იპოთეკური და ინვესტიციის ანალიზი

იპოთეკური ინვესტიციის ანალიზი (MIA) გამოიყენება უძრავი ქონების შეფასებაში. უძრავი ქონების შეფასება არის უძრავი ქონების ღირებულების ფულადი ეკვივალენტის განსაზღვრის პროცესი. შემოსავლის მიდგომა ვარაუდობს, რომ უძრავი ქონების ღირებულება განისაზღვრება იმ შემოსავლით, რომელსაც მფლობელი მიიღებს მომავალში (ქირა, გადაყიდვის ფასი). ამრიგად, უძრავი ქონების ღირებულების დასადგენად, აუცილებელია მომავალი ფულადი ქვითრების კონვერტაცია მის მიმდინარე ღირებულებაში.

ვინაიდან ბაზარზე არსებული უძრავი ქონება ხშირად იპოთეკური სესხით არის დატვირთული, მისი ღირებულების ნაწილი არის გამსესხებლის საკუთრება, ნაწილი კი გამყიდველის საკუთარი კაპიტალია უძრავი ქონება გამოყენებული ნასესხები სახსრების გათვალისწინებით

იპოთეკა-საინვესტიციო ანალიზი ნარჩენი ტექნიკაა: აქტივის შეძენისას ინვესტორი ახორციელებს სავალდებულო ნაღდი ანგარიშსწორებას, რომლის ოდენობა უდრის იპოთეკური სესხის გამოკლების შემდეგ დარჩენილ ფასს, რომელიც გადადის ვალში; ქონებით სარგებლობისას ინვესტორები იღებენ ნარჩენ წმინდა შემოსავალს ქონებით სარგებლობიდან ვალის მომსახურების სავალდებულო გადახდების გამოკლების შემდეგ; ქონების ლიკვიდაციისას (გაყიდვისას) კაპიტალის მფლობელი იღებს ფულს გასაყიდი ფასიდან იპოთეკური სესხის ნაშთის დაფარვის შემდეგ.

იპოთეკური ინვესტიციის ანალიზის ტექნიკა: 1) ტრადიციული - ქონების ჯამური ღირებულება უდრის სააქციო კაპიტალის წილის ამჟამინდელი ღირებულებისა და ნასესხები კაპიტალის პროცენტის ამჟამინდელი ღირებულების ჯამს. 2) ქონებით სარგებლობის შემოსავლის კაპიტალიზაციაზე დაფუძნებული მოდელები: ელვუდის მეთოდი, საინვესტიციო ჯგუფის მეთოდი, ვალის დაფარვის კოეფიციენტის გამოყენებით მეთოდი და ა.შ.

ტრადიციული ტექნიკის პრინციპი: როგორც ინვესტორები, ასევე კრედიტორები იღებენ შეფასებულ შემოსავალს. კრედიტორებისა და ინვესტორების ანაზღაურების ერთობლივი ამჟამინდელი ღირებულება შეადგენს ფასს, რომელიც უნდა გადაიხადოთ ქონებისთვის: ფასი = კაპიტალის ღირებულება + იპოთეკური სესხი

კაპიტალის ღირებულება განისაზღვრება, როგორც ორი ელემენტის ჯამი: ფულადი ქვითრები და ხელახალი გაყიდვის შემოსავლები. ორივე ელემენტი დისკონტირებულია ანაზღაურების შესაბამისი განაკვეთით: სააქციო კაპიტალის ღირებულება = = PVAF * (PMT) + PVF * (PS), სადაც PVAF არის ანუიტეტის მიმდინარე ღირებულების კოეფიციენტი კაპიტალზე უკუგების განაკვეთით, PMT არის ფულადი ქვითრები, PVF არის რევერსიის ამჟამინდელი ღირებულების ფაქტორი სააქციო კაპიტალის უკუგების განაკვეთზე, PS - შემოსავლები ხელახალი გაყიდვიდან.

ქონების ღირებულების შესაფასებლად, დაამატეთ იპოთეკის მიმდინარე ნაშთი კაპიტალის ღირებულებას. ქონების ღირებულების შეფასების ზოგადი ფორმულაა: V = PVAF * (CF) + PVF * (PS) + MP, სადაც V არის ქონების ღირებულება (საწყისი), MP არის იპოთეკის მიმდინარე ნაშთი.

ტრადიციული ტექნიკის ეტაპები ეტაპი 1. წლიური ფულადი შემოსულობების ამჟამინდელი ღირებულების შეფასება. ა. წლიური წმინდა საოპერაციო შემოსავლის შეფასება (NOI) გამოთვალეთ: 1. პოტენციური მთლიანი შემოსავალი (შემოსავლები ქონების 100%-ით დაკავებულობისას) 2. კორექტირება არასაკმარისი გამოყენებისა და ინკასო დანაკარგებისთვის. 3. სხვა შემოსავალი 4. საოპერაციო ხარჯები (ფიქსირებული და ცვლადი) 5. წმინდა საოპერაციო შემოსავალი - NOI (1.A.1 – 1.A.2 + 1.A.3 – 1.A.4)

ეტაპი 2. გადაყიდვით მიღებული შემოსავლების მიმდინარე ღირებულების შეფასება საპროგნოზო პერიოდის ბოლოს. ა. გადაყიდვის ფასი. 1. ქონების საწყისი ღირებულება. 2. ქონების ღირებულების ზრდა წელიწადში (დ). 3. გადაყიდვის ფასი (PS) PS = P * (1 + d) ^N სადაც P არის ქონების საწყისი ღირებულება; დ - ქონების ღირებულების ზრდა (კლება) წლის განმავლობაში; N არის ქონების საკუთრების პერიოდი. ბ. ტრანზაქციის ხარჯები.

E. მოსალოდნელი შემოსავლების შეფასება ხელახალი გაყიდვიდან (დღევანდელი ღირებულება 2.D) 1. რევერსიის არსებული ღირებულების ფაქტორი (PVF). 2. ხელახალი გაყიდვიდან მიღებული შემოსავლების მიმდინარე ღირებულება (2.G * 2.D.1). ეტაპი 3. ქონების მიმდინარე ღირებულების შეფასება. ა. კაპიტალის სავარაუდო ღირებულება (1.D.4 + 2.D.2). B. ქონების სავარაუდო ღირებულება (3.A + 1.B.1).

შემოსავლის კაპიტალიზაციაზე დაფუძნებული მოდელები პირდაპირი კაპიტალიზაციის მეთოდი უძრავი ქონების ღირებულება გამოითვლება ფორმულით: V = NOI/Ro სადაც V არის უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულება; NOI - მოსალოდნელი წმინდა საოპერაციო წლიური შემოსავლის ღირებულება Ro - კაპიტალიზაციის განაკვეთი კაპიტალიზაციის განაკვეთი მოიცავს კაპიტალის ანაზღაურების ნორმას (ინვესტირებული სახსრები, ან საწყისი ინვესტიცია) და ანაზღაურების ნორმას, რომელიც ითვალისწინებს თავდაპირველად ინვესტირებული სახსრების აღდგენას. .

კაპიტალიზაციის განაკვეთის გამოთვლის მეთოდები ელვუდის იპოთეკური სესხი და ინვესტიციის ტექნიკა ელვუდის ფორმულა კაპიტალიზაციის განაკვეთის განსაზღვრისათვის მუდმივი შემოსავლით: R = Y - m * C - d * (SFF;Y) Y - კაპიტალის ანაზღაურება; m არის იპოთეკური დავალიანების კოეფიციენტი (სესხის წილი ქონების მთლიან ღირებულებაში); C - ელვუდის იპოთეკის კოეფიციენტი; d - ქონების ღირებულების ცვლილება საპროგნოზო პერიოდისთვის (SFF;Y) - საკომპენსაციო ფონდის ფაქტორი საპროგნოზო პერიოდის კაპიტალზე უკუგების განაკვეთით

ელვუდის იპოთეკის კოეფიციენტი გამოითვლება ფორმულის გამოყენებით: C = Y + P * (SFF;Y) – f სადაც C არის ელვუდის იპოთეკის კოეფიციენტი; Y - სააქციო კაპიტალის ანაზღაურების მაჩვენებელი; P არის სესხის მიმდინარე ბალანსის ნაწილი, რომელიც გადაიხდება საპროგნოზო პერიოდში; (SFF;Y) - საკომპენსაციო ფონდის ფაქტორი საპროგნოზო პერიოდისთვის სააქციო კაპიტალის ანაზღაურების განაკვეთით; f არის წლიური იპოთეკური მუდმივი, რომელიც გამოითვლება წლიური გადახდების და მიმდინარე (არა თავდაპირველი) ვალის ნაშთის საფუძველზე.

საინვესტიციო ჯგუფის მეთოდი. აქ კაპიტალიზაციის განაკვეთის გაანგარიშებისას მხედველობაში მიიღება გამოსყიდვის კაპიტალის რა ნაწილია იპოთეკური სესხი და რა ნაწილი წილობრივი კაპიტალი Ro = m Rm + (1 - m) Re m – ნასესხები სახსრების წილი Rm – ღირებულება. ნასესხები სახსრების რე – კაპიტალის ღირებულება Ro – ქონების კაპიტალიზაციის განაკვეთი

ვალის დაფარვის კოეფიციენტის გამოყენებით (DCR) ვალის დაფარვის კოეფიციენტი არის ვალის მომსახურების წლიური გადახდების DS თანაფარდობა, რომელიც გამოითვლება თვითამორტირებული სესხის პირობებიდან, წმინდა საოპერაციო წლიურ შემოსავალთან NOI: DCR = DS/NOI, სადაც DS არის წლიური დავალიანება. მომსახურების გადახდა.

კაპიტალიზაციის განაკვეთი გამოითვლება ფორმულით: Ro = m Rm DCR, სადაც m = Vm/V, Vm არის ნასესხები სახსრების ოდენობა; V არის ობიექტის ღირებულება (ინვესტიციის მთელი ოდენობა); Rm = DS/Vm, - იპოთეკის მუდმივი, ან კაპიტალიზაციის განაკვეთი ნასესხები სახსრებისთვის. ამ მეთოდში გამოყენებული პარამეტრები არის ღია საბანკო ინფორმაცია (აუცილებლად ხელმისაწვდომი). ეს მეთოდი არ არის მთავარი, არამედ გამოიყენება როგორც მაკორექტირებელი

მიწის იპოთეკის მახასიათებლები

რა მიწის ნაკვეთები შეიძლება იყოს იპოთეკის საგანი: მიწის ნაკვეთები, რომლებიც არ არის გამორიცხული მიმოქცევიდან და შეზღუდული არ არის მიმოქცევაში (როგორიცაა გარემოსდაცვითი ტერიტორიები, სამხედრო ობიექტების მიერ დაკავებული მიწები და ა.შ. - იხ. მიწის კოდექსი) იჯარის უფლებები მიწაზე. ნაკვეთი (მიწის იჯარის ხელშეკრულების ვადაში მიწის ნაკვეთის მფლობელის თანხმობით)

რომელი მიწის ნაკვეთები არ შეიძლება იყოს იპოთეკის საგანი: მიწის ნაკვეთები, რომლებიც არის სახელმწიფო ან მუნიციპალური საკუთრებაში, გარდა იმ მიწის ნაკვეთებისა, რომლებიც განკუთვნილია საბინაო მშენებლობისთვის ან ინტეგრირებული განაშენიანებისთვის და გადაცემულია სესხის დაფარვის უზრუნველსაყოფად. ითვალისწინებდა ამ მიწის ნაკვეთების განვითარებას სამშენებლო საინჟინრო ინფრასტრუქტურის ობიექტების მეშვეობით. მიწის ნაკვეთის ნაწილი, რომლის ფართობი ნაკლებია სხვადასხვა დანიშნულებისა და ნებადართული სარგებლობის მიწებისთვის დადგენილ მინიმალურ ზომაზე. წილი უფლება მიწის ნაკვეთზე, რომელიც არის საერთო წილ ან ერთობლივ საკუთრებაში

მიწის ნაკვეთის იპოთეკით დადებისას გირავნობის უფლება ვრცელდება მიწის ნაკვეთზე მდებარე ან მშენებარე შენობა-ნაგებობაზეც (თუ შენობა და ნაგებობა სხვაგვარად არ არის გათვალისწინებული იპოთეკის ხელშეკრულებით). მაშინ იპოთეკარი მიწის ნაკვეთზე ჩამორთმევისას ინარჩუნებს უფლებას ასეთ შენობაზე ან მშენებლობაზე და იძენს მიწის ნაკვეთის შეზღუდული სარგებლობის (სერვიტუტის) უფლებას გამონაკლისი: მიწა სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულებით.

