რუსეთის ფედერაციის ფედერალური კანონი

No 102-FZ იპოთეკის შესახებ (უძრავი ქონების გირავნობა)

მიღებულია

სახელმწიფო დუმა

დამტკიცებულია

ფედერაციის საბჭო

თავი I. ძირითადი დებულებები

მუხლი 1. იპოთეკის გაჩენის საფუძვლები და მისი მოწესრიგება

1. უძრავი ქონების გირავნობის შესახებ ხელშეკრულებით (იპოთეკის ხელშეკრულება), ერთ მხარეს - მოგირავნეს, რომელიც არის იპოთეკით უზრუნველყოფილი ვალდებულების კრედიტორი, უფლება აქვს მიიღოს ამ ვალდებულებით მოვალის მიმართ თავისი ფულადი მოთხოვნების დაკმაყოფილება. მეორე მხარის - იპოთეკარის გირავნობით დადებული უძრავი ქონების ღირებულებიდან, უპირატესად დამგირავებლის სხვა კრედიტორების წინაშე, ფედერალური კანონით დადგენილი გამონაკლისებით.

იპოთეკარი შეიძლება იყოს თავად მოვალე იპოთეკით უზრუნველყოფილი ვალდებულებით ან პირი, რომელიც არ მონაწილეობს ამ ვალდებულებაში (მესამე პირი).

ქონება, რომელზეც დადებულია იპოთეკა, რჩება იპოთეკართან მის მფლობელობაში და სარგებლობაში.

2. ფედერალური კანონის საფუძველზე წარმოშობილი უძრავი ქონების გირავნობისას მასში განსაზღვრული გარემოებების დადგომისას (შემდგომში კანონის ძალით იპოთეკა) იპოთეკის ხელშეკრულებით წარმოშობილი გირავნობის წესები არის. შესაბამისად გამოიყენება, თუ ფედერალური კანონით სხვა რამ არ არის დადგენილი.

3. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსში მოცემული გირავნობის შესახებ ზოგადი წესები ვრცელდება იპოთეკური ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ურთიერთობებზე იმ შემთხვევებში, როდესაც მითითებული კოდექსი ან ეს ფედერალური კანონი არ ადგენს სხვა წესებს.

4. მიწის ნაკვეთების, საწარმოების, შენობების, ნაგებობების, ბინების და სხვა უძრავი ქონების გირავნობა შეიძლება წარმოიშვას მხოლოდ იმდენად, რამდენადაც მათი მიმოქცევა ნებადართულია ფედერალური კანონებით.

მუხლი 2. იპოთეკით უზრუნველყოფილი ვალდებულება

1. საკრედიტო ხელშეკრულებით, სესხის ხელშეკრულებით ან სხვა ვალდებულებით, მათ შორის, ყიდვა-გაყიდვის, იჯარის, ხელშეკრულების, სხვა ხელშეკრულების, ზიანის საფუძველზე ვალდებულების უზრუნველსაყოფად შეიძლება დადგეს იპოთეკა, თუ ფედერალური კანონით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული.

2. იპოთეკით უზრუნველყოფილი ვალდებულებები ექვემდებარება კრედიტორს და მოვალეს, თუ ისინი იურიდიული პირები არიან, ბუღალტრული აღრიცხვის შესახებ რუსეთის ფედერაციის კანონმდებლობით დადგენილი წესით.

მუხლი 3. იპოთეკით უზრუნველყოფილი მოთხოვნები

1. იპოთეკა უზრუნველყოფს იპოთეკარისთვის სესხის ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ვალის ძირითადი თანხის ან იპოთეკით უზრუნველყოფილი სხვა ვალდებულების გადახდას იპოთეკით გათვალისწინებული სრულად ან ნაწილობრივ.

საკრედიტო ხელშეკრულების ან სესხის ხელშეკრულების შესრულების უზრუნველსაყოფად დადებული იპოთეკა პროცენტის გადახდის პირობით ასევე უზრუნველყოფს კრედიტორისთვის (გამსესხებლის) სესხის (ნასესხები სახსრების) სარგებლობისათვის მის კუთვნილი პროცენტის გადახდას.

თუ ხელშეკრულებით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული, იპოთეკა ასევე უზრუნველყოფს იპოთეკარისთვის მის კუთვნილი თანხების გადახდას:

1) ზარალის ანაზღაურებად ან/და სახდელის სახით (ჯარიმა, ჯარიმა) იპოთეკით უზრუნველყოფილი ვალდებულების შეუსრულებლობის, დაგვიანების ან სხვა არაჯეროვანი შესრულების გამო;

2) პროცენტის სახით სხვისი ფულის უკანონო გამოყენებისათვის, რომელიც გათვალისწინებულია იპოთეკით ან ფედერალური კანონით უზრუნველყოფილი ვალდებულებით;

3) დაგირავებული ქონების დაყადაღებით გამოწვეული იურიდიული ხარჯებისა და სხვა ხარჯების ანაზღაურებაზე;

4) დაგირავებული ქონების რეალიზაციის ხარჯების ანაზღაურება.

2. თუ ხელშეკრულებით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული, იპოთეკა უზრუნველყოფს იპოთეკარის მოთხოვნებს იმ რაოდენობით, რაც მათ აქვთ გირავნული ქონების ხარჯზე მათი დაკმაყოფილების დროს.

3. თუ იპოთეკის ხელშეკრულებაში მითითებულია იპოთეკით უზრუნველყოფილი იპოთეკის მოთხოვნის მთლიანი ფიქსირებული თანხა, მოვალის ვალდებულებები იპოთეკარის მიმართ ამ ოდენობაზე მეტი არ ითვლება იპოთეკით უზრუნველყოფილად, გარდა მე-3 და მე-4 ქვეპუნქტებით დაფუძნებული მოთხოვნებისა. ამ მუხლის პირველი პუნქტის ან ამ ფედერალური კანონის მე-4 მუხლის მიხედვით.

მუხლი 4. იპოთეკარის დამატებითი ხარჯების იპოთეკით უზრუნველყოფა

იმ შემთხვევებში, როდესაც იპოთეკარი, იპოთეკის ხელშეკრულების პირობების შესაბამისად ან ამ ხელშეკრულებით დაგირავებული ქონების შენარჩუნების აუცილებლობის გამო, იძულებულია აიღოს მისი მოვლის ან/და უზრუნველყოფის ხარჯები ან გადაიხადოს იპოთეკარის დავალიანება ამ ქონების გადასახდელებთან დაკავშირებულ გადასახადებზე, მოსაკრებლებზე ან კომუნალურ გადასახადებზე, მოგირავნესთვის ასეთი აუცილებელი ხარჯების ანაზღაურება უზრუნველყოფილია დაგირავებული ქონებიდან.

მუხლი 5. ქონება, რომელიც შეიძლება იყოს იპოთეკის საგანი

1. იპოთეკის ხელშეკრულებით, რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 130-ე მუხლის 1-ლი პუნქტით განსაზღვრულ უძრავ ქონებას, რომელზედაც უფლებები რეგისტრირებულია უძრავ ქონებაზე უფლების სახელმწიფო რეგისტრაციისათვის და მასთან გარიგების შესახებ დადგენილი წესით, შეუძლია. იყოს დაგირავებული.

(პუნქტი დამატებულია 2005 წლის 11 იანვრიდან 2004 წლის 30 დეკემბრის ფედერალური კანონით No216-FZ)

1) მიწის ნაკვეთები, გარდა ამ ფედერალური კანონის 63-ე მუხლით განსაზღვრული მიწის ნაკვეთებისა;

2) საწარმოები, აგრეთვე შენობები, ნაგებობები და სხვა უძრავი ქონება, რომლებიც გამოიყენება სამეწარმეო საქმიანობაში;

3) საცხოვრებელი კორპუსები, ბინები და საცხოვრებელი კორპუსებისა და ბინების ნაწილები, რომლებიც შედგება ერთი ან მეტი იზოლირებული ოთახისაგან;

4) დაჩები, ბაღის სახლები, ავტოფარეხები და სამომხმარებლო დანიშნულების სხვა ნაგებობები;

5) საჰაერო ხომალდები და საზღვაო ხომალდები, შიდა ნავიგაციის გემები და კოსმოსური ობიექტები.

შენობები, მათ შორის საცხოვრებელი და სხვა ნაგებობები და ნაგებობები, რომლებიც პირდაპირ კავშირშია მიწასთან, შეიძლება იყოს იპოთეკის საგანი, ამ ფედერალური კანონის 69-ე მუხლის წესების შესაბამისად.

2. ამ ფედერალური კანონის წესები ვრცელდება მიწის ნაკვეთზე რუსეთის ფედერაციის კანონმდებლობის მოთხოვნების შესაბამისად აშენებული დაუმთავრებელი უძრავი ქონების გირავნობაზე, შენობებისა და ნაგებობების ჩათვლით, ამ ფედერალური კანონის 69-ე მუხლის წესების შესაბამისად. .

3. თუ ხელშეკრულებით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული, იპოთეკის საგანი გირავნულად ითვლება აქსესუარებთან ერთად (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 135-ე მუხლი) როგორც ერთი მთლიანობა.

4. ქონების ნაწილი, რომლის ნატურით გაყოფა შეუძლებელია მისი მიზნის შეცვლის გარეშე (განუყოფელი ნივთი), არ შეიძლება იყოს იპოთეკის დამოუკიდებელი საგანი.

5. უძრავი ქონების იპოთეკის წესები შესაბამისად ვრცელდება ასეთ ქონებაზე იჯარის ხელშეკრულებით დამქირავებლის უფლებების გირავნობაზე (იჯარის უფლება), ვინაიდან სხვაგვარად არ არის დადგენილი ფედერალური კანონი და არ ეწინააღმდეგება ქირავნობის ურთიერთობის არსს. .

მუხლი 6. იპოთეკის ხელშეკრულებით ქონების გირავნობის უფლება

1. იპოთეკა შეიძლება დაიდოს ამ ფედერალური კანონის მე-5 მუხლით განსაზღვრულ ქონებაზე, რომელიც ეკუთვნის იპოთეკარს საკუთრების უფლებით ან ეკონომიკური მართვის უფლებით.

2. მიმოქცევიდან ამოღებული ქონების იპოთეკა, რომელსაც ფედერალური კანონის შესაბამისად არ შეუძლია ჩამორთმევა, აგრეთვე ქონება, რომლის მიმართ სავალდებულო პრივატიზაციაა გათვალისწინებული ფედერალური კანონით ან პრივატიზებით დადგენილი წესით. რომელიც აკრძალულია დაუშვებელია. *6.2)

3. თუ იპოთეკის საგანი არის ქონება, რომლის გასხვისებისთვის საჭიროა სხვა პირის ან ორგანოს თანხმობა ან ნებართვა, იგივე თანხმობა ან ნებართვაა საჭირო ამ ქონების იპოთეკაზე.

გადაწყვეტილებებს უძრავი ქონების გირავნობის შესახებ, რომელიც სახელმწიფო საკუთრებაშია და არ არის უზრუნველყოფილი ეკონომიკური მართვის უფლებით, იღებს რუსეთის ფედერაციის მთავრობას ან რუსეთის ფედერაციის შემადგენელი ერთეულის მთავრობას (ადმინისტრაციას).

4. იჯარის უფლება შეიძლება იყოს იპოთეკის საგანი მეიჯარის თანხმობით, თუ ფედერალური კანონით ან იჯარის ხელშეკრულებით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 335-ე მუხლის მე-3 პუნქტით გათვალისწინებულ შემთხვევებში ასევე საჭიროა იჯარით აღებული ქონების მფლობელის ან იმ პირის თანხმობა, რომელსაც აქვს მასზე ეკონომიკური მართვის უფლება.

5. უძრავი ქონების გირავნობა არ არის საფუძველი იპოთეკის ხელშეკრულებით იპოთეკარად მოქმედი პირის იმ პირობების შესრულებისგან, რომლითაც მან მონაწილეობა მიიღო საინვესტიციო (კომერციულ) კონკურსში, აუქციონში ან სხვაგვარად პრივატიზების პროცესში. ქონებისა, რომელიც არის ამ გირავნობის საგანი.

6. იპოთეკა ვრცელდება იპოთეკის საგნის ყველა განუყოფელ გაუმჯობესებაზე, თუ ხელშეკრულებით ან ამ ფედერალური კანონით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული.

(პუნქტი დამატებით შევიდა 2005 წლის 11 იანვარს 2004 წლის 30 დეკემბრის 216-FZ ფედერალური კანონით)

მუხლი 7. საერთო საკუთრებაში არსებული ქონების იპოთეკა

1. საერთო ერთობლივ საკუთრებაში არსებულ ქონებაზე (საკუთრების უფლებაში თითოეული მესაკუთრის წილის განსაზღვრის გარეშე) იპოთეკა შეიძლება დადგეს ყველა მესაკუთრის თანხმობით. თანხმობა უნდა გაიცეს წერილობით, თუ ფედერალური კანონი სხვაგვარად არ არის გათვალისწინებული.

2. საერთო საზიარო საკუთრებაში მონაწილეს შეუძლია თავისი წილი საერთო საკუთრების უფლებაში დაგირავნოს სხვა მესაკუთრეთა თანხმობის გარეშე.

თუ იპოთეკარის მოთხოვნით, ამ წილს მისი გაყიდვისას მიმართავენ ყადაღის დადებას, რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 250-ე და 255-ე მუხლების წესები დანარჩენი მფლობელების კუთვნილი უპირატესი შესყიდვის უფლების შესახებ და ჩამორთმევის შესახებ. გამოიყენება საერთო საკუთრების უფლების წილის შესახებ, გარდა საცხოვრებელი კორპუსის საერთო საკუთრების უფლების წილის საკუთრებაში ჩამორთმევის შემთხვევებისა. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 290-ე მუხლი) ამ კორპუსში ბინის ჩამორთმევასთან დაკავშირებით.

თავი II. იპოთეკის ხელშეკრულების დადება

მუხლი 8. იპოთეკის ხელშეკრულების დადების ზოგადი წესები

იპოთეკის ხელშეკრულება იდება რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის ზოგადი წესების შესაბამისად ხელშეკრულებების დადების შესახებ, აგრეთვე ამ ფედერალური კანონის დებულებების შესაბამისად.

მუხლი 9. იპოთეკის ხელშეკრულების შინაარსი

1. იპოთეკის ხელშეკრულებაში მითითებული უნდა იყოს იპოთეკის საგანი, მისი შეფასება, არსი, ზომა და იპოთეკით უზრუნველყოფილი ვალდებულების შესრულების ვადა.

2. იპოთეკის საგანი ხელშეკრულებაში განისაზღვრება მისი დასახელების, მდებარეობისა და ამ საგნის იდენტიფიცირებისთვის საკმარისი აღწერით.

იპოთეკის ხელშეკრულებაში მითითებული უნდა იყოს უფლება, რომლის ძალითაც იპოთეკის საგანი ეკუთვნის იპოთეკარს, და უძრავ ქონებაზე უფლების სახელმწიფო რეგისტრაციის განმახორციელებელი ორგანოს დასახელება და მასთან გარიგებები (შემდგომში - უფლებათა სახელმწიფო რეგისტრაციის განმახორციელებელი ორგანო), რომელმაც დაარეგისტრირა ეს უფლება დამგირავებელი.

თუ იპოთეკის საგანია იპოთეკის საკუთრებაში არსებული იჯარის უფლება, იჯარით გაცემული ქონება იპოთეკის ხელშეკრულებაში ისე უნდა განისაზღვროს, როგორც თავად იყოს იპოთეკის საგანი და მიეთითოს იჯარის ვადა.

3. იპოთეკის საგნის შეფასება განისაზღვრება რუსეთის ფედერაციის კანონმდებლობის შესაბამისად იპოთეკარსა და იპოთეკარს შორის შეთანხმებით ამ ფედერალური კანონის 67-ე მუხლის მოთხოვნათა დაცვით მიწის ნაკვეთის იპოთეკით დადებისას და მითითებულია ქ. იპოთეკური ხელშეკრულება ფულადი თვალსაზრისით.

სახელმწიფო და მუნიციპალური ქონების იპოთეკით დადებისას მისი შეფასება ხორციელდება ფედერალური კანონით დადგენილი მოთხოვნების შესაბამისად, ან მის მიერ დადგენილი წესით.

პუნქტი წაიშალა 2001 წლის 13 ნოემბრიდან 2001 წლის 9 ნოემბრის No143-FZ ფედერალური კანონით.

სახელმწიფო ან მუნიციპალური საკუთრებაში მყოფი დაუმთავრებელი უძრავი ქონების გირავნობის შემთხვევაში ფასდება ამ ქონების საბაზრო ღირებულება.

(პუნქტი დამატებით ჩართულია 2001 წლის 13 ნოემბერს 2001 წლის 9 ნოემბრის №143-FZ ფედერალური კანონით)

4. იპოთეკით უზრუნველყოფილი ვალდებულება უნდა იყოს დასახელებული იპოთეკის ხელშეკრულებაში მისი ოდენობის, წარმოშობის საფუძვლისა და შესრულების ვადის მითითებით. იმ შემთხვევებში, როდესაც ეს ვალდებულება ეფუძნება რაიმე შეთანხმებას, უნდა მიეთითოს ამ ხელშეკრულების მხარეები, მისი დადების თარიღი და ადგილი. თუ იპოთეკით უზრუნველყოფილი ვალდებულების ოდენობა ექვემდებარება მომავალში განსაზღვრას, იპოთეკის ხელშეკრულებაში მითითებული უნდა იყოს მისი დადგენის პროცედურა და სხვა აუცილებელი პირობები.

5. თუ იპოთეკით უზრუნველყოფილი ვალდებულება ექვემდებარება ნაწილ-ნაწილ შესრულებას, იპოთეკის ხელშეკრულებაში მითითებული უნდა იყოს შესაბამისი გადახდების ვადები (სიხშირე) და მათი ოდენობა ან პირობები, რომლითაც შესაძლებელია ამ თანხების განსაზღვრა.

6. თუ იპოთეკარის უფლებები ამ ფედერალური კანონის მე-13 მუხლის შესაბამისად დადასტურებულია იპოთეკით, ეს მითითებულია იპოთეკის ხელშეკრულებაში, გარდა კანონის ძალით იპოთეკით იპოთეკის გაცემის შემთხვევებისა.

(პუნქტი დამატებულია 2002 წლის 14 თებერვალს 2002 წლის 11 თებერვლის ფედერალური კანონით No18-FZ)

მუხლი 10. იპოთეკის ხელშეკრულების სახელმწიფო რეგისტრაცია.

1. იპოთეკის ხელშეკრულება იდება წერილობით და ექვემდებარება სახელმწიფო რეგისტრაციას.

ხელშეკრულება, რომელიც მოკლებულია ამ ფედერალური კანონის მე-9 მუხლით განსაზღვრულ მონაცემებს, ან არღვევს ამ ფედერალური კანონის მე-13 მუხლის მე-4 პუნქტის წესებს, არ ექვემდებარება სახელმწიფო რეგისტრაციას იპოთეკური ხელშეკრულების სახით.

იპოთეკური ხელშეკრულების სახელმწიფო რეგისტრაციის წესის შეუსრულებლობა იწვევს მის ბათილობას. ასეთი შეთანხმება ბათილად ითვლება.

2. იპოთეკის ხელშეკრულება დადებულად ითვლება და ძალაში შედის სახელმწიფო რეგისტრაციის მომენტიდან.

3. იპოთეკის ხელშეკრულების სესხში ან სხვა ხელშეკრულებაში, რომელიც შეიცავს იპოთეკით უზრუნველყოფილ ვალდებულებას, უნდა დაკმაყოფილდეს იპოთეკური ხელშეკრულებისთვის დადგენილი მოთხოვნები ამ ხელშეკრულების ფორმასა და სახელმწიფო რეგისტრაციასთან დაკავშირებით.

4. თუ იპოთეკის ხელშეკრულებაში მითითებულია, რომ იპოთეკარის უფლებები ამ ფედერალური კანონის მე-13 მუხლის შესაბამისად დამოწმებულია იპოთეკით, ასეთ ხელშეკრულებასთან ერთად იპოთეკა წარედგინება უფლებათა სახელმწიფო რეგისტრაციას ახორციელებს ორგანოს. თუ შესაბამისი ხელშეკრულების დადება გულისხმობს კანონის ძალით იპოთეკის შექმნას, იპოთეკის შედგენის შემთხვევაში წარმოდგენილია შესაბამისი ხელშეკრულება და იპოთეკური ცნობა. უფლებათა სახელმწიფო რეგისტრაციის განმახორციელებელი ორგანო იპოთეკაზე აკეთებს ნიშანს სახელმწიფო რეგისტრაციის დროისა და ადგილის შესახებ, ნომრავს და ლუქავს იპოთეკის ფურცლებს ამ ფედერალური კანონის მე-14 მუხლის მე-3 პუნქტის მეორე პუნქტის შესაბამისად.

(შესწორებული მუხლი, ძალაში შევიდა 2005 წლის 11 იანვარს 2004 წლის 30 დეკემბრის ფედერალური კანონით No 216-FZ)

მუხლი 11. იპოთეკის დადგომა ტვირთად

1. იპოთეკის ხელშეკრულების სახელმწიფო რეგისტრაცია წარმოადგენს უძრავ ქონებაზე უფლებათა და მასთან გარიგებების ერთიან სახელმწიფო რეესტრში იპოთეკური ჩანაწერის განხორციელების საფუძველს.

კანონის ძალით იპოთეკის წარმოშობის ხელშეკრულების სახელმწიფო რეგისტრაცია არის საფუძველი კანონის ძალით იპოთეკის გაჩენის შესახებ უძრავ ქონებაზე და მასთან გარიგების უფლებათა ერთიან სახელმწიფო რეესტრში.

პუნქტი ძალადაკარგულია 2005 წლის 1 იანვარს - 2004 წლის 2 ნოემბრის ფედერალური კანონი No127-FZ.

2. იპოთეკა, როგორც ტვირთი იპოთეკის ხელშეკრულებით დაგირავებულ ქონებაზე წარმოიქმნება ამ ხელშეკრულების დადების მომენტიდან.

იპოთეკის შემთხვევაში, კანონის ძალით, იპოთეკა, როგორც ქონების ტვირთი, წარმოიქმნება ამ ქონებაზე საკუთრების სახელმწიფო რეგისტრაციის მომენტიდან, თუ ხელშეკრულებით სხვა რამ არ არის დადგენილი.

3. იპოთეკარის უფლებები (გირაოს უფლება) ამ ფედერალური კანონით და იპოთეკის ხელშეკრულებით გათვალისწინებულ ქონებაზე წარმოშობად ითვლება უძრავ ქონებაზე უფლებათა ერთიან სახელმწიფო რეესტრში იპოთეკის შესახებ შეტანის მომენტიდან. და მასთან გარიგებები, თუ ფედერალური კანონით სხვა რამ არ არის დადგენილი. თუ იპოთეკით უზრუნველყოფილი ვალდებულება წარმოიშვა იპოთეკის უძრავ ქონებაზე უფლებათა და მასთან გარიგებების ერთიან სახელმწიფო რეესტრში შეტანის შემდეგ, იპოთეკარის უფლებები წარმოიშობა ამ ვალდებულების წარმოშობის მომენტიდან.

მოგირავნის უფლებები (გირაოს უფლება) დაგირავებულ ქონებაზე სახელმწიფო რეგისტრაციას არ ექვემდებარება.

(შესწორებული მუხლი, ძალაში შევიდა 2002 წლის 14 თებერვალს 2002 წლის 11 თებერვლის №18-FZ ფედერალური კანონით)

მუხლი 12. იპოთეკარის გაფრთხილება იპოთეკის საგანზე მესამე პირების უფლებების შესახებ.

იპოთეკური ხელშეკრულების დადებისას იპოთეკარი ვალდებულია წერილობით გააფრთხილოს იპოთეკარის ყველა უფლება იპოთეკის საგანზე ხელშეკრულების სახელმწიფო რეგისტრაციის მომენტში მისთვის ცნობილი მესამე პირის (გირაოს უფლება, უვადო სარგებლობა, იჯარა). , სერვიტუტები და სხვა უფლებები). ამ ვალდებულების შეუსრულებლობა იპოთეკარს აძლევს უფლებას მოითხოვოს იპოთეკით უზრუნველყოფილი ვალდებულების ვადამდე შესრულება ან შეცვალოს იპოთეკური ხელშეკრულების პირობები.

თავი III. იპოთეკა

მუხლი 13. ძირითადი დებულებები იპოთეკის შესახებ

1. იპოთეკით უზრუნველყოფილი ვალდებულებითა და იპოთეკის ხელშეკრულებით გათვალისწინებული იპოთეკარის უფლებები შეიძლება დადასტურდეს იპოთეკით, თუ ამ ფედერალური კანონით სხვა რამ არ არის დადგენილი.

იპოთეკამ შეიძლება დაადასტუროს იპოთეკის უფლებამოსილება კანონის ძალით და ამ იპოთეკით უზრუნველყოფილი ვალდებულებით, თუ ამ ფედერალური კანონით სხვა რამ არ არის დადგენილი.

(პუნქტი დამატებით ჩართულია 2002 წლის 14 თებერვალს 2002 წლის 11 თებერვლის №18-FZ ფედერალური კანონით)

2. იპოთეკა არის რეგისტრირებული ფასიანი ქაღალდი, რომელიც ადასტურებს მისი კანონიერი მფლობელის შემდეგ უფლებებს:

იპოთეკით უზრუნველყოფილი ფულადი ვალდებულებით შესრულების მიღების უფლება, ამ ვალდებულების არსებობის სხვა მტკიცებულებების წარმოდგენის გარეშე;

გირავნობის უფლება იპოთეკით დატვირთულ ქონებაზე.

(პუნქტი შესწორებული, ძალაში შევიდა 2002 წლის 14 თებერვალს 2002 წლის 11 თებერვლის №18-FZ ფედერალური კანონით)

3. იპოთეკით ვალდებული პირები არიან იპოთეკით უზრუნველყოფილი ვალდებულების მოვალე და იპოთეკარი.

4. იპოთეკის შედგენა და გაცემა დაუშვებელია, თუ:

1) იპოთეკის საგანია:

საწარმო, როგორც ქონებრივი კომპლექსი;

(პუნქტი აღარ მოქმედებს 2004 წლის 10 თებერვალს - 2004 წლის 5 თებერვლის ფედერალური კანონი No1-FZ(

ტყეები;

ამ ქვეპუნქტში ჩამოთვლილი ქონების იჯარით გაცემის უფლება;

2) იპოთეკა უზრუნველყოფს ფულად ვალდებულებას, რომლის ოდენობაც არ არის განსაზღვრული ხელშეკრულების დადების დროს და რომელიც არ შეიცავს პირობებს, რომლითაც შესაძლებელია ამ თანხის შესაბამის დროს განსაზღვრა.

ამ პუნქტით გათვალისწინებულ შემთხვევებში ბათილია იპოთეკის ხელშეკრულებაში არსებული იპოთეკის პირობები.

5. იპოთეკას ადგენს იპოთეკი, ხოლო თუ ის მესამე პირია, ასევე მოვალე იპოთეკით უზრუნველყოფილ ვალდებულებაზე.

იპოთეკა იპოთეკას გასცემს თავდაპირველ იპოთეკარზე უფლებათა სახელმწიფო რეგისტრაციის განმახორციელებელი ორგანო იპოთეკის სახელმწიფო რეგისტრაციის შემდეგ.

(შესწორებული პუნქტი, ძალაში შევიდა 2005 წლის 11 იანვარს 2004 წლის 30 დეკემბრის ფედერალური კანონი No216-FZ)

იპოთეკაზე უფლებების გადაცემა და იპოთეკის გირავნობა ხორციელდება ამ ფედერალური კანონის 48-ე და 49-ე მუხლებით დადგენილი წესით.

6. იპოთეკით უზრუნველყოფილი ვალდებულებით მოვალეს, იპოთეკარსა და იპოთეკის კანონიერ მფლობელს შეუძლიათ შეთანხმებით შეცვალონ მათ მიერ ადრე დადგენილი იპოთეკის პირობები.

7. ამ მუხლის მე-6 პუნქტით და ამ ფედერალური კანონის 36-ე მუხლის მე-3 პუნქტით განსაზღვრული ხელშეკრულების დადებისას და იპოთეკით უზრუნველყოფილი ვალდებულებით ვალის გადაცემისას ეს ხელშეკრულებები ითვალისწინებს:

ან იპოთეკის შიგთავსში ცვლილებების შეტანა ამ ხელშეკრულების ორიგინალის მიმაგრებით და თავად იპოთეკის ტექსტში მითითებით ხელშეკრულება, როგორც დოკუმენტი, რომელიც წარმოადგენს იპოთეკის განუყოფელ ნაწილს, მეორე ნაწილის წესების შესაბამისად. ამ ფედერალური კანონის მე-15 მუხლი;

ან იპოთეკის გაუქმება და ამავე დროს შესაბამისი ცვლილებების გათვალისწინებით შედგენილი ახალი იპოთეკის გაცემა.

იპოთეკის შინაარსის შეცვლის ხელშეკრულების სახელმწიფო რეგისტრაცია უნდა განხორციელდეს განმცხადებლის უფლებათა სახელმწიფო რეგისტრაციის განმახორციელებელ ორგანოს მიმართვის მომენტიდან ერთი დღის ვადაში. ასეთი ხელშეკრულების სახელმწიფო რეგისტრაცია უფასოა.

იპოთეკის გაუქმების და იმავდროულად ახალი იპოთეკის გაცემის შემთხვევაში, უძრავ ქონებაზე უფლებათა ერთიანი სახელმწიფო რეესტრის და მასთან გარიგებების ჩანაწერებში ცვლილებების შეტანის განცხადებასთან ერთად, იპოთეკარი გადადის ორგანოს. უფლებათა სახელმწიფო რეგისტრაციის განხორციელება ახალი იპოთეკა, რომელიც გადაეცემა იპოთეკარს მის კანონიერ მფლობელობაში არსებული იპოთეკის სანაცვლოდ.

გაუქმებული იპოთეკა ინახება უფლებათა სახელმწიფო რეგისტრაციის განმახორციელებელი ორგანოს არქივში იპოთეკის რეგისტრაციის ჩანაწერის გამოსყიდვამდე.

(პუნქტი შესწორებული, ძალაში შევიდა 2005 წლის 11 იანვარს 2004 წლის 30 დეკემბრის ფედერალური კანონით No 216-FZ)

მუხლი 14. იპოთეკის შინაარსი

1. უფლებათა სახელმწიფო რეგისტრაციის განმახორციელებელი ორგანოს მიერ თავდაპირველ იპოთეკარზე გაცემისას იპოთეკა უნდა შეიცავდეს:

(პუნქტი დამატებულია 2002 წლის 14 თებერვალს 2002 წლის 11 თებერვლის ფედერალური კანონით No18-FZ; შესწორებული 2004 წლის 30 დეკემბრის ფედერალური კანონით No216-FZ, ძალაში შევიდა 2005 წლის 11 იანვარს - იხილეთ წინა გამოცემა. )

1) დოკუმენტის სათაურში შეტანილი სიტყვა „იპოთეკა“;

2) დამგირავებლის დასახელება და მისი რეგისტრაციის ადგილის ან მისი სახელის მითითება და ადგილის მითითება, თუ დამგირავებელი იურიდიული პირია;

3) თავდაპირველი მოგირავნეს დასახელება და მისი რეგისტრაციის ადგილის ან სახელის მითითება და ადგილმდებარეობის მითითება, თუ მოგირავნე არის იურიდიული პირი;

(შესწორებული ქვეპუნქტი, ძალაში შევიდა 2005 წლის 11 იანვარს 2004 წლის 30 დეკემბრის ფედერალური კანონი No216-FZ)

4) სესხის ხელშეკრულების ან სხვა ფულადი ვალდებულების დასახელება, რომლის შესრულებაც უზრუნველყოფილია იპოთეკით, ასეთი ხელშეკრულების დადების თარიღისა და ადგილის ან იპოთეკით უზრუნველყოფილი ვალდებულების წარმოშობის საფუძვლის მითითებით;

5) იპოთეკით უზრუნველყოფილი ვალდებულებით მოვალის დასახელება, თუ მოვალე არ არის იპოთეკარი, და მითითება მოვალის რეგისტრაციის ადგილის ან მისი სახელისა და ადგილსამყოფელის შესახებ, თუ მოვალე არის იურიდიული პირი;

(ქვეპუნქტი შეცვლილი, ძალაში შევიდა 2005 წლის 11 იანვარს 2004 წლის 30 დეკემბრის ფედერალური კანონი No216-FZ);

6) მითითება იპოთეკით უზრუნველყოფილი ვალდებულების ოდენობისა და პროცენტის ოდენობის შესახებ, თუ ისინი გადასახდელია ამ ვალდებულებაზე, ან პირობები, რომლებიც შესაძლებელს ხდის ამ თანხისა და პროცენტის შესაბამის დროს განსაზღვრას;

7) მითითება იპოთეკით უზრუნველყოფილი ვალდებულების თანხის გადახდის ვადის შესახებ და თუ ეს თანხა გადასახდელია განვადებით - შესაბამისი გადახდების დრო (სიხშირე) და თითოეული მათგანის ოდენობა ან პირობები, რომლებიც საშუალებას იძლევა განსაზღვროს გადახდის ეს ვადები და თანხები (ვალების დაფარვის გეგმა);

8) იმ ქონების იდენტიფიკაციისათვის, რომელზედაც დადებულია იპოთეკა, საკმარისი დასახელება და აღწერა და ასეთი ქონების ადგილმდებარეობის მითითება;

9) ქონების ფულადი ღირებულება, რომელზედაც დადებულია იპოთეკა, ხოლო იმ შემთხვევებში, როდესაც იპოთეკის დადგენა კანონით სავალდებულოა, შემფასებლის დასკნით დადასტურებული ქონების ფულადი ღირებულება;

(ქვეპუნქტი შეცვლილი, ძალაში შევიდა 2001 წლის 13 ნოემბერს 2001 წლის 9 ნოემბრის ფედერალური კანონით No. 143-FZ)

10) უფლების დასახელება, რომლის ძალითაც იპოთეკის საგანი ეკუთვნის იპოთეკარს, და ორგანო, რომელმაც დაარეგისტრირა ეს უფლება სახელმწიფო რეგისტრაციის ნომრის, თარიღისა და ადგილის მითითებით და თუ იპოთეკის საგანი. იპოთეკა არის იპოთეკარის კუთვნილი იჯარის უფლება - ამ პუნქტის მე-8 ქვეპუნქტისა და ამ უფლების მოქმედების ვადის შესაბამისად იმ ქონების ზუსტი დასახელება, რომელიც წარმოადგენს იჯარას;

11) მითითება, რომ იპოთეკის საგანი დატვირთულია უვადო სარგებლობის, იჯარის, სერვიტუტის ან სხვა უფლებით, ან არ არის დატვირთული იმ დროისთვის სახელმწიფო რეგისტრაციას დაქვემდებარებული მესამე პირის რომელიმე უფლებით. იპოთეკის სახელმწიფო რეგისტრაცია;

12) იპოთეკარის, ხოლო თუ ის მესამე პირია, ასევე მოვალის ხელმოწერა იპოთეკით უზრუნველყოფილი ვალდებულებით;

13) ინფორმაცია ამ ფედერალური კანონის 22-ე მუხლის მე-2 პუნქტით გათვალისწინებული იპოთეკის სახელმწიფო რეგისტრაციის შესახებ;

(შესწორებული ქვეპუნქტი, ძალაში შევიდა 2005 წლის 11 იანვარს 2004 წლის 30 დეკემბრის ფედერალური კანონი No216-FZ)

14) თავდაპირველ იპოთეკარზე იპოთეკის გაცემის თარიღის მითითება. იპოთეკით გაცემული იპოთეკის შემთხვევაში, კანონის ძალით, იპოთეკაში ამ პუნქტის მე-10 ქვეპუნქტით განსაზღვრული მონაცემების ჩართვას უზრუნველყოფს უფლებათა სახელმწიფო რეგისტრაციის განმახორციელებელი ორგანო. ამ მონაცემების იპოთეკაში ჩართვის წესი განისაზღვრება ამ ფედერალური კანონის 22-ე მუხლით.

(ქვეპუნქტი დამატებულია 2002 წლის 14 თებერვალს 11, 2 თებერვლის ფედერალური კანონით

ფედერალური იპოთეკური კანონი

იპოთეკა არის ძვირადღირებული დიდი ქონების გირავნობა, საკუთრების უფლებით, რომელიც მინიჭებულია გამსესხებელზე, რომელმაც ესესხა ფული. მოვალე აფორმებს იპოთეკის ხელშეკრულებას თავის ქონებაზე და პირობას აძლევს კრედიტორს დავალიანების დაფარვას ფულით ან დაგირავებული ქონებით, თუ ნაღდი ანგარიშსწორებით ვერ დაფარავს. შეგიძლიათ იპოთეკით დადოთ და შეიძინოთ საცხოვრებელი სახლი, მიწა, იახტა, მანქანა და სხვა ქონება. ქონების იპოთეკით შეძენის მომენტიდან ის ხდება მსესხებლის საკუთრება. გავრცელებული იპოთეკური ვარიანტია ბინის კრედიტით ყიდვა. ხშირად შეძენილი საცხოვრებელი გამოიყენება გირაოს სახით, მაგრამ შეგიძლიათ უზრუნველყოთ არსებული ბინა. იპოთეკური სესხი გაიცემა ბანკების მიერ. ყველასთვის სესხის პირობები განსხვავებულია. იპოთეკის შესახებ ფედერალური კანონი არეგულირებს რუსეთში იპოთეკის გაცემისა და გამოყენების დებულებებს.

იპოთეკის კანონი უახლესი ცვლილებებით: ინოვაციები 2019 წელს

2019 წელს რუსეთის ფედერაციის პრეზიდენტმა შეიტანა ცვლილებები ფედერალურ კანონში 102 იპოთეკის შესახებ. ახალი მონაცემებით, გამოჩნდა შემდეგი პუნქტები:

1. გაჩნდა შესაძლებლობა იპოთეკის სახით მოეპოვებინა პარკინგის ადგილები. ამ შემთხვევაში უქმდება იპოთეკის სავალდებულო რეგისტრაცია. ეს ფუნქცია ხორციელდება მხოლოდ საჭიროების შემთხვევაში.
2. გაუქმდა სარეგისტრაციო წესები, მათი პირობები და შეჩერების შესაძლებლობა. ეს საკითხები მიმდინარე წლიდან რეგულირდება 2015 წლის სხვა ფედერალური კანონით No218.

გარდა ამისა, ახალი იპოთეკური კანონმდებლობით, რამდენიმე პუნქტმა დაკარგა მოქმედება. მაგალითად, 22-ე მუხლის 1-ლი პუნქტი, ასევე 25-ე მუხლის მე-3 პუნქტი. ასევე მთლიანად დაიკარგა 27-ე და 28-ე მუხლების მნიშვნელობა. ისინი ეხებოდნენ იპოთეკური სესხის რეგისტრაციის გასაჩივრების მარეგულირებელ საკითხებს. ბოლო ცვლილებები იყო მთავრობის მხარდაჭერით გაცემულ სესხებზე საბაზისო პროცენტის სამართლებრივი შემცირება. 2019 წლის 1 იანვრიდან მათი ზომა 9-დან 11,4%-მდე მერყეობს. ამის მისაღწევად მნიშვნელოვანი ცვლილებები განხორციელდა მოვალეთაგან თანხის ამოღებასთან დაკავშირებით. ახლა ვალის კომპენსაციის ოდენობა პირდაპირ დამოკიდებულია ცენტრალური ბანკის საპროცენტო განაკვეთზე.

ასევე, 2019 წელს იპოთეკის შესახებ კანონში შეტანილი ცვლილებები შეეხო იპოთეკური სესხების ვადამდე დაფარვის მორატორიუმს, მაგრამ აქამდე ეს ცვლილება ხელისუფლების მიერ არ არის დამტკიცებული. ამჟამად ისინი მსესხებლებს უფლებას აძლევენ თავიანთი სამსახურებრივი მოვალეობების გადახდას დადგენილ ვადაზე ადრე, ყოველგვარი ჯარიმის დაკისრების გარეშე.

ასევე, შერბილდა იპოთეკური მოვალეების ჯარიმები და ჯარიმები, რომლებიც ადრე წელიწადში დაახლოებით 20%-ს შეადგენდა. ახლა ეს ჯარიმა უნდა გადაიხადოს ცენტრალური ბანკის საბაზისო განაკვეთის მიხედვით.

ახალი კანონით განსაზღვრული პროცესის ფორმალიზების ვადების თავისებურებები

იპოთეკური სესხის გაცემის შესახებ კანონი ითვალისწინებს ამ პროცესს იმისდა მიხედვით, თუ რა ტიპის ქონებას ყიდულობენ, რა არის გირაო. პროცედურის განსხვავებები დამოკიდებულია ამ პუნქტებზე. საცხოვრებელ უძრავ ქონებას ეძლევა 5 დღემდე არასაცხოვრებელი აქტივები, მათ შორის შენობის მიწის ფართობები, კომერციული და სამრეწველო უძრავი ქონება 15 დღემდე. სხვა ობიექტებისთვის ვადა 30 დღემდეა. გირავნობის ხელშეკრულების ნოტარიულად დამოწმებული დადასტურებით, მთელი პროცედურა შეიძლება შემცირდეს 5 დღემდე, მაგრამ არა მეტი.

პუტინის ბრძანება იპოთეკის განაკვეთები 8%-მდე შემცირდეს.

რუსეთის ფედერაციის პრეზიდენტმა წარადგინა ინსტრუქციები იპოთეკური სესხების განაკვეთის 8%-ზე ნაკლებ დონემდე მიყვანის შესახებ. ეს გადაწყვეტილება 2024 წლამდე უნდა ამოქმედდეს, ის კვლავ განიხილება, როგორც პუტინის ახალი კანონი იპოთეკის შესახებ.

სწორედ ამაზეა საუბარი ქვეყნის მეთაურის ბრძანებულებაში, სახელწოდებით „ეროვნული ტექნიკური განვითარების მიზნები 2024 წლამდე პერიოდისთვის“. ეს კანონი კრემლის ოფიციალურ რესურსზე გამოქვეყნდა.

რუსეთის ფედერაციის მთავრობამ დაავალა 2024 წლისთვის ხელმისაწვდომ საცხოვრებლით უზრუნველყოს მრავალი ოჯახი, რომელთა შემოსავალი საშუალოს უტოლდება. ამიტომ საპროცენტო განაკვეთი არ უნდა აღემატებოდეს წელიწადში 8%-ს. ასევე აღინიშნა, რომ მიმდინარე ექვს თვეში აუცილებელია მიაღწიოს იმ დონეს, რომელიც მინიმუმ 5 მილიონ რუსულ ოჯახს მისცემს საშუალებას ყოველწლიურად გააუმჯობესოს საკუთარი საცხოვრებელი პირობები. მანამდე სბერბანკის ხელმძღვანელმა განაცხადა, რომ მისი ბანკი უკვე მზად არის 2 წლით 7%-მდე შეამციროს იპოთეკური განაკვეთები, ის შეეცდება ამის გაკეთებას ადრე. ექსპერტების აზრით, მიმდინარე წლის ბოლომდე განაკვეთები 6,2%-მდე შემცირდება.

იპოთეკის შესახებ კანონს პუტინმა მოაწერა ხელი, მაგრამ მისი ამოქმედებისთვის ჯერ კლიენტმა უნდა გააფორმოს დაზღვევა, ხოლო საბანკო დაწესებულებაში პირადი დაზღვევის ხელშეკრულების წარდგენის შემდეგ გააფორმოს ხელშეკრულება სახლის დაზღვევის შესახებ. ასევე აღვნიშნავთ, რომ სუბსიდიების შეთავაზება ქვეყანას შეუძლია მხოლოდ მაშინ, როდესაც მსესხებელი სრულად შეასრულებს ყველა მოთხოვნას და გაცემული სესხის კლიენტები ახორციელებენ გადახდებს მკაფიოდ მითითებული ხაზებით. რუსეთის ფედერაციის ეს მიდგომა მოქალაქეებისთვის სტიმული გახდება ქვეყანაში შობადობის გაზრდის მიზნით.

იპოთეკის კანონის მიმდინარე ვერსია 2019: პროგრამის შემუშავების მიზეზი

ფედერალური კანონი იპოთეკური სესხის შესახებ ამოქმედდა, რადგან 2018 წელს გაირკვა, რომ სამშენებლო კომპანიების და დეველოპერების მუშაობა მიჰყვება მკაფიოდ კოორდინირებულ სქემს, მათივე პრეფერენციებით გათვალისწინებული სახელმძღვანელოდ. მყიდველს ეძლევა გადაწყვიტოს შეიძინოს თუ არა ბინები, მხოლოდ საკუთარი შესაძლებლობებიდან გამომდინარე. შედეგად, შეიქმნა სიტუაცია რუსეთის ფედერაციაში, როდესაც დეველოპერები ვერ ყიდიან ახალ მრავალბინიან შენობებს და მყიდველები ვერ გახდებიან მათი მფლობელები მათი მაღალი ღირებულების გამო. ამან ორივე მხარის წაგება-დაკარგვის ვითარება გამოიწვია, დეველოპერები გაკოტრდნენ, ბანკებმა არ დააბრუნეს მშენებლობაში ჩადებული თანხა და მოქალაქეებს საცხოვრებელი ადგილი არ ჰქონდათ, რადგან ბანკის საპროცენტო განაკვეთები მცირეწლოვან ოჯახებს არ აძლევდა საშუალებას იპოთეკური სესხის აღება. სწორედ ამიტომ 2019 წელს მიღებულ იქნა ახალი იპოთეკური კანონი . სახელმწიფოს მმართველი შტოების განცხადებით, ასეთი გადაწყვეტილება იქნება:

• შობადობის გაზრდა ქვეყანაში;
• შეამციროს რუსეთის ფედერაციის ცენტრალური ბანკის ძირითადი საპროცენტო განაკვეთი, რაც მოსახლეობისთვის მაქსიმალურად ხელმისაწვდომს გახდის იპოთეკის შეთავაზებას;
• უძრავი ქონების ბაზრის აღორძინება, დასრულებული ქონების რეგისტრაცია, საცხოვრებელი კორპუსები, რომლებიც ჯერ კიდევ მშენებარეა;
• საბანკო დაწესებულებებს დაუბრუნოს პროექტების დასაფინანსებლად გამოყენებული სახსრები;
• დაეხმარეთ ოჯახებს საკუთარი საცხოვრებლის შეძენაში, ეს ძირითადად გავლენას მოახდენს ეკონომ კლასზე, ეს გადაწყვეტილება მიიღება იმ პროცენტის შემცირების გამო, რომელიც უნდა გადაიხადოს ბანკში;
• დაუბრუნეთ საბანკო კომპანიებს პროცენტის სხვაობა სუბსიდიების სახით, რომელიც მათ შეიძლება დაკარგონ რუსეთის ფედერაციის მოქალაქეებზე გაცემულ სესხებზე.

გარდა ამისა, უზრუნველყოფილი იქნება მოქალაქეთა დეპოზიტების დაცვა DDU-ის ფარგლებში ახალი საცხოვრებლის შეძენისას.

ყველა დასახული მიზნის მისაღწევად პრეზიდენტი, ფინანსთა სამინისტრო და ცენტრალური ბანკი გამოსცემენ შესაბამის განკარგულებებს და ცვლის კანონმდებლობას. რუსეთის ფედერაციის პრეზიდენტისთვის საბანკო სისტემების საქმიანობის რეგულირება პრიორიტეტულ საკითხად იქცა. ამიტომ, მან იპოთეკაზე განაცხადისას ძირითადი განაკვეთის შემცირების პრობლემა წამოიწყო. იპოთეკის კანონი გარანტიას იძლევა, რომ მომავალ წელს იპოთეკა, ისევე როგორც სხვა საკრედიტო პროდუქტები, უფრო ხელმისაწვდომი გახდება რუსეთის ფედერაციის საშუალო მოქალაქეებისთვის.

იპოთეკა „კანონის ძალით“ ან „ხელშეკრულების ძალით“

უძრავი ქონების იპოთეკის კანონი ითვალისწინებს შემდეგი იპოთეკური ხელშეკრულებების დადებას:

• „კანონის ძალით“ არის უძრავი ქონების შეძენა, მშენებლობა, რეალიზაცია კრედიტით და ქირავნობით. სახლის ყიდვისას ადამიანი იყენებს საკუთარ ან ნასესხებ ფულს. ნასესხებ თანხაზე დგება საკრედიტო ან სესხის ხელშეკრულება. იპოთეკა კანონიერად რეგისტრირებულია ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულების გაფორმების დროს. ქონების მფლობელი ავტომატურად იცვლება. ორივე მხარის დამატებითი განცხადება არ არის საჭირო.
• „ხელშეკრულების ძალით“ – გირავნობის ხელშეკრულება ფორმდება სარეგისტრაციო პალატაში ორივე მხარის განცხადების საფუძველზე. სახლის რემონტისთვის, ბიზნესის გახსნისთვის, განათლების ან სხვა ღონისძიებისთვის, ადამიანებს შეუძლიათ იპოთეკით საკუთარი ქონება.

მიუთითებს, რომ თითოეული საქმე უნდა დარეგისტრირდეს ერთიან სახელმწიფო რეესტრში, წინააღმდეგ შემთხვევაში ხელშეკრულება ძალადაკარგულად ითვლება. ორივე შემთხვევაში ქონება ენიჭება იმ პირს, რომლის სახელიც დევს საკუთრების მოწმობაში. მფლობელს შეუძლია ისარგებლოს და იცხოვროს იპოთეკით დატვირთულ საცხოვრებელში და უნდა იზრუნოს მასზე. თქვენ არ შეგიძლიათ გაყიდოთ ან უზრუნველყოთ გირაო სხვა სესხებისთვის, თუ ეს არ არის მითითებული იპოთეკის ხელშეკრულებაში. სესხის სრული დაფარვის შემდეგ შეგიძლიათ თავისუფლად განკარგოთ ქონება.

თუ მოვალე ვერ ახერხებს სესხის დაფარვას, მაშინ უძრავი ქონების იპოთეკის კანონი პირველ რიგში აყენებს გამსესხებელს მსესხებლისგან თანხის შეგროვებისთვის. ეს აძლევს მას უპირატესობას სხვა კრედიტორებთან (თუ არიან ასეთები), რომლებსაც სურთ მიიღონ ფული მოვალისგან. კანონის მიხედვით, იპოთეკით დატვირთული ბინა საჯარო აუქციონზე გაიყიდება. შემოსავალმა უნდა დაფაროს იპოთეკური დავალიანება და გამსესხებლის ზარალი (სესხის პროცენტი, აუქციონის ხარჯები, ჯარიმები, ბინის მოვლის ხარჯები). ხდება ისე, რომ მიღებული თანხა არ არის საკმარისი ყველა ხარჯის დასაფარად. ამ შემთხვევაში, ფედერალური იპოთეკური კანონი მოითხოვს, რომ მსესხებელმა კვლავ შეასრულოს იპოთეკური ვალდებულებები. იპოთეკით დატვირთული ქონება გაყიდულია, რაც ნიშნავს, რომ იპოთეკის ხელშეკრულება შესრულებულია. გამსესხებელი ჩამოწერს დარჩენილ ვალს და არ აქვს უფლება მოსთხოვოს იგი მსესხებელს.

იპოთეკა ახალი კანონმდებლობით 2019 წგანსხვავდება რამდენიმე პარამეტრით. მოდით შევხედოთ მთავარ განსხვავებებს. იპოთეკის კანონიერი ტიპის მიხედვით, გირაო არის შესყიდული ბინა, რომლის შეძენაც მსესხებელმა გადაწყვიტა. სახელშეკრულებო იპოთეკის საგანი შეიძლება იყოს ნებისმიერი სხვა სახის უძრავი ქონება, რომელიც აქვს მყიდველს.

იპოთეკური სესხის რეგისტრაცია საცხოვრებელ უძრავ ქონებაზე სარეგისტრაციო უფლებების პარალელურად მიმდინარეობს, ხოლო სახელშეკრულებო - ყიდვა-გაყიდვის დოკუმენტის შედგენის შემდეგ. კანონიერი იპოთეკის რეგისტრაცია არ გულისხმობს სახელმწიფო ბაჟის ანაზღაურებას, განსხვავებით ხელშეკრულებით ძალაში შესული.

რუსეთის ფედერაციის ახალი კანონმდებლობის წყალობით, იპოთეკა კიდევ უფრო ხელმისაწვდომი გახდება ქვეყნის მოქალაქეებისთვის.

იპოთეკის რეგისტრაციის პროცედურა

1998 წლის 16 ივლისიდან N102 ფედერალური კანონი იპოთეკის შესახებ არეგულირებს იპოთეკის რეგისტრაციას. თუ ის ეფუძნება შეთანხმებას, მაშინ სახელმწიფო რეგისტრაციის განსახორციელებლად აუცილებელია ხელშეკრულების ორივე მხარის განცხადებების წარდგენა. მსესხებელმა უნდა წარმოადგინოს დოკუმენტების სია:

• გაფორმებული იპოთეკური ხელშეკრულება;
• ხელშეკრულების თანმხლები დოკუმენტები;
• სახელმწიფო ბაჟის გადახდის ქვითარი.

უძრავი ქონების იპოთეკის კანონი ასევე განსაზღვრავს რეგისტრაციის ვადებს. კანონმდებლობა მათ ერთ თვემდე ზღუდავს. იპოთეკის ერთიან რეესტრში დასარეგისტრირებლად საჭიროა მასში გარკვეული ჩანაწერი, რომელიც დაადასტურებს მსესხებლის უფლებას იპოთეკით გათვალისწინებული ქონების მიღებაზე. ჩაწერილი თარიღი ითვლება რეგისტრაციის თარიღად. ამ პროცედურის გარეშე გარიგება ითვლება არასრულად და არ აძლევს მსესხებელს საცხოვრებლის უფლებებს.

იპოთეკის ხელშეკრულება უნდა შეიცავდეს:

• იპოთეკის საგანი;
• შეფასებული ღირებულება;
• სესხის დაფარვის ზომა და ვადა;
• უფლება (საკუთრება, იჯარა და ა.შ.), რომლის საფუძველზეც იპოთეკით დატვირთული ქონება მდებარეობს მსესხებელთან, იმ სახელმწიფო ორგანოს მითითებით, სადაც რეგისტრირებულია მისი უფლება უძრავ ქონებაზე.

იპოთეკის პირობები

იპოთეკის შესახებ ფედერალური კანონი განსაზღვრავს, რომ იპოთეკის ობიექტად შეიძლება იყოს ერთი უძრავი ქონება ან რამდენიმე სახის უძრავი ქონება იპოთეკური სესხის გაცემის შემდეგი პირობების საფუძველზე:

• თუ ქონება ეკუთვნის კრედიტორს ან აქვს ეკონომიკური საკუთრების უფლება;
• თუ უძრავი ქონების საკუთრება რეგისტრირებულია ცალკე ობიექტად;
• სხვა უძრავი ქონება (შეიძლება იყოს ასევე მშენებარე უძრავი ქონება), რომელიც იპოთეკის ხელშეკრულების დადების შემდეგ გადადის იპოთეკარის საკუთრებაში;
• უძრავი ქონება, რომელიც წარმოადგენს სახელმწიფო ან მუნიციპალური საწარმოს ობიექტს ეკონომიკური საკუთრების საფუძველზე;
• ქონების წილი.

ქონება დაგირავებულია ყველა საჭირო აქსესუარით. თუ მიწის ნაკვეთი დაგირავებულია, იპოთეკა მოიცავს მასზე მდებარე შენობებს. იპოთეკის პირობები ითვალისწინებს, რომ გირაოს ქონების ღირებულება განისაზღვრება ორივე მხარის თანხმობით, იპოთეკით დატვირთული ქონების ექსპერტის დამოუკიდებელი შეფასებით.

უძრავი ქონების იპოთეკის შესახებ კანონი ადგენს იპოთეკური სესხის აღების პირობებს:

• წლიური საპროცენტო განაკვეთი.
• სესხის თანხა. ეს შეიძლება იყოს შეძენილი სახლის მთლიანი ღირებულების 70 ან 80%. დანარჩენი განიხილება, როგორც წინასწარი გადახდა, რომელსაც მსესხებელი აკეთებს სესხის მიღებისას. მსესხებელი შეძლებს სესხის ოდენობის გაზრდას თანამსესხებლების დახმარებით. ეს შეიძლება იყოს ქმარი ან ცოლი, ნათესავები ან სხვა პირები. იპოთეკური სესხის ოდენობის გაანგარიშებისას ბანკი ითვალისწინებს მათ ურთიერთობის ხარისხს და შემოსავლის კოეფიციენტს. თანამსესხებლის პასუხისმგებლობა რეგულირდება იპოთეკის ხელშეკრულებით.
• გადახდების გაანგარიშება. მასზეა დამოკიდებული დარჩენილი თანხა, რომელსაც მსესხებელი მისცემს გამსესხებელს. მას უფლება აქვს თავად აირჩიოს სესხის ვალუტა.
• მსესხებლის შემოსავლის დადასტურება. შემოსავლების სია და დადასტურების ფორმა განსხვავდება ბანკიდან ბანკში. ბევრი მოითხოვს გარკვეულ სამუშაო გამოცდილებას ერთ სამუშაოზე.
• გარანტიების ხელმისაწვდომობა.
• სესხის აღების დამატებითი ხარჯები ზოგადად არის წინასწარი გადახდის თანხის 10%. მსესხებელი ამისთვის მზად უნდა იყოს.
• საკრედიტო ვადა.

როგორ მივიღოთ იპოთეკა 6%-ით ახალი კანონმდებლობით

ფედერალური იპოთეკის კანონი აცხადებს, რომ თუ იპოთეკის გადახდა უკვე მიმდინარეობს, თქვენ უბრალოდ უნდა წარმოადგინოთ თქვენი შვილების დაბადების დამადასტურებელი საბუთი. შემდეგ თქვენ უნდა შეადგინოთ განაცხადი ერთი წლის განმავლობაში. ამ შემთხვევაში, ბანკი განახორციელებს დარჩენილი გადახდის რესტრუქტურიზაციას. თუ მხოლოდ იპოთეკას გეგმავთ, მაშინ სესხის მისაღებად საჭიროა დოკუმენტების სტანდარტული პაკეტის შეგროვება. Ესენი მოიცავს:

• შევსებული იპოთეკის განაცხადი;
• პასპორტი, ასევე მისი სკანირებული ვერსია;
• სამუშაო ჩანაწერის ასლი;
• 2NDFL ფორმაში შედგენილი შემოსავლის დონის შეტყობინება;
• თუ ინდმეწარმე - სახელმწიფოს ასლი რეგისტრაცია და საგადასახადო დეკლარაცია;
• ბავშვთა დაბადების მოწმობების სკანირებული ვერსიები;
• ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულება ან საზიარო მშენებლობაში მონაწილეობის დოკუმენტი.

თუ საკამათო სიტუაციები წარმოიქმნება ან ბანკებს სურთ ამა თუ იმ ინფორმაციის დადასტურება, შეიძლება საჭირო გახდეს დამატებითი დოკუმენტები. ისინი გაიცემა ფინანსური ინსტიტუტის მენეჯერის მოთხოვნით.

იპოთეკის რეფინანსირება ბავშვის დაბადების შემდეგ

იპოთეკის კანონის მოქმედ ვერსიაში ნათქვამია, რომ თუ სესხი გაიცა 2018 წლის შემდეგ და შემდეგ 2022 წლის ჩათვლით პერიოდში ოჯახს ჰყავს მეორე ან მესამე შვილი, მათ ეძლევათ იპოთეკის რეფინანსირების შესაძლებლობა. მათ, ვინც სუბსიდირების პროგრამაში მიიღო მონაწილეობა, მეორე შვილის გაჩენის მომენტიდან, ასევე სთავაზობენ შეღავათიან იპოთეკას, მაგრამ მესამე შვილის დაბადებისთანავე.

რა მოთხოვნები აქვს სესხს?

პუტინის იპოთეკის კანონი 2019 წელს აქტუალური იქნება იმ მოქალაქეებისთვის, რომელთა სასესხო ხელშეკრულებები აკმაყოფილებს რამდენიმე პარამეტრს:

• სესხი გაიცემა ექსკლუზიურად რუბლებში და არა უადრეს 2018 წლის 1 იანვრისა;
• სესხის თანხა არ უნდა აღემატებოდეს 3,000,000 რუბლს. რუსეთის ფედერაციის რეგიონებისთვის და არ აღემატება 8 მილიონ რუბლს. მოსკოვისთვის და რეგიონისთვის, ასევე პეტერბურგისთვის;
• წინასწარი გადახდა უნდა შეადგენდეს ბინის მთლიანი ღირებულების მინიმუმ 20%-ს;
• საპროცენტო განაკვეთი იქნება 6% სუბსიდირების დროს;
• სავალდებულო პირობაა მსესხებლისა და ობიექტის სიცოცხლის დაზღვევის არსებობა მისი მშენებლობის დასრულების მომენტიდან.

ასევე გაითვალისწინეთ, რომ იპოთეკის დაფარვა ფედერალური კანონით 102 ხორციელდება ანუიტეტური გადახდების გამოყენებით.

იპოთეკური რისკის კოეფიციენტების ცვლილებები 2019 წლიდან

რუსეთის ფედერაციის ბევრი მოქალაქე ოცნებობს საკუთარი სახლის მიღებაზე, მაგრამ უმეტეს შემთხვევაში მათ არ აქვთ საკმარისი ფინანსური რესურსი მის შესაძენად, ამიტომ იძულებულნი არიან აიღონ იპოთეკა. იპოთეკური სესხის აღებისას, თქვენს მიერ შეძენილი ქონება გამოიყენება გირაოს სახით. 2019 წლის ახალი იპოთეკური კანონი, ისევე როგორც წინა, წერს, რომ თუ იპოთეკურ სესხზე საკუთარი ვალის დაფარვა შეუძლებელია, კლიენტი დაკარგავს შეძენილ სახლს. ეს შედეგი არ არის მომგებიანი არც ბანკებისთვის და არც მსესხებლებისთვის. მაგრამ იპოთეკური სესხის გაცემისას, ბანკებს მაინც სურთ შეაფასონ მათი შესაძლო ფინანსური რისკები. ამ მიზნით ტარდება გარკვეული ანალიზები და ანგარიშები. გარდა ამისა, საჭირო იქნება კლიენტის ფინანსური მდგომარეობის შეფასება, რომელსაც სურს სესხის აღება, ასევე გარკვეული პირობების ანალიზი, რომელიც უზრუნველყოფს ფინანსური ინსტიტუტის დაზღვევას და სტაბილურობას.

ცოტა ხნის წინ, ცვლილებები განხორციელდა იპოთეკის კანონებში დაბალი განვადებით იპოთეკის რისკის ფაქტორთან დაკავშირებით. 2019 წლის 1 იანვრიდან ის 150-დან 200%-მდე იზრდება. ეს გადაწყვეტილება განახლდა ფინანსური სტაბილურობის უზრუნველსაყოფად. აღნიშნული ცვლილება ეხება სესხებს, რომლებიც გაიცემა მიმდინარე წლის 1 იანვრიდან. ცენტრალურმა ბანკმა ასევე განაცხადა, რომ დაკრედიტების ეს სეგმენტი ყველაზე სარისკოა. შესაბამისად, კოეფიციენტის გაზრდა სრულიად გამართლებული გადაწყვეტილებაა, თუ გავითვალისწინებთ, რომ ამ კრედიტებმა ცოტა ხნის წინ დაიწყო რაოდენობრივი ზრდა.

რა თქმა უნდა, საბანკო კომპანიები სესხის გაცემამდე აფასებენ საკუთარი მსესხებლების გადახდისუნარიანობის დონეს. ამ შემთხვევაში აუცილებლად განიხილება კლიენტის ყოველთვიური შემოსავლის დონე, თავდების არსებობა, ოჯახის შემადგენლობა და ა.შ. ნებისმიერ შემთხვევაში, იპოთეკის მისაღებად ფინანსური ინსტიტუტი მოითხოვს მრავალი ფაქტის მიწოდებას, რომელიც დაადასტურებს მის შემოსავლის დონეს.

რა თქმა უნდა, ბევრ ოჯახს ესაჭიროება შესაძლებლობა ისარგებლოს იპოთეკური სესხით, რათა მიიღოს სახელმწიფო მხარდაჭერა ამ საკითხში. თანამედროვე ბაზრის მახასიათებლებიდან გამომდინარე, არარეალურია სახლის შესაძენად საჭირო თანხების დაუყოვნებლივ შეგროვება. მაშასადამე, ფედერალური კანონი 102-ის უახლესი გამოცემა იპოთეკის შესახებ გახდის ამ ტიპის სესხს სხვათა შორის კიდევ უფრო პოპულარულ ვარიანტად.

რუსეთის ფედერაციაში ვითიბი 24 ბანკი და სბერბანკი ძალიან აქტიურია იპოთეკური სესხის კუთხით. ასევე არსებობს მრავალი ფინანსური ინსტიტუტი, რომელიც უშუალოდ ეხება იპოთეკურ სესხებს, როგორიცაა საბინაო დაფინანსების ბანკი. UniCredit-ს და Alfa-ს ასევე შეუძლიათ შემოგთავაზონ ხელსაყრელი შეთავაზებები. იპოთეკის კანონი 102 ფედერალური კანონი ადგენს, რომ კლიენტმა უნდა აირჩიოს გადაწყვეტილება თანამშრომლობის შესახებ უშუალოდ ყველა წინადადების შესწავლის შემდეგ.

ბანკების წინადადება იპოთეკის შესახებ ფედერალური კანონის უახლეს გამოცემაში

იპოთეკით დატვირთული ქონების უსაფრთხოება

1998 წლის 16 ივლისის ფედერალური კანონი იპოთეკის შესახებ N102 ავალდებულებს მსესხებელს, საკუთარი სახსრებით შეინარჩუნოს იპოთეკით დატვირთული ქონება სათანადო მდგომარეობაში. საჭიროების შემთხვევაში მან უნდა განახორციელოს რუტინული რემონტი და აღადგინოს მცირე დაზიანება საკუთარი ხარჯებით. მსესხებელმა უნდა აცნობოს გამსესხებელს, თუ იპოთეკით დატვირთული ქონების მდგომარეობა გაუარესდა ან დაიკარგა. იპოთეკაზე განაცხადისას გამსესხებელს უფლება აქვს დოკუმენტურად და ფიზიკურად გადაამოწმოს იპოთეკით დატვირთული ქონების მდგომარეობა. კანონი მას ამ უფლებას ანიჭებს იპოთეკის ხელშეკრულების ხანგრძლივობის მანძილზე.

წყალქვეშა ქანები

უძრავი ქონების იპოთეკის კანონიაღიარებს, რომ ბინა შეიძლება იპოთეკით დაიდოს მესამე პირმა, რომელიც არ არის სესხის ხელშეკრულებაში. თუ ის წავიდა, პირი, ვისთვისაც ფული იყო ნასესხები, მიიღებს ამ საცხოვრებელ საკუთრებას, ხელშეკრულების ძალით მას გადაეცემა იპოთეკური პასუხისმგებლობა. ამ ბინის გაყიდვა სესხის გამცემი ბანკის თანხმობის გარეშე შეუძლებელია. თუ ცოლ-ქმარმა იყიდა უძრავი ქონება დაქორწინებისას, მაშინ განქორწინების შემთხვევაში, ფედერალური იპოთეკის კანონი მეუღლეებს აძლევს უფლებას გაიყოს იპოთეკით დატვირთული ბინა, მაშინაც კი, თუ მათ არ დაფარეს ვალი. ვისზეც არ უნდა იყოს რეგისტრირებული ბინა, მეორემ შეიძლება მოითხოვოს საცხოვრებლის 50%, თუნდაც მომავალში არ აპირებს ბანკში სესხის დაფარვას. ასეთი სიტუაციის თავიდან ასაცილებლად, მეუღლეები დებენ წინასაქორწინო ხელშეკრულებას იპოთეკის რეგისტრაციის ეტაპზე. იგი მიუთითებს ქონების ერთპიროვნულ მესაკუთრეს, რომელზეც გაიცემა სესხი.

იპოთეკის უპირატესობები და უარყოფითი მხარეები

იპოთეკის მთავარი უპირატესობა ის არის, რომ ბინის შესაძენად საჭირო თანხის მრავალი წლის დაზოგვის ნაცვლად, ფედერალური იპოთეკური კანონი საშუალებას გაძლევთ ახლავე გადახვიდეთ ახალ ბინაში ან სახლში. ამ შემთხვევაში იპოთეკით დატვირთული საცხოვრებელი ფართი ხდება მსესხებლის საკუთრება. ახალ ბინაში შესაძლებელია მსესხებლის ოჯახის წევრების რეგისტრაცია. უსაფრთხოების მიზნით, დაზღვეულია ბინის საკუთრების დაკარგვისა და მისი დაზიანების, ასევე მსესხებლის შრომისუნარიანობის დაკარგვის რისკები. გარდა ამისა, იპოთეკას აქვს რამდენიმე უპირატესობა:

• მსესხებელს ეძლევა ქონების გადასახადის გამოქვითვა. ის ამცირებს საპროცენტო განაკვეთს იმის გამო, რომ არ უწევს საშემოსავლო გადასახადის გადახდა ბინის შესაძენად დახარჯულ თანხაზე და პროცენტებზე.
• სესხის გრძელვადიანი ვადა ყოველთვიურ გადასახადებს მცირედ ინახავს, ​​რაც იმას ნიშნავს, რომ ისინი არც თუ ისე მძიმეა.
• გარკვეული კატეგორიის ადამიანებისთვის, მათ რეგიონში სოციალური იპოთეკის არსებობა შეიძლება მოულოდნელი აღმოჩნდეს.

იპოთეკის მინუსი არის ის, რომ თქვენ "ზედმეტად გადაიხდით" ბინას. მას შეუძლია მიაღწიოს 100%. იპოთეკური „ზედმეტად გადახდა“ მოიცავს სავალდებულო დაზღვევის წლიურ ხარჯებს და სესხზე პროცენტებს. კიდევ ერთი მინუსი არის ის, რომ ბანკებს ბევრი მოთხოვნა აქვთ მსესხებლების მიმართ: რეგისტრაცია, რუსეთის მოქალაქეობა, შემოსავლის დამადასტურებელი საბუთი, მუშაობის ხანგრძლივობა ერთ ადგილზე, გარანტიები და ა.შ.

იპოთეკის დახმარებით საბინაო პრობლემის გადასაჭრელად მნიშვნელოვანია იპოთეკის დადებით და უარყოფით ასპექტებს შორის კომპრომისის პოვნა და ღირსეული პარტნიორის (ბანკის) არჩევა.

მუხლი 77. ბანკიდან ან სხვა საკრედიტო ორგანიზაციის სესხით შეძენილი საცხოვრებელი სახლებისა და ბინების იპოთეკა.

1. ბანკის ან სხვა საკრედიტო ორგანიზაციის საკრედიტო სახსრების გამოყენებით მთლიანად ან ნაწილობრივ შეძენილი ან აშენებული საცხოვრებელი ფართები ან სხვა იურიდიული პირის მიერ მითითებული საცხოვრებელი ფართის შესაძენად ან ასაგებად გაცემული მიზნობრივი სესხიდან მიღებული სახსრები გირავდება სახელმწიფოს მომენტიდან. იპოთეკის რეგისტრაცია უძრავი ქონების ერთიან სახელმწიფო რეესტრში.

2. ამ მუხლის პირველი პუნქტის საფუძველზე წარმოშობილი საცხოვრებელი კორპუსის ან ბინის გირავნობის მიმართ გამოიყენება ხელშეკრულებით წარმოშობილი უძრავი ქონების გირავნობის წესი.

3. მეურვეობისა და მეურვეობის ორგანოებს უფლება აქვთ თანხმობა მისცენ იმ საცხოვრებელი ფართის გასხვისებას და (ან) იპოთეკაზე გადაცემას, რომელშიც ცხოვრობენ ამ საცხოვრებელი ფართის მეურვეობის ან მეურვეობის ქვეშ მყოფი ამ საცხოვრებელი ფართის მფლობელის ოჯახის წევრები ან არასრულწლოვანი წევრები. მესაკუთრის ოჯახი მშობლის მზრუნველობის გარეშე დარჩენილი (რაც ცნობილია მეურვეობის ორგანოსა და მეურვეობისთვის), თუ ეს არ იმოქმედებს ამ პირთა კანონით დაცულ უფლებებსა და ინტერესებზე.

მეურვეობისა და სამეურვეო ორგანოების გადაწყვეტილება თანხმობის მიცემის შესახებ იმ საცხოვრებელი ფართის გასხვისებაზე და (ან) იპოთეკაზე, რომელშიც ეს პირები ცხოვრობენ, ან დასაბუთებული გადაწყვეტილება ასეთ თანხმობაზე უარის თქმის შესახებ უნდა წარედგინოს განმცხადებელს წერილობით არა უგვიანეს 30 დღისა. ასეთი თანხმობის მოთხოვნით განცხადებების შეტანის თარიღის შემდეგ.

მეურვეობისა და მეურვეობის ორგანოების გადაწყვეტილება შეიძლება გასაჩივრდეს სასამართლოში.

4. საცხოვრებელი ფართები (საცხოვრებელი ფართები) შეძენილი ან აშენებული მთლიანად ან ნაწილობრივ სამხედრო მოსამსახურეთა საბინაო უზრუნველყოფის დანაზოგის გამოყენებით, რომელიც გათვალისწინებულია მიზნობრივი საბინაო სესხის ხელშეკრულებით ფედერალური კანონის შესაბამისად "სამხედრო პერსონალის საბინაო უზრუნველყოფის შემნახველ-იპოთეკური სისტემის შესახებ". “ ამ საცხოვრებელ კორპუსზე ან ამ ბინაზე მსესხებლის საკუთრებაში სახელმწიფო რეგისტრაციის მომენტში ითვლება დაგირავებულად. ბანკიდან ან სხვა ორგანიზაციიდან საკრედიტო (ნასესხები) სახსრების გამოყენების შემთხვევაში, იგი კანონის ძალით ითვლება გირავნად (იპოთეკა) შესაბამის კრედიტორთან და რუსეთის ფედერაციასთან, რომელიც წარმოდგენილია ფედერალური აღმასრულებელი ორგანოს მიერ, რომელიც უზრუნველყოფს ფუნქციონირებას. შემნახველ-იპოთეკური საბინაო სისტემა სამხედრო პერსონალისთვის, რომელიც გასცემდა მიზნობრივ საბინაო სესხს საცხოვრებელი ფართების (საცხოვრებელი ფართების) შესაძენად ან მშენებლობისთვის.

ამ შემთხვევაში, იპოთეკური ცნობა არ გაიცემა იპოთეკით უზრუნველყოფილი ვალდებულებით რუსეთის ფედერაციის უფლებების დადასტურების მიზნით. თუ საცხოვრებელი ფართი (საცხოვრებელი ფართი) გირავდება ერთდროულად შესაბამის კრედიტორთან და რუსეთის ფედერაციასთან, რუსეთის ფედერაციის მოთხოვნები დაკმაყოფილებულია მითითებული კრედიტორის მოთხოვნების დაკმაყოფილების შემდეგ.

მოგესალმებით! ამ პოსტში გავაანალიზებთ ფედერალურ კანონს იპოთეკის, როგორც უძრავი ქონების უზრუნველყოფის შესახებ. თქვენ შეგიძლიათ ჩამოტვირთოთ კანონის მიმდინარე ვერსია 2020 წლისთვის, გაეცნოთ უახლეს ცვლილებებს, დოკუმენტის ისტორიას, ასევე ექსპერტთა კომენტარს მთავარ სტატიებზე.

მე-20 საუკუნის 84 წლის განმავლობაში რუსეთში იპოთეკა არ არსებობდა. სსრკ-ს ხელისუფლებამ თავისი რეჟიმის დამყარების დასაწყისიდანვე ჩამოართვა ქვეყნის მოსახლეობას კერძო საკუთრების უფლება. ახალი წესების მიხედვით იპოთეკა რუსეთში მხოლოდ მე-20 საუკუნის ბოლოს გამოჩნდა. მისი დღევანდელ მდგომარეობამდე განვითარებისთვის საჭირო იყო ფუნდამენტური ცვლილებები სახელმწიფოს დამოკიდებულებაში ქონებრივი ურთიერთობებისა და საბინაო მშენებლობის მიმართ. გარდა ამისა, საჭირო იყო მნიშვნელოვანი საკანონმდებლო ცვლილებები.

მხოლოდ 1991 წლის წინა დღეს გამოჩნდა რუსეთში იპოთეკური ინსტიტუტის აღორძინების პირველი წინაპირობები. ეს იყო კანონი „საკუთრების შესახებ“, მიღებული 1990 წლის დეკემბერში. შემდეგ, 1993 წლამდე, თანმიმდევრულად მიიღეს კანონები გირაოს შესახებ და საბინაო პოლიტიკის საფუძვლების შესახებ. ძირითადი დებულებები გათვალისწინებულია სამოქალაქო კოდექსშიც. ხალხი სულ უფრო ხშირად იწყებს ფიქრს უძრავი ქონების იპოთეკაზე.

ამ კანონებმა ათეულობით ბანკს საშუალება მისცა 1994 წლის ბოლოსთვის დაეარსებინათ იპოთეკური სესხების გაცემის სისტემა. ამავდროულად, ამ ბიზნესს ცუდად აკონტროლებდა ამ სფეროში მარეგულირებელი ჩარჩოების მწირი ნაკრები, რაც არ აძლევდა საშუალებას იპოთეკური სესხების განვითარებისა და გამჭვირვალობის მაღალ დონეს მიაღწიოს. საჭირო იყო ფუნდამენტურად ახალი და ძლიერი ფედერალური კანონი.

იგი მიღებულ იქნა 1998 წლის 16 ივლისს, რუსეთის ეკონომიკის მძიმე კრიზისამდე ერთი თვით ადრე. იპოთეკის შესახებ ფედერალური კანონის 102 გახდა ერთგვარი ბიბლია, რომელმაც სამოქალაქო კოდექსთან ერთად ის გახადა ის, რაც ახლაა.

კანონის უახლესი ცვლილებები და მიმდინარე ვერსია

თითქმის 20 წლის განმავლობაში, იპოთეკის კანონში მრავალი კორექტირება განხორციელდა, რაც დაკავშირებულია იპოთეკის განვითარებასთან და სხვა მარეგულირებელ დოკუმენტებში ცვლილებებთან. მიმდინარე გამოცემა დათარიღებულია 2016 წლის 3 ივლისით, ცვლილებებით დათარიღებული 2017 წლის 1 ივლისით.

2016 წელს იპოთეკის ბაზარზე ყველაზე მნიშვნელოვანი მოვლენები, რომლებმაც გავლენა მოახდინა იპოთეკის კანონმდებლობაზე, იყო:

1. საკანონმდებლო შეზღუდვა სესხის დაგვიანებულ დაფარვაზე ჯარიმების ოდენობაზე (არ უნდა აღემატებოდეს ცენტრალური ბანკის საკვანძო განაკვეთს სესხის ხელშეკრულების დადების დღეს).

ორიოდე სიტყვა ცენტრალური ბანკის საკვანძო განაკვეთზე. მარტივი სიტყვებით, ეს არის საპროცენტო განაკვეთი, რომლითაც ბანკები იღებენ მოკლევადიან სესხებს (1 კვირა) და ხსნიან დეპოზიტებს ცენტრალურ ბანკში იმავე პირობებით. 2017 წლის 2 მაისიდან მაჩვენებელი 9,25%-ია.

1. საზიარო საკუთრებაში მყოფ უძრავ ქონებასთან გარიგებების სავალდებულო ნოტარიულად დამოწმება.

ანუ ახლა აქციებად დაყოფილი ბინის გასაყიდად საკმარისი არ არის ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულების მარტივი წერილობითი ფორმით გაფორმება. აუცილებელია ნოტარიუსის მონახულება და მისი ფორმის მიხედვით გარიგების ფორმირება. შესაბამისად, რეგისტრაციის ღირებულება საგრძნობლად გაიზარდა.

1. ბინის გაყიდვაზე გადასახადის გამოთვლის პროცედურის შეცვლა. 01/01/2016 წლიდან უძრავი ქონების საკუთრების ვადა, რის შემდეგაც მესაკუთრე თავისუფლდება გაყიდვის გადასახადისგან, 3-დან 5 წლამდე გაიზარდა. გარდა ამისა, გადასახადის თანხა ახლა გამოითვლება საკადასტრო ღირებულებიდან ან ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულებაში მითითებული ღირებულებიდან, რომელი უფრო მეტია. ანუ, ხელშეკრულებაში დაქვეითებულმა ტრანზაქციებმა დაკარგა მნიშვნელობა, რადგან საკადასტრო ღირებულება დაახლოებით უდრის საბაზრო ღირებულებას.

ასევე კარგი ამბავია. თუ საკუთრება დარეგისტრირდა 01/01/2016 წლამდე, ვადა იგივე რჩება - 3 წელი.

მაგალითი. მოქალაქე ივანოვმა 3 000 000 რუბლის ღირებულების ბინა შეიძინა. 2016 წლის აპრილში. 2017 წლის მაისში მან გაყიდა. საკადასტრო ღირებულება - 3 000 000 რუბლი, ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულებით - 1 000 000 რუბლი. გადასახადი გამოითვლება საკადასტრო ღირებულების საფუძველზე 2 000 000 რუბლის ოდენობით. (მინუს გადასახადის გამოქვითვა 1 მილიონი) და იქნება 260000 რუბლის ტოლი.

1. კიდევ ერთი კარგი ამბავი მსესხებლებისთვის სამხედრო იპოთეკის პროგრამის ფარგლებში. ახლა ასეთი ხელშეკრულებების შესახებ ინფორმაცია არ იქნება გათვალისწინებული სამხედრო მოსამსახურის საკრედიტო ისტორიაში. ფაქტობრივად, თვითონ არ იხდის სესხს. სახელმწიფო ამას აკეთებს მისთვის.
2. 2016 წლის ივლისიდან კანონი ითვალისწინებს პარკირების ადგილების იპოთეკის უფლებას.

ზოგადი დებულებები

იპოთეკის შესახებ კანონის ძირითადი დებულებები ადგენს იპოთეკის განმარტებას, მისი წარმოშობის საფუძველს, გირაოს მოთხოვნების აღწერას და გირავნობის შესაძლებლობას.

გირავნობა უზრუნველყოფილი უნდა იყოს ხელშეკრულებით, რომელშიც ორი მხარეა: დამგირავებელი (ობიექტის მესაკუთრე) და მოგირავნე (კრედიტორი). მეტიც, მფლობელს შეიძლება საერთოდ არ ჰქონდეს რაიმე საერთო სესხთან, არამედ მხოლოდ თავისი ქონებით უზრუნველყოს.

თავად იპოთეკა იქმნება არა მხოლოდ სესხის ხელშეკრულებით. Ეს შეიძლება იყოს:

• სესხის ხელშეკრულება,
• იჯარის ხელშეკრულება,
• სამუშაო ხელშეკრულება,
• ნასყიდობის ხელშეკრულებით დაფუძნებული ვალდებულება და ა.შ.

ანუ ნებისმიერი ვალდებულება, თუ ისინი არ ექვემდებარება სხვა კანონით განსაზღვრულ უზრუნველყოფის პროცედურას, შეიძლება იყოს იპოთეკის საგანი.

ხელშეკრულება ადგენს იმ ვალდებულებების სრულ ჩამონათვალს, რომლებიც დაფარულია გირავნობით. თუ რამე ეწინააღმდეგება ხელშეკრულებებს, მოგირავნეს ასევე უფლება აქვს მიიღოს ზარალის ანაზღაურება, პროცენტი თავისი სახსრების უკანონო გამოყენებისთვის, აგრეთვე დაგირავებული ქონების გაყიდვის სამართლებრივი ხარჯები და ხარჯები, თუ ხელშეკრულებაში სხვა რამ არ არის განსაზღვრული. სწორედ ამიტომ არის ძალიან მნიშვნელოვანი ამ დოკუმენტის სწორად შედგენა.

გირაოს სახით შეიძლება იყოს შემდეგი ქონება:

• მიწის ნაკვეთები, მაგრამ არა ყველა (გამონაკლისი აღწერილია კანონის 63-ე მუხლში);
• სამეწარმეო საქმიანობისათვის გამოყენებული ქონება;
• საცხოვრებელი კორპუსები (იზოლირებული ოთახებისგან შემდგარი ნაწილების ჩათვლით);
• დაჩები, ბაღის სახლები, აბანოები, ავტოფარეხები და სხვა სამომხმარებლო შენობები;
• გემები (ჰაერი, ზღვა, მდინარე) და კოსმოსური ობიექტებიც კი;
• ავტოსადგომი.

ძირითადი პრინციპი, რომელიც ვრცელდება გირაოს მიმართ, არის განუყოფლობა. ანუ ქონების ნაწილი, რომელიც ნატურით გაყოფის შემდეგ არ შეიძლება გამოყენებულ იქნას დანიშნულებისამებრ, არ მიიღება გირაოდ. მარტივად რომ ვთქვათ, თქვენ არ შეგიძლიათ დალომბარდეთ მხოლოდ თვითმფრინავის ძრავები, ან უბრალოდ სახლის სახურავი.

კიდევ ერთი მნიშვნელოვანი პუნქტია, რომ მიწის ნაკვეთზე საცხოვრებელი კორპუსი შეიძლება მიღებულ იქნეს მხოლოდ მიწასთან ერთად გირაოს სახით. თუ ნაკვეთი იჯარით არის გაცემული, მაშინ იჯარის უფლება გირავდება. უფრო მეტიც, თუ მესაკუთრესთან ხელშეკრულება მოქმედებს 5 წელზე მეტი ხნის განმავლობაში, მესაკუთრის ნებართვა არც კი იქნება საჭირო.

იპოთეკის ხელშეკრულება

რუსეთში ყველა სამოქალაქო ხელშეკრულების დადების ზოგადი წესები გათვალისწინებულია სამოქალაქო კოდექსში. იპოთეკის შესახებ კანონი აწესებს დამატებით მოთხოვნებს, რომლებიც უნდა დაკმაყოფილდეს.

კონტრაქტში უნდა იყოს შეტანილი შემდეგი ინფორმაცია:

• იპოთეკის საგანი და მისი შეფასება;
• ვალდებულებების არსი, ფარგლები და ვადა.

გირავნობის საგანი დეტალურად უნდა იყოს აღწერილი, რათა მისი ზუსტად იდენტიფიცირება მოხდეს. ხელშეკრულებაში მითითებულია ობიექტის დასახელება, აღწერა და მდებარეობა. ამ შემთხვევაში იგივე წესები ვრცელდება იჯარით აღებულ ქონებაზე, ამასთან, მითითებულია იჯარის ვადა.

საჭიროების შემთხვევაში, მხარეებს შეუძლიათ ხელშეკრულებაში შეიტანონ გირაოს გაყიდვის პროცედურა სასამართლოში დავალიანების აკრეფის შემთხვევაში ან აღწერონ ანგარიშსწორების ვარიანტები წინასწარ საცდელ პერიოდში.

როდესაც საქმე ეხება იპოთეკური სესხის ხელშეკრულებას ფიზიკურ პირთან, რომელიც ყიდულობს უძრავ ქონებას, რომელიც არ არის განკუთვნილი სამეწარმეო საქმიანობისთვის, მასზე ვრცელდება კანონში „სამომხმარებლო კრედიტის შესახებ“ აღწერილი წესები. ანუ, შემდეგი პირობები უნდა აკმაყოფილებდეს:

1. ხელშეკრულებაში მითითებულია სესხის სრული ღირებულება და ის უნდა იყოს პირველ გვერდზე.
2. გამსესხებელს ეკრძალება გადაუხადოს მსესხებელს საკომისიო იმ ქმედებებისთვის, რომლებიც მას კანონით ეკისრება და რასაც ის აკეთებს საკუთარი ინტერესებიდან გამომდინარე (ყველა სახის საკომისიო სესხის გაცემისთვის და სხვა გადასახდელები, რომლებიც არ არის დაკავშირებული იპოთეკასთან).
3. სესხის გაცემის პირობები და პროცედურა საჯაროდ ხელმისაწვდომი უნდა იყოს განსახილველად (მათ შორის ინტერნეტში).
4. მსესხებელს უნდა მიეცეს გადახდის გრაფიკი.

იპოთეკა

იპოთეკა არის რეგისტრირებული ფასიანი ქაღალდი, რომელიც უზრუნველყოფს იპოთეკარის უფლებას დამგირავებელზე ვალდებულებების შესრულებაზე და ქონების გირავნობის უფლებას. კანონს არ აქვს მისი არსებობის სავალდებულო მოთხოვნა იპოთეკის ხელშეკრულების დასადებად. შეიძლება არ არსებობდეს.

დოკუმენტს ადგენს ან იპოთეკარი, ან თუ ქონება მესამე პირს ეკუთვნის, ორივე მათგანი.

კანონი ნათლად აღწერს იმ ინფორმაციის ჩამონათვალს, რომელიც უნდა იყოს ასახული იპოთეკაში, ასევე ქაღალდის დარეგისტრირების ვალდებულება სამთავრობო სააგენტოში (მაგალითად, Rosreestr). თუ ქვემოთ ჩამოთვლილი პუნქტებიდან ერთი მაინც არ არის დაცული, იპოთეკა არ შეიძლება ეწოდოს შემდეგს:

1. დოკუმენტის სათაური უნდა შეიცავდეს სიტყვას „იპოთეკა“.
2. ფიზიკური პირებისთვის – იპოთეკარის დასახელება, პირადობის დამადასტურებელი დოკუმენტის დეტალები. იურიდიული პირებისთვის - ორგანიზაციის დასახელება და ადგილმდებარეობა.
3. იპოთეკარისთვის იგივე დეტალები, როგორც მე-2 პუნქტში.
4. მოვალის იგივე დეტალები, თუ ის არ არის იპოთეკარი.
5. ხელშეკრულების დადების თარიღი და ადგილი, ასევე ვალდებულებების წარმოშობის საფუძველი (მაგალითად, სესხის ხელშეკრულების ნომერი).
6. ვალდებულებების ოდენობა და პროცენტი, ასევე მათი შესრულების ვადა.
7. გირაოს დასახელება, აღწერა და მდებარეობა.
8. დადასტურებულია ქონების შეფასებული ღირებულება.
9. შენიშვნა იპოთეკის სახელმწიფო რეგისტრაციის შესახებ.
10. მესამე პირის უფლებებით ქონების დატვირთვის არსებობა/არარსებობის მითითება.
11. იპოთეკარის და მოვალის ხელმოწერა (თუ ისინი არ არიან ერთი და იგივე პირი).
12. იპოთეკის გამსესხებელზე გადაცემის თარიღის მითითება.

იპოთეკა შეიძლება გადაეცეს მესამე პირს. მაშინ ახალი იპოთეკარის მოთხოვნები დაეფუძნება მხოლოდ ნაშრომში ასახულ ინფორმაციას.

დაკარგული იპოთეკის აღდგენა შესაძლებელია დუბლიკატის გაკეთებით, რის შესახებაც მასზე კეთდება შესაბამისი ნიშანი.

კრედიტორის წინაშე ვალდებულებების დაფარვისას, იპოთეკა უბრუნდება იპოთეკარს, რომელიც შემდეგ ხსნის ტვირთს საკუთრებიდან სახელმწიფო უწყებასთან.

იპოთეკის რეგისტრაცია

იპოთეკა უნდა დარეგისტრირდეს Rosreestr-ში კანონის ძალით. „იპოთეკის შესახებ“ კანონის გარდა, ეს პროცესი რეგულირდება კანონით No218-FZ „უძრავი ქონების სახელმწიფო რეგისტრაციის შესახებ“.

სახელმწიფო რეგისტრაცია ფორმალურად მოიცავს უძრავი ქონების ერთიან სახელმწიფო რეესტრში გარიგების ჩაწერას.

გარიგების რეგისტრაციის საფუძველია დამგირავებლისა და მოგირავნის ერთობლივი განცხადება, ან ნოტარიუსის განცხადების საფუძველზე, რომელმაც დაადასტურა ხელშეკრულება.

იპოთეკის რეგისტრაცია კანონის ძალით ხორციელდება იმ პირის ქონებრივი უფლებების ერთდროული აღრიცხვით, რომლის უფლებებზეც დაწესებულია ტვირთი. თუ ეს შესაძლებელია, იპოთეკა რეგისტრირებულია.

იპოთეკით დატვირთული ქონების დაცვა

ფუნდამენტური პუნქტი ისაა, რომ ქონების გირავნობა არ აძლევს კრედიტორს შესაძლებლობას შეზღუდოს იპოთეკარის უფლება გამოიყენოს ეს ქონება დანიშნულებისამებრ. მას ასევე აქვს გირავნობით სარგებლობის უფლება, მაგრამ კრედიტორს არ შეუძლია მოითხოვოს ეს შემოსავალი.

ამასთან, იპოთეკარი ვალდებულია შეინარჩუნოს ქონება კარგ მდგომარეობაში და საჭიროების შემთხვევაში განახორციელოს რემონტი საკუთარი ხარჯებით, თუ ხელშეკრულებით სხვა რამ არ არის განსაზღვრული.

ხშირად წარმოიქმნება დავები გამსესხებლის მოთხოვნის კანონიერებასთან დაკავშირებით, უზრუნველყოს გირაოს დაზიანების, დაზიანების ან დანაკარგისგან. კანონში წერია, რომ ასეთი დაზღვევა შეიძლება გათვალისწინებული იყოს სესხის ხელშეკრულების პირობებით. როგორც წესი, ქონება დაზღვეულია იპოთეკარის ხარჯზე.

ამასთან, მესაკუთრე ვალდებულია მიიღოს ყველა შესაძლო ზომა ქონების უვნებლობის შესანარჩუნებლად და გირავნობის დაკარგვის რეალური საფრთხის არსებობის შემთხვევაში აცნობოს მოგირავნეს.

შემდგომი იპოთეკა

შემდგომი იპოთეკა არის უკვე იპოთეკით დადებული ქონების ხელახალი იპოთეკა. ეს შეიძლება იყოს გირავნობა იმავე კრედიტორის წინაშე (სხვა ვალდებულებებისთვის), ან სხვების წინაშე.

მნიშვნელოვანია დაიცვან თავდაპირველი იპოთეკური ხელშეკრულების პირობები. თუ იგი შეიცავს მკაფიო აკრძალვას შემდგომ იპოთეკაზე (და საცხოვრებლის იპოთეკური ხელშეკრულებების უმეტესობა ასეა), მაშინ ასეთი ტრანზაქცია ბათილი იქნება იმისდა მიუხედავად, იცოდა თუ არა ამის შესახებ პოტენციურმა იპოთეკარმა.

ასევე არის შემთხვევები, როდესაც ხელშეკრულებაში მითითებულია მოთხოვნები შემდგომი იპოთეკის მისაღებად. ამ შემთხვევაში ახალი ხელშეკრულება უნდა დაიდოს ამ პირობების დაცვით.

წინააღმდეგ შემთხვევაში, შემდგომი იპოთეკა მცირედ განსხვავდება მოქმედისაგან. განსაკუთრებული ყურადღება უნდა მიექცეს მხოლოდ შეგროვების პროცედურას. აქ თქვენ უნდა იხელმძღვანელოთ მოთხოვნის პრიორიტეტული უფლებების წესით, რომლის მიხედვითაც ხდება ვალდებულებების დაფარვა სათითაოდ, პირველი კრედიტორიდან დაწყებული. ასე რომ, ბოლო კრედიტორს შეიძლება არ ჰქონდეს საკმარისი ფული ქონების გაყიდვიდან.

დავალება

იპოთეკარს უფლება აქვს, თავისი შეხედულებისამებრ, იპოთეკით ნაკისრი ვალდებულებების შესრულების მოთხოვნის უფლება გადასცეს ნებისმიერ მესამე პირს. მაგალითად, თუ ბანკს სურს იპოთეკური სესხის მინიჭება მესამე მხარის ორგანიზაციას, მას სულაც არ უნდა ჰქონდეს ლიცენზია იპოთეკური სესხის განსახორციელებლად.

ამ შემთხვევაში, პირი, რომელსაც გადაეცა უფლება იპოთეკით, ასევე იღებს უფლებებს იპოთეკით უზრუნველყოფილი ვალდებულებით. ანუ ეს პირი იკავებს თავდაპირველი კრედიტორის ადგილს.

იპოთეკის გადაცემა ხდება მარტივი წერილობითი ფორმით ხელშეკრულების გაფორმებით. ფასიან ქაღალდზე უნდა გაკეთდეს შესაბამისი ჩანაწერი ახალი მოგირავნეს შესახებ.

საინტერესოა, რომ კანონი პირდაპირ კრძალავს იპოთეკის შესახებ შენიშვნების გაკეთებას მესამე პირებისთვის გადაცემის აკრძალვის შესახებ. ასეთი ჩანაწერი აპრიორი უმნიშვნელოა.

კოლექცია

თუ მოვალე თავის ვალდებულებებს დროულად და არა სრულად დაფარავს, რითაც არღვევს დადებული ხელშეკრულების პირობებს, კრედიტორს უფლება აქვს დაიწყოს ვალის იძულებითი ამოღება.

მოვლენების განვითარების ორი გზა არსებობს:

• სასამართლო პროცესი;
• სასამართლოს გარეშე აღდგენა.

თუ იპოთეკის ხელშეკრულება არ ითვალისწინებს დავალიანების გარე სასამართლო გადახდის შესაძლებლობას (კანონის 55-ე მუხლით შემოღებული) დაგირავებული ქონების შეგროვებით, ასეთი აღდგენა შესაძლებელია მხოლოდ სასამართლოს გადაწყვეტილებით.

არსებობს ორი შემთხვევა, როდესაც სასამართლოს გარეშე აღდგენა შეუძლებელია:

1. ვადა, რომლის განმავლობაშიც დავალიანება არ არის დაფარული (ვადაგადაცილებული) არ აღემატება 3 თვეს.
2. დავალიანება არის ვალის 5%-ზე ნაკლები.

პრაქტიკაში ბანკების მიერ დაგირავებული ქონების რეალიზაციის გზით დავალიანების ამოღება ხდება მხოლოდ ექსტრემალურ შემთხვევებში, როდესაც სხვა მეთოდები არ მოაქვს სასურველ შედეგს. თუმცა, არ უნდა დაგვავიწყდეს, რომ კანონი ასეთ შემთხვევებში, როგორც წესი, კრედიტორის მხარეზეა, ვინაიდან მოვალე არღვევს დადებულ იპოთეკურ ხელშეკრულებას. ამიტომ, თუ საქმე უკიდურეს ზომებს მივა, შესაძლებელია დაგირავებული ქონების გაყიდვა ვალის დასაფარად.

ქონების გაყიდვა

მოვალეთა ქონების გაყიდვა ხდება აუქციონის სახით საჯარო გასაყიდად. მისი ორგანიზაცია და ქცევა არ რეგულირდება ამ კანონით. ამაზე პასუხისმგებელია საპროცესო კანონმდებლობა და სამოქალაქო კოდექსი.

ზოგადად ვაჭრობა ხორციელდება შემდეგნაირად. აუქციონამდე არა უადრეს 30, მაგრამ არა უგვიანეს 10 დღით ადრე ოფიციალურ გაზეთში განთავსდება რეკლამა, სადაც მითითებულია, როდის, სად და რა იქნება გატანილი აუქციონზე.

მონაწილეობის მსურველებმა უნდა შეიტანონ დეპოზიტი ქონების საწყისი გასაყიდი ფასის არაუმეტეს 5%-ის ოდენობით. გამარჯვებული არის ის, ვინც შესთავაზა ყველაზე მაღალი ფასი. დანარჩენზე ანაბარი დაუყოვნებლივ ბრუნდება.

აუქციონის დღეს გამარჯვებულთან ფორმდება ოქმი. გადაწყვეტილება ძალაშია 5 დღის განმავლობაში, რომლის განმავლობაშიც მყიდველი იხდის ქონების ღირებულების ნაშთს, რის შემდეგაც, ისევ 5 დღის ვადაში, ფორმდება ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულება მასთან.

ქონების არასასამართლო რეალიზაცია მსგავსი ნიმუშით მიმდინარეობს, ერთადერთი განსხვავებით, რომ აუქციონი იპოთეკარის სახელით იმართება უფლებამოსილი პირის მიერ. რეალიზაციიდან მიღებული თანხა ნაწილდება ყველა იპოთეკარზე, ხოლო დარჩენილი ნაწილი უბრუნდება იპოთეკარს.

კანონში ასევე ნათქვამია, რომ კრედიტორს შეუძლია შეინახოს ქონება, თუ ეს მითითებულია ხელშეკრულებაში. მოვალეს შეუძლია ნებისმიერ დროს, აუქციონის დახურულად გამოცხადებამდე, შეაჩეროს ანაზღაურება დავალიანების დაფარვით.

აუქციონი შეიძლება გამოცხადდეს ბათილად, თუ გამოცხადდა მხოლოდ ერთი მყიდველი, არ გაიზარდა საწყისი თანხა, ან გამარჯვებულმა არ გადაიხადა ქონება. სხვათა შორის, ამ უკანასკნელისთვის სამოქალაქო კოდექსი ითვალისწინებს პასუხისმგებლობას, რაც გამოიხატება ზარალის ანაზღაურებაში.

მიწის იპოთეკის მახასიათებლები

მიწის ნაკვეთების იპოთეკა შესაძლებელია, თუ ასეთი ობიექტების ბრუნვა არ არის შეზღუდული კანონით ან მისი ზომა აღემატება ამ ტიპისა და დანიშნულების ნაკვეთებისთვის რეგლამენტით დადგენილ მინიმალურ ღირებულებას.

უზრუნველყოფის სახით შეიძლება იყოს მუნიციპალური საკუთრებაში არსებული მიწის ნაკვეთები. მაგრამ არის პირობები:

• საიტი უნდა იყოს გამოყოფილი ინდივიდუალური საცხოვრებლის მშენებლობისთვის, როგორც სოციალური პროგრამების ნაწილი;
• იპოთეკა დაკავშირებული უნდა იყოს ამ საიტის განვითარებისთვის სესხის აღებასთან;
• გირაოს შესაძლებლობის შესახებ გადაწყვეტილებას იღებს მუნიციპალიტეტის ხელისუფლება.

სასესხო სახსრებით შეძენილი მიწის ნაკვეთი გირავდება საკუთრების რეგისტრაციის მომენტიდან. თუ მფლობელს სურს მიწაზე რაიმე შენობის ან ნაგებობის აშენება, მას არ სჭირდება იპოთეკარის ნებართვის მოთხოვნა. მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ ეს არ ეწინააღმდეგება ხელშეკრულებას, ეს შენობებიც გახდება უზრუნველყოფის საგანი. ეს არის ზუსტად ის მომენტი, როდესაც მოქმედებს განუყოფლობის პრინციპი, ანუ შენობები ვერ იარსებებს ადგილისგან განცალკევებით, შესაბამისად, ისინიც შედის იპოთეკაში.

განვიხილოთ სხვა შემთხვევა. მაგალითად, მოქალაქე X ფლობს მიწის ნაკვეთს, რომელიც შეძენილია პირადი სახსრებით და ტვირთის გარეშე. ერთ დღეს მან გადაწყვიტა ამ ადგილას საცხოვრებელი კორპუსი აეშენებინა იპოთეკური სესხის გამოყენებით. ბანკმა ფული გაუშვა და იმ მომენტიდან ნაკვეთი უზრუნველყოფის სახით აიღო. შემდეგ კი სახლის აშენების და მასზე უფლებების დარეგისტრირების შემდეგ სახლსაც აიღებს გირაოდ. განუყოფლობის იგივე პრინციპი. მხოლოდ ამ შემთხვევაში, გამსესხებელმა თავდაპირველად აიღო მიწა გირაოს სახით, ვინაიდან საცხოვრებელი სახლი ჯერ არ აშენებულა და სესხი რაღაცით უნდა იყოს უზრუნველყოფილი.

მიწის ჩამორთმევა ასევე ხდება ღია აუქციონის გზით. მნიშვნელოვანი მახასიათებელია სასოფლო-სამეურნეო მიწის გაყიდვა. სანამ მოსავალი არ დაიკრიფება და არ გაიყიდება, ამ მიწების დაყადაღება შეუძლებელია.

იპოთეკა არასაცხოვრებელი ფართებისთვის

არასაცხოვრებელი ფართის იპოთეკას აქვს მთელი რიგი მახასიათებლები, რომლებიც აღწერილია კანონის შესაბამის ნაწილში.

ამრიგად, საწარმო, როგორც ერთიანი ქონებრივი კომპლექსი, იპოთეკაზე გადადის ტერიტორიაზე მდებარე მთელი ქონებით, მიწის ნაკვეთის ჩათვლით.

მიწის ნაკვეთთან ერთად მთლიანად დაგირავებულია ცალკე არასაცხოვრებელი ფართი.

ამ შემთხვევაში მოგირავნე არანაირად არ შეუძლია ხელი შეუშალოს ან შეზღუდოს იპოთეკარის ქონებით სარგებლობის უფლება. გამონაკლისს წარმოადგენს მხოლოდ უძრავი ქონების გასხვისება და მისი გირავნობა.

საწარმოს გირავნობა შესაძლებელია მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ სავალო ვალდებულებების ოდენობა შეადგენს ქონების სავარაუდო ღირებულების ნახევარს მაინც. გირაოს აკრეფაზე მოთხოვნის წარდგენის ვადა არის არანაკლებ ერთი წელი ხელშეკრულების დადების დღიდან.

ვთქვათ საწარმო N არის იპოთეკით Y ბანკში სესხის ხელშეკრულებით 9 თვის ვადით. თუ კომპანია ვალს არ დაფარავს, ბანკი მაინც ვერ იწყებს საინკასო პროცედურას დოკუმენტზე ხელმოწერის დღიდან 12 თვეზე ადრე.

სხვათა შორის, კომპანიისგან იპოთეკური დავალიანების ამოღება მხოლოდ სასამართლოს გადაწყვეტილებით არის შესაძლებელი.

საცხოვრებელი სახლებისა და ბინების იპოთეკა

მათი იპოთეკაში გადაცემისას სპეციალური მოთხოვნები დაწესებულია საცხოვრებელ კორპუსებსა და ბინებზეც, ვინაიდან ისინი შეიძლება იყოს არა მხოლოდ იპოთეკარის საცხოვრებელი ადგილი.

დაუყოვნებლივ უნდა აღინიშნოს, რომ მუნიციპალურ საკუთრებაში არსებულ საცხოვრებელ შენობებზე იპოთეკა დაუშვებელია. დანარჩენ ობიექტებს აქვთ მრავალი მახასიათებელი:

1. ქონების გასხვისებისას, რომელშიც არასრულწლოვანი ბავშვები არიან რეგისტრირებული, საჭიროა მეურვეობის ორგანოების ნებართვა.
2. საცხოვრებელი კორპუსის აშენებისას იპოთეკა შეიძლება უზრუნველყოფილი იყოს მასალებითა და აღჭურვილობით, მაგრამ მშენებლობის შემდეგ მზა სახლი გირაოს სახით იდება.
3. კანონის 77-ე მუხლის თანახმად, კრედიტის ფულით შეძენილი საცხოვრებელი ფართი გირავდება საკუთრების უფლების რეგისტრაციის მომენტიდან.
4. „სამხედრო იპოთეკით“ საცხოვრებელი ფართი გირავდება გამსესხებელსა და სამთავრობო უწყებას, რომელიც იხდის სესხის დაფარვას.

სხვათა შორის, ფედერაციის საბჭომ ცოტა ხნის წინ მიიღო ცვლილებები კანონში „შემნახველი იპოთეკური სისტემის შესახებ“, რომლის მიხედვითაც „სამხედრო იპოთეკაზე“ თანხა ერიცხება. სამხედრო პერსონალის სხვა კატეგორიებს ახლა უფლება აქვთ აღადგინონ ანგარიში ხელახალი გაწვევის შემდეგ.

ამ განყოფილებაში ყველაზე მნიშვნელოვანი პუნქტია საცხოვრებლის ჩამორთმევის პუნქტი. ეს ფაქტი არის დამქირავებელთა გამოსახლების საფუძველი. იგი ხორციელდება კანონის მოთხოვნების შესაბამისად. ეს პუნქტი დეტალურად არის აღწერილი ხელოვნებაში. 78.

როგორც ხედავთ, ეს ფედერალური კანონი იძლევა იპოთეკის საკმაოდ ნათელ სურათს. ეს არის ეფექტური ინსტრუმენტი, რომელიც არეგულირებს იპოთეკური გარიგების ბაზარს რუსეთში. მნიშვნელოვანია, რომ ეს არის ცოცხალი დოკუმენტი, რომელიც, თუმცა არა ყოველთვის ელვისებური სისწრაფით, რეაგირებს არსებულ ვითარებაზე და იძლევა ქვეყანაში საბინაო მშენებლობის განვითარების საშუალებას.

რაც არ უნდა ვიფიქროთ იპოთეკაზე, იპოთეკის აღება ყოველწლიურად უფრო ადვილი ხდება. ამის დიდი დამსახურება მიდის იპოთეკის კანონმდებლობაზე. შეგიძლიათ მეტი გაიგოთ.

თუ გჭირდებათ იპოთეკის ადვოკატის კვალიფიციური დახმარება, თქვენი ინტერესების დაცვა ბანკის ან თქვენი მნიშვნელოვანი პირის წინაშე განქორწინების დროს, გირჩევთ დარეგისტრირდეთ ჩვენს ადვოკატთან უფასო კონსულტაციაზე. ის გაგიწევთ პროფესიონალურ დახმარებას და შემოგთავაზებთ ეფექტურ გამოსავალს თქვენი სიტუაციიდან.

ჯერ კიდევ გაქვთ შეკითხვები ამ თემაზე? მათ ქვემოთ ველოდებით. გთხოვთ შეაფასოთ პოსტი და დააჭიროთ სოციალური მედიის ღილაკებს.

ფედერალური კანონი 102 უძრავი ქონების იპოთეკისა და გირავნობის შესახებ მიღებულია 1998 წელს. განხილულია ამ ტიპის სესხის აღების ყველა მახასიათებელი, მისი დაფარვა, საკამათო საკითხების მოწესრიგება, უძრავი ქონების გირაოდან საკუთრებაში გადაცემა და სხვა მნიშვნელოვანი ნიუანსი.

კონტაქტში

მარეგულირებელი საკითხები 102-FZ

უძრავი ქონების ყიდვა წარმოადგენს გარკვეულ სირთულეს, რომელიც დაკავშირებულია დიდ თანხებთან: ყველა ოჯახს არ შეუძლია დაუყოვნებლივ გადაიხადოს რამდენიმე მილიონი რუბლი და, შესაბამისად, მათ უნდა მიმართონ ბანკებიდან სესხის მისაღებად.

იპოთეკა არის სესხი (მოქალაქისთვის ფულის გაცემა), როდესაც შეძენილი ქონება გირავნდება.

ანუ ბინა, რომელსაც ოჯახი ყიდულობს, ნასესხები თანხის გადახდამდე ბანკის საკუთრებაა.

Კარგია იცოდე:ფაქტობრივად, იპოთეკა არის ნივთის დათმობა, როგორც გირაო სესხის მისაღებად.

იპოთეკა რეგულირდება რამდენიმე კანონით:

1. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 42-ე თავი (სამოქალაქო კოდექსი): განსაზღვრავს კრედიტორსა და მსესხებელს შორის ურთიერთობას სესხის აღებისას.
2. ფედერალური კანონი No102 „იპოთეკის (უძრავი ქონების გირავნობის) შესახებ“: ის პირდაპირ ეხება იპოთეკურ სესხს.
3. ფედერალური კანონი No122 უძრავ ქონებაზე უფლებების სახელმწიფო რეგისტრაციის აუცილებლობის შესახებ.

იპოთეკის კანონის ზოგადი დებულებები

ფედერალური კანონი იპოთეკის შესახებ არის FZ-102 შესწორებული, რომელიც შედგება 14 თავისგან.

იგი არეგულირებს ყველა ძირითად დებულებას იპოთეკის მოპოვებისა და დაფარვის შესახებ:

1. ზოგადი დებულებები:წარმოშობის საფუძველი, მხარეთა ვალდებულებები, რა ქონება შეიძლება გახდეს გირაო.
2. Შეთანხმება:შედგენის წესები, შინაარსი, მისი რეგისტრაცია, დატვირთვა.
3. იპოთეკა:მისი შინაარსი, შედგენა, მასში განსაზღვრული უფლება-მოვალეობების შესრულება.
4. საბუთების სახელმწიფო რეგისტრაცია:პროცედურა, საფასურის ოდენობა, შესვლის გაუქმება.
5. ბინის დაცვა:ბანკისთვის მნიშვნელოვანია, რომ ქონებამ ღირებულება არ დაკარგოს, ანუ გაყიდვისას მოხდეს მთლიანი თანხის მოზიდვა. ეს ეხება ამ თავს.
6. უძრავ ქონებაზე და სხვა პირებზე გადაცემის უფლება:საუბარია ბინის გასხვისებაზე და დარღვევის შედეგებზე.
7. შემდგომი იპოთეკა:მისი კონცეფცია, მახასიათებლები და რეგისტრაცია.
8. უფლებების მინიჭება და ინვოისის გადაცემა.
9. იპოთეკით დატვირთული ქონების დაყადაღება(ვალების გამო ჩამორთმევა): შესაძლებელია თუ არა, როგორ ხდება.
10. ჩამორთმეული უძრავი ქონების რეალიზაცია:გაყიდვის ან გადაცემის ყველა ვარიანტი.
11. თავები 11-13მიუთითეთ იპოთეკა სპეციალური ობიექტების შესახებ, რომლებიც ადრე არ იყო ნახსენები.

Გათვალისწინება:თავებში საუბარია კერძო და მრავალბინიან შენობებზე, მშენებარე კორპუსში ბინებზე, მიწის ნაკვეთებზე და არასაცხოვრებელ შენობებზე.

12. მე-14 თავი არის ბოლო თავი.

ხელშეკრულების მოთხოვნები

დოკუმენტს ჩვეულებრივ ადგენენ ბანკის იურისტები, მაგრამ ღირს შემოწმება.

კონტრაქტში უნდა აღინიშნოს შემდეგი პუნქტები:

1. იპოთეკის საგანი: ბინა, ოთახი, სახლი, მიწა, ფართი. აუცილებელია ზუსტად მიეთითოს ქონების მისამართი, მისი საკადასტრო ნომერი, ტექნიკური მახასიათებლები (ფართი, სართული, შენობების რაოდენობა) და მახასიათებლები. უზრუნველყოფა უნდა იყოს ზუსტად იდენტიფიცირებული და აღწერილი ისე, რომ მისი ადვილად იდენტიფიცირება მოხდეს.

ადვოკატის შენიშვნა:შეუძლებელია უბრალოდ დაწერო "მოქალაქის მიერ შეძენილი ბინა" - ასეთი შეთანხმება არ იქნება ძალაში, რადგან მოსამართლე, საჭიროების შემთხვევაში, ვერ შეძლებს გაიგოს რა არის საქმე.

2. ქონების ღირებულება: საუბარია სავარაუდო ფასზე - ფასზე, რომლითაც შესაძლებელია ბინის გაყიდვა. მასზე მხარეები უნდა შეთანხმდნენ.
3. სესხის გაცემის ყველა პირობა: ზომა, პირობები, გადახდის პროცედურა, მხარეთა დეტალები. მიმღების მხარეს, ჩვეულებრივ, მიუთითებენ პირს, რომელიც მზად არის აიღოს დაფარვის ვალდებულებები, თუ რამე დაემართება მთავარ გადამხდელს.
4. ქონების საკუთრება: თუ ქონება არის გირაო, ეს მითითებულია.

თუ ერთ პუნქტზე მაინც არ არის შეთანხმებული, ხელშეკრულება არ დაიდება.

ხელშეკრულების რეგისტრაცია კანონის მიხედვით

იპოთეკის ხელშეკრულება უნდა დარეგისტრირდეს ქონების ადგილზე. მხოლოდ ამის შემდეგ შევა ძალაში.

არ არის აუცილებელი დოკუმენტის ნოტარიულად დამოწმება.

აუცილებელია Rosreestr-ის წარდგენა:

• განცხადება ორივე მხრიდან;
• იპოთეკის ხელშეკრულება და მასში მოხსენიებული დოკუმენტები, მაგალითად, იპოთეკის ობლიგაცია;
• სესხის ხელშეკრულება ან თანხის მიღების დამადასტურებელი სხვა დოკუმენტი;
• სახელმწიფო ბაჟის გადახდის ქვითარი;
• ცალკეულ შემთხვევებში საჭირო სხვა დოკუმენტები.

Rosreestr ვალდებულია დაარეგისტრიროს გარიგება დოკუმენტების წარდგენის დღიდან 15 დღის განმავლობაში: ეს დადასტურდება ერთიან სახელმწიფო რეესტრში ჩანაწერით. ნიშანი ასევე დაიდება თავად იპოთეკის ხელშეკრულებაზე: მასში მითითებულია თარიღი, ნომერი, უფლებამოსილი ორგანოს სრული დასახელება და მისი მისამართი.

სესხის დაფარვის შემდეგ, თქვენ კვლავ უნდა დაუკავშირდეთ Rosreestr-ს და მოაცილოთ ტვირთი. თუ ხელშეკრულება შეწყდა სხვა მიზეზების გამო, შესვლა უნდა გაუქმდეს.

ტვირთის მოხსნა

ტვირთი არის უძრავი ქონების სტატუსი, რომელშიც მოქალაქეს არ აქვს უფლება ისარგებლოს ყველა ქონებრივი უფლებით.

იპოთეკის დაფარვამდე ბინის მესაკუთრე ბანკია: ოჯახს შეუძლია მასში ცხოვრება, შეკეთება, აღჭურვა, მაგრამ არ აქვს გაყიდვის, გაცვლის ან ფართომასშტაბიანი სარემონტო სამუშაოების ჩატარების უფლება.

Კარგია იცოდე:ძირითადი სარემონტო სამუშაოების აკრძალვა ბინის ღირებულების შესაძლო შემცირებას უკავშირდება - ბანკი ამას ვერ დაუშვებს.

მხოლოდ კრედიტორის წინაშე ვალდებულებების შესრულების შემდეგ, ოჯახი იღებს ყველა უფლებას, ხოლო ტვირთი იხსნება ბინიდან.

ეს ხდება ასე:

1. მოქალაქე წერს განცხადებას ბანკში ყველა დოკუმენტის მიწოდების მოთხოვნით: იპოთეკა, დავალიანების დაფარვის ამონაწერი, საბუთები ბინაზე.
2. მათთან და განაცხადთან ერთად ტვირთის მოხსნის შესახებ, ის მიდის Rosreestr-ში.
3. გადამოწმების შემდეგ, Rosreestr გასცემს საკუთრების მოწმობას და იცვლება ქონების სტატუსი.

Შენიშვნა:ტვირთის მოხსნის პროცედურა ასევე შეიძლება განსხვავებულად მოხდეს: ბანკთან დაკავშირების შემდეგ, მისი თანამშრომელი ადგენს შეხვედრის თარიღს Rosreestr-ში, სადაც მოაქვს დოკუმენტები. ამ შემთხვევაში პროცედურა ტარდება ბანკის კონტროლის ქვეშ, რაც გამორიცხავს მის მხრივ ნებისმიერ შეცდომებს.

მიუხედავად იმისა, რომ ბანკების უმეტესობა აფორმებს იდენტურ ხელშეკრულებებს, რომელთა პუნქტები ეფუძნება მოქმედ კანონმდებლობას, რეკომენდებულია სტატიაში მითითებული კანონების შესწავლა. ეს დაგეხმარებათ იპოვოთ შეცდომა ან უზუსტობა დოკუმენტში და თავიდან აიცილოთ სერიოზული პრობლემები მომავალში.

ნახეთ ვიდეო, რომელშიც სპეციალისტი განმარტავს იპოთეკის კანონით ბინების რეგისტრაციის თავისებურებებს: