황의 변화를 고려하여 조정되었습니다. -F- 기존 임대 및 기타 계약 조건과 (가능한 경우) 유사한 부동산 임대에 대한 현재 관세와 같은 외부 소스의 데이터를 기반으로 하는 미래 현금 흐름의 신뢰할 수 있는 추정을 기반으로 한 할인된 현금 흐름 예측입니다. 현금 흐름의 규모와 시기와 관련하여 시장이 평가하는 불확실성의 정도를 고려하는 동일한 영역 및 할인 요소가 사용됩니다. 어떤 경우에는 이전 문단에서 식별된 정보의 출처가 다르기 때문에 투자부동산의 공정가치에 대한 추정치가 달라집니다. 회사는 가장 적절한 결정을 내리기 위해 이러한 불일치의 이유를 검토하고 있습니다.

상대적으로 좁은 가치 변동 범위 내에서 공정 가치를 수정합니다.

예외는 투자부동산을 취득하는 시점(또는 기존 부동산이 건설 완료 또는 개조 완료 후, 용도 변경 후 처음으로 투자부동산이 되는 시점)에 다음 범위 내에서 경계가 명백해지는 경우입니다. 공정 가치가 너무 크고 결과가 발생할 가능성이 너무 커서 공정 가치에 대한 명확한 정의의 유용성이 무효화될 것입니다. 이는 특정 시점에 투자부동산의 공정가치를 신뢰성 있게 결정하는 것이 불가능함을 의미할 수 있습니다.

공정가치는 IAS 36 '자산손상'에 정의된 사용가치와 다릅니다. 공정가치는 시장 참가자의 정보와 추정치, 시장 참가자 전체와 관련된 요소를 반영합니다. 반대로, 사용가치는 회사별 정보 및 추정치뿐만 아니라 모든 회사에 적용되지 않을 수도 있는 회사별 요소를 반영합니다. 예를 들어 공정 가치는 다음을 반영하지 않습니다.

다양한 지역에서 부동산 포트폴리오를 생성한 결과 추가 가치;

투자부동산과 그 밖의 자산의 공동사용으로 인한 시너지 효과

특정 자산 소유자에 관한 법적 권리 및 법적 제한

특정 부동산 소유자에게 특정한 세금 혜택 및 세금 부담.

투자부동산의 공정가치를 결정할 때 신용기관은 대차대조표에 별도의 자산이나 부채로 인식된 자산이나 부채를 재회계하는 것을 피해야 합니다. 예를 들면 다음과 같습니다.

엘리베이터나 에어컨과 같은 장비는 건물의 필수적인 부분을 구성하는 경우가 많습니다.

이는 일반적으로 투자부동산에 포함되며 유형자산의 일부로 별도로 반영되지 않습니다. 가구가 구비된 사무실을 임대하는 경우 가구가 구비된 사무실에 대해 임대료가 부과되므로 일반적으로 사무실의 공정 가치에는 가구의 공정 가치가 포함됩니다. 회사는 가구원가가 투자부동산 공정가치에 포함되는 경우 가구를 별도 자산으로 인식하지 않습니다. 투자부동산의 공정가치에는 선급금이나 운용리스에 따른 미지급수익도 포함되지 않습니다. 기업이 이러한 항목을 부채나 자산으로 별도로 기록하기 때문입니다.

투자부동산의 공정가치는 해당 부동산을 갱신하거나 개선할 목적으로 해당 부동산에 대한 미래의 자본 투자나 미래 자본 투자의 미래 경제적 이익을 반영하지 않습니다.

경우에 따라 신용기관은 투자부동산과 관련된 지급액(보고된 금융부채에 대한 지급액 제외)의 현재 가치가 관련 현금 영수증의 현재 가치를 초과할 것으로 예상합니다. 기업은 그러한 부채를 인식할지 여부와 이를 측정하는 방법을 결정할 때 IAS 37 '충당부채, 우발부채 및 우발자산'의 조항을 사용해야 합니다.

신용기관은 항상 합리적인 수준의 신뢰성을 가지고 투자부동산의 공정가치를 결정할 수 있다고 가정합니다. 다만, 투자부동산을 취득한 때(또는 기존 부동산이 공사완료, 재건축단계 또는 용도변경 후 최초로 투자부동산의 지위를 취득한 경우)는 제외합니다. , 신용 기관이 항상 투자 자산의 공정한 가치를 신뢰성 있게 결정할 수 있는 것은 아니라는 것이 분명해졌습니다. 이는 시장에서 비교 가능한 거래가 수행되지 않는 경우에만 발생합니다.

공정가치에 대한 대체 추정치가 없는 경우가 많습니다(예: 할인된 현금 흐름 예측을 기반으로 함). 그러한 경우 기업은 투자부동산을 측정하기 위해 IAS 16 '유형자산'에 규정된 기본 회계처리 방법을 사용해야 합니다. 투자부동산의 청산가치는 0으로 가정하여야 합니다. 기업은 투자부동산을 처분할 때까지 IFRS 16의 규정을 계속 적용해야 합니다.

이전 단락에 명시된 이유로 인해 신용기관이 IFRS 16에 명시된 기본 회계처리에 따라 투자부동산을 측정해야 하는 예외적인 경우에는 다른 모든 투자부동산을 공정가치로 기록해야 합니다.

신용 기관이 투자 부동산을 공정 가치로 기록했다면, 해당 부동산이 매각될 때까지(또는 해당 부동산이 소유자 점유 부동산이 되거나 회사가 해당 부동산을 후속 판매를 위해 개조하기 시작할 때까지) 해당 부동산을 공정 가치로 계속 기록해야 합니다. 일반적인 사업 과정), 시장에서 비교 가능한 거래 수가 감소하고 시장 가격을 이용할 수 없음에도 불구하고.

역사적 취득 비용 모델

최초 인식 후에 원가모형을 선택한 기업은 IFRS 16 '유형자산'의 기본 회계처리를 사용하여 모든 투자 부동산의 원가에서 감가상각누계액과 손상차손누계액을 차감한 금액으로 기록해야 합니다.

비용(원가)은 자산 취득 또는 건설 당시 자산 비용을 지불하기 위해 지급된 현금 또는 현금 등가물 또는 기타 대가의 공정 가치입니다.

객체의 목적이 변경된 경우, 즉 다음과 같은 경우에만 수행됩니다. -F- 소유자가 부동산을 점유하기 시작하면 객체가 투자 부동산에서 "소유자 점유 부동산" 범주로 이전됩니다. -F- 판매 목적으로 재건축이 시작됩니다. - 대상이 투자 부동산에서 준비금으로 이전됩니다. ■F - 소유자가 부동산을 점유하는 기간이 종료됩니다. - 해당 부동산은 "소유자 점유 부동산" 범주에서 투자 부동산으로 이전됩니다. -F- 운용리스 계약에 따라 대상이 제3자에게 임대됩니다. - 대상이 준비금에서 투자부동산으로 이전됩니다. -F- 건설 작업 또는 부동산 재건축이 완료됨 - 해당 객체는 "건설 투자 또는 진행 중인 재건축"(IFRS 16 "유형자산"에서 논의됨) 범주에서 투자 부동산으로 이전됩니다.

위의 내용을 바탕으로 신용 기관은 판매 목적으로 객체를 재구성하기 시작하는 등 목적이 변경되는 경우에만 객체를 투자 자산에서 재고로 이전할 의무가 있습니다. 신용기관이 투자부동산을 재구축하지 않고 매각하기로 결정한 경우 해당 대상이 제거(대차대조표에서 삭제)될 때까지 해당 대상을 투자부동산으로 계속 기록하고 재고자산으로 기록하지 않습니다. 신용기관이 향후 투자부동산으로 사용하기 위해 기존 투자부동산을 재건축하기 시작하는 경우에도 마찬가지입니다. 해당 부동산은 투자 부동산으로서의 지위를 유지하며 개조 기간 동안 소유자 점유 부동산으로 분류되지 않습니다.

기관이 투자부동산에 공정가치모형을 사용할 때 적용되는 인식 및 측정 고려사항이 명시되어야 합니다. 조직이 과거 취득 원가 모델을 사용하는 경우 품목을 재분류합니다.

“투자부동산”, “소유자사용부동산” 및 “재고자산”이라는 용어는 측정 및 공시 목적으로 항목의 장부금액과 항목원가에 변화를 가져오지 않습니다. 장부가치는 자산이 대차대조표에 인식되는 금액입니다.

공정가치로 장부된 투자부동산이 자가사용부동산이나 재고자산으로 재분류되는 경우, IFRS 16이나 IFRS 2에 따른 후속 회계처리를 위한 해당 부동산의 최초 원가는 사용 변경일의 공정가치입니다.

자가사용부동산이 공정가치로 측정되는 투자부동산이 되는 경우, 신용기관은 해당 부동산의 용도가 변경되는 날까지 IFRS 16을 적용해야 합니다. IFRS 16에 따른 자산의 장부금액과 위 날짜의 공정가치 간의 차이는 IFRS 16에 따른 재평가와 동일한 방식으로 처리되어야 합니다.

자가사용부동산이 공정가치로 측정되는 투자부동산이 될 때까지 기관은 해당 부동산을 계속 감가상각하고 손상차손을 인식해야 합니다. IFRS 16에 따른 자산의 장부금액과 위 날짜의 공정가치 간의 차이는 IFRS 16에 따른 재평가와 동일한 방식으로 회계처리됩니다. 즉, 다음과 같습니다.

항목의 장부금액 감소는 해당 기간의 당기손익으로 처리됩니다. 그럼에도 불구하고 재평가로 인해 해당 물건의 가치 증가 한도 내에서 감소 금액은 "재평가로 인한 재산 가치 증가"계정에 상각됩니다.

항목의 장부금액의 증가는 다음과 같이 회계처리됩니다.

해당 항목의 손상차손 금액과 동일한 금액으로 항목의 장부금액이 증가하는 경우 해당 기간의 당기손익으로 인식합니다. 증가액만큼 당기순이익 또는 손실에 배분됩니다.

기간은 이전 연도에 해당 항목에 대해 손상차손이 인식되지 않았다면 장부금액을 결정되었을 금액(감가상각비 제외)으로 복원하는 데 필요한 금액을 초과할 수 없습니다.

장부가치 증가분의 나머지 부분은 "재평가로 인한 부동산 가치 증가분" 자본 계정에 적립됩니다. 이후 투자부동산을 처분하는 경우 자본금에 포함된 재평가로 인한 자산가치 증가분은 이익잉여금 계정에서 상각될 수 있습니다. 재평가에서 이익 잉여금 계정으로의 대상 가치 상각은 손익 계산서에 반영되지 않습니다.

공정가치로 장부금액이 측정되는 재고자산의 항목을 투자부동산으로 이전하려면 해당 항목의 해당 시점의 공정가치와 장부금액의 차이를 해당 기간의 당기손익으로 인식해야 합니다.

공정 가치로 반영될 재고에서 "투자 자산" 범주로 객체를 이전하는 회계 절차는 재고 판매에 대한 회계 절차에 해당합니다.

신용기관이 공정가치로 측정할 자가 건설한 투자부동산의 건설공사나 재건축을 완료한 경우에는 해당 부동산의 공정가치와 장부금액의 차이를 당기손익으로 인식합니다. 기간.

투자부동산의 처분

투자부동산은 처분이나 영구 폐기 시 해당 부동산의 처분으로 인해 관련 경제적 효익이 창출될 것으로 예상되지 않는 경우 해당 부동산을 제거(즉, 대차대조표에서 제각)합니다.

투자부동산의 처분은 다음을 통해 이루어질 수 있습니다.

금융리스의 판매 또는 양도. 투자 자산의 처분 날짜를 결정하기 위해 신용 기관은 IFRS 18 "수익"에 명시된 상품 판매 수익 인식 기준을 따르고 이 표준의 부록에 명시된 관련 권장 사항을 고려해야 합니다. IFRS 17 리스 규정은 금융 리스에 따르거나 리스백에 따라 판매되는 투자부동산의 처분에 적용됩니다.

투자부동산의 폐기 또는 처분으로 인해 발생하는 손익은 처분순순금액과 자산 장부금액의 차이로 측정되어야 하며 손익계산서에 수익 또는 비용으로 인식되어야 합니다(IFRS 17에서 달리 명시하지 않는 한). . 리스백을 통한 판매에 관한 임대').

투자부동산의 처분으로 받은 대가는 최초에 공정가치로 인식됩니다. 특히, 투자부동산에 대한 이연지급의 경우에는 이연지급 없이 현금으로 지급하였을 때 수취한 대가가 해당 부동산의 가격에 최초 반영됩니다. 이연지급 없이 현금으로 지급한 대가의 명목금액과 품목가격의 차이는 IFRS 18에 따라 이자수익으로 인식되며, 이는 실제 수익률을 고려하여 시간비례로 계산됩니다. 받을 대가.

투자부동산 처분 후 신용기관에 남아있는 부채를 회계처리하려면 IAS 37 '충당부채, 우발부채 및 우발자산' 또는 기타 IFRS의 관련 조항을 적용해야 합니다.

정보 공개

투자부동산에 관한 정보는 IFRS 17 '리스'에 따라 공시된 정보 외에 재무제표 주석에 공시되어야 합니다. IFRS 17에 따르면 투자부동산의 소유자는 임시적으로 운용리스 조건에 관한 정보를 공시합니다.

집주인 입장. 또한 금융리스에 따라 투자부동산을 관리하는 신용기관은 리스이용자의 관점에서 해당 금융리스에 관한 정보를 공시할 뿐만 아니라 리스제공자의 관점에서 회사의 운용리스에 따른 자산에 관한 정보를 공시합니다.

신용 기관은 다음 정보를 공개해야 합니다.

숫자 분류가 어려워 보이는 경우, 투자 부동산과 자가 점유 부동산 및 일반적인 사업 과정에서 판매할 부동산을 구별하기 위해 신용 기관이 개발한 기준에 관한 것입니다.

♦ 투자부동산의 공정가치를 결정하는 데 사용된 방법과 중요한 가정(이 경우 공정가치를 결정하기 위한 기준이 객관적인 시장 정보인지, 아니면 더 넓은 범위에서 공시되어야 하는 기타 요소인지 여부가 표시됩니다. 부동산의 성격 및 비교 가능한 시장 정보의 부족);

♦ 투자부동산의 공정가치(재무제표에 반영되거나 재무제표 주석에 공시된)가 평가에 있어 인정되고 적절한 전문적 자격과 경험을 가진 독립적인 평가자의 평가에 기초한 정도 동일한 카테고리 및 위치의 투자 부동산은 평가 대상 부동산과 동일한 지역입니다. 그러한 추정의 부재는 재무제표 주석에 공시됩니다.

◆ 손익계산서에 반영된 지표:

투자부동산 임대소득

보고기간 중 임대수익을 받은 투자부동산에 발생한 직접운영비(수선비 및 정기유지비 포함)

보고기간 동안 임대수익이 발생하지 아니한 투자부동산에 발생한 직접운영비(수리비 및 정기유지비 포함)

투자부동산을 매각하거나 수익 또는 처분대금을 분배하는 능력에 대한 제한의 존재 및 범위

투자부동산을 구입, 건설, 개조하거나 투자부동산을 수선, 유지, 개량하는 계약에 따른 필수 의무입니다.

위에서 설명한 공정가치모형을 사용하는 신용기관의 재무제표 주석에 공시된 내용 외에도, 보고기간초의 투자부동산 장부금액과 보고기간 말의 장부금액의 조정 내용이 포함되어 있습니다. 보고 기간에 대한 정보도 제공되어야 하며 다음 사항을 명시해야 합니다(비교 가능한 정보의 제시는 필요하지 않음).

투자 부동산의 성장, 객체 취득 및 후속 비용의 자본화 결과로 인한 성장에 대한 데이터를 별도로 공개합니다.

처분;

공정가치 조정으로 인한 순손익

투자 부동산을 재고 및 자가 점유 부동산 범주로 전환하거나 그 반대로 전환합니다.

기타 변경 사항.

예외적인 경우, 신용기관이 IFRS 16 '유형자산'에 따른 주요 회계처리 방법을 사용하여 투자부동산을 회계처리하는 경우(신뢰할 수 있는 공정가치 부족으로 인해) 해당 투자부동산과 관련된 금액을 공시해야 합니다. 투자부동산의 다른 목적과 관련된 금액과 별도로 조정

스티. 또한, 신용 기관은 다음 정보를 공개해야 합니다: -F- 투자 재산에 대한 설명;

공정가치를 충분한 신뢰성으로 결정할 수 없는 이유에 대한 설명

Y*, 가능하다면 투자 부동산의 공정 가치가 속할 것으로 예상되는 경계입니다.

F- 공정 가치로 기록되지 않은 투자 부동산을 처분하는 경우:

♦ 공정가치로 반영되지 않은 투자부동산 처분 사실;

♦ 매각 당시 해당 투자 부동산의 장부가치;

◆ 인식된 손익 금액. 재무제표 주석에 공시된 정보 외에도 과거 취득원가 모델을 사용하는 신용기관은 다음에 관한 정보도 공시해야 합니다.

◆ 감가상각 계산에 사용되는 방법;

◆ 자산의 내용연수 또는 사용된 감가상각률;

◆ 보고기간초와 말일의 총 장부금액과 감가상각누계액(손상차손누계액 포함);

♦ 다음 사항을 나타내는 보고 기간 시작과 끝의 투자 부동산 장부금액 조정(비교 가능한 정보의 표시가 필요하지 않음):

투자 부동산의 성장, 부동산 취득 및 후속 비용의 자본화로 인한 이익을 별도로 공개합니다.

회사합병으로 인한 물건 취득으로 인한 투자재산의 증가

처분;

감가 상각;

재무제표에 인식된 손상차손 금액과 제거된 금액

IFRS 36 "자산 손상"에 따른 보고 기간의 손상 손실;

해외생산 재무제표 재계산 시 발생하는 순외환차이

다음에 관한 정보의 인식, 측정 및 공개 투자 부동산 IAS 40 투자부동산에 의해 규제됩니다. 투자 부동산은 임대 소득 및/또는 가치 상승을 창출하기 위해 회사가 보유하는 토지 및 건물(건물의 일부일 수도 있음) 또는 두 가지 모두와 같은 자산입니다.

재산의 일부가 임대료를 받는 데 사용되고 다른 일부가 상품(작업, 서비스)을 생산하는 데 사용되는 경우 회사는 이를 별도로 회계 처리해야 합니다. 그러나 생산에 극히 일부만 사용되는 경우 해당 기준에 따라 해당 부동산은 투자부동산으로 분류될 수 있습니다. 모회사 또는 자회사가 임대한 부동산은 투자부동산으로 간주되지 않습니다. 왜냐하면 회사그룹의 경우 이는 소유자 점유 부동산이기 때문입니다.

투자부동산은 미래경제적효익이 유입될 가능성이 높고 그 가치를 신뢰성 있게 측정할 수 있는 경우에 인식됩니다.

투자부동산은 최초에 부동산 취득원가와 직접구입원가로 구성된 실제구입원가로 평가됩니다. 그 후, 회사는 회계정책에서 투자부동산 회계처리 방법(공정 가치 또는 실제 원가)을 결정해야 합니다. 이 경우 선택된 회계방법은 모든 투자부동산에 적용되어야 합니다.

품목의 공정가치는 합리적인 판단력과 의지가 있는 독립된 거래 당사자 사이의 거래에서 해당 품목이 교환될 수 있는 금액입니다. 공정가치의 변동은 발생한 기간에 당기손익으로 인식됩니다.

원가모형은 투자부동산의 취득원가에서 감가상각누계액과 손상차손누계액(있는 경우)을 차감한 금액으로 회계처리하는데, 이는 유형자산 회계와 일관됩니다.

임대 계약 종료 및 부동산을 소유자 점유 부동산으로 전환

재고로 이전된 경우 판매를 목적으로 재건축이 시작되는 시점

계약에 따른 운용리스의 시작입니다.

투자부동산에서 경제적 효익이 창출될 것으로 기대되지 않는 경우 투자부동산은 제거되어야 합니다. 투자부동산의 처분은 금융리스로 매각되거나 양도될 때 발생합니다.

의무적으로 공시해야 하는 사항에는 투자부동산의 회계모형, 투자부동산 분류기준, 독립된 평가인이 수행한 평가액, 투자부동산에서 발생하는 임대수익 금액, 직접 운영비용, 공정가치 누적변동액 등이 포함됩니다.

기업 자체의 주도로 회계정책을 변경하는 것은 그 변경으로 인해 재무제표가 거래, 기타 사건 또는 조건이 기업의 재무상태, 재무성과 또는 재무상태에 미치는 영향에 대해 신뢰할 수 있고 보다 적절한 정보를 제공하는 경우에만 가능하다고 규정합니다. 현금흐름 . 공정가치모형에서 원가모형으로 변경한다고 해서 정보가 더 적절하게 표시될 가능성은 거의 없습니다.

32 이 기준서는 모든 기업이 측정 목적(공정가치모형을 사용하는 경우)과 공시 목적(원가모형을 사용하는 경우)을 위해 투자부동산의 공정가치를 측정하도록 요구합니다. 기업이 투자부동산과 동일한 범주 및 위치의 부동산을 평가하는 데 있어 인정받고 적절한 전문 자격과 최근 경험을 가진 독립적인 평가자의 평가에 기초하여 투자부동산의 공정가치를 추정하는 것이 권장되지만 필수는 아닙니다. 투자부동산의 가치가 평가되고 있습니다.

32A 조직은 다음을 수행할 수 있습니다.

(a) 공정가치 또는 투자부동산을 포함하는 특정 자산의 성과와 직접적으로 관련된 소득을 지급하는 의무를 담보로 하는 모든 투자부동산에 대해 공정가치모형이나 원가모형을 선택합니다. 그리고

(b) (a)의 선택에 관계없이 다른 모든 투자부동산에 대해 공정가치모형이나 역사적원가모형 중 하나를 선택합니다.

32B 일부 보험회사와 기타 기업은 명목 단위를 발행하는 내부 부동산 펀드를 관리하는데, 일부 단위는 관련 계약에 따라 투자자가 보유하고 다른 단위는 기업 자체가 보유합니다. 이 조항은 기업이 펀드가 보유한 자산을 일부는 역사적 원가로, 일부는 공정 가치로 평가하는 것을 허용하지 않습니다.

32C 문단에서 식별된 두 범주에 대해 기업이 서로 다른 모델을 선택하는 경우, 서로 다른 모델을 사용하여 측정된 자산 집합 간의 투자부동산의 모든 판매는 공정가치로 인식하고, 공정가치의 누적변동액은 당기손익으로 인식한다. 따라서 공정가치모형을 사용하는 집합에서 비용모형을 사용하는 집합으로 투자부동산을 매각하는 경우 매각일 현재 해당 부동산의 공정가치가 간주원가가 됩니다.

공정 가치 모델

33 최초 인식 후 공정가치모형을 선택한 기업은 문단 에서 설명한 경우를 제외하고 모든 투자부동산을 공정가치로 측정한다.

35 투자부동산의 공정가치 변동으로 인한 손익은 발생한 기간에 당기손익으로 인식한다.

36 - 39 [삭제]

40 IFRS 13에 따라 투자부동산의 공정가치를 측정할 때 기업은 공정가치가 무엇보다도 기존 리스에서 발생하는 임대수익과 시장참여자가 투자부동산의 가격을 결정하는 데 사용할 기타 가정을 반영하는지 확인해야 한다. 현재 시장 상황에서는.

40A 리스이용자가 사용권자산으로 보유하는 투자부동산을 측정하기 위해 공정가치모형을 사용하는 경우, 관련 부동산이 아닌 사용권자산을 공정가치로 측정해야 한다.

41 IFRS 16에서는 리스이용자가 보유하고 있는 투자부동산의 원가를 사용권자산으로 최초 인식하는 기준을 규정하고 있다. 해당 문단에서는 기업이 공정가치모형을 선택하는 경우 리스이용자가 사용권자산으로 보유하고 있는 투자부동산을 공정가치로 재측정하도록 요구하고 있습니다. 리스료를 시장이자율로 지급하는 경우, 취득 당시 리스이용자가 사용권자산으로 보유하고 있는 투자부동산의 공정가치에서 예상되는 리스료(인식된 리스부채에 귀속되는 리스료 포함)를 모두 차감한 금액입니다. 0이 되다. 따라서 사용권자산을 IFRS 16에 따라 결정된 원가에서 문단에 따른 공정가치(문단 50의 요구사항에 따름)로 재평가하면 최초 손익이 발생하지 않습니다. 공정가치는 서로 다른 시점에 측정됩니다. 이는 최초 인식 후에 공정가치모형을 적용하기로 결정한 경우에 발생할 수 있습니다.

42 - 47 [삭제]

48 예외적으로, 기업이 투자부동산을 처음 취득하는 시점(또는 기존 부동산이 용도 변경에 따라 처음 투자부동산이 되는 시점)에는 합리적인 공정가치 추정의 범위가 매우 넓고, 결과가 다르면 결과를 추정하기가 너무 어려워서 공정 가치에 대한 단일 측정치를 선택하는 이점이 무효화됩니다. 이는 투자부동산의 공정가치를 지속적으로 신뢰성 있게 측정할 수 없다는 것을 의미할 수 있습니다(문단 참조).

50 공정가치모형에 따라 투자부동산의 장부금액을 결정할 때 별도의 자산이나 부채로 인식되는 자산이나 부채는 계산하지 않는다. 예를 들어:

(a) 엘리베이터, 에어컨과 같은 장비는 종종 건물의 필수적인 부분을 구성하며 일반적으로 유형자산으로 별도로 인식되지 않고 관련 투자부동산의 공정가치에 포함됩니다.

(b) 가구가 구비된 사무실을 리스하는 경우 임대수익은 가구가 구비된 사무실과 관련되므로 일반적으로 사무실의 공정가치에는 가구의 공정가치가 포함됩니다. 가구가 투자부동산의 공정가치에 포함되는 경우, 기업은 가구를 별도의 자산으로 인식하지 않습니다.

⑶ 투자부동산의 공정가치는 기업이 이를 별도의 부채나 자산으로 인식하기 때문에 운용리스에 따른 선급소득이나 미수수익을 포함하지 않습니다.

⑷ 리스이용자가 사용권자산으로 보유하고 있는 투자부동산의 공정가치는 기대현금흐름(지급될 것으로 예상되는 변동리스료 포함)을 반영합니다. 따라서 부동산에 대한 평가 결과가 예상되는 지급액을 차감한 금액으로 결정된다면, 인식된 리스부채를 다시 추가하여 공정가치모형에 따른 해당 투자부동산의 장부금액을 계산해야 합니다.

51 [삭제]

52 어떤 경우에는 특정 투자부동산과 관련된 지급(인식된 부채와 관련된 지급 제외)의 현재가치가 관련 현금영수증의 현재가치를 초과할 것으로 예상하는 경우도 있다. 기업은 부채를 인식할지 여부와 인식한다면 측정 방법을 결정하기 위해 IAS 37 '충당부채, 우발부채 및 우발자산'을 적용합니다.

공정가치를 신뢰성 있게 측정할 수 없음

53 기업이 투자부동산의 공정가치를 지속적으로 신뢰성 있게 측정할 수 있는 능력을 가지고 있다는 반박 가능한 가정이 있다. 그러나 예외적인 경우에는 기업이 투자부동산을 처음 취득하는 경우(또는 기존 부동산이 용도 변경으로 인해 처음 투자부동산이 되는 경우) 투자부동산의 공정가치를 산정할 수 없다는 분명한 증거가 있을 수 있습니다. 일정 기간 동안 신뢰성 있게 측정되었습니다. 이러한 상황은 비교 가능한 부동산에 대한 시장이 비활성화된 경우에만 발생합니다(예: 최근 거래가 거의 없었거나, 가격 견적이 최신이 아니거나, 관찰된 거래 가격이 판매자가 강제로 매각했음을 나타냄). 공정 가치 추정이 없습니다(예: 할인된 현금 흐름 예측을 기준으로 함). 건설 중인 투자부동산의 공정가치를 신뢰성 있게 측정할 수 없다고 결론을 내렸으나, 건설이 완료되는 시점에 투자부동산의 공정가치를 신뢰성 있게 측정할 수 있을 것으로 기대하는 경우, 건설 중인 투자부동산을 원가로 측정하는 시점은 다음과 같습니다. 공정 가치를 더 이상 신뢰성 있게 측정할 수 없거나 건설이 완료되지 않을 것입니다(둘 중 먼저 발생하는 것). 투자부동산(건설 중인 투자부동산 제외)의 공정가치를 지속적으로 신뢰성 있게 측정할 수 없다고 기업이 결론을 내리는 경우, 기업은 투자부동산에 대해 IAS 16에 따른 원가모형을 사용하여 해당 투자부동산을 측정해야 합니다. 또는 리스이용자가 사용권자산으로 보유하는 투자부동산의 경우 IFRS 16에 따라 결정됩니다. 해당 투자부동산의 청산가치는 0으로 가정됩니다. 기업은 투자부동산이 처분될 때까지 IAS 16이나 IFRS 16을 계속 적용해야 합니다.

53A 이전에 원가로 측정되었던 건설 중인 투자부동산의 공정가치를 신뢰성 있게 측정할 수 있게 되면 해당 부동산을 공정가치로 측정한다. 그러한 자산이 완성되면 공정가치에 대한 신뢰성 있는 추정이 가능할 것으로 가정합니다. 이것이 사실이 아닌 경우, 이 문단에서는 소유 자산에 대해 IAS 16에 따라, 임차인이 사용권 자산으로 보유하는 투자 부동산에 대해 IFRS 16에 따라 원가모형을 사용하여 해당 부동산을 회계처리하도록 요구합니다. .

53B 건설 중인 투자부동산의 공정가치를 신뢰성 있게 측정할 수 있다는 가정은 최초 인식 시점에만 반박될 수 있다. 건설 중인 투자부동산을 공정가치로 측정한 기업은 완성된 투자부동산의 공정가치를 신뢰성 있게 측정할 수 없다고 결론 내릴 수 없습니다.

54 문단에 명시된 이유로 기업이 IAS 16이나 IFRS 16의 원가모형을 사용하여 투자부동산을 측정해야 하는 예외적인 경우에는 건설 중인 투자부동산을 포함하여 다른 모든 투자부동산을 공정가치로 측정한다. 그러한 경우, 기업은 하나의 투자부동산에 대해 원가모형을 사용할 수 있지만, 나머지 각 부동산에 대해서는 계속해서 공정가치모형을 사용하여 회계처리해야 합니다.

55 이전에 투자부동산을 공정가치로 측정했다면, 그 부동산이 처분될 때까지(또는 그 부동산이 자가사용부동산이 되거나 기업이 차후 매각을 위해 부동산을 개발하기 시작할 때까지) 계속하여 공정가치로 측정한다. 일반적인 사업 과정), 비교 가능한 시장 거래의 빈도가 줄어들거나 시장 가격을 이용할 수 있는 수준이 낮아지더라도 마찬가지입니다.

역사적 원가회계 모델

56 최초 인식 후 원가모형을 선택한 기업은 투자부동산을 다음과 같이 측정한다.

(a) IFRS 5에 따라 매각예정비유동자산과 중단영업(또는 매각예정으로 분류된 처분자산집단에 포함되는 경우)

(b) IFRS 16에 따라 리스이용자가 사용권자산으로 보유하고 IFRS 5에 따라 매각용으로 보유하지 않는 경우 그리고

⑶ 그 밖의 모든 경우에는 원가모형에 대해 IAS 16에서 요구하는 바에 따른다.

투자 부동산 기업의 사업에 사용하거나 일반적인 사업 과정에서 판매할 목적이 아닌 부동산에 대한 투자입니다. 여기에는 금융리스(임대) 계약에 따라 소유자 또는 임차인이 처분할 수 있는 토지, 건물 또는 건물의 일부가 포함되며, 임대료, 부동산 가치 상승으로 인한 소득을 받는 데 사용되지만 프로세스에는 관여하지 않습니다. 상품, 작업, 서비스의 생산 및 판매; 관리 목적으로 사용되지 않습니다. 조직의 정상적인 운영에서 판매를 목적으로 하지 않습니다.

투자가치대상의 재분류즉, 이 범주에 포함되거나 제외되는 것은 조직의 특정 자산 항목의 실제 목적에 따라 이루어집니다.

부동산을 투자부동산에서 매각용부동산으로 전환판매 준비를 위해 재건축이 시작되면서 수행됩니다. 다만, 투자부동산을 재건축 없이 매각하기로 결정한 경우에는 매각으로 인해 처분될 때까지 계속해서 투자부동산에 포함됩니다.

해당 물건이 투자부동산에 포함되어 있는 경우:

건설 또는 재건축 완료 후;

생산, 관리, 상업 운영에 사용이 종료된 후

운영리스를 제3자에게 양도한 후.

투자부동산에서 대상이 제외되는 경우:

생산, 관리 또는 상업적 운영에 사용이 시작되는 경우;

사전 판매 작업으로 재건축이 시작되었습니다.

인정 및 초기 평가. 조직 자산의 일부로 투자 재산은 투자 재산 요구 사항에 따라 임대금을 받거나 자본 가치가 증가할 가능성이 충분하고 후자의 가치가 있을 때 독립적인 회계 대상으로 인식됩니다. 확실하게 판단할 수 있습니다.

투자부동산의 최초 평가는 경제적 수단에 의한 건설을 제외하지 않고 취득 또는 건설 비용으로 이루어집니다.

투자 가치 획득 비용에는 물건 가격과 거래 직접 비용(법률, 컨설팅 서비스, 등록 등)이 포함됩니다. 후불이자는 원가에 포함되지 않으며, 대출기간 동안의 정기비용에 포함됩니다. 계약자가 건설한 시설의 가치는 계약가격에 따라 평가됩니다.

경제적으로 건설된 투자부동산의 원가는 시설 준공일의 모든 비용을 합산하여 결정됩니다. 완료되지 않은 프로젝트의 비용은 다른 자본 건설 비용과 마찬가지로 고려됩니다. 투자부동산에 대한 별도 회계처리는 건설이 완료되고 해당 부동산이 운용되기 시작한 날부터 시작됩니다.

물체를 건설하거나 재구성하는 동안 소비되는 자재 및 기타 자원의 초과 소비 비용은 초기 비용에 포함되지 않습니다. 투자 부동산의 시운전과 관련된 비용은 대상을 작동 상태로 만드는 데 필요한 비용을 제외하고 비용에 포함되지 않습니다. 그러나 임차인 유치의 일시적인 어려움과 관련된 초기 손실 및 기타 유사한 손실은 발생한 보고 기간의 비용으로 상각됩니다.

후속적인 추가비용은 투자부동산의 수익성을 증가시키는 경우 투자부동산의 장부금액을 증가시키기 위해 발생합니다. 수익성 손실이 부동산의 원래 가격에 반영되는 모든 경우, 현대화 또는 기타 후속 비용을 통한 복원은 부동산의 장부가치 증가에 반영되어야 합니다. 기타 후속 비용은 자본화되지 않습니다. 이는 발생한 기간 동안의 비용으로 상각되어야 합니다.

투자부동산 가치의 후속 평가를 위한 모델. IAS-40에서는 투자부동산 회계처리에 다음을 사용할 수 있도록 허용합니다. 공정 가치, 그 변화는 손익에 반영됩니다. 초기 구매 가격, 투자부동산은 잔존가치, 즉 감가상각누계액과 손상차손을 차감한 금액으로 대차대조표에 표시됩니다. 역사적 취득원가를 사용한다고 해서 재무제표 주석에 투자부동산의 공정가치를 공시할 필요성이 없어지는 것은 아닙니다.

이 모델은 원래 장부금액을 초과하는 재평가 가치가 자산 가치의 증가로 자본 계정에서 인식된다는 점에서 일반적으로 유형 자산을 회계 처리하는 데 사용되는 재평가 회계와 다릅니다. 공정가치모형에서는 모든 가치 변동이 당기손익 계정에서만 인식된다고 가정합니다.

많은 투자 가치 대상에 대한 공정 가치를 결정하는 데 어려움이 있다는 점도 분명합니다. 투자부동산의 공정가치는 보고일의 시장상황, 실제 시장 및 기타 상황을 반영해야 하며 다른 시점의 상황은 반영하지 않아야 합니다. 시장 상황의 변화는 공정가치 측정의 변화와 불확실성으로 이어집니다. 많은 투자 부동산의 경우 활성 시장 가격에 의존하는 것이 불가능하며 임대료의 관세 요소도 영향을 미칩니다.

각 조직은 모든 ​​투자 자산에 대해 선택한 평가 절차를 적용할 의무가 있습니다. 객관적인 이유로 모든 기존 자산을 공정 가치로 평가하는 것이 불가능한 경우가 많습니다.

재분류는 역사적 원가 또는 공정 가치라는 두 가지 모델 중 하나를 사용하여 측정됩니다. 역사적 원가로 측정할 때 투자부동산의 재분류는 장부금액의 변동을 초래하지 않으므로 차이에 대한 회계처리를 요구하지 않습니다. 반대로 투자부동산을 공정가치로 평가할 때 재무제표에 회계처리 및 보고가 필요한 편차가 발생합니다.

투자부동산을 유형자산, 재고자산 또는 기타 "소유자사용부동산"으로 재분류하는 것은 공정가치로 이루어지며, 이는 기업 내에서의 용도가 변경될 때 해당 항목의 장부금액으로 인식됩니다.

투자부동산의 처분은 임대계약에 따른 매각이나 금융리스를 통해 이루어집니다. 물건의 매매가격은 양도일의 공정가치에 따라 결정됩니다. 상업대출이나 할부금 지급 시 실제 대가와 공정가치(가격)의 차이를 별도로 수령한 이자소득으로 계상합니다. 결과적인 이익(손실)은 손익 계정에 반영됩니다.

투자가치가 있는 객체를 최종 폐기(상각)할 경우 손실 가능 금액은 해당 객체의 상각이 기록된 보고기간에 손실로 반영됩니다.