მიწის ნაკვეთის შესაძენად სესხის აღება საკმაოდ სარისკო ოპერაციაა ბანკისთვის: მიწის ნაკვეთის ლიკვიდურობასთან დაკავშირებით გაურკვევლობაა: მიწის ნაკვეთის გაყიდვას საშუალოდ უფრო მეტი დრო სჭირდება, ვიდრე ბინის გაყიდვას მიწის ნაკვეთებით ხშირად მნიშვნელოვნად განსხვავდება შეთავაზებული ფასებისგან მიწის ნაკვეთის შეფასება საკმაოდ რთულია მცირე საბაზრო ტევადობის გამო. ბანკი ამკაცრებს სესხის პირობებს: ზრდის საპროცენტო განაკვეთს ან/და განვადებით

იპოთეკური სესხის რისკები

იპოთეკური რისკები შეიძლება გამოწვეული იყოს სხვადასხვა მიზეზით: ეკონომიკური ინფლაცია სავალუტო გადასახადი პოლიტიკური ზოგიერთი რისკი ეხება ექსკლუზიურად ან გამსესხებელს ან მსესხებელს, მაგრამ ბევრი რისკი ერთობლივია. კრედიტორის ძირითადი რისკები: საკრედიტო რისკი, საპროცენტო განაკვეთის რისკი, ლიკვიდობის რისკი.

საკრედიტო რისკი ბანკის მხრიდან საკრედიტო რისკის მართვა: - გაცემული სესხების ხარისხზე კონტროლი; - რისკის ჯგუფების მიხედვით სესხების განაწილება და მონიტორინგი რუსეთის ფედერაციის ცენტრალური ბანკის მოთხოვნებისა და ბანკის შიდა ინსტრუქციების შესაბამისად; - სარეზერვო ფონდების შექმნა სასესხო შესაძლო დანაკარგებისთვის; - პრობლემური სესხების დროული გამოვლენა და მათთან მუშაობის შემუშავებული სამოქმედო გეგმა; - სესხების დაფარვის პროგრამების შემუშავება. გადაუხდელობის რისკის შესამცირებლად გამოიყენება სხვადასხვა შეზღუდვები (მსესხებლის ყოველთვიური გადასახადის თანაფარდობა ოჯახის ყოველთვიურ შემოსავალთან, სესხის თანხის თანაფარდობა უზრუნველყოფის საბაზრო ღირებულებასთან).

საპროცენტო განაკვეთის რისკი საბაზრო საპროცენტო განაკვეთების ცვლილებები, როგორც წესი, ინფლაციის დონის ცვლილების შედეგია. ეს რისკი ჩნდება მცურავი საპროცენტო განაკვეთით. გამსესხებლისთვის ეს რისკი არის ის, რომ განაკვეთი შემცირდება, რაც შეამცირებს იპოთეკური დაკრედიტების ოპერაციის მომგებიანობას. მსესხებლისთვის არსებობს მხოლოდ საპროცენტო განაკვეთის გაზრდის რისკი, რაც იწვევს პერიოდული ვალის მომსახურების გადახდების ზრდას.

თუ სესხის განაკვეთი ფიქსირებულია, მაშინ: თუ ინფლაცია იზრდება (საბაზრო განაკვეთები): ბანკმა შეიძლება ვერ დაფაროს სესხის გაცემის ხარჯები და, უფრო მეტიც, ამან შეიძლება გამოიწვიოს აქტივებისა და ვალდებულებების დისბალანსი რაიმეს რისკი. ის ახალ კლიენტთან შედარებით უფრო ხელსაყრელ მდგომარეობაში აღმოჩნდება. როდესაც საბაზრო საპროცენტო განაკვეთები მცირდება: კრედიტორისთვის იზრდება მსესხებლის მიერ სესხის ვადამდე დაფარვის ალბათობა მსესხებელი არაფერს რისკავს. მას შეუძლია იგივე უძრავი ქონებით უზრუნველყოფილი ახალი, იაფი სესხი აიღოს და ამავე დროს დაფაროს ძველი ვალის ნაშთი მის ხარჯზე.

ლიკვიდურობის რისკი ამ ტიპის რისკი წარმოიქმნება მაშინ, როდესაც ბანკის ვალდებულებები პასიურ ოპერაციებზე (დეპოზიტებზე) სრულდება, მას არ გააჩნია საკმარისი სახსრები აქტივებისა და ვალდებულებების დისბალანსის გამო. ეს განპირობებულია იმით, რომ იპოთეკური სესხების რესურს ბაზა ძირითადად ყალიბდება მოკლევადიანი სესხებისა და დეპოზიტების მოზიდვით. ლიკვიდურობის რისკი არის მხოლოდ რისკი კრედიტორისთვის და პირდაპირ არ არის დაკავშირებული მსესხებელთან.

მსესხებლის რისკები მსესხებლის მთავარი რისკია იპოთეკით დატვირთული ქონების ყადაღა. კანონის თანახმად, თუ მსესხებელი სისტემატურად არღვევს გადახდის ვადას (სამჯერ მეტჯერ 12 თვის განმავლობაში), ბანკი გირაოს ახორციელებს. ამასთან, თუ სესხის დაფარვასთან დაკავშირებით პრობლემები წარმოიქმნება, კრედიტორთან მოლაპარაკება დასაშვებია, რის შედეგადაც მას შეუძლია დათმობაზე წასვლა კლიენტის გადახდისუუნარობის მიზეზების განხილვის შემდეგ.

მსესხებლის რისკები შრომისუნარიანობის დაკარგვის რისკი ეს რისკი გარდაიქმნება: გამსესხებლისთვის - მსესხებლის საკრედიტო რისკად - სახლის დაკარგვის რისკში ქონებრივი რისკები: ქონების დაზიანების რისკი, გირაოს უფლების დაკარგვის რისკი. . ქონების საკუთრების უფლების დაკარგვის რისკი წარმოიქმნება მაშინ, როდესაც ყიდვა-გაყიდვის ტრანზაქციის დასრულების შემდეგ ცნობილი ხდება, რომ იპოთეკით დატვირთულ ქონებაზე არსებობს მესამე პირებისგან გამართლებული მოთხოვნები.

საცხოვრებლის ფასების ცვლილება სესხის პერიოდში. მსესხებელი არაფერს რისკავს. კრედიტორს ეკისრება ფასების მკვეთრი ვარდნის რისკი: უძრავი ქონების ბაზარზე კრიზისის დროს შესაძლოა არსებობდეს უზრუნველყოფის ღირებულების ცვლილების რისკი. რისკის შემცირების გზა: იპოთეკის გამოყენებით სახლის შეძენისას მსესხებლისგან მნიშვნელოვანი წინასწარი გადახდის მოთხოვნა (რუსულ პრაქტიკაში შეძენილი სახლის ღირებულების 30-50%).

ყველაზე სავარაუდო რისკების დაზღვევა იპოთეკური სესხის ბაზარზე არსებობს სამი ძირითადი რისკის დაზღვევის პრაქტიკა: მსესხებლის სიცოცხლისა და ჯანმრთელობის, უზრუნველყოფის დაკარგვის ან დაზიანების რისკი, დაკარგვის ან საკუთრების შეზღუდვის რისკი. გირაო (საკუთრების დაზღვევა) და იპოთეკის დაზღვევის ხარჯები მსესხებელს ეკისრება და ისინი საშუალოდ შეადგენს სესხის ღირებულების დაახლოებით 1,5%-ს.

იპოთეკა და მისი უპირატესობები.

ტრადიციული IIA ტექნიკა.

ელვუდის ტექნიკა.

აკერსონის ტექნიკა.

1.იპოთეკა და მისი უპირატესობები

პუძრავი ქონების თითქმის ყველა ტრანზაქცია იპოთეკური სესხით ხორციელდება. რატომ? რადგან ინვესტორებიც და იპოთეკური სესხებიც იღებენ გარკვეულ სარგებელს იპოთეკური დაკრედიტების შედეგად.

იპოთეკაეს არის ფინანსური ვალდებულება, რომლის დროსაც მსესხებელი ან მოვალე დებს გირავნობით ქონებას, როგორც სესხის უზრუნველყოფას.

შემოსავლის მომტანი უძრავი ქონების მყიდველების უმეტესობა ეძებს სესხს შემდეგი მიზეზების გამო:

მხოლოდ რამდენიმე მათგანს აქვს საკმარისი სახსრები ქონების მთლიანი ღირებულების გადასახდელად,

მათაც კი, რომლებსაც აქვთ საკმარისი სახსრები, ცდილობენ თავიანთი ინვესტიციების დივერსიფიკაციას და ამით შეამცირონ რისკი: "კვერცხების ერთ კალათაში ჩადების გარეშე".

დანაზოგი საშემოსავლო გადასახადზე, ვინაიდან თითქმის ყველა შემთხვევაში სესხებზე გადახდილი პროცენტი გამოირიცხება დასაბეგრი შემოსავლიდან;

სესხების მოზიდვა ინვესტორს საშუალებას აძლევს გააკონტროლოს დიდი მოცულობის ქონება.

იმ შემთხვევებში, როდესაც სესხები გამოიყენება უძრავ ქონებაში ინვესტიციისთვის, ე.წ ფინანსური ბერკეტებიან ბერკეტი არის აქტივების მართვის ხარისხის მაჩვენებელი, რომელიც მიმართულია მოგების გაზრდაზე.

ფინანსური ბერკეტის განსაზღვრის 2 ცნობილი კონცეფციაა:

ევროპული, რომლის მიხედვითაც FL არის ნასესხები სახსრების გამოყენებით მიღებული სააქციო კაპიტალის მომგებიანობის ზრდა. მომგებიანია ნასესხები სახსრების გამოყენება გარკვეულ ზღვრამდე, რომლის ფარგლებშიც იზრდება კაპიტალის ანაზღაურება.

ამერიკელი- წმინდა შემოსავლის პროცენტული ცვლილება ჩვეულებრივ აქციაზე, რომელიც წარმოიქმნება პროცენტის და გადასახადების წინ მოგების პროცენტული ცვლილებით.

მოდით შევხედოთ მაგალითს: ფინანსური ბერკეტის ეფექტი.

გვქონდეს სამი საწარმო A, B, C.

ცხრილი 1.

	კაპიტალი
	Გრძელვადიანი სესხი
	მოგება პროცენტამდე და გადასახადამდე
	სესხის პროცენტის (50) გადახდა
	მოგება გადახდის შემდეგ % გადასახადამდე
	საშემოსავლო გადასახადი (35%)
	Წმინდა მოგება
	უკუგება კაპიტალზე (7:1)

ამდენად, ნასესხები სახსრების გამოყენებას აქვს 2 ძირითადი სარგებელი: საკუთარი სახსრების დაკარგვის ნაკლები რისკი და საგადასახადო ბაზის შემცირება. ფინანსური ბერკეტის ეფექტის გამოყენებით, ჩვენ ვაანალიზებთ კაპიტალზე ანაზღაურებას. ყველაზე მაღალი მომგებიანობა არის C საწარმოში. თუ ჩვენ მივიღებთ საკმარის შემოსავალს პროცენტის და სხვა გადასახდელების გადასახდელად, მაშინ მომგებიანია ნასესხები სახსრების არსებობა. თუ მოგება არის 3000 კუ., მაშინ

ცხრილი 2.

ფინანსური ბერკეტის შეზღუდვები:

მიღებული შემოსავლის დონე (შესავალი უნდა იყოს საკმარისი)

სესხის პროცენტი

ფინანსური ბერკეტი: კაპიტალისა და ნასესხები კაპიტალის თანაფარდობა.

ამრიგად, მსესხებლისთვის სესხს ორი ძირითადი მინუსი აქვს:

მასზე პროცენტი უნდა გადაიხადოს

სესხის ძირითადი თანხის დაფარვის აუცილებლობა.

რომელიმე ამ პირობის შეუსრულებლობამ შეიძლება გამოიწვიოს საკუთრების ჩამორთმევა, კაპიტალის დაკარგვა და მოვალეს სასამართლოში საჩივარი, თუ იპოთეკით დატვირთული ქონების გაყიდვიდან მიღებული შემოსავლები არ ფარავს დავალიანების ბალანსს.

უძრავი ქონების დაფინანსება არ იმოქმედებს მის ღირებულებაზე, მაგრამ შეიძლება ჰქონდეს ძალიან ძლიერი გავლენა ფასზე.რატომ?

კლასიკური მაგალითი ნავთობის საძიებოდან: ხარჯები იგივე რჩება, მიუხედავად იმისა, მიიღება ნავთობის გამშვები საძიებო სამუშაოების შედეგად, თუ ჭაბურღილი მშრალი აღმოჩნდება. ღირებულება და ფასი განსხვავდება.

ეს არის ფასი და არა ღირებულება, რომელიც გავლენას ახდენს დაფინანსებაზე. დაფინანსება, კარგი თუ ცუდი, ფიზიკურად არ ცვლის ქონებას. თუმცა, ეს აისახება მყიდველის ნაღდი ანგარიშსწორების ოდენობაზე და შემდგომ ყოველთვიურ სესხზე. ფრიდმანის მაგალითი: თუ გამყიდველს სურს დააფინანსოს ქონება 1%-იანი სესხით 40 წლიანი ამორტიზაციის ვადით, მაშინ მყიდველს შეუძლია მიიღოს უფრო მაღალი ფასი და კვლავ ჰქონდეს საბაზროზე დაბალი სესხის გადახდა. უფრო მაღალი ფასი მოიცავს ქონების ღირებულებას პლუს ხელსაყრელი დაფინანსების ღირებულებას. დაფინანსება გავლენას ახდენს კაპიტალის ანაზღაურებაზე, ისევე როგორც საინვესტიციო რისკზე.

თქვენი კარგი სამუშაოს გაგზავნა ცოდნის ბაზაში მარტივია. გამოიყენეთ ქვემოთ მოცემული ფორმა

სტუდენტები, კურსდამთავრებულები, ახალგაზრდა მეცნიერები, რომლებიც იყენებენ ცოდნის ბაზას სწავლასა და მუშაობაში, ძალიან მადლობლები იქნებიან თქვენი.

მსგავსი დოკუმენტები

იპოთეკური სესხით შეძენილი უძრავი ქონების ღირებულების შეფასების მეთოდების შედარებითი ანალიზი. ნასესხები სახსრების მოზიდვის ეფექტურობის შეფასება. წმინდა საოპერაციო შემოსავლის გაანგარიშება. საინვესტიციო ჯგუფის მეთოდი, პირდაპირი კაპიტალიზაცია.

კურსის სამუშაო, დამატებულია 01/15/2016


უძრავ ქონებაზე საკუთრების უფლების შეფასება. უძრავი ქონება, როგორც ეკონომიკური პროცესების უმეტესობის განუყოფელი ელემენტი. იპოთეკური სესხის ცნება; სესხების სახეები და გირაოს კანონმდებლობა. დაფინანსების პირობები; იპოთეკური ინვესტიციის ანალიზი.

რეზიუმე, დამატებულია 01/18/2010


უძრავი ქონების შეფასების კონცეფცია იპოთეკური სესხისთვის, მისი განხორციელების ეტაპები. იპოთეკური სესხის კონცეფცია. უძრავი ქონების შეფასება ულიანოვსკის ქონების მაგალითზე შედარებითი და შემოსავლის მეთოდით. იპოთეკა კომერციულ ბანკებში და იპოთეკური სესხის გაანგარიშება.

ნაშრომი, დამატებულია 06/08/2012


უძრავი ქონების კონცეფცია და მისი ძირითადი ტიპები. უძრავი ქონების ბაზრის ზოგადი კლასიფიკაცია და თავისებურებები. უძრავი ქონების, როგორც პროდუქტის მახასიათებლები და ძირითადი ფაქტორები. უძრავი ქონების ბაზრების ანალიზი რუსეთში და უცხო ქვეყნებში, იპოთეკური სესხის არსი.

კურსის სამუშაო, დამატებულია 12/13/2014


იჯარის უფლებების კონცეფცია რუსეთის კანონმდებლობაში. ქირავნობის კურსის საბაზრო ღირებულების განსაზღვრა უძრავი ქონების იჯარით OAO NZHK-სთვის. უძრავი ქონების ღირებულების სახეები და ფაქტორები, რომლებიც გავლენას ახდენენ უძრავი ქონების ქირავნობის უფლებების ღირებულებაზე.

დისერტაცია, დამატებულია 03/27/2013


საცხოვრებელი იპოთეკის კონცეფცია, მახასიათებლები და საჭიროება, მეთოდოლოგია იპოთეკური სესხის მიზნებისათვის უძრავი ქონების შეფასების. შენობის ღირებულების განსაზღვრა უძრავი ქონების შეფასების სხვადასხვა მიდგომის გამოყენებით და ღირებულების, შედარებითი და შემოსავლის მიდგომის გამოყენებით.

ნაშრომი, დამატებულია 23/06/2011


იპოთეკური სესხი: არსი, სახეები, სამართლებრივი რეგულირება. უძრავი ქონების ღირებულების სახეები და მათ ღირებულებაზე მოქმედი ფაქტორები. უძრავი ქონების შეფასების პროცესის სტანდარტები და ეტაპები. ერთოთახიანი ბინის საბაზრო ღირებულების დადგენა.

დისერტაცია, დამატებულია 17/09/2014

მთავარი > სამართალი

უძრავი ქონების ინვესტიციების ანალიზის მეთოდოლოგია. უძრავი ქონების ობიექტების მიმზიდველობის შეფასება.

ფინანსური მენეჯმენტიეფუძნება შემდეგ ცნებებს: დროის ფაქტორისა და ფულადი რესურსების დროის ღირებულების, ფულადი ნაკადების, მოსალოდნელი შემოსავლის გაანგარიშებისას ბიზნეს და ფინანსური რისკის გათვალისწინება, კაპიტალის ფასი, ეფექტური ბაზარი და ა.შ. გადაწყვეტილების მიღება უძრავ ქონებაში ინვესტირება დაკავშირებულია სხვადასხვა ფაქტორებთან: საწარმოს საკუთარი ფინანსური მდგომარეობის შეფასება და ინვესტიციის მიზანშეწონილობა, პროექტის განხორციელებიდან მომავალი შემოსავლების შეფასება, ხელმისაწვდომი პროექტების სიმრავლე, შეზღუდული ფინანსური რესურსები სხვადასხვა წყაროებით. დაფინანსება და ა.შ.

კაპიტალის ინვესტირებაზე გადაწყვეტილების მიღება, კერძოდ, უძრავი ქონებისა და მიწის შესყიდვაზე, ფინანსური მართვის ერთ-ერთი სფეროა. უძრავ ქონებაში ინვესტირების თავისებურებები და უძრავი ქონების, როგორც საინვესტიციო აქტივის შესაფასებლად გამოყენებული მეთოდები დაკავშირებულია თავად უძრავი ქონების ობიექტის მახასიათებლებთან, უძრავ ქონებაში ინვესტირების რისკებთან და უძრავ ქონებაში ინვესტირების ინსტრუმენტებთან.

საინვესტიციო გადაწყვეტილებების მიღება ეფუძნება სხვადასხვა ფორმალიზებული და არაფორმალური მეთოდების გამოყენებას. საინვესტიციო პროექტების შემუშავებისა და განხორციელების საბაზრო პირობები შეაქვს ფუნდამენტურ ცვლილებებს ეფექტურობის გაანგარიშებაში და შეფასების მეთოდოლოგიაში. უძრავი ქონების ინვესტიციების ეფექტიანობის შეფასების მეთოდოლოგია ეფუძნება ადგილობრივი სპეციალისტების განვითარებას, რაც, თავის მხრივ, ეფუძნება მსოფლიოში ფართოდ გავრცელებული UNIDO-ს (გაეროს ინდუსტრიული განვითარების ორგანიზაცია) საინვესტიციო პროექტების ეფექტურობის შეფასების მეთოდოლოგიას. პრაქტიკა.

ეფექტურობის შეფასების მეთოდოლოგიური რეკომენდაციები შეიცავს ინდიკატორების სისტემას, კრიტერიუმებსა და მეთოდებს საინვესტიციო პროექტების ეფექტურობის შესაფასებლად მათი შემუშავებისა და განხორციელების პროცესში, რომელიც გამოიყენება მენეჯმენტის სხვადასხვა დონეზე.

პროდუქტების, რესურსების და სახსრების ნაკადის მოდელირება;

ბაზრის ანალიზის შედეგების, საწარმოს ფინანსური მდგომარეობის, პროექტის მენეჯერებისადმი ნდობის ხარისხის, გარემოზე პროექტის ზემოქმედების გათვალისწინებით;

ეფექტის განსაზღვრა მომავალი ინვესტიციებისა და მომავალი ფულადი სახსრების შედარებით, კაპიტალის ანაზღაურების საჭირო განაკვეთის შენარჩუნებით;

სხვადასხვა დროს მომავალი ხარჯებისა და შემოსავლების მიტანა საწყის პერიოდში ეკონომიკური ღირებულებით მათი შედარებადობის პირობებამდე;

ინფლაციის, გადახდების შეფერხებისა და გამოყენებული სახსრების ღირებულებაზე მოქმედი სხვა ფაქტორების გათვალისწინებით;

პროექტის განხორციელებასთან დაკავშირებული გაურკვევლობისა და რისკების გათვალისწინებით.

საინვესტიციო პროცესის მოდელირებისას მთავარი ამოცანა, მისი ეფექტურობის შესაფასებლად, მოდის შემოსავლის ნაკადის აღწერაზე, რომელიც მოსალოდნელია მისი განხორციელებისას.

პროექტის განხორციელებისას გამოყოფილი სამი ძირითადი ტიპის საქმიანობა:

საოპერაციო ოთახი (წარმოება);

ინვესტიცია;

Ფინანსური.

საწარმოო საქმიანობიდან ფულადი სახსრების შემოდინება არის განსხვავება პროდუქციის (მომსახურების) გაყიდვიდან მიღებულ შემოსავალს შორის დამატებული ღირებულების გადასახადის გამოკლებით და ამ პროდუქციის წარმოების ხარჯებს შორის ამორტიზაციის ხარჯების გამოკლებით. ამორტიზაციის გამოქვითვები წარმოადგენს საანგარიშო ხარჯებს, გამოითვლება დადგენილი ცვეთის ნორმების მიხედვით და ითვლება ხარჯებად მოგების დადგენისას. რეალურად, ამორტიზაციის გამოქვითვების დარიცხული თანხა რჩება საწარმოს ანგარიშზე და წარმოადგენს დაფინანსების შიდა წყაროს. აქედან გამომდინარე, საწარმოო საქმიანობიდან ფულადი სახსრების მოძრაობა მოიცავს წმინდა მოგებას და ამორტიზაციის ხარჯებს.

საინვესტიციო საქმიანობიდან ფულადი ნაკადები მოიცავს შემოსავალს საწარმოს აქტივების გაყიდვიდან გამოკლებული გადახდები ახლად შეძენილი აქტივებისთვის. საქმიანობის მომავალ პერიოდებში აქტივების შეძენის ხარჯები უნდა გამოითვალოს ძირითადი საშუალებების ინფლაციის გათვალისწინებით სახეობების მიხედვით და არამატერიალური აქტივებისთვის.

ფინანსური საქმიანობიდან ფულადი ნაკადები ითვალისწინებს საწარმოს მესაკუთრეთა დეპოზიტებს, სააქციო კაპიტალს, გრძელვადიან და მოკლევადიან სესხებს, დეპოზიტებზე პროცენტს მინუს სესხის დაფარვის თანხები და დივიდენდები.

საინვესტიციო პროცესის დროს თითოეული საქმიანობიდან ფულადი სახსრების ნაკადის ოდენობა იქნება სალიკვიდაციო ფონდების ნაშთი შესაბამის პერიოდში. ამ შემთხვევაში, ბილინგის პერიოდის ბოლოს ფულადი სახსრების მთლიანი ნაკადი ტოლი იქნება წინა პერიოდის ფულადი ნაკადების ჯამის მიმდინარე პერიოდის სალიკვიდაციო სახსრების ნაშთთან.

კომპანია კაპიტალის გარეშე ვერ იმუშავებს. საკმარისად შეიძლება ჩაითვალოს საკუთარი და მოზიდული (ნასესხები) კაპიტალის ოდენობა, რომლითაც მთლიანი ფულადი ნაკადები საწარმოს საქმიანობის ყველა პერიოდში დადებითი იქნება. უარყოფითი მნიშვნელობის არსებობა დროის ნებისმიერ პერიოდში ნიშნავს, რომ კომპანია ვერ ახერხებს დაფაროს თავისი ხარჯები.

ამრიგად, საინვესტიციო პროექტის მიღების აუცილებელი კრიტერიუმია დაგროვილი რეალური ფულის დადებითი ნაშთი დროის ნებისმიერ ინტერვალში, სადაც საწარმო ახორციელებს ხარჯებს ან იღებს შემოსავალს. უარყოფითი ბალანსი მიუთითებს დამატებითი საკუთარი ან ნასესხები სახსრების მოზიდვის აუცილებლობაზე.

Შინაარსი " საინვესტიციო პროექტი„მოიცავს ღონისძიებას, აქტივობას კონკრეტული მიზნის (შედეგების) მისაღწევად, ასევე ამ საქმიანობის განსახორციელებლად ორგანიზაციული, საანგარიშსწორებო და ფინანსური დოკუმენტაციის სისტემას.

პროექტი- ეს არის როგორც ტექნიკური მოვლენა (აღჭურვილობისა და ტექნოლოგიური პროცესის გაუმჯობესება, ობიექტის მოდერნიზაცია, წარმოების გაუმჯობესების ორგანიზაციული და ტექნიკური ღონისძიებები, მენეჯმენტის გადაწყვეტილებები) და ფულის მოძრაობა (ინვესტიციები დღეს და შემოსავალი მომავალში).

საინვესტიციო პროექტების მიმზიდველობის ანალიზი ეფუძნება შემოთავაზებული ინვესტიციების მოცულობის (IC) და სამომავლო ფულადი შემოსავლების (S) მოცულობის შეფასებას და შედარებას.

ვინაიდან ნაღდ ფულს აქვს დროებითი ღირებულება, აუცილებელია ფულადი სახსრების ნაკადების ელემენტების შედარების პრობლემის გადაჭრა.

შედარებადობის პრობლემას სხვაგვარად შეიძლება მივუდგეთ, არსებული ობიექტური და სუბიექტური პირობებიდან გამომდინარე: ინვესტიციების და შემოსავლების ზომა, ინფლაციის მაჩვენებელი, პროგნოზირების ჰორიზონტი, ანალიტიკოსის კვალიფიკაციის დონე, ანალიზის მიზანი.

საინვესტიციო საქმიანობის მიმზიდველობის შეფასებისას გამოყენებული მეთოდები შეიძლება დაიყოს ორ ჯგუფად: დისკონტირებული შეფასებების საფუძველზე, ე.ი. დროის ფაქტორის და სააღრიცხვო შეფასებების გათვალისწინებით.

საინვესტიციო პროცესი არის რაოდენობრივი ფინანსური ანალიზის ობიექტი, რომელშიც საინვესტიციო პროექტი განიხილება ფულადი სახსრების ნაკადად. საინვესტიციო პროცესი ფინანსური თვალსაზრისით აერთიანებს ორ საპირისპირო პროცესს - წარმოების ან სხვა ობიექტის შექმნას, რომლისთვისაც იხარჯება გარკვეული სახსრები (IC) და შემოსავლის თანმიმდევრული მიღება (S).

ორივე ეს პროცესი თანმიმდევრულად ან პარალელურად მიმდინარეობს. ინვესტიციის დაბრუნება შეიძლება დაიწყოს ინვესტიციის პროცესის დასრულებამდე. დროის ფაქტორი, ხარჯების IC და შემოსავლების S განაწილება დროთა განმავლობაში, უფრო დიდ როლს თამაშობს, ვიდრე თანხების ზომა, განსაკუთრებით გრძელვადიან ოპერაციებში და ინფლაციის პირობებში.

საანგარიშო პერიოდის ან საანგარიშო ჰორიზონტის ხანგრძლივობა შეესაბამება ობიექტის შექმნის, ექსპლუატაციის ან განსაზღვრული მოგების მახასიათებლების მიღწევას ან ინვესტორების სხვა მოთხოვნებს.

რეკომენდებულია სხვადასხვა საინვესტიციო პროექტების შედარება და საუკეთესოს შერჩევა შემდეგი ინდიკატორების გამოყენებით:

NPV - წმინდა მიმდინარე ღირებულება, როგორც სხვაობა შემოსავლის მიმდინარე ნაკადებსა და ხარჯებს შორის;

PI - მომგებიანობის ინდექსი, როგორც შემცირებული შემოსავლების ნაკადებისა და ხარჯების თანაფარდობა;

IRR - უკუგების მაჩვენებელი ან შემოსავლის შიდა მაჩვენებელი, რომელიც გაგებულია, როგორც ანაზღაურების გამოთვლილი მაჩვენებელი, რომლის დროსაც NPV = 0;

CC არის კაპიტალის ფასი;

PP არის ანაზღაურებადი პერიოდი, ინდიკატორი, რომელიც ახასიათებს იმ პერიოდის ხანგრძლივობას, რომლის დროსაც არსებული წმინდა შემოსავლის ოდენობა უდრის ინვესტიციის ოდენობას;

ARR არის ინვესტიციის ეფექტურობის კოეფიციენტი, როგორც საანგარიშო მოგების თანაფარდობა საშუალო ინვესტიციასთან.

უძრავი ქონების შეფასების მეთოდოლოგია. უძრავი ქონების შეფასების მეთოდების მახასიათებლები.

უძრავი ქონების შეფასება არის მეთოდოლოგიურად დაფუძნებული ექსპერტის დასკვნა ქონების ღირებულებისა და მისი დადგენის პროცესის შესახებ.

უძრავი ქონების შეფასების პრინციპი– ძირითადი ეკონომიკური ფაქტორები, რომლებიც განსაზღვრავენ მის ღირებულებას.

უძრავი ქონების შეფასების პრაქტიკაში გამოიყენება შემდეგი პრინციპები - მიწოდება და მოთხოვნა, ცვლილება, კონკურენცია, შესაბამისობა, ზღვრული პროდუქტიულობა, ჩანაცვლება, მოლოდინი, საუკეთესო და ეფექტური გამოყენება, კონტრიბუცია, ბალანსი და სხვა.

უძრავი ქონების შეფასების პროცედურა– ტექნიკის ნაკრები, რომელიც უზრუნველყოფს მონაცემთა შეგროვებისა და ანალიზის პროცესს, ქონების ღირებულების გამოთვლას და შეფასების შედეგების აღრიცხვას.

შეფასების სტანდარტების მიხედვით, არსებობს სამი ზოგადად მიღებული მიდგომა:

დანახარჯების მიდგომა, როგორც საგნის ღირებულების შეფასების მეთოდების ერთობლიობა, რომელიც ეფუძნება ფასეული ობიექტის აღდგენის ან ჩანაცვლებისთვის საჭირო ხარჯების განსაზღვრას, მისი ცვეთა და ცვეთა გათვალისწინებით;

შედარებითი მიდგომა - როგორც ობიექტის ღირებულების შეფასების მეთოდების ერთობლიობა, რომელიც დაფუძნებულია შესაფასებელი ობიექტის მსგავს ობიექტებთან შედარების საფუძველზე, რომლებზეც ხელმისაწვდომია ინფორმაცია მათთან ტრანზაქციების ფასებზე;

შემოსავლის მიდგომა არის ღირებულების შეფასების მეთოდების ერთობლიობა, რომელიც დაფუძნებულია შეფასების ობიექტიდან მოსალოდნელი შემოსავლის განსაზღვრაზე.

შენობებისა და ნაგებობების სრული ჩანაცვლების ღირებულების შეფასების მეთოდები.

ხარჯებზე დაფუძნებული მიდგომა, რომელშიც ობიექტის ღირებულება ფასდება, როგორც მისი პირვანდელი სახით აღდგენის ხარჯების ჯამი, დაგროვილი ცვეთის გამოკლებით. ხარჯების მიდგომა გამოიყენება, როდესაც:

ტექნიკურ-ეკონომიკური ანალიზი ახალი მშენებლობისთვის.

მიწის საუკეთესო და ეფექტური გამოყენების განსაზღვრა.

ღირებულების საბოლოო დამტკიცება (ობიექტის კონკურენტუნარიანობა).

ინსტიტუციური და სპეციალური დანიშნულების შენობების (სკოლები, რკინიგზის სადგურები, ეკლესიები და ა.შ.) შეფასება, საიდანაც არ არის შემოსავალი და რომლის გაყიდვებიც არ ხდება.

დაზღვევა.

გადასახადები.

ხარჯების მიდგომის ძირითადი ფორმულა:

საბაზრო ღირებულება = ობიექტის სრული რეპროდუქციის (PVS) ან გამოცვლის (PSZ) ხარჯები – შენობებისა და ნაგებობების მთლიანი ცვეთა შეფასების თარიღისთვის + მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულება.

მთავარი პრინციპი, რომელსაც ეყრდნობა ღირებულების მიდგომა შეფასებისადმი, არის ჩანაცვლების პრინციპი, რომელიც აცხადებს, რომ ტიპიური მყიდველი არ გადაიხდის ობიექტს იმაზე მეტს, ვიდრე დაჯდება მიწის ნაკვეთის შეძენა და მასზე მსგავსი შენობის აშენება. მის სამომხმარებლო მახასიათებლებში შეფასებული ობიექტის მიმართ. ობიექტის მშენებლობის ხარჯების ოდენობა, როგორც წესი, არ ემთხვევა მის ღირებულებას.

PVA გაანგარიშების მეთოდები:

ინდექსის მეთოდი.

მიმდინარე ხარჯები = ისტორიული ხარჯები * მიმდინარე ISS/ISS მშენებლობის წელს,

სადაც ISS არის მშენებლობის დანახარჯების ინდექსი - მიმდინარე წელს დანახარჯების ოდენობის თანაფარდობა საბაზო წლის დანახარჯებთან.

ხარჯების გაანგარიშება ფართობის ერთეულზე (S) ან მოცულობაზე (V).

ხარჯები = ტიპიური ხარჯები ერთეულზე. S ან V*ს(V) * რეგიონალური მულტიპლიკატორი(დანახარჯები ცნობილია ერთი ფართობისთვის, მაგრამ ობიექტი მდებარეობს მეორეში).

კომპონენტებად დაყოფის მეთოდი.

რაოდენობრივი კვლევის მეთოდი.შედგენილია მშენებლობის ხარჯთაღრიცხვა. მშენებლობის ღირებულება არის რეპროდუქციის მიმდინარე ღირებულება.

დაუმთავრებელი მშენებლობის შეფასების თავისებურებები.

იმ შემთხვევაში, როდესაც სამშენებლო წარმოების პროდუქტი არის შენობები და ნაგებობები, რომლებიც არ არის მზად გამოსაყენებლად, ხდება დაუმთავრებელი მშენებლობა. მიმდინარე მშენებლობა წარმოადგენს დაუმთავრებელი მშენებლობის და უმოქმედო შენობებისა და ნაგებობების ღირებულებას, დამონტაჟებული და სამონტაჟო აღჭურვილობის ღირებულებას, აღჭურვილობის დამონტაჟების ღირებულებას და სხვა ხარჯებს, რომლებიც გადაიხადა მომხმარებელს, მაგრამ არ არის ექსპლუატაციაში. დაუმთავრებელი მშენებლობის შეფასებას აქვს თავისი მახასიათებლები. ეროვნული ასამბლეის მიხედვით სპეციალური შენობებისა და ნაგებობებისთვის გამოიყენება შეფასების ხარჯების მიდგომა; უნივერსალური სივრცის დაგეგმვისა და დიზაინის გადაწყვეტილებების მქონე შენობებისთვის - ეკონომიური და მომგებიანი მიდგომები. შედარებითი მიდგომა შეზღუდულია, რადგან ძნელია კორექტირების ფაქტორების გამოთვლა. SS შეფასების პროცესის ეტაპები: SS ობიექტის გაცნობა დოკუმენტების გამოყენებით; ობიექტის დათვალიერება, გაზომვები, ინფორმაციის შეგროვება, ინფორმაციის ანალიზი, სამომავლო გამოყენების გარკვევა, შეფასების მიდგომებისა და მეთოდების შერჩევა, შეფასების ჩატარება, შედეგების კორექტირება, საბოლოო ღირებულების დადგენა. უნდა აღინიშნოს, რომ ხარჯების მიდგომის გამოყენებისას გამოითვლება ე.წ. შემდეგი, გამოითვლება PS ობიექტის მზა ელემენტების ყველა სახის აცვიათ, მათ შორის გარე აცვიათ.

იპოთეკური ინვესტიციების ანალიზის ტექნიკა და მათი გამოყენება უძრავი ქონების შეფასებაში.

რამდენადაც მომგებიანი უძრავი ქონების უმეტესობა ნასესხები სახსრებით არის შეძენილი, აუცილებელია გავითვალისწინოთ უძრავი ქონების დაფინანსების თავისებურებანი, ეს ხდება იპოთეკური საინვესტიციო ანალიზის მეთოდით, რაც გულისხმობს სხვა პირის ჩართვას საინვესტიციო პროცესში; - გამსესხებელი.

ინვესტორები იღებენ გარკვეულ სარგებელს იპოთეკური სესხის გამოყენებით შეძენილი აქტივებიდან, იმ შემთხვევებში, როდესაც ასეთი აქტივებიდან წლიური ფინანსური სარგებლის მაჩვენებელი აღემატება სესხის პროცენტს, არსებობს ხელსაყრელი ფინანსური ბერკეტი, ე.ი. ინვესტორი ფულს იღებს სესხების აღებით.

სესხით შეძენილ ქონებაზე, ზოგადად, განაკვეთი შეიძლება გამოითვალოს კრედიტორისთვის და ინვესტორისთვის მოსალოდნელი ანაზღაურების განაკვეთების საშუალო შეწონილებით, ე.ი. მთლიანი კაპიტალიზაციის განაკვეთი უნდა აკმაყოფილებდეს როგორც ბანკის, ასევე ინვესტორის მოთხოვნებს.

ბანკის მოთხოვნები მოიცავს: მოგების მიღებას გარკვეულ დონეზე, სესხის გაცემის რისკის გათვალისწინებით და თანაბარი პერიოდული გადახდების, პროცენტების და ძირითადი ვალის დაფარვის ჩათვლით.

ინვესტორის მოთხოვნები მოიცავს: დაბანდებულ კაპიტალზე უკუგების მოპოვებას იმ ოდენობით, რომელიც საკმარისი იქნება რისკის მოცემული დონის მქონე ინვესტიციების გასამართლებლად და თავდაპირველად ინვესტირებული სახსრების ანაზღაურება.

ნასესხები სახსრების კაპიტალიზაციის განაკვეთი Skz- იპოთეკური მუდმივი.

SKZS = სესხის წლიური გადახდები / სესხის ზომა

SKZS - იპოთეკური მუდმივი არის საპროცენტო განაკვეთის ჯამი და შესაბამისი ჩაძირვის ფონდის კოეფიციენტი.

SKSS-ის საკუთარი სახსრების კაპიტალიზაციის განაკვეთი გამოითვლება ინვესტორის შემოსავლის საფუძველზე, ვალის მომსახურების გადახდისა და ამორტიზაციის გადასახადების შემდეგ, მაგრამ გადასახადამდე, ფორმულის გამოყენებით:

SCC = გადასახადამდე ფულადი ნაკადი / კაპიტალის ღირებულება

მთლიანი კაპიტალიზაციის მაჩვენებელიგამოითვლება იპოთეკის მუდმივისა და ინვესტორის საკუთარი სახსრების კაპიტალიზაციის განაკვეთის საშუალო შეწონილი სახით (საინვესტიციო ჯგუფის მეთოდი):

SKo = SKzs * K + SKss * (1-K),

სად TO– ნასესხები სახსრების წილი ობიექტის შესყიდვის ფასში.

SKzs– განისაზღვრება მსგავსი ობიექტების ტრანზაქციების დაფინანსების საშუალო საბაზრო პირობების საფუძველზე. SCSS გამოითვლება შესადარებელი ობიექტების შესახებ ინფორმაციის საფუძველზე.

იპოთეკური ინვესტიციის ანალიზი ნარჩენი ტექნიკაა. უძრავი ქონების გაყიდვის პერიოდი შეიძლება დაიყოს სამ ეტაპად: შეძენა, გამოყენება, ლიკვიდაცია. თითოეულ მათგანზე ინვესტორი იღებს ნარჩენ შემოსავალს.

საკუთრების პერიოდში ინვესტორები იღებენ ნარჩენ შემოსავალს უძრავი ქონებით სარგებლობიდან კრედიტორებთან ანგარიშსწორების შემდეგ, ხოლო მომავალში უძრავი ქონების გადაყიდვისას კაპიტალის მფლობელი იღებს ფულს გასაყიდი ფასიდან.

სესხით შეძენილი ქონების ღირებულება განისაზღვრება ფორმულით (ტრადიციული იპოთეკური საინვესტიციო ანალიზის მეთოდი):

P = Ra + Pb + ZS, სად

რ– ქონების მიმდინარე ღირებულება;

რა– შემოსავლების ნაკადის მიმდინარე ღირებულება უძრავი ქონების საკუთრების პერიოდისთვის;

RB– ქონების მიმდინარე გადაყიდვის ღირებულება (რევერსია) მომავალში;

ზ.ს- ნასესხები თანხების ოდენობა.

უძრავი ქონების შეფასების თეორია და პრაქტიკა. უძრავი ქონების შეფასების პრინციპები.

უძრავი ქონების შეფასება შეფასების საქმიანობის ერთ-ერთი სფეროა.

შეფასების საქმიანობა– რუსეთის ფედერაციის კანონის „შეფასების საქმიანობის შესახებ“ No135-FZ 1998 წლის 29 ივლისის კანონის შესაბამისად. ეს არის აქტივობა, რომელიც მიზნად ისახავს ობიექტებთან მიმართებაში საბაზრო ან სხვა ღირებულების შეფასების დადგენას.

უძრავი ქონების შეფასების ძირითადი მიზნები– ასახვა ანგარიშგებაში, ყიდვა-გაყიდვაში, გაცვლაში; კონკურსების, აუქციონის, ვაჭრობის გამართვა; იჯარა, ქირავნობის უფლებები, ლიზინგი; გირავნობა; გაყოფა, მემკვიდრეობა, შემოწირულობა; დაზღვევა; გადასახადების, მოსაკრებლების, მოსაკრებლების გაანგარიშება; პრივატიზაცია; კონფისკაცია; ნაციონალიზაცია; ლიკვიდაცია; ქონებრივი დავების გადაწყვეტა; საკუთრების გადაცემა; ქონების წვლილი საწესდებო კაპიტალში; ქონებრივი უფლებების წილის განსაზღვრა; ნდობის მენეჯმენტზე გადასვლა; საინვესტიციო დიზაინი; კომერციული დათმობა; ზიანის ანაზღაურება; შენახვა; საქორწინო ხელშეკრულების შედგენა.

შეფასების ობიექტია უძრავი ქონება.რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 130-ე მუხლის თანახმად, უძრავი ქონება მოიცავს მიწის ნაკვეთებს, წიაღისეულ ნაკვეთებს, იზოლირებულ წყლის ობიექტებს და ყველაფერს, რაც დაკავშირებულია მიწასთან, ე.ი. ობიექტები, რომელთა გადაადგილება მათი დანიშნულების არაპროპორციული დაზიანების გარეშე შეუძლებელია, მათ შორის ტყეები, მრავალწლიანი ნარგავები, შენობები, ნაგებობები და სხვა ქონება.

შეფასების საგნები– შეფასების მომსახურების მიწოდების ხელშეკრულების მხარეები:

ერთის მხრივ, შემფასებლები არიან იურიდიული და ფიზიკური პირები, კერძო მეწარმეები, რომლებსაც აქვთ შეფასების საქმიანობის ლიცენზია;

მეორე მხრივ, არიან მომხმარებლები, მომსახურების მომხმარებლები - იურიდიული და ფიზიკური პირები.

შემფასებლის დამოუკიდებლობა– „შეფასებითი საქმიანობის შესახებ“ კანონის მე-16 მუხლი.

შემფასებლის ეთიკის კოდექსი.

შემფასებლის უფლება-მოვალეობები„შეფასებითი საქმიანობის შესახებ“ კანონის მე-14 მუხლი და მე-15 მუხლი.

უძრავი ქონების შეფასების საგანი– ეს არის უძრავი ქონების ობიექტის ღირებულების ერთ-ერთი სახეობის დადგენა (ბაზრობა, ინვესტიცია, ლიკვიდაცია, დაზღვევა, გირაო, დასაბეგრი და ა.შ.)

შეფასების პრინციპები.

მსოფლიო პრაქტიკაში უძრავი ქონების ბაზრის მონაწილეებმა შეიმუშავეს შეფასების ფუნდამენტური წესებისა თუ პრინციპების ერთიანი ნაკრები, რომლებიც გაერთიანებულია 4 ჯგუფად:

1. პრინციპები, რომლებიც ეფუძნება მომხმარებლის აღქმას:

ა) კომუნალური– უძრავი ქონების უნარი დააკმაყოფილოს მომხმარებლის მოთხოვნილებები მოცემულ ადგილას და დროის მოცემულ პერიოდში. უძრავ ქონებას აქვს ღირებულება მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ ის სასარგებლოა რომელიმე პოტენციური მფლობელისთვის და შეიძლება საჭირო გახდეს გარკვეული ეკონომიკური ფუნქციის განსახორციელებლად.

ბ) Ცვლილება.რაციონალური მყიდველი არ გადაიხდის საკუთრებაში მეტს, ვიდრე სხვა თანაბრად შესაფერისი ქონების შეძენის ღირებულებას.

V) მოლოდინი.საბაზრო ღირებულება უდრის ქონების მომავალი შემოსავლის ან სარგებლის ამჟამინდელ ღირებულებას ტიპიური მყიდველებისა და გამყიდველების პერსპექტივიდან.

2. მიწასთან, შენობებთან და ნაგებობებთან დაკავშირებული პრინციპები:

ა) ნარჩენი პროდუქტიულობაშეფასებულია, როგორც წმინდა შემოსავალი, რომელიც მიეკუთვნება მიწას შრომის, კაპიტალისა და მეწარმეობის ხარჯების გადახდის შემდეგ.

ბ) წვლილი ან ზღვრული პროდუქტიულობა.წარმოების ნებისმიერი ფაქტორის ან უძრავი ქონების კომპონენტის ღირებულება დამოკიდებულია უძრავი ქონების მთლიანი ღირებულების ზუსტ პროპორციაზე, რომელსაც ეს ფაქტორი ან კომპონენტი წარმოადგენს.

V) ცვალებადი პროპორციები(შემოსავლების ზრდა და შემცირება) უძრავი ქონება აღწევს მაქსიმალური პროდუქტიულობის ან საუკეთესო გამოყენების წერტილს, როდესაც წარმოების ფაქტორები (მიწა, შრომა, კაპიტალი და მართვა) დაბალანსებულია ერთმანეთთან. ამას ასევე უწოდებენ ბალანსის პრინციპს ან შედეგების გაზრდის ან შემცირების პრინციპს.

გ) ბალანსი (პროპორციულობა)– ნებისმიერი ტიპის მიწათსარგებლობა შეესაბამება სხვადასხვა წარმოების ფაქტორების ოპტიმალურ ჯამს, რომელთა კომბინაციით მიიღწევა მიწის მაქსიმალური ღირებულება.

ე) ეკონომიკური ღირებულებაარის მიწის ოდენობა, რომელიც საჭიროა მიწის გამოყენების ოპტიმალური მასშტაბის მისაღწევად მოცემულ ადგილას ბაზრის პირობების მიხედვით.

ე) ეკონომიკური განყოფილებახდება მაშინ, როდესაც უძრავი ქონების ინტერესები შეიძლება დაიყოს ორ ან მეტ ქონებრივ ინტერესად, რითაც იზრდება ქონების საერთო ღირებულება.

3. საბაზრო გარემოსთან დაკავშირებული პრინციპები:

ა) დამოკიდებულება- კონკრეტული ქონების ღირებულება ექვემდებარება გავლენას და თავად ახდენს გავლენას სხვა ობიექტების ბუნებასა და ღირებულებაზე მისი მდებარეობის არეალში. ადგილმდებარეობა არის ერთ-ერთი ყველაზე მნიშვნელოვანი ფაქტორი, რომელიც გავლენას ახდენს ქონების ღირებულებაზე.

ბ) მიწოდება და მოთხოვნა.უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულება განისაზღვრება შეფასების თარიღის მიწოდებისა და მოთხოვნის თანაფარდობით.

V) ცვლილებები.მიწოდებისა და მოთხოვნის ძალები დინამიურია და მუდმივად ქმნის უძრავი ქონების ახალ გარემოს, რაც იწვევს ფასების და ღირებულებების რყევას.

გ) კონკურსი.ფასები შენარჩუნებულია იმავე დონეზე, ხოლო საბაზრო ღირებულება დგინდება მუდმივი კონკურენციისა და მყიდველების, გამყიდველების, კონტრაქტორების და ბაზრის სხვა მონაწილეებს შორის ურთიერთქმედების გზით.

ე) კორესპონდენცია (თანმიმდევრულობა).უძრავი ქონება მაქსიმალურ ღირებულებას მაშინ აღწევს, როდესაც ის ფიზიკურად, ეკონომიკურად და სოციალურად ერთგვაროვან გარემოშია, ან მიწათსარგებლობის კოოპერატიულ და ჰარმონიულ გარემოში.

4 . უმაღლესი და საუკეთესო გამოყენების პრინციპი.

საბაზრო შეფასების მიზნებისთვის უძრავი ქონება უნდა შეფასდეს საუკეთესო გამოყენებისას, რაც არის შესაძლო, კანონიერი გამოყენება, რომელიც წარმოშობს ქონების უმაღლეს ღირებულებას შეფასების დროს.

რუსეთის ფედერაციის განათლებისა და მეცნიერების სამინისტრო
მოსკოვის სახელმწიფო ეკონომიკის, სტატისტიკისა და ინფორმატიკის უნივერსიტეტი

კურსის მუშაობა

თემა: უძრავი ქონების შეფასება

თემაზე: „იპოთეკისა და ინვესტიციების ანალიზი უძრავი ქონების შეფასებაში“

დაასრულა: სტუდენტი ცაკუნი ანა ალექსანდროვნა
ჯგუფები DNF-404
შეამოწმა: ფიზიკური აღზრდისა და ფიზიკური აღზრდის კათედრის უფროსი ლექტორი
სლეპუნინი ვლადიმერ ლვოვიჩი
ჩანაწერების წიგნის ნომერი: 01/AOS-093-09

მოსკოვი, 2011 წ.
2
შინაარსი

შესავალი ………………………………………………………………………………..3
Თავი 1. იპოთეკური ინვესტიციის ანალიზის კონცეფცია. მისი განხორციელების მიდგომები…………………………………………………… …………………..8

იპოთეკური ინვესტიციების ანალიზის მიზნები და ამოცანები………………………………8
ინვესტიციების ანალიზის მეთოდები………………………………………………………..9
იპოთეკური ინვესტიციის ანალიზის როლი………………………………………

თავი 2. იპოთეკური ინვესტიციების ანალიზის ფარგლებში საერთო კაპიტალიზაციის კოეფიციენტის განსაზღვრის მეთოდები…………………………………...15
2.1 ელვუდის იპოთეკა და საინვესტიციო ტექნიკა………………………………… 15
2.2 საინვესტიციო ჯგუფის მეთოდი………………………………………….18
2.3 პირდაპირი კაპიტალიზაციის მეთოდი……………………………………………20

თავი 3.იპოთეკური პროგრამები…………………………………………………………………
3.1 იპოთეკური სესხის საგნები და სახეები…………………………………………..
3.2 Sberbank-ისა და VTB-ის შედარება………………………………………………………….
დასკვნა …………………………………………………………………………
ბიბლიოგრაფია ……………………………………………………………….
განაცხადი ………………………………………………………………………

შესავალი

სიტყვა "უძრავი ქონება" რუსულად ჩამოყალიბდა სამი სიტყვისგან: "უძრავი", "საკუთრება" ("ქონება"), "საკუთრება". ამრიგად, რუსული სიტყვა "უძრავი ქონება" შეიცავს შემდეგ მახასიათებლებს: უძრაობა, ვინმეს კუთვნილება, საკუთრების უფლება. „უძრავი ქონების“ ცნება განუყოფელია სხვა კონცეფციისგან - „ქონება“.
მთავარი მიზანია:
- განცხადება შემოსავლის კაპიტალიზაციის მეთოდებისა და დისკონტირებული ფულადი ნაკადების გამოყენების თავისებურებების შესახებ იპოთეკურ სესხებში,
- სესხის ხელშეკრულებით გათვალისწინებული დაფინანსების პირობების ანალიზი, რათა დადგინდეს მათი გავლენის ხარისხი შეფასების შედეგებზე.
უძრავი ქონების შეფასება, უპირველეს ყოვლისა, გულისხმობს აქტივის საბაზრო ღირებულების განსაზღვრას. თუმცა, თუ შეფასებული ქონება ფინანსდება ინვესტორის საკუთარი და ნასესხები სახსრებიდან, პრობლემა წარმოიქმნება ინვესტორის კაპიტალის საბაზრო ღირებულებისა და ჩართული იპოთეკური სესხის საბაზრო ღირებულების განსაზღვრისას.
იპოთეკური ინვესტიციის ანალიზი არის შემოსავლის მიდგომის მოდელი, რომელიც მიზანშეწონილია გამოიყენოთ იპოთეკური სესხით შეძენილი უძრავი ქონების შესაფასებლად.
აღსანიშნავია, რომ უძრავი ქონების მთავარი ელემენტი ან ატრიბუტი მიწაა. ფინანსური, ისევე როგორც ყველა სხვა ბაზრის ყველა ობიექტზე ფასების მაღალი დინამიკის, ასევე უძრავი ქონების ობიექტებზე მეტ-ნაკლებად ეფექტური საინფორმაციო ბაზის არარსებობის გამო, უძრავი ქონების ბაზარი ვერ იარსებებს შეფასების გარეშე. მისი ობიექტები.

4
უძრავი ქონების შეფასება, უპირველეს ყოვლისა, ეხება უძრავ ქონებაზე და თავად უძრავ ქონებაზე საკუთრების უფლების შეფასებას. აქ აუცილებელია გამოვყოთ ორი ცნება – ქონების ფასი და ღირებულება
ქონების საბაზრო ფასი არის ხელშეკრულების ფასი, ქონების კონკრეტული ყიდვა-გაყიდვის ოპერაციის ფასი. ქონების ფასი ასახავს უკვე დასრულებულ ფაქტს, გარიგებას.
ქონების ღირებულებას აქვს სხვადასხვა ფორმა ან გამოვლინება. მოდით, ყურადღება გავამახვილოთ ყველაზე აქტუალურზე - ქონების საბაზრო ღირებულებაზე.
ქონების საბაზრო ღირებულება არის ყველაზე სავარაუდო ფასი, რომელიც შეიძლება მიღებულ იქნეს ბაზარზე ქონების გაყიდვით.
ქონების საბაზრო ღირებულება შეიძლება იყოს საბაზრო ფასზე მეტი, ნაკლები ან ტოლი. გარდა ამისა, განასხვავებენ ქონების გამოცვლის ღირებულებას, ქონების რეპროდუცირების ღირებულებას, ქონების საინვესტიციო ღირებულებას ან საინვესტიციო პოტენციალს და ა.შ.
უძრავი ქონების შესყიდვის თითქმის ყველა ტრანზაქცია ხორციელდება იპოთეკური სესხით, ან უძრავი ქონებით უზრუნველყოფილი სესხებით. ასეთ პირობებში უძრავი ქონების ღირებულება განისაზღვრება, როგორც იპოთეკური სესხის ჯამი, უძრავი ქონებით სარგებლობით მიღებული შემოსავლის ამჟამინდელი ღირებულება და უძრავი ქონების ხელახალი გაყიდვიდან მიღებული შემოსავლები.
ზოგადად, იპოთეკური სესხით დატვირთული ან შეძენილი უძრავი ქონების ღირებულების შეფასება ხორციელდება იპოთეკური ინვესტიციის ანალიზის გამოყენებით.
იპოთეკური ინვესტიციების ანალიზის ტექნიკა არის შემოსავლის მომტანი ქონების (უძრავი ქონების) ღირებულების შეფასების ტექნიკა, რომელიც ეფუძნება იპოთეკური დავალიანების ძირითადი თანხის დამატებით ფულადი სახსრების მომავალი შემოსულობებისა და აქტივის ხელახალი გაყიდვიდან შემოსავლების დისკონტირებულ ამჟამინდელ ღირებულებას.

5
Თავი 1.
იპოთეკური ინვესტიციის ანალიზის კონცეფცია. მისი განხორციელების მიდგომები

1.1 იპოთეკური ინვესტიციის ანალიზის მიზნები და ამოცანები

იპოთეკა-კაპიტალის მოდელები განსაზღვრავს ქონების ნამდვილ ღირებულებას კაპიტალისა და სავალო კაპიტალის თანაფარდობის საფუძველზე. იპოთეკური კაპიტალის ანალიზი, ან კაპიტალის სტრუქტურის ანალიზი, არის ანალიტიკური ინსტრუმენტი, რომელსაც შეუძლია ხშირ შემთხვევაში ხელი შეუწყოს შეფასების პროცესს. თეორიულად დადასტურდა, რომ სავალო კაპიტალი დიდ როლს თამაშობს უძრავი ქონების ღირებულების განსაზღვრაში.
თითქმის ყველა უძრავი ქონების საინვესტიციო ტრანზაქცია ხორციელდება იპოთეკური სესხის გამოყენებით. იპოთეკური სესხის გამოყენებით, ინვესტორები იღებენ ფინანსურ ბერკეტს, რაც მათ საშუალებას აძლევს გაზარდონ მიმდინარე შემოსავალი, მეტი ისარგებლონ ქონების დაფასებით, უზრუნველყონ აქტივების უფრო დიდი დივერსიფიკაცია და გაზარდონ საპროცენტო და ამორტიზაციის გამოქვითვები საგადასახადო მიზნებისთვის. იპოთეკური კრედიტორები იღებენ შემოსავლის გონივრულ გარანტირებულ რაოდენობას სესხის უზრუნველსაყოფად. მათ აქვთ პირველი მოთხოვნის უფლება მსესხებლის საოპერაციო შემოსავალზე და მის აქტივებზე სავალო ვალდებულებების დარღვევის შემთხვევაში.
იპოთეკური ინვესტიციის ანალიზი ნარჩენი ტექნიკაა. კაპიტალის ინვესტორები იხდიან საწყისი ხარჯების ბალანსს. შემდეგ ისინი იღებენ წმინდა საოპერაციო შემოსავლის დარჩენილ ნაწილს და გაყიდვის ფასს

6
როგორ უკვე განხორციელდა ყველა გადახდა კრედიტორებისთვის, როგორც მიმდინარე სარგებლობისას, ასევე ქონების გადაყიდვის შემდეგ.
უძრავი ქონების საკუთრების რეალიზაციის პერიოდი შეიძლება დაიყოს სამ ეტაპად, რომელთაგან თითოეულში ინვესტორები იღებენ კაპიტალს.
ნარჩენი შემოსავალი:

აქტივის შეძენა - ინვესტორი ახორციელებს სავალდებულო ნაღდი ანგარიშსწორებას, რომლის ოდენობა უდრის დარჩენილ ფასს მისგან იპოთეკური სესხის გამოკლების შემდეგ, რომელიც გადადის ვალში;
ქონებით სარგებლობა - ინვესტორები იღებენ ნარჩენ წმინდა შემოსავალს ქონებით სარგებლობიდან ვალის მომსახურების სავალდებულო გადახდების გამოკლების შემდეგ;
ლიკვიდაცია - ქონების გადაყიდვისას, კაპიტალის მფლობელი იღებს ფულს გასაყიდი ფასიდან იპოთეკის ნაშთის დაფარვის შემდეგ.

უძრავი ქონების ღირებულებაში სხვადასხვა ფინანსური ინტერესების არსებობა შეიძლება გამოყენებულ იქნას იმ ღირებულების გამოსათვლელად, რომელიც თანაბრად დააკმაყოფილებს როგორც კაპიტალის, ასევე ნასესხები კაპიტალის ინტერესებს. უძრავი ქონების შეფასების პრაქტიკაში, ასეთი გაანგარიშებისთვის, როგორც წესი, გამოიყენება იპოთეკური ინვესტიციის ანალიზი, რომელიც გულისხმობს საერთო კაპიტალიზაციის მაჩვენებლის განსაზღვრას და გამოყენებას, უძრავ ქონებაში სავალო და სააქციო კაპიტალის წილს, კაპიტალის მოგების ოდენობას ან ზარალი საკუთრების ტიპიური საინვესტიციო პერიოდის განმავლობაში. ამავდროულად, საერთო კაპიტალიზაციის კოეფიციენტის დასადგენად, რომელიც არსებითად არის იპოთეკური ინვესტიციების ანალიზის საკვანძო პუნქტი, გამოიყენება კაპიტალზე შემოსავლის სამი ტიპი. ფორმულის პირველი ორი კომპონენტის ჯამი - M x RM + (1 - M) x YE არის ნასესხები კაპიტალის კაპიტალიზაციის განაკვეთის საშუალო შეწონილი მნიშვნელობა (იპოთეკური მუდმივი) და სააქციო კაპიტალის ანაზღაურება. ეს არის საინვესტიციო ჯგუფის მოდელის გამოყენებით გამოთვლილი დისკონტის განაკვეთის მსგავსი
7
გარდა იმისა, რომ ნასესხები კაპიტალზე ანაზღაურების განაკვეთის ნაცვლად გამოიყენება ნასესხები კაპიტალის კაპიტალიზაციის განაკვეთი, რომელიც მოიცავს ნასესხებ კაპიტალზე ინვესტიციების ანაზღაურებას. აქედან გამომდინარე, მესამე და მეოთხე კომპონენტები შექმნილია იმისთვის, რომ „თანაბარი პოზიციის“ შემოსავლის კაპიტალზე უკუგების თვალსაზრისით. მესამე კომპონენტი - P x M x SFF(YE, n) ასახავს სააქციო კაპიტალის ზრდას სესხის დაფარვის შედეგად. იგი დისკონტირებულია კაპიტალზე ანაზღაურების კურსით და გამოკლებულია, რადგან ის წარმოადგენს შემოსავალს სხვა წყაროდან, გარდა წლიური კაპიტალის ანაზღაურებისა. მეოთხე კომპონენტი - AVO x SFF(YE, n) მიუთითებს კაპიტალის ზრდის/შემცირების უზრუნველყოფას ინვესტიციის შენახვის პერიოდში. იგი ასევე დისკონტირდება სააქციო კაპიტალის ანაზღაურების კურსით. ეს კომპონენტი გამოიქვითება, თუ კაპიტალი იზრდება შენახვის პერიოდში, და ემატება, თუ კაპიტალი მცირდება. ამ გზით გამოთვლილი ჯამური განაკვეთი შეიძლება გამოყენებულ იქნას წმინდა საოპერაციო შემოსავლის კაპიტალიზაციისთვის ქონების ღირებულებაში. ამრიგად, საპროცენტო განაკვეთი უნდა შეესაბამებოდეს საპროცენტო განაკვეთს, რომელსაც აწესებენ სესხის გამცემი ინსტიტუტები, სესხის თანხის ტიპიური პროცენტის საფუძველზე ქონების ღირებულებაზე. სესხის გადახდა ასევე უნდა ასახავდეს სესხის გამცემი ინსტიტუტების ტიპურ პოლიტიკას. ინვესტიციის შენახვის ვადა უნდა იყოს მსგავსი მსგავსი ქონებისთვის. და ბოლოს, კაპიტალის მოგება ან ზარალი უნდა იყოს გონივრული. გარდა ამისა, იპოთეკური ინვესტიციების ანალიზში ზოგადი კაპიტალიზაციის განაკვეთის გამოყენება ვარაუდობს, რომ შემოსავლის ნაკადი არის ან შეიძლება იყოს თანაბარი თითოეულ პერიოდში. ამ მიზნით, ელვუდის ცხრილები შეიცავს "J- თანაფარდობას", რომელიც შეიძლება გამოყენებულ იქნას საერთო კაპიტალიზაციის განაკვეთის მნიშვნელობის დასადგენად სხვადასხვა დაშვებისთვის, ერთი მხრივ, შემოსავალსა და ღირებულებაში პროცენტულ ცვლილებებთან და კაპიტალზე ანაზღაურების განაკვეთთან დაკავშირებით. მეორეზე.
8

1.2 ინვესტიციის ანალიზის მეთოდები

ვინაიდან რეგიონში კორპორატიული ინვესტიციები, როგორც წესი, გრძელვადიანია, მათ წინ უნდა უძღოდეს საკმაოდ ღრმა და ყოვლისმომცველი ანალიზი საჭირო რაოდენობის ექსპერტებისა და სპეციალისტების ჩართულობით. საკმარისად ფართომასშტაბიანი კვლევების ჩატარებისას აუცილებელია მის თითოეულ ეტაპზე სხვადასხვა მიდგომისა და მეთოდის გამოყენება, რათა გაიზარდოს მიღებული შედეგების სანდოობა.
რეგიონის ან სხვა ობიექტების საინვესტიციო მიმზიდველობის საინვესტიციო ანალიზის ან ანალიზის შემოთავაზებული სქემის შესაბამისად, ჩვენი აზრით, გამოყენებული უნდა იყოს სხვადასხვა ეკონომიკური, მათემატიკური, სტატისტიკური და სხვა მეთოდები. მოდით განვიხილოთ შემოთავაზებული ტექნიკა და მეთოდები კორპორაციისთვის მათი გამოყენების თანმიმდევრობით სხვადასხვა საინვესტიციო ღირებულების მიმზიდველობის გასაანალიზებლად.
ინვესტიციის ღირებულების შეფასება.
შეძენილი აქციების ბლოკის ღირებულების დასადგენად, კორპორაციები ჩვეულებრივ იყენებენ შემდეგ მეთოდებს:
- დისკონტის ფულადი ნაკადების ანალიზი;
- კომპანიების შედარებითი ანალიზი;
- ოპერაციების შედარებითი ანალიზი;
- ჩანაცვლების ღირებულების ანალიზი.
კერძოდ, დისკონტის ფულადი ნაკადების ანალიზის შემთხვევაში, ყველაზე მნიშვნელოვან როლს, როგორც წესი, ასრულებს ინვესტიციის ღირებულების შესახებ ინფორმაციის ხარისხი, როგორც საწყისი ინფორმაციის წყარო საბოლოო შეფასების ხარისხის უზრუნველსაყოფად.
ღირებულება.
ფორმალური ფაქტორების გარდა, საბაზრო ფასზე გავლენას ახდენს შემდეგი ფაქტორები:
- ტენდერის დროს პრეტენდენტთა ჯგუფებს შორის კონკურენტული დაძაბულობის დონე;

9
- გაყიდვის პროცესის სტრუქტურა, კერძოდ, შეძენილი აქციების მოცულობა, ასევე
შეძენილი კომპანიის რესტრუქტურიზაციის შესაძლებლობა შეძენის შემდეგ; - შეძენისთვის ფინანსური პირობების უზრუნველყოფის პრობლემა.
ჩვეულებრივ განიხილება შეძენილი საინვესტიციო ღირებულების შეფასება
ორი პოზიციიდან:
- მთლიანი ღირებულება (საერთო ღირებულება);
- ძირითადი კომპონენტების ღირებულება (თითო ობიექტის ღირებულება).
დისკონტირებული ფულადი ნაკადების შეფასება ("DFC")
შეფასების ეს პროცედურა არის გამოყენებული ზოგადი მეთოდოლოგია
კომპანიების შეფასებისას. თუ არის ადეკვატური ხარისხის ინფორმაცია
განსახილველი მეთოდი, როგორც წესი, პრიორიტეტულია გამოსაყენებლად
კორპორაცია, როგორც პოტენციური მყიდველი.
მოდით მოკლედ განვიხილოთ ამ ალგორითმის რამდენიმე ძირითადი ნაბიჯი.
ფასდაკლების განაკვეთის განსაზღვრა. მოგება,
აქციებისა და სავალო ვალდებულებების მფლობელების მიერ მიღებული არის სავალო ვალდებულების ღირებულება, ამ ვალდებულების საბაზრო ღირებულებიდან გამომდინარე, და წილის ღირებულება, ამ აქციების საბაზრო ღირებულებიდან გამომდინარე. საბაზრო ღირებულების შესაბამისად განსაზღვრულ საშუალო ღირებულებას ეწოდება კაპიტალის საშუალო შეწონილი ღირებულება (WAC).
პროგნოზირებული თავისუფალი ფულადი ნაკადები დისკონტირებულია FSC-ის შესაბამისად.
კომპანიების შედარებითი ანალიზი
კომპანია ასევე უნდა შეფასდეს სხვა მსგავსი კომპანიების ზოგიერთი ინდიკატორის ანალიზით, რომელთა შედარება შესაძლებელია გაანალიზებულთან. მაგალითად, ნავთობკომპანიის ჰოლდინგის გაანალიზებისას, შეგიძლიათ გამოიყენოთ რამდენიმე სხვა ნავთობკომპანიის მონაცემები.
შერჩეულია სხვადასხვა ინდიკატორი, მაგალითად, თანატოლი კომპანიის ღირებულების თანაფარდობა მის რეზერვებთან, ასევე საბაზრო კაპიტალიზაცია რეზერვებთან.
10
კომპანიები. შემდეგი, მაჩვენებლები გამოითვლება მთლიანი რეზერვებისთვის და იმ რეზერვებისთვის, რომლებზეც მას აქვს უფლება (ჩვეულებრივ, საწარმოო ასოციაციების მცირე წილების კორექტირების შემდეგ). რეზერვები, რომლებზეც კომპანიას აქვს უფლება, გამოითვლება კომერციული (ხმის გარეშე) წილის საფუძველზე.
მიღებული ინდიკატორების მნიშვნელობების შედარებით, შეგიძლიათ განსაზღვროთ შეძენილი კომპანიის სავარაუდო ღირებულება.
აღების ოპერაციის შედარებითი ანალიზი.
საინვესტიციო ღირებულების შეფასების ერთ-ერთი მეთოდი არის შესყიდვის ტრანზაქციის შედარებითი ანალიზი. ეს მეთოდი ეფუძნება ანალიზს
მსგავსი საინვესტიციო აქტივების შეძენის ოპერაციები. როგორც გამოთვლების საფუძველი, განისაზღვრება ძირითადი მაჩვენებელი (მაგალითად, აქტივების საბალანსო ღირებულება და აქციების ფასი), შემდეგ კი ინვესტიციის ღირებულების შესაძლო ღირებულება ფასდება პროპორციების გამოყენებით. ამ მეთოდის გამოყენების მიზეზი არის ის, რომ იგი უზრუნველყოფს რეალიზმის შესაბამის ხარისხს რუსული კორპორაციების მიერ რუსულ საწარმოებში წილების შეძენის შემთხვევებთან მიმართებაში.
ჩანაცვლების ღირებულების ანალიზი.
ინვესტიციის ანალიზის კიდევ ერთი მეთოდი არის ინვესტიციის ღირებულების შემცვლელი ღირებულების შეფასების მეთოდი. კერძოდ, რეალური ინვესტიციებისთვის, ამ მეთოდს შეუძლია გაითვალისწინოს ახალი ინვესტიციის აშენების ღირებულება დღევანდელი ფულის ღირებულებით და გამოიყენოს ფასდაკლება ამ ხარჯიდან არსებული საინვესტიციო ღირებულების გამოსათვლელად.
როგორც წესი, ჩანაცვლების ღირებულების ფასდაკლება არის 30-40% ან მეტი, დარეგულირდება რეგიონის მიხედვით. რუსულ პირობებში, საჭიროების გამო ჩვეულებრივ გამოიყენება 10-20% ჩანაცვლების ღირებულება

11
მნიშვნელოვანი მოდერნიზაცია დაბალი ტექნოლოგიური აღჭურვილობისა და დაბალი ეფექტური მოთხოვნის გამო.
აქციების ბლოკების შეფასების სპეციფიკა.
რუსული ბაზრის სპეციფიკის გათვალისწინებით, შეიძლება შემოგვთავაზოს კიდევ ორი ​​მეთოდი, რათა მნიშვნელოვნად მიუახლოვდეს აქციების ბლოკის საწყისი ფასი საბაზრო ციტატებთან:
1. გამოთვლილი კაპიტალიზაციის მეთოდი.
2. დაჯგუფების მეთოდი.
მეთოდების არსი შემდეგია:
თუ შეძენილი კომპანიის აქციები არ არის კოტირებული საფონდო ბაზარზე, მაშინ საბაზრო ღირებულება შეიძლება განისაზღვროს შემდეგი საწყისი მონაცემების გამოყენებით:
- გაანალიზებული კომპანიის ფინანსური ანგარიშგება;
- ინდუსტრიის კომპანიების ფინანსური ანგარიშგება, რომელთა აქციებს აქვთ საბაზრო ღირებულება (კვოტირებული ბაზარზე);
- ამ კომპანიების აქციების საბაზრო კვოტების ღირებულებები.
რეპუტაციის ანალიზი (რეტროსპექტული ანალიზი)

1.3 იპოთეკური ინვესტიციის ანალიზის როლი

იპოთეკური ინვესტიციის ანალიზი მოიცავს ქონების ღირებულების განსაზღვრას, როგორც კაპიტალის და ნასესხები კაპიტალის ხარჯების ჯამს. ამ შემთხვევაში მხედველობაში მიიღება ინვესტორის აზრი, რომ ის იხდის არა უძრავი ქონების ღირებულებას, არამედ კაპიტალის ღირებულებას. სესხი განიხილება, როგორც ტრანზაქციის დასასრულებლად საჭირო ინვესტირებული სახსრების გაზრდის საშუალება. კაპიტალის ღირებულება გამოითვლება ინვესტორამდე ფულადი ნაკადების დისკონტირებით

12
სააქციო კაპიტალი რეგულარული შემოსავლიდან და რევერსიიდან, ნასესხები კაპიტალის ღირებულება - ვალის მომსახურების გადახდების დისკონტირებით.
ქონების მიმდინარე ღირებულება განისაზღვრება დისკონტის განაკვეთებისა და ფულადი სახსრების მოძრაობის მახასიათებლების მიხედვით. ანუ, მიმდინარე ღირებულება დამოკიდებულია პროექტის ხანგრძლივობაზე, კაპიტალის და სავალო კაპიტალის თანაფარდობაზე, ქონების ეკონომიკურ მახასიათებლებზე და შესაბამის დისკონტის განაკვეთებზე.
განვიხილოთ იპოთეკური ინვესტიციების ანალიზის ზოგადი ალგორითმი ქონების ღირებულების გამოსათვლელად, რომლის შესყიდვა ფინანსდება ნასესხები კაპიტალით და, შესაბამისად, პერიოდული შემოსავლის ფულადი ნაკადები და რევერსიიდან გადანაწილდება კაპიტალისა და ნასესხები კაპიტალის ინტერესებს შორის. .
ეტაპი 1. რეგულარული შემოსავლის ნაკადების ამჟამინდელი ღირებულების განსაზღვრა:
– საპროგნოზო პერიოდისთვის მზადდება შემოსავლებისა და ხარჯების ანგარიშგება, ხოლო ვალის მომსახურების თანხები გამოითვლება სესხის მახასიათებლების მიხედვით;
– საპროცენტო განაკვეთი, სრული ამორტიზაციის პერიოდი და დაფარვის ვადები, სესხის თანხა და სესხის დაფარვის სიხშირე;
– განისაზღვრება საკუთარი სახსრების ფულადი ნაკადები;
– გამოითვლება ინვესტირებული კაპიტალის ანაზღაურება;
– კაპიტალზე ანაზღაურების გაანგარიშებული განაკვეთის საფუძველზე განისაზღვრება რეგულარული ფულადი ნაკადების მიმდინარე ღირებულება გადასახადამდე.
ეტაპი 2. რევერსიის ამჟამინდელი ღირებულების განსაზღვრა შემოსავლების გამოკლებით სესხის ვადაგადაცილებული ნაშთით:
– დგინდება რევერსიიდან მიღებული შემოსავალი;
– ობიექტის საკუთრების პერიოდის ბოლოს დარჩენილი დავალიანება გამოიქვითება რევერსიიდან მიღებული შემოსავლიდან;
– პირველ ეტაპზე გამოთვლილი სააქციო კაპიტალის ანაზღაურების განაკვეთიდან გამომდინარე, განისაზღვრება ამ ფულადი ნაკადის მიმდინარე ღირებულება.
13
ეტაპი 3.ქონების ღირებულების დადგენა გაანალიზებული ფულადი ნაკადების მიმდინარე ღირებულებების შეჯამებით.
წმინდა მიმდინარე ღირებულების წესის გამოყენების ნაბიჯები:
– პროექტიდან ფულადი ნაკადების პროგნოზირება მთელი მოსალოდნელი ვადის განმავლობაში, ამ პერიოდის ბოლოს ხელახალი გაყიდვიდან მიღებული შემოსავლის ჩათვლით;
– ფინანსურ ბაზარზე კაპიტალის ალტერნატიული ღირებულების განსაზღვრა;
– პროექტიდან ფულადი სახსრების ნაკადების მიმდინარე ღირებულების განსაზღვრა კაპიტალის პოტენციური ღირებულების შესაბამისი განაკვეთით დისკონტირებით და საწყისი ინვესტიციის ოდენობის გამოკლებით;
- პროექტის შერჩევა მაქსიმალური NPV ღირებულებით რამდენიმე ვარიანტიდან.
რაც უფრო მაღალია NPV, მით მეტ შემოსავალს იღებს ინვესტორი საინვესტიციო კაპიტალიდან.
მოდით განვიხილოთ საინვესტიციო გადაწყვეტილების მიღების ძირითადი წესები.
პროექტში ინვესტიცია უნდა განხორციელდეს, თუ NPV დადებითია. განხილული ეფექტურობის კრიტერიუმი (NPV) საშუალებას გვაძლევს გავითვალისწინოთ ფულის ღირებულების ცვლილებები დროთა განმავლობაში, რაც დამოკიდებულია მხოლოდ პროგნოზირებულ ფულადი სახსრების ნაკადზე და კაპიტალის შესაძლებლობებზე. რამდენიმე საინვესტიციო პროექტის წმინდა ამჟამინდელი ღირებულებები გამოიხატება დღევანდელ ფულში, რაც მათი სწორად შედარებისა და დამატების საშუალებას იძლევა.
NPV-ის გამოანგარიშებისას გამოყენებული დისკონტის განაკვეთი განისაზღვრება კაპიტალის პოტენციური ღირებულებით, ე.ი. თანაბარი რისკის მქონე ფულის ინვესტიციისას მხედველობაში მიიღება პროექტის მომგებიანობა. პრაქტიკაში, პროექტის მომგებიანობა შეიძლება იყოს უფრო მაღალი, ვიდრე ალტერნატიული რისკის მქონე პროექტისა. ამიტომ, პროექტში ინვესტიცია უნდა განხორციელდეს, თუ უკუგების მაჩვენებელი უფრო მაღალია, ვიდრე კაპიტალის შესაძლო ღირებულება.
საინვესტიციო გადაწყვეტილების მიღების გათვალისწინებული წესები შეიძლება ეწინააღმდეგებოდეს იმ შემთხვევაში, თუ არსებობს ფულადი ნაკადები ორზე მეტ პერიოდში.
ანაზღაურებადი პერიოდი არის დრო, რომელიც საჭიროა იმისთვის, რომ პროექტიდან ფულადი ნაკადების ოდენობა გათანაბრდეს საწყისი ინვესტიციის ოდენობას.
14
თავი 2
იპოთეკური ინვესტიციების ანალიზის ფარგლებში საერთო კაპიტალიზაციის კოეფიციენტის განსაზღვრის მეთოდები

2.1 ელვუდის იპოთეკური და საინვესტიციო ტექნიკა

ელვუდის ტექნიკის მთავარი მიმზიდველობა ის არის, რომ ის უზრუნველყოფს იპოთეკური ინვესტიციის ლაკონურ ფორმულას, იპოთეკური დავალიანების ცნობილი კოეფიციენტისა და ქონების ღირებულების სავარაუდო პროცენტული ცვლილების გათვალისწინებით საპროგნოზო პერიოდში. ტრადიციული ტექნიკა უფრო გამოიყენება, როდესაც მოცემულია სესხის დოლარის ოდენობა და გასაყიდი ფასი. ელვუდის ტექნიკის გამოყენება უფრო ადვილია, როდესაც ცნობილია კოეფიციენტები.
ელვუდის ფორმულა კაპიტალიზაციის განაკვეთის დასადგენად ასეთია:
k=Y-m*C-d*(SFF;Y)/1+?*J, (1)
სად კ- ანაზღაურების ზოგადი განაკვეთი წმინდა საოპერაციო შემოსავლის ღირებულებით კაპიტალიზაციისთვის ღირებულების მოცემული მოსალოდნელი ცვლილებისთვის საპროგნოზო პერიოდში;
ი- ანაზღაურება კაპიტალზე;
მ- იპოთეკური დავალიანების კოეფიციენტი (სესხის წილი ქონების მთლიან ღირებულებაში);
C- ელვუდის იპოთეკის კოეფიციენტი;
დ- ქონების ღირებულების ცვლილება საპროგნოზო პერიოდში:
(SFF;Y)- საკომპენსაციო ფონდის ფაქტორი საპროგნოზო პერიოდისთვის სააქციო კაპიტალის ანაზღაურების განაკვეთით;
? - შემოსავლის ცვლილება;

15
ჯ- შემოსავლის სტაბილიზაციის კოეფიციენტი. J- თანაფარდობა ყოველთვის დადებითია, ასე რომ, თუ შემოსავალში დადებითი ცვლილებაა, მთლიანი კაპიტალიზაციის კოეფიციენტი ქვევით დარეგულირდება. მუდმივი შემოსავლით, ზოგადი ფორმულის მნიშვნელი იქნება 1-ის ტოლი, მაშინ მთლიანი კაპიტალიზაციის კოეფიციენტი იქნება ტოლი: R = Y - m * C - d * (SFF;Y),(2)
ელვუდის იპოთეკის კოეფიციენტი გამოითვლება ფორმულის გამოყენებით:
C = Y + P * (SFF;Y) - f,(3)
სად C- ელვუდის იპოთეკის კოეფიციენტი;
ი- ანაზღაურება კაპიტალზე;
პ- მიმდინარე სესხის ნაშთის ნაწილი, რომელიც გადაიხდება საპროგნოზო პერიოდში;
(SFF;Y)- საკომპენსაციო ფონდის ფაქტორი საპროგნოზო პერიოდისთვის სააქციო კაპიტალის ანაზღაურების განაკვეთით;
ვ- წლიური იპოთეკური მუდმივი, რომელიც გამოითვლება წლიური გადახდების და მიმდინარე (არა თავდაპირველი) ვალის ნაშთის საფუძველზე.
მიმდინარე სესხის ბალანსის ნაწილი, რომელიც გადაიხდება საპროგნოზო პერიოდში - სესხის დაფარვის პროცენტი განისაზღვრება, როგორც აღდგენის ფონდის კოეფიციენტის თანაფარდობა მთლიანზე. სესხის ვადა აღდგენის ფონდის თანაფარდობა ბილინგის პერიოდისთვის:
P=[ i / (1+i)^t-1] / [i / (1+i)^T-1], (4)
სად პ- სესხის დაფარვის პროცენტი;
მე- სესხის საპროცენტო განაკვეთი;
ტ- სესხის სრული ამორტიზაციის პერიოდი;
თ
კომპენსაციის ფონდის ფაქტორი გამოითვლება ფორმულის გამოყენებით:
(SFF;Y)= Y/(1+Y)^T-1,(5)
სად ი- ანაზღაურება კაპიტალზე;
თ- ქონების საკუთრების ვადა.

16
წლიური იპოთეკური მუდმივი შეიძლება გამოითვალოს ანუიტეტის საფუძველზე, როგორც წვლილი ერთეულის ცვეთაში.:
, (6)
სად ვ- წლიური იპოთეკური მუდმივი;
მე- სესხის პროცენტი წელიწადში;
ტ- სესხის სრული ამორტიზაციის პერიოდი.
ელვუდის ტექნიკის გამოყენება შესაძლებელია როგორც ახალი დაფინანსების მიღებისას, ასევე მაშინ, როდესაც მყიდველი იღებს არსებულ ვალს.
ელვუდის ტექნიკა მოითხოვს იგივე დაშვებებს, როგორც ტრადიციული იპოთეკური ინვესტიციის ტექნიკა და განისაზღვრება ამ დაშვებებით. ეს უკანასკნელი მოიცავს გარკვეულ
დაფინანსების პირობები, გადაყიდვის ფასი ან ღირებულების სავარაუდო ცვლილება და საპროგნოზო პერიოდი.
ელვუდის ტექნიკაში ყველაზე მნიშვნელოვანია C-ფაქტორი. ის სხვა ცვლადების სინთეზის შედეგია. იპოთეკური ინვესტიციის ანალიზის ამ მეთოდის მომხმარებლებმა დიდი ყურადღება უნდა მიაქციონ ვარაუდების არჩევანს, ვინაიდან ღირებულების შეფასება მთლიანად ამ უკანასკნელის მიერ არის განსაზღვრული.
და ა.შ.................