Ko'chmas mulk bozori

Bozor iqtisodiyoti xususiy mulk huquqi - mulkka egalik qilish, undan foydalanish va uni tasarruf etish huquqiga asoslanadi. Bu fuqarolar yoki xususiy korxonalarga o‘z xohishiga ko‘ra moddiy resurslarni sotib olish, ulardan foydalanish va sotish hamda hamkorlar uchun qonuniy va majburiy bo‘lgan shartnomalar tuzish imkonini beradi.

Mulk egasivasiyat qilish huquqiga ega, ya'ni. xususiy mulk institutini sezilarli darajada qo'llab-quvvatlaydigan vafotidan keyin ushbu mulkka vorisi tayinlash huquqi. Shuni ta'kidlash kerakki, bozor modelida davlat mulkchiligi bilan bir qatorda aralash shakldagi mulk ham mavjud. Tabiiyki, qonun hujjatlarida butun jamiyat manfaatlari bilan bog'liq bo'lgan xususiy mulk huquqlariga huquqiy cheklovlar belgilanishi kerak.

Tadbirkorlik va tanlash erkinligi bevosita xususiy mulk bilan bog'liq. Tadbirkorlik erkinligi mavjud resurslardan ishlab chiqarish jarayonini tashkil etish va ishlab chiqarilgan mahsulot (mahsulot, xizmatlar)ni bozorda o'z xohishiga ko'ra sotish imkonini beradi. Muayyan bozorga (faoliyat turiga) kirish yoki undan chiqish to'g'risidagi qaror tadbirkorning qo'lida.

Iste'molchi tanlash erkinligi, ya'ni. Iste'molchining daromadlari doirasida uning ehtiyojlarini qondirish uchun eng mos keladigan to'plamda tovarlar va xizmatlarni sotib olish erkinligi boshqa erkinliklar orasida ustunlik qiladi va moddiy va inson resurslarini etkazib beruvchilarni tanlash erkinligi chegaralarini belgilaydi. Yakuniy natija shundaki, iste'molchi iqtisodiyot nima ishlab chiqarishi kerakligini hal qiladi.

Shaxsiy manfaatlar ko'chmas mulk bozorining turli sub'ektlari o'zlarining erkin tanlovini amalga oshirishda ularning harakatlarini shakllantiradi. Ularning har biri o'zi uchun iqtisodiy jihatdan foydali bo'lgan ishlarni qilishga intiladi. Shunday qilib, mulk egalari uni sotish yoki ijaraga berishda maksimal narxni olishga intilishadi, ijarachilar ijaraga olingan maydondan foydalanishdan maksimal foyda olishga harakat qilishadi. Shaxsiy manfaatdorlikni rag'batlantirish bozor iqtisodiyotining o'ziga xos xususiyatlaridan biri bo'lib, unga ko'p jihatdan uning faoliyatida yo'nalish va tartib beradi. Har bir bozor ishtirokchisi uchun shaxsiy pul daromadini olish istagi shaklida amalga oshiriladigan tanlash erkinligi iqtisodiy raqobat yoki raqobat uchun asos bo'lib xizmat qiladi.

Ko'chmas mulk bozoridagi raqobat quyidagilarni o'z ichiga oladi:

· bozorda alohida tovarlar, mahsulotlar, resurslar va xizmatlarni mustaqil faoliyat yurituvchi sotuvchilar va xaridorlarning ko'p sonli mavjudligi;

· sotuvchilar va xaridorlar uchun ma'lum bozorlarga kirish va ularni o'z xohishiga ko'ra tark etish erkinligi.

Biroq, raqobatning mohiyati shundan iboratki, ko'chmas mulk bozorida sotuvchilarning soni shunchalik ko'pki, ularning har biri umumiy taklifning kichik ulushini ta'minlab, mahsulot narxiga amalda ta'sir qila olmaydi. Xuddi shu nisbat ko'chmas mulk bozorida talab provayderi sifatida ishlayotganlar uchun ham amal qiladi. Ko'plab xaridorlar bor va bitta xaridor o'z manfaati uchun bozorni nazorat qila olmaydi. Raqobat ko'chmas mulk sotuvchilari va xaridorlarining shaxsiy manfaatlarini ro'yobga chiqarish uchun chegaralarni belgilaydi.

Raqobatning eng keng tarqalgan shakli narxni pasaytirishdir. Bu ko'chmas mulk sotuvchilari, sotish sonini oshirish (tezlashtirish) uchun harakat, raqobatchilarga nisbatan past narxlarda uni taklif, deb aslida yotadi. Buning uchun har bir sotuvchi raqobatchisi bilan bir xil yoki arzonroq narxlarda sotish uchun hamma narsani qilishi kerak. Bu borada yetarlicha malakaga ega bo‘lmagan tadbirkor ertami kechmi ko‘chmas mulk bozorini tark etishga majbur bo‘ladi. Aksincha, mohir tadbirkor yuqori daromad oladi, bu esa unga biznesni rivojlantirish imkonini beradi.

Raqobat usullaridan biri xaridorlarni jalb qilish uchun yaratilgan innovatsiyalardir. Rossiyada ko'chmas mulk bozorining shakllanishining nisbatan qisqa davrida bu juda aniq namoyon bo'ldi. rieltorlar.

Ko'chmas mulk bozorida ishlayotgan tadbirkorlar to'g'ridan-to'g'ri raqobatdan tashqari, bilvosita raqobatga ham jalb qilinadi. Bu iqtisodiyotning turli tarmoqlari va turli xil tovarlar va xizmatlar guruhlari o'rtasidagi raqobatdir. Masalan, kvartira sotib olishni rejalashtirgan odamlar o'z fikrini o'zgartirib, mashina sotib olishlari yoki qimmat sayohatga chiqishlari mumkin, g'ishtli uylar yog'och binolarni siqib chiqarishi mumkin, chakana savdo yer bilan operatsiyalardan farqli o'laroq, bank kreditini olishda afzalliklarga ega. uchastkalar.

Ko'chmas mulk bozori - bu ko'chmas mulkni yaratish, berish, foydalanish va moliyalashtirishni ta'minlaydigan bozor mexanizmlarining o'zaro bog'liq tizimidir.

Ko'chmas mulk bozori - bu narxlar darajasi, xavf darajasi, ko'chmas mulkka investitsiyalarning samaradorligi va boshqalar bo'yicha bir-biridan sezilarli darajada farq qiluvchi mintaqaviy, mahalliy bozorlar to'plami.

Ko'chmas mulk bozori har qanday milliy iqtisodiyotning muhim tarkibiy qismidir, chunki... ko'chmas mulk milliy boylikning eng muhim tarkibiy qismi bo'lib, dunyo boyligining 50% dan ortig'ini tashkil qiladi. Ko'chmas mulk bozorisiz bozor umuman bo'lmaydi, chunki... mehnat bozori, kapital bozori, tovarlar va xizmatlar bozori va boshqalar. mavjudligi uchun ular faoliyati uchun zarur bo'lgan binolarga ega bo'lishlari yoki ijaraga olishlari kerak.

Ko'chmas mulk iqtisodiy jarayonlar, shaxsiy va jamoat manfaatlari, ma'muriy normalar va qoidalarning uyg'unligi markazida (9.1-rasm).

9.1-rasm - Ko'chmas mulk - iqtisodiy va davlat manfaatlari ob'ekti

Ko'chmas mulk tovar sifatida turli, real yoki potentsial ehtiyojlarni qondiradigan va ma'lum sifat va miqdoriy xususiyatlarga ega bo'lgan bitimlar ob'ektidir. BILAN Ko'chmas mulkning mahsulot sifatidagi mohiyati quyidagicha:

Mulkning fizik mazmuni (maydon, hajm, qurilish materiallari, muhandislik tizimlarining quvvati va boshqalarni tavsiflovchi fizik xususiyatlar);

Huquqiy xususiyatlar (bozor aylanmasida mulkning o'zi emas, balki mulkka bo'lgan huquqlar ishtirok etadi);

Ob'ektning qiymati haqida tasavvurga ega bo'lgan iqtisodiy xususiyatlar (bozor, almashtirish, almashtirish va boshqalar);

Uni saqlash xarajatlari (joriy va kapital ta'mirlash, suv, gaz, elektr energiyasi va boshqalar); va rentabellik (ijara va bilvosita daromad, qiymatning oshishi va boshqalar).

Rossiya ko'chmas mulk bozori o'tish davri iqtisodiyotining barcha muammolarini aks ettiradi va uning segmentlarining notekis rivojlanishi, nomukammal qonunchilik bazasi va fuqarolar va yuridik shaxslarning past investitsion faolligi bilan ajralib turadi. Rossiyada ko'chmas mulk bozorining rivojlanishida quyidagi bosqichlarni ajratish mumkin:

1. Ko'chmas mulk bozori o'zining eng tez rivojlanish davrini 90-yillarning boshlarida boshdan kechirdi. Korxonalarning ochilishi va rivojlanishi amalda huquqiy vakuumda bo'lib o'tdi, talab taklifdan ancha oshib ketdi. Bu erda boshlang'ich nuqta kvartiralarni xususiylashtirishga ruxsat berish va buning natijasida kvartiralarni sotish va sotib olish imkoniyati deb hisoblanishi mumkin. Aynan o'sha paytda o'zlarining yashash sharoitlarini yangi yo'l bilan yaxshilashni istagan ko'plab ishbilarmonlar va shunchaki badavlat odamlar paydo bo'ldi. Ya'ni, bepul kommunal uy-joylarni kutish bilan emas, balki murakkab almashinuv sxemalari bilan emas, balki oddiygina kvartiralarni sotib olish orqali. O'sha paytda nisbatan kam sonli kvartiralar xususiylashtirilgan, sotiladigan kvartiralar kam va xaridorlar allaqachon yetarli edi.

2. Ikkinchi bosqichda Rossiyada ko'chmas mulk faoliyatini tartibga soluvchi birinchi qoidalar paydo bo'ladi. Bu davr yaxshi bozor sharoitlarini saqlab qolgan holda, yaxshi daromad olish imkonini beradigan katta imtiyozlar berish bilan tavsiflanadi, bu bozorning ushbu segmentiga yangi tadbirkorlarni jalb qildi. Uy-joy narxi ko'tarila boshladi, lekin kvartiralarni sotish ancha qiyinlashdi va xaridorlar ko'proq tanlab olishdi. Mijozlarga xizmat ko'rsatishning yangi shakllari paydo bo'ldi. Xususan, kvartiralarni bo‘lib-bo‘lib to‘lash sharti bilan sotish, kvartiralarni garovga qo‘ygan holda kreditlar berish paydo bo‘ldi va keng tarqaldi. Ba'zi kompaniyalar mijozning kvartirasini ma'lum vaqt ichida sotish majburiyatini o'z zimmalariga olib, eksklyuziv shartnomalar bo'yicha ishlay boshladilar.

3. Uchinchi bosqich talabning taklifdan oshib ketishi, qonunchilik bazasining qattiqlashuvi, bozordagi keskin raqobat bilan tavsiflanadi, bu esa daromadning pasayishiga olib keldi. Kichik korxonalar bankrot bo'lmoqda, o'rta va hatto yirik korxonalar yashash uchun kurashmoqda. 1996 yil boshiga kelib, kvartira narxining tabiiy pasayishi boshlandi.

4. 1999 yilning ikkinchi yarmidan boshlab 1998 yil avgustdagi inqirozdan so'ng Rossiya ko'chmas mulk bozorini rivojlantirishning yangi bosqichi boshlandi - narxlarning pasayishini to'xtatish, barqarorlashtirish boshlanishi va biroz tiklanish bosqichi. Bu mamlakatda makroiqtisodiy ko'rsatkichlarning qulay rivojlanishi va xususan, past (1998 yil kuziga nisbatan) inflyatsiya darajasi va rublning dollarga nisbatan silliq va cheklangan devalvatsiyasi fonida sodir bo'ldi.

Binobarin, ko'chmas mulk bozori, bozor iqtisodiyoti nazariyasidan kelib chiqqan holda, pasayish bosqichidan o'tdi, barqarorlikka erishdi va oldinda (shart emas, balki darhol) yangi ko'tarilish, shu jumladan narxlarning ayrim o'sishi.

Bozor mexanizmi va davlat tomonidan tartibga solish orqali ko'chmas mulk bozori ta'minlaydi:

1. yangi ko'chmas mulk ob'ektlarini yaratish;

2. ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarni o'tkazish;

3. ko'chmas mulk uchun muvozanat narxlarini o'rnatish;

4. mulkning ishlashi (boshqarilishi);

5. raqobatdosh yerlardan foydalanish o'rtasida bo'sh joy ajratish;

6. ko'chmas mulkka investitsiya qilish, ko'chmas mulk bilan quyidagi operatsiyalarni amalga oshirish:

6.1. egasi o'zgarishi bilan:

Ko'chmas mulkni sotib olish va sotish;

Meros olish;

Xayriya;

Majburiyatlarning bajarilishini ta'minlash (masalan, garovga qo'yilgan yoki hibsga olingan ko'chmas mulkni sotish);

6.2. egalari tarkibining qisman yoki to'liq o'zgarishi bilan:

Xususiylashtirish;

Milliylashtirish;

Mulkdorlar tarkibidagi o'zgarishlar, shu jumladan mulkni taqsimlash;

Ustav kapitaliga ulush;

tadbirkorlik sub'ektlarining bankrotligi (tugatish) (kreditorlarning talablarini qondirish, shu jumladan mulkdorlarning mol-mulkini sotish yo'li bilan);

6.3. egalik huquqini o'zgartirmasdan:

Ko'chmas mulkka investitsiyalar;

Ko'chmas mulkni rivojlantirish (kengaytirish, yangi qurilish, rekonstruksiya qilish);

Foydalanish yo'nalishidagi o'zgarishlar, tovar nomi, yuridik manzili va boshqalar;

Boshqaruv, operatsiya;

Xo'jalik boshqaruviga yoki operativ boshqaruvga o'tkazish, bepul foydalanish uchun;

oluvchidan tadbirkorlik faoliyati bilan shug'ullanishni talab qilmaydigan ko'chmas mulkka egalik qilishdan muntazam ravishda olinadigan daromadlar;

Ijara (bir tomon (ijara oluvchi) mulkka egalik huquqini boshqa tomonga (ijara to'lovchiga) o'tkazadi), renta to'lovchi esa olingan mol-mulk evaziga oluvchiga ma'lum miqdorda pul shaklida vaqti-vaqti bilan ijara haqini to'lash majburiyatini oladi. yoki uni saqlash uchun mablag'larni boshqa shaklda taqdim etish);

Qarindoshlar bilan umrbod xizmat ko'rsatish;

Ishonchli boshqaruvga o'tkazish;

Servitutlar va boshqa og'irliklarni joriy etish (olib tashlash);

Har xil shakllar va turli operatsiyalarni sug'urtalash, shu jumladan ko'chmas mulkni rivojlantirishga kredit berish.

Bozor iqtisodiyoti sharoitida ushbu operatsiyalarning barchasi bozor mexanizmlari yordamida amalga oshiriladi va shuning uchun ular ko'chmas mulk bozorini tashkil qiladi.

9.1-jadval - Ko'chmas mulk bozorining xususiyatlari

Imzo	Xarakterli
Mahalliylashtirish	- mutlaq harakatsizlik - narxning joylashuvga yuqori bog'liqligi
Raqobat turi	- nomukammal, oligopoliya - xaridorlar va sotuvchilarning kamligi - har bir ob'ektning o'ziga xosligi - narxlar ustidan nazoratning cheklanganligi - bozorga kirish katta kapitalni talab qiladi.
Taklifning egiluvchanligi*	- past, talab va narxlarning oshishi bilan taklif kam ortadi - talab juda o'zgaruvchan bo'lishi mumkin
Ochiqlik darajasi	- tranzaktsiyalar xususiy xarakterga ega - ommaviy axborot ko'pincha to'liq va noto'g'ri
Mahsulot raqobatbardoshligi	- ko'p jihatdan atrofdagi tashqi muhit, mahallaning ta'siri - xaridorlarning individual imtiyozlarining o'ziga xosligi bilan belgilanadi.
Rayonlashtirish shartlari	- suv, o'rmon, ekologiya va boshqa maxsus qonunlarni hisobga olgan holda fuqarolik va yer qonunlari bilan tartibga solinadi - xususiy va boshqa mulk shakllarining o'zaro bog'liqligi.
Tranzaktsiyalarni ro'yxatdan o'tkazish	huquqiy qiyinchiliklar, cheklovlar va shartlar
Narxi	ob'ekt va turdosh huquqlar qiymatini o'z ichiga oladi

* Ko'chmas mulkka bo'lgan talab individualdir va bir-birini almashtirib bo'lmaydi, bu esa bozor muvozanati va mutanosibligiga erishishni qiyinlashtiradi. Ko'chmas mulkka bo'lgan talab va taklif miqdori asosan geografik (shahar, viloyatda ob'ektning joylashuvi) va tarixiy (turli xil qurilish davrlaridagi uylar) omillari bilan belgilanadi; mulk hududidagi infratuzilmaning holati (kirish yo'llari, yo'llar, metro va boshqa turdagi transport yo'nalishlari, savdo va maishiy xizmat ko'rsatish korxonalari, bog'lar, boshqa aholi dam olish joylari va boshqalarning mavjudligi). Ko'chmas mulk bozoridagi talab va taklifga bir qator omillar ta'sir qiladi. Ulardan eng muhimlari jadvalda keltirilgan. 9.2.

9.2-rasm - Ko'chmas mulk bozorining tsiklik rivojlanishi

1 - ko'chmas mulk bozoridagi pasayish qurilgan binolar ko'p bo'lganda, bo'sh imoratlar soni tez ko'payib, mulk egasiga uni sotish qiyin bo'lganda, narxlar pasayganda kuzatiladi. Bu xaridor bozori; 2 - yaratilgan ko'chmas mulk ob'ektlarining o'zlashtirilishi qurilgan ob'ektlarga bo'lgan talabning o'sishidan keyin sodir bo'ladi va yangi ob'ektlarni etkazib berishning virtual yo'qligi bilan tavsiflanadi. Ushbu tsikl yangi ko'chmas mulkni yaratish uchun investitsiyadan oldingi tadqiqotlarning o'sishi bilan belgilanadi; 3 - yangi qurilgan ob'ektlarga talabning ortishi natijasida yangi qurilish o'zining eng yuqori cho'qqisiga chiqadi va qurilish loyihalari narxlarining oshishi bilan tavsiflanadi. Bu sotuvchi bozori; 4 - ko'chmas mulk bozorining to'yinganligi qurilish quvvati haddan tashqari ko'p bo'lganda va qurilish mahsulotlarini ortiqcha ishlab chiqarishda va qurilish faolligi pasayganda sodir bo'ladi. Ushbu davrda ko'chmas mulk savdosining o'sishi kamayadi.

9.2-jadval – Talab va taklifga ta’sir etuvchi omillar tizimi

Omillar	Ta'minotga ta'siri	Talabga ta'sir qilish
Iqtisodiy
Aholi daromadlari darajasining o'zgarishi: o'sishning qisqarishi	Zamonaviy sharoitda bu tayyor uy-joy bozorida taklifni oshirish omili hisoblanadi	Oshirish Kamaytirish
Biznes daromadlari darajasidagi o'zgarishlar: o'sishning qisqarishi	Tijorat ko'chmas mulk bozorida taklifning ko'payishi	Oshirish Kamaytirish
Moliyaviy, xususan, kredit resurslarining mavjudligi: o'sish, qisqarish	Oshirish Kamaytirish	Oshirish Kamaytirish
Ijara stavkalari: o'sishning qisqarishi	Oshirish Kamaytirish	Kamaytirish O'sish
Qurilish xarajatlari: kamaytirishni oshirish	Kamaytirish O'sish	Tayyor uy-joy bozorining o'sishi
Kommunal xizmatlar uchun tariflar va resurslar uchun to'lovlar: pasayishni oshirish	Kattalashtirish; ko'paytirish	Kattalashtirish; ko'paytirish
Ijtimoiy
Aholi o'zgarishi: o'sishning qisqarishi	Kattalashtirish; ko'paytirish	Oshirish Kamaytirish
Ta'lim darajasining o'zgarishi: pasayishni oshirish		Oshirish Kamaytirish
Jinoyat darajasining o'zgarishi: o'sish, pasayish		Kamaytirish O'sish
Ma'muriy
Mulk solig'i darajasi: o'sish, pasayish	Kattalashtirish; ko'paytirish	Kamaytirish
Yer solig'i darajasi: o'sish, pasayish	Kattalashtirish; ko'paytirish	Kattalashtirish; ko'paytirish
Rivojlanish huquqini olish shartlari: liberal cheklovchi	Oshirish Kamaytirish

Ko'chmas mulk bozori tarmoqlangan tuzilishga ega va jadvalda keltirilgan turli mezonlarga ko'ra farqlanishi mumkin. 9.3.

9.3-jadval - Ko'chmas mulk bozorlarining tasnifi

Tasniflash belgisi	Bozor turlari
Ob'ekt turi	- erlar, binolar, inshootlar, korxonalar, binolar, ko'p yillik ko'chatlar, mulk huquqi, boshqa ob'ektlar
Geografik (hududiy)	Mahalliy, shahar, mintaqaviy, milliy, global
Funktsional maqsad	Sanoat binolari, turar-joy, sanoat bo'lmagan binolar va binolar
Operatsiyaga tayyorlik darajasi	Mavjud ob'ektlar, tugallanmagan qurilish, yangi qurilish
Ishtirokchilar turi	Yakka tartibdagi sotuvchilar va xaridorlar, oraliq sotuvchilar, munitsipalitetlar, tijorat tashkilotlari
Tranzaktsiyalar turi	Sotib olish va sotish, ijaraga berish, ipoteka, mulk huquqi
Sanoatga mansublik	Sanoat ob'ektlari, qishloq xo'jaligi ob'ektlari, jamoat binolari va boshqalar
Mulkchilik turi	Davlat va kommunal ob'ektlar, xususiy
Tranzaksiya usuli	Birlamchi va ikkilamchi, uyushgan va uyushmagan, birja va birjadan tashqari, an'anaviy va kompyuterlashtirilgan

Ko'chmas mulk bozorining funktsiyalari

Bozorning asosiy funktsiyalaridan biri bu muvozanatli narxlarni o'rnatish, bunda samarali talab taklif hajmiga mos keladi. Narxlar muvozanat bahosidan past bo'lsa, ortiqcha talab, muvozanat narxidan yuqori bo'lsa, ortiqcha taklif mavjud. Narx, shuningdek, bozorning to'yinganligi, xaridorlarning afzalliklari, qurilish xarajatlari, mintaqadagi davlatning iqtisodiy va ijtimoiy siyosati, masalan, uy-joy qurilishi va boshqalar haqida katta hajmdagi ma'lumotlarni o'z ichiga oladi.

Tartibga solish funktsiyasi A.Smit ta’rifiga ko‘ra, avtonom tarzda faoliyat ko‘rsatuvchi bozor “ko‘rinmas qo‘l bilan” tadbirkorlik sohalari bo‘yicha resurslarni qayta taqsimlaydi va uning ishtirokchilarini o‘z niyatlariga umuman kirmagan maqsad sari yo‘naltiradi – samarali tuzilmani shakllantirish. iqtisodiyot va jamoat manfaatlarini qondirish. Zamonaviy dunyoda bozorni tartibga solishning kamchiliklari milliy iqtisodiyotni davlat boshqaruvi, ayniqsa atrof-muhitni muhofaza qilish, raqobatni himoya qilish, daromadlarni qayta taqsimlash, biznes uchun huquqiy muhitni yaratish, ijtimoiy muammolarni hal qilish va boshqalar nuqtai nazaridan tobora ko'proq qoplanmoqda.

Tijorat funktsiyasi ko'chmas mulkning qiymati va foydalanish qiymatini realizatsiya qilish va qo'yilgan kapitaldan foyda olishdan iborat.

Sanitariya funktsiyasi- bu iqtisodiyotni raqobatbardosh va zaif bozor ishtirokchilaridan tozalash, samarasiz bankrotlikdir. Bozor mexanizmi odamlarni izlanish yo'nalishiga qaratadi, lekin ularga yakuniy moliyaviy natijalar bo'yicha hech qanday kafolat bermaydi. U ko'chmas mulkka faqat ijtimoiy zarur investitsiyalarni tan oladi, chunki faqat xaridor tomonidan to'lanadi. Shuning uchun bozorni samarasiz korxonalar va boshqa ko'chmas mulk egalaridan ozod qilish barqarorlik va iqtisodiy o'sishni oshirishga olib keladi.

Axborot funktsiyasi ko'chmas mulk sotuvchilari va xaridorlariga o'z manfaatlarini ko'zlab erkin va bilimli ravishda qaror qabul qilish imkonini beruvchi umumlashtirilgan ob'ektiv ma'lumotlarni tez yig'ish va tarqatishning noyob bozor usulidir.

Vositachi funksiya bozor jamoaviy vositachi va ko'plab mustaqil va iqtisodiy jihatdan izolyatsiya qilingan xaridorlar va sotuvchilar uchun uchrashuv joyi bo'lib xizmat qilishi, ular o'rtasida aloqa o'rnatilishi va sheriklarni muqobil tanlash imkoniyati ta'minlanishi bilan ifodalanadi. Ko'chmas mulk bozorida professional vositachilar ham faoliyat yuritadi: rieltorlar, baholovchilar, agentlar, brokerlar, sug'urtalovchilar, ipoteka kreditorlari va manfaatdor ishtirokchilarga xizmat ko'rsatadigan boshqa shaxslar.

Rag'batlantiruvchi funktsiya ko'chmas mulkni yaratish va undan foydalanishda ilmiy-texnikaviy taraqqiyotdan unumli foydalanish uchun olingan foyda bilan iqtisodiy rag'batlantirish shaklida harakat qiladi. Raqobat iqtisodiy jihatdan yuqori ishbilarmonlik faolligini va kapital mulkni samarali boshqarishning yangi imkoniyatlarini izlashga majbur qiladi va qo'llab-quvvatlaydi.

Investitsion funktsiya– Ko‘chmas mulk bozori kapital qiymatini saqlash va oshirishning jozibador usuli hisoblanadi. Bu aholining jamg'armalari va jamg'arishini zaxiralarning passiv shaklidan ko'chmas mulk egasiga daromad keltiradigan real ishlab chiqarish kapitaliga o'tkazishga yordam beradi. Shu bilan birga, ko'chmas mulkning o'zi ham investitsiya risklarini sug'urtalashning bir turi bo'lib xizmat qiladi.

Ijtimoiy funktsiya butun aholining mehnat faolligi oshishida, kvartiralar, yer uchastkalari va boshqa kapital va nufuzli obyektlar egasi bo‘lishga intilayotgan fuqarolar mehnati jadalligi oshishida namoyon bo‘lmoqda.

Asosiy ko'chmas mulk bozorini boshqarish maqsadlari:

Fuqarolarning ko'chmas mulkka bo'lgan konstitutsiyaviy huquqlarini va unga egalik qilish bilan bog'liq majburiyatlarini amalga oshirish;

Bozorda uning barcha ishtirokchilari uchun muayyan tartib va ​​ish sharoitlarini o'rnatish;

Ishtirokchilarni insofsizlik, firibgarlik va jinoiy tashkilotlar va shaxslardan himoya qilish;

Ko'chmas mulkning talab va taklifga muvofiq erkin baholanishini ta'minlash;

ishlab chiqarish sohasida tadbirkorlik faoliyatini rag'batlantiradigan investitsiyalar uchun shart-sharoitlar yaratish;

Ekologik muhitni yaxshilash, iqtisodiy o'sishga erishish, ishsizlikni kamaytirish, uy-joy muammosini hal qilish va boshqa davlat maqsadlari;

Ko'chmas mulk va ko'chmas mulk bozori ishtirokchilarining adolatli soliqqa tortilishi;

Mamlakat va hududlarda uy-joy muammosini hal qilish uchun qulay sharoitlar yaratish.

Ko'chmas mulk bozori tarmoqlangan tuzilishga ega bo'lib, uni turli mezonlarga ko'ra farqlash mumkin: moliyaviy aktivning turi, geografik omili, funktsional maqsadi va boshqa ko'rsatkichlar (4.2-jadval).

Birlamchi bozor Rossiyada yangi qurilgan ob'ektlar va davlat va kommunal korxonalarni, er uchastkalarini, binolarni va binolarni va mulkiy huquqlarni xususiylashtirish orqali shakllanadi. U ko'chmas mulkning iqtisodiy muomalaga o'tkazilishini ta'minlaydi. Barcha keyingi operatsiyalar ikkinchi darajali tabiat, chunki ular qayta sotish yoki bozorga joylashtirilgan ob'ektlarni bir mulkdordan ikkinchisiga o'tkazishning boshqa shakllari bilan bog'liq.

Uyushtirilgan bozor- bu litsenziyaga ega professional vositachilar ishtirokida amaldagi qonunchilikka qat'iy muvofiq ravishda ko'chmas mulk va unga bo'lgan huquqlarning iqtisodiy aylanmasi. Bu bozor bitimlarning huquqiy tozaligini va ularning ishtirokchilari huquqlarini himoya qilishni kafolatlaydi. Tartibsiz(Ko'cha) bozori har doim ham bitimlarning ishonchliligini ta'minlay olmaydi.

Birja bozori - bu ko'chmas mulk birjasida, davlat va munitsipal mulk fondlari, yer boshqaruvi organlari, shahar uy-joy komitetlari yoki maxsus vakolatli tashkilotlar tomonidan o'tkaziladigan tanlovlar va auktsionlarda ob'ektlarni sotib olish va sotish.

Birjadan tashqari bozor - bu birjadan tashqari operatsiyalarni amalga oshirish. U uyushgan yoki uyushmagan bo'lishi mumkin. Uyushtirilgan birjadan tashqari bozor asosan litsenziyaga ega rieltorlik agentliklarining kompyuter aloqa tizimlariga asoslanadi.

4.2-jadval. Faset usuli bo'yicha ko'chmas mulk bozorlarini tasniflash

Yo'q.	Tasniflash belgisi	Ko'chmas mulk bozorlarining turlari
	Ob'ekt (mahsulot) turi	1. Yer. 2. Binolar. 3. Ob'ektlar. 4. Korxonalar. 5. Binolar. 6. Mulkiy huquqlar. 7. Boshqa ob'ektlar
	Geografik (hududiy) omil	1. Mahalliy. 2. Shahar. 3. Mintaqaviy. 4. Milliy. 5. Dunyo
	Funktsional maqsad	1. Sanoat binolari. 2. Uy-joy. 3. Noishlab chiqarish binolari va binolari (ofislar, omborlar va boshqalar).
	Operatsiyaga tayyorlik darajasi	1. Mavjud ob'ektlar (eski zaxiralar). 2. Tugallanmagan qurilish. 3. Yangi qurilish
	Ishtirokchilar turi	1. Yakka tartibdagi sotuvchilar va xaridorlar. 2. Oraliq sotuvchilar. 3. Munitsipalitetlar. 4. Tijorat tashkilotlari
	Tranzaktsiyalar turi	1. Sotib olish va sotish. 2. Lizing 3. Ipoteka. 4. Mulk huquqi (ijara, garov va boshqalar).
	Sanoatga mansublik	1. Sanoat ob'ektlari. 2. Qishloq xo'jaligi ob'ektlari. 3. Jamoat binolari. 4. Boshqalar
	Mulkchilik turi	1. Davlat va kommunal ob'ektlar. 2. Xususiy ob'ektlar
	Tranzaksiya usuli	1. Birlamchi va ikkilamchi. 2. Uyushtirilgan va uyushmagan. 3. Ayirboshlash va birjadan tashqari. 4. An'anaviy va kompyuterlashtirilgan

Asosiy xarakteristikaga ko'ra - ko'chmas mulk turi - kamida sakkizta aniq bozorlar ajratiladi (4.2-jadvalga qarang), ular orasida er uchastkalari, turar-joy va noturar joy uchun eng rivojlangan bozorlar universal ahamiyatga ega. Er deyarli har qanday ko'chmas mulkning zarur tarkibiy qismi sifatida kiritilganligi sababli, keling, er bozorining tuzilishini, uning segmentatsiyasini va asosiy parametrlarini batafsil ko'rib chiqaylik.

Yer bozori Ko'chmas mulk bozorining murakkab mustaqil turi sifatida uni erning mo'ljallangan maqsadiga ko'ra nisbatan bir hil kichik turlarga yoki navlarga bo'lish odatiy holdir, ular keyinchalik bir qator boshqa xususiyatlar (hajmi, joylashuvi va boshqalar) bo'yicha farqlanadi. (4.8-chizma).

Yer bozorining navbatdagi tarkibiy qismi bozor segmenti - uning ma'lum bir turining maxsus tanlangan qismi, ma'lum umumiy xususiyatlarga ega bo'lgan elementlar guruhi (er sifati, sanoat markazlaridan uzoqligi va boshqalar).

Eng daromadli bozor segmenti quyidagilar bilan tavsiflanadi:

• o joriy yoki kutilayotgan sotishning yuqori darajasi;
• o uchastkalarni sotishning yuqori o'sish sur'atlari;
• o mablag'larning tez aylanmasi va maqbul foyda darajasi. Bozor segmentatsiyasi eng muhim marketing vositalaridan biridir. Raqobatdagi muvaffaqiyat ko'p jihatdan bozor segmentini to'g'ri tanlashga bog'liq.

Er bozorini segmentlarga bo'lish mumkin bo'lgan bir qator mezonlar va xususiyatlar mavjud.

Segmentatsiya ob'ektlari - xaridorlar, mahsulotning o'zi, yer va bozor ishtirokchilari - tijorat tashkilotlari va tadbirkorlar.

Segmentatsiya belgisi bozor segmentlarini aniqlash omilidir.

Segmentatsiya maqsadlariga qarab, jismoniy va yuridik shaxslarning sotib olish xatti-harakatlarini tavsiflovchi omillar, er uchastkalari parametrlari, tijorat tashkilotlarining iqtisodiy ko'rsatkichlari xususiyatlar sifatida ishlatilishi mumkin. Hozirgi vaqtda ko'chmas mulk firmalari bir nechta segmentatsiyadan foydalanadilar, ya'ni. bir vaqtning o'zida bir nechta belgilarga asoslangan segmentatsiya (ko'p faktorli segmentatsiya modeli).

4.8-sxema.

u yoki bu turdagi er uchastkasi kimni va nimaga ehtiyojini qondirishini aniqroq aniqlash uchun boshqalar bilan ma'lum bir kombinatsiyada (4.9-diagramma).

Segmentatsiya mezoni- bu bozorning ma'lum bir segmentini tanlashning asosliligi baholanadigan omil. Eng keng tarqalgan mezonlar: segmentning miqdoriy parametrlari, muhimligi, rentabelligi, segmentning asosiy raqobatchilar bozoriga mosligi, tanlangan segmentdagi ish samaradorligi, tanlangan segmentni raqobatchilardan himoya qilish.

Mahsulotlar bo'yicha bozor segmentatsiyasi- yerda - ma'lum bir saytning qaysi parametrlari xaridorlar uchun jozibador bo'lishi mumkinligini aniq aniqlash imkonini beradi. Bunday holda, erning sifati, sanoat markazlaridan uzoqligi (Moskvada - Moskva halqa yo'lidan), uchastkalarning kattaligi, investitsiya jozibadorligi, obro'si va boshqalar kabi xususiyatlari qo'llaniladi.

Shunday qilib, Moskva viloyatida er bozorida sifat darajasiga qarab bir qator segmentlar ajralib tura boshladi.

4.9-sxema.

• 1. Yuqori sifatli uchastkalar - elita. Ularni badavlat fuqarolar va yirik tashkilotlar sotib oladi. Bunga 30 kilometrlik zonadagi nufuzli g'arbiy yo'nalishlar erlari kiradi. Doimiy yashash uchun qulay kottejlar ko'pincha bunday saytlarda quriladi.
• 2. O'rtacha sifatli uchastkalar o'rtacha va nisbatan yuqori daromadli odamlar uchun qiziqish uyg'otadi. Ularning Moskva halqa yo'lidan masofasi 10 dan 60 km gacha o'zgarib turadi, bunday joylarda kamtarona qishloq uylari qurilgan.
• 3. Past sifatli erlar kam daromadli, lekin nisbatan arzon narxlarda odamlar tomonidan sotib olinadi. Ushbu segmentda ekologiya, infratuzilma va obro'-e'tibor xaridorlarning xatti-harakatlariga ta'sirini yo'qotadi. Ushbu toifadagi erlar deyarli barcha yo'nalishlarda Moskvadan 50 km dan ortiq masofada joylashgan (4.3-jadval).

Moskvaning sharqiy va janubi-sharqiy hududlari nufuzli va ekologik jihatdan noqulay emas va Moskva Ring Road yaqinida - Kosino, Zhulebino, sanoat zonalari (masalan, Kapotnya) kabi ifloslanish markazlari yaqinida joylashgan.

Yer bozorining nufuzi jihatidan ham katta tabaqalanishi kuzatilmoqda. Ekologik go'zal erlar Moskva viloyatining janubi-g'arbiy va g'arbiy qismida, masalan, Paxra daryosining qirg'og'ida, Rublevo-Uspenskoye avtomagistrali bo'ylab va boshqalarda joylashgan Qozon yo'nalishi mashhur emas. Janubiy va sharqiy yo'nalishdagi erlar obro'siz va yoqimsiz deb hisoblanadi.

Saytlarning Moskva halqa yo'lidan masofasining ularning narxlariga ta'sir qilish sxemasi odatda quyidagi bog'liqlik bilan ifodalanadi - qanchalik uzoq bo'lsa, arzonroq.

Segmentatsiyaning keyingi belgisi- uchastkalarning o'lchamlari. Katta uchastkalar odatda talabga ega va shunga mos ravishda faqat nufuzli hududlarda yuqori baholanadi. Umuman olganda, katta maydonlarda er birligi narxi kichik uchastkalarga qaraganda ancha past. Shu bilan birga, kichik va katta uchastkalarda yuz kvadrat metrning narxi bir qator omillarga qarab sezilarli darajada farq qilishi mumkin.

Infratuzilmaning rivojlanish darajasi xarajatlarga katta ta'sir ko'rsatadi. Yaxshi rivojlangan er uchastkalari o'zlashtirilmagan yerlarga qaraganda ancha yuqori baholanadi. O'lchami teng bo'lgan o'zlashtirilgan va qurilmagan uchastkalarning narxlari o'rtasidagi farq infratuzilmani rivojlantirish va kapitalni boshqarish xarajatlarining umumiy qiymatiga (uchastkani qurish uchun "vaqt" qiymati) teng bo'ladi.

4.3-jadval. Moskva viloyatidagi er bozorini segmentatsiyalash

Belgilar	Bozor segmentlari
1. Yer sifati	o Kottej qurish uchun elita uchastkalari o Mavsumiy yashash uchun qishloq uylari uchun o'rtacha sifatli uchastkalar o Bog 'yozgi uylar uchun past sifatli uchastkalar
2. MKAD dan masofa	o 25 km gacha; 25-50 km; 50-100 km; 100 km dan ortiq o Moskvada - Garden Ring ichida va Garden Ring tashqarisida
3. Joylashuv	o Nufuzli hududlar: Minskoye, Rublevo-Uspenskoye, Riga yo'nalishlari o Ekologik jihatdan noqulay: janubiy va sharqiy yo'nalishlar
4. Uchastkalarning kattaligi	o Kichik maydonlar: 0,06-0,2 ga o O'rtacha: 0,25-0,50 ga o Katta: 0,5 dan 15 gektargacha, chekka hududlarda esa 10 dan 50 gektargacha.
5. Maqsad	o Turar-joy binolari uchun o Ma'muriy va ishlab chiqarish maqsadlarida o Bog 'uchastkalari va boshqalar.
6. Mulk huquqining turi	o To'liq egalik o Ijaraga olish va foydalanish huquqi o Yer ulushlariga bo'lgan huquq
7. Investitsion motivatsiya	o Kichik boshqaruvni talab qiladigan, lekin qiymati katta o'sadigan hududlar o Naqd pul oqimi va boshqaruvi yuqori bo'lgan hududlar
	o Yangi egalarning elita toifasi o xaridorlarning o'rta toifasi o Daromadlari past bo'lgan iste'molchilar
9. Xaridorning xatti-harakati	o mahsulot yetishtirish uchun yer va tabiatga munosabat: dam olish; tadbirkorlik va boshqalar.

Aloqa mavjudligiga qarab er uchastkasi narxining oshishi,%:

Bozor o'rnini tanlash ham muhim rol o'ynaydi, ya'ni. uning raqobatchilar tomonidan ishg'ol qilinmagan yoki kam ishlatilmaydigan kichik qismi va aniq belgilangan xaridorlar doirasi.

Uy-joy bozori uylarning sifati (5 qavatli - panelli, g'ishtli, blokli; ommaviy binolar - 9, 12, 16, 22 qavatli, asosan panelli; nufuzli zamonaviy g'isht va hashamatli), xonalar soni (1) bo'yicha segmentlarga bo'linadi. -, 2 va 3 xonali, ko'p xonali kvartiralar, tartibi bo'yicha (standart, takomillashtirilgan sxema), turar joy maydoni bo'yicha (dala uylari, uylar va boshqalar).

Uy-joy fondi Rossiyada qayta tiklanadigan ko'chmas mulkning 20% ​​dan ortig'ini va bog 'va dacha uchastkalaridagi turar-joy binolarini hisobga olgan holda - taxminan 30% ni tashkil qiladi. Uy-joy qurilishiga investitsiyalar hajmi uning umumiy hajmining qariyb to'rtdan bir qismini tashkil etadi, mehnatga layoqatli aholining qariyb 13 foizi uy-joy qurish va foydalanishda band. Deyarli 10 million oila va jismoniy shaxslar kommunal kvartiralarda, yotoqxonalarda yoki xususiy shaxslardan ijarada yashaydi, 2 milliondan ortiq kishi eskirgan va eskirgan uylarda yashaydi, 5-6 million oila uy-joy sharoitini yaxshilash uchun navbatda turibdi, millionlab odamlar yashaydi. tor - bir kishi uchun 5 m2 maydonda. Ammo uy-joy sharoitini yaxshilashga muhtoj bo'lganlarning atigi 1,5-2 foizi bir vaqtning o'zida kvartira yoki uyning narxini to'lashi mumkin. Mutaxassislarning fikricha, uy-joy narxi o'rtacha daromadli oilaning yillik daromadining 12-15 foizidan oshmasligi kerak. Agar bunday oila o'z daromadining uchdan bir qismini bank kreditini foiz bilan to'lash uchun ishlatsa, u holda kvartirani sotib olish 30 yildan ortiq davom etadi.

Turar-joy binolari soni 20-30 ko'rsatkich bilan tavsiflanadi, jumladan oshxonaning kattaligi, balkon yoki lodjiya mavjudligi, xonalarning tartibi, hammom, derazadan ko'rinish va boshqalar. Moskvadagi hashamatli uy-joylar quyidagi talablarga javob beradigan binolarda joylashgan kvartiralarni nazarda tutadi. Ular nisbatan yaqinda (15 yil oldin) qurilgan (yoki rekonstruksiya qilingan) va Markazda yoki Markazga tutashgan ekologik toza hududda yoki hatto chekka hududda (ba'zan Moskva halqa yo'lidan tashqarida) joylashgan bo'lishi kerak, ammo bu Markazga tezda etib borish imkoniyati bo'lishi kerak. Uyda konsiyerj yoki qo'riqchi bo'lishi va ideal holda, atrofdagi hududning xavfsizligi majburiydir. Binoda tartibni saqlash va saqlashga mas'ul bo'lgan xizmatlarning ishi yuqori darajada amalga oshirilishi kerak; Bundan tashqari, avtonom issiqlik va suv ta'minotiga ega bo'lish maqsadga muvofiqdir. Binoda yoki binoga yaqin joyda (ideal, er osti garaji) garaj yoki xavfsiz to'xtash joyining mavjudligi tobora muhim rol o'ynaydi. Elita uy-joylarining muhim belgisi - aholi orasida ijtimoiy mavqei past odamlarning yo'qligi. Ikkinchisi binoni rekonstruksiya qilish jarayonida yuqori toifali kvartiralarda tugashi mumkin. Mavjud me'yorlarga ko'ra, rekonstruksiya paytida ko'chirilgan bunday uylarning sobiq aholisi rekonstruktsiya tugagandan so'ng yana ko'chib o'tish huquqiga ega. Bunday uylarda uy-joy sotib olish ma'lum afzalliklarga ega: bitimning qonuniy sofligi, dastlab uyingizni o'zingizning didingizga qarab bezash imkoniyati, bir hil ijtimoiy muhit.

Yuqoridagi talablarning aksariyatiga javob beradigan uylar xilma-xildir: g'isht, monolit, hatto panelli ham bor. Hashamatli binolardagi kvartiralar bir yoki ikki qavatda joylashgan bo'lishi mumkin. Binolarning qavatlari soni ham har xil - 5, 9, 10, 12, 14, 17, 22, 26 qavatlar. Shu bilan birga, xarakterli xususiyatni ta'kidlash mumkin - qavatlar soni Markazdan masofa bilan ortadi. Elita uylarining infratuzilmasi ham rivojlanishida farq qiladi: ularda sport majmuasi, maishiy xizmatlar, suzish havzasi, sauna va qishki bog' bo'lishi mumkin.

Kvartiraning umumiy maydoni 120-150 m2 va undan ko'p, kiraverishda kichik favvora va akvariumli 20 m2 zal, ikkita hammom, 15 m2 oshxona-ovqat xonasi, mehmonlar va ustalar joylari mavjud. ikki darajada.

Birlamchi uy-joy bozori ikki manbadan shakllanadi va faoliyat ko'rsatadi: davlat mablag'lari hisobidan qurilgan kvartiralarni shahar hokimiyati tomonidan sotish va fuqarolar tomonidan xususiylashtirilgan uy-joylarni sotish.

Moskvada uy-joy bozorini monitoring qilish uchun 173 ta tumanda, asosan, metro bekatlari yaqinida sotuvga qo‘yilgan xonadonlarning 12 ta ko‘rsatkichi nazorat qilinadi va tahlil qilinadi. Monitoring shakli jadvalda keltirilgan. 4.4.

4.4-jadval.

Jadvaldagi belgilar. 4.4:

STmes - so'nggi to'rt hafta ichida o'rtacha 1 m2 umumiy maydonni etkazib berish narxi (dollar bilan);

MINotkl (MAXotkl) - 70% ishonch ehtimoli bilan umumiy maydonning 1 m2 o'rtacha ta'minot narxining minimal (maksimal) og'ishi (dollar bilan);

PRmes (PRkv) - oxirgi oy (chorak) uchun hududning iste'molchi ustuvorligi;

STkv - so'nggi 12 hafta ichida o'rtacha 1 m2 umumiy maydonning taklif narxi (dollar bilan);

Mmes (Mq) - so'nggi oy uchun (oxirgi uch oyda) taklif narxining (dollarda) o'zgarishining haftalik tezligining matematik kutilishi;

Yakrat (kered) - ko'chmas mulk bilan bog'liq operatsiyalarning qisqa muddatli (o'rta muddatli) risklari. Ular umuman bozorning noaniqligi bilan bog'liq xavf ulushini tavsiflaydi. Qadriyatlar qanchalik yaqin I nolga (0< I < 1), uy-joy bozorining xatti-harakatlari qanchalik xaotik bo'lsa va menejerning qarori shunchalik muvozanatli bo'lishi kerak;

YaHM - hududning ajralmas bozor xususiyatlari bilan belgilanadigan rieltorlik jozibadorligi guruhi (guruh nomlari shartli):

"+++" - juda jozibali;

<<++" - очень привлекательная; " + >> - juda jozibali; "+/-" - juda jozibali; "-/+" - jozibali;

"-" - juda jozibali emas; jozibador emas, balki yoqimsiz (bitimlarning haqiqiyligi tahlilda hisobga olinmagan omillar bilan tasdiqlanishi kerak); yoqimsiz (bitimlarning haqiqiyligi faqat bitim ishtirokchilariga ma'lum bo'lgan omillar bilan tasdiqlanishi kerak);

YaHMdagi o'rin - uning ajralmas bozor xususiyatlari bilan belgilanadigan ko'chmas mulkning jozibadorligi guruhidagi hududning tartibli o'rni.

Turar-joy bo'lmagan binolarning birlamchi va ikkilamchi bozorlarida funktsional maqsadlariga ko'ra to'rtta asosiy segment ajratiladi: umumiy xususiyatlari joylashuvi, maydoni, sifatini hisobga olgan holda ishlab chiqarish, omborxona, ofis va chakana savdo ob'ektlari. binolar, ijara muddati, narxi yoki ijarasi va boshqa omillar.

Ofis maydoni Moskva ko'chmas mulk bozorining hajmi bo'yicha ikkinchi (uy-joydan keyin) segmentini tashkil etadi, bu erda talab taklifdan oshib ketadi. Sifat xususiyatlariga ko'ra, ofis binolari to'rtta sinfga bo'linadi: A, B, C, D.

TO sinf A shaharning markaziy hududlarida va asosiy transport yo'nalishlari yaqinidagi ixtisoslashtirilgan biznes markazlarida ofis binolarini o'z ichiga oladi. Ushbu toifadagi barcha ofislar eng zamonaviy telekommunikatsiya tizimlaridan tortib iqlim nazorati tizimlarigacha bo'lgan G'arb standartlariga muvofiq jihozlangan. Ichki makon, binolar va uning atrofi namunali holatda saqlangan, shaxsiy boshqaruv, texnik xizmat ko'rsatish va qo'riqlash xizmatlari, qo'riqlanadigan avtoturargoh mavjud.

Ofis xonalari B sinf deyarli barcha yuqoridagi xususiyatlarga ega, ammo qo'shimcha xizmatlarning kichikroq ro'yxati bilan. Yillik ijara narxi 1 m2 uchun 700 dan 900 dollargacha.

A va B toifali ofis binolarining ijarachilari G'arb kompaniyalari va yirik rus firmalaridir.

Mahalliy firmalarning asosiy qismi past sifatli ofis maydonini ijaraga olishni afzal ko'radi sinflar C Va D. Ulardan birinchisi, shahar markazidan tashqarida, lekin transport yo'nalishlari kesishmasida, metro stantsiyalari yaqinida joylashgan mehmonxonalardagi ofislar, moslashtirilgan binolar (ilmiy tadqiqot institutlari, o'quv muassasalari va boshqalar) bilan ifodalanadi. Ijara stavkalari Garden Ringdan masofaga, ko'rsatiladigan xizmatlarga va ijara shartlariga qarab 400 dan 600 dollargacha.

Yaroqsiz binolar, transport chorrahalaridan tashqarida joylashgan, D sinfiga tegishli. Ularning shubhasiz afzalligi - kerakli o'lchamdagi maydonni arzon to'lov evaziga olish imkoniyatidir.

Ijara stavkalari binolarning turiga va joylashgan joyiga qarab o'zgaradi.

Ombor bozori turlari va jihozlari bilan ajralib turadi:

• o zamonaviy texnik vositalar, isitish va boshqa qulayliklar bilan jihozlangan ixtisoslashtirilgan ombor majmualari;
• o zamonaviy jihozlangan angarlar;
• o podval va yarim yerto'lali binolar;
• o turli binolarning birinchi qavatlari;
• o konvertatsiya qilingan bomba boshpanalari;
• o boshqa binolar.

Korxonalar mulkiy komplekslar sifatida birlamchi ko'chmas mulk bozoriga davlat va kommunal mulkni xususiylashtirish jarayonida kirib kelmoqda.

Tugallanmagan qurilish bozori moliyaviy, moddiy va mehnat resurslari bilan ta'minlanmagan kommunal va xususiy ob'ektlar tomonidan shakllantiriladi. U o'zaro manfaatlilik tamoyiliga asoslanadi - investor va mulkdor (shahar, kompaniya) o'rtasida qurilgan maydonni 50% taqsimlash to'g'risidagi shartnoma.

Mamlakatimizning barcha hududlarida kottej bozori jadal rivojlanmoqda. Masalan, Moskva viloyatida xususiy investitsiyalar hisobidan 48 ming gektar maydonda 160 ming kottejlar shartlar asosida qurilgan: kottejlarning 35 foizi investor tomonidan olinadi, shundan 15 foizi yopiq auktsionlarda sotadi. mahalliy aholiga 40% Moskva tomonidan sotib olinadi va 10% shahar va viloyatga beriladi.

Xulosa o'rnida shuni ta'kidlash kerakki, ko'chmas mulk bozorining faoliyati mamlakatning umumiy iqtisodiy aylanmasini rivojlantirishga yordam beradi (4.10-chizma).

Sxema 4.10.

Согласно экономической теории, выделение типов рыночных структур (монополия, олигополия, монополистическая конкуренция, совершенная конкуренция и пр.) производится на основе следующих признаков: количество продавцов и покупателей, степень дифференциации товара, барьеры проникновения на рынок для производителей и продавцов, особенности конкуренции в отрасли va boshq.

Keling, ushbu mezonlarni alohida ko'rib chiqaylik.

1. Sotuvchilar soni. Birlamchi uy-joy ko'chmas mulk bozorida sotuvchilar qatoriga soni cheklangan yirik milliy qurilish firmalari ham, o'rta mintaqaviy firmalar ham kiradi. Hozirgi vaqtda butun Rossiya ko'chmas mulk bozori yirik moliyaviy va sanoat guruhlari va xoldinglarini o'z ichiga oladi: GC "SU-155" (Moskva) - uy-joy va ijtimoiy ahamiyatga ega ob'ektlarni qurish bo'yicha davlatning yetakchi pudratchisi, shu jumladan 64 ta sanoat va qurilish korxonalari. Rossiyaning 45 mingdan ortiq ishchi kuchiga ega 17 ta shahrida, qurilish loyihalari Rossiya, MDH va Yevropaning 50 ta shahrida amalga oshirilmoqda; PIK kompaniyalar guruhi (Moskva) Moskva, Moskva viloyati va Rossiya Federatsiyasining bir qator hududlarida puxta o'ylangan ijtimoiy infratuzilmaga ega bo'lgan turar-joy ko'chmas mulki sohasida etakchi ishlab chiqaruvchilardan biri bo'lib, 19 ta sho'ba korxonalarni o'z ichiga oladi. Biroq, bir qator kichik qurilish firmalari ham mavjud.

Shuningdek, boshqa bozorlarning ishtirokchilari ko'pincha uy-joy ko'chmas mulk bozoriga sotuvchi sifatida kiradilar:

Tegishli qurilish sanoatining ishlab chiqaruvchilari (masalan, ISKP MChJ

"Volgo-Vyatka qurilish kompaniyasi", NPSK YoAJ

"Metal konstruksiya" va boshqalar);

Qurilish materiallari va individual tuzilmalarni ishlab chiqaruvchilar

(masalan, GC "Saxes" kompaniyasi, "78 DOK" YoAJ va boshqalar);

Yirik rieltorlar (masalan, "Vybor" ko'chmas mulk agentligi).

Bunday ishtirokchilar, qoida tariqasida, uy-joy ko'chmas mulk bozorini biznesni rivojlantirish yo'nalishlaridan biri deb bilishadi va uni mavjud faoliyat bilan birlashtiradilar.

Bozor ishtirokchilari o'rtasida o'tkazilgan so'rov natijalariga ko'ra, RBC kompaniyasi Rossiya Federatsiyasining 20 ta eng yirik qurilish kompaniyasining yillik reytinglarini tuzadi. Uning maʼlumotlariga koʻra, 2012-yilda yetkazib berilgan barcha hisoblagichlarning qariyb 11 foizi bunday kompaniyalar hissasiga toʻgʻri kelgan va ular joriy yilda 2011-yilga nisbatan 28 foizga koʻproq shahar uy-joylarini qurgan (3-ilovaga qarang). Mintaqaviy bozorlarda kompaniyalar soni kamroq, yirik kompaniyalarning ulushi esa sezilarli darajada katta. Shubhasiz, firmalar soni bo'yicha birlamchi uy-joy bozori raqobat muhiti bilan oligopoliya turiga yaqinlashmoqda.

Ikkilamchi uy-joy ko'chmas mulk bozorida sotuvchilar soni (bu holda uy xo'jaliklari) sezilarli darajada ko'p bo'lib, bu bozor segmentiga raqobatbardosh bozor tuzilmasining xususiyatlarini beradi. Biroq, ikkilamchi bozorda sotuvchilar ko'pincha ixtisoslashgan vositachilar - ko'chmas mulk firmalari orqali harakat qilishadi. Ularning soni allaqachon sezilarli darajada kamaygan, bu esa ushbu bozor segmentining raqobatbardoshlik darajasini pasaytiradi. Shunday qilib, 2011 yil sentyabr oyida Nijniy Novgorod sertifikatlangan rieltorlar gildiyasi (NGSR) tarkibiga kirdi.

27 ta kompaniya. Ko'rib chiqilayotgan mezonga ko'ra, ushbu bozor segmenti "monopolistik raqobat" turiga yaqinroqdir. Shunday qilib, ko'ra

"sotuvchilar soni" Turar-joy ko'chmas mulk bozori monopolistik raqobatdan oligopoliyagacha farq qiladi.

2. Turar-joy ko'chmas mulk bozorida mahsulot differentsiatsiyasi darajasi yuqori. Ikkilamchi ko'chmas mulk bozorida: eski uy-joy, eski

kapital ta'mirdan keyin uy-joylar, Stalin davri, Xrushchev, Brejnev, 60-70-yillardagi panel uylar, 80-90-yillardagi panel uylar, g'isht uylari. Nijniy Novgorod viloyatida, norasmiy tasnifga ko'ra, turar-joy ko'chmas mulki hashamatli uy-joy, hashamatli uylar, yaxshilangan tartibli kvartiralar va standart uy-joylarga bo'linadi. Birlamchi ko'chmas mulk bozori uchun Moskva tasnifi qo'llaniladi, unga ko'ra uy-joy to'rt sinfga bo'linadi: elita, premium, biznes va ekonom-klass. Shuningdek, har bir sinfning uy-joylari material turiga, joylashish maydoniga (boshqa narsalar qatori, atrof-muhit sharoitida farq qiladi), pollarning sifati, xonalarning, oshxonaning va boshqa yordamchi binolarning o'lchamlari va natijada narxlari bilan ajralib turadi. Uy-joyning individual xususiyatlari quyidagilardir: zamin, derazadan ko'rinish, tartib, kosmetik ta'mirlash mavjudligi, elektr simlarining holati, suv ta'minoti va isitish tizimi va boshqalar. tranzaktsiya uchun to'liq hujjatlar to'plamining mavjudligi. Boshqa narsalar qatorida, har bir aniq kvartira uchun individual xususiyatlar ham mavjud. Shunday qilib, ob'ektning xususiyatlari nuqtai nazaridan uy-joy bozori "mahsulotni farqlash bilan monopolistik raqobat" turiga tegishli.

3. Sanoatga kirishdagi to'siqlar. Birlamchi ko'chmas mulk bozorida sotuvchilar (mijozlar, ishlab chiquvchilar) uchun bozorga kirish to'siqlari past darajadagi to'siqlar - qurilish sanoatiga kirish bilan belgilanadi. Qurilish kompaniyasini yaratish uchun birinchi navbatda yuridik shaxsni davlat ro'yxatidan o'tkazish tartibidan o'tish kerak. Bundan tashqari, qurilish, loyihalash va muhandislik tadqiqot faoliyatini amalga oshirish uchun 2010 yil 1 yanvardan boshlab siz o'z-o'zini tartibga soluvchi tashkilotga (SRO) a'zo bo'lishingiz va ayrim turdagi ishlarga qabul qilish sertifikatini olishingiz kerak. Umumiy to'siqlardan tashqari, har bir aniq ob'ektni qurish bilan bog'liq individual to'siqlar ham mavjud. Qurilish hajmini oshirishning asosiy to'siqlari 214-FZ-sonli "Ko'p qavatli uylarni birgalikda qurishda ishtirok etish va boshqa to'g'risida" Federal qonunida belgilangan.

"Ko'chmas mulk ob'ektlari va Rossiya Federatsiyasining ayrim qonun hujjatlariga o'zgartishlar kiritish to'g'risida" gi 2004 yil 30 dekabrdagi qarori asosida ishlab chiqaruvchiga faqat quyidagi hollarda aktsiyadorlardan mablag'larni jalb qilish huquqini beradi:

· qurilayotgan er uchastkasiga egalik huquqini quruvchi tomonidan davlat ro'yxatidan o'tkazilganligi to'g'risidagi hujjat yoki bunday uchastkaning ijara shartnomasi;

· qurilish uchun ruxsatnomalar;

· ommaviy axborot vositalarida e'lon qilinishi kerak bo'lgan loyiha deklaratsiyasi, chunki ishlab chiqaruvchi birinchi aktsiyador bilan birgalikda qurilishda ishtirok etish to'g'risidagi shartnomani e'lon qilingan kundan boshlab ikki hafta o'tgach tuzishi mumkin (№ 214-FZ №

Birlamchi ko'chmas mulk bozoriga xos bo'lgan boshqa to'siqlarni ham ta'kidlash kerak:

A. Taklif etilayotgan yer uchastkalari sonining yetarli emasligi, ularning qimmatligi va ularni sotish bo‘yicha tender savdolarining shaffof emasligi. Odatda, shaharning bitta turar-joy massivi uchun bir vaqtning o'zida bir nechta er uchastkalari to'ldirish uchun taklif etiladi, bu taklif narxida aks etadi. Masalan, Nijniy Novgorod shahrida ko'p qavatli turar-joy binolarini qurish uchun ishlab chiqaruvchi sotib olishi mumkin bo'lgan er uchastkalarining narxi 230 ming rubldan farqlanadi. 1 million rublgacha 1 yuz uchun. Shaharda ham, shahar atrofida ham kam qavatli yakka tartibdagi uy-joy qurish uchun er uchastkalari narxiga kelsak, bu erda narx oralig'i 30 dan 500 ming rublgacha. 1 yuz uchun. Investitsion shartnomalar va erlarning yuqori narxi ularning narxiga "ma'muriy ijara" deb ataladigan narsaning kiritilishi bilan izohlanadi - qurilish uchastkasiga bo'lgan huquqlarni olish (egalik yoki ijarani ro'yxatdan o'tkazish), shahar kommunal tarmoqlariga ulanish, hovli hududini obodonlashtirish va boshqa xarajatlar.

Hozirgi vaqtda shahar hokimiyati turar-joylarni kompleks rivojlantirish uchun hududlarni ajratishga katta e'tibor qaratmoqda: bular shahar atrofidagi er uchastkalari ham, favqulodda vaziyatlar fondi buzilgan joylarda ham bo'lishi mumkin. Biroq, bu ishlab chiquvchilar uchun ma'lum xarajatlar bilan birga keladi: shahar atrofidagi er uchastkalarida kommunal va kirish yo'llari yo'q, va eskirgan binolari bo'lgan shahar uchastkalari hisob-kitob xarajatlarini talab qiladi. Nijniy Novgorod viloyatida uy-joy qurilishining o'sishiga qaramay (2012 yilning birinchi yarmida bu ko'rsatkich shu davrga nisbatan 2,7 foizga o'sdi.

2011), investorlar uchun qiziqarli bo'lgan qurilish maydonchalarining etishmasligi mavjud.

Er uchastkalarining etarli emasligi har doim ham qurilish maydonlarining o'lchamlari kichik ekanligini ko'rsatmaydi. Shunday qilib, masalan, ichida

2012 yilda Nijniy Novgorod viloyati Davlat mulki va er resurslari vazirligi Nijniy Novgorodning Sovetskiy tumanidagi 453 gektar erni ijaraga berish huquqini sotish bo'yicha auktsion o'tkazdi. Bitta lot 14 ta er uchastkasini birlashtirgan va Nijniy Novgorod viloyati hokimiyati tomonidan kim oshdi savdosiga qo'yilgan eng katta er massasi edi. Auktsionda faqat bitta ishtirokchi bor edi, bu katta hajm (mohiyatan 120 ming aholi uchun yangi tumanning tashkil etilishi) va ishlab chiquvchi oldida turgan tarmoqlarni qurish uchun katta xarajatlar bilan izohlandi. Shunday qilib, hokimiyatning 453 gektar maydonni turli investorlar uchun alohida uchastkalarga o'rganish loyihasini mustaqil ravishda ishlab chiqishni istamaganligi sababli, Nijniy Novgorod uy-joy qurilishi rahbarlarining hech biri ushbu kim oshdi savdosida qatnasha olmadi.

B. Qurilish biznesiga har xil turdagi ijtimoiy majburiyatlar shaklidagi norasmiy talablar. Ko'pincha ma'muriyat ijtimoiy infratuzilma ob'ektlarini: bolalar bog'chalari, maktablar, shifoxonalar va boshqalarni qurish yoki rekonstruksiya qilish yoki bir qismini boshqa joyga o'tkazish majburiyati evaziga o'zi uchun qulay joyda qurilish tashkilotiga er uchastkasini ajratib berish amaliyoti mavjud. tayyor mulkni ma'muriyatga

davlat ijtimoiy dasturlarini amalga oshirish uchun ajratilgan uy-joylar qurildi. Ijtimoiy majburiyatlarni bajarish uchun qo'shimcha xarajatlar paydo bo'lganligi sababli, qurilish kompaniyalari barcha zarur ruxsatnomalarni olgandan so'ng, ko'pincha sifatga putur etkazadigan va iste'molchilarning huquqlarini buzgan holda qurilish texnologiyalarini o'zgartirishga (va qayta uyg'unlashtirishga) majbur bo'lmoqdalar. aktsiyadorlar).

B. Turli xil yuqori ixtisoslashtirilgan uskunalarga bo'lgan ehtiyoj. Ko'p turdagi qurilish ishlari uchun har xil turdagi uskunalar kerak bo'ladi (minora kranlari: turli balandliklar, yuk ko'tarish qobiliyati va bomning balandligi, relsda yoki langar poydevorida mustaqil, kran minorasini o'z-o'zidan uzaytirish moslamasi bilan). va minorani qurilayotgan binoga ulash imkoniyati bilan; qoziqlarni haydash uskunalari yoki qoziq presslari qurilmalari; beton aralashtirish zavodlari va beton ohak bloklari, beton nasoslar va boshqalar). Ishning kichik hajmi va vaqtinchalik xususiyatini hisobga olgan holda, ushbu jihozlarning butun majmuasini sotib olish samarasizdir. Bundan tashqari, minora kranini sotib olish bog'liq xarajatlarning oshishiga olib keladi: qurilish kompaniyasi xodimlarga bir necha kishini qo'shishi kerak (1-2 kran operatori, kranning texnik holati uchun mas'ul bo'lgan mexanik, elektrchi) , shuningdek, xavfsizlik muhandisi uchun qo'shimcha ish paydo bo'ladi. Bundan tashqari, o'ta xavfli qurilish maydonchasi sifatida kranni Rostexnadzor shahar bo'limida ro'yxatdan o'tkazish, shuningdek, korxona balansiga qo'yish kerak bo'ladi. Nihoyat, sotib olingan asbob-uskunalar ma'lum sharoitlarda saqlanishi kerak va har 10 oyda rejali tekshiruv o'tkazilishi kerak. Deyarli barcha kompaniyalar o'z balansida barcha kerakli asbob-uskunalarni saqlash imkoniyatiga ega, ammo hamma ham shartnoma va lizing shaklida foydalanish imkoniyatiga ega emas.

D. Qurilish materiallarini yetkazib berishdagi uzilishlar. Misol tariqasida, Rossiyaning Evropa qismida yuqorida tavsiflangan tsement etishmasligi (1.3.2-bandga qarang). Muayyan tarmoqda tadbirkorlik faoliyatida yuzaga keladigan har qanday muammolar, xoh tabiiy yoki sun'iy kelib chiqishi, unga kirish uchun to'siq sifatida qaralishi mumkin.

D. Malakali kadrlarning yetishmasligi. Shunday qilib, Nijniy Novgorod viloyatida muhandislik va qurilish kadrlarini tayyorlash bo'yicha yirik ixtisoslashtirilgan sanoat universiteti (FSBEI HPE) mavjudligiga qaramay.

"Nijniy Novgorod davlat arxitektura-qurilish universiteti), qurilish industriyasining jadal rivojlanishi sharoitida turar-joy ko'chmas mulk bozorida bir qator ishchi kasblari bo'yicha mutaxassislar va yuqori malakali muhandislik xodimlari, birinchi navbatda, yangi qurilish bo'yicha mutaxassislar etishmayapti. va yuqori ixtisoslashgan sohalar. Ta'lim muassasalari bitiruvchilarining aksariyati yaxshi nazariy tayyorgarlikka ega, lekin ular ko'pincha ishlash uchun etarli amaliy ko'nikmalarga ega emaslar. O'rta kasb-hunar ma'lumotiga ega bo'lgan malakali ishchilarning keskin etishmasligi: tosh ustalari, payvandchilar va boshqalar. Bundan tashqari, Sovet davrida ommaviy deb tasniflangan bunday kasblar bugungi kunda mashhur emas va nufuzli emas, bu murakkabligi bilan izohlanadi. va og'ir ish sharoitlari; chet eldan past malakali ishchi kuchining doimiy ravishda kirib kelishi ish haqi darajasini sezilarli darajada pasaytiradi.

Shuni ta'kidlash kerakki, vositachilar malakali kadrlar etishmasligi kabi to'siqlarga duch kelishadi, chunki hozirgi vaqtda Rossiya Federatsiyasining ta'lim tizimi ko'chmas mulk operatsiyalari bo'yicha mutaxassislarni tayyorlamaydi. Umuman olganda, uy-joy ko'chmas mulk bozorida malakali kadrlarning etishmasligi qurilish va rieltorlik kompaniyalarini ixtisoslashtirilgan oliy o'quv yurtlari bilan yaqin hamkorlik qilishga, mutaxassislar tayyorlash uchun o'z o'quv markazlarini ochishga, shuningdek, rekruting agentliklari xizmatlariga murojaat qilishga majbur qilmoqda.

E. Tasdiqlash tartib-qoidalarining haddan tashqari ko'pligi. Rossiyaning 43 shahrida shahar iqtisodiyoti fondi instituti tomonidan o'tkazilgan tadqiqot uy-joy qurilishida juda yuqori darajadagi to'siqlar mavjud degan xulosaga kelishimizga imkon beradi. O'rtacha, ko'p qavatli uyni qurishda ishlab chiquvchilar 100 ta protseduradan o'tib, taxminan 3 yil va 25 mln.

rublni tashkil etadi va bunday xarajatlarning aksariyati (taxminan 80%) muhandislik qo'llab-quvvatlash tarmoqlariga ulanish (biriktirish) xarajatlaridir. Umuman olganda, bugungi kunda, "Milliy Quruvchilar uyushmasi (NOSTROY)" SRO mutaxassislarining fikriga ko'ra, 23 ga yaqin tasdiqlash protseduralari aniq ortiqcha; ularni bekor qilish qurilishga ruxsat olish uchun zarur bo'lgan vaqtni taxminan 600 kunga qisqartiradi, bu esa sezilarli darajada kamaytiradi. loyihani ishlab chiqish xarajatlari.

Yuqorida muhokama qilingan birlamchi ko'chmas mulk bozorida sotuvchilar uchun sanoatga kirishdagi to'siqlar, ayniqsa, birinchi uchtasi, "oligopoliya" tipidagi bozor tuzilishiga xosdir.

Ikkilamchi uy-joy ko'chmas mulk bozorida professional bo'lmagan sotuvchilar va xaridorlar (uy xo'jaliklari va ularning a'zolari) uchun kirish to'siqlari ahamiyatsiz (sotuvchilar uchun: mulkning mavjudligi va unga bo'lgan mulk huquqi; xaridorlar uchun: pulning mavjudligi; har ikki tomon uchun: huquqiy soflik. bitim). Shu bilan birga, ularning professional vositachiga (ko'chmas mulk agentligi yoki yakka tartibdagi rieltor) murojaat qilish sabablari quyidagilar bo'lishi mumkin: noaniqlikni bartaraf etish va xavfni uchinchi tomonga o'tkazish, tanlovni kengaytirish va maqbul variantni topish vaqtini qisqartirish (bu ikkala sabab tufayli yuzaga keladi). miqyosdagi iqtisodlar va qidiruv kompyuter ma'lumotlar bazalari va professional texnologiyalarga ulanish tufayli). Agar tranzaksiya xarajatlarini tejash ko'chmas mulk kompaniyasining xizmatlari narxidan katta bo'lsa, bunday davolash samarali hisoblanadi.

Bitimlar professional vositachi ishtirokida amalga oshiriladigan bozorda kirish uchun qo'shimcha to'siqlar paydo bo'ladi. Shunday qilib, ko'chmas mulk kompaniyasini yaratish uchun yuridik shaxsni davlat ro'yxatidan o'tkazish yoki vositachini yakka tartibdagi tadbirkor sifatida ro'yxatdan o'tkazish talab qilinadi. Shuningdek, vositachi kompaniyaning yaxshi obro'si ham muhim raqobatdosh ustunlik vazifasini bajaradi. Rieltorning obro'si turli holatlardan iborat.

faoliyat: bozorda bo'lish vaqti, faoliyat ko'lami (ko'pincha operatsion idoralar soni bilan belgilanadi), ommaviy axborot vositalarida ijobiy va salbiy sharhlarning mavjudligi, faoliyatning professional nashrlarda aks etishi va boshqalar.

Rieltorlik kompaniyasining raqobatdosh ustunligi bu professional assotsiatsiyada (notijorat sheriklik) - rieltorlar gildiyasida ishtirok etishdir. Biroq, bu erda ham to'siqlar mavjud. Gildiyaga qabul qilish uchun siz: 1) ko'rsatilayotgan brokerlik xizmatlarining belgilangan standart talablariga muvofiqligi to'g'risida sertifikat olishingiz kerak; 2) maxfiylikni ta'minlaydigan muzokaralar o'tkazish uchun maxsus jihozlangan xonaga ega bo'lgan noturarjoy binolariga egalik qilish yoki rasmiy foydalanish; 3) sotuvchining kasbiy javobgarligini sug'urta qilish shartnomasini tuzish; 4) belgilangan tartibda ro‘yxatdan o‘tgan tovar belgisidan foydalanish huquqini beruvchi hujjatni olish, uning doirasida vositachilik xizmatlari ko‘rsatiladi.

Ko'chmas mulk bozorida o'ziga xos brend effekti mavjud.

- bu biznesda nafaqat tarix, balki jamoatchilik e'tirofiga ega bo'lish juda muhimdir. Masalan, Nijniy Novgorod ko'chmas mulk agentligi

"Tanlov" Butunrossiya tanlovi natijalariga ko'ra "Professional e'tirof -"

Rossiya Rieltorlar Gildiyasi tomonidan o'tkazilgan 2011 yil "Uy-joy sotish bozoridagi eng yaxshi brokerlik kompaniyasi 2011" nominatsiyasida g'olib deb topildi (100 dan ortiq xodimlar), rieltorga kuchli raqobatdosh ustunlik berdi. Tovar effekti bilan chambarchas bog'liq - bu ishonch effekti. Keng ma'noda, biz turli xil ishonch turlari haqida gapiramiz: 1) institutsional - bizning holatlarimizda, vositachi institutlarning o'ziga ishonch; 2) tashkiliy

- muayyan tashkilotlarga ishonch; 3) ijtimoiy - qarorlar qabul qilishda asos bo'lganda, jamoatchilik fikri va jamoat xatti-harakatlariga ishonch; 4) shaxsiylashtirilgan - aniq odamlarga ishonish. Ko'pincha, ko'chmas mulk bozorining ishlashining nozik tomonlarini tushunmasdan, professional bo'lmagan xaridorlar va sotuvchilar (uy xo'jaliklari)

bozorda eng ko'p talab qilinadigan yoki do'stlar va tanishlar tomonidan tavsiya etilgan agentlarga murojaat qilishni afzal ko'ring.

Obro', ishonch, brend ustunligi - bu sohaga kirish uchun barcha to'siqlar "monopolistik raqobat" turidagi bozor tuzilishiga xosdir.

4. Ko'chmas mulk bozoridagi raqobatning xususiyatlari. Turli xil xaridorlar guruhlari uchun uy-joyning individual xususiyatlarining katta ahamiyatini hisobga olgan holda (uy-joy sifati, yashash muhiti, quruvchi yoki vositachi ko'chmas mulk kompaniyasining obro'si, quruvchining kafolati, mulk huquqini sug'urtalash xizmatlarini taqdim etish, ipoteka olishda yordam berish va boshqalar). ), sotuvchilar o'rtasida narx bo'lmagan raqobat hukm surmoqda. Uy-joy bozorida narx raqobati ikkinchi darajali rol o'ynaydi va agar bitim shoshilinch bo'lsa, kuchga kiradi.

Ko'chmas mulk bozorida adolatli raqobat mavjud, ammo zamonaviy sharoitda materiallar va qurilish ishlari sifatining pasayishi, xaridorlarning manfaatlarini buzish, mansabdor shaxslarning poraxo'rlik (turli xil daromad olish uchun) kabi nohaq raqobat xususiyatlari ham mavjud. ruxsatnomalar turlari, erni sotib olish va boshqalar), yolg'on mish-mishlarni tarqatish orqali raqobatchilarning obro'siga putur etkazish, shu jumladan. ommaviy axborot vositalaridan foydalanish, ishlab chiqarish josusligi va qonunchilikka va ishbilarmonlik etikasiga mos kelmaydigan boshqa harakatlar.

5. Ko'chmas mulk bozorida iqtisodiy foyda olish manbalari. Quruvchilar (uy-joy ishlab chiqaruvchilari) uchun iqtisodiy foydaning kelib chiqishi bozorning oligopolistik tuzilishi bilan bog'liq. Qurilish sohasida ham, rieltorlik xizmatlari sohasida ham ortiqcha daromad olish imkoniyati mamlakatdagi mavjud makroiqtisodiy vaziyat, shuningdek, odamlarning oqilona (u yoki bu darajada) umidlari va rivojlanish istiqbollarini baholash bilan belgilanadi. , uy xo'jaliklari daromadlari dinamikasi, ipoteka kreditini olish imkoniyati va shartlari va boshqalar. Ko'chmas mulk bozorida vositachilar (ko'chmas mulk firmalari) uchun foyda.

xavf uchun mukofot, shuningdek, bitimning har bir bosqichida xizmatlar iste'molchisi uchun yuzaga keladigan ma'lumot noaniqligini bartaraf etish. Shuningdek, yirik ko'chmas mulk agentliklari ko'chmas mulkka sarmoya kiritish va vaqtinchalik narx arbitrajini olish orqali spekulyativ foyda olishlari mumkin. Ayniqsa, foydali investitsiya ob'ektlari - bu bitimning dolzarbligi muhim omil bo'lgan kvartiralar. Ortiqcha daromad olishning insofsiz usullari ham mavjud bo'lib, ularning manbai adolatsiz raqobat yoki tovarlarning yakuniy sotuvchilari yoki xaridorlarini aldashdir.

Turar-joy ko'chmas mulk bozorining xususiyatlarini turli mezonlar bo'yicha o'rganish bizga "monopolistik raqobat" bozor tuzilmasi turiga ko'proq mos keladi degan xulosaga kelishga imkon beradi, garchi uning ayrim segmentlarida "oligopoliya", "mukammal" kabi xususiyatlar mavjud. raqobat” va ekstremal holatlarda “monopoliya”. Bundan tashqari, ushbu bozor uning faoliyatining o'ziga xos xususiyatlarini belgilaydigan o'ta heterojenlik bilan tavsiflanadi.

Keling, birinchi bobni umumlashtiramiz. Turar-joy ko'chmas mulk bozori - bu tadqiqotning iqtisodiy va huquqiy jihatlarini birlashtirgan neoklassik va neo-institutsional yondashuvlar nuqtai nazaridan o'rganilishi mumkin bo'lgan bozor. Tadqiqot shuni ko'rsatdiki, turar-joy ko'chmas mulk bozorida bir vaqtning o'zida ham foyda, ham resurs bo'lgan maxsus ob'ekt sotiladi. Bu obyekt A.Maslou ierarxiyasidagi ehtiyojlar strukturasining barcha besh darajasini qanoatlantiradigan murakkab tovar xususiyatlariga ega. Uy-joy bozori birlamchi va ikkilamchi segmentlarga bo'linadi; iste'mol va investitsiya maqsadlarida sotib olingan uy-joy; ob'ektning sifati va murakkabligi bilan ajralib turadigan segmentlar. Ular talab va taklifning turli egiluvchanligi bilan ajralib turadi va ularning o'ziga xos ishlash mexanizmlari mavjud.

Turar-joy ko'chmas mulk bozoridagi muvozanat holatiga talab omillari, taklif omillari va bozor tuzilmalarining turlari ta'sir ko'rsatadi. Bo'lim tafsilotlari

Turar-joy ko'chmas mulk bozorida quyidagi talab omillarining ta'siri tahlil qilindi: iste'molchilarning xohish-istaklari va didi, mahsulot sifati, xaridorning daromadi, boshqa tovar va xizmatlar narxi, vaqt omili, xaridorlar soni, har qanday siyosiy yoki iqtisodiy o'zgarishlardan iste'molchi kutishlari, soliqlar va subsidiyalar (subsidiyalar) xaridorlari, yalpi talab zarbalari. Uy-joyga bo'lgan talab yuqori narxga egiluvchan (daromad effekti tufayli, almashtirish effekti esa ahamiyatsiz) va uy-joyning turli sifati segmentlari uchun farqlanadi. Shuningdek, uy-joyga bo'lgan talab uzoq muddatli istiqbolda xaridorlarning daromadlari va to'plangan jamg'armalari nuqtai nazaridan yuqori elastiklik bilan tavsiflanadi. Uy-joy bilan ta'minlashning quyidagi omillari atroflicha o'rganildi: narxlar va resurslarning mavjudligi (ishlab chiqarish omillari), yangi (ko'proq samarali) texnologiyalar, sotuvchilarga soliqlar va subsidiyalar (subsidiyalar), ishlab chiqarish bilan bog'liq tovarlar narxi; turar-joy ko'chmas mulk sotuvchilari soni, tashqi ta'minot zarbalari. Aniqlanishicha, uy-joy ta'minoti qisqa muddatda past egiluvchanlik va uzoq muddatda yuqori elastiklik bilan tavsiflanadi, bu ham qurilish sanoatiga kirishdagi to'siqlarga bog'liq. Bozor tuzilmalarining turlarini aniqlash uchun ishda uy-joy bozorining quyidagi xususiyatlari tahlil qilindi: sotuvchilar soni, turar-joy ko'chmas mulkining tabaqalanish darajasi, sanoatga kirishdagi to'siqlar, turar-joy ko'chmas mulkidagi raqobat xususiyatlari. bozor, iqtisodiy foyda manbalari. Birlamchi uy-joy bozori monopolistik raqobat turidan oligopoliyagacha, ikkilamchi uy-joy bozori esa mukammal raqobatdan monopolistik raqobatgacha o'zgaradi, degan xulosaga keldi.

O'tkazilgan nazariy tadqiqotlar zamonaviy Rossiyada turar-joy ko'chmas mulk bozorining o'ziga xos xususiyatlari va tendentsiyalarini tahlil qilishga o'tishga imkon beradi.

Yaxshi ishingizni bilimlar bazasiga yuborish oddiy. Quyidagi shakldan foydalaning

Talabalar, aspirantlar, bilimlar bazasidan o‘z o‘qishlarida va ishlarida foydalanayotgan yosh olimlar sizdan juda minnatdor bo‘lishadi.

E'lon qilingan http://www.allbest.ru/

Rossiya Federatsiyasi Ta'lim va fan vazirligi

Federal davlat byudjeti ta'lim muassasasi

Vyatka davlat universiteti

Qurilish va arxitektura fakulteti

Moliya va iqtisodiy xavfsizlik boshqarmasi

Kurs loyihasi

investitsiya jarayonining ekspertizasi va inspektsiyasi fanida

Talaba tomonidan ishlab chiqilgan

gr. ST 38-01 Stepanenko A.A.

Boshliq Loginov D.A

Kirish

2-bob. Amaliy qism

Xulosa

Ilova

Kirish

Rossiyada xususiy ko'chmas mulkning paydo bo'lishi natijasida ko'chmas mulkka egalik huquqini sotib olish va sotishga asoslangan ko'chmas mulk bozori shakllana boshladi va rivojlana boshladi.

Rossiya fuqarolari, korxonalari va tashkilotlari ko'chmas mulk bilan bog'liq operatsiyalarda ishtirok etayotganlarning soni ortib bormoqda - u quriladi, sotiladi, sotib olinadi, ijaraga olinadi, garovga qo'yiladi, almashtiriladi va hokazo. Biroq, Rossiyada real munosabatlarni tartibga soluvchi to'g'ri ishlab chiqilgan qonunchilik bazasining yo'qligi. Ko'chmas mulk sektori dastlab ko'chmas mulk bozorining rivojlanishini o'z-o'zidan yo'naltirdi. Shubhasiz, shuning uchun Rossiya ko'chmas mulk bozori tez orada dunyoga mos kelmaydi.

Mening kurs ishimda ko'chmas mulk bozori, uning xususiyatlari va funktsiyalari kabi tushunchalar ochib berilgan.

Markazlashtirilgan, rejalashtirilgan bozor iqtisodiyotiga o'tish bilan Rossiya iqtisodiyotining yangi tarmog'i - ko'chmas mulk bozori rivojlana boshladi. Uning rivojlanishining boshlang'ich nuqtasi 1990 yil, "SSSRda mulk to'g'risidagi qonun" er uchastkalari, binolar va inshootlar va ularning alohida qismlari - binolar uchun keyinchalik qonunlashtirilgan xususiy mulk kontseptsiyasini tan olgan paytda ko'rib chiqilishi kerak.

Kurs ishining maqsadi: ko'chmas mulk bozorining tasnifi va funktsiyalarini ko'rib chiqish, shuningdek ishning amaliy qismini hal qilish.

Maqsadlar: 1) “Ko‘chmas mulk bozori” tushunchasini o‘rganish;

2) Ko'chmas mulk bozorlari tasnifini ko'rib chiqing;

3) Mahsulot sifatida ko'chmas mulk bozorlarining xususiyatlarini ochib berish;

5) Loyihaning tahliliy qismida siz quyidagilarni tahlil qilishingiz kerak:

1. Mulkni rekonstruksiya qilish xarajatlari.

2. Bozor kon’yunkturasini inobatga olgan holda mulkni rekonstruksiyadan so‘ng ekspluatatsiya qilish xarajatlari.

3. Mulkni qayta qurish va undan keyingi foydalanish uchun eng yaxshi variantni tanlang.

ko'chmas mulk bozorini qayta qurish xarajatlari

1-bob. Ko'chmas mulk bozorlarining tasnifi. Bozorlarning qisqacha tavsifi

Ko'chmas mulk bozori - bu manfaatlar va huquqlar bog'langan va ko'chmas mulk narxlari o'rnatiladigan mexanizm.

Ko'chmas mulk bozori va uning rivojlanish darajasi milliy iqtisodiyotning rivojlanishini tavsiflaydi. Rossiyada ko'chmas mulk bozorining rivojlanishida quyidagi bosqichlarni ajratish mumkin.

Ko'chmas mulk har qanday ijtimoiy tizimda bilimlar tizimida markaziy o'rinni egallaydi va bir vaqtning o'zida ikkita muhim funktsiyani bajaradi: ishlab chiqarish vositasi va yashash, dam olish, madaniy hordiq chiqarish uchun shaxsiy iste'mol ob'ekti va boshqalar. Ijtimoiy hayot va moddiy ishlab chiqarishning turli sohalarini davlat tomonidan iqtisodiy va huquqiy tartibga solish ko'chmas mulk bilan chambarchas bog'liq.

Ko'chmas mulkning asosiy, asosiy ob'ekti - yer - odamlarning tadbirkorlik faoliyatining butun tizimida va ularning hayotida o'ziga xos ahamiyatga ega. Bu butun insoniyat jamiyati uchun alohida ahamiyatga ega, chunki u barcha xalqlar va avlodlarning yagona yashash joyi, biznesning har qanday sohasidagi asosiy va yagona omil bo'lib, ishlab chiqarishda bevosita yoki bilvosita ishtirok etadi. boshqa barcha tovarlar va imtiyozlar. Ko'chmas mulk iqtisodiy jarayonlar, shaxsiy va jamoat manfaatlari, ma'muriy norma va qoidalar uyg'unligining markazida joylashgan.

Ko'chmas mulk iqtisodiy va davlat manfaatlari ob'ekti hisoblanadi

Ko'chmas mulk tovar sifatida turli, real yoki potentsial ehtiyojlarni qondiradigan hamda ma'lum sifat va miqdoriy xususiyatlarga ega bo'lgan bitimlar (sotib olish-sotish, hadya qilish, garov va boshqalar) ob'ektidir.

Ko'chmas mulk investitsiya xavfsizligini ta'minlaydigan barcha mavjud bo'lganlarning eng mustahkam mahsulotidir, chunki uning qiymati turli omillar ta'sirida vaqt o'tishi bilan oshishi mumkin. Ko'chmas mulkning yana bir muhim xususiyati shundaki, ko'chmas mulk tovarlari ularning joylashgan joyida iste'mol qilinadi, shuning uchun hududiy imtiyozlar kabi iqtisodiy xususiyat paydo bo'ladi. Ko'chmas mulkning boshqa iqtisodiy xususiyatlari - pul oqimlarining notekisligi, soliqqa tortishning differentsiatsiyasi, mulkiy huquqlar kombinatsiyasining xilma-xilligi, bitimlarning qat'iy tartibga solinishi, likvidligi va boshqaruvga bo'lgan ehtiyoj. Bozor sharoitida mulkni boshqarish ko'chmas mulkning ma'lum bir turiga bo'lgan ehtiyojni qondirish uchun murakkab integratsiyalashgan tizimdir.

Ko'chmas mulk bozori odamlar hayoti va faoliyatining barcha jabhalariga katta ta'sir ko'rsatadi, bir qator umumiy va maxsus funktsiyalarni bajaradi: narxlash, tartibga solish, tijorat, qayta qurish, axborot, vositachilik, rag'batlantirish, investitsiya, ijtimoiy.

Ko'chmas mulk bozorining faoliyati uning sub'ektlari tomonidan amalga oshiriladi, ular: sotuvchilar, xaridorlar, professional ishtirokchilar, davlat organlari.

Professional bozor ishtirokchilari rieltorlar, baholovchilar, dilerlar va boshqa vositachilardir. Ko‘chmas mulk yuridik shaxslar va yakka tartibdagi tadbirkorlar tomonidan manfaatdor shaxs bilan tuzilgan shartnoma (yoki ishonchli vakil orqali) asosida uning nomidan, o‘z hisobidan yoki o‘z hisobidan yer uchastkalari bilan fuqarolik-huquqiy bitimlarni amalga oshirish bo‘yicha amalga oshiradigan faoliyati hisoblanadi. nomidan, lekin manfaatdor shaxs hisobidan va manfaatlarini ko'zlab , binolar, inshootlar, inshootlar, turar-joy va noturar joy binolari va ularga bo'lgan huquqlar.

Ko'chmas mulk bozori tarmoqlangan tuzilishga ega va uni turli mezonlarga ko'ra ajratish mumkin: moliyaviy aktivning turi, geografik omili, funktsional maqsadi va jadvalda keltirilgan boshqa ko'rsatkichlar. 1.

1-jadval

Ko'chmas mulk bozorlarining tasnifi

Tasniflash belgisi	Bozor turlari
Ob'ekt turi	Er, binolar, inshootlar, korxonalar, binolar, ko'p yillik ko'chatlar, mulk huquqi, boshqa ob'ektlar
Geografik (hududiy)	Mahalliy, shahar, mintaqaviy, milliy, global
Funktsional maqsad	Sanoat binolari, turar-joy, sanoat bo'lmagan binolar va binolar (ofislar, omborlar va boshqalar)
Operatsiyaga tayyorlik darajasi	Mavjud ob'ektlar (eski zaxiralar), tugallanmagan qurilish, yangi qurilish
Ishtirokchilar turi	Yakka tartibdagi sotuvchilar va xaridorlar, oraliq sotuvchilar, munitsipalitetlar, tijorat tashkilotlari
Tranzaktsiyalar turi	Sotib olish va sotish, ijaraga berish, ipoteka, mulk huquqi (ijara, garov va boshqalar)
Sanoatga mansublik	Sanoat ob'ektlari, qishloq xo'jaligi ob'ektlari, jamoat binolari va boshqalar
Mulkchilik turi	Davlat va kommunal ob'ektlar, xususiy
Tranzaksiya usuli	Birlamchi va ikkilamchi, uyushgan va uyushmagan, birja va birjadan tashqari, an'anaviy va kompyuterlashtirilgan

Ko'chmas mulk bozorini segmentatsiyasiz ko'rib chiqish mumkin emas.

Ko'chmas mulk bozorini segmentatsiyalash - bu uni bir hil xaridorlar guruhlariga bo'lish. Ko'chmas mulk bozorining quyidagi asosiy segmentlari ajralib turadi:

1. Uy-joy bozori;

2. Tijorat ko'chmas mulk bozori;

3. Yer bozori.

Uy-joy bozori

Uy-joy fondi Rossiyada qayta tiklanadigan ko'chmas mulkning 20% ​​dan ortig'ini va bog 'va dacha uchastkalaridagi turar-joy binolarini hisobga olgan holda - taxminan 30% ni tashkil qiladi. Uy-joy qurilishiga investitsiyalar hajmi uning umumiy hajmining qariyb to'rtdan bir qismini tashkil etadi, mehnatga layoqatli aholining qariyb 13 foizi uy-joy qurish va foydalanishda band. Shu bilan birga, millionlab oilalar va jismoniy shaxslar kommunal kvartiralarda, yotoqxonalarda yoki xususiy shaxslardan ijarada yashaydilar, eskirgan va eskirgan uylarda yashaydilar, uy-joy sharoitlarini yaxshilash uchun navbatga turishadi, bir kishi boshiga 5 m2 maydonda tor yashashadi.

O'tkir uy-joy tanqisligi Rossiya uchun surunkali hodisadir. Hozirgi vaqtda uy-joy muammosi qo'shni davlatlardan doimiy ravishda qochqinlar va majburiy muhojirlar oqimi tufayli keskinlashmoqda. Shu bilan birga, bozor munosabatlariga o‘tish avvallari uy-joy qurilishiga sarmoya kiritishning asosiy manbai bo‘lgan davlat byudjeti mablag‘lari hisobidan uy-joy qurilishining qisqarishiga olib keldi.

Uy-joyga bo'lgan katta ehtiyoj zamonaviy rus oilasining o'rtacha daromad darajasi pastligi bilan bir vaqtda mavjud bo'lib, bu aholining ko'pchiligiga uy-joy sotib olish uchun ariza berishga imkon bermaydi. Hozirgi vaqtda uy-joyga bo'lgan talabni shakllantirayotgan xaridorlarning asosiy guruhi aholining 4-6 foizini tashkil qiladi. Binobarin, iqtisodiyotning barqaror rivojlanishi boshlanishi bilan fuqarolarning farovonligi oshib, aholining uy-joyga bo‘lgan talabi jadal sur’atlar bilan o‘sishni boshlaydi.

Uy-joy bozori shahar uy-joy bozori va shahar atrofidagi uy-joy bozoriga bo'lingan.

Shahar uy-joy fondi rivojlanish xususiyatini hisobga olgan holda bir necha guruhlarga bo'linadi:

· past sifatli uy-joy, standart uy-joy, Stalin davridagi binolar, yaxshilangan uylar,

· hashamatli uy-joy. Shu bilan birga, uy-joy sifati va uning joylashuvi asosiy parametrlardir,

· uy-joy bozoridagi talabga ta'sir ko'rsatish va uy-joy narxini hisobga olish. Uy-joylarning sifati

· 20-30 ko'rsatkich bilan tavsiflanadi, shu jumladan oshxonaning kattaligi, balkon yoki lodjiya mavjudligi;

· xonalarning, hammomlarning joylashuvi, derazadan ko'rinish va boshqalar.

Misol uchun, Moskvadagi hashamatli uy-joy quyidagi talablarga javob beradigan binolarda joylashgan kvartiralarni nazarda tutadi. Ular nisbatan yaqinda (15 yildan ortiq bo'lmagan) qurilgan (yoki rekonstruksiya qilingan) bo'lishi kerak. Bunday uylar odatda Markazda yoki Markazga ulashgan ekologik toza hududda yoki hatto chekka hududda (ba'zan Moskva halqa yo'lidan tashqarida) joylashgan, ammo Markazga tezda etib borish imkoniyati bo'lishi kerak. Uyda konsiyerj yoki qo'riqchi bo'lishi va ideal holda, atrofdagi hududning xavfsizligi majburiydir. Binoda tartibni saqlash va saqlash uchun mas'ul bo'lgan xizmatlarning ishi yuqori darajada amalga oshirilishi kerak; Bundan tashqari, avtonom issiqlik va suv ta'minotiga ega bo'lish maqsadga muvofiqdir.

Binoda yoki binoga yaqin joyda (ideal, er osti garaji) garaj yoki xavfsiz to'xtash joyining mavjudligi tobora muhim rol o'ynaydi.

Uy-joyning "elitaligi" ning muhim belgisi - aholi orasida ijtimoiy mavqei past odamlarning yo'qligi. Ikkinchisi binoni rekonstruksiya qilish jarayonida yuqori toifali kvartiralarda tugashi mumkin. Mavjud me'yorlarga ko'ra, rekonstruksiya paytida ko'chirilgan bunday uylarning sobiq aholisi qurilish tugagandan so'ng yana ko'chib o'tish huquqiga ega. Bunday uylarda uy-joy sotib olish ma'lum afzalliklarga ega: bitimning qonuniy sofligi, dastlab uyingizni o'zingizning didingizga qarab bezash imkoniyati, bir hil ijtimoiy muhit. Yuqoridagi talablarning aksariyatiga javob beradigan uylar xilma-xildir: g'isht, monolit, hatto panelli ham bor. Hashamatli binolardagi kvartiralar bir yoki ikki qavatda joylashgan bo'lishi mumkin. Binolarning qavatlari soni ham har xil - 5, 9, 10, 12, 14, 17, 22, 26 qavatlar. Shu bilan birga, Markazdan uzoqlashgani sari qavatlar soni ortadi. Elita uylarining infratuzilmasi ham rivojlanishida farq qiladi: ularda sport majmuasi, ijtimoiy xizmatlar, suzish havzasi, sauna va qishki bog' bo'lishi mumkin.

Kvartiraning umumiy maydoni 120-150 m2 va undan ko'p, kiraverishda kichik favvora va akvariumli 20 m2 zal, ikkita hammom, 15 m2 oshxona-ovqat xonasi, mehmonlar va ustalar joylari mavjud. ikki darajada.

Shahar atrofidagi uy-joy bozorining shakllanishi shahar atrofidagi yakka tartibdagi qurilish cheklovlarini olib tashlash bilan bog'liq. Mamlakatdagi og'ir iqtisodiy vaziyatga qaramay, aholining etarlicha farovon qatlamining o'sishi qishloq uylari va kottejlarga bo'lgan talabni kuchaytirdi.

Shahar atrofidagi uy-joylarga bo'lgan talab uning joylashgan joyiga (shahardan uzoqligi va yo'nalishi), zamonaviy kommunikatsiyalar (elektr, gaz, kanalizatsiya, suv ta'minoti, telefon) mavjudligi, dam olish joylari (suv omborlari, o'rmonlar) yaqinligi, shaxsiy xavfsizlikni ta'minlashga bog'liq. va mulk xavfsizligi.

Tijorat ko'chmas mulk bozori.

Tijorat ko'chmas mulk bozori korxonalarning xususiylashtirilishi va bozor munosabatlarining rivojlanishi munosabati bilan shakllana boshladi; u uy-joy bozoridan ancha kichik, amalga oshirilgan bitimlar soni kam; ijara operatsiyalari ustunlik qiladi. Tijorat ko'chmas mulk bozori, ayniqsa, yirik shaharlarda, uning rivojlanishi uchun katta istiqbollari va zaxiralari bor, lekin u sekin rivojlanmoqda.

Tijorat ko'chmas mulkni ijaraga olish stavkasi quyidagilarga bog'liq:

Ob'ektning turi va joylashuvi;

Alohida kirish, xavfsizlik, to'xtash joylari mavjudligi,

Infratuzilma;

Ushbu bozor funktsional maqsadlari bo'yicha farqlanadigan ikkita segmentga bo'lingan: ofis bozori va chakana savdo bozori.

Katta shaharlardagi ofis bozori ko'chmas mulk bozorining ikkinchi yirik segmentini (uy-joydan keyin) tashkil qiladi. Ofis maydonlari bozori uning rivojlanishi uchun yaxshi istiqbollarga ega, chunki tadbirkorlik faoliyatini amalga oshirish erkinligi ularning ishlashi uchun binolarni talab qiladigan tobora ko'proq yangi biznes tuzilmalarini yaratishga olib keladi. Ofis bozorida uchta asosiy sektor paydo bo'ldi:

1. Ma'muriy binolar uchun xalqaro standartlarga javob beradigan nufuzli ofislar. Ular shaharning markaziy hududlaridagi ixtisoslashtirilgan biznes markazlarida va asosiy transport yo'nalishlari yaqinida joylashgan. Ushbu toifadagi barcha ofislar eng zamonaviy telekommunikatsiya tizimlaridan tortib iqlim nazorati tizimlarigacha bo'lgan G'arb standartlariga muvofiq jihozlangan. Ichki makon, binolar va atrof namunali holatda saqlangan, o‘z boshqaruvi, ta’mirlash va qo‘riqlash xizmati, qo‘riqlanadigan avtoturargoh mavjud. Bunday binolarda ijara haqi juda yuqori. Shu sababli, ba'zi rossiyalik tadbirkorlar ko'pincha chet elda birinchi darajali ofislarni arzonroq narxlarda ijaraga olishadi.

2. Yaxshi ishlangan va jihozlangan binolarda, ba'zan esa yaxshi band qilingan va yaxshi ta'mirlangan katta kvartira va mehmonxonalarda joylashgan ofislar. Bu erda ijara stavkalari muvaffaqiyatli faoliyat yuritayotgan kompaniyalar uchun maqbuldir, bu sohada doimiy ravishda o'sib borayotgan faol talab mavjud.

3. Munitsipal va idoraviy noturarjoy binolari, davlat korxonalari (asosan ilmiy muassasalar), kooperativ va xususiy korxonalardagi binolar. Bu pardozlash, ta'mirlash va tegishli xizmatlarsiz binolar. Bu erda ijara narxi past. Yo'l harakati chorrahalaridan tashqarida joylashgan yaroqsiz binolar.

Shahar markazlari ofislar uchun eng maqbul joydir, ammo tirbandlik va avtoturargohning etishmasligi umumiy foydalanish imkoniyatini pasaytiradi. Do'konlar tomonidan ham foydalaniladigan markaziy zona hududlarida ofislarning joylashishi yerdan yanada intensiv foydalanish imkonini beradi, chunki uchinchi qavatdan yuqori chakana savdo joylari deyarli hech qachon tashrif buyurmaydi. Ofislar uning xizmatlaridan foydalanish hisobiga chakana savdo aylanmasini ma'lum darajada oshiradi.

So'nggi paytlarda kompaniyalarning yuqori boshqaruvi va umumiy ma'muriy boshqaruv, buxgalteriya hisobi va joriy boshqaruvning joylashuvini ajratish tendentsiyasi kuzatildi. Shu bilan birga, atrofdagi ishbilarmonlik muhiti bilan aloqaga muhtoj bo'lgan yuqori boshqaruv markazdagi bosh ofislarda joylashgan bo'lib, o'rta va quyi bo'g'in menejerlari shahar atrofiga ko'chib o'tadi.

Ofislar qo'llaniladigan faoliyat iqtisodiyotning barcha sohalariga xizmat qiladi, shuning uchun bu faoliyatga bo'lgan talab bevosita umumiy iqtisodiy faoliyat darajasiga bog'liq.

Chakana ko'chmas mulkning ijara qiymati ko'p jihatdan taklif va aylanmaning moslashuvchanligi darajasi bilan belgilanadi.

Maxsus tovarlar (nufuzli tovarlar) va maxsus tovarlar yuqori daromad egiluvchanligiga ega bo'lib, kamdan-kam sotib olinadi. Shu sababli, xaridorlar mos variantlarni qidirish va solishtirish uchun transport xarajatlarini olishga tayyor. Bunday assortimentni sotadigan do'konlar uchun imkon qadar ko'proq hududlardan umumiy foydalanish imkoniyati birinchi o'ringa chiqadi.

Shu sababli, ushbu do'konlar markaziy biznes tumanidagi joy uchun yuqori ijara haqi to'lashga tayyor.

Kundalik tovarlar tez-tez sotib olinadi, shuning uchun do'konlar uylar yoki ish joylari yaqinidagi joylashuvini optimallashtiradi. Qoidaga ko'ra, bunday do'konlar jamoat transporti bekatlari, ayniqsa metro va elektr poezdlari yaqinida maksimal ijara narxini to'lashga tayyor. Shu bilan birga, shahar atrofida yirik savdo markazlarini yaratish odatiy holdir, ularda savdo funktsiyasidan tashqari, bir-birini to'ldiradiganlar ham mavjud - banklar, pochta bo'limlari, sug'urta kompaniyalari, restoranlar, diskotekalar va boshqalar.

Shahar markazidagi chakana savdo binolari bozorida bitimlarning asosiy shakli chakana savdo binolarini sotib olish va sotish, markazdan tashqarida - binolarni ijaraga berishdir. Markazda va chekkada ijara stavkalari bir necha bor farq qiladi. Amaliyot shuni ko'rsatadiki, masalan, Moskvada ijara stavkalari aholiga arzon tovarlar sotadigan rus savdo kompaniyalari uchun mos kelmaydi. Ularning o'rnini moda do'konlari egallaydi. Ko'pgina xaridorlar avvalo ma'lum bir joyda savdo ishlayaptimi yoki yo'qligini tekshirish uchun tijorat muassasasini ijaraga olishadi va keyin uni sotib olishadi.

Amaliyot transport vositalaridan yoki konteynerlardan savdo qilinadigan er uchastkasi ijaraga olinganda rivojlanmoqda.

Sanoat ko'chmas mulk bozori

Asosiysi, sanoat ko'chmas mulki tovarlarni ishlab chiqarish yoki saqlash joyidir. Mahsulot xususiyatiga, ishlab chiqarishni tashkil etishga va bajariladigan funktsiyalarga qarab, sanoat ko'chmas mulkiga turli xil talablar qo'yilishi mumkin, masalan, pol balandligi, pol yuklari, harorat va namlik sharoitlari, yuklash va tushirish operatsiyalari imkoniyati, transport. foydalanish imkoniyati va boshqalar. Ijara narxi mulkning potentsial ijarachilar uchun maksimal foyda olish qobiliyatiga bog'liq bo'ladi. Ijara narxlarining tendentsiyalari, qoida tariqasida, umumiy iqtisodiy faoliyatdagi tsiklik o'zgarishlar bilan bog'liq bo'lgan aniq tsiklik xususiyatga ega. Iqtisodiy inqiroz davom etayotganligi sababli korxonalarni mulkiy majmua sifatida sotish keng tarqalmagan. Sanoat ko'chmas mulkiga investitsiyalar tijorat ko'chmas mulkiga nisbatan xavfliroqdir, chunki sanoat ko'chmas mulki iqtisodiy o'zgarishlarga ko'proq moyil.

Shahar hududida joylashish faoliyatning xususiyatiga, bozor hajmiga va firmaning rivojlanish bosqichiga bog'liq bo'ladi. Kichik mahalliylashtirilgan bozoriga ega bo'lgan firmalar (matbaa korxonalari, kichik ta'mirlash va qurilish kompaniyalari) o'z bozoriga yaqin joyda joylashishni afzal ko'rishlari mumkin. Yirik firmalar transport yoʻnalishlariga yaqinligi va katta maydonlardan foydalanish imkoniyati tufayli shahar hududining chekkasida joylashishni afzal koʻradi.

Ko'chmas mulk bozorining dinamik rivojlanayotgan segmenti ombor bozoridir. U turi va jihozlari bo'yicha farqlanadi:

Zamonaviy texnik jihozlar bilan jihozlangan ixtisoslashtirilgan ombor majmualari

ob'ektlar, isitish va boshqa qulayliklar;

Zamonaviy jihozlangan angarlar;

Erto'la va yarim podval binolari;

Turli binolarning birinchi qavatlari;

O'zgartirilgan bomba boshpanalari;

Boshqa binolar.

Hozirgi vaqtda ombor maydonini ta'minlashning quyidagi asosiy shakllari qo'llaniladi: ijara, yukni saqlash, sug'urta bilan saqlash.

Ombor bozorida ijara stavkalari omborning jihozlanish darajasiga, uning joylashgan joyiga, transport markazlaridan uzoqligiga qarab farqlanadi.

Ombor bozorida taklif o'sish tendentsiyasida. Xo'jalik yurituvchi sub'ektlar sonining ko'payishi bilan ombor ob'ektlariga bo'lgan ehtiyojning ortishi ombor maydoniga kafolatlangan talabni yaratadi.

Yer bozori (qishloq xo'jaligi ko'chmas mulki)

Qishloq xo'jaligi mulki deganda qishloq xo'jaligi ishlab chiqarishi uchun mo'ljallangan mavjud yaxshilangan yerlar tushuniladi. Hozirgi bozorda qishloq xo'jaligi ko'chmas mulkining taklifi elastik emas, shuning uchun ijara qiymati talab bilan belgilanadi, bu esa, o'z navbatida, yerning unumdorligi, ishlab chiqarish xarajatlari va yakuniy mahsulot narxiga bog'liq bo'ladi. Sotish uchun uchastkalarning talabi va narxi ham uchastkaning maqsadiga (turar-joy qurish, bog'dorchilik, dehqonchilik uchun), shahardan uzoqligi, hududning nufuzi, yaqin atrofdagi suv omborlari va o'rmonlarning mavjudligiga bog'liq.

Ko'pgina mamlakatlarda er ko'chmas mulk bozorida sotiladigan asosiy aktivlardan biridir. Rossiyada yer bozori endigina shakllana boshlaydi. Tomorqa uchastkalari, yozgi uylar, sotib olingan korxonalarning yerlari bilan esa kam miqdordagi bitimlar mavjud. Yer bozorining shakllanishi va yer uchastkalarining bozor bahosining shakllanishi yetarlicha sur’atda bo‘lmayapti, bu esa yer munosabatlarining qonunchilik bazasi va amaldagi mexanizmining nomukammalligi bilan izohlanadi.

Rossiya Federatsiyasining er bozorini tavsiflashda quyidagilarni ta'kidlash kerak.

“Yer islohoti toʻgʻrisida”gi qonunga muvofiq, 1990-yilda yerga xususiy mulkchilikka ruxsat berilganiga qaramay, ishlar xususiy yerga egalik qilish imkoniyatini eʼlon qilishdan nariga oʻtmadi.

1991 yil aprel oyida qabul qilingan RSFSR Er kodeksi potentsial mulkdorlar doirasini va ularning huquqlarini sezilarli darajada chekladi. Xususiylashtirish mexanizmlari ham ishlab chiqilmagan. Davlat o'sha paytda va hozir ham asosiy yer egasi bo'lib qoladi va o'zining barcha nazorat funktsiyalarini saqlab qoladi. Har bir taqdim etilgan bozor segmentini boshqa segmentlarga bo'lish mumkin. Masalan, uy-joy bozori shahar uy-joy bozori va mamlakat uy-joy bozoriga, noturar joy bozori chakana ko'chmas mulk bozoriga, ofis bozoriga, ombor bozoriga va boshqalarga bo'linadi.

Jek Fridman va Nikolas Ordveyning fikriga ko'ra, "Ko'chmas mulk bozori - bu mulkiy huquqlar va ular bilan bog'liq manfaatlar o'tkaziladigan, narxlar o'rnatiladigan va turli raqobatdosh erdan foydalanish o'rtasida joy ajratiladigan ma'lum mexanizmlar to'plamidir".

Biroq, yangi ko'chmas mulkni yaratish va mavjudlarini ishlatish bilan bog'liq munosabatlar majmuasini ifodalovchi ko'chmas mulk bozorining yanada to'liq ta'rifi.

"Ko'chmas mulk bozori - bu ko'chmas mulkni yaratish, berish, foydalanish va moliyalashtirishni ta'minlaydigan bozor mexanizmlarining o'zaro bog'liq tizimi".

Ko'chmas mulk bozori - bu narxlar darajasi, xavf darajasi, ko'chmas mulkka investitsiyalarning samaradorligi va boshqalar bo'yicha bir-biridan sezilarli darajada farq qiluvchi mintaqaviy, mahalliy bozorlar to'plami.

Ko'chmas mulk bozori jadvalda keltirilgan bir qator xususiyatlarga ega. 2.

jadval 2

Ko'chmas mulk bozorining xususiyatlari

	Xarakterli
Mahalliylashtirish	Mutlaq sukunat Yuqori narxning joylashuvga bog'liqligi
Raqobat turi	Nomukammal, oligopoliya Xaridorlar va sotuvchilar soni kam Har bir ob'ektning o'ziga xosligi Narxlarni nazorat qilish cheklangan Bozorga kirish katta kapital talab qiladi
Taklifning elastikligi	Past, talab va narxlarning oshishi bilan taklif kam ortadi Talab juda o'zgaruvchan bo'lishi mumkin
Ochiqlik darajasi	Tranzaksiyalar shaxsiydir Ommaviy axborot, ko'pincha to'liq va noto'g'ri
Mahsulot raqobatbardoshligi	Ko'p jihatdan atrofdagi tashqi muhit, mahallaning ta'siri bilan belgilanadi Xaridorlarning individual imtiyozlarining o'ziga xosligi
Rayonlashtirish shartlari	Suv, o'rmon, ekologiya va boshqa maxsus qonunlarni hisobga olgan holda fuqarolik va yer qonunchiligi bilan tartibga solinadi Xususiy va boshqa mulk shakllarining o'zaro bog'liqligi
Tranzaktsiyalarni ro'yxatdan o'tkazish	huquqiy qiyinchiliklar, cheklovlar va shartlar
Narxi	ob'ekt va turdosh huquqlar qiymatini o'z ichiga oladi

Bozor mexanizmi va davlat tomonidan tartibga solish orqali ko'chmas mulk bozori quyidagilarni ta'minlaydi:

Yangi ko'chmas mulk ob'ektlarini yaratish;

Ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarni o'tkazish;

Ko'chmas mulk uchun muvozanat narxlarini belgilash;

Ko'chmas mulkni boshqarish (boshqarish);

Raqobatbardosh yerlardan foydalanish o'rtasida bo'sh joy ajratish;

Ko'chmas mulkka investitsiyalar,

ko'chmas mulk bilan quyidagi operatsiyalarni amalga oshirishda:

* egasi o'zgarishi bilan:

Ko'chmas mulkni sotib olish va sotish;

Meros olish;

Xayriya;

Majburiyatlarning bajarilishini ta'minlash (masalan, garovga qo'yilgan yoki hibsga olingan ko'chmas mulkni sotish);

* egalarining tarkibi qisman yoki to'liq o'zgarganda:

Xususiylashtirish;

Milliylashtirish;

Mulkdorlar tarkibidagi o'zgarishlar, shu jumladan mulkni taqsimlash;

Ustav kapitaliga ulush;

tadbirkorlik sub'ektlarining bankrotligi (tugatish) (kreditorlarning talablarini qondirish, shu jumladan mulkdorlarning mol-mulkini sotish yo'li bilan);

* egalik huquqini o'zgartirmagan holda:

Ko'chmas mulkka investitsiyalar;

Ko'chmas mulkni rivojlantirish (kengaytirish, yangi qurilish, rekonstruksiya qilish);

Foydalanish yo'nalishidagi o'zgarishlar, tovar nomi, yuridik manzili va boshqalar;

Boshqaruv, operatsiya;

Xo'jalik boshqaruviga yoki operativ boshqaruvga o'tkazish, bepul foydalanish uchun;

oluvchidan tadbirkorlik faoliyati bilan shug'ullanishni talab qilmaydigan ko'chmas mulkka egalik qilishdan muntazam ravishda olinadigan daromadlar;

Qarindoshlar bilan umrbod xizmat ko'rsatish;

Ishonchli boshqaruvga o'tkazish;

Servitutlar va boshqa og'irliklarni joriy etish (olib tashlash);

Har xil shakllar va turli operatsiyalarni sug'urtalash, shu jumladan ko'chmas mulkni rivojlantirishga kredit berish.

Bozor iqtisodiyoti sharoitida ushbu operatsiyalarning barchasi bozor mexanizmlari yordamida amalga oshiriladi va shuning uchun ular ko'chmas mulk bozorini tashkil qiladi.

2-bob. Amaliy qism

Ob'ekt ikkita birlashtirilgan binolardan iborat bo'lib, ular qurilish vaqtiga ko'ra ikki bosqichga bo'lingan:

1) ofis maydoni va 38 ta mashina uchun er osti to'xtash joyi bo'lgan to'rt qavatli turar-joy binosi. Ob'ekt 2009 yilda foydalanishga topshirilgan;

2) alohida 2 qavatli kvartiralar joylashgan blokirovka qilingan uylarning ko'p qavatli guruhi.

Mulk yangi egasiga o'tdi. 1-bosqich bilan bog'liq foydalanish turi va daromadni kutish egasi uchun juda qoniqarli. Biroq, u 2-bosqich (ko'p qavatli blokli uylar) ning iqtisodiy maqsadga muvofiqligiga shubha qiladi.

Egasi o'z mulkining samaradorligini oshirish variantlarini ko'rib chiqmoqda. Shu munosabat bilan u o'z ob'ektidan foydalanishning uchta variantini ko'rib chiqadi:

Variant A

Bloklangan bir xonadonli turar-joy binolari. Avtoturargohlar ikki qavatda joylashgan, tijorat binolari ko'cha darajasida joylashgan, binoning asosiy hajmi turar-joy xonadonlaridan iborat bo'lib, ularning har biri hovlidan ham, to'xtash joyidan ham alohida kirishga ega.

Hudud balansi

Ism
umumiy maydoni
tijorat binolari
ofis xonalari
kvartiralar
Texnik binolar
mashinalar zali
1 mashina uchun maydon
avtomobillar uchun joylar
kvartiraning balandligi
tijorat binolarining balandligi

Variant B

Kvartira variantlarining turli kombinatsiyalari bilan rekonstruksiya opsiyasi. Avtoturargohlar bir qavatda joylashgan, ko'cha darajasida ko'plab turli xil savdo binolari mavjud, kvartiralar hovlidan yoki zinapoyadan alohida kirishga ega, kvartiralar bir, ikki va to'rt darajali. To'xtash joyidan ham, ko'cha sathidan ham hovliga zinapoya va lift ulanishi mavjud. Bino 60 xonadonga ega bo'lishi rejalashtirilgan, o'rtacha kvartira maydoni 115 m2.

Hudud balansi

Ism
umumiy maydoni
tijorat binolari
ofis xonalari
kvartiralar
Texnik binolar
mashinalar zali
1 mashina uchun maydon
avtomobillar uchun joylar
kvartiraning balandligi
tijorat binolarining balandligi

Variant C

Bino ofis va savdo markaziga aylantirilmoqda. Bir qavatda to'xtash joyi. Birinchi qavatda ko'plab tijorat binolari mavjud. Binoda asosan ko'chadan yoki savdo majmuasidan alohida kirishlari bo'lgan ofislar mavjud. Avtoturargoh zalidan lift va zinapoyalar bilan savdo galereyasi va ofislarning bir qismi bilan bog'langan. Binoning nurli tuzilishi tufayli tijorat binolarini osongina qayta loyihalash va alohida bloklarga bo'lish mumkin.

Hudud balansi

Ism
umumiy maydoni
tijorat binolari
ofis xonalari
kvartiralar
Texnik binolar
mashinalar zali
1 mashina uchun maydon
avtomobillar uchun joylar
kvartiraning balandligi
tijorat binolarining balandligi

Topshiriq uchun bozor holati to'g'risidagi dastlabki ma'lumotlar

1. Yillar bo'yicha uy-joy, ma'muriy va tijorat binolarini saqlash va joriy ta'mirlash xarajatlarining prognozli o'zgarishlari (foizlarda)
2. Yillar bo'yicha mulk qiymatining taxminiy o'zgarishi (foizlarda)
3. Yillar bo‘yicha barcha turdagi ko‘chmas mulkni ijaraga berish stavkalarining o‘zgarishi prognozi (foizlarda)
4. Yillar bo'yicha ijarachilarning turar-joy binolarini to'ldirish darajasi (foizda)
5. Yillar bo'yicha ofis xonalari ijarachilarining bandlik darajasi (foizda)
6. Yillar bo'yicha ijarachilarning tijorat binolarini to'ldirish darajasi (foizda)
7. Yillar bo'yicha ijarachilar tomonidan to'xtash joylari bilan bandlik darajasi (foizda)
8. 2016 yil bazaviy yil asosida turar-joy binolari ijarasi darajasi (rubl/m2 da)
9. 2016 yil bazaviy yil bo'yicha tijorat binolari uchun ijara darajasi (rubl/m2)
10. 2014 yil bazaviy yil bo'yicha ofis binolari ijarasi darajasi (rubl/m2)
11. 2014 yil bazaviy yil asosida to'xtash joylari uchun ijara darajasi (rubl/m2 da)
12. 2016 yilda kvartiralarni sotish narxi (rub./m2)
13. 2014 yilda ofis binolarini sotish narxi (rubl / m2)
14. 2016 yilda tijorat binolarini sotish narxi (rubl / m2)
15. 2016 yilda to'xtash joylarini sotish narxi (rubl / m2)
16. 2016 yilda uy-joylarni saqlash va joriy ta'mirlash (rub./m2)
17. 2016 yilda ofis va tijorat binolariga texnik xizmat ko'rsatish va joriy ta'mirlash (rubl / m2)
18. A, B, C variantlari uchun yillik amortizatsiya stavkalari (foizlarda)
20. A, B, C variantlari bo'yicha 2016 yil bazaviy yilda er uchastkasi ijarasi (yiliga rubl)
21. A, B, C, (ming rubl / m 2) variantlari bo'yicha ta'mirlashdan oldin ko'chmas mulkni sotish narxi (2014 yil boshida)
22. 2014 yil boshida ko'chmas mulkni ta'mirlash va rekonstruksiya qilish uchun investitsiya xarajatlari (rekonstruksiya A variantiga ko'ra), (ming rubl / m 2)
23. 2014 yil boshida ko'chmas mulkni ta'mirlash va rekonstruktsiya qilish uchun investitsiya xarajatlari (rekonstruksiya B variantiga ko'ra), (ming rubl / m 2)
24. 2014 yil boshida ko'chmas mulkni ta'mirlash va rekonstruktsiya qilish uchun investitsiya xarajatlari (rekonstruksiya qilish varianti C bo'yicha), (ming rubl / m 2)
25. Ijaraga olingan yoki sotilgan avtoturargohlar.
Barcha variantlar uchun bitta to'xtash joyining maydoni 30 m2 deb hisoblang. To'xtash joylari soni kvadrat metrda hisoblangan to'xtash joyining variant maydoni sifatida aniqlanadi (3.1, 3.2, 3.3-jadvallardan). metrlar bitta to'xtash joyining maydoniga bo'linadi.
26. Daromad solig'i.
Barcha variantlar uchun 20% qabul qiling.
27. Qarz kapitalining qiymati, yillik %

Investitsion xarajatlardagi jalb qilingan kapitalning ulushi (foiz)

Jalb qilingan kapitalni to'lash muddati va qarzni to'lash usuli

Barcha variantlar uchun 10 yillik to'lov muddatini qabul qiling va qarzni to'lash usuli - 2015 yilda birinchi to'lov bilan 10% teng ulushlarda.

Naqd pul tushumlarining joriy qiymati bo'yicha A, B, C rekonstruktsiya variantlari rentabelligini hisoblash uchun dastlabki ma'lumotlar

A va B opsiyalarini hisoblash uchun chegirma qiymatlari foiz sifatida	Hisoblash varianti C bo'yicha foiz sifatida chegirma qiymatlari

Umumiy dastlabki ma'lumotlar

Kvest buyumlari
1. Texnik xizmat ko'rsatish va muntazam ta'mirlash xarajatlaridagi prognoz o'zgarishlari, %
2. Ko'chmas mulk qiymatining prognoz qilingan o'zgarishlari, %
3. Ijara stavkalaridagi o‘zgarishlar prognozi, %
4. Turar-joy binolarida ijarachilar tomonidan bandlik darajasi, %
5. Ofis xonalari ijarachilarining bandlik darajasi, %
6. Tijorat binolari ijarachilarining bandlik darajasi, %
7. Avtoturargohlarning ijarachilar tomonidan bandlik darajasi, %
8. Turar-joy binolari uchun ijara darajasi, rub/m2
9. Tijorat binolari uchun ijara darajasi, rub/m2
10. Ofis binolari uchun ijara darajasi, rub/m2
11. Avtoturargohlar uchun ijara darajasi, rub/m2
12. Kvartiralarni sotish narxi, rub/m2
13. Ofis binolarini sotish narxi, rub/m2
14. Tijorat binolarini sotish narxi, rub / m2
15. Avtoturargohlarni sotish narxi, rub/m2
16.Uy-joyga texnik xizmat ko'rsatish va joriy ta'mirlash, rub/m2
17. Ofis va tijorat binolarini ta'mirlash va joriy ta'mirlash, rub / m2

Hisoblash Excelda amalga oshirildi.

Optimal investitsiya yechimini aniqlash uchun ma'lum bir davr uchun daromad va xarajatlar miqdorini aniqlash va umumiy qiymatni hisoblash kerak.

Birinchidan, biz dastlabki ma'lumotlarni tahlil qilamiz va undan besh yil davomida ijara darajasini, sotish narxini va texnik xizmat ko'rsatish xarajatlarini aniqlash uchun foydalanamiz. Barcha xarajatlarni hisoblab chiqqach, biz mulkdan olingan ijara daromadini yil bo'yicha va 5 yil uchun summasini aniqlashimiz va 5 yillik faoliyatdan keyin barcha ko'chmas mulkni sotishdan tushgan daromadni topishimiz mumkin.

Keyin ob'ektimizni yil bo'yicha saqlash xarajatlarini aniqlaymiz va 5 yil uchun summani topamiz. Keyin biz boshqa xarajatlarni topamiz, jumladan er ijarasi, investitsiya xarajatlari va amortizatsiya. Barcha daromadlar va xarajatlar miqdorini aniqlagandan so'ng, biz o'z faoliyatimizdan olingan foydani topamiz va undan soliq undiramiz, so'ngra ijara va sotishdan olingan foydani qo'shib, yakuniy qiymatni olamiz.

Variantlarni taqqoslash shuni ko'rsatdiki, o'z mulkining samaradorligini oshirishning eng foydali varianti C varianti, undan keyin B varianti. A varianti sanab o'tilganlar orasida eng zararli variant o'rnini egallaydi.

Xulosa

Bajarilgan ishlar natijasida quyidagi xulosalar chiqarish mumkin:

Rossiyada ko'chmas mulk bozori bugungi kunda shakllanish bosqichida. Uning rivojlanishi notekis. Rivojlanishning notekisligi sabablari quyidagilardir: bugungi kunga qadar ushbu sohada tizimli qonunchilik bazasi mavjud emasligi, asossiz xususiylashtirish, iqtisodiy beqarorlik va inflyatsiya, xavfli investitsiya faoliyati va boshqalar.

Ko'chmas mulk bozori har qanday milliy iqtisodiyotning muhim tarkibiy qismidir.

Ko'chmas mulk bozori boshqa bozorlar bilan chambarchas bog'liq. Ko'chmas mulk bozorisiz bozor umuman bo'lishi mumkin emas, chunki tovarlar va xizmatlar bozori, mehnat bozori va boshqalar. ularning faoliyati uchun zarur bo'lgan ijaraga olingan binolar mavjud bo'lmaydi.

Bundan tashqari, ko'chmas mulk foydali sarmoyadir, chunki... ko'chmas mulkka qo'yilgan mablag'lar inflyatsiyadan himoyalangan.

Shunday qilib, shuni ta'kidlash kerakki, zamonaviy Rossiya sharoitida ko'chmas mulk iqtisodiyotini samarali takomillashtirish istiqbolli yo'nalish bo'lib, uni xorijiy va mahalliy tajribadan foydalangan holda o'rganish, takomillashtirish va rivojlantirish kerak.

Ilova

A varianti uchun maydonlar balansi

Ism
umumiy maydoni
tijorat binolari
ofis xonalari
kvartiralar
Texnik binolar
mashinalar zali
1 mashina uchun maydon
avtomobillar uchun joylar
kvartiraning balandligi
tijorat binolarining balandligi
ijara daromadi
Binolarning turlari
Yashash joylari
Ofis xonalari
Tijorat binolari
Avtoturargohlar
savdo tushumlari
Binolarning turlari
Yashash joylari
Ofis xonalari
Tijorat binolari
Avtoturargohlar

...

texnik xizmat ko'rsatish xarajatlari
Binolarning turlari
Yashash joylari
Ofis xonalari
Tijorat binolari
Avtoturargohlar
boshqa xarajatlar
Yer ijarasi
Investitsion xarajatlar
Amortizatsiya
umumiy qiymatlar
ijara daromadi
joriy xarajatlar

Shunga o'xshash hujjatlar

Ko'chmas mulk bozori va uning xususiyatlari. Qiymat turlari, ko'chmas mulkni baholash tamoyillari va jarayoni. Rossiya Federatsiyasida ko'chmas mulkni baholashga asosiy yondashuvlarning xususiyatlari. Turar-joy bo'lmagan binolar misolida mulkning bozor qiymatini hisoblash.

dissertatsiya, 12/14/2010 qo'shilgan


Tijorat ko'chmas mulk bozorini tahlil qilish asosida Cherepovets sanoat hududida Vel savdo markazi bilan saytdan foydalanishning samarali variantini tanlash. Bozor qiymatini baholash, mulkning maksimal mahsuldorligini hisoblash.

kurs ishi, 12/14/2011 qo'shilgan


Ko'chmas mulk tushunchasi va uning asosiy turlari. Ko'chmas mulk bozorining umumiy tasnifi va xususiyatlari. Ko'chmas mulkning mahsulot sifatidagi xususiyatlari va asosiy omillari. Rossiya va xorijiy mamlakatlardagi ko'chmas mulk bozorlarini tahlil qilish, ipoteka kreditlashning mohiyati.

kurs ishi, 12/13/2014 qo'shilgan


Ko'chmas mulk bozorini tahlil qilish - Qozon shahri atrofidagi yakka tartibdagi uy-joy binolari. Qiyosiy birlik usuli yordamida mulkni almashtirish qiymatini hisoblash. Jismoniy eskirish miqdorini hisoblash. Mulkning qiymatini aniqlash.

test, 11/11/2014 qo'shilgan


Ko'chmas mulk qiymatini baholashda tannarx, bozor va daromad yondashuvlaridan foydalangan holda baholash. Baholanayotgan mulkning xususiyatlari. Ofis ko'chmas mulk bozorining iqtisodiy holatining xususiyatlari. Daromad yondashuvidan foydalangan holda ob'ektni baholash. Baholash maqsadi.

kurs ishi, 21.10.2008 qo'shilgan


Mahsulot sifatida ko'chmas mulkning mohiyati, Rossiyada ko'chmas mulk bozorining tuzilishi. Ko'chmas mulk bilan bog'liq operatsiyalarning tasnifi. Mulkga nisbatan fuqarolik huquqlari va majburiyatlarini belgilash, o'zgartirish yoki tugatish. Mulk huquqini olish.

kurs ishi, 20.12.2015 qo'shilgan


Rossiyada ko'chmas mulk bozorining ishlash va rivojlanish qonuniyatlarini ko'rib chiqish va tahlil qilish. Ko'chmas mulk tushunchasi va turlari, uning mahsulot sifatidagi xususiyatlari. Ko'chmas mulk bozorining rivojlanishiga ijtimoiy-iqtisodiy omillarning ta'siri, tartibga solishning huquqiy asoslari.

kurs ishi, 10/18/2013 qo'shilgan


Ko'chmas mulkning jamoatchilik bilan aloqalar tizimidagi o'rni. Korxonaning ko'chmas mulki tushunchasi va uning ob'ekti. Mulkning xususiyatlari. Korxona ko'chmas mulkining iqtisodiy va jismoniy ob'ekti va mulkiy majmua sifatidagi hayot aylanishi.

referat, 25.11.2011 qo'shilgan


Mulk qiymatini aniqlashning asosiy yondashuvlari. Turar-joy ko'chmas mulkini baholashning umumiy usullari va tamoyillari. Samara shahridagi uy-joy ko'chmas mulk bozorini tahlil qilish. Baholanayotgan ob'ektning xususiyatlari. Baholash ob'ektining bozor qiymatining yakuniy qiymatini aniqlash.

dissertatsiya, 08/09/2010 qo'shilgan


Tyumen viloyatidagi ko'chmas mulk bozorini tahlil qilish, uning ijtimoiy-iqtisodiy holati. Mulkning joylashgan joyining tavsifi. To'rt xonali kvartiralarning zamonaviy ko'chmas mulk bozoridagi o'rni, ushbu mulkni baholash tartibi va asosiy bosqichlari